新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)新01民终28号上诉人(原审被告、反诉原告)：肖新举，男，1968年5月29日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市米东区。委托诉讼代理人：王雪莲，新疆星河律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：贾平锋，男，1977年11月15日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市米东区。委托诉讼代理人：李永亮，新疆创新律师事务所律师。上诉人肖新举因与被上诉人贾平锋房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市米东区人民法院(2017)新0109民初1889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人肖新举及其委托诉讼代理人王雪莲、被上诉人贾平锋的委托诉讼代理人李永亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖新举上诉请求：1、请求依法改判驳回贾平锋的诉讼请求即：不支付贾平锋2016年11月1日至2017年11月1日期间租金12万元、不支付违约金5,937.75元；3、依法改判支持我的反诉请求即：返还租金211,700元、赔偿损失52,200元，或将本案发回重审；4、本案一、二审诉讼费由贾平锋负担。事实和��由：一、订立租赁合同过程中，贾平锋故意隐瞒其不是房东及房屋系转租的事实。房屋租赁协议约定我租赁房屋作为宾馆使用。2015年3月底我装修完毕后，前往相关部门办理开业手续。我因办理消防许可证向贾平峰索要租赁房屋的产权证及房屋平面图，直到2017年4月贾平锋才向我提供真实合法资料，此前其提供的资料均是虚假的或注销。合同法规定，当事人应当按照合同约定履行义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因贾平锋履行合同义务不全面导致宾馆不能开业，致使合同目的不能实现。第二、即使在合同中未约定，贾平锋在合同履行过程中也有协助义务和附随义务。我与房主并不认识，无法直接取得房屋合法手续。贾平锋将房屋转租给我，有义务提供相关房屋信息资料，协助我办理相关手续，一审法院��合同未约定就认定贾平锋无该义务错误。三、一审认定我向贾平锋支付违约金有误。我交付了两年房租，对宾馆投入巨大资金进行装修，购买设备设施，对房屋进行维护，冬季一直供暖。但因贾平锋未能协助提供合法有效的办证手续，导致消防手续无法办理，宾馆无法经营，给我造成近200万元损失。贾平锋的请求没有法律依据，我的反诉请求有法可依。请求查明事实后改判或发回重审。被上诉人贾平锋辩称，我不同意肖某1的上诉请求，一审判决认定事实清楚，判决正确。本案系租赁合同纠纷，我将涉案房屋承租后转租给肖某1，并交付房屋，义务已经履行完毕。肖某1租赁房屋开办宾馆的相应手续，应自行办理。被上诉人贾平锋向一审法院起诉请求：1、肖某1立即付清租金12万元；2、肖某1支付违约金10万元；3、本案的诉讼费用由肖某1承担。上诉人肖某1向一审法院反诉请求：1、解除肖某1与贾平锋于2014年10月30日签订的《房屋出租协议》；2、贾平锋返还已支付的租金211,700元；3、贾平锋返还押金2万元；4、贾平锋赔偿损失52,200元。后肖某1撤回要求解除2014年10月30日签订的《房屋租赁协议》的反诉请求。一审法院认定事实：2014年7月11日，新疆宏泰建工集团有限公司（以下简称宏泰集团，作为甲方）与贾平锋、冯爱春（作为乙方）签订一份房屋出租协议。该协议所约定的主要内容为：一、甲方将位于米东区小水渠开关厂厂房院落、及原开关厂四层办公楼及楼后平房出租给乙方，作机械维修、库房、经营使用；二、租赁期限：（一）厂区厂房：自2014年9月11日起至2017年9月11日止，共计叁年；（二）办公楼：自2014年9月11日起至2019年9月11日共计伍年。三、合同期满后，如甲方仍继续出租房屋，在���等条件下，乙方拥有优先承租权。四、经甲、乙双方商定，捆绑打包租赁分项付款方式，前三年每年租金为30万元整，具体分项如下：1、厂房、厂区院落每年租金为人民币22万元整，三年不变，该款承租人直接交公司财务，以收据为凭；2、办公楼前三年每年租金为人民币8万元整，后两年每年上浮壹万元，即第四年每年租金9万元整，第五年租金壹拾万元整，租赁期限五年，该办公楼为李承锡私有财产，该项租金由承租人直接向李承锡支付，以李承锡收条为凭。