江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣07民终2760号上诉人（原审原告）：曾月兰，女，1940年6月15日生，汉族，住赣州市于都县。委托诉讼代理人：朱志宏，男，1965年7月3日生，汉族，住赣州市于都县，系曾月兰之子。委托诉讼代理人：刘文明，江西红土地（于都）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：赣州久久房地产代理有限公司，住所地：赣州市章贡区赞贤路**华城文远阁****店面。法定代表人：黄宇妤，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吴开峰，江西公仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖图文，江西公仁律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：赣州久久房地产代理有限公司中海分公司，住，住所地：赣州市章贡区五指峰路中海锦园B13商铺/div>负责人：彭秋全。委托诉讼代理人：吴开峰，江西公仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢桂兰，女，汉族，1969年7月10日生，住赣州市章贡区。上诉人曾月兰因与上诉人赣州久久房地产代理有限公司（以下简称久久房地产公司）、赣州久久房地产代理有限公司中海分公司（以下简称久久房地产中海分公司）、被上诉人卢桂兰居间合同纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院（2018）赣0702民初7145号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人曾月兰上诉请求：1.依法撤销一审判决第三项；2.依法改判被上诉人卢桂兰、赣州久久房地产代理有限公司、赣州久久房地产代理有限公司中海分公司共同承担违约责任，支付上诉人曾月兰违约金353200元；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误且事实不清，依法应重新认定，并依法改判。购房资格确认表需重新开具对于上诉人而言是不可抗力事件，此时中介作为服务机构，应当保障合同的履行，与被上诉人卢桂兰协调确定过户的时间，一审法院并未认定该不可抗力之事实；过户当天，中介与卢桂兰发生争执，上诉人看到卢桂兰从中介手中抢回房产证一事，中介和卢桂兰均已严重违约，一审法院却认为上诉人提交证据不足，未对该事实予以确认；过户当日，中介故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，卢桂兰对中介称是要求增加4000元违约金，而中介对卖方称增加4000元房价，且在房产证等被上诉人抢回的情况下没有任何的应对措施，已构成根本违约，一审法院对该事实认定不清；中介公司在《二手房居间买卖合同》明显能预见到房屋买卖一次性付1716000元存在对方不过户的风险，却未提出合理的方案，一审法院对这间接导致交易不成的原因也没有认定。上诉人久久房地产公司的上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人久久房地产公司返还被上诉人曾月兰14680元（上诉人应收居间服务费35320元从定金50000元中予以扣除）；2.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：赣州久久房地产代理有限公司中海分公司（已注销登记，其权利义务由上诉人久久房地产公司继受）已经完成居间义务，促成被上诉人曾月兰和被上诉人卢桂兰成立买卖合同关系，有权收取合同约定的居间服务费35320元。依据二手房居间买卖合同第七条第4款的约定，上诉人有权从曾月兰交付的定金中扣除应收取的居间服务费。被上诉人卢桂兰答辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，依法维持原判。原告未按约支付购房款，构成根本违约，无权要求返还定金，答辩人未违约，依法不承担违约责任，即无需支付违约金。因原告违约，定金归答辩人所有，久久房地产公司应将5万元定金支付给答辩人。曾月兰向一审法院起诉请求：1.依法解除原被告三方签订的《二手房居间买卖合同》；2.依法判决被告卢桂兰返还定金50000元；3.依法判决上述被告连带承担违约责任并支付原告违约金353200元；4.本案诉讼费等由上述被告承担。一审法院认定事实：2017年7月14日，原告曾月兰（乙方）、被告卢桂兰（甲方）、被告赣州久久房地产代理有限公司中海分公司签订《二手房居间买卖合同》，合同约定“乙方向甲方购买位于赣州市房屋，房屋结构三房两厅，登记建筑面积142.07平方米，房屋成交价1766000元。签订合同时，乙方须向甲方支付购房定金50000元，甲、乙双方任何一方违反本合同约定均视为违约，乙方违约定金不予退还，甲方违约须双倍返还定金。约定付款方式为一次性付款，2017年7月18日前，甲、乙双方必须办理房屋所有权转移登记手续，未如期前来办理相关手续的一方视为违约。房屋所有权转移登记办理之前，乙方必须于2017年7月17日前支付购房款1716000元。”原告曾月兰于合同签订的当日交付了购房定金50000元，该款交付至被告赣州久久房地产代理有限公司中海分公司。此后，原告未在合同约定的期限内向被告卢桂兰支付购房款。2017年7月27日，原告曾月兰、被告卢桂兰、被告赣州久久房地产代理有限公司中海分公司员工一起至赣州市房地产交易中心办理房屋产权过户登记，但在办理过程中原、被告发生争执，原告亦未向被告卢桂兰支付购房款，致使没有办理房屋产权过户登记。2017年10月，被告卢桂兰将案涉房产卖给案外人并办理了产权过户登记。现原告诉至本院，要求解除《二手房居间买卖合同》、返还购房定金并要求被告承担违约责任。