成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0107民初8350号 原告：四川链家房地产经纪有限公司，住所地：成都市高新区民丰大道西段405号附25号。 法定代表人：党杰。 委托诉讼代理人：赵齐，系。 委托诉讼代理人：赵如枫，系。 被告：四川九武房地产开发有限公司，住所地：成都市武侯区高升桥23号。 法定代表人：周维誉，总经理。 委托诉讼代理人：张**，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张燕，四川公生明律师事务所律师。 原告四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）与被告四川九武房地产开发有限公司（以下简称九武公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情需要，本案依法转为普通程序，并依法组成合议庭于2019年7月30日公开开庭进行了审理。原告链家公司的委托诉讼代理人赵齐、赵如枫，被告九武公司的委托诉讼代理人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 链家公司向本院提出诉讼请求：判令九武公司向链家公司支付佣金883666.95元及违约金（自起诉之日起，每日以应付佣金为基数，按照万分之五计算至佣金付清之日止）。事实与理由：2017年5月19日，双方签订《物业销售推介服务合同》，由九武公司委托链家公司为其开发的“九武公馆”提供销售推介服务，合同期限为2017年5月19日至2017年7月20日，该合同就合同期内的佣金支付标准、支付条件、结算时间及违约责任等作了明确约定。合同期间，链家公司完成了合同约定义务，但九武公司未按合同约定支付佣金，截止起诉之日尚欠佣金883666.95元。 九武公司辩称，案涉合同载明的代理费比例为5%,但根据市场行情，中介公司代理费最高为2%,因此九武公司对该合同真实性持疑，且经司法鉴定合同上的签章与九武公司印章不一致，因此否认与链家公司存在签订合同事实。九武公司承认链家公司房产推介事实，但其要求按照5%计算佣金不予认可，同意按照3%计算佣金。 链家公司围绕诉讼请求，依法向本院提交了物业销售推介服务合同、客服登记确认备忘录、18户已结算客户的统计表、确认函、聊天记录、承销确认书9份涉及客户46户、客户登记确认书、认购协议，商品房预售合同、银行单位客户专用回单、链家公司申请由本院调取的65个客户（其中客户龙薇合同注销）商品房买卖备案合同等证据材料。九武公司质证认为，对以上证据三性均有异议，客户登记备忘录属于合同副本，因涉及公章很多，基于成本考虑仅对主合同印章进行了鉴定；对统计表不予认可，其统计已结佣金是有意挑选的合同，没有按照成交日期来统计；对聊天记录有异议，杨可佳不一定系九武公司员工，聊天内容双方讨论的佣金是3%；对承销确认书、银行打款记录、商品房买卖备案合同无异议，但仍然不能证明佣金标准是5%。本院查证认为，上述证据材料均符合证据的形式要件要求，其真实性本院予以确认，对于证据与本案的关联性、证明力大小，本院将综合全案予以评定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 一、根据链家公司提交的《物业销售推介服务合同》，该合同签订于2017年5月19日，合同载明的双方当事人为链家公司与“九武公司简阳分公司”，合同加盖了九武公司印章，但落款处无九武公司代表签字，该合同约定载明了如下内容： 1、九武公司为简阳市贾家镇建材路172号的九武公馆项目开发商，委托链家公司提供销售推介服务。 2、九武公司接到链家公司推介客户时，由授权代表负责在《客户登记确认书》上签字确认后交链家公司；九武公司授权代表负责在收到链家公司提交的《佣金确认单》后1个工作日内签字确认后交链家公司。 3、链家公司负责带领客户到九武公司售楼部现场，并找九武公司签字确认《客户登记确认书》，负责向九武公司授权代表提交《佣金结算单》，链家公司可委托“成都房江湖信息科技有限公司”（以下简称房江湖）负责场外整合渠道带客分销，房江湖成功推介之客户全部计入链家公司总成交。 4、在合同有效期内，九武公司授权代表签字确认的有效《客户登记确认书》，是认定该客户为链家公司推介客户的充分必要依据之一，链家公司推介客户在本合同有效期内购房的（购房以客户签署商品房买卖合同支付第一笔购房款为购房标志），认定链家公司推介客户成功，链家公司仅在成功推介后方可提取全额佣金。 5、佣金标准：30天内认购40套或40套以上，佣金为成交房款总金额×5%，实际成交金额为《商品房买卖合同》约定的购房款总价，若30日内完成40套以上的任务，前期所有的佣金均按成交房总金额×5%计算。链家公司根据应付佣金金额向九武公司提供等额发票、《佣金结算单》等资料后15日内，九武公司将佣金支付至链家公司中国建设银行新华支行5100××××5771账户。 6、违约金：九武公司预期支付链家公司佣金的，每逾期一日需向链家公司支付欠付款项千分之一的违约金。 本案审理过程中，根据九武公司申请，本院依法对上述《物业销售推介服务合同》所加盖的九武公司印章印文进行了司法鉴定，根据成都清源司法鉴定中心出具的成清司鉴字（2019）第242号司法鉴定意见书，其鉴定结论为该合同上的九武公司印章印文与九武公司备案印章印文不是同一枚印章印文。 二、庭审中，九武公司确认上述《物业销售推介服务合同》载明的“九武公馆项目”系确系其开发建设的房地产项目，并确认其委托链家公司为该房地产项目提供销售推介服务的事实，但否认双方之间签订了上述《物业销售推介服务合同》，认可按照链家公司实际推介销售房屋的数据以3%为标准向链家公司结算支付佣金，不同意按照上述合同约定的5%标准结算佣金。 三、庭审中，九武公司自认其于2017年6月22日至2017年9月25日期间已实际向链家公司支付佣金共计327244.7元，对此链家公司确认实际收到该部分佣金，但主张上述佣金系九武公司按照合同约定的佣金标准5%向其就部分推介的18套房屋全款客户结算支付的佣金，对此九武公司予以否认，承认是其按照双方口头约定的佣金标准3%向链家公司实际支付的部分佣金。 四、根据《客户登记确认书》、《九武公馆项目成销确认书》、《九武公馆认购协议》、商品房买卖合同（预售），链家公司主张实际推介销售九武公馆项目房屋共计65套，在本案审理过程中，本院根据链家公司提出的申请及提供的推介客户销售信息，前往该项目所在地房地产管理部门，提取了由九武公司报备的该65套预售商品房有关网签合同信息查询记录，结合上述证据材料，该65套预售商品房的情况如下： 1、2017年7月至2017年9月网签备案预售18套商品房（具体备案信息详见附表一），付款类型为一次性付款，该18套商品房累计成交价为6544894元，其中房号为1-1-2405的商品房1套，网签（或备案）号531659，买受人初始备案为龙薇，合同拟定日2017年8月25日，购买日期2017年9月8日，当前登记显示的合同状态为注销，合同显示成交价329000元。 2、2018年1月至2018年3月网签备案预售47套商品房（具体备案信息详见附表二），付款类型为一次性付款1套、商业贷款46套，47套商品房累计成交价为17669978元，其中： （1）.房号为1-1-404的商品房1套，网签（或备案）号543320，备案买受人为都洪，成交价326700元，但《九武公馆项目成销确认书》、《九武公馆认购协议》以及商品房买买合同（预售）均显示推介客户及买受人为袁顺生。 （2）.房号为1-1-1004的商品房1套，网签（或备案）号539236，备案买受人为徐涛，成交价325760元，但《九武公馆项目成销确认书》、《九武公馆认购协议》均显示推介客户及买受人为徐建全。 （3）.房号为1-1-1401的商品房1套，网签（或备案）号539409，备案买受人为曾秋林，成交价421000元，但《九武公馆项目成销确认书》对应该房号商品房载明的推介客户为杨凯。 （4）.房号为1-1-1605的商品房1套，网签（或备案）号539428，备案买受人为刘光富，成交价325500元，但《九武公馆项目成销确认书》对应该房号商品房载明的推介客户为郭蓉芳。 （5）.房号为1-1-1305的商品房1套，网签（或备案）号543325，备案买受人为吴小英、张跃，成交价330000元，但《九武公馆项目成销确认书》对应该房号商品房载明的推介客户为张秋蓉。 链家公司庭审提交的《九武公馆项目成销确认书》形成情况分别为： 1、2017年6月17日1份，九武公司确认链家公司成功推介交易的客户为7户。 2、2017年7月25日1份，九武公司确认链家公司成功推介交易的客户为5户。 3、2017年8月4日1份，九武公司确认链家公司成功推介交易的客户为3户。 4、2017年8月20日1份，九武公司确认链家公司成功推介交易的客户为7户。 5、2017年8月27日1份，九武公司确认链家公司成功推介交易的客户为13户。 6、2017年8月30日1份，九武公司确认链家公司成功推介交易的客户为10户。 