广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终5451号上诉人一（原审被告）：吴荣乾，男，汉族，1967年1月9日出生，户籍地：四川省邻水县。上诉人二（原审被告）：吴光辉，男，汉族，1964年10月24日出生，户籍地：四川省蓬安县。上诉人三（原审被告）：姚筱媛，女，汉族，1958年10月21日出生，户籍地：广东省增城市。被上诉人（原审原告）：张学锋，男，汉族，1951年2月1日出生，户籍地：江西省赣州市章贡区。上诉人吴荣乾、吴光辉、姚筱媛与被上诉人张学锋侵权责任纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2018）粤1303民初1097号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴荣乾、吴光辉、姚筱媛上诉请求：1、请求依法撤销（2018）粤1303民初1097号《民事判决书》对本案予以改判，判决张学锋配合上诉人办理过户手续，将涉案房屋登记到上诉人名下；2、本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：本案事实真相的陈述：2000年5月20日被上诉人给邹允权出具一份《委托书》，授权邹允权代理其将涉案房屋对外出售事宜，整栋房屋售价不低于人民币陆拾万元（邹允权是淡水本本地人，曾是某单位的领导，2017年3月因患癌去世，生前和被上诉人是多年的好朋友关系，被上诉人涉案的房屋土地是经邹允权关系拿到的，涉案房屋承包人吴厚生和施工人吴光辉、吴荣乾也是邹允权介绍的）。由于涉案房当时已成烂尾楼（有上诉人向法庭提交当时房屋状况照片为证），邹允权多次为其寻找卖家，均因其出价低于陆拾万元没有成交。2005年10月15日，已查出身强癌症的吴厚生带病来到惠阳（吴厚生是上海人，该涉案房屋建造承包人，2014年去世。因被上诉人还欠吴厚生近五十万元的工程款未付，而吴厚生又欠吴光辉、吴荣乾二十五万元的劳务工资未支付）找邹允权，要求帮助寻找被上诉人（被上诉人当时因欠巨款逃出广东躲了起来，断绝了和吴厚生的联系，只和邹允权有联系），要被上诉人还款治病和还吴光辉、吴荣乾欠款。邹允权联系被上诉人将吴厚生的实际情况告知被上诉人，要带吴厚生见被上诉人，被上诉人说他在外地，不能见吴厚生，要邹允权将涉案房屋处理掉还钱给吴厚生。由于吴厚生来惠阳了，吴光辉、吴荣乾找到吴厚生还钱，得知吴厚生要靠邹允权帮被上诉人出售房屋才能拿到钱，吴光辉问清邹允权情况，邹允权予以证实其代理被上诉人出售房屋的事，并要吴光辉帮忙找人卖房，吴光辉便找到姚筱媛（吴光辉和姚筱媛是十多年的老邻居）告诉涉案房屋出售的事情，姚筱媛表示要看完房再说。10月17日吴光辉、吴荣乾带姚筱媛见邹允权，姚筱媛表示要看涉案房屋和相关法律手续，只要房屋价格合适，可以考虑买房的事，尔后邹允权、吴厚生、吴光辉，吴荣乾，姚筱媛一行人及载人摩的师傅等人到涉案房屋现场看房，当时房屋破败不堪，垃圾四野都是，已经堆到顶楼，房屋有拾荒的人在看守，吴厚生说是他请的人在看守，因为被上诉人不给钱又不见他人还和他断绝联系，他就占着他的房屋，目的是要等被上诉人来收房，被上诉人要是不给钱他就不腾房。看完房后，众人回到邹允权家看相关手续村料，邹允权拿出涉案房产所有合法材料复印件（邹说原件在被上诉人处）和被上诉人出具的《委托书》原件给大家看，姚筱媛认为房屋合法，只是此房就是一烂尾楼，认为被告60万元要价过高不想购买，因当时淡水的二手房价还不到一千。后来经吴厚生和吴光辉劝说，因吴厚生付不出吴光辉的工资，愿意将债权转让给吴光辉和吴荣乾，而他二人愿意与姚筱媛一起购买，这样姚筱媛才决定购买。由于被上诉人当时不在现场，无法签合同，姚筱媛要邹允权通知被上诉人来淡水签合同并办理涉案房屋过户手续，等被上诉人来淡水了再约姚筱媛，若被上诉人定下了时间就提前告知，以防姚筱媛有可能外出办事没在淡水，说完后姚筱媛和吴光辉、吴荣乾准备回家，但邹允汉当即说让他马上先和被上诉人电话联系下，让被上诉人定个准确时间好作安排，为了让姚筱媛和吴光辉、吴荣乾也能听到被上诉人的答复，当时邹允权用座机开了免提打的电话，当时姚筱媛、吴光辉、吴荣乾、吴厚生及邹允权的妻子和载姚筱媛的摩的师傅都在场听到），被上诉人在电话里说由于一些原因，他一下子回不了淡水，要邹允权与上诉人先签一份转让意向书，并致上诉人先交一万元定金，等他回淡水了再和带了正式合法手续的上诉人办理过户的相关手续。