安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0302民初1948号 原告：管学国，男，汉族，1966年9月20日出生，住安徽省蚌埠市五河县。 原告：朱翠平，女，汉族，1968年11月13日出生，住安徽省蚌埠市五河县。 两原告共同委托的诉讼代理人：赵雪华，安徽北正律师事务所律师。 被告：蚌埠市如果艾健康管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市蚌山区新世纪大酒店****，统一社会信用代码91340300MA2R91MFX5。 法定代表人：裴敏洁，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李德，安徽润天（蚌埠）律师事务所律师。 被告：蚌埠国祯置业发展有限公司，，住所地安徽省蚌埠市解放三路**统一社会信用代码91340300399373537W。 法定代表人：李效丰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡建建，安徽安泰达律师事务所律师。 原告管学国、朱翠平与被告蚌埠市如果艾健康管理有限公司（以下简称蚌埠如果艾公司）、蚌埠国祯置业发展有限公司（以下简称国祯置业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张鲁独任审判，公开开庭进行了审理。原告朱翠平及两原告共同委托的诉讼代理人赵雪华、被告蚌埠如果艾公司的委托诉讼代理人李德、被告国祯置业公司的委托诉讼代理人胡建建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告管学国、朱翠平向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即停止侵权行为，并履行维修义务不再使漏水行为发生。2、两被告共同赔偿原告自2017年10月以来至修复使侵权行为不再发生时止每月的经济损失5040元。事实和理由：2016年2月，两原告与被告国祯置业公司签订一份商品房买卖合同，由原告购买被告国祯置业公司开发的位于蚌埠市，建筑面积57.50平方米的商铺。2017年4月被告国祯置业公司将房屋交付原告后，原告于2017年10月与他人签订房屋租赁合同，计划将房屋出租给他人以获取收益。然而被告国祯置业公司将原告商铺上方的二层出租给被告蚌埠如果艾公司用于浴池经营，并于2017年9月28日开业。原告自始发现蚌埠如果艾公司经营的浴池存在严重的漏水现象，致使坐落在下面的原告商铺无法装修并出租经营。原告多次找两被告协商解决未果。故提起本次诉讼。 被告蚌埠如果艾公司辩称：2017年8月31日，深圳市如果艾健康管理投资有限公司（深圳如果艾公司）与安徽国祯商业运营管理有限公司（以下简称国祯运营公司）签订一份租赁合同，由深圳如果艾公司租赁国祯广场8号楼2层021-227号，建筑面积1564.84平方米的商铺用于经营洗浴、汗蒸。合同签订后，深圳如果艾公司把商铺交由个体户刘陈旭负责经营如果艾大澡堂，并对房屋进行了防水措施等各个方面的装修后，于2017年10月开始运营。在运营过程中原告反映其购买的商铺有漏水现象，事后经深圳如果艾公司与国祯运营公司协调，由深圳如果艾公司进行维修，在2018年1月份之前就已经维修完毕，之后原告的房屋不存在漏水的情况。2018年6月案涉澡堂的房屋顶部也出现漏水现象，遂决定停业，把原有的澡堂浴池砸毁进行了全面防水措施的维修。综上事实，蚌埠如果艾公司不是本案的适格被告，原告诉讼的主体错误。对于之前的漏水情况，经原告、深圳如果艾公司与国祯运营公司三方协商后，原告同意维修方案，当时并没有提出赔偿的事宜，故不应支持原告关于赔偿的诉讼请求。另据蚌埠如果艾公司了解，国祯广场一层商铺的租金每月每平方米在40-60元左右，原告的租金损失主张标准过高。请求驳回原告对被告蚌埠如果艾公司的起诉或诉讼请求。 被告国祯置业公司辩称：一、《中华人民共和国合同法》第二百一十七条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。”被告蚌埠如果艾公司作为国祯广场8号楼2层商铺021-027号的承租人，在签订租赁合同时知晓承租的二层商铺为没有防水设计的房间，未按照商铺本身的设计使用功能进行经营和管理，将商铺装修改造成澡堂，系擅自改变商铺设计使用功能的行为，且对浴区防水施工不当，导致渗水损害发生，应当承担全部责任。二、国祯置业公司与之签订的租赁合同中也约定：在租赁期内，承租方因对商铺使用不当给第三方造成的直接或者间接损失应当承担全部的赔偿责任。