河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1402民初9269号原告：刘笛，女，回族，1978年12月25日出生，住商丘市。委托诉讼代理人：赵西瑞，女，1957年11月15日出生，回族，住商丘市。原告刘笛系赵西瑞外甥女。被告：商丘市梁园区东风街道办事处，住所地河南省商丘市梁园区胜利路中段北侧。组织机构代码：00584249-3。法定代表人：高明贵，职务：主任。委托诉讼代理人：孙鹏，男，汉族，1976年9月2日出生，住河南省商丘市。系该单位员工。委托诉讼代理人：李晓华，河南卓衡律师事务所律师。被告：祁义彬，男，1973年10月7日出生，汉族，住商丘市。原告刘笛与被告商丘市梁园区东风街道办事处（以下简称东风办事处）、祁义彬房屋拆迁补偿合同纷一案，原告于2016年5月3日诉至本院。本院于2016年8月17日作出（2016）豫1402民初2788号民事判决。东风办事处不服提起上诉，商丘市中级人民法院于2016年11月28日作出（2016）豫14民终3581号民事判决，驳回上诉，维持原判。东风办事处不服申请再审，河南省高级人民法院于2018年6月14日作出（2018）豫民再550号民事裁定书，因东风办事处经传票传唤，无正当理由拒不到庭为由，按撤回再审申请处理。终结再审程序。东风办事处向商丘市人民检察院申诉，商丘市人民检察院以商检民（行）监［2018］41140000121号检察建议向商丘市中级人民法院提出再审检察建议，经商丘市中级人民法院审判委员会讨论决定，于2019年6月21日作出（2019）豫14民监3号民事裁定，再审本案。商丘市中级人民法院于2019年8月20日作出（2019）豫14民再124号民事裁定书，撤销原一、二审判决，发回本院重审。本院于2019年8月29日立案后，依法另行组成合议庭，由审判员卢新言担任审判长，审判员李冰、李方萍参加合议，于2019年10月11日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人赵西瑞，被告东风办事处委托代理人李晓华、孙鹏，被告祁义彬到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告刘笛诉称：2006年，被告东风办事处组建了商丘市梁园区人民路旧城改造指挥部，由被告祁义彬具体负责人民路房屋的拆迁补偿事宜。2006年1月7日，二被告与原告就位于商丘市梁园区人民路综合公司二楼130平方米的营业房达成拆迁补偿协议，2007年8月5日，祁义彬、刘爱军就商丘市梁园区人民路综东侧旧城改造项目（包括原告的人民路综合公司二楼140平方米的房产）的合作开发协议，现房屋已经拆迁完毕，梁园区高铁建设指挥部下发了关于房屋拆迁的补偿标准。诉请判令被告支付原告房屋拆迁补偿款702000元，本案诉讼费由被告负担。被告东风办事处辩称，1、原告是否对被拆迁的房产享有物权需进行查明确认。2、本案中梁园区房管局为征收主体、高铁项目部为拆迁主体，东风办事处与本案没有任何关联。3、原告主张的涉案房屋的具体位置不明，原告应出示证据释明房屋的具体位置，法院也应查明具体位置以及该房屋和梁园区商业综合总公司建筑面积的具体关系。原告所诉房屋虚假存在，是套取国家补偿款的行为。4、原告与被告祁义彬是合同债权，而不享有物权。5、本案东风街道办事处作为被告主体不适格。6、原告出示的拆迁协议系无效协议。被告祁义彬辩称，一、祁义彬对征收的房产有权进行关联处置，为资金周转将其中的部分房产处置给原告并签订安置协议符合法律的相关规定。2003年4月26日，祁义彬与商丘宏业房地产开发公司签订承包协议，以商丘宏业房地产开发公司名义对商丘市人民路东侧综合商场地段进行开发，并与东风街道办事处工作人员组建了人民路旧城改造指挥部，祁义彬为人民路旧城改造的投资开发商，对旧城改造范围内的房产进行征收、安置，同时承担了人民路旧城改造指挥部的各项费用。