惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初3884号原告：唐永红，女，汉族，1977年3月13日出生，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：温少杰，广东广法律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈冰，广东广法律师事务所律师。被告：惠州市汉富房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾西区开城大道南路10号富康国际综合楼611号房。法定代表人：黄水信。委托诉讼代理人：王立平，广东惠天好律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国文，广东惠天好律师事务所律师。原告唐永红与被告惠州市汉富房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告唐永红及其委托诉讼代理人陈冰，被告惠州市汉富房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张国文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐永红向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期交房违约金77794.52元（以949872元为基数，从2018年1月1日起，按每日万分之一点五暂计算至2019年6月30日止，以后继续计算至交付商品房之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月23日，被告与原告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于惠州大亚湾西区，总价款人民币949872元，付款方式为支付首期款加银行按揭贷款，交付商品房时间为2017年12月31日前。合同还对双方权利义务进行了约定。合同签订后，原告支付购房款289872元，还支付了维修基金、办证费用、代收费用等9376元。但被告至今仍未按合同约定将商品房交付给原告。期间，包括原告在内的众多购房业主多次到大亚湾信访局及相关部门上访，2018年1月8日，被告出具《千和茗居承诺书》。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定、购房合同的约定和被告的承诺，被告应当承担逾期交付商品房的违约责任，按购房总价款每日万分之一点五的标准向原告支付违约金。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判决支持原告诉讼请求。原告向法庭提交了以下证据：1.身份证、国家企业信用信息公示系统资料企业信用信息公示报告；2.《商品房买卖合同》；3.收款收据、广东达伦律师事务所收款专用收据；4.千和茗居项目承诺书、授权委托书；5.商品房预售许可证。拟证明其诉称的事实。被告惠州市汉富房地产开发有限公司辩称：1.被告不同意原告的诉讼请求。因为原告没有按照商品房预售合同规定支付房款，所以没有达到合同规定的商品房的交付条件，因此原告要求被告承担违约责任没有事实和法律依据；2.即使被告违约，也应该按照合同约定的每日万分之一计算违约金，而不应该按照万分之一点五计算，因为被告已经按照承诺书的要求完成工程进度，并没有违反千和茗居承诺书的承诺，所以不应该按照承诺书的标准计算违约金。被告向法庭提交以下证据：1.《千和茗居一期1号楼节点工期完成时间汇总报告》；2.歌拉瑞电梯股份有限公司产品发运单；3.惠州市歌拉瑞电梯工程有限公司收款收据。拟证明其辩称的事实。综合原告的起诉、被告的答辩、案件庭审情况及对原、被告提交证据的审查，本院对事实认定如下：2016年12月23日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的惠州大亚湾西区，建筑面积为107.94平方米，购房总金额为949872元，买受人应于2016年12月23日前支付首期款289872元，占全部房价款的30%，余款660000元向相关商业银行申请贷款支付。合同第九条约定：商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.买受人交清全部房款或者银行放款后，并付清所有应付款项；4.满足其他双方另行约定的交付条件；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定：1.出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；2.该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。出卖人送达可采用快递、挂号信、报纸公告等方式。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条约定处理。合同第十二条约定：出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。原、被告还对其他相应事宜作出了约定。合同签订后，原告按约付清了首期款，剩余房款660000元至今未支付给被告。因被告未按合同约定时间交房，被告及施工单位长沙市建筑安装工程公司于2018年1月8日出具《千和茗居项目承诺书》，承诺：1.承诺于2018年8月30日在政府的全力协助下完成竣工验收，2018年12月31日前交楼，2018年9月底支付逾期交房的违约金，交楼时汉富公司一次性依合同支付剩余延迟交楼违约金，如未支付该违约金业主有权不收楼至收到违约金为止；2.2018年6月30日千和茗居项目需要完成进度：（1）安全排查、1#楼外架拆除、1#楼铝合金门窗、1#栋防雷工程、1#楼水电安装工程（以完成大部分为标准）、1#楼电梯工程（以电梯进场为准），地下室砌体工程，以上项目验收属自检验收类，如完成不了以上分部工程，按全部房款的万分之一点伍赔偿逾期交楼违约金，从2018年1月起算，如按实完成分部工程按原合同全部房款的万分之一赔偿支付违约，2018年9月30日一次性支付赔偿违约。为证明已按《千和茗居项目承诺书》承诺完成相关工程，被告向本院提交了电梯发运单、电梯收款收据、施工单位长沙市建筑安装工程公司及监理单位深圳市广厦工程顾问有限公司于2019年9月24日出具的《千和茗居一期工程1#楼节点工期完成时间汇总报告》作为证据，《千和茗居一期工程1#楼节点工期完成时间汇总报告》载明：1.安全排查工程：自2017年12月开始至2018年1月完成；2.一栋水电及防雷安装工程：自2017年12月开始至2018年4月完成；3.一栋铝合金门窗安装工程：自2017年12月开始至2018年1月完成；4.一栋电梯安装工程：自2018年5月开始至2018年6月完成；5.一栋外架拆除工程：自2018年1月开始至2018年4月完成；6.一栋地下室砌体工程原本可以在2018年6月30日前完成，但因原施工单位原因造成地下室渗水，政府质监发文【质监（2018）改第70号文件】要求停工整改，因此造成不能如期完工。截至庭审之日止，涉案房屋未完成竣工验收备案，被告亦未向原告交房。本院认为：本案属于商品房预售合同纠纷。原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案的争议焦点是被告是否存在逾期交付商品房的违约行为。本院认为，虽然原、被告在合同中约定的交房时间为2017年12月31日前，但是合同第九条约定了商品房交付时买受人应当交清全部房款或银行放款后，并付清相应款项。按照双方的合同约定，原告作为买受人应当先履行付清购房款的义务，被告才履行交房义务，因原告至今尚未交清全部房款，被告尚未交付商品房的行为并没有违反合同约定及法律规定。原告请求被告支付逾期交房违约金，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告唐永红的诉讼请求。案件受理费872.43元，由原告唐永红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 王科丰二〇一九年十一月十九日法官助理 巫惠慧书 记 员 黄 瑾