山东省潍坊滨海经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0792民初114号 原告（反诉被告）：潍坊翔达水电设备工程有限公司，住所地：潍坊滨海经济技术开发区先进制造业产业园海润街以南、海旺街以西。 法定代表人：刘玉平，总经理。 委托诉讼代理人：李洋，男，该公司职工。 委托诉讼代理人：张黎，北京市隆安律师事务所律师。 被告（反诉原告）：山东安盟润滑油有限公司，住所地：济南市天桥区小鲁庄工业园****。 法定代表人：薛金庆，总经理。 委托诉讼代理人：徐建文，山东求是和信律师事务所律师。 原告（反诉被告）潍坊翔达水电设备工程有限公司（以下简称原告翔达水电公司）与被告（反诉原告）山东安盟润滑油有限公司（以下简称被告安盟润滑油公司）租赁合同纠纷(立案案由为房屋租赁合同纠纷)一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告翔达水电公司委托诉讼代理人张黎、李洋、被告安盟润滑油公司法定代表人薛金庆及其委托诉讼代理人徐建文两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告翔达水电公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告安盟润滑油公司给付租金1000000元；2.判令被告给付违约金3000000元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令双方于2018年4月18日签订的《厂房租赁合同》于本变更诉讼请求申请书送达被告之日解除；2.判令被告给付合同解除前的租金及解除之日至被告实际腾清车间之日的车间使用费（比照租金标准），其中：（1）自2018年10月18日至合同解除日的租金（暂计算至2019年7月1日，共8.5个月，租金为708333元）；（2）自2018年5月4日至2018年8月17日的租金291667元（原免租期内租金）；（3）合同解除之日至被告实际腾清车间之日的车间使用费，继续按月租金83333元/月计算；3.判令被告给付因逾期支付租金产生的滞纳金905000元（以500000元为基数，自2018年9月17日起暂计算至2019年7月1日止，按日千分之五计算，数额717500元；以500000元为基数，自2019年3月17日起暂计算至2019年7月1日止，按日千分之五计算，数额为187500元，共计905000元；以1000000元为基数，自2019年7月2日起至实际履行之日止的利息，按日千分之五继续计算）及提前终止合同违约金1775000元，共计2680000元；4.判令被告清理其在所租车间西侧堆放的渣土废料；5.判令被告给付自2018年4月18日起至渣土废料实际腾清之日的场地使用费287448元（暂计至2019年7月1日共14.5个月）；6.判令被告拆除其在所租车间南侧扩建的道路，恢复原状；7.判令被告给付30000元的代管费用（合同解除前垫付门卫工资、车间大门修理费用、未支付的水排污费用）；8.判令被告拆除其以原告名义建设的两间房屋；9.本案全部诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年4月18日，原、被告双方签订了《厂房租赁合同》，合同约定：原告将位于潍坊滨海经济技术开发区海润街以南、海旺路以西的1#车间及办公室出租给被告使用；租赁期自2018年4月18日起至2028年4月17日止共十年；年租金1000000元，每半年付一次，提前一月支付。合同同时约定了其他权利义务。同日，被告即如约支付了免租期后两月的租金166667元。按合同约定，被告应于2018年9月17日支付第二笔租金500000元，于2019年3月17日支付第三笔租金500000元，但被告一直未付，故此提起诉讼，请求法院支持原告全部诉讼请求。 被告安盟润滑油公司辩称，《厂房租赁合同》已经于2018年12月10日解除；其同意支付2018年10月18日至2018年12月10日的租金；原告主张的违约金无事实和法律依据，其不应支付原告违约金，同时原告主张违约金数额过高，请求法院酌情予以调减；原告返还保证金、储油罐设备及有关材料后同意腾清因道路修建形成的渣土。 