中华人民共和国北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终76号上诉人（原审原告）：中瑞物业管理有限公司，住所地北京市西城区复兴门北大街7号楼西侧101、102、103室。法定代表人：董新飞，经理。委托诉讼代理人：闪金峰，男，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王收，北京市易理律师事务所律师。上诉人（原审被告）：欧某1（Y），女，1960年3月4日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：杨旭伟，北京市诚实律师事务所律师。上诉人（原审被告）：欧某2（A），男，1955年6月14日出生，住北京市昌平区。上诉人中瑞物业管理有限公司（以下简称中瑞公司）、欧某1、欧某2因物业服务合同纠纷一案，均不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第5540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中瑞公司之委托诉讼代理人闪金峰、王收，上诉人欧某1之委托诉讼代理人杨旭伟及上诉人欧某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中瑞公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判欧某1、欧某2全额支付2013年11月26日至2014年12月31日的物业费5815.19元，诉讼费由欧某1、欧某2负担。事实和理由：1.我方与北京市昌平区××小区业主委员会签订的合同已依法成立并有效。如果说补充合同约定的40万垫资款存入双方共管账户作为合同生效附加条件而改变了已生效合同的效力，那么双方实际已将合同实际履行完毕从而改变了合同的生效条件；补充合同的约定因不符合附条件合同的要件而无效。2.合同约定的是酬金制，不是包干制，法院应予以明确，一审判决对物业费打折侵犯了已经全额缴纳物业费业主的利益。欧某1辩称，中瑞公司没有将40万元存入共管账户，一审法院判决支付百分之七十五的费用超高；一审法院规避了酬金制还是包干制的问题；2014年8月9日××小区发出责令要求中瑞公司撤出并停止服务的通知，我方不应缴纳此后的物业费。欧某2辩称，同意欧某1的答辩意见。对方没有按照约定将钱款打入共管账户，合同是无效的；业委会曾两次要求中瑞公司撤出小区，中瑞公司拒不撤出，还继续收费，属于强买强卖；物业公司是酬金制，存在乱收费、变相鼓励业主私搭乱建等问题，即便存在事实服务，中瑞公司也构成严重违约，业主有权不交纳费用。欧某1、欧某2上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回中瑞公司全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。本小区的物业服务为酬金制。一审法院没有认定物业费归全体业主所有及其支配权归业主大会、中瑞公司提取酬金的标准及共管账户（双章管理）存在错误；一审法院没有认定2014年2月25日业委会向中瑞公司送达《律师函》要求其按约定将40万垫资款存入共管账户错误；一审法院没有认定业委会向中瑞公司发出公告要求其撤出小区错误；一审法院没有追加涉案房屋业主欧某2，属于遗漏当事人。2.一审法院适用法律错误。中瑞公司未按合同约定建立共管账户并存入40万垫资款，将所收费用存入自己账户并且不公开收支明细，结合业委会公告，我方有权行使不安抗辩权中止履行；由于未设立共管账户，且物业费并非全部归中瑞公司所有，故我方交物业费交给业委会；本案应适用合同法第8条、第68条规定；一审判决支付百分之七十五的物业费错误。中瑞公司辩称，我方是通过合法程序进驻小区的，合同期限已经届满，一审法院考虑服务瑕疵问题对费用进行了适当裁决，我方提供了事实服务，应该得到报酬，二审法院应对包干制还是酬金制的问题予以明确。中瑞公司向一审法院起诉请求判令：1、欧某1、欧某2给付中瑞公司2013年11月26日至2014年12月31日的物业费5815.19元；2、本案诉讼费用由欧某1、欧某2承担。一审法院认定事实：欧某1、欧某2系北京市昌平区××镇××小区××号××至××层全部房屋的按份共有业主（各占50%份额），其房屋的建筑面积为220.83平方米。2013年11月15日，北京市昌平区××小区业主委员会（甲方）与北京鑫龙嘉美物业管理有限公司签订了《××小区物业服务合同》，约定由乙方为北京市昌平区××小区提供物业服务，物业服务期限为三年，自2013年11月15日起至2016年11月16日止，合同到期3个月前，甲乙双方没有书面提出终止合同，合同自动延期三年。合同第六条约定，乙方提供的物业服务包括以下主要内容：制定物业服务工作计划并组织实施；负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；负责共用绿地、景观的养护和管理；负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集，排污排水；负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作等。合同第十二条约定，本物业管理区域物业服务收费方式为酬金制。