江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终7136号上诉人(原审原告)：毛德华，男，1967年11月17日生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人(原审原告)：梁燕燕，女，1969年11月30日生，汉族，住南京市鼓楼区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：徐家青，江苏首开律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京扬子科创科技发展有限公司（原南京明发通达电子信息技术发展有限公司），住所地南京市高新区丽景路2号研发大厦A座302-1室。法定代表人：龙志军，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈慧明，1986年9月13日生，汉族，该公司法务，住山东省新泰市。委托诉讼代理人：冯雪奎，1989年4月2日生，汉族，该公司法务，住江苏省新沂市。上诉人毛德华、梁燕燕与被上诉人南京扬子科创科技发展有限公司（以下简称扬子科技公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初8618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人毛德华、梁燕燕上诉请求：1、撤销一审判决第二项，判决被上诉人向上诉人注册的南京江海云联信息技术有限公司（以下简称江海云联公司）交付明发智汇城2期A幢0721室房屋；2、被上诉人于该房屋交付后协助上诉人将该房屋不动产权证登记至南京江海云联信息技术有限公司名下。3、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：1、上诉人已按协议约定注册了科技型企业，协议并未约定该企业需要经过其他政府部门审批认定。2、涉案协议系格式合同，合同双方对科技型企业解释存在分歧，一审法院应当作出不利于被上诉人一方的解释。3、上诉人对被上诉人提交《科技研发用地房屋销售办理指南》，真实性、合法性、关联性均不予认可。即使该证据是真实的，因该规范性文件发布在后，故该文件对本案中房屋买卖协议不发生法律效力。4、南京市中级人民法院作出的（2016）苏01民终7221号民事判决与本案情况相同，但判决的结果与本案不一致。被上诉人扬子科技公司辩称：1、涉案房屋意向转让协议系预约性质的合同，并非正式的商品房买卖合同，上诉人请求被上诉人直接交付房屋并办理过户手续无合同依据。2、涉案房屋目前并不具备过户的条件，存在政策性障碍，目前无法履行。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。毛德华、梁燕燕向一审法院起诉请求：1、确认毛德华、梁燕燕与扬子科技公司于2014年8月18日签订的《房屋意向转让协议》有效，扬子科技公司继续履行《房屋意向转让协议》，判令扬子科技公司向毛德华、梁燕燕注册的南京江海云联信息技术有限公司交付明发智汇城二期A栋0721室房屋并签订《房屋转让协议》；2、扬子科技公司承担本案诉讼费及评估鉴定费。一审法院认定事实：毛德华与梁燕燕系夫妻关系。2014年7月27日，梁燕燕与南京明发通达电子信息技术发展有限公司（以下简称明发通达公司）签订【明发智汇城】项目房号确认书。2014年8月18日，毛德华就购买明发通达公司开发的位于明发智汇城二期A栋0721室房屋，与明发通达公司签订《明发智汇城》房屋意向转让协议，受让人为毛德华、梁燕燕。房屋的建筑面积为70.27平方米，单价为5672.46元/平方米，总价款为398604元。该协议约定明发通达公司应于2016年12月31日前交付该房屋。该协议第三部分第二条约定，毛德华、梁燕燕承诺在约定的交付日之前的60日内在房屋所在地注册科技型企业，并由该企业在交房前与明发通达公司签订正式的房屋转让协议，明发通达公司在约定的交付时间内向该企业交付房屋。签订正式房屋转让协议时明发通达公司应取得竣工验收备案表。该协议第三部分第三条约定，在协议约定的房屋交付日前，毛德华、梁燕燕应全额付清房款，注册科技型企业，并以该企业与明发通达公司签订正式房屋转让协议，如毛德华、梁燕燕未履行上述事项，明发通达公司可行使后履行抗辩权，有权拒绝交付房屋并追究毛德华、梁燕燕逾期付款违约责任。……该协议第八部分其他约定：一、签订本协议时，毛德华、梁燕燕已明知本项目土地使用性质为科研用地，无法出让予自然人。出于创业需求及希望尽早享有先期受让房屋的优惠政策，毛德华、梁燕燕在目前尚未注册科技型企业的情况下要求以其个人名义暂时签订本协议。2014年7月28日，梁燕燕支付诚意金20000元。