北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初65400号原告（反诉被告）：环创（厦门）科技股份有限公司，住所地厦门火炬高新区。法定代表人：郭子成，董事长。委托诉讼代理人：洪景旭，福建笃思律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹鹭萍，福建笃思律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张晓光，男，1967年5月28日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：刘立峰，北京市京师律师事务所律师。第三人：王祥云，女，1973年12月2日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：刘立峰，北京市京师律师事务所律师。原告（反诉被告）环创（厦门）科技股份有限公司（以下简称环创科技公司）与被告（反诉原告）张晓光（以下简称姓名）、第三人王祥云（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。环创科技公司之委托诉讼代理人洪景旭，张晓光之委托诉讼代理人刘立峰、王祥云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。环创科技公司向本院提出诉讼请求：1、确认我公司与张晓光签订的《房屋租赁合同》于2019年6月15日解除；2、判令张晓光向我公司退还押金88000元。事实和理由：2017年11月10日，环创科技公司向张晓光租赁位于北京市朝阳区朝外大街甲6号19层3座XX06/XX17的房屋，租赁合同每年一签，张晓光全权委托其妻王祥云代为办理房屋出租事宜。2018年9月29日，张晓光再次委托王祥云与我公司签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2018年11月15日起至2019年11月14日止，租金为每月44000元，采取押二付三的方式，押金为两个月的租金。上述合同签订后，我公司向王祥云支付了两个月押金88000元并持续支付租金至2019年5月14日。后因我公司战略转型，需提前退租，故与王祥云协商，将租金由三个月一付改为一个月一付，并向王祥云支付了2019年5月15日至2019年6月14日期间的租金，同时亦于2019年5月11日正式告知王祥云将于2019年6月搬离。王祥云在与我公司沟通过程中对前述事宜表示同意，但双方就押金退还问题进行确认时，王祥云对退租事宜矢口否认，并拒绝向我公司退还押金88000元。双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年6月15日解除，我公司已向张晓光交还房屋，且不存在任何未结清之款项，张晓光理应向我公司退还押金。张晓光答辩并反诉称：环创科技公司人员于2019年5月14日与王祥云联系，提出北京分公司要撤销，要解除合同，但双方并未详谈；2019年5月16日，环创科技公司人员再次与王祥云沟通，声称5月底搬出租赁房屋。环创科技公司并未履行提前1个月通知的义务。环创科技公司提前解除合同的行为违反了诚实信用原则，给我造成房屋空置损失，应承担赔偿责任。直到2019年6月18日，环创科技公司才将房屋钥匙交还给我，导致房屋自2019年6月16日至2019年9月2日，2个月17天的空置期，我的实际损失高于履约保证金数额，不足以弥补我的损失。环创科技公司至今也未按合同约定将公司注册地址从租赁房屋迁出。故我不同意环创科技公司的诉讼请求，并提出反诉，要求环创科技公司赔偿因提前退租给我造成的房屋空置费等实际损失24933元；环创科技公司将登记在租赁房屋上的公司工商注册地址迁出。环创科技公司针对反诉辩称：环创科技公司于2019年5月与王祥云就退租事宜进行沟通，并向王祥云支付了1个月租金后搬离，已履行提前1个月通知的义务。解除合同是双方协商一致，即张晓光通过收取我公司1个月租金的方式，接受了我公司提出的1个月后退租的要求。2019年6月，我公司彻底搬离了租赁房屋，张晓光完全有时间积极寻找新的承租人，但因张晓光的消极行为，导致2019年9月才找到新的承租人，房屋空置损失与我公司无关。如我公司工商注册地址确未迁出，同意将工商注册地址迁出。王祥云述称：同张晓光。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张晓光与王祥云系夫妻关系。2018年9月29日，张晓光（出租方、甲方）与环创科技公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》。