福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初14349号 原告（反诉被告）：周海明，女，1947年11月13日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：杜凯瑞，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘苏敏，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：蔡清燚，男，1979年2月7日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：朱丽红，福建聚泰律师事务所律师。 原告周海明与被告蔡清燚房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，蔡清燚提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。周海明的委托诉讼代理人杜凯瑞、刘苏敏，蔡清燚的委托诉讼代理人朱丽红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周海明向本院提出诉讼请求：1.解除周海明与蔡清燚签订的《房产买卖协议》及《补充协议》；2.蔡清燚向周海明腾退坐落于厦门市思明区××路××号××层的房屋。事实和理由：2019年3月13日，周海明与蔡清燚签订《房产买卖协议》及《补充协议》，约定蔡清燚向周海明购买坐落于厦门市思明区××路××号××室的房屋即讼争房屋，房屋总价为600万元；房屋交易方式为办理全权委托公证后，蔡清燚凭公证书自行办理产权登记；购房款支付方式为蔡清燚于讼争合同签订当日向周海明支付50万元，2019年6月15日前向周海明支付尾款550万元。2019年6月15日，周海明依讼争合同的约定前往蔡清燚指定的公证处办理“全权委托公证”。但公证处的工作人员明确告知，依照国家现行的政策规定，全权委托公证自2017年8月14日起早已无法办理。当日，周海明又提出将讼争房屋直接过户登记至蔡清燚名下，但蔡清燚却声称其夫妻名下在厦门已经拥有两套房产，根据厦门市限购政策的规定，蔡清燚已经无法受让讼争房屋。如前所述，蔡清燚向周海明购房讼争房屋，但是合同约定的履行方式中的全权委托公证因违反国家政策而无法办理，蔡清燚又因限购政策而无法取得讼争房屋的产权。在此情形下，蔡清燚亦以周海明未办理全权委托公证为由拒绝向周海明支付剩余购房尾款。有鉴于此，讼争合同在客观上已经无法继续履行下去，周海明一直与蔡清燚沟通，寻求其他解决方案，但蔡清燚均拖延推诿，拒不与周海明进行协商。综上所述，周海明与蔡清燚所签订的《房屋买卖协议》之合同目的已经无法实现，蔡清燚却在仅仅支付购房定金50万元的情况下即占有讼争房屋，这显然已经严重损害了周海明的合法权益，讼争合同依法应当予以解除，蔡清燚也应当立即向周海明返还讼争房屋。为维护周海明的合法权益，特根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定提起诉讼。 蔡清燚辩称，一、蔡清燚同意解除协议，但早在订立协议时周海明已经知悉蔡清燚还有一套房屋事宜，解除协议是因为房价上涨周海明反悔不将讼争房屋卖予蔡清燚，并采取拒绝履行协助蔡清燚办理公证及协助蔡清燚将讼争房屋过户至指定第三方名下等违约在先行为。二、作为合同一方周海明在订立合同时亦知悉蔡清燚不具有购房资格，还是同意签订合同，事后更反悔拒不办理公证及协助过户至第三人名下，其本身存在违约行为及对合同无法履行存在过错，故理应将蔡清燚支付予其的定金50万元予以退还。第一，周海明在订立协议时亦知悉蔡清燚还有一套房屋事宜，属于限购人士，其还是同意签订协议。