黑龙江省巴彦县人民法院行 政 判 决 书（2019）黑0126行初36号原告姜智博，男，2013年2月12日出生，汉族，学生，住巴彦县，法定代理人田某（姜智博母亲），女，1982年12月30日出生，汉族，个体，住巴彦县，委托代理人尹树财，1969年7月17日出生，汉族，无职业，住巴彦县，被告巴彦县房产住宅局，住所地巴彦县巴彦镇。法定代表人王旭升，该局局长。出庭负责人何立伟，该局产权股股长。被告巴彦县不动产登记中心，住所地巴彦县巴彦镇。法定代表人陈东，该中心主任。出庭负责人，董伟，该中心副主任。二被告共同委托代理人张可，黑龙江九州律师事务所律师。第三人黑龙江省鹏宝龙房地产开发有限公司，现住所地巴彦县巴彦镇利民大市场。法定代表人祁卫东，男，1983年12月2日出生，汉族，个体，住哈尔滨市香坊区，第三人史胜军，男，1969年10月8日出生，汉族，无职业，住巴彦县，原告姜智博不服被告巴彦县房产住宅局，巴彦县不动产登记中心为第三人祁卫东、史胜军借款关系作出期房抵押登记行政行为一案，于2019年7月8日向本院提起行政诉讼。本院于当日立案后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年9月20日公开开庭审理了本案。原告姜智博法定代理人田某及其委托代理人尹树财，被告巴彦县房产住宅局负责人何立伟，巴彦县不动产登记中心负责人董伟及二被告共同委托代理人张可到庭参加诉讼。第三人黑龙江省鹏宝龙房地产开发有限公司、祁卫东、史胜军经本院合法传唤未到庭。本院现已审理终结。原告姜智博诉称，2013年4月15日，原告从黑龙江鹏宝龙房地产开发有限公司（以下简称鹏宝龙公司）购买福泰苏州园小区（现称祥和小区）5号楼北6号、7号车库，后得知鹏宝龙公司把案涉房屋出售给祁卫东，通过房产部门作出抵押登记，把该房屋抵押给史胜军。案涉房屋没有建房必备手续，不能登记备案，因此提起诉讼，要求撤销被告作出的案涉房屋期房抵押登记行为。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：A1、巴彦县建工站出具《关于核查福泰苏州园小区施工许可情况说明》，证明2012年5月24日，案涉房屋没有在巴彦县建工站备案，没有核发施工许可证；A2、商品房买卖合同及收据，证明姜智博是合法购买人；A3、物业费、水费、电费、热费收票，证明原告占有、使用案涉房屋至今。被告巴彦县房产住宅局辩称，一、被告办理抵押登记符合法律规定，根据《城市房地产抵押管理办法》第二十七条、第三十二条的规定，第三人祁卫东与史胜军之间存在借款关系，祁卫东自愿以鹏宝龙公司预售的商品房进行抵押，并向被告提供了相关的商品房屋买卖合同及公证书，被告为祁卫东办理抵押登记手续符合法律规定；二、姜智博取得房屋权利不符合法律规定，不符合行政相关人身份，无权提起行政诉讼。2019年5月，案外人张春荣曾以案涉房屋所有权人身份向法院起诉，诉讼中姜智博自称是从张春荣处购买该房屋，张春荣在2018年曾经提起执行异议。被告认为，姜智博并未取得合法权利，按照《房地产管理法》规定，未取得房屋产权登记的房屋不得出售，张春荣通过更改合同意图转让房屋所有权的行为是违法、无效的。因此根据《行政诉讼法》第二条规定，只有合法的行政相关人才有诉讼主体资格，姜智博无权提起诉讼，请求驳回原告的起诉。被告巴彦县房产住宅局为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：B1、商品房买卖合同及收据各两份，证明2013年12月30日，祁卫东与鹏宝龙公司签订商品房买卖合同，购买案涉两处房屋；B2、2013年12月30日，祁卫东与史胜军签订借款协议，巴彦县公证处公证书及房屋期房抵押登记证明书，本院查封裁定及协助执行通知书，证实案涉房屋已被法院查封；B3、《巴彦县解决国有土地上房地产开发项目房屋权属登记问题工作领导小组会签意见》一组及鹏宝龙公司办证申请书一份，证明案涉房屋经会签可以办理产权手续。被告巴彦县不动产登记中心辩称，一、为案涉房屋办理房屋抵押登记行为系巴彦县房产住宅局作出的，不动产登记中心未参与，不应承担责任；二、姜智博取得的房屋权利不符合法律规定，不符合行政相关人的身份，无权提起行政诉讼，其理由与房产住宅局理由一致，请求驳回原告的起诉。巴彦县不动产登记中心未向本院提供证据。第三人祁卫东，史胜军及鹏宝龙公司未出庭应诉，未向本院提交证据及答辩意见。经庭审质证，原告认为被告举示的证据B1、祁卫东与鹏宝龙公司之间的买卖合同及购房收据是无效的；证据B2中，抵押手续是被告违法操作的；对证据B3会签意见无异议。二被告对原告举示的证据真实性有异议，认为证据A1关于核查福泰苏州园小区施工许可情况说明，原告未提供原件无法核对其真实性；证据A2、A3购房合同及收据、物业费等票据的真实性有异议，认为案外人张春荣曾向本院提起民事诉讼，并持有该房屋买卖合同，无法判定该房屋的实际占有主体，在不能确定合法购买人之前，原告无权起诉。本院对上述证据认定如下：原告所举示的证据，已形成完整证据链条，证明田某以其子姜智博名义购买案涉房屋的事实，本院予以采信。被告举示的祁卫东与鹏宝龙公司之间的买卖合同，合同买受人由史胜军改为祁卫东，且祁卫东作为鹏宝龙公司法定代表人，把对外出售的房屋同时出售给自己，对该合同的真实性，本院不予采信。