邹允权和被上诉人通完后，邹允权就对姚筱媛和吴荣乾、吴光辉表示，上诉人可以和他先签转让意向书再先交十万元定金，这事就成了。姚筱媛认为可以先与邹允权签转让意向书，但定金要的太高，只肯交一万元定金，要等被上诉人到了一并付清，由于定金差别太大，当天没有签订意向书。18日，邹允权与姚筱媛通电话，说明被上诉人为什么要一万元定金的原因，是因为吴厚生查出癌症（胃癌）急需钱治病，被上诉人答应吴厚生先给他十万元，将房屋转让定金给他。邹允权跟姚筱媛说反正是要给被上诉人钱，就先帮一下吴厚生，这样姚筱媛才答应先交十元定金。下午，上诉人一起与被上诉人授权的代理人邹允权在邹允权的家签订了《房屋转让意向书》，因吴厚生无力再偿还吴光辉、吴荣乾劳务工资，便将被上诉人欠其叁拾多万的债权转让给了上诉人，并与被上诉人签订《债权转让协议书》。签意向书时姚筱媛要求邹允权要以被上诉人的名义与上诉人签，并要留有签约人的身份证号码，邹允权可以代签名，否则上诉人不签。邹允权当即与被上诉人沟通，被上诉人同意并将其身份证号码当时通过电话告诉了邹允权。邹允权代理被上诉人与上诉人签下《房屋转让意向书》，《房屋转让意向书》签名之前，姚筱媛又要邹允权与被上诉人通电话将意向书的内容告知被上诉人，得到其认可后大家才签名盖手印。《房屋转让意向书》签好后，上诉人当即将定金（现金）交给邹允权，邹允权又当即将定金交给吴厚生并给上诉人出具了收条。为了吴厚生的资金安全，一行五人又去了立交桥旁边的工商行将款打到吴厚生的账号。第二天上午，吴厚生、邹允权及上诉人到涉案房屋处将房屋移交给上诉人管理，办完事后吴厚生下午就走。然而，《房屋转让意向书》签订完后过了一段时间，被上诉人就与邹允权断绝了联系，说与上诉人办理过户手续成了空话，这样一直十多年被上诉人都杳无音信。2015年邹允权病重，下半年姚筱媛和吴光辉探视邹允权，与邹允权又谈到被上诉人，邹说现已无法得知被上诉人的任何信息，不知被上诉人死活，他感到对不住上诉人，他提出了对涉案房屋的处理意见，邹允权建议上诉人，反正房屋已是上诉人有意买下了，上诉人住到里面，要是被上诉人回来就能直接找到，该算钱算钱，该办手续就办手续、免得日后他真有什么事了，被上诉人又不认识上诉人，无法接洽，上诉人认为邹允仅的建议可行，于是在2015年9月份开始对涉案房屋进行装修，2015刚装修时，被上诉人到装修现场察看并跟工人说他是房东，工人们感到奇怪，便对他说，叫他们装修的是吴老板，他们只认识吴老板（即吴光辉），并说吴光辉不在，有什么事让他找吴光辉说，但被上诉人没找上诉人看看就走了。工人们当天告诉上诉人，上诉人去找邹允权询问，邹允权说被上诉人没有到过他家，他不知情，还是无法联系被上诉人，上诉人当时也就只能作罢。上诉人装修了近一年才搬进住下，装修共花费了二百多万元（有上诉人向法院提交相关证据为证）。2017年三月邹允权不幸去世。2017年底，被上诉人现身找到涉案房吴光辉处，与吴光辉商谈对房屋的处理事情，当时由于姚筱媛在安徽办事不在场，吴荣乾在山西做事没回，他们二人约定等姚筱媛回来再谈。2018年春节前姚筱媛回淡水，与吴光辉约了被上诉人。被上诉人再次来淡水，被上诉人带了一女人到吴光辉处，四人在吴光辉家中就房屋问题交换了意见，当时被上诉人说涉案房屋是他的，责问上诉人为什么占了他的房屋，要上诉人搬出去，上诉人当时就指出他怎么可以否认他授权其代理人邹允权与上诉人签《房屋转让意情书》的事？被上诉人说他不认识邹允权，没有给他什么授权，根本不知签房屋转让意向书的事，上诉人当场将他出具给邹允权的《委托书》与邹允权和吴厚生与上诉人所签订的相关文书给了被上诉人看，并指出被上诉人当时与邹允权通话时上诉人及吴厚生均在场，被上诉人还是否认，于是上诉人就提出若被上诉人不承认认识邹允权也不承认《委托书》是其书写的，上诉人将进行笔迹鉴定，若是真，一切后果将由被上诉人承担，见上诉人这样说，被上诉人提出他要请教律师一些法律问题后再和上诉人商谈，上诉人同意，被上诉人当天就回了。可是过了一个多星期没有被上诉人任何回话，于是上诉人再约被上诉人要他与?被上诉人一起将此事处理好，被上诉人说由于律师出差没回，约定过完春节再谈，过完年上诉人再约被上诉人，被上诉人又一次推诿不见上诉人，于是上诉人等到的是被上诉人对上诉人提起的侵权诉讼。