北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初3778号原告：陈瑶，女，1984年1月25日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：许明明，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：刘蒙，男，1988年9月13日出生，汉族，住河北省邯郸市大名县。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，北京链家房地产经纪有限公司法务。原告陈瑶与被告刘蒙、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈瑶及其委托诉讼代理人许明明到庭参加诉讼，被告刘蒙、第三人链家公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈瑶向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2017年6月2日签订的《北京市房屋租赁合同》、《停车位租赁合同》和2017年6月7日签订的《补充协议》自2018年10月13日解除；2.刘蒙向陈瑶支付租金44000元（其中，2017年6月2日至2017年10月1日的租金40000元、2018年10月2日至2018年10月13日的租金4000元）；3.刘蒙向陈瑶支付提前退租违约金61350元；4.刘蒙向陈瑶支付阶梯电费510.15元；5.刘蒙赔偿陈瑶房屋及附属物品、设备设施发生损坏的损失60000元。事实和理由：2017年6月2日，陈瑶与刘蒙签订了《北京市房屋租赁合同》、《停车位租赁合同》，2017年6月7日双方签订了《补充协议》，约定：陈瑶将北京市门头沟区西山环路6号院*号楼*至*层101号房屋（以下简称101号房屋）出租给刘蒙，租赁期限自2017年6月2日至2022年10月1日，免租期为4个月，租金每月一万元，半年付。双方对于装修事宜及车位出租事宜做了补充约定。2018年10月8日，刘蒙单方提出解除合同，刘蒙在承租过程中对涉案房屋不合理使用，致使房屋及附属物品、设备发生损坏。双方对于违约金及损失赔偿事宜无法达成一致。陈瑶为维护其合法权益，故提起诉讼。刘蒙经本院传票传唤未到庭应诉，亦未向本院提供答辩意见。链家公司经本院传票传唤未到庭应诉，但庭前向本院提供书面答辩意见称，同意陈瑶的第一项诉讼请求，其他诉讼请求未针对链家公司，故不发表答辩意见。根据当事人的陈述及经审理认定的证据，本院查明如下事实：陈瑶系101号房屋的所有权人。2017年6月2日，陈瑶（甲方、出租方）、刘蒙（乙方、承租方）和链家公司（丙方、居间人）签订了《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将101号房屋出租给乙方，租期自2017年6月2日至2022年10月1日，租金为10000元/月、半年付，支付方式为押1付6，各期租金支付日期为2017.10.2、2018.4.2、2018.10.2、2019.4.2、2019.10.2、2020.4.2、2020.10.2、2021.4.2、2021.10.2、2022.4.2，租赁期内由乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费；租赁期内，乙方需提前退租的，除应征得对方的同意外，还应提前30日通知对方，并按月租金的600%支付违约金；甲方应退还未发生的租金。同日，陈瑶（甲方、出租方）与刘蒙（乙方、承租方）签订了《停车位租赁合同》，约定：甲方将本小区6号院的地面车位103号出租给乙方使用，租金为450元/月，包含物业管理单位收取的车位管理费在内；租期自2017年7月2日起至2022年10月1日止，共5年3月；付款方式为年付，具体交租时间为2017年6月2日5400元、2018年6月2日5400元、2019年6月2日5400元、2020年6月2日5400元，2021年6月2日6750元；押金包括停车卡50元、蓝牙设备100元、地锁、地锁的挂锁及钥匙10元赁期内，如乙方需要提前退租此车位，乙方须提前一个月告知甲方，乙方需向甲方赔付三个月的租金作为违约金，剩余月份的租金甲方不退还。2017年6月7日，陈瑶（甲方、出租方）、刘蒙（乙方、承租方）和链家公司（丙方、居间人）签订了《补充协议》，约定：对101号房屋进行装修，乙方支付给甲方一个月的租金壹万元作为装修期押金。2017年6月24日，101号房屋进行装修验收，验收结果均为合格。2018年10月8日，刘蒙短信联系陈瑶，表示无法再继续履行101号房屋的租赁合同，最迟2日与陈瑶做交接手续，愿意以押金作为违约金。2018年10月13日，刘蒙向陈瑶提出，要求中止《停车位租赁合同》。经询问，陈瑶称，因刘蒙欠付房租，故要求中止车位租赁合同，此处的中止是终止的意思。同日，刘蒙向陈瑶交付101号房屋钥匙，链家公司、物业公司共同完成了101号房屋的查验。2017年6月2日至2018年4月16日期间，刘蒙共向陈瑶转账支付140960.6元，包括2017年、2018年的停车位租金及上述期间的房屋租金、押金。2019年3月14日，西山艺境物业管理服务中心出具《情况说明》，载明：经核查，101号房屋自2018年10月14日起至2019年3月14日止处于空置状态。2019年10月16日，该中心再次出具《情况说明》，载明：101号房屋自2017年6月24日装修验收后至2018年10月13日止，无再申请装修手续。2018年10月13日查看水电表底数，进行配合退租交接。2019年4月，涉案房屋另行出租。另查，陈瑶曾于2018年12月18日以刘蒙为被告向本院提起诉讼，该案的诉讼请求为解除合同、支付租金、支付违约金。