广东省汕尾市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤15民终463号上诉人（原审被告、反诉原告）：安进取，男，1962年7月27日出生，汉族，住广东省汕尾市红海湾开发区****************。委托诉讼代理人：蒋继元，广东创杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝志成，广东创杰律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：姜云，男，1949年11月8日出生，汉族，住广东省海丰县****************。委托诉讼代理人：郭智明，广东愿力律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎仕达，广东愿力律师事务所律师。上诉人安进取因与上诉人姜云房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省海丰县人民法院（2018）粤1521民初750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭。因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人安进取上诉请求：1.撤销广东省海丰县人民法院（2018）粤1521民初750号民事判决第二项、第五项；2.改判姜云向安进取赔偿损失4312804.5元；3.本案诉讼费用由姜云承担。事实和理由：首先，本案一审判决已正确确定了案涉火灾造成的损失应当按照当事人过错分担责任的原则，并认定姜云“在搭建简易厂房吊顶时使用了泡沫彩钢板，有可能是引起火灾进一步扩大，故原被告在本次火灾事故中的损失应根据公平原则酌情划分为20%：80%”。但是，一审判决忽略了姜云除使用泡沫彩钢板外还存在其他过错。如涉案厂房建设未经消防验收与备案、防火间距太窄、侵占消防通道，以及姜云未履行管理和安全保障义务等，仅判令其承担20%明显过低，不符合公平原则。其次，在划分责任承担比例后，一审判决未能正确认定双方经济损失。一审中，安进取提供了海丰公安消防大队作出海公消认字(2017)第0001号《火灾责任认定书》，证明消防部门作为火灾事故调查的法定职能部门已经履行了法定责任对本案经济损失进行统计，认定涉案火灾造成直接经济损失8624609元。一审判决却以消防部门进行损失统计时未进行价格评估否定该《火灾责任认定书》的证明效力，对安进取因涉案火灾整个厂房的设备、货物全被烧毁的客观损失事实视而不见，对法定职能部门出具的公文书也视而不见，在认定姜云对涉案损失应承担20%赔偿责任后，竟判令驳回了安进取的全部赔偿诉讼请求，判令姜云无需对安进取损失作出任何赔偿，不仅仅缺乏事实和法律依据，也严重违背公平、公正的司法原则。最后，针对姜云在本案中恢复原状的诉请与评估报告，安进取认为涉案厂房已可认定系违法建筑，本就应当依法拆除，客观上既不存在可以恢复原状的可能，也不允许恢复其违法建筑的违法状态。因此，司法实践中并不支持恢复违法建筑原状或要求支付恢复原状费用的诉请，仅能根据火灾前建设人合法取得的建筑材料的现存价值(初始价值按使用年限折旧)进行核算定损。另，一审中该《评估报告》未按一审法院委托要求制作，违反了法定程序，且内容缺乏评估依据、原则、方法及评估过程的说明，缺乏重置单价的具体明细，与安进取提交证据显示的重建费用差距巨大，安进取已在一审中提交数份申请及意见，请求由物价认证中心进行价格复核。一审法院以该份程序严重违法，内容缺乏依据、说明、明细，结论与市场同类报价差距巨大的评估报告作为认定姜云损失的依据，明显不当。一、安进取已提交火灾事故调查的法定职能部门出具的法定文书《火灾责任认定书》证明火灾损失，姜云在一审中并未对安进取主张的损失数额提出任何抗辩，更未提交相反证据，因此依法应当认定安进取主张的8624609元损失数额成立。本案中，公安机关消防机构是火灾损失统计的法定部门，其履行法定职权制作的火灾事故认定书是处理火灾事故的法定证据。按照民诉法解释的规定应当推定其记载认定的事项为真实。海丰县消防大队在一审诉讼中向一审法院作出《复函》称“对于《火灾事故认定书》记载涉案火灾直接损失约8624609元，由于当事人未提交价格见证机构出具的或者直接损失财产鉴定意见，我大队根据当事人申报的火灾直接经济损失统计表，对火灾直接经济损失和人员伤亡进行统计”并附相关资料。该复函表明在人民法院要求对涉案《火灾事故认定书》的真实性予以说明后，消防机构并未否定该《火灾事故认定书》及其内容的真实性。