广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初4933号原告：许建香，女，1976年7月20日出生，汉族，住广东省广州市白云区***************，公民身份号码362************025。委托诉讼代理人：陈智英，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵苹丽，北京大成（广州）律师事务所律师助理。被告：佛山市溢汇盛投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区****************，统一社会信用代码914********116045A。法定代表人：饶某1。委托诉讼代理人：潘洁颜，广东颂勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄健仪，广东颂勤律师事务所律师。原告许建香与被告佛山市溢汇盛投资有限公司（以下简称溢汇盛公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，依法适用简易程序于2019年5月20日公开开庭进行审理。原告及其委托诉讼代理人陈智英、被告的委托诉讼代理人潘洁颜、黄健仪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》及《补充协议》；2.被告全额退还首期转让款及经营管理服务费共计151480元及赔偿该租赁占用利息14170.74元（按银行同期贷款利率自2017年3月25日起暂计算至2019年3月4日止）；3.被告返还分期付款费用（转让款及经营管理服务费）共22期，共计73150元及赔偿该资金占用利息3455.58元（按银行同期贷款利率自2017年4月25日暂起算至2019年3月4日止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月24日，原告与被告签订了《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》及《补充协议》。其中原告与被告签订的《物业使用权转让合同》中第一条约定由被告向原告转让位于佛山市南海区***********************屋（以下简称涉讼房屋）的物业使用权；第二条约定该物业使用权转让期限为20年，自被告向原告交付该物业之日起开始计算；若原告按时足额支付转让款，被告将免转让费赠送该物业使用权给原告至2049年5月21日；第三条约定该物业使用权转让总价款为120592元；第四条约定该物业使用权应在2018年8月31日之前由被告交付给原告使用。《经营管理服务协议》（见证据1）中第三条约定该物业使用权转让期内的经营管理服务费总费用为180888元。以上费用总额为301480元。2017年3月24日签订的《补充协议》中第二条第一款约定原告于2017年3月24日当日付清该物业首期转让款及经营管理服务费（总价50%）合计人民币151480元；第二条第二款约定剩余转让款及经营管理服务费变更为分期付款方式支付，分60个月/期内付清，每月支付人民币2500元，须于每月15日前支付；第二条第三款约定原告应向被告支付分期付款手续费合计825元/月，分60个月/期支付，与本条第二款的款项同时支付。原告于2017年3月24日支付该物业首期转让款及经营管理服务费共计151480元，被告向原告出具了2份《收据》，收据内容为：“今收到许建香认购溢东广场2座1223室物业使用权款项90888元”及“今收到许建香认购溢东广场2座1223室款项60592元”，共计151480元。剩余款项，原告根据上述第二款、第三款约定自2017年4月至2019年2月每月向被告支付转让款及经营管理服务费和手续费，共22期，共73150元。2018年10月17日，被告向原告出具了《收楼须知》及《授权及委托扣费协议》，其中《收楼须知》载明了“接受物业的程序”：一是领取入住登记表；二是办理收楼手续；三是缴纳相关费用（其中预缴4个月的物业服务费和1000元的水电周转金）；四是领取钥匙。根据以上的《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》、《补充协议》、《收楼须知》及《授权及委托扣费协议》的相关条款约定及被告出具的收据内容可知：第一，被告为借用出租物业使用权的名义进行房屋买卖，属于以合法形式掩盖非法目的来规避法律、变相买卖房屋的违法售房行为。