文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0585民初2744号原告：徐祥英，女，1978年3月17日生，汉族，住上海市嘉定区。原告：徐祥生，男，1970年5月13日生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：雷声（代理上述两原告），北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。被告：徐燕飞，男，1961年3月8日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：杨建明，太仓市娄江法律服务所法律工作者。原告徐祥英、徐祥生诉被告徐燕飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月13日受理后，依法由审判员沈坚适用简易程序公开开庭进行了审理。后因本案案情较复杂，本院依法转为普通程序公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人雷声、被告委托诉讼代理人杨建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原、被告签订的《卖房契约》（审理中，原告申撤回该项诉讼请求）；2、判令被告向原告支付安置补偿款329243.84元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1992年7月20日徐家兴与徐家骏签署《卖房契约》一份，载明：“今有徐家骏为了介（解）决兄弟徐家兴在原有屋基上，反（翻）建新房之需要，经多次协商，现本人同意将租（祖）产“客堂的1/4及西房间的1/2”（属于我个人产权范围）卖给兄弟徐家兴。房价定为1000元，但考虑到兄弟之经济情况，本人愿减去200元，实为800元，为了使房屋转让合法化，除办理有关手续外，从今日起产权属徐家兴所有，并立此为证。立据人徐家骏。”2010年4月21日徐家兴与徐家骏签订协议一份，载明：“根据太仓市新区对于城乡一体化陆渡新区的试点，陆渡镇列为拆迁，鉴于历史遗留问题，当时在1992年时，徐家骏照顾徐家兴，将其位于产（一共三间，徐家兴东一间半，徐家骏西一间半的一半）卖于徐家兴，有前据为证。现遇到拆迁，徐家骏自愿将其名下评估所列各项所得，均按原协议归徐家兴所有。另，考虑到徐家兴拆迁，目前政策规定产权置换，以后徐家兴出宅宅基地规定面积150平方米，现仅有145平方米，故应出款项补足标准宅基地，因此徐家骏自愿将补足款项估计约13500元，另行支付给徐家兴。另外徐家骏补贴徐家兴一万元现金作为支助徐家兴。”后2011年5月5日徐家骏与太仓市陆渡镇人民政府拆迁办公室签订《房屋拆迁货币补偿协议》一份，拆迁安置补偿款329243.84元由被告徐燕飞签字领取。后经（2015）太浏民初字第00030号、（2015）苏中民终字第04791号案件，两法院依法确认上述房屋买卖中，房屋产权仍归案外人徐家骏所有，但确认相关合同均为有效，要求另行主张权利。后徐家兴于2017年5月25日去世，留有两继承人即两原告；徐家骏于同年去世，留有继承人即被告。原告认为，上述协议签订后，被告拒绝办理上述房屋买卖过户相关手续，导致原告无法获得相关房屋。现已有协议说明被告同意将安置补偿款全部交由原告，理应按照该协议办理。原告为维护自身合法权益，向法院起诉。被告辩称：一、1992年7月20日《卖房契约》无效。涉案房屋属于徐家骏家庭共有财产，出卖房屋时只有被告徐家骏签字，其他共有人均未签字，买卖合约不生效。另外，涉案房屋是农村房，土地系集体所有，从土地的性质确定，法律规定不能买卖。且该房屋没有实际交付，更没有办理变更登记手续，按照物权法规定，房屋的买卖应当依法办理变更登记才生效。