济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0112民初5623号 原告：山东白鹤（集团）有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：91370100264351808H。 法定代表人：杨恩英，董事长。 委托诉讼代理人：韩政（特别授权代理），山东安邦顺意律师事务所律师。 被告：黄起财，男，1972年11月19日出生，汉族，山东中鲁文化产业有限公司法定代表人，住济南市。 原告山东白鹤（集团）有限公司（以下简称白鹤公司）与被告黄起财租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后。本院依法适用简易程序，于2019年8月5日第一次公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院将该案件转为普通程序，并于2019年10月30日第二次公开开庭进行了审理。两次庭审原告白鹤公司的委托诉讼代理人韩政，被告黄起财均到庭参加诉讼，第二次开庭原告白鹤公司的法定代表人杨恩英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 白鹤公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《世纪园租赁协议》；2.判令解除合同后十日内被告向原告交付租赁全部的世纪园旅游风景区；3.判令被告支付拖欠租金120万元，并按同期银行贷款利率支付违约金（自2018年7月1日起至判决生效止）；4.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年9月29日，原、被告签订了《世际园租赁协议》，协议第六条约定租赁用途为：“用于生态旅游观光项目开发运营，休闲度假项目开发运营等项目。”协议第七条约定被告对园区进行改造，增减相应设施，需要书面通知原告。另，现被告尚欠原告部分租金120万元。被告在租赁期间违反合同约定，擅自变更租赁用途，未经原告许可对园区设施进行改造，拖欠租金。特诉至法院。 黄起财辩称，一、双方签订的租赁合同，没有约定欠付部分租金，原告可以行使合同解除权。且欠租金是有历史惯例和特别情况；二、我方按合同约定用途使用租赁物，未对园区进行改造，其所增加的设施是经过原告口头同意后实施的。我方接手前一直是目前的使用用途，在此期间我方按照行政主管部门的意见，进行了环评、增加消防设施，且目前用途已达五年之久，原告从未提出异议。被告虽未按合同约定书面通知原告，但原告也未按合同约定书面答复被告，应视为双方通过实际行为变更了合同第七条第一款书面通知、书面答复方式。且在此期间原告的法定代表人杨恩英，一直在世纪园内居住，我方所有的运营项目和用途的改变，杨恩英都是明知的。因此，原告诉称被告未经允许对园区进行改造没有事实依据；三、被告未改变合同约定的用途，酒店、客房正常营业。被告在此期间利用闲置的房屋办学，未影响到观光旅游和休闲项目的开发运营，反而对园区的开发运营起到了推动的作用；四、原告主张的被告欠付的120元租金，被告已经缴纳。2019年10月23日，被告先行缴纳120万元，用于偿还原告拖欠李某工程款。原告该项诉讼请求没有依据；四、我方租赁原告方世纪园，不但要向原告缴纳租金，还需向历城区公安机关缴纳前期租赁人彭某（宋某）将非法集资投入到世纪园的款项。这是涉及到社会稳定的大事，是由政府牵头的。综上，请法院考虑到上述情况，驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，对当事人无争议的证据，本院予确认并在卷佐证。 原告白鹤公司提交的证据：1、双方签订的《世际园租赁协议》原件一份；2、照片两张；3、原、被告与彭某签订的三方协议书原件一份；4、黄起财、彭某身份证复印件各一份；5、2019年8月9日白鹤集团出具的情况说明原件一份；6、盘点交接清单及世际园拍摄照片一宗；7、彭某出具的收条一份。 