广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初33975号原告：张黎黎，女，彝族，1990年11月14日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：吴铃琳，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘聪，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。被告：胡林，女，汉族，1985年3月27日出生。住址四川省仪陇县。被告：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911，统一社会信用代码：91440300785254915R。法定代表人：李耀智。委托诉讼代理人：苏涛昱，女，汉族，1992年3月23日出生，系公司员工。委托诉讼代理人：王龙飞，男，汉族，1992年3月10日出生，系公司员工。上列原告张黎黎诉被告胡林、中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）房屋买卖合同及居间合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年9月9日公开开庭进行了审理，原告张黎黎及其委托诉讼代理人吴铃琳、刘聪、被告中原地产的委托诉讼代理人苏涛昱到庭参加诉讼，被告胡林经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2019年1月2日，经被告中原地产介绍，原告与被告胡林签订了编号为ＭＪ-0019403的《二手房买卖及居间服务合同》，约定被告胡林将其名下位于深圳市福田区房产（不动产证号：3000633534）以397万元的价格转让给原告。合同签订后，被告中原地产以被告胡林急需用款为由，违反定金托管的有关约定，指示原告将购房定金直接支付到被告胡林的个人账户。原告依据合同约定将首期款付至双方约定的银行进行监管后，于2019年2月19日从被告中原地产处获知，涉案房产因被告胡林的其它涉诉案件，己被其他债权人查封，无法过户。原告认为，原告与两被告的合同关系依法成立生效，被告中原地产错误指示原告支付购房定金，且因被告胡林的个人原因导致涉案房产被法院查封，致使房产至今仍未能完成过户和交付，原告定金损失无法追偿。原告已依合同约定完成付款义务，但被告胡林未能履行合同，己构成根本违约，依法依约应承担违约责任和赔偿责任。因被告胡林违约，涉案合同已经不能继续履行，导致被告中原地产的居间服务也没有了继续履行的事实和法律基础，涉案合同应当解除。据此，原告诉请判令:1、解除原、被告签订的《二手房买卖及居间服务合同》；2、被告胡林双倍返还定金共计80万元；3、被告胡林承担担保费2000元；4、被告中原地产对上述双倍定金、担保费承担连带清偿责任；5、两被告承担本案的案件受理费、保全费等全部诉讼费用。被告胡林未作答辩，庭审缺席。被告中原地产到庭口头答辩称：1、我方按约定托管押金5000元未违反定金托管的约定，买卖双方与我方签署的资金托管协议写明托管5000元交楼押金，我方依协议托管并未违反定金托管的约定，原告所提诉求没有任何事实和法律依据。2、我方未指示原告错误支付购房定金，在签约之前，我方已经告知原告关于卖方对定金的要求，之后原告与卖方协商一致达成合意签署房屋买卖合同，并按照合同的约定支付定金，并非我方指示原告错误支付定金，原告与卖方签署的资金托管协议里明确约定只托管5000元交楼押金在我方，并未约定其它的定金托管，原告依据其签署的买卖合同支付定金，原告应对自己签署的合同负责。3、房屋买卖合同未能继续履行是卖方房产被查封，与我方无关，我方不应承担连带责任。涉案房产查封并非我方导致，原告遭受损失是基于房屋买卖合同所造成的，应当向卖方主张。综上所述，原告应对自己签署的合同负责并应基于房屋买卖合同关系向卖方主张责任，我方无需对原告所遭受的损失承担任何责任，请求法院在查清事实的基础上驳回原告的诉讼请求。经审理查明以下事实：一、涉案房产交易的合同签订情况。