安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）滁民一终字第00955号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨庆年，男，1952年4月5日出生，汉族，无业。委托代理人：张勇，安徽会峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：惠杰，女，1982年10月25日出生，汉族，教师。委托代理人：王兴如，安徽西涧律师事务所律师。上诉人杨庆年诉被上诉人惠杰房屋买卖合同纠纷一案，在原一审诉讼中，惠杰提起反诉，案经安徽省滁州市琅琊区人民法院审理，于2011年8月29日作出（2010）琅民一初字第00229号民事判决，宣判后，惠杰不服提起上诉，本院于2011年12月13日作出（2011）滁民一终字第01196号民事裁定，撤销原判，发回重审。安徽省滁州市琅琊区人民法院经重审后，于2013年5月23日又作出（2012）琅民一初字第00239号民事判决，宣判后，杨庆年不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年8月14日公开开庭审理了本案。上诉人杨庆年及其委托代理人张勇，被上诉人惠杰的委托代理人王兴如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审经审理查明：杨庆年原是八里村山头村民组的村民，2002年7月，杨庆年在山头村民组集体所有的土地上兴建了四层房屋（规划许可证为二层）。2003年10月3日，杨庆年、惠杰签订了一份购房合同书，约定：“……杨庆年售给惠杰住宅楼面积约118平方米左右，楼层单元号401，惠杰住进时以实际建筑面积为准，房价定为每平方米800元；杨庆年负责办理房产证等合法手续，分户费由惠杰承担；惠杰同意首期付杨庆年现金85000元；杨庆年在办理好房产证后，惠杰必须一次性付清所欠款项。……”该房总价款94400元，合同签订后惠杰首付给杨庆年85000元房款，尚有9400元未付。2006年6月，惠杰安装自来水一户一表。后因杨庆年在山头队集体所有的土地上兴建的四层房屋违反规划许可，土地房产部门不予办理房产证。2009年12月21日晚，惠杰运装潢材料到401室准备对房屋进行装潢，杨庆年予以阻止，双方发生矛盾。后双方出具承诺书，主要内容为：在房屋买卖纠纷处理前，惠杰只能将建材暂放该屋，如擅自装潢，后果自负。原审另查明：1989年7月20日，杨庆年取得了由滁州市土地管理局颁发的《集体土地建设用地使用证》，用地面积344平方米，其中建筑占地78.5平方米。后杨庆年申请扩建五层十套砖混结构楼房，2000年7月27日，滁州市规划局颁发《建房工程规划许可证》给杨庆年，准建面积为334平方米（二层），杨庆年实际建成四层八套楼房。诉讼中惠杰于2012年2月28日提出申请，要求按照同地块无证、无照的房屋进行评估。经原审法院委托，2012年4月25日安徽中安房地产评估咨询有限公司作出皖中安（滁）评字（2012）字第3411000460号估价报告书，结论为：估价时点2011年5月15日，估价对象价值为448961元。因该评估报告比照有证有照房屋，并按照2011年5月15日的估价时点进行评估，安徽中安房地产评估咨询有限公司于2013年4月17日作出补充鉴定，结论为：估价对象价值为310099元（估价时点为2010年5月1日）。原审法院认为：关于本案争议的房屋评估价格是否合理的问题。本案于2009年12月立案受理，惠杰申请对本案标的物进行评估，并坚持按照市场价格进行评估，当时确定的评估时点为2010年5月，因本案标的物系无证无照并建设在农村集体土地上的房屋，惠杰申请评估后，鉴定机构作出的评估结论与本案标的物的实际情况不符，故对其反诉请求予以驳回，惠杰此次申请评估要求评估时点为2011年5月显属不当，安徽中安房地产评估咨询有限公司于2013年4月17日作出补充鉴定，采用的市场比较法结合收益还原法，计算出估价对象总价310099元，评估机构的鉴定程序合法、依据合理、评估价格适当，鉴定人员具备鉴定资质，对该鉴定意见予以采纳。关于杨庆年、惠杰在房屋买卖中过错程度的划分问题。出卖人杨庆年明知本案争议的房屋位于集体土地上且属违章建筑，依法不能买卖，仍将房屋卖给惠杰，并在协议上明确可以办到房产证，后又以违法出售房屋为由起诉至法院要求确认该房屋买卖协议无效，因合同无效所造成的损失杨庆年应承担主要责任，对惠杰的损失由杨庆年承担70%的责任较为合适。买受人惠杰购买未取得合法的产权证书的房屋，其自身存在一定过错，对合同无效应承担次要责任，故由惠杰对其损失承担30%的责任。惠杰实际损失为：（房屋评估价310099元-94400元）×70%=150989.3元。因双方当事人对解除双方的买卖合同均无异议，故杨庆年应当将收取的房款85000元退还给惠杰，惠杰应当将房屋交还给杨庆年。