广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0105民初7948号原告：广州联众房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区解放南路39号2416房。法定代表人：陈凌，总经理。委托代理人：王志健、黄雪莹，分别为广东法制盛邦律师事务所律师和实习人员。被告一：李传峰，男，1981年11月11日出生，汉族，住黑龙江省鹤岗市东山区。委托代理人：黄平洋、文晓波，均为广东海印律师事务所律师。被告二：广州维美营养健康咨询有限公司，住所地广州市海珠区江南大道中路宝树新街13号1栋四层428号商铺。法定代表人：龙思瑶，男，1989年8月26日出生，汉族，住青海省格尔木市。委托代理人：辛玲，该公司员工。原告广州联众房地产代理有限公司诉被告李传峰、广州维美营养健康咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王志健、被告一的委托代理人文晓波及被告二的法定代表人及其委托代理人辛玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年10月原、被告签订《倾城汇婚庆广场商铺租赁合同》及相应补充协议，约定原告将位于广州市海珠区江南大道中宝树新街13号(1)栋倾城汇婚庆广场四层编号为426、427、432、457、458、459、460、461号的商铺（下称“涉案商铺”）出租给被告。2017年6月起，被告停止向原告支付租金和营运管理费。2017年7月10日，原告向被告出具《关于收回413-461商铺及追缴欠费的函》，明确告知被告要求收回商铺，被告应于2017年7月10日起3个工作日内前往协商解约，清缴所有欠费和应缴的违约金，办理相关退场手续。该函件于2017年7月17日被退回。2017年7月24日，原告委托律师向被告发送律师函，行使法定解除权及约定解除权再次明确解除《倾城汇婚庆广场商铺租赁合同》，并要求被告尽快办妥合同解除善后手续。该函件于2017年7月25日送达。截至起诉之日，被告仍未向原告缴清所欠费用、办理相关退场手续及腾空交还租赁商铺。被告逾期支付租金和营运管理费的行为已构成违约。原告依法有权解除合同，被告除应当向原告支付租金、营运管理费、场地使用费等费用外，还应当支付违约金。据此，请求判令：1、确认原告与被告就位于广州市海珠区江南大道中宝树新街13号（1）栋倾城汇婚庆广场四层编号为426、427、432、457、458、459、460、461号商铺的租赁合同关系于2017年7月25日解除；2、两被告立即向原告交还位于广州市海珠区江南大道中宝树新街13号（1）栋倾城汇婚庆广场四层编号为426、427、432、457、458、459、460、461号的商铺，交还标准为腾空并复原商铺；3、两被告立即向原告支付2017年6月1日至2017年7月25日期间的商铺租金11138.58元【6166元×1个月+6166元/月÷31天×25天=11138.58元】；4、两被告立即向原告支付2017年6月至7月的营运管理费2176元【1088元/月×2个月=2176元】；5、两被告立即向原告支付因逾期支付租金和营运管理费的违约金暂为33501.6元【按涉案合同存续期租金总额的30%计算，即7254元/月÷31天×6天+7254元/月×2个月+7980元/月×12个月的30%为33501.6元】；6、两被告立即向原告支付场地占有使用费（参照涉案合同约定的租金标准，从2017年7月25日起计算至被告按照涉案合同约定的标准将案涉商铺交还给原告之日止）；7、两被告承担本案案件诉讼费。被告一辩称：不同意原告的诉讼请求。1、被告一不是本案适格主体，只是代表被告二在涉案合同上签字，非涉案合同的履约主体。