江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终9052号上诉人(原审原告)董俊，男，1978年12月25日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：张亮，江苏天淦律师事务所律师。上诉人(原审被告)陈昀，女，1972年1月15日生，汉族，住南京市建邺区。上诉人(原审被告)刘剑华，男，1970年8月9日生,汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：鲁军，北京德和衡（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜辛欣，北京德和衡（南京）律师事务所律师。上诉人董俊因与上诉人陈昀、刘剑华房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初2274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董俊上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判支持董俊一审诉讼请求。二、判令陈昀、刘剑华承担本案诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人构成根本性违约。双方于2016年9月13日签订《存量房买卖中介合同》，同年10月12日，董俊通过短信联系陈昀，要求其与刘剑华在2016年10月13日到银行办理预审，上午10点到中山北路××号广发银行，同时陈昀、刘剑华需要提供相关证件资料。当日陈昀回复董俊称可以办理。10月13日上午，董俊到达贷款银行，陈昀没有按照约定配合办理贷款及送件手续。2016年10月25日董俊再次发短信给陈昀询问刘剑华什么时候回来。陈昀称回来了，正准备这两天约你们，下班后商量下时间。2016年11月3日，因为房价上涨，刘剑华要求董俊给予补偿，三方未达成一致意见。至此，陈昀、刘剑华一直拖着不配合董俊办理贷款手续。2016年12月3日南京泽居置业顾问有限公司（以下简称泽居公司）工作人员王恒政通过短信联系陈昀，询问是否考虑卖房，陈昀称需要与刘剑华商量。2016年12月8日，泽居公司工作人员王恒政通过手机联系陈昀，王恒政问陈昀是否出售房屋，陈昀称双方最好解除合同。从上述时间点可以看出，陈昀、刘剑华一再拖延办理贷款手续的时间，董俊在2016年10月12日、11月3日多次联系，泽居公司也在11月3日、12月3日多次联系要求履行合同，均遭到陈昀、刘剑华拒绝。2016年12月8日，陈昀明确表示最好解除合同。2017年3月7日通过律师发送律师函，解除合同。依法签订的合同受法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。在双方签订《存量房买卖中介合同》中，没有约定办理银行贷款以及办理产权转移登记等时间，合同生效后，双方就办理贷款时间重新做了约定，商定在2016年10月17日办理贷款手续及送件。陈昀因为房价上涨,没有在10月17日到银行办理贷款手续。办理贷款手续是双方共同责任，董俊一方无法一人前往办理，必须陈昀、刘剑华予以配合。陈昀、刘剑华拖延是造成贷款和送件无法办理的最根本原因，其拖延办理贷款及送件手续构成违约，2016年12月8日陈昀明确表示解除合同，使得董俊买房目的无法实现。二、董俊不构成违约，一审法院认定事实错误。2016年9月13日双方签订《存量房买卖中介合同》中，没有约定办理银行贷款以及办理产权转移登记等时间。一审法院认为，履行期限应按照双方订立合同的有关条款和房地产市场交易习惯确定。双方在合同中约定“甲方需在2016年12月13日前迁出该房屋内所有户口”，这就要求双方应在2016年12月13日前及时完成按揭贷款手续、支付首付款、产权转移登记手续。本案中履行期限双方合同中没有约定，董俊早在2016年10月12日就通过短信通知陈昀、刘剑华办理银行贷款送件手续，其不予以配合到银行签订贷款手续，董俊一方根本无法自行办理。2016年12月15日是双方约定迁出户口的时间，之所以约定12月15日迁出户口，是因为学校要求户口在入学前一年半迁入。12月15日并不是银行贷款和送件的最后时间点。从交易习惯来看户口迁出时间，并不和贷款、送件相关联。一审以超出合同约定的迁出涉案房屋内户口的日期，认定董俊迟延履行合同义务不合理也不合法。