西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0113民初9187号原告：王卫星，男，1979年4月10日出生，汉族，住陕西省蒲城县。委托代理人：王晶，陕西东瑞律师事务所律师。委托代理人：张慧超，陕西东瑞律师事务所实习律师。被告：陕西翰林教育研究院，住所地：西安市小寨西路***号。法定代表人：刘瀚辰，该单位秘书长。委托代理人：鲁力量，陕西瀚沃威律师事务所律师。委托代理人：刘威，陕西瀚沃威律师事务所实习律师。第三人：陕西泰嘉建设工程有限公司，住所地：陕西省西安市经开区凤城一路西段22号恒隆香樟园3幢1单元12503室。法定代表人：王龚，该公司总经理。第三人：中共陕西省委党校，住所地：西安市。法定代表人：蔡钊利，该校校长。原告王卫星诉被告陕西翰林教育研究院（以下简称翰林教育）、第三人陕西泰嘉建设工程有限公司（以下简称泰嘉公司）、中共陕西省委党校（以下简称省委党校）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王卫星及其委托代理人王晶、张慧超，被告翰林教育委托代理人鲁力量、刘威均到庭参加了诉讼，第三人泰嘉公司、省委党校经本院合法传换未到庭，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告王卫星诉称，原告与被告签订租赁协议，约定由原告承租位于西安市雁塔区小寨西路131号，一楼店面一间及三楼场地用于经营餐饮类。租赁期限自2017年5月15日起至2018年8月5日止，房租每年155000元，每月12916.66元。协议签订之日首次付房费90416.66元。合同签订后，原告按照合同上的约定支付了租金，并办理了经营餐饮类所需的营业执照。2017年6月12日，在原告仅经营一个月的情况下，突然被泰嘉公司告知该房屋不能用于餐饮经营，如果继续经营餐饮，房屋将被收回。原告在此时才知道被告对于该房屋根本没有转租权，被告也没有与真正房屋所有权人（省委党校）签订过租赁合同，被告出租给原告的房屋根本没有任何权限。故诉至法院，请求判令：1、被告依法返还原告租金90416.66元，并承担违约金31000元；2、被告赔偿原告各项损失共计101483.34元；3、被告承担诉讼费。被告翰林教育辩称，原告与其租赁协议没有依法终止，在能正常履行的情况下，原告单方违约，需向被告承担相应的违约责任。被告不存在违约情形，不存在向原告退租、赔偿损失的事由。第三人泰嘉公司经本院合法传唤未到庭，但其法定代表人王龚向本院陈述，涉案商铺是其从省委党校处承租，后将该房屋出租给翰林教育，其转租，省委党校知情，并配合翰林教育办理营业执照；后，翰林教育又将商铺中的一部分转租给王卫星；向本院提交其与省委党校的《房屋租赁合同》、其与翰林教育的《房屋租赁合同》。第三人省委党校经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，原告王卫星（承租方、乙方）与被告翰林教育（出租方、甲方）于2017年4月25日签订《租赁协议》，约定甲方同意将西安市小寨西路131号一楼店面一间及三楼场地和相关物品及设施出租给乙方使用；租赁期自2017年5月15日至2018年8月5日止；房屋租金为每年155000元，每月12916.66元，房租交付方式为：每半年交一次，押金一个月房租12916.66元，半年期满，提前15日付下次房费，即5个月的房租77500元，协议签订之日首次付房费共计90416.66元（其中包含一个月押金），减去已付的30000元定金，即当日应实付60416.66元，甲方提供收款收据，不提供发票；协议第三条约定经甲乙双方协商达成一致：乙方租赁甲方房屋用于经营餐饮类（具体见营业执照内容）。原告王卫星于2017年4月26日设立个体工商户西安市雁塔区餐林园美食城，领取营业执照，营业执照中经营范围为“食品经营”。2017年5月5日被告将上述房屋交付原告使用。原告向被告支付租金90416.66元。2017年6月12日，省委党校向泰嘉公司发出《通知》，内容为该校房屋二楼顶屋面，现经营烧烤店，造成环境和卫生污染，限于2017年7月15日前取缔烧烤，否则收回房屋。2017年7月，原告向被告交钥匙，被告拒收，后原告自行搬离，离开时将消防通道的钥匙交给了被告的工作人员。