涉案商铺的租金、水电、管理费由始至终都是由被告二缴纳，在政府租赁管理部门备案的租赁合同，承租人一方也是被告二，故本案纠纷与被告一无关；被告一已不是被告二的股东和法定代表人，本案不应由被告一来承担责任；2、被告二也并非蓄意不支付租金及管理费，而是涉案商铺所在的倾城汇婚庆广场的业主委员会书面函告要求各租户不得向原告缴纳租金及物管费，同时告知物业管理合同也已经解除，涉案的租赁合同也已经终止。原告只是作为收取租金的受托人，作为委托人的业主已告知不得再缴纳之后，原告无权再收取，被告二不应承担违约责任，更与被告一无关；根据合同法第410条约定，委托人有权随时解除委托合同，如因解除合同造成原告的损失，应当由原告追究委托人，而不是承租人，更与承租人的授权代表个人完全无关。因此，请法院驳回原告的诉讼请求。被告二辩称：1、涉案租赁合同与被告一无关。被告一是代表被告二签订涉案商铺租赁合同，这些合同一直由被告二执行，租金、管理、水电等全部费用由被告二支付，原告开具发票也是给被告二，房屋租赁管理部门备案登记涉案商铺的承租人也是被告二，故相关法律责任应由被告二承担，与被告一无关。2、被告二并非故意不按合同约定支付租金等费用，原告无权要求被告二搬离租赁场地。因2016年10月倾城汇婚庆广场出现租户大批量搬离商场的现象，严重影响经营，原告答应会和业主协商并对被告二予以降租，并告知如被告二擅自搬离属违反合同约定，会追究被告二的违约责任，因当时原告承诺的减租金额比较合理，只是需要等待业主的答复，待确定减租金额后再按新的租金标准支付，于是被告二一直在等待原告消息。直到2017年5月倾城汇业委会相关人告知被告二将要换物业公司，并于2017年6月发函通知要求不得将租金交付原告，并告知倾城汇业委会已经与原告解除合作关系。同时，倾城汇业委会提出没有倾城汇业委会盖章确认的合同均属无效合同，更要求被告二将涉案商铺的租金等相关费用直接向倾城汇业委会缴纳，否则将要求被告二搬离租赁场地。在此情况下，被告二不可能同时向原告及倾城汇业委会支付两份租金，被告二为此已多次请求街道办事处协调，但原告及倾城汇业委会均拒绝协商解决。无奈之下，被告二只能暂停支付租金等费用。因原告只是代业主及代物管公司收取租金及管理费，而作为业主代表的倾城汇业委会却明确不同意原告继续代收租金，并表示与物管公司解除物业服务合同，原告极有可能已丧失履行涉案合同的主体权利。3、在未确定原告是否有权履行涉案合同的情况下，原告无权依据涉案合同要求被告二支付租金等费用，本案诉讼依法应当中止。4、原告严重侵害被告二正常使用租赁场地的权利，无权要求被告二支付租金等费用。原告在今年7月开始，不断地对被告二进行停电，使得被告二根本无法开门营业，之后更多次闹至江南中派出所，经派出所协调后，原告仍不定时对被告二租赁场地进行停电，严重影响被告二的正常经营，侵害了被告二正常使用租赁场地的权利，属于严重的违约行为。5、被告二搬迁场地必将损失巨大，在被告二并未故意不缴纳费用的情况下，请法院驳回原告要求被告二搬离涉案商铺的诉讼请求。经本院审理查明：业主（甲方）分别与原告（乙方）、倾城汇婚庆广场业主委员会（丙方）（下称“业委会”）签订了《倾城汇婚庆广场商铺营运管理及租赁委托合同》，约定：甲方为本合同项下出租物的物业所有人，对该出租物拥有合法的所有权；甲方授权乙方为全权代表，以乙方名义，为甲方合法拥有的物业独家全程代理策划、宣传推广、招商招租及对该物业的日常营运管理等工作；甲方同时委托丙方对乙方的租赁、经营管理工作等事宜予以监督，并授权丙方对乙方在经营管理中所提交的各类文件予以签收和确认，丙方所签收的所有乙方提交的相关文件均视为甲方同意；本合同自签订之日起生效，委托期限为十二年半，即由2013年4月30日至2025年10月31日止；甲方委托乙方可向承租户收取宣传推广费用的额度最高为租金的15%；逾期交付租金的承租户，乙方负责催缴，且按每日租金的千分之五收取违约金，承租方超过15日不缴交当月租金，乙方应对承租方采取合理手段继续追缴，如追缴不成，需按《倾城汇婚庆广场商铺租赁合同》内条款处理承租方；甲方同意乙方在正式开业后在租金及其他收入中提取百分之十五作为日常营运管理费用；甲方委托乙方对该商铺进行统一收取租金，甲方委托乙方对该商铺统一收取押金；等。