而后上诉人也对被上诉人提起了合同纠纷之诉，以上是本案的事实真相。一审判决存在认定事实错误及运用法律错误。一、被上诉人故意隐瞒事实实情，误导一审裁判。一审（2018）粤1303民初1097号案中，因被上诉人称“第三人（即委托人邹允权）在没有取得授权且没有吉知原告的情况下，擅自与被告吴荣乾、吴光辉、姚筱媛在2008年10月18日签订一份《房屋转让意向书》，后被告吴荣乾、吴光辉、姚筱媛在原告完全不知情的情况下强占并使用原告房屋”，一审法院据此即认定被上诉人对邹允权与上诉人签订《房屋转让意向书》事宜不知情，认定“案外人邹允权代原告与三被告签订涉案《房屋转让意向书》并收取相关转让费的行为属越权代理行为。按合同法第四十八规定，其责任由行为人邹允权承担。该案一审时上诉人在答辩和法庭陈述时，将被上诉人对其委托人邹允权代理其与上诉人签订涉案《房屋转让意向书》井收取相关转让费的行为是知情的事实进行了原原本本的事实陈述：1、上诉人同意购买被上诉人房屋的事其委托人邹允权当着上诉人及其妻和其债权人吴厚生与本案证人的面用电话告知了被上诉人，被上诉人当即电话指示邹允权与上诉人签订涉案的《房屋转让意向书》并要其收取上诉人10万元转让费（有证人出庭为证）。2、涉案《房屋转让意向书》里被上诉人的身份证号码是被上诉人电话里亲口提供的。但由于被上诉人在委托人邹允权及债权人吴厚生已去世后，认为死无对证，采用欺骗的手段，对法庭隐瞒上述实情。二、被上诉人恶意诉讼，欺诈上诉人。2015年上诉人刚装修其间，被上诉人来到装修现场，对在现场装修的工人和工地负责人说自己是房主，来看看房屋，没有多说什么就离开了，也没有找上诉人（有证人为证）。当工地负责人告诉上诉人后，上诉人又去找了其委托人邹允权，告诉他被上诉人回来了，让他联系被上诉人，邹允权告诉上诉人，由于被上诉人没有找过他，他还是无法联系被上诉人，因其病重，要上诉人自己打听，由于被上诉人没有留下任可联系方式，上诉人还是无法找到被上诉人，只到2017年下半年被上诉人来到上诉人处才第一次相见。由此可见，被上诉人2015年来到装修现场没找到上诉人也没找其委托人邹允权是故意为之，知道现房价比以前上涨就反悔了，于是等上诉人装修完和邹允权作古之后就来欺诈上诉人，因为，他明知若当时与上诉人见面，邹允权就会当场作证，上诉人一定要他履行其责任，否则上诉人会提起法律诉讼，所以他故意拖到上诉人装修完毕邹允权作古后便找上诉人，认为死无对证，矢口否认一切，欺诈上诉人，在上诉人与其论理时，恶意提起诉讼，以达其见不得人的险恶用心。被上诉人一贯来诚信破产，为逃债躲闪十多年。被上诉人若真对其委托人邹允权与上诉人签订的涉案《房屋转让意向书》和收取转让费不知情，就应该在2015年上诉人刚装修时和之前直接找上诉人和其委托人邹允权，与邹允权对质，与上诉人论理，然而他没有这么做，这本是司马昭之心路人皆知。三、一审法院认定事实错误，适用法律不当从而作出错误的裁判。一审法院基于被上诉人故意隐瞒事实实情，认定“案外人邹允权代原告与三被告签订涉案《房屋转让意向书》，并收取相关转让费的行为属越权代理行为。”将该案的法律责任适用合同法第四十八条规定判定由邹允权承担，这是错误的判决。理由：1、本案中，被告给邹允权由具了《委托书》，邹允权是被上诉人对外出售涉案房屋事宜的代理人。在现实事务中，代理人在出售房屋正式办理转让手续前所进行的具体代理事项一般包括：与购买人商谈房屋价格、商谈有意购房的定金、和购买人现场看房、为购买人提供所要查看的合法手续、与购买人签订购房意向合约，收取购房定金等事务。被上诉人授权给邹允权的《委托书》中写明“目前由于资金紧张，暂无法予以管理，因此，现委扫邹允权同志代表本人商谈该房屋出售事宜。如购卖人同意此价格，由邹允权同志通知本人带正式手续前来办理有关转让手续”。委托书中没有禁止邹允权不得与购买人签订与购房有关的协议和收取定金的明文规定，那么委托书中上述的意思就是被上诉人授权邹允权代理其与购买人进行出售房屋正式办理转让手续前期所进行的所有具体事项，这些事项确定后被上诉人就带正式手续（邹允权向上诉人出具的手续均是复印件）前来与购买人办理房屋转让手续（注：是“办理转让手续”，不是“另签合同”）。本案中，邹允权与上诉人签订出售涉案房屋《房屋转让意向书》的行为属于代理行为，且为有权代理，其行为是合法有效的代理行为，该转让协议对被上诉人具有约束力，其法律后果是由被代理人被上诉人承担，在此不适用合同法四十八条规定。