“物业使用权转让协议”实为小产权房买卖合同，而国家针对社会中的小产权房买卖现象是进行严格管制的，在2009年9月1日，国土部就下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》（见证据5）再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房；在2012年2月22日，国土资源部表示将试点清理“小产权房”；在2013年11月22日，国土资源部、住房城乡建设部下发紧急通知，要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。第二，退一万步讲，即使原告与被告签订的是“租赁合同”，但涉讼土地的竞投公告及被告与佛山市南海区桂城街东区奕东股份经济合作社所签订的《土地使用权租赁合同》明确约定“竞投人不得一次性收取第三方一年以上的租金”，而被告的行为明显违反了该约定，严重侵害了广大承租者的利益。综上，原告是在被告未真实告知涉案房屋性质而导致存在重大误解的情况下与其签订了《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》及《补充协议》，也即变相的“小产权房买卖合同”，违反了国家的政策法规。原、被告签订的租赁合同没有得到佛山市南海区桂城街东区奕东股份合作经济社的同意，被告不享有转租权。被告无权向原告一次性收取20年的租金，因被告与奕东股份合作经济社签订的合同约定，被告不得一次性收取一年以上的租金。涉讼租赁物不具备交付使用的条件，只有1座的消防竣工验收材料，没有原告购买的2座竣工验收及消防验收材料，被告向原告发出收楼通知，仅仅只是为了规避其违约行为，涉讼租赁物并不具备使用功能。现为保证原告的民事法律行为符合法律规定和保障自身的合法权益，故起诉。被告辩称，不同意原告许建香的所有诉讼请求。原告的诉请既不符合合同的约定，也没有事实和法律依据。原告无故单方要求提前解除合同的行为已构成违约，按照合同的约定应承担违约责任。原、被告双方就涉讼房屋所签订的《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》及其《补充协议》，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属于双方真实的意思表示，合法且有效，对双方均具约束力，因此应当继续履行合同。因此被告请求法院依法驳回原告的所有诉请，具体理由如下：一、涉讼物业的由来涉讼房屋所在的土地位于佛山市南海区桂城三山E15街区02地块。该土地登记权利人为佛山市南海区桂城街东区奕东股份合作经济社，权属性质为国有土地使用权。2014年5月14日佛山市三溢同利置业投资有限公司（以下简称三溢同利公司）通过佛山市南海区****************，公开举办的土地使用权竞投租赁会，竞投租赁该土块，并于2014年5月22日与前述该土地权利人签订《土地使用权租赁合同》。约定由“乙方（三溢同利公司）”负责在涉讼土地上兴建总计容建筑面积不少于11万平方米的建筑物，租赁期限为35年，从2014年5月22日至2049年5月21日，且“乙方”有权将建筑物部分转租给第三方。2014年9月28日被告与前述合同的两方当事人共同签订《补充协议》，三方同意：自补充协议签订之日起，《土地使用权租赁合同》中“乙方（三溢同利公司）”权利义务由被告享有和承担。被告按《土地使用权租赁合同》约定，在涉讼土地上出资建成总建筑面积达150341.39平方米的建筑项目“溢东广场”，该建筑工程项目已依法办理相关用地和报建手续，并已合法取得规划、消防等政府行政部门的合格验收备案登记。以上相关材料和合同文件已在涉案项目的现场予以公示，且以上事实也有生效的民事判决书（【2017】粤06民终11390号，以下简称“生效判决”）予以确认。2017年3月24日被告与原告共同委托广东卓展律师事务所，在律师见证下，就涉讼房屋所签订《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》及其《补充协议》，对涉讼房屋的权属情况、合同性质、租赁期限、租赁使用费金额及支付方式、承租人转租和再装修等权利、以及合同期限届满交还租赁物的时间和交还状态，均有明确的条款约定。