云南省祥云县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2923民初1340号原告：祥云县万达房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91532923753571377P。法定代表人：孙中华，系公司董事长。委托诉讼代理人：王宇明、王莉莉，云南正圣律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：刘丽艳，女，1971年11月6日生，汉族，祥云县人，初中文化，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：蒙洁琼，云南典传律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。第三人：董苹，女，1957年10月18日生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：杨亮，广东亚太时代律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告祥云县万达房地产开发有限公司与被告刘丽艳、第三人董苹商品房销售合同纠纷一案，本院2019年6月13日立案后，依法适用普通程序分别于2019年7月31日、2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告祥云县万达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王宇明、被告刘丽艳的委托诉讼代理人蒙洁琼、第三人董苹的委托诉讼代理人杨亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祥云县万达房地产开发有限公司向本院提出下列诉讼请求：一、解除被告刘丽艳与昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司祥云县分公司于2014年12月5日签订的合同编号为世纪中心Z262、世纪中心Z263号《商品房购销合同》；二、诉讼费由被告承担。事实及理由：昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司祥云县分公司成立于2012年7月5日，其以出让的方式取得位于祥云县文苑路与财富路交汇处地块的土地使用权，并经批准在上述地块建设商品房，项目名称为世纪中心。2014年12月5日被告刘丽艳（乙方）与昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司祥云县分公司（甲方）签订合同编号世纪中心Z262、世纪中心Z263号《商品房购销合同》，约定：乙方购买世纪中心商品房第4幢04号、05号房屋，两套房屋建筑面积均为314.23㎡，房屋价款为:第4幢04号3534501元，第4幢05号3534501元，付款方式均为一次性付款。合同签订后，就购房款被告分文未付。2016年8月通过司法处置，原告承接了整个世纪中心项目，对原购房户的权利义务一并由原告继受享有，明确了购房户应按合同履行，未付购房款的应直接向原告支付清结。2019年1月整个世纪中心项目竣工交房，原告多次联系被告，但被告至今未付购房款，进而原告也未与其办理房屋交付手续。原告认为，依照《合同法》第130条之规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。现就涉案房产，被告虽签订了《商品房购销合同》并进行了备案，但被告并未履行合同付款义务，且经多次催促也未履行，至今也没有办理过房屋交付手续。现原告依据《合同法》第94条之规定提起诉讼，要求解除双方签订的《商品房购房合同》。被告刘丽艳辩称，一、原告主体资格不适格。刘丽艳与昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司祥云分公司签订的《商品房购销合同》,从合同相对性而言,昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司祥云分公司才是合同签订方。本案原告并未出示其通过司法处置承接该项目的全套司法拍卖手续,现不清楚原告手续是否合法、所承接的项日是否包含本案诉争的2套商品房。并且在原告以司法拍卖形式承接祥云县世纪中心项目前,涉案的两幢房屋的《商品房销售合同》已经在相关部门登记各案,属于不可再售房源,即使原告出具《祥云县人民法院祥云县世纪中心项目楼盘移交确认书》也无法证明其具有合法的诉讼主体资格；二、本案的诉讼时效已过。从2014年12月5日签订《商品房购销合同》至本案起诉前,不管是昆明鸿乙名业祥云分公司还是本案的原告,从来没有向被告催交购房款,被告也从未收到任何催交房款的通知。原告在司法处置过程中,明知诉争的两套房屋早已做了备案登记,明知两套房屋已有相关权利人,属于不可再售房源,但并未提出异议。从合同签订至今已有4年之久,本案并未有诉讼时效中断的情形,因此本案的债权纠纷己经过了诉讼时效；三、本案不存在合同解除的情形。第一，刘丽艳2014年12月5日与昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司祥云分公司签订的世纪中心Z262、Z263《商品房购销合同》合法有效,并且已经进行了备案登记,购房款已经由刘丽艳的配偶侯晓峰在合同签订前全额支付一次性付款,不应因为开发商的变更而解除。昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司祥云分公司是昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司的派出机构,不具备独立法人资格,不具有独立承担民事责任的资格,其民事责任由总公司承担,总公司对分公司在生产经营、资金调度、人事管理等方面行使指挥、管理、监督的权利。戴惠荣是公司的大股东,持股比例92%,是公司实际执行人和控制人。祥云县人民法院(2015)祥民初字第837号民事判决书确认祥云世纪中心戴惠荣享有45%的合伙份额,戴惠荣自述是合伙事务执行人。在2013年年底至2014年12月5日期间,戴惠荣邀约侯晓峰对祥云县世纪中心的房子买房、炒房,侯晓峰遂通过将款项转账给戴惠荣、昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司的形式支付祥云世纪中心的购房款。侯晓峰本来预计购房约10套,但最后经过备案确定的房源只有诉争的2套别墅,因此双方在签订《商品房购销合同》时一致确认购房款在2014年12月5日前一次性付清。根据市场交易习惯,如若买受人未支付分文购房款,开发商不可能到房地产管理机关办理备案登记手续；第二，诉争的2套房屋在原告司法处置承接前,已经经过备案登记,购房者享有相应的土地使用权,房屋属于不可再售房源。原告通过司法处置承接世纪中心楼盘后,负有继续开发建设楼盘、通知小业主、购房人变更买卖合同、楼盘竣工后有义务通知购房人交楼、缴纳相应的契税,帮助购房者办理不动产登记手续的义务。但原告却没有履行自己的义务,在怠于履行义务后还以购房者不主动办理手续为由要求解除合同,原告的行为严重损害了善意购房者的权利；第三，涉案的2套房屋在本案立案之前,已经被香洲区人民法院依法查封,是其他权利人的可期待利益,买卖合同一方的当事人不再享有任意解除权。在祥云县世纪中心项目竣工交付前,刘丽艳已经用这两套房为侯晓峰另外的一个执行案中进行了执行担保,2018年11月22日香洲区人民法院已依法对房屋进行了查封。简言之,涉案的2套房屋己成为另案的执行标的,并且执行查封在本案立案之前,买卖合同一方的当事人不再享有任意解除权。综上，原告的诉请不成立，请法庭驳回原告的诉请。第三人董苹述称，1、原告主体资格不适格，没有提交其取得世纪中心项目资产或合同权力相关证据；其没有提供拍卖文件证明，证明对该项目进行拍卖，所涉财产权益的范围，也没有在拍卖后明确是否包括涉案两套房产；2、涉案两套房产是小业主即被告刘丽艳已经付清全款，履行完毕合同义务的，原告称2019年后未支付房款，是不了解合同履行的事实情况；3、关于小业主未收楼是由于两套房产的财产权益早在2018年11月就已经通过执行担保由被告刘丽艳在第三人与侯晓峰强制执行案中，交由香洲区人民法院对涉案两套房产进行了执行查封并交由祥云县人民法院完成查封，随后向第三人送达了2218号执行裁定书；4、对于涉案两套房产案外人享有独立的权利。比如，物权登记，其应当向人民法院提交不动产登记部门的相关物权登记，但据第三人所知项目仍登记在案外人鸿乙名业公司名下。另一方面，基于涉案两套房产被人民法院依法查封的事实，原告如认为其对房产享有独立物权进行维权，应当先提起执行异议，在执行异议中确认执行程序终止才可以解除涉案买卖房屋，否则就是侵犯人民法院执行机关执行标的，也可能损害其他包括第三人在内的债权人公平受偿的权益。综上，第三人认为可以考虑中止诉讼，由原告向决定查封涉案房产的法院提出执行异议，在执行一案有结果后再恢复本案审理；或由人民法院明确拍卖所得项目权益的范围，调查如涉案房产不属于该项目可售房产范围则应驳回原告的起诉。为支持其诉讼主张，原告向本院提交如下证据：A1、营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件三份三页，证明原告的身份情况及诉讼主体资格；A2、身份证复印件一份，证明被告身份情况；A3、商品房销售合同二份三十二页，证明合同签订情况；A4、民事判决书原件一份，证明世纪中心楼盘是杨汝高等人借了昆明鸿乙名业房地产开发有限公司的名义开发的；A5、世纪中心移交确认书一份，证明变更主体楼盘的事实；A6、已签合同已备案（商业）复印件一份一页、已签合同已备案（住宅）复印件一份七页、已签合同已备案（商业）复印件一份一页（原告申请法院调取），证明被告就原告向祥云县人民法院处置拍得世纪中心404号、405号房并未缴纳购房款，原告通过司法拍卖取得，已签合同已备案中扣除未缴纳款项，所得到的总额是329户共缴纳149337234元购房款，这与司法拍卖时的款项总额是一致的，不包含已签合同已备案商业部分刘丽艳等五户的未交款数额。经质证，被告对A1真实性无异议，对关联性不予认可，认为原告不具备诉讼主体资格；对A2、A3三性无异议；对A4合法性、关联性不予认可，认为民事判决书是被驳回诉讼请求的，也就是主张没有得到法院的确认，达不到原告的证明目的；对A5移交确认书的合法性不予认可，认为达不到原告举证目的。第一，形式上移交确认书不是一个法院文书，没有编号，且没有以裁定、判决的形式出现。形式上看是开发商拟定，由法院确认的；第二，内容上看移交确认书没有显示具体的移交过程，无形成经过，没有明确哪些资产移交给原告，也没有明确哪批合同的权利及义务转让给原告；第三，从移交确认书上显示的交接人是万达房地产开发有限公司，接交人是王学建，并不是拍卖接交及拍卖公告的过程。