广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初4392号 原告（反诉被告）：广西恒谊缘汽车销售服务有限公司，住所地：南宁市兴宁区昆仑大道三塘镇降桥村,统一社会信用代码：91450100077142664N。 法定代表人：陆德芬。 委托诉讼代理人：刘鑫，南宁市东盟法律事务中心法律工作者。 委托诉讼代理人：陈仑平，南宁市东盟法律事务中心法律工作者。 被告（反诉原告）：南宁市诚帮建筑工程机械有限公司，住所地：南宁市兴宁区昆仑大道****铺面,统一社会信用代码:91450102765815228N。 法定代表人：黄高进。 委托诉讼代理人：闭世浩，广西志明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄高星，该公司监事。 第三人：广西富缘汽车销售服务有限公司，住所地：，住所地：南宁市厢竹大道**信用代码：91450100695370242H. 法定代表人：黄猛。 委托诉讼代理人：罗俐，女，1956年8月31日出生，该公司员工，住南宁市。 原告（反诉被告）广西恒谊缘汽车销售服务有限公司（以下简称恒谊缘公司）与被告（反诉原告）南宁市诚帮建筑工程机械有限公司（以下简称诚帮公司）、第三人广西富缘汽车销售服务有限公司（以下简称富缘公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）恒谊缘公司的委托诉讼代理人刘鑫、陈仑平，被告（反诉原告）诚帮公司的委托诉讼代理人闭世浩到庭参加诉讼。第三人广西富缘汽车销售服务有限公司的委托诉讼代理人罗俐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告(反诉被告)恒谊缘公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付40%的拆迁补偿款1213090.9元；2.被告向原告支付合同违约金300000元；3.被告向原告赔付处罚款204758.8元；4.被告向原告返还多缴纳的租金127060元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：富缘公司与诚帮公司于2013年4月30日签订《集体土地房屋租赁合同》，富缘公司租赁诚帮公司的土地用于建设及经营汽车4S店，租赁期限18年。经土地权利人三塘镇那荷坡同意，2013年9月24日，恒谊缘公司、富缘公司和诚帮公司共同签订协议，由恒谊缘公司承接《集体土地房屋租赁合同》全部权利义务。兴宁区拆迁部门因拆迁工作而将恒谊缘公司所建房屋和建筑物全部列入拆迁范围，但告知恒谊缘公司仅能领取60%补偿款，恒谊缘公司之后了解到，诚帮公司在2007年与兴宁区三塘镇降桥村那荷坡签订了一份《承包土地补充合同书》，约定在该合同租赁期内第八年后十五年内，遇到国家征用的，场地上的建筑物及附属物的所得国家赔付款，那荷坡占40%，诚帮公司占60%。诚帮公司与降桥村那荷坡签订的前述合同并未告知恒谊缘公司，以致于恒谊缘公司无法按照《集体土地房屋租赁合同》关于“如遇国家或重大项目整体开发征收时......所得赔偿五年内全部归乙方所有”的约定，得到全部拆迁补偿款，因此诚帮公司应按照前述合同关于“若因土地权属方原因导致乙方未能按时按约定取得补偿、赔偿款的，全部由甲方按时负责向乙方支付应得的补偿、赔偿款”的约定，由诚帮公司将补偿、赔偿款1213090.9元支付给恒谊缘公司。此外，因诚帮公司的违约行为，恒谊缘公司向相关部门支付了罚款344758.8元，其中有204758.8元是恒谊缘公司支付，另有140000元是诚帮公司以租金折抵。综上，恒谊缘公司提出诉讼请求如前所述。 被告（反诉原告）诚帮公司辩称：被告在本案中并无违约行为，反倒是原告欠付被告租金，原告起诉的事实和理由并不成立，诚帮公司帮助原告承担140000元罚款，是出于维护双方的长期合作关系而考虑，原告的诉讼请求无事实及法律依据，应予以驳回。 第三人陈述称：同意原告的诉讼请求以及原告起诉所称的事实和理由。 