广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初3166号原告：刘芳，女，1983年11月出生，汉族，住深圳市宝安区，委托诉讼代理人：何伟，广东维纳律师事务所律师。被告：中山市百斯特物业管理有限公司，住中山市**富华道****2098卡，社会同一信用代码91442000MA4W6HW73L。法定代表人：黄秀玲。被告：中山市亿佳装饰工程有限公司，，住中山市**中山三路**之三201办公室T卡社会同一信用代码91442000MA4WW72G03。法定代表人：曾永祥。被告：冯润根，男，1962年5月出生，汉族，住，住中山市/div>被告：黄秀玲，女，1966年4月出生，汉族，住中山市**，被告：曾永祥，男，1969年7月27日出生，汉族，住，住广州市天河区/div>被告：郑剑，男，1985年4月出生，汉族，广东省龙川县，被告：中山市沙溪镇创德装饰设计工程部，住，住中山市沙溪镇乐群坎溪村万象城第**永发大厦第40卡/div>法定代表人：郑剑。原告刘芳诉被告中山市百斯特物业管理有限公司（以下简称百斯特公司）、中山市亿佳装饰工程有限公司（以下简称亿佳公司）、冯润根、黄秀玲、曾永祥、郑剑、中山市沙溪镇创德装饰设计工程部（以下简称创德工程部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告刘芳委托诉讼代理人何伟到庭参加诉讼。被告百斯特公司、亿佳公司、冯润根、黄秀玲、曾永祥、郑剑、创德工程部经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告刘芳向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告百斯特公司、亿佳公司之间所签订的《房地产买卖合同》、《装修工程合同》；2、请求判令冯润根、被告百斯特公司返还购房款169820元和支付违约金50946元，黄秀玲对前述款项承担连带返还责任；3、请求判令被告亿佳公司和创德工程部返还装修款30000元及利息（自2018年7月15日起按银行活期存款利率支付利息至返还装修款之日止），曾永祥、郑剑对前述装修款承担连带返还责任。事实与理由：2017年5月26日，原告与被告百斯特公司签订《房地产买卖合同》，双方约定：原告购买冯润根（委托代理人为被告百斯特公司）所有的位于中山市××西××房酒店式公寓，该房地产建筑面积14.29平方米，其中套内面积8.95平方米。该房产的成交价位84910元，原告于2017年5月26日一次性付清（实际所付金额为169820元）。房屋交付时间为2017年12月31日前。如逾期交房，超过90日后，原告有权单方解除合同，另按房地产成交价的30%支付违约金。签订本合同后的270个工作日内，由被告百斯特公司负责向中山市房地产交易登记中心申请办房地产的交易过户登记手续。如被告百斯特公司未在约定的时间内申办，逾期超过90日后，原告有权解除合同，被告百斯特公司应当自解除合同通知到达之日起90天内退还以成交价款。并以已付成交价款为基数，按日向乙方支付万分之二的违约金。同日，原告与被告亿佳公司签订《装修工程合同》，合同约定：工程造价84910元。原告已于2017年5月26日一次性付清。因房地产转让方未按约定时间申办房地产交易过户手续，逾期超过90日导致原告解除《房地产买卖合同》的，本合同同时解除，被告亿佳公司应当自原告解除合同通知到达之日起90天内按活期存款计算利息退还已付工程价和利息。签署合同签订后，原告曾多次催促被告百斯特公司办理过户登记手续。但时至今日，迟迟未予办理。原告起诉后追加被告黄秀玲、冯润根、曾永祥、创德工程部、郑剑为共同被告，理由是：黄秀玲是百斯特公司自然人独企业的股东，曾永祥是被告亿佳公司自然人独企业的股东，冯润根是涉案的房产所有人，创德工程部是原告装修款项转入了其银行账号，郑剑为创德工程部经营人，上述被告与涉案诉讼具有直接的法律上的利害关系。被告百斯特公司、亿佳公司、黄秀玲、冯润根、曾永祥、创德工程部、郑剑在法定期限内没有提出书面答辩称，也没有到庭应诉。本院经审理认定事实如下：2017年5月26日，原告与被告百斯特公司签订《房地产买卖合同》，双方约定：原告购买冯润根（委托代理人为被告百斯特公司）所有的位于中山市××西××房酒店式公寓，该房地产建筑面积14.29平方米，其中套内面积8.95平方米。该房产的成交价位84910元，原告于2017年5月26日一次性付清（实际所付金额为169820元）。房屋交付时间为2017年12月31日前。如逾期交房，超过90日后，原告有权单方解除合同，另按房地产成交价的30%支付违约金。