江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0583民初17045号原告：昆山市龙冰山成套机械有限公司，住所地昆山市玉山镇朝阳西路278号。法定代表人：黄良，公司执行董事兼总经理。诉讼委托代理人:张**,江苏六典律师事务所律师。诉讼委托代理人:常浩,江苏六典律师事务所律师。被告：昆山经济技术开发区博弈建设开发有限公司，住所地昆山市开发区黄河北路65号。法定代表人:徐粉扣，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:王步林,昆山市新天平法律服务所法律工作者。第三人：昆山经济技术开发区管理委员会，住所地昆山市前进东路369号时代大厦17楼。负责人：沈一平，该单位副主任。委托诉讼代理人:邓惠明,江苏丰田律师事务所律师。委托诉讼代理人:邓鑫涛,江苏丰田律师事务所实习律师。原告昆山市龙冰山成套机械有限公司（以下简称龙冰山公司）与被告昆山经济技术开发区博弈建设开发有限公司(以下简称博弈公司)，第三人昆山经济技术开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本院组织当事人于2018年10月12日进行证据交换，原告龙冰山公司的法定代表人黄良及委托诉讼代理人张**、常浩，被告博弈公司的委托诉讼代理人王步林，第三人开发区管委会的委托诉讼代理人邓惠明、邓鑫涛到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。本院组织当事人于2019年3月1日进行证据交换，原告龙冰山公司的法定代表人黄良及委托诉讼代理人常浩，被告博弈公司的委托诉讼代理人王步林，第三人开发区管委会的委托诉讼代理人邓惠明、邓鑫涛到庭参加诉讼。本院依法组成合议庭于2019年6月11日、2019年11月20日公开开庭进行了审理，原告龙冰山公司的委托诉讼代理人张**、常浩，被告博弈公司的委托诉讼代理人王步林，第三人开发区管委会的委托诉讼代理人邓惠明、邓鑫涛（未参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙冰山公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿原告搬迁损失238.93万元，二、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2011年3月31日，被告为了招租，与原告签订了《土地租赁合同》，约定被告将坐落于昆山经济技术开发区厂房地块租赁给原告生产经营使用，租期为20年，即2011年4月1日至2031年3月31日，承租期内土地租金为五年30万元，租金每五年付一次。被告另承诺，原告承租地块需建厂房，各种规划审批手续均正在办理，因其资金不足，故厂房由原告投资建造，所有权归原告所有，如果在承租期内，因土地建筑各种证件不全等原因，政府要强制拆除，被告负全部责任并赔偿原告各种经济损失。合同期内，如出售土地使用权，同等条件下原告享有优先购买权，同时《土地租赁合同》继续有效。上述合同签订后，原告按照合同约定按时支付租金，自行建造厂房进行生产，双方签订的租赁合同一直正常履行。但是，2018年7月5日及7月9日，昆山市城市管理行政执法局向原告送达了违建改正通知书及强制拆除决定书。与此同时，原告得知承租土地已被被告转让给第三人，但是被告及第三人均未通知原告，但是《土地租赁合同》并未到期且继续有效。原告认为，被告恶意隐瞒事实真相，导致投建的厂房被拆除，导致原告产生经营损失、搬迁损失等均应由被告承担。因此，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》等法律法规的相关规定，提起诉讼，请求人民法院判如所请。被告博弈公司辩称，一、原告诉称“如果在承租期内，因土地建筑各种证件不全等原因，政府要强制拆除，被告负全部责任并赔偿原告各种经济损失。”的约定不是双方签订合同时的本意。我方就位于昆山经济技术开发区厂房建筑用地面积1200平方米土地并没有直接与原告签订“土地租赁合同”；而是由我方与案外人昆山市研通模具有限公司(负责人葛蕾)于2011年1月16日签订了“土地租赁合同”，研通公司于2011年1月17日支付30万元土地租金；后于同年的三月十日研通公司将与我方签订的“土地租赁合同”的权利义务概括转让给原告，并由原告的法定代表人黄良在原租赁合同及补充协议上签字。原告与我方并没有单独形成“土地租赁合同”文本。原告称的租赁合同第8条第4项，我方对手写部分不予认可，没有加盖公司公章，该条款的意思是证件不全，而不是原告未向相关部门申请施工及规划许可就擅自建造建筑物。二、原告在承租我方的土地后，未向我方提供厂房项目设计方案以及工程施工图纸，拒不配合我方向相关部门申请建筑工程规划及施工许可，擅自建设厂房并使用，明知自己的行为违法，却仍然我行我素，对造成建筑物被认定为违法的结果以及可能产生的一切经济损失应当由其自行承担。