广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初13586号原告：深圳市万象美物业管理有限公司佛山分公司（由大连万象美物业管理有限公司佛山分公司于2019年9月23日变更为现名称），住所佛山市南海区********侧（桂城A30街区）销售中心首层左侧，统一社会信用代码914********440630B。负责人：吴长霞。委托诉讼代理人：卢碧姬，广东康格律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈俊宇，广东康格律师事务所律师。被告：佛山市凯瑟琳医学美容门诊有限公司，住所广东省佛山市南海区*************************，统一社会信用代码91440605MA4UWX3480。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：梁志锋，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢碧滢，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告：唐武，男，1966年10月28日出生，汉族，住广东省广州市海珠区*********，公民身份号码430************552。被告：曹慧，女，1989年9月9日出生，汉族，住湖南省沅江市*****，公民身份号码430************627。委托诉讼代理人：赵国平，广东邦南律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔越凡，广东邦南律师事务所实习律师。原告深圳市万象美物业管理有限公司佛山分公司（以下简称“万象美佛山分公司”）与被告佛山市凯瑟琳医学美容门诊有限公司（以下简称“凯瑟琳公司”）、唐武建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，原告万象美佛山分公司申请追加曹慧为本案被告，经审查，本院同意并追加曹慧为本案共同被告。本案依法适用普通程序由审判员董留忠担任审判长、人民陪审员冯万成、黄智君组成合议庭于2019年10月21日公开开庭进行了审理，原告万象美佛山分公司的委托诉讼代理人卢碧姬、被告曹慧的委托诉讼代理人赵国平及孔越凡和被告凯瑟琳公司的委托诉讼代理人梁志锋、卢碧滢到庭参加了庭审，被告唐武经本院公告送达开庭传票传唤没有到庭。本案现已审理终结。原告万象美佛山分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告凯瑟琳公司、唐武、曹慧对佛山市南海区*********************外立面、门头招牌、电梯、大堂等业主共有部分排除妨害、停止侵害，并且被告凯瑟琳公司、唐武、曹慧应立即拆除前述业主共有部分中标有被告凯瑟琳公司字样的招牌、广告、标语、标识等；2.请求判令被告凯瑟琳公司、唐武、曹慧向原告支付上述业主共有部分的使用费20万元（暂计至2019年6月3日），并自2019年6月4日起至上述业主共有部分排除妨害、停止侵害之日止；按照占用的业主共有部分面积278.33平方米乘以每月每平方米250元计付使用费，被告向原告支付的全部使用费将用于补充专项维修资金；3.本案有关诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2015年8月6日，佛山市南海区万达广场有限公司（下称“南海万达公司”）与被告唐武签订《商品房买卖合同》一份。合同约定被告唐武向南海万达公司购买位于佛山市南海区*************************（下称201号铺）。同日，被告唐武与原告签订《前期物业服务协议》一份，约定原告为被告唐武201号铺的物业服务企业。同日，被告唐武向原告签订了《临时管理规约》、《经营管理公约》。2015年9月，南海万达公司将201号铺交付被告唐武。之后被告唐武将201号铺出租给被告凯瑟琳公司。承租之后，被告凯瑟琳公司在未经原告或全体业主同意的情况下，私自将201号铺所在的佛山市南海区**********************外立面、门头招牌、电梯、大堂等业主共有部分进行装修或改装为凯瑟琳的装修风格，并且被告凯瑟琳公司自成立至今一直占用上述业主共有部分进行宣传活动、举办讲座等经营性活动，由此导致企业业主较大的意见。