被告黄起财提交的证据：1、黄某情况说明原件一份；2、土财主私房菜馆就餐单据及世际园两次就餐单据一宗；3、2018年11月28日黄起财给杨恩英出具的开发票的补充协议及世际园财务经营报告各一份；4、苏某、周某证人证言各一份；5、《建设项目环境保护验收申请》一份；6、《南山礼堂施工合同》（钢结构）一份；7、交款凭证3份；8、《消防整改通知书》、《消防行政处罚通知书》、《消防整改方案》、《消防施工合同》、《消防检验报告》、《污水消防土建施工合同》；9、济南世际园工程合同两册；10、固定资产明细表两张；11、《锅炉及辅机设备安装合同书》两份、报价表一份；12、《led显示屏维修合同》一份；13、《壁画定做合同》一份；14、《科瑞得购货合同》一份；15、《绿植租赁合同》及花卉摆放明细表各一份；16、《卫生间防水合同》一份；17、《电梯维护保养协议书》两份、电梯公司登记信息一宗；18、《销售合同》两份；19、《5号楼千人会场门装修合同书》一份；20、《6号楼室内粉刷维修合同》一份、费用报销单两张；21、山东中鲁文化产业有限公司与济南精致装饰工程有限公司签订的合同两份、转账凭证一宗；22、《购销合同》一份、出厂合格证一张、税务登记证复印件一张、组织机构代码证一张、检验项目表一张；23、《金天鹅软件销售服务协议》一份；24、《安全风险分级和隐患排查治理技术服务合同》一份；25、《购货合同》一份；26、《施工合同》一份；27、《销售合同》一份；28、《临沂嘉乐酒店用品公司合同书》一份、报价单一张、转账凭证一宗；29、《1号楼、5号楼一层玻璃隔断强合同》；30、《系统集成服务合同》一份、转账凭证一份；31、《租赁合同》、转账凭证各一份；32、《防水施工承包合同书》两份、转账凭证四张、收到条两张；33、《销售合同》一份；34、《钢结构合同》一份、钢结构清单一张、《新建会议室附加工程》一份、转账凭证一宗；35、《供货协议合同》一份、转账凭证两份；36、中鲁公司与佳圆盛景签订的《合同书》一份；37、《家俱购买合同》一份、转账凭证三张；38、《LED显示器、灯光、音响、吊杆合同书》一份；39、玻璃工程施工合同一份、转账凭证两张；40、《无合同工程款项》表一张；41、《格力中央空调设备供应及安装合同》一份、报价明细表两张、转账凭证一份；42、收到条六张；43、转账电子凭证一宗；44、费用报销单一张、记账联复印件一张；45、《购货合同》一份；46、《空调供货安装工程合同》一份、二号楼电辅改造验收表一份、发票两张、收据一张、费用报销单三张、宛春海身份证复印件一份、空调维修报价表一张；47、《房卡系统破解协议》一份；48、网银交易查询明细一份；49、白鹤集团情况说明原件一份；50、白鹤集团、黄起财、彭某三方协议书原件一份；51、济南市历城区人民法院执行裁定书两份、协助执行通知书两份，济南市中级人民法院执行裁定书一份、协助执行通知书一份、缴费收据三张；52、世际园平面图一份；53、2016年给公安打款明细表一份、打款凭证三张；53、发票一宗共计37张。 三、本院现场勘验拍摄照片一宗、勘验笔录一宗。 四、本院调取的济南市公安局历城区分局询问笔录两份、协助查封冻结通知书两份。 当事人对下列证据有争议： 原告白鹤公司提交的证据：交付清单一宗。清单主要内容是原告与彭某2014年5、6月份交接时世际园现状。该证据拟证明黄起财在接手世际园后对园区进行了改造，园区现状与双方交接时不同。被告辩称与原告之间没有交接清单，不认可原告提交的交接清单。 对上述有争议的证据，本院经审理认为：庭审中，被告申请彭某出庭作证，彭某认可交接清单的签名是其本人所签，交接清单其手中也有一份，该陈述与原告陈述相一致，因此，本院对该证据予以认定。 根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 黄起财系山东中鲁文化产业有限公司（以下简称中鲁公司）法定代表人。2014年5月至2015年9月，彭某经营管理世际园。2014年5月16日，彭某与白鹤公司就世际园1号楼进行盘点交接。2014年5月22日，彭某向白鹤公司出具收到条一份，内容为：“今收到游乐场所有设备说明书和图纸一套，2014年5月21日交接完成。彭某。2014.5.22。备注：2014年5月21日起游乐场所有事务由本人负责。彭某。2014.5.22。”2014年5月26日就世际园“快乐向前冲”“戏水乐园”和游乐场美化设施、监控室、爬山车和一层售票处、弹跳机、旋转木马、旋转小蜜蜂进行盘点交接，2014年5月27日就世际园教堂绿化部分和游乐场周围绿化就行盘点交接，2014年5月29日就世际园3号楼和教堂进行盘点交接，2014年6月2日就世际园2号楼进行盘点交接，2014年6月6日就世际园4号楼进行盘点交接，在上述盘点期间一并对世际园5号楼进行盘点交接。