山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0105民初3639号 原告：于化龙，男，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：王志忠，山东圣义律师事务所律师。 被告：胡祥，男，汉族，个体工商户，住济南市。 被告：济南优住房地产经纪有限公司，住所地济南市。 法定代表人：于斌，总经理。 委托诉讼代理人：房立鹏，男，汉族，济南优住房地产经纪有限公司职员，住济南市。 原告于化龙与被告胡祥、被告济南优住房地产经纪有限公司（以下简称优住经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于化龙的委托诉讼代理人王志忠，被告胡祥，被告优住经纪公司的委托诉讼代理人房立鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 于化龙向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与两被告于签订的房屋买卖合同；2、判令第一被告返还原告购房款800000元；3、依法判令第一被告向原告支付违约金945000元；4、依法判令第一被告支付原告律师费30000元；5、依法判令两被告向原告支付已付中介服务费35500元；6、依法判令第二被告对第一被告应承担的返还购房款、支付违约金的义务承担连带责任；7、本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实与理由：原告通过21世纪不动产济南优住加盟店（优住经纪公司）购买了第一被告位于济南市房产（建筑面积，含储藏室，建筑面积）一套，并签订了房屋买卖合同。合同约定房产及配套设施总价款215万元，并约定在合同签订时原告支付定金8万元，房屋交付当日支付首付款72万元，剩余房款135万元通过银行贷款支付。原告于合同签订当天向被告支付定金8万元，向被告支付首付款72万元，一个多月后被告将涉案房屋交付给原告。合同签订当天原告向第二被告支付中介费21500元，支付中介服务费14000元。在原告对涉案房屋进行装修过程中，枣庄市薛城区人民法院到房屋所在地对房屋进行了实地查封并对房屋贴了封条，同时要求原告立即迁出涉案房屋并停止装修。原告至此才知道涉案房产被查封，去房管局了解后得知在房屋买卖合同签订前涉案房屋已经被薛城区法院查封，至起诉时原告依然无法对涉案房屋装修、居住。薛城区人民法院向原告发出了如果不将剩余购房款汇入法院将对涉案房产强制执行的通知。《房屋买卖合同》明确写明甲方承诺和保证此房产无任何权属等纠纷，同时《房屋买卖合同》第十二条第1、2项的约定：若发生与甲方有关的权属等纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况）由甲方（出卖人）负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失，乙方（买受人）有权解除合同。出卖人签订合同前隐瞒房屋被查封的事实且目前涉案房屋客观上已经被薛城区人民法院房管系统及实地双重查封，符合房屋买卖合同约定的合同解除条件，原告同时有权利依据第十二条第2项及第十三条要求第一被告承担违约责任。第二被告作为专业的房屋中介机构，在出售涉案房屋前对涉案房屋未尽审慎的审查义务，把已经被查封的房产提供给原告，给原告造成重大损失，应当向原告返还已经支付的中介服务费用，并应对第一被告应承担的返还购房款、支付违约金的义务承担连带责任。综上，因两被告签订房屋买卖合同时不向原告如实告知房屋已经被查封的事实导致原告支付了约定的购房款后无法装修、无法入住并且被查封法院限令迁出。现提起诉讼，望判所请。 胡祥辩称，不同意解除于化龙与胡祥签订的房屋买卖合同，同意继续履行合同，希望与于化龙协商处理，并赔偿于化龙一定数额的损失。所以，不同意于化龙的各项诉讼请求，要求继续履行合同。 优住经纪公司辩称，1、不同意返还于化龙中介服务费，因为于化龙与胡祥的房屋买卖合同一直在履行，而且胡祥已将涉案房屋的银行抵押注销及法院的查封已经解除，现在该房屋可以正常买卖及办理过户手续。