湖南省邵阳市双清区人民法院民 事 判 决 书（2013）双民初字第414号原告唐亚文，男，汉族，邵阳市人。委托代理人唐希民，男，汉族，退休干部，系原告唐亚文之父。委托代理人欧阳爱香，邵阳市法律援助中心律师。被告葛红波，女，汉族，邵阳市人。原告唐亚文与被告葛红波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月29日受理后，依法由审判员肖科军适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐亚文特别授权委托代理人唐希民、委托代理人欧阳爱香，被告葛红波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2007年8月18日，原告将坐落于邵阳市双清区陶家冲地段原郊区农机局围墙后面的房地产卖给被告，当时仅售价22.8万元（现值100多万元），至今快6年了，被告仅支付了20.5万元，至今尚欠购房款2.3万元。2007年8月28日，双方在原协议的基础上又签订了一份补充协议，该补充协议约定，被告应在二楼或三楼卖一套100平方米以上的住房给原告，其价格比同层次卖价低200元一平方米，当时市场上的房价为600元一平方米，故被告应按400元一平方米的价格卖一套住房给原告。另由于被告长期未付清购房款，考虑到物价上涨因素，被告应赔偿原告经济损失5万元。以上三项经原告与被告多次协商未果。请求人民法院判令：1、被告归还原告购买房地产欠款2.3万元；2、被告按双方补充协议卖一套100平方米以上住房给原告；3、被告赔偿因拖欠原告欠款而造成的经济损失费5万元；4、被告承担本案诉讼费。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、原告身份证、被告户籍资料复印件各1份，拟证明原、被告身份；2、买卖房地产协议1份，拟证明双方签署了买卖房地产协议，房价为22.8万元；3、补充协议1份，拟证明被告愿另卖一套100平方米房屋给原告，比市场价低200元每平方米；4、陈述材料及欠条1份，拟证明房价款原告未付清；5、***、彭竹生证明材料各1份，拟证明被告骗扣原告1.5万元的事实；6、买卖房地产协议书（草稿）1份，拟证明被告偷改协议，遗漏0.8万元未付；7、彭竹生卖地证明1份，拟证明彭竹生卖地给被告；8、禹金华安装水电总表证明1份，拟证明原告为安装水电表等共花费6，780元；9、2010-2013主张权利的时间证明1份，拟证明本案未过诉讼时效；10、唐希民写给被告的三封催收款项信，拟证明本案未过诉讼时效；11、授权委托书1份，拟证明原告全权委托其父亲唐希民处理卖房一事。被告葛红波辩称：1、被告与原告没有任何民事法律关系，原告的起诉缺乏事实依据；2、被告只与原告之父唐希民达成过买卖房地产的协议，如果唐希民认为与被告存在争议，唐希民应当另行起诉；3、唐希民与被告于2007年8月28日签订一份《关于买卖房地产补充协议书》，被告早已于2010年2月4日全部履行完毕，唐希民已向被告出具收条；请求法院查明事实，支持被告的答辩意见。被告葛红波向本院提交如下证据：收条3份、协议1份，拟证明被告已经支付原告购房地款22.8万元。被告葛红波还申请证人石云英出庭证实唐亚文房后的土地不是彭竹生的，而是石云英的。经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2、3无异议，但并未对协议进行修改；对原告提交的其他证据，都是原告自己认为，故不予认可，买卖房屋时并无委托书，是事后补的。原告对被告提交的证据收条3份及协议1份真实性无异议。本院认证如下：原告提交的证据1、2、3，被告均无异议，能够证明原、被告的身份，原、被告间签订了《买卖房地产协议书》、《关于买卖房地产补充协议书》，本院予以采信；原告提交的证据4，只能证明被告至2009年6月28日尚欠原告购房款52，000元，不能证明至今被告还欠原告的购房款；原告提交的证据5，不能证明被告骗扣了原告15，000元；原告提交的证据6，不能证明被告偷改协议，遗漏了8，000元未付；原告提交的证据7，只能证明彭竹生于2007年3月购买过原告房屋后面的一块宅基地，不能证明彭竹生将该地卖给了被告；原告提交的证据8，能够证明原告支付了该涉讼房屋的水表出户费和安装费2，953元，2010年3月至4月的电费496元，共计3，449元，本院予以采信；原告提交的证据9、10，能够证明原告一直在主张权利，本院予以采信；原告提交的证据11，能够证明原告曾于2001年6月4日书面委托其父亲唐希民全权处理位于邵阳市双清区陶家冲地段原郊区农机局后面的私房向外出售的事宜，本院予以采信。被告的证据，原告均无异议，能够证明被告已经支付了原告的购房款228，000元，本院予以采信。