广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初17869号原告：黄敏婷，女，1988年2月27日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：高领威，广东方中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：莦林芷，广东方中天律师事务所律师。被告：陈春风，男，1983年12月11日出生，汉族，住湖北省公安县，被告：龚天琴，女，1986年9月12日出生，汉族，住湖北省公安县，第三人：东莞市阳之光房地产经纪服务有限公司，住所地：广东省东莞市中堂镇南国雅苑荔景居2号楼2号商铺（01）。法定代表人：罗先富。原告黄敏婷与被告陈春风、龚天琴、第三人东莞市阳之光房地产经纪服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案，依法适用简易程序于2019年7月22日公开开庭进行了审理，原告黄敏婷的委托诉讼代理人莦林芷到庭参加了诉讼，被告陈春风、龚天琴和第三人东莞市阳之光房地产经纪服务有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼；后本案依法转为普通程序并于2019年10月24日公开开庭进行了审理，原告黄敏婷的委托诉讼代理人高领威、莦林芷、被告龚天琴到庭参加了诉讼，被告陈春风和第三人东莞市阳之光房地产经纪服务有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄敏婷向本院提出诉讼请求：一、解除原告与二被告于2017年9月25日签订的《房地产买卖合同》；二、二被告向原告双倍返还定金200000元；三、二被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年9月25日，原告与二被告签订《房地产买卖合同》（编号：8202973），约定由原告购买二被告位于东莞市洪梅镇××大道××号香缇公馆5栋住宅楼，房屋转让价为1250000元，支付方式为定金100000元，剩余1150000元为银行按揭付款，原告应于2017年10月10日申请按揭。原告于签约当天向二被告支付了100000元购房款作为定金，并于2017年10月10日前向中国银行麻涌支行递交资料申请按揭。二被告于2018年2月24日委托江西求正沃德律师事务所律师向原告发出解除《房地产买卖合同》并没收定金的《律师函》。在原告按约履行支付定金及按时申请按揭的期间，二被告发函解除合同、没收定金，不依合同条款将案涉房屋售于原告的行为已构成了重大违约，应向原告双倍返还定金。第三人系本案房屋买卖过程中的中介服务公司，了解交易过程。原告多次向二被告追讨无果，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，并提出以上诉讼请求。被告龚天琴、陈春风共同提交答辩状称，二被告于2017年9月25日经第三人介绍，与原告达成房屋买卖合同。按合同约定，二被告应于2017年10月10日前配合原告办理完成出售该房屋交易的前期各项手续，二被告于2017年9月27日就已经办理完成上述相关事项，并于2017年9月27日收取原告定金100000元。但由于后期在赎楼过程中有一笔费用产生，按合同约定，此费用由原告和二被告双方共同分担。因此，二被告从原告所交的定金中拿出10000元提前支付给了原告作为后期赎楼费用，相当于原告实际支付的定金为90000元。之后原告一直未通知二被告办理该房屋交易后续相关手续。经二被告多次催促，原告一直未有任何答复。因此，二被告于2018年2月24日通过《律师函》向原告提出解除该房屋买卖合同，并依照该房屋买卖合同第八条的约定，对原告支付的定金90000元不予退还。原告收到《律师函》后也未有任何回应。第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见及证据。经审理查明，原告（买方）与二被告（卖方）、第三人（经纪方）于2017年9月25日签订《房地产买卖合同》（№：8202973），约定：一、买卖双方通过经纪方出售及购入东莞市洪梅镇洪梅中山大道68号香缇公馆5栋住宅楼202号单位物业（下称案涉房产），建筑面积以房产证为准，房地产证号商品房买卖合同20150905BD6C29762059（以上均以房地产证或相关法律文书记载为准）。