呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初5367号原告：董宝春，男，无固定职业，住呼和浩特市。原告：马玉萍，女，无固定职业，住呼和浩特市。二原告共同委托诉讼代理人：白宝如，内蒙古恒众尧律师事务所律师。被告：内蒙古元和房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区大庆路**。法定代表人：刘慧，总经理。委托诉讼代理人：刘永光，法务主管。委托诉讼代理人：滕国军，工程主管。原告董宝春、马玉萍与被告内蒙古元和房地产开发有限公司（以下简称元和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法将本案转为普通程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告马玉萍及原告董宝春、马玉萍的委托诉讼代理人白宝如、被告元和公司的委托诉讼代理人刘永光、滕国军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董宝春、马玉萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即协助为原告办理房地产所有权证；2.被告支付逾期办理房地产所有权证的违约金，按已付购房款834,834元为基数，自2016年1月1日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至实际给付之日（暂计算至2019年6月30日已发生利息214,761元）；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年12月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号为：YS（201400023727)。被告将其开发的位于呼和浩特市金桥开发区乌尼尔东街南侧内蒙古总商会大厦及住宅项目××楼房屋售予原告。原告分两次于2014年10月30日、2014年11月25日向被告交付了全部房款834,833.99元。被告曾于2014年9月30日通知原告交房，但2014年12月30日被告才向原告交付了该房屋。按照合同约定，被告在交付房屋后360日内给原告办理房地产权属证书，但被告至今未给原告办理。原告多次与被告协商，被告总以各种理由推诿，致使原告合法权益无法保证。综上所述，原告依据《民事诉讼法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条等法律法规的规定，向人民法院提起诉讼，望判如所请。元和公司辩称，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条是因出卖人的原因未能办理产权证，在这种情况下，出卖人要承担违约责任。但本案未能办理房屋产权证，是因为消防、测绘等行政管理部门造成，并非是出卖人的原因。合同中没有约定具体的违约责任比例，被告因此申请对涉案房屋价值进行评估，房屋现已升值，未办理产权证没有给原告造成任何经济损失，原告主张的违约金没有事实和法律的依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原、被告提交的《商品房买卖合同》及补充协议，对原告提交的《元和国际入住通知书》、《元和国际业主装修承诺书》、销售不动产统一发票、个人贷款结清证明、通话录音、《致元和国际业主知晓书》、结婚证、《公证书》，对被告提交的《商品房预售许可证》、《不动产权证》、涉案楼宇相关验收报告、登记备案表、政府批示文件等予以采信并在案佐证。结合当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2014年12月30日，董宝春、马玉萍（买受人）与元和公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》[合同编号：YS（2014）00023727]，约定买受人购买出卖人位于金桥开发区乌尼尔东街南侧内蒙古总商会大厦及住宅项目××楼房，该商品房用途为住宅，预测建筑面积共150.15平方米，总金额834,834元。合同第六条约定付款方式及期限，买受人签约当日已交清30%首付款254,834元，剩余房款58万元办理按揭贷款。合同第八条约定交付期限，出卖人应当在2014年12月30日前交付房屋。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按实际交房之次日起算360日内办理房屋产权证，此期间双方互不因此担责。同日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议，协议第一条双方同意《商品房买卖合同》关于产权登记的约定补充如下：1.双方同意以2014年12月30日之次日为办理产权登记期限的起算日。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋产权证书。如出卖人延期交付房屋，办理产权登记期限的起算日为实际交房之次日起算360日内。开具日期为2014年10月30日的销售不动产统一发票载明，董宝春为涉案房屋交纳购房款664,833.9976元；开具日期为2014年11月25日的销售不动产统一发票载明，董宝春为涉案房屋交纳购房款170,000.0024元。董宝春已将总额为58万元的个人贷款于2018年11月23日结清。董宝春、马玉萍及元和公司均认可，涉案房屋的房款已经交清。2014年9月30日，元和公司发出《元和国际入住通知书》，载明涉案房屋将于2014年9月30日交付。该通知书上有董宝春的签字。2014年12月1日，董宝春在涉案房屋的《元和国际业主装修承诺书》上签字、捺印。登记时间为2010年2月20日的结婚证载明，董宝春、马玉萍为夫妻关系。董宝春于2018年11月19日作出《委托书》，委托其配偶马玉萍代其办理涉案房屋撤销房屋网签事宜、办理退税事宜、签订与该事项有关的协议（合同）。该委托书经内蒙古自治区内蒙古自治区呼伦贝尔市公证处公证。2019年6月，马玉萍曾就办理涉案房屋不动产权证一事与元和公司员工进行交涉。元和公司于2019年7月20日发出《致元和国际业主知晓书》载明涉案房屋所在的3#4#楼大产权手续已于2019年7月19日全部办理完结，目前正在等待不动产权证中心出证，即可按照住建局相关程序为业主办理产权分户手续。涉案房屋所在楼宇于2019年7月20日取得元和公司单独所有的《不动产权证》。审理中，元和公司就涉案房屋的房屋价值向本院提出评估申请，本院依法委托具备资质的机构对涉案房屋进行评估，评估机构因无法进入涉案房屋内部了解房屋的结构布局和内部装修情况，不具备出具评估报告的条件，并将评估申请予以退回。本院认为，董宝春、马玉萍与元和公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依据合同约定履行各自义务。关于董宝春、马玉萍主张元和公司立即协助为其办理房屋所有权证的诉讼请求，本院认为，依据双方《商品房买卖合同》第十五条的约定，元和公司对办理房屋权属证书负有协助义务，现涉案房屋已具备办理权属证书的条件，元和公司应履行其协助义务。关于董宝春、马玉萍主张元和公司向其支付逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，因此，我国法律规定的违约责任以填补损失为基本原则，应以造成的实际损失为基准，违约金是否过高考量的因素包括已付购房款金额、违约的时间、违约行为及过错程度等因素，具体到本案中，董宝春、马玉萍已付清全部购房款834,834元，且自合同约定的商品房交付使用后360日内，出卖人向产权登记机关为买受人办妥房屋产权证书，至本案起诉时已逾四年，元和公司提供的证据不足以证明逾期办证的原因完全系因政府及相关部门所致。本院综合考量元和公司的履约情况、违约情形、过错程度及董宝春、马玉萍可能获得的逾期利益等因素，根据公平原则及诚实信用原则，调整后的违约金应以不宜超过实际损失为限，董宝春、马玉萍未提供相关证据证明其实际损失，故法院酌情调整元和公司给付的违约金，元和公司应按照已付购房款834,834元的7%向董宝春、马玉萍支付违约金58,438.38元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、内蒙古元和房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助董宝春、马玉萍办理位于金桥开发区乌尼尔东街南侧内蒙古总商会大厦及住宅项目××楼房的权属证书；二、内蒙古元和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向董宝春、马玉萍支付逾期办理房屋权属证书的违约金58,438.38元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4522元（原告已预交2261元，剩余2261元缓交至执行中扣除），由原告负担3261元、由被告负担1261元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 李丽萍人民陪审员 乌日娜人民陪审员 张素芬 二〇一九年十一月十八日书 记 员 米文欢