贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔民再46号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：赖优枚，女，1971年6月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：邰晓可，贵州宏贯律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莎，贵州宏贯律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：肖飞，女，1971年7月9日出生，彝族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：张长江，贵州贵达律师事务所律师。一审第三人：王桂生，男，1947年5月21日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：王军，男，汉族，1971年7月14日出生，住贵州省贵阳市云岩区。系王桂生之子。一审第三人：谢川，男，1983年9月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。一审第三人：徐海辉，男，1970年9月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。再审申请人赖优枚因与被申请人肖飞以及一审第三人王桂生、谢川、徐海辉房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市中级人民法院(2018)黔01民终9349号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年5月20日作出（2019）黔民申1417号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人赖优枚及其委托诉讼代理人邰晓可，被申请人肖飞及其委托诉讼代理人张长江，一审第三人王桂生的委托诉讼代理人王军及谢川、徐海辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赖优枚再审请求：1、撤销（2018）黔01民终9349号民事判决，改判驳回肖飞的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由肖飞承担。事实及理由：（一）二审判决以“买卖不破租赁”为由认定肖飞对案涉房屋有转租权，进而判令赖优枚支付租金明显错误。事实是因肖飞未向房屋受让人谢川支付租金，谢川采取与赖优枚重新签订租赁合同的形式解除了肖飞与原房主王桂生签订的租赁合同，肖飞因不再享有承租权也无权再行转租。（二）肖飞在将案涉房屋租赁给赖优枚时故意隐瞒房屋不是其所有的事实，赖优枚基于一审第三人谢川、徐海辉提供的房屋产权证签订新的租赁合同没有过错，不存在恶意串通。（三）二审判决显失公平，对法律条款进行僵硬适用，导致出现了租用一套房屋却要支付两遍租金的错误结果。肖飞辩称，一、原房屋所有权人王桂生与肖飞之间签订《房屋租赁合同》合法有效，并未解除，则肖飞基于该合同约定享有合法的转租权，故此肖飞另行与赖优枚签订《房屋租赁合同》将该房屋转租给赖优枚是有法律依据的，该份《房屋租赁合同》是在双方自愿公平的原则下签订的。而第三人谢川、徐海辉并未向第一承租人肖飞主张过任何权利。依照合同法第229条：“租赁物在租赁期间所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，也即“买卖不破租赁”的交易原则，第三人谢川、徐海辉虽然作为新的第一、第二买受人成为案涉房屋新的所有权人，但根据以上原则肖飞作为第一承租人最初与王桂生之间的租赁合同仍然对谢川、徐海辉有效。二、本案中谢川、徐海辉与赖优枚之间签订的《房屋租赁合同》损害了第一承租人肖飞的合法权益，应属无效。