贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初3283号原告（反诉被告）：杨政常，男，1964年8月21日出生，侗族，住贵州省铜仁市。原告（反诉被告）：杨丰恺，男，1993年11月21日出生，侗族，住贵州省铜仁市。原告（反诉被告）：杨海峰，男，1992年12月1日出生，侗族，住贵州省铜仁市。委托诉讼代理人：林志方，贵州同康律师事务所律师，授权范围为特别授权。被告（反诉原告）：铜仁市百盛房地产开发有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区东太大道（金都大酒店）。法定代表人：王政，系该公司经理。委托诉讼代理人：张易才，贵州邦宇律师事务所律师，授权范围为特别授权。第三人：铜仁市鑫园房屋拆迁安置有限公司，住所地：贵州铜仁市碧江区环西路**。法定代表人：秦慧，系该公司经理。委托诉讼代理人：周江廉，男，1966年7月11日出生，苗族，住贵州省江口县，授权范围为一般代理。关于原告（反诉被告）杨政常与被告（反诉原告）铜仁市百盛房地产开发有限公司（以下简称百盛房开公司）、第三人铜仁市鑫园房屋拆迁安置有限公司（以下简称鑫园拆迁公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，经依法审理以原告（反诉被告）杨政常主体资格不适格为由作出（2018）黔0602民初1804号民事裁定书。原告（反诉被告）杨政常不服，向铜仁市中级人民法院提起上诉，铜仁市中级人民法院经审理作出（2019）黔06民终615号民事裁定书，认为杨政常主体适格，但应追加杨政常之子杨海峰、杨丰恺为案件当事人。由此撤销本院作出的（2018）黔0602民初1804号民事裁定书，指令本院继续审理。本院于2019年8月15日立案后，依法通知杨海峰、杨丰恺作为本案原告参加诉讼，并于2019年10月15日对本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨政常、杨丰恺、杨海峰及其委托诉讼代理人林志方、被告（反诉原告）百盛房开公司委托诉讼代理人张易才、第三人鑫园拆迁公司委托诉讼代理人周江廉均到庭参加诉讼。本案经依法审理，现已审理终结。原告（反诉被告）杨政常、杨丰恺、杨海峰向本院提出如下诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《房屋拆迁协议书》；2、依法判令被告以其临西外环第七层468.38平方米房屋立案时市场评估价值赔付原告安置补偿款人民币19232000元；3、依法判决被告以其临西外环第七层468.38平方米房屋立案时市场评估价值赔付原告一倍安置补偿款人民币1923200元；4、依法判令被告支付自2017年8月20日起至本案判决生效之日止的过渡费；5、本案诉讼费、评估费、保全费等费用由被告承担。事实及理由：2014年8月21日，原告与被告百盛房开公司签订《房屋拆迁协议书》，约定原告将其坐落于铜仁市凉水井、面积为361.03M2的自有房屋交由被告拆迁，被告以其建筑项目临西外环36栋住房第七层总面积为468.38M2的四套房屋对原告进行安置；过渡期为36个月，过渡期内过渡费按361.03M2×10元/月予以计算；超期过渡费按规定予以上浮。另外，该协议书还对双方其他权利义务进行了明确约定。合同签订后，原告按约将案涉被拆迁房屋交付被告进行拆迁。然而，被告将原告房屋进行拆迁后却未按约交付安置房。2018年1月22日，在未得到原告认可的情况下，被告又单方将原告安置房从原协议书中约定的临西外环36栋第七层的四套房，调整至靠近二中地段的302、304、402、404号房，且安置房面积也调整减少至369.33M2。因被告行为完全背离原、被告双方签订的《房屋拆迁协议书》约定，为此，原告特诉至人民法院，请求支持其上述诉讼请求。被告（反诉原告）百盛房开公司辩称暨反诉诉称，2014年7月11日，百盛房开公司与鑫园拆迁公司订立《房屋征收委托实施合同》，委托鑫园拆迁公司对包括杨政常在内的百盛桃苑（旧城改造）项目被拆迁户依法拆迁，并负责被拆迁户房屋面积、室内装修、附属物的丈量，签订房屋征收合同。