黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0110民初11336号原告：刘彩凤，女，1985年9月16日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：孙**，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。被告：哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区香福路**。法定代表人：冀江，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋文，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。原告刘彩凤与被告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日受理后，依法适用简易程序，于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告刘彩凤委托诉讼代理人孙**，被告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司委托诉讼代理人蒋文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘彩凤向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即将房屋权属证书交付给原告；2.请求判令被告立即向原告支付逾期交付房屋权属证书的违约金38167元（计算期限暂自2017年10月6日起至2019年9月5日止，计算方式：购房款546033元×699天×1/10000），后续违约金计算标准同上，给付直至将房屋权属证书交付原告之日止；3.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2014年10月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，购买位于哈尔滨市香坊区××路与××交叉口东北角永泰?香福汇6号楼3单元22层001号预售商品房，房屋总价款546033元。合同签订后，原告向被告交付了全部购房款。2015年10月19日，被告向原告交付房屋，向原告收取了代办费，并代收供暖费、水费、电费等一系列费用。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应该在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在房屋交付后720日内取得房屋权属证明的，原告不退房的，被告在房屋交付720日后，每日按照已付房款万分之一向原告支付违约金。但是，被告至今未按合同约定将房屋所有权证书交付给原告。哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司辩称：不同意原告诉讼请求。理由如下：一、产权证件在未办理他项权证之前不能交付给原告。1、依据《合同补充协议》第二条第3款的约定：“因甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保（即甲方在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为乙方方偿还房款贷款提供担保）”。这就是说被告为原告在购买房屋时提供担保的时间直到在房产证上办理他项权证时止。被告主观上也希望该房产尽快办理完产权证，然后再及时办理他项权证。不动产物权的公示效力为登记，其中包括抵押他项权证登记，本案中如果将未办他项权证的房产证交给原告，那么就难以在房产证上载明房产的权利限制，对外起不到公示作用，无论是对于贷款银行还是房产的下一购买人都起不到保护的作用，相反会带来交易的不稳定，这不符合正常的办证流程，损害的是其他社会公众的利益。2、依据《合同补充协议》第六条第3款的约定，原告应委托被告或被告指定的代办公司办理抵押登记。如果将房产证交给原告，意味着原告违反了《合同补充协议》关于委托办理的约定，被告可据此追究原告的违约责任。3、在未办理他项权时将产权证交给原告，那么对于是否办理抵押登记则完全取决于原告意愿，这对于提供全额担保的出卖人来讲存在巨大风险，且不符合合同约定。