江西省石城县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0735民初979号原告：陈荣进，男，1969年3月1日生，汉族，居民，住石城县，被告：刘红香，女，1974年9月25日生，汉族，居民，住石城县，委托代理人：温波阳，江西保全律师事务所律师，执业证号：13607200110503447。特别授权。被告：丁九平，男，1968年11月6日生，汉族，居民，住石城县，原告陈荣进与被告刘红香、丁九平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈荣进、被告刘红香及其委托代理人温波阳到庭参加诉讼；被告丁九平经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈荣进诉称，原告与案外人刘某2等人合伙开发横江镇大雷路85号(原横江镇国税局)房产，合伙组织将太雷路85号203室出售给被告后，于2013年3月12日将产权过户给了被告，被告还欠房款93862元。2016年3月31日，合伙组织将该债权转让在原告名下，原告持203室《房产证》、《债权转让通知书》到被告家中要求被告支付房款，被告以没有以该产权获得政府的“土坯房改造”款等为由拒绝支付。原告认为，被告所购房屋在已经取得产权证，经合伙组织将债权转让给原告后，应当立即支付剩余房款，被告拒不支付严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求：1、判令两被告向原告支付房款93862元，并支付自2016年4月1日起至2019年3月1日止的逾期利息49276元（按月利率1.5%计算）；2、本案诉讼费由两被告承担。本案审理期间，因被告不同意将购买柴火间的8000元款项抵扣购房款，原告将诉请中被告方所欠房款金额变更为101862元，同时放弃了要求被告支付逾期利息的诉请。被告刘红香辩称，一、原告所说不符合事实，原告没有提供原、被告之间所签订的合同来证明房屋价值，也没有证据证实被告欠房款9万多元，前面两室一厅一卫大概有119平米，当时说了1000元一平米，后面的两室是23000元，面积大概是30平米，总房价是142000元，我方已支付9万元，只欠52000元。二、原告应承担违约责任，在购买房屋时，原告承诺，一楼的通道用水泥浇铸，而原告却改用铁皮，现在铁皮生锈，存在安全隐患；原告做的大门因为质量差，被洪水冲走；原告承诺每户安装门铃，也未安装；原告承诺，出售柴火间给被告，也收取了柴火间的钱，但未将柴火间交付使用。三、被告没有看到债权转让书和房产证，该债权转让无效，所以，本案原告不具备诉讼主体资格，应驳回其诉请。被告刘红香在法庭辩论时，又强调只购买套房中的两室一厅一卫，面积大概有119平方米，未购买套房西边的两间房，面积约30平米，该两间房屋的产权是原告未经被告同意过户给被告的，所以该部分房款，被告不予承担。被告丁九平未作答辩，亦未向法庭提交证据。原告围绕其诉请，向本院提交如下证据：证号为石房权证横字第**的房产证复印件一份，房产证载明：坐落于石城县横江镇××＃××房的所有权人为被告刘红香，共有人为被告丁九平，建筑面积142.27平方米，用于证明涉案房产已过户给被告的事实。授权委托书复印件、债权转让通知书复印件各一份，授权委托书载明：委托人为刘某2，受委托人为原告，委托事项：刘某2委托原告向被告丁九平等三人收取横江镇太雷路85号房屋的剩余购房款，所收取的房款归原告所有，同时委托原告将房产证交付给丁九平等三人，落款时间为2016年3月31日；债权转让通知书系刘某2向被告丁九平发出，主要内容是刘某2将被告丁九平购买横江镇太雷路85号203号房屋的所欠93862元购房款转让给原告，落款时间为2016年3月31日。