福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0582民初12563号 原告：晋江市安居房产中介有限公司，住所地福建省晋江市梅岭街道世纪大道888号晋江市万达广场6幢D68号店（经营场所：泉州市晋江市青阳街道长兴路宝龙国际社区9幢8号店）,统一社会信用代码91350582MA2Y92GJ3N。 法定代表人：陈汶汶，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王宝莲，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡荣跃，男，1983年5月20日出生，系公司员工。 被告：吴文龙，男，汉族，1988年7月9日出生，住福建省晋江市，现住福建省晋江市。 原告晋江市安居房产中介有限公司（下称安居房介公司）与被告吴文龙居间合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安居房介公司的委托诉讼代理人王宝莲、蔡荣跃及被告吴文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安居房介公司向本院提出诉讼请求：请求判令1.吴文龙立即支付其房产中介服务费18000元及自起诉之日起至付清款项之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的逾期付款利息；2.吴文龙承担本案维权支出的律师费用4000元。事实与理由：吴文龙与安居房介公司签订《看房确认书》（编号为ＮＯ.0004321），约定经吴文龙确认在看房前，没有任何一家中介代理机构向其推荐和带看本确认书中列明的房屋，并约定由安居房介公司带吴文龙亲自到确认书中载明的房屋实地验看并进行相关居间介绍。若吴文龙（包括但不限于吴文龙的代理人、被代理人及各关联方）在签订本看房确认书的6个月内，利用安居房介公司提供的信息、机会等条件但未通过安居房介公司而与第三方（无论中介或者个人）达成租赁或买卖交易，视为本次交易是通过安居房介公司介绍而交易成功，否则吴文龙应承担违约责任，应按不动产总价的3%支付中介服务费给安居房介公司，并承担维权所支出的律师费、诉讼费等合理费用。2019年5月13日安居房介公司的员工带吴文龙到晋江市××小区××幢××号房屋看房，且安居房介公司员工多次与该房屋房东联系商讨房屋成交价格，但吴文龙为规避居间中介服务费，利用安居房介公司提供的该房源信息，故意跳过中介，自行联系并于2019年6月4日以总价为60万元购买了址于晋江市青阳街道陈村社区昭阳路1号尚德小区21幢202号的房屋。吴文龙的行为违反了《看房确认书》的约定，属于恶意跳单，应向安居房介公司支付该房屋成交价60万元的3%即18000元的居间中介费，为维护自身合法权益，依法向法院起诉，请求判如所请。 吴文龙辩称，1.安居房介公司提供的证据不实，看房协议仅其有签名，5月13日我看的不是本案这套房子，看尚德小区的房子的时候是5月12日，签看房确认书的时候，确认书上没有这套尚德小区这套房，系安居房产自己伪造事后添加的其余内容，实际看房、洽谈价格实际时间为2019年5月12日，看房协议为5月13日的日期不实，且安居公司员工在看房前诱导、欺骗其签署了一份空单看房确认书；2.其看房子是事实，但没有签署合同，所以经过其他中介方交易并无违反合同精神，其找中介谈价格，谁给的价格低，找谁交易，符合自由交易原则。安居房介公司报价明显高于市场价格且约不到业主，其认为安居房介公司没有能力促成该房产的交易，所有另找其他中介交易；3.从情理上，其并无跳单该有的动机，其购买的这套房子的成交价格是7900/平，安居房介公司报价7850/平，其不可能逃避一个低价，去找一个高价，是因为其无法促成交易，在这背景下强迫其在6个月内不能找其他任何中介交易，违反相关法律，属于强加的限制，没有任何法律规定带看房后必须找其交易；4.公职人员并非弱势群体，不能一昧寻求和解，避免长此以来有心之人有可趁之机；5.