广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终3071号上诉人（原审原告、申请执行人）：何汝其，男，1975年3月25日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区***********，公民身份号码：440************019。委托诉讼代理人：王鹏，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：周澎，广东联顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：温保良，男，汉族，1966年9月11日出生，住广州市黄浦区**********，公民身份号码：440************315。被上诉人（原审被告、被执行人）：鹤山市禾信创润物业管理有限公司，住所地：广东省鹤山市**********。法定代表人：石某1。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：梁锦汉，广东严冈律师事务所律师。上诉人何汝其因与被上诉人温保良、鹤山市禾信创润物业管理有限公司（以下简称“禾信公司”）申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省鹤山市人民法院（2019）粤0784民初804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何汝其上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持何汝其的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由温保良、禾信公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、由本案事实可以确认：1、禾信公司明知有生效法律文书确定的义务尚未履行，仍然恶意逃避债务非法向温保良转移财产；即使禾信公司隐瞒其被诉及执行事实，温保良完全可通过公开网络查询获知禾信公司被诉及执行信息，在法院受理执行后仍与禾信公司签订买卖合同进行交易，显属明知，虽未能直接证明两者恶意串通，但不能认定温保良无过错，其明知而交易的行为完全具有过错，更不可认定其行为善意。2、温保良未足额支付购房款；3、温保良支付的转让价款明显低于涉案房屋的市场价值；4、温保良在法院查封涉案房屋之后才完税，未能过户原因并非法院查封；5、涉案的房屋尚未交付给温保良占有、使用。二、温保良不构成善意取得，不具有物权期待权。1、温保良与禾信公司签订的买卖合同属无效，该转移财产的行为无效，不能对抗执行。2、温保良并未足额支付转让价款，且转让涉案房屋价格远低于市场价格6000-7000元/平方米（该小区在售房屋销售价格），转让单价不足3000元/平方米，温保良以明显少于市场价格对价购买涉案房屋，主观上存在过错。3、涉案房屋未能在执行法院查封前办理过户手续是因为温保良并未完税，尚未不具备过户的条件，而并非一审法院认定的因查封无法办理后续过户登记的相关手续。4、涉案房屋并未实际交付。按照双方合同，禾信公司交付涉案房屋的时间2019年1月10日，被查封时并未交付温保良占有、使用，本案亦没有证据证明禾信公司提前交付了房屋。一审完全忽略了该事实，从而作出有违事实的判断。温保良买受涉案房屋不具备善意取得不动产物权的必备条件。另外，温保良买受涉案房屋也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定能够排除执行的四个条件。三、一审法院查封、拍卖涉案房屋依法有据，应继续执行案涉房屋，而温保良与禾信公司的房屋买卖合同因客观原因无法继续履行，双方形成的债权债务关系应当通过另案解决。温保良答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持，请求驳回何汝其的上诉请求。1、涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应为有效合同。2、温保良与禾信公司签订不动产转让合同时，涉案房屋未被查封。何汝其没有提供证据证明温保良非善意。房屋买卖合同是通过中介公司签订，温保良不仅支付房款，还需支付中介费用，不存在以明显低于市场价格购买涉案房屋，禾信公司收齐款项后便将房屋钥匙交付给了温保良使用。