江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏04民终3868号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨双岁，男，1965年6月6日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：高建川、汪建波，江苏常联律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李露，男，1992年3月15日出生，汉族，住四川省旺苍县。委托诉讼代理人：张朝亮，江苏常江律师事务所律师。原审被告（反诉原告）：槐纪尊，女，1965年2月2日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。上诉人杨双岁因与被上诉人李露、原审被告槐纪尊房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2016）苏0412民初7400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨双岁上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回李露的全部本诉请求，支持我的反诉请求；李露承担本案诉讼费用。事实与理由：一审法院错误认定涉案房屋买卖合同构成表见代理。一、杨双岁、槐纪尊未授权杨志宁代理出售涉案房屋。代理权是授权行为的法律效果，授权行为本身或与授权行为相关的外在客观事实，是直接影响有无代理权的判断。一审法院确认，本案没有授权行为，也不存在任何与授权行为相关的事实因素，杨双岁、槐纪尊对涉案签约卖房毫不知情。因此，本案系杨志宁为弥补自己经营亏损，擅自出售房屋，侵害杨双岁、槐纪尊的合法物权。二、李露、中介公司无理由相信杨志宁具有代理权限。1.本案无任何表见行为，且杨双岁、槐纪尊无过错，对签约毫不知情、未参与，也未对任何人有过口头或书面授权，无任何与代理相关的外在事实要素。表见代理在构成上需要被代理人具有可归责性，避免被代理人无辜受到意思之外的约束。杨双岁、槐纪尊在本案中无任何过错行为，并直接导致李露、中介公司有理由相信杨志宁具有代理权。2.李露、中介公司均无理由相信杨志宁具有代理权，其与中介公司均存在重大过失。（1）李露、中介公司的信赖理由不合理、不充分、不善意，且具有重大过失。表见代理制度意在保护善意相对人合理的信赖利益，即相对人本可通过自己的谨慎避免虚假代理的，则法律对此完全必要保护。因此，鲁莽、草率之信赖是不被法律所保护的。首先，案涉“房产证、土地使用权证、结婚证”，非认定构成表见代理的充分条件。上述证据及内容，与是否存在授权的判断上，无必然的逻辑关系，两者之间毫无关联。即没有任何客观事实联系，在法律上能达到授权表示的最低要求。其次，根据《物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意，杨志宁应当依法取得杨双岁、槐纪尊的共同授权，才能处分案涉房屋。再次，案涉房产中介公司，作为房屋买卖专业人士，应当对房屋买卖的主体、委托代理等关键事实，尽到审慎的核实义务，并对此承担举证责任；否则，其应承担过错责任。因此，李露、中介公司在明知案涉房屋是杨双岁、槐纪尊共同共有，应当尽到善意管理人之注意义务，认真审查代理事项及代理范围，而其却在未得到所有权人授权的情况下，就擅自主张信赖杨志宁具有代理权，其主观上的信赖理由是不合理、不充分的，且具有重大过失。（2）李露主张其信赖杨志宁具有完全代理权，则应当对其信赖理由承担完全举证责任。根据《合同法》第四十九条规定，相对人要有理由相信行为人有代理权，且不适用善意推定方法，相对人实际负担着证明信赖行为人有代理权且信赖是有理由的举证责任。而李露未提供任何证据，证明其有充分、合理的理由信赖杨志宁具有代理权、其应承担举证不能的法律后果。