福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初8539号 原告：漳州牛庄物业服务有限公司，住所地福建省漳州市芗城区漳响路**，统一社会信用代码：91350602335729346R 法定代表人:黄岁进，职务：总经理。 委托诉讼代理人：路洋，公司工作人员。 被告：林永岩，男，1990年6月20日出生，汉族，住福建省漳浦县。 原告漳州牛庄物业服务有限公司（以下简称牛庄物业）与被告林永岩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牛庄物业的委托诉讼代理人路洋、被告林永岩等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告牛庄物业向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除原被告双方签署的《“漳州牛庄文创园”店面租赁合同》及其全部附件、补充协议，解除双方租赁关系；2、判令被告立即向原告偿还欠付的租金、物业管理费、日常垃圾清运费、水电费合计244853.82元（计算至2019年9月10日起诉之日）；3、判令被告立即向原告偿还欠付的滞纳金合计164493.39元（滞纳金以每笔逾期金额为基数，每逾期一日，按逾期金额的3‰计算至实际还款之日止，计算至2019年9月10日）。诉讼请求金额暂总计409347.21元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2017年2月20日签署《“漳州牛庄文创园”店面租货合同》，约定：1.被告自2017年2月20日承租原告位于漳州市芗城区漳响路108号漳州××庄××号楼××号店面，租赁面积200㎡（含公摊面积），用于谷吧酒吧品牌经营；2.租货期限为4.3年，自2017年2月20日起至2021年6月30日；3.租金标准:2017年7月1日起至2018年6月30日，以75元／㎡／月标准缴纳，2018年7月1日起每一年按8％递增收取租金；4.租金支付方式为半年付，合同签订当日缴纳首期租金后，被告应分别于2017年12月25日、2018年6月25日、2018年12月25日等依次缴纳应缴租金。后经被告书面申请，自2018年7月1日起租金、物业管理费及日常垃圾清运费按季度支付；5.物业管理费标准及支付方式:以15元／㎡／月标准缴纳，按半年付，与租金一并缴纳；6.水电费标准及支付方式:电费以1.2元／度、水费以4元／吨标准缴纳，按月支付，公摊部分根据实际标准进行分摊支付。时至今日，经多次口头及书面催告，被告仍拒不缴纳应缴租金、物业管理费、水电费等，欠付明细如下: 1.2018年7月1日-2018年9月30日，物业管理费4500元，日常垃圾清运费300元；2.2018年10月1日-2018年12月31日，租金48600元，物业管理费9000元，日常垃圾清运费600元；3.2019年1月1日-2019年3月31日，租金48600元，物业管理费9000元，日常垃圾清运费600元；4.2019年4月1日-2019年5月31日，租金32400元，物业管理费6000元，日常垃圾清运费400元；5.2018年8月1日-2018年8月31日，水电费4932.4元；6.2018年9月1日-2018年9月30日，水电费4703.51元；7.2018年10月1日-2018年10月31日，水电费2910.71元；8.2018年11月1日-2018年11月30日，水电费2290.98元；9.2018年12月1日-2018年12月31日，水电费2022.5元；10.2019年1月1日-2019年1月31日，水电费32.09元；11.2019年2月1日-2019年2月28日，水电费4.69元；12.2019年3月1日-2019年3月31日，水电费5.49元；13.2019年4月1日-2019年4月30日，水电费24.83元；14.2019年5月1日-2019年5月31日，水电费21.37元；15.2019年6月1日-2019年9月10日，租金57024元；16.2019年6月1日-2019年9月10日，物业费10000元；17.2019年6月1日-2019年9月10日，日常垃圾清运费666.67元；18.2019年6月1日-2019年6月30日，水电费171.54元；19.2019年7月1日-2019年7月31日，水电费36.03元；20.2019年8月1日-2019年8月31日，水电费7.21元。 