河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终6153号上诉人（原审被告）：洛阳伊滨区诸葛镇西马社区居民委员会，住所地河南省洛阳市伊滨区诸葛镇西马村。负责人：马永杰，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：李富功，洛阳市偃师市诸葛镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：马高杰，男，1971年9月11日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：赵伟斌，河南博同律师事务所律师。上诉人洛阳伊滨区诸葛镇西马社区居民委员会（以下简称西马社区居委会）因与被上诉人马高杰合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初3910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。西马社区居委会上诉请求：撤销一审判决，请求确认《租赁合同》为无效合同，被上诉人返还上诉人原汽车配件厂附属物补偿款及利息，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1998年9月1日双方签订的《租赁合同》占地面积不明，无长宽尺寸，建筑物面积不明，鉴证单位没有签字盖章，应为无效。一审法院认定合同50年，只履行了15年，判决对没有使用的35年租金返还31500元，适用法律和判决结果错误。被上诉人交纳的45000元租金包括厂房附属物，根据《租赁合同》的约定，租赁期内厂房附属物所有权应该是西马社区居委会集体所有，补偿款应该由上诉人取得，原老钢板厂（即西马村原汽车配件厂）的地面附属物补偿款合计210336.27元。马高杰应该给付西马社区居委会厂房附属物赔偿款210336.27元，减去一审判决对没有使用的35年租金返还数额31500元，剩余款项为178836.27元。一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决结果错误，请求依法改判或发回重审。马高杰辩称，一、一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予以维持。本案争议的租赁协议依法成立并生效。该协议书由1998年的租赁合同变更而来，原租赁合同签订于1998年9月1日，租期50年系双方当事人的真实意思表示，《中华人民共和国合同法》颁布于1999年3月15日，并于1999年10月1日生效，根据法不溯及既往的原则，原租赁合同租期50年的约定不受《中华人民共和国合同法》中租赁期限不得超过20年的限制。1998年9月1日的租赁合同系由西马社区居委会偃师巿诸葛镇西马村村民委员会即西马社区居委会的前身与马高杰签订，该合同名为租赁，实际系偃师巿诸葛镇西马村村民委员会以租赁拍卖的形式对外招租，马高杰通过租赁拍卖的承租方式，既取得了原汽车配件厂所有附属物的所有权，也取得了承租土地的使用权。马高杰承租后，为了使这些房屋能够被充分利用，对原来破旧、坍塌的房屋进行了修缮、改建、扩建，投入了大量的人力和财力。后来，因马高杰承租的土地预征迁，政府仅将附属物的赔偿给了马高杰，而将承租土地的赔偿给了西马社区居委会。在诸葛镇政府协调下，经西马社区居委会三委商议并经马高杰同意，2013年11月28日西马社区居委会对马高杰所租土地剩余使用年限调整土地进行置换，双方重新签订协议书一份。2013年11月28日签订的《协议书》系经西马社区居委会三委商议后，由西马社区居委会法人签名并加盖西马社区居委会的公章，该《协议书》依法成立并有效。二、政府征收对土地附属物的赔偿与本案不属于同一法律关系，不应当进行审理。马高杰在拍卖方式招租中，出价最高，获得了原汽车配件厂附属物的所有权和相应的土地使用权。西马社区居委会若认为征收赔偿不当，应当在一年内提出撤销权之诉，西马社区居委会自2013年至今并未提出任何异议。现提出该项主张缺乏事实和法律依据。三、西马社区居委会迟延履行致使履行的状况发生变化，应承担相应的违约责任。自2014年至今，马高杰多次催告并与西马社区居委会多次协商，西马社区居委会一直未交付承租土地的行为构成违约。因西马社区居委会迟延履行，致使后来部分土地被政府征用修成高速引线及绿化带，从而使本合同出现实际的履行不能。马高杰向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行与原告签订的土地租赁协议，判令被告将涉案11.5亩土地交由原告承租使用至租赁期结满；2、判令被告赔偿原告因违约金造成的损失115000元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1998年9月1日原告马高杰与原偃师市诸葛镇西马村村民委员会签订租赁合同一份，合同甲方为偃师市诸葛镇西马村村民委员会，乙方为马高杰，双方约定原汽车配件厂所有附属物甲方出租给乙方，租赁期自一九九八年九月一日起至二〇四八年九月一日止，交款办法：一九九八年九月七日前交清全部租金肆万伍仟元整。