7、2017年9月6日1份，九武公司确认链家公司成功推介交易的客户为8户，但该份确认书系复印件，8户客户分别为：杨艳琼（李青松）、陈素英、田苗、刘雪莲、陈小艳、钟晓亮、黄雨迪、张毅红。 8、2017年9月20日2份，九武公司确认链家公司成功推介交易的客户为1份1户、1份3户。 9、2017年9月29日2份，其中1份九武公司确认链家公司成功推介交易的客户为3户，另一份确认成功推介交易的客户4户，但该份确认书系复印件，4户客户分别为：张煜、袁顺生、刘傳均、郑桂林。 10、2017年10月27日，九武公司确认链家公司成功推介交易的客户为1户，但该份确认书系复印件，1户客户为郑铁英。 本院认为，链家公司于本案中诉讼主张基于物业销售推介服务合同关系为九武公司进行了房产销售推介，九武公司庭审承认链家公司实际为其进行了商品房销售推介的事实，因此双方当事人之间建立了物业销售推介服务合同事实关系，该合同关系不违法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。由于案涉《物业销售推介服务合同》的真实性不能确认，导致双方当事人对佣金的结算标准各持己见，链家公司主张应当按照约定标准5%结算佣金，九武公司抗辩否认双方存在该约定标准，认可口头约定的标准为3%，并同意按照该标准结算佣金，因此本案主要争议焦点在于佣金的结算标准是5%还是3%。根据本院查明的事实，九武公司于2017年6月22日至2017年9月25日期间已实际向链家公司支付佣金327244.7元，在此期间九武公司九武公馆项目网签备案预售商品房18套，付款类型为一次性付款，该18套商品房累计成交价为6544894元，以该成交价为基数按照佣金标准5%计算的佣金金额为327244.7元，因此链家公司对其主张约定佣金标准为5%作出了合理解释。虽然九武公司抗辩主张佣金标准为3%，但其并无相应证据予以证明，结合链家公司该部分推介销售事实，九武公司实际发生的支付佣金行为，也与按照标准5%结算支付佣金的事实相吻合。故，本院确认案涉佣金结算标准为5%。 关于未付佣金的结算问题。2018年1月至2018年3月期间，九武公馆项目网签备案预售商品房47套，该47套商品房主要是商业贷款客户，累计成交价为17669978元，虽然九武公司对链家公司的推介事实行为予以认可，但其对部分缺失证据原件的《九武公馆项目成销确认书》的真实性提出了异议，对此，本院根据本案已查明的事实，结合本案具体的实际情况，酌情认定如下： 1、2017年9月29日确认成功推介交易客户4户的确认书系复印件，张煜、刘傳均、郑桂林3户客户已经成功网签备案，视为已推介并实际完成交易的客户，应当计算佣金。而客户袁顺生推介对应的1-1-404号商品房，网签备案买受人为都洪，而非推介客户袁顺生，视为已推介最终未实际完成交易的客户，不应计算佣金，因此该套商品房成交价326700元应当从累计成交价17669978元予以扣减。 2、2017年9月6日确认成功推介交易客户8户以及2017年10月27日确认成功推介交易客户1户的确认书系复印件，杨艳琼（李青松）、陈素英、田苗、刘雪莲、陈小艳、钟晓亮、黄雨迪、张毅红、郑铁英9户客户已经成功网签备案，视为已推介并实际完成交易的客户，应当计算佣金。 3、虽然推介客户徐建全为《九武公馆项目成销确认书》所确认，但对应推介的1-1-1004号商品房网签备案买受人为徐涛，由于链家公司不能进一步举证证明徐建全与徐涛之间的关系，因此视为已推介最终未实际完成交易的客户，不应计算佣金，因此该套商品房成交价325760元应当从累计成交价17669978元予以扣减。相同情况还有1-1-1401号商品房网签备案买受人为曾秋林、1-1-1605号商品房网签备案买受人为刘光富、1-1-1305号商品房网签备案买受人为吴小英、张跃，但《九武公馆项目成销确认书》对应房号确认的推介客户为杨凯、郭蓉芳、张秋蓉，同理相应成交价421000元、325500元、330000元应当从累计成交价17669978元中予以扣减。 基于上述，47套商品房累计成交价17669978元应扣减326700元、325760、421000元、325500元、330000元，则余额为15941018元，以此余额为基数，按照佣金标准5%予以计算，九武公司应付链家公司佣金797050.9元。故，链家公司诉请九武公司支付佣金797050.9元，本院部分支持797050.9元。截止2018年3月，九武公司已经对链家公司推介销售的房屋完成了网签备案预售登记，依理九武公司应当在合理期限内及时向链家公司结算支付佣金，由于其至今未结算支付佣金，则其应当承担逾期付款期间资金占用利息的违约责任，即自链家公司2018年8月9日提起诉讼之日起，本院酌定以应付佣金为基数按照日万分之二计算逾期付款资金利息。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告四川九武房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告四川链家房地产经纪有限公司佣金797050.9元； 二、被告四川九武房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告四川链家房地产经纪有限公司逾期付款利息（利息以佣金797050.9元为基数，自2018年8月9日起按照日万分之二的标准计算至佣金付清之日止）； 三、驳回原告四川链家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12637元，由原告四川链家房地产经纪有限公司负担1264元，被告四川九武房地产开发有限公司负担11373元；鉴定费9200元，由原告四川链家房地产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李成春 人民陪审员  周学辉 人民陪审员  赖思昱 二〇一九年十一月六日 书 记 员  张 蕾 附表一：                            序号                       网签备案号                       出卖人                       买受人                       网签备案时间                       成交价（元）                       付款类型                       备注                               1                       531659                       九武公司                       龙薇                       2017.9.8                       329 000                       一次性                       成销确认书、有商品房买卖合同             注销状态                               2                       531657                       九武公司                       余梅                       2017.9.8                       420000                       一次性                       成销确认书、商品房买卖合同                               3                       531656                       九武公司                       余梅                       2017.9.8                       346000                       一次性                       成销确认书、商品房买卖合同                               4                       531652                       九武公司                       陈显志魏玉菊                       2017.9.8                       326000                       一次性                       成销确认书、商品房买卖合同                               5                       531653                       九武公司                       陈大新、             刘霞                       2017.9.8                       