广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初17862号原告（反诉被告，以下简称原告）：深圳市四格互联信息技术有限公司。法定代表人：周祥华，总经理。委托诉讼代理人：刘刚，北京市一法（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：杜磊。被告：深圳市朗诗地产投资顾问有限公司。法定代表人：张继刚，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：刘为忠，广东利人律师事务所律师。原告深圳市四格互联信息技术有限公司与被告杜磊、被告深圳市朗诗地产投资顾问有限公司（以下简称“朗诗投资公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，被告杜磊在法定期限内提起反诉，本院予以合并审理，并依法适用简易程序于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘刚、两被告的共同委托诉讼代理人刘为忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认被告杜磊提供的格式房屋租赁合同及补充协议中违反法律规定、免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的合同条款无效；二、被告杜磊、被告朗诗投资公司共同向原告归还租赁保证金88400元（人民币，下同）；三、被告杜磊另行向原告双倍返租赁保证金的一倍88400元；四、被告杜磊、被告深圳市朗诗地产投资顾问有限公司共同承担本案全部案件受理费、财产保全申请费。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为确认房屋租赁合同第9条、第18条及补充协议第7条、第8条无效。事实与理由：2018年11月，被告杜磊就出租位于深圳市某房屋向原告提供并签订了一份格式化的《房屋租赁合同》和《补充协议》（以下称“合同”或“涉案合同”)，合同约定租赁期限自2018年11月8日起至2019年4月7日止，月租金49250元，被告向原告收取租赁保证金98500元，并约定租赁保证金的定金性质。被告杜磊通过补充协议要求原告将租金支付至被告朗诗投资公司银行账户，且被告杜磊在合同中约定的送达地址为被告朗诗投资公司的注册地址。涉案合同终止后，两被告拒不按照法律规定和合同约定向原告归还租赁保证金88400元。按照《中华人民共和国担保法》第八十九规定，被告杜磊作为收受定金的一方不按照法律规定或合同约定履行退还定金的债务，应当向原告双倍返还定金。被告朗诗投公司亦应承担向原告归还租赁保证金88400元的责任。被告朗诗投资公司于2018年7月1日与被告杜磊签订《委托协议》，通过上述委托协议，被告朗诗投资公司同意代被告杜磊向原告退还租赁保证金。为维护合法权益，原告现不得不提起诉讼，请求人民法院依法判决。两被告辩称：1、原、被告经协商一致签订房屋租赁合同及补充协议，不存在免除被告责任加重原告责任、排除原告主要权力的情形，不存在合同条款无效，原告该项诉求的目的非常明确，就是想排除掉对自己已经违约情形的不利条款；2、被告无需向原告返还租赁保证金，原告在租赁期满前提前退租，而且至今仍未结清租金和其他费用，因此，原告不符合补充协议第7条约定的返还租赁保证金的条件，被告有权不予退还租赁保证金，且被告也在之前早已明确告知原告，因为原告违约没收其租赁保证金；原告至今未支付2019年4月租金、物业管理费以及3月份的电费，违反了租赁合同第4条的约定，按照租赁合同第18条约定，被告有权不予退还租赁保证金，同时原告自2019年2月起就要求从租赁保证金中抵扣租金及费用，也不符合租赁合同的约定；3、被告不存在合同约定的双倍退还租赁保证金的情形，原告要求被告双倍返还租赁保证金没有事实及法律依据。被告朗诗投资公司另补充答辩：被告朗诗投资公司并非涉案合同的主体，只是接受被告杜磊的委托，代为办理租赁相关事宜，代为办理的法律后果由被告杜磊承担，而且原告对这些情形都是明知和认可的，因此原告要求被告朗诗投资公司承担共同责任没有事实与法律依据。综上，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告杜磊向本院提出反诉请求判令：1、原告向被告杜磊支付租金、物业管理费、电费等费用13867.16元及逾期支付利息，利息按同期银行贷款利率，自2019年4月8日起计算至付清之日止，暂计至2019年8月8日，暂计201元，以上合计14068.16元；2、由原告承担本案的全部反诉费用。庭审中，被告杜磊明确第一项诉讼请求为2019年4月1日至2019年4月7日期间的租金11491.6元、物业管理费744.91元（每月6420.41元），2019年3月1日至2019年3月31日的电费1630.65元。事实与理由：原告与被告杜磊签订《房屋租赁合同》，原告承租位于深圳市某房屋。双方约定：租赁期限自2018年11月8日至2019年4月7日，月租金49250元，原告应于每月8日前交付租金。拖欠租金达伍天以上，被告有权不予退还租赁保证金。