2014年8月18日，毛德华、梁燕燕支付预付款179302元。2014年12月18日，明发通达公司向梁燕燕发出告知书，根据政府有关规定，该房屋无法办理出售予自然人的相关手续，房屋意向转让协议客观上不能履行，通知双方签订的房屋意向转让协议无效，并办理退款手续。2014年12月30日，毛德华、梁燕燕找明发通达公司商谈告知书事宜。一审另查明，2015年8月5日，明发通达公司经核准变更企业名称为扬子科创公司。扬子科技公司的经营范围为：承担服务外包业务；开发、生产计算机软件、硬件；开发智能仪器仪表、网络安全设备、应用系统；计算机系统集成；技术咨询及售后服务；销售自产产品；科技技术成果转让；科技研发机构办公用房的出租及物业管理。2016年2月26日毛德华注册南京金石信息技术有限责任公司，经营范围为计算机软、硬件开发、销售；智能仪器仪表、教研产品、电线电缆、通讯产品销售；电子自动化产品及控制系统工程、信息系统集成的技术咨询。2016年12月29日，毛德华又注册了南京江海云联信息技术有限公司，经营范围为信息系统集成服务；软件开发；计算机硬件销售。一审庭审中，毛德华、梁燕燕陈述其原注册了南京金石信息技术有限责任公司，后根据协议书的要求，注册了南京江海云联信息技术有限公司，毛德华、梁燕燕将涉案房屋用于南京江海云联信息技术有限公司的经营，该公司的经营范围符合高新区产业政策要求，而且也只有符合政策的要求才能在高新区注册相应的公司。一审再查明，2013年4月19日，明发通达公司以公开出让的方式取得了南京高新技术产业开发区软件园西区PKB084-03-09地块，出让土地面积11244.1平方米，土地用途为科教用地（科研设计）。2013年4月28日，南京市国土资源局高新技术产业开发区分局与明发通达公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，并于2013年8月9日办理了土地证。目前，该项目主体建设已经完工。《国有建设用地使用权出让合同》第二十条约定，项目建成后所建房产分割转让（包括出售、交换和赠与）的建筑面积不得大于地上总建筑面积的50%，其余房产不得分割转让；转让对象必须为电子、软件、信息技术、知识型服务业等科技研发类型企业或机构，该类型企业或机构所经营项目须符合南京高新技术产业开发区管理委员会产业政策，且不得为自然人。以上转让均须经南京高新技术产业开发区管理委员会书面同意。2014年7月，南京市国土资源局高新技术产业开发区分局发现明发通达公司以公寓形式出售涉案项目，涉嫌改变出让土地用途、违反《国有建设用地使用权出让合同》，遂提请南京高新技术产业开发区管理委员会对出让地块加强监管，并责令明发通达公司限期整改。南京市人民政府宁政规字[2013]1号《关于进一步规范工业及科技研发用地管理的意见》第三条规定，工业及科技研发用地中房屋土地可转让销售的比例、条件等相关内容应在土地挂牌出让时公示，在土地出让合同中以黑体字标示并在土地证书上予以记载，住建、国土部门在办理房屋及土地销售、转让和登记手续时予以审核把关。南京市国土资源局宁国土规[2014]3号《关于工业科研用地供应管理有关规定的实施细则》第一条第三项规定，科技研发用地土地出让合同约定所建房屋允许分割转让的，除受让人为开发园区、紫金特区下设国有投资平台以外，必须在项目竣工后，按照存量房产进行转让，不得按照商品房进行预售、销售。扬子科技公司在庭审中向一审法院提交2016年4月12日南京市浦口区住房保障和房产局关于发送《科技研发用地房屋销售办理指南》的通知，在《科技研发用地房屋销售办理指南》中销售对象为所在园区（街道）和科技部门申请浦口科技型研发企业，园区（街道）和科技部门对销售对象是否为浦口科技型研发企业进行认定，并出具浦口区科技型研发企业认定审批表。上述事实，有当事人提供的【明发智汇城】项目房号确认书、《明发智汇城》房屋意向转让协议、告知书、（2016）苏01民终7221号民事判决书及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，当事人从事民事活动应当遵守国家法律法规。本案的争议焦点为：1、《房屋意向转让协议》是否依法成立并生效；2、《房屋意向转让协议》是否应当继续履行。对第1个争议焦点，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《房屋意向转让协议》系预约性质的房屋买卖合同，协议中双方当事人对出售房屋的位置、面积、价格、付款方式、交付时间、交付条件等合同的主要条款作出了明确约定，经双方当事人签字盖章，应当认定依法成立。虽然案涉房屋的土地登记用途为科教用地（科技研发），但法律、行政法规并无规定此类房屋买卖合同需要办理批准手续才能生效，故一审法院认定《房屋意向转让协议》自双方当事人签订之日起依法成立并发生法律效力。