三、蚌埠如果艾公司作为承租人和不动产相邻权义务人，对租赁房屋负有妥善管理和合理使用的义务。其在使用租赁房屋获取收益的同时如果侵害了相邻权人并造成损失，相邻权人可以直接要求承租人停止侵害，排除妨害，赔偿损失。四、原告主张的租金损失属于可期待利益，不属于原告的直接损失，国祯置业公司作为房屋的出租人不是侵权行为人，没有义务对原告基于租赁合同产生的可期待利益进行赔偿。综上，本案损害发生系由于被告蚌埠如果艾公司装修不当，擅自改变商铺设计使用功能造成，应当承担赔偿原告全部损失和对商铺继续维修的义务。请求驳回原告对被告国祯置业公司的诉讼请求。 两原告为证明自己的主张，向本院举出以下证据： 1、两原告的身份证和商品房买卖合同，证明两原告的诉讼主体资格，以及案涉国祯广场8栋1层00014号房屋系两原告所购的事实。 2、租赁协议一份，证明原告于2017年10月1日与他人签订租赁协议，拟将自己的商铺出租获益，但因被告的原因导致房屋漏水，给原告造成租金损失的事实。 3、国祯运营公司2017年10月30日和11月30日主持并记录的会议纪要各一份，证明原告多次找到被告要求维修漏水问题，被告同意维修的事实。 4、蚌埠市龙子湖区质监站2017年10月31日工程质量投诉处理意见书及投诉调查报告，证明经该站调查和鉴定，确定原告房屋漏水是因被告在没有防水要求的房间经营浴池过程中防水措施不当所致的事实。 5、国祯运营公司于2017年10月25日和11月7日给如果艾大澡堂（国祯店）的整改通知书各一份，证明被告认可原告房屋漏水的事实及原因，国祯运营公司要求如果艾大澡堂（国祯店）尽快维修。 6、国祯置业公司、国祯运营公司以及深圳历思联行物业管理有限公司蚌埠分公司于2017年12月7日联合给深圳如果艾公司蚌埠国祯广场店的告知函，证明被告认可原告房屋漏水的事实及原因，并要求承租方尽快维修。 7、深圳如果艾公司于2017年12月11日对告知函的回复，证明承租人书面认可房屋漏水并同意维修，但事实上至今仍未修复好。 8、两被告的工商登记信息，证明两被告的诉讼主体资格，以及被告蚌埠如果艾公司的工商注册地址和经营范围，其经营地址就是在原告的房屋上面经营浴池业务。 9、2017年11月份拍摄的照片一组，证明原告商铺楼上从事浴池经营，导致原告商铺漏水的具体情况。 10、估价报告书，证明案涉原告房屋的租赁价值经评估确定为每月5003元，每平方米租金单价为87元/月。本次鉴定费用为3000元。 被告蚌埠如果艾公司的质证意见：对证据1的真实性无异议，但商品房买卖合同和本案无关，达不到原告的证明目的。对证据2的真实性、合法性和关联性均有异议，原告是否将案涉房屋租赁出去，被告不清楚。对证据3至证据7的真实性无异议，当初三方协商后确定由深圳如果艾公司对原告房屋进行维修的事宜没有异议，并承诺在2018年1月份之前维修完毕。对证据8的真实性无异议，但现在蚌埠如果艾公司的经营场所已经搬到了新世纪大酒店了，不在原告提供的网上信息公示上面。对证据9无异议。对证据10的真实性无异议，但对证明目的有异议，被告工程部人员已经在2018年1月对案涉房屋进行了维修使不再漏水，故不应承担2018年1月份以后的损失。 被告国祯置业公司的质证意见：对证据1、证据8和证据9无异议，对证据2和证据10的质证意见同被告蚌埠如果艾公司，对证据3至证据7的真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，无法达到原告要求被告国祯置业公司承担责任的证明目的。 被告蚌埠如果艾公司为证明自己的主张，向本院举出以下证据： 1、深圳如果艾公司与国祯运营公司于2017年8月31日签订的租赁合同（复印件），证明深圳如果艾公司承租国祯广场8号楼2层021-227，建筑面积1564.84平方米的商铺，用于经营洗浴、汗蒸。合同签订后深圳如果艾公司把商铺交由个体户刘陈旭负责经营，与被告蚌埠如果艾公司无关。 两原告的质证意见：1、该合同没有原件对真实性无从考察，2、原告起诉被告蚌埠如果艾公司是基于原告调取的工商资料确认蚌埠如果艾公司确实在原告的商铺上面从事浴池经营。 被告国祯置业公司的质证意见：对于该证据的三性均无异议。 2、视频资料和图片，证明被告已经针对案涉房屋的漏水情况进行了维修且已经全部维修完毕，不再存在漏水情况。 两原告的质证意见:对视频资料，在蚌埠至少有三四家如果艾大澡堂，视频看不出来维修的地点和时间，更没有看到被告蚌埠如果艾公司到原告商铺去检测，视频中提到的有关漏水的实验放的水是很少的，与正常营业放水的压力是不一样的，所以被告的漏水检测不合格，不能够证明其维修完毕且不漏水。 