湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民初129号原告(申请执行人)：新七建设集团有限公司。住所地：湖北省武汉市新洲区辛冲镇街**。法定代表人：余宝琳，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾雍波，湖北诚智成律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：黄刚，该公司项目经理。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为起诉、应诉、反诉，代为和解、调解。被告(案外人)：龚亚军，男，汉族，1963年9月11日出生，现住湖北省十堰市。委托诉讼代理人：龚道新(系龚亚军父亲)，男，1968年2月28日出生，汉族，住湖北省监利县。代理权限：代为承认、放弃诉讼请求、提交证据、代收法律文书。委托诉讼代理人：孟爱民，湖北天颐律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告(被执行人)：十堰市万隆基房地产开发有限公司。住。住所地：湖北省十堰市茅箭区朝阳中路**/div>法定代表人：余清泰，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈建，该公司员工。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉。原告新七建设集团有限公司（以下简称新七建公司）与被告龚亚军、十堰市万隆基房地产开发有限公司（以下简称万隆基公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院作出（2018）鄂03民初289号民事判决，新七建公司不服，向湖北省高级人民法院提起上诉，湖北省高级人民法院作出(2018)鄂民终1408号民事裁定：撤销本院（2018）鄂03民初289号民事判决，将本案发回本院重审。本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新七建公司的委托诉讼代理人曾雍波、黄刚，被告龚亚军的委托诉讼代理人龚道新、孟爱民，被告万隆基公司的委托诉讼代理人陈建到庭参加诉讼，本案现已审理终结。新七建公司向本院提起诉讼请求：一、准予执行万隆基公司开发的位于朝阳××路××幢“鼎盛阁综合楼”1－28－5号房屋（以下简称涉案房屋）。二、由龚亚军、万隆基公司承担本案诉讼费用。事实和理由：新七建公司于2014年10月29日向人民法院申请诉前财产保全，冻结万隆基公司价值2200万元银行存款或查封、扣押同等价值财产。同年11月3日人民法院作出（2014）鄂十堰中诉保字第00071号民事裁定，次日向十堰市房地产管理局送达协助执行通知书，查封了包括涉案房屋在内的万隆基公司房产。龚亚军就涉案房屋提出执行异议后，人民法院作出（2018)鄂03执异102号执行裁定中止对涉案房屋执行，新七建公司认为裁定中止对涉案房屋执行错误。龚亚军与万隆基公司之间就涉案房屋并未签订合法有效的房屋买卖合同；龚亚军与万隆基公司之间没有工程款和债权，以房抵债不符合法律规定，龚亚军与万隆基公司签订的合同，实际是十堰市灿鑫工贸有限公司（以下简称灿鑫公司）与万隆基公司之间的“以物抵债协议”，与龚亚军之间没有任何关联性，龚亚军无证据证明支付了购买涉案房屋的购房款。龚亚军答辩称，1、龚道新是龚亚军的父亲，也是灿鑫公司的出资人和法定代表人。万隆基公司欠龚道新及灿鑫公司工程款，他们将其享有的债权转让给龚亚军抵付购房款，用所欠的工程款抵购房款和债权转让的行为均取得了各方同意并且已经履行完毕。2、灿鑫公司和龚道新用工程款债权抵购房款，双方均无异议。3、2012年8月15日，万隆基公司与龚亚军签署有《鼎盛阁公寓认购协议书》，万隆基公司从未否认过该合同，龚亚军支付了全部购房款，并且实际占用使用该房多年。4、万隆基公司出具《证明》，说明该房屋不能办理相关权证的原因不在龚亚军。万隆基公司未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，已经庭审质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院确认如下：一、关于龚亚军与万隆基公司签订的《十堰市商品房买卖合同》和《鼎盛阁公寓认购协议书》是否有效的问题。龚亚军提交了2012年8月8日与万隆基公司签订的《鼎盛阁公寓认购协议书》和2013年8月15日签订的编号YS0094078号《十堰市商品房买卖合同》。两份合同均约定龚亚军以94.68万元向万隆基公司购买涉案房屋，其中在《十堰市商品房买卖合同》中还约定购房款94.68万元于合同签订当日付清，龚亚军认为上述2份协议合法有效。新七建公司则认为2份合同实质均是以房抵债协议，不是合法有效的房屋买卖合同，且未办理网上签约。二、关于龚亚军是否支付了相应的购房款的问题。龚亚军举出：1、灿鑫公司与新七建公司十堰项目部签订的玻璃幕墙、门窗施工及雨棚项目施工合同；灿鑫公司于2013年8月16日出具的工程结算单载明其施工款为761085.6元，新七建公司十堰项目部的负责人薛爱忠在该结算单签字“总价款74.8万元”并备注的扣除已支付进度款33万元，确认余款41.8万元；2013年11月14日，灿鑫公司向新七建公司十堰项目部提交付款申请，薛爱忠在该付款申请单批注“同意付龚道新工程余款41.8万元抵购房款。”该组证据拟证明通过抵账方式，龚亚军支持了购房款41.8万元。2、薛爱忠于2014年7月5日向万隆基公司出具的10万元领款单。该领款单载明“龚道新代付”，该证据拟证明龚道新代万隆基公司支付了10万元款项后冲抵龚亚军购房款。