江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0114民初2959号原告（反诉被告）：南京南河左岸文化创意投资有限公司，统一社会信用代码913201145980380450，住所地在南京市雨花台区凤台南路**。法定代表人：谈宁，南京南河左岸文化创意投资有限公司总经理。委托诉讼代理人：车仑，江苏汇丰锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张好，江苏汇丰锦律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：南京中舜信息科技有限公司，统一社会信用代码91320114562877058B，住，住所地在南京市雨花台区凤台南路**/div>法定代表人：宋正，南京中舜信息科技有限公司总经理。委托诉讼代理人：李军，江苏森远律师事务所律师。原告（反诉被告）南京南河左岸文化创意投资有限公司（以下简称“南河公司”）与被告（反诉原告）南京中舜信息科技有限公司（以下简称“中舜公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南河公司的委托诉讼代理人车仑、张好，被告（反诉原告）中舜公司的委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南河公司向本院提出诉讼请求：1.被告返还租赁房屋（包括主楼1-7层、面积为9275.99平方米，主楼地下室1502.26平方米、附楼地下室1386.72平方米、前附楼168.74平方米以及其他附属场地等）；2.被告向原告支付自2017年1月1日起至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费（按照370万元/年计算）；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年8月18日，原、被告签订《租赁协议书》，约定由被告承租南京市雨花台区凤台南路152号房屋的主楼1-7层，面积为9275.99平方米，租赁期限自2014年1月1日起至2022年12月31日止，共计九年；年租金为270万元，租金每两年在前两年基础上上浮5%。另外，协议约定，原告将主楼地下室1502.26平方米、附楼地下室1386.72平方米、前附楼168.74平方米提供给被告使用，不额外收取租金。因被告拖欠2014年至2016年的租金，2017年原告提起诉讼，经审理查明凤台南路152号房屋尚未取得建设工程规划许可证，认定合同无效，原、被告之间的《租赁协议书》无效。在合同无效的情况下，被告依法应将租赁房屋返还原告并支付房屋占有使用费。原告为维护其合法权益，遂提起诉讼。被告中舜公司辩称，引进园区企业较多，要求给与一定的宽限期。被告提起反诉，涉案合同无效的过错在于原告，请求支持被告的反诉请求。鉴于二审判决明确了房屋占有使用费按每年270万元的标准，原告的诉讼请求明显过高。反诉原告中舜公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告赔偿损失900万元；2.本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2014年8月18日，反诉原、被告签订《租赁协议书》、《招商引资合同书》约定租赁期限自2014年1月1日至2022年12月31日止，并约定租金减免、抵扣条款和对应的具体的标准及计算方法。后因反诉被告未取得建设规划许可证，经判决认定《租赁协议书》、《招商引资合同书》无效。由于反诉被告的过错导致反诉原告原可以每年减免、抵扣租金的300万元无法实现，而且反诉原告在响应政府招商引资号召时投入的巨大财力物力付之东流，并将需要对园区引进的企业承担违约损失和责任。因此，根据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第30条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条第2款至规定，反诉被告作为过错乙方，应当赔偿相应的损失。反诉原告南河公司辩称，招商引资合同中300万元没有取得，并不是因为房屋产权证造成的，而是因为违反了相应的税收规定被法院认定无效。请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月7日，本院受理原告南河公司与被告中舜公司、第三人南京市雨花台区人民政府赛虹桥办事处（以下简称“赛虹桥办事处”）房屋租赁合同纠纷一案，案号（2017）苏0114民初1885号。该案认定事实如下：2014年8月18日，原告南河公司（甲方）与被告中舜公司（乙方）签订《租赁合同书》，约定：甲方将南京市雨花台区凤台南路152号交由乙方整体租赁管理。