成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0124民初685号 原告：付禄琼，女，1968年10月28日出生，汉族，住成都市郫都区。 委托诉讼代理人：陈韦为，四川法邦律师事务所律师。 被告：四川西南交大兴建置业有限公司，住所地：成都市郫都区犀浦镇两河村。 法定代表人：朱宝宗，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王自力，四川迪泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：车驰，四川迪泰律师事务所律师。 被告：成都市西汇投资有限公司，住所地：成都市郫都区郫筒镇何公路**。 法定代表人：邱林，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张盛，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 第三人：郑沈，男，1979年8月31日出生，汉族，住四川省彭山县。 原告付禄琼与被告四川西南交大兴建置业有限公司（以下简称兴建公司）、成都市西汇投资有限公司（以下简称西汇公司）、第三人郑沈商品房预售合同纠纷一案，经成都市中级人民法院发回本院重审后，本院另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告付禄琼及其委托诉讼代理人陈韦为，被告兴建公司委托诉讼代理人王自力，被告西汇公司委托诉讼代理人张盛，第三人郑沈参加诉讼。本案现已审理终结。 付禄琼向本院提出诉讼请求：1.请求二被告为原告办理“锦苑三期”项目中的143、147号地下车位不动产权证书。2、请求判令二被告向原告支付违约金,[违约金计算方式：143号车位（原69号车位）从2011年12月29日起算，147号车位从2015年5月17日起算，均按100000元，日利率万分之三计算至被告为原告办理案涉车位不动产权证之日止，暂计算至2019年6月27日为127170元]。3、本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：原告于2009年12月28日与兴建公司签订锦苑三期《商品房买卖合同》，合同约定，兴建公司将“锦苑三期”的69号地下车位以10万元出售给原告。原告于2009年12月27日以刷卡方式向兴建公司支付车位款10万元，同年12月29日支付车位办理产权证相关税费3445元；兴建公司当日便向原告交付69号车位，原告按小区物管公司要求办理相关手续费并停放车辆。2013年5月16日兴建公司第二批次出售车位，原告提出希望购买两个相邻车位，便于管理。兴建公司销售员郑沈说143号、147号车相邻，便将原购买的69号车位在合同上改为143号车位。同时，原告再次与兴建公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，兴建公司将“锦苑三期”的147号地下车位以10万元出售给原告。原告依约定向兴建公司员工郑沈转付车位款10万元，兴建公司当日将147号车位交付给原告。原告按小区物管公司要求办理相关手续并投入使用。经核实，被告成都市西汇投资有限公司为“锦苑三期”小区及车位开发商；兴建公司出售的“锦苑三期”小区及车位系被告成都市西汇投资有限公司的委托；锦苑三期的房屋及车位的初始登记在被告成都市西汇投资有限公司名下。依照双方签订的《商品房买卖合同》第十九条第二项第2款约定，“买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证的，出卖人按买受人已付房款的万分之三每日向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书之日止”。到2019年6月27日，143号车位（原69号车位）已逾期2737天，147号车位逾期1502天,二被告未按合同约定向原告办理143号（原69号）、147号车位的不动产权证书，其行为已严重违约。为此，付禄琼诉至本院。 被告兴建公司辩称：1.被告兴建置业并非本项目开发商，项目开发商为西汇公司，兴建置业无法为房屋买受人和车位买受人办理车位不动产权证；2.