优住经纪公司只对于化龙所诉的中介服务费35500元承担相应的返还责任，对于化龙所诉的其他的款项及费用不应承担连带责任，因为优住经纪公司只是居间人，并不是房屋买卖合同的当事人，应该由胡祥对其他款项及费用承担支付责任。 本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：，胡祥作为出卖人（甲方），于化龙作为买受人（乙方），优住经纪公司作为居间人（丙方），共同签订了房屋买卖合同一份，主要内容为：甲方自愿出售坐落于济南市房产给乙方，房屋所有权证书号销售字XXXXXX，房屋所有权人为胡祥，建筑面积为，地下室面积，地下室**-2屋－201；房屋抵押、租赁情况为有租赁、有抵押；甲方承诺和保证此房产无任何权属等纠纷，并如实陈述房产权属状况、设备、装饰等情况、户型、朝向及相关关系；乙方对甲方上述转让的房产具体情况已做充分了解，自愿购买甲方上述房产；本合同项下房产及附属设施的总价款为215万元；乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金8万元；付款方式，甲乙双方同意使用本条第二种付款方式，（二）按揭贷款，乙方于房屋交房当日（）将首付房款72万元存入甲方指定账户，剩余房款135万元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足，若有尾款，待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割的三日内，乙方向甲方结清全部房款；甲乙双方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金；该房产在中国工商银行设有房地产权抵押，甲方应当在房屋过户前到有关单位办理解除抵押手续，办理该手续使用的钱款来源为乙方首付款；违约责任，1、若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失，乙方也有权解除合同；2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）；签定合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方，如乙方违约，则定金不退，甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的（或者解除合同的），由违约方承担丙方佣金（总房款的百分之贰），若甲乙协商解除合同，且双方均不违约，应当由乙方承担丙方佣金；其他约定事项：甲乙双方约定，因此房屋暂未下证，双方必须彼此遵守合同约定事项，若甲方违约赔偿房屋市价30%加叁拾万违约金，若乙方违约，房屋定金与首付款不退，外加叁拾万违约金。 以上房屋买卖合同签订后，于化龙向胡祥支付定金8万元、首付款72万元，共计80万元，胡祥于向于化龙出具首付款收条一份。2018年10月胡祥将涉案房屋交付给了于化龙。该房屋于办理了产权登记，房产证号为济南xxxxxxxxxxx，登记的房屋坐落为济南市；同时，该房屋的储藏室也办理了产权登记，房产证号为济南xxxxxxxxxxx，登记的房屋坐落为济南市，面积为。以上登记的所有权人均为胡祥。于化龙向优住经纪公司支付了佣金（中介服务费）21500元。 另，于化龙的配偶郭燕英提交书面申请，声明其作为于化龙的配偶，同意于化龙作为原告参与本案诉讼，其本人不再主张诉讼权利。 对有争议的证据及事实，本院认定如下：于化龙提交以下证据：证据1、薛城法院协助执行通知书二份、执行裁定书两份，证明薛城法院于查封了案涉房产及储藏室，即胡祥向于化龙出售房产时该房产已经处于查封状态，解除查封； 提交证据2、薛城法院协助执行通知书二份、执行裁定书两份，证明薛城法院于再次查封案涉房产及储藏室，解除查封； 提交证据3、2019年1月7日薛城法院通知一份、房屋查封照片两张，证明薛城法院已经查封案涉房产，要求于化龙迁出案涉房产； 提交证据4、2019年6月10日薛城法院通知书一份，证明薛城法院要求于化龙在收到通知之日起15日内将135万元汇至法院账户，否则将强制执行案涉房产； 