租赁面积及范围：租赁部分为：（1）主楼的1-7层，面积9275.99平方米；（2）主楼地下室1502.26平方米、附楼地下室1386.72平方米、前附楼168.74平方米提供给乙方使用，不额外收取租金。但上述区域只能用于园区的公共管理，不得用于经营。乙方若将上述区域用于经营，所得收益全部归甲方所有；（3）附楼1-3层，面积4504.72平方米。鉴于其他乙方了解的原因，甲方利用附楼1-3层面积4504.72平方米的房屋，引进第三方文化、科技类企业作为园区的项目之一，该项目独立运作，单独核算，税收目标另行确定。租赁期限自2014年1月1日起至2022年12月31日止，共9年。租金及付款方式：年租金为270万元，于次年2月、4月底前以转账方式支付，每次支付半年租金，租金每两年在前两年的基础上上浮5%。若有租金的减免、抵扣或加付等情况，以乙方与南京市雨花台区人民政府赛虹桥办事处签订的《招商引资合同书》为依据进行结算。双方另对各自权利义务等做出相应约定。同日，第三人赛虹桥办事处（甲方）与被告中舜公司（乙方）签订《招商引资合同书》，根据上述原、被告之间的《租赁合同书》达成协议，甲方对乙方的税收指标分期进行了约定。该合同第三条约定：乙方及其招商引进的企业完成本协议书的税收考核指标的，享受当年租金减免一半的优惠政策；未完成的，当年租金上浮100万元；超额完成的，超额部分按街道所得财力的50%给予乙方奖励。该协议另对双方权利义务进行约定，合同书第五条第5项约定：鉴于原租赁协议（2012年8月1日南河公司与中舜公司签订的《租赁合同书》中包含辅楼面积，而现辅楼面积改由甲方引进第三方入园企业单独运作，因此，甲乙双方协商，第三方入园企业每年度须完成地方公共财政政策预算收入1000万元，若每年度完成50%（含本数）以下，则第三方入园企业缴纳的保证金300万元/年全部扣除，并补偿乙方；若每年度完成50%以上、未达100%，则第三方入园企业缴纳的保证金按反比例（即未完成部分的百分比）扣除，并补偿给乙方。另查明，涉案南京市雨花台区凤台南路152号地块项目系赛虹桥办事处与案外人南京二热燃料有限公司（以下简称“二热公司”）合作开发，赛虹桥街道提供土地，二热公司出资建设。2012年4月28日，南京赛虹工贸有限公司（以下简称“赛虹公司”）与二热公司就凤台南路152号合作开发项目达成协议。2014年4月24日，赛虹公司与南河公司、二热公司就该凤台南路152号商用大楼的分成、使用签订协议，约定：赛虹公司将上述2012年4月28日协议书中的权利义务全部转让给南河公司。同日，南河公司与二热公司签订《协议书》，约定二热公司每年完成税收1000万元，并于每年7月1日前支付税收保证金300万元或补足至300万元，二热公司当年未完成上述税收50%以下，则保证金全部扣除。上述赛虹公司、南河公司均系赛虹桥街道或下属集体企业。对外招商引资由南河公司经营并以其名义对外出租，南河公司承租该凤台南路152号开发项目中属于二热公司的权益部分，再另行转租给本案被告中舜公司。因二热公司税收未达指标且未支付税收保证金，南河公司于2016年7月27日向本院提起诉讼，请求二热公司支付两年的保证金600万元。本院经审理后，认为，负有纳税义务的单位和个人依法交纳税款，属于行政管理行为，双方之间就完成税收任务所约定的保证金条款没有法律依据，应属无效，故而对南河公司向二热公司主张未完成税收任务保证金600万元的诉讼请求不予支持，本院做出（2016）苏0114民初2677号民事判决书，判决驳回南河公司的诉讼请求。再查明，涉案南京市雨花台区凤台南路152号房屋尚未取得建设工程规划许可证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉案雨花台区凤台南路152号房屋尚未取得建设规划许可证，原、被告之间缔结的《租赁合同书》应属无效。而《招商引资合同书》中第三条未完成税收指标当年租金上浮100万元，及第五条第5项就第三方入园企业完成税收指标给被告的租金补偿约定，上述条款系在《租赁合同书》约定的原租金基数270万元基础上对租金支付或收取的具体金额进行约定，实际上是对《租赁合同书》，即双方房屋租赁合同关系的补充约定，因原、被告《租赁合同书》被认定为无效，其他就涉案房屋租赁关系缔结的补充协议或条款同属无效。房屋租赁合同无效，但被告实际占有并使用涉案房屋，原告可以请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费。《租赁合同书》约定的租金标准为每年270万元，每两年上浮5%，即2014年、2015年每年分别为270万元，2016年为283.5万元。该标准系原、被告双方基于当时租赁市场行情就房屋占用使用本身所产生的费用自愿达成的一致意向，也符合周边同地段租赁房屋租金上浮的趋势，故对上述房屋使用费的标准，本院予以确认。原告认为上浮100万元，被告认为应抵扣300万元的意见，前述原、被告所依赖的合同条款被认定为无效，且该上浮或抵扣的主张金额系因完成税收考核指标而定，并非基于房屋占用使用本身而产生，故而将此纳入房屋占用使用费标准的意见欠缺事实和法律依据，本院不予采信。