广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0902民初31号原告：茂名市供气有限公司，住所地茂名市********。法定代表人：陈广庆，总经理。原告：柯立燕，男，1962年5月19日出生，汉族，住茂名市茂南区****************，公民身份号码440************816。以上二原告的共同委托诉讼代理人：苏逢春，广东海法律师事务所律师。以上二原告的共同委托诉讼代理人：林筱岚，广东海法律师事务所律师。被告：茂名市爱尔福婴幼护理有限公司，住所地茂名市*****************。法定代表人：苏某1。第三人：黄东平，男，1972年10月4日出生，汉族，住茂名市茂南区****************，公民身份号码440************015。第三人：茂名市**********业主委员会，住所地茂名市**********。负责人：吴松波，主任。原告茂名市供气有限公司（以下简称供气公司）、柯立燕与被告茂名市爱尔福婴幼护理有限公司（以下简称爱尔福公司），第三人黄东平、茂名市**********业主委员会（以下简称399号大院业委会）返还原物纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月29日公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，分别于2019年6月6日和2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告供气公司、柯立燕的共同委托诉讼代理人苏逢春、林筱岚，被告爱尔福公司的法定代表人苏某1，第三人黄东平，第三人399号大院业委会的负责人吴松波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告供气公司、柯立燕向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即停止对原告位于茂名市**********职工文化楼（粤房地证字第C0947730号）的侵权行为，排除妨碍，恢复原状并返还给原告；2.判决被告赔偿占有期间原告位于茂名市**********职工文化楼的租金损失人民币10万元；3.本案一切诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告供气公司为茂名市供气总公司改制而来。根据茂名市人民政府办公室《关于茂名市供气总公司改制问题的复函》[茂府办函（2000）161号]，同意原告供气公司购买接收原茂名市供气总公司娱乐综合楼（即现在的职工文化楼）。原告供气公司为此已支付相应价款，合法受让取得职工文化楼，职工文化楼共五层，建基面积为176.1平方米，建筑面积为1192.49平方米，并已办理《房地产权证》（粤房地证字第C0947730号）。因此，原告供气公司是职工文化楼的所有人。2014年3月5日，原告供气公司与原告柯立燕签订《房屋转让协议》，约定原告供气公司将位于茂名市**********职工文化楼以200万元的价格转让给原告柯立燕，并已将职工文化楼房产交付给原告柯立燕，但尚未办理过户手续。被告在未与原告签订租赁合同的情况下，自2017年起，一直占用职工文化楼，并已对职工文化楼进行装修，阻止原告进入。被告的行为已严重影响原告对职工文化楼的占有、使用、收益、处分的权利，严重侵害了原告的合法权益，显属侵权行为。因此，被告应立即停止对原告位于茂名市**********职工文化楼的侵权行为，排除妨碍，恢复原状返还给原告，并赔偿占有期间原告的租金损失人民币10万元。被告爱尔福公司辩称，被告是从2018年11月份将公司从黄惠萍和黄东平手上转让过来的，之前甲方与业主的法律纠纷，与被告无关。第三人黄东平述称，有法律纠纷找业主，第三人只是签订了租赁合同，现在租给苏某1，也有租赁合同。第三人399号大院业委会述称，被告和黄东平说的话第三人都认可，事实如此。原告供气公司、柯立燕围绕诉讼请求依法提交了营业执照、身份证、工商登记查询结果、关于茂名市供气总公司改制问题的复函、关于核缴原市供气总公司国有产权转让款的通知、广东省行政事业性收费统一票据、粤房地证字第C09477**房地产权证、房屋转让协议、照片二张等证据，第三人399号大院业委会围绕述称依法提交了茂名市房地产权登记审批书、茂名市中级人民法院（2018）粤09民终790号民事判决书等证据，本院依职权从（2018）粤0902民初1761号案调取了庭审笔录、房屋租赁合同书、收款收据、茂名市****办事处备案资料、茂名市**********业主委员会成员名单、茂名市**********物业管理区域划定公告、茂名市**********物业管理区域划定公示、茂名市**********共有物业构成表（四）等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年11月27日，茂名市人民政府办公室印发《关于茂名市供气总公司改制问题的复函》（茂府办函[2000]161号）。