惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初2151号原告：范军总，男，汉族，1970年2月5日出生，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：周春毅，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：方秋林，广东广和律师事务所律师。被告：惠州市海景银滩酒店管理有限公司，住所地：惠州大亚湾霞涌镇霞光西路3号海韵雅苑3栋101号房。法定代表人：宁兰英。被告：惠州市山水爱斯酒店管理有限公司，住所地：惠州市河南岸演达一路1号瑞和家园商业广场2单元7层01号。法定代表人：周刚。委托诉讼代理人：许思炯，男，该公司工作人员。被告：惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾霞涌镇河西五巷9号。法定代表人：孟伟胜。委托诉讼代理人：黄锡裕，广东商达（惠州）律师事务所律师。原告范军总与被告惠州市海景银滩酒店管理有限公司(以下简称海景公司)、惠州市山水爱斯酒店管理有限公司(以下简称山水公司)、惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司(以下简称美泰诚公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月23日公开开庭进行了审理。原告范军总的委托诉讼代理人周春毅、被告山水公司的委托诉讼代理人许思炯、被告美泰诚公司的委托诉讼代理人黄锡裕到庭参加诉讼，被告海景公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范军总向本院提出的诉讼请求为:1.判令解除原告与被告海景公司之间签订的《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》；2.判令被告山水公司将房屋恢复原貌后移交原告；3.判令被告海景公司支付从2018年10月1日起计算至偿付所有租金为止的租金（其中2018年10月1日至2019年4月30日按每月2200元的标准计算；2019年5月1日至2020年4月30日按每月2400元的标准计算；2020年5月1日至2021年4月30日按每月2600元的标准计算）；4.判令三被告向原告支付滞纳金（按每日1%的标准自合同约定的滞纳金起算日起计算至偿付所有租金为止，暂计至2019年4月30日的滞纳金为10384.14元）；5.判令三被告对上述付款义务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费、保全费由三被告承担。事实与理由：原告购买了被告美泰诚公司开发的位于惠州大亚湾霞涌海韵雅苑（又名“东能银滩”）*栋****号商品房。购房时被告美泰诚公司承诺为业主统一安排酒店管理公司,将本案房屋运营为酒店公寓，原告可从酒店管理公司获得租金并获得相应的住房优惠。原告购房后，与被告美泰诚公司授权的被告海景公司签订《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》，合同约定：原告将本案房屋委托给被告海景公司作酒店公寓经营使用；合同有效期限为6年，自2015年5月1日至2021年4月30日，前三年房屋租金为2000元/月，第四年房屋租金为2200元/月，第五年房屋租金为2400元/月，第六年房屋租金为2600元/月，被告海景公司按月向原告支付租金。2016年7月11日之前的租金均由被告美泰诚公司支付，之后由被告海景公司支付，截止至2019年4月30日，被告海景公司已经拖欠租金人民币19926.80元，滞纳金10384.14元。被告海景公司的行为已严重违约，根据合同约定，被告海景公司的行为已构成违约，原告据此可以解除合同，收回房屋，要求被告海景公司支付拖欠租金、赔偿损失。被告美泰诚公司前期曾授权过深圳市豪派特酒店管理有限公司、伊思德（中国）有限公司对海韵雅苑项目进行运行经营，该项目后期由被告海景公司承接，因此原告必须与被告海景公司签订租赁合同。被告海景公司与被告山水公司有合作关系，被告山水公司系原告房屋的实际占有使用者。三被告在海景银滩项目有合作关系，业主只能与被告美泰诚公司指定的酒店管理公司签订租赁合同，并由美泰诚指定的酒店经营，实际上被告美泰诚公司和被告山水公司也是租赁合同的主体，故三被告应当承担相应的连带责任。为此，原告特向本院提起诉讼，请求本院依法判决支持其全部诉请。原告范军总向本院提交了如下证据：1.不动产登记证书；2.房产出租委托服务协议书；3.《惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司、惠州市海景银滩酒店管理有限公司、以及深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾东能银滩分公司关于临时业委会9点诉求回复》；4.范军总银行流水；5.告知函（业主胡艳丽）；6.本案楼盘的广告宣传页；7.大众点评上关于本案楼盘的酒店经营信息；8.