西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初18109号原告：袁瑞，男，汉族，1975年12月19日出生，住陕西省岚皋县。被告：冯漠，男，汉族，1985年5月4日出生，住西安市长安区。委托诉讼代理人：郭红，陕西科泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴优，陕西科泽律师事务所实习律师。原告袁瑞与被告冯漠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁瑞、被告冯漠及其委托代理人郭红、吴优均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：一、2016年11月10日，原告将本人位于西安市雁塔区XX大街XX段XX号XX小区XX号楼XX单元XX室租给被告，当日原告将该房屋交给被告，双方签有“房屋租赁合同”，租赁期限：2017年1月10日至2021年1月9日共计四年。二、被告严重违约，情况如下：1、原、被告所签“房屋租赁合同”第三条约定：租金按季度结算，由被告在每季度的前15天内足额交付原告，逾期则视为违约。但被告一直没有按照约定执行，每个季度都是在原告的催促下，超过15天才支付给原告。2、原、被告所签“房屋租赁合同”第十条，第2项约定，前2年，即2017年1月10日至2019年1月9日，每月房租是2200元人民币，季度付6600元；后2年，即2019年1月10日至2021年1月9日，每月房租是2300元人民币，季度付6900元。但2019年第一季度，被告每月只向原告支付了2200元房租，每月少支付100元房租，合计违法拖欠300元。3、被告2019年4月、5月、6月、7月房租至今未支付给原告。4、被告长期拖欠原告物业费（含垃圾费、电梯费）、水费。5、被告违反原、被告所签“房屋租赁合同”第六条，B乙方权利义务第2、3项，被告未经原告书面同意，私自改建、装修房屋，转租他人，改变房屋用途。6、被告违反原、被告所签“房屋租赁合同”第八条，第4项“未按约定支付租金和本合同第四条约定应由乙方（被告）承担的费用，逾期每日承担应付费用千分之十的违约金，逾期超过15日的，甲方（原告）有权单方终止合同，被告支付原告违约金。7、被告违反原、被告所签“房屋租赁合同”第八条，第5项约定，被告未经原告书面同意，私自改建、装修房屋、转租他人等违约行为，原告有权单方终止合同，被告支付原告1个月房租作为违约金，并恢复房屋原状。现原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告于2016年11月10日所签的“房租租赁合同”。2、被告支付拖欠原告的房租9500元人民币（统计截止2019年7月）。3、被告支付拖欠原告的物业费（含垃圾费、电梯费）、水费3661.90元人民币（统计截止2019年6月）。4、被告支付原告各项违约金共计51185元人民币。5、被告支付原告自诉讼期至被告实际将房屋交还给原告期间的房租、物业费（含垃圾费、电梯费）、水电费和违约金。6、被告自判决生效3日内，拆除在原告房屋内私自装修的单间，恢复房屋原状。7、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：1、关于诉请一，被告认为合同在2019.9.20已经解除，房屋已经交付，钥匙已经交还。2、关于诉请二，被告认为没有依据不应当支付。3、诉请三，物业费是交给物业的。4、诉请四，违约金不应该支付，原告违约在先。5、诉请五、六也不应该支持，纠纷还没有解决。经审理查明，2016年11月10日，原告委托成小刚以原告名义与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于西安市雁塔区朱雀大街天伦明珠1-2-2601室房屋一套出租给被告，租期为2017年1月10日至2021年1月9日，共计48个月。租金按季度支付，每月租金2200元，被告在每季的前十五日内足额支付原告。房屋押金2200元，若被告在租赁期间未发生损坏房屋设施，拖欠水、电、暖、物业费、租金等费用，合同期满时，原告一次性退还，如发生上述情况，原告有权从押金中等额扣除，不足部分被告承担。被告未按约定支付租金和本合同第四条约定应由被告承担的其他费用，逾期每日承担应付费用千分之十的违约金，逾期超过15日的，原告有权单方终止合同，被告承担一个月房租的违约金。合同还约定合同租期4年，前两年租金每月2200元，后两年租金每月2300元，从2016年11月10日至2017年1月10日为空置期，两个月暖气费物业费由被告承担。原、被告双方均确认被告分9次每笔6600元，将2019年4月9日之前房租全部付清，付款时间分别为：2016.11.10日，2017年4月17日，7月12日，10月9日，2018年1月8日，4月3日、7月6日、11月2日，2019年1月9日。原告提交西安恒美物业管理有限公司天伦明珠项目管理处出具欠费明细表，以证明被告欠费租赁期间的物业、水、电、垃圾、电梯等费用合计3661.9元，被告主张是因承租房屋漏水而原告不予解决才拒绝交纳物业费。经查，房屋漏水原因是因该房屋系顶层，楼顶漏水导致渗漏至涉案房屋内，被告确认仅一间卧室因漏水受影响，其余房屋未受影响。现物业公司已维修完毕。被告主张原告知晓被告租赁房屋的目的是将房屋改造后对外经营，提交原告给成小刚出具的装修委托书，原告对此不予认可。2019年9月20日，被告通过短信告知原告收房。