2019年3月13日，蔡清燚与周海明订立《厦门欢康房地产行销策划有限公司房产买卖协议》和《补充协议书》时，蔡清燚已将其还有一套房屋情况属于限购人士如实告知周海明，否则双方不会约定讼争房屋的产权交易方式为：“双方至厦门市公证处，办理周海明将此套房产全权委托公证给蔡清燚.....蔡清燚有权指定第三方为产权过户人”，并签订《补充协议书》在第六条明确补充约定：“如因政策变化需要周海明出面协助蔡清燚办理过户及相关手续，周海明应全程积极配合蔡清燚办理指定过户至第三方，包括银行贷款手续”。由协议书约定讼争房屋过户至第三方条款可知，周海明在订立协议时亦知悉蔡清燚还有一套房屋事宜，属于限购人士，而非周海明所诉称在2019年6月15日其要求直接过户登记至蔡清燚名下时，蔡清燚才声称夫妻名下拥有两套房产。且早在2017年3月7日蔡清燚与其前妻已经离婚，蔡清燚亦不可能在6月15日还和周海明提及其前妻并说到其与前妻拥两套房屋事宜。第二，早在5月30日双方所约定办理公证截止日之前，周海明就通过中介方向蔡清燚传达其拒绝办理公证。6月15日双方虽至公证处被告知无法全权委托公证后，周海明更以此为借口拒不同意公证处及蔡清燚提议办理一事一委托公证。3月13日蔡清燚与周海明签订协议书受让讼争房屋。按约蔡清燚支付定金50万元予周海明。后蔡清燚对讼争房屋进行了装修，支出装修款近40万元。但5月30日双方所约定办理公证截止日之前，周海明却通过中介方向蔡清燚传达其拒绝办理公证。为此蔡清燚多次联系周海明甚至先后二次至周海明住所附近找其当面协商。6月14日在双方约定办理公证最后期限前一日，中介方再次提醒周海明到公证处办理公证，但其回复却是：怎么办公证？当事人没有联系我？虽最后于6月15日至公证处，在得知无法全权委托公证后，周海明更以此为由拒不同意公证处及蔡清燚提议办理一事一委托单项公证委托。根据2017年8月14日司法部印发《司法部关于公证执业“五不准”的通知》司发通〔2017〕83号通知第三条规定“不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证，应当按照重大事项一次一委托的原则，告知当事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意义和法律后果，不得办理一次性授权全部事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。”因蔡清燚并非从事房产中介人士，对上述通知并不知情，但蔡清燚认为该通知仅不得办理一次性授权全部事项的委托公证及限制不得在公证书中设定受托人代为收取售房款，并未不准办理公证。而按照该通知重大事项一次一委托的原则，办理一事一委托，亦可实现合同目的，符合交易习惯，为此蔡清燚在得知无法一次性授权全部事项的委托公证提供了多个解决方案，要求周海明分开办理一事一委托单项委托公证，尽最大努力促使合同得以继续履行亦合情合理。并将其银行账户内已准备好550万元出示原告，用于解除周海明无法当场收取售房款的顾虑。但是，周海明还是以“不能办理全权委托公证”为借口拒不同意办理一事一委托公证，并将解除合同归至合同约定履行方式中全权委托公证违反国家政策显属恶意。第三，周海明拒不配合将讼争房屋办理过户至第三方名下，最终导致房屋过户的合同目的无法实现。在本案周海明不同意办理公证情况下，蔡清燚亦多次通过电话联系周海明，亦提议按照协议约定将上述房屋过户至第三方名下，最大努力促使合同得以继续履行，一开始周海明虽同意配合，但周海明在讼争房屋的价格已经上涨情况下最后还是反悔，拒不按照《补充协议书》在第六条明确补充约定：“如因政策变化需要周海明出面协助蔡清燚办理过户及相关手续，周海明应全程积极配合蔡清燚办理指定过户至第三方，包括银行贷款手续”配合蔡清燚办理指定过户至第三方。蔡清燚认为周海明不按约定办理讼争房屋公证手续，及配合过户至蔡清燚指定第三方手续，违约情形十分明显。综上所述，蔡清燚同意解除合同，但周海明对导致合同解除负有重大过错理应返还已收定金50万元。 