云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初12358号原告（反诉被告）：何飞，男，汉族，1978年10月30日生，无业，住安宁市。委托诉讼代理人：冯君，云南畅鸣律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：嵩明源林商贸有限公司（统一社会信用代码：91530127770456725E）。住所：云南省嵩明县四营乡四营街。法定代表人：朱家卫。委托诉讼代理人：赵兰友，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告何飞与被告嵩明源林商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后,被告嵩明源林商贸有限公司提起反诉，本院将反诉原告嵩明源林商贸有限公司与反诉被告何飞房屋租赁合同纠纷一案，并入本诉一案合并审理并依法适用简易程序于2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何飞及其委托诉讼代理人冯君，被告（反诉原告）委托诉讼代理人赵兰友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）何飞向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告与被告于2015年11月10日签订的《房屋租赁合同》为无效合同；2、请求判令被告退还租金18万元，赔偿原告损失32万元，以上合计：50万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年11月10日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告将位于昆明市五华区的房产，以下简称“该房屋”）出租给原告，租期自2015年11月10日至2019年8月26日，租金为：第一年的每月租金为36000元；后续租赁期内每满12个月租金按上一个租赁期租金5%递增。乙方（原告）应于本合同签订当日内付清六个月租金，以后每六个月付一次。《房屋租赁合同》签订后，原告即交租金180000元（6个月），然后原告在该租赁房屋内向工商部门办理了《营业执照》。同时，在该租赁房屋内进行装修，投入装修费用共计60多万元；2016年初，该房屋产权人部队贴出公告：原告只能经营至2016年年底。原告认为，若该房屋只能使用至2016年年底，这样原告使用该房屋已经达不到使用的目的，因为继续经营，原告将要投入设备100万元左右，这样损失将会更大，故原告再经营至年底已经没有任何意义。之后经查，该房屋是被告向部队租赁而来，部队租赁给被告时明确约定该房屋不得转租，但被告违反该约定转租给了原告。原告认为，被告违反约定转租给原告，该转租行为本身就是无效的，原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》是无效合同，该无效合同造成的原因是被告违反约定进行转租，故对原告造成的损失应当由被告承担。所以，被告应当退还原告租金18万元，赔偿装修损失32万元（虽然装修用掉60多万元，但双方之前说好的，只赔32万元）。另外，虽然原被告的《房屋租赁合同》约定引起纠纷由被告所在地的法院管辖，但《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条：“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖;”最髙人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二十八条：“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。＂所以说，本案属于房屋租赁纠纷，而根据以上规定，应当属于不动产所在地也就是房屋所在地的法院：五华区人民法院管辖。综上所述，被告违反与部队签订的合同的约定转租给原告，被告与原告签订的《房屋租赁合同》属于无效合同，造成该合同无效的原因在于被告，故被告应当承担原告的相关损失，为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》的相关规定，特起诉至贵院，望贵院查明事实，依法公正判决。被告（反诉原告）辩称，1、请求判令被反诉人向反诉人支付欠付租金316260元；2、请求判令被反诉人向反诉人支付滞纳金共48548元（按年利率4.75%计算至2019年8月31日，剩余未付滞纳金计算至欠付租金支付完毕之日）；3、请求判令本诉及反诉的诉讼费用均由被反诉人承担。事实与理由如下：2015年11月10日，反诉人同被反诉人签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），约定由1、被反诉人承租反诉人位于昆明市五华区商铺，使用面积为650平方米；2、租期自2015年11月10日至2019年8月26日，第一个租赁期限内（12个月）每月租金为3.6万元，后续租赁期内每满12个月租金按上一租赁期租金5%递增；同时，约定第一个租赁期内第一次付款时间为2015年11月10日应付21.6万元，第二次付款时间为2016年4月9日前应付21.6万元；第二个租赁期内每月租金为3.78万元，第一次付款时间为2016年10月9日前，因部队众所周知的客观原因，被反诉人所租赁房屋只能使用至2016年12月31日，故，被反诉人应支付使用期内租金为6.426万元。合同签订后，反诉人于当日将约定标的物交付于被反诉人，已经完成合同约定义务；被反诉人接收标的物后未按合同约定向反诉人支付租金，理应承担违约责任，根据合同约定应向反诉人支付滞纳金。