山东省巨野县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1724民初4112号 原告：王双双，女，1991年4月8日出生，汉族，居民，住山东省巨野县。 委托诉讼代理人：吕高贵，巨野九州方圆法律服务所法律工作者。 被告：谢忠伟，男，1987年11月19日出生，汉族，居民，住山东省巨野县。 委托诉讼代理人：张尧，陕西金陡律师事务所律师。 原告王双双与被告谢忠伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王双双及委托诉讼代理人吕高贵、被告谢忠伟及委托诉讼代理人张尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王双双向本院提出诉讼请求：请求法院依法判决解除原告与被告签订的门面房租赁合同，退还房屋押金与租金88300元，并给付违约金、赔偿损失共计10万元，诉讼请求变更为13万元，诉讼费由被告承担。事实与理由，被告承租了一商铺，位于巨野县××路××路××处新银座楼下，面积370㎡。房号为13＃1Ｆ010、13＃1Ｆ011、13＃1Ｆ012、13＃1Ｆ013。2019年7月9日，被告将该房屋转租原告，用于幼儿早教。合同签订前原告支付被告房屋押金5000元，与被告约定租期5年5个月，自2019年8月1日零时起-2024年12月31日止。首付2019.8.1-2018.12.31期间五个月的租金83300元等事宜。原告将约定数额83300元汇入被告指定的王玲玲的银行卡，被告随即将房屋交给了原告，原告继而对房屋进行装修。装修过程中，案涉房屋的房东突然提出异议，以该房屋不得用于幼儿早教等为由，不认同原告与被告所签订的《门面房租赁合同》，还提出该房屋转租未经其同意，虽经被告与其协商，此后被告承诺与房东交涉，但未协商成功。致使原告无法实现合同目的。基于以上事实与理由，故提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 谢忠伟辩称，双方的合同属于当事人真实意思表示，合法有效，对双方有法定约束力。2019.6月原、被告对涉案商铺租赁问题进行协商，由原告租赁被告的商铺进行幼儿早教，6.19日被告收取定金5000元后按照原告的要求对房屋进行清场，雇佣劳务拆除装修物、经营设备，之后原告进行了进场施工，对商铺进行了改造施工，之后由房屋所有人天悦国际商业管理有限公司以及原被告三方进行协商，三方当事人一致同意原告被告之间的合同继续有效，从2020.1.1起由，可由原告与天悦公司直接签署租赁合同，原被告之间的合同自2020.1.1起失效。但原告恶意编造理由解除合同，其在涉案房屋所属的同一广场的2号楼3楼以较低的价格租赁商铺重新开办天才宝贝教育，原告的行为已经严重违约。被告为了配合原告的要求，拆除之前的装修物共计造成损失80万元，被告另行起诉要求原告赔偿合法合理损失，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告王双双提交如下证据： 1.房屋租赁合同复印件、向被告转款83300元租金的建行单据两份复印件、微信转账5000元单据复印件2份； 2.原告亲属李某与谢忠伟、天悦公司负责人录音音频光盘一份，附带录音同步资料一份。证明被告在履行合同中违约，导致原告无法使用案涉房屋，无法实现租房的合同目的。原告被迫向法院提起诉讼。 3.原告与施工方签订的案涉房屋装修合同复印件一份、与房屋设计装修相关的费用支出银行汇款凭证一份、原告加盟的育翰公司的设计费发票一张、装修公司的两张发票，证明原告支出设计费16500元、装修费11385元。 4.原告经营幼儿教育执照一份，证明原告租用房屋是为了用于经营。 5.证人王某（装修工）出庭作证，证明：涉案商铺装修中只干了两天多，公司就让停工了，听说是不让干早教，只能干餐饮。 6.证人李某出庭作证，证明：被告说房东不同意办早教，物业上的胡总到现场说不让我们干，我们没有停止施工，后来天悦的金总把我们喊到办公室，不同意被告转租，也不让我们办早教，让我们立即停工。天悦的祁总当着我们面对金总说怎么还在施工，让我们立即停工。8月3日我们协商，有金总、招商部马经理，被告、我、高永生和其他几人，在谈话期间我做了录音，在谈话的9-12分钟被告承认由他的失误给我们造成了损失同意补偿。 被告谢忠伟对以上证据质证意见：对证据1，房屋租赁合同无异议，确实收到88300元。对证据2，录音不具有证据属性，其内容无法核实，听不清楚，真实性无法确认，并且原告删减部分录音，当天三方在协商过程中的人员有八九人，其中有证人马某、金某等人，但是原告只摘录了李某和谢忠伟的录音内容，而且该音频嘈杂，无法清楚的分析确认各方当事人说话的内容，该证据无效。被告和房东从未阻止原告进场施工和经营。三方争议的是合同至2019.12.31期满后如何租赁，当时三方一致同意从2020.1.1起由原告与天悦公司直接签署租赁合同，双方形成新的租赁关系，但保留2019.7.9-2019.12.31原被告之间签署合同的效力。