辽宁省法库县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0124民初2449号 原告（反诉被告）：袭洪武，男，1963年10月4日出生，汉族，个体，住辽宁省法库县。 委托诉讼代理人：王爱军，系辽宁兴法律师事务所律师。 被告（反诉原告）：潘加龙，男，1982年4月23日出生，汉族，个体，住辽宁省铁岭县。 委托诉讼代理人：张雯莉，系辽宁颂世蓬勃律师事务所律师。 被告（反诉原告）：祝幸，女，1983年11月2日出生，汉族，个体，住辽宁省铁岭县。 委托诉讼代理人：张雯莉，系辽宁颂世蓬勃律师事务所律师。 原告（反诉被告）袭洪武与被告（反诉原告）潘加龙、祝幸房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月21日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月23日出具（2018）辽0124民初3309号民事判决书，被告（反诉原告）潘加龙、祝幸不服该判决并向沈阳市中级人民法院提起上诉，沈阳市中级人民法院出具（2019）辽01民终1797号民事裁定书，裁定“撤销法库县人民法院（2018）辽0124民初3309号民事判决书，发回法库县人民法院重审”。本院于2019年6月6日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月23日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）袭洪武的委托诉讼代理人王爱军、被告（反诉原告）潘加龙、祝幸的委托诉讼代理人张雯莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 袭洪武向本院提出诉讼请求：判令被告给付原告房款3,320,000.00元，同时要求自2018年2月1日起、按月息2%计算支付至实际给付时止利息，现暂计至2019年10月30日，计1,328,000.00元，本息合计4,648,000.00元。由被告承担本案诉讼费。 事实和理由：2013年11月5日，原告与被告签订了《协议书》，被告购买原告所有的原法库县粮食局大院及房屋（土地证号国用2006第0137号、沈房权证法库字第&tim**;×号、沈房权证法库字第××号），价格13,200,000.00元，等原告协助被告办完产权证后三个月一次性付清，如违约按法库县信用联社同期利息还本付息等条款。签订协议书后，被告给付原告房款7,200,000.00元，尚有6,000,000.00元未按时给付，于是于2014年11月1日原、被告签订《还款协议》，由于被告未给付剩余房款，被告按该协议付给原告本息7,000,000.00元，之后，被告按该协议履行给付了第一年840,000.00元，但第二年被告给付了6个月480,000.00元，由于被告未按前述还款协议给付剩余房款，于2017年1月19日原、被告经协议签订了《还款补充》协议，由原告减免2,680,000.00元，尚欠原告3,000,000.00元，约定本次还款2,000,000.00元，剩余1,000,000.00元在18个月内还清，每月60,000.00元，如被告违约将按原还款协议执行等条款，签订还款补充协议后，被告按补充协议给付原告2,000,000.00元，但余款1,000,000.00元被告只给付6个月计360,000.00元，其余款640,000.00元至今未按期给付。 综上所述，由于被告未如期还款，其行为已构成违约，现要求被告给付原告房款3,320,000.00元，同时要求自2018年2月1日起、按月息2%计算支付至实际给付时止利息，现暂计至2019年10月30日，计1,328,000.00元，本息合计4,648,000.00元。由被告承担本案诉讼费。 被告潘加龙、祝幸辩称，原告所述不符合相关法律规定及双方协议约定，原告根本不能办理土地使用权证转让相关手续，不能履行相应义务，故被告行使不安抗辩权，维护被告的合法权利及利益，请求驳回原告的诉讼请求，并核查合同效力。原告起诉状所述的双方签订购买房屋协议属实，价款是13,200,000.00元，但此协议未约定具体给付欠款及余款给付数额，且约定甲方即原告协助被告办完产权证后3个月内一次性付清尾款，双方实际支付首付款7,200,000.00元，因原告迟迟不办理土地使用权证转让手续，故双方再次签署协议，约定还款期限及待土地使用权证过户到被告名下时乙方支付尾款2,000,000.00元，如被告违约支付对方付款额20%的损失，因原告一直不能办理土地使用权证相关手续，故双方再次协商签订还款补充协议，因原告一直违约，故给被告减免2,680,000.00元，并双方承诺被告一次性还款2,000,000.00元，余款18个月内还清，原告在一年内将土地使用权过户给被告，被告签署合同当日即支付2,000,000.00元，又相继支付360,000.00元，在此期间被告得知原告根本无能力将土地使用权证过户给被告，并明确向原告表述不能再支付相关费用，要求原告尽快解决此事，原告以各种理由推诿。 