四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0180民初2179号 原告（执行案外人）：陈荣华，男，1965年10月5日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：罗少忠，宁夏宁众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗雅芳，宁夏宁众律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中铁信托有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区航空路**国航世纪中心****。 法定代表人：马永红，董事长。 委托诉讼代理人：袁敏，四川衡平律师事务所律师。 被告（被执行人）：宁夏江峰房地产开发有限公司，住所地宁夏石嘴山火车站西侧（宁夏回族自治区大武口建材厂机关办公司楼**）。 法定代表人：张航孝，董事长。 原告陈荣华与被告中铁信托有限责任公司（以下简称中铁公司）、宁夏江峰房地产开发有限公司（以下简称江峰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月29日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，原告陈荣华先后申请撤回对第三人宁夏国晟贸易有限公司、第三人张航孝的起诉，本院予以准许。原告陈荣华委托诉讼代理人罗少忠、罗雅芳，被告中铁公司委托诉讼代理人袁敏到庭参加了诉讼，被告江峰公司法定代表人经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈荣华向本院提出诉讼请求：依法停止对位于宁夏石嘴山市大武口区××花园××号房屋的强制执行。事实和理由：2018年12月14日，陈荣华对简阳市人民法院执行宁夏石嘴山市大武口区××花园××号房产提出异议，2019年4月26日简阳市人民法院作出（2019）川0180执异49号执行裁定书，驳回了陈荣华的异议请求。陈荣华不服裁定，认为2011年，被告江峰公司实施星海时代花园房地产开发项目，在项目实施过程中将涉案工程发包给国本建设有限公司、中太建设集团股份有限公司施工，上述两公司又将部分工程发包给案外人眭双红实际施工，在眭双红施工过程中，又以劳务分包的形式将部分工程发包给原告陈荣华。在江峰公司与实际施工人眭双红进行结算时，除向其支付3600万元工程款以外，经眭双红认可，由江峰公司于2013年11月22日以星海时代花园X号房屋抵顶眭双红欠付陈荣华工程款292,972元。抵账行为发生后，江峰公司将涉案房屋依约交付陈荣华。案涉房屋2015年12月10日被查封，陈荣华以房抵账行为发生在查封之前，且双方已实际履行合同，应当依法停止对案涉房屋的执行。 被告中铁公司辩称：一、案涉房屋已于2013年1至12月备案在中铁公司名下，中铁公司对其享有优先权。因中铁公司与江峰公司之间的行为是有效的让与担保，虽然中铁公司对案涉房屋不享有抵押权，但享有期待权，且对这种期待权进行了公示，故对案涉房屋变现的清偿享有优先权。二、原告与江峰公司以房抵债属于串通行为，真实性存疑，陈荣华所举证据不足。江峰公司明知案涉房屋均已抵给了中铁公司，仍以上述房屋来抵顶工程款，该顶账行为损害了中铁公司的合法权益。即便以房抵账行为是真实的，作为与案涉工程密切相关的权利人，原告有义务关注房屋的权属情况，而原告并未尽到注意义务，应该承担相应的法律后果。三、本案情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九规定的要件，不能排除强制执行。另外，江峰公司从未告知中铁公司要卖房子，也从未把卖房款的60%支付给中铁公司。因此，陈荣华的诉讼请求不应支持。 被告江峰公司未作答辩。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的:（2019）川0180执异49号执行裁定书及送达回证、星海时代花苑2011年劳务公司陈荣华余款抵顶房情况说明（2013.11.22）、陈荣华工程支付明细表、收据、中泰建设集团有限公司付款审批单、（2015）宁民初字第5号判决书、（2017）最高法民终247号判决书、无房证明；被告提交的成都市中级人民法院（2016）川01民初120号民事判决书、（2016）川01民初121号民事判决书、星海时代花园备案房屋情况表、8-2-103号商品房备案合同副本（部分）、原、被告双方均提交的江峰公司与中铁公司之间2014年8月23日会议纪要；本院依职权调取的星海时代花园项目预售明细、不动产登记信息、工程竣工验收备案表、询问笔录，本院予以确认。陈荣华提供的《劳务公司顶房单》因无双方签章，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 中铁公司因与宁夏国晟贸易有限公司、江峰公司两起借款纠纷，向成都市中级人民法院起诉，诉讼中，根据中铁公司申请，成都市中级人民法院于2015年12月10日作出（2015）成执保字264-1号和（2015）成执保字265-1号民事裁定，查封了江峰公司开发的位于宁夏石嘴山市大武口区××小区××房屋，本案所涉X号房屋在查封房屋之内。