福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽02民终3784号上诉人（原审被告）：王金琰，男，1968年5月3日出生，汉族，住福建省仙游县。委托诉讼代理人：ＸＸ，福建凌一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：厦门思明双润小额贷款股份有限公司，住所地福建省厦门市思明区鹭江道2号厦门第一广场西座1708。法定代表人：陈铁铭，董事长。委托诉讼代理人：连秀娥，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：陈胜贤，男，该公司工作人员。原审第三人：陈胜辉，男，1970年11月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。上诉人王金琰因与被上诉人厦门思明双润小额贷款股份有限公司（以下简称双润公司），原审第三人陈胜辉物权保护纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初5950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王金琰上诉请求：1.撤销一审判决，并驳回双润公司的全部诉讼请求或者发回重审；2.一、二审诉讼费用由双润公司承担。事实与理由：一、王金琰与陈胜辉在抵押之前即存在真实的租赁关系并实际占有使用至今。1.双润公司在另案中承认租赁关系的真实性，其有异议的是未向其交付租金。一审法院片面曲解真实的租赁合同，从而导致分配举证责任错误。双润公司在（2016）0203字第1329、1331号房屋租赁合同纠纷一案中认可王金琰与陈胜辉的租赁关系并称“根据《合同法》第229条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。由此双润公司取得出租人的权利，并于2015年12月3日与王金琰商谈为，要求其支付租金。”由此可知双润公司对租赁关系的真实性的认可，其只是认为王金琰没有向其支付租金，已达到双润公司解除合同的条件。在双润公司提交的租赁合同证据及庭审笔录中，双润公司均明确承认“租赁合同是真实的”，其在法院多次追问下仍然承认租赁合同的真实性，其仅是认为王金琰没有向其支付租金，其有解除合同的权利。在本案一审中，双润公司仍然认可租赁合同的真实性，但一审法院却片面曲解租赁合同的真实性，从而导致分配举证责任错误。2.王金琰自2013年起即实际承租占有涉案房产。王金琰所有的厦门王老顺贸易有限公司自2013年即承租涉案房产作为销售红木家具场所。王金琰与陈胜辉于2014年1月1日签订租赁合同，约定每月租金20000元，每季度以现金支付，王金琰已按约定履行了合同并实际占有涉案房产。2014年9月10日，王金琰与陈胜辉签订一份债权债务确认书确认冲抵6年3个月的全部租金。3.双润公司的调查存在重大疏漏和错误，应当自行承担责任。首先陈胜辉的承诺函仅是其单方声明，没有得到作为承租人王金琰的认可。且根据陈胜辉向双润公司贷款后就立即跑路的事实可知，陈胜辉本意就是骗取双润公司的钱财，他不可能如实告知情况。其次，贷款本来就是有风险的，双润公司应当尽职核查。在双润公司至厦门市思明区时，王金琰已经告知租赁的事实，但双润公司的工作人员为达成业绩，不听劝阻，致使出现重大疏漏，应当自行承担责任。最后，一审法院对“小额贷款公司出借款项前对抵押物具体使用情况进行核查的交易习惯”的认定缺乏依据。双润公司成立于2013年4月10日，其是否有交易习惯双润公司并未证明。即便有交易习惯，也不能证明双润公司履行了尽职核查的义务。从双润公司提交的图片看出涉案房产内存在大量的红木家具，这些均是王金琰置放在此销售的。4.王金琰以债权冲抵陈胜辉以涉案房产的租金是合法有效的，同样印证了租赁关系的真实性。一审法院认为“该房屋租赁合同书虽名为租赁，但实为以房屋使用权抵债”，实际上从其表述来看，这仍然是租赁关系，以房屋使用权抵债实际就是用债权冲抵租金，是租金支付的一种方式，一审法院以此为由否认租赁关系是错误的。5.一审法院参照王金琰与陈胜辉签订的租赁合同中的租金标准确定房屋占有使用费的标准没有依据，既然一审法院否认了王金琰与陈胜辉的租赁关系的真实性，就不应当采纳此标准。一审法院采纳此标准也反向印证了租赁关系的真实性。三、一审法院共计开庭三次，分别于2016年5月27日、2016年6月7日、2016年11月1日开庭，而非两次开庭；王金琰有两次参与庭审，而非一次。综上，一审法院认定事实不清、错误，适用法律错误，程序违法，恳请二审法院依法纠正或发回重审，维护上诉人的合法权益。双润公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，王金琰上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。