按合同第6.6款约定，被告应按时缴纳租金、物业管理费、水电费等各项费用，如逾期缴纳的，则按每日逾期缴纳金额的3‰向原告支付滞纳金。时至今日，逾期产生的滞纳金明细如下： 1.2018年7月1日-2018年9月30日期物业管理费及日常垃圾清运费应于2018年7月1日前缴纳，产生的逾期滞纳金为6264元；2.2018年10月1日-2018年12月31日期租金、物业管理费及日常垃圾清运费应于2018年10月1日前缴纳，产生的逾期滞纳金为59887.8元；3.2019年1月1日-2019年3月31日期租金、物业管理费及日常垃圾清运费应于2019年1月1日前缴纳，产生的逾期滞纳金为43824.6元；4.2019年4月1日-2019年5月31日期租金、物业管理费及日常垃圾清运费应于2019年4月1日前缴纳，产生的逾期滞纳金为18740.4元；5.2018年8月1日-2018年8月31日期水电费应于2018年9月12日前缴纳，产生的逾期滞纳金为5356.59元；6.2018年9月1日-2018年9月30日期水电费应于2018年10月12日前缴纳，产生的逾期滞纳金为4684.69元；7.2018年10月1日-2018年10月31日期水电费应于2018年11月12日前缴纳，产生的逾期滞纳金为2628.38元；8.2018年11月1日-2018年11月30日期水电费应于2018年12月12日前缴纳，产生的逾期滞纳金为1862.57元；9.2018年12月1日-2018年12月31日期水电费应于2019年1月12日前缴纳，产生的逾期滞纳金为1456.2元；10.2019年1月1日-2019年1月31日期水电费应于2019年2月12日前缴纳，产生的逾期滞纳金为20.12元；11．2019年2月1日-2019年2月28日期水电费应于2019年3月12日前缴纳，产生的逾期滞纳金为2.55元；12.2019年3月1日-2019年3月31日期水电费应于2019年4月12日前缴纳，产生的逾期滞纳金为2.47元；13.2019年4月1日-2019年4月30日期水电费应于2019年5月12日前缴纳，产生的逾期滞纳金为8.67元；14.2019年5月1日-2019年5月31日期水电费应于2019年6月12日前缴纳，产生的逾期滞纳金为5.77元；15.2019年6月1日-2019年6月30日期水电费应于2019年7月12日前缴纳，产生的逾期滞纳金为30.88元；16.2019年7月1日-2019年7月31日期水电费应于2019年8月12日前缴纳，产生的逾期滞纳金为3.13元；17.2019年6月1日-2019年6月30日期租金、物业管理费及日常垃圾清运费应于2019年4月1日前缴纳，产生的逾期滞纳金为9428.4元；18.2019年7月1日-2019年9月10日期租金、物业管理费及日常垃圾清运费应于2019年7月1日前缴纳，产生的逾期滞纳金为10285.91元。综上，欠费本金计244853.82元，由此产生的欠付滞纳金计164493.39元，总计欠付409347.21元。 被告林永岩辩称：1、原告所提供的店面房屋消防验收不合格，造成合同在签订时根本违约；2、高额物业费的价格条款属于无效条款。关于高昂的物业费的价格条款，属于捆绑签订的物业费保准条款，提供格式条款牛庄公司未有提示、说明，属于格式化协议，是为无效条款；3、被告未有接受等价合格的物业服务。15元/平方的物业费是否有经过物价部门或者有关部门的审批。在营业期间15元/平方的物业费并没有等价于这个服务价值，在园区内根本享受不到物业服务；4、物业服务企业不履行或者不完全属于各项应尽义务；5、物业服务企业作为民事主体要求滞纳金的行为违法。滞纳金是行政强制执行中执行罚的一个种类，具有法定性、强制性和惩罚性的特点，一般适用于应交未交的税缴以及行政性规费等。物业公司属于商业性服务企业，不是国家法定机关，因而无权收取所谓的“滞纳金”；6、其他事项。房租及物业问题，当初在歇业前，被告与牛庄的领导协商时，口头承诺歇业时间不收取房屋及物业费等费用，直至找到转让方即可解除合约，且期间被告也多次与牛庄进行协商解决方案，并未达成一致，直至2019年9月12日收到来自法院的传票，这期间并未提及费用问题。