易言之，本案火灾损失统计未做鉴定评估或鉴定，并不影响消防部门履行法定责任统计火灾损失，更不因此推翻或否定《火灾事故认定书》的效力及其认定内容。因此，消防部门出具《火灾事故认定书》有充分确凿的证据，在本案诉讼中可以作为认定事实的依据。一审中，安进取主张因火灾损失诉请要求姜云承担50%即4312804.5元，并对此提交了证据证实。反观姜云从未对此提出抗辩，更未提交相反证据，根据优势证据的裁判规则，应认定安进取主张成立。一审判决在姜云对安进取主张、举证均未提出异议的情况下，以缺乏价格评估或鉴定为由全部驳回安进取此诉请，有违公正、公平的审判立场。二、一审判决判令安进取向姜云支付恢复厂房原状的费用732392元没有事实和法律依据。1.本案已经查明案涉厂房建设未办理任何报建手续，系违法建筑。一审法院判令安进取支付恢复违法建筑原状的费用缺乏法律依据。2.即使认可姜云因违法建筑损毁客观存在损失，也不能以恢复违法建筑的费用作为认定其损失的依据，仅能根据损毁前建设人合法取得的建筑材料的现存价值按照使用年限折旧，以计算其损失。姜云在消防部门陈述建设案涉厂房花费50余万元，若按照一审判决的逻辑，姜云通过违法建筑的损毁反而获得了远超其实际支出的收益，这是与法律规定及立法原意都是相违背的。3.一审中，广州市华盟价格事务所有限公司对案涉厂房恢复原状费用进行鉴定所出具的鉴定报告，因其鉴定程序违反法律规定及委托法院的委托要求，鉴定报告内容也缺乏评估依据、原则、方法及评估过程的说明，缺乏重置单价的具体明细，鉴定价格与安进取向市场多家建筑公司了解的价格相差巨大，且因该鉴定报告缺乏单价明细而无法审查确定其客观性，安进取已在一审中数次以书面形式提出异议并要求物价部门予以复核，一审法院直接以该鉴定报告作为认定本案厂房恢复原状费用的事实依据明显不当。安进取认为，一审评估机构作出的评估结果无论从程序上还是实体结果上，均存在多处违反法律规定的情况，且安进取已提供了多家建筑公司的重建费用报价，并附有详细的说明，与评估报告的价格相差巨大。三、一审判决仅认定姜云建设案涉厂房使用了易燃泡沫彩钢板并据此判令姜云承担火灾损失20%责任，却忽略了除此之外，涉案厂房仍存在未办理消防验收或备案、占用消防通道阻碍救援，以及姜云未履行管理和安全保障义务的其他过错，应当改判姜云承担50%责任。1.姜云作为产权人及出租人，未就涉案租赁物承担瑕疵担保责任及安全保障义务，属于法定过错。《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第8条规定，实行承包、租赁或者委托经营、管理时，产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物。由上可见，姜云作为出租人、产权人应当提供符合消防安全要求的建筑物用于租赁，这是其法定义务。2.姜云作为涉案房屋的建设方及产权方，应在涉案房屋建设时履行消防义务，完成消防验收或备案，姜云向安进取提供不符合消防安全要求、存在严重消防安全隐患的房屋用于使用，具有严重过错。本案中，涉案房屋是姜云建设，其作为建设单位就必须保证厂房建设符合建设消防技术标准，对消防设计、施工质量负责。且该厂房系出租给安进取作为易燃的纺织品生产、储存，更应当执行消防技术标准，而且姜云建设案涉厂房时，没有办理任何验收、备案手续。3.姜云建设案涉厂房占用了消防安全通道，消防部门在出警救援时消防车无法驶入消防通道直达着火点救援，而不得不通过大型挖掘机械挖开墙体后再喷水救援，影响救援效率，客观上也造成安进取损失扩大。综上，姜云违法建设涉案房屋，未经消防设计验收、备案，使用易燃泡沫彩钢板建设房屋，占用消防通道，将此具有严重消防安全隐患的房屋交付安进取使用，在安进取使用过程中也未尽到管理义务，对本案损失(火灾)发生与扩大有明显过错，应当承担损失50%的赔偿责任。安进取恳请二审法院在火灾已经实际发生造成当事人双方损失的客观事实基础上，正确认定双方损失，合理分配双方责任比例，作出合法、合理的公正判决。上诉人姜云辩称，海丰县公安消防大队经现场勘验后，出具的《火灾事故认定书》海公消火认字[2017]第0001号，主要反映的是涉案火灾事故的起火原因为“海丰县城东晟利毛织厂内距北墙14米、距西墙9.3米2号仓库门墙上方电气线路短路、引燃下方可燃物蔓延成灾”这一事项。至于财产损失部分，根据《火灾事故调查规定》第二十七条、第二十八条的规定，申报火灾直接财产损失时，应附有效证明材料；公安机关消防机构对火灾直接经济损失进行如实统计时，必须结合价格鉴证机构出具的火灾直接财产损失鉴定意见。本案中，安进取没有提供任何有效证明材料及价格鉴证机构出具的火灾直接财产损失鉴定意见。