三、杨双岁、槐纪尊未追认合同，亦未实际履行合同。1.杨双岁、槐纪尊明确拒绝卖房，未追认案涉合同。杨双岁、槐纪尊知道后明确表示拒绝卖房，未追认杨志宁签订的案涉合同，也未同意并实际履行案涉合同。且无论是中介公司，还是李露，关于案涉房屋买卖既未通知，也未得到杨双岁、槐纪尊的同意，正是因为杨双岁、槐纪尊在知道后立即明确表示拒绝，才未能办理房产变更登记。因此，依法不构成对案涉合同的追认。2.李露明知杨志宁无权代理后，恶意促成交易。根据《合同法》第四十五条规定，当事人为自己的利益不正当地促成条件成就的，应视为条件不成就。实际杨双岁、槐纪尊当天对收受钱款性质并不知情，且系被动接受钱款，依法不构成对案涉合同的实际履行。四、案涉杨志宁的相关行为与杨双岁、槐纪尊无关。成年子女与父母之间不存在法定代理，且双方也没有约定代理；且杨双岁、槐纪尊非客观上不能亲自处分案涉房产，二人育有一子一女，非必然能推定由杨志宁代理。因此，针对杨志宁在本案中全部行为，均与杨双岁、槐纪尊无关，不应由杨双岁、槐纪尊承担相关责任。李露答辩称，一审法院查明事实正确，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。槐纪尊未作陈述。李露向一审法院起诉请求：1.依法判令杨双岁、槐纪尊继续履行双方于2016年9月17日签订的《常州市房屋转让协议》并协助李露办理房地产变更登记手续。2.依法判令杨双岁、槐纪尊承担本案的诉讼费用。杨双岁、槐纪尊向一审法院反诉请求：1.确认杨双岁、槐纪尊之子杨志宁与李露于2016年9月27日签订的《房地产买卖居间合同》无效。2.判令李露承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：杨双岁、槐纪尊系夫妻关系，且系案涉房屋（坐落于常州市××区××小区××甲单元××室，以下简称2101室房屋）的所有权人，案外人杨志宁系杨双岁、槐纪尊之子。2016年9月17日，杨志宁以杨双岁、槐纪尊的委托代理人身份，与李露及常州乐购房产咨询代理有限公司（以下简称乐购房产公司）共同签订了一份房地产买卖居间合同（合同编号为0002250），合同约定：杨双岁、槐纪尊自愿将2101室房屋出售给李露，房产成交价为人民币壹佰壹拾柒万陆仟元（1176000元）。付款方式为：李露在合同签订的同时支付定金伍万元，2016年9月24日前双方办理产权转移登记（过户）或公证手续时，李露支付首付款35万元，余款待李露抵押贷款贷出后即一次性付清。合同对其他方面也作了相应的约定。合同签订时，杨志宁提供了案涉房屋的《房产证》、《土地使用权证》原件及杨双岁、槐纪尊的结婚证，上述证件现仍在乐购房产公司处。合同签订当日，李露向杨志宁交付定金5万元。2016年9月21日，经事先商定，李露与杨双岁、槐纪尊及中介方乐购房产公司业务员朱华霞一同至常州市不动产登记交易中心武进分中心办理合同网签手续，杨双岁、槐纪尊取号后，因李露下午去外地出差而未办理成功。当日，李露向杨双岁的卡里转入34万元。2016年9月24日，杨志宁向朱华霞表示成交价过低决定不出售案涉房屋，双方遂产生争议。李露于2016年10月11日向法院提起诉讼，要求继续履行合同。杨志宁于2016年12月14日向李露发出解除函，认为李露首付款应为35万元但仅支付34万元，已构成违约，故通知解除合同、没收定金5万元并要求乐购房产公司退还相关费用。一审诉讼过程中，杨双岁将收到的34万元首付款退还给李露。经李露申请并提供担保，一审法院裁定对登记在杨双岁、槐纪尊名下的2101室房屋予以查封。同时，李露将剩余购房款1126000元已先行交至一审院执行账户。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案的争议焦点集中在杨志宁与李露签订房屋买卖合同是否构成表见代理？法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。