广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初17530号原告：高峰，男，1993年1月17日出生，汉族，住湖北省竹山县*********，公民身份号码。委托诉讼代理人：翁友冠，广东保顺律师事务所律师。被告：颜润桃，女，1960年9月27日出生，汉族，住佛山市南海区*****，公民身份号码。委托诉讼代理人：罗志辉，广东邦南律师事务所律师。被告：佛山市龙少房地产中介服务有限公司，住所地：佛山市南海区**********，统一社会信用代码。法定代表人：曾伟龙，该公司执行董事、经理。委托诉讼代理人：唐敬鹏，广东枫丹律师事务所律师。原告高峰与被告颜润桃、佛山市龙少房地产中介服务有限公司（以下简称龙少公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用简易程序于2019年11月14日公开开庭审理了本案，原告高峰及其委托诉讼代理人翁友冠，被告颜润桃及其委托诉讼代理人罗志辉，被告龙少公司的委托诉讼代理人唐敬鹏到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告高峰向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告于2019年6月2日签订的《房地产买卖合同》（合同编号：x）；2.两被告向原告支付违约金99500元、买卖代理咨询服务费7500元及利息68.75元（以7500元为本金从2019年6月2日到2019年7月26日止按照年利率6%计算）；3.两被告向原告支付买卖代理咨询服务费利息（以7500元为本金，按照年利率6%计算，自起诉之日起至实际清楚之日止）；4.本案涉讼费用由两被告承担。事实和理由：2019年6月2日，两被告与原告签订了《房地产买卖合同》（合同编号：x），约定被告颜润桃向原告出卖位于佛山市南海区************************，物业成交价为995000元。合同签订当日，原告向被告颜润桃支付了定金20000元，向被告龙少公司支付了买卖代理咨询服务费7500元。其后，原告收到两被告通知，被告颜润桃不会继续履行合同，并将房屋出卖给案外人。原告为此多次与两被告协商赔偿无果。原告认为，根据法律规定，《房地产买卖合同》（合同编号：x）的签订时各方当事人的真实意思表示。原告签订合同后严格按照合同约定向两被告履行义务，现因两被告原因导致上述房屋无法进行交易，致原告的合法权益受损，两被告应当向原告履行相应的法律责任。被告颜润桃辩称，第一，被告龙少公司在提供房屋买卖中介服务过程中存在隐瞒、误导买卖双方的情况，导致本案的发生，应承担本案全部的责任。案涉房屋于2019年6月1日与案外人何x签订《房地产买卖合同》，后中介服务人员黎x于次日告知被告颜润桃，何x提出终止合同，并介绍何x同事高峰接手购买涉案房屋，2019年6月2日，原告高峰在清楚第一份合同存在的情况下，与被告签订第二份《房地产买卖合同》。事实上，原告高峰与案外人何x并不认识，后前买家何x提出要继续履行第一份合同并告知被告龙少公司，被告龙少公司隐瞒上述情况引导被告颜润桃签订与原告高峰的合同，事后被告龙少公司承诺会妥善处理与原告高峰之间的第二份合同，承诺不需要被告颜润桃承担任何责任，同时要求被告颜润桃履行与案外人何x之间的第一份合同。事后经被告颜润桃了解，何x与被告龙少公司之间的中介服务费30000多元，比与原告高峰之间的中介服务费高出一倍。第二，本案房地产买卖合同未实际生效。原告与被告颜润桃签订房屋买卖合同的前提是需要解除被告颜润桃与案外人何x之间的合同关系。当天因原告声称自己有事要先离开，因此形式上三方签订了《房屋买卖合同》。原告高峰清晰案涉房屋前合同未解除，本案合同的生效需要附案外人何x合同解除作为条件。本案案外人何x事后反悔未能解除，因此本案所涉第二份合同并未实际生效。第三，退一步说，即使法院审理认定第二份合同生效，原告在清楚知悉前合同未解除的情况下即与被告颜润桃签订房地产买卖合同，具有一定的过错。同时，该合同自签订至中介人员告知原告未能履行房屋买卖合同的时间仅仅一天，市场上房地产价格不存在波动，对原告造成的损失极小。