广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民初310号原告：广东丰伟物业管理有限公司，住所地：广州市天河区天河南二路****（单号）首层。法定代表人：李婉红，职务：监事。委托代理人：喻玲，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：刘华，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州市杨箕经济发展有限公司，住所，住所地：广州市天河区天河路**东侧****div>法定代表人：姚耀威，职务：总经理。委托代理人：张俊锋，广东合盛律师事务所律师。被告：广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社，住所地：广州市，住所地：广州市天河区天河路**华普大厦东侧**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>负责人：姚沛源，董事长。委托代理人：许奋飞，广东合盛律师事务所律师。委托代理人：李志华，广东合盛律师事务所律师。被告：广州市天河区杨箕经济发展公司，住所地：广州市天河区天河，住所地：广州市天河区天河路**东侧****tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：姚耀威，职务：总经理。关于原告广东丰伟物业管理有限公司（下简称丰伟公司）与被告广州市杨箕经济发展有限公司（下简称广州市杨箕公司）、广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社（下简称杨箕联社）、广州市天河区杨箕经济发展公司（下简称天河区杨箕公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丰伟公司的委托代理人喻玲、刘华，被告广州市杨箕公司的委托代理人张俊锋，被告杨箕联社的委托代理人许奋飞、李志华到庭参加诉讼。被告天河区杨箕公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告丰伟公司向本院诉请判令：1.被告广州市杨箕公司向原告支付违约金人民币102032590.8元；2.被告广州市杨箕公司向原告退还人民币200万元履约保证金及利息(以200万人民币为本金，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2007年7月27日起至实际付清款项之日止)；3.被告杨箕联社与被告天河区杨箕公司对被告广州市杨箕公司的上述全部债务承担连带清偿责任；4.三被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：位于广州市天河区华穗路406号之一的广州“珠江新城A4-1地块”项目系保利广州房地产开发有限公司（下简称保利广州公司）与杨箕村合作开发的村企合作房地产项目，现该项目已建成并登记在被告杨箕联社名下。2007年7月26日，被告广州市杨箕公司作为杨箕联社的经营机构与原告签订了《租赁合同》，约定：被告广州市杨箕公司(合同中泛指杨箕联社)在上述项目建成后将其分配到的一幢独立办公大楼(现名为保利中景大厦自编A4-1，下称租赁物业)全部建筑面积约47200平方米出租给原告，租赁期限自租赁物业正式交付之日起二十年，正式交付时间拟定为项目通过竣工验收后3个月内；租金标准按照办公部分每月每平方米35元、裙楼部分每月每平方米38元、地下停车位150元/个/月计算，租金自起、地下停车位150元/个/月计算还约定，若被告广州市杨箕公司在租赁物业未交付原告使用时单方解除合同的，原告有权要求赔偿损失，还有权按本合同租赁期内租金总额的20％收取违约金。合同签订后，原告依约向被告广州市杨箕公司支付履约保证金人民币200万元，被告广州市杨箕公司亦出具抬头为“杨箕村民委员会”的收据确认上述保证金收讫。2015年5月8日，租赁物业经广州市规划局验收合格，并发放《建设工程规划验收合格证》，此时讼争物业已具备《租赁合同》约定的交付条件，按约定应在2015年8月8日前将讼争物业交付给原告。然而，被告天河区杨箕公司却在交付期限届满之前的2015年8月3日向原告发来《关于保利克洛维物业租赁问题的函》，函告因上级单位杨箕联社认为涉案《租赁合同》不符合表决程序，故决定不予履行。同日，被告天河区杨箕公司还同时发函给合作方保利广州公司协商涉案项目的后续问题，并在函中声称“本公司作为A4-1地块之业主”。对于被告天河区杨箕公司及被告杨箕联社公然违约、明确表示不履行租赁合同的行为，原告立即于2015年8月6日函复被告天河区杨箕公司，认为涉案合同合法有效，交付条件已成就，合同双方应当依约履行，但各被告未再就涉案《租赁合同》如何履行的问题与原告进行任何沟通协商。2016年9月21日，原告在广州市天河区村改制公司三资交易中心网站看到被告杨箕联社授权被告天河区杨箕公司发布的招租公告，招租物业为涉案租赁物业的5-32层写字楼部分和20个车位，招标底价为：写字楼240元/季/平方米，车位60000元/季。原告立即向天河区三资平台等单位提出异议，然而至2016年9月30日，上述招标项目仍采用现场举牌竞价方式进行了交易招标，最终由案外人广州美年实业有限公司（下简称美年公司）以写字楼375元/季/平方米、车位60000元/季的价格中标。