广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初4131号原告：曾琼飞，男，1977年4月13日出生，汉族，住广东省五华县******华南，公民身份号码：441************638。原告：符月姜，女，1982年9月23日出生，住广东省五华县******华南，公民身份号码：460************22X。两原告共同委托诉讼代理人：马杰涛，广东理奥律师事务所律师。被告：佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市三水区************第六层（3）-（4）轴，统一社会信用代码：914************992。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：贺俊，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于洋，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告符月姜、曾琼飞与被告佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司（以下简称“御湖湾公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。开庭时，原告的委托诉讼代理人马杰涛、被告御湖湾公司的委托诉讼代理人于洋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。符月姜、曾琼飞向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2017年3月22日签订的编号为201********105的《商品房买卖合同（预售）》；2.解除原告与被告于2015年12月3日签订的《前期物业服务合同》，并退还物业维修基金6472元及物业管理费794元；3.被告向原告退还全部的购房款647200元及相应利息暂计73996.53元（自原告付款之日2017年3月22日起暂计至2019年7月22日按照4.9%的中国银行同期贷款基准利率）；4.被告向原告支付违约金19416元（647200元×3%=19416元）；5.被告向原告支付因购买房屋所支付的契税及印花税合计6168.8元；6.被告承担本次诉讼的全部费用。上述各项费用总计754047.33元。事实和理由：原告符月姜、曾琼飞与被告就佛山市三水区***********御澳湾豪庭六座706房达成买卖合意，并于2017年3月22日签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：201********105，约定该处房屋总价款为647200元，商品房单价为9231.21元，《商品房买卖合同（预售）》签订后，分别于2017年3月18日支付定金50000元、于2017年3月22日支付147200元，并向银行抵押贷款450000元支付给被告，原告已忠实全面地履行了合同约定的义务。原、被告双方于2015年12月3日签订《前期物业服务合同》，并于2017年3月22日原告缴付6472元物业管理维修基金，原告认为该部分款项属于为购买房屋所付出的合理费用，房屋买卖合同因被告违约无法履行，故该维修基金应由被告向原告承担退还责任。按照《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，被告应于2018年12月31日前向买受人交付该房屋，并且在交付时应当出示满足《商品房买卖合同（预售）》约定第九条交付条件的证明文件。据原告多方了解，被告至今尚未满足房屋交付条件，被告已逾期交付超过120天，按照约定，原告有权要求解除本合同并要求被告承担合同关于逾期交房的相应责任。原告特提起诉讼请求，请贵院依法维护守约方的合法权益，支持原告的全部请求。御湖湾公司辩称，1.不同意解除《商品房买卖合同（预售）》，因为被告的案涉房屋已于2019年1月21日通过五方主体联合验收，依据《中华人民共和国建筑法》有关规定已符合商品房交付的法定条件，案涉房屋在同日也符合原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第四章第九条之第一点、第二点的约定交付条件；被告已于2018年12月26日通过公示和邮寄的方式向原告送达了收楼通知书，原告已于2019年1月8日领取钥匙并实际占有房屋，出具了收楼确认书，对被告进行了责任免除，至此被告的房屋交付义务已经完成，因此原告不具备解除合同的条件；2.不同意原告解除《前期物业服务合同》并退还物业维修基金、物业管理费相关税费等费用的诉求，因为物业服务合同系与物业服务公司签订，物业管理费用由物业服务公司收取，其他费用由相应的行政部门和国家机关收取，如原告有退费需要应当依据财务部、国家税务总局的相关文件要求向税务部门申请，被告不是适格主体；3.不同意原告退还购房款及利息、违约金的诉求，因为被告无违约行为，不同意解除合同，该诉求没有法律事实依据。原告符月姜、曾琼飞在诉讼中提交如下证据：1.商品房买卖合同（预售）一份，证明原、被告于2017年3月22日签订房屋买卖合同，原、被告双方的权利义务均受该合同约束。2.收据二份（2017年3月18日、3月22日），证明被告收到购房款147200元及定金50000元，原告依约履行了付款义务。3.银行贷款放款回执、借款凭证各一份，证明原告办理贷款按揭支付购房款450000元，原告依约履行了付款义务。4.前期物业服务合同一份，证明原、被告于2017年3月22日签订该合同，原、被告双方的权利义务均受合同约束。5.维修基金缴款通知书、广东农村信用社缴款回单、收据各一份，证明原告为购买案涉房屋缴付了6472元物业维修基金及物业管理费794元。6.税收缴款书一份（2017年5月11日），证明原告为购买案涉房屋缴付了6163.8元契税。7.税收缴款书一份（2017年5月11日），证明原告为购买案涉房屋缴付了5元印花税。8.2019年8月16日国内挂号信函及收据、解除《商品房买卖合同（预售）》通知书及律师函各一份，证明原告已告知被告解除《商品房买卖合同（预售）》。被告在诉讼中提供了如下证据：1.广东省佛山市三水区商品房预售许可证一份，证明被告具有合格的预售资质。2.单位（子单位）工程质量竣工验收记录一份，证明案涉房屋已经“五方主体”联合竣工验收，符合法定交付条件。3.单位工程（子单位）竣工验收备案表一份，证明案涉房屋已完成竣工验收备案。4.《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》各一份、《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》二份，证明案涉房屋已符合约定交付条件。5.收楼通知书一份，证明被告已经通知原告办理收楼手续。6.收楼确认书一份，证明案涉房屋已符合约定交付条件，原告已经收楼。