2、被上诉人的代理人邹允权与上诉人签订的《房屋转让意向书》，是其代理人邹允权为确保被上诉人房屋能够出卖，上诉人能够受让的必要程序和保障。如果口说要卖、要买被上诉人的涉案房屋，在被上诉人本人不在场的情况下，如何保证卖买双方的合意实现，唯一的条件就是先签订意向书并收取、交付购房定金。是按被告的授权“商谈该房屋的出售事宜”所进行的工作内容之一。退一万步来说，即使邹允权在此家口超越了代理权与上诉人签订了《房屋转让意向书》，收取了房屋的转让定金，邹允以在此过程中无任何私利私心，一心一意是为了被上诉人向其委托的房提出售能够得以实现，那么上诉人是有理由相信其有代理权的。这么无私地为他人。上诉人作为局外人，对被上诉人与其代理人和邹允权之间的代理关系是没有理由不认可的，上诉人是不可能去质疑邹允权是没有代理权的。根据《民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”和《合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被上诉人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。一审法院应适用上述法律认定邹允权与上诉人签订的《房屋转让意向书》是合法有效的，其法律后应由被上诉人依法承担。3、被上诉人对其代理人邹允权与上诉人签订《房屋转让意向书》是授权、知情和认可的，《房屋转让意向书》，被上诉人的身份证号码可以证明被上诉人对签订的《房屋转让意向书》是知情和授权的。因为当时被上诉人代理人邹允权和上诉人均不知被上诉人的身份证号码，现实中绝大部分人（可以说90%的人）对自己的身份证号码如果不看身份证是不可能写出来的，更不用说能记住一个与己不相干的身份证号码，所以在此我们不用怀疑是邹允权记住了被上诉人的身份证号码，因为邹允权当时是一个退休老人，他没有必要去记一个无关人员的身份证号，更何况他连自己的号叫都记不住，要看身份证才写的出来，这是上诉人在签约现场看到的事实。一审法院应对这一事实进行合理合法，合符逻辑的判定，应给上诉人一个否定的该事实的法律依据，如果该存在事实不能依法否定，那么就应认定被上诉人的身份证号码可以证明被上诉人对邹允权签订的《房屋转让意向书》是知和却授权的！4、从被上诉人代理人邹允权出具给上诉人的定金收据内容可以证明被上诉人对签订的《房屋转让意向书》是知情和认可的。被上诉人代理人邹允权给上诉人出具的《收条》写明，“收到吴荣乾、吴光辉、姚筱媛转让淡水黄泥沥七层楼房转让定金壹拾万元（人民币），转付给吴厚生作代张学锋欠其工程款”。上诉人按被上诉人的要求向邹允权交了十万元定金，而这定金被邹允权当场当作为被上诉人欠吴厚生的工程款的部份还款交给了吴厚生。如果没有被上诉人的指令和同意，按常理邹允权绝不可能将这十万无给吴厚生以抵被上诉人欠吴厚生的工程款，因为被上诉人欠吴厚生的工程款与邹允权无关，没有被上诉人授权同意向吴厚生还款，邹允权是不会将此款给付吴厚生，因为最后他是要承担法律责任的。邹允权之所以能将转让房屋的定金交付给吴厚生是得到被上诉人授权和认可。该事情也能证明被上诉人对其代致人邹允权代其与上诉人签订了《房屋转让意向书》和收取定金的行为是知情和授权的。4、从被上诉人代理人邹允权代被上诉人签订了《房屋转让意向书》的行为可以证明被上诉人对签订的《房屋转让意向书》是知情和授权的。我们从邹允权代被上诉人与上诉人签订了《房屋转让意向书》的整个过程行为中可以清晰地看到邹允权在此件事中没有得到任何利益，完全是无私无利地为朋友效力，为被上诉人帮忙。5、从上诉人向被上诉人先行支付约一万元定金可以证明被上诉人对签订的《房屋转让意向书》是知情和认可的。在2005年时，十万元钱可在又一村买到三套三房两厅的二手房，作为当时新楼盘购房定金当时一般也就一两万元，没有超过五万元的，上诉人会支付定金的原因是因为得知该定金数额是被上诉人电话要求，且案外人吴厚生需要该笔款项，经被上诉人代理人邹允权与上诉人沟通后，上诉人方才支付十万元定金。上诉人十四年前与被上诉人代理人邹允权就涉案房屋签订了《房屋转让意向书》支付了十万元的购房定金，上诉人四年前卖掉了居住十多年又一村的住房又投入二百多万元对涉案烂尾房屋进行了装修并入住了下来，现一审法院要求上诉人限期搬出，处理不当。