蔡清燚向本院提出反诉请求：周海明返还蔡清燚购房定金50万元。事实和理由同前述答辩意见。 周海明对蔡清燚的反诉辩称，从蔡清燚的反诉主张退还定金可以看出，蔡清燚对讼争合同的解除是没有异议的，也就是说，在本诉中周海明主张解除合同和腾退房屋蔡清燚亦是认可的，本案的争议为周海明收取的定金是否需要返还的问题，周海明认为，蔡清燚主张周海明向其返还定金50万元的反诉请求没有任何事实和法律依据，依法应当予以驳回。一、讼争合同之所以无法继续履行的责任在于蔡清燚。1.蔡清燚与周海明签订讼争合同时，蔡清燚名下并无房产，不属于限购政策的范围之内，具备购买讼争房屋的相应资格，但蔡清燚却在2019年3月13日与周海明签订讼争合同后，于2019年3月21日受让坐落于厦门市湖里区××路××号××室的房产。也就是说，蔡清燚于2019年3月21日丧失购买讼争房屋的资质，但蔡清燚以周海明同意办理全权委托公证为由，反推周海明早知道其属于房产限购政策的对象，这一陈述显然不符合客观事实，不应得到采信。2.纵观整个合同的缔结过程：蔡清燚要求周海明在收取50万元购房定金之后，即将讼争房屋交付给蔡清燚，周海明同意了；在蔡清燚声称其可以全额支付购房款，但是资金需要到2019年6月才能备齐，希望周海明可以给予一定的宽限期，周海明亦同意；由于蔡清燚声称其支付全款之后还是要办理按揭贷款，但周海明经常出国旅行，担心会影响了蔡清燚办理贷款的进度，中介遂建议周海明可以办理全权委托公证书，将相关权利授权于蔡清燚，这样蔡清燚便可以自行办理相关的过户及抵押手续了，周海明也同意了。以上事实足可以看出周海明的售房诚意。3.因相信中介的专业性，周海明并不知道2017年8月14日中央司法部发布司发通〔2017〕83号文件，早已经禁止了公证机构办理涉及不动产处分的全项委托公证。2019年6月15日，周海明依约前往公证处配合蔡清燚办理全权委托公证，但公证处的工作人员明确告知，依照国家现行的政策规定，全权委托公证早已无法办理。当日，为使合同能够顺利履行，周海明提出直接将讼争房屋过户登记至蔡清燚名下，但蔡清燚却声称其夫妻名下在厦门已经拥有两套房产，属于我市不动产调控政策的限购对象，无法受让讼争房屋。如前所述，讼争合同之所以无法履行，除了中介机构不专业的建议以外，最主要的原因在于蔡清燚签订讼争合同之后，又受让了其他房产所致，周海明一直积极配合希望讼争房屋可以顺利交易，不存在任何过错。二、周海明与蔡清燚缔结讼争合同的目的并非购买讼争房屋，其真实目的是炒作讼争房屋谋取不正当利益。讼争合同签订后，周海明却发现蔡清燚竟以讼争房屋为房源，在贝壳找房网寻找买家。起初，周海明还以为是中介机构的行为，直至案外人林丽凤向周海明寄送律师函主张权利，才发现，原来蔡清燚已经擅自将讼争房屋以688万的价格出售给林丽凤，该案件已经厦门市思明区法院受理，案号（2019）闽0203民初13521号。真相自此方才明了，蔡清燚一直编织各种谎言，其意图是欺骗周海明对其进行公证授权，以达到炒房赚取差价的目的。事实上，蔡清燚虽然向周海明支付了50万元的购房定金，同时也以出售讼争房屋为由向案外人林丽凤收取了50万元的购房定金，也就是说，如果蔡清燚的上述计划成功，蔡清燚无需任何资金，仅以巧舌如簧，便可以在几个月的时间之内，轻松赚取了高达88万元的巨额利润，可谓是做着中介的活，赚着炒房的钱。这种行为于情于理均不合，更加不符合国家“房住不炒”的政策方针。蔡清燚在整个交易过程中存在虚构事实、隐瞒真相的行为，已经违反民事法律中的诚信原则，依法属于不正当利益，这样的欺骗行为不应当得到人民法院的确认和支持，应当对周海明承担相应的合同责任。三、蔡清燚主张返还50万元定金无充分的事实和法律依据。如前所述，蔡清燚已经构成对合同义务的违反，周海明依法依约均无需向其退还定金。