对证据3、4的证据均有异议，原告没有证据证明被告阻止其进场装修经营，无法证明被告存在违约行为，其装修设计等损失应当自行承担，该组证据与本案无关。发票存在严重的错误，原告伪造发票，装修工程合同签订的时间为2019.7.25，原告起诉的时间是2019.9.12日，三张发票中由育翰公司开具的时间是10月11日，另外菏泽鑫众建筑装修工程有限公司开具发票的时间为9月11日，真实性无法核实，也与本案无关。证据5，该证人证言与本案无关，证据6，证人的证言有异议，其协商的过程超过半个小时，录音只有19分钟，9-12分钟的录音只是协商的过程，不能完整证明协商的结果。 被告谢忠伟提交如下证据： 1.现场照片3张，证明涉案广场的商铺存在幼儿教育的经营，被告没有阻止原告施工经营。 2.照片7张及录像一份，证明被告在出租前装修房屋购买设备共计花费80万元。 3.照片2张，证明被告应原告要求拆除原有装修及设备，原告进行部分施工。 4.照片5张，证明原告在同一广场的2号楼3楼，重新开办了天才宝贝教育机构，业主及物业同意其在本广场开班教育机构，因为3楼的房租便宜，原告才不租赁涉案房屋的，其行为违约。 5.证人马某（巨野天悦商业管理公司招商部经理）出庭作证，证明：按照公司规定，新商铺入住应向公司备案，我们从海报信息上得知原告要办幼儿早教，就派物业部门通知原告要向公司备案。我公司在给被告签订合同时，就约定转租转让要经过我公司同意。没经过我公司同意，我们就过去查问。当时规划涉案商铺做餐饮，如果改变经营状态（包括做早教），应提前向公司申请，经批准后才可以。后经过三方协商，同意该商铺作早教，并且原告可以和我公司直接签订从2020.1.1开始的5年租赁合同从事幼儿教育。 6.证人刘某（天悦商业管理公司运营部主管）出庭作证，证明：被告将商铺转租给原告做早教，经过与公司协商后，公司同意做早教。 原告王双双对以上证据质证意见：证据1，与本案无关。因为房屋租赁不成的原因还包括天悦公司不准许。证据2，与本案原告无关。证据3，不能证明是本案的房屋，如是本案房屋，既然房屋已经租赁给原告，也应拆除，且该损失均应由被告承担。证据4，由于被告违约导致无法租赁，另找房屋租赁理所当然。证据5，对原告不利的证言不予认可，支持我方证明的我方无异议。证据6，该证人没有参与三方讨论原告开办早教的过程，该结果是证人不应知道的，其证言不具有真实性。 根据当事人举证、质证、陈述，本院经审理认定如下事实：2019年7月9日，原告王双双与被告谢忠伟签订门面房租赁合同，合同主要内容：谢忠伟将坐落于光明路与麟山路交界处新银座楼下，面积370㎡，房号为13#1F010、13#1F011、13#1F012、13#1F013的商铺转租给王双双，于合同生效之日起两日内(2019年7月10日24时)将商铺及其相关设施交付王双双验收使用。租期共5年5个月，即2019年8月1日零时起至2024年12月31日24时止。租金分两阶段计算，第一阶段年租金20万元，2019年8月1日至2019年12月31日共5个月租金首先付清，共计83300元。此后一年一付。其他5年中，谢忠伟自开发商处承租的房屋为3年一涨幅，起算日期最终确定以开发商对谢忠伟3年涨幅具体合同为准，王双双在谢忠伟与开发商的3年合同内按照年租金20万元缴纳，第二个阶段，即王双双与谢忠伟的下一个三年，租金涨幅为10%，即三年年租金均为22万元。租金提前缴纳，第一次为2019年7月17日前，第二次为2020年1月7日前，以此类推。合同签订前原告通过微信转账支付谢忠伟押金5000元，合同签订后，谢忠伟将商铺交付王双双，王双双将第一阶段租金83300元转账支付给谢忠伟。原告王双双接受商铺并进行装修时，商铺原房东(巨野县天悦商业管理公司)要求原、被告对改变商铺经营用途进行报批，三方曾对该商铺租赁经营问题进行过协商，没有达成书面协议，但巨野县天悦商业管理公司并没有明确表示禁止原告王双双租赁该商铺用于幼儿早教，目前仍同意被告转租该商铺由原告用于幼儿早教。 本院认为，原告王双双与被告谢忠伟签订的房屋租赁合同，系双方当事人在平等自愿的基础上达成，意思表示真实，内容不违反法律规定，合同成立并生效，王双双交付押金5000元及2019年8月1日至2019年12月31日共5个月租金83300元，谢忠伟将商铺交付王双双，合同已处于实际履行中。原告王双双提出解除合同，被告谢忠伟不同意解除，原告王双双没有提交充分证据证明有合同约定或法律规定的可解除合同的条件，其解除合同的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告王双双的诉讼请求。 案件受理费2900元，减半收取计1450元，由王双双负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审判员  王庆 二〇一九年十一月十二日 书记员  姚辉