广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初19427号原告：肖代金，男，1964年9月13日出生，汉族，住重庆市潼南县，委托诉讼代理人：何晓筠，广东广瀚律师事务所律师。被告：东莞市康硕五金有限公司，住所地：广东省东莞市石排镇太和东路西三街**，统一社会信用代码：91441900684473924Y。法定代表人：阳就军。被告：阳就军，男，1973年4月2日出生，汉族，住四川省安县，原告肖代金诉被告东莞市康硕五金有限公司（以下简称“康硕公司”）、阳就军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案受理后，适用简易程序审理，并于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告肖代金及其委托诉讼代理人何晓筠、被告东莞市康硕五金有限公司的法定代表人即被告阳就军到庭参加。本案现已审理终结。原告肖代金向本院提出如下诉求：1.被告返还原告支付的租赁保证金￥33600元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：2016年7月27日原被告签订了《厂房租赁合同书》，合同约定原告承租被告位于东莞市石排镇太和东路西三街1号C栋左边1楼、2楼厂房及旁边宿舍，每月租金为￥2800元，租赁期限自2016年8月1日之2017年7月31日。合同签订后，原告按约向被告支付租赁保证金￥5600元及预交首月租金￥2800元，被告向原告交付案涉厂房。合同到期后，双方口头约定继续由原告承租上述厂房建筑，租金金额不变，合同权利义务沿用上述租赁合同的约定，双方不再重新签订书面的《厂房租赁合同》。2018年7月27日，经原被告口头协商，原告在同一地址上再向被告承租约100平方米的厂房，每月租金为￥8500元，租赁期限为一年。同日，原告向被告支付了租赁保证金￥8500元，租赁期限为一年。同日，原告向被告支付了租赁保证金￥28000元，被告确认收到该款项。2018年12月15日，被告向原告告知由于案涉厂房建筑因城市建设所需要被依法拆迁，故根据合同第八条约定解除双方的租赁合同关系，要求原告限时搬离案涉厂房。随后，原告于2019年1月29日搬离案涉厂房。根据案涉合同第八条约定，如房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的，本合同终止，双方互不承担违约责任。因此，原告曾多次就租赁保证金退还事宜与被告沟通，被告仍拒不返还。如前所述，案涉合同的解除是由于不可抗力因素所致，双方互不承担违约责任，且原告在合同期内并未发生任何违约行为，故原告有权要求被告返还案涉租赁保证金。庭审中原告修正了部分事实，称其实际搬离时间为2019年1月3日，2019年1月2日被告将原告移出微信群（该微信群是有关工业园的租赁事宜的微信群），且被告在2018年12月31日发出了公司搬迁通知，告知被告2019年1月1日起搬至新地址。两被告答辩称，1、原告提出的2016年7月27日收款收据5600元为租房租金，并非租赁押金；2、原告2019年1月29日搬离前两个月未支付租金；3、原告违反租赁合同第四条第3条，租赁期满，甲、乙双方没有重新签订合同的，乙方应在合同期满当天内将租赁物完好归还甲方，不得拆除租赁物的固定装修（包括电线、水管、门、窗、租赁房屋内外的电网线）。原告将租赁房屋固定装修拆除，违反租赁合同，不予退还租赁押金。并且原告12月和1月份的房租和水电费用没有交，而微信群不是组织租赁事宜，是整个微信群解散，不是单独将原告移出微信群。经审理查明，2016年7月27日，作为甲方的被告康硕公司与作为乙方的原告肖代金签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于东莞市石排镇太和东路西三街1号C栋左边1楼、2楼厂房及旁边宿舍出租给乙方，租赁期限从2016年8月1日至2017年7月31日。租金从2016年9月1日开始计算，为人民币2800元每月。乙方于案涉租赁合同签订之日需向甲方预交首月租金人民币2800元，同时乙方另需一次性向甲方缴交保证金人民币5600元，合同期满在原告付清租金、按合同履行全部义务及经甲方确认原告无任何违约情形后，甲方将保证金无息退还给原告。该合同第四条第3款约定“租赁期满，甲、乙双方没有重新签订租赁合同的，乙方应在合同期满当天内将租赁物完好归还甲方，不得拆除租赁物的固定装修（包括电线、水管、门、窗、租赁房屋内外的电网线、有线电视线、关控线、消防设备合设施等附属设施）。逾期，租赁房屋内的一切遗留财产归甲方所有，甲方可自行处理，乙方不得异议”。该合同第八条第二款约定“有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。2、因地震等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。”在签订合同后被告康硕公司于2016年7月27日收到原告支付的5600元以及于2018年7月27日收到原告支付的租房押金28000元，并开具了相应的收据，其中5600元的收据记载内容为租房租金。