二、案涉房产现状：处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续，并将房地产证原件托管于经纪方或经纪方指定担保公司处作为办理过户手续之用。（若卖方需委托担保公司融资赎楼，则卖方须于签署本合同之日起日内出具全权委托公证书给担保公司和经纪方指定人员，同时买方须协助办理赎楼手续，即须依照本合同第三条规定及时足额支付款项并办理有关手续。）。房产证正在办理当中。买卖双方均清楚案涉房产上述产权状况，且确认案涉房产是以现状并按套定价出售，买方已检查或已授权代表检查案涉房产，各方不得以此为由拒绝履行合同义务。三、案涉房产转让价为1250000元（此价不因测绘面积变化而变化，且包括卖方已支付的装修费、维修基金、水、电、煤气、电话、宽频网络等设施的初装开通费、入住费及双方约定的其他随房出售的设施物品的价款），付款方式如下：（一）定金100000元为第一部分楼款，买方须于签署本合同同时交纳定金100000元。卖方须将房地产证原件等相关资料托管于经纪方或经纪方指定担保公司处，卖方以定金名义签收上述款项后须将定金托管于经纪方处，经纪方或经纪方指定担保公司查验案涉房产产权清晰，无抵押或其他权利负担，并在卖方将房地产证原件托管于经纪方或经纪方指定担保公司处后，再将定金转给卖方。（二）1150000元为第二部分楼款，（1）买方申请银行按揭贷款870000元（具体贷款金额以银行贷款承诺为准）支付给卖方，办理按揭所需要的费用由买方自理，否则视为买方违约。买方须于2017年10月10日前申请按揭，卖方须无条件配合买方提交申请银行按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。（2）买方须在__年__月__日前付清首期款（除已付定金外）280000元（根据实际贷款金额多退少补）存入经纪方指定银行账户监管。（3）在银行出具贷款承诺之日（若卖方需赎楼款的，则在赎出房地产证原件并注销抵押登记之日）起15日内，买卖双方须签署《东莞市房地产买卖合同》，待评估审批完成后并递交至地税局申请地税审批，在接到地税局审批或经纪方通知交税后5日内，买方本人须持身份证原件与经纪方或经纪方指定担保公司到相应部门办理缴纳相关税费及领取新房地产证手续，如买方借故拖延，视为违约。（三）买卖双方同意，银行贷款方式下的首期款，买方必须存入经纪方指定银行监督。（1）领取买方名下的新房产证后，经纪方或经纪方指定担保公司即将买卖合同、新房地产证复印件、买卖双方身份证复印件等资料提交给银行，在银行审核无误后将监管之楼款（预留总楼款的5%）作为尾款待定交房并结算清所有费用后划到卖方账户。（2）如买方办理银行按揭，则银行承诺之贷款金额由贷款银行按约定时间支付给卖方。四、税费承担：查档费、契税及其他相关费用共计21项，由买方支付，按交易程序依次自行交纳或支付楼款是预付交由经纪方或经纪方指定担保公司代管代缴。若出现约定之外的税费及因政府出台新规定而使上述约定的税费额增加，则由买卖双方按政府规定各自支付。五、卖方须在尾款解冻当日将案涉房产交于买方使用，交楼前卖方须付清一切有关案涉房产之杂费（包括但不限于水电、煤气、管理费、有线电视费、电话费及土地使用费等）。六、卖方保证对案涉房产享有完整所有权，……。七、鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方确认：买方在签订本合同时向经纪方支付37500元作为佣金，签署本合同后，若本合同被取消、解除或未履行，或买卖双方私下或通过其他经纪方成交案涉房产，均不影响经纪方上述收取佣金权利的实现。八、违约责任：1、如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金由卖方没收，而卖方有权再将案涉房产转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿。2、如卖方在收取定金后不依合同条款将案涉房产售于买方，则卖方须返还买方双倍定金以弥补买方的损失，唯买方不可进一步赔偿或逼使卖方履行此合同。3、无论在任何情况下，若买卖双方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入案涉房产，则毁约之一方须即时支付经纪方37500元违约金；……。