谢川和徐海辉在没有和有承租权的肖飞解除房屋租赁合同关系的前提下，直接越过第一承租人而与第二承租人赖优枚签订《房屋租赁合同》，且以案涉房屋以不合理的低价租赁给赖优枚使用收取租金，系恶意串通，明显损害了肖飞基于租赁合同享有的合法财产权益。根据合同法52条之规定，赖优枚与谢川、徐海辉先后签订的《房屋租赁合同》应为无效，自始不存在租赁关系。而作为案涉房屋的合法承租人肖飞，合同法228条的规定应适用于肖飞，不适用赖优枚。三、赖优枚是知晓案涉房屋的所有权人是王桂生的，其在原审诉讼过程中存在造假行为。王桂生述称，王桂生与肖飞签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，王桂生与谢川的纠纷在另案处理，与本案的租赁合同没有关系，赖优枚原审所举证的其与王桂生签订的《房屋租赁合同》系赖优枚自己伪造的，我方并未与其签订任何合同。谢川述称，案涉房屋是2014年10月过户到我名下，从该时间开始到2016年的11月份，我都没有收到过租金，因此我找来律师向当时租用案涉房屋的商户赖优枚发出了律师函，让其与我签订合同并支付房租。赖优枚告知我是从肖飞处租的，在与肖飞沟通的过程中，肖飞说案涉房屋是她的，但拿不出证据，而我这里有产权证，因此最后不了了之。后来我就将房屋转卖给了徐海辉，肖飞也知道这个事情的，其一直未与我们两个沟通，因此我们直接找在租用人赖优枚来签订租赁合同收取租金。徐海辉述称，我只是从谢川那里买了房屋，然后向在使用的赖优枚来收取了租金。原审肖飞向贵州省贵阳铁路运输法院起诉请求：1.自2018年4月1日起解除肖飞与赖优枚于2014年7月1日签订的《房屋租赁合同》；2.赖优枚于判决生效后5日内支付肖飞房屋租金720000元（2016年10月至2018年3月），并支付逾期交租违约金240000元；3.诉讼费由赖优枚承担。庭审中，肖飞将赖优枚支付房租720000元、逾期交租违约金240000元的第2项诉请变更为赖优枚支付房租750000元（含赖优枚欠条认可的30000元）、逾期交租违约金240000元。一审查明，2011年1月1日，肖飞（乙方）与第三人王桂生（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其管理的位于贵阳市云岩区小吃楼约380平方米房屋出租给乙方使用；租期20年，自2011年1月1日至2030年12月30日止；租金每月6000元，按月支付给第三人王桂生之女王芬；租赁期内，甲方同意乙方转租、转借；租赁期内，甲方转让该房屋所有权，应及时通知乙方，乙方有优先购买权。合同签订后，双方各自履行。2011年7月12日，王桂生取得上述房屋所有权证，房号为小吃楼负1层1号，建筑面积为385.64平方米，房屋性质为商业用房。2013年7月30日，王桂生与案外人陈义明签订委托书，称贵阳市云岩区小吃楼负1层1号（建筑面积385.64平方米）、5号（建筑面积14.42平方米）、6号（建筑面积14.62平方米）、7号（建筑面积13.22平方米）、3号（建筑面积214.86平方米）房屋，均属王桂生所有，王桂生委托陈义明办理上述房屋出售事宜，并在贵州省贵阳市国立公证处对王桂生在委托书上签名、捺指印进行公证。2014年7月1日，肖飞与赖优枚签订《房屋租赁合同》，约定肖飞将从王桂生处承租的上述房屋出租给赖优枚经营餐饮，租期10年，自2014年7月1日至2024年6月30日止，租金每月40000元，按季支付，每次支付120000元，合同签订时支付保证金40000元，租赁期间可转租，但须由肖飞和第三方签约，逾期7天付租视为违约，肖飞有权单方解约收回房屋，保证金不退还，另付半年房租作为违约金。合同签订当日，赖优枚向肖飞支付了40000元保证金。此后赖优枚按约向肖飞支付租金。2016年6月4日赖优枚向肖飞出具欠条，称“欠肖飞2016年5月至2016年7月份3个月房租余额叁万元整”。