被告（反诉原告）诚帮公司向本院提出反诉诉讼请求：1.反诉被告向反诉原告支付尚欠租金758802.74元；2.反诉被告向反诉原告支付40%的拆迁补偿款，实际以40%为准；3.第三人与反诉被告共同履行前述义务；4.本案的本诉和反诉费用由原告和第三人共同负担。原告在本案第一次开庭前增加诉讼请求：判令被告向原告返还多缴纳的租金127060元。事实与理由：2015年8月1日至2018年5月17日期间，恒谊缘公司尚欠诚帮公司618802.74元未付，按照《集体土地房屋租赁合同书》关于“乙方悔约或毁约时，甲方不退回乙方所支付的全部租金，且乙方所投资的固定建筑物不计价值全部归甲方所有”的约定，诚帮公司原有权占有恒谊缘公司被征收的物品所得款项，但从双方长期合作的角度考虑，诚帮公司仅要求恒谊缘公司支付拆迁补偿款的40%。至于罚款140000元，是诚帮公司帮助恒谊缘公司承担的，目的是为了促进双方长期合作。 原告（反诉被告）恒谊缘公司针对反诉辩称：反诉原告提出的事实和理由不成立，请求驳回反诉原告的反诉诉讼请求。 第三人富缘公司针对反诉陈述称：同意恒谊缘公司的反诉答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理查明，认定事实如下： 2004年5月8日，甲方南宁市兴宁区与乙方黄高进、黄高星签订《承包协议书》，约定乙方承包甲方在郊停车场对面土地发展经济，租期二十年，从2004年5月8日至2024年5月7日。该协议书还对其他事项进行了约定。后甲乙双方于2006年签订《租赁土地附加合同》，约定了相关补充协议。 2007年12月6日，甲方南宁市兴宁区与乙方黄高进、黄高星签订《承包土地补充合同书》约定：因南梧大道（现改为昆仑大道）的扩建通车，我原承包的房子铺面已经跟不上南宁市改革发展步伐，为迎合市政府关于大力推进城乡清洁工程的实施，共同美化首府的号召，乙方征得甲方的同意，筹备随时将靠昆仑大道边上原来的旧铺面房子拆除，在该市场地上重建（拆旧建新）两层楼房兼铺面。现就涉及的问题达成合同条文如下：原旧铺房屋建筑物仍然遵照合同条款执行。（原合同地址：南宁市兴宁区，南梧大道边上，现改为昆仑大道89号）。后面拆旧建新的铺面，甲方考虑到乙方投资的成本较大，同意给予优惠条件，以达到合作双赢的目的，具体如下：甲方同意由乙方自主设计投资，自行办理相关用地及报建手续，自负盈亏，债权债务自理，在该承包土地上投资建设两层楼兼铺面。由于考虑到乙方在场地上新投资的部分收回成本的时间较长，所以甲方愿意在原订合同期的基础上，再延续承包期十年，即原合同期二十年，再延续十年，为三十年。原定二十年期内的承包金不变，现新订本合同所再延续的十年承包期的承包金，待原合同期满后，按新订合同分两个五年阶段计算另定价：第一个五年每亩每年9000元，第二个五年每亩每年10000元。新投建的两层楼房兼铺面由签订本合同开始，到第八年内，如遇到国家征用的，场地上建筑及附属物的补偿费，全部归乙方所有。但土地的补偿金归甲方所有。如因场地上有建筑物而致使该土地的补偿费降低时，由乙方负责在其上建筑物所得的赔偿中扣除，补偿单价参照被征用当时国家征收土地的标准最高单价补足给甲方。但五年内不能超过100000元每亩。八年内不能超过150000元每亩，八年以上按照国家补偿土地费的最高补偿单价补足给甲方。第八年后十五年内，遇到国家征用的，场地上建筑物及附属物的所得国家赔付款，甲方占40%，乙方占60%，第十五年至二十八年内，甲乙双方各占50%。按新订本合同期满后，该场地上的所有房屋及铁棚和固定设施的产权及所有权尽归甲方所有。同等条件，须征得乙方同意，甲方方可转租给第三方。《承包土地补充合同书》还对其他事项作出了约定。国家企业信用信息公示系统显示,黄高星、黄高进为被告诚帮公司仅有的两名股东，被告诚帮公司在本案庭审中当庭自认黄高星、黄高进是代表被告诚帮公司与南宁市兴宁区签订了案涉土地的承包合同及承包土地补充合同书。 2013年4月30日，甲方（出租方）诚帮公司与乙方（承租方）富缘公司签订《集体土地房屋租赁合同书》，约定：租赁位置位于南宁市兴宁区，土地使用权属那荷坡村民小组，甲方拥有承包租赁经营使用有效期内，并经村民小组同意可以转租后，现甲方将承包内的部分土地及所建有的两栋房屋全部（以下简称租赁场地）转租给乙方经营使用，经营范围为汽车4Ｓ店项目及其他相关产业。