广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院民 事 判 决 书（2013）鱼民初（一）字第733号原告柳州市××物业××责任公司，住所地：柳州市××新都××层。法定代表人刘×。委托代理人何××。委托代理人刘××。被告蔡××。原告柳州市××物业××责任公司与被告蔡××物业服务合同纠纷一案，本院于2013年4月17日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）进行审理，被告于2013年5月8日对本案适用简易程序（小额诉讼）审理提出异议，本院依法作出裁定，将本案转为普通程序，并组成由审判员韦厚望担任审判长，人民陪审员李莉和人民陪审员郑敏琳参加的合议庭，于2013年6月25日公开开庭审理了本案。书记员许婷担任记录。原告柳州市××物业××责任公司的委托代理人何××，被告蔡××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳州市××物业××责任公司诉称，2006年11月4日，被告蔡××购买柳州龙峰置业有限公司开发建设的位于柳州市××新都××单××号商品房住宅，建筑面积104.72平方米。柳州市宝莲物业管理有限责任某司与被告于2006年11月4日在被告签订《房屋买卖合同》后订立《前期物业管理协议》，对被告购置商品房的共用部位、共同设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目提供维护、修缮、服务与管理，并收取物业服务费；被告应按商品房的建筑面积交纳物业服务费及其他代收代缴的费用，其中：1、住宅按建筑面积0.45元／㎡.月收取（按物价局批准执行）；2、非住宅按建筑面积1.50元／㎡.月收取（按物价局批准执行）；3、楼梯间公共照明管理费按每月3元／户执行；4、因住户的原因空置房屋按建筑面积每月每平方米（按物价局批准执行）的50%收取。每月1-5日交费。被告违反协议，不按本协议约定的收费某某和时间，交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每天0.5%交纳违约金。本协议的有效期限，从签订之日起至业主委员会成立之日止。2006年10月柳州市宝莲物业管理有限责任某司终止经营活动，原告柳州市宏泰服务有限责任某司经与柳州龙峰置业有限公司协商同意，双方签订《委托物业管丙同》由原告接管经营宝莲新都前期物业管理服务。原告按原来签订的《前期物业管理服务协议》实际履行了义务，被告接受原告物业管理服务至今，从未提出异议，但却不按期交纳物业服务费。经结算至2012年8月30日止，被告欠交物业服务费2011元、楼道灯管理费144元，共计2155元。经原告多次催促，被告至今仍拒绝交费，严重违反合同规定，应承担违约责任。另2008年4月1日经柳州市工商管甲门核准登记，柳州市宏泰物业管理有限公司更名为柳州市宏泰物业服务有限公司，并承接权利义务，故诉至法院，请求判令：1、请求依法判决被告付给原告物业服务费2011元、楼道灯管理费144元、违约金3901.54元，共计6056.54元。2、要求被告承担本案诉讼费。原告柳州市××物业××责任公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、前期物业管理服务协议一份，证明双方存在物业管理协议。2、宝莲新都房屋交接书及照片一份，证明原告向被告交接房屋后，向被告提供了物业服务，并且催收物业费。3、委托物业服务合同一份，证明我方受龙峰置业公司委托向宝莲新都小区提供前期物业服务。4、关于《委托物业服务合同》的补充协议一份，证明继续受龙峰置业公司委托提供前期物业服务。5、柳州市物价局文件柳价字（2008）180号关于某某新都前期物业服务收费某某的批复一份，证明我方是有收费资质，并且是按照文件标准进行收费，住宅是按0.45元／月／平方米。被告蔡××辩称，1、首先对原告的资质产生质疑，原告的注册地址与服务地址不符，有违工商管理条例。其次原告从没有对小区公示过收支情况，违反了《物业法》、《柳州市住房与城乡建设委员会关于某某管乙作规定》以及柳州市物价局的有关规定。2、原告明知自己没有取得本小区服务资质从而于2007年6月27日前伪造公某（柳州市宏泰宝莲管理处公某）与部分业主签订所谓物业管丙同书，骗取业主，收取业主钱财，原告主观上明知自己之无行为能力而故意伪造合同书及印章，原告已违反《中华人民共和国刑法》第二百八十条第二款的规定，以及涉及诈骗等行为。