广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初5035号 原告：柳州市泓福物业服务有限责任公司，住所：广西壮族自治区柳州市雅儒路西四巷**,统一社会信用代码:914502007087609028。 法定代表人：林宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐智斌，广西永维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃益飞，广西永维律师事务所律师助理。 被告：李辉，男，1976年03月26日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 原告柳州市泓福物业服务有限责任公司（以下简称泓福物业公司）与被告李辉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月1日公开开庭进行了审理。原告泓福物业公司的委托诉讼代理人徐智斌、覃益飞，被告李辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泓福物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费9714.9元；2.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告将第1项诉讼请求变更为：判令被告支付原告物业费6599.88元。 事实和理由：2008年9月30日,原告与柳州市和佳房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同为“大美?天第”小区提供物业管理服务。2014年9月16日（实际交房时间）,原告与被告签订前期物业服务管理协议（2017年12月19日），被告系柳州市龙潭路22号“大美?天第”***房屋业主,房屋建筑面积122.22平方米，物业费收取标准为1.5元月/平方米，协议中约定了相关的权利义务和违约条款。合同签订后，原告依约为被告提供了物业服务，但被告从2015年1月1日至2019年5月1日期间，未向原告支付物业费,累计为53个月，拖欠物业费9714.9元。期间经原告多次催收未果，为此，原告诉至法院,请求人民法院依法裁判。 被告李辉辩称，根据原告的起诉状和证据材料（房屋交接书）可以看出，原、被告于2017年12月27日办理了房屋交接，因此，被告认可从2018年1月开始缴纳物业费，但对柳州市和佳房地产开发有限公司未将房屋交付给被告的物业费，被告不予认可。因为根据柳州市和佳房地产开发有限公司与原告签订的《“大美·天第”高尚住宅小区前期物业服务合同》第六条规定，如果要收物业费，应该由房开公司支付。被告已经支付了2018年1月至2019年5月期间的物业费。综上，原告的起诉不符合客观事实，于法无据，完全是无理要求，请法院调查审理后驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：位于柳州市由柳州市和佳房地产开发有限公司开发建设。原告系1998年9月22日依法成立、经营范围包括物业服务的企业法人，于2011年5月27日、5月31日分别取得柳州市住房和城乡建设委员会物业服务等级标准和收费标准备案以及柳州市物价局价格管理科备案，有资格对“大美·天第”小区提供物业服务并收取相应的物业服务费用。被告系柳州市鱼峰区房屋业主。2008年9月30日，柳州市和佳房地产开发有限公司与原告签订《“大美·天第”高尚住宅小区前期物业服务合同》，选聘原告对“大美·天第”住宅小区提供**物业管理服务事宜。2017年12月19日，被告签收《房屋交接书》，其上载明涉诉房屋建筑面积为122.22平方米。同日，被告与原告签订《［大美天第］前期物业服务协议》。该协议主要载明：1．自建设单位公告（或通知）交房之日起，按全额计收物业服务费，每季度第一个月10日前预先缴纳当季应付的物业服务费；2．收费标准（按建筑面积）：住宅（含储藏室）1.2元／平方米，带电梯住宅另加收电梯日常维护保养费0.3元／平方米·月；3．被告违反协议，不按照约定缴纳物业服务费的，原告可以按照合同约定收取违约金，有权要求被告按日（标准为3‰）计算，从到期之日起至实际缴纳之日止；4．协议自双方签字或盖章之日起生效，至小区依法成立业主大会，业主委员会与新物业签订《物业服务合同》生效时止。被告还签署了《承诺书》，认可遵守《大美·天第住宅小区业主临时管理规约》，同意接受柳州市和佳房地产开发有限公司委托的原告对本小区实行物业管理服务。被告自2015年1月1日起至2017年12月31日期间未缴纳物业服务费。原告通过书面方式向被告催收，被告仍未交纳，故酿成本案纠纷。 另查明，1、2013年1月7日，柳州市和佳房地产开发有限公司（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告向柳州市和佳房地产开发有限公司购买位于柳州市鱼峰区房屋一套。该《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按附件四处理。”上述合同附件四《合同补充协议》第4条第1款约定：“出卖人在《柳州日报》、《柳州晚报》或《南国今报》发布公告、通知等，视为发出本合同和相关补充协议所指的公告、通知或书面通知。”第2款约定：“买受人应在出卖人交房公告发布之日起的10日内与出卖人办理房屋交接手续，逾期出卖人交付义务免除。”2、2014年9月26日，柳州市和佳房地产开发有限公司在《柳州日报》刊登《交房公告》，通知龙潭路22号“大美?天第”小区52栋、53栋、55栋、56栋工程竣工并将交付使用，柳州市和佳房地产开发有限公司定于2014年9月26日起办理交付使用手续，交房时间2014年9月26日至2014年9月30日。3、庭审中，原告认可被告李辉已支付2018年1月至2019年5月期间的物业费，因此，本案中原告主张的物业费为自2015年1月1日至2017年12月31日期间，共计36个月。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与柳州市和佳房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，亦应受该合同约束，履行交费义务。被告李辉于2013年1月7日购买涉案房屋时与建设单位即柳州市和佳房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》就涉诉房屋的交付时间、方式均有明确约定，柳州市和佳房地产开发有限公司在涉诉房屋具备法定交房条件后于2014年9月26日在《柳州日报》刊登《交房公告》，视为已履行涉诉房屋交付的通知义务。现被告主张2018年1月之前因房地产开发商未将房屋交付给被告，故该部分物业费应由建设单位交纳,但被告并未能提供证据证明导致涉诉房屋不能按约交付的原因在于建设单位,因此李辉不予交纳2018年1月之前的物业费的抗辩理由,依据不足。综上，被告应向原告支付自2015年1月1日起至2017年12月31日止期间拖欠的物业服务费6599.88元（122.22平方米×1.5元／平方米·月×36个月）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告李辉于本判决生效之日起十日内支付原告柳州市泓福物业服务有限责任公司物业服务费6599.88元。 案件受理费50元（原告柳州市泓福物业服务有限责任公司已预交），减半收取25元，由被告李辉负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 审判员  覃汉云 二〇一九年十一月十一日 书记员  吴心雨 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。