五、在乙方租赁期间内，乙方有权将该房屋租赁合同的剩余期限转租、联营、入股使用；但必须通知甲方清理乙方所欠债务后，甲方必须协助乙方办理好转租相关手续。六、第一年租金在合同签订当日乙方支付壹拾万元，余款在两个月内一次性付清，以后每年租金一次性付清，每年付款日期为8月30日前后10日内���七、因乙方原因提前解除合同，除乙方承担合同规定的违约金外，乙方所交的租金和押金不予退还，乙方不得就装修等要求要方补偿，甲方无故提前解除合同除承担违约金20万元外还要赔偿装修损失10万元整。2014年10月30日，贾平锋（作为甲方）与肖新举（作为乙方）签订一份房屋出租协议。该协议所约定的主要内容为：一、甲方将位于米东大道小水渠房屋出租给乙方作经营宾馆使用。二、租赁期限：自2014年11月1日起至2019年11月1日止，共计5年。三、租金支付方式：2014年11月1日至2015年11月1日年租金每年10万元，签约之日一次性付清，2015年11月1日至2017年11月1日每年租金12万元整；2017年11月1日至2018年11月1日每年租金13万元整，2018年11月1日至2019年11月1日每年租金14万元整，每年合同对应日前一个月一次性付清。四、乙方于签订合同之日起向甲方支付履约保证��4万元整（甲方收据为凭），乙方退房时，结清租金、水、电、暖、气、收视、电话、卫生及物业管理等所有费用并交还钥匙后，甲方退还乙方履约保证金。五、乙方有下列情形之一的，甲方可以随时解除合同，收回房屋，同时乙方应向甲方承担合同总价款40%的违约金：1、擅自将房屋转租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的，2、未按约定期限支付租金的超过两周日的；乙方逾期支付租金还应向甲方承担逾期金额每日1%的违约金。六、本协议约定的违约金为10万元整，因乙方原因提前解除合同，除乙方承担合同规定的违约金外，乙方所交租金和押金不予退还，乙方不得就装修等要求甲方补偿，甲方无故提前解除合同，除承担违约金外还赔偿装修损失。七、押金（履约保证金）：乙方于签订合同之日起向甲方支付履约保证金4万元整（甲方收据为凭），乙方退房时，结清租金、水、电、暖、气、收视、电话、卫生及物业管理等所有费用并交还钥匙后，甲方退还乙方履约保证金；若因乙方原因造成房屋损坏或欠付费用，乙方同意甲方以履约保证金抵扣，同时甲方有权就不足部分向乙方追偿。该合同签订后，肖新平对房屋进行了装修，并向贾平锋交付了押金2万元、租金211，700元。因宾馆消防手续的问题，肖新平一直未能正常经营该宾馆。一审法院认为：贾平锋与肖新举所签订的房屋出租协议虽系双方当事人的真实意思表示形成，鉴于该合同属于转租合同，所约定的租赁期限至2019年11月1日，超过了原合同的租赁期限2019年9月11日，因此，对该协议中超过该期限的约定应属无效，对协议中的其他约定应属有效。贾平锋要求肖新举支付2016年11月1日至2017年11月1日的租金12万元，依据双方所签订的房屋租赁协议，肖某1理应予以支付，对贾平锋的该项诉讼请求应予以支持。肖某1以贾平锋未能提供合法手续使其不能办理宾馆营业执照为由拒绝付款，该项辩解意见无法律依据，不予采信。贾平锋要求肖新举支付违约金10万元，肖新举未按协议约定期限支付，已构成违约，理应向贾平锋承担违约责任。关于违约金，通常情况下，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。就本案的案情来看，肖新举从贾平锋处租赁房屋用于开宾馆，由于消防手续的原因，一直不能正常经营，肖某1并不属于正常经营宾馆而不交纳租金的情形，因此，在违约金的确定方面，一审法院以年租金12万元按照同期银行贷款年利率4.35%的1.3倍的标��计算10个半月，具体的违约金数额为5,937.75元（120,000元×4.35%×10.5个月÷12个月×1.3）。关于反诉部分：肖某1要求贾平锋返还已支付的租金211,700元，虽然贾平锋持有肖某1所交纳的租金211,700元，但贾平锋是依据双方所签订的租赁协议合法持有该租金，这也是贾平锋基于该租赁协议所享有的正当权利，且在该租赁协议中也并没有关于由贾平锋为肖某1办理相关宾馆经营手续的约定，故对肖某1要求贾平锋返还租金211,700元的反诉请求不予支持。