公安机关消防机构并没有对涉案火灾财产损失进行如实统计。安进取仅以其个人单方申报的数据，意欲证明其因火灾而遭受的损失，明显缺乏依据。另外，姜云在一审庭审时，已对安进取作为证明损失数额的证据提出不予认可的质证意见，并要求一审法院驳回安进取的全部反诉请求。二、直至火灾事故发生之日，乃至今日，没有任何职能部门认定案涉厂房系违法建筑。安进取一直声称案涉厂房系违法建筑，明显缺乏依据。三、一审法院已委托了第三方鉴定、评估机构对案涉厂房受损范围、程度、恢复原状的费用进行鉴定、评估，第三方评估机构经鉴定、评估后，得出相应的鉴定结论，依法应予以采信，据此足以证明恢复案涉厂房的具体费用。四、《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第二条明确规定了其适用范围为中华人民共和国境内的机关、团体、企业、事业单位自身的消防安全管理。本案依法不属于该规定的适用范围，不适用该规定。姜云与安进取所签订的《厂房租赁合同》第一条，明确约定了姜云将案涉厂房出租给安进取作为制衣厂，实际建筑面积1100平方米。首先，安进取擅自改变案涉厂房的用途，作为仓库使用；其次，从《厂房租赁合同》确定的租赁面积可以反映出，超出该范围的，属安进取擅自搭建。第七条明确约定了安进取要做好消防、安全、卫生、环保部门的认可。因此，有关消防验收、备案等手续，依法依约应当由安进取办理，但安进取没有办理相关的手续，应承担相应的法律责任。并且，案涉火灾的起火原因并不是因为案涉厂房的消防问题，而是安进取在使用期间，没有维护电气线路，导致电气线路短路，引燃下方可燃物蔓延成灾。综上，姜云认为，安进取所提出的上诉请求及理由，缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法驳回其全部上诉请求，并支持姜云的全部诉讼请求。上诉人姜云上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项，依法改判支持姜云的全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由安进取承担。事实和理由：一、一审法院认定“案涉厂房未取得相关主管部门的批准建设，原被告于2013年5月22日签订的《厂房租赁合同》因违反了法律强制性规定，应属无效”，属认定事实和适用法律错误。本案中，姜云已提供了案涉厂房的《建设用地规划许可证》，证明案涉厂房在建设时，已取得了相关主管部门的批准建设，且符合《建设用地规划许可证》的规划要求。姜云与安进取于2013年5月22日签订的《厂房租赁合同》并没有违反法律强制性规定，依法有效。一审法院认定“案涉厂房的建设未取得相关主管部门的批准，原被告于2013年5月22日签订的《厂房租赁合同》违反了法律强制性规定，应属无效”，属认定事实及适用法律错误。二、一审法院以“被告答辩案涉厂房火灾发生后被政府围蔽，被告已没有实际占有、使用案涉厂房，原告可自行收回案涉厂房”，驳回姜云要求安进取交还案涉厂房，支付自2017年6月份起至交还案涉厂房之日止期间的租金（占用费)的请求，属认定事实和适用法律错误。涉案厂房发生火灾后，安进取一开始表示将会赔偿姜云的损失，但后来却反口，且拒不赔偿。姜云多次与安进取协商，要求安进取先将案涉厂房进行清场后，并交还姜云使用，至于赔偿事宜，双方可以再另行协商。但安进取拒不配合，没有将案涉厂房进行清场，且拒不将案涉厂房交还给姜云。安进取向姜云承租案涉厂房后，在使用期间因发生火灾而被政府围蔽，安进取负有与政府理妥解除围蔽的义务，并应将案涉厂房清场后，交还给姜云，但安进取拒不履行上述义务，一直占用案涉厂房至现，安进取依法应将案涉厂房交还给姜云，并支付自2017年6月份起至交还之日止期间的租金(占用费)。一审法院驳回姜云的该诉讼请求属认定事实和适用法律错误。三、一审法院认定“导致火灾发生的主要原因是被告用电不当引起，但原告在搭建简易厂房吊顶时使用了泡沫彩钢板，有可能是引起火灾进步扩大，故原被告在本次火灾事故中造成的损失应根据公平原则酌情划分为20%:80%”属认定事实错误。本案中，根据海丰县公安消防大队作出的海公消火认字[2017]第0001号火灾事故认定书所载明的起火原因“海丰县城东晟利毛织厂内距北墙14米、距西墙9.3米2号仓库墙上方电气线路短路，引燃下方可燃物蔓延成灾”可见，导致火灾发生的全部原因是安进取搭建的电气线路短路引起下方可燃物蔓延成灾，与案涉厂房吊顶的材质没有任何关系。另外，根据姜云与安进取的约定，姜云系将案涉厂房租给安进取作为制衣厂，安进取却擅自改变用途，将案涉厂房作为存放毛衣的仓库，导致了电气线路短路后，引燃了下方可燃物。