贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0181民初1130号原告:贵州普黔多式联运有限公司，住所地：贵州省贵阳市清镇市。法定代表人：东方浩，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周礼超、何忠奎（实习），贵州泽行律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告:李志龙，男，1973年6月11日生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。原告贵州普黔多式联运有限公司与被告李志龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告贵州普黔多式联运有限公司的委托诉讼代理人周礼超、被告李志龙均到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。贵州普黔多式联运有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原告与被告于2015年9月6日签订的《商业房屋租赁合同》；二、依法判令被告立即支付原告水电费320062.7元、房屋租金和管理费6112367.06元，并向原告支付滞纳金（2017年8月10日前的滞纳金为2235028.92元，2017年8月10日以后的滞纳金以6432429.76元为基数，按每天0.1%标准计算至清偿之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年9月6日，被告与原告签订《商业房屋租赁合同》，租赁原告马上到公路港A3、A4、A5、C1、C2、C3等六栋房屋开办司机旅馆。合同约定租赁期限为十年，计费时间自2016年3月1日起至2026年2月28日止；租金及管理费为每月435868元，每年在上一年的基础上递增5%，2016年2月15日交纳首期租金和管理费，以后每个月提前15日预付下一月租金和管理费；卫生费、水电费按照有关部门收费标准加公摊费用及损耗费用收取；履约保证金为100万元，在本合同签订之日一次性交付；如未按时缴纳租金、管理费和其他费用的，每逾期一天，需支付应付款总额千分之一的滞纳金。《商业房屋租赁合同》签订后，原告按约定向被告交付了A3、A4、A5、C1、C2、C3等六栋房屋，但被告却未按合同约定向原告交纳履约保证金、房屋租金和管理费及水电费等费用。经原告多次追要，被告均以各种借口进行推脱，至今不予交纳。原告认为，被告不按双方签订的《商业房屋租赁合同》约定时间和金额向原告交纳履约保证金、房屋租金、管理费及水电费用的行为，严重违反了双方的合同约定，侵害了原告的合法权益。在原告起诉后，被告于2017年8月10日与原告解除了合同并将房屋移交给原告。但至2017年8月10日已拖欠水电费320062.7元、房屋租金和管理费6112367.06元至今仍未给付。为维护原告合法权益，特向贵院提出诉讼，请依法审理，准允原告如前诉求。李志龙辩称：我于2017年8月10日已将租赁房屋移交给原告贵州普黔多式联运有限公司，双方合同已解除。因在我与原告签订租赁合同后，我实际只装修了3栋房屋进行经营。由于经营亏损，经多次与原告公司协商，双方已达成原告公司只收取我实际经营的C1、C2、C3三栋房屋的租金，A3、A4、A5三栋房屋的租金免交，同时不收取滞纳金。并同意按双方约定应给付我已经装修好的C1、C2、C3三栋的装修补助款250万用于冲抵我欠原告的房租等费用。根据双方合同约定，从2016年9月1日起至2017年8月10日，共欠原告C1、C2、C3三栋房屋的房租及管理费11个月零10天，即232838.4元乘以11个月零10天为2638835.2元，加上水电费320062.7元，共计2958897.9元。冲抵原告应给付的装修补助款250万元及我已经缴纳的保证金50万元后，原告应退还我41102.1元，故不存在滞纳金。但具体金额双方并未进行结算。综上，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据认定的证据，本院经审理认定事实如下：2015年9月6日，贵州马上到置业有限公司（出租方、甲方）与李志龙（承租方、乙方）签订《商业房屋租赁合同》，双方就乙方向甲方租赁商业房屋协商一致达成约定。双方在合同第一条出租标的及用途中约定：甲方将位于清镇市×××大道马上到公路港的部分商业用房出租给乙方使用，具体范围包括：1、A3、A4、A5、C1、C2、C3共6栋的2、3、4层，总建筑面积为16941.76平方米，用途为司机旅馆（其中一栋二楼可用作沐足）；2、C2栋一层S109、S110、S111、S112号铺面，总建筑面积为224.08平方米，并由乙方进行装修改造，用途为司机入住登记大厅和旅馆配套用房；在第二条租赁期限中约定：租赁期为十年，计费时间自2016年3月1日起至2026年2月28日止。在第三条租金、管理费及缴纳方式中约定：1、在租赁期内第1年度的租金和管理费为：A3、A4、A5、C1、C2、C3栋2、3、4层每月租金为17.5元每平方米、管理费7.5元每平方米；C2栋一层S109、S110、S111、S112号铺面每月租金为38.5元每平方米、管理费16.5元每平方米；月租金及管理费总价共计435868元。