江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0791民初1663号原告（反诉被告）：江西云星房地产开发有限公司，住所地赣州市章贡区赣江源大道**云星中央星城**楼2706办公室，统一社会信用代码：91360700696053409F。法定代表人：潘超文。原告（反诉被告）：赣州华利房地产开发有限公司，，住所地赣州市章贡区赣江源大道**云星中央星城**楼2709、2710办公室统一社会信用代码：91360700MA360DFH87。法定代表人：潘希广。共同委托诉讼代理人：黄永海，江西明理律师事务所律师，特别授权。共同委托诉讼代理人：阮超群，江西明理律师事务所律师，特别授权被告（反诉原告）：赣州正邦汽车销售有限公司，住，住所地赣州经济技术开发区迎宾大道北侧一社会信用代码：91360700746094744C。法定代表人：肖建根。委托诉讼代理人：陈宝发，江西南芳律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：杨凡，江西南芳律师事务所实习律师，特别授权。被告（反诉第三人）：赣州华坚国际汽车城有限公司，住，住所地赣州经济技术开发区迎宾大道**一社会信用代码：913607006960913175。法定代表人：沈家廉。被告（反诉第三人）：赣州华坚国际鞋城有限公司，住所，住所地赣州市黄金开发区赣南工业园内社会信用代码：91360700733926804Q。法定代表人：李卫民。共同委托诉讼代理人：范卫权，江西南芳律师事务所律师，特别授权。共同委托诉讼代理人：张逸云，江西南芳律师事务所律师，特别授权。原告江西云星房地产开发有限公司（以下简称“云星公司”）、赣州华利房地产有限公司（以下简称“华利公司”）诉被告赣州正邦汽车销售有限公司（以下简称“正邦公司”）、赣州华坚国际汽车城有限公司（以下简称“华坚汽车城公司”）、被赣州华坚国际鞋城有限公司（以下简称“华坚鞋城公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2019年5月22日公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告正邦公司（反诉原告）提出反诉请求，本院决定本诉与反诉合并审理。原告（反诉被告）云星公司、华利公司的共同委托诉讼代理人黄永海、被告（反诉原告）正邦公司的委托诉讼代理人陈宝发、被告（反诉第三人）华坚汽车城公司、华坚鞋城公司的共同委托诉讼代理人范卫权、张逸云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云星公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除被告赣州华坚国际汽车城有限公司与被告赣州正邦汽车销售有限公司2016年3月15日签订的《租赁合同》；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年3月15日，被告华坚汽车城公司与正邦公司签订《租赁合同》，约定华坚汽车城公司将位于赣州市迎宾大道北侧、金坪大道东侧赣州华坚国际汽车城二期房屋场地占地面积2880㎡租赁给被告正邦公司作为经营汽车交易及售后服务使用。原告华利公司现为云星公司全资子公司，华坚汽车城公司为华坚鞋城公司全资设立的子公司。华利公司原为华坚鞋城公司全资设立，2017年5月23日被告华坚鞋城公司与云星公司签订资产转让协议，将原告华利公司100%股权转让给云星公司并将华利公司股权相对应的营业执照、公司财务、土地使用权证及土地交付给了云星公司。华利公司现为原告云星公司的全资子公司，赣州市开发区迎宾大道北侧、金坪工业大道东侧的土地项目土地权利人为云星公司和华利公司。现云星公司与华利公司需对土地项目进行房地产开发，案涉租赁物为土地项目中一小部分，也需一并开发，因房地产开发具有整体性、全局性，因客观情况，正邦公司与华坚汽车城公司2016年3月15日签订的《租赁合同》实际不能履行，故需解除正邦公司与华坚汽车城公司的《租赁合同》。为维护原告合法权益，请法院依法查清案件事实，判如所请。被告正邦公司辩称，答辩人并不知道华坚公司将租赁场地在2017年5月23日转让给云星公司。从签订租赁合同以来，答辩人一直按照合同约定履行合同义务，未拖欠分文租金，即便华坚公司与云星公司的土地转让合同成立，也不影响本案租赁合同的履行。被告华坚汽车城公司、华坚鞋城公司辩称：正邦公司没有拖欠租金。反诉原告正邦公司向本院提出反诉请求为：1、请求法院确认反诉原告正邦公司与第三人华坚汽车城公司签订的《租赁合同》合法有效；2、判令反诉被告、第三人华坚汽车城公司继续履行上述《租赁合同》；3、本案反诉诉讼费用由反诉被告承担。