广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初13647号原告：招颖军，女，1980年9月14日出生，汉族，住广州市黄埔区******************，公民身份号码。委托诉讼代理人：曹培杰，广东明思律师事务所律师。委托诉讼代理人：周杨，广东明思律师事务所律师。被告：佛山市南海区********物业发展有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*************，统一社会信用代码。法定代表人：邓连生，该公司总经理。被告：林楚玲，女，1968年7月2日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区******，公民身份号码。两被告的共同委托诉讼代理人：骆文虹，广东本务律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：赖卓思，广东本务律师事务所实习律师。原告招颖军与被告佛山市南海区********物业发展有限公司（以下简称嘉达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，根据原告申请，本院依法追加林楚玲作为共同被告参加诉讼，并依法适用简易程序于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告招颖军及其委托诉讼代理人曹培杰，两被告的共同委托诉讼代理人骆文虹、赖卓思到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告招颖军向本院提出诉讼请求：1.被告佛山市南海区********物业发展有限公司支付到期租金3134.08元（2019年2月）、支付逾期支付租金违约金(以3134.08元为本金，按月利率5%的标准，从2019年2月2日起计算至租金清偿日止，暂计至2019年6月1日为626.82元)；2.被告佛山市南海区********物业发展有限公司支付收购价款313412元、支付逾期支付收购价款资金占用利息(以313412元为本金，按年利率6%的标准，从2019年3月2日起计算至实际清偿日止，暂计至2019年6月1日为4739.82元)；3.被告林楚玲对上述全部债务承担连带责任；4.两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年11月3日，原告与被告嘉达公司签订《商铺租赁合同》，被告嘉达公司将坐落于佛山市南海区x号商铺出租给原告。租赁期限至2034年2月27日（即租期自2014年3月1日至2034年2月27日，共计20年），租金总价款313412元整，同日原告一次性将租金总价款支付给被告嘉达公司取得x号商铺使用权。同日，原告与被告嘉达公司签订《嘉达商业中心商铺返租使用合同》，原告将x号商铺返租给被告嘉达公司。租赁期限自2014年3月1日起至2019年3月1日止（即租期5年），年租金37609元，租金按月支付，每月开始月份公历1号之前将每月租金通过转账一次性支付给原告。五年返租期满后，原告可要求被告嘉达公司依据双方签订租赁合同约定的租金总价款（即313412元整）收购该商铺。租赁合同及返租合同签署后，被告嘉达公司一次性收取原告房屋租赁全部租金313412元，原告取得x号商铺使用权，被告林楚玲以其个人账户向原告按月支付返租租金。截至2019年3月1日，被告嘉达公司尚拖欠原告租金3134.08元。返租期满，原告依据返租合同按时向被告嘉达公司提出收购申请，但被告嘉达公司未依约履行收购义务。根据返租合同第五条第2点、第3点以及第八条第2款约定，要求被告嘉达公司支付到期未付租金3134.08元以及逾期支付租金违约金626.82元。又根据返租合同第五条第4款、第八条第2款、第十三条第3款、第7款之约定，要求被告支付收购价款313412元以及逾期支付收购价款的资金占用利息4739.82元。被告林楚玲在被告嘉达公司的持股比例达90%，属于绝对控股股东以及原法定代表人。在原告与被告嘉达公司的合同履行过程中，被告嘉达公司一次性收取原告房屋租赁全部租金，被告林楚玲以其个人账户向原告按月支付返租租金。被告林楚玲于2019年6月4日辞去被告嘉达公司法定代表人职务。被告林楚玲上述行为滥用法人独立地位，造成公司财产与股东个人财产发生混同，被告嘉达公司已失去了独立承担债务的法律基础，根据《中华人民共和国公司法》第20条的规定，要求被告林楚玲对被告嘉达的上述全部债务承担连带责任。故起诉。两被告辩称，一、被告嘉达公司与原告签订的《商铺租赁合同》名义上是租赁合同，实质是商品房买卖合同，因此《商铺租赁合同》应商品房买卖合同。