原告得知情况后，再一次就中标结果向天河区三资平台等单位提出异议，并于2016年10月9日向广州市中级人民法院提起诉讼，要求被告广州市杨箕公司与杨箕联社继续履行《租赁合同》，并由租赁物业所有权人杨箕联社向原告交付租赁场地。该案诉讼过程中，通过原告的异议，广州市天河区村改制公司三资交易中心于2016年10月11日作出中止交易公告，但被告杨箕联社作为被告广州市杨箕公司与天河区杨箕公司的上级主管单位，在明知违约，明知已有诉讼，明知交易被终止的情况下，仍集体决议继续与美年公司完成交易。讼争物业的写字楼部分已于2016年11月4日办理租赁备案登记，仅写字楼部分(41397.17平方米)的月租金已高达5107146.25元(起)。同日，三资平台还就讼争物业裙楼1-4层商铺出租项目发出终止交易公告，但被告事实上也已将裙楼部分对外出租。三被告为达到涉案租赁合同事实上无法继续履行的目的，一方面通过各种手段拖延诉讼，一方面连同美年公司迅速将讼争物业分租给其他租客。2017年6月15日，广州市中级人民法院作出(2016)粤01民初497号民事判决书，认为讼争物业因事实上不能履行而不能支持继续履行合同并交付场地的诉讼请求，但该判决同时认定，涉案《租赁合同》合法有效，被告广州市杨箕公司签署《租赁合同》并非无权处分，杨箕联社主张合同无效理据不充分。鉴于此，原告认为：其一，生效判决已认定《租赁合同》合法有效，三被告显然是恶意违约，且以实际行动表示不再继续履行合同，《租赁合同》已事实解除，原告有权根据合同约定向被告广州市杨箕公司主张违约赔偿。其二，按照讼争物业(写字楼部分，41397.17平方米)现成交的租赁价格125元/月/平方米，相比涉案合同约定的租赁单价高出3.5倍，显然被告是在巨大的利益面前选择故意违约。根据招租公告的要求，出租人签订合同后立即需要预付24个月的租金以及各种保证金，按照月租金5107146.25元的标准(不含裙楼、车位)计算，被告在对原告违约后可以一次性收取超过1.3亿元的租金。因此，就原告主张的违约金与被告因违约带来的收益来讲，被告的违约成本还是过低，远不足以弥补原告因被告违约造成的损失。其三，根据《广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社章程》的规定，被告广州市杨箕公司是被告杨箕联社的下属公司，是联社的对外经营机构，被告杨箕联社与被告广州市杨箕公司是出资者与经营者的关系。再根据被告天河区杨箕公司于2015年8月3日发来的《关于保利克洛维物业租赁问题的函》以及被告杨箕联社2016年10月12日《关于珠江新城A4-1保利克洛维办公室三资交易事项的决议》，涉案《租赁合同》不再继续履行或解除是被告杨箕联社的决议，进一步说明被告广州市杨箕公司是被告杨箕联社的“代言人”和决议执行者，被告杨箕联社应当对被告广州市杨箕公司作出的对外经营行为所产生的法律后果承担连带责任。其四，在合同履行过程中，三被告均以合同相对人的身份对涉案合同的履行问题作出回应，并没有严格区分合同相对人，尤其是在杨箕联社的决议文件中，自身都没有明确分清各个主体之间的关系，说明三被告之间存在严重的人格混同，包括财务混同、资产混同、人员混同等，故原告有权根据《中华人民共和国公司法》相关规定要求被告杨箕联社与天河区杨箕公司对《租赁合同》中的违约责任承担连带责任。被告广州市杨箕公司答辩称：一、关于本案的几个关键事实。其一，《租赁合同》的版本为原告提供。《租赁合同》对广州市杨箕公司不履行合同约定了高额的违约金，而对原告不履行合同的违约责任没有约定，其目的在于以低租金锁定杨箕村的物业。其二，在《租赁合同》签订时，原告明知广州市杨箕公司并非讼争物业的所有权人，明知讼争物业为村集体经济组织所有，但不与物业所有权人签订租赁合同，而是与广州市杨箕公司签订合同，并在租赁合同中约定以广州市杨箕公司是讼争物业所有权人为前提。其三，签订《租赁合同》的前提条件为讼争物业属于广州市杨箕公司所有，但该前提条件系虚构及不存在。其四，在《租赁合同》签订时，涉案房屋尚未取得建设工程规划许可证并且尚未建造，直至2011年才取得建设工程规划许可证。其五，根据修订后的法律、地方法规以及政府规定，出租物业必须经民主、地方法规以及政府规定故广州市杨箕公司不能取得物业出租权；二、《租赁合同》缺乏本约合同的必备要件，属于预约合同。其一，原告明知涉案房屋非广州市杨箕公司所有，而是属于广州市天河区沙河镇杨箕村民委员会所有。其二，在签订租赁合同时，讼争房屋尚未取得建设工程规划许可证并且尚未建造，租赁标的位置、房号、办公及商业面积、租金总额、交付时间、交付标准等尚未确定，并且广州市杨箕公司并非租赁物的产权人。其三，《租赁合同》并未约定租赁合同的起止时间，约定的履行期限不明确，并且属于附条件的合同。广州市杨箕公司与原告签订《租赁合同》时，原告已经明知该物业并非广州市杨箕公司合作分成物业，也并非广州市杨箕公司的在建项目，物业权属人杨箕联社(村委会)是否将物业交付广州市杨箕公司或者授权广州市杨箕公司出租具有不确定性和未知性，而杨箕联社的合作方保利广州公司是否能交楼也存在不确定性，故《租赁合同》第三条、第六条及第十条第l款的约定属于附条件的约定。因广州市杨箕公司未能取得讼争物业的所有权，也未取得代理出租的权利，故合同所附条件未成就。其四，《租赁合同》的实际承租人不确定，双方有继续磋商签订新的本约租赁合同的意思表示。根据《租赁合同》第十条第二款的约定，履行租赁合同的主体不确定，尚需在物业交付后另行签订本约租赁合同确定。