江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0211民初1251号原告:唐璐，女，1981年6月22日生，户籍地江苏省东海县，现住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：刘翼，江苏姑苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：王兴春，江苏姑苏律师事务所实习律师。被告：无锡市隽苑业主委员会，住所地江苏省无锡市滨湖区建筑路与鸿桥路交汇处。负责人：沈磊，该业委会主任。委托诉讼代理人：夏磊磊，该业委会副主任。第三人：无锡联创物业管理服务有限公司，住所地江苏省无锡市益都苑29-1001。法定代表人：赵红珍，该公司董事长。委托诉讼代理人：裴建东，该公司员工。原告唐璐与被告无锡市隽苑业主委员会（以下简称业委会）、第三人无锡联创物业管理服务有限公司（以下简称联创公司）业主撤销权纠纷一案，本院于2017年2月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐璐及其委托诉讼代理人刘翼、被告业委会的委托诉讼代理人夏磊磊及联创公司的委托诉讼代理人裴建东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐璐向本院提起诉讼请求：判令撤销业委会做出的选聘联创公司为小区物业服务企业的决定。事实及理由：唐璐系无锡市滨湖区隽苑小区（以下简称隽苑小区）3幢601室的业主。2016年10月10日隽苑小区的业委会成立。2017年1月20日业委会在小区内张贴公告，告知业主联创公司经招投标流程中标为小区的物业管理服务企业，但是该过程小区业主均不知情。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘物业公司应召开业主大会并符合法定程序方可有效，业委会擅自选聘物业公司侵犯了业主的合法权益，应当予以撤销。被告业委会辩称:该选聘是在行政机关指导下进行的，程序合法，故请求驳回唐璐的诉讼请求。第三人联创公司陈述：其系通过招投标流程被选聘的新物业服务公司，在参加招投标前其询问过业委会，业委会告知其已经通过第三方机构征询业主意见后与前期物业公司解除了合同。现前期物业服务公司拒绝退场，故至今双方未办理交接手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：《房屋产权登记证》、《无锡市隽苑物业服务招标文件》、预中标结果公示复印件、调查情况表、《业主意见征询表》、录音文件、招标备案资料、投标文件、《无锡市物业管理区域内业主委员会备案登记表》、《无锡市物业管理区域内业主委员会备案存根》、《业主大会议事规则》、《管理规约》、《会议纪要》，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定如下事实：无锡市滨湖区隽苑业主委员会于2016年10月10日成立，同年10月24日经无锡市滨湖区住房和城乡建设局备案，沈磊任业委会主任。隽苑小区建筑面积50550平方米，入住户数共362户，前期物业服务企业为苏州悦华置合物业服务有限公司（以下简称苏州悦华公司）。2016年12月5日至12月15日业委会委托第三方评估监理公司就“是否同意选聘前期物业苏州悦华置合物业服务有限公司”征询全体业主意见，《业主意见征询表》上载明“若同意，则选聘原物业公司”，“若不同意，则按邀请招标流程选聘新的物业公司”，后第三方公司共向234户业主发放《业主意见征询表》，其中83户同意前期物业服务企业继续提供物业服务，145户业主不同意，6户业主弃权，弃权业主中2户未在《业主意见征询表》“姓名”栏签字。第三方公司另通过电话咨询方式向95户业主征求意见，其中同意前期物业服务企业继续提供物业服务的7户，不同意的38户，弃权或录音内容听不清的共50户。2017年1月业委会委托江苏苏亚金诚工程管理咨询有限公司就隽苑小区的物业服务公司进行招投标，后确定联创公司为该小区的物业服务公司。2017年2月17日业委会与联创公司签订《无锡市隽苑物业管理服务合同》。隽苑小区《业主大会议事规则》第五条第二项载明业主大会议事内容包括决定选聘物业管理企业的方案及解聘物业管理企业，第六条业主大会会议形式载明可选择集体讨论的形式，也可选择书面征求意见的形式，具体会议形式由业主委员会确定，第十一条召开业主大会会议的程序第三项载明采用书面征求意见形式的，业委会应发放征询意见表或选票，将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见。2017年3月15日，在解聘物业服务企业相关问题及后续事宜专题协调会议，滨湖区住房和城乡建设局、蠡园街道办事处、蠡园开发区派出所、蠡园街道湖滨苑社区、业委会、苏州悦华公司等相关人员参加了会议，《会议纪要》载明在选聘新物业服务企业上，业委会在《业主意见征询表》中未进行表决，在该表中虽有所表述，但表述不明确。同时建议该业委会（1）召开业主大会会议，对是否选聘无锡联创物业管理服务有限公司为该小区物业服务企业进行表决；（2）对《业主意见征询表》中选聘新物业服务企业的内容征求司法认可，经司法认可后，可作为选聘新物业服务企业的依据。（3）召开业主大会会议，重新选聘物业服务企业。又查明，唐璐系无锡市滨湖区隽苑3号601室的业主，其未在《业主意见征询表》“姓名”栏签字。本院认为：业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可要求法院予以撤销。选聘和解聘物业服务企业根据法律规定应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。本案中，首先，隽苑小区的业委会委托第三方公司通过《业主意见征询表》及电话咨询方式征求小区业主的意见，根据法律规定及该小区《业主大会议事规则》，该小区业主大会应采用集体讨论形式或书面征求意见形式，电话咨询方式既不符合法律法规规定、也不符合《业主大会议事规则》，应为无效。其次，采用书面征求意见的户数为234户，其中2户业主未签名，根据《业主大会和业主委员会指导规则》，需投票表决的，表决意见应由业主本人签名，故该2张《业主意见征询表》不符合形式要求。然后，姑且不论有签名的232张《业主意见征询表》上的签名真实与否，仅有145户业主同意解聘前期物业服务公司、通过招投标方式选聘新物业服务公司，而该小区有362户业主，故业委会通过招投标方式选聘新物业服务公司未通过半数业主同意，选聘程序不符合法律规定。再者，选聘物业服务公司是全体业主的权利，《业主意见征询表》上并没有唐璐所有的3号601室业主的签名，由此推定选聘物业服务公司未征求该户业主的意见，在此情况下应由业委会举证证明选聘物业服务公司已征求3号601室业主的意见，但业委会并未提交证据证明，故业委会未经法定程序选聘物业服务公司侵害了该户业主唐璐的权益，唐璐要求撤销业委会做出的选聘联创公司为小区物业服务企业的决定本院予以支持。关于业委会辩称，选聘新物业服务企业系在行政机关指导下进行，符合法律规定的程序，其并未提交证据证明，同时，本院关注到行政机关的《会议纪要》中亦明确载明在选聘新物业服务企业问题上，业委会在《业主意见征询表》中未进行表决，在该表中虽有表述，但表述不明确，故对该辩称意见本院不予采纳。综上，本院依照《中华人民共和国物业管理条例》第十一条、第十二条、《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条之规定，判决如下：撤销被告无锡市隽苑业主委员会作出的选聘无锡联创物业管理服务有限公司为小区物业服务公司的决定。本案案件受理费100元，由被告无锡市隽苑业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  朱剑峰代理审判员  郑远园人民陪审员  崔晓平二〇一八年一月三十一日书 记 员  冯诗琪本案援引法律条款《中华人民共和国物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。