提交证据5、解除合同通知函一份、邮件交寄单两份、EMS查询记录一份、EMS快递邮单照片打印件一份，证明于化龙向胡祥发出解除合同的EMS快递，由他人代收； 提交证据6、短信记录两份、微信记录四份，证明原告通过短信、微信的书面形式向胡祥发出解除合同通知； 提交证据7、EMS查询记录一份、EMS快递邮单照片打印件一份、微信记录两份，证明于化龙向优住经纪公司置业顾问冯利钢发出解除合同的EMS快递，2019年7月1日本人签收，于化龙通过微信的书面形式向冯利钢发出解除合同的通知； 提交证据8、委托代理合同一份、发票一份、付款凭证两份，证明于化龙已经支付律师费3万元； 提交证据9、诉讼保全险发票一份，证明于化龙因本案已经支付保全保险费1800元。 胡祥对以上证据1-4的真实性无异议，但认为其对涉案房屋被薛城区法院查封在之前其并不知情，只是在2019年1月初于化龙告知其法院的查封后其才知道的；对证据5、6的真实性没有异议，其确实收到了于化龙邮寄的通知函及短信，但其不同意解除与于化龙的房屋买卖合同，对此，其收到于化龙的通知函及短信后也给于化龙回复了短信；对证据7的真实性无异议，但该证据是于化龙与优住经纪公司之间的微信，其不清楚；对证据8的真实性无异议，但其不同意支付该律师费；对证据9的真实性无异议，但其不同意承担该费用。 优住经纪公司对证据1的真实性无异议，但是其公司对涉案房屋被薛城区法院查封在之前并不知情，只是在2019年1月初薛城区法院执行案件的申请执行人告知其公司该法院将涉案房屋查封的事情，其公司才知道涉案房屋被查封了；对证据2-4、6的真实性无异议，但对该证据的内容其不清楚；对证据5的真实性没有异议，于化龙也将该通知函给了其公司一份，但于化龙与胡祥的房屋买卖合同一直没有解除，其公司一直在协调于化龙与胡祥之间房屋买卖合同的处理，最终没有结果；对证据7的真实性无异议，其公司确实收到了该通知函，但其公司一直在为于化龙与胡祥进行协调，最终双方的房屋买卖合同一直没有解除；对证据8的真实性无异议，但不同意支付该律师费；对证据9的真实性无异议，但不同意承担该费用。 对于化龙以上证据1－9号的真实性，本院予以认定。 胡祥提交以下证据：证据1、谈话笔录一份、补充协议一份，证明在于化龙知道涉案房屋被薛城区法院查封后，在该法院的执行过程中于化龙与胡祥经协商又达成补充协议，由双方继续履行房屋买卖合同，现于化龙又提起诉讼要求解除房屋买卖合同，应不予支持，应该继续履行房屋买卖合同； 证据2、薛城区法院的结案报告一份，证明胡祥将薛城区法院的执行案件执行款全部履行完毕，现在涉案房屋已经全部解除了查封，可以继续履行房屋买卖合同。 于化龙对以上胡祥的证据1、2的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为于化龙及配偶只是配合胡祥完成薛城法院的记录，双方约定的是以135万元银行贷款的方式支付执行款，但至于化龙发出解除通知时，薛城法院发出通知涉案房屋仍处于查封状态，无法办理贷款，所以无法支付该135万元执行款，根据薛城法院的通知书，如果无法将该款项汇至法院将强制执行涉案房产，于化龙已经发出相应的解除通知，同时无论是补充协议还是谈话笔录于化龙均未放弃合同的解除权限，也未放弃一切要求胡祥承担违约责任的权利。 优住经纪公司对以上胡祥的证据1、2的真实性及证明内容均无异议。 对以上胡祥的证据1、2的真实性，本院予以认定。 对于胡祥与于化龙、郭燕英签订的补充协议，于化龙与胡祥均认可该补充协议并没有履行，但对于没有履行的原因，于化龙认为涉案房产一直被查封无法办理贷款，所以无法将执行款135万元支付给法院，胡祥认为因当时没有为其办理房产证而无法办理贷款，在房产证取得后于化龙又不配合其去办理贷款，所以最终无法将贷款支付给执行法院。优住经纪公司同意以上胡祥的意见。 于化龙与胡祥、优住经纪公司均认可现在涉案房屋因本案中于化龙申请财产保全已被本院查封，除此之外没有其他查封及抵押，可以办理过户登记。 