综上，虽然《租赁合同》从形式上貌似条款完备，但是鉴于《租赁合同》签订时标的物业尚未开始建设，租赁房屋的交付时间、交付标准、履行合同的主体尚未确定，还需另行磋商签订新的本约租赁合同取代原预约《租赁合同》，且广州市杨箕公司并未取得代理租赁权利，故《租赁合同》明显属于预约合同。因房屋在取得规划许可证并建成后按照法律规定出租需经民主决策、公开交易程序，故杨箕联社不能将涉案房屋交给广州市杨箕公司直接出租。对于不能签订本约合同的风险，原告应当知晓，故在《租赁合同》无法履行的情况下，其无权向广州市杨箕公司主张损失赔偿；三、双方签订的《租赁合同》无效。其一，租赁合同签订的前提条件为虚构及不存在。讼争物业系广州市天河区沙河镇杨箕村民委员会(下简称杨箕村委会，即杨箕联社)与保利广州公司合作分成物业，但《租赁合同》多处列明承租物业为广州市杨箕公司分成物业。原告明知讼争物业并非广州市杨箕公司所有或有权出租的物业，应视为原告虚构缔约前提事实及讼争承租物业自始不存在，租赁合同应未生效。其二，退一步讲，即使认定该《租赁合同》签署当日已经成立，但原告明知承租物业属于杨箕联社所有，在讼争物业未得到杨箕联社确认的情况下，《租赁合同》应为效力待定合同。在杨箕联社明确讼争物业由自己自行招商出租，并明确广州市杨箕公司不具有出租权利的的情况下，《租赁合同》应无效。其三，1998年实施的《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条、第二十九条及1996年《广东省集体资产管理条例》第十九条规定，在签订《租赁合同》时，承租集体物业需经过民主表决。《租赁合同》约定的租赁标的物在2010年仍未取得规划许可证，《租赁合同》仍未生效。根据2010年修订的《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款的规定，租赁标的出租必须经过村民会议讨论后才可以办理。《租赁合同》未经杨箕联社确认，也未经杨箕联社民主表决决定，故应无效。其四，由于原告对《租赁合同》未生效的原因明知，故其并非善意合同相对人，应就《租赁合同》无效自行承担责任；四、即使《租赁合同》有效，该合同不能继续履行也系由于法律、法规和政府命令变化等不可抗力导致，广州市杨箕公司对于合同不能履行没有过错，不应承担违约责任。其一，签订《租赁合同》时，涉案房屋尚未建造，《租赁合同》尚未生效。其二，《租赁合同》版本是由原告提供，原告明知讼争物业属杨箕村委会所有，仍在合同中列为广州市杨箕公司所有，并以此为租赁合同签订前提，与客观情况不符，故原告对合同不能履行自身存在过错。其三，2010年修订的《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款增加了“以借贷、租赁或者以其他方式处分村集体财产的须经村民会议讨论方可办理”的条款，在2010年《村民委员会组织法》修订时，涉案房屋还未取得规划许可证，甚至土地使用权尚且处于村委会与原告共有的状态。在法律修订后，涉案房屋所有权人杨箕联社出租房屋必须依法经民主表决决定。广州市纪律检查委员会于2013年发布了《广州市农村集体资产三资交易管理办法》，广州市人民政府于2015年发布了《广州市农村集体资产交易管理办法》，以上办法均规定集体资产出租必须经民主表决并经交易平台公开交易。而讼争物业在2015年底才建成，杨箕联社依照前述规定经民主表决后经三资交易平台公开招租。由于杨箕联社不能将讼争物业交付广州市杨箕公司，广州市杨箕公司自然不能将房屋交付原告，这属于法律强制性规定和政府命令所导致。因此，广州市杨箕公司系根据《租赁合同》第十二条第三款之约定主张解除合同，而非是取得涉案房屋后不交付原告，故原告援引《租赁合同》第八条第五款约定向广州市杨箕公司主张租金总额20％的违约金没有事实和法律依据。其四，退一步讲，假定《租赁合同》有效，也存在客观上及法律事实上不能实际履行的情形，合同不能履行也非广州市杨箕公司的违约行为或过错行为而导致。原告原法定代表人于2015年6月1日之前处于长期失联状态，而在此之前，广州市委、广州市纪律检查委员会发布并实施了《广州市农村集体“三资”管理责任追究制度》，广州市天河区纪委和天河区政府于2014年1月发布了《天河区改制公司“三资”交易管理办法》，广州市政府也于2015年发布并实施了《广州市农村集体资产交易管理办法》，前述《制度》及《办法》明令包括三被告在内的村联社、改制公司的集体房屋资产必须通过政府设立的公开交易平台并以公开竞价的方式竞拍交易，没有规定例外之情形。在此情形之下，杨箕联社和其他被告的法定代表人也无法将未经评估且明显过分低于租赁市场价的物业交付给原告继续履行。2015年7月21日，在约定的交付期过后，杨箕联社按照广州市委、市政府的政策和政府命令，将自有物业交由政府公开交易平台进行交易，完全符合《租赁合同》第十五条第一款的约定；五、《租赁合同》约定的违约金标准明显超出损失，且原告同时主张损失赔偿和违约金，不应得到支持。其一，原告的实际损失只是保证金200万元产生的利息。而对于原告交纳的保证金200万元，广州市杨箕公司已经书面通知原告持保证金发票退还，但原告故意不办理手续，也不提供银行账号，导致保证金不能退还，责任在于原告，其无权主张保证金的利息。其二，原告对于合同不能履行本身存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二、三款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，其不能主张超出其实际损失的违约金。