原告搬离时，涉案房屋内存放烤肉炉、冰箱2个、部分圆桌椅原告未搬走。第三人泰嘉公司法定代表人王龚向本院提交《房屋租赁合同》2份，分别是省委党校（出租方）与王龚（承租方）2015年6月9日签订、王龚（出租方）与翰林教育（承租方）2015年8月6日签订。其中，省委党校（出租方）与王龚（承租方）2015年6月9日签订《房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同1》），约定省委党校将坐落在西安市小寨西路131号的房屋出租给乙方，该房屋用途为餐饮；约定租赁日期自2015年5月1日至2018年4月20日止。王龚（出租方）与翰林教育（承租方）2015年8月6日签订《房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同2》），约定王龚将位于省委党校南门原百姓厨房二楼出租给翰林教育，租赁期限从2015年8月6日至2018年8月6日。被告翰林教育对上述《房屋租赁合同2》真实性予以认可；认可王龚从党校租赁的事实。原告王卫星提交装修安装结算单、《西安市政府非税收入一般缴款书》、收款收据等单据，证明被告虚构事实、隐瞒真相，伪造房屋租赁合同，原告在尽到合同审查义务的情况下，造成了房屋装修、购买经营用具、电气、员工工资等损失，上述损失因被告欺诈造成，故应由被告承担。上述单据中，包含装修安装费、城管大队小寨路中队的罚款、监控设备、触摸屏、收银纸、烤肉炉、净化车、餐盘、服装、冰柜、酒杯、茶壶、桌椅等。本院询问原告，上述物品中大量物品可以移动，为何在2017年7月自行搬离时，未将上述物品一并搬离。原告答：“我不开店了用不成”。经询，原告称，其诉讼请求依据原、被告签订《租赁协议》时，被告向其出具了被告与省委党校签订的《房屋租赁合同》，原告受到了欺诈，故原、被告订立的《租赁协议》为无效合同，因此被告需要返还租金、赔偿损失；关于违约金，根据原、被告签订《租赁协议》第五条乙方权利第五项，按年租金百分之二十计算违约金。原告提交省委党校与翰林教育签订《房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同3》）复印件，称该复印件系被告向其提供，被告伪造了该份合同，存在欺诈，隐瞒了该房屋不能用于餐饮经营的重要事实。被告对《房屋租赁合同3》复印件不予认可，称被告从未向原告提供该份合同复印件。上述事实，有《租赁协议》、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订《租赁协议》，约定租期自2017年5月15日起至2018年8月5日止。2017年7月，租赁期未满，原告自行从涉案房屋搬离。本案中，原告称，其诉讼请求依据原、被告签订《租赁协议》时，被告向其出具了被告与省委党校签订的《房屋租赁合同》，原告受到了欺诈，故原、被告订立的《租赁协议》为无效合同，因此被告需要返还租金、赔偿损失。原告提交的《房屋租赁合同3》系复印件，且被告对该合同不予认可，称其从未向原告提供该份合同复印件。原告提交该证据，无法证明被告在与其订立《租赁协议》时存在欺诈。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告提交的证据亦不符合法律规定的合同无效的情形。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故对原告该项主张，因无事实依据，本院依法不予支持。根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力。原告同时向被告主张违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”即，违约责任系基于合同有效的前提。故原告上述两项主张本身存在矛盾。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告王卫星的诉讼请求。本案案件受理费4644元，由原告王卫星承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王 丹人民陪审员  王培峰人民陪审员  王菊芬二〇一八年一月二十四日书 记 员  马浩浩打印：相丽华校对：张琪琪2018年月日送达