广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初11853号原告:李明秀，女，1955年7月14日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人:李连明，广东智捷律师事务所律师。委托诉讼代理人:张舒，广东智捷律师事务所律师助理。被告：东莞市桃源商住建造有限公司，住所地：东莞市松山湖**，统一社会信用代码：91441900778302763N。法定代表人：卢成通，总经理。委托诉讼代理人：叶建辉，男，系该公司员工。第三人：广东润广律师事务所，住所地：东莞市南城区元美路**亨美商业大厦**。负责人：李锡国。委托诉讼代理人：王赟，广东润广律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋志安，广东润广律师事务所实习律师。原告李明秀诉被告东莞市桃源商住建造有限公司、第三人广东润广律师事务所房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年6月26日、2019年7月31日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李连明、被告的委托诉讼代理人叶建辉及第三人的委托诉讼代理人王赟、宋志安到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于东莞市××高新技术产业开发区××路××翰林湖花园××号房屋，合同签订后原告依约履行，双方于2017年7月9日办理物业交接书。在签订合同的同时，委托被告指定的第三人代办房产证的有关事项，并交纳有关费用。但因为被告的原因，导致无法办理房产证登记手续，原告至今没有取得房产证。按照合同约定，原告有权解除合同，原告向被告发出两份律师函，要求解除合同，但均因被告原因，律师函被退回。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1.解除原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.被告退还原告购房款7709404元；3.支付利息（按中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准，从2016年12月8日计至款项付清之日止，暂计至2019年3月8日为1263378元）；4.赔偿原告银行贷款利息损失454106.17元；5.赔偿原告物业管理费（从2017年6月1日开始，按每月1064元的标准计至合同解除日止，暂计至2019年3月1日为22344元）；6.赔偿原告代办房产证登记等律师费用4580元；7.赔偿税费损失110134.34元；8.赔偿维修基金11500元；9.赔偿原告房屋升值损失800300元；10.本案诉讼费用由被告承担。被告答辩称，1案涉房屋的建设、竣工、销售等环节均符合法律规定，是依法建设的房屋，符合《不动产登记暂行条例实施细则》第三十三条申请房屋所有权登记的前提；2.案涉房屋超出合同约定期限完成确权原因是案涉物业所在宗地存在个别业主违建和跨证建设两种情况，在没有相关政策明确具体操作流程的情况下，需要不动产登记部门内部协调沟通，明确具体做法后才能办理。因这两个因素导致的确权时间延误，并非被告原因导致，此延误期间应从合同约定的确权时间中扣除；3.虽然案涉房屋完成确权的时间从交付房屋之日起计算超过360日，但并非被告原因导致，原告的解除条件未成就，主张解除案涉合同并全额退款缺乏合同及法律依据。经审理查明，2016年12月7日，原被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：被告以出让方式取得东府国用（2009）第特49-2号（土地使用面积为68639.63平方米）及东府国用（2009）第特49-4号（土地使用面积为59928.57平方米），经批准在上述地块上建设“翰林湖花园”项目；原告向被告购买位于东莞市××高新技术产业开发区××路××翰林湖花园××号商品房，价值7709404元；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的所有权转移登记，因被告的原因导致原告未能在该商品房交付之日起360日内取得商品房的房屋所有权证书的，双方互不追究责任，因被告的原因导致超过360日原告仍然无法办理产权登记的，从第361日起，被告参照合同延迟交付该商品房的违约责任标准支付违约金，原告并有权提出解除合同；原告解除合同的，被告按总房价款的1‰支付违约金；该项目的登记名称是“翰林湖花园”，推广名称是“观园”。2017年7月9日，被告向原告交接案涉房屋。