原告（代理方、甲方）与被告一（承租方、乙方）、倾城汇婚庆广场业主委员会（见证方、丙方）签订《倾城汇婚庆广场商铺租赁合同》，约定：甲、乙双方愿意按本租赁合同之条款出租、承租位于中华人民共和国广东省广州市海珠区江南大道中宝树新街13号⑴栋倾城汇婚庆广场四层，甲方编号为426、427、432、457、458、459、460、461号的商铺；甲方出租给乙方的商铺建筑面积为126.14平方米（包括该商铺相应的分摊面积）；用于经营婚庆美容健身及健身会所；本合同租赁期为36月，自2015年10月1日起至2018年9月30日止。租赁期内：其中2015年10月1日至2016年9月30日月租金额为4932元、月营运管理费870元；2016年10月1日至2017年9月30日月租金额为6166元、月营运管理费1088元；2017年10月1日至2018年9月30日月租金额为6783元、月营运管理费1197元。乙方必须于每月的5日前（节假日顺延）一次性足额缴纳当月的租金、月营运管理费、宣传推广费、管理费、上一月铺内电费等各项费用；签订本合同时，乙方需一次性向甲方交纳11604元作为保证金，合同期满或终止时，如乙方无任何违约情形，甲方于合同期满或终止后30日内，将该保证金足额无息返还乙方；租赁期间，乙方拖欠租金、经营管理费、宣传推广费或管理费等任何由甲方或凯安物业公司收取的费用（包括代收代缴的费用），视为乙方违约，乙方每逾期一天，按拖欠金额的5‰向甲方支付违约金；租赁期间，如发生下列任何情况时，视为乙方违约，甲方有权终止本合同、不予退还保证金、要求乙方付清所有的欠款欠费，并按本合同存续期租金总额的30%收取乙方的违约金：乙方单方擅自提前解除租赁或停止营业达7天以上；乙方拖欠任何由甲方或凯安物业公司收取的费用的时间累计超过20天；由于乙方违约，甲方决定终止本合同的，乙方应在甲方解除合同通知送达之日起三日内与甲方办理退场手续并将租赁铺位腾空交回给甲方；逾期办理的，视为乙方放弃遗留在租赁铺位内物品的所有权，甲方有权自行清理并处理这些物品，有关费用由乙方承担；租期届满后，乙方在同等条件下有权优先与甲方续约，如甲、乙双方同意续约，则须重新签订合同；如甲方不续约，乙方必须在租赁期满3天内搬离该商铺，并在6天内修复好天花、地面和墙体，将该商铺腾空交还甲方；甲方解除合同的通知送达乙方在本合同中约定的通讯地址或上述租赁铺位，但因无人签收而被退回的，视为通知己送达乙方；本合同连同凯安物业公司提供的《倾城汇婚庆广场商场经营管理服务协议》、《倾城汇婚庆广场商场管理公约》，经有关叁方授权代表签字及盖章后按签约日期生效；凡涉及双方权利义务的事宜，双方均应以书面形式通知双方；合同中所列甲乙双方的通讯地址如有变更，变更方应在变更之日起7日内书面通知对方，如不通知，则按原通讯地址发出的通知视为有效通知；甲方除采用前项的通知方式外，还可以在乙方承租商铺的显要位置或商场大堂宣传栏张贴通知，通知张贴的第二日为通知有效送达日；被告一的通讯地址是广州番禺大石群贤路富昌花园B601；等。同时，三方还签订一份《倾城汇婚庆广场商铺租赁合同补充协议》，约定：现我司委托广州凯安物业管理有限公司代为收取租金及宣传推广费，请租户于每月5日前（节假日顺延）一次性足额缴纳当月的租金及宣传推广费各项费用；等。被告从2017年6月起没有向原告支付租金及营运管理费。原告于2017年7月10日向被告一身份证记载的住址黑龙江省鹤岗市××社区××组发出《关于收回413-461商铺及追缴欠费的函》，向被告一催收2017年6月的租金、宣传推广费、营运管理费及违约金等费用，并告知当天收回涉案商铺，不予退还各项保证金，在3个工作日内前来与原告协商解约，清缴欠费和应缴的违约金，及办理相关退场手续，并将租赁铺位腾空交回原告等。