用于证明合伙组织将两被告所欠房款分配给原告的事实。结算单复印件三张，刘某2书写的收款纪录复印件两张，结算单载明的结算人为刘某2、刘某1等三人，其中记载有“丁九平93862.2(归陈荣进收）”的内容；收款纪录记载有“丁九平14.09+3.8，2011.3.28收丁九平定金1万元，2011.5.3收1万元，2011.6.25收2.2万元+0.8万，2012.11.7收1万，2013.3.12收3万”的内容。用于证明被告购房的总房价为17.89万元及被告已付房款9万元的情况。申请证人刘某1、王某出庭作证，用于证明涉案房屋的单价及总价款的事实。证人刘某1陈述的主要内容为：我和原告合伙做房产生意，我认识被告刘红香。我们合伙组织有我、王某、刘某2、巫稳林及原告，当时合伙组织约定了被告所欠房款由原告收取，也归他所有，但因很多年了，具体的总房价，单价，我真记不清，应该有购房协议，要看购房协议，具体刘某2和王某更清楚，原告向被告追索房款，被告以没有享受到土坯房改造补偿款为由，拒绝支付房款，我和王某去和丁九平沟通，但丁九平拒绝沟通；我没有听说卖柴火间给被告的事情；公共通道肯定承诺了保证通行的，但是没有说怎么做，我也没有说要铺水泥路；门铃当时说了要装，但是需要住户自己维护。证人王某陈述的主要内容为：我和原告以前合伙做房产生意，我与被告刘红香是邻居。原告、我、刘某1、刘某2、巫稳林五个人一起合伙，当时合伙组织结算时，说了被告所欠房款由原告收取，也归他所有，当时我不知道，后来我才知道，当时有点异议，我现在对这个方案无异议。因有八、九年了，具体的总房价，单价，我真记不到，被告交了多少钱，还欠多少钱也记不清了，刘某2记了帐，合伙组织没有和被告结算房款，但是签订了购房协议，在刘某2那里；合伙组织是否卖了柴火间给被告，要看合同；但合伙组织没有承诺门前公共通道用水泥浇铸，也没有额外收取装门铃的钱。被告刘红香质证后认为，对于证据1无异议，当时约定了购买119平方米，但原告未经我们同意将另外两室房屋的产权登记在我们名下；关于证据2，委托收款不是归原告所有，债权未经被告确认，系原告单方行为；证据3，是合伙组织单方结算情况，未经被告确认；房款支付了9万元没错，后面的两间房子，当时说的是2.3万元，不是3.8万元，14.09万元房价里包含了柴火间；关于证据4，证人刘某1说的差不多，没有异议；证人王某的证词有不实之处，合伙组织承诺了修路，还有向我们出售了柴火间，装了门铃是坏的，不能使用。被告刘红香向法庭提交了刘某2于2011年4月7日出具的收条复印件一份，用于证明原告方收取了8000元购买柴火间的款项，但却没有交付柴火间的事实。原告质证认为，刘某2说被告丁九平当时说要柴火间，后来又说不要了，购买柴火间的8000元钱就转为了购房款。为查明涉案房屋（石城县横江镇××＃××房）交易的事实，本院依法从石城县自然资源局档案室复印了石城县横江镇××＃××房交易的《石城县房屋所有权转移登记申请书》、《房屋买卖合同》、《土地使用权转让合同》、《税收转账专用完税证》各一份，并向刘某2、石城县房管局工作人员赖某作了调查。《石城县房屋所有权转移登记申请书》、《房屋买卖合同》、《土地使用权转让合同》显示出让人为刘某2夫妇、王某夫妇，受让人为丁九平，房屋建筑面积为142.27平方米，落款时间为2012年7月11日，《石城县房屋所有权转移登记申请书》载明的成交价为14万元，《税收转账专用完税证》记载的交易价为184951元。