广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初12640号原告：兰华钢，男，1956年5月28日出生，汉族，住所地广州市越秀区。被告：秦雄，男，1986年1月23日出生，汉族，住所地湖南省常宁市。委托代理人：殷昌勇、谢嘉纯，分别为广东四方三和律师事务所律师、实习律师。原告兰华钢诉被告秦雄房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兰华钢，被告秦雄及其委托代理人殷昌勇、谢嘉纯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年3月2日，原告经被告介绍，就原告所认购并支付首期认购款的位于广州市海珠区XXX单元XXX房转让给冯广威的事项与冯广威签订了《房地产买卖合同》。冯广威于签合同当日，将首期购房款1412000元整分别转账给原告940449元整，转账给被告471551元。按合同约定，原告将配合冯广威与保利房地产公司于2017年3月底之前，办理完成原告所认购的XXX花园XXX单元701房的转名手续。但是由于2017年3月30日，广州市出台了新政策公寓只能由公司购房，因此一直无法履行合同。至2018年12月，原告已经按照与保利房地产公司所签购房合同分四期支付了全部购房款并于2018年12月收房，至此也未能履行与冯广威所签合同完成转名手续。冯广威曾向广州市海珠区法院提起诉讼，法院判决解除双方签订的《房地产买卖合同》，由原告将自己和被告分别收取的冯广威支付的购房款，以及按照同期同类中国人民银行贷款利率标准计付的利息和相关的诉讼费用偿还给冯广威。2019年5月20日，原告已经履行了上述判决，故被告应将其所收的购房款和利息以及相应的诉讼费用支付给原告。故原告起诉要求：1、被告将收取的471551元购房款偿还给原告；2、被告按同期同类中国人民银行贷款利率标准，向原告支付自2017年3月2日收到购房款起至实际还款之日止的利息（按2017年3月2日至2019年6月2日计利率为4.75%，利息暂为50397元整，本息暂521948元整）；3、被告按照本案原被告收取冯广威购房款的比例，分担冯广威诉原告一案中的诉讼费用，向原告支付15000元；4、被告承担本次诉讼的相关费用。被告辩称：我方不同意原告的诉讼请求，事实与理由如下：第一，被告与原告达成居间合同关系。原告原先认购了广州市海珠区XXX公寓XX单元XXX，后原告因认为涉案房屋楼层不高，想换购同一地址的更高的1801房，便不想购买原先认购的701房，欲将701房更名给第三方。由于商品房买卖中，没有特殊的理由，开发商一般不允许认购方将房屋对外做更名。因此原告找到被告，委托被告协调办理房屋转名相关事宜。后在被告的促成下，原告与案外人冯广威于2017年3月2日签订《房地产买卖合同》（见原告提交证据《民事判决书》第2页），被告符合居间人的法律关系。同日原告指示案外人冯广威向被告支付了居间费471551元。至此，被告促成原告与案外人房地产买卖合同关系的建立，且原告支付了居间费，原被告居间合同履行完毕。另原告与案外人签订《房地产买卖合同》后，案外人冯广威起诉原告，双方在庭审时达成合意解除《房地产买卖合同》，因此，原告与案外人无法履行《房地产买卖合同》不可归责于被告。且原告与被告是居间合同法律关系，在促成双方达成交易后，居间合同履行完毕。关于商品房买卖合同履行过程中的纠纷则属于原告与案外人冯广威双方之间的法律关系，与居间人无关。并且原告与案外人就解除买卖合同达成的合意，不能损害第三方的利益，因此原告要求返还居间费用没有事实和法律依据。第二，案外人冯广威向被告支付的471551元，实际上是原告应支付给被告的居间费用。在被告的居间下，原告与案外人冯广威签订了《房地产买卖合同》，被告已经促成双方交易，故被告理应收取居间费。原告在《房地产买卖合同》中签字认可该项费用，且该项费用已经实际履行完毕。第三、被告收取471551元的居间费具有合理性。原告从保利发展控股集团股份有限公司认购房屋的总价是4562120元，而出售给案外人冯广威的房屋总价是5060000元。基于被告为原告找到交易方，促成原告与案外人冯广威达成交易，原告同意将房屋转卖差价中的471551元作为被告的居间费。原告实际上亦同意支付该笔费用。鉴此，被告收取471551元的居间费具有合理性。综上，被告与原告成立居间合同法律关系，被告收取的471551元是居间费，现居间合同己履行完毕，被告取得居间费合法合理。无需退还。经审理查明，2017年3月2日，冯广威（买方）与原告（卖方）签订了《房地产买卖合同》，约定：买卖双方在经纪方的居间下成功就买卖位于广州市海珠区XXX单元XXX房（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：一、该物业建筑面积为101.61平方米（以预售合同为准）。