宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初254号原告：宁夏银川龙马房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：倪吉乐，董事长。委托诉讼代理人：海明仓、金振芳，宁夏嘉睿律师事务所律师。被告：张育硕，男，汉族，1989年3月23日出生，成都佳发安泰科技股份有限公司职工，原住甘肃省环县，现住金凤区。被告：陶楠，女，汉族，1990年1月7日出生，原住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告宁夏银川龙马房地产开发有限公司与被告张育硕、陶楠商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏银川龙马房地产开发有限公司委托诉讼代理人海明仓、金振芳，被告陶楠到庭参加诉讼，被告张育硕经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁夏银川龙马房地产开发有限公司提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《银川市商品房买卖合同(预售)》。2、被告张育硕、陶楠支付中国银行新昌支行转扣原告的保证金本息、复利、罚息合计38741.88元，支付资金占用期间利息1445.98元(利息以每次扣款本金为基数按年利率6%自每月扣款次日起暂计算至2018年12月31日)，并请判至实际给付之日。3、被告张育硕、陶楠支付违约金98739.8元。以上第2、3项诉讼请求所主张的金额由原告从已付购房款中予以扣除。4、本案诉讼费由被告张育硕、陶楠承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告之间签订的《银川市商品房买卖合同(预售)》。2、被告张育硕、陶楠支付中国银行新昌支行转扣原告的保证金本息、复利、罚息合计382700.94元，支付违约金6226.56元(违约金以每次扣款金额为基数按日万分之五自每次扣款次日起暂计算至2019年3月29日)，违约金请判至实际给付之日。3、被告张育硕、陶楠支付解除合同违约金98739.80元。以上第2、3项诉讼请求所主张的金额由原告从被告已付购房款中扣除，不足部分由被告向原告另行支付。4、本案诉讼费由被告张育硕、陶楠承担。事实与理由：2016年4月3日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同(预售)》，约定：被告张育硕、陶楠购买原告开发的银川市金凤区某商品房，总价款493699元，首付103699元（实际首付123699元）,余款390000元（实际370000元）以按揭贷款的方式向原告支付。2016年4月11日，被告张育硕、陶楠在中国银行新昌支行办理了按揭贷款370000元，原告为被告贷款提供担保。2017年9月起被告张育硕、陶楠不按期归还银行贷款本息，导致被银行从原告的保证金账户中扣划了被告未按期偿还的2017年9月至2019年3月29日的按揭贷款本息、复息、罚息，共计382700.94元。原告多次催促被告偿还该款未果，被告行为已构成根本违约，并导致合同无法继续履行，现诉请法院判如所请。被告陶楠辩称，被告张育硕、陶楠现已离婚，还款责任应当由被告张育硕承担。原告逾期交房，违约金应当如何计算？由于案涉房屋离婚时已经分归被告张育硕所有，被告陶楠就原告延期交房所应承担的违约责任，不提出反诉请求。被告张育硕未到庭应诉，亦未提交答辩状。原告围绕诉请提交《银川市商品房买卖合同（预售）》、中国银行股份有限公司银川市新昌西路支行2017年12月25日至2019年3月29日“扣张育硕逾期贷款”《客户借记回单》、中国银行股份有限公司银川市西夏支行2019年3月19日向原告发出的《通知书》、中国银行股份有限公司银川市西夏支行向被告发出的报纸催款公告、律师催告函、中国银行2019年3月29日自原告处扣划被告张育硕逾期贷款336685.41元《特种转账支票》，具有真实性、合法性、关联性，据此本院认定如下：2016年4月3日，原告宁夏银川龙马房地产开发有限公司与被告张育硕、陶楠签订《银川市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定：1、张育硕、陶楠购买宁夏银川龙马房地产开发有限公司开发的银川市金凤区某商品房，总价款493699元，首付103699元，余款390000元以按揭贷款的方式向该公司支付；2、出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；3、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照补充协议执行；4、乙方（买受人）未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方（出卖人）承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）支付给甲方，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金；5、乙方因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次）或者因逾期还款导致按揭银行终止借款合同的，甲方有权选择解除本合同及相关补充协议，要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任，且乙方同意甲方将应退房款优先并直接支付给贷款银行以清偿乙方的银行贷款、滞纳金、违约金等费用；6、如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金。此后，被告如期向原告支付首期购房款123699元，并于2016年4月11日在中国银行股份有限公司银川市新昌西路支行（后更名为中国银行股份有限公司银川市西夏支行）办理了按揭贷款370000元，原告提供担保。被告自2016年4月11日开始偿还贷款，至2017年8月15日共还本金14810.37元、利息23932.67元，合计38743.04元。逾期后，贷款银行自原告保证金账户内按月扣划被告2017年9月至12月25日贷款本息等9667.84元，2018年1月17日至2019年3月贷款本息等36347.69元，合计46015.53元。2019年3月19日，贷款银行向原告发出《通知书》，要求“接到通知后立即根据合同约定履行担保责任，向我行清偿借款人全部到期债务本息共计338468.47元（利息及罚息计算截止2019年3月19日，之后利息及罚息按合同约定的利率计算至实际还清之日），逾期不还，我行将从贵公司保证金账户进行扣划”。2019年3月27日，贷款银行刊登报纸公告，对被告进行催收。2019年3月29日，贷款银行扣划原告336685.41元至被告账户，收回剩余贷款。被告陶楠与张育硕于2017年7月5日协议离婚，约定案涉商品房归张育硕所有，贷款由张育硕偿还，张育硕支付陶楠100000元。因未履行，陶楠向本院提起离婚后财产纠纷诉讼，本院（2017）宁0106民初4049号民事调解书对此予以确认。本院2017年11月29日（2017）宁0106执3213号执行裁定书“预查封被执行人张育硕所有的位于宁夏回族自治区银川市金凤区宁安大街以西南塘巷以南龙马·阳光城14号楼2304室房屋的产权产籍”。本院认为，原告宁夏银川龙马房地产开发有限公司与被告张育硕、陶楠签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。1、被告未按约定履行合同义务，导致按揭贷款银行终止借款合同，并从原告保证金账户内扣款，原告可以要求解除《银川市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》。虽然案涉商品房备案登记于被告张育硕、且已被本院预查封，但因备案登记不发生物权效力，原、被告约定事项有效。原告该项诉请，本院予以支持。2、原告在被告违约后履行担保责任，代还银行按揭贷款本息、罚息等共382700.94元（336685.41元＋46015.53元=382700.94元），与收到的370000元相抵后，被告应退还原告12700.94元。该款与原告首期购房款123699元相减后，原告应退还被告110998.06元。3、虽然《补充协议》约定了被告未按期偿还贷款及因被告违约导致合同被解除后应当支付违约金，但因《银川市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》被解除后将发生物权变动，且案涉商品房现已大幅升值，原告损失将会得以填补，故其有关违约金的诉请，本院不予支持。4、被告张育硕经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，法律后果自负。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告宁夏银川龙马房地产开发有限公司与被告张育硕、陶楠签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；二、原告宁夏银川龙马房地产开发有限公司于本判决书发生法律效力后十日内退还被告张育硕、陶楠购房款110998.06元；三、驳回原告宁夏银川龙马房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4805元，公告费1050元，合计5855元，由原告宁夏银川龙马房地产开发有限公司负担3711元，由被告张育硕、陶楠负担2144元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 赵立勇人民陪审员 吴秀敏人民陪审员 韩丽娟二〇一九年十一月二十九日书 记 员 姜 薇