广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤02民终1870号上诉人(原审被告、反诉原告)：陈冠桦，男，1987年2月8日出生，汉族，住广东省高州市高凉中路沙河南四区********。委托诉讼代理人：黄小玲，广东三昶律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：吴永松，男，1960年3月3日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区***凤凰城翠山峰景八街3号。委托诉讼代理人：吴志发，广东宜方律师事务所律师。委托诉讼代理人：方帼慧，广东宜方律师事务所律师。上诉人陈冠桦因与被上诉人吴永松租赁合同纠纷一案,不服广东省韶关市武江区人民法院（2019）粤0203民初1173号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人陈冠桦及其委托诉讼代理人黄小玲、被上诉人吴永松委托诉讼代理人吴志发、方帼慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈冠桦上诉请求：1.撤销一审民事判决，并依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决未查清事实，认定事实错误。1.一审法院认定：“2019年3月26日，被上诉人吴永松在涉案商铺门前张贴‘旺铺转让’、‘旺铺出租’两份公示”的事实错误。根据上诉人提交的监控视频及相应视频截图显示，在2019年3月26日，被上诉人将上诉人原张贴的两张“旺铺转让”撕下来，将其带来的两张“旺铺出租”公示张贴上去，其只在商铺门前张贴“旺铺出租”一份公示。一审法院未查清上述事实从而认定错误，导致一审法院依据该事实进行的“被上诉人吴永松同时张贴了‘转让’、‘出租’两份公示，转让即商铺的整体转让，如协商一致解除即不存在商铺转让的情况”法律分析也是错误的，依法应予以更正。2.一审法院审查的上诉人于2019年3月25日向被上诉人发送的信息遗漏关键事实信息，且未对2019年4月1日，由被上诉人向上诉人发送的信息内容予以审查，从而认定事实错误。2019年3月25日上诉人通过微信发送信息给被上诉人，内容为：“总可以先租！水电费不会拖欠！我们不是那种人……”，同年4月1日被上诉人通过微信发送给上诉人，内容为：“陈老板好，你商场如果不租了按协议约定外我能免租金二个月给你经营的前提是应该把商场完整无损交接给我（包括空调、照明、天花板无缺）。交清水电费。这个对大家都好，也可以考虑再多一个月免租金给你，否则按原协议约定的处理好了，2019年4月1日”。上述事实有微信聊天截图可以证实，但一审法院未对上述事实进行审查认定，仅对部分信息事实认定，从而认为被上诉人未作出同意解除租赁合同的意思表示。二、一审判决适用法律错误，判决显失公平、公正。1.一审法院对上诉人关于其与被上诉人于2019年3月25日解除租赁关系的主张不予采信，属于认定错误。从上诉人一审提交的2019年3月26日监控视频及被上诉人提交2019年3月25日微信聊天截图、2019年4月1日微信聊天截图可以明确一个事实，即在2019年3月25日，当上诉人微信上向被上诉人提出4月份不续租涉案商铺时，被上诉人作出同意其退租的意思表示，并提出3月26日之后开始就要张贴出租公示，在3月26日当天，被上诉人就到涉案商铺张贴了两张出租公示，同时将上诉人之前张贴的两张转让公示撕下来，这一事实有当天的监控录像及2019年3月25日微信聊天截图的内容“……总可以先租！水电费不会拖欠！我们不是那种人……”可以证实，且该句话中上诉人已将不继续承租的意思表达得很清楚，而当时被上诉人并未提出异议，如若被上诉人诉述，即上诉人请被上诉人帮忙出租，上诉人同意继续租涉案商铺，那么上诉人当时不会如上回复或表述。