河南省郑州市中级人民法院行 政 判 决 书（2010）郑行再终字第21号申请再审人（一审第三人、二审上诉人）刘家华，男，汉族，1963年1月24日出生，住郑州市。委托代理人张东，河南仟问律师事务所律师。委托代理人王发彦，河南中砥律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）郑州市房地产管理局，住所地：郑州市郑东新区CBD外环与商务东四街交叉口联合置业大厦。法定代表人王万鹏，局长。委托代理人段汉杰，该局工作人员。被申请人（一审原告、二审被上诉人）杜秀善，男，1960年10月4日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人宋雅芳，河南郑大律师事务所律师。委托代理人李晓丽，河南奉献律师事务所律师。杜秀善与郑州市房地产管理局（以下简称郑州市房管局）、刘家华房屋登记纠纷一案，郑州市中原区人民法院于2004年7月28日作出（2004）中行初字第53号行政判决，本院于2004年11月4日作出（2004）郑行终字第220号行政判决，已经发生法律效力。刘家华不服，向河南省高级人民法院申诉，该院于2009年1月3日作出（2008）豫法行申字第98号行政裁定，指令本院对本案进行再审。本院于2009年5月18日作出（2009）郑行再终字第7号行政判决，刘家华不服，向河南省高级人民法院提出申诉。河南省高级人民法院于2010年5月21日作出（2009）豫法行再申字第046号行政裁定，指令本院对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了此案，申请再审人刘家华及其委托代理人张东、王发彦，被申请人郑州市房管局的委托代理人段汉杰，被申请人杜秀善及其委托代理人宋雅芳、李晓丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2004年6月12日，杜秀善起诉至郑州市中原区人民法院，请求：撤销郑州市房管局2004年4月9日作出的登记编号为04038903的郑房交字第NO0404906号房地产私人之间买卖过户证和2004年4月16日作出的登记编号为04041845的郑房权证字第**房屋所有权证的错误登记行为。一审法院查明，2002年，杜秀善购买了位于郑州市管城回族区东大街4号，建筑面积为101.91平方米商用营业房二层，2004年3月18日取得了该房屋的房屋所有权证（产权证号为03××**）。2004年三、四月份，刘家华通过报纸上刊登的售房信息得知西大街有门面房低价转让，即与刊登广告的售房者取得联系，双方见面后，刘家华查验了自称房主杜秀善的人（以下简称售房者）的产权证和身份证，随后，刘家华与售房者签订了房地产买卖契约，契约约定：甲方（××）自愿将坐落于郑州市管城回族区东大街4号，建筑面积为101.91平方米的房地产出售给乙方（即刘家华），甲乙双方议定的上述房地产价格为人民币64万元等。同时，双方在郑州市房管局的要求下，在郑州市房管局出具的具结书上签上各自的名字，该具结书显示：甲乙双方互相确认对方真实身份无异，双方确认提交的房屋所有权证、身份证及其它证件真实有效。双方同意上述证件不做真伪鉴别，自愿承担由此造成的一切后果。甲方保证出售的房屋产权归个人所有，双方协商自愿成交，当面签订买卖契约生效后，保证永不反悔。如出现任何纠纷，郑州市房管局房地产市场管理处不承担任何责任，全部责任由甲乙双方自行承担。随后，刘家华与售房者向郑州市房管局申请转让出卖郑州市管城回族区东大街4号的房屋，并同时填写了郑州市私有房地产转让、登记申请审核表，向郑州市房管局提交了房地产买卖契约、郑州市契税纳税情况申报表及完税凭证、郑房房权证字第**屋所有权证书、售房者委托评估的豫郑鑫辉评字（2004）第04007513号房地产估价报告、房屋分户平面图及第三人和售房者的身份证（售房者身份证上除了照片不是杜秀善本人的外，其它显示信息均与杜秀善身份证上的信息内容一致），郑州市房管局工作人员在郑州市私有房房地产转让、登记申请审核表初审一栏中注明“手续齐全，同意办理”，负责人在复审一栏中注明“同意办理”，主管领导在终审一栏中注明“同意”。2004年4月9日，郑州市房管局房地产市场管理处办理了郑房交字第0404906号房地产私人之间买卖过户证，该证显示：转让方杜秀善，受让方刘家华，房屋坐落于管城回族区东大街4号，建筑面积101.91平方米。2004年4月15日，郑州市房管局工作人员又在郑州市私有房屋所有权登记审核表中填写了“产权来源清楚，可确权”的意见。2004年4月20日，郑州市房管局给刘家华颁发郑房权房权证字第**所有权证，该证显示：房屋所有人刘家华，房屋坐落于管城回族区东大街4号，建筑面积101.91平方米。庭审中，刘家华确认和他办理房屋买卖的售房者，不是杜秀善。2004年4月20日，杜秀善得知其拥有房屋所有权的房屋另有房主后，即向郑州市公安局管城分局东大街派出所报案，当时杜秀善及刘家华均出示有郑州市管城回族区东大街4号的房屋所有权证原件。后经公安机关到郑州市房管局核实确认，杜秀善所持房屋所有权证为假证，刘家华所持房屋所有权证为真证。诉讼中，对杜秀善所诉称的其与一位自称是深圳一家电子公司派驻河南开展业务工作的陈某发生的租房情况过程，刘家华表示有异议，称在嫌疑人没有被抓获之前，杜秀善所述的该事实无根据。