湖北省丹江口市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0381民初1684号原告：丹江口市自然资源和规划局。住所地：丹江口市丹一巷**。统一社会信用代码：11420381011433135G。法定代表人：刘吉尧，该局局长。委托诉讼代理人：朱孔兵，丹江口市土地收购储备供应中心支部书记。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与诉讼、代签法律文书等。委托诉讼代理人：王桂敏，湖北三丰律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：十堰佳和房地产开发有限公司。住所地：十堰市人民北路**。统一社会信用代码：914203007308751832。法定代表人：尹新平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李析，该公司副总经理。代理权限：进行调解、代签法律文书等。委托诉讼代理人：贾斯炜，该公司法律事务部主任。代理权限：一般代理。原告丹江口市自然资源和规划局（以下简称自然资源局）与被告十堰佳和房地产开发有限公司（以下简称佳和公司）合同纠纷一案，本院于2019年5月22日受理后，依法组成合议庭，于2019年6月24日、11月15日公开开庭进行了审理，原告自然资源局的委托诉讼代理人朱孔兵、王桂敏，被告佳和公司的委托诉讼代理人李析、贾斯炜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告自然资源局向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即补缴超面积、超容积率、改变土地用途的土地出让金588.16万元。2.评估费1.97万元及诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年2月13日，被告通过招拍挂程序，以177.7万元的价格竞得位于丹江××与车站路交汇处土地编号为2008—19号的国有建设用地使用权，该宗地挂牌出让面积2359.75㎡。2009年2月23日，原告与被告签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定建筑容积率不高于5，建筑密度不高于35%。被告于2010年12月2日开工建设，2012年7月23日通过竣工验收。丹江口市城市房地产测量中心于2014年1月23日出具了实测面积报告书。2014年原告进行了土地验收，被告超土地面积750.13㎡，超容积5.08，同时改变土地用途。原告委托永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司对上述“两超一改”的部分进行了评估，估价的日期为2010年9月1日，估价为749.27万元。为了保护国有资产的不流失，依法提起诉讼，请求支持原告的诉请。被告佳和公司辩称，被告是严格按照政府的规划设计在政府的监管情况下进行生产建设的。不管两超是否存在，被告都不存在过错，根据双方签订的土地出让合同第35条约定：建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最高标准出让人有权回收，高于约定的最高标准的面积部分有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权的价款的违约金。这个约定仅适用于被告违约的情况下两超处理的问题，不适用于被告没有违约的情况下两超的约定。被告是按照政府的指示施工，没有过错，现在只能按照当时土地出让合同的价格补交土地出让金。两超的原因是原告出让的是毛地，面积测算不精准，政府市政建设的需要，被告无偿为市政建设做贡献。土地出让金合同约定的价格是4亩多地177.7万元，在成交确认书里面确认的是每平方米753元。因此两超价格应该按照合同价格补交。土地评估报告是原告单方面作出的，并且引用了当时尚未生效的规范性文件，不能作为本案定案的依据。经审理查明，2008年因丹江口市汽车运输总公司客运站进行改造，原告自然资源局（原丹江口市国土资源局）对位于丹江××与车站路交汇处的该宗国有土地使用权实行挂牌出让，被告佳和公司通过招拍挂方式竞得该宗土地。2009年2月23日，原告自然资源局与被告佳和公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定：宗地总面积为2728.38㎡，出让面积为2359.74㎡的土地使用权给被告佳和公司；宗地用途为商业、住宅；出让年限为商业40年、住宅70年；土地使用权出让金177.7万元，每平方米单价753元；建筑容积率不高于5；合同第十八条约定，受让人应当按照本合同约定的土地用途、容积率利用土地，不得擅自改变。在出让期限内，需要改变本合同约定的土地用途的，双方同意按照本条第（二）项规定办理：（二）依法办理改变土地用途批准手续，签订国有建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订国有建设用地使用权出让合同，由受让人按照批准改变时新土地用途下建设用地使用权评估市场价格与原土地用途下建设用地使用权评估市场价格的差额补缴国有建设用地使用权出让价款，办理土地变更登记；第三十条约定，受让人必须按照本合同约定，按时支付土地使用权出让金，受让人不能按时支付土地使用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过60日的，经出让人催交后仍不能支付土地使用权出让价款的，出让人有权解除合同；第三十五条约定，建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的，出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。合同签订后,被告佳和公司向原告支付土地出让金177.7万元。2010年9月1日，丹江口市住房和城乡建设局（原丹江口市建设局）为被告核发编号为420381201009010101号《建筑工程施工许可证》，建设规模为31000㎡。