广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初2707号 原告：覃少权，男，1964年12月8日生，壮族，现住柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：彭峙，广西永维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐智斌，广西永维律师事务所律师。 被告：王**，男，1976年10月26日生，汉族，户籍所在地：柳州市鱼峰区，现住。 委托诉讼代理人：吴华，广西至和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫仙，广西至和律师事务所实习律师。 被告：黄春枝，女，1974年3月2日生，壮族，户籍所在地：柳州市鱼峰区，现住。 原告覃少权与被告王**、黄春枝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年9月2日公开开庭进行了审理。原告覃少权的委托诉讼代理人彭峙，被告王**及其委托诉讼代理人吴华、莫仙到庭参加诉讼。被告黄春枝经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告覃少权向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告王**签订的《房屋转让协议》，被告王**和被告黄春枝共同向原告覃少权双倍返还定金180000元；2、判令两被告共同返还原告过户费18500元；3、由两被告承担诉讼费用。 事实和理由：两被告是夫妻关系，原告覃少权与被告王**在2018年12月24日签订《房屋转让协议》，约定原告覃少权购买被告王**名下位于柳石路××单元××号房屋一套，原告覃少权于当日交付90000元定金给被告王**。因为协议约定过户费由被告承担，被告就以手头紧没有资金过户为由拒绝履行房屋过户义务。无奈，2019年1月6日，原告覃少权支付过户费8000元给两被告；2019年3月5日，原告再次支付过户费10500元给被告王**。之后，被告依然不履行房屋过户义务。为此，原告依法向法院提起诉讼。 被告王**辩称，一、被告与覃少权之间不存在真实的房屋买卖合同关系，而是原告向被告放高利贷的事实。2018年12月24日，原告称按照公司的要求，需要重新再签一次《房屋转让协议书》、关于90000元定金的收条、关于两笔过户费的收条，同样声称《房屋转让协议书》只是走个形式，为的是给公司一个交代，被告亦未收到任何购房定金和过户费。经统计，从2016年借款至今，被告共支付了137920元，偿还的本息合计远超法律及司法解释规定范围的上限；二、涉案《房屋转让协议书》为无效合同。如前所述，被告与覃少权之间不存在真实的房屋买卖合同关系，而是被告向覃少权借高利贷的关系。综上，覃少权的诉请缺乏事实与法律依据，且被告偿还的借款金额，远超借款本金加上法律规定的利息上限。为此，恳请法院驳回覃少权的诉请。 被告黄春枝未作书面答辩，亦未向法庭提供证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告黄春枝经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为已放弃当庭陈述、举证和质证的权利，原告提供的与被告黄春枝相关的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定；另到庭的当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人均无异议的证据，本院予以采信，对双方当事人有异议的证据，本院结合本案其他材料及当事人陈述予以参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年12月24日，王**（甲方）与覃少权（乙方）签订《房屋转让协议书》一份，载明：双方经自愿协商达成一致，甲方将自己合法拥有的位于柳州市房屋（建筑面积79.22平方米）以500000元的价格转让给乙方；购房款由乙方分期支付，在合同签订后三日内乙方向甲方交付房屋定金90000元，剩余房款410000元在甲方将房屋产权证办理到乙方名下后五日内，由乙方一次性结清给甲方；合同生效后，甲方应当在二个月内办理该房屋的过户手续，将该房屋产权证办理到乙方名下，办理产权证相关费用由甲方承担；甲方保证该装让房屋不涉及第三方权利，不存在被查封、抵押等情况，自己对该装让房屋拥有处分权，装让该房屋不存在法律上的障碍；甲方违反本合同约定，未能在约定时间内将该房屋过户给乙方，每逾期一日，甲方应按乙方已付购房定金的千分之二承担违约责任，逾期超过三个月时，乙方有权单方解除本合同，并有权要求甲方双倍返还乙方已交付的购房定金；该协议书还对双方的其他权利义务进行了约定。签订上述《房屋转让协议书》当日，王**出具《收条》一份交覃少权收执，该《收条》载明：今收覃少权购房款定金（地址柳石路**嘉汇龙潭******）人民币玖万元整（90000元）。2019年1月6日，王**又出具《收条》一份交覃少权收执，该《收条》载明：今收覃少权交来购买过户费捌仟元整（8000元），本月23日前办理，如未办理则退款，不退款房屋则归覃少权居住至还清为止。上述《收条》落款处有签名“黄春枝”，王**称该签名系其所签。2019年1月6日，王**再次出具《收条》一份交覃少权收执，该《收条》载明：今收覃少权交来购买过户费壹万零伍佰元整（10500元），2019年3月23日前办理，如未办理则退款，不退款房屋则归覃少权居住至还清为止。 