广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初2882号原告：管丽君，女，汉族，1992年11月23日出生，身份证住址：江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：康良东，广东瀛尊律师事务所律师。被告：胡英超，男，汉族，1976年4月18日出生，身份证住址：湖北省钟祥市。被告：雷磊，男，汉族，1992年8月10日出生，身份证住址：四川省渠县。被告：蒋冲沛，男，汉族，1988年3月29日出生，身份证住址：广东省深圳市坪山新区。原告管丽君诉被告胡英超、雷磊、蒋冲沛房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人康良东、被告胡英超、蒋冲沛均到庭参加诉讼，被告雷磊经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告管丽君诉称：2017年12月27日，原告委托张某华与被告雷磊签订《房地产买卖合同》将原告位于深圳市龙岗区××房屋（不动产权证号：粵（2018）深圳市不动产权第××号）售卖与被告雷磊，合同编号为Ｎ0:00010××，首付款为人民币430000元，2018年1月5日买方主体由被告雷磊变更为被告胡英超。后原告配合被告胡英超完成过户手续和银行按揭手续后，被告胡英超一直没有支付430000元首付款，2018年5月6日，原告和被告胡英超签订《〈房地产买卖合同〉补充协议》，双方约定：被告胡英超承诺所拖欠的430000元首付款于2018年7月30日之前归还给原告，每月支付20000元利息给原告，利息从2018年5月6日签订本补充协议起开始计算至首付款结清日止，于每月10日前支付，不足一个月按一个月收，如违约，被告胡英超承担原告实现上述债权而支付的律师费，诉讼费，保全费，保函费等，被告雷磊和被告蒋冲沛作为被告胡英超的担保人，对被告胡英超的上述债务承担连带清偿责任；截至起诉日被告胡英超只支付了2018年5月6日至2018年6月5日一个月的利息，之后没有支付一分利息，首付款也只在2018年8月17日只支付了196000元，尚有234000元首付款未支付，期间，原告多次向三被告催讨，三被告均以各种理由和借口进行搪塞和拖延，拒不支付首付款和利息，三被告的违约行为给原告生活造成严重影响。另，原告代被告胡英超支付了5个月涉案房屋的物业管理费1239.55元。为维护原告合法权益，现原告特向法院提起诉讼，诉请法院依法判令：1、被告胡英超支付原告房屋买卖首付余款人民币234000元；2、被告胡英超支付原告利息88455元（其中2018年6月6日至2018年8月16日以人民币430000元为基数，月利率4%计算，利息为57333元；2018年8月17日至2018年11月30日以人民币234000为基数，月利率4%计算，利息为28080元；2018年11月30日以后的利息以未履行首付款金额为基数，按月利率4%计算至还清所有首付款止）；3、被告胡英超支付原告代付涉案房屋物业管理费1239.55元（247.91元／月×5个月＝1239.55元）；4、被告胡英超支付原告律师代理费10000元；5、被告雷磊和被告蒋冲沛对被告胡英超上述债务承担连带清偿责任；6、被告承担本案全部诉讼费用。以上合计人民币：329789.55元。被告胡英超、蒋冲沛未发表答辩意见。被告雷磊未到庭应诉，亦未提交书面答辩状及相关证据材料。经审理查明，2016年7月5日，原告管丽君作为委托人与案外人张某华、管某云作为受托人签订一份《委托书》，约定内容包括转卖位于深圳市龙岗区××房产，签署《房地产买卖合同》等办理房产转让所需签署的相关文件、办理《房地产买卖合同》公证、房产过户并回答国土局、房地产权登记中心或深圳市不动产登记中心转移登记相关询问等。同日，深圳市罗湖公证处出具（2016）深罗证字第××号《公证书》，对原告管丽君的上述委托行为予以确认。2017年12月27日，案外人张某华作为卖方代理人与被告雷磊作为买方签订一份《房地产买卖合同》（ＮＯ:00010××），约定内容包括：“……第一条［转让标的］买卖双方交易的房地产位于深圳市龙岗区××……第二条［转让价款］卖方自愿将该物业转让给买方，转让成交价为人民币贰佰伍拾伍万元整（小写：￥2550000）。该转让成交价不含税费，因本次交易所产生的相关税费根据本合同第八条之约定各自承担。