广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初20365号原告：深圳华润物业管理有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区宝安南路**华瑞大厦**，统一社会信用代码：91440300733073493U。法定代表人：博文胜。委托诉讼代理人：孙懿，泰和泰（深圳）律师事务所律师。被告：深圳市银河战舰电子游艺有限公司，住所地广东省深圳，住所地广东省深圳市罗湖区书城路**都市名园裙楼****部分：91440300061405642U。法定代表人：高翔。委托诉讼代理人：曹卫，广东格明律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭彤，广东格明律师事务所实习律师。原告深圳华润物业管理有限公司与被告深圳市银河战舰电子游艺有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人孙懿到庭参加诉讼。被告深圳市银河战舰电子游艺有限公司的委托诉讼代理人曹卫、彭彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳华润物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即支付拖欠的物业服务费人民币284,925.42元；2.请求判令被告支付逾期缴纳物业服务费违约金人民币14,280.21元；3.请求判令由被告承担本案全部诉讼费用。以上第一、第二项诉讼请求金额计算日期暂计至2019年5月31日，合计人民币299,205.63元。事实与理由：2012年6月10日，被告与深圳市深圳帝王居物业发展有限公司（以下简称“帝王居公司”）签订了《房屋租赁合同》，承租了帝王居公司名下位于深圳市罗湖区xx物业，租赁面积：1671.58平方米，租期至2017年6月24日；期满后续签协议，租期至2019年5月31日。原告与都市名园业主委员会签订了《都市名园物业服务合同》，自2016年1月1日起为都市名园小区业主提供物业服务，该合同约定：商业物业按建筑面积每月每平方米10.00元收取；专项维修资金收费标准：高层（裙楼A、B、C、D、E、F栋）按建筑面积每月每平方米0.25元。业主每月15日前应按时交纳当月管理费，逾期每天按万分之五收取违约金。《房屋租赁合同》续租协议约定中央空调使用费人民币18元/月×平方米。原告按照《都市名园物业服务合同》的约定，为被告提供了完善的物业服务，履行了自己应尽的义务。被告自2018年9月1日至2019年5月31日拖欠应缴纳的物业服务费包括专项维修资金、空调费等合计人民币284,925.42元，应缴纳违约金人民币14,280.21元，两项共计人民币299,205.63元。原告以催款通知书、电话、短信等多种形式向被告催交物业管理费，但其未予理睬。综上，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》相关规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法查明事实，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告深圳市银河战舰电子游艺有限公司辩称：首先，答辩人与被答辩人没有物业服务合同关系，被答辩人无权起诉答辩人要求支付物业服务费，其应向业主索要物业服务费；其次，如若应由实际使用人缴纳物业服务费，答辩人自2016年起已将涉案房产中1010平方米转租给了深圳市酷体健身有限公司，对应的物业服务费应当由深圳市酷体健身有限公司承担。再次，因被答辩人管理不当，涉案房产曾在2018年8月29日发生漏水事故，造成答辩人经济损失，相应赔偿费用应当在物业服务费中扣除。由于被答辩人在每年12月至次年3月间都不开空调，在计算物业服务费时，相应月份的空调费应当扣除，答辩人之前已经缴纳的相应月份的空调费应当退回。最后，被答辩人在物业服务期间存在诸多违约行为，严重违反了《都市名园物业服务合同》的相关规定，给答辩人造成了重大损害，答辩人不应全额支付物业服务费。答辩人请求人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，本案诉讼费用由被答辩人承担。