安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1221民初9683号 原告：马军帅，男，1998年11月8日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：魏克淮，安徽弘大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张旭福，安徽弘大律师事务所实习律师。 被告：安徽省万泉置业有限责任公司，统一社会信用代码：913412215830300756，住所地安徽省临泉县城关镇人民西路南侧（白金汉爵东侧）。 法定代表人：郭建彬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢尚民，该公司员工。 委托诉讼代理人：韦振，该公司员工。 原告马军帅与被告安徽省万泉置业有限责任公司（以下简称：万泉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马军帅及委托诉讼代理人魏克淮、张旭福，被告万泉公司的委托诉讼代理人谢尚民、韦振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马军帅向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付2014年5月1日至2019年12月30日期间的违约金，共135126元；2、保留向被告诉求2020年1月1日起至房屋验收合格之日止期间的违约责任；3、依法判令被告向原告支付逾期办证违约金为：3272元；4、本案的诉讼费及其他合理费用由被告承担。事实与理由：原告与被告在2012年9月9日依法签订了商品房买卖合同,合同约定原告购买被告开发的位于临泉县南侧（白金汉爵东侧）的第1幢1单元901号房，建筑面积为75.83平方米，单价为每平方米8629.33元，总房款为654362元。交付期限为2014年4月30日前，交付条件为该商品房经验收合格,出示合同规定的证明文件且提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。至今该房屋没有验收,被告也未向原告提交相应的证明文件等。原告依照合同的约定支付了全部价款,根据合同的约定,被告应当按照约定向原告支付违约金。同时，被告至今也未给原告办理房产登记手续证，依法也应当承担相应的违约责任。综上所述,被告的行为已经违约,为维护原告的合法权益，特诉请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告万泉公司辩称：1、交房时间应当以收房记录为准。原告起诉已经超过诉讼时效，原告诉讼请求应被驳回。原告在2015年7月8日已经领取房屋，原告在四年多时间内一直没有向被告主张逾期交房违约金和逾期办证违约金，原告起诉已经超过诉讼时效，原告诉讼请求应被驳回。2、假如原告起诉未超过诉讼时效，原告起诉同时要求逾期交房违约金和逾期办证违约金相互矛盾，其要求的逾期办证违约金不应被支持，因原告至今未缴纳房屋维修基金导致被告无法为原告办理房产证，原告要求逾期办证违约金与法相悖。3、原告在2015年7月8日已经领取房屋并入住，被告愿意支付2015年7月8日前的违约金，之后的逾期交房违约金不应被支持。原告要求逾期交房违约金至2019年12月30日没有依据，因为原告在2015年7月8日已经领取房屋并入住，被告已经实际交房，原告的合同目的已经实现。另外，违约金的性质是补偿原告的损失，而被告实际入住甚至部分原告将房屋出租并没有任何损失。4、涉案房屋早已经可以办证，被告已经多次通知原告，但原告怠于配合办理房产证，原告应当承担未能办理房产证的后果。5、原告至今未缴纳案涉房屋的水、燃气开户费，原告保留起诉的权利。另外，原告至今未缴纳案涉房屋的物业费，原告保留起诉的权利。 经审理认定事实如下：2012年9月9日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告建设的位于临泉县南侧（白金汉爵东侧）万泉•青年城1幢1单元901号商品房一套，面积75.83平方米，单价每平方米8629.33元，房屋总价款为人民币654362元。原告马军帅于2015年8月23日实际入住案涉房屋。 合同第六条约定，“付款方式及期限：买受人按下列第1种方式按期付款：···1、一次性付款：签订此合同时付清全部房款共计人民币陆拾伍万肆仟叁佰陆拾贰元整(小写:654362元)。”。 合同第八条约定，“交付期限：出卖人应当在2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关约定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格···但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的···”。 合同第九条约定，“出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（按比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金···”。 合同第十五条约定，“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金···”。 另查明，被告已于2018年10月16日将案涉项目1#楼、2#楼的资料提交临泉县不动产登记中心进行房屋所有权首次登记，临泉县不动产登记中心于同日向被告出具《临泉县不动产登记受理通知书》。 本院认为：本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务。原告已履行完毕支付购房款的合同义务，被告应按照合同约定向原告交付房屋。被告未按照合同约定于2014年4月30日前向原告交付房屋，依法应承担逾期交房的违约责任。原告诉请判令被告给付原告违约金135126元（自2014年5月1日至2019年12月30日期间的违约金）并保留向被告主张自2020年1月1日起至房屋验收合格之日止期间的违约责任。同时，被告辩称，原告实际于2015年7月8日领取了涉案房屋，原告主张违约金已经超过诉讼时效，即使未超出诉讼时效，原告也不应同时主张逾期交房违约金及逾期办证违约金。本院认为，被告虽提出原告实际于2015年7月8日领取了涉案房屋，但其向本院提交的证据材料系其单方制作，该证据证明力不足以达到其证明目的。且原告并不予认可，同时原告自认入住时间为2015年8月23日，故对原告入住时间的陈述，本院予以采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。”被告将不符合交房条件的房屋交付给原告，系双方当事人以其行为对合同履行条件的变更，自愿对自己实体权利作出的处分，并应承担由此产生的法律后果，故被告万泉公司逾期交房的违约天数应自2014年5月1日计算至2015年8月23日，共计480天，故被告应向原告支付逾期交房违约金为31409.38元（654362元×0.1‰/天×480天）。 对于原告要求被告支付逾期办证违约金3272元的诉讼请求，因被告万泉公司未在合同约定的时间内将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故原告要求被告支付逾期办证违约金为3272元的诉讼请求本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下： 一、被告安徽省万泉置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告马军帅逾期交房违约金31409.38元； 二、被告安徽省万泉置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告马军帅逾期办证违约金3272元； 三、驳回原告马军帅的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1501元,由被告安徽省万泉置业有限责任公司负担376元，原告马军帅负担1125元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 张 伟 二〇一九年十一月三十日 书记员 尹振宇 附:判决所依据的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。