山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0214民初8925号原告（反诉被告）：顾海滨，男，1979年9月6日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：纪玉坤，山东泰成（城阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：初洪章，山东泰成（城阳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：李志星，男，1970年10月18日出生，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：李新革，青岛城阳馨福法律服务所法律工作者。第三人：青岛宜居我爱我家不动产经纪有限公司，住所地青岛市城阳区泰城路535号6号楼07网点。委托诉讼代理人：赵利，系该公司员工。委托诉讼代理人：田昌娟，女，1985年6月1日生，汉族，住山东省定陶县，系该公司员工。原告（反诉被告）顾海滨与被告（反诉原告）李志星、第三人青岛宜居我爱我家不动产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）顾海滨委托诉讼代理人纪玉坤、初洪章，被告（反诉原告）李志星委托诉讼代理人李新革、第三人委托诉讼代理人赵利、田昌娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告之间的房屋买卖合同并判令被告支付原告违约金110000元，返还已付定金100000元，中介费11600元，装修费5789元，律师费20465元，共计247845元。事实与理由：原、被告于2018年1月20日签订房屋买卖合同，约定原告购买被告青岛市城阳区长城路89号青岛国家广告文化产业园A地块1号楼305号房产一处，原告依约支付购房定金100000元。房屋买卖合同第七条约定2018年5月30日前到房管部门办理房屋所有权转移手续，但被告一直未取得房产证，导致无法过户，特诉至法院，请求法院判如所请。该案审理过程中，原告申请撤回要求被告支付装修费5789元的诉讼请求。被告（反诉原告）答辩并反诉称，原告所诉无事实及法律依据，根据双方合同第四条约定，原告应与房屋过户之前支付被告首付款40万元，而原告仅支付了10万元定金后再未向被告支付任何款项，其构成违约，故对原告所诉应依法驳回。并提出反诉请求：1、依法判令被反诉人支付反诉人违约金110000元、房屋使用费60000元，共计170000元。2、反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2018年1月20日签订房屋买卖合同，双方约定被反诉人购买反诉人所有的位于城阳区长城路89号国家广告文化产业园A区地块1号楼305户房产一处，被反诉人在对上述房产做了充分了解后，双方商定价格为58万元，付款方式为签订合同当日支付定金100000元，首付款400000元于过户之前支付等，如解除合同由违约方另行赔偿违约金110000元。反诉人于合同签订当日将上述房产等交付被反诉人使用至今，被反诉人仅支付定金100000元，对首付款至今未付，已构成违约，特向法院提起反诉，请求判如所请。原告（反诉被告）答辩称，被告的反诉请求无事实及法律依据，请求法院依法驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2018年1月20日，原告（乙方）与被告（甲方）及第三人（丙方）青岛宜居我爱我家不动产经纪有限公司签订房屋买卖合同。约定由原告顾海滨购买被告李志星位于青岛市城阳区长城路89号青岛国家广告文化产业园A地块1号楼305户房屋。该房屋建筑面积48.23平方米，房屋价格为58万元。付款方式为：签订合同当日原告支付被告定金人民币10万元，首付款人民币40万元包含定金人民币10万元，原告于过户之前支付给被告，剩余尾款18万元原告以银行贷款的方式支付给被告。合同第六条约定：“此合同签订后，甲乙任何乙方不得反悔或中途毁约，否则属于违约。本协议中涉及到的各项违约，守约方有权选择解除合同并要求违约方按本协议的标准或另行赔偿违约金110000元。”。合同第七条约定：“甲乙双方承诺2018年5月30日前到相应房产部门办理房产所有权转移手续，房产交付条件选择签订合同当日。甲乙逾期30日以上未履约到房产交易部门办理房产所有权转移手续的，另一方有权选择以对方违约为由解除本合同，并要求违约方按本合同第六条规定承担违约责任”。合同第十一条约定：“未尽事宜由各方协商解决，相关补充文件与此协议具有同等法律效力，如不能解决。违约方应承担诉讼费、律师代理费、保全费等相关费用”。第十四条补充条款约定：“1、所有条款以收条为准。