沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2013）大东民再字第8号原审原告：沈阳市大东区新华壹品小区业主委员会，住所地：沈阳市大东区合作街65-14号。负责人：韩学纯，系该业主委员会主任。委托代理人：黄卫涛，系辽宁四洋律师事务所律师。原审被告：沈阳桦海房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区新明街5号。法定代表人：于红，职务：董事长。委托代理人：程国滨，系辽宁法大律师事务所律师。委托代理人：所超，系辽宁法大律师事务所律师。原审被告：杨德臣，男，1952年6月5日出生，汉族，住址辽宁省大连市沙河口区。委托代理人：程国滨，系辽宁法大律师事务所律师。委托代理人：所超，系辽宁法大律师事务所律师。原审被告：张玉华，女，1953年10月22日出生，汉族，住址辽宁省大连市沙河口区。委托代理人：程国滨，系辽宁法大律师事务所律师。委托代理人：所超，系辽宁法大律师事务所律师。原审被告：杨德成，男，1944年9月8日出生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。委托代理人：程国滨，系辽宁法大律师事务所律师。委托代理人：所超，系辽宁法大律师事务所律师。原审被告:关杰，女，1963年2月16日出生，满族，住址沈阳市大东区。第三人：沈阳万维物业服务有限公司，住所地，沈阳市和平区和平北大街156号。法定代表人：陈忠杰，职务：董事长。委托代理人：曲卉，系辽宁开宇律师事务所律师。原审原告沈阳市大东区新华壹品小区业主委员会（简称新华壹品业委会）与原审被告沈阳桦海房地产开发有限公司（简称桦海公司）、杨德臣、杨德成、张玉华、关杰及第三人沈阳万维物业服务有限公司简称（万维物业）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2010年12月30日作出[2010]大东民二初字第1282号民事判决。宣判后，桦海公司、杨德臣、杨德成、张玉华、关杰不服，向沈阳市中级人民法院提起上诉。沈阳市中级人民法院于2011年12月7日作出[2011]沈中民二终字第713号民事判决，对原审判决部分改判，该判决发生法律效力后，沈阳市中级人民法院于2012年10月10日经院长提交审判委员会讨论认为，该判决确有错误，于2012年10月10日作出[2012]沈中民监字第31号民事裁定书，将该案提起再审。沈阳市中级人民法院于2012年11月1日作出[2012]沈中审民终再字第148号民事裁定，撤销沈阳市中级人民法院[2011]沈中民二终字第713号民事判决及本院[2010]大东民二初字第1282号民事判决，发回本院重审本案，本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告委托代理人黄卫涛，原审被告桦海公司、杨德臣、杨德成、张玉华四方共同委托代理人程国滨、所超，原审被告关杰、第三人法定代表人陈忠杰及委托代理人曲卉到庭参加诉讼，本案现己审理终结。原审原告诉称，原审原告为依法成立的沈阳市新华壹品小区业主委员会，系全体业主合法代表，经业主大会授权，代表业主的利益，维护全体业主的权利。新华壹品小区的开发商为沈阳祥桦房地产开发有限公司（以下简称祥桦公司），在开发新华壹品小区时，地下人防工程规划作为地下停车场，地下人防工程所有权为国家所有，开发商在开发建成后只享有使用权。部分业主购买了该地下车位的40年使用权，业主对其购买的车位依法应享有完整的使用权。但是现在该地下停车位却由开发商委托的自然人以出租者的身份，对业主享有使用权的地下车位进行管理，收取费用，对小区业主行使自己的车位的使用权加以限制，侵犯了业主的合法的使用权。另外，根据《物业管理条例》的规定，同一园区内只能有一个物业公司进行管理，以避免相互推诿，给小区的管理带来不便。该小区的重要配套设施等均在地下人防停车场内，该部分设施设备的管理及维护涉及小区全体业主的切身利益。开发商已将地下车位卖给业主，却委托没有任何资质的自然人进行管理，即对业主的使用权造成侵害，同时违反物业管理条例的规定，故请求法院将该地下人防停车场的管理权判令归还业主委员会。