河北省石家庄市裕华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0108民初5071号 原告：河北汇百川投资有限责任公司，住所地河北省石家庄市新华区民族路**。 法定代表人：杨小虎，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：邓南燕，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈美桦，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。 被告：董秀芝，女，1949年6月11日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：赵丽娜，女，1976年6月6日出生，汉族，住石家庄市裕华区，系董秀芝之女。 委托诉讼代理人：白雪峰，河北恩为律师事务所律师。 第三人：石家庄盛通房地产开发有限公司，，住所地石家庄市裕华区建通街与仓盛路交口 法定代表人：张晨，该公司执行董事。 原告河北汇百川投资有限责任公司（以下简称‘汇百川公司’）与被告董秀芝、第三人石家庄盛通房地产开发有限公司（以下简称‘盛通房产公司’）执行异议之诉一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汇百川公司的委托诉讼代理人陈美桦，被告董秀芝的委托诉讼代理人赵丽娜、白雪峰到庭参加诉讼。第三人盛通房产公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告汇百川公司向本院提出诉讼请求：请求人民法院继续执行裕华区仓丰路25号尚慧嘉苑2-1-2702房屋（以下简称：2702室）。事实和理由：一、被告并未向盛通房产公司支付过2702室购房款。被告未向盛通房产公司支付过购房款，而是将170万元转入张晨账户，即便张晨是盛通房产公司法定代表人，支付给张晨不代表支付给盛通房产公司，不代表支付了购房款。另，被告与盛通房产公司签订的《商品房买卖合同》第六条显示购房款是794545元，与转账凭证不符，这也再次印证被告未支付过购房款。二、被告并未在查封之前合法占有2702室。2702房产于2018年9月13日被人民法院查封，该房屋一直空置，查封前被告并未合法占有该房屋。尽管被告与盛通房产公司在2018年8月15日签订了《商品房买卖合同》，并不能证明被告合法占有了2702室。三、盛通房产公司在不能证明收到房款的情况下为被告开出购房款收据，盛通房产公司作为汇百川公司申请强制执行一案的被执行人，与被告恶意串通，逃避执行。综上，被告既未支付购房款，又未合法占有2702房产，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》24条、28条之规定不能排除对2702室的执行，为维护原告的合法权益，恳请法院继续执行2702室，依法支持原告的诉讼请求。 被告董秀芝辩称，一、被告已经于2016年4月7日支付全部购房款给第三人盛通房产公司（转账凭证为证）。张晨作为法人有权利代表盛通房产公司收取购房款，张晨收取购房款的行为是职务行为，第三人盛通房产公司给被告开具收款收据以及签订网签备案合同证明了这一点。二、被告支付购房款分二次，第一笔5万元购房定金由女儿赵丽娜通过转账的方式支付；第二次支付购房款799260元同样由女儿赵丽娜通过转账的方式支付。原告的推测不能成立。三、在原告申请法院查封之前被告已经合法、实际占有该房屋。查封日期2018年9月13日，而被告办理交房入住并缴纳费用时间在2018年8月15日。四、被告是原告与第三人之间债务纠纷的受害者，原告竟然说与盛通房产公司恶意串通，逃避执行，被告保留另案起诉原告损害其名誉的权利。被告想反问一句，被告与盛通房产公司难道在2016年之前就已经预见原告起诉第三人并查封房产吗？显然很可笑！原告全部主观推测，没有任何证据。综上所述，原告陈述的不是事实，而且没有任何证据加以证实，全部是推测。请求法院依法驳回其诉讼请求。 第三人盛通房产公司未答辩亦未提交证据。 本院经审理查明事实如下：2018年9月3日石家庄市裕华区人民法院受理原告汇百川公司与被告河北胜炬房地产开发有限公司、王瑞良、张晨、董新学、盛通房产公司借款合同纠纷一案，案号为（2018）冀0108民初3726号。该案在审理过程中经该案原告申请，本院作出（2018）冀0108民初3726号民事裁定书，并于2018年9月13日查封了包括案涉房屋（裕华区住宅楼（含底商S2）01单元2702室）在内的38套房产，查封期限自2018年9月13日至2021年9月12日。该案采取保全措施后，石家庄市房产交易中心于2018年9月18日向本院出具《关于协助执行事项审查建议函》，载明：贵院《协助执行通知书》要求查封的38套房产，除仓丰路25号尚慧嘉苑5号住宅楼1单元1901号房屋未网签，其他37套房屋盛通房产公司均已与买受人进行了网签。董秀芝对该查封提出执行异议，本院于2019年8月16日作出（2019）冀0108执异109号执行裁定书，裁定中止对位于石家庄市裕华区住宅楼（含底商S2）01单元2702号房屋的执行。汇百川公司对该裁定不服提起执行异议之诉。 另查明，载明日期为2015年1月4日董秀芝与盛通房产公司签订的《河北国际商会广场认购单》，该认购单约定了房屋的位置、定金、单价、总价等情况。载明日期为2016年4月7日董秀芝与盛通房产公司签订的《商品房认购协议》，该协议中列明了：房屋的位置、面积、价款、面积差异、付款方式和期限等事项。另该协议书第九条约定：出卖人在确定签订《商品房买卖合同》时间之后，以电话或者书面方式通知买受人，买受人须在规定时间内在指定地点签订正式的《商品房买卖合同》，逾期15天内未办理的，本协议将自动失效，出卖人可另行出售买受人所选定商品房。买受人与出卖人签订《商品房买卖合同》后，本协议自动失效，已付预订款直接冲抵房款。该协议的签名处有盛通房产公司字样的印章和董秀芝字样的签名、捺印。 