山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0202民初6286号 原告：青岛市市南区人民政府中山路街道办事处，住所地青岛市市**湖北路**。 负责人：周立文，书记。 委托诉讼代理人：油新红，山东汉通律师事务所律师。 被告：市南区艺石缘工艺品店，住所地青岛市市**江宁路**。 经营者：李峻，男，1969年11月24日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：于斌，山东英途律师事务所律师。 原告青岛市市南区人民政府中山路街道办事处（以下简称中山路街道办）诉被告市南区艺石缘工艺品店（以下简称艺石缘工艺品店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日受理后，于2019年9月9日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中山路街道办的委托诉讼代理人油新红，被告市南区艺石缘工艺品店的委托诉讼代理人于斌及其经营者李峻到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 中山路街道办向本院提出诉讼请求：1.判令终止原被告2011年5月1日签订的《房屋租赁合同》，判决被告立即从青岛市市南区天津路11号房屋内腾迁，与原告办理房屋交接手续；2.判令被告支付拖欠房屋租赁费1135617元；3.判令被告支付违约金55344.24元（18448.08元/月*3月）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年5月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其位于青岛市市南区天津路11号1369平方米房屋出租于被告经营使用，租赁期限为10年，自2011年5月1日起至2021年4月30日止，每年5月1日前交纳下一年度房租。同时约定，乙方拖欠房租累计一个月以上的，甲方有权终止合同收回房屋，并要求乙方支付3个月租金违约金。被告在租赁期内多次拖欠房屋租赁费，至2019年5月1日，共计欠交租金1135617元，由于被告违约，原告多次找到被告要求其交纳租金并解除《房屋租赁合同》，但被告一直以种种理由拖延交纳租金，拒绝终止合同交回房屋。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。 艺石缘工艺品店辩称，应驳回原告诉讼请求，原告所述与事实不符。被告于2008年在原告招商引资政策下，到涉案房屋处投资经商。第一，被告使用房屋尚有拆迁户未清理，现有200平米左右房屋被原告占用，还有三家钉子户，钉子户的水电费十年都是被告垫付。被告替原告清理了两户钉子户，支付了费用原告没有返还。上述被告为原告支付的费用双方至今并未结算。第二，根据租赁合同7.1条，原告应负责房屋修缮，被告对涉案房屋进行了修缮，花费了大约70万，但原告没有向被告支付修缮费。第三，除了原告已经自认的被告支付的房租外，尚有三笔被告已经支付但原告不予认可的费用共计125000元。第四，因本案涉及租金，已过诉讼时效的部分不应支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人庭审中的陈述及提交的证据，本院确认事实如下： 2011年5月1日，中山路街道办（出租方、甲方）与青岛市市南区艺石缘工艺品店（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定的主要内容是：甲方出租给乙方的房屋位于青岛市市南区天津路11号；面积共1369平方米；甲方已完成所租赁房屋的改造、外装修和内部粗装修及基本水、电、燃气等基础设施的铺装，并已按现状交付乙方，乙方已按现状接受租赁房屋；租赁期限共十年，自2011年5月1日起至2021年4月30日止；房屋租金第一年为15万元，第二年为18万元，以后每年3%递增，第三年为185400元，第四年为190962元，第五年为196690元，第六年为202590元，第七年为208669元，第八年为214929元，第九年为221377元，第十年为228018元，租金总额为1978635元；房屋租金按年度支付，第一年租金于2011年5月1日前缴纳，以后每年租金于5月1日前缴纳；乙方应向甲方交纳保证金1万元，于合同签订之日交纳，合同提前终止、解除、期满时，乙方交清租金及物业管理费、水电、煤气、电话等相关费用后，甲方无息退还乙方保证金，若乙方在承租期间给甲方房屋和相关设备造成损害，甲方有权从乙方保证金中扣除维修和赔偿等费用；在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全，该房屋所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当或故意损毁除外）；租赁期间，乙方拖欠房租累计一个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付相当于本合同约定的3个月的租金违约金。中山路街道办在合同落款“出租方”处盖章，青岛市市南区艺石缘工艺品店在落款“承租方”处盖章，并由其法人代表李峻签名。李峻认可青岛市市南区艺石缘工艺品店与市南区艺石缘工艺品店是同一主体，由其负责经营。 2012年9月5日，青岛市市南区人民政府政府中山路街道办事处向李峻出具收款收据一张，载明房租金额合计11万元，2011年房租9万元，2012年房租2万元。 