河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终3873号上诉人(原审被告)：洛阳升龙置业有限公司，住所地河南省洛阳市西工区王城大道升龙广场**商业营销中心。法定代表人：周海萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：张青磊，河南陆达律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦思，河南陆达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张翼鹏，男，1977年2月4日出生，汉族，住江苏省无锡市北塘区。被上诉人（原审原告）：杨东娥，女，1968年9月5日出生，汉族，住河南省义马市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李浩，河南大进律师事务所律师。上诉人洛阳升龙置业有限公司（以下简称升龙公司）因与被上诉人张翼鹏、杨东娥房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2018）豫0303民初3525号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，升龙公司的委托诉讼代理人张青磊，张翼鹏、杨东娥及其共同委托诉讼代理人李浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。升龙公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回张翼鹏、杨东娥的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由张翼鹏、杨东娥承担。事实与理由：1.张翼鹏、杨东娥没有合同解除权。根据法律规定，合同解除权有约定解除和法定解除，《商品房预售合同》并未约定逾期交房时张翼鹏、杨东娥享有合同解除权。法定的合同解除权期间自2016年1月1日至2016月12月31日，且该期间为除斥期间，张翼鹏、杨东娥未在该期间行使其合同解除权，其合同解除权已经丧失。2.一审法院适用法律错误。《商品房预售合同》合法有效，该合同第八条明确约定该商品房经设计、建筑、施工、监理、建设五大单位联合验收合格即符合交付条件，并未违反国家效力性强制性规定。案涉房屋已经五大单位联合验收合格，符合合同约定的交付条件，升龙公司并未构成违约，一审法院以此认定升龙公司违约，解除涉案《商品房预售合同》适用法律错误。3.一审法院程序违法。张翼鹏、杨东娥并未主张逾期交房违约金，且《商品房预售合同》已经解除，不存在交付房屋，也不存在逾期交房违约金，一审法院超出张翼鹏、杨东娥的诉讼请求判决，程序违法。4.印花税、抵押费1165元不应由升龙公司承担。印花税、抵押费是由张翼鹏、杨东娥向政府部门缴纳的税费，并非向升龙公司缴纳，升龙公司也未收取上述税费，不应当由升龙公司承担。张翼鹏、杨东娥共同辩称：1.关于张翼鹏、杨东娥是否有解除权的问题。本案《商品房预售合同》未约定解除权，但张翼鹏、杨东娥有法定解除权。因升龙公司并未依约履行交付义务，在此情况下张翼鹏、杨东娥于2018年4月17日通过EMS方式向升龙公司催告，要求交付房屋，但升龙公司截至一审判决都未交付，据此，张翼鹏、杨东娥有权解《商品房预售合同》，且未超过法定期限。2.关于是否符合房屋交付条件的问题。升龙公司虽一直称向张翼鹏、杨东娥交付房屋，但其并不能提交证据证明。且一审认定案涉房屋不具备交付房屋条件，对此事实及认定已经其他多份生效法律文书确认。3.一审法院判决支付逾期交房违约金，没有超出诉讼请求。张翼鹏、杨东娥诉讼请求中要求的利息、租金就是因升龙公司违约对张翼鹏、杨东娥造成损失的具体赔偿项目及计算方式。其在诉讼请求中并没有限定这种利息、租金损失是解除合同违约金、缔约过失责任还是逾期交房违约金等。在此情况下一审法院认定该赔偿的性质为逾期交房违约金是对张翼鹏、杨东娥主张的利息赔偿的准确定性，无论期限、标准、数额也均在诉讼请求范围内，并未超出张翼鹏、杨东娥的诉讼请求。一审判决的违约金仅计算至判决生效之日并未计算生效后（合同己经解除后）的逾期交房违约金。4.关于印花税、抵押费1165元，系张翼鹏、杨东娥履行合同成本，案涉合同解除后应由升龙公司赔偿。张翼鹏、杨东娥向一审法院起诉请求：1.