山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0281民初10030号原告：青岛正北泽坤房地产开发有限公司，住所地：胶州市广州南路**将军花园小区**楼**网点。统一社会机构代码：913702815577197764。委托诉讼代理人：宋屴，山东汇融律师事务所律师。被告：王岩，女，1990年2月9日生，汉族，住胶州市。第三人：崔传龙，男，1978年11月4日生，汉族，住胶州市。第三人：中国建设银行股份有限公司青岛市分行，住所地：青岛，住所地：青岛市崂山区深圳路**代码：91370200863581525Q。负责人：郝子健，职务：行长。委托诉讼代理人：张雪松，山东中苑律师事务所律师。原告青岛正北泽坤房地产开发有限公司诉被告王岩、第三人崔传龙、中国建设银行股份有限公司青岛市分行合同纠纷一案，于2018年9月19日向本院起诉，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青岛正北泽坤房地产开发有限公司的委托诉讼代理人宋屴、第三人崔传龙、第三人中国建设银行股份有限公司青岛市分行的委托诉讼代理人张雪松到庭参加诉讼，被告王岩经公告送达未到庭。本案现已审理终结。原告青岛正北泽坤房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还原告为其垫付的借款本金及利息共计184305元；2、判令被告向原告支付违约金120000元；3、判令被告偿还原告代还的银行利息6020元；4、判令解除原告与被告签订的编号201400078120《青岛市商品房预售合同》；5、判令被告协助原告办理撤销抵押登记手续，撤销预告登记手续，撤销合同网上备案手续，变更房屋专项维修基金相关手续；6、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原被告及崔传龙三方于2014年5月26日共同签署了一份《借款协议》，约定被告向崔传龙借款180000元。该协议同时约定，原告为该笔借款提供担保，还约定，如原告承担保证责任，被告不能按时偿还，则被告按日支付总金额2‰的违约金，上述借款合同约定的借款期限届满后，被告未能按约向崔传龙偿还借款本金及利息，原告向崔传龙支付了本金利息184305元及违约金120000元，之后原告要求被告偿还为其垫付的款项未果。依据原被告签订的借款协议，原告履行保证责任后有权通知被告，要求被告在7日内偿还原告代为垫付的全部款项，如被告不能按时偿还，则被告承担违约责任，原告有权不给被告办理涉案房屋的交房以及产权证明等手续，且有权解除与被告签订的《青岛市商品房预售合同》并要求被告承担商品房买卖合同金额20%的违约金。原告愿意代被告向银行清偿全部债务，以解除涉案房屋的抵押登记手续。被告王岩未到庭，亦未提交书面答辩意见。第三人崔传龙辩称：原告所述与事实相符，均收到原告代被告支付的借款本息及违约金。第三人中国建设银行股份有限公司青岛市分行辩称：1、涉案房产之上存在第三人的抵押权，第三人已起诉本案被告王岩并取得生效判决对第三人的抵押权进行了确认，目前该案已申请强制执行。《房地产买卖契约》的履行与否不应影响第三人与被告王岩之间的借款及担保合同的无法履行或难以履行；2、《房地产买卖契约》的约定若与抵押权冲突，在抵押权实现之前，判定王岩继续履行《房地产买卖契约》会损害第三人的债权与抵押权，请求法院保护第三人的合法权益；3、无论《房地产买卖契约》是否继续履行，原告或被告王岩都应偿还第三人的借款本息及相关费用。原告青岛正北泽坤房地产开发有限公司提交如下证据：1、《青岛市商品房预售合同》（编号201400078120）：证明被告于2014年5月26日购买原告开发的位于胶州市，正北.蔚蓝半岛北区小区12栋2单元502号楼房。房屋总价款645029.10元。被告向第三人崔传龙借款支付首付款，向建设银行股份有限公司青岛支付贷款，均由原告提供担保。为此原告与被告在《借款协议》中约定，原告履行保证责任后，有权要求被告在7日内偿还原告代为垫付的全部款项，如被告不能按时偿还，被告应承担违约责任，原告有权不给被告办理交房及产权证明等相关手续，且有权解除合同。2、《借款协议》，证明2014年5月26日被告向第三人崔传龙借款18万元，用于购买原告开发的正北.蔚蓝半岛小区12栋2单元502号楼房。借款期限2014年8月27日起至2015年3月8日止，利息按照年息3%计算，到期应承担利息4305元。