2014年8月24日，鑫园拆迁公司与百盛房开公司完成并起草《房屋拆迁协议书》合同文本提交杨政常，由于百盛房开公司充分相信了鑫园拆迁公司及政府拆迁办公室工作人员，因此在该《房屋拆迁协议书》上盖章。但在对杨政常安置房屋时，百盛房开公司根据《房屋拆迁协议书》的约定，要求杨政常及鑫园拆迁公司提供被拆迁房屋的合法产权依据及拆迁面积丈量依据，杨政常及鑫园拆迁公司均予以推诿。在杨政常向本院起诉百盛房开公司拆迁安置补偿合同一案后，委托贵州邦宇律师事务所对杨政常被拆迁的房屋产权登记情况进行调查，才发现杨政常的被拆迁房屋既没有办理产权登记，也没有办理土地使用证，属违法违章建筑。并且，杨政常与第三人签订的《房屋拆迁协议书》上面积为360多个平方，而其房产证上的面积却仅为190多个平方。故而，百盛房开公司认为鑫园拆迁公司及拆迁办公室工作人员有与杨政常恶意串通弄虚作假，损害百盛房开公司利益的行为。而且《房屋拆迁协议书》也明显显失公平。再者，案涉回迁安置房不能履行是公共利益需要而调整规划的原因所致，并非百盛房开公司的过错。并且，如果被拆迁人能提供被拆迁房屋的合法产权依据及房屋丈量数据真实，合同应当能够继续履行。因此，被拆迁人要求解除合同、按1923200元退还房款及以此赔付一倍安置补偿房款的诉讼请求无任何事实依据。据此，百盛房开公司向本院提出如下反诉请求：1、依法撤销杨政常、百盛房开公司及鑫园拆迁公司签订的《房屋拆迁协议书》；2、反诉费用由反诉被告承担。反诉被告杨政常、杨海峰、杨丰恺共同辩称：1、《房屋拆迁协议书》是三方签字确认的，合法有效；2、不动产登记簿的效力只基于权利不基于事实；3、数字是相互印证的，不能以面积对应面积作为衡量是否公平的理由。并且，如果存在撤销事由，也早已过一年的撤销期第三人鑫园拆迁公司陈述：1、《房屋拆迁协议书》已得到杨政常、百盛房开公司及鑫园拆迁公司三方签字认可，真实有效。并且，协议签订的装修和丈量也得到百盛房开公司认可同意；2、签订协议时由于杨政常两个儿子没有在家，所以就由作为户主的杨政常代替予以签订。经审理查明，2014年7月11日，被告（反诉原告）百盛房开公司作为甲方与作为乙方的第三人鑫园拆迁公司签订《房屋征收委托实施合同》，约定：甲方委托乙方与河西街道办事处共同实施铜仁市桃苑（旧城改造）项目规划红线范围内所有建筑物房屋面积、室内装修、附属物的丈量、签订房屋征收合同等工作，直到征收工作圆满结束。2014年8月21日，原告（反诉被告）杨政常（即乙方）、被告（反诉原告）百盛房开公司（即甲方）、第三人鑫园拆迁公司（即委托拆迁人）共同签订《房屋拆迁协议书》，约定：甲方委托第三人鑫园拆迁公司对乙方坐落在铜仁市凉水井总建筑面积为361.03㎡的房屋进行拆迁。乙方选择还期房的方式进行安置，应还房总面积为433.24㎡。安置房位于本项目西外环36栋住房第七层A1面积为125.08㎡、A2面积为118.68㎡、B2面积为121.78㎡、C面积为102.84㎡，总面积为468.38㎡；在30㎡之内的，乙方按平方米2200元补给甲方，超30㎡以外的按市场开盘价补给甲方。过渡期为36个月，过渡费按住宅房房面积（即361.03㎡）每月每平方米10元的价格进行支付。另外，该协议亦对房屋附属物及装修补偿、奖励金、搬家费、拆除时间等事项进行了明确约定。2014年5月7日，铜仁市人民政府印发专题会议纪要（铜府专议［2014］22号），由于铜仁气象站事关全市防灾减灾工作及经济社会发展，各单位应予大力支持，由此议定：将市气象局办公楼选址确定在百盛房开公司位于碧江区地块，用地面积10亩（即属于涉案《房屋拆迁协议书》约定的原告安置房位置）。相关部门按照规划批准方案约定的经济技术指标进行价值评估，并提出补偿方案报市政府研究，同时对该10亩土地价值进行评估。百盛房开公司在其百盛桃苑项目开发建设过程中需要的拆迁安置用地，由市政府统筹解决。2015年10月16日，百盛房开公司与铜仁市国土资源局碧江分局签订《征用国有土地安置补偿协议》，约定：根据铜仁市人民政府《关于研究气象局业务用房用地相关事宜的会议纪要》（铜府专议[2014]81号）及碧江区人民政府《关于市气象局办公房建设用地有关事宜的会议纪要》（碧府专议[2015]30号）、《关于研究解决骏逸江山房开项目遗留问题相关事宜的会议纪要》（碧府专议[2015]34号）会议精神，百盛房开公司调整用于市气象局新建业务用房用地面积为6253.25平方米（合9.38亩），除置换市国土局西外环住宅小区西侧邻7-4/R21号地块南侧的2856平方米（合4.28亩）外，剩余面积3397.25平方米（含5.1亩）按市场评估价1521.1662万元予以补偿。