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告的证据1至7，被告对证据真实性无异议，上述证据形式和来源合法，本院对真实性予以认定；对于原告的证据8，被告不予认可，经审查，该证据是原件，挂号信单号与单号查询结果一致，本院对该证据真实性予以认定。对于被告提交的证据1至4，证据的形式和来源合法，与本案有关联，本院对上述证据证明力予以认定；对于被告提交的证据5至6，原告不予认可，经审查，上述证据形式和来源合法，与本案有关联，本院对证据证明力予以认定。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定如下事实：原告符月姜、曾琼飞作为买受人与被告御湖湾公司作为出卖人于2017年3月22日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：201********105，购买被告位于佛山市三水区***********御澳湾豪庭六座706号房，建筑面积82.73平方米，总价款647200元。其中，合同第九条约定，案涉商品房交付应符合的条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定，被告应于2018年12月31日前向买受人交付该房屋。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条“逾期交付责任”约定，逾期超过120天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。签订合同后，原告符月姜、曾琼飞分别于2017年3月18日、3月22日向被告支付定金50000元、购房款147200元，后又通过办理银行按揭贷款向被告支付购房款450000元,原告现已付清案涉房屋购房款。2017年3月22日，原告向佛山市三水区国土城建和水务局支付物业管理维修基金6472元。2017年5月11日，原告缴付房屋契税6163.8元、印花税5元。其后，原告向佛山市御澳物业管理有限公司支付2019年1月至6月的物业管理费794元。2018年12月25日，被告向原告发出《收楼通知书》，通知原告于2018年12月31日前到佛山市御澳物业管理有限公司办理收楼手续。2019年1月8日，原告在被告提供的《御澳湾豪庭收楼确认书》上签名，确认收到被告交付的案涉房屋和收到房屋钥匙，该确认书还载明“双方理解和认可政府目前房地产商品房限购限贷政策的履行和各有关管理部门的执行和适应需要时间需要理解双方并确认存在这些偶发的不可抗力因素，双方同意和理解现状收楼并承诺互不追究”等内容。2019年8月16日，原告以被告交付房屋未达到约定交付条件为由通过挂号信的方式向被告邮寄《合同解除通知书》，因被告拒绝签收而无实际送至被告。另查明，2016年12月27日，佛山市三水新达测绘有限公司受被告委托，基于房屋预售需要，对位于佛山市三水区***********包含涉案商品房在内的御澳湾豪庭六座房屋进行了面积测绘，出具了《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》。同年7月8日，基于确权需要，佛山市三水新达测绘有限公司受被告委托，对御澳湾豪庭六座房屋进行了面积测绘，出具了《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》。被告建设的包含涉案商品房在内的佛山市三水区***********宝盈豪庭6号楼及地下室于2019年1月21日经建设、勘察、设计、施工、监理单位竣工验收合格；同年7月2日取得《单位工程（子单位）竣工验收备案表》。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告于2017年3月22日签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方在平等、自愿的基础上订立，且不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。本案的争议问题是：一、原告行使合同约定解除权的条件是否成就；二、原告请求被告承担合同解除后的逾期交房违约责任有无依据。对于第一个争议问题。合同当事人行使合同约定解除权会引起合同关系的重大变化，如果享有解除权的当事人不当行使解除权，会影响当事人行使合同权利和履行义务，故当事人行使解除权的期限和条件应加以合理的限制。原、被告订立的《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，商品房交付应符合的条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定出卖人不出示证明文件或者证明文件不符合约定的，买受人有权拒绝接收房屋并依照合同第十二条约定行使合同解除权。事实上，买受人在收楼当时没有拒绝接收房屋和行使解除权，而是签收了《御澳湾豪庭收楼确认书》、领取了房屋钥匙，随后向物业服务公司缴交了至2019年6月的物业服务费，原告以其行为表明接受了被告交付的房屋并继续履行合同。此外，被告于2019年7月2日取得《单位工程（子单位）竣工验收备案表》，于7月8日取得《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》，在工程竣工验收备案时已经向备案部门提交了《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。可见，在2019年8月16日原告向被告邮寄解除合同通知书之时，被告已经履行了约定的房屋交付主要义务，对其违约行为采取了补救措施，双方订立房屋买卖合同中交付房屋的目的基本实现。综上，原告主张行使合同约定解除权的条件不成就，现原告在收楼后又以被告交付房屋不符合约定为由向被告主张解除《商品房买卖合同（预售）》，理据不充分，本院不予支持。至于被告交付房屋的行为应否承担违约责任或者损害赔偿责任问题，经本院释明，原告没有在本案中提出明确主张，本院对此不审查，原告可另循途径解决。对于第二个争议问题。即原告请求被告承担合同解除后的逾期交房违约责任。鉴于原告主张行使合同约定解除权的条件不成就，在双方订立的合同未解除的前提下，原告主张被告承担合同解除后的违约责任，包括退还购房款647200元、支付自2017年3月22日起的利息和违约金19416元的诉讼请求，缺乏相应的法律依据，本院不予支持。原告主张被告退还物业维修基金6472元、物业管理费794元、契税和印花税6168.8元，有关行政部门依法收取相关税费与案涉房屋买卖合同不属于同一法律关系，且案涉合同未解除，上述税费支出不属于原告的实际损失，原告上述诉讼请求无相应的依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告符月姜、曾琼飞的全部诉讼请求。案件受理费减半收取5670元（原告已经预交），由原告符月姜、曾琼飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁淑平二〇一九年十一月二十二日书记员  李秀娟