双方约定：甲方将北京市朝阳区朝外大街甲6号19层3座1906/1907房屋出租给乙方；租赁房屋面积89.76+89.76平方米；乙方租赁该房屋作为办公使用；租期2018年11月15日至2019年11月14日；月租金44000元，租金支付方式押二付三，租金每3个月支付一次，于付款月起租日3天前支付下一期租金；押金为88000元，上期合同的押金自动作为本次合同的押金结转，退租时统一结算；乙方应于租赁期满或合同提前终止后3日内按附件一将租赁房屋及甲方提供的设备设施以良好、适租的状态交还甲方；租赁期满后，甲方应与乙方共同清点室内设备设施，在设备设施良好，且乙方已经结清本房屋使用期间所产生的各项费用（如水电费、宽带费、电话费、停车费等）并将注册地址迁出后5日内，甲方应将全额押金无息退还给乙方；本合同有效期内，若甲乙双方协商一致，可提前解除本合同；甲、乙双方任意一方提前终止合同，须提前一个月通知对方，如若甲方提前终止合同需赔偿乙方相应的损失。王祥云作为张晓光的代理人在该合同内签字。合同签订后，张晓光向环创科技公司交付租赁房屋，环创科技公司已付张晓光押金88000元。2019年5月16日，环创科技公司向张晓光提出解除合同。2019年5月17日，环创科技公司给付张晓光2019年5月15日至6月14日的租金44000元。2019年6月13日，环创科技公司腾退租赁房屋。2019年9月2日，张晓光另行签订租赁合同，将北京市朝阳区朝外大街甲6号19层3座1906/1907房屋再次出租。另查，环创科技公司将其北京分公司的营业场所登记在北京市朝阳区朝外大街甲6号19层3座1906号，截至法庭辩论终结尚未迁出。审理中，环创科技公司主张其于2019年5月16日向王祥云提出不再支付租金、2019年5月底搬离、不再退押金的提议，但王祥云不同意，环创科技公司便于2019年5月17日向张晓光支付1个月的租金，张晓光收取租金的行为可视为双方对解除合同达成一致。张晓光对此不予认可。张晓光主张在环创科技公司未搬离时其已通知房屋中介公司前去看房，2019年6月14日其得知环创科技公司腾退租赁房屋，之后环创科技公司按其要求对租赁房屋进行了保洁，其于2019年6月18日收到租赁房屋钥匙，并于当日将钥匙交房屋中介公司进行招租，房屋再次出租的月租金为43928元，低于原租金。本院认为：环创科技公司与张晓光之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效。双方在合同中约定，一方提前终止合同，须提前1个月通知对方。在合同履行过程中，环创科技公司于2019年5月16日向张晓光提出解除合同、将租金支付至2019年6月14日，并于2019年6月13日搬离租赁房屋，导致双方租赁合同已无法继续履行，故本院确认双方之间租赁合同于2019年6月15日解除。环创科技公司主张双方协商一致解除合同，因双方对合同解除时间、合同解除后争议如何处理等事项均未达成一致，故对环创科技公司的该项主张，本院不予采纳。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，环创科技公司提前解除租赁合同，存在违约行为，应当向张晓光承担相应的违约责任。张晓光主张将押金全部折抵房屋空置期损失，考虑到环创科技公司虽存在提前解约的违约行为，但环创科技公司已经按照双方约定履行提前通知义务，解除房屋租赁合同后的房屋空置期间及后续租金价格，均受到市场因素影响，环创科技公司对于房屋空置期间无法完全预见，故环创科技公司应承担合理预见范围内的房屋空置期损失，具体数额由本院酌定为5万元。在扣减空置期损失5万元后，张晓光应将剩余押金退还环创科技公司。对张晓光要求环创科技公司另行赔偿空置期损失的反诉请求，本院不再支持。张晓光要求环创科技公司将登记在租赁房屋内公司的工商注册地址迁出，符合约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）环创（厦门）科技股份有限公司与被告（反诉原告）张晓光签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年六月十五日解除。二、被告（反诉原告）张晓光于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）环创（厦门）科技股份有限公司押金三万八千元。三、原告（反诉被告）环创（厦门）科技股份有限公司于本判决生效后七日内办理环创（厦门）科技股份有限公司北京分公司企业法人工商登记住所变更手续，将营业场所从北京市朝阳区朝外大街甲6号19层3座1906号迁出。四、驳回原告（反诉被告）环创（厦门）科技股份有限公司其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）张晓光其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1000元，由原告（反诉被告）环创（厦门）科技股份有限公司负担625元（已交纳），由被告（反诉原告）张晓光负担375元（于本判决生效后7日内交纳）。反诉案件受理费211元，由原告（反诉被告）环创（厦门）科技股份有限公司负担25元（于本判决生效后7日内交纳），由被告（反诉原告）张晓光负担186元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  童雪霏二〇一九年十一月五日书记员  张 瑜