2017年1月16日，铜仁市国土资源局与百盛房开公司签订《土地置换协议》，约定：按照铜仁市委2014年10月13日会议精神（铜府专议[2014]81号）及2015年6月29日碧江区人民政府专题会议纪要（碧府专议[2015]30号）和2015年7月8日碧江区人民政府专题会议纪要（碧府专议[2015]34号）会议纪要精神，将百盛房开公司原使用的6667平方米（实际测量6253.25平方米合计9.38亩）土地（7-4/R21号地块）调整用于市气象局新建业务用房，并将铜仁市国土资源局（原铜仁地区国土资源局）位于西外环路云梁董坡脚面积为3333.75平方米中的2856平方米（合计4.284亩）的国有建设用地使用权置换给百盛房开公司。未补足的，通过货币补偿的方式将1521.1662万元支付给百盛房开公司。另查明，百盛房开公司将其用地面积10亩，位于碧江区地块调整用于铜仁市气象局新建业务用房后，其拟建的西外环36栋住房已无法依据原规划设计进行建设。为此，百盛房开公司在未征得被拆迁人认可的情况下，于2018年1月22日，单方将本诉原告位于西外环36栋第七层的四套住房（即Ａ1面积为125.08㎡、Ａ2面积为118.68㎡、Ｂ2面积为121.78㎡、Ｃ面积为102.84㎡，总面积为468.38㎡），调整至云董坡保障房5号楼的302、304、402、404号房，且安置房面积也调整减少为369.33平方米。再查明，2018年6月8日，本案本诉原告向本院提出住房价格评估申请，要求对其安置在西外环36栋第七层的四套住房（即A1面积为125.08㎡、A2面积为118.68㎡、B2面积为121.78㎡、C面积为102.84㎡，总面积为468.38㎡）市场价值进行评估。本院依法委托鹏信资产评估土地房地产估价有限公司进行评估，该评估机构于2018年9月6日作出上述物业在价值时点即2018年6月4日的市场价值为192.32万元的评估结果，并出具《关于贵州省铜仁市碧江区临西外环地段第七层四套住宅房地产市场价值估价报告书》（编号：鹏信房估字[2018]第QGY065号）。为此，本诉原告支出鉴定费用15716元。又查明，百盛房开公司已向被拆迁人支付过渡费至2017年8月21日。以上事实，有当事人的庭审陈述、《房屋征收委托实施合同》、《房屋拆迁协议书》、政府专题会议纪要、《征用国有土地安置补偿协议》、《土地置换协议》、安置房户型平面图、等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。就本案而言，涉案《房屋拆迁协议书》是拆迁人百盛房开公司、被拆迁人杨政常、杨丰恺、杨海峰、第三人鑫园拆迁公司为明确涉案房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议，是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同。因此，在不违反现行法律法规强制规范的前提下，应当充分尊重当事人意思自治。一、关于涉案《房屋拆迁协议书》能否被撤销的问题。本案审理过程中，百盛房开公司认为鑫园拆迁公司及拆迁办公室工作人员有与被拆迁人恶意串通弄虚作假，损害百盛房开公司利益的行为。故而，向本院提出反诉，要求撤销涉案《房屋拆迁协议书》。对此，本院认为，首先，鑫园拆迁公司是得到百盛房开公司依法授权的拆迁人，其在铜仁市桃苑（旧城改造）项目规划红线范围内实施的房屋面积、室内装修、附属物的丈量、签订房屋征收合同等工作，对被代理人即百盛房开公司发生法律效力。其次，当事人应当对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实提供证据加以证明。本案中，百盛房开公司虽质疑鑫园拆迁公司与被拆迁人存在恶意串通、弄虚作假，损害其公司利益的行为，却没有相应证据对此予以佐证，应自行承担举证不力的不利责任。最后，合同具备可撤销情形，是行使合同撤销权的前提条件。涉案《房屋拆迁协议书》已得到具有相应民事权利能力和民事行为能力的拆迁人百盛房开公司、委托拆迁人鑫园拆迁公司、杨政常签字盖章予以确认。