山东省枣庄市市中区人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0402民初2768号原告：孙浩锋，男，1992年10月10日出生，汉族，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：郭士龙，山东法扬律师事务所律师。被告：枣庄中安房屋开发有限公司，住所地：枣庄市市中区振兴路84号。法定代表人：刘忠贵，经理。委托诉讼代理人：ＸＸ，山东大明律师事务所律师。原告孙浩锋与被告枣庄中安房屋开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙浩锋的委托诉讼代理人郭士龙、被告枣庄中安房屋开发有限公司的委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙浩锋向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告逾期交房及其他附属设施的违约金（具体数额以641641元为基数，按银行同期贷款利率，从2015年8月31日起，计算至判决生效之曰）。2、依法判令被告支付原告城市基础设施的违约金（具体数额以641641元为基数，按银行同期贷款利率，从2015年9月1日起，计算至判决生效之日）。3、依法判令被告支付原告公共服务及其他配套设施的违约金（具体数额以641641元为基数，按银行同期贷款利率，从2015年8月31日起，计算至判决生效之日）。4、依法判令被告支付原告不能办理权属登记的违约金（具体数额以641641元为基数，按银行同期贷款利率，从2016年4月7日起计算至实际取得房屋所有权登记证书之日）。5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告从被告处购买位于枣庄市市中区建华西路281号中安鸣翠苑2号楼东2单元1504室房屋一套和2号楼地下169号储藏室一个，其中房屋价款629765元，储藏室价款21000元，总房价641641元，原告按照合同约定足额向被告支付上述房款，并于2015年8月6日双方签订编号为YS0060522号的商品房买卖合同。该合同第十条、十一条、十二条、十三条、十九条、二十五条约定了房屋、城市基础设施、公共服务及其他配套设施的交付时间均为2015年8月31日，同时约定了交付的条件、房屋登记、交接手续、合同及附件补充协议的法律效力等。原告于2016年1月7日上房后要求被告向原告出示合同第十条第二款下第1、2条及第三款约定的建设工程验收合格证明文件、面积实测技术报告等。另外，原告要求被告开具购房发票、配合办理房产登记，被告让原告等待通知办理，造成目前原告因被告的责任仍不能办理房屋所有权登记。原告为维护自身合法权益，诉至本院。被告辩称：一、答辩人不应承担逾期交房违约金。理由如下：（1）商品房买卖合同签订的时间为2015年8月6日，房屋交付的时间为2016年1月7日，房屋款项交付的时间为2015年11月10日，房屋之所以超过合同约定时间交付，原因在于原告迟延交付购房款，逾期交付的责任在于原告，被告不应承担逾期责任；（2）被答辩人在购买房屋时，涉案房屋均属于现房，随时都可以交付，之所以没有在合同签订之日交付，是因为被答辩人孙浩锋的房屋贷款没有批下来，被答辩人按照合同约定交付款项后，答辩人即向被答辩人交付房屋，不存在房屋逾期交付情形。同时被答辩人存在逾期付款六天的情形，我们要求其承担逾期付款的违约责任；（3）答辩人在实际交付房屋之时，已经具备了合同约定的交付条件，不需再向被答辩人承担违约责任：涉案房屋进行综合验收备案是在达到综合验收条件的基础上进行的，而涉案房屋已经通过综合验收的各单项验收，涉案房屋已经具备综合竣工验收备案条件，是否备案并不影响综合竣工验收的目的，也即综合竣工验收备案是对房屋质量的一种监督，而涉案房屋已经达到综合竣工验收所要求的条件，备案的目的也已经实现，涉案房屋早已具备了交付使用的条件。同时，合同中既约定了房屋交付未达到综合竣工验收的违约责任，又约定综合竣工验收分项中的城市基础设施、公共设施等未达到合同约定的违约责任，属于重复约定，加重了答辩人的责任和义务。二、答辩人不应承担逾期交付城市基础设施及公共设施的违约金责任。理由如下：（1）涉案房屋于2016年1月7日实际交付给被答辩人使用，在房屋交付之时，涉案房屋的城市基础设施（包括上水、下水、供电、供暖、燃气）、公共设施均已在合同约定的2015年8月31日达到合同约定的使用条件或设计使用条件、竣工条件；（2）双方签订的补充协议第三条明确约定：该合同项下房产所属住宅小区属分期开发建设，出卖人对小区内公建、商业性等设施的配套承诺是指整个小区全部建成完全交付使用时所应达到的目的，不是分期交付时达到的配套标准。本案中涉案房屋属于一期建设，该小区还有二期、三期，根据补充协议，答辩人在交付一期房屋时，若公建等配套没有达到标准也不应属于违约。