江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏02民终4273号上诉人（原审原告）：周美芳，女，1972年3月20日生，汉族，户籍地安徽省安庆市枞阳县，现住江苏省江阴市。上诉人（原审原告）：范根付，男，1971年9月12日生，汉族，户籍地安徽省安庆市枞阳县，现住江苏省江阴市。委托诉讼代理人：朱蕾(受周美芳、范根付共同委托)，江苏梁丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江阴中海房地产有限公司，住所地江苏省江阴市环城南路68-12号。法定代表人：石祖炎，该公司总经理。委托诉讼代理人:何其凯，江苏维一律师事务所律师。上诉人周美芳、范根付因与被上诉人江阴中海房地产有限公司（以下简称中海公司）租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2017）苏0281民初6206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。周美芳、范根付上诉请求：撤销原判，依法支持上诉人的一审诉请。事实和理由：1、物权法规定，占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。因此，小区地面车位的占有、使用、收益等权利归属全体业主。中海公司无权将地面上的车位转让给上诉人，被上诉人与上诉人之间的车位转让协议无效。既然车位转让协议无效，被上诉人出具给业主的大部分收据上载有70年租金的字样。结合《江苏省物业条例》第六十二条规定，建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。因此，上诉人主张上诉人与被上诉人之间是车位租赁关系，上诉人有权要求退回50年租金。2、被上诉人私自将上诉人所购房屋所在的全部地下车库改造成车库，未经审批，且遮挡了消防设施，地下车位与上诉人所购房屋相连。存在严重安全隐患。上诉人作为利益相关人在业主委员会没有成立之前的权要求被上诉人将车库恢复成车位，消除安全隐患。3、上诉人在一审时书面申请法院到江阴市规划局调查被上诉人的车位是否为占用业主共有的道路或者其他场所建设的车位，但一审法院未经调查就直接作出判决。被上诉人中海公司辩称，1、根据上诉人在一审的主张，双方的争议焦点在于确定上诉人与被上诉人之间系买卖关系还是租赁关系。上诉人对于被上诉人拥有争议车位合法权属是认可的，否则也不可能主张退回超出20年部分租金。2、事实上上诉人在一审已明确表示车位是购买，被上诉人当初也通知其买车位而非租赁车位，上诉人至今未提供证据证明双方之间存在租赁关系。认为他是以见证人的名义在欠条上签名，没有任何证据。3、被上诉人在一审已经提供了房地产开发、商品房项目竣工交付使用验收合格表、规划图纸，验收表中载明车位的个数，规划局也确认通过上验收。因此，案涉车位是在规划内，不存在占用小区公共道路的规划。4、关于车位改成车库，被上诉人并未对原有消防设施进行改动，对于由消防栓的车库，并未加装卷帘门，上诉人认为地下车库有消防隐患，应充分举证。另外上诉人并非地下车库买售人，小区的消防安全问题涉及全体业主，上诉人不具备诉讼主体资格。请求二审法院驳回上诉，维持原判。周美芳、范根付向一审法院起诉请求：1、判令中海公司返还车位租金25000元以及利息（自2016年12月19日按照银行同期贷款利率计算至实际给付之日止），车位租赁采取一年一租的形式。2、退还装修押金2000元（自2016年3月2日起按银行同期贷款利率计算至给付之止）。3、判令中海公司立即将地下车库恢复成车位，消除安全隐患，排除妨害。4、诉讼费用由中海公司负担。一审审理中，周美芳、范根付放弃了关于装修押金利息的诉讼请求。事实与理由：2016年3月2日，周美芳、范根付与中海公司签订了房屋买卖合同，中海公司对于中海花苑小区内的车位及车库均采用租赁的形式，要求70年租金一次性支付，未一次性支付70年租金，车辆不允许进入小区。根据法律规定，租赁期限不能超过20年。中海公司还在未经批准的情况下，擅自将地下车位改造成车库出租，遮挡了消防设施，存在严重安全隐患。2016年12月19日，周美芳、范根付给付了租金35000元，中海公司开具了发票。另外，周美芳、范根付入住时向中海公司交纳了装修押金2000元，约定装修结束一年后退还，但中海公司尚未退还。中海公司一审辩称，1、中海公司系中海花苑房地产项目的开发商，该房地产项目在规划时设置了1：1.2的车位比例，本案所涉车位在规划范围内，中海公司基于取得土地使用权以及建造行为而对涉案车位拥有合法权属。周美芳、原告范根付于2016年3月2日与中海公司签订了购买中海花范3幢903室的房产，2016年12月又向中海公司购买了车位使用权，价格为3.5万元，中海公司开具了相应的发票。周美芳、范根付称双方是租赁关系，没有证据证明，若按租赁关系，按70年每天的租金为1.37元，明显不符合常理。