惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初1760号原告：蒋菁菁,女，汉，1983年11月16日出生，住址：湖南省祁阳县。委托诉讼代理人：胡勤艳，广东政霖律师事务所律师。被告：惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头中兴五路148号龙富花园-北苑5栋201号房。法定代表人：刘波涛，总经理。委托诉讼代理人：谢佛鹏，广东创通顺达律师事务所律师。原告蒋菁菁与被告惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司（以下简称龙华房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月30日公开开庭进行了审理。原告蒋菁菁及其委托诉讼代理人胡勤艳，被告龙华房地产公司的委托诉讼代理人谢佛鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋菁菁向本院提出变更后的诉讼请求为：1.判令被告向原告支付从2018年10月1日起至实际支付之日止，暂计至2019年7月1日止共274日的逾期交房违约金人民币141384元（以已支付总价1290000元为基数，根据商品房预售合同第八条逾期付款责任按每日万分之四进行赔付）；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月17日原告向被告支付了50000元，作为购买龙富××××号房的定金。并于当天双方签署了《商品房认购书》（编号：0000056）。后原告分别于2018年的1月13日、3月17日、4月16日向被告支付完剩余首付款共计340000元，并向被告支付了由被告代收的办证费用525元、房屋维修基金7298.4元。2018年4月26日原告与被告签订了《商品房买卖合同》（预售）［合同编号：大亚湾（2018）10013724］。2018年5月11日，浦发银行惠州大亚湾支行发放原告办理的购房贷款900000元，至此，所有房款全部结清。合同约定：原告以人民币1290000元的价格购买被告开发的龙富××××号房屋，被告应按照购房合同第十一条约定于2018年9月30日之前将验收合格的商品房交付原告使用，如被告未在合同约定期限内交房，应当按照合同第十二条规定“逾期超过60日之内的，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起十五天内退还全部房款（含已付贷款部分），并按买受人累计已付款的百分之三向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之四的违约金”承担违约责任。原告已按认购书及合同约定按时且足额支付了各项应付费用，并于2018年7月20日向被告索取购房发票后向大亚湾地税局缴交18428.57元契税。原告已按认购书及合同履行全部义务，但被告未依照合同约定将验收合格的房屋交付原告验收使用。经原告及其他业主多次催促，被告工作人员于2018年10月28日发出延期公函通知，并承诺原告2019年12月30日前交房，实际无果；2019年2月23日原告向被告发出的（催告履行合同通知书）也未收到任何回复。2019年3月6日，在大亚湾住建局有关领导协调下，被告保证原告于2019年3月15日收到收房通知书以及赔偿金额明细，并于2019年3月30日正式交房，保证交房质量。直至2019年4月13日原告方才收到被告发出的于2019年4月29日前办理收楼手续的《收楼通知书》。原告收到收房通知后于2019年4月30日前往房屋查验，发现房屋墙面多出空鼓、多出裂缝、水压过小、多出吊顶开裂、部分门窗脱裂，多处插座线路问题严重、五地线未接漏电保护、火零线接反、甚至不通电等情形，要求开发商整改，但整改进程缓慢，至今未达收房标准，导致原告不能收房入住。原告认为，被告延迟交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法依约均应承担违约责任。原告多次向被告主张将合格房屋交付使用并支付违约金，至今未达成一致协商意见。为维护原告的合法权益，现诉至贵院，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。原告蒋菁菁提供了如下证据：1.商品房买卖合同（预售）；2.商品房认购书；3.购房发票；4.契税发票；5.房屋维修基金；6.办证费收据；7.定金收据；8.POS签购单；9.关于延期交房的通知书；10.收楼通知书;11.验房检查记录报告表；12.部分装修问题照片；13.2019年4月23日袁总承诺赔偿标准视频对话文字记录；14.2019年6月27日与负债装修的杨总的电话录音文字记录；15.2019年7月1日与负债装修的杨总的电话录音文字记录；16.2019年7月9日与负债整改的蔡工的电话录音文字记录；17.光盘（视频、电话录音）。拟证明其诉称的事实。被告龙华房地产公司辩称：1.本案存在不可抗力因素，应予扣减违约天数30天。在施工过程中，遭遇了台风、大雨、暴雨、特大暴雨等天气，因此不能施工，依据住建局颁发的建设工程施工合同范本以及合同法的有关规定，以上因素为不可抗力，总计达30天。2019年3月6日，业主代表、开发商代表在惠州大亚湾区住建局协调并在住建局领导见证下，双方签订协议书，确认存在不可抗力因素并在延期交付时间中冲减30天。本案原告蒋菁菁在协议书上签名。2.违约金本质属于补偿损失，原告不存在损失，依据合同法规定，违约金约定每日万分之四明显过高，请求法院予以调整，调整至同期同类银行贷款利率的1.3倍计算违约金。3.原告增加诉讼请求没有事实依据和法律依据。被告龙华房地产公司提供了如下证据：1.雨天统计表；2.天气证明及附表1、附表2；3.工作联系单；4.台风明细表；5.关于做好第8号台风“玛利亚”防御工作的通知；6.转发关于做好第8号台风“玛利亚”防御工作的通知；7.惠州市防汛防旱防风指挥部《关于转发省防总的通知》；8.惠州市住房和城乡规划建设局《转发市三防指挥部关于提前做好今年第22号、23号台风防御工作的通知》；9.惠州市住房和城乡规划建设局《转发关于做好当前台风防御工作的通知》；10.