《商铺租赁合同》中约定的商铺基本状况、总价款、付款方式、付款时间、套内建筑面积、交付使用条件及日期、物业管理等内容均属商品房买卖合同的基本内容，原告按照约定支付了全部价款，表明双方均具有涉案商铺买卖的意思表示；从被告嘉达公司与原告在同日签订的《嘉达商业中心商铺返租使用合同》序言中表述“甲方（原告）将所拥有的商铺出租给乙方（被告嘉达公司）经营管理事宜，达成如下条款，以致共同遵守”、第五条第4款约定“甲方（原告）可要求以根据甲方与开发商签订的《租赁合同》总额提出由乙方（被告嘉达公司）原价收购该商铺”、第六条第2款约定“甲方（原告）可自由转让其拥有的商铺，同时事先通知乙方（被告嘉达公司）并保证该商铺转让后受让人继续签署履行本合同”等条款，均可以反推出原告与被告嘉达公司签订的《商铺租赁合同》转移的是案涉商铺的所有权，属于商品房买卖合同。第三，原告与被告嘉达公司其后签订的《嘉达商业中心商铺返租使用合同》，约定了返租案涉商铺的条件及双方共同确认的前提，即原告通过《商铺租赁合同》获得了案涉商铺的所有权，才有后续返租事宜，因此《商铺租赁合同》实质是房屋买卖合同，仅因客观原因未办理过户。第四，原告与被告嘉达公司既签订了《商铺租赁合同》，又签订了《嘉达商业中心商铺返租使用合同》，如果将《商铺租赁合同》按照租赁合同理解，被告嘉达公司一案涉案商铺出租后又返租，明显违背常理，不具有商业上合理性。因此，《商铺租赁合同》应当理解为商品房买卖合同，售后回租模式才具有商业实质。因此，不管从合同内容上看，或者是后续双方对案涉房屋的处理，还是从双方达成的合意尚看，又或是从商业实质进行判断，《商铺租赁合同》的实质为商品房买卖合同。二、《商铺租赁合同》实质为商品房买卖合同，因违反法律强制性规定而无效。第一，《商铺租赁合同》第一条第一款约定“佛山市南海区丹灶镇经济社白沙岗地汽车客运站南侧嘉达商业中心二楼x号商铺物业，甲方投资人通过租赁方式向佛山市南海区丹灶镇丹灶经济联合社取得前述物业地块的合同使用权”，前述约定指出案涉商铺系建在农村集体土地上，被告嘉达公司与原告双方是明确知晓案涉商铺所使用土地为农村集体用地。由于案涉商铺时集体土地上建造的，不具备商品房性质，依法不能作为商品房向原告进行销售，《商铺租赁合同》违反了《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的强制性规定，因此《商铺租赁合同》为无效合同。第二，依据《商品房销售管理办法》第十一条“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房”，从被告嘉达公司与原告签订《嘉达商业中心商铺返租使用合同》及《商铺租赁合同》整体上看，原告支付购买款后，被告嘉达公司5年内返还的金额合计达购买款的160%，属于返本销售或变相返本销售的范畴，被法律所禁止，因此《商铺租赁合同》因违反法律强制性规定而无效。三、被告嘉达公司与原告签订的《嘉达商业中心商铺返租使用合同》是无效合同。《商铺租赁合同》无效，而无效合同自始无效，因此，原告不能依据《商铺租赁合同》取得商品房的权利，也即原告自始不享有涉案商品房，当然也就无权处分该商品房，那么《嘉达商业中心商铺返租使用合同》也即无效。原告既然不享有涉案商品房，也不能以此获得收益，因此应返还被告嘉达公司因《嘉达商业中心商铺返租使用合同》预付的款项188045元。四、退一步讲，《商铺租赁合同》及《嘉达商业中心商铺返租使用合同》即使合法有效，但原告未依约提交申请，被告嘉达公司不应回购案涉商铺。《嘉达商业中心商铺返租使用合同》第十三条第1款“甲方欲要求乙方原价收购该商铺，应向乙方书面提出，且该原价收购的书面通知应在租赁合同签订后，由甲方接受日期计五年期届满前七日，即2019年2月23日至2019年3月1日内提出”的约定，本案原告未在约定的期限内向被告嘉达公司提交书面申请，因此被告嘉达公司无需向原告收购案涉商铺。五、被告林楚玲为被告嘉达公司的股东，被告林楚玲与被告嘉达公司的财产不构成混同，不应承担连带责任。案涉合同是被告嘉达公司与原告签订的，依法应由被告嘉达公司承担相应责任，被告林楚玲仅为部分款项进行了代支付行为，不存在抽逃出资或减少被告嘉达公司的财产，是为维持生产经营持续进行的正常，不构成财产混同，不应当承担责任。六、租金金额无异议，认为利息过高，希望法院予以调整，且对回购款的金额和利息不认可、对连带责任不确认。综上，《商铺租赁合同》和《嘉达商业中心商铺返租使用合同》自始无效，原告无权依据无效合同提出任何请求，同时原告亦未依约进行书面申请，且被告林楚玲亦不应承担连带责任，故请求驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1.