云南省勐腊县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2823民初729号 原告（反诉被告）：李存良，男，1985年4月5日出生，汉族，云南省墨江县人，住勐腊县。 委托诉讼代理人：黄成毅，云南召缅律师事务所律师。特别授权代理。 被告（反诉原告）：胡顺祥，男，1963年3月17日出生，汉族，云南省勐腊县人，住勐腊县。 委托诉讼代理人：钟少豪，云南景诚律师事务所律师。特别授权代理。 原告李存良与被告胡顺祥土地承包经营权转让合同纠纷一案，本院于2019年5月27日受理后，依法适用普通程序审理。2019年6月14日，被告胡顺祥向本院提起反诉，本院予以受理后，本案分别于2019年7月23日、2019年8月2日合并两次公开开庭进行了审理。原告李存良及其委托诉讼代理人黄成毅、被告胡顺祥及其委托诉讼代理人钟少豪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李存良向本院提出诉讼请求：判决被告停止侵害、排除妨碍，停止强占勐腊县小组地名为李XX旧家的土地，并停止实施阻止、干扰原告使用土地的行为。事实和理由：2011年10月28日，原、被告签订《房屋宅基地转让合同书》，被告将自己承包经营的位于勐腊县地名为李XX旧家的土地流转给原告使用，合同对土地位置、面积、四至界线、转让期限、金额、付款方式，双方权利义务及违约责任等均作了约定。合同签订后，原告按约履行，被告亦将土地交付原告，原告对土地进行了规划使用。2018年3月18日，被告称可以办理土地使用权变更登记至原告名下，让原告交付土地办证费用给被告，原告按其要求将费用交付被告，但被告却未能办理土地证书。2018年下半年开始，被告就以各种借口阻止，干扰原告用地，在土地上停车，挖沟设防，强占土地，原告对土地进行平整，被告就以各种手段干涉，妨碍原告，不准原告施工和使用土地。双方为此发生争议，协商未果，请依法支持原告的诉请。 被告胡顺祥辩称，原告诉请排除妨碍、停止侵害，排除妨害是基于民法的基础，涉案土地是农用地，原告使用涉案土地是破坏性非农建设，且进行了大体量的厂房建设，本宗地块性质是农业生产用地，原告的大肆建盖行为违反本地块的土地利用性质，被告的阻止行为恰恰是依法依规的正当行为，而不是原告所主张的应当承担排除妨碍停止侵害的民事责任，请驳回原告的诉讼请求。 反诉原告胡顺祥向本院提出诉讼请求：1确认反诉原告与反诉被告签订的《房屋宅基地转让合同书》无效，判决被告返还非法使用的土地，并将已遭受破坏的土地恢复原状。2.本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2011年10月28日，反诉原告与反诉被告签订《房屋宅基地转让合同书》，约定反诉原告宅基地永久性转卖给反诉被告使用，该合同违反了强制法《最高人民法院》第八条、《中华人民共和国农村土地承包法》第四条、第十一条、第十四条、第十八条、第二十一条等法律规定，对土地利用性质及土地买卖，使用年限作了违反法律规定的无效约定。因此宗买卖土地46.9亩系勐腊县XXX发包给胡顺祥、付琼、胡建松、胡欢欢、胡茜、胡建良等6人的农业承包地，土地承包合同编号30XXX18，起止时间为1999年1月1日至2028年12月31日止。反诉被告取得土地使用权后，在该宗土地上大肆进行破坏性厂房建设，在村委会、村小组及反诉原告多次劝阻下，反诉被告仍然不听劝阻继续实施破坏性使用土地，截止反诉之日，反诉被告已进行大规模厂房建设。反诉被告于2019年5月20日诉至勐腊县人民法院要求反诉原告停止侵害，排除妨碍于法无据。该宗地性质为农用地，非经法定程序不得用于非农建设且破坏性使用。合同约定该宗地为宅基地，且进行买卖不受年限限制的约定与强制法相悖，且反诉被告不是非本集体经济组织成员，其无权取得宅基地使用权，更不得在农用地上破坏性进行非农建设。反诉原告根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国土地法》等相关法律规定，请求确认《房屋宅基地转让合同书》无效，判决反诉被告将土地返还，并恢复原状，望判如诉请。 反诉被告李存良辩称，反诉原告的反诉请求不符合法律规定，按照法律规定，反诉应该基于同一原、被告进行主张，本诉原告以侵权主张，但反诉原告主张合同无效是基于合同关系提起反诉，反诉原告的反诉请求并不是基于本诉的同一法律关系提起，该反诉请求不能成立。反诉原告陈述严重违背客观事实，其陈述村小组劝阻反诉被告不是事实，也不存在破坏性的非农建设，反诉原告主张的法律适用也与本案客观实际不符。