重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初12176号原告：北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司，住所地重庆市南岸区铜元局街道风临路8号1栋，统一社会信用代码9150010859368390XU。负责人：金梅，北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司负责人。委托诉讼代理人：华艺灵，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍竞，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。被告：雷顺福，男，1964年7月13日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告：关厚琼，女，1963年8月13日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司与被告关厚琼、雷顺福物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年6月13日、2019年11月1日公开开庭进行了审理。2019年6月30日，原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司的委托诉讼代理人华艺灵、伍竞，被告雷顺福、关厚琼到庭参加了诉讼。2019年11月1日，原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司的委托诉讼代理人华艺灵、伍竞，被告雷顺福到庭参加了诉讼。被告关厚琼经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。审理中，原、被告双方均申请庭外和解三个月。本案现已审理终结。原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付从2017年7月1日至2019年2月28日共计20个月的物业服务费2794.80元，公摊水电费168.59元，合计2963.39元；2.请求判令被告向原告支付违约金（具体计算方式以每月所欠金额为基数，按中国人民银行同期同档次贷款利率，从欠费之日起计算至付清之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司是被告所居住或者购买房屋所在小区的合法物业服务企业，由原告为被告提供物业管理服务。原告在为被告提供物业管理服务期间按照约定履行了物业服务义务，并为公共场所、公共设施、公用设备等提供公共秩序维护、保洁和维修保养服务。被告在无法定事由和服务合同约定事由下，单方面违约不交纳物业管理费。经过原告多次催交无果，原告无奈诉至法院，要求判如所请。被告雷顺福、关厚琼辩称，原告所述本被告2017年7月1日至2019年2月18日期间没有交纳物业服务费属实，但原告所述本被告单方面违约不缴纳物业管理费与事实不符，本被告只愿意缴纳物业服务费，拒绝缴纳公摊水电费和电梯使用费，原告因此拒收故本被告没有单方面违约，不应支付违约金；《前期物业服务合同》合同期限届满后，原告与被告之间并未就物业服务合同作出约定，故《前期物业服务合同》对本被告不发生效力；《前期物业服务合同》的合同当事人建设单位与物业公司即本案原告有利害关系，违反法律规定，应属无效合同；原告未对物业服务费用采取“一费制”收费方式，违反地方性文件规定；原告侵犯了被告及业主的知情权及其他合法权益。本院经审理认定事实如下：被告关厚琼、雷顺富系重庆市沙坪坝区房屋的所有权人，该房屋建筑面积82.20平方米。2008年1月16日，重庆融侨锦江物业管理有限公司（后更名为北京金辉锦江物业服务有限公司（乙方）与诺丁阳光小区建设单位重庆融辉房地产有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，由甲方委托乙方对诺丁阳光小区实施物业管理服务，合同期限为3年，自2008年1月16日起至2011年1月15日止。物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理等事项的协助管理和服务。双方约定住宅的物业服务收费标准为1.70元/月•平方米（含单元电梯使用费，不含水电公摊费，按建筑面积计算）。共用的专项设备运行的能源消耗，具体指：小区内的公共照明-景观用水、用电等运行的能源损耗，应独立计量核算，据实按户向相关业主分摊计收（住宅楼内电梯电费除外，二次供水水耗及电费等进入水价分摊的也除外）。物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在月15日前履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。本合同期限为3年，自2008年1月16日起至2011年1月15日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲方双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业企业，重新签订前期物业服务合同。此外，合同还就物业服务事项、双方的权利义务等进行了约定。合同签订后，由北京金辉锦江物业服务有限公司的分支机构即原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司为诺丁阳光小区提供物业服务至今，被告雷顺福、关厚琼接受了物业服务，但未交纳2017年7月1日至2019年2月28日期间物业服务费2794.80元和水电公摊费167.76元。2019年3月2日，原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司向被告名下的案涉房屋地址邮寄送达《律师函》，告知被告尚有物业服务费2794.80元、水电公摊费168.59元，以及由此产生的违约金2398.40元。请被告在收到本律师函后3日内支付上述物业服务费和违约金。落款部分载明的日期为2019年2月19日。