且所涉内容未损害公共利益，未违反现行国家法律法规强制性规定。是签约各方达成一致意见后的真实意思表示，应为有效。而百盛房开公司在涉案《房屋拆迁协议书》签约双方通过意思自治已达成一致意见5年之久后，在被拆迁人因其公司在履行过程中的违约行为提起诉讼的情况下，再以各种理由否认涉案协议的有效性，显然有违诚信。综上，涉案《房屋拆迁协议书》已成立并生效，且不具备可撤销条件。因此，对百盛房开公司要求撤销《房屋拆迁协议书》的反诉请求，本院依法不予支持。二、关于涉案《房屋拆迁协议书》是否应依法予以解除。拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，是明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置的协议，被安置的房屋属特定物，不可替代。本案中，由于百盛房开公司将其位于碧江区地块调整用于铜仁市气象局新建业务用房后，拟建的西外环36栋住房不能再依据原规划设计进行施工建设。由此，涉案《房屋拆迁协议书》约定的向被拆迁人交付西外环36栋第七层四套住房的合同目的客观上已无法实现。为此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）被拆迁人当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，对原告（反诉被告）要求解除涉案《房屋拆迁协议书》的诉讼请求，本院依法予以支持。三、关于百盛房开公司是否应以目前市场价值支付被拆迁人安置补偿款1923200元的问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，就本案而言，由于涉案《房屋拆迁协议书》合同目的已不能实现，双方又不能重新达成新的协议或寻找新的替代方案。故，在拆迁人已将涉案房屋拆除并无法恢复原状的情况下，被拆迁人只能请求采取补救措施和损失赔偿。由此，按照权利义务对等性原则，在被拆迁人未能得到安置房屋的情形下，其理应得到与拟交付房屋目前的市场价值相当的损失赔偿。综上，对本案原告（反诉被告）以本院依法委托的鹏信资产评估土地房地产估价有限公司出具的《关于贵州省铜仁市碧江区临西外环地段第七层四套住宅房地产市场价值估价报告书》，载明的涉案西外环36栋第七层的四套住房（即A1面积为125.08㎡、A2面积为118.68㎡、B2面积为121.78㎡、C面积为102.84㎡，总面积为468.38㎡）在2018年6月4日时其市场价值为1923200元的鉴定结论，据此要求百盛房开公司支付其安置补偿款1923200元的诉讼请求，依法予以支持；超过部分，依法不予支持。四、关于百盛房开公司是否应当向被拆迁人承担安置补偿款一倍即1923200元的赔偿责任。如前，涉案《房屋拆迁协议书》由于百盛房开公司的根本违约，无法完成合同目的。故，被拆迁人提出，百盛房开公司应按照涉案房屋一倍即1923200元的价值向其承担惩罚性赔偿责任。对此，本院认为，首先，惩罚性赔偿是加重赔偿的一种原则，目的是在针对故意、恶意的违约或侵权行为造成的损失进行弥补之外，再对该行为严厉处罚以达到惩戒他人的目的。由于惩罚性赔偿是严厉性程度最高的一种民事责任形式，因此仅适用于法律有明确规定的特定情形。就本案而言，是否适用惩罚性赔偿原则，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条已作出明确规定。其次，如前所述，本案涉案《房屋拆迁协议书》的解除虽然确是因百盛房开公司的根本违约行为所造成。但是，该违约的主要原因却是铜仁市人民政府用地规划调整导致拟建的西外环36栋住房不能再依据原规划设计进行施工建设所导致。该行为的主观恶性与存在欺诈、故意或有意识地漠视他人权利的恶意行为有着本质区别。其行为特征亦不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的件下房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”、第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”明确规定的惩罚性赔偿特定表现形式范围。