福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0583民初276号 原告（反诉被告）：福建省泉南投资开发有限公司，住所地福建省南安市官桥镇内厝村，统一社会信用代码：91350500784521997L。 法定代表人：曾水课。 委托诉讼代理人：吕志胜，该公司职员。 委托诉讼代理人：苏海英，福建麦博律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建省喜玛拉雅科技实业有限公司，住所地福建省晋江市紫帽镇洋店工业区******，统一社会信用代码：91350582676505535N。 法定代表人：林狄强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赖忠惠，福建华达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢金玲，福建华达律师事务所律师。 原告（反诉被告）福建省泉南投资开发有限公司（以下简称泉南投资公司）与被告（反诉原告）福建省喜玛拉雅科技实业有限公司（以下简称喜玛拉雅公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月5日立案受理后，于2016年11月14日作出（2014）南民初字第1402号民事判决，泉南投资公司不服判决，向泉州市中级人民法院提出上诉，泉州市中级人民法院于2017年10月24日作出（2017）闽05民终2145号民事裁定，撤销原判，本案发回重审。本院2018年1月4日重新立案受理后，依法另行组成合议庭，于2018年3月13日、2018年7月27日、2019年9月26日公开开庭审理了本案。泉南投资公司的委托诉讼代理人苏海英，喜玛拉雅公司的委托诉讼代理人赖忠惠、谢金玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泉南投资公司向本院提出诉讼请求：1.判令喜玛拉雅公司立即偿还泉南投资公司拖欠的厂房、宿舍的租金、物业费、垃圾清运费和水电费共计4226161.92元及延期支付租金的滞纳金1230786.58元；2.本案的诉讼费用由喜玛拉雅公司承担。事实和理由：2009年12月5日，泉南投资公司与喜玛拉雅公司签订了《厂房宿舍楼出租合同》。泉南投资公司将址在福建省南安市官桥镇内厝村的泉南创业园10、17、25号厂房出租给喜玛拉雅公司用于生产经营，将该园内3号公寓楼（后调为2号楼）196间单身公寓出租给喜玛拉雅公司作员工宿舍。合同约定：租赁期限为6年。厂房租金自2012年7月1日起计租。员工宿舍租金自2010年3月1日起计租，喜玛拉雅公司每季度结束前支付本季度租金。厂房每月租金标准为4元/平方米，宿舍每月租金标准为200元/间（其中12间为300元/间）。喜玛拉雅公司逾期支付租金的，每月应按实欠租金总额的千分之一计付滞纳金给泉南投资公司。然而，喜玛拉雅公司自2012年4月起违反合同约定，以各种理由拒绝向泉南投资公司缴纳租金、物业费和垃圾清运费，连泉南投资公司代垫付的水电费喜玛拉雅公司也拒不缴纳。截止2014年1月27日，喜玛拉雅公司共拖欠厂房租金、员工宿舍租金、厂房物业费、员工宿舍物业费、厂房水费、员工宿舍水电费、垃圾清运费等各款项6309291.9元，扣除喜玛拉雅公司在园区建设中垫付的款项及租赁保证金，喜玛拉雅公司仍拖欠泉南投资公司款项4226161.92元，喜玛拉雅公司应支付逾期支付租金的滞纳金截止2016年6月27日为4887336.55元，泉南投资公司出于缓和双方矛盾及诉讼费的考虑，泉南投资公司自愿将滞纳金变更为1230786.58元。喜玛拉雅公司的行为严重违约，给泉南投资公司造成重大的经济损失，为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 喜玛拉雅公司辩称：1.喜玛拉雅公司没有拖欠泉南投资公司厂房、宿舍的租金、物业费、垃圾清运费和水电费，喜玛拉雅公司承租房屋后，泉南投资公司于2012年初毫无理由要求喜玛拉雅公司搬迁，且喜玛拉雅公司因泉南投资公司未提供物业费服务、断水断电等导致喜玛拉雅科技公司无法继续经营，系泉南投资公司违约在先。2.泉南投资公司计算滞纳金的标准超过其实际损失及法律规定的范围，且喜玛拉雅公司还替泉南投资公司代垫过款项。综上，泉南投资公司的诉请缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。 喜玛拉雅公司向本院提出反诉请求：1.解除喜玛拉雅公司与泉南投资公司签订的《厂房宿舍楼出租合同》及《宿舍楼装修标准补充协议》；2.泉南投资公司偿付喜玛拉雅公司垫资款和租赁保证金本金及利息、装修残值损失、搬迁损失、租金差额损失、优先购买权侵害损失、违约金等费用共计500万元整；3.泉南投资公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：喜玛拉雅公司于2009年12月5日与泉南投资公司签订《厂房宿舍楼出租合同》，承租其南安市官桥镇内厝村泉南工业园第10、17、18、25栋厂房（总建筑面积61193.41平方米）用于生产经营，并承租其园区3号楼第3-8层222间单身公寓（每层37间）用于公司员工住宿。双方约定厂房租赁期限为六年，即自2010年2月1日起至2016年2月1日止。厂房租金自2012年7月1日起计租，第一阶段为2012年7月1日起至2013年12月31日止，月租金计算标准为每平方米4元（4元*61193.41平方米）；第二阶段为2014年1月1日起至本合同期满，租金计算标准参照该时间段当地行情八折计算。租金按季支付，厂房租金首次于2012年9月底前缴付。宿舍楼租金从2011年3月1日起计租，第一阶段为2011年3月1日至2013年12月31日止，月租金标准以每间200元计算。第二阶段为2014年1月1日起至本合同期满，租金计算标准参照该时间段当地行情八折计算。宿舍楼租金首次于2011年5月底缴付。有关租赁厂房及宿舍楼之物业管理，鉴于当时园区基础配套工作尚未全面到位，故当时租赁范围内的物业管理工作商定由喜玛拉雅公司自行负责并承担相应费用，待整个园区物业管理条件成就后由双方会同物业管理部门另行协商确定。