福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终5364号 上诉人（原审被告）：王少孟，男，1972年1月7日出生，汉族，住浙江省乐清市，现住福建省泉州市鲤城区。 被上诉人（原审原告）：泉州市金利物业管理有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区金山堤后路江滨花园B幢。 法定代表人：王丹凤。 委托诉讼代理人：阮秋梅，福建刺桐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏德泉，福建刺桐律师事务所律师。 上诉人王少孟因与被上诉人泉州市金利物业管理有限公司（以下简称金利物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2019）闽0502民初3177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王少孟上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回金利物业公司的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、导致墙体渗水发生表面脱落是由于店铺后面的露天公用平台排水不畅引起的，交房时开发商有维修过一次，但没有完全修好，之后金利物业公司就没有再维修过了。二、店铺前面的路面，有三分之一已经毁坏，都是坑坑洼洼，至今没有修缮。前几次的维修只是用一点水泥把部分坑洼表面硬化，根本达不到质量要求。三、公用停车场被金利物业公司变成物流转运点，且在停车场与店铺中间砌了一堵墙，只是道路不通，经常发生拥堵，影响了店铺的经营。四、一审第一次开庭后，金利物业公司采取了室外排水管接头的修复和两块废烂的铁皮把采光口盖住，没有达到维修质量标准。停车场也没有进行整改。五、前期物业合同是格式合同，以合法形式掩盖非法目的，属于无效合同。 金利物业公司辩称，一、王少孟提出店铺内墙体表面严重脱落的问题，因交房至今已经10多年且王少孟也实际使用了该店铺。王少孟店铺内墙体漏水已过5年保修期，应自行承担修复责任。二、王少孟店铺面前的道路本规划为步行道路，但王少孟等业主擅自将其作为机动车道使用，经常让车辆在上面行使，才导致店铺前道路损坏。三、一审审理期间，金利物业公司也立即安排工人对排水管接头和采光口进行修复，修复结果也经一审法院确认。四、关于公共停车场改为物流场所的问题，一审法院已经认定金利物业公司存在不完全履行物业服务合同约定的管理义务，从而酌定王少孟按80%的物业服务费标准支付物业服务费。 金利物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王少孟向金利物业公司支付自2016年1月1日起至2019年5月31日止的物业管理费及公摊费合计14350元；2.判令王少孟按照年利率24%支付自起诉日起至缴清全部物业管理费及公摊费之日逾期付款的滞纳金。 一审法院认定的事实：泉州市金利来房地产开发有限公司作为开发建设单位（甲方）与金利物业公司作为物业服务企业（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对江滨豪园实行前期物业管理，物业类型商住，委托管理事项包括以下内容：1.制定《业主公约》等物业管理制度，与业主、使用人办理物业交接验收和入住手续，收取有关费用及住宅共用部位，共用设施设备维修基金；2.负责保修期满后的房屋共用部位，共用设施设备的维修、养护和管理；3.其他委托管理事项，按《住宅质量保证书》中甲乙双方的约定提供维修服务；附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理；公共环境卫生，包括公共场所、场地、房屋共用部位、非市政道路的清扫保洁及垃圾的收集；汽车、自行车、摩托车停放管理；维护社区公共秩序；物业档案管理；负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等；房屋自用部位，自用设备的维修、养护，若产权人委托乙方维修时，乙方可以接受委托并合理收费。合同期限自该合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。该合同还对前期物业管理服务标准等其他事项进行约定。合同签订后，金利物业公司进驻江滨豪园提供物业服务至今。 另查明，王少孟系江滨豪园西区5号楼店面1-115、1-116、1-117、1-118、1-119、1-120、1-121的业主，上述五店面建筑面积分别为46.07㎡、46.07㎡、39.55㎡、46.07㎡、46.07㎡、46.07㎡、46.07㎡。王少孟自2016年1月1日起至今，因该小区西区广场设立货运物流站点等问题，认为金利物业公司存在未完全履行物业管理义务的情形，拒绝支付物业服务费。