济南铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2019）鲁71民初9号原告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司，住所地济南市市中区经七路**。负责人：刘学堂，总经理。委托诉讼代理人：张晓燕，北京市中伦文德（济南）律师事务所律师。被告（案外人）：蔡连敬，女，1988年4月28日出生，汉族，住山东省邹城市。委托诉讼代理人：周怡，山东舜鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜栋，山东舜鸿律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：邹城市发展投资控股有限公司，住，住所地山东省邹城市铁山路**/div>法定代表人：殷宪鹏，执行董事兼总经理。原告中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司与被告蔡连敬、第三人邹城市发展投资控股有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法组成合议庭，于2019年2月26日、2019年5月22日公开开庭进行了审理。原告中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司（以下简称长城资产公司）的委托诉讼代理人张晓燕，被告蔡连敬的委托诉讼代理人周怡、颜栋到庭参加诉讼。第三人邹城市发展投资控股有限公司（以下简称邹城发展公司）经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长城资产公司向本院提出诉讼请求：请求依法准许执行邹城发展公司“鑫源国际城”项目8-2-3001号房产。事实与理由：长城资产公司与邹城发展公司因债务重组事宜，于2014年8月6日向北京市方圆公证处提出办理强制执行公正申请。因邹城发展公司债务逾期未能偿还，长城资产公司于2014年11月11日依据北京市方圆公证处出具的（2014）京方圆执字第0120号执行证书，向济南铁路运输中级法院申请强制执行。济南铁路运输中级法院于2014年12月12日作出（2014）济铁中执字第37号执行裁定书。蔡连敬对涉案房产提出书面执行异议。济南铁路运输中级法院于2018年12月27日作出（2018）鲁71执异148号执行异议裁定，中止对邹城发展公司“鑫源国际城”项目8-2-3001号房产的执行。长城资产公司认为蔡连敬执行异议理由不成立，理由如下：一、长城资产公司对涉案房产拥有合法有效的抵押权，邹城发展公司未经长城资产公司同意私自处理抵押物的行为及所订立的《商品房买卖合同》应为无效。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条之规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效。本案中邹城发展公司在未通知长城资产公司的情况下私自与蔡连敬签订的《房屋买卖合同》应为无效。二、蔡连敬所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，不应阻却本案执行。1、不符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的要件。合同约定的房屋验收交付及付款方式等内容，明显可以证实系双方恶意串通，应为无效合同。蔡连敬所支付款项不能证实为购房款。多起执行异议案件所涉收款收据时间前后颠倒，不符合常理。2、不符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的条件的要件。3、不符合已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十的要件。三、蔡连敬提出执行异议，系蔡连敬与邹城发展公司主观上恶意串通，并损害了第三人即长城资产公司的合法权益，客观上拖延法律程序，阻碍法院执行，应依法追究相关责任。随后，长城资产公司向本院提出起诉状补充意见，认为本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件规定》）第二十七条之规定，而非二十八或二十九条。即申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。理由如下：一、长城资产公司对涉案房产拥有合法有效的抵押权即担保物权。二、邹城发展公司在未通知长城资产公司的情况下对涉案房产进行了处置应为无效。三、根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条对善意第三人的规定，本案被告蔡连敬不属于善意第三人，其与邹城发展公司签订的《房屋买卖合同》及相关手续的办理系双方恶意串通，所涉房产不应中止执行。