重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2013）南法民初字第03655号原告重庆森荣物业管理有限公司。住所地重庆市南岸区南坪东路83号，组织机构代码：62203874-0。法定代表人石大，总经理。委托代理人陈某（特别授权），重庆中力律师事务所律师。委托代理人王某某（一般代理），重庆中力律师事务所律师。被告李邦学，男，1963年7月出生，汉族，住重庆市南岸区。被告李林，男，1986年9月出生，汉族，住重庆市南岸区。委托代理人周某某（特别授权），重庆南岸区长生法律服务所，法律工作者。原告重庆森荣物业管理有限公司（以下简称“森荣物业公司”）诉被告李邦学、李林物业服务合同纠纷一案，本院于2013年2月27日立案受理。依法由审判员廖全胜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈某、王某某，被告李邦学及其委托代理人周某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告森荣物业公司诉称：原告（原名重庆南岸区天龙物业管理有限公司）于2007年4月18日与重庆天龙房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，取得茶花小镇小区管理资格并向茶花小镇小区提供物业服务。2008年12月29日，原告取得重庆市南岸区物价局对物业服务收费的批复。被告作为茶花小镇的业主，从2009年3月到2012年12月拖欠原告物业服务费1907.71元（92.16平方米×0.45元／月／平方米×46个月）；拖欠原告从2009年12月至2012年8月的水费共计638.54元（3吨×2.94元／吨＋173吨×3.64元／吨）；拖欠原告从2009年12月至2012年11月的电费共计3506.4元（6120度×0.52元／度＋600度×0.54元／度），以上共计6052.65元。原告多次催收未果，故诉至法院请求判令：1、被告向原告支付从2009年3月至2012年12月期间所欠的物业服务费1907.71元；2、被告向原告支付从2009年12月起至2012年8月期间所欠的水费638.54元；3、被告向原告支付从2009年12月至2012年11月期间所欠的电费3506.4元；4、被告向原告支付从2012年12月27日起以6052.65元为基数按每日万分之三的标准计算违约金至付清之日时止。被告李邦学、李林辩称：被告李邦学、李林确系重庆市南岸区米兰路18号茶花小镇X栋X单元X-X号房屋的业主，房屋的建筑面积为92.16平方米，从2010年4月18日起双方没有签订物业服务合同，没有确定物业管理费收费的标准，且原告也未尽到物业服务的义务，原告属于违法收费，所以被告不用支付；本案的案由是物业纠纷，但涉及到3个法律关系，没有证据证明原告代缴的水、电费，故拖欠的水、电费不应在本案中处理。经审理查明，原告系具有二级物业管理资质的物业服务企业，2009年12月14日由重庆南岸区天龙物业管理有限公司变更名称为重庆森荣物业管理有限公司。2007年4月18日，重庆天龙房地产开发有限公司与重庆南岸区天龙物业管理有限公司就重庆市南岸茶园新区天龙·长青湖·茶花小镇的前期物业管理服务事宜签订了《前期物业服务合同》，合同约定：根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费标准为住宅：1.00元／月／平方米（按建筑面积计算）；业主应于接房之日起每月前15日内交纳物业服务费，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向重庆南岸区天龙物业管理有限公司支付违约金；本合同期限为三年，自2007年4月18日起至2010年4月17日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，未达成协议的，双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，重庆天龙房地产开发有限公司应在此期间选聘新的物业服务企业，重新签订前期物业服务合同。该合同签订当日即在重庆市南岸区房屋管理局进行了备案。2008年12月29日，重庆市南岸区物价局下发南岸价（2008）107号《关于确定天龙·长青湖·茶花小镇物业服务收费试行标准的通知》，该通知明确：多层住宅物业服务费0.33元／月／平方米，公共设备设施日常维修养护费0.12元／月／平方米。2009年12月16日，重庆市自来水有限公司发出《告用户书》，该告知书明确：居民自来水终端价格为每立方米3.50元，调价时间从2010年1月1日起执行。2012年6月14日，重庆市物价局发出渝价（2012）181号《重庆市物价局关于居民生活用电试行阶梯电价有关问题的通知》，该通知载明：未实行“一户一表”的合表居民用户，暂不执行居民阶梯电价，电价每度提高2分，从2012年7月1日起开始执行；该通知的附件中载明：居民合表用户不满1千伏的电价为0.54元／度。另查明，被告系茶花小镇小区X栋X单元X-X号房屋业主，房屋建筑面积为92.16平方米。从签订《前期物业服务合同》至今，原告一直向茶花小镇小区提供物业服务。由于该小区内的水表和电表未实行一户一表，都是一个总表，原告一直为小区业主代缴水费和电费。被告拖欠原告的物业服务费的时间为：2009年3月至2012年12月，共计46个月；拖欠水费的时间为：2009年12月至2012年8月，用水量共计176吨（2009年12月至2012年4月的用水量为163吨（232吨-69吨），2012年4月至2012年8月的用水量为13吨］；拖欠电费的时间为：2009年12月至2012年11月，用电量共计6720度（2009年12月至2012年7月的用电量为6120度（8299度-2179度）；2012年7月至2012年11月的用电量为600度（8899度-8299度）］。