截止反诉人提起反诉之时，被反诉人应支付反诉请求各种相关费用共计人民币364808元整。反诉人为维护己之合法权益，特向贵院提起反诉，望贵院依法判如所请。原告（反诉被告）何飞辩称，反诉人的请求没有法律依据，请求法庭予以驳回。理由：本案是一个无效合同，原告实际上不知道该份合同的效力如何，他是按照有效合同来履行的，在此情况下应当是反诉人违约，而不是被反诉人违约，被反诉人与反诉人之间签订的房屋租赁合同，合同期约定了45个月，在用了2个多月的时间被反诉人就接到反诉人的通知只能经营到2016年的年底，为了避免损失的进一步扩大，被反诉人立即终止运营，没有继续再投入。根据合同法第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，未采取适当措施致使损失扩大的不得就扩大的损失要求赔偿，因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。反诉人在2016年年初通知只能到2016年年底的时候，被反诉人如果继续经营就会继续装修并购买100万元左右的设备，到了2016年年底则会损失260万元左右，还有100万元的装修费用，还有100万元的设备费，根据合同法第一百一十九条的规定，为避免损失的扩大，被反诉人果断中止了运营才防止了损失的扩大，对于防止损失扩大之后所产生的费用，应当是由反诉人来承担的。另外，根据所调取的证据，部队实际上在2015年左右就已经通知第一承租人，只能经营到2016年的年底，作为被反诉人应当早知道这个情况，但是他没有履行诚实信用原则告知被反诉人，导致被反诉人上当受骗，租赁该房屋支付了租金并且投入了装修，造成了巨大的损失。所以反诉人在合同签订履行的过程中，还有欺诈的行为，所以所有损失应当由反诉人承担。原告（反诉被告）何飞为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据加以证明：第一组证据：房屋租赁合同，证明被告租赁给原告的房屋产权属于中国人民解放军78175部队的，被告租赁给原告的该房屋是没有经过产权人书面同意的。第二组证据：收据，证明被告收到原告的押金36000元。第三组证据：收据，证明被告收到原告半年租金（2015年11月10日至2016年5月9日）44000元。第四组证据：收据，证明2016年1月21日被告收到原告租金10万元。第五组证据：营业执照，证明原告在租赁的房屋内已经办理好了营业执照准备从事经营活动。第六组证据：装修（装饰）施工合同，证明原告请云南意中缘装饰设计工程有限公司在租赁房屋内进行装修，约定装修总额为655429.89元。第七组证据：工程预算表，证明云南意中缘装饰设计工程有限公司为装修该房屋所作的工程预算共计655429.89元。第八组证据：收款收据，证明云南意中缘装饰设计工程有限公司收到原告交的装修预付款15万元。第九组证据：收款收据，证明云南意中缘装饰设计工程有限公司收到原告交的装修预付款11万元。第十组证据：收据，证明云南意中缘装饰设计工程有限公司收到原告交的装修进度款20万元，原告尚欠云南意中缘装饰设计工程有限公司195430元。第十一组证据：（2018）云0102民初6154号案件中的房屋租赁合同，证明涉案争议的房屋的出租方是中国人民解放军78175部队，承租人是云南曲靖靖远科技网络有限责任公司，还证实了房屋是不得擅自改变租赁用途、不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，必须经过甲方的书面同意签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施。第十二组证据：（2018）云0102民初6154号案件中的通知，证明部队是涉案争议房屋的所有权人，在2017年9月26日已经通知了承租人必须在2018年6月30日之前搬出，我方承租该房屋是在2015年11月10日签订的，在2017年9月26日开始通知要全面停止有偿服务。被告（反诉原告）嵩明源林商贸有限公司对原告（反诉被告）何飞提供的第一组至第五组证据、第十一组证据、第十二组证据予认可。对第六至第十组证据认为系涉及案外人提供，不应予以采信。同时，为支持其抗辩主张及反诉请求，提供以下证据加以证明：第一组证据：房屋租赁合同（2015年11月10日），证明1、合同系双方真实意思表示，未违反合同法中关于合同无效的规定，依法应该受到保护，合同双方应按合同约定履行，被告已向原告交付标的物，原告合同目的已经实现；2、合同租期自2015年11月10日至2019年8月26日；约定第一租赁期内（12个月）每月房租3.6万元，后续租赁期内每满12个月递增5%，且第一个租赁期内（2015年11月10日至2016年11月9日）应支付租金43.2万元，原告未按合同约定支付租金，原告已经违约；3、已经告知原告所租赁房产为军产，同时约定因军事需要等不可抗力无法履行义务的，无须承担任何责任；同时约定，合同终止后原告装饰装修可拆除部分拆除，未拆除部分不得向被告主张补偿或赔偿。第二组证据：房屋租赁合同（2014年11月13日），证明1、涉讼案件中房产系通过案外人曲靖靖远科技网络有限责任公司租赁，部队并不禁止转租；2、合同第7条明确约定被告有转租的权利。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的第一组证据：真实性、合法性、关联性均认可。对第二组证据真实性、合法性、关联性均不认可，认为该份合同我方没有见过，被告(反诉原告)有意隐瞒该份合同。本院认为，当事人提供的证据应具有真实性、合法性、关联性的特征，证据之间相互映证，能证明举证人的主张。本案中，原告（反诉被告）何飞提供的第一组至第五组证据、第十一组证据、第十二组证据，被告（反诉原告）嵩明源林商贸有限公司予以认可，本院予以确认。