反诉原告潘加龙、祝幸向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告袭洪武为反诉原告潘加龙、祝幸办理土地使用权证；2、本诉和反诉的诉讼费由反诉被告承担。 事实与理由：1、反诉被告起诉状所述与事实不符。反诉原告在2013年11月5日双方签订《协议书》时交付了720万元的首付款，《协议书》中双方约定甲方负责办理转让的相关手续及税费等，等办理完产权证后三个月内反诉人付清余款，因反诉被告迟迟不给办理土地使用权证，反诉原告无奈在2014年11月1日同反诉被告签订了《还款协议》，协议约定反诉原告支付被反诉人本息7,000,000.00元，反诉被告尽快办理土地使用证，反诉原告都支付了一年半的费用了，反诉被告还一直未给反诉原告办理土地使用证，故反诉原告停止支付相关费用，后经双方协商，在2017年1月19日，续签了《还款补充》，因反诉被告一直违约故减免反诉原告2,680,000.00元，尚需还款3,000,000.00元，需反诉原告一次性还款2,000,000.00元，余款1,000,000.00元在18个月内还清，每月60,000.00元（从2017年2月至2018年7月末），反诉被告在一年内将土地使用权证过户给反诉原告，反诉原告在合同签订当日就给反诉被告转账了2,000,000.00元，可反诉被告收到2,000,000.00元后，又开始以各种理由拖延办理土地使用权证，在此情况下反诉原告还支付了6个月的费用360,000.00元，反诉原告现只欠被反诉人640,000.00元，相对于购房款3,320,000.00元，不到二十分之一，2018年1月18日《还款补充》已签满一年，而土地使用证办理过户至今仍遥遥无期，故反诉原告无法再支付相应费用。2、反诉被告从2013年11月5日合同签订后以各种理由拖延不给反诉原告办理过土地使用权证，2014年11月1日签订的《还款协议》，协议约定由反诉被告尽快办理土地使用证，2017年1月19日，续签《还款补充》，约定由反诉被告在一年内将土地使用权证过户给反诉原告，但时至今日，反诉被告未办理任何过户手续及缴纳相应的税费及土地出让金。3、由于反诉被告过错，形成上述1、2事实，故反诉被告应承担违约责任，并应为反诉原告办理土地使用权证。综上所述，为了维护反诉原告的合法权益，依据《民事诉讼法》的相关规定提出反诉。 反诉被告袭洪武辩称，不同意原告诉讼请求，理由是反诉原告已将房屋办理了抵押贷款，根据房地一体主义的规定，在抵押贷款过程中，不能变更登记，只有潘加龙、祝幸在偿还完贷款，解押后才能办理变更登记。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年11月5日，原告袭洪武与被告潘加龙签订《协议书》，约定，原告将法库县粮食局大院及房屋（土地证号国用2006第01**，沈房权证法库字第××号，房权证法库字第××号）转让给被告潘加龙，转让金额为13,200,000.00元。后被告潘加龙给付原告房款7,200,000.00元。 2014年5月23日，案涉房屋过户至被告潘加龙、祝幸名下。现房屋已办理贷款抵押登记。 2014年11月1日，原告袭洪武与被告潘加龙、祝幸签订《还款协议》，约定被告潘加龙给付原告袭洪武房款本息7,000,000.00元。分五年还齐。第一年（2014年11月至2015年10月）每月还款70,000.00元。第二年（2015年11月至2016年10月）每月还款80,000.00元，第三年（2016年11月至2017年10月）每月还款100,000.00元，第四年（2017年11月至2018年10月）每月还款150,000.00元，第五年（2018年11月至2019年9月）每月还款180,000.00元，2019年10月还款220,000.00元。土地使用证甲方（袭洪武）尽快办理，如余款在2,000,000.00元之前还未过户到乙方（潘加龙）个人名下，乙方有权暂时扣押2,000,000.00元余款，待土地使用证过户到乙方名下再继续履行协议。协议签订后，被告分批给付原告房款1,320,000.00元。 2017年1月19日原告袭洪武与被告潘加龙签订《还款补充》，原告为被告减免房款，将剩余房款及利息5,680,000.00元变更为3,000,000.00元，约定本次还款2,000,000.00元，剩余1,000,000.00元18个月内还清，每月还款60,000.00元（从2017年2月至2018年7月末）。甲方袭洪武一年内将土地使用证过户给乙方潘加龙名下，否则乙方付到500,000.00元时停止付款，等办完手续后一次付清。如乙方潘加龙违约将按原还款协议执行，如甲方袭洪武违约向乙方缴纳办理土地使用证价值的25%赔偿金。协议签订后，被告潘加龙一次性给付原告房款2,000,000.00元，分批给付房款360,000.00元（60,000.00元/月×6个月），剩余房款未给付。 案涉土地（土地证号：国用2006第**），于2006年6月21日，土地使用者由法库县粮食局性质变更为法库县国有资源管理公司，2011年10月14日，法库县国有资源管理公司将案涉土地置换给法姬娜置业有限公司，但未过户至法姬娜置业有限公司名下，土地性质为国有，现案涉土地未办理土地出让手续，亦未缴纳土地出让金。 