经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第四十二条、第五十二条第五项、第五十八条之规定，原审判决：一、原告（反诉被告）杨庆年与被告（反诉原告）惠杰之间签订的房屋买卖协议无效；二、原告（反诉被告）杨庆年于判决生效后十日内一次性返还被告（反诉原告）惠杰购房款85000元并赔偿被告（反诉原告）惠杰损失150989.3元，同时被告（反诉原告）惠杰将其购买的位于山头居民组的401室房屋腾空交给原告（反诉被告）杨庆年；三、驳回原告（反诉被告）杨庆年的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）惠杰的其他反诉请求。本诉案件受理费2026元，反诉案件受理费3230元，鉴定费4000元，合计9256元，由原告（反诉被告）杨庆年负担5000元，被告（反诉原告）惠杰负担4256元。杨庆年不服，上诉称：1、原判依据的鉴定机构的《估价报告书》不能作为定案的依据，双方买卖的房屋系违章建筑，不受法律认可和保护，不能交易和处分，不可能有市场价值，评估违反法律规定。同时，原审判决违背客观事实，该房屋在拆迁时不可能被政府认可，判决也无法履行。2、一审判决杨庆年承担70%责任与事实不符，惠杰应当知道法律禁止城镇居民到农村购买房屋，虽然杨庆年当时承诺可以办证，但即使办证也只能办理农村村民房屋所有权证，且杨庆年在知道不能办证时，已经及时告知惠杰，惠杰不愿意解除合同，同意不再要求办证，惠杰对合同无效存在重大过错，应承担70%的过错责任。惠杰答辩称：一审认定事实清楚，程序合法，请求驳回杨庆年的诉讼请求，维持原审判决。二审中，双方均未举证新的证据，各自主张事实的证据同一审，质证意见同一审，对一审查明的事实亦无异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：综合双方诉辩意见，本案二审的争议焦点是：惠杰因无效合同造成的损失认定及双方各自应承担何种程度的过错责任。杨庆年与惠杰签订的房屋买卖合同所买卖的房屋系集体土地上建造的建筑物，且无合法的批准手续，该买卖合同违反法律的强制性规定，合同无效，对此，双方均无异议，原审对此认定正确，应予确认。因合同无效，根据法律规定，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于惠杰因房屋买卖合同无效所造成的损失。因本案系买卖房屋发生的纠纷，对合同无效的损失确定，应当考虑到近些年来我国房地产市场发展的现状及房屋价格在一段时间上涨幅度较大的实际，合理平衡双方利益，虽然双方所买卖房屋系在集体土地上建造的无证房屋，但该房屋位于城区，具有实际使用价值，鉴定机构在鉴定中采用市场比较法和收益法进行价值确定，并未按照当地商品房价值进行确定，其确定的房屋价值可以作为确定惠杰损失的依据，原审对于房屋升值所造成的损失确定适当，依法应予认定。杨庆年主张不应按此认定惠杰损失，以此请求不承担损失赔偿责任，该上诉请求的理由不能成立，依法不予采纳。对无效合同损失的过错承担问题。杨庆年主张惠杰对该合同无效有重大过错，要求其承担70%责任。本案杨庆年将其在集体土地上建造的无证房屋对外出卖，其应当知道该标的物法律禁止买卖，但为牟利出卖，且在合同中明确由其办理房产证，在出卖后又主张合同无效，对于该买卖合同无效，其应当承担相应过错责任，至于杨庆年提出惠杰后来同意不再按照原合同办证，因系履行过程中的争议，并不影响合同无效的认定，不能据此确认惠杰对于合同无效及损失的造成存在重大过错。惠杰系城镇居民，应当知道不得买卖农村集体土地房屋，但其仍然买卖该房屋，且该房屋系未经合法批准建造，对合同无效导致损失其亦负有相应过错。根据本案实际情况衡量，双方过错程度相当，原判对于合同无效所认定双方应负的过错责任欠当，依法予以变更。综上，杨庆年的部分上诉理由成立，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持安徽省滁州市琅琊区人民法院（2012）琅民一初字第00239号民事判决第一、三、四项，即：一、原告（反诉被告）杨庆年与被告（反诉原告）惠杰之间签订的房屋买卖协议无效；三、驳回原告（反诉被告）杨庆年的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）惠杰的其他反诉请求。二、变更安徽省滁州市琅琊区人民法院（2012）琅民一初字第00239号民事判决第二项，即“原告（反诉被告）杨庆年于判决生效后十日内一次性返还被告（反诉原告）惠杰购房款85000元并赔偿被告（反诉原告）惠杰损失150989.3元，同时被告（反诉原告）惠杰将其购买的位于山头居民组的401室房屋腾空交给原告（反诉被告）杨庆年”为：杨庆年于本判决生效后十日内一次性返还惠杰购房款85000元并赔偿惠杰损失107849.5元，同时惠杰将其购买的位于山头居民组的401室房屋腾空交还给杨庆年。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费、鉴定费按原审判决承担；二审案件受理费3320元，由杨庆年负担2320元，惠杰负担1000元。本判决为终审判决。审 判 长  李汪全审 判 员  孔德敬代理审判员  付广永二〇一三年十月八日书 记 员  王 玥附：本案二审处理适用的主要法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。