二、本案卖房契约实际已解除。理由：1、涉案房屋在缔约后，被告于2010年4月出资给付原告10000元，原告认可收到10000元，被告赎回了涉案房产，解除了买卖关系。2、从实际行为上可以确认，涉案房产不属于原告。（1）《卖房契约》签订后，至1998年农村房确权时，房产仍登记到了徐家骏名下，而且原告始终未提异议，据此证明房屋没有卖给徐家兴。（2）2010年拆迁时对涉案房屋评估，原、被告均在场，原告也确认涉案房屋系被告所有，进一步说明房屋没有卖给原告。鉴于涉案房屋权利属被告，有关房屋的安置补偿款自然应当归属于被告。三、2010年4月21日徐家兴徐家骏签订的协议，系徐家兴儿子所写，协议内容有笔误。从逻辑推理分析，不可能评估所列各项归徐家兴后，被告还补给徐家兴13500元和10000元，只有评估所得各项归被告后才会可能补给徐家兴款项，该协议内容不符合权利和义务公平原则，明显系笔误。另外原告要求支付安置补偿款329243.84元，该款项不仅是徐家骏一人名下，还有其他共有人的份额，该项请求徐家兴在（2015）太浏民初字第00030号案中，已主张过权利，并经法院判决驳回诉请求，原告在本案中再次起诉系重复诉讼，依照规定应当一事不再理。四、原告主张支付安置补偿款329243.84元，诉讼时效已过。拆迁补偿款发生的时间是2010年期间，对涉案房屋进行评估，补偿协议的签订及领款的时间是在2011年5月5日，而且原、被告分别签订补偿款协议，在同一期间内，原告应当在2011年5月就知道自己的权利被侵害。但是，徐家兴向法院主张权利的时间为2014年12月26日，从原告知道自己权利被侵害起，原告在三年半后才主张权利，原告已经丧失胜诉权。综上，涉案房屋的权利在（2015）太浏民初字第00030号案判决书中已明确了权利归被告所有，故拆迁安置补偿款理应归属被告，原告将已提起诉讼过的同一事由和理由再次起诉，其诉讼的事实和理由不能成立，法院应驳回原告的诉讼请求。原告提供的证据有两组，第一组为原被告之间的两份协议，拆迁安置补偿协议和清单，证明原被告针对本案系争房屋进行了详细的约定，其中2010年4月21日的协议明确约定如遇拆迁，案外人徐家骏自愿将其名下评估所列各项所得均按原协议归徐家兴所有。本案中所涉房屋拆迁安置全款明确为329243.84元，均应归案外人徐家兴所有。第二组证据是江苏省太仓市人民法院的2015太浏民初字第00030号判决，这组证据证明原、被告事实上在原案件中已经对相关证据进行质证，其真实性均没有异议，只是在系争房屋所有权归属以及安置补偿款的支付上有争议，判决书第8页本院认为中针对安置补偿款的归属，事实上已经有明确的意见，即原被告在涉案房屋同时评估时均不提出房屋曾经发生买卖，可以充分反映出双方的真实意思，即涉案房屋对外仍有原被告两家各自享有物权，至于曾经签订过房屋买卖合同而涉及的利益平衡问题，则由双方根据内部约定再做分配，故原告现根据该民事判决书针对案件补偿款进行分割是由充分依据的。被告质证意见：关于1992年7月30日的协议，对该份协议的真实性没有异议，是徐家兴签字的，对该协议房屋价格的800元被告方已有2010年4月出资的10000元给原告将该房屋赎回。该款项原告方已经收到。其次这份证据在2015太浏民初字第00030号案件中原告已经举证过，原告在同一个案件请求中再重复作为证据使用，被告认为根据一事不再理原则不能重复起诉。2010年4月21日的协议被告同样认为是在00030号案件中举证过，是一事不再理的证据。同时认为协议中涉及的财产有共同共有人的份额，共有人没有委托本案被告徐燕飞，这份证据从证据效力上不经过共有人同意是不生效的。同时这份证据的内容上看是一个笔误。因为涉案财产产权为本案被告父母徐家骏、李蝶英、徐燕飞，按照协议该财产应该属于被告方所有，属于被告方的财产拆迁费用应归属于被告方，不可能是归属原告的，而协议的内容称拆迁安置费用所列各项归原告，然后被告还要给付原告13000元及10000元的补偿资助费，这是显失公平的，因此协议内容明显是笔误。