安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0191民初5926号 原告：郭祖英，女，1980年3月17日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：胡亚榴，安徽徽商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙家乐，安徽徽商律师事务所实习律师。 被告：方祥国，男，1984年2月12日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：蒋诚，安徽经合律师事务所律师。 被告：钟祖勇，男，1984年1月5日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：梅应全，安徽华腾律师事务所律师。 原告郭祖英与被告方祥国、被告钟祖勇债权人撤销权纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭祖英及其委托诉讼代理人胡亚榴、孙家乐，被告方祥国的委托诉讼代理人蒋诚，被告钟祖勇及其委托诉讼代理人梅应全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭祖英向本院提出诉讼请求：判决撤销方祥国与钟祖勇就位于合肥市蜀山区房屋签订的房屋买卖合同。事实与理由：方祥国因拖欠郭祖英借款发生纠纷，郭祖英为此诉至法院，该案由合肥高新技术产业开发区人民法院一审，并经合肥市中级人民法院二审，现已结案。生效的法律文书确认方祥国应偿还郭祖英借款本金603700元及相应利息。该案判决生效后方祥国未履行给付义务，郭祖英申请强制执行。在执行过程中，郭祖英发现方祥国将其名下的位于合肥市蜀山区房屋的唯一房产恶意转移给钟祖勇，并于2019年8月2日办理了涉案房屋的转移登记。郭祖英认为方祥国在生效法律文书的执行过程中恶意将自己名下房产转移给钟祖勇的行为，其主观故意十分明显，严重侵害了郭祖英作为债权人的合法权益，为此，郭祖英诉至本院。 被告方祥国辩称：郭祖英诉请无事实与法律依据，请求予以驳回。方祥国已经收取购房款，房屋买卖合同于2018年7月27日签订，方祥国已经将该房产转移给案外人王金根和钟祖勇。 被告钟祖勇辩称:案涉房屋是由方祥国与案外人王金根、钟祖勇共同签订，买卖系真实性有效的。郭祖英诉称有恶意转让行为并不存在。郭祖英对方祥国的债权系买房款转化为借口，在其明知方祥国有房产时其并未采取保全措施，因此方祥国完全有权对房产进行处分。房产出售价格100万元属正常价格水平，不存在明显低于市场价转让的恶意行为。综上，郭祖英要求行使撤销权不予成立，请求驳回其诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2018年7月27日，方祥国（出售方／甲方）与王金根（购买方／乙方）签订一份《购房协议》，约定：甲方自愿把私有的，暂没有房产证，拥有100%产权，位于XX小区****，建筑面积97.1334平方的房屋出售给乙方，总房款100万元…在房产证办理完毕后，甲方须无条件配合乙方到相关部门办理房屋过户到乙方名下或者由乙方指定过户到认可的人员名下等一切手续，具体由乙方确定（此处另有手写文字：指定过户到钟祖勇名下，并有王金根签字捺印）。协议第八条有手写文字：经协商违约赔偿为零，并有王金根签字捺印。该协议甲方处有方祥国签字捺印，乙方处有王金根签字捺印，见证人处有钟祖勇、王某签字。 同日，王金根通过卡取的方式从6222****4927银行卡中提款现金100万元向方祥国支付，并用手机拍摄视频及照片，经本院当庭核查，手机内存储的视频及照片拍摄时间为2018年7月27日。方祥国同时出具收条，载明：今收到王金根购买XX小区XX幢XX室全部房款100万元整，以现金全额收到。 2019年8月1日，方祥国（出卖人/甲方）与钟祖勇（买受人/乙方）签订《存量房买卖合同》，约定由甲方将坐落在合肥市经开区XX小区XX幢安置楼XX室成套住宅（建筑面积99.95平方米）出售给乙方，权属证号为皖（2019）合肥市不动产权第XX号，房屋转让价款50万元，付款方式为2019年8月1日一次性付款。 同日，国家税务总局合肥市包河区税务局开具的安徽增值税普通发票显示，商品住房皖（2019）合肥市不动产权第XX号，99.95平方米，单价9723.9095548元，金额971904.76元，税率5%，税额48595.24元，价税合计1020500元。