因此原告主张的违约金过高，请求法院参照原告的过错及损失情况对本案违约金进行调整。第四，被告龙少公司在提供服务中存在严重过错，咨询服务费也只是被告龙少公司收取，应由被告龙少公司全额退还，与被告颜润桃无关。综上，被告颜润桃认为被告龙少公司的不诚信、不专业导致案件发生，原告本身存在一定过错。被告颜润桃认为合同已经成立了但尚未生效。被告龙少公司辩称，被告龙少公司并非本案适格被告，请求法院裁定驳回原告对被告龙少公司的起诉。本案案由为房屋买卖合同纠纷，被告龙少公司只是居间人，并非案涉房屋买卖合同双方当事人，原告在本案中将被告龙少公司列为被告于法无据。第二，退一步讲，即使被告龙少公司为本案适格被告，被告龙少公司认为案涉《房地产买卖合同》并未生效，更不存在违约一说，被告龙少公司无须向原告支付违约金。两被告早在2019年6月1日便与案涉房屋的第一个买家，案外人何x签订一份《房地产买卖合同》，但案外人何x签订买卖合同，支付定金后于2019年6月2日早上先后致电两被告表示放弃继续购买案涉房屋，被告龙少公司将案涉房屋购买现状充分告知原告后，原告表示希望可以尽快签订买卖合同，经过几次沟通后，被告龙少公司便约原告、被告颜润桃以及案外人何x于2019年6月2日下午1点半左右同时到公司处，打算四方在场的情况下，两被告先与案外人何x办理相关解除合同的书面手续，再与原告重新签订一份买卖合同，但原告于6月2日下午1点50左右到被告龙少公司后不久便表示有急事需要尽快完成交易并离开，鉴于案外人何x还未到场先与两被告办理完毕解除合同的书面手续，于是三方口头约定原告现与两被告签订合同并将定金20000元直接转给被告龙少公司，若案外人何x之后到场办理完毕解除合同的书面手续，被告龙少公司便将20000元直接退给案外人，若案外人未到场办理完毕解除合同的书面手续，合同暂不生效。但两被告与原告签订合同后，案外人何x又表示要继续履行买卖合同，被告龙少公司于签订案涉《房地产买卖合同》的次日便将原告支付的定金退给原告，因此被告龙少公司认为案涉《房地产买卖合同》并未生效。三、再退一步讲，即便案涉《房地产买卖合同》已生效，被告龙少公司作为居间人亦已履行如实报告义务并已促成原告与被告颜润桃签订案涉《房地产买卖合同》，除此之外，被告龙少公司在促成合同签订前，已多次带原告看房，并为原告提供详尽的房地产咨询，原告应向被告龙少公司支付买卖代理咨询服务费。至于被告颜润桃未继续履行案涉《房地产买卖合同》属于其自身违约行为，与被告龙少公司无关，根据案涉《房地产买卖合同》第六条违约责任第2款第1项的约定“解除合同，违约方须承担定金责任或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方支付的买卖代理咨询服务费”及第4款的约定“买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价的3%向经纪方支付买卖代理咨询服务费，守约方已支付的买卖代理咨询服务费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退。”原告已向被告龙少公司支付的买卖代理咨询服务费应向违约方即被告颜润桃追讨，违约金亦应由被告颜润桃承担。四、最后，原告在案外人何x未到被告龙少公司处办理完毕相关解除合同的书面手续便与被告颜润桃签订案涉《房地产买卖合同》，被告龙少公司认为原告在能够充分预见到该种情况下签订合同所带来的风险，仍然要求两被告与其签订案涉《房地产买卖合同》，并将定金直接转给被告龙少公司，其自身亦存在过失，应该自行承担由此带来的风险，由上亦可知，被告龙少公司在签订合同的次日便马上将定金退还给原告，实际上并没有造成原告什么经济损失，两被告亦不存在恶意违约等情况，被告龙少公司认为原告主张的违约金过高。综上，请求法院裁定驳回原告对被告龙少公司的起诉或判决驳回原告对被告龙少公司的诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件、被告龙少公司企业信用信息打印件1份、被告颜润桃公安人口信息查询打印件1份（加盖佛山市公安人口信息查询服务专用章），用以证明原、被告诉讼主体适格；2.