广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0103民初4735号原告：广州市荔华房地产开发有限公司，住所地：广州市荔湾区西华路**。法定代表人：欧阳小进，职务：董事长。委托代理人：曾雅妮，北京大成（广州）律师事务所律师。委托代理人：张莉，北京大成（广州）律师事务所实习人员。被告：邓宪章(兼梁莉玲的委托代理人)，男，1967年11月13日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：梁莉玲，女，1945年4月13日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告广州市荔华房地产开发有限公司诉被告邓宪章、梁莉玲房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年6月11日立案受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市荔华房地产开发有限公司的委托代理人曾雅妮、张莉，被告邓宪章(兼梁莉玲的委托代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市荔华房地产开发有限公司诉称：1992年，原告拆迁邓昭仲原居住的人民北路长庚首约99号房屋，双方签订了《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》，约定原告于1996年11月将荔湾区太保直街4号XXX房屋给邓昭仲回迁居住，该回迁房使用面积51.48平方米，邓昭仲自1996年11月至2019年5月，虽经原告屡次催促，从未缴交租金，合计欠租62570.27元（参考广州市住宅房屋公房租金标准计算）。虽邓昭仲已去世，其法定继承人邓宪章、梁莉玲仍回迁居住在该房屋。2019年3月，原告委托律师向被告发函催讨租金，被告仍不支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告长期欠租，经合理催告仍不支付，原告依法享有合同解除权。为此起诉请求法院判令：1、判令解除原告广州市荔华房地产开发有限公司与被告邓宪章、梁莉玲的租赁关系，被告迁出荔湾区太保直街4号XXX房，把房屋腾空交还原告；2、判令被告向原告支付自1996年11月起至腾空房屋之日租金及利息（租金自1996年11月起暂计至2019年5月31日止租金人民币71155.92元，利息按中国人民银行同期贷款从1997年9月1日起计算人民币43097.76元），本息合计人民币114253.68元。3、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告邓宪章、梁莉玲共同答辩称：根据（87）荔法民字第38号民事判决书，查明：光复北路长庚首约99号后座是上级主管部门制锁工业公司分配给广州市东方制锁厂的房产，是该厂1973年的自建宿舍（面积74.3平方米）。为解决职工住房困难，经厂党委研究决定，该厂于1987年7月将该房作为福利性分房，分配给职工邓昭仲和被告梁莉玲夫妇居住，并每月收取租金。1992年6月，广州市荔华房产经营公司（下称荔华公司）对光复北路长庚首约99号后座实施拆迁，但荔华公司自始至终没有就长庚首约99号后座的拆迁与东方锁厂签订拆迁补偿协议，也未完成拆迁补偿的后续工作，没有及时办理房屋产权，致使邓昭仲和被告梁莉玲不能参加90年代的房改，失去优惠购房的机会。原告出示的是人民北路长庚首约99号的《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书》，与东方锁厂分配给邓昭仲和梁莉玲的住房地址不符，对邓昭仲和梁莉玲及其家人不具约束力。2008年6月26日，原告委托广东鑫一华律师事务所发出律师函追缴房屋租金，邓昭仲将厂方公函及有关光复北路长庚首约99号后座房屋的资料交给原告后，再没有收到任何追缴通知和诉讼请求。根据《民法通则》第188条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为3年；自权利被损害之日起超过20年的，人民法院不予保护。因此，此案的诉讼时效已过。根据《物权法》，原告应尽快完成光复北路长庚首约99号后座的拆迁补偿工作，直至将产权补偿给东方锁厂。