反诉受理后，反诉原告将反诉请求第1项变更为：请求确认反诉被告要求解除反诉原告与第三人签订的《租赁合同》的行为无效。事实与理由：2015年12月1日，反诉原告与第三人华坚汽车城公司签订《租赁合同》一份，合同约定，第三人华坚汽车城公司将自由产权位于江西省赣州市迎宾大道北侧、金平大道东侧，赣州华坚国际汽车城二期A区A01-A10房屋场地（占地米娜及约2880平方米）租赁给反诉原告经营汽车交易及售后服务使用，租赁期限为8年，从2015年12月1日起至2013年11月30日止，第一年的租金为每月25.5元／㎡，以后每年租金在上一年度的基础上递增5%。租金每季度支付一次等合同内容。合同签订后，反诉原告在租赁场地上按汽车4S店规定的标准投资建设了厂房、维修车间等设施，并购置了大量的生产设备后，一直在该场地上从事生产经营活动至今，且在此期间反诉原告不存在拖欠租金等任何违约行为。2019年6月18日，在第三人华坚汽车城公司未告知租赁物已经转让给反诉被告的情况下，反诉被告以其现在系上述场地的所有人，需要对租赁场地进行开发为由，通过向法院起诉的方式，要求解除上述《租赁合同》。反诉原告认为，反诉原告与第三人签订的《租赁合同》合法有效。反诉原告一直按合同约定合理使用租赁场地，且在合同履行过程中不存在任何违约之处，反诉被告单方擅自解除《租赁合同》的行为既违反合同约定，又违反法律规定。为此，反诉原告提起反诉，请求贵院在查明本诉事实，判决驳回本诉原告诉讼请求的同时，支持反诉原告的反诉请求。反诉被告云星公司辩称，起诉前反诉被告也与正邦公司协商过解除事宜，不存在正邦公司所称的直接起诉。正邦公司认为是单方解除租赁合同，反诉被告得知有两份《租赁合同》，而两份《租赁合同》的内容都不一致。本案所诉争的租赁场地及土地上的建筑物，该建筑系违章建筑，是不受法律保护的，违章建筑不能进行买卖。本案土地使用权的转让是华坚鞋城公司，而本案租赁合同签订的是华坚汽车城公司，反诉被告认为正邦公司是没有权利提起反诉的。反诉第三人华坚汽车城公司、华坚鞋城公司辩称，反诉第三人对反诉的事实和理由没有异议，两份《租赁合同》的效力由法院依法认定。反诉第三人先后与正邦公司签订了两份《租赁合同》，两份《租赁合同》的起止时间更加明确，违约金有调整，其他内容基本没有变化。本院经审查认定事实如下：华坚汽车城公司（合同甲方）与正邦公司（合同乙方）签订一份《租赁合同》（该租赁合同未写签订时间，根据租赁合同约定租赁期限的起止时间为2015年12月1日，本院为便于区分，在以下阐述时视该份租赁合同的签订时间为2015年12月1日），约定：一、甲方将自由产权位于江西省赣州市迎宾大道北侧、金坪大道东侧，赣州华坚国际汽车城二期A区A01-A10房屋场地（占地面积2880㎡，以下简称该租赁物）有偿租赁给乙方作为经营汽车交易及售后服务使用。二、合同期限：甲乙双方约定租赁期为8年，从2015年12月1日起至2023年11月30日止。合同租金从2016年4月1日起开始计算，免租4个月。第一年租金为25.5元／㎡，小计73440元／月，以后租金按每年每平方米递增5%计算。租金等费用每季度交纳一次，签订合同时乙方一次性交纳三个月租金合计220320元，剩余费用于每季度的第一个月15号前将该季度租金转入以下账号，甲方开具普通发票给乙方。……六、合同解除：乙方有下列情况之一的，甲方可以解除合同：1、利用租赁物进行非法活动，损害公共利益的。2、触犯国家法律、法规的。3、逾期30日未支付租金的。4、未按照约定的用途使用场地等内容。2016年8月20日，华坚汽车城公司出具《关于租赁合同中租赁标的、位置变更的补充说明》，将租赁合同第一条调整为：甲方将自由产权位于江西省赣州市迎宾大道北侧、原105国道（赣州华坚国际汽车城二期E区E1号4-1至4-10房屋场地）（占地面积2880㎡，以下简称该租赁物）有偿租赁给乙方作为经营汽车交易及售后服务使用。合同签订后，正邦公司依照《租赁合同》的约定，按时向华坚汽车城公司支付了场地租金，未拖欠水费、电费及综合管理费。原告云星公司向本院提交了一份2016年3月15日华坚汽车城公司与正邦公司签订的《租赁合同》复印件，云星公司无法提供该份《租赁合同》的原件，该份只有复印件的《租赁合同》与正邦公司提交的2015年12月1日签订的《租赁合同》原件内容不一致，正邦公司否认云星公司提交的《租赁合同》复印件的效力，本院对云星公司提交的《租赁合同》复印件的真实性不予认定，对正邦公司提交的2015年12月1日的《租赁合同》的真实性予以确认。2017年12月14日云星公司在江西省高级人民法院起诉华坚鞋城公司股权转让纠纷一案，要求华坚公司按照《资产转让协议》履行合同义务。