北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0114民初1161号原告（反诉被告）：北京传智播客教育科技有限公司，住所地北京市昌平区。法定代表人：黎活明，董事长。委托诉讼代理人：赵宏伟，男，汉族，1984年10月13日出生，北京传智播客教育科技有限公司职员，住公司宿舍。被告（反诉原告）：史西岗，男，汉族，1974年8月10日出生，住北京市昌平区。第三人：北京晓旭书画艺术中心，住所地北京市海淀区。法定代表人：潘长庆，校长。委托诉讼代理人：张苗苗，女，汉族，1989年11月13日出生，北京晓旭书画艺术中心职员，住公司宿舍。原告北京传智播客教育科技有限公司（以下简称传智公司）与被告史西岗、第三人北京晓旭书画艺术中心（以下简称晓旭书画）房屋租赁合同纠纷一案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，被告史西岗提出反诉，本院依法予以受理，并就本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。原告传智公司的委托诉讼代理人赵宏伟，被告史西岗、被告晓旭书画的委托诉讼代理人张苗苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告传智公司向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告房屋租金26318元；2、被告返还原告自2018年12月1日至2018年12月12日租金共计12464.18元；3、被告支付原告自2018年10月16日至实际付清之日因逾期返还租金产生的利息。事实与理由：2016年6月16日，原被告双方签订《租房合同》，约定由原告承租被告的房屋（共264.15平方米）,租期5年，房屋租金采取押一付六的方式支付，2018年6月13日至2018年12月12日的房屋租金由原告于2018年6月1日缴纳。因原告业务调整需要，决定提前解除上述《租赁合同》，并于2018年9月20日向被告发出《关于提前解除的通知》。2018年10月10日，原被告双方签订《解除协议》，约定《租赁合同》自2018年10月10日起提前解除，被告应将剩余房屋租金共52970元于解除协议生效后5日内返还原告。另鉴于原告已向被告支付房屋租金至2018年12月12日，而《租赁合同》已自2018年10月10日起提前解除，因此被告还需返还原告2018年12月1日至2018年12月12日的租金12464.18元。原告认为，上述《租房合同》及《解除协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合同内容合法有效。被告未及时返还房屋租金的行为已经违约，并且严重损害了原告的合法权益，按照合同约定以及《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，被告应当承担退还房屋租金（即65434.18元）、逾期利息及诉讼费的责任。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，原告现诉至贵院，请求贵院依法判如所请。被告史西岗辩称，原告恶意起诉，2018年11月20日原告递交起诉，我们11月16日已经把应该返还的租金返还，还剩的26318元是免租期的租金，应该由原告承担，我给了对方两个月免租期，按照比例应该承担26318元的免租期租金。这个钱2018年10月10日另一个朋友介绍一个租户承接房租的时候是也是一个绘画培训，原告也是绘画培训，10月10日由新租户承租，原告将之前学员转交给新的租户，他们的转租协议是配合学员转接，免租期的钱由新租户承担。但是原告没有将学员留下来，所以现在免租期房租应该由原告承担，新的租户也是这个意思。我提出反诉要求原告承担9天租金9360元，我们协议是10月10日将房屋交给新租户，原告10.18搬走，按照每天租金1040元，9天是9360元。我的房屋第一次出租支付了2万元中介费用，第二次支付3万元中介费用，我保留要求原告支付我中介费用的请求，我现在保留这个权利。反诉原告史西岗向本院提出诉讼请求：一、请求判令被反诉人支付租金9360元；二、反诉被告负担诉讼费用。事实和理由：报告承租的房屋应该于2018年10月10日交付给原告，但是被告违约，推迟到2018年10月18日交付，应当支付使用房屋9天的租金9360元。反诉被告传智公司辩称，根据原告提供的证据4，三方的协议2018.10.10日签订，应该视为乙方将房屋交付给甲方。另外根据原告证据5协议书第二条甲方向乙方收取的房屋租金计算到2018年10月10日丙方自2018.10.10日向甲方支付房屋租金，被告反诉请求不能成立。第三人晓旭书画述称，1、房屋是10.18日交到我们中心，10.18日钥匙才正式交到我们中心。2、本案原告没有跟我们沟通，没有继续将生源引导给我们，他们直接给退费了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于相应证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2016年6月16日，出租方史西岗（甲方）与承租方传智公司（乙方）签订《北京市商业租赁合同》，租赁房屋，建筑面积140平方米。合同主要约定：房屋租赁期限自2016年6月16日至2021年6月15日；甲方给予乙方2016年6月16日至2016年8月15日为免租期间；本合同因乙方原因提前解除或者终止的，免租金的期限根据实际租期与五年期的比例缩短；甲方第一、二年租金按照房屋建筑面积3.745元/平方米/日，其中不含税租金为3.5元，房租税金为0.245元，乙方按照含税租金支付甲方房租，税金部分多退少补，双方约定前两年租金不变，第三年开始每年递增5%。2018年10月10日，甲方史西岗与乙方传智公司签订《租赁合同解除协议》，协议约定：“鉴于甲乙双方与北京伟合兴业房地产经纪有限公司于2016年6月签署(租赁合同》及《补允协议》（以下统称“原合同”）,约定乙方承租甲方的房屋，现乙方需提前解除上述合同经甲乙协商一致达成如下协议：一、甲乙双方签署的合同自2018年10月10日起提前解除，乙方向甲方返还房屋。