河北省易县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0633民初3260号原告(反诉被告)：保定市惠东物业管理有限公司。住所地：河北省保定市易县城管处易兴西路北侧。法定代表人：王坤雨，该公司总经理。委托诉讼代理人：张学梅，河北颂和安达律师事务所，律师。委托诉讼代理人：王学军，河北李俊生律师事务所，律师。被告（反诉原告）：河北双隆百信商贸有限公司。住所地：保定市徐水区康明北大街**。法定代表人：杨文明，该公司总经理。委托诉讼代理人：范炳庆，男，该公司经理。委托诉讼代理人：王治水，河北佳篷律师事务所，律师。原告（反诉被告）保定市惠东物业管理有限公司（以下简称：惠东物业公司）与被告（反诉原告）河北双隆百信商贸有限公司（以下简称：双隆商贸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告惠东公司委托诉讼代理人王学军、被告双隆商贸公司委托诉讼代理人范炳庆、王治水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告惠东公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认被告于2018年10月21日向原告发出的《解除租赁合同通知书》无效，判令其继续履行原、被告双方于2016年2月1日签订的《物业服务合同》；2.本案诉讼费用由被告负担。诉讼中，原告惠东公司增加诉讼请求：判令被告双隆公司赔偿经济损失，以鉴定数额为准。事实与理由：原、被告于2016年2月1日签订《物业服务合同》，约定将原告位于易县商业广场提供给被告使用，合同期限为10年。根据《物业服务合同》第六条1项之规定，原告按被告要求，多次对包括消防设备、配电箱、用水、排水、通风、五楼天井楼板铺设、楼层间隔等进行修改、变更，致使消防验收未能及时通过。被告于2018年10月21日向原告发出《解除租赁合同通知书》，称原告未能按照合同约定按期交付房产，要求解除合同。但原告未能按期交付租赁房产是因为原告应被告要求更改房屋设计，致使消防验收无法通过所致，且现在已经具备消防验收条件，被告要求解除合同，实属无理要求。综上所述，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。本诉被告双隆公司辩称，答辩人于2018年10月21日向被答辩人发出的《解除租赁合同通知书》，是依据双方合同约定的解除条件及法律规定当事人可以解除合同的情形，向被答辩人提出的依法有效。被答辩人诉称不能按合同约定履行合同的原因是答辩人造成的不属实。一、按照合同约定被答辩人应于2016年8月31日前将验收合格的物业交付乙方。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。被答辩人无法向答辩人交付房产是由于被答辩人的工程在约定的承租房产交付期满日不能达到合同约定及法律规定的交付条件。被答辩人不能按约履行合同是由于其身原因造成。二、依据双方签订的《物业管理合同》第六条第一项被答辩人需将用电主线路到楼内的配电室，各楼层所有区域照明线路安装到位并连接到各楼层配电箱，如果这些约定影响消防验收也是被答辩人的责任，因为答辩人此项要求的前提条件是须验收合格。合同履行期间内被答辩人从未就这些约定影响消防验收的意见向答辩人提过。合同履行期间内答辩人并没有对被答辩人诉称的消防设备、配电箱、用水、排水、通风、五楼天井楼板铺设提出过任何修改、变更意见，对楼层间隔更是从未涉及。合同第六条第二项明确约定被答辩人要提供消防设备验收合格的承租房屋。因此承租房屋是否通过验收是该房屋自身存在问题造成的，与答辩人不存在任何关系。三、被答辩人出租的房屋至今不能通过消防验收的原因，在双方签订合同后答辩人从被答辩人处获悉，是由于河北惠东房地产开发有限公司，对易县惠东花园10号楼（出租房产）的施工设计审图依据为2015年前的消防设计规范，而施工前未报经当地公安消防部门审批及备案。2016年竣工后报验，公安消防机构依照2016年以后新实施的规范验收未予通过。况且被答辩人不能交付符合法律规定条件的房产的原因涉及工程的诸多项目，被答辩人诉称是由于消防不能通过验收未提拱证据予以证明，依据相关法律，建筑工程不能通过消防验收是房地产开发公司的责任，与租赁合同的承租方不存在任何关系。总之被答辩人不能交付房产完全是被答辩人自身原因造成的。自2016年8月31日后，答辩人多次要求被答辩人交付承租房产，被答辩人一再拖延，从合同约定交付房产至答辩人向被答辩人发出《解除租赁合同通知书》长达两年多的时间，至今被答辩人也不能向答辩人交付符合法律规定的交付使用条件的房产，根据双方签订的合同第八条甲方的权利、义务第三项、第九条第一项“有下列情形之一的，视为甲方违反合同，乙方有权解除合同，并赔偿乙方损失。（1）因甲方原因，致使乙方无法按合同约定使用该房屋的。以及《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的当事人可以解除合同。