河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终1340号上诉人（原审原告、申请执行人）：南阳市万丰中小企业投资担保有限公司。住所地：河南省南阳市仲景北路**。法定代表人：李刚，该公司经理。委托诉讼代理人：韩璐，河南世长律师事务所律师。被上诉人（原审被告、执行案外人）：李晓飞，男，汉族，1975年10月12日出生，住河南省西峡县。原审第三人（被执行人）：西峡龙港旅游商贸城有限公司。住。住所地：西峡县紫金路北延与龙乡路东北角/div>法定代表人：贾文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵志华，河南龙城律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：河南省龙杰置业有限公司。住。住所地：西峡县龙乡路紫金路交叉口东北角/div>法定代表人：徐洪泽，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵志华，河南龙城律师事务所律师。上诉人南阳市万丰中小企业投资担保有限公司（以下简称万丰公司）因与被上诉人李晓飞、原审第三人西峡龙港旅游商贸城有限公司（以下简称龙港公司）、原审第三人河南省龙杰置业有限公司（以下简称龙杰公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省南阳市中级人民法院（2018）豫13民初330号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2019年10月11日公开开庭审理了本案。上诉人万丰公司的法定代表人李刚及委托诉讼代理人韩璐，被上诉人李晓飞，原审第三人龙港公司、龙杰公司的共同委托诉讼代理人赵志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万丰公司上诉请求：依法撤销河南省南阳市中级人民法院（2018）豫13民初330号民事判决，改判准许对西峡龙港旅游商贸城印象公馆B幢1115号房屋（以下简称案涉房屋）的执行；诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：李晓飞虽然签订了《商品房买卖合同》，但前提是双方之间存在民间借贷关系，该合同实质上涉及的是以房抵债协议，该协议的目地在于消灭其对龙杰公司的债权，而非单纯的房屋买卖。在完成房变更登记之前，债权人只有债权请求权，而非物权。故李晓飞虽然签订了《商品房买卖合同》但不能阻却其他合法权利人基于生效法律文书申请的强制执行。李晓飞答辩称：以房抵债并不违反法律规定，原审第三人已出具了购房款收据，且在法院查封前案涉房屋已交付买受人。李晓飞作为买受人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条的规定的情形，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一审判决正确，应当驳回上诉，维持原判。龙港公司、龙杰公司述称，认可李晓飞的意见。万丰公司的一审诉讼请求：请求法院依法判令准许执行西峡龙港旅游商贸城印象公馆B幢1115号房屋。一审法院查明：该院在审理万丰公司与龙港公司、龙杰公司借款合同纠纷一案中，根据万丰公司的财产保全申请，于2015年8月4日作出（2015）南民二初字第00049-1号民事裁定，对龙港公司、龙杰公司的银行存款34,102,643.63元予以冻结，或保全其相应等值财产；该院于2015年8月11日发布公告，依法查封了第三人龙杰公司开发的西峡龙港旅游商贸城印象公馆办公楼（后楼、B幢）11层至20层除1201号、1208号、1501号、1601号四套房以外的其他房产，查封期限自2015年8月11日起至2018年8月10日止，并将该公告张贴于西峡龙港旅游商贸城印象公馆B幢楼内。同日，该院向龙港公司、龙杰公司送达（2015）南民二初字第00049-1号民事裁定书，龙港公司法定代表人贾文杰在查封清单上签字。2016年5月5日，该院对万丰公司与龙港公司、龙杰公司借款合同一案作出（2015）南民二初字第00049号民事判决，判决：一、龙港公司、龙杰公司于本判决发生法律效力之日起10日内一次性偿还万丰公司借款本息合计21,349,900元，并按照月息2%支付利息至借款还清之日止。二、龙港公司、龙杰公司于本判决发生法律效力之日起10日内一次性偿还万丰公司担保费共计7,569,910.88元。三、驳回万丰公司其他诉讼请求。万丰公司，龙港公司、龙杰公司均不服一审判决，向河南省高级人民法院提起上诉。河南省高级人民法院于2017年11月28日作出（2016）豫民终978号民事判决书，判决：一、维持南阳市中级人民法院（2015）南民二初字第00049号民事判决第三项；二、变更南阳市中级人民法院（2015）南民二初字第00049号民事判决第一项为：龙港公司、龙杰公司于本判决生效后10日内偿还万丰公司借款本金19,570,000元及利息4,740,000元，并自2015年9月1日起至本判决确定的款项付清之日止，19,570,000元借款中的8,160,000元按照月利率1.5%计付利息，其余11,410,000元按照月利率2%给付利息，2,000,000元借款多支付的1,090,765元利息在执行程序中按照先利息后本金的原则予以冲抵；三、龙港公司、龙杰公司于本判决生效后10日内向万丰公司支付担保费、评审费8,163,243.63元。该终审判决生效后，万丰公司申请强制执行，在该院执行过程中，李晓飞对执行标的提出书面异议，该院于2018年6月28日作出（2018）豫13执异60号执行裁定，中止对西峡龙港旅游商贸城印象公馆B幢1115号房屋的执行。万丰公司收到该裁定后向该院提起本案诉讼。另查明，2012年7月16日，李晓飞向贾文杰账户转款30万元，龙杰公司与贾文杰于2014年12月14日向李晓飞出具借据载明：今借到李晓飞现金（大写）贰拾万元整（小写）200,000元，月息2%，期限6个月（自借据签订之日起算），按月付息，到期一次还本，并加盖贾文杰与龙杰公司印章；于2014年12月16日向李晓飞出具借据载明：今借到李晓飞现金（大写）壹拾万元整（小写）100,000元，月息2%，期限6个月（自借据签订之日起算），按月付息，到期一次还本，并加盖贾文杰与龙杰公司印章。