济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初9543号原告:公茂来，男，1961年1月14日出生，汉族，住济南市委托诉讼代理人：公佩军（系公茂来之子），住济南市。被告：韩平，女，1987年2月6日出生，汉族，住济南市原告公茂来与被告韩平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告公茂来的委托诉讼代理人公佩军、被告韩平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。公茂来向本院提出诉讼请求：1.依法判令韩平支付公茂来违约金126000元；2.依法判令韩平向公茂来及服务中介因违约而道歉；3.本案所有诉讼费由韩平承担。事实与理由：2018年5月1日，公茂来与韩平签订存量房屋买卖合同，合同编号：B318050103。公茂来在接到中介通知后于2018年5月17日与韩平在高新区房管局进行了网签并支付首付款185000元。合同约定2018年5月20日韩平应办理房产解押登记手续，但韩平接到中介通知后，以建设银行政策变动（需提前一个月申请解押手续）和出差在外为由迟迟不办理解押登记手续。直到2018年8月10日公茂来方知韩平不办理解押登记的原因为韩平将公茂来的首付款偿还了消费类贷款并挪作他用。后经协商，韩平于2018年8月16日去银行办理了解押登记，双方于2018年8月30日才能办理过户手续。2018年9月5日公茂来领取不动产证，2018年9月6日到平安银行办理房产抵押手续，2018年9月10日公茂来到房管局办理抵押登记手续，2018年9月25日平安银行给公茂来放款后直接划到韩平银行账号。2018年8月30日至2018年10月11日，公茂来多次通过中介与韩平协商迟迟不办理解押造成的时间损失和经济损失，公茂来希望韩平提前交房，双方多次协商，但韩平拒绝，协商破裂。现公茂来正式追究韩平从2018年5月20日到2018年8月30日中间迟迟不办理解押登记的违约责任。双方合同约定超过20日为根本违约。公茂来认为，韩平的行为给公茂来带来了在企业经营和生活上的极大不方便，并造成了时间损失和经济损失，严重侵犯了公茂来的合法权益。双方的房屋买卖合同是合法有效的，公茂来对韩平的诉求符合合同要求，韩平应依约支付给公茂来违约金126000元，向公茂来及服务中介因违约而道歉。韩平辩称，一、公茂来要求韩平支付126000元违约金无事实及法律依据。（一）双方对解除抵押期限重新作出了约定，韩平对此无违约行为。从韩平与公佩军双方的微信聊天记录可知，韩平与公茂来及公佩军签订《房屋买卖合同签约文本》（以下简称合同）后，对涉案房屋解除抵押期限进行了协商并重新作出了约定，即韩平可以在2018年8月底之前完成解押。重新约定之后，韩平积极履行义务，于2018年6月21日向中国建设银行申请解押，2018年8月16日银行审批通过，韩平于银行审批通过当日即马上向银行还清了涉案房屋所担保之贷款。基于以上事实，可以充分证明韩平不存在违约的情形。（二）即使韩平存在延期解押的违约行为，韩平认为公茂来主张的违约金过高，应依法降低违约金。1.合同约定的违约金数额（房屋总价款的30%）明显高于公茂来所谓的因韩平违约而给其造成的实际损失，不符合公平原则；2.造成涉案房产所谓延期解押的原因中，既存在公茂来的过错（延期支付购房首付款），也存在第三方的原因（银行审批韩平一次性偿还购房贷款的时间过长）。具体而言：（1）合同约定公茂来应当于2018年5月10日支付首付款，但公茂来直到5月17日才支付，公茂来延期向韩平支付首付款是造成韩平延期解押的重要原因之一；（2）韩平于2018年6月21日向中国建设银行申请解押，但2018年8月16日银行才审批通过，银行审批时间长达56天，此为韩平不可控制之时间，不能归责于韩平。因此，公茂来和第三方亦存在过错而非韩平一方责任。涉案房屋已经过户至公茂来名下且已按合同约定交付给公茂来，双方合同目的已经实现。此时若仍然要求韩平承担高额违约责任，显示公平。综上所述，由于双方对解除抵押期限重新作出了约定，韩平也依照新的约定对涉案房屋进行了解押，因此韩平无违约行为。即使解压延期，导致延期的主要原因为银行审批时间过长及公茂来延期支付首付款。依据相关法律规定，应降低所谓的韩平承担违约金的数额。