福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 (2019）闽0122民初1802号 原告福建欢乐天地置业有限责任公司，住所地福建省连江县。 法定代表人黄泽宋，总经理。 委托诉讼代理人黄大光、欧阳灶文，上海锦天城（福州）律师事务所执业律师。 被告林剑，男，1985年10月1日出生，汉族，住福建省平潭县。 被告康勇贵，男，1962年11月30日出生，汉族，住福建省平潭县。 追加被告杨香钦，女，1962年12月1日出生，汉族，住福建省平潭县。 原告福建欢乐天地置业有限责任公司（以下简称欢乐天地公司）与被告林剑、康勇贵、杨香钦商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告欢乐天地公司的委托诉讼代理人黄大光、被告林剑、追加被告杨香钦到庭参加诉讼，被告康勇贵经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 欢乐天地公司向本院提出诉讼请求：1.解除欢乐天地公司与康晓兰（已故）签订编号为20130160566的《商品房买卖合同》；2.林剑、康勇贵、杨香钦配合欢乐天地公司办理《商品房买卖合同》备案登记和预告登记的注销手续；3.林剑、康勇贵、杨香钦将坐落于连江县的房产腾空、恢复原状并返还给欢乐天地公司；4.林剑向欢乐天地公司清偿欢乐天地公司因承担保证责任所支付的款项人民币328849.6元，并确认上述款项从欢乐天地公司收取的购房款中直接抵扣；5.林剑向欢乐天地公司支付逾期清偿款项的利息（以328849.6元基数，从起诉之日起按银行同期贷款利率计至实际还清全部款项之日止），并确认上述款项从欢乐天地公司收取的购房款中直接抵扣；6.林剑向欢乐天地公司支付违约金48389.8元，并确认上述款项从欢乐天地公司收取的购房款中直接抵扣；7.林剑赔偿欢乐天地公司因本案而需支出的律师费6000元；8.康勇贵、杨香钦在继承康晓兰的遗产范围内对上述4、5、6、7、请求的债务承担清偿责任；9.林剑、康勇贵、杨香钦承担本案诉讼费、公告费、财产保全费等欢乐天地公司实现本案债权的费用。事实和理由：2013年4月6日，欢乐天地公司与康晓兰签订编号为20130160566的《商品房买卖合同》及补充协议，约定：康晓兰购买欢乐天地公司开发的位于连江县房产（以下简称案涉房屋），建筑面积77.52平方米，单价为每平方米6239.82元，购房款总金额为483711元；康晓兰应支付首期购房款153711元，剩余购房款330000元由康晓兰通过申请银行商业按揭或公积金贷款的方式支付给欢乐天地公司。同时，诉争合同的附件六《合同补充协议》第十条第五款约定：康晓兰如有任何导致银行追究欢乐天地公司保证责任的行为（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致欢乐天地公司作为担保人而承担担保责任的，均构成康晓兰违反本协议。自银行向欢乐天地公司发出承担担保责任通知之日起或自欢乐天地公司履行保证责任之日起7日内，康晓兰应按全部购房价款的10%向欢乐天地公司支付违约金并赔偿欢乐天地公司代刘杰祥垫还银行的贷款本息、担保费用、诉讼费、律师费、执行费等。如累计达三期（含三期）以上的，欢乐天地公司有权单方解除合同，并自应退还给康晓兰的款项直接扣除违约金，欢乐天地公司的损失及其履行担保责任代替康晓兰偿还的按揭款等各种康晓兰应支付给欢乐天地公司的款项。原合同确定解除之日起7日内，双方应共同到房地产部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记、注销预告登记手续。基于上述合同，欢乐天地公司、康晓兰及中国农业银行股份有限公司连江县支行签订的《个人购房借款／担保合同》，约定康晓兰向中国农业银行股份有限公司连江县支行申请按揭贷款人民币330000元，欢乐天地公司为借款合同项下康晓兰的还款义务提供阶段性连带责任保证担保。合同生效后，欢乐天地公司依约将上述房产交付康晓兰使用，交付时的实测建筑面积为77.55平方米，实际购房款483898元。中国农业银行股份有限公司连江县支行已依约向康晓兰发放贷款330000元，但康晓兰未按照借款合同的约定偿还本息，导致中国农业银行股份有限公司连江县支行要求欢乐天地公司履行担保责任，欢乐天地公司按照贷款合同的约定为康晓兰清偿所欠本金、利息、罚息和复利等共计328849.6元。鉴于康晓兰因交通事故于2015年5月9日死亡，而康晓兰与林剑系夫妻关系，本案的债务属于夫妻共同债务，林剑应当承担本案的全部债务；另康勇贵系康晓兰的父亲，杨香钦系康晓兰的母亲，根据《继承法》第三十三条规定：继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。因此康勇贵、杨香钦应在遗产继承范围内对康晓兰的债务承担清偿责任。因康晓兰未能按照约定偿还中国农业银行股份有限公司连江县支行贷款，导致欢乐天地公司为康晓兰代垫偿还，欢乐天地公司为康晓兰代垫偿还银行按揭贷款达三期（含三期）以上，欢乐天地公司即有权解除《商品房买卖合同》。合同解除后，林剑、康勇贵、杨香钦除了承担违约责任外，还应配合欢乐天地公司注销合同备案及预告登记。同时，借款合同也应依法予以解除。为维护欢乐天地公司合法权益，特向连江县人民法院起诉，望判如所请。 林剑辩称，其不认同欢乐天地公司陈述的违约事实，违约人不是其本人，欠银行的款项请求分期还款。 康勇贵未做答辩。 杨香钦辩称，其不清楚违约的事情，请求法院根据实际情况予以减免，对于欠银行的款项没有意见。 