被告现已分别支付2014年至2016年房屋使用费计223.5万元，尚欠2014年至2016年房屋占有使用费600万元，该费用应当予以支付，本院予以确认。本院做出（2017）苏0114民初1885号民事判决：一、被告南京中舜信息科技有限公司向原告南京南河左岸文化创意投资有限公司支付2014年1月1日起至2016年12月31日的房屋占有使用费合计600万元；二、驳回原告南京南河左岸文化创意投资有限公司的其他诉讼请求。南河公司、中舜公司不服上述判决，向南京市中级人民法院提起上诉。南京市中级人民法院经审理后，做出（2018）苏01民终4270号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，南河公司申请对涉案租赁物的装饰装修、维修部分剩余租赁期限内的装饰装修残值进行评估。中舜公司不能在评估日与南河公司办理交接，评估范围无法确定，南河公司遂又撤回评估申请。以上事实，有民事判决书、《租赁合同书》及当事人陈述予以证实。本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案标的物未取得建设规划许可证，且经生效裁判确认，涉案房屋租赁合同应属无效。合同无效后，中舜公司应当向南河公司返还标的物，故南河公司主张中舜公司返还南京市雨花台区凤台南路152号房屋（主楼1-7层，面积为9275.99平方米；主楼地下室1502.26平方米；附楼地下室1386.72平方米；前附楼168.74平方米及其他附属场地）具有事实和法律依据，本院予以支持。关于房屋占有使用费，本院在（2017）苏0114民初1885号一案中参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费。《租赁合同书》约定的租金标准为每年270万元，每两年上浮5%，即2014年、2015年每年分别为270万元，2016年为283.5万元，故以此类推，2017年的房屋占有费为283.5元，2018年、2019年为297.675万元，从2020年起每两年的房屋占有使用费在前次房屋占有使用费基础上上浮5%。关于反诉部分，南河公司提出评估申请，但中舜公司不能在评估日完成交接，相应装修及设施的评估范围及价值无法确定，中舜公司提供证据亦不足以证明其实际损失，故对中舜公司的反诉主张，欠缺事实和法律依据，本院不予支持。关于中舜公司提出的因合同无效导致其无法每年抵扣300万元的意见，本院认为，《招商引资合同书》中第五条第5项就第三方入园企业完成税收指标给被告的租金补偿约定，该抵扣的主张金额系因完成税收考核指标而定，并非基于房屋占用使用本身而产生，而本案租赁合同系因涉案房屋未取得建设工程规划许可证而导致无效，被告无法获得300万元补偿不属于中舜公司因租赁合同无效而导致的损失，故对中舜公司的意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第二条、第五条，《中和人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中和人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）南京中舜信息科技有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）南京南河左岸文化创意投资有限公司返还南京市雨花台区凤台南路152号房屋（主楼1-7层，面积为9275.99平方米；主楼地下室1502.26平方米；附楼地下室1386.72平方米；前附楼168.74平方米及其他附属场地）；二、被告（反诉原告）南京中舜信息科技有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）南京南河左岸文化创意投资有限公司支付自2017年1月1日起至实际返还之日止的房屋占有使用费（2017年度按283.5万元计算、2018、2019年均按297.675万元/年计算，自2020年起在前次房屋占有使用费基础上每两年上浮5%）；三、驳回原告（反诉被告）南京南河左岸文化创意投资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）南京中舜信息科技有限公司的反诉请求。如果被告（反诉原告）南京中舜信息科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费50650元，保全费5000元，合计55650元，由原告（反诉被告）南京南河左岸文化创意投资有限公司承担11841元，由原告（反诉被告）被告南京中舜信息科技有限公司承担43809元；反诉案件受理费37400元，由被告（反诉原告）南京中舜信息科技有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 陈 波人民陪审员 孙 蓉人民陪审员 尹月萍二〇一九年十一月二十二日法官 助理 史佳丽书 记 员 於国瑾