4、原告的该项诉讼请求属于错列诉讼主体，房产证的代办人和保管人均不是被告，该证书在代办公司保存。二、被告在《商品房买卖合同》履行过程中不存在任何违约行为，已完全履行了办理产权登记所需出卖人应履行的义务和责任，因此，不存在因被告的责任导致原告不能在房屋交付后720日取得房屋权属证书的问题。1、本案最关键的焦点问题就是《合同补充协议》第六条第5款如何理解，出卖人的责任究竟是什么？出卖人承担违约金的前提究竟是什么？出卖人承担损失赔偿责任和违约责任的区别是什么？只要搞清楚了上述问题，本案的裁判思路就会迎刃而解。通过数次的庭审，本类案件的事实越来越清晰。该条款约定：“出卖人应当在该房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人在房屋交付720日后，每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金”此处按照文意的正常理解，被告只有在交付房屋后的540日内进行房屋初始登记备案的义务，其他非被告原因导致的房产证逾期办理，被告不应承担违约责任。即使按原告的观点，把被告的义务扩大到需要协助原告及代办公司按时缴纳转移登记的公共维修基金和契税，被告也积极履行了上述义务：被告在接到代办公司通知后3日内就及时缴纳了公共维修基金，之所以在缴纳公共维修基金之后两三个月才缴纳契税，是因为缴纳契税之前代办公司还要分别到市房产局和农垦房产局查询业主二套房情况以确认税率，被告在接到代办公司通知后就立即缴纳了契税。因此，无论从哪个角度来解释被告的义务，被告均完成了应尽的义务。此外，即使认为被告在履行协助义务（代收业主登记材料、缴纳公共维修基金、契税）的过程中存在影响房产证办理速度的因素，被告也只能基于原告的损失承担赔偿责任，而不是承担违约责任，在原告不能举证证明自身损失的情况下，法院也无法确定。2、本案中，被告依约定履行了报送材料的义务。至于初始登记办理完成后能否办理房产证或能否及时下证，出卖人起不到任何作用和影响。《商品房买卖合同》第十二条明确约定：“由于政府原因或者买受人原因等非出卖人原因造成的该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，出卖人不承担任何责任”；《合同补充协议》第六条第6项也明确约定：“因国家及地方政府政策、、地方政府主管部门原因工作程序或其他非甲方（被告）原因，造成产权登记机关不能如期接收甲方所报送的资料和按本合同约定时间办理产权登记相关手续或发生债权债务纠纷的，甲方不承担任何责任”，被告作为出卖人，只有交付具备办理产权条件的相关手续的备案义务，不具有批准产权性质及发证的职权与义务。房屋是否具备发证条件，什么时间发证，属于房产登记机关的权利范围，被告也无权干涉。3、依据《商品房买卖合同》第十五条及《合同补充协议》第六条第5款的约定：“出卖人应当在房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人在房屋交付720日后，每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。上述出卖人将‘办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案’是指甲方（被告）将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为乙方办理产权登记的基础资料，且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续”该条款中明确约定了被告作为出卖人应承担的合同义务为：在房屋交付使用后540日内，将项目竣工验收备案手续（即房屋初始登记手续）交至当地房，登记管理机关备案。本案中，出卖人已经在房屋交付使用后的540日内将项目竣工验收备案手续交至农垦产权登记机关，就足以证明出卖人已经履行了合同义务。根据2008年7月1日施行的《房屋登记办法》第三十条规定：因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。第三十三条规定：申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。通过上述法律规定可以看出，本案中商品房买卖合同约定的甲方（被告）将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为乙方办理产权登记的基础资料，仅是办理初始登记的材料，初始登记证办理完毕，意味着出卖人提交的材料均符合规定，也就履行了合同约定的义务。