广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初5336号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司(反诉被告)，住所地广东省中山市**********世纪新城3期165幢1卡、166幢1卡，统一社会信用代码914***********669E。法定代表人：钟锦绣，总经理。委托诉讼代理人：杨美然，女，1982年1月4日出生，汉族，住广东省中山市石岐区岐********，公民身份号码442************682，系该司员工。委托诉讼代理人：邱锦锋，男，1986年10月25日出生，汉族，住广东省中山市石岐区上佳里**，公民身份号码442************315，系该司员工。被告：史欢（反诉原告），女，1976年10月18日出生，汉族，住广东省深圳市南山区第五工业区**海量公司，公民身份号码360************725。委托诉讼代理人：杜鸿达，男，1975年10月27日出生，汉族，住广东省深圳市南山区******************，公民身份号码130************014，系被告史欢的丈夫。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司（以下简称雅居乐沙溪分公司）诉被告史欢物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月9日受理后，被告史欢于2020年3月25日向本院提出反诉，本院予以受理。本院适用普通程序，公开开庭对本诉和反诉进行了合并审理。原告雅居乐沙溪分公司委托诉讼代理人杨美然，被告史欢及其委托诉讼代理人杜鸿达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐沙溪分公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2017年3月至2019年10月期间共32个月的物业管理费15264元及违约金7556元，合计：22820元（违约金计算方法：以每月物业管理费477元为基数，分别从欠费次月10日起按逾期之日起每天1‰利率计算至清偿之日止,暂计至2019年10月31日为7556元）。庭审中，原告变更诉讼请求为：被告支付2018年9月1日至2018年12月的物业管理费1908元，因为被告已经支付了2017年3月至2018年8月31日的管理费；违约金从2018年9月1日计算至2018年12月（计算方法：以每月物业管理费477元为基数，分别从欠费次月10日起按逾期之日起每天1‰利率计算至清偿之日止）。事实与理由：被告拖欠原告物业管理费未按时支付，具体情况如下。合同签订情况：2016年03月01日，原告与被告签订前期物业管理服务协议。物业坐落：中山市石岐区***************，权属人：史欢，建筑面积：144.69平方米。交楼时间：2017年2月28日。物业费计收标准：根据前期物业管理服务协议第四条约定被告每月应按其房屋的建筑面积以每平方米3.3元向原告缴付物业服务费。付费期限：根据前期物业管理服务协议第四大条第三小条中约定被告应于每月10日前向原告缴纳当月物业服务费。违约金依据：根据前期物业管理服务协议第十条第四小条约定从逾期之日起按每天1‰交纳滞纳金。欠费期间：2017年3月至2019年10月，共32个月。欠费金额：物业管理费每月477元，合计15264元。催收方式：2019年9月，通过邮寄律师信方式催收。原告多次向被告追讨借款本息未果，为维护自身合法权益，特诉至法院。被告史欢辩称，1.2018年12月之前因房屋质量问题未交付，原告无权向业主索要管理费，故被告无需缴纳该段时间内的管理费。2.2018年12月，被告与原告签署了物业入住相关文件，同意由银行代扣管理费，但原告未划扣，此为应由原告责任。被告愿意在本案定案后依法缴纳相应的管理费。3.依据前述理由，被告对于未付管理费没有责任，因此没有违约行为，不应缴纳违约金。4.鉴于前述理由，原告主张事实不符合事实与法律，应予驳回，故本案诉讼费应由原告承担。5.2017年3月至2018年8月30日的管理费，已经在2020年4月24日由开发商承诺支付，这不是业主需要支付的管理费，是开发商需要支付的管理费，在开发商同意支付的协议中写明了同时就建筑质量的问题不再追究，因此可以看出开发商认可这段时间的管理费由开发商支付。关于2018年9月1日至2018年12月31日的管理费，因为被告是2018年12月4日和原告在小区的管理处完成了收楼程序，因此收楼时间是2018年12月，所以这四个月的管理费也不应该由被告支付。2018年12月之后的管理费被告愿意支付，并且当时和管理处签署了代扣协议，没有收取是管理处单方责任。6.既然开发商承认2018年8月30日前的管理费由开发商支付，那么违约金也应当由开发商支付，与被告无关。2018年9月至2018年12月的违约金，因为没有收楼，所以不存在违约金，不需要支付。2018年12月之后的管理费没有缴纳是原告原因导致的，不应由我方支付违约金。反诉原告史欢向本院提出反诉请求：1.反诉被告赔偿精神损失费4770元；2.反诉被告主张的滞纳金7556元是无理的，反诉被告等额赔偿给反诉原告7556元；3.返还无理扣款991元；4.赔偿反诉原告的诉讼成本，误工费500元、差旅费500元，合共1000元；5.裁定反诉原告、反诉被告签订的物业管理合同无效，要求重新签订合同；6.对反诉被告违反合同法的行为进行处罚。事实与理由：1.反诉被告了解交房前的物业费由开发商承担，但仍然向业主提出收取物业费及滞纳金的要求，对反诉原告造成了精神压力及伤害，要求反诉被告赔偿精神损失费，按10个月物业管理费计算。2.从反诉原告收房到起诉之间的管理费是反诉原告同意由银行代扣的，管理处没有扣是其自身的责任。在这种情况下反诉被告直接就起诉反诉原告，而未与反诉原告进行协商，是反诉被告的过错；3.对于滞纳金，反诉原告没有违约，应由反诉被告向反诉原告进行赔偿，按等额滞纳金的数额赔偿反诉原告；4.双方签订物业管理合同，反诉被告扣款991元+40元，其中40元是车位的管理费，991元是没有依据的，要求反诉被告返还无依据的扣款991元，并赔偿反诉原告991元；5.