其认为看房确认书中的“第四条款”是格式条款，在这种背景下其强迫其6个月内不能与其他之外的任何中介交易，违反了相关法律，属于强加给我的限制，没有任何法律明文规定带人看房必须找其交易之说，安居房产员工带人看房付出的劳动，需要找安居房产的老板报取相应的劳务费用，而并非找客户。其和安居房介公司没有谈成这套房子的原因是：（1）安居房介公司故意抬高价格，提出的费用不合理（2）安居房介公司没有约到业主与其当面协商，业主没有实际到场，原因不清楚，没办法促成房产交易是安居房介公司的原因，其是5月12日看房的，中意这套房子，其有催促原告约业主洽谈，到5月底其还在催促安居房介公司约谈业主，到5月24日安居房介公司还跟其说约不到，到6月5日安居房介公司业务员给其发了一个信息，说他约不到这套房子业主，给其另外介绍了另外一套房产，5月底的时候其是通过走访陈村的一个熟人，知道其中意晋江市尚德小区21栋202号这套房子，其自己去找的业主，最后房东找了个中介跟其交易，其和房东都有支付中介费，具体交易时间其不记得了，过户的时候是6月4日，其付了总共5000多元的中介费。其认为应该按照1.5%的百分之五十，最多只能支付安居房介公司中介费5000元。 双方争议焦点：1.看房确认书中载明的“第四项”内容是否是格式条款？2.吴文龙是否应支付安居房介公司中介服务费18000元及逾期付款利息、律师费用4000元？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 安居房介公司向本院提供以下证据：A1.客户看房确认书，证明吴文龙委托其提供购房中介服务、安居房介公司已实际带吴文龙看房，双方约定各自的权利义务内容及违约责任等事宜；A2.存量房买卖合同，证明吴文龙利用安居房介公司提供的房源信息，故意跳过中介自行与本案涉诉的房屋所有人达成了《存量房买卖合同》的事实；A3.委托代理合同及律师收费发票，证明安居房介公司因本案维权支付律师费4000元。 吴文龙质证认为，对证据A1有异议，其在签名时，安居房介公司没有告知说明确认书内容，安居房介公司员工谎称要找老板报账，跟其没关系，让其直接签名，其也没有详细去看这个内容，所以认为这个合同条款不合理，明显是强加于其的责任，违反法律规定；对证据A2存量房买卖合同没有异议；对证据A3认为安居房介公司自己委托的律师，律师费应由安居房介公司自行支付，且本案责任不在于其本人，律师费用不应当由其承担。 吴文龙向本院提供以下证据：与安居房介公司的业务员康建地的聊天记录一份，证明安居房介公司故意抬高价格，明显高于市场价，也没有成功约到业主，导致其没办法成交这套房产，且看房之后也给其介绍了另外的房源信息。 安居房介公司质证，对上述吴文龙提供的证据真实性没有意见，但认为不认可其证明目的，因为其提供的聊天记录不完整，安居房介公司员工在5月14日已经跟吴文龙报价7850元/平，比他现在的成交价还低，且到6月5日之前间隔时间比较长，安居房介公司还积极的为吴文龙提供中介服务。 本院根据本案双方提供的证据可认定以下事实：2019年5月12日安居房介公司提供推荐位于晋江市××小区××幢××号房屋给吴文龙验看，2019年5月13日安居房介公司与吴文龙签订《看房确认书》，约定：经吴文龙确认在此次看房前，没有任何一家中介代理机构向吴文龙推荐和带看本确认书中列明的房屋，并由安居房介公司经纪人、助理带吴文龙亲自到确认书中载明的房屋实地验看并进行相关居间介绍；吴文龙同意以下委托条款：1.在带看房前，吴文龙需出示有效证件；2.吴文龙承诺不做任何损害安居房介公司利益的行为，若有任何要求应和安居房介公司联系，由安居房介公司出面商谈；3.吴文龙或其亲属、代理人等与业主签订租赁或买卖合同时，吴文龙需承担本次交易所产生的服务费用，居间服务费为房产成交的单月租金50%或购买房产成交总价的1.5%，并支付相应的过户手续费用；4.吴文龙如在签订本确认书后的6个月内，利用安居房介公司提供的信息、机会等条件但未通过该公司的介绍而交易成功，应承担违约责任，吴文龙应按租赁标的单月租金100%或交易的不动产总价的3%支付中介费给安居房介公司，并承担该公司为维权所支出的律师费、诉讼费等合理费用。后安居房介公司员工康建地自2019年5月12日起至同年6月5日止多次联系吴文龙及尚德小区21幢202号房屋业主洽谈签约事宜，但因吴文龙及涉案房屋业主未能达成一致意见，致使安居房介公司提供的居间服务交易未能成功。