海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9002民初2382号 原告：海南龙城物业服务有限公司，住所地海南省琼海市博鳌镇千舟湾度假公寓******。 法定代表人：杨军，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李梦绿，系该公司员工。 被告：丁岑岑，女，1986年12月14日出生，汉族，户籍所在地北京市海淀区。 第三人：海南中信城市开发运营有限公司，，住所地海南省琼海市博鳌镇排园桥南边（博鳌千舟湾****） 法定代表人：刘星，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：叶海霞，系该公司法务。 原告海南龙城物业服务有限公司（以下简称“龙城物业公司”）与被告丁岑岑、第三人海南中信城市开发运营有限公司（以下简称“中信公司”）物业服务合同纠纷一案，原告海南龙城物业服务有限公司因本案纠纷于2019年7月4日向本院提起诉讼，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告龙城物业公司的委托诉讼代理人李梦绿、第三人中信公司的委托诉讼代理人叶海霞到庭参加诉讼，被告丁岑岑缺席。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年2月至2019年4月止的物业服务费51578.64元及逾期利息1810.41元，公摊水费288.58元，公摊电费730.58元，合计54408.21元；2.本案律师费500元由被告承担；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告向原告支付2017年2月至2019年9月的物业费61130.24元及逾期利息1810.41元，公摊水费328.22元，公摊电费861.75元。放弃第二项诉讼请求。事实与理由：被告系原告所管理千舟湾小区别墅区C44房屋物业的业主。原告受小区开发商海南博鳌投资控股有限公司的委托进行物业管理。原告一直履行物业管理职责，但被告2017年2月至2019年4月份拖欠原告的物业服务费51578.64元及逾期利息1810.41元，公摊水费288.58元，公摊电费730.58元，合计54408.21元。原告曾于2018年7月3日通过海南椰树春律师事务所向被告发出催收《律师函》，可被告置之不理。原告认为被告的行为已经严重违约，未能履行缴纳物业服务费的义务，是对原告合法权益的侵害。为了维护原告的合法权益，原告特向法院起诉维权，恳请法院判如所请。 被告丁岑岑未答辩。 第三人中信公司答辩称，被告存在逾期付款情形，根据中信公司与被告于2016年1月初签订的商品房买卖合同，被告购买中信公司开发的龙潭岭项目C44房，因龙潭岭项目于2013年12月30日已经竣工验收，中信公司所售房屋属于现房，商品房买卖合同约定交付时间为2016年5月1日，首付款时间是2016年2月25日前支付，剩余部分按揭支付，因合同未明确约定按揭支付的时间，但是按照惯例，推定尾款所支付时间是2016年5月1日房屋交付时间之前，但被告实际支付尾款的时间是2016年11月1日，存在逾期付款情形。根据双方签订合同的补充协议附件7第4.2.2条约定在交房日期前买受人未按合同约定付清全部应付款，则出卖人有权不按主合同约定的交房日期向买受人交付该商品房，且出卖人无需承担逾期交房的违约责任，对自主合同第8条附加约定的交付时间之次日起，与该商品房有关、损毁、灭失的风险责任及缴纳该商品房有关的费用（包括但不限于水费、电费、燃气费、暖气费、物业管理费等）的责任均由买受人承担。从2016年5月2日起的物业费应由被告承担。后经中信公司多次通知被告收房，被告于2017年9月5日向中信公司支付契税、物业维修基金、燃气开通费、电视初装费、房管局相关费用，未办理收房手续，前述费用属于业主办理收房手续时一并支付的费用，说明已通知业主来收房，但业主存在故意不办理收房手续的行为。 原告为支持其主张的事实提供如下证据材料：1.前期物业服务合同，证明原告从2013年11月25日起为龙潭岭小区提供物业管理服务；2.商品房买卖合同及补充协议，证明被告系原告小区的业主，接受前期物业合同的约定；3.物业入伙通知书，证明原告缴纳物业费的时间是按照房屋买卖合同约定的时间为2016年6月30日；4.律师函及邮单，证明被告拖欠原告物业服务费及水电费，原告于2018年7月2日向被告追讨，经邮单显示为被告本人签收；5.物业欠费明细表，证明被告自2017年2月至2019年9月拖欠物业水电费用的事实与金额明细。 被告丁岑岑未提交证据材料。 第三人为证明其陈述的事实提供如下证据材料：1.龙潭岭项目的竣工验收备案证，证明龙潭岭项目于2013年12月30日竣工并取得验收备案；2.被告支付涉案房屋房款的银行回单，被告于2016年1月28日分两笔支付房屋首付款共计320万元，于2016年11月1日支付房款尾款320万元；3.被告于2017年9月5日通过银行转账支付房屋契税、维修基金、燃气开通费等收楼费用共计114509.53元。 经当庭举证、质证，第三人对原告所举证据，以及原告对第三人所举证据均无异议，本院对原告所举的证据1、2、4予以认定；对证据3入伙通知书因没有丁岑岑签字确认或签收记录，该证据系第三人自行制作，故不予认定；证据5因系原告计算公摊水电费的计算明细，本庭对该证据不予认定。对第三人所举证据1-3予以认定。 本院经审理认定事实如下：原告龙城物业公司系从事物业管理、家政服务、房产中介、装修工程、水电维修安装等业务的企业法人。原告根据房地产开发商即第三人中信公司的委托，对博鳌中信龙潭岭小区进行物业管理，并于2013年3月18日签订《博鳌中信龙潭岭项目前期物业服务合同》，对物业管理服务内容、物业管理费等双方的权利义务进行了约定，主要内容如下：1.第五条约定别墅房物业费每月10元/平方米，业主按约定时间交房后的前三年，物业服务费按以上标准的80%收取；2.