文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0585民初1686号原告：周伟强，男，1965年1月8日出生，汉族，住浙江省上虞市。原告：何建文，女，1974年5月24日出生，汉族，住浙江省上虞市。委托诉讼代理人：曹巍，江苏新中远律师事务所律师（代理上述二原告）。被告：太仓有立家房地产经纪有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇上海东路77号1幢1207室，统一社会信用代码91320585MA1NMD6DXR。法定代表人：张强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：慕东，江苏新天伦（太仓）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪雪琴，江苏新天伦（太仓）律师事务所律师。第三人：王信林，男，1973年5月1日出生，汉族，住安徽省颍上县。原告周伟强、何建文与被告太仓有立家房地产经纪有限公司合同纠纷一案，本院于2019年3月22日受理后，应王信林申请，本院依法追加其为本案第三人到庭参加诉讼。本案依法适用简易程序于2019年4月24日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序并组成合议庭于2019年8月27日公开开庭进行了审理。原告周伟强、何建文的委托诉讼代理人曹巍，被告太仓有立家房地产经纪有限公司的法定代表人张强、委托诉讼代理人慕东、汪雪琴（参加2019年4月24日庭审）、第三人王信林（参加2019年8月27日庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周伟强、何建文向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付购房款510000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月27日，周伟强、何建文与被告以及王信林、钱惠强商定，由钱惠强向二原告购买座落于太仓市城厢镇太平南路18号1幢1210室房屋，由被告办理房屋过户事宜并负责收取钱惠强房款，并在房屋办理过户后将房款直接支付给王信林，用于偿还二原告结欠王信林的货款。如房屋过户办理不成功，则由被告负责将购房款退回钱惠强。相关手续办妥后，二原告根据被告指令与钱惠强办理了房屋过户手续，但被告至今未将购房款支付给二原告，二原告为此诉至法院。被告太仓有立家房地产经纪有限公司辩称，1.原告起诉主体错误。原告起诉称本案系居间合同纠纷，但在本案中实际办理居间服务的是太仓市金广房产中介服务有限公司和太仓市城厢镇正宇房产中介服务部，实际办理业务的是张丹个人，而张丹并非被告员工，在原告房产交易的过程中对于房屋买卖的细节如何洽谈、合同如何签订被告从未参与。对于房价是多少、购房款如何支付、中介费如何承担、有无支付、房屋有无过户被告均不知晓，被告也从未参与过任何居间服务。另，原告与购房人钱惠强的房款是交付给了张丹个人，相应的责任应向张丹主张和追索，与被告无关。2.在原告房屋交易过程中，被告的身份最多是资金监管方，但在本案中被告没有义务退还购房款。本案中无论是购房的草签合同还是网签合同，被告均未参与过，从原告提交的证据可以看出，被告作为资金监管方只有收到房款后才支付给相应方。支付的前提是被告公司收到购房款，但本案中案外人钱惠强并没有支付给被告公司，被告没收到购房款，所以不存在任何退还义务。3.根据原告、案外人钱惠强及张丹的行为，应当认为三方达成了新的一致意见。在本案中，案外人钱惠强未将房款打给被告，却是打给了张丹个人，对于该情况原告也是知情的，原告既没有告知被告公司也没有要求让张丹将相应的房款打给被告公司，却是直接办理了过户手续，在该情况下应当属于原告、钱惠强及张丹三人重新达成一致，即相关款项打给张丹个人账户并由其个人退还原告。4.从张丹的客观行为来看，在原告房屋交易过程中，张丹个人涉嫌对原告诈骗，请求贵院查明事实将本案移送公安机关立案侦查。被告只是张丹欺骗原告使用的工具。综上，本案与被告无关。第三人王信林述称，原告周伟强、何建文诉请的510000元房款中的497608元，被告出具承诺书由其支付给第三人，请求判令被告直接向其支付497608元。本院经审理认定事实如下：原告周伟强、何建文名下共同共有房屋一套，座落于太仓市夹层（房屋所有权证号：0100108089）。