安徽省芜湖经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2013���芜经开民二初字第00229号原告：芜湖祥瑞物业有限公司，住所地安徽省芜湖经济技术开发区。法定代表人：梁金华，董事长。委托代理人：肖黎明，系该公司员工。委托代理人：唐建勇，系该公司员工。被告：王丽丽，女，汉族，户籍地安徽省芜湖市镜湖区长江路**号，现住安徽省芜湖经济技术开发区。原告芜湖祥瑞物业有限公司诉被告王丽丽物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员方萍适用简易程序公开开庭进行了审理，本案原告芜湖祥瑞物业有限公司的委托代理人肖黎明、唐建勇到庭参加诉讼，本案被告王丽丽经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告芜湖祥瑞物业有限公司诉称：原告系奇瑞BOBO城小区前期物业管理单位，为该小区提供物业管理���务。被告系该小区F1楼3单元502室业主，一直享受原告提供的物业服务。但被告自2009年7月1日开始至2012年12月31日共拖欠物业管理费用1603元未缴纳，经原告多次催缴，被告至今仍未缴纳。为此，原告现诉讼法院要求被告即日缴纳所欠的物业管理费用1603元并依合同约定承担违约金2634元，共计4237元，同时承担本案的诉讼费用。原告为证明其诉讼请求、事实和理由向本院提交以下证据：1、原告单位《企业法人营业执照》、《经营性服务收费许可证》、《企业资质证书》复印件各一份，证明原告单位的工商信息登记情况及系本案的适格诉讼主体；2、被告身份证复印件一份，证明被告的身份信息情况及系本案的适格诉讼主体；3、《商品房买卖合同》复印件一份，证明被告与商品房出卖人之间的权利、义务关系；4、《前期物业管理服务协议》复印件一份，证明原、被告之间物业管理服务方面的相关权利、义务关系；5、《物业委托管理合同》一份，证明商品房开发商委托原告管理奇瑞BOBO城前期的物业事务；6、《业主临时公约》复印件一份，证明被告享受了原告提供的物业服务；7、入住通知书一份，证明被告享受原告物业服务开始的时间；8、催缴通知单一份，证明被告不履行按时缴纳物业费的义务；9、催缴通知单张贴照片一份，证明被告不履行按时缴纳物业费的义务；10、《企业名称变更核准通知书》复印件一份，证明原芜湖祥瑞实业有限公司依法将企业名称变更为奇瑞地产有限公司。被告未在法定期间内答辩、亦未向本院提交证据。根据庭审原告举证且结合法庭调查，本院查明的基本事实如下：奇瑞BOBO城建设单位芜湖祥瑞实业有限公司与被告于2007年7月17日签订了一份《商品房买卖合同》，该合同主要约定由被告购买位于奇瑞BOBO城F1幢3单元502室房屋一套，建筑面积为76.22平方米，价格为175449元，该房屋于2008年12月31日前交付。双方还对其他权利、义务关系作了约定。同时，芜湖祥瑞实业有限公司还向被告明示奇瑞BOBO城业主临时公约，该临时公约中明确规定业主应按时足额缴纳物业管理服务费用，而被告也书面承诺同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守该临时公约，同意承担违反临时公约的相应责任且对该物业的使用人违反临时公约的行为承担连带责任等。2008年12月12日，奇瑞地产有限公司（原芜湖祥瑞实业有限公司）向被告送达入住通知书，通知被告于2008年12月24日开始办理房屋入住手续，被告在办理相关手续后入住该房屋即原芜湖祥瑞实业有限公司履行了房屋交付义务。2009年3月31日，奇瑞地产有限公司与原告芜湖祥瑞物业有限公司签订一份《物业委托管理合同》，将奇瑞BOBO城物业服务交原告管理。2008年12月25日，原告与被告签订了一份《前期物业管理服务协议》，其中，双方约定物业费于每六个月的第一个月的1-5号缴纳一次，每年缴纳二次，面积按每平方米每月0.50元计算；对逾期缴纳物业费，滞纳金从逾期之日起按每日3‰计收。被告入住后一直享受原告的物业服务，至2009年7月1日前也按约定缴纳物业费（面积按76.39平方米计算）。但原告于2009年8月10日向被告发放物业管理费催缴单要求被告按期缴纳2009年7月至2009年12月共六个月物业费用（其中面积按76.39平方米计算，六个月的物业费用为229元）时，被告未能按期缴纳。此后，原告每到六个月的缴纳期限即通知被告缴纳，但被���仍未能缴纳。现被告共拖欠原告2009年7月至2012年12月的物业费用计1603元。本院认为：原告作为奇瑞BOBO城小区的物业管理单位与被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且协议内容并不违反我国法律及行政法规的强制性规定，依法应受法律保护。被告作为业主，在原告提供相关管理服务后，应依双方的约定按时向原告缴纳物业管理费用，但被告在原告多次催缴后仍未能缴纳2009年7月至2012年12月物业费用计1603元，被告的行为已构成违约行为，故对原告要求被告给付物业费1603元的请求，本院应予支持。《前期物业管理服务协议》中约定物业费于每六个月的第一个月的1-5号缴纳一次，每年缴纳二次，对逾期缴纳物业费，滞纳金从逾期之日起按每日3‰计收，而该滞纳金实为违约金，本院结合被告违约给原告造成的实际损失等因素综合考虑，认定双方约定的违约金从逾期之日起按每日3‰计收存在过高之情形，故对违约金可作适当减少，应按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算为宜；同时，根据《前期物业管理服务协议》的约定，被告应当在每六个月的第一个月的1-5日（即2009年7月1-5日）向原告缴纳物业费，逾期原告可以向被告主张违约金，但原告在起诉时将违约金的起算起点延后至2010年1月1日，此后每隔六个月计算下一次逾期缴纳物业费的违约金，系原告对自身权利的处分，本院予以认定。综上所述，为保护当事人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、被告王丽丽于本判决生效后十日内一次性给付原告芜湖祥瑞物业有限公司物业费用1603元及违约金（违约金分别于2010年1月1日、2010年7月1日、2011年1月1日、2011年7月1日、2012年1月1日、2012年7月1日、2013年1月1日起各按229元参照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算至判决生效确定给付之日止）；二、驳回原告芜湖祥瑞物业有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（已由原告预交），由被告王丽丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。当事人应在递交上诉状之日起七日内向本院交纳上诉费或提交上诉费缓、减、免申请。如在七日内既不交纳上诉费也不提交诉讼费缓、减、免申请的，本院按当事人不上诉处理。代理审判员  方萍二〇一三年十月十日书 记 员  朱芸附判决所依据的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判���、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。