第六条约定纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因中信公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由中信公司全额交纳。物业服务费按月交纳；3.第二十八条约定中信公司、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应以未付金额为基数按同期银行存款利率的标准向龙城物业公司支付违约金。4.第三十二条约定委托管理期限自2013年11月25日起至业主委员会代表全体业主选聘新的物业管理企业并与之签订物业服务合同生效时止。博鳌中信龙潭岭小区公摊总面积为31516.95平方米。 2016年1月，被告丁岑岑与第三人中信公司（原名海南博鳌投资控股有限公司）签订《琼海市商品房买卖合同》，购买其开发建设的位于琼海市××镇房（别墅房），建筑面积为238.79平方米，购房款640万元。合同附件四《项目前期物业服务内容的约定》中第二条第1款约定物业管理费收费标准：公寓为5元/平方米/月，独栋别墅为10元/平方米/月，自合同约定交房之日起三年内，按前述价格的八折计收；第3款约定公用设施水电费由全体买受人根据各自物业的建筑面积分摊并支付。 被告丁岑岑的父亲丁庭华分别于2016年1月28日、2016年4月25日向第三人支付购房款192万元和128万元（汇款附言处均备注为“C44房款”），2016年11月1日被告付完购房尾款320万元。第三人中信公司通知被告交纳相关收楼费用，被告于2017年9月5日向第三人中信公司通过手机转账支付房屋契税、房屋登记费、物业维修基金、燃气开通费等费用共计114509.53元。被告未向原告交纳物业服务费，原告便于2018年7月2日通过海南椰树春律师事务所向被告发出催收物业费的《律师函》，但被告仍未向原告交纳物业服务费和公摊水电费。因被告丁岑岑没有依约支付上述费用，原告遂提起本案诉讼。 另查明，第三人企业名称原为海南博鳌投资控股有限公司，后于2019年5月14日更名为海南中信城市开发运营有限公司。本院已将起诉状副本、应诉通知书、当事人诉讼权利义务书、开庭传票等诉讼材料送达给被告丁岑岑，但被告无正当理由拒不到庭，本院已依法缺席审理。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案争议焦点为：一、被告应从何时开始交纳物业服务费、水电费；二、原告主张违约金是否符合法律规定。 一、关于被告应从何时开始交纳物业服务费、水电费的问题。原告与被告之间系物业服务关系，原告与第三人签订的《前期物业服务合同》对原、被告双方均具有法律约束力，被告与第三人签订的《琼海市商品房买卖合同》对被告与第三人具有法律约束力。在《琼海市商品房买卖合同》附件四中对业主交纳物业费的起始时间有明确约定，即从合同约定交房之日起开始收取物业费，虽然被告签订商品房买卖合同后未到原告或者第三人处办理收房手续，但被告经第三人通知，已于2017年9月5日向第三人中信公司通过手机转账支付房屋契税、房屋登记费、物业维修基金、燃气开通费等相关收房时应交的费用，可视为被告已收房，则被告应从2017年9月6日向原告交纳物业费。被告所购买的房屋属于独栋别墅，根据《前期物业服务合同》以及被告与第三人签订的《琼海市商品房买卖合同》的约定，原告对被告的房屋收取物业服务费的标准为每月10元/平方米，现原告根据此标准向被告收取物业服务费并未违反双方的约定和法律规定，本院予以照准。被告购买房屋面积为238.79平方米，从2017年9月6日起至2019年9月5日未超过三年，物业费按80%收取，则该期间被告共拖欠原告物业服务费47758元（238.79平方米×10元/平方米/月×25个月×80%）。《琼海市商品房买卖合同》附件四中约定公摊电费由业主分摊，2017年9月6日起至2019年9月5日期间，被告共产生公摊电费631.91元、公摊水费189.97元。综上，被告应向原告支付2017年9月6日起至2019年9月5日的物业费47758元、公摊电费631.91元、公摊水费189.97元，现原告要求被告支付物业服务费61130.24元及公摊电费861.75元、公摊水费328.22元，超过的部分本院不予支持。 二、关于原告主张违约金是否符合法律规定的问题。支付物业服务费系业主即被告应当履行的合同义务，本案中被告自2017年9月6日以来每月拖欠物业服务费，被告没有履行交纳物业费的行为已违反合同约定，构成了违约，根据《前期物业服务合同》约定，被告应从2017年9月6日起向原告支付违约金，违约金以未付金额为基数按同期银行存款利率的标准计算，原告主张违约金按以上标准按月计算至实际清偿之日止，符合法律规定和合同约定，本院予以支持，2017年9月6日至2019年9月5日的违约金为614.31元，原告主张1810.41元，超过的部分本院不予支持。被告丁岑岑经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为对自己诉讼权利的放弃，可以缺席判决。 依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 限被告丁岑岑于本判决生效之日起十日内向原告海南龙城物业服务有限公司支付2017年9月6日起至2019年9月5日的物业费47758元、违约金614.31元、公摊电费631.91元、公摊水费189.97元，共计49194.19元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费587元，由原告海南龙城物业服务有限公司负担87元，由被告丁岑岑负担500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  冯清艳 人民陪审员  符传藩 人民陪审员  王 军 二〇一九年十一月五日 书 记 员  符芳炜 附相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。