江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0791民初1190号原告（反诉被告）：赣州经济技术开发区蟠龙镇杨坑村民委员会，统一社会信用代码：54360702ME2980496U，住所地：江西省赣州经济技术开发区蟠龙镇杨坑**返迁地菜场**。法定代表人：吴好芳，系该村民委员会主任。委托诉讼代理人：肖云龙、钟云霞，江西南芳律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱艳芬，女，汉族，1971年8月23日生，住广州市萝岗区。委托诉讼代理人：王友生，广东品杰律师事务所律师。原告（反诉被告）赣州经济技术开发区蟠龙镇杨坑村民委员会与被告（反诉原告）朱艳芬土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人，被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赣州经济技术开发区蟠龙镇杨坑村民委员会向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方于2011年1月8日签订的《土地租赁合同书》无效；2.判令被告立即腾出租赁土地，并自行清除租赁土地上的附着物，恢复原状；3.判令被告支付原告租金暂计164583元（剩余租金自2018年9月2日起计算至支付款项之日止）；4.本案诉讼费用及其他费用全部由被告承担。事实和理由：原被告双方于2011年1月8日签订一分《土地租赁合同书》，合同约定原告将位于赣州开发区迎宾大道南侧，工业园三路西侧的村组预留地，占地40亩租给被告使用。租赁期限为50年，从2011年3月1日起至2060年2月28日止。租金按每亩每年人民币贰万元计算，并按每五年递增五千元的比例增长。合同还对支付时间、支付方式、双方的权利义务、违约责任进行了约定，被告向原告支付了定金50万元。合同书第四条第七款约定：原告将该宗土地承租给乙方之前，必须经村民代表大会依法讨论决定，经本村三分之二以上村民或村民代表同意在本村范围内公告，无异议后，报经镇审核，由镇统一报开发区管委会及相关部门批准后方能实施。合同签订后，并未经本村三分之二以上村民或村民代表同意，违反了法律的强制性规定及合同约定，应属无效合同。签订合同后，被告也未依约合理利用该土地，也未向原告交纳租金。原告多次与被告就该租赁事宜进行协商，但被告却长期占用该土地，不腾出租赁土地，故原告诉至法院要求处理。被告朱艳芬答辩称，1.不同意原告的诉请，该土地租赁合同书是双方的真实意思表示，没有违反国家强制性规定，合法有效，双方都应依约执行；2.原告要求被告腾出租赁土地、支付租金没事实依据，原告至今未将合同约定的土地交付给被告，所以不存在支付租金及腾出租赁地的事实基础；3.该土地租赁合同经过了村民代表大会的一致同意，并经人民政府见证了，应属合法有效。反诉原告朱艳芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交付场地的违约金（按照每天1000元的标准，自2016年5月1日起至实际交付之日止）；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年1月8日，原告与被告签订《土地租赁合同书》预定：赣州开发区蟠龙镇杨坑村村民委员会将位于赣州开发区迎宾大道南侧，工业园三路西侧的村组预留地，占地40亩租给原告使用；租赁期限为50年，从2011年3月1日起至2060年2月28日止；赣州开发区蟠龙镇杨坑村村民委员会应负责租赁场地的平整，并在合同签订后的60天内完成场地平整，将能正常使用的场地交付给原告使用；否则，应按每逾期一日向原告支付违约金1000元。该《土地租赁合同书》经双方签名或盖章，经赣州开发区蟠龙镇人民政府盖章公证。原告按照合同的约定，支付了相应的费用；但被告却未能按照合同的约定在合同签订后的60天内将凭证号的场地交付给原告使用。赣州开发区蟠龙镇杨坑村村民委员会与赣州经济技术开发区蟠龙镇杨坑村民委员会系同一村民委员会。经原告多次要求交付场地，但被告均未能依约履行，故原告诉至法院要求处理。反诉被告赣州经济技术开发区蟠龙镇杨坑村民委员会辩称，租赁村集体所有财产等，都需经村民会议讨论决定，召开村民委员应当由本村三分之二的代表参加。本案我们是召开了村民代表大会，但是参加会议的人员只有19人，人数没有达到三分之二，故该会议属于无效会议。合同违反了法律强制性规定，是无效合同，基于合同无效，原告要求我们支付违约金没有事实依据。经审理查明，原告享有赣州经济技术开发区迎宾大道南侧，工业园三路西侧的村组预留地的土地使用权。