因此，答辩人于2018年10月21日向被答辩人邮寄的解除合同通知书依法具有法律效力。综上，答辩人依据合同约定及法律规定解除合同的行为依法有效，被答辩人的违约行为导致合同解除应返还保证金并赔偿给答辩人造成的经济损失。被答辩人的诉讼请求不符合事实和法律规定，贵院应依法驳回被答辩人的诉请。反诉原告双隆商贸公司向本院提出诉讼请求：1.确认反诉人、被反诉人签订的《物业管理合同》解除，返还保证金200万元及200万元的利息损失，自2016年9月1日计算至2018年10月31日止，暂定205833元，直至付清保证金为止，并赔偿反诉人经济损失136663元；2.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人、被反诉人于2016年2月1日签订房屋租赁合同。合同约定：被反诉人将位于易县（（地下两层、地上**）建筑面积合计约为62000平方米出租给反诉人使用，用于商业及服务业，租期十年，从2017年1月1日至2026年12月31日止。被反诉人须在2016年8月31日前，按照交付条件将验收合格的物业交付反诉人，反诉人在合同签订之日后三个工作日内向被反诉人交付200万元保证金。反诉人在合同签订后依照合同约定于2016年2月3日向被反诉人交付定金200万元，履行了合同义务。反诉人承租惠东商业广场是用于将设立的易县双隆百信商贸有限公司的经营场所。合同签订后反诉人按照合同约定向被反诉人交付定金200万元后，立即组织新公司的设立事宜，为新公司的开业进行招商、招工事宜。但被反诉人违反合同约定时间，未向反诉人交付租赁房屋。反诉人多次与被反诉人交涉交付房屋事宜被反诉人一再拖延。由于被反诉人不能如期交付房屋且拖延至今导致反诉人与商户签订的合同不能履行，反诉人对商户承担了相应的赔偿责任，造成了反诉人40000元的经济损失：反诉人为新公司的开业进行招商，招工事宜给公司造成96663元的用工损失。根据双方签订的合同第八条甲方的权利、义务第三项、第九条第三项及《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，反诉人于2018年10月21日向被反诉人邮寄了解除合同通知书。由于被反诉人的严重违约迟延履行交付租赁房屋的义务，经催告后在长达两年多的期限内仍未履行，反诉人有权依照合同约定及依据法律规定解除合同，反诉人的解除合同通知书依法有效。被反诉人应返还保证金并赔偿反诉人的所有损失。双方就解除合同事宜经协商未果。为了维护反诉人的合法权益特向贵院提起反诉，请求贵院将本诉与反诉合并审理，查明事实、维护反诉人的合法权益。反诉被告惠东物业公司辩称，作为反诉原告其反诉请求依法不能成立，建议驳回其反诉请求。理由如下：根据物业管理合同约定第六条、第九条，反诉被告是应反诉原告的要求对消防设备、照明线路、通风排水、扶梯、天井楼板铺设等施工项目进行的变更、增加，反诉原告向反诉被告发出解除合同通知违反了合同约定第九条，属于擅自解除合同，所以其反诉请求不能成立。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原、被告对《物业管理合同》、《解除租赁合同通知书》、200万元定金收据无异议，本院予以确认。被告双隆商贸公司对原告惠东物业公司提交惠东商业广场图纸一份、改造清单一份、钢结工程合同一份、钢结构改造增加工程量确认单一份、土建部分增加工程量确认单一份的真实性无异议，且上述证据与原、被告在《物业管理合同》对租赁物拆改部分的约定相符，本院予以确认。双隆商贸公司提交的商户合同4份及平利影出具赔偿金收到条客观真实，予以确认，双隆商贸公司以此主张因与平利影解除租赁联营合同而支付赔偿金3万元予以采信。双隆商贸公司提交了与林安民签订的租赁联营合同，但未提交林安民收取赔偿金的凭证，双隆商贸公司以此主张支付林安民赔偿金1万元，不予采信。双隆商贸公司提交的工资表、考勤表、工资明细等证据系其单方形成，亦无其它证据予以佐证，依法不予确认，其主张支出工人工资和办公费96663元，不予采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：易兴西路惠东商业广场是由河北惠东房地产开发有限公司（以下简称：“惠东房产公司”）开发建设的商业用楼房，该工程取得《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》及《建筑工程施工许可证》。竣工后，“河北惠东房地产开发有限公司”与“保定市惠东物业管理有限公司”于2016年2月1日签订《委托书》，惠东房产公司将惠东商业广场委托惠东物业公司经营管理并收取相关费用。原告“河北双隆百信商贸有限公司”原企业名称为“徐水县双隆商贸有限公司”，于2016年7月4日更名。2016年2月1日，惠东物业公司（甲方）与双隆商贸公司（乙方）签订《物业管理合同》，约定：甲方将易县易兴西路惠东商业广场提供给乙方使用；期限10年，自2017年1月1日至2026年12月31日止；第一年至第四年物业管理费按年分别为620万元、720万元、820万元、920万元。