福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初4415号 原告（案外人）：赵令荣，男，1966年7月3日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：江化莺、商星星，福建亚恩律师事务所律师。 被告（申请执行人）：招商银行股份有限公司福州福清支行，营业场所福清市。 法定代表人：林涛，行长。 委托诉讼代理人：王小菲、史伟翯（实习），北京大成（福州）律师事务所律师。 被告（被执行人）：福清市东方旅游航空实业有限公司，住所地福建省福清市。 法定代表人：林辉。 被告（被执行人）：林辉，男，1964年8月7日出生，汉族，住福建省福清市。 原告赵令荣与被告招商银行股份有限公司福州福清支行（以下简称招商银行福清支行）、福清市东方旅游航空实业有限公司（以下简称东旅公司）、林辉案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人商星星,被告招商银行福清支行的委托代理人王小菲、史伟翯到庭参加诉讼，被告东旅公司、林辉经公告传唤逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 赵令荣向本院提出诉讼请求:1.停止对东旅大厦一层08号店面的强制执行；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年12月，法院查封了位于福清市旅大厦（产权证号：融房权证Ｒ字第××号，土地证号：融音西国用（2010）第**），并向各租户、业主发出协助通知书及执行裁定要求协助执行，提取东旅公司的租金收入。原告得知该执行情况后即于2019年3月1日提出书面异议，法院作出（2019）闽0181执异15号执行裁定驳回原告的异议请求。原告认为该裁定认定事实及适用法律错误，东旅大厦是由各方筹集资金建设，登记在东旅公司名下，但并非东旅公司单独所有。2007年7月1日，原告向东旅公司、林辉购买东旅大厦一层08号商业店面，双方签订《东旅大厦店面集资断契》，原告在2008年3月5日前付清全部款项135万元，2009年2月25日该店面即交由原告占有、使用。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告在法院查封前签订买卖合同且合法占有该店面，也依照合同约定支付完全部价款，且非因原告的原因未办理过户。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”涉案商铺符合上述应予排除执行措施的情形，原告的诉讼请求于法有据，应予以支持。原告与东旅公司、林辉的房屋买卖合同未违反效力性强制性规定，是合法有效的。招商银行福清支行对该大厦的抵押审查存在严重过错，虽然东旅公司、林辉对涉案店面已出卖的事实进行隐瞒，并私自将该东旅大厦的产权进行抵押，但招商银行福清支行未履行尽职调查职责及合理审慎的注意义务，未到现场进行调查核实，即对东旅大厦进行抵押并发放贷款，在审查过程中存在过错，不属于善意取得抵押权。综上，该东旅大厦一层08商业店面的实际所有人为原告，应当停止对该店面的强制执行。 被告招商银行福清支行辩称，东旅大厦产权登记于2010年8月24日，房屋所有权人及土地使用权人为东旅公司，被告于2010年11月3日、2010年11月4日办理东旅大厦房产与土地的抵押登记，并取得他项权证。依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律的规定登记；经依法登记，发生效力。讼争标的登记在东旅公司名下，不仅具有物权公示的作用，而且也具有对抗第三人的作用，登记具有公信力，被告依据不动产登记部门颁发的权证，认定东旅大厦为东旅公司所有并无不当，已尽到合理审查义务，不论抵押财产是否属于案外人所有，均不影响抵押权的实现，可以对抗案外人主张。原告提供的证据不能排除本案执行，提交的《东旅大厦店面集资断契》系房屋集资合同，不是合法有效的买卖合同，提供的集资款收款收据不足以证明其已支付款项，支付一百多万款项没有相应付款凭证不符合常理，也未提供证据证明其实际占有该房产，不符合讼争标的停止执行的条件。东旅大厦于2010年8月24日进行了整座产权登记，2010年11月办理抵押登记，原告可以在抵押登记前将讼争房产办理过户登记手续，系因其自身原因未办理。综上，东旅公司为讼争标的的合法产权人，诉讼标的已办理抵押登记手续，法院对诉争标的的执行并无不当，依法应驳回原告的诉讼请求。 被告东旅公司、林辉未作答辩，亦未举证、质证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。原告提交的（2019）闽0181执异15号执行裁定书及送达回证，被告无异议，本院予以采纳。被告对原告提交的东旅大厦集资断契、各层各套测绘面积、房屋交付使用确认书、收款收据、电费缴纳收据的真实性、合法性、关联性均有异议，卖断契标注的土地使用权证号为（2002）字第XX号，实际东旅大厦的土地证是在2010年办理，权证号为融音西用（2010）第XX号；房产证登记为东方航空公司单独所有，并非集资断契中所称的员工集资建造的共有产权房；提供收款收据未附相关付款凭证，不能证明原告已支付相关款项，断契签订时间是2007年7月1日，收款收据出具时间为2008年3月5日，与约定的签订当日支付全部购房款也不符，同一天支付135万元，分别开具两张收款收据不合常理，08号店面的实际面积为96.22平方米，合同签订按100平方米收取集资款，是否有依合同退还合同差价，原告无法合理说明；东旅大厦各层各套测绘面积、房屋交付使用确认书，不能证明原告已实际占有讼争店面；提交的电费清单可以看出交款人并非原告，且无法明确缴费的具体店面，与本案没有关联性。