第三条［交易定金］买方同意在本合同生效之日（含当日）向卖方支付定金人民币叁万元整（小写：￥30000），在本合同生效之后的三日内（含当日）再向卖方支付定金人民币贰万元整（小写：￥20000）……第四条［付款方式］经买卖双方协商一致，约定买方按向银行按揭贷款支付本条约定房款，具体履行方式如下：买方须于18年1月1日前（含当日）将除定金、交房押金之外的剩余首期款人民币以银行贷款为准支付至买卖双方约定的银行监管帐号或其他第三方的监管帐号中。……第六条［房地产产权现状］……该物业产权现状及若存在抵押状态需赎楼的办理方式为以下第3种……（3）该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起3日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理。卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记后三日内将房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司。……第九条［房地产交付及交房押金］卖方应当于收齐全部房款后将该物业交付予买方，……双方协商同意在定金或首期款中预留人民币伍仟元整（小写￥5000）作为交房押金。此款项在卖方实际交付该项物业时进行结算。……第十条［买方违约的违约责任］如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，……”案外人张某华在该合同落款卖方代理人处签名按捺，被告雷磊在落款买方处签名按捺。2017年12月27日，被告蒋冲沛向案外人张某华转账30000元，附言“买××定金”。2017年12月29日，被告蒋冲沛向案外人张某华转账20000元，附言“买房定金尾款”。2018年1月5日，原告（卖方，甲方）管丽君与被告（买方，乙方）雷磊、被告（新买方，丙方）胡英超签订一份《买方主体变更确认书》，约定内容包括：“买卖双方通过深圳市××房地产经纪有限公司居间撮合成交，买卖双方于2017年12月27日共同签署了关于深圳市龙岗区××物业的《房地产买卖合同》，合同编号为（Ｎｏ：0001020），现经三方协商一致同意按照第（一）种方式继续履行合同（单选，仅能选择其中之一）：一、三方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为丙方名下，由丙方继续履行《房地产买卖合同》《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议等项下原买方（即乙方）未履行的义务，原买方（即乙方）对其（即丙方）承担连带保证责任。”原告管丽君在该确认书落款卖方确认处签名按捺，被告雷磊在落款买方确认处签名按捺，被告胡英超在落款新买方处签名按捺。2018年5月6日，原告（甲方）管丽君、被告（乙方）胡英超、被告（丙方）雷磊、被告（丁方）蒋冲沛签订一份《房地产买卖合同补充协议》，约定内容包括：“甲乙双方于2017年12月27日就位于××物业签订了《房地产买卖合同》合同编号为（Ｎｏ:0001020），现因乙方资金问题，未支付首付款给甲方，首付款人民币为430000元整（大写：肆拾叁万元整），现甲乙双方协商同意由丙方丁方提供担保，现甲乙丙丁四方协商同意就上述首付款的支付及担保事项达成以下补充协议：第一、该房产成交价为人民币2550000元，甲方己收取乙方定金人民币50000元，贷款金额为人民币2070000元，首付款为人民币430000元。乙方因资金问题，一直没有按正常的操作流程支付给甲方，故乙方承诺融资出来的资金第一时间优先偿还此笔欠款人民币430000元给甲方。第二、因2017年12月27日《房地产买卖合同》中发生了买家雷磊变更为胡英超的事宜，本补充协议乙方也发生相应变更，具体变更参照《买方主体变更确认书》。第三、乙方承诺此笔欠款人民币430000元在2018年7月30号之前归还给甲方，如未在约定时间内归还则视违约，甲方有权收回或查封乙方房产，并承诺所产生的一切费用（如过户产生的增值税、附加费、契税、个税、评估费；包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费等）均由乙方承担支付，不得有异议。第四、乙方承诺按月支付人民币20000元利息给甲方作为补偿，利息从签订此协议起计收至回款结清日为止（不足一个月按一个月收取）。利息人民币20000元应按约定时间准时支付给甲方，约定时间为每个月10号前，如逾期支付，则按照欠款金额每天1.5‰支付罚息。第五、甲方在没有收到首付款人民币430000元则有权不交楼给乙方且有权处理该物业（如出租或出售），乙方对此不得有异议。