浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2010）温瓯民初字第54号原告：胡甲。原告：胡乙。两原告的委托代理人：郑某某。被告：吴某某。被告：胡丙。原告胡甲、胡乙为与被告吴某某、胡丙房屋买卖合同纠纷一案，于2010年1月8日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，由审判员陈法亮独任审判，于2010年3月8日公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭于2010年5月24日第二次公开开庭进行了审理。原告胡甲、胡乙的委托代理人郑某某，被告吴某某到庭参加诉讼。被告胡丙经本院合法传唤，第一次庭审时到庭参加诉讼，第二次庭审时无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告胡甲、胡乙起诉称：2002年，两被告的座落于温州市西山西路211弄20-1号（新桥街道山前村）房屋拆迁后，分得四套安置房。被告将其中卧云西苑2幢608室安置房出卖给原告。双方于2006年5月27日签订房屋买卖协议书，约定总房价为422800元。协议签订当日，被告吴某某收取原告定金7万元，出具收条1份给原告。后因房价变动，双方于2006年12月1日重新签订房屋买卖合同，房价变更为423800元，并约定原告于2006年12月9日前付清房款，被告应于收到该房屋全部价款之日起，将该房屋交付给原告管理使用，并扣留3万元房款，待房屋产权证、土地使用权证全部过户后付清。2006年12月9日，原告支付房款323800元（不包括已付的定金），被告将房屋移交原告居住使用。因该房屋系被告拆迁安置房，当时该房的开发商温州市瓯海建设开发有限公司尚未办理房屋产权与土地使用权证手续。2009年7月22日，被告办理了该房屋产权登记，并领取房屋所有权证，房屋所有权证号为0204105，但未依约立即将房屋所有权证交给原告并及时办理过户手续。尽管原告多次提出过户要求，被告却以各种理由拖延，致使房屋所有权证过户手续至今尚未办理。为此，原告请求法院判决：1.确认原、被告之间的房屋买卖合同有效；2.被告协助原告办理房产登记过户手续，并承担个人房产所得税。被告吴某某、胡丙答辩称：1.答辩人没有拒绝办理过户手续，只是该房的土地使用权证尚不能办理，房产管理部门不许过户。2.该房屋买卖的定金是2万元，不是7万元。3.由于原告强力要求答辩人办理结算单和公证书，导致温州市瓯海建设开发有限公司（安置房开发公司）发现答辩人于2002年5月30日与其签订的拆迁安置协议书补偿面积计算有误（违章部分），被迫于2006年4月16日重新签订拆迁安置协议书，与原来协议书相比，补偿面积少了20多个平方米。当时答辩人要求原告补偿2万元，后原告通过村书记与答辩人讲，同意补偿1万元，但至今未付。4.答辩人的四套安置房由同一个开发公某某期开发，相关手续都是一起办理，无法先办理其中一套的相关手续，故个人房产所得税依双方合同约定应由原告方承担。原告胡甲、胡乙在举证期限内，向本院提供以下证据：1.两原告的身份证，以证明原告的身份，主体适格；2.被告的身份证查阅登记表及户口簿复印件，以证明两被告的身份，主体适格；3.拆迁安置协议书，以证明讼争房屋为拆迁安置房；4.房屋买卖协议书，以证明原、被告双方就讼争房屋于2006年5月27日签订协议的事实；5.收条，以证明两被告收取原告购房某某7万元的事实；6.房屋买卖合同，以证明原、被告就讼争房屋重新签订买卖合同的事实；7.收条，以证明两被告收取原告房款323800元的事实；8.房屋产权登记证明，以证明两被告已为讼争房屋办理房产权登记的事实；9.土地登记记录，以证明涉案房屋的用地性质为国有土地。被告对原告提供的上述证据的真实性均无异议，但认为证据5收条中的定金某某收取2万元，剩余的5万元为购房款。被告吴某某当庭提供房屋买卖协议书、拆迁安置协议书，以证明定金为2万元，以及先后两份拆迁安置协议书的安置面积相差二十多平方米的事实。原告对被告提供的上述证据的形式真实性没有异议，但认为被告提供的2006年5月19日签订的买卖协议书，因出卖方只有被告吴某某一人签字，双方没有实际执行，故该协议有关某某2万元的约定未成立。被告与房开公司重新签订拆迁安置协议书是因为原协议中对违章建筑面积计算有误，与原告无关联。经审查，本院对双方当事人均无异议的证据予以认定。对双方提供的对方有异议的证据本院认证如下：原告提供的证据4、5，被告方对其真实性没有异议，该两份证据有关某某7万元的事实能相互印证，予以认定。被告提供的房屋买卖协议书，因双方未实际履行，不予认定。被告提供的拆迁安置协议书与本案无关联性，不作认定。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：被告吴某某、胡丙夫妇于2002年因其所有的坐落于温州市××桥街道××路××号的房屋拆迁，同期分得4套安置房，并由温州市瓯海建设开发有限公司开发。2006年5月27日，两被告将其中一套位于新桥街道××室［建筑面积73.26平方米，地号h-15-207-608，国有土地使用权（划拨）］的安置房出卖给两原告，双方签订了房屋买卖协议书，约定总房价为422800元。