济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0105民初2409号原告（反诉被告）：济南亨发钢化玻璃有限公司（统一社会信用代码：91370112553725642X），住所地山东省济南市。法定代表人：戴熙亨，总经理。委托诉讼代理人：席传甫，山东海扬律师事务所律师。被告（反诉原告）：许光法，男，1969年9月17日出生，汉族，户籍所在地浙江省天台县，现住济南市天桥区翡翠郡****楼**。被告：许光兴，男，1966年1月22日出生，汉族，现住济南市历下区恒大帝景小区**楼****。被告：许杨，男，1987年5月10日出生，汉族，住济南市。三被告共同委托诉讼代理人：马吟侠，山东金浩律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：许梅，山东金浩律师事务所律师。被告：济南市天桥区人民政府，住所地济南市。53号。法定代表人：窦虎，区长。委托诉讼代理人：毕娜娜，女，1988年9月10日出生，汉族，济南市天桥区司法局工作人员，现住，现住济南市天桥区无影山中路**div>被告：济南市天桥区药山街道办事处新徐居委会（统一社会信用代码：b4850207-7），住所地济南市。法定代表人：霍全孝，主任。原告济南亨发钢化玻璃有限公司（以下简称济南亨发公司）与被告许光法、许光兴、许杨、济南市天桥区人民政府（以下简称天桥区政府）、济南市天桥区药山街道办事处新徐居委会（以下简称新徐居委会）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，被告许光法在答辩期内提出反诉，本院决定合并审理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）济南亨发公司法定代表人戴熙亨及其委托诉讼代理人席传甫，被告（反诉原告）许光法及被告许光兴、许杨的共同委托诉讼代理人马吟侠、许梅，被告天桥区政府的委托诉讼代理人毕娜娜，新徐居委会的法定代表人霍全孝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济南亨发公司向本院提出诉讼请求：1、判令《租赁合同》无效；2、判令被一、二、三返还一年租金52万元；3、判令五被告连带赔偿原告的其他所有损失1016760元；4、评估费、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月16日，原告与被告许光法签订《租赁合同》，合同约定原告承租被告许光法所有的、位于济南市天桥区新徐工业园**的、2700平方米钢结构厂以及900平方米的办公楼，用于办公经营。合同签订前一日即2018年1月15日，新徐居委会出具证明两份，证明涉案房屋不属于违章建筑，涉案土地性质为建设用地，符合土地利用规划。签订合同后，原告生产需要安装630千伏变压器。2018年2月6日，天桥区政府签发[2018]12号文件《关于天桥区药山街道办事处济南亨发钢化玻璃加工项目申请办理用电业务的函》。该文件记载，涉案厂房为钢化玻璃加工项目，已具备开工生产条件，未列为拆违拆临范围。原告出资75万元，安装了10千伏配电。后原告就着手装修、改造，并安装全部生产设备。2018年底调试生产。2019年1月22日，街道办事处口头告知，要限期5日搬迁。由于被告的欺诈行为，才促使原告签订涉案房屋租赁合同。时至今日原告不能实现合同目的，故诉至法院，要求判如所请。被告许光法辩称，一、原告所诉与事实不符。涉案标的物位于新徐工业园区，四周都是生产用房，合同签订时，没有任何机关认定涉案房屋为违法建筑。原告在承租前对合同标的物进行了充分的考察了解，对其性质、来源、价款、风险进行了全面考虑，认为可行才租用的。被告在出租厂房时，已经明确告知原告法律风险。合同第四条第2款约定：因不可抗力原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。本案合同终止履行的原因，不是被告的行为造成的。搬迁是统一要求，不是专门针对原告的。原告所提交的价值咨询报告，系其个人自行委托，不具有合法性，其不是价值评估鉴定意见，不具有证明力。二、关于本案合同的效力。如果原告认为合同无效，原告也存在过错，其他具有产权登记的厂房的租赁价格比本案合同价款要高很多，原告是因为涉案厂房便宜而承租的。三、其他被告不适格。新徐居委会、天桥区政府出具证明一事，是因为原告生产经营需要，要求被告进行协调以后出具的，合同中也有约定。故新徐居委会、天桥区政府与本案租赁合同没有法律上的利害关系。许光兴、许杨不是本案租赁合同的参与人，与本案没有法律上的利害关系。故请求驳回原告的诉讼请求。被告许光兴辩称，其不是本案租赁合同的当事方，与本案没有法律上的利害关系。原告是根据许光法的付款提示，将租金打入被告银行帐户的。许光法向原告出具了52万元租金的收到条，被告只是代收租金。故请求法院驳回原告对被告的起诉。被告许杨辩称，其与许光法之间是承包合同关系。