二、被告不存在“以合法形式掩盖非法目的来规避法律、变相买卖房屋的违法售房行为”，对于涉讼房屋以及涉案租赁合同的性质，被告已经对原告尽到提醒和告知义务，原告对此不可能产生重大误解。同时，没有证据证明，在双方签订租赁合同后，涉讼房屋发生了订立合同时双方当事人无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。1.原告是在完全清楚涉讼房屋的权属性质、以及所签订合同条款内容和该合同将会产生的法律后果的情况下，才签订涉案租赁合同，原告不可能存在重大误解。关于涉讼房屋、以及所占土地的性质（含用地、报建、验收等事项）的所有资料，包括原告所引用的《土地使用权租赁合同》，以及基于该合同而随附的一系列证明被告权力来源的文件：《竞投租赁成交确认书》《南海区桂城街道办事处桂城法律服务所见证书》及《补充协议》等等，还有双方签订的合同样本、以及由此合同原告可获得的相应权利的材料，被告均已在涉案项目现场全部公示，并在项目接待中心的不同地方做出醒目的提示。况且该《土地使用权租赁合同》也有在行政机构的网站上进行公示，并根据上述合同是在律师见证的情况下签订的事实，足以证明原告在签订租赁合同前，已经清楚合同及涉讼房屋的所有情况，并自行作出相应的民事法律行为。原告在签订认购物业使用权协议书、租赁合同之前，已经完全清楚涉讼房屋的权属性质、以及所签订合同条款内容和该合同将会产生的法律后果，并且，在签订涉案认购物业使用权协议书后相隔多天，原告才签订涉案租赁合同，由此可见，原告是在完全清楚涉讼房屋的实际情况以及原告所取得的是涉讼房屋使用权并非所有权、涉案使用权转让价款金额、支付方式、租赁期等实质租赁细节的前提下，并经过长时间的充分考虑后，原告才最终同意接受前述租赁条件，双方据此签订涉案租赁合同，该租赁合同是原被告双方真实的意思表示，合法且有效，不存在任何欺诈、诱导、重大误解或意思表示不真实的情况。2.原告依据涉案租赁合同取得租赁物进行使用的合同目的已经达到，双方继续履行合同不存在任何的障碍。涉讼房屋已具备交付条件，原告已于2018年10月24日，与被告办理了涉案租赁物业交接手续。3.原告要求解除合同的理由，已被生效判决书认定为“租赁合同合法有效”。生效判决书的当事人之一承租方，也以本案原告相同的理由要求法院判决合同无效。但根据生效判决对涉讼土地和建筑项目的认定，承租方的理由，均不影响该两份合同的合法有效性，且生效判决明确认定：“本案属租赁合同纠纷，……除此以外，该两份合同合法有效”。综上，原告要求解除合同的诉请，完全不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第26条的相关规定。三、原告以“被告违反与涉讼土地权利人所签订的《土地使用权租赁合同》所约定的：项目中不少于计容建筑面积35000平方米的物业，不得一次性收取第三方一年以上的租金”为由，认为“严重侵害了广大承租者的利益”，从而请求法院解除合同。原告的前述解除合同理由没有事实和法律依据。《土地使用权租赁合同》已明确被告对涉讼房屋具有合法的转租权。原告故意断章取义的错误解释该土地合同中关于“转租”的约定。根据该土地合同第八条的“（二）地上建筑物经验收合格后，如乙方把地上建筑物整体转租给第三方的，须征得甲方的书面同意，否则转租无效；乙方有权自行将建筑物部分转租给第三方”。该条款已明确：不得将地上建筑物即整个“溢东广场”项目，整体转租给第三方外，除此之外，被告对溢东广场中的任一部分的建筑物都拥有自主的转租权。根据涉讼土地的《土地使用权证》及《建设用地规划许可证》，整个溢东广场的占地面积为42849.5平方米。并且涉讼土地的权利人在《土地使用权租赁合同》中“要求宗地上建筑物的总计容建筑面积不少于11万平方米”。而事实上，被告所兴建的溢东广场总建筑面积达150341.39平方米，其中涉案的高层酒店类物业的建筑面积为65592.56平方米，商业建筑面积为48464.06平方米。因此原告所引用的、该土地合同第八条（二）款中的第4点条款，根本与涉讼房屋无关，涉讼房屋并不在该“35000平方米限制条款”的范围内。如按原告对“35000平方米限制条款”的理解，则被告租赁“42849.5平方米土地35年”，仅仅为了转租其中之差额不足8仟平方米的面积，这明显有违常理，且根本违背了《土地使用权租赁合同》的目的。