南京市建邺区人民法院民 事 判 决 书（2010）建民初字第714号原告南京财鑫电子电器有限公司。法定代表人孙庆忠，财鑫公司董事长。委托代理人刘应深、王前，南京某法律服务所法律工作者。被告许亚林，男。委托代理人李莎，南京市某公园退休职工。被告南京市建邺区房地产管理局。法定代表人侯云光，建邺房产局局长。委托代理人孙敦萍，江苏某律师事务所律师。被告南京奥体建设开发有限责任公司（下称奥体公司），住所地在本市建邺区梦都大街**。法定代表人古国才，奥体公司董事长。原告财鑫公司诉被告许亚林、建邺房产局、奥体公司拆迁补偿款纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告财鑫公司的委托代理人刘应深、被告许亚林、被告建邺房产局的委托代理人孙敦萍到庭参加了诉讼。被告奥体公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告财鑫公司诉称，原告系台资企业，2001年5月因原地址拆迁，其租赁了被告许亚林位于建邺区向阳工业园内的房屋和场地，并签订了租赁协议。原告租赁被告许亚林的房屋后，对房屋和场地进行了装修，使其符合企业生产和安全的要求后，立即进行了生产。2002年11月，原告接到被告建邺房产局的拆迁通知，于2003年4月搬出拆迁地段，然而，当原告搬出后，向被告请求补偿时，被告建邺房产局和奥体公司却拒绝了原告的补偿要求，并声称补偿已经给付了被告许亚林，为此，请求判令：1、三被告给付拆迁补偿款431984.25元及利息，并承担连带责任（从2002年11月1日起到给付之日止，按银行同期贷款利息计算）。2、诉讼费由被告负担。庭审中，原告对第一项诉讼请求明确为：1、被告建邺房产局补偿原告职工工资补偿款325779.3元，被告奥体公司承担连带责任；2、被告建邺房产局补偿原告企业设备搬迁费用106204.8元，该费用系被告许亚林因房屋拆迁取得的拆迁补偿款531024.76元x20%所得来，被告许亚林、被告奥体公司承担连带责任。被告许亚林辩称，原告的所谓拆迁补偿一事早在2003年业已结束，其现在起诉要求补偿已过了法律规定的诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。被告建邺房产局辩称，2003年被告建邺房产局已经按照《南京市建设征用土地补偿和安置办法》的规定就诉争的拆迁房屋与房屋的所有权人签订了拆迁补偿协议，被告建邺房产局作为拆迁人，已经履行了所有的拆迁补偿义务；原告作为集体土地上房屋的承租人不是合法的补偿对象，被告建邺房产局是不会也不可能和其签订拆迁补偿协议的，同时，被告建邺房产局承担了河西近十年的拆迁任务，拆迁户多达上万户，其没有和任何租赁户签订过拆迁补偿协议。请求驳回原告的诉讼请求。被告奥体公司未到庭、未答辩。经审理查明，1998年9月，经南京市向阳村民委员会的见证，南京信恳信息科技开发公司（下称信垦公司）与向阳村青石二村民小组签订租赁合同一份，合同约定由信垦公司租用本市建邺区向阳村青石二村民小组的荒地一块，期限为十五年，合同签订后，信垦公司在该荒地上建造了生产用房屋和其他相应的地面附着物。因原告原租赁房屋所在地被征地拆迁，其于2001年8月1日与被告许亚林签订了租房协议一份，该协议约定，由原告租用被告许亚林座落于建邺区向阳工业园青石二队的厂房一幢（九间）、附属房七间和办公房一幢（建筑面积为826.5平方米，包括生产车间450平方米、办公用房240平方米、附属房136.5平方米）用于生产经营，租期为十年，同时约定，房屋租赁期内，如遇国家征用场地，双方按国家政策配合处理，房屋场地收益归被告许亚林，工厂搬迁费归原告收益。该协议签订后，原告于2003年4月25日将住所地由建邺区兴隆街道河南街**变更登记为建邺区兴隆街道向阳工业园青石二队。