广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初19324号原告：马桥兰，女，1969年3月21日出生，汉族，住广东省南雄市，共同委托诉讼代理人：程娟，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵颖欣，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。被告：中山市盈润房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇平南工业区金宏路**，统一社会信用代码9144200056826974XQ。法定代表人：唐列坚，职务总经理。委托诉讼代理人：韩跃，系被告公司员工。原告马桥兰诉被告中山市盈润房地产开发有限公司（以下简称盈润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告马桥兰的委托诉讼代理人程娟、被告盈润公司的委托诉讼代理人韩跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马桥兰向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金45000元(按照房屋总价款450000元的10%计算);2.被告向原告支付逾期办证违约金61453.13元［以房屋总价款450000元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（银行同期贷款利息4.75%/年上浮50%即7.125%/年）自2017年7月15日起暂计至2019年6月13日，应计至案涉房产权属证书办理至原告名下日止］;3.被告向原告赔偿因虚假宣传造成原告房屋价值贬损的损失10000元（暂定价，以评估价为准）。事实和理由：原被告于2015年1月16日签订《商品房买卖合同》，约定原告以450000元的价格向被告购买位于三乡镇××路××山花园××房××住宅××套（以下简称“案涉房产”），付款方式为按揭付款。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2015年7月25日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第4项处理；……4、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1向买受人支付违约金。”根据前述合同约定，被告应当至迟于2017年7月15日前为原告办理案涉房产的房地产权属证书。合同签订之后，原告按照约定付清全部购房款、税费等款项，被告并未于2015年7月25日前取得涉案房产的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，经原告数年催问，于近日得知被告直至2018年11月30日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，原告再次催促被告尽快为原告办理房地产权属证书，但至今被告对此仍无任何交待，原告不知何时才能办理案涉房产的房地产权属证书。原告认为，原告从购房至今已有将近五年时间，案涉房产不仅迟至2018年11月30日才验收合格，且至今都无法取得权属证书，原告无法充分行使房屋所有权的全部权能，无法自由地处分和配置资产，被告的违约情节十分恶劣，给原告造成的损失也相当严重，故《商品房买卖合同》第十四条约定的逾期办证违约金过分低于原告因房产没有权属证导致房产无法发挥证明效力、市场效应、丧失流动性等产生的损失，也不足以督促被告履行合同尽快办证，同时考虑到本案所签订的《商品房买卖合同》是被告提供的格式合同，在订立时被告并未与原告协商，原告在看房、签署买房文件、收房、办证过程均处于信息不对称的劣势地位，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，逾期办证违约金计算方式应当调整为：按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，也即按照银行同期贷款利息4.75%/年上浮50%即7.125%/年。另，被告在房产销售阶段对原告宣传该小区和展示小区规划图时称整个小区为密闭式小区，且建设了围墙和岗亭，环境好、安静、小区规模大是原告和其他的许多业主决定购买案涉房产的重要决定因素，但在交房后突然又被告知小区部的“Ｔ”字道路属于市政道路，相关的围墙和岗亭将被拆除，这对于小区的环境和居住的影响是显而易见的，对于房产价值的影响也同样是非同小可的。被告在销售时隐瞒了“Ｔ”字道路属于市政道路的事实，进行虚假宣传，误导消费，应当进行相应的赔偿。赔偿金额由原告申请法院委托评估后再予以确定。鉴于以上事实，原告无奈提起诉讼，望法院依法查明，判决支持原告的全部诉讼请求。原告马桥兰围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.中山市商品房买卖合同；2.收款收据、税收缴款书；3.中山市商品房销售登记备案表。被告盈润公司辩称：1.双方于2016年3月7日达成协议，就逾期交付问题达成一致意见，被告已按照协议约定，代原告向物业公司支付在被告未取得竣工验收备案登记证时间的物管费，因此被告认为原告起诉被告要求支付逾期交房违约金应驳回。