浙江省绍兴县人民法院民 事 判 决 书（2004）绍民初字第208号原告陶建刚。委托代理人（特别授权代理）竺建标，浙江理论律师事务所律师。被告高柏兴。委托代理人（特别授权代理）胡伟国，浙江中圣律师事务所律师。委托代理人（特别授权代理）罗云香。原告陶建刚为与被告高柏兴财产权属纠纷一案，于2004年1月2日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理后，依法组成合议庭，于2004年2月11日、5月12日公开开庭进行了审理。原告陶建刚及其委托代理人竺建标，被告高柏兴及其委托代理人胡伟国、罗云香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶建刚诉称：原告父母于1991年在绍兴县马鞍镇红旗闸村建造了坐北朝南二层楼房二间。1995年4月，原告父母在离婚时，约定将上述楼房中的东首一间归原告母亲所有。2001年，原告父亲将属于原告母亲的东首楼房一间出卖给被告，原告父亲因病去世后，原告得知原告父亲出卖给被告的东首楼房一间是原告母亲赠与给原告的财产，为此原告认为：原告父亲与被告签订房屋买卖合同未经原告同意，侵犯了原告的合法权益，故请求法院判令原告父亲与被告订立的房屋买卖合同无效，并返还东首楼房一间。原告为证明自己的陈述，提供了以下书面证据：1、农村私人建房用地呈报表一份；2、中华人民共和国集体土地使用证一本；3、农村私人建附房用地呈所表一份；4、浙江省绍兴县人民法院（1995）绍民初字第397号民事调解书一份；被告高柏兴辩称：原告诉称的坐落于绍兴县马鞍镇红旗闸村坐北朝南二层楼房二间中的东首一间出卖给被告事实。但该二层楼房二间中的东首一间是由原告母亲赠与给原告后，原告作为房屋所有人出卖给被告的，双方自愿订立《出卖楼房契》，被告已付清房款，并依法缴纳契税和实际管理使用了该房屋，应当认定双方买卖关系有效。目前虽未办理土地使用权证变更手续，但并不影响房屋买卖合同之效力，故请求驳回原告的诉讼请求。被告为证明自己的陈述提供了以下书面证据：1、房屋说明一份；2、申请证人钱某、谢某甲、谢某乙、沈某出庭申请书一份；3、出卖楼房契一份；4、浙江省契税专用缴款书一份；5、宅基地转移契税申请表一份；6、绍兴县房地产交易契证一份；7、房屋契证一本；上述证据经原、被告庭审质证，本院认证如下：1、原告提供的农村私人建房用地呈报表复印件一份、绍兴县集用（马鞍）字第2622号中华人民共和国集体土地使用证一本，以证明坐落于绍兴县××闸村，地号136、图号10-2-13内的坐北朝南二层楼房二间，占地面积为68.4平方米，由原告父母申批建造，并于2001年7月19日领取集体土地使用证，系原告父母所有的事实。被告无异议，因该二项证据符合证据的三性要求，故对该二项证据的效力以及所证明的事实，本院予以确认。2、原告提供的农村私人建附房用地呈报表复印件一份，以证明上述楼房东首的附平房一间，占地面积为19平方米，由原告父母于1991年10月申批建造的事实。被告无异议，本院予以确认。3、原告提供的浙江省绍兴县人民法院（1995）绍民初字第397号民事调解书一份，以证明原告父母于1995年4月经绍兴县人民法院调解离婚，上述楼房中的东首一间分给原告母亲，属原告母亲所有的事实。被告无异议。因该民事调解书已经发生法律效力，故对该证据的效力以及所证明的事实，本院予以确认。4、原告在庭审中陈述：原告母亲将上述二间楼房中属其所有的东首一间赠与原告的事实。因涉及到案外人（原告之母亲）陈荷花的权益，故本院依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定向陈荷花进行了调查，陈荷花也到庭进行了作证。陈荷花证实：本案讼争之房屋是其给原告使用的，并没有将房屋所有权赠与给原告，但对被告提供的《房屋说明》的真实性无异议，并承认其本人捺印确认的事实。