河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0104民初6625号 原告：魏庆祥，男，1956年4月2日出生，汉族，住石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：王庆豹，河北乾骥律师事务所律师。 原告：魏金凤，女，1953年5月11日出生，汉族，住石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：冯恩辉，河北乾骥律师事务所律师。 原告：李建会，男，1976年4月8日出生，汉族，住石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：张慎力，男，由石家庄市桥西区志诚社区居民委员会推荐。 被告：石家庄西里工贸股份有限公司，住所地石家庄市桥**长青路**。 法定代表人：白树惠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周叶红，河北世纪鸿业律师事务所律师。 原告魏庆祥、魏金凤、李建会与被告石家庄西里工贸股份有限公司屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏庆祥及其委托诉讼代理人王庆豹，原告魏金凤之委托诉讼代理人冯恩辉，原告李建辉之委托诉讼代理人张慎力，被告石家庄西里工贸股份有限公司之委托诉讼代理人周叶红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 案件事实 石家庄市桥西区天泉洗浴城成立于2000年1月1日，个体经营者为魏庆祥；2006年7月26日，石家庄市桥西区天泉假日酒店成立，法定代表人为李建会；2013年3月4日，桥西区天泉假日酒店成立，法定代表人为魏金凤，于2019年2月22日注销工商登记。三原告称，上述三个体工商户均系三原告合伙经营。 1997年，魏庆祥与被告签订租赁合同，承租位于中山房屋经营洗浴中心。 2003年7月10日，原告魏庆祥（乙方）与石家庄光明物资开发有限公司（甲方）签订租赁合同，双方约定：甲方将位于中山南侧通道及楼东侧平房出租给乙方，租赁期限自2003年9月1日至2012年8月31日止；在本合同履行期间，凡因租赁物内在质量原因需维修的，由甲方承担费用；凡因租赁物使用原因需维修的，由乙方承担费用；乙方在租赁期内不得对租赁物进行破坏性拆建，如需要进行改造，必须在不影响租赁物结构质量的情况下，征得甲方同意，否则，造成结构质量损坏，乙方承担赔偿责任。 2012年9月12日，石家庄西里工贸中心经营处（甲方）与魏庆祥（乙方）签订《租赁合同》，双方约定：甲方将位于中山方使用，租赁期限自2012年10月1日起至2018年9月30日止；乙方在租赁期内不得将房屋转租、转让、转借；租赁期内，如遇到政府行为的规划，需要拆除乙方所租房屋或遇不可抗力的因素，因此造成的损失甲方不承担任何赔偿责任。 另查，2013年，石家庄市桥西区发展改革局签发西发改【2013】10号文件，同意石家庄市光明实业总公司、石家庄西里工贸中心两家企业合并改制为石家庄西里工贸股份有限公司，即本案被告。本案所涉房产系被告于1988年经石家庄市城市建设委员会批准后建设。 诉讼过程中，依照三原告申请，本院委托河北翔圣资产评估有限公司对消防设施、电梯、供暖系统的市场价值项目资产进行评估，该公司出具冀翔圣评报字（2019）第1009号《评估报告书》，评估结果为：承租房中附属消防设施、电梯、供暖系统等资产的市场价值的评估原值884266元，评估净值586336元，其中消防系统评估净值397961元、电梯评估净值86742元、供暖系统评估净值101633元。 三原告称，1997年，三原告入驻涉案房屋，垫资安装暖气系统、电梯。2003年2月，三原告应消防部门强制性要求，垫资安装涉案房屋的消防设施。2002年6月13日，石家庄市街道整修办公室要求洗浴中心使用暗红瓷砖进行外墙装饰、美化工程，三原告垫资进行了外墙装饰、美化工程。在租赁期间，因楼顶漏水，三原告雇佣证人高某分别于1998年、2003年、2008年进行了烫修楼顶，共计花费约90000元。2012年，三原告将一楼分隔成四个隔间，加盖了部分二楼，并于2014年出租给他人。2013年6月23日，石家庄市因修建地铁工程需要，对涉案房屋门前路段进行围挡，应适当减免部分租金。 2019年4月22日，天泉假日酒店在载明内容为：“今收到天泉假日酒店交回的位于中山建筑物的大门及后门钥匙两把。交钥匙之日，即视为天泉假日酒店已放弃该栋建筑物内所有物品，并保证该栋建筑物完好”的《证明》上盖章。对此，被告称，该证明表明原告已经明确放弃涉案房屋内的所有物品。原告否认并称，该物品不包括涉案相关设施，其当天下午就《证明》中“物品”事宜前去被告处说明，未果又于次日向被告送达《通知》，《通知》载明内容为：“你公司于2019年4月22日出具的证明中有关‘放弃建筑物内所有的物品’的表述是不正确的，容易产生误解。应在该证明中注明‘已起诉到法院楼内资产不在放弃之列’。昨天，贵我双方已进行交流，我方已表明观点。双方争议的楼内资产应由人民法院判决或裁定”。 原被告双方就租赁期间的垫资费用无法协商一致，现原告诉至本院，诉讼请求：1、依法判令被告向原告返还原告代替被告履行租赁楼体外墙美化、亮化以及烫楼顶的费用总计250000元；2、依法判令被告向原告偿还其对所租赁楼房进行消防设施安装、电梯、供暖系统等固定资产投入等费用合计586336元;3、依法判令被告向原告支付承租楼房一楼的门市开发费用150000元；4、依法判令被告向原告支付原告所承租楼房门市加盖二楼的费用30000元；5、因政府维修道路至原告的经营造成困境，根据公平原则判令被告以返还租金的形式减免租金600000元；6、本案诉讼费、评估费由被告承担。 