中华人民共和国税收完税证明中显示，方祥国支付了个人所得税9719.05元、地方教育附加485.95元、城市维护建设税1700.83元、增值税48595.24元、教育费附加728.93元，合计61230元，钟祖勇支付契税29157.14元。 方祥国于2019年7月15日将其名下位于合肥市蜀山区房屋办理了房产登记，不动产权证书号：皖（2019）合肥市不动产权第XX号。2019年8月2日，将该房产过户至钟祖勇名下。 另查明，郭祖英诉方祥国民间借贷纠纷一案，本院于2018年4月16日立案，经审理于2018年10月15日作出（2018）皖0191民初2327号民事判决书，后方祥国提起上诉，合肥市中级人民法院于2019年7月7日作出（2019）皖01民终4216号民事判决书，确认方祥国应偿还郭祖英借款本金603700元及相应利息。因方祥国未按生效法律文书确定的内容履行给付义务，郭祖英于2019年8月3日向本院申请强制执行。 上述事实，有原告提供的（2019）皖01民终4216号民事判决书、不动产登记信息表、存量房买卖合同、发票、完税证明及被告钟祖勇提供的购房协议、收条、取款记录、照片、视频等证据证实，本院予以认定。 本院认为：本案争议焦点为郭祖英对方祥国与钟祖勇之间的房产买卖合同行使撤销权是否成立。 《中华人民共和国合同法》第74条规定：“...债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”。依据上述规定，结合本案案情，应从转让价格、受让人主观及对债权人的损害三方面综合认定。 第一、关于明显不合理低价转让的认定，低价转让撤销权行使的首要客观要件就是债务人实施了非对待给付性行为，从而导致其责任财产的减少，危害到了债权人利益。因此首先需确定债务人是否实施了非对待给付性行为，即确定其转让该财产时是否为明显不合理低价。本案中，郭祖英提供的《存量房买卖合同》中虽然载明房屋售价为50万元，低于正常市场价格，但增值税发票及完税证明反映，案涉房屋最终仍按照正常的市场价格完税，结合钟祖勇提供的2018年7月的购房协议及相关视频证据，不能认定案涉房产是以明显不合理的低价转让。 第二，关于债务人实施低价转让行为时，受让人（即第三人）主观恶意的认定，债权人撤销权的行使是对债的相对性原则的突破，其效力涉及到合同债务之外的第三人，若行使不当，不仅会危害交易安全，还会侵害缔约自由和私法自治的原则。对于“受让人知道该情形”的理解，应不仅包括受让人知道债务人转让的财产价格明显低于一般的市场价格，同时还应包括受让人知道债务人的行为会对债权人的债权造成损害。方祥国与郭祖英民间借贷一案，2018年4月本院已立案受理，方祥国2018年7月出售房产的行为确实可能存在转移财产的故意，但钟祖勇作为购房人，现无证据显示其在购买房产时明知方祥国转移房产的行为会对郭祖英债权造成损害，且依据已查明的事实，双方交易价格并未低于合理的市场价，故不能认定钟祖勇在房产买卖中存在恶意。 第三、关于债务人财产的减少是否导致债务人无清偿资力的认定，如果债务人实施低价转让行为后，其他财产足以清偿债权人的债权，债权人是不能对该行为行使撤销权的。因此，应当确定债务人财产的减少是否导致债务人无清偿资力。根据庭审中方祥国代理人的陈述及本院执行查控的结果，方祥国名下仅有此一套房产，且对外债务较多，因此可以认定方祥国转移案涉房产的行为确实对郭祖英的债权造成损害。 根据合同法关于撤销权行使的相关法律规定，明显不合理的低价转让财产、对债权人造成损害、以及受让人知道该情形三个要件应当同时具备，债权人的撤销权才得以成立，仅满足其中一个要件，并不当然导致撤销的法律后果。本案中，郭祖英提供的证据仅能证明方祥国转移房产的行为可能存在故意，且该转移财产的行为导致郭祖英对其债权的执行难以实现，但尚不足以达到据此撤销方祥国与钟祖勇之间房产买卖合同关系的证明效力，故本院对郭祖英主张的撤销权不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告郭祖英的诉讼请求。 案件受理费200元，减半收取为100元，财产保全费4020元，合计4120元，由原告郭祖英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  李群 二〇一九年十一月十一日 法官助理李晔 书记员王春娟 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。 撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。