福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽05民终5325号 上诉人（原审被告、反诉原告）：郭宏达，男，1963年7月21日出生，汉族，住福建省永春县。 委托诉讼代理人：柯铁心，福建兴世通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章建来，福建兴世通律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张爱治，女，1945年6月6日出生，住香港特别行政区。 法定代理人：郭仍寳（系张爱治的女儿），女，1974年6月23日出生，住香港特别行政区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭静雯（曾用名郭仍珠），女，1966年9月9日出生，住香港特别行政区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭映彤（曾用名郭仍論），女，1969年2月28日出生，住香港特别行政区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭大勝（曾用名郭大兒），男，1970年11月25日出生，住香港特别行政区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭大强（曾用名郭小兒），男，1970年11月25日出生，住香港特别行政区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭仍寳，女，1974年6月23日出生，住香港特别行政区。 以上六被上诉人共同的委托诉讼代理人：郭承思，福建立恩律师事务所律师。 原审被告：陈志安，男，1973年12月7日出生，汉族，住福建省永春县。 上诉人郭宏达与被上诉人张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳、原审被告陈志安房屋买卖合同纠纷一案，福建省永春县人民法院于2018年3月29日作出（2016）闽0525民初3212号民事判决，张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳与郭宏达、陈志安均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月12日作出（2018）闽05民终4359号民事裁定，发回重审；福建省永春县人民法院于2018年12月3日立案后，依法另行组成合议庭，进行了审理，作出（2018）闽0525民初4426号民事判决。上诉人郭宏达不服福建省永春县人民法院（2018）闽0525民初4426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郭宏达的委托诉讼代理人章建来，被上诉人张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳共同的委托诉讼代理人郭承思到庭参加诉讼；原审被告陈志安经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人郭宏达上诉请求：1.撤销一审判决第五项判决并直接改判支持郭宏达在原审提出的第3项反诉诉讼请求，即张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大螣、郭大强、郭仍寶应赔偿郭宏达定金之外的损失53万元；2.本案一审反诉案件受理费、二审诉讼费用由张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大螣、郭大强、郭仍寶负担。事实与理由：原审判决认定事实错误且适用法律错误。一、一审法院认定“案涉房屋系张爱治与郭良章的夫妻共同财产”错误。案涉房屋是否属于张爱治与郭良章的夫妻共同财产还是郭良章个人财产是本案的先决问题。《中华人民共和国涉外民事法律关系法律适用法》第二十四条规定“夫妻财产关系，当事人可以协议选择适用一方当事人经常居所地法律、国籍国法律或者主要财产所在地法律。当事人没有选择的，适用共同经常居所地法律；没有共同经常居所地的，适用共同国籍国法律。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十九条规定“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定。”因张爱治与郭良章均系香港居民，其经常居住地也是在香港，没有证据可证实张爱治与郭良章对夫妻财产关系的法律适用有协议选择，因此，关于张爱治与郭良章夫妻财产关系的法律适用应适用香港法律，而不能适用内地法律。