并且涉讼土地的权利人佛山市南海区桂城街东区奕东股份合作经济社，即《土地使用权租赁合同》中的出租方，从未就“被告违反合同35000平方米限制条款”而提出过异议。相反，该土地权利人于2016年10月25日再次以书面《证明》的形式，确认被告的转租权合法。四、原告无权要求单方解除《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》及其《补充协议》。（一）原告的解除不符合租赁合同所约定的解除条件。根据《合同法》第93条关于“合同约定解除”的规定。在涉讼房屋的租赁合同中，对于“乙方（即原告）解除合同条件”的约定，有条款“第八条4、5点；以及第十条1点”予以明确。所以只有在符合合同约定的情况下，解除合同的条件才成就，原告才有权单方提出解除租赁合同。而事实上，本案并未成就“逾期180天交付租赁物业、因不可抗力或国家及公共利益需要而征用租赁物业、2028年9月1日起壹年内附条件的解除”等，承租人的单方解除条件，因此原告无权要求解除合同。（二）原告的解除不符合法定解除合同的情形。根据《合同法》第94条关于“合同法定解除”的规定。只有符合法定的五种情形下，当事人才可以解除合同，且当事人依照《合同法》第93条第二款、第94条的规定主张解除合同的，还应当履行事前通知对方的义务。本案中，原告未能举证证明被告存在“法定的五种解除情形之一”的事实和行为，应承担举证不能的法律责任。且事实上，原告也从未就其解除权的行使向被告主张过权利，并且还一直按合同的约定支付分期转让款，及办理交接租赁物业手续。四、原告要求解除合同的行为，违反《合同法》第60条关于严格履行与诚实信用的规定，且构成违约。如其诉请被支持，则应按照合同的约定向被告承担违约责任。根据租赁合同“第八条违约责任”的约定:1、乙方（原告）违反本合同其他约定（包括……和无故提前解除合同），经甲方催告后仍不予纠正的，甲方有权解除本合同。2、如因乙方违约导致甲方解除本合同，乙方已付款不予退还，乙方未足额支付物业租赁使用费应予以补足……。并且事实上，截止至2019年3月，原告一直按合同的约定，按时足额支付涉讼房屋的使用权转让款和分期付款手续费，长达12个月。因此证明原告以事实行动来证明，同意继续履行租赁合同，且继续履行不存在任何的事实障碍。所以本案依法应当驳回原告的诉请，以维护契约意思表示的稳定性和体现契约自由精神。否则原告的行为构成违约，应当依法承担违约责任。五、原告要求“退还首期转让款及经营管理服务费合计151480元及占用利息”,以及“返还分期付款费用合计73150元及占用利息”，均没有事实和法律依据。1.被告基于合法有效的合同而收取的相关款项，依法无须退还。且根据合同的约定，如原告无故提前解除合同，被告有权不予退还已收取的款项，及要求原告补足20年租赁期的预期租金收入损失。2.根据原告出具的《确认书》，原告已经明确承认，涉案《物业使用权转让合同》约定的转让款120592元、《经营管理服务协议》约定的经营管理服务费180888元，实际上均为涉讼房屋的物业使用权转让对价组成部分，即涉讼房屋的物业使用权实际转让总价为301480元。除前述合同约定可退还的情况以外，原告付款后，不得以任何理由要求溢汇盛投资公司返还。3.在被告不存在任何违约或过错的情况下，原告的单方解除行为既不符合合同约定，且构成违约。并且租赁合同也没有约定，被告须向原告承担赔偿损失的责任。况且生效判决，也已认定“不予支持承租人的赔偿请求”。综上所述，涉讼房屋产权来源清晰、行政审批手续完备，且已具备交付出租物的条件；而被告出租权利明确、已履行公示告知义务，且没有证据证明被告存在欺诈、诱导、隐瞒的行为；原告在清楚涉讼房屋权属的情况下，才与被告签订相关租赁合同，应依据诚信原则继续履行合同。因此请求法院支持被告的答辩意见，驳回原告的所有诉讼请求，以维护诚实信用的市场经济秩序。原告与被告溢汇盛公司围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院依法向相关行政主管部门调查涉讼房屋所在项目的规划报建、竣工验收情况及涉讼项目所在土地的登记情况，并组织双方当事人进行证据交换和质证。本院经审查，对相对方就其真实性无异议的证据予以采信并在卷佐证，对相对方就其真实性提出异议的证据认定如下：1.原告提交的收楼须知、授权及委托扣费协议、收据（108814）反映其与佛山市溢汇盛物业管理公司的关系，与本案无关，本院不作认定。2.