广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初14376号原告（反诉被告）：中山市中海世纪顾问管理有限公司，住所地广东省中山市石岐区民权路****楼**，统一社会信用代码91442000748013549T。法定代表人：罗美珍，总经理。委托诉讼代理人：周志鑫，广东卓正律师事务所律师。委托诉讼代理人：萧泳英。被告（反诉原告）：珠海市瀚明贸易有限公司，住所，住所地广东省珠海市吉大石花西路********社会信用代码91440400746259406N。法定代表人：曾清元，总经理。委托诉讼代理人：陈双仪，广东格御律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘甜，广东格御律师事务所律师。第三人：方俊勇，男，1976年10月16日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。原告（反诉被告）中山市中海世纪顾问管理有限公司（以下简称中海公司）与被告（反诉原告）珠海市瀚明贸易有限公司（以下简称瀚明公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案后，本院依原告中海公司申请追加方俊勇作为第三人参与诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中海公司委托诉讼代理人周志鑫，被告瀚明公司委托诉讼代理人陈双仪到庭参加诉讼，第三人方俊勇经公告送达传票，公告期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中海公司向本院提出诉讼请求：1．被告继续履行中国南航集团财务有限公司（以下简称南航公司）与原告于2005年3月14日签订的《商用物业委托经营管理合同》及方俊勇与中海公司于2017年11月签订的《租赁合同》；2．被告提供公司银行账户资料（以供原告支付租金之用）**落于中山市的国有土地使用证及房地产权证复印件（以供承租人用于办理营业执照），并协助原告办理出租许可证、租户的经营执照；3．被告向原告支付违约金100000元（含律师费、保票费）。事实和理由：2005年，原告与南航公司签订《商用物业委托经营管理合同》，约定原告承租中山市坦洲镇金山城1栋Ｂ区底层和2层，租期自2005年3月23日至2025年3月31日。租赁期限内因业主变更，分别于2009年12月、2015年1月9日发生了合同纠纷，经中山市中级人民法院、中山市第一人民法院审理作出（2010）中中法民一终字第539号、（2015）中一法坦民一初字第59号民事判决，认定原告与新业主存在租赁合同关系，后者民事判决书判决新业主方俊勇继续履行南航公司与原告于2005年3月14日签订的《商用物业委托经营管理合同》等其他事项。2017年8月因方俊勇欠他人债务，原告收到珠海市香洲区人民法院提取相关租金的通知后依法交租至珠海市香洲区人民法院，2017年11月原告与方俊勇签订租赁合同，再次明确双方继续履行《商用物业委托经营管理合同》，并确定定额租金每月14466元。2018年5月原告收到珠海市香洲区人民法院网拍通知，后原告提交了相关租赁资料，珠海市香洲区人民法院经审查确认租赁合同法律效力及原告为案涉物业的优先购买权人，且公示带租出售。原告得知案涉物业由被告竞买后，于2018年6月两次发函告知被告办理租金交接手续，但被告均拒绝办理，且私自委托案外人花春天（珠海市）物业管理有限公司（以下简称花春天物业公司）分别于2018年6月21日、9月5日（已处于诉讼阶段）滋扰小租户并要求次承租人与其签订《商铺续租意向书》及收取租金。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”的规定，被告作为房屋受让人应当履行原租赁合同继续履行南航公司与原告于2005年3月14日签订的《商用物业委托经营管理合同》及方俊勇与原告于2017年11月签订的租赁合同。