被告不是本案租赁合同的当事方，原告与许光法之间的租赁合同产生民事权利、义务、责任，对被告没有约束力。被告与本案租赁合同没有法律上的利害关系。请求法院驳回原告对被告的起诉。被告天桥区政府辩称，其不是租赁合同的当事人，与本案的租赁合同无法律上的利害关系，原告的起诉突破了合同相对性原则。被告新徐居委会辩称，原告的公司注册地在新徐，在工商局注册登记需要居委会出具相关证明，被告本着服务企业的原则出具了证明，本身不存在过错，不同意原告的诉讼请求。反诉原告许光法向本院提出诉讼请求：判令反诉被告支付2019年2月1日至3月31日期间的租金8.6万元。事实与理由：2018年1月，反诉原、被告签订租赁合同，约定：反诉原告将新徐工业园的厂房租赁给反诉被告，每年租金52万元。反诉被告于2019年3月底从涉案厂房搬出，未支付2019年2月1日至3月底的租金。为此诉至法院，要求判如所请。反诉被告济南亨发公司辩称，反诉原告于2019年1月24日将2019年的租金退还给反诉被告，其行为足以说明其认为涉案合同已经不能履行，并且也认可不予收取反诉被告2019年后的租金，否则就不存在退还租金的行为，另外，反诉被告于2019年2月底已经搬走。综上，反诉原告要求反诉被告支付2019年2月1日至3月31日期间的租金8.6万元无事实及法律依据，请求法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求向本院提交证据，本院组织当事人进行了质证，对于双方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对于双方无争议的事实，本院确认如下：2018年1月16日，许光法作为甲方，济南亨发公司作为乙方，签订租赁合同一份，约定：甲方将其拥有的座落于济南市天桥区新徐工业园169号钢结构厂房约2700平方米和办公楼900平方米，出租给乙方。甲方声明对该出租房屋拥有所有权或处分权，在本合同签订时该出租房屋没有设定抵押权或限制甲方所有权的任何其他权利，不存在影响乙方正常的使用质量缺陷；同时甲方声明该出租房屋不存在任何产权纠纷、争议、债务，是经过有关部门审核厂房。租赁期限：自2018年2月1日起至2028年1月30日止，租赁期10年。年租金为52万元，房屋押金5万元。厂房租赁期间，甲方有权督促并协助乙方做好消防、安全、卫生工作，保证乙方的生产环境符合安全、卫生的法律法律法规要求，因不可抗力原因和市政府动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任，因政府规划厂房需要搬迁，政府支付企业搬迁费归乙方，乙方所有设备、设施归乙方拆除。另约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权终止合同，除有权要求甲方退还乙方预先支付的租金及物业管理费外，还有权要求甲方按本合同约定承担违约责任：……5、、甲方承诺从居委会开证明，配合乙方上630千瓦变压器，安装变压器的资金由乙方支付，变压器如因政府规划，乙方搬迁，上述变压器国家给予补偿费由出资方所有，（如乙方安装630千瓦变压器政府不允许，则由甲方出资安装250千瓦，由乙方出资安装500千瓦变压器各一台，保证乙方正常使用）。合同另约定了其他权利义务。2018年1月9日、1月12日，济南亨发公司通过银行转帐向许光兴帐户转入57万元（52万元租金、5万元押金），许光法于2018年1月12日向济南亨发公司出具两张收条，载明：收到租金52万元、押金5万元。合同签订后，许光法将涉案厂房交与济南亨发公司。济南亨发公司在此进行经营生产。2019年1月3日，济南亨发公司向许光法转帐20万元。2019年1月23日，济南亨发公司称其接到济南市天桥区药山街道办事处口头通知，要求其搬迁。2019年1月24日，许光法通过银行转帐，两次退给济南亨发公司20万元房租、5万元押金，济南亨发公司主张其于2019年2月底搬离，许光法则主张其于2019年3月底搬离。济南亨发公司提交的新徐居委会于2018年1月15日出具的产权证明一份，载明：位：位于济南市天桥区药山街道办事处新徐工业园**房屋我村居民许光兴自建，房屋用途为厂房。不属于违章建筑。提交的天桥区政府于2018年2月6日下发的[2018]12号《关于天桥区药山街道办事处济南亨发钢化玻璃项目申请办理用电业务的函》，载明：济南供电公司：天桥区药山街道办事处济南亨发钢化玻璃项目，位于新，位于新徐工业园**面积2700平方米，由济南亨发钢化玻璃有限公司投资建设，为钢化玻璃实体加工项目，已具备开工生产条件。目前，未列入拆违拆临范围。特申请为该项目新上用电容量为630千伏安的变压器，办理正式用电手续。济南亨发公司认为天桥区政府、新徐居委会出具不符合事实的证明，存在过错，故应与其他三被告承担过错赔偿责任。