原告提交的《国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》、《国土资源部：2012年我国将试点清理“小产权房”》、《两部门关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》属于政府网中刊载的报道，本院予以采信。3.原告提交的《紧急通知》属于案外人作出，且是复印件，本院不予采信。4.被告提交的溢东广场接待中心现场“公示栏”照片及相关公示的文件、溢东广场签约位置的“温馨提示”等告示、溢东广场交楼现场“公示栏”照片及相关公示文件的照片反映涉讼项目现场的公示情况，证据间可相互印证，原告未举证推翻，本院予以采信。5.被告提交的销售现场的沙盘照片与项目平面图及本院事实相符，本院予以采信。6.被告提交的收楼通知书、EMS快递单（单号：1067633217129）及其物流信息反映原告通知被告收楼的情况，该些证据均是原件，客观真实，原告未举证推翻，本院予以采信。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：位于佛山市南海区桂城三山E15街区02地块[土地证证号为国用（2015）0104904号，以下简称涉讼土地]于2015年5月13日登记土地权利人为佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社，权利性质为划拨，属于国有划拨留用地，土地用途为批发零售用地。2014年5月22日，佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社（甲方）与三溢同利公司（乙方）签订一份《土地使用权租赁合同》，约定甲方将涉讼土地出租给乙方，面积42849.5平方米；用途：批发零售用地、其他商服用地；租期从2014年5月22日起至2049年5月21日止。合同第八条第二款第4点约定，地上建筑物经验收合格后，乙方有权自行将建筑物部分转租给第三方，但转租合同须交甲方备案。项目中不少于计容建筑面积35000平方米的物业，乙方不得一次性收取第三方一年以上的租金（含同等数额的保证金）。且这部分物业的相关收益权乙方及其承租第三方均不得作任何形式的抵押、质押。2014年9月28日，佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社（甲方）与三溢同利公司（乙方）、溢汇盛公司（丙方）签订《补充协议》，约定甲、乙双方于2014年5月22日签订的《土地使用权租赁合同》中乙方权利义务自补充协议签订之日起由丙方享有和承担。2017年3月24日，在广东卓展律师事务所律师见证下，原告（乙方）、被告溢汇盛公司（甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：乙方向甲方承租涉讼房屋，建筑面积40平方米；乙方在签订合同前已清楚了解涉讼房屋所在地块性质为集体商业用地，物业的规划、周边环境、权属及权证登记等情况，且知悉该物业属于在建项目，仅作商业用途；涉讼房屋的租赁期限为二十年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算；在乙方按照合同约定履行的前提下，租赁期限届满后，甲方同意免转让费赠送涉讼房屋使用权给乙方至2049年5月21日；赠送期间，乙方仍应支付物业管理费、水电等能源费，乙方应在赠送使用期届满前5日内将涉讼房屋交还给甲方；涉讼房屋使用权转让期限的转让总价款为120592元；甲方应当在2018年8月31日前将涉讼房屋交付乙方使用，遭遇不可抗力或乙方未按照合同约定支付应付款项的，甲方可据实予以延期；乙方未在甲方通知期限内接收物业，视为甲方已于通知接收期限届满之日将该物业交付给乙方；乙方必须合法、合约使用涉讼房屋；在合同有效期内，国家及有关部门按法律法规、国家政策对该物业所征收之税费（包括但不限于房产税、租赁税、开具发票所需税费、税务部门要求甲方承担的税费等）、乙方经营使用该物业产生之税费均由乙方承担；乙方经营、使用该物业的风险、责任及税、费（包括用人单位或雇主责任）由乙方自行承担，造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；如甲方无正当理由逾期交付物业，每逾期一天，按已收取物业租赁使用费金额万分之一支付违约金，逾期超过180天，乙方有权解除合同，甲方应退还全部已收款；