最后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，我国法律是允许合同解除权与法定的损害赔偿请求权并存的。虽然就本案而言，百盛房开公司的违约行为并不适用法律明确规定的惩罚性赔偿原则，庭审中被拆迁人亦并未对因百盛房开公司的违约行为对其造成的损失提供证据予以佐证。但是，根据公平原则，对于百盛房开公司违约行为导致的法律后果，亦应当允许被拆迁人通过要求恢复原状、赔偿其合理损失的办法来加以制裁，以充分保障无过错合同当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。就本案而言，由于涉案房屋的评估结果已包含房屋的溢价收益，因此，被拆迁人的现实既得利益除房屋本身估值的现金收益外，还会有由此而产生的资金占用损失。因此，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，结合本案具体情况，本院对原告（反诉被告）要求百盛房开公司赔偿其损失1923200元的诉讼请求，在以1923200元为基数，从2019年8月15日起（本案立案之日）至款项付清之日止，以中国人民银行同期同类逾期贷款利息计算部分，依法予以支持；超过部分，依法不予支持。五、百盛房开公司是否应当向被拆迁人支付从2017年8月21日起至本判决生效之日止的过渡费。过渡费是拆迁方对被拆迁方在拆迁后还未交付安置房屋前因另寻住房搬迁所产生的损失或增加的费用进行补助的费用。就本案而言，虽然涉案《房屋拆迁协议书》已因百盛房开公司的根本违约而解除，但是，根据《中华人民共和国合同法》九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，涉案《房屋拆迁协议书》依法约定的对于过渡费支付条款却依然对合同双方具有约束力。因此，根据《房屋拆迁协议书》第五条、第八条：住宅房361.03㎡，过渡期36个月，过渡费按每月每平方10元，超过渡期交付安置房及宅基地的，过渡费按规定上浮的约定，百盛房开公司依然应当向被拆迁人履行从合同签约之日即2014年8月21日起至回迁安置房交付之日止的过渡费。本案中，对于百盛房开公司至今未交付安置房的行为，被拆迁人虽诉请百盛房开公司应向其支付过渡费至本案判决生效之日止。但本院结合本案实际情况，酌情将被拆迁人诉请的过渡费时间调整至本案立案之日即2019年8月15日止。由于百盛房开公司已向被拆迁人支付过渡费至2017年8月21日。那么截至2019年8月15日，百盛房开公司应向被拆迁人支付过渡费为：361.03㎡×10元×24个月=86647元。综上，对原告（反诉被告）要求百盛房开公司支付其过渡费86647元的诉讼请求，本院依法予以支持；超过部分，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、知《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《国有土地征收与补偿条例》第二十五条、《最高人民法院＜关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）铜仁市百盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）杨政常、杨丰恺、杨海峰支付过渡费86647元、安置补偿款1923200元及利息（该利息以1923200元为基数，从2019年8月12日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率予以计算）；二、驳回原告（反诉被告）杨政常、杨丰恺、杨海峰的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）铜仁市百盛房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计18075元、反诉案件受理费50元、鉴定费15716元、保全费5000元，共计38841元由被告（反诉原告）铜仁市盛世铭城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  杨继涛二〇一九年十一月十一日法官助理王**书记员刘谊