自2016年1月1日起至2019年5月31日止，拒缴的物业服务费及公摊费合计14350元，其中物业服务费12915元，公摊费1435元。 一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故泉州市金利来房地产开发有限公司与金利物业签订的《前期物业服务合同》，双方当事人主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，该合同对江滨豪园小区的全体业主具有约束力。现金利物业公司要求作为江滨豪园西区5号楼店面1-115、1-116、1-117、1-118、1-119、1-120、1-121的业主王少孟支付自2016年1月1日起至2019年5月31日止的物业服务费及公摊费，依法应予支持。但根据查明的事实，金利物业公司存在不完全履行物业服务合同约定的管理义务的情形。根据金利物业在本案合同中实际履行情况，酌情按照双方约定服务费标准的80%确定王少孟应支付的物业服务费数额，即王少孟应当支付金利物业公司物业服务费10332元。金利物业公司主张公摊费按每个店面每月5元收取，王少孟未提出异议，予以确认，金利物业公司主张王少孟应支付自2016年1月1日起至2019年5月31日止公摊费1435元，予以支持。金利物业公司主张王少孟支付逾期付款利息，但因其存在不完全履行物业服务合同约定的管理义务的情形，业主拒绝交纳物业服务费用存在合理的抗辩权，故业主无需承担违约责任，金利物业公司主张逾期付款利息，不予支持。关于王少孟答辩中提出的要求金利物业公司赔偿损失等，因其未在本案中提出反诉，不予处理，其可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条规定，判决：一、王少孟应于一审判决生效之日起十日内支付金利物业公司物业服务费10332元及公摊费1435元；二、驳回金利物业公司的其他诉讼请求。本案受理费159元，减半收取计79.5元，由金利物业公司负担32.5元，王少孟负担47元。 在二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。金利物业公司提交了【2011】03号泉州市鲤城区建设工程竣工验收备案证明书、泉国用（2005）第1××6号土地证、建字第350502200930016号建设工程规划许可证、江滨豪园地块示意图、规划图各一份，但金利物业公司未能提交原件以供核对，对上述证据材料的真实性本院不予认定。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，泉州市金利来房地产开发有限公司与金利物业公司签订的《前期物业服务合同》合法、有效，该合同约定由金利物业公司为江滨豪园提供前期物业服务，王少孟主张该《前期物业服务合同》以合法形式掩盖非法目的，属于无效合同，证据不足，不予支持。王少孟作为江滨豪园西区5号楼店面1-115、1-116、1-117、1-118、1-119、1-120、1-121的业主，应受《前期物业服务合同》的约束。金利物业公司已经依约为江滨豪园提供了物业服务，王少孟亦应依约缴纳物业服务费，故金利物业公司主张王少孟应支付自2016年1月1日起至2019年5月31日止的物业服务费及公摊费，应予支持。王少孟主张的路面破损、地下室采风口破裂、水管破损等问题，金利物业公司已经进行维修，并得到双方的认可，王少孟主张金利物业公司在上述问题上未尽维修、管理义务，于法无据，不予支持。王少孟主张店铺墙体内部脱落，但该部分不属于金利物业公司的维修范围，故王少孟主张金利物业公司在该问题上未尽维修义务，不予支持。一审调查中，金利物业公司已确认江滨豪园小区西区的公共停车场属于江滨豪园小区的范围，且确认有货运或物流企业在该区域设立站点，但对何人在此设立物流站点等情况均不知情，亦未予以制止，存在不完全履行管理义务的情形，故一审法院对王少孟应缴纳的物业服务费予以适当调整，本院予以支持。因此，王少孟的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决正确，予以维持。 综上，王少孟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理159元，由王少孟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡金琪 审 判 员 黄小丹 审 判 员 陈亚生 二〇一九年十一月十八日 法官助理 罗晓燕 书 记 员 吴彬彬 附：本案引用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按 照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……