广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤14民终1462号上诉人（原审被告）：吴瑜，女，1982年10月8日出生，汉族，公民身份号码441************922，住梅州市梅县*******上岌。委托诉讼代理人：黄威聪，广东广兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗华文，男，1980年12月15日出生，汉族，公民身份号码441************353，住兴宁市******封山背。上诉人吴瑜与被上诉人罗华文房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省兴宁市人民法院（2019）粤1481民初1667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现己审理终结。吴瑜上诉请求：1.撤销广东省兴宁市人民法院（2019）粤1481民初1667号民事判决，予以改判；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：双方当事人于2018年6月23日签订购房合同后，上诉人按照合同约定积极办理相关房屋转让手续，合同约定被上诉人应于2018年9月30日交首付款350000元，2018年8月22日双方口头约定一个星期内交付首付款及办理过户手续、交付钥匙，被上诉人没有在一个星期内支付首付款，也没有按书面合同约定的时间交首付款，被上诉人构成根本违约。据了解，被上诉人迟迟不交首付款原因是其于2018年9月30日前在兴宁市***定了房，显然是被上诉人想毁约。综上，请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。罗华文辩称，一、上诉人上诉无理，依法应驳回上诉人的上诉请求。被上诉人为了解决小孩在县城读书问题，真诚实意想购买上诉人的房屋，双方签订的购房合同特别约定包括全屋现有家具，目的是可以当即入住。而上诉人在签订合同隐瞒房屋尚在抵押的事实。考虑到小孩9月1日开学，双方协商可以将首付款时间提前至2018年8月底。就在被上诉人准备付款前发现房屋内的所有主要家具被搬走，一片狼籍，根本无法入住。被上诉人要求上诉人当即归还被搬走的家具，否则退回定金。但上诉人以家具已搬到顺德为由拒绝搬回。事后，被上诉人在2018年10月15日还催促上诉人快点解决，但上诉人不予理会。上诉人以被上诉人在碧桂园购买房屋主张被上诉人根本违约没有事实依据。二、一审判决认定事实清楚，应当驳回上诉人的上诉，维持一审判决。被上诉人考虑到上诉人同意解除合同，被上诉人同意上诉人只归还定金。罗华文向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2018年6月23日签订的房屋买卖合同；2.判令被告归还双倍定金100000元并赔偿原告因租房造成的损失30000元；3.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年6月23日，被告吴瑜作为甲方（卖方），委托李建平与乙方（买方）即本案原告罗华文签订了一份《不动产买卖合同》，合同约定甲方自愿将兴宁市**********按现状把房产权及地产权一并转让给乙方永久所有，1、双方协议此房转让价为843000元，由甲方协助办理好乙方的过户手续，费用由乙方负责。2、2018年6月23日乙方先付购房定金50000元。3、付款时间与方法：双方同意以银行按揭方式付款，并约定在2018年9月30日到不动产权交易中心双方签名当日付首款353000元给甲方，剩余房款440000元，待办好乙方不动产权证后再申请银行按揭，并于银行放款当日一次性付清给甲方。即证款两清并完成房屋移交手续，双方并验清水、电等费用……6、此合同一式两份，双方各执一份，经双方签名后即时生效，具有法律效力，如有违约，违约方罚款50000元给守约方，但罚款部分50%作为补助给中介人的劳务费。附注：待办好乙方的不动产权证一个星期内，必须办理完银行按揭手续，如逾期不办理按月息5%计算。（双方中介费交易当日付清）。①收款方式以收据为准。②带全屋的家私家电、杂间一只。李建平在代理人处签名，并代吴瑜在合同甲方处签名，被告罗华文在乙方处签名，中介杨仲霞及罗利琼在见证人处签名。合同签订当天，原告向被告丈夫陈蕴忠名下银行账户转账支付定金50000元，李建平作为经手人向原告出具了一份内容为“收到海兴花园二栋301房购房定金50000元”的收据。2018年8月22日，陈蕴忠、吴瑜到兴宁市公证处办理其二人委托李建平作为合法代理人，到相关部门办理涉案房地产登记、纳税、过户等一切法律手续，并领取《不动产权证书》等相关产权证件，签署与上述事宜有关的协议、合同等一切有关文件的委托公证。2018年9月30日双方均未到不动产权交易中心办理签名及收付款手续。庭审中，原告陈述，其通过中介罗胜娥，卖方通过中介杨仲霞达成买卖房屋协议，《不动产买卖合同》中见证人“罗利琼”与罗胜娥是姐妹关系，两人共同经营房屋中介服务。2018年8月22日，其与被告约好在兴宁市公证处看房产证，当天其口头承诺一个星期内付首付款及办理过户手续和交钥匙。2018年8月27日其到涉案房屋查看并准备付款时，其发现房屋内部分家具（饭桌、双架床、吊篮）被搬走，其向对方中介提出要求卖方搬回家具，要么退回定金。2018年8月28日，对方中介回复“东西也已经打包托运顺德了，复原样也不可能的了”。