反诉原告的反诉请求不符合客观事实，也不符合法律规定，请依法驳回反诉原告的反诉请求。 根据原、被告的诉辩主张，本案争议焦点为原、被告双方签订的《房屋宅基地转让合同书》是否有效？ 本诉原告李存良为证明其诉讼主张，向本院提交以下本诉证据： 1、(甲方)胡顺祥与(乙方)李存良于2011年10月28日签订的《房屋宅基地转让合同书》复印件1份（与原件核对无异），欲证明原、被告签订土地转让合同，被告将其承包土地中地名为李XX旧家的土地转让给原告使用的事实。 2、收款人为胡顺祥的收条复印件1份、客户号为胡顺祥，转账时间为2018年3月18日，金额为136000元的客户存款回单复印件1份（均与原件核对无异），欲证明原告向被告支付土地转让费及办证费用的事实。 3、勐腊（磨憨）重点开发开放试验区行政审批局制作的投资项目备案证复印件1份（与原件核对无异），欲证明原告建厂进行了投资备案，并取得投资项目备案证的事实。 4、照片10张，欲证明被告在原告受让取得的土地上推土取石，阻止原告对土地的使用。 5、申请证人杨某（男，1982年5月16日出生，汉族，住勐腊县上）出庭作证称，证人从事个体建筑业。证人认识原告，证人帮助原告在争议土地上建盖房屋，原告开始建盖房屋时没有人提出异议，后来被告阻扰证人建盖房屋，还将砂浆倒掉，被告在争议土地上挖沟、推土阻止原告使用土地，被告还在争议土地上取石，被告采石的机械设备还在争议土地上。原告家右边是平地，左边有被告开挖的沟，被告在原告房屋后开挖土地，后山开挖了有20多米的高坡。证人建盖的房屋大约有600到700平方米左右，房屋为钢架结构。被告取石卖石，因为证人和被告开挖机的人购买过石料。证人建盖房屋期间，没有任何政府部门阻止过。 原告以证人杨某证言，欲证明被告对原告享有使用权的土地进行阻止，干扰原告使用，反诉原告要求恢复原状的土地实际是反诉原告推土、开挖造成，证人为原告建盖房屋期间没有任何政府部门和单位阻止过。 6、本院依原告申请于2019年7月19日向勐腊县公安局易武派出所调取视频存储光盘1份，原告以该证据欲证明民警阻止被告挖土，出警时被告仍在争议土地上推土，被告认可将土地流转给原告使用，被告承认原告对土地享有使用权，但被告又不准许原告使用土地，仅认为争议土地的转让费不是12万元，合同书写错误，原告在双方争议的土地上早已建好了厂房，是被告一直在施工，被告实施强占、阻止妨碍原告使用土地的事实。 经质证，被告对原告证据1的真实性认可，不认可合法性、关联性，认为合同无效。认可证据2的真实性，认为被告确实收到了原告支付的款项。认可证据3的真实性、关联性，不认可合法性。认可证据4的真实性、合法性、关联性。被告认为证人杨某与原告存在利益关系，证人是原告的建房施工人，具有利害关系，不认可证人杨某证言的真实性、合法性、关联性。认可证据6的真实性、合法性，不认可关联性。 被告胡顺祥未在本诉案件中提交证据。 反诉原告胡顺祥向本院提交如下反诉证据： 1、(甲方)胡顺祥与(乙方)李存良于2011年10月28日签订的《房屋宅基地转让合同书》复印件1份（与原件核对无异），欲证明合同约定了双方当事人的合同关系。 2、《中华人民共和国农村土地承包经营权证》复印件1份（与原件核对无异），欲证明反诉原告取得农用地的依据。 3、情况说明1份复印件1份（与原件核对无异），欲证明反诉原告所在村委会、村小组对反诉被告破坏性使用土地的行为进行制止的事实。 4、照片10张，欲证明反诉被告在涉案农用地上进行破坏性厂房建设的事实。 经质证，反诉被告对反诉原告证据1不认可，认为反诉原告提交的证据存在人为添改合同内容的事实。认可证据2的真实性、合法性、关联性。不认可证据3的真实性、合法性、关联性，认为该情况说明取得不正当。认可证据4的真实性，认为照片确实是争议土地的现场照片，但反诉原告仅对其有利的部分拍摄，因此不能全面客观证实反诉原告的证明观点，反诉被告建盖的厂房也不是永久性设施，反诉原告提交的照片可以证实反诉原告在涉案土地上推土、平整土地，反诉原告也在建设使用涉案的土地。 本院认为，原告证据1与反诉原告证据1一致，反诉原告自认其存在手写添加内容系他人乱写，但打印部分的内容完全与原告提交的证据载明的内容一致，可证实原、被告双方于2011年11月28日签订《房屋宅基地转让合同书》，约定被告将位于易武镇XXX李XX旧家46.9亩旱地转让给原告经营使用的事实，本院予以采信。被告对证据2的真实性无异议，结合双方当事人陈述，能证明原告共向被告支付了土地转让款合计256000元的事实，本院予以采信。