因此，被上诉人的声称不是事实。反过来说，若被上诉人不同意上诉人退租，涉案商铺应当继续由上诉人承租，由其进行转让或转租，而不应当由被上诉人进行“出租”，但从其张贴的出租公示里记载的是被上诉人的电话号码可以看出是由其“出租”。若是由被上诉人进行“出租”可能涉及到上诉人涉案商铺经营权的问题，损害上诉人对涉案商铺经营权的权益，不符合常理，除非是在上诉人与被上诉人在2019年3月25日已就解除租赁关系达成了一致意见，上诉人至2019年3月底不再继续租用涉案商铺，被上诉人作出同意解除租赁关系的意思表示，同意上诉人4月不继续承租并提出从2019年3月25日起开始出租涉案商铺。后续因双方就履约保证金退还问题出现争议，被上诉人认为是上诉人提出不租涉案商铺，其违约不能退回履约保证金，除非能找到转租方。为此，被上诉人在2019年4月1日（到期）通过微信向上诉人提出“不租涉案商铺，按协议约定以外免租金让上诉人继续承租，不然就按原协议处理的”的意见，该聊天信息清楚地将被上诉人同意上诉人退租、按原协议处理，解除租赁关系的意思表示出来，而被上诉人提出该意见是因其交付给被上诉人涉案商铺时是毛坯状态，为了不想支付上诉人装修涉案商铺的相关补偿而提出，但上诉人因被上诉人不退还履约保证金而没有同意被上诉人上述意见，自此双方就履约保证金退还问题一直未能协商好，但这不能否定双方就退租涉案商铺达成一致意见的事实，且从被上诉人提交的2019年3月25日及同年4月1日的微信聊天记录看，被上诉人未明确表示其不同意上诉人退租，对上诉人退租未提异议。因此，根据上述证据和事实，均能证明被上诉人同意上诉人不继续承租涉案商铺，同意解除租赁关系。故一审法院未查清事实，根据错误的事实，认为上诉人未能提供有效证据证实双方协商解除合同，不予采信上诉人的双方解除租赁关系的主张错误。2.依据前述的事实和证据，上诉人根据双方签订的《办公楼出租协议》第五条乙方责任第九款“房间内的物品应在五天内搬走清空”的约定，于2019年4月4日之前电话告知被上诉人其撤场，且被上诉人在2019年3月26日已开始招租，涉案商铺至今未有人承租造成的损失不应由上诉人承担，一审判决认定由上诉人承担涉案商铺2019年4月1日至2019年4月28日的租金32666元错误。3.一审法院认为上诉人要求被上诉人退还履约保证金20万元的主张缺乏依据，不予支持错误，应予以改判支持上诉人的反诉请求。第一，被上诉人无权没收履约保证金。根据双方签订的《办公楼出租协议》第五条乙方责任第八款“乙方租赁期届满或提前终止合约时，乙方应及时搬走桌椅、电脑等乙方物品，但不得因搬走损毁租赁场所结构及天花板完整性，否则甲方有权从保证金扣除合理费用作为赔偿”的约定，被上诉人无权没收该履约保证金，被上诉人应依据该条款，保证金在扣除合理费用后应予以退回给上诉人。因此，一审法院依据《办公楼出租协议》第三条第二款履约保证金的约定，认为被上诉人享有没收履约保证金的权利错误，该约定并未赋予被上诉人没收履约保证金的权利。第二，从《办公室出租协议》第五条乙方责任第八款可知，履约保证金是给付一定金额作为履行债务的担保，债务履行时，返还押金或予以抵扣；债务不履行时，债权人得就该款项优先受偿。现上诉人与被上诉人已解除租赁关系，被上诉人应在上诉人履行债务或予以抵扣相应费用作为赔偿后将尚有剩余的保证金退还给上诉人。根据被上诉人就本诉提起的各项费用，上诉人支付的保证金足以扣除，抵扣后剩余的保证金应退还给上诉人。因此，一审法院认为涉案履约保证金具有补偿性和惩罚性的性质，对上诉人要求退还履约保证金的主张不予支持错误。第三，被上诉人在答辩状中声称其因上诉人违约，拖欠租金水电、损毁场地造成其巨大的损失，保证金应作为违约责任补偿，被上诉人将保证金的形式转化为违约金。