2003年6月5日，梁园区人民路旧城改造指挥部与旧城改造范围内的梁园区商业局综合总公司签订征收拆迁协议，祁义彬支付了相应的征收、拆迁补偿款，综合总公司出具了收款收据，另外，梁园区人民路旧城改造指挥部还与拆迁范围内的其他拆迁户签订了拆迁协议，祁义彬支付了拆迁补偿款。通过上述拆迁征收安置工作，祁义彬对征收房产的所有人进行了赔偿与安置，对于征收的房产当然享有处分权。2006年1月7日，为建设开发与筹措资金，祁义彬、人民旧城改造指挥部对征收的梁园区商业局综合总公司二楼130平方米房产处分给原告，将来在所建楼房二楼就地安置给原告130平方米的房产，于是，祁义彬、人民旧城改造指挥部收取了原告的购房款并与原告签订了《拆迁协议》及补充协议。如前所述祁义彬对征收的房产具有当然的处分权，所以，祁义彬与原告签订《拆迁协议》进行权益处分并无不当。2007年5月，正当祁义彬、人民旧城改造指挥部将要与后来谈妥的二十多个被征收户签订征收协议之际，刘爱军带领六、七个黑社会人员对人民旧城改造指挥部打砸，将桌椅板発砸烂，将宣传条幅撕毀，办事处人员李铁锤、晋海燕都在场。因被刘爱军的强势所迫，2007年8月5日，祁义彬被迫与刘爱军、宋运田签订《项目转让协议》，将该开发项目转让给刘爱军、宋运田。该协议签订后，刘爱军、宋运田一直未向祁义彬履行金钱给付义务。即便如此，根据《项目转让协议》祁义彬仍享有近50％的开发股权。祁义彬对自己的权益多次主张无果的情况下，2015年，祁义彬对此强行豪夺的行为反映到商丘市纪律检査委员会，商丘市纪律检查委员会一室对该案进行立案，并对相关人员进行调查，目前刘爱军被正式立案审査。上述客观事实进一步说明，如果祁义彬对人民路旧城改造开发项目无处分权，作为强势的一方刘爱车不会和祁义彬签订《项目转让协议》，也再一次证明:祁义彬对该人民路旧城改造开发项目享有处分权等财产权益。上述事实有下列证据予以支持:1、祁义彬与商丘宏业房地产开发公司签订的承包协议，证明商丘市梁园区人民路旧城改造由祁义彬进行投资开发，自负盈亏，祁义彬为开发投资商。2、人民路旧城改造指挥部收条、东风街道办事处出具的记账凭证、收款收据，当时的指挥长张风阁等人签字的收款收据，张风阁同时又是办事处的副书记。证明人民路旧城改造指挥部由东风办事处有关人员组建，祁义彬、东风街道办事处参与人民路旧城改造指挥部组建、管理，祁义彬作为开发商向旧城改造指挥部支付大量管理费、拆迁劳务费、房屋拆迁等费用。祁义彬、东风办事处是房屋拆迁的组织和实施单位，东风街道办事处对当时的旧城改造项目实施非常清楚。3、商丘市商业综合总公司与人民路日城改造指挥部签订的拆迁协议一份，商丘市商业综合总公司的收款条五份，房产证一份，证明商丘市商业综合总公司在2003年11月5日通过人民路旧城改造指挥部对其在梁园区人民路的商业综合楼进行了征收，该公司收取了祁义彬支付的征收费，祁义彬对涉案房产拥有所有权和处分权。4、人民路旧城改造指挥部与谷玉兰签订的拆迁协议、谷玉兰的领款单两份，证明祁义彬通过人民路旧城改造指挥部还与谷玉兰等人签订了拆迁协议，对谷玉兰等人的房产进行了征收。5、2007年8月5日签订的《项目转让协议》一份，证明祁义彬将该开发项目转让给刘爱军、宋运田进行开发，然刘爱军、宋运田至今未按协议向祁义彬支付转让费(注:按该协议祁义彬仍享有近50％的股份)，该《项目转让协议》也进一步说明祁义彬对开发征收的房产具有处分权。6、(2011)商梁民初字第2399号民事判决书一份，证明祁义彬为了人民路旧改造项目的投资，于2006年3月21日向何发伦筹资10万元，至今仍背负债务。(注:上述有些证据材料原件均在商丘××××室，原一、二审期间进行了核实)。东风办事处应当根据原始证据材料、协议、物权证明材料等向实际权益人祁义彬进行拆迁补偿。随着对刘爱军案件进一步追査，事实将逐渐明了，拆迁过程中祁义彬多次向东风办事处主张房产权益，东风办事处均置之不理，其错误行为必须予以纠正，并予以赔偿。综上，祁义彬作为人民路旧城改造项目的开发投资商，对所开发征收的房产具有所有权及处分权，依据我国《物权法》，祁义彬开发投资方对其所有的财产进行处分，符合其相关规定。祁义彬、人民路旧城改造指挥部、原告三方签订《拆迁协议》，具有相应的客观事实依据和法律依据。二、《拆迁协议》客观真实，为有效协议。