原告要求兴建置业公司协助其办理143号车位的不动产权证书没有事实与法律依据，原告主张的143号和147号车位均不应由兴建公司承担相应责任；3.147号车位所涉及的《商品房买卖合同》并非兴建置业公司的真实意思表示，且原告在签订该合同时，没有尽到最基本的审查义务；4.即使兴建公司承担责任的情况下，原告主张的违约金过高，应予调整。 被告西汇公司辩称：1.西汇公司与兴建公司之间就车位销售不存在代理关系，也不构成表见代理，不应基于代理关系承担任何责任。2.西汇公司应作为诉讼第三人而非本案被告方参与诉讼。3.如西汇公司在本案中承担责任，后续将给西汇公司造成难以估量的负面影响。 第三人郑沈述称，合同是真实的，所有的都是先与被告兴建公司签合同，再到西汇公司转签合同再办产权。改车位是原告来找，经公司朱总同意后才盖章更换车位的，改的车位号。两个车位款收了一个，公司收了一个，没有交给公司。147号车位的盖章是销售部的印章，合同是在销售部签的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提交的三方当事人信息、《商品房买卖合同》、收条（据）、（2016）川0124刑初311号刑事判决书、车辆出入卡、保洁费、银行卡ＰＯＳ凭证、收据及收条等证据，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月28日，付禄琼与兴建公司的销售人员郑沈签订《商品房买卖合同》，该合同盖有“四川西南交大兴建置业有限公司”的印章，约定原告购买位于郫都区“锦苑三期”的69号车位（后经兴建公司销售人员郑沈改为143号车位），购买总价款100000元。合同第十九条，转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：......（2）买受人同意委托出卖人向权属机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用Ｘ元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）......（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的万分之三每日向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书。付禄琼于2009年12月27日向兴建公司支付车位款100000元。2009年12月29日，付禄琼交清办理产权登记的契税3445元、登记费用10元，车位2009年12月29日交付使用。2013年5月16日，付禄琼与兴建公司的销售人员郑沈签订《商品房买卖合同》，购买相同项目的147号车位，当日交清10万元车位款，郑沈出具《收条》对上述款项收取的事实予以确认。收条盖有“四川西南交大兴建置业有限公司”印章。该车位2013年5月16日交付原告使用。同时，郑沈将2009年12月28日签订的《商品房买卖合同》车位号修改为143号。原告使用69号、147号车位并缴纳地下车位管理／租用费、、地下车位保洁维护费兴建公司为付禄琼办理了两车位的出入卡。 “锦苑三期”小区物业2018年9月之前为西南交大兴建置业有限公司第一分公司。至今143号车位、147号车位未办理不动产权证。 西汇公司原名成都市西汇城市建设有限公司，为“锦苑三期”小区的开发商，尚未取得“锦苑三期”;地下停车位的销售许可证“锦苑三期”;地下停车位在出售时已实际竣工验收“锦苑三期”房屋及地下车位初始登记在西汇公司名下。西汇公司因历史遗留问题委托兴建公司对外出售“锦苑三期”的房屋。原告是购买“锦苑三期”小区房屋的业主，原告之前与兴建公司签订《商品房买卖合同》购买“锦苑三期”房屋，合同上出卖人盖章是兴建公司印章。西汇公司已协助办理该房屋不动产权证。 另查明，2016年10月19日经本院（2016）川0124刑初311号刑事判决书审理查明确认，“2012年至2015年期间，被告人郑沈利用经手、管理四川西南交大兴建置业有限公司锦苑三期车位销售的职务便利，在该公司会议室分别与陈显芳等37余名业主签订了销售锦苑三期132号等41个车位的车位买卖合同后，将公司卖车位的款项人民币3573000元侵吞后耗用......被告人郑沈身为四川西南交大兴建置业有限公司员工，利用职务上的便利，将本单位的财物非法占为已有，数额巨大，其行为已经构成职务侵占罪。” 再查明，2016年8月31日郫县发布通告，停止受理房屋登记，进行不动产登记。 