九、本合同取代任何过往之三方谈判中的声称、理解、承诺以及协议，且经纪方就本合同所有条款向买卖双方作出详尽解释，合同三方对每一条款之含义均清楚明白，并无异议。十、本合同一式三份，内容必须一致，任何私自修改部分视为无效，自三方代表签字、盖章之日起生效，三方各持一份，具有同等法律效力，本合同未尽事宜由各方友好协商解决，协商不成的依照法律或政策的相关规定执行。十三、备注（备注条款内容与前述条款不一致的，以备注条款为准）：买卖双方友好协商内容如下：1、买方商贷方式购买案涉房产，案涉房产赎楼请担保公司申请协助，产生担保费用由买卖双方承担。2、案涉房产为毛坯房源，房产证原件出来，买卖双方协助签署相关的银行资料及相关过户资料及手续。3、买方承担税费随国家政策变动而变动。原告主张《房地产买卖合同》签订后，原告依照合同约定通过转账方式向二被告交付定金100000元，并提供了《借记卡账户历史明细清单》佐证，该明细清单显示：原告通过手机银行分别于2017年9月25日、26日向龚*琴跨行汇款20000元、80000元，合计100000元。被告龚天琴确认该证据的真实性并确认收到原告100000元定金，并抗辩已将其中10000元给原告用于赎楼担保费，但原告未办理。原告主张其依约于2017年10月10日前已向中国银行麻涌支行递交资料申请按揭，并申请本院向该银行调取相关按揭申请资料。经本院依法调取，中国银行东莞麻涌支行于2019年7月16日作出《关于广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初17869号调查函回复》称，原告就购买被告龚天琴案涉房产向该银行递交的申请银行按揭材料包括原告和二被告各自递交的相关资料，该笔住房贷款申请时间为2017年9月26日，后期在审批过程中，由于原告征信等原因，该笔贷款未能成功叙做。原告和被告龚天琴对银行的回复均予以确认。原告主张在原告依约履行支付定金及按时申请银行按揭的期间，二被告发函解除合同、没收定金，不依合同条款将案涉房屋售于原告的行为构成重大违约，合同应于起诉之日解除，二被告应向原告双倍返还定金，并提供了《律师函》佐证，《律师函》显示：江西求正沃德律师事务所律师盛玲芳律师接受二被告的委托就房屋买卖等事宜于2018年2月24日函告原告：2017年9月25日，原告与二被告签订《房地产买卖合同》，由原告购买案涉房产，合同约定房产转让成交价1250000元，原告应于合同签订当日支付购房定金100000元并于2017年10月10日前申请按揭，借故拖延视为违约。截止到目前为止，原告依然未办理按揭，根据合同第八条第一款之规定，如因买方的原因以至本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将案涉房产转让予任何人。基于上述事实，本所接受二被告的委托，特通知如下：1、自本律师函发出之日，原告与二被告签订的《房地产买卖合同》即解除；2、二被告按照合同的约定没收原告支付的定金100000元；3、二被告保留其他合同权利。被告龚天琴对该证据予以确认。被告龚天琴抗辩称：其同意解除合同，但不同意原告的其他诉请，其按照合同约定积极履行合同义务，确认原告履行了100000元定金，但未履行后续的合同义务，故二被告按合同约定没收原告定金。二被告为支持其答辩和抗辩意见，向本院提交了《房地产买卖合同》（№：8202973）、《律师函》、《单据交接清单》（№：0116514）、《收据》（编号314863）、《账单详情》等证据佐证，其中：1、提交《单据交接清单》拟证明二被告向第三人提交了房产证等，该证据显示：抬头为第三人，业主为二被告，物业为案涉房产，交接的单据有：不动产买卖合同（原件）一本、维修基金（原件）一份、购房发票（原件）一份、契税发票（原件）一份，交接人处署名“龚天琴”并捺印，收件人处加盖第三人印章，日期为2017年9月25日。2、提交《收据》拟证明2018年1月10日被告龚天琴到第三人处催办卖房后续手续没有任何结果，第三人退给其所有存放在第三人处的有关房产材料，该证据显示：2018年1月10日被告龚天琴经手收到从第三人处拿走被告龚天琴个人购房担保借款合同、不动产权证书、住宅维修资金、购房发票、契税发票、商品房买卖合同，不动产权证：粤（2017）东莞不动产权第0146809号。3、提交《账单详情》拟证明二被告已向原告交付10000元赎楼担保费用，该证据显示：2017年9月27日扫二维码付款给袁小猪10000元。4、提交《律师函》拟证明二被告于2018年2月24日发函解决合同并没收定金，但双方仍可就房屋交易继续协商。