其三，原告既主张高额违约金，又主张实际损失赔偿，属于重复索赔，不应当得到支持；六、即使《租赁合同》合法有效，也应适用情势变更原则判决解除租赁合同。《租赁合同》约定的房屋租赁价格仅为每月每平方米30多元(当时办公楼市场参考价为办公部分为48元、商业部分为100元)，而2016年办公楼每月每平方米的租金已经超过100元。在房屋所有权人已经明确表示不同意授权广州市杨箕公司并已将该房屋出租给第三方的情况之下，原告提出的请求事项明显损害了杨箕村数万村民的集体财产利益，当然会产生合同无法履行和社会不稳定的结果，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条的规定，应依法确认解除《租赁合同》；七、关于原告主张的被告人格混同问题。杨箕联社的股东是天河区杨箕公司及广州市天河区杨箕物业管理有限公司，广州市杨箕公司与杨箕联社和天河区杨箕公司之间的财产和财务账册独立，不存在人格混同的问题。被告杨箕联社答辩称：一、关于本案诉讼程序问题。原告在(2016)粤01民初497号租赁合同纠纷案中已诉请杨箕联社承担租赁合同的违约责任，原告在本案中再次以与该案相同的案由、事实，诉请杨箕联社承担违约责任，构成重复起诉，违反“一事不再理”的基本原则；二、杨箕联社不是本案的适格被告。广州市中级人民法院已在(2016)粤01民初497号民事判决中认定杨箕联社无需承担涉案《租赁合同》项下的合同义务，故杨箕联社不是本案的适格被告；三、关于本案的基本事实。1994年12月23日，广州丰伟房地产开发有限公司(下简称丰伟地产公司)骗取杨箕村委会与其签订了铁中西地块《合作开发协议书》。依据该协议约定，丰伟地产公司应向杨箕村委会交付回迁安置房屋总建筑面积12703.50㎡，但丰伟地产公司却恶意违约，将该项目本应依约分配给杨箕村委会的物业全部出售给社会公众，导致时至今日近20年，杨箕村全体村民都无法获得本应依约分得的回迁安置房屋12703.5㎡的物业，并损失了第一块村集体土地。1995年，丰伟地产公司再次骗取杨箕村委会签订了珠江新城E5-3地块《合作开发合同》。依据该合同约定，丰伟地产公司应依约向杨箕村委会交付回迁安置房屋的总建筑面积为43544.079㎡，但丰伟地产公司却再次恶意违约，将该项目本应依约分配给杨箕村委会的物业全部出售给了社会公众，导致时至今日近20年，杨箕村全体村民都无法获得本应依约分得的回迁安置房屋43544.079㎡的物业，并损失了第二块村集体土地。1995年3月8日，丰伟地产公司又一次骗取杨箕村委会签订了东风东路三角地地块《合作开发合同》。依据该合同约定，丰伟地产公司应向杨箕村委会交付回迁安置房屋的总建筑面积为15732m2，但丰伟地产公司却又一次的恶意违约，将该项目本应分配给杨箕村委会的物业全部转手倒卖给了第三方，导致时至今日近20年，杨箕村全体村民都无法获得本应依约分得的回迁安置房屋15732m2的物业，并损失了第三块村集体土地。由上述事实可见，丰伟地产公司恶意签约并恶意违约，不但没有依约向杨箕村全体村民交付回迁安置房屋71979.579m2(12703.5㎡+43544.079㎡+15732㎡)，还骗取了杨箕村的上述三块村集体土地。本案所涉珠江新城A4-1项目也是杨箕村全体村民所有的集体土地。2007年期间，杨箕村委会依据广东省人大《广东省农村集体资产管理条例》第八条等规定，代表杨箕全体村民代持。丰伟地产公司承诺自行投资并于2008年之前交付回迁安置房屋给杨箕村委会，但其却因没有资金来源又一次转手倒卖给第三方并由第三方出资建设。2007年7月，原告及丰伟地产公司的共同法定代表人李某在明知涉案房屋土地使用权登记在杨箕村委会名下，预约租赁房屋项目尚未依法取得项目《建设工程规划许可证》等事实及相关法律规范，且丰伟地产公司尚欠杨箕村72000多平方米的回迁安置房屋面积未交付、未赔偿，并骗走杨箕村三块集体土地的情况下，私下指定原告与广州市杨箕公司违法签订租赁预约合同，显然违反了《中华人民共和国物权法》、《村民委员会组织法》及《广东省农村集体资产管理条例》等多部法律和公序良俗及村规民约的规定。2011年12月8日，杨箕村委会开发的珠江新城A4-1项目获得了《建设工程规划许可证》，杨箕村委会至此才依法获取了预租房屋的法定条件之一。即在此之前，原告与广州市杨箕公司签订的房屋租赁预约合同尚未产生法律效力。2013年6月，中共广州市纪委发布了《中共广州市纪委等五部门关于印发广州市农村集体“三资”交易管理办法的通知》。同时，广州市天河区政府发布了《天河区村改制公司集体“三资”交易和财务监管平台建设工作方案》的通知。该两项事实是任何一方当事人在签约时都无法预见的不可抗力事件。2013年6月之后至2016年期间，为了协助有关部门调查本案《租赁合同》的签约真实情况，杨箕联社也多次联系原告法定代表人李某，但都因被告知李某出国定居而无法与原告取得联系。2015年4月，珠江新城A4-l项目通过竣工验收。2018年7月13日，经过不动产登记部门的审核，珠江新城A4-1项目的房屋所有权转移登记至杨箕联社名下。四、关于对原告诉讼请求的答辩意见。其一，原告与杨箕联社之间没有依法成立房屋租赁关系。2007年7月至2018年8月期间，原告明知珠江新城A4-1项目是由杨箕村委会依据《中华人民共和国民法通则》和地方人大法规代表杨箕村全体村民持有，但从未向杨箕村委会发送过承租邀约的意思表示，杨箕村委会也从未向原告作出过承诺其承租的任何意思表示。