载明日期为2018年8月15日的《预售商品房合同备案书》载明：出卖人为盛通房产公司；买受人为董秀芝；房屋座落裕华区住宅楼（含底商S2）01单元2702；建筑面积145.32平方米；单价为5500元；分摊面积为32.12平方米；价款为799260元。该备案书有盛通房产公司字样的印章和董秀芝字样的的签名、捺印。 载明日期为2018年8月15日的《石家庄市商品房买卖合同》（预售）中载明：房屋用途为住宅；坐落为裕华区住宅楼（含底商S2）01单元2702；预售许可证号为2016028。另约定了房屋计价方式与价款、商品房交付条件、交付时间、逾期责任、面积差异处理、质量保修责任、前期物业管理、争议解决等。该合同有盛通房产公司字样的印章、张晨字样的印章及董秀芝字样的签字、捺印。 董秀芝提交的两张账号为62×××64的《中国农业银行个人账户明细》分别显示：2015年1月4日支出100000元，该笔款项对应摘要为“娜房款”；2016年4月7日支出1700000元，对方账号为62×××10，对方名称为张晨，摘要为“房款”。汇百川公司同时另案中起诉了赵丽娜，该案案涉房屋的价款及地下室款项与本案案涉房屋的价款之和为上述账户转款总数1800000元。 载明日期为2016年4月7日（0027202）收据显示：交款单位为董秀芝，收款方式为转账，款数为799260元，收款事由为2-1-2702，该收据上有盛通房产公司字样的印章。 再查明，载明日期为2018年8月15日的收据（0027164）显示：交款单位为董秀芝；收款方式为现金；款数为23767元；收款事由为2-1-2702，契税989元、维修基金10172元、印花税400元、工本10元、产权登记80元、办证600元、有线开户320元、燃气报警196元。该份收据上有盛通房产公司字样的印章。同日另一份收据（0024300）显示：交款单位为2-1-2702；收款方式为现金；款数为6783元；收款事由为物业费3138.91、暖气费2717.48元、服务费726.6元、水费200元。该收据上有石家庄晟睿物业服务有限公司字样的印章。 载明日期为2018年8月15日的尚慧嘉苑业主手册中包含：交房工作流程、装修流程、临时管理规约、物业服务协议、装饰装修管理服务协议、业主饲养宠物管理协议等事项，并且在相关协议中有董秀芝字样的签名及捺印。 最后,2019年11月4日石家庄市不动产登记中心出具的《不动产查询证明》载明：“经查询董秀芝身份证号：130124194906114543在我市内四区及高新区房屋登记情况为：无房屋登记；房屋网签合同备案情况为：住宅**。”石家庄市裕华区裕翔街道南位社区居民委员会2019年10月21日出具的证明信，载明董秀芝与赵丽娜系母女关系。 以上事实有判决书、裁定书、认购单、合同、物业手册、证明、收据、转账记录等证据材料在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点是原告是否享有执行案涉房产的民事权利。 一、本院经查明认为，（一）关于董秀芝与盛通房产公司签订的《商品房认购协议书》的效力及时间问题。盛通房产公司于2016年取得商品房预售许可证，且董秀芝和盛通房产公司于2016年4月7日签订协议书。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”故董秀芝与盛通房产公司签订的《商品房认购协议书》有效。另，董秀芝与盛通房产公司签订的《商品房认购协议书》早于人民法院查封案涉房屋的时间。（二）董秀芝是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。房屋的实际占有，应以实际控制为标准，至于购房人是否实际入住不是占有房屋的必要条件。载明时间为2018年8月15日尚慧嘉苑业主手册以及晟睿物业服务有限公司出具的收取相关款项收据，证明董秀芝此时已实际占有案涉房产。（三）董秀芝是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题。2016年4月7日盛通房产公司出具交款单位为董秀芝，金额为974545元，收款方式为转账的收据（0027201）并标注收款事由为2-1-2702房款，故应认定董秀芝已支付全部价款。（四）关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。原告董秀芝已将办理产权证书的相关手续及款项交于开发商，且未有证据证明董秀芝在此事中存在故意或重大过失，因此不能将未办理过户登记的原因归责于董秀芝。 二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条也有类似规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定都体现出一个原则：房屋买受人已经足额支付全部价款（或依约支付部分价款并按法院要求支付剩余价款）、合法占有房屋、非因自身原因未办理过户登记的，对其就房屋所享有民事权益的保护优于一般债权。按照前述规定所体现出的原则和精神，结合本案中董秀芝已经支付全部价款、合法占有房屋、对未办理过户登记不存在过错等事实。故，汇百川公司诉讼请求不能成立。 综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之条件，应当驳回原告汇百川公司的诉讼请求。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决如下： 驳回原告河北汇百川投资有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告河北汇百川投资有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于七日内到河北银行各营业厅交纳上诉费，收款单位名称：河北省石家庄市中级人民法院；开户银行：河北银行华兴支行；银行账户：62×××47。逾期不缴纳，视为放弃上诉。 审 判 长  韩志国 人民陪审员  赵小军 人民陪审员  何彦飞 二〇一九年十一月二十六日 书 记 员  樊耀泽