房地产买卖合同原件1份，用以证明三方的法律关系及权利义务及原告已经按照合同约定履行义务；3.收款证明复印件1份、买卖代理咨询服务费支付承诺书原件1份、微信账单截图打印件2页（已核对手机原始载体），用以证明原告按照合同约定履行义务，收款人是被告龙少公司的员工；4.微信截图打印件1组（已核对手机原始载体）（聊天向对方是：原告和被告颜润桃的儿子）、微信截图打印件1组（聊天向对方是：原告和中介）（已核对手机原始载体）、微信账单截图打印件1页（已核对手机原始载体），用以证明两被告存在违约，请求法院追究两被告的法律责任。诉讼中，被告颜润桃举证如下：1.情况说明原件1份，用以证明造成案涉房屋买卖合同的过错在被告颜润桃，被告龙少公司在提供中介服务的过程中未能提供诚实、专业的服务，导致被告颜润桃签订两份房屋买卖合同，并引导被告颜润桃履行与案外人何x的买卖合同，导致本案，原告清楚案涉房屋在签合同未正式解除的情况下，与被告颜润桃签订买卖合同，具有一定过错；2.房地产买卖合同原件2份，用以证明被告龙少公司在短时间内引导被告颜润桃签订两份不同的房地产买卖合同，在服务过程中存在严重过错；3.光盘1张（附文字版内容1份），用以证明被告龙少公司的服务人员在房屋买卖的过程中存在误导被告颜润桃的情况，并多次承诺会妥善解决与原告的合同问题，承诺不要被告颜润桃承担法律责任；4.微信截图打印件5组（已核对手机原始载体）（被告儿子黄x与原告、被告儿子黄x与中介工作人员黎x、被告与中介工作人员黎x、被告与中介工作人员x丽、被告与案外人何小姐），用以证明原告清楚被告颜润桃与何x的房地产买卖合同。被告龙少公司在中介服务过程中存在隐瞒事实、误导买卖双方的情况，具有严重的过错；5.照片打印件1份、名片原件1份，用以证明服务人员黎x是被告龙少公司的员工；6.不动产登记信息查询结果打印件1份（加盖佛山市自然资源局不动产登记查询专用章）。诉讼中，被告龙少公司举证如下：1.微信聊天记录截图打印件1组（聊天相对方是被告龙少地产中介公司客户经理x丽与原告的微信聊天记录），用以证明在案外人何x（案涉房屋的第一个买家）未到场先办理完毕解除合同书面手续的情况下，两被告与原告签订案涉《房地产买卖合同》时曾约定，若案外人何x未到场办理完毕解除合同的书面手续，所签的案涉《房地产买卖合同》暂不生效；2.微信聊天记录截图打印件1组（聊天相对方是被告龙少地产中介公司客户经理黎x与案外人何x（第一个买家）的微信聊天记录），用以证明2019年6月2日早上10点左右，案外人何x带装修师傅再看一遍案涉房屋后，便先后致电两被告表示放弃购买案涉房屋，希望退还定金；3.微信聊天记录截图打印件1组（聊天相对方是被告龙少地产中介公司客户经理黎x与案外人何x的微信聊天记录），用以证明两被告与原告于2019年6月2日14点20分先签订了案涉《房地产买卖合同》，但该合同签订后，案外人何x又于6月2日14点51分表示要继续履行买卖合同；4.微信聊天记录截图打印件1组（聊天相对方是被告龙少公司客户经理黎x与案外人何x的微信聊天记录）、微信聊天记录截图打印件1组（聊天相对方是被告龙少公司客户经理黎x与被告颜润桃的微信聊天记录，用以证明被告龙少公司与案外人何x及原告沟通无果后，客户经理黎x于2019年6月3日晚通知被告颜润桃及案外人何x暂停办理银行按揭手续，但案外人何x却私下与被告颜润桃沟通，被告颜润桃同意6月6日去办理银行按揭。被告颜润桃自己最终是选择继续履行第三人之前签订的买卖合同的。