广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初9660号原告：东莞市道滘镇九曲股份经济联合社，住所地：广东省东莞市道滘镇九曲村利民路6号。负责人：黄奇聪。委托诉讼代理人：丘敏，广东泰如律师事务所律师。被告：吴桂容，男，1974年9月21日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：李连明，广东智捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：张舒，广东智捷律师事务所律师助理。原告东莞市道滘镇九曲股份经济联合社与被告吴桂容租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日受理后，依法适用简易程序于2019年5月6日公开开庭进行审理，后依法转为普通程序并分别于2019年9月3日、2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告东莞市道滘镇九曲股份经济联合社的委托诉讼代理人丘敏、被告吴桂容的委托诉讼代理人李连明参加了三次庭审、被告吴桂容参加了第二、三次庭审。本案现已审理终结。原告东莞市道滘镇九曲股份经济联合社向本院提出诉讼请求:一、解除原、被告双方签订的《厂房租赁合同书》；二、被告立即向原告返还《厂房租赁合同书》中约定的租赁物（价值约为370000元）；三、被告向原告支付从2018年8月1日起至实际返还租赁物期间的租金（暂计至2019年2月28日的租金为175000元）；四、被告向原告支付滞纳金52500元（滞纳金以拖欠租金为基础，按每日1%的标准计算，以不超过总拖欠租金的30%为限）；五、本案的诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：一、确认原、被告双方签订的《厂房租赁合同书》无效；二、被告立即向原告返还《厂房租赁合同书》中约定的租赁物（价值约为370000元）；三、被告向原告支付从2018年8月1日起至实际返还租赁物期间的使用费（以每月25000元的标准支付，暂计至2019年2月28日的使用费为175000元）；四、被告向原告支付滞纳金52500元（滞纳金以拖欠的使用费为基础，按每日1%的标准计算，以不超过总拖欠使用费的30%为限）；五、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:2014年4月15日，原告与被告签订了一份《厂房租赁合同书》，约定由原告将位于东莞市××××号的厂房第二、三层、宿舍、空地等占地面积约3000平方米，建筑面积约4550平方米的租赁物出租给被告使用，租赁期限从2014年4月16日至2021年12月31日，租金为25000元/月。《厂房租赁合同书》签订后，原告依约向被告交付了租赁物。因《厂房租赁合同书》中约定的租赁物未办理房地产权证、建设工程规划许可证等证件，故双方签订的《厂房租赁合同书》无效，但被告也一直在使用，被告也未按时支付租金，从2018年8月1日开始，被告就一直拖欠租金至今。期间，原告多次进行催收，但被告总是以种种理由拒绝支付。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告吴桂容辩称:1、原告出租的厂房、宿舍没有建设工程规划许可证、房地产权证，本案《厂房租赁合同书》为无效合同，原告应当退还押金或抵扣租金，且不应收取滞纳金。2、原告从2019年1月1日已收回案涉租赁物，案涉租赁物中除了被告已转租的四家以外，其他全部空置。因为被告拖欠原告租金，2019年1月1日起原告控制了被告承租的案涉租赁物，并收取四家次承租人的租金，被告没有能力再管理控制案涉租赁物，原告诉请返还案涉租赁物没有依据，且被告实际上只欠原告2018年11月、12月的租金。经审理查明，原、被告确认，双方于2014年4月15日签订《厂房租赁合同书》，载明：第一条租赁物及经营用途，原告将其所有的位于东莞市××××号租赁物（包括厂房第二、三层，面积约2800平方米；宿舍一栋共五层，约1750平方米；空地面积1580平方米。合计占地面积约3000平方米，建筑面积约4550平方米）出租给被告使用（用于工业生产）。