退一步讲，假设蔡清燚不存在违约，周海明于合同签订之时，就已经将讼争房屋交付给蔡清燚，现在蔡清燚也明确表示讼争合同不再继续履行，若法院认定50万元定金需要返还，也应当以每月5500元的标准，自2019年3月14日起计算至蔡清燚实际腾退返还讼争房屋之日的占用费，于收取的购房定金当中进行冲抵。综上所述，蔡清燚的反诉请求均没有任何事实和法律依据，应予以驳回。 当事人依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 址于厦门市思明区××路××号××层的房屋即讼争房屋的权属人为周海明。 2019年3月13日，周海明（出售方、甲方）与蔡清燚（购买方、乙方）在厦门欢康房地产行销策划有限公司（中介方、丙方，以下简称欢康公司）的居间下签订《房产买卖协议》，约定：甲方同意将讼争房屋出售给乙方，用途为住宅，建筑面积124.01㎡；房产成交总价为600万元，协议签订之日，乙方支付甲方购房定金50万元。协议第三条第2款双方约定此房产的产权交易方式按种方式进行：甲乙双方到厦门市公证处，办理甲方将此套房产全权委托公证给乙方，甲方将产权证（购房合同）、公证书等过户、贷款所需的资料交给乙方，由乙方自行办理产权过户手续，乙方有权指定第三方为产权过户人。第四条约定：乙方将总房款分两次支付给甲方，已支付的购房定金可冲抵首期购房款，即于签约当日同时向甲方支付50万元定金，于2019年6月15日前公证完同时向甲方支付550万元。第九条“交房事项”约定：甲方应于收到定金款时将房产交给乙方使用……。第十八条约定其他约定详见补充协议。 后，三方签订讼争合同的《补充协议书》，约定：1.甲乙双方均同意于2019年6月15日前前往厦门市的公证处办理全权委托公证交易（全权委托事项包括房产抵押、解押、出租、出售、拆迁、房产纠纷等相关权利）。乙方有权指定第三方名义作为公证受托人，办理公证委托时，甲方应将过户相关资料交由乙方保管使用，乙方有权指定任意第三方名义作为新产权人办理过户、贷款手续。2.从交房之日起，乙方有权对该套房屋进行全权装修，交房之后的所有装修责任问题均由乙方负责。……5.在房产公证委托期间内，甲方不得单方面撤销公证委托，不得私自注销挂失银行卡，否则视为违约处理。6.如因政策变化需要甲方出面协助乙方办理过户及相关手续，甲方应全程积极配合乙方办理指定过户的第三方，包括银行贷款手续（若因乙方自身原因导致无法申请贷款，与甲方无关）。……。 签订讼争合同及《补充协议书》当日，蔡清燚转账支付5万元至周海明指定收款账户；次日转账45万元转账至周海明账户，共计购房定金50万元。周海明后出具《收条》交由蔡清燚收执。 另查明，2019年5月6日，蔡清燚以周海明代理人的名义与案外人林丽凤在欢康公司居间下签订《房产买卖协议》，约定周海明以成交价688万元的价格出售讼争房屋给林丽凤。 后林丽凤以蔡清燚系无权处分讼争房屋为由，起诉蔡清燚、欢康公司至本院，诉请返还购房定金等。 蔡清燚在本市尚有房屋一套，产权登记时间为2019年3月21日，现属限购对象。 周海明因在2019年5月30日得知讼争房屋被以售房价738万元挂牌出售之事曾联系中介和蔡清燚，双方产生争议且协商处理未果。2019年6月15日，各方依约至厦门市公证处办理全权委托公证手续，被工作人员告知无法办理该项公证手续。 还查明，2017年8月14日，中华人民共和国司法部发布《司法部关于公证执业“五不准”的通知》即司发通〔2017〕83号文，通知第三条要求公证机构、公证员在办理涉及不动产处分的委托公证，应当按照“重大事项一次一委托”的原则，告知当事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意义和法律后果，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。 审理中，蔡清燚申请欢康公司中介人员即本案讼争房屋交易的具体经办人戴豪刚出庭作证，拟证明讼争房屋的交易细节。