山东省平邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1326民初425号 原告：张霞，女，1970年3月13日生，汉族，住平邑县。 委托诉讼代理人：吴昌军、徐纪磊，山东慎求律师事务所律师。 被告：平邑东蒙书院置业有限公司，住临沂市蒙山旅游区柏林镇兴蒙村，统一社会信用代码：9137130069544343XQ。 法定代表人：李文清，该公司经理。 被告委托诉讼代理人：廉勇，山东东蒙律师事务所律师。 第三人：孙敬同，男，1965年8月28日生，汉族，住平邑县。 委托诉讼代理人：任洪宝，山东至平律师事务所律师。 原告张霞与被告平邑东蒙书院置业有限公司（以下简称“东蒙书院”）、第三人孙敬同房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月28日立案后，依法组成合议庭，于2019年3月4日公开开庭进行了审理，原告委托代理人吴昌军、徐纪磊、东蒙书院委托代理人廉勇、第三人孙敬同及其委托代理人任洪宝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 张霞的诉讼请求为：1、依法确认与被告东蒙书院签订的房屋买卖合同有效；2、依法判令被告继续履行合同将原告所购房屋过户至原告名下并承担违约责任；3、诉讼费、保全费由被告承担。 其依据的事实与理由为：2012年5月29日，原告与被告签了买卖房屋的《协议书》，约定原告以657300元购买被告开发的东蒙书院一期12号楼01栋(东家)房屋。合同签订后，原告于2013年11月支付完毕全部购房款。2014年夏天，被告交付了房屋。此后原告多次要求被告办理房屋的产权登记手续，但被告未予办理。2017年9月，被告以《承诺书》的形式告知原告，其为解决资金短缺将原告所购房屋做了网签融资，被告承诺当月月底还清融资并解除网签。但至今原告所购房屋仍显示与他人网签预售。原告认为，被告行为己严重违反合同约定及法律规定，为维护目身合法权益，根据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《民事诉讼法》等法律法规的规定，现依法提起民事诉讼，请求贵院依法支持原告诉讼请求。 张霞为支持其请求，向法庭提供如下证据：证据一、原告身份证复印件，证明原告身份信息；证据二、曹守忠身份证去复印件及证明，证实曹守忠将其预购的东蒙书院一期12号楼01栋(东家)房屋转让给原告，原告支付给曹守忠20万元；证据三，原告与被告签订的房屋买卖协议书一份；证明被告认可曹守忠将其开发的东蒙书院一期12号楼01栋(东家)房屋转让给原告，实际是原告购买的被告开发东蒙书院一期12号住宅楼01栋东家，价款65.73万元；原告全面履行了合同义务；证据四、东蒙书院公司一期32套居住创作室分布图；证明原告购买被告开发东蒙书院一期12号住宅楼02栋西家，被告公司原股东王毅、毛百会、彭继民、丁兆霞签字确认；证据五、收款收据及转账凭证，证明原告向被告支付购房款共计657300元，原告已全面履行了合同义务；证据六、承诺书；证明被告将原告购买的房屋与第三人网签是为了融资，并非将房屋卖给第三人，被告与第三人之间并非房屋买卖合同关系；证据七，赵吉俊对被告原法定代表人王利军的录音，录音的方式是电话录音，证实1、东蒙书院和第三人是借款合同关系；2、证实王利军付给第三人利息100万，证据的来源是原告张霞以电话的方式录音，被录音人是王利军，之所以以录音的形式作为证据，原因是在本案立案后，作为原告的代理人书面申请王利军、何彦君出庭作证，二人接到通知后表示愿意出庭作证，因特殊原因不能及时到庭，才提交的录音证据证。据八、被告公司企业变更登记情况，证实证据三中签字人是被告公司股东；证据八银行电汇凭证和收款收据、被告公司章程，证明证据五中的45.73万元是原告将购房款支付给被告公司原股东彭继民及缴纳燃气费的事实； 东蒙书院辩称，原告的诉求属实，被告因为原法定代表人王利军借用第三人款项据为己有，并以房屋买卖合同的形式在不动产权局进行网签，造成被告无法为原告办理房屋变更登记手续，并且原东蒙书院法定代表人王利军明知涉案楼房早已卖给他人，后转让给三原告，又与第三人进行网签登记，已经构成诈骗罪，应将案件线索移送公安机关立案查处。 