涉案房屋无法过户的原因是完税后去办理过户时，被告知房屋被查封，温保良在交易过程中没有过错，应当解除查封。何汝其没有证据证明禾信公司是恶意逃避债务转移财产。涉案房屋是由鹤山市文明典当有限公司（以下简称“文明公司”）设定抵押权并查封，经一审法院民事调解，确认文明公司享有优先受偿权。经过法定程序，禾信公司仍未能清偿文明公司的债务。最终确定由禾信公司转让涉案房屋来偿还文明公司的债务。文明公司对涉案房屋享有优先受偿权，禾信公司将涉案房屋转让后用于偿还文明公司的债务，不属于恶意转移财产。禾信公司答辩称，与温保良的答辩意见一致。何汝其向一审法院提出诉讼请求：一、判决确认温保良对登记在禾信公司名下的鹤山市**********之四十七604、703、705房不享有足以排除强制执行的民事权益，该案涉房屋应继续被执行；二、本案诉讼费用由温保良、禾信公司承担。一审法院认定事实如下：一审法院于2017年11月20日立案受理何汝其起诉禾信公司、案外人鹤山市某物业公司返还原物纠纷一案，并于2018年6月26日作出（2018）粤0784民初52号民事判决书，判决结果为：“一、禾信公司、案外人鹤山市某物业公司于判决发生法律效力之日起十日内向何汝其返还位于鹤山市**********之四十五201、202、203、204、205、206、207、208、210、301、302、303、304、305、306、307、308、309、310、401、402、403、404、405、406、407、408、409、410、501、502、503、504、505、506、507、508、510、601、602、603、604、605、606、607、608、609、610、701、702、703、704、705、706、707、708、710、801、802、803、804、805、806、807、808、809、810房和鹤山市**********之四十七201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、301、302、303、304、305、306、307、308、309、310、401、402、403、404、405、406、407、408、409、410、501、502、503、504、505、506、507、508、509、510房共107套房屋。二、禾信公司于判决发生法律效力之日起十日内向何汝其支付上述房屋的占用费，占用费自2017年6月25日起按每月68490.36元计算，计至被告实际返还房屋之日止。三、驳回何汝其的其他诉讼请求。”该案当事人均未上诉。该判决书生效后，禾信公司及案外人鹤山市某物业公司未自觉履行判决书确定的义务，何汝其遂向一审法院申请强制执行。一审法院受理何汝其的执行申请后，于2018年12月21日作出（2019）粤0784执39号执行裁定书，裁定查封包括本案涉案的坐落于广东省鹤山市**********之四十七604（证号：0100048819）、705（证号：0100048742）、703（证号：0100048749）房屋等在内的12处房屋。同日，一审法院依（2019）粤0784执39号执行裁定书对涉案的上述三间房屋实施了查封措施。后一审法院向禾信公司等发出（2019）粤0784执39号执行通知书，要求履行支付案款1310709.9元等义务。另查明：2018年12月14日，温保良与禾信公司就本案涉案的坐落于广东省鹤山市**********之四十七604、703、705房屋分别签订了三份《不动产转让合同》，约定由温保良支付相应价款，禾信公司转让该三间房屋给温保良。同日，温保良付清所有购房款，并向鹤山市*******提交不动产转让合同备案，又于2018年12月25日缴纳了相关税费，但因一审法院已于2018年12月21日查封了相关房屋，温保良无法办理后续过户登记的相关手续，后向一审法院提出案外人执行异议。经对该异议予以审查，一审法院于2019年1月28日作出（2019）粤0784执异3号执行裁定书，裁定：“中止对登记在被执行人鹤山市禾信公司名下的3间房屋即广东省鹤山市**********之四十七604房屋（证号：0100048819）、703房屋（证号：0100048749）、705房屋（证号：0100048742）的执行”，何汝其对该裁定不服，遂在法定期间内向一审法院提起诉讼，形成本诉。一审法院认为，本案是申请执行人执行异议之诉。本案争议的焦点问题是温保良对涉案的鹤山市**********之四十七604、703、705号的3间房屋是否享有足以排除一审法院对该等房屋强制执行的民事权益。