广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初22544号原告：广州市大利物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码。法定代表人：刘保全，经理。委托代理人：林栩、林俊山，分别系广东仁言律师事务所律师、实习律师。被告：陈宏中，男，1969年5月15日出生，汉族，住湖北省天门市。委托代理人：鄢会军，广东迪恩律师事务所律师。被告：王国章，男，1965年1月15日出生，汉族，住湖北省天门市。原告广州市大利物业管理有限公司（以下简称大利公司）诉被告陈宏中、王国章租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大利公司的委托代理人林栩、林俊山，被告陈宏中的委托代理人鄢会军，被告王国章均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大利公司诉称：2016年7月26日，原告与被告签订了《物业使用合同》，合同约定被告承租原告位于广州市天河区*路6号物业*大利商业楼第富一层B12号的商铺。合同签订后，原告按合同约定向被告交付了商铺，被告按约使用商铺。但自2016年7月起至今，被告未按照合同约定向原告缴纳商铺使用费及管理服务费。经原告多次催促，被告仍拒不履行合同约定及时支付上述费用。2018年7月31日，原告向被告陈宏中的承租商铺张贴《告知函》，及以快递的方式向被告陈宏中出具《告知函》，告知其拖欠的商铺使用费、管理服务费及水电费等相关费用，但被告一直采取逃避推脱态度。现特起诉至法院，请求判令：一、解除原被告双方签订的《物业使用合同》；二、两被告向原告支付自2016年7月1日起计至2018年10月31日期间的商铺使用费108080元及其滞纳金31343.20元（各月滞纳金均以本金3860元为基数，按月利率2%的标准，计算至2018年10月31日）；三、两被告向原告支付自2016年7月1日起计至2018年10月31日期间的商铺管理费10920元及其滞纳金3166.80元（各月滞纳金均以本金390元为基数，按月利率2%的标准，计算至2018年10月31日）；四、本案的诉讼费用由两被告共同承担。被告陈宏中辩称：一、《物业使用合同》并非是被告陈宏中的意思表示，被告陈宏中付款给案外人广州皮鞋厂及其指定的收款人的目的是购买商铺，但被告陈宏中在广州皮鞋厂及原告的强势要挟之下签订了所谓的《物业使用合同》。签订该合同时，广州皮鞋厂的工作人员曾表示，在时机成熟时将该《物业使用合同》改为买卖合同。二、原告并不是该物业的所有权人和建设方，无权收取使用费用。从法院近两年审理的广州皮鞋厂不当得利纠纷案件可以看出，本案商铺的所有权人为广州皮鞋厂，而不是原告，原告无权主张权利。三、本案商铺也并未实际交付和使用，被告陈宏中的目的是购买本案商铺，而不是使用或者是租赁。当发现商铺的性质为使用、租赁的情形下，被告陈宏中与广州皮鞋厂及原告进行协商，也向相关的政府部门请求帮助和维权。基于被告陈宏中没有实现购买商铺的目的，故被告陈宏中没有接收也没有使用过本案商铺。被告王国章辩称：被告王国章是作为被告陈宏中的代理人在合同上签名，被告王国章并没有实际收到本案商铺。其他意见和被告陈宏中的答辩意见一致。经审理查明：广州市天河区*路6号【1幢，地上**（部分5、12、13层，另设一层夹层）9819平方米，，地下**6604平方米】的建设单位为广州皮鞋厂已取得穗规验证【2015】665号《建设工程规划验收合格证》，载明建设项目名称为商业、办公楼工程。2015年11月20日，广州皮鞋厂出具《授权委托书》，主要内容：兹授权委托大利公司为广州皮鞋厂*路6号*大利商业楼营运及管理服务的全权责任人，是大利广场物业使用合同的签约当事人，是大利广场全面管理综合统一服务的唯一合法执行人和责任人。2016年7月26日，原告（营运人/甲方）与被告王国章（该合同显示使用人/乙方为被告陈宏中）签署《物业使用合同》，约定：甲方同意将属甲方具有营运、管理服务处置权的座落在广州市天河区*路6号物业*大利商业楼（以下简称大利广场）富一层B12号商铺（以下简称涉案商铺）作商业用途使用；使用期从甲方收取乙方首期使用费及管理服务费的月份起计为六年即自2016年7月26日起至2022年1月20日止；商铺使用费及管理服务费按月按建筑面积计，使用费为3860元/月，管理服务费为390元/月；以后每个月的23至25日为甲方收取次月使用费及管理服务费的期限；自使用期开始使用之日起两年内，本合同约定的月使用费及管理服务费金额不变，第三年期起，甲方将按广州市物价相关上升指数（