对A6中已签合同已备案（商业）予以认可，4-404、4-405号房屋缴纳房款项是空白部分真实性、合法性不予认可，空白并不代表未缴纳购房款，达不到原告的证明目的。对其余两份证据认为与本案无关联，不发表质证意见。第三人对A1质证意见与被告意见一致；对A2、A3三性予以认可；对A4真实性认可，对形式上的合法性、关联性不认可，认为民事判决书未附有是否生效的证明且该份判决是驳回了原告的诉讼请求；对A5真实性认可，但从证据完整性来讲，其合法和关联性不认可，应有相关的拍卖文件明确原告拍卖所得权益的范围。对A6中已签合同已备案（商业）真实性、合法性认可，关联性不认可。被告已足额付清房款，且系预售登记前就打款给开发商，至于开发商是否将收到的房款存入预售资金监管账户与被告无关；原告未就其拍卖取得的世纪中心项目资产范围举证，签约且已备案登记的房产均不属于原告的财产或资产。对A6中其余证据认为与本案无关联，真实性无法确认。被告刘丽艳向本院提交如下证据：B1、昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司企业登记信息一份，证明戴惠荣是昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司的大股东，持股比例92％，是公司的实际控制人；B2、刘丽艳与侯晓峰结婚证复印件、离婚证复印件各一份，证明刘丽艳与侯晓峰于1996年1月26日登记结婚，2015年11月6日登记离婚；B3、侯晓峰银行流水一份，证明刘丽艳配偶侯晓峰在2013年11月14日至2014年8月29日期间共转款给昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司款项380万元，转款给昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司实际控制人戴惠荣款项1460万元，即2014年12月5日商品房购销合同签订前已经全额支付了诉争房屋房款。B4、2019年8月14日询问笔录一份（经被告申请本院向房管所调取），证明涉案房产有预售登记，权利人是被告，现两套房产已被查封。经质证，原告对B1三性无异议，但认为达不到其举证目的；对B2认为与本案无关，亦无关于两套房产如何处置的依据；对B3认为2013年至2014年侯晓峰作为案外人向戴慧荣转款的真实性不清楚，是否是侯晓峰欠戴慧荣钱需要归还等情况存在，达不到被告举证目的；对B4无异议。第三人对B1、B2、B3、B4证据三性无异议。第三人向本院提交如下证据：C1、《商品房购销合同》（04号别墅）一份，C2、《商品房销售合同》（05号别墅）一份，共同证明被告刘丽艳与昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司签订房屋购销合同及合同备案登记的情况；C3、侯晓峰银行卡明细账一份，证明被告刘丽艳丈夫侯晓峰多次出借大笔款项给昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司法定代表人戴惠荣用于项目开发；自2014年4月至8月，出借款项有1370万元，收回的利息和少许本金累计仅285万元，在商品房购销合同签约中，双方即以全部购房款低部分欠款的方式结清房款；C4、（2018）粤0402执2218号之二《执行裁定书》一份，证明第三人董苹系2218号执行案的申请执行人，侯晓峰及刘丽艳分别系被执行人和协助执行人；涉案两套房产是2218号执行案的执行标的，已由香洲区人民法院依法查封，待评估拍卖；C5、已签合同已备案（商业）复印件一份一页、商品房预售登记备案（2014-2015预售资金监管）一览表复印件一份两页（第三人申请法院调取），证明被告已付清房款且房屋已签合同已备案的事实。经质证，原告对C1-C2三性无异议，但认为在签订合同后，被告尚未向原告或鸿乙公司支付过任何款项，预售登记备案只是行政管理手段，不发生物权效力，达不到其举证目的；对C3侯晓峰的银行转账明细与对被告方提交的转账明细的质证意见一致；对C4三性均有异议，认为该执行裁定书与原告没有关系，裁定书没有任何的法律及事实依据，第三人不应当作为本案的当事人参加诉讼；对C5证据三性均无异议，但认为达不到第三人的证明目的，购房款并非由购房人直接转至监管账户，是由开发商根据备案的需求将要备案的款项转至监管账户，转至监管账户并非就是购房资金，已签合同已备案（商业）表格中交款金额为空白的几户也未交款，但也进行了备案，也就说明未交款也可以备案。被告对第三人提交的C1至C5证据三性均无异议。经审核，本院认为，原、被告及第三人提交的证据A1-A5、B1、B4、C1、C2、C4、C5来源合法、内容客观真实，与本案有关联，本院予以确认。证据A6、B2、B3、C3组证据达不到原被告及第三人的举证目的，本院不予确认。根据当事人的陈述及本院认定的证据，本院确认以下案件事实：昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司祥云县分公司系由戴惠荣等七合伙人合伙（其中戴惠荣出资6000万元，占45％合伙份额）并借用昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司资质于2012年7月5日成立用于开发世纪中心项目。戴惠荣系昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司控股股东，持股比例为92％。