因南京奥林匹克体育中心建设二期的需要，南京市建邺区奥体中心征地拆迁指挥部于2002年11月6日给征地范围内的居民、单位张贴了《致河西拆迁村（居）民的一封信》，该公开信言明了本次征地拆迁的范围和拆迁时间（于2002年11月10日开始至2003年4月31日结束）等，原告于同日收到该公开信后，因其租赁的房屋位于上述公开信载明的征地拆迁范围内，其遂于2003年4月从上述租赁地搬离。后被告建邺房产局作为本次征地拆迁的实施人对包括原告租赁的上述房屋面积和房屋收购款进行了测算，并制作了《征地工企单位测算表》，该《测算表》载明信垦公司的原房面积共计979.17平方米，房屋收购款共计331773.44元。2003年10月23日，信垦公司作为被拆迁单位与作为拆迁实施单位的被告建邺房产局签订了一份《拆迁协议书》，该协议约定的拆迁房屋拆迁收购款为331773.44元、定附着物补偿款为139856.57元、搬迁费为59394.75元，共计531024.76元，信垦公司、被告许亚林分别作为被拆迁人和被拆迁人的经办人在上述协议上盖章和签字予以确认。上述拆迁协议签订后，信垦公司将其在征地范围内所建的房屋交拆迁实施部门即被告建邺房产局实施了拆迁。另查明，信垦公司在原告主张拆迁补偿款前已经被工商管理部门注销了主体资格，被告许亚林在诉讼中表示信垦公司开办时的法定代表人虽然注册登记为娄巧云，但该公司实际系被告许亚林出资经营，该公司的债权、债务包括房屋的拆迁补偿款由被告许亚林个人取得。再查明，原告在搬离上述被征地场所后，于2003年5月12日分别致函被告建邺房产局和建邺区奥体中心征地拆迁指挥部，要求该俩单位给与相应的拆迁补偿费用，原告在诉讼中陈述被告建邺房产局拒绝了其提出的补偿申请，并表示被告建邺房产局声称补偿款已经给付了被告许亚林，为此，原告分别于2003年起诉被告许亚林、建邺房产局和奥体公司要求给与拆迁补偿款、于2007年起诉被告建邺房产局和奥体公司要求给与拆迁补偿款、于2009年起诉被告许亚林、建邺房产局和奥体公司要求给与拆迁补偿款，但因故先后撤诉。在庭审中，原告为了表明其在拆迁过程中有相应的停产停业损失，其出具了42份的《劳动合同书》，但该42份《劳动合同书》上记载的签订时间统一为2002年7月2日，而合同鉴证部门鉴证的时间为2002年12月25日，经本院询问，原告没有出具其他的证据对《劳动合同书》所载明的实际用工情况予以印证，也没有提供证据表明其在上述公开信发布前存在生产经营的情况。以上事实由租赁协议、租房协议及房屋场地示意图、拆迁协议及征地工企单位测算表、公开信、拆迁补偿请求函、宁政法（2000）86号文件、工商登记资料、民事裁定书、（2007）建民初字第1243号庭审笔录、（2009）建民初字第500号第二、三次庭审笔录、本案质证笔录和庭审笔录等予以证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。原告作为集体土地上非住宅房屋的承租人，在合同约定的租赁期限内，应当按照合同的约定配合政府的征地拆迁，其因政府的征地拆迁所遭受的损失应当依照法律、政策的规定或者合同的约定予以求偿。本案中，原告主张损失的依据是南京市人民政府于2000年4月20日颁布的宁政发（2000）86号《南京市建设征用土地补偿和安置办法》，该《办法》的法律来源是《中华人共和国土地管理法》及其实施条例，而《土地管理法》及其实施条例所规定的被征用土地的补偿对象是被征用土地的所有权人和使用权人，作为集体土地上房屋的建造人和承租人，无论是信垦公司还是原告都并非是符合该法律规定的补偿对象，但基于土地和地上定着物之间的不可分割性，上述《办法》第二十七条对因建设需要征用土地而拆迁地上定着物的补偿对象进行了明确，也就是《办法》第二十七条所规定的“拆迁非住宅房屋…，对具备工商营业执照、用地与建设手续合法的产权人，按下列规定进行补偿：一、拆迁企业房屋由征地拆迁实施单位按补偿价收购。