被告安盟润滑油公司提出反诉请求：1.请求确认双方签订的《厂房租赁合同》于2018年12月10日已经解除；2.判令原告返还保证金100000元；3.判令原告赔偿被告厂区道路建设投资650000元的损失；4.判令原告返还投资建设的55座储油罐及剩余钢材；5.本案诉讼费用由原告承担。诉讼过程中，被告在庭审过程中增加一项反诉请求：原告返还被告预付的水费20000元、电费30000元及垫付的工程款50000元。事实和理由：原、被告双方于2018年4月18日签订《厂房租赁合同》一份，约定原告将其位于潍坊滨海经济技术开发区海润街以南、海旺路以西的1#车间及办公室16间租赁给被告进行产品生产加工及办公使用，租赁期限为10年，租赁费每年1000000元。合同签订后，被告如约向原告交付100000元保证金和两个月租金166667元，因厂区道路不能承重，经原告允许后，被告投资650000元进行了厂区道路建设，并投资1260000元建设了55座储油罐。合同签订时，原告租赁厂房所在地位于潍坊××绿色化工园区内。2018年6月，山东省公布第一批化工园区，潍坊滨海绿色化工园（批准名称为潍坊滨海化工产业园）面积严重缩小，并不包括被告租赁厂房所在地，而根据山东省有关政策，新建化工项目应进入省政府公布的化工园区，导致被告的环评手续不可能获得通过，被告租赁原告厂房进行润滑油生产加工的目的已不可能实现。另外，涉案厂房依法应当进行消防和建设工程竣工验收，但原告至今未通过验收，违反《消防法》和《建筑法》的强制性规定。2018年12月4日，被告向原告送达《解除通知书》，通知原告解除合同。因原告拒收，2019年1月13日，被告在《齐鲁晚报》刊登《解除通知书》，再次通知原告解除合同。1月14日，被告到租赁厂房欲搬离储油罐及剩余钢材，被原告门卫阻止。在合同履行过程中，原告违反在租赁期间内保持厂房符合双方约定用途的法定义务，明知其出租厂房不在化工园区范围内但未及时通知被告，且隐瞒厂房未通过验收、禁止投入使用的事实，导致被告不能通过环评、安评、立项等手续，给被告造成重大损失。为维护被告合法权益，根据相关法律规定，特提起反诉，望判如所请。 原告翔达水电公司针对被告安盟润滑油公司反诉辩称，1.被告润滑油生产加工的立项已经通过，因为被告公司没有进行环评申报的基础工作，也没有就环评、安评进行申报，被告不能通过环评、安评手续，与原告无关；2.涉案厂房暂未办理消防验收、竣工验收的事实和理由在签订合同时原告已经如实告知，合同约定原告按现状交付给被告，其交付场地后立即为被告公司启动了消防验收手续，对于被告公司自己的环评、安评报审手续没有影响，对于被告的报审遇阻，其没有过错；3.签订合同时，被告明知租赁厂区不在化工园区范围内，原告在入园时已经办理过安评、环评手续，本案被告公司的安评、环评手续应由其自行办理；4.2018年9月17日被告应当付半年租金，因为被告持观望态度，以等待审批下发为由拒不支付，所以原告认为被告拒付租金是避免自己的损失，是恶意的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告为证明其主张，提交如下证据：1.《厂房租赁合同》一份，证明双方存在租赁关系；2.原、被告双方共同向潍坊森达美水务有限公司出具的说明一份，证明被告交给原告的20000元水费已转至原告账户，现剩余13246元；3.中国工商银行电子回单、电费明细，证明被告交给原告的30000元电费，现剩余10431.39元，原、被告随时可进行结算;4.建设工程质量监督报告、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程消防设计备案凭证及登记表，证明涉案租赁物质量合格、建设手续齐全，足以满足被告使用需要。被告对证据1真实性无异议，但认为该合同已于2018年12月10日解除；对证据2真实性无异议，但认为水费系由原、被告共同使用，原告应承担一半，即3377元；对证据3真实性无异议，但认为电费系由原告使用，原告应将电费全部返还；对证据4真实性无异议，但对关联性及证明目的有异议，认为上述证据不能证明涉案厂区已验收合格。 被告为证明其主张，提交如下证据：1.汇款凭证2份，证明被告于2018年4月13日、4月19日分别向原告汇款200000元、66667元，共计266667元，系合同保证金100000元及两个月租金166667元；2.