原告与祁义彬、东风办事处签订的《拆迁协议》及补充协议，是各方当事人真实意思的表示，是三方于2006年1月7日在东风办事处旧城改造指挥部办公室签订的，指挥部负责人在上面加盖公章，该协议一式三份，三方各持有一份东风办事处一直保管留存有该协议，其办事处相关人员的证人证言可以证实，该协议的客观真实性。在2015年11月份房屋拆迁前，东风办事处，向赵西瑞发放了签订高铁二期拆迁协议序号牌，进一步说明《拆迁协议》客观存在，东风办事处对涉案房产的转让安置及权利归属是非常明确地。东风办事处应尊重、认可该协议所确定的客观事实。东风办事处称祁义彬个人私刻伪造的印章，无任何事实依据。根据当时的情况及协议内容，祁义彬没有必要和任何理由私刻公章。在东风办事处一直保管存放《拆迁协议》的事实说明东风办事处对《拆迁协议》的认可。相反，对于用私刻伪造的印章签订的协议，东风办事处当然不会存档留存。东风办事处称祁义彬私刻伪造，显然是在为推脱责任寻找借口。“人民路旧城改造指挥部”的印章是由办事处相关人员保管，其客观存在，就在东风办事处，是东风办事处故意隐藏和推脱责任。三、东风办事处作为拆迁、征收工作具体实施单位，将原告的房产拆除，依法应当承担赔偿责任。根据商丘市的实际拆迁工作，涉案拆迁房产的所在办事处均为拆迁、征收工作具体实施单位，东风办事也不例外。从涉案区域内所签订的拆迁协议落款签字及东风办事处在拆迁过程中的行为、职责，均确认东风办事处是房屋征收安置补偿的具体实施单位。依据《拆迁协议》及补充协议的约定，将来原告的房产被拆除后是就地安置同面积的房产，原告享有的是物权，这也是我国《物权法》赋予物权所有人的合法权益，谁侵害、影响原告的物权，原告就可以向谁主张权利。东风办事处对拆迁范围内的房产应是非常清楚的。在2015年房屋拆迁时，东风办事处保存有《拆迁协议》，还向赵西瑞发放了签订高铁二期拆迁协议序号牌，赵西瑞也向办事处主张权利，这些充分说明东风办事处对赵西瑞房产权利的归属是明知的。东风办事处将赵西瑞的房产予以拆除而不予补偿，其行为当然侵犯赵西瑞的合法权益，东风办事处当然应当承担侵权责任。祁义彬对赵西瑞的房产权益未造成任何侵害，依法不应承担赔偿责任。四、东风办事处重审的抗辩理由不能成立。关于2003年6月5日签订的拆迁协议，是祁义彬征收的商丘市商业综合总公司的1029平方米地二层建筑(后附商丘市商业综合总公司人民路房产的房产证材料及房屋实物照片)，该房产曾做过营业房、仓库、办公用房，各时期的用途和叫法都不同。2006年1月7日，祁义彬在征收该房产后，将商业综合楼二楼南侧140平方米的房产出售给原告并无不妥之处。对于将要被拆迁房产当然没有必要办理房产产权登记，根据拆迁文件，房产部门对被拆迁范围内的房产也不可能给办理产权登记。原告向本院提供的证据有：1、身份证一份，证明原告的诉讼主体适格。2、购房发票一份，证明位于商丘市梁园区人民路综合公司二楼130平方米的房产系原告购买。3、《补偿协议》一份，证明2006年1月7日，人民路旧城改造指挥部、祁义彬与原告就位于商丘市梁园区人民路综合公司二楼130平方米的房产达成拆迁补偿协议。4、人民路旧城改造指挥部和祁义彬共同出具的证明一份，证明原、被告于2006年1月7日签订的《补偿协议》长期有效，不受开发项目转让等因素的影响。5、祁义彬出具的证明一份，证明原告购买的商丘市梁园区人民路综合公司二楼130平方米的房产不在项目转让的合同之内。6、被告祁义彬于2016年5月4日出具的证明一份，证明因高铁建设，原先规划的安置楼已不能正常建设，对于2006年1月7日签订的《补偿协议》同意按政府拆迁补偿标准对拆迁的原告的房产予以补偿。7、政府拆迁补偿标准一份，证明位于商丘市梁园区人民路综合公司二楼房产的拆迁补偿标准为每平方米5400元，按此标准被告东风办事处应补偿原告房屋补偿款5400元×140平方米=756000元。被告东风办事处向本院提供的证据有：1、2011年6月29日《协议》一份，证明三方当事人均认可的涉案房屋的原始所有人商丘市商业综合总公司将涉案房屋（原人民商场）全部转让给了河南旭帝置业有限公司；2、2011年6月29日《收条》一份，商业综合总公司收到河南旭帝置业公司的补偿款。