董俊早在2016年10月12日就通知陈昀、刘剑华到银行办理贷款手续，一审法院认为2016年12月15日董俊才要求陈昀、刘剑华按照原合同约定协助办理银行贷款手续和送件手续，明显属于认定事实不清。三、陈昀、刘剑华应当赔偿董俊损失99.79万元。董俊和陈昀、刘剑华签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应遵循诚实信用的原则，按约全面履行各自的义务。陈昀、刘剑华经董俊催促也未能继续履行合同，属于单方根本违约。2017年3月7日，陈昀、刘剑华通过江苏华成律师事务所赵国栋发送律师函，告知解除《存量房买卖中介合同》。陈昀、刘剑华明确表示不再履行该《存量房买卖中介合同》，董俊认为陈昀、刘剑华约定赔偿损失，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。涉案房产经南京银立通土地房地产评估咨询有限公司鉴定，总价值为477.79万元。本案《房屋买卖合同》履行中，董俊并无违约情形，并积极督促陈昀、刘剑华履行合同义务，陈昀、刘剑华明确表示不履行合同后，董俊及时诉至法院请求损害赔偿，防止损失扩大。综上所述，陈昀、刘剑华因房价上涨而违约，不仅侵害了董俊合法权益，也影响了正常的市场经济秩序，其行为不利于房地产市场平稳健康发展，也不利于社会诚信的建设。一审法院认定事实不清楚，适用法律不正确，恳请二审法院依法改判。陈昀、刘剑华辩称：1、双方对合同约定的履行时间节点有口头约定，即10月上旬送件并交付首付款，而董俊在履行节点到来时明确通知我方将变更合同主体，并未按合同约定支付首付款。在之后的协商过程中并未如其所述的明确要求以董俊的名义继续履行双方签订的合同，而是要求以案外人孙晓凤的名义履行合同。由于董俊提出变更合同主体违反合同的约定，且变更合同主体将导致双方约定的款项交付时间不可能实现，因此陈昀、刘剑华提出如变更合同主体将重新签订协议，要求董俊、孙晓凤就合同履行延误造成的损失进行补偿。双方对合同的履行时间节点并非如董俊所说的没有约定，在刘剑华、陈昀提交的录音证据以及董俊提交的录音证据中都明确说明了双方履行合同的时间节点。因此，董俊认为是我方构成根本违约没有事实依据。2、双方的合同主体是董俊和刘剑华，其提出以案外人孙晓凤的名义履行合同就是违反了双方的合同约定，其行为也表明其自己将不履行该份合同。3、由于本案中刘剑华、陈昀不存在违约行为，因此不存在对董俊损失进行补偿的说法。即便我方构成违约，董俊的损失也应当是订立合同时所能期待的合同利益，董俊以房屋评估价格477.79万元作为其损失依据没有法律依据，在一审庭审中董俊也只认可房屋价值在430万元。董俊的上诉请求没有事实和法律依据。陈昀、刘剑华上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判驳回董俊一审全部诉讼请求。二、判令董俊承担本案诉讼费用。事实与理由：一、双方对办理银行贷款以及办理产权转移登记等有履行期限的约定，一审法院认定事实错误。陈昀、刘剑华在一审庭审中提交的录音证据证明，双方约定的交件时间和首付款支付时间是2016年10月中上旬，所有房款的最终交付时间为2016年11月底，该证据庭审中董俊予以认可且法庭也确认证据的有效性。一审法院忽略双方均予以认可的证据，按照所谓的交易习惯确定完成银行按揭贷款手续、支付首付款、产权转移登记等的履行期限是错误的。二、陈昀、刘剑华在合同履行过程中不存在违约行为，一审法院认定陈昀、刘剑华存在违约行为是错误的。根据双方约定，陈昀、刘剑华与董俊在办理贷款、送件手续和交付合同款事项上互负义务。陈昀、刘剑华拒绝配合办理贷款手续是由于董俊一直要求按双方合同约定的条件由案外人孙晓凤来履行，陈昀、刘剑华有权拒绝;在2016年11月底(双方约定的全部款项最终交付时间节点)以后，董俊再以自己名义要求陈昀、刘剑华履行要求合同义务，陈昀、刘剑华有权以其未按期履行合同义务为由行使抗辩权。一审法院认为在董俊违约的前提下，陈昀、刘剑华仍有协助义务，构成根本违约，是适用法律错误，有违公平原则。陈昀、刘剑华自始至终没有违约行为，不应承担违约责任，也不应返还定金。三、董俊构成根本违约，陈昀、刘剑华有权解除合同。合同签订后，在陈昀、刘剑华催告下，董俊要求以案外人孙晓凤履行双方签订的合同，单方提出变更合同主体，在约定的最终交付全部合同款时间内未履行合同义务，构成根本违约，陈昀、刘剑华有权依据《合同法》第九十四条第二款之规定解除合同。综上，为维护陈昀、刘剑华的合法权益，请求支持陈昀、刘剑华的上诉请求，依法改判。