四川省通江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1921民初2284号 原告：陈曦，男，汉族，1976年8月3日出生，住四川省通江县。 原告：周小梅，女，汉族，1976年6月20日出生，住四川省通江县。系原告陈曦之妻。 原告：蒲昊，男，汉族，1975年7月31日出生，住四川省通江县。 原告：李艳，女，汉族，1977年6月29日出生，住四川省成都市成华区。 原告：刘敬，男，汉族，1968年10月12日出生，住四川省双流县。 原告：龚怀琼，女，汉族，1973年9月16日出生，住四川省双流县。 原告：刘世根，男，汉族，1982年8月19日出生，住陕西省商洛市镇安县。 原告：胡岭，女，汉族，1987年7月26日出生，住四川省通江县。系被告刘世根之妻。 原告：张荣华，女，汉族，1972年8月27日出生，住四川省通江县。 原告：刘玮，男，汉族，1976年9月16日出生，住四川省通江县。 原告：何娅，女，汉族，1975年11月18日出生，住重庆市南岸区。系被告刘玮之妻。 原告：贺国庆，女，汉族，1964年10月1日出生，住四川省成都市武侯区。 原告：赵刚，男，汉族，1958年1月5日出生，，住四川省成都市武侯区。系被告贺国庆之夫。 原告：田江，男，汉族，1971年7月20日出生，住四川省通江县。 原告：潘玲，女，汉族，1973年7月18日出生，住四川省通江县。 共同诉讼代表人：陈曦，男，汉族，1976年8月3日出生，住四川省通江县。 共同诉讼代表人：蒲昊，男，汉族，1975年7月31日出生，住四川省通江县。 原告共同委托诉讼代理人：何波之，四川衡义律师事务所律师。 原告共同委托诉讼代理人：潘利君，四川衡义律师事务所律师。 被告：重庆市建有物业发展有限公司 法定代表人：牟建兴。 委托诉讼代理人：余建青，男，汉族，1972年2月10日出生，住重庆市万州区，系公司办公室主任。 委托诉讼代理人：冉茂蒽，重庆无尤律师事务所律师。 被告：平昌繁荣易嘉房地产开发有限公司 法定代表人：刘阔，经理。 原告陈曦、周小梅、蒲昊、李艳、刘敬、龚怀琼、刘世根、胡岭、张荣华、刘玮、何娅、贺国庆、赵刚、田江、潘玲与被告重庆市建有物业发展有限公司、平昌繁荣易嘉房地产开发有限公司“房屋买卖合同纠纷”一案，本院于2019年7月15日立案受理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈曦、周小梅、蒲昊、李艳、刘敬、龚怀琼、刘世根、胡岭、张荣华、刘玮、何娅、贺国庆、赵刚、田江、潘玲的共同诉讼代表人陈曦及共同委托诉讼代理人何波之、潘利君到庭参加了诉讼，被告重庆市建有物业发展有限公司的委托诉讼代理人余建青、冉茂蒽、被告平昌繁荣易嘉房地产开发有限公司的法定代表人刘阔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈曦、周小梅、蒲昊、李艳、刘敬、龚怀琼、刘世根、胡岭、张荣华、刘玮、何娅、贺国庆、赵刚、田江、潘玲的诉讼请求：1、判决被告返还原告多支付的购房款125万元，并承担自2014年7月4日起至该款项付清时止每年6%的资金利息；2、判决被告在30日内向原告交付1栋1单元1-xxx、1-xxx、1-××号房屋产权证；3、判决被告因未按约定交付产权证而应支付的截止2019年6月26日止的违约金150.7460万元；4、判决被告自2019年6月27日起以1057.1774万元为基数，按每日万分之一向原告支付违约金，直到1栋1单元1-xxx、1-xxx、1-××号房屋产权证交付给原告时为止；5、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年8月30日、2014年3月11日，原告与二被告就原告共同购买被告开发的位于通江县“诺水一号”项目1栋1单元1-xxx号、1-××号、1-××号商业用房，分别签订了《商品房房屋买卖合同》（合同备案号分别为2014xxx、2014xxxＸ、2013xxx）。合同约定的价款分别为59.58万元，540.707万元，456.8904万元，总价款为1057.1774万元。原告在签订合同前后共支付现金801.9774万元，于2014年7月4日向通江县信用合作联社按揭贷款380.2万元，共计向被告人支付的总价款为1182.1774万元。原告向被告多支付了125万元购房款。