原告对被告提交的融房权证Ｒ字第××号房屋所有权证、融音西用（2010）第XX号土地使用证的真实性没有异议，但认为房屋初始登记仅是行政管理手段，不能据此认定房屋的实际所有权人，对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查；对被告提交的2010年最高抵字第73-0040《最高额抵押合同》、融房他证ＴＲ字第××号他项权证、融他项（2010）第XX号他项权证的合法性有异议，认为集资断契签订时间及交房时间都早于《最高额抵押合同》，东旅公司、林辉并非东旅大厦实际产权人，无权对东旅大厦设定抵押，该抵押无效。 根据庭审质证认证、当事人当庭陈述及已生效法律文书所确认的事实，本院经审理认定事实如下：2010年8月24日，坐落于福清市旅大厦办理了产权登记，东旅公司取得融房权证Ｒ字第××号及融音西用（2010）第XX号土地使用权证（竣工核发，原土土地证号为融音国用（2002）第**，共有情况登记为单独所有，规划用途为办公，房屋取得方式为批建，产权来源时间为2005年9月14日。2010年11月3日，东旅公司与招商银行福清支行签订《授信协议》、《最高额抵押合同》、《最高额质押合同》、《应收账款质押登记协议》、《最高额不可撤销担保书》、《借款合同》，以东旅大厦整座提供抵押担保向招商银行福清支行贷款3200万元，以持有的应收账款即东旅大厦收取的租金提供质押担保，并办理应收账款质押登记。同日，办理了房屋抵押登记，他项权证号为融房他证ＴＲ字第××号。次日，办理了土地抵押登记，他项权证号为融他项（2010）第XX号。因东旅公司拖欠借款未还，招商银行福清支行向本院起诉，诉讼中根据招商银行福清支行的财产保全申请，本院于2016年5月19日作出（2016）闽0181民初2472号民事裁定，查封东旅公司所有的坐落于福清市霞盛东方旅游公司东旅大厦整座的房产及土地使用权。2017年4月28日，本院作出（2016）闽0181民初2472号民事判决，判决确定：东旅公司于判决生效之日起十日内偿还招商银行福清支行借款14776230.18元及利息；若东旅公司未按时足额履行上述判决确定的债务，招商银行福清支行有权对担保财产东旅大厦的房产及土地以折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿，并有权对东旅大厦的房产自2010年11月3日起至2015年11月2日止及自2015年11月16日起至2023年11月15日止的期间出租所产生的租金收益享有优先受偿权；林辉对上述债务承担连带清偿责任，承担连带清偿责任后有权向东旅公司追偿。判决生效后，东旅公司、林辉均未履行法律文书确定的义务，招商银行福清支行于2018年3月27日向本院申请强制执行，本院予以立案执行。进入执行程序后，诉讼中查封东旅大厦房产及土地使用权的保全措施自动转为执行中的查封措施。 2019年3月1日，赵令荣向本院提出执行异议。本院审查后，于2019年5月8日作出（2019）闽0181执异15号执行裁定，驳回赵令荣的异议请求。赵令荣于2019年5月20日收到上述裁定书，于同年6月3日向本院提起本案诉讼。 以上事实，有原告及被告招商银行福清支行的当庭陈述，原告提交的（2019）闽0181执异15号执行裁定书及送达回证，被告招商银行福清支行提交的融房权证Ｒ字第××号房屋所有权证、融音西国用（2010）第XX号土地使用权证、融房他证ＴＲ字第××号他项权证、融他项（2010）第XX号他项权证等证据为证，并经本院审查核实，予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，即买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须同时具备上述四种情形且其权利能够排除执行，才可停止对被查封的不动产的执行。原告主张其向东旅公司购买了东旅大厦一层08号店面，已支付价款135万元，并合法占有该店面，东旅公司的抵押行为无效。从原告提交的《东旅大厦集资断契》内容看，明确集资条件为“公司内部职工、骨干等宿舍，工龄在5年以上，在公司双职工，并且对公司有特殊贡献者优先安排”，原告未提交证据证实其符合上述集资条件；价款135万元为大额资金，以现金形式交付可能性不大，原告未提交相应的银行转账记录，如确以现金支付，亦应说明现金来源情况，原告仅提交两张收款收据无法证实其已支付135万元；原告提交的房屋交付使用确认书、电费缴纳收据等证据，真实性无法确认，无法证实其已合法占有涉案不动产；断契中载明“房产为共有产权无法分割，东旅公司不能将东旅大厦进行银行抵押及担保，如发现或造成买方经济损失均由东旅公司承担并负相应的法律责任”，故即便原告提交的集资断契是真实的，合同约定只约束合同双方当事人，对外也不具有法律效力，东旅公司还是东旅大厦的唯一产权人，即便其违反合同约定将房产抵押，原告可以依合同约定要求东旅公司赔偿经济损失，也无权主张东旅公司的抵押行为无效。 《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断，诉争房产的房屋所有权证、土地使用权证均证实东旅大厦整座为东旅公司单独所有，本院对涉案房屋采取的强制执行措施符合法律规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，原告提交的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的不利后果，故原告要求停止对东旅大厦一层08号店面强制执行的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。被告东旅公司、林辉经本院公告送达，逾期未到庭应诉，依法缺席判决。 依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(二)项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第二十八条规定，判决如下： 驳回原告赵令荣的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告赵令荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈红华 人民陪审员  王 群 人民陪审员  唐玉清 二〇一九年十一月二十日 书 记 员  张一芳