湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0506民初2828号原告：熊斌，男，1963年5月27日出生，汉族，住湖北省远安县。委托诉讼代理人：郭小川，宜昌市利民法律服务所法律工作者，特别授权。委托诉讼代理人：岳冠璋，宜昌市利民法律服务所法律工作者，特别授权。被告：湖北骏达置业有限责任公司，统一社会信用代码91420506793255141Q，住所地宜昌市夷陵区锦江东路**。法定代表人：林炳标，系湖北骏达置业有限责任公司董事长。被告：宜昌市夷陵区房屋征收办公室，统一社会信用代码124205215882411038，住所地宜昌市夷陵区平云一路**。法定代表人：柳忠，系宜昌市夷陵区房屋征收办公室主任。二被告共同委托诉讼代理人：刘威，湖北西陵律师事务所律师，特别授权。原告熊斌与被告湖北骏达置业有限责任公司（以下简称骏达置业公司）、被告宜昌市夷陵区房屋征收办公室（以下简称夷陵区房屋征收办）商品房预约合同纠纷一案，2019年8月21日本院立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告熊斌及其委托诉讼代理人郭小川、被告骏达置业公司和被告夷陵区房屋征收办委托诉讼代理人刘威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告熊斌向本院提出诉讼请求：1.要求被告骏达置业公司立即返还购房款40万元，并自2016年9月20日起按年利率4.75%支付利息至全部退还之日止；2.要求被告骏达置业公司支付违约金20万元；3.要求被告骏达置业公司和被告夷陵区房屋征收办共同赔偿违约造成的损失25万元。事实和理由：2016年6月，夷陵区人民政府发出征收决定，将其房屋征收，征收工作由被告夷陵区房屋征收办具体实施。同年9月18日原告与被告夷陵区房屋征收办达成了产权调换的补偿方式，并签订了协议。当天，原告与被告骏达置业公司签订了《原址回迁购房合同》。合同约定在协议签订的三年内被告骏达置业公司不能交付新房或按常识可预见的时间内不能按时交房，视为被告骏达置业公司违约。被告骏达置业公司应当承担违约金20万元，并返还全部购房款，还应当按最高商业贷款利率标准支付占用购房款期间的利息。合同签订后，其按约定向被告支付了购房款40万元。至原告起诉之日，被告开发的“东湖明珠”项目所在地并未开工建设商品房，已经建设成公用停车场，被告骏达置业公司已没有履行合同的可能。2019年4月18日，被告骏达置业公司书面通知原告由于规划原因，项目未能顺利建设，无法按期将回迁房交付给原告。原告与二被告协商要在相同地段给其安排回迁房，二被告不予理会，仅同意退还40万元。与回迁房相同地段商品房现价约为9000元/平方米，被告仅同意退还40万元，无法在相同地段购买面积相当的房屋，该部分损失应当由被告予以赔偿，故原告向法院提起诉讼。被告骏达置业公司辩称：1.其与原告签订的《原址回迁购房合同》实质为购房意向性合同，仅是双方对原告以特定价格取得标的房购买权达成的协议。2.“东湖明珠”项目因政府用地建设和规划管控的要求停止，不能按合同约定履行义务，并非其自身原因，其不存在违约行为或缔约过失责任。3.即便应承担违约责任,原告主张的利息、违约金、损失属重复主张，且违约金明显高于实际损失，请人民法院依法予以调整。而且，原告在订立合同对标的房屋可能无法成就的风险是明知的，在得知项目无法实施后也未采取合理的措施减少损失的扩大，应承担相应的责任。被告夷陵区房屋征收办辩称：1.其与原告签订的拆迁补偿协议原告选择的是货币补偿，不是产权调换，且协议已经履行完毕。2.原告与被告签订《原址回迁购房合同》，其不是合同当事人，不应当作为本案适格的被告。请人民法院驳回原告对其的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对双方当事人没有争议的事实，即2016年9月18日原告与被告骏达置业公司签订《原址回迁购房合同》、原告按合同约定交付购房款40万元、2016年9月18日原告与被告夷陵区房屋征收办签订《东湖礼堂片区棚户改造项目房屋征收补偿协议》、原告选择货币补偿方式、被告夷陵区房屋征收办按约定全额已支付补偿款607889元、2010年11月1日被告取得小溪塔东湖路4941.58平方米国有土地建设用地规划许可证、东湖礼堂片区现已建成公用停车场、2019年4月1日被告骏达置业公司书面通知原告退还其购房款等事实，本院予以确认。