贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初3162号原告：贵州铜仁凯祺商业管理有限公司。地址：贵州省铜仁市碧江区东太大道清水湾******。法定代表人：宁桂兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：吴万玲，贵州北斗星律师事务所律师，一般授权。被告：文茂，男，1979年12月17日出生，土家族，贵州省沿河土家族自治县人，务工，住贵州省铜仁市。委托诉讼代理人：覃品皇，贵州省铜仁市碧江区诚信法律服务所法律工作者，特别授权。原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司（以下简称凯祺公司）与被告文茂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凯祺公司的委托诉讼代理人石少会、被告文茂及其委托诉讼代理人覃品皇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告凯祺公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付五笔租金106227元；2、请求人民法院依法判令被告向原告支付被告应支付之日起直至被告实际付清之日止的违约金（违约金分段计算：第一笔违约金以19637元为基数，从2017年6月30日起开始计算；第二笔违约金以20422元为基数，从2017年12月31起开始计算，第三笔违约金以21208元为基数，从2018年6月30日起开始计算，第四笔违约金以22056元为基数，从2018年12月31日起开始计算；第五笔违约金以22904元为基数，从2019年6月30日起开始计算，以上五笔违约金计算标准均是按照年利率24%计算，暂计算至2019年7月15日的违约金共计25520元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月13日，原、被告双方签订《麒龙国际会展城（铜仁）受托租赁合同》，约定被告承租原告受托经营管理的位于铜仁市碧江区（建筑面积81.82平方米）用于商业经营，双方在合同中已对租赁期限、租金的支付时间及支付方式作出明确约定。合同中对逾期付款违约责任明确约定“如被告未能按合同之约定按时足额缴纳租金，则每推迟一天，应向原告支付应缴费用总额1%的违约金”。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，但截至目前，被告未按照合同约定按时足额向委托人支付租金。为维护自身的合法权益，原告起诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告文茂辩称：一、本案合同属于无效合同，理由是该租赁合同标的物未经整体验收合格，违反建筑法第61条和消防法的第10条强制性规定，根据合同法的第52条第5项强制性规定，应认定本案合同无效；二、原告在本案中具有重大过错，主要表现在：1、未履行合同承诺，在签订合同时承诺要定期不定期召开营销宣传活动，促进销售，但是原告没有做到。2、合同约定的是有门头的，门头费用由原告承担，但是原告方一直未履行。3、夸大宣传，误导被告，把小区宣传成人口比较多的，而且说“钱途无量”、“人气雄厚”不切实际。4、为了使被告尽早承租门面，原告张贴了虚假门头，导致被告误认为这个地段好，产生错误判断。5、当原告认为被告违约后，依据合同法第119条，民法通则第114条，原告扩大了损失，因此对扩大部分依法没有权利主张；三、按合同法无效的原则处理，双方都有过错，按份承担责任。本院经审理认定事实如下：2014年7月8日，案外人喻宁、梁艳与贵州麒龙集团（铜仁）会展置业有限公司（以下简称麒龙公司）签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定喻宁、梁艳购买麒龙公司开发的铜仁国际会展城A-1区一期第C9C10幢1层1-17号房，建筑面积40.91平方米，套内建筑面积39.69平方米，同时约定交付房屋的日期为2016年06月30日前。同日，喻宁、梁艳与原告凯祺公司签订了一份《铜仁国际会展城项目（A-1区）商业用房委托经营管理合同》，该合同约定喻宁、梁艳将其购买的上述商铺的经营管理权委托给凯祺公司，由凯祺公司全权享有该商铺的经营管理权和租赁及占用、使用、收益等全部权益，并授权凯祺公司，以凯祺公司的名义与商家租户等签订租赁合同，制订租金标准，收取租金收入，依法向租户追缴相关费用等，委托期限自2016年7月1日（签约之日）起至2021年6月30日止，喻宁、梁艳授权凯祺公司直接到开发商处办理房屋交付手续并认可验房结果。2014年8月2日，案外人叶娅凤、廖文纲与贵州麒龙集团（铜仁）会展置业有限公司（以下简称麒龙公司）签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定叶娅凤、廖文纲购买麒龙公司开发的铜仁国际会展城A-1区二期第C9C10幢1层1-16号房，建筑面积40.91平方米，套内建筑面积39.69平方米，同时约定交付房屋的日期为2016年06月30日前。