福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初2256号 原告：南安成功房地产拓展有限公司，住所地福建省南安市石井镇后店村，统一社会信用代码913505836115492116。 法定代表人:蔡崇发，公司执行董事。 委托诉讼代理人：郭丽萍，女。 被告:黄小梅，女，汉族，1976年3月27日出生，住福建省南安市，现住福建省南安市。 委托诉讼代理人：谢文笔，福建重宇合众（泉州）律师事务所专职律师。 原告南安成功房地产拓展有限公司（以下简称“成功拓展公司”）诉被告黄小梅返还原物纠纷一案，本院于2019年2月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告成功拓展公司的委托诉讼代理人郭丽萍、被告黄小梅的委托诉讼代理人谢文笔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 成功拓展公司向本院提出诉讼请求：1.判决黄小梅返还占用的南安市××镇××期××栋××室房屋，并恢复房屋原状；2.黄小梅赔偿成功拓展公司自2018年4月25日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费（按照石井镇同等地段房屋租赁价格月租金2000元的标准，暂计至2019年2月22日的房屋占有使用费为19868元）；3.本案诉讼费用由黄小梅承担。在诉讼过程中，成功拓展公司表示自愿放弃本案诉讼第二项诉讼请求。事实和理由：石井国际城三期项目系成功拓展公司开发建设并对外销售，该项目尚未竣工验收交付使用，2018年4月25日，成功拓展公司发现黄小梅擅自将石井国际城三期8栋1002室住宅入户门更换，进行装修入住。成功拓展公司多次要求黄小梅停止侵害、返还原物并快复原状，但黄小梅均置之不理。黄小梅的侵权行为给成功拓展公司及项目造成了严重影响和损失。 黄小梅答辩称：1、其与成功拓展公司签订的《认购协议书》已经对商品房买卖合同的主要内容达成一致意见，具备商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应认定为商品房买卖合同；2、其已经履行了认购协议书主要义务，并不存在违约行为；3、成功拓展公司的违约行为已经影响到合同目的的实现，黄小梅有权中止履行合同，待成功拓展公司消除阻碍合同目的的行为后才继续履行合同；4、签订认购书后，成功拓展公司出现大量的逾期交房、逾期办证的诉讼，原、被告曾因为逾期办证诉至法院，法院作出民事调解书，但成功拓展公司并没有按照生效民事调解书的约定履行付款义务，使得许多购房人的购房目的无法实现。成功拓展公司的行为使得黄小梅有理由怀疑成功拓展公司的履行能力；5、案涉的房屋已经至交房期限，黄小梅有权先行入住。综上，黄小梅并非恶意擅自入住案涉房屋，系因成功拓展公司违约行为致黄小梅未能继续履行合同，因此成功拓展公司的诉求无事实和法律依据。 本院经审理认定如下事实：成功拓展公司系依法注册成立的经营房地产开发等业务的有限公司，取得南安市石井镇后店村89750平方米土地的开发权，在其享有国有土地使用权的土地上开发建设“石井成功国际城”，取得相应的建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。2014年12月31日，黄小梅（乙方）与成功拓展公司（甲方）签订《认购协议书》一份，约定：黄小梅向成功拓展公司认购址在南安市××镇××期××栋××室的房屋（以下简称“案涉房屋”），面积134.01平方米，总房款664690元；黄小梅自愿于签订本认购合同时支付定金50000元；黄小梅应在本协议签订之日起七日内，携带本协议，定金付款凭证、身份证、户口本、收入证明等原件及足额的房款或首付款到石井成功国际城项目销售中心与成功拓展公司签署合同、补充协议……黄小梅乙方未在前述时间内与成功拓展公司签订合同的，视为黄小梅自动放弃所认购房屋，已交定金归成功拓展公司所有，成功拓展公司有权自行处置该房屋另行通知黄小梅乙方等内容。黄小梅于2012年12月31日缴交定金50000元，嗣后，黄小梅与成功拓展公司未能签订书面的商品房购买合同或补充协议。 黄小梅曾因逾期办证与成功拓展公司商品房销售合同纠纷一案，南安市人民法院作出（2013）南民初字第1528号民事调解书，嗣后，成功拓展公司未能按照上述民事调解书向黄小梅履行其确定的义务，黄小梅依据该民事调解书向南安市人民法院申请强制执行。南安市人民法院于2016年8月22日裁定：本案的本次执行程序终结执行。 自2013年起，成功拓展公司因开发“石井成功国际城”房地产项目而引发多起诉讼，包括案涉房屋在内的多套房屋被人民法院查封。案涉房屋尚未验收合格，至今尚不具备法律规定的商品房交房条件。 南安市石井镇成功国际城现由南京江鸿物业发展有限责任公司泉州分公司提供物业服务，黄小梅于2018年4月25日对案涉房屋进行装修，入住至今，亦向南京江鸿物业发展有限责任公司泉州分公司缴交物业服务费。 上述事实有营业执照、国有土地使用证、建设工程施工许可证、《认购协议书》、《收款收据》、《物业服务合同》、南京江鸿物业发展有限责任公司泉州分公司出具的《情况说明》、物业费收款收据、照片、案例检索记录、（2016）闽0583执2540号民事裁定书及当事人在庭审中的陈述为证，可以认定。 归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、黄小梅与成功拓展公司是否签订了合法有效的房屋买卖合同；二、黄小梅应否向成功拓展公司返还案涉房屋？ 双方当事人对争议焦点的意见如其诉辩主张。 对上述争议焦点，本院分析认定如下： 一、关于《认购协议书》法律认定问题。本院认为，黄小梅提供的《认购协议书》明确约定其应在本协议签订之日起七日内，携带定金付款凭证等材料及足额的房款或首付款到石井成功国际城项目销售中心与成功拓展公司签署合同、补充协议，但双方至今未能签署任何的书面合同，且从《订购协议书》约定的内容判断，其性质应属于预约合同，即双方之间约定在将来一定期限内订立买卖合同的意向书，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，黄小梅如果认为成功拓展公司没有和其订立买卖合同、未能履行合同义务构成违约的，可以另行向成功拓展公司主张权利。 二、关于应否返还案涉房屋的问题。本院认为，第一，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，当事人在行使该权利时需要同时满足“主张权利者是该物权的权利人、占有者为无权占有”两个条件。第二，成功拓展公司是涉案房屋的开发商，对涉案房屋享有物权，对妨害其行使物权的侵权人享有排除妨害、返还原物请求权。第三，案涉房屋一直未竣工验收，一些基础设施尚未完善，影响房屋使用，并存在安全隐患，尚不具备商品房的交房条件，黄小梅未能提供证据证明成功拓展公司向其交付了房屋，黄小梅对案涉房屋的占有没有事实根据及法律依据。第四，黄小梅对案涉房屋的占有使用无合法依据，其行为对成功拓展公司支配、使用案涉房屋构成了妨害，故对成功拓展公司要求黄小梅返还案涉房屋的诉讼请求依法予以支持。成功拓展公司自愿放弃第二项诉讼请求，系其对自己诉讼权利的处分，并无不当，本院予以照准。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 黄小梅应于本判决生效之日起三十日内腾空位于南安市××镇××期××栋××室的房屋，并将该房屋返还给南安成功房地产拓展有限公司。 本案受理费100元，减半收取计50元，由黄小梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员 常 娟 二〇一九年十一月十五日 速录员 黄伟瑜 本案适用法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国民法总则》 第一百二十条民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。