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二十五条等规定，涉案《租赁合同》在原告与杨箕联社之间并没有依法成立。退一步讲，因(2016)粤01民初497号民事判决已经查明并认定，杨箕联社未对广州市杨箕公司出租讼争物业给原告的行为予以追认，据此，假设本案租赁合同自双方盖章之日起已经成立，该《租赁合同》也应为效力待定的合同。其二，假设本案房屋预约合同自合同以外的第三人获得项目《建设工程规划许可证》之日起对广州市杨箕公司开始发生法律效力，则2013年6月中共广州市纪委发布的《中共广州市纪委等五部门关于印发广州市农村集体“三资”交易管理办法的通知》和广州市天河区政府发布的《天河区村改制公司集体“三资”交易和财务监管平台建设工作方案》的通知也构成了不可抗力事件和《租赁合同》第十五条特别约定的政策需执行等情形。广州市杨箕公司曾向原告发出解除本案《租赁合同》的通知书，原告也承认收到了该通知书，但原告在90天之内并没有依法提起确认之诉。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，《租赁合同》已经解除。其三，假设涉案《租赁合同》自合同以外的第三方获得《建设工程规划许可证》之日起己生效，原告也已以实际行为表明其拒绝履行《租赁合同》，其已构成根本违约。2015年4月项目竣工验收后至2017年4月两年期间，广州市杨箕公司联系不到原告的法定代表人，原告的法定代表人也没有书面授权任何一名工作人员主动与广州市杨箕公司或杨箕村委会联系依据《租赁合同》第十条第二款等约定签订本约合同，故原告构成以实际行为表明其拒绝履行的根本性违约。其四，原告仅仅支付了200万元的履约保证金，损失仅为保证金的活期存款利息。原告有义务举证证明其还存在其他财产损失，但原告并没有举证。因此，原告诉请的所谓巨额违约金和贷款利息应予驳回。其五，原告依法须承担人格混同的全部举证责任，但原告没有举证证明。2007年7月，广州市杨箕公司的法定代表人与杨箕村委会的主任姓名不同，杨箕村委会有独立的财务账目。自2018年7月13日杨箕联社获得涉案房屋权属登记之后，杨箕联社的负责人与广州市杨箕公司的法定代表人姓名也不相同，杨箕联社有自己独立的财务账目，且杨箕联社不属于公司法的管辖适用范围，根本不存在人格混同的情形。其六，2007年7月至2015年4月房屋建成期间及不动产登记在杨箕联社名下时，涉案项目财产权利属于杨箕村全体村民共同共有。原告签订本案《租赁合同》的目的是非法长期并以不公平的超低价格占有属于杨箕村全体村民集体共有的房屋财产权、收益权等，且不属于善意的合同相对方。被告天河区杨箕公司提交书面答辩状称：一、我司不是本案的适格被告。本案案由是租赁合同纠纷，原告是基于涉案《租赁合同》提出诉讼请求，但我司不是涉案《租赁合同》的签署当事人一方，我司与本案《租赁合同》没有任何关联。根据合同相对性原则，涉案《租赁合同》效力仅及于合同当事方，不及于我司。我司受杨箕联社的委托通过三资交易平台公开招租并与中标人签订租赁合同，与原告没有签订过合同；二、我司与其他被告不构成人格混同。原告依法需承担人格混同的全部举证责任，但原告没有举证。我司早已经完成了广州市杨箕公司的出资责任。我司与其他被告之间均不存在《中华人民共和国公司法》规定的股东承担连带责任的情形。经审理查明：涉案广州市天河区珠江新城A4-1地块工程项目经批准的建设单位为杨箕村委会与保利广州公司。该工程于2015年4月21日通过竣工验收，于2015年5月28日办理竣工验收备案手续。讼争物业现登记门牌地址为广州市天河区华穗路406号之一，被告杨箕联社称该物业的权属已于2018年7月13日登记至其名下。2007年7月26日，被告广州市杨箕公司（甲方）与原告（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方向甲方承租珠江新城A4-1地块写字楼作商业、办公或其他用途使用。出租面积为甲方在该项目所分配到的全部建筑面积，即一幢地上建筑面积约47200平方米的独立办公大楼，具体所分租赁房屋以物业建成后甲方分配到的物业为准，另甲方就该项目分得的地下停车位100个也一并有偿配套给乙方使用；租赁期限为自物业正式交付乙方之日起二十年，租赁房屋的正式交付时间拟定为项目通过竣工验收后3个月内，届时该项目必须是已全面投入使用；租金标准：租赁房屋办公部分租金为每月每平方米35元，裙楼商业部分租金为每月每平方米38元，地下停车位每月150元/个；履约保证金人，地下停车位每月150元/个签订后三个工作日内一次性交纳给甲方，为乙方履行本合同项下约定的义务提供担保。如合同期满或解除之日，乙方无任何违约行为的，甲方应于租赁期届满后十日内将履约保证金全额无息退回给乙方；租赁期内，甲方不得提前解除合同，否则按合同第八条的有关规定处理；第八条违约责任：1、甲乙双方应全面履行本合同，不履行或不完全履行的应负违约责任；2、如甲方在竣工验收通过后三个月内未能将房屋交付乙方使用的，每逾期一日须按月租的2‰向乙方支付违约金，因此而造成乙方损失的，乙方有权向甲方追偿，但由于开发商交付的房屋不能依法出租的，甲方不承担责任；……5、本合同生效后，若甲方在该租赁房屋未交付乙方使用时单方面解除本合同，乙方有权要求赔偿损失，还有权按本合同租赁期内租金总额的20％向甲方收取违约金；……8、甲乙任何一方如违反本合同规定或未能全部履行本合同规定的义务，因此而造成的全部损失，守约方有权要求违约方赔偿；本合同有效期间，由于地震、台风、火灾、战争或国家政府行为（指国务院文件）等不可抗力，致使一方不能按合同约定的条件履行的，受损方应立即将情况书面通知对方，并应在15天内提供不可抗力的详细情况及合同不能履行或者部分不能履行或者需要延期履行的理由和有效证明文件；等等。