同时，根据《商品房买卖合同》第十一条、第二十条约定，被告应于2015年5月26日前向原告交付1-××号房屋产权证，应于2015年8月26日之前向原告交付1-xxx号、1-××号房屋产权证，但时至今日，被告仍未向原告交付产权证，被告存在严重违约行为，故起诉来院。 被告重庆市建有物业发展有限公司答辩：1、原告已经支付了首付及按揭款共计1057.1174万元，我公司并没有多收取原告购房款，而且按照合同约定，购房款项要按照最终实测面积计算，经过计算，原告方还下差我公司80余万元房款；2、按照合同约定，买受人收房时应当向相关部门缴纳税款、维修基金等，并委托被告方办理产权手续，但原告方怠于行使上述权利导致至今未办理产权手续，故原告起诉要求办理产权证无依据；3、被告2015年取得备案证，且整栋楼大部分业主已经取得房屋产权证，而原告方于2016年5月7日才交清首付，原告要求支付违约金显然已经过了诉讼时效，且违约金约定过高,原告方亦违约，因此不是被告方的责任。请求驳回原告的诉请。 被告平昌繁荣易嘉房地产开发有限公司辩称：原告与被告重庆市建有物业发展有限公司是2013年、2014年签订的购房合同，而我公司已于2015年10月份便退出了诺水一号项目的经营，后续的事宜是原告与重庆市建有物业发展有限公司之间的事情，具体的情况、工作的内容我公司不了解，也没有参与。望法院驳回原告对我公司的诉请。 原告为支持其主张，向本院提交了以下四组证据： 第一组：原告身份证复印件15份、被告重庆市建有物业发展有限公司企业信用公示报告复印件9页、被告平昌繁荣易嘉房地产开发有限公司企业信用信息公示报告复印件9页。 第二组： 1、1-xxx号商品房买卖合同复印件一份共计16页； 2、1-××号商品房买卖合同复印件一份共计16页； 3、1-××号商品房买卖合同复印件一份共计16页； 第三组： 1、2013年8月30日被告重庆市建有物业发展有限公司向原告出具228.8904万元的收据复印件一份； 2、2014年3月11日被告重庆市建有物业发展有限公司向原告出具265万元的收据复印件一份； 3、2014年4月1日被告重庆市建有物业发展有限公司向原告出具45.3万元的收据复印件一份； 4、2014年4月1日被告重庆市建有物业发展有限公司向原告出具35.88万元的收据复印件一份； 5、2014年4月1日被告重庆市建有物业发展有限公司向原告出具59.707万元的收据复印件一份； 6、2014年6月14日被告重庆市建有物业发展有限公司向原告出具42.2万元的收据复印件一份； 7、2014年12月28日被告重庆市建有物业发展有限公司向原告出具20万元的收据复印件一份； 8、2016年1月23日被告重庆市建有物业发展有限公司向原告贺国庆出具50万元的收条复印件一份； 9、2016年2月5日被告重庆市建有物业发展有限公司向原告贺国庆出具5万元的收条复印件一份； 10、2016年5月7日被告重庆市建有物业发展有限公司向原告刘世根等人出具的20万元收条复印件一份； 11、2015年8月26日林冬雪向原告贺国庆出具的30万元的收条复印件一份； 12、刘玮购买商品房向银行贷款42.2万元信用报告复印件一份共5页； 13、田江购买商品房向银行贷款42.2万元信用报告复印件一份共3页； 14、蒲昊购买商品房向银行贷款63.4万元信用报告复印件一份共6页； 15、张荣华购买商品房向银行贷款63.4万元信用报告复印件一份共4页； 16、陈曦购买商品房向银行贷款42.2万元信用报告复印件一份共4页； 17、刘敬购买商品房向银行贷款63.4万元信用报告复印件一份共6页； 18、刘世根购买商品房向银行贷款63.4万元信用报告复印件一份共4页。 第四组： 1、维修基金的缴纳凭证复印件三份； 2、房屋产权登记费缴纳凭证复印件两份。 被告重庆市建有物业发展有限公司向本院提交了以下证据： 1、1-xxx号商品房买卖合同复印件一份； 2、1-××号商品房买卖合同复印件一份； 3、1-××号商品房买卖合同复印件一份； 4、房屋面积测绘成果报告书复印件； 5、通国用（2012）第803号国土使用证复印件； 6、竣工验收备案书复印件； 7、通房权证通江字第××号产权证复印件； 8、2014年4月6日贺国庆向被告出具的115.2404万元欠条复印件一张； 9、房款催收函两份、催收函张贴公告栏照片； 10、通江县民生医院工商信息； 11、收条复印件五张，共计125万元。 