因周伟强结欠第三人王信林债务，为了尽可能多的卖高房屋价款归还债务，周伟强要求自己对涉案房屋进行变卖。2018年3月12日，周伟强（卖方/甲方）、钱惠强（买方/乙方）、正宇房产（中介方/丙方）签订《房地产买卖契约》一份，其中约定甲方周伟强自愿将上述房屋出售给钱惠强，房地产成交总价580000元，房屋价款分期支付，第一期在买卖合同签订之日，付购房定金40000元，第二期款510000元于2018年4月10日前支付，并办理过户手续，第三期款30000元于钱惠强过户后贷款到账三天内一次性付清。丙方按成交价2%计算收取中介费，乙方承担10000元，过户当天当场付清。合同丙方落款处由张丹签字确认，未加盖相关公司印章。合同签订后钱惠强向周伟强、何建文支付定金40000元，后于2018年3月18日向张丹汇款300000元。2018年3月27日，为促成上述《房地产买卖契约》的履行，在张丹的引荐下，原告周伟强、何建文、第三人王信林执行案件的代理律师曹巍以及案外人钱惠强至被告处进行洽谈。当天，原告周伟强、何建文出具材料一份，内容为：“有立家房产有限公司、王信林：今有我夫妇将太平路18号上城国际1210室卖给钱惠强如房产交易成功（过户），我夫妇同意有立家房产有限公司将购房款中的497608元直接支付给王信林”。当天，张丹起草书写《承诺书》一份，内容为：“王信林：我公司承诺，如周伟强、何建文名下城厢镇太平南路18号1幢1210室过户至钱惠强名下后将购房款中的497608元付至你中国农业银行6228450400059012417卡内”,落款处由张丹签字确认并由被告法定代表人加盖了被告公章。原告周伟强、何建文和钱惠强向本院另提供了张丹起草书写的另一份《承诺书》复印件一份，内容为：“钱惠强：你向周伟强、何建文购买城厢镇太平南路18号1幢1210室房产现我公司代收你购房款，上述房产未能过户至你名下，我公司将伍拾壹万元购房款全额退还于你”，落款处由张丹签字确认并加盖被告公司公章，落款日期与前一份《承诺书》为同一天。当天，钱惠强向张丹汇款210000元。关于前述承诺书的形成以及张丹与被告的关系。原告周伟强、何建文本人的陈述是：因为我们欠王信林49万多钱，我们同意直接支付给王信林。卖房子的中介张丹说购房款打到他卡上，曹律师提出要他公司敲章，然后就去了被告公司写承诺、签字、敲章，具体的对接是曹律师负责的。周伟强并陈述：我没有参与商谈，他们让我签字我就签字了，我也没有具体核实过张丹和有立家公司的关系。何建文本人并陈述：张丹应该是被告公司员工吧，他的办公室就在那里。王信林与周伟强执行案件中的代理人曹巍的陈述是：我向张丹提出，问他是个人做房产中介还是公司做，张丹称是公司做的，之后张丹就把三方约到被告公司商谈房屋买卖合同如何履行，之后形成了相应的承诺书。曹巍并陈述，我当时作为王信林的代理人参与到该事件中的时候并不知道周伟强与钱惠强、正宇房产签订有买卖合同，当时最关心的是资金的安全，即如果周伟强卖掉房屋，王信林能否拿到该笔购房款，出于该情况，我在得知张丹是有公司操作涉案房屋买卖合同的情况下，基于对房产中介的信任，作出了该种选择。当时协商的本意是由购房人将购房款支付到被告公司账户，由被告公司对此负责。在法院商谈的时候张丹说他是代表公司的，之后他带我们到了被告公司，谈完后被告加盖了公章，基于该种情况，我认为他是代表被告公司的。案外人钱惠强的陈述是：房屋买卖合同签订后，张丹告诉我周伟强可能要赔我钱了，因为周伟强欠别人的钱，房子被查封了。后来张丹约我到法院，让我把购房款直接打到法院，但是我担心周伟强还欠别人的钱，我付款之后这个房子还是不能买卖。再后来，张丹就约了周伟强他们和曹律师一起去了中介公司，曹律师口述，张丹起草了相关文书，大致内容就是让我把钱打给中介，后来我分两次打给了中介张丹。当时商谈的时候，中介公司还有一个男的当时在玩游戏，只是和张丹一起聊房屋买卖的事情，其他的不清楚。张丹就是当时去的这家中介公司的，他带我去过好几次，有几次是晚上，都是他一个人在，他在哪间办公室我都记得清楚的。2018年4月9日前，钱惠强向张丹陆续支付契税计48840元。2018年4月28日，张丹组织原告周伟强、何建文和案外人钱惠强办理了涉案房屋网签手续，并告知周伟强、何建文其已经收到了钱惠强支付的购房款。网签合同中的居间方为太仓市金广房产中介服务有限公司。2018年5月9日，钱惠强向何建文支付剩余购房款30000元，随后张丹向钱惠强交付了涉案房屋的房产证，产权人已变更登记为钱惠强。张丹未将钱惠强向其支付的510000元支付给被告，也未支付给原告周伟强、何建文和第三人王信林。原告周伟强、何建文称其曾向公安机关报案，但公安机关认为不构成刑事犯罪未予立案。