海南省澄迈县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9023民初1289号 原告：赵瑾，女，1971年9月2日出生，汉族，四川省成都市人，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：赵人林，男，1943年7月6日出生，汉族，四川省成都市人，住成都市青羊区。系原告的父亲。 被告：海南中安和悦置业有限公司，住所地：海南省老城高新技术产业示范区海南生态软件园孵化楼**。 法定代表人：白玉侠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓林颖，系该公司职工。 第三人：海南老城经济开发区发展有限公司，住，住所地：海南省澄迈县老城经济开发区政务服务中心大楼**/div> 法定代表人：王绥明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李器隆，系该公司职工。 第三人：海南博亚房地产开发有限公司，住，住所地：海南省澄迈县老城经济开发区西线快速干道西侧/div> 法定代表人：聂仲根，该公司董事长。 原告赵瑾与被告海南中安和悦置业有限公司（以下简称中安和悦公司）及第三人海南老城经济开发区发展有限公司（以下简称发展公司）、海南博亚房地产开发有限公司（以下简称博亚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，原适用简易程序。于2019年8月5日转为普通程序审理，由审判员李唐清担任审判长，与人民陪审员邱勋禄、曾明共同组成合议庭，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告赵瑾的委托诉讼代理人赵人林，被告海南中安和悦置业有限公司的委托诉讼代理人邓林颖，第三人海南老城经济开发区发展有限公司的委托诉讼代理人李器隆到庭参加诉讼，第三人海南博亚房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定缺席审理。本案现已审理终结。 原告赵瑾向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告中安和悦公司支付因未按商品房买卖合同规定的期限交付房屋给原告使用的违约金18401.63元给原告；二、由被告中安和悦公司全额承担本案诉讼费用。事实与理由如下：原告于2017年5月24日购买被告《南海之滨》商品房C1栋2601室商品房壹套(见购房合同书)，合同第八条约定：出卖人应当在2017年8月30日前，交付买受人使用，但被告却拖延至2018年11月15日才交房，逾期440天，根据合同附件七补充协议第六条：(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。合同第八条规定的最后交付期限为2017年8月30日，实际交房时间为2018年11月15日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，共计440日，合计17412.00元。该款被告拖延至今仍未支付，原告为维护自身的合法权益，特向贵庭提出起诉（注：其中起诉时逾期天数440天，现变为逾期465天，违约金变为18401.63元）。 被告中安和悦公司辩称，一、逾期交房非答辩人原因造成；二、被答辩人起诉要求答辩人支付违约金没有事实和法律依据；三、有约定应当从约定。综上，我方交楼延期，系因政府原因所致，属不可抗力，我方不应承担相应责任，原告诉请没有依据，恳请依法驳回被答辩人诉请。 第三人海南老城经济开发区发展有限公司辩称，我公司不是涉案商品房预售合同关系中的合同当事人，根据合同相对性原则，该合同关系产生的法律责任与我公司无关联性。请贵院查明事实依法判决。 海南博亚房地产开发有限公司在法定期限内未向法庭提交答辩状。 原告赵瑾向法庭提交了如下证据材料：1、《澄迈县商品房买卖合同》复印件1份，以证明原、被告之间形成商品房买卖合同关系；2、《海南增值税普通发票》复印件1份，以证明原告已支付完毕购房款；3、被告商品房交付通知书复印件1份，以证明被告已经于2018年11月15日向原告交付房屋；4、房屋交付相关收费项目及标准表复印件1份；5、海南省建筑工程竣工验收备案表复印件1份；6、《中华人民共和国合同法》第二章第三十九条、第四十条、第四十一条规定内容。 