根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释关于违约金的规定，该保证金20万作为违约金过分高于被上诉人声称的实际损失，已超过被上诉人损失的百分之三十，符合法律规定的“请求法院予以适当减少”的情形，被上诉人要退还相应保证金给上诉人。另一方面，从合同履行时间来看，被上诉人与上诉人履行上述合同不足一年，双方并未实际履行合同达至十年之久，且上诉人提前通知被上诉人退租，并在未退场的情况给予被上诉人时间招租，不影响被上诉人后续十年的出租事宜。因此，一审法院以租赁合同期限长达十年及租金递增、上诉人的过错以及被上诉人的预期利益损失为由，认为被上诉人没收履约保证金20万元未超出合理范围，不予支持上诉人的反诉请求错误，应予以改判，支持上诉人的反诉请求。综上，为彰显法律公正，维护上诉人合法权益，上诉人恳请二审法院在审理查明事实之后，依法改判支持上诉人的上诉请求。吴永松答辩称，一、一审法院认定事实正确，答辩人与被答辩人之间的租赁关系自始至终未经协商解除。2019年3月25日，本应为被答辩人缴纳4月份租金的日期，但其突然向我方提出退租。考虑到其未提前告知，我方当即表示不同意，并与被答辩人协商如果其能找到下任租客无缝对接，我方可以免转让费给下任租客，保证金才可以退还。当晚被答辩人提出其继续经营，我方对招租经验更为丰富，由我方帮忙其找寻下任租客，于是我方在3月26日将被答辩人原张贴的转租公告撕下，贴上了附有我方联系方式的公告。4月1曰，我方为了确保合同继续履行，并且顺利找到下任租客，仍通过微信与被答辩人沟通，提出有诚意的方案，即如果被答辩人确定不租涉案商铺，那按协议约定，我方没收20万元保证金，另外我给2-3个月免租期给被答辩人，否则就按原合同处理。被答辩人对我提出的方案没有进行回应，即双方对该方案亦未达成一致意见。之后被答辩人在未告知我方的情况下自行撤场，并将场内天花、玻璃等砸坏。从我方提供的现场照片来看，所有的玻璃、天花等装修都是故意损毁，被答辩人如与我方协商一致，则不应有蓄意破坏的行为。且被答辩人退场后，未将钥匙交回给我方，更没有与我方交接，由我方验收场地。被答辩人的种种行为足以证明被答辩人是在未解除租赁合同的情况下自行撤场，我方并不知情，双方自始至终对解除租赁合同一事未达成一致意见。直至4月28日我方通过撬锁才正式接管租赁物，故一审法院判决被答辩人支付至4月28日租金以及水电费、开锁费用符合客观事实，合法有理。不论是基于事实或者合同约定及法律规定，被答辩人向我方提出解除租赁关系均缺乏依据。双方有无协商一致解除合同，关键在于我方是否同意退还保证金。但从事实上、证据上来看，我方是从未同意过要退还保证金给被答辩人。且从市场交易规则来看，双方协议已经明确约定对承租方提前终止合同所应承担的违约责任，我方完全没有任何理由，也压根不需要和被答辩人协商解除合同，平白无故地免除被答辩人应赔偿的我方损失，这种做法显然不符合常理。但现在被答辩人单方面强行退场，我方没办法只好在4月28日收回场地，故应按协议约定，由我方没收保证金作为补偿。二、《场地出租协议》关于保证金的约定合理合法。《场地出租协议》是双方在平等自愿的基础下签订，租赁期限长达十年，黄金地段750㎡场地，月租金高达35000元的租赁合同，约定200000元作为履约保证金亦符合当地交易行情，数额合理。签订合同时，考虑到被答辩人租期长，我方还对租金标准进行了适当降低。现被答辩人在协议仅履行一年（大部分未履行）的情况下，未合理交接、未平等协商就单方面强行提前终止合同。根据协议第三条中第二点关于履约保证金的约定，已经明确约定合同期结束，乙方需在两个月内注销或迁走各类经营手续，付清应缴款项。所租场地门窗设施齐全及功能无损交付后凭收据10天内不计息退回履约保证金，否则视为乙方自愿无条件放弃保证金；乙方如遇各种因素中途无法继续承租场地，同意将履约保证金作为补偿支付给甲方。我方没收保证金完全符合同约定和法律规定。上诉状中被答辩人故意歪曲协议条款的理解，协议第三条第二款与第五条第八款均是对保证金的约定，两者并不冲突。