2007年7月27日，被告广州市杨箕公司向原告出具收据，确认已收取履约保证金200万元。2015年8月3日，天河区杨箕公司向原告发出《关于保利克洛维物业租赁问题的函》，其中载明：我司与贵司及保利公司合作开发的珠江新城A4-1地块，我公司分得47200平方米独栋物业，我公司就分得的上述物业于2007年7月26日与贵司签订了《租赁合同》。鉴于：1、根据市纪委颁布的《广州市农村集体“三资”交易管理办法》，自2014年起全部资产均应通过三资交易平台交易；2、根据我公司上级广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社股东代表大会决议，我公司与贵司租赁合同签订时物业尚未建造，且签订该合同时未经杨箕村民主表决程序，该合同不予执行，该物业按照三资交易规定重新进行招租……请贵司在接到本函后五日内持保证金发票到我司退回保证金。2016年9月21日，广州市天河区村改制公司三资交易中心发出公告，内容为：受天河区杨箕公司委托，对广州市珠江新城华穗路406号之一保利中景大厦自编A4-1物业5-32层写字楼及地下停车位出租项目进行招投标。2016年9月30日，广州市天河区村改制公司三资交易中心作出中标公示，显示上述招投标项目由美年公司中标。2016年9月28日，原告向被告广州市杨箕公司邮寄发出《紧急知会函》，要求该司严格按照《租赁合同》的约定履行。2016年10月10日，原告向广州市天河区村改制公司三资交易中心邮寄发出《异议书》，对中标结果提出异议。广州市天河区村改制公司三资交易中心于同年10月11日发出公告中止上述项目交易，另于同年11月4日发出公告终止A4-1物业裙楼1-4层商铺出租项目的交易。2016年10月11日，被告广州市杨箕公司向原告邮寄发出《通知书》，称其曾因重大误解与原告签订了涉案《租赁合同》，现正式通知原告立即撤销该《租赁合同》及其所有的补充协议等文件。同年10月12日，被告广州市杨箕公司再次向原告邮寄发出《通知书》，称假设原告认为该《租赁合同》已生效，现立即解除该《租赁合同》及其所有的补充协议等文件。原告分别于10月12日、10月13日收到上述通知书后，于10月18日向被告广州市杨箕公司邮寄发出《关于〈通知书〉之复函》，表示《租赁合同》为依法有效，并要求被告广州市杨箕公司严格执行合同约定。2016年10月12日，被告杨箕联社作出《关于珠江新城A4-1保利克洛维办公楼三资交易事项的决议》，确认全体股东代表一致通过决议“珠江新城保利克洛维写字楼物业与中标单位广州美年实业有限公司签订租赁合同”，该决议在“情况介绍”中载明：……2015年7月10日经股东代表大会表决通过了《关于珠江新城保利克洛维写字楼物业是否继续与丰伟公司继续履行租赁合同的决议》，决定解除与丰伟公司的租赁合同，按照三资交易规定重新招租……区三资交易中心以公告期第三方提出异议为由，要求杨箕经济发展公司中止交易，不与中标方签订租赁合同，待诉讼明确租赁权利归属后再决定是否签订合同。如果中止交易中标单位可能对杨箕经济发展公司索赔，同时标的物会因此闲置，属于重大事项，故董事会提交股东代表大会讨论表决。2019年2月22日，原告提起本案诉讼。另查明：原告曾于2016年10月10日向本院提起（2016）粤01民初497号民事诉讼，诉请被告广州市杨箕公司与杨箕联社继续履行合同，交付涉案租赁物业。该案审理过程中，本院于2017年4月19日组织原告与被告杨箕联社到讼争物业进行现场勘验。根据勘验情况显示，讼争物业首层大堂已装修并已投入使用，首层商业部分及2、3、4、6、7、11、12、13、14、15、21、22、23、24、25、30、31层为毛坯状态，其余楼层均有装修，其中8、9、10、17、20、29层已有多家企业使用经营。该案法庭辩论结束后，原告于2017年5月25日向本院提交《变更诉讼请求申请书》，要求变更诉讼请求为：1、判令杨箕公司因单方面解除《租赁合同》而向原告支付违约金99865496.54元；2、判令杨箕公司向原告退还200万元履约保证金及利息（利息按同期银行贷款利率，自2007年7月27日起，实际计算至退还之日止）；3、判令杨箕联社对杨箕公司的上述债务承担连带责任；4本案诉讼费由两被告承担。原告并表示对于赔偿金保留继续追讨的权利，两被告表示不同意其变更诉讼请求。本院据此在该案中未接纳原告变更后的诉请，并于2017年6月作出（2016）粤01民初497号民事判决认定：“……原告与广州市杨箕公司于2007年7月26日签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容无违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对签约双方具有法律约束力……对于原告提出该合同系杨箕联社委托广州市杨箕公司签订，故杨箕联社亦应受该合同约束的主张，本院认为，杨箕联社并非该《租赁合同》的签订方，原告对于广州市杨箕公司系受杨箕联社委托签订该合同的主张未能提供确切证据证实，故原告要求杨箕联社承担合同义务不符合合同相对性原则，本院对此不予认可……”。并最终驳回了原告的全部诉讼请求。