办理房产证所需出卖人提供的资料出卖人也已履行协助义务向原告的委托人宏玛房产交付。且被告只是协助宏玛公司在买房人进户时代收材料，只有宏玛公司认为条件具备后，才向被告索取材料，被告何时将材料交给宏玛公司取决于宏玛公司何时来领取。因此宏玛公司延期办理房产登记的责任与被告无关。在被告完成法定和合同约定的初始登记义务后，很多时隔一年多不能办结产权证，责任应该在于代办公司，不能笼统地归责于被告。因此，被告在产权证逾期事件中不存在任何违约行为及责任。4、原告的诉请所要求的违约金是基于合同中“如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人在房屋交付720日后，每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金”的表述，此条款明确写明，出卖人支付违约金的前提是：因出卖人的责任。本案中,出卖人在办理房屋产权过程中应承担的责任仅为提交竣工验收备案手续。如因开发商的初始登记材料不完备;建设项目违法不能取得规划、用地等手续;擅自变更规划设计等。如因开发商的上述原因造成房产证逾期，该开发商应承担违约责任。本案中，被告五证齐全，土地出让金按时足额缴纳，且已在房屋交付使用后在540日内递交了竣工验收备案手续，办理了初始登记，足以证明，被告不存在上述因开发商原因而造成房产证逾期的情形。因此，出卖人承担违约金的前提是不存在的。另外，从举证角度来讲，法律规定谁主张谁举证，既然原告依据“如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人在房屋交付720日后，每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金”条款主张违约金，那么为了支持其诉讼主张也有责任提供证据证实该违约金的支付前提是被告的原因导致其不能按期取得产权证。5、依据2017年实施的《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日内，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”可见办理房产证是买受人的主要义务，并且是法定义务，而出卖人仅是协助义务。办理房产证涉及三方当事人参与，分别是买受人（受托人宏玛公司）、出卖人、房产管理部门，其间要遵循两次申请、审查、通知等。出卖人在约定期限内将办理产权证所需全部资料报送产权登记机关，产权登记机关全部接收并受理，就意味着出卖人已履行了法定的义务，初始登记证的办理完成，意味着如不存在产权登记机关不作为、买受人及其委托人消极行使权利的原因则房屋产权证必定会如期办理完成。可见，在初始登记完成至产权证办理完成这一过程中，不涉及出卖人。三、办理产权证事项原告已委托代办公司办理，原告与代办公司之间形成了委托代理关系，无权再向被告主张违约责任。依据《合同补充协议》第六条第3款的约定：“如乙方以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方或甲方指定代办单位统一办理，乙方承担代办费用。本案中，原告作为商品房的购买人，依据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定具有办理房屋所有权登记手续的义务，且原告与宏玛公司签订了《房地产中介委托合同书》，并已经向代办公司哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司交纳了代办费用500元。他们双方之间已经形成了委托代办产权证的法律关系。后续代办过程中也是代办公司相关工作人员与原告进行对接联系，这也表明委托代理关系在商品房买卖合同签订后独立存在，人民法院应确认原告与代办公司之间的这种独立委托关系，判决被告不承担责任。四、原告主张计算违约金错误1、退一步讲如果被告真有责任导致原告不能在720日内取得产权证。被告仅存在协助义务，法院应该正确认识这种协助办证关系的独立性，不能加重被告的责任。本案各原告均为按揭贷款买房，迟延拿到房产证对其来讲没有任何经济损失，原告也没有举证证明其损失的存在，如按每日万分之一计算违约金，违约金明显过高，应予调整。2、原告违约天数计算错误。被告提交备案材料后，登记机关能否按期办理相关手续不受原告控制，由于登记机关原因导致原告未在720日内取得房屋权属证书的超期部分被告不应承担违约责任。