我们是2019月1月1日正式停业，具体可以从清单上看出来，2019年1-5月份的水电费都是10几块不等，这些产生的水电费是因为在找转让方的时候开门进去所产生的，表明2019年1月1日后并没有营业，且并未占用着租赁物从事任何经营活动。 经审理查明，对本案主要事实可作如下认定： 2017年2月20日，原告牛庄物业作为甲方与被告林永岩作为乙方签订《“漳州牛庄文创园”店面租赁合同》，合同约定（摘要）：1.乙方承租甲方位于漳州市芗城区漳响路108号漳州××庄××号楼××号店面，租赁面积200㎡（含公摊面积），用于谷吧酒吧品牌经营。租金、物业管理费和其他与面积有关的费用均按租赁场所建筑面积和公摊面积为计价基准的实收费用；2.租货期限为4.3年，自2017年2月20日起至2021年6月30日；3.租金标准：2017年7月1日起至2018年6月30日租金以75元／㎡／月收取，每月租金为15000元。2018年7月1日至2019年6月30日起每1年按8％的递增方式收取租金，即从2018年7月1日起租金按81元／㎡／月收取，每月租金为16200元，以此类推；4.租金支付方式为半年付，合同签订当日乙方6个月租金，即90000元，此后缴纳租金日期分别为2017年12月25日、2018年6月25日、2018年12月25日，以此类推。免租期间乙方应缴纳物业管理费、水电费（含公摊）、装修垃圾清运费、垃圾处理费及其他相关管理费等。甲方同意给予乙方2个月免租金的优惠期，从2017年5月1日至2017年6月30日；5.物业管理费及支付方式:物业管理费按15元／㎡／月收取，按半年付，收取时间为乙方每次缴付租金时，垃圾处理费餐饮行业101㎡-400㎡，200元／月／户；6.水电费及支付方式:乙方承担其因租赁经营产生的水电费，以乙方自用及园区公摊按月计算费用，公摊部分水电按甲方指定的物业管理公司根据实际标准进行分摊支付，水电费按月支付，支付时间以甲方指定的物业管理公司通知为标准；7.乙方应按时缴纳租金、物业管理费、水电费等各项费用，如逾期缴纳的，则按每日逾期缴纳金额的3‰向甲方支付滞纳金；8.违约责任：乙方未能支付、不支付或者延迟支付租金、管理费或其他费用，且乙方未能在违约之日起十天内付清所有未付款项，包括利息、滞纳金和违约金。经双方协商，自2018年7月1日起租金、物业管理费及日常垃圾清运费按季度支付。合同签订后，牛庄物业依照约定将上述店面交给林永岩使用，林永岩按照约定经营谷吧酒吧，并缴交租金、物业管理费、水电费等各项费用至2018年9月30日，之后未向牛庄物业缴交费用。具体欠费明细如下: 一、租金 2018年10月1日-2018年12月31日租金48600元（月租金16200元）、2019年1月1日-2019年3月31日租金48600元（月租金16200元）、2019年4月1日-2019年6月30日租金48600元（月租金16200元）、2019年7月1日-2019年9月10日租金40824元（月租金17496元），合计租金186624元。 二、物业管理费 2018年10月1日-2018年12月31日物业管理费9000元（15元/㎡/月×200㎡×3个月）、2019年1月1日-2019年3月31日物业管理费9000元（15元/㎡/月×200㎡×3个月）、2019年4月1日-2019年6月30日物业管理费9000元（15元/㎡/月×200㎡×3个月）、2019年7月1日-2019年9月10日物业管理费7000元（15元/㎡/月×200㎡×2个月10天），合计物业管理费34000元。 三、水电费 2018年9月份水电费4703.51元（含公摊电费2022元）、2018年10月份水电费2910.6元（含服务费1122.1元）、2018年11月份水电费2290元（含服务费700.8元）、2018年12月份水电费2022.5元、2019年1月份水电费32.09元、2019年2月份水电费4.69元、2019年3月份水电费5.49元、2019年4月份水电费24.83元、2019年5月份水电费21.37元、2019年6月份水电费171.54元、2019年7月份水电费36.03元、2019年8月份水电费7.21元，合计12229.86元。 