陈胜辉未作陈述。双润公司向一审法院提出诉讼请求：1.王金琰停止侵占厦门市思明区厦禾路587号之10单元房产并返还给双润公司；2.王金琰赔偿双润公司占有使用费（按每月20000元的标准，从2015年12月1日起计至王金琰实际搬迁讼争房屋之日止）。一审法院认定事实：厦门市思明区厦禾路587号之10单元房屋产权原登记于陈胜辉名下，其将该房产抵押给双润公司作为借款担保，并已于2014年10月11日办理了抵押登记。后因担保债务未如期偿还，该房屋分别于2015年8月3日、2015年9月9日两次在厦门市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台进行拍卖，但最终均流拍；拍卖公告中载明王金琰提出承租20年主张，租期自2014年1月1日至2033年12月31日止，租金每季度6万元，租约的真实性、合法性未经确认，由买受人自行判断处理。2015年10月19日，厦门市中级人民法院作出（2015）厦执行字第97-1号执行裁定书，裁定将讼争房屋以第二次流拍的保留价622万元以物抵债给双润公司，该房产所有权及相应的其他权利归其所有，财产权自该裁定送达双润公司时起转移；该裁定已于2015年10月28日送达至双润公司，讼争房屋产权遂于2015年12月1日登记至双润公司名下。在讼争房产拍卖前，根据厦门市中级人民法院委托，厦门大成方华资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称大成公司）曾对讼争房产的市场价值进行评估，并于2015年4月20日对讼争房屋进行了实地查勘，查勘时讼争房屋处标识有厦门中美贸易有限公司（以下简称为中美公司）的广告招牌等字样。另查明，讼争房屋现由王金琰实际控制使用。一审法院分析认为，讼争房屋于2014年10月11日抵押登记至双润公司名下，后因双润公司实现该抵押权，致使讼争房屋所有权发生变动；现王金琰以其系讼争房屋承租人为由，主张有权占有使用讼争房屋，其应就租赁关系真实、租赁关系形成于讼争房屋抵押前且在抵押前已依约合法占有讼争房屋等事实承担举证责任。首先，王金琰虽对双润公司所提交的未出租情况声明、照片的真实性不予确认，但对中美公司营业执照真实性并无异议；而未出租情况声明、照片所载内容与中美公司营业执照载明的法定代表人、住所地等情形均可相互印证，且该组证据所载内容及形成过程亦符合小额贷款公司出借款项前对抵押物具体使用情况进行核查的交易习惯，故对未出租情况声明、照片的真实性予以确认；其次，王金琰主张其于2014年1月1日前即已实际承租使用讼争房屋用于经营王老顺公司，该项主张与前述采信的未出租情况声明及照片所载内容不符，且直至大成公司于2015年4月20日对讼争房产进行评估查勘时，讼争房屋处仍标识为中美公司的广告招牌等字样，亦与商业房屋一般需有相应外观辨识度的要求不符；另，王金琰用于证明其实际占有使用讼争房屋的照片无法体现具体拍摄时间、物业水电费票据又形成于2015年，均无法证明其在讼争房屋抵押前即已实际租用讼争房屋；再次，双润公司虽在本案及另案中均对王金琰提交的房屋租赁合同书的真实性予以确认，但其该意见系对该证据真实性之确认，而非对相关法律关系真实存在之认可，现双润公司已明确表示对王金琰所主张的租赁关系是否真实存在持有异议，故王金琰仍应就该租赁关系真实存在承担举证责任；最后，王金琰提交房屋租赁合同书、债权债务确认书及银行转账明细以证明其所主张的租赁关系真实存在，但该房屋租赁合同书载明租赁期限自2014年1月1日起算，而其主张的可体现已合意以债权抵扣租金的债权债务确认书系于2014年9月10日才形成，期间长达八个月的租金在双方未合意以债抵扣前也未实际支付；且王金琰名下银行账户在此期间仍继续向陈胜辉转款，其又主张诸笔转款均系借款而非讼争房屋之租金，此情形加之前述讼争房屋使用情况，显与一般房屋租赁的交易习惯不符。另，王金琰主张其向陈胜辉及闫淑琴转账的151.18万元均系借款结合房屋租赁合同书、债权债务确认书之具体内容及履行情况，该房屋租赁合同书虽名为租赁，但实为以房屋使用权抵债，故应认定王金琰所举证据未能证明其所主张的租赁关系真实存在。综上所述，王金琰以其享有租赁权为由，主张有权占用讼争房屋，与客观事实不符，亦于法无据，一审法院不予采纳。一审法院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。