至于该数额，韩平认为应参照与涉案房屋同小区、同户型的房屋租赁费用（约1300-1600元/月）及延期交房的时间综合计算。二、公茂来诉求韩平向其及房产中介道歉无事实及法律依据。如前所述，公茂来要求韩平支付违约金无事实及法律依据，韩平无需向公茂来道歉。另，房产中介并非本案当事人，公茂来亦无权代表房产中介要求韩平道歉。所以，韩平不应向公茂来及房产中介道歉。综上所述，公茂来的诉讼请求无事实及法律依据，应依法驳回公茂来的所有诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年5月1日，买受方公茂来与出售方韩平、居间方济南中住东部房地产经纪有限公司（以下简称中住公司）签订《存量房屋买卖合同》，约定韩平向公茂来出售坐落于济南市历下区花园东路3333号祥泰汇东国际大厦1-3114房屋，房屋建筑面积37.99平方米，该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国建设银行，抵押额度为126000元，韩平应于2018年5月20日前办理完毕解除抵押手续，解押费用来源为公茂来首付款。涉案房产总价款为42万元，公茂来应于2018年5月1日向韩平支付定金1万元，韩平自本合同签订时将房屋所有权证交由中住公司，作为房产交易安全性的担保。公茂来于2018年5月10日前将首付款17万元存入韩平指定账户，剩余房款25万元在过户后银行发放贷款之日由银行向韩平直接支付，公茂来与韩平协商确定办理银行贷款面签审核时间为2018年5月14日之前。韩平应于收到全部购房款后270日内将该房屋交付给公茂来。公茂来与韩平任何一方逾期未履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；韩平若出现下列情形之一的，构成根本违约，公茂来有权以书面通知方式解除房屋买卖合同：3.逾期履行本合同约定的义务超过二十日的，韩平若出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款30%金额向公茂来支付违约金。2018年5月1日，公茂来向韩平支付定金1万元，韩平出具定金收条。2018年5月17日，公茂来向韩平转账185000元首付款。2018年6月21日，韩平向公茂来交付涉案房屋。2018年6月21日，韩平向中国建设银行申请提前结清涉案房屋贷款。2018年6月25日，涉案房屋交纳税费。2018年8月16日，中国建设银行审批通过韩平的提前还款申请，韩平还清涉案房屋贷款并办理解押手续。2018年9月5日，公茂来领取不动产权证。2018年9月25日，公茂来向韩平支付剩余款项225000元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。公茂来与韩平及中住公司签订的《存量房屋买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行义务。涉案合同约定，公茂来于2018年5月10日前支付首付款，韩平于2018年5月20日前办理完毕解除抵押手续；但公茂来于2018年5月17支付首付款，韩平于2018年8月16日办理完毕涉案房屋解押手续，双方均存在违约行为，应向对方承担违约责任。公茂来延期7日支付首付款，韩平延期88日办理房屋解押手续，为方便计算，本院将双方违约天数相抵，认定韩平延期81天。在公茂来未依据约定主张解除合同的情况下，不适用合同第八条第二款违约方支付房屋总价款30%数额违约金的约定。依据合同第八条第一款的约定，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，即韩平应支付的违约金的数额为：42万×0.5‰×81天＝17010元。对公茂来要求韩平向其及中介机构道歉的诉讼请求，因其未提交证据证明其主张的依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告韩平于本判决生效之日起十日内向原告公茂来支付违约金17010元；二、驳回原告公茂来的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2820元，减半收取计1410元，由被告韩平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  闫秋芹二〇一九年十一月十八日书记员  段雅绮