《商铺租赁合同》原件1份、收据原件1份，用以证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，原告按约定支付租金的事实；2.《嘉达商业中心铺返租使用合同》原件1份，用以证明原告享有按月收取租金的权利，且有权要求被告支付收购款的事实；3.个人账户汇总信息清单打印件1组、借记卡交易明细对账单打印件1组（加盖平安银行电子回单专用章），用以证明被告仅支付了59期租金的事实。4.短信截图打印件1份（已核对手机原始载体）、委托书复印件1份，用以证明被告委托徐x办理《商铺租赁合同》、《商铺返租使用合同》的事实；5.微信截图打印件1份（已核对手机原始载体）、《关于的回复函》复印件1份，用以证明原告在约定的期间内通知被告收购案涉商铺，且被告拒绝履行收购义务的事实；6.工商内档登记资料复印件1组，用以证明被告林楚玲为被告嘉达公司的大股东，持股90%；7.原告身份证复印件1份、被告嘉达公司企业信用信息打印件1份，用以证明原被告的主体资格。8.不动产登记信息查询结果打印件1份（加盖佛山市自然资源局不动产登记查询专用章）。诉讼中，两被告举证如下：1.房屋产权证复印件1份，用以证明商铺所在土地是集体土地，土地所有权人是佛山市南海区丹灶镇丹灶经济联合社，商铺的所有权人也是该经济联合社。经庭审质证、辩证，两被告对原告提供的证据1-3、6-7真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；对原告提供的证据4、5，原告提供了短信和微信的原始载体予以核对，两被告确认徐x为被告的员工并出具过委托书给徐x，内容亦与原告提供的复印件内容相似，且证据4、5能相互印证，本院对上述证据的真实性均予以确认；对原告提供的证据8及两被告提供的证据1，该两份证据所载明的内容一致能相互印证，本院对其真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：2013年11月3日，原告招颖军（承租方、乙方）与被告嘉达公司（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：佛山市南海区x号商铺物业（以下简称涉讼商铺），甲方投资人通过租赁方式向佛山市南海区丹灶镇丹灶经济联合社取得涉讼商铺地块的合法使用权，甲方将涉讼商铺租赁给乙方，用途为商业，建筑面积17.76㎡；租赁期限至2034年2月27日止，租赁期限自甲方交付涉讼商铺给乙方之日开始计算；租金总价款为313412元，乙方须于2013年11月3日前签署合同时付清全额租金款313412元（含定金）；甲方应当在2019年3月1日前将符合合同附件二所规定的装饰和设备标准及水、电可正常使用的物业交付乙方使用。同日，被告嘉达公司出具收据确认收到原告交来涉讼商铺租金313412元。原、被告均确认该款项是转账支付至被告嘉达公司的收款账户。同日，原告招颖军（返租方、甲方）与被告嘉达公司（承租方、乙方）签订《嘉达商业中心商铺返租使用合同》（以下简称涉讼返租合同），约定：甲方将其拥有的涉讼商铺的全部使用管理权返租给乙方；以甲方与开发商签订的涉讼合同第七条规定的商铺交付之日起五年为准，返租期限自2014年3月1日起至2019年3月1日止，返租期内乙方对甲方出租的涉讼商铺及其附属设施享有使用权、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租或自行经营管理等事项；甲方在返租乙方使用过程中，不承担涉讼商铺的物业管理及使用管理费用（税费除外）；乙方逾期支付租金，逾期部分按月利息5%计息，逾期超过三个月，甲方有权解除本合同并要求乙方支付拖欠的租金，而乙方则要将涉讼商铺根据甲方与开发商签订的涉讼合同总额原款退还给甲方；甲方欲要求乙方原价收购涉讼商铺，应向乙方书面提出，且该原价收购的书面通知应在租赁合同签订后，由甲方接收日期起计五年期届满前七日，即2019年2月23日至2019年3月1日内提出；在原价收购期内，乙方会以无条件向甲方作出原价收购涉讼商铺；乙方原价收购涉讼商铺的期限为租赁合同签订后，由甲方接收日期起计五年届满前七日内，乙方如未能收到甲方的原价收购的书面通知，则视为甲方自动放弃要求乙方收购涉讼商铺的权利，甲方在原价收购期限内应给予相应的配合；乙方原价收购涉讼商铺的价格与租赁合同中约定的价格一致，即根据甲方与开发商签订的涉讼合同总额，乙方向甲方原价收购涉讼商铺的成交价为313412元；甲方提出原价收购书面通知后，乙方应无条件予以原价收购，若不能原价收购，则乙方应承担因此给甲方造成的损失。