贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2301民初9276号 原告（反诉被告）：古翔，男，1980年2月2日生，汉族，住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：任伟，贵州省黔西南州中心法律服务所法律工作者，特别授权代理。 被告（反诉原告）：芦秋萍，女，1964年8月12日生，汉族，住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：付孝菊，贵州道仁律师事务所律师，特别授权代理。 原告（反诉被告）古翔与被告（反诉原告）芦秋萍租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）古翔及其委托诉讼代理人任伟，被告（反诉原告）芦秋萍的委托诉讼代理人付孝菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 古翔向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令芦秋萍退还古翔房屋租金10786.11元（127天×84.93／天）；2.芦秋萍支付古翔违约金6200元（年租金31000元的20%）；3.本案诉讼费由芦秋萍承担。事实及理由：2016年7月3日，古翔受好友刘飞委托，帮其租赁门面经营兴义市阳光洗涤中心。古翔以自己名义帮助刘飞租了芦秋萍位于兴义市门面，并与芦秋萍签订《出租合同》，合同约定租赁期限为2016年7月20日至2021年7月20日止，第一年租金29000元，以后租金每年递增1000元，一年一付。并约定若产生任何违约问题，赔偿本合同所定年租金的20%。2018年7月20日，刘飞通过微信方式将2018年7月20日至2019年7月20日的租金31000元转给芦秋萍。2019年2月份，刘飞因经营方式转变，搬出该门面，跟芦秋萍协商将房屋转租事宜，但未取得房东同意。2019年3月15日，刘飞回来门面时，看到芦秋萍已将该门面租给和木养生馆经营，并未取得古翔同意，也未将余下租金退还古翔，芦秋萍行为已经违反合同约定。为此，芦秋萍应该将2019年3月15日至2019年7月20日（共127天）期间租金退还古翔，并支付年租金31000元的20%的违约金。因古翔、芦秋萍多次协商未果，为此根据相关法律的规定，特起诉到法院，望依法判令支持前述诉讼请求。 芦秋萍辩称：1.古翔不是本案适格的原告主体。按古翔所说，古翔受刘飞委托，以其名义与芦秋萍签订《出租合同》而并非古翔真实意思表示承租该房屋，因此芦秋萍是与委托人刘飞形成真正的租赁关系，且该合同也对实际承租人刘飞产生了实际的约束力，因此芦秋萍认可古翔已向法庭陈述了其与刘飞之间系委托关系，且实际承租合同也是刘飞与芦秋萍之间履行，因此芦秋萍认为，古翔不是本案适格的原告主体；2.本案中芦秋萍不存在违约行为，理由如下，该涉案出租房屋是刘飞主动搬出房屋并将房屋钥匙存放于房屋出租门面的隔壁烟酒店内，交给李昌伦，并告知李昌伦转交给芦秋萍，而不是芦秋萍违反合同约定，将刘飞赶出门面，其系刘飞擅自终止该租赁合同，而并非古翔违约，相反根据租赁合同的第六条所约定，一方在合同的有效期内终止合同，其行为属于刘飞违约，而并非芦秋萍违约。 芦秋萍向本院提出反诉请求：1.请求判令古翔支付芦秋萍房租租赁违约金6200元（年租金31000元的20%）；2.本案的诉讼费由古翔承担。事实及理由：2016年7月3日，芦秋萍将其位于兴义市紫菱门面出租给古翔，双方签订了《出租合同》，合同约定，合同期限为2016年7月20日至2021年7月20日止，第一年租金29000元，以后租金每年递增1000元，一年一付，并约定若产生任何违约问题，赔偿本合同所定年租金的20%。合同签订后，古翔按照合同约定按期支付了2016年7月至2019年7月的租金，其中2018年7月-2019年7月的租金为31000元。2019年2月，古翔搬出该门面，并在其朋友圈发放门面出租的消息，对于古翔的转租意图，芦秋萍明确表示不同意，在2019年3月15日，古翔将门面内的物品全部搬出，并告知芦秋萍，已将钥匙交由隔壁门面邻居让其代为将钥匙交付于芦秋萍终止出租关系。芦秋萍认为，古翔的行为已构成违约，古翔用搬出门面并交付钥匙的意思表示表明其终止合同。