被告国祯置业公司的质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 3、证人孙某同出庭为蚌埠如果艾公司作证，证明蚌埠如果艾公司针对原告投诉的商铺漏水情况于2018年1月和6月进行了两次维修，维修后由国祯运营公司物业经理和工程部负责人，以及蚌埠如果艾公司的工程部负责人共同进行了现场检测验收，确认已经不再漏水，但国祯运营公司方面不愿签字，故录了视频。 两原告的质证意见：证人陈述不属实，原告没有收到过两被告维修后的检测报告书，原告的商铺直至2019年初还仍然存在漏水现象无法对外出租。 被告国祯置业公司的质证意见：对证人证言无异议。 被告国祯置业公司为证明自己的主张，向本院举出以下证据： 1、国祯置业公司和国祯运营公司签订的招商代理合同书及补充协议、国祯运营公司与深圳如果艾公司签订的租赁合同，以及2017年10月31日蚌埠市龙子湖区质监站出具的检测报告，证明国祯运营公司和国祯置业公司之间存在招商代理关系，国祯运营公司与如果艾公司签订的租赁合同中约定了在租赁期内承租方对承租的商铺有妥善管理及合理使用的义务，因对商铺的使用不当给第三方造成的直接或者间接损失应当承担全部的赔偿责任。龙子湖区质监站出具的检测报告认定如果艾公司将商铺改造成澡堂，系擅自改变商铺设计使用功能的行为，并且最终导致了原告商铺顶棚渗水的损害结果。 2、国祯运营公司于2017年10月25日和11月6日发给如果艾公司的整改通知书，以及2017年12月7日的发给如果艾公司的告知函，证明渗水事故发生后，国祯运营公司数次向如果艾公司发函告知，要求对方按照受损业主的要求进行维修，且有相关主管部门的介入。如果艾公司未能及时进行整改，应当对给原告造成的损失承担全部赔偿责任。 两原告的质证意见:对以上证据的真实性无异议，上述证据同时能够说明原告将国祯置业公司列为共同被告是符合法律规定的。国祯运营公司只是被告国祯置业公司的招商代理人，商铺的实际开发商还是国祯置业公司，也能证明原告是案涉受损害商铺的业主，两被告在上述证据中认可了原告房屋因漏水被侵害的事实，该房屋至今都没有完成修复。 被告蚌埠如果艾公司的质证意见：对上述证据的真实性无异议，但达不到其要证明的原告商铺漏水是由被告蚌埠如果艾公司造成的目的，原告商铺漏水经三方协商只是确定由深圳如果艾公司维修，并不能证明漏水现象就是由如果艾大澡堂单方造成的，该栋楼不管是一层还是二层均曾存在过漏水现象。 综合上述，两被告对两原告所举除2017年10月1日原告与他人签订的租赁协议的真实性有异议外，对其他各项证据的真实性均无异议，本院予以认定。对原告与他人签订的租赁协议，因经原告申请，本院委托，鉴定机构已经对原告商铺的租金标准作出了评估，本院径以鉴定机构的评估意见为判决依据。 被告蚌埠如果艾公司所举深圳如果艾公司与国祯运营公司于2017年8月31日签订的租赁合同虽系复印件，但被告国祯置业公司举出了该合同的原件，两者内容相同，两原告对国祯置业公司所举合同原件的真实性无异议，本院予以认定。 被告蚌埠如果艾公司虽举出相关视频资料和图片，以及申请证人孙某同出庭作证，证明被告已经针对案涉房屋漏水情况进行维修的事实，但维修后的检测验收既未通知利害关系人原告参与并认可，亦无有资质的专业检测机构进行检测作出结论性意见，仅凭与本案存在利害关系的两被告的相关工作人员的检测，不足以确定原告商铺因蚌埠如果艾公司租赁国祯置业公司的商铺经营浴池导致的渗水源已经完全修复的结论，故本院对被告蚌埠如果艾公司以上述证据所要达到的证明目的不予采纳。 两原告和被告蚌埠如果艾公司对被告国祯置业公司所举各项证据的真实性无异议，本院予以认定。 根据上述分析认定，本院确认以下事实： 2016年2月23日，两原告与被告国祯置业公司签订一份商品房买卖合同，由两原告购得被告国祯置业公司开发的位于蚌埠市，建筑面积57.50平方米的商铺。2017年8月31日，深圳如果艾公司与国祯置业公司的代理运营商国祯运营公司签订一份租赁合同，由深圳如果艾公司承租国祯广场8号楼2层021-227号，建筑面积1564.84平方米的商铺，用于其关联企业被告蚌埠如果艾公司开设如果艾大澡堂经营洗浴、汗蒸。该澡堂于2017年9月28日开业后，因防水措施不到位，致使坐落在下面的原告商铺出现渗漏现象，导致原告商铺一直无法装修和出租使用。后原、被告就此问题多次协商，并由相关质检部门出面检测了渗漏原因，国祯运营公司也数次督促浴池经营方进行整改，期间虽经蚌埠如果艾公司在2018年1月和2018年6月两次维修，但一直未履行正规的维修结果检测验收手续，也未获得原告认可。 本院认为：当事人的合法财产权益受法律保护。不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。