江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0508民初756号原告：苏州市金光机械厂，住所地江苏省苏州市姑苏区金光村。负责人：范福明，厂长。委托诉讼代理人：王立诗，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。被告：苏州市姑苏区苏锦街道金光村经济合作社，住所地江苏省苏州市姑苏区广济北路288号金光社区内。负责人：曹雪龙，社区主任。委托诉讼代理人：周胜，江苏名仁律师事务所律师。原告苏州市金光机械厂（以下简称“金光机械厂”）与被告苏州市姑苏区苏锦街道金光村经济合作社（以下简称“金光村合作社”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案受理后，依法适用简易程序于2019年3月1日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告金光机械厂的负责人范福明及其委托诉讼代理人王立诗，被告金光村合作社的委托诉讼代理人周胜到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告金光机械厂向本院提出诉讼请求：判令被告金光村合作社向原告支付坐落于沪宁高速以北、苏虞张公路以东地块的取土红线内房屋价值补偿2004915.04元，房屋装修及附着物价值1097804.11元，租金损失497310元，合计3600029.15元。事实和理由：2001年，被告拟招商引资，邀请原告入驻建厂，双方经友好协商后就租赁土地建造厂房一事达成合意，原告于2001年3月拿到工程建设许可证后兴建厂房，双方于2002年11月18日签订《土地租赁协议书》，约定被告将其位于河东一宗5亩土地租赁给原告使用，期限为30年，自2003年1月1日至2032年12月31日，租金45000元/年。原告因不放心镇政府出具的文件效力，后又协同城北街道金光村村民委员会共同向平江区发展计划局提出申请并于2003年7月拿到了建造生产用房的批复。2018年1月2日，姑苏区人民政府决定对沪宁高速以北、苏虞张公路以东地块项目范围内的房屋实施征收并给予征收补偿方案，原告厂房在拆迁范围内，但原告仅部分厂区获得补偿，询问后才得知原告未获补偿厂区的土地是被征用过的，目前属于宁沪高速经营发展公司，该公司在高速公路建设时曾征用过该土地，但因土质不符合建设要求而闲置，后租给被告使用，被告又租给原告建厂，但并未将土地权利瑕疵告知原告。原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，提出如上诉讼请求。被告金光村合作社辩称：原、被告之间仅仅是租赁合同关系，被告并非是拆迁的主体，被告也没有组织拆除原告的房屋，原告的诉讼请求，没有法律依据，不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了关于金光村招商引资的通知复印件、江苏省村镇工程建设许可证、土地租赁协议、结算凭证、关于金光机械厂建造生产用房的请示复印件、苏州市平江发展计划局关于同意建造生产用房批复、苏州市姑苏区人民政府关于国有土地上房屋征收决定的公告、征收项目位置图复印件、测绘成果表、房屋面积计算表、房产分户平面图、航拍图、房屋征收分户评估表、房屋平面图、苏州市姑苏区房屋征收补偿安置协议书、责令停止违反城市管理行为通知书、协议书、厂房租赁合同、租金收据、中国农业银行交易明细打印件、营业执照复印件、苏锦街道办事处文件、简易房办公楼照片、航拍视频、执法拍摄视频、内部结构视频等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年11月18日，苏州市平江区城北街道金光村经济合作社（甲方）与金光机械厂（乙方）签订《土地租赁协议》一份，约定，为促进企业发展，壮大集体经济实力，双方就租赁土地建造厂房一事达成协议：甲方将位于河东一宗5.0亩土地租赁给乙方使用，期限为30年；自2003年1月1日到2032年12月31日，乙方向甲方缴纳土地租赁费每亩8000元人民币、综合配套服务费5000元/年(不含执照和财务代理费)，计45000元/年；乙方兴办企业注册在甲方所在地，遵守相关法律，税收等数据统计纳入甲方范围，乙方负责搞好本区域的治安和精神文明工作，同等条件优先录用甲方村民；乙方主要土地附着物要符合甲方整体形象，建议采用彩钢结构，未征得甲方问意，不得乱搭乱建，房型采用标准车间或办公楼，未征得甲方同意，不得建造民宅；期间如条件成熟，所租土地参照届时流转价格优先流转给乙方，手续费由乙方支付；如遇拆迁，甲方除得到土地及公共设施补偿款外，其他由乙方与拆迁单位结算。2017年7月26日，苏州市平江区城北街道金光村经济合作社名称变更为现苏州市姑苏区苏锦街道金光村经济合作社。上述合同签订后，金光机械厂在租赁土地上建筑房屋并利用房屋从事生产、经营活动。金光机械厂于2001年6月5日取得江苏省村镇工程建设许可证，内容为建设车间、办公用房，建设面积3480平方米，该许可证加盖“苏州市虎丘区虎丘镇镇村建设办公室”的印章。