天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2018)津0102民初439号原告：侯银峰，男，1987年6月13日出生，汉族，天津市河东区军乐乐幼儿园员工，住天津市河东区。委托诉讼代理人：张添琳，天津琮庸律师事务所律师。被告：裘德康，男，1962年1月24日出生，汉族，天津亿兆投资发展有限公司经理，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：汤茹珺，北京市中银（上海）律师事务所律师。第三人：天津市金乐家房地产经纪有限公司，住所地天津市河西区黑牛城道223号首层D区。法定代表人：张彤，该公司总经理。委托诉讼代理人：李秋萍，该公司员工。委托诉讼代理人：杨帅，该公司员工。第三人：天津市金乐家房地产经纪有限公司河东区第十三分公司，住所地天津市河东区富民路33号万隆滨河新苑4-1-11。负责人：孙志彬，该分公司总经理。委托诉讼代理人：李秋萍，天津市金乐家房地产经纪有限公司员工。委托诉讼代理人：杨帅，天津市金乐家房地产经纪有限公司员工。原告侯银峰与被告裘德康、天津市金乐家房地产经纪有限公司、天津市金乐家房地产经纪有限公司河东区第十三分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯银峰及其委托诉讼代理人张添琳、被告裘德康及其委托诉讼代理人汤茹珺，第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司（以下简称“金乐家公司”）、天津市金乐家房地产经纪有限公司河东区第十三分公司（以下简称“金乐家第十三分公司”）的委托诉讼代理人李秋萍、杨帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯银峰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告、第三人签订的《房屋买卖居间合同》；2.判令被告返还原告交付的购房定金1100000元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年3月31日原告、被告、第三人签订《房屋买卖居间合同》，后双方于2017年6月7日签订了《补充协议》。约定原告购买被告位于天津市河东区房屋一套，房屋价款930万元，购房定金110万元。原告依约分别于2017年3月29日及2017年6月7日缴纳定金共计110万元。原告在签订购房合同前名下已经有两套天津市住房，购房合同签署后天津市出台《天津市人民政府办公厅关于进一步做好我市房地产市场调控工作的实施意见》，导致原告因限购政策的影响无法购买第三套天津市的房产，涉案合同无法继续履行。此后原告多次找到被告要求解除《房屋买卖居间合同》并要求被告退还定金，被告均拒绝，但原告认为根据《关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》，买卖合同无法继续履行属于不可归责于双方的原因所导致，原告缴纳的定金被告应当退回，故提起诉讼。裘德康辩称，要求原告继续房屋买卖合同，若无法继续履行，110万元定金不应返还。对于原告陈述的事实与实际合同签订情况不符，原告是在天津市限购政策出台后与被告签订补充协议，该协议第五条明确约定原告履行合同的义务及原告出售其名下的第二套房屋购买本案涉诉房屋，故不存在原告所述的买卖合同无法继续履行的情形，也不适用《关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》因政策原因导致双方无法履行的条款，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。同时根据补充协议约定，原告应承担自2017年6月1日诉争房屋的物业费。金乐家公司、金乐家第十三分公司辩称，对原告的诉讼请求没有意见，如果原、被告协商解除合同，第三人配合解除房屋买卖居间合同，如果不能协议一致，第三人配合双方解决纠纷。本院经审理认定事实如下：2017年3月31日，被告作为卖方（甲方）、原告作为买方（乙方）、第三人金乐家第十三分公司作为居间方（丙方）签订《房屋买卖居间合同》一份，约定原告购买被告所有位于天津市河东区紫乐名邸10-21号私产房屋一套（以下简称“涉诉房屋”），建筑面积310.05平方米。该合同第二条约定“1.乙方于2017年3月29日支付给甲方购房定金人民币壹拾万元，在交易过程中该笔款项自动转为房款……2.剩余房价款付款方式如下：银行贷款形式：按揭贷款；2.2乙方承诺于2017年4月30日之前筹齐首付款人民币贰佰捌拾万元整（包含已交付的购房定金），剩余房款人民币陆佰伍拾万元整通过贷款的形式支付给甲方……2.3待乙方的贷款申请经贷款银行审核通过后，甲、乙双方在丙方陪同下亲自赴天津市河东区房屋管理局申请办理该房屋产权过户及抵押登记手续……”；第六条违约责任约定：“1.若甲方或乙方违反本合同的约定，违约方应向守约方支付相当于本合同约定的该房屋的实际成交价的5%的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应当就该损失承担赔偿责任；2.乙方未按本合同第二条约定付款的，视为乙方单方面违约，并承担相应的违约责任……”。该合同签订当日原告给付被告定金10万元。2017年6月7日，被告作为甲方、原告作为乙方签订《补充协议》一份，约定：1、乙方于签署原合同当日向甲方支付第一笔购房定金人民币壹拾万元整，甲方已为乙方出具定金收条，甲乙双方认可。2、乙方于2017年6月7日向甲方支付第二笔购房定金人民币壹佰万元整，乙方共向甲方支付购房定金人民币壹佰壹拾万元整，甲方为乙方出具定金收条，甲乙双方认可。