该物业是以现状按套为单位售予买方，而买方已全面检查并清楚了解该物业的所有情况而并无异议。该物业现状：以保利地产收楼标准为准。……五、因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理买卖相关手续、逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：(2)逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。(3)若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。(4)合同未约定明确履行期限的，以守约方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。……备注：买卖双方就楼价款的支付方式及交易程序一致达成以下协议，由买方按下列方式办理交易付款给卖方：1、首期楼款（含定金）人民币壹佰肆拾壹万贰仟元整（￥1，412，000元整）于签署本合同当天支付，其中，(1)人民币玖拾肆万零肆佰肆拾玖元整（￥940，449元整）转帐到收款账户账户名：兰华钢，账号：43×××00，开户银行：中国建设银行；(2)人民币肆拾柒万壹仟伍佰伍拾壹元整（￥471，551元整）转帐到收款账户账户名：秦雄，账号：62×××89，开户银行：中国建设银行。2，剩余楼款：人民币叁佰陆拾肆万捌仟元整（￥3，648，OOO元整）买方按照与保利房地产（集团）股份有限公司签订的商品房购房合同的条款支付。”2017年3月7日，冯广威（买方）与原告（卖方）签订《交易补充协议》约定，买卖双方约定于2017年3月31日前到保利房地产（集团）股份有限公司签约收款中心签署《保利天悦花园地块三认购书》或《商品房买卖合同》。若任一方拒绝签署，则视为违约。违约条款根据2017年3月2日签署的《房地产买卖合同》合同条款处理。冯广威于2019年1月3日向本院提起诉讼要求解除冯广威与兰华钢于2017年3月2日签订的《房地产买卖合同》；2、兰华钢五日内将已收房款141.2万元一次性返还，并按由收款日2017年3月2日起按银行同期贷款利率计至还款日止。3、要求兰华钢按照《房地产买卖合同》约定支付总楼价10%的违约金506000元。4、诉讼费用由兰华钢承担。本院于2019年4月23日作出（2019）粤0105民初561号民事判决书，判决一、解除冯广威与兰华钢于2017年3月2日签订的《房地产买卖合同》。二、兰华钢在本判决生效之日起10日内返还购房款1412000元并支付利息（按照本金1412000元、并参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率的标准，从2017年3月2日起计至实际偿还之日止）给冯广威。三、驳回兰华钢其他的诉讼请求。该案的受理费47220元由冯广威负担4722元、兰华钢负担42498元。该判决已发生法律效力。原告主张上述判决生效后，原告已于2019年5月20日向冯广威支付1603154元，并提交了银行回单证实。原告提交的日期为2017年3月2日，被告签名的《收款收据》载明，被告收到冯广威支付的涉案房屋的首期楼款471551元。诉讼过程中，原告表示合同中约定购房款的一部分打款至被告名下账户是因为被告自称保利公司员工，原告先购入涉案701房，后又购入1801房，原告在购买1801房的过程中认识了被告，并且在该过程中原告告知被告需要转让701房，被告表示有朋友想买，原告要求被告将原告自己原购买的701房以价格94万元收回来，如果要支付其他交易费用应由买方承担，于是接受被告的介绍与买家见面。原告在签订合同时，只留意到94万元的金额，没有关注141万元等其他金额指代何种费用。被告开给冯广威的收据中，注明属于房款、首期楼款、定金等，从未表示过所收楼款属于居间费，也没有与任何一方约定过居间费。因此原告认为47万元属于首期楼款，冯广威支付到原告账户的约94万元是原告自己购买涉案701房时的首期款，原告就认为原告已经拿回购买时的价格，其他款项原告就不管了，至于冯广威购买花了多少钱，跟原告没有关系。原告认为被告主张为居间费数额过高，与常理不符。另外，双方从未签订过居间合同，被告也从未出示过、提及过存在居间费用。原告对被告提供居间服务不予认可，实际上被告并未促成交易达成，也没有促成保利公司参与交易的居间服务。原告去保利公司查询，保利公司表示被告为综合部员工，且在2018年10月已经因为考核不过关被辞退。原告曾经寻求经侦部门帮助，但公安表示，如果没有提供居间服务的证据，无法据此认定存在欺诈，所以不予立案处理。被告表示其通过保利物业公司的一个区域经理介绍认识原告，当时原告委托该经理希望购买到房屋，所以找被告帮忙买房。当时被告是保利房地产开发有限公司综合部的员工，截止至原告与冯广威签订合同的2017年3月2日，依然是该公司员工，至2018年11月30日离职，原因是原告多次投诉，要求保利公司退回房屋。