综上所述，一审法院认定事实错误，以此适用法律不当，为维护上诉人的合法权益，特上诉至贵院，请求贵院依法改判，支持上诉人的诉求，以示法律的尊严与公正！被上诉人张学锋辩称，一、上诉人未能出示《委托书》原件，仅出示无答辩人亲笔签名追认的《委托书》复印件，该复印件不具有法律效力，不能作为委托凭证。因上诉人出示的仅仅是《委托书》复印件（此《委托书》原件答辩人于2000年底曾经当面要求案外人邹允权归还销毁，但案外人邹允权回复委托书洗衣服时洗掉了），而复印件无答辩人亲笔签名追认，不能作为正式文本凭证。当《委托书》原件灭失后，其所赋予的功能已不复存在。如原被委托人或相对人及第三人持复印件再行签署相关文件或者合同等事宜，在未获得委托人追认的情况下，均属欺诈行为，应负相应的法律责任和赔偿责任。以下答辩是答辩人在上诉人能够出示《委托书》原件的前提下进行的答辩：二、《委托书》所赋予的主要任务和所承担的民事责任。按照上诉人姚筱媛、吴荣乾、吴光辉十多年的侵权说法是，答辩人给案外人邹允权出具了一份《委托书》案外人邹允权以代理人的身份与上诉人签订了《房屋转让意向书》并收取了十万元定金，才致使侵权至今。但是，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条有关规定，以及本人出具的《委托书》所赋予受托人的主要任务之规定，上诉人已经构成侵权责任，与案外人邹允权所签订的《房屋转让意向书》对答辩人不具有法律效力，其所造成的责任后果应由相对人和当事人承担。再根据《中华人民共和国合同法》第八章其他规定第一百二十五条，当事人对合同条款的理解有争议的应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用的原则，确定该条款的真实意思。因此，有必要对《委托书》的有关重要词句、有关条款进行明确的论述：1、涉案《委托书》赋予受托人的主要任务（1）与客户商谈该房屋出售事宜。关键词：商谈。“商谈”一词为动词，在《百度汉语》和《现代汉语词典》里的释义是：口头商量。关键词：口头。相信稍微有一点汉语知识的人都能理解“商谈”一词的含义。（2）通知委托人如意向购买人（当时与客户商谈之人是有所指的，才会在2000年5月20日开出委托书）同意当时委托价格，由受托人通知委托人本人带正式手续前来办理有关转让手续。有关转让手续包括：亲自到场审议、签订《房屋转让合同》，亲自收取全部款项并开出收款收据之后，才能共同到房产部门按照有关程序并提供相关资料办理过户手续等。2、《委托书》所负的民事责任。（1）委托书是委托人与受托人在诚实、守信的基础上签订的受民事法律制约的一种契约。其具体内容明确规定了受托人在受托事件中可以行使的职权范围，如受托人按委托内容行使职权而造成的民事责任由委托人承担。（2）受托人超越权限，违背委托人的意愿另搞一套，所造成的民事责任由受托人和第三人承担。《中华人民共和国民法通则》第四章：民事法律行为和代理第二节，代理条款中第六十六条规定：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为由行为人承担民事责任。代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权己经终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。因此，答辩人出具的《委托书》是明确的，是没有争议的。根据《委托书》的核心内容，案外人邹允权只有与买家的商谈权和通知答辩人的通知权，没有除“商谈”和“通知”以外的任何权限，更没有代替答辩人签订任何文字内容的文件和收取款项的权力，而上诉人却在2019年7月9日上诉至惠州市中级人民法院的两份民事上诉状中陈述的是2000年5月20日答辩人给邹允权出具一份《委托书》，授权邹允权代理其将涉案房屋对外出售事宜。以断章取义的方法删除“商谈”二字，以抹除商谈的真正含义，而只突出代理，妄图达到混淆视听，曲解《委托书》的核心内容的目的。上诉人自说自话的认可邹允权超越《委托书》委托权限的“委托人代理权”。