被告平昌繁荣易嘉房地产开发有限公司向本院提交了二被告于2015年9月8日签订的《股东会决议即分房协议》复印件一份。 原、被告围绕诉讼请求及抗辩主张依法提交了上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：原告陈曦、周小梅、蒲昊、李艳、刘敬、龚怀琼、刘世根、胡岭、张荣华、刘玮、何娅、贺国庆、赵刚、田江、潘玲为合伙开办民营医院，与被告重庆市建有物业发展有限公司、平昌繁荣易嘉房地产开发有限公司分别于2013年8月30日、2014年3月11日就通江县“龙武.诺水一号”项目1-××号房屋、1-xxx号房屋、1-××号房屋签订了三份房屋买卖合同，合同备案号分别为2013xxx、2014xxx、2014xxxＸ，三份合同总价款为1057.1774万元。原告于2013年8月30日至2014年6月14日期间陆续支付首付款共计676.9774万元，并办理按揭贷款共计380.2万元，共计支付给被告1057.1774万元。被告亦于2015年5月份将涉案房屋交付给原告。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告举出的2014年12月28日被告重庆市建有物业发展有限公司向原告出具20万元的收据复印件一份、2016年1月23日被告重庆市建有物业发展有限公司向原告贺国庆出具50万元的收条复印件一份、2016年2月5日被告重庆市建有物业发展有限公司向原告贺国庆出具5万元的收条复印件一份、2016年5月7日被告重庆市建有物业发展有限公司向原告刘世根等人出具的20万元收条复印件一份，上述五份收据及收条共计125万元，被告重庆市建有物业发展有限公司、平昌繁荣易嘉房地产开发有限公司均提出了异议，且陈述上述125万元系被告为了原告能顺利办理按揭贷款，先行出具原告付清首付的收据，而原告实际下欠的首付款125万未支付，故其中有四张条据都是书立的“收条”。其中2016年1月23日的收条载明“收到贺国庆（商业2、3楼）还房款50万”、2016年2月5日的收条载明“收到贺国庆还公司垫购买龙武.诺水一号2、3层商业房，房款50000元（伍万元正）”、2016年5月7日的收条载明“今收到刘世根等人购买龙武.诺水一号商业用房二楼还款20万元正”、2015年8月26日的收条载明“今收到贺国庆还房款300000元（叁拾万元正）”，四份收条内容均备注了系还购房款，且2014年12月28日之前涉案房屋的所有按揭贷款均已办理完毕并到达被告公司账户。故原告于2014年12月28日起向被告重庆市建有物业发展有限公司陆续支付的125万元，结合被告出具“还购房款”的收据及收条、按揭款到达时间，应当对被告陈述此款系原告偿还垫支下欠首付款的事实予以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，原、被告签订的三份《商品房买卖合同》合法有效，且不违反法律、法规禁止性规定，应属合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告已经支付了购房款，二被告虽已交付房屋，但仅办理了备案登记，至今未办理房屋产权证书手续，涉案房屋虽已交付，但至今未办理产权，依照合同约定，原告起诉请求被告办理涉案房屋的产权证符合法律规定，同时原告具有协助义务。故原告起诉请求被告在30日内交付涉案房屋的产权证符合法律规定，但应给被告一定的准备时间，本院根据案件情况，限被告在60日内办理好涉案房屋产权并交付。 关于原告于2014年12月28日起向被告重庆市建有物业发展有限公司陆续支付的125万元，是否系多支付的款项问题：结合原告购房的收据、办理按揭款的相关证据、原告为办理按揭给被告出具的欠条、被告出具给原告“还购房款”或“垫房款”的收据及收条、按揭款到达时间，结合原告在购房办理按揭时给被告重庆市建有物业发展有限公司出具的欠条125万元，与此后原告在办理按揭后给被告的几次还款亦共计125万元，能相互佐证，应当采纳被告陈述系原告偿还下欠首付款的辩解意见，因此原告起诉要求判决被告返还原告多支付的购房款125万元并承担资金利息的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告请求被告未按约定交付产权的违约金及应按日万分之一支付违约金的问题：经查，关于产权登记及违约金的争议，三份合同第二十条均约定：“产权登记。