2.要求支付逾期办证违约金，应当按照合同及补充协议的约定，合同第14条约定，双方就开发商未能在规定时间内取得证据的，按已付房款的1%支付，即使被告有违约行为，应按照合同约定计算。3.被告并无虚假宣传造成原告的房屋价值贬损，至于原告诉状中提到的市政道路，位于该小区**相邻的路段，该小区一期、二期范围，相对独立，二期有独立围墙、大门，为封闭小区，原告居住的305房，属于小区二期开发房屋，被告认为原告房屋价值未贬损。被告盈润公司就其辩解向本院提交的证据有：1.竣工验收备案登记证；2.前期物业管理服务协议；3.补充协议；4.发票。经审理查明，2015年1月16日，出卖人盈润公司与买受人马桥兰签订《中山市商品房买卖合同》（以下简称合同），主要约定：1.买受人向出卖人购买三乡镇金宏路林谷街1号雅景半山花园34座1704房，该商品房总价为450000元；买受人按银行按揭方式按期付款，现金支付135000元、商业贷款支付315000元，付款时间均为2015年1月6日；2.出卖人应当在2015年7月25日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；3.出卖人逾期交房的违约责任。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金，该违约金的总额最高不超总房价的10%；4.出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。该合同还约定了其他条款。出卖人（签章）处盖盈润公司章，买受人（签章）处签马桥兰名并捺印。同日，被告盈润公司为甲方、原告马桥兰为乙方签订附件六《中山市商品房买卖合同》补充协议，约定：七、（二）乙方逾期未向甲方发出解除《商品房买卖合同》的书面通知则视为放弃合同解除权，本《商品房买卖合同》继续履行，自《商品房买卖合同》第八条约定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款0.2‰的违约金；十六、5、（4）《商品房买卖合同》及本补充协议，以及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限。协议还约定了其他内容，协议甲方落款处盖盈润公司章，乙方落款处签马桥兰名并捺印。2014年12月27日、2015年1月10日，《收款收据》两张，载明：交款单位名称（或姓名）马桥兰，摘要：雅景半山花园34座1704房交来定金20000元、首期款47158元。开票单位盖章处盖盈润公司财务专用章。2015年1月22日，《中山市商品房销售登记备案表》主要载明：案涉商品房签订的《中山市商品房买卖合同》已办理登记备案，登记备案的权利人为原告。被告为证明原告的实际收楼时间，提供了一份物业管理单位（甲方）中山市中颐物业管理有限公司三乡分公司与业主（乙方）马桥兰于2016年3月7日签订《前期物业管理服务协议》。2016年3月7日，甲方（开发商）盈润公司与乙方（购房人）马桥兰签订《补充协议》，约定：甲方同意代乙方向物业管理公司支付在甲方未取得《中山市建设工程验收备案登记证》期间的物业管理费；甲方同意按照《中山市商品房买卖合同》第九条约定作为乙方的补偿金，即合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至甲方取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之二的违约金，该违约金折算成物业管理费一次性支付。协议还约定了其他事项。甲方落款处盖盈润公司章，乙方落款处签马桥兰名。另查明，2018年11月30日，中山市住房和城乡建设局向盈润公司出具《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，主要载明：建设单位：中山市盈润房地产开发有限公司；工程名称：中山市三乡雅景半山花园31-34座住宅楼、33-34座地下车库、垃圾站；工程地址：中山市三乡镇平南村“卖鱼岭”、“那障环”；使用性质：住宅，其他，车库；建筑面积29265.01㎡（5幢22层）。2019年9月9日，盈润公司向马桥兰出具《广东省地方税收通用发票（电子）发票联》，主要载明企业管理服务管理费38215.8元。备注栏载明：盈润公司代业主马桥兰中山市三乡金金宏路林谷街1号雅景半山花园32座0801房缴纳管理费38215.8元。发票上盖盈润公司财务专用章。又查明，诉讼中，原告申请对涉案花园小区一、二期之间的“T”字道路，即临近二期的围墙拆除后造成原告房屋贬损的价值进行评估。经本院现场勘查，原告的房屋所在的二期花园为一个有四面围墙的独立封闭小区，前面规划的市政路暂为一“断头路”，路的尽头为一座小山，除二期小区业主的车辆外，应无其他外来车辆进出。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。盈润公司与马桥兰签订的《中山市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，马桥兰向盈润公司支付了购房款合计450000元。