上诉人无视《委托书》的核心内容，认可案外人邹允权的所谓“代理权”，更可笑的在上诉书上称：答辩人给其代理人邹允权的《委托书》没有明文禁止邹允权与购买人签订协议和收取定金的规定，上诉人之一的姚筱媛女士具有律师资格从业证，按理说应该有知识、知法律，对事物具有很清晰的认知能力，可是在白纸黑字的事实面前却强词夺理、歪曲事实，在此可以看出上诉人具有与案外人邹允权利用《委托书》合谋串通，以合同诈骗的形式企图侵占答辩人房产的嫌疑。三、上诉人与案外人邹允权私自签订的《房屋转让意向书》严重伤害了答辩人的合法权益，对答辩人不具有法律效力（在整个涉案房屋事件的过程中，答辩人与上诉人至始至终未签订任何协议和合同，不存在合同纠纷的问题）。2005年10月18日在房屋所有人不知情，上诉人未与房屋所有人见面，未确认房屋所有人身份，未见到房屋正式凭证的情况下，案外人邹允权超越《委托书》委托权限与上诉人私自签订《房屋转让意向书》（上诉人在上诉状中所称《房屋买卖合同》），同时案外人邹允权自行收取上诉人10万定金，并莫名将定金转交给所谓债权人，从房产交易习惯上来说这是极其不正常的现象。上诉人和案外人私自签订的《房屋转让意向书》是以上诉人之一的姚筱媛女士为主导的，而姚筱媛女士持有律师从业资格证，是非常清楚案外人邹允权在《委托书》范围内所拥有的权限。事后，上诉人在答辩人不知情，未经过答辩人同意的情况下，私自改变房屋结构，擅自将涉案房屋原有装修（详见建筑合同和上诉人提供的装修时照片）铲除而重新装修并擅自入住三年多时间，此行为严重侵犯答辩人的合法权益。总之，无论是合同书、协议书还是意向书的签订都应该是在平等互利。协商一致，并符合国家的有关政策、法律法规的基础上来签订的。但是从上诉人与案外人邹允权签订的所谓《房屋转让意向书》的条款来看，完全是一种先入为主，强买强卖，完全违背交易原则的行为，具有典型的非善意表现。四、上诉人在本案房屋买卖过程中的非善意表现：l、上诉人未与房屋所有人见面，未确认房屋所有人身份、未见到房屋正式凭证的情况下与案外人签订《房屋转让意向书》。2、在明知与案外人邹允权签订《房屋转让意向书》已经超越了《委托书》的授权范围，上诉人还与案外人邹允权私自签订《房屋转让意向书》3、上诉人在在明知道涉案房屋有“债务争议”和明知“债务”虚假的情况下还参与购买涉案房屋。4、既然吴厚生已经将“债权”转让给上诉人，那么吴厚生就已经不是答辩人的开出委托书所谓“债权人”，案外人邹允权为什么要将l0万无的“定金”转交给吴厚生？完全是此地无银三百两的欲盖弥彰！5、在未与答辩人签订正式的《房屋转让合同》情况下与案外人邹允权在《房屋转让意向书》中设定并签订不平等和不利于他人的条款（1、在签订《房屋转让意向书》后上诉人即可对房屋进行装修；2、在支付定金后即可对房屋行使管理权）。在正常的房产交易中，以上两种行为只有在全额支付房款，办理好房产过户手续后才可能做的事情，房屋没有完成过户就还不是自己的，既然不是自己的怎么可以行使使用权和装修权？因为在交易没有完成的情况下会发生很多不确定因素，容易产生各种不必要的纠纷。6、以姚筱媛女士为主导的上诉人在上诉书中说答辩人在《委托书》中约定的整栋楼价60万元要价过高不想买，但是上诉人却在短短的两天内从看楼到起草并签订《房屋转让意向书》再到支付定金，并办理妥当，充其原因，最主要的是姚筱媛女士听信了案外人邹允权和上诉人之一吴荣乾的说辞，大意是老张年纪大了身体不好，现在是否健在都难说。因此，姚筱媛女士和其他上诉人觉得有空子可钻，敢用10万元定金来赌一把，企图用10万元就谋取整栋楼房。再则，身为律师的姚筱援女士懂得《民法通则》第七章诉讼时效第一百三十七条：“从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护”的规定。寄希望答辩人在二十年之内不予出现，因此，上诉人在极度贪婪的私欲驱使下才做出了“明知不可为而为之”的侵权行为。五、上诉人恶意低毁答辩人名誉，企图通过虚假债务，癌症缺钱，伪造虚报装修证据，打悲情牌来扰乱视听。1、拿他人编造的没有答辩人签名认可的所谓近4O万元（在二份上诉书中一会说近4O万，一会儿又说近50万）“西直路补差清单”和“要求材料补差理由”合同造价低于预算的30%，合同签订后材料价高于预算的100%以上），作为答辩人的欠债证据。并以此称答辩人一贯来诚信破产，为逃债躲闪十多年，企图诋毁答辩人。2、既然近40万元的债务是子虚乌有的，那答辩人怎么可能随意卖掉自己的房子支付钱款给所谓得了癌症的房屋建筑商吴厚生，为他人买单？上诉人将所谓债务牵强的扯在一起，无非是为自己的心虚做掩盖。