郑重申明；9.金额为50元清洁费小票。拟证明其诉称事实。被告海景公司虽未到庭参加诉讼，但向本院提交书面答辩状，辩称内容为：1.原告与被告海景公司签署的《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》约定的租金支付方式为每月固定金额租金，应由被告海景公司与原告进行核查后支付（2019年已预付700元/户）。原告与被告海景公司双方的合同并未约定逾期付款违约责任，应按照中国人民银行同期同类存款利率计算利息。2.原告主张“合理损失”无事实及合同依据。原告与被告海景公司签署的《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》并未约定解除合同之后的事由，原告已经自行解除合同并收回涉案房屋，该房屋已由原告自行占有处置，原告可自行居住，也可自行对外出租，至于是否能够及时出租、是否已经出租，与被告海景公司或被告美泰诚公司并无关系，原告不存在损失问题。3.涉案拖欠租金应由被告海景公司承担责任，与被告山水公司、被告美泰诚公司无关，涉案房产是由原告出租给被告海景公司，被告山水公司与被告美泰诚公司和原告之间并无房屋租赁合同关系，关于业委会的九点回复中，各项事务分别由各个公司承担责任，并非各个公司一同对回复中的事项承担连带责任。被告山水公司与被告美泰诚公司与本案无任何关联。被告海景公司未提交证据。被告山水公司辩称，根据原告提出的所有诉讼请求，结合收到的证据材料清单，被告山水公司与原告没有法律关系，被告山水公司不是本案适格被告，且被告山水公司不负支付原告房屋租金的义务。综上原告起诉没有法律和事实依据，请求法院驳回原告对被告山水公司的诉讼请求的主张。被告山水公司未提交证据。被告美泰诚公司辩称，1.被告美泰诚公司不是本案的适格被告，首先，原告与被告美泰诚公司仅存在商品房买卖合同关系，被告美泰诚公司并未向原告承诺返租，也未在原告与被告海景公司签订的协议中签字盖章确认，且被告美泰诚公司也未在原告与被告海景公司的租赁关系中获益，因此，被告美泰诚公司并非租赁关系中的适格被告。其次，9点诉求回复是我方作为开发商对小区纠纷与被告海景公司及酒店公司三方的回复内容，回复内容并未约定各公司所负责的内容，应当依照各公司的自身职责承担相应的责任。被告海景公司应承担租金支付义务，酒店公司应承担酒店运营责任，而被告美泰诚公司承担其中的办证费、契税的退还以及开具发票、垫付水电费、维修费用等方面相关内容，其他部分应由另外两家公司负责，与被告美泰诚公司无关。最后，原告提交的各项被告美泰诚公司与案外人豪派特公司、伊思德公司的往来信函及各类声明均与本案无关联，该材料对于原告或被告美泰诚公司均无约束力，无法证实被告美泰诚公司对于房屋租金承担保证责任。综上所述，被告美泰诚公司与原告房屋的租赁无任何事实关联，原告可选择对外出租或自行居住，其权利不受限制，因此本案与被告美泰诚公司无关。2.租金由被告海景公司承担责任，与被告美泰诚公司无关，具体金额应由原告与被告海景公司共同确认。其中部分业主与被告海景公司签订的租赁协议是约定按照分成比例支付租金，该部分业主的租金没有保底固定金额，因此，该部分业主的诉请金额没有事实依据。被告美泰诚公司未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明如下案件事实：原告向被告美泰诚公司购买了该公司开发的坐落于惠州大亚湾霞涌霞光西路3号海韵雅苑*栋**层**号商品房。2018年，原告取得该房屋的不动产登记证书。不动产登记证书注明：本案房屋用途为成套住宅。2015年8月24日，原告与被告海景公司签订《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》及附件，合同主要约定：原告同意将上述房屋委托给被告海景公司作酒店公寓经营使用，本协议有效期6年，自2015年5月1日起至2021年4月30日终止。被告海景公司按月向原告支付租金（支付租金时被告海景公司为原告代扣代缴国家规定的房屋出租所需税费），前三年的房屋租金为2000元/月，第四年房屋租金为2200元/月，第五年房屋租金为2400元/月，第六年房屋租金为2600元/月。自第一年起被告海景公司有义务在扣除相关税金后，于次月15日-25日前存入原告的指定账户，若被告海景公司超过前述约定日期5个工作日仍未存入，则自第六个工作日起原告有权向被告海景公司收取该月原告享有税后租金1%作为滞纳金。协议期满后，被告海景公司应退还原告享有所有权的物品。双方还对其他相关事宜作出了约定。上述合同签订后，原告向被告海景公司交付房屋，被告海景公司按约向原告支付了2018年10月1日前的租金。此后，被告海景公司除在2019年1月25日向原告支付了租金1000元外未再按约向原告支付租金。