盈润公司应在双方约定的2015年7月25日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付马桥兰使用，虽然被告在2018年11月30日才取涉案房屋的竣工验收备案登记证，才符合合同约定的实际交付时间，但根据被告提供的原告与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》的内容，原告已于2016年3月7日实际收楼，而合同已明确约定了交楼的条件，原告在明知道涉案房屋不具备约定的交付条件情况下，仍同意收楼，应视为原告认可了被告的实际交楼标准，现原告要求被告支付自实际收楼之日起至取得竣工验收备案登记证之日止的逾期交楼违约金没有依据，本院不予支持。因此，被告逾期交楼，应按合同约定的日万分之二支付逾期交楼违约金，计算的时间自双方在合同中约定的2015年7月26日起至2016年3月7日止，并且违约金总额根据合同约定不超过总房价的10%即45000元。但根据双方签订的《补充协议》约定：被告同意从约定交付案涉房屋第二天即2015年7月26日至其取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》即2018年11月30日止，按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金，该违约金折算成物业管理费一次性向物业公司支付。现被告向本院提交金额为38215.8元的发票证明其已向物业管理公司支付了该期间的物业管理费。被告已按上述《补充协议》的约定履行完毕，故原告主张被告向其支付逾期交房违约金的诉讼请求，无事实依据，本院予以驳回。关于逾期办证违约金，双方在《中山市商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2015年7月25日前交房，并在交房后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。被告已在2016年3月7日向原告交付案涉房屋，按照上述约定，被告应在2018年2月24日前提交办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关办理房地产权属证书,直至庭审结束，被告未提供证据证明其已完成提交资料的义务，故盈润公司已构成违约，应向原告支付逾期办证违约金，逾期办证违约金应从2018年2月25日起计算至被告实际持办理案涉商品房权属登记证需由其提供的资料到产权机关备案之日止。关于逾期办证违约金的计算标准，按照合同约定，被告应依约向原告支付房价款的1％即4500元（450000元×1%）的违约金。现原告认为合同约定的违约金过低，主张以房屋总价款450000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利息4.75%/年上浮50%即7.125%/年，自2017年7月15日起计至案涉房产权属证书办理至原告名下日止。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，虽然原告未对逾期办证造成的损失数额举证，但在盈润公司长期未能为原告办理房产权属证书且办证期限不可预知，原告因不能取得完整物权权益导致的损失持续产生并不断增加，故若按照合同约定的违约金的计算标准不仅不能弥补由此给原告造成的损失，也不足以敦促盈润公司尽快履行合同约定的办证义务。故本院对双方约定的逾期办证违约金的计算标准予以调整，调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期办证违约金。现原告主张增加违约金的计算标准至7.125%/年，于法无据，本院不予支持。盈润公司应向原告马桥兰支付逾期办证违约金（以450000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2018年2月25日起计算至被告实际持办理案涉商品房权属登记证需由其提供的资料到产权机关备案之日止）。关于马桥兰要求被告盈润公司赔偿因虚假宣传造成房屋价值贬损的损失10000元的诉讼请求，本院认为，首先原告未能举证证明被告存在虚假宣传的事实；其次，虽然临近“一期小区”之间的道路规划为市政道路，但拆除该“T”字道路的围墙后，二期小区仍为一个封闭独立的小区，而且经本院现场勘查，该拆除的围墙离二期小区较远，而靠近二区小区的市政路现为“断头路”，除二期小区业主的车辆外，应无其他车辆进出。原告未能举证证明拆除围墙对原告的房屋价值有损害，故原告申请对涉案房屋贬损的价值进行评估并要求赔偿的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告中山市盈润房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告马桥兰支付逾期办证违约金（以450000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2018年2月25日起计算至被告中山市盈润房地产开发有限公司实际持办理案涉商品房权属登记证需由其提供的资料到产权机关备案之日止）；二、驳回原告马桥兰的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2630元（原告已预交），由原告马桥兰负担1075元，被告中山市盈润房地产开发有限公司负担1555元（被告负担部分应于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  向良平审 判 员  黄 莺人民陪审员  郑秀琼二〇一九年十一月十二日书 记 员  苏颖瑜陈**龙