被告向潍坊滨海经济技术开发区先进制造业产业园开发服务中心（以下简称先进制造业产业园）提交的咨询函及先进制造业产业园的回复函、情况说明，证明因原告涉案厂房不在山东省政府公布的绿色化工园区内，导致被告的环评手续不能办理，被告租赁厂房用于润滑油加工生产的目的已不能实现；3.原、被告法定代表人微信聊天记录，证明被告在得知合同不能继续履行的情况下与原告协商解除合同的事实；4.解除租赁合同通知书、EMS快递单及回执，证明被告于2018年12月4日通过EMS快递向原告送达解除租赁合同通知书，快递被原告拒收退回；5.《齐鲁晚报》公告一份，证明被告于2019年1月13日在《齐鲁晚报》上就《解除通知书》进行了公告送达；6.央子化工工业园薛总润滑油厂厂房改造合同及银行汇款凭证，证明因租赁厂房路面不符合承重条件，被告为此新修车间南侧、翻修车间东侧及厂房内路面，共花费650000元。原告对被告提交的证据1真实性无异议；对证据2有异议，认为涉案审批事项和被告与潍坊滨海经济技术开发区管委会（以下简称滨海管委会）签订的投资协议是否履行有关，而与本案租赁合同无关联性，其对审批事项、继续投资与否并无协助义务；对证据3真实性无异议，但认为被告并无单方解除合同的权利，且通过微信的方式也不具有解除合同的效力；对证据4、5的合法性、关联性有异议，认为合同并没有约定送达地址且被告亦无提出解除合同的权利；对证据6真实性有异议，认为施工方云方玉与被告存在利害关系，但是认可被告新修车间南侧路面，翻修东侧路面，但对被告主张重修厂房内的路面不予认可，同时认为厂房东侧的路面虽然有少量裂痕，但不影响正常使用，根据租赁合同约定，被告支出的上述费用亦应当由其自行承担。 根据被告申请，本院到潍坊滨海经济技术开发区行政审批服务局（以下简称行政审批局）调取了被告关于提交环评手续的相关情况，行政审批局向本院出具复函，内容如下：被告润滑油、防冻液项目位于先进制造业产业园区，该项目是原油加工及石油制品制造类项目。2017年12月23日，山东省人民政府办公厅印发《山东省化工投资项目管理暂行规定的通知》，文件要求“新建、扩建项目原则上进入省政府公布的化工园区、专业化工园区或化工重点监控点”。2018年6月26日，山东省政府办公厅公布第一批化工园区和专业化工园区名单，先进制造业产业园未划入“潍坊滨海化工产业园”范围。由于该项目选址不在化工园区范围，不符合办理条件，因此，其对被告提交的环评报批材料未受理，亦未作出环评审批决定。原、被告对上述复函的真实性均无异议。 对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方有异议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据4，被告虽对关联性及证明目的有异议，但在庭审过程中其已明确提出并非以原告厂房未通过验收为由解除合同，而是以政府政策变动属不可抗力因素，导致其无法实现合同目的为由解除合同，故对该证据，本院认定与本案无关联性，不予审查；对被告提交的证据2、4、5、6，原告虽提出异议，但未提交证据予以推翻，本院予以认定，至于是否与本案存在关联性，本院将根据其他证据予以综合认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月18日，原、被告签订《厂房租赁合同》，合同约定：原告将位于潍坊滨海经济技术开发区海润街以南、海旺路以西的1#车间及办公室16间租赁给被告使用，车间面积为8832平方米，以1#车间西侧道路为中心点，以东区域为被告使用区域，如需进行施工建设，须经原告书面认可后方可施工，中心点以西为原告自留地，院内道路及大门为双方共同使用；租赁物的功能为产品生产加工及办公；租赁期间为10年，自2018年4月18日至2028年4月17日；租赁物的免租期为4个月，自2018年4月18日至2018年8月17日；合同保证金100000元；租赁费第1年至第3年期间，每年1000000元；合同生效后，由被告自行安排门卫值班；租赁期限届满，在被告向原告交清全部租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按合同规定承担向原告交还租赁物的责任后7日内，原告无