3、甲方于该房屋打协议当日拿回购房定金人民币壹佰壹拾万元整，配合乙方存入资金监管，履行资金监管的程序，甲乙双方认可。4、原合同约定的乙方的付款方式为按揭贷款且首付款为成交价的30%即人民币贰佰捌拾万元整，现由于出现政策原因，首付成数增加至成交价的60%即人民币伍佰陆拾万元整，乙方已告知甲方，甲方已知晓并充分认可。5、现因天津市房产政策影响乙方不能购买第三套天津市房产，乙方需将名下一处房产出售完毕，方能正常和甲方启动该房屋手续，原合同约定的乙方筹齐首付款的时间为2017年4月30日，更改为2017年9月30日，乙方已告知甲方，甲方已知晓并承诺积极配合。6、甲乙双方协商，该房屋从2017年6月1日起，煤气、水、电、暖气及物业费，由乙方承担。7、违约责任按照原合同违约条款执行。该补充协议签订当日原告给付被告定金100万元。上述补充协议签订后，原告将其名下一套天津住房出售。2017年10月30日，被告委托北京市中银（上海）律师事务所汤茹珺律师向原告邮寄送达律师函一份，通知原告于收到本函5日内付清首付款共计人民币560万元并与被告联系，若原告未能如期付清所欠房款，被告将依法解除合同，并没收原告支付的110万元定金。2017年11月14日，被告委托北京市中银（上海）律师事务所汤茹珺律师向原告邮寄送达律师函一份，载明“……侯银峰先生于2017年6月7日支付完110万元购房定金后，未依约按时支付首付款，经裘德康先生多次催告，侯银峰先生仍不按约定履行付款义务并且明确告知不会履行与裘德康先生之间的房屋买卖合同。鉴于侯银峰先生存在上述严重违约行为，根据《房屋买卖居间合同》第六条第2款的约定，本所律师特此函告侯银峰先生：自本律师函发出之日起，侯银峰先生与裘德康先生之间的《房屋买卖居间合同》和《补充协议》解除。且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。故，裘德康先生选择适用定金条款，侯银峰先生支付的110万元定金将不予退还”。2017年11月16日原告收到此律师函。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，原、被告于2017年3月31日签订的《房屋买卖居间合同》及2017年6月7日签订的《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方均应本着诚实守信的原则，恪守承诺，全面履行自己的义务。本案双方所签补充协议明确约定因天津市房产政策影响原告不能购买第三套天津市房产，原告需将名下一套房产出售完毕后方能正常和被告启动涉诉房屋的买卖手续，并将原合同约定的首付款比例提高至成交价的60%，将筹齐首付时间变更为2017年9月30日，但原告此后并未约定履行该补充协议确定的义务，显然原告已构成违约。现原告起诉要求解除合同，且原告已于2017年11月16日收到被告向其邮寄的要求解除合同的律师函，故本院对于原告的此项诉讼请求予以支持。关于原告要求被告返还购房定金110万元的诉讼请求，首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款；本案中，双方在《房屋买卖居间合同》中不仅约定原告向被告支付100000元的定金，而且在违约责任条款中明确约定“若甲方（即被告）或乙方（即原告）违反本合同的约定，违约方应向守约方支付相当于本合同约定的该房屋的实际成交价的5%的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应当就该损失承担赔偿责任”，且双方在2017年6月7日签订的《补充协议》中对违约金、定金又进行了特别约定，即“乙方（即原告）于2017年6月7日向甲方（即被告）支付第二笔购房定金人民币壹佰万元整，乙方共向甲方支付购房定金人民币壹佰壹拾万元整，甲方为乙方出具定金收条，甲乙双方认可……违约责任按照原合同违约条款执行”。可见，双方当事人在签订补充协议时，对选择适用违约金还是定金做出了选择：即违约责任按照原合同违约条款执行，也就是说如一方有违约情形，不适用定金罚则，由违约方向守约方支付相当于本合同约定的该房屋的实际成交价的5%的违约金，如违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应当就该损失承担赔偿责任，该条款系双方当事人自行选择，不违反法律规定，本院予以确认。现被告并未提交证据证明原告按涉诉房屋成交价的5%向其支付违约金不足以弥补其损失，因此，本院对于原告要求返还定金110万元的诉讼请求予以部分支持，即扣除原告应给付被告的违约金465000元后被告应返还原告定金635000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第一百一十六条、第一百三十条规定，判决如下：一、解除原告侯银峰与被告裘德康及第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司河东区第十三分公司就坐落天津市河东区紫乐名邸10-21号房屋签订的《房屋买卖居间合同》；二、本判决生效之日起十日内，被告裘德康返还原告侯银峰定金635000元；三、驳回原告侯银峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14700元，减半收取计7350元，由原告侯银峰负担3108元，由被告裘德康负担4242元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  袁媛二〇一八年一月二十九日书 记 员  张妍