（一）初始登记，出卖人应当在2015年8月31日之前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房......买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起玖拾日内向买受人支付。（二）转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用Ｘ元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付清万分之壹的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起玖拾日内由出卖人支付”。同时合同第十一条约定1-××号房屋交付时间为2014年5月31日，1-xxx号、1-××号房屋的交付时间为2014年8月31日。 被告重庆市建有物业发展有限公司辩称房屋实际交付未给原告造成损失且原告要求支付违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，其提出依照合同约定，原告于2019年7月15日才提起诉讼，已超过诉讼时效，被告请求不予支付违约金。 本院综合原、被告的理由，原、被告双方自签订商品房买卖合同之日起,双方均应按合同约定履行义务,被告应当为原告办理产权证书,但至今未办理,在未办理并交付之前，原告一直有权利要求被告办理产权证书，被告的法律义务一直处于延续状态，其义务并不能免除。故被告重庆市建有物业发展有限公司提出本案已过诉讼时效的理由，本院不予采纳。涉案房屋已于2015年5月份交付给原告并投入使用，交付时原告并未提出异议，未给原告造成实际损失，原告受到的损失仅仅是权利瑕疵受到损害。在办理产权证的过程中，原告亦具有协助的义务，但被告至今未办理产权，违反了双方合同的约定，为维护良好的市场秩序及诚信原则，因此原告起诉要求被告支付违约金的诉讼请求，本院根据实际情况酌情支持100000元。 关于被告平昌繁荣易嘉房地产开发有限公司是否应当承担责任的问题：被告平昌繁荣易嘉房地产开发有限公司虽于2015年9月8日与被告重庆市建有物业发展有限公司签订分割协议，退出了“龙武.诺水一号”的后续销售、经营，但该协议仅是二被告的内部分割协议，不能对抗原、被告之前签订的涉案三份《商品房买卖合同》，故其抗辩不承担责任的理由，本院不予采纳。 关于被告重庆市建有物业发展有限公司提出涉案房屋超面积，原告等人应补购房款的问题：庭审中被告重庆市建有物业发展有限公司虽提出反诉请求，但未在答辩期内提出，且原告不同意重新给予举证期、答辩期，经当庭释明后，原告同意撤回反诉请求。双方房屋是否超面积，不属于本案解决的范畴，双方可根据产权登记面积情况及相关证据据实进行结算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《民法总则》第一百一十一条、第一百一十二条之规定，判决如下： 一、由重庆市建有物业发展有限公司、平昌繁荣易嘉房地产开发有限公司在本判决生效后六十日内办理“龙武.诺水一号”1幢1单元1-xxx号、1-××号、1-××号房屋产权证并交付； 二、由重庆市建有物业发展有限公司、平昌繁荣易嘉房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内支付原告陈曦、周小梅、蒲昊、李艳、刘敬、龚怀琼、刘世根、胡岭、张荣华、刘玮、何娅、贺国庆、赵刚、田江、潘玲因未按约定办理产权证的违约金100000元； 三、驳回原告陈曦、周小梅、蒲昊、李艳、刘敬、龚怀琼、刘世根、胡岭、张荣华、刘玮、何娅、贺国庆、赵刚、田江、潘玲的其他诉讼请求。 案件受理费28860元，由原告陈曦、周小梅、蒲昊、李艳、刘敬、龚怀琼、刘世根、胡岭、张荣华、刘玮、何娅、贺国庆、赵刚、田江、潘玲负担14430元，被告重庆市建有物业发展有限公司、平昌繁荣易嘉房地产开发有限公司负担14430元。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  彭 科 人民陪审员  王贤光 人民陪审员  李泽民 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员  张 骁