以上事实，有房屋租赁合同、物业欠费清单、微信支付截屏、押金收条、租金收条、微信聊天记录、双方短信记录、等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告之间的租赁合同关系系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同关系合法有效，应受法律保护。原告依约向被告交付房屋后，被告理应按照合同约定期限及金额支付租金，被告未按合同约定按时、足额支付租金，构成违约。庭审中，经原、被告双方确认，被告已将截止2019年4月9日之前房租付清，之后房租再未支付。依据租赁合同第八条第4项的约定，被告逾期支付租金超过15日，原告有权解除租赁合同，原告现诉请解除租赁合同的主张，符合事实及法律规定，本院依法予以支持。同时，原告主张被告支付截止2019年7月的租金，事实清楚，证据充分，但金额计算有误。2019年4月10日至7月31日共计3个月余21天，每月租金为2300元*3月=6900元，21天租金为1610元，总计8510元，对原告主张支付租金的诉请，本院部分予以支持。依据租赁合同约定，被告出现拖欠水、电、暖、物业费、租金等情况，原告有权从押金中等额扣除，不足部分被告承担，故租赁合同解除后，被告所交押金2200元充抵物业、水、电等费用，同时被告还应再支付原告1461.9元。因被告已于2019年9月20日以短信通知的方式告知原告收房，被告所通知的电话系原告曾向被告发出催收租金短信的电话，原告以没收到表示否认被告通知的事实，与事实不符，故对被告实际使用房屋至2019年9月20日的事实，本院予以确认。原告要求被告支付至实际交房之日的租金、物业、电梯等费用，本院予以支持，经核算，截止2019年9月20日，被告还应支付原告租金3833元(2300元×1月+2300÷30天×20天），物业费280元（168元×1月+168÷30天×20天），垃圾费10元，电梯费42元（168元×0.15×1月+168元×0.15÷30×20）。因原告未提交水、电的使用记录，故水、电费用无法核算。关于原告主张迟延租金的违约金，依据合同约定，被告应于每季度前十五日支付下一季度的租金，即被告应于2016年12月25日、2017年3月25日、2017年6月25日，2017年9月25日，2017年12月25日、2018年3月25日、2018年6月25日，2018年9月25日，2018年12月25日、2019年3月25日、2019年6月25日支付到期租金，被告除第一期未逾期外，其余均逾期支付，被告应向原告支付逾期违约金。因原、被告约定的逾期每日应支付费用千分之十的违约金过高，本院依法予以调整为按年利率6%计算，经核算被告应支付原告逾期付款违约金416元。关于原告主张物业费的违约金，因双方未约定物业费交款时间，故对被告延期支付的违约金，本院依法不予支持。因双方已明确在合同中约定给予被告2个月的空置期，该空置期应为原告知晓被告用于改造、装修房屋的期间，同时结合被告出具的成小刚签订的装修委托书等证据，可以推定原告对被告改造、装修房屋的事实是知晓且同意的，因双方未约定合同终止或解除后被告加装部分的处置进行约定，原告现主张被告拆除单间、恢复原状的诉请，无事实依据，本院依法不予支持。关于被告主张原告违约的辩解，因房屋漏水因楼顶漏水导致，需由物业公司使用业主维修基金进行维修，被告无证据证明在物业公司修缮过程中原告存在怠于协助、配合的义务，故对被告该辩解，本院依法不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告袁瑞与被告冯漠于2016年11月10日签订的《房租租赁合同》予以解除。二、被告冯漠应于本判决生效之日起十日内向原告袁瑞支付截止2019年7月房租8510元。三、被告冯漠应于本判决生效之日起十日内向原告袁瑞支付截止2019年6月物业费、水费、电费、垃圾费、电梯费1461.9元。四、被告冯漠应于本判决生效之日起十日内向原告袁瑞支付截止2019年9月20日房租3833元，物业费、垃圾费、电梯费332元；五、被告冯漠应于本判决生效之日起十日内向原告袁瑞支付违约金共计416元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费2369元，由原告承担1824元，由被告承担545元。鉴于原告已预付，故被告在偿付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  刘洁二〇一九年十一月二十二日书记员  李静打印：相丽华校对：李静2019年月送达基数（元）租金段应付时间实际支付时间逾期天数违约金数额（元）66002017.1.10-2017.4.102016.12.252016.11.100066002017.4.11-2017.7.102017.3.252017.4.17232566002017.7.11-2017.10.102017.6.252017.7.12171966002017.10.11-2018.1.102017.9.252017.10.9141566002018.1.11-2018.4.102017.12.252018.1.8141566002018.4.11-2018.7.102018.3.252018.4.391066002018.7.11-2018.10.102018.6.252018.7.6111266002018.10.11-2019.1.102018.9.252018.11.2384269002019.1.11-2019.4.102018.12.252019.1.9151769002019.4.11-9-7.102019.3.25截止9月2017920538332019.7.11-9.202019.6.25截止9月208856合计4161