广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初19777号原告：邓东文，男，1972年5月16日出生，汉族，住广东省东莞市*****************，公民身份号码为441************697。委托诉讼代理人：宋耀武，河南五色石律师事务所律师。被告：陈小云，男，1966年7月3日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县*************，公民身份号码为340************613。原告邓东文与被告陈小云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法由审判员欧泽林适用简易程序，于2019年11月11日公开开庭审理。原告邓东文的委托诉讼代理人宋耀武，被告陈小云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2016年11月15日签订的物业租赁《合同书》已于2018年11月16日租期届满并终止；2.被告立即无条件向原告返还涉案标的物，并按合同约定的交接标准与原告办理交接手续（迟延履行期间房屋占用使用费按上述合同书每月26000元的标准计算至交接完毕之日止）；3.被告承担本案诉讼费用。后原告撤回其第1项诉请，本院口头裁定准许。事实与理由：2016年11月15日，原、被告就2012年11月10日签订的租赁合同所涉租赁物重新签订了继续租赁物业的《合同书》，约定涉案物业继续由被告承租，租赁期限为2年（即从2016年11月17日起至2018年11月16日止），押金按原合同继续执行，约定每月租金为26000元，新的《合同书》第4条约定被告需于每月20日前向原告交纳租金，迟延交纳的每天按欠交金额的千分之一向原告支付利息损失，若超出7天未缴清租金的，则按被告违约处理，原告可没收押金并有权终止合同，收回租赁物业；合同第15条约定“合同期届满前90天，甲、乙双方需就合同续签的事宜进行磋商，在同等条件下，乙方享有优先签约的权利。合同到期前60天，如乙方未与甲方续签下一合同，将视同乙方自动放弃其优先续签的权利”。合同签订后，被告每月均未按合同约定数额足额缴付租金，原告多次要求被告按期支付租金，否则按被告违约处理，并从被告已交的押金中折抵租金。截至2018年11月16日租赁期限届满，涉案续租合同终止，被告仍未足额缴纳租金，也未与原告续签合同，长期非法占用原告的涉案物业，原告多次与被告联系商谈续签事宜，被告均拒绝续签合同。被告长期非法占用原告的涉案物业，造成原告无法正常使用涉案物业，给原告造成了经济损失。原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，请求判如所请。被告辩称，涉案合同是续租合同，合同不存在期满的问题，涉案合同租赁期限未届满，在涉案合同书第3条、第13条中都有明确约定；被告希望与原告就涉案纠纷进行和解；被告已不适宜继续承租涉案物业，经原告允许被告可将涉案物业转租给第三人；被告无需承担涉案诉讼费用。本院根据原、被告的举证、质证及答辩意见，认定事实如下：2012年11月10日，原、被告签订了《合同书》（合同甲方为原告，乙方为被告），约定被告承租原告的涉案房屋，租赁期限为4年（即从2012年11月17日至2016年11月16日），被告向原告交纳了100000元押金。2016年11月15日，原、被告就被告继续承租涉案物业签订了《合同书》（合同甲方为原告，乙方为被告），约定被告继续承租涉案物业，约定租赁期限为2年（即2016年11月17日至2018年11月16日），租金为每月26000元，合同第3条中载明“本合同为续租合同，经双方协商，原押金部分不变动，仍采2012年签约押金作为租期押金使用。合同期满或终止后，查乙方无违约责任和其它责任遗留，甲方向乙方全额退回押金（不计算利息）”，第4条载明“乙方每月20日前向甲方缴交当月（期）租金，延迟缴交时除缴交租金外，每天另按欠交金额的1‰缴纳利息费用。如超期7天未缴清租金时，则视为违约处理，甲方可没收乙方的押金款项，并有权终止合同，收回房屋，责令乙方限期迁出”，合同第13条载明“经双方协商同意，本合同为1+1合同，即乙方在履行合同过程中能严格遵守并达到合同条款要求的前提下，在本合同完成时，甲方按照本合同的条款（包括租金标准）与乙方续签2年期合同”。