因此，表见代理的构成要件为：1.代理人没有代理权；2.客观上存在使相对人相信行为人具有代理权的理由；3.相对人与行为人成立法律行为；4.相对人善意且无过失。依据前述规定，并结合查明的事实，一审法院作如下分析：首先，杨志宁持案涉房屋的《房产证》、《土地使用权证》原件及所有权人即杨双岁、槐纪尊的结婚证，与李露签订房屋买卖合同，同时考虑到其与杨双岁、槐纪尊亲属身份的客观因素，客观上形成了杨志宁对案涉房屋具有处分代理权的表象，李露有理由相信杨志宁有权代理杨双岁、槐纪尊行使房屋的处分权。其次，2016年9月20日，杨志宁与中介业务员朱华霞商定，其联系杨双岁、槐纪尊办理网签手续。次日，杨双岁、槐纪尊至登记部门，并且亲自领号准备办理房屋买卖合同的网签手续。该行为既是对杨志宁签字行为的追认，李露也更加有理由相信杨志宁具有代理权。再次，网签当日，根据杨志宁提供的卡号，李露向杨双岁的信用卡上转入首付款34万元。应当认为，杨双岁知道已收取该首付购房款，在此期间，杨双岁始终未对收取购房款提出异议，而仅在收到本案应诉材料后才将款退回。最后，2016年12月14日杨志宁向李露发出解除函，认为李露少付1万元首付款属于违约，继而要求解除合同。无论解除是否成立，至少可以说明，杨志宁始终认为其代理杨双岁、槐纪尊签订房屋买卖合同是合法有效的。此外，李露与槐纪尊的通话录音，证实了槐纪尊认可同意杨志宁出售房屋，也知道收取34万元首付款的事实。综上，一审法院认为，杨志宁与李露签订房屋买卖合同构成表见代理，合同的权利义务由杨双岁、槐纪尊享有和承担。一审法院对杨双岁、槐纪尊要求确认合同无效的反诉请求不予支持。判决：一、李露与杨双岁、槐纪尊按合同约定继续履行于2016年9月17日签订的《房地产买卖居间合同》（合同编号为0002250）；二、杨双岁、槐纪尊应于判决发生法律效力之日起十五日内协助李露办理坐落于常州市××区××小区××甲单元××室房屋的产权转移登记手续，将上述房产过户至李露名下，房屋过户过程中所发生的相关税、费由李露承担；三、驳回杨双岁、槐纪尊的全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费15384元、诉讼保全费5000元，合计20384元，由杨双岁、槐纪尊负担，并于判决发生法律效力之日起十五日内迳付李露；反诉案件受理费75元，由杨双岁、槐纪尊负担。二审中，杨双岁提交了杨志宁在未经其与槐纪尊授权时与李露及中介人员的聊天截图，以证明双方在2016年10月6日下午有过多次微信通信往来，在该日下午2：11时已经达成了协商解除一致的意思表示。聊天截图载明：中介问：房东，不卖了吗？杨志宁说：是的。证明在起诉前，杨志宁已与李露协商一致解除合同，中介的记录证明中介人员明知杨志宁拒绝卖房，并且要求双方前往中介办理手续。李露质证称，证据的真实性没有异议，对于杨志宁与中介人员的聊天，买卖合同的双方是杨双岁、槐纪尊和李露，中介公司不能代表我表态，我也没有授权给她，聊天中不能看出双方达成合同解除合意。杨双岁用此证据证明双方达成合意，也就是证明其认可杨志宁有代理权。而其在上诉状中又声称杨志宁没有代理权，自相矛盾。事实上双方有协商过程，最终没有协商下来，并不能以一方的一句话认定已经达成解除合同的合意。如果双方意见相同，就不会起诉了。二审查明，一审中，李露提交了其与槐纪尊的电话录音光盘以及书面整理材料。书面材料中载明：李露问：我记得是打过电话通知过你们的吧？你们是同意的吧？槐纪尊答：是的，所以我们的想法也是把这个房子赶紧卖掉，但是我女儿知道了，天天跟我们吵，不让我们卖。我们愿意赔偿你点损失。二审中，上诉人称，2016年10月8日双方确实通过话，但之前双方也已经通过话，所以李露提交的电话录音不是2016年10月8日的通话内容。李露提交的文字整理资料不完整，并就该份电话通话另行提交了完整的文字资料整理稿。在该整理稿中载明：槐纪尊说：对，我为什么那一天我着急给你，我们从张家港赶过去，是本来有诚意的想把这个合同给签掉了，然后，合同一直没签。