以后每年租金及管理费在前一年基础上递增5%，五年后，甲乙双方在第五年租金及管理费的基础上，根据当时市场情况对之后每年租金及管理费的增长幅度重新协商。2、卫生费、水电费按照相关部门收费标准加公摊费用及损耗费用收取，甲方承诺不加收其他费用。3、租金及管理费支付方式为按月支付，乙方须在2016年2月15日前交纳首期租金及管理费，以后每期均在每个月提前15日内预付下一月租金及管理费等内容；在第四条履约保证金中约定：甲乙双方约定合同履约保证金为壹佰万元整，在本合同签订之日一次性交付。本合同期满或合同正常终止后十五日内，乙方在合同期内未发生违规行为的，经甲方确认后，将本保证金全额退还乙方（保证金不计息）。在租赁期内，甲方可从履约保证金中直接抵扣乙方根据本协议应承担的赔偿、违约金或其他应付款。在做出前述抵扣之后，乙方应在收到甲方的书面通知后立即补足履约保证金；在第五条中约定：乙方承诺在不影响房屋结构和外观的前提下，对所承租房屋进行改造，改造总投入不低于壹仟贰佰万圆整。在上述基础上，甲方给予乙方改造补助，剩余装修费由乙方负责装修并承担。具体方式：乙方逐一对标的房屋进行改造，改造完成壹栋楼后报甲方验收，经甲方验收合格后七日内，甲方须支付壹栋楼的改造补助款捌拾叁万叁仟肆佰圆整，最后一栋改造补助款捌拾叁万叁仟圆整。本合同标的所涉及的房屋共计陆栋，改造补助款共计伍佰万圆整。乙方需开具伍佰万圆发票给甲方。甲方承诺在本合同签订后七日内，先提供贰栋房屋给乙方进行装修改造。甲方原投入的所有设施设备均免费移交给乙方使用，改造后由乙方负责管理经营，不得损坏或挪做他用。乙方装修方案、施工图、材料清单均应报甲方审核。甲方审核合格后，乙方在办理完相关手续后，方可进场装修并服从甲方的统一管理。乙方在施工过程中不得破坏房屋承重结构，由此造成的一切后果由乙方承担。甲方移交给乙方的房屋未经竣工验收、未取得房产证，中间存在的所有风险均由乙方负责。如因甲方房屋漏水等任何原因给乙方造成的损失均由甲方负责，并照价赔偿。五年内乙方不得转让本合同标的的使用权。五年后乙方确因经营不善或业务方向发生调整需终止经营的，可转让本合同标的的使用权，但须提前三个月以书面形式向甲方提出申请，经甲方同意后方可执行，装修物资全部归甲方所有。乙方与第三方签订的转让协议须遵循本合同的一切租赁条款。本合同租赁面积最终以产权管理机关核定的面积为准等内容；在第七条违约责任中约定：乙方未按合同规定按时缴纳相关租金、管理费和其他费用的，每逾期一天，须向甲方支付应付款总额千分之一的滞纳金等内容。合同签订后，2015年9月2日李志龙缴纳保证金伍拾万元，并承诺所欠伍拾万元保证金在2015年10月10日前补齐。2015年9月16日，贵阳市工商行政管理局某某局预先核准贵州马上到置业有限公司企业名称变更为贵州普黔多式联运有限公司。2015年12月31日，贵州普黔多式联运有限公司（甲方）与李志龙（乙方）签订《驾驶员公寓移交协议》，甲方将约定的A3、A4、A5、C1共四栋的2、3、4层以及C2栋1层S109、S110、S111、S112号铺面移交给乙方使用，并注明C2、C3共两栋的2、3、4层已于原租赁合同签订后7日内交付乙方装修。甲方于2016年1月1日中午12点将驾驶员公寓正式交给乙方接管。2015年12月31日前驾驶员公寓用水电费、卫生费由甲方结清，自2016年1月1日起所产生的水电费、卫生费按实际使用量结算，由乙方上交甲方财务处等。2016年4月21日，李志龙交纳2016年3月1日至3月31日C2、C3栋（含109-112,61.02平方米）租赁租金99986元、C2、C3栋5176.51平方米、（109-112号）房屋244.08平方米管理费42851.14元给贵州普黔多式联运有限公司；同年6月6日，李志龙交纳2016年4月1日至4月30日C2、C3栋四月租金142837.14元给贵州普黔多式联运有限公司；2016年8月5日，李志龙交纳2016年7月1日至7月31日一月C1栋月租金63770元、月管理费27331.25元，合计91101.25元；2016年5月1日至2016年7月31日C2、C3栋及C2栋S109-S112门面月租金99986元、月管理费42851.15元，三月合计428511.45元给贵州普黔多式联运有限公司；2016年9月23日李志龙交纳2016年8月1日至8月31日C2栋S109至112月租金9397.08元、月管理费4027.32元；C2栋月租金63770.88元、月管理费91101.25元；C2栋月租金42255.85元、月管理费18109.65元；C3栋月租金48333.08元、月管理费20714.18元，共计233938.4元给贵州普黔多式联运有限公司。李志龙共计给付贵州普黔多式联运有限公司房屋租金及管理费1039225.38元。2016年9月1日，贵州普黔多式联运有限公司向李志龙租赁的C1、C2、C3、A3、A4、A5栋及前台商铺1间、仓库1间的7月份水电底数确认单，确认用水总量2154吨、用电总量23964度；8月份用水总量1663吨、用电总量19992度；童明祥在确认单上签字确认。同年10月11日，童明祥在确认单上签字确认9月用水总量1091吨、用电总量17124度。