文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初16011号原告：林洁如，女，汉族，1971年8月10日生，住广东省揭西县。委托代理人：赵乾伟，重庆长弘律师事务所律师。被告：尹春蓉，女，汉族，1979年2月22日生，住重庆市九龙坡区。第三人：重庆到家了网络科技有限公司经纬大道分公司，住所地重庆市九龙坡区经纬大道**附**，统一社会信用代码91500107MA5U92NDOM。负责人：周燕。委托代理人：曾银河，男，汉族，1995年6月17日生，住重庆市九龙坡区，系该公司员工。原告林洁如诉被告尹春蓉、第三人重庆到家了网络科技有限公司经纬大道分公司（以下简称到家了公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员阮斐任审判长，与人民陪审员杭静、王明华组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林洁如的委托代理人赵乾伟，被告尹春蓉，第三人到家了公司的委托代理人曾银河到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林洁如诉称，2018年2月27日，被告将其名下位于重庆市九龙坡区石新路33号渝州新城***号房屋出售给原告，双方签订了《房屋买卖合同》。合同签订后，原告按照约定向被告转账支付了定金2万元，被告向原告出具了收条。双方合同约定，原告通过按揭向被告付款，在该房屋办理权属转移登记申请并取得回执单支付首付款35万元，通过银行按揭贷款支付42万元（贷款资金不足的由原告现金支付差额部分），尾款1万元在房屋交付时支付。因房屋有抵押，关于办理解押双方约定原告须于原告向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向被告交付房款用于解押，合同约定被告应当接中介通知后5个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料。合同签订后，中介公司多次电话通知被告前往银行办理贷款申请手续，在2018年4月9日，中介公司书面发函通知被告办理贷款手续，但被告没有按照合同约定5日内办理相关手续，被告多次表示现在房屋已经涨价几十万元，不同意出售房屋。原告认为，双方签订的合同合法有效，被告应当严格履行自己义务，被告上述行为已经表明不履行合同并严重违约，原告有权解除合同。现原告诉至本院请求解除原被告在2018年2月27日签订的《房屋买卖合同》；被告在法院判决生效后3日内退还原告2万元定金；被告法院判决生效后3日内支付原告违约金16万元；本案诉讼费由被告承担。被告尹春蓉辩称，系原告方违约，不同意承担违约金和返还定金。因原告违约，所以被告同意解除合同。双方合同约定原告在2018年4月1日前向被告贷款银行支付解押款，但原告现在都未支付。合同签订后，原被告前往银行办理贷款面签手续，但面签时发现缺少房产证复印件首页，被告前往其贷款银行领取复印件时预约了提前还款，并通知原告准备9万元用于解押，原告对此予以认可，但原告并未按期支付解押款，被告遂自行筹款解押。房屋解押后被告取得房产证，被告将房产证拍照发给中介。后被告多次要求原告支付解押款，但原告至今未向被告支付。被告配合原告提供办理按揭的资料，系原告个人原因导致按揭未能审批通过，并无理要求被告再次配合原告办理按揭，原告认为被告没有配合办理按揭手续是不成立的。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2018年2月27日，原告（乙方）、被告（甲方）与第三人到家了公司（丙方）签订《交易各方及房屋留存信息表》及《风险与责任承担告知书》，原告（乙方）、被告（甲方）《房屋买卖合同》。前述文件约定：乙方经丙方居间，向甲方购买位于重庆市九龙坡区石新路33号渝州新城***号房屋，建筑面积88.27平方米，套内面积71.04平方米；成交总价80万元；付款方式为按揭付款，乙方于签订本合同当日支付定金2万元；首付款35万元，乙方银行按揭贷款42万元由放贷银行支付甲方，实际贷款金额和放款时间以银行审批为准，若银行实际贷款额不足交付房款，则由乙方在办理权属转移登记申请并取得回执单当日支付差额部分；尾款1万元交房时支付；该房屋已设定抵押，抵押权人为中国民生银行，甲方应于2018年4月1日前办理完成解押手续，自行承担相关费用（包括但不限于提前还款违约金、罚息、诉讼费等），并负责取回注销抵押登记后的房屋权属证件；权属解押由乙方自有资金解押，乙方应于抵押权人告知或甲方