福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0303民初2658号 原告：苏天寿，男，1964年2月29日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 原告：方淑兰，女，1965年4月8日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 两原告的共同委托诉讼代理人：陈雲容、许莉莉（特别代理），福建普阳律师事务所律师。 被告：莆田市信达房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市涵江区三江街后江路****第**，统一社会信用代码91350300669252576L。 法定代表人：黄桑徽，该司总经理。 原告苏天寿、方淑兰与被告莆田市信达房地产开发有限公司（下称信达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏天寿、方淑兰的委托诉讼代理人陈雲容、许莉莉，被告信达公司的法定代表人黄桑徽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏天寿、方淑兰向本院提出诉讼请求：1.判令信达公司为苏天寿、方淑兰办理坐落莆田市涵江区××路××号××花园××幢××层××号商品房所有权初始登记手续，并协助办理该商品房的不动产权证转移登记手续；2.判令信达公司向苏天寿、方淑兰支付自2016年5月20日起至信达公司办结商品房的不动产权证书之日止的违约金（以已付购房款686188元为基数按日万分之一计算）；3.判令信达公司向苏天寿、方淑兰支付自2014年1月26日起至不动产权证登记在苏天寿、方淑兰名下之日止以已收的办证费用、契税等计1.3万元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的资金占用期间的经济损失。 在本案诉讼过程中，苏天寿、方淑兰变更诉讼请求:1.判令信达公司为苏天寿、方淑兰办理坐落莆田市涵江区××路××号××花园××幢××层××号商品房的所有权初始登记手续，并办理该商品房的《不动产权证书》转移登记至苏天寿、方淑兰名下，以及交付给苏天寿、方淑兰；2.判令信达公司向苏天寿、方淑兰支付自2016年5月20日起至信达公司办结商品房的不动产权证书之日止的违约金（以已付购房款686188元为基数按日万分之一计算）。事实与理由：2013年3月5日，苏天寿、方淑兰与信达公司签订编号为Ｈ201300400《商品房买卖合同》（含附件）一份，合同主要约定：“苏天寿、方淑兰向信达公司购买坐落莆田市涵江区××路××号××花园××幢××层××号商品房，建筑面积140.67㎡，总价款为686188元”;合同第十四条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金；经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”。合同签订后，苏天寿、方淑兰依约向信达公司支付全部购房款686188元，并缴纳了相应专项维修资金10550.25元。2014年1月26日，信达公司将商品房交付给苏天寿、方淑兰并收取了办证费用、契税等计1.3万元,但未能按照合同约定办理房屋所有权初始预登记,导致苏天寿、方淑兰至今未能取得该商品房的相关权属证书，已构成违约，故苏天寿、方淑兰提出上述诉讼请求。 信达公司辩称，无法办理不动产权证是历史遗留问题的造成的，公司在拍卖土地时，并不是净地，拍卖时也没再测量面积，拍卖的面积与实际交付给公司开发建设时两者面积相差500平方米，还有部分土地被周边居民侵占，导致规划验收不过关，公司已与政府协商，把相差的500平方米土地改为绿化和车辆停驶面积，后期会继续协助办理相关产权登记手续，请求法院依法裁判。 苏天寿、方淑兰围绕诉讼请求依法提交如下证据材料： 证1，合同编号为H201300400号《商品房买卖合同》（含附件）及该合同《莆田市商品房买卖合同备案表》各一份，欲证明苏天寿、方淑兰与信达公司签订一份《商品房买卖合同》，该买卖合同对商品房交付时间、办证时间及逾期办证的违约责任等相关内容作出约定的事实，同时该买卖合同已于2013年3月13日办理了备案登记； 证2，开票时间为2013年3月6日编号为01497800金额为206188元《销售不动产统一发票》一张、开票时间为2013年7月23日编号为00170100金额为48万元《销售不动产统一发票》一张，欲证明苏天寿、方淑兰依约向信达公司支付了案涉商品房的全部购房款686188元的事实； 证3，开票时间为2014年1月26日《收款收据》一张、《莆田市住房专项维修资金个人缴存凭证》一张，欲证明苏天寿、方淑兰依约缴纳了专项维修资金10550.25元，信达公司于2014年1月26日向苏天寿、方淑兰收取办证费用、契税等计1.3万元。 经庭审质证，信达公司对苏天寿、方淑兰提供的上述三组证据材料无异议。 信达公司围绕答辩意见依法提交如下证据材料： 证1，信达公司的营业执照复印件、法定代表人证明书及法定代表人的居民身份证复印件各一份，欲证明信达公司的诉讼主体适格。 经庭审质证，苏天寿、方淑兰对信达公司提供上述证据材料无异议。 本院经审查认为，苏天寿、方淑兰对信达公司提供的证据材料及信达公司对苏天寿、方淑兰提供的证据材料互无异议，结合苏天寿、方淑兰与信达公司庭审陈述，能够证明各自主张，予以采信。 根据上述认定采信的证据，并经审理查明，2013年3月5日，苏天寿、方淑兰与信达公司签订编号为Ｈ201300400《商品房买卖合同》（含附件）一份，合同主要约定：“苏天寿、方淑兰向信达公司购买坐落莆田市涵江区××路××号××花园××幢××层××号房屋，建筑面积140.67平方米，套内面积119.7平方米，总价款为686188元”；该合同第十四条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金；经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”。