湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民初792号原告：湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司管理人，住所地：武汉市江汉区建设大道**武汉图书馆**。负责人：陈昊。委托诉讼代理人：张晶，湖北元申律师事务所律师。被告：陆威，男，汉族，1967年10月2日出生，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：杜昱煜，湖北楚韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓婧，湖北楚韬律师事务所律师。被告：湖北领信教育网络发展有限公司，住所，住所地：武汉市武昌区小洪山****湖北省科技创业大厦******div>法定代表人：王永奇，该公司总经理。委托诉讼代理人：李春玫，该公司员工。原告湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司管理人（以下简称科创公司管理人）诉被告陆威及湖北领信教育网络发展有限公司（以下简称领信教育公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告科创公司管理人委托诉讼代理人张晶，被告陆威及其委托诉讼代理人张晓婧、杜昱煜，第三人领信教育公司委托诉讼代理人李春玫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科创公司管理人起诉请求：1.判令陆威立即腾退湖北省科技创业大厦B栋10层1001-1004室，将前述4套房屋移交给科创公司管理人；2.判令领信教育公司对腾退湖北省科技创业大厦B栋10层1002、1003室承担连带责任；3.判令陆威向科创公司管理人支付暂计至2019年1月20日的房屋占有使用费1902862元至陆威腾退完毕移交科创公司之日止；4.判令领信教育公司对第3项诉请承担连带责任；5.判令二被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：陆威于2013年1月17日与债务人湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司（以下简称科创公司）签订了《商品房认购书》，拟购买科创大厦B栋10层1001-1004室4套房屋，约定总价款为人民币1160万元，2013年4月20日前需支付总房款的50%作为首付款，余款申请银行按揭贷款。其后陆威并未与科创公司签订正式的《商品房买卖合同》，也未支付全部购房款并办理合同备案登记手续。该4套房屋目前仍登记在科创公司名下，属于债务人财产。2017年11月22日，武汉市中级人民法院作出（2017）鄂01破申4号民事裁定书，裁定受理科创公司破产清算一案，并于2017年11月29日作出（2017）鄂01破6号决定书，指定湖北元申律师事务所担任科创公司管理人。科创公司管理人在履职过程中，从科创大厦的物业公司武汉江城泽源物业管理有限公司处查询得知：陆威于2016年6月14日办理了B栋1002室、1003室的收房手续，于2016年9月9日办理了B栋1001室的收房手续，于2017年3月3日办理了B栋1004室的收房手续。此外，科创公司管理人从领信教育公司处得知：2016年6月12日，陆威与领信教育公司签订了《房屋租赁合同书》，将B栋1002室、1003室出租给领信教育公司，约定租期自2016年7月6日起至2019年7月5日止，租金每半年支付一次，每半年的租金为197925.12元。截至目前B栋1001室、1004室由陆威实际占有并使用，B栋1002室、1003室由领信教育公司实际占有并使用。科创公司管理人于2018年1月8日在科创大厦内张贴公告，通知科创公司的债务人或者财产持有人向管理人清偿债务或者交付财产。鉴于陆威向管理人申报了货币债权，2018年10月9日，管理人约谈陆威时明确告知：根据法律规定，其既没有签订正式的《商品房买卖合同》，也没有支付购房款全款并办理合同备案登记手续，故其并不享有B栋10层4套房屋的物权，该4套房屋目前仍然登记在科创公司名下，科创公司才是该4套房屋的所有权人，科创公司管理人有权依据破产法的有关规定接收科创公司的财产；限其在2018年10月31日前将该4套房屋腾退，移交给科创公司管理人并支付占有使用期间的房屋占有使用费。截至科创公司管理人起诉之日，陆威仍未将属于科创公司的4套房屋腾退，移交给科创公司管理人，并继续将B栋1002室、1003室出租给领信教育公司使用。二被告长期无权占有并使用科创公司的上述房屋，应向科创公司管理人支付相应的房屋占有使用费，但二被告一直未付。科创公司管理人的履职要求是及时接收债务人财产，且不允许债务人财产长期处于被无权占用的状态，鉴于二被告拒不配合管理人的工作，故科创公司管理人特依据《民事诉讼法》和《企业破产法》的相关规定提起本案诉讼。