福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初8901号 原告：福建省诚信物业管理有限公司，住所地泉州市丰泽区宝洲路阳光丽景综合**，统一社会信用代码913505007053520732。 法定代表人：黄恒政，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨玲玲，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张婷婷，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。 被告：陈意强，男，1963年4月24日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：曾淑霞（系陈意强之妻），住福建省泉州市丰泽区。 原告福建省诚信物业管理有限公司（以下简称诚信物业公司）与被告陈意强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诚信物业公司的委托诉讼代理人杨玲玲、被告陈意强及其委托诉讼代理人曾淑霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 诚信物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令陈意强支付自2018年5月1日起至2019年4月31日止的物业管理费1365.41元及自2018年5月起至实际付清之日止以应缴物业服务费为基数按银行同期同类贷款利率计算的逾期付款违约金;2、判令陈意强支付自2018年1月1日起至2019年3月31日止的公摊水电费296.1元；3、本案受理费用由陈意强承担。事实及理由：陈意强系福建省泉州市丰泽区XX小区XX号房的业主。2017年5月5日，诚信物业公司与泉州市土地储备中心签订《福建省前期物业服务合同》，约定泉州市土地储备中心选聘诚信物业公司对XXXX提供物业管理服务，并约定如业主违反合同约定，未能按时足额支付物业服务费，诚信物业公司有权要求业主每日按所欠金额千分之一的标准支付违约金。合同签订后，诚信物业公司依约履行了物业管理服务，陈意强也实际接收了物业管理服务。但自2018年起，陈意强却以各种理由拒不缴纳物业管理费用，截止目前，陈意强仍欠缴2018年5月起至2019年4月期间物业管理费1365.41元，2018年1月起至2019年3月期间公摊水电费296.1元。经诚信物业公司多次催缴，陈意强拒不缴纳。陈意强拒不缴纳物业服务费的行为已经构成违约，应按照合同约定承担违约责任。 陈意强辩称，其自2018年5月起开始未缴纳物业服务费及公摊水电费，之前的费用均已缴清。因为其所有的位于丰泽区的房屋质量问题且天花板脱落，导致其与开发商产生纠纷。开发商一开始同意赔偿其5000元，后改为3000元，至今未赔付任何款项。且前述赔偿3000元的方案经过诚信物业公司员工XXX确认。诚信物业公司没有积极与开发商沟通，未尽到管理职责，无权向陈意强收取物业费及主张违约金。如判令陈意强承担违约金，《福建省前期物业服务合同》约定的违约金也过高，应予调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人提供的证据及庭审陈述，对本案主要事实作如下认定：陈意强系泉州市丰泽区XX小区XX号房的业主，上述房屋面积为94.82平方米。2017年5月5日，泉州市土地储备中心与诚信物业公司签订《福建省前期物业服务合同》（以下简称《前期物业合同》）一份，载明泉州市土地储备中心选聘诚信物业公司为丰泽区XX小区提供前期物业服务。上述合同约定物业费收取标准为住宅每平方米1.2元/月；物业费按月缴纳，业主或物业使用人应于每月10号前缴纳物业费，如逾期缴费则应每日按所欠金额的千分之一缴交违约金；合同期限自2017年5月5日起至业主大会授权业主委员会与选聘物业公司签订物业服务合同生效之日止。 另查明，《前期物业合同》未就公摊水电费的缴交方式进行约定。庭审中，诚信物业公司述称其代收公摊水电费的标准系按每栋楼缴交水电费的总额除以每栋楼的户数，陈意强对上述公摊水电费缴费标准没有异议。根据诚信物业公司及陈意强提供的缴纳物业费及公摊水电费的相关票据，陈意强依约缴纳物业费至2018年4月份止，缴纳公摊水电费至2017年12月份止，之后未再缴纳物业费及公摊水电费。 本院认为，具备物业管理资质的诚信物业公司与泉州市土地储备中心就案涉房屋所在小区签订《前期物业合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法成立有效，双方均应按合同全面履行义务。诚信物业公司为丰泽区XX小区提供了物业服务，陈意强作为该小区的业主，应当按照《前期物业合同》的约定缴纳其住宅的物业费。陈意强的房屋产权面积94.82平方米，其每月应缴纳的物业费为94.82平方米×1.2元／平方米＝113.784元。陈意强辩称诚信物业公司未就位于丰泽区的房屋质量问题与开发商积极协商，未尽到管理职责。根据陈意强自述，其与开发商商定的赔偿方案曾经过诚信物业公司确认，可见诚信物业公司已履行作为物管机构的沟通协商义务。至于开发商能否对上述房屋质量问题进行赔偿，已超过物管机构合理的管理范畴，故对陈意强上述辩称，不予认可。陈意强自2018年5月1日起即未缴纳物业费，现诚信物业公司向本院主张要求陈意强支付自2018年5月1日起至2019年4月31日止的物业费，合理合法，予以支持。陈意强应当支付诚信物业公司自2018年5月1日起至2019年4月31日止共12个月的物业费，即需支付113.784元／月×12个月＝1365.41元。关于支付违约金的问题，陈意强迟延支付物业费用的行为属违约，应依约承担相应的违约责任。《前期物业合同》约定逾期缴纳物业费的，应按应付未付金额千分之一支付违约金。现诚信物业公司自愿变更为按银行同期同类贷款利率分段以每月实际拖欠的物业费为基数计收逾期付款违约金，系对自己权利的处分，且不违反法律规定，予以支持。至于公摊水电费，《前期物业合同》虽未就缴费方式进行约定，但陈意强对诚信物业公司执行的公摊水电费缴费标准予以认可，陈意强自2018年1月1日起未缴纳公摊水电费，故对诚信物业公司要求陈意强自2018年1月1日起至2019年3月31日止拖欠的水电公摊费296.1元的请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款、国务院《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十条、第四十一条第一款、第六十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、陈意强应于本判决生效之日起十日内支付福建省诚信物业管理有限公司自2018年5月1日起至2019年4月31日止拖欠的物业费1365.41元并支付自2018年5月11日起至实际付款之日止按银行同期同类贷款利率以每月实际拖欠的物业费为基数分段累计的逾期付款违约金； 二、陈意强应于本判决生效之日起十日内支付福建省诚信物业管理有限公司自2018年1月1日起至2019年3月31日止拖欠的水电公摊费296.1元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由陈意强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  黄三鑫 二〇一九年十一月八日 法官助理许祥鑫 书记员吴晓斌 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 国务院《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。