北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初24810号原告：北京农村商业银行股份有限公司北安河支行，住所地北京市海淀区苏家坨镇北安河路**。负责人：陈永新，行长。委托诉讼代理人：王育新，北京农村商业银行股份有限公司北安河支行职员。委托诉讼代理人：高晨光，北京农村商业银行股份有限公司北安河支行职员。被告：闫姝，女，1969年11月15日出生，汉族，无业，住内蒙古包头市青山区，公民身份号码：×××。被告：刘礴（闫姝之夫），1967年8月21日出生，汉族，现在内蒙古高戒备监狱服刑，公民身份号码:×××。以上被告共同委托诉讼代理人：段俊茹，北京市中洲律师事务所律师。以上被告共同委托诉讼代理人：武晨露，北京市中洲律师事务所律师。被告：北京正旭晶典房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路**院**楼**101内**。法定代表人：张桐源。北京农村商业银行股份有限公司北安河支行（以下简称农商行北安河支行）与闫姝、刘礴、北京正旭晶典房地产开发有限公司（以下简称正旭晶典公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。农商行北安河支行的委托诉讼代理人王育新、高晨光，闫姝、刘礴的共同委托诉讼代理人段俊茹、武晨露到庭参加诉讼。正旭晶典公司经本院公告传唤，现公告期已届满，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农商行北安河支行向本院提出的诉讼请求，请求判令：1、解除闫姝与农商行北安河支行签订的《个人住房借款合同》，闫姝立即返还全部剩余借款本金1232494.05元[其中截至2019年10月25日（还款日）已到期未还本金105494.05元、未到期本金1127000元]及截至2019年10月25日尚欠到期利息、罚息、复利共计44880.91元，自2019年10月26日起至全部剩余本金实际清偿日止的利息、罚息、复利（按借款合同约定的标准计算）。2、刘礴对闫姝上述债务承担连带还款责任；3、正旭晶典公司对闫姝所欠上述债务承担连带保证责任；4、闫姝、刘礴、正旭晶典公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2007年12月7日，闫姝与农商行北安河支行签订个人住房借款合同。合同约定，闫姝向农商行北安河支行借款276万元，借款期限自2007年12月24日起至2027年12月24日止，用途为购房，购买房屋位于北京市朝阳区xxx；同日，刘礴签署共同还款声明；正旭晶典公司为该笔借款提供阶段性担保；该笔贷款采用等额本金还款法，按月分期还款，每月25日为约定还款日。2007年12月24日，农商行北安河支行依约向闫姝发放了借款276万元。但闫姝于2009年11月25日首次出现延迟还款，此后，2015年1月25日和2月25日，又两次未按时还款，2018年12月25日开始，又陆续违约，2019年6月11日，最后一次还款本金3000元后，至今未再归还任何款项。2018年12月3日、2018年12月28日，乌兰察布市监察委工作人员到农商行北安河支行调取闫姝的信贷档案资料，并告知闫姝购买的房屋涉嫌卷入诉讼案件。2019年1月8日，农商行北安河支行工作人员到闫姝所购买的房屋送达催收通知书，发现已于2018年11月15日被中共乌兰察布市纪律检查委员会贴上封条。此后，农商行北安河支行分别于2019年1月31日和2月25日通过EMS向闫姝发送借款提前到期通知书，但都被退件。现农商行北安河支行根据《中华人民共和国合同法》的有关规定以及《个人住房借款合同》第二十四条、第三十九条第（四）款之约定，要求闫姝立即归还剩余借款本金、利息、罚息、复利，刘礡承担连带还款责任，正旭晶典公司承担连带保证责任，特向贵院提起诉讼，请求支持农商行北安河支行的诉讼请求。闫姝、刘礡共同答辩称：第一、对农商行北安河支行的起诉借款事实及尚欠借款本金数额认可，对尚欠息费需要核对。第二、刘礡涉嫌刑事犯罪造成本案借款合同未再继续履行出现逾期情形。因刘礡涉嫌刑事案件，本案涉及的房屋被内蒙古乌兰察布市纪委查封，刘礡现在服刑中，闫姝一直在和当地纪委积极沟通中，希望农商行北安河支行给予时间筹集资金，并处理房屋查封事宜。第三、借款合同中约定如未按合同约定使用借款才收取罚息，故农商行北安河支行收取罚息没有依据，借款合同中也没有收取复利的约定。故闫姝、刘礡只同意偿还借款本金及利息。正旭晶典公司未向本院提交书面答辩意见及证据。经本院组织双方当事人举证、质证，本院依法认定如下事实：2007年12月7日，闫姝（甲方、借款人、抵押人、购房人）、农商行北安河支行（乙方、贷款人）、正旭晶典公司（丙方、保证人）签订个人住房借款合同。