甲方向乙方交付该物业后，自2021年9月1日起一年内，乙方可向甲方申请回购涉讼房屋剩余使用权，如符合下列条件[（1）所回购物业不处于乙方对外出租或委托经营期限内，没有发生整体转租变更使用人情况，物业使用权没有处于质押或担保期间；（2）物业状态与甲方交付时一致，且物业内原甲方配备的装修、家具、设备及相关附属设施数量没有减少，且外观、状态完好可正常使用；（3）乙方已全额付清该物业贷款本息、经营管理服务费、水电等其他能源费]，甲方应予以回购；回购价为合同约定总转让款的80%，回购价包含了乙方在该物业内新增的水电增容、不可拆卸装修的价值，甲方无需作其他补偿；甲方确认回购后，乙方应在通知期限内办理回购手续（包括签订合同、办理物业交接手续）；如乙方未在约定期限内提出回购申请（包括提出形式不符合要求），或乙方条件不符合，或乙方逾期办理回购手续，均视为乙方放弃申请回购的权利，乙方应继续履行合同的约定。该合同附有平面图及《物业交付标准》。同日，原告（乙方）、被告溢汇盛公司（甲方）签订《经营管理服务协议》，约定：乙方委托甲方通过专业运作，全权承担溢东广场全部物业经营管理服务（包括统一进行溢东广场项目的品牌营运、统一品牌规划；对外统一推广、统一营运、统一举办各项活动推广；提供日常正常的经营服务；监管物业管理公司的服务等）；乙方同意支付涉讼房屋使用权转让期内的经营管理服务费180888元；乙方逾期支付上述款项的，视同乙方主动违约，甲方有权拒绝签署涉讼房屋的《物业使用权转让合同》，且每逾期一日，乙方应按应付未付款的万分之二支付违约金，如逾期超过15天的，甲方有权解除合同；本协议约定的管理服务费并不等同于物业管理服务，乙方仍需与物业管理公司签署《物业管理服务协议》并履行相关约定；乙方全额支付本协议款项后，如按照《物业使用权转让合同》的约定，向溢汇盛公司申请回购物业使用权且甲方审查同意的，本协议与物业使用权转让合同同时解除，在乙方与甲方办理完毕涉讼房屋回购及交接手续后十日内，甲方向乙方无息返还80%的经营管理服务费；本协议为《物业使用权转让合同》的从合同，除本协议约定事宜外，《物业使用权转让合同》约定的其他条款仍有效，两份合同同时生效；如因乙方未能履行本协议或《物业使用权转让合同》约定而造成违约事实，视同对另一份合同/协议主动违约，甲方有权同时解除本协议及《物业使用权转让合同》，且有权同时按照本协议及《物业使用权转让合同》的约定要求乙方承担违约责任。同日，原告（乙方）、被告溢汇盛公司（甲方）签订《补充协议》，约定：双方确认涉讼房屋首期转让款及经营管理服务费（总价50%）151480元于签订《物业使用权转让合同》及对应《经营管理服务协议》当日付清，剩余转让款及经营管理服务费变更为分期付款方式支付，分60个月付清，每月2500元，须于每月15日前支付；乙方应向甲方支付分期付款手续费825元/月，分60个月/期支付，与前述转让款及分期付款手续费分期款项同时支付；手续费不含税，因此产生的税费按原合同处理；乙方应每月按时支付本协议项下全部款项，否则视为逾期付款，如乙方逾期付款的，每逾期一天，乙方应按逾期欠付金额的万分之五支付违约金，且甲方有权视情况要求乙方一次性清偿剩余未到期的转让款及经营管理服务费、手续费；如乙方逾期超过三期的，则甲方有权解除原合同及本协议，乙方已支付的款项不予退还，且乙方应按照《物业使用权转让合同》第八条第2款承担违约责任。同日，原告签署《确认书》，确认《物业使用权转让合同》约定的转让款120592元和《经营管理服务协议》约定的经营管理服务费180888元均为涉讼房屋使用权转让对价的组成部分，即涉讼房屋的实际转让总价为301480元。同日，被告溢汇盛公司出具两份《收据》，分别确认收取原告支付的涉讼房屋款项90888元、60592元。2018年10月18日，被告溢汇盛公司向原告邮寄《溢东广场收楼通知书》，通知原告于2018年10月24日办理收楼手续。该邮件于同月19日妥投。2018年10月24日，原告签署《收楼声明及确认书》，认为涉讼房屋符合交付标准，并同意按现状接收。2019年3月6日，原告提起本案诉讼。