被告承租涉案物业期间，存在多次未足额缴交租金的情况，原告提供的《陈小云欠费统计》显示被告自2013年1月至2018年10月多次未足额缴纳租金，金额共计97000元。被告对原告提供的上述《陈小云欠费统计》中记载的每月欠费情况及欠费总金额确认。原告主张，被告存在多次未足额缴交租金的情况，且续签后的合同期限届满后被告一直非法占用涉案房屋且拒绝续签合同，原告有权要求被告腾空房屋并支付迟延腾空房屋的占用使用费（以每月26000元的租金标准计算）。被告辩称，涉案合同为1+1合同，合同实际为4年，涉案合同期限未届满；其与原告已商量好其无需补交未足额缴交的欠费；因涉案合同是续签合同，原告要求涨租金，因此未签合同，但被告一直有向原告缴交租金实际履行合同。原告陈述，其未承诺免除被告欠缴的租金97000元；其同意从原告缴交的租金中抵扣欠交的97000元。原告为证明其上述陈述意见提供了通话录音为证。原告提供的通话录音显示案外人陈志超与陈小云于2018年11月24日通话记录中陈小云称“我当时没交（足）的时候也是和你们讲清楚的”，陈志超称“我们从来没有同意过你不按足交的”。原告陈述，上述与被告通话的陈志超为其合伙人。另，原、被告双方已确认截至2019年10月31日的占有使用费被告已缴纳。涉案房屋未取得不动产权证，亦没有经建设行政主管部门批准建设。本院已依法向原、被告双方释明涉案《合同书》的效力。以上事实，有原告提供的《合同书》、《陈小云欠费统计》、录音光盘及文字说明，被告提交的《房租租赁合同》、收款收据、业务受理单及当事人的陈述附卷为证。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案房屋在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明，故涉案两份《合同书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告应向原告返还其占有原告的房屋并折价补偿占用涉案房屋期间的使用费。本院对原告关于主张判令两被告返还涉案房屋的请求予以支持。虽然涉案两份《合同书》无效，但被告实际占用了涉案房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，被告应参照涉案两份《合同书》约定的租金标准折价补偿其占有涉案房屋期间的占有使用费。涉案两份《合同书》结合被告交纳涉案房屋占有使用费的情况与原告提供的涉案录音的内容相吻合，能够证明被告从2013年1月至2018年3月期间存在欠缴97000元占有使用费的情况。原告主张从其应返还给被告的押金100000元中抵销，符合法律规定。抵销后原告应向被告返还的押金剩余3000元，原告应向被告返还。由于被告未提起反诉，为减少诉累，原告可于本判决生效后自行向被告退还。原、被告双方已确认截至2019年10月31日的占有使用费被告已缴纳，故原告主张的占有使用费应从2019年11月1日起，按每月26000元的标准，计算至涉案房屋腾空并返还之日止。需要说明的是，涉案房屋出租给被告后，被告已分租给80多人，且被告分租的租约据被告陈述有3个月、6个月及1年期不等，到期时间先后不一，根据被告陈述的情况，次承租人处于不断变化中，本院无法将上述次承租人均列为第三人参加诉讼，故本院没有列次承租人为第三人参加诉讼。但考虑到本案次承租人较多的情况，本案的腾房时间应至少预留3个月，故被告应于本判决生效之日起90日内腾房。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告陈小云于本判决生效之日起90日内腾空并返还涉案房屋给原告邓东文；二、限被告陈小云于本判决生效之日起100日内向原告邓东文支付房屋占有使用费（从2019年11月1日起，按每月26000元的标准，计算至腾空并返还涉案房屋之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取受理费25元（已由原告邓东文预交），由被告陈小云承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 欧泽林二〇一九年十一月十二日法官助理 阳 意书 记 员 罗戍娜强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。