2018年12月2日，根据本案房屋所在小区临时业委会成员提出的诉求，被告海景公司、被告美泰诚公司以及案外人深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾东能银滩分公司（以下简称彩生活公司）作出《惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司、惠州市海景银滩酒店管理有限公司以及深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾东能银滩分公司关于临时业委会9点诉求回复》[以下简称《9点诉求回复》]，主要内容为：“1.2018年12月17日前付清全部业主2018年9月15日前所欠所有租金，2018年9月15日至2019年1月31日期间的业主租金，于2018年12月30日前给出双方认可的解决方案，后续所有租金支付必须按合同约定日期执行，逾期按法律规定最高额度赔偿；2.办证费、契税余款从12月3日开始退还给业主；……5.原来跟豪派特签约的业主在承诺与豪派特解约的前提下，可以改签海景银滩，新合同条款按豪派特原合同的条款执行；6.5*5分成的APP财务公开，公开APP的标准后，一个月内落实，如果一个月落实不了，则按2000元/月（实收）的租金保底支付……”。本案审理过程中，原告为证明被告美泰诚公司参与本案房屋出租合同的事实，提交了被告美泰诚公司于2015年6月29日向东能银滩海滨度假公寓项目业主发出的《郑重申明》、原告范军总的银行流水、被告美泰诚公司于2015年7月26日向案外人胡艳丽发出的《通知函》，以及被告美泰诚公司的广告宣传单。被告美泰诚公司在《郑重申明》中载明的相关内容为：“……作为出卖人基于我们之间的《广东省商品房买卖合同》附件四《补充协议》第九条的约定，于2013年1月25日与深圳豪派特国际酒店管理有限公司（以下简称‘豪派特公司’）签订了《豪派特酒店管理有限公司合作合同》……为能够有效采用专业酒店管理模式和管理经验……于2013年9月18日与豪派特公司签订了《东能银滩项目前期酒店配合管理协议书》，再次明确委托豪派特公司对东能银滩项目实行管理。由此可以明确豪派特公司是基于我司的委托授权，才有资格与东能银滩小业主签订《房产出租委托服务协议书》……我司有权随时解除对其的委托授权。而豪派特公司委托代理行为产生的相应法律责任，将由我司依法承担。由于豪派特公司的经营管理理念、水准、效率未达到合同约定要求……我司于2015年2月5日和4月27日分别书面致函豪派特公司，通知解除前述相关委托合同……综上，我司承诺承担东能银滩小业主与豪派特公司之间所签订的《房产出租委托服务协议书》而产生的一切法律责任……”。原告范军总的银行流水显示，被告美泰诚公司在2015年7月至2016年7月期间向原告范军总支付了租金款项。被告美泰诚公司在给案外人胡艳丽的《通知函》中载明的主要内容为：“……因原委托管理方深圳市豪派特酒店管理有限公司在经营理念、运营模式及实际效果上达不到我司的预期效果，经慎重考察，我司决定更换伊思德（中国）有限公司进行经营管理……”。本案楼盘的广告宣传单显示的内容为：“……并由著名酒店运营商豪派特国际酒店公寓管理公司进行托管，月月不低于2000元/套租金收益……”。原告为证明本案楼盘是被告山水公司实际经营管理的事实，提交了“东能·山水花园度假中心”的网页截图、被告山水公司的银联回单作为证据。“东能·山水花园度假中心”的网页截图，内容显示“东能·山水花园度假中心”地址为惠阳区霞涌镇霞光西路3号；被告山水公司的银联回单，内容显示该公司于2019年3月9日接受尾数为0713的订单号的微信支付消费款50元。本院认为，原告与被告海景公司签订的《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按约诚实行使合同权利并履行合同义务。关于合同解除问题。被告海景公司承租原告的房屋后，不按约向原告交纳租金，致使原告出租本案房屋的合同目的无法实现，原告据此有权通知被告海景公司解除合同。因此，在被告海景公司逾期不支付租金的情况下，原告要求解除其与被告海景公司签订的《海韵雅苑房产委托出租服务合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。合同解除后，被告海景公司应当向原告退还房屋。被告海景公司辩称原告已经自行解除合同并收回涉案房屋，该房屋已由原告自行占有处置，但并未提供证据佐证，本院依法不予采信。关于租金及利息支付问题。向原告支付租金，是被告海景公司应当履行的合同义务。在被告海景公司未能举证证明其实际欠付租金具体数额的情况下，综合原告提交的证据及其庭审陈述，对原告所述被告海景公司自2018年10月1日起欠其租金的真实性，本院予以确认。根据租赁合同的性质，合同解除后，被告海景公司在合同解除前所欠原告到期租金，该公司仍应承担支付义务，被告海景公司于2019年1月25日向原告预付的租金款1000元应予以扣除。被告海景银滩公司未按协议约定向原告支付租金，已构成违约，应承担逾期支付房租的违约责任，双方协议第五条约定的滞纳金实为违约金。但约定计算方式的内容有歧义，原告主张按每日1%计算违约金，该计算方式过分高于原告的实际损失，因此本院依法予以调整。根据房屋租金的性质，本院参照民间借贷关于资金占用期间6%的年利率再提高30%的标准，确定被告海景银滩公司按年利率7.8%的标准向原告计付违约金。