合同附件六“补充协议”第五条第1点约定：“如买受人有向银行申请商品房按揭贷款的，出卖人协助买受人办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，办理证件所需的有关材料，买受人应当在出卖人书面通知之日起20日内提供。以现金购买者，原则上由买受人自行办理，出卖人接受委托除外；……。”；第2点约定：“办理《房屋所有权证》《国有土地使用权证》须交纳的相关税费由买受人承担；由出卖人协助代办的，买受人应在房屋交付交按届时的收费标准一次性交付给出卖人，否则出卖人有权拒绝办理。”；第4点约定：“出卖人在商品房交付使用后90日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记。……。”合同附件六第五条第5点约定：“因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后180日内取得房屋权属证书的，按合同第十四条约定执行，但出卖人向买受人支付的违约金最高不超过人民币3000元整”。合同签订后，苏天寿、方淑兰依约向信达公司支付案涉商品房的全部购房款686188元。信达公司亦于2014年1月26日将商品房交付给苏天寿、方淑兰，并收取了办证费用、契税等计1.3万元,但时至今日，信达公司未能按照合同约定办理房屋所有权初始预登记,为此，苏天寿、方淑兰诉至法院。 本院认为，苏天寿、方淑兰与信达公司签订的涉案《商品房买卖合同》（含附件）是双方当事人的真实意思表示，内容合法，没有损害国家、集体或第三人的合法利益，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，案涉《商品房买卖合同》及附件六“合同补充协议”内容，均只体现信达公司在商品房交付使用后一定期限内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人,信达公司只是协助办理义务，并未体现信达公司应当为买受人苏天寿、方淑兰办理不动产权属证书，并将权属证书交付给买受人的义务；同时，苏天寿、方淑兰没有证据证明其有委托信达公司代办权属登记的事实，故信达公司应履行的是办理商品房所有权初始登记及协助办理权属登记证书义务。 关于苏天寿、方淑兰要求信达公司支付逾期办证的违约金问题。信达公司迄今为止未办理案涉商品房的所有权初始登记手续，造成买受人未取得房屋权属证书，已构成违约，信达公司应承担违约责任。案涉《商品房买卖合同》第十四条及合同附件六“合同补充协议”第五条第5点中明确约定了出卖人信达公司违约金的计算方法或违约金额即违约金最高金额不超过3000元。房屋买卖合同的“补充协议”第九条第5点约定，“……。如本补充协议的内容与《商品房买卖合同》不一致，或在理解上有歧义，则以本补充协议为准，本协议为《商品房买卖合同》成立的必要条件之一”，根据双方意思自治原则，本案违约金数额应依照该补充协议确定，本院确认案涉违约金数额为3000元。只有在双方未约定违约金额或违约金计算方法或损失数额难以确定时,方可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的因出卖人的原因，造成买受人未能取得房屋权属证书时，出卖人应当承担违约责任的情形。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、莆田市信达房地产开发有限公司应在办证条件成就之日起三十日内为苏天寿、方淑兰办理坐落于莆田市涵江区××路××号××花园××幢××层××号商品房的所有权初始登记，并协助苏天寿、方淑兰办理该商品房的《不动产权证书》； 二、莆田市信达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向苏天寿、方淑兰支付逾期办证违约金3000元； 三、驳回苏天寿、方淑兰的其他诉讼请求。 如果未按上述判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1891元，由苏天寿、方淑兰负担1720元，由莆田市信达房地产开发有限公司负担171元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  郑少凡 人民陪审员  姚勇松 人民陪审员  黄建棋 二〇一九年十一月十四日 书 记 员  林黄欢 附：与本案相关的法律法规及申请执行提示 一、与本案相关的法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、申请执行提示 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》 第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒： （一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的； （二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的； （三）违反财产报告制度的； （四）违反限制高消费令的； （五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的； （六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。 第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。 人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。 失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。 失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。