经济南亨发公司申请，本院依法调取了济南市国土资源局2018年10月12日济国土资罚字（2018）第4090号行政处罚决定书，载明：经调查认定的主要违法事实：许杨未经批准，于2018年7月擅自将占用济南市天桥区街道办事处新徐社区居民委员会集体农用地6145.49平方米（耕地5997.49平方米，其他农用地148平方米），建设的形似厂房的一层钢结构花卉养植用房2栋和三层楼房1栋改变为仓储使用，截止立案调查时，地上建筑物未发生变化，建成建筑面积约6000平方米……决定处罚如下：1、没收许杨在非法占用的济南市天桥区药山街道办事处新徐社区居民委员会6145.49平方米农用地（耕地5997.49平方米，其他农用地148平方米）上新建的建筑物和其他设施。2、对许杨非法占用的济南市天桥区药山街道办事处新徐社区居民委员会5997.49平方米农用地（耕地）行为，按非法占地每平方米22元处以罚款，计131944元；对其非法占用的济南市天桥区药山街道办事处新徐社区居民委员会农用地148平方米（其他农用地）行为，按非法占地每平方米18元处以罚款，计2664元。济南亨发公司认为许杨系涉案房屋的实际建造人，无证据证实其与许光法之间的承包关系，其系最终合同受益者，故应承担合同责任；许光兴是租金收取者，应享有合同权利，承担合同义务；许光法系合同相对方，在签订合同中存在过错，也应当承担合同责任。审理中，济南亨发公司提交其委托济南天泽资产评估事务所出具的《济南亨发钢化玻璃有限公司因拆迁重建导致发生的成本费用及损失价值咨询报告》，载明：咨询对象在咨询基准日咨询结果合计为1016760元，其中：设备拆迁成本621137元，装修拆除损失26805元，拆迁重建期间房租130000元，人工成本238818元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中租赁合同的签订方为许光法与济南亨发公司，故其双方系合同相对方。济南亨发公司要求许光兴、许杨、天桥区政府、新徐居委会承担合同责任，于法无据，本院不予支持。许光法将未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的位于济南市天桥区药山街道办事处新徐工业园169号房屋租赁给济南亨发公司使用、经营，双方订立的租赁合同应当认定为无效。许光法将未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋向外出租，对于造成合同无效的后果具有过错，济南亨发公司作为承租人，未认真审查出租标的物的权属状况，亦有过错，双方各应承担50%的责任为宜。根据合同法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就房屋租赁合同而言，在合同被宣告无效后，返还财产的法律后果体现在两个方面：一方面承租人依据房屋租赁合同取得的对房屋的占有，没有合法根据，其应当将房屋移转占有给出租人；另一方面，承租人在占有使用出租人房屋期间，事实上获得了财产性收益，这种财产性利益也应当属于返还财产的范围。这种收益以承租人参照双方合同约定的租金标准支付房屋使用费的方式体现。本案中许光法与济南亨发公司签订的房屋租赁合同无效，济南亨发公司已搬离涉案标的物，故无需返还，济南亨发公司已支付给许光法的房屋租金可折抵其占有出租房屋期间的使用费，现济南亨发公司要求返还52万元，于法无据，本院不予支持。济南亨发公司要求被告赔偿损失1016760元，其提交了因拆迁重建导致发生的成本费用及损失价值咨询报告，其中载明设备拆迁成本621137元，装修拆除损失26805元，拆迁重建期间房租130000元，人工成本238818元。该咨询报告系济南亨发公司单方委托所做出的，被告因此提出异议，但并未提交证据加以反驳，故对该咨询报告本院予以采信。根据咨询报告设备拆迁成本为621137元，其中10ＫＶ配电工程拆迁成本为299500元，因该配电工程至今尚未拆迁，并未实际发生，故该部分费用应予扣除，故拆迁成本为321637元。对于装修拆除损失26805元，系因在租赁标的物进行装饰装修且已形成附合，故该部分损失，系合理损失。对于拆迁重建期间房租、人工成本费用，济南亨发公司要求被告赔偿于法无据，本院不予支持。综上，本院支持其损失348442元，被告许光法应赔偿50%计174221元。反诉原告要求反诉被告支付占有使用费，因双方对于搬离时间说法不一，反诉原告主张支付占有使用费8.6万元没有证据能够证实，故本院对此不予支持。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告许光法于本判决生效之日起10日内赔偿原告济南亨发钢化玻璃有限公司经济损失174221元。二、驳回原告济南亨发钢化玻璃有限公司其他诉讼请求。三、驳回原告济南亨发钢化玻璃有限公司对被告许光兴、许杨、济南市天桥区人民政府、济南市天桥区药山街道办事处新徐居委会的诉讼请求。四、驳回反诉原告许光法的诉讼请求。案件受理费9000元，原告济南亨发钢化玻璃有限公司负担7000元，被告许光法负担2000元;反诉案件受理费975元，由反诉原告许光法负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  张 艳人民陪审员  孔祥森人民陪审员  孙立兵二〇一九年十一月十三日书 记 员  崔玉祺