工作联系单；11.协议书；12.测绘成果报告（实测）；13.工程竣工验收备案表。拟证明其辩称的事实。本案当事人围绕诉、辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明如下案件事实：2018年4月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（预售）［合同编号：大亚湾（2018）10013724，约定原告购买被告开发的位于惠州龙富××××号房，总房价款为1290000元。双方在合同第七条就付款方式及期限约定为：1.签订本合同前，原告已向被告支付定金50000元；2.原告应当于2018年4月17日前支付首期房价款390000元，余款900000元向贷款机构申请贷款支付。双方在合同第九条就商品房交付条件约定为：该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。双方在合同第十一条就交付时间和手续约定为：1.被告应当在2018年9月30日前向原告交付该商品房；2.该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告，原告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，被告应当出示满足第九条约定的证明文件，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理。双方在合同第十二条就逾期交付责任约定为：除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，按照逾期时间分别作如下处理：1.逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之四的违约金；2.逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当在解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照4.9%计算给付利息，同时，被告按照全部房价款的3%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之四的违约金。原、被告还对其他相关事宜作出了约定。合同签订后，原告在合同约定的房屋交付日之前付清了购房款。2019年4月13日，原告收到被告发出的收楼通知书，但未办理收楼手续。被告提供在惠州大亚湾区住建局工作人员见证下其与业主签订的《协议书》，证明本案存在不可抗力因素并应在延期交付时间中冲减30天，该《协议书》“业主签名：”上载有“蒋菁菁”字样。庭审时原告否认该签名系其本人所签，并向本院提交笔迹鉴定申请，本院依法委托广东中法司法鉴定所鉴定。鉴定过程中，被告向本院提交《情况说明》，认可《协议书》上的签名不是原告本人所签，而由另案原告韩国营所签，故本院终止鉴定，原告为此向广东中法司法鉴定所支付费用960元。另查，涉案房屋于2019年1月16日取得测绘报告，于2019年4月29日办理了工程竣工验收备案。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷案，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照约定全面履行自己的合同义务。本案的争议焦点是原告主张迟延交房违约金应否得到支持。对此本院分析如下：1.关于被告是否逾期交房的认定。原、被告在合同第十一条中约定，被告应当在2018年9月30日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，且符合本合同约定的商品房交付给原告使用。被告在未取得涉案房屋竣工验收备案的情况下于2019年4月13日向原告发出收楼通知书，不具备合同约定的通知效力。结合涉案房屋于2019年4月29日具备合同约定的交付条件，且截至庭审之日原告仍未办理入伙收楼手续，本院认为，本案开庭之日即2019年7月30日视为被告完成了通知义务，即本案被告交房日期为2019年7月30日，已逾期303天，被告存在逾期交房的违约事实，应承担逾期交房的违约责任。2.关于本案是否存在不可抗力因素的认定。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因大亚湾地区属沿海地区，每年均会受暴雨、台风等恶劣天气影响，被告在签合同时应当预见并考虑该因素，故暴雨、台风等并不属于不可抗力。被告辩称业主代表、开发商代表签订《协议书》，确认存在不可抗力因素并在延期交付时间中冲减30天，但原告并未在《协议书》上签名，被告亦未提供证据证明原告委托他人在《协议书》上代为签名，故被告的上述辩称，证据不足，理由不充分，本院不予采纳。3.关于逾期交房违约金计算时间及基数的认定。依照合同第十二条约定，逾期超过60天后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之四的违约金。本案被告逾期交房303天，逾期交房违约金计为1290000元×0.0004/天×303天＝156348元。合同中逾期付款和逾期交房的违约责任约定相当，不会造成一方利益严重失衡，且被告没有提交证据证明该违约金过分高于实际损失，故被告提出调整减少违约金的主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司自本判决发生法律效力后10日内向原告蒋菁菁支付迟延交房违约金156348元。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1859.6元、鉴定费用960元，合计2819.6元，由被告惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司负担，以上费用均由原告预交，不予退还，被告可径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 王科丰二〇一九年十一月十八日法官助理 巫惠慧书 记 员 黄 瑾