新华壹品小区的消防系统根本不具备消防功能，消防设备、设施不齐全，消防管道内无水，给小区的消防安全带来极大的安全隐患。开发商多次进行维修，但是至原告起诉时止，仍未能达到具备消防功能的标准，严重威胁着小区的安全，请求法院判令开发商限期进行维修，以保障小区的安全。新华壹品小区内的智能监控系统不能达到正常使用的标准，不具备安全保卫的功能。小区开发商在建造该工程时安装的摄像头数量极少，园区主要的部位没有摄像头，根本无法实现监控系统应具备的功能。新华壹品小区三个区内仅有少数摄像头，没有覆盖园区，小区内经常出现丢车、车辆被划损等事件，由于无监控摄像导致无法查到行为人，给小区业主造成严重经济损失，危害了小区业主人身及财产的安全。另外开发商在开发小区时安装了门禁，但是该门禁只有框架，内部门禁设备并未安装，实际上只有空壳，无法达到门禁系统应有的功能。经过原审原告与开发商、施工单位多次协商，上述问题一直未得到有效解决。故申请法院依法判令被告按照能达到正常园区安全监控的标准为小区安装智能化安全保卫系统或者折价赔偿。新华壹品小区的幼儿园系园区的配套设施，该幼儿园在小区规划中明确写明性质为小区公共配套设施，依据《物权法》第七十三条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，幼儿园应由全体业主共同所有，而现在该幼儿园由开发商对外进行出租，损害了全体业主的合法权利，故请求法院依法判令幼儿园为全体业主所有。新华壹品小区开发商在销售商品房时向业主承诺小区配套建设业主会所，为小区业主提供休闲、娱乐的场所。同时开发商在宣传广告中承诺小区具备休闲会所，业主在购买该小区物业时，售楼员曾经向业主介绍27号楼（现为49号）及35号楼为业主会所。但是小区交付业主使用后，曾经被售楼员介绍为会所的建筑，现在却是小区幼儿园。开发商的行为已经侵犯了业主利益，请求法院判令被告为原告小区提供业主会所。另外，沈阳祥桦房地产开发有限公司于2009年1月14日注销，沈阳桦海房地产开发有限公司、沈阳金融亿资产管理有限公司作为沈阳祥桦房地产开发有限公司股东承诺按比例承担祥桦公司债权债务。2009年2月24日金融亿公司注销，杨德成、杨德臣、张玉华作为金融亿公司的股东，承诺对公司注销后的债权债务承担责任。综上，四被告对祥桦公司的债权债务纠纷应按比例承担责任。综上所述，小区地下车位的使用权已经由业主依法取得，祥桦公司作为原审原告小区的开发商，已经无权对该车位进行管理，更没有权利委托他人管理。祥桦公司作为原告小区的开发单位，其建设小区的监控系统、消防设施不能达到正常使用的标准，不具备安全保卫功能，给小区的管理及安全造成极大的隐患，原审被告作为祥桦公司债权债务承接主体，应对祥桦公司注销后纠纷承担责任。原审原告小区业主合法权利已经遭受侵害，业主的人身及财产安全遭到严重威胁，原审原告是新华壹品小区全体业主的合法代表，维护全体业主的合法权利，故诉至法院，请求：1、依法判令小区地下人防停车场管理权由业主委员会享有，原审被告关杰退出地下停车场，归还停车场管理权；2、判令原审被告对该小区的消防设施进行维修或者折价赔偿；3、判令原审被告为小区安装职能化监控系统或者折价赔偿；4、确认小区幼儿园的所有权由全体业主共同享有；5、判令原审被告为原审原告小区提供业主会所；6、本案诉讼费用由原审被告承担。原审被告桦海公司、杨德臣、张玉华、杨德成辩称，1、不同意原审原告诉讼请求，其请求已经全部超过诉讼时效，应予以驳回；2、根据法律规定停车场管理收益权归原审被告所有，原审原告的诉讼请求没有法律依据应予以驳回。小区已于2005年8月以及2006年10月交付业主使用，现已超过保修期，原审原告要求原审被告为其维修消防设施没有法律依据，对其诉讼请求应予以驳回。原审原告要求原审被告为其安装高标准的监控及门禁系统没有事实及法律依据且相关设备已经被物业公司移动改造过，现保修期已过，原审被告免除维修责任。安设小区幼儿园是由原审被告投资建设的未计入小区公摊面积，业主也没有支付对价，因此原审原告要求对幼儿园享有所有权的请求没有事实依据，应予以驳回。原审被告已为小区提供了会所，该会所现由政府托管，正常对业主开放，原审原告要求提供业主会所没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。