北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初14148号原告：胡卫，男，1988年8月1日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：王书宁，北京市中闻律师事务所律师。被告：北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区砖厂北里**楼**4108，统一社会信用代码：91110112327140419N。法定代表人：郭峰，总经理。委托诉讼代理人：习永冲，北京市中唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：万志珍，女，北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司职员。被告：天津盛世联行投资管理有限公司，住，住所地天津市武清区王庆坨镇一纬路**一社会信用代码：91120222792538860Q。法定代表人：沈小健，总经理。委托诉讼代理人：邢永忠，天津五君律师事务所律师。被告：郭峰，男，1984年8月10日出生，汉族，北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司总经理。委托诉讼代理人：习永冲，北京市中唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：万志珍，女，北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司职员。原告胡卫与被告北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司（以下简称金凤凰公司）、被告天津盛世联行投资管理有限公司（以下简称盛世联行公司）、被告郭峰居间合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡卫的委托诉讼代理人王书宁，被告金凤凰公司及被告郭峰的共同委托诉讼代理人习永冲，被告盛世联行公司的委托诉讼代理人邢永忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡卫向本院提出诉讼请求：1.解除胡卫与金凤凰公司之间的居间合同关系；2.金凤凰公司返还购房预付款48万元及服务费5万元；3.盛世联行公司、郭峰对金凤凰公司的还款义务承担连带责任；4.诉讼费由金凤凰公司、盛世联行公司、郭峰承担。事实和理由：2017年4月，金凤凰公司称其在天津有优质房源，推荐胡卫在天津购房，经金凤凰公司介绍，胡卫有意在天津购房，并应金凤凰公司的要求支付了购房款48万元（含定金2万元）和服务费5万元，后金凤凰公司带领胡卫到盛世联行公司开发的楼盘售楼处，经金凤凰公司与盛世联行公司的介绍，胡卫与盛世联行公司签订《预留协议》（以下简称《预留协议》），约定盛世联行公司为胡卫预留其开发的位于天津市武清区鑫嘉园四期悦公馆XX号X单元XXX室房屋（以下简称涉案房屋）一套。后胡卫得知，在金凤凰公司推荐胡卫在天津购房之前，天津市已实施房屋限制政策，胡卫根本无法实现在天津购房的目的，并且所约定的悦公馆楼盘至今未能开发建设，也未取得房屋预售许可，盛世联行公司也因违规销售房屋被主管部门多次处罚，胡卫的购房目的根本无法实现。因此，金凤凰公司应将胡卫支付的购房预付款及服务费全部退还，盛世联行公司与金凤凰公司串通违规操作应承担连带责任。金凤凰公司系一人公司，郭峰系金凤凰公司的股东，郭峰与金凤凰公司的财产混同，郭峰应为金凤凰公司的还款义务承担连带责任。胡卫为维护其合法权益，故诉至法院。金凤凰公司辩称：不同意胡卫的诉讼请求，不同意解除居间合同关系。理由如下：第一，金凤凰公司是中介公司，其完成了合同约定的义务，涉案房屋不能成交是因为天津出台了限购政策，限购政策应属法律上的情势变更，金凤凰公司作为中介公司无过错；第二，金凤凰公司已将46.7万元付给了涉案房屋的第一手业主王春燕，故应当追加王春燕参与诉讼以便查明事实，王春燕应承担必要的责任。盛世联行公司辩称：请法院驳回胡卫对盛世联行公司的起诉，理由如下：第一，盛世联行公司并非适格被告，胡卫的起诉违反了一案一诉的原则，本案审理的是胡卫与金凤凰公司的居间合同纠纷，盛世联行公司与金凤凰公司不认识，也未委托金凤凰公司销售房屋，胡卫与金凤凰公司系居间合同关系，胡卫与盛世联行公司系预约合同关系，此为两个独立的法律关系，不能合并审理；第二，本案涉案房屋是盛世联行公司与案外人王春燕签订的房屋预留协议，形成了预留合同关系，后王春燕依据预留协议的约定向盛世联行公司提出更名申请，将预留协议乙方更名为胡卫，故胡卫与盛世联行公司建立了商品房预留合同关系，即预约合同关系，依据合同相对性胡卫应另案起诉。此外，盛世联行公司向胡卫开具了33万的收据，因王春燕退出，胡卫进入，故盛世联行公司收取胡卫的33万元实际是之前王春燕交的33万；第三，依据上述说明，本案不存在盛世联行公司承担连带给付责任的情况，故胡卫要求盛世联行公司承担连带给付责任无事实与法律依据。