另查明，北京金辉锦江物业服务有限公司于2012年3月设立北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司，作为其在重庆的分支机构，北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司负责北京金辉锦江物业服务有限公司在重庆范围内所有业务的开展（包括但不限于物业管理服务）。北京金辉锦江物业服务有限公司授权北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司以北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司的名义直接处理在重庆范围内业务开展活动中发生的纠纷，并可以以北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司的名义直接进行法律诉讼和仲裁并享有诉讼及仲裁中的额实体权利（包括但不限于和解、调解、上诉、承认放弃诉讼请求等）。被告关厚琼经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席进行了审理。上述事实，有原告的陈述及其提供的资质证书、名称预先核准通知书、名称变更通知、情况说明、房屋档案查询结果、接房资料、《前期物业服务合同》、备案表、水电公摊明细、快递单、律师函、照片等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告的总公司北京金辉锦江物业服务有限公司与诺丁阳光小区建设单位重庆融辉房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。该合同对业主具有法律约束力。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。原告在合同约定期限内为诺丁阳光小区提供了物业服务，被告接受了原告提供的物业服务，并且按照合同约定按期交纳了物业服务费。合同约定期限届满后，原告继续为案涉小区提供物业服务至今，被告接受了物业服务，原、被告双方之间就案涉小区物业服务权利义务关系在无新的约定的情况下，参照上述合同约定继续履行，上述合同有关物业服务约定对原、被告仍具有法律约束力。被告参照前述合同约定支付原告物业服务费至2017年6月30日，现被告应当继续参照前述合同约定向原告支付2017年7月1日至2019年2月28日的物业服务费。前述合同约定物业服务费收费标准为1.70元/月•平方米，被告的房屋建筑面积为82.20平方米，2017年7月1日至2019年2月28日，被告应当交纳的物业服务费为2794.80元（1.70元/月•平方米×82.20平方米×20个月）。《前期物业服务合同》明确约定，物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在月15日前履行交纳义务。现被告未按合同约定期限交纳物业服务费，违反了合同约定，应当向原告承担违约责任。关于违约责任，在《前期物业服务合同》约定期限届满后，原、被告双方并未就逾期交纳物业服务费的违约责任作出新的约定，现原告要求按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准进行计算违约金，不违反法律规定，本院予以准许。故违约金的计算方式为：以2017年7月1日至2019年2月28日期间每月应交物业服务费139.74元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，从当月第16日起计算至付清之日止。另，《前期物业服务合同》约定共用的专项设备运行的能源消耗，具体指：小区内的公共照明-景观用水、用电等运行的能源损耗，应独立计量核算，据实按户向相关业主分摊计收（住宅楼内电梯电费除外，二次供水水耗及电费等进入水价分摊的也除外）。根据庭审查明的事实，2017年7月1日至2019年2月28日，被告应支付的水电公摊费为167.76元，平均每月每户应负担的水电公摊费仅为8.43元（168.59元÷20月），亦属于合理范围，现原告主张2017年7月1日至2019年2月28日期间的水电公摊费为167.76元部分，本院予以支持；超出部分，因其未提供证据予以证明，本院不予支持。被告辩称《前期物业服务合同》的建设单位违反法律规定，选聘与其有关联关系的物业公司即本案原告，《前期物业服务合同》无效，因其未提供证据予以证明，故对该辩解意见本院不予采信。被告辩称原告未对物业服务费用采取“一费制”收费方式，违反了地方性文件规定，因原、被告双方在前述服务合同期限届满后，并未签订新的物业服务协议，双方参照前述合同约定用行为继续履行了前述合同约定义务，原告分开收取物业服务费及水电公摊费的行为符合前述合同约定，且不违反法律、行政法规的规定，故本院对该辩解意见不予采纳。被告辩称的原告侵犯了其知情权等，因被告的知情权等因侵权产生的法律关系属于另一法律关系，可另案处理，本案不予处理。被告关厚琼经本院合法传唤未到庭应诉，视为其自行放弃了依法享有的举证、质证、辩论等诉讼权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告雷顺福、关厚琼于本判决发生法律效力后三日内支付原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司2017年7月1日至2019年2月28日期间的物业服务费2794.80元、公摊水电费167.76元，合计2962.56元。二、被告雷顺福、关厚琼于本判决发生法律效力后三日内支付原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司逾期交纳物业服务费的违约金，该违约金以2017年7月1日至2019年2月28日期间每月应交物业服务费139.74元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，从当月第16日起至付清之日止。三、驳回原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告雷顺福、关厚琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  王 梁二〇一九年十一月十五日法官助理  袁 琴书 记 员  罗富元