北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初22439号原告：世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司，住所地北京市房山区良乡拱辰北大街**昊天假日酒店326。负责人：闫佩伦，总经理。委托诉讼代理人：马婕，女，1986年3月17日出生，汉族，该公司职员，住北京市房山区。委托诉讼代理人：吴桐，男，1983年8月13日出生，汉族，该公司法务。被告：杨建夏，女，1988年6月29日出生，汉族，住北京市房山区。被告兼被告杨建夏的委托诉讼代理人：齐守达，男，1986年6月20日出生，汉族，住址同上。原告世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司（以下简称世茂公司）与被告杨建夏、齐守达物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世茂公司之委托诉讼代理人马婕、吴桐，被告兼被告杨建夏的委托诉讼代理人齐守达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世茂公司向本院提出诉讼请求：1.判令杨建夏、齐守达向世茂公司支付2018年物业服务费1910.4元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告所有的世茂维拉小区10号楼4单元1204室房屋（建筑面积为79.58平方米）由世茂公司提供物业管理服务，根据前期物业服务合同／前期物业服务协议的约定，世茂公司有权按建筑面积向被告收取2元／月·平方米的物业服务费。被告拖欠2018年1月1日至2018年12月31日物业费1910.4元。世茂公司已多次发送物业费催缴通知函，催缴无果，故而诉至法院，望判如所请。杨建夏、齐守达辩称，原告没有按照约定的三级物业标准提供服务，不同意原告的诉讼请求本院认定事实如下：2014年11月5日，开发建设单位北京良誉房地产开发有限公司（甲方）与上海世茂南京物业服务有限公司北京第二分公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：甲方委托乙方对涉案房屋所在小区提供前期物业服务；服务期限为自签署之日起生效，至管理区域在符合规定的情况下成立业主委员会并与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》之日终止；物业服务收费为包干制方式，依建筑面积交纳，两限房为每月每平方米2元，高层洋房为每月每平方米2.8元，叠拼为每月每平方米4.9元；物业费交纳时间为每年12月31日前和6月30日前按每半年或一年预交。2014年9月26日，开发建设单位北京良誉房地产开发有限公司与杨建夏、齐守达签订《北京市商品房预售合同》，其中附件七北京市前期物业服务合同中约定，经乙方委托的物业服务评估监理机构评估测评测算，本物业管理区域内的物业服务费标准为：住宅2.0元/平方米·月。北京市房山区艺林北街22号院10号楼12层4单元1204室房屋为杨建夏与齐守达共同共有，该房屋建筑面积为79.58平方米，尚未交纳2018年1月至2018年12月期间的物业服务费用。另查明，2015年2月9日，上海世茂南京物业服务有限公司名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司；2015年3月16日，上海世茂南京物业服务有限公司第二分公司名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司，即本案中用名。另，本案审理过程中，为核实小区的物业服务状况，本院前往世贸维拉小区进行调查，并拍摄了照片。调查情况如下：涉案小区6号楼、10号楼、14号楼、18号楼为保障性住房，关于小区非封闭的情况：1、小区西门保安亭在10号楼和18号楼之间，单元门朝西开，可见施工期间留下的铁皮围挡；2、东门保安亭在6号楼和14号楼之间，两侧均有底商；6号楼单元门朝东开，可见矮墙，市政路一侧据地面约40公分；14号楼4-6单元可见矮墙，市政路一侧距离地面高度约40公分；3、6号楼、10号楼、14号楼、18号楼外无围墙。关于小区绿化情况:6号楼东侧（一角）、10号楼东北角、18号楼西北侧、14号楼东南侧可见小块绿地。庭审过程中，原告提交绿化、电梯维修维护保养、消防保养、保洁服务、工程承包合同、视听资料等证据，用以证实原告积极履行物业服务，并表示已经对绿化进行了整改，对于不封闭等开发商遗留问题，正在积极解决，被告对此不予认可，认为原告的服务一直没有改善。被告提交三级物业服务标准及五组照片作为证据，证明物业服务存在公共设施维修不及时、绿化不达标、小区环境卫生不达标、小区非封闭、安保不尽责等问题，原告对证据的真实性和证明目的均不认可，表示物业三级标准虽已经作废，但原告提供的物业服务标准不低于或更高于三级物业服务标准。上述事实有双方当事人的陈述、北京市商品房预售合同及附件7前期物业服务合同、前期物业服务合同、物业备案表、前期物业服务费用评估报告摘要、房屋登记手续，绿化、电梯维修维护保养、消防保养、工程承包合同、勘验笔录及照片等证据在案佐证。以上证据经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，小区开发建设单位北京良誉房地产开发有限公司与世茂公司签订的前期物业服务合同，对杨建夏、齐守达具有约束力。关于物业服务费用定价，世茂公司提交了前期物业服务费用评估报告摘要，其定价程序符合法律规定，且该定价高于世茂公司与开发建设单位签订的前期物业服务合同约定的标准，亦高于杨建夏、齐守达与开发建设单位签订的商品房预售合同附件中前期物业服务合同约定的标准。现世茂公司要求杨建夏、齐守达按照2元/平方米/月的标准支付相应的物业服务费用，具有事实和法律依据，具体数额根据涉案房屋面积及未缴纳期间进行核算。杨建夏、齐守达称其不同意交纳物业费的原因是世茂公司在物业服务过程中，在公共设施维修、绿化、环境卫生、小区非封闭、安保等方面存在问题。关于涉案房屋所在小区无围墙、非封闭等问题，并非世茂公司的物业服务范围，故对被告的该项辩称本院不予采纳。关于其所陈述的公共设施维修、绿化、环境卫生、安保等问题，虽然被告提交了相关照片予以证明，但物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，被告提交的证据不能全面、客观地反映世茂公司提供物业服务的全部内容，世茂公司亦提交了相关证据证明其履行了相关服务义务，且世茂公司表示对于上述服务项目中所存在的不足问题正在积极解决和改善。应当指出，小区居住环境的改善和提升需要物业公司和业主之间相互理解、相互支持、相互配合、共同努力，对业主提出的物业服务质量瑕疵和相关问题，世茂公司应积极整改、及时回应。业主拒交物业服务费的初衷是督促物业公司提高服务质量，是否减免物业服务费，还要考虑物业服务的性质、违约的情节，并给予物业公司整改的机会。故杨建夏、齐守达所称的问题不能成为其拒绝交纳物业服务费的理由，本院不予采纳。世茂公司主张的诉讼请求，本院经核算后，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告杨建夏、齐守达于本判决生效后7日内支付世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司2018年物业服务费1909.92元。二、驳回世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由杨建夏、齐守达负担（已由世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司预交，杨建夏、齐守达于本判决生效后七日内向世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司支付上述费用）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 刘 莹二〇一九年十一月二十九日书记员 隗萌萌