黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0110民初10679号原告：哈尔滨市江海物业供热管理有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区中山路**。法定代表人：孙莹，该公司总经理。委托诉讼代理人：王婵婵，黑龙江星河律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志芳，黑龙江星河律师事务所律师。被告：韩德生，男，汉族，1979年9月17日出生，住哈尔滨市香坊区。原告哈尔滨市江海物业供热管理有限责任公司与被告韩德生物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人到庭参加诉讼,被告经传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告诉称：1、被告给付自2009年1月1日至2019年4月15日物业服务费共计6141.08元，给付自2009年1月1日至2019年4月15日逾期支付物业服务费的违约金1339.98元，以上总计7481.06元。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系哈尔滨市海顺新苑小区的物业服务单位。被告为哈尔滨市海顺新苑小区******不动产所有权人。2006年4月26日，原、被告签订了《物业管理合同》，合同中约定原告为被告提供物业管理服务，被告向原告缴纳物业服务费。合同签订后，原告尽职尽责的提供了物业服务，但被告自2009年1月1日至2019年4月15日，经原告单位多次催收均未按照合同的约定缴纳物业管理费。原告认为，双方的物业管理服务合同成立并生效，原告履行了合同义务，被告未按时交纳物业管理费的行为属于违约，应当立即支付物业管理费及逾期支付的违约金，故原告诉至法院。被告未到庭答辩。原告为证明其诉讼主张的事实成立，在举证期限内向本院提交证据如下：证据一、物业管理合同书、业主手册回执、进户通知单各一份。证明涉案房屋系被告居住，2006年4月26日原、被告签订物业管理合同，合同约定原告提供物业服务，按住宅使用面积每月每平米0.5元收取物业管理费，被告不按协议约定的协议标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告交纳物业费，按每天千分之三收取违约金。证据二、关于印发哈尔滨市物业服务收费管理办法的通知、哈尔滨市住宅物业服务指导标准、物业服务费用调价公告各一份。证明原告按每月每平米0.5元（建筑面积）收取物业管理费的标准，原告至今尚未上浮费用，按收费管理办法第9条规定，2016年开始按建筑面积收费。证据三、照片二十张。证明原告为小区居民提供了物业服务，清除冰雪、清理垃圾、绿植养护，小区道路修复、有路灯设置、有收费公示板、收费通知，履行了其物业管理义务。证据四、哈尔滨市物价局关于海顺新苑小区管理服务收费的批复一份。证明原告收取每月每平米0.5元物业费在物价局批复备案。经庭审调查，本院对以下事实予以确认：2006年4月26日，原告与被告签订了《物业管理合同》，由原告承担哈尔滨市香坊区海顺新苑小区的物业管理工作，被告系海顺新苑小区业主。该合同第二条约定了物业管理服务内容包括：1、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，包括外墙立面、坡屋面、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院、停车场等；2、房屋建筑共用设施设备的日常维修、养护和管理，包括：共用上下水管线、落水管、共用烟道、共用照明装置、供水系统、配电系统、供水管线、楼内消防设施设备等；3、住宅区域内的市政公共设施和附属建筑物（道路、过水井、化粪池、沟渠、公共照明、水泵房、小区停车场、休闲娱乐设施）日常维修养护和管理；4、公共绿地、花木建筑小品的日常养护与管理；5、附属配套建筑和设施的日常维修、养护和管理；6、公共环境卫生，包括庭院、道路、楼梯间等共用部位的清扫，生活垃圾的收集、清运等；7、交通与车辆停放秩序的管理；8、维护公共秩序，包括保安巡逻、门岗值勤、外来人员管理、火警及突发事件的处理；9、政策和法律法规规定的由甲方管理的其他事项；10、房屋建筑共用部位、共用设施设备的大中修工程费用不包括在物业管理费中，在发生费用时，由全体业主均摊；11、乙方房屋自用部位、自用设施设备的。原、被告在物业管理合同中约定逾期不交物业费的违约金应从交物业费第二天起每日按交费总额的3‰为标准收取违约金。2019年4月15日，原告撤出该小区，不再承担该小区的物业服务工作。被告所有的房屋使用面积87.55平方米，建筑面积为124.91平方米。被告在原告服务期间未缴纳2009年1月1日至2019年4月15日期间的物业服务费6144.07元（87.55平方米×0.5元×84月＋124.91平方米×0.5元×39.5月）。原告承担海顺新苑小区物业服务期间，虽进行了物业管理服务，但也存在一定程度的物业管理服务不到位的情况。如小区内公共道路破损无人修理，路灯损坏未及时维修，建设及生活垃圾堆放未及时清理，积雪未及时清理、车辆随意停放，甚至出现下水管道破裂，污水渗漏，地沟内，地沟内供热设施加热污水使小区楼道散发臭味有黑色杂质、外楼梯扶手腐烂未维修等情况。另查明，哈尔滨市物价局哈价经发[2004]46号文件批复：海顺新苑小区物业管理服务收费为使用面积每月每平方米0.50元。2014年1月1日起执行的《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第九条规定：物业服务收费以元/月·平方米（建筑面积）为计费单位，按月、季、年计收，预收期限不得超过12个月。2016年1月1日，原告按建筑面积收取海顺新苑小区物业费。本院认为：原、被告之间的物业管理合同关系，有原告与被告签订的《物业管理合同》为证，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效的合同，对原、被告均有约束力，双方应认真遵守履行合同义务。关于被告是否应按物业合同约定向原告足额支付物业服务费的问题，物业费是物业管理服务企业为维持物业服务的良性运营，提供良好的物业服务的主要经费来源。本案中，原告为小区广大业户提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主享受了相应的物业管理服务，理应对其受益的服务支付对价，事实上小区绝大多数业主均已按时足额交纳了物业服务费。由于物业服务具有整体性，涉及全体业主利益，业主如果以公司的服务瑕疵就拒绝交纳物业服务费，会导致物业公司的服务质量因资金不足进一步恶化，只能形成恶性循环，最终损坏的还是全体业主的利益。被告抗辩物业服务瑕疵，但并未积极行使业主权利，反以拒交物业费来对抗的行为，应属怠于履行权利，不利于构建业主与物业服务企业间的关系，多年不交纳物业费，必然影响原告的正常运营，基于此，本院对原告要求被告给付拖欠的物业服务费6141.08元的诉讼请求予以支持。关于原告服务是否存在欠缺或过错的问题。根据本院受理的其他哈尔滨市江海物业供热管理有限责任公司诉业主物业服务合同纠纷案中的在案证据，能反映原告承担海顺新苑小区物业服务期间，存在一定程度的物业管理服务不到位及服务瑕疵的情况，但不能证明原告服务存在欠缺或过错。关于原告诉请违约金的问题，按照《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当事人互负义务的，没有约定先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行义务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在本案中因被告认为原告提供的物业服务未达到合同约定的标准，且原告的服务存在瑕疵，按照法律规定被告可行使同时履行抗辩权，故对于原告要求被告给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告韩德生于本判决生效后立即给付原告哈尔滨市江海物业供热管理有限责任公司物业费6141.08元；二、驳回原告哈尔滨市江海物业供热管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），本院减半收取25元，由原告哈尔滨市江海物业供热管理有限责任公司承担12.50元、被告韩德生承担12.50元，被告韩德生承担部分与上款一并给付原告哈尔滨市江海物业供热管理有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  苏升二〇一九年十一月二十九日法官助理孙梦洋书记员魏爽