根据香港法例第182章《已婚者地位条例》的相关规定，案涉房屋的土地使用权证是登记在郭良章名下，故案涉房屋是属于郭良章个人财产，不属于张爱治与郭良章夫妻共同财产。因案涉房屋是属于郭良章个人财产，故在2013年3月14日达成的房屋买卖合同是合法有效且能够事实履行，与张爱治是否知情、是否同意无关。也就是说，即使张爱治对此不知情、不同意，并不影响房屋买卖合同的履行。 二、受有关部门错误告知(即房屋买卖应夫妻一起签字才能过户的错误告知)，郭宏达与郭良章对房屋权属转移登记未能实际成功办理，但郭宏达对此没有任何过错。在客观事实上，房屋买卖合同是能够继续实际履行的，只是受有关部门错误引导而未实际继续履行。在客观事实上，房屋差价损失也是客观存在的，且该差价损失并不是郭宏达自己造成的。以“郭宏达当时就有权向郭良章主张解除合同及要求双倍返还定金，决定是否另行购买所需的房屋，而郭宏达未即时主张权利，亦未支付余下购房款”为由，一审法院对郭宏达主张房屋差价损失不予支持是错误的。 三、在事实上房屋买卖合同是能够得以实际履行的。因此，郭宏达有权对房屋进行装修，无需经郭良章同意。郭宏达主张装修损失3万元，一审法院认为“未能提供证据证实”是违背事实的，郭宏达在2019年4月11日向一审法院提交《评估申请书》，请求对装修损失进行司法评估，只是一审法院错误决定不予准许。 四、以“家具家电系郭宏达自用且在搬离后即可取走”为由，一审法院不予支持郭宏达要求赔偿家具家电损失10万元，是错误的。家具家电确是郭宏达自用，但众所周知的一个客观事实是，搬离家具家电，必然会产生搬迁费用和家具家电会产生正常损耗毁损。因该损失完全是郭良章的继承人拒不继续履行房屋买卖合同造成的，理应由张爱治等六人承担。 被上诉人张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳辩称：一、张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳同意解除郭良章与郭宏达之间关于德文堂厝房屋口头买卖合同。二、郭宏达明知案涉房屋德文堂厝属于张爱治与郭良章的夫妻共同财产，仍然诱骗郭良章达成口头买卖合同。因此郭宏达存在过错，应自行承担由于合同无法履行而解除导致的损失，无权要求张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳双倍返还定金20万元。在假设郭良章对此也有过错的前提下，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第30条“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。”之规定，也应相应扣减郭宏达的损失赔偿额。三、郭宏达以及其申请的证人均陈述，2013年3月14日之后的几天，郭宏达就和郭良章去房地产交易中心办理房产过户手续，但由于共有人张爱治没有到场而无法办理过户手续。此时，郭宏达就应当明白本案房屋买卖合同由于未经共有人的同意而无法履行。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，郭宏达应当采取减损措施，另行购置房产。郭宏达没有采取减损措施，在假设郭良章存在过错的情形下，也无权就扩大的损失要求张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳赔偿。因此郭宏达要求张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳赔偿定金之外的损失53万元缺乏法律依据。四、郭宏达没有证据证明房屋差价损失为40万元。五、德文堂厝已经装修完好，无需再进行装修，郭宏达也没有证据证明其有对房屋进行装修，并损失3万元。六、郭宏达没有证据证明其购买了家具家电，即便有购买，也是郭宏达自己在使用，合同解除后，家具家电还可以搬走继续使用，不存在家具家电损失问题。七、依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第28条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”之规定，郭宏达并没有证据证明其实际损失高于定金，其一方面主张双倍返还定金，另一方面又主张赔偿所谓的定金之外的损失53万元，显然缺乏事实与法律依据。八、从2013年4月18日开始，郭宏达就一直占有使用案涉房屋，存在获益情形。如果张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳需要赔偿郭宏达的损失，那么也应相应扣减其损失额。 