结合《房屋出租委托服务协议书》关于租金支付及滞纳金的约定，本案所欠租金违约金可按以下方式计付：以每月所欠租金为基数，按年利率7.8%的标准，自次月的25日后的第六个工作日起计算至付清之日止。关于被告美泰诚公司是否需要与被告海景公司承担连带责任的问题。首先，从《9点诉求回复》的法律性质分析，该《9点诉求回复》的内容，涉及商品房买卖合同、房屋租赁合同和物业服务合同的具体履行事项。而被告美泰诚公司、被告海景公司和案外人彩生活公司分别是相关合同以业主为相对方所对应的合同另一方主体。该《9点诉求回复》属于被告美泰诚公司、被告海景公司和案外人彩生活公司针对临时业委会成员同时提出的多个合同诉求而一同作出的回复，回复内容并没有有关该三家公司需要相互交叉担保，相互共同履行合同义务的明确规定。因此，在合同义务已有明确责任主体的情况下，该三家公司共同向业主作出的履行相关合同义务的承诺，并不必然在其相互间产生相互保证担保的作用，仅应理解为该三家公司应对《9点诉求回复》所涉及的各自合同义务分别承担履行责任。故被告美泰诚公司无需承担连带责任。其次，原告提交的被告美泰诚公司向东能银滩海滨度假公寓项目业主发出的《郑重申明》、原告范军总的银行流水、被告美泰诚公司于2015年7月26日向原告及案外人胡艳丽发出的《通知函》，相关事实是否与原告与被告美泰诚公司签订的《商品房买卖合同》的相关约定有关，原告未能提交相应的《商品房买卖合同》予以证明，亦不能证明被告美泰诚公司是原告与被告海景公司签订的《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》的合同主体即实际承租人。最后，被告美泰诚公司有关“……并由著名酒店运营商豪派特国际酒店公寓管理公司进行托管，月月不低于2000元/套租金收益……”的广告宣传示意，需要依靠第三方的作为才能成就，故不属于内容具体确定的要约，不能构成原告与被告美泰诚公司之间签订的商品房买卖合同的内容，原告不能据此要求被告美泰诚公司对被告海景公司所欠租金承担责任。综上所述，原告以上述材料为依据，要求被告美泰诚公司对被告海景公司应当履行的合同义务承担连带责任的主张，证据不足，理由不充分，本院不予支持。关于被告山水公司应否承担连带清偿责任问题。原告提交的“东能·山水花园度假中心”的网页截图、被告山水公司的银联回单，均不能明确被告山水公司是原告房屋的实际占用经营人，原告对此应当承担举证不能的责任。故对原告主张被告山水公司是原告房屋的实际占用经营人的事实，本院依法不予认定。原告提出的被告山水公司是原告与被告海景公司签订《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》的合同主体的事实，没有相关证据支持，本院不予认定。同时，即使被告山水公司确有实际经营使用本案房屋的事实，因被告山水公司仅与被告海景公司存在租赁合同关系，而与原告没有合同关系，根据合同相对性原则，被告山水公司也无需向原告承担合同责任。综上，原告要求被告山水公司与被告海景公司连带承担合同责任的相关诉讼请求，本院依法不予支持。关于被告山水公司是否应将房屋恢复原貌后移交给原告的问题。如前所述，不能认定被告山水公司是原告所诉《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》的合同主体，也不能认定被告山水公司是原告房屋的实际占有人，故被告山水公司无需向原告腾退房屋。因此，原告要求被告山水公司将房屋恢复原貌后移交原告的诉讼请求，本院依法不予支持。被告海景公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法可作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告范军总与被告惠州市海景银滩酒店管理有限公司签订的《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》；二、被告惠州市海景银滩酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告范军总支付自2018年10月1日起至上述合同解除之日（本判决生效之日）止的租金（其中2018年10月1日起至2019年4月30日止的租金按每月2200元的标准计算，2019年5月1日起至2020年4月30日止的租金按每月2400元的标准计算，2020年5月1日起至2021年4月30日止的租金按每月2600元的标准计算，被告惠州市海景银滩酒店管理有限公司于2019年1月25日向原告预付的1000元租金款在总数中予以扣除）及违约金（违约金以每月所欠租金为基数，按年利率7.8%的标准，自次月的25日后的第六个工作日起计算至付清之日止）；三、驳回原告范军总的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费557.77元，由被告惠州市海景银滩酒店管理有限公司负担，此款已由原告预交，被告可径付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 罗亚鸼审 判 员 王科丰审 判 员 徐 黎二〇一九年十一月十五日法官助理 巫惠慧书 记 员 黄 瑾