山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0283民初7472号原告：青岛德源泰物业服务有限公司。住所地：青岛市崂山区崂山路**。统一社会信用代码：913702126790717526。法定代表人：徐立勇，公司总经理。委托诉讼代理人：张晖、孙少伟，该公司职工。被告：孙杨，男，1990年1月24日生，汉族，住平度市杭州路**现河名邸**。原告青岛德源泰物业服务有限公司与被告孙杨物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青岛德源泰物业服务有限公司的委托诉讼代理人张晖、孙少伟，被告孙杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。青岛德源泰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付2018年7月1日至2019年6月30日所欠物业管理服务费2573．64元、电梯运行费686．30元、违约金1613．66元，共计4873．60元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系业主，房屋由青岛建设房地产开发有限公司开发，位于平度市杭州路**现河名邸**。被告接到收楼通知的时间是2017年6月30日。2017年6月30日原告与被告在平等自愿协商一致的基础上签订了《利群现河名邸前期物业管理服务合同》和《利群现河名邸业主临时管理规约》，约定由原告向被告提供物业服务，被告按照合同约定及时足额交纳物业服务相关费用。原告依据合同与规约向被告提供了物业服务，然被告自2018年7月1日以来一直拖欠物业管理费及电梯运行费，原告多次催缴未果（包括电话多次催缴及张贴催费通知单等）。为维护原告的合法权益，请依法支持原告诉请。孙杨辩称，应依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、2017年6月30日被告与原告签订《利群现河名邸业主临时管理公约》、《利群现河名邸前期物业管理服务合同》，合同法第67条先履行抗辩权有明确规定，原告属于合同先期违约者，被告有权拒绝原告要求交纳后续物业费的履行要求。1、《前期物业服务合同》第6条明确约定了物业管理服务项目，被告依约交纳一年的物业管理费用，而被告迟迟不履行合同约定的义务，对服务项目大部分没有履行，具体表现在：（1）、物业服务及安保工作形同虚设，责任心不强、人员素质不高、安保人员老龄化问题严重、态度恶劣并因停车问题发生言语上的冲突等；（2）、楼道小广告管理问题，杜绝乱贴广告，影响楼梯整洁；（3）、未公示上一年度的费用收入与支出明细；（4）、小区交通与车辆停放管理差，严重影响小区生活正常秩序和邻里关系；（5）、治安管理、消防管理差；（6）、缺乏专业服务精神；（7）、对公共区域绿地、花木的养护管理差；（8）、对开发商遗留房屋建筑问题没妥善解决；（9）、对公设施、设备的养护、维修、管理和运行服务不到位；（10）、电梯报警器、门禁报警器、住户室内红色投警器可视对讲机报警时呼叫时无人应答，24小时无人值班。以上存在的问题已经得到物业经理姜宝义的签字确认。2、原告将物业服务收费交由平度现河名邸西区物业管理中心来实施相关服务，下发催交物业费通知，平度现河名邸西区物业服务中心有独立公章、独立财务章，属于独立经营体，而在工商系统查询中并无此企业信息，其又不是合同相对方，被告暂缓交纳物业管理费属于合法行为。综上，希望法院查明事实，驳回原告的诉讼请求，在原告整改完毕后由被告缴纳物业管理费，以维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人提交的证据如下：1、原告提交的《利群现河名邸前期物业管理服务合同》、《利群现河名邸业主临时管理规约》。证明事项：（1）、原、被告之间存在物业管理服务合同关系；（2）、根据合同第七条和规约第四部分第二条约定的物业服务条款，被告应当按季度缴纳物业管理服务费，每月的前5日为缴费期。如被告未能按约定日期截止日起十五日内缴纳款项，原告有权收取未交付的款项自应付之日起至支付日的利息，利率按每日千分之三计算。依据合同约定，自2018年7月1日起至2019年6月30日，被告有按时交纳物业管理服务费的义务，而被告自2018年7月1日起拖欠至今，已构成违约，原告有权依据合同约定收取被告的物业管理费及逾期缴纳物业管理费的滞纳金。被告的质证意见：对证据的真实性无异议，对证明事项（1）予以认可；对证明事项（2）不予认可。2、原告提交的《商品房买卖合同》。证明事项：被告涉案住房的面积为142．98平方米。原、被告双方约定物业管理费按照每月每平方米1．9元，其中包括电梯运行费每月每平方米0．4元。自2018年7月1日起至2019年6月30日止，被告应交纳物业管理费、电梯费共计3259．94元。被告的质证意见：对该证据不予认可。3、原告提交的物业费催缴通知单、到户张贴物业费催缴通知照片、电话催费明细。证明事项：被告拖欠原告物业费、电梯费，原告多次催要，被告至今未付。被告的质证意见：对照片的催缴通知单见到过，对白色物业费催缴通知单的真实性有异议。4、被告提交的收据。证明事项：原告应当开具发票，被告与青岛德源泰物业服务有限公司签订物业服务合同，而该收据加盖的是平度现河名邸物业服务中心的公章。原告的质证意见：对收据的真实性无异议，对证明事项有异议，认为该收据只能证明被告缴纳2017年7月1日至2018年6月30日的费用，其后费用未缴纳。5、被告提交的物业经理姜宝义所签的整改函。证明事项：物业存在服务不到位的问题。