昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初12388号原告：周某某，女，1973年5月25日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：毛孝旭，云南睿震律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李姜，云南睿震律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：董某某，女，1982年10月4日生，汉族，身份证登记住址：云南省楚雄彝族自治州禄丰县。被告：某某餐饮店经营场所：昆明市西山区二被告共同委托诉讼代理人：汪朝，云南民族法律服务所法律工作者，特别授权代理。原告周某某与被告董某某、被告某某餐饮店租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告周某某及其委托诉讼代理人毛孝旭、李姜，被告董某某、被告某某餐饮店经营者陈某某及二被告告共同委托诉讼代理人汪朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周某某提出诉讼请求：1、解除原告和两被告签订的《房屋转租协议》；2、两被告立即将昆明市铺面腾还给原告，所产生费用由两被告承担；3、两被告立即向原告支付自2019年9月20日至两被告实际腾还铺面给原告之日止的租金，按年租金150000元计算，每月12500元；4、两被告向原告支付违约金30000元；5、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原、被告经友好协商，就昆明市铺面的租赁事宜达成合意，于2018年8月27日签订《房屋转租协议》，约定：原告将上述铺面出租给被告使用，租赁期限两年，自2018年9月20日至2020年9月19日，房租按一年结算，年租金150000元，每年房租提前一个月一次交清，另外，任何一方未能履行约定，另一方有权提前解除合同，造成损失由责任一方承担，被告逾期交付房租，每逾期一日原告按总额的20%加收违约金。协议签订后，被告仅支付了第一年的租金，未按协议约定支付第二年的租金。原告多次与被告协商，被告均以各种理由予以拒绝，被告拒付租金仍继续霸占房屋，严重违反合同诚实信用原则，严重违约。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告董某某、被告某某餐饮店辩称，被告不同意解除合同，双方合同的期限是两年，到2020年9月19日才终止。被告按约定在签订合同时支付了第一年的租金，虽然合同约定了第二年租金的支付方式，但被告在一年期限快到时已主动向原告说明情况，被告和原告协商，要求原告开具上一年租金的发票，原告告知只有收据没有发票，双方因此产生争议。第一年租期到2019年9月20日才届满，原告于2019年9月25日就到法院起诉，被告不存在任何违约情形，原告要求被告支付租金并承担违约金没有法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：1、原告提交的《同意函》，经被告质证认为没有时间且手写身份证号码的格式不符合规范，被告认可《房屋转租协议》并认可案涉铺面所有权登记证复印件系原告向被告提供，经本院向所有权人马某某核实，认可同意函的真实性和内容，在无相反证据的情况下对同意函予以确认并对原告获得所有权人同意转租铺面的事实予以确认。2、被告提交的装修协议和装修款收条，涉及案外人，在无其他证据佐证真实性的情况下，对上述证据在本案中不作确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告董某某与被告某某餐饮店的登记经营者陈某某于2011年9月28日登记结婚。被告某某餐饮店于2013年1月14日注册成立。被告董某某与陈某某共同经营。位于昆明市铺面的登记所有权人为马某某，房产证号：昆明市房权证西房管字第**。原告向所有权人承租上述铺面，经所有权人同意对外转租。2018年8月27日，原告周某某（甲方）与被告董某某（乙方）签订《房屋转租协议》约定：甲方将昆明市铺面出租给乙方使用，租赁期限自2018年9月20日至2020年9月19日两年，年租金150000元，每年房租提前一个月一次交清，未提前一个月交清说明乙方自动放弃第二年续租；任何一方未能履行约定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由有责任一方承担，逾期交房租，每逾期一日，甲方按总额的20%向乙方加收违约金。同日，原告出具收条载明：今收到铺面一年租金，2018年9月20日至2019年9月19日，金额150000元。原告陈述：自2013年双方就建立租赁合同关系，被告一直在此经营餐饮，之前的租金均已付清，就剩最后一年的未付，双方从来没有就发票有过约定，被告也从未向原告提出发票的问题，包括双方发生争议以来，在街道、法院调解时均不是因发票产生矛盾，实际是因为租期、转让费的承担等导致协商未果；原告主张合同自2019年9月20日解除，租金每天按416.6元计算。被告陈述：现餐饮店已停业关闭，但没有清空还给原告，不同意解除合同，原来没有发票也未在意，现在因报税需要向原告索要发票但原告拒不提供，原告不提供发票是违法行为，解除的话原告要赔偿装修和其它损失；认可原告按日计算租金的损失，但不承担违约金。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告在取得出租人同意的情况下与被告董某某签订转租协议，双方成立合法有效的租赁合同关系，应按约定和法律规定严格履行。被告某某餐饮店不是合同主体，根据合同相对性原则，本案涉及的合同权利义务由被告董某某享有和承担。被告董某某未按约定支付2019年9月20日至2020年9月19日的租金是否违约、是否满足合同解除条件。被告董某某与陈某某系夫妻,共同经营某某餐饮店，从登记成立的时间和经营场所来看，对于原告陈述被告于2013年承租案涉铺面经营餐饮的事实予以确认。被告没有证据证明原告的违约情形，关于发票双方没有约定，在此之前均未提供发票，被告也没有证明向原告索要发票被拒且原告因未开具发票同意被告延迟交租的证据，故被告认为原告系违约的方观点没有事实和法律依据，至于原告未提供发票是否违反相关法律法规系其它法律关系，在本案中不作处理，被告董某某未按约定时间支付租金构成违约，根据合同约定和《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，原告主张与被告董某某签订的《房屋转租协议》于2019年9月20日解除的观点有事实和法律依据，予以支持，另外，被告要求原告赔偿合同解除造成的装修费等损失没有约定或法律依据，不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失等，故对于原告要求被告董某某腾还铺面的请求予以支持，腾还产生的费用由被告董某某承担。被告董某某未按约定时间支付租金，应承担违约责任赔偿损失。被告既不支付租金又不返还铺面，给原告造成实际和可预见的租金损失。双方认可每日租金按416.6元计算，符合合同约定，支持原告要求被告董某某支付自2019年9月20日起至实际腾还房屋之日按每天416.6元计算的租金的请求。合同约定每年租金150000元，每逾期一日应支付原告合同总额20%的违约金，每日20%的违约金约定过高，原告主张按年租金的20%计算30000元的违约金，但结合本案案情、违约情形、实际损失等，支付占用期间的租金已能够弥补原告损失，对违约金不再予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、原告周某某与被告董某某签订的《房屋转租协议》于2019年9月19日解除；二、被告董某某于本判决生效之日起十日内腾空位于昆明市铺面并将该铺面返还原告周某某，相关费用由被告董某某承担；三、被告董某某于本判决生效之日起十日内支付原告周某某自2019年9月20日起至实际返还房屋之日止按每天416.6元计算的租金损失；四、驳回原告周某某的其它诉讼请求。本案诉讼费431元，原告已预交，由原告周某某承担200元，被告董某某承担231元，被告承担部分与前款一并支付原告。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 田 园二〇一九年十一月五日书记员 董琴文