该案一审判决后，被告上诉。后因被告未在本院指定期限内交纳上诉费，该案最终按被告撤回上诉处理。再查明：杨箕联社的章程记载，杨箕联社是根据有关政策和文件的精神，将原杨箕村的全部集体资产以“按份共有”的形式折股量化到人的农村股份合作经济组织。被告天河区杨箕公司为被告广州市杨箕公司的股东之一，被告杨箕联社系天河区杨箕公司的开办人（出资人）。杨箕村委会经政府批准已改制为杨箕联社，原杨箕村委会的权利义务由杨箕联社承继。本案诉讼中，被告广州市杨箕公司与杨箕联社均提交《房屋租赁登记备案证明》等证据，以证明讼争物业已由天河区杨箕公司与美年公司公开交易并签订租赁合同，并实际交付美年公司占有。对于《租赁合同》约定的“租赁期内租金总额的20％”的违约金标准，被告广州市杨箕公司认为：原告的主张即使成立，其损失也仅仅是200万履约保证金本金产生的利息，20%租金总额的违约金标准远超出订立合同可以预见到的预期利益损失，该约定的违约金标准高于原告的实际损失。因此，即使认定广州市杨箕公司构成违约，违约金也应当调整为按200万元保证金的存款利息标准计算。原告则认为：按20%租金总额计算的违约金不足以弥补原告的损失。假设《租赁合同》正常履行，原告享有20年的租赁权，依据原告提交的证据，按照出租市场价格，被告违约后实际获利的两年租金即已超过原告在本案中主张的违约金，故合同约定的违约金标准并不过高，不应当予以调整。庭审中，被告广州市杨箕公司表示同意向原告退还履约保证金2000000元，但不同意支付利息。在原告提起本案诉讼之前，依据原告的申请，本院依法作出（2019）粤01财保6号民事裁定书，冻结了被告天河区杨箕公司名下的银行存款，同时查封了杨箕联社名下的房产。在本案审理过程中，根据原告的申请，本院依法作出（2019）粤01民初310号民事裁定，解除了对上述银行存款的冻结及房产的查封，并继续查封、冻结了广州市杨箕公司名下的财产。本院认为：本案的争议焦点有四：其一，被告广州市杨箕公司在履行《租赁合同》过程中是否构成违约；其二，被告广州市杨箕公司是否应向原告承担违约责任，如何承担违约责任；其三，被告广州市杨箕公司是否应向原告支付2000000元履约保证金的利息及按何种标准支付；其四，被告杨箕联社与天河区杨箕公司是否应与被告广州市杨箕公司承担连带责任。关于被告广州市杨箕公司在履行《租赁合同》过程中是否构成违约的问题。《租赁合同》系原告与广州市杨箕公司之间的真实意思表示，其形式与内容均未违反相关法律、法规的强制性规定，应合法有效，被告广州市杨箕公司以《租赁合同》签订当时租赁物尚未建成、《租赁合同》的签订未经杨箕村民主表决通过为由，辩称《租赁合同》无效，缺乏法律依据，本院对此不予采纳。依照《租赁合同》的约定，广州市杨箕公司应在约定租赁物所属工程项目通过竣工验收后3个月内将该租赁物交付给原告使用，而依据已查明的事实，涉案项目已于2015年4月21日通过竣工验收，故广州市杨箕公司至迟应于2015年7月21日向原告交付租赁物，但广州市杨箕公司未履行该项义务。相反，因涉案租赁物已由被告杨箕联社委托天河区杨箕公司另行出租给案外人美年公司，导致广州市杨箕公司事实上已无法向原告交付租赁物，双方签订的《租赁合同》因此而被另案生效判决确认事实解除。因此，广州市杨箕公司的行为已构成违约。关于被告广州市杨箕公司是否应向原告承担违约责任的问题。如前所述，被告广州市杨箕公司未依约向原告交付《租赁合同》约定的租赁物，已构成违约，故原告诉请广州市杨箕公司承担支付违约金的违约责任符合合同约定，应予支持。广州市杨箕公司以广州市有关涉农集体资产交易规定的出台导致其无法向原告交付租赁物及涉案租赁物的出租事宜未经杨箕村民主表决通过为由，辩称其无需承担违约责任，对此，本院认为：其一，在《租赁合同》签订之前，相关法律法规已规定农村集体资产处置应当经过民主表决程序，而广州市有关部门于2013年之后先后出台的有关涉农集体资产交易规范文件系对已有相关法律法规规定的细化，并非新颁布施行的规范文件。且前述相关规范性文件并未明确规定在规范文件出台之前的交易行为也需适用该规定。因此，被告广州市杨箕公司依据涉农集体资产交易规范文件的相关规定主张免责，缺乏法律依据。其二，涉案租赁物应属于杨箕村集体资产，应由杨箕村委会或杨箕联社代表全体成员行使所有权，该租赁物的出租涉及全体成员重大利益，应当通过民主表决程序予以确定。在签订《租赁合同》之前，广州市杨箕公司对此明知。其在明知且未取得杨箕村委会或杨箕联社的明确授权的情况下仍与原告签订该《租赁合同》，在《租赁合同》签订之后，其再以此事由作为免责的抗辩，有违诚信。综上，被告广州市杨箕公司主张免责，缺乏充分的事实根据与法律依据，本院不予采纳。另，广州市杨箕公司以《租赁合同》属于预约合同为由，辩称其无需承担违约责任，但无论《租赁合同》是否属于预约合同，该合同所约定的违约责任条款对双方均具有约束力，故广州市杨箕公司的该项抗辩理由亦不成立，本院亦不予采纳。关于广州市杨箕公司应如何向原告承担违约责任的问题。《租赁合同》约定，“若甲方（被告广州市杨箕公司）在该租赁房屋未交付乙方（原告）使用时单方面解除本合同，乙方有权要求赔偿损失，还有权按本合同租赁期内租金总额的20％向甲方收取违约金”，原告主张被告按此标准向其支付违约金，被告抗辩认为该约定的标准过高，要求予以调整。