该案审理中，刘蒙于庭前调解阶段陈述，违约金过高，签订合同时没有看清楚，同意支付15000元违约金。审理中，针对本案诉讼请求，当事人作出如下陈述：关于合同的解除，陈瑶表示，《房屋租赁合同》、《停车位租赁合同》及《补充协议》自刘蒙向陈瑶交付房屋钥匙之日，即2018年10月13日解除；解除理由为因刘蒙要求退租，陈瑶同意解除；此前陈瑶未向刘蒙寄送过解除通知。关于欠付房屋租金情况，陈瑶称，双方签订的合同约定：免租期四个月是在五年的合同基础上给的装修的免租期，且当时约定的是要对整套房屋进行装修，现双方的租赁合同未履行完五年，且刘蒙未对整套房屋进行装修，故不同意给予免租期。经询问，陈瑶表示，双方关于整套房屋进行装修才给予免租期的约定体现于《补充协议》第7、8、9、10、11、12、13、14、17条；关于合同履行五年才给予免租期的约定体现于《补充协议》第16、18条及《房屋租赁合同》第3、4条。关于违约金，陈瑶主张，根据《房屋租赁合同》第10.2条及《停车位租赁合同》第4.2条的约定，刘蒙退租应提前进行通知，现刘蒙未按合同约定提前通知陈瑶，应分别支付提前退房违约金60000元及提前退车位违约金1350元。关于电费，陈瑶称，刘蒙已交纳101号房屋2017年6月至2018年7月期间的电费，未交纳2018年8月1日至9月30日期间的电费510.15元。为证明其主张，陈瑶提交了电费清单、电费缴纳发票等证据。经核实，2018年8月、9月的电费总额为510.15元。关于房屋及附属物品、设备设施的损失，审理中，陈瑶提交了若干照片及票据，用以证明物品损坏情况。陈瑶称，依据《房屋租赁合同》第7、9、10.1条的约定提起该项诉讼请求，诉讼请求的60000元是损坏物品未进行赔偿的违约金。经询问，陈瑶表示，101号房屋交接时，对损坏物品做了口头陈述，但没有进行书面登记，其无法提交证据证明物品损坏发生于租赁期内，亦不能提交证据证明刘蒙实施了损坏物品的行为。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告刘蒙经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃当庭答辩和质证的权利。陈瑶、刘蒙与链家公司于2017年6月2日签订的《北京市房屋租赁合同》、《停车位租赁合同》，2017年6月7日签订的《补充协议》是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。各方当事人均应按照约定全面履行合同义务。关于合同的解除。刘蒙虽于2018年10月8日以短信方式表示无法继续履行合同，并与2018年10月13日明确中止涉案合同的履行，但根据审理中查明的事实，刘蒙对于涉案合同的解除不具有解除权，现陈瑶同意自2018年10月13日解除涉案相关合同，本院对此不持异议，确认《北京市房屋租赁合同》、《停车位租赁合同》、《补充协议》自2018年10月13日解除。关于免租期的租金支付。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。根据《北京市房屋租赁合同》、《补充协议》的约定，无法得出房屋免租期的存在系以房屋整体装修、合同履行5年为前提的结论，且陈瑶亦未就其上述主张提交证据，故陈瑶要求刘蒙支付免租期内租金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。陈瑶要求刘蒙支付2018年10月2日至2018年10月13日租金4000元的诉讼请求，合同解除前，刘蒙应依约支付房屋租金，故陈瑶的此项诉讼请求存在事实和法律依据，本院予以支持。关于退租违约金。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据双方签订的《北京市房屋租赁合同》、《停车位租赁合同》的约定，陈瑶要求刘蒙支付提前退租违约金61350元的诉讼请求，存在事实依据，本院予以支持。关于阶梯电费。根据双方签订的《北京市房屋租赁合同》的约定，电费应由刘蒙负担，现陈瑶主张刘蒙承租期间的电费510.15元，存在事实依据，本院予以支持。关于损坏拒不赔偿的违约金。陈瑶虽提交了相关照片，但未提交证据证明物品损坏发生于租赁期内及房屋交接时的物品损坏情况，亦未提交证据证明刘蒙实施了损坏物品的行为，陈瑶应自行承担举证不能的法律后果，故陈瑶的此项诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认2017年6月2日陈瑶、刘蒙与北京链家房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年10月13日解除；二、确认2017年6月7日陈瑶、刘蒙与北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》于2018年10月13日解除；三、确认2017年6月2日陈瑶、刘蒙签订的《停车位租赁合同》于2018年10月13日解除；四、刘蒙于判决生效之日起七日内给付陈瑶2018年10月2日至2018年10月13日期间的房屋租金4000元；五、刘蒙于判决生效之日起七日内给付陈瑶违约金共计61350元；六、刘蒙于判决生效之日起七日内给付陈瑶阶梯电费510.15元；七、驳回陈瑶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千六百一十七元，由陈瑶负担二千一百七十元，已交纳；由刘蒙负担一千四百四十七元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  余 婕人民陪审员  汪金辉人民陪审员  霍立沉二〇一九年十一月八日法官 助理  段夏蕾法官 助理  王 琛书 记 员  牛亚武书 记 员  丁梓瑶