根据《商用物业委托经营管理合同》第四条第四款、第五款第2、3项的约定，被告应当履行负责提供客户需要的有关证明、银行账户资料（用于被告支付租金）和案涉房屋的国有土地使用证、房屋所有权证复印件（用于承租人办理营业执照），协助办理租赁许可证和配合办理营业执照等合同义务；原告履行的相关的通知义务，但被告故意不收租，导致本案纠纷的发生，且被告滋扰小租户并要求次承租人与其签订《商铺续租意向书》及收取租金的行为已构成严重违约，是其拒绝履行合同义务的具体表现，该行为严重侵害了原告的合同权益及次承租人的正常合法经营，违反了“买卖不破租赁”的规定及诚实信用原则，被告应向原告支付违约金100000元。原告为维护其合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告瀚明公司辩称，被告于2018年5月6日通过司法拍卖成功竞得位于中山市的物业，并于2018年9月4日书面通知案涉物业的各租户。原告在收到通知后，向被告提供原告于2005年3月4日与南航公司签订的《商用物业委托经营管理合同》。根据《商用物业委托经营管理合同》第二条、第五条的约定，被告有权要求原告向被告报告上述物业的租赁情况，以及提交分租户与原告签订的房屋租赁合同、分租户的身份资料复印件、分租户向原告缴付的租金凭证以及原告因运营管理上述物业缴纳的相关税费凭证。被告已分别于2018年9月27日、2018年10月13日向原告发出书面通知函，要求原告在收到通知函5日以内报告分租情况以及提交上述相关材料，然而原告却以各种方式拒绝接收通知函。被告认为，原告拒不报告分租情况，故意隐瞒分租户租金情况的行为属于根本违约，该行为已导致双方无法实现合同目的。因此，被告主张解除《商用物业委托经营管理合同》。被告瀚明公司向本院提出反诉请求：1．解除南航公司与原告中海公司于2005年3月14日签订的《商用物业委托经营管理合同》及第三人方俊勇与原告中海公司于2017年11月签订的《租赁合同》；2．原告中海公司向被告瀚明公司提供分租户的租赁合同原件、分租户向原告中海公司交付租金的原始凭证、因出租上述物业所缴付的税收证明原件。事实和理由：与本诉答辩意见一致。原告中海公司对被告瀚明公司的反诉辩称，1．原告发现案涉物业由被告竞拍所得后主动通知被告，要求被告提供账号收取租金、履行合同、交接等相关事宜，但被告均置之不理。2．承租人中海公司与次承租人均未收到被告所述于2018年9月4日发出的书面通知，且法院在拍卖公告上已清楚载明案涉物业为带租约拍卖，被告竞拍时应清楚该情况，被告应联系原告，而非小租户，被告联系小租户的目的是直接向小租户收取租金。3．被告称于2018年9月27日、10月13日发函给原告，但此时间段双方已处该案的诉讼阶段，被告此时的发函已无意义，且上述函件不是原告的法定代表人或合法人员签收的，因此送达是无效的。第三人方俊勇未到庭亦未向本院提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人的陈述及举证，本院认定事实如下：1．2015年3月14日，南航公司与中海公司签订《商用物业委托经营管理合同》，约定南航公司委托中海公司管理（经营）位于中山市，合同期限自2005年3月23日起至2025年3月22日止；南航公司在合同生效后10天内向中海公司交付已加盖南航公司公章的南航公司营业执照副本复印件、南航公司用于收取定额租金的银行账户资料、已加盖南航公司公章的南航公司物业的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》复印件等文件和资料；合同有效期内，若物业连续六个月平均租金价格超过15元／平方米／月，自下一日历年度起调高南航公司应收的定额租金，但调高后的南航公司定额租金应不超过7.5元／平方米（建筑面积）／月；若物业连续六个月平均租金价格超过20元／平方米／月，自下一日历年度起调高南航应收的定额租金，提高后的南航公司定额租金应不超过10元／平方米（建筑面积）／月；如中海公司逾期向南航公司支付定额租金的，每逾期一日，按应付定额租金每日万分之二点一的标准向南航公司支付违约金；如中海公司连续四个月逾期支付定额租金的，南航公司有权立即解除合同，并有权要求中海公司赔偿损失；如因中海公司逾期交纳相关税费的，由中海公司自行承担相关法律责任，且南航公司有权根据中海公司违约情况解除合同，并有权要求中海公司赔偿损失；如中海公司出现隐瞒实际对承租人的租赁价格并损害南航公司利益的、在经营管理物业过程中有重大违法行为的，南航公司有权书面通知中海公司立即解除合同，双方还约定了其他事项。