彭某在经营期间对园区部分设施进行改造。 2015年9月29日，彭某退出园区经营。同日，白鹤公司（甲方）、彭某（乙方）、黄起财（丙方）签订《协议书》，约定：“2014年4月22日，甲乙双方签订了《世际园租赁协议》，在协议履行过程中，乙方提出了解除《世际园租赁协议》，甲方表示同意，甲乙双方决定于2015年9月30日解除《世际园租赁协议》。乙方在租赁期间产生的债权债务由乙方负责追偿和偿还，乙方在租赁期间遗留问题，由乙丙双方协商解决。乙方债权、债务的追偿与偿还与甲方无关。” 同日，白鹤公司（甲方，出租方）与黄起财（乙方，承租方）签订《世际园租赁协议》，约定：“双方达成协议：一、园区的位置、面积、设施（1）园区位置：位于济南市历城区仲宫杨而庄**；（2）园区面积：世际园旅游区、别墅区除外。（杨家岺）（3）园区设施：以2014年6月至7月盘点为准。二、租赁范围全部世际园旅游风景区。包括园区土地、湖面、地上附属物及建筑物等景区配套设施。三、租赁期限租期10年，自2015年10月1日起至2025年9月30日止，租赁期满，甲方如还能对外出租的话，同等条件下，乙方享有优先承租权。四、经营方式乙方自主独立经营，甲方不得干涉。五、租金及缴纳方式第一年至第三年，年租金肆佰万元整。第四年至第七年，年租金伍佰万元整。第八年至第十年，年租金陆佰万元整。租金按年度缴纳，先交租金后使用。每年提前三个月缴纳下年度租金，租金收益所产生的税费由甲方自行承担。本合同货币单位为人民币。六、租赁用途用于生态旅游观光项目开发运营、休闲度假项目开发运营等项目。七、园区改造及权益归属乙方在租赁期间，不能破坏园区任何建筑物和景区的景观绿化，可根据经营需要对园区进行规划改造，增减相应设施，但需提前书面形式通知甲方并经甲方书面同意后，乙方可在园区规划、改造、经营特种项目，如需办理立项、审批等相关手续，或向政府相关部门及社会组织申请各项优惠政策及项目资金，甲方应积极配合和支持。乙方承租后对园区投资改造所形成的财产及权益在租赁期归乙方所有。租赁期满后，产权归甲方所有，如租期未满，而甲方单方面终止此协议，则甲方需按正常市场价格对乙方的投入进行补偿，如甲方不接受乙方资产，乙方有权继续经营或自由转让；因乙方未按期履行协议或终止协议，乙方无条件交给甲方，甲方不予赔偿。八、债权、债务、遗留问题处理2014年4月22日前园区的债权债务和相关遗留问题，由甲方负责解决，与乙方无关，甲方应妥善处理好未到期合同的终止、合同改签、违约赔偿等工作。因甲方原因造成园区无法正常经营，乙方不支付停业期间租金，所造成经济损失由甲方承担。乙方承租后，应租赁经营所产生的债权债务由乙方自行解决。租赁期间，甲方不得将园区资源、土地使用权和移交的固定资产进行抵押融资。九、园区交接本协议签订后，甲乙双方以2014年6至7月份盘点为准，现已交接。十、其他事项1、租赁期内，如遇国家政策、征用园区的土地、设施或乙方投资的项目时，甲方应退还剩余租金及押金。如遇不可抗拒因素（地震、自然灾害等），双方互不追究责任。2、租赁期满，乙方应将租用的固定资产移交给甲方，如因不合理使用造成的财产损失，乙方应给予合理赔偿。3、租赁期内，乙方自行或牵头成立公司进行园区经营办理营业执照或相关登记手续时，如需甲方配合，甲方应积极配合协助办理。十一、违约责任合同签订后，甲乙双方应严格按照合同约定履行，如有违约，违约方应赔偿守约方当年租金的双倍损失……。” 黄起财接管世际园后，2015年至2018年三年的租金已经分期全部支付完毕。 黄起财系中鲁公司法定代表人。2018年9月20日，济南市公安消防支队南部山区大队对中鲁文化公司下发责令限期改正通知书，主要内容为中鲁公司存在消防安全违法行为，需限期改正。并对中鲁文化公司罚款50000元。后中鲁公司委托山东宏泰消防工程有限公司对园区内存在消防问题进行整改，2019年5月8日，中鲁公司委托山东建大消防技术服务有限公司对上述消防设施安装质量进行检验，并出具检验报告。 2018年11月7日，黄起财以书面形式向杨恩英汇报世际园财务经营状况。