原告曾多次向被告凯瑟琳公司发出《整改通知》，要求被告凯瑟琳对上述业主共有部分排除妨害，并通知经营性活动，然而被告凯瑟琳公司拒绝配合。原告认为被告凯瑟琳公司长期占用业主共有部分并从事经营性活动，被告唐武对被告凯瑟琳公司的占用行为置之不理，违反《前期物业服务协议》、《临时管理规约》等规定，严重侵害了全体业主的共同利益。因曹慧于2016年10月18日将其名下位于佛山市南海区*************************出租给被告凯瑟琳公司，被告凯瑟琳公司承租后，在未经原告或全体业主同意的情况下，私自将101号铺所在地的一楼外面、门头招牌、电梯、大堂等业主共有部分进行装修或改为凯瑟琳公司的装修风格，并进行宣传活动、举办讲座等经营性活动。同时被告曹慧对被告凯瑟琳公司的占用行为置之不理，违反《前期物业服务协议》、《临时管理规约》等规定，严重侵害了全体业主的共同利益。原告作为上述公共区域的合法物业服务企业，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷》第十四条的规定，原告特起诉。庭审后，万象美佛山分公司明确其主张排除妨害及拆除的对象为：1.拆除南5栋凯瑟琳公司门头招牌；2.拆除大堂、电梯所有凯瑟琳公司的广告（包括但不限于广告灯箱、电视、宣传图、标语）；3.拆除凯瑟琳公司在公共区域安装的摄像头；4.拆除旋转门恢复玻璃推门。被告凯瑟琳公司辩称，一、被告凯瑟琳公司设立的外立面、门头招牌的行为是符合法律规定的，不存在擅自改动建筑外立面的行为，属于合理使用和对专有部分的合理延伸。原告主张被告凯瑟琳公司侵害了其合法权益，要求其拆除，没有法律依据。1.根据《中华人民共和国物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，建筑物的外墙部分属共有部分。业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。本案中，案涉房屋系商业用房，凯瑟琳公司作为案涉房屋的承租人在所租赁二楼外墙面对应的地方安装招牌，系因使用涉案房屋进行经营的合理需要。2.该招牌设立经过南海相关管理部分沟通，系合法行为，符合商铺“一店一招”的管理规定，相关的费用全部由凯瑟琳公司承担。所设招牌未利用楼体共用部位、共用设施设备也未覆盖原有建筑物的该层窗户及墙面，改变该建筑物的外貌。3.该广告招牌设立经过案涉物业所有人即出租人唐武的同意，双方已在租赁合同中予以确认：“甲方需协助乙方在签订合同30日内与物业管理方沟通，促成乙方在该铺二楼外墙取得长不小于5米宽不小于2米的招牌位。（或者高两米，长八米以上的招牌位），并取得物业管理部门有关的书面许可……该诚意金在取得物业部门书面许可后当日转换为合同押金在合同期满时退回”现该诚意金已经转为合同押金。二、被告凯瑟琳公司已合法取得一楼101商铺位置的承租权，不存在私自占用及改造电梯大堂的行为，在电梯、大堂设立的招牌、广告、标语、标识系出于经营的合理需要，不构成侵权。1.凯瑟琳公司已与一楼101业主签订《租赁合同》，合法取得该商铺位置的使用权，有权无偿在该铺位及其专有部分相对应的外墙面设立招牌、广告、标语、标识，其设计风格有权与凯瑟琳公司整体风格一致，并不存在私自占用及改造电梯大堂的事实。2.案涉建筑物与万达广场主体部分不连通，仅通过对应地下车库的两处电梯和一楼大门可以进入，被告凯瑟琳公司在电梯地下停车场对应的位置设立标识，系出于经营的合理需要作指引作用。3.被告凯瑟琳公司设立的广告、标语、标识，包括二楼自有物业外墙悬空对应的招牌字样，系商户经营所需的招牌标示，招牌面积较小，所处物业为商业用途，其行为属于合理使用和对专有部分的合理延伸。三、关于原告要求被告凯瑟琳公司支付共有部分使用费20万元损失于法无据，且未提供相应的损失计算标准。1.被告凯瑟琳公司并没有私自占用及改造大堂，案涉铺面属于出租人唐武的自有物业，交付时所在建筑物为毛坯房，被告凯瑟琳公司为了达到经营的基本条件，投入了大量资金对大堂进行了装修，装修入场已经过物业许可并公示，装修后大堂仍是公共区域，任何人可以进出，不存在被告凯瑟琳公司非法占用的事实。2.案涉建筑物与万达广场主体部分不连通，仅通过地下车库的两处电梯和一楼大门可以进入，被告凯瑟琳公司所在的建筑物也一直未有其他商家进驻，系出于经营的合理需要，且没有影响到其他商户的正常经营，也未造成原告实际经济损失。综上，请求法院能够综合考虑实施意见，作出公正判决！被告曹慧辩称，一、原告不具备有本案起诉的主体资格。