协议签订后，被告吴某某收取原告购房某某7万元，并出具收条给原告。后因房价变动，双方于2006年12月1日，重新签订房屋买卖合同，约定如下：（1）总房价423800元，乙方（即两原告，下同）应于2006年12月9日前付清房款，甲方（即两被告，下同）应于收到该房屋全部价款之日起，将该房屋交付给原告管业、使用；（2）营业税由乙方缴清，甲方办理产权证、契证时有关费用由甲方负担；（3）办理土地证时，甲方应交的土地出让金等费用由甲方负担；（4）在办理甲方卧云西苑共4套房产的产权证时，先办出2幢608室的产权，以免去个人所得税，确实无法免时，由乙方负担；（5）扣留3万元房款，待房屋产权过户到乙方名下并委托乙方全权办理土地证手续，提供有关证件后付清，产权转移时间由乙方确定。2006年12月9日，原告支付房款323800元（不包括定金），被告收取后将房屋移交原告居住使用至今。房产管理部门于2009年7月22日对讼争房屋的产权登记予以核准。现被告已领取卧云西苑2幢608室房屋所有权证，吴某某持有的所有权证号为0204105，胡丙持有的共有权证号为0204106。目前该房的土地使用权证尚无法办理。本院认为：原、被告之间签订的房屋买卖合同，主体适格，内容合法，双方意思表示真实，依法成立并有效，对协议双方均有约束力。故原告主张确认合同有效，本院予以支持。合同签订后，原告已履行了约定的支付房款（不包括为办证扣留的3万元）义务，依约被告理应协助原告办理产权相关过户手续，故原告请求被告协助其办理房产过户手续，本院予以支持。至于原告主张由被告承担讼争房屋的个人房产所得税的问题，根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》第五条的规定：“对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税”，原告要求被告对其同期的四套房子中的一套先予办理登记手续，不管在时间上，还是数量上均不符合要求，故应属于双方合同中约定的“确实无法免”的情形，讼争房屋的个人所得税根据双方的合同约定应由原告方负担，原告的相应主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十条，《中华人民共和国个人所得税法》第二条第（九）项，建设部颁发的《房屋登记办法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：一、确认原告胡甲、胡乙为与被告吴某某、胡丙于2006年12月1日签订的房屋买卖合同有效。二、被告吴某某、胡丙应于本判决生效之日起三十日内协助原告胡甲、胡乙办理坐落于温州市瓯海区新桥街道××室房屋所有权变更登记，变更所有权人为原告胡甲、胡乙。三、驳回原告胡甲、胡乙的其他诉讼请求。本案受理费7657元，由原告胡甲、胡乙负担2657元，被告吴某某、胡丙负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  陈法亮人民陪审员  陈金国人民陪审员  潘洪銮二〇一〇年七月六日书 记 员  刘 巍附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文1.《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国物权法》第十条：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。3.《中华人民共和国个人所得税法》第二条：下列各项个人所得，应纳个人所得税：一、工资、薪金所得；二、个体工商户的生产、经营所得；三、对企事业单位的承包经营、承租经营所得；四、劳务报酬所得；五、稿酬所得；六、特许权使用费所得；七、利息、股息、红利所得；八、财产租赁所得；九、财产转让所得；十、偶然所得；十一、经国务院财政部门确定征税的其他所得。4.中华人民共和国建设部令第168号《房屋登记办法》第八条：办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。6.《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发（2006）108号）五、各级税务机关要认真落实有关住房转让个人所得税优惠政策。按照《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字（1999］278号）的规定，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。要不折不扣地执行上述优惠政策，确保维护纳税人的合法权益。二、当事人应知的相关事项1、上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院，或通过农业银行电汇至浙江省省级财政专户结算分户，帐号：31×××51。2、当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3、需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。