因当时泉南投资公司租赁物及其他相关范围内之基础建设投资尚未到位，故双方约定由喜玛拉雅公司先行垫资用于变压器（两部）、货梯（每栋两台）、空地铺平、圆圈板门与防火门安装等多项，垫资款以后可抵扣租金或在合同终止后15日内一次性退还。喜玛拉雅公司在2009年12月22日至2012年12月12日期间，先后垫资233万元给泉南投资公司。2009年12月12日喜玛拉雅公司还按约付厂房租赁保证金80万元给泉南投资公司，双方约定待本合同终止后15日内一次性退还给喜玛拉雅公司。为适应喜玛拉雅公司生产经营之需要，双方还约定由喜玛拉雅公司投资在厂房内重新布置电缆电线、水管、气管、电动门及其他如空调等可拆迁设备。双方就交房事宜约定喜玛拉雅科技公司在合同签订之日起10日内将10栋、17栋、25栋厂房交付喜玛拉雅公司使用，18栋厂房于2010年12月30日交付喜玛拉雅公司使用，双方还在合同第七条第4款约定：租赁期间在同等条件下喜玛拉雅公司享有优先购买权。在合同第八条第1款特别约定：在租赁期间泉南投资公司不得以任何理由提前终止合同，否则由此给喜玛拉雅公司造成的损失由其承担。2009年12月16日，因3号楼未完工，泉南投资公司与喜玛拉雅公司签订《宿舍楼直装修标准补充协议》，暂调2号楼8-12层给喜玛拉雅科技公司作为临时员工宿舍，约定泉南投资公司必须于2010年5月15日前完成3号楼3-8层的装修并交付喜玛拉雅公司使用。如其逾期交付使用，泉南投资公司应按每日三万元整的标准支付违约金给喜玛拉雅公司。宿舍楼租金改从2010年3月1日开始计算，首期付款期为2010年5月31日前支付。合同签订后，喜玛拉雅公司按约迁进泉南投资公司园区，并投入大量人力、物力、财力完善租赁房屋、相关配套设施及物业管理，致使原本荒凉闲置的泉南工业园区焕发生机，显著提高了其商业价值。但泉南投资公司多方违约，不仅18栋厂房未交付喜玛拉雅公司使用，公寓宿舍也至今未全部交付，一直不能保证喜玛拉雅公司的正常生产经营租用需要。更为恶劣的是，在喜玛拉雅公司生产状态正好、投资尚未收回、也无任何违约行为的情况下，泉南投资公司突然于2012年初通知喜玛拉雅公司因园区用地将实行工改商，无理要求喜玛拉雅公司必须于2013年6月迁出园区。喜玛拉雅公司当即告知泉南投资公司不同意提前解除合同，且其单方提前解除租赁合同系严重违约，应当赔偿喜玛拉雅公司的经济损失才能协商解除。如若其出售租赁房屋，喜玛拉雅公司享有同等条件下的优先购买权。但泉南投资公司无视喜玛拉雅公司的异议，仍损害喜玛拉雅公司的优先购买权私自将租赁物另售他人，且在未与泉南投资公司妥善解决退款及赔偿事宜的情况下，采用堵路、停水、停电等胁迫手段致喜玛拉雅公司无法正常使用租赁房屋，逼迫喜玛拉雅公司于2014年1月提前搬迁。喜玛拉雅公司为此向当地各级政府部门多方反映请求解决，因泉南投资公司至今未按约交付18栋厂房和足额交付222间宿舍给喜玛拉雅科技公司使用，按照双方的合同约定和法律规定，泉南投资公司应当支付违约金150余万元，并赔偿喜玛拉雅公司因此而遭受的一切经济损失，泉南投资公司无视自己的多方先行违约行为给喜玛拉雅公司造成的巨大经济损失，置喜玛拉雅公司的不安抗辩权于不顾，反而于2014年3月5日向贵院起诉，要求喜玛拉雅公司支付其所谓的拖欠租金、物业费、垃圾清运费和水电费、滞纳金等共计4105611.75元，明显系颠倒黑白的恶人先告状。泉南投资公司应当返还、赔偿喜玛拉雅公司的费用金额，远远超过喜玛拉雅公司应当支付给喜玛拉雅公司的费用，两者相抵后，实际是泉南投资公司应当支付喜玛拉雅公司费用，而不是喜玛拉雅公司支付其费用。因此，为了明辨是非、维护自身合法权益，贵院应驳回泉南投资公司的本诉请求，支付喜玛拉雅公司的反诉请求。 泉南投资公司对反诉辩称：一、垫资款项及保证金60万元于2013年3月已抵扣房租及物业费无余额，喜玛拉雅公司从2013年3月开始拖欠房租，无垫资款项可返还。垫资款项及保证金60万元经过抵扣房租及20%物业费，尚余2082476.7元垫资款。三栋厂房自2012年7月1日计算租金，暂计至2013年3月31日共计租金1649735.64元；196间宿舍（其中12间300元，184间200元）自2012年4月计算租金，暂计至2013年3月31日共计租金484800元，即截至2013年3月31日，厂房及宿舍租金合计2134535.64元，尚未计算应从垫款中抵款的20%的物业费，已经超过了剩余的垫资款。因此，喜玛拉雅公司于2013年3月份起开始拖欠租金，并无剩余垫款及保证金可返还，合同中更无垫款及保证金利息的约定，喜玛拉雅公司关于垫款及保证金本金及利息的诉请无依据。二、因喜玛拉雅公司拖欠租金达两个季度已构成根本性违约，泉南投资公司于2013年12月发出解除合同通知书，租赁合同已于2013年12月解除。因喜玛拉雅公司根本性违约造成的装修残值损失、搬迁损失及租金差额损失应由喜玛拉雅公司自行承担。1、依据《厂房宿舍楼出租合同》第三条“租金支付方式及相关事项”第3款的约定“乙方逾期支付租金应向甲方支付滞纳金，滞纳金计算标准按实欠租金总额每天千分之一计算，非经甲方书面同意如连续拖欠租金达两个季度的，视为严重违约，甲方有权单方解除合同，并按照本合同有关提前终止合同条款办理”。即在承租人拖欠租金达两个季度，出租人可以单方解除合同。2、第8条“其他约定”中第6款约定了甲方单方解除合同的方式，即“甲方通知乙方解除或终止合同，自解除或终止合同的通知到达乙方之时，本租赁合同解除或终止，乙方应于接到甲方通知之日起30日内腾空租赁厂房，将租赁厂房归还给甲方”。依据该约定，喜玛拉雅公司在收到解除合同通知书后自行搬走的，而且双方还签署了厂房验收报告，喜玛拉雅公司搬走了相应的财产，当时并没有提出任何书面异议。3、依据第四条第2款的约定，乙方为了生产经营的需要在厂房中添附的电缆电线、水管、气管、电动门等其他可拆卸设备，如空调等，投入费用由乙方自行负责，无论合同期满还是提前终止，由乙方自行处理该部分设施。因此，泉南投资公司解除合同是基于喜玛拉雅公司的根本性违约，由此造成的装修残值损失、搬迁损失及租金差额损失应由喜玛拉雅公司自行承担。三、喜玛拉雅公司在知晓厂房转让事实后并未书面提出异议或主张有先购买权，其优先购买权已丧失，喜玛拉雅公司主张优先购买权侵害损失无依据。