第二条租赁期限、免租期和计租期，租赁期限从2014年4月16日起至2021年12月31日止；被告装修免租期为2个月，即从2014年4月16日至2014年6月15日止，免租期内只免收应缴租金，一切非租金的经营费用如水电费等由被告按相关规定交纳；计租期为7年6个月，即从2014年6月16日起至2021年12月31日止；原告于2014年4月16日前将租赁物交付被告使用。第三条租金和定金，租金以本合同第一条所约定的面积计算，每月25000元；租金按月缴交，被告于每月10日前将当月租金转入原告指定银行账户，原告收到被告缴纳的租金后，向被告出具收据，如被告要求开立税票，则税金由被告承担；被告于本合同签订之日需一次性向原告缴交相当于2个月租金的定金共50000元和预缴计租期第一个月租金25000元，上述款项转入原告指定银行账户；合同期满，在被告付清租金等经营费用后，原告将定金无息退还被告。第四条租赁物移交，原告将租赁物交付给被告时，双方应在租赁物现场，被告对租赁物有异议的，应当场提出，协商解决；……；租赁期满，双方没有重新签订租赁合同的，被告应在合同期满后五天内将租赁物完好归还原告，不得拆除租赁物的固定装修。第五条租赁物的维护。第六条原告权利和义务，……；原告负责通电、通水给被告，开通费用原告负责，开通后产生的费用由被告缴纳，原告现有250千瓦变压器、配电房一间；原告负责安装载货电梯给被告，购买费用由原告负责，维修费用由被告负责。第六条被告权利义务，……；被告在租赁期间应按时缴交租金、水电费、工人工资等一切与经营有关的费用；……；未经原告书面同意，被告不得改动租赁物结构，不得改变租用租赁物的经营用途，不得将租赁物的部分或全部转借或转租他人；……。第八条原告违约责任。第九条被告违约责任，被告不按时缴交租金的，按应缴租金每日加收1%的滞纳金；被告违反合同中途退租的，原告不退还所收被告定金；被告有下列行为之一的，原告有权单方随时没收定金、追回被告拖欠款项、收回租赁物及解除本合同，由此造成被告经济损失的不予赔偿：拖欠原告超过3个月租金，拖欠工人2个月工资，未经原告书面同意，改动租赁物结构、改变租用租赁物的经营用途、将租赁物的部分或全部转借或转租他人；被告不按时归还租赁物给原告的，每逾期一日应向原告支付租金及违约金，租金按租赁期满前月租金的三十分之一计算，违约金按租赁期满前月租金1%计算；被告向原告归还租赁物时，租赁物有损毁的，要向原告支付维修费用。第十条免责条件。第十一条争议的解决。原告主张，《厂房租赁合同书》签订后，被告已缴交租金截至2018年7月份。2018年8月1日至2018年12月31日，被告未缴交任何租金。2019年1月1日起，原告向次承租人代收租金，其中：收取杨建军2019年1月至4月租金每月2450元，合计9800元；收取张文2019年1月至8月租金每月2000元，合计16000元；收取谭星发2019年1月至4月租金每月2000元，合计8000元；收取佳仕隆箱包2019年1月至6月租金每月7000元，合计42000元。截至2019年8月份，总计收取租金75800元。为此，原告提交《道滘镇农村集体经济组织收据（电子）》2份，以此证明原告于2018年8月24日收取被告2018年4月至5月租金50000元，于2018年11月15日收取被告2018年6月至7月租金50000元；提交《代收江边街3号租金清单》（2019年9月4日自制），以此证明原告于2019年1月至8月期间收取次承租人的租金的情况。被告确认《厂房租赁合同书》签订后，被告有将部分租赁物转租他人，确认原告提交的《代收江边街3号租金清单》中载明的四名次承租人的身份及应付租金情况，确认被告与张文之间没有签订相关合同。被告抗辩：1、被告已支付案涉租赁物的租金至2018年8月份，但明确不能提供缴交2018年8月份租金的证据。2、原告从2019年1月1日起向次承租人收取租金并对案涉租赁物进行管理，应认定为已收回案涉租赁物，为此提交了录音光盘（含文字记录）、《2019年1月九曲江边厂房租金收入表》（自制）、被告与次承租人许宗桂和杨建军签订的《厂租赁合同》及被告的债权人欧阳伟东（被告欠欧阳伟东款项，被告以欧阳伟东收取租金方式还款）与次承租人谭星发签订的《租赁合同》、广东增值税电子普通发票、《收款收据》等拟证实，其中，（1）录音光盘（含文字记录）系被告配偶“阿娇”与原告副主任黄苏仔于2019年4月10日的电话通话情况记录，“阿娇”：喂，主任，阿娇啊，我刚刚收到民事起诉书。