其中，如被答辩人未能履行协议承租场地，如要求提前终止合同，我方依据协议第三条第二款有权将履约保证金作为补偿没收；如承租人在承租期满未再续租的情况下，在将场地交还我方时发生损毁场地等情形，则按协议第五条第八款负违约责任。此外，被答辩人恶意将场地进行了毁坏，导致我方无法在场地完整的情况下进行出租，至今未能将场地租赁出去，对我方造成的损失是不可预计的，却荒唐要求退还保证金，完全没有事实和法律依据，请法院依法驳回。综上，一审法院认定事实正确，适用法律准确，判决结果公平公正合法合理，请求二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。一审法院经审理查明：2018年5月28日，吴永松作为甲方与陈冠桦作为乙方签订《办公楼出租协议》一份，合同载明“……第一条：租赁地点及面积。甲方将位于韶关市武江区********自有办公楼首层南边起三格门面租赁于乙方经营使用（不含第四格门面)。租赁面积：双方都认可按建筑面积和自建面积总计约700平方米计付租金。第二条：租赁办公楼使用范围及租赁期限。一、办公楼租赁使用范围为：经营商业使用。二、租赁期限为拾年：从2018年7月1日至2027年6月30日止。三、承租范围：武江区新华北路160号自由办公楼首层……第三条：租金、履约保证金及其他费用。一、场地每月租金：35000元。第三年起（2020年9月1日起）每年租金增加2%,为35700元；第四年租金为36414元；第五年为37142元；第六年为37885元；第七年38642元；第八年为39415元；第九年为40204元；第十年为41000元。乙方应在每月的25号前交付次月租金。签约时乙方需交纳履约保证金和第一个月的租金，协议方才生效。二、履约保证金：200000元，签约时交纳，协议方才生效；合同期结束时，乙方需在两个月内注销或迁走各类经营手续，付清应缴款项。所租场地门窗设施齐全及功能无损交付甲方后凭收据10天内不计息退回，否则视乙方自愿无条件放弃保证金；乙方如遇各种因素中途无法继续承租场地，同意将履约保证金作为补偿支付给甲方。三、其他费用：1、场地的产生的所有水电费用均由乙方自行向供电供水部门缴纳。2、在场地交付给乙方使用后，场地的所有风险均由乙方自行负责承担……第六条：违约责任……三、乙方应如期足额缴纳该协议约定的租金和水电费及其它缴纳费用，提前预交一整年租金按90%收取，每逾期一天按当月乙方应缴纳租金及其它缴纳费用总额的2%按日加收滞纳金，逾期五天的，除必须缴纳所有欠款和滞纳金外，乙方该行为即视为违约并无条件同意甲方单方面解除协议，甲方有权无偿收回租赁场地，乙方应承担全部违约责任……第八条：协议结束。一、本协议是双方的真实意愿，未尽事宜应协商解决。在争议解决处理期间，乙方仍应当继续履行本合同项下各项缴费义务（包括但不限于租金、管理费、水费、电费、滞纳金等费用）。补充条款若与本合同如有差异，则以本合同为准……”。当日，吴永松作为甲方与陈冠桦作为乙方还签订《办公楼出租协议（补充协议）》一份，其中载明“乙方租赁该场地原应缴纳首月租金及保证金后方才生效，现甲乙双方协商同意：乙方在签订协议时缴纳10万元保证金协议即开始生效，在2018年8月25日前，乙方应将剩余的10万元保证金及第一个月租金35000元付清。二、如乙方在2018年8月25日前未将余款缴清，双方协议作废，甲方不予退还已收取的10万元保证金，并作为合同违约金收缴……”。2018年5月29日，陈冠桦向吴永松支付10万元的履约保证金。2018年7月25日，吴永松作为甲方与陈冠桦作为乙方签订了《场地交接协议》一份，其中载明“根据甲乙双方签订的关于韶关市武江区**********的场地出租协议，双方原应于2018年7月1日进行场地交接，现双方协商一致顺延，场地已于7月16日进行了交接。交接前，场地的电费、水费由甲方负责。