南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）玄锁民初字第404号 原告温永华，男，1976年11月4日生，汉族，住南京市。 委托代理人樊华，江苏刘洪律师事务所律师。 被告南京赞成房地产开发有限公司（以下简称赞成公司），住所地在南京市秦淮区宏光路118号-1。 法定代表人叶更荣，该公司执行董事。 委托代理人彭明，江苏东南律师事务所律师。 原告温永华与被告赞成公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告温永华的委托代理人樊华、被告赞成公司的委托代理人彭明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告温永华诉称，2010年5月11日，原、被告签订房屋租赁合同一份，合同约定：原告承租被告所有的位于南京市玄武区赞成湖畔居商务楼负一楼南侧（以下简称湖畔居商务楼负一楼）房屋用于经营菜场，面积为720平方米，租赁期限自2010年5月8日至2025年8月1日，其中2010年5月8日至2010年7月31日期间为免租期，年租金为7万元，年递增5%，每半年支付一次等。合同签订后，原告按约支付了租金。2010年7月9日，原告委托南京市汇明装饰公司（以下简称汇明公司）对承租的房屋进行了装修，整个工程共花费711000元，装修完毕后原告将整个菜场转租给了各个摊主进行经营。2011年9月2日，原告再次委托汇明公司对承租房屋进行了装修，共花费192000元。2012年10月15日，被告委托江苏东南律师事务所向原告发出律师函，声称原告因未按约支付租金，未征得其同意的情况下擅自转租房屋等存在严重违约行为，要求原告交纳房屋租金，并撤出承租的房屋。同时，赞成公司向商务楼业主委员会发工作联系函，声称其已经解除与原告的房屋租赁关系，并已通知原告在限期内撤出所占用的房屋，今后将委托业主委员会管理原告承租的房屋，业主委员会于2012年10月19日委托南京骏波物业公司（以下简称骏波公司）全权处理菜场的一切事务。2013年3月1日，骏波公司以房屋已另行出租给他人为由组织一帮人冲砸原告承租的菜场，驱赶菜场摊主，致使原告的所有装修被损毁，菜场无法经营，给原告造成了极大的经济损失。故诉至法院请求判令确认原、被告于2010年5月11日签订的租赁合同无效，被告赔偿原告装修损失903000元。 被告赞成公司辩称，被告在2012年10月发函给原告解除合同，理由是原告拖欠租金及未经被告同意擅自转租他人经营。根据双方租赁合同的约定，如原告擅自转租他人经营，被告有权终止合同，故被告解除租赁合同行为有法律和事实依据。同时，原告的装修损失并不是被告造成的，故原告要求被告承担其装修和经营损失无法律和事实依据，请求驳回原告诉讼请求。 经审理，查明以下事实： 一、2010年5月11日，原、被告签订房屋租赁合同一份，合同约定：乙方（温永华）承租甲方（赞成公司）位于南京市玄武区赞成湖畔居商务楼负一楼南侧房屋用于经营菜场，面积为720平方米；租赁期限自2010年5月8日至2025年8月1日，其中2010年5月8日至2010年7月31日期间为免租期，年租金为7万元，年递增5%，每半年支付一次；合同生效之日支付租金35000元，2011年1月30日前支付下半年租金35000元；乙方擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的，甲方可终止合同，并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿等。合同签订后，原告支付了首期租金35000元，被告交付了房屋。原告收到房屋后进行了装修，后分租给了经营户，用于经营菜场。 2010年8月6日，原告与其妻子纪某共同作为股东成立了南京新庄农贸市场管理有限公司（以下简称新庄农贸市场公司）。2010年8月9日，赞成公司向南京市工商管理局玄武分局出具房屋产权说明一份，内容为：湖畔居商务楼负一楼房屋产权归赞成公司所有，由于历史原因一直未办理房屋产权证，如有产权纠纷由赞成公司负责处理，该房屋属于非住宅性质等。 二、2011年5月27日，原告温永华与案外人陈某签订“新庄农贸市场经营权转让合同”一份，合同约定：甲方（温永华）将新庄农贸市场14年的合同经营权一次性转让给乙方（陈某），期限为2011年6月1日至2025年5月30日，转让期间租金由乙方按期交纳，年租金从73500元开始每年递增5%，房屋租金每半年缴纳一次；乙方在经营期间使用甲方的营业执照，所产生的经营费用和相关税收由乙方负责，甲方不承担任何费用；市场经营权转让费为60万元，第一次付款40万元，余款20万元乙方于两个月内付清；设备和设施在合同签订当日甲方交付给乙方等。合同签订后，陈某分四次向温永华付清了转让款60万元。 三、2012年10月15日，被告委托江苏东南律师事务所向原告发函称：2010年5月被告与你方签订了房屋租赁合同，由于你方存在未按约支付租金、未征得同意擅自转租承租房屋等严重违约行为，本律师曾受托发函要求你方付清所欠租金，并撤出所占用的租赁房屋，但至今你方未履行；同时鉴于你方在租赁房屋期间违反国家消防法规，导致消防隐患长期存在，严重威胁租赁房屋及周边居民的人身和财产安全；在此，正式通知你方：1、解除双方之间于2010年5月签订的房屋租赁合同，并要求你方于收到函件之日撤出非法占用的房屋；2、原合同涉及房屋将交由赞成湖畔居业主委员会管理；3、至本函送达之日起，今后所涉及租赁物产生的一切纠纷及法律后果均由你方承担，与被告无关等。 