广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初10089号原告：林君，女，汉族，1974年3月24日出生，住址：四川省威远县。委托代理人：陈熹煜，广东八维律师事务所律师。委托代理人：吴嘉慧，广东八维律师事务所实习律师。第一被告：黄振强，男，汉族，1956年7月25日出生，住址：广东省惠州市惠城区。委托代理人：魏宏强，广东瀛仁律师事务所律师。第二被告：张伟良，男，汉族，1972年11月6日出生，住址：：广东省****居委会场南区宿舍。第三被告：博罗县***万顺实业发展有限公司，住所地：广东省博罗县杨村镇东园。法定代表人：林**。原告林君与被告黄振强、张伟良、博罗县杨村镇万顺实业发展有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月28日受理后，依法组成合议庭，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、第一被告黄振强的委托代理人到庭参加诉讼，第二被告张伟良、第三被告博罗县杨村镇万顺实业发展有限公司经本院公告向其送达传票，期限届满，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，2015年11月11日，原告与原被执行人惠州市博罗县杨村镇万顺实业发展有限公司（下称：第三被告万顺公司）签订了合法有效的《枫景花园认购书》（下称：认购书），合同编号为NO:0000****。合同约定第三被告万顺公司将其名下涉案房屋出售给原告，合同总价款为：200613元。并约定在2015年11月11日，原告付清房屋总楼款（含定金）170000元后签订《广东省商品房买卖合同》。认购书签订后，原告已根据约定通过现金方式向第三被告万顺公司转账支付房款170000元。2016年1月9日，第三被告万顺公司向原告出具收款收据确认收到上述款项。但后续，第三被告万顺公司未依约与原告签订《广东省商品房买卖合同》，导致原告至今未能办理房屋过户手续。后第一被告因与第二被告、第三被告发生民间借贷纠纷，向法院申请查封第三被告名下的房产，法院以（2016）粤1302民初****号《民事裁定书》查封了原告享有实际权益的涉案房屋，后第一被告向惠城区人民法院申请强制执行，惠城区人民法院做出了（2018）粤1302执**号《执行裁定书》，并就第三被告名下的财产进行拍卖。原告对此提出了异议，认为被执行查封的涉案房屋实际权益应当属于原告所有，原告向法院提交了《枫景花园认购书》、《收款收据》、银行卡取款业务回单等证据加以佐证。但法院认为原告的异议属于实体权利请求，于2019年4月24日以（2019）粤1302执异**号《执行裁定书》驳回了原告的异议。原告认为，涉案房屋已由原告真实购买，原告已按合同约定支付了超过合同总价款50%的购房款，且该房屋是原告购买用于居住的唯一房产，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定的情形，原告对涉案房屋享有的权利能够排除执行。原告与第三被告在法院查封前已签订了合法有效的书面合同；原告已按合同约定支付了超过合同总价款50%的购房款，该房屋为原告名下唯一居住性用房。在与第三被告签订认购书以后，其未及时为原告办理后续办理房产证的手续，导致涉案房屋至今未办理过户登记，该结果非原告所能控制，原告对此不存在过错。原告前述签约、付款行为是发生在涉案房屋被查封之前，并且原告对查封一事从不知情，导致失去提出查封异议的权利，原告在知悉（2018）粤1302执**号案件后，已向执行法院说明情况并应执行法院要求提交了相关的材料。综上，原告在法院对涉案房屋查封之前，已与第三被告签订《认购书》，同时原告已按合同约定支付了超过合同总价款50%的购房款，原告对涉案房屋享有的权利能够排除执行，（2018）粤1302执**号案对涉案房屋的执行已严重损害原告的权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，特诉至贵院，恳请贵院从维护交易秩序及保护善意第三人的角度出发，充分查明本案事实并依法维护原告的合法权益。诉讼请求：一、撤销（2019）粤1302执异**号《执行裁定书》，停止对博罗县杨村镇塘角村委会坝子（土名）地段杨村枫景花园********的执行；二、确认原告与第三被告于2015年11月11日签订《枫景花园认购书》，合同编号为NO:0000****合法有效。三、本案诉讼费由被告承担。