经审查：被告提供的由原告母亲陈荷花出具的《房屋说明》符合有效民事行为的法律要件，且与原、被告的陈述，以及证人谢某甲、谢某乙当庭所作的陈述能相互印证。故对原告陈述其母亲将其所有的上述二间楼房中的东首一间赠与给原告的事实，应当予以认定，且合法有效。5、原告向本院申请调取绍兴县房管处的陶尧兴与高柏兴《房地产买卖申请审批书》一份，以证明原告之父与被告间的房屋买卖是未经原告同意的事实。被告对本院调取的《房地产买卖申请审批书》的真实性没有异议，但认为该份《房地产买卖申请审批书》是为办理过户手续所使用的材料，双方就房屋买卖关系应当以1997年12月3日的《出卖楼房契》为准，并提供《出卖楼房契》一份，以证明坐落于绍兴县马鞍镇红旗闸村坐北朝南二层楼房二间（含本案讼争之楼房一间）、平屋一间以38000元价格，由原告及其父亲陶尧兴作为房屋所有人出卖给被告的事实。原告对该份《出卖楼房契》中由原告自己亲自签名以及契约订立后，被告已付购房款、原告及原告父亲陶尧兴交付房屋等事实无异议，本院予确认。6、被告提供的浙江省契税专用缴款书一份、宅基地转移契税申请表一份、绍兴县房地产交易契证一份、房屋契证一本，以证明在《出卖楼房契》签订后，被告已实际管理使用该楼房二间，并于2001年9月向有关部门办理了相应的手续。原告没有异议，因该四项证据符合证据的三性要求，故对该四项证据的效力以及所证明的事实，本院予以确认。经审理查明：原告父母于1991年6月申批建造坐北朝南二层楼房二间，坐落于绍兴县××闸村，地号136、图号10-2-13，占地面积为68、4平方米。1995年4月，原告父母经绍兴县人民法院调解离婚，离婚时双方自愿约定上述二间楼房中的东首一间分给原告母亲陈荷花。1996年12月7日，原告母亲陈荷花出具说明一份，将自己所有的上述二层楼房东首一间赠与给原告所有，并将赠与的房屋交给原告管理使用。1997年12月3日，原告及原告之父陶尧兴将上述楼房二间（其中西首一间为原告之父陶尧兴所有）、平房一间以38,000元出卖给被告，双方订立《出卖楼房契》后，被告即付清房款，原告及原告之父即将上述房屋交付给被告。同时，出卖方也将陈荷花出具的将东首楼房一间赠与给原告的说明一份交付给买受方。2001年7月，坐落于绍兴县××闸村，地号136、图号10-2-13，占地面积为68.4平方米二层楼房二间，由绍兴县人民政府颁发给原告父亲陶尧兴绍兴县集用（马鞍）字第2622号中华人民共和国集体土地使用证。2001年3月，原告父亲陶尧兴因病去死。2001年9月，被告对上述买受的二间楼房、平屋一间向绍兴县房地产管理处办理了房地产交易手续、向绍兴县财政局缴纳了契税，并由绍兴县人民政府于2001年9月25日颁发给被告房屋契税证。本院认为：本案讼争之房屋，座落于绍兴县马鞍镇红旗闸村地号136、图号10-2-13内的二层楼房中的东首一间，属原告母亲所有事实清楚，证据充分，应予认定；原告母亲陈荷花将自己的合法房产赠与给原告，符合赠与合同的法律特征。且原告已实际占有使用了该房屋，原告母亲与原告间的房屋赠与关系，应当认定有效。原告因赠与取得上述二层楼房中的东首一间的所有权后，自愿将该楼房出卖给被告，并订立书面合同，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，没有违反法律禁止性规定。且被告已依法缴纳契税，故应当认定双方签订的农村私有房屋买卖关系有效。原告以原告父亲与被告签订房屋买卖合同未经原告同意，侵犯了原告的合法权益，请求法院判令原告父亲与被告订立的房屋买卖合同无效，并返还东首楼房一间，违反民事活动应当遵循的诚实信用原则，故对原告的诉讼请求，本院不予支持；被告抗辩理由成立。依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费1，210元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判长  叶新祥审判员  寿宝泉审判员  陈来新二〇〇四年五月十七日书记员  徐 芳