2．因新业主方俊勇不履行《商用物业委托经营管理合同》的合同义务，中海公司于2015年1月9日向本院起诉，本院于2015年4月1日作出（2015）中一法坦民一初字第59号民事判决书，查明案涉商铺与《商用物业委托经营管理合同》中涉及的商铺为同一地址，判决方俊勇继续履行南航公司与中海公司于2005年3月14日签订的《商用物业委托经营管理合同》；方俊勇于判决发生法律效力之日起七日内向中海公司提供案涉物业的房地产权属证书、收取租金的个人银行账户资料并协助中海公司办理出租许可证、租户的经营执照。2015年7月17日，双方就（2015）中一法坦民一初字第59号民事判决书签订执行和解协议书。3．2017年8月30日，珠海市香洲区人民法院作出（2017）粤0402执4242号之二公告，载明因方俊勇与案外人民间借贷纠纷一案，该院于2017年5月7日裁定拍卖被执行人方俊勇名下位于中山市的房产并张贴搬迁公告，责令方俊勇搬出上述房屋，在内居住、使用的其他人员亦须自行迁出。后中海公司于2017年8月21日向珠海市香洲区人民法院提交申明书、商用物业委托经营管理合同等资料，经审查查明，中海公司为方俊勇上述房产的承租人，租赁期限自2005年3月23日至2025年3月22日止，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，中海公司可继续在有效租赁期限内承租上述房产，不受搬迁公告的影响。4．2017年11月，中海公司与方俊勇签订《租赁合同》，约定根据《商用物业委托经营管理合同》、（2015）中一法坦民一初字第59号民事判决书、（2015）中一法执字第5843号及《执行和解协议书》，方俊勇确认并同意《商用物业委托经营管理合同》的法律效力，并同意将位于中山市租赁给中海公司，租赁期、租赁条件、租赁面积、租赁效力与《商用物业委托经营管理合同》、《执行和解协议书》协议一致，租赁面积2225.59㎡，租金6.5元／㎡，共计每月租金14466元，于每月最后一日支付，该租金不含一切税费；方俊勇认可中海公司具有转租权（不需经方俊勇同意），对目前次承租人的租赁合同给予认可；方俊勇配合中海公司及次承租人办理相关营业执照；方俊勇确认在2017年10月28日前的租金已全部收到，同意中海公司自2017年1月起将每月租金汇入珠海市香洲区执行局账户。2018年5月29日，方俊勇与中海公司签订结算书，方俊勇确认中海公司向珠海市香洲区人民法院执行局交纳2017年11月至2018年5月共7个月的租金101262元。5．珠海市香洲区人民法院关于中山市的房产拍卖公告第一次、第二次均载明了上述标的物租赁期至2025年3月22日。2018年5月26日，瀚明公司通过司法拍卖成功竞得上述物业。瀚明公司称其在司法拍卖案涉物业时并不清楚案涉物业是带租拍卖的，只看到价格，且其公司的股东、法定代表人均是澳门人，亦不懂大陆具体的网上拍卖流程，是工商代理代办的。6．2018年6月23日，中海公司向瀚明公司出具通知函，载明在司法拍卖时已公告案涉物业的租赁信息，根据“买卖不破租赁的原则”，中海公司仍是案涉物业合同的承租人，现通知瀚明公司在收到函件后2日内书面提供合法的收租账户用于收租，并提供相关的房产证和相关裁定文书，并按原租赁合同每月提供相关租赁发票给中海公司（开票信息：91442000748013549T，中海公司）。如瀚明公司不按时配合（提供收租的银行账户和租赁发票），视为同意中海公司延期直至提供账户收租为止，中海公司并通过起诉方式进行维权，查封房产。附：《租赁合同》、《商用物业委托经营管理合同》、（2015）中一法坦民一初字第59号民事判决书、《执行和解协议书》及珠海市香洲区人民法院公告。同日，中海公司分别向瀚明公司及其法定代表人曾清元邮寄上述通知函，其中一邮件的邮件地址为瀚明公司的注册地址，邮单查询显示两封邮件均已妥投。