福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0503民初4978号 原告：陈一红，女，1979年11月7日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 原告：王筱贤，男，1978年5月4日出生。汉族，住福建省泉州市鲤城区。 以上两原告共同委托诉讼代理人：陈鑫龙，福建泓源律师事务所律师。 以上两原告共同委托诉讼代理人：谢珊珊，福建泓源律师事务所律师。 被告：福建省沃丰房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区城东街道安吉南路与瑞安街交汇处澜湖郡**楼**，统一社会信用代码91350500669290652N。 法定代表人：陈松辉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谢清峰，福建泉南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：连梅明，福建泉南律师事务所律师。 原告陈一红、王筱贤与被告福建省沃丰房地产开发有限公司（以下简称“沃丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈一红、王筱贤的委托诉讼代理人谢珊珊，被告沃丰公司的委托诉讼代理人连梅明到庭参加诉讼。诉讼过程中，原、被告共同申请庭外和解期间，但协商和解未果。本案现已审理终结。 陈一红、王筱贤向本院提出诉讼请求：1、判令沃丰公司向陈一红、王筱贤交付址在××街道××路××街××号楼××室房屋；2、判令沃丰公司承担逾期交房的违约责任，每日按陈一红、王筱贤已付房款1205234元的万分之一支付自2017年1月1日起至实际交房之日止的违约金；3、判令沃丰公司协助陈一红、王筱贤办理丰泽区城东片区安吉南路与瑞安街交汇处澜湖郡3号楼办公505室房屋的《不动产权证书》；4、判令沃丰公司向陈一红、王筱贤支付逾期办证违约金，每日按1205234元的0.001%计算自2017年4月1日起至沃丰公司实际完成协助办证义务之日止；5、本案诉讼费用由沃丰公司负担。诉讼中，陈一红、王筱贤撤回第一项诉讼请求。事实和理由：陈一红、王筱贤与沃丰公司于2014年4月19日签订《商品房买卖合同》（合同编号201404190060），陈一红、王筱贤向沃丰公司购买位于丰泽区××路××街××号楼××号房，房屋总价款1205234元。《商品房买卖合同》第八条约定，沃丰公司应于2016年12月30日前交付店面；第九条约定，逾期交房的按已付款日万分之一支付违约金；第十四条约定，如因沃丰公司原因，陈一红、王筱贤不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，沃丰公司自逾期之日起每日按已付款的0.001%向陈一红、王筱贤支付违约金。合同签订后，陈一红、王筱贤如约缴清房款1205234元，但沃丰公司未按照《商品房买卖合同》的约定如期交付房屋，直到2018年10月陈一红、王筱贤收到沃丰公司邮寄的入伙通知书，前往澜湖郡办理房屋交付手续，但沃丰公司未向陈一红、王筱贤出示建设工程竣工合格证明文件及交付房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，且拒绝与陈一红、王筱贤就迟延交付房屋的违约赔偿进行协商。陈一红、王筱贤已依约履行付款义务，但沃丰公司却未按照合同约定的期限交付符合交房条件的房屋和办理产权登记，已构成了严重的违约。 沃丰公司辩称，一、在陈一红、王筱贤未缴交专项维修金的情况下，沃丰公司有权拒绝交付房屋。1.陈一红、王筱贤至今仍未依约履行缴纳专项维修资金的义务，其行为已构成持续违约，属于《合同法》第六十七条规定的“先履行一方未履行的”情形，沃丰公司依法可以行使先履行抗辩权拒绝交房，交付时间可予相应顺延至陈一红、王筱贤支付该项费用之后。2.根据建设部、财政部2007年联合发布的第165号《住宅专项维修资金管理办法》第十二条、第十三条规定及泉州市住房和城乡建设局、财政局联合发布的泉建综[2011]70号《泉州市住宅专项维修资金管理规定》，陈一红、王筱贤至今一直未缴纳专项维修金，沃丰公司有权拒绝交付诉争房屋，沃丰公司的行为不构成逾期交付，不应承担任何违约责任。3.诉争房屋已于2018年11月30日视为交付，沃丰公司在陈一红、王筱贤履行缴纳专项维修金的义务前就已先行履行交付义务。