三、2014年12月底，我方向原告书面通知，告知原告厂房存在违章搭建，并终止与其的租赁合同，由原告的法定代表人黄良先生于2015年1月5日签收；原告此时应当采取措施，避免因继续使用厂房可能会造成损失的扩大，但原告没有采取合理合法的措施，因此如有损失，也应由原告自己承担。四、关于原告主张搬迁损失238.93万元，因原告单方委托评估，且评估机构没有提供司法鉴定资格证明，存在未尊重客观事实等情形，故我方不予认可评估意见的结论，我方认为，原告存在重大过错，造成建筑物违法的结果应由其自身承担责任，现要求我方承担赔偿责任违背公平原则，我方只是收取土地租金，并未在建筑物上受益，因此请求法院依法驳回原告的诉求。第三人开发区管委会述称，1.原告基于市城管局向其发出的违建改建通知书及强制拆除通知书提出赔偿无法律依据，同时目前该等行政强制拆除尚未发生。2.基于原告在承租土地上从事违法活动，其情节特别严重，原告应当为其违法行为承担法律责任，综上，驳回原告起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2011年3月31日，被告博弈公司(甲方、出租方)与原告龙冰山公司（乙方、承租方）签订《土地租赁合同》，约定：“一、租赁土地：乙方向甲方随租坐落于昆山经济技术开发区厂房地块的工业标准用地，其建筑用地面积为1200平方米土地。二、租赁期限：租赁期限为贰拾年。自2011年4月1日至2031年3月31日，三、租金及支付方式：1.承租期内，合计五年租金为30万元整，2.租金五年一付，先付后用，于开始承租前两个月向甲方付清该年度租金，否则甲方有权终止合同。五、租地用途：乙方用途为乙方自己生产用地并在工商行政管理部门核准的生产、经营范围内从事生产、经营，未经甲方同意，乙方不得擅自改变用途并承担由此引起的法律资任。租期内乙方可以转租。八、其他：1.本合同未尽事宜，可由甲、乙双方协商解决或另行签订补充协议，2.如遇动迁按国家相关政策处理，3.厂房由承租方投资建造，产权房屋归承租方所有，安全使用安全管理由承租方负责，4.乙方在承租期内，因土地建筑各种证件不全等原因，政府要强制拆除（原为拆迁，后手写改为拆除），甲方要负全部责任和付乙方各种经济损失，其安办证费用由甲方承担。”。《土地租赁合同》签订后，原告龙冰山公司向被告博弈公司支付2016年4月至2021年3月租金。同时，原告龙冰山公司在承租土地上搭建建筑物、构筑物，但未办理建设工程规划许可证。2018年7月5日，昆山市城市管理行政执法局向原告龙冰山公司出具《责令改正通知书》，要求原告龙冰山公司三日内对上述搭建行为进行整改。2018年7月9日，昆山市城市管理行政执法局向原告龙冰山公司出具《实施强制措施决定书》，要求原告龙冰山公司于2018年7月10日前自行拆除上述搭建，逾期不拆除的，将于2018年7月11日起开始组织查封施工现场和采取强制拆除措施。昆山经济技术开发区安全生产委员会、昆山经济技术开发区安全消防委员会、昆山经济技术开发区城市综合管理委员会、昆山经济技术开发区规划建设局联合向原告龙冰山公司下《限期整改告知书》，要求原告龙冰山公司务必于2018年9月12日之前搬离。上述搭建被拆除后，原告龙冰山公司从承租土地上搬离。另查明，苏州博鑫睿华资产评估咨询有限公司于2015年9月21日取得资产评估资格证书，评估范围为“各类单项资产评估、资产组合评估、企业价值评估、其他资产评估以及相关的咨询业务”。原告龙冰山公司委托苏州博鑫睿华资产评估咨询有限公司对于昆山经济技术开发区太湖南路89号土地上申报的房屋建筑物、构筑物、装修及设备等资产进行评估，苏州博鑫睿华资产评估咨询有限公司接受委托后，确定评估基准日为“2018年6月30日”，确定评估方法为“成本法”，确定评估过程为“根据委托方要求，将评估对象分为搬迁资产和不搬迁资产。其中搬迁资产分为搬迁的机器设备及电子办公设备；不搬迁资产分为房屋建筑物、构筑物及不可搬迁设备。1.搬迁机器设备的搬迁费用包括搬迁过程中为耗费的人化劳动和物化劳动所支付的所有价款，以及搬迁过程中造成的所有损失。设备搬迁费用具体包括拆卸费及包装费、运输装卸费、安装调试费、设备基础费等。2.办公设备、生活用品及材料等的搬迁费用。常规车辆500元/车，对于需要拆除的设备拆除及移机含运费共计400元；其他办公设备评估人员参考市场价格，并结合现场实际情况来确定各种办公设备的拆除和搬迁费用。3.不搬迁设备设施及房屋建筑物、构筑物的评估价值为重置成本×综合成新率”，苏州博鑫睿华资产评估咨询有限公司于2018年7月18日出具《评估报告》，意见为“房屋建筑物评估原值为2062650元，评估净值为1847065元，构筑物及装修评估原值为123700元，评估净值为137390元，不可搬迁设备设施评估原值为190493元，评估净值为140965元，搬迁设备及存货评估原值为3966800元，评估净值为263928元，评估净值合计2389300元”。被告博弈公司对《评估报告》真实性、合法性、关联性不予认可，理由是：首先，系原告龙冰山公司单方委托，并非诉讼过程当中依法定程序委托鉴定；其次，评估机构未提供司法鉴定资格证明；再次，评估报告附件中平面图合计占地面积为1458.29平方米，与双方约定的出租使用面积1200平方米不符，评估报告假设被评估资产得以被合法使用，而本案建筑物是违法建筑，就不存在合法使用的前提条件，关于房屋建筑物的造价，应当由住建部颁发的具有注册房地产资质的人进行评估，而不是财政部门认可的资产评估师出具报告，该评估报告不能作为本案证据使用。