421284                       一次性                       成销确认书、商品房买卖合同                               6                       531651                       九武公司                       王大伟、王丽                       2017.9.8                       325000                       一次性                       成销确认书、商品房买卖合同                               7                       531641                       九武公司                       都莉                       2017.9.8                       323894                       一次性                       成销确认书、商品房买卖合同                               8                                    531645                       九武公司                       王密密                       2017.9.8                       335671                       一次性                       成销确认书、商品房买卖合同                               9                                                 531650                       九武公司                       郑永亮、             王桃                       2017.9.8                       320151                       一次性                       成销确认书、商品房买卖合同                               10                       531566                       九武公司                       侯卫玉、             刘敏                       2017.9.8                       418000                       一次性                       成销确认书、商品房买卖合同                               11                       526140                       九武公司                       曾彬、             付小燕                       2017.7.3                       323894                       一次性                       成销确认书、商品房买卖合同                               12                       526133                       九武公司                       唐俊梅                       2017.7.3                       323000                       一次性                       成销确认书、商品房买卖合同                               13                       526142                       九武公司                       唐海蓉                       2017.7.3                       323000                       一次性                       成销确认书、商品房买卖合同                               14                       526115                       九武公司                       叶晓蓉                       2017.7.3                       349000                       一次性                       成销确认书、商品房买卖合同                               15                       526149                       九武公司                       叶萍、             陈俊强                       2017.7.3                       354000                       一次性                       成销确认书、商品房买卖合同                               16                       526117                       九武公司                       余勇、             吴琼英                       2017.7.3                       320000                       一次性                       成销确认书、商品房买卖合同                               17                       526164                       九武公司                       刘永强、             张小英                       2017.7.3                       352000                       一次性                       成销确认书、商品房买卖合同                               18                       526089                       九武公司                       彭鼎、             邹燕                       2017.7.3                       635000                       一次性                       成销确认书、商品房买卖合同                               总计                                                                                            6544 894                                       附表二：                            序号                       网签备案号                       出卖人                       买受人                       网签备案时间                       成交价（元）                       付款类型                       备注                               1                       539613                       九武公司                       郑桂林、             付强                       