被告中安和悦公司对原告的证据的质证意见为：1、对致业主的一封信不予认可，因为没有盖章，且落款处签名是其他公司；2、对证据四的三性有异议，因为没有加盖公章，且我方也不是物业公司；3、对证据六有异议，请法院依法核实原告提交的法条合理性、关联性。 第三人发展公司对原告的证据的质证意见为：对其证据的三性均无异议。 被告中安和悦公司向法庭提交了如下证据材料：证据1、《资产转让协议》复印件1份，用于证明在第六条第二款保证本项目在本协议签订八个月内七栋在建工程完成竣工验收并交付丙方，延期交房的责任在于第三人发展公司及博亚公司，且甲方根据省委、县委县政府的要求，接受乙方的委托，对乙方的债务进行重组，协助乙方通过整体处置资产的来清偿债务；证据2、《企业信息公示报告》复印件1份，证明第三人老城发展公司的上级股东是澄迈县土地储备整理中心和澄迈县国有资产管理局；证据3、关于南海之滨项目交房时间的复函复印件1份；证据4、《关于南海之滨交房时间的函》复印件1份；证据5、《关于南海之滨（原熙岸高尔夫公寓二期）项目交付情况确认书》复印件1份，证明发展公司和博亚公司对该项目建设的责任和义务；证据6、《海南老城经济开发区管理委员会主任办公室会议纪要》（第[2016]第6次、第[2016]第8次、第[2018]第32次、第[2018]第35次、第[2018]第74次）复印件各1份；证据7、《海南老城经济开发区管理委员会规划建设局协调会议》复印件1份；证据8、《关于南海之滨项目室外配套设施工程的复函》复印件1份；证据9、海南省建筑工程竣工验收备案表复印件1份；证据10、澄迈县房产预售许可证复印件1份；证据11、中共澄迈县常委会议纪要（十二届一百三十九次）复印件1份。上述证据，共同证明老城经济开发区管理委员会在项目建设出现延期的情况，组织政府相关部门及业主代表召开会议，并要求政府相关部门组织项目施工建设；2017年被告同发展公司就项目延期交付做了沟通，并且发展公司也作出相应承诺，将涉案工程尽快交付给被告，因此被告才会同原告签订商品房买卖合同，并约定房屋交付时间为2017年6月30日，证明被告延期交付与发展公司相关；亦共同证明县委同意老城发展公司收购博亚地产所有债权人的债权，政府还召开会议对该项目的资产重组资金的使用问题和项目后期建设问题等作出了安排。 原告对被告的证据质证意见为：对被告提交的全部证据的关联性不予认定，原告与被告之间只签订了商品房买卖合同。其他的合同，代理人并不清楚，无本案无关。对会议纪要部分有异议，只有被告公司的公章并没有老城开发区管委会的公章，不予认可，且原告方并没有参与。 第三人发展公司对被告的证据质证意见为：对其全部证据的真实性无异议，但对其关联性不予认定，这与本案无关。 博亚公司未向法庭提交证据材料。 经审理查明，2017年5月24日，原告赵瑾与被告海南中安和悦置业有限公司签订编号为CML000114081的《澄迈县商品房买卖合同》1份，原告购买被告开发的位于海南省××县米西侧“南海之滨”C-1栋26层2601号房。合同签订后，原告已约向被告支付了全部购房款395734元，被告于2017年6月13日出具编号为NO.01826572号海南增值税普通发票1张，证实已收到涉案房款260734元，又于2017年6月28日出具编号为NO.04085822号海南增值税普通发票1张，证实已经收到涉案房款135000元，两笔共计395734元。合同第八条约定：“出卖人应当在2017年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2、因国家法律法规、政策调整所致；3、买受人在订立合同之后，对本合同或附件的条款提出变更、修改意见；4、买受人申请银行按揭贷款，但对按揭贷款申请未批准或未足额批准的余额未支付完毕同时又不积极履行付款义务的（出卖人同意延期交付的除外）；5、买受人未按时付清首期住宅专项维修基金的；6、考虑到商品房建筑工程的特殊性，如商品房交付期限延后两个月内交付使用，则不视为延期和违约。”合同第十一条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之1支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之1的违约金。”合同附件七《本合同补充协议》对合同的部分条款进行了变更，其中补充协议第六条“双方同意本合同第十一条补充如下：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、逾期超过90日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”合同还对房屋交接、面积确认及面积差异处理、权利瑕疵担保、产权登记等事项作出了约定。