被告陆威辩称：一、陆威对科创大厦B栋10层1001-1004号房屋的占有是科创公司为履行交房义务及赔偿陆威的损失，系科创公司主动交付行为，陆威无需为此支付占用使用费。陆威与科创公司于2013年1月17日签订《商品房认购书》，购买科创大厦B栋10层1001-1004号房屋。此后，陆威向科创公司缴纳了300万元购房款，后因科创公司原因导致陆威无法缴纳剩余款项，经陆威与科创公司协商，将协议内容变更为对科创大厦B栋10层1001号房屋的购买，陆威已缴纳的300万元购房款转为对该套房屋缴纳的购房全款。由于陆威已经履行了付款义务，但科创公司迟迟不能交房并办理房屋过户手续，导致陆威一直不得不租赁其他房屋办公使用。经双方协商，科创公司为履行交付义务及赔偿陆威的损失，于2016年至2017年间陆续将1001-1004号房屋交付陆威使用。陆威对科创大厦B栋10层1001号房屋的占有是基于买卖合同关系依法取得的房屋使用权，而1002-1004号房屋则是科创公司为赔偿陆威损失主动交付答辩人使用的，因此陆威无需支付占用使用费。二、科创公司管理人主张的占有使用费没有事实和法律依据，依法应予驳回。陆威与领信教育公司签订的租赁合同，是基于陆威花费44万余元对房屋进行装修后出租的价格，且该合同的法律效力只限于陆威与领信教育公司之间。科创公司管理人以陆威对房屋精装修后与科创公司签订的房屋租赁合同价格，向陆威主张占有使用费没有事实和法律依据。陆威不存在腾退的问题，其中1001号房屋是陆威购买的，1002-1004号房屋陆威愿意腾退。被告领信教育公司辩称：我方是2016年7月6日与陆威签订的租赁合同，每半年交纳一次租金，一共交了五期租金，截止到2019年1月5日，相关打款记录我方已经全部提交，请求驳回科创公司管理人对领信教育公司的起诉，且领信教育公司已经腾退出了1003、1004号房屋。原告科创公司管理人为支持其诉讼请求，提交证据如下：1、《房屋产权登记信息查询单》（B栋1001-1004室）；拟证明科创大厦B栋1001-1004室目前仍登记在科创公司名下，系债务人财产。2、2013年1月17日《商品房认购书》；拟证明陆威拟购买B栋1001-1004室,与科创公司只签署了《商品房认购书》，没有签订正式的购房合同，也没有支付全部购房款。3、湖北省科技创业大厦验收楼交接书（B栋1001-1004室）；拟证明陆威于2016年6月14日办理了B栋1002室、1003室的收房手续，于2016年9月9日办理了B栋1001室的收房手续，于2017年3月3日办理了B栋1004室的收房手续。收房后至今B栋10层4套房屋一直由陆威占用、使用。4、陆威与领信教育公司于2016年6月12日签订的《房屋租赁合同书》；拟证明陆威将B栋1002室、1003室出租给领信教育公司，陆威按约定收取租金；因领信教育公司现为B栋1002室、1003室的实际使用人，故应对腾退房屋及支付占用使用费承担连带责任。5、科创公司管理人2018年1月8日在科创大厦内张贴的公告；拟证明武汉市中级人民法院于2017年11月29日指定科创公司管理人，管理人张贴公告告知科创公司的债务人或者财产持有人应向管理人清偿债务或者交付财产；与科创公司尚有合同关系的对方当事人，请尽快向管理人申报合同并说明合同履行情况。根据破产法律规定，管理人截至2018年1月22日未通知对方当事人继续履行或自收到对方当事人催告之日起30日内未答复的，一律视为解除合同。陆威与科创公司之间未建立房屋买卖合同关系，科创公司是该4套房屋的所有权人，管理人有权依据破产法的有关规定接收科创公司的财产，陆威长期无权占有并使用该4套房屋，损害了债务人的利益，应立即腾退，向管理人移交房屋并支付占有使用期间的房屋占有使用费。陆威对科创公司管理人的证据1真实性无异议，但查询单显示案涉房屋在2013年7月就办理了抵押登记手续，科创公司恶意隐瞒；陆威针对1001号房屋支付了300万元全额购房款，只是没有办理过户手续，抵押权不能对抗购房者的权利。对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，陆威与科创公司对协议内容进行了变更，300万元就是1001号房屋的购房全款。对证据3真实性无异议，对证明目的有异议，交接书写明科创公司向陆威交付了四套房屋，由于陆威交付了300万元全款，所以才交付了1001号房屋，交付1002-1004号房屋是对陆威的补偿。对证据4真实性无异议，证明目的有异议，房屋租赁费用是陆威与领信教育公司之间的行为，陆威对房屋进行了装修才出租给领信教育公司。对证据5真实性无异议，对证明目的有异议，对1001号房屋交付陆威后由陆威取得物权，不存在腾退，1002-1004号房屋是为了弥补陆威的损失。被告领信教育公司对科创公司管理人的所有证据真实性均无异议，但认为与其无关。被告陆威提交了证据1、《商品房认购书》；拟证明陆威与科创公司于2013年1月17日签订《商品房认购书》，约定陆威购买科创公司建设的湖北省科技创业大厦项目B座十层1001-1004号房。证据2、购房款缴纳银行流水及收据；拟证明《商品房认购书》签订后，陆威共计向科创公司缴纳了300万元购房款。证据3、《武汉市房屋抵押记载信息单》；拟证明科创公司恶意欺瞒陆威，擅自将涉案房屋对外抵押。