租赁物包括土地面积、房屋面积、其余可以使用的土地范围。租赁物的现状按双方确定的附件图纸为准，该附件图纸为本合同的有效组成部分。合同租赁期为18年，时间从2013年5月1日起至2031年7月31日止，其中2013年5月1日起至2013年7月31日止共三个月为免租期，实际计租时间从2013年8月1日开始计算。2013年8月1日至2015年7月31日共两年的租金双方协商共计1800000元。2015年8月1日至2016年7月30日止租赁物租金按照1000000元每年起计，此后按人民币1000000元为基数每三年递增15%计算增加租金，支付方式按一次支付半年租金款，遵从先支付租金后使用场地的原则实施，所交租金未含税费在内，双方协商确认乙方向甲方交付的租赁物租金每年详情为：2015年8月1日至2016年7月31日每年租金1000000元；2016年8月1日至2017年7月31日每年租金1150000元；2017年8月1日至2018年7月31日每年租金1150000元；2018年8月1日至2019年7月31日每年租金1150000元；2019年8月1日至2020年7月31日每年租金1300000元；2020年8月1日至2021年7月31日每年租金1300000元；2021年8月1日至2022年7月31日每年租金1300000元；2022年8月1日至2023年7月31日每年租金1450000元；2023年8月1日至2024年7月31日每年租金1450000元；2024年8月1日至2025年7月31日每年租金1450000元；2025年8月1日至2026年7月31日每年租金1600000元；2026年8月1日至2027年7月31日每年租金1600000元；2027年8月1日至2028年7月31日每年租金1600000元；2028年8月1日至2029年7月31日每年租金1750000元；2029年8月1日至2030年7月31日每年租金1750000元；2030年8月1日至2031年7月31日每年租金1750000元。本合同签订后三天内乙方必须支付500000元的合同生效履约保证金给甲方。如甲方没能在签订本合同后的一个月内办理租赁物的合法使用手续（含罚款保留使用手续）给予乙方。一个月满后甲方应无条件在三天内将500000元合同生效履约保证金全部退还给乙方。否则甲方每天向乙方支付违约金5000元。乙方交付的前述500000元履约保证金在乙方第一次交租时即转为乙方交付给甲方2013年8月1日至2015年7月31日的租金款，租金不足部分乙方另行付给甲方，另支付每栋押金人民币100000元，两栋共计人民币200000元。合同有效期间，如遇国家或重大项目整体开发征收时，甲乙双方必须服从。由乙方搭建的构造物及装饰装修和加建部分，所得赔偿三年内全部归乙方拥有，五年后至十年内60%归乙方所有，甲方占40%；第十年（含在内）至第十八年内甲乙双方各占50%。甲方原有的固定建筑物的补偿、赔偿等及土地补偿赔偿金与乙方无关，全部归属甲方和土地权属方所有。若因土地权属方原因导致乙方未能按时按约定金额取得补偿、赔偿款的，亦全部由甲方按时负责向乙方支付应得的补偿、赔偿款。甲方只按照本合同约定收取租金后，不参与乙方的自主经营。经营中产生的费用债权债务及经营风险及施工安全责任和各项税费由乙方自理自负自清。由甲方负责办理本合同乙方使用租赁土地项目的合法报建手续或城区政府许可搭建使用文件。第一栋楼与第二栋楼之间通道可给乙方搭盖至第一栋屋边线，但乙方必须保留给第一栋后面通道共用。《集体土地房屋租赁合同书》还对其他事项进行了约定。 2013年8月23日，南宁市兴宁区村民委员会出具《证明》载明“位于南宁市兴宁区昆仑大道三塘镇降桥村场地属那荷坡村民小组村民委员会所有，该场地已竣工并投入使用，现出租给南宁诚帮建筑工程机械有限公司使用，我村委会同意南宁诚帮建筑工程机械有限公司转租给广西恒谊缘汽车销售服务有限公司作为经营场所使用。