该复函的主要内容为：1.原则同意茂名市供气总公司全体职工出资购买该公司的产权（不含土地），组建全员持股的股份合作企业——供气公司；2.同意从茂名市供气总公司1100.55万元的净资产（生产性资产）中划出32万元给新公司，作为32名离退休职工医疗、养老、福利费用不足的补充，剩余的1068.55万元净资产按市场价534.275万元出卖给该公司职工（如一次性付款可再优惠20％）；3.同意原企业娱乐综合楼190万元（评估价）的非生产性资产按市场价62.7万元出卖给新公司（如一次性付款可再优惠20％）。原告供气公司于2003年5月21日办理了茂名市**********职工文化楼的房地产权证（证号：粤房地证字第**，层数：**，建基面积：176.1平方米，建筑面积：1192.49平方米）。2014年3月5日，原告供气公司与原告柯立燕签订《房产转让协议》，约定原告供气公司将位于茂名市**********职工文化楼（证号：粤房地证字第：粤房地证字第**192.49平方米），转让价格为200万元。签订上述协议后至今，原告供气公司与原告柯立燕尚未办理茂名市**********职工文化楼的所有权转移登记手续。2017年7月25日，第三人399号大院业委会与第三人黄东平签订《房屋租赁合同书》，约定第三人399号大院业委会将坐落于茂名市**********内的职工文化楼一幢（建筑面积为1192.49平方米）出租给第三人黄东平，租期从2017年11月1日起至2027年10月31日止，每五年为一合同租期。第三人黄东平租赁到上述职工文化楼后，将该职工文化楼交由案外人黄惠萍成立被告爱尔福公司进行经营，并由案外人黄惠萍担任法定代表人。经营过程中，被告爱尔福公司变更法定代表人为苏某1。2018年5月9日，原告供气公司、柯立燕诉至本院，诉讼请求与本案的诉讼请求一致。本院于2018年9月25日作出（2018）粤0902民初1761号之一民事裁定，裁定按原告供气公司、柯立燕撤诉处理。2019年1月2日，原告供气公司、柯立燕再次诉至本院，请求判如所诉。另查明：第三人399号大院业委会提交的《茂名市**********共有物业构成表（四）》载明，（一）大院职工文化娱乐楼（一幢），顺序为首层台球室176㎡、二层阅览室250㎡、三层阅览室250㎡、四层乒乓球室250㎡、五层歌舞厅250㎡；（二）门岗用房25㎡；（三）气化间（瓶组站）88㎡；（四）配电房25㎡；（五）工具房12㎡；（六）车库80㎡；（七）灯光球场350㎡；（八）凉亭27㎡。审理过程中，原告供气公司、柯立燕于2019年1月31日向本院提交《房产租赁评估申请书》，请求本院委托专业机构对案涉职工文化楼自2017年11月1日至2019年1月9日之间的租金水平进行评估。经本院现场勘验，案涉职工文化楼现由被告爱尔福公司使用经营，经营项目为和春苗幼儿园合作开办春苗幼儿园，其中一楼为儿童游乐设施，二楼为春苗幼儿园的豆豆班和小班，三楼为春苗幼儿园的中班，四楼为春苗幼儿园的大班和大大班，五楼为音乐舞蹈室。第三人399号大院业委会和案外人杨继、吴业才、莫福明、吴松波作为申请人于2019年6月10日向本院提交《第三人提出诉讼请求、申请参加诉讼合并审理申请书》，申请事项为：申请人与（2019）粤0902民初31号民事纠纷案原告、第三人提出的诉讼请求有直接利害关系，申请参加诉讼、提出诉讼请求并申请人民法院合并审理，同时请求人民法院依法通知与本案第三人黄东平签订的房屋租赁合同书其他当事人参加诉讼；诉讼请求为：1.确认案涉职工文化楼归出资购买的真实权利人职工业主共有；2.确认供气公司与柯立燕处分案涉职工文化楼行为无效；3.判令供气公司将案涉职工文化楼房地产权证及登记簿内的权属人更正为茂名市**********出资购买案涉职工文化楼的职工业主；4.判令供气公司、柯立燕赔偿真实权利人职工业主维权的合理费用50600元；5.涉诉的一切诉讼费用由供气公司、柯立燕承担。庭审中，被告爱尔福公司和第三人黄东平、399号大院业委会均确认案涉职工文化楼的租金已由被告爱尔福公司直接交纳给第三人399号大院业委会；被告爱尔福公司还确认其现使用案涉职工文化楼整栋楼进行经营，用于婴幼护理，一到四楼都是婴幼儿活动室，办公室在一楼，五楼是工作人员宿舍。原告供气公司、柯立燕未能提供相关证据证实被告爱尔福公司对案涉职工文化楼造成损毁。