对其陈述，原告向法庭提交了《不动产买卖合同》，其与被告丈夫陈蕴忠、罗胜娥与对方中介杨仲霞的聊天记录截图，并申请证人罗胜娥出庭作证。被告辩称，2018年8月22日双方经中介约好在公证处见面，一是要看房产证，二是要交钱，但原告以钱不够为由没有交钱。后来原告讲一星期内付款，没有讲是付现金还是转账，但2018年8月27日一早对方就问其账号。当时讲好付款后其交付钥匙，过户手续已委托李建平办理。家具确实是搬走了，但其同意搬回去，且在2018年9月27日已经搬回去了，另其通过中介杨仲霞已告知对方中介罗胜娥家具已搬回。对其主张，被告向法庭提交了《不动产买卖合同》、相片、房地产权证、档案信息表、结清证明、公证书、陈蕴忠与罗华文的微信聊天记录截图、杨仲霞与罗胜娥的微信聊天记录截图。一审法院认为，合同是当事人约定权利义务的协议。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当根据诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。受托人李建平代理原告吴瑜与被告罗华文签订的于2018年6月23日签订的《不动产买卖合同》是原、被告真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效。该合同约定的事项对当事人有法律约束力。双方《不动产买卖合同》约定在2018年9月30日到不动产权交易中心双方签名当日付首款353000元，剩余440000元房款待办好不动产权证后再申请银行按揭，并于银行放款当日一次性付清，证款两清并完成房屋移交手续，但根据双方庭审陈述，双方在8月22日已达成“一星期内付首款”的口头协议，视为双方对《不动产买卖合同》中9月30日交付首款的条款进行了变更。2018年8月27日原告发现被告搬离部分家具因此不愿付款，并向对方中介提出要求被告将家具搬回，要么退定金，双方经协商，被告通过中介向原告方中介罗胜娥表达了“东西搬回屋里”的意见，但此后双方对合同履行未能达成一致意见。原告现请求判令被告双倍返还定金100000元并赔偿因租房造成的损失30000元，因合同签订后，被告办理了由李建平作为其房屋转让代理人的委托公证，为其履行《不动产买卖合同》中协助办理过户手续义务作了准备，而被告搬离房屋的部分家具的价值占合同标的的份额较小，通常情况下，适用定金罚则的前提是违约方构成根本违约，致合同目的不能实现，被告搬离部分家具的行为并不足以导致《不动产买卖合同》无法履行，故原告要求被告双倍返还定金及赔偿租房损失，不符合法律规定，一审法院不予支持。本案中，原告请求解除双方于2018年6月23日签订的《不动产买卖合同》，被告明确表示同意，一审法院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七规定，合同解除后，被告应将其收取的对方履行合同的款项退还给原告，据此，被告应返还定金50000元给原告。综上所述，原告请求解除双方签订的《不动产买卖合同》应予支持，原告请求被告返还双倍定金100000元并赔偿因租房造成的损失30000元不予支持。被告应返还定金50000元给原告。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十五条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条规定，判决如下：一、解除原告罗华文与被告吴瑜于2018年6月23日签订的《不动产买卖合同》；二、被告吴瑜应在本判决生效之日起二十日内返还定金50000元给原告罗华文；三、驳回原告罗华文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，减半收取为1450元，由原告罗华文负担925元，由被告吴瑜负担525元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，对原审判决查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案二审争议焦点：双方当事人在履行合同过程中谁违约及50000元定金的处理。根据2018年6月23日双方签订的《不动产买卖合同》约定，证款两清后吴瑜需将房屋内全部家具、家电交付给被上诉人使用。合同履行过程中，上诉人未经被上诉人同意将部分家具搬走，违反了双方合同的约定，但尚未达到根本性违约的情形。从双方提交的聊天记录可知，被上诉人在《不动产买卖合同》约定的第一期购房款付款期限到来之前主动要求提前付款，说明其在履行合同之初并无违约的意愿，发现上诉人将部分家具搬走之后才提出质疑，并要求归还家具，上诉人表示家具已搬走不可能复原样。此后，上诉人表示愿意搬回家具，被上诉人以上诉人出尔反尔为由不愿接受，双方无法就合同的履行重新达成一致意见。根据证款两清并完成房屋移交手续的合同约定，《不动产买卖合同》不能履行的原因是由于双方当事人的过错所造成，双方都丧失了请求对方承担定金责任的权利，即上诉人丧失了请求没收定金的权利，被上诉人丧失了请求双倍返还定金的权利。现双方均同意解除合同，合同解除后因合同取得的财产应予返还。故一审判决上诉人返还50000元给被上诉人并无不当。上诉人上诉理由不充分，不予支持。综上所述，上诉人吴瑜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由上诉人吴瑜负担。本判决为终审判决。审判长  黄莉芬审判员  陈立民审判员  曾园芳二〇一九年十一月二十六日书记员  范宇辉