重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0110民初11912号原告：重庆兴宇物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道正通大厦，统一社会信用代码91500222759277590G。法定代表人：旷宏宇，该公司经理。委托诉讼代理人：欧扬，该公司员工。被告：杜应彬，男，1971年1月27日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆兴宇物业管理有限公司（以下简称：兴宇物业公司）与被告杜应彬物业服务合同纠纷一案，原告兴宇物业公司于2017年10月27日诉至本院。本院受理后，依法由审判员陈旭适用简易程序，于2017年12月4日公开开庭进行了审理。原告兴宇物业公司委托诉讼代理人欧扬，被告杜应彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴宇物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告支付物业服务费61701.3元；2、请求判令被告支付物业服务费违约金8313元；3、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年6月，原告与重庆嘉弛置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对綦江区文龙街道通惠大道嘉惠新城小区提供物业服务，物业服务费按面积收取，住宅1、2层每月1.1元/㎡，3层以上每月1.2元/㎡，门面2元/㎡。被告在嘉惠新城3栋有8间门面（号码56号附1、2、3、4、5、6、7、8号），4栋有1间门面（号码52附2号），分别于2015年10月和12月接房并签订了《物业服务合同》和《临时管理规约》，《物业服务合同》和《临时管理规约》约定物业服务费按面积收取，门面2元/㎡。合同签订后，原告按照合同的约定，依法为嘉惠新城小区提供了物业服务，在原告提供服务之同时，被告的3栋8间门面601.79㎡从2015年10月起至2017年10月止，4栋的门面718.45㎡从2016年1月起至2017年10月止未向原告缴纳物业服务费，共欠物业服务费61701.3元，按合同约定的万分之四的违约金计算欠违约金8313元。经原告多次催收未果，故请求法院依法判决。被告杜应彬辩称：1、我与嘉弛公司签订的是购房合同，并没有与原告签订前期物业服务合同；2、从我购买8个门面开始，在前面就一直堆放着垃圾，导致我的门面租不出去，给我造成了损失，要求原告赔偿；3、原告也未提供服务，也没有人来向我催收服务费用；4、酒楼那个门面是负一楼，从装修开始楼上就一直在漏水，我向原告反映，原告陈述不是他们的事，未尽到物管的义务；5、对房屋的面积没有异议。经审理查明，原告系綦江区通惠大道嘉惠新城小区（以下简称：嘉惠新城小区）物业服务企业，被告系该小区56号附1、2、3、4、5、6、7、8号门面（即第3栋第1层门面）和52号附2号门面（即第4栋负1层门面）的业主。2014年6月，嘉惠新城小区建设单位重庆嘉弛置业有限公司（以下简称：嘉弛置业公司）与原告签订《前期物业服务合同》，将嘉惠新城小区物业服务事项委托给原告，合同期限从2014年6月10日至2024年6月9日。双方除约定服务事项和标准外，还约定：商业门面、写字楼根据建筑面积按2.00元/㎡·月计收物业服务费。合同签订后，原告开始为该小区提供卫生保洁、环境绿化、安保巡查、设施设备的日常维护等物业服务。2015年10月5日，被告在接收该小区第3栋第1层门面时与原告签订了《嘉惠新城物业管理服务合同》，该合同记载，门面房根据建筑面积按2元/㎡·月计收物业服务费；每月缴纳费用时间为1-10日，被告不按合同约定的收费标准和时间缴纳相关费用，按1‰交纳违约金。同日，被告还在《临时管理规约》所附《承诺书》上签字声明遵守该《临时管理规约》。《临时管理规约》约定的物业服务事项与收费标准、交费时间与《前期物业服务合同》一致，还约定未按时足额交纳物业服务费的按3‰支付违约金。2015年12月26日，被告在接收该小区第4栋负1层门面时与原告签订了《嘉惠新城物业管理服务合同》，该合同与双方2015年10月5日签订的合同一致。从2015年10月至2017年10月，被告未缴纳该小区第3栋门面物业服务费；从2016年1月起2017年10月，被告未缴纳该小区第4栋负1层门面物业服务费。另查明，原告在接手小区物业服务后，指定业主将建筑垃圾堆放在该小区第3栋外的空地里，该空地与被告56号8个门面隔一条约数米宽的道路。2017年11月3日，重庆市綦江区市政管理监察大队因原告乱丢废弃物向其下达了《责令限期改正通知书》、《限期接受调查（处理）通知书》。当月，原告将空地上垃圾转运到距离原堆放地20多米的地方。被告位于该小区第3栋的门面，部分自己存放酒类，部分空闲；被告位于该小区第4栋门面一直经营酒楼。前述事实，有《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、《临时管理规约》、照片、巡逻签到表、收费通知、证明、《责令限期改正通知书》、《限期接受调查（处理）通知书》及双方当事人陈述等证据记录在案为凭，并经庭审质证和本院审查，予以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约定履行其义务并享有权利。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主、物业使用人和物业服务企业具有约束力，三方均应当按照合同的约定诚信全面地履行自己的义务。原告已经按照物业服务合同的约定为该小区提供了卫生保洁、环境绿化、安保巡查、设施设备的日常维护等物业服务，其已经尽到主要的物业服务义务。在原告对该小区提供了相应物业管理服务后，包含被告在内的整个小区业主均应按约定支付原告物业服务费用，在没有重大事由的情形下，业主不能对抗物业服务费用的交纳。故本院对原告要求被告支付物业服务费的请求予以支持。门面面积有原、被告双方签订的合同记载，且被告也没有异议，本院予以确认。据此，被告两处门面分别欠缴物业服务费30089.5元（601.79㎡×2元/㎡·月×25月）、31611.8元（718.45㎡×2元/㎡·月×22月），共计61701.3元。由于原告提供的物业服务也存在瑕疵，故本院对其要求被告支付违约金的请求不予支持。前期物业服务合同签订的主体是建设单位与物业服务企业，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，故本院对被告以自己并没有与原告签订前期物业服务合同为由拒绝缴纳物业服务费的意见不予采信。原告作为物业服务企业，其提供的物业服务针对的是小区的公有部分，而非业主个人专有部分，从原告举示的证据来看，原告是提供了该服务的，被告辩称原告未提供服务与本院查明的事实不符，故本院对其以此为由拒绝缴纳物业服务费的意见不予采信。被告门面漏水系房屋质量或侵权等问题，属于业主专有部分的问题，并非物业服务内容，应当另行处理，故被告以此为由拒绝缴纳物业服务费的理由不能成立。被告认为原告堆放垃圾的行为给其造成损失并要求赔偿，此系另一法律关系，应当另行处理。为此，依照《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杜应彬在本判决生效后五日内支付原告重庆兴宇物业管理有限公司物业服务费61701.3元；二、驳回原告重庆兴宇物业管理有限公司其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取775元，由被告杜应彬负担（原告已预交，被告在履行前述判决义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 陈 旭二〇一八年一月十八日书记员 罗陈诚