第六、丙方丁方同意为乙方的上述欠款承担连带保证责任，保证期间为两年。如乙方在约定期限内不支付欠款的，甲方有权要求丙方丁方承担保证责任。第七、如乙方违约的，甲方因乙方上述欠款及违约责任而支出的律师费，诉讼费，保全费，保函费等一切必要费用由乙方承担。第八、本补充协议的附件与本补充协议为不可分割的一部分，与本补充协议具有同等法律效力，本补充协议的附件为《买方主体变更确认书》、《欠条》。第九、本补充协议经甲、乙、丙、丁四方签字盖章之日起生效，本补充协议与原合同有冲突之处，以本补充协议为准。本补充协议一式五份，甲、乙、丙、丁各执一份，具有同等法律效力。”原告管丽君、被告胡英超、雷磊、蒋冲沛分别在该补充协议落款甲、乙、丙、丁处签名按捺。同日，被告胡英超作为欠款人签订一份《欠条》，内容为：“兹胡英超（身份证号码：××××××）因购买深圳市龙岗区××物业欠管丽君（3607311992××××××××）人民币430000元整（大写：肆拾叁万元整），双方约定还款期限为2018年7月30日前。并以每个月支付人民币20000元整（大写：贰万元整）的利息作为补偿。利息人民币20000元应按约定时间准时支付给甲方，约定时间为每个月10号前，如逾期支付，则按照欠款金额每天1.5‰支付罚息，若欠款金额人民币430000元整（大写：肆拾叁万元整），逾期不还，管丽君将永久享有追讨权及向法院诉讼追讨的权利。”2018年1月29日，涉案房屋由原告管丽君转移登记至被告胡英超名下。2018年1月29日，中国工商银行胡英超管丽君托管子账户向原告管丽君账户转账749976元。2018年6月4日，被告胡英超向原告管丽君账户转账2070000元。同日，原告管丽君向案外人深圳市××达贸易有限公司转账430030元。2018年8月17日，被告蒋冲沛通过中国建设银行个人账户向案外人张某华尾号7876个人账户分四笔转账合计196000元，附言“胡英超回款”。经本院发函调查，中国工商银行股份有限公司深圳龙岗支行函复称“（一）涉案房产【胡英超名下位于深圳市龙岗区××】有在我行办理首期款资金监管，监管金额为人民币75万元（大写：柒拾伍万元）；（二）2018年1月16日，我行与胡英超签订了编号Ａ：［深］字［工］行［龙岗］支行［2018］年［×××］号《个人购房借款／担保合同》（以下简称《借款合同》）。根据《借款合同》约定，胡英超向我行借款人民币207万元（大写：贰佰零柒万元）用于购买涉案房产，借款期限为26年。《借款合同》同时约定，胡英超将涉案房产抵押予我行以为其债务提供抵押担保。2018年6月1日，我行向胡英超发放了贷款人民币207万元，贷款期限为2018年6月1日起至2044年6月1日。”另查，原告因本案实际支出律师费人民币10000元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，被告胡英超作为涉案房产变更买方主体后的实际购房人，其应承接涉案《房地产买卖合同》约定的购房人的权利义务。原告管丽君已按合同约定将涉案房产转移至被告胡英超名下，被告胡英超未按照涉案《房地产买卖合同》支付购房首期款，在签订涉案《房地产买卖合同补充协议》后，被告胡英超仍未按照约定按期支付购房款430000元，被告雷磊、蒋冲沛亦未按照补充协议的约定履行连带保证责任，被告胡英超、雷磊、蒋冲沛的行为已构成根本违约，被告蒋冲沛仅在2018年8月17日向案外人张某华转账196000元，故原告管丽君诉请被告胡英超支付涉案房产剩余购房款234000元，有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告诉请被告胡英超支付利息，涉案《房地产买卖合同补充协议》和《欠条》均写明欠管丽君430000元约定还款期限为2018年7月30日前。并以每个月支付人民币20000元的利息作为补偿。利息人民币20000元应按约定时间准时支付给原告管丽君，约定时间为每个月10号前，如逾期支付，则按照欠款金额每天1.5‰支付罚息。上述约定被告胡英超按月支付人民币20000元利息给原告管丽君作为补偿，应视为赔偿损失；利息人民币20000元应按约定时间每月10号前支付，如逾期支付，则按照欠款金额每天1.5‰支付罚息，应视为违约金。原告管丽君作为涉案房产的卖家，未举证证明其因被告胡英超逾期支付购房款所造成的其他损失，被告胡英超亦未举证证明上述约定的违约金标准过分高于其违约所造成原告的损失。纵观本案的涉案房产买卖，被告胡英超作为涉案房产变更后的买家，在未能提供购房首付款且原告管丽君知情的情况下，原告仍为被告胡英超购房垫付首付款，且向涉案房产抵押贷款银行办理首期款资金监管的数额高出原告诉请被告胡英超支付首付款数额30余万元。