诉争房屋所在项目已于2018年10月20日完成建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位和施工单位的工程竣工验收、工程质量等级综合评定为合格；且2018年5月24日，泉州市公安消防支队对诉争房屋项目进行验收并出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。该房屋已于2018年10月20日具备合同约定的房屋交付条件。根据《商品房买卖合同》附件六第四条相关约定，沃丰公司已于2018年9月30日在《东南早报》刊登《交房公告》，通知陈一红、王筱贤于2018年10月31日到售楼处交接房屋；并向陈一红、王筱贤寄送《入伙通知书》，通知其在接受该通知书后于2018年11月30日前办理房屋交付手续，而陈一红、王筱贤已确认收到该通知书，并到达交房现场后拒绝收房。因此诉争房屋应自2018年12月1日起视为已交付。根据合同约定，陈一红、王筱贤应承担从房屋视为交付之日起的相关风险和责任，并依照合同及附件的要求缴纳税费、物业管理费及其他必要费用。二、即便法院认为沃丰公司构成逾期交房，沃丰公司也享有多项可据实予以延期交房的情形。根据《商品房买卖合同》第八条、附件六第四条第1款约定，沃丰公司可据实予以延期交付的情形具体如下：（1）中、高考因素导致的停工：根据泉州市环境保护局《关于加强中、高考期间环境噪声监督管理的通知》的要求，每年中、高考期间停止施工或限制性施工。自诉争《商品房买卖合同》签订之日起，该因素导致诉争工程停工共计64天（其中因中考导致停工28天，因高考导致停工36天）。（2）天气因素导致的停工：根据泉州市气象信息服务中心出具的《天气证明》，该中雨以上降水和六级以上风力的极端天气天数为132天（中雨以上118天，六级以上风力19天，重合的天数为5天）。因此，出现高考被限制施工和天气等合同约定的可延期情形导致诉争工程被延期的天数共计183天，扣除后，诉争房屋的交房时间也应为2017年7月1日。综上所述，陈一红、王筱贤的所有诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。 经审理查明，2014年4月19日，陈一红、王筱贤与沃丰公司签订编号为201404190060的《商品房买卖合同》一份，约定陈一红、王筱贤向沃丰公司购买址在丰泽区××路××街××号楼××房，总价款1205234元。该份合同于2014年4月30日办理备案登记。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按照以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人Ｘ元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、施工中遇到异常困难或重大技术问题及其他非出卖人可控制的原因导致工程延期的：因政府行为（包括但不限于政府通知停工或因交通管制等造成无法施工、政府文件限制施工条件，高考限制施工或者因交通管制造成施工延误等）而导致工程施工延期：日降雨量10ｍｍ以上降雨、风六级以上（含六级）及其它自然灾害、停水、停电导致工程延期。（具体以政府文件、天气资料、高考相关规定、水电部门的通知为准）。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金……。”合同第十八条中约定：“专项维修资金由买受人按有关规定缴交，计人民币零拾零万捌千叁百陆拾陆元整，于2016年12月30日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上。监管银行：中国银行股份有限公司洛江支行，监管账户：4312××××7742”。同日，陈一红、王筱贤与沃丰公司签订合同编号201404190060《商品房买卖合同》的《合同补充协议》一份，该协议第四条约定：“双方同意该商品房不适用合同第八条支付条件与期限的约定，出卖人应当在2016年12月30日前，将符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位单项竣工验收合格和消防验收合格，但不包括整体小区的竣工综合验收合格及向建设主管部门报备手续办理完成。