偿退还保证金；租金为每半年支付一次，被告需提前一个月支付租金；若被告逾期支付租金，应向原告支付滞纳金，按拖欠日数乘以欠款总额的千分之五计算；10年租赁期内，双方必须履行合同，不得违约，若一方违约，需赔偿对方提前终止合同违约金10000000元；若因发生严重自然灾害、战争或其它不可预见的、其发生和后果不能防止或避免的不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，遇有不可抗力的一方，应立即用邮寄或传真通知对方，并应在三十日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行或不能部分履行或需延期履行理由的证明文件，该项证明文件应由不可抗力发生地区的公证机关出具，如无法获得公证机关出具的证明文件，则提供其它有力证明，遭受不可抗力的一方由此免责。租赁合同还对其他事项进行了约定。被告于2018年4月13日、4月19日分别向原告汇款200000元、66667元，共计266667元，上述款项包括合同保证金100000元、2018年8月18日至10月17日的租金166667元；于2018年6月27日交纳水费20000元，于2018年7月9日交纳电费30000元，后原告将水费20000元交至原告账户，截止2019年7月15日，原告电费账户剩余电费10431.39元，被告水费账户剩余水费13246元。 被告在租赁合同签订后，认为厂房原有道路承重不足，与云方玉签订了央子化工工业园薛总润滑油厂厂房改造合同，约定由云方玉为被告改造厂房内140吨地面（面积1250平方米，工程款317500元）、厂房东侧70吨地面（面积1020平方米，工程款206040元）及新建厂房南侧地面（面积900平方米，工程款149400元），上述工程款总计672940元，被告实际支付工程款650000元。涉案租赁合同中约定的16间办公室在合同签订时并不存在，租赁合同签订时，因租赁场地无办公场所，双方协商由原告建设16间办公室，后原告亦委托云方玉进行了办公室的建设，双方约定的工程款数额为260000元，原告仅支付200000元，剩余工程款项由被告以3吨润滑油予以抵顶，被告主张3吨润滑油价值约50000元，原告不予认可。 被告在租赁合同签订后雇佣了门卫对厂房进行看护，门卫工资每月2000元，其仅支付至2018年11月份；自2018年12月份起，因原告认为场地仍然需人看护，故由原告继续支付门卫工资，要求门卫继续对厂房进行看护。 被告法定代表人自2018年10月份开始在微信上与原告法定代表人协商租赁合同解除事宜，聊天内容包括“这样的事情是你我都不愿意发生的；我想了个解决方案，你接电话咱俩沟通一下；我们俩家签定的租赁合同已经解除，我公司定于1月14日上午10点到厂区内搬离我公司物品，腾空厂房并办理厂房交接，请你公司派人予以配合”等内容，但原告法定代表人一直未予以回复；被告于2018年12月4日向原告的工商登记住所地即涉案厂房所在地邮寄了《解除通知书》，其中《解除通知书》的主要内容为：“潍坊翔达水电设备工程有限公司：双方于2018年4月18日签订了《厂房租赁合同》，在合同履行过程中，山东省人民政府公布了三批化工园区和专业化工园区名单，本租赁厂房未列入绿色化工园区，因此无法实现合同目的，我公司认为，因政府与政策原因导致无法实现合同约定的润滑油生产加工的目的，本租赁合同无法继续履行，故自2018年9月10日起直到今日，我公司多次与你方协商解除该合同，并愿意承担相关实际损失，但贵公司态度强硬，致使我公司无法协商解除本合同，为了减少或避免双方的更大损失，根据相关法律规定，现郑重涵告贵公司，自2018年12月10日，正式解除与贵公司签订的该合同，我公司将在2018年12月9日前腾空租赁厂房并移交贵公司，请贵公司于2018年12月9日前往租赁厂房办理交接手续，逾期，相关责任与我公司无关”，快递单上载明“收件人：刘玉平，电话：136××××3308，单位名称：潍坊翔达水电设备工程有限公司，地址：潍坊滨海经济技术开发区先进制造产业园海润街以南、海旺街以西，内件品名：《解除通知书》”，但该快递于2019年1月10日被拒收退回，后被告于2019年1月13日在《齐鲁晚报》上刊登了《解除通知书》的公告，内容为“潍坊翔达水电设备工程有限公司：你公司与我方于2018年4月18日签订了《厂房租赁合同》，现因政府政策原因，导致无法实现合同约定的润滑油生产加工的目的，本租赁合同无法继续履行，我公司于2018年12月4日向你公司发出了《解除通知书》，但你公司故意拒绝接收，现郑重通知你公司：自2019年1月15日，正式解除双方签订的《厂房租赁合同》。