原告为双方借款提供担保，担保范围包括但不限于借款本金、及利息、借款人应支付的违约金（包括罚息）赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用（包括律师费、诉讼费等）。被告逾期不超过10天，自本协议规定的应付款日之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告需按日向第三人支付所欠总金额1‰的违约金，本借款协议继续履行。若逾期超过10日，经第三人催告后，被告在7日内仍未补回应付款项的，第三人自愿履行本协议的，合同继续履行。自本协议规定的应付款日之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告需按日向第三人支付所欠总金额2‰的违约金。合同第七条约定，如因被告违约，致使第三人要求原告支付借款、利息、违约金，原告有权向被告追偿已支付的所有款项。3、原告2014年5月26日出具的收款收据，证明签订借款协议当日，第三人将被告所借款项转给原告，原告为被告出具房款收据。4、《协议书》、收到条二份、网上银行付款凭证，证明被告未按《借款协议》的约定及时还款，第三人要求原告承担保证责任，原告于2018年1月5日代被告向第三人清偿借款本金及利息184305元，之后，双方协商达成协议，原告代被告向第三人清偿违约金120000万元（自2015年3月8日至2018年9月5日，被告清偿290000之日止）。第三人崔传龙质证意见：均没有异议。第三人建设银行质证意见：与我们没有关系，真实性不清楚。第三人建设银行庭审中提交以下证据：证据一，建行盖章确认的本息清单一份，证明截止到2019年5月16日，被告王岩的欠款情况；证据二，民事判决书复印件一份，证明该债权已经生效判决确认。原告质证意见：均没有异议。崔传龙质证意见：均没有异议。本院对证据和事实认定如下：原告青岛正北泽坤房地产开发有限公司（甲方、卖方）与被告王岩（乙方、买方）于2014年5月26日签订《青岛市商品房预售合同》（编号201400078120），约定：第二条，乙方向甲方购买胶州市“正北.蔚蓝半岛北区小区”12栋2单元502号楼房。第三条，每平米单价5630元，房屋总价款645029.10元。附件一付款方式：按揭贷款支付，贷款方式：商业贷款。乙方于2014年6月26日与甲方签约，付首付房款195029.1元。2014年5月26日，被告王岩（乙方、借款人）与第三人崔传龙（甲方、出借人）、原告青岛正北泽坤房地产开发有限公司（丙方、担保方）签订《借款协议》，约定如下：借款金额180000元，借款期限2014年5月26日起至2015年3月8日止，借款用途：用于购买正北.蔚蓝半岛小区12栋2单元502号楼房。还款金额：184305元，于2015年3月8日前还清。担保条款：青岛正北泽坤房地产开发有限公司为甲乙双方借款提供担保，担保范围包括但不限于借款本金及利息、借款人应支付的违约金（包括罚息）、赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用（包括律师费、诉讼费等）。被告逾期不超过10天，自本协议规定的应付款日之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告需按日向第三人支付所欠总金额1‰的违约金，本借款协议继续履行。若逾期超过10日，经第三人催告后，被告在7日内仍未补回应付款项的，第三人自愿履行本协议的，合同继续履行。自本协议规定的应付款日之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告需按日向第三人支付所欠总金额2‰的违约金。由于丙方青岛正北泽坤房地产开发有限公司为甲乙双方的借款协议提供担保，承担担保责任，如因乙方违约，致使甲方要求担保方丙方支付借款、利息、违约金等费用，丙方有权向乙方追偿以上已支付的所有款项。丙方代为支付的以上款项，自丙方向乙方发出通知之日起7日内，乙方必须无条件支付给丙方，如有违反，丙方有权不给乙方办理正北.蔚蓝半岛小区12栋2单元502的交房及产权证明等相关手续，且有权解除与乙方编号为2014000078120商品房买卖合同，并要求乙方承担该商品房买卖合同金额20%的违约金。王岩缴纳专项维修基金15237元。2014年10月9日，王岩就涉案房屋办理了预告登记。被告王岩未能偿还向第三人崔传龙的借款180000元，原告青岛正北泽坤房地产开发有限公司代为偿还本金180000元和利息4305元。