本次火灾事故的全部原因系安进取使用厂房期间，擅自改变了案涉厂房的用途，且没有及时维护电气线路，引起短路，引燃下方可燃物蔓延成灾，安进取依法承担全部赔偿责任，姜云没有任何过错。四、一审法院认定“原告应予返还被告缴纳的押金19800元”，属认定事实和适用法律错误。安进取承租案涉厂房后，没有按合同约定履行义务，其所缴纳的押金，姜云有权不予退还，一审法院认定“原告应予以返还被告缴纳的押金”，属认定事实和适用法律错误。综上，姜云认为，案涉厂房已经过相关主管部门批准建设，领取了《建设用地规划许可证》，一审法院认定案涉《厂房租赁合同》无效，缺乏依据。案涉厂房发生火灾后，安进取仍一直占用案涉厂房，拒不将案涉厂房交还给姜云，安进取依法应将案涉厂房交还姜云，并向姜云支付自火灾发生后至交还之日止期间的租金(占用费)。安进取存在违约行为，姜云有权不予退还押金。一审法院的认定缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项，照准姜云的上诉请求，依法改判。上诉人安进取辩称，一、案涉厂房是姜云20**年自行搭建，没有经过任何的报建及取得建筑批准建设许可，更没有任何验收手续，属于违法建筑，一审判决认定合同无效正确。二、姜云在本案诉请是租金，合同无效不存在租金，即使从合同无效的使用费用来说，火灾发生后案涉厂房已经损坏，不具备使用价值，安进取客观上也不存在使用的事实，故无需支付使用费，姜云作为业主，在厂房被相关部门围蔽后，也没有申请解除围蔽，应自行承担相应责任。一审判决按2：8的比例分担责任，安进取上诉已提出异议。三、本案因火灾造成的损失，存在多因一果，双方应当就各自的过错承担相应的责任。至于姜云提出安进取的过错，安进取并没有不承认，但姜云也存在过错，所以安进取提出的诉求也是按双方各承担50%的责任。从最高人民法院、广东高院的大量的案例，姜云作为业主和出租方，对于本案损失的发生和扩大应该承担相应的责任。此外，鉴于双方签订的《厂房租赁合同》无效，无效合同的后果就应当依法返还押金。姜云向一审法院起诉请求：1.判令立即解除双方签订的《厂房租赁合同》；2.判令安进取立即将涉案厂房交还给姜云；3.判令安进取立即向姜云支付自2017年6月11日起至交还厂房之日止的租金（按每月7600元计算，暂计至2018年4月11日止，共计76000元）；4.判令安进取赔偿姜云恢复厂房、仓库原状的费用（暂计667640元，具体以评估价格为准）；5.本案诉讼费用由安进取承担。安进取向一审法院反诉请求：1.判决确认案涉双方《厂房租赁合同》已于2017年4月23日终止；2.判令姜云向安进取退还押金30200元；3.判令姜云向安进取赔偿损失4312804.5元；4.驳回姜云的全部诉讼请求；5.本案所有诉讼费用由姜云承担。一审法院认定的事实：姜云与安进取于2013年5月22日签订《厂房租赁合同》，约定安进取向姜云承租位于海丰老区东城小区的厂房给安进取作为制衣厂使用。租赁期限为2013年6月11日至2019年6月10日止，租赁期为6年，2013年6月11日至2016年6月9日租金为每月6600元，2016年6月11日至2019年6月9日租金每月为7600元。合同约定安进取应向姜云支付厂房租赁押金，押金按3个月租金19800元计，合同签订后安进取向姜云支付押金19800元，租金交至2017年6月11日。其中合同还约定“七、租赁期间其他有关约定：1、租赁期间，安进取（乙方）应遵守国家的法律法规，不得利用厂房租赁进行非法活动，并且做好消防/安全/卫生/环保部门认可”。合同签订后，姜云将涉案厂房交付安进取使用，安进取在涉案厂房所在地注册了海丰县城东晟利毛织厂（个体户）。涉案厂房至现没有办理消防验收手续。2017年4月23日凌晨4点25分许，涉案厂房发生火灾。2017年5月24日海丰县公安消防大队作出海公消火认字[2017]第0001号《火灾事故认定书》，其中火灾基本情况为“2017年4月23日4时25分许，位于海丰县********的海丰县晟利毛织厂发生火灾，烧毁房屋、毛料、毛织半成品、毛料成品、毛织机器设备等其生产工艺配套设施一批，过火面积约940平方米，未造成人员伤亡，直接财产损失约8624609元”。起火原因为：“海丰县城东晟利毛织厂内距北墙14米、距西墙9.3米2号仓库门墙上方电气线路短路，引燃下方可燃物蔓延成灾。”2018年9月21日，海丰县公安消防大队复函对上述《火灾事故认定书》中海丰县晟利毛织厂发生火灾直接损失约8624609元作出说明：“由于当事人未提交价格见证机构出具的火灾直接财产经济损失鉴定意见，我大队根据当事人申报的火灾直接财产损失统计表，对火灾直接经济损失和人员伤亡进行统计”。