2019年1月2日，原告（买方）与被告胡林（卖方）及被告中原地产（居间方）签订了编号为ＭＪ-0019403的《二手房买卖及居间服务合同》，约定：买卖双方交易的房产为位于深圳市福田区房产（以下简称涉案房产）；转让价款397万元；买方同意在本合同生效之日起当日内向卖方支付定金10万元，在本合同生效后3日内再向卖方支付定金297000元，本条所约定的定金交由双方所约定的居间方托管，托管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的托管协议或类似文件而定，买方将定金支付给托管方或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫；买方以银行按揭贷款方式支付定金之外的楼款；买方须于2019年1月17日前办理定金、交楼押金之外的剩余首期款监管并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；双方协商同意在定金或首期款中预留5000元作为交楼押金并交由居间方托管；卖方逾期履行合同义务超过5日的，买方有权解除合同并可要求卖方支付买方转让总价款20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金；居间方根据买卖双方的委托可提供如下居间服务，包括：1、接受卖方售房意向委托发布房源信息，寻找意向买方；2、接受买方购房委托并为买方提供房源信息；3、协助查看房地产权属证明文件并如实报告产权信息；4、向买卖双方如实传达或报告对方的真实意图；5、促成买卖双方签订本合同；6、对买卖双方抵押贷款、赎楼手续、递件过户手续、期限、应交纳的费用、交楼等事项提供咨询服务；居间方促成买卖双方订立本合同即视为完成居间义务，如买卖各方需委托居间方提供代办赎楼、资金监管、按揭贷款、递件过户、收楼等其他服务的，居间方应当向委托方说明服务内容、收费标准等情况，经委托方同意后，另行签订合同；买卖双方具体应向居间方支付居间服务佣金的金额、支付期限及相应的违约责任依据买卖各方另行签署的《佣金支付承诺书》履行。同日，原告与被告胡林及被告中原地产签订《资金托管协议》，约定：买卖双方同意将涉案房产交易的定金5000元、交楼押金5000元交由被告中原地产进行托管，买卖双方同意交楼押金从上述托管的定金中预留或扣除。二、涉案《二手房买卖及居间服务合同》的基本履行情况。上述合同签订后，原告分别于2019年1月2日向被告胡林转账支付5万元、于2019年1月3日向被告胡林转账支付5万元、于2019年1月4日向被告胡林转账支付198500元、93500元；原告另外向被告中原地产转账支付5000元；原告陈述，除上述款项外，原告另外以现金方式向被告胡林支付了3000元。就上述款项，被告胡林分别于2019年1月3日出具收款收据确认收到原告的定金5万元；于2019年1月4日出具两份收款收据，确认收到原告的定金198500元、98500元；被告胡林另外出具两份收据，确认收到原告的定金3000元、5万元。上述定金合计40万元。原告与被告中原地产均确认：上述定金中的5000元仍然托管在被告中原地产处。被告中原地产主张其托管的该5000元为交楼押金并表示同意根据法院判决放款。关于原告申请按揭贷款的情况，原告与被告中原地产均确认，原告就涉案交易依约向银行申请了按揭贷款，按揭银行审批通过后向原告出具了贷款承诺函；原告并就此当庭出示了《华商银行个人住房贷款放款承诺函》的照片，该函件显示：华商银行深圳分行于2019年1月28日承诺在原告签署正式购房合同并交纳首付款后，经审核相关信息无误的情况下会依约向原告发放贷款277万元用于支付购房款。2019年2月14日，涉案房产被深圳市罗湖区人民法院查封，之后又分别于2019年4月17日、4月30日、5月5日被深圳市罗湖区人民法院和本院相继三轮轮候查封。之后，涉案房屋买卖合同未再继续履行。庭审时，原告陈述：原告于2019年2月14日通过微信向被告中原地产的业务员李徐询问交易进展情况，李徐称一周左右会完成赎楼；几天后，原告再次询问时，李徐就请原告到被告中原地产处与被告胡林进行面谈，在面谈过程中得知房产被查封，当时被告胡林称给予其一周时间解决查封的事情；后来被告胡林解决不了，之后进行多次面谈依然无法解决，房产后来又被其它案件查封，已无法过户；起诉前，双方并未提及解除合同的事情。三、关于房产交易过程中的细节情况。1、关于被告中原地产推荐房源及原告看房情况。2018年12月26日，被告中原地产的涉案房产交易具体经办业务员李徐通过原告的朋友介绍而直接向原告推荐涉案房产，并向原告微信发送了房产内部装修现场图两张、户外楼景及户型图各一张；当日，李徐也在自己的微信朋友圈中发表了涉案房源并附上述图片。2018年12月28日上午，李徐陪同原告及其朋友到涉案房产现场看房。双方微信中没有直接反映原告是否实际进入房产内部察看；原告陈述，因房产门口有人表示不能拍照，原告生气之下实际并未进入房产内部，而仅是在房产门口停留。当日下午，李徐更新了其朋友圈中关于涉案房源的图片，删除了房产内部装修现场图两张，仅保存户外楼景及户型图。