文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初90号原告：王军，男，1962年4月24日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：梁爽，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：重庆渝金凯基商业管理有限公司，住所地重庆市渝中区八一路**第**124（128）、123（127）#摊位，统一社会信用代码91500103MA5YRF2D48。法定代表人：冯万金，总经理。委托诉讼代理人：瞿守雨，公司员工。原告王军与被告重庆渝金凯基商业管理有限公司（以下简称渝金公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王军的委托诉讼代理人梁爽，被告渝金公司的委托诉讼代理人瞿守雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王军向本院提出诉讼请求：一、被告返还原告2018年9月27日至2019年5月12日期间的租金162000元和综合管理费22500元，履约保证金30000元、质保金30000元、一次性装修补贴40000元；二、被告自起诉之日起至上述款项付清时止，按年利率6％支付逾期返还的资金占有损失；三、被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2018年5月4日，重庆老资格餐饮有限公司与被告签订《商铺租赁合同》,约定重庆老资格餐饮公司承租被告位于渝中区的商铺，租期为2年。从装修期满次日起计算，免租期为7日，租金按年支付，其中首期租金为（26100元/月）313200元。签约后，重庆老资格餐饮公司依约接房，并预付租金等相关费用。2018年7月2日，原告与重庆老资格餐饮有限公司及被告共同签订《关于变更承租人的三方协议》，约定将重庆老资格餐饮有限公司的权利义务转让给原告，由原告继续履行租赁合同。在合同履行中，被告采用多收公摊费、中央空调费等方式增加原告负担，原告为此提出异议要求被告提供费用明细未果。2018年9月初，被告禁止原告继续用电充值，导致原告铺位停电无法经营。2018年9月20日，原告向被告发出《撤场交铺通知》要求被告于2018年9月20日与原告办理撤场及其退租手续。2018年9月27日，被告收到该通知。据此，双方签订的合同于2018年9月27日解除。原告认为，原告入场使用商铺仅4个月，且由于被告过错导致双方合同的解除，故被告应返还相应租金等费用。被告渝金公司辩称，被告与重庆老资格餐饮有限公司签订有租赁合同，其后三方又签订权利义务转让协议属实。在合同履行中，由于原告经营不善，不愿再履行租赁合同，导致原告不支付约定的公摊水电费用，其后原告单方毁约、撤场，故原告应承担违约责任。因合同期限尚未届满，故所签订的合同应继续履行。同时原告应支付其拖欠的公摊水电费计6770.2元。本院经审理认定事实如下：2018年5月4日，渝金公司（甲方）与重庆老资格餐饮有限公司（乙方，以下简称老资格公司）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于重庆市渝中区，建筑面积为38.1平方米商铺及附属设施出租给乙方使用，租期两年，自合同约定的装修期满次日起计算。交铺时间暂定为2018年5月4日（具体以甲方通知为准），计租时间为自合同约定的装修期满次日开始计租。乙方的装修期为7天，自甲方交铺之日起计算。又约定，乙方须于本合同签订当日一次性交纳第一年租金313200元，第二年租金在上一年租金基础上递增8%。又约定，乙方须向甲方交纳30000元作为本合同的履约保证金，如乙方无任何违约行为，且未给甲方造成损失，则甲方在乙方将铺位按约定交还给甲方并结清所有费用后15个工作日内如数退还。又约定，乙方须向甲方交纳质保金30000元，如在乙方经营过程中因乙方采购、销售环节发生质量问题导致商户与顾客纠纷并索赔的，乙方拒不赔偿时甲方可根据实际情况予以先行垫付。又约定，乙方承租铺位的综合管理费为3000元/月，乙方于签订合同时支付首年的综合管理费36000元，该费用指在乙方承租期间应向甲方支付的服务所产生的费用，包括现场管理费、现场公区卫生、垃圾处理等。又约定，乙方应自行承担租赁商铺内的水电费。甲方为乙方预装付费电能表，乙方应先向甲方充值后方能正常使用。乙方应于接到甲方通知后3日内向甲方交纳租赁商铺水费及公摊水电费。又约定，不管甲乙双方因何种原因解除合同，一次性装修补贴不予退还。双方还对其他内容予以约定。2018年5月6日，渝金公司将约定铺位交付给老资格公司，并从2018年5月13日起计租。