蔡连敬辩称，长城资产公司的诉讼请求没有事实及法律依据，应依法予以驳回其诉讼请求。理由如下：一、长城资产公司的在建工程抵押权不能否认《商品房买卖合同》的效力，更不能对抗蔡连敬的消费者物权期待权。1、蔡连敬与邹城发展公司所签订的《商品房买卖合同》系根据双方真实意思表示，依法成立的有效合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，蔡连敬与邹城发展公司签订的《商品房买卖合同》应系合法有效合同，蔡连敬作为一般消费者在签订合同时已尽到了合理的审查义务，该合同系双方真实意思表示，且蔡连敬已支付完毕所有购房款，涉案房屋也已经交付于蔡连敬实际占有，合同早已实际履行完毕。2、长城资产公司的在建工程抵押权并不能否认本案《商品房买卖合同》的效力。《中华人民共和国担保法》第四十九条与《中华人民共和国物权法》第一百九十一条关于抵押期间转移抵押财产的规定并非效力性强制性规定。结合本案，抵押权存续期间，出卖人未通知抵押权人、未经抵押权人同意销售商品房的，不影响商品房买卖合同的效力。3、长城资产公司的在建工程抵押权不能对抗蔡连敬的消费者物权期待权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，在买受人支付了全部或者大部分款项后，抵押权不能对抗买受人。结合本案，蔡连敬作为一般消费者，向邹城发展公司支付全部房屋价款，其物权期待权在顺位上高于长城资产公司的抵押权。二、蔡连敬完全符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定的情形，可以对抗长城资产公司的抵押权，进而排除本案的执行。首先，蔡连敬在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其次，蔡连敬所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋；再次，蔡连敬已经按合同约定支付了全部房款，且有邹城发展公司出具的真实有效的收据和相对应的银行转款记录。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，蔡连敬对本案被执行房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应依法驳回长城资产公司的诉讼请求。邹城发展公司未到庭，亦未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认定如下：蔡连敬提交的证据1《商品房买卖合同》、《鑫源国际城定购协议》，证据2购房款收据、购房款发票、中国农业银行交易明细、蔡连敬与刘胜茂结婚证、蔡连敬与刘明结婚证、邹城市太平镇郝庄村村民委员会出具的《证明》，证据4鑫源国际城业主（临时）管理规约，证据5鑫源国际城交房收款收据、鑫源国际城物业服务部缴费单、收据、历月电费明细等，上述证据可以相互印证，证明蔡连敬与邹城发展公司签订买卖合同购买案涉房屋，蔡连敬之夫刘明银行转账向周金芳付款，邹城发展公司向蔡连敬开具收据，并将案涉房屋交付蔡连敬占用、使用，以及蔡连敬与另案案外人刘岩岩系妯娌关系等案件事实。蔡连敬证据3邹城市不动产登记信息查询证明，可以证明蔡连敬名下无其他房产登记信息。长城资产公司虽对上述证据持有异议，但未提交有效反驳证据，故本院对上述证据效力予以确认。证据6本院（2018）鲁71执异148号执行裁定书，证据7济宁市中级人民法院（2018）鲁08执异28号、（2018）鲁08执异29号、（2018）鲁08执异30号执行裁定书，长城资产公司对其真实性无异议，但对其证明目的有异议。本院对上述裁定书的真实性予以确认，对其证明内容结合其他有效证据予以综合认定。蔡连敬补充证据1户口本、邹城市不动产登记信息查询证明，拟证明：蔡连敬的婚姻子女状况及其名下均无其他房产登记信息。补充证据2个人说明，拟证明：蔡连敬已实际交付全部购房款，并且为维护自身权益一直在与开发商交涉维权，并非与其恶意串通。长城资产公司对蔡连敬补充证据1的真实性无异议，但不认可其证明目的。对补充证据2的真实性和举证目的均有异议，该份证据系蔡连敬个人陈述，不属于证据范围。本院对蔡连敬补充证据1的证据效力予以确认，补充证据2因系其个人陈述，故对其证据效力不予确认。蔡连敬等10名案外人涉邹城发展公司执行异议纠纷案共同证据1维权照片打印件4张，拟证明蔡连敬等人在得知所购房屋无法办理网签预告登记后，多次、通过多种方式进行维权，买受人与开发商之间并非恶意串通。共同证据2最高人民法院（2018）最高法民申4766号民事裁定书网络下载打印件，拟证明该裁定书载明的案件事实与本案高度一致，对认定本案事实具有指导性意义。