案涉《厂房租赁合同》于2017年8月1日届满后原告与被告康硕公司没有签订续租合同。2019年1月原告搬离了案涉租赁物，双方的租赁关系终止。2018年8月8日原告向被告阳就军微信转账10000元、5686元，被告阳就军随后接收该款项。原告于2018年10月11日向被告阳就军微信转账2500元、26元，被告阳就军随后接收该款项。原告于2019年1月3日将拍摄电表的照片通过微信发给被告阳就军，被告阳就军于2019年1月4日将公司搬迁通知通过微信发给原告，该搬迁通知显示“自2019年1月1日起，康硕公司将搬迁至新的地址，老地址不再使用”。2019年1月2日被告阳就军将原告移出名称显示为工业园常委群的微信群。被告阳就军老婆（微信名为fanli，微信号：×××）分别于2018年7月31日、2018年12月2日、2019年1月3日通过微信向原告发出房租水电明细表，上述明细表显示8月房租为10000元，7月水电费、垃圾费合计17186元；12月房租为10000元，11月水电费、垃圾费合计20198元；1月房租为0元，12月水电费、垃圾费合计11462元。同时，fanli发送了《2018年8月应收房租7月水电费明细表》后于2018年8月6日向原告发送了“肖老板你好，房租要尽快安排喔”的微信内容。两被告提交了厂房现场照片，主张原告将案涉房屋的电线拆掉了。原告对该证据三性不予确认，但确认照片的房屋是原告向被告康硕公司租赁的房屋，认为照片中的房屋状况不是原告当时搬离的状况，而且被告庭审中称在原告搬离后案涉厂房已经交由相关部门处理，被告无法证明原告搬离时有拆除电线，且双方合同已经解除，被告无权要求原告支付搬离后的租金。庭审中，原告称：1、其2018年12月份的房租已经缴纳10000元，水电费没有缴纳，水电费缴纳到11月份；2、案涉租赁物的面积在签订《厂房租赁合同》时有220平方米左右，2018年8月1日续租时增加了100平方米左右，租金原来是2800元每月，从2018年8月1日开始是10000元每月，但经双方同意其每月按照8500的标准缴纳租金，而租金单据上的金额是10000元，故原告每月准时缴纳租金8500元。3、在2016年7月27日签订合同时缴纳了押金5600元，在2018年7月27日续租时增加了租赁面积，被告因此再收取了28000元的押金。4、其在2018年12月26日开始搬离案涉租赁物，2019年1月3日搬离完毕，并将墙上电表的读数情况拍摄发给被告阳就军。5、其在搬离时没有办理搬离交接手续，但是有通知被告，且在2019年1月4日与被告商议退还租赁押金事宜。6、其要求返还租金保证金的依据是《厂房租赁合同》第三条第四款的约定，主张租赁保证金的金额是33600元，同意从中扣除2018年12月份的水电费。不同意两被告所提出的返还租金保证金的方案。7、其在2018年12月2日收到租金通知后现金交付租金给被告，但没有收据。其没有与被告达成1月份缴纳5000元租金的协议。两被告称：1、案涉租赁物的面积在2016年8月有300平方米左右，租金是2800元每月。后2018年8月1日增加到600平方米，租金增加到10000元每月。2、关于租赁物的押金，其开始收取了5600元押金，在续租时收取了28000元押金并在收取原告2018年8月份租金8500元时退回了5600元的押金给原告，故其合计只收取了28000元的押金以及8月份租金2900元，但没有证据证明退回了5600元押金。3、2018年12月29日时原告还在使用案涉租赁物，其不清楚原告什么时候搬离。被告康硕公司是2018年12月29日搬离的，在2019年1月20日将案涉工业园交还给房地产公司，案涉房屋所在的工业园在交付给房地产公司后就不能进入，其提供的照片是2019年8月14日经过房地产公司的同意后进入工业园所拍摄的，但没有证据证明该照片与原告搬离当天的状况一致。4、被告阳就军的老婆在被告康硕公司没有担任职务，只是帮忙收房租及通知租户每月应缴纳的租金及水电费，如果租户对被告阳就军的老婆所发的通知没有异议的话，则被告阳就军的老婆所发的通知就代表了被告康硕公司的意思，但如果租户有异议的话，则被告阳就军的老婆所发的通知就不能代表被告康硕公司的意思，必须经过被告阳就军本人亲自确认。5、两被告同意返还租金保证金，但租金保证金是28000元，且应当扣除2019年1月份租金5000元、原告未交足的租金7500元（每月应当缴纳10000元租金，但原告每月只缴纳8500元，从2018年8月1日计至2018年12月底为7500元）以及拆除电线的损失3000元、2018年12月份的水电费，没有证据证明3000元的电线损失费用，工厂内的电线确实是由原告拆掉，电表的照片是因原告将电表拆掉了，所以将电表的照片发给其。6、其没有收到原告2018年12月份的租金。7、案涉房屋应该有《建筑规划许可证》，但没有提供证据予以证明。8、因为双方口头协议按照实际使用房屋的时间来缴纳租金，所以通知书显示1月份的房租为0元，但后其与原告说缴纳5000元房租，但原告不同意。另查，（2017）粤1971民初27846号原告东莞市石排镇房地产公司诉被告东莞市康硕五金有限公司租赁合同纠纷一案中就位于东莞市石排镇太和东路西三街1号的厂房有无建设工程规划许可证等问题向有关部门发函调查。