2015年4月17日，李晓飞与龙杰公司签订商品房买卖合同，约定李晓飞购买龙杰公司开发的西峡龙港旅游商贸城印象公馆B幢11层15号房产，建筑面积共97.27平方米，合同价款共计299,160元。龙杰公司于同日向李晓飞出具的收据载明：今收到李晓飞人民币贰拾玖万玖仟壹佰陆拾元，系付B幢11层15号房款，并加盖龙杰公司印章。根据加盖有龙杰公司、龙港公司印章的交房明细表显示，龙杰公司于2015年12月向李晓飞交付了商品房买卖合同中约定的房屋。又查明，龙杰公司于2011年5月19日取得西峡龙港旅游商贸城印象公馆项目的商品房预售许可证，预售证编号为（西）房预售证第2011003号。西峡龙港旅游商贸城?印象公馆项目尚未进行竣工验收，龙杰公司未对西峡龙港旅游商贸城?印象公馆项目申请房屋所有权初始登记。2018年11月2日，经该院现场勘验，李晓飞实际持有争议房产钥匙，该房屋正在装修中。再查明，经向西峡县房地产交易中心查询，根据李晓飞的身份证号码未查询到在李晓飞名下有其他用于居住的房产。一审法院认为，本案系案外人李晓飞所提出的执行异议获法院支持后，申请执行人万丰公司不服执行异议裁定向该院提起的申请人执行异议之诉，其目的在于请求准许对执行标的予以执行。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院应当对案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查，由于龙杰公司、龙港公司未能如期偿还万丰公司借款，万丰公司对龙杰公司开发的西峡龙港旅游商贸城印象公馆B幢1115号房产申请执行，现李晓飞主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，按照《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，买受人有无足以排除强制执行的实体权利，主要看其是否满足该条规定的三项条件：1、被执行人与买受人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、买受人所购该商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3、买受人在人民法院查封之前已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十；即只要买受人对被执行的商品房符合上述法定保护的条件，法律就赋予其对该商品房的物权期待权以排除执行的效力。就本案而言，根据李晓飞提交的证据显示，龙杰公司于2014年12月14日、2014年12月16日分别向李晓飞出具借据，借款金额30万元，李晓飞通过农业银行账户支付了借款。龙杰公司与李晓飞于2015年4月17日订立的《商品房买卖合同》系在龙杰公司无法履行到期债务的基础上，经双方协商所签订的以房抵债合同，该合同为双方真实意思表示且不违反法律禁止性规定，应属有效合同，案涉商品房买卖合同经双方签字生效后，李晓飞对龙杰公司的债权转化为房屋转让的对价，双方之间基于借款所形成的债权债务关系已被《商品房买卖合同》中的权利义务关系所取代，且双方在商品房买卖合同中约定该房屋单价为3,075.56元/㎡，与周边房屋价格时价相符，不属于明显不合理价格出让，万丰公司提出的李晓飞与龙杰公司以物抵债的行为损害了其他债权人的利益，应当认定为无效的观点，缺乏依据，不能成立，而该院于2015年8月11日发布公告对案涉房产依法进行了查封，故李晓飞订立商品房买卖合同及支付房款的时间均在法院查封涉案房屋之前，另外，根据西峡县房地产交易中心出具的《房屋登记信息查询结果》显示，李晓飞在争议房产所在地并无其他用于居住的房产，上述情形符合《执行异议和复议规定》第二十九条对房屋消费者物权期待权的法定保护条件，故李晓飞对案涉房产享有的实体权利可以排除执行法院的强制执行。综上所述，李晓飞就执行标的享有排除强制执行的民事权益，该院裁定中止对涉案商品房的执行合法有据，万丰公司请求恢复对涉案房屋的执行的主张缺乏事实和法律依据，该院不予支持。一审法院于2019年7月16日作出（2018）豫13民初330号民事判决，驳回万丰公司的诉讼请求。案件受理费5,787元，由万丰公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：李晓飞对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此本院认为，根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。三、已支付的价款超过合同约定总价款的50%。本案中，首先，李晓飞与龙杰公司于2015年4月17日签订商品房买卖合同，对李晓飞购买案涉房屋的位置、座落、面积及价款等条款进行了约定，符合商品房买卖合同的一般要件，该合同双方意思表示真实且不违反法律禁止性规定，应属有效合同。该商品房买卖合同签订在执行法院查封之前，符合上述司法解释相关规定的第一个条件。其次，执行法院查询结果显示，李晓飞名下在当地并无住房信息，符合上述司法解释相关规定的第二个条件。第三，李晓飞和龙杰公司均认可以李晓飞出借给龙杰公司30万元借款充抵案涉房屋购房款，李晓飞并提交了龙杰公司于签订商品房买卖合同当日向李晓飞出具了收到案涉房屋购房款的收据，结合龙杰公司给李晓飞出具有30万元的借据、李晓飞向贾文杰转款的银行凭证，可以认定李晓飞主张的以借款充抵案涉房屋购房款的真实性，一审法院据此认定李晓飞在法院查封前已支付了全部299,160元购房款，已超过总房款的50%，并无不当，李晓飞支付购房款符合上述司法解释规定的第三个条件。故李晓飞作为案涉房屋的买受人符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定可以排除强制执行的全部要件，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上，万丰公司的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,787元，由南阳市万丰中小企业投资担保有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫顺利审判员  牛建华审判员  王朝阳二〇一九年十一月二十二日书记员  乔 芳