原告只是一家被聘请作为小区的物业管理公司，其作为原告起诉不符合法律规定的条件。二、原告的诉讼请求要求被告按所谓的“使用费”名义向其支付20万元、其计算方式是没有法律依据和事实依据的。三、被告曹慧与刘莉（代表被告凯瑟琳公司）签订的《商铺租赁合同》第六条明确约定了刘莉实施商铺装修应当符合原告的要求，遵守《装修管理协议》、《装修管理手册》和广场装修管理制度等规定。证明被告曹慧完全履行了向承租人告知、明示义务；刘莉应当对装修的要求、标准完全理解知悉，并严格遵守。四、原告称向被告凯瑟琳公司多次发出装修整改通知函，从未以任何形式告知被告曹慧，证明原告也是清楚的知道，所谓其他被告无论有无侵占全体业主共有部分的侵权行为，与被告曹慧没有关系，因为原告知道被告曹慧在本案中是没有任何责任的。被告唐武没有答辩。原、被告各方围绕诉讼请求依法提交了证据，被告唐武经本院公告送达开庭传票传唤没有到庭，视为其自动放弃举证、质证和辩证的权利。本院组织当事人进行了质证，经审核，各方的举证均来源合法、内容真实，与本案相关联，本院予以采信。根据上述采信的证据并结合当事人陈述，本院确认以下事实：大连万达物业管理有限公司佛山分公司于2016年9月7日变更名称为大连万象美物业管理有限公司佛山分公司，又于2019年9月23日变更名称为深圳市万象美物业管理有限公司佛山分公司，以下均称为万象美佛山分公司。2013年9月30日，曹慧作为业主与万象美佛山分公司就佛山市南海区桂城街道桂澜北路28号南区******签订《南海万达广场前期物业服务协议》、《南海万达广场临时管理规约》、《佛山南海万达广场经营管理公约》。2015年8月6日，唐武作为业主与万象美佛山分公司就佛山市南海区桂城街道桂澜北路28号南区******签订《南海万达广场前期物业服务协议》、《南海万达广场临时管理规约》、《佛山南海万达广场经营管理公约》。上述《前期物业服务协议》第一条第2点约定万象美佛山分公司对所有业主和物业使用人违反物业管理法规和规章的行为，有权按照约定予以纠正或提请有关部门处理，并有权按本协议的相关约定，对业主和物业使用人违反本协议、前期物业服务合同及临时管理规约的行为进行处理。上述《临时管理规约》第十二条约定，因装饰装修服务影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主及物业使用人应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任；对拒不改正的，物业服务企业可采取相应措施制止其行为，并及时报有关行政部门依法处理，且物业服务企业有权提起诉讼；第三十条第1点约定，以批评、规劝、公示、诉讼等必要措施制止业主、物业使用人违反本临时管理规约和规章制度的行为；第三十四条约定，业主及物业使用人违反本临时管理规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业服务企业可依据本临时管理规约向人民法院提起诉讼；第三十五条约定，业主及物业使用人违反本临时管理规约关于业主共同利益的约定，导致其他业主的共同利益受损的，其他业主和物业服务企业可依据本临时管理规约向人民法院提起诉讼。上述《经营管理公约》约定，业主在出租房屋时必须将《经营管理公约》纳入租赁合同附件，本公约对业主及商业物业使用人都具有约束力，业主和物业使用人应共同遵守；第二条第3点约定业主及物业使用人不得擅自改变房屋及设施设备的结构（包括但不限于外墙、外门窗、公共通道护栏及其墙面等部分的颜色、形状、规格和材料等）；第三条约定业主和物业使用人须按管理服务公司制定的统一标准设计店招、标识和使用店面装修材料。业主及物业使用人享有在所购服务即房屋铺位门面上方，并由开发商或管理服务公司指定范围内的店招位的使用权，店招位的最终尺寸、店招材质等以开发商或管理服务公司实施标准为准，店招位使用权的行使须符合开发商或其指定的管理服务公司的管理规定。未经管理服务公司书面同意，业主和物业使用人不得随意在房屋外部或广场其他部位展示或粘贴任何招牌、标志、广告或标语。2016年10月15日，唐武（甲方）与刘莉（凯瑟琳公司，乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案南海万达广场南5栋201号铺出租予乙方用于微整等与美容相关的行业，租期自2016年10月15日起至2024年10月15日止。