合同第十四条约定，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳，具体标准为高层住宅1.65元/平方米.月，独栋别墅2.00元/平方米.月，联排别墅1.85元/平方米.月，商业物业5.00元/平方米.月。物业服务支出和乙方的酬金均由预收的物业服务费支付。合同第十八条约定，乙方的权利义务包括：1、根据有关法律、法规规定和合同约定，收取物业服务费、特约服务费；2、按本合同约定的物业服务事项和标准提供物业服务……11、乙方应开设专项账户存放物业费代管资金，使免征营业税得到保证。乙方在经营中取得利润应自行交税，税金由其所取得利润中支付。合同第三十五条第七款约定，甲方和乙方在银行建立共管账户，实行双章管理，其账户名称及账号等相关内容报业委会备案，物业费收入存入物业公司账户，支出必须有乙方的签章和甲方的签章共同盖章方可生效；第十款约定，乙方将先期出资40万元，用于前几个月的物业管理正常开支、物业办公用房装修、办公设备的购置，安装大门车辆牌照识别系统，小区大门的修缮等；第十五款约定，本合同签署之日起的7个工作日内，乙方应该将上述40万垫资款存入双方共管账户。当日，双方还签订了一份《补充合同》，将原合同第三十五条第15款修改为：本合同签署之日起的7个工作日内，乙方应该将上述40万垫资款存入双方共管账户，至此，本合同方能正式生效。后双方又于2013年11月18日签订了一份《补充协议》。后中瑞公司为该小区提供了物业服务，欧某1、欧某2至今未向中瑞公司交纳2013年11月26日至2014年12月31日的物业费5815.19元。另查，庭审中，欧某1、欧某2向法庭提供了现金缴费单、收据等证据，用以证明其已经向业委会交纳了到2014年12月31日止的物业服务费用。中瑞公司认可《××小区物业服务合同》、《补充合同》及《补充协议》签订后，其与业委会并未建立共管账户，也未将40万垫资款存入双方共管账户内。再查，北京鑫龙嘉美物业管理有限公司于2016年11月8日经北京市工商行政管理局昌平分局核准，名称变更为中瑞物业管理有限公司。上述事实，有双方当事人的当庭陈述以及提交的房屋所有权证书、《××小区物业服务合同》、《补充合同》、《补充协议》、名称变更通知、物业费催缴通知单、现金缴费单、照片等证据材料在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案中，中瑞公司与北京市昌平区××小区业主委员会签订的《××小区物业服务合同》、《补充合同》及《补充协议》系双方自愿签订，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同已依法成立，对全体业主具有约束力。双方关于“本合同签署之日起的7个工作日内，乙方应该将上述40万垫资款存入双方共管账户，至此，本合同方能正式生效”的约定，其实质为对该合同附加了生效条件。根据本案现有证据和双方当庭陈述，双方并未建立共管账户，且中瑞公司也未能提供40万元垫资款，即合同所附的生效条件并未达成。但中瑞公司作为××小区的物业管理服务企业，确实为该小区提供了物业服务，实际履行了其应负的合同义务，欧某1、欧某2作为小区的业主也实际享受了中瑞公司提供的服务，因此欧某1、欧某2理应向中瑞公司交纳相应的物业管理费。欧某1、欧某2辩称，自己作为××小区的业主，已将物业费交纳给业委会，欧某1、欧某2的行为应视为已将物业费交纳；对此，法院认为，根据合同相对性原理，中瑞公司与作为小区业主的欧某1、欧某2之间存在物业服务合同关系，欧某1、欧某2作为合同一方当事人，有享受物业服务的权利，也有向作为合同另一方当事人的中瑞公司交纳物业服务费用的义务，而业委会并非物业服务合同约定的收取物业费用的权利人，亦非物业服务的实际提供者，故欧某1、欧某2向业委会交纳物业费的行为并不能视为其已经履行了交纳物业费的义务。因此，对于欧某1、欧某2的此项答辩意见，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。欧某1、欧某2拖欠中瑞公司物业服务费的做法侵害了中瑞公司的合法权益。现中瑞公司起诉要求欧某1、欧某2给付物业费的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。对于欧某1、欧某2应交物业费的具体数额，法院考虑到中瑞公司并未按照合同约定与业委会一起建立共管账户，也未实际缴纳40万元垫资款，在合同履行过程中存在过错，也势必会影响到其更好地提供物业服务，且其提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，故法院酌情确定欧某1、欧某2应向中瑞公司交纳物业服务费的具体数额。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、欧某1、欧某2支付中瑞物业管理有限公司二〇一三年十一月二十六日至二〇一四年十二月三十一日期间的物业服务费四千三百六十一元，于判决生效后十日内履行。二、驳回中瑞物业管理有限公司其他的诉讼请求。二审中，中瑞公司未提交新证据。欧某1、欧某2提交落款时间为2014年1月10日的《××小区物业服务收费管理办法》（复印件）及落款时间为2014年2月16日的《公告》，上述文件均由××业委会出具，证明当时业委会要求中瑞公司撤离并且不让业主交纳物业费，后续服务都是强买强卖，中瑞公司也没有按照物业服务合同和补充合同执行。