海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9002民初2761号 原告：海南龙城物业服务有限公司。 法定代表人：杨某。 委托诉讼代理人：李某。 被告：冯皓，户籍所在地河南省商丘市梁园区，现下落不明。 原告海南龙城物业服务有限公司（以下简称“龙城物业公司”）与被告冯皓物业服务合同纠纷一案，原告海南龙城物业服务有限公司因本案纠纷于2019年8月5日向本院提起诉讼，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告龙城物业公司的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼，被告冯皓缺席。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年1月至2019年4月止的物业服务费16663.96元及逾期利息1083.26元，公摊水费169.84元，公摊电费389.43元，合计18306.49元；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告向原告支付2015年1月至2019年10月止的物业服务费18782.26元及违约金992.1元，2015年7月至2019年9月止公摊水费179.98元，公摊电费424.47元。事实与理由：被告系原告小区公寓E4-302号房屋的业主。原告受小区开发商海南博鳌投资控股有限公司的委托进行物业管理。原告一直履行物业管理职责，但被告2015年1月至2019年4月份拖欠原告的物业服务费1663.96元及逾期利息1083.26元，公摊水费169.84元，公摊电费389.43元，合计18306.49元。之后从2019年5月至2019年10月的物业费和水电费也没有交，故加主张到2019年10月份。原告曾于2018年7月3日通过海南椰树春律师事务所向被告发出催收《律师函》，可被告置之不理。原告认为被告的行为已经严重违约，未能履行缴纳物业服务费的义务，是对原告合法权益的侵害，原告特提起诉讼，维护原告合法权益。 原告为证明其主张的事实提供如下证据：1、前期物业服务合同，证明原告从2013年11月25日至今物业管理中信龙潭岭小区的事实；2、商品房买卖合同、龙潭岭入伙通知书、龙潭岭入伙手续程序表、业主资料登记表、房屋交接资料清单，证明被告系该小区的业主，已经接受物业的管理；3、律师函及邮单回执，证明被告拖欠原告物业服务费，原告一直追讨的事实；4、物业费缴费单据，证明被告已缴纳2014年1月1日至2014年12月31日的物业费；5、琼海市供电局中原供电所、琼海自来水公司出具的证明，证明原告已代小区业主垫付2015年7月至2019年9月公摊水电费的事实。另外提供物业欠费明细表、被告水电费明细表供参考。 被告冯皓未答辩，也未提供证据材料。 经审查，原告所举的“龙潭岭入伙通知书”因没有公司印章且无被告签名确认，故本院不予认定；对原告所举的其他证据的真实性、合法性、关联性本院均予以认定。 本院经审理认定事实如下：原告龙城物业公司系从事物业管理、家政服务、房产中介、装修工程、水电维修安装等业务的企业法人。原告根据房地产开发商中信公司的委托，对博鳌中信龙潭岭小区进行物业管理，并于2013年3月18日签订《博鳌中信龙潭岭项目前期物业服务合同》，对物业管理服务内容、物业管理费等双方的权利义务进行了约定，主要内容如下：1.第五条约定公寓房物业费每月5元/平方米，业主按约定时间交房后的前三年，物业服务费按以上标准的80%收取；2.第六条约定纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因中信公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由中信公司全额交纳。物业服务费按月交纳；3.第二十八条约定中信公司、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应以未付金额为基数按同期银行存款利率的标准向龙城物业公司支付违约金；4.第三十二条约定委托管理期限自2013年11月25日起至业主委员会代表全体业主选聘新的物业管理企业并与之签订物业服务合同生效时止。博鳌中信龙潭岭小区公摊总面积为31516.95平方米。 2013年12月15日，被告冯皓与海南博鳌投资控股有限公司签订《琼海市商品房买卖合同》，购买位于琼海市××镇房，建筑面积为70.61平方米。合同附件四《项目前期物业服务内容的约定》中第二条第1款约定物业管理费收费标准：公寓为5元/平方米/月，自合同约定交房之日起三年内，按前述价格的八折计收；第3款约定公用设施水电费由全体买受人根据各自物业的建筑面积分摊并支付。 被告冯皓于2014年3月11日办理龙潭岭入伙手续及房屋交接手续，同日，被告向原告交纳2014年1月1日至2014年12月31日的物业费。之后，被告未再向原告交纳物业服务费，原告便于2018年7月2日通过海南椰树春律师事务所向被告发出催收物业费的《律师函》，但被告仍未向原告交纳物业服务费和公摊水电费。因被告冯皓没有依约支付上述费用，原告遂提起本案诉讼。本院已将起诉状副本、应诉通知书、当事人诉讼权利义务书、开庭传票等诉讼材料送达给被告冯皓，但被告无正当理由拒不到庭，本院已依法缺席审理。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案争议焦点为：一、被告是否应当交纳物业服务费、公摊水电费；二、原告主张违约金是否符合法律规定。 一、关于被告是否应当交纳物业服务费、公摊水电费的问题。原告与被告之间系物业服务关系，原告与开发商所签订的《前期物业服务合同》对原、被告双方均具有法律约束力。本案中，被告的房屋属于公寓房，根据《前期物业服务合同》的约定，对于被告的房屋，原告收取物业服务费的标准为每月5元/平方米（签订商品房买卖合同之日起前三年按80%收取物业费），现原告根据此标准向被告收取物业服务费并未违反双方的约定和法律规定，本院予以照准。被告购买房屋面积为70.61平方米，自2015年1月起至2019年10月期间被告共拖欠原告物业服务费18782.26元【2015年1月至2016年12月按80%计算物业费为6778.56元（70.61平方米×5元/月×24个月×80%=6778.56元），2017年1月至2019年10月的物业费为12003.7元（70.61平方米×5元/月×34个月=12003.7元）】。《商品房买卖合同》附件约定公摊水电费由全体买受人根据各自的建筑面积分摊，海南博鳌投资控股有限公司已支付2015年6月前的公摊水电费，2015年7月至2019年9月，被告共产生公摊电费424.47元，公摊水费179.98元。现原告要求被告支付物业服务费、公摊水电费，且提供有效证据证明其所主张的事实，原告的上述主张事实清楚，证据充分，理由正当，本院予以支持。 二、关于原告主张违约金是否符合法律规定的问题。支付物业服务费系业主即被告应当履行的合同义务，本案中被告自2015年1月以来每月拖欠物业服务费，被告没有履行交纳物业费的行为已违反协议约定，构成了违约，《前期物业服务合同》中第二十八条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应以未付金额为基数，按同期银行存款利率的标准向乙方支付违约金”，原告主张违约金以拖欠的物业服务费为基数，按中国人民银行同期存款利率为标准按月累计计算，从2015年1月至2019年10月止违约金为992.1元，符合法律规定，本院予以支持。被告冯皓经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为对自己诉讼权利的放弃，可以缺席判决。 依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、限被告冯皓于本判决生效之日起十日内向原告海南龙城物业服务有限公司支付2015年1月至2019年10月的物业费18782.26元以及违约金992.1元。 二、限被告冯皓于本判决生效之日起十日内向原告海南龙城物业服务有限公司支付2015年7月至2019年9月尚欠的公摊电费424.47元、公摊水费179.98元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费258元，由被告冯皓负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  黎文畅 审 判 员  冯清艳 人民陪审员  黎海健 二〇一九年十一月十一日 书 记 员  符芳炜 附相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。