河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1028民初934号 原告：李帅，男，1996年8月2日出生，回族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。 委托诉讼代理人：王东波，河北泽略律师事务所律师。 被告：王红岩，女，1979年4月13日出生，回族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。 委托诉讼代理人：景海旭，河北释梵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘欣然，河北释梵律师事务所律师。 第三人：梁光明，男，1994年6月1日出生，回族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。 原告李帅与被告王红岩、第三人梁光明执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2019年5月8日第一次公开开庭进行了审理。原告李帅及其委托诉讼代理人王东波，被告王红岩及其委托诉讼代理人景海旭、刘欣然到庭参加诉讼，第三人梁光明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。于2019年10月21日第二次公开开庭进行了审理，原告李帅及其委托诉讼代理人王东波、被告王红岩及其委托诉讼代理人景海旭、第三人梁光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李帅诉称，原告与第三人民间借贷纠纷一案，大厂回族自治县人民法院于2018年9月17日作出了（2018）冀1028民初1126号民事判决书，判决生效后，原告就该案申请强制执行。2018年9月17日，大厂回族自治县人民法院作出（2018）冀1028执564号执行裁定书，裁定拍卖第三人名下位于大厂回族自治县房屋。后被告就上述房屋提出了执行异议，大厂回族自治县人民法院作出（2019）冀1028执异1号执行裁定书，裁定中止对上述房屋的执行。原告认为，被告主张向第三人购买涉案房屋，以现金形式向第三人支付房款450000元，不符合正常交易习惯，且缴纳涉案房屋装修手续费和物业费等费用均是在2018年9月11日之后，证明被告实际占有该房屋是在法院查封之后，故大厂回族自治县人民法院作出的（2019）冀1028执异1号执行裁定书不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定。第三人并未取得涉案房屋物权，其与被告所签订的房屋买卖合同无效。故诉至法院，请求判令：准许执行第三人名下的位于大厂回族自治县房屋的执行。 被告王红岩辩称，2018年4月17日获知涉案房屋出售信息，同月20日，大厂回族自治县好易家房产经纪有限公司（以下简称好易家公司）员工吴某带被告去看涉案房屋，并与中介商议房屋价格，确定房屋总价款为750000元，因房主急需用钱，要求以现金形式给付房款。被告于2018年4月21日与第三人签订房屋买卖协议，并于当日给付第三人梁光明购房定金200000元，以现金支付。2018年4月24日，被告给付第三人购房款250000元，以现金支付，共计支付房款450000元。第三人梁光明于协议签订当日即2018年4月21日将房屋交付给被告，被告已实际占有房屋。尾款280000元按合同约定应用于偿还第三人的银行按揭贷款，余款20000元于过户当日支付给第三人，被告已履行了给付全部房款义务。大厂回族自治县人民法院作出的（2019）冀1028执异1号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，故不能继续执行涉案房屋。 第三人梁光明述称，第三人于2018年4月份之前，即将涉案房屋钥匙与购房合同放在好易家公司的李雪莲处，让其帮助卖方。2018年4月21日，李雪莲告知为第三人找到涉案房屋的买家了。同日，第三人与被告在好易家公司签订房屋买卖协议，约定房屋价款750000元，分三次给付：2018年4月21日给付200000元、2018年4月24日给付250000元、余款300000元于过户后并扣除由被告偿还的按揭贷款后给付。因第三人急需还款，要求被告以现金形式给付房款。被告于2018年4月21日给付第三人现金200000元，第三人为被告出具了收条，并将房屋钥匙和原始购房合同交给被告。2018年4月24日，被告在好易家公司给付第三人现金250000元，当日，双方重新约定需要押其20000元尾款，于过户后给付第三人，故将第三人4月21日出具的收条和签订的房屋买卖合同撕毁，重新签订了合同，合同日期仍写为2018年4月21日，第三人又重新出具了两次房款共计450000元的总收条。 经审理查明，本院审理的李帅与梁光明民间借贷纠纷一案，本院作出（2018）冀1028民初1126号民事裁定书，于2018年5月4日查封了梁光明名下位于大厂回族自治县房屋。2018年6月，本院作出（2018）冀1028民初1126号民事判决书，判决梁光明偿还李帅借款本息，判决生效后，本院于2018年9月17日作出（2018）冀1028执564号执行裁定书，裁定拍卖涉案房屋。后王红岩对执行涉案房屋提出异议，请求法院中止执行。本院作出（2019）冀1028执异1号执行裁定书，裁定中止对梁光明名下位于大厂回族自治县房屋的执行。 