1、优先购买权是同等条件下的权利，且依照租赁合同约定如喜玛拉雅公司要求购买租赁物，应向泉南投资公司书面作出明确表示，喜玛拉雅公司在得知了转让事实后并未出具书面作出与其他买受人同等条件购买租赁物的意思表示，应视为放弃；2、泉南投资公司是将第3、4、10、11、17、18、25号厂房打包一并出卖，喜玛拉雅公司仅对第10、17、25号厂房享有优先购买权，不能视同为同等条件。3、喜玛拉雅公司在租赁合同解除后，已经自行搬离厂区，其优先购买权早已丧失，不存在优先购买权侵害损失。四、泉南投资公司未交付的第18栋厂房已和喜玛拉雅公司协商达成一致意见，无需支付违约金,喜玛拉雅公司提供的证据8《关于园区厂房装修垫资款的说明》中，双方就第18栋厂房的交付已经重新协商达成一致意见，泉南投资公司将第18栋厂房的保证金20万转为其余三栋楼的装修垫资款，双方没有对第18栋厂房的新的交付时间做限制，仅约定“待18栋厂房修缮完毕后交喜玛拉雅公司使用时喜玛拉雅公司再缴纳保证金”。说明就第18栋厂房双方已经重新达成一致意见，就新的约定而言，泉南投资公司并无违约。五、《宿舍楼装修标准补充协议书》喜玛拉雅公司因未借款违约在先，导致泉南投资公司无法及时装修并交付3#楼。1、补充协议第4条明确约定喜玛拉雅公司借款20万元给泉南投资公司作为备材料费用，但实际上喜玛拉雅公司并未支付该20万元。由于喜玛拉雅公司未依约提供借款，导致泉南投资公司缺少该款项购买装修材料，三号楼无法装修完工并交付使用。喜玛拉雅公司违约在先导致泉南投资公司不能按时履约。2、补充协议书中对3#楼装修的标准是以2#楼为标准，即3#楼和2#楼其实是可替代的。泉南投资公司虽无法交付3#楼，但是也并未将2#楼的宿舍撤回，一直都提供给喜玛拉雅公司使用，实际上并没有违约。3、退一步讲，假设泉南投资公司应支付违约金，每天3万元的违约金也过分高于逾期交付宿舍楼造成喜玛拉雅公司的实际损失，法庭应依法予以调整，以喜玛拉雅公司的实际损失为准。喜玛拉雅公司的实际的损失也仅为约定的222间宿舍与实际交付的196间宿舍相差的26间宿舍的租金。然而实际上，喜玛拉雅公司还将宿舍楼转租给裕益鞋服公司，并不存在宿舍楼不够用另租房的损失。六、无论是政府决定将泉南园区土地工改商，还是泉南投资公司将厂房转让给爱乐公司，均不影响喜玛拉雅公司的租赁权。且泉南投资公司是基于喜玛拉雅科技公司的根本性违约而解约的，喜玛拉雅公司陈述的内容与事实不符，也与本案没有关系。1、《厂房宿舍楼租赁合同》第7条第4款约定，合同并未限制泉南投资公司转让厂房，仅确保受让人继续履行合同。实际上自2013年1月23日签订转让合同后，直至喜玛拉雅公司自行搬离厂区，喜玛拉雅公司都仍在行使租赁权。2、泉南创业园土地性质的改变，是政府出于担忧引发地方金融风险和社会不稳定因素所作出的决策，是政府行为，但泉南投资公司也未通过强制手段要求喜玛拉雅公司搬迁。七、双方约定交付宿舍的时间为2010年1月，喜玛拉雅公司于2014年5月反诉追究泉南投资公司的违约责任，已经超过了2年的诉讼时效。综上所诉，泉南投资公司认为喜玛拉雅公司的反诉诉求不具有事实依据和合同依据，请求法院依法驳回喜玛拉雅公司对泉南投资公司的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2009年12月5日，泉南投资公司（出租方、甲方）与福建省喜玛拉雅展示道具有限公司（以下简称喜玛拉雅展示公司、承租方、乙方）签订《厂房宿舍楼出租合同》，内容为：“一、乙方承租厂房、宿舍楼的基本情况和租赁用途：1、乙方承租的厂房、宿舍坐落于南安市××镇××村××国道旁边）泉南工业园第10栋，总建筑面积15275.22平方米，第17栋、总建筑面积15275.55平方米，第18栋、总建筑面积15367.42平方米，第25栋、总建筑面积15275.22平方米，共4栋厂房，总建筑面积61193.41平方米，宿舍楼位于该公司新开发单身公寓楼盘三号楼第三层至第八层，每层37间，合计222间。3、乙方承租上述厂房只能作为轻工业厂房之用。二、厂房租赁期限：1、租赁期限为六年，即自2010年2月1日起至2016年2月1日止；本合同正式签订之日起至2010年2月1日为乙方前期准备及搬迁过渡之时间段（其中宿舍楼延长至2010年3月1日），该期间免计租金；厂房自2010年2月1日起至2012年7月1日止甲方另给予乙方租金全免之优惠；2012年7月1日起，乙方应按本合同约定标准支付租金。宿舍楼自2010年3月1日起至2011年3月1日止，甲方另给予乙方租金全免之优惠，2011年3月1日起乙方应按本合同约定标准支付租金。2、在本合同签订前，乙方已对承租厂房的现状做了初步了解，自愿予以承租；自本合同签订之日起10日内甲方将10栋、17栋、25栋厂房租赁物按现状交付乙方使用；18栋厂房于2010年12月30日交付乙方使用，18栋厂房乙方的垫资标准按17栋的垫资标准来执行；三、租金支付方式及相关事项：1、根据甲乙双方的约定，厂房租金自2012年7月1日起计，第一时间段为2012年7月1日起至2013年12月31日止，月租金计算标准为每平方米4元（4元×61193.41平方米）；第二时间段为2014年元月1日起至本合同期满，租金标准参照该时间段当地行情八折计算。宿舍楼租金自2011年3月1日起计，第一时间段为2011年3月1日起至2013年12月31日止，月租金计算标准以每单间200元计算；第二时间段为2014年元月1日起至本合同期满，租金标准参照该时间段当地行情八折计算。2、租金支付以一季度为一个周期，即厂房租金第一季度于2012年9月底前、宿舍楼租金第一季度于2011年5月底前缴付，乙方应按时将本季度应缴租金一次性汇入甲方所指定的银行账号，即开户行：福建省泉南投资开发有限公司南安工行，账号：1408××××0188。3、乙方逾期支付租金应向甲方支付滞纳金，滞纳金计算标准按实欠租金总额每天1‰计算，非经甲方书面同意乙方如连续拖欠租金达两个季度的，视为严重违约，甲方有权单方解除合同，并按本合同有关提前终止合同之条款办理。5、有关租赁厂房及宿舍楼之物业管理问题，鉴于目前该园区基础配套工作尚未全面到位，故目前租赁范围内的物业管理工作由乙方自己负责并承担相应费用，待整个园区物业管理条件成就后由甲乙双方会同物业管理部门另行协商确定。