南京市国土资源局高新技术产业开发区分局与明发通达公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》中关于项目建成后所建房产分割转让须经过南京高新技术产业开发区管理委员会书面同意的约定，系为合同相对方明发通达公司设定的义务，并不影响《房屋意向转让协议》依法成立并生效。因此，扬子科创公司认为《房屋意向转让协议》不生效、无效的抗辩理由均不能成立，故对毛德华、梁燕燕要求确认2014年8月18日签订的《房屋意向转让协议》有效的诉讼请求一审法院予以支持。对第2个争议焦点，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《房屋意向转让协议》第三部分第二条的约定，案涉房屋的实际受让主体是毛德华、梁燕燕开办的科技型企业，毛德华在合同约定的期限之前注册了南京金石信息技术有限责任公司，后又注册了南京江海云联信息技术有限公司，但毛德华注册的公司是否属于科技型企业并未申请认定，不能证明其注册的企业属于科技型企业。根据《房屋意向转让协议》第三部分第三条约定，毛德华、梁燕燕应在协议约定的房屋交付日前注册科技型企业，本案中毛德华、梁燕燕没有证据证明其已经完成了该项义务，扬子科技公司依据《房屋意向转让协议》第三部分第三条约定可以行使先履行抗辩权，故对毛德华、梁燕燕要求扬子科技公司继续履行《房屋意向转让协议》及判令扬子科技公司向毛德华、梁燕燕注册的南京江海云联信息技术有限公司交付明发智汇城二期A栋0721室房屋并签订《房屋转让协议》的诉讼请求一审法院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条第五项规定，判决：一、确认毛德华与南京扬子科创科技发展有限公司于2014年8月18日签订的《房屋意向转让协议》有效；二、驳回毛德华、梁燕燕的其他诉讼请求。本案案件受理费已减半收取2143元，由南京扬子科创科技发展有限公司承担。二审审理中，上诉人提交案外人鄂惠清与被上诉人签订的房屋意向转让协议复印件一份，该协议除受让人、房屋面积、价款不同外，其他内容均与本案的房屋意向转让协议一致，因此两份协议均属于被上诉人为销售涉案楼盘而预先拟定，内容固定，且可重复使用的格式合同。本案中双方当事人对科技型企业的理解存在严重分歧，故法院在适用法律时应当以上诉人主张的解释为准。也即科技型企业仅需符合企业经营范围属于科技类型企业条件，不需要经过其他政府部门进行前置审批认定。被上诉人对上诉人提交的协议真实性、关联性、合法性均不予认可。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，案外人鄂惠清诉扬子科技公司房屋买卖合同纠纷一案中，鄂惠清的诉讼请求为：确认鄂惠清与扬子科技公司之间的房屋意向转让协议有效，扬子科技公司继续履行协议。2016年10月14日，本院作出（2016）苏01民终7221号生效民事判决，判决认定鄂惠清与扬子科技公司之间的房屋意向转让协议有效，扬子科技公司继续履行协议。该案在执行过程中因履行合同的内容不明确被执行法院裁定驳回执行申请。以上事实，有本院（2016）苏01民终7221号民事判决书、本院询问笔录在案证实。本院认为，梁燕燕、毛德华与扬子科技公司于2014年7月27日签订的《房屋意向转让协议》系预约性质的房屋买卖合同，协议中双方当事人对出售房屋的位置、面积、价格、付款方式、交付时间、交付条件等合同的主要条款作出了明确约定，经双方当事人签字盖章，应当认定依法成立。虽然案涉房屋的土地登记用途为科教用地（科技研发），但法律、行政法规并未规定此类房屋买卖合同需要办理批准手续才能生效，故一审法院认定《房屋意向转让协议》自双方当事人签订之日起依法成立并发生法律效力，有事实与法律依据。南京市国土资源局高新技术产业开发区分局与明发通达公司（扬子科技公司的前身）签订《国有建设用地使用权出让合同》明确，项目建成后所建房产分割转让的建筑面积不得大于地上总建筑面积的50%，其余房产不得分割转让；转让对象必须为电子、软件、信息技术、知识型服务业等科技研发类型企业或机构，该类型企业或机构所经营项目须符合南京高新技术产业开发区管理委员会产业政策。本案中，毛德华注册的公司是否属于科技型企业并未经合法程序申请认定，不能证明毛德华注册的企业属于科技型企业。故一审法院对毛德华、梁燕燕要求扬子科技公司继续履行《房屋意向转让协议》、判令扬子科技公司向毛德华、梁燕燕注册的南京江海云联信息技术有限公司交付明发智汇城二期A栋0721室房屋的诉讼请求不予支持，并无不当，应予维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4286元，由上诉人毛德华、梁燕燕负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  张旭东审判员  孙 伟二〇一八年一月五日书记员  郭旭冬