2、乙方另支付甲方陆千元整￥6000。此费用包含橱柜、天花板、自流平及房间里所有装修，装修的全部费用甲方必须付清”。合同第十五条约定“鉴于丙方已为甲乙双方提供居间服务并促成甲乙双方签订本合同，甲乙双方同意向丙方支付居间服务费11600元。（大写人民币壹万壹仟陆佰元整）。居间费用于本合同签订当日由乙方支付丙方，付款方向丙方支付居间服务费后，如出现违约，付款方有权向违约方追偿。”二、2018年1月20日签订合同当日，原告将定金10万元交付被告李志星，被告李志星出具了收条，并将涉案房屋钥匙交付给第三人处工作人员田昌娟，由其转交给原告。三、青岛市不动产登记信息就涉案房屋载明：“权利人：李志星受理日期2018-10-23核准日期2018-10-25权证或证明号：鲁（2018）青岛市城阳区不动产权第0030029号”。四、庭审中，法庭询问第三人在组织双方签订房屋买卖合同时，有无告知原告涉案房屋尚未办理产权登记手续，第三人及原告顾海滨均称已告知，顾海滨称“签合同时，被告说2018年4月份之前可办出房产证进行过户，考虑到时间的富裕性，因此双方约定于2018年5月30日过户。”对于法庭询问“涉案房屋何时从开发商处交付”时，被告李志星回答：“2017年8月份交付。本来可以在合同约定的时间办理房产证及过户手续，但因原告一直未支付首付款40万元，我也一直没去办理房产证。”本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》系三方当事人的真实意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。原、被告虽在合同中约定原告于过户之前支付被告首付款40万元(包含10万元定金在内），但双方约定的过户时间为“2018年5月30日前”，而被告直至2018年10月才到房产部门办理房产证，从而具备过户条件。本院认为，在原告明知被告无法于2018年5月30日前办理过户手续、合同目的无法如期实现的情况下，其未支付剩余首付款30万元的行为不宜认定为违约，而被告未依约办理过户手续的行为显属违约，应承担违约责任，故对原告要求被告返还定金100000元的诉讼请求，本院予以支持。原告于2018年11月5日诉至法院要求解除涉案房屋买卖合同，事实清楚，于法有据，本院予以确认。关于原告主张110000元违约金的诉讼请求，本院认为，被告虽未主张违约金过高应当予以调整，但其认为自身并未违约而是原告违约，并提起反诉要求原告支付违约金，视为其对违约金数额提出了异议，依据《合同法》第一百一十三条规定，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，综合考虑上述因素，本院亦认为110000元违约金数额过高，故酌情调整为被告向原告支付违约金20000元。原、被告及第三人在房屋买卖合同中已对中介费的数额进行了明确约定，第三人又向原告出具了中介费11600元的收据，故本院认定该费用已实际发生，根据双方合同约定，该费用原告有权向被告追偿。原告未提交有效证据证实花费律师代理费20465元，应承担举证不能的法律后果，故对于原告要求被告支付律师代理费20465元的诉讼请求，本院不予支持。审理过程中，原告申请撤回要求被告支付装修费5789元的诉讼请求，本院予以照准。原告未构成违约，故被告要求原告支付违约金110000元及房屋使用费60000元，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）顾海滨与被告（反诉原告）李志星、第三人青岛宜居我爱我家不动产经纪有限公司于2018年1月20日签订的房屋买卖合同于2018年11月5日解除。二、被告（反诉原告）李志星于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）顾海滨购房定金100000元。三、被告（反诉原告）李志星于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）顾海滨中介费11600元。四、被告（反诉原告）李志星于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）顾海滨违约金20000元。五、驳回被告（反诉原告）李志星的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9600元，由原告（反诉被告）顾海滨承担2255元，被告（反诉原告）李志星承担7345元，反诉费1850元，由被告（反诉原告）李志星承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  景艳丽人民陪审员  蔡 霞人民陪审员  陶丽丽二〇一九年十一月二十六日书 记 员  康 旭