广东省封开县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1225民初1051号原告：肇庆佳信美物业服务有限公司，住所地封开县***************北侧。统一社会信用代码：914************826。法定代表人：李小波，该公司经理。委托诉讼代理人：李素芳,该公司员工。被告：欧六妹，女，1979年3月3日出生，汉族，住广东省封开县***************。被告：苏晃棉，男，1978年9月2日出生，汉族，住广东省封开县****************。原告肇庆佳信美物业服务有限公司（以下简称佳信美物业公司）诉被告欧六妹、苏晃棉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳信美物业公司的法定代表人李小波及委托诉讼代理人李素芳、被告欧六妹到庭参加了诉讼。被告苏晃棉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳信美物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年3月至2018年6月期间的物业服务费2277.12元；2016年11月至2018年6月期间的公共分摊540.8元；2、判令被告向原告支付违约金（违约金从逾期付款之日起以欠费金额为本金按万分之五利率计算，计至2018年7月30日292.11元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：封开县枫华粤江房地产有限公司于2016年11月1日与原告签订《枫华粤江前期物业服务合同》，委托原告为枫华粤江小区商铺、住宅提供物业管理服务，期限自2016年11月1日至2018年6月30日止。物业服务费用按建筑面积计算，电梯房每平方建筑面积1.2元/月，业主应每月15日前支付物业服务费及自用水费及公共分摊等费用，业主逾期交费的，原告可按应缴费用加收滞纳金。被告是枫华粤江xx房的业主，该房建筑面积为118.6平方米，该房屋被告于2015年10月4日签收的收楼确认书，但被告未按约定支付期间的物业服务费。为了维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请贵院查明事实依法支持原告的诉讼请求。被告欧六美辩称：1、房屋卫生间漏水收楼的时候没有发现，后我大哥和父亲找物业公司帮忙处理，但物业公司只是让我找开发商处理，物业公司与开发商一直互相推诿，漏水问题一直未能解决。2、电梯公摊费不合理，我认为没有入住的业主不应当分摊电梯费用，这个条款属于霸王条款。3、我认为原告与开发商签订的物业管理条款是物业公司与开发商的事情，业主的权益得不到保障，与业主没有关系。被告苏晃棉在法定的答辩和举证期限内未提出任何答辩意见和证据为期辩解。本院经审理认定事实如下：2011年11月25日，被告欧六妹、苏晃棉与封开县枫华粤江房地产有限公司签订商品房买卖合同，购买位于封开县***************************，该商品房建筑面积共118.60平方米。2013年3月19日，封开县枫华粤江房地产有限公司向被告苏晃棉、欧六妹发出收楼通知书，苏晃棉、欧六妹于2013年11月收楼。2015年10月4日，欧六妹与封开县枫华物业管理有限公司签订《粤江花园前期物业管理合约》、《枫华粤江花园管理规约》。2016年11月1日，封开县枫华粤江房地产有限公司与封开县佳讯物业管理有限公司（2017年2月21日变更登记为肇庆佳信美物业服务有限公司）签订了枫华粤江前期物业服务合同，聘用佳信美物业公司为封开县江口镇枫华粤江提供前期物业管理服务事宜。物业管理费用1.2元/㎡/月（按建筑面积计算）；公共设备设施的维修、维护、日常运作费用等按月分摊；大修理支出由维修基金列支或按“一费一摊”办法按户分摊。业主应于每月10日起交纳本月物业服务费，拖欠物业管理费的从次月起按日万分之五缴纳滞纳金，并约定该合同有效期自合同签订之日起生效。原告于2016年11月1日进驻封开县*********并于2018年6月30日撤出。被告欧六妹、苏晃棉自2017年3月起至2018年6月期间均未向原告支付物业服务费共2277.12元。2016年11月至2018年审6月期间的公共分摊费用540.8元，已由原告方代缴。因双方对案涉费用的支付无法达成一致意见，原告为维护自身合法权益，遂向本院起诉，要求判如所请。本院认为，原告佳信美物业公司于封开县枫华粤江房地产有限公司所签订的《枫华粤江前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”及第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，被告欧六妹、苏晃棉应当依照前期物业服务合同的约定向原告支付物业服务及由原告代缴的公摊费用。如果案涉房屋存在质量问题，应属其与开发商即封开县枫华粤江房地产有限公司之间的纠纷，其应向该公司主张权利，与本案属不同法律关系，不在本案审理范围内，对上述抗辩意见,本院不予采信。公摊费用问题，因佳信美物业公司与封开县枫华粤江房地产有限公司已先行约定公摊办法，在封开县枫华粤江房地产有限公司或业主委员会未变更该公摊办法前，公摊只能按照之前约定予以处理，佳信美物业公司不能单方变更公摊办法，故对被告欧六美的抗辩理由不予采纳。综上，原告诉求被告欧六妹、苏晃棉支付案涉房屋2017年3月至2018年6月期间所欠的物业服务费2277.12元，公共分摊费用540.8元，合法有据，应予支持。对于违约金问题，合同第七条第2点约定“拖欠物业管理费的从次月起按日万分之五计缴滞纳金”，但滞纳金属于一种行政责任形式，个人和其他团体都无权私自设立，因此，本案对违约金实属没有约定，对原告要求被告承担违约金的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿的损失等违约责任”的规定，因被告违约原告有权要求被告赔偿损失，而原告的实际损失应为利息损失，因原被告之间未有约定损失的计算方式，本院认为应当参照中国人民银行同期同类贷款年利率4.35%予以计算，故利息计算如下：2017年3月应缴物业服务费142.32元，从2017年4月1日计算至2018年7月30日的利息为：142.32元×4.35%÷365天×485天=8.23元；2017年4月应缴物业服务费142.32元，从2017年5月1日计至2018年7月30日的利息为142.32元×4.35%÷365天×455天=7.72元.如此类推：2017年5月所欠物业服务费利息为7.19元；2017年6月所欠物业服务费利息为6.68元；2017年7月所欠服务费利息为6.16元；2017年8月所欠服务费利息为5.62元；2017年9月所欠服务费利息为5.12元；2017年10月所欠服务费利息为4.60元；2017年11月所欠服务费利息为4.09元；2017年12月3.56元；2018年1月所欠服务费利息计算为3.04元；2018年2月所欠服务费利息计算为2.56元；2018年3月所欠服务费利息计算为2.03元；2018年4月所欠服务费利息计算1.53元；2018年5月所欠服务费利息计算1.00元；2018年6月所欠服务费利息计算为0.49元。综上，被告应支付利息为69.62元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告欧六美、苏晃棉在本判决发生法律效力之日起10日内向原告肇庆佳信美物业服务有限公司支付2017年3月至2018年6月的物业服务费2277.12元及利息69.62元。二、被告欧六美、苏晃棉在本判决发生法律效力之日起10日内向原告肇庆佳信美物业服务有限公司支付2016年11月至2018年6月期间的公共公摊费用540.8元。三、驳回原告肇庆佳信美物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取即25元，由被告欧六美、苏晃棉负担。本判决为终审判决。审 判 员 莫湛慈二〇一九年十一月六日法官助理 刘秀平书 记 员 张 莉