东莞市石排镇规划管理所函复称位于东莞市××××号的厂房未在其办理《建设工程规划许可证》。该事实在（2017）粤1971民初27846号民事判决书中予以记载，并判决原告石排镇房地产公司与被告康硕公司签订的租赁合同无效。被告康硕公司不服该案一审判决向东莞市中级人民法院提起上诉，经东莞市中级人民法院二审判决驳回被告康硕公司上诉，维持原判。在本案中两被告在法庭辩论终结前没有提供证据证明已经取得《建设工程规划许可证》或者经主管部门批准建设。以上事实，有原告提交的厂房租赁合同书、收据、微信转账记录、2018年10月11日-12日原告与阳就军的微信聊天记录、2019年原告与阳就军老婆的聊天记录、工业园常委群聊天记录，被告提供的厂房现场照片，（2017）粤1971民初27846号民事判决书、庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉厂房系位于东莞市石排镇太和东路西三街1号的厂房C栋左边1楼，因位于东莞市石排镇太和东路西三街1号的厂房经（2017）粤1971民初27846号一案审理查明无《建设工程规划许可证》，且两被告并未举证证明案涉厂房在本案辩论终结前已经取得《建设工程规划许可证》或者经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉合同为无效合同。对于原、被告确认的事实及证据，本院予以采纳。本案的争议焦点为：案涉租赁物的租赁保证金的金额是多少；两被告应当退还原告的租赁保证金的金额是多少。对此，本院分析如下：关于第一个争议焦点。原告主张案涉租赁物的租赁保证金的金额是33600元，被告抗辩称租赁保证金为28000元。本院认为，首先被告先是称2016年7月27日缴纳的5600元是租金，2018年7月27日续租时收取了28000元租赁保证金，但在庭审中又称其于2016年7月27日收取了原告5600元租赁保证金。被告的陈述前后不一致，并未对此作出合理解释。其次，根据案涉《厂房租赁合同》的约定，原告须向被告康硕公司支付5600元租赁保证金以及首月租金2800元。虽然原告提交的5600元的收据注明是租房租金，若该收据的款项是租金，则原告并未按约缴纳租赁保证金，但截至庭审之日已有三年之久，并没有证据显示两被告曾向原告催要上述租赁保证金，与常理不符。故，对于被告关于原告未缴纳5600元租赁保证金的抗辩，本院不予采信。第三，被告称在收取2018年8月份租金8500元时退回该5600元租赁保证金给原告，只收取了原告2900元的租金，但并未举证予以证明，应当承担举证不能的不利法律后果，故，对于被告关于退回5600元租赁保证金的抗辩，本院不予采信。综上，本院采信原告关于案涉租赁物的租赁保证金金额为33600元的主张。关于第二个争议焦点。两被告抗辩原告违反案涉租赁合同第四条第3条约定，不应退还租赁保证金。虽两被告提交了照片予以证明，但两被告在2019年1月20日将案涉租赁物所在的工业园交还给房地产公司，且该照片系在2019年8月14日拍摄的，且两被告没有证据证明该照片显示的情形与原告搬离当天的状况一致，应当承担举证不能的不利法律后果，对于被告关于原告违反案涉租赁合同第四条第3条约定的抗辩，本院不予采信。因案涉租赁合同无效，被告康硕公司是自然人独资的有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，在被告阳就军未能提供证据证明其财产独立于康硕公司的情况下，被告阳就军应当对公司债务承担连带责任。故，原告诉请两被告向其返还租赁保证金，有法律依据，本院予以支持。至于返还的租赁保证金数额问题，两被告主张应当扣除2019年1月份租金5000元、原告未交足的租金7500元以及拆除电线的损失3000元、2018年12月份的水电费。原告愿意从退还的租赁保证金中扣除2018年12月份的水电费11462元，属于原告对自身权利的处分，本院予以准许。至于两被告要求扣除未缴足的租金7500元、拆除电线的损失3000元以及2019年1月的租金5000元，因两被告并未提起反诉，且原告不同意扣除，故在本案中对此不予处理，两被告可以另行向原告主张权利。综上，两被告应当退还原告的租赁保证金的金额为22138元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告东莞市康硕五金有限公司、阳就军应当在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肖代金归还租赁保证金人民币22138元；二、驳回原告肖代金的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费320元（原告已预交），由原告肖代金负担20元，被告东莞市康硕五金有限公司、阳就军负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员  庾少锋二〇一九年十一月十四日书记员  饶子韬附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十七条《中华人民共和国公司法》第六十三条《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。