山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初50号原告：王仁杰，男，1976年10月22日生，汉族，住山东省莱西市经济开发区。委托诉讼代理人：王晓栋，山东恒日律师事务所律师。委托诉讼代理人：董悦文，山东恒日律师事务所律师。被告：青岛地华房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市高新区和源路****楼**。法定代表人：祝义财，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郭真，系该公司员工。委托诉讼代理人：荆汉进，系该公司员工。第三人：青岛中联混凝土工程有限公司，住所地，住所地青岛市黄岛区薛家岛办事处连江路安子码头北侧iv>法定代表人：盛春德，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李心良，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。原告王仁杰与被告青岛地华房地产开发有限公司（以下简称“地华房地产公司”）、第三人青岛中联混凝土工程有限公司（以下简称“中联公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告及其委托诉讼代理人董悦文，被告委托诉讼代理人郭真、荆汉进，第三人中联公司委托诉讼代理人李心良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王仁杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告、第三人上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行解除房屋抵押手续，协助原告办理星雨华府北区二期32号楼2单元23层2304户的确权登记手续，将该房屋过户到原告名下，确认房屋归原告所有并交付房屋。2、支付逾期交房违约金54896元。3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年8月27日，原告一次性付款75.2万元，购买被告开发的星雨华府北区二期32号楼2单元23层2304户房屋，并签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定2015年12月31日前将涉案房屋交付给原告，被告未在合同约定期限内将房屋交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按照已经支付房价的日万分之一计算。合同签订后，被告至今未交付房屋，也不办理房屋确权手续，特诉至法院，请求判如所请。庭审过程中，原告申请撤回对第三人上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行的起诉，本院予以准许。2019年3月13日，被告申请追加中联公司为第三人。被告辩称，这套房子不是房屋买卖合同，是转账关系，被告顶账给中联公司，中联公司又转给贾普民，贾普民又转给原告。现贾普民又将涉案房产退回给中联公司，因此，被告不能给原告办理房屋过户手续，第三人中联公司通知被告说贾普民把房子退了，该房屋由中联公司收回，被告认为其中有纠纷，就把所有手续停办了。第三人中联公司辩称，其与原告不存在债权债务关系，无权要求将被告抵顶给其的涉案房产过户到原告名下。原告的诉请基于其与被告、案外人江苏翔森建设工程有限公司之间签订的《付款指示及债务处理协议书》以及其与案外人王骁（青岛天昌建材有限公司）之间签订的《抵款协议》，其与原告之间并不存在债权债务关系。此外，根据2015年6月13日其与原告签署的《指定书》明确约定：在全部房款未抵偿完毕或补足完毕之前，各方均同意不向当地房管部门申请办理网签备案、预告登记等手续，案外人王骁并未履行与其之间的抵款协议，因此，原告无权要求将涉案房产过户至其名下。法院应当驳回其诉讼请求。二、本案的实质是以物抵债，系实践性法律关系，原告无权要求将涉案房产过户至其名下。如上所述，原告的诉讼基于以物抵债协议，根据《最高人民法院关于印发的通知》第17条之规定，以物抵债协议系实践性法律关系，并不直接产生物权变动的效力，且涉案房产至今未交付、过户，加之与第三人有直接债权债务关系的案外人王骁已将涉案房产退回第三人处，原告无权要求将涉案房产过户至其名下。综上所述，原告诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交《青岛市商品房预售合同》、收款收据，证明原、被告双方房屋买卖合同成立，并且已经履行，原告已支付了752000元的房款，原告作为买方的义务已履行完毕，现买卖已成立，履行不可撤销，被告应履行交房义务。