张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除郭良章与郭宏达之间达成的关于德文堂厝房屋口头买卖合同；2.判令郭宏达、陈志安立即退还所占用的房屋并赔偿张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寶房屋被占用的损失（房屋占用损失，自2013年3月18日郭宏达占用之日起参照房屋的租金1000元/月标准计算至郭宏达、陈志安实际腾房之日止）；3.判令本案诉讼费由郭宏达、陈志安共同承担。 郭宏达向一审法院提出反诉请求：1.判令解除郭宏达与郭良章于2013年3月14日达成的房屋买卖合同；2.判令张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寶立即向郭宏达双倍返还定金人民币20万元；3.判令张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寶立即赔偿郭宏达除定金之外的损失暂计53万元【即房屋差价损失40万元、装修损失3万元、家电家具损失10万元，郭宏达将根据法院委托的评估机构的评估意见确定各项损失后相应变更本项反诉请求】；4.判令张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寶承担全部诉讼费用（含案件受理费、评估费等）。 一审法院查明：张爱治与郭良章于1965年12月24日登记结婚。郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳系张爱治与郭良章的子女。郭良章于2014年4月10日在香港威尔斯亲王医院因病死亡。坐落在福建省永春县仙夹镇龙美村6组的房产即德文堂厝于1996年1月21日登记在郭良章名下，集体土地建设用地使用证号为：永集建（96）字第020050165号。2013年3月14日，郭宏达与郭良章对买卖德文堂厝进行协商，约定转让价款50万元、定金10万元。同日，郭宏达通过其建设银行账号6227××××0377转账汇款10万元定金至郭良章的账号6227××××6886。定金支付后郭良章将案涉房屋的钥匙交给郭宏达。郭宏达于2013年4月份入住德文堂厝，陈志安于2013年6月份入住德文堂厝。郭宏达未支付郭良章余下购房款40万元，案涉房屋亦未办理房产过户登记手续。2015年7月22日，张爱治因精神上无行为能力而无能力管理及管控其财产及事务，香港特别行政区高等法院委任郭仍寳为张爱治的产业受托监管人。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寶的诉讼请求是否成立，是否应予支持。 1.郭良章与郭宏达的房屋买卖合同是否成立，应否解除。张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳在案涉纠纷被上级法院发回重审后的第二次庭审中明确诉讼请求，第一项诉求为判令解除郭良章与郭宏达之间达成的关于德文堂厝房屋口头买卖合同。郭宏达在第一次庭审后亦变更反诉请求，第一项反诉请求为判令解除郭宏达与郭良章于2013年3月14日达成的房屋买卖合同。法院认为，郭宏达提交的收款条，虽然名称不是房屋买卖合同，但证实郭良章与郭宏达已就案涉房屋买卖价款达成一致意见，且郭良章已收受定金，腾空房屋，交付房屋钥匙，郭宏达亦持有钥匙于2013年4月份入住德文堂厝，结合证人证言及仙夹镇龙美村委会的证明，可认定郭良章与郭宏达已形成事实买卖关系，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定，应认定郭良章与郭宏达的房屋买卖合同成立。因案涉房屋系张爱治与郭良章的夫妻共同财产，现郭良章已死亡，根据《物权法》第二十九条规定，案涉房屋的所有权应由其继承人承受，因郭宏达未能举证证明张爱治对郭良章处分房屋行为是知情的，现张爱治一方已不同意出售该房屋，已构成事实履行不能，且郭宏达在第一次庭审后亦变更反诉请求，同意解除房屋买卖合同，故本案房屋买卖合同符合解除条件，应予解除。 2.郭宏达、陈志安应否返还本案诉争房屋及赔偿房屋“占用”损失。法院认为，郭宏达在支付定金10万元（其中部分定金是陈志安有意合作购买房屋支付给郭宏达的，郭宏达与陈志安同意关于定金的内部问题自己协商处理）后入住案涉房屋，陈志安与郭宏达系亲戚关系，随后入住案涉房屋，现因张爱治一方已不同意出售该房屋，双方均同意解除合同，合同解除后可恢复原状的应恢复原状，因此郭宏达、陈志安依法应返还本案诉争房产。郭良章与郭宏达对买卖德文堂厝进行协商，已就房屋买卖价款达成一致意见，郭良章在郭宏达支付10万元定金后亦将诉争房屋的钥匙交给郭宏达管理，郭宏达、陈志安在合同解除之前居住在诉争房屋，合法有据，并不是非法占用，故张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳请求郭宏达、陈志安赔偿房屋被占用的损失（自占用之日起参照房屋的租金1000元/月标准计算至实际腾房之日止），没有合法依据，应不予支持。 