宁夏回族自治区灵武市人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0181民初2953号原告：宁夏易大中德房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区上海西路天地奔牛科技大厦**。法定代表人：朱子渊，公司董事长。委托诉讼代理人：殷万海，男，公司员工。委托诉讼代理人：岳海军，宁夏浩晟律师事务所律师。被告：鄂尔多斯市润邦实业有限责任公司，，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市伊旗通格朗街东扎萨克路**楼商铺1-105法定代表人：曹向东，公司总经理。委托诉讼代理人：陶鹏，内蒙古义盟律师事务所律师。原告宁夏易大中德房地产开发有限公司（以下简称易大中德公司）与被告鄂尔多斯市润邦实业有限责任公司（以下简称润邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告易大中德公司委托诉讼代理人殷万海、岳海军，被告润邦公司法定代表人曹向东、委托诉讼代理人陶鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。易大中德公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋租赁费1879548元、采暖费187955元、物业费80784元、逾期付款违约金1554500.48元，逾期付款违约金支付至上述款项清偿之日止，合计3702787.48元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月11日，原、被告双方签订《宁东紫荆花广场洗浴中心租赁合同书》一份，约定原告将位于宁东XX广场四号楼综合楼负一层、二层部分至三层、4-101房产（建筑面积共计3132.58平方米）出租给被告用于经营洗浴中心，租赁期限自2015年6月1日至2024年5月30日，租金按年支付，被告于每年5月1日前付清。2015年6月1日至2020年5月30日，租金按每平米25元计算；原告承诺如被告于2015年10月1日前开业，免收1年租金（即2015年6月1日至2016年5月30日期间租金），免租期间物业费正常缴纳。2020年6月1日至2024年5月30日，租金按每平方米每月37元计算，被告违反本合同之规定，逾期未全额支付房租达30天的，原告有权解除合同，原告解除合同时，应书面通知被告，被告收到通知后7日内迁离并原样交回租赁房屋，房租、物业管理费及被告应缴纳的一切费用照实结算，原告对被告的装修费用不予补偿，被告延迟履行本合同约定的付款义务超15天的，自合同约定的应付之日起至实际支付之日止，每逾期一天，原告有权按应缴款金额的万分之八收取被告违约金。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告于2015年12月18日开业，至今未向原告支付房屋租金。原告于2017年3月13日通知被告解除双方签订的租赁合同。2017年6月29日，经灵武市人民法院（2017）宁0108民初1200号民事判决书判决，原、被告双方签订的《宁东紫荆花广场洗浴中心租赁合同书》已解除。判决生效后，原告于2017年8月收回上述租赁房屋，但在合同租赁期间（2015年6月1日至2017年8月1日）被告实际占用涉案房屋期间的房屋租赁费1879548元、采暖费187955元、物业费80784元至今未向原告支付。为此，原告提起诉讼。被告润邦公司辩称，被告不同意原告的全部诉讼请求和事实理由。2017年10月26日即双方上一个案件诉讼期间，达成了关于涉案房屋租赁合同纠纷的协议，约定原告给被告补偿各项费用400万元，被告放弃租赁房屋的经营权，补偿协议是对双方房屋租赁合同发生纠纷的一次性处理，其中补偿的400万元是在扣除租金、物业费等全部费用的基础上形成的。补偿协议达成之前被告未付租金是有正当理由的，其中原告方交付的房屋不符合双方合同的约定，合同中明确约定燃气锅炉的碰接和入户费用由原告承担，但是被告在合同签订以后购买了天然气锅炉，由于房屋的设计问题，锅炉无法碰接，导致被告从第三方购买热水又另行购买了燃煤锅炉维持经营，增加了被告的运营成本，所以根据合同的约定被告在补偿协议达成之前拒付租金是在行使合同法规定的先履行抗辩权的权利。2015年10月1日之前被告已经完成装修，并具备了开业条件，由于天然气的碰接问题所以推迟了开业时间，其责任在于原告。被告经营期间的2016年8月6日下午，洗浴中心的上层房屋外墙大面积脱落，将洗浴中心的门头和标志砸毁，还将被告的一辆越野车和一辆商务车、还有顾客的一辆车不同程度的损坏，情况发生以后我们与原告的法定代表人协商处理赔偿事宜，当时原告承诺维修车辆和门头的费用都由原告承担，但一直未兑现。被告经营期间房屋水管道经常发生损坏和破裂的情况，导致被告的营业断断续续，不能正常营业，原告还经常无故断电，至2017年4月已彻底停电，导致被告无法营业。原告要求被告支付租金，被告不支付，原告就断水断电。被告前期的装修设计投入花费了180万元，实际装修施工投入花费了850万元，购买天然气锅炉65万元，合同当中约定天然气锅炉原告应该承担50万元的购买费用，后期购买燃煤锅炉花费18万元，这些开销总计达一千多万元，除此之外还向原告支付了保证金20万元。