湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0902民初12号原告：路学军，女，1971年2月16日出生，汉族，湖北省孝感市人，现住湖北省孝感市。委托诉讼代理人：黎先明，湖北名流律师事务所律师，代理权限为：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉；申请执行，领取、处分执行物；代收法律文书。被告：湖北奔腾房地产开发有限公司。住所地：湖北省孝感市开发区孝天路**。统一社会信用代码：91420900667696886R。法定代表人：胡浩浩，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘强，该公司员工，代理权限为：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉；申请执行，领取、处分执行物；代收法律文书。原告路学军与被告湖北奔腾房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告路学军的委托诉讼代理人黎先明、被告湖北奔腾房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告路学军向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令被告湖北奔腾房地产开发有限公司立即支付未依约协助办理权属登记违约金2792.48元；2．依法判令被告湖北奔腾房地产开发有限公司退还天然气初装费、有线电视开通费合计2250元；3．依法判令被告湖北奔腾房地产开发有限公司按原告路学军已交付房款的日万分之二的标准支付逾期交房违约金，自2011年12月19日起计算至房屋验收合格之日止；4．本案所有诉讼费由被告湖北奔腾房地产开发有限公司承担。事实和理由：2013年11月1日，原告路学军向被告湖北奔腾房地产开发有限公司购买了其开发的位于湖北省××航空路××小区××单元××室的房屋，双方签订了《商品房买卖合同》一份。双方约定：“…房屋建筑面积为45.04平方米…按建筑面积计算，房屋单价为每平方米3100元，总金额139624元…出卖人应当在2011年12月18日前，将经验收合格的房屋交付买受人使用…除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将房屋交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1．逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付时间的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2．逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的而最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金…出卖人应当在房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告路学军向被告湖北奔腾房地产开发有限公司支付了全部房款139624元。2013年3月20日，被告湖北奔腾房地产开发有限公司交付了房屋，但至今未提供办理权属证书的相关材料，致使原告路学军未能办理所购房屋的权属证书，另天然气初装费、有线电视开通费应当包含于商品房价格之内，被告湖北奔腾房地产开发有限公司不应另行收取，故应予退还。原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，应当继续履行。被告湖北奔腾房地产开发有限公司明显违约，应当承担相应的违约责任。原告路学军为维护自身合法权益，遂具状向法院起诉，请求人民法院支持原告路学军前述所有诉讼请求。被告湖北奔腾房地产开发有限公司辩称，1．原告路学军要求被告湖北奔腾房地产开发有限公司退还天然气初装费、有线电视开通费合计2250元缺乏事实依据。被告湖北奔腾房地产开发有限公司开发的位于孝感市航空路××号共青华苑小区房屋建设项目不包含天然气初装和有线电视开通，双方签订的《商品房买卖合同》中未就天然气初装和有线电视开通进行约定，且原告路学军支付的购房款中并不包含天然气初装费、有线电视开通费。另被告湖北奔腾房地产开发有限公司未向原告路学军收取有线电视开通费，而天然气入户项目系被告湖北奔腾房地产开发有限公司应部分入住业主之要求，与案外人孝感中亚城市燃气发展有限公司协商，直至2012年才签署《居民燃气入户合同（集体）》，该合同约定初装费为每户2250元。该燃气入户项目由案外人孝感中亚城市燃气发展有限公司负责设计、施工及竣工验收。被告湖北奔腾房地产开发有限公司系为案外人孝感中亚城市燃气发展有限公司代收初装费，该初装费最终支付给了案外人孝感中亚城市燃气发展有限公司，故原告路学军不应向被告湖北奔腾房地产开发有限公司主张退还天然气初装费，且原告路学军交付2250元天然气初装费之日至起诉之日已超过法定诉讼时效期间，故原告路学军的该项主张不应得到法院支持；2．原、被告签订的《商品房买卖合同》约定交房时间为2011年12月18日，实际交房时间为2013年3月20日，即2013年3月20日后就不应产生新的逾期交房违约金，根据法定的诉讼时效期间为二年的规定，原告路学军要求被告湖北奔腾房地产开发有限公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，明显超过法定诉讼时效期间，不应得到法院支持；3．涉诉房屋验收合格时间为2012年4月15日，但被告湖北奔腾房地产开发有限公司未依约在交房之日起365日内将办理权属登记所需资料报不动产登记机关备案，即被告湖北奔腾房地产开发有限公司应于2013年6月25日起支付未依约协助办理权属登记违约金，根据法定的诉讼时效期间为二年的规定，原告路学军要求被告湖北奔腾房地产开发有限公司支付未依约协助办理权属登记违约金的诉讼请求，明显超过法定诉讼时效期间，不应得到法院支持。