长春市二道区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0105民初2457号 原告（案外人）：孟宪飞，住长春市宽城区。 委托诉讼代理人：刘一鹤，吉林中证律师事务所律师。 被告（申请执行人）：梁宇，住长春市二道区。 委托诉讼代理人：赵超，住长春市宽城区。 第三人（被申请执行人）：王鑫鹤，住长春市南关区。 原告孟宪飞与被告梁宇、第三人王鑫鹤案外人执行异议一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孟宪飞及其委托诉讼代理人刘一鹤、被告梁宇及其委托诉讼代理人赵超、第三人王鑫鹤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孟宪飞向本院提出诉讼请求：1、停止对二道区规划路以南、河东路以北、太和街以东、广德街以西万晟爱琴海A4幢1008号房屋的执行，解除查封措施；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年1月20日，王鑫鹤与长春市豪爵房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，以按揭贷款方式购买了位于长春市二道区规划路以南、河东路以北、太和街以东、广德街以西万晟爱琴海A4幢1008号房屋。2018年2月6日，原告与王鑫鹤及其配偶王春印签订了房屋买卖合同，约定王金鹤将涉案房屋出售给原告，房屋总价为57万元，买方应在合同签署之日起七日内支付卖方定金及首付款20万元，剩余价款以买方负责尚未结清的银行贷款月供的方式支付，在具备办理不动产登记证条件后办理相关手续。合同签订当日，原告向王鑫鹤转账支付了20万元，并在2月7日支付王鑫鹤之前拖欠的贷款。2018年2月12日，中介公司作为第三方，出具了《交房、查验通知书》，载明房屋己交原告使用，水电物业费无拖欠。在居住期间，原告开通了该房屋的天然气、并缴纳了电费、物业费等费用，吉林万晟物业服务有限公司也出具了原告的居住证明。从2018年3月购房至今，原告每月均依照合同向王鑫鹤用于偿还按揭贷款的银行卡转账以偿还贷款，对剩余未到支付期限的贷款，亦同意按照法院的要求交付执行，提前支付完毕。涉案房屋现未能办理过户登记，是由于开发商未按照规划审批建设，导致包括涉案房屋在内的万晟爱琴海三期房屋至今均未取得房产证，而在未取得房产证的情况下，即便在房屋被查封前还清了银行贷款，访房屋也无法办理更名过户。因此未过户与是否还清贷款无关，并非具备办理过户登记条件而原告消极行使权利不办理。合同中也明确约定了在具备办证条件后办理相关手续，原告尽到了注意义务，不存在他人权利障碍及政策限制的忽略。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告对涉案房屋享有排除执行的物权期待权。2018年12月，被告梁宇与王鑫鹤民间借贷纠纷一案，梁宇申请对王鑫鹤名下涉案房屋进行诉保全，本院作出（2018）吉0105民初2336号民事裁定书，查封了涉案房屋，后梁宇根据（2018）吉0105民初2336号民事调解书申请强制执行，执行过程中，原告提出执行异议，本院于2019年10月28日作出（2019）吉0105执异45号执行裁定书，裁定“驳回案外人孟宪飞的异议请求”。现原告提起案外人执行异议之诉，请求支持原告以上诉讼请求。 梁宇辩称，1、本案查封的是王鑫鹤名下的房屋，原告对执行标的物既不享有所有权，又不具有阻止执行的实体权利。2、原告的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，且原告明知涉案房屋有抵押贷款，原告不能偿还银行贷款，不能解除抵押、又不能办理更名过户的情况下而购买，是原告自身原因导致无法办理更名过户。3、原告购买的房屋价格明显偏低，原告与王鑫鹤恶意串通，通过签订虚假、非法、无效的房屋买卖合同，并通过提出执行异议和案外人执行异议之诉妨害执行。综上，驳回原告的诉讼请求。 王鑫鹤辩称，对原告陈述的事实无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、2014年1月20日，王鑫鹤与长春豪爵房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同一份，约定，王鑫鹤以按揭贷款方式购买涉案房屋，房屋总价格642078元。2014年1月15日，王鑫鹤和共同借款人王春印与中国工商银行股份有限公司长春铁道北支行签订个人购房借款/担保合同，约定，王鑫鹤和王春印贷款44万元用于购买涉案房，贷款期限为360个月，同时用涉案房屋做抵押担保。 2、2018年2月6日，王鑫鹤和王春印为甲方（出卖人），孟宪飞为乙方（买受人）、吉林省泉源房地产营销策划有限责任公司为丙方（中介方），三方签订房屋买卖合同一份，约定“甲方将其所有的涉案房屋以57万元的价格卖给乙方，乙方于合同签订之日起7个工作日内向甲方交付定金和首付款共计20万元，乙方负责目前甲方尚未结清的银行贷款月供，待甲方具备办理不动产登记证按揭贷款条件后，在接到丙方通知后三个工作日内到场办理相关手续。