河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民终5460号 上诉人（原审被告）：艾志斌，男，1987年2月18日出生，回族，住河北省大厂回族自治县。 委托诉讼代理人：马征，河北尚亁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马云桥，河北尚亁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：左浚铧，男，1994年8月15日出生，汉族，住河北省大厂回族自治县。 委托诉讼代理人：周广文，河北坤文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付文淑，河北坤文律师事务所律师。 原审被告：何信良，男，1970年9月10日出生，汉族，住河北省大厂回族自治县。 原审被告：赵丛莉，女，1968年12月3日出生，汉族，住河北省大厂回族自治县，系被告何信良妻子。 上诉人艾志斌因与被上诉人左浚铧、原审被告何信良、赵丛莉之间执行异议之诉纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028民初1547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 艾志斌的上诉请求：请求二审法院撤销一审法院的判决，在查清事实的基础上对本案依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人已经在法院查封之前合法占有了案涉不动产，原审对该事实认定错误。在2018年6月5日何信良将涉案房屋以房抵债给艾志斌后，艾志斌即于2018年6月8日将涉案房产出租给安宇飞，安宇飞支付了一年的租金，并且上诉人支付了涉案房产的电费及物业费。上诉人属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形，原审判决法律适用不当。因涉案房屋未取得产权证，双方约定在取得产权证后办理过户手续，至于艾志斌是否具有购房资格，并非本案的审查内容。 左浚铧答辩称，上诉人的上诉请求不能成立，应驳回其上诉请求。 原审被告何信良、赵丛莉未到庭应诉。 左浚铧向一审法院提出诉讼请求：准许执行被告何信良名下位于海南省三亚市红塘湾旅游度假区房屋。 一审法院认定事实：被告何信良与被告赵丛莉系夫妻关系。2018年5月2日，被告何信良向被告艾志斌出具借据一份，内容为“借据今向出借人艾志斌借到人民币（大写）：伍佰万元整，小写：¥5000000元（手印）。借款期限为1月，自2018年5月2日至2018年6月2日。利息为2分，月付息。借款人：何信良（签字，手印）……备注：收款人：王艺琛卡号：62×××30开户行：大厂农商营业部”。同日，艾志斌通过案外人郭芳羽银行账户向王艺琛银行账户转款5000000元。2018年6月5日，被告何信良作为出让方（甲方）与被告艾志斌及案外人杨学召、李宁作为受让方（乙方）签订房屋所有权转让协议一份，约定被告何信良将其位于海南省三亚市天涯区旅游度假区中粮红塘悦海一期2栋1单元901（商品房买卖合同备案编号为201610018000054）、902号（商品房买卖合同备案编号为201610018000055）两套房屋转让给被告艾志斌及案外人杨学召、李宁，房屋均未取得产权证书。关于房屋价款，房屋所有权转让协议第二条约定“转让对价为伍佰万元整，以债务折抵的方式给付，即以甲方何信良于2018年5月1日欠付乙方的500万元借款折抵。”；关于房屋交付，房屋所有权转让协议第二条约定“甲方应于本协议签订当日向乙方交付上述2套房屋的钥匙。此外，因上述2套房屋产权登记手续尚未办结，甲方需向乙方交付甲方于2016年9月23日与三亚悦晟开发建设有限公司签订的《商品房买卖合同》原件两件。甲方将上述物品及文件交给乙方，视为向乙方交付本协议2套房屋。”；房屋所有权转让协议第六条还约定“本协议生效后，甲方何信良欠付乙方本息500万元的全部借款凭证及手续作废，该项债权债务归于消灭，乙方不得再就此主张权利。”。房屋所有权转让协议第2页中间位置，有甲方何信良（签字，手印），乙方艾志斌（签字，手印）杨学召（签字，手印），李宁（签字，手印）。2018年10月14日，被告艾志斌交纳中粮红塘悦海一期2栋1单元901、902号房屋物业管理费及电费。庭审中，被告艾志斌表示其向被告何信良提供的5000000元借款系其与案外人杨学召、李宁共同提供，其中杨学召提供1500000元，李宁提供500000元，其三人系实际出借人。2018年5月2日其通过银行转账方式向案外人郭芳羽分别转款2500000元、250000元、2250000元，后通过案外人郭芳羽银行账户向被告何信良指定账户（案外人王艺琛银行账户）转款5000000元；被告何信良认可被告艾志斌与案外人杨学召、李宁共同向其提供借款5000000元，并与三人签订房屋所有权转让协议。另查明，2018年10月11日，原告左浚铧起诉被告何信良、赵丛莉民间借贷纠纷，并向本院申请对二被告银行存款8500000元或价值相当的其他财产予以诉讼保全，本院经审查认为原告左浚铧的诉讼保全申请符合法律规定，并作出（2018）冀1028民初2403号民事裁定书，裁定查封被告何信良、赵丛莉所有的银行存款8500000元，或价值相当的其他财产；2018年10月12日，本院向三亚市不动产登记中心发出协助执行通知书，要求协助查封何信良名下的位于中粮红塘悦海一期2栋1单元901、902号楼房（合同备案编号分别为201610018000054、201610018000055）查封期限三年，自2019年10月12日至2021年10月11日止；2018年11月22日，本院作出（2018）冀1028民初2403号民事判决书，判决“一、被告何信良、赵丛莉于判决生效之日起五日内偿还原告左浚铧借款本金2000000元，并按月利率2%的标准支付自2018年2月12日至实际给付日期间的利息。二、被告何信良于本判决生效之日起五日内偿还原告左浚铧借款本金6000000元，并按月利率2%标准支付自2018年5月25日至实际给付日期间的利息。”，该判决书发生法律效力后，原告左浚铧申请法院强制执行。