3、万隆基公司工程部于2014年3月13日出具的《情况说明》。该《情况说明》载明万隆基公司应支付灿鑫公司工程款447353.6元，扣减已付款15万元，尚欠灿鑫公司297353.6元工程款，另载明薛爱忠同意从万隆基公司应付给新七建公司十堰项目部工程款中扣除41.8万元抵购房款，剩余购房款在以后的应付工程款中补交，该证据拟证明万隆基公司在2014年3月13日同意将尚欠灿鑫公司297353.6元工程款冲抵龚亚军购房款。4、领款单。拟证明万隆基公司同意在2014年11月25日支付龚道新零星工程款131447元。5、灿鑫公司工商登记信息、龚道新身份证明，龚道新的陈述。该组证据拟证明龚道新与龚亚军系父子关系，灿鑫公司与万隆基公司之间存在工程欠款，灿鑫公司与万隆基公司达成以房抵债协议和灿鑫公司将其所享有的以房抵债权利转移给龚亚军，并得到万隆基公司认可的事实。综合上述5组证据，可以认定龚亚军是通过以债权抵付购房款。三、关于龚亚军是否在本院查封之前占有涉案房屋的问题。龚亚军提交了以下证据：1、2013年8月15日，万隆基公司出具的通知书。该通知书要求龚亚军在2013年8月15日至同年9月20日接房，逾期则视为其在2013年9月20日入伙；2、龚亚军于2014年11月25日交纳的2013年9月20日至2014年12月31日物业费的票据；龚亚军于2014年11月25日签订的《物业管理服务协议》、《承诺书》及《房屋装修管理规定》和万隆基公司于2016年12月26日出具的说明。上述2组证据拟证明龚亚军对涉案房屋占有、使用，没有办理相关产权的责任在于万隆基公司。本院认定事实如下：万隆基公司、新七建公司十堰项目部在开发承建“鼎盛阁综合楼”期间与灿鑫公司签订合同，约定灿鑫公司承建“鼎盛阁综合楼”裙楼玻璃幕墙、门窗施工、LED全彩屏显示屏等工程。因万隆基公司欠灿鑫公司工程款未付，经协商，万隆基公司以“鼎盛阁综合楼”第28层1-28-5号住房抵偿工程欠款946800元。灿鑫公司将该以房抵债权利转移给龚亚军，2012年8月8日，龚亚军与万隆基公司签订《鼎盛阁公寓认购协议书》；2013年8月15日，龚亚军与万隆基公司又签订编号YS0094078号的《十堰市商品房买卖合同》。龚亚军于2014年11月对涉案房屋进行装修并入住至今。因万隆基公司拖欠新七建公司工程款，新七建公司于2014年11月3日向本院申请对万隆基公司价值2200万财产进行查封、冻结。2014年11月3日，本院作出（2014）鄂十堰中诉保字第00071号民事裁定并于次日向湖北省十堰市房地产管理局送达协助执行通知书，查封涉案房屋。在本案执行过程中，龚亚军提出执行异议。经本院审查认为龚亚军的异议成立，遂作出（2018）鄂03执异102号执行裁定，中止对涉案房屋的执行。另查明，龚亚军目前在本市无其他住房登记。依据新七建公司的诉讼请求、理由及龚亚军的答辩意见，确认本案争议焦点：龚亚军对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？本院认为，龚亚军称其通过以房抵债的方式与万隆基公司签订《商品房买卖合同》，该合同实质是以购房款抵偿金钱债权，该类合同与消费者和房地产开发企业签订的商品房买卖合同存在区别，不宜认定因抵债而成为不动产的受让人对抵债的标的物享有不动产期待权。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”系指买受人与不动产出售人因存在不动产买卖交易而签订书面买卖合同，因办理不动产权属登记存在滞后情况，在金钱债权执行中，不动产的买受人对登记在被执行的房地产企业名下的商品房提出执行异议时，在符合第二十九条规定的情形下，人民法院应予支持。具体到本案而言，龚亚军与万隆基公司虽然签订了《鼎盛阁公寓认购协议书》和《十堰市商品房买卖合同》，但双方并不是因存在真实的商品房买卖关系签订认购书和商品房买卖合同，而是基于以房抵债的方式消灭双方存在的债权债务关系而签订的合同，故龚亚军与万隆基公司虽然签订了《鼎盛阁公寓认购协议书》和《十堰市商品房买卖合同》，但不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的情形；龚亚军在2014年11月25日交纳物业费，虽然该物业费的票据载明其交纳的是2013年9月20日至2014年12月31日的物业费，但其于2014年11月25日签订的《物业管理服务协议》、《承诺书》及《房屋装修管理规定》，上述证据不足以认定龚亚军在本院查封之前已合法占有涉案房屋。综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，龚亚军就其对涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，依据龚亚军提交的现有的证据，不足以认定其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故新七建公司的诉讼请求成立，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、第三百一十四条规定，判决如下：准许执行十堰市万隆基房地产开发有限公司开发的、位于十堰市朝阳中路****“鼎盛阁综合楼”**房屋。本院（2018）鄂03执异102号执行裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费100元，由龚亚军负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省高级人民法院。审判长  王汉立审判员  王 涛审判员  许 杰二〇一九年十一月七日书记员  付 余