黄苏仔：唔。“阿娇”：我想问一下一月份不是已交由你处理吗？黄苏仔：嗯。“阿娇”：起诉说又计到2月份，我想问下。黄苏仔：要计到4月份，官司打到边就计到边到。“阿娇”：1月份邓先生不是已经交接于你吗？黄苏仔：怎么交接了？“阿娇”：交给你哋收租。黄苏仔：呢样吗？要途经去做，不是你说交给我就给我的。要法律程序，不然怎么同村民讲你哋不租，必须要以法律途经为正规手段终结你哋。就算钱收到都系替你哋代收，到时候收多钱可以提出来减扣，你知道剩番三间厂一个月头收到几千块，系唔系先，等于代收。“阿娇”：你没有招租吗？黄苏仔：没啊，不租，給返我哋收回来，电全部已经不借，你借给温小姐那边哩。“阿娇”：你让厂房空在那里吗？黄苏仔：是哦，我哋唔打算招租，到时候看下怎样。黄苏仔：看下列出来到时候和解点样？“阿娇”：是啊，看下和解有什么办法啊。你看他情况还没出来，还不知怎样。黄苏仔：我哋必须要经过呢个法律程序同你理掂呢个合同先啊。“阿娇”：嗯。黄苏仔：不用在意，讲两句就话不租给我哋，无法同村民交代，不过通过法律途径话已经解决好，说自己可以接手。“阿娇”：哦。（2）广东增值税电子普通发票显示为东莞供电局于2019年3月8日开具，购买人为原告，货物或应税劳务、服务名称为2019年2月电费（2019年1月1日至2019年2月1日）及电费违约金，价税合计15528.14元。（3）《收款收据》记载：“今收到清爽厂交来2019年1月份电费6648元”，出具时间为2019年3月1日。对于被告提交的证据，原告质证认为，1、确认通话对象是黄苏仔，黄苏仔不能代表原告；从录音内容看，黄苏仔多次称案涉租赁物要走法律程序，并不是被告所称已返还，并强调现在只是代被告收取租金，并不是以原告身份收租，可看出案涉租赁物仍由被告控制管理，原告并未收回。2、案涉租赁物在东莞供电局开设的账户户名为原告，被告承租案涉租赁物后，前期都由被告向该账户内存入每月的电费，但从2019年1月开始，经东莞供电局多次催缴，被告一直不支付电费，原告为了次承租人有个稳定的生产环境，不得不代被告垫交电费；《收款收据》显示的是其中一个次承租人将自身应承担的电费交给原告代为向供电局交付。因此，广东增值税电子普通发票、《收款收据》只能证明原告代被告垫付电费的行为，不能证明原告已收回案涉租赁物。3、被告与案外人签订的合同，原告未参与，不予确认；原告不清楚次承租人的具体情况，不确认被告自制的《2019年1月九曲江边厂房租金收入表》。本院依职权向东莞市自然资源局调取案涉租赁物的办证及用地情况，该局《复函》称：案涉地块位于道滘镇××（于东莞市××第一工业区范围内），面积约3241.59平方米，土地所有权属集体，已核发土地所有权证[东府集有（2012）第1900091203162号]，土地所有权人为原告农民集体，地块未办理用地审批手续，无建设用地使用权登记信息。根据2017年度（最新）变更调查数据，该地块的土地利用现状地类为建设用地。案涉地块上有三处主体建筑物，建筑物一为三层砼结构楼房，占地面积约1143.78平方米；建筑物二为五层砼结构楼房，占地面积约506.09平方米，其中约252.55平方米属案涉地块红线范围内；建筑物三为一层棚房，占地面积约154.85平方米。地上建筑物未申请办理规划报建、房产登记等手续。庭后，原、被告共同提交《九曲村吴桂容租赁厂房租户情况表》确认，次承租人杨建军（于2019年4月30日搬走）承租的面积为94.56平方米，张文（仍在经营）承租的面积为152.625平方米，谭星发（仍在经营）承租的面积为170.885平方米，许宗桂（仍在经营）承租的面积为805平方米。以上事实，有原、被告共同提交的《厂房租赁合同书》、《九曲村吴桂容租赁厂房租户情况表》，原告提交的《道滘镇农村集体经济组织收据（电子）》、集体土地所有证、《代收江边街3号租金清单》（自制），被告提交的录音光盘（含文字记录）、《厂租赁合同》、《租赁合同》、《2019年1月九曲江边厂房租金收入表》（自制）、广东增值税电子普通发票、《收款收据》，本院依职权调查的《复函》及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原、被告双方确认的事实，本院予以确认。