争议的事实是《原址回迁购房合同》不能履行是否系被告骏达置业公司自身原因所致。被告骏达置业公司为证明其主张，因夷陵区政府行政规划调整，致其开发的“东湖明珠”项目不能如期进行，导致与原告签订的合同不能履行，向本院提交了夷陵区人民政府《关于加强夷陵三巷和东湖礼堂片区用地建设和规划控制管理的通告》（夷政发[2017]16号），主要内容：管控区内所有土地利用和建设工程必须符合城乡规划和土地利用总体规划，并按法定程序取得城乡规划、国土资源、住建、房管等部门的合法审批手续后方可动工建设；未经审批任何单位和个人不得在管控区内从事新建、改建、扩建行为。拟证明其开发的“东湖明珠”项目不能如期进行的原因是夷陵区人民政府加强了上述区域土地利用的行政管控和统筹规划，不是其自身原因。原告质证认为，该证据不能证明被告的主张。被告夷陵区房屋征收办对证据没有异议。本院认为，被告骏达置业公司开发的“东湖明珠”项目未能如期进行，“东湖明珠”项目的东湖礼堂片区已建成停车场，系众所周知的事情。被告骏达置业公司在已经取得管控区内建设用地规划许可的情况下，其开发的“东湖明珠”项目未能如期进行与夷陵区人民政府《关于加强夷陵三巷和东湖礼堂片区用地建设和规划控制管理的通告》二者是否存在直接因果关系，本院无法确认，原告质证理由成立。被告骏达置业公司对《原址回迁购房合同》第7条“若甲方自原因三年内不能交付新房或按常识可预见的时间内甲方不能按时交房，可视为甲方违约”的约定以“非系甲方自身原因”为由进行抗辩，没有完成举证责任。原告与被告夷陵区房屋征收办签订《东湖礼堂片区棚户改造项目房屋征收补偿协议》从性质上属于行政协议，该协议明确约定原告选择的是货币补偿。原告以被告夷陵区房屋征收办2017年8月25日向湖北骏达房地产有限公司发送的《关于尽快解决东湖明珠征迁遗留问题的函》“赵长喜、曹万春、曹华、梁林等4户被拆迁人及熊斌选择是原址房屋产权调换补偿方式”，主张与被告夷陵区房屋征收办达成的是产权调换补偿，该争议属于行政争议，由当事人另行解决。综上事实，本院认为，原告与被告骏达置业公司签订的《原址回迁购房合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违背法律、行政法规强制性规定，当属有效，对双方当事人均具有法律约束力。合同内容及双方当事人意思表示是在未来三年内原告有权以特定价款（4612元/平方米）购买被告骏达置业公司开发的“东湖明珠”项目下的92.29平方米的商品房，属于购房意向性合同，而不是商品房买卖合同。庭审中，双方当事人一致同意解除《原址回迁购房合同》，被告骏达置业公司退还原告预付房款40万元，本院予以尊重。庭审查明案涉合同不能履行，被告不能证明非系其自身原因，故原告要求被告骏达置业公司按合同约定承担违约责任，证据充分，本院予以支持。被告骏达置业公司应当自收到原告房款之起按全国银行间同业拆中心公布的贷款市场报价利率向原告支付占用房款期间的利息至清偿之日。原告要求被告骏达置业公司承担违约金20万元，被告骏达置业公司抗辩违约金过高而请求法院予以调减，本院结合《原址回迁购房合同》所应交付房屋同地段房价上涨的客观事实，在被告骏达置业公司已承担利息的情况下，酌定由被告骏达置业公司承担违约金12万元。原告要求被告骏达置业公司另行赔偿购房差价损失25万元的诉讼请求，一是证据不足，二是本院在案涉违约金数额上已作考虑，本院不予支持。被告夷陵区房屋征收办不是案涉合同当事人，原告要求其在本案中承担民事赔偿责任，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告湖北骏达置业有限责任公司退还原告熊斌购房款40万元，并自2016年9月20日按全国银行间同业拆中心公布的贷款市场报价利率向原告支付占用房款期间的利息至清偿之日。二、被告湖北骏达置业有限责任公司向原告熊斌承担违约金12万元。三、驳回原告熊斌要求被告湖北骏达置业有限责任公司和被告宜昌市夷陵区房屋征收办公室共同赔偿损失25万元的诉讼请求。上述判决一、二项，限本判决发生法律效力后立即履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12854元，减半收取6427元，由被告湖北骏达置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  张红星二〇一九年十一月二十六日书记员  邹 磊