或根据市场行情）调整月使用费及管理服务费金额，乙方须按新调整的月使用费及管理服务费金额按时支付给甲方；本合同期间内，大利广场负一层至第五层的商铺使用的水电费，甲方根据大利广场该区域月水电总用量，并按该区域每平方米建筑面积分摊计收，使用人另行安装用电计量表的电费，除电损、公共场所用电按使用计量分摊计收之外，另行按用电计量表实量计收，水费按建筑面积分摊计收，水电费按月按广州市政府部门规定收费标准由甲方代收代缴；大利广场规定的消防费、治安费、卫生保洁费等相关费用，由甲方统一代收代缴，上述费用乙方均以现金支付；本合同签订的同时，乙方应向甲方交纳保证金10000元，保证金不计息，合同到期乙方未违约，甲方凭乙方提交的有效交付保证金的收据结算退还乙方；乙方违约，乙方按本合同约定履行违约责任，甲方可同时没收乙方缴交的保证金和已交的其他一切费用，情节严重的，甲方有权终止并解除本合同，乙方承担由此引起的一切经济和法律责任；本合同涉及时效的，违约方应向未违约方缴纳滞纳金，使用费每逾交1天，按使用费未交总金额的1%交纳日滞纳金，其他约定的缴交费用，每逾期1天，按未交金额费用的3%交纳日滞纳金，逾期超过10个日历天的，未违约方有权对违约方采取任何必要的措施，同时有权终止或解除本合同，并有权追究违约方经济责任；本合同约定可解除合同的条款成立，本合同自然终止，双方结清经济关系后，本合同自然解除；等内容。该合同首部手写载明乙方为被告陈宏中，合同尾部乙方签章处由被告王国章手写签署“王国章代陈宏中”。原告表示上述合同的相对人为被告陈宏中，但其要求两被告共同承担责任。关于涉案商铺的交付情况，原告称签订合同后，其将涉案商铺直接交付给被告，但其并未提供书面交接资料。被告对此予以否认。原告为证明被告已接收并使用涉案商铺，提交如下证据：1、广州皮鞋厂*路6号水费、污水费凭证（2016年1月至2018年12月），拟证明大利广场经营用水情况；2、天河区*路拆迁补偿补充协议（天拆*协字【2004】13号）及*路7号电费通知单、电费发票，拟证明2016年3月至2017年1月，大利广场由*路7号的供电及电费使用情况；3、广州皮鞋厂*路6号电费通知单，拟证明大利广场2017年2月至2019年1月电费使用情况。经质证，被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为上述证据并不能证实涉案商铺已经交付使用。另查明：本院立案受理了大利公司分别诉陈明金等80余件案件，大利公司就同一事实理由向上述案件的被告主张位于大利广场商铺的使用费及物业管理费等。庭审中，众被告均主张大利广场于2017年6月整体封闭，商铺无法使用。在上述案件审理过程中，本院工作人员于2019年5月23日到达涉案商铺所在的*路6号大利广场，经现场勘察，大利广场整体属于开业状态，部分商铺编号已变更。诉讼中，原告向本院申请撤回要求解除《物业使用合同》的诉请。本院认为：原告申请撤回要求解除《物业使用合同》的诉请，属于对其诉讼权利的自由处分，本院依法予以照准。根据查明的事实，广州皮鞋厂作为大利广场的建设方，授权原告为包含涉案商铺在内的大利广场的全权责任人，原告有权签署《物业使用合同》并主张权利。民事活动中，代理人实施的民事行为法律后果应由被代理人承担。本案中，被告王国章代被告陈宏中在合同上签名，该合同相对人应为被告陈宏中，原告要求两被告共同承担责任缺乏依据，本院不予采纳。原告与被告陈宏中之间的《物业使用合同》应属合法有效，对双方均具有约束力。根据《物业使用合同》的约定，原告作为涉案商铺的提供方，其主要义务为向被告陈宏中提供符合合同约定的场地，其向被告陈宏中主张的使用费应为租金性质，故本案案由应为租赁合同纠纷。关于原告要求被告陈宏中支付商铺使用费、商铺管理费及相应滞纳金的诉请。原告上述诉请的前提是其在合同签订后履行合同义务交付涉案商铺给被告陈宏中使用。原告作为交付涉案商铺的义务人，其应对涉案商铺有无交付使用承担举证责任。本案中，原告仅提交大利广场水电费发票等证据，不足以证明其已完成交付义务。据此，在原告未能提交其他证据证明其已交付涉案商铺的情况下，其要求被告陈宏中支付商铺使用费、商铺管理费及相应滞纳金，均缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州市大利物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费3370元，由原告广州市大利物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  罗汉强人民陪审员  何海霞二〇一九年十一月二十八日书 记 员  庞慧明黄谱兰唐薇