期限从2013年5月1日至2031年7月31日止。在该公司经营期间，如因使用该场地产生的一切法律责任由我村民委员会及南宁诚帮建筑工程机械有限公司共同承担。 2013年9月23日，甲方诚帮公司、乙方富缘公司、丙方恒谊缘公司签订《协议书》，约定：经三方友好协商一致同意《集体土地房屋租赁合同书》所约定的富缘公司全部权利义务转由恒谊缘公司承接。富缘公司转让一切权利义务给恒谊缘公司后对诚帮公司不再有任何权利义务关系，原《集体土地房屋租赁合同书》约定一切权利由恒谊缘公司承担。《协议书》协议书还对其他事项进行了约定。 2014年12月17日，南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局出具南兴执法规监强拆决字〔2014〕第360号强制拆除决定书，该决定书载明：“南宁市兴宁区村民委员会：你（单位、户）未经规划行政主管部门批准，擅自在南宁市风雪铁龙汽车销售有限公司）的违法建设行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、《广西壮族自治区实施办法》第三十条第一款的规定。经催告，你（单位、户）逾期仍未自行拆除该建（构）筑物。根据《中华人民共和国行政强制法》第三十七条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条的规定，现决定：南宁市兴宁区人民政府对该处违法建设的建（构）筑物实施强制拆除。......” 2016年9月17日，诚帮公司与富缘公司签订《补充协议》，该协议就双方于2013年4月30日签订的《集体土地房屋租赁合同》达成补充条款，但该协议未有恒谊缘公司签章确认。 2015年4月17日，南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局向原告恒谊缘公司出具《国土资源行政处罚决定书》（南兴城管国土执行决〔2015〕39号），以恒谊缘公司擅自占用南宁市兴宁区11491.96平方米土地用来建设汽车销售展棚及汽车维修车间违反法律规定为由，处以恒谊缘公司罚款344758.8元。原告恒谊缘公司通过中国光大银行于2015年4月24日向南宁市兴宁区城市管理局如数支付了前述罚款，并向本院提交了中国光大银行的支付凭证。 在本案第三次庭审中，经本院组织原、被告和第三人双方对账，原、被告和第三人当庭一致确认：在2015年8月1日至2016年7月31日期间，原告恒谊缘公司因租赁涉案的租赁标的物本应向被告诚帮公司支付1000000元租赁标的物的租金，后双方协商前述罚款中由140000元在原告恒谊缘公司应向被告诚帮公司支付的2015年8月1日至2016年7月31日期间的租金中抵扣，即在该期间原告恒谊缘公司仅需向被告诚帮公司支付860000元。在2015年8月1日至2016年7月31日期间，原告恒谊缘公司就涉案租赁标的物尚欠被告诚帮公司租金294200元未付（庭审笔录第17页）。此外，原、被告和第三人还当庭一致承认：案涉土地上原附着的包含在租赁标的物中的房屋是被告诚帮公司所建，该房屋原先办理的房屋所有权证、土地使用权证、建设工程规划许可证均已经被相关部门撤销。 在本案第三次庭审中，原、被告和第三人当庭一致确认：案涉全部租赁地块面积为11491.96平方米，原告实际占用的案涉土地上的房屋占地面积为1300平方米，原、被告双方均要求在本案中以全部租赁地块面积和原告实际使用的房屋占地面积的比例来区分案涉租赁土地的租金和房屋租金（按合同约定的租金乘以前述比例计算），并按前述比例处理原、被告在本案中的本诉诉讼请求和反诉诉讼请求。 本案第三次庭审中，经本院释明，原告主张如案涉租赁合同无效，原告向本院提交《变更诉讼请求申请书》将其诉讼请求变更为：1.被告赔偿给原告40%拆迁补偿款损失1213090.9元；2.被告向原告返还706500元土地租金；3.被告赔偿原告已经支付的行政罚款204758.8元；4.被告承担本案诉讼费。被告主张如案涉租赁合同无效，被告将反诉诉讼请求变更为：1.反诉被告向反诉原告支付尚欠房屋占有使用费758802.74元；2.