6、鉴于目前甲方对租赁物及其相关范围内之基础建设投资尚未到位的现实，故经甲、乙双方协商，为确保本合同顺利履行及乙方早日投入生产运营，确定由乙方先行垫资投入，主要项目包括变压器（两部）、货梯（每栋两台）、空地铺平、圈圆板门与防火门安装等多项。该投资款目前经双方初步预算，宿舍楼装修另行计算。乙方垫支款项待全部设施竣工验收后由双方会同最终确认，但明细项目之开支单据需经双方指定经办人即时签字认可。乙方所投入的前期垫支款可作为厂房租金予以抵扣，具体抵扣方式按本合同第三条第二项有关租金支付条款之约定执行，直至全部垫支款抵扣完毕。四、其他费用：1、本合同签订后，乙方应向甲方支付租赁保证金80万元整。该笔保证金待本合同履行届满或提前终止时，由甲方于15日内一次性退还给乙方。2、为适应乙方生产经营之需要，必须在厂房内重新布置电缆电线、水管、气管、电动门及其他可拆迁设备，如空调等。该投入之费用由乙方自行负责，以后无论是合同期满或提前终止，乙方均有权处理该部分设备。3、租赁期间乙方使用租赁物所发生的水电气等费用由乙方自行承担。七、租赁期间其他有关约定：4、在租赁期限内，若遇甲方转让出租物的部分或全部产权，甲方应确保受让人继续履行本合同。在同等受让条件下，乙方对本租赁物享有优先购买权。乙方接到甲方拟转让通知之日起3日内，不向甲方书面明确表示愿意购买租赁厂房，视为放弃优先购买权。八、其他条款：1、租赁期间乙方如因区域软硬环境因素无法适应企业生存发展需要，或因乙方规模扩张需要搬迁，乙方有权提前终止本合同，届时乙方应提前一个月书面通知甲方，乙方无需继续履行本合同及支付租金，同时免予承担任何违约责任。合同提前终止时甲方应无条件于确认合同终止之日起15日内一次性全额退还所收取的租赁保证金。另如乙方根据本合同第三条第六项的规定所垫付的资金抵扣应付租金尚有结余，则甲方同样应无条件将剩余款项于确定合同终止之日起15天内一次性退还乙方。对此特殊约定双方意思表示真实，但租赁期间甲方不得以任何理由提前终止合同，否则由此给乙方造成的损失由甲方承担。6、在下列情形下，甲方有权解除或终止本合同：（4）乙方出现违约行为且经甲方指出15日内仍未整改纠正的。甲方在上述情况下，通知乙方解除或终止合同，自解除或终止合同的通知到达乙方之时，本租赁合同解除或终止，乙方应于接到甲方通知之日起30日内腾空租赁厂房，将租赁厂房归还给甲方。逾期未腾空厂房的，应视为乙方已放弃对租赁厂房内的财产及设备的所有权，甲方有权自行清理并有权要求乙方支付三个月租金的金额作为清理费用等合同条款”。同日，甲方、乙方又签订《宿舍楼租赁装修标准补充协议书》，约定：“一、2＃楼第8-12层装修完成标准（略）；二、以上工程完成时间为2010年元月15日之前完成；通到十二层的电梯于2010年元月25日之前完成。2＃楼属员工的临时宿舍，同时甲方必须于2010年5月15日前完成3＃楼第3层至第8层的装修，并将相应楼层交付乙方使用。（待乙方搬至3＃楼入住后，同时撤出2＃楼）。三、以上所有条款协议如甲方逾期交付使用，甲方应赔偿乙方违约金叁万元整／日（作为乙方员工宿舍的延迟费）。四、乙方同意暂借贰拾万元整给甲方作为备材料费用，贷款期限为五个月，截止到2010年4月15日之前甲方无条件返还乙方暂借的贰拾万元整。五、取消原有的一年免租费，租费从2010年3月1日开始计算，付款方式按季度尾付款，首期付款期为2010年5月31日前开始支付，以后宿舍租赁付款标准以此类推，其它未尽事宜，按原有协议执行”。2009年12月7日，喜玛拉雅展示公司支付泉南投资公司租赁保证金800000元，其后并陆续垫付装修款，泉南投资公司也将10＃、17＃、25＃厂房共计45825.99平方米交给喜玛拉雅展示公司使用，并陆续交付196间宿舍给喜玛拉雅展示公司使用。2010年6月7日，双方签订《关于园区厂房装修垫资款的说明》，确认喜玛拉雅展示公司已支付10＃、17＃、25＃厂房保证金600000元、10＃、17＃、25＃厂房装修款及变压器款、电梯款等共计3130000元。此外，喜玛拉雅展示公司又垫付部分其他费用，实际支付的保证金、垫资款总计3175220.3元。2012年起，经泉南投资公司向政府申请，政府决定将泉南园区土地工改商。2012年4月25日，因泉南投资公司要求喜玛拉雅展示公司搬迁，喜玛拉雅展示公司与泉南投资公司对账，自2009年12月12日起至2012年2月垫资款，喜玛拉雅展示公司共垫资款3169200元，可扣除至2012年3月20日宿舍租金、物业管理费、押金共计1086723.3元，尚余垫资园区费用可扣房租为2082476.70元。提出搬迁将造成其装修费用、搬迁费用、停产损失等方面重大经济损失，要求泉南投资公司在搬迁前分期归还尚余垫资款2082476.70元。2013年1月23日，泉南投资公司（卖方、甲方）与南安市爱乐置业有限公司（买方、乙方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方将其第3、4、10、11、17、18、25号房产出卖给南安市爱乐置业有限公司，总价款为192761340元；甲方必须让上述房屋的租户尽快腾空、搬离，甲方交付乙方房屋的日期不得迟于2013年10月1日，如逾期交付，甲方应赔偿乙方的一切损失并支付乙方违约金4000万元。2013年8月26日，泉南投资公司向喜玛拉雅展示公司发出《催费通知书》，主张截止至2013年7月，喜玛拉雅展示公司欠泉南投资公司下列款项：厂房物业费782667元、厂房工业垃圾费22500元、宿舍物业费109689.4元、宿舍电费210638元、宿舍水费36045.2元，厂房租金2382952元、宿舍租金641120元，共计4185611.60元，扣除垫资款中可抵扣金额1371620.3元，喜玛拉雅展示公司需缴纳2813991.3元。2013年12月5日，泉南投资公司向喜玛拉雅展示公司发出《关于解除〈租赁合同>的通知〉》，提出喜玛拉雅展示公司自2012年4月至2013年11月连续18个月未按时支付租金，累计拖欠租金788300元，决定解除《厂房宿舍楼出租合同》，并要求喜玛拉雅展示公司支付各项欠款2198900元及滞纳金，在接到通知之日起30日内腾空租赁厂房并归还泉南投资公司。