原告的质证意见：对该证据的真实性和证明事项不认可，无法确认是姜宝义所签，也无法确认业主签字的时间；即使是姜宝义所签，该证据为被告单方面出具的整改函，并非双方确认一致的有效协议，姜宝义签字仅能证明其个人签收了该函件，并不代表对此函件的认可，姜宝义是个人行为，无权代表公司做出承诺，该函件对原告无效力。6、被告提交的业主入伙接受验房表。证明事项：无公章。原告的质证意见：予以认可。7、业主交房资料和物品领取确认表。证明事项：无公章，一开始服务就不到位。原告的质证意见：对该证据的真实性和证明事项不认可，该证据不能成为被告不缴纳物业费的理由。8、被告提交的物业服务中心室内装修审批表。证明事项：公章与物业服务合同不一致。原告的质证意见：不予认可。9、被告提交的利群广场玺景园装修管理服务协议。证明事项：德源泰物业服务有限公司没有进行物业服务，平度现河名邸物业服务中心进行的服务。原告的质证意见：不予认可。10、被告提交的消防安全责任书。证明事项：服务有缺陷。原告的质证意见：对该证据的真实性予以认可，对证明事项不认可。11、《利群现河名邸前期物业管理服务合同》、《利群现河名邸业主临时管理规约》。证明事项：未见过德源泰物业服务有限公司在小区有任何的服务内容。原告的质证意见：对该证据予以认可，该证据恰恰充分说明了合同和规约是双方的真实意思表示，应当诚实信用、共同遵守。原告依约履行了物业服务，被告应依约交纳物业服务费。通过对以上证据的举证、质证，结合庭审当事人的陈述，本院认定以下事实：被告孙杨与青岛建设房地产开发有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，被告孙杨收楼时间为2017年6月30日。被告孙杨系平度市杭州路62号现河名邸西区业主，其住房建筑面积142.98平方米。2017年6月30日原、被告签订《利群现河名邸前期物业管理服务合同》、《利群现河名邸业主临时管理规约》，约定：自2017年7月1日起，由原告提供物业服务，业主应自2017年7月1日起按季度缴纳物业管理费，每月的前5日为缴费期；每月每平方米1.9元，其中包含电梯运行费每月每平方米0.4元；如未按约定日期截止日起十五日内缴纳款项，收取未交付的款项自应付之日起至支付日的利息，利率按每日千分之三计算。合同与规约签订后，原告自2017年7月1日起为小区提供物业服务至今；被告孙杨交纳了2017年7月1日至2018年6月30日的物业管理费、电梯运行费共计3031元；被告孙杨未交纳2018年7月1日至2019年6月30日物业管理费2573.64元（142.98平方米X1.5元）X12个月）、电梯运行费686.30元（142.98平方米X0.4元X12个月），经原告多次催缴未果。合同履行过程中，原告在小区绿化养护、杂物清理等物业服务方面存在一定瑕疵。原告起诉时，将被告孙杨与孙杨之母马东风列为被告，诉讼过程中，原告撤回对被告马东风的起诉，本院已准许。本院认为，本案争执的焦点有四：一、原告是否适格的问题；二、应否支付物业费的问题；二、违约金的问题；三、先履行抗辩权的问题。关于第一个争执焦点，本案的原告为青岛德源泰物业服务有限公司，被告辩称收取物业服务费的是平度现河名邸西区物业服务中心，违背了合同的相对性原则，暂缓缴纳物业费是合法行为。本院对此认为，平度现河名邸西区物业服务中心系原告在平度设立的物业服务的服务点，该服务点对平度现河名邸西区进行物业服务，原告作为法人单位、物业服务企业请求被告支付物业费，并无不当，因此，原告的主体适格。关于第二个争执焦点，本院对此认为，原、被告签订的《利群现河名邸前期物业管理服务合同》《利群现河名邸业主临时管理规约》系原被告在自愿平等、协商一致的基础上达成的，合法有效，原、被告均应自觉履行。最高人民法院《关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原、被告签订了物业服务合同，对原、被告具有约束力，原告进行了物业服务，被告孙杨作为业主应按合同约定交纳物业费。关于第三个争执焦点，本院对此认为，原告作为物业服务企业，应按合同约定全面履行管理服务义务，被告提交的证据证实了涉案小区的物业服务管理水平在一定程度上存在瑕疵，原告应进一步提升其物业管理水平，为小区业主提供更优质的服务，营造良好的小区环境，因此，原告关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于第四个争执焦点，本院对此认为，物业服务合同是双务合同，双方均应自觉履行。无论业主以服务不到位等问题行使先履行抗辩权还是物业企业以业主不交物业费减少服务项目等行使抗辩权，均不利于矛盾纠纷的解决，亦不利于营造优质的小区环境，易给小区生活带来不便。本案中，被告孙杨交纳的2017年7月1日至2018年6月30日的物业费，应视为原告进行了物业服务、被告应交纳的物业费。依照《国务院物业条例》第七条、最高人民法院《关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告孙杨支付给原告青岛德源泰物业服务有限公司2018年7月1日至2019年6月30日的物业管理服务费2573.64元、电梯运行费686.30元，合计3259.94元，于本判决生效后十日内付清；如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告青岛德源泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，原告青岛德源泰物业服务有限公司负担5元、被告孙杨负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  雍延明二〇一九年十一月十四日书记员  马雪莲