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1．原告路学军没有提交用于证明原告路学军向被告湖北奔腾房地产开发有限公司支付天然气初装费的证据。故对原告路学军向被告湖北奔腾房地产开发有限公司支付了天然气初装费2250元的事实部分，本院依法不予采信；2.原告路学军提交的证据六，符合真实性、合法性、关联性，且该组证据中鄂价房服［2005］165号湖北省物价局、湖北省建设厅文件发文时间为2005年8月26日，该组证据中孝价房服［2006］36号孝感市物价局、孝感市房地产管理局文件发文时间为2006年4月10日，均在原、被告签订《商品房买卖合同》的日期即2013年11月1日之前，故对该组证据，本院依法予以采信；2．原告路学军补充提交的证据二系孝感市孝南区人民法院制作的（2018）鄂0902民特92号民事裁定书，该证据并非本案原告路学军主张逾期办证违约索赔权利形成的法律文书，仅仅是案外人就同类问题向被告湖北奔腾房地产开发有限公司主张权利而形成的法律文书，故不能认为他人主张权利即本案当事人主张权利，该证据不能作为中断逾期办证违约索赔诉讼时效期间情节，故对该证据证明逾期办证违约索赔诉讼时效期间存在中断情节的部分，本院依法不予采信；3．原告路学军补充提交的证据三系孝感晚报新闻报道及报讯、孝感市政府办公室文件、孝感市住房保障和房屋管理局文件，具有真实性的新闻作为一种对客观事实的描述，只要与人民法院审理的案件某一焦点有关，其理所当然可以作为证据。同时，根据我国民事诉讼证据规则，没有禁止性规定认为新闻报道不能作为证据使用。且被告湖北奔腾房地产开发有限公司在庭审质证时未就该组证据的真实性提出异议，该组证据中的各份证据的内容亦可相互印证，故对该组证据，本院依法予以采信；4．原告路学军补充提交的证据四系湖北省高级人民法院制作的（2017）鄂民申1250号民事裁定书，虽然生效的法院裁判文书可以作为证据，但该组证据记载的内容与本案无关联性，故对该证据本院依法不予采信；5．被告湖北奔腾房地产开发有限公司补充提交的证据一、证据二符合真实性、合法性、关联性，故对该证据，本院依法予以采信；6．被告湖北奔腾房地产开发有限公司补充提交的证据三，天然气开通费早在2001年4月16日国家发改委585号文件中已严令取消，该费用计入房价，不得冠以任何名义重复收取，根据该文件精神，该费用属于城市基础建设配套费，由开发商承担缴纳，否则按照国家规定不能办理规划、立项手续，且湖北省物价局、建设厅及湖北省孝感市物价局、房地产管理局随后于2005年、2006年亦颁发文件规定相关事项，而原告路学军居住的商品房建设项目系在前述文件发布之后施工，故对该证据用于证明房屋施工范围不包含燃气建设，燃气初装费不包含在房屋售价之内的部分，本院依法不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月1日，原告路学军与被告湖北奔腾房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，双方约定：“原告路学军购买被告湖北奔腾房地产开发有限公司开发的（已取得商品房预售许可证）位于孝感市航空路××小区××单元××室房屋，…房屋建筑面积为45.04平方米…按建筑面积计算，房屋单价为每平方米3100元，总金额139624元…出卖人应当在2011年12月18日前，将经验收合格的房屋交付买受人使用…除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将房屋交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1．逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付时间的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2．逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的而最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金…出卖人应当在房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金…本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，按下述第1种方式解决：1．提交孝感市仲裁委员会仲裁；2．依法向人民法院起诉”。合同签订后，原告路学军向被告湖北奔腾房地产开发有限公司支付了全部房款139624元。2013年3月20日，被告湖北奔腾房地产开发有限公司向原告路学军交付了房屋进户门钥匙，随后原告路学军入住。被告湖北奔腾房地产开发有限公司与案外人孝感市中亚城市燃气发展有限公司签订了《居民燃气入户合同（集体）》一份，案外人孝感市中亚城市燃气发展有限公司安排施工单位进场将燃气工程施工完毕。被告湖北奔腾房地产开发有限公司至今未能按照合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告路学军未能在规定的期限内取得房地产权属证书，也未向原告路学军支付延期交房违约金。因孝感市仲裁委员会于2017年5月成立，原、被告签订合同时双方当事人选择解决争议的机构孝感市仲裁委员会没有成立，合同对于该约定的条款属于约定不明，原告路学军可以选择向人民法院起诉。因原、被告协议未果，以致成诉。另查明，2012年4月15日，经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位在建筑工程竣工验收报告上盖章，同意被告湖北奔腾房地产开发有限公司开发的位于孝感市航空路××小区××楼、××楼、××楼、××楼的房屋验收合格，但被告湖北奔腾房地产开发有限公司未将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案，即未取得《工程竣工验收备案》。