2011年12月8日，丹江口市住房和城乡建设局为被告核发建字第2011-42号建设工程规划许可证，建设规模为32361㎡。佳和公司于2010年12月2日开工建设明珠·新天地项目，2012年7月23日通过竣工验收，2012年5月30日，丹江口市住房和城乡建设局为被告核发编号为（2012）5号《建设工程档案合格证》，2013年12月30日，丹江口市城市房地产测量中心出具丹房测字2013第108号《房屋面积测绘报告书》，该宗地总建筑面积为32545.70㎡，楼层总数为18层，其中地上17层，地下**。2014年5月原告自然资源局组织验收小组依据被告提供的资料对被告佳和公司用地进行了现场调查，经现场核实，认为明珠·新天地建设项目用地存在如下问题：1、超容积率，合同约定为不大于5，而实际容积率是10.08（规划局回复）；2、超面积：土地出让面积为2359.74㎡，该宗地实际用地总面积为：3210.94㎡，超出规划红线面积413.94㎡，超出出让合同面积750.13㎡；3、改变土地用途：原建设局审批规划设计方案，被告明珠·新天地项目规划为1栋16层商住楼，其中一、二层规划为商业建筑，使用性质为商业，三层为框架层，四层及以上均为居住建筑，使用性质为居住，而被告擅自将四层及以上居住建筑改作产权式酒店，使用性质为商业。2015年6月24日丹江口市城乡规划局向原告发出公函，确认被告佳和公司将四层及以上居住建筑改作产权式酒店使用，该项目实际用途应为商业。2015年11月30日，丹江口市城乡规划局向原告发出公函，函告明珠·新天地项目实际容积率为13.14。原告自然资源局委托永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司对佳和公司开发的明珠·新天地建设项目超容积率、超土地面积、改变土地用途补交出让金价格进行评估。永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司以2010年9月1日为估价期日，于2018年3月29日出具鄂永地[2017]（估）字第SY0477号《土地估价报告》：明珠·新天地建设项目需补交出让金共计749.27万元。鉴定支付鉴定费1.97万元。2018年12月26日，自然资源局向佳和公司邮寄发出《土地出让金催缴函》，要求佳和公司自接函之日起15日内补交土地出让金749.27万元。被告收到后未在规定的时间内缴纳，原告遂提起诉讼。在本案庭审中，佳和公司对自然资源局提交的评估报告中的评估单价提出异议。为妥善化解争议，原告自然资源局重新委托永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司对明珠·新天地建设项目出让金价格进行评估，对超面积、改变用途、未经批准超容积率部分估价基准日设定为原丹江口市城乡规划局向原丹江口市国土局函告征缴时间，永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司对超容积率以2010年9月1日为估价期日，对超土地面积、改变土地用途以2015年11月30日为估价期日，于2019年9月6日出具鄂永地[2019]（估）字第SY0208号《土地估价报告》：明珠·新天地建设项目超容积率需补交出让金246.23万元，改变土地用途需补交出让金115.77万元，超土地面积需补交出让金226.16万元，被告佳和公司需补交土地出让金共计588.16万元。2019年5月6日，因机构改革，丹江口市国土资源局更名为丹江口市自然资源和规划局。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。原告自然资源局与被告佳和公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，双方应按照合同约定的内容全面履行义务。合同签订后，原告自然资源局依约交付了土地，被告佳和公司依约支付了全部土地出让金。经验收发现涉案宗地超面积、超容积率、改变土地用途，自然资源局以委托的永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司出具鄂永地[2017]（估）字第SY0477号《土地估价报告》为依据向本院提起民事诉讼，要求被告佳和公司按照评估报告支付土地出让金749.27万元，案件审理过程中，调整估价基准日后，经永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司重新作出鄂永地[2019]（估）字第SY0208号《土地估价报告》评估，被告对超面积、超容积率、改变土地用途部分需补交出让金为588.16万元。被告虽对评估报告结论有异议，但未申请复核评估，该重新作出的评估报告系有资质的评估机构作出的，评估程序合法，可以作为认定被告佳和公司缴纳出让金的依据。在涉案土地容积率、土地面积、土地用途被调整后，被告佳和公司应依法承担补交相应土地出让金的义务并承担履行合同义务不符合约定的相应违约责任。被告佳和公司应当支付超面积、超容积率、改变土地用途部分出让金588.16万元及因评估产生的评估费1.97万元。对原告的诉请本院予以支持。被告佳和公司辩解应按照双方合同约定的土地单价价格补缴土地出让金。无法律依据，理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告十堰佳和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告丹江口市自然资源和规划局支付其未经批准改变土地用途、超占土地面积及超容积率建设部分的土地出让金588.16万元及评估费1.97万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64541元，由被告十堰佳和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  王汝军审 判 员  朱学丰人民陪审员  吕 东二〇一九年十一月十六日书 记 员  谢 悦本案适用的相关法律依据：1.《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。2.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。