经庭审质证、辩证，两被告对原告提供的证据1-2、证据3中的收款证明、证据4中的微信截图（聊天相对方：原告和被告龙少公司）、微信账单截图真实性无异议，原告和被告龙少公司对被告颜润桃提供的证据2中的房地产买卖合同（x）真实性无异议，原告和被告颜润桃对被告龙少公司提供的证据1真实性无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认；对原告提供的证据3中的买卖代理咨询服务费支付承诺书、微信账单截图，被告龙少公司作为承诺书签订方及收款方对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；对原告提供的证据4中的微信截图打印件（聊天相对方：原告和被告颜润桃的儿子），被告颜润桃对该微信截图真实性无异议，本院对其真实性予以确认；对被告颜润桃提供的证据1，该证据为被告颜润桃的个人陈述，不属于证据范畴；对被告颜润桃提供的证据2中的房地产买卖合同（x），被告颜润桃提供了相应证据的原件，本院对其真实性予以确认；对被告颜润桃提供的证据3，被告龙少公司作为聊天相对方对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；对被告颜润桃提供的证据4中的微信截图，被告龙少公司对聊天相对方为其员工的微信聊天记录真实性无异议，本院对该微信截图真实性均予以确认；被告龙少公司作为促成被告颜润桃与案外人何x签订合同的居间方，对被告颜润桃与何x之间的微信聊天记录真实性无异议，本院对该微信聊天记录真实性予以确认；对被告颜润桃提供的证据5，被告龙少公司作为黎x所在公司对其照片、名片真实性无异议，本院对其真实性予以确认；对被告颜润桃提供的证据6，该查询结果由相应部门出具，本院对其真实性予以确认；对被告龙少公司提供的证据2-4，被告颜润桃作为与案外人何x交易的合同相对方对被告龙少公司的工作人员与案外人何x的聊天记录真实性无异议，被告颜润桃作为聊天相对方对己方与被告龙少公司的聊天记录真实性无异议，本院对该组证据的真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于广东省佛山市南海区************************[权利证号：粤（2019）佛南不动产权第x号]，登记权利人为被告何x，登记日期为2019年7月2日。2019年6月1日，何x（买方）与被告颜润桃（卖方）、被告龙少公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定：买卖双方交易涉讼房屋，建筑面积92.38平方米，成交价1000000元，买卖双方同意以银行按揭付款，定金20000元，买方在签署合同当天支付给卖方，卖方在收取定金时须将涉讼房屋之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日；买方应于2019年6月8日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭；买卖双方同意于买方通过银行贷款审批后7个工作日内办理交易过户手续；首期房款（含定金）230000元，买方支付时间为完税当天、房管部门受理交易递件当天；尾期房款即申请贷款额770000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户；交易税费由买方承担；涉讼房屋交付时间为卖方收齐楼款当天。双方并约定其他权利义务。2019年6月2日，原告高峰（买方）与被告颜润桃（卖方）、被告龙少公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：买卖双方交易涉讼房屋，建筑面积92.38平方米，成交价995000元，买卖双方同意以银行按揭付款，定金20000元，买方在签署合同当天支付给卖方，卖方在收取定金时须将涉讼房屋之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日；买方应于2019年6月8日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭；买卖双方同意于买方通过银行贷款审批后7个工作日内办理交易过户手续；首期房款（含定金）195000元，买方支付时间为完税当天、通过银行审批贷款后；尾期房款即申请贷款额800000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户；交易税费由买方承担；涉讼房屋交付时间为卖方收齐楼款当天；违约方逾期未超过十天的，合同继续履行，违约方须每日按总成交价的1‰向守约方支付违约金；