湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0103民初4026号原告：武汉市海虹景小区第二届业主委员会，住所地武汉市江汉区三眼桥北路**。负责人：邱挺立，主任。委托诉讼代理人：常伟，湖北诚明律师事务所律师。被告：武汉交通发展有限公司，，住所地武汉市江汉区民权路特**法定代表人：向长海，董事长。委托诉讼代理人：罗荣华，湖北维力律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕莲，湖北维力律师事务所律师。原告武汉市海虹景小区第二届业主委员会（以下简称海虹景小区第二届业委会）与被告武汉交通发展有限公司（以下简称交发公司）物权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。海虹景小区第二届业委会的委托诉讼代理人常伟、交发公司的委托诉讼代理人罗荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海虹景小区第二届业委会向本院提出诉讼请求：1.判令交发公司向海虹景小区第二届业委会移交187.3平方米的房屋作为物业管理用房；2.判令交发公司按综合成本价向海虹景小区第二届业委会移交280.9平方米的房屋作为物业管理经营用房；3.判令交发公司向海虹景小区第二届业委会移交位于小区15号楼两层的社区居委会用房，并支付30万元的使用费，从2019年3月1日起按每月3万元的标准支付使用费直至移交房屋为止；4.本案的诉讼费由交发公司承担。事实和理由：交发公司系海虹景小区的开发商，于2003年取得海虹景小区的建设工程规划许可证。在规划图上确认小区15号两层楼的房屋为社区居委会用房。2005年交发公司与业主签订的《房屋买卖合同》约定物业管理用房建筑面积180平方米，社区居委会用房建筑面积120平方米。海虹景小区建成交付后，交发公司未提供法律规定和合同约定的物业管理用房和物业管理经营用房。小区已经建设好的15号两层楼的社区用房并未交付给居委会使用，而是由交发公司出租，所得租金收益归交发公司。海虹景小区第二届业委会认为，交发公司未移交物业管理用房、物业管理经营用房、社区居委会用房的行为即违反了法律规定也违反了合同约定，现海虹景小区第二届业委会诉至法院，提出上述诉讼请求。交发公司辩称，第一，海虹景小区第二届业委会不具备诉讼主体资格，因为海虹景小区第二届业委会任期届满，不在具有相应的民事行为能力和诉讼主体资格，无权提起诉讼，聘请代理人参与案件的审理程序，在本案之前的多起案件中已就海虹景小区第二届业委会的主体资格问题正在审理中，其他案件的承办法官要求海虹景小区第二届业委会提供除了备案文件以外的具备五年期限的证据材料，但是海虹景小区第二届业委会一直没有提供，而在其他诉讼开始后，又以类似的诉求另行起诉，其想通过合法形式掩盖其不具备主体资格的违法请求，请本案审判长依法对海虹景小区第二届业委会的主体资格予以查明，按照业主大会的议事规则的规定，海虹景小区第二届业委会成立的时间为2015年1月，截止2018年1月海虹景小区第二届业委会的期限已经届满，不在具有相应的权利，同时这个法律观点也是武汉市中级人民法院在裁判案件中明确的法律规定，有武汉市江岸区人民法院和武汉市中级人民法院两审裁判文书作为法律依据。第二，根据海虹景小区第二届业委会诉求，交发公司已在海虹景小区第一届业主委员会成立时向其移交了物业管理用房，不存在重复移交的问题，海虹景小区第二届业委会第一项请求没有事实和法律依据，对于海虹景小区第二届业委会陈述的物业管理经营用房，1999年的武汉市物业管理条例已经被国务院颁布的物业管理条例取代，，地方性法规不能与国务院的行政法规相抵触同时行政法规没有特殊规定的，，地方性法规不能创设性规定因此在物业管理条例中没有物业管理经营用房一说，海虹景小区第二届业委会无权按照废止的条例要求交发公司提供经营性管理用房，1999年条例之所以规定经营性用房是因为当时房屋的公共维修基金的相应办法没有出台，为了保证小区有足够的维修基金，所以有经营性用房一说，海虹景小区建设到交付是在2004年，物业管理条例颁布是在2002年，1999年地方性法规不能适用本小区，海虹景小区第二届业委会的第二项请求没有事实和法律依据，请求驳回。第三，交发公司在小区交付之后，在2005年12月16日已经向江汉区政府唐家墩街道办事处按照当时的社区服务设施用房的政策性规定移交了社区用房，该用房不能重复移交，海虹景小区第二届业委会提出移交社区用房的请求没有事实和法律依据，请求驳回，社区用房是由社区居委会使用，交发公司没有使用，而且依法移交，其要求支付使用费的请求也没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回海虹景小区第二届业委会的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：海虹景小区第二届业委会系2015年1月15日成立的武汉市海虹景小区的第二届业主委员会，并于2015年1月26日在房屋主管部门进行了备案，备案表上载明的任期为五年。