2013年4月15日，被告与案外人东莞市光大物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由案外人与翰林湖花园的业主、物业使用人签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间和余渣泥土清运费等事项进行约定，并事先书面告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。被告提交案外人出具的情况说明，载明由案外人在装修过程中进行现场查看，发现业主违建的会发送整改通知书、扣留装修保证金等形式进行监督管理。案外人已向翰林湖花园132栋、133栋等出现违建的业主发出《违建提示函》，东莞市城市综合管理局已对案涉项目125-104栋业主发出责令限期改正通知书。本院向东莞市××局松山湖片区直属分局发函调查案涉房屋办理不动产权籍调查的具体时间及原因，该局函复本院及补充有关情况称：2017年11月2日分局收到被告交来东莞市××高新技术产业开发区××路××号翰林湖花园项目权籍调查资料，因上述项目部分违建作退件处理。2018年3月底，分局再次收到被告交来的上述权调资料，2018年6月5日完成项目部分权籍调查，但在不动产审核登记过程中，分局发现该项目用地存在跨宗地及规划不对应等问题。在没有相关政策明确具体做法的情况下，2018年7月13日，分局就翰林湖项目不动产登记涉及的问题专题上报原市房产管理局（现市不动产登记中心），市不动产登记中心于2018年8月28日作出批复并同意对同一产籍下不违规房屋给予确权发证。翰林湖花园93栋属分局于2017年11月2日收到被告交来东莞市××高新技术产业开发区××路××号翰林湖花园项目权籍调查中的部分，在相关政策明确具体做法后，2019年3月11日，被告首次提交翰林湖花园93栋不动产权籍调查资料，3月22日，因权籍调查表存在质量问题（用地红线有误），分局退回被告补正，4月24日因资料逾期未能补齐，分局予以退件。2019年4月29日，被告再次提交翰林湖花园93栋不动产权籍调查资料，5月10日，经审核该权籍调查表中仍存在测绘数据错误，分局退回被告补正，5月16日，被告补正后再次提交，分局于5月29日权调办结。案涉房屋首次登记资料分局于2019年6月6日受理，2019年6月11日审结。原被告提交的他案复函亦部分证实了上述情况。东莞市不动产登记中心出具的编号为松山湖[2019]第035号不动产权籍调查收件单载明，不动产单元坐落于东莞市××高新技术产业开发区××路××号，批准面积为59928.84。另查明，2017年4月17日，翰林湖花园项目93栋取得竣工验收备案证书。2017年8月3日东莞市鸿泰测绘有限公司出具实测报告书，实测时间为2017年5月3日，实测报告备案时间为2017年10月13日。案涉房屋已于2019年6月11日办理不动产登记证书，权利人为被告。东莞市××局松山湖片区直属分局出具的关于（2018）粤1971民初28042号案件复函及其说明中载明：2017年11月2日，该局受理了被告提交的松山湖翰林湖花园商住整体项目权籍调查的审核工作；现行不动产登记系统以产籍号（一栋一产籍号）为索引迁移楼盘表、按栋受理商品房确权首次登记业务。原告据此主张权籍调查是一栋一栋申请，而被告明确其申请权籍调查是以整个宗地为单位的。另，被告主张已于2018年8月30日完成第一批房屋（31栋）确权，2019年3月8日，登记部门才同意跨证建设房屋申请权籍调查备案。对此，本院发函至东莞市××局松山湖片区直属分局核实，该局回复称被告曾就案涉地块权籍调查组件提交其审查，但由于东莞市不动产登记中心权调系统于2018年7月1日进行变更，且广东省要求权调系统于2018年10月1日起全面使用2000国家大地坐标系，且每年12月中旬开始，需处理归档，权籍调查核查工作会相对较慢，故该局口头转达因上述系统升级及坐标系统变更原因可能导致相关资料频繁修改的情况，故2018年9月4日至2019年3月8日被告未再组件办理相关事宜。原告于2019年1月14日委托广东智捷律师事务所向被告发送律师函，要求解除案涉《商品房买卖合同（预售）》。原告当庭确认案涉纠纷发生后，原告未领取办证材料，故第三人无法办理原告名下的房地产权证。