广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0403民初2701号原告：珠海市斗门忠轩物业发展有限公司，住所地珠海市斗门区井岸镇尖峰前路紫荆苑11栋3单元801房，统一社会信用代码91440400696459855K。法定代表人：黄勇权，总经理。委托诉讼代理人：林志坚，广东国硕律师事务所律师。被告：晋文芳，女，1988年6月15日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：张海军，系被告晋文芳的丈夫。原告珠海市斗门忠轩物业发展有限公司（以下简称原告）与被告晋文芳（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理后，依法由审判员林和利于2019年10月16日适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，因原告当庭变更诉讼请求，需要重新指定答辩期和举证期，本案改为适用简易程序于2019年11月14日重新公开开庭审理。原告委托诉讼代理人林志坚和被告委托诉讼代理人张海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告支付2016年1月至2019年9月期间的物业管理服务费5,291.33元；二、被告支付2016年1月至2019年9月期间的环卫费382.5元；三、被告支付2015年7月至2019年7月期间的公摊费1,249.34元；四、被告支付2016年7月至2019年6月期间的电梯保养费340.2元；五、被告支付计算至2019年9月的滞纳金2,179.01元；六、被告支付自2019年10月起至付清上述款项之日止的滞纳金（以7,263.37元为计算基数，按每日千分之三计算）；七、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告购买了珠海市斗门区××镇××路××号××栋××房，并于2015年6月10日与原告签订了《前期物业管理服务协议》（以下简称《协议》），该协议第二条第二项约定物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.5元收取。协议约定环卫费、公摊费以及电梯保养费均由被告承担。被告自2016年1月起至2019年9月没有向原告支付上述费用，经原告多方催促仍拒绝支付。被告享受了原告提供的物业服务，应按照约定支付相关费用，被告逾期支付已经构成违约，原告有权从逾期之日起按每日千分之三计收滞纳金。原告珠海市斗门忠轩物业发展有限公司对其诉称向本院提交如下证据：1．前期物业管理服务协议；2．维修保养合同；3．不动产权登记表；4．用户收费清单；5．电费缴纳清单；6．广东增值税普通发票；7．关于广汇高墅苑地面下沉整改申请、关于广汇高墅公共路面木板维修申请、关于广汇高墅地面下沉维修申请；8．快递单。被告辩称，不认可原告提供的前期物业管理服务协议，被告在《珠海市商品房买卖合同》中与珠海市德信世纪房地产投资策划有限公司（以下简称德信公司）订立类似物业服务合同，原被告无合同关系，不存在权利义务关系，未依法招投标，请求法院驳回原告的请求；购房合同约定的物业服务终止时间为2018年4月30日；前期物业服务合同和购房合同的附件七均没有约定被告支付环卫费；被告认可公摊费和电梯保养费事项，但是具体金额需原告提供计算方法的明细以及支付发票作为依据；原告主张的滞纳金为合同无效的约定，被告不认可；原告没有履行约定的义务，致使小区环境、绿化、消防、安保、卫生达不到要求，环境脏乱差，存在安全隐患，地面塌陷，设备常年失修，小区杂草丛生，垃圾乱堆放，无人清理，消防设备过期、老化，消防报警系统失灵，小区发生偷盗事件，存在违章搭建，由于原告的不作为，小区存在重大安全隐患，影响被告的生命安全和生活质量。被告对其辩称共同向本院提交如下证据：照片7张、珠海市商品房买卖合同及附件。原被告提交的证据，经当庭出示，对方当事人质证，本院审查后认为，被告提交的照片没有原件核对，原告也不予认可，对该份证据，本院不予采信。原被告提交的其他证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认，但证明的事实以本院认定的为准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月10日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订前期物业管理服务协议，约定由甲方对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、安保、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方从发展商通知入伙日起开始向甲方缴纳管理费，管理费按建筑面积每月每平方米核定2元，暂按1.5元收取，每月10日前缴清当月费用，业主未按时缴纳物业管理费的，按欠缴金额每日3‰计收滞纳金；电梯维修等在保修期满后按实际产生费用收取，公共用水用电费用按实际产生费用由所有用户平均分摊收费；受有关部门的委托，甲方可提供市政垃圾费、水费、电费等代收代缴服务；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三计收滞纳金。