李露答：合同已经签了。……李露说：对啊，你儿子签的啊，你儿子当时我记得说打过电话通知过你们的么，你们说同意的么？槐纪尊答：是的，所以呢我们过去，我也是本着想把这个房子卖掉，赶紧卖掉好了。对于该段谈话中的“我们”，槐纪尊在二审中表示：我们当时就是指的我，这是自己的意思，就是我随便一说，当时我老公跟我是吵架的，不愿意卖这个房子，我当时是为了帮儿子。二审另查明，一审中，杨双岁向法庭陈述，我不知道杨志宁与李露签合同的事。我没有接到电话，真正知道的时间是2016年9月21日，杨志宁打电话给我，我才知道这个事情的。他说准备把这个房子卖了，要我们过去签字办手续，我当时说我不同意。最终我们决定先去中介了解一下情况，中介的人告诉我直接去武进不动产登记交易中心，到了那后中介已经在门口了，我明确表示房子不卖。二审中，杨双岁陈述：2016年9月21日，我和槐纪尊一起从张家港开车到了常州。槐纪尊和我吵了一路，她说到房管所，我没同意。后来我也到了房管所，我没有见到中介，也没有见到买家。二审中，法庭出示李露在一审中提交的中介人员朱华霞与杨志宁的手机聊天记录，证明杨志宁卖房是得到其父母许可的，其父母在约定的网签日也到了武进房管局，后因为李露的原因导致当天没有能够办理相关手续。对方事后反悔是因为房价上涨，他们觉得自己卖低了。二审中，杨双岁对于该份证据的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，认为该微信记录未能反映完整的客观情况，事实上我方在二审中提交的证据可证明双方就涉案合同的解除事宜达成一致。该证据中的中介人员朱华霞的聊天记录与其庭审中的证言相矛盾，具体为：在微信聊天记录中，朱华霞于2016年9月21日上午9:07分即出发前往武进区房管局，于9:37分开始做网签手续；而杨双岁夫妇是在11:16分到的房管局。因此，朱华霞在一审中所陈作的杨双岁夫妇先到的现场，先取号的证言不应采信，同时这份聊天记录也不应采信。对于不愿卖房的原因，二审中杨双岁称，因为自己名下也只有2101室这一套房屋，自己生有一男一女，房子是想给女儿的，所以不同意卖房。二审查明的其他事实与原审一致。本院认为，本案应予维持。理由及依据如下：一、现有证据材料可表明，涉案房屋的买受人李露有充分理由相信杨志宁在以其父母杨双岁、槐纪尊名义签订涉案房屋买卖合同时有代理权。1.杨志宁持房屋产权证原件、父母杨双岁、槐纪尊结婚证与购房人李露进行房产交易，杨志宁父母杨双岁、槐纪尊出现在房屋买卖合同网签现场，网签房屋买卖合同因故未成的当天，购房人李露向杨志宁父亲杨双岁的银行卡汇入购房款34万元等情节，应可表明购房人李露有理由相信杨志宁以父母杨双岁、槐纪尊的名义售房，其父母杨双岁、槐纪尊是可能知情、同意的。2.购房人李露的电话录音表明，在签订涉案房屋买卖合同时，杨志宁在现场电话征询父母的意见，虽然接听电话的是其母亲槐纪尊，但其母槐纪尊在与李露的通话对话中确认“我们”同意的；在杨志宁持有房产证件原件等情况下，杨志宁在现场又向其父母电话确认售房的情况下，购房人李露有充分理由相信杨志宁签订涉案房屋买卖合同时，杨志宁是有代理权的。虽然之后杨志宁母亲槐纪尊对“我们”解释为“我”、“就是我随便一说”，但杨志宁母亲槐纪尊的该解释并无充分的依据和理由。二、现有证据材料可表明，是因“房子真卖低了”、“房子是想给女儿”等原因导致卖方反悔。如果上诉人杨双岁的上诉请求成立，涉案房屋最终不能交付、转移所有权，由此造成的损失，也应由行为人杨志宁等承担相应赔偿责任。购房人李露的损失，应得到充分的赔偿。综上，上诉人杨双岁的上诉主张，依法不能成立，本院不予支持。一审判决结果并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15384元，由杨双岁负担。本判决为终审判决。审 判 长 裴国伟审 判 员 袁海燕审 判 员 孙海萍二〇一八年一月二日法官助理 赵 艳书 记 员 方 栋