证据4、《房屋装修合同》及收据；拟证明陆威共计花费610007.16元对房屋进行了精装修才出租。原告科创公司管理人对陆威的证据1真实性无异议，但对证明目的有异议，双方之间只签有认购书，应签订正式的商品房买卖合同并办理备案。对证据2真实性无异议，但是否缴纳购房款由法院审核，管理人查询科创公司账户里面没有这三笔款项。对证据3真实性无异议，但是否是科创公司在出售房屋后恶意办理抵押的情况管理人不清楚，对抵押登记事实无异议。对证据4系陆威单方面进行的装修，不能仅仅以这个装修合同为依据向科创公司管理人主张损失。被告领信教育公司对陆威提交的证据认为与其无关。被告领信教育公司提交了证据1、《房屋租赁合同书》；拟证明领信教育公司从陆威处合法取得租赁权，按合同约定支付租金，科创公司管理人无权要求领信教育公司支付使用费，与科创公司不存在权利义务关系。证据2、《客户专用回单》；拟证明领信教育公司按照合同约定向陆威支付租金，科创公司管理人无权起诉领信教育公司。证据3、《验收楼交接书》；拟证明领信教育公司根据租赁合同从物业处合法使用房屋。证据4、《确认函》；拟证明陆威享有出租权，领信教育公司支付81万元。证据5、《商品房认购书》；证明陆威享有房屋所有权，有权对外出租。证据6、办公室停止使用函二份；拟证明物业公司拒绝领信教育公司搬离。证据7、珞珈山派出所出警记录和陆威代理人签字同意放行的搬家清单；证明最终陆威及物业公司同意放行领信教育公司办理科创办公室的物品及时间。科创公司管理人对领信教育公司的证据1-3、6、7真实性均无异议。对证据4因无原件，真实性有异议。对证据5真实性无异议，但不能证明陆威享有合法出租权。如果领信教育公司的证据能证实其支付了使用费，科创公司管理人就不向领信教育公司主张房屋使用费，只向陆威请求使用费。陆威对领信教育公司的证据1-3、5真实性无异议，但对证明目的有异议，领信教育公司在2019年1月5日之后的房屋租金并没有支付，这个房屋实际是由科创公司出面找承租方由陆威收取租金来弥补陆威延期交房的损失，2019年1月5日领信教育公司是否腾退与陆威无关。对证据4因无原件真实性有异议。对证据6、7真实性有异议，不是陆威本人签字。本院对各方当事人提交的《商品房认购书》、《房屋产权登记信息查询单》、湖北省科技创业大厦验收楼交接书、《房屋租赁合同书》、科创公司管理人张贴的公告、购房款缴纳银行流水及收据、《武汉市房屋抵押记载信息单》、《客户专用回单》、《验收楼交接书》、办公室停止使用函二份、珞珈山派出所出警记录、搬家清单等证据的真实性予以确认，且与本案事实有关，并认定事实如下：2013年1月17日，买受人陆威与出卖人科创公司签订《商品房认购书》，约定陆威购买位于武汉市武昌区小洪山东区34号湖北省科技创业大厦（以下简称科创大厦）B栋10层1001-1004室4套房屋，用途为办公，建筑面积797.64平方米，约定折后价共计1160万元，陆威于认购书签订当日支付定金50万元，2013年4月20日前需支付总房款的50%作为首付款，余款申请银行按揭贷款。陆威应在取得《按揭贷款确认单》五天内与科创公司签署《武汉市商品房买卖合同》，本认购书的法律效力即行终止。上述《商品房认购书》签署后，陆威未与科创公司签订正式的《武汉市商品房买卖合同》，也未支付全部购房款并办理合同备案登记手续。案涉4套房屋目前仍登记在科创公司名下。科创大厦B栋10层1001-1004室建筑面积分别为：210.22平方米、196.7平方米、200.74平方米、187.2平方米。2013年1月29日至2019年4月16日，科创公司向陆威出具收到陆威科创大厦B栋10层1001-1004室定金和首付款合计300万元的《收据》，陆威在审理中亦提交了支付购房款的相应银行流水。2013年8月15日，科创公司将案涉4套房屋抵押给了案外人中国建设银行股份有限公司武汉光谷支行并办理抵押登记，其后该4套房屋被多家人民法院司法查封。2016年6月12日，陆威与领信教育公司签订了《房屋租赁合同书》，约定陆威将B栋1002室、1003室共计建筑面积397.44平方米的房屋出租给领信教育公司，约定租期自2016年7月6日起至2019年7月5日止，租金每半年支付一次，每半年的租金为197925.12元，房屋租金单价83元/平方米/月，每月租金32987.52元。2016年6月13日，领信教育公司向陆威支付房屋租金263900.16元、2016年12月28日支付房屋租金197925.12元、2017年6月15日支付房屋租金197925.12元、2018年1月2日支付房屋租金197925.12元、2018年7月5日支付房屋租金197925.12元。陆威对领信教育公司已向其付清B栋1002室、1003室的租金不持异议。2016年6月14日，领信教育公司与科创大厦物业服务中心武汉江城泽源物业管理有限公司签署《验收楼交接书》，领信教育公司承租并办理了B栋1002室、1003室的收房手续。陆威于2016年9月9日办理了B栋1001室的收房手续，于2017年3月3日办理了B栋1004室的收房手续。