庭审时，原告陈述：原告在签订涉案合同之前并未看到涉案房产内部现状；在合同签订后，原告父母作为担保人来看房时，于2019年1月13日看到了房产内部状况。原告认为房源真实性存在问题具体体现为：房产实际装修、客厅格局与李徐发送的房产内部装修现场图片不符，图片中没有反映房子客厅实际存在的错层情况，但李徐发送的户型图没有问题。2、涉案房产在被首次查封前的情况。2019年1月3日，被告中原地产查询的涉案房产查档信息显示：涉案房产仅有抵押而没有查封。3、原告支付定金前后的相关沟通情况。原告与李徐的微信聊天记录显示：2018年12月31日，李徐告知原告其原先有购买想法的皇御苑物业已经出售，原告回复称请李徐帮忙跟本案涉案房产业主继续协商价格，李徐回复称会继续沟通，价格有变化会通知原告；之后原告问具体沟通情况，李徐称“我们还在沟通，目前比较坚持400万，还一定要拿50万走，我们还在沟通”。涉案合同签订后，2019年1月3日至1月4日期间，原告与李徐在微信中就定金支付事宜进行了沟通。其中，李徐于2019年1月3日向原告发送了涉案房产的查档信息打印单原件的照片，查档信息显示涉案房产仅有抵押而没有查封。李徐并向原告发送了被告胡林开具的5万元定金收据原件照片，另外提到：“剩五千就刷在我们公司，我们做交楼押金”；2019年1月4日，李徐在微信中称：“你看下合同数据。400000-100000-198500-5000就是剩下的，5000你来我这边刷，定金到时候一起给你”“你转一次198500，一次96500就行了”，原告回复称：“哦对，她要拿走四十万”“我记成10%去了”。2019年2月14日，李徐通过微信告知原告：“这两天在赎楼，应该一个礼拜左右出证”；当天晚些时候，李徐约原告面谈；2019年2月19日，李徐称会积极处理解封的事情；之后双方一直在就解封房产问题进行沟通；其中李徐在2019年2月25日提到“因为当时很多东西查不到只能从她口述知道，想到既然卖应该就没问题，当时他拿定金走当时我们都没同意的是吧，只是我那同事坚持说没问题，才给的，给他的前提还是把征信和查档单拿来了才给，没想到还是出事了”。四、其它情况。1、2019年7月3日，深圳市房地产中介协会自律专业委员会出具《关于对近期行业违规行为予以自律惩戒的通报》【深房中协律字[2019]4号】，其中提到：被投诉中介人员李徐，违规行为为“投诉人张某（买方）投诉中原地产李徐在朋友圈发布房源广告时，广告上的物业信息与物业照片不一致，存在误导消费者的行为，违反《深圳市房地产中介行业从业规范》中介人员不良行为清单B类第6条：在经纪活动中未对所委托房源的真实性进行查验”，自律惩戒结果为“将李徐违规行为记入星级评价平台”。2、原告在本案中为申请财产保全而向浙商财产保险股份有限公司深圳分公司投保诉讼财产保全责任保险，为此支出了保险费2000元。本院认为，原告与被告胡林之间成立的房屋买卖合同关系、原告与被告中原地产之间成立的居间合同关系，均合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。一、就原告与被告胡林之间的房屋买卖合同关系，本院作如下认定：保证房产权利清洁具备过户条件是被告胡林作为卖方的主要合同义务，而在涉案合同履行过程中，涉案房产被法院查封且查封状态一直持续，导致合同未能继续履行，被告胡林构成根本违约，原告据此有权要求解除房屋买卖合同关系并要求被告胡林承担相应的违约责任。关于被告胡林违约责任的承担。根据合同约定，原告有权选择要求被告胡林以双倍返还定金的方式承担违约责任，据此，原告有权要求被告胡林双倍返还定金计80万元，原告的该项诉请成立，本院予以支持。对于定金中的交楼押金5000元，原告与被告中原地产均确认仍托管在被告中原地产处，且该交楼押金因涉案交易已终止而丧失了托管基础，为当事人便利和减轻诉累，本院认定定金中的该5000元由被告中原地产直接退还原告，但被告胡林作为合同相对方仍应对此承担连带责任。关于担保费即保全保险费，涉案合同中并未对此作出明确约定，且被告胡林已以双倍返还定金的方式承担了违约责任，该费用亦非必然发生的费用，故原告要求被告胡林承担该费用，依据不足，本院不予支持。二、就原告与被告中原地产之间的居间合同关系，本院作如下认定：涉案《二手房买卖及居间服务合同》包含了原告与被告胡林之间的房屋买卖合同关系以及被告中原地产分别与原告、被告胡林之间的居间合同关系。因涉案房屋买卖合同关系解除，涉案居间合同客观上亦因此无法继续履行，同时《二手房买卖及居间服务合同》也赋予了买卖双方中的一方构成根本违约的情况下守约方的单方解约权，而如前所述，原告有权依据合同约定行使单方解约权，因此，对原告要求解除包含涉案居间合同关系在内的《二手房买卖及居间服务合同》的诉请，本院予以支持。