2019年3月4日，被告（案外人）艾志斌以本院作出的（2018）冀1028民初2403号民事裁定书查封了登记在被告何信良名下的位于海南省三亚市天涯区旅游度假区中粮红塘悦海一期2栋1单元901号（商品房买卖合同备案编号为201610018000054）、902号（商品房买卖合同备案编号为201610018000055）侵犯了其财产权利，向本院提出书面异议；2019年5月5日本院作出（2019）冀1028执异40号执行裁定书，裁定中止对被执行人何信良名下位于海南省三亚市红塘湾旅游度假区房屋的执行，原告（申请执行人）左浚铧对裁定不服，提起诉讼。再查明，2018年4月22日，中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅发出关于进一步稳定房地产市场的通知（琼办发﹝2018﹞29号），该通知对于非本省户籍居民家庭购买住房明确提出“四、实施全域限购实行严格的限购政策，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购……海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明……”。截至庭审结束，被告何信良、赵丛莉并未取得位于海南省三亚市天涯区旅游度假区中粮红塘悦海一期2栋1单元901号（商品房买卖合同备案编号为201610018000054）、902号（商品房买卖合同备案编号为201610018000055）房屋产权证书。庭审中，被告艾志斌表示其有其他房屋。上述事实，有（2019）冀1028执异40号执行裁定书、借据、艾志斌银行转款交易明细、郭芳羽银行转款凭证、房屋所有权转让协议、物业服务费及电费收据及原、被告当庭陈述在案为凭。 一审法院认为，本案争议的焦点问题是被告（案外人）艾志斌对涉案的房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，被告艾志斌提出排除执行异议，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”、第二十五条第一款第（一）项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”、第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定。其应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。首先，被告何信良与被告艾志斌、案外人杨学召、案外人李宁签订的关于海南省三亚市天涯区旅游度假区中粮红塘悦海一期2栋1单元901号（商品房买卖合同备案编号为201610018000054）、902号（商品房买卖合同备案编号为201610018000055）房屋所有权转让协议，虽系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，但该房屋所有权转让协议不同于一般房屋买卖合同，实为以房抵债合同，系将被告何信良、赵丛莉与被告艾志斌的普通债权，通过一纸协议转化为物权期待权。庭审中，被告艾志斌表示，其有其他房屋；被告何信良亦表示原告左浚铧与被告艾志斌均为其债权人，涉案房屋给谁均无意见，可见，被告何信良对于涉案房屋归属原告左浚铧与被告艾志斌的处分随意，被告艾志斌与案外人杨学召、李宁与被告何信良签订房屋所有权转让协议并无特殊性及优先权。原告作为被告何信良、赵丛莉债权人的合法权利亦应得到保护，故本案在审理被告艾志斌是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的同时，亦应通过严格审查以房抵债协议双方当事人之间的债权债务关系的真实合法性，及以房抵债的债权人（艾志斌）除了涉案房屋之外没有其他住房，来权衡以房抵债的债权人（艾志斌）与申请执行人（左浚铧）的利益。其次，被告艾志斌主张，其取得涉案房屋钥匙后，将房屋出租给案外人安宇飞，用于旅游住宿，双方签订租赁合同并收取租赁费用，其提交的涉案房屋物业费收据、电费收据，发生时间为2018年10月14日，其虽提交以上相关证据，但不能证明其在人民法院查封之前已系合法的占有涉案房产。再次，被告艾志斌提供借据及其与案外人郭芳羽、案外人郭芳羽与被告何信良指定代收人王艺琛银行转款凭证，证明其与被告何信良有真实债权债务关系，且其履行了向被告何信良提供借款5000000元的义务，本院虽不持异议，但被告何信良、赵丛莉尚未取得涉案房屋的产权证书，被告艾志斌与被告何信良签订房屋所有权转移时亦对涉案房屋未取得产权证书情况知晓，且庭审中被告艾志斌未提供其符合涉案房屋所在地购买房屋资格的相关证据，故被告艾志斌仅以涉案房屋未取得产权证书不能办理过户为由，主张未办理过户登记非因其自身原因所致的答辩意见，理据不充分，本院不予支持。被告赵丛莉经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。综上，被告（案外人）艾志斌不能证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告左浚铧诉请准许执行被告何信良名下位于海南省三亚市红塘湾旅游度假区房屋，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条之规定，判决如下：准许对被告何信良名下位于海南省三亚市天涯区旅游度假区中粮红塘悦海一期2栋1单元901号（商品房买卖合同备案编号为201610018000054）、902号（商品房买卖合同备案编号为201610018000055）房产执行。案件受理费80元，由被告艾志斌负担。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。对一审查明的事实，本院予以认定。 本院认为，本案的争议焦点为艾志斌是否对涉案房产享有足以排除执行的权利。首先，艾志斌主张其已经实际占有涉案房屋，主要证据是其与安宇飞签订的房屋租赁合同。艾志斌的出借款项系通过郭芳羽转出，安宇飞与郭芳羽存在近亲属关系，艾志斌所述的签订房屋租赁合同存在不合理支出，依据现有证据不能证实艾志斌与安宇飞签订的房屋租赁合同的真实性。其次，艾志斌并无海南省购房资格，涉案房屋不能过户不属于不可归责于买受人的原因，因此艾志斌对涉案房产不享有足以排除执行的权利。 综上所述，上诉人艾志斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由艾志斌承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘炳辉 审 判 员 相宪伟 审 判 员 王建军 二〇一九年十一月二十九日 法官助理 张振波 书 记 员 韩思萌