欢乐天地公司围绕诉讼请求提交了证据《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房借款/担保合同》、《入伙手续书》及退面积明细表、《中国银行农业个人贷款逾期扣款明细》、身份证、结婚证、户口本、《委托代理合同》、福建增值税普通发票、《预售备案合同》。经质证，林剑、杨香钦对上述证据没有异议。因康勇贵未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证权利。经审查，上述证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月6日，康晓兰（买受人）与欢乐天地公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：20130160566），购买由欢乐天地公司建设的坐落连江县。《商品房买卖合同》约定，案涉房屋建筑面积共77.52平方米，单价为每平方米6239.82元，购房款总金额为483711元，康晓兰应支付首期购房款153711元，剩余购房款380000元通过申请银行商业按揭或公积金贷款的方式支付给欢乐天地公司等内容。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》约定：“十、买受人选择按揭贷款方式付款的，应遵守以下约定：……5、买受人如有任何导致银行追究出卖人保证责任的行为（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，均构成买受人违反本协议。自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人履行保证责任之日起7日内，买受人应按全部购房价款的10%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、担保费用、诉讼费、律师费、执行费等）。如累计达三期（含三期）以上的，出卖人有权单方解除合同，并自应退还给买受人的款项中（款项为本合同原房款）直接扣除违约金，出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项；房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人通知后7日内补足。十一、合同的变更和解除：……2、双方当事人行使本合同约定的合同解除权解除本合同的，除依本合同约定承担违约责任外，双方还应各自承担以下义务：（1）、原合同确定解除之日起7日内，双方应共同到房产部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记、注销预告登记手续。（2）、买受人办理贷款的，买受人应在退房或解除合同后15日内，自行与银行办理贷款合同的解除事宜，买受人同意出卖人直接以其购房款向贷款银行偿付买受人应付的贷款本息、违约金等费用，并按本合同及本协议约定抵扣违约金及相关款项后，再将余额返还买受人，如房款不足支付上述费用及违约金的，出卖人有权追偿。（3）、如买受人不能如期履行上述义务的，每逾期一日，应按总房款的万分之三承担违约金；给出卖人造成损失的，还应承担赔偿责任。出卖人有权从应退还买受人的款项中直接进行抵扣。在退房手续全部办妥（包括但不限于办理完毕合同注销手续，买受人将商品房及相应的原合同原件、购房发票原件退还出卖人，及结清各种应付费用等）且上述买受人应履行义务全部履行完毕后30日内，出卖人无息向买受人退还应退款项。”《商品房买卖合同》签订后，康晓兰通过支付首付款及按揭贷款方式向欢乐天地公司付清全部购房款。2013年9月2日，康晓兰（借款人、抵押人）、林剑（抵押人）和欢乐天地公司（保证人）及中国农业银行股份有限公司连江县支行（贷款人）签订《个人购房借款／担保合同》［合同编号：35020120130076041］，约定康晓兰向中国农业银行股份有限公司连江县支行申请按揭贷款330000元用于购买案涉房屋，欢乐天地公司为康晓兰提供阶段性连带责任保证等内容。嗣后，中国农业银行股份有限公司连江县支行依约向康晓兰发放贷款330000元并汇入指定的欢乐天地公司银行账户。因康晓兰未依约按时足额偿还银行按揭贷款本息，2015年11月26日至2017年3月23日期间，欢乐天地公司为康晓兰代偿逾3期按揭贷款本息计328849.6元（其中利息含罚息、复利）。2019年4月9日，欢乐天地公司以诉争理由诉至本院，并因本案支付律师代理费6000元。 另查明，2015年5月9日康晓兰因交通事故死亡，康晓兰与林剑于2011年1月27日登记结婚，康勇贵系康晓兰父亲，杨香钦系康晓兰母亲。 本院认为，欢乐天地公司与康晓兰生前签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》和《个人购房借款/担保合同》,系双方当事人的真实意思表示,其内容未违反法律与行政法规的禁止性规定,合法有效,合同对双方当事人均具有法律约束力,各方当事人应按照约定全面履行自己的义务。因康晓兰在合同履行过程中死亡,其对该《商品房买卖合同》及《合同补充协议》和《个人购房借款/担保合同》项下享有的权利及应负的义务依法可由其法定继承人继承,林剑、康勇贵、杨香钦未明确表示放弃继承孙明华的遗产,根据法律规定,林剑、康勇贵、杨香钦作为康晓兰的第一顺序继承人应列为本案的被告。