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向甲方银行还款账户汇入房款用于该房屋解押，甲方不得将此款用于其它用途，乙方交付房款之前，甲乙双方须前往该房屋所属的登记中心查明该房屋权属情况，如乙方贷款购买该房屋，则乙方须于乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向甲方交付房款用于解押；甲乙双方应于接到经纪方通知后5个工作日内前往银行办理贷款申请手续并交齐所需资料，甲乙双方应于接到经纪方通知后5个工作日内办理房屋权属转移登记手续，乙方须于办理权属转移登记申请并取得回执单之日起5个工作日内办理房屋抵押登记手续；甲方应于办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付房屋。甲方保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装修装饰等相关情况，面积属实、无查封、冻结等限制交易状况；甲乙双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，逾期超过15日的，守约方有权解除合同，合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款；甲方未按照约定时间办理解押或交付房屋的，逾期超过15日的，乙方有权解除合同，合同被解除的，甲方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向乙方支付违约金，并退还乙方全部已付款，若该房屋已经办理权属转移登记手续，合同解除后，该房屋权属转移至甲方名下产生的所有费用由甲方自行承担。上述合同签订当日，原告向被告支付购房定金2万元，被告向原告出具了收条。合同签订后，2018年3月，原被告双方和中介前往银行办理原告按揭贷款的面签手续，因被告提供的房产证复印件缺少首页，故未能成功面签。2018年3月15日，被告自行支付完解押款，并从贷款银行领出房产证，被告陈述其在2018年3月底将房产证资料交与第三人；第三人陈述被告要求原告支付解押款，但原告未支付，故被告未向第三人提交资料，后第三人一直在催被告交资料，被告在2018年4月中旬才向第三人提交资料；原告陈述被告在2018年4月26日才将办理贷款面签的资料交齐给第三人。2018年3月30日、2018年3月31日、2018年4月7日第三人三次通过手机短信要求被告提供办理按揭所需的房产证复印件，在2018年4月7日的短信明确载明要求被告在2018年4月9日前提供相应的资料办理按揭手续，否则将视为被告违约。2018年4月9日，第三人通过快递向被告送达《通知函》，该函载明郑重通知被告在收到本通知之日起5个工作日内向第三人提供银行按揭所需要的产权等资料，如上述期限仍未履行，将面临承担违约责任的风险。被告陈述收到一份第三人邮寄的通知，但被告未打开邮件就将通知书丢了，通知具体内容并不知情。原告提交被告与第三人工作人员的微信聊天记录，该记录载明被告在2018年5月11日自行陈述在2018年4月26日向第三人交齐资料。2018年5月中旬，第三人通知双方再次前往银行就原告申请按揭贷款进行面签，但被告一直未前往银行办理。因被告未前往办理面签，第三人就合同履行事宜与被告进行协商，原告庭审中举示了第三人工作人员曾银河与被告之间的谈话录音，双方对录音的真实性无异议，部分录音内容如下：尹春蓉：是，你签了合同，我晓得，不履行合同，还不是当废纸。第三人工作人员曾银河：你不履行合同，属于违约。尹春蓉：是违约呢，关键是我现在拿不出钱来赔。……尹春蓉：那你给她说，我就是不卖。第三人工作人员曾银河：你就确认渝州新城这个房子不卖，我就喊她该啷个就啷个，但是反正你个人考虑清楚。尹春蓉：我走了。……2018年6月26日，原告通过快递向被告发送《关于解除房屋买卖合同并支付违约金的律师函》，载明：因房屋有抵押，关于办理解押双方约定原告须于银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向被告交付房款用于解押；同时按照合同约定被告应当接中介的通知后5个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料，合同签订后中介公司多次电话通知被告前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料，但被告没有按照约定5日内办理相关手续，被告的行为属于违约行为；现原告行使解除《房屋买卖合同》的权利，在律师函寄出后即发生法律效力，被告在收到函后2日内退还原告2万元定金，并支付约定房款20%的违约金即160000元。