庭审时，郑州市房管局称其在办理房屋所有权转移登记时，是严格按照《郑州市城市房屋权属登记管理条例》第九条和第二十四条进行的。其中第九条规定：“房屋权属登记依下列程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）核准登记；（四）颁发、换发或者收回房屋权属证书”。第二十四条规定：“权利人申请房屋权属转移登记，应当提交下列文件：（一）房屋权属证书；（二）与转移事实相关的证明文件或者批准文件”。对此，杜秀善对郑州市房管局适用法律的真实性无异议，但提出郑州市房管局没有按照条例中的程序履行自己的审核职能，没有全面适用国家法律。一审法院认为，郑州市房管局作为县级以上地方人民政府房地产管理主管部门，是《郑州市城市房屋权属登记管理条例》规定的负责本行政区域内房屋权属的登记、发证与管理工作的行政部门，故郑州市房管局在本案中的行政主体合法。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。从本案所查证的事实来看，作为郑州市管城回族区东大街4号房屋所有权人的杜秀善自始至终未参与刘家华的房屋买卖行为，而且也无证据证明杜秀善对该房屋买卖行为事后追认或售房者订立合同后取得了处分权，因此，该房屋买卖行为不能确认有效。郑州市房管局以该事实为依据，给刘家华办理了郑房权证房权证字第**有权证，欠缺合法事实基础，主要证据不足。《郑州市房屋权属登记管理条例》第八条规定：申请房屋权属登记，申请人应当提交登记申请，提供合法的身份证明文件。建设部《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条以及《城市房地产转让管理规定》第七条的规定，登记机关或房地产管理部门对申请人的申请或提供的文件负有审查的义务，而郑州市房管局以要求申请人出具具结书的形式不尽审查义务，违反法定程序。故对郑州市房管局给刘家华颁发的郑房权证字房权证字第**权证，应予撤销。对郑州市房管局及刘家华辩称行政行为合理合法的意见不予采纳。关于杜秀善要求撤销郑州市房管局2004年4月9日作出的郑房交字第0404906号房地产私人之间买卖过户证的请求，因该过户证只是郑州市房管局在办理房地产权属转移登记过程中的流程手续，该证即未向当事人送达，也未向外界公布，对当事人不产生任何效力，构不成具体行政行为，对当事人产生效力的是被告的发证行为，因此，对杜秀善的该项请求不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十三条第一款、第五十四条第（二）项第1目、第3目的规定，判决：一、撤销郑州市房地产管理局于2004年4月16日作出的郑房权证字第房权证字第**证；二、驳回杜秀善的其它诉讼请求。案件受理费200元，由郑州市房地产管理局承担。二审法院经审理查明的事实与一审查明的事实基本一致。二审法院认为，根据建设部《城市房地产转让管理规定》第七条第（二）、（三）项规定，房地产转让当事人申请房地产转让，应提交当事人的合法证明等文件，房地产部门应对提供的有关文件进行审查；根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条规定，登记机关应当对申请人的申请进行审查，符合权属清楚等条件，办法房屋所有权证书。本案虽有刘家华与冒充杜秀善的人双方自愿签订的具结书，但并不因此免除郑州市房管局依法应负有的审查义务，故郑州市房管局在未认真审核交易双方所提交证明材料的真实性与合法性，即将房屋所有权人为杜秀善的郑房权证字第**的产权过户到刘家华名下，并为刘家华颁发了郑房权证字第×房权证字第**，属事实不清，程序违法，应予撤销；一审撤销被诉房屋所有权证事实清楚，程序合法，适用法律法规正确，应予维持；判决：驳回上诉，维持原判。二审案件诉讼费100元，由郑州市房管局、刘家华各负担50元。再审查明的事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五条之规定，人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行审查。郑州市房管局在为刘家华办理房屋过户登记手续时，应当依照法律、法规的有关规定，对刘家华申请房屋权属登记提交的材料进行审核，亦应对办理房屋转让登记时双方当事人身份的真实性进行审核。本案中，与刘家华进行房屋交易的房屋转让方并非杜秀善，郑州市房管局未严格审核房屋转让方的真实身份即为刘家华颁发郑房权证字第××房权证字第**违反法定程序，故该具体行政行为不具合法性，应予撤销。关于刘家华是否是善意第三人和杜秀善的过错问题，不属于本案的审理范围。关于管辖问题，依据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第十条之规定，刘家华应当在接到人民法院应诉通知之日起10日内以书面形式提出，刘家华在一审中没有提出管辖异议，其在再审阶段提出管辖异议，法院不予支持。综上，申请再审人刘家华请求再审改判的理由不成立，法院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，应予维持。判决：维持本院（2004）郑行终字第220号行政判决。刘家华本次再审称：一、原审判决程序违法。