合同的主要内容：贷款用途：借款用于向丙方购买住房，房屋坐落在北京市朝阳区xxx（该房屋系闫姝与正旭晶典公司于2007年11月21日签订商品房预售合同后所购买，现房屋地址为北京市朝阳区xxx号，该房屋现暂无房屋所有权证）；贷款金额：276万元；贷款期限：240个月，自乙方将借款划入到甲方所指定并经乙方认可的账户之日起计算，自2007年12月24日起至2027年12月24日止（以乙方贷款借据为准）；贷款利率：月利率5.54625‰；在丙方提供连带责任保证，或在乙方办妥本合同项下抵押登记，取得他项权证后，乙方方可将贷款直接划入丙方在乙方开立的存款账户，账户名称：正旭晶典公司，账号；xxx；还款原则：甲方应从贷款划至丙方在乙方开立的存款账户的次月开始偿还贷款本息，每一个月为一个还款期，还款日为乙方的结计息日，最后一期还款日为本合同期限届满日；甲乙双方应遵循先还本后还息、息随本清的原则，甲方偿还款项按照“前期欠息为-当期利息-本金”的顺序依次入账；还款方法：等额本金还款法；还款方式：甲乙双方约定委托扣款方式，即甲方委托乙方在每月结息日从甲方在乙方或其指定的营业网点开立的活期存款账户中直接扣划还款；逾期还款方式：甲方在乙方指定的存款账户内存足款项，由乙方在下一个还款日划收，但在下一还款日之前，乙方仍向甲方计收逾期部分的复利；本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，即甲方以所购住房为贷款提供抵押担保，丙方为贷款提供连带责任保证，在甲方取得该住房的房屋所有权证和乙方办妥抵押登记后，解除丙方的保证责任；抵押担保范围：包括但不限于本合同项下的贷款金额、利息（包括罚息）、甲方应支付的违约金、赔偿金、抵押物保管费用以及乙方为实现债权而发生的一切费用（包括处分抵押物的费用等）；抵押物共有人：本合同的共有人同意将本合同项下的抵押物作抵押，并同意受本合同约束，共有人刘礡同意将本合同项下的房屋用于抵押；保证担保范围：包括本合同项下甲方借款本金、利息（包括罚息）、甲方应支付的违约金、赔偿金以及乙方为实现债权而发生的一切相关费用等；保证方式：丙方愿对甲方的债务承担连带保证责任；如甲方未能依照合同约定按时偿还任何一期贷款本息或相关费用，乙方有权要求丙方就甲方所欠债务承担连带保证责任；如甲方连续三个月（期）未能按本合同约定偿付贷款本息时，由丙方代偿，如甲方累计六个月（期）未能按本合同约定偿付贷款本息时，乙方有权解除合同并向丙方发出催收通知，丙方在接到乙方的催收通知30日内应清偿本合同项下全部贷款本息及相关费用；保证期间：自主合同确定的借款到期之日起两年；违约责任：借款到期，甲方未按本合同约定清偿贷款本息，乙方从贷款逾期之日起按贷款月利率基础上加收30%计收逾期利息；在本合同履行期间，甲方未按合同的约定在还款期内归还贷款本息，乙方对贷款余额按合同约定的贷款利率计收利息，对未收取利息部分按合同约定的贷款利率计收复利，对拖欠的分期还款额和拖欠天数按人民银行的有关规定计收违约金（即罚息）；借款期间，如甲方连续三期或累计三期未能按本合同约定还本付息的，乙方有权解除本合同，提前收回已发放的贷款本息，并有权与抵押人协商抵押物折价或依法拍卖、变卖抵押物或要求保证人履行保证责任。合同还约定了其他条款。个人住房借款合同签订后，由闫姝、刘礡、农商行北安河支行、正旭晶典公司分别签字并加盖公章。同日，刘礡签署共同还款声明。声明的内容：借款人闫姝已向农商行北安河支行申请个人住房贷款人民币276万元，并签署了个人住房借款合同，我作为借款人闫姝的配偶和房屋共有人，愿意共同归还贷款，并承担不可撤销的连带还款责任。上述借款合同签订后，农商行北安河支行于2007年12月24日向闫姝发放贷款276万元，闫姝并在农商行北安河支行出具的借款借据中签字确认。2019年1月7日，农商行北安河支行向闫姝发送借款提前到期通知书。通知书的主要内容：2007年12月7日，您与我行签订的借款合同向我行借款276万元，期限20年；在我行贷后检查中，发现您的房产已于2018年11月15日被中共乌兰察布市纪律检查委员会查封，已危及我行贷款安全，违反了借款合同中的约定，我行与您电话联系，您的手机无人接听，根据借款合同约定，现我行正式向您宣布全部贷款提前到期，请您于2019年1月11日之前结清借款合同项下剩余未还本金1243143.74元及相应利息，否则，我行将从您的账户上扣收借款本息，或处置抵押房产。2019年1月22日、2月25日，农商行北安河支行再次分别向闫姝发送借款提前到期通知书。通知书的主要内容：2007年12月7日，您与我行签订的借款合同向我行借款276万元，期限20年；在我行贷后检查中，发现您的房产已于2018年11月15日被中共乌兰察布市纪律检查委员会查封，已危及我行贷款安全，违反了借款合同中的约定，我行与您电话联系，您的手机无人接听，根据借款合同约定，现我行正式向您宣布全部贷款提前到期，请您于2019年2月10日、3月10日之前结清借款合同项下剩余未还本金1242000元及相应利息，否则，我行将从您的账户上扣收借款本息，或处置抵押房产。