（2）除自然灾害如人力不可抗力的火灾、水灾、飓风、地、地震等包括如下：1、市政配套而引致的延误；2、为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；3、影响施工停止或进展缓慢的气象［累计24小时降雨走过24ＭＭ或6级以上（含6级）大风］原因；4、供水、供电部门的停水、停（限）电通知；5、其他非出卖人所能控制的因素。若发生上述（1）、（2）点可以延期的事实，出卖人无须另行通知买受人。商品房在达到上述交付条件后，出卖人将以合同记载的联络方式将《入伙通知书》送达买受人；买受人未接到《入伙通知书》的，应在本协议约定的交付期限的最后一日前主动到出卖人处办理交接手续。否则，在通知办理的交付期限届满之日起的第二日即视为出卖人已经按照合同的约定将该商品房交付给买受人，买受人应以即日起开始支付物业管理费并承担商品房交付后的风险和责任。”《合同补充协议》第五条约定：“买受人应根据泉州市住房和城乡建设局规定的相关收费标准及时缴纳专项维修资金，……买受人未交清专项维修资金前，出卖人有权拒绝交房并拒绝协助办理分户产权登记手续，由此产生的责任概由买受人承担。”第六条约定：“1、出卖人应在商品房交付使用后200日内，以协助方式配合买受人办理该商品房分户产权证（仅指房屋所有权证），由于买受人不及时配合或政府主管部门办理产权证工作日较长或者主管部门已受理相关手续却拖延办理等情况，分户产权办理时间相应顺延。买受人所购房产的土地使用权证，在整个楼盘的买受人办理了所购买的房产的房屋所有权证登记之后，由出卖人配合买受人向土地使用权登记部门申请办理土地使用权证”。第七条约定：“2、本合同提及的出卖人向买受人发出的各项通知可以在报纸上刊登公告或按本合同载明的买受人通讯地址寄送书面通知（包括但不限于挂号邮件、ＥＭＳ、公证送达等具体方式）或按本合同载明的买受人通讯联系方式通知（包括但不限于电话、短信等具体方式）三种形式中任意一种形式送达买受人本人或其代理人，并自在报纸刊登之日起或书面通知寄送后3日起或通讯联系方式通知后3日起即视为买受人接到出卖人所发布的通知。本合同中规定的各项期限均含假期，如到期日最后一天为节假日则顺延至最近一个工作日。”《合同补充协议》第十三条约定：“本补充协议是合同不可分割的部分，本补充协议的内容与商品房买卖合同不一致的，以本补充协议的约定为准。”合同签订后，陈一红、王筱贤依约向沃丰公司付清购房款1205234元。 另查明，据沃丰公司提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》等证据所载，诉争房屋所在楼盘于2018年10月20日经建设、勘察、设计、监理、施工五部门验收合格，于2018年5月25日经泉州市公安消防支队综合评定消防验收合格。据沃丰公司提供的泉州市生态环境局出具的通知所载，“高考、中考期间，禁止在学校及周围200米范围内进行建筑施工作业”。沃丰公司确认其无法提供诉争楼盘在上述通知规定的、中高考期间禁止施工的学校周围200米范围内的相关证据，亦未能提供其在上述期间停止施工的相关证据。另据福建省气象服务中心出具的天气证明所载，自2014年4月19日合同签订之日起至2016年12月30日合同约定的交房之日止，泉州市澜湖郡（泉州市丰泽区高速路口气象观测站）共出现《合同补充协议》第四条约定的24㎜以上降雨、6级以上大风天气共计47天，即沃丰公司可顺延至2017年2月15日交房。2018年9月29日，沃丰公司向陈一红、王筱贤邮寄《入伙通知书》，通知陈一红、王筱贤诉争房屋已经政府相关部门验收合格，达到合同约定交房条件，定于2018年10月31日正式交房。要求陈一红、王筱贤在接到该通知后于2018年11月30日前携带相关文件资料和费用至沃丰·澜湖郡办理房屋交付手续。沃丰公司并于2018年9月30日于《东南早报》刊登《交房公告》，载明澜湖郡1#、2#、3#楼及地下室定于2018年10月31日正式交房。诉讼中，陈一红、王筱贤与沃丰公司一致确认诉争房屋已于2019年6月14日交付。2019年6月13日，陈一红、王筱贤缴纳了诉争房屋的公共维修资金6692.8元。另，截至法庭辩论终结时止，诉争房屋所在项目的房屋权属总登记尚未办妥。 本院认为，沃丰公司具有商品房预售资质，其与陈一红、王筱贤签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，其主要内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。