四、垃圾清运费 2018年10月份至2019年9月10日，共11个月10天，按200元/月计算，合计垃圾清运费2266.7元。 漳州爱谷文化传媒有限公司住所地为漳州市芗城区漳响路108号漳州××庄××号楼××号店面，公司股东有候凌峰、厦门十双筷子文化传媒有限公司、林永岩、辜自励。 上述事实，有牛庄物业提供的《“漳州牛庄文创园”店面租赁合同》、微信催缴记录、催款通知函、“谷吧酒吧”营业图片、水电抄表记录，林永岩提供的水电缴费通知书、漳州爱谷文化传媒有限公司章程以及当事人、代理人庭审陈述在案为据。 本院认为，牛庄物业与林永岩于2017年2月20日签订的关于漳州市芗城区漳响路108号漳州××庄××号楼××号店面的《“漳州牛庄文创园”店面租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。林永岩拖欠牛庄物业2018年10月1日至2019年9月10日的租金186624元、2018年10月1日至2019年9月10日的物业管理费34000元、2018年9月份至2019年8月份的水电费12229.86元、2018年10月份至2019年9月10日的垃圾清运费2266.7元，事实清楚，证据充分。牛庄物业主张林永岩支付上述期间的租金、物业管理费、水电费、垃圾清运费，本院依法予以支持。关于牛庄物业主张的滞纳金，本院认为合同约定林永岩若逾期缴纳租金、物业管理费、水电费等各项费用，按每日逾期缴纳金额的3‰向牛庄物业支付滞纳金，该滞纳金的约定明显过高，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定应予以调整，滞纳金应以林永岩未缴部分按中国人民银行同期同类贷款利率计算。本案审理期间，林永岩申请追加公司股东候凌峰、厦门十双筷子文化传媒有限公司、辜自励为共同被告，由于本案审理的是房屋租赁合同纠纷，牛庄物业与林永岩系合同双方当事人，且牛庄物业当庭表示不同意追加其他被告，因此，林永岩的申请本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告林永岩应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告漳州牛庄物业服务有限公司拖欠的租金合计人民币186624元（2018年10月1日至2019年9月10日）及违约金（从2018年10月1日起以所拖欠的租金按中国人民银行同期同类贷款利率计付）。 二、被告林永岩应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告漳州牛庄物业服务有限公司拖欠的物业管理费合计人民币34000元（2018年10月1日至2019年9月10日）及违约金（从2018年10月1日起以所拖欠的物业管理费按中国人民银行同期同类贷款利率计付）。 三、被告林永岩应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告漳州牛庄物业服务有限公司拖欠的水电费合计人民币12229.86元（2018年9月份至2019年8月份）及违约金（从2018年10月1日起以所拖欠的水电费按中国人民银行同期同类贷款利率计付）。 四、被告林永岩应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告漳州牛庄物业服务有限公司拖欠的垃圾清运费合计人民币2266.7元（2018年10月份至2019年9月10日）及违约金（从2018年10月1日起以所拖欠的垃圾清运费按中国人民银行同期同类贷款利率计付）。 五、驳回原告漳州牛庄物业服务有限公司的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费元，由被告负担7440.3元，适用简易程序减半收取3720.15元，由原告漳州牛庄物业服务有限公司负担1583.15元，被告林永岩负担2137元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 员 施健凤 二〇一九年十一月十三日 法官助理 林 赟 书 记 员 刘巧玲 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。