东蒙书院申请调取了其诉王利军等股权转让合同纠纷一案的证据：记账凭证及银行汇款交易回单共八笔；一、证明东蒙书院与第三人之间是民间借贷关系，而并不是房屋买卖合同关系，第三人是为了保障资金安全，以房屋买卖的名义作的备案登记。何彦君不代表个人，他是王立军的合伙人兼公司的会计，上述证据反应的是东蒙书院公司会计凭证，而不是证人证言；二、从何彦君记账凭证当中足以看出东蒙书院借第三人220万元，月息4分，月利息8.8万元，从第一笔借款与实际转账的差额以及其后的三笔付款当中均是8.8万元，凭证反映的是当时转账的真实情况，不可能如此的巧合，都是8.8万元，由此可以看出，被告与第三人之间系民间借贷关系，而不是房屋买卖合同关系； 孙敬同辩称，合同的订立，法律法规规定应当采用书面形式的，应当采用书面形式。房地产管理办法第41条规定房地产的转让应当签订书面的合同，最高院审理房屋买卖合同纠纷案件的司法解释第五条，商品房买卖、认购等协议应当具备商品房销售管理办法第16条规定的商品房买卖合同主要内容，该办法第16条详细列明了商品房买卖合同应当具备的13项主要内容，如果三原告主张的合同不符合以上规定，应当认定合同不成立，故不存在效力，如果符合以上规定，其中侵害第三人利益的条款应当认定为无效，因涉案房产已有第三人依法取得，被告无法继续履行合同的后果应由被告承担，缔约过失责任或者相应的违约责任。 孙敬同为支持其意见向法庭提供如下证据：证据一、平邑县房产管理局市场管理科证明，证实第三人在东蒙书院有房产四套，于2017年7月14日进行房产备案，并载明房产位置、面积及合同编号；证据二，商品房买卖合同四份，编号×××52，证实第三人与被告签订了合法的商品房买卖合同，证据三、收款收据，被告出具的收款收据可以证实第三人为相应房产的买卖支付了合同价款；证据四、平邑汉源村镇银行往来账凭证一份，证实第三人以自有的账号汇入被告公司账户内购房款2112000元，另有手写文字注明总金额2200000元，其中现金88000元；证据五、被告营业执照、商品房预售许可证、开发企业资质证书、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、土地使用权证书一宗，以上证据证实被告与第三人为达成房屋买卖合同提交了相应的资格证明，第三人基于信任购买了被告的商品房。 对张霞提供的证据，东蒙书院无异议。 对张霞提供的证据，孙敬同质证意见为：对证据一无异议；对证据二的三性有异议，证人应出庭或留下明确的联系方式，若证明内容属实可以证明张霞与该证人是买卖关系，故与被告不存在合同关系，故原告不应直接向被告主张权利；对证据三，对其合法性有异议，该证据不符合证据要求的基本形式，书证应提供证据的来源及证据形成的相关证明，对关联性有异议，该证据明显不属于商品房买卖合同，协议的内容约定甲方为乙方建设创作居住室，甲方负责协调办理权属证件该合同不符合房地产销售管理办法规定的房屋买卖合同必备要件的条件，即使合同真实，被告也仅是协调办理房产手续，并非被告的强制义务，故该证据不能支持原告的举证目的，该协议书与证据二明显存在矛盾，不仅房屋买卖的合同关系以及付款方式、合同签订日期均存在冲突，该协议书在原告诉状的事实陈述及立案时提交的材料均没有提及或者提交，故存在补签的可能性，被告2016年8月17日才取得商品房预售许可证，即使存在该协议，该协议也应该认定为无效；对证据四，该证据形式上属于书证，但是实际为证人证言，四个签字证人应出庭接受质证，未经出庭质证的，其相关的证言不宜直接采信；对证据五，对真实性合法性无异议，对关联性有异议，该组证据客户名称为曹守忠，并非原告，且农信社的收费凭证未注明付款方及收款方，无法确定收费目的，且与本案的关系。该证据未注明相关的房号，收款项目为工程建设费，故该证据与原告主张的房屋买卖及已经付款的事实不符；对证据六，对该承诺书系被告法定代表人王利军单方作出，其陈述的内容与实际情况不符，结合录音证据与被告答辩质证情形，明显存在虚假陈述的可能性，故不宜直接采信；对证据七的质证意见同赵吉俊案证据九的质证意见；对证据七无异议。