因此，被告违约天数应当是被告超过540天未提交备案材料的时间，而不是原告超过720天未取得房屋权属证书的时间。举例来说，假设被告在第580天提交备案材料，则被告的违约天数应当是40天。3、延误初始登记的政府原因原告的房产证未及时下发的原因是农垦产权登记机关机构改革，办理人员数量少、设备不足，导致改革后周边多家房产开发公司都集中在同一时间办理房屋产权，而农垦产权登记机关每天只能受理60件，造成了原告办理房产证出证时间延长。而原告却将此责任推给被告，实属歪曲事实。4、《商品房买卖合同》中关于价款的表述有总价额（第四条）、购房款（第六条第三款）、已交付房价款（第九条、第十五条）；《合同补充协议》中关于价款的表述有：剩余房款、首付款（第二条第一款）、购房款总额（第三条第一款、第四条第四款）、合同总价款（第五条第六款）、已付购房款（第五条五款）等等。上述有关价款的表述，从文意中就可得出已付购房款就是指签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》时被答辩人交纳的购房款数额。因原告是贷款购房，签订合同时的已付购房款就是指首付加上定金金额，不含贷款部分。所以原告在主张违约金时按照房屋总价款计算违约金是错误的，已付购房款不是房屋总价款。五、本案起诉之前曾有几十户业主已经起诉，但因被告未对此类案件给予足够重视，认定了自身作为开发商不存在任何违法、违规行为，作为商品房出卖人在产权证办理过程中也不存在违约的情形，也就忽视了证据的搜集，致使被告未能在之前诉讼过程中取得并提交证明被告于房屋交付之日起540日内向农垦产权登记机关提交项目竣工验收备案手续的关键证据，致使被告败诉。虽然事实上被告在房产证逾期事件中不存在任何责任，不应承担支付违约金的责任，但鉴于缺乏相应证据，也只能承担举证不能的后果。虽然每户业主都是按照每日万分之一的标准主张违约金，但累积起来的数额非常惊人。此类案件虽然单个案件的标的额都不大，但由于农垦产权登记中心等非被告原因造成的房产证逾期业主数量却是巨大的，据此计算的违约金的总额近亿元。被告是一家正规的房地产开发企业，手续齐全，依法依规经营，当初是被招商引资到香坊开发建设，为新香坊的建设做出了很大的成绩，引领了周边的发展，提供大量的就业机会，为香坊乃至哈尔滨做出了不小的贡献。从永泰城项目开发至今，原告一直处于亏损状态，面对如此大的违约金计算数额，是被告所无法承受的，如果放纵下去会直接导致被告无法生存。为防止部分业主听信片面之词，效仿前人，产生认定只要诉讼就会拿到违约金的错误想法，也减少此类恶意诉讼案件加大法院的工作量，被告将用证据与事实阐述被告在房产证逾期的事件中不存在任何责任。被告也相信人民法院会依据证据及事实作出公正的裁决。目前，黑龙江省、哈尔滨市两级政府都在狠抓优化、完善营商环境。根据《黑龙江省优化营商环境条例》第二条规定，营商环境包括法制环境。如果属于被告的责任，被告愿意承担，但不能把本属于政务环境的责任、本属于买房人和代办公司的责任不加辨析，一股脑地强加于被告。综上所述，被告在商品房买卖过程中履行了作为出卖人的责任，在房产证逾期办理事件中不存在任何责任，也就不应承担给付违约金的责任。被告已经申请人民法院到农垦房产部门调取相关证据，万分恳请人民法院能够查清事实，依法公正裁决，驳回原告全部诉请，还被告一个公道，创造良好的营商环境服务大局。原告为证明其诉讼主张的事实成立，向本院提供证据如下：证据1、《商品房买卖合同》及附件四合同补充协议1份（复印件）、销售不动产统一发票1张，拟证明：1、2014年10月29日，原告与被告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于哈尔滨市香坊区××路与××交口处东北角永泰.香福汇6号楼3单元22层001号预售商品房，房屋总价款546033元。2、根据《商品房买卖合同》第十五条约定及合同补充协议第六条第5项约定，因被告的责任，原告不能在房屋交付后720日取得房屋权属证书的，原告不退房，被告在房屋交付720日后，每日按已付购房款的万分之一向原告支付违约金。上述约定即是原告诉请中违约金计算标准的依据。虽然本案中原告是以按揭方式缴纳的后续购房款，但首付款和贷款已全部交付给被告，原告支付购房款的义务已完全履行完毕。经质证，被告对该证据的真实性，合法性没有异议。但对证明的问题有异议，该份证据不能证明我方违约需要承担违约责任。