营口市站前区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0802民再13号再审申请人（原审原告）：刘义，男，1964年1月5日出生，汉族，住盖州市。被申请人（原审被告）：张云英，女，1963年1月11日出生，汉族，住营口市站**。原审被告：营口市西市区西市场企业公司，住所地辽宁省营口市西市区永乐里。法定代表人：段丽萍，系公司经理。原审被告：荣茂祥，男，1953年8月25日出生，汉族，住辽宁省大石桥市。第三人：吴丽君，女，1964年5月9日出生，汉族，住营口市西市区。委托诉讼代理人：李振凡，营口市诚信法律服务所法律工作者。再审申请人（原审原告）刘义与被申请人（原审被告）张云英、原审被告营口市西市区西市场企业公司、荣茂祥、第三人吴丽君所有权确认纠纷一案，本院于2016年3月20日作出（2014）站民一初字第00091号民事判决，原审被告张云英不服判决，上诉于营口市中级人民法院。营口市中级人民法院于2016年10月31日作出（2016）辽08民终1863号终审民事裁定，撤销一审判决，驳回原审原告的起诉。原审原告刘义不服裁定，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2017年10月26日作出（2017）辽民申2182号民事裁定，指令营口市中级人民法院再审本案。营口市中级人民法院于2018年12月25日作出（2018）辽08民再104号民事裁定，撤销营口市中级人民法院（2016）辽08民终1863号民事裁定书及本院（2014）站民一初字第00091号民事判决书，将本案发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告刘义、原审被告张云英、第三人的委托诉讼代理人李振凡均到庭参加了诉讼。原审被告西市区西市场企业公司、荣茂祥经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。再审申请人刘义再审诉称，1、判令营口市站前区阳光小区5号楼3单元2跃3西（164.01平方米）商品房归原告所有；2、被告配合办理过户手续。事实与理由：2000年10月25日，营口市启智房地产开发有限公司（以下简称启智公司）向案外人借款60万元，双方约定：启智公司以包括本案诉争在内的六套房屋作为抵押，每套作价10万元，如果到期未还，则房屋归吴丽君所有。随后，启智公司按吴丽君指示，以张云英作为买受人，签订房屋买卖合同并交付相关手续。2001年10月15日，因启智公司拖欠荣茂祥工程款，双方协商，以案涉争议房屋抵顶工程款268000.00元，以刘义作为买受人办理房屋买卖相关手续。根据法律规定，启智公司即使一房二卖，开发商承担的也是民事责任，合同违约责任而不是刑事责任，原二审法院以应先刑后民为由驳回原告起诉属适用法律错误。原审被告张云英无权就本案诉争房屋主张权利，张云英签订的房屋买卖合同非真实意思表示，合同标的物并非本案诉争房屋，而是开发商金钱债务的担保。案涉房屋虽名义上抵押给吴丽君，但未设立抵押登记，且双方约定的是留置契约，即绝押合同，依法应为无效，原审被告张云英以10万元价格购买房屋明显低于市场价格。原二审法院在认定事实及适用法律均有错误，应撤销二审裁定，依法确认房屋归刘义所有被申请人张云英再审辩称，再审申请人的诉请依法不能成立，应驳回其诉请。诉争房屋被申请人于2000年12月25日从启智公司购买，当天签订买卖合同并交付全款，启智公司出具了收款收据后更换为不动产统一发票，被申请人当天办理入住手续，同时对该房屋进行添附性装修，现已居住十八年之久，启智公司在出售楼房是不具备所有配套设施，到2009年10月被申请人交付燃气配套安装费用，均证明被申请人合法购房，取得房屋所有权。该房抵押权并未成立，启智公司于2000年12月25日将房屋卖给被申请人无不当之处，也不存在违法行为。再审申请人陈述是虚假的，其在启智公司从未承包过建筑工程，所以不存在以房顶账，不能提供工程协议以及双方各开出收款凭证来证明顶账事实。再审申请人购房合同后于被申请人购买时间且被申请人已入住十八年之久，房屋应归被申请人所有。房屋价格不能决定房屋买卖合同的效力，如有不当之处只有买卖双方权利人可以提出异议，申请人无权提出异议，且出售价格是西市区政府研究决定，以价格问题为理由申请再审不成立。再审申请人提供的合同缺乏真实性，无签订时间、收款收据无出纳人签名、经手人签名不是本人所签。原审被告营口市西市区西市场企业公司未出庭应诉亦未提交书面答辩意见。第三人吴丽君再审称，本案追加吴丽君为第三人不恰当。被告是从开发商手中购得房屋，并不是从第三人处购得。