原告向被告表示需要购买一套更高层的房屋，被告促成原告购买到1801房，其后原告表示要出售701房，原、被告没有签订书面居间合同，口头约定被告为其找到买家接手701房，出售房屋的差价作为居间费用。被告于是通过一家中介公司中恒地产，认识到买家冯广威，因此约了双方到中恒地产签订了房屋买卖合同。原告表示只要拿回购房成本，被告于是向双方明确47万元属于被告提供中介服务的费用。原告为证明其主张主要提交了以下证据：1、（2019）粤0105民初561号民事判决书；2、建行客户回单；3、房地产买卖合同；4、个人账户汇总信息清单；5、收款收据；6、收款收据；7、身份证复印件。被告发表如下质证意见：证据1真实性、合法性、关联性无异议。该判决书第二页，原告自认认识被告，在被告促成下，该案原告与冯广威签订了房屋买卖合同。可以证明被告在本案中属于居间人。证据2真实性、合法性、关联性无异议。证据3真实性、合法性、关联性无异议。该买卖合同第一点第一行提及，买卖双方在经纪方居间下，可以知道，该居间方即我方。且居间费共471551元已经实际支付。原告与案外人冯广威也在我方的居间下，成功签订房地产买卖合同，证明我方已经完成居间，原告已经实际履行完毕该居间合同。证据4真实性、合法性、关联性无异议。可以证明原告已经实际履行居间合同。证据5真实性、合法性、关联性无异议。证据6真实性、合法性、关联性无异议。款项实际是原告的居间费用，只是由该房屋买方支付给我方，支付方式经过原告签名认可。证据7真实性、合法性、关联性无异议。被告为证明其主张主要提交了以下证据:证据1、2019穗仲案880号裁决书，证明被告为原告另一处房屋的转名购买提供居间服务，原告向被告支付居间费用，证明被告之前已经有为原告提供居间服务的习惯，被告不止一次提供居间服务。证据2、保利天悦花园地块三认购书，证明原告的701房房价为4562120元，与原告证据房地产买卖合同共同证明，原告是通过转售房屋获得差价利益的，证明被告的居间服务价值所在。原告发表如下质证意见：证据1真实性无异议，但认为该案的关键证据并非原件，原告不确认其中本人签名真实性，对此原告已经向广州中院提出诉讼。证据2真实性无异议，原告先购买了701房，其后购买了1801房，购买1801房时，保利公司提供的接待人员就是本案被告，但其后诉讼中，保利公司否认了被告是其员工的身份。本院认为，原告与案外人冯广威签订《房地产买卖合同》约定冯广威将部分购房款471551元转账到原告指定的被告名下账户，且被告已实际收到冯广威支付的471551元的事实，有原、被告的陈述、原告提交的已生效的（2019）粤0105民初561号民事判决书等证据证实，本院予以认定。已生效的（2019）粤0105民初561号民事判决书判决解除原告与案外人冯广威签订《房地产买卖合同》，原告返还购房款1412000元及利息给冯广威并负担受理费42498元。上述购房款1412000元包含了冯广威支付给被告的471551元，现原告主张其已履行了上述判决，共计支付了1603154元给冯广威，对此原告提交了银行回单为证证实，本院予以认定。虽然原、被告在诉讼中确认，原、被告约定由被告帮原告找买家购买涉案房屋，原告只需收回其原购买涉案房屋所支付的首付款项约94万元，余款与原告无关，但由于原告与案外人冯广威签订《房地产买卖合同》并未实际履行且已判决解除，且原告已退回了冯广威按原告指示支付到被告名下银行账户的471551元购房款给冯广威，故原告要求被告返还471551元合法合理，本院予以支持，被告主张该费用为居间费用不应退回，依据不足，本院不予采纳。原告要求被告按人民银行同期同类贷款利率支付自2017年3月2日起至实际还款之日止的利息，由于已生效的（2019）粤0105民初561号民事判决书判决原告兰华钢需支付2017年3月2日起至实际还款之日止的利息给冯广威，故原告确实有利息损失，原告的上述主张合法合理，本院予以支持。原告要求被告支付（2019）粤0105民初561号民事判决书中兰华钢应负担的受理费42498元中的15000元，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告在本判决生效之日起10日内返还购房款471551元并支付利息（按照本金471551元、并参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率的标准，从2017年3月2日起计至实际偿还之日止）给原告。三、驳回原告其他的诉讼请求。本案受理费9170元由原告负担257元、被告负担8913元。本案受理费已由原告预交，原告同意被告在履行本判决时将应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  戴 璐人民陪审员  梁艳婷人民陪审员  陈丽娥二〇一九年十一月五日书 记 员  马智妍陈韵怡