2018.1.5                       640205                       商业贷款                       认购协议、商品房买卖合同、房款收据、成销确认书                               2                       539615                       九武公司                       刘傅均、             曾兴群                       2018.1.5                       461182                       商业贷款                       认购协议、商品房买卖合同、房款收据、成销确认书                               3                       543320                       九武公司                       都红                       2018.3.9                       326700                       商业贷款                       认购协议、商品房买卖合同、房款收据、成销确认书（袁顺生）                               4                       539406                       九武公司                       张煌                       2018.1.3                       326000                       商业贷款                       认购协议、商品房买卖合同、房款收据、成销确认书                               5                       539420                       九武公司                       杨小艳                       2018.1.3                       328861                       商业贷款                       认购协议、成销确认书                               6                       539418                       九武公司                       余伟                       2018.1.3                       425675                       商业贷款                       认购协议、成销确认书                               7                                                 539522                       九武公司                       唐曦                       2018.1.4                       426681                       商业贷款                       认购协议、成销确认书                               8                       539209                       九武公司                       周智勇、苏洁                       2018.1.2                       337544                       商业贷款                       认购协议、成销确认书                               9                       539529                       九武公司                       蒋春梅                       2018.1.4                       329657                       商业贷款                       认购协议、成销确认书                               10                       539404                       九武公司                       邹汉林、             付敏                       2018.1.3                       337544                       商业贷款                       认购协议、成销确认书                               11                       539606                       九武公司                       刘雪莲                       2018.1.5                       339000                       商业贷款                       认购协议、商品房买卖合同、房款收据、成销确认书                               12                       539535                       九武公司                       陈素英、             王振荣                       2018.1.4                       481055                       商业贷款                       认购协议、商品房买卖合同、房款收据、成销确认书                               13                       539518                       九武公司                       陈小燕                       2018.1.4                       329657                       商业贷款                       认购协议、商品房买卖合同、房款收据、成销确认书                               14                       539537                       九武公司                       黄雨迪                       2018.1.4                       483752                       商业贷款                       认购协议、商品房买卖合同、房款收据、成销确认书                               15                       539435                       九武公司                       田苗                       2018.1.3                       339167                       商业贷款                       认购协议、商品房买卖合同、房款收据、成销确认书                               16                                                 539405                       九武公司                       杨家强、             徐慧                       2018.1.3                       423655                       商业贷款                       认购协议、成销确认书                               