山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁13民终7798号上诉人（原审被告）:临沂凯恩置业有限公司,住所地:临沂市兰山区蒙山大道与育才路交汇处向北100米路西。统一社会信用代码：913713005652313675。法定代表人:姚志强,总经理。委托诉讼代理人:张希锋,男，汉族，1987年6月27日出生，住山东省蒙阴县。被上诉人（原审原告）：李亚萍,女,1989年12月12日生,汉族,住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：朱文刚,男，汉族，1987年5月25日出生，住山东省临沭县,系李亚萍家属。上诉人临沂凯恩置业有限公司因与被上诉人李亚萍商品房预售合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院(2019)鲁1302民初7140号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。临沂凯恩置业有限公司上诉请求：1.撤销（2019）鲁1302民初7140号民事判决，并依法改判或裁定发回重审；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决不当。第一，上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》第十五条约定，上诉人与被上诉人关于办理产权登记的约定为“买受人、出卖人双方协商执行”，该约定是双方当事人对于违约责任承担的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行，但至今被上诉人未与上诉人进行任何方式的协商。被上诉人未能按时办理房屋产权证的原因为该小区部分业主擅自封闭露台，导致与规划审批不一致，无法通过行政部门验收，才造成确权迟延。并非上诉人的责任，按照合同约定，上诉人不应承担违约责任。第二，《城市房地产开发经营管理条例》第33条明确规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要证明文件。《商品房预售合同》第十五条约定的也是将办理房屋权属登记手续由出卖人提供资料报产权登记机关备案，而不是办理产权证。上诉人已经将办理不动产登记的相关资料报产权登记机关备案，被上诉人能否成功申请不动产登记，不以上诉人的意志为转移。合同法司法解释规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，被上诉人末提供证据证实其有实际损失，一审法院认定违约金标准明显过高，没有综合考虑实际损失、当事人的过错程度及预期利益等因素，导致判决不当。第三，在《商品房预售合同》中，上诉人的主合同义务应当是向被上诉人交付房屋，协助被上诉人办理房屋产权证应当属于从合同义务。《商品房预售合同》第九条约定，出卖人违反主合同义务即逾期交房违约责任为按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。退一步讲，即使上诉人需要承担逾期办理房屋产权证的违约责任，逾期办理产权证（从合同义务）违约金计算标准也应当参低于逾期交房（主合同义务）违约金计算标准，即应当低于已付购房款每日万分之一的标准。庭审期间，上诉人补充上诉意见：对于一审法院计算违约金的利率，不应当按照6%，而是应当按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息4.35%的标准进行计算，此利率计算方式已经为兰山区人民法院和临沂市中级人民法院所生效的裁判文书所确认。李亚萍辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。李亚萍向一审法院起诉请求：1、判令被告支付迟延办理房屋权属证书的违约金40380元并实际计算至原告实际取得房屋权属证书之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年4月2日，原告（买受人）李亚萍与被告（出卖人）临沂凯恩置业有限公司签订《商品房预售合同》一份，合同编号为×××36。合同约定，由原告购买被告开发的位于临沂市兰山区××道××路××花园××号楼××单元××号××号楼××号××室××，房屋预测面积为94.91平方米，储藏室面积为10.17平方米，每平方米价格为5520.74元，总房价款为581019元。合同第六条付款方式为按揭付款，即合同签定时付清首付款174119元，余款406000元办理按揭付清，签定合同时买受人备齐按揭资料，合同签定之日起七日内办理完按揭手续，由买受人原因造成按揭延期，每日按总房价的万分之五支付违约金，如买受人不按时还按揭款，逾期超过3期，出卖人有权在仅付清按揭余款的情况下，收回该房屋。合同第八条约定，出卖人应当在2016年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房具备验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由买受人、出卖人协商执行；双方还对其他事项进行了约定。2016年6月14日，被告向原告交付了涉案房屋。2018年11月22日，被告向原告出具了涉案房屋的山东增值普通发票一份，金额为581412元。后原、被告因逾期办理房产证的违约问题发生争议，原告诉至法院。原告陈述违约金计算方式为:507天×581412元×0.05/365日=40380元,违约期限为2017年6月14日至2018年11月3日共计507天。一审法院认为，原告李亚萍与被告临沂凯恩置业有限公司签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，内容与形式均不违反法律的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行义务。关于被告临沂凯恩置业有限公司应否承担逾期办理产权登记违约责任的问题。原、被告双方签订的《商品房预售合同》的第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人、出卖人双方协商执行。本案中，涉案房屋于2016年6月14日交付，被告应在2016年6月14日前将应由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，但被告于2018年11月2日才按照合同约定协助原告办理房屋权属登记的行为已构成违约，被告虽抗辩系小区业主擅自改变规划导致，无法办理产权证，但其未提交证据系原告李亚萍的原因，故被告该抗辩不成立，不予采信，被告应向原告支付违约金。对于逾期办证违约金的计算方式。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，酌定违约金按年利率6%计算，结合原、被告均认可涉案房屋交付时间及2018年11月2日具备产权登记条件情况，逾期办证违约金应当自2016年6月14日开始计算至符合办证条件之日止即2018年11月2日。被告应支付原告违约金为48361元（581412元×6%÷365天×506天）。原告要求被告临沂凯恩置业有限公司支付违约金40380元，系其对诉讼权利的自行处分，且对被告并无不利，应予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十八条之规定，判决：被告临沂凯恩置业有限公司于判决生效之日起十日内支付给原告李亚萍逾期协助办理产权登记的违约金40380元。案件受理费405元（已减半），由被告临沂凯恩置业有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院二审中仅针对上诉人上诉请求的范围进行审查，无争议的问题不予审查。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”关于上诉人应否承担违约责任问题。本案一审中，被上诉人通过提交证据证明上诉人于2016年6月14日将案涉房屋向其进行交付，于2018年11月2日才按照合同约定协助原告办理房屋权属登记的行为，被上诉人已经完成了证明上诉人存在逾期办证行为的证明责任。上诉人主张其不应承担违约责任，因为上诉人早已将合同约定的材料交付产权登记机关，未能按时办证的原因系其他业主的不当行为。但是一、二审中上诉人均不能明确说明其向产权登记机关交付合同约定相关材料的具体时间，亦不能对其主张进行有效证明。本院对此不予采信。关于违约金的计算问题。涉案合同并未对逾期办证行为违约佥的计算标准进行约定，因被上诉人主张的违约金数额低于按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定的一般标准计算的数额，所以一审对被上诉人主张的违约金数额予以确认，并无不当。上诉人认为一审认定的违约金计算过高，应当举证证明被上诉人的实际损失低于其主张的违约金数额，否则应承担不利后果。综上所述，上诉人临沂凯恩置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费810元，由上诉人临沂凯恩置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李国栋审判员  李大军审判员  王海涛二〇一九年十一月二十二日书记员  庞韶青