同日，叶娅凤、廖文纲与原告凯祺公司签订了一份《麒龙国际会展城A1区商业用房委托经营管理合同》，该合同约定叶娅凤、廖文纲将其购买的上述商铺的经营管理权委托给凯祺公司，授权凯祺公司，以凯祺公司的名义与商家租户等签订租赁合同，制订租金标准，收取租金收入，依法向租户追缴相关费用等，并由凯祺公司全权享有该商铺的经营管理权及收益等全部权益，委托期限以叶娅凤、廖文纲与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的商铺交付之日起至五年期届满，叶娅凤、廖文纲授权凯祺公司直接到开发商处办理房屋交付手续并认可验房结果。2015年7月13日，原告凯祺公司（甲方）与被告文茂（乙方）签订了一份《麒龙国际会展城商铺租赁合同》（编号：ＨＴ-ＴＲＢ-06-05-01-0105），约定：甲方为乙方所承租商铺的受托经营管理方，享有乙方所承租商铺的经营管理权以及出租、占有、使用、收益等权利，具有与乙方签订本合同的主体资格并承担本合同项下相应的权利义务。乙方承租的商铺位于铜仁市碧江区，房号Ｃ9Ｃ10栋1层16至17号，共2间，计租面积81.82平方米。租赁期限从甲方将商铺交付给乙方时开始计算，租赁期限截止到2020年4月30日，甲方向乙方交付商铺的时间以甲方给乙方的装修通知书上所记载的时间为准。装修期1个月，免租期12个月，合计不计租的时间为13个月，从甲方将商铺交付乙方时开始计算，该期间乙方免交租金，装修期和免租期届满后开始计租。不计租期限届满的年度为缴纳租金的第一年度，租金为40元／平方米／月，合计月租金为3273元。次年度租金按上年度租金标准上浮8%作为次年度租金标准，租金标准以此类推，至本合同终止。在甲方公示或向乙方送达装修通知后30日内，乙方必须进场装修。双方在签订本合同当日，乙方需按第一年度租金标准，一次性缴纳所承租商铺三个月的租金，此租金为免租期限届满后的第一期租金，即9819元。第一期租金所对应的租赁期届满后，乙方按相应年度的租金标准计算租金，以6个月为一期向甲方缴纳租金，每期缴纳租金应当在上一期租金所对应的租赁期限届满前30天全部缴清。依据甲方的业态规划，乙方承租的商铺只能经营区域内规定的商品，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变经营产品种类和品牌。乙方须在合同签订当日按所承租商铺一月的租金标准缴纳履约保证金3273元，该履约保证金用于乙方履行本合同和相关附件及相关经营责任的担保。乙方在履行本合同以及经营过程中产生违约或各种责任，甲方可从该履约保证金中直接扣取，本合同期限届满时或因其他原因致本合同终止时，乙方应与甲方办理完毕租赁商铺的交接手续并交清所有费用，在乙方按约办理完毕相关手续及交清所有费用后，乙方所交纳的履约保证金转为商品或者服务保证金，在乙方退场满12个月后，如乙方销售的产品或者提供的服务无纠纷，甲方将在上述期限届满10日内将履约保证金无息全额退还乙方。乙方在经营过程中所产生的水、电费等由物管公司统一收取，产生的其他电话、宽带、光纤等相关费用，由乙方自行负责。未经甲方书面同意，乙方不得将所承租的商铺以任何方式给第三方使用。对所承租的商铺进行改造和装修时必须事先将装修方案以书面形式向甲方提出申请，得到甲方书面同意后方可进行。乙方如未能按本合同之约定按时足额缴纳租金、物业管理费及其他由甲方代收代付的费用时，乙方每天按所欠费用总额的1%向甲方支付违约金。如乙方拖欠上述费用达30日，甲方除有权要求乙方缴清各项欠费和按上述约定支付违约金外，还有权解除本合同，并要求乙方赔偿甲方的各项损失。合同还对双方的权利和义务、违约责任及处理、合同解除、续约及商铺返还等进行了约定。原告凯祺公司在2015年12月26日与被告文茂签订了《装修交接表》，并在当日将案涉商铺交付给了被告文茂。被告文茂在合同签订时交付了三个月的租金9819元及押金3273元，2017年7月至今未向原告凯祺公司交纳过租金。原告凯祺公司对上述事实予以认可。被告文茂至今仍在租用案涉房屋。另查明，案涉租赁房屋所在的建设项目于2013年9月5日取得建设工程规划许可证，次日取得建筑工程施工许可证。2016年6月14日，铜仁市公安消防支队对案涉租赁房屋所在建筑进行了整体验收，综合评定该工程消防验收合格。以上事实，有原告凯祺公司提交的商品房买卖合同、商业用房委托经营管理合同、麒龙国际会展城商铺租赁合同、装修交接表、铜仁市公安消防支队建设工程消防验收意见书、建设工程许可证、建筑工程施工许可证足以认定。关于被告文茂的提交的照片未有拍摄时间、地、地点照片内容系商铺、街道和广告牌截图，来源不明，达不到被告的证明目的，本院不予确认。本院认为，原告凯祺公司与被告文茂于2015年7月13日签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。关于被告文茂辩称双方在签订案涉租赁合同时，房屋没有进行整体验收或者验收不合格，故案涉租赁合同无效的意见，经查，案涉租赁房屋所在的建筑工程在建时有建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，并于2016年6月14日通过了消防验收，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，故被告文茂的上述辩论意见与审理查明的事实及法律规定不符，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，被告文茂辩称原告在案涉租赁合同要约时存在虚假宣传、欺诈行为及因原告的行为导致损失扩大，原告具有重大过错，但其提供的证据不足以证明其主张，其应当承担对此举证不能的不利后果。