17                       539525                       九武公司                       郑兴英、             肖祥洪                       2018.1.4                       329657                       商业贷款                       成销确认书                               18                       539421                       九武公司                       张政                       2018.1.3                       328861                       商业贷款                       认购协议、成销确认书                               19                       539231                       九武公司                       毛东晴、             钟晓亮                       2018.1.2                       325676                       商业贷款                       认购协议、商品房买卖合同、房款收据、成销确认书                               20                       539526                       九武公司                       汪雪梅、             肖勇                       2018.1.4                       329657                       商业贷款                       认购协议、成销确认书                               21                       539523                       九武公司                       高辉、             苏琴                       2018.1.4                       359000                       商业贷款                       认购协议（高光军）、成销确认书                               22                       539536                       九武公司                       邓科、             谢燕                       2018.1.4                       326800                       商业贷款                       认购协议、成销确认书                               23                       543321                       九武公司                       林文芳、             黎延德                       2018.3.9                       324083                       一次性付款                       认购协议（黎晓红）、成销确认书                               24                       539416                       九武公司                       张鸿林、             龚丽华                       2018.1.3                       480368                       商业贷款                       认购协议、成销确认书                               25                       531660                       九武公司                       牛林、             梅熙鹏                       2017.9.8                       481055                       商业贷款                       认购协议、成销确认书                               26                       539534                       九武公司                       胡波、             王玉霞                       2018.1.4                       359406                       商业贷款                       认购协议、成销确认书、                               27                       539433                       九武公司                       吴聪                       2018.1.3                       328860                       商业贷款                       认购协议、成销确认书                               28                       539514                       九武公司                       韦进凤                       2018.1.4                       423655                       商业贷款                       认购协议、成销确认书                               29                       539431                       九武公司                       汪广强                       2018.1.3                       358553                       商业贷款                       认购协议、成销确认书                               30                       539618                       九武公司                       王道福、             张全琼                       2018.1.5                       457143                       商业贷款                       认购协议（徐修贵）、成销确认书                               31                       539432                       九武公司                       陈世利、             毕长军                       2018.1.3                       328000                       商业贷款                       认购协议、成销确认书                               32                       539236                       九武公司                       徐涛                       2018.1.2                       