（3）根据合同签订的时间及房屋实际竣工的时间，被答辩人购买涉案房屋时，该房屋已属于现房，现房销售中被答辩人对于房屋的结构、周边环境、配套设施、公共设施等均有直观的了解，在购房当时，就应该知道答辩人交付的房屋及配套设施是否与合同一致。如果答辩人所销售的房屋配套设施等与合同不符，被答辩人并未提出异议的，但在购房后反悔又依据与合同不符追究答辩人违约责任的，此种情况下即使答辩人存在上述情形也不应认定为答辩人违约；三、即使答辩人承担违约责任，也不应按照被答辩人的要求承担。（1）商品房买卖合同第十三条约定：逾期交房，不解除合同，按照买受人交清全部房款的千分之二，一次性支付违约金，因此，即使答辩人逾期交房，也不应按照被答辩人的银行利率的要求承担违约责任；（2）合同第十一条第（一）项：城市基础设施在约定期限内未达到交付条件的，出卖人按本合同约定承担逾期交付的违约责任，该商品房销售合同中约定了多项违约责任，此十一条并未明确约定按照合同中哪种方式承担违约责任，该约定不明确，应视为没有约定违约责任。此时被答辩人只能主张损失的请求，根据《民事诉讼法》谁主张谁举证的相关规定，被答辩人应当提供答辩人违约的证据及主张因答辩人的违约造成被答辩人的损失；合同第十一条第（二）项对于公共设施未达到合同约定的交付条件，并未约定任何违约责任，被答辩人若主张，只能提供相应的证据主张损失。（3）合同第十九条第（三）项2（2）约定：如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人不解除合同，出卖人按已付房款千分之一，一次性向买受人支付违约金，而不应按照被答辩人的按银行利率承担违约责任。四、被答辩人主张逾期办证违约金的截止点是错误的。答辩人中安房屋开发只有交付具备办理产权证条件的相关手续的备案义务，但不具有批准发放权属证书的权利。房屋产权是否具备产权性质及何时发证，依法应属于房地产管理机关审查及做出具体行政行为的范围，因此被答辩人要求违约金的截止点不对。五、答辩人若真的违反了合同中的承诺义务，从法律学性质上讲，是属于附随义务、属于从合同义务的违反。按照合同法理论，对于双务合同一方违反从合同义务，对方是否享有同时履行抗辩权，关键在于判断一方所违反的从给付义务与对方的给付义务是否立于互为对待给付的关系，同时应视从给付义务的履行对于合同目的的达成是否必要而定。据此，答辩人所负有城市基础设施、公共设施等从合同义务，不能与被申请人支付购房款的义务成立对待给付关系，且申请人在本合同中即使对从合同义务有所违反也是轻微的，不足以影响房屋买卖合同目的的实现。同时，答辩人对从合同义务的轻微违反并未实际影响被答辩人接收商品房后对房屋的占有、使用、收益和处分，也即购房人实际上并没有损失，根据《合同法》第114条及《合同法司法解释》第29条的规定，请求法院判令答辩人不承担违约责任或者减少答辩人对违约金的承担。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告围绕诉讼请求提交如下证据：1、身份证；2、《商品房买卖合同》一份；3、收据3张；4、生效判决书（2015）市中民初字第524号、（2016）鲁04民终1249号；5、《房屋验收交接单》一份。被告围绕诉讼请求提交如下证据：一、《商品房买卖合同》一份；二、房屋验收交接单、物业交接房通知单及电梯费、垃圾货运费、装修费等物业管理费用的收据；三、城市基础设施竣工验收证明书（包括供水、燃气、供热、供电）；四、公共设施及其他配套设施：1、山东路源建设工程有限公司中标通知书一份、竣工申请一份、施工承包合同一份、付款单据一宗。2、绿化施工合同一份、中安鸣翠苑苗木统计表一份、完工证明一份及结算付款单据一宗：3、鑫昌路小学幼儿园房屋租赁协议一份、租金收据及转账单据两份、幼儿园办园许可证、保育费部分收费收据一宗。4、物业管理中标通知书一份、物业委托管理服务合同一份、物业管理用房移交协议一份及涉案小区内部分物业费收费收据一宗；五、房款收款收据；六、商品房面积实测技术报告书、房屋面积差价确认书及原告收到被告退还的面积差价收据。七、《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、《建设工程竣工验收报告》。被告对原告提交的证据真实性均无异议，原告对被告提交的证据1、2、6真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原、被告有争议的事实和证据，本院认定如下：1、关于房屋交付条件的证据：原、被告双方提供的《商品房买卖合同》后均附有《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》，可以证明被告已于签订上述合同时提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》；《住宅工程分户验收表》及《单位工程质量竣工验收记录》均加盖了建设单位、监理单位、施工单位印章，本院对真实性予以确认，可以证明涉案房屋于2014年8月25日验收且验收结论为符合设计规范及规定要求，以及涉案的2#楼于2014年12月30日验收且验收合格。