海南省屯昌县人民法院民事判决书（2019）琼9022民初1079号原告：海南屯昌美林物业管理有限公司，住所地海南省屯昌县屯城镇昌盛路**。法定代表人：金鹏，公司总经理。委托诉讼代理人：赵雷，海南昌宇律师事务所律师。被告：刘荣，男，1957年11月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市。原告海南屯昌美林物业管理有限公司（以下简称美林物业公司）与被告刘荣物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美林物业公司的委托诉讼代理人赵雷，被告刘荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美林物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付截止2018年12月31日拖欠的物业费3139元；2.判令被告向原告支付因拖欠物业费产生的利息（以本金3139元，按银行同期贷款利率4.35%计算，自2019年1月1日至还清日止，暂计至2019年7月1日止利息为89元）；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告是2010年10月22日成立的物业管理公司，公司成立后为海南美丰不动产有限公司(以下简称美丰不动产公司)开发的的位××屯提供物业服务，物业费标准为每平方米1.5元。2012年被告购买了该小区5-302房，建筑面积39.48平方米。被告缴纳了部分物业费后，自2014年7月31日至2018年12月31日均未缴纳物业管理费，累计拖欠53个月的物业管理费3139元。被告欠缴的物业管理费经原告多次催收未果，特诉至法院，请求判如所请。被告刘荣辩称，当时我们在买这个房子的时候，并不知道有一个美丰公司，现在这个物业公司并没有通过业委会通知我交房，我没有得到任何收房通知书，我现在连我钥匙在哪里我都不知道，我都没有拿到我的房子。原告美林物业公司向本院提供的证据和证明目的如下：1.《商品房买卖合同》，证明被告购买了涉案房产，该合同附件4明确约定了前期物业收费标准，附件5约定原告为涉案小区的物业服务公司；2.业主签收钥匙表，证明被告已于2013年3月26日收房；3.《催缴物业费通知》，证明原告向被告催缴物业费的事实；4.《屯昌县物价局关于同意海南屯昌美林物业管理有限公司物业收费标准备案的通知》，证明原告按每平方米1.5元收物业费是经过屯昌县物价局审核同意及备案的；5.委托书，证明刘荣委托屯丰公司代为收房和装修。被告刘荣未向本院提供证据。经审核，本院对原告提供的上述证据的真实性、合法性和关联性予以确认，上述证据可以作为认定案件事实的依据。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告美林物业公司于2010年10月22日依法成立并取得营业执照，经营范围为物业服务等，营业期限为2010年10月22日至2030年10月15日。公司成立后受建设单位美丰不动产公司的委托，进驻屯昌县美林湖国际社区并提供前期物业服务。被告于2012年购买了屯昌县美林湖国际社区5栋302房产，建筑面积为39.48平方米。美丰不动产公司与被告在签订的《商品房买卖合同》中对前期物业服务进行约定，其中约定前期物业服务具体内容为：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等等；其中约定前期物业服务费用项目及价格为：1.住宅按1.5元/平方米；2.商业按3元/平方米；3.电梯费按实际用电量公摊等等。原告按照上述约定每年每月向被告收取物业管理费，被告自2014年7月31日至2018年12月31日均未缴纳物业管理费，现累计拖欠53个月的物业管理费共计3139元。另查明，屯昌县美林湖国际社区的业主委员会现已成立，至2018年12月31日，屯昌县美林湖国际社区的业主委员会尚未与原告或其他物业公司签订新的物业服务合同。屯昌县物价局颁发的屯价费[2012]1号《屯昌县物价局关于同意海南屯昌美林物业管理有限公司物业收费标准备案的通知》，其中同意原告物业服务收费标准为每平方米每月1.5元。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(http://148.0.4.85/claw/javascript:SLC(117252,0))》第一条(http://148.0.4.85/claw/javascript:SLC(117252,1))规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。”原告美林物业公司受建设单位美丰不动产公司委托，作为美林湖国际社区前期物业管理公司于2010年进驻美林湖国际社区，根据美丰不动产公司与被告在签订的《商品房买卖合同》中约定前期物业服务的内容，为业主提供了近十年的物业管理服务，因此原告美林物业公司与业主之间已形成事实的物业服务合同关系。被告在接受原告提供的物业服务同时，应当履行缴交物业费的义务。原告按照美丰不动产公司与被告在签订的《商品房买卖合同》中约定“住宅的前期物业服务收费标准为每平方米1.5元”来计收物业费，符合《屯昌县物价局关于同意海南屯昌美林物业管理有限公司物业收费标准备案的通知》的规定，因此原告向被告收取的物业费合约合法。综上，至2018年12月31日，屯昌县美林湖国际社区的业主委员会尚未与原告或其他物业公司签订新的物业服务合同，被告应当按上述《商品房买卖合同》的约定缴交物业费，因此对于原告请求被告支付拖欠的物业费3139元及逾期付款利息的诉求，应予以支持。但上述《商品房买卖合同》中未约定逾期付款利息计算标准，由于被告逾期缴交物业费造成原告的损失应是利息损失，因此逾期付款利息应按照按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，自2019年1月1日起计至还款之日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告刘荣于本判决生效之日起十日内向原告海南屯昌美林物业管理有限公司支付自2014年7月31日至2018年12月31日止物业服务管理费3139元及逾期付款利息（逾期付款利息计算标准：以3139元为本金，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，自2019年1月1日起计至还款之日）。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 员 陈学富 二〇一九年十一月十四日法官助理 林明霄书 记 员 钟庆娟附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》窗体底端第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。窗体底端