于化龙要求解除其与胡祥签订的房屋买卖合同，依据是该合同第12条第1款约定，若发生与甲方有关的权属纠纷和债务纠纷，其有权解除合同，同时，其已经于、向胡祥发出了解除合同通知书，解除权属于形成权，解除通知到达胡祥时，房屋买卖合同已解除，根据薛城区法院发出的通知书，在该房产依然处于查封状态，相应的购房款将无法向薛城区法院支付，薛城区法院将强制执行该房产，于化龙发出解除通知时已超过该期限，该房屋买卖合同已经没有履行的现实可能。 胡祥不同意解除合同，要求继续履行合同，认为其与于化龙在薛城区法院执行过程中达成了补充协议，双方协商继续履行房屋买卖合同，其配合于化龙办理贷款后将贷款支付给执行法院，且现其已将执行款支付完毕，所以房屋买卖合同可以继续履行。双方签订补充协议，就是于化龙放弃对之前胡祥违约责任的追究。优住经纪公司认为是否解除合同，由于化龙与胡祥协商解决，其公司会配合双方处理。 于化龙要求胡祥返还购房款80万元，因为合同解除后该已付款项应该返还给其本人。胡祥认为其不同意解除合同，所以也不应返还购房款。 于化龙要求胡祥支付违约金945000元，认为依据房屋买卖合同第十二条第一款、第二款及第十三条的约定，胡祥违约应该支付违约金，根据第十三条的约定违约金应为市价的30%加30万元，所以违约金的数额为215万元房款乘以30%再加30万元，得945000元。胡祥不同意支付违约金，且如果法院判决支付违约金，其认为双方约定的违约金偏高，要求法院依法调整。 于化龙要求胡祥支付律师费30000元，依据为房屋买卖合同第十二条第二款双方对律师费的承担作出的约定。胡祥不同意支付律师费30000元。 于化龙要求胡祥、优住经纪公司支付中介服务费21500元，胡祥不同意支付该费用。优住经纪公司不同意返还该费用，认为如该合同解除，就按照房屋买卖合同第十二条第五款约定，于化龙与胡祥谁违约就应该由谁承担该费用，如果法院判决应该由其公司返还该费用，其同意在本案中一并处理。 于化龙要求优住经纪公司对以上胡祥应承担的返还购房款、支付违约金、支付律师费的义务承担连带清偿责任，认为优住经纪公司作为专业房产中介机构向其提供房产信息及签订买卖合同时应尽到严谨的审查义务，确保该房产没有权利限制的情形，而涉案房产买卖合同签订时已被薛城法院查封，优住经纪公司应承担连带责任。胡祥不同意优住经纪公司承担连带责任，因为是其与于化龙之间存在房屋买卖合同关系，优住经纪公司不应承担连带责任。优住经纪公司不同意承担连带责任，因在签订房屋买卖合同时优住经纪公司已将涉案房屋的情况告知于化龙，因为当时胡祥没有办理房产证而无法知道涉案房屋是否有查封。 于化龙要求胡祥承担财产保全的保险费1800元，认为虽然双方对保全保险费没有约定，但该费用属于其实际损失。 本院认为，本案中，于化龙与胡祥之间属于房屋买卖合同纠纷。对于化龙要求解除其与胡祥签订的房屋买卖合同的主张，胡祥提交的薛城区法院执行人员对于化龙及其配偶郭燕英的谈话笔录中，载明：“问：这个房子因为之前被法院查封了，按规定是不能买卖的，你们是否仍愿意购买这套房产？答：因为之前已经交了80万元，这个房子我们也进行初步装修了，所以我们仍然打算购买这套房子。问：这个房子之前银行贷款，你们在购买房产时是怎么协商的？答：当时约定的房款总价是215万元，我们首付80万元，后续的135万元准备办理贷款。……问：关于这个房子，你们是怎么打算的？答：我们打算继续买，想着贷款之后如果胡祥同意的话，我们同意将后续的贷款打到法院账号，然后，我们就不参与后续的问题了。”胡祥提交的其与于化龙、郭燕英签订的补充协议中，载明：“一、被执行人胡祥与于化龙签订的房屋买卖合同约定房款为215万元，所卖房产房款已经由房屋买受人于化龙、郭燕英支付房款80万元，现仍有135万元，需贷款支付；被执行人胡祥与房屋买受人于化龙、郭燕英均同意将以上135万元贷款交由法院处理，并第一时间将贷款账号告知法院；二、被执行人胡祥应当自签订本协议起15日内偿还清其之前所欠银行贷款，保证房屋顺利办证，否则，胡祥同意将由法院对胡祥买卖房产的行为进行罚款10万元；被执行人胡祥应积极配合房屋买受人于化龙、郭燕英办理后续房产手续，具体事宜依照双方签订的房屋买卖合同执行（编号：0047681），如未能配合办理，同时由胡祥支付10万元违约金。四、房产过户至房屋买受人郭燕英名下后，买受人与（2018）鲁0403执1248号案件当事人无任何关系。被执行人：胡祥房屋买受人：郭燕英、于化龙。”