郭峰辩称：不同意解除胡卫与金凤凰公司之间的居间合同关系。郭峰系金凤凰公司的法定代表人，郭峰名下的银行卡由金凤凰公司会计掌握，由公司使用，郭峰的财产没有与金凤凰公司的财产混同，故郭峰并非本案适格被告。本院经审理认定事实如下：2017年3月31日，胡卫交付给金凤凰公司购房定金2万元，金凤凰公司出具收据一张，载明“今收到胡卫交来悦公馆XX-XXX定金人民币（大写）贰万元整，￥20000”。2017年4月3日，胡卫交给金凤凰公司首付款46万元及服务费5万元，金凤凰公司向胡卫出具收据两张，分别载明“今收到胡卫交来悦公馆XX-XXX首付人民币（大写）肆拾陆万元整，￥460000”、“今收到胡卫交来悦公馆XX-XXX服务费人民币（大写）伍万元整，￥50000”。金凤凰公司收取上述款项后，于2017年4月11日向案外人王春燕转账46.2万元，备注为“胡卫购王春燕悦公馆XX-X-XXX房款”，于2017年5月4日向案外人杨立敏转账5000元，备注为“胡卫购王春燕悦公馆XX-X-XXX更名费”，其余6.3万元由金凤凰公司持有。2017年5月4日，盛世联行公司向胡卫出具收据，载明：今收到胡卫首付款33万元。收据上还写有“原房号XX-XXX”及“原王春燕更名XX-XXX”字样。2017年5月25日，盛世联行公司（甲方）与胡卫（乙方）签订《预留协议》，约定：乙方所压楼宇为天津市武清区《鑫嘉园》四期悦公馆XX号X单元XXX室房屋；预定单价9250元，面积87.84平方米，预订总价809884元；乙方以房款首付或全款方式预订，房屋预定金为330000元。在4个月内（2017年9月23日前）有一次更名机会，成功完成更名的按出售价格的最终合同成交价与预订价之间产生的溢价部分为差价，差价部分预订者需按照：溢价低于10万缴纳10%税金，超出10万低于20万部分按20%缴纳税金，超出20万低于30万部分按30%缴纳税金，超出30万以上，都按30%缴纳税金，扣除税额之后，剩余部分全部归预订者所有，如产生底价更名需缴纳部分手续费用；如果在期限内未完成更名预订人员有两种选择，自己买或是选择退款；乙方自行购买需在7个工作日内完成全部手续，或是选择退款，房源开出另行销售。另查，2017年3月17日，王春燕（乙方）与盛世联行公司（甲方）签订《预留协议》，约定：乙方所压楼宇为天津市武清区《鑫嘉园》四期悦公馆XX号楼X单元XXX室房屋；预定单价9250元，预订总价812520元；乙方以房款首付或全款方式预订，房屋预定金为330000元。在6个月内（2017年9月17日前）有两次更名机会。其他约定同胡卫与盛世联行公司约定一致。王春燕交纳定金2万元及首付款31万元，盛世联合公司向王春燕出具收据一张，内容为：今收到王春燕XX-XXX交来首付款31万元。2017年5月4日，王春燕填写“更名申请审批表”，该表详细载明了原客户姓名、现客户姓名、房号、面积、单价、总房款、已付款等内容，其中变更原因为压房更名，房号为现XX-XXX原XX-XXX，王春燕在“原客户签字”处签字，胡卫在“现客户签字”处签字。经询问，各方均认可XX-XXX与XX-XXX系同一房屋，涉案房屋的购买方由王春燕更名为胡卫，亦认可胡卫与金凤凰公司之间系居间合同关系，胡卫与盛世联行公司之间系商品房预约合同关系，胡卫没有天津市房屋的购房资格。胡卫陈述，其通过金凤凰公司的宣传知晓了涉案楼房的销售信息，其从未与王春燕就涉案房屋的更名、房款等进行过沟通与洽商，所有手续均由金凤凰公司操作，其应金凤凰公司的要求将房款及服务费支付给了金凤凰公司，至于金凤凰公司收取款项后如何支配该笔钱款其并不清楚，其从未向盛世联行公司及王春燕支付过房款；2017年3月31日，天津市人民政府办公厅发布《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，自2017年4月1日起天津市实行限购政策，其不具备购房资格，且盛世联行公司存在无证销售等违法行为，故其无法与盛世联行公司签订房屋买卖合同，无法购买涉案房屋，其购房目的无法实现，金凤凰公司的居间服务亦未完成，故其与金凤凰公司之间的居间合同关系应解除，盛世联行公司与金凤凰公司系合作关系，其应承担连带责任，金凤凰公司系自然人独资公司，郭峰系该公司唯一股东，存在股东与公司财产混同情形，故郭峰应对金凤凰公司的债务承担连带责任。金凤凰公司陈述，其与胡卫之间未签订书面居间合同，但双方存在居间合同关系，由于胡卫已与盛世联行公司签订《预留协议》，故其居间服务已完成，不同意解除居间合同关系，所收款项不应返还；其收取房款48万元及服务费5万元后，将其中的46.2万元转账给了王春燕，5000元转账给另一公司中介人员杨立敏，算是中介费或佣金、辛苦费，剩余的6.3万元系其赚取的费用;上述转账系金凤凰公司使用郭峰名下的银行卡完成，但郭峰的财产与金凤凰公司的财产并不混同，郭峰与金凤凰公司的财产各自独立，郭峰不应承担连带责任。