2014年7月1日，陈义明代表王桂生与谢川签订“存量房买卖合同”，约定由王桂生将贵阳市云岩区小吃楼负1层1号（建筑面积385.64平方米）卖给谢川，并于同年9月9日办理了过户手续2016年9月26日、10月30日、12月9日，谢川三次发《律师函》给赖优枚，主张其系案涉租赁房屋的所有权人，赖优枚系违法使用房屋，要求赖优枚停止使用房屋、与谢川重新签订房屋租赁合同、并将2014年9月9日至2016年11月30日的房屋租金交给谢川，否则将以侵权为由要求赖优枚赔偿损失。赖优枚将谢川的要求转告肖飞后，肖飞与第三人谢川未能达成一致意见。2017年4月7日，第三人谢川与赖优枚签订《房屋租赁合同》，约定谢川将小吃楼负1层1号房屋出租给赖优枚使用，租期10年，自2016年11月1日至2026年10月31日止，每月租金不低于28000元。自2016年11月至2017年7月，赖优枚共向谢川支付9个月租金252000元。2017年7月26日，谢川与徐海辉签订“存量房买卖合同”，由谢川将小吃楼负1层1号房屋（建筑面积385.64平方米）卖给徐海辉，徐海辉于2017年8月4日取得产权证书。2017年8月1日，徐海辉与赖优枚签订《房屋租赁合同》，约定徐海辉将小吃楼负1层1号房屋出租给赖优枚使用，租期自2017年8月1日至2026年10月31日，每月租金不低于28000元。自2017年8月至2018年3月，赖优枚共向徐海辉支付8个月租金224000元。自2016年10月起，赖优枚即未向肖飞支付租金。2018年6月22日，徐海辉、赖优枚向贵州省贵阳市云岩区人民法院起诉肖飞的（2018）黔0103民初4346号排除妨害纠纷案，经该院调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、肖飞承诺于2018年6月22日起不干涉赖优枚对案涉1号房屋的正常经营；二、肖飞承诺于2018年6月22日起不干涉徐海辉对案涉1号房屋的正常出租。一审认为，肖飞将从第三人王桂生处承租的案涉房屋出租给赖优枚后，案涉房屋相继出卖给第三人谢川、徐海辉，谢、徐二人通过发送律师函、要求另行签约等方式向赖优枚主张权利，在肖飞未与谢、徐二人解决房屋争议的情况下，赖优枚不再向肖飞缴纳租金，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款关于“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”的规定，赖优枚自2016年10月起未向肖飞支付租金符合法律规定，故肖飞诉请赖优枚支付2016年10月至2018年3月房屋租金750000元、逾期交租违约金240000元，除其中30000万是赖优枚认可拖欠2016年5月至7月租金应予支持外，其余诉请不予支持；关于肖飞诉请确认自2018年4月1日起解除双方于2014年7月1日签订的《房屋租赁合同》，因赖优枚于2017年4月7日与第三人谢川签订《房屋租赁合同》约定的合同履行期限自2016年11月1日至2026年10月31日，肖飞与赖优枚于2014年7月1日签订的《房屋租赁合同》已不具备现实履行条件，应当认定肖飞与赖优枚于2014年7月1日签订的《房屋租赁合同》已于2016年11月1日已经解除，故对肖飞该项诉请，不予支持。2018年8月3日，贵阳市铁路运输法院作出（2018黔86**民初321呈民事判决：一、赖优枚自本判决生效之日起十五日内支付欠付肖飞2016年5月至7月租金30000元；二、驳回肖飞的其他诉讼请求。案件受理费13400元，由肖飞承担12994元，由赖优枚承担406元。一审宣判后，肖飞不服，向贵阳市中级人民法院提出上诉，请求：1、撤销一审判决，依法改判支持肖飞的全部诉讼请求；2本案一、二审诉讼费用由赖优枚承担。二审查明的事实与一审认定的事实一致。贵阳市中级人民法院二审认为，第三人王桂生与肖飞于2011年1月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方形成租赁合同关系。该合同约定，肖飞可以将案涉租赁房屋转租，且肖飞于2014年7月1日将案涉房屋转租给赖优枚，双方签订的《房屋租赁合同》亦系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。