因搬家造成停产停业损失的，按企业实有职工总数…给与补偿；在拆迁公告发布前已经停产停业的，不给与停产停业补偿”，该《办法》作为一项规定上很明确和操作上很具体的政策性文件，该二十七条很明确的表明了拆迁非住宅房屋的补偿主体是“具备工商执照、用地与建设手续合法的（房屋）产权人”，亦即信垦公司是补偿主体，而非仅仅领有工商登记执照的承租人原告财鑫公司，此其一；其二、该《办法》二十七条第一款第一项对给与补偿的前提条件进行了明确的界定，即拆迁实施单位给与补偿的前提是由于拆迁搬家造成了企业的停产停业，如果是拆迁公告发出之前就停产停业的，企业是享受不到停产停业补偿的，而原告在庭审中并没有就拆迁公告发出之前的企业生产状况进行明确，虽然其在诉讼中出示了42份《劳动合同书》，但其没有提供其他的证据对该42份《劳动合同书》中载明的用工情况进行印证，依照法律的规定，本院对原告据此主张停业停产损失存在的真实性不予确认。因此，原告在并非系上述86号文件所规定的补偿主体的前提下，其亦没有提供在拆迁公告发出之前存在非停产停业的证据，原告主张要求被告建邺房产局给付停产停业损失325779.3元的请求，本院不予支持。根据上述86号文件第二十七条第一款第二项的规定，“拆迁企业生产用房的，其设备的拆除安装和搬迁费用，由征地拆迁实施单位按房屋总建筑面积重置价结合成新的15%补偿；其中有重型设备的，按20%补偿；拆迁企业非生产用房，按5%补偿”。从该项条款可以看出，搬迁费数额的大小与房屋的用途和房屋的面积有直接的因果关系，被告建邺房产局作为拆迁实施人在对原告租赁的非住宅用房实施拆迁前，已就所征土地上的房屋建筑面积和补偿款进行了测算，从本院调取《征地工企单位测算表》看，该《测算表》上记载的被拆迁房屋面积明显大于原告租赁的房屋面积，被告建邺房产局按照上述86号文件并根据对房屋面积和房屋收购款的测算与作为土地上建筑物的产权人，也就是被拆迁人信垦公司签订包括搬迁费59394.75元的补偿协议，该协议已经得到信垦公司及其经办人被告许亚林的确认，原告主张搬迁费为106204.8元的事实依据不足，且其直接要求被告建邺房产局给付搬迁费的法律依据也不足。被告许亚林作为信垦公司签订拆迁协议的经办人并领取包括搬迁费的补偿款，在信垦公司经工商部门注销后，原告是有权依照租房协议的约定要求合同的相对方即被告许亚林给付搬迁费的。但因原告在搬离上述场地后，其在向被告建邺房产局要求补偿的过程中，被告建邺房产局已告知拆迁补偿款已经给付了被告许亚林，原告为此已于2003年向包括被告许亚林在内的三被告主张了权利，该次诉讼符合法律规定的诉讼时效中断的情形，但在该次诉讼时效中断后的有效期间内，原告没有按照《租房协议》的约定再行向被告许亚林主张权利，至2009年以及本次诉讼时止，原告先后两次起诉要求被告许亚林承担给付拆迁费的请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十五条、第一百三十七条关于诉讼时效期间及超过诉讼时效不予保护的规定，原告要求被告许亚林承担连带给付搬迁费的主张，本院不予支持。另外，根据上述86号文件的规定，被告奥体公司既非原告租赁房屋的实施拆迁人，也非拆迁补偿款的受益人，原告主张要求其承担连带给付拆迁费没有相应的法律依据，因此，对原告主张要求被告奥体公司承担连带给付职工工资补偿款和搬家费的请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告财鑫公司对被告许亚林、建邺房产局、奥体公司的诉讼请求。本案受理费7780由原告财鑫公司负担如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  黄克强审 判 员  刘文军代理审判员  曹林海二〇一〇年五月二十五日书 记 员  曹李萍