董俊辩称：1、双方所签订的合同中并未约定首付款及送件、全款支付时间，一审中对方提交了录音证据，但书面证据大于其他证据，一审法院认定双方未约定首付款时间是正确的。在签订中介合同后董俊就积极准备首付款，并将自己家里的房子卖掉并联系了贷款银行，因为国庆期间房产局不办公，董俊在10月12日及时联系了陈昀，通知其到银行办理预批手续，但当时刘剑华在国外，陈昀也经常出差，造成无法办理贷款手续。直到11月3日双方才见面商谈签订补充协议，见面后对方就拒绝履行合同。2、孙晓凤、董俊在2005年11月13日已经登记结婚，二人是合法夫妻，购买的房屋是夫妻共同购买，虽然登记在董俊名下，但依然是夫妻共同财产，以谁名义购买房屋并不影响合同的继续履行。董俊在10月14日就明确告知刘剑华不更换购房人，但遭到了刘剑华的拒绝。3、造成合同迟延履行的根本原因是对方一直在国外，无法到场办理预批和送件手续，对方回国后因为新政出台，陈昀丧失了购买新房的资格，且芳草园学区房的房价大幅度上涨，陈昀要求增加购房款遭到了董俊的拒绝。4、合同迟延履行完全是陈昀造成，2016年10月3日双方见面协商时，董俊要求继续履行合同，遭到了陈昀的拒绝，其要求解除合同，在此之后董俊多次催告要求办理相关送件手续，遭到了陈昀的拒绝。合同依法签订，但预批、送件手续均需要陈昀配合，陈昀不配合董俊无法完成相应的手续，根本违约原因是陈昀造成的。综上，陈昀构成根本性违约，导致合同无法履行，其应当承担全部的违约责任。董俊向一审法院起诉请求：1、陈昀、刘剑华构成根本违约，双方之间签订的南京市鼓楼区某地702室存量房买卖合同解除，陈昀、刘剑华退还董俊合同定金5万元；2、陈昀、刘剑华赔偿董俊损失99.79万元；3、本案诉讼费用由陈昀、刘剑华承担。一审法院认定的事实：陈昀、刘剑华系南京市鼓楼区某地702室（以下简称702室）所有权人。2016年9月13日，董俊（乙方）通过泽居公司居间介绍，与陈昀、刘剑华（甲方）签订《存量房买卖中介合同》,由董俊购买陈昀、刘剑华所有的702室（建筑面积为89.86平方米），双方约定：总价款为378万元；存在违约行为的，违约方分别支付各守约方违约金20万元，违约方给各守约方造成其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿；乙方于2016年9月13日支付甲方购房定金5万元；乙方在送件时支付甲方首付款108万元；乙方贷款263万元，到款时间以银行为准；尾款2万元，乙方在交房时支付甲方；出件时若甲方免交个税，乙方需另外支付给甲方2万元；甲方需在2016年12月13日前迁出该房屋内所有户口，否则视为甲方违约等等。当日，董俊支付陈昀定金5万元。上述合同签订后，董俊为减少本次交易的首付比例，将其所有的位于南京市江宁区的房屋过户至其妻子孙晓凤名下，双方未能在2016年10月1日前未办理相关手续。2016年10月5日，南京市人民政府办公厅发布《南京市政府办公厅关于进一步加大房地产市场调控力度的通知》，自2016年10月6日起执行。2016年10月6日，陈昀通过短信联系董俊，询问“买房、贷款手续走到哪一步”。当日，董俊回复短信称，称因新政贷款首付调整为5成，现在变更为妻子购买房屋，所以耽误了时间。2016年10月11日，董俊与其妻孙晓凤登记离婚。2016年10月12日，董俊通过短信联系陈昀，询问陈昀、刘剑华是否在2016年10月16日有时间到银行办理预审，同时陈昀、刘剑华需要提供相关证件资料，双方亦需要重新签订合同。当日，陈昀回复董俊称可以办理，后又告知董俊2016年10月16日出差。后二人商定于2016年10月17日办理上述手续。2016年10月13日，陈昀通过短信联系董俊，称需要与其丈夫刘剑华商量再作决定，因而双方未能办理贷款手续。2016年11月3日，三方进行协商，董俊要求变更购房主体；刘剑华称要求董俊给予补偿，后三方未达成一致意见。陈昀称，刘剑华要求的补偿是陈昀、刘剑华另购房未成的损失。2016年12月3日，泽居公司的工作人员王恒政通过短信联系陈昀，询问是否考虑卖房，陈昀称需要与刘剑华商量。2016年12月8日，王恒政通过手机联系陈昀，王恒政问陈昀是否出售房屋，陈昀称双方最好解除合同。2016年12月15日，董俊向陈昀、刘剑华发送《通知书》称，陈昀、刘剑华一直不配合办理相关手续，现通知陈昀、刘剑华于2016年12月21日上午9点30分到达泽居公司珠江路店，双方办理贷款审批手续和送件手续，同时董俊将交付陈昀、刘剑华首付款银行本票，否则视为拒绝出售房屋。