二原告遂以侵占罪向张丹提起刑事自诉，后撤回了自诉，由此产生本案纠纷。另查明，张丹系太仓市城厢镇正宇房产中介服务部（个体工商户）经营者，登记的经营场所为太仓市城厢镇新华西路94号。审理中，经向周伟强、何建文本人询问，二人对于王信林作为第三人要求被告将购房款中的497608元直接向其支付均表示同意。以上事实，由原告提供的房产证复印件、承诺书3份、太仓市存量房买卖合同、《房地产买卖契约》、银行卡交易明细，被告提供的工商登记信息，本院调取的刑事裁定书、本院向钱惠强调取的个人转账汇款回单、收条、承诺书（复印件）、房地产买卖契约、微信聊天记录，本院询问笔录以及当事人的庭审陈述等证据予以证实。本院认为，根据查明的事实，涉案房屋买卖合同发生在原告周伟强结欠案外人王信林债务且已进入执行阶段的背景下，原告周伟强、何建文为偿还债务，在张丹的促成下与案外人钱惠强订立房屋买卖合同，该房屋买卖合同依法成立且合法有效。根据房屋买卖合同约定，钱惠强需履行向周伟强、何建文支付购房款的义务，周伟强、何建文需于收到第二期购房款510000元后履行房屋过户手续。根据实际履行情况，第一期购房款（即定金40000元）已经支付，第二期购房款510000元需于2018年4月10日前支付。在此背景下，出于交易安全的考虑，应王信林要求张丹将被告引入涉案房屋买卖交易过程，并与张丹共同向王信林、钱惠强出具了《承诺书》，该承诺书系被告的真实意思，且未违反法律规定，对被告具有约束力。现第三人王信林依据《承诺书》要求被告承担相应法律责任。对此,本院认为，虽然在原告周伟强与钱惠强最初签订《房地产买卖契约》时张丹在合同抬头处记载的中介方为“正宇房产”，但是并未写明具体中介机构的名称，而合同落款处只是由张丹个人签字确认，因此对于周伟强和钱惠强而言，并无法确切知晓“正宇房产”所对应的中介机构，而王信林并未参与《房地产买卖契约》的签订，其对此情节并不知晓。而在合同的后续履行过程中，张丹将被告公司引入涉案房屋买卖合同履行最关键的付款环节，且被告对于张丹以被告公司名义向王信林、钱惠强出具的《承诺书》盖章确认，应当视为被告自愿与张丹共同承担《承诺书》所负的义务，由此足以使王信林、钱惠强包括二原告在内的所有人对于张丹有权收取涉案购房款产生合理信赖,现并无证据证明原告周伟强、何建文与案外人钱惠强恶意串通故意损害被告的情形存在。现查明钱惠强已将510000元购房款支付给了张丹，且涉案房屋已经过户给钱惠强，因此王信林有理由相信《承诺书》约定的被告向其支付购房款497608元的付款义务已经成就，且原告周伟强、何建文在审理中对此仍表示同意，故对第三人王信林要求被告向其支付款项497608元的诉讼请求本院予以支持。关于原告周伟强、何建文要求被告向其支付剩余购房款的诉讼请求。根据《承诺书》的内容，被告自愿与张丹共同承担付款责任的对象应是王信林，其对原告周伟强、何建文并不负有付款责任，因此，二原告无权依据《承诺书》向被告主张付款责任。根据查明的事实，对于原告周伟强、何建文而言，张丹起初以“正宇房产”的抬头作为居间方签订房屋买卖合同，之后又以其他房产公司的名义办理网签合同，被告并非涉案买卖合同的居间方，张丹居间促成涉案房屋买卖合同并收取购房款的行为并不能视为代表被告作出，对二原告要求被告向其支付购房款的诉讼请求，本院不予支持。二原告作为涉案房屋的原所有权人，其可以要求购房款的实际收取人张丹向其支付其应当取得的剩余购房款。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条的规定判决如下：一、被告太仓有立家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起7日内支付第三人王信林款项497608元。二、驳回原告周伟强、何建文要求被告太仓有立家房地产经纪有限公司向其支付剩余购房款12392元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8900元，由原告周伟强、何建文负担136元，由被告太仓有立家房地产经纪有限公司负担8764元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陆 薇人民陪审员  宣彩萍人民陪审员  李秋红二〇一九年十一月二十五日书记员璋毓帆附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者法律的规定履行义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。