同时，因你公司恶意阻扰我方搬出物品，拒不办理厂房交接，自2019年1月15日本合同解除之日起，全部责任均由你公司自行承担”。被告于2019年1月14日到原告厂区搬运租赁车间内储油罐及其他材料时，由门卫通知原告，原告对此进行阻止，被告未搬运成功。 本院于2019年8月5日对涉案租赁厂房进行现场勘验，查明如下：厂房车间内现有成品储油罐54个，半成品24个，叉车一辆，竖罐3个及原材料一宗，厂房西侧空地有占地约4200平方米的渣土废料，主要为破损路面等建设垃圾，厂房南侧大门有破损。 另查，2016年10月28日滨海管委会下发通知，明确了本区绿色化工园的具体四至范围，涉案租赁厂房位于绿色化工园区范围内。2018年6月25日，被告与滨海管委会签订《润滑油及防冻液分装项目合同书》，约定项目总用地面积约50亩，前期以租赁原告厂区内为主，具体面积以实际测量为准，管委会协助被告办理项目立项、环评、安评等相关手续。该项目合同书还对其他事项进行了约定。2018年6月26日，山东省人民政府发布第一批化工园区和专业化工园区名单，本区入选名单的是绿色化工园区，该区面积较之前严重缩减，涉案租赁合同地点并不包含绿色化工园区范围内。 被告在山东省人民政府公布第一批名单后，向行政审批局报送环评报批材料，行政审批局以涉案润滑油及防冻液分装项目选址不在化工园区范围，不符合办理条件为由，对被告提交的材料未予受理，亦未作出环评审批决定。 2018年9月20日，被告就涉案项目能否继续推进向先进制造业产业园进行咨询，2018年9月30日，先进制造业产业园向被告出具复函，内容为：你公司租赁的厂房不在省政府公布的第一批化工园区和专业化工园区范围之内，该项目手续暂时无法办理。2018年10月9日，先进制造业产业园出具关于山东安盟润滑油、防冻液分装及销售项目退出的情况说明，内容为：该项目是行政审批局招商引荐项目，该项目投资方为被告，该公司于2018年4月与滨海管委会签订投资合同，选址在原告厂区。根据省政府办公厅公布的第一批化工园区和专业化工园区名单，先进制造业产业园未列入范围之内，根据《山东省化工投资项目管理暂行规定有关条款释义》，润滑油、防冻液为化工项目，受该上级政府政策的出台，该项目有关环评手续无法继续推进。 2018年9月29日、2019年1月11日、2019年5月13日、2019年6月27日，山东省人民政府先后公布最后三批化工园区、专业化工园区名单及60家化工重点监控点，涉案租赁合同地点均不包含在上述区域范围内。 又查，原告厂房于2013年建设，建设完成后直至涉案租赁合同签订时一直未进行投产经营，也未对外出租。 再查，原告的变更诉讼请求申请书于2019年7月15日向被告进行送达。 本院认为，原、被告双方签订的《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。双方当事人的争议焦点为：一、涉案租赁合同是否已经解除以及解除的时间；二、对原告主张的租金、违约金及车间使用费等诉讼请求能否予以支持；三、对被告主张的由原告返还保证金、有关设备及材料、水电费并赔偿相应损失的诉讼请求能否予以支持。 一、关于涉案《厂房租赁合同》是否已经解除及解除时间的问题。 原告在庭审中述称，其同意该租赁合同在其变更诉讼请求申请书送达被告之日即2019年7月15日解除；被告主张该租赁合同已因不可抗力因素于2018年12月10日解除。根据双方的上述主张，双方对合同现已解除事实上已无争议，双方的争议焦点为被告是否具有单方解除权以及合同解除的时间。对该焦点问题，首先应明确涉案租赁地点不在山东省人民政府公布的化工园区范围之内，导致被告不能实现合同目的这一客观情况，是否属于不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。对此，本院论述如下：1.涉案租赁地点并非被告随意选定，而是在行政审批局招商引资过程中确定的，原、被告之间签订《厂房租赁合同》及被告与滨海管委会签订《润滑油及防冻液分装项目合同书》时，涉案租赁地点尚在滨海区的绿化化工园内，符合生产加工条件；2.