转让方负责在270个工作日内过户；逾期超过90日的，申请人有权解除合同；违约金每日万分之二。同日，原告和亿佳公司签订《装修工程合同》。签订合同之日，被告百斯特公司收取原告购房款定金20000元，购房款149820元、合同服务费900元，创德工程部以装修优惠ＶＩＰ金名义向原告收取30000元。但涉案房屋至今未形成初始登记，现被告已失联，房屋也无法过户。为此原告向本院起诉要求解决。另查，中山市国土资源局没有关于中山市××西××房酒店式公寓的房地产产权登记，中山市国土资源局出具的《中山市不动产登记资料查询结果》显示，冯润根作为权利人登记有位于中山市西冲口的不动产权证号[国（2006）170274，Ｃ4696560]土地及房产信息，土地使用面积为2455.10平方米，房屋建筑面积6975.19平方米，且土地及房产已作多重抵押，在原告与被告签订《房地产买卖合同》前后，该土地及房产已被多家法院作多重查封。原告未能提交被告百斯特公司是受被告冯润根委托与其签订《房地产买卖合同》的依据，也没有提交被告冯润根收取过涉案房屋交易款项的证据。再查，黄秀玲是百斯特公司自然人独企业的股东，曾永祥是被告亿佳公司自然人独企业的股东，郑剑为创德工程部经营人。上述事实，有原告提交的《房地产买卖合同》、收据、《装修工程合同》、《中山市不动产登记资料查询结果》及原告陈述在案为凭，本院予以确认。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损失请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”本案中，冯润根没有在《房地产买卖合同》上签名，原告未能提交被告百斯特公司是受被告冯润根委托与其签订《房地产买卖合同》的依据，故本院确认被告百斯特公司是没有代理权而以冯润根名义与原告签订《房地产买卖合同》，事后也没有冯润根的追认，故该合同对冯润根不发生效力。被告百斯特公司以被告冯润根名义与原告签订《房地产买卖合同》，合同标的并不存在，是无法履行的无效合同，原告完全可以通过合法途经查询交易标的的真实情况，也可以要求百斯特公司出具其受委托与否的事实，原告应当知道行为人百斯特公司无权代理，但由于原告自身的大意而与百斯特公司签订《房地产买卖合同》，对此，原告也存在过错，但主要过错在于被告百斯特公司。由于合同无法履行，原告签订合同的目的无法达成，故原告要求解除合同，本院予以支持。由于《房地产买卖合同》未被冯润根的追认，百斯特公司作为签订《房地产买卖合同》的行为人，其在合同签订后，以自己的名义收取了原告的定金20000元，购房款149820元、合同服务费900元，使原告遭受相对的财产损失，故原告要求被告百斯特公司向原告返还购房款169820元，本院予以支持；原告要求被告百斯特公司按房地产成交价的30%支付违约金，超过了买卖合同违约金不得超过20%的规定，故违约金按房地产成交价的20%支付，即169820元*20%＝33964元；《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”被告黄秀玲是百斯特公司自然人独企业的股东，被告黄秀玲没有证据证明公司财产独立于股东自己的财产的，故应当对公司债务承担连带责任。因原告与百斯特公司在签订《房地产买卖合同》中也存在过错，原告要求支付违约金，本院不予支持。本案是房屋买卖合同纠纷，原告与亿佳公司、创德工程部是因《装修工程合同》产生的纠纷，两者主体法同，也属不同的法律关系，不能合并审理，故原告与亿佳公司、创德工程部之间的装修工程合同纠纷，应当另行起诉处理，本案不作审理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条及《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除被告中山市百斯特物业管理有限公司作为被告冯润根的委托代理人与原告刘芳于2017年6月12日签订的《房地产买卖合同》；二、被告中山市百斯特物业管理有限公司向原告刘芳退还购房款169820元及违约金33964元；三、驳回原告刘芳的其他诉讼请求。案件受理费5062元，由原告负担682元，被告中山市百斯特物业管理有限公司负担4380元。（该款原告刘芳已预交，被告中山市百斯特物业管理有限公司应于支付上述款项时迳付给原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  刘旭桂审判员  廖辉龙审判员  黄俊慧二〇一九年十一月三十日书记员  龙伟杰