2016年10月18日，曹慧（甲方，出租方）与刘莉（乙方，承租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将涉案南海万达广场南5栋101号铺出租予乙方用于商业用途，租期自2016年10月18日起至2021年10月17日止。凯瑟琳公司及刘莉于2019年7月14日出具《情况说明》：本人刘莉（身份证号440************029）是佛山市凯瑟琳公司任职总经理。本人代表凯瑟琳公司与涉案建筑物（位于佛山市南海区***********************号铺）的业主签订《租赁合同》两份，目前凯瑟琳公司正在使用上述租赁物。涉案万达广场南5栋101商铺、201商铺现由凯瑟琳公司使用，凯瑟琳公司承租时均为毛坯，由其进行装修。除上述商铺外，该南5栋二楼之上还有其他商铺，均使用同一出入口。本院认为，一、关于万象美佛山分公司的诉讼主体资格问题。根据《临时管理规约》的约定，在出现业主和物业使用人为按约定或违规使用物业的情况下，作为物业服务企业的万象美佛山分公司有权提起诉讼，故万象美佛山分公司提起本案诉讼符合法律规定。二、关于万象美佛山分公司主张排除妨害并拆除相关设备的问题。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。以及第十五条规定：业主或其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：（一）损害房屋承重结构，损害或违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。1.本案中，凯瑟琳公司在涉案万达广场南5栋的一楼出入口处加装旋转玻璃门，对一楼出入公共大堂按照其店铺风格进行装修，摆设并张贴其宣传广告、设置迎宾台、加装摄像头，以及在公共电梯中全部设置为其宣传广告等行为，显然属于利用业主共有部分，而上述利用共有部分的行为产生了涉案万达广场南5栋整栋楼由凯瑟琳公司独占使用的外观效果，在存在其他业主的情况下，由于涉案5栋属于商业用途，必然会影响到其他业主或使用人的利益，故凯瑟琳的上述行为并未构成合理使用，且侵害了其他业主的权益，凯瑟琳公司应予以拆除。2.凯瑟琳公司在涉案南5栋的出入口安装的门头招牌，不符合《经营管理公约》第三条的约定，万象美公司主张凯瑟琳公司拆除，理据充足，本院予以支持。三、关于唐武、曹慧的责任问题。唐武、曹慧作为涉案物业的业主，理应遵守相关管理规约等约定，其将涉案商铺出租予凯瑟琳公司使用，交付时涉案商铺为毛坯，相关装修等妨害行为由凯瑟琳公司作出，唐武、曹慧无需承担上述拆除义务。四、关于使用费问题。万象美佛山分公司主张凯瑟琳公司就占用的业主共有部分支付使用费，万象美佛山分公司并非业主，对该部分使用费并没有诉的利益，而且上述共有部分由凯瑟琳公司装修，关于铺设地砖和装修大堂的行为一定程度上使该栋楼的业主受益，占用行为亦为其自身经营的便利，也并没有就此产生独立的收益。故关于支付使用费的主张，本院不予支持。被告唐武经本院公告传唤没有到庭，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第四条、第十四条、第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、佛山市凯瑟琳医学美容门诊有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内拆除位于佛山市南海区******************的凯瑟琳公司门头招牌，拆除该南5栋大堂、电梯所有凯瑟琳公司的广告（包括但不限于广告灯箱、电视、宣传图、标语），拆除其在大堂公共区域安装的摄像头，拆除一楼大堂出入口旋转门并恢复玻璃推门；二、驳回深圳市万象美物业管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。本案适用普通程序结案，案件受理费收取4300元（深圳市万象美物业管理有限公司佛山分公司已预交），由深圳市万象美物业管理有限公司佛山分公司负担4200元，由佛山市凯瑟琳医学美容门诊有限公司负担100元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳。深圳市万象美物业管理有限公司佛山分公司多交的100元应于本判决发生法律效力后经其申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  董留忠人民陪审员  冯万成人民陪审员  黄智君二〇一九年十月三十一日书 记 员  李佩珊