原告不仅迟延支付2019年3月份租金及费用，而且也未按照约定交付2019年4月份租金及费用，被告多次催促原告交费，但原告一直以各种理由拖延支付，至今仍未支付。而且，原告单方提前解除合同。因此，原告的行为构成严重违约，应当承担违约责任，被告有权没收租赁保证金，并要求其支付延期付款利息。综上，原告的违约行为已严重损害被告的合法权益，故被告依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定向贵院提起反诉，请求贵院依法裁决，维护被告合法权益。针对被告杜磊的反诉请求原告辩称：1、被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求人民法院驳回被告的反诉请求；2、被告向原告收取的保证金为88400元，超出了原、被告之间的合同总的租金246250元的20%，超出部分为39150元，按照担保法91条及担保法司法解释的规定，被告杜磊应当无条件将超出20%的款项退还给原告或者抵扣相应的价款。按照合同约定，原告仅向被告支付租金，使用房屋期间的物业管理费、水电费由原告向相关的物业管理单位缴纳，原告没有义务向被告支付除租金以外的其他费用。2019年3月被告方代表刘某通过微信与原告方财务人员达成提前一周退租的合意，双方的租赁合同于2019年3月31日终止，刘某报出了涉案房屋截至3月31日的租金数额及其计算方式，原告也依据被告方提供的结算数额进行了支付，被告方当时没有提出异议，且按照结算的数额向原告开具了发票；我方通过微信告知1105、1106房屋的密码，但是被告方3月25日收房后，由于自己不能对外放租，其为了避免自己的损失，违背诚实信用原则，违反了之前达成的合意，以原告违约为由拒不退还保证金。被告朗诗投资公司表示同意被告杜磊的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月，原告（承租方，乙方）与被告杜磊（出租方、甲方）签订《深圳市房屋租赁合同书》及补充协议，约定：甲方将位于深圳市××房屋（以下简称租赁房屋）出租给乙方使用；月租金总额为49250元；乙方应于2018年11月8日前交付首期租金，金额为49250元（大写：肆万玖仟贰佰伍拾元）整；乙方须在每月8日之前将次月租金存入甲方指定的朗诗投资公司的账户，账号为40×××49，甲方收取租金时应向乙方开具税务发票；乙方租赁房屋的租赁期限自2018年11月8日起至2019年4月7日；甲方应于2018年11月15日前将租赁房屋交付给乙方使用，并办理有关移交手续；甲方交付房屋时，可向乙方收取贰个月（不超过三个月）租金数额的租赁保证金，即98500元，甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据；乙方退出单位时，返还租赁保证金需全部满足以下条件：租赁期满，承租期内所产生的租金及其他杂费必须全部结清，单位内的固定装修不可拆除，单位内的固定装修归乙方所有；乙方拖欠租金伍天或拖欠费用达20000元或利用该出租单位作为非法行为，甲方有权单方行驶以下权利：甲方有权单方注销合同登记（备案）及另行出租房屋，租赁保证金不予退还；甲方解除合同以书面邮寄或登报方式通知乙方，由邮件寄出日起叁日内或报纸刊登之日视为送达，通知到达后甲方有权收回房屋并处理房屋内的所有物件；甲方无正当理由，单方要求提前解除（终止）合同的，乙方可就因此造成的损失请求甲方双倍退还租赁保证金；合同终止后，乙方应于当日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续；乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金；及其他内容。2018年7月1日，被告杜磊与被告朗诗投资公司签订《委托协议》，约定：杜磊委托朗诗投资公司代理深圳市某房屋租赁事宜；杜磊授权朗诗投资公司收取及退还出租该房屋所得的相关收入，包含租赁保证金，租金，物业管理费，本体维修基金及其他相关费用；朗诗投资公司开具予租户租赁该房屋所产生的租赁发票等。2014年9月12日，被告杜磊向原告开具收款收据，载明杜磊收到原告交来涉案房屋租赁保证金88400元。原告提交被告杜磊指定的联系人刘某的微信个人信息及照片打印件、原告财务人员周某的微信个人信息及照片打印件及刘某与周某的微信聊天记录截屏照片打印件，以证明被告杜磊代理人刘某于2019年1月23日向原告询问及确认搬迁日期，以便于放租。两被告对微信记录的真实性予以认可，但表示该证据不能证明原告的主张。其中微信聊天记录的部分内容为：2019年1月23日，刘某：“你们有没有计划什么时候搬？”周某：“估计3月初吧”“现在也不确定啊，如果一定要到四月我们就到期再搬”；2019年2月14日，刘某：“我们是4月到期，您们什么时候走？”周某：“估计在3月初”；2019年3月5日，周某：“这是结到什么时候的啊？”刘某：“这个是2.08-3.09租金”；2019年3月21日，刘某：“我早上开会和公司提了下，说不同意押金抵扣啊，要交租金。”周某：“没有抵啊。只是说提前退租。”刘某：“那3.11租金要交……你们这两个合同签的日期都不对……合计65960元”周某：“是不是付了这笔就可以全额退押金了啊？”刘某：“我去申请啊，不给钱就不合适了。”2019年3月25日，刘某：“现在看房方便吗？