协议甲方落款处有原告盖章，乙方落款处有被告签名。原告与珠海市粤奥电梯有限公司签订三份电梯日常维护保养合同，保养期限分别为2016年7月1日至2017年6月30日、2017年7月1日至2018年6月30日、2018年7月1日至2019年6月30日，维护保养电梯均为7台，各合同维护保养费用均为29,520元，原告在每季度最后一天支付7,380元。珠海市粤奥电梯有限公司分别向原告开具广东增值税发票十一张，每张发票金额均为7,380元。案涉珠海市斗门区××镇××路××号××栋××房已经办理不动产权登记，权属人为晋文芳，建筑面积为78.39平方米，缮证日期为2015年11月26日。另查明，2014年3月21日，被告与中国教学仪器设备广州公司签订《珠海市商品房买卖合同》附件第十二条约定，由德信公司提供前期物业管理。同日，被告与德信公司签订《前期物业管理服务协议》第二条约定，合同期限自“本小区入伙之日起至业主委员会成立并与物业管理企业签订物业管理合同生效时止”。本院认为，原告与被告签订的前期物业管理服务协议是双方在平等自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定行使权利履行义务。本案中，被告以原告不是合同相对方、未经招投标选任、协议未备案等为由，不认可原告提交的前期物业管理服务协议。对以上抗辩，本院经审查认为，《物业管理条例》第二十四条关于物业服务企业选任方式的规定，是管理性强制性条款，并非效力性强制性条款，即便违反该规定选任物业服务企业，并不必然导致所签订的物业服务合同无效；本案被告虽于签订房屋买卖合同时与德信公司签订了《前期物业服务协议》，但该协议没有实际履行，并被2015年6月10日与原告签订的协议所取代，庭审亦查明，实际为案涉小区提供物业管理服务的主体是原告，并非德信公司；至于被告认为原告举证的协议文本内容不真实，但并未就此举证加以证实。综上，本院对被告不认可原告提交的前期物业管理服务协议的抗辩不予采纳。原告依照协议履行了为被告提供物业服务的义务，被告享受了原告提供的相关物业服务，但是没有依照前期物业管理服务协议的约定支付物业服务费，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任，向原告支付物业服务费并支付违约金，被告抗辩认为原告提供物业服务不符合约定，但是没有提交充分证据予以证明，本院不予采纳。关于原告主张被告所拖欠的各项费用：1．物业服务费5291.33元（2016年1月至2019年9月期间），被告对此并无异议，本院依法予以确认。2．环卫费382.5元，原告没有提交证据证明其实际已经代被告交纳该费用，对此项请求，本院不予支持。3．公摊费1,249.34元，原告既没有提供充分证据证明其主张的水费、电费是如何产生的，也没有证明案涉小区各业主应如何分摊公用水电费，本院无法核实确认被告应当支付的公摊水费、电费金额，对此项请求，本院不予支持。4．电梯保养费340.2元，原告在为案涉房屋提供物业服务的过程中，确实产生并支付了电梯保养费用，但是原告没有提供充分证据证明案涉小区各业主应如何分摊电梯保养费，本院同样无法核实确认被告应当负担的电梯保养费用，对此项请求，本院不予支持。5．滞纳金2,179.01元，原、被告双方案涉服务协议中约定业主未按时交纳物业管理费用的，按欠缴金额每日3‰计收滞纳金，该滞纳金实际是被告违反协议约定欠付物业服务费而应向原告支付的违约金。庭审中，原告要求被告按照欠缴物业服务费的30%计算违约金，该请求没有违反双方的约定以及法律规定，低于双方在物业服务协议中约定的标准，本院予以支持，但应以本院核定的欠付物业服务费作为计算基数。被告拖欠原告物业服务费为5,291.33元，被告应向原告支付违约金为1,587.40元（5,291.33元×30%）。6．自2019年10月起付清之日止的滞纳金，本院认为，原告按照未付物业服务费的30%要求被告支付违约金已经获本院支持，原告再另行主张滞纳金依法无据，本院不予支持。综上所述，原告请求被告支付物业服务费和违约金依法有据，本院予以支持，但具体数额以本院确定的为准。其他请求理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告晋文芳于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告珠海市斗门忠轩物业发展有限公司支付从2016年1月至2019年9月期间的物业服务费为5,291.33元；二、被告晋文芳于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告珠海市斗门忠轩物业发展有限公司支付欠缴物业服务费的违约金1,587.40元；三、驳回原告珠海市斗门忠轩物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告珠海市斗门忠轩物业发展有限公司已预交），由原告珠海市斗门忠轩物业发展有限公司负担3元，被告晋文芳负担22元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审判员  林和利二〇一九年十一月二十八日书记员  黄晓敏附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。