2017年1月15日，双方（董俊、孙晓凤、陈昀、刘剑华）再次进行协商，陈昀、刘剑华认为董俊应在国庆节后过户交件，11月底前付全款，房屋现在价值430万元；董俊提出向陈昀、刘剑华补偿最高至10万元，双方办理相关手续等等，双方未达成一致意见。2017年1月16日，泽居公司向陈昀、刘剑华发送《催告函》称，自2016年10月13日起，买方和本公司员工多次联系陈昀、刘剑华，但是陈昀、刘剑华都没有明确答复，希望陈昀、刘剑华在《催告函》发出之日起十日内继续履行合同，否则视为不再履行合同。2017年3月7日，陈昀、刘剑华委托江苏华成律师事务所赵国栋律师向董俊发送律师函，告知董俊解除合同等。2017年4月21日，董俊与孙晓凤登记结婚。一审诉讼中，一审法院告知双方当事人，若双方能够协商确定702室的价格，则无需进行鉴定。陈昀、刘剑华认为，大概420万元左右；董俊认为，2017年1月份陈昀、刘剑华就提出430万元左右，目前房价远不止如此，应该是在430-440万元之间。后董俊要求对2017年3月8日702室的价值进行鉴定，一审法院告知董俊鉴定可能产生的相关风险和后果。2017年7月11日，根据董俊的申请，南京银立通土地房地产评估咨询有限公司作出《房地产估价报告》，702室市场价值为477.79万元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。董俊与陈昀、刘剑华签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行义务。关于双方之间的合同是否解除的问题。董俊在其诉讼请求中主张解除合同，陈昀、刘剑华于2017年3月7日委托律师向董俊发律师函要求解除合同，并在诉讼中表示同意解除合同，所以双方主张解除合同的意思表示一致。陈昀、刘剑华均同意解除合同，双方之间的合同具备了解除的条件，二者之间的合同解除。关于董俊是否构成迟延履行合同义务的问题。在当时当地的二手房地产市场上涨情况下，双方约定房屋交易价款为378万元，却未对何时办理银行贷款以及办理产权转移登记等进行明确的约定，事后亦未进行补充约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，因此对于双方的履行期限应按照双方订立合同的有关条款和房地产市场交易习惯确定。双方在合同中约定“甲方需在2016年12月13日前迁出该房屋内所有户口”，这就要求双方应在2016年12月13日前及时完成银行按揭贷款手续、支付首付款、产权转移登记等。董俊在南京市购房新政实施后没有要求办理银行贷款手续等，亦没有因首付款的支付比例上升而要求解除合同。在陈昀询问“买房、贷款手续走到哪一步”时，董俊作为履行债务的一方并未履行合同，而是要求变更购房主体并重新签订合同，后在双方就购房主体变更未能达成一致意见的情况下，董俊仍未要求继续履行原合同，直至2016年12月15日才要求陈昀、刘剑华按照原合同约定协助办理银行贷款手续和送件手续，超过合同约定的迁出涉案房屋内户口的日期，董俊迟延履行合同义务，影响陈昀、刘剑华售房目的的实现，已构成违约，应承担违约责任。关于陈昀、刘剑华是否构成违约的问题。南京市购房新政实施后，董俊为了降低首付比例，要求变更购房主体为其妻子孙晓凤，陈昀、刘剑华未予同意，双方未形成新的合意，因此双方仍应按原合同的约定履行义务。董俊于2016年12月15日要求陈昀、刘剑华履行合同义务，协助办理贷款手续和送件手续，在双方之间的合同未解除的情况下，陈昀、刘剑华拒绝履行合同，构成根本违约，应承担相应的违约责任。关于董俊主张的损失问题。双方均违反合同，构成违约，双方应各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。陈昀、刘剑华拒绝出售房屋，构成违约，应承担违约责任；而董俊迟延履行合同义务亦构成违约，对其主张的损失产生亦存在过错，应适当减轻陈昀、刘剑华的相关责任。因此，根据公平和诚信原则，结合陈昀、刘剑华的违约程度、原因、当地房地产市场价格变动情况以及董俊过错、受损情况等，酌定陈昀、刘剑华赔偿董俊损失20万元。双方之间合同已经解除，且陈昀、刘剑华构成违约，董俊可以要求陈昀、刘剑华返还定金，因此陈昀、刘剑华应返还董俊定金5万元。综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除董俊与陈昀、刘剑华2016年9月13日签订的《存量房买卖中介合同》；二、陈昀、刘剑华于判决生效之日起十日内支付董俊购房定金及损失合计25万元；三、驳回董俊的其他诉讼请求。