首先，温保良向禾信公司购买涉案的3间房屋并签订不动产转让合同时，一审法院尚未对该房屋进行查封，且何汝其未能提供证据证明温保良在购买上述房屋过程中是非善意的及禾信公司是恶意逃避债务转移财产，故温保良、禾信公司之间的房屋买卖属于正常交易，应予以保护和维持；其次，温保良已完成房款的支付并缴交相关税费，虽未能完成房屋权属的过户登记，但亦是因为一审法院对房屋进行查封导致后续的相关交易手续无法完成，对此温保良并无过错，按照相关规定，在这种情况下不应对涉案的3间房屋进行查封。综上，虽然何汝其与禾信公司之间的债权债务关系经一审法院予以判决确认并已进入强制执行阶段，但难以对抗正常交易中的善意相对人温保良，即温保良通过与禾信公司进行正常的房屋买卖交易，对涉案的3间房屋享有足以排除一审法院对该等房屋强制执行的民事权益，故对于涉案3间房屋的执行应予以中止。何汝其要求确认温保良对登记在禾信公司名下的鹤山市**********之四十七604、703、705房不享有足以排除强制执行的民事权益，该案涉房屋应继续被执行的诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决：驳回何汝其的诉讼请求。一审案件受理费5800元（何汝其已预交），由何汝其负担。二审中，各方当事人均未提交新的证据。对一审法院查明的事实，经审查，除支付购房款一节外，对其他查明的事实，本院予以确认。另查明，一审中，禾信公司提交了以下证据：1、禾信公司与富盈公司签订的《委托中介合同》一份，证明禾信公司委托富盈公司转让案涉房屋的事实。经查，该《委托中介合同》中仅有盖章，但没有具体日期。2、禾信公司出具的情况说明一份、银行刷卡记录单三份、收据一张以及户名为冯浩俊、账号为621**********431、期间为2018年11月1日至2019年1月7日的个人招商银行账户历史交易明细表一份，证明温保良已经支付了全部的购房款并实际占有了案涉房屋的情况。经查，上述招商银行账户历史交易明细表显示，温保良于2018年12月14日转入该账户款项263880元。3、一审法院2018年6月30日作出的（2018）粤0784民初1630、1701、1715号民事调解书，证明文明公司对案涉房屋享有抵押优先受偿权。4、税费发票，证明案涉房屋的所有税费已支付。5、禾信公司与温保良于2018年12月14日签订的三份《不动产转让合同》，证明温保良、禾信公司已经签订了不动产转让合同的事实。经查，该三份合同约定的交房日期为2019年1月10日。6、富盈公司、温保良于2018年11月6日签订的《房屋、商铺买卖合约》三份。7、温保良银行账户2018年6月4日至6月30日期间的交易明细。7、鹤山市*******出具的收件表单。温保良在一审庭审中没有提交证据，庭后补交了以下证据：1、富盈公司向温保良出具的收据4份，其中2018年11月6日的3份，金额总计150000元；2018年12月14日出具的收据一份，金额263880元。2、富盈公司、温保良签订的《房屋、商铺买卖合约》三份。还查明，何汝其诉禾信公司、鹤山兆昌物业管理有限公司返还原物纠纷一案，一审法院作出的（2018）粤0784民初52号民事判决于2018年10月8日生效。根据何汝其的申请，一审法院于2018年12月13日立案执行，案号（2019）粤0784执39号。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”本案为何汝其作为申请执行人提起的执行异议之诉案件，其诉请为对禾信公司名下的案涉房屋继续执行，本案争议焦点问题是：温保良对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，案涉房屋应否许可执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”禾信公司作为被执行人承认温保良对执行标的享有足以排除强制执行的实体权益并不能免除温保良的举证证明责任。因此，本案认定温保良对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益的前提在于，温保良能够提供证明其对执行标的享有民事权益且能够足以阻却人民法院执行行为的充分证据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，温保良应举证证明上述司法解释规定的可以排除强制执行的四项条件同时成立，缺一不可。关于未办理过户登记的原因问题，经查，确系一审法院执行中查封案涉房屋的原因，故本案重点审查其他三个条件是否成立的问题。