合同中明确约定“因国家及地方政府政策、、地方政府主管部门原因工作程序或其他非甲方原因，造成产权登记机关不能如期接受甲方所报送的资料和按本合同约定时间办理产权登记相关手续或发生债权纠纷的，甲方不承担任何责任”，本案中，我公司未在540天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关，并非我公司原因造成的，其主要是因为农垦产权登记机关机构改革，办理人员数量少、设备不足，又恰逢周边多家房产开发公司都在同一时间办理房屋产权，而农垦产权登记机关每天只能受理60件，在我方完成初始登记义务后，时隔1年多的时间，原告未申请所有权变更登记，最终造成了房产证取得时间逾期与被告无关。综上原因造成了未在540天内将资料报送产权登记机关。根据合同约定我公司不需要承担任何责任。证据2、入住通知书（复印件，原告已申请调取）、入伙流程引导单（复印件，原告已申请调取）、哈尔滨永泰城管理处收款收据三张（原件）、收据两张（代收契税、公共维修基金、产权代办费收据），拟证明：被告于2015年10月19日将房屋交付给原告，因此，原告诉请所主张的违约金的起始日期2017年10月14日开始计算。经质证，被告认为物业费票据与本案没有关联性；产权代办费500元的票据中收取单位是哈尔滨宏玛房地产经纪公司，可以证明原告与宏玛公司形成产权代办合同关系，并缴纳了代办费用；代收的契税、公共维修基金票据看不清收取单位，与被告公司无关。综上该组证据与本案有关联性的仅有产权代办费，可证实代办产权证的义务属于宏玛公司，被告无论是依据法律规定还是合同约定以及原告委托的客观事实均不负有代办产权证的义务。对入住通知书及流程引导单的真实性、合法性没有异议，但对证明的问题有异议，其只能证明在2015年10月19日已经进户，并不证明其他问题。证据3、贷款客户产权代办资料收取明细单，拟证明：被告将原告手中唯一的一份《商品房买卖合同》收取后，无正当理由至今不予返还，甚至要求原告向其交纳500元押金后，才同意原告借用，侵犯了原告的合法权益。且该明细单上加盖了哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司的公章，有就进一步证明了被告开发公司与其指定的宏玛代办公司之间并非被告在答辩及质证环节所说的毫无关系，而仅仅是原告与代办公司存在委托关系，宏玛代办公司就是被告为原告强制指定的代办公司，因此代办公司的违约行为被告也应承担违约责任。经质证，被告对证据真实性无异议，但该证据只能证明被告收取了明细中的相关资料，不等同于被告就有为原告办理产权证的义务，实际上由于在办理进户手续的当天为了方便原告办理所有权转移登记，被告替代办公司也就是宏玛公司收取了上述资料，被告收取后已经将该部分资料转交给了宏玛公司，该证据既不能否认原告与宏玛公司之间的委托代办关系，更不能证明原告与被告公司形成委托代办产权证的关系。需要强调的是，原告所称的强制指定既不符合客观事实，也不符合原、被告双方的合同约定，在原告向宏玛公司缴纳代办费用并接收了宏玛公司开具的500元代办费的收据，双方在客观上就已经形成委托代理关系。被告为证明其抗辩主张的事实成立，向本院提供证据如下：证据1、《商品房买卖合同》及《补充协议》，拟证明：1、根据《合同补充协议》第二条第3款约定，被告为原告在购买房屋时提供担保，担保时间直到房屋他项权证办妥并送达按揭银行为止，若在未办理他项权时将产权证交给原告，将给被告带来巨大风险。根据《合同补充协议》第六条第3款约定，原告以按揭贷款方式购买房屋的，应当由被告或被告指定代办单位办理房屋产权登记手续及抵押登记手续。因此按照约定，房屋产权证办妥后，应交给代办单位办理他项权证，而不是直接交给原告。2、根据《合同补充协议》第六条第5款，证明被告承担违约责任必须同时满足两个条件，一是原告在房屋交付720日后未取得房屋权属证书，二是原告超期取得权属证书的责任是由被告造成的。被告作为出卖人应承担的合同义务是在房屋交付使用后540日内，将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，至于提交资料后因非被告责任导致原告未在房屋交付后720日内取得房屋权属证书的，被告不承担任何责任。3、《商品房买卖合同》第十二条明确约定：“由于政府原因或者买受人原因等非出卖人原因造成的该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，出卖人不承担任何责任”；《合同补充协议》第六条第6项也明确约定：“因国家及地方政府政策、、地方政府主管部门原因工作程序或其他非甲方（被告）原因，造成产权登记机关不能如期接收甲方所报送的资料和按本合同约定时间办理产权登记相关手续或发生债权债务纠纷的，甲方不承担任何责任”。