2014年1月20日，泉南投资公司与喜玛拉雅展示公司签订《“喜玛拉雅”10＃及25＃退厂验收报告》，确认喜玛拉雅展示公司搬离10＃、25＃厂房，在搬离厂房时，拆除、带走了所有自有的设施设备和物品，10＃厂房2台货梯、25＃厂1台货梯、250ＫＶＡ变压器1台、160ＫＶＡ变压器1台，均完好的交还给物业部，遗留问题：1、10＃厂房有1个装卸平台待拆；2、25＃厂房3楼厨房砖墙待拆；该两项的拆除费用为30000元由喜玛拉雅公司负责。2014年1月27日，双方又签订《“喜玛拉雅”17＃退厂验收报告》，确认喜玛拉雅展示公司撤离17＃厂房，在搬离厂房时，拆除、带走了所有自有的设施设备和物品，厂房固定设备变压器一台、两台货梯均完好的交还给物业部，遗留问题：17＃有个装卸平台待拆，拆除费用为15000元，由喜玛拉雅展示公司负责。喜玛拉雅展示公司将整个公司搬离至其购置晋江市××镇××国道旁边）洋店工业区1号1幢、2幢的厂房。在此期间，喜玛拉雅展示公司向当地有关部门多方反映称泉南投资公司采用堵路、停水、停电等胁迫手段致喜玛拉雅展示公司无法正常使用租赁房屋，逼迫喜玛拉雅展示公司于2014年1月提前搬迁，并请求解决。后泉南投资公司向本院提起诉讼，在原一审审理过程中，喜玛拉雅展示公司提出反诉，并申请对其晋江市紫帽镇洋店工业区的厂房、宿舍的租金单价、泉南工业园第10、17、18、25栋厂房、3号公寓楼第3至8层222间单身公寓的市场销售单价进行鉴定。本院依法委托泉州中正房地产评估有限责任公司对喜玛拉雅展示公司申请鉴定的喜玛拉雅展示公司在晋江市××镇××工业区××房××宿舍××工业园××栋××房××号公寓楼××层××间单身公寓的市场销售价格进行鉴定。泉州中正房地产评估有限责任公司接受委托后，通知喜玛拉雅展示公司预交鉴定费用。但喜玛拉雅展示公司拒不缴纳鉴定费用，泉州中正房地产评估有限责任公司遂将鉴定委托退回本院。另查明，喜玛拉雅展示公司于2016年7月4日将公司名称变更为福建省喜玛拉雅科技实业有限公司。 又查明，喜玛拉雅展示公司原法定代表人林金山的女婿丁锦溪作为法定代表人承办的晋江裕益鞋服有限公司也同时向泉南投资公司租赁园区第12栋厂房及3号公寓楼第9至10层共计74间单身公寓，因上述原因，晋江裕益鞋服有限公司于2013年5月22日搬离。后双方发生纠纷，晋江裕益鞋服有限公司于2014年5月22日提起诉讼，本院作出﹙2014）南民初字第2650号民事判决，已发生法律效力。 上述事实，有泉南投资公司的《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》，喜玛拉雅公司的《企业法人营业执照》、《企业名称变更核准通知书》，《厂房宿舍楼出租合同》、《宿舍楼装修标准补充协议书》、《关于园区厂房装修垫资款的说明》和《非经营性资金往来凭证》、《收据》，喜玛拉雅展示公司于2012年4月26日《关于垫资款问题致泉南投资公司的函》、《房地产买卖合同》、《催费通知书》、《关于解除〈租赁合同〉的通知》、《“喜玛拉雅”10＃及25＃退厂验收报告》、《“喜玛拉雅”17＃退厂验收报告》，晋房权证紫帽字第0××0号房产证、晋房权证紫帽字第2××4号房产证、晋房权证紫帽字第2××0号房产证，泉州中正房地产评估有限责任公司《回复函》2份，及当事人法庭陈述为证，具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以确认。 在审理过程中，泉南投资公司还向本院提供以下证据材料：1.日期为2010年10月18日的申请，欲证明喜玛拉雅公司曾向泉南创业园物业管理中心申请过物业服务，并支付物业费；2.泉南投资公司与案外人签订的相关租赁文件、退租搬迁协议等，欲证明泉南投资公司与园区内其他租赁户经过友好协商签订解除协议，并支付相应租金、物业费、水电费等款项，泉南投资公司不存在强制要求租户搬离的情况；3.水电明细单，欲证明喜玛拉雅公司在租赁期间产生水电费系由泉南投资公司代为支付的，也进一步证明在租赁期间，泉南投资公司从未对喜玛拉雅公司采取断水断电；4.喜玛拉雅公司现租赁的厂房现状照片及位置图，欲证明喜玛拉雅公司搬迁到晋江市紫帽镇洋店工业区1号1幢、2幢，比原租赁在泉南创业园区的位置更为优越，故两处租金不具备可比性。喜玛拉雅公司质证认为，1.对日期为2010年10月18日的申请的真实性无异议，但喜玛拉雅公司仅申请宿舍物业费按0.3元/平方米支付，与泉南投资公司起诉主张的物业管理费无关；2.对泉南投资公司与案外人签订的相关租赁文件、退租搬迁协议等的意见如下：①该组证据与本案没有关联性，无法证明其未强制要求喜玛拉雅公司搬离。②从该组证据可以看出，泉南投资公司与他人签订的租赁合同对是否需要支付物业费、水电费都有约定，而案涉租赁合同并未约定，泉南投资公司也未实际提供物业服务。③从该组证据可以看出，泉南投资公司要求福建省深港电子科技有限公司搬离时，免收其3个月的租金、物业管理费等。喜玛拉雅公司主张因搬迁停产一个月的租金等损失并未超过泉南投资公司给予其他承租人的搬迁租金损失，是合情合理的；3.对水电明细单，租赁场所水电表均在泉南投资公司控制范围内，泉南投资公司单方抄表行为未得到喜玛拉雅公司认可；4.对喜玛拉雅公司现租赁的厂房现状照片及位置图与喜玛拉雅公司的反诉主张租金差价损失期间无关，该照片系最近拍摄的，无法证明喜玛拉雅公司主张租金差价损失期间（2014年-2016年期间），该地理位置地势优越。本院认为，泉南投资公司提供的申请,从后来双方确认的《关于园区厂房装修垫资款的说明》，只能证明喜玛拉雅公司应支付宿舍物业费；泉南投资公司提供的水电明细单,只能证明喜玛拉雅公司有使用水电应支付水电费，但不能证明没有采取断水断电迫使喜玛拉雅公司提前搬迁的事实；泉南投资公司提供的喜玛拉雅公司厂房现状照片及位置图,虽南安市泉南工业园与晋江市紫帽镇洋店工业区都在324国道线上旁边，但两者的地理位置地势确有不同。其他分析认定在以下本院认为中结合认定。 喜玛拉雅公司还向本院提供以下证据材料：1.厂房租赁合同（复印件），欲证明喜玛拉雅公司搬迁至晋江市紫帽镇洋店工业区（厂区跨越洋店村、梧垵村）时，新厂房隔壁的大厂房租金为2014年3月1日至2015年3月1日约为6.5元／㎡／月，2015年3月1日至2016年3月1日约为6.92元／㎡／月的事实；小厂房及仓库租金在2014年-2019年期间分别为10元／㎡／月和11元／㎡／月的事实；且因泉南投资公司严重违约，导致喜玛拉雅公司重新搬迁至新地址无法享受优惠价、合同价而产生的租金差价损失至少2元／㎡／月的事实；2.