交接后，场地的设施、电、水等已交付乙方使用，此后产生的水电费用、设备维修费用由乙方负责缴纳。乙方应维护场地设施完好，在乙方租赁期满时应缴清所有费用，并保证一应场地设施完好无损归还甲方……”。2018年8月25日，陈冠桦向吴永松支付剩余10万元履约保证金。合同签订后，陈冠桦向吴永松支付租金至2019年3月，其中2019年3月的租金陈冠桦支付30000元，吴永松主张2019年3月的租金陈冠桦尚欠5000元未支付，陈冠桦则表示系因其经营出现困难，吴永松同意2019年3月之后的租金按30000元/月收取，主动减免了2019年3月的5000元租金。吴永松对此不予认可。吴永松称其于2019年4月16日发现陈冠桦在未办理交接手续情况下搬离涉案租赁场地，因陈冠桦拒不办理交接，其于2019年4月28日请专业开锁人员将涉案租赁场地的门锁打开、换锁，为此花费300元撬换锁费，并提交了相应收据。陈冠桦确认其于2019年4月4日清场搬离涉案租赁场地且未办理交接手续及未将钥匙交付给吴永松，但主张其已于2019年3月25日通过电话联系与吴永松协商一致解除租赁关系，且其清场完毕后已告知了吴永松。吴永松对此不予认可，并提交了撬锁后商铺现状图片显示镜子被打烂、天花破烂、地面污浊，表示如协商一致解除陈冠桦不会蓄意破坏。陈冠桦表示系由其员工清理现场，对退场情况不清楚，吴永松无证据证明其蓄意破坏，双方发生争议。另查明，2019年4月9日，吴永松支付新华北路-160号之二场地2019年3月1日至2019年4月1日的电费3738.17元。2019年5月20日，吴永松支付新华北路-160号之二场地2019年4月1日至2019年5月1日的电费1211.01元。陈冠桦主张其承租的系位于韶关市武江区********办公室首层，其安装用电与该办公楼二楼共用同一电表，故吴永松支付的上述电费中还包含二楼的电费。吴永松确认上述其支付的电费中有2038元系二楼租户韶关市武江区*********的电费，并对此提交了韶关市武江区*********出具的《电费说明》予以为证，陈冠桦对该《电费说明》的三性无异议，但认为其已在2019年4月4日清场，故其无需支付2019年4月4日之后的电费。2019年3月26日，吴永松在涉案商铺门前张贴“旺铺转让”、“旺铺出租”两份告示。2019年3月25日，陈冠桦向吴永松发送信息“……水电费不会拖欠！我们不是那种人！”、“商品已在处理中”、“算过要亏损过百万”。吴永松回复“生意本来就是难做的，其他地方好做就可补上了”。陈冠桦回复“现在生意不好做”。2019年4月16日，吴永松向陈冠桦发送信息“陈老板，你好！按你我签订的出租协议约定：你三月份还有伍仟元租金未交给我，供电局三月份电费也没有去交纳，四月份到今天也没有收到你的租金？你已违约，烦请你尽快足额交清租金+滞纳金，电费+滞纳金，否则将通过法律途径追收解决。2019.4.16日出租人吴永松”。陈冠桦回复“已有二十万押金在你度”、“如要打官司请自便”、“我已退场！”、“已将场地交还回你”、“请将押金退还给我方”、“扣除电费铺租后交还给我方”。吴永松回复“我不知你退场，你也未将场地交接给我，或办理任何交接手续”。陈冠桦回复“我已电话同你沟通”、“有电话录音为证”。陈冠桦提交了电话通讯记录显示2019年3月25日14:33与吴永松通话9分43秒；2019年3月31日16:40与吴永松通话2分0秒。一审法院认为，吴永松与陈冠桦签订的《办公楼出租协议》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容没有损害国家、集体或第三人的利益，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对合同双方当事人均有约束力。现本案争议的焦点为:吴永松与陈冠桦是否已于2019年3月25日协商一致解除双方的租赁关系。