违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理咨询服务费，守约方应向违约方发出解除合同通知书，除守约方有证据证明实际损失大于上述赔偿标准外，守约方不得再向违约方进一步追究责任或要求赔偿损失；守约方选择继续履行合同，守约方有权要求违约方案每日总成交1‰支付违约金；履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或经纪方发出通知之日起五天为履行期限；经纪方已促成买卖双方签订合同，买卖各方应向经纪方支付之房地产买卖代理咨询服务费，买卖双方均已知悉并同意按《买卖代理咨询服务支付承诺书》执行，买卖双方解除或终止合同、自行办理或委托其他任何第三方办理涉讼房屋交易过户手续的，不影响买卖代理咨询服务费支付。涉讼合同备注处手写注明：若该客户由于征信原因导致不能贷款，则双方解除合同，定金退还买方，该单位另行出售。双方并约定其他权利义务。同日，原告高峰（承诺人）与被告龙少公司（经纪人）签订《买卖代理咨询服务费支付承诺书》，约定：高峰委托龙少公司代理购买涉讼房产，如龙少公司成功促成卖方与高峰签订《房地产买卖合同》，高峰同意支付咨询服务及买卖代理咨询服务费共15000元；支付时间为签订《房地产买卖合同》时。该承诺书备注处手写注明15000元含所有按揭费，2019年6月2日当天支付7500元，剩余7500元于过户当天支付。2019年6月2日，原告高峰分别向被告龙少公司的工作人员x丽转账20000元、7500元；同日，被告颜润桃出具收款证明，确认收到原告高峰承购涉讼房屋定金20000元。2019年6月3日，被告龙少公司的工作人员x丽向原告高峰转账20000元。原告和被告龙少公司均确认该款项是退还原告支付的定金20000元。另查明，2019年6月3日15时28分，被告颜润桃指定人员黄x与被告龙少公司工作人员黎x电话沟通涉讼合同处理事宜。在电话沟通中，黄x称黎x曾跟其说原告是何x同事介绍过来的，所以才会比较信任原告；黎x回应称“不是同事的话，这个很难沟通的情况…都是说朋友转让才可以的的，你说随便找一个客户过来…那你这边就会…就是这个意思”；黄x称“但是，你这个，起码我们要真诚啦，我没有说不让你找其他人来接盘，但是…”；黎x回复称“我是怕，我是怕你那边不愿意，我才这样说的。”同日16时46分，被告颜润桃指定人员黄x与被告龙少公司工作人员黎x再次电话沟通涉讼合同处理事宜。在电话沟通中，黄x称其要确认合同是否真的销毁了；黎x回复称其已经搞好了，原告已经撕掉了，垃圾已经清掉了；黄x继续说如果和原告这边真的都搞不定的话，其也必须要跟何x那边说清楚，跟原告这边没有纠纷再签与何x的相关资料；黎x回复称原告那边不关黄x这边的事，原告那边由被告龙少公司搞定，不用黄x管，同时黎x称“她（何x）就要明天签按揭，那你去不去，到时候她说你不过去，说你这边违规、违约，那不关我的事。”同日17时08分，被告颜润桃指定人员黄x再次与被告龙少公司的店长电话沟通涉讼合同处理事宜。在电话沟通中，该工作人员再次告知黄x称不用理会原告那边，被告龙少公司会搞定，并称黄x方出面问题会更加麻烦，剩下的交由被告龙少公司解决，同时该工作人员拒绝黄x提出的与原告当面协商的提议。又查明，2019年6月2日14时51分，案外人何x向被告龙少公司的工作人员黎x发送微信称“黎生，不好意思”“我们最后决定要这个房子”；黎x回复称“你要还是不要？”“要，我们就不签了”；何x回复称“我现在过来”“退了吧”；15时42分，黎x微信询问何x“到未”；何x回复称“黎生，我已经确定决定要买了，你不要再问了”。2019年6月2日18时30分，原告高峰微信询问被告颜润桃指定人员黄x“之前的卖家你们有没有退给他钱啊”，黄x回复称“这个是中介那边弄，我不清楚”，原告高峰回复称“我要了解下，不然到时候别人又要，不就有纠纷了”。2019年6月2日18时59分，被告龙少公司的工作人员x丽发送微信给原告称“我今天打了几次电话催了，明天再催一下”。2019年6月3日，原告高峰发送微信给黄x称“他（中介）今天说那个人联系不上，我也不知道他搞什么东西，他说把钱退给我。