1、法律适用错误，违反诉讼程序。原审判决适用《合同法》的相关规定首先认定我方房屋买卖行为无效，并因此认定郑州市房管局为刘家华办证的行为缺乏合法事实基础。作为行政诉讼案件竟然适用《合同法》对民事法律行为是否有效作出认定，是法律适用的错误，违反诉讼程序；2、忽视本案与民事、刑事案件的关系。刘家华的买房行为属于民事法律行为，该行为是否合法有效以及刘家华是否应当取得房屋的所有权均属于民事法律问题。杜秀善在诉讼中自称被骗，此事必须通过刑事程序才能澄清；3、忽视了善意第三人的合法权益。按照最高院《关于审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪问题应如何处理的答复》规定，房屋登记纠纷案件涉及刑事犯罪的应充分考虑是否构成善意取得，优先保护善意第三人的合法权益。刘家华是善意的买房人，显然构成善意取得，合法权益应当得到优先保护。二、再审判决存在错误，没有考虑到善意第三人的利益。综上，要求依法改判或发回重审。郑州市房管局对刘家华本次再审理由无异议。杜秀善辩称：1、一审适用法律正确，程序合法。刘家华与售房人之间的房屋买卖合同是因乙方欺诈而订立，属法定无效合同，一审适用《合同法》的规定认定合同无效是正确的；2、本案行政案件的审理独立于刑事案件。参照最高院关于审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪问题应如何处理的答复，法院在审理有关房屋登记行政案件中，发现涉嫌刑事犯罪，应区别不同情况分别处理。本案双方均为被骗者，刑事案件的进程与行政案件的审理无关；3、刘家华不受善意取得制度保护。刘家华购买房屋的行为不具备善意取得的条件，刘家华购买房屋时的过错心理是明知或重大过失，但善意取得制度中的善意排除了重大过失的情况，因此刘家华购买房屋时根本不具备善意取得的条件。《物权法》于2007年施行，该案审理均在2004年，故该案不适用《物权法》中不动产善意取得的规定；4、郑州市房管局颁发给刘家华的房屋所有权证应予撤销。房屋出售人并非房屋真正的房屋所有权人，售房者的身份证系伪造，房管局不尽审查义务，房屋登记程序违法。综上，请求维持原判。本院此次再审经审理查明的事实除与原再审查明的事实一致外，另查明，杜秀善于2002年7月10日以871331元购买本案争议的建筑面积为101.91㎡的商铺，并缴纳了契税及维修基金，于2004年3月18日领取了该商铺的房屋所有权证。后杜秀善在将该商铺向外出租时，被自称租房者的人将其房产证调换。2004年3、4月份，刘家华在大河报上看到刊登的出售涉案房屋的广告后，依其联系方式与持有涉案房产所有权证的自称“杜秀善”的人取得联系，进行购房。2004年4月2日郑州市鑫辉房地产评估咨询有限公司作出豫郑鑫辉评字［2004］第040075B号房地产估价报告，确定本案争议的商铺在2004年4月1日的评估价值为72.3万元。2004年4月6日，自称“杜秀善”的人为刘家华出具收条，载明收到刘家华购房款76万元。本院再审认为，根据我国相关法律、法规的规定，郑州市房管局作为房地产登记机关及房地产管理部门，在房地产转让过程中对申请人的申请或提供的文件负有审查的义务。郑州市房管局在为刘家华办理房地产转让登记手续过程中，没有审慎审查房地产转让双方当事人所提供的身份信息等文件的真实性，而是采用让房地产转让双方当事人签署具结书的方式来免除其应尽的审查义务，没有核实出让房屋一方是否系实际所有人杜秀善本人，故郑州市房管局为刘家华颁发房屋所有权证违反法定程序，该具体行政行为不具有合法性。但是，刘家华是从报纸上获悉该商铺出卖的信息，并在房屋评估价格的基础上支付了合理的对价，同时在房地产转让过程中按照郑州市房管局的要求签署具结书，郑州市房管局也为刘家华颁发了房屋所有权证，故刘家华在本案中应属于善意第三人，其物权利益应当予以保护。虽然郑州市房管局为刘家华颁证的房屋登记行为违法，但不能因此损害刘家华基于善意和对郑州市房管局公示登记信赖而取得的物权利益，故郑州市房管局为刘家华颁发郑房房权证字第**权证字第**记行为不应被撤销。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律及判决结果不妥，应予纠正。本案经本院审判委员会研究，依照《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第五十八条、第七十六条和《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）、（三）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2009）郑行再终字第7号行政判决、（2004）郑行终字第220号行政判决和中原区人民法院（2004）中行初字第53号行政判决第一项；二、维持中原区人民法院（2004）中行初字第53号行政判决第二项；三、确认郑州市房地产管理局于2004年4月16日作出的郑房权房权证字第**权证字第**法。一、二审诉讼费共计300元，由杜秀善、郑州市房地产管理局共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡 涛代理审判员 马 涛代理审判员 王争学二〇一三年十月十日书 记 员 张 翀