云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初9989号原告：昆明中林物业管理有限公司。住所：昆明市佳湖花园综合楼**。法定代表人：许奎。委托诉讼代理人：胡敏，女，汉族，1990年12月7日出生，云南省腾冲市人，住云南省昆明市西山区。特别授权代理。委托诉讼代理人：徐露霜，女，汉族，1992年11月17日出生，住湖北省潜江市。特别授权代理。被告：杜海兴，男，汉族，1964年4月15日出生，湖北省宜昌市人，住云南省昆明市盘龙区。原告昆明中林物业管理有限公司诉被告杜海兴物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月19日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡敏，被告杜海兴到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告昆明中林物业管理有限公司起诉称：1.请求法院依法判令被告立即支付清水佳湖雅居5幢204号房子物业服务费2196元、二次加压60元，违约金451元，共计2707元；2.请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告为清水佳湖雅居5幢204号的业主，房屋面积166.37㎡。原告与清水佳湖小区业主委员会签订了物业服务委托合同，约定原告为该小区提供物业服务，约定小高层住宅房屋每月每平方米1.1元；花园洋房及联排别墅每月每平方米1.38元；二次加压费每月每户5元；车位管理费每月每车位40元。物业服务合同服务期限于2017年12月31日已到期，现原告已退出小区。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是被告于2017年1月1日起停止缴纳物业费，截止2017年12月31日，欠费月数为12个月，欠缴物业费166.37㎡×1.1元/月/平方米×12个月＝2196元，二次加压费5元×12个月＝60元，共计2256元，同时为减轻被告负担，2017年违约金部分原告请求451元，多余部分自愿放弃。综上，各项请求金额合计2707元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望贵院判如所求。被告辩称：被告居住在清水佳湖5栋204号，被告所签的前期合同于2016年12月31日到期。原告提交的与新的小区业主委员会所签订的物业合同是无效的。其是没有得到全体业主投票通过签订的合同，此程序违法，所以物业合同是没有效的，并且该物业合同没有在被告小区进行公示。没有让整个大家住户知道。原告主张的物业收费标准缺乏依据，合同中间二次加压费、违约金是无依据的。被告是履行了物业合同的前期物业合同。2015年到2016年的物业费以及车位费都按时交纳了。2017年的车位费也是按时缴纳的，2017年的物业费之所以没有交纳是因为在2017年9月份发生了住户家里头被水淹了，造成了损失这个事实。其二是中林物业在服务期间多次发生小区的被盗事件，公共区域的绿化大量死亡以及中林物业的服务质量严重不达标。占全部住户65%同意该更换该物业公司，也说明了住户对物业公司的服务不满意。正因为以上原因，所以造成了被告没有交2017年的物业费。原告没有提供合格的人员提供物业服务，给业主造成了损失。根据国务院的《物业管理条例》，其物业管理人员是应该有相应的资质的，原告的人员没有资质，才给住户造成了损失以及小区造成损失，有相应的证据。还有原告用小区谋取公司的利益，被告进入的时候，原告指定相应的特殊关系人推销商品，被告使用了原告指定的商品。原告为证明其主张提交证据如下：第一组：《营业执照》一份；《不动产登记信息》一份；《中林物业合同书》一份。第二组：清水佳湖2015年至2017年度工作展示。被告为反驳原告的主张向法院提交了以下证据：1.清水佳湖小区委员会关于对昆明中林物业管理有限公司之复函；2.清水佳湖雅居第一届业主委员会扩大会议纪要；3.缴费单；4.损失的函；情况说明；工作联系函；5.照片；6.照片；7.工作联系函；8.政府文件。上述证据，经双方当事人质证后，对真实性没有异议的，在卷佐证，本院予以采信。综合上述证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：被告系清水佳湖雅居5幢2层204号房屋的业主。2014年6月30日，昆明佳湖房地产开发有限公司与原告昆明中林物业签订了《清水佳湖雅居前期物业管理服务委托合同》，该委托合同约定了原告昆明中林物业为本物业的全体业主和物业使用人提供物业服务。委托期限自2014年7月1日昆明佳湖房地产开发有限公司通知昆明中林物业进场之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。2015年1月14日。2017年8月29日，昆明市盘龙区届业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，合同期限为一年，自2017年1月1日起至2017年12月31日。合同约定了小高层服务费的标准为1.1元／平方米／月，收费时间在2017年10月31日前。因被告于2017年1月1日起至2017年12月31日止共欠缴物业管理费2196元，为此原告诉至本院主张其权利。另查明：2017年10月23日被告的房屋因下水道堵塞而被淹。本院认为，原告与昆明佳湖房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务协议》、昆明市盘龙区届业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应该按照合同约定全面履行自己的义务。关于被告抗辩原告与昆明市盘龙区届业主委员会签订的《物业服务合同》无效的问题，因昆明市盘龙区届业主委员会系小区业主选举产生的，其代表全体业主签订的《物业服务合同》在不违反法律强制性规定无效的情况下，对全体业主均发生法律效力，关于签订合同的程序是否合法，因被告所提交的证据不足以证明签订合同过程中存在不合法的行为，故对原告抗辩合同无效的观点，本院不予以采纳。被告抗辩被告收费未按物价部门的相关规定收取的问题，本院认为物价部门的收费标准属于指导性文件，不属于强制性法律规范，对于物业服务合同的订立仍然遵循当事人意思自治原则。故对被告的该抗辩本院不予以采纳。关于被告家中下水道被堵的情况，因下水道被堵确实给被告造成生活困扰，故在原告要求被告交纳2017年1月1日至2017年12月31日物业服务费中本院酌情扣减10%。本院支持被告交纳2017年1月1日至2017年12月31日物业服务费1976.4元。关于二次加压费问题，在昆明市盘龙区届业主委员会与原告签订的《物业服务合同》中明确的物业服务费中并不包含二次加压费，因原告未举证证明，被告的住房已经使用了二次加压设施，故对于原告主张的二次加压费60元的诉讼请求，本院不予以支持。因《物业服务合同》并未约定滞纳金，故对原告主张该期间的滞纳金，本院不予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条以及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、被告杜海兴于本判决生效之日起十日内支付原告昆明中林物业管理有限公司2017年1月1日至2017年12月30日的物业管理服务费1976.4元；二、驳回原告昆明中林物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费50元由被告杜海兴承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  孙琳燕人民陪审员  杨汝君人民陪审员  赵远青二〇一九年十一月十五日书 记 员  刘国秀