第一被告黄振强口头辩称，被告认为原告不享有排除执行的民事权利，原告的诉讼请求证据不足，应当依法予以驳回。其理由：1、在法院查封之前，原告与第三被告未签订合法有效的书面合同。2、原告提供的证据不足以证明所购商品房是用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋。3、原告提供的证据不足于证明其已支付购房款超过合同总价的50%。所以原告的请求证据不足，应当依法予以驳回。第二被告张伟良、第三被告博罗县杨村镇万顺实业发展有限公司未到庭参加诉讼，未作书面辩称。本院查明的案件事实经审理查明，2015年11月11日，原告与第三被告惠州市博罗县杨村镇万顺实业发展有限公司（下称：第三被告万顺公司）签订了《枫景花园认购书》（下称：认购书），合同编号为NO:0000****。合同约定第三被告万顺公司将其名下位博罗县杨村镇××坝子（土××）地）地段××花园××单元××房房出售给原告同总价款为：200613元。并约定在2015年11月11日，原告付清房屋总楼款（含定金）170000元后签订《广东省商品房买卖合同》，余款30613元在年前付清等。该《认购书》签订后，原告通过现金方式向第三被告万顺公司转账支付房款170000元，原告并提供部分相应的银行取款交易流水。2016年1月9日，第三被告万顺公司向原告出具盖上万顺公司的财务专用章的收款收据确认收到上述款项。后续双方未签订《广东省商品房买卖合同》，原告至今未能办理房屋过户手续。第一被告黄振强因与第二被告张伟良、第三被告博罗县杨村镇万顺实业发展有限公司发生借款纠纷一案，在诉讼过程中，原告向本院申请查封上述涉案房屋，本院于2016年8月30日作出(2016)粤1302民初****号民事裁定书，裁定查封涉案房屋。原告向本院提起执行异议，本院于2019年4月24日做出（2018）粤1302执异74号《执行裁定书》，裁定驳回原告的执行异议请求。原告不服，在法定期限诉提起诉讼。另查，涉案房屋是第三被告博罗县杨村镇万顺实业发展有限公司开发建设，现已停工，该房没有办理预售登记。以上事实有当事人身份信息、企业信用信息查询、《枫景花园认购书》、银行交易流水、收款收据、民事裁定书以及庭审笔录在案佐证，可以认定。裁判理由和结果本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案的争议焦点是案外人即原告林君对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告林君以案外人身份对本院查封案涉房产提出执行异议之诉，原告举证证明在案涉房产被查封前已与第三被告签订了《认购书》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案《认购书》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的当事人名称、商品房基本情况、商品房价款及付款方式商品房买卖合同的主要内容。该《认购书》是双方的真实意思表，《认购书》的签订和内容并未违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效的合同。第三被告已在案涉房产被查封前按照《认购书》的约定收取了原告的购房总价款的百分之五十，有第三被告向原告开具的加盖财务专用章的收款收据为证，收款金额亦为购房款，原告并提供部分相应的银行取款交易流水。且其除此住房外没有其他住房。故，依据该条的规定，原告主张的权利能够排除执行。第二被告、第三被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩质证的权利，不影响本案审理。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条的规定，判决如下：一、不得执行博罗县杨村镇塘角村委会坝子（土名）地）地段杨村枫景花园********/div>二、原告林君与第三被告博罗县杨村镇万顺实业发展有限公司于2015年11月11日签订《枫景花园认购书》，（编号为NO:0000****）合法有效。三、驳回原告林君的其他诉讼请求。本案受理费3700元（原告已预交3700元），由第一被告黄振强负担1850元；第二被告张伟良、第三被告博罗县杨村镇万顺实业发展有限公司负担1850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  卢 耀人民陪审员  张文威人民陪审员  方志虹二〇一九年十一月二十六日法官助理徐浩光书记员温璐璇