刘义向原审法院起诉请求：1、判令营口市站前区阳光小区5号楼3单元2跃3西（164.01平方米）商品房归原告所有，被告配合办理过户手续；2、依法给付原告从购房至诉讼终止房租（按照市场价格）；3、诉讼费用由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：1．对原审原告提交的与营口市复亨建筑工程公司协议书、动迁楼收尾工程协议书、单位工程补充协议书，原审被告认为其与启智公司无关联性，本院认为该证据与原审被告张云英在2018年11月20日于营口市中级人民法院庭审中申请的证人姚玉复证词可相互印证，可以证明复亨公司、启智公司与原审被告荣茂祥之间存在相关民事法律关系，原审原告刘义主张其是以工程款抵顶购房款的事实，本院予以确认。2、对辽宁九州房产土地资产评估有限公司出具的《房地产估价报告书》，其主体鉴定资质、鉴定程序均合法有效。原审被告提出异议但未提交重新鉴定申请，对该鉴定意见，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年12月25日，原审被告张云英与营口市启智房地产开发有限公司（以下简称启智公司）签订了一份《商品房购销合同》，合同约定原审被告张云英以100000.00元的价款购买启智公司开发建设的坐落于阳光小区5号楼3单元2-3层西户房屋，房屋建筑面积为164.01平方米，付款方式为一次性付款。同日，启智公司向原审被告出具专用收款收据一张、商品房屋结算单一张，后原审被告于2008年11月6日取得销售不动产统一发票一张，写明原审被告张云英向启智公司交付了全额购房款10万元。原审原告与启智公司签订《商品房买卖合同》，约定原审原告以268000.00元的价款购买启智公司开发建设的坐落于阳光小区5号楼3单元2-3层西户房屋，房屋建筑面积为164.01平方米，付款方式为一次性付款，合同签订日期为空白。2002年3月19日，启智公司向原审原告出具了专用收款收据一张，写明原审原告向启智公司交付了全额购房款268000.00元。另查，启智公司于2010年4月28日被判处合同诈骗罪，并判处罚金人民币5000000.00元，启智公司的法定代表人刘柏东被判合同诈骗罪，判处有期徒刑14年，并判处罚金人民币200000.00元，现启智公司已吊销营业执照，启智公司系挂靠于原审被告西市场公司名下企业，原审被告西市场公司系启智公司主管部门。此外，在本案诉讼过程中，原审原告申请对案涉房屋于2000年至2001年的价格进行鉴定。经营口市中级人民法院以随机选择鉴定机构的方式选定辽宁九州房产土地资产评估有限公司作为本案鉴定机构，根据其作出的《房地产估价报告书》载明的鉴定意见，案涉房屋于2001年10月的价值为349177.00元。本院认为，启智公司先后与原审被告张云英、原审原告刘义就案涉房屋签订的两份房屋买卖合同，均系买卖双方的真实意思表示，原审原告刘义与原审被告张云英二人均有权请求启智公司履行房屋买卖合同之债务。在案涉房屋存在一房二卖的情况下，本院应综合考虑确定权利保护顺位。本案中，虽然原审被告张云英已经入住案涉房屋，但案涉房屋经鉴定于2001年10月份市场价值为349177.00元，原审被告张云英其购买该房屋的价格明显远远低于市场价格，不符合市场交易习惯，本院认为应优先保护原审原告与启智公司签订的房屋买卖合同，依法确认原审原告与启智公司签订的《房屋买卖合同》合法有效。依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”原审原告与启智公司签订的《房屋买卖合同》虽为有效合同，但该合同的效力，并不必然引起物权的变动，原审原告取得合同项下房屋物权的意图，只有通过要求合同义务人履行债务的方式，在有权机关完成物权变更登记后，方可实现。原审被告营口市西市区西市场企业公司在启智公司吊销的情况下，作为其上级主管部门有义务代为履行启智公司应尽的合同义务。关于原审被告张云英提出的原审原告已过诉讼时效的抗辩理由，因不动产物权的请求权不适用诉讼时效，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原审原告刘义与营口市启智房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》（坐落于阳光小区**楼******房屋，房屋建筑面积为164.01平方米）合法有效；二、原审被告营口市西市区西市场企业公司协助原审原告刘义办理阳光小区5号楼3单元2-3层西户房屋（房屋建筑面积为164.01平方米）的产权过户登记手续。案件受理费100元由原审被告营口市西市区西市场企业公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判长  赵英姿审判员  仲玉虹审判员  李 品二〇一九年十一月二十九日书记员  刘文元