盛世联行公司陈述，其将涉案房屋出售给王春燕，王春燕向其交付定金2万元及首付款31万元，其与王春燕签订《预留协议》，王春燕就所购房屋有更名的权利，后王春燕将涉案房屋更名为胡卫，由于是更名，其仅是做了手续上的变更，即其与胡卫重新签订《预留协议》，并向其出具33万元的收据，实际上胡卫未向其交房款33万元，其亦未退还王春燕33万元，其与金凤凰公司不存在合作关系，至于胡卫与金凤凰公司如何商谈的其并不清楚；其同意解除与胡卫签订的《预留协议》，同意退还胡卫33万元，由于本案系居间合同纠纷，其与胡卫系商品房预约合同关系，故不同意在本案中返还，胡卫应另案主张；就涉案楼盘，其并未取得商品房预售许可证。再查，金凤凰公司系自然人独资企业，郭峰系该公司唯一股东，郭峰称其与金凤凰公司的财产各自独立并不混同，未提供证据证明。上述事实，有收据、银行流水、转账明细、预留协议、更名申请审批表及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：根据已查明的事实，胡卫与金凤凰公司之间建立事实上的居间合同关系。金凤凰公司收取5万元服务费为胡卫购买涉案房屋提供居间服务，但该房屋未取得预售许可证，且胡卫没有在天津市购房的资格，故其购买涉案房屋的合同目的无法实现，其要求解除与金凤凰公司之间居间合同关系的诉讼请求，本院予以支持。关于解除居间合同关系的诉讼请求，系胡卫于2019年11月26日开庭时当庭提出，故居间合同关系于该日解除。居间合同关系解除后，金凤凰公司应向胡卫返还相应款项。金凤凰公司收取53万元后，向王春燕转账46.2万元，向杨立敏转账5000元，自己赚取6.3万元。对于金凤凰公司应返还款项的具体数额，本院认为，涉案房屋系更名而来，盛世联行公司虽然未直接收取胡卫房款，但亦未退还王春燕购房款，而是由金凤凰公司从收取胡卫的房款中退还王春燕，且盛世联行公司向胡卫出具了33万元的房款收据，并与胡卫签订了《预留协议》，故其中的33万元视为盛世联行公司收取胡卫的房款，33万元应由盛世联行公司退还。鉴于各方均认可胡卫与盛世联行公司系商品房预约合同关系，与本案不属于同一法律关系，就33万元的返还问题胡卫应另案主张。由于胡卫与王春燕之间就涉案房屋的更名、房价等并未进行直接的沟通与商洽，而是由金凤凰公司居间操作，且胡卫与王春燕之间未签订任何协议，双方亦无任何钱款往来，胡卫直接将款项交付给了金凤凰公司，至于金凤凰公司收取款项后如何支配与胡卫无关，且金凤凰公司作为专业的中介机构，明知盛世联行公司无预售许可证仍居间销售房屋，在天津市施行限购政策后，仍收取胡卫房款并将部分款项转账给王春燕及杨立敏，金凤凰公司在此过程中过错明显，其应承担相应不利后果，故对于转账给杨立敏的5000元及转账给王春燕超出33万元的部分即13.2万元，由金凤凰公司负责返还给胡卫，其返还后可向王春燕、杨立敏另行主张。金凤凰公司提出追加王春燕的抗辩意见，经审查，本院认为无追加之必要，故不予准许。对于金凤凰公司自己赚取的6.3万元，其中5万元系服务费，金凤凰公司作为专业的中介机构，明知盛世联行公司无预售许可证仍销售涉案房屋，且2019年3月31日天津市政府公布限购政策，在胡卫无购房资格的情况下仍收取房款和服务费，故金凤凰公司对居间合同关系的解除存在过错。胡卫作为买房人，其购买的标的物价值较大，理应审慎，其未查询盛世联行公司是否取得预售许可证，且在施行限购政策后仍交付款项并与盛世联行公司签订《预留协议》，故其对居间合同关系的解除亦存在一定过错。综合考虑双方合同的履行情况、过错程度等，对于金凤凰公司收取的5万元服务费应退还3.5万元，另1.3万元亦应退还。综上，金凤凰公司应退还胡卫18.5万元。胡卫要求盛世联行公司承担连带责任的诉讼请求，依据不足，本院不予支持，且上文已述，33万元胡卫可向盛世联行公司另案主张。金凤凰公司系自然人独资公司，郭峰系唯一股东，郭峰未举证证明公司财产独立于其个人财产，故郭峰应对金凤凰公司返还18.5万元的债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告胡卫与被告北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司之间的居间合同关系于2019年11月26日解除；二、被告北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司于本判决生效之日起7日内返还原告胡卫款项18.5万元；三、被告郭峰对上述第二项债务承担连带责任，于本判决生效之日起7日内执行清；四、驳回原告胡卫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4550元，由原告胡卫负担2550元（已交纳），由被告北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司、郭峰共同负担2000元，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 张 燕二〇一九年十一月二十八日书记员 尹博文