原告对二被告提交的证据质证如下：1、确认《房地产买卖合同》，该证据是双方达成买卖合同关系的证明，但未约定银行不能放贷的法律后果，也未约定银行放贷的具体期限，现银行不放贷，需待征信注销期满后才能放贷，属于双方的未尽事宜。2、确认《律师函》的真实性，但二被告明知原告未逾期提交按揭材料、银行不同意出具同贷书，明知原告征信注销期满后银行可出具同贷书，二被告拒绝就未尽事宜协商，单方解除合同，属于违法解除。该《律师函》陈述也与事实不符，原告已按期办理按揭，不存在未办理、拖延办理的事实，双方未就申请按揭、银行办理期限达成一致，二被告无权没收定金；《律师函》未明确协商的意思。3、确认《账单详情》的真实性，确认收到该10000元，因未实际办理赎楼，未实际支付，该款项也未退还二被告；但该10000元是二被告办理赎楼应支付给担保公司的费用，只是原告男朋友代收代付，不构成定金的减少。4、确认《单据交接清单》（№：0116514）。5、不确认《收据》（编号314863），没有第三人盖章，第三人退回的资料与交接清单不相符，被告龚天琴催促第三人办理后续手续，并非催促原告；《收据》载明的时间是2018年1月10日，早于2018年2月24日寄出的《律师函》，可证明二被告没有与原告有效沟通的情况下私自将交付第三人的房屋证件取回，已明确表明二被告不再履行合同，二被告不依合同将房屋售于原告的行为构成重大违约。被告龚天琴对此回应称：1、确认《房地产买卖合同》对于办理贷款手续时间不明确，但二被告给予原告5个月的时间足以办理相关手续；2、《律师函》的律师声明是给予原告协商的空间；3、《收据》是被告龚天琴出具给第三人，故第三人不会盖章，《交接清单》记录的证件不完整，以《收据》为准。庭审中，原告和被告龚天琴共同确认：1、在第三人的组织下，原告和被告龚天琴于2018年1月10日协商案涉房屋交易后续事宜，但未达成一致意见；当日，被告龚天琴从第三人处取回案涉房产的相关证件原件。2、根据《房地产买卖合同》第三条第（二）项第2（2）点的约定，原告取得银行同贷书后再根据同贷金额确定并将剩余款项存入监管账户。原告主张：1、原告在2018年1月10日前收到银行不能办理同贷书的通知后就电话告知了二被告及第三人。原告因征信问题，暂无法办理同贷书，因此才有2018年1月10日的协商，且在协商过程中，原告明确没有足额现金支付楼款，提出需要时间结清不良征信办理同贷书并继续履行合同，或更换买受人为原告男朋友重新与二被告签订合同，但被告龚天琴均不同意，导致协商未果，后双方未再协商。2、原告于起诉前与银行沟通获悉已注销银行不良记录，但未了解具体注销时间。被告龚天琴抗辩称：2018年1月10日前，原告提出退款，双方才在第三人主持下于2018年1月10日协商，在协商过程中，原告和第三人均未明确原告未办到同贷书，原告只说过退钱或更换买受人，但被告龚天琴不同意，因此双方未能达成协议，故被告龚天琴要求第三人交还证件原件；此后，被告龚天琴有询问第三人如何处理，但第三人未能给出解决方案，故二被告才于2018年2月24日向原告发出《律师函》。双方对上述主张及抗辩均未提交相关证据。原告认为被告龚天琴从第三人处取回房产相关证件并发函解除案涉合同，违反案涉合同第八条第2项，构成违约，故主张从起诉之日解除案涉合同。原告认为根据案涉合同第八条第2项的约定，其主张的双倍返还定金包括单倍定金及二被告违约造成原告的损失,损失包括定金的利息（按中国人民银行同期贷款利率从交付之日2017年9月26日起计至还清之日止）、房产升值部分（明确无法提供证据确定）。庭后，被告龚天琴补充提交的《不动产权证》显示案涉房屋的《不动产权证》[粤（2017）东莞不动产权第0146809号,权利人为被告龚天琴]的登记时间为2017年7月26日；提交的邮政快递单显示：盛玲芳律师于2018年2月24日向原告邮寄《律师函》；提交的《说明》明确：由于原告在后续4个多月时间里没有办法提供银行同贷书导致买卖房屋后面程序（赎楼、交首期款、签东莞房地产买卖合同、办理过户及结清尾款手续等）不能办理，因此视为违约，特没收定金。原告提供书面质证意见：对于《不动产权证》、邮政快递单予以确认；对《说明》不确认，并认为《房地产买卖合同》只对申请按揭贷款明确约定了时间，对交付首期款、办理过户及结清尾款手续等并没有明确约定时间，因此，尽管是原告无法及时取得同贷书导致后续手续暂时不能进行，也不能简单地视为违约并依据合同违约条款没收定金。