江苏省无锡市锡山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0205民初7029号 原告：成凤娣，女，1963年1月3日出生，汉族，住无锡市滨湖区。 委托诉讼代理人：顾坚，无锡市梁溪区正义法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：殷锴，无锡市梁溪区正义法律服务所法律工作者。 被告：无锡优瑞丰纸制品有限公司，住所地无锡市锡山区东北塘街道石新路100号-17-1。 法定代表人：蒋利，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周小元，江苏沁园春律师事务所律师。 第三人：无锡市广新印刷厂有限公司，住所地无锡市锡山区东北塘街道石新路100号。 法定代表人：陈夫昌，该公司总经理。 原告成凤娣与被告无锡优瑞丰纸制品有限公司（以下简称优瑞丰公司）、第三人无锡市广新印刷厂有限公司（以下简称广新公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月18日立案受理，2019年2月25日，本案经批准转为普通程序审理，后又依法经批准延长审限，并因鉴定扣除审限。审理过程中，优瑞丰公司提起反诉，本院依法受理后，优瑞丰公司又申请撤回反诉，本院口头裁定准许撤回反诉。本院依法组成合议庭，于2019年9月27日公开开庭进行了审理。原告成凤娣的委托诉讼代理人顾坚、被告优瑞丰公司的委托诉讼代理人周小元到庭参加诉讼，第三人广新公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告成凤娣向本院提出诉讼请求：1、要求解除双方的租赁合同，优瑞丰公司迁出租赁厂房。2、要求优瑞丰公司支付2018年7月1日到2019年9月27日的租金共计144054元（318元/天）。事实和理由：成凤娣于2018年6月29日向广新公司购买取得了位于无锡市锡山区东北塘石新路100号金鹰工业园17号－1的厂房。上述厂房中的部分广新公司与优瑞丰公司签订有租赁合同，合同中约定“双方统一管理，否则以市场价结算”，现因出租方变更为成凤娣，无法实现统一管理，加工合作，故优瑞丰公司应当按照市场价为标准来支付租金，成凤娣多次告知优瑞丰公司，但优瑞丰公司未按约定交付租金，故为维护自身的合法权益，特诉至法院。 被告优瑞丰公司辩称，成凤娣要求解除合同没有事实和法律依据，优瑞丰公司与广新公司于2017年签订房屋租赁合同，承租广新公司原有的厂房共计600平方米，已实际支付租金至2018年8月底。广新公司将房屋转让给成凤娣后，优瑞丰公司向成凤娣发出律师函，要求成凤娣明确收取租金的方式，包括银行卡或其他收款账号等，但成凤娣至今未予明确。优瑞丰公司应付租金的起算日应当是2018年9月1日，租金标准应当为合同约定的5000元每月。 第三人广新公司未作陈述。 本院经审理认定事实如下： 2017年，广新公司作为出租方（甲方），优瑞丰公司作为承租方（乙方）签订厂房租赁合同一份，约定广新公司将部分厂房及设备出租给优瑞丰公司，合同载明：甲方出租给乙方的厂房位于无锡金鹰工业园100－17号，租赁建筑面积为600平方米。租赁期限为3年，从2017年9月1日起至2020年9月1日止。租金月租金5000元（双方统一管理，否则以市场价估算）。租赁费用半年交付一次，乙方应于每月15号之前向甲方支付下半年租金，采用先付后租的方式。在本合同存续期间，甲乙双方可根据市场同行价格优先与甲方合作，充分利用甲方现有设备，印刷、横切、覆膜等设备的同时甲乙双方还可以开展不同形式的合作，例如相互订单介绍，客户共享等。乙方在租赁物从事违法行为的，乙方不按约定交付租金经协商无果的，甲方有权解除合同。 2018年6月1日，广新公司全体股东一致决定出售公司厂房。2018年6月26日，广新公司与成凤娣签订无锡市存量房买卖合同，将坐落于无锡市锡山区东北塘街道石新路100号－17－1号建筑面积2227.39平方米的房屋出卖给成凤娣，并约定房产交付时间为2018年7月30日前。2018年6月29日，上述房屋办理了不动产权证，权利人为成凤娣。 成凤娣购买上述房屋后，通过在厂房门口张贴告知书及邮寄方式，书面通知优瑞丰公司，认为陈建卫担任广新公司法定代表人期间隐瞒其他股东与优瑞丰公司签订的租赁合同损害了其他股东的利益，优瑞丰公司将租金支付给其他公司，未支付给广新公司，按照租赁合同约定双方统一管理，否则以市场价结算，并在合同中明确约定双方有加工合作的条款，实际履行过程中，优瑞丰公司从未与广新公司开展不同形式的合作，目前合作已丧失条件，故租金应当按市场价结算，故通知如要继续承租，必须与成凤娣重新签订租赁合同，价格按照市场价结算。2018年9月30日，江苏沁园春律师事务所接受优瑞丰公司委托，向成凤娣发送律师函，认为买卖不破租赁，要求成凤娣继续按原租赁合同履行，出租方的合同权利义务由其继受，并确定后续租金的收款方式，告知收款账号。 