证明目的：涉案房屋的所有人商业综合总公司将房屋权益实际转让给旭帝公司，原告与第二被告的任何行为都无法对抗该协议中的权利处分，其二者之间的交易行为均无效；证据来源：向商业综合总公司调取。另，我方也不是拆迁主体，更没有拆迁原告房产。3、拆迁协议一份，证明我们没有使用过人民路公章，我们保存的是这个协议不是原告提交的协议，证明原告提交协议是无效协议。4、2006年商丘市机关事业工作人员工资变动审批表，证明原告在2006年涉案时间，是我们办事处干部并负责的项目，我们有理由相信原告与祁义彬恶意串通，套取国家的高铁补偿款。5、当时办事处副书记张凤阁（当时项目的指挥长）的证言，证明当时没有使用过这个公章给原告出具这个协议。被告祁义彬向本院提供证据有：1、东风街道办事处出具的记账凭证两份、收款收据一份，证明东风办事处参与人民路旧城改造指挥部组建、管理，是房屋拆迁的组织和实施单位，以东风街道办事处的名义向商丘市拆迁办交付拆迁劳务费，从而进一步证明东风街道办事处是人民路拆迁的主体。2、人民路旧城改造指挥部收条两份。证明该收条是由当时的指挥长张凤阁签字，张凤阁同时又是办事处的副书记。3、商丘市商业综合总公司与祁义彬签订的拆迁协议一份，商丘市商业综合总公司的收款条五份，房产证一份，证明商丘市商业综合总公司在2003年11月5日已将其房产出卖给祁义彬，并签订拆迁协议，收到祁义彬的购房款，涉案房产已归祁义彬所有。4、祁义彬与谷玉兰签订的拆迁协议一份、谷玉兰的领款单两份，证明祁义彬同时与谷玉兰签订了拆迁协议，刘爱军卖给旭帝集团的资产也包括祁义彬收购的谷玉兰的资产。根据有效证据，本院确认以下案件事实：人民路92＃、31号房产所有权人为商丘市商业综合总公司。2002年10月21日，梁园区计划委员会发布文件通知，对人民路东侧的全胜街以南至房产交易所以北沿街地段拆迁改造，兴建营业住宅楼一座，建筑面积1万平方米。2003年3月1日，商丘市宏业房地产开发有限公司与梁园区东风街道办事处签订合同书约定，办事处委托宏业公司投资开发建设人民路与全胜街交叉口向南人民路东侧项目。后（合同未记载日期），宏业公司与被告祁义彬签订工程开发建设项目承包合同，约定由祁义彬承包商丘市人民路东侧项目。2003年6月5日，商丘市梁园区人民路旧城改造指挥部与梁园区商业局综合总公司签订拆迁协议，约定指挥部拆除商业局建筑面积1029㎡，其中仓库713㎡，办公楼213㎡平房仓库103㎡。商丘市梁园区人民路旧城改造指挥部一次性付梁园区商业局综合总公司67万元。期间，宏业公司向东风办事处支付了部分拆迁劳务费等相关费用，亦向梁园区商业局综合总公司陈振清支付了部分拆迁款。原告提交的《收据》一份记载：2006年元月6日，交款单位刘笛收款方式现金人民币（大写）陆万伍仟元整￥65000.00收款事由人民路综合公司门面二楼大厅祁义彬同意转让给刘笛单位盖章人民路旧城改造指挥部（印章）经办祁义彬。同日，商丘市梁园区人民路旧城改造指挥部为甲方，原告刘笛为乙方签订《拆迁协议》主要约定：一、乙方坐落在人民路二楼综合公司转让祁义彬同意的建筑物130平方米，……，均属拆迁范围。三、拆迁安置或补偿：甲方拆除乙方130㎡，乙方要求安置1号楼四单元2楼东户面积130㎡左右，多退少补，其中乙方补差价100元／㎡，130×100㎡＝13000元。甲方签字：祁义彬人民路旧城改造指挥部（印章）。同日，人民路旧城改造指挥部、祁义彬出具《证明》一份记载：此证明祁义彬本人与2006年元月6日和2006年元月7日与刘笛和赵西瑞两人所签订的二楼综合公司门面楼拆除130㎡左右和140平方左右。如今后转让，该协议长期有效，与任何人无关。特此证明证明人：祁义彬人民路旧城改造指挥部（印章）2006年元月7日。2007年8月4日，商丘市宏业房地产开发有限公司与商丘市商业局综合总公司签订补充协议，约定就人民路92号房屋签订了拆迁协议，约定补偿金67万元，另就私有三间半门面房口头达成补偿23万元协议，共计90万元。2004年宏业公司支付52万元后，尚欠38万元。