2019年3月12日，领信教育公司分别向科创大厦的武汉江城泽源物业管理有限公司和陆威发《办公室停用通知函》，表示其不再租用科创大厦B栋10层1002-1003室并要求搬离。2019年3月18日，领信教育公司已搬离科创大厦。另查明，2017年11月22日，武汉市中级人民法院作出（2017）鄂01破申4号民事裁定书，裁定受理科创公司破产清算一案，并于2017年11月29日作出（2017）鄂01破6号决定书，指定湖北元申律师事务所担任科创公司管理人。2018年1月8日，科创公司管理人在科创大厦内张贴公告，通知科创公司的债务人或者财产持有人向管理人清偿债务或者交付财产。2018年5月24日，陆威向科创公司管理人申报了债权。2018年6月20日、10月9日，科创公司管理人就陆威认购的案涉房屋事宜约谈陆威，告知其因没有签订正式的《武汉市商品房买卖合同》，也没有支付购房款全款并办理合同备案登记手续，故其并不享有B栋10层4套房屋的物权，该4套房屋目前仍然登记在科创公司名下，科创公司系该4套房屋的所有权人，科创公司管理人有权依据破产法的有关规定接收科创公司的财产；限其在2018年10月31日前将该4套房屋腾退、移交给科创公司管理人并支付占有使用期间的房屋占有使用费等。本院认为，科创大厦B栋10层1001-1004室登记在科创公司名下，科创公司对上述房屋依法享有所有权，科创公司破产后，科创公司管理人有权依照我国《破产法》的规定接收科创公司名下财产。陆威虽与科创公司就B栋10层4套房屋签署了《商品房认购书》，但未签订《武汉市商品房买卖合同》。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事项；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。依照上述规定，陆威与科创公司签署的《商品房认购书》不能认定为商品房买卖合同，陆威亦未支付完全部购房款，故其在未依法取得物权凭证的情形下虽占有B栋10层4套房屋至今，仍不符合物权期待权的保护条件。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。故陆威应向科创公司管理人返还并腾退B栋10层4套房屋。陆威还辩称其已支付科创公司的300万元购房款，系购买B栋10层1001室，另外的1002-1004号房屋系科创公司为赔偿其延期交房损失主动交付其使用，因此其无需支付占用使用费，陆威的上述辩称理由未提交证据支持，本院不予采信。因陆威无合法依据占用科创大厦B栋10层1001-1004室至今，除向科创公司管理人腾退外，还应支付相应房屋占用使用费，本院酌定房屋租金单价70元/平方米/月，其中1001室自2016年9月9日算至2019年1月20日共计863天/30天×210.22平方米×70元/平方米/月=423313.01元；1002室和1003室自2016年6月14日算至2019年1月20日共计950天/30天×397.44平方米（196.7平方米+200.74平方米）×70元/平方米/月=880991.10元；1004室自2017年3月3日算至2019年1月20日共计688天/30天×187.2平方米×70元/平方米/月=300518.40元，以上合计1604822.51元，并按上述标准算至陆威腾退完毕之日止。领信教育公司已从其租赁的1002室和1003室腾退，且不差欠陆威房屋租金，故科创公司管理人请求领信教育公司对陆威承担的腾退以及支付房屋占用费的义务承担连带清偿责任的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陆威于本判决生效之日起十日内腾退湖北省科技创业大厦B栋10层1001-1004室，并将上述房屋移交给原告湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司管理人；二、被告陆威于本判决生效之日起十日内向原告湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司管理人支付截至2019年1月20日的房屋占用费合计1604822.51元（湖北省科技创业大厦B栋10层1001-1004室），并按单价70元/平方米/月标准以及上述四套房屋载明的建筑面积，自2019年1月21日起至上述四套房屋腾退完毕之日止计算房屋占用费；三、驳回原告湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司管理人其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和履行腾退义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条、二百五十三条之规定处理。本案案件受理费21926元，由被告陆威负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审 判 长  林宏文审 判 员  王日升人民陪审员  钱志武二〇一九年十一月十八日法官助理陈细凤书记员毛亚坤