各方当事人对证据3的真实性无异议，结合证据载明的内容，能证明原告于2017年12月19日在勐腊（磨憨）重点开发开放试验区行政审批局取得投资项目备案证1份，该备案证载明原告欲申办的企业为易武存良号茶厂，项目名称为易武存良号茶厂及酒店建设项目，项目建设地点为勐腊县李XX旧家，主要建设内容为茶厂厂房、生产车间、办公室、员工宿舍，一幢5层楼的酒店，相关配套附属设施。茶厂总建筑1600平方米，一幢五层楼酒店总建筑面积4500平方米，项目总投资1600万元，该备案证还要求原告依法向国土、环保、规划等部门办理建设项目有关手续的事实，本院予以采信。原告证据4和反诉原告证据4均为本案争议土地的现场照片，双方当事人对真实性无异议，本院均予以采信。证据6系勐腊县公安局在调解处理涉案土地争议时用执法记录仪拍摄的现场处理视频，双方当事人对真实性无异议，证据与本案争议具有关联性，本院予以采信。反诉原告证据2，反诉被告对真实性无异议，结合证据载明的内容，能证明反诉原告胡顺祥作为承包方代表即户主于1999年土地延包时经登记取得地名为李XX旧家（面积为46.9亩，地类为旱地）的农村土地承包经营权的事实，本院予以采信。证据3系易武镇XXX村民委员会、易武镇XXX村民小组出具的情况说明，结合证据载明的内容，可证实发包人易武镇XXX村民小组认为原告在争议土地上建盖房屋改变了农地使用性质，曾多次要求原告恢复原状的事实，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实： 胡顺祥、付琼、胡建松、胡欢欢、胡茜、胡建良为同一家庭户成员，胡顺祥为户主（以下简称胡顺祥等6人）。1999年，胡顺祥等6人通过家庭承包经登记取得诉争位于勐腊县XXX小组李XXX旧家46.9亩旱地，该旱地四至为东与杨XX（茶地）旱地相接，南与公路、胡顺祥茶地相接，西与胡XX、陈XX旱地相接、北与陈XX旱地相接。2011年10月28日，（甲方）胡顺祥与（乙方）李存良签订《房屋宅基地转让合同书》1份，约定为方便居住及生产经营，本着自愿平等、互惠互利的原则，经甲、乙方共同协商一致，甲方自愿将自己的一块宅基地永久性转卖给乙方经营使用，双方特订立以下合同条款供双方遵守执行。宅基地位于李XX旧家，面积约为46.9亩。四至界线：东与杨XX（茶地）旱地相接，南与公路、胡顺祥茶地相接，西与胡XX、陈XX旱地相接、北与陈XX旱地相接。转让合同四至界线范围内，甲方一次性、永久性长期转卖给乙方自主经营使用。甲方以120000元在集体承包内转卖给乙方经营使用，转让金于双方合同签订之日起，首付60000元，剩余的款项60000元待转让手续办理手续完善后，乙方一次性付清给甲方。甲方必须保证乙方对该屋宅基地的使用权，甲方在承包给乙方土地使用期间，如有第三者对屋宅基地提出异议和纠纷，则由甲方负责出面处理解决，致使乙方造成的所有经济损失由甲方负责赔偿。维护乙方承包地的自主使用权，不得以任何理由或借口干涉乙方的一切生产经营活动，不得擅自非法变更或解除本合同。乙方依法享有对该宅基地的使用权、子女继承权、宅基地承包经营流转等权利，有权自主组织建设住宅。转让地被依法征用或占用的，乙方有权获得享有的补偿，甲方无权干涉。该合同还约定了违约金等其他事项和条款。勐腊县XXX村民委员会在该合同上盖章并注明“情况属实，请按政策法规办理”，勐腊县XXX村民委员会陈家凹子村民小组在该合同上加盖印章，并注明“村小组同意转让”。该合同签订后，李存良开始在该争议土地挖土填方后开始建盖房屋欲经营易武XXX号茶厂。2018年下半年开始，胡顺祥开始进入争议土地挖土取石、挖沟，阻扰干扰李存良使用争议土地，双方由此产生纠纷。至今，李存良共支付胡顺祥转让款合计256000元。 本院认为，原告虽以侵权为由起诉，但根据原告提交的《房屋宅基地转让合同书》载明的内容，可确认双方签订的合同实为土地承包经营权转让合同，故本案为土地承包经营权转让合同纠纷。关于原、被告双方签订的《房屋宅基地转让合同书》是否有效的问题。《中华人民共和国物权法》第一百二十五条“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”，《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条“农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。国家鼓励增加对土地的投入，培肥地力，提高农业生产能力。”，《基本农田保护条例》第十七条“禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动。禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。”的规定，上述法律、行政法规均明确规定了“未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”。本案诉争土地受让人原告未经批准，将受让土地用于建盖房屋、厂房，改变了受让土地的农业用途，违反了上述法律、行政法规的强制性规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。然而《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”。因此要正确理解、识别和适用效力性强制性规定关涉民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。由于上述法律、法规并未明确规定改变土地农业用途的法律后果必然导致合同无效，结合《中华人民共和国农村土地承包法》第六十四条“土地经营权人擅自改变土地的农业用途、弃耕抛荒连续两年以上、给土地造成严重损害或者严重破坏土地生态环境，承包方在合理期限内不解除土地经营权流转合同的，发包方有权要求终止土地经营权流转合同。土地经营权人对土地和土地生态环境造成的损害应当予以赔偿。”的规定，可知改变土地农业用途的法律后果是将受到行政处罚，以及发包方有权制止，并有权要求赔偿损失等。因此，上述强制性规定应为管理性强制性规定而非效力性强制性规定，违反管理性规定的合同并不必然导致合同无效。本案诉争合同系双方当事人的真实意思表示，虽然受让人原告改变了土地的农业用途，但多年来承包方和发包方均未提出异议，也未受到行政机关的处罚，从维护交易安全和诚实信用原则出发，应认定《房屋宅基地转让合同书》合法有效。对反诉原告要求确认双方于2011年10月28日签订的《房屋宅基地转让合同书》无效的诉讼请求，本院不予支持。因双方签订的《房屋宅基地转让合同书》经本院确认有效，故对反诉原告要求反诉被告返还土地的诉讼请求，因缺乏法律依据，本院不予支持。虽合同中约定“永久性转卖”的条款违背了《中华人民共和国物权法》第一百二十八条“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”以及《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条第（三）项“流转期限不得超过承包期的剩余期限”的规定，但该转让期限的约定因涉及延包期限的政策规定，故对反诉原告主张约定期限为永久性无效的主张，本院不予评判。根据双方签订的《房屋宅基地转让合同书》约定“甲方必须保证乙方对该屋宅基地的使用权，甲方在承包给乙方土地使用期间，如有第三者对屋宅基地提出异议和纠纷，则由甲方负责出面处理解决，致使乙方造成的所有经济损失由甲方负责赔偿。维护乙方承包地的自主使用权，不得以任何理由或借口干涉乙方的一切生产经营活动，不得擅自非法变更或解除本合同。乙方依法享有有对该宅基地的使用权、子女继承权、宅基地承包经营流转等权利，有权自主组织建设住宅。转让地被依法征用或占用的，乙方有权获得享有的补偿，甲方无权干涉”。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，现被告进入诉争土地推土、取石、挖沟等行为违反了合同约定，应承担停止侵害、排除妨碍的民事责任。对原告要求被告停止对位于勐腊县民小组李XX旧家46.9亩土地的侵害，以及排除妨碍的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百二十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决如下： 一、被告胡顺祥于本判决生效之日起停止对原告李存良位于勐腊县民小组李XX旧家土地【登记面积为46.9亩，东与杨XX（茶地）旱地相接，南与公路、胡顺祥茶地相接，西与胡XX、陈XX旱地相接、北与陈XX旱地相接】的侵占、阻止、干扰等使用权的侵害； 二、驳回反诉原告胡顺祥的反诉请求。 本诉案件受理费100元，反诉案件受理费3275元，均由被告（反诉原告）胡顺祥负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审 判 长  朱正武 人民陪审员  黄 荣 人民陪审员  蔡兴发 二〇一九年十一月六日 书 记 员  盘丽珍