再从协议时间来看2010年4月21日双方约定，从原告要求主张补偿款的权利时间是2015年12月26日，被告认为时效已过。2010年4月22日的全权委托书上面的字不是徐燕飞签的。关于房屋拆迁货币补偿协议，对协议的真实性没有异议，但是这份协议在00030号案件中已经举证质证过属于重复举证的证据。对房屋现场勘查记录真实性没有异议，证据的内容证明了涉案房屋经现场查看确认为被告房屋，而且拆迁的经办人潘维新，在00030号案件中做过调查笔录，调查笔录中他证明了在评估确认划分房屋产权的时候原被告都在场，对原被告各方的房屋都是确认的，因此这个房屋不存在是原告的。拆迁补偿清单的签名真实性没有异议，对太浏民初字第00030号民事判决书真实性没有异议，而且原告判决之后向中级人民法院上诉了，上诉之后又撤回了上诉，案号是2015苏中民终字第04791号。被告认为原告方所有证据都是在上一个案件中举证质证过的，而且经过法院认定是同一个事实，同一个请求，重复再次诉讼。应该按照一事不再理的原则，被告认为原告主张的权利不成立。被告提供的证据有：1.2014年12月26日徐家兴起诉徐家骏、徐燕飞的诉状，起诉的第一项内容是要求将涉案房屋归原告所有，第二项内容为拆迁补偿费329243.80元要求被告给付原告，证明本案原告诉请的事实无理由，在2015太浏民初字第00030号案件中已经主张过权利，法院没有支持原告诉请。2.委托评估房屋平面图以及农村宅基地测丈位置红线图，证明评估时徐家兴的房屋位于原告房屋边上，双方在划分房屋的时候都予以确认。3.2015年4月9日太仓市人民法院向陆渡拆迁办公室，经办人潘维新做的调查笔录。证明在划分原被告房屋时原被告、拆迁办均在场，被告的房屋是经原告确认的。4.委托估价房屋平面图。原告质证意见：四份证据的真实性没有异议。民事起诉状系原案件2015太浏民初字第00030号案件的诉状，该案件的判决书中已经明确该案系一起所有权确认案件，并且在原告诉请中也仅仅有对系争房屋的所有权确认请求并不包含本案所涉安置补偿款的争议，不存在一事不再理原则的适用。剩余三份证据原告认为与本案无关，原案件判决中已经对系争房屋的所有权进行了划分，对此原告没有争议，本次原告起诉依据的是原案件判决中对于原被告及案外人相关协议中对于安置补偿款的分配问题，故本案中并不涉及系争房屋所有权的争议。本院查明：徐家兴与徐家骏系堂兄弟关系，位于原太仓县开间房屋原系徐家兴徐家骏及徐家隆的祖传房屋。1951年7月当地政府对各户房产土地情况进行登记，其中徐家兴家的县土地房产人口申请登记表中记载：业主姓名徐世禄，出外人口徐家兴，人口合计7人。涉案房产情况登记为：坐落于间半，地基亩数为0.5亩；四至范围分别是：东面徐名才，西面徐家骏，南面天井，北面自田；备考栏记载客堂、天井、墙门公共出入。徐家骏家的县土地房产人口申请登记表中记载：业主姓名徐二大，出外人口徐家骏，人口合计2人。涉案房产情况登记为：坐落于间半，地基亩数为0.2亩；四至范围分别是：东面徐世禄，西面冯姓術，南面徐世和，北面冯文祺。徐家隆家的县土地房产人口申请登记表中记载：业主姓名徐世和，出外人口徐家隆，人口合计4人。涉案房产情况登记为：坐落于间，地基亩数为0.2亩；四至范围分别是：东面客堂，西面冯文祺，南面徐颢楷，北面徐家骏。1992年7月20日徐家兴与徐家骏签署《卖房契约》一份，载明：“今有徐家骏为了介（解）决兄弟徐家兴在原有屋基上，反（翻）建新房之需要，经多次协商，现本人同意将租（祖）产“客堂的1/4及西房间的1/2”（属于我个人产权范围）卖给兄弟徐家兴。房价定为1000元，但考虑到兄弟之经济情况，本人愿减去200元，实为800元，为了使房屋转让合法化，除办理有关手续外，从今日起产权属徐家兴所有，并立此为证。立据人徐家骏。”同时在该买卖契约上还注明800元房金已收。