325676                       商业贷款                       认购协议（徐建全）、成销确认书（徐建全）                               33                       539528                       九武公司                       张毅红                       2018.1.4                       359406                       商业贷款                       认购协议、商品房买卖合同、房款收据、成销确认书                               34                       539423                       九武公司                       李林盛、             王翠蓉                       2018.1.3                       328861                       商业贷款                       认购协议、成销确认书                               35                       539533                       九武公司                       罗一桓                       2018.1.4                       426681                       商业贷款                       认购协议、成销确认书                               36                       539409                       九武公司                       曾秋林                       2018.1.3                       421000                       商业贷款                       认购协议（杨凯）、成销确认书（杨凯）                               37                       539417                       九武公司                       卿盛                       2018.1.3                       337544                       商业贷款                       认购协议、成销确认书                               38                       539225                       九武公司                       李杰                       2018.1.2                       325676                       商业贷款                       认购协议、成销确认书                               39                       539237                       九武公司                       杨承安、             万娟                       2018.1.2                       325676                       商业贷款                       认购协议、成销确认书                               40                       539213                       九武公司                       王丽、             谢天福                       2018.1.2                       323000                       商业贷款                       认购协议、成销确认书                               41                       539510                       九武公司                       李红美                       2018.1.4                       328861                       商业贷款                       认购协议、成销确认书                               42                       539408                       九武公司                       刘天                       2018.1.3                       337544                       商业贷款                       认购协议、成销确认书                               43                       539531                       九武公司                       杨艳琼、李青松                       2018.1.4                       483752                       商业贷款                       认购协议、商品房买卖合同、房款收据、成销确认书                               44                       539428                       九武公司                       刘光富                       2018.1.3                       325500                       商业贷款                       认购协议（郭蓉芳）、成销确认书（郭蓉芳）                               45                       539520                       九武公司                       黄宇                       2018.1.4                       359406                       商业贷款                       认购协议、成销确认书                               46                       543325                       九武公司                       吴小英、             张跃                       2018.3.9                       330000                       商业贷款                       认购协议（张秋蓉）、成销确认书（张秋蓉）                               47                       539611                       九武公司                       郑铁英、             罗军                       2018.1.5                       454286                       商业贷款                       认购协议、商品房买卖合同、房款收据、成销确认书                               总计                                                                                            17669978