2、对于2000元的装修押金，愿意退还。3、中海花苑房地产项目已经过综合验收（含消防），否则中海公司无法对外销售该房产，周美芳及范根付没有提供证据证明目前地下车库存在安全隐患，即使存在，因该事项涉及全体业主利益，应由业主委员会作为原告代表全体业主主张权利，周美芳及范根付不符合起诉的主体资格。一审法院认定事实：2016年3月2日，周美芳、原告范根付与中海公司签订了房屋买卖合同，周美芳、范根付向中海公司购买了位于江阴市××花××室面积为97.99平方米的房屋。周美芳、范根付同时交纳了装饰保证金2000元，约定装修完工后1年退款。同年2016年12月19日，周美芳、范根付向中海公司购买了编号为306号车位使用权，计价款35000元，但双方没有签订买卖合同，中海公司向范根付、周美芳出具了江苏增值税普通发票，该发票载明，购买方范根付、周美芳，销售方中海公司，货物或应税劳务、服务名称中为中海花苑，规格型号为3幢903室，单位为个，价税合计35000元，备注中注明车位编号306号。一审另查明，中海花苑原设计为地下车位，中海公司变更设计，将地下车位改为车库,但未向有关部门申请变更。一审法院认为：一、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，周美芳及范根付主张双方成立租赁合同的法律关系，依法应当提供证据证明，但周美芳及范根付提供的现有证据，不能证明双方成立租赁关系，其提供的江苏增值税普通发票的内容与中海公司主张的买卖车位使用权相一致，故周美芳、范根付的第一项诉讼请求不能成立，法院不予支持。二、因中海公司同意返还装修保证金，周美芳、范根付的该项诉讼请求，法院依法予以支持。三、周美芳、范根付称中海公司将地下车位改造成车库，存在严重安全隐患，但未提供有效证据证明。如周美芳及范根付认为确实存在安全隐患，可向消防部门直接反映，由消防部门认定或作出处理决定。当然，作为安全的重大事项，作为业主的周美芳及范根付也可向业主委员会反映。故周美芳及范根付的该诉讼请求，不能成立，法院依法不予支持。据此，一审法院判决如下：一、中海公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还原告周美芳、范根付装修押金2000元。二、驳回周美芳、范根付的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费476元，减半收取238元，周美芳、范根付负担213元，中海公司负担25元。二审中，中海公司没有提交新证据。周美芳、范根付向本院提交了一份中海公司出具交款人为赵观山的收据，该收据载明是70年租金。证明车位是租赁的。中海公司对该收据质证认为，与本案无关，且赵观山在车位诉讼中，也表示购买的是车位，生效判决也确认双方是买卖关系而不租赁关系。二审查明事实与一审查明事实相同，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，周美芳、范根付占有并使用案涉车位。对此案涉车位，周美芳、范根付诉称是租赁中海公司的车位，双方是租赁关系，中海公司辩称车位是出售给周美芳、范根付，双方是买卖关系。但周美芳、范根付主张是租赁关系没有充分证据加以证明，其在二审中提供的赵观山的收据，并不能证明周美芳、范根付就案涉车位与中海公司是租赁关系。中海公司主张买卖关系，虽然没有买卖合同加以证明，但中海公司开具销售发票给周美芳、范根付，该证据的证明力，明显大于周美芳、范根付所提供证据的证明力，因此，本院可以认定双方是买卖关系。周美芳、范根付应承担举证不能的后果。因此，一审驳回周美芳、范根付返还车位租金的诉讼请求，并无不当。关于周美芳、范根付认为中海公司将地下车位改造成车库，存在严重安全隐患，主张将车库恢复成车位的问题。本院认为，首先，周美芳、范根付并没有证据证明，中海公司将地下车位改造成车库，存在安全隐患，会给周美芳、范根付造成损害的相关证据。其次，如确实存在消防安全隐患，周美芳、范根付也只能请求中海公司采取措施，消除安全隐患，而不能直接请求将车库恢复成车位。因此，一审判决并无不当。当然，如周美芳、范根付认为存在消防安全隐患，可直接向消防部门反映，由消防部门查实处理；如周美芳、范根付认为中海公司违反规划擅自将地下车位改造成车库，可直接向规划部门反映，由规划部门作出处理。此外，对于中海公司是否占用业主共有的道路或者其他场所建设车位的问题，因与本案不属同一法律关系，一审法院对此不予理涉，符合法律规定，并无不当。综上所述，周美芳、范根付的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费476元，由上诉人周美芳、范根付负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 潘晓峰审判员 李 飒二〇一八年一月八日书记员 徐冬晖