同年7月31日徐家兴与徐家隆也签署《房屋转让契约》一份，载明：“本人家中正在建造楼房，有关宅基地政府已按规定批给，本人祖产“客堂的1/4及西房间的1/2”（属本人产权）转让给堂兄徐家兴，房价定为1200元（其中包括木质结构阁楼半间），因考虑到徐家兴之经济情况，本人自愿减去100元，实为壹仟壹佰元整（1100元），为使房屋转让合法化，除办理有关手续外，从今日起房屋产权属徐家兴所有。特立此据为证。立据人：徐家隆，1992年7月31日。”该契约下方还注明：房屋转让费壹仟壹佰元已收讫，不另立单据。同年8月3日徐家兴向原太仓县陆渡乡财政所缴纳房屋买卖契税114元。1998年9月26日当地政府对村镇房屋产权现场进行查勘登记，对于坐落于太仓市陆渡镇陆东村陆东组的涉案房屋进行查勘登记时，徐家兴家的房屋红线图所确定的房屋建筑面积仅为54.88平方米，在紧挨着徐家兴户红线图边界西面标注为徐家骏宅基。另查明：1.2010年因涉案房屋涉及拆迁，当地政府协同村民委员会委托太仓市众信房地产评估土地评估测绘有限公司对涉案房屋进行评估，评估时点为2010年4月15日。根据当时拆迁房屋重置价分户评估表中记载：房屋坐落为，房屋所有权人徐家骏，建筑总面积为56.79平方米。该评估公司在评估当时手绘的房屋平面图中显示，徐家兴户评估编号为765号，涉案房屋列为徐家兴户的评估范围为东房间及客堂的东边一部分。徐家骏户评估编号为766号，涉案房屋列为徐家骏户的评估范围为西房间及客堂的西边部分，其中对于徐家骏户的评估图中注明“无红线图，老居民”。2.2011年5月5日徐家骏与太仓市陆渡镇人民政府拆迁办公室签订《房屋拆迁货币补偿协议》一份，该协议被拆迁人载明为位于徐家骏户，拆迁房屋位置为的房屋，拆迁办公室确认徐家骏合法建筑面积为56.79平方米，并对徐家骏户选择货币安置方式。2011年5月28日太仓市陆渡镇人民政府拆迁办公室将拆迁安置补偿款329243.84元发放给徐家骏户，由被告徐燕飞签字领取。3.依据太仓市公安局陆渡派出所户籍底册显示，徐家骏的户籍于1972年11月12日由原陆渡镇陆东村迁往县（太仓县）公检法军管会。再查明，2010年4月21日徐家兴与徐家骏签订协议一份，载明：“根据太仓市新区对于城乡一体化陆渡新区的试点，陆渡镇列为拆迁，鉴于历史遗留问题，当时在1992年时，徐家骏照顾徐家兴，将其位于产（一共三间，徐家兴东一间半，徐家骏西一间半的一半）卖于徐家兴，有前据为证。现遇到拆迁，徐家骏自愿将其名下评估所列各项所得，均按原协议归徐家兴所有。另，考虑到徐家兴拆迁，目前政策规定产权置换，以后徐家兴出宅宅基地规定面积150平方米，现仅有145平方米，故应出款项补足标准宅基地，因此徐家骏自愿将补足款项估计约13500元，另行支付给徐家兴。另外徐家骏补贴徐家兴一万元现金作为支助徐家兴。”该协议有徐家兴签字，徐燕飞代替其父亲徐家骏在该协议上签字。协议签订后，徐燕飞支付徐家兴一万元。2014年12月26日，徐家兴向本院起诉徐家骏、徐燕飞，案号为（2015）太浏民初字第00030号，案由为所有权确认纠纷，诉讼请求为要求确认坐落于太仓市西侧两间半主平房40.62平方米归徐家兴所有。徐家骏、徐燕飞在该案中辩称：双方间的买卖行为无效；起诉已经超过诉讼时效。本院经审理认为，双方2010年4月21日双方的协议内容，系在物权始终未能按照1992年协议作相应登记的现实下，并在涉案房屋拆迁补偿总额最大化的利益考量下，自愿维持涉案房屋独立物权主体状态而达成的协议。双方在涉案房屋同时评估时均不提出房屋曾经发生买卖应当按照一户评估的事实，可以充分反映出双方的真实意思，即涉案房屋对外仍由两家各自享有物权，至于曾经签订过房屋买卖合同而涉及的利益平衡问题则由双方根据内部约定自行再作分配。故，无论是基于涉案物权登记及其背后的权利完整性，还是基于双方的意思表示及相应行为，徐家兴在拆迁部门已对涉案房屋分别评估和签订协议并发放补偿后再行起诉要求确认涉案房屋系其一人所有，系权利行使不当且缺乏证据证明和法律依据，本院依法不予支持。