一审法院认为，原告曾月兰与被告卢桂兰对解除《二手房居间买卖合同》均无异议，故对原告要求解除《二手房居间买卖合同》的诉请，一审法院予以支持。本案争议的焦点是原、被告各方是否存在违约行为，从而导致本案房产不能交易。原告提出系因被告卢桂兰要求增加房价并将产权证、契税发票抢回，导致无法交易，但根据原告提交的现有证据无法证明系因这一原因导致交易没有完成。根据《二手房居间买卖合同》的约定，涉案房产的房款支付方式为一次性付款，原告支付购房款为合同先履行义务，因原告未在合同约定的时间内支付购房款，且在原、被告三方在2017年7月27日前往赣州市房地产交易中心办理产权过户登记时仍未向被告卢桂兰支付购房款，被告卢桂兰有权拒绝办理产权过户登记，故被告卢桂兰在本案中并不存在违约行为，被告卢桂兰无需对本案纠纷承担任何责任。被告赣州久久房地产代理有限公司中海分公司虽然为原告曾月兰与被告卢桂兰房屋买卖提供了居间服务，其在提供服务的过程中存在服务瑕疵，且并未最终促成原告曾月兰与被告卢桂兰房屋买卖交易，原告曾月兰与被告卢桂兰的合同目的并未实现，故对被告赣州久久房地产代理有限公司中海分公司提出要求从定金中扣除居间费用的答辩理由，一审法院不予采纳。被告赣州久久房地产代理有限公司中海分公司应将代管定金50000元返还原告曾月兰。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告曾月兰与被告卢桂兰、赣州久久房地产代理有限公司于2017年7月14日签订的《二手房居间买卖合同》；二、由被告赣州久久房地产代理有限公司中海分公司于本判决生效之日起十日内返还原告曾月兰定金50000元；三、驳回原告曾月兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7348元，由原告曾月兰负担。本院二审期间，上诉人曾月兰提交律师调查叶强的笔录并申请叶强出庭作证、2017年11月4日朱志宏与卢桂兰的录音及对应笔录。用以证明交易当日卢桂兰与中介发生争执并抢回房产证，卢桂兰不与曾月兰交易的事实，录音同时证明中介公司故意隐瞒卢桂兰要求增加违约金，并欺骗上诉人要增加房价的事实。经各方当事人质证，本院对叶强当庭作证证实的是房东与中介争起来了，从中介处把房产证拿回去了的事实予以确认。对该录音，因被上诉人卢桂兰未予认可，即使能认定该录音的真实性，卢桂兰在录音上主要说的也是其要求中介补偿其损失，中介答应在中介费里补偿，但其中一个中介说是要让上诉人给。至于双方交流中介应承担的责任，应以查明的事实为准。因此，对该录音并不能达到其证明目的。上诉人久久房地产中海分公司提交章贡区市场和质量监督管理局注销证明，证实赣州久久房地产代理有限公司中海分公司于2019年4月1日核准办理注销登记，对该事实本院予以确认。本院查明其他事实同一审判决认定事实一致。本院认为，本案上诉争议焦点为在合同履行过程中，各方是否存在违约行为；久久房地产公司能否收取居间服务费。关于在合同履行过程中，各方是否存在违约行为的问题。对于上诉人曾月兰来说，一审事实虽未认定因何原因未在合同约定期限内办理房屋所有权转移登记手续，但买卖双方和中介公司在办理房屋所有权转移登记手续条件成就时，还是共同到赣州市房地产交易中心办理相关手续，一审判决也未认为上诉人曾月兰因购房资格确认表需重新开具而认定其违约。反而因合同约定，上诉人曾月兰应先履行支付购房款而未支付，不管该约定合不合理，上诉人虽然提出存在付了钱不过户的风险，但同时也存在过了户不付钱的风险，风险是同等存在的，虽然老人家买房存在已经准备好了购房款的可能，但不管是一审还是二审，上诉人曾月兰的陈述均未提及如何支付购房款的问题，约定应当遵守，上诉人曾月兰确存在违约的行为。即使如上诉人曾月兰所说被上诉人卢桂兰抢回了房产证等证件，在上诉人曾月兰未支付购房款的情况下，其也可拒绝办理过户手续。对于被上诉人卢桂兰而言，因上诉人曾月兰年龄较大，只能一次性支付购房款，存在已经准备好了购房款的可能的情况下，简单的从中介处拿回房产证等证件，也未提到要求过上诉人曾月兰支付购房款的事实，对合同履行不能存在一定的过错。一审判决双方均不承担违约责任的处理适当。至于是因为被上诉人卢桂兰抬价还是因上诉人曾月兰不想购房此类原因，因双方各执一词，又无充分证据证实，本院对该两原因均不能采纳。关于久久房地产公司能否收取居间服务费的问题，虽然久久房地产公司提供的是居间服务，并已促成双方签订了《二手房居间买卖合同》，但从久久房地产公司保管房产证等证件及共同协助办理过户等事项的行为来看，其提供的居间服务仍在继续，且最终也未促成本案房屋买卖交易。当然，即使久久房地产公司未促成本案房屋买卖交易，事实上确实提供了相应的居间服务，本可收取部分的居间服务费，但因久久房地产公司在提供服务过程中存在服务瑕疵，该部分居间服务费也不应得到支持。一审判决久久房地产公司将定金50000元返还上诉人曾月兰并无不当。根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。因久久记地产公司中海分公司已由2019年4月1日核准注销，其返还定金的民事责任应由久久房地产公司承担，本院依法予以调整。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持江西省赣州市章贡区人民法院（2018）赣0702民初7145号民事判决第一、三项；二、变更江西省赣州市章贡区人民法院（2018）赣0702民初7145号民事判决第二项为：由上诉人赣州久久房地产代理有限公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人曾月兰定金50000元。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费7281元，由上诉人曾月兰承担6598元，由上诉人久久房地产公司承担683元。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  傅 忠审 判 员  王阿婷二〇一九年十一月二十五日代理书记员  姚冰霞