另查明，王**与黄春枝原系夫妻关系，二人于2004年6月21日办理结婚登记，于2019年7月18日办理离婚登记。柳石路153号嘉汇·龙潭4栋3单元2-1房屋于2009年11月2日登记在王**名下，该房屋已于2016年11月转移至他人名下，王**称系转至案外人崔冬梅名下。 再查明，在双方签订《房屋转让协议书》前，王**与覃少权之间存在借贷关系。覃少权称，王**于2017年6月10日向其借款100000元，约定利息按月利率3%计算，至签订《房屋转让协议书》时王**尚欠借款本金91000元未归还，自己让利1000元给王**，尚欠90000元即为支付购房的定金。王**称，借款本金实际是50000元，借款分两次，第一次是2016年的2月借款30000元，第二次是2016年的5月借款20000元，约定月利率是12%，其支付的利息已超过法律规定，借款本息已清偿完毕。双方均认可借款系以现金形式支付。2016年3月2日至2017年4月15日期间，王**共向案外人刘刚蓉转账支付了68420元。覃少权称其与案外人刘刚蓉系母子关系。2017年7月31日至2019年4月6日期间，王**共向覃少权微信转账支付了69500元，其中在双方签订《房屋转让协议书》后，王**向覃少权微信转账支付的金额为6500元。 本院认为，关于双方签订的《房屋转让协议书》是否有效的问题。王**与覃少权签订的《房屋转让协议书》，是双方当事人的真实意思表示，合同未违反法律的禁止性规定，属有效合同。王**主张双方不存在真实的房屋买卖合同关系，签订《房屋转让协议书》是应覃少权要求而签订，覃少权以此主张双倍返还定金，实际为高利借贷，《房屋转让协议书》应为无效合同，但王**作为具有完全民事行为能力的成年人，其签订《房屋转让协议书》时亦未有被胁迫的情形，且《房屋转让协议书》中对其如违约应双倍返还定金进行了明确的约定，其应明知签订该《房屋转让协议书》的法律后果，故本院对其该主张不予采信。王**又主张覃少权明知柳石路153号嘉汇·龙潭4栋3单元2-1房屋属其与黄春枝的夫妻共同财产，未经黄春枝同意，其擅自签订《房屋转让协议书》，该《房屋转让协议书》亦应无效，但案涉房屋原登记在王**个人名下，且王**未能举证证实覃少权签订《房屋转让协议书》时明知该房屋属其与黄春枝的夫妻共同财产，故对其该主张，本院亦不予采纳。由于王**未按《房屋转让协议书》约定将房产过户至覃少权名下，且已无法继续履行，现覃少权诉请解除合同，本院予以准许。 关于定金如何确定的问题。虽签订《房屋转让协议书》时覃少权未实际支付90000元给王**，但双方在签订《房屋转让协议书》前存在债权债务关系，王**出具《收条》确认收到90000元定金实际系双方在对债权债务结算后，王**确认尚欠覃少权借款90000元未偿还，该90000元转为购房定金，故本院确认覃少权已支付定金为90000元。王**主张所欠覃少权债务支付的利息已超过法律规定，向案外人刘刚蓉转账支付的68420元亦系支付借款的利息，故在签订《房屋转让协议书》时借款已清偿完毕，但其未能充分举证予以证实，且覃少权亦不予认可，故本院不予采信。因王**已构成违约，应承担违约责任，即应向覃少权双倍返还定金。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条关于“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，双方约定的房屋价款为500000元，覃少权交付的定金为90000元，未超过法律规定，因此王**应向覃少权双倍还返的定金数额为180000元。 关于是否应返还过户费的问题。王**收取覃少权支付的18500元过户费的事实，有王**所出具的两份《收条》予以证实，本院予以确认。现《房屋转让协议书》已解除，且案涉房屋实际亦无法过户，在扣除签订《房屋转让协议书》后王**向覃少权微信转账的款项6500元后，覃少权还应向王**返还过户费12000元。 另，覃少权主张黄春枝与王**共同承担违约责任，因黄春枝并非《房屋转让协议书》的签订方，故其主张无事实和法律依据，本院不予支持。黄春枝经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可依席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条的规定，判决如下： 一、解除原告覃少权与被告王**于2018年12月24日签订的《房屋转让协议书》； 二、被告王**应于本判决生效之日起十日内向原告覃少权双倍返还购房定金180000元； 三、被告王**应于本判决生效之日起十日内向原告覃少权返还过户费12000元； 四、驳回原告覃少权的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4270元，保全费1513元，以上合计5783元（原告已预交），由被告王**负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长 龚 明 人民陪审员 张 慧 人民陪审员 廖初荣 二〇一九年十一月十二日 书 记 员 岑芳华 附：本案适用的法律 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国担保法》 第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿，暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。