戴豪刚出庭陈述：蔡清燚委托其购买文屏路的房屋，后来看中了讼争房屋，戴豪刚居间促成了双方订立买卖协议，交易过程中蔡清燚表示其属限购对象，只能通过办理公证的方式进行交易，周海明也表示同意，后来公证无法办理；欢康公司向买卖双方提供的合同版本是此前的旧版本，所以还是约定的全权委托公证；后双方在约定期限内至公证处办理公证，但无法办理全权委托公证，当时有提出一事一办理公证委托的形式，但周海明未同意，合同也无法继续履行；因蔡清燚与林丽凤之间的交易系欢康公司其他人员经办的，其并不清楚。周海明对戴豪刚的证言三性均有异议，证人证言无法证明周海明在订立协议时即清楚蔡清燚属限购对象，且蔡清燚与欢康公司存在利益关系，证人证言不能采信。蔡清燚认为证人证言可以证明双方订立合同时已告知周海明蔡清燚属限购对象，故约定以办理全权委托的方式进行交易，并通过签订补充协议约定可以过户到第三人名下。 审理中，周海明主张系根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款“因不可抗力致使不能实现合同目的”规定主张解除讼争合同。双方均确认在订立讼争合同时是明确约定通过办理全权委托公证的方式进行交易。 本院认为，周海明与蔡清燚于2019年3月13日签订的《房产买卖协议》及《补充协议书》，其内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。双方确认在订立讼争合同时明确约定系通过办理全权委托公证的方式进行交易，该方式符合二手房交易的惯例，且《补充协议》的约定内容亦是基于该交易方式进行的特别约定。因2017年8月14日中华人民共和国司法部发布司发通〔2017〕83号《司法部关于公证执业“五不准”的通知》文件，根据该文件，公证机构、公证员不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，即讼争合同第三条第2款约定的产权交易方式已客观无法实现。由于办理全权委托公证手续，不仅是双方在《房产买卖协议》约定应当履行的一项重要合同内容，亦是确定蔡清燚支付购房款550万元日期的依据，在无法依约办理该项委托公证，且双方无法对变更交易方式、支付购房款等主要事项达成一致的情况下，《房产买卖协议》客观上已无法继续履行。欢康公司经办人员即证人也确认订立讼争合同时交易双方对当时已不能办理全权委托公证该事宜并不知晓，中介公司提供的合同版本仍为旧格式，因此，本案系因相关政策导致双方签订的《房产买卖协议》无法继续履行，系因不可归责于双方的事由导致合同目的无法实现，周海明因其合同目的客观不能实现主张解除讼争合同，应予支持，合同自解除通知到达蔡清燚之时即2019年8月2日解除。合同解除后，双方互不承担违约责任，周海明应将收取的定金50万元返还蔡清燚，蔡清燚应将讼争房屋腾退返还周海明。周海明以蔡清燚存在“炒房”的目的主张其违反讼争合同的合同义务构成违约，从而不予退还购房定金，本院不予采信；周海明主张从应返还购房定金中扣除房屋占用费，但并未就该部分损失提出诉请，本案对此不作处理。 综上所述，对周海明的诉讼请求及蔡清燚的反诉请求，本院均予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、周海明与蔡清燚于2019年3月13日签订的《房产买卖协议》及《补充协议书》于2019年8月2日解除； 二、蔡清燚于本判决生效之日起十日内腾退返还周海明坐落于厦门市思明区××路××号××层的房屋； 三、周海明于本判决生效之日起十日内返还蔡清燚购房定金50万元。 本诉案件受理费50元，由周海明、蔡清燚各负担25元；反诉案件受理费4400元，由周海明、蔡清燚各负担2200元。款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 戴建平 二〇一九年十一月二十二日 法官 助理 冯莉平 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。