该函件被退回。2017年7月24日原告向被告一在其它合同的通讯地址广州番禺锦绣香江花园康体部及身份证记载的住址发出关于解除涉案商铺《律师函》，要求解除与被告一在2017年6月签订的《倾城汇婚庆广场商铺租赁合同》及对应两份《补充协议》。函件分别为“他人收，2017.7.25”和“本人拒收，退回，2017.07.31”。原告于2017年8月30日提起本案诉讼。诉讼中，被告一对其抗辩事实提交证据如下：1、《发票》数张；2、《房屋租赁登记备案证明》复印件，证据1-2证明涉案商铺的实际使用人以及租赁合同的履行主体为被告二；3、《准予变更登记（备案）通知书》，证明被告一曾为被告二的股东及法定代表人；4、2017.06.29倾城汇婚庆广场业主委员会《告租户书》复印件；5、2017.07.27倾城汇婚庆广场业主委员会《再次要求广州凯安物业管理有限公司进行倾城汇物业交接的函》复印件及附《暂时关闭商场并解除物业合同得票情况统计表》，证据4、5证明倾城汇婚庆广场业主委员会要求停止向原告支付费用；6、2015年8月12日及2017年4月18日两份《授权委托书》复印件；7、2017年9月15日被告二的《说明》；8、被告二的《营业执照》复印件，证据6-8证明被告一是作为被告二的代表与原告签订涉案合同。对此，原告的质证意见：对证据1认为原告是应被告一的要求开具被告二名称的发票，时间都是在2017年6月1日之前，故与本案无关；物管公司出具发票也是根据被告一申请变更发票抬头而作出，该发票是物管费的发票，故与本案无关，不能因此推定双方当事人之间的租赁关系；街道出租屋管理中心出具的发票，也是应被告一的申请而作出，且时间点也是续约合同租期之前，故与续约的合同无关；证据2的租赁期限是之前的合同，故与续约的合同无关；对证据3真实性合法性确认，但与本案无关；证据4-5有异议，至今原告没有收到业委会关于解除租赁合同的正式书面通知，商铺的出租是由每个业主单独分别与原告签订租赁委托合同的，并非由全体业主或者业委会进行代理，不属于商铺所在物业的公共事项，故业委会也无权代表业主行使相应的委托权，业委会无权干涉本案租赁合同的履行；物管服务合同纠纷确实在法院诉讼，但物管服务合同与本案的租赁合同无关；对证据6-8有异议，原告从来不清楚两被告之间的关系，被告二在2014年已成立，签订合同时为何不直接以被告二签订，显然是不合理。被告二的质证意见：对证据1-3没有异议，被告一是被告二的股东及法人，后被告一退出了公司，但合同一直是被告二在履行合同；对证据4-5没有异议，同时证明被告二没有故意不履行合同，此前被告二从未欠缴费用，因为业委会的原因才暂缓支付，现在原告与业委会有纠纷，两边都要求被告二付款，故只要法院判决确认，被告二是同意支付所欠租金及管理费；对证据6-8没有异议，被告一只是作为被告二的代表与原告签订合同，而合同一直是被告二在履行，现在被告一也无权代表被告二作任何决定。被告二对其抗辩事实提交证据如下：1、报警回执；2、复电及线路整改通知；3、图片，证据1-3证明原告、物管公司自7月起通过对被告二进行停电等方式，不断影响被告二的正常经营；4、个人账户汇总信息清单，证明涉案合同一直由被告二履行。对此，原告的质证意见：对证据1真实性无异议，合法性关联性不予认可；对证据2真实性、合法性确认，但证明内容及关联性不予认可；对证据3有异议，证据1-3不能证明被告拟证明事实，与原告无关；对证据4有异议，该证据仅能证明被告二支付物管费，与本案租赁合同无关。被告一的质证意见：对证据1-3没有异议；对证据4没有异议，同时证明涉案合同是由被告二履行而不是被告一。另查：被告二成立于2014年10月14日，被告一原是被告二的法定代表人及股东，被告一承租涉案商铺后由被告二经营健身会所。