2018年6月29日，中海公司委托广东卓正律师事务所向瀚明公司发出律师函，称瀚明公司曾清元本人签收了中海公司于2018年6月23日邮件的通知函，后，曾清元委托珠海律师致电广东卓正律师事务所了解相关事宜并称作稍后答复，但至今未能提供收租的银行账号，现再次致函瀚明公司，请在收到函件后一日内或最迟于2018年7月3日提供收租的银行账户，否则视为瀚明公司同意中海公司延缓交租直至提供收租的银行账户和相关房产证明为止，延缓交租的违约责任在于瀚明公司不在中海公司。7．2018年9月19日，瀚明公司向中海公司出具通知函，载明瀚明公司现作为案涉物业的业主，对中海公司承租以及分租案涉物业的情况概不知情，根据《商用物业委托经营管理合同》的约定，中海公司应向业主报告租赁情况，请中海公司在收到通知函之日起五日内将分租户与中海公司签订的《房屋租赁合同》、分租户的身份资料复印件、分租户向中海公司缴付租金的凭证以及中海公司因运营管理上述物业缴纳的相关税费凭证交给瀚明公司，若中海公司在收到通知函后五日内未提交上述资料，视为严重违约，瀚明公司将有权解除中海公司与原业主签订的《商用物业委托经营管理合同》。瀚明公司分别于2018年9月27日、10月8日向中海公司（注册地址）邮寄上述通知函，邮单查询显示两封邮件均妥投。2018年10月14日，瀚明公司向中海公司发出解除合同通知函，载明因中海公司以各种方式拒绝接收上述通知函，瀚明公司认为中海公司拒不报告分租情况，故意隐瞒分租户租金情况的行为属于根本违约，已导致双方无法实现合同目的。故此，瀚明公司即日通知中海公司解除《商用物业委托经营管理合同》，并且保留追究中海公司违约责任的权利。瀚明公司于2018年10月15日向中海公司（注册地址）及广东卓正律师事务所邮寄上述解除合同通知书。8．瀚明公司与花春天物业公司签订商铺委托经营管理协议，约定瀚明公司将案涉物业委托花春天物业公司经营管理，双方还约定了其他事项。中海公司提交花春天物业公司拟定的商铺续租意向书、花春天物业公司的卡片及签收确认函，用于证明瀚明公司委托花春天物业公司滋扰次承租人。中海公司提交2018年11月5日的坦洲供电分局装拆工作单（金色童年幼儿园）、2018年11月7日案涉物业的紧急停水停电通知及2018年11月12日的报警回执，用于证明瀚明公司通过剪电线的方式强制次承租人与其履行合同，为此其曾向本院申请对供电箱进行行为保全，本院于2018年11月26日依法作出保全裁定后，曾致电双方的委托诉讼代理人,要求通知双方当事人到达现场，以协助本院完成保全行为，但双方均表示不到场。由于该供电箱属于公共设施，考虑到保全后不利于供电部门和物业部门的维修和维护，后本院依法告知瀚明公司，在本院尚未对本案作出裁判结果之前，其应保持案涉房屋及相关设施的现状，因此未对电箱进行保全。瀚明公司辩称其作为案涉铺位所有权人，停水停电是对产权进行检修，系为确保产权的安全使用。9．瀚明公司提交中山市坦洲镇金色童年幼儿园2018年8月租金9962元的发票及商铺租赁合同（合同约定从2017年10月1日至2020年9月30日止每月含10%税金的租金14630元，租金现金支付），用于证明案涉物业已由中海公司分租、签订租赁合同及收取租金。瀚明公司称中海公司收取的租金与开发票的租金不一致，租赁的租金已超过了20元/平方米，另，中海公司隐瞒真实的税费，违反了《商用物业委托经营管理合同》的约定，后者行为已构成违法。10．2018年6月23日，中海公司与广东卓正律师事务所签订委托代理协议，委托周志鑫、张丹丹律师代理其与瀚明公司租赁合同纠纷一案的第一审、第二审诉讼、执行程序，律师事务所开具2000元的代理费发票。11．2019年8月17日，本院收到中海公司的情况说明，称瀚明公司委托花春天物业公司于2018年6月21日、9月5日要求各次承租人签订《商铺续租意向书》及收取租金，又向中山市供电局坦洲分局申请拆除电表进行断电，现花春天物业公司又委托绿蜻蜓建设管理有限公司分公司对次承租人所在的租赁场所即中山市坦洲镇金瀚层1栋底层B区商铺进行围蔽装修，目的在于影响次承租人的正常合法经营活动从而收回商铺。12．庭审中，本院要求中海公司提交分租户的合同，但其至今未向本院提交任何合同。本院曾到现场进行查看，发现位于中山市的铺位均已出租，但中海公司并未提交其与其他分租户的合同，本院无法追加次承租人参加诉讼。