同时，老资格公司亦向渝金公司支付了一年租金313200元及综合管理费36000元，履约保证金30000元、质保金30000元、一次性装修补贴40000元、装修保证金2000元等费用。2018年7月2日，渝金公司（甲方）与老资格公司（乙方）、王军（丙方）共同签订《关于变更承租人的三方协议》载明：1、自本协议签订之日起，由丙方承继乙方在原合同中的权利义务；2、乙方在原合同项下已向甲方支付的履约保证金、质保金、综合管理费、租金等所有费用转为丙方向甲方支付的相关费用。在合同履行中，王军对渝金公司向其收取的公摊水电费金额有异议，故王军未向其交纳2018年7月18日至2018年8月17日期间的6770.2元公摊水电费。其后，王军要求对其承租商铺电表予以充值，渝金公司以其未交纳公摊水电费为由拒绝其充值要求，由此王军承租的商铺无电可用。2018年9月20日，王军自行撤离承租商铺，并向渝金公司发出《撤场交铺通知》，载明因贵公司将本商铺断水断电，导致商铺无法正常营业，现通知贵公司解除《商铺租赁合同》，并要求其于2018年9月20日办理撤场退租移交手续。9月27日，渝金公司收到上述函件后回函王军，称停电系贵方主动不缴纳相关费用所致，故拒绝其要求接收移交商铺的要求。上述事实,有《商铺租赁合同》、收据、《关于变更承租人的三方协议》、《撤场交铺通知》等以及双方当事人的的陈述载卷，予以确认。本院认为，老资格公司与被告渝金公司签订《商铺租赁合同》后，经老资格公司、被告渝金公司及原告王军三方签订《关于变更承租人的三方协议》确认，原由老资格公司享有的权利义务转移给王军，由于上述租赁合同及三方协议均系各方当事人的真实意思表示，其内容合法，故原告王军与被告渝金公司均按《商铺租赁合同》的约定全面各自义务。关于合同履行中的违约责任认定。从《商铺租赁合同》的约定看，原告王军租赁商铺使用的电费，是以其向被告渝金公司交纳充值款的方式，先购买后使用。同时，商铺水费及公摊水电费在王军接到被告渝金公司通知后3日内向其交纳。在合同履行中王军如果对被告渝金公司收取的商铺公摊水电费有异议，也应在依约交纳后再寻求其他方式解决。但王军未依约先行交纳，构成违约。其后在原告要求购买商铺用电时渝金公司以其未交纳公摊水电费而拒绝其商铺用电充值，也构成违约。综合全案考虑原告应当承担主要过错责任，被告承担次要责任。关于合同应否解除问题。由于原告存在主要过错，其称合同于2018年9月27日解除，由于该请求不符合约定及其法定，故本院不予支持。按法律规定，债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高的，合同可以解除。从合同履行现状看，原告已于2018年9月已撤场，双方签订的合同已为履行不能，据此，双方签订的《商铺租赁合同》应予解除，其解除时间本院确认为2019年2月12日为宜。原告诉请应否支持问题。关于租金。由于本案已认定租赁合同于2019年2月12日解除，据此被告应返还2019年2月12日至5月12日期间租金（26100×3）78300元。关于综合管理费。从约定看该费用系被告为其提供物业服务所支付的对价，鉴于原告于2018年9月离去后被告未再为其提供相应服务，据此本院酌情确定由被告返还7个月的费用（3000元/月×7个月）21000元。关于履约保证金。从约定看该费用属保证合同履行及原告违约赔偿的预付款项。由于原告应承担主要过错责任，故本院酌情确定被告返还款项为13000元。关于质保金。从约定看，该款项系在原告服务出现瑕疵时由被告将此款用于先行赔付。由于被告未举示证据证明其曾先行赔付，故该款项被告应予如数返还。关于一次性装修补贴。由于双方明确约定该款项不予退还，故原告请求返还，不予支持。关于原告要求支付逾期返还诉请款项的资金占有损失。由于合同的解除原告应承担主要责任，故该请求，不再支持。综上，原告的请求部分予以支持,其金额为（78300元+21000元+13000元+30000元）142300元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、原告王军与被告重庆渝金凯基商业管理有限公司之间的《商铺租赁合同》于2019年2月12日解除；二、被告重庆渝金凯基商业管理有限公司在本判决生效后10日内返还原告王军142300元；三、驳回原告王军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3146元，诉讼保全措施费2270元，共计5416元。由原告王军负担3000元、被告重庆渝金凯基商业管理有限公司负担2416元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 谢 明 光二〇一九年十一月二十八日书记员 欧阳琴怡