2018年11月28日，黄起财以书面形式与白鹤公司法定代表人杨恩英协商2017年9月至2018年9月的租金开发票事宜，并载明2015年10月1日至2018年9月29日已缴纳租金12000000元，黄起财提出关于租金项目重新签订补充协议的建议。 2019年8月21日，李某与白鹤公司（2016）鲁0112民初7319号判决书已生效，白鹤公司作为被执行人未履行义务，济南市历城区人民法院向黄起财下达（2018）鲁0112执2083号协助执行通知书，主要内容为：提取白鹤公司在黄起财处应收的租金200万元，该款项需汇入济南市历城区人民法院账户。2019年10月17日，中国太平洋财产保险股份有限公司泉州中心支公司与白鹤公司（2012）济商初字第121号判决书执行，济南市中级人民法院向黄起财下达（2015）济中法执字第427号之一协助执行通知书，冻结白鹤公司在黄起财处的租金3500万元（并冻结2021年10月以后的租金，以实际租金数额为准）。2019年10月30日，黄起财根据（2018）鲁0112执2083号协助执行通知书的要求向济南市历城区人民法院账户支付应付白鹤公司的租金1200000元。 另查明，曾任济南市历城区仲宫镇杨而庄村党支部书记兼村委会主任的宋某于2009年6月3日注册成立了济南市历城区月亮湾旅游度假专业合作社（以下简称月亮湾合作社），并以月亮湾合作社名义非法吸收公众存款，将非法吸收的存款投入世际园园区8000余万元。2017年12月29日，宋春录犯非法吸收公众存款罪，被济南市历城区人民法院判处有期徒刑五年。后济南市公安局历城区分局经侦大队向黄起财告知，为挽回受害人损失，要求黄起财将经营世际园所产生的利润及时上交给济南市公安局历城区分局，由济南市公安局历城区分局返还给受害人。 本院认为，白鹤公司与黄起财之间签订的《世际园租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。白鹤公司诉称黄起财欠付租金1200000元。但根据黄起财提供的证据可以证实，因白鹤公司未履行其在其他案件中的义务，被济南市中级人民法院冻结白鹤公司在黄起财处的租金35000000元，黄起财非因个人原因无法向白鹤公司缴纳租金。济南市历城区人民法院要求黄起财将白鹤公司在黄起财处应收的租金汇入济南市历城区人民法院账户，黄起财已按济南市历城区人民法院要求将1200000元租金汇入法院指定账户。故，白鹤公司主张黄起财欠付1200000元租金没有依据。本院对白鹤公司要求黄起财向其支付欠交的租金1200000元的请求不予支持。 白鹤公司诉称在黄起财在经营过程中未按协议约定的用途经营世际园，对租赁物的改造未通知白鹤公司。本院认为，双方在协议中约定：乙方（黄起财）可根据实际经营需要对园区进行规划改造，但需提前书面形式通知甲方（白鹤公司）。根据黄起财提供的证据及双方当庭陈述，可以证实白鹤公司法定代表人杨恩英在世际园居住，其对黄起财对园区的改造是明知的。根据苏某、周某及黄某的书面证言也可以证实黄起财对园区的改造也向杨恩英做过汇报。但杨恩英对此未表达过异议，应视为双方以实际行为对协议要求的书面通知方式的变更。因此，白鹤公司主张黄起财违反协议约定的用途及对租赁物改造未通知白鹤公司没有依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。“本案中，黄起财不存在白鹤公司主张的其在经营过程中未按协议约定的用途经营世际园、对租赁物的改造未通知白鹤公司、欠付租金1200000元的行为。综上，白鹤公司未能提供充分证据证明黄起财有上述导致合同可以解除的行为。且因宋某非法吸收公众存款一案，黄起财需将经营世际园的收入打给济南市公安局历城区分局，用于偿还将资金投入园区建设的受害人，这是关乎社会公共利益的事，解除合同显然对社会公共利益不利。综上，白鹤公司要求解除《合作开发协议》无事实和法律依据，本院对该诉讼请求不予支持。白鹤公司要求黄起财向其交付世际园区没有法律及事实依据，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决如下： 驳回山东白鹤（集团）有限公司的诉讼请求。 案件受理费15600元，由山东白鹤（集团）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  刘士波 人民陪审员  郑福东 人民陪审员  宋金珍 二〇一九年十一月十五日 书 记 员  董 月