陕西省宝鸡市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)陕03执异47号案外人:张建军,男,汉族,住陕西省宝鸡市金台区委托代理人：曹斌灵，长武县法律援助中心法律服务工作者。申请执行人：牛宝权，男，汉族，住宝鸡市陈仓区委托代理人：徐秀明，北京市尚衡（西安）律师事务所律师。委托代理人：王航英，北京市尚衡（西安）律师事务所实习律师。被执行人：宝鸡九安房地产开发有限公司，住所地宝鸡市金台区陈仓园金色花园小区**商务楼。法定代表人：贾仑明，任执行董事。被执行人：贾仑明，男，汉族，住宝鸡市陈仓区。被执行人：王喜娟，女，汉族，住宝鸡市陈仓区被执行人共同委托代理人：程建兵，陕西金宝律师事务所律师。被执行人共同委托代理人：陈向南，男，汉族，住扶风县，系宝鸡九安房地产开发有限公司销售部经理。本院在执行申请执行人牛宝权与被执行人宝鸡九安房地产开发有限公司（以下简称九安公司）、贾仑明、王喜娟民间借贷合同纠纷一案中，案外人张建军对本院查封、拍卖被执行人宝鸡九安房地产开发有限公司有关房产行为提出异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人张建军称，本院在执行牛宝权与九安公司、贾仑明、王喜娟民间借贷合同纠纷一案中，查封的长武县创业一路九安花都小区1号楼3单元1502号房屋，案外人已就该房屋与九安公司签订房屋买卖合同，案外人现为房屋所有人。本院对该房屋采取查封拍卖措施不当。对此案外人提供与九安公司签订的《商品房买卖合同》等证据予以证明。为维护其合法权益，请求本院解除对长武县创业一路九安花都小区1号楼3单元1502号房屋查封、拍卖措施，并停止对该房屋的执行程序。申请执行人牛宝权称，本院作出的查封、拍卖执行裁定程序合法，执行措施符合法律规定。涉案房产属九安公司，该房产并未取得商品房预售证等证件，属于在建项目工程，不符合销售条件，也不能转让房产所有权。案外人与九安公司签订的涉案房屋买卖、转让等协议是无效和不受法律保护的，更不能取得房屋所有权，且案外人与九安公司的合同既未经房管部门备案，也未经依法确认，真实性无法考证，案外人的主张无事实和法律依据。涉案房屋正在建设中，未完工，案外人对涉案房屋未实际占有和使用。综上，案外人的请求无事实和法律依据，请求本院依法驳回其全部异议请求。被执行人九安公司、贾仑明、王喜娟称，案外人作为买卖房屋合同的债权人系善意购买人，无过错。申请执行人牛宝权作为借款合同的债权人，双方地位是平等的，应受到法律同等保护。案外人已付清全部价款并实际占有不动产，未办理过户登记客观上无过错，应当解除查封。本院查明：1、牛宝权与宝鸡九安房地产开发有限公司、贾仑明、王喜娟民间借贷合同纠纷一案，本院2018年5月17日作出（2018）陕03民初21号民事调解书。2、调解书发生效力后，因被执行人未履行调解书确认的义务，牛宝权申请强制执行。本院立案后于2018年6月12日作出（2018）陕03执120号执行裁定：查询、冻结、扣划被执行人宝鸡九安房地产开发有限公司、王喜娟、贾仑明在银行、其他有储蓄业务机构的存款38600000元或查封、扣押其价值相应的其他财产。2018年6月22日分别向长武县不动产登记中心、长武县房地产管理站送达了协助执行通知书，要求协助：一、查封宝鸡九安房地产开发有限公司名下位于长武县城创业一路九安花都第一幢在建项目工程；二、查封期间不得办理商品房预售许可证，不得交易转让；三、查封期限为三年自2018年6月22日至2021年6月21日止。同日，本院向长武县不动产登记中心送达了协助执行通知书，要求协助：一、查封宝鸡九安房地产开发有限公司名下位于长武县城创业一路长国用（2012）第1-01-203号土地一宗，面积19333.34平方米，扣除代征地1348.32平方米；二、查封期间不得交易转让，查封期限为三年自2018年6月22日至2021年6月21日止。3、本院于2019年6月3日作出（2019）陕03执恢3号执行裁定书，拍卖被执行人宝鸡九安房地产开发有限公司名下位于长武县城创业一路九安花都小区1号楼1单元902号、1202号、1301号、1302号、1402号、1502号、1601号、1602号、1701号、1702号，2单元401号、403号、501号、601号、603号、801号、803号、901号、1001号、1101号、1201号、1203号、1301号、1401号、1503号、1603号、1701号、1702号、1703号，3单元401号、501号、502号、601号、602号、702号、801号、802号、1001号、1002号、1101号、1102号、1201号、1202号、1301号、1302号、1401号、1402号、1501号、1502号、1601号、1602号、1701号、1702号共计53套住宅房及1号楼1-3层门面房。