北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初37229号原告：北京晟世清风企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：王艳，经理。委托诉讼代理人：宋飏，北京昂宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李继成，男，该公司监事，住北京市朝阳区。被告：北京真味屋餐饮管理有限公司第五分店，住所地北京市海淀区。负责人：金贞姬，总经理。委托诉讼代理人：李文锡，男，该公司职员，住该公司宿舍。委托诉讼代理人：赵海涛，男，该公司职员，住北京市东城区。原告北京晟世清风企业管理有限公司（以下简称晟世清风公司）诉被告北京真味屋餐饮管理有限公司第五分店（以下简称真味屋餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告晟世清风公司之委托诉讼代理人宋飏、李继成，被告真味屋餐饮公司之委托诉讼代理人李文锡、赵海涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。晟世清风公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除双方于2018年11月25日签订的《租赁协议》；2、判令真味屋餐饮公司向我公司支付违约金153000元；3、判令真味屋餐饮公司向我公司支付实际损失81346元（包括中介费25000元，监控费4000元，管理费4000元，加盟费39810元，差旅费2536元，给员工租房6000元。）；4、诉讼费由真味屋餐饮公司承担。事实及理由：2018年11月25日，我司与真味屋餐饮公司签订《租赁协议》，约定“我司承租真味屋餐饮公司所有的位于北京市海淀区复兴路×号翠微百货×座×层建筑面积约为130平方米的场地用于餐饮经营，自2018年12月25日起至2023年1月18日止，免租期2018年11月25日至2018年12月24日，月租金51000元，真味屋餐饮公司向我司收取房屋保证金153000元，本协议自我司与真味屋餐饮公司双方签字盖章后，在真味屋餐饮公司收到我司缴纳的首次全部租金及租赁房屋保证金后立即生效”。我司于2018年11月19日向真味屋餐饮公司支付了三个月的租金和保证金共计306000元。合同签订后，我司缴纳了中介费、监控费、管理费，还和上海鑫绪餐饮管理有限公司（以下简称鑫绪公司）签订了加盟合同缴纳了加盟费和保证金等，为做生意特意在北京租住了房屋。按照合同约定真味屋餐饮公司应该于2018年11月25日交房，但是时至今日真味屋餐饮公司仍然没有交房，真味屋餐饮公司的行为给我司造成了巨大的经济损失。协议7.1约定“甲乙双方任何一方需要提前解除合同的，违约方需提前三个月通知对方，并赔偿守约方三个月的租金作为违约金。”真味屋餐饮公司截止到今天都没有交房，并且明确表示以后也无法交房，真味屋餐饮公司的行为已经严重违反了租赁协议的约定，构成了根本违约，现依据协议7.1条之规定，提起诉讼。综上所述，真味屋餐饮公司的行为已经符合《合同法》第108条的规定，以自己的行为表明不履行合同义务。现我司依据《合同法》第94条第3款规定解除双方签订的《租赁协议》，要求真味屋餐饮公司承担违约责任，并赔偿我司的实际损失，请求贵院依法支持我司诉讼请求。真味屋餐饮公司辩称，不同意晟世清风公司诉请，但是同意解除合同。双方于2018年11月25日签订租赁协议，协议约定我司将位于海淀区复兴路×号翠微百货×座×层房屋租赁给晟世清风公司。在双方签订合同之前，晟世清风公司对承租的范围及场地、条件进行了充分的实地考察，晟世清风公司知道翠微商场在当时的期间是不能进入的，商场有促销活动，2-3个月时间不能进厂装修，且基于此情况双方合同中特约定7.3条，因甲方原因延迟交付房屋的租期及免租期顺延；9.1条约定，因不可抗力中止协议双方互不承担责任，不可抗力包括地震、洪水、翠微商场问题不能避免的事件。所以晟世清风公司不能进厂，对于我司来说是免责的，适用于不可抗力。2018年12月5日时晟世清风公司提到不能租了，应解除合同，理由是其不能进厂装修，要求退还保证金和租金，2018年12月10日我方退还了晟世清风公司保证金，当时口头约定退钱互不承担责任，我司当时认为合同就已经解除了。综上，我司没有违约，晟世清风公司应是违约的，是晟世清风公司自己不租了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年11月19日，晟世清风公司通过佰盛达物业顾问（北京）有限公司的介绍，租赁真味屋餐饮公司房屋用于餐饮经营，向真味屋餐饮公司预付保证金和房屋租金共计306000元，向佰盛达物业顾问（北京）有限公司支付中介服务费25700元。2018年11月20日，翠微百货翠微店对各商户发布通知表示综合功能商户在2018年12月-2019年1月不能进行装修施工。2018年11月25日，真味屋餐饮公司（甲方）与晟世清风公司（乙方）签订《租赁协议》，约定：晟世清风公司承租真味屋餐饮公司所有的位于北京市海淀区复兴路×号翠微百货×座×层建筑面积约为130平方米的场地用于餐饮经营，租期为自2018年12月25日起至2023年1月18日止，月租金51000元，免租期为2018年11月25日至2018年12月24日；为确保合同顺利进行，乙方向甲方缴纳租赁保证金153000元。《租赁协议》4.1条约定，交付：甲方将房屋交付乙方使用前，乙方已对租赁房屋产权、使用情况、状况及附属设施、设备等情况已经全面了解和知晓，自愿使用此租赁房屋，不再以此为由拒绝或停止履行本协议相应义务或追究甲方责任；7.1条约定，合同期内，甲乙双方任何一方需提前解除合同的，违约方需提前三个月通知对方，并赔偿守约方三个月的租金作为违约金。