青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初4545号原告：吕栋，男，汉族，1989年12月1日出生，公民身份证号码：×××，住西宁市。委托诉讼代理人：吕子亮，男，汉族，1955年8月15日出生，公民身份证号码：×××，住西宁市。系原告吕栋的父亲。被告：青海海宏房地产有限责任公司，住所地：西宁市城**。统一社会信用代码：xxxxxxxxxxxxxxxxxx。法定代表人：于志坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：葛建浩，该公司职员。原告吕栋与被告青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕栋的委托诉讼代理人吕子亮，被告海宏公司委托诉讼代理人葛建浩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告吕栋向本院提起诉讼请求：1.判令被告支付延迟交房违约金49487.91元;2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年7月25日，原被告签订编号YS0151560《商品房预售合同》，购房合同第八条约定出卖人应于2014年12月30日前将验收合格的商品房交付买受人使用。但被告一再违约，致使交房时间延迟到2016年5月1日。这期间就交房时间问题被告又发了一份《九号公馆交房时间安排表》，2015年7月11日原告又与被告签订了一份《商品房预售合同补充协议》。整体违约金的计算就是依据《商品房预售合同》、《九号公馆交房时间安排表》、《商品房预售合同补充协议》而定的。根据《商品房预售合同补充协议》，违约金支付都以现金形式支付，但被告违背承诺约定，多次讨要就是不给。2019年3月，被告承诺要现金没有，可以用物业费和暖气费顶账。无奈之下原告愿意顶账。但就在一个2019年7月份去物业公司办理手续时，被告又变卦了，说停止办理，让一个打官司去。被告的违约，直接侵害了原告的合法权益，特起诉青法院判如所请。被告海宏公司辩称，原告诉求的延期交房违约金，被告同意从原告起诉之日2019年9月11日往前推3年即2016年9月11日期间的诉求，因原告购买的房屋（西宁市××区）于2016年4月26日经工程验收合格交付业主。被告认为根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。现原告起诉时间为2019年9月11日，人民法院应支持立案之日往前推算三年的请求权，原告请求权已超过三年的诉讼时效，法院应驳回原告请求。原告吕栋为证明其诉讼请求，向法庭提交如下证据：一、商品房预售合同一份，证明方向：被告应当在2014年12月31日前交房，但实际没有按期交房；二、2016年6月4日的收据两份，证明方向：从2016年5月1日起被告收取了原告的水电、物业费和公摊电费，被告就是在这个时候给原告交房的；三、2016年6月3日的收据一份，证明方向：被告扣收契税、维修基金、有限接口费共计12744.4元；四、交纳房款收据四份，证明方向：已经交清房款的事实；五、交房时间安排表一份，证明方向：三号楼指定2015年10月5日至10月7日交房，但其实际并没有按照这个时间交房；六、补充协议一份，证明方向：原被告签订补充协议约定违约金的事实；七、违约金计算明细表一份，证明方向：原告按照合同和补充协议约定自己计算的违约金的数额62232.31元，扣减契税等12744.4元，尚欠49487.91元违约金；八、公告一份，证明方向：2017年8月28日被告公告称可以让业主用违约金冲抵物业费的事实；原告认为诉讼时效应当自公告之日起推后三年计算。被告海宏公司质证意见为：1、对证据一、二、三、四、五六的真实性无异议。其中契税收据等费用是被告从违约金中抵扣的，并不是原告自己交纳的。2、对证据七违约金计算表是原告自己计算的，被告不发表质证意见。3、对证据八公告是复印件，这是物业公司发的，被告不清楚也不认可。被告海宏公司为支持其抗辩意见，向法庭提交如下证据：一、交房公告一份；二、3号楼五方验收竣工资料一份。以上两份证据均证明房屋经验收合格可以交房，但3号楼我们在登报时尚未竣工，我们同意按照五方竣工验收时间2016年4月26日为交房截止日。原告质证意见为：1、对证据一无异议，原告认可。2、对证据二真实性原告不清楚，对证明方向有异议，不认可。报纸上登的是2016年5月1日交房收取物业费，并不是4月26日。本院对原、被告提交的证据认证如下：1、对原告提交的《商品房预售合同》、购房收据、《银泰九号公馆补充协议》、九号公馆交房时间安排表、被告提交的证据《工程质量竣工验收记录》、五方验收手续，对方当事人对其真实性没有异议，本院予以认定。2、对原告提交的证据七违约金计算明细表及证据八公告复印件，不能证明原告主张的诉讼意见，本院不予采信。