福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初2195号 原告：彭淑华，女，汉族，1971年8月28日生，住三明市三元区。 委托诉讼代理人：彭晓辉，福建枫桦律师事务所律师。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区。 法定代表人：傅卫兵，执行董事。 委托诉讼代理人：叶素华，福建闽中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴杰，福建闽中律师事务所律师。 原告彭淑华与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下称碧桂园）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易序，公开开庭进行审理。原告彭淑华的委托诉讼代理人彭晓辉，被告碧桂园的委托诉讼代理人吴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭淑华向本院提出诉讼请求：1.请求判令碧桂园立即支付商品房买卖合同违约金28248元（按已支付房款765545元为基数，每日0.03%计，从2017年7月1日起计至碧桂园将符合合同约定的房屋实际交付之日止，暂计至2017年10月31日为28248元）；2.请求确认案涉房屋的物业费起算时间为碧桂园将符合条件的实际交付之日；3.本案的诉讼费用由碧桂园负担。事实与理由：2015年8月20日，彭淑华与碧桂园签订了《商品房买卖合同》，双方约定：彭淑华向碧桂园购买其开发的梅列区碧桂园7号212幢702室商品房，房屋总价款765545元，以按揭付款的方式支付；碧桂园应当于2017年6月30日前将商品房交付给彭淑华使用。逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。 合同签订后，彭淑华如约向碧桂园支付了房款，但碧桂园却未能在合同约定的2017年6月30日前将符合条件的商品房交付给彭淑华，根据双方签订的合同及补充协议的约定，碧桂园已构成违约，应支付逾期交房的违约金。 碧桂园辩称，一、碧桂园不应承担逾期交房的违约责任 首先，碧桂园于合同约定交房日前通知彭淑华收房，合同所约定的义务碧桂园已履行完毕。彭淑华因自身原因延迟查房，接收房产，应视为其自愿将交房时间延期至实际查房日。 其次，被彭淑华已实际收房，以实际行动认可了交房行为。房屋未经验收并不影响交付行为本身的效力。交付未经验收的房屋不属于逾期交房。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条规定“违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。”，尽管讼争房屋交付时未经竣工验收，但根据上述条例第三十六条的规定，未经验收承担的是补办验收手续的责任，未经验收交付房屋产生的是行政责任，并不导致相应民事法律行为无效。 根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，以及合同的约定碧桂园应承担的逾期交付责任应是“自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止”，因此碧桂园不应再承担彭淑华实际收房后的逾期交房违约责任。 二、即使碧桂园需承担逾期交房的违约责任，彭淑华主张日万分之三的违约金也明显过高。 碧桂园即开发商迟延取得竣工验收备案表并未实际影响购房人接收商品房，也未对其后对房屋的占有、使用、收益和处分产生不利后果，即对彭淑华的利益根本无实际影响，没有造成实际损失，故而日万分之三的标准过分高于彭淑华的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少……”。彭淑华没有证据证明其有因碧桂园迟延取得竣工验收备案表对其造成损失。因此，碧桂园认为约定的违约金过高，请求法院依法予以调整。 本院经审理认定事实如下：2015年8月20日，彭淑华与碧桂园签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定彭淑华向碧桂园购买位于三明市梅列区的房产；购房总价款为765545元；碧桂园应于2017年6月30日前将符合约定条件（1.该商品房已取得建设工程验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告）的商品房交付给彭淑华；逾期不超过90日交付商品房的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交付超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，该违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。彭淑华如约向碧桂园支付了全部购房价款。碧桂园于2017年6月27日通知彭淑华接收案涉商品房，彭淑华于2017年7月11日接收了案涉商品房。案涉商品房于2017年11月6日取得建设工程验收备案证明文件。当事人双方对上述事实及案涉合同和合同附件的文本内容均无异议，本院予以确认。 对当事人双方的争议本院作如下分析认定： 碧桂园是否需要向彭淑华支付逾期交房违约金及违约应如何计算的问题 本院认为，彭淑华与碧桂园签订的商品房买卖合同，系当事人双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。案涉合同第九条、第十条对案涉商品房的交付条件做了相应的约定。根据案涉合同第十一条、第十二条约定，除不可抗力外，碧桂园应于2017年6月30日前将符合第九条、第十条约定条件的商品房交付给彭淑华，否则应当承担相应违约责任。案涉商品房所在楼栋于2017年11月6日取得建设工程竣工验收备案证明文件，碧桂园于2017年7月11日向彭淑华交付案涉商品房，显然碧桂园所交付的商品房未满足合同约定的交付条件。碧桂园未依合同约定在2017年6月30日前将符合合同约定条件的商品房交付给彭淑华，依法应承担相应的违约责任。鉴于彭淑华已于2017年7月11日实际接收了案涉商品房，且案涉商品房于2017年11月6日取得建设工程竣工验收备案证明文件等现实情况，本院酌情确定碧桂园从合同约定的交房日之次日起至案涉商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件之前一日止，按合同约定逾期交房违约金标准的80%向彭淑华支付违约金。 综上所述本院认为，依法成立并生效的合同，受法律保护，合同各方均应恪守合同义务。碧桂园未依约履行合同义务，依法应承担相应的违约责任。由此，彭淑华要求碧桂园支付违约金责任的诉讼请求，本院根据查明事实，予以部分支持。案涉房屋物业费的收取，系物业服务合同纠纷，与本案法律关系及合同当事人不同，不宜在本案中合并审理。由此，彭淑华针对案涉房屋物业费收取提出的诉请，在本案中不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第三款、第一百一十四条第一款、第一百五十三条的规定，判决如下： 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内向彭淑华支付违约金23517.54元（逾期交房违约金，每日按已付房款765545元的万分之二点四计算，从2017年7月1日计算至2017年11月5日）； 二、驳回彭淑华的其他诉讼请求。 未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费506元，因适用简易程序减半收取253元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担194元，由彭淑华负担59元，案件受理费未预交的，应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  项宇辉 二〇一九年十一月二十日 书记员  李晓芳 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国民法总则》 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百五十三条出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。 执行提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。  3