2019年6月4日吴文龙自行与本案涉案房源业主达成房屋买卖交易，以60万元价格购买了该房屋。为此安居房介公司向吴文龙索要中介服务费未果而于2019年10月8日向本院提起诉讼。 关于双方当事人有争议的证据及事实，本院认定如下： 1.安居房介公司与吴文龙之间签订的《看房确认书》关于违约责任的格式条款的效力问题。 吴文龙认为,安居房介公司提供的《看房确认书》真实性没有异议，但其该协议中的违约条款不合理，明显是强加于其的责任，违反法律规定。 本院认为，在安居房介公司提供的《看房确认书》是居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款,目的在于防止中介公司的房源信息被买方利用,而“跳”过中介公司自行购买房屋,其中《看房确认书》中约定的第1、2、3条款约定不存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故第1、2、3条款应当认定为合法、有效；但《看房确认书》中双方对违约责任约定的第4条款，系提供格式条款一方（安居房介公司）要求对方在6个月内不得利用其提供的房源信息及加倍支付（按3%支付）中介费、律师费等格式条款，鉴于出卖房屋业主的房源信息为公开共享信息，且中介公司并未提供证据证明本案涉案房源信息系本案安居房介公司独家享有，存在剥夺房屋买受方选择中介机构的权利之嫌，故该条款系存在加重对方责任、排除对方主要权利的情形，而中介公司未履行采取合理的方式提请对方注意的告知说明义务，本院认定该违约条款无效，故安居房介公司请求吴文龙立即支付按房屋成交价60万元的3%即18000元中介服务费及律师费4000元的诉求，本院不予支持。 2.关于吴文龙是否应支付安居房介公司中介服务费及律师费等问题。 从双方提供的微信记录可认定如下事实：（1）安居房介公司依约向吴文龙提供房源，并提供看房、洽谈价格、预约双方到场签约等服务；（2）本案吴文龙根据安居房介公司提供的房源信息，自行与本案涉案达成买卖交易，本院予以确认；（3）中介公司仍继续为吴文龙提供洽谈业务直至2019年6月5日，但吴文龙未能提供证据证明其与安居房介公司已解除中介服务合同，且在较短时间内于2019年6月4日自行与涉案房屋业主达成交易并签订成交价格为60万元的房屋买卖合同，故可认定吴文龙已接受了安居房介公司提供的房源信息及看房、洽谈价格等部分中介服务，吴文龙本应按照双方签订的《看房确认书》约定的有效条款中关于“按购买房产成交总价的1.5%支付安居房介公司居间服务费”的约定计算60万元*1.5%=9000元支付居间服务费,鉴于安居房介公司仅依约向吴文龙提供房源，并提供看房、洽谈价格、预约双方到场签约等服务，但未能促成买卖双方达成协议,本院综合考量本案合同中介服务费金额及安居房介公司的实际损失、吴文龙违约的恶意程度等因素，结合公平、诚实信用原则，吴文龙应在9000元幅度内酌情支付安居房介公司中介服务费7000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十六条、第五十七条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下： 一、吴文龙应于本判决生效之日起十日内支付晋江市安居房产中介有限公司中介服务费7000元； 二、驳回晋江市安居房产中介有限公司本案的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费350元，因适用简易程序减半收取为175元，由安居房介公司负担125元、吴文龙负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  许海民 二〇一九年十一月六日                      书记员李珊妮 附件：本案适用的法律及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。 提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。