照片八张，其中照片编码1-3欲证明喜玛拉雅公司搬迁至晋江市紫帽镇洋店工业区时以及入住后的几年时间内，厂区周边环境恶劣，出入都是土路，长期黄沙漫天，，地理位置劣于其在泉南工业区再结合喜玛拉雅公司提供的厂房租赁合同可以看出喜玛拉雅公司搬迁到晋江后的租金情况，可以证明喜玛拉雅公司搬迁到晋江的租金与租赁在泉南工业区的租金差价；照片编码4-6欲证明喜玛拉雅公司在泉南工业区的租赁地，同样也是位于324国道旁边，且泉南投资公司在喜玛拉雅公司尚未搬离之前，已强行破路搭建脚手架的事实；照片编码7-8欲证明喜玛拉雅公司还未搬出泉南工业园区时，泉南投资公司已经在喜玛拉雅公司的租赁地搭建脚手架的事实。泉南投资公司质证认为，1.对厂房租赁合同的真实性、关联性均有异议，喜玛拉雅公司未提供合同原件，且其提供的租赁合同厂区为喜玛拉雅公司租赁地的隔壁，仅为同一个厂区，无法证明该租赁地的租金水平；2.对八张照片的真实性无法确认，对关联性均有异议，也无法看出拍摄地点和时间。其中编码4-8的照片中的脚手架并非是在喜玛拉雅公司承租的场地内搭建，而是为其他厂房搭建的，且整个厂区内的厂房之间主干道路间距24米左右、辅干道路间距12米左右，两边各有1米人行道，故其他厂房搭建脚手架并不会影响到喜玛拉雅公司的出入及生产经营。本院认为，喜玛拉雅公司提供的厂房租赁合同系为复印件且泉南投资公司有异议，从该租赁合同及生活经验来看，租金的高低是由租赁物的地理位置、结构、期限、面积等综合因素决定的；喜玛拉雅公司提供的照片的真实性应予认定，其中照片编码1-3，只能证明喜玛拉雅公司在建设位于晋江市××镇××国道旁边）洋店工业区1号1幢、2幢的厂房（非324国道一侧）的状态。照片编码4-8，证明喜玛拉雅公司在搬离泉南工业园时，爱乐公司已进驻园区其他厂房并搭建脚手架，根据整个泉南工业园厂房规划建设，厂房之间距离较长，从照片上看，无法判断是否影响到喜玛拉雅公司的生产经营及影响大小。其他分析认定在以下本院认为中结合认定。 双方当事人争议的主要焦点是：一、关于本案的双方在履行《厂房宿舍楼出租合同》、《宿舍楼装修标准补充协议书》过程中是否存在违约（或哪一方存在根本违约）的问题。二、关于双方何时解除合同的问题。三、关于喜玛拉雅公司主张泉南投资公司应偿付其垫资款和租赁保证金本金及利息、装修残值损失、搬迁损失、租金差额损失、优先购买权侵害损失、违约金等费用共计500万元反诉请求的问题。四、关于喜玛拉雅公司应支付泉南投资公司租金、费用数额与喜玛拉雅公司支付的垫资款等抵扣后数额的问题。 本院认为，泉南投资公司与喜玛拉雅公司之间签订的《厂房宿舍楼出租合同》、《宿舍楼装修标准补充协议书》，主体资格合法、当事人意思表示真实，内容不违反法律规定，应确认合法有效，当事人应予履行并受合同约束。 一、关于本案的双方在履行《厂房宿舍楼出租合同》、《宿舍楼装修标准补充协议书》过程中是否存在违约（或哪一方存在根本违约）的问题。 关于厂房交付问题，因双方只实际交付了10#、17#、25#的3栋厂房至退厂，双方于2010年6月7日签订《关于园区厂房装修垫资款的说明》，确认喜玛拉雅公司已支付10#、17#、25#厂房的保证金600000元，即把原支付4栋厂房保证金800000元改变为了支付3栋厂房保证金600000元，其余200000元作为垫资款，后喜玛拉雅公司未再垫资装修，说明双方已实际改变确认原租赁4栋厂房为3栋厂房，故泉南投资公司在厂房交付上未违约。 关于宿舍交付问题，根据《厂房宿舍楼出租合同》约定，租赁期限自2010年2月1日起至2016年2月1日止；厂房租金自2012年7月1日起计算，第一时间段自2012年7月1日起至2013年12月31日止，月租金计算标准为每平方米4元,第二时间段2014年1月1日起至2016年2月1日止，租金标准参照该时间段当地行情八折计算；宿舍租金自2011年3月1日起计算，第一时间段自2011年3月1日至2013年12月31日止，月租金计算标准按每单间200元计算，第二时间段2014年1月1日起至本合同期满，租金标准参照该时间段当地行情八折计算。 嗣后，双方又签订《宿舍楼装修标准补充协议书》，泉南投资公司将2#楼第8至12层作为喜玛拉雅公司的临时员工宿舍，约定泉南投资公司应于2010年1月15日前完成2#楼第8至12层的装修，2010年5月15日前完成3#楼第3至8层的装修并交付喜玛拉雅公司使用，取消原约定的一年免租期，租金自2010年3月1日起开始计算，喜玛拉雅公司应自2010年5月31日前开始支付。合同签订后，喜玛拉雅公司支付保证金800000元给泉南投资公司。泉南投资公司将10#、17#、25#厂房共计45825.99平方米交给喜玛拉雅公司使用，并陆续交付2#楼8至12层共196间宿舍给喜玛拉雅公司使用。2010年6月7日，双方签订《关于园区厂房装修垫资款的说明》，确认喜玛拉雅公司已支付10#、17#、25#厂房的保证金600000元，装修款及变压器款、电梯款、实际支付的保证金、垫资款总计3130000元。泉南投资公司应于2010年5月15日将喜玛拉雅公司承租的3#楼第3至8层222间宿舍交付喜玛拉雅公司使用，但泉南投资公司仅暂调交付2号楼第8-12层共196间宿舍给喜玛拉雅公司使用，直至喜玛拉雅公司搬离租赁物都未将其承租的3#楼第3至8层222间宿舍全部交付喜玛拉雅公司使用。显然，泉南投资公司交付给喜玛拉雅公司的宿舍不符合《厂房宿舍楼出租合同》、《宿舍楼装修标准补充协议书》约定的地点、数量，泉南投资公司系部分履行，尚有﹙222–196﹚÷222﹦11.71%部分未履行，应承担不适当履行的违约责任；但喜玛拉雅公司关于主张根据《宿舍楼装修标准补充协议书》约定，泉南投资公司如逾期交付宿舍给喜玛拉雅公司使用，应赔偿喜玛拉雅公司违约金每日30000元作为延迟费，双方约定的逾期交付宿舍违约金的计算方法过分高于逾期交付宿舍造成喜玛拉雅公司的实际损失，泉南投资公司可以依照有关法律规定请求予以适当减少,结合双方当事人在合同履行过程中的基本情况，本院将泉南投资公司应支付的违约金数额酌情调整为每月200元×未交付的26间宿舍×30%＝1560元，即泉南投资公司因违约应支付喜玛拉雅公司违约金73118.71元（2010年3月1日起至2014年1月27日止，1560元×46个月﹢1560元×27天÷31天﹦73118.71元），喜玛拉雅公司请求其他超过部分，本院不予支持。 