证明非因被告原因造成原告未在房屋交付后720日内取得房屋权属证书的，被告不承担任何责任。经质证，原告对该证据的对真实性、合法性无异议，对证明问题有异议。1.被告所称因办理他项权时将产权证交给原告，将给被告带来巨大风险的质证意见是被告将案涉权属证明交付给原告，不影响原告配合被告及贷款银行办理抵押手续，被告所设想的后果没有根据。因原告并未出现如任何断贷等违约行为，且此时原告的债权人为贷款银行，而不是被告公司。2.关于被告证明的第二款问题的质证意见是根据双方所签订的商品房买卖合同中该条款的约定原告主张在被告向其交付房屋后第720天仍然没有拿到权属证书的情况下开始计算违约金是符合双方约定的，关于被告是否有责任，根据最高院关于民诉证据若干问题规定第五条第二款，那么被告方所述的其无责任就应当由被告来举证证明。3.有关于其举证的政府原因部分的质证意见是被告所举示的该组证据中没有关于农垦办理机关办理业务、人数所限，也就是由于办理机关所造成的延误房屋权属证书的登记责任不在于被告，被告没有证据证明该事实的存在。证据2、哈尔滨永泰城入伙手续流程引导单，拟证明：原告进户的时间是2015年10月19日，但由于农垦产权登记机关机构改革，办理人员数量少、设备不足，导致改革后周边多家房产开发公司都集中在同一时间办理房屋产权，而农垦产权登记机关每天只能受理60件，造成了被告办理房产证出证时间延长。结合其他证据可以证实原告初始登记的时间是2016年10月24日，而所有权转移登记的申请时间2018年4月4日，正由于原告在长达一年多的时间内怠于向房产登记机关申请房屋所有权转移登记才导致房产证的下发时间严重逾期。经质证，原告对该证据的真实性、合法性均无异议，对证明问题有异议。该证据恰恰证明了原告所举示的第二组证据中所要证明的原告的入住时间，也就是直接关系到原告诉请中的起始时间。该证据无法证实被告所主张的农垦办证机关延误办证的事实，另外结合其他证据证明原告怠于申请办理房屋所有权转移登记与事实严重不符，且没有任何依据，原告作为购买案涉房屋的买受人，没有任何理由会怠于办理自己享有所有权的房屋权属证书，与客观事实不符。自原、被告双方签订房屋买卖合同后，原告就按照被告的要求将所有原告方的原件交付给被告办理房屋所有权手续，并且按照被告及被告指定的代办公司的要求办理房屋所有权手续，而刚刚在被告的证明问题中恰恰证明了被告存在逾期向政府部门申请等严重逾期及违约的行为，正因为被告的逾期以及被告的擅自扣留行为造成今天原告至今未收到房屋所有权证书。证据3、产权资料领取明细表及授权委托书、产权代办公司出具的产权代办费收据，拟证明：1、证明办理房屋权属证书的事项已委托代办公司哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司办理，原告与代办公司之间形成了委托代理关系，无权再向被告主张违约责任。2、结合证据一中《合同补充协议》第六条第3款的约定，证明被告已将办理房屋权属证书的材料交给代办公司，履行了合同约定的协助办理义务，不构成违约。经质证，原告对代办费收据无异议，对产权资料领取明细表及授权委托书有异议，首先授权委托书是被告与第三方哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司私下委托的行为，并未有原告的签字或确认，原告是与被告签订的房屋买卖合同以及补充协议，在补充协议中约定的是与被告办理房屋所有权证书，原告与被告签订的房屋买卖合同中并未有哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司盖章，被告与哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司的授权委托也未有原告的签字，因此被告私下的委托行为与原告无关，也应为无效。因此被告提交的证据真实性、合法性均有异议，原告不予认可。原告是基于原、被告双方所签订的商品房买卖合同中有关于逾期办理房屋权属证书所约定的违约责任而主张的被告应向原告支付违约金的诉请，代办公司是依据被告提供的格式合同中的格式条款所指定的代办机构，那么因其指定的代办机构逾期办理房屋权属证书被告理应承担违约责任，且其指定的代办机构、代办公司扣留原告房屋权属证书没有事实和法律依据。