看房有密码吗？……我明天去看。”2019年3月29日，周某：“今天来不？我们要交房了。”2019年6月26日原告向两被告邮寄了关于双倍返还保证金379800元的通知，要求两被告于2019年7月1日前双倍返还保证金379800元。两被告表示该通知及快递单真实性无法确认，关联性不予认可。为证明原告按照合同约定或按照与被告达成的合意向被告支付了从2018年11月8日至2019年3月31日的租金，原告提交了租金支付凭证。两被告对租金支付凭证予以认可，确认租金收到2019年3月31日止，两被告称原告在支付2019年3月份租金之后就未再按约支付租金。原告另提交收费通知单、付款回单、发票、水电费通知单，以证明其于2019年3月24日搬离租赁房屋前后向深圳市投控物业管理有限公司产业园分公司支付了使用房屋最末一月(2019年3月)的物业管理费、水电费。物业管理费缴纳至2019年3月31日，水电费是4月份去交了3月份的水电费。两被告对上述证据真实性予以认可，但表示被告在2019年4月26日已经支付了水电费等，不排除原告为了规避违约事后补交。对此，被告提交了2019年4月份的水电费通知单、招商银行电子回单、收款收据，以证明被告将4月份的物业费、3月份的电费合计9271.57元支付给了业主深圳市东深电子股份有限公司。原告对被告提交的前述证据不予认可，并表示这是被告与其他主体之间的交易，无法判断真实性及与本案的关联性。两被告提交房产证（复印件）、房屋租赁凭证（复印件），以证明深圳市东深电子股份有限公司是涉案房屋的业主。原告对该证据不予认可。庭审中，原告称其于2019年3月22日开始搬离涉案房产，3月24日搬空，3月25日、26日正式交接。两被告则表示原告是2019年3月25日开始搬离，原告在2019年3月底单方退租之后，被告的涉案房屋一直空置，无法出租出去，一直空置至2019年5月，所以被告认为原告要按照合同约定支付后面的租金及物业管理费。庭审后，原告向本院提交减少诉讼请求金额申请书，请求将第三项诉讼请求金额从88400元减少至49250元，即判令被告杜磊另行向原告双倍返还租赁保证金的一倍49250元。本院认为，原告与被告杜磊签订的《深圳市房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照合同约定履行合同义务。本案中，租赁合同系原告与杜磊签订，被告朗诗投资公司只是杜磊委托的款项代收人，根据合同相对性原则，原告要求朗诗投资公司承担租赁合同中的款项退还义务，于法无据，本院不予支持。对于原告主张房屋租赁合同第9条、第18条及补充协议第7条、第8条无效的诉讼请求。该合同文本系深圳市房屋租赁管理办公室制定的租赁合同指导范本，前述条款并非格式条款，不存在免除其自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的内容，也不存在其他违反法律及行政法规强制性规定的情形，故原告要求确认前述条款无效的诉求无法律依据，本院不予支持。对于原告要求被告杜磊返还租赁保证金的诉讼请求。首先，原告与被告杜磊签订的《深圳市房屋租赁合同书》中约定的租赁期限至2019年4月7日，从原告提交的其员工与被告杜磊指定的联系人刘某之间的微信聊天记录可以看出，被告同意原告在合同到期前提前搬离，并同意提前办理交接手续，且被告亦要求原告支付租金至2019年3月31日，故原告并非单方解除合同，涉案租赁合同系双方协商一致提前终止。其次，原告已举证证明其缴纳了2019年3月份的租金、物业管理费、水电费，且原告实际已于2019年3月31日之前搬离并向被告交还了涉案房产，被告要求原告支付4月1日至4月7日期间的租金及物业管理费等，无事实依据，故对于被告要求原告支付2019年3月份的电费以及2019年4月1日至4月7日期间的租金、物业管理费等的反诉请求本院不予支持。综上，合同解除的，应恢复原状，在原告已履行完毕合同义务的情况下，被告杜磊应退还原告租赁保证金88400元。关于原告请求被告杜磊双倍返还租赁保证金的一倍49250元的诉讼请求。被告不存在违约行为，且租赁保证金并非定金，不适用担保法第九十一条的规定，原告的该项诉求于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杜磊于本判决生效之日起十日内向原告深圳市四格互联信息技术有限公司退还租赁保证金88400元；二、驳回原告深圳市四格互联信息技术有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告杜磊的全部反诉请求。如被告未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉案件受理费1526.5元，保全费1404元，共计2930.5元，由原告负担1048.51元，被告杜磊负担1881.99元，原告已预缴案件受理费1918元，多预缴的391.5元，由本院向原告清退；反诉案件受理费75.85元，由被告杜磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  庞海婷二〇一九年十一月十三日书记员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。