原审原告增加诉讼请求要求关杰返还不当得利，与本案不属于一个案由。原审被告关杰辩称，我是跟桦海公司签订的合同，不同意原审原告要求返还不当得利的请求。第三人万维物业述称，2005年新华壹品小区的开发商与我公司签订前期物业合同。2006年开发商在未经我公司同意的情况下，将地下车位物业管理权交予关杰，这不但侵害了我公司的合法利益，也与《物业管理条例》第二十七条、三十四条相悖。2007年新华壹品业委会成立，我公司成为该园区唯一的合法物业服务企业。关杰继续占据地下车位的物业管理权、并收取地下车位管理费无法律依据。故请求确认沈阳桦海房地产开发有限公司将新华壹品小区地下车位物业管理权交与关杰的行为无效；请求判令关杰将新华壹品小区地下车位物业管理权交还我公司；请求判令关杰返还其收取的车位管理费152400元。本院再审查明，2005年沈阳祥桦房地产开发有限公司开发建设了新华壹品小区一期、二期工程，项目地址沈阳市大东区沈铁路西侧（5＃地块），项目名称居住、商业。2006年11月16日，经沈阳市人民防空办公室批准，沈阳祥桦房地产开发有限公司开发建设了结合民用建筑修建防空地下室项目，该人防地下室战时功能为甲类物资库，平时用途为汽车库。2005年8月18日、2006年10月28日，沈阳祥桦房地产开发有限公司与沈阳万维物业服务有限公司签订了新华壹品一期、二期前期物业服务合同。两份合同的第十二条约定：乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部共用设施设备进行查验：1、土建工程；2、装修工程；3、供配电系统；4、给排水系统；5、电梯系统；6智能监控系统；7、园区照明系统；8、园林绿化系统；9、消防系统。第十三条均约定：对于本合同签订后承接的物业共用部位、共设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。但被告未提供双方对智能监控系统、消防系统等共用设施设备进行查验的确认书，亦未提供相关部门的验收合格证书。人防工程即地下车库建成后，沈阳祥桦房地产开发有限公司将地下车位40年的使用权出卖给业主。2007年9月18日，沈阳祥桦房地产开发有限公司与原审被告关杰签订地下车库管理协议书一份，将位于28＃、29＃、32＃、33＃地下人防地下停车场交给原审被告关杰进行管理。沈阳祥桦房地产开发有限公司于2009年1月14日注销。沈阳祥桦房地产开发有限公司在清算过程中在清算报告中承诺“公司注销后若出现债权债务纠纷，由全体股东按照原出资比例承担相应的责任”。沈阳祥桦房地产开发有限公司的股东为沈阳桦海房地产开发有限公司及沈阳金融亿资产管理有限公司，沈阳桦海房地产开发有限公司及沈阳金融亿资产管理有限公司对此盖章确认。沈阳桦海房地产开发有限公司的出资比例为70％，沈阳金融亿资产管理有限公司的出资比例为30％，沈阳金融亿资产管理有限公司于2009年2月24日注销。沈阳金融亿资产管理有限公司的股东为杨德臣、张玉华、杨德成。另查明，新华壹品小区业主委员会于2008年12月15日成立，任期三年。2008年12月29日，业主委员会与沈阳万维物业服务有限公司签订物业服务合同，约定由该物业公司对新华壹品小区实施物业管理。2007年9月12日，沈阳祥桦房地产开发有限公司与大东区二台子街道办事处签订协议书一份，将新华壹品小区社区用房及会所经营权转让给大东区二台子街道办事处。经原审原告及原审被告沈阳桦海房地产开发有限公司、杨德臣、杨德成、张玉华共同确认新华壹品三个小区现有的摄像头数量为28个，操作台两组，沈阳市大东区新华壹品小区业主委员称还有6个监控器。以上事实有业主委员会备案通知书、工商档案、房屋规划及竣工档案、广告宣传单、照片、物业管理服务协议、地下车库管理协议、地下车位40年租赁使用协议书、规划许可证、消防验收意见书、协议书、清算公告、中华人民共和国国家标准智能建筑工程质量验收规范GB50339-2003及庭审笔录等经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院再审认为，沈阳祥桦房地产开发有限公司与沈阳万维物业服务有限公司签订的新华壹品一期、二期前期物业服务合同及沈阳市大东区新华壹品小区业主委员会与沈阳万维物业服务有限公司签订的物业服务合同，合法有效。