经查，原告与涉案物业的业主委员会签订了《都市名园物业服务合同》，合同约定由原告向涉案物业提供物业服务，并约定物业服务费由业主或物业使用人按月交纳，违约金从逾期之日按日加收服务费的万分之五。原告同时提交了《房屋租赁合同》、续租协议、再续租协议，证明被告作为涉案物业的实际使用人。同时在续租协议书中约定涉案物业的每月物业管理费为￥10元/㎡、每月中央空调使用费￥18元/㎡、每个月本体基金￥0.25元/㎡，上述费用按租赁面积1671.58㎡计算每月总额，并由乙方（被告）支付给小区物业服务企业。原告同时提交了向被告催收物业管理费的告知书及欠费明细，证明被告未按期支付相关费用。再查，被告提交了《场地租赁合同》、对账单、租户消防安全责任书、关于督促贵司消防系统末端设备整改的函，证明被告已经将涉案物业中的1010平方米转租给深圳市酷体健身有限公司，并且原告已知晓上述情况。另查，被告提交了漏水现场图片、漏水现场视频、关于漏水事故的索赔函、申请及告知函，证明被告在经营过程中发生漏水事故。被告同时提交了深圳市普通增值税发票、都市名园商户收费通知单、关于催缴物业物业费用的告知函等，证明原告在每年12月至次年3月不开空调，该项收费不合理。同时被告提交深圳帝王居物业发展有限公司作出的关于解除《租赁协议书》的告知函，表明涉案物业的业主已于2019年2月28日解除了租赁合同关系，并要求被告于2019年3月5日前，结清所欠的租金、物业管理费、水电费、中央空调使用等并搬离。上述事实有原告、被告提交的各项书证，并在庭审过程中经过双方的质证形成笔录，本院对上述事实予以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，本案原告与涉案物业的业主委员会签订了《都市名园物业服务合同》，由此取得上述物业的管理权，同时合同约定由此产生的物业管理费由业主或者实际使用人缴纳。同时涉案物业的业主与被告签订租赁合同、续租合同、再续合同，合同中约定由被告向原告缴纳物业管理费，被告也一直缴纳物业管理费至2018年9月份。虽本案原告与被告并未签订直接的物业服务合同，但从两份租赁合同内容看出，各方意思表示一致，由实际使用人（被告）向原告缴纳物业服务费。关于被告抗辩称上述涉案物业已有1010平方米转租给案外人深圳市酷体健身有限公司，应当由其缴纳相关费用，但被告提交的场地租赁合同中并未明确约定由案外人深圳市酷体健身有限公司缴纳上述费用，同时该场地租赁合同也未取得原告方的同意，在上述场地租赁合同签订后，也一直由被告缴纳物业服务费至2018年9月。故被告关于涉案物业服务费由案外人深圳市酷体健身有限公司缴纳的抗辩本院不予采纳。关于被告抗辩在其使用物业期间，曾发生漏水事故，造成其经营损失，但其提交的证据并未直接证明上述事实对其造成的准确损失，同时该法律关系与本案不属于同一法律关系，故本院不予支持该抗辩。被告关于中央空调使用费的不合理抗辩，从涉案物业的业主委员会与原告的约定可以看出，其是将中央空调费的收取作为年平均值计算收取的，故不存在开放与不开放的问题。关于涉案物业面积的问题，被告与业主签订的续租协议明确约定了按租赁面积1671.58㎡计算每月总额，由乙方（被告）支付给小区物业服务企业。关于被告拖欠物业服务费及违约金的时间问题，因涉案物业的业主已与2019年2月28日与被告解除了租赁合同关系，故应当将物业服务费及违约金截止日期为2019年2月份，后续费用不应由被告负担。故被告应付的物业费为人民币158,303.22元及应付的违约金为人民币12,338.67元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市银河战舰电子游艺有限公司应当自本判决生效之日起十日内向原告深圳华润物业管理有限公司物业费人民币158,303.22元；二、被告深圳市银河战舰电子游艺有限公司应当自本判决生效之日起十日内向原告深圳华润物业管理有限公司物业服务费违约金人民币12,338.67元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2,894元，由原告深圳华润物业管理有限公司承担人民币1,579元，被告深圳市银河战舰电子游艺有限公司负担人民币1,315元。上述费用原告深圳华润物业管理有限公司已预交，本院不予退还；被告深圳市银河战舰电子游艺有限公司应于本判决生效后十日内将应负担的案件受理费迳付原告深圳华润物业管理有限公司。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  周淑萍二〇一九年十一月六日书记员  殷雨晴