反诉被告的诉求没有事实及法律依据，要求其赔偿反诉原告误工费及差旅费，按月薪10000元计算，每日500元，差旅费是从深圳往返中山的交通费用；6.反诉被告未按双方合同约定的金额扣款，应对其进行处罚，物业管理合同无效。反诉被告雅居乐沙溪分公司辩称，反诉原告的反诉请求没有事实及法律依据，请求法院驳回反诉原告的反诉请求，公正审理本案。本院经审理认定事实如下:2016年3月1日，中山市雅尚房地产开发有限公司作为出卖人与买受人史欢签订中山市商品房买卖合同，合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房坐落为：石岐区东华路1号雅尚花园7幢903房，约定建筑面积共144.69平方米，合同还约定了其他事项。2017年2月15日，中山市雅尚房地产开发有限公司向史欢出具收楼通知书，载明：阁下所购买的雅尚花园-洋房-7幢-903房，现通知您收楼，于2017年2月25日至2017年3月7日前来客服中心办理收楼手续。雅居乐沙溪分公司（甲方，物业服务企业）与史欢（乙方，业主）签订前期物业管理服务协议，约定:本物业名称雅尚花园，坐落位置7幢903房；本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，住宅、商业物业的物业管理费以乙方按其拥有物业的产权建筑面积交纳，高层住宅3.3元/月·平方米（建筑物的总层数在七层（含）以上，该建筑物内的所有住宅）；乙方在开发商规定日期（收楼通知书规定期限）内收楼，物业管理费由房屋交付次日起算，预交3个月物业管理费；如乙方逾期不收楼，物业管理费根据商品房买卖合同交付条款约定交付日期次日开始起算；乙方于每月10日前缴纳当月的物业管理服务费用；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之一交纳违约金。2018年12月4日，史欢与雅居乐沙溪分公司签订入住合约。雅居乐沙溪分公司提交其在中山市发展和改革局的物业服务收费备案表（2017年SXQ01号），载明：御滨名门的高层住宅物业服务费为3.3元/月·㎡，中山市发展和改革局于2017年1月18日盖章同意备案。2019年9月26日，雅居乐沙溪分公司委托广东正日律师事务所向史欢出具律师函，载明：截至2019年9月，阁下尚欠物业管理费14679元未付。史欢提交银行卡账户明细，分别于2019年9月25日、2019年11月19日、2019年11月22日因物业管理费向雅居乐沙溪分公司支出280元、631元、80元。2020年4月24日，雅尚花园（御滨名门）7幢903业主史欢与开发商代表、物业公司代表签订雅居乐雅尚花园（御滨名门）问题处理协议，约定：开发商同意承担业主自收楼之日（2017年3月7日）起至2018年8月31日期间的物业管理费8001元；业主同意完善该单位的收楼手续，并由开发商代缴7幢903房屋自2017年3月7日起至2018年8月31日期间的物业管理费8001元；协议还约定了其他事项。以上事实，有商品房买卖合同、收楼通知书及邮寄回执、前期物业服务合同、律师函、物业服务收费备案表、入住合约、银行卡账户明细、雅居乐雅尚花园（御滨名门）问题处理协议等在卷佐证，足以认定。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告雅居乐沙溪分公司对案涉小区进行物业管理服务，并与史欢签订了前期物业服务合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。史欢抗辩称其在2018年12月4日收楼，但根据史欢提供的其与开发商、物业公司共同签订的雅居乐雅尚花园（御滨名门）问题处理协议可知，三方对于收楼之日为2017年3月7日予以确认。史欢收楼后,对房屋存在的质量问题属于商品房买卖关系问题,应向开发商主张权利。史欢未按时、足额支付物业服务费已构成违约，应向雅居乐沙溪分公司支付物业服务费及逾期付款违约金。经核算，雅居乐沙溪分公司主张史欢支付2018年9月1日至2018年12月31日的物业管理费1908元（144.69平方米×3.3元/月·平方米×4个月），本院予以支持。关于违约金的问题。雅居乐沙溪分公司主张按合同约定日千分之一的标准自欠费次月10日起计收违约金，但该标准明显过高，雅居乐沙溪分公司未举证证明史欢未交物业费造成的实际损失达到或高于上述标准，故本院酌情调整为年利率6%，故本院确定违约金的计算方法为：以每个月所欠物业服务费元基数，分别自欠费次月10日起，均按年利率6%计算至清偿之日止）。关于反诉请求。如前所述，雅居乐沙溪分公司与史欢签订的前期物业服务合同合法有效，故对其该诉求，本院不予支持。史欢主张的关于精神损失费、滞纳金赔偿、返还无理扣款、误工费、差旅费的诉求，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告史欢于本判决生效之日起七日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司支付2018年9月1日至2018年12月31日的物业管理费1908元及违约金（分段计算：以每个月所欠物业服务费元基数，分别自欠费次月10日起，均按年利率6%计算至清偿之日止）；二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告史欢的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元（原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司已预交），由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司负担5元，被告史欢负担45元。反诉案件受理费92元（反诉原告史欢已预交），由反诉原告史欢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陈立平人民陪审员  周少琼人民陪审员  缪惠敏二〇二〇年十二月二日书 记 员  黄应虹杨慧娴