2018年5月31日经江西省高级人民法院组织调解，双方达成调解协议，江西省高级人民法院依法作出（2017）赣民初97号民事调解书，调解书确认了以下事实：2017年5月23日，云星公司与华坚鞋城公司签订一份《资产转让协议》，该协议约定：华坚公司（资产转让方甲方）、云星公司（资产受让方乙方）在平等自愿、协商一致的基础上就甲方将其位于赣州市开发区迎宾大道北侧、金坪工业大道东侧的土地项目（国有土地使用权面积45290.16平方米，住宅用地，使用期限70年）转让给乙方。甲方拟新注册全资子公司华利公司，之后将其持有的标的土地变更至华利公司名下并将合法持有的华利公司100%股权转让给乙方。本合同生效且甲方收到乙方支付的定金后，甲方允许乙方以华利公司的名义进行经营运作，如立项、设计、规划、勘察、报建和施工等。甲方承诺收到乙方定金后一个月内完成华利公司注册、开立银行账户手续。甲方承诺华利公司设立后，除进行将标的土地使用权变更至华利公司名下的相关手续，对标的土地上的地上物进行清理、租户清出外，不开展任何其他经营活动。合同签订后，云星公司于2017年6月1日支付3000万元定金给华坚公司。2017年5月25日华利公司成立。华坚公司出资1000万元，持有华利公司100%的股权。案涉土地变更至华利公司名下，不动产权证号为赣（2017）赣州市不动产权第0096637号。调解书达成的调解协议为：“一、原被告继续履行2017年5月23日签订的《资产转让协议》，原告将股权转让价款增加至24645万元（原告于2017年9月18日出具的《承诺函》不再有效）；……五、原被告双方分别委托代理人（律师）共同办理项目土地上租户正邦公司清退事宜，清退该租户发生的补偿（赔偿）费用在500万元以内的，原告承担50万元，超过500万元的部分，原被告各承担一半。原被告任何一方在与正邦公司《租赁合同》之外单独承诺给正邦公司的赔偿或费用，由各自承担。正邦公司被清退后3日内，法院从剩余的股权转让款1500万元中扣除被告应承担的清退正邦公司的费用后，余款支付给被告。在清退正邦公司期间，实际收到的正邦公司租金用来冲抵清退费用。……”另查明，原告在案涉租赁物位置开发的房产项目为公益幼儿园，根据赣州市人民政府办公厅关于印发《赣州市城镇住宅小区配套幼儿园规划建设及管理使用办法》的通知（赣市府办字［2018］40号）第十四条第2款的规定,本办法出台后建成的小区配套幼儿园（以竣工验收备案时间为准），一律办成公办幼儿园或普惠性民办幼儿园。以上事实，有当事人在法庭上的陈述，原告提交的营业执照、企业信息查询、租赁合同、民事调解书、规划图和被告正邦公司提交的营业执照、身份证复印件、租赁合同、转款凭证、租金等费用支付情况表、租金发票、缴费通知单等证据相互印证，足以认定。本院认为，被告华坚汽车城公司与被告正邦公司签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按合同的约定履行义务。在租赁期限内，华坚鞋城公司将国有土地使用权面积45290.16平方米的土地使用权转让给了原告云星公司和华利公司用于房地产开发项目，被告正邦公司所租赁的2880平方米场地为其中的一部分土地。正邦公司在租赁期间没有违约行为，根据买卖不破租赁的法律规定，原有的租赁合同对土地受让方云星公司和华利公司继续有效。现原告云星公司和华利公司为进行房地产开发，并配套建设公益幼儿园，向本院起诉要求解除华坚汽车城公司与正邦公司签订的《租赁合同》，因案涉租赁物所在的位置为建设公益幼儿园，故本案的租赁合同无法继续履行，应提前解除租赁合同，故对原告主张解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。对正邦公司请求确认反诉被告要求解除反诉原告与第三人签订的《租赁合同》的行为无效，判令继续履行《租赁合同》的反诉请求，本院不予支持。因租赁合同解除后，被告正邦公司需要搬迁至新的地点，依法应当给予正邦公司合理的搬迁时间。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、解除被告赣州华坚国际汽车城有限公司与被告赣州正邦汽车销售有限公司于2015年12月1日签订的《租赁合同》；二、被告赣州正邦汽车销售有限公司应于本判决生效后三个月内主动完成搬迁；三、驳回反诉原告赣州正邦汽车销售有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8207元，反诉费17500元，合计25707元，由原告江西云星房地产开发有限公司和赣州华利房地产开发有限公司承担4000元，由被告赣州正邦汽车销售有限公司承担21707元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  陈小金人民陪审员  廖优萍人民陪审员  邓雪蕾二〇一九年十一月四日代理书记员  何旻珺