《户室面积信息表》盖有枣庄市房地产测绘队的印章，本院予以确认，结合原告签字确认的房屋面积差价确认书，可以证明被告于2015年4月已取得具有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；2、关于城市基础设施的证据：工程竣工验收证明书（供热、供水、燃气）三份、工程验收报告，均加盖了设计单位、施工单位及相关单位的印章，对其真实性本院予以采信，可以证明“中安·鸣翠苑”小区的供电、供水、供热、燃气分别于2012年8月6日、2014年7月11日、2015年4月2日、2015年2月13日达到使用条件；3、关于公共设施及其他配套设施证据：（1）中标通知书一份、《沥青道路施工承包合同》一份、2014年7月10日竣工申请一份、供应商明细账三张及收据四份，（2）2014年10月8日绿化施工合同一份、2014年10月8日中安鸣翠苑苗木统计表一份、2016年9月18日出具的证明一份及结算付款单据一宗，（3）2014年7月18日幼儿园的房屋租赁《协议书》一份、2014年9月1日至2016年8月31日缴纳的租金收据及转账单据两份、鑫昌路小学幼儿园学前教育办园许可证及鑫昌路小学幼儿园2014年10月8日保育费部分收费收据一宗，（4）2013年3月22日枣庄市中安物业管理有限责任公司关于涉案小区内物业管理的中标通知书一份、2013年4月1日签订的涉案小区物业委托管理服务合同一份、物业管理用房移交协议一份，对上述证据的真实性本院予以采信，可以证明小区内非市政道路、公共绿地、涉案小区幼儿园分别于2014年7月10日、2014年11月30日、2014年10月30日前竣工，且涉案小区物业管理用房于2014年8月30日交付使用、涉案小区物业于2014年9月6日运行。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告枣庄中安房屋开发有限公司投资开发了“中安·鸣翠苑”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2015年8月6日，原告作为买受人与被告为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，约定原告以626336元的价格从被告处购买坐落于枣庄市市中区建华西路281号中安鸣翠苑2号楼东2单元1504室房屋。该合同第十条关于该商品房交付时间和条件的约定：（一）出卖人应于2015年8月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合1、该商品房已取得建设工程验收合格证明文件，2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。第十一条关于该商品房相关设施、设备的交付时间与使用条件的约定：（一）城市基础设施：上水、下水、供电、供暖、燃气均为2015年8月31日达到使用条件，如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人按本合同约定承担逾期交付的违约责任；电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户，如果未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付0.02‰元违约金；（二）公共服务及其他配套设施：公共绿地、小区内非市政道路、幼儿园均为2015年8月31日前竣工，物业管理用房于2015年8月31日交付使用。第十二条关于交接手续的约定：该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交接的时间，以该商品房所在地为交接手续办理地点。双方进行房屋交接时，出卖人应当出示满足约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，买受人有权拒绝签收，由此产生的逾期交付责任由买受人承担。第十三条关于逾期交付责任的约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，不解除合同，按照买受人交清全部房款的千分之二，一次性支付违约金。第十九条关于房屋登记的约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人不解除合同，出卖人按已付房款千分之一，一次性向买受人支付违约金。该《商品房买卖合同》附件八为《房屋使用说明书》及《房屋质量保证书》，附件九为《补充协议》，约定2号楼地下二层169号储藏室价格为21,000元。上述《商品房买卖合同》签订前后，原告至2015年11月10日向被告支付购房款647336元，其中房屋价款为626336元、储藏室价款为21,000元。后被告又于2017年1月5日退还原告房屋面积差的购房款5695元,实际购房款641641元。