本院在本案的审理过程中另查明如下事实：1.2015年9月1日，涉讼土地上的建设项目溢东广场1座、2座、3座均已取得建设工程规划许可证，其中1座的建设工程规划许可证（证号：建字第440********0453）载明工程建设规模为地上23层、地下1层，总建筑面积为116860.07平方米，计入容积率面积100004.13平方米，基底面积为10415.74平方米；2座的建设工程规划许可证（证号：建字第440********0454）载明工程建设规模为总建筑面积15760.55平方米，其中地上4层，地下室面积8110.38平方米，地下1层，计入容积率面积为6939.23平方米；3座的建设工程规划许可证（证号：建字第440********0455）载明工程建设规模为总建筑面积17884.04平方米，地上4层，地下室面积8239.93平方米，地下1层，计入容积率面积为4074.47平方米。溢东广场1座包括酒店1、酒店2、酒店3，均为地上23层、地下一层。2018年10月15日，溢东广场1座办理竣工验收手续；同年10月31日，溢东广场1座办妥竣工验收备案手续。至庭审辩论终结时，溢东广场2、3座尚未办理竣工验收备案手续。经现场勘验，涉讼房屋为溢东广场1座酒店2其中一个单元的房屋。2.溢东广场销售中心对涉讼项目属性、所占土地的性质（含用地、报建、验收等事项）、双方拟签的合同样本等均均进行了公示，且被告方的销售人员有对原告明确交易的标的为涉讼房屋一定期限的使用权，非所有权。3.关于款项的支付，原告向被告溢汇盛公司支付了首期转让款及经营管理服务费151480元、双方签订《物业租赁合同》及《补充协议》后，按月向被告溢汇盛公司支付3325元。双方确认，原告就涉讼房屋已支付转让款及经营管理服务费151480元、分期款73150元。4.佛山市南海区桂城街道东区社区奕东股份经济合作社从2011年7月22日开始使用佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社的机构名称，后于2019年8月14日变更为现名称。本院认为，原、被告签订的《物业使用权转让合同》等相关协议约定原告是以支付租金的方式取得涉讼房屋一定期限内的使用权，未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故原告与被告溢汇盛公司就涉讼房屋形成租赁合同关系，本案为租赁合同纠纷。综合诉辩双方的意见，本院就本案双方相关争议焦点处理如下：一、相关合同效力的认定及应否解除1.《物业使用权转让合同》效力的认定及应否解除。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。该规定是法律对租赁合同关系中租赁期限所作的最长期限限制。《物业使用权转让合同》虽约定租赁期限为二十年，从涉讼房屋交付使用之日（约定交付日期为2018年8月31日）起计算，但又约定在原告按照合同约定履行的前提下，被告溢汇盛公司赠送使用期限至2049年5月21日。从本案的实际情况来看，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故本院认定涉讼房屋的实际租赁期限应为《物业使用权转让合同》约定的租赁期限加赠送期限，被告主张的超20年部分的租赁期限为赠送期限、《物业使用权转让合同》不存在无效事由理据不足，本院不予采纳，并确认《物业使用权转让合同》关于租赁期限超出20年部分的约定无效。因涉讼房屋所在楼宇已经办妥竣工验收备案手续，故《物业使用权转让合同》除租赁期限超出20年部分的约定无效之外，其他约定并无无效的情形，该部分的约定是双方真实意思表示，合法有效。因《物业使用权转让合同》部分有效，部分无效。对无效部分无从解除。对有效部分，因原告已于2018年12月24日认为涉讼房屋符合交付标准，并予接收，现阶段并无法定或约定的解约事由，原告无权单方解除合同。综上，原告诉请解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，本院不予支持。2.《经营管理服务协议》效力的认定及应否解除。虽然《物业使用权转让合同》约定涉讼房屋在租赁期限内的使用费为120592元，但《经营管理服务协议》又约定原告就涉讼房屋应另支付180888元，该款虽冠名为经营管理服务费，但结合双方合同的约定、被告溢汇盛公司开具收据载明情况、原告于同日签署的《确认书》确认的情况，以及涉讼商铺所在区域租赁市场价格情况，被告主张《经营管理服务协议》项下的经营管理服务费与《物业使用权转让合同》项下的使用费均构成涉讼房屋在租赁期限内的使用权转让的对价更为可信，本院予以采纳。因《经营管理服务协议》的内容是原告与被告溢汇盛公司就涉讼房屋在2018年8月31日至2049年5月21日期间部分租赁对价及支付的约定，经审查，该约定并未违反法律的强制性规定，合法有效。