希望原告尽拆迁人的义务，尊重历史，尊重事实，尽快与东方锁厂进行产权补偿，完成拆迁工作。综上所述，光复北路长庚首约99号后座是上级主管部门制锁工业公司分配给东方锁厂的房产，东方锁厂将该房屋作为福利性分房分配给双职工邓昭仲和梁莉玲居住；而广州市西华路太保直街4号603号是原告拆除光复北路长庚首约99号后座的回迁房，安排给职工邓昭仲和梁莉玲居住，而梁莉玲作为职工及授权人，拥有该房屋的合法居住权，并无义务向原告缴纳租金，且租金问题已过诉讼期。因此原告的诉请既无事实基础也无法律依据，恳请驳回原告的诉请。经审理查明：1992年6月11日广州市荔华房产经营公司（甲方）与邓昭仲（乙方）签订《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》，约定：甲方经市规划局（88）城地批字717号文核准，并经广州市房地产管理局（89）房征字第××号通告征（拔）荔湾区金花小区地段的土地。需拆除人民北路长庚首约99号房屋。乙方是该屋的住户（承租面积26.56㎡）。经双方协商达成协议如下：一、甲方于1994年12月30日前，在西华路××街××大楼××层的房屋，使用面积36平方米安置给乙方回迁居住。二、甲方应提前一个月以书面形式通知乙方回迁，乙方必须依期回迁，在回迁之日起将安置临迁的房屋交回甲方，同时对回迁居住的房屋要按有关规定订立租赁合约（其他内容略）。1994年11月1日广州市荔华房产经营公司取得广州市国土局对用地地点为太保直街2-28号、万善南1-11、15-17号、万善新街1-11、2-22号的《建设用地批准书》。1995年3月15日广州市荔华房产经营公司取得西华路太保直街金花小区19片A幢的《建设工程规划许可证》。1995年5月16日广州市荔华房产经营公司经广州市荔湾区经济体制改革办公室批复改组为广州市荔华房地产开发有限公司（即原告）。1996年11月3日邓昭仲回迁入住荔湾区太保直街4号XXX房。被告回迁入住后，未按约定与原告签订租赁合同。2006年9月4日原告取得西华路太保直街金花小区19片A幢的《建设工程规划验收合格证》。2019年3月29日原告委托律师向两被告发出《律师函》，告知两被告回迁居住的回迁房屋广州市太保直街4号XXX房（使用面积51.48平方米），被告自1996年11月至2019年3月，从未缴交租金，合计欠租60493元。要求被告在收到函件之日起5日内支付尚欠租金60493元给原告。但被告没有支付，原告遂向本院提起诉讼。在庭审中，原告还提供如下证据：1、《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，拟证明原告已对被拆迁房屋产权人进行补偿。2、房地产平面图，拟证明被告居住太保直街4号XXX房建筑面积为51.4786平方米。4、穗国房字【1996】127号文、穗国房字【1997】178号文、穗国房字【1998】179号文、穗国房字【1999】158号文、穗国房字【2000】167号文和穗国房字【2001】174号文，拟证明广州市房屋住宅公房租金标准1996年11月1日为（26.56平方米×1.62元∕平方米＋24.92平方米×2.7元∕平方米）×1.05；1997年9月1日为（26.56平方米×2.16元∕平方米＋24.92平方米×3.6元∕平方米）×1.05；1998年7月1日为（26.56平方米×2.49元∕平方米＋24.92平方米×4.14元∕平方米）×1.05；1999年7月1日为（26.56平方米×2.87元∕平方米＋24.92平方米×4.77元∕平方米）×1.1；2000年7月1日为（26.56平方米×3.24元∕平方米＋24.92平方米×5.4元∕平方米）×1.1；2001年8月1日起至2018年7月30日止为（26.56平方米×3.78元∕平方米＋24.92平方米×6.3元∕平方米）×1.1；2001年7月为3.5元∕平方米；2018年8月1日起至2019年5月31日止为（26.56平方米×3.78元∕平方米＋24.92平方米×6.3元∕平方米）×1.1。两被告确认与原广州市荔华房产经营公司签订《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》，但被拆迁房屋与两被告原实际居住房屋不符；没有收到原告发出的《律师函》；征地拆迁直管房屋补偿协议书、拆迁协议前后不一致，与原告的证据相矛盾，这份证据没有备案和公证，没有经上级部门审批；房地产平面图被告认为套内面积只有43平方米。