反诉原告肖某1要求贾平锋退还押金2万元并不具备押金的退还条件，肖某1要求贾平锋赔偿损失52,000元也没有法律依据，故对肖某1的这两项反诉请求亦不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于审���城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决：一、肖新举向贾平锋支付2016年11月1日至2017年11月1日的租金12万元，于本判决生效后五日内付清；二、肖新举向贾平锋支付违约金5,937.75元，于本判决生效后五日内付清；三、驳回肖新举的反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：肖某1提交如下证据:1、乌鲁木齐市房屋登记信息查询申请书、房东李正元身份证复印件，用以证明2015年6月4日，我要求办理宾馆消防手续时，贾平锋还未交付房产手续。2、2017年8月18日办理的公共聚集场所消防检查合格证、2017年8月30日办理的营���执照，用以证明贾平锋2017年4月才交付房产手续，手续办理后宾馆才能营业，宾馆不能营业时不应支付房租。3、证人肖某2出庭作证，用以证明直至2016年12月，贾平锋向肖某1交付的是已注销的房产资料，未向我交付合法的房产手续，导致合同目的无法实现。贾平锋的质证意见为：1、对肖某1提交的申请书的真实性无法确认，即便该证据真实，与本案无关，只能反映李正元委托贾平锋查询房屋信息。2、对公共聚集场所消防检查合格证、营业执照的真实性认可，该证据可以证明办理消防手续及营业执照是肖某1的义务，对肖某1用以证明的问题不予认可，我向肖某1交付房屋后，其应当向我支付房租，合同中未约定我应协助其办理相关手续。3、对证人证言的真实性不予认可，该证人与肖某1系老乡关系，并且当时的情形其也记不清楚。本院对肖某1提交的申请书和李正元的身份证复印件的真实性无法确认。即便上述证据真实，亦不能证明肖某1的主张，对该证据的关联性、有效性，本院均不予认可。对肖某1提交的公共聚集场所消防检查合格证及营业执照的真实性，本院予以确认，对该证据不能证明贾平锋在2017年4月才交付房产手续的事实，对该证据的关联性、有效性，本院不予认可。对证人证言的真实性本院无法确认，该证人证言也不能证明肖某1的主张，对证人证言的关联性、有效性，本院不予认可。本院审理查明的事实与认定的证据与一审法院一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。贾平锋与肖某1对一审法院关于双方之间房屋租赁合同效力的认定并无异议，对此本院予以确认。双方应在合同的有效期限内依约履行合同义务。贾平锋与肖某1签订租赁合同后，将涉案房屋交付给肖某1，肖某1对房屋进行了装修，其占有使用了涉案房屋，并且双方的租赁关系一直存续至今，故肖某1应当依约向贾平锋支付租金。虽然双方在合同中约定租赁房屋的目的是开设宾馆，但该约定是以开设宾馆作为承租人租赁房屋的用途，是出租人对承租人如何使用房屋的许可，并非是对出租人附随义务的设定，并且双方合同中并未约定贾平锋需为肖某1开办宾馆提供协助义务。故对肖某1上诉称提供房产手续是贾平锋的附随义务的相关上诉理由，本院不予采信。此外，肖某1在与贾平锋签订合同时的目的即是为了开办宾馆，其作为承租人应当对房屋的所有权人、房屋状况、房产证信息等尽到一般审查义务，对所要租赁的房屋状况予以了解。而依据肖某1的陈述，其在签订合同时，对上述情况均未作了解��其长期未能办理开办宾馆相关手续的经营风险，应由其自行承担。肖某1未按约向贾平锋支付房租，属违约行为，除应按约向贾平锋支付房租外，还应承担相应的违约责任。一审法院计算的违约金数额合理，本院予以维持。肖某1要求不予支付贾平锋房租及违约金，不符合法律规定，本院不予支持。关于肖某1要求贾平锋返还2014年11月1日至2016年11月1日期间房租的诉讼请求，本院认为，肖某1与贾平锋签订租赁合同签订后履行至今，肖某1在此期间占有使用了贾平锋的房屋，该期间的租金应当予以支付，其要求贾平锋返还租金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。因双方合同并未解除，贾平锋收取的肖某1的押金尚不具备返还条件，故对肖某1要求返还押金2万元的诉讼请求，本院不予支持。关于肖某1要求贾平锋赔偿损失52,200元的诉讼请求，因该费用系肖某1租赁���间使用房屋所产生的费用，并且该费用与贾平锋之间不存在因果关系，肖某1要求贾平锋赔偿该费用，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，肖新举的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,077.26元（肖兴举已预付），由肖兴举负担。本判决为终审判决。审判长 曾 敏审判员 王 宏审判员 黄淑梅二〇一八年一月二十五日书记员 姚 雷