讼争房屋系双润公司所有，其有权请求无权占有人返还该房屋，如前分析认定，王金琰无权占有使用讼争房屋，故对双润公司要求其腾退讼争房屋之诉求，应予以支持；另，双润公司参照王金琰提交的房屋租赁合同书中所在租金标准，要求其按20000元/月的标准支付自2015年12月1日起至王金琰实际腾退讼争房屋之日止的房屋占有使用费，符合法律规定，亦予以支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十一条规定，判决：一、王金琰于判决生效之日起十日内将厦门市思明区厦禾路587号之10单元房产腾空交付给双润公司；二、王金琰于判决生效之日起十日内向双润公司支付厦门市思明区厦禾路587号之10单元的占有使用费（按20000/月的标准，自2015年12月1日起计至王金琰实际腾退上述房屋之日止）。本案一审案件受理费人民币4600元，由王金琰负担。二审审理期间，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院对无异议的事实予以确认。二审过程中，王金琰提交了三组证据：商户入网信息登记表、与银联商务有限公司厦门分公司签订的合同、基本信息、图片；贷贷平安商务卡业务申请书、合同；物业费票据及交易票据。拟证明王金琰一直租用厦门市厦禾路银聚祥邸587号之10单元使用。双润公司质证认为，对商户入网信息登记表、与银联商务有限公司厦门分公司签订的合同、基本信息、图片的表面真实性无异议，但是该份材料内容互相矛盾。1.该文件系王金琰自己单方向银行申请开户等行为，这些基本信息无需银行审核。这份证据不能证明王金琰一直在租用涉案房产。银行并不具备审核其办公地址、注册地址、营业地址的义务和能力。2.本身这份证据中所包含的一些证据也是错误的。比如证据中注册地址和营业地址不一致，面积不吻合。3.合同中记载了分店名称和分店地址，但事实上并无分店；针对贷贷平安商务卡业务申请书、合同的表面真实性无异议，但其中所载的注册地址与讼争房屋无关联。其中所载的营业地址又是一个新的地址，与第一份证据所载的营业地址、注册地址又不相同。故此份证据与本案没有关联性。针对物业费票据及交易票据，存在两个缴费主体，王金琰和王老顺公司，不能确认是谁缴纳，而且这些物业费都是过了很久才补交的，不能证明王金琰在补交时间点之前占用讼争房屋。且从物业费的缴纳惯例来看，是以物业收到钱为准确认缴纳完成，不会确认是否由真正的承租人来缴纳。对其中的个人贷款合同关联性不予认可，合法性也不予认可。在个人贷款合同最后一页没有平安银行的公章，真实性也不认可。本案涉案第三人陈胜辉本身就是经营红木家具，现在王金琰提供的照片声称是银行拍的，为证明办理贷款时这些红木家具是他所有的，无法查证其真实性、关联性、合法性。且这些照片是否由银行拍摄无法确认，银行拍照的目的也无从得知。对交易票据的表面真实性予以认可，内容真实性无法确认。也无法确认是否真如王金琰所称是在陈胜辉的店里买东西，买的东西就是红木家具，因此对关联性不予认可。本院对上述证据经分析认为，对商户入网信息登记表、与银联商务有限公司厦门分公司签订的合同、基本信息、贷贷平安商务卡业务申请书、合同等均系王金琰自行出具，而照片亦无法证明由王金琰占有使用。物业管理发票则直至2015年6月方才予以补交2014年12月后的物业管理费，故对王金琰诸证据的证明主张不予采信。本院认为，讼争房产于2014年10月11日被抵押至双润公司名下，后经法院执行，现已转移登记至双润公司名下。王金琰主张适用“买卖不破租赁”以维持其对讼争房产的占有使用，则其必须举证证明其与原所有权人陈胜辉之间在2014年10月11日前即存在真实、有效的租赁关系。首先，王金琰上诉主张双润公司在另案中确认其与陈胜辉之间的存在租赁合同关系，但根据王金琰提交的庭审记录中双润公司仅是确认租赁合同的真实性，但对王金琰与陈胜辉之间是否存在借贷关系、是否在抵押之前即进行租赁及租金是否支付等均提出异议，并主张在抵押之前并不存在租赁关系，故王金琰以双润公司的自认主张其与陈胜辉之间在抵押之前存在租赁关系缺乏事实依据。其次，如前所析，王金琰在二审中提交的证据主张自2013年起即实际承租讼争房产，但上述证据均未予以充分证明。而原所有权人陈胜辉亦出具证明讼争房产并未存在租赁情形，亦与王金琰主张与陈胜辉之间存在租赁合同相悖。最后，王金琰在一审中提交的诸证据之间，如租赁合同书、债权债务确认书与其主张达成合意以债权抵扣房租等存在无法合理解释之处；其提交的照片等又与中美公司营业执照、陈胜辉的未出租证明之间存在矛盾；物业管理费、照片等均无法证明其已经实际租用讼争房产，一审判决对诸证据的认定系属正确，应予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2200元，由上诉人王金琰负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 聆审 判 员  柯艳雪审 判 员  章 毅二〇一八年一月二十二日代书记员  潘婉燕附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。