海丰县公安消防大队分别于2017年4月25日和5月2日向安进取女儿安思敏就涉案厂房使用情况进行询问，安思敏在询问笔录中自认海丰县城东晟利毛织厂由其经营管理，安进取向姜云承租厂房后电气线路走线由其自行设置。后姜云多次要求安进取返还涉案厂房并赔偿损失未果，遂于2018年5月11日诉至一审法院请求解除与安进取的租赁合同关系、支付租金、赔偿姜云恢复厂房费用等。本案在审理期间安进取提起反诉，请求法院判决双方签订的《厂房租赁合同》终止并要求姜云返还押金30200元、赔偿损失4312804.5元等。本案在审理过程中姜云申请对涉案厂房因火灾造成的受损程度及恢复原状所需费用进行评估。一审法院依法委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对房屋受损程度进行评估；委托广州市华盟价格事务所有限公司对涉案厂房恢复原状所需费用进行评估。2018年12月20日广州仲恒房屋安全鉴定有限公司作出仲恒鉴字（2018）第（SW3747）号房屋安全鉴定报告，建议对该房屋进行拆除处理，产生鉴定费30000元。2019年1月26日广州市华盟价格事务所有限公司作出穗华价估[2019]022号价格评估结论书，评定涉案厂房恢复原状所需费用为935000元（因客观原因，本次评估标的无法对原貌进行勘验，故本次评估根据《厂房租赁合同》面积作依据），产生鉴定费30000元。安进取对广州市华盟价格事务所有限公司作出的穗华价估[2019]022号价格评估结论书存在异议并要求进行价格复核，一审法院依法责令广州市华盟价格事务所有限公司对姜云恢复厂房的费用进行复核，该司于2019年6月3日作出关于《穗华估价[2019]022号评估结论书》异议书的函复，函复如下：姜云、安进取双方同意按测量面积1056.16平方米计算，并重新出具价格评估结论为：海丰县******厂房恢复原状所需费用总价格为人民币855490元,姜云遂变更第四项、第五项诉讼请求为：四、判令安进取赔偿姜云恢复厂房、仓库原状费用855490元；第五项、判令本案诉讼费用、评估鉴定费用均由安进取承担。另查明，涉案厂房原为海丰县海梅工业气体厂（股东为翁时伟、余镇坤、黄育壮、陈绵桂、刘文彪）所有，国有土地使用权证号为海国用（2000）第00300012500163号。海丰县海梅工业气体厂为个体工商户，经营者姓名为翁时伟。后海丰县海梅工业气体厂五股东翁时伟、余镇坤、黄育壮、陈绵桂、刘文彪决议将涉案土地转让给陈秀碧、陈棍、陈汉如。2009年10月16日陈秀碧、陈棍、陈汉如将涉案土地转让给姜安年（系姜云之儿子），但至现未办理过户手续。发生本案纠纷后，翁时伟、余镇坤、黄育壮、陈绵桂、刘文彪、陈汉如等人均到庭表示涉案土地已转让给姜云，涉案厂房为姜云自行建设，与他人无关。姜云受让上述土地后自行在涉案土地上搭建简易厂房，未向政府相关部门办理报建手续。一审法院认为，姜云与安进取于2013年5月22日签订《厂房租赁合同》，约定安进取向姜云承租厂房作为制衣厂，后安进取在使用姜云厂房期间发生火灾，双方由此引发纠纷。本案的争议焦点是姜云、安进取之间的《厂房租赁合同》是否有效。安进取抗辩涉案厂房系违法建筑，未取得施工许可证，未经消防验收或备案，该《厂房租赁合同》应为无效。姜云在庭审中自认涉案厂房至现没有办理报建手续，且在本案一审辩论终结前姜云也未取得相关主管部门的批准建设材料，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，姜云、安进取于2013年5月22日签订的《厂房租赁合同》因违反了法律强制性规定，应属无效。关于姜云是否有权就涉案厂房主张租金及损失的问题。案涉土地虽登记在海丰县海梅工业气体厂名下，但该土地几经转手，已转让至姜云名下,且之前的产权人也到庭表示涉案土地已转让给姜云，涉案土地至现虽没有办理过户手续至姜云名下，但原有产权人均表示产权已属于姜云，故姜云有权依据转让协议主张涉案土地的相关权利。关于姜云请求安进取交还案涉厂房的问题，安进取答辩案涉厂房发生火灾后被政府围蔽，安进取已没有实际占有使用案涉厂房，姜云可自行收回案涉厂房，故对该项请求一审法院依法不予支持。关于案涉合同被认定无效后，因合同取得的财产如何处理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对于安进取基于案涉租赁合同取得的财产，应当予以返还或折价补偿。案涉合同为租赁合同，安进取基于案涉合同取得的财产，主要为案涉租赁物的占有和使用收益。