本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同真实、有效，是双方真实意思表示。原告已向被告交付房屋，房屋已登记在被告名下，被告应按约定给付房款。 关于房款数额，原、被告于2014年11月1日签订的《还款协议》、于2017年1月19日签订的《还款补充》均为双方真实意思的表示，双方应按协议履行义务。根据原、被告2017年1月19日签订的《还款补充》，被告应自2017年2月起每月向原告给付房款60,000.00元。因原告未按约定将土地使用证更名过户至被告潘加龙名下，被告潘加龙可以给付至剩余500,000.00元房款时停止支付剩余房款，现房款剩余640,000.00元，被告潘加龙停止履行给付义务，根据《还款补充》的约定，被告属违约行为。关于违约，原、被告双方在《还款补充》第四条约定，“如乙方（潘加龙）违约将按原还款协议执行”即按原、被告2014年11月1日签订的《还款协议》履行义务。被告自2014年11月1日签订《还款协议》后，于2014年11月至2015年10月支付房款840,000.00元、2015年11月至2016年4月支付房款480,000.00元、2017年1月支付房款2,000,000.00元、2017年2月至2017年7月支付房款360,000.00元，共支付原告房款3,680,000.00元（840,000.00元+480,000.00元＋2,000,000.00元+360,000.00元），现约定的还款期限均已届满，被告潘加龙应向原告支付剩余房款3,320,000.00元，但《还款协议》中约定“土地使用证甲方（袭洪武）尽快办理，如余款在2,000,000.00元之前还未过户到乙方（潘加龙）个人名下，乙方有权暂时扣押2,000,000.00元余款，待土地使用证过户到乙方名下再继续履行协议”，现土地使用证未过户至潘加龙、祝幸名下，被告可以扣留分期房款2,000,000.00元，待土地使用证过户到被告名下继续支付房款，故根据《还款协议》被告应扣留房款2,000,000.00元的分期支付明细为：2018年12月的分期房款160,000.00元、2019年1月、2月、3月、4月、5月、6月、7月、8月、9月的分期房款均为180,000.00元、2019年10月220,000.00元，故现被告应支付原告房款13,200,000.00元（3,320,000.00元-2,000,000.00元）。 关于原告主张逾期付款的利息，利息是本金产生的孳息，因被告逾期支付房款，构成违约，因此给原告造成了利息损失，被告应向原告支付逾期付款的利息，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，被告应按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率即（短期贷款年利率）4.35%支付逾期付款的利息；根据《还款协议》中分期支付房款的约定，被告应支付房款13,200,000.00元的分期支付明细为：2018年3月应支付70,000.00元，2018年4月、5月、6月、7月、8月、9月、10月应分别支付150,000.00元，2018年11月应支付180,000.00元、2018年12月应支付20,000.00元；至2019年10月31日，逾期支付房款利息为69,817.50元（具体计算明细如下表）；另按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付自2019年11月1日起至给付完毕之日止的利息，本金按13,200,000.00元计算。                            分期2018年                       逾期支付房款金额                       利息起算时间2018年                       逾期时间                                   利息金额                               3月                       70,000.00元                       4月1日                       19个月                       4,821.25元                               4月                       150,000.00元                       5月1日                       18个月                       9,787.50元                               5月                       150,000.00元                       6月1日                       17个月                       9,243.75元                               6月                       