被告蚌埠如果艾公司利用深圳如果艾公司租赁的国祯广场8号楼2层021-227号商铺开设如果艾大澡堂经营洗浴过程中，因浴池防水措施不到位给楼下的原告商铺造成损害，被告蚌埠如果艾公司作为浴池经营者对其行为给相邻方造成的财产损害应当承担侵权责任。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百一十七条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。”《中华人民共和国侵权责任法》第八条规定：“二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。”保持租赁物符合约定的用途，按照租赁物的性质正确使用租赁物，避免因使用不当给相邻方造成损害，是出租人和承租人共同负担的法定义务。被告国祯置业公司作为国祯广场**楼****商铺的出租人兼国祯广场的市场管理人，负有监督承租人合理使用租赁房屋，使相邻方免受损害的职责。但其在明知一、二层商铺之间不具有防水功能，且承租人租赁该房是用于对防水措施要求很高的浴池经营的情况下，应当预料到承租人如防水措施不当可能会给楼下商户带来渗漏风险的情况下，仍出租给承租人用于经营浴池，并且未尽到出租人应尽的督促承租人在做好防水措施的前提下合理使用租赁房屋用于浴池经营的监督管理职责，出租人与承租人的共同过错行为直接结合，是造成了原告财产受到损害的共因，故国祯置业公司对原告的损害结果亦应承担连带责任。原告要求两被告停止侵害并赔偿损失，于法有据，本院予以支持。被告国祯置业公司辩称系蚌埠如果艾公司单方未按照商铺本身的设计使用功能进行经营和管理，擅自改变商铺设计使用功能将商铺装修改造成澡堂，本院认为，租赁合同中明确载明租赁房屋用于开设如果艾大澡堂经营洗浴、汗蒸，合同约定的租赁物用途是合同双方的共同意思表示行为而非承租人的单方行为，故国祯置业公司的辩称意见与事实不符，本院不予采纳。被告蚌埠如果艾公司虽称渗漏情况已经完全修复，但并未书面通知原告，更无专业检测机构的检测意见验证其修复成果是否达标，在此情况下原告有理由担心渗漏现象可能会继续发生，从而不能确定可否将商铺投入正常的装修使用，故对原告主张的租金损失，本院按鉴定机构已经确认的2017年10月至2019年5月的租金标准予以支持，之后的租金损失可待实际发生并符合鉴定和赔偿条件后由原告另案诉讼解决。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百一十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第八条、第十五条、第十九条的规定，判决如下： 一、被告蚌埠市如果艾健康管理有限公司和蚌埠国祯置业发展有限公司立即采取必要的防水措施，使国祯广场8号楼2层如果艾大澡堂不再向1层原告的商铺发生渗漏，停止侵害，确保原告的商铺正常使用。 二、被告蚌埠市如果艾健康管理有限公司和蚌埠国祯置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内共同赔偿因侵权行为造成原告2017年10月至2019年4月共19个月的租金损失95057元，两被告互负连带责任。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，减半收取150元，鉴定费3000元，合计3150元，由被告蚌埠市如果艾健康管理有限公司和蚌埠国祯置业发展有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员 张 鲁 二〇一九年十一月十二日 书记员 顾丽娜 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第八十三条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。 《中华人民共和国侵权责任法》 第二条侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。 本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。 第八条二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。 第十五条承担侵权责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）赔偿损失； （七）赔礼道歉； （八）消除影响、恢复名誉。 第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。