原告（反诉被告）何飞提供的第六组至第十组证据，被告（反诉原告）嵩明源林商贸有限公司持异议，但未提供相反的证据加以证明，故本院对第六组至第十组证据予以采信。被告（反诉原告）嵩明源林商贸有限公司提供的第一组证据，原告（反诉被告）何飞予以认可，本院予以确认。被告（反诉原告）嵩明源林商贸有限公司提供的第二组证据，原告（反诉被告）何飞不予认可，但未提供相反的证据加以证明，故本院对第二组证据予以采信。至于双方当事人对所持的质辩意见，已经超出证据证明力的质辩范畴，此内容应由本院予以确认。综上所述，本院确认下列法律事实：2014年8月28日中国人民解放军78175部队与曲靖市靖远科技网络有限责任公司签订《军队房地产租赁合同》，约定将位于昆明市五华区经济适用房商业用房一层租赁给曲靖市靖远科技网络有限责任公司，租赁期限为2014年8月28日至2019年8月27日，租金总额为10316966元，租金按季度结算，不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经中国人民解放军78175部队书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施等事项。2014年11月13日曲靖靖远科技网络有限责任公司与嵩明源林商贸有限公司签订《房屋租赁合同》，约定曲靖靖远科技网络有限责任公司将位于昆明市五华区商铺租赁给嵩明源林商贸有限公司，租期自2015年1月28日至2019年8月27日，嵩明源林商贸有限公司在承租期内由自主经营权、转租及与第三方联营的自主权，但转租或与第三方联营的期限不超过本合同约定的出租期限等事项。2015年11月10日嵩明源林商贸有限公司与何飞签订《房屋租赁合同》，约定将位于昆明市五华区商铺约650平方米的房屋租赁给何飞，租期自2015年11月10日至2019年8月26日，第一个租赁期内（12个月）每月房租为36000元，后续租赁期内每满12个月租金按上一租赁期租金5%递增，何飞应于本合同签订当日3日内付清六个月租金，以后每六个月付一次，何飞在租赁期限内未经嵩明源林商贸有限公司同意不得将其所租赁房屋转租或抵押给他人等事项。何飞在签约后向嵩明源林商贸有限公司支付至2016年5月9日的租金。其后，何飞与云南意中缘装饰设计工程有限公司签订《合同协议书》，约定以655429.89元的价格将位于教场中路149号临街商铺二楼的室内装修（装饰）工程包公包料承包给云南意中缘装饰设计工程有限公司进行施工，何飞实际支付了460000元工程款，何飞实际使用位于昆明市五华区商铺的截止时间是2016年12月31日。本院认为，依法成立的合同具有法律效力，未经协商一致不能擅自变更和解除。本案纠纷中，涉案的位于教场中路149号临街商铺二楼的房屋因国家军事政策的调整，部队停止有偿服务，承租人以及次承租人因此解除租赁合同，并不具备相应过错。值得注意的是，本诉原告何飞主张涉案房屋部队约定不得转租由此主张合同无效，因何飞从嵩明源林商贸有限公司承租房屋，而嵩明源林商贸有限公司与曲靖靖远科技网络有限责任公司签订房屋租赁合同时明确约定嵩明源林商贸有限公司有权在承租期内进行转租，由此嵩明源林商贸有限公司有权不经曲靖靖远科技网络有限责任公司同意进行转租；同时，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，原告何飞并未证实中国人民解放军78175部队对于转租房屋一事向其提出过异议，故原告何飞主张房屋租赁合同无效以及退还租金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告何飞主张赔偿损失的诉讼请求，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第四项“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”的规定，本案中租赁合同的解除，原、被告双方均无过错，本院酌情确定被告承担60%的责任，因此在剩余租赁期内的装饰装修残值损失应为194109.89元（460000元÷45.5个月×32个月×60%）。关于反诉原告嵩明源林商贸有限公司主张支付欠付租金的诉讼请求，反诉被告何飞实际使用截止日期为2016年12月31日，租金支付至2016年5月9日，基于租赁后期房屋使用受到一定影响，本院参照每月房租36000元计算租金，故反诉被告应支付给反诉原告嵩明源林商贸有限公司的租金应为278400元（36000元×7个月+36000元/月÷30天×22天）。至于反诉原告嵩明源林商贸有限公司主张滞纳金的诉讼请求，因合同解除系双方不可预估的原因造成，对此反诉被告何飞并没有过错，该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第四项、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、本诉被告嵩明源林商贸有限公司于本判决生效后十日内补偿本诉原告何飞损失人民币194109.89元；二、驳回本诉原告何飞的其他诉讼请求；三、反诉被告何飞于本判决生效后十日内支付反诉原告嵩明源林商贸有限公司租金人民币278400元；四、驳回反诉原告嵩明源林商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币8800元，减半收取人民币4400元，由本诉原告何飞承担人民币2700元，本诉被告嵩明源林商贸有限公司承担人民币1700元。反诉案件受理费人民币3386元，由反诉原告嵩明源林商贸有限公司承担人民币802元，反诉被告何飞承担人民币2584元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行;申请强制执行的期限为二年。审判员  武子捷二〇一九年十一月十一日书记员  廖 羽