双方在合同履行过程中，案涉房屋虽于2014年7月出卖转让给原审第三人谢川，但谢川并未及时向肖飞主张权利，直到2016年9月才向赖优枚发送律师函，也即谢川对肖飞的转租行为并未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，肖飞与王桂生签订的《房屋租赁合同》仍然有效，肖飞基于原租赁合同与赖优枚签订的转租合同也仍然有效。赖优枚在与肖飞约定的租期内先后与房屋受让人谢川、徐海辉重新签订租赁合同并将租金交给谢川、徐海辉的行为，不符合上述法律规定，赖优枚向新“出租人”支付租金的行为并不能免除其按照与肖飞的租赁合同约定履行交付租金的义务。赖优枚于2016年10月起欠付肖飞房屋租金，依照肖飞与赖优枚签订的《房屋租赁合同》关于“租金按季支付，逾期7天付租视为违约，肖飞有权单方解除合同”的约定，肖飞有权解除合同并要求赖优枚支付拖欠租金。因此，肖飞关于双方租赁合同于2018年4月1日解除以及支付拖欠租金的诉讼请求符合合同约定，予以支持。关于租金金额，合同约定租金每月40000元，从2016年10月起至2018年3月止的租金为40000元×18个月=720000元，加上此前欠付的30000元租金，共计拖欠租金750000元。关于违约金及保证金，合同虽约定赖优枚违约，保证金不退还，另付半年房租作为违约金。但从本案查明的事实来看，在谢川向赖优枚发送律师函时，赖优枚亦将发函事宜向肖飞履行了告知义务，在肖飞与谢川未协商一致的前提下赖优枚向谢川交租，说明赖优枚并非恶意拖欠租金，故肖飞要求赖优枚支付违约金的请求不予支持。对于保证金，赖优枚在本案审理中已经提出抗辩，故在认定赖优枚并非恶意拖欠租金的情况下，本院认定保证金应予抵扣租金，即在扣减40000元租房保证金后，赖优枚应支付肖飞房屋租金710000元。一审适用《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款处理本案属于适用法律错误，予以纠正。至于赖优枚已支付给谢川、徐海辉的租金，属另一法律关系，可另案解决。据此，贵阳市中级人民法院作出二审判决：一、撤销贵阳铁路运输法院（2018）黔8601民初321号民事判决第二项；二、变更贵阳铁路运输法院（2018）黔8601民初321号民事判决第一项为：赖优枚于本判决生效之日起十五日内支付肖飞房屋租金710000元；三、肖飞与赖优枚在2014年7月1日签订的《房屋租赁合同》于2018年4月1日解除；四、驳回肖飞的其他诉讼请求。一审案件受理费13400元，由肖飞负担2500元，赖优枚负担10900元；二审案件受理费13400元，由肖飞负担2500元，赖优枚负担10900元。再审中，肖飞向本院提交以下证明材料：一份徐海辉于2019年4月19日向贵阳铁路运输法院起诉肖飞的民事起诉状。拟证明：1、证明房屋的所有权人徐海辉认可王桂生与肖飞签订的租赁合同有效，买卖不破租赁，该份合同对徐海辉仍然有效；2、徐海辉主张解除原租赁合同的诉请，证明肖飞对案涉房屋享有承租权和转租权。赖优枚质证称，真实性、合法性没有异议，但不具有关联性，也达不到证明目的。起诉状载明的是起诉人个人的观点，并未经过司法审判，待定事实不能作为本案的定案依据。徐海辉质证称，认可三性。谢川质证称，不清楚该情况，不发表质证意见。本院认为，该份证据达不到证明目的，不予采信。本院再审综合各方当事人的诉、辩意见，结合案件事实，本案争议焦点为：赖优枚是否应向肖飞支付租金？本院再审认为，被申请人肖飞基于与再审申请人赖优枚之间的租赁合同关系要求赖优枚支付租金，要看其是否有请求的法律依据或者合同依据。本院认为，肖飞的请求，根据本案实际，没有法律依据和事实依据，详述如下：第一，赖优枚在房屋权利人谢川主张权利后，肖飞未向谢川交纳租金，转而要求赖优枚支付租金否则停止使用案涉房屋，此时赖优枚依法可以不向肖飞支付租金。