包头市青山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0204民初2267号 原告：何建凤，女，1959年3月16日出生，现住内蒙古自治区包头市。 委托诉讼代理人：徐鹏程，内蒙古卓铄律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李增川，内蒙古卓铄律师事务所律师。 被告：内蒙古包头当代建设集团有限责任公司，统一社会信用代码：9115020470123503X6。 法定代表人：陈青平。 委托诉讼代理人：李志刚。 原告何建凤与被告内蒙古包头当代建设集团有限责任公司（以下简称当代建设公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法变更为普通程序，公开开庭进行了审理。原告何建凤的委托诉讼代理人徐鹏程，被告当代建设公司的委托诉讼代理人李志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何建凤向本院提出诉讼请求：1、请求被告为原告办理产权证书（合同编号：××，房屋坐落于：青山区××大街北体公园内××）；2、请求被告支付违约金173160元（自2013年4月1日至2019年4月30日止共计2220天，每日按照778671元的0.1‰计算）；3、请求被告支付自2019年5月1日至产权证办理完毕之日止的违约金，每日按78元支付；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年4月4日，原被告双方签订《包头市商品房买卖合同》，合同编号：××，合同约定原告购买被告开发的包头市××区，建筑面积101.88平方米，合同总价款为778671元；合同约定交房日期为2011年8月31日前；被告应在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，若因被告的责任，原告不能在规定期限内取得产权证的，被告应每日按房屋价款的0.1‰向原告支付违约金；双方约定若发生争议协商不成，向包头市青山区人民法院提起诉讼。合同生效后，原告按照合同向被告足额支付了购房款，被告于2012年4月6日交房。被告至今未给原告办理产权证书。原告认为根据合同约定，被告应在2013年4月1日前提交备案资料，被告至今未提交已经构成违约，应按合同约定支付违约金。因此，原告向人民法院提出诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告当代建设公司辩称，一、原告要求支付违约金的诉求中明显有部分已超出诉讼时效。原告于2019年5月22日起诉，2016年5月22日之前的违约金是超过诉讼时效的。二、截止2016年3月30日，当代建设公司已将需要办理产权登记的相关材料报送青山区人民政府，青山区政府同意按现状办理产权证。故从2016年3月31日起，不能办理产权证的责任不能归责于当代建设公司，因此当代建设公司不应承担违约责任；三、即使法庭认定答辩人有违约之处，原告请求的违约金过高，请求依法予以减少。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的以下事实，本院予以确认并在卷佐证。2012年4月4日，原告与被告签订《包头市商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发的位于包头市青山区××大街北体育公园内生态大厦××房屋一套，建筑面积为101.88平方米，房屋价款为778671元；被告于2011年8月31日前，履行交付房屋义务；付款方式：签订合同时一次性付清房款778671元；被告应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行，被告应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金（第十二条）。在附件五补充合同第三条又约定：产权证在本项目综合验收后360天办理完毕。2012年3月28日，原告提前向被告支付了全部房款。2012年4月6日，被告向原告履行了交付房屋义务。2012年4月-5月，原告向被告陆续交纳了该房的契税、维修基金、办证费、代办费、物业费、水电费、空调费等费用。被告至今未给原告办理涉案房屋产权证书。 另查明，原告当庭提交的（2016）内02民终635号已生效的民事判决书查明，内蒙古包头当代建设集团有限责任公司未按有关部门审批规划，将规划许可的包头市××区，并将坐落地标向西移动7.5米,因其擅自变更设计规划，致使该工程未通过综合验收。本案审理过程中，被告未能提交证据证明涉案工程已通过相关部门的综合验收。 被告在庭审中陈述，2016年3月30日之前，被告已将包含涉案房屋在内，于2015年12月31日以前交付使用但未办理产权登记的的项目报送青山区人民政府集中治理，青山区人民政府同意按现状办理产权证，现目前正在办理中。因此，从2016年3月31日起不能办理产权证的责任不能归责于当代公司，当代公司不应承担违约责任。被告为此提交证据：1、青府文字（2016）××号青山区人民政府文件及青山区（未批先建）房地产项目前期手续办理情况统计表；2、（2018）内02民终1925号民事判决书。对被告提交的证据，原告质证，真实性认可的，但证明目的不予认可，被告提供上述证据只能证明政府已经启动办理程序，但被告还需按规定办理产权登记手续，至今被告还未办理完毕。（2018）内02民终1925号判决书所涉及的项目是当代菁英国际小区，和本案涉案项目当代生态大厦项目没有关系。 本院认为，原告何建凤与被告内蒙古包头当代建设集团有限责任公司签认的《包头市商品房买卖合同》系原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对双方具有法律效力，双方应当按照约定履行自己的义务。原告按照合同约定向被告交纳了房款及办理房屋所有权证的相关费用，被告应按照合同约定给原告办理房屋权属登记。关于合同约定的办理产权登记的时间，《包头市商品房买卖合同》附件五补充合同第三条约定的“产权证在本项目综合验收后360天办理完毕”，经过生效判决查明事实，被告未能办理涉案房屋产权登记的原因系其擅自更设计规划，致使工程至今未通过综合验收所致，故被告当代建设公司应按合同约定承担违约责任。原告请求按照合同约定从实际交付房屋之日推算360日即2013年4月1日至产权证办理完毕之日的违约金，每日按商品房价款778671元的1支付至产权证办理完毕之日止（暂计至2019年4月30日为173160元），本院认为，每日按商品房价款的1计算违约金过高，本院依据合同的履行情况、兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金计算标准予以适当调整，按日0.5计算较为恰当，双方对2012年4月6日实际交付房屋没有异议，依据相关法律规定，对于每日或每月计算的逾期办证违约金，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，对原告从2013年4月1日计算违约金的诉讼主张超出诉讼时效期间部分本院不予支持，综上所述，本院支持原告请求逾期办证的违约金，从2016年7月2日起计算至产权证办理完毕之日止，总金额不得超出房屋总价款的30%。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告内蒙古包头当代建设集团有限责任公司于本判决生效后在生态大厦项目综合验收完成360日内为原告何建凤办理生态大厦××号房屋产权证书； 二、被告内蒙古包头当代建设集团有限责任公司支付原告何建凤违约金，自2016年7月2日起至产权证书办理完毕之日止，按照房屋总价款778671元的日0.5计算，总计不得超出房屋总价款的30%； 三、驳回原告何建凤的其他诉讼请求。 案件受理费3760元，由被告内蒙古包头当代建设集团有限责任公司负担1010元，由原告何建凤负担2750元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审 判 长  苏峻岭 人民陪审员  杨小玲 人民陪审员  鲍慧敏 二〇一九年十一月二十八日 书 记 员  武文超 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定. 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。