2019年1月22日、2月25日，农商行北安河支行分别向正旭晶典公司发送借款提前到期通知书，通知书的内容基本与上述通知书的内容一致，并宣布贷款全部提前到期，要求该公司代偿所欠贷款本息。2019年1月8日，农商行北安河支行向闫姝发送个人逾期贷款催收通知书。通知书的内容：您与我行签订的借款合同项下的贷款已经逾期14天，截至2019年1月8日，累计欠我行贷款本息1244287.48元，请抓紧筹措资金偿还上述所欠贷款本息，否则，我行将采取措施。2019年1月31日，农商行北安河支行向闫姝发送个人逾期贷款催收通知书。通知书的内容：您与我行签订的借款合同项下的贷款已经逾期6天，截至2019年1月31日，累计欠我行贷款本息1245823.24元，请抓紧筹措资金偿还上述所欠贷款本息，否则，我行将采取措施。另查，2018年12月3日、28日，乌兰察布市监察委员会分别向农商行北安河支行发出调取证据通知书，通知书的主要内容是调取闫姝、闫瑾（农商行北安河支行已另案提起借款合同纠纷案）信贷档案、信贷测算说明。乌兰察布市监察委员会已于2018年11月5日，将闫姝所购买的北京市朝阳区xxx房屋查封。闫姝自2018年12月25日起未能按期偿还贷款本息，自2019年6月12日起至今未能偿还贷款本息。截至2019年10月25日，闫姝尚欠已到期借款本金105494.05元、利息、复利、罚息共计44880.91元，未到期借款本金1127000元。另查，闫姝所购房屋至今未取得房屋所有权，且至今也未办理抵押登记手续。上述事实有农商行北安河支行提供的个人住房借款合同、共同还款声明、借款借据、放款通知单、还款明细、催收通知书、借款提前到期通知书、乌兰察布市监察委员会调取证据通知书、查封房产照片、商品房预售合同及本案开庭笔录在案佐证。本院认为，农商行北安河支行与闫姝、正旭晶典公司签署的个人住房借款合同及刘礡出具的共同还款声明，均系各方当事人的真实意思表示，且借款合同及共同还款声明的内容，均未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，具有法律约束力。借款合同签订后，农商行北安河支行已依借款合同的约定如约履行了发放贷款的义务，闫姝收到贷款后，前期能够按期偿还贷款本息，但后期因刘礡涉及刑事犯罪，闫姝、刘礡均未能按约履行偿还贷款本息的义务，因闫姝所购买的房屋至今未能取得房屋所有权证，也未办理房屋抵押登记手续，正旭晶典公司作为连带保证人的保证责任未能免除，且其也未能履行连带保证义务，均系违约行为，均应承担违约民事责任，应连带偿还闫姝所欠贷款本息及相关费用。农商行北安河支行作为贷款人，在借款人、连带偿还人、保证人发生违约的情形下，有权依据借款合同的约定，宣布贷款全部提前到期，要求借款人、连带偿还人、保证人连带承担借款人闫姝所欠全部贷款本息及相应费用。故农商行北安河支行的全部诉讼请求，事实清楚，证据充分、确凿，本院予以支持。闫姝、刘礡抗辩称，农商行北安河支行主张的复利、罚息的诉讼请求，无合同依据。本院认为，双方在借款合同中约定了贷款逾期利率、复利及违约金的条款，且农商行北安河支行主张的罚息也是依据借款合同中约定的违约金条款主张罚息，并无不妥，故闫姝、刘礡该抗辩理由不成立，本院不予采信。正旭晶典公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，不影响本院依据查明的事实，依法缺席进行裁决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除闫姝与北京农村商业银行股份有限公司北安河支行、北京正旭晶典房地产开发有限公司于2007年12月7日签订的个人住房借款合同；二、闫姝、刘礡于本判决生效后十日内偿还北京农村商业银行股份有限公司北安河支行贷款本金1232494.05元及利息、复利、罚息（截至2019年10月25日的利息、复利、罚息合计44880.91元，自2019年10月26日起至借款本金1232494.05元付清之日止的利息、复利、罚息，按个人住房借款合同约定的标准计算）；三、北京正旭晶典房地产开发有限公司对闫姝的上述偿还义务，承担连带保证责任；四、北京正旭晶典房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向闫姝追偿。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15793元、财产保全费5000元（北京农村商业银行股份有限公司北安河支行均已预交），均由闫姝、刘礡、北京正旭晶典房地产开发有限公司共同负担，均于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王卫东人民陪审员  郝竞崑人民陪审员  刘媛媛二〇一九年十一月二十五日书 记 员  宋敬文