2017年3月2日，成都市中级人民法院作出（2016）川01民初120号、121号两份民事判决书，分别判令宁夏国晟贸易有限公司偿还借款6100万元、3900万元及利息，江峰公司对上述借款本息承担连带给付责任。该两案判决生效后，国晟公司、江峰公司、张航孝未履行还款义务，中铁公司向成都市中级人民法院申请强制执行，成都市中级人民法院指定简阳市人民法院执行，简阳市人民法院对案涉房产进行了继查封。原告陈荣华提出上述房屋在人民法院查封前已经通过以房抵债取得，向本院提出执行异议，要求停止对案涉房屋的执行。简阳市人民法院于2019年4月26日裁定驳回陈荣华的异议请求，陈荣华于2019年5月5日收到执行异议裁定，在法定时间内依法提起执行异议之诉。 另查明，2011年，江峰公司在自有的石国用（2011）第5723号国有土地上开发建设“星海时代花园”商住楼项目，2013年1月，江峰公司以该地块土地使用权为宁夏国晟贸易有限公司向中铁公司借款1亿元作抵押担保。因借款到期未偿还，2013年4月11日，中铁公司为了借款清偿有保证，与江峰公司签订了商品房买卖合同，办理了《商品房买卖合同》网签备案登记，未办理预告登记和抵押登记。本案所涉星海时代花园X号房屋在网签备案登记范围内。2013年11月22日，江峰公司工程部和中太建设星海时代花苑项目部共同出具的《星海时代花苑2011年劳务公司陈荣华余款抵顶房情况说明》，用星海时代花园X号房屋抵顶欠陈荣华的工程款292,974元。宁夏回族自治区高级人民法院（2015）宁初字第5号民事判决书和最高人民法院（2017）最高法民终247号判决书对2013年11月22日陈荣华劳务费抵房292,974元的事实亦予以了确认。2016年7月19日，江峰公司出具收据，收到陈荣华交纳案涉商品房以下费用：2014年1月1日至2016年7月31日物业费、2014年1月至2014年3月、2014年11月至2015年3月采暖费，房屋专项维修基金、门牌号证工本费。 另查明，案涉房屋所在的“星海时代花园”商住楼8号楼于2011年办理了预售许可，并于2013年6月15日竣工，2014年6月16日通过竣工验收备案。案涉房产目前初始登记在江峰公司名下。2019年11月26日石嘴山市不动产登记事务中心档案查询显示：陈荣华目前在石嘴山市无房产登记记录。 本院认为，本案争议焦点为陈荣华对案涉房屋是否具有排除执行的民事权益。对于该问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，陈荣华提出的案外人执行异议之诉发生在金钱债权执行中,其对登记在被执行人江峰公司名下的不动产提出异议。对于上述情形如何判断其是否可以排除执行，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条、第二十九条进行了规定，该司法解释第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述两条规定均是对不动产买受人物权期待权的保护，第二十八条规定的是无过错不动产买受人物权期待权保护条件，被执行人没有限定条件是否是开发商。第二十九条侧重保护房屋消费者的物权期待权，针对的是开发商名下的一手房买卖中刚需购房消费者。上述两条规定共同性的要件均有“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，不同的是，前者要求在查封前合法占有房屋，交付全部房款，同时还要审查购房者对不能过户是否有过错；后者不要求查封前是否合法占有房屋，仅要求是否用于居住且名下无其他房屋并交付50%房款。本案中，陈荣华提交的《劳务公司顶房单》无江峰公司和陈荣华的签章，因此不具有证明力，本院对此份证据未采信。虽然陈荣华另行提交了《星海时代花苑2011年劳务公司陈荣华余款抵顶房情况说明》，宁夏回族自治区高级人民法院、最高人法院两审判决也确认了2013年11月22日陈荣华劳务费抵房292,974元之事实，但该部分事实与前述司法解释第二十八条、第二十九条规定中所要求的“书面买卖合同”不能等同。之所以要求必须在查封前签订书面买卖合同，原因在于上述两条均是针对买受人物权期待权的保护条款，买受人物权期待权虽非物权，但性质上正在接近物权，物权能够合法变动的前提是以物权变动为内容的债权合同成立并且有效，而依《城市房地产管理法》第41条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同……”之规定，买卖房屋的双方签订书面的买卖合同是物权能够合法变动的前提，换言之，书面房屋买卖合同是引起不动产物权设立、变动的债权合同的合法表现形式。而原告提交的抵顶房情况说明仅能产生普通债法上的效力，是为了实现原债务的清偿，而非形成了以不动产物权设立、变动为目的的新的债权合同。因此，陈荣华的主张不符合上述第二十八条或第二十九规定的要件，故陈荣华对案涉房屋不享有排除执行的民事权益。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告陈荣华的诉讼请求。 案件受理费5,695元，由原告陈荣华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长 青 巍 审判员 刘鸣梅 审判员 傅德梅 二〇一九年十一月二十八日 书记员 陈叔余