3、根据《物权法》、《物业法》、《广西壮族自治区住房与城乡建设厅关于某某管乙作的规定》以及《柳州市住房与城乡建设委员会关于某某管乙作规定》，本小区前期物业公司（柳州市宝莲物业管理责任有限公司）与被告有过合同关系，与原告没有任何签订契约。4、原告在2006年10月31日与原房开公司所签订的“委托物业管丙同”的第三条明确某某合同期限为一年（即2006年11月1日-2007年10月31日止），试用半年，以后原告并没再与业主签订服务合同。5、被告在接受房屋时与柳州市宝莲物业管理有限公司签订了《前期物业挂你服务管理协议》，在该协中第一条，甲方的权利明文规定“物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方”，因此原告与柳州市宝莲物业管理有限责任某司之间的协议可视为无效合同。6、原告未经本小区业主同意的情况下，擅自把小区绿化地、消防通道改做收费停车场所使用以及不尊重业主的意愿擅自把小区娱乐场所改做收费球场，对外经营，严重侵犯了小区业主的合法权益。7、原告称被告所欠诸款项事宜，小区业主认为被告所有以上第六项的收入已抵销本小区业主的物业服务费用，原告不存在另行收取的理由。8、原告未经任某某门同意则占用公共通道乱堵乱盖，严重违反柳州市建设规划有关部门的规定。9、原告服务质量存在诸多问题。故请求法院：1、驳回原告的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由原告承担。另外，原告的保安工作做得不好，之前发生过保安人员对业主的停放在路边的车辆进行破坏，视频资料存放于柳州市大桥派出所。被告蔡××为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、光碟一张，证明原告服务不到位。2、宝莲新都业主临时公约一份，证明原告的公司名称与签订临时公约、前期服务协议的名称不一致。3、照片四张，证明保安上班睡觉。4、2006年10月30日委托物业管丙同一份；营业执照一份；组织机构代码证一份，证明原告的住所地与服务地址不符，所以原告资质有问题。5、小区业主阻止原告违建签名书一份，证明不准原告在此建立球场，如果建立球场我方就不交物业费。经过（庭前交换证据）开庭质证，原告对被告提供的证据2、3、4、5的真实性没有异议，但不同意被告的证明目的；被告对原告提供的证据1、2、4、5的真实性无异议，但不同意证据4、5的证明目的。本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。被告对原告提供的证据3的真实性有异议，认为该协议仅有原告的公某，没有宝莲物业的公某，系原告的单方行为。原告对被告提供的证据1的真实性有异议，认为光碟的部分照片系小区外部，不存在原告服务不到位、卫生差的情况。对上述能否支持双方各自的证明目的的证据，本院结合案件情况予以参考。综合全案证据，本院确认以下法律事实：柳州市宝莲新都小区是由柳州龙峰置业有限公司开发建设的商品房小区，该小区至今未成立业主委员会。2006年10月30日，柳州市龙峰置业有限公司与柳州市宏泰物业管理有限责任某司（后变更名称为原告现名称）签订《委托物业管丙同》，约定由原告为宝莲新都小区提供前期物业服务，合同期限为一年，自2006年11月1日至2007年10月31日止。以上事实，已被生效的柳州市鱼峰区人民法院（2012）鱼某初（一）字第576号民事判决书所确认。2008年7月29日，原告与柳州龙峰置业有限公司续签《委托物业服务合同》，合同期限为2008年7月1日至2010年7月31日，合同第六条约定：架空层住宅的物业费收费某某为0.45元／月／平方米。被告系柳州市宝莲新都24栋3单元5楼2号房屋的业主，建筑面积104.66平方米。2006年11月4日，被告从柳州市龙峰置业有限公司领取其所购买的房屋，并与柳州市宝莲物业管理有限责任某司签订《前期物业管理服务协议》，同意由柳州市宝莲物业管理有限责任某司对该小区提供物业服务。被告未向原告交纳物业费服务费。2008年9月21日，柳州市物价局做出柳价字（2008）58号《关于“宝莲新都”小区前期物业服务收费某某的批复》，批准原告从2008年10月1日起多层住宅物业管理费按建筑面积0.45元／月／㎡标准收取；非住宅物业服务费实行市场调节价，具体收费某某由该公司与业主在服务合同中约定。被告向原告交纳物业费至2008年8月，此后的物业费未支付。