被告否认收到该函。另查明，被告于2018年7月28日收到原告起诉状副本。庭审中，被告举示了其与第三人工作人员何权的电话录音，录音中何权陈述被告将房产证首页发给何权，被告要求原告提前支付解押款，原告同意提前向被告支付解押款。第三人对该录音的真实性无异议，原告否认录音的真实性，且认为只有何权的转述无其他证据予以佐证，原告未同意提前支付解押款。上述事实，有《交易各方及房屋留存信息表》、《风险与责任承担告知书》、《房屋买卖合同》、收条、《通知函》、快递单、短信和微信聊天记录、谈话录音等证据及原被告陈述在卷为凭，并经过庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告经第三人居间签订的《房屋买卖合同》，是合同签订方真实意思表示，内容不违反法律规定，对合同签订方均产生法律约束力，合同当事人应当严格依照合同约定，全面行使权利并严格履行义务。关于原告请求解除合同的请求。本院认为，当事人对其主张应当提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其主张的，应当承担举证责任的不利后果。本案中，被告辩称原告认可提前支付解押款，并认为原告未支付解押款已构成违约，但被告仅以其与第三人工作人员何权电话沟通时何权陈述原告答应提前支付解押款来证明该事实，仅有何权的转述而并无原告的直接陈述，且无其他证据对此予以佐证，本院认为被告证据不足，对被告的此项辩称，本院不予采信。双方合同中明确约定如原告贷款购买该房屋，则原告须于原告向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向被告交付房款用于解押，原告贷款尚未审批通过，故原告支付解押款的条件尚未成就，被告认为原告未支付解押款构成违约，本院不予认可，被告不能以原告未支付解押款为由而拒不履行自身义务。双方合同约定：“甲乙双方于接到经纪方通知后5个工作日内前往银行办理贷款申请手续并交齐所需资料；甲乙双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，逾期超过15日的，守约方有权解除合同，合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。”第三人在2018年5月中旬再次通知被告前往银行办理贷款手续，被告认可接到第三人通知，但其始终未前往银行配合办理贷款手续，且被告在与第三人的谈话中也表示不再出售涉案房屋，被告的行为已构成根本违约，原告可依约行使合同解除权，合同自原告解除合同的意思表示送达至被告时解除，原告无证据证明被告已收到其发送的《关于解除房屋买卖合同并支付违约金的律师函》，故不能以其该函所载时间作为合同解除时间。原告解除合同的意思表示载于诉状，被告2018年7月28日收到诉状副本，故合同解除时间为2018年7月28日。关于原告请求被告返还定金20000元及支付违约金160000元的请求。本院认为，双方合同明确约定“守约方有权解除合同，合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款”。现由于被告根本违约致合同解除，原告作为守约方请求被告返还已付定金20000元，符合双方约定，本院予以支持。被告根本违约还应当承担相应的违约责任向原告支付违约金，合同约定房屋总价20%的违约金标准，是双方的真实意思表示，当事人在违约时应当明确预见其所应承担的后果，结合原被告合同的签订时间、同期重庆市房屋交易的市场行情，本院认为被告应以约定的房屋总价800000元的20%违约金标准向原告支付违约金，即160000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、确认原告林洁如与被告尹春蓉在2018年2月27日签订的《房屋买卖合同》于2018年7月28日解除；二、被告尹春蓉在本判决生效后3日内返还原告林洁如已付定金20000元；三、被告尹春蓉在本判决生效后3日内支付原告林洁如违约金160000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3900元、保全费1520元，由被告尹春蓉负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 长  阮 斐人民陪审员  王明华人民陪审员  杭 静二〇一九年十一月十三日书 记 员  李 莹