原告对被告提供的证据不予确认与本案有关。两被告确认为母子关系，邓昭仲于2015年9月8日死亡。两被告现居住在荔湾区太保直街4号XXX房。本院认为：广州市荔华房产经营公司与邓昭仲签订的《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》合法有效。根据《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》的约定，邓昭仲回迁后应与原告签订租赁合同，但回迁后双方并没有签订租赁合同，故原告、邓昭仲之间没有形成租赁合同关系。原告是涉案大楼的开发商，故对自己开发建设的房屋（已出售或已作征用拆迁补偿等情形除外）享有相应的权利。邓昭仲死亡后，两被告继续使用涉案房屋，与原告之间没有形成新的租赁关系，原告要求解除与被告关于涉案房屋的租赁关系，本院不予支持。对于原告要求被告搬迁的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。两被告虽然提供相关的证据证明原被拆迁房屋与《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》的约定不符，但该证据不能证实两被告是实际权利人。故两被告的抗辩理由，本院不予采信。由于两被告目前没有自有房屋，故原告应给予被告合理的搬迁期。对于搬迁期，本院酌情确定为六个月内。对于原告主张1996年11月起至2019年5月31日的租金和面积及诉讼时效问题。由于原、被告双方不存在租赁关系，原告主张的租金应为房屋使用费。原告要求参照广州市房屋住宅公房租金标准计算，本院予以采信。对于涉案房屋的使用面积，被告虽然提出抗辩认为涉案房屋交纳物管费计算面积只有43平方米，但不能推翻原告提供的房地产平面图所测定的面积。故涉案房屋的使用面积应按51.48平方米计算。被告在答辩中提出原告的主张已经过诉讼时效。原告未能提供证据证明在被告入住后，其向被告主张涉案房屋的租金或房屋使用费的依据。被告的诉讼时效抗辩，本院予以采信。房屋使用费应从原告提起诉讼之日起（2019年6月11日）倒推三年（即2016年6月12日），按广州市房屋住宅公房租金标准2001年8月1日起至2018年7月30日止为（26.56平方米×3.78元∕平方米＋24.92平方米×6.3元∕平方米）×1.1；2001年7月为3.5元∕平方米。2018年8月1日起至2019年5月31日止为（26.56平方米×3.78元∕平方米＋24.92平方米×6.3元∕平方米）×1.1计算至被告腾空交还房屋之日止。对于原告主张的利息问题，因双方没有合同约定迟付租金或房屋使用费需计算利息。故原告该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起六个月内，被告邓宪章、梁莉玲（含同住人员）搬出广州市荔湾区太保直街4号XXX房房屋，将房屋腾空交回原告广州市荔华房地产开发有限公司使用。二、自本判决发生法律效力之日起十五日内被告邓宪章、梁莉玲向原告广州市荔华房地产开发有限公司支付自2016年6月12日起至本判决发生法律效力之日的房屋使用费[房屋使用费以面积51.48平方米，按广州市房屋住宅公房租金标准（26.56平方米×3.78元∕平方米＋24.92平方米×6.3元∕平方米）×1.1计算]。自本判决发生法律效力之次日起至被告搬迁之日止的房屋使用费，被告按2018年8月1日标准[（26.56平方米×3.78元∕平方米＋24.92平方米×6.3元∕平方米）×1.1]，逐月支付给原告广州市荔华房地产开发有限公司。三、驳回原告广州市荔华房地产开发有限公司其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2316元，由原告广州市荔华房地产开发有限公司负担1316元，被告邓宪章、梁莉玲负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服一审判决部分的上诉请求金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  侯炜邦人民陪审员  高少珍人民陪审员  伍少琴二〇一九年十一月二十六日书 记 员  谢绮雯黄嘉琪