广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1821民初1926号原告：吴祖珊，男，1974年1月8日出生，汉族，住广东省佛冈县。被告：谭才军，男，1971年4月10日出生，汉族，住广东省阳东县。被告：周良海，男，1982年8月1日出生，汉族，住广东省佛冈县。原告吴祖珊诉被告谭才军、周良海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告吴祖珊到庭参加了诉讼。被告谭才军、周良海经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴祖珊向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与两被告于2018年7月18日签订的《集资房屋协议书》无效；2、判令两被告连带返还集资房款人民币80000元整及该款项自2018年7月18日起按年利息6%计付至全额返还为止（暂计至2019年7月17日止为人民币4800元整），以上两项合计共人民币84800元整；3、判令两被告连带承担本案所有诉讼费用。事实与理由：两被告以集资建房的名义与原告于2018年7月18日签订的《集资房屋协议书》。该协议约定建房地点是石角镇青松路大白田梁神林、刘桂方宅基地，集资建房款为人民币250000元，签订协议时支付人民币80000元整。原告在签订该协议书之日支付了人民币80000元整。原告认为，该协议名义上是集资建房，事实上是“小产权房”买卖。即使所谓集资建房，由于建房所用的土地是他人的宅基地。故无论是集资建房还是“小产权房”买卖合同，均因违反国家禁止性规定而无效。故两被告基于无效合同而收取原告的款项依法应当返还，且应按年利息6%计付占用期间的利息。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告谭才军、周良海在答辩期限内未向本院提交书面答辩意见。原告吴祖珊围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：证据1、原告身份证；证据2、《见证书》、《集资房屋协议书》；证据3、收据、账户明细。被告谭才军、周良海在举证期限内未向本院提交证据，其经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对证据的辩证、质证的权利。本院经审理认定事实如下：2018年7月18日，原告与被告谭才军、周良海签订《集资房屋协议书》。协议约定，建房地点位于佛冈县地（属于佛冈县石角镇凤城村委会辖区范围），原告集资共建的是上述地点住宅楼5层501号房，建筑面积110平方米，房屋集资总款250000元；付款方式及交楼时间：签订本协议时支付80000元，2019年1月31日前支付70000元，余款100000元在交楼时付清，被告在签订协议时起17个月内将房屋交付给原告使用；如以后国家政策有变，可办理房产证明，被告协助原告办理，费用全部由原告支付。协议签订当天，原告支付了80000元给被告，被告谭才军出具了一份收据给原告。后原告认为，该协议名义上是集资建房，事实上是“小产权房”买卖，由于建房所用的土地是他人的宅基地，违反国家禁止性规定，该协议无效，两被告基于无效合同而收取原告的款项依法应当返还。原告与被告协商无果，诉至本院，请求判如所请。另查明，原告吴祖珊不是梁神林、刘桂方所在村集体的成员。本院认为，原告与被告签订的《集资房屋协议书》，名为集资建房协议，实为买卖农村宅基地上房屋的合同。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”二被告向原告出售的是建设在梁神林、刘桂方宅基地上的房屋，二被告经本院传票传唤不到庭参加诉讼，没有提出答辩意见，没有提交证据证明其对涉案房屋有所有权或者处分权。因此，二被告对建设在梁神林、刘桂方宅基地上的房屋没有所有权或处分权，二被告向原告出售建设在梁神林、刘桂方宅基地上的房屋，违反了《合同法》第一百三十二条规定，根据《合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，双方签订的集资房屋协议无效。从另一角度看，即使二被告对涉案房屋有处分权，但所建房屋的土地性质为宅基地，属于村集体所有，村集体所有的土地由本村村民集体所有。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。根据我国《土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。房屋依附土地而存在，原、被告所签订的集资房屋协议的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，变相将涉案房屋依附的宅基地的使用权转移给原告，原告并不是涉案房屋宅基地所在的村集体的成员，无权取得该宅基地使用权，不具备购买涉案房屋的权利。因此，原、被告签订的《集资房屋协议书》违反我国《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，根据《合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，是无效合同。原告请求确认集资房屋协议无效，有事实和法律依据，本院予以支持。《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”二被告因无效的集资房屋协议收取原告的80000元，应返还给原告。原先请求二被告返还80000元，有事实和法律依据，本院予以支持。原、被告明知涉案房屋是在农村宅基地上建设的房屋，仍然签订协议进行买卖，导致协议无效，双方均有过错，因此造成各自的损失，各自应承担相应的责任。故原告请求被告支付80000元的利息，没有法律依据，本院不予支持。被告谭才军、周良海经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对本案的抗辩权利，本院依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四之规定，判决如下：一、原告吴祖珊与被告谭才军、周良海于2018年7月18日签订的《集资房屋协议书》无效；二、被告谭才军、周良海于本判决生效之日起十五日内返还80000元给原告吴祖珊；三、驳回原告吴祖珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1920元，减半收取960元，由被告谭才军、周良海负担。原告吴祖珊可在本判决生效后向本院申请退回其预交的受理费960元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  刘永红二〇一九年十一月八日书记员  黄丹鸿申请执行告知：本判决生效后，被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：44×××51开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附引用有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。