中瑞公司质证称，真实性和证明目的均不认可。本院经审查认为，根据《××小区物业服务收费管理办法》和《公告》的落款时间，欧某1、欧某2在一审期间即可提交上述证据，其却未提交，其二审提交已属逾期；其次，关于中瑞公司履行物业服务合同和补充合同的情况，一审法院已经查明，且上述证据也不足以证明中瑞公司在涉案期间内已撤出小区从而未提供物业服务，故本院对上述证据均不予采信。本院二审期间，欧某1、欧某2主张中瑞公司提供物业服务的起始时间应为2013年11月27日，中瑞公司主张其进驻小区的时间为2013年11月26日，但认可该公司应收取的物业费从2013年11月27日开始计算。欧某1提交的公证书显示，欧某1的中文姓名为“欧某1（音译）”。本院经审理查明的其他事实，与一审法院查明的其他事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中，中瑞公司与业委会签订了《××小区物业服务合同》《补充合同》及《补充协议》，其中《补充合同》约定“本合同签署之日起的7个工作日内，乙方应该将上述40万垫资款存入双方共管账户，至此，本合同方能正式生效”。可见，中瑞公司与业委会签订《××小区物业服务合同》是附生效条件的合同。上述合同签订后，中瑞公司与业委会并未建立共管账户，中瑞公司也未能提供40万元垫资款，故《××小区物业服务合同》的生效条件未成就，该合同并未生效。但是，合同签订后，中瑞公司进驻了××小区，并在事实上为××小区的业主提供了物业服务，而欧某1、欧某2作为业主也享受了中瑞公司提供的物业服务，故中瑞公司与欧某1、欧某2之间已建立了事实上的物业服务合同关系。欧某1、欧某2主张业委会曾要求中瑞公司撤离小区，但其未提供充分证据证明中瑞公司在涉案期间内已撤离××小区从而未提供物业服务，故双方之间成立的事实上的物业服务合同关系在涉案期间内应为持续存在。其次，由于《××小区物业服务合同》成立未生效，且为××小区提供物业服务的主体是中瑞公司并非业委会，故根据事实上的物业服务合同关系以及合同的相对性，欧某1、欧某2应向中瑞公司交纳物业费，其向业委会交纳物业费的行为不能视为其履行了物业费交纳义务，中瑞公司有权基于事实上的物业服务合同关系向欧某1、欧某2收取物业费。再次，由于《××小区物业服务合同》成立未生效，中瑞公司无权依据该合同约定的收费标准和收费方式收取物业费，一审法院根据中瑞公司提供物业服务质量的具体情况，酌情确定中瑞公司应收物业费的数额，并无不当。鉴于此，该合同约定的具体收费方式与本案并无关联，中瑞公司就此提出的上诉理由，本院不予采信。关于中瑞公司应收物业费的起算时间问题，欧某1、欧某2主张中瑞公司系从2013年11月27日开始为××小区提供物业服务，中瑞公司虽认为其实11月26日进驻小区，但中瑞公司认可应从11月27日开始收取物业费。鉴于中瑞公司自认其收取物业费的起算时间为2013年11月27日，本院对一审法院认定的中瑞公司应收物业费的起算时间予以调整。但是，一审法院系根据物业服务质量酌情确定中瑞公司应收物业费的具体数额，考虑到中瑞公司为××小区提供物业服务之前需要进行前期准备工作，以及物业费的计费方式通常以月、季、年作为计量标准的惯例，本院认为中瑞公司收取物业费的起算时间从2013年11月26日调整为2013年11月27日，不足以改变本案一审法院酌定的物业费数额，故本院对一审法院酌情确定的中瑞公司应收物业费的具体数额不作调整。最后，一审中欧某2已作为被告参加诉讼，一审法院亦判决其履行相应的支付义务，欧某1、欧某2主张一审存在遗漏当事人的程序问题，缺乏依据，本院不予支持。根据欧某1提交的公证书显示，欧某1的中文姓名为“欧某1（音译）”，一审将欧某1的姓名写为“欧某3”，本院予以纠正。综上，中瑞公司、欧某1、欧某2的上诉请求均不能成立，应予驳回。中瑞公司收取物业费的起算时间，因当事人的自认，本院予以更正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第一百零七条、第一百零九条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款之规定，判决如下：一、撤销北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第5540号民事判决；二、欧某1、欧某2支付中瑞物业管理有限公司二○一三年十一月二十七日至二○一四年十二月三十一日期间的物业服务费4361元，于本判决生效后十日内履行；三、驳回中瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回欧某1、欧某2的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由中瑞物业管理有限公司负担13元（已交纳），由欧某1、欧某2负担37元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费50元，由中瑞物业管理有限公司负担25元（已交纳），由欧某1、欧某2负担25元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈立新审 判 员 汤 平审 判 员 赵小军二〇一八年一月二十二日法官助理 黄慧婧法官助理 朱龙臻书 记 员 张薷芯