3、上诉人一直拿装修了200多万说事，无非想说明自己花费了巨大代价，可是上诉人有在侵占他人的房屋中装修的权利吗？并且上诉人自己提供的装修证据存在严重的造假和夸大虚报（详见上诉人一审提供的装修清单证据）。4、上诉人在上诉书中编造谎言说，2015年9月上诉人开始对侵占房屋装修时，答辩人曾经到房屋的装修现场告知装修工人自己是房屋的业主，却没有告知案外人邹允权和上诉人，而2017年底才找上诉人追讨被侵占的房屋，企图以此来反诬答辩人意图讹诈上诉人。综上所述：上诉人在涉案房屋事件的整个过程中违犯了《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国民法通则》第六十六条，严重伤害了答辩人的合法权益，为此，答辩人请求贵院驳回上诉人的诉讼请求，维持一审判决，并责令上诉人立即停止侵权行为并从答辩人张学锋名下位于惠州市××区淡水××街××房搬出，以示法律的成严与公正。张学锋向一审法院起诉请求：1、请求判令邹允权与被告一、二、三签订的《房屋转让意向书》无效；2、请求判令被告一、二、三立即停止侵权,立即从原告所有的位于惠阳区淡水街道办事处顺昌街××号房屋内搬出；3、请求判令被告赔偿由于其强行占用原告房屋给原告造成的损失75.5万元（从2005年10月18日至今的房租损失，暂按每月5000元计算至2018年4月18日，实际计算至被告归还房屋之日止，以最终评估为准）；4、请求判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：涉案土地位于惠州市××区淡水黄泥沥规划区B47号，该土地经惠阳县国土局、惠阳县城镇规划局核准办理了建设用地许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等相关证件，使用人为原告张学锋。原告在该地报建后进行施工建设，建成七层框架结构室内未装修的楼房，目前楼房所处位置的门牌号为惠州市××区淡水××街××号。2000年5月20日，原告出具一份《委托书》给案外人邹允权，载明：本人在惠阳淡水镇黄泥沥现有框架结构七层楼房一栋，卫生、水电设施遭破坏，目前由于资金紧张，暂无法予以管理，因此现委托邹允权代表本人商谈该房屋出售事宜。本人房屋出售价整栋不低于人民币六十万元。如购买人同意此价格，由邹允权通知本人带正式手续前来办理有关转让手续。案外人邹允权拿到原告出具的委托书后，于2005年10月18日作为原告的委托代理人与被告吴荣乾、吴光辉、姚筱媛签订一份《房屋转让意向书》，协议约定：1、原告委托案外人邹允权代理涉案房产出售事宜，三被告认可案外人邹允权的代理权，原告将所有的涉案房产转让予三被告，转让价格为60万元；2、原告代理人邹允权代其收取三被告转让费定金10万元，余款待邹允权通知原告本人带正式手续办理有关转让手续时一次性付清；3、由于原告欠该房承建人吴厚生39万元工程款，该房目前由吴厚生管理，为了该房能顺利转让实现，三被告交给原告的10万元定金由代理人邹允权代理原告先期偿还给吴厚生，由原告让吴厚生将房屋交给三被告，清走原吴厚生人员；4、正式房屋转让书以原告本人与三被告签订为准，且价格须与本意向书一致，双方均不得擅自单方加价，另在本意向书生效后，三被告可对房屋进行装修及使用。三被告在同日向案外人邹允权支付转让定金10万元，案外人邹允权出具一份《收条》，载明：收到被告吴荣乾、吴光辉、姚筱媛转让淡水黄泥沥七层楼房转让定金10万元，转付给吴厚生作代原告欠其工程款。上述意向书签订后，原告与三被告至今尚未签订正式的房屋转让合同，三被告亦未向原告支付剩余转让款。2018年3月29日，原告以案外人邹允权无权处分涉案房产、三被告侵占其合法权益为由诉至本院。另查明，案外人邹允权已于2017年9月28日因病去世。三被告提交《建筑承包合同》、《债权转让协议》，欲证实原告因建设涉案房产曾拖欠案外人吴厚生工程款，案外人吴厚生已将债权转让予三被告。现涉案房产由三被告管理使用，被告吴光辉、姚筱媛已对涉案房产进行装修，并于2016年2月及10月入住。三被告提供《工程结算清单》、《施工队结算清单》、《收款收据》、《照片》等证据，欲证实其为此支付的装修款。一审法院认为，依据原被告的诉辩意见，本案的争议焦点为案外人邹允权是否有权代理原告与三被告签订涉案《房屋转让意向书》及收取相关款项。