3.本案案件受理费的负担。法院认为，本案导致房屋买卖合同目的无法实现，最终需以解除合同解决房屋买卖问题，违约责任在于郭良章一方，故本案案件受理费应由张爱治一方负担。 二、郭宏达变更后的反诉请求是否成立，是否应予支持。 1.郭宏达变更反诉请求，请求判令解除郭宏达与郭良章于2013年3月14日达成的房屋买卖合同。法院认为，如前所述，应认定郭良章与郭宏达的房屋买卖合同成立，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，因双方当事人均已同意解除房屋买卖合同，故本案房屋买卖合同应予解除。 2.郭宏达变更反诉请求，请求判令张爱治一方立即向郭宏达双倍返还定金即20万元，并立即赔偿郭宏达除定金之外的损失暂计53万元【即房屋差价损失40万元、装修损失3万元、家电家具损失10万元】。郭宏达在庭审中陈述，其在支付定金后与郭良章前往有关部门欲办理房屋买卖过户手续，得知房屋买卖要夫妻一起签字才能过户。法院认为，郭良章因案涉房屋买卖未能过户具有过错，已构成违约，因而应承担房屋买卖过户不能的违约责任，郭宏达反诉请求判令张爱治一方立即向郭宏达双倍返还定金即20万元，符合法律规定，应予支持。郭宏达当时就有权向郭良章主张解除合同及要求双倍返还定金，决定是否另行购买所需的房屋，而郭宏达未即时主张权利，亦未支付余下购房款，因而本案若有房屋差价损失，系郭宏达自己造成的，郭宏达反诉请求张爱治一方赔偿房屋差价损失40万元，理由不能成立，应不予支持；郭宏达反诉请求张爱治一方赔偿装修损失3万元，未能提供证据证实，且在明知过户不能后如有装修也未经郭良章本人同意，即使有损失，也应不予支持；家电家具系郭宏达自用且在搬离后即可取走，郭宏达反诉请求张爱治一方赔偿家电家具损失10万元，理由不能成立，应不予支持。郭宏达申请法院委托评估机构评估房屋差价损失、装修损失、家电家具损失，没有实际意义，不予准许。 3.反诉案件受理费的负担。法院认为，郭宏达自认其在支付定金后与郭良章欲去办理房屋买卖过户手续时就得知房屋买卖要夫妻一起签字才能过户，且郭宏达亦未支付余下购房款。郭宏达变更反诉请求，请求赔偿除定金之外的损失，没有合法依据，应不予支持，反诉请求相应部分的案件受理费应由郭宏达负担。郭宏达提出双倍返还定金的反诉请求具有法律依据，相应的案件受理费应由张爱治一方负担。 综上所述，本案张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寶起诉时本院以返还原物纠纷立案，经审理发现本案系因房屋买卖引起的纠纷，故将案由变更为房屋买卖合同纠纷。因案涉房屋系张爱治与郭良章的夫妻共同财产，现郭良章已死亡，根据《物权法》第二十九条规定，该房屋的所有权应由其继承人承受，因郭宏达未能举证证明张爱治对郭良章处分房屋行为是知情的，现张爱治一方已不同意出售该房屋，已构成事实履行不能，且郭宏达亦变更了反诉请求，同意解除郭宏达与郭良章于2013年3月14日达成的房屋买卖合同，故本案的房屋买卖合同应予解除。郭宏达在与郭良章达成房屋买卖合意并支付定金后入住案涉房屋，陈志安与郭宏达系亲戚关系，因有意合作购买房屋而随后入住案涉房屋，故郭宏达、陈志安在合同解除后应将案涉房屋返还给张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳。郭良章对案涉房屋买卖过户不能具有过错，应承担违约责任，张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳因不同意出售该房屋，应在继承郭良章的遗产范围内双倍返还郭宏达支付的定金即20万元。陈志安与郭良章不存在合同关系，郭宏达与陈志安同意关于定金的内部问题自己协商处理，不违反法律规定，本院予以准许。张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳提出的其他诉讼请求及郭宏达提出的其他反诉请求，不符合法律规定或证据不足，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国继承法》第三条、第五条、第十条，《中华人民共和国物权法》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第五十一条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、郭良章与郭宏达于2013年3月14日达成的关于德文堂厝的房屋买卖合同（转让价款50万元）于判决生效之日