4、2019年6月15日本院发布在建工程网拍竞买公告，拍卖标的为咸阳市长武县城创业一路九安花都1号楼在建工程（尚未竣工）及1号楼1-3层1500平方米门面房。在建工程具体楼房号为：1号楼1单元902号、1201号、1301号、1302号、1402号、1502号、1601号、1602号、1701号、1702号，2单元401号、403号、501号、601号、603号、801号、803号、901号、1001号、1101号、1201号、1203号、1301号、1401号、1503号、1603号、1701号、1702号、1703号，3单元401号、501号、502号、601号、602号、702号、801号、802号、1001号、1002号、1101号、1102号、1201号、1202号、1301号、1302号、1401号、1402号、1501号、1502号、1601号、1602号、1701号、1702号共53套。5、本院2019年7月1日以案外人对拍卖标的提出异议为由，作出（2019）陕03执恢3号之一执行裁定，中止本院（2019）陕03执恢3号执行裁定的执行。6、长武县昭仁街道办事处西关村民委员会向本院提出执行异议，本院2019年11月26日作出(2019)陕03执异27号裁定，裁定中止本院（2019）陕03执恢3号执行裁定的执行。另查，1、2012年2月19日西关村委会与九安公司先后签订《西关村一组安置预留地开发建设协议书》、《土地移交协议书》、《西关一组群众安置纠纷处理协议》、《西关一组村民安置补充协议》。对于上述协议长武县昭仁镇人民政府作为监证单位在协议中盖章监证。上述协议中双方除对西关村以土地置换住宅6600平方米、商铺3000平方米以及价款、交房时间及违约责任进行约定外，其中关于住宅和商铺的安置双方在《西关一组村民安置补充协议》约定为：一、住宅：1、多层5#楼，东单元二、三、四层垂直分配，总户数为13户。2、高层框剪1#楼设计方案经西关村一组村民签字同意方案，南北朝向由东向西垂直分配，第四至十八层共十五层，户型B、C、D、E、F共７２户；二、商铺：经西关村一组村民代表签字方案１＃楼（税务局对面）、２＃楼（法院对面）由北－南，一层1200平方米，二层1200平方米，三层600平方米分二块设计，垂直分配。位置：从宜禄街由东向西，由北向南，一、二、三层垂直分配。2、根据西关村委会盖章的《西关安置房明细一览表》，在涉案1号楼中给西关村委会村民置换房屋45套，5356.52平方米。再查，１、本院（2019）陕03执恢3号执行裁定中裁定拍卖的房产属长武县城创业一路九安花都小区1号楼在建工程中的一部分，为被执行人九安公司开发建设。该工程未办理建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。该工程实际共计十七层，其中住宅用途四至十七层共计九十八套，商铺用途１－３层面积共计约4500平方米。目前电梯、门窗、消防、室外工程、室内外电线电缆、室内外上下水工程未完工；２、该工程除前述协议给西关村安置部分外，其余部分与包括本案案外人在内的他人分别签订商品房买卖合同以及因债务关系与债权人签订商品房买卖合同，该合同的权利人也因买卖关系对涉案财产的查封、拍卖行为分别提起案外人异议；３、2017年11月30日宝鸡市金台区人民法院因强让莲申请，作出（2017）陕0303财保17号民事裁定，查封被申请人宝鸡九安房地产开发有限公司名下位于长武县创业大道“九安.花都”小区内１号楼北侧１－３层1000平方米商业用房及楼上房号分别为401、602、1401、1402、1501、1502的住宅房屋六套，查封期限为两年。本院经审查认为，本院（2019）陕03执恢3号执行裁定中拍卖的房产属长武县城创业一路九安花都小区1号楼在建工程中的一部分，该裁定中房产的拍卖因长武县昭仁街道办事处西关村民委员会提出异议，现已被本院（2019）陕03执异27号执行裁定裁定中止执行。故案外人因本院（2019）陕03执恢3号执行裁定有关房产拍卖的异议事项本案中不再审查。上述本院（2019）陕03执异27号执行裁定如因该案当事人诉讼致裁决结果改变，引发本案当事人对执行标的争议，案外人可再另行主张救济。至于案外人请求解除涉案执行标的查封的主张，因涉案查封的财产属被执行人九安公司名下的在建工程，异议人请求予以解除缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回案外人的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 魏小明审 判 员 王 雷审 判 员 李红宝二〇一九年十一月二十七日法官助理 吕 和书 记 员 李冰信