第三人崔传龙与原告青岛正北泽坤房地产开发有限公司在2018年9月5日签署的《协议书》中商定，根据《借款协议》王岩违约金应为384460.23元，但崔传龙同意青岛正北泽坤房地产开发有限公司支付违约金120000元，崔传龙不再向王岩追偿剩余违约金，也不再向甲方主张保证责任，崔传龙与王岩借款的债权债务关系因此消灭。2018年1月15日，崔传龙出具《收到条》，表明收到青岛正北泽坤房地产开发有限公司代王岩偿还的购买蔚蓝半岛12-2-202的借款本金180000元和利息4305元。2018年9月5日，崔传龙出具《收到条》，表明收到青岛正北泽坤房地产开发有限公司120000元，该款项是王岩未按约履行2014年5月26日借款合同的还款义务，构成逾期违约金，按合同约定应支付的违约金。该120000元系原告方转账支付到崔传龙账户。2014年6月16日，被告王岩向第三人中国建设银行股份有限公司青岛市分行借款450000元，2014年10月9日，王岩以涉案房屋办理抵押登记。后因王岩逾期还贷，被银行诉至法院，2015年9月10日，青岛市市北区人民法院作出（2015）北商初字第812号民事判决，判令王岩等人还款，并判决中国建设银行股份有限公司青岛市分行对位于胶州市12号楼2单元502户的房屋享有抵押权。本院认为，原被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》及原被告与第三人签订的《借款协议》，均是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。被告王岩在向第三人崔传龙借款后未能按时还款，后由原告青岛正北泽坤房地产开发有限公司作为担保人代王岩承担了还款责任，根据《借款协议》中约定的“自丙方向乙方发出通知之日起7日内，乙方必须无条件支付给丙方，如有违反，丙方有权不给乙方办理正北.蔚蓝半岛小区12栋2单元502的交房及产权证明等相关手续，且有权解除与乙方编号为2014000078120商品房买卖合同，并要求乙方承担该商品房买卖合同金额20%的违约金”，本案中，原告提交快递寄件公司存根联，证明曾向乙方发出催款通知，未能查询到相关快递信息，但本案审理过程中，本院向被告送达了诉状等材料，应视为已通知到乙方即被告王岩，故原告主张解除原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》以及被告协助原告办理撤销抵押登记手续、撤销预告登记手续、撤销合同网上备案手续、变更房屋专项维修基金相关手续的主张，符合合同约定。因涉案房屋办有抵押，原告应在清偿全部贷款办理撤押手续之后，再办理撤销预告登记手续和合同网上备案手续、变更房屋专项维修基金手续。原告主张被告偿还原告为其垫付的借款本金、利息共计184305元及违约金120000元，于法有据，予以支持；原告主张被告偿还原告代还款项的银行利息6020元，不超出法律规定，予以支持。被告王岩共应偿还原告青岛正北泽坤房地产开发有限公司310325元。王岩缴纳专项维修基金15237元，房屋总价款645029.10元，共计660266.1元。该款与上述款项折抵后，原告青岛正北泽坤房地产开发有限公司应付被告王岩349941.1元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国担保方》第三十一条之规定，作出判决如下：一、解除原告青岛正北泽坤房地产开发有限公司与被告王岩签订的编号201400078120的《青岛市商品房预售合同》；二、原告青岛正北泽坤房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内代被告王岩清偿王岩因购买本案房屋在第三人中国建设银行股份有限公司青岛市分行的贷款，清偿贷款后，被告王岩和第三人中国建设银行股份有限公司青岛市分行于十日内配合原告办理胶州市房屋撤押手续、撤销预告登记手续、撤销合同网上备案手续、变更房屋专项维修基金手续。三、原告正北泽坤房地产开发有限公司于办理完毕上述第二项手续后十日内支付被告王岩349941.1元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5955元，保全费2120元，公告费600元，均由被告王岩负担。审判长  王晓晖审判员  泮晓朋审判员  陈 敏二〇一九年十一月十四日法官助理庞振宇书记员张栋附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。