苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初1341号原告：韩善文，男，1988年4月28日生，汉族，住江苏省南京市浦口区。委托诉讼代理人：沈坤，江苏法德永衡（江北新区）律师事务所律师。被告：周小平，男，1969年10月21日生，汉族，住新疆奎屯市。被告：吴海英，女，1969年4月7日生，汉族，住新疆奎屯市。被告：曹学庆，男，1973年10月27日生，汉族，住新疆奎屯市。被告：李志君，女，1975年10月20日生，汉族，住新疆奎屯市。被告：吴新红，女，1976年5月28日生，汉族，住江苏省苏州。委托诉讼代理人：梅峻岭，江苏普邦律师事务所律师，代理上述五被告。委托诉讼代理人：胡敏，江苏普邦律师事务所实习律师，代理上述五被告。原告韩善文与被告周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月29日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告韩善文的委托诉讼代理人沈坤，被告周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红的委托诉讼代理人梅峻岭、胡敏到庭参加诉讼，后裁定转为普通程序公开开庭进行了审理，原告韩善文的委托诉讼代理人沈坤，被告周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红的委托诉讼代理人梅峻岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩善文向本院提出诉讼请求：被告退还其租金75000元。事实与理由：原告于2018年7月18日与五被告签订了房屋租赁合同，约定由原告承租被告吴新红、吴海英、周小平所有的位于苏州市吴中经济开发区郭巷街道叠翠峰花园7幢116室及由被告周小平、吴海英、曹学庆、李志君所有的苏州市吴中经济开发区郭巷街道叠翠峰花园7幢117室两处房屋，合同约定月租金3万元，租赁期限自2018年10月15日至2028年10月14日，如一方单方面违约的应当支付对方违约金6万元。合同签订后原告一次性向五被告的委托代理人居中正支付了6个月的租金及3万元押金，共计21万元。五被告依约交付房屋后，由于原告个人原因，无法继续租赁涉案房屋，遂于2018年12月28日以短信形式告知五被告要求解除租赁合同，并将房屋完整归还、进门方式和钥匙放置处等信息均告知对方。根据合同约定，扣除已履行租期的租金及违约金等，五被告仍需退还原告租金7.5万元。但原告与五被告沟通多次未果。被告周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红辩称，双方的租赁合同成立且有效，双方应按约履行，其不同意解除合同，双方签订的为10年租赁合同，对其而言有相当预期利益，在此基础上，其让原告提前三个月使用涉案商铺，原告目前还拖欠水电费、物业费。本院经审理认定事实如下：苏州吴中经济开发区郭巷街道叠翠峰花园7幢116室的不动产（建筑面积为280.81平方米）为吴新红、吴海英、周小平共有，苏州吴中经济开发区郭巷街道叠翠峰花园7幢117室的不动产（建筑面积为286.72平方米）为周小平、吴海英、曹学庆、李志君共有。2018年7月20日，吴新红、吴海英、周小平与周小平、吴海英、曹学庆、李志君分别向居中正出具委托书，载明因其没有时间到场签订苏州吴中经济开发区郭巷街道叠翠峰花园7幢116室、117室商铺租赁合同并履行相关交易手续，特委托居中正具体办理如下事项：一、与承租人签订商铺租赁合同；二、收取该商铺定金及租金。委托人无转委托权。受托人在其权限范围内签署的有关合同，委托人均予承认。2018年7月29日，居中正作为周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红的代理人与韩善文签订了《商铺租赁合同书》1份，约定将苏州吴中经济开发区郭巷街道叠翠峰花园7幢116室、117室房屋租赁给韩善文做商铺使用，租赁期限自2018年10月15日至2028年10月14日，租赁金额为每年36万元，押金3万元。双方签订合同之日，原告一次性向被告支付6个月的房租，下次房租需提前5天支付被告。承租区域内设施的使用原告向甲方或第三物业管理者支付水、电费、房产、土地使用税及其他产生的直接费用。收费标准按苏州相关标准的执行。