其行为违反双方签订的《出租合同》第六条第一款中断合同构成的约定，芦秋萍有权不退还租金，并因古翔中断五年期合同给芦秋萍造成了损失，芦秋萍有权要求古翔按照合同约定支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，请求人民法院判决支持芦秋萍的诉请。 古翔辩称，芦秋萍将古翔作为被反诉被告，说明古翔与芦秋萍之间的租赁关系属实，古翔的原告主体资格适格，古翔搬出该门面但并不代表古翔在租赁期间未履行合同义务，所以不能证明古翔违约；其次，古翔将钥匙还给芦秋萍，是因为芦秋萍擅自将锁更换，该钥匙已无用处，但是属于芦秋萍的财产，理应归还，芦秋萍不能因为古翔不在该门面经营或归还钥匙而认为其违约。古翔的行为并未违反双方签订出租合同的任何一条，因此古翔未构成违约。 本案的争议焦点为：1.古翔作为原告主体是否适格；2.是古翔违约还是芦秋萍违约；3.古翔本诉的诉请是否支持；4.芦秋萍反诉的诉请是否支持。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对于经双方质证无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，作为本案认定事实的依据。对于双方有异议的证据认定如下：对于古翔提交的2019年4月12日拍摄的和木养生馆所在地《照片》，芦秋萍的委托诉讼代理人对上述证据的三性及证明内容均不予认可，但认可在古翔将租赁物钥匙请隔壁烟酒店李昌伦转交芦秋萍后芦秋萍将涉案租赁物租给了和木养身馆，故本院对古翔提交的上述证据的真实性予以确认；对于芦秋萍提交的《微信截屏记录》，古翔对其三性及证明内容均不予认可，认为微信截屏上记载的“小古朋友小刘”指代不明，不一定就是实际使用房屋的刘飞。但古翔及刘飞均认可与芦秋萍签订租赁合同后共向芦秋萍支付了三年的租金，其中第三年的租金31000元系刘飞直接向芦秋萍支付，芦秋萍提交的微信截屏上记载的“来自小古朋友小刘”四次转账的金额恰好就是31000元，且该微信截屏记载的转账金额、转账次数及转账时间均与古翔提交的微信转账记录上的记载一致，而刘飞也认可芦秋萍提交的微信截屏上记载的转租信息系其所发，认可转租信息上的联系电话原来使用过，故本院对芦秋萍提交的上述证据的真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2016年7月3日，芦秋萍作为出租方（甲方）与古翔作为承租方（乙方）签订《出租合同》，合同约定：甲方将位于蓝天花园门面租赁给乙方，租赁期限自2016年7月20日起至2021年7月20日止，第一年租金为29000元，承租时一次性收清一年（12个月）租金，以后年度租金金额每年递增1000.00元，下一年度的租金必须于期满前一个月交清。乙方如需续租，应在租期届满前二个月向甲方提出，并签订新租赁合同。乙方在有效合同期内如需改变经营性质须和甲方协商解决，如需转租需取得甲方同意，乙方在有效合同期内如擅自终止合同，甲方不退还租金。任何一方单方取消、中断合同，应至今提前一个月通知对方，若产生任何违约问题，赔偿金额为本合同所定年租金的20%。本合同经甲、乙双方签字后，乙方交付定金后生效，即具有法律效力。在本合同执行过程中，若发生纠纷，由双方友好协商，如协商不成时，可诉请所在地人民法院解决。合同尾部甲方处芦秋萍签字捺印，乙方处古翔签字捺印。合同签订后，芦秋萍收到古翔于2016年支付的2016年7月至2017年7月租金29000元与古翔2017年支付的2017年至2018年租金30000元，收到刘飞于2018年支付的2018年至2019年租金31000元。古翔自认，其系代理朋友刘飞与芦秋萍签订的案涉租赁合同，承租的门面实际使用人为刘飞，2019年2月刘飞因经营方式改变搬出该门面，并与芦秋萍协商将房屋转租，但芦秋萍未同意。2019年3月22日，刘飞在其朋友圈发出门面转租的消息，消息载明：门面出租，下五屯楠村枫林往下（万丰银行旁）30平米门面，蓝天花园正门旁（公交车站后）30平米门面，有意者请联系188××××9557。同时，刘飞请其员工将门面钥匙交与隔壁门面转给芦秋萍。后芦秋萍将案涉门面出租，现门面门牌更换为和木养森馆。 上述法律事实，有当事人陈述，古翔提交的《身份证》、《出租合同》、微信转账记录、照片，芦秋萍提交的《身份证》、《出租合同》、微信截屏记录、证人唐某证言以及本院依职权与案外人李昌伦的通话录音及《庭审笔录》在卷佐证，故作认定。