但其继承人林剑、康勇贵、杨香钦在《商品房买卖合同》和《个人购房借款/担保合同》履行过程中，连续超过三期未按期偿还银行按揭贷款，导致欢乐天地公司承担保证责任，2015年11月26日至2017年3月23日欢乐天地公司已累计代为偿还按揭贷款本息计328849.6元，且林剑、康勇贵、杨香钦至今未归还欢乐天地公司代偿款，根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第十条第5款之约定，林剑、康勇贵、杨香钦之行为构成违约，应依约承担相应的违约责任。现欢乐天地公司主张解除与康晓兰签订的《商品房买卖合同》，符合《商品房买卖合同》约定，依法可予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，欢乐天地公司主张林剑、康勇贵、杨香钦配合其办理《商品房买卖合同》备案登记及预告登记的注销手续，林剑、康勇贵、杨香钦将案涉房屋腾空、恢复原状并返还给其，林剑支付其代偿款328849.6元及自起诉之日即2019年4月9日起按银行同期贷款利率计付至实际还清全部款项之日止的利息，林剑支付其违约金48389.8元（483898元×10%），林剑赔偿其因本案支出的律师费6000元，符合《商品房买卖合同》约定，依法可予支持。《商品房买卖合同》解除后，欢乐天地公司依法应将其收取的购房款483898元返还林剑、康勇贵、杨香钦。康勇贵、杨香钦应在继承康晓兰的遗产范围内向欢乐天地公司清偿欢乐天地公司因承担保证责任所支付的款项、利息、违约金及律师费。欢乐天地公司主张上述应由林剑、康勇贵、杨香钦支付的代偿款及利息、违约金，从其收取的购房款中直接抵扣，缺乏法律依据，不予支持。诉讼中，康勇贵经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，依法予以缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国继承法》第五条、第三十三条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、二十四条、四十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除福建欢乐天地置业有限责任公司与康晓兰于2013年4月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20130160566）。 二、林剑、康勇贵、杨香钦在本判决生效之日起10日内配合福建欢乐天地置业有限责任公司到房屋权属登记部门办理《商品房买卖合同》（合同编号：20130160566）备案登记注销手续及预告登记注销手续。 三、福建欢乐天地置业有限责任公司在本判决生效之日起10日内返还林剑、康勇贵、杨香钦购房款483898元。 四、林剑在本判决生效之日起10日内偿还福建欢乐天地置业有限责任公司代偿款328849.6元及逾期利息（按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，时间自2019年4月9日起至款项还清之日止）。 五、林剑在本判决生效之日起10日内支付福建欢乐天地置业有限责任公司违约金48389.8元。 六、林剑在本判决生效之日起10日内赔偿福建欢乐天地置业有限责任公司律师费6000元。 七、康勇贵、杨香钦在继承康晓兰的遗产范围内对本判决第四项、第五项、第六项判决的债务承担清偿责任。 八、驳回福建欢乐天地置业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8558.4元，由林剑、康勇贵、杨香钦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  张锦生 人民陪审员  陈华江 人民陪审员  朱立新 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  郑巧生 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 三、《中华人民共和国继承法》 第五条继承方式 继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。 第三十三条继承遗产与清偿债务 继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 四、《中华人民共和国婚姻法》 第十七条夫妻共有财产 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： （一）工资、奖金； （二）生产、经营的收益； （三）知识产权的收益； （四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外； （五）其他应当归共同所有的财产。 夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。 第二十四条继承遗产 夫妻有相互继承遗产的权利。父母和子女有相互继承遗产的权利。 第四十一条共同债务 离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。共同财产不足清偿的，或财产归各自所有的，由双方协议清偿；协议不成时，由人民法院判决。 五、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二） 第二十六条夫或妻一方死亡的，生存一方应当对婚姻关系存续期间的共同债务承担连带清偿责任。 六、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。