就是合同作废啊，怎么可能呢，我交了钱的，合同签了，你跟我说作废，那怎么可能”；黄x回复称“我这边的本意全部是为了顺利把楼卖出去的，但现在看来的确这个中介的操作不规范，导致了现在的问题，我下午会找中介让他给一个答复，不然我自己也不能顺心把房子卖出去”。2019年6月3日12时21分，x丽发送微信给原告称“高生，上一个客户不听电话，挂线，拿不到她之前的3方合同回来，业主也不收定金，所以2万元我先退还给你先”，并称“签的时候也说过，如果上一客户要弄好，合同才有效”；原告回复称“那就走法律程序吧”。2019年6月3日，被告龙少公司的工作人员黎x向被告颜润桃发送微信称“4号，明天，下午2点过来”“我约好银行了”；被告颜润桃回复微信称“那你高生的合同处理好未，如果未处理好的我要等高生的合同处理好先去吧”；黎x回复称“好了，钱退给他了”；被告颜润桃回复称“合同未收回那我要等下先才办房贷”；后被告颜润桃又发送微信给黎x称“既然如此那你写一份承诺书给我，因为无处理号第一份合同，无按合同规定，引导客户，还跟卖方将是买方的同事，急于交易，才导致今次的以外发生，贵地产公司要承担以后第二方合同发生的全部责任，与卖方颜润桃不承担这个责任及所有的赔偿事项”。2019年6月4日，被告龙少公司的工作人员x丽向被告颜润桃发送微信称“当时第一个客户不是又同你讲好唔要咩，还有距当时一直都同我地讲唔要，叫我地尽快帮距卖的”“第二个客户定金无直接转比你的，其他你可以不用理”。2019年7月26日，原告提起诉讼。诉讼中，两被告均明确若经本院审查确认涉讼合同有效，其同意解除涉讼合同。原告陈述其不认识案外人何x。被告颜润桃陈述被告龙少公司的工作人员曾告知原告是何x的朋友，是何x不要了，推荐原告来购买涉讼房屋；何x在2019年6月2日早上曾打电话给被告颜润桃说不要房子了。被告龙少公司确认签订涉讼合同时，其向被告颜润桃介绍原告是何x的朋友，但实际上原告和何x不是朋友关系。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”涉讼合同不属于法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的合同，涉讼合同亦未载明涉讼合同附生效条件，故涉讼合同于2019年6月2日签订时即生效，涉讼合同系签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行义务。两被告虽主张原、被告曾口头约定涉讼合同以何x于2019年6月1日签订的《房地产买卖合同》解除作为生效条件，但原告对此予以否认，两被告亦未提供证据予以证明，且从原告和被告颜润桃指定人员黄x、黄x与被告龙少公司的工作人员、被告颜润桃与被告龙少公司的工作人员在2019年6月2日至2019年6月3日期间就涉讼合同的履行进行协商的电话沟通及微信聊天记录来看，上述各方之间的沟通中均未涉及有关涉讼合同是以2019年6月1日的《房地产买卖合同》解除为生效条件的约定，故对两被告认为涉讼合同附生效条件的抗辩，本院依法不予采纳。涉讼合同既包含了原告和被告颜润桃之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含被告龙少公司向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原告和两被告就涉讼房屋买卖事宜及居间合同关系均发生纠纷，本案对此一并审查处理。被告龙少公司是涉讼合同的签订方，其主张自身主体不适格的抗辩无事实依据，本院依法不予采纳。涉讼房屋已于2019年7月2日转移登记至案外人何x名下，涉讼合同实际不具备继续履行的条件，现原告主张解除涉讼合同，两被告亦予以同意，故本院对原告要求解除涉讼合同的诉请予以支持。关于两被告是否应承担违约责任，本院分析如下：首先，被告颜润桃虽然在2019年6月1日、2019年6月2日分别与案外人何x、原告高峰就涉讼房屋签订《房地产买卖合同》，但原、被告关于涉讼合同签订情况的陈述以及被告颜润桃指定人员黄x与被告龙少公司工作人员的电话沟通及微信聊天记录均可看出，被告颜润桃是在被告龙少公司告知其案外人何x不购买涉讼房屋、原告是案外人何x的同事、原告是由案外人何x推荐的情况下才签订涉讼合同的，故被告颜润桃在签订涉讼合同时并不存在一房二卖的主观恶意，而反观被告龙少公司，其虚构案外人和原告之间的关系，由此误导被告颜润桃，被告龙少公司对此存在直接过错。