涉讼返租合同第五条第1款约定：免租期60个月，由2014年3月1日起至2019年3月1日，免租期内甲方不需缴物业管理费。第五条第2款约定：返租期的五年内，第一年至第五年的年租金支付额度计算为：第一年的年租金，按甲方与开发商签订的涉讼合同总额的12%支付租金37609元；第二年的年租金，按甲方与开发商签订的涉讼合同总额的12%支付租金37609元；第三年，按甲方与开发商签订的涉讼合同总额的12%支付租金37609元；第四年，按甲方与开发商签订的涉讼合同总额的12%支付租金37609元；第五年，按甲方与开发商签订的涉讼合同总额的12%支付租金37609元。第五条第3款【付款期限】约定：租金按月支付，即在合同生效之日起每月开始月份的公历1号前将每月租金通过转账一次性支付给甲方。第五条第4款约定：五年返租期满后，甲方可开始自行决定以：a.自己经营或授权委托他人经营等方式处理该商铺，而甲方需要交付物业管理费；b.授权乙方在第六年至第十年继续经营，期间所受到的租金及涉讼商铺的所有收益，按甲方占七成、乙方占三成的比例分配，而甲方不需缴物业管理费；c.甲方可要求以根据甲方与开发商签订的《租赁合同》总额提出由乙方原价收购涉讼商铺。涉讼合同第六条【甲方的权利和义务】第1款约定：返租期内无论乙方的使用是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取租金。双方并约定其他权利义务。2014年3月至2019年1月期间，被告嘉达公司每月均有向原告转账支付5432元（包含涉讼商铺在内的两个商铺的返租租金）。该租金中的部分款项由被告林楚玲的账户转账。2019年2月28日，被告嘉达公司出具委托书，委托徐x办理《商铺租赁合同》、《商铺返租使用合同》的相关事宜，委托日期：2019年3月1日至2019年8月31日止。被告嘉达公司确认徐x为其工作人员。2019年3月1日，徐x通过微信方式向原告招颖军发送《关于的回复函》，该回复函写明被告嘉达公司收悉原告发来的《原价收购申请通知》，被告嘉达公司针对原告的通知回复如下：一、被告嘉达公司与原告仅为租赁合同关系，原告缺乏请求被告嘉达公司收购位于佛山市南海区***********嘉达商业中心二层x（涉讼商铺）、x商铺物业的请求权基础，故被告嘉达公司不同意原告关于被告嘉达公司收购物业的申请；二、退一步讲，如果原告要求解除被告嘉达公司与原告签订的《商铺租赁合同》，如果被告嘉达公司同意解除，被告也应退还5年免租期内被告嘉达公司已经支付的5年租金合计325920元。另查明，位于佛山市南海区丹灶镇丹灶社区*************商业大楼一的五层钢筋混凝土房屋已办理不动产权证书（证号：粤房地权证佛字第**），房地产权属人为佛山市南海区丹灶镇丹灶经济联合社，登记时间为2014年11月6日，建筑面积15875.37㎡，土地性质为集体土地，土地使用权取得方式为批发零售用地。再查明，被告嘉达公司于2012年6月13日登记成立，类型为自然人投资或控股的有限责任公司，2016年8月26日变更登记前的股东为徐x、林楚玲、霍x，变更后的股东为林楚玲、霍x。2019年6月4日，被告嘉达公司的法定代表人由被告林楚玲变更为邓连生。2019年6月14日，原告提起诉讼。诉讼中，原告主张涉讼返租合同第五条第1款约定的免租期是指租赁期限为5年，在租赁期内，原告无需支付管理费。两被告主张该条约定的免租期是指无需支付租金的期间。本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，涉讼合同的抬头明确写明为《商铺租赁合同》，原、被告签订的《商铺租赁合同》亦是约定原告以支付租金的方式取得涉讼商铺一定期限内的使用权，并未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故原告和被告嘉达公司就涉讼商铺形成的是租赁合同关系，本案系租赁合同纠纷。两被告主张原告和被告嘉达公司之间为商品房买卖合同的抗辩无事实和法律依据，本院依法不予支持。涉案商铺所在建筑物已办理不动产权证书，合法适租，原告和被告嘉达公司签订的涉讼合同、涉讼返租合同是双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行义务。涉讼合同约定租金款为313412元；涉讼返租合同约定返租期限自2014年3月1日起至2019年3月1日止，五年返租期满后，原告可要求依据涉讼合同总额提出由被告嘉达公司原价收购涉讼商铺，原告欲要求被告嘉达公司原价收购涉讼商铺，应向被告嘉达公司书面提出，且该原价收购的书面通知应在2019年2月23日至2019年3月1日内提出，在原价收购期限内，被告嘉达公司无条件向原告原价收购涉讼商铺。