2011年1月8日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订了一份土地租赁合同书，合同约定甲方将位于赣州开发区迎宾大道南侧，工业园三路西侧的村组预留地，占地40亩租给乙方使用；租赁期限为50年，从2011年3月1日起至2060年2月28日止；租金按每亩每年人民币二万元计算，并按每五年递增五千元的比例增长；本合同签订后，乙方向甲方交纳定金人民币五十万元整，其中，合同签订一周内交纳三十万元，待场地平整交付使用时再交纳二十万元，定金抵付首年度租金；甲方有权监督乙方对土地的使用，如乙方在承租期从事非法经营、生产活动，或者随意将土地荒芜，甲方有权终止合同并要求乙方承担违约责任；甲方将该宗土地承租给乙方之前，必须经村民代表大会依法讨论决定，经本村三分之二以上村民或村民代表同意在本村范围内公告，无异议后，报经镇审核，由镇统一报开发区管委会及相关部门批准后方能实施等；双方还在合同中约定了其他事项。合同签订后，被告通过银行转账的方式在2011年1月22日向原告支付了定金三十万元。原告于2011年1月23日下午召开了村民代表会议，参会人员十九人，会议一致同意通过了赣州开发区迎宾大道南侧，工业园三路西侧的村组预留地的招租事宜，租赁以合同为准。另查明，赣州开发区蟠龙镇杨坑村村民委员会2009年至2011年选举的有效村民代表为34人。涉案土地于2015年才完成该土地的全部拆迁。拆迁结束后，由于合同通过程序不正当的问题即村民代表会议中没有三分之二以上村民或村民代表同意的问题村民不同意将该涉案土地交付给被告，故原告诉至法院要求处理。上述事实，有原被告在法庭上的陈述，原告提交的统一社会信用代码证书、建设用地规划许可证、土地租赁合同等证据证实，上述证据均经当庭质证，证据之间能相互印证，足以认定。为，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条之规定“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：。（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；（九）村民会议认为应当有村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。”村民代表会议由村民委员会召集，有五分之一以上的村民代表提议，应当召集村民代表会议，村民代表会议有三分之二以上的组成人员参加方可召开，所作决定应当经到会人员的过半数同意。在本案中，涉案土地属村集体所有财产，涉及全体村民的利益，应当按照相关程序及决策讨论决定通过。2009年至2011年选举的有效村民代表人数为34人，但2011年1月23日并没有三分之二以上的组成人员参加村民代表会议，故原告与被告签订的土地租赁合同书，违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效的合同，故对于原告要求确认双方于2011年1月8日签订的土地租赁合同书无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。原告应当将所收取的被告交付的定金三十万元予以返还，并向被告赔偿从交付之日起至款项付清之日止按银行同期贷款利率计算的损失。根据原被告在庭审中的陈述，原告至今没有将该土地交付给被告，所以不存在要求被告腾房并清除附着物，恢复原状以及交付租金的事实问题，故对于原告要求被告立即腾出租赁土地，并自行清除租赁土地上的附着物，恢复原状以及支付租金164583元的诉讼请求，本院不予支持。无效的合同自始没有法律约束力，本院依法确认原被告双方于2011年1月8日签订的土地租赁合同书无效，故对于反诉原告要求反诉被告承担逾期交付场地的违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条、第二十五条、第二十六条之规定，判决如下：原告原告赣州经济技术开发区蟠龙镇杨坑村民委员会与被告朱艳芬于2011年1月8日签订的《土地租赁合同书》无效。驳回原告赣州经济技术开发区蟠龙镇杨坑村民委员会要求被告朱艳芬立即腾出租赁土地，并自行清除租赁土地上的附着物，恢复原状的诉讼请求。驳回原告赣州经济技术开发区蟠龙镇杨坑村民委员会要求被告朱艳芬支付租金164583元的诉讼请求。原告赣州经济技术开发区蟠龙镇杨坑村民委员会应当返还给被告朱艳芬300000元，并从2011年11月23日起至款项付清之日止，按所收取款项的数额，按银行同期贷款利率向被告朱艳芬支付赔偿金，上述款项限判决生效之日起十日内付清。驳回反诉原告朱艳芬的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3592元，反诉费7328元，合计10920元，由原告（反诉被告）赣州经济技术开发区蟠龙镇杨坑村民委员会负担3492元，由被告（反诉原告）朱艳芬负担7428元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  陈瑜青人民陪审员  廖优萍人民陪审员  邬元沛二〇一九年十一月五日代理书记员  陈 丹