同时，被告博弈公司主张原告龙冰山公司建造花费仅几十万，依据为被告博弈公司从工商部门调取的原告龙冰山公司的三份资产负债表，分别为：2010年12月31日资产负债表固定资产合计468080.15元，2011年12月31日资产负债表固定资产合计1415415.53元，2012年12月31日资产负债表固定资产合计1292572.64元。庭审中，原告龙冰山公司明确其无法提供其他证据证明损失。又查明，本案审理过程中，被告博弈公司主张2011年3月31日的《土地租赁合同》中甲方处公章并非被告博弈公司的公章，向本院申请对于公章真实性进行鉴定，本院予以准许，并委托苏州同济司法鉴定所进行鉴定，苏州同济司法鉴定所于2019年10月17日出具《司法鉴定意见书》，意见为“日期为2011年3月31日《土地租赁合同》中‘昆山经济技术开发区博弈建设开发有限公司财务专用章’、‘孔得龙印’印文与比对材料中对应的印文均是同一枚印章盖印形成”。再查明，庭审中，原告龙冰山公司明确不要求解除《土地租赁合同》并欲继续租赁土地。上述事实由原告龙冰山公司提供的《土地租赁合同》、中国农业银行电子回单、《责令改正通知书》、《实施强制措施决定书》、《限期整改告知书》、《评估报告》，被告博弈公司提供的资产负债表、国土资源局文件、本院委托出具的鉴定意见书及当事人的庭审陈述为证。本院认为，原告龙冰山公司与被告博弈公司签订的《土地租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守，被告博弈公司辩称与原告龙冰山公司未直接签订土地租赁合同，本院不予采信。《土地租赁合同》第八条第四款约定“乙方在承租期内，因土地建筑各种证件不全等原因，政府要拆除，甲方要负全部责任和付乙方各种经济损失，其安办证费用由甲方承担”。承租期间，原告龙冰山公司在未办理建设工程规划许可证的情况下在租赁土地上搭建建筑物、构筑物，后被城管部门责令拆除，原告龙冰山公司从租赁土地上搬离，原告龙冰山公司主张搬迁损失，损失具体包括：房屋建筑物评估价值、构筑物及装修评估价值、不可搬迁设备设施评估价值、搬迁设备及存货评估价值。原告龙冰山公司向本院提供《评估报告》证明其损失，《评估报告》明确表示房屋建筑物、构筑物的评估价值为重置成本×综合成新率，而房屋建筑物、构筑物系原告龙冰山公司在未办理建设工程规划许可证的情况下建造，系违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定的，《评估报告》计算的房屋建筑物、构筑物评估价值不能作为原告龙冰山公司的损失而赔偿给其。原告龙冰山公司应举证证明其当时建造房屋建筑物、构筑物所产生的人工、材料等花费，再结合其使用上述房屋建筑物、构筑物的情况计算其损失，但是，原告龙冰山公司明确表示其无法提供其他证据，因此，《评估报告》载明的房屋建筑物、构筑物评估价值不能作为认定原告龙冰山公司相关损失的依据，本院不予计算。不可搬迁设备设施评估价值、搬迁设备及存货评估价值确实系原告龙冰山公司在搬迁过程中产生的损失，根据合同约定，应由被告博弈公司赔偿，根据原告龙冰山公司提供的《评估报告》，认定为404893元，由被告博弈公司赔偿给原告龙冰山公司。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款之规定，判决如下：被告昆山经济技术开发区博弈建设开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告昆山市龙冰山成套机械有限公司损失404893元。（如采用转账方式支付，汇入原告指定账号或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山分行营业部，账号：3220198643605151526035520）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费25914元，由被告昆山经济技术开发区博弈建设开发有限公司负担7373元，由原告昆山市龙冰山成套机械有限公司负担18541元。财产保全费5000元，由被告昆山经济技术开发区博弈建设开发有限公司负担2544元，由原告昆山市龙冰山成套机械有限公司负担2456元。其中，原告昆山市龙冰山成套机械有限公司预交的案件受理费和财产保全费合计38914元，本院予以退还17917元，被告昆山经济技术开发区博弈建设开发有限公司应当负担的9917元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，账号：32250198643600000811125251，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名江苏省苏州市中级人民法院，帐号10×××76。审 判 长  郑 煦人民陪审员  孙嘉莲人民陪审员  徐洪晶二〇一九年十一月二十七日书 记 员  陈寅杰