一、关于诉争房屋是否符合交付条件的问题。诉争房屋于2018年10月20日经建设、勘察、设计、监理、施工单位竣工验收合格，于2018年5月24日经消防验收合格，应认定该房屋已经符合交房条件。沃丰公司通过在报纸上刊登《交房公告》，并按合同载明的通讯地址以邮政特快专递向陈一红、王筱贤寄送《入伙通知书》，通知其于2018年11月30日前办理房屋交接手续，故沃丰公司已通知陈一红、王筱贤交房。陈一红、王筱贤无正当理由未受领诉争房屋，根据《合同补充协议》第四条约定，在通知办理的交付期限届满之日起第二日（2018年12月1日）即视为沃丰公司已经完成交付诉争房屋的义务，相关风险和责任转移至买受人。二、关于沃丰公司是否逾期交付诉争房屋，应否支付逾期交房违约金及该违约金如何计算的问题。按合同约定，沃丰公司应于2016年12月30日前，将符合合同及补充协议约定的诉争房屋交付陈一红、王筱贤额使用。但合同附件六《合同补充协议》第四条约定，如遇到“累计24小时降雨超过24㎜或6级以上（含6级）大风原因”，沃丰公司可顺延交房期限。自2014年4月19日双方签订合同之日起至2016年12月30日合同约定的交房之日止，出现了上述《合同补充协议》第四条约定的可延期交房的风雨天气共计47天，沃丰公司因天气因素可顺延至2017年2月15日交房。沃丰公司还辩称，因施工期间出现中、高考等政府文件限制施工的情形，故可因此顺延交房期限。但据沃丰公司提供的《泉州市环保局关于加强中、高考期间环境噪声监督管理的通知》所载，“中、高考期间，禁止在学校及周围200米范围内进行建筑施工作业”，而沃丰公司并无法提供证据证明诉争房屋所在楼盘在上述通知禁止施工的学校周围200米范围内，亦未能提供施工记录等可以证明其在中、高考期间停止施工的相关证据，故对沃丰公司以中、高考期间因政府文件限制施工而要求顺延交房期间的辩解，本院不予采纳；关于公共维修资金的缴纳，双方约定的交房期限届满时，诉争房屋不符合交房条件，沃丰公司亦未通知陈一红、王筱贤交房，故诉争房屋未能依照合同约定期限交付，系因沃丰公司的违约行为所致，沃丰公司以陈金霖、陈秋霞尚未缴交专项维修资金为由主张免除上述期间的逾期交房违约责任，理据不足，不予采纳。综上，沃丰公司因出现合同约定可延期交房的免责天数，可顺延至2017年2月15日交房，双方于2019年6月14日进行诉争房屋的实际交付，违约金的截止时间应为沃丰公司通知陈一红、王筱贤的交付期限届满之日（2018年11月30日）起的第二日（视为交房之日）即2018年12月1日，逾期天数为655天，应按总购房款1205234元的日万分之一向陈一红、王筱贤支付逾期交房违约金共计78942.83元（1205234元×0.0001×655天）。三、关于协助办证及逾期办证违约金的问题，据双方合同附件六《合同补充协议》第六条的约定，沃丰公司应于商品房交付使用后200日内协助陈一红、王筱贤办理分户产权登记手续。按上述合同条款的约定，沃丰公司在交房后就负有协助陈一红、王筱贤办理房屋权属证书的义务。庭审中，双方一致确认诉争房屋已于2019年6月14日实际交付，按上述合同条款的约定，陈一红、王筱贤主张沃丰公司承担逾期办证违约金责任的条件还未成就，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、福建省沃丰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给陈一红、王筱贤逾期交付址在泉州市丰泽区城东片区安吉南路与瑞安街交汇处澜湖郡3号楼办公505的违约金78942.83元； 二、福建省沃丰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助陈一红、王筱贤办理上述房屋的《不动产权证书》； 三、驳回陈一红、王筱贤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2498元，减半收取计1249元，由陈一红、王筱贤负担362元，福建省沃丰房地产开发有限公司负担887元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  张慧颖 二〇一九年十一月六日 书记员  赖丽萍 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。