山东省人民政府公布第一批名单时，滨海区的绿色化工园区面积缩减是涉案租赁合同目的不能实现的根本原因，而这一客观情况不可归责于原、被告任何一方，已超出双方当事人的预见能力；3.被告签订涉案租赁合同的目的在于进行化工生产，这一点从涉案租赁合同中“租赁物的功能为产品生产加工”的约定也可看出，出现滨海区的绿色化工园区面积缩减这一不可归责于原、被告任何一方的客观情况，导致不能实现被告合同目的，若不允许被告提前解除合同，将会给被告造成更大的损失，亦不符合公平原则。综上，本院认为，被告已尽到了最大的合理注意义务，滨海区的绿色化工园区面积缩减这一情况已超出被告的合理预见，符合不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，对被告而言，属于不可抗力情形，被告应享有法律规定的单方解除权；关于涉案租赁合同的解除时间问题，被告自中外合作产业园处得知涉案项目无法继续推进后及时与原告协商合同的解除事宜，后被告又向原告邮寄送达书面的《解除通知书》，在快递单上明确载明收件人姓名、电话、单位名称、地址及内件品名的情况下被拒收退回，被告无奈之下于2019年1月13日采用登报方式将《解除通知书》予以公告，其中明确载明“自2019年1月15日，正式解除双方签订的《厂房租赁合同》”，在被告通过电子通讯方式、邮寄送达方式均不能与原告取得联系或者无法获得原告的回应的情况下，也即被告在穷尽其他方式确无法与原告取得联系的情况下，登报公告也是被告不得已而为之的选择，并不违反法律规定，故本院认定双方之间的《厂房租赁合同》于2019年1月15日解除。 二、关于原告主张的租金、违约金及车间使用费等诉讼请求能否予以支持的问题。 （一）关于原告主张被告支付租赁费用及租赁合同解除后的车间使用费。关于免租期内的租赁费用，涉案租赁合同约定4个月的免租期，该免租期内对应的是10年的租赁期限，现该租赁合同已提前解除，被告实际租赁期限为273天，免租期亦应按比例相应的予以缩短，即为9天（273天/3650天×120天），故被告仍应支付其余免租期111天的租赁费，即为304109元（111天×1000000元/365天）；关于2018年10月18日至租赁合同解除之日即2019年1月15日的租赁费用，该期间的租赁费用，被告应予以支付，即246575元（1000000元/年/365天×90天）；关于合同解除后至被告实际腾清车间之日的车间使用费，被告已通过微信及公告方式通知原告其将于2019年1月14日腾空厂房并办理厂房交接，但原告却予以阻止，对此，本院认为，被告未及时腾清车间系因原告的原因造成的，现原告再要求被告按租金标准交付车间使用费不符合公平原则，对原告的该项诉讼请求不予支持，即使被告在当时仍欠原告部分租金，但欠付的租金数额远远小于被告的设备价值，原告采取的扣押被告设备的方式亦远超合理范围，其完全可通过其他方式予以解决。综上，被告应支付原告租金550684元（304109元+246575元）。 （二）关于原告主张的被告支付逾期支付租金的滞纳金及提前终止合同违约金。涉案租赁合同约定“被告逾期支付租金，应按拖欠日数乘以欠款总额的千分之五向原告支付滞纳金”，依据上述约定及合同法的有关规定，被告应支付原告因逾期支付租金246575元产生的滞纳金，至于免租期内的租金304109元，因租赁合同未予约定，且该费用系本院考虑到合同提前解除这一因素才予以确定的，故该费用不需支付滞纳金；至于滞纳金的计算方法，租赁合同约定按日千分之五（年利率185%）计算，被告认为过高，请求法院予以调减。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，应以原告实际损失为依据来判断是否应对违约金数额予以调减，若违约金高于实际损失30%的，应予调减。被告未按期交纳租金给原告造成的损失应主要为利息损失，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，本院酌情认定按中国人民银行逾期贷款利率上浮30%，即中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍计算，即以246575元为基数，自2018年9月17日起实际履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍计算；关于提前解除合同违约金，考虑到该租赁合同的解除系存在不可归责于双方的客观情形导致，被告对此不存在过错，故对原告主张的该项诉讼请求不予支持。 （三）关于原告主张的由被告清理在所租车间西侧堆放的渣土废料及占用期间的场地使用费（原告主张自2018年4月18日起暂计至2019年7月1日，费用按车间的租赁费用9.4353元/月/平方米的一半计算，共14.5个月，9.4353元/月/平方米/2×4200平方米×14.5月=287448元）。关于渣土废料的清理问题，根据本院现场勘验情况，涉案租赁车间西侧堆放的渣土废料主要系破损路面等建设垃圾，应为被告在进行道路建设过程中产生后堆放的，同时考虑到原告建设的16间办公室系应被告要求所建，产生的渣土废料亦远远少于被告进行道路建设产生的渣土废料，故本院认定由被告对堆放在车间西侧的渣土废料进行清理；关于原告主张的场地使用费的问题，被告将修建道路产生的渣土废料无故存放于租赁范围之外的其他空地上，虽然双方并未约定具体的占用费，但确实给原告造成了相关损失，故对原告的该项诉讼请求予以支持。关于该费用的计算标准及期限问题，本院认为，双方约定的年租赁费1000000元对应的租赁范围为16间办公室及8832平方米车间，且相同面积的空地的租赁费用亦应少于车间的租赁费用，故本院酌定计算标准按本合同租赁费的1/4计算，即0.0776元/天/平方米（1000000元/年/365天/8832平方米/4）；至于计算期限问题，因渣土废料系于2018年4月18日起陆续堆放的，最终形成时间无法确定，且原告在明知被告在空地堆放的情况下未通知其清理期限及逾期清理的占用费标准，故该费用应自该合同解除之日即2019年1月15日起开始计算，综上，被告支付的占用费应按325.92元/天（0.0776元/天/平方米×4200平方米）的标准，自2019年1月15日起计算至被告实际腾清之日止。 （四）关于原告主张的由被告拆除其在所租车间南侧扩建的道路及以原告名义建设的两间办公室，并恢复原状的问题。涉案租赁合同虽约定被告若需进行施工建设，须经原告书面认可后方可施工，但被告在与云方玉签订厂房改造合同后，原告亦委托云方玉建设厂房办公室，应视为原告对被告扩建的道路是明知的，现道路已建设完成，若再由被告进行拆除，不符合经济原则，故本院对原告主张由被告对道路进行拆除的诉讼请求不予支持；对原告主张对被告以原告名义建设的两间办公室进行拆除的诉讼请求，因涉案厂区共建设了16间办公室，与租赁合同约定的办公室数量一致，应认定为所有办公室均为原告自行建设，故对原告的该项诉讼请求不予支持。 （五）关于原告主张的30000元的代管费用（合同解除前垫付的门卫工资16000元、车间大门修理费用5000元、未支付的水排污费用9000元）。关于垫付的门卫工资问题，被告已在2018年11月明确告知门卫劳务合同已经解除，且被告在2019年1月到厂房搬运设备时被门卫进行制止，可以看出门卫在2018年12月后是为原告工作，故门卫的工资应由原告支付；对于车间大门的修理费用5000元，被告予以认可，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持；对排污费用，被告不予认可，原告亦未提交证据予以证明，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 三、关于被告主张的由原告返还保证金、有关设备及材料、水电费并赔偿相应损失的诉讼请求能否予以支持的问题。 （一）关于被告主张由原告返还保证金100000元的问题。因该租赁合同已于2019年1月15日解除，故对原告收取的保证金100000元，应根据租赁合同的约定，在被告交清全部租金及因本租赁行为所产生的一切费用并交还租赁物后7日内予以退还。 （二）关于原告应否赔偿道路建设支出的650000元的问题。涉案租赁合同虽约定“需进行施工建设，须经原告书面认可后方可施工”，但在被告委托云方玉对厂区道路进行施工时，原告亦委托云方玉建设16间办公室，该行为应视为原告对被告进行道路施工的认可。