江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终10234号上诉人（原审被告）：苏州工业园区零点营造设计有限公司。被上诉人（原审原告）：苏州圆融发展集团有限公司。委托诉讼代理人：谢裕宽，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。上诉人苏州工业园区零点营造设计有限公司（以下简称“零点公司”）因与被上诉人苏州圆融发展集团有限公司（以下简称“圆融公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初8454号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人零点公司上诉请求：1、请求二审法院依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求或者发回重审。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、2015年9月圆融集团不批准我们的合法经营项目和店面改造，在店面拆除后强制不允许施工，导致店面空置，一直延续到2016年4月。2016年4月27日前被上诉人下属的物业公司强行破门，搬走我方物品并将店面一层全部两个大门加链条锁，强行收回房屋。圆融集团收回房屋以后，继续要求上诉人支付房屋租金及物业管理费至2016年12月6日，显失公正。2、被上诉人不给任何答复，将涉案房屋租给新的承租人，不顾上诉人多次声明有条件放弃房屋优先承租权。被上诉人违约在先导致上诉人无法经营，造成的经济损失应当由被上诉人赔偿。被上诉人圆融公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。原审原告圆融公司向一审法院起诉请求：1、判决确认解除原审原告与原审被告之间的不定期租赁关系；2、判令原审被告支付拖欠的租金96000.83元(按每月9600元计算，从2015年10月27日起暂计算至2016年8月26日,暂计10个月，并持续计算至法院确认租赁关系解除之日)及房屋占用费(按每月9600元计算，自确认解除租赁关系之日计算至原审被告实际返还房屋之日),物业费32000元(按每月3200元计算，暂计算至2016年8月,并持续计算至原审被告实际返还房屋之日),滞纳金6048.53元及律师费5552元。庭审中原审原告变更第二项诉请中关于房屋占用费的主张，要求计算至2016年12月6日。一审法院认定事实：2006年11月15日，苏州工业园区城市发展有限公司（出租方，甲方）与原审被告零点公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于苏州工业园区金鸡湖李公堤01区A1-B组，总建筑面积为160平方米的房屋出租给乙方使用，乙方承租期限为9年，自2006年11月27日起至2015年11月26日止。在本合同租赁期满后，乙方有优先承租权，条件由双方另行通过友好协商商议。每两个月的第一个月5日前乙方向甲方支付该两个月租金及物业管理费，2012年11月27日至2015年11月26日期间的租金为70元/平方米/月，物业管理费为10元/平方米/月。乙方于该租赁合同签署后5个工作日内向甲方一次性支付四个月的租金即32000元作为履约保证金，若乙方有任何违约行为，甲方可将全部或部分履约保证金用于补偿该违约。该合同租赁期限届满后15日内，乙方应将房屋按照交付时状况退还甲方，甲乙双方可经协商一致后，按乙方使用房屋的实际状态收回房屋。乙方未按合同规定日期足额向甲方支付租金等各项费用超过30天的，甲方有权提前终止租赁合同，并要求乙方赔偿实际损失。甲方提前终止合同时，应书面通知乙方，乙方应及时迁离并交回房屋，租金、物业管理费及其他费用照实结算。乙方拖欠租金、物业费等费用的，每逾期一日甲方有权向乙方收取滞纳金额0.2%的滞纳金。同日，苏州工业园区城市发展有限公司与原审被告零点公司签订《李公堤租赁合同补充协议》一份，约定涉案房屋2012年11月27日至2015年11月26日期间的租金为60元/平方米/月，物业管理费为20元/平方米/月。2006年11月24日，苏州工业园区城市发展有限公司向原审被告零点公司交付了涉案租赁房屋。2007年9月17日，苏州工业园区工商行政管理局准予苏州工业园区城市发展有限公司变更企业名称为苏州圆融发展集团有限公司。2015年11月24日，原审原告圆融公司向原审被告零点公司发出电子邮件一份，原审原告在邮件中称因双方之间的租赁合同将于2015年11月26日到期，故请原审被告尽快将相关证照的注销证明复印件交至原审原告处，并于2015年11月30日前缴纳2015年11月1日至2015年11月26日期间的租金8206.03元和物业管理费2735.34元。2015年11月25日，原审被告零点公司回复称其享有优先续租权，并已于2015年4月提交续租要求，不同意终止租赁合同。合同到期后原审被告也拒绝搬离租赁房屋。2016年6月，原审原告圆融公司通过邮政快递向原审被告零点公司发出告知函一份，原审原告在告知函中称双方在租赁合同到期后形成了不定期租赁关系，其于2016年6月13日解除双方之间的不定期租赁关系，并要求原审被告于2016年6月30日前付清截止至2016年6月13日的租金、物业管理费及水电费等欠款，并清除房屋内的遗留物品，将房屋返还原审原告，否则将追究原审被告的法律责任。该份告知函后发出后被退回至原审原告处。