2018年11月15日原告与被告签订前期物业服务协议，办理好房屋交付手续。 另查明，2016年3月18日被告海南中安和悦置业有限公司作为丙方，通过与甲方海南老城经济开发区发展有限公司和乙方海南博亚房地产开发有限公司签订《资产转让协议》，出资收购了乙方名下的位于海南××区入口处180米西侧的博亚·熙岸高尔夫公寓二期项目资产（现更名为‘南海之滨’），其中包括7栋在建工程，涉案房屋属于其中1栋在建工程。协议约定项目交易总价款5亿元人民币，乙方即博亚地产负责按照约定的交房标准完成7栋在建工程的施工建设，并按照国家验收标准完成单体验收及产权备案，并由乙方承担相应全部费用，甲方和乙方保证本项目于2016年4月2日前实质性全面恢复施工；保证本项目在本协议签订8个月内7栋在建工程完成竣工验收并交付丙方。协议第七条对违约责任进行了约定“甲方或乙方未按本合同约定期限完成合同约定义务，每延迟一日，按交易总价款日万分之四向丙方支付违约金。”后项目建设进展缓慢，被告海南中安和悦置业有限公司于2017年2月20日发函给本案第三人发展公司请求快速协调开工，推进施工进度，发展公司于2017年3月2日复函表示将共同组织召开现场办公会议，协调解决项目存在的问题，推动项目建设。 再查明，本案第三人海南老城经济开发区发展有限公司是由澄迈城市建设投资有限公司作为唯一股东出资设立的有限责任公司，而澄迈城市建设投资有限公司则是由澄迈县土地储备整理中心和澄迈县国有资产管理局两家事业单位出资设立的。澄迈城市建设投资公司及其独资设立的子公司海南老城经济开发区发展有限公司均应属国有企业性质。 案在审理时，经本院调解各方未能达成调解协议。 上述事实，有原、被告举证的证据材料及庭审笔录予以证实，可予认定。 本院认为，原、被告双方签订的《澄迈县商品房买卖合同》（编号为CML000114081号）系双方真实意思的表示，亦未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。 本案的争议焦点是：被告中安和悦公司应否向原告支付逾期交房违约金。 该合同第八条约定被告应当在2017年8月30日之前，将经综合验收合格的商品房交付给原告使用。而事实上，被告中安公司于2018年11月15日将涉案房屋交付给原告。但是，应注重考虑该涉案项目的特殊性，系第三人发展公司根据政府的要求和博亚公司的委托，对博亚公司债务进行重组，被告出资购得该项目。被告接手之后，该项目仍由第三人博亚公司负责施工建设，而相关土地、规划、施工等开发手续及竣工验收由第三人发展公司负责过户至被告中安公司名下，由此可见，涉案项目必须由三方共同配合，两位第三人在《协议》约定的期限内（即2016年11月18日前）将南海之滨项目移交给被告，被告才能如期将房屋交付给原告。本案第三人并未按协议约定的时间将涉案房产移交给被告，被告多次向第三人发函请求推进施工进度，老城管委会亦多次开会，安排政府工作人员催促施工单位复工、加快消防验收等协调事宜，直至2018年10月18日，被告中安公司与第三人发展公司、博亚公司三方才签订《关于南海之滨（原熙岸高尔夫公寓二期）项目交付情况的确认书》，重新确定由发展公司协调，在2018年11月20日前完成A-1栋楼竣工验收并取得备案证。被告中安公司于2018年12月8日取得涉案项目的《工程竣工验收备案表》，属于被告不可控制的范围。再次，2018年9月27日，老城管委会曾组织南海之滨业主代表开会，对南海之滨项目的逾期交房的事宜进行了释明。会议上向业主代表释明了逾期交房非被告主观恶意行为导致。综上，结合本案被告多次向两位第三人发函要求推进工程进度，被告没有故意拖延逾期交房的主观意愿，逾期交房的主要原因并非由被告中安公司造成，其不应承担违约责任。故原告诉请被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告赵瑾的诉讼请求。 案件受理费235.3元（原告已交117.65元，应在7日内补交余款），由原告赵瑾负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按双方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  李唐清 人民陪审员  邱勋禄 人民陪审员  曾 明 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员  吴 政 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。