合同签订以后，原告按约缴纳租金45000元，该厂房并交付原告使用。2013年11月因修路、拆迁，原告将该厂房交给了被告，相关部门对土地附属物向原告进行了补偿。因租赁合同未到年限，双方于2013年11月28日签订协议书一份，甲方为西马社区居委会，乙方为马高杰，对马高杰所租企业土地进行调整，协议约定，1、土地坐落：西至路、南至学校、北至希望路绿化带南边线，东至2队地边界；2、土地面积：在学校北墙后面8组地块约11.5亩（最后以实际丈量为准）；3、用地时间：甲方于2014年3.1前将土地交于乙方使用，租期2014.3.1-2036.3.1；4、调用地调整协议正式签署后，原租赁协议自行终止；5、用地性质：该地块只能从事种植业，不能搞建设使用；6、遇到政府征用土地时，乙方需按政策接受赔付；7、双方有考虑不到的事宜，双方协商解决，达不成共识，可通过诉讼解决；8、本协议一式三份，甲乙方和镇政府各存一份。甲方：西马社区居委会马永杰并有西马社区居委会签章乙方：马高杰2013.11.28。签订协议之后，该土地没有交付原告使用，发生纠纷，原告诉至一审法院。另查明，原偃师市诸葛镇西马村村民委员会变更为西马社区居委会。一审法院认为，关于原告诉求被告西马社区居委会继续履行与原告签订的协议书、将11.5亩土地交由原告承租使用的请求，因原、被告在2013年11月28日签订的协议中，四至不清，没有明确具体的地块，且双方在该协议签订后，被告并没有将涉案的地块交给原告，且庭审中，双方均认可，涉案土地已经被政府征收使用，建高速引线和绿化带，已经不存在了，致使协议不能履行，且在第一个合同中对该土地上的附属物已经对原告进行了补偿，故对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告要求被告因违约赔偿原告损失115000元的请求，因原、被告在1998年9月1日签订的租赁协议，租赁年限为50年，总租金为45000元，故每年的租金为900元，因原告实际使用的年限为15年，对于没有使用的年限租金即31500元应返还给原告，自2013年11月29日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十二条之规定，判决：一、被告西马社区居委会于本判决生效之日起十日内退还原告马高杰租金31500元及利息（自2013年11月29日起按中国人民银行同期贷款利率以31500元为基数计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告马高杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费2600元，由原告马高杰承担1888元，被告西马社区居委会承担712元。二审中，西马社区居委会提交以下证据：拆迁补偿款发放表一份，附属物清点计价表一份共两页，原老钢板厂补偿款支付表一张、拆迁补偿款一份。上述证据共同证明：马高杰取得的附属物拆迁补偿款属于西马社区居委会所有，应该由马高杰返还给西马社区居委会。马高杰质证认为，该组证据与本案不存在关联性。马高杰在拍卖取得租赁权之后约定上述附属物即为马高杰所有，并非是在租赁终止时，上述附属物才归马高杰所有。即使上述拆迁补偿是真实的，也是对马高杰所有的财产进行了合法补偿。该行政补偿与本案争议焦点不是同一法律关系，且上诉人在一审当中没有提出反诉，二审当中不应当处理。本院认为，上述证据与本案不存在关联性，本院不将其作为本案有效证据使用。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：关于一审法院认定由西马社区居委会退还马高杰租金31500元及利息是否正确的问题。根据本案查明的事实，1998年9月1日，西马社区居委会的前身偃师市诸葛镇西马村村民委员会将原汽车配件厂租赁拍卖给马高杰，后在马高杰租赁期间，该地块征迁，西马社区居委会于2013年11月28日与马高杰签订《协议书》，对马高杰租赁土地进行调整。由于西马社区居委会于2013年签订协议后没有将案涉土地交给马高杰使用，西马社区居委会构成违约，现案涉土地已经被政府征收使用，马高杰要求返还租赁土地的诉求无法实现，一审法院根据本案的实际情况，酌定由西马社区居委会向马高杰赔偿违约损失31500元及利息并无不当。西马社区居委会上诉称马高杰应将原汽车配件厂地面附属物补偿款返还，但是其并未提起反诉，且拆迁补偿款的归属问题与本案并非同一法律关系，本院对此不予审理。综上所述，西马社区居委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费588元，由上诉人洛阳伊滨区诸葛镇西马社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  苏晓明审判员  周艺军审判员  邱平平二〇一九年十一月二十日书记员  单晓玉