贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0303民初6221号原告（反诉被告）：向茜，女,汉族，1990年10月24日出生。委托诉讼代理人：李世军，贵州宇辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：田倩倩，贵州宇辉律师事务所律师。被告（反诉原告）：贵州高校房地产开发有限责任公司，住所：贵州省遵义市汇川区大连路**(医学院内),统一社会信用代码：915203006224468910。法定代表人：王桂林，职务：总经理。委托诉讼代理人：罗忆，贵州祥景律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈爽，贵州祥景律师事务所律师。第三人：遵义市榕树岛内价购物广场有限公司，住，住所：贵州省遵义市红花岗区延安路市民广场一社会信用代码：915203007952850961。法定代表人：潘炳煌，职务：总经理。委托诉讼代理人：程振应，男，系公司员工。原告向茜诉被告贵州高校房地产开发有限责任公司（以下简称高校房开公司）、第三人遵义市榕树岛内价购物广场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告高校房开公司提出反诉，本院适用简易程序公开开庭进行合并审理。原告（反诉被告）向茜委托诉讼代理人李世军，被告（反诉原告）高校房开公司委托诉讼代理人罗忆到庭参加诉讼，第三人岛内价公司经本院合法传唤未到庭。本案现己审理终结。原告（反诉被告）向茜向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付长沙路汽车城D1-25#营业用房2017年5月至2019年7月期间的租金约160000元（以实际结算为准），庭审中明确租金金额为151994元；二、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年5月15日，原告向被告购买位于遵义市汇川区长沙路汽车城D1-25＃营业用房一间并签订合同，原告按照合同约定支付了首付款385532元。7月12日，双方签订《协议》，约定原告按照所付房款占总房款的比例按实收取该营业用房租金，被告将该房屋出租给第三人并收取相应租金。被告在第三人处收取的2017年5月至2019年7月期间的租金300000余元至今未按照双方约定比例支付给原告，违法了协议的约定，损害了原告的合法权益，故提起起诉，望判如所请。被告（反诉原告）高校房开公司辩称，一、向茜未按协议支付购房尾款，被告有权拒绝向其支付租金。二、协议约定租金从2012年7月1日起按比例进行分配，原告只能主张起诉之日起前三年的租金。三、和岛内价公司签订租赁合同后，岛内价公司尚未支付2017年5月1日的租金，该部分租金应当等第三人支付后再进行分配。四、收取的房租要缴纳企业所得税、房产税、城建税等税费，应当在扣除税费后再按协议约定的比例进行分配。被告高校房开公司在审理过程中提出反诉，诉讼请求为：一、反诉被告向反诉原告支付购房款370000元；二、反诉被告向反诉原告支付违约金82843元（计算至2019年8月19日，2019年8月20日之后的违约金以370000元为本金，按日息万分之一计算至购房款清偿之日）；三、反诉及本诉案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：2012年5月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将长沙路汽车城D1-25#营业用房出售给原告。房屋余款370000元采用银行按揭的方式，因原告自身的原因无法办理按揭，遂双方签订《协议》。约定原告在一年之内付清购房尾款，但至今未付，为此提出反诉，望判如所请。原告（反诉被告）向茜辩称，一、对购房尾款37万元无异议，但应从租金中抵扣；二、反诉原告要求反诉被告支付违约金不成立，双方签订房屋买卖合同后，就该房屋的租赁达成协议，明确其中一半份额的租金归属反诉原告，所以反诉原告不能请求支付违约金。第三人高校房开公司经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了相应的证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月15日，高校房开公司与向茜签订《商品房买卖合同》，约定由高校房开公司作为出卖人将其开发的位于遵义市汇川区长沙路遵义汽车城D座D栋一层1-25号商业用房出售给买受人向茜，总价款为755532元。付款方式约定为：由买受人于合同签订之日支付首付款385532元，余款370000元以银行按揭方式支付。还约定买受人逾期付款，自约定的应付款期限届满之次日起实际支付之日止，买受人按日万分之一支付违约金。合同签订后，向茜按约定向高校房开公司交付了首付款385532元。2012年5月18日，高校房开公司就该房向房管部门办理了商品房预售合同备案登记。2012年7月12日，高校房开公司（甲方）与唐洪丽（乙方）签订《协议》，约定：乙方以向茜名义购买甲方开发建设的位于遵义市汇川区长沙路汽车城D1-25号营业房，总价款755532元，乙方已付购房首付款385532元，拟向中行贷款370000元，由于乙方已有多笔贷款，未能获得中行审批，故提出退房。鉴于甲方已对该房备案、预告登记证已打、房屋维修基金已交，办理退房手续较困难，经甲、乙双方协商，同意乙方自2012年7月1日起，一年内至多分三次付清购房尾款，并自2012年7月1日起，乙方按所付房款占总房款的比例按实收取该营业用房租金，其余租金由甲方收取。原、被告确认原告按照51%的比例收取租金。另查明，涉案营业房由高校房开公司出租给第三人并收取租金。被告高校房开公司陈述从2017年5月1日至2019年7月31日的应收租金为131228元（还未收取），原告不持异议。审理中，原、被告均确认涉案营业房于2012年5月1日至2017年4月30日已缴纳税金95940.44元、2017年5月1日至2019年7月31日的税金还未缴纳。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，合法有效。原告认可《协议》中关于向高校房开公司支付购房尾款及收取租金的约定，故该约定对原、被告均具有约束力。被告应当按照所收租金的51%支付原告租金，双方确认从2017年5月1日至2019年7月31日的租金为131228元，故被告需支付原告租金131228元×51%=66926.28元。该部分租金尚未缴税，待实际缴纳后，被告另行主张。被告提出反诉，请求向茜支付购房款370000元，双方均不持异议，本院予以支持。购房合同对违约金进行约定，原告未按合同及协议支付购房款，故原告应当向被告支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）贵州高校房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）向茜支付租金（2017年5月1日至2019年7月31日）66926.28元。原告（反诉被告）向茜于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）贵州高校房地产开发有限责任公司支付购房款370000元。相互抵扣后，由原告（反诉被告）向茜向被告（反诉原告）贵州高校房地产开发有限责任公司支付303073.72元；二、原告（反诉被告）向茜于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）贵州高校房地产开发有限责任公司支付违约金，违约金以未付购房款为基数，按照每日利率万分之一的标准从2013年7月1日起支付至款项付清之日止；三、驳回原告（反诉被告）向茜的其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）贵州高校房地产开发有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1750元（己减半收取），反诉案件受理费4045元（己减半收取），合计5795元，由原告（反诉被告）向茜负担4747元，被告（反诉原告）贵州高校房地产开发有限责任公司负担1050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。审判员 陈 叠二〇一九年十一月二十七日书记员 钱艳丽