其次，在涉讼合同签订后，两被告得知案外人何x欲继续购买涉讼房屋时，被告颜润桃及其指定人员黄x多次要求先解决与原告之间就涉讼合同的纠纷，再决定是否履行与案外人何x之间的房屋买卖合同时，被告龙少公司的工作人员多次回复称涉讼合同已经撕毁、与原告的纠纷不关被告颜润桃方的事、不用理会，并称如果不协助何x签按揭，何x方会说其违约，且拒绝黄x提出的与原告当面协商的提议，故被告龙少公司在涉讼合同履行过程中再次提供虚假情况并在涉讼合同纠纷尚未解决前即要求被告颜润桃履行与案外人何x的房屋买卖合同致涉讼合同无法继续履行，被告龙少公司对此亦存在过错。最后，被告龙少公司作为房地产经纪服务的中介机构，在前一份房屋买卖合同纠纷尚未解除的情况下，就同一房屋促成出卖人与不同买受人之间的交易，其行为本身有违行业规范和诚信原则。综上，被告颜润桃虽实际就同一房屋签订了两份买卖合同，但其行为是基于被告龙少公司提供虚假情况所致，由此产生的相应责任亦均应由被告龙少公司承担。被告龙少公司违反行业规范，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实并提供虚假情况对涉讼合同的签订及解除均负有全部过错，被告龙少公司无权收取原告支付的买卖代理咨询服务费并应当承担相应的违约责任。故本院对原告要求被告龙少公司退还买卖代理咨询服务费7500元的诉请依法予以支持。关于违约金的数额，本院结合原告在签订涉讼合同时明知被告颜润桃已收取案外人就涉讼房屋的部分款项、原告付款时间及金额、原告实际收到退还定金的时间、涉讼合同的履行及解除情况、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则予以衡量，酌定被告龙少公司支付违约金10000元予原告，原告对违约金的诉请超出核定部分，本院不予支持。原告在2019年6月2日18时30分的微信聊天记录中明确询问黄x是否有退还之前卖家的钱，其关于不清楚前一手买家是否有付款的陈述无事实依据，本院依法不予采纳。原告向被告龙少公司支付买卖代理咨询服务费7500元所产生的利息损失，本院已纳入上述违约金的考量范围，在原告未提供证据证明其实际损失高于上述违约责任承担的情况下，对原告另行主张买卖代理咨询服务费利息的诉请，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告高峰与被告颜润桃、佛山市龙少房地产中介服务有限公司于2019年6月2日签订的《房地产买卖合同》；二、被告佛山市龙少房地产中介服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金10000元予原告高峰；三、被告佛山市龙少房地产中介服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还买卖代理咨询服务费7500元予原告高峰；四、驳回原告高峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取7359.31元（原告已预交），由原告高峰负担1107元，被告佛山市龙少房地产中介服务有限公司负担6252.31元，被告佛山市龙少房地产中介服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳6252.31元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告已预交的诉讼费用6252.31元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院退还予原告高峰。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一九年十一月二十九日书记员 郑幸莉