2003年，金光机械厂取得了原苏州市平江区发展计划局的“关于同意苏州市金光机械厂建造生产用房的批复”，主要内容为“城北街道金光村村民委员会：你们‘关于金光机械厂建造生产用房的请示’悉，经研究同意你们在高速公路北金光村八组建造生产用房3800平方米，投资180万元，所需资金自筹解决，接文后，请按要求办妥各项相关前期手续后组织实施。金光机械厂陈述，上述办房手续均是当时的金光村办理，因其此前已经向金光村租赁过土地，所以更换租赁场地时，金光村先申请建房手续，后签订合同，其建设房屋未取得规划许可。金光村合作社对江苏省村镇工程建设许可证真实性不认可，否认办理上述手续，其陈述租赁合同约定不得私自搭建，其对金光机械厂建房的事实知情，具体未提出异议。另查明：2018年1月2日，苏州市姑苏区人民政府发布姑苏府[2017]127号文件，决定因公共利益建设项目需要对沪宁高速以北苏虞张公路以东地块项目范围内的房屋实施征收，房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回，征收实施单位为苏州市姑苏区人民政府苏锦街道办事处（以下简称“苏锦街道办事处”），征收范围包括金光村合作社的部分土地。2018年12月1日，苏锦街道办事处（甲方）与金光机械厂（乙方）签订苏州市姑苏区房屋征收补偿安置协议书一份，约定：苏锦街道办事处对金光机械厂进行拆迁补偿，其中房屋位于苏州市××××乡金光村，无证建筑面积1236.47平方米，用途为工业，补偿方式为货币补偿安置，补偿金额为2763497元；补偿金额包括：装修及附属评估值465153元、搬迁费（可移动）74200元、搬迁费（不可移动）156230元、回购设备补偿费654925元、空调移机费2800元、停产停业补助费(有证非商业用房)370941元、搬迁奖励费10万元、违法建筑残值759248元、其他18万元。为证明上述拆迁补偿协议中装修、附着物465153元、房屋建筑残值759248元的计算方式，金光机械厂提供测绘成果认定表、房屋面积计算表、房屋平面图、房屋征收分户评估报告复印件作为证据。其中，江苏金宁达房地产评估规划测绘咨询有限公司出具的测绘成果认定表、房屋面积计算表显示金光机械厂所建筑房屋分为两部分，包括取土坑红线外1236.47平方米,取土坑红线内3135.24平方米，取土坑红线外的建筑类型为：1、混二535.88平方米，2、简易房177.45平方米，3、混一239.98平方米；4、简易房136.81平方米，5、混一146.35平方米。取土坑红线外的建筑类型为：1、混二438.96平方米，2简易房32.55平方米，3、混一182.34平方米，4、简易房64.4平方米，5、混二118.54平方米，6、混一276.28平方米，7、混二122.77平方米，8、混一422.63平方米，9、简易房221.55平方米，10、砖木一47.55平方米，11、混一422.63平方米，12、混二236.78平方米，13、混一548.26平方米。以上取土坑红线内建筑类型合计混一1852.14平方米，混二917.05平方米，简易房及砖木一366.05平方米。苏州科大房地产估价咨询有限公司出具的房屋征收分户评估报告一份，评估结果为红线外房屋总建筑面积1236.47平方米，在2018年1月3日的评估时点房屋装修及附着物465153元（根据装修及附着物评估价格乘以成新率84%计算，平均单价376.19元/平方米），违法建筑房屋残值759248元。违法建筑房屋残值单价计算方式为：1、对应上述房屋面积计算表中混二的单价为843.33元/平方米[（基本重置单价1314元×层高调整率107.5%×基本成新率72%-办证费80元）×未办证90%],2、对应上述房屋面积计算表中混一的单价为592.13元/平方米[（基本重置单价807元×层高调整率127%×基本成新率72%-办证费80元）×未办证90%],3、对应上述房屋面积计算表中简易房的单价为250元/平方米。根据该单价计算方式，结合面积计算表中的红线外的房屋建筑类型及面积，可计算得出违法建筑房屋残值为759248元。金光机械厂另提供一份房屋征收分户评估报告，该报告系拆迁先期评估的结果，计算金额略低于拆迁协议实际补偿的金额，其中红线外房屋总建筑面积1236.47平方米，房屋装修及附着物383613元(按照成新率84%计算，平均单价310.25元/平方米)，违法建筑房屋残值738496元。违法建筑房屋残值单价为：1、混二的单价为817.91元/平方米[1314元×107.5%×70%-80元）×90%],2、混一的单价为573.68元/平方米[807元×127%×70%-80元）×90%],3、简易房的单价为250元/平方米。金光机械厂与金光村合作社确认，金光机械厂支付租金至2014年第一季度，案涉房屋于2018年12月31日被拆迁部门拆除。金光机械厂确认已收到2763497元拆迁补偿款。