被告辩称，1、原被告于2019年4月22日就本案诉争租赁房屋内所有物品达成了协议，原告放弃该建筑物内所有物品，该协议是双方真实意思表示，合法有效，且已经实际履行完毕。2、原告诉状第二页最后一行中也写明在长达二十一年租赁期内双方没有争议，原告方认可双方没有争议，所以本案应依法驳回诉讼请求。3、原被告是先后签订了三份合同，而不是签订了一份长达21年的一份合同，第一份合同中止时间是2003年8月31日。第二份合同终止时间是2012年9月，两份合同均已经履行完毕多年，现原告提出第一项诉求、第二项诉求中索要供暖设施等固定资产投入费用，均已经超过了诉讼时效，依法应予以驳回诉求。 三原告为了证实其主张，提交了租赁合同、桥西区发改局文件、涉案房屋美化前照片、石家庄市街道整修办公室外观整修要求以及效果图、证人证言、鉴定报告、被告出具的允许转租的证明一份、原告对租赁房屋一层所进行开发成果照片、加盖二楼照片、河北新闻网发布网页新闻、外部围挡照片、天泉假日酒店围挡前后各3个月期间的营业收入、通知等证据；被告为了证实其抗辩意见提交了证明。 裁判理由与结果 本院认为,本案，三原告实际经营的天泉假日酒店自1997年至2012年期间，先后与被告签订三份《租赁合同》，均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守并履行。2018年9月30日，原被告于2012年9月12日所签订的租赁合同到期，后双方不再续签租赁合同，故双方合同的权利义务于2018年9月30日终止。后，天泉假日酒店注销，三原告作为实际经营者提起诉讼，诉讼主体适格。合同终止后，关于装饰装修物及相关增设物依照双方约定进行处置，未作约定的，依照相关法律规定处理。 本案，原告主张消防、电梯、供暖设施等费用，被告称，原告已放弃所有物品，包括本案所争议的所有设施，原告否认，称2019年4月22日《证明》中所载物品，仅为一般日常使用设施，对此，因当时双方因涉案设施的争议已进入本院诉讼，结合原告次日在被告处送达对原说明的相关补充说明等情形，认定原告所放弃物品的真实意思表示仅指那些可移动日常用品，不包括本案所涉相关设施。 原告于1997年承租被告房屋时，法律对出租房屋的消防设备并未明确规定。在2009年5月1日《中华人民共和国消防法》开始实施后，有关消防设施的投入使用应当受该法约束调整。根据该法第十五条“公众聚集场所在投入使用前、营业前，建设单位或使用单位应向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”之规定，可以看出消防设施系房屋经营所需的必备设备，未经消防验收合格的房屋不能用于经营租赁，消防设施安装义务应为出租人。因涉案房屋消防设施系原告投资安装，且在合同终止后，被告承继该消防设施使得其能够正常出租经营，故原告要求被告支付现有消防设施的剩余残值（净值），于法有据，本院予以支持，数额应以评估报告所载数额为准，即397961元。关于原告主张电梯费用，双方合同对此并未约定；合同终止后，被告已将涉案房屋附随电梯另行出租给他人，并实际使用；被告作为受益人，应依据公平原则就电梯的剩余残值（净值）对原告进行补偿，数额应以评估报告书中载明的数额为准，即86742元。综上，被告应补偿三原告安装的消防设施、电梯的剩余残值（净值）484703元。 关于原告主张供暖系统费用，因双方并未对此进行约定，系原告为了经营而添附，且被告亦未实际使用受益，原告该主张理据不足，本院不予支持。 关于原告主张被告返还外墙墙体美化、亮化、修补楼顶费用，因其未能提交相关票据及支付凭证，无法证实其所述的事实及相关费用均实际发生，故该项诉求，本院不予支持。 关于原告主张的一楼门市开发费用及二楼加盖费用，被告称，原告违反了双方所签《房屋租赁合同》中“承租人在租赁期内不得对租赁物进行破坏性拆建，如需要进行改造，必须在不影响租赁物结构质量的情况下，征得出租人同意”的约定。原告称，一楼门市开发及二楼加盖均经过被告同意才进行，且都在正常租赁使用并实际受益，对此被告否认，原告未提交证据证实其改造行为经过同意，亦未能提交相关票据证实其所实际支出数额，故该项诉求理据不足，本院不予支持。 关于原告称因政府修建地铁应减免租金的主张，双方在《房屋租赁合同》中明确约定“租赁期内，如遇到政府行为的规划，需要拆除乙方所租房屋或遇不可抗力的因素，因此造成的损失甲方不承担任何赔偿责任”。本案，在合同履行过程中，地铁工程因城市建设和发展的需要，被获得审批并开工建设，应系原告可预见到的风险。修建地铁给原告造成的影响不符合法律规定及双方约定减免租金的情形，该主张理据不足，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和消防法》第十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下： 一、被告石家庄西里工贸股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告魏庆祥、魏金凤、李建会安装消防设施、电梯的剩余残值（净值）484703元； 二、驳回原告魏庆祥、魏金凤、李建会的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19347元，鉴定费9700元，共计29047元，由原告魏庆祥、魏金凤、李建会共同负担20336元，由被告石家庄西里工贸股份有限公司负担8711元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王素青 人民陪审员  郭春荣 人民陪审员  吴明珠 二〇一九年十一月二十二日 书 记 员  王天文