本院于2015年6月26日作出判决，驳回徐家兴的诉讼请求。徐家兴不服一审判决向二审法院提起上诉，后申请撤回上诉。2015年11月26日，二审法院作出（2015）苏中民终字第04791号民事裁定书，准许徐家兴撤回上诉。2017年5月25日，徐家兴因病去世，其第一程序继承人有妻子庄彩娣，儿子徐祥生，女儿徐林华（后改名为徐祥英，即本案第一原告）。庄彩娣亦于2018年10月31日死亡，其第一程序继承人即二原告。徐家骏亦于2017年去世，徐燕飞系徐家骏之子。2018年11月26日，原告徐祥英、徐祥生为与被告徐燕飞房屋买卖合同纠纷一案向本院起诉，本院接受诉状后诉前调解不成，于2019年1月10日立案受理，并向被告发出了应诉材料，后因原告未按本院要求交纳诉讼费，本院于2019年2月27日作出裁定：按原告徐祥英、徐祥生撤诉处理。后二原告于2019年5月再次提起本案诉讼。本院认为，1992年7月20日徐家兴与徐家骏签订的《卖房契约》及2010年4月21日徐家兴与徐家骏签订的协议系当事人真实意思表示，亦不违反法律规定，应为有效。另外，该两份协议已被生效的（2015）太浏民初字第00030号判决作为定案依据，且法院审理中亦未采纳徐家骏、徐燕飞所称的买卖行为无效的意见，故该两份协议实际已被生效判决确认为有效。生效判决确认的事实为法律事实，对当事人具有约束力，被告在本案中再次提出协议无效，本院不予采纳。该生效判决已经明确权利人以房屋所有权纠纷主张权利属权利行使不当，原告以该判决作为依据，要求被告返还安置补偿款，系以完全不同的诉讼请求起诉，符合法律规定，不属重复起诉。被告辩称本案诉讼违反“一事不再理”的诉讼原则，是对该法律原则的曲解，本院对被告该意见不予采纳。根据2010年4月21日徐家兴与徐家骏签订的协议的内容，诉争房产已卖于徐家兴，现遇到拆迁，徐家骏自愿将其名下评估所列各项所得，均按原协议归徐家兴所有。故徐家兴有权主张该笔安置补偿款。前案权利人徐家兴已死亡，现二原告为其权利继承人；徐家骏已死亡，徐燕飞系徐家骏之子且诉争的安置补偿款329243.84元为被告徐燕飞领取并由其占有及支配，故二原告起诉被告徐燕飞，主体均适格。关于双方主要争议的诉讼时效问题，本院认为，依照规定，诉讼时效期间应从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。被告在领取诉争款项后并未告知原告何时领取该笔安置补偿款，原告也不知晓被告领取款项的具体金额，另外，被告领取该款后也未向权利人表示过拒绝支付该笔款项，故应以权利人向被告催要该款项的时间作为诉讼时效起算的节点。原告主张权利人到2013年后才知道权利受侵害，截止其2014年12月起诉，并未超过当时法律规定的二年诉讼时效期间。故对被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予支持。此后原告在前案败诉后实际仍在诉讼时效期间内对安置补偿款进行起诉，因被告未就此抗辩，本院就此不再详述。综上，被告应当将领取的安置补偿款329243.84元返还给二原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十七条之规定，判决如下：被告徐燕飞应向原告徐祥英、徐祥生支付安置补偿款329243.84元，自本判决生效之日起10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6238元，由被告徐燕飞负担。该款原告已预交，并同意本院不再退还，被告于履行本判决时直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  沈 坚人民陪审员  李希杰人民陪审员  周跃良二〇一九年十一月十二日书记员沈佳佳