被告质证称对该组证据真实性无异议，对证明事项有异议，认为原告没有支付对价，虽然被告给原告开了收据，但原告没有提供银行流水，因此，涉案房屋并非原告花钱购买，在贾普民已经办理退房手续的情况下，房屋不应交付给原告。第三人质证称其非合同及收据当事人，对真实性及证明事项均无法确认。本院认为，被告对该组证据真实性无异议，该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规规定，本院对该组证据予以采信。二、第三人提交《付款指示及债务处理协议书》、所抵房源明细，证明：1、2015年6月14日，被告与第三人、案外人江苏翔森建设工程有限公司签订协议书，约定被告将其开发的涉案房产抵顶给第三人中联公司，用于支付案外人江苏翔森公司欠付第三人青岛中联公司的货款；2、该协议书附件之《指定书》第四条约定，在全部房款未抵偿完毕或补足完毕之前，各方均同意不向当地房管部门申请办理网签备案、预告登记等手续。原告质证称对《付款指示及债务处理协议书》真实性无法确认，因为原告未参与；对所附之《指定书》第三条，双方约定第三人中联公司与原告之间的债权关系及税务问题由第三人中联公司与原告自行处理，不影响商品房买卖合同效力，对第四条有异议，原、被告签订了商品房预售买卖合同，不办理网签是因为被告方的原因及该房产抵押给了银行，不是因为全部房款未抵偿完毕或补足完毕。对《指定书》中第三方签名是原告本人所签无异议对所抵房源明细无异议。被告质证称对该证据无异议。本院认为，该协议书系被告与第三人、案外人江苏翔森建设工程有限公司的真实意思表示，不违法法律法规规定，且原告与第三人在指定书上签字确认，故对该证据本院予以采信。三、第三人提交的抵款协议，证明依据本协议，第三人中联公司指定原告（乙方）与被告（甲方）签订商品房买卖合同。抵款协议第四条约定，乙方应在本协议签订后一个月内供齐752000元的材料款，供齐材料款和开齐发票后，甲方配合乙方办理房产落户手续，如因乙方未在上述时间内供齐材料和没开齐发票，甲方可将上述房屋抵顶给第三方。原告质证称该协议其没有参与，第五条约定第三人中联公司与青岛天昌公司代理人王骁约定，天昌公司不得以任何理由撤销其抵款约定，第三人中联公司在履行第四条时已经将涉案房屋指定给原告，因此涉案房屋所产生的一切纠纷与第三人中联公司无关。被告质证称对该证据无异议。本院认为，该协议系双方真实意思表示，由双方签字盖章确认，本院对该证据真实性予以采信，该证据可以证明2015年8月4日，第三人与王骁签订总价972931.7元的抵款协议。四、第三人提交收款收据及工作联系函，证明《付款指示及债务处理协议书》及《抵款协议》签订后，案外人王骁将涉案房产退回被告处，并于2016年4月6日开具红冲数据。案外人青岛天昌建材有限公司认可王骁、朱壮志签订的协议、收据等文件。结合第三人提交的证据一，涉案房款并未抵偿完毕，原告要求办理过户手续并不具备。结合抵款协议，案外人王骁（青岛天昌建材有限公司）未按照《抵款协议》的约定履行供货及开具发票等义务，第三人中联公司有权将涉案房产抵顶给任意第三方。原告质证称其不清楚第三人中联公司与青岛天昌建材有限公司的关系，单据的时间是2016年4月6日，在2015年8月27日原、被告已经签订房屋买卖合同，被告给原告出具了房款收据，合同在前，冲红单据在后，根据天昌与第三人中联公司的抵款协议，青岛天昌建材有限公司无权撤销抵款协议，第三人已向被告下了指定书，将涉案房产抵顶给原告，放弃了要求天昌公司按照抵款协议约定提供履行供货及开具发票的义务。被告质证称对该证据无异议。本院认为，该组证据系第三人提交的同青岛天昌建材有限公司之间出具的业务凭证，原告对真实性不予认可，对该证据的真实性、合法性及关联性待综合全案证据及查明事实再予认定。根据双方当事人的陈述及庭审中查明的证据，本院依法确认事实如下：一、2015年6月13日，江苏翔森建设工程有限公司（甲方）与第三人（乙方）、被告（丙方）签订《付款指示及债务处理协议书》，约定因甲方欠付乙方752000元工程款，由乙方或乙方指定的第三方购买丙方开发建造和销售的“青岛星雨华府”的部分房屋。协议第1.1条约定：“乙方现无条件及不得撤回地指示甲方向丙方支付752000元，而当甲方全面履行以上付款指示后，等同甲方已全数清偿等额工程欠款及履行工程合同项下义务，乙方不得追究”。协议第1.5条约定：“乙方指定的第三方与丙方签署完成买卖合同后，且按照本协议1.3条的约定互相开具工程款发票和房屋价款收据后，甲方在工程合同中对乙方752000元的付款义务、乙方或乙方指定的第三方在房屋买卖合同中对丙方的付款义务按照工程款发票和房屋价款收据中标明的金额范围内的债权债务即告全面履行”。协议第1.6条约定：“乙方与乙方指定的第三方就房屋买卖之间的债权债务由乙方与其指定第三方自行协商约定”。