对占有使用的收益，该部分不能返还，可参照原合同约定的租金标准向姜云折价补偿。姜云、安进取在庭审中确认租金交至2017年6月份，之后租赁物因火灾被烧毁，安进取已没有实际再占有使用租赁物，故姜云请求安进取支付2017年7月份以后的租金，于法无据，依法不予支持。安进取在占有使用姜云厂房期间，发生火灾。广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对案涉厂房作出安全鉴定报告，建议对涉案厂房进行拆除处理，目前该房屋已不符合继续使用的功能。根据海丰公安消防大队作出的火灾事故认定书，起火原因是海丰县城东晟利毛织厂内距北墙14米、距西墙9.3米2号仓库门墙上方电气线路短路，引燃下方可燃物蔓延成灾，而该电气线路系安进取承租姜云厂房后自行安装设置，也就是导致火灾发生的主要原因是安进取用电不当引起，但姜云在搭建简易厂房吊顶时使用了泡沫彩钢板，有可能是引起火灾进一步扩大，故双方在本次火灾事故中造成的损失应根据公平原则酌情划分为20%：80%，也就是姜云对本次火灾事故中造成的损失自行承担20%的责任，安进取承担80%的责任。本案姜云因火灾导致涉案厂房不能继续使用，应拆除重建（有广州仲恒房屋安全鉴定有限公司出具的意见为证，产生鉴定费30000元），由此产生的重建费用经一审法院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司对涉案厂房恢复原状的费用进行鉴定，该所作出的鉴定报告及函复涉案厂房恢复总价为855490元（产生鉴定费30000元），安进取虽对该恢复总价持异议，但该鉴定意见是一审法院依照法定程序作出，安进取无相关证据予以反驳，一审法院予以认定。根据安进取对造成姜云涉案厂房毁损的责任比例，安进取应赔偿姜云因涉案厂房恢复原状费用为（855490元+30000元+30000元）×80%=732392元。关于安进取反诉姜云请求确认双方签订的《厂房租赁合同》已于2017年4月23日终止的问题，因双方签订的《厂房租赁合同》违反法律强制性规定而被认定无效，无效的合同自始无效，故不存在终止本案合同的情形。关于被告反诉请求原告返还押金30200元的问题，根据姜云、安进取签订的《厂房租赁合同》约定，安进取承租姜云厂房后应向姜云缴纳押金19800元，姜云也确认安进取只向其缴纳押金19800元，现安进取主张押金是30200元，但其无法提供证据予以佐证，一审法院依法不予采信，安进取向姜云缴纳的押金应认定为19800元。姜云、安进取签订的《厂房租赁合同》被认定无效，故安进取基于《厂房租赁合同》缴纳的押金姜云应予返还。关于安进取反诉请求姜云赔偿损失4312804.5元的问题。安进取在占有使用姜云厂房期间，因自身用电不当引起火灾，安进取以海丰公安消防大队作出的海公消认字（2017）第0001号《火灾事故认定书》中出具的财产损失8624609元作为证据证明其财产损失，但海丰县公安消防大队出具复函说明该财产损失8624609元是根据安进取自行申报的火灾直接经济损失统计表得出，并非有关单位出具的价格评估意见，据此，安进取仅持上述证据无法证明其在火灾中的实际损失，故对该项请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、姜云与安进取于2013年5月22日签订的《厂房租赁合同》无效。二、安进取应于本判决生效之日起10日内向姜云支付恢复厂房原状的费用732392元。三、姜云应于本判决生效之日起10日内向安进取退回押金19800元。上述二、三项相抵后，安进取应于本判决生效之日起10日内向姜云支付恢复厂房、仓库原状费用为712592元。四、驳回姜云的其他诉讼请求。五、驳回安进取的其他反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费13714.9元，由姜云负担3584元，安进取负担10130.9元。反诉费20772.02元，姜云负担94.7元，安进取负担20677.32元。二审中，上诉人安进取提交了2份证据。证据1，广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司对涉及海丰县城东晟利毛织厂被火灾烧毁的机器设备、存货价值追溯性评估《资产评估报告》[粤国众联评报字（2019）第22－09002号]复印件，拟证明案涉厂房被火灾烧毁的机器设备、存货于评估基准日的市场价值为7874826元，即安进取的实际损失为7874826元；证据2，汕尾市恒新建设有限公司出具的《厂房恢复重建方案》及广州美昊装饰设计工程有限公司出具的《厂房恢复重建方案》，拟证明市场上多家建筑公司就涉案厂房的修复费用均在250000元至340000元之间，与本案评估报告作出的855490元评估价格明显不相符，相差巨大。