起解除；二、郭宏达、陈志安应于判决生效之日起三十日内返还张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳坐落于福建省永春县仙夹镇龙美村6组的房产[土地使用权证号：永集建（96）字第020050165号]；三、张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳应于判决生效之日起三十日内在继承郭良章的遗产范围内双倍返还郭宏达支付的定金即20万元；四、驳回张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳的其他诉讼请求；五、驳回郭宏达的其他反诉诉讼请求。案件受理费8800元，由张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳负担；反诉案件受理费5550元，由郭宏达负担3400元（多预交的2150元予以退回），由张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寶负担2150元，应于判决生效后五日内缴交。 二审期间，当事人均未提交新证据。 对一审认定的事实，上诉人郭宏达与被上诉人张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳均无异议。 对当事人无异议的事实，本院予以确认。 本案二审当事人的争议焦点为：上诉人郭宏达要求被上诉人张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳赔偿定金之外的损失53万元【即房屋差价损失40万元、装修损失3万元、家电家具损失10万元，郭宏达将根据法院委托的评估机构的评估意见确定各项损失后相应变更本项反诉请求】是否有依据？ 上诉人郭宏达与被上诉人张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳对焦点的意见与各自的上诉、答辩意见基本相同。 本院认为，关于上诉人郭宏达反诉请求被上诉人赔偿房屋差价损失是否有依据的问题。根据上诉人郭宏达在诉讼中的陈述，在支付定金后，其与郭良章前往有关部门欲办理房屋买卖过户手续，就已经得知房屋买卖要夫妻一起签字才能过户。在此情况下，上诉人郭宏达除了支付10万元定金以外，未支付余下40万元购房款，并实际占有、使用案涉房屋。在被上诉人一方于2016年7月27日提起诉讼要求解除案涉合同的情况下，上诉人郭宏达当时就有权向被上诉人一方主张解除合同及要求双倍返还定金，决定是否另行购买所需的房屋，但是上诉人郭宏达未即时主张权利。因而，一审法院认定本案若有房屋差价损失，也系郭宏达自己造成，并无不当，本院予以维持。并且，本案中，一审法院亦已认定被上诉人一方承担房屋买卖过户不能的违约责任，判令被上诉人应向上诉人郭宏达双倍返还定金即20万元，且一审法院已驳回被上诉人要求上诉人郭宏达赔偿房屋“占用”损失的诉讼请求，被上诉人亦未提起上诉。综合上述情况，上诉人郭宏达要求被上诉人一方赔偿房屋差价损失，于法无据，本院不予支持。 关于上诉人郭宏达反诉请求被上诉人一方赔偿装修损失3万元是否有依据的问题。上诉人郭宏达在尚有购房款40万元未付的情况下，即装修案涉房屋。如前所述，上诉人郭宏达在明知过户不能后，未即时主张权利，仍继续占有、使用案涉房屋。并且，一审法院也已驳回被上诉人要求上诉人郭宏达赔偿房屋“占用”损失的诉讼请求。因此，即便有装修损失，亦不可归责于被上诉人一方。故上诉人郭宏达的该项诉求，理据不足，本院不予采纳。 关于上诉人郭宏达反诉请求被上诉人一方赔偿家电家具损失10万元是否有依据的问题。本案中，家电家具搬入案涉房屋后，均系上诉人郭宏达在使用。案涉合同解除后，上诉人郭宏达搬离案涉房屋，即可取走家电家具，也不至于令家电家具产生价值减损。如前所述，上诉人郭宏达在明知过户不能后，未即时主张权利，仍继续占有、使用案涉房屋。并且，一审法院也已驳回被上诉人要求上诉人郭宏达赔偿房屋“占用”损失的诉讼请求。因此，即便搬离家电家具需要产生费用支出，亦不可归责于被上诉人。故上诉人郭宏达的上述主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人郭宏达的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4550元，由上诉人郭宏达负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑丽阳 审判员  尹立新 审判员  刘志健 二〇一九年十一月二十五日 书记员  金雅琳 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。