双方协商一致的除外；7.3条约定，因甲方原因延迟交付房屋的，租期及免租期相应顺延；9.1条约定，因不可抗力终止协议，双方互不承担责任。不可抗力是指地震、洪水、翠微商场问题等不能预见、不能避免、无法克服的事件；11.1条约定，该协议自晟世清风公司与真味屋餐饮公司双方签字盖章后，在真味屋餐饮公司收到晟世清风公司缴纳的首次全部租金及租赁房屋保证金后立即生效。合同签订后，因为翠微百货翠微店的原因，晟世清风公司一直未能进场装修。后双方于2018年12月8日就此事进行协商，约定真味屋餐饮公司退还晟世清风公司已交纳的款项306000元，该公司事实上也于2018年12月11日退还了晟世清风公司306000元。晟世清风公司表示当时就赔偿问题进行了协商，但未能达成一致，真味屋餐饮公司则认为双方当时达成口头协议，退款之后合同解除，双方互不承担责任。现晟世清风公司认为真味屋餐饮公司按照合同约定应于2018年11月25日交房，即使租期顺延也应在合理期限内即2018年12月至2019年3月1日，但真味屋餐饮公司公司仍表示无法交付房屋，且已将租金退还我司并表示不再履行合同，违反了合同约定，给其造成了巨大损失，应承担违约责任。真味屋餐饮公司认为其已经告知晟世清风公司翠微百货翠微店通知2018年12月-2019年1月不能进行装修施工。同时表示其公司在2019年1月4日已微信通知晟世清风公司可以进场施工。对此，晟世清风公司表示本案开庭时刚知晓翠微百货翠微店的通知，且因真味屋餐饮公司未及时交房，其公司已于2018年12月27日起诉过一次，故该信息是其为摆脱责任而故意发送。真味屋餐饮公司否认为2019年1月4日知晓起诉之事。佰盛达物业顾问（北京）有限公司工作人员王森到庭表示双方约定的交房时间是2018年12月25日，但因为商场的原因一直无法进厂装修，就进场装修的具体时间，真味屋餐饮公司表示会与商场协调。2018年12月8日协商时晟世清风公司提到了赔偿问题，但真味屋餐饮公司没有同意。就晟世清风公司的损失，其主张中介费25000元、监控费4000元、管理费4000元、加盟费39810元、差旅费2536元、给员工租房6000元，并向本院提交了2018年11月19日交纳中介费的票据，与上海鑫绪餐饮管理有限公司签订的特许加盟合同及2018年11月23日的加盟费用结算单，与北京东西丰餐饮有限公司签订的代理区域加盟店管理服务合同及2018年11月21日交纳管理费及监控费的收据。就差旅费2536元，晟世清风公司提交了火车票及订票信息，就给员工租房6000元的损失，晟世清风公司表示签订本案租赁合同后，其给员工租赁了居住使用的房屋，住了半个多月，现金缴纳了6000元，为此提供了房屋租赁合同。本院认为，晟世清风公司与真味屋餐饮公司签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，通过真味屋餐饮公司提供的商场的通知，本院可以看出在真味屋餐饮公司与晟世清风公司签订合同之前，真味屋餐饮公司即已经知晓商场不能进行装修施工的开始及结束时间。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。真味屋餐饮公司未提供证据证明其对晟世清风公司就商场的通知一事进行了告知。因未进行告知，导致晟世清风公司对何时能够履行合同存在极大的不确定性，也最终导致了双方在2018年12月8日对租赁事宜进行协商，约定了真味屋餐饮公司将晟世清风公司交纳的租赁保证金和租金予以退还，该公司也实际履行。故本院认为双方于2018年12月8日已协商一致，不再履行房屋租赁合同。双方租赁合同的解除时间应为2018年12月8日。基于以上分析，本院认为涉案房屋租赁合同不能履行的原因在于真味屋餐饮公司在明知可以装修的时间后，却不告知晟世清风公司，最终导致了双方协议解除了合同，真味屋餐饮公司存在过错，应承担一定的责任。真味屋餐饮公司辩称不能进厂装修的原因在于翠微商场，属于不可抗力，但是本案争议的焦点不在于商场发布通知，而在于商品发布通知后真味屋餐饮公司不对晟世清风公司进行告知，不属于不可抗力。根据双方签订的租赁合同，三个月的租金作为违约金的适用条款是甲乙双方任何一方提前解除合同，但本案租赁合同的解除是基于双方的合意，故不适用合同7.1条款的约定。就真味屋餐饮公司应承担的违约责任，本院考虑合同的解除给晟世清风公司造成了损失，真味屋餐饮公司应对晟世清风公司的损失进行赔偿。就晟世清风公司的损失，其主张的中介费，理由正当，本院予以支持。就加盟费、监控费、管理费、差旅费、给员工租房损失6000元，本院考虑双方签订合同时约定了因甲方原因延迟交付房屋的，租期及免租期相应顺延，可见双方已经预见到可能出现迟延交付房屋的情况，而晟世清风公司在明知其已支付了上述费用，真味屋餐饮公司仅迟延履行13天后就提出解除合同，亦应对其损失承担一定的责任，同时本院也无法判断上述加盟费等费用是否系晟世清风公司的最终实际损失，故本院对其上述损失不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认北京真味屋餐饮管理有限公司第五分店与北京晟世清风企业管理有限公司于2018年11月25日签订的《租赁协议》于2018年12月8日解除；二、北京真味屋餐饮管理有限公司第五分店于本判决生效后七日内赔偿北京晟世清风企业管理有限公司中介费25000元；三、驳回北京晟世清风企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4815元（北京晟世清风企业管理有限公司已预交），由北京晟世清风企业管理有限公司负担4390元，，已交纳；由北京真味屋餐饮管理有限公司第五分店负担425元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王利丹人民陪审员  周义忠人民陪审员  白雪松二〇一九年十一月二十九日书 记 员  汤思淼