本院认为，本案的争议焦点在于1、案涉《商品房买卖合同》的效力问题；2、被告兴建公司、西汇公司是否应当为原告办理案涉车位不动产权证及违约金的承担问题。 关于案涉《商品房买卖合同》的效力问题。案涉《商品房买卖合同》是被告兴建公司的销售人员郑沈利用经手、管理兴建公司锦苑三期车位销售的职务便利与原告签署，销售案涉车位的行为经本院（2016）川0124刑初311号刑事判决书确认系职务行为，且原告有理由相信郑沈作为被告兴建公司的销售人员有销售车位的权限，不论郑沈在合同上所盖的印章是否系被告兴建公司的真印章，被告兴建公司应当对其销售人员郑沈向原告销售车位的行为承担相应的法律责任。兴建公司因历史遗留问题对外有权销售西汇公司开发的“锦苑三期”房屋。虽然西汇公司与兴建公司一致认为西汇公司并未委托兴建公司出售车位，但案涉车位由兴建公司销售人员郑沈更改、出售并收款，买卖合同上出卖人一栏盖的是兴建公司印章，原告之前与兴建公司签订《商品房买卖房屋》购买“锦苑三期”房屋，合同盖章同样也是兴建公司印章，且西汇公司已协助办证，原告有理由相信兴建公司有权销售西汇公司开发的“锦苑三期”车位。因此，兴建公司销售人员改变、销售车位的行为，构成表见代理，该行为对西汇公司发生效力。郑沈作为兴建公司的销售人员，对外出售案涉车位时，案涉车位已经实际竣工验收，西汇公司虽未取得车位的销售许可证，不影响车位的实际销售，也不影响《商品房买卖合同》及补充协议的效力。案涉《商品房买卖合同》有效，原、被告应当按照合同约定履行相应的合同义务。 关于被告兴建公司、西汇公司是否应当为原告办理案涉车位不动产权证及违约金的承担问题。西汇公司是“锦苑三期”的开发商，被告兴建公司出售西汇公司的车位，已构成表见代理，由西汇公司承担出卖人的法律责任。原告已按约支付车位价款，按照合同约定，原告同意委托出卖人向权属机关申请办理房屋权属转移登记，作为案涉车位买卖合同出卖人，应当按照合同约定为原告办理车位所有权证，西汇公司是“锦苑三期”的开发商，“锦苑三期”案涉车位初始登记在西汇公司名下，西汇公司作为开发商有义务协助办理车位所有权证，合同约定的办理所有权证的时间（143号车位：2011年12月29日前；147号车位：2015年5月16日前）已过，西汇公司未为原告协助办理所有权证,应承担逾期办证的违约责任。付禄琼要求按照合同约定的已付房款的万分之三每日计算改革前所有权违约金，本院综合案情、双方过错等，认定该违约金约定明显过高，同时付禄琼并未提交其实际受损证据，本院酌情调整违约金按照已付房款的万分之零点五计算。 2016年8月31日起，郫县不动产登记改革，自此之后办理不动产权登记。因此，西汇公司有义务为原告协助办理不动产权证。因不动产权证具有所有权证和国有土地使用权证合二为一的功能，双方未约定不动产权证的办理时间，造成办理不动产权证的时间暂不能确定。原告要求办理不动产权证，结合办理不动产权证的内容和程序，以及本案的实际情况，商品房买卖合同约定由买受人委托出卖人代为办理房屋权属证书的，出卖人应当及时通知业主办证所需材料，买受人应当在接到出卖人通知后及时交纳相应的办证所需的资料、税、费。出卖人负有将办理权属证书所需资料、费用以及代买受人将应由买受人缴纳的税、费及相关资料提交给不动产登记中心，协助办理权属变更登记的义务。关于办理不动产权证的期间，本院酌情确定合理时间九十日。西汇公司为付禄琼办理不动产权证的时间并未逾期，付禄琼要求西汇公司和兴建公司承担逾期办证违约金无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都市西汇投资有限公司于本判决生效之日起九十日内为原告付禄琼协助办理位于成都市郫都区“锦苑三期”的143、147号车位不动产权证。 二、被告成都市西汇投资有限公司向原告付禄琼支付车位所有权证逾期办理产权证违约金。（违约金计算方式：143号车位：以已付车位款100000元为基数，按照日万分之零点五标准，从2011年12月30日计算至2016年8月30日止；147号车位：以已付车位款100000元为基数，按照日万分之零点五标准，从2015年5月17日计算至2016年8月30日止） 三、驳回原告付禄琼的其他诉讼请求。 案件受理费2150元，由原告付禄琼承担150元，由被告成都市西汇投资有限公司承担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  任洪伟 审 判 员  谢晓军 人民陪审员  陈 丽 二〇一九年十一月二十八日 书 记 员  贺小佳