现原告已在涉讼返租合同约定的期限内向被告嘉达公司提交了原价收购的书面申请，被告嘉达公司应依约向原告支付回购款，故本院对原告要求被告嘉达公司支付313412元的诉讼请求予以支持。被告嘉达公司的代理人徐x在其于2019年3月1日发送的回复函中明确写明被告嘉达公司已收到原告的《原价收购申请通知》，被告嘉达公司主张原告未依约提交申请的抗辩无事实依据，本院依法不予采纳。被告嘉达公司在收到原告的回购申请后未依约支付相应款项给原告造成了相应的资金占用损失，被告嘉达公司应以313412元为本金从2019年3月2日起至实际还清欠款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予原告。原告要求按年利率6%给付利息无事实和法律依据，其诉请超出核定部分，本院不予支持。关于被告嘉达公司是否需向原告支付返租租金，本院分析如下：涉讼返租合同第五条第1款虽有注明“免租期60个月，由2014年3月1日起至2019年3月1日，免租期内甲方不需缴纳物业管理费”，但合同紧随其后又约定返租期的五年内年租金支付额度，涉讼合同第六条第1款更是明确约定“返租期内无论乙方的使用是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取租金”，且被告嘉达公司在2014年3月1日起至2019年1月均有按月向原告支付返租租金，金额亦与涉讼返租合同约定的租金标准相符，被告嘉达公司对该款项的支付无法给出合理解释。综上，本院对原告认为涉讼返租合同第五条第1款约定的免租期是指租赁期限为5年，在租赁期内，原告无需支付管理费的主张予以采信，对被告嘉达公司的主张不予采纳。涉讼返租合同约定的返租期限为2014年3月1日起至2019年3月1日止，第五年的租金为37609元，现被告嘉达公司仅向原告支付2019年1月的租金，故本院对原告要求被告嘉达公司支付2019年2月的返租租金3134.08元（37609元/年÷12个月）的诉讼请求依法予以支持；被告嘉达公司主张原告退还返租租金于法无据，本院不予支持。涉讼返租合同虽约定被告嘉达公司逾期支付租金，逾期部分按月利息5%计息，但该约定的违约金标准过高，本院酌定逾期付款违约金按日万分之五的标准计算；即被告嘉达公司应以3134.08元为本金从2019年2月2日起至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计付逾期付款违约金予原告。原告对违约金的诉请超出核定部分，本院不予支持。被告林楚玲用其个人账户向原告支付部分返租租金并未致被告嘉达公司利益受损，原告亦未举证证实被告林楚玲存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的行为，故对原告要求被告林楚玲对被告嘉达公司的上述债务承担连带清偿责任的诉请，本院依法不予支持。对原告要求调取被告嘉达公司、林楚玲账户信息的申请，本院依法不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告佛山市南海区********物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金3134.08元予原告招颖军；二、被告佛山市南海区********物业发展有限公司应以3134.08元为本金从2019年2月2日起至实际付清欠款之日止按日万分之五计付逾期付款违约金予原告招颖军，本项随上列第一项清；三、被告佛山市南海区********物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付313412元予原告招颖军；四、被告佛山市南海区********物业发展有限公司应以313412元为本金从2019年3月2日起至实际付清欠款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予原告招颖军，本项随上列第三项清；五、驳回原告招颖军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计3064.35元（原告已预交），由原告招颖军负担13.35元，被告佛山市南海区********物业发展有限公司负担3051元，被告佛山市南海区********物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日迳付3051元予原告招颖军，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一九年十一月二十二日书记员 郑幸莉