对于确定月租金的条款以及合作条款，成凤娣通知证人陈某到庭作证，陈某陈述称：“我本来是广新公司的法定代表人，2017年7月法定代表人变更为陈建卫，租赁关系我是知道的，但合同没有看到过，租金问过蒋利，说付到8月份，陈建卫也说有合作的前提，如果不合作就按照市场价，但是后来广新公司又出具了不合作的证明。”优瑞丰公司则陈述称租金不存在明显偏低的情况，签订合同时也没有明确市场价具体单价，合同订立时，所谓合同上的统一管理、合作加工就是指优瑞丰公司可以无偿利用广新公司的切纸机，广新公司向优瑞丰公司有偿提供印刷、覆磨加工，优瑞丰公司无偿提供广新公司贴脚机、皮革机、开槽机，折入机流水线在广新公司使用时优瑞丰公司派人操作。相互介绍订单、客户共享并没有实际发生。合同签订后广新公司频繁使用优瑞丰公司的设备和人员，优瑞丰公司基本没有用到广新公司的设备，且据了解成凤娣也是做印刷行业的，具备继续履行合同的条件。 在审理过程中，根据成凤娣的申请，本院委托无锡市衡业土地房地产资产评估咨询有限公司对上述诉争厂房在2018年7月1日时的租金价格进行评估，2019年4月3日，该评估咨询公司出具锡衡业评报字[2019]第Z0319号资产评估报告，载明评估，无锡金鹰工业园100－17号内建筑面积为600平方米的上述房地产在评估基准日2018年7月1日的日租金的价格为318元。并载明该评估报告的使用有效期为2018年7月1日至2019年6月30日。 以上事实，有当事人陈述及厂房租赁合同、无锡市存量房买卖合同、不动产登记证、告知书、律师函及邮寄凭证、资产评估报告、证人陈某的证言等证据在卷佐证，并经庭审质证。 本院认为，2017年广新公司与优瑞丰公司签订的厂房租赁合同和2018年6月26日广新公司与成凤娣签订的无锡市存量房买卖合同均系当事人真实意思表示，也不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。成凤娣在取得锡山区房屋所有权后，原厂房租赁合同对成凤娣和优瑞丰公司继续有效。对于厂房租赁合同中关于租金以及合作条款的约定，双方作出了不同的解释，优瑞丰公司认为月租金5000元不存在明显偏低的情况，所谓统一管理、合作加工未实际发生。成凤娣认为在合作的前提下月租金为5000元，如没有合作，则月租金应当按照市场价格确定。根据本院委托的评估咨询公司出具的报告，2018年7月1日时该租赁部分的租金市场价为318元/天，与厂房租赁合同中约定的租金相差接近一倍，约定的租金是明显低于市场价格的，结合成凤娣提供的证人陈某的证言，可以确定适用5000元/月的租金标准是建立在统一管理和合作的前提下的，成凤娣取得房屋所有权后，统一管理和合作的基础不再存在，成凤娣要求根据租赁合同的约定将租金变更为按市场价结算合法有据，优瑞丰公司称成凤娣也是做印刷行业，具备继续履行合同的条件未提供证据，因租赁合同中未明确市场价的金额，故优瑞丰公司应当与成凤娣协商确定市场价，而优瑞丰公司在收到成凤娣通知后，书面明确拒绝按照市场价支付租金的行为构成违约，现成凤娣要求解除合同符合事实及法律规定，本院予以支持，优瑞丰公司应当迁出租赁厂房。对于成凤娣主张的租金，根据其提供的证人陈某的陈述，2018年8月底前的房租优瑞丰公司已经支付，故租金的起付时间应当为2018年9月1日，成凤娣主张给付至2019年9月27日本院予以准许，成凤娣要求按照评估确定的市场价格确定租金标准，符合合同约定，虽然评估报告中该租金市场价格的使用有效期仅至2019年6月30日，但租赁合同中按市场价格确定的租金应当自成凤娣取得不动产权后一次性确定，而不应该随着市场价格的波动而随时调整，本院予以支持。故应付租金为392天×318元＝124656元，成凤娣主张的超过部分本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条、第九十七条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、于本判决生效之日起解除原告成凤娣与被告无锡优瑞丰纸制品有限公司的房屋租赁合同关系，被告无锡优瑞丰纸制品有限公司于本判决生效之日起十五日内搬离坐落于锡山区厂房。 二、被告无锡优瑞丰纸制品有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成凤娣支付自2018年9月1日起至2019年9月27日止的租金124656元。 三、驳回原告成凤娣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3900元，评估鉴定费2070元，二项合计5970元，由原告成凤娣负担804元，被告无锡优瑞丰纸制品有限公司负担5166元，反诉案件受理费减半收取计28元，由被告无锡优瑞丰纸制品有限公司负担（原告同意其垫付的诉讼费由被告直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内将应负担的诉讼费给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长  王 玄 人民陪审员  周锡培 人民陪审员  陶 磊 二〇一九年十一月二十一日 书 记 员  陈敏珠