以上证据可以证明，于化龙与胡祥就涉案房屋买卖又达成了新的补充协议，于化龙同意继续履行双方签订的房屋买卖合同，视为于化龙自愿放弃了其解除合同的权利，且涉案房屋已于办理了产权登记，登记在胡祥名下，除本案财产保全的查封外，没有其他抵押、查封等情况，现已具备办理房产过户的条件，房屋也已实际交付给了于化龙，胡祥也同意继续履行房屋买卖合同。所以，于化龙要求解除其与胡祥签订的房屋买卖合同的主张，没有事实根据及法律依据，不予支持。鉴于双方的房屋买卖合同不予解除，故对于化龙要求胡祥返还购房款80万元的主张，也不予支持。 对于化龙要求胡祥支付违约金945000元的主张，于化龙与胡祥在房屋买卖合同第十二条违约责任中约定：若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失。于化龙与胡祥签订房屋买卖合同时，涉案房屋已被薛城区法院查封，导致双方的房屋买卖合同迟延履行，对此胡祥负有相应的过错责任，应承担违约责任，应按约定支付违约金。胡祥不同意支付违约金，且认为双方约定的违约金偏高，要求法院依法调整。根据有关法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，属于违约金偏高。于化龙未举证证明胡祥违约给其造成的损失，但于化龙已支付了购房款80万元，胡祥占有于化龙的该资金，给其造成了利息损失，本院依法对于化龙主张的违约金予以调整为：以已支付的购房款80万元为基数，自至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。对于化龙主张的违约金的超出部分，不予支持。 对于化龙要求胡祥支付律师费30000元的主张，于化龙与胡祥在房屋买卖合同中约定由违约方赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等），胡祥存在违约，其应按以上约定承担于化龙因本案诉讼支出的律师代理费30000元。因此，对于化龙以上律师费30000元的主张，应予支持。 对于化龙要求胡祥、优住经纪公司支付中介服务费21500元的主张，于化龙与胡祥在房屋买卖合同中约定由违约方承担丙方佣金，胡祥存在违约，因此按约定中介服务费（佣金）21500元应由胡祥承担。所以，对于化龙要求胡祥支付中介服务费21500元的主张，应予支持。优住经纪公司并不是房屋买卖合同的当事人，于化龙、胡祥与优住经纪公司之间系居间合同关系，于化龙要求优住经纪公司支付中介服务费21500元，没有法律依据，不予支持。 对于化龙要求优住经纪公司对返还购房款、支付违约金、支付律师费的义务承担连带清偿责任的主张，优住经纪公司并不是房屋买卖合同的当事人，于化龙、胡祥与优住经纪公司之间系居间合同关系，与本案不属于同一法律关系，对双方就居间合同关系产生的纠纷，本院在本案中不予处理，且于化龙要求优住经纪公司承担连带清偿责任，也无法律依据。所以，对于化龙的以上主张，不予支持。 对于化龙要求胡祥承担财产保全的保险费1800元的主张，该费用不是必然要产生的费用，且对该费用的承担，于化龙与胡祥在房屋买卖合同中并没有作出明确的约定。所以，于化龙的该主张没有事实根据及法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、胡祥于本判决生效之日起10日内向于化龙支付违约金，违约金的计算方式为：以80万元为基数，自至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算； 二、胡祥向于化龙支付律师代理费30000元，于本判决生效之日起10日内付清； 三、胡祥向于化龙支付中介服务费21500元，于本判决生效之日起10日内付清； 四、驳回于化龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21094元，由于化龙、胡祥各负担10547元；申请费5000元，由胡祥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判长  张清国 审判员  曹新建 审判员  朱广民 二〇一九年十一月五日 书记员  汪 煜