上诉人姜云对安进取提交的证据经质证认为，安进取提交的证据1的真实性、合法性和关联性均不予认可，从该证据第7页、第10页、第12页可以看出委托评估是委托方单方介绍，并未实地勘察，不具备真实性。证据2的真实性、合法性和关联性均不予认可，落款的公司不具备评估资质。姜云没有提交新的证据。本院经审查，安进取提交的证据1属其单方委托行为，评估基于单方提供的统计表等资料作出，而证据2出具的并非具备评估资质的评估机构，上述2份证据的评估结论明显存在瑕疵，且不足以证实安进取所要证明的目的，故本院不予采信。对一审判决认定的事实，安进取没有异议，但安进取提出一审判决认定的事实存在漏查姜云建设的简易厂房不符合消防规范、安进取主张损失的情况及安进取对评估报告提出异议等事实。姜云对一审认定案涉厂房属其建造提出异议，主张案涉厂房是其购买，但没有提供证据。本院经审理查明，一审判决认定的事实与本院查明的事实基本一致，本院予以确认。本院另查明，上诉人姜云在一审时提交的《建设用地规划许可证》中注明“发证日期为2000年4月22日，用地单位为海丰县海梅工业气体厂，用地项目名称为仓库、附属设施。遵守事项：……三、未经发证机关审核同意，本证的有关规定不得变更。四、本证自核发之日起，有效期为六个月，逾期未使用，本证自行失效。”2017年5月2日，姜云在海丰县公安消防大队向其所作的《询问笔录》中，姜云承认案涉厂房是2013年初建成，建设时没有办理消防行政许可手续，当时投入资金500000元左右。二审中，据安进取提交的广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司出具的《资产评估报告》[粤国众联评报字（2019）第22－09002号]，安进取因案涉火灾造成的损失为7874826元，该《资产评估报告》中写明“具体评估对象和范围以委托方提供的资产评估申报表为准。”另据安进取提交的汕尾市恒新建设有限公司出具的《厂房恢复重建方案》及广州美昊装饰设计工程有限公司出具的《厂房恢复重建方案》，对案涉厂房重新搭建的价格分别为259500元和343200元。上述《资产评估报告》《厂房恢复重建方案》安进取承认是自行委托作出。二审询问时，双方均确认案涉厂房至今未被相关职能部门认定为违章建筑。一审法院审理期间，对案涉厂房的安全及恢复原状费用分别委托鉴定产生费用共60000元，已均由姜云预交。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。根据安进取与姜云的诉辩意见，本案争议的焦点：1.安进取与姜云签订的《厂房租赁合同》的效力如何认定的问题；2.姜云因案涉厂房发生火灾所造成的财产损失数额及责任应如何认定的问题；3.安进取请求姜云赔偿因火灾造成的财产损失4312804.5元是否应予以支持的问题；4.安进取是否应支付2017年6月后案涉厂房租金（占用费）的问题；5.姜云是否应返还安进取押金19800元的问题。一、关于安进取与姜云签订的《厂房租赁合同》的效力如何认定的问题。从本案查明的事实看，姜云所受让的案涉厂房土地使用权，虽已办理了《国有土地使用证》及于2000年4月22日取得了《建设用地规划许可证》，但该《建设用地规划许可证》用地项目为“仓库、附属设施”并不是“简易厂房”，该案涉厂房于2013年初建设时，已超过该《建设用地规划许可证》6个月的有效期间，姜云也没有提供证据证实其建设案涉厂房时有取得变更建设许可，且在本案一审辩论终结前姜云也未取得相关主管部门的批准建设手续，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，一审法院认定安进取与姜云签订的《厂房租赁合同》违反法律强制性规定，并判令双方签订的合同无效正确，本院予以维持。姜云上诉提出《厂房租赁合同》属有效合同，理据不足，本院不予支持。二、关于姜云因案涉厂房发生火灾所造成的财产损失数额及责任应如何认定的问题。一方面，虽然姜云所搭建案涉厂房并没有证据证实其已取得建设许可等手续，但该案涉厂房是否属违章建筑，并不属民事案件审查认定范围，且至今相关职能部门也没有作出案涉厂房属违章建筑的认定。另一方面，因安进取与姜云签订的《厂房租赁合同》属无效合同，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”以及《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款“损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿”的规定，安进取本应按案涉厂房的原状返还姜云，但由于案涉厂房已被烧毁，且经一审法院委托鉴定机构对案涉厂房进行安全鉴定后，也建议对案涉厂房作拆除处理，即案涉厂房已无修复的可能，需要拆除重建。