依法解除张翼鹏、杨东娥与升龙公司之间的编号为YS0268644号商品房预售合同；2.依法判决升龙公司退还张翼鹏、杨东娥购房款193万元及相关费用1165元，并支付利息（自2014年9月30日暂计算至实际偿还完毕之日止，以欠付金额为基数以银行同期同类贷款利率为标准计算）；3.判令升龙公司向张翼鹏、杨东娥支付自2016年1月1日至实际退还购房款之日止以每月4316.42元计算的租金（截止2018年7月1日暂计算至129493元）；4.评估费7000元由升龙公司承担；5本案诉讼费由升龙公司承担。一审法院认定如下事实：2014年10月15日，张翼鹏、杨东娥与升龙公司双方签订编号为YS0268644的《商品房预售合同》一份，张翼鹏、杨东娥购买升龙公司开发的位于洛阳市××工区××龙广场××区××单元××房，房屋代码为783256。张翼鹏、杨东娥购买的商品房为预售商品房，用途为商业用房，预测建筑面积共116.66平方米。合同约定该商品房单价为每平方米16543.8元，总金额为193万元。张翼鹏、杨东娥以商业按揭贷款方式支付房款，签订合同当日已付清首付款103万元（含定金），合同签署后3日内办理完毕银行按揭贷款申请手续及交齐所有资料。合同第八条约定：升龙公司应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.该商品房经设计单位、建筑单位、施工单位、监理单位联合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.不可抗力还包括：国家政策、相关法律调整等；合同第九条约定除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，则按照附件四合同补充协议第十条执行（附件四第十条约定，出卖人逾期交房时，买受人同意合同继续履行，并给予出卖人60日的宽展期，如宽展期届满后出卖人仍未将房屋交付给买受人，出卖人向买受人支付已付房价0.5%的违约金）。合同第十一条约定商品房达到交接使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于出卖人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：商品房达到交付使用条件后，出卖人可以书面通知买受人在交房最后期限之前办理交付手续，出卖人没有书面通知买受人提前办理交付手续的，买受人应当在交房最后期限届满时主动找出卖人办理交接手续。由于买受人没有按出卖人通知的时间或约定的时间办理交接手续等原因，未能按期交付的，责任由买受人承担，如逾期超过15日，视作出卖人已将该房屋交付给买受人，由此产生的风险责任及相关的物业管理费用由买受人承担。在签署上述《商品房预售合同》之前，2014年11月1日，张翼鹏、杨东娥与洛阳升龙企业管理有限公司（以下简称升龙管理公司）签订了《商铺委托经营管理合同》，张翼鹏、杨东娥明确向升龙公司购买升龙广场C区商业2单元2-3层008商铺，张翼鹏、杨东娥自愿将所购商铺加入升龙管理公司对升龙广场项目整体委托管理，同意将该商铺的除所有权、抵押权之外的其他物权在本合同约定期间交付给升龙管理公司，获取受托期间的收益回报，张翼鹏、杨东娥委托升龙管理公司统一经营管理的期限自张翼鹏、杨东娥向开发商接收该商铺产权之日起算的60个自然月，如开发商未在该预计时点向张翼鹏、杨东娥交付该商铺产权的，则本合同经营期的起算时点自动顺延至开发商向张翼鹏、杨东娥交付商铺产权之日，相应到期也自动顺延。关于商铺交接，合同约定张翼鹏、杨东娥同意在升龙公司依照《房屋买卖合同》的约定及时通知张翼鹏、杨东娥办理交房手续而张翼鹏、杨东娥怠于办理并超过十日的，升龙管理公司可代理张翼鹏、杨东娥与升龙公司办理交房手续，所产生的一切法律后果和相关费用由张翼鹏、杨东娥承担，张翼鹏、杨东娥在此充分授权升龙管理公司行使该项权利且对升龙管理公司履行该委托所签交房确认文件全部给予确认，并同意不可撤销该项委托。升龙公司提交《建设工程竣工验收意见书》，证明洛阳升龙广场C区1#楼商业裙房及地下车库工程于2015年12月31日由建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位进行了竣工验收，结论为：工程整体质量符合GB50300-2013《建设工程施工质量验收统一标准》中合格工程的标准同意通过验收。张翼鹏、杨东娥认为合同约定的交房标准不具备法定的交付条件。