陈冠桦主张其于2019年3月25日致电给吴永松与其协商退租及解除租赁关系等事宜，吴永松亦同意与其解除租赁关系。吴永松对此不予认可，表示陈冠桦虽提出因经营困难租金无法缴纳，可能准备搬走，要求退还保证金，但其告知陈冠桦在未找到转租方的情况下，保证金将不予退还，后陈冠桦同意继续经营，由吴永松张贴招租广告。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，陈冠桦应举证证明双方已协商一致解除租赁关系，陈冠桦虽对此提交了通话记录、短信截图、监控录像截图进行证明，但其中的通话记录仅能证明双方之间存在通话但并未反映双方的通话内容，不能证明吴永松同意解除租赁合同；另外根据短信截图的内容显示，吴永松未作出同意解除租赁合同的意思表示；而监控截图虽显示吴永松张贴招租广告，但吴永松同时张贴了“转让”、“出租”两份告示，转让即商铺的整体转让，如协商一致解除即不存在商铺转让的情况。综上，陈冠桦未能提交充分有效的证据证实双方协商解除合同，且结合陈冠桦在搬离租赁场地后未将钥匙交付给吴永松及未办理交接手续的事实，该院对于陈冠桦提出的已于2019年3月25日与吴永松协商一致解除双方的租赁关系的主张不予采信。陈冠桦未经吴永松同意在合同期内提前撤场且拖欠租金及电费的行为已构成违约，现吴永松要求陈冠桦支付至其实际接收涉案租赁场地之日即2019年4月28日的尚欠的租金及吴永松代付的2019年3月及2019年4月的电费2911.18元，有事实和法律依据，该院予以支持。至于陈冠桦抗辩吴永松同意其2019年3月之后的租金按30000元收取及同意其无需支付2019年4月的租金，因陈冠桦未就此提供证据证明，该院对该抗辩不予采信。综上，陈冠桦应向吴永松支付2019年3月尚欠的租金5000元（35000元-30000元）、2019年4月1日至2019年4月28日的租金32666元（35000元/月÷30天×28天）以及吴永松代付的电费2911.18元。至于开换锁费用300元，陈冠桦未经吴永松同意提前撤场且未将钥匙交付给吴永松，致使吴永松自行请人开换锁而花费300元，该费用属于陈冠桦的违约行为给吴永松造成的实际损失，理应由陈冠桦承担。对于陈冠桦要求吴永松退还履约保证金20万元的问题。根据前之所述，陈冠桦未经吴永松同意在合同期内提前撤场，已经构成违约，根据《办公楼出租协议》中“……乙方如遇各种因素中途无法继续承租场地，同意将履约保证金作为补偿支付给甲方……”的约定，吴永松有权没收履约保证金。至于陈冠桦提出履约保证金20万元过高的主张，本院认为，履约保证金是合同当事人一方为担保合同的履行，而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式，具备补偿性和惩罚性的性质。本案吴永松与陈冠桦在租赁合同中设定了履约保证金的条款，是为了担保双方按照合同约定全面履行自己的义务，该条款是双方协商一致后在平等、自愿的基础上所作出的约定，没有违反民事法律规定的民事活动应当遵循的公平原则，且结合租赁合同约定的租赁合同期限长达十年及租金为35000元/月按年递增的事实，以及考虑到陈冠桦的过错程度、合同的履行情况及吴永松因陈冠桦的违约行为所产生的预期利益损失等综合因素，该院认为吴永松没收履约保证金20万元未超出合理范围，陈冠桦要求吴永松退还履约保证金20万元的主张，缺乏依据，该院不予支持。一审法院判决：一、陈冠桦应于该判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的2019年3月的租金5000元、2019年4月1日至2019年4月28日的租金32666元、2019年3月及2019年4月的电费2911.18元，合计40577.18元给吴永松；二、陈冠桦应于该判决发生法律效力之日起十日内支付开换锁费用300元给吴永松；三、驳回陈冠桦的全部诉讼请求。案件受理费821.93元，减半收取410.96元，由陈冠桦负担。