2012年7月昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司祥云县分公司以出让的方式取得位于祥云县文苑路与财富路交汇处地块的土地使用权，并经批准在上述地块建设商品房，项目名称为世纪中心。2014年12月5日被告刘丽艳（乙方）与昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司祥云县分公司（甲方）签订合同编号世纪中心Z262、世纪中心Z263号《商品房购销合同》，合同约定：乙方购买世纪中心商品房第4幢04号、05号房屋，两套房屋建筑面积均分别为314.23㎡，两套房屋价款均分别为3534501元，付款方式均为一次性付款，两份合同均载明乙方于2014年12月5日前一次性将房价款总金额3534501元支付给甲方。2014年12月16日祥云县住房和城乡建设局对该合同进行了登记备案。2015年2月，戴惠荣因欠债较多等原因前往美国后未归，引发多起诉讼案件。因世纪中心项目以昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司祥云县分公司名义开发，多家法院以戴惠荣个人债务或昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司债务，对该项目的相关资产进行了保全查封，导致该项目停工。2016年8月通过司法处置，原告祥云县万达房地产开发有限公司承接了世纪中心项目楼盘，2016年8月19日办理了移交手续，该楼盘现已竣工。现原告以被告刘丽艳未履行合同付款义务为由诉至本院，要求解除上述两份《商品房购销合同》。另查明：第三人申请本院向祥云县房产管理所调取的C5组证据中“商品房预售登记备案（2014-2015预售资金监管）一览表”上载明购房人为刘丽艳的4-04、4-05号联排住宅首付款一栏均为3534501元。再查明：本案诉争的位于祥云县文苑路与财富路交汇处世纪中心第4幢04号、05号房产已于2018年11月29日被广东省珠海市香洲区人民法院在申请执行人董苹（本案第三人）与被执行人侯晓峰、第三人刘丽艳执行一案中查封。本院认为：一、原告主体资格问题。被告购房时合同相对方系昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司祥云分公司。该公司系由戴惠荣等七合伙人合伙并借用昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司资质成立并开发世纪中心项目。后因戴惠荣欠债较多等原因前往美国后未归，引发多起诉讼案件。多家法院以戴惠荣个人债务或昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司债务，对该项目的相关资产进行了保全查封，导致该项目停工。2016年8月通过司法处置，原告祥云县万达房地产开发有限公司承接了世纪中心项目楼盘。2016年8月19日移交手续办理后，原告取得了世纪中心楼盘相关权利、义务，故本案中原告具备诉讼主体资格。二、关于本案诉讼时效问题。2016年8月原告通过司法处置程序承接了世纪中心项目楼盘，2016年8月19日移交手续办理后，原告取得了世纪中心楼盘相关权利、义务。本案诉讼时效至此开始计算，因向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故原告的起诉未超过诉讼时效。三、关于本案《商品房购销合同》应否解除的问题。2014年12月5日被告刘丽艳（乙方）与昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司祥云县分公司（甲方）签订的两份《商品房购销合同》中约定付款方式均为一次性付款，乙方于2014年12月5日前一次性将房价款总金额3534501元支付给甲方。昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司祥云县分公司作为合同相对方，在确认了被告刘丽艳的付款行为后于2014年12月16日向祥云县住房和城乡建设局对该两份合同涉案房产进行了登记备案（商品房预售登记备案（2014-2015预售资金监管）一览表“首付款”一栏记载刘丽艳所购两套房屋首付款均为全额支付3534501元）。原告通过司法处置程序承接了世纪中心项目楼盘，应代替昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司祥云县分公司承担继续履行合同的义务。综上，原告要求解除被告刘丽艳与昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司祥云县分公司于2014年12月5日签订的合同编号为世纪中心Z262、世纪中心Z263号《商品房购销合同》的诉请，与案件事实及法律规定不符，本院不予支持。据此，案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告祥云县万达房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币100元，由原告祥云县万达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  杨 哲人民陪审员  杨利梅人民陪审员  蔡兴亮二〇一九年十一月十三日书 记 员  张 艳苏雨涵