反诉被告向反诉原告支付40%的拆迁补偿款，实际以40%为准；3.第三人与反诉被告共同履行前述义务；4.本案的本诉和反诉费用由原告和第三人共同负担。 本院认为：关于被告诚帮公司与第三人富缘公司于2013年4月30日签订的《集体土地房屋租赁合同书》、被告诚帮公司与第三人富缘公司于2016年9月17日签订的《集体土地房屋租赁合同书》补充协议以及被告诚帮公司、原告恒谊缘公司、第三人富缘公司于2013年9月23日签订的《协议书》的效力问题。案涉租赁标的物包含案涉土地和该土地上所建房屋，前述已经查明的事实表明，被告诚帮公司曾与南宁市兴宁区签订《承包土地补充合同书》,该合同书上虽然有村民签名和村委盖章，但原告未能提供充分证据证实该《承包土地补充合同书》已经经过村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，依法应由原告承担不利后果。《承包土地补充合同书》并未对转租事宜进行明确约定，现被告诚帮公司与第三人富缘公司签订的《集体土地房屋租赁合同书》、《集体土地房屋租赁合同书》补充协议以及被告诚帮公司、原告恒谊缘公司、第三人富缘公司签订的《协议书》均涉及诚帮公司将其从南宁市兴宁区承租的案涉租赁标的物转租给富缘公司、恒谊缘公司的事宜，但原、被告均未能提供任何证据证实《集体土地房屋租赁合同书》、《集体土地房屋租赁合同书》补充协议以及《协议书》已经经过村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。此外，原、被告和第三人在本案庭审中均当庭确认案涉租赁土地上的案涉租赁房屋是被告诚帮公司所建并且原、被告和第三人在本案庭审中均当庭承认涉案租赁房屋的房屋所有权证、建设工程规划许可证、土地使用权证均已经被相关部门注销，综合全案证据和具体案情，依据《中华人民共和国土地管理法》第十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，本院认定被告诚帮公司与第三人富缘公司于2013年4月30日签订的《集体土地房屋租赁合同书》、被告诚帮公司与第三人富缘公司于2016年9月17日签订的《集体土地房屋租赁合同书》补充协议以及被告诚帮公司、原告恒谊缘公司、第三人富缘公司于2013年9月23日签订的《协议书》应属无效合同。 关于原告的诉讼请求能否支持的问题。经本院释明，原告认为在涉案租赁合同无效的情形下其将诉讼请求变更为：1.被告赔偿给原告40%拆迁补偿款损失1213090.9元；2.被告向原告返还706500元土地租金；3.被告赔偿原告已经支付的行政罚款204758.8元；原告第4项诉讼请求不变更。关于第1项诉讼请求，原告取得拆迁补偿款的基础是被告诚帮公司与第三人富缘公司于2013年4月30日签订的《集体土地房屋租赁合同书》以及被告诚帮公司、原告恒谊缘公司、第三人富缘公司于2013年9月23日签订的《协议书》的约定条款，现《集体土地房屋租赁合同书》、《协议书》均属无效合同，其条款对于合同当事人而言自始不具有法律约束效力，故原告第1项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告第2项诉讼请求，原告在其《变更诉讼请求申请书》中主张要求被告向原告返还706500元土地租金的理由和计算方法是“租金总额3528000元-原告使用房屋的占有使用费399000元-原告使用租赁标的期间被告向降桥村那荷坡支付的租金774000元＝2355000元”，在此基础上，原告酌情要求被告返还2355000元当中的30%即706500元，但原告并能提供充分证据证实其前述理由和计算方法所涉原告已经向被告支付的租金总额如何产生并已经实际支付，也未能提供充分证据证实其酌情收取30%存在事实或法律依据，此外，原告虽主张其向被告多支付了租金但原告提交的所有在案证据均未能证实多付租金的事实存在，也未能证实原告主张的多付租金的金额如何计算得出。