被告于2016年1月7日将涉案房屋交付给原告，但至今未办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认，应属于有效合同，双方当事人均应全面履行各自的义务。本案争议焦点问题如下：（一）涉案房屋的交付时间和条件是否符合合同约定及被告是否应承担违约责任；（二）涉案房屋交付时城市基本设施、公共服务和其他配套设施是否符合合同约定以及被告是否应承担违约责任；（三）被告是否应承担逾期办理房屋权属登记的违约责任。争议焦点之一涉案房屋的交付时间和条件是否符合合同约定及被告是否应承担违约责任。被告按照合同约定应于2015年8月31日前将涉案房屋交付给原告，但被告实际于2016年1月7日履行交付义务，故被告存在逾期交房的违约行为。依照《商品房买卖合同》关于交付时间和条件的约定，被告交付商品房时还要提供证明房屋已处于法律适格的可交付状态的文件，及符合规范的房屋保修书、使用说明等。被告提供的《单位工程质量竣工验收记录》、《住宅工程分户验收表》、《户室面积信息表》、《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》可以证明被告至2015年4月已履行了合同约定的交付条件。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算”，原告于2017年7月28日起诉并主张逾期交房及附属条件的违约金未超过2年的诉讼时效，本院予以支持。原、被告在《商品房买卖合同》第十三条明确约定了逾期交付房屋的责任“不解除合同，按照买受人交清全部房款的千分之二、一次性支付违约金。”该条款的签订系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，原告作为完全民事行为能力人，应知晓签订该条款的法律后果，且违约金的调整应以实际损失为基础，原告并未举证证明其因被告的违约行为造成的实际损失，因此，遵循当事人意思自治的基本原则，本院对该条款的效力予以确认，对原告关于“该条款的约定是霸王条款、无效的格式条款，应按照同期贷款利率调整违约金”的主张本院不予支持。因此，按原告已交清全部房款的千分之二计算，被告应向原告支付逾期交房违约金1283.2元。争议焦点之二涉案房屋交付时城市基本设施、公共服务和其他配套设施是否符合合同约定以及被告是否应承担违约责任。《商品房买卖合同》明确约定城市基础设施、公共服务及其他配套设施应于2015年8月31日达到使用条件或竣工条件。从庭审查明的事实看，城市基础设施至2015年4月达到了使用条件，公共服务及其他配套设施至2014年11月30日达到竣工条件或者交付使用条件。涉案房屋交付时城市基本设施、公共服务和其他配套设施符合合同约定，不构成违约。对原告主张城市基本设施、公共服务和其他配套设施的违约金的诉讼请求，本院不予支持。争议焦点之三被告是否应承担逾期办理房屋权属登记的违约责任。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但被告至今未履行该备案义务，并致使原告至今未能取得房屋权属证书。被告的行为构成违约，应属违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，被告在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。原、被告在《商品房买卖合同》第十九条关于房屋登记违约责任明确约定“按照买受人交清全部房款的千分之一、一次性支付违约金。”该条款的签订系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，原告作为完全民事行为能力人，应知晓签订该条款的法律后果，且违约金的调整应以实际损失为基础，原告并未举证证明其因被告的违约行为造成的实际损失，因此，遵循当事人意思自治的基本原则，本院对该条款的效力予以确认，对原告关于“该条款的约定是霸王条款、无效的格式条款，应按照同期贷款利率调整违约金”的主张本院不予支持。因此，按原告已交清全部房款的千分之一计算，被告应向原告支付逾期办证违约金641.6元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：一、被告枣庄中安房屋开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告孙浩锋逾期交房违约金1283.2元；二、被告枣庄中安房屋开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告孙浩锋逾期办证违约金641.6元；三、驳回原告孙浩锋的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，由被告枣庄中安房屋开发有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  梁兆英二〇一八年一月五日书记员  马 壮