对此，本院认为：《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，首先，从双方的过错程度来审查，如前所述，涉案租赁物属于杨箕联社代行所有权的集体资产，针对该租赁物的出租涉及全体成员重大利益，应当通过民主表决程序形成决议之后，再由杨箕村委会或杨箕联社授权出租，但依据现有证据无法认定广州市杨箕公司在向原告出租该租赁物时已取得杨箕村委会的授权，双方对此明知。双方在明知的情况下仍签订《租赁合同》，最终租赁物由产权人委托被告天河区杨箕公司出租给案外人，导致《租赁合同》事实上无法履行，故对造成《租赁合同》事实上被解除的后果，双方均存在过错。其次，从合同履行情况来审查，在《租赁合同》签订当时，涉案租赁物尚未建成，虽然《租赁合同》已具备主要合同条款，但该《租赁合同》的实际履行仍有待于租赁物的建成与实际交付，但从查明的事实来看，租赁物尚未交付，双方即产生纠纷并进入诉讼，故原告主张的违约损失主要为预期利益损失，该预期利益损失又主要表现为分租或转租收益的丧失。而原告能否实际获取分租或转租收益，会受到原告的经营策略、租赁市场活跃程度、次承租人的履约能力及履约意愿等多种因素的影响。即使案外人的整体承租价格可作为其中一项参考因素，依据该承租价格与《租赁合同》约定的租赁价格计算得出的租金差额也不当然等同于原告的预期利益损失，原告主张依此计算其违约损失，缺乏充分理据。其三，依据被告提交的证据，在涉案租赁物具备交付条件之前，广州市出台了一系列涉农集体资产交易规范文件，要求农村集体资产的处置包括出租需经集体内部民主表决程序表决后通过特定交易平台公开进行，该类规范性文件的出台虽不能作为被告广州市杨箕公司的免责事由，但客观上对广州市杨箕公司向原告履行交付义务造成不利影响，事实上亦导致《租赁合同》的正常履行出现障碍。综上，依据本案实际情况，本院酌情将被告广州市杨箕公司应付原告的违约金调整为按30000000元计算，对于原告超出该金额的违约金主张，予以驳回。关于被告广州市杨箕公司是否应向原告支付2000000元履约保证金的利息及按何种标准支付的问题。对于原告支付的2000000元履约保证金，被告广州杨箕公司表示同意退还，但同时表示不同意支付利息，对此，本院认为：虽然《租赁合同》约定在原告无违约行为的情况下，被告广州市杨箕公司应在租期届满后十日内无息退回原告，但如前所述，《租赁合同》在约定租期届满之前已被事实解除，至迟在被告广州市杨箕公司通过天河区杨箕公司于2015年8月3日向原告发出《关于保利克洛维物业租赁问题的函》之时，被告广州市杨箕公司即已明确作出不再履行《租赁合同》的意思表示，事实上天河区杨箕公司在该函中亦表示同意将保证金退回原告，依据公平原则，被告广州市杨箕公司自此理应向原告退回履约保证金2000000元，其至今仍未退回，故原告诉请被告按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准支付相应利息，合理合法，但利息宜从2015年8月3日起计至付清之日止，且应以本金为限。故此，无论是原告诉请从2007年8月27日起算利息，还是被告抗辩称无需支付利息，均缺乏充分理据，本院均不予采纳。关于被告杨箕联社与被告天河区杨箕公司是否应与被告广州市杨箕公司承担连带责任的问题。如前所述，《租赁合同》约定的租赁物属于杨箕村全体成员所有的集体资产，由杨箕村委会或杨箕联社代持，涉及出租等重大财产处置应当有杨箕村委会或杨箕联社的明确授权，但现有证据不足以证明广州市杨箕公司签订《租赁合同》出租集体物业有取得所有权人的事先授权或事后追认，故广州市杨箕公司构成无权处分，该行为对杨箕联社不产生法律约束力，故原告诉请杨箕联社与广州市杨箕公司共同承担《租赁合同》项下的出租人义务，缺乏法律依据，应予以驳回。另，天河区杨箕公司并非《租赁合同》的相对方，也无充分证据证明天河区杨箕公司曾作出自愿承担《租赁合同》项下出租人义务的意思表示，故原告诉请被告天河区杨箕公司在本案中与广州市杨箕公司共同承责亦于法无据，应不予支持。原告以广州市杨箕公司与被告杨箕联社及天河区杨箕公司之间存在人格混同为由，诉请该两被告与被告广州市杨箕公司在本案中承担连带责任，但原告未就三被告之间存在人格混同的事实主张充分举证证明，故本院对原告的该项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告广州市杨箕经济发展有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告广东丰伟物业管理有限公司返还履约保证金2000000元及相应利息（以2000000元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准，自2015年8月3日起计至付清之日止，以本金2000000元为限）；二、被告广州市杨箕经济发展有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告广东丰伟物业管理有限公司支付违约金30000000元；三、驳回原告广东丰伟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费561963元，由原告广东丰伟物业管理有限公司负担280981.5元，被告广州市杨箕经济发展有限公司负担280981.5元。保全费5000元，由被告广州市杨箕经济发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省高级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年十一月二十二日书记员  王文杰唐颖琪