关于租赁期间解除合同是谁违约的问题。根据双方签订的合同约定，租赁期间为六年，即至2016年2月1日止。但自2012年起，经泉南投资公司向政府申请，政府决定将泉南园区土地工改商。2012年4月25日，泉南投资公司即要求喜玛拉雅公司搬迁。2013年1月23日，泉南投资公司把园区的厂房包括案涉租赁物一并出卖给南安市爱乐置业有限公司。虽喜玛拉雅公司继续租赁使用至2014年1月份，但泉南投资公司上述行为已构成根本性违约，对此应承担相应的违约责任。 关于租金支付问题，在租赁过程中泉南投资公司因泉南园区土地工改商提出要求喜玛拉雅公司提前搬迁，喜玛拉雅公司提出异议并继续租赁使用。2012年4月25日，喜玛拉雅公司与泉南投资公司对账，自2009年12月12日起至2012年2月垫资款，喜玛拉雅公司共垫资3169200元，可扣除至2012年3月20日宿舍租金、物业管理费、押金共计1086723.3元，尚余垫资园区费用可扣房租为2082476.70元。因提出搬迁将造成其装修费用、搬迁费用、停产损失等方面重大经济损失，喜玛拉雅公司要求泉南投资公司在搬迁前分期归还尚余垫资款2082476.70元。2013年8月26日，泉南投资公司向喜玛拉雅公司发出《催费通知书》，主张截止至2013年7月，喜玛拉雅公司欠泉南投资公司下列款项：厂房物业费782667元、厂房工业垃圾费22500元、宿舍物业费109689.4元、宿舍电费210638元、宿舍水费36045.2元，厂房租金2382952元、宿舍租金641120元，共计4185611.60元。上述款项，除厂房物业费、厂房工业垃圾费不予认定外，喜玛拉雅公司应支付泉南投资公司的款项共计3380444.60元。泉南投资公司在租赁期限内先违约提出要求提前解除合同，喜玛拉雅公司仍继续租赁使用至2014年1月份，其虽有权主张不安抗辩权，根据法律规定和合同约定，但仍应支付租赁期间的租金及费用。喜玛拉雅公司的职员在泉南投资公司提供的整本水电表度数明细单上签名确认，且水电是租赁期间必须使用的，喜玛拉雅科技公司虽对水电费有异议，但未能提供证据佐证，故应予认定。至2013年7月，喜玛拉雅公司先垫资款2082476.70元已不足抵扣，喜玛拉雅科技公司构成租金、费用逾期支付的违约行为。自2012年3月20日起计算至搬离的2014年1月20日、1月27日，喜玛拉雅公司应支付给泉南投资公司的款项如下：①10#、25#厂房租金﹙自2012年7月1日至2014年1月20日﹚30550.44平方米×4元×18个月﹢30550.44平方米×4元×20天÷31天﹦2278471.53元；②17#厂房租金﹙自2012年7月1日至2014年1月27日﹚15275.55平方米×4元×18个月﹢15275.55平方米×4元×27天÷31天﹦1153057.65元；③宿舍租金184间×200元×22个月﹢12间×300元×22个月﹦888800元；④水电费322613.7元；⑤宿舍物业费230909.60元；上述款项共计4873852.48元，喜玛拉雅公司支付的可扣垫资款2082476.70元，已不足支付租金和水电费，尚欠租金及水电费2791375.78元，故应认定喜玛拉雅公司未能按期支付租金及相应费用，但喜玛拉雅公司行使不安抗辩权对此不承担逾期付款违约责任即不应支付逾期付款滞纳金。 根据《厂房宿舍楼出租合同》约定，因园区基础配套工作尚未全面到位，租赁厂房及宿舍楼的物业管理工作由喜玛拉雅公司负责并承担相应费用，待整个园区物业管理条件成就后由双方会同物业管理部门另行协商确定。除宿舍物业管理费外，双方未就厂房物业费的负担问题会同物业管理部门协商确定；泉南投资公司提供的物业费支付凭证，喜玛拉雅公司不予认可，泉南投资公司亦无证据证明其实际提供了物业服务，故泉南投资公司要求喜玛拉雅公司支付厂房物业费、厂房工业垃圾费没有事实依据，本院不予支持。 二、关于双方何时解除合同的问题。 如上所述，因泉南园区土地工改商。2012年4月25日，泉南投资公司即要求喜玛拉雅科技公司搬迁，喜玛拉雅科技公司提出异议并要求赔偿损失。2013年1月23日，泉南投资公司与南安市爱乐置业有限公司签订《房地产买卖合同》，将其第3、4、10、11、17、18、25号房产以总价款192761340元出卖给南安市爱乐置业有限公司。《房地产买卖合同》约定的交房期限至2013年10月1日，如逾期交付，泉南投资公司应赔偿南安市爱乐置业有限公司一切损失并支付违约金4000万元。2013年8月26日，泉南投资公司向喜玛拉雅公司发出《催费通知书》，同年12月5日，泉南投资公司向喜玛拉雅公司发出《关于解除〈租赁合同>的通知〉》，提出因喜玛拉雅公司拖欠租金788300元，决定解除《厂房宿舍楼出租合同》，并要求喜玛拉雅公司支付各项欠款2198900元及滞纳金，并在接到通知之日起30日内腾空租赁厂房、宿舍楼，归还泉南投资公司。喜玛拉雅科技公司遂腾空租赁物，将租赁物交还泉南投资公司。2014年1月20日、1月27日，泉南投资公司、喜玛拉雅科技公司分别签订《“喜玛拉雅”10#及25#退厂验收报告》、《“喜玛拉雅”17#退厂验收报告》，确认喜玛拉雅科技公司搬离10#、17#、25#厂房，其所有自有设施设备和物品自行拆除、带走，尚应拆除的10#厂房1个装卸平台、25#厂房3楼厨房砖墙、17#1个装卸平台拆除费用共计45000元，由喜玛拉雅科技公司负担。根据《合同法》关于解除合同的法律规定，违约方无权解除合同，故应认定双方最终于2014年1月27日解除合同。但租金及费用仍应计算至搬离的2014年1月20日、1月27日。 三、关于喜玛拉雅公司主张泉南投资公司应偿付其垫资款和租赁保证金本金及利息、装修残值损失、搬迁损失、租金差额损失、优先购买权侵害损失、违约金等费用共计500万元反诉请求的问题。 在合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定，喜玛拉雅公司有权向泉南投资公司要求赔偿损失；喜玛拉雅科技公司也应按照合同约定的数额、期限在租赁期间向泉南投资公司付清厂房、宿舍租金、宿舍物业费、水电费。