刘某2陈述的主要内容为：2011年，丁九平一开始说只要两房两厅一厨一卫，房价14.09万元，我向丁九平收取了购房定金，2011年3月28日收1万元定金，同年5月3日收1万元定金，6月25日收了3万元定金，2012年11月7日收1万元定金，一共收了6万元定金；2013年，丁九平又说要那单独的两房，就在2013年3月12日收了丁九平3万元定金，总共收了9万元；后面的两房房价为3.8万元，总房款17.89万元；陈荣进提交了两张收款记录复印件是我记载的；交易两房两厅一厨一卫时是签了合同，但是我找不到了，后面的两房没有签合同，丁九平他们同意，房价都很优惠；办房产证时，丁九平的签名是丁九平本人签名的，但是他老婆不在场。赖某陈述的主要内容为：我清楚刘某2与丁九平间的房屋转让情况，当时是我与付晓刚一起去横江丈量的，合同是我填的，但房屋面积、用途不是我的笔迹，当时没有填房屋面积的原因可能忘了填，也可能没有核对档案；但是不管什么原因，买卖的面积和确权的房产证面积是一致的，我们填的内容都是根据双方意思写的。对于前述证据，原告质证后均无异议。被告方质证后，对《石城县房屋所有权转移登记申请书》、《房屋买卖合同》、《土地使用权转让合同》、《税收转账专用完税证》的真实性无异议，但认为缴税的房款不是真实的交易金额；对于刘某2的证词，认为14.09万元房价里还包含柴火间的价款，后面单独的两间房子，当时说的是2.3万元，被告交了9万元房款没错，其中2011年4月7日，丁九平交了8000元柴火间的钱给刘平，该款不同意抵扣房款，原告应交付柴火间，若不能交付，应赔付损失；赖某的证词不真实，我方只购买了85号203#-1套房中的两房两厅一厨一卫，房价为14.09万元，面积约为109平方米，没有购买西边的两间房屋。此外，为确定85号203#-1套房中西边的两间房屋的价值，本院根据原告陈荣进的申请，在被告方拒绝选定评估机构的情况下，依法指定并委托赣州正辉房地产咨询评估有限公司对该两间房屋（原、被告双方均同意确定该两间房屋的建筑面积为32.27平方米）按照当地2011年的商品房市场价进行价值评估，因被告方拒绝配合评估，本院指示评估人员参照同一单元相同类型的房屋进行了评估，该公司作出了360700-正辉评咨［2019］F0046号《房地产估价报告》，评估结果为：评估建筑面积32.27平方米，评估单价1300元/平方米，评估价值为41951元。原告对该估价报告质证后无异议。被告方质证后，认为该方没有购买西边的两间房屋，没有必要评估，该评估报告与该方没有关联。综合原、被告的陈述及举证、本院调查取证、原、被告质证情况，双方对被告购买位于石城县横江镇××＃××房中东边的两房两厅一厨一卫的事实均无异议，关于该部分房价，虽然被告方在对证人刘某2的证词质证时（质证时间2019年6月13日），认为14.09万元房价里还包含柴火间的8000元价款，但在对证人赖某的证词质证时（质证时间2019年10月18日），确认该部分房价为14.09万元，故双方对85号203#-1套房中东边的两房两厅一厨一卫的房价为14.09万元的事实均无异议。本案的主要争议焦点为：1、原告是否具备诉讼主体资格；2、位于石城县横江镇××＃××房中西边的两间房屋被告方是否购买以及价值如何确定。现本院评析如下：关于第一个争议焦点，原告与刘某1、王某、刘某2、巫稳林合伙开发石城县横江镇大雷路85号(原横江镇国税局)房产，被告方与该合伙组织存在房屋买卖关系，因被告方尚欠合伙组织房款，刘某1、王某、刘某2均证实合伙组织商定，被告方所欠房款由原告负责收取，且归其所有，该行为属于合伙组织内部的权利分配，不属于债权转让，符合法律规定，因此，原告具备诉讼主体资格。关于第二个争议焦点。石房房权证横字第**房产证（石城县横江镇××＃××房）、《房屋买卖合同》载明的所有人（受让人）为被告方，建筑面积为142.27平方米，该面积为85号203#-1套房的面积（包括了东边的两房两厅一厨一卫和西边的两间房屋）；证人赖某证实，买卖的面积和确权的房产面积是一致的，内容都是根据双方意思填写的；同时，被告在庭审上辩称：“前面两室一厅一卫大概有119平米，当时说了1000元一平米，后面的两室是23000元，面积大概是30平米，总房价是142000元，我方已支付9万元，只欠52000元。”