二、乙方已支付的房屋押金，作为乙方提前解除合同的违约金，甲方不予退还。三、乙方已支付的房屋租金，甲方扣除截止2018年10月10日的租金后，将剩余租金2018年10月11日至2018年12月1日共52970元，自本协议生效后五日内返还乙方指定银行账户。四、因双方与第三方签订有三方协议，自三方协议签字生效后，视为乙方将房屋及附属设备设施完整交付给甲方。五、原租赁协议第四条，因乙方提前解除合同应向甲方支付的免租期租金，甲方不再向乙方主张。甲乙双方不存在其他任何因房屋租赁产生的争议。六、本协议自双方方签字或盖章之日起生效。”同日，甲方史西岗、乙方传智公司、丙方晓旭书画签署《协议书》。协议内容为，鉴于甲乙双方于2016年6月签署《租赁合同》及《补充协议》（以下统称“原合同”）,约定乙方承租甲方的房屋，现乙方需提前解除上述合同，并提前终止少儿书画培训项目，丙方愿意承租上述房屋，并继续在该办公场所举办少儿书画培训项目，经甲乙丙三方协商一致达成如下协议：一、甲乙双方签署的租赁合同自2018年10月10日解除。丙方与甲方自2018年10月10日签订房屋租赁合同，乙方和丙方对房屋现状及附属设备设施进行检查验收后，丙方自2018年10月10日接收全部附属设备，确认房屋设备设施运转正常。二、甲方向乙方收取的房屋租金，计算至2018年10月10日，剩余租金在双方确认金额后，五日内由甲方转入乙方银行账户。三、丙方自2018年10月10日起向甲方支付房屋租金，双方另行签署《租赁合同》，具体权利义务以合同约定为准。四、乙方留存物资由乙方作价售予丙方，届时双方另行签署相关合同。五、因乙方业务调整而从乙方离职的酷丁鱼“少儿美术”相关工作人员，乙方将为相关工作人员依法缴纳2018年10月社保并据实发放工资，如相关工作人员自愿至丙方处工作的，与丙方依法签署劳动合同并缴纳各项保险费，自乙方与相关工作人员劳动关系终止开始，乙方不再承担任何作为用人单位的责任。六、乙方少儿书画培训项目自2018年10月10日终止，过渡期间由乙方办理学生退费工作，学生自愿到丙方处参加培训的，重新与丙方签订培训合同。七、乙方自2018年10月1开始不再计算所有学生的培训课时，按照己上课时与学生结算培训费，结余的培训费退还学生家长，自2018年10月10日开始，乙方配合丙方与家长沟通，做好衔接工作。八、自2018年10月10日开始，如因个别家长就退费问题与乙方产生纠纷，由丙方负责解决并承担乙方因此而产生的额外费用。九、本协议自三方签字或盖章之日起生效。另查，2018年10月20日，出租方史西岗（甲方）与承租方晓旭公司（乙方）签订《北京市商业租赁合同》，租赁房屋，建筑面积264.15平方米。合同主要约定：房屋租赁期自2018年10月20日至2023年10月9日，租金按照房屋建筑面积4.4/平方米/日，租金每年递增5%；第一年租金每三个月支付一次，第二年开始每六个月支付一次；租房押金34867.8元，于签署本合同时支付。本案庭审中，史西岗称传智公司于2018年10月18日搬离承租房屋，并提交物业出具的物品出门条。传智公司称确系10月18日搬离，但10月10日与10月18日期间未搬离是与晓旭书画做衔接工作。晓旭书画称10月10日公司工作人员前往承租房屋，但是传智公司并未向其提供钥匙，10月18日才将房屋交接，配合与家长沟通将生源引导行为不明确。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，传智公司与史西岗签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同解除协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在《租赁合同解除协议》签订后，双方已对合同解除达成一致意见，应按双方约定履行《租赁合同解除协议》。传智公司要求史西岗按照协议约定退还租金26318元并支付逾期利息有事实及法律依据，本院予以支持。但协议中明确退还租金金额共计52970元，传智公司要求另外退还12月1日至12月12日的租金12464.18元无事实依据，本院不予支持。史西岗辩称传智公司未按照协议约定腾退房屋，但协议书中约定，自三方协议签字生效后，视为传智公司将房屋及附属设备设施完整交付给史西岗。因此，对史西岗的该项辩称，本院不予采纳。史西岗、传智公司、晓旭书画三方签订的协议书中约定，晓旭书画自2018年10月10日接受全部附属设备，确认房屋设备设施运转正常，又约定过渡期间由传智公司办理学生退费工作，自2018年10月10日开始，传智公司配合晓旭书画与家长沟通，做好衔接工作。现晓旭书画认可10月10日其工作人员已进场，考虑到双方对于过渡期间及交接工作的约定，即使传智公司于2018年10月18日搬离物品亦不能视为其仍占有使用房屋，史西岗要求传智公司支付10月10日至10月18日的租金无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、史西岗于本判决生效之日起十日内支付北京传智播客教育科技有限公司26318元及逾期付款利息（自2018年10月16日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回北京传智播客教育科技有限公司的其他诉讼请求；三、驳回史西岗的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费699元，由史西岗负担375（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京传智播客教育科技有限公司负担324元（已交纳）。反诉案件受理费50元，由史西岗负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  宋玉希人民陪审员  李 强人民陪审员  郝成宝二〇一九年十一月二十九日书 记 员  王婵娟