3、对被告提交的证据《西海都市报》（公告）系客观存在，本院予以采信。本院经审理认定法律事实如下：原告吕栋（买受人）与被告海宏公司（出卖人）于2013年7月25日签订了《商品房预售合同》（合同编号YS0151560），合同主要约定如下：一、买受人所购商品房：城北区海西路61号3号楼2单元2051室，预测建筑面积144.83平方米。二、房屋价款：总金额515595元。三、交付期限：2014年12月30日前，交付条件：经验收合格。四、逾期交房违约责任：逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。五、产权登记：出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内办理产权登记的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。六、交接：房屋交接时，出卖人需提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。合同签订后，原告按约向被告付清了全部房款，案涉房屋至今未完成初始登记，庭审中被告提交了案涉房屋的《住宅工程用户手册》。合同签订后，原告吕栋按约向被告付清了全部房款，被告未能按合同约定期限交付房屋。2015年7月11日，原、被告又签订了《银泰九号公馆补充协议》，约定从《商品房预售合同》规定的交房日期到2015年6月30日，被告向原告按日支付已付总房款万分之一的违约金。二、2015年7月1日至交房时间（1号楼确定为2015年9月25日），被告向原告按日支付已付总房款万分之二的违约金。三、超过确定的交房时间，被告向原告按日支付已付总房款万分之四的违约金。以上违约金支付以现金形式全额在交房同时给予支付。2015年10月30日，被告在《西海都市报》刊登（公告），主要内容为：银泰九号公馆小区西区开始办理交验房手续，2015年12月2日－12月6日交验3号楼。房屋交验时间到期后，被告因3号楼未能通过竣工验收，而未能向业主交房。2016年4月26日，3楼房通过了勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的验收。被告以2016年4月26日作为交房日期。2016年6月3日，被告从应付原告的违约金中扣收契税、维修基金、有限接口费共计12744.4元。2016年6月4日原告向所购房屋的物业管理公司交纳了2016年5月1日至2016年10月31日的物业费、水电费及公摊电费。本院认为，对双方争议的焦点为：关于被告是否应当承担逾期交房违约金的问题。原告吕栋与被告海宏公司于2013年7月25日签订《商品房预售合同》，合同系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。该合同第八条约定被告应当在2014年12月30日前交付房屋，因被告未能按照合同约定交付房屋，双方又签订《银泰九号公馆《商品房预售合同》补充协议》，并在西海都市报公告房屋交验时间。由于原告所购3号楼房屋未能如期竣工验收，最终于2016年4月26日经施工单位、设计单位、地勘单位、监理单位、建设单位验收合格完成了工程质量竣工验收，已达到双方约定的交付条件。符合《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”。《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收，方可交付使用”规定，可以交付商品房买受人，且双方在《商品房预售合同》第八条中约定“1.该商品房经验收合格”为交付条件，该项区别于“2.该商品房经综合验收合格”。案涉房屋符合双方约定的交付条件时，开发商有及时将案涉房屋交付买受人的义务，同时买受人也有积极接受房产的义务。因此，3号楼于2016年4月26日以实际竣工验收时间为交房时间。故本案中逾期交房违约金的计算及诉讼时效起算，均应以该补充协议的约定“违约金支付以现金形式全额在交房同时给予支付”及实际竣工验收时间为交房时间为准，逾期交房违约金诉讼时效应以该交房时间起算。案涉3号楼的逾期交房违约金的诉讼时效保护三年至2019年4月26日。本案原告于2019年9月11日向本院起诉，起诉时间已超过诉讼时效。故对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告吕栋的诉讼请求。本案诉讼费1038元，本院减半收取519元，由原告吕栋承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 贺众明 二○一九年十一月十二日书记员 王思颖附相关法律规定《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。