被告龚天琴明确案涉房产尚在其名下且仍有按揭，并表示愿意按市场价15000元/平方米再卖给原告，双方在调解期内未能达成调解。以上事实，有原告和二被告提交的上述证据及庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告陈春风及第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，第三人也未向本院提交证据、质证和陈述意见，视为被告陈春风放弃当庭质证的权利，第三人放弃举证、质证和抗辩的权利。本案为房屋买卖合同纠纷。原告和被告龚天琴共同确认的事实，被告陈春风及第三人未举证反驳，本院予以确认。原告与二被告在第三人居间下签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思且不违反法律强制性规定，应认定合法有效，双方应当依法、依约行使权力、履行义务。关于解除合同问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”，本案二被告于2018年2月24日向原告发出《律师函》解除案涉合同，原告亦确认收到该《律师函》，原告和二被告虽均未举证证明原告收到《律师函》的时间，但根据我国邮政快递的实际情况可知，原告至2019年5月向本院提起诉讼并对《律师函》中的解除合同事项提出异议，已明显超过三个月异议期。故《房地产买卖合同》已于原告收到《律师函》后三个月届满之日解除，原告诉请解除合同，本院予以支持。关于合同解除后的归责问题。根据《房地产买卖合同》的约定，案涉房产成交价为1250000元，原告依约支付了第一部分房款即定金100000元，第二部分房款1150000元应按《房地产买卖合同》第三条第（二）项的约定履行，其中：1、原告申请银行按揭870000元，原告须于2017年10月10日前申请按揭，二被告须无条件配合原告提交申请银行按揭所需法律文书；2、剩余款项（不含已付定金）280000元（视实际贷款金额确认）存入第三人指定监管账户。二被告配合原告按照上述约定于2017年9月26日向银行提交了按揭申请。但《房地产买卖合同》第三条中未进一步明确约定原告取得同贷书的时限以及不能取得同贷书的解决方案及后果，导致在原告未取得同贷书的情况发生后，原告和二被告就合同是否继续履行、如何继续履行或是否据此判断原告违约等无约定可寻，原告和二被告于2018年1月10日就合同如何继续履行虽未能达成一致意见，也不应归责任何一方。因此，二被告在《律师函》中已原告未办理按揭为由认为原告违约并没收定金，于法无据。又根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。……。”的规定，二被告应给予原告必要的履行准备时间。但在原告明确没有足额现金支付楼款，需要时间结清不良征信办理同贷书再继续履行合同或更换买受人的情况下，被告龚天琴于2018年1月10日当日取回存放在第三人处的案涉房产的相关证件原件，并无明显过错，且二被告在2018年2月24日向原告发出《律师函》解除案涉合同，原告未在法定期限内提出异议，故二被告无需承担违约责任。因此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，二被告基于案涉合同所取得的定金应当返还原告，鉴于二被告向原告支付了10000元赎楼款且未实际使用，可在返还款中一并扣除，对于原告诉请的定金，本院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄敏婷与被告陈春风、龚天琴于2017年9月25日签订的《房地产买卖合同》（№：8202973）。二、被告陈春风、龚天琴应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告黄敏婷返还定金90000元。三、驳回原告黄敏婷的其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4300元（原告黄敏婷已预交），由原告黄敏婷负担2365元，被告陈春风、龚天琴负担1935元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  周 彬人民陪审员  温学敏人民陪审员  周锦平二○一九年十一月十八无书记员胡颖康附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。