以上事实，有《商品房买卖合同（预售）》、购房收据及消费存根、代收代付收据、住宅专项维修资金专用收据、税收缴款书、物业交接书、委托扣款资料登记表、《前期物业服务协议》、《个人购房担保借款合同》、结清证明、按揭贷款利息支付证明、办理房屋注销抵押资料、律师函、快递封皮、房地产估价报告及更正声明、物业费收款凭证及证明复函，建设用地规划许可证复印件、建设工程规划许可证复印件、建筑工程施工许可证复印件、商品房预售许可证复印件、竣工验收备案证书、不动产确权流程图、翰林湖二期确权时间节点图、物业交接书、实测报告书、关于（2018）粤1971民初28042号及35023号案件的复函复印件、关于东莞市桃源商住建造有限公司申请权籍调查审核时间情况说明的函复印件、会议签到表、关于翰林湖花园（二期）确权工作解决的复函、回复《关于光大松山湖翰林湖商住项目不动产登记涉及问题的请示》的函复印件、不动产权籍调查收件单复印件、前期物业服务合同、违建提示函、整改通知书、综合执法局整改通知书、情况说明，不动产权证复印件，东莞市××局松山湖片区直属分局复函（东自然资松函[2019]179、198、236号、松自然资函[2019]177号）以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，原被告签订《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据《不动产登记暂行条例》第十八条及十九条的规定，不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当进行权籍调查，而案涉房屋未能在交付之日起360日内取得不动产权证。本院依据各方的陈述及本院查明的事实，归纳本案争议如下：1.关于案涉房屋申请权籍调查范围问题。首先，东莞市不动产登记中心出具的不动产权籍调查收件单载明批准面积为59928.84，与案涉《商品房买卖合同（预售）》中部分地块的土地使用面积一致；其次，东莞市××局松山湖片区直属分局的复函确认案涉翰林湖花园93栋属于该局于2017年11月2日收到的东莞市××高新技术产业开发区××路××号翰林湖花园项目权籍调查中的部分，该局出具的关于（2018）粤1971民初28042号案件复函及其情况说明亦明确其2017年11月2日受理的为被告松山湖翰林湖花园商住整体项目权籍调查的申请；再次，原告对东莞市××局松山湖片区直属分局的上述复函内容均不予确认，但未提交相反证据予以佐证。综上，原告主张案涉项目的权籍调查系按栋申请的意见，本院不予采纳，被告抗辩权籍调查是以整个宗地为单位申请的，本院予以采纳。2.关于原告未能如期取得不动产权证的问题。首先，东莞市××局松山湖片区直属分局明确现行不动产登记系统以产籍号（一栋一产籍号）为索引迁移楼盘表、按栋受理商品房确权首次登记业务，而该局明确由于案涉项目出现违建等问题，直至2018年8月28日才批复同意对同一产籍下不违规房屋给予确权发证。其次，案涉房屋在交付之前，被告已取得翰林湖花园项目93栋竣工验收备案证书，交付之后，即开展测绘工作，随后进行权籍调查和办理确权登记。自2017年11月2日被告提交整个翰林湖花园项目的权籍调查资料至2018年8月28日东莞市不动产登记中心做出批复同意对同一产籍下不违规房屋给予确权发证，均系行政机关解决不动产登记的政策问题。再次，东莞市××局松山湖片区直属分局复函确认被告曾就案涉地块权籍调查组件提交该局审查，该局告知被告因2018年7月1日变更权调系统及权调系统需在2018年10月1日采用2000国家大地坐标原因可能导致相关资料频繁修改，且每年12月中旬开始处理归档事宜，权籍调查工作会相对较慢，故2018年9月4日至2019年3月8日被告未再组件办理相关事宜，即上述期间亦系行政机关处理不动产登记相关问题的时间。另外，关于部分业主违建等问题，被告已委托案外人东莞市光大物业管理有限公司与案涉项目的业主签订合同约定负责施工的时间、告知业主装饰装修中的禁止行为，且案外人确已对部分违建物业发出违建提示函或整改通知书，并由东莞市城市综合管理局对部分业主发出责令限期改正通知书，故原告主张因本案被告及物业公司的原因导致案涉翰林湖花园业主违建依据不足。综上，案涉项目的违建问题并非由被告的过错导致，原告自2017年7月9日接收案涉房屋，但自2017年11月2日至2018年8月28日均系行政机关解决不动产登记的政策问题的时间，2018年9月4日至2019年3月8日亦系行政机关解决权调系统及坐标系统变更等不动产登记相关问题的时间；同时，原告亦确认在东莞市××局松山湖片区直属分局于2019年6月11日审结首次登记后，因原告未领取办证材料，致使第三人无法办理原告名下的房地产权证。综上所述，原告主张系因被告原因导致超过360日无法办理产权登记要求解除合同并退还款项、赔偿损失，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告李明秀的全部诉讼请求。本案受理费84054.47元、保全费5000元，共计89054.47元（原告已预交），由原告李明秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  杨玲冰审判员  吴利琴审判员  陈丽莎二〇一九年十一月五日书记员  丁慧君