一审案件受理费14498元,减半收取7249元，鉴定费29740元，合计36989元，由董俊负担30989元，陈昀、刘剑华负担6000元。本院审理期间，董俊对一审判决查明“2016年10月6日，陈昀通过短信联系董俊”有异议，主张一审认定时间错误，应为10月9日；对一审判决查明“2016年11月3日，三方进行协商，董俊要求变更购房主体”有异议，主张11月3日三方协商并非是其要求更换购房主体，而是要求继续履行合同，不再更换购房主体，但是遭到了陈昀的拒绝，陈昀要回去看看市场考虑一下再说。另董俊认为一审查明事实中遗漏陈昀10月12日短信回复双方约了10月13日去办理相关手续，刘剑华当时在国外出差的内容。陈昀、刘剑华对一审查明事实无异议，针对董俊所提异议，其认可联系时间为2016年10月9日；11月3日董俊没有提出要以其名义继续履行合同，双方协商的内容还是补充协议。对于10月12日短信回复内容，陈昀表示，10月12日早上，董俊发信息约10月16日去办理相关手续并重新签订合同，因其16日要出差，当晚给董俊发信息，告知刘剑华出差，有无关系，董俊回复没关系，只要复印件即可，因其周五出差，就约了13日，其将大概情况告知刘剑华后，刘剑华当日下午给董俊发了两条补充条款，将双方原来口头约定的时间节点固定下来，即2016年11月30日前办好所有交易过户手续并付款（包括银行贷款），董俊回复收到。二审中，董俊提交2016年11月3日录音光盘及文字整理稿证据一份，证明：1、2016年10月12日至2016年11月25日期间刘剑华一直在国外，陈昀经常出差，导致在此期间双方无法办理送件、预审批手续；2、双方见面协商时，董俊明确提出不更换购房人，遭到了陈昀的拒绝，陈昀要求看看市场回去考虑一下再说；3、协商时刘剑华提出要适当的补偿，要求增加购房款。陈昀、刘剑华认为该证据不符合举证时限的相关规定，且该录音不完整，陈昀、刘剑华提交其根据董俊2016年11月3日录音光盘整理的录音文字稿证据一份，证明董俊从未明确向陈昀、刘剑华表示过以双方原来签订的合同继续履行，整个商谈过程中董俊明确表示要以孙晓凤的名义履行合同；本来陈昀、刘剑华考虑到董俊买房是为了小孩，只要不影响陈昀、刘剑华付款时间节点的利益，陈昀、刘剑华是可以答应的，但是董俊违反了双方约定的时间节点，造成陈昀、刘剑华的利益损失，也违反了合同约定，所以陈昀、刘剑华提出经济补偿是完全正常的。董俊对陈昀、刘剑华整理的录音文字稿除个别内容表示无法听清录音外，对其余部分予以认可。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，陈昀、刘剑华与董俊在协商一致基础上签订的《存量房买卖中介合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。鉴于双方在合同中对于办理产权转移登记及办理银行贷款等手续的具体时间未作出明确的约定，致双方为此发生纠纷，故对双方在合同履行过程中是否存在违约行为，应根据本案相关证据、交易习惯及法律规定予以综合认定。双方2016年9月13日签订合同后，本应按约定的履行顺序及交易习惯履行各自的合同义务，及时办理送件并支付首付款，但董俊在陈昀2016年10月9日询问其买房和贷款手续进展时，却表示因为购房新政实施，其购房首付变为五成，现更换为妻子孙晓凤买房。董俊虽在2016年10月12日发送短信通知陈昀办理贷款预审批，但并非是履行双方之间的买卖合同，而是想要变更购房主体，重新签订合同。董俊拟以规避购房新政的方式购买涉案房屋的行为是导致双方在合同履行过程中产生矛盾的诱因，加之此期间房屋价格上涨幅度较大，导致双方之间的合同最终无法履行，董俊对此应当承担相应的责任。董俊在合同履行中虽存在一定的过错，但不构成根本违约，双方之间的存量房买卖中介合同并未解除，陈昀、刘剑华在董俊于2016年12月15日发函要求其履行协助办理贷款和送件手续时，拒绝履行合同，构成根本违约，应承担违约责任。因双方在合同履行过程中均存在违约行为，对于合同无法继续履行均有过错，一审法院根据公平原则，结合双方的违约程度，酌定陈昀、刘剑华赔偿董俊损失20万元并无不当。综上所述，董俊与陈昀、刘剑华的上诉请求，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14498元，由董俊负担7249元，由陈昀、刘剑华负担7249元。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  龚 达二〇一八年一月四日书记员  汪海燕