同年11月10日，童明祥在确认单上签字确认10月用水总量926吨、用电总量16140度。同年12月8日，童明祥在确认单上签字确认11月用水总量993吨、用电总量24444度。2017年1月17日，李运河在确认单上签字确认12月用水总量1182吨、用电总量29724度。同年2月13日，李运河在确认单上签字确认1月用水总量284吨、用电总量16560度。同年3月7日，李运河在确认单上签字确认2月用水总量763吨、用电总量13740度。同年4月12日，李运河在确认单上签字确认3月用水总量1062吨、用电总量28116度。同年5月16日，李运河在确认单上签字确认4月用水总量876吨、用电总量15804度。同年6月5日，李运河在确认单上签字确认5月（C2、C3、A3、A4、A5栋及前台商铺1间、仓库1间）用水总量1326吨、用电总量21516度。同年7月3日，李运河在确认单上签字确认6月（C2、C3、A3、A4、A5栋及前台商铺1间、仓库1间）用水总量811吨、用电总量13752度。同年8月4日，李运河在确认单上签字确认7月（C2、C3、A3、A4、A5栋及前台商铺1间、仓库1间）用水总量900吨、用电总量12984度。2016年7月至2017年7月李志龙共计欠付原告水电费用320062.7元。2017年8月10日，李志龙与贵州普黔多式联运有限公司解除《商业房屋租赁合同》，将承租的房屋移交给贵州普黔多式联运有限公司。上述事实，有原、被告双方的陈述，营业执照、《商业房屋租赁合同》，《驾驶员公寓移交协议》，不动产权证，驾驶员公寓水电底数确认单，收款收据，贵州普黔多式联运有限公司客户缴款单，《房屋移交协议书》等证据在卷佐证，上述证据经庭审举证、质证，本院予以认定。本院认为：民事活动应当遵循诚实信用的原则。2015年9月6日，马上到置业有限公司与被告李志龙签订的《商业房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的相关规定，该协议合法有效。达成约定后，原告贵州普黔多式联运有限公司按约定将房屋交付被告李志龙使用。现因被告李志龙未按协议约定完全履行给付义务，根据双方合同约定“A3、A4、A5、C1、C2、C3栋2、3、4层每月租金为17.5元每平方米、管理费7.5元每平方米；C2栋一层S109、S110、S111、S112号铺面每月租金为38.5元每平方米、管理费16.5元每平方米；月租金及管理费总价共计435868元。以后每年租金及管理费在前一年基础上递增5%，”计算，从2016年3月1日起至2017年8月10日李志龙将租赁房屋移交原告止，李志龙承租期间为十七个月零九天，按双方约定2016年3月1日至2017年2月28日每月租金及管理费为435868元共产生租金5230416元、2017年3月1日至同年8月9日每月租金及管理费为457661.4元（435868元增加5%）共产生租金及管理费2421176.44元，合计产生租金及管理费7651592.44元，扣除李志龙已付租金及管理费1039225.38元，李志龙欠付租金及管理费6612367.06元。对被告李志龙辩称的原告已同意A3、A4、A5三栋房屋的租金免交的主张，因原告不予认可，同时被告李志龙也未举证证实，故本院不予采纳。但对被告李志龙主张原告应按双方合同约定给予李志龙已装修改造的3栋房屋改造补助的补助款2500000元的答辩意见，符合双方合同约定，本院予以采纳。根据计算李志龙欠付原告租金及管理费6612367.06元、水电费320062.7元，扣减原告应给付李志龙的房屋改造补助款2500000及履约保证金500000元后。李志龙还应给付原告租金、管理费及水电费3932429.76元。对原告请求超出部分，本院不予支持。虽然双方约定李志龙未按时交纳相关费用每天按应付款金额的千分之一给付滞纳金，但因该约定过高，同时原告也未举证证实因被告违约给其造成的实际损失，故本院对原告要求被告李志龙给付2017年8月10日前的滞纳金2235028.92元、2017年8月10日后以6432429.67元为基数，按每天千分之一计算至清偿之日止的滞纳金的诉讼请求，酌情按李志龙欠付原告总款金额3932429.76元的20%计算支持，即786485.95元。因在原告起诉后，被告与原告于2017年8月10日已协商解除双方间的房屋租赁关系，故对原告请求依法判令解除原告与被告于2015年9月6日签订的《商业房屋租赁合同》的主张，本案不在处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告李志龙于本判决生效之日起十日内给付原告贵州普黔多式联运有限公司所欠房屋租金、管理费、水电费3932429.76元及违约金786485.95元，共计4718915.71元；二、驳回原告贵州普黔多式联运有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72472元，由原告贵州普黔多式联运有限公司负担27920元，被告李志龙负担44552元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决即发生法律效力。审 判 长  马 宇人民陪审员  杨光华人民陪审员  王正祥二〇一八年一月八日书 记 员  陈 雷