本院认为：关于本案案由的问题。结合原告供气公司、柯立燕的诉讼请求、事实和理由，本案属原告供气公司诉请被告返还案涉职工文化楼引致的纠纷，应定性为返还原物纠纷，立案案由为侵权责任纠纷，存在不当，予以纠正。关于原告供气公司、柯立燕诉请被告立即停止对案涉职工文化楼的侵权行为，排除妨碍，恢复原状并返还给原告供气公司、柯立燕的问题。首先，虽然原告供气公司与原告柯立燕于2014年3月5日签订《房产转让协议》约定原告供气公司将案涉职工文化楼转让给原告柯立燕，但因双方至今仍未办理案涉职工文化楼的所有权转移登记手续，案涉职工文化楼的房地产权证记载的权利人仍为原告供气公司，故案涉职工文化楼的权利人应认定为原告供气公司。原告柯立燕诉请被告立即停止对案涉职工文化楼的侵权行为，排除妨碍，恢复原状并返还给其，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，被告爱尔福公司是从第三人黄东平、399号大院业委会处取得案涉职工文化楼占有使用的，属无权占有，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”和第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”的规定，原告供气公司作为案涉职工文化楼的权利人，请求无权占有案涉职工文化楼的被告爱尔福公司停止侵权行为，排除妨害，并向原告供气公司返还案涉职工文化楼，依法有据，本院予以支持。最后，根据《中华人民共和国物权法》第三十六条“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。”的规定，因原告供气公司未能提供相关证据证实被告爱尔福公司对案涉职工文化楼造成损毁，故原告供气公司诉请被告爱尔福公司对案涉职工文化楼恢复原状，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告供气公司、柯立燕诉请被告赔偿占有期间租金损失人民币10万元的问题。因《茂名市**********共有物业构成表（四）》载明的共有物业包含案涉职工文化楼，容易误导外人认为第三人399号大院业委会对案涉职工文化楼享有相关物权，故被告爱尔福公司基于签订相关的租赁合同占有使用案涉职工文化楼的行为属善意占有的行为。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”的规定，原告供气公司可以请求被告爱尔福公司返还案涉职工文化楼的孳息，但原告供气公司、柯立燕诉请被告爱尔福公司赔偿的租金损失不属孳息的范畴，故原告供气公司、柯立燕的该项诉请，依法无据，本院不予支持。同理，对原告供气公司、柯立燕请求本院委托专业机构对案涉职工文化楼自2017年11月1日至2019年1月9日之间租金水平进行评估的申请，本院不予准许。关于第三人399号大院业委会和案外人杨继、吴业才、莫福明、吴松波作为申请人向本院提交《第三人提出诉讼请求、申请参加诉讼合并审理申请书》的处理问题。因《第三人提出诉讼请求、申请参加诉讼合并审理申请书》提出的诉讼请求与本案没有直接利害关系，第三人399号大院业委会和案外人杨继、吴业才、莫福明、吴松波可以另循法律途径与原告供气公司、柯立燕解决，故本案不作合并审理。综上所述，原告供气公司的部分诉讼请求成立，依法予以支持；部分诉讼请求不成立，依法予以驳回。原告柯立燕的诉讼请求不成立，依法予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十六条、第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告茂名市爱尔福婴幼护理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告茂名市供气有限公司返还茂名市**********职工文化楼（房地产权证号：粤房地证字第C094773：粤房地证字第**，层数：**，建筑面积：1192.49平方米）；二、驳回原告茂名市供气有限公司的其他诉讼请求；三、驳回原告柯立燕的诉讼请求。案件受理费2300元（原告茂名市供气有限公司、柯立燕已预交），由原告茂名市供气有限公司、柯立燕负担2200元，被告茂名市爱尔福婴幼护理有限公司负担100元。该案件受理费由被告茂名市爱尔福婴幼护理有限公司于履行本判决义务之时一并迳付原告茂名市供气有限公司，本院不作另行退收。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  陈 磊人民陪审员  李春梅人民陪审员  黄泽军二〇一九年十一月一日书 记 员  林慧萍