对证据八，证据的真实性无异议，对合法性关联性有异议，其中电汇凭证收款人为彭继民，用途为购房，不能推定该汇款与本案有关，且张霞自述其从曹守忠手里购买的诉争房屋，故与该凭证存在矛盾。收款收据由蒙山77燃气发展有限公司出具，与本案没有必然的关联性，故上述两证据与本案无关。 对东蒙书院申请调取的证据，张霞质证意见为：同意东蒙书院的质证意见，另外，根据第三人付款时间及合同签订的时间来看，是现转账三个半月之后才签订的房屋买卖合同，不符合现签订合同后付款的一般交易习惯，第三人的211.2万元转账应当属于与东蒙书院的借款。 孙敬同东蒙书院申请调取的证据质证意见为：对第一笔付款，支付明细单与记账凭证载明的款项用途与事实不符，根据第三人提交的汉源银行付款凭证及东蒙书院出具的收款收据，以及房屋买卖合同，可以证实第三人合同签订后当日支付购房款220万元，其中银行余额2112000元全部转账支付，下欠8.8万元通过现金支付，东蒙书院当日出具收款收据，由收款人何彦君签字，并加盖了东蒙书院财务专用章，何彦君个人出具的记账凭证是其与公司进行结算的个人凭证。对于第二、三、四笔付款，其中第二、四笔付款的明细单及记账凭证也与事实不符，工商银行的转账凭证系两笔不同时间的汇款，该凭证故意累加数额，并注明为支付利息，实际该笔汇款系归还王立军、何彦君2017年4月初向第三人借款26万元后的还款行为；第三笔付款也是归还前述26万元借款的行为，26万元借款月息1分，借期4个月，利息共计1.04万元，每月支付部分本金，这三笔付款共归还本息26.4万元，后来何彦君归还现金6000元，400元的零头没要，当天何彦君收回借条。对第五、六笔付款系归还双方2017年10月2日的另一笔26万元借款，该款至今尚未还清。对第七笔付款，该笔款项并未实际支付，通过证据所附的银行承兑汇票可以看出双方约定该汇票若兑付有效可以充抵10月2日借款的利息，但该汇票因背书不规范且还有5个多月才到期，第三人收到该票的当天即退还给何彦君。对第八笔付款，该笔付款不存在。综上，以上证据的形式及内容均与事实存在矛盾，且有不真实的记录，应系何彦君为了应付公司查账个人出具的虚假记录。 对孙敬同提供的证据，张霞质证意见为：对该组证据除了购房合同以外真实性没有异议，但是第三人的举证目的不能成立，理由如下：1、平邑县房产管理局2019年2月2日出具的证明首先该证明不符合民事诉讼法解释第115条的规定，根据蒙山管委会对房产管理权限的区分，平邑县房产管理局不再对蒙山规划区内的房产有管理权限，因此该单位没有出具涉案房产备案的资格，同时该证明从性质上讲是行政管理方式，并不是物权法第20条规定的预告登记；2、收款收据和银行凭证只能说明第三人和被告存在现金交易，根据原告提供的证据和被告的答辩，不能证实第三人汇入被告公司的款项是购房款，结合第三人提交的购房合同和原告与被告公司的购房的真实价格，显然第三人所谓购买的四套房屋价格不应是212万元；3、商品房买卖合同虽然形式要件足以体现了相关的法律规定倡议规范的购房形式，但结合者原告的举证和被告的答辩可以确定该商品房买卖合同并非是为了实现房屋的买卖，真实的意思是作为被告公司和第三人的借款作为担保；4、第三人提供的被告公司的营业执照及相关的开发合规性文件，可以证实被告公司所出售的楼房符合我国的商品房买卖应必备的条件，至于第三人在发表质证意见时主张的商品房预售许可证办理的时间是2016年8月17日，以此否定原告与被告之间所签订的购房协议无效这一观点不成立，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律问题解释的第2条和建设工程解释（一）、（二）的规定，建设单位在建设过程和开发单位在销售过程中如没有及时办理相关手续，但是在法庭辩论终结前能够补办的也应当认定为合同有效；5、第三人提供的这组证据和另案原告赵吉俊提供的证据五、六、七、八、九所证实的问题截然相反，结合被告的答辩和质证意见，可以确定第三人的举证的证明对象不能成立。 东蒙书院对孙敬同质证意见为：对该组证据的真实性没有异议，对证明的关联性有异议，经核实王利军、何彦君得知，他们二人在经营被告公司期间曾经借用第三人款项以被告公司的所建房屋进行网签备案以确保该借款及时归还，在借款过程中，出具的借条借款人王利军，担保人曲平，因借条原件第三人持有，被告无法提交其它证据，但需要特别说明，通过汉源银行转款2112000元庭后予以核实，该款是否收到以及去向，另外所注明的现金需要核实公司现金日记账，再行发表质证意见。 