惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初4002号原告：唐娟，女，汉族，1986年3月17日出生，住址：广东省深圳市南山区。被告：惠州市金洋房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头妈庙榕树头。法定代表人：徐金河。委托诉讼代理人：吕万伍，广东标远律师事务所律师。原告唐娟与被告惠州市金洋房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月1日公开开庭进行了审理。原告唐娟、被告惠州市金洋房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吕万伍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐娟向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付逾期交房违约金25413.4元（自2019年07月01日起至2019年08月06日止，共计37天，以房屋总价款价1373697元为基数，按日万分之五计）;2.判令被告向原告支付逾期交房期间原告租赁居住房屋所产生的月租金1560元；3.请求判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告惠州市金洋房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》[编号为（2018）10021152]及《补充协议》，约定原告向被告购买房屋，房屋总价款为1373697元。合同签订后，原告依约履行了付款义务，被告于2019年6月22日下达入伙通知书，原告依据入伙通知书要求的时间于2019年6月26日到现场验房，发现被告并未完全完成装修，其在收楼意见书中明确写明厨房顶灯未装，主卫和公共卫生间两顶灯未安装到位，即被告并未在通知交房时间内完成装修，且被告于2019年8月6日才取的竣工验收备案表，已逾期交房37天。原告认为：1.被告应按照《商品房买卖合同》第7页第四章与第九条关于商品房交付条件的约定交房。在补充协议第一页第二条第1项条款中被告将主合同约定的交房条件“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”变更为“以向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设竣工验收备案所需的全部文件”，该条款损害到原告及其他业主的利益，同时违反了《中华人民共和国建筑法》第61条的固定，根据《中华人民共和国合同法》第52条规定，补充协议第一页第二条第1项条款应为无效。2.根据《商品房买卖合同》约定交房时间为2019年6月30日，但被告提供的验收备案表取得时间为2019年8月6日，即涉案房产项目于2019年8月6日才具备交房资质。被告以欺诈手段使原告在不知被告尚未通过惠州市有关政府部门的相关单位竣工验收事实的情况下做出了错误的收楼决定，根据《中华人民共和国合同法》第54条规定，原告的已验收结果应为无效。3.根据补充协议第2页第三条关于逾期交付责任中第一款约定，被告应向原告支付自合同约定交付之次日起（即2019年7月1日）至被告取得竣工验收备案之日止（即2019年8月6日）共计37天的逾期交房违约金25413.4元（1373697×0.05%×37）。4.被告逾期交房37天，导致原告额外多承担租房费用，月租金按1265元，故被告应向原告支付逾期交房期间原告租赁居住房屋所产生的租金1560元（1265÷30×37）。综上，原告多次请求惠州市大亚湾住建局、房管局、信访局等相关部门出面协商调解，主张被告及时取得备案、并依约承担因未能合法交付商品房而产生的逾期交房违约金，至今未能达成一致意见，为维护原告的合法权益，诉至法院，希望法院依照《中华人民共和国合同法》第107条规定以及商品房买卖合同第八条、第九条的约定，支持原告的全部诉讼请求。原告向本院提交了如下证据：1.原告的身份证；2.被告工商登记信息；3.商品房买卖合同（预售）；4.购房发票；5.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；6.入伙须知；7.收楼意见书;8.案外人的金洋嘉丽园入伙通知书；9.案外人与被告签订的协议；10.金洋嘉丽园广东省商品住宅使用说明书。拟证明其诉称事实。被告惠州市金洋房地产开发有限公司辩称：1.被告与原告之间不存在逾期交房问题，原告要求支付违约金及租房租金无事实和法律依据。被告与原告签署的《商品房买卖合同（预售）》约定被告的交房日期是在2019年6月30日前。原告已于2019年6月26日收楼并领取了钥匙，同时原告签署了《委托银行代收费协议》、《金洋嘉丽园管理规约》、《前期物业服务协议》，说明原告认可被告交付的房屋，双方之间不存在逾期交房的问题。根据《广东省高级人民法院印发关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引的通知》第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接受商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。”，原告要求支付逾期交房违约金无事实和法律依据。原告已于2019年6月26日收楼，并不存在在外要另行租房的情况，另外原告也没有提供其租房的相关证据，其要求被告赔偿租金无事实和法律依据。2.即使被告要支付逾期交房的违约金，原告主张按照总房款的万分之五计算违约金无事实和法律依据。（1）被告与原告之间签署的《补充协议》第二条约定商品房交付时符合的条件为：被告已向该商品房所在地主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工备案所需的全部文件。该条款与《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条的规定“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。”冲突，因此该《补充协议》无效，同时双方并没有另行约定逾期交房的赔偿标准，原告主张按照总房款的万分之五计算违约金无事实和法律依据。（2）根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，本案中，原告实际上并没有任何损失，即使需要赔偿，原告主张按照总房款的万分之五计算违约金不合理。被告向本院提交了如下证据：入伙手续会签表、原告身份证、入伙钥匙领取签收表、委托银行代收费协议、金洋嘉丽园入伙资料签收表、金洋嘉丽园管理规约、测绘报告。拟证明其辩称事实。本院经审理认定事实如下：原告与被告签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定由原告购买被告开发的位于惠州，总价款为1373697元。关于付款方式及期限，合同第七条约定：原告应当于2018年6月11日前支付首期房价款413697元，占全部房价款的30%，余款960000元向商业银行（贷款机构）申请贷款支付。关于交付期限及交付标准，合同第九条约定：该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定：被告应当在2019年6月30日前向原告交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告。关于逾期交付的违约责任，合同第十二条及补充协议第三条约定：逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。合同及补充协议还约定了其他事项。上述合同及补充协议签订后，原告依约付清了购房款。另查，被告建设的“金洋嘉丽园”项目于2019年8月6日取得竣工验收备案表，涉案房屋于2019年6月5日取得房屋测绘报告。2019年6月26日，原告办理了收楼手续。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷案，争议焦点是交付标准和是否逾期交房的问题。关于交付标准问题，《商品房买卖合同》约定以取得验收备案和房屋测绘报告为交付条件，合同补充协议第二条变更交付条件为被告提交验收备案所需文件，该补充协议系被告预先拟定反复使用的格式，属于格式条款，该第二条中对交付条件的变更，明显减轻被告的责任，原告主张该约定无效，予以支持。关于是否构成逾期交房问题，分析评判如下：按照合同约定的交付标准，被告应当在2019年6月30日前将取得竣工验收备案和测绘报告的房屋交付原告，虽然涉案房屋于2019年8月6日才取得竣工验收备案，在合同约定的交付期限内未达到交付条件，但原告于2019年6月26日已收房，作为买受方原告接收房屋时负有查验房屋是否符合合同约定的交付条件的义务，在未符合交付条件时可拒绝接收，原告称收房时不知道涉案房屋不符合合同约定交付条件的意见，不予采信。依据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条和惠州市中级人民法院《关于审理房屋买卖纠纷案件的裁判指引》第十一条第二款的规定，原告知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。既然被告不存在逾期交房，故原告据此诉请被告支付逾期交房期间原告租赁居住房屋所产生的月租金1560元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告唐娟的全部诉讼请求。案件受理费237.17元，由原告唐娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 王科丰二〇一九年十一月二十八日法官助理 巫惠慧书 记 员 黄 瑾