根据双方签订的合同的约定，垫资款和租赁保证金确应予抵扣且已实际抵扣但尚不足以抵扣租金和费用；喜玛拉雅公司主张租金差额损失，喜玛拉雅公司在原一审向本院申请对其在晋江市紫帽镇洋店工业区租赁的厂房、宿舍租金价格及其向泉南投资公司租赁的租赁物的市场销售价格进行鉴定；但喜玛拉雅公司拒不按本院委托的鉴定机构泉州中正房地产评估有限责任公司的要求预交鉴定费，泉州中正房地产评估有限责任公司将鉴定委托退回本院，本院依法视为喜玛拉雅公司放弃鉴定申请。喜玛拉雅公司在重审期间又提出同一鉴定申请，且两地租金非同等地段不能进行简单对比，故本院不予准许。喜玛拉雅公司主张装修残值损失、搬迁损失，因喜玛拉雅公司未能保全证据，且双方已于2014年1月达成退厂验收协议，喜玛拉雅公司已实际搬离租赁园区，泉南投资公司也已把案涉租赁物出卖给他人改造，泉南投资公司对该损失不予认可，故喜玛拉雅公司主张装修残值损失、搬迁损失无法提供证据佐证，本院不予支持；但泉南投资公司在合同期限内迫使喜玛拉雅公司提前搬迁行为确实造成了喜玛拉雅公司装修残值损失、搬迁损失、租金损失等实际损失，综合本案的实际情况，本院酌定泉南投资公司赔偿喜玛拉雅公司损失按未能履行合同期间的租金为每月厂房租金45825.99平方米×4元﹢宿舍租金184间×200元﹢12间×300元﹦223703.96元×24个月﹦5368895.04元的20%计算即1073779.01元。喜玛拉雅公司主张优先购买权侵害损失，因喜玛拉雅公司享有的优先购买权是在同等条件下的权利，且依照租赁合同约定如喜玛拉雅公司要求购买租赁物，应向泉南投资公司书面作出明确表示。泉南投资公司是将其所有的第3、4、10、11、17、18、25号厂房一并出卖。喜玛拉雅公司仅对其租赁的第10、17、25号厂房在同等条件下的享有优先购买权。喜玛拉雅公司得知泉南投资公司欲出卖租赁物后，如要求行使承租人优先购买权，应依照合同约定，向泉南投资公司作出以与其他买受人同等条件购买租赁物的意思表示。但喜玛拉雅公司未向泉南投资公司书面提出以同等条件购买租赁物的意思表示，且已与泉南投资公司达成退厂验收协议，并已搬离租赁物，现其主张对租赁的10、17、25号厂房的优先购买权损失，不符合合同约定和有关法律规定，本院不予支持。综上，在垫资款和租赁保证金确已实际抵扣但尚不足以抵扣情况下，喜玛拉雅公司主张泉南投资公司应偿付其垫资款和租赁保证金本金及利息、装修残值损失、搬迁损失、租金差额损失、优先购买权侵害损失、违约金等费用共计500万元的反诉请求，除本院酌定赔偿损失外，其他部分缺乏事实和法律依据，本院不予支持。喜玛拉雅公司如有证据，可另行主张。 四、关于喜玛拉雅公司应支付泉南投资公司租金、费用数额与喜玛拉雅公司支付的保证金、垫资款抵扣后数额的问题。 在租赁合同履行过程中，泉南投资公司存在违约行为，应承担相应违约责任。喜玛拉雅公司虽也存在逾期支付租金及相应费用，但喜玛拉雅公司因行使不安抗辩权对此不承担逾期付款违约责任。喜玛拉雅公司未按照合同约定的数额、期限付清租金、宿舍物业费、水电费，应支付尚欠泉南投资公司租金、宿舍物业费、水电费；其本应偿付逾期付款违约金，因泉南投资公司在租赁期间单方要求提前解除合同构成违约在先，喜玛拉雅公司有权主张不安抗辩权，故在双方未确认尚欠泉南投资公司租金及费用时，喜玛拉雅公司可不偿付逾期付款违约金。在租赁合同履行期间，泉南投资公司未依约定数量、时间交付足够的宿舍给喜玛拉雅公司，合同约定应支付每日30000元的违约金给喜玛拉雅公司，而该违约金的计算方式过分高于逾期交付宿舍造成喜玛拉雅公司的实际损失，泉南投资公司可以请求适当减少。在租赁期间，泉南投资公司将案涉租赁物租给南安市爱乐置业有限公司并单方要求提前解除合同的行为已构成违约。双方在2014年1月终止租赁合同时，对搬离的费用进行协商处理。根据《“喜玛拉雅”10#及25#退厂验收报告》、《“喜玛拉雅”17#退厂验收报告》，可以认定泉南投资公司、喜玛拉雅公司对喜玛拉雅公司在搬离时的费用款项达成了协议，喜玛拉雅公司应支付拆除费用45000元，喜玛拉雅公司将整个公司搬离至其购置晋江市紫帽镇洋店工业区1号1幢、2幢的厂房，双方实际解除租赁合同。现喜玛拉雅公司已经依约搬离承租的厂房、宿舍楼，尚应支付拆除费用45000元，泉南投资公司有权请求喜玛拉雅公司支付，本院予以支持。综上所述，喜玛拉雅公司尚应支付给泉南投资公司厂房、宿舍的租金、宿舍物业费、水电费共计4873852.48元﹣喜玛拉雅公司支付的可扣垫资款2082476.70元﹣泉南投资公司逾期交付宿舍违约金73118.71元﹣泉南投资公司赔偿喜玛拉雅公司损失1073779.01元﹢喜玛拉雅公司搬离租赁物拆除费用45000元＝1689478.06元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告福建省喜玛拉雅科技实业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告福建省泉南投资开发有限公司1689478.06元； 二、驳回原告福建省泉南投资开发有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告福建省喜玛拉雅科技实业有限公司的其他反诉请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费39645元，由原告福建省泉南投资开发有限公司负担10751元，被告福建省喜玛拉雅科技实业有限公司负担18894元；反诉案件受理费23400元，由反诉原告福建省喜玛拉雅科技实业有限公司负担15839元，由反诉被告福建省泉南投资开发有限公司负担7561元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  杨炳源 审 判 员  曾海根 人民陪审员  莫战兰 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  杨喜梅 注：本案适用的法律条文及执行申请提示: 《中华人民共和国合同法》 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。