根据庭审查证，对证据认定如下：对张霞提供的证据1、-7，原、被告均无异议，对其真实性、合法性、关联性予以认定；第三人虽有异议，但不能否认原、被告签订房屋买卖合同的事实；对东蒙书院申请调取的证据的真实性予以认定；对孙敬同提供的证据1-5的真实性予以认定；对上述证据的关联性、合法性不予认定，因为第三人与被告之间并不存在真实的房屋买卖关系，从东蒙书院的陈述、给赵吉俊等业主出具的承诺书、东蒙书院于2018年1月10日与赵吉俊签订的协议书以及东蒙书院通过银行给孙敬同的打款记录记载的打款情况看，第三人与被告之间是民间借贷关系。 根据庭审查证，本院认定如下事实： 2012年5月29日东蒙书院作为甲方与作为乙方的张霞签订协议书,内容为：“为贯彻执行中央关于加强社会主义文化建设精神，大力弘扬蒙山文化和沂蒙精神，加快具有蒙山文化旅游特色的设施建设速度，经甲、乙双方协商，对蒙山书院文化产业创意园(创作居住室)的建设达成如下协议：一、甲方负责在蒙山书院文化产业创意园(县土地局批准的住宅用地区域内)为乙方规划建设文化创作居住室一套，为上下两层砖混结构(含水、电、卫设施，内墙乳胶漆，房间地板为水泥抹面，铝合金中空玻璃窗，钢制防盗入户门)。二、甲方为乙方建设的创作居住室，符合蒙山书院文化创意园的整体规划布局。创作居住室以甲方设计图纸为准。甲方于2012年12月31日前将创作居住室交付乙方。如遇特殊情况，交付时间顺延。三、甲方建设的创作居住室质量为城建部门验收的合格工程。四、乙方向甲方首付20万元(大写：贰拾万元)，余款45.73万元(大写：肆拾伍万柒仟叁佰元)。五、办理创作居住室房权证件的有关费用由乙方承担，甲方负责协调办理。六、乙方应严格遵守蒙山书院文化产业创意园的整体规划和绿化要求，严禁私自乱搭乱建；服从蒙山书院创作居住室物业管理的有关规定。七、不尽事宜双方共同研究解决。本协议一经双方签订，双方要认真遵守，不得违约。否则，应承担相应的违约责任”，双方在合同上盖章或签字。合同签订后，张霞于2013年11月份将购房款、材料款共计672814元以其子刘锦（金）华的名义交给东蒙书院，东蒙书院将房屋于2014年夏天将房屋交付给张霞。2017年3月29日，东蒙书院与孙敬同签订房屋买卖合同，孙敬同购买东蒙书院的楼房四套，包含赵吉俊购买的一期11号楼房、张霞购买的一期12-01号楼房、张霞购买的一期12-02号楼房，价款220万元，交现金8.8万元，通过银行打款212.2万元给东蒙书院，并在房管部门进行了网签备案，但未办理房屋产权登记手续及孙敬同也未提供证据证明办理了房屋交接手续。2017年9月6日东蒙书院及其法定代表人王利军给赵吉俊及其他业主出具承诺书一份，内容为“尊敬的赵总及各位业主：前段时间我公司以领导及各位业主的房产做网签备案解决了公司资金短缺的问题，这一不当行为对领导及各位业主适定了不良影响及伤害，对此我们深表歉意，并对各位业主对我们的理解、包容所给与的支持表示衷心的感谢!为此，我们郑重承诺，该融资在九月底归还结清。并对各位业主随时进行装修入住提供全面良好的服务，请领导及各位业主放心。特承诺!”。 另东蒙书院向本院申请调取（2018）鲁1326民初3472号案件中东蒙书院向孙敬同支付借款利息的有关证据，证明其与孙敬同不存在房屋买卖合同关系，而是存在借款220万元、月利率4分的借贷关系，通过调取（2018）鲁1326民初3472号案件中的证据，查明：东蒙书院的记账凭证和银行交易回执载明：2017年4月20日支付孙敬同利息8.8万元、2017年5月1日支付孙敬同利息8.8万元、2017年6月22日支付孙敬同利息8.8万元 、2017年8月18日支付孙敬同利息8.8万元、2017年11月18日支付孙敬同利息8.5万元、2017年12月8日支付孙敬同利息10万元、2018年2月8日支付孙敬同利息30万元、2018年3月19日支付孙敬同利息6千元以上共计84.3万元，但孙敬同予以否认，并主张是东蒙书院归还的其他借款。同时查明，东蒙书院于2016年8月17日取得商品房预售许可证。 