关于原告要求被告中原地产就被告胡林双倍返还定金的违约责任承担连带清偿责任的请求，本院认为：首先，连带责任的承担应有明确的法律依据才能认定，从原告的诉请理由来看，原告实际系要求被告中原地产就原告因合同未能履行而造成的无法追回的定金损失承担赔偿责任，但定金返还系房屋买卖合同关系项下作为合同相对方的被告胡林的合同责任，即使本案最终生效判决认定被告胡林应承担双倍返还定金的合同责任，判决是否能得到实际履行即原告的定金是否能够实际得到清偿仍属于未来不确定的事实，故原告在该事实尚未确定的情况下即以定金不能追回而造成的损失为基础主张被告中原地产就此承担赔偿责任，条件不成就，缺乏依据。其次，本案中，原告主张被告中原地产在提供居间服务过程中存在的违约行为体现在两个方面，一是没有核查房源的真实性，二是没有依约履行定金托管的义务。1、关于房源真实性问题，虽然被告中原地产的业务经办人李徐曾在朋友圈和向原告推介涉案房产时发送了房产的内部现场照片两张，但随后在带原告现场看房后即对朋友圈照片作出了删除处理，且目前证据显示被告中原地产确实带领原告到了房产现场，至于是否进入房产内部查看系原告对自己权利的自由处分行为，没有证据显示存在原告不能进入房产内部的客观障碍，同时，原告在签订合同后与其父母到现场实际看房后，亦没有证据显示其曾对房屋的现场内部状况提出过异议，而涉案房产交易最终未能继续亦非因房屋现场状况原因导致，故原告以此要求被告中原地产就合同履行不能承担赔偿责任，缺乏依据。2、关于定金托管问题，从原告与李徐就定金支付问题的沟通情况来看，无论沟通过程中各方所持有的意见为何，均系正常的协商情况，没有证据显示存在某一方受到胁迫或不能表达真实意思表示的情形，各方履行相关义务的依据仍应以各方当事人最终达成的合意为准，而这个合意就是各方签订的《二手房买卖及居间服务合同》及《资金托管协议》。根据《二手房买卖及居间服务合同》约定，“本条所约定的定金交由双方所约定的居间方托管，托管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的托管协议或类似文件而定”，在无相反证据的情况下，《资金托管协议》即为上述合同约定中所提及的具体的“托管协议”，而《资金托管协议》中明确约定仅由被告中原地产托管定金中的5000元作为交楼押金，故，被告中原地产仅将5000元定金作为交楼押金进行托管，剩余定金由原告直接支付给被告胡林，符合涉案合同约定，被告中原地产就此并不存在违约情形；此外，根据原告与李徐的微信聊天记录，在合同签订之前李徐就明确告知原告，被告胡林要求买方直接向其支付定金40万元是作为双方是否达成房产交易的主要沟通内容之一，之后原告对于将除去5000元后的定金支付给被告胡林亦未持异议，据此也可认定各方实际已就此达成了合意并实际履行，故原告主张被告中原地产在托管定金问题上存在违约情形，缺乏依据。再次，涉案房屋买卖合同未能最终履行系因涉案房产被查封而导致，而房产被查封系发生在签订合同之后，被告中原地产在原告支付全部定金之前亦查询了房产产权信息并将此告知原告，同时没有证据证明在签订合同之时被告胡林存在明显影响合同履行的征信负面情况，也没有证据证明存在被告中原地产对于被告胡林可能发生的负债情况明知且未告知原告这一情形，故原告主张被告中原地产对涉案房屋买卖合同未能最终履行存在构成违约的责任，亦缺乏依据。综上分析，原告要求被告中原地产就被告胡林双倍返还定金的违约责任承担连带清偿责任的请求，不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张黎黎与被告胡林、中原地产代理（深圳）有限公司于2019年1月2日签订的《二手房买卖及居间服务合同》；二、被告胡林应于本判决生效之日起10日内向原告张黎黎双倍返还定金80万元（其中5000元由被告中原地产代理（深圳）有限公司直接返还原告张黎黎，被告胡林对此承担连带责任）；三、驳回原告张黎黎的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11820元（已由原告预交），由原告负担29元、被告胡林负担11791元；保全费4530元（已由原告预交），由被告胡林负担。如不服本判决，当事人应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。审 判 长 张  凌  炜人民陪审员 吴  显  龙人民陪审员 景  志  平二〇一九年十一月二十五日书 记 员 殷智华（代）赵雅雯