若甲乙双方在没有违反合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并有6万元的违约金。合同附加条款中还载明：该合同居中正先生具有签署的权利，承诺2018年8月1日前提供该物业地址所有产权人资料，甲方允许乙方将部分商铺进行转租，7-117室部分面积约45平方米，已租给包子铺，不含本合同出租面积内，包子铺产生的物业费、水电费由原告先行垫付，甲方定期返还乙方。等等。签订合同后，原告已支付被告6个月的租金计18万元，押金3万元，合计21万元。2018年12月28日，原告韩善文以短信向居中正发送合同告知书，表示因个人原因决定终止涉案商铺租赁合同，对方可自行进入，其持有的房门钥匙也会邮寄给对方。2018年12月31日原告韩善文又再次向居中正发送短信告知上述事宜。2019年1月3日，原告韩善文报警称其房产公司租赁了涉案房屋，现租赁3个月想要退房租，房东不肯退押金也找不到房东，中介也称找不到房东。另，韩善文表示其系因个人原因解约，愿意根据《商铺租赁合同书》约定承担违约责任。以上事实，由原告提供的不动产权证、委托书、商铺租赁合同书、转账记录、短信记录、接处警工作登记表及庭审笔录附卷作证。原告认为，涉案房屋租赁事项，包括租赁关系确定后的与租赁事宜有关的事项其均与居中正沟通，其有理由相信居中正有权代替产权人来处理与房屋租赁有关的事项。前期签订房屋租赁合同时居中正是有相关授权的，授权书中对于签订商铺租赁合同以及收取定金及租金的授权在一般人看来对于租赁活动中的权利还是相当大的，并且委托书还强调了委托人无权转委托，侧面表示居中正在房屋租赁合同中的重要性，委托书中也没有对居中正的权限作出限制性描述，在结合双方的实际租赁合同及交易习惯，在居中正作为代理人没有提供给其五被告联系方式的前提下，其将合同终止的要求告知居中正是完全合理的，可以视为已经尽到通知义务。居中正知道其要求解除合同后，并未明确说明自己无权处理此事，也没有告知被告的联系方式，相反其提供的证据还能够表明居中正在处理此事。综上，其认为向居中正告知合同解除可以达到通知被告的效果。为证明其主张成立，原告提供了微信聊天记录截屏、录音文字整理稿及光盘为证。原告表示微信聊天记录系其、合作人丁生田与居中正之间的交流，录音系丁生田与居中正之间于2018年12月16日的交流，在录音中丁生田表示让对方发个地址，收拾好了把钥匙寄给对方，然后寄一个合同终止的说明。对方询问钥匙没给中介么？丁生田称不给中介了，直接寄给对方，对方表示好的，丁生田要求对方发个地址。原告表示其于2018年12月28日从涉案租赁物中退出，因居中正不给其地址，故未将钥匙寄还而将钥匙放在中介处，其没有改动门锁，被告应有涉案房屋钥匙。原告还称其告知被告解除合同后就没有使用涉案租赁物，租赁物内的物品其也都不要的。经质证，被告对上述证据的真实性均不予认可，并表示无法辨识丁生田及居中正的声音，但不申请司法鉴定。被告还认为即使上述证据属实，也只能证明原告与居中正之间的交流，与其无关。被告不同意解除合同，并认为居中正无接受解除合同通知的委托权限，且居中正与吴新红已于2015年10月8日离婚，居中正亦未将解约事宜告知被告，原告向居中正送达解约通知并不能达到合同解除的法律效果。原告有被告的身份证复印件，上面有详细的地址，五被告中吴新红不在新疆而在苏州工业园区，原告可直接上门通知，原告也没有向居中正了解被告的联系方式。原告主张向居中正送达解除通知视为向被告送达的观点亦无依据。原告系因自身过错未能向被告送达解除通知，如法院判令合同解除，应认为其收到法院诉讼文书之日为合同解除日。就此，被告还提供了离婚证照片，以证明吴新红、居中正于2015年10月8日离婚的事实。经质证，原告对该照片无异议，但表示据其了解双方确实为夫妻关系，无法确认事后有无复婚。被告认为如认定合同解除应扣除如下费用：1、电费1720元；2、物业费17886.19元（已扣除包子铺部分）；3、三个月提前使用的占有使用费或租金损失9万元；4、计租期租金（2018年10月15日至2019年2月22日）12万元；5、违约金6万元。被告认为涉案租赁物于2019年1月份还有电费发生，原告也同意扣除电费，钥匙没有交还被告，可以推断原告在2019年1月份期间仍在使用涉案租赁物。为证明其主张成立，被告提供了如下证据：1、停电通知单、欠费通知单、缴费通知单，证明原告欠交电费2150元、物业费18347.93元（2018年7月至2019年2月）。