本案争议的焦点为：一、案涉《厂房租赁合同书》的效力；二、被告是否应当返还原告案涉租赁物；三、被告是否应支付原告案涉租赁物的使用费，如需支付，应支付的具体数额；四、被告是否应支付原告滞纳金。关于第一个焦点，根据东莞市自然资源局《复函》可知，案涉租赁物未申请办理规划报建、房产登记等手续，原告作为案涉租赁物所占土地的所有权人，在一审辩论终结前亦未提交案涉租赁物的不动产产权证或建设规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，应当认定确认案涉《厂房租赁合同书》无效。关于第二个焦点，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”如上所述，案涉《厂房租赁合同书》无效，原、被告双方基于该合同取得的财产应当予以返还。被告抗辩原告已于2019年1月1日起收回案涉租赁物，并提供了录音光盘（含文字记录）、广东增值税电子普通发票、《收款收据》等佐证，但从上述证据内容分析，录音光盘（含文字记录）中，被告的配偶“阿娇”虽陈述2019年1月邓先生将案涉租赁物交接给原告，但同时明确是交给原告收取租金，而原告的副主任却否认有办理交接，且认为收租行为只是代被告收取租金，可见双方对于案涉租赁物由原告提前收回的交接并未达成共识；关于广东增值税电子普通发票、《收款收据》，原告陈述其在被告不向供电局缴交电费的情况下，代为向次承租人收取了电费并代为向供电局缴交电费及违约金，原告作为电费账户所有人，该陈述存在明显合理性，不能因此而当然认为原告实际控制了案涉租赁物。因此，被告的上述证据不足以证明被告的上述抗辩，本院不予采纳。另被告亦未提供其他证据证明其已经于其他时间将案涉租赁物返还原告，应承担举证不能的法律后果，对于原告诉请被告返还案涉租赁物，本院予以支持。关于第三个焦点，如上所述，案涉《厂房租赁合同书》无效且被告尚未返还原告案涉租赁物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，被告应向原告支付占有案涉租赁物期间的使用费。原告主张被告已支付2018年8月份之前的占有使用费，本院予以确认。被告抗辩其已支付了2018年8月份的占有使用费，但未提供证据证明，本院不予采纳。对于原告诉请被告支付占有使用费（从2018年8月1日起按每月25000元的标准计至实际返还案涉租赁物之日止），合法有据，但原告已从次承租人处收取的占有使用费75800元应当予以扣除，同时签订《厂房租赁合同书》时被告向原告支付的定金50000元也应一并返还被告，被告抗辩抵扣占有使用费，应予准许，故对于原告诉请的占有使用费，本院予以部分支持。关于第四个焦点，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”，原告依据无效合同主张滞纳金，于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告东莞市道滘镇九曲股份经济联合社和被告吴桂容于2014年4月15日签订的案涉《厂房租赁合同书》无效。二、被告吴桂容应于本判决发生法律效力之日向原告东莞市道滘镇九曲股份经济联合社返还位于东莞市道滘镇九曲村江边街3号的案涉厂房、宿舍、空地。三、被告吴桂容应于本判决发生法律效力之日向原告东莞市道滘镇九曲股份经济联合社支付占有使用费（从2018年8月1日起按每月25000元的标准计至实际返还位于东莞市道滘镇九曲村江边街3号的案涉厂房、宿舍、空地之日止，并应扣减已收取的占有使用费75800元及定金50000元）。四、驳回原告东莞市道滘镇九曲股份经济联合社的其他诉讼请求。本案受理费9775元（原告东莞市道滘镇九曲股份经济联合社已预交），由原告东莞市道滘镇九曲股份经济联合社负担2916.96元，被告吴桂容负担6858.04元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  周 彬人民陪审员  郑雪莹人民陪审员  温学敏二〇一九年十一月十一日书 记 员  胡颖康附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。