张翼鹏、杨东娥申请对涉案房屋在2016年1月1日至2018年7月1日期间的租赁价格进行评估，经委托洛阳市方平房地产估价有限责任公司评估，结论为：上述期间租赁价格为129493元。另查明：一审法院已发生法律效力的诉求升龙公司承担逾期交房违约责任的同类案件中（洛阳市西工区人民法院2018豫03**民初804号民事判决书），张翼鹏、杨东娥诉求将违约金增加为按每月同地段同类房屋租金90元/平方米，该租金标准系按升龙公司承诺的租金标准计算。对此，判决认定：张翼鹏、杨东娥要求以同地段同类房屋租金标准计算的证据不足，一审法院不予采信。一审法院认为按中国人民银行同期贷款基准利率计算逾期交房的损失较为适宜。该案在审理查明中还确认：一审法院向洛阳市住房和城乡建设委员会发出司法建议书，向其征询在商品房交付中，未在其委监督下的设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收能否作为商品房交付使用条件。洛阳市住房和城乡建设委员会回复工程竣工验收由建设单位负责组织实施，洛阳市住房和城乡建设委员会及所属的工程质量监督管理机构按照《房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定》第六条第四款规定监督工程竣工验收，重点对工程验收的组织形式、程序等是否符合有关规定进行监督。一审法院认为，与本案同一被告、同一事实并由一审法院作出的已发生法律效力他案，其裁判的理由及依据亦可作为本案的裁判理由及依据，即：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国消防法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规规定：房地产开发项目的设计、施工必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构消防验收；未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。本案《商品房预售合同》约定了房屋交付标准为建设、施工、设计、监理联合验收合格，升龙公司也提供了《建设工程竣工验收意见书》证明其依据合同约定及相关法律规定组织施工、勘查、设计、监理单位验收合格，但是购房人最基础的购房目的是安全地使用房屋，房屋是否验收合格与是否能交付使用是两个不同概念，升龙公司不能提供房屋符合上述法律、行政法规、规章规定的交付使用条件，故升龙公司交付的房屋虽经组织施工、勘查、设计、监理单位验收合格，但涉案房屋至今未通过公安消防机关验收等验收标准，因此，不具备交付使用条件，已构成违约，升龙公司应承担相应的违约责任，故张翼鹏、杨东娥有权主张解除双方签订的《商品房预售合同》。对于合同的解除，因升龙公司存在过错，应退还张翼鹏、杨东娥所缴纳的房款及其他相关费用，并支付逾期交房违约金，违约金自2016年1月1日起算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，一审判决：一、解除张翼鹏、杨东娥与升龙公司于2014年10月15日签订的YS0268644号《商品房预售合同》；二、升龙公司于本判决生效之日起十日内返还张翼鹏、杨东娥购房款1930000元、印花税、抵押费1165元，共计1931165元；三、升龙公司于本判决生效之日起十日内支付张翼鹏、杨东娥逾期交房违约金（以1930000元为基数，按中国人民银行同期一年贷款基准利率4.35%计算，自2016年1月1日起至本判决生效之日止）；四、驳回张翼鹏、杨东娥其他诉讼请求。如果升龙公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22180元，由升龙公司负担；评估费7000元，由张翼鹏、杨东娥负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。升龙公司提交2019年4月18日河南省洛阳市公安消防支队出具的建设工程消防验收意见书一份，拟证明案涉房屋于2019年4月18日已经通过消防验收。张翼鹏、杨东娥共同质证认为，1.该意见书落款时间是2019年4月18日，一审判决落款时间是2019年5月10日，不属于新证据。2.对于案涉合同的解除权，张翼鹏、杨东娥在一审起诉时已依法具备全部条件，2019年4月18日案涉房屋是否经过消防验收并不影响其解除权的成立。3.