2、“叠翠峰服务中心”出具的情况说明，主要内容为涉案商铺2018年7月初原租户“深度空间”撤场，新租户“美丽屋”进场，没有来物业办理装修手续及门头审批，2018年8月初门头更换完毕。被告以此证明其于计租日前三个月将涉案商铺交给原告实际使用，此三个月的租金也应由原告承担。被告还称其因租期为十年故提前三个月将商铺交给原告使用，《商铺租赁合同书》中记载的水电费读数抄表日期是2018年6月30日，亦可说明此情况。3、收款收据和前期物业服务协议，证明其已按照每月每平方米4.89元的标准向物业公司支付了物业费，其中7幢116室为15563.40元、7幢117室为15890.20元。4、朱万杰的证人证言。朱万杰出庭作证称，其为苏州壹居房地产经纪有限公司员工，五被告为房东，其不认识原告。2018年7月18日《商铺租赁合同书》系其同事杨国栋经手，签约时其也在场。因租客要提前装修，故于2018年7月21日左右经房东同意将钥匙交给韩善文。经质证，原告认为：1、对停电通知单、欠费通知单真实性无异议，因涉案商铺部分租赁给包子铺，包子铺的电费不应由其承担，其认可其欠交电费1720元，并同意在返还金额中予以扣除。缴费通知单无物业公司公章也无合法票据，且不予认可。2、对情况说明不予认可，因涉案房屋订立合同时并不符合使用要求，故其在征得出租人同意后安排人员大致于2018年8月底9月初对涉案房屋进行装修改造，但局限于装修行为，房屋使用权并未转移至其处，房屋实际由被告空置，其于2018年9月初取得涉案租赁物钥匙，其自2018年10月15日开始使用涉案租赁物。3、对收款收据和前期物业服务协议无异议，其自2018年10月15日正式开始租赁，至2018年12月28日退租，物业费缴纳期限应以上述期限为准。由于其中包含包子铺的物业费，故物业费应按八折处理。4、朱万杰明确表示并非涉案租赁行为的经办人，也未与原告见过面，因此朱万杰对房屋实际使用时间的陈述不具有证明力。另，原告表示签约时其有被告的身份证复印件，但未向身份信息载明的地址发函。被告表示其于2019年2月22日收到本案诉状副本，收到传票后其前去查看，发现租赁物为空置，其于法院第一次开庭后委托房屋中介寻找租户，2019年8月初找到租户，刚租赁出去，但是还未签订正式合同。本院认为，原被告双方签订的《商铺租赁合同书》已经实际不在履行，被告也已另觅租客，该《商铺租赁合同书》已实际解除。关于合同解除的时间问题。根据被告向居中正出具的委托书，居中正的代理权限为：1、签订商铺租赁合同；2、收取商铺定金及租金，根据委托书的内容，原告并不能作出居中正有代表被告接受解除合同通知权限的判断，原告虽于2018年12月28日向居中正作出解除合同的意思表示，但被告表示居中正未将该事项告知被告，也无证据证明原告的解除合同通知已实际到达被告处。原告在签约之时即获得被告的身份证，在居中正没有相关授权的情况下，可以按照相应的身份信息发函解除《商铺租赁合同书》，原告未采取相应措施，不利后果应由原告自担。被告于2019年2月22日收悉诉状副本，原告解除《商铺租赁合同书》的意思表示于该日到达被告，本院认定涉案《商铺租赁合同书》于2019年2月22日解除。关于各项费用的结算问题。结合合同解除的日期，本院核算原告应支付被告租期内租金计129205.48元；结合原告的实际租赁面积及租赁期间，本院认定原告还应承担物业费11004.73元；原被告双方确认应扣减电费1720元，本院遵双方自愿；原告因个人原因解除《商铺租赁合同书》，还应依约支付被告违约金60000元；原被告双方未就2018年10月15日之前的租金（或占有使用费）及物业费作出约定，被告现主张原告予以承担，本院对此不予支持。原告已支付被告210000元，故被告还应返还原告8069.79元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红于本判决生效之日起十日内返还原告韩善文人民币8069.79元。二、驳回原告韩善文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1675元，由原告韩善文负担人民币1625元，由被告周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红负担人民币50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  龚伟亚人民陪审员  金建荣人民陪审员  徐 利二〇一九年十一月二十六日书 记 员  张 青