具体理由如下：一方面，肖飞因与王桂生签订的租赁合同而对案涉房屋享有相应的转租权或出租权，其于2014年7月1日将案涉房屋出租给赖优枚，双方签订了租赁合同，该合同合法有效，赖优枚从租房之日起至2016年9月，除2016年6月赖优枚出具欠条给肖飞称拖欠了2016年5月至7月三万元租金外，赖优枚均一直按照合同约定向交纳房屋租金，并未存在违约行为。另一方面，2014年7月1日王桂生将案涉房屋通过《存量房买卖合同》转卖给谢川并于2014年9月9日办理了过户手续，此时谢川已是该案涉房屋的合法所有权人。其后谢川分别于2016年9月26日、10月30日、12月9日三次通过律师发函给赖优枚，要求赖优枚停止使用房屋、与谢川签订房屋租赁合同、同时将2014年9月9日至2016年11月30日的房屋租金补交给谢川，赖优枚自第一次接到律师函后，就及时向肖飞反馈了该情况，请求肖飞与谢川进行协商。在肖飞与谢川多次协商未果并且肖飞也未向谢川支付租金的情况下，涉案房屋所有权人谢川转而要求赖优枚将房屋租金交给他。此时，赖优枚如果不终止与肖飞的《房屋租赁合同》，不与谢川签订新的《房屋租赁合同》，不向谢川交租金，就无法继续使用租赁房屋。在这种情况下，赖优枚才于2017年4月1日与谢川签订《房屋租赁合同》，并按照合同约定向谢川支付了自2016年11月1日起的租金。本院认为，肖飞在租赁房屋所有权发生变动的情况下，并没有请求房屋受让人谢川继续履行原租赁合同，也未向房屋受让人谢川交纳租金。谢川才与赖优枚签订了新的《房屋租赁合同》。上述事实，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”的规定，承租人赖优枚已将谢川的情况通知了肖飞，在肖飞与谢川协商未果，出租人肖飞又未能排除谢川对案涉租赁房屋主张权利的情况下，导致赖优枚对租赁物已不能正常使用、收益，赖优枚有权请求减少或不支付租金，其于2016年10月起未再向肖飞支付租金并不存在违约，肖飞要求赖优枚承担违约责任的主张，依法不予支持。第二，肖飞与赖优枚的《房屋租赁合同》事实上可以认定已经解除，合同解除后，赖优枚可以不向肖飞支付租金。具体理由如下：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第五项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持……（二）租赁房屋权属有争议的；……”之规定，因案涉租赁房屋发生权属争议，且肖飞与谢川又多次协商未果的情况下，导致赖优枚签订房屋租赁合同的目的难以实现，赖优枚因此对其与肖飞签订的《房屋租赁合同》享有解除权，在此情况下赖优枚通过与房屋所有权人谢川及其后的徐海辉另行签订新的《房屋租赁合同》的事实行为来行使租赁合同解除权，符合本案实际，本院予以确认。故此，本院认定，从赖优枚与谢川签订的《房屋租赁合同》约定的生效时间即2016年11月1日起，赖优枚与肖飞签订的《房屋租赁合同》事实上已经解除。需要说明的是，在赖优枚与肖飞之间的《房屋租赁合同》解除前，赖优枚仍应按照合同约定向肖飞支付相应的租金。肖飞主张赖优枚从2016年10月起未按照约定支付租金，另要求赖优枚按照其于2016年6月4日出具欠条：“欠肖飞2016年5月至2016年7月份3个月房租余额叁万元整”支付30000元租金，赖优枚对该欠条以及未付租金给肖飞的事实表示认可，则赖优枚还应向肖飞支付30000万元以及2016年10月的租金40000元，以上共计70000元。综上，再审申请人赖优枚的再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市中级人民法院(2018)黔01民终9349号民事判决以及贵阳铁路运输法院（2018）黔8601民初321号民事判决；二、赖优枚自本判决生效之日起十五日内向肖飞支付欠付的租金70000元；三、驳回肖飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13400元，二审案件受理费13400元，共计26800元，由肖飞负担24905元，赖优枚负担1895元。本判决为终审判决。审判长 严 白审判员 冉 飞审判员 刘珊涌二〇一九年十一月二十五日法官助理刘媚书记员牛洁