另查明，2018年4月21日，本案被告王红岩作为买房人（乙方）、第三人梁光明作为卖房人（甲方）、好易家公司作为居间方（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定梁光明将大厂回族自治县房屋以总价款750000元的价格出售给王红岩，同时对付款时间作出了约定，涉案房屋至该合同签订当日未还贷款余额约叁拾万元。合同签订后，被告王红岩当场以现金支付给第三人梁光明房款200000元，第三人将房屋钥匙和原始购房合同交付给被告。2018年4月24日被告与第三人重新协商，对付款时间作出了变更，重新签订了《房屋买卖居间合同》，合同日期仍记为2018年4月21日。合同第一条第5项约定：“甲方有银行尾款不能自还，乙方在此房不动产证下来时将给甲方人民币贰拾捌万元整，支付甲方用于还清该房屋银行贷款。（甲方还清该房屋贷款以银行结清证明为据）”。合同第五条约定：“1.签订本合同时乙方支付甲方购房定金大写贰拾万元整（首付含定金）。3.如乙方为分期付款客户，乙方在出不动产证日内将其购房款分三次付清给甲方。第1次付给甲方人民币（大写）贰拾伍万元整，第2次付给甲方贰拾捌万元整，第三次付给甲方贰万元整在过不动产户当日给。”。2018年4月24日，被告王红岩以现金支付给第三人梁光明房款250000元，当日，第三人为被告出具两次支付的购房款共计450000元的收条一张，并约定于2018年5月1日后办理过户手续。2018年5月7日，被告和居间方到房管部门得知涉案房屋被法院查封。后王红岩以梁光明为被告，中国农业银行股份有限公司大厂回族自治县支行、好易家公司为第三人，就上述房屋买卖合同纠纷诉至本院。审理过程中，各方当事人达成和解并经本院确认，于2018年6月7日作出（2018）冀1028民初1182号民事调解书，内容为：“一、被告梁光明于本调解书生效之日起30日内配合原告办理大厂县幸福嘉城普通商品住宅小区第0003幢03单元02层0201号房屋产权过户手续。二、第三人中国农业银行股份有限公司大厂回族自治县支行协助配合办理大厂县幸福嘉城普通商品住宅小区第0003幢03单元02层0201号房屋剩余购房贷款清偿义务（原告王红岩可以代为偿还）。三、第三人大厂回族自治县好易家房产经纪有限公司配合办理大厂县幸福嘉城普通商品住宅小区第0003幢03单元02层0201号房屋过户手续。四、原告在房屋过户当日将剩余尾款300000元给付被告梁光明，如原告代为偿还涉案房屋贷款，该款项从剩余尾款中予以扣除。五、被告梁光明如未按约定配合原告办理涉案房屋的过户手续，需向原告支付300000元的违约金”。因第三人未如期偿还涉案房屋银行贷款，中国农业银行股份有限公司大厂回族自治县支行从涉案房屋开发商大厂回族自治县潮白佳程房地产开发有限公司银行账户中扣除第三人应偿还的贷款本息310434.44元，后被告将上述贷款本息支付给了大厂回族自治县潮白佳程房地产开发有限公司。2018年9月11日，被告向物业公司交纳了涉案房屋2017年5月至2019年5月的物业费、生活垃圾处理费，并办理了装修手续。 再查明，涉案房屋不动产权证书的登记时间为2018年4月26日。 上述事实，有原告提供大厂回族自治县东盛建弘物业服务有限公司证明，被告提供的《房屋买卖居间合同》、第三人梁光明出具的收条、不动产权证书复印件、河北省大厂回族自治县人民法院（2018）冀1028民初1182号民事调解书、（2019）冀1028民初156号民事判决书、物业费收据、生活垃圾处理费收据、中国农业银行股份有限公司大厂回族自治县支行转账汇款回执、大厂回族自治县潮白佳程房地产开发有限公司收款证明、证人吴某证言及原、被告及第三人当庭陈述在案予以证实。 本院认为，本案的主要争议焦点为被告是否具备排除人民法院强制执行涉案房屋的法定情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，被告王红岩与第三人梁光明、居间方于2018年4月24日即本院查封涉案房产之前签订了《房屋买卖居间合同》，该合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告关于合同无效的主张，本院不予采信。第三人在2018年4月21日，三方第一次签订购房合同的当日，即将涉案房屋钥匙和原始购房合同交付给被告，被告在接收涉案房屋钥匙时起，第三人即完成了交付房屋的义务，被告即已实际占有了涉案房屋。被告按约向第三人支付部分房款450000元，且双方对支付房屋尾款及办理产权转移登记又达成协议并经本院调解予以确认。中国农业银行股份有限公司大厂回族自治县支行从大厂回族自治县潮白佳程房地产开发有限公司银行账户中扣除了第三人应付剩余全部银行贷款后，被告向大厂回族自治县潮白佳程房地产开发有限公司付清了上述款项，故被告已按本院（2018）冀1028民初1182号民事调解书的约定付清了全部房款。被告与第三人约定于2018年5月1日后办理涉案房屋的过户手续，因该房屋于2018年5月4日即被查封，并非因被告自身的原因导致未能办理过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对原告李帅的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告李帅的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告李帅负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  杨利华 人民陪审员  杨宝国 人民陪审员  梁 磊 二〇一九年十一月七日 书 记 员  杨雨欣 判决附件： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。