对此，本院分析认定如下：首先，关于案涉房屋价款的支付问题。不动产买卖价款的支付是买受人能否享有足以排除强制执行的民事权益的核心问题。本案中，温保良、禾信公司虽然主张已支付完毕购房价款并提供了收款收据、购房发票、情况说明等予以证实，但根据其所提供的付款凭证、银行转账明细，相关款项并未进入禾信公司的账户，而是2018年12月14日前的款项由富盈公司收取，之后的款项先进入富盈公司法定代表人冯浩俊个人账户再转至文明公司法定代表人黄文杰个人账户，在双方没有以书面或其他方式明确约定的情况下，该种付款方式显然与常理不符；温保良也并没有提供禾信公司、富盈公司指示付款给第三方的证据以及冯浩俊、黄文杰确认有关款项用途的其他证据，温保良、禾信公司于本案所提供证据尚未达到高度盖然性证明标准，故此，温保良的付款行为尚不能证明与案涉房屋买卖形成唯一的联系，本案尚不能排除温保良与富盈公司或禾信公司存在其他法律关系的可能性。因此，对温保良主张的涉案房产价款已实际支付的事实，本院不予认可。其次，关于查封之前是否已签订合法有效的买卖合同的问题。不动产买受人享有的足以排除强制执行的民事权益必须建立在合法有效的基础法律关系之上，前提条件是以物权变动为内容的买卖合同成立且有效。本案中，禾信公司一审中提交的其与富盈公司签订的《委托中介合同》中没有写明签订日期，有违常理，且没有提供文明公司知悉并同意该合同约定内容的证据，本院难以认可。由此，富盈公司主张其根据《委托中介合同》作为卖方与温保良所签订的《房屋、商铺买卖合约》的真实性本院亦难以认可。禾信公司提供的于2018年12月14日与温保良签订的《不动产转让合同》虽然属实，但因该合同签订时间在一审法院（2018）粤0784民初52号民事判决生效之后以及何汝其于2018年12月13日向一审法院申请强制执行之后，温保良、禾信公司所提供证据尚不足以排除该合同的签订存在恶意规避强制执行的合理怀疑，结合一审法院（2018）粤0784民初52号案与本案的具体情形，以及前述对涉案房产价款支付的认定，本院对该《不动产转让合同》合法性、有效性不予认可。再次，关于温保良是否已合法占有案涉房屋的问题。合法占有是不动产买受人对外公示的一种方式，是对不动产实际控制的一种事实状态。判断买受人是否合法占有不动产时，除未经出卖人同意擅自占有的外，应当根据买受人对不动产是否实现了实际管理和控制进行评价。本案中，温保良、禾信公司以涉案房屋的钥匙已交付为由主张温保良已合法占有了案涉房屋，但仅有双方陈述，并没有提供证据予以证明；温保良也没有提供其他证据证明其已实际管理和控制涉案房产即形成合法占有的事实。结合双方《不动产转让合同》中2019年1月10日交房的约定，本院对温保良在查封前已合法占有案涉案屋的事实不予认可。同时，因前述房价款支付及实际占有的事实不予确认，本案之情形亦不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定。综上，温保良、和信公司所举示证据尚未达到高度盖然性标准，不足以证明温保良享有涉案房产足以排除强制执行的实体权益，对此，温保良应承担举证不力的不利后果。案涉房屋作为被执行人禾信公司的责任财产，在禾信公司尚未履行生效法律文书确定的金钱给付义务的情况下，应当继续执行。综上所述，何汝其的上诉请求成立，予以支持；一审判决认定事实部分错误，导致案件处理结果不当，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省鹤山市人民法院（2019）粤0784民初804号民事判决；二、准许执行广东省鹤山市人民法院（2019）粤0784执39号案件中对鹤山市禾信创润物业管理有限公司名下位于鹤山市**********之四十七604、703、705房的执行，广东省鹤山市人民法院（2019）粤0784执异3号执行裁定自本判决生效之日自动失效。一审案件受理费5800元（何汝其已预交）,由温保良、鹤山市禾信创润物业管理有限公司共同承担。何汝其预交的5800元，由一审法院予以退回，温保良、鹤山市禾信创润物业管理有限公司应向一审法院补缴案件受理费5800元。二审案件受理费5800元（何汝其已预交）,由温保良、鹤山市禾信创润物业管理有限公司共同承担。何汝其预交的5800元，由本院予以退回，温保良、鹤山市禾信创润物业管理有限公司应向本院补缴案件受理费5800元。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇一九年十一月二十九日法官助理 麦芷菁书 记 员 陈君华