原告主张的违约金数额过高，与原告的实际损失不相符，请求法庭予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据：原告提交的证据3不动产权登记证书、房屋所有权证本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据1、被告提交的证据1《宁东紫荆花广场洗浴中心租赁合同书》能够证实2015年5月11日，原、被告签订协议，约定原告将宁东XX广场四号楼综合楼负一层、二层部分至三层、4-101的房屋出租给被告，双方对租赁期限、租金标准、特种设备购买及交付、税收、经营费用及其他权利义务进行了约定的事实，予以采信；证据2解除合同通知书、民事起诉状、民事判决书一份（均系复印件）能够证明2017年3月10日，原告向被告发出解除合同通知书，通知被告解除双方签订的租赁合同，2017年6月29日本院作出（2017）宁0181民初1200号民事判决书确认双方租赁合同于2017年3月13日解除，并由被告向原告返还涉案租赁的房屋，予以采信；证据4采暖费发票两张、采暖合同一份因发票显示缴纳的是宁东XX广场3号楼3-1号的采暖费，而非涉案的4号楼，不能证明原告为被告垫付采暖费的事实，不予采信；证据5证人何萍的证言，因证人原系原告公司员工，与原告有利害关系，仅凭证人证言不能达到原告的证明目的，不予采信。被告提交的证据2《东海温泉洗浴中心补偿协议》能够证明2017年10月26日，原、被告达成协议，由原告补偿被告在涉案房产开设的“东海温泉洗浴中心”各项费用400万元：于2017年12月30日前支付150万元，2018年12月前支付250万元，洗浴中心内所有设备、设施及装修均由原告享有，被告放弃经营权的事实，予以采信；证据3室内外设计合同、建筑装饰工程施工合同、装修工程施工合同、装修报价预算、常压锅炉质量证明书因原、被告已就被告洗浴中心内的所有设备、设施及装修费用的补偿达成了补偿协议，补偿金额应以双方协议为准，对证据不予采信；证据4中《紫荆花广场自来水管破裂致损索赔函》、照片25张、拖车费发票3张、修理费发票1张、维修配件清单、修理费收据，如被告租赁期间因租赁物缺陷受到损失应当提出诉讼主张，不应作为拒付租赁费的抗辩理由，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《宁东紫荆花广场洗浴中心租赁合同书》，约定原告将宁东XX广场四号楼综合楼负一层、二层部分至三层、4-101的房屋出租给被告用于经营洗浴中心，建筑面积为3132.58平方米；租赁期限为九年，即自2015年6月1日起至2024年5月30日；租赁年度自2015年6月1日起算，每满12个月为一个租赁年度，租金按年度支付，乙方于每年5月1日前向甲方支付租金，租金暂按实测面积计算，租金标准及付款明细如下：2015年6月1日至2020年5月30日（共5年）租金按每平方米每月贰拾伍元计算即每年租金为3132.58平方米×25元×12个月＝939774元；甲方承诺如乙方于2015年10月1日前开业，免收1年租金（即2015年6月1日至2016年5月30日期间租金），免租期间物业费正常交纳。2020年6月1日至2024年5月30日（共4年），租金按每平方米每月叁拾柒元（37元/m?月）计算即每年租金为3132.58平方米×3712元＝1390866元；洗浴中心所需锅炉按照50万元作价，由乙方自行采购符合国家规范要求的锅炉并安装，锅炉所有权归甲方所有，锅炉设备及安装款先有乙方垫付，安装后每年冲抵壹拾万元的租金，在租赁期内产生的保养、维修费用及发生的事故均由乙方自行承担。租赁期满后乙方应提供具有合法资质的单位初始的正规的锅炉检测合格证（并附检测报告）后将锅炉移交给甲方；乙方须于锅炉安装运行良好后（最迟于正式开业前），将锅炉相关资料如购买设备合同（锅炉采购及安装合同的需方应为甲方）、产品说明书、产品操作手册、合格证、锅炉购买发票、安装记录等原件资料移交给甲方，同时提供卖方资质、营业执照、售后维修服务内容、设备保养收费标准等复印件。如乙方不能提供上述资料或提供的资料不全，则甲方有权拒绝乙方以租金抵顶锅炉款的要求。物业费以建筑面积计算，收费标准2.2元每月每平方米，甲方承诺，该房屋在乙方经营期间协调物业公司将物业费减半收取，即1.1元每月每平方米；乙方需在本合同签订当日，向甲方支付保证金20万元，如双方履行正常，保证金自第二个租赁年度开始冲抵租金，每年冲抵10万元，两年冲抵完毕，保证金不计利息；乙方迟延履行本合同约定的付款义务超过15天的，自合同约定的应付之日起至实际支付之日止，每逾期一天，甲方有权按应缴款金额的万分之八收取乙方违约金。合同签订后，被告向原告缴纳了保证金20万元，原告交付了涉案房屋。2015年11月28日，被告在涉案房屋经营的“东海温泉洗浴中心”开业，至今未向原告支付过租赁费。2017年3月10日，原告以被告欠付租金为由通知解除双方的租赁合同。2017年4月6日，原告向本院提起诉讼，主张确认双方签订的《宁东紫荆花广场洗浴中心租赁合同书》解除，并由被告返还宁东XX广场四号楼综合楼负一层，二层部分至三层及4-101房屋，本院作出（2017）宁0181民初1200号民事判决书，判决支持了原告的诉讼请求，确认双方的租赁合同于2017年3月13日解除。