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。关于古翔是否具有原告主体的问题。芦秋萍辩称古翔自认系代理刘飞与其签订的案涉租赁合同，签订合同后实际使用门面的人系刘飞，故实际承租人为刘飞，古翔作为原告主体不适格。经查，本案中签订案涉租赁合同的双方当事人为古翔与芦秋萍，签订合同后，古翔向芦秋萍支付了两年的租金，第三年的租金虽系案外人刘飞直接通过微信支付给了芦秋萍，虽然芦秋萍后来知晓门面的实际使用人为刘飞并接收了刘飞向其支付的第三年租金，但对于芦秋萍来说其作为出租人将租赁物交付古翔后收到了古翔支付的两年租金，双方实际上已履行了合同的权利义务，故双方签订的案涉租赁合同应系双方的真实意思表示，不违反相关法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。依法成立的合同对当事人具有法律约定力。芦秋萍作为出租人已将租赁物交付承租人古翔使用，就算芦秋萍接收了刘飞支付的租金，也不代表租赁合同的权利义务主体就变为了刘飞与芦秋萍，且古翔是否确系代理刘飞与芦秋萍签订了案涉合同只有古翔与刘飞清楚，同时也不排除古翔承租案涉门面后又转租给刘飞的可能性，而以上情形均系古翔与刘飞之间的关系，与芦秋萍无关，就算是古翔转租给刘飞，芦秋萍接收了刘飞支付的租金也视为出租人芦秋萍同意了古翔的转租行为，故案涉租赁合同的权利义务主体只能是古翔与芦秋萍，古翔作为承租人有权作为原告向芦秋萍主张合同权利，古翔的原告主体适格，芦秋萍的该项辩称于法无据，本院不予支持。 关于是古翔违约还是芦秋萍违约，古翔本诉的诉请是否支持及芦秋萍反诉的诉请是否支持的问题。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，古翔称2019年2月因经营方式改变与芦秋萍协商将房屋转租，但芦秋萍未同意，芦秋萍便将门面门锁更换导致其不能使用租赁物，后芦秋萍在租期内将案涉门面另行出租构成违约。而芦秋萍对更换门面门锁予以否认，认为古翔未经其同意转租便自行发布转租信息，后古翔自行将门面钥匙交还终止合同，应系古翔违约。对于古翔租赁期间芦秋萍是否更换门锁，古翔未能举证证明。本院从双方均认可的芦秋萍申请出庭作证的证人唐某证言及本院依职权向案外人李昌伦制作的通话录音来看，古翔或刘飞确有将案涉门面钥匙交给隔壁门面李昌伦转交芦秋萍的事实，芦秋萍也确实从隔壁门面将案涉门面的钥匙取回并用该钥匙打开了门面，如存在芦秋萍更换门锁的情况，芦秋萍继续使用该钥匙已无任何意义，故古翔未能举证证明在其租赁期间芦秋萍违约更换门锁导致其无法使用租赁物的事实，应承担举证不能的法律后果。而从本院审理查明事实来看，古翔与芦秋萍签订的案涉租赁合同中明确约定转租需经出租人同意，古翔在租期内有转租的想法，并将该想法与芦秋萍协商，但未得到芦秋萍的允许，后将案涉门面的钥匙通过隔壁门面的李昌伦转交给芦秋萍并将门面内物品搬离，芦秋萍对此未提出异议并接收了承租人交还的钥匙，可以视为此时双方之间达成了解除案涉租赁合同的合意，双方解除合同后芦秋萍将案涉门面另行租赁不构成违约。同时，由于双方对于交付钥匙的时间不确定，双方所举的证据中也不能确定交付钥匙的时间，故本院不能确定双方口头解除合同的时间，就不能确定双方解除合同后是否还有未使用的租期，故本院对古翔要求芦秋萍支付未使用租期的租金不予支持；由于芦秋萍在与古翔解除合同后另行将案涉门面出租的行为不构成违约，不应承担违约责任，故本院对古翔主张要求芦秋萍承担违约金的诉请不予支持。同理，由于本院不能确定双方口头解除合同的时间，故刘飞通过微信朋友圈发布案涉门面的转租信息到底是在双方解除合同前还是解除合同后也不能确定，不能证明古翔违约在先，故本院对芦秋萍反诉的诉讼请求亦不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、驳回古翔的全部诉讼请求； 二、驳回芦秋萍的全部反诉请求。 本诉案件受理费224元，减半收取112元，由古翔负担；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由芦秋萍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员 罗 云 霞 二〇一九年十一月二十四日 书记员 黄瑶（代）