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据“买卖不破租赁”原则、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”的规定，租赁物在租赁期间权利归属发生变动的，承租人可以继续依租赁合同占有租赁物，即中海公司有权在其与原所有权人签订的合同范围内继续享有权利，同时亦应按照原来的《商用物业委托经营管理合同》向新的所有权人瀚明公司履行合同义务，按照约定，如承租人向案涉铺位所有权人隐瞒实际对次承租人的租赁价格并损害案涉铺位所有权人利益的，案涉铺位所有权人有权书面通知承租人立即解除合同，本案中，瀚明公司在诉讼过程中发函中海公司要求提供分租合同、报告分租情况，本院亦在庭审中要求其提交分租合同，中海公司称庭后提交，但其至今尚未提交其与次承租人的租赁合同及租金收取标准、纳税情况等相关文件。本院认为，虽然根据买卖不破租赁原则，瀚明公司作为新的产权人应继续履行中海公司与原产权人签订的租赁合同，但瀚明公司承继原合同义务的同时也取得了合同权利，在履行合同的过程中，瀚明公司有权要求中海公司提供影响租金标准的分租合同及分租户交纳租金的实际情况，由于分租合同及分租租金的收取情况由中海公司实际掌握，为双方顺畅履行合同的需要，中海公司亦应在知道瀚明公司成为新的产权人后向其提供分租合同、报告分租租金收取情况及租金的缴税情况，但中海公司在本院责令其提交分租合同时，至今尚未提交相关证据，且在瀚明公司对其收取租金的形式提出异议时，亦未进行合理说明，本院有理由相信瀚明公司主张中海公司隐瞒其收取租金的事实成立，并认为中海公司不提交分租合同等文件的行为有故意隐瞒其实际收取租金的情况之嫌，买卖不破租赁原则虽然保障了承租人的合同债权不受物权转让的影响，限制了产权人瀚明公司的部分处分权限，但未排除产权人对物权的收益权限，承租人中海公司仍应按照原合同履行其合同义务，不能将瀚明公司置于对其所有权完全失控的境地，这亦不是中海公司履行合同的适当方式，且按照《商用物业委托经营管理合同》的约定，瀚明公司收取的租金是根据中海公司分租后收取租金的情况确定的定额租金，中海公司向瀚明公司提供分租合同、租金收取标准、租金的收取情况及税费缴纳情况，并非合同的附随义务，而是影响和确认定额租金的重要因素，中海公司要求瀚明公司提供银行账户按照原来的定额租金标准收取租金并无依据，因此，本院认为，中海公司违反合同的主要义务，未向瀚明公司提供分租合同及相关租金收取及纳税情况，构成违约，瀚明公司反诉请求解除南航公司与中海公司于2005年3月14日签订的《商用物业委托经营管理合同》及方俊勇与中海公司于2017年11月签订的《租赁合同》的诉请，理据充分，本院予以支持。合同解除后，中海公司仍应向瀚明公司提供分租户的租赁合同原件、分租户向原告中海公司交付租金的原始凭证、因出租上述物业所缴付的税收证明原件，以确认双方应当进行结算的租金情况。相应地，中海公司的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十二条之规定，判决如下：一、解除中国南航集团财务有限公司、方俊勇分别于2005年3月14日、2017年11月与原告中山市中海世纪顾问管理有限公司签订的《商用物业委托经营管理合同》、《租赁合同》;二、原告中山市中海世纪顾问管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被告珠海市瀚明贸易有限公司提供分租户的租赁合同原件、分租户向原告交付租金的原始凭证、出租案涉物业所缴付的税收证明原件；三、驳回原告中山市中海世纪顾问管理有限公司的诉讼请求。案件受理费15405元、诉讼保全费500元（原告已预交），由原告中山市中海世纪顾问管理有限公司负担；反诉受理费7478元，由原告中山市中海世纪顾问管理有限公司负担（原告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付被告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审 判 长  王丽丽人民陪审员  陈香玲人民陪审员  冼超群二〇一九年十一月十二日书 记 员  林振华