本院认为，上述维权照片未显示拍摄时间、拍摄人员，不能确定与本案的关联性，长城资产公司对其真实性、关联性及举证目的均持有异议，故，本院对该组照片的证据效力不予确认。最高人民法院（2018）最高法民申4766号民事裁定书认定的案件事实与本案并无直接关联亦不完全一致，长城资产公司对此亦持有异议，不能作为本案认定事实的依据。为查明案件事实，本院依职权调取了邹城发展公司部分个人结算业务申请书、收款通知单、收据等证据，该部分证据可以证明周金芳系邹城发展公司聘请的销售顾问，周金芳在收到刘岩岩、蔡连敬的购房款后转账给邹城发展公司财务负责人殷宪金。长城资产公司虽对该组证据持有异议，但并未提供有效反驳依据。蔡连敬对该组证据无异议。本院对该组证据的效力依法予以确认。综合本案有效证据及双方当事人当庭陈述，本院认定以下案件事实：2010年12月3日，邹城发展公司就其开发建设的位于邹城市东滩路1869号的鑫源国际城1、2、3、5、6、7、8、9、10、11、12号住宅楼，取得商品房预售许可证。2013年9月13日、2013年9月28日，邹城发展公司与长城资产公司先后签订《抵押合同》、《之补充协议》，双方约定邹城发展公司将包括案涉房产在内的房屋及占用土地使用权一宗向长城资产公司提供抵押担保。长城资产公司于2013年9月29日在邹城市房产管理局办理了抵押权登记。2014年7月13日，邹城发展公司作为甲方，刘明、蔡连敬作为乙方，签订《鑫源国际城定购协议》一份，约定刘明、蔡连敬定购邹城市东滩路鑫源国际城8号楼2单元3001室，建筑面积132.25平方米，销售单价5032.4元，房款665535元；乙方于2014年7月13日支付定金1万元（在双方签订《商品房销售合同》时转为首付款），7月20日前支付全部房款655535元（房款总额减去乙方支付之定金金额）；协议一式三份，甲方两份，已方一份，双方签字或盖章后生效，签署《商品房销售合同》后本协议自动作废。协议还对其他有关内容进行了约定。周金芳以邹城发展公司经办人身份在协议签章处签名。邹城发展公司于2014年7月13日开具收据一份，载明交款人为蔡连敬、收款方式为现金、金额1万元、收款事由8#-2-3001。2014年7月21日，蔡连敬与邹城发展公司签订《商品房买卖合同》，购买邹城发展公司开发建设的鑫源国际城8-2-3001号房屋。合同约定：房屋总价款为665535元，付款方式及期限为“买受人采用一次性付款方式，自签订本合同当日内付清全部价款”。交付期限为“出卖人应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经验收合格”。合同第十七条中还约定“自本合同签订之日起30日内，共同到房产登记中心申请预购商品房预告登记，因开发企业原因未及时申请的，预购人可单方申请”。合同第二十四条约定：“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向邹城市房产管理局申请登记备案。”合同还对双方其他权利义务内容进行了约定。2014年7月21日，蔡连敬之夫刘明通过银行账户向周金芳转账汇款1307298元（含另案刘岩岩购房款651763元）。同日，邹城发展公司向蔡连敬开具收据一份，载明交款人为蔡连敬、收款方式为银行转账、金额651763元、收款事由为全款8-2-3001。后，邹城发展公司又向蔡连敬开具了案涉房屋购房款发票（金额为665535元）。2014年7月21日，邹城发展公司将案涉房屋交付给蔡连敬，案涉房屋由蔡连敬占有、居住。2014年12月1日，山东省高级人民法院于以（2014）鲁执字第32号执行裁定，将申请执行人长城资产公司与被执行人邹城发展公司等公证债权文书一案指定由本院执行。本院于2014年12月12日作出（2014）济铁中执37号执行裁定，并于2014年12月18日送达邹城市房产管理局，查封了案涉房产，2016年12月13日进行了续封。因案外人蔡连敬对查封房产提出书面异议，本院经审查，于2018年12月27日作出（2018）鲁71执异148号执行裁定，中止对邹城发展公司名下位于邹城市岗山路东、东滩路北“鑫源国际城”8-2-3001号房产的执行。长城资产公司不服该执行裁定，向本院提起申请执行人异议之诉。另查明，蔡连敬、刘明及其子女，在山东省邹城市无其他用于居住的房屋登记信息。还查明，周金芳系邹城发展公司聘请的销售顾问，其于2014年7月22日将收取房款1307298元，转账存入邹城发展公司财务负责人殷宪金银行账户。本院认为，本案诉争房屋登记在本院执行案件的被执行人邹城发展公司名下，且作为申请执行人的长城资产公司对诉争房屋享有抵押权，因蔡连敬以房屋买受人身份向法院提出执行异议，本院经审查后裁定中止对该房屋的强制执行，长城资产公司不服执行裁定而提起申请执行人异议之诉。