2016年6月17日，原审原告圆融公司通过电子邮件向原审被告零点公司发出上述告知函。2016年6月29日，原审被告零点公司向原审原告发出回复邮件，称其已于2014年底向原审原告提出要求续租，原审原告对原审被告的新项目不予审批通过、搬走原审被告的物品给原审被告造成了损失，故原审被告不接受原审原告的告知内容。2016年12月6日，原审原被告双方于庭审中确认原审被告已从涉案租赁房屋中搬离，原审原告可自行处置该房屋。另查明，原审被告零点公司向原审原告圆融公司缴纳了押金32000元。原审被告向原审原告缴纳了截止至2015年10月26日的房屋租金及物业管理费。以上事实，有原审原告提交的《房屋租赁合同》、公司准予变更登记通知书、《李公堤商铺交付确认书》、商户进程会议记录、告知函、邮政快递单，原审被告提交的《李公堤租赁合同补充协议》、照片、电子邮件截屏、接处警工作登记表及双方庭审陈述予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，圆融公司与零点公司签订的房屋租赁合同依法成立、有效，双方应诚实信用地履行合同权利义务。双方签订的房屋租赁合同于2015年11月26日到期，原审原告于2015年11月24日向原审被告发生电子邮件要求原审被告提交相关证照注销证明、结清租金及物业费，表明原审原告不同意原审被告继续承租涉案房屋，应认定双方之间的房屋租赁合同关系于2015年11月26日到期终止。原审原告将出租的房屋交付原审被告使用后，原审被告应按约定支付租金及物业管理费，庭审中双方确认原审被告支付租金及物业管理费的期限截止至2015年10月26日，原审被告还应支付原审原告2015年10月27日至2015年11月26日期间的租金9600元及物业管理费3200元。租赁期限届满后，原审被告理应按约将涉案房屋交还原审原告，但原审被告拒绝搬离并将房屋交还原审原告，已构成违约，其继续占用房屋，应承担相应房屋占有使用费及物业管理费。原审被告一直未搬离租赁房屋，直至2016年12月6日本案庭审中原审被告确认原审原告可自行处置涉案房屋内物品，原审原告同意接受房屋，应视为双方于该日就涉案房屋完成交接。综上，原审被告应承担2015年11月27日至2016年12月6日期间的房屋占有使用费及物业管理费，经一审法院核算，房屋占有使用费为118400元，物业管理费为39467元。原审原告处尚有原审被告交纳的履约保证金32000元，予以冲抵上述原审被告应支付原审原告的房租及房屋占有使用费。抵扣后，原审被告还应支付原审原告房屋占有使用费及物业管理费合计138667元（9600+3200+118400+39467-32000）。关于房屋占用费及物业费系原审被告占用原审原告房屋造成的损失，不应再额外计算利息。关于律师费，原审原被告双方未在合同作出约定，原审原告亦未提交相应证据，故一审法院对原审原告的该项诉请不予支持。原审被告辩称原审原告未经其同意将其房屋内的物品搬走，但未能就此举证证明，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认苏州圆融发展集团有限公司与苏州工业园区零点营造设计有限公司签订的关于苏州工业园区金鸡湖李公堤01区A1-B组房屋的房屋租赁合同于2015年11月26日终止；二、苏州工业园区零点营造设计有限公司于本判决生效之日起十日内支付苏州圆融发展集团有限公司房屋占有使用费及物业管理费损失合计138667元；三、驳回苏州圆融发展集团有限公司的其余诉讼请求。如果原审被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3092元，由苏州工业园区零点营造设计有限公司负担。二审中，零点公司提供苏州工业园区公安分局立案告知单（2017）6938号以及2016年4月份的照片，证明圆融物业在2016年4月份在涉案房屋底楼加锁，事实上已经强行收回了租用房屋。同时，在2016年4月圆融物业公司采用强行破门，搬离我公司物品，我们报案了，也就是园区公安分局的立案告知单。圆融公司质证认为，对于照片的真实性无法确认，从照片上也看不出来是何人加了锁，即使加了锁也不能够证明圆融公司收回了涉案房屋。零点公司物品被盗与圆融公司无关。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，圆融公司与零点公司签订的房屋租赁合同依法成立、有效，双方应诚实信用地履行合同权利义务。双方签订的房屋租赁合同于2015年11月26日到期，合同到期后，双方就续租事项未能达成一致意见，圆融公司明确表示不同意续租，零点公司应当将涉案租赁房屋返还圆融公司，但零点公司拒绝搬离并将房屋交还圆融公司，直至2016年12月6日，本案一审庭审中零点公司确认圆融公司可自行处置涉案房屋内物品，圆融公司同意接受涉案房屋，视为双方于该日就涉案房屋完成交接，零点公司应当支付圆融公司欠付的租金和占有使用费及物业管理费。零点公司认为，2016年4月被上诉人下属的物业公司强行破门，搬走其物品并将店面一层全部两个大门加链条锁，强行收回涉案房屋，但未能提供相应的证据证明其主张，本院不予支持。至于零点公司认为其公司物品被盗，现公安机关已经立案受理，由公安机关依法处理，本案不予理涉。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3092元，由上诉人苏州工业园区零点营造设计有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄文杰审判员  曾雪蓉审判员  郑 雄二〇一八年一月十六日书记员  陈闵悦