该合同约定由物业公司对该小区实施物业管理，而沈阳祥桦房地产开发有限公司已将地下停车场大部分车位转让的情况下，又将该小区地下停车场车位转让给关杰管理，该行为违反了《物业管理条例》第三十四条规定的一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理的规定。物业小区的地下车位无论属于业主共有还是开发商自有，都属于小区物业区划的一部分，应当由小区物业服务企业统一实施物业管理，故关杰应当退出地下停车场的管理。关于消防设施的维修问题，根据沈阳祥桦房地产开发有限公司与沈阳万维物业服务有限公司签订的新华壹品一期、二期前期物业服务合同约定，双方应对消防系统等共用设施、设备进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据，但该开发公司未能提供充分证据证明对消防系统进行了查验，故原审被告沈阳桦海房地产开发有限公司、杨德臣、杨德成、张玉华、应对该小区的消防设施进行维修。关于智能化监控系统的问题，因在新华壹品小区建成时，沈阳祥桦房地产开发有限公司安装了监控系统，现新华壹品业委会要求原审被告按照能达到正常园区安全监控的标准为小区安装智能化安全保卫系统或折价赔偿，虽无法律及事实依据，但原审被告沈阳桦海房地产开发有限公司、杨德臣、杨德成、张玉华应对现有已安装的监控系统予以维修并达到正常使用功能。关于原审原告提出要求确认小区幼儿园的所有权由全体业主共同享有的诉讼请求。因小区幼儿园系由开发建设单位投资建设的，原审原告未提供证据证明小区幼儿园列入公摊面积内，业主为此支付了对价的证据，故本院不予支持。关于原审原告提出要求原审被告为原告小区提供业主会所的诉讼请求。因2007年9月12日，沈阳祥桦房地产开发有限公司与大东区二台子街道办事处签订协议书一份，将新华壹品小区社区用房及会所经营权转让给大东区二台子街道办事处，现业主会所的经营权已转移给第三人，本案无法追加其为当事人参与诉讼，故本院不予审理，原审原告可另行告诉。关于原审原告及第三人要求原审被告关杰返还其在管理期间的不当得利的问题，因关杰已对地下停车位实际进行了管理并支付了相应的费用，故对原审原告及第三人该项请求，应不予支持。综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《物业管理条例》第二十七条、三十四条的规定，判决如下：一、沈阳市大东区新华壹品小区地下人防停车场管理权由原审原告沈阳市大东区新华壹品小区业主委员会行使，原审被告关杰于本判决生效后十日内退出沈阳市大东区新华壹品小区地下人防停车场的管理；二、原审被告沈阳桦海房地产开发有限公司、杨德臣、杨德成、张玉华按照出资比例于本判决生效后60日内对沈阳市大东区新华壹品小区的消防设施进行维修，达到消防部门验收标准；三、原审被告沈阳桦海房地产开发有限公司、杨德臣、杨德成、张玉华按照出资比例于本判决生效后60日内对沈阳市大东区新华壹品小区现有的28个摄像头、两组操作台及6个监控器进行维修，达到正常的使用功能；四、如四原审被告未按本判决书第二、三项履行义务，则原审原告可自行维修消防设施及监控系统，所需费用由四原审被告按出资比例承担；五、驳回原审原、被告及第三人其他诉讼请求。一审案件受理费100元、二审案件受理费500元，由原审被告沈阳桦海房地产开发有限公司负担150元，原审被告杨德臣、张玉华、杨德成各负担100元，原审被告关杰负担100元，原审原告负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判长 葛 敏审判员 陈 梅审判员 高 昕二〇一三年十月二十二日书记员 王敏鹤本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《物业管理条例》第二十七条：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。三十四条：一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。