故，对被告文茂的上述意见，本院不予采纳。关于被告辩称在租赁商铺时，原告承诺卖门窗的最多不超过3家，现有9家在经营，原告违约在先的主张，其提供的证据不足以证明其主张，其应当承担对此举证不能的不利后果。故，对被告文茂的上述主张不予采纳。关于租金及违约金的支付问题。本院认为，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，被告文茂在原告凯祺公司按约向其交付租赁房屋使用后，仅仅支付了三个月的租金9819元，之后再未向原告交纳过租金，从合同约定的内容分析，不计租期限13个月，结合庭审中原告自认免租期从2016年3月1日起计算，则本案租金应从2017年4月1日开始计算，现被告已经交纳3个月租金，则所欠的租金起算时间应为2017年7月1日。现被告未交纳租金，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告文茂应向原告缴纳的租金明细如下：①2017年7月1日至2017年12月31日的租金19638元（3273元×6个月）；②2018年1月1日至2018年6月30日的租金20423.52元[3273元×3个月+（3273元×8%+3273元）×3个月]；③2018年7月1日至2018年12月31日的租金21209.04元（3534.84元×6个月）；④2019年1月1日至2019年6月30日的租金22057.4元[3534.84元×3个月+（3534.84元×8%+3534.84元）×3个月]；⑤2019年7月1日至2019年12月31日22905.78元[3817.63元×6个月]，以上共计106233.74元。故本院对原告凯祺公司要求被告文茂支付租金106227元的诉讼请求予以支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，当事人约定的违约金过高的，人民法院应当综合案情对违约金进行衡量、调整。本案中，因被告文茂未按期交纳租金，原告凯祺公司主张违约金按照年利率24%计算，被告文茂提出违约金计算标准过高，本院结合案涉合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为按年利率6%的标准计算，依据案涉合同的约定，违约金需分段计算：第一笔违约金以被告文茂所欠的2017年7月1日至2017年12月31日的租金19638元为基数，按照年利率6%从2017年7月1日计算至本笔租金付清之日止；第二笔违约金以被告文茂所欠的2018年1月1日至6月30日的租金20423.52元为基数，按照年利率6%从2018年1月1日计算至本笔租金付清之日止；第三笔违约金以被告文茂所欠的2018年7月1日至2018年12月31日的租金21209.04元为基数，按照年利率6%从2018年7月1日计算至本笔租金付清之日止；第四笔违约金以被告文茂所欠2019年1月1日至2019年6月30日的租金22057.4元为基数，按照年利率6%从2019年1月1日计算至本笔租金付清之日止；第五笔违约金以被告文茂所欠2019年7月1日至2019年12月31日的租金22905.78元为基数，按照年利率6%从2019年7月1日计算至本笔租金付清之日止。现原告凯祺公司主张的每一笔违约金的计算基数均少于本院认定的金额，视为原告对其权利的处分，则本案每笔违约金的计算基数以原告凯祺公司请求的计算基数为准。对原告凯祺公司主张被告文茂按24%的年利率标准支付违约金至实际付清租金之日止的诉请，超出部分，本院不予支持。综上，原告凯祺公司的诉讼请求符合法律规定，具体的金额和标准以本院确认的为准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告文茂于本判决生效后十日内支付原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司租金106227元；二、被告文茂于本判决生效之日起十日内支付原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司违约金，第一笔违约金以19637元为基数，从2017年7月1日开始计算；第二笔违约金以20422元为基数，从2018年1月1日开始计算；第三笔违约金以21208元为基数，从2018年7月1日开始计算；第四笔违约金以22056元为基数，从2018年1月1日开始计算；第五笔违约金以22904元为基数，从2019年7月1日开始计算，上述违约金均按照年利率6%计算至每笔租金分别付清之日止。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1467元，由被告文茂负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  卢亚琼二〇一九年十一月五日法官助理陈尘书记员杨金