对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 市南区艺石缘工艺品店提交收据三份，证明支付了房租125000元。第一份是2008年8月14日由中山路商业旅游区建设发展有限公司出具，内容是收到李峻（天津路11号院）订金5000元；第二份是2011年11月10日由街道办李会计出具，内容是收到李峻（天津路11号）租金1万元；第三份是2012年6月29日由青岛市市南区人民政府中山路街道办事处劈柴院管理办公室出具，内容是今收到李峻交来房租11万元。中山路街道办质证称，2008年8月14日的收据与本案无关，本案是2011年5月1日以后所产生的房租费用；2012年6月29日的11万房租已在2012年9月5日为其出具正式收款收据；2011年11月10日的收据没有原告印章，现不能确定是原告收取。对该三份收据，本院认为，因第一份收据出具的时间是2008年8月14日，远早于本案房屋租赁合同的起始时间2011年5月1日，本院对此不予采信。对第二份收据，因艺石缘工艺品店未提交证据证明收据出具人的身份，且该收据上没有中山路街道办盖章，本院对此不予认可。对第三份收据，艺石缘工艺品店认为该收据与中山路街道办2012年9月5日出具的收据是两笔不同的租金，其各支付了11万元，中山路街道办认为2012年6月29日的11万房租已在2012年9月5日为换取了正式收款收据，因此是同一笔租金，只缴纳了11万元。本院认为，2012年6月29日的收据和2012年9月5日的收据上均有中山路街道办的有关盖章，中山路街道办换取正式收据而不收回之前出具手写收据，该作法不符合财务会计常理，本院对其陈述不予采信。故对该两份收据的真实性本院均予以认可。 中山路街道办另提交天津路11号院房租收取情况表（截止到2020年4月30日），自认艺石缘工艺品店2011年度已缴纳房租5万元，2012年度已缴纳房租11万元，2013年度已缴纳房租8万元，2014年度已缴纳房租5.5万元，2015年度已缴纳房租10万元，2017年度已缴纳房租10万元，2018年度已缴纳房租12万元，共计缴纳615000元。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，出租人应按照合同将房屋交付承租人使用、收益，承租人应按照合同约定支付租金。本案中，中山路街道办已按照合同约定将天津路11号的房屋按现状交付给艺石缘工艺品店使用，后者应按时缴纳租金，其未缴纳及迟延缴纳房租的行为构成违约，中山路街道办有权解除合同，并要求艺石缘工艺品店承担支付欠付租金及赔偿损失的违约责任。艺石缘工艺品店抗辩称，其对房屋进行修缮支出了费用，清理房屋中的钉子户并为其垫付了水电费。对此，本院认为，双方在房屋租赁合同中约定“甲方已完成所租赁房屋的改造、外装修和内部粗装修及基本水、电、燃气等基础设施的铺装，并已按现状交付乙方，乙方已按现状接受租赁房屋”，现艺石缘工艺品店以涉案房屋内有钉子户为抗辩，本院不予认可。关于艺石缘工艺品店主张其垫付的费用，因其未提交相关证据予以证明，本院对该主张不予支持。 关于艺石缘工艺品店欠付的租金数额。自2011年5月1日至2019年4月30日八年期间，按照房屋租赁合同约定，应交房租1529240元。中山路街道办自认，艺石缘工艺品店已交615000元，艺石缘工艺品店另提交证据证明2012年6月29日已交房租110000元，故本院认定，艺石缘工艺品店已交房租725000元（615000元+110000元），尚欠截至2019年4月30日的房租804240元（1529240元-725000元）及2019年度的房租（按年租金221377元计算）。双方合同中约定有保证金1万元，该1万元可以抵扣被告的应付款项。 艺石缘工艺品店逾期支付租金，应按合同约定支付违约金。中山路街道办主张按合同约定支付3个月的租金作为违约金，即55344.24元（221377元÷12个月×3个月），于法有据，本院予以支持。 艺石缘工艺品店对租金提出诉讼时效的抗辩，本院认为，除2016年度外，艺石缘工艺品店每年均履行交租金的义务，诉讼时效从其履行义务之日中断，诉讼时效期间重新计算，故中山路街道办主张租金的权利没有超过诉讼时效期间，本院对艺石缘工艺品店的该项抗辩不予支持。其主张应由原告负担其支付的维修费，但未提交任何证据予以佐证，艺石缘工艺品店可在组织证据后另案起诉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告青岛市市南区人民政府中山路街道办事处与被告市南区艺石缘工艺品店于2011年5月1日签订《房屋租赁合同》解除，被告市南区艺石缘工艺品店于本判决生效之日起十日内将青岛市市南区天津路11号房屋返还给原告青岛市市南区人民政府中山路街道办事处； 二、被告市南区艺石缘工艺品店于本判决生效后十日内向原告青岛市市南区人民政府中山路街道办事处支付自2011年5月1日至2019年4月30日期间的房租欠款794240元及自2019年5月1日至判决生效之日的房租损失（按年租金221377元计算）； 三、被告市南区艺石缘工艺品店于本判决生效后十日内向原告青岛市市南区人民政府中山路街道办事处支付违约金55344.24元； 四、驳回原告青岛市市南区人民政府中山路街道办事处的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15519元，因适用简易程序，减半收取7759.5元，由原告青岛市市南区人民政府中山路街道办事处负担1679.5元，被告市南区艺石缘工艺品店负担6080元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 员 肖文 二〇一九年十一月一日 法官助理 刘珊 书 记 员 石玮