150,000.00元                       7月1日                       16个月                       8,700.00元                               7月                       150,000.00元                       8月1日                       15个月                       8,156.25元                               8月                       150,000.00元                       9月1日                       14个月                       7,612.50元                               9月                       150,000.00元                       10月1日                       13个月                       7,068.75元                               10月                       150,000.00元                       11月1日                       12个月                       6,525.00元                               11月                       180,000.00元                       12月1日                       11个月                       7,177.50元                               12月                       20,000.00元                       2019年1月1日                       10个月                       725.00元                关于被告潘加龙辩称未履行2017年1月19日签订的《还款补充》，是履行了不安抗辩权。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定，被告潘加龙无证据证明原告袭洪武有上述法律规定情形，且根据该法第六十九条规定，即使被告潘加龙履行不安抗辩权，亦应当及时通知对方，且在对方提供适当担保时应当恢复履行。结合本案，原、被告于2014年11月1日签订的《还款协议》与2017年1月19日签订的《还款补充》均约定了，如原告袭洪武不能为被告办理土地使用证，被告潘加龙可以扣留部分房款不予给付，可见原告袭洪武为被告提供了相应的保证，现被告潘加龙仍未按约定履行给付义务，应视为违约，而不是履行不安抗辩权。 关于反诉原告潘加龙、祝幸要求反诉被告袭洪武办理土地使用权证的诉讼请求，根据双方房屋买卖的约定，反诉被告袭洪武应当协助反诉原告潘加龙、祝幸办理涉案房屋及土地的使用权相关更名过户手续；但现案涉土地登记在法库县国有资源管理公司名下且土地性质为国有，办理土地使用权证不是本院民事案件的受理范围；另，反诉原告已将土地上的房屋进行贷款抵押，故非因反诉被告袭洪武的原因不能办理土地使用权证；综述，对反诉原告潘加龙的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、本诉被告潘加龙、祝幸于本判决发生法律效力后三十日内支付本诉原告袭洪武房款1,320,000.00元及截止2019年10月31日的利息69,817.50元； 二、本诉被告潘加龙、祝幸于本判决发生法律效力后三十日内按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付本诉原告袭洪武房款1,320,000.00元的利息（计息期间自2019年11月1日起至给付完毕之日止）； 三、驳回本诉原告的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告潘加龙、祝幸要求反诉被告袭洪武办理土地使用权证的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费43,984.00元，由本诉被告潘加龙、祝幸负担14,662.00元，由本诉原告袭洪武负担29,322.00元。 反诉费50.00元，由被告（反诉原告）潘加龙、祝幸负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  杨春玉 人民陪审员  蒋兴利 人民陪审员  丁 超 二〇一九年十一月十九日 法官助理王厚佳 书记员李博 本判决所适用的相关法律 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。