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据庭审及双方当事人提供的证据材料，归纳本案的争议焦点如下：1．被告湖北奔腾房地产开发有限公司是否应当支付未依约协助办理权属登记违约金2792.48元；2．被告湖北奔腾房地产开发有限公司是否应当向原告路学军退还天然气初装费2250元；3．被告湖北奔腾房地产开发有限公司是否达到原、被告约定的交房条件即完成涉案房屋的竣工验收手续；4．被告湖北奔腾房地产开发有限公司是否应当向原告路学军支付逾期交房违约金及该违约金如何认定。关于被告湖北奔腾房地产开发有限公司是否应当向原告路学军支付未依约协助办理权属登记违约金2792.48元的问题。原、被告双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，其行为和内容未违反相关法律规定，故该合同合法有效，双方当事人应当全面履行合同义务。合同签订后，原告路学军履行了房款交付义务，被告湖北奔腾房地产开发有限公司也应当按照合同约定履行其应尽的义务。该合同第十六条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。”根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”由于被告湖北奔腾房地产开发有限公司未在合同约定以及法律法规规定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告路学军至今未能办理房屋权属证书，应当承担相应的继续履行和违约责任。因此，被告湖北奔腾房地产开发有限公司应当在法律法规规定的期限内按照合同约定将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案以协助原告路学军办理房屋权属登记手续，因被告湖北奔腾房地产开发有限公司至诉讼时未办理房屋权属登记行为持续存在，不存在诉讼时效届满，其抗辩权不成立，故应向原告路学军支付逾期办理房屋权属登记违约金2792.48元（房屋价款139624元×2%）。关于被告湖北奔腾房地产开发有限公司是否应当向原告路学军退还天然气初装费2250元的问题，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告路学军未向本院提交用于证明其向被告湖北奔腾房地产开发有限公司支付天然气初装费2250元的证据，故对原告路学军要求被告湖北奔腾房地产开发有限公司退还天然气初装费2250元的诉讼请求，本院依法不予支持。关于被告湖北奔腾房地产开发有限公司是否达到原、被告约定的交房条件即完成涉案房屋的竣工验收手续的问题。根据《建设工程质量管理条例》第十一条第一款的规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”由此可见，备案手续不是竣工验收合格的必要条件，而是竣工验收合格之后应当进行的行政管理性的规定。本案中，被告湖北奔腾房地产开发有限公司于2012年4月15日完成了组织建设单位、设计单位、施工单位、监理单位验收，且在《建筑工程竣工验收报告》中各单位意见均为验收合格。故被告湖北奔腾房地产开发有限公司已经达到了原、被告约定的交房条件即完成涉案房屋的竣工验收手续。关于被告湖北奔腾房地产开发有限公司是否应当向原告路学军支付逾期交房违约金及该违约金如何认定的问题，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反相关法律禁止性规定，合法有效，当事人应依照约定全面履行己方义务。本案中，被告湖北奔腾房地产开发有限公司未按合同约定的交房最后期限2011年12月18日向原告路学军交付房屋，被告湖北奔腾房地产开发有限公司于2013年3月20日向原告路学军交付了进户门钥匙（装修）时，虽然当时交付的商品房没有进行竣工验收即没有达到约定的交付条件，但买受人没有拒绝接受房屋，并且随后入住。双方对于这种没有达到约定的商品房交付条件的交房行为，在合同之外也没有另行约定。自交付钥匙后，原告路学军也无证据证明房屋存在影响其使用、收益的情形。因此，以交付钥匙日期即2013年3月20日认定逾期交房的截止日期，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定情形。但原、被告在合同中约定的最后交房日期为2011年12月18日，而原告路学军直至2018年8月1日才向法院第一次提交书面材料主张权利，早已超过了法定诉讼时效，且被告湖北奔腾房地产开发有限公司亦提出时效抗辩，故对原告路学军要求被告湖北奔腾房地产开发有限公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院依法不予以支持。综上，因被告湖北奔腾房地产开发有限公司至诉讼时未办理房屋权属登记行为持续存在，不存在诉讼时效届满，其抗辩权不成立，故应向原告路学军支付逾期办理房屋权属登记违约金2792.48元（房屋价款139624元×2%）；对于原告路学军提出的其他诉讼请求，本院依法不予支持。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告湖北奔腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告路学军支付逾期办理房屋权属登记违约金2792.48元；二、驳回原告路学军其他诉讼请求。本案诉讼费用50元，由原告路学军负担25元，被告湖北奔腾房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  张亚斌人民陪审员  肖应平人民陪审员  蔡 伟二〇一九年十一月二十九日书 记 员  熊 曾附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。