贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初10091号原告贵州政美物业有限公司，住所地贵阳市云岩区环城北路**********。法定代表人史玉花，职务总经理。委托诉讼代理人谢丽萍，女，该公司职工。被告蒋泽来，男，汉族，1986年12月23日生，，住所地贵州省盘县原告贵州政美物业有限公司（以下简称“政美物业公司”）诉被告蒋泽来物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人谢丽萍及被告蒋泽来到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告政美物业公司诉称：被告为贵阳市云岩区金狮小区狮子组团6-10-1号房业主。原告与被告签订了前期物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，约定物业费单价为每月每平方米1.65元，约定物业费单价由贵阳市发改委下发关于指定金狮小区“狮子组团”小区前期物业收费标准的通知为定价标准。被告建筑面积为131.52平方米，逾期未按时缴纳物业费按累计未付金额百分之三十计算违约金。合同签订后，原告积极履行了义务，对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2018年7月1日起停止缴纳物业费，截止2019年6月30日，欠费月数为12个月，每月金额217.01元，共计2604.1元，违约金为781.23元。原告故诉至法院。诉请：1、依法判令被告立即支付金狮小区狮子组团6-10-1号房物业管理费2604.1元，违约金为781.23元。共计3385.33元；2、判令被告承担本案全部诉讼费。被告蒋泽来辩称：不交物业费的原因有几点：1、双方未签订前期物业服务合同，未就1.65元每平方米的物业收费标准进行约定。不签合同的原因一是与贵州省经济适用住房建设发展中心签订的《商品房买卖合同》存在侵害购房者权益的事实，如逾期交房的违约金过低，房开商选聘物业管理公司的约定与《物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条的规定不符；二是物业服务标准过低。被告与贵州省经济适用住房建设发展中心的商品房买卖合同纠纷已由贵阳市仲裁委员会审理终结。2、原告起诉不合法、不合理。原告作为小区房屋出卖人选聘的物业公司，应遵守《商品房买卖合同》相关事项，双方的争议应当协商解决，协商不成的，提交贵阳仲裁委员会仲裁。被告就物业服务和缴费问题与原告进行过多次协商，原告不但不解决，还起诉被告，违背了起诉程序。3、原告不作为、不履职。对被告需要维修的门、窗等设施未进行维修，对被告的窗户漏水未进行解决；小区环境脏、乱、差，安保及值班人员不到位、公告基础设施维修维护不到位、绿化不到位、蓄水池未定期消毒。4、原告在向发改委报送审判材料过程中存在隐瞒事项。5、原告服务该小区并未经业主同意，相反，有超过五分之三的业主表决原告所收的物业费和停车费不合理、服务不达标。6、原告的部分行为严重侵害全体业主的权利，对本该属于业主共有的公告栏、电梯内等防止商业广告牌收入费用未进行公布。7、原告提供的服务未达标，被告有先履行抗辩权。8、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，原告应承担其应该承担的义务。原告政美物业公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、物业服务合同、发改委出具的该小区的物业服务收费标准文件、预售合同备案申请表，证明物业合同关系及收费情况。2、化粪池清掏合同、安保合同、电梯维护合同、保安巡查签到表、保洁卫生签到表、设备巡检记录表，证明我方提供物业服务的相关情况。3、业主反映问题的记载表和处理情况汇总表、服务照片，证明我方提供的物业服务。4、情况说明、回复函，证明我方针对小区业主反映的问题进行了处理。被告蒋泽来为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、商品房买卖合同、仲裁委的调解书，证明我和原告之间没有形成书面的物业合同关系。2、照片一组，证明原告服务不到位。3、贵阳市物管费参考标准，证明原告服务不到位。4、证人袁某证人证言，证明原告提交的物业费收费依据，系发改委下发的指导性文件，不具备强制效力。经审理查明：2015年8月29日，被告蒋泽来作为买受人，与出卖人贵州省经济使用住房建设发展中心鉴定《商品房买卖合同》（编号：经字第272号），购得金狮小区狮子组团第4,5,6,10号楼6单元10层1号房屋一套，合同约定该房屋建筑面积为131.52平方米，建筑层数地上37+1层。该合同第十七条第7项约定“本楼盘业主委员会未成立前，买受人同意出卖人选聘的物业管理公司对该小区进行前期物业管理，并在该房屋交付使用时与出卖人指定的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》，买受人对此予以认同”。2018年7月20日，原告（乙方）与贵州省经济适用住房建设发展中心（甲方）签订了《贵阳市物业服务合同》，约定甲方委托乙方对金狮小区·狮子组团进行前期物业服务管理，合同第七条约定“物业服务费收费标准的调整可参照政府公布的物价或当地行政管理部门下发的物管费基准价（参考价）涨跌指数，经与业主或使用人协商后每1-2年作适当调整，保障性住房在政府指导价范围内进行调整”。后原告以被告自2018年7月1日起未缴纳物业为由诉至我院，要求被告支付物业费并承担违约金。庭审中，被告称其于2018年3月收房，同年8月入住，并自认从未缴纳过物业费。另查明，2017年8月13日，贵阳市发展和改革委员会下发《贵阳市发展和改革委员会关于制定金狮小区“狮子组团”小区前期物业服务收费标准的通知》，载明：鉴于该小区属保障性住房，目前业主委员会尚未成立，本着既要维护业主的合法权益，又要保持小区物业管理工作正常运行的原则并根据贵阳市发展和改革委员会成本监审局出具的《关于贵州省经济使用住房发展中心狮子组团前期物业成本测算报告》结论，现制定该小区住宅物业服务收费标准如下：步梯房，每月每平方米建筑面积为0.80元；电梯房，每月每平方米建筑面积为1.65元。另，庭审中，被告对该小区作为经济适用房小区的物业费收费标准表示不认可，但表示并无证据证明经济适用房小区适用的收费标准。以上事实有双方当事人陈述及提交质证的证据在卷佐证。本院认为，原告政美物业公司与贵州省经济适用住房建设发展中心就金狮小区狮子组团进行前期物业服务管理事宜签订了《物业服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，该《物业服务合同》对被告具有约束力。原告为被告居住的小区提供物业服务，被告应当按照合同约定向原告支付物业费。被告在庭审中认可其收房时间为2018年3月，且从未缴纳过物业费，故原告主张被告支付2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业费，本院予以支持。根据贵阳市发展和改革委员会下发《贵阳市发展和改革委员会关于制定金狮小区“狮子组团”小区前期物业服务收费标准的通知》，该小区电梯住宅的物业费收费标准为每月每平方米1.65元，故被告应支付原告的物业费为131.52平方米×12个月×1.65元每月每平方米=2604.1元。因原告未提供证据证明双方之间对违约责任有过约定，亦未提交证据证明其对被告进行了物业费催收，故对原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告蒋泽来于本判决生效之日起十日内一次性向原告贵阳政美物业管理有限公司支付物业管理服务费2604.1元；二、驳回原告贵阳政美物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告蒋泽来负担19元，由被告贵阳政美物业管理有限公司负担6元（原告已交）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员 邓 尧二〇一九年十一月八日书记员 范琳琳