原告认为，其已为被告提供了物业服务，但被告未支付物业服务费及其他费用，故诉至法院，提出前述请求。本院认为，本案争议焦点是：1、原、被告之间是否存在物业服务关系？2、原告诉请被告支付物业费及违约金的请求是否合理合法？对争议焦点1，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告系建设单位选聘的前期物业服务企业，在合同约定的服务期限届满后续签合同，且从庭审查明的事实可知，至今仍由原告为宝莲新都小区提供物业服务。且被告也曾向原告交纳部分物业管理费用，故双方之间系物业服务关系。对争议焦点2，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，原告提供的催费照片显示其已向被告催收物业费，且被告在庭审中自认原告曾向其催收过物业费，故双方虽未签订书面物业服务协议，但原告实际为宝莲新都小区提供物业服务，被告作为宝莲新都小区业主，应参照前期物业服务合同的标准向原告交纳物业费。被告的24栋3单元5-2号房屋为住宅，建筑面积104.66平方米。原告与龙峰置业公司2006年9月30日签订的《前期物业服务合同》约定按0.4元／月／㎡，柳州市物价局作出柳价字（2008）58号《关于“宝莲新都”小区前期物业服务收费某某的批复》，批准原告从2008年10月1日起多层住宅物业管理费按建筑面积0.45元／月／㎡标准收取。故被告的该房屋从2008年9月1日至2008年9月30日期间的物业费应按0.4元／平方米计付，被告应向原告交纳物业费41.86元（0.4元／平方米×104.66平方米×1个月）。2008年10月1日至2012年8月31日期间的物业费，按柳州市物价局批准的0.45元／平方米计付，被告应向原告交纳物业费2213.56元（0.45元／平方米×104.66平方米×47个月），以上合计人民币2255.42元，原告诉请要求被告支付物业费2011元，系原告自行处分其权利，本院予以支持。被告认为原告提供的物业服务不到位，管理混乱，以此为由拒绝缴纳物业费。对此，本院认为，被告所居住的小区为开放式小区，管理上较封闭式小区存在一定难度，从被告提供的光碟来看，该小区的绿化、卫生、管理方面存在一些问题，被告可向原告提出相关意见，督促原告改进和完善，但不能以此否认原告向被告提供物业服务的事实，被告据此不向原告交纳物业费，理由不完全充分，本院不予全部支持，且原告诉请的物业费数额较之双方协议约定已有所减少，故被告应向原告支付2008年9月至2012年8月的物业费2011元。关于楼道灯管理费144元，该费用系小区业主分摊的公摊电费，被告应向原告缴纳，故被告应向原告缴纳2008年9月至2012年8月共计48个月的楼道灯管理费人民币144元（3元／月×48个月）。关于违约金：由于原、被告并未签订书面物业服务合同，对逾期不缴纳物业费的违约责任没有书面约定。原告与龙峰置业公司签订的《委托物业服务合同》虽然约定了逾期未支付物业费的违约责任，但由于该条款系惩罚性条款，属加重当事人不履行合同义务的经济成本，理应由当事人自愿作出意思表示，而不应由他人代为作出，故原告以自己与龙峰置业公司签订的《委托物业服务合同》所约定的违约条款要求被告承担违约责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十二条、第六十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告蔡××支付原告柳州市××物业××责任公司物业费2011元、楼道灯管理费144元，合计人民币2155元。二、驳回原告柳州市××物业××责任公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元（原告已预交），由原告柳州市××物业××责任公司负担30元，被告蔡××负担20元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区柳州市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本二份，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审 判 长  韦厚望人民陪审员  郑敏琳人民陪审员  李 莉二〇一三年十月八日书 记 员  许 婷附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。