同日，赞成公司向赞成湖畔居业主委员会发函称：由于温永华在租赁使用湖畔居商务楼负一楼房屋期间，存在擅自转租房屋，拒交房租并违反国家消防法规，导致消防隐患长期存在，严重威胁租赁房屋及周边居民的人身和财产安全等违约行为，我公司已经委托律师发函解除与温永华之间的租赁关系，并通知温永华在限期内撤出所占用房屋，今后我公司将委托业委会管理该房屋。 四、2012年10月19日，署名为“××商务楼业主自管小组”向南京骏波物业管理有限公司（以下简称骏波物业公司）出具委托书，委托骏波物业公司全权处理菜场的一切事务。2012年12月28日，骏波物业公司和“××商务楼业主委员会”向菜场经营户发出通知，通知的主要内容为：赞成公司于2012年10月15日因房租、消防等问题与温永华正式解除菜场合同，菜场的使用权归属商务楼全体业主；为了不使菜场经营户蒙受经济损失，骏波物业公司目前已垫付水电费达10000余元（不包括消防罚款5000元），商务楼业主委员会、骏波物业公司经过与南京市商务局、玄武区商务局、玄武区工商局协调，达成共识，由于春节将临，菜场仍保持现状，延长期至2013年2月，2013年3月将以法律手段关闭菜场，延长期内任何人不得以任何形式收取经营户摊位租金，转让他人的摊位属无效合同，由此产生的一切经济纠纷自行承担等。 五、2013年1月26日，骏波物业公司与南京市樱驼花园农贸市场服务中心（以下简称樱驼花园农贸市场）签订房屋租赁合同一份，合同约定骏波物业公司将诉争的湖畔居商务楼负一楼农贸市场出租给樱驼花园农贸市场，租赁期限自2013年3月1日至2023年5月25日等。目前，该农贸市场由樱驼花园农贸市场经营。 六、2013年3月1日9时，南京市公安局玄武分局锁金村派出所接到报警称有人在新庄农贸市场内闹事，派出所出警进行了处理：新庄农贸市场双方因经营权问题发生纠纷，民警告知双方不要发生肢体冲突，行为不要过激，经营权问题应通过法律途径解决。2013年4月22日，温永华接受了锁金村派出所的询问，温永华称：2013年3月1日我经营的新庄农贸市场被一姓项的带人打砸了，我也被打了，姓项的是农贸市场新的承租人，我的损失有90余万元等。 审理中，双方的争议焦点为： 一、原、被告所签订房屋租赁合同的效力。审理中，被告坚持称双方所签订的房屋租赁合同有效，被告对诉争房屋享有所有权，但由于历史原因被告一直未办理房屋产权证。被告对其意见，未能提供证据证明。对此，原告认为：诉争房屋应属整幢楼全体业主共有，湖畔居商务楼负一楼按照规划应属于地下车库和人防设施，被告无权出租给原告用于经营菜场，故双方所签订的租赁合同无效；由于被告的过错导致合同无效，使原告受到了损失，被告应予以赔偿。原告为支持其主张，提供了从南京市城市建设档案馆调取的规划图两张加以证明。 二、关于原告的损失。原告坚持称：由于菜市场被砸，并被抢走，导致原告装修损失903000元，被告应予以赔偿。同时，原告坚持称其装修款均是以现金的形式支付给施工的汇明公司。原告为支持其主张，提供了装修合同两份、装修工程预算单、收据、汇明公司的证明、营业执照及2013年9月27日补开的发票两张等证据加以证明。被告对原告的装修损失不予认可，同时认为原告的损失与被告无关，不是被告造成的。 由于双方意见分歧较大，致本案无法调解。 以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、赞成公司的证明、律师函、工作联系函、××商务楼业主自管小组的委托书、骏波物业公司的通知、温永华委托律师向赞成公司发出的律师函、照片、光盘、工商登记资料、本院调取的接处警工作登记表、询问笔录、温永华与陈利的转让合同复印件、收条及当事人的陈述等所证实。 本院认为，被告未能提供证据证明其对诉争的湖畔居商务楼负一楼享有所有权，同时其改变规划用途擅自将本应用作车库及人防设施的房屋出租给原告用于菜场经营，故原、被告所签订的房屋租赁合同无效。对于原告主张的装修损失，由于原告已将菜场剩余租赁期限的经营权全部转让给了案外人陈利，并且也实际取得了转让款，故原告的装修支出已得到了转让对价，其损失已不存在，原告在本案中向被告主张装修损失无事实依据，本院不予支持。如原告能够举证其已实际产生了经济损失，可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告温永华与被告赞成公司于2010年5月11日签订的房屋租赁合同无效。 二、驳回原告温永华的其它诉讼请求。 本案受理费12830元，由原告温永华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费12830元。(南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行；账号：10×××76) （此页无正文） 审 判 长  黄彦杰 代理审判员  杜建军 人民陪审员  徐路斌 二〇一三年十月二十八日 见习书记员  李 程