再查明：2002年8月29日，宁沪高速经营发展公司（甲方）与苏州市虎丘区虎丘镇金光村经济合作社（乙方）签订协议书一份，约定：甲方在高速公路建设时曾征得乙方土地一宗，但土质不符合建设要求而多年闲置，为盘活资源，支持地方发展，双方就土地先租赁后置换一事达成如下协议：甲方将位于高速公路乙方所在路段北侧一宗9.71亩土地租赁给乙方使用，高速公路拓展改造工程再次征土时，办理置换手续后，租赁期终止，该宗土地置换给乙方，届时另行签订置换协议，2002年9月1日起，乙方每年向甲方缴纳租赁费用1800元/亩/年。金光机械厂诉讼中陈述，金光村合作社将土地租赁给其使用时，从未告知与高速公路存在置换协议，到2018年拆迁时，因该部分土地已经置换给高速公路，致使该部分土地相对应房屋得不到拆迁补偿。根据拆迁部门测绘，其有取土坑红线外1236.47平方米房屋可以得到拆迁补偿，另有土坑红线内3135.24平方米房屋及未测绘的三幢计403.21平方米房屋得不到拆迁补偿，金光村合作社应该按照拆迁测绘及评估的价格赔偿其相应的损失，包括房屋建筑物残值、装修及附着物(按照拆迁先期评估报告计算)、对外出租部分房屋给姑苏区平江中街路乐蜀酒业经营部产生的租金损失（按照租赁合同计算6年）。金光村合作社陈述，其与高速公路的置换协议并未实际履行，当时其所有的土地与高速公路的土地存在混同，所以其不清楚出租土地的性质，所以租赁给金光机械厂使用。其并非是拆迁主体，金光机械厂无权按照拆迁标准向其主张赔偿责任。即使金光机械厂要求其承担赔偿责任，也应考虑租赁合同超出20年的部分系无效的因素。本院认为，金光机械厂与金光村合作社签订的《土地租赁协议》系双方当事人真实意思表示，但租赁期限超过20年，应认定超出20年的部分无效，租赁期限20年内的部分合法有效。土地租赁合同有效期间内，案涉土地被政府部门征收，致使金光机械厂的合同目的无法实现，金光村合作社应该承担相应的赔偿责任。虽然金光机械厂建设房屋的行为未得到规划部门许可，但根据江苏省村镇工程建设许可证及原平江区发展和规划局的批复，应认定金光村合作社对建房行为是知情和认可的，现金光机械厂未能在租赁期间使用案涉房屋，金光村合作社应对房屋及装修、附着物予以赔偿。对于赔偿的标准，本院认为，案涉房屋已经拆除的情形下，拆迁部门对案涉房屋进行的评估可以作为计算金光机械厂损失的依据。据此，本院根据评估报告确定各类建筑及装修不考虑成新率的重置单价：1、建筑混一：重置单价807元/平方米×层高调整率127%=1024.89元/平方米；2、建筑混二：重置单价1314元/平方米×层高调整率107.5%=1412.55元/平方米；3、简易房及砖木一：250元/平方米；4、装修及附着物：310.25元/平方米÷成新率84%=369.35元/平方米。根据合同签订时的情况，金光机械厂对该房屋能够使用30年有合理的预期，至评估时间点，金光机械厂已使用房屋15年，有效合同期尚余5年，对剩余10年租期的无效部分双方均有过错，过错基本相当，综合考虑上述因素，本院酌情认定金光村合作社赔偿金光机械厂的房屋、装修及附着物按照评估重置价格的1/3予以赔偿。本院据此认定金光村合作社应赔偿金光机械厂房屋建筑1095044元（混一：1852.14平方米×1024.89元×1/3=632747元，混二：917.05平方米×1412.55元×1/3=431793元，简易房及砖木一：366.05平方米×250元×1/3=30504元）、装修及附着物386000元（3135.24平方米×369.35元×1/3）。金光机械厂另主张3幢房屋未进行测绘，但其仅提供了照片、航拍图、视频作为佐证，其当时未要求拆迁部门进行评估，亦未进一步保留房屋面积、建筑类型等相关证据，现有证据不足以证明房屋的具体面积等情况，其应该承担举证不能的后果，该部分建筑物及装修，金光村合作社无需赔偿。金光机械厂主张对外转租的租金损失，该部分损失属于间接损失，金光村合作社无需赔偿。综上，金光村合作社应赔偿金光机械厂房屋建筑及装修、附着物损失合计1481044元。金光机械厂超出该金额的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十四条之规定，判决如下：一、被告苏州市姑苏区苏锦街道金光村经济合作社于本判决生效之日起10日内赔偿原告苏州市金光机械厂各项损失合计1481044元。二、驳回原告苏州市金光机械厂的其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账号，或汇入苏州市姑苏区人民法院账户，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84，汇款请注明案号。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35600元，由原告苏州市金光机械厂负担20954元，被告苏州市姑苏区苏锦街道金光村经济合作社负担14646元，被告负担部分于本判决生效之日起10日内直接交付予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。缴费户名:江苏省苏州市中级人民法院,开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员  宁晓鹏人民陪审员  周伟明人民陪审员  俞静玲二〇一九年十一月二十二日书 记 员  陈丽华