因现阶段不存在法定或约定可以解约的事由，故原告诉请解约没有事实和法律依据，本院不予支持。3.《补充协议》效力的认定及应否解除。《补充协议》的内容是原告与被告溢汇盛公司关于《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》项下使用费的支付的补充约定，涉及两个方面的内容，一是分期支付使用费的约定，二是分期支付分期付款手续费的约定。首先，如上所述，双方在《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》中约定一次性或分期支付租赁使用费并不存在法律规定的无效情形，故双方在《补充协议》中约定分期支付剩余的使用费亦合法有效。其次，关于《补充协议》约定的分期付款手续费，是对《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》约定的使用费余款的支付方式变更为分期付款支付，原告依约每月支付的分期手续费应视为原告采用分期付款的方式支付租赁使用费的对价，这也与双方约定的如原告提前还款则后续的分期付款手续费无需再支付相符，该约定也并未违反法律强制性规定。综上，《补充协议》的约定合法有效，且现阶段不存在法定或约定可以解约的事由，故原告诉请解约没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于被告应否退款计息如上所述，因《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》所分别约定的款项120592元、180888元，合共301480元构成原告在2018年8月31日至2049年5月21日使用涉讼房屋的对价，故对2018年8月31日至2038年8月30日期间使用涉讼房屋的对价，原告无权要求被告溢汇盛公司退款；对2038年8月31日至2049年5月21日期间使用涉讼房屋的对价，被告溢汇盛公司基于该部分的租赁约定无效而应退款，故经核算，原告在2018年8月31日至2038年8月30日期间使用涉讼房屋的对价为196249元（2018年8月31日至2049年5月21日共11222天，2018年8月31日至2038年8月30日共7305天，故301480×7305÷11222=196249元）。现原告已付款金额为224630元，该款扣除原告应付的使用涉讼房屋20年的对价及应付的分期付款手续费（以原告应付使用涉讼房屋20年的对价减去首期款金额，余款除以每期应付租赁使用费金额，取整得出原告应付分期款期数为18期，应付分期付款手续费金额按18期计算）后，得出被告溢汇盛公司应返还13531元予原告，原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。被告占用原告支付的款项给原告造成利息损失，原告诉请被告计付利息理据充分。但考虑《物业使用权转让合同》部分无效，双方均有一定的责任，且没有证据反映原告在本案起诉之前有书面要求被告退款，相关应退金额经本案审理才得以确定，故本院综合本案的实际情况，酌情判令被告应以应退的款项13531元为本金，从原告起诉之日（2019年3月6日）起至实际还款之日止按年利率4.35%计付利息予原告，原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告佛山市溢汇盛投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还13531元予原告许建香，并应以该款为本金，从2019年3月6日起至实际还款之日止按年利率4.35%计付利息予原告；二、驳回原告许建香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计3043.3元（原告已预交）。本案因被告提供的合同文本存在部分无效的情形，且存在逾期交房、交付的房屋存在质量瑕疵等问题所致，故本院酌情确定本案诉讼费用由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告预交的案件受理费3043.3元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇一九年十一月二十九日书记员  许晓璇