因此，一审法院以委托广州市华盟价格事务所有限公司对案涉厂房恢复原状所需费用进行鉴定作出的结论为据，认定恢复原状所需费用总价格为855490元并无不当，本院予以确认。安进取以其自行委托没有鉴定资质的公司出具的《厂房恢复重建方案》等为据，提出一审法院委托广州市华盟价格事务所有限公司对案涉厂房恢复原状所需费用进行鉴定作出的结论书不能作为本案定案依据的主张，理据不足，本案不予采纳。另根据海丰县公安消防大队作出的《火灾事故认定书》认定火灾原因为“海丰县城东晟利毛织厂内距北墙14米、距西墙9.3米2号仓库门墙上方电气线路短路，引燃下方可燃物蔓延成灾”，虽然案涉厂房发生火灾的责任在于安进取，但姜云所搭建的简易厂房屋顶使用的泡沫彩钢板在火灾发生后，确实也无法排除对火势蔓延及案涉厂房损失扩大造成影响的可能，因此，一审判决以公平原则认定姜云与安进取按20%：80%的比例分摊厂房损失的责任，并据此判令安进取应赔偿姜云案涉厂房按80%计算的损失684392元，及分摊鉴定费48000元（两次鉴定共60000元，即60000×80%＝48000元），合计732392元，并无不妥，本院予以维持。安进取上诉提出姜云应承担50%的责任的主张，姜云上诉提出自己不应承担责任的主张，均缺乏依据，本院均不予支持。三、关于安进取请求姜云赔偿因火灾造成的财产损失4312804.5元是否应予以支持的问题。一方面，根据海丰县公安消防大队作出的《火灾事故认定书》的认定，案涉火灾的发生是因安进取租赁案涉厂房时自行安装的电气线路短路所引起。另一方面，虽然海丰县公安消防大队作出的《火灾事故认定书》中的火灾基本情况查明“直接财产损失约8624609元”，但海丰县公安消防大队在出具给一审法院的《复函》中说明该财产损失8624609元是根据安进取自行申报的火灾直接经济损失统计表所得出；而安进取在二审中提交的自行委托广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司出具的《资产评估报告》，所得出安进取因案涉火灾造成的损失为7874826元的评估结论，也是基于“委托方提供的资产评估申报表为准”，显然，在姜云不予认可的情形下，《火灾事故认定书》及安进取单方委托评估机构作出的《资产评估报告》所得出的财产损失数额，均存在申报、鉴定材料由安进取单方提供，未经对方确认的瑕疵，而不能作为本案定案的依据。因此，在安进取自身原因引发火灾及火灾损失数额无法认定的情况下，一审法院判决驳回其该请求并无不当，本院予以维持。四、关于安进取是否应支付2017年6月后案涉厂房租金（占用费）的问题。一方面，因安进取与姜云签订的《厂房租赁合同》属无效合同，且火灾发生后案涉厂房已被政府职能部门围蔽，安进取已没有实际占有使用，故2017年6月后案涉厂房并不产生租金（占用费）。另一方面，姜云作为案涉厂房的受让人及实际使用权人，在消防部门已对火灾事故责任作出认定，以及安进取已没有实际占有使用案涉厂房的情况下，姜云有权随时收回案涉厂房，却怠于行使收回案涉厂房的权利。因此，一审法院判决驳回姜云请求安进取支付2017年6月份后租金（占用费）并无不当，本院予以维持。五、关于姜云是否应返还安进取押金19800元的问题。如上所述，因安进取与姜云签订的《厂房租赁合同》无效，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，一审法院判令姜云应将其收取的押金19800元返还安进取正确，本院予以维持。姜云上诉提出有权不予退还押金19800元的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人安进取、上诉人姜云的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34486.92元，由上诉人安进取负担28769.96元，上诉人姜云负担5716.96元。上诉人安进取已预交34486.92元，应退回5716.96元；上诉人姜云已预交34486.92元，应退回28769.96元。本判决为终审判决。审 判 长 许少棠审 判 员 彭晓春审 判 员 施伟强二〇一九年十一月八日法官助理 詹维敏书 记 员 杨清隆附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。