交发公司系海虹景小区的开发单位。2005年6月6日，交发公司作为出卖人与业主签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定买受人所购商品房所在项目物业管理用房建筑面积180平方米，社区居委会用房建筑面积120平方米。该小区总平面建筑定位图载明的社区用房位于该小区15号楼，面积为358.2平方米。海虹景小区第二届业委会认为交发公司未按照合同约定交付上述房屋，故引起本案诉讼。2003年8月28日，交发公司与武汉交发物业管理有限责任公司（以下简称交发物业公司）签订《物业管理委托合同》，委托交发物业公司对海虹景小区（建筑面积102531.5平方米）进行管理，包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。2009年12月20日交发公司向海虹景小区业主大会业主委员会（即第一届业主委员会）移交了相关图纸、资料以及配套设施设备，其中配套设施设备移交一览表载明的物业管理用房面积为195.52平方米。2005年12月16日，交发公司与江汉区政府唐家墩街办事处签订《社区服务用房移交书》，交发公司将海虹景13栋1层9、10号房屋移交给江汉区政府唐家墩街办事处作为社区服务用房。其中9号房建筑面积为45.28平方米，10号房建筑面积为52.75平方米，两处房屋登记的所有权人均为交发公司。另查明，2018年4月8日，海虹景小区业主钟鸣向本院提起行政诉讼，要求撤销武汉市江汉区人民政府唐家墩街办事处及武汉市江汉区住房保障和房屋管理局于2015年1月26日作出的江房物2095号业主大会业主委员会备案。本院作出（2018）鄂0103行初154号行政裁定书，裁定驳回钟鸣的起诉，钟鸣不服，上诉至武汉市中级人民法院，武汉市中级人民法院于2018年11月19日作出（2018）鄂01行终723号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。还查明，海虹景小区业主大会议事规则（修改稿）制定于2009年12月3日，该议事规则规定业主委员会人数为7人，任期为3年。本院认为，根据《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请求一案的答复》，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、最高人民法院《关于适用的解释》第五十二条的规定为依据，海虹景小区第二届业委会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料，未提供配套公用设施，物业管理用房、商业用房等的以自己名义提起诉讼是适格的主体，关于海虹景小区第二届业委会的任期，备案表载明的任期为五年，任期尚未届满，故对交发公司辩称的海虹景小区第二届业委会主体不适格的答辩意见，本院不予采纳。关于海虹景小区第二届业委会要求交发公司移交物业管理用房的诉讼请求，根据《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必须的物业管理用房。交发公司已于2009年12月20日向海虹景小区业主大会业主委员会移交了195.52平方米的物业管理用房，该面积超过了交发公司与业主之间签订的《武汉市商品房买卖合同》约定的面积，故对海虹景小区第二届业委会要求交发公司移交物业管理用房的诉讼请求，本院不予支持。关于海虹景小区第二届业委会要求交发公司移交物业管理经营用房的请求，海虹景小区第二届业委会提出该主张的依据是1999年的《武汉市住宅区物业管理条例》第37条的规定，该规定已于2011年1月1日被废止，且现行的《物业管理条例》并未规定物业管理经营用房，故其该项请求无法律依据，本院不予支持。关于海虹景小区第二届业委会要求交发公司移交社区服务用房并支付使用费的诉讼请求，根据《武汉市新建住宅区配套建设社区工作服务用房实施办法》（武房发【2012】190号）第十四条规定，社区工作服务用房所有权人为所在街道办事处（乡、镇人民政府），街道办事处（乡、镇人民政府）接收社区工作服务用房后，应当及时办理房屋所有权、土地使用权登记手续。交发公司已于2005年12月16日向武汉市江汉区人民政府唐家墩街办事处移交了社区服务用房，虽然登记的所有权人为交发公司，但有权主张社区服务用房的权利人为武汉市江汉区人民政府唐家墩街办事处，海虹景小区第二届业委会无权向交发公司主张该项权利，故对其该项诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告武汉市海虹景小区第二届业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费2900元由原告武汉市海虹景小区第二届业主委员会负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  刘 唯人民陪审员  郭德文人民陪审员  钱道斌二〇一九年十一月一日书 记 员  吕 静