因涉案租赁合同对该项费用的承担并未进行明确约定，故本院参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项中“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事实导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”的规定予以认定。对于被告因车间南侧新建的道路而支付工程款144307元（650000/672940×149400），本院酌定由原告承担50%，即72153.5元；对于原告因翻建车间东侧及车间内的道路而支出的工程款，因该道路并非损坏不能使用，而是被告认为达不到承重条件，但被告既未提交证据证明其重修道路的必要性，也未提交证据证明新建道路价值与厂区原有道路价值的差价，故对被告的该项诉讼请求不予支持。 （三）关于原告应否返还被告所有的的储油罐及剩余钢材等设备材料。本院经实地勘察，查明厂房车间内现有成品储油罐54个，半成品储油罐24个，叉车1辆，竖罐3个及原材料一宗，对上述设备及材料，原告应予以返还。 （四）关于原告应否返还被告预付的水费20000元、电费30000万元及垫付的工程款50000元。截止2019年7月15日，涉案厂区用水产生水费6754元（20000元-13246元）、用电产生电费19568.61元（30000元-10431.39元），对于已产生的水、电费，系原、被告建设办公室、道路共同使用，故应由双方共同承担，结合办公室、道路的工程量情况，本院酌定原告承担已使用水、电费的1/3，即水费2251.3元（6754元/3）、电费6522.87元（19568.61元/3），因剩余水费13246元系在被告账户，故原告应返还被告水费2251.3元；剩余电费10431.39元系在原告账户，故原告应返还的电费为16954.26元（6522.87元+10431.39元）；关于被告主张垫付的2间办公室的工程款50000元，涉案16间办公室工程总造价为260000元，原告已支付200000元，余款由被告以3吨润滑油抵顶，被告为此主张3吨润滑油的价值为50000元具有合理性，且原告亦未提交证据予以推翻，故对被告主张的3吨润滑油的价值50000元予以支持，因双方之间租赁合同约定原告交付办公室的数量应为16间，但原告仅支付实际施工人14间的工程款，对于被告垫付的2间办公室的工程款50000元，原告应予以返还。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、原、被告双方于2018年4月18日签订的《厂房租赁合同》已于2019年1月15日解除； 二、被告给付原告租金550684元及逾期付款滞纳金（以246575元为基数，自2018年9月17日起计算至实际履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍计算）； 三、被告清理涉案租赁车间西侧空地约4200平方米的渣土废料并支付原告渣土废料占有费（按325.92元/天的标准，自2019年1月15日起计算至被告实际腾清之日止）； 四、被告支付原告厂房大门维修费用5000元； 五、原告返还被告存在于租赁车间内的成品储油罐54个、半成品储油罐24个、叉车1辆、竖罐3个及原材料一宗； 六、原告支付被告因修建厂房南侧道路而支出的工程款72153.5元； 七、原告返还被告水费2251.3元、电费16954.26元及工程款50000元，共计69205.56元； 上述第二、三、四、五、六、七、八、九项确定的义务，原、被告均于本判决生效后十日内履行完毕； 八、原告在被告交清全部租金及因本租赁行为所产生的一切费用并交还租赁物后7日内返还被告保证金100000元； 九、驳回原告的其他诉讼请求； 十、驳回被告的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费38800元，由原告负担19400元，被告负担19400元；反诉案件受理费11300元，减半收取5650元，由原告负担1014元，由被告负担4636元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  赵洪磊 人民陪审员  秦素娟 人民陪审员  田祥明 二〇一九年十一月二十日 书 记 员  袁 浩