原告曾出具一份《委托书》给案外人邹允权，但该委托书载明案外人邹允权的代理权限为代表原告商谈该房屋出售事宜，且在购买人同意出售底价60万元后，由案外人邹允权通知原告本人回来办理相关转让手续，即原告仅授权案外人邹允权就涉案房产的出售事宜进行商谈价格，代购买人认可出售价格后，案外人邹允权应通知原告回来签订、办理相关转让协议或手续。原告并未授权案外人邹允权可代原告签署相关转让协议或领取相关转让款。案外人邹允权代原告与三被告签订涉案《房屋转让意向书》并收取相关转让款的行为属越权代理行为。虽三被告答辩时称，案外人邹允权与其三人签订《房屋转让意向书》时曾电话告知原告并得到原告认可，但三被告对该答辩意见并未提供证据证实，故对三被告该答辩意见不能采信。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条关于“行为人越权代理以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”的规定，涉案《房屋转让意向书》对原告不发生效力，但非无效。故原告提出确认涉案《房屋转让意向书》无效的诉请，不符合法律规定，不予支持。涉案房产的相关证件办理在原告名下，说明原告对涉案房产享有合法的使用和管理的权利，案外人邹允权与三被告签订的《房屋转让意向书》对原告不发生效力，三被告占有使用涉案房产无合法依据。原告要求三被告立即搬离涉案房产，符合法律规定，予以支持。关于原告要求三被告承担因占用涉案房屋给其造成损失75.5万元的诉请。涉案房屋自三被告与案外人邹允权签订协议以来一直未进行装修，为毛坯状态，不具备出租使用条件，且原告提出的损失计算标准未提供证据予以证实，故对原告该部分诉请，不予支持。至于三被告提出的债权转让及对涉案房屋装修等问题，三被告可另循法律途径解决。本案在审理期间，被告吴荣乾经传票传唤拒不到庭参加诉讼，应以缺席论处。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告吴荣乾、吴光辉、姚筱媛应于本判决发生法律效力之日起30日内从原告张学锋名下位于惠州市××区淡水××街××房屋搬出。二、驳回原告张学锋的其他诉讼请求。受理费11350元，由原告张学锋负担11250元，被告吴荣乾、吴光辉、姚筱媛负担100元。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是侵权责任纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点是：1、涉案的《房屋转让意向书》是否对被上诉人发生效力？2、上诉人是否应从涉案房屋中搬离？关于涉案的《房屋转让意向书》是否对被上诉人发生效力的问题。依据涉案的《委托书》所示，该委托书中明确载明案外人邹允权拥有代理被上诉人商谈房屋出售的权限，但如有购买人同意房屋出售价格（不低于人民币60万）案外人邹允权应通知被上诉人本人带正式手续办理相关转让手续，即被上诉人未授权案外人邹允权可代其签署相关转让协议或领取相关转让款，仅是授权案外人邹允权代为商谈房屋出售价格等事宜。案外人邹允权代被上诉人与三上诉人签订涉案的《房屋转让意向书》并收取转让款的行为属越权代理行为。上诉人在本案中主张案外人邹允权与其三人签订《房屋转让意向书》时，电话通知被上诉人，且得到被上诉人的认可，但被上诉人对于案外人代为签署《房屋转让意向书》并收取转让款的行为不予认可，同时，上诉人也未提交证据予以证明被上诉人张学锋对《房屋转让意向书》的确认，故涉案的《房屋转让意向书》对被上诉人不发生效力。原审判决认定正确、合理，本院予以维持。关于上诉人是否应从涉案房屋中搬离的问题。本案中涉案的《房屋转让意向书》对被上诉人张学锋不发生效力，上诉人占有和使用涉案房屋没有法律依据，故上诉人应从涉案房屋中搬离。综上所述，上诉人吴荣乾、吴光辉、姚筱媛上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11350元，由上诉人吴荣乾、吴光辉、姚筱媛负担。本判决为终审判决。审判长  徐国华审判员  曾求凡审判员  邹 戈二〇一九年十一月六日法官助理黄斯翀书记员卢晓聪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。