二、同日，原告与第三人向被告出具《指定书》，根据上述债权债务抵消协议书，第三人指定原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告青岛星雨华府项目32栋2单元2304室，总价878634元，拟抵消青岛雨润物流混凝土采购合同752000元工程欠款。约定第三人同原告之间的债权债务关系及税务问题由第三人与原告自行处理，与被告无关，且不影响《商品房买卖合同》效力。被告（甲方）与原告（乙方）依据上述《指定书》签订编号为201500164542的《青岛市商品房预售合同》。合同约定乙方购买甲方位于高新区和源路216号32号楼2单元2304户房屋，房屋总价款为752000元。合同第十一条约定：“甲方于2015年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。乙方向甲方于2015年9月1日前一次性支付总价款752000元，存入本合同指定账户”。合同第十二条约定：“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限至第二天起算至实际交付之日止”。2015年8月27日，被告为原告出具编号为007836的收据，收到“王仁杰32-2-2304”转账缴纳的752000元。三、2015年8月4日，第三人（甲方）同案外人王骁（乙方）签订《抵款协议》，约定甲方将“爱琴海”47号楼2601户房产壹套抵给乙方，总价972931.7元，以顶抵乙方等额的材料款。协议第四条约定：“乙方应在本协议签订后三个月内供齐972931.7元的材料款，供齐材料款和开齐发票后，甲方配合乙方办理房产落户手续。如乙方未在上述时间内供齐材料和没开齐发票，甲方可将上述房屋抵给第三方”。协议第五条约定：“本协议签订后，乙方不得以任何理由撤销此抵款约定……”。2016年4月6日，案外人王骁向第三人出具编号为3137702的红冲收据，向第三人退回752000元矿粉款。五、青岛市国土资源和房屋管理局出具证明，2014年5月23日，上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行已解除涉案房屋的抵押。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。被告地华公司与第三人中联公司、江苏翔森建设工程有限公司三方签订《付款指示及债务处理协议书》后，依据第三人向被告出具的《指定书》，被告与原告签订《青岛市商品房预售合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。虽原告在该合同中不负有支付对价义务，但该合同系被告、第三人、江苏翔森建设工程有限公司基于实际未履行的工程款达成的债务清偿协议，各方均应履行。依据前述《付款指示及债务处理协议书》、《指定书》，原告通过第三人的指定作为购买方与被告签订了购房合同，买方王仁杰基于抵顶工程款752000元履行了房屋买卖合同项下的金钱给付义务，并且被告已向原告出具752000元房款收据，作为房屋买卖合同相对方的被告应当按照房屋买卖合同的约定履行交付房屋、办理过户手续的义务。被告辩称，因第三人同案外人王骁之间的债务纠纷已经结清，原告无权依据其与案外人王骁之间的债权债务关系要求将涉案房产过户至其名下。本院认为，案外人向第三人出具红冲收据时间晚于原、被告出具房款收据时间，且依据《付款指示及债务处理协议书》第1.5条、第1.6条、《指定书》第3条之规定，第三人同原告之间的债务纠纷由第三人及原告自行协商解决，不影响《青岛市商品房预售合同》的成立及生效。综上，原告要求被告交付房屋及协助其办理房屋过户手续的诉讼请求，事实清楚，于法有据，本院予以支持。根据《青岛市商品房预售合同》第十二条约定，被告未在2015年12月31日前向原告交付房屋，应支付原告违约金，原告主张被告支付逾期交房违约金54896元的诉讼请求，在双方合同约定违约金范围内，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、被告青岛地华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告王仁杰交付青岛市高新区和源路216号32号楼2单元2304户房屋。二、被告青岛地华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告王仁杰办理上述房屋过户登记手续。三、被告青岛地华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王仁杰逾期交房违约金54896元。案件受理费人民币11869元，由被告青岛地华房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  景艳丽人民陪审员  蔡 霞人民陪审员  陶丽丽二〇一九年十一月八日书 记 员  江雷娜