另，原告在本案诉讼中经本院反复询问仍未能清晰陈述其向被告支付租金的金额、对应的交租期限，原告虽提交有《恒谊缘汽车公司租金明细表》，但该表未对租金金额及交租期限进行说明，也未能提供相应的租金支付凭证对该明细表进行佐证，依法应由原告承担不利后果，因此，本院认为原告第2项诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法不应予以支持。关于原告的第3项诉讼请求，2015年4月17日，南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局向原告恒谊缘公司出具《国土资源行政处罚决定书》（南兴城管国土执行决〔2015〕39号），以恒谊缘公司擅自占用南宁市兴宁区11491.96平方米土地用来建设汽车销售展棚及汽车维修车间违反法律规定为由，处以恒谊缘公司罚款344758.8元。原告恒谊缘公司于2015年4月24日向南宁市兴宁区城市管理局如数支付了前述罚款。综合全案证据和具体案情，前述罚款应属于被告诚帮公司、原告恒谊缘公司、第三人富缘公司签订的《协议书》无效而给原告恒谊缘公司造成的损失，被告诚帮公司作为出租人，本应更有能力和条件掌握案涉租赁标的物的相关信息，在此情形下被告诚帮公司未按《中华人民共和国土地管理法》第十五条之规定，将涉案租赁土地出租给了第三人富缘公司，还与第三人富缘公司和原告恒谊缘公司共同签订了转租涉案租赁标的物的《协议书》以致于该协议书无效，被告诚帮公司对《协议书》无效负有过错，原告恒谊缘公司、第三人富缘公司作为《协议书》的相对人，未在签订《协议书》时履行审慎审查的义务，对《协议书》无效也负有过错。综合全案证据和具体案情，被告诚帮公司应对《协议书》无效承担60%的责任，原告恒谊缘公司、第三人富缘公司各自应对《协议书》无效分别承担20%的责任。综上，对于南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局要求缴纳的罚款344758.8元，被告诚帮公司应承担206855元（344758.8元×60%）。现被告诚帮公司已经提交中国光大银行支付凭证证实其已经向南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局缴纳了罚款344758.8元，而原、被告和第三人均当庭承认被告诚帮公司以免租金140000元的方式折抵了前述罚款，被告诚帮公司尚应向原告恒谊缘公司支付66855元（206855元-140000元）。 关于被告的反诉诉讼请求能否支持的问题。经本院释明，被告认为在涉案租赁合同无效的情形下其将诉讼请求变更为：1.反诉被告向反诉原告支付尚欠房屋占有使用费758802.74元；2.反诉被告向反诉原告支付40%的拆迁补偿款，实际以40%为准；被告第3项和第4项反诉诉讼请求不变更。关于被告第1项反诉诉讼请求，本院认为，在本案庭审中，本院反复询问了被告向原告收取租金的金额及收租金的期限，被告并未能提供充分证据证实其主张的屋占有使用费758802.74元的产生经过，依法应由被告承担不利后果。在本案第三次庭审过程中，原告当庭自认在2015年8月1日至2016年7月31日期间，原告恒谊缘公司就涉案租赁标的物尚欠被告诚帮公司租金294200元未付（第三次庭审笔录第17页），虽然原告在庭审期间曾改口陈述前述294200元已经向被告付清（第三次庭审笔录第21页），依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条之规定，原告并未能提供充分证据证实其在庭审中对于欠付被告租金294200元的自认是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符，因此，本院采信原告改口之前的关于其欠付被告租金294200元的庭审陈述，本院认定原告在本案中尚欠被告租金294200元。综合全案证据和原、被告的庭审陈述，原、被告在本案中讼争的租金，包括前述欠付的租金294200元，应是涉案全部租赁标的物及涉案租赁土地和涉案租赁房屋的租金。