祁卫东与第三人史胜军的借款关系并公证的事实，与本案无关联，本院不予认定。会签意见一组证据，客观反映案涉房屋在2017年11月13日前没有竣工验收、无施工许可、欠缴土地出让金、未办理用地审批手续、无环评审批及验收手续、未经消防设计备案、欠缴税款等事实，本院予以采信。经审理查明，2014年4月15日，原告姜智博母亲田某以姜智博名义与鹏宝龙公司签订商品房屋买卖合同，并交纳全部购房款，购买位于巴彦县巴彦镇福泰苏州园小区（现称祥和小区）第15幢北6、7号（车库）房屋。经查，该房屋最初确实由案外人张春荣购买，但因未取得房屋所有权证，不能交易，故由田某代鹏宝龙公司退还张春荣交纳的购房款，张春荣把该房屋退还给鹏宝龙公司。鹏宝龙公司收取更名费后，由田某以姜智博名义与鹏宝龙公司重新签订商品房买卖合同。田某并未与张春荣签订商品房买卖合同，张春荣也明确表示该诉争房屋与其无关，且不对该房屋主张任何权利。原告取得案涉房屋钥匙入住使用该房屋至今，并交纳物业费，热费，水、电费等费用，祁卫东并未对该房屋主张过权利。2013年12月30日，被告巴彦县房产住宅局（原名巴彦县房产管理处）为史胜军与祁卫东之间借款关系作出《福泰苏州园小区房屋期房抵押登记证明书》，房证号为巴房抵登字2013年01988号，抵押权人为史胜军，房屋所有权人为祁卫东。抵押房产包括案涉两处车库在内该小区多处在建房屋。原告自2018年5月要求办理产权证时知道权利受到侵害，至2019年2月到房产住宅局办证未果情况下，向本院提起行政诉讼，要求撤销被告作出的巴房抵登字2013年01988号《福泰苏州园房屋期房抵押登记证明书》中5号楼北6、7号车库的抵押登记行为。上述为本案事实。本院认为，本案争议的焦点：一、原告姜智博是否具备本案诉讼的原告主体资格；二、被告作出的期房抵押登记行为是否符合法律规定。关于姜智博的原告主体资格问题。本院认为，虽然案外人张春荣最初曾购买过案涉房屋，但姜智博购买时，张春荣把案涉房屋退给第三人鹏宝龙公司，姜智博向鹏宝龙公司交款，并同鹏宝龙公司重新签订了商品房买卖合同。且因该房屋不具备办证条件，张春荣尚未取得该房屋所有权，亦不存在张春荣与姜智博发生买卖交易的行为。张春荣也明确表示此房屋与其无关，不对该房屋主张任何权利，涉及该房屋的权利均由实际买受人姜智博主张。因此，姜智博是案涉房屋的真正利害关系人，符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（一）项的规定，具备本案诉讼的原告主体资格。关于被告作出的期房抵押登记行为是否符合法规定。本院认为，案涉房屋由鹏宝龙公司开发建设，直至2017年11月13日会签时止，案涉房存在无规划手续、无施工许可证、未竣工验收、未办理用地审批手续，无环评审批及验收手续，欠缴土地出让金、欠缴税款等事实。被告却在2013年12月31日，在尚未取得预售许可证情况下，把案涉房屋以祁卫东为房屋所有权人、史胜军为抵押权人，为二者借款关系作出了抵押登记行为。根据《房屋登记办法》第二十二条规定“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可，施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的……”《城市房地产抵押管理办法》第二十条规定“预购商品房屋贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。”《不动产登记暂行条例》第二十二条规定“登记申请有下列情况之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律行政法规规定的……”被告违反上述规定，在案涉房屋不具备作出抵押登记条件情形下，为第三人史胜军、祁卫东之间借款关系作出包括案涉房屋在内的多处房屋抵押登记行为，因其他房屋与本案无关，本院对其他房屋的抵押行为不予认定。因此，被告作出案涉房屋期房抵押登记行为证据不足，且违反严格的审查程序。原告要求撤销案涉房屋抵押登记行为的诉讼请求成立，依法应予支持。另外，关于责任承担问题，根据巴彦县人民政府法制办公室《关于巴彦县不动产登记中心承担应诉职责的通知》“在行政诉讼案件中涉及的具体责任问题由登记环节中相应的工作部门承担。”因此，二被告是适格的共同被告。综上所诉，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条（一）、（三）项之规定，判决如下：撤销被告巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心作出的（福泰苏州园小区）巴房抵登字2013年01988号房屋期房抵押登记证明书中15栋（幢）北6、7号（车库)房屋的抵押登记行为。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本上述于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 ：吴海峡审 判 员 ：梁树新人民陪审员 ：程晓琪二〇一九年十一月二十五日书 记 员 ： 王 野