还查明，原告曾于2012年11月27日向被告发出温馨提示催收电费。2013年2月27日原告向本院起诉要求被告支付拖欠的物业服务费、水费、电费及违约金。以上事实，有《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同备案证明》、《准予变更登记通知书》、南岸价（2008）107号物价局文件、重庆市自来水有限公司《告用户书》、《重庆市物价局关于居民生活用电试行阶梯电价有关问题的通知》以及当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证认证，足以认定。本院认为，重庆南岸区天龙物业管理有限公司与重庆天龙房地产开发有限公司于2007年4月18日签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，形式要件符合法律规定，协议内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，该协议合法有效。原告系由重庆南岸区天龙物业管理有限公司更名而来，重庆南岸区天龙物业管理有限公司的权利和义务由原告享有和行使。《前期物业服务合同》中虽然明确约定该合同期限为三年，但2010年4月17日后，茶花小镇仍未成立业主委员会，也未选聘新的物业服务企业，而原告作为物业服务企业方从该合同签订之日起至今一直按照该合同为茶花小镇提供物业服务，故自2010年4月18日起至今，原告与茶花小镇业主之间成立了事实上的物业服务关系。关于物业服务费。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告作为茶花小镇小区的物业服务企业，已按合同约定为茶花小镇小区提供了物业服务，被告作为小区业主，按约负有交纳物业服务费的义务。被告提出的原告未尽到合同义务，其物业服务存在质量问题的答辩理由，因被告未提交充分证据证明，且物业服务系连续、常态服务，不可避免有服务瑕疵，但并不构成根本违约，不足以成为被告拒交物管费的抗辩理由。关于物业服务费的收费标准，关于原告请求按0.45元／月／平方米的标准收取物业服务费，本院予以确认。故被告应支付原告从2009年3月起至2012年12月期间的物业服务费1907.71元（92.16平方米×0.45元／月／平方米×46个月）。关于水费、电费。本院认为，原告系小区物业服务企业，虽然被告没有委托原告为其代收代缴水费、电费，但考虑到该小区的水表、电表系总表，未实行一户一表，原告代被告缴纳水费、电费，是基于对小区整体业主利益考虑，且被告入住小区后，产生水费、电费也是客观事实，故被告应向原告给付由原告垫付的水费、电费。关于水费的收费标准，原告诉称从2010年1月1日起为3.50元／吨，二次供水需加压故每立方米多收0.14元为3.64元／吨，被告无异议，本院予以确认。被告自2009年12月起至2012年8月期间的用水量为176吨（232吨-69吨＋13吨），故被告应支付原告从2009年12月起至2012年8月期间的水费638.54元（3吨×2.94元／吨＋173吨×3.64元／吨）。关于电费的收费标准，原告诉称2012年7月1日以前，电价为每度0.52元，2012年7月1日以后的电价为每度0.54元，本院予以确认。被告自2009年12月起至2012年11月期间的用电量为6720度（2009年12月至2012年7月的用电量为6120度（8299度-2179度）；2012年7月至2012年11月的用电量为600度（8899度-8299度）］，故被告应支付原告从2009年12月起至2012年11月期间垫交的电费3506.4元（6120度×0.52元／度＋600度×0.54元／度）。关于违约金。原告要求被告支付从2012年12月27日起以6052.65元为基数按每日万分之三的标准计算违约金至付清之日止。本院认为，每日万分之三的标准约定过高，酌情认定为从2012年12月27日起以本院支持的金额6052.65元（1907.71元＋638.54元＋3506.4元）为基数按中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率计算违约金至付清之日止，据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条判决如下：一、限本判决生效之日起十日内由被告李邦学、李林支付原告重庆森荣物业管理有限公司从2009年3月起至2012年12月期间的物业服务费1907.71元；二、限本判决生效之日起十日内由被告李邦学、李林支付原告重庆森荣物业管理有限公司从2009年12月起至2012年8月期间垫交的水费638.54元；三、限本判决生效之日起十日内由被告李邦学、李林支付原告重庆森荣物业管理有限公司从2009年12月起至2012年11月期间垫交的电费3506.4元；四、限本判决生效之日起十日内由被告李邦学、李林支付原告重庆森荣物业管理有限公司违约金（违约金从2012年12月27日起以6052.65元为基数按中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率计算至付清之日止）。五、驳回原告重庆森荣物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告李邦学、李林负担（此款暂由原告重庆森荣物业管理有限公司垫付，限被告李邦学、李林在支付本案判决款项时将该款一并支付给原告重庆森荣物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  廖全胜二〇一三年十月十四日书记员  刘 春