第五年至第十年物业管理费均为1020万元；乙方在合同签订之日后三个工作日内向甲方交付200万元保证金，此保证金在交付第一年物业管理费时冲抵；甲方需在2016年8月31日前，按照交付条件将验收合格的物业交付乙方，并提供4个月免物业管理费期，即物业管理费开始日期为2017年1月1日；由甲方提供用电、用水、消防、通风、空调等设备，并按乙方要求提供用电主线路到楼内的配电室，各楼层所有区域照明线路安装到位并连接到各楼层配电箱，用水、排水、消防设备、通风等设施均按乙方要求施工并负责验收合格；甲方做好乙方使用房屋物业地面地板砖、卫生间、墙面装修、乙方指出的非承重墙体改为消防卷帘（必须在交付前通过国家消防部门验收合格）等工程。卖场内的扶梯、货梯按乙方要求由甲方安装；甲方按照乙方要求做好五楼天井楼板铺设，，地砖装修合同签订后，双隆商贸公司向惠东物业公司支付定金200万元。惠东物业公司根据《物业管理合同》中双隆商贸公司的要求，对惠东商业广场的配电、通道、楼梯、、地板非承重墙等部位进行了拆除、改建、增建。审理中，依据惠东物业公司的申请，对改建、增建的工程造价进行鉴定，鉴定结果为：改建、增建工程价款为1944572.38元。因对租赁物的改建、增建，延长了工期，并因对租赁物的改建、增建，尤其是“非承重墙改为卷帘门”的改建工程，致使商业广场未能及时通过消防验收，并最终导致惠东物业公司未能按合同约定的时间向双隆商贸公司交付楼房。2018年10月21日，双隆商贸公司向惠东物业公司发出《解除租赁合同通知书》，解除易兴西路惠东商业广场租赁合同。本院认为，惠东房产公司开发建设惠东商业广场取得了《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》及《建筑工程施工许可证》，该建筑为合法建筑。惠东物业公司依据《委托书》，取得对惠东商业广场的经营管理权，其与双隆商贸公司签订《物业管理合同》为有权处分。惠东物业公司与双隆商贸公司签订《物业管理合同》是双方真实意思表示且合同内容未违反法律、法规的禁止性规定。综上，《物业管理合同》合法，有效，对合同当事人产生法律上的拘束力。依据《物业管理合同》，惠东物业公司向双隆商贸公司交付租赁物，双隆商贸公司支付租金，符合租赁合同的法律特征，所以原、被告签订的《物业管理合同》名为管理合同，实为租赁合同，原、被告构成租赁合同关系。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十七条规定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定”。本案中，双隆商贸公司向惠东物业公司发出通知，解除租赁合同合法有效，双隆商贸公司要求确认《物业管理合同》解除，予以支持，但双隆商贸公司解除租赁合同应以丧失定金为代价，其要求惠东物业公司返还保证金200万元及200万元定金的利息损失，依法不予支持。原告惠东物业公司要求判决确认被告双隆公司发出的《解除租赁合同通知书》无效，判令其继续履行《物业服务合同》，依法不予支持。惠东物业公司根据双隆商贸公司对租赁房产的配电、通道、楼梯、、地板非承重墙等部位提出的改建要求，对惠东商业广场进行了拆除改建，工程造价达1944572.38元，双隆商贸公司解除租赁合同，致使惠东物业公司不能通过收取租金弥补拆除、改建及增建造成的工程款损失，双隆商贸公司应承担赔偿责任，惠东物业公司要求双隆商贸公司赔偿1944572.38元拆除改建工程价款损失，依法予以支持。因双隆商贸公司要求对租赁物的拆改，特别是非承重墙改为卷帘门的改建工程，致使租赁物未能及时通过消防验收，最终导致惠东物业公司未能按合同约定时间交付租赁物的责任在双隆商贸公司，双隆商贸公司以此主张惠东物业公司违约，理据不足，不予采信。双隆商贸公司以惠东物业公司违约要求其赔偿损失136663元，无事实根据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十七条之规定，判决如下：一、反诉原告河北双隆百信商贸有限公司与反诉被告保定市惠东物业管理有限公司签订的《物业管理合同》解除。二、本诉被告河北双隆百信商贸有限公司赔偿本诉原告保定市惠东物业管理有限公司损失1944572.38元。三、驳回本诉原告保定市惠东物业管理有限公司及反诉原告河北双隆百信商贸有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22461元，减半收取11231元，由本诉原告保定市惠东物业管理有限公司负担40元，本诉被告河北双隆百信商贸有限公司负担11191元；反诉案件受理费25620元，减半收取12810元，由反诉原告河北双隆百信商贸有限公司负担12770元，由反诉被告保定市惠东物业管理有限公司负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  梁 宇人民陪审员  闫素华人民陪审员  崔红亮二〇一九年十一月二十二日书 记 员  常小光