2017年8月原告收回了租赁房屋。2017年10月26日，原、被告达成《东海温泉洗浴中心补偿协议》，约定原告补偿被告开设的“东海温泉洗浴中心”各项费用400万元：于2017年12月30日前支付150万元，2018年12月前支付250万元，洗浴中心内所有设备、设施及装修均由原告享有，被告放弃经营权。本院认为，原、被告签订的《宁东紫荆花广场洗浴中心租赁合同书》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。关于原告主张的租赁费，合同约定2015年6月1日至2020年5月30日（共5年）租金按每平方米每月25元计算即每年租金为939774元，截止2017年8月1日原告收回涉案房屋时，被告一直未向原告支付租金，自2015年6月1日至2017年8月1日期间的租赁费为2036177元；合同约定如被告2015年10月1日前开业，免收1年的租金，因被告开业时间为11月28日，不能享受该优惠条件；被告支付的保证金20万元按照合同约定应当冲抵租赁费，故被告还应向原告支付租赁费1836177元（2036177元-20万元=1836177元）。关于原告主张的采暖费，原告提交的采暖费发票显示缴纳的是宁东紫荆花广场3号楼3-1号的采暖费，而非涉案的4号楼，不能证明原告为被告代付了采暖费的事实，不予支持。关于原告主张的物业费，合同约定1.1元每月每平方米，物业费为89591.79元（3132.58平方米×1.1元/月/平方米×26个月=89591.79元），原告主张80784元本院予以支持。关于原告主张的逾期付款违约金，被告提出合同约定的日万分之八的违约金过高，请求予以调整，因欠款或逾期付款造成接收款项一方的损失体现为利息的期待利益的损失，而原告并未提供证据证明其因被告逾期付款造成的损失超出同期贷款利息损失，故对被告逾期付款的违约金本院调整为以中国人民银行同期同类贷款年利率计算。按照合同约定租赁费应于每年的5月1日前支付，2015年6月1日至2016年5月31日为第一个租赁年度，自2016年5月1日起至2019年4月22日，以租赁费939774元为基数，按照银行贷款年利率4.75%计算逾期付款违约金为132939.4元（939774元×4.75%÷365天×1087天=132939.4元）；自2016年6月1日至2017年8月1日租赁费共计1096403元（939774元÷12个月×14个月=1096403元），按合同约定被告支付的保证金20万元应自第二个租赁年度开始抵扣租赁费，故自2017年5月1日至2019年4月22日，应以租赁费896403元（1096403元-20万元=896403元）为基数，按照银行贷款年利率4.75%计算逾期付款违约金为84225.04元（896403元×4.75%÷365天×722天=84225.04元）；以上逾期付款违约金共计217164.44元，2019年4月22日之后的违约金支付至判决确定的给付之日止，原告主张违约金超出部分本院不予支持。被告抗辩双方达成的《东海温泉洗浴中心补偿协议》对租赁费已经进行了处理，因该协议当中仅是原告对被告洗浴中设备、设施及装修等费用的各项补偿，并未涉及租赁费，故被告的抗辩理由不能成立。被告抗辩其花费天然气锅炉费应由原告承担的意见，因合同约定被告须于锅炉安装运行良好后（最迟于正式开业前），将锅炉相关资料如购买设备合同（锅炉采购及安装合同的需方应为甲方）、产品说明书、产品操作手册、合格证、锅炉购买发票、安装记录等原件资料移交给原告，同时提供卖方资质、营业执照、售后维修服务内容、设备保养收费标准等复印件，否则原告有权拒绝乙方以租金抵顶锅炉款，因被告未提供证据证明其向原告移交了合同约定的锅炉相关资料，故其锅炉款不应抵顶租赁费。被告抗辩其延期开业系由原告原因导致，未提供证据证明，抗辩理由不能成立，本院不予采纳。被告主张涉案租赁房屋的上层房屋外墙大面积脱落、造成其财产损失，因被告未提起反诉，不应直接折抵租赁费，被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告鄂尔多斯市润邦实业有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告宁夏易大中德房地产开发有限公司支付租赁费1836177元及逾期付款违约金217164.44元、物业费80784元，合计2134125.44元；并以1836177元为基数，按年利率4.75%计算，支付2019年4月23日至判决确定的给付之日期间的违约金；二、驳回原告宁夏易大中德房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36422元，由原告宁夏易大中德房地产开发有限公司负担15430元，由被告鄂尔多斯市润邦实业有限责任公司负担20992元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  马 燕人民陪审员  吴学文人民陪审员  李 静二〇一九年十一月二十五日法官 助理  马 慧书 记 员  贺 超本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。