除涉案商铺外，被告还同时向原告承租了同一楼层的将近600平方米商铺，连通一起经营健身会所，原告与被告一为此另签订了两份租赁合同，原告已另案提起诉讼要求解除与两被告的租赁合同关系，为此两被告表示如果法院判令解除另案原、被告的租赁合同关系，则涉案商铺的租赁合同因无法实现合同目的而无法继续履行。根据被告申请，本院依法向江南中街道出租屋中心调取涉案商铺在内的《广州市房屋租赁合同》数份，出租人是各商铺的业主，承租人均是被告广州维美营养健康咨询有限公司。原、被告对真实性没有异议，但原告认为合同是为被告办理发票抬头变更所用；被告则认为合同履行主体是被告二。本院认为：涉案《倾城汇婚庆广场商铺租赁合同》和补充协议是签约人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人均应按合同约定行。原告以被告逾期支付租金为由，请求确认双方的租赁合同关系已解除，两被告则抗辩由于原告与业委会及物管公司有纠纷才导致其没有向原告支付租金等费用事实，并提交《告租户书》、《再次要求广州凯安物业管理有限公司进行倾城汇物业交接的函》、报警回执等证据证明，对此原告也不否认原告、商户、业委会、物管公司之间就倾城汇婚庆广场租赁、物业管理等问题发生了纠纷，同时在另案中只有原告与被告一签署的租赁合同也引证了上述事实，故对两被告抗辩的事实，本院予以采信。因此，被告迟延支付租金是事出有因，原告以被告逾期支付租金为由请求法院判令双方租赁合同关系于2017年7月25日解除，理据不充分。但基于被告一另向原告承租的商铺租期限届满需要返还，而两被告也表示在此情况下涉案租赁合同也无法继续履行，鉴此本案原、被告关于涉案商铺的租赁合同关系应当一并解除为宜。关于本案承租人主体问题，被告一向原告承租涉案商铺后由其成立的被告二公司经营健身会所，故被告一作为租赁合同相对方，而被告二是涉案商铺实际使用人，两被告均应共同承担本案的民事责任。对两被告以代理关系为由抗辩被告一不承担责任意见，本院不予采纳。合同解除后，两被告应将涉案商铺腾空并复原交还给原告。由于两被告实际使用涉案商铺，理应依约支付对价，故原告要求两被告支付租金及营运管理费有理，本院予以支持。被告提交证据不足以证明原告妨碍其经营的事实，故对被告以此为由抗辩不同意支付租金及营运管理费意见，本院不予采纳。如前所述，原、被告租赁合同关系解除原因非被告故意迟延支付租金及营运管理费所致，故对原告要求两被告支付违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、解除原告广州联众房地产代理有限公司与被告李传峰关于广州市海珠区江南大道中宝树新街13号（1）栋倾城汇婚庆广场四层编号为426、427、432、457、458、459、460、461号商铺的租赁合同关系。二、被告李传峰、广州维美营养健康咨询有限公司在本判决生效之日起10日内将广州市海珠区江南大道中宝树新街13号（1）栋倾城汇婚庆广场四层编号为426、427、432、457、458、459、460、461号商铺腾空并复原（天花、地面及墙体）交还给原告。三、两被告在本判决生效之日起10日内支付从2017年6月1日起至交还商铺之日止的租金（其中2017年6月1日起至2017年9月1日止每月6166元；2017年10月1日起至交还商铺之日止每月6783元）及营运管理费（其中2017年6月1日起至2017年9月1日止每月1088元；2017年10月1日起至交还商铺之日止每月1197元）给原告。四、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2173元，由原告负担1717元、被告负担456元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡泳贤人民陪审员  邓燕媚人民陪审员  王穗仪二〇一八年一月十二日书 记 员  封 露林润华