无法到场办理的视为违约……”。合同签订当日，原告通过其名下卡号62149909********向王鑫鹤名下账号62302007********转入20万元。 2018年2月7日，原告又向王鑫鹤名下偿还银行贷款的账号62122642000********转入20000元，用以偿还王鑫鹤拖欠银行的贷款。此后，原告每月按时向该账号转入还贷款至今。 3、2008年2月12日，原告经中介方吉林省泉源房地产营销策划有限责任公司的查验后，办理了涉案房屋交房手续，同时开始居住和使用涉案房屋，此后，涉案房屋的水费、电费、物业费等相关费用均由原告缴纳。 2019年1月21日，吉林万晟物业服务有限公司爱琴海服务中心出具证明一份，证明原告自2018年2月12日开始在涉案房屋居住。 4、2019年9月2日，长春市房产档案馆个人住房信息查询结果证明显示，涉案房屋抵押权人为中国工商银行股份有限公司长春铁道北支行，抵押开始时间自2014年1月15日，结束时间为2044年1月15日；涉案房屋现处于查封状态，查封单位为本院，查封文号即为梁宇与王鑫鹤民间借贷案件（2018）吉0105民初2336号，查封时间2018年12月24日，查封期限为36个月，查封类型为预查封。案涉房屋所在小区房屋，自交付至今仍不能办理产权证。 5、2018年12月13日，本院受理了梁宇诉王鑫鹤民间借贷纠纷一案，诉讼过程中，梁宇向本院申请财产保全。 2018年12月13日本院作出（2018）吉0105民初2336号民事裁定书，并于2018年12月24日在长春市房产档案馆将王鑫鹤名下位于长春市二道区规划路以南、河东路以北、太和街以东、广德街以西万晟爱琴海A4幢1008号房屋、丘地号6-8/9-27（1008）、长房预二D201411040067号房屋的房籍予以查封。 2019年4月19日，本院作出的（2018）吉0105民初233号民事调解书，调解内容为“王鑫鹤于2019年5月30日前给付梁宇借款本金257000元，并按月利率2%支付利息（以257000元为基数，自2018年8月1日至给付完毕之日止）”。调解书生效后，因王鑫鹤没有履行还款义务，梁宇向本院申请强制执行。 2019年7月4日本院立案执行，执行案号为（2019）吉0105执739号。本院在执行过程中，案外人孟宪飞向本院提出执行异议。2019年10月28日，本院作出（2019）吉0105执异45号民事裁定书，认为“案外人孟宪飞明知其购买的系王鑫鹤按揭贷款购买的房屋，该房屋已经抵押给银行，孟宪飞采用逐月偿还贷款的方式支付剩余房款，在房屋贷款偿清前显然不能办理更名过户，该种交易方式导致的是房屋交易后长期不能办理过户的后果，这明显属于因孟宪飞的自身原因导致房屋未办理过户登记，故其异议不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：驳回案外人孟宪飞的异议请求”。裁定下发后，孟宪飞在法定期间内向本院提起案外人异议之诉。 本院认为，本案争议焦点为涉案房屋是否符合排除执行的法定情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，1、2018年2月6日，原告与王鑫鹤、中介方签订的房屋买卖合同是在自愿、平等、合法的基础上，且不违反法律、行政法规禁止性规定，是有效合同。而涉案房屋的查封时间为2018年12月24日，原告与王鑫鹤签订的房屋买卖合同时间先于法院的查封时间。2、2018年2月12日，原告开始占有和使用涉案房屋，并缴纳水、电、燃气费等费用，也就是在涉案房屋查封之前原告就己合法占有和使用涉案房屋。3、原告在签订房屋买卖合同当日，原告就己按照合同约定向王鑫鹤支付部分购房款，同时按期偿还银行贷款，且在本案开庭审理时，原告明确表示如果人民法院要求，同意提前支付剩余购房款。因涉案房屋系在银行按揭贷款购买，贷款银行没有要求贷款人立即支付剩余贷款，故本院不宜要求原告提前支付剩余房款。4、涉案房屋在交付后至今不能办理产权证，是该小区居民众所周知的事实，而不是因为贷款未还清或原告怠于行使权利而导致不能办理更名过户，并非原告自身原因所致不能办理更名过户。 关于梁宇的辩称，因其不能提供支持自己抗辩观点的相关证据，故本院对其主张，不予支持。 综上所述，原告请求停止对二道区规划路以南、河东路以北、太和街以东、广德街以西万晟爱琴海A4幢1008号房屋的执行，解除查封，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 停止对王鑫鹤名下位于长春市二道区规划路以南、河东路以北、太和街以东、广德街以西万晟爱琴海A4幢1008号房屋、丘地号6-8/9-27（1008）、长房预二D201411040067号房屋的执行，解除查封。 案件受理费5155元，由梁宇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  翟 君 人民陪审员  付克文 人民陪审员  刘 虹 二〇一九年十一月二十日 书 记 员  李方旭