贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初9976号 原告：高俊宝，男，汉族，1987年2月28日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：龙海（特别授权代理），贵州名城（金沙）律师事务所律师。执业证号：15205201510191516。 委托诉讼代理人：林蔓（一般授权代理），贵州名城（金沙）律师事务所实习律师。 被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路银开百货对面。统一社会信用代码：91520500745702090P。 法定代表人：靳丽梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙晓婷（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15205201811069897。 委托诉讼代理人：吴海（一般代理），贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15224201610146568。 原告高俊宝与被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司（下称：长弘房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月14案受理后，依法适用简易程序于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人龙海，被告委托诉讼代理人孙晓婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高俊宝向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金108223元（从2016年8月12日计算至2019年8月12日，2019年8月12日之后的违约金以购房款494172元为基数，按日万分之二向原告支付违约金至交付房屋权属证书之日止）；2、判令被告立即为原告办理商品房转移登记的有关文书并交付原告；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2012年4月13日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市珠市，房号为Ｂ2-6-1。房屋总价款为494172元。双方就商品房基本状况、价款付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中合同二十二条关于房屋登记的约定：“出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：第（二）项（2）款：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。”合同签订后，原告履行义务，支付商品房总价款494172元。至今，被告仍未将所涉商品房的房屋产权证交付给原告。原告认为，被告未在合同约定的期限内向原告交付房屋所有权证等有关文书，显属违约，按合同约定，应当向原告支付违约金。为此，原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 庭审中，原告申请撤回了第二项诉讼请求。 被告长弘房开公司口头辩称：原告起诉已经超过诉讼时效，即便法院认为被告应当承担逾期办证违约责任，也只应按3年期限计算。被告已于2019年6月17日取得涉案房屋综合验收备案表，并于2019年6月25日通知原告提交办理不动产权证的相关手续，逾期办证违约金应截止至2019年6月25日。原告与被告于2014年6月27日签订补充协议，由被告替原告代缴四年物业管理费，则原告放弃计算商品房买卖合同的一切有关违约责任。该协议书是原告的真实意思表示，应对原告产生约束力。现原告再次起诉被告，违背诚实信用原则，恳请法院驳回原告的诉请。 原告高俊宝向本院提交如下证据：原告身份证、《商品房买卖合同》、个人贷款支付凭证、收款收据1张、收据2张。 被告长弘房开公司向本院提交了如下证据：《竣工验收备案表》、关于办理不动产权的通知、《补充协议》。 经组织质证，原、被告所举证据，双方当事人对证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据以上证据，结合当事人的陈述，本院确认事实如下：2012年4年13日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：花苑Ｂ栋-0106），约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市珠市，房号为Ｂ2-6-1；商品房总价款为494172元；转移登记：出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款494172元。2014年6月27日，原告向被告交付了涉案房屋的契税、交易费等。2014年6月27日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订《补充协议》，载明：“经甲乙双方商定由甲方给乙方（长弘花苑Ｂ2-6-1＃）代交肆年物业管理费，乙方不再和甲方计算商品房买卖合同有关的一切违约。”2019年6月17日，被告取得毕节长弘花苑商住楼2＃的建设工程竣工验收备案表。2019年6月25日，被告通知长弘花苑Ｂ栋业主提交办理不动产权证的资料。至今，被告尚不具备办理转移登记的条件。原告认为，被告不能在约定期限内取得房地产权属证书，损害了原告的合法权益，应当按合同约定承担继续履行，赔偿损失的违约责任。为此，原告以上述诉请诉至本院。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行各自义务。原告按约定支付了购房款494,172元，被告应按承诺于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。但被告至今尚不具备办理转移登记的条件，不能交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，应按约定向原告支付违约金。对于被告提出的已取得综合验收备案表，并通知原告提交办理不动产权的相关文书，违约金应截止至通知之日止的抗辩主张，被告虽取得了建设工程竣工验收备案表，但至今尚未办理涉案房屋所属楼幢的初始登记，仍不具备办理转移登记的条件，不能交付办理转移登记的有关文书，故被告的该抗辩主张，本院不予采纳。对于被告提出双方签订补充协议，约定原告放弃计算商品房买卖合同的一切违约责任，原告再行主张违约金违背诚实信用原则的抗辩主张。原、被告于2014年6月27日签订《补充协议》，此时产生的违约为逾期交房的违约，未到合同约定的交付转移登记有关文书的时间。被告是否会逾期交付转移登记的有关文书为不确定状态，认定为包含尚未产生的违约，有悖常理。该补充协议中的“一切违约”，应为已产生的违约，不包括之后再产生的违约。故被告的该抗辩主张，本院不予采纳。 对于违约金的起止时间问题，被告提出了诉讼时效抗辩主张。本案中，原告主张的违约金请求权系债权请求权，适用诉讼时效，但被告未按约定履行交付办理商品房转移登记有关文书的行为，系持续违约行为，合同约定违约金以日为单位进行计算，则该违约金以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。被告承诺于2014年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，未履行，原则上从2015年1月1日起计算违约金。但原告于2019年8月14日才提起诉讼主张该违约金，根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2019年8月14日）往前回溯三年即2016年8月14日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。但2016年8月14日以后的违约金请求权未超过诉讼时效，故原告主张的违约金，从2016年8月14日起计算。同时，原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，则被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故计算违约金的截止时间为被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高俊宝支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款494,172元为基数，按日万分之二的标准，从2016年8月14日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）； 二、驳回原告高俊宝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,232元(已减半收取)，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇一九年十一月五日 书记员  周 猷