本院认为，该案争议的焦点是：1、东蒙书院与张霞签订的房屋买卖合同和东蒙书院与孙敬同签订的房屋买卖合同的效力问题及涉案房屋所有权的归属问题；2、东蒙书院与孙敬同之间是房屋买卖合同关系还是民间借贷关系。 对于焦点1，2012年5月28日东蒙书院与张霞签订的协议书，有约定的价款及交付房款期限、房屋位置及楼号、房屋质量、办理房产登记的约定等，具备房屋买卖合同的实质要件，是当事人的真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同，即使东蒙书院在出卖给张霞时未取得商品房预售许可证，但在张霞起诉前东蒙书院已于2016年8月17日取得了商品房预售许可证，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律问题解释》的第2条和《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（一）、（二）的规定，建设单位在建设过程和开发单位在销售过程中如没有及时办理相关手续，但是在法庭辩论终结前能够补办的也应当认定为合同有效，故孙敬同以张霞与东蒙书院签订房屋买卖合同时东蒙书院未取得商品房预售许可证认为与张霞签订的房屋买卖合同无效的观点本院不予采信；东蒙书院与孙敬同签订的房屋买卖合同从形式看在排除东蒙书院与孙敬同之间存在民间借贷关系的前提下也是有效合同；故东蒙书院与张霞签订的房屋买卖合同后又与孙敬同签订房屋买卖合同属于一房数卖。一房数卖是指出卖人分别与两个以上的买受人签订买卖合同，将同一房屋出卖给两个以上不同的买受人。一房数卖涉及到房屋买卖合同履行的顺位问题，就合同履行顺位问题，根据最高人民法院2016年11月30日实施的《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人，对于买卖合同成立的时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定”的规定看，该案涉诉的两个房屋买卖合同均没有办理房屋产权登记手续，应从房屋买卖合同合法占有房屋及合同履行情况、买卖合同成立先后等方面加以评判，该案中，根据2014年2月10日东蒙书院与张霞签订的交接协议，东蒙书院将涉案房屋交付给张霞，张霞已实际合法占有了房屋，而孙敬同没有提供证据证明东蒙书院向其交付房屋；从合同签订时间看，东蒙书院与张霞的房屋买卖合同订立于2012年5月28日，而东蒙书院与孙敬同的房屋买卖合同订立于2017年3月29日，张霞签订合同在先，故张霞应享有房屋的物权期待权；孙敬同虽然在房管部门办理了备案登记，但合同备案登记只是一种行政管理行为，并不能取得物权，其权利不能优先于合法占有房屋的张霞。 对于焦点2，东蒙书院与孙敬同之间是民间借贷关系，从东蒙书院的陈述、给赵吉俊等业主出具的承诺书、东蒙书院于2018年1月10日与赵吉俊签订的协议书以及东蒙书院通过银行给孙敬同的打款记录记载的打款情况，能形成一个证据链条，且孙敬同一次购买四套楼房，不符合消费交易习惯，故能证明东蒙书院与孙敬同之间不存在房屋买卖关系，而是民间借贷关系的担保，故其对诉争房屋主张权利本院不予支持。 张霞要求东蒙书院为其办理房屋产权登记手续，合法有据，本院予以支持；其要求的违约责任没有明确请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十一条之规定，判决如下： 一、原告张霞与被告平邑东蒙书院置业有限公司于2012年5月28日签订的房屋买卖合同为有效合同，讼争的平邑东蒙书院置业有限公司一期12-02号楼房归张霞所有。 二、被告平邑东蒙书院置业有限公司在本判决生效后30日内协助原告张霞办理房屋产权登记手续。 三、驳回原告张霞的其他请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10373元、保全费4020元，由被告平邑东蒙书院置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判长  刘现廷 审判员  刘** 审判员  赵金华 二〇一九年十一月二十日 书记员  任振国