原告的行为不仅存在违规，亦对被告胡英超的违约行为存在过错，上述约定利息及违约金明显过高，本院依法调整至按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。原告诉请以430000元为基数，自2018年6月6日起计算至2018年8月16日止，以234000元为基数，自2018年8月17日起计算至实际付清之日止。因涉案《房地产买卖合同补充协议》和《欠条》中均明确约定欠款430000元在2018年7月30日之前归还，故被告胡英超应以430000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年7月30日起计算至2018年8月16日止，以234000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年8月17日起计算至2019年8月19日止；以234000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至234000元实际付清之日止。对原告诉请上述全部利息的超出部分，本院不予支持。关于原告诉请被告胡英超支付原告代付涉案房屋物业管理费1239.55元。庭审中，原告当庭陈述涉案房屋未实际交付给被告胡英超，系由原告出租，故被告胡英超并未享有涉案房屋的使用及涉案房屋的物业管理服务，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告诉请被告胡英超支付律师费10000元，原告已提交《委托代理合同》及律师费发票证实其因本案实际支出律师费10000元，涉案《房地产买卖合同补充协议》明确约定因被告胡英超违约，原告因诉讼产生的包括律师费在内等费用由被告胡英超承担，且该律师费数额符合《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》收费标准，故原告诉请被告胡英超支付原告因本案实际支出的律师费10000元，本院予以支持。关于被告雷磊、蒋冲沛的责任承担，被告雷磊、蒋冲沛作为连带保证人在涉案《房地产买卖合同补充协议》上签名，表明其二人自愿对被告胡英超的涉案债务承担连带保证责任，涉案《房地产买卖合同补充协议》明确约定了被告雷磊、蒋冲沛作为连带保证人承担保证责任的范围和时间，故被告雷磊、蒋冲沛应对被告胡英超向原告支付剩余涉案购房款234000元及相应利息承担连带责任，因被告胡英超应向原告支付的律师费已明确约定由乙方即被告胡英超承担，且不属于约定的承担连带保证责任的范围，故原告诉请被告雷磊、蒋冲沛对被告胡英超应支付的律师费承担连带责任，本院不予支持。被告雷磊经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，理应承担相应消极答辩及举证不能的法律后果，本院在查明案件事实的基础上，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告胡英超应于本判决生效之日起十日内支付原告管丽君剩余购房款人民币234000元；二、被告胡英超应于本判决生效之日起十日内支付原告管丽君逾期付款利息（以应付款430000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年7月30日起计算至2018年8月16日止；以应付款234000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年8月17日起计算至2019年8月19日止；以应付款234000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至应付款234000元实际付清之日止）；三、被告雷磊、蒋冲沛对被告胡英超的上述第一、二项支付义务承担连带责任；四、被告胡英超应于本判决生效之日起十日内支付原告管丽君因本案支出的律师费人民币10000元；五、驳回原告管丽君的其他诉讼请求。如果上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币6247元（原告已预交）、保全费人民币2168.95元（原告已预交），由被胡英超、雷磊、蒋冲沛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  罗超群人民陪审员  曾凌云人民陪审员  陈 伟二〇一九年十一月二十七日书 记 员  陈 瑜