该意思表示本身就说明被告方确认购买的是整个85号203#-1套房，被告只是对套房西边的两间房屋的房价持有异议，认为不是原告主张的3.8万元，而是2.3万元；且被告方在庭审中确认85号203#-1套房西边的两间房屋其已用于堆放东西。前述证据和事实以及本案其它证据能够证实，被告方购买的是85号203#-1套房的全部，而非一部分。原、被告双方对该套房东边的两房两厅一厨一卫的房价14.09元无异议，仅对西边的两间房屋的房价有争议，原告主张为3.8万元，被告方主张为2.3万元，为此，本院经原告申请，依法委托赣州正辉房地产咨询评估有限公司对该两间房屋按照双方交易（2011年）时的商品房市场价进行了评估，评估结果为41951元，该评估价高于原告主张的价款3.8万元，同时，证人刘某2的证词及其记载的收款纪录亦证实该两间房屋的房价为3.8万元，故可认定该两间房屋的房价为3.8万元。依据本院对本案焦点问题的评析及庭审情况，本院认定以下事实：两被告系夫妻关系；原告与案外人刘某2、刘某1、王某、巫稳林原系合伙关系，共同开发石城县横江镇大雷路85号(原横江镇国税局)房地产。2011年至2012年间，两被告向该合伙组织购买了太雷路85号203#-1套房，分两次购买，先购买了该套房东边的两房两厅一厨一卫，房价14.09万元，后购买了该套房西边的两间房屋，房价3.8万元，总房价17.89万元。原告方于2012年将套房交付给被告方使用，2013年3月15日，双方办理了该套房的产权过户手续，原告方将产权过户给了两被告，房产证号为：石房权证横字第**、石房房权证横字第**，屋建筑面积为142.27平方米。被告方支付了购房款8.2万元，另向原告方支付8000元用于购买柴火间。2016年3月，合伙组织商定，被告方所欠房款由原告负责收取，并归其所有。原告要求被告方支付所欠房款未果，现诉至本院，请求依法支持其诉请。本院认为，两被告与原告的合伙组织之间的房屋买卖关系合法有效，原告方已经于2012年交付了房屋，且于2013年办理了产权过户手续，两被告有全面履行支付房款的义务。合伙组织将对两被告享有的债权分配给原告，由其负责主张权利，收取的房款归其所有，不违反法律规定，予以支持。两被告共向原告方支付了8.2万元购房款，另支付了8000元购买柴火间的款项，因该8000元被告方不同意抵扣房款，故被告方尚欠购房款9.69万元（17.89万元-8.2万元）。被告抗辩，原告方承诺一楼的通道用水泥浇铸，却改用铁皮做通道，大门因为质量差，被洪水冲走，且未按承诺每户安装门铃。但被告未举证证明原告方负有前述义务及大门系因质量问题而被洪水冲走的事实；即使存在前述问题，被告方可依法向原告方主张权利，因原告方已经于2012年向被告方交付了房屋，被告方已使用7年之久，故被告方不得以此为由拒绝支付购房款，否则有失公平，不合情理。关于柴火间买卖问题，被告方可另行向原告及其合伙人主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告刘红香、丁九平应在本判决生效后十日内向原告陈荣进支付购房款9.69万元；驳回原告陈荣进的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1169元（已减半收取、原告已预交），由原告负担59元，被告负担1110元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。本判决生效后，如被告未按期履行义务，申请执行的期限为两年。审 判 员  吴建平二〇一九年十一月四日代理书记员  黄钰茗