证人石云英的证言能够证明原告房屋后面的一块宅基地彭竹生曾于2007年3月从石云英的儿女手中以21，800元的价格购买过，后被告想买，通过李秀英从石云英手上买到该块地，本院予以采信。根据上述采信的证据，结合原、被告的当庭陈述，本院查明以下案件事实：坐落于邵阳市双清区陶家冲地段原郊区农机局后面的1栋两层楼的私房原属原告所有，2001年6月4日，原告全权委托其父亲唐希民处理该房屋的出售事宜，并出具了授权委托书。2007年8月18日，唐希民以原告的名义与被告签订了1份《买卖房地产协议书》，该协议书约定，原告将该房屋的房地产一并卖给被告，价格为228，000元，付款方式为，经双方在协议上签字生效后，被告预付128，000元，待被告全部办妥房屋拆迁、土地转让手续后一个月，再由被告付款100，000元，全部付清给原告，如有一方违约，罚违约金30，000元，协议书还约定了其他事项。协议签订的当日，被告支付了151，000元给原告的代理人唐希民。2007年8月28日，被告与唐希民又签订了1份《关于买卖房地产补充协议书》，该协议书约定，1、买方如也购买彭竹生的土地建房后，应在二楼或三楼卖一套100平方米以上的房子给甲方，其卖价按同层次卖价低200元／平方米；2、买方如没有买彭竹生的土地建房，上述买卖房屋一套的计划取消，但买方应按原总售价另加一万元给甲方，以求达到买卖公平、合理；3、买方办理买卖房地产手续，应在拆迁一个月内办妥。超期应按2分利息计算给卖方；4、其他尚未补充的事项，按原双方口头协商执行。2008年8月23日，被告征地建房过程中，需要拆除陆辉斌的煤球房，经被告与唐希民、陶伯龙协商，三人达成如下协议：“关于陆辉斌煤球房拆除之事，费用比较高，陶伯龙、唐希民、葛红波达成如下协议，陶伯龙出资：捌仟元整，唐希民出资：壹万伍仟元整，剩下余款由葛红波出资，签字生效或按手模生效”。唐希民、葛红波、陶伯龙均在该协议上签了名，唐希民还加按了手模。2008年9月28日，被告又支付给唐希民购房款10，000元。2009年6月28日，被告向唐希民出具了1张欠条，内容为“今欠到唐希民同志2007年8月18日卖房地产费伍万贰仟元整是实，限2009年年底还60%，其余在2010年上半年全部还清”。2010年2月4日，被告付款52，000元给唐希民，唐希民出具了收条，内容为“今收到葛红波同志伍万贰仟元是实，整个房屋款全部付清。（农机局后面私房）”。另查明，原告将该房屋出售给被告后，原告代理人唐希民于2008年7月支付了该房屋的水表出户费和安装费2，953元，支付了该房屋2010年3月至4月的电费496元，共计3，449元。被告并没有购买彭竹生的土地建房。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原、被告间签订的《买卖房地产协议书》和《关于买卖房地产补充协议书》均是双方真实意思的表示，合同内容不违反法律的强制性规定，双方均应自觉履行。原告将房屋交付给被告后，被告已经按《买卖房地产协议书》的约定，支付了228，000元的购房款给原告，且原告的特别授权委托代理人也于2010年2月4日的收条上注明了整个房屋款全部付清，原告提出的要求被告支付23，000元购房款的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原告提出的要求被告按补充协议卖一套100平方米以上的住房给原告的诉讼请求，由于被告并没有买彭竹生的地建房，按《关于买卖房地产补充协议书》的约定，被告卖一套住房给原告的计划应取消，但被告需另外支付10，000元给原告。原告提出的要求被告赔偿损失50，000元的诉讼请求，由于原告只提交了3，449元的证据，本院予以部分支持。被告提出的被告与原告没有民事法律关系，被告只与唐希民签订过协议的答辩意见，由于早在2001年6月4日原告就全权委托其父唐希民处理该处房屋，唐希民在本案中的一系列法律行为均代表原告本人，故被告的该答辩意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百五十九条之规定，判决如下：一、被告葛红波在本判决生效后7日内支付原告唐亚文购房补偿款10，000元、赔偿经济损失3，449元，共计13，499元；二、驳回原告唐亚文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费800元，被告葛红波承担500元，原告唐亚文承担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  肖科军二〇一三年十月二十七日代理书记员  黄海波附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。