反诉案件受理费减半收取2150元，由陈冠桦负担。本院查明，二审庭询中，上诉人陈冠桦对一审判决提出异议，主张：一、一审判决认定“2019年3月26日，吴永松在涉案商铺门前张贴‘旺铺转让’、‘旺铺出租’两份告示”与事实不符，事实上是吴永松在涉案商铺门前张贴“旺铺出租”，将陈冠桦张贴的“旺铺转让”撕下；二、一审判决在罗列双方当事人信息时存在遗漏，2019年3月25日上诉人通过微信发送信息给被上诉人，内容为：“总可以先租！水电费不会拖欠!我们不是那种人！”。吴永松对一审判决认定事实部分没有异议。本院对双方当事人无异议的一审判决认定的其他事实予以确认。另查明，吴永松已于2019年7月25日与案外人梁少坚签订《办公楼出租协议》。案涉商铺的租赁期限自2019年10月1日至2024年9月30日。免租期二个月，为2019年8月1日至9月30日。本院认为，本案是租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，本院只围绕陈冠桦的上诉请求进行审理。根据本案当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、案涉合同是否合意解除；二、案涉履约保证金应否退还。对于案涉合同是否合意解除的问题。陈冠桦主张从其提交与吴永松的聊天记录以及吴永松将其张贴的“旺铺转让”撕下重新张贴“旺铺出租”的行为显示，双方当事人就案涉合同的解除达成合意。吴永松认可双方就案涉合同的解除进行过沟通，但否认达成共识。从本案现已查明的事实看，双方当事人就案涉合同的解除进行过沟通，但在履约保证金应否退还上未能达成共识，以致陈冠桦在撤离经营场时未结清所欠水电费，亦未与吴永松进行交接，陈冠桦属于自行撤场。且从吴永松提交的现场照片来看，租赁场所内部分天花、玻璃有人为损坏的迹象。陈冠桦在上诉中亦承认双方未就履约保证金是否退还协商一致。在此情况下，陈冠桦认为双方就案涉合同的解除达成合意的上诉理由，本院不予采纳。对于案涉履约保证金应否退还的问题。所谓履约保证金源自于《工程建设项目施工招标投票办法》的规定，其目的在于工程发包人为防止承包人在执行合同中违反合同规定或违约，并弥补给予发包人造成的经济损失。于本案是吴永松为确保案涉合同顺利履行的保障，其实质属于房屋租赁的一种担保方式，具有补偿和惩罚的性质。从陈冠桦与吴永松签订的案涉《办公楼出租协议》第三条：租金、履约保证金及其他费用。二、履约保证金：￥200000（人民币贰拾万元整），签约时交纳，协议生效；合同期结束时，陈冠桦需在两个月内注销或迁走各类经营手续，付清应缴款项。所租场地门窗设施齐全及功能无损交付吴永松后凭收据10天内不计息退回履约保证金，否则视为陈冠桦自愿无条件放弃保证金；陈冠桦如遇各种因素中途无法继续承租场地，同意将履约保证金作为补偿支付给吴永松的约定看，陈冠桦清楚知悉如不履约的后果并认同。现案涉合同非合意解除，故陈冠桦应承担该法律后果。至于陈冠桦认为案涉履行保证金的实际是违约金，其可依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定请求调整的问题。在双方签订的《办公楼出租协议》违约责任一节中，未就案涉履约保证金应视为违约金并作出处理约定。如前所述，因本案的履约保证金实质一种合同履行的担保方式，兼顾补偿和惩罚的性质。因陈冠桦单方解除合同，给吴永松造成相应的损失。从吴永松向本院提交的其与案外人梁少坚就案涉商铺另行签订的合同看，涉案商铺空置长达5个月，陈冠桦应对此承担赔偿责任。一审判决对此认定并无不当，本院予以采纳。综上所述，上诉人陈冠桦的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费4300元，由上诉人陈冠桦负担。本判决为终审判决。审判长 林 梦审判员 赖凯文审判员 李飞洲二〇一九年十一月十五日书记员 王 镭