本案的争议焦点问题是：蔡连敬对鑫源国际城8-2-3001号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先,关于蔡连敬对诉争房屋享有的民事权益问题。1、案涉《商品房买卖合同》真实合法有效。蔡连敬与邹城发展公司所签订的《商品房买卖合同》落款日期为2014年7月21日，该时间早于法院查封案涉房屋的时间（2014年12月18日）。合同经过了双方当事人签章确认，应系其真实意思表示。虽然长城资产公司对案涉《商品房买卖合同》约定的付款方式和期限、房屋交付等内容持有异议，但在没有其他反驳证据佐证的情况下，不能仅以此否认案涉《商品房买卖合同》的真实性。长城资产公司主张其对涉案房产拥有合法有效的抵押权，邹城发展公司未经长城资产公司同意私自转让抵押物的行为及所订立的《商品房买卖合同》应为无效。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定，是管理性强制性规定，就不动产而言，针对的是抵押的不动产的“过户”行为，“不得转让”即不得过户。《中华人民共和国担保法》第四十九条“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效”规定中的“转让行为无效”是指转让行为不能产生物权变动效力而非转让合同本身无效。上述两项法律规定均不是《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的效力性强制性规定，并非针对抵押的不动产转让合同的效力。因此，长城资产公司提出的案涉《商品房买卖合同》无效的理由不能成立。2、蔡连敬已经向邹城发展公司支付购房款并实际占有案涉房屋。2014年7月13日蔡连敬向邹城发展公司支付定金1万元，2014年7月21日蔡连敬之夫刘明向周金芳转账付款1307298元（含另案刘岩岩购房价款651763元），结合周金芳系邹城发展公司聘请的销售顾问，其作为邹城发展公司经办人与购房人签订定购协议、收取购房人付款后转账存入邹城发展公司财务负责人账户，以及邹城发展公司向蔡连敬开具购房款收据和发票等事实，可以认定蔡连敬已经向邹城发展公司支付了购房款665535元。根据蔡连敬提供的相关收楼单及缴费单据，可以认定邹城发展公司已经将案涉房屋交付给蔡连敬，双方的主要合同义务已经履行完毕。蔡连敬作为房屋买受人，在法院查封之前与邹城发展公司签订合法有效的书面买卖合同，已付清购房款项并实际占有房屋，在诉争房屋所在地其名下没有用于居住的其他房屋。因此，蔡连敬符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定情形，其有权据此主张房屋买受人合法实体权益。其次，关于蔡连敬所享有的房屋买受人民事权益能否对抗长城资产公司所享有的担保物权问题。《执行异议和复议案件规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”从该条规定来看，原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定了例外情况，即“法律、司法解释另有规定的除外”。换言之，申请执行人对执行标的享有优先受偿权的，其对抗案外人的执行异议不是绝对的，如果法律、司法解释另有规定的，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。而《执行异议和复议案件规定》第二十九条就是第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定的除外”中的司法解释。第二十九条之所以作为第二十七条的但书，是为了优先保护符合相关情形的房屋购买者的居住权，因为从价值衡量来看，该种情形下的居住权与抵押权相比，居住权优先。长城资产公司关于蔡连敬不属于善意第三人，其与邹城发展公司签订的《房屋买卖合同》及相关手续的办理系双方恶意串通，明显存在协助被执行人逃避、阻却执行故意的主张，没有证据支持，本院不予采纳。蔡连敬对案涉房屋所享有的民事权益可以对抗长城资产公司所享有的抵押权，进而排除对该房屋的强制执行。综上所述，蔡连敬对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，长城资产公司关于准许执行邹城发展公司“鑫源国际城”8-2-3001号房产的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项规定，判决如下：驳回中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司的诉讼请求。案件受理费10455.35元，由中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  戚智超审 判 员  李建波人民陪审员  孙立兵二〇一九年十一月十八日法官助理阎晓亮书记员韩燕庭