在本案第三次庭审中，原、被告和第三人当庭一致确认：案涉全部租赁地块面积为11491.96平方米，原告实际占用的案涉土地上的房屋占地面积为1300平方米，原、被告双方均要求在本案中以全部租赁地块面积和原告实际使用的房屋占地面积的比例来区分案涉租赁土地的租金和房屋租金（按合同约定的租金乘以前述比例计算），并按前述比例处理原、被告在本案中的本诉诉讼请求和反诉诉讼请求。因被告未能充分举证证明其主张的房屋占有使用费758802.74元如何产生，本院依据前述原、被告当庭一致确认的权利处分方式和被告在其第1项反诉诉讼请求中主张房屋占有使用费的主张认定，原告应向被告支付的房屋占有使用费为33280元〔294200元×（1300平方米/11491.96平方米）〕。关于被告的第2项反诉诉讼请求，本院认为，在涉案《集体土地房屋租赁合同书》、《协议书》均属无效合同的情形下，被告要求原告支付40%的拆迁补偿款并无事实及法律依据，本院不予支持。关于被告第3项反诉诉讼请求要求第三人与反诉被告共同履行本案债务的问题。本院认为，原告和第三人法人均是具有民事权利能力和民事行为能力、依法独立享有民事权利和承担民事义务的法人，综合全案证据和具体案情以及原、被告和第三人的庭审陈述，讼争租赁标的物的实际承租人即涉案租赁土地上房屋的使用人应是原告恒谊缘公司，因此前述房屋占有使用费应由原告恒谊缘公司向被告诚帮公司支付，现诚帮公司要求第三人共同履行前述债务，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条之规定，判决如下： 被告（反诉原告）南宁市诚帮建筑工程机械有限公司向原告（反诉被告）广西恒谊缘汽车销售服务有限公司赔偿66855元； 原告（反诉被告）广西恒谊缘汽车销售服务有限公司向被告（反诉原告）南宁市诚帮建筑工程机械有限公司支付房屋占有使用费为33280元； 前述第一项和第二项债务相互折抵后，被告（反诉原告）南宁市诚帮建筑工程机械有限公司应向原告（反诉被告）广西恒谊缘汽车销售服务有限公司支付33575元； 驳回原告（反诉被告）广西恒谊缘汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求； 驳回被告（反诉原告）南宁市诚帮建筑工程机械有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果义务人未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费21404元，由原告（反诉被告）广西恒谊缘汽车销售服务有限公司负担1471元，被告（反诉原告）南宁市诚帮建筑工程机械有限公司负担19933元。反诉案件受理费10845元，由原告（反诉被告）广西恒谊缘汽车销售服务有限公司负担50元，由被告（反诉原告）南宁市诚帮建筑工程机械有限公司负担10795元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  潘俊秀 人民陪审员  卢 静 人民陪审员  韦宏斌 二〇一九年十一月五日 书 记 员  蔡建冰 附法律条文： 《中华人民共和国土地管理法》 第十五条国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。 农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第八条诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身分关系的案件除外。 对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认。 当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认。但未经特别授权的代理人对事实的承认直接导致承认对方诉讼请求的除外；当事人在场但对其代理人的承认不作否认表示的，视为当事人的承认。 当事人在法庭辩论终结前撤回承认并经对方当事人同意，或者有充分证据证明其承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符的，不能免除对方当事人的举证责任。