经协商达成如下协议：宏业公司一次性付清补偿款余额38万元，宏业公司一次性补偿综合公司4.4万元，协议生效后综合公司将房屋和产权证交给宏业公司。2007年8月5日，宏业公司作为甲方与刘爱军、宋运田作为乙方，祁义彬作为丙方签订项目转让协议。协议约定刘爱军、宋运田以105万元价格收购宏业公司人民路以东65米、南北约100米旧城改造的开发权及前期费用（费用包括付人民商场52万元、付东风办事处拆迁费用）。并约定祁义彬将105万元转让金中的50万元作为股金与刘爱军、宋运田合作开发。同日，宏业公司作为甲方，刘爱军、宋运田作为乙方，签订工程开发建设项目承包合同，约定由刘爱军、宋运田承包商丘市人民路东侧旧城改造项目。2011年6月29日，河南旭帝置业有限公司作为甲方与商丘市商业综合总公司作为乙方签订协议约定：一、乙方同意坐落在市人民路92号房产（原人民商场）根据2007年8月4日与商丘市宏业房地产开发有限公司签订的补偿协议中94.4万元价格全部转给甲方。二、甲方负责把乙方与商丘市宏业房地产开发有限公司原收条和相关手续交给乙方。同日，商丘市商业综合总公司向河南旭帝置业有限公司出具收到市人民路92号房产（原人民商场）补偿款94.4万元的收条。2015年9月21日商丘市梁园区东风街道办事处高铁建设指挥部向赵西瑞发放了东风街道办事处高铁二期（二阶段）选房顺序号60号的序号牌。涉案房产现已被拆除，原告未得到补偿。东风办事处公示的人民路综合公司综合楼拆迁补偿标准为：一楼为8901元／平方米，二楼迁补偿标准为8901元／平方米×60％。本院认为，2002年10月21日，梁园区计划委员会发布文件通知，对涉案房产拆迁改造。东风街道办事处与宏业公司签订合同，委托宏业公司投资开发建设该项目。后，宏业公司与被告祁义彬签订工程开发建设项目承包合同，该项目由祁义彬承包，祁义彬系实际开发商。2003年6月5日，商丘市梁园区人民路旧城改造指挥部与梁园区商业局综合总公司签订拆迁协议，约定拆除商业局建筑，指挥部一次性付梁园区商业局综合总公司67万元，祁义彬支付了部分款项。2006年元月7日，人民路旧城改造指挥部、祁义彬出具收据并与原告签订拆迁协议将人民路综合公司门面二楼大厅130㎡以6.5万元价格转让给原告。祁义彬认可收到该款，但祁义彬又于2007年8月5日与刘爱军、宋运田签订项目转让协议。将该项目以105万元价格转让给刘爱军、宋运田。致使原告购房的合同目的不能实现，祁义彬应当承担违约责任。祁义彬与刘爱军、宋运田等人纠纷不属本案审理范围，本院不予审理。祁义彬可另行主张权利。原告诉请东风办事处承担责任，但原告提供的证据中人民路旧城改造指挥部印章与被告东风办事处提供的印章不符，亦与祁义彬提供的与案外人谷玉兰签订拆迁协议印章不同，也与指挥部2003年6月5日与综合公司签订协议印章不同，东风办事处不予认可，且没有指挥部相关经办人员签名。该印章是否系商丘市梁园区人民路旧城改造指挥部印章，事实不清。原告诉请东风办事处承担责任，事实不清、证据不足，本院不予支持。原告诉请祁义彬支付拆迁赔偿款70.2万元，系依照东风办事处公示的人民路综合公司综合楼拆迁补偿标准，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，属于合同履行后可以获得的利益。本院予以支持。具体数额为补偿标准8901元／平方米×60％×130平方米=694278元。本案经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告祁义彬于本判决生效之日起十日内支付原告刘笛赔偿款694278元；二、驳回原告刘笛的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10820元，由被告祁义彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代理人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  卢新言审判员  李 冰审判员  李方萍二〇一九年十一月二十日书记员  曹 冉