该意见书的最后一句记载属于公共聚集场所的投入使用前，应依法申请消防安全检查，升龙公司也没有消防安全检查的相关记录。针对升龙公司提交的证据，张翼鹏、杨东娥对真实性未提出异议，本院对该证据的真实性予以确认，对升龙公司提交该证据的证明方向亦符合该意见书载明的内容。本院另查明，2018年4月17日，张翼鹏、杨东娥通过中国邮政EMS向升龙公司邮寄催告函（催告YS0268644号交房），催告升龙公司限期交付合格房屋并承担逾期交房损失，该邮件因拒收被退回；2019年4月18日，洛阳升龙广场C区1#-3#楼建设工程消防验收合格。本院经审理查明的其他事实与一审认定一致。本院认为，案涉合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。对双方当事人争议的焦点评析如下：一、关于张翼鹏、杨东娥行使合同解除权是否超过了法定期间。合同约定出卖人逾期交房按照合同附件四第十条执行。“合同附件四”第十条约定，出卖人逾期交房时，买受人同意合同继续履行，并给予出卖人60日宽展期。双方对于宽展期到达后仍不能交房的，何时可以行使解除权没有约定。本案买受人张翼鹏、杨东娥于2018年4月17日向卖方升龙公司催告交房，升龙公司在三个月的合理期限内仍未履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。三个月合理履行期限到期后，升龙公司未对张翼鹏、杨东娥进行催告。张翼鹏、杨东娥于2018年7月19日向一审法院起诉解除案涉合同，未超过除斥期间一年的规定，符合法定解除的条件。故升龙公司关于张翼鹏、杨东娥合同解除权已经消灭的上诉理由不能成立。二、关于一审认定案涉房屋不具备交付使用条件是否正确的问题。虽然《商品房预售合同》第八条约定“该商品房经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格”，升龙公司提交了上述主体验收合格证明，但是截止催告期满后涉案房屋未通过消防验收，依照《中华人民共和国消防法》第十三条的规定禁止投入使用，尚不具备法定的交付条件。且该商铺交付时未通水电、未安装电梯，并不具备使用条件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条亦规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，因此升龙公司仅以符合约定的条件为由主张交付合格没有法律依据。一审认定催告期满后案涉房屋仍不具备交付使用条件正确，升龙公司的该上诉理由，本院不予采纳。三、关于一审程序是否违法的问题。一审判决逾期交房违约金未超出张翼鹏、杨东娥向一审法院诉请的利息损失和逾期交房损失项目及金额，但判决适用的实为张翼鹏、杨东娥主张的资金占用利息损失标准，一审表述为逾期交房违约金不当，本院予以纠正。升龙公司上诉称一审判决逾期交房违约金超出当事人诉讼请求，依据不足，本院不予支持。四、关于印花税、抵押费的承担问题。案涉印花税、抵押费虽系张翼鹏、杨东娥向政府相关部门缴纳，但该费用并不能因合同的解除而申请退还,仍为合同解除后的实际损失，应由升龙公司负担。故升龙公司上诉称其没有收取，故不应返还的主张，本院不予支持。综上所述，升龙公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，判项主文表述不当本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、维持河南省洛阳市西工区人民法院（2018）豫0303民初3525号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更河南省洛阳市西工区人民法院（2018）豫0303民初3525号民事判决第三项为：洛阳升龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付张翼鹏、杨东娥资金占用费（以1930000元为基数，按中国人民银行同期一年贷款基准利率4.35%计算，自2016年1月1日起至本判决生效之日止）；三、驳回洛阳升龙置业有限公司的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费22180元，由洛阳升龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  李丹杰二〇一九年十一月十一日书记员  刘梦洋