证据4、不动产权证（该证据来源于哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司），拟证明：原告的产权证已经于2018年9月17日出证，首先，根据《合同补充协议》第六条第3款的约定，房屋产权证办妥后，应交给代办单位办理他项权证，而不是直接交给原告。其次，合同中明确约定“因国家及地方政府政策、、地方政府主管部门原因工作程序或其他非甲方原因，造成产权登记机关不能如期接受甲方所报送的资料和按本合同约定时间办理产权登记相关手续或发生债权纠纷的，甲方不承担任何责任”，而超期的主要原因是农垦产权登记机关改革，导致代办单位延期办理，根据合同约定被告不需要承担任何责任。结合法院调取证据可以证实产权证的办证时间之所以逾期是因为原告及代办公司在初始登记完成后长达数月的时间里未向产权登记机关申请办理所有权的转移登记。经质证，原告认为该证据恰恰证明了本应早就交付给原告的不动产权证书一直扣留在由被告指定的代办公司手中办理原告的他项权证，延误责任并不在原告方，原告一直在积极配合代办公司办理房屋权属证书的手续，并不存在原告长达数月的时间未向产权登记机关申请办理所有权转移登记手续，原告在此期间从未接到过被告或者被告指定的代办公司办理上述手续的通知，被告称原告怠于办理自己享有所有权的房屋权属证书的行为与客观事实严重不符，亦不符合常理。被告的主张前后矛盾，对证据来源也不予认可，该项行为更说明了被告违反合同约定私自截留、霸占原告的不动产登记证书，而非为被告声称的为办理银行贷款或他项权证原因而暂时保管。并且，该项证据是被告声称是从代办公司取得，恰恰与被告一直主张合同约定的未办理银行贷款或他项权证暂时保管原告的不动产登记证书的理由相矛盾，因此被告的主张不应予以认可。证据5、银行按揭贷款业务合作协议，拟证明：被告为原告在购买房屋时提供担保，担保时间直到房屋他项权证办妥并送达按揭银行为止，结合《合同补充协议》第二条第3款，若在未办理他项权时将产权证交给原告，将给被告带来巨大风险，也不符合原、被告双方的约定。经质证，原告对该证据的真实性、合法性无异议，对证明问题有异议。1、该证据无法证实被告有权因该抵押贷款业务协议扣留原告的不动产权证书，被告将案涉的房屋权属证书交付给原告，不会影响被告公司与贷款银行办理案涉房屋抵押登记手续，被告公司所设想的不利后果没有依据。原告并没有出现过任何如断贷等违约行为，此时原告的债权人为贷款银行而非被告公司。因此，被告公司应将原告的不动产权证书交付给原告。2、未完成他项权证登记义务责任不在原告，原告从未接到过被告或被告指定的公司关于办理上述手续的任何通知。3、该合作协议中被告与银行之间的就原告贷款所做的担保约定，被告依据该约定承担担保责任，是被告与银行之间双方和议所签订的协议，与被告扣留原告权属证书这一行为无关，如果出现原告违反贷款协议逾期还款的行为被告可依据担保条款向原告追偿，而不应以非法扣留原告房屋权属证书这一行为进行制约。证据6、宏玛公司出具的情况说明1份（原件），拟证明：1、证明原告与宏玛公司达成了委托关系，原告委托宏玛公司代办商品房转移登记手续（房屋产权证）及房产抵押登记手续（他项权证）。被告只是协助宏玛公司在买房人进户时代收材料，但宏玛公司认为条件具备后，才向被告索取材料，因此何时将材料交给宏玛公司取决于宏玛公司何时来领取。2、证明宏玛公司与原告到房产局提交转移登记申请书后，房产局并不是马上完成审批，业主还要缴纳公共维修基金和契税，缴纳契税前还要分别到市房产局和农垦房产局查询业主二套房情况以确认税率，契税完税后房产局审核全部材料合格后才能核发房产证。3、房产证出证后，代办公司需要办理房产他项权证和土地他项权证，由于取得房产他项权证是办理土地他项权证的前置条件，两个他项权证不能同时办理，而办理两个他项权证均需要贷款银行盖章，因此到银行盖章也需要分两次进行，导致代办公司工作人员至少要到贷款银行跑两次。同时，由于银行各个支行根本没有公章，必须逐级请印，总行批准后才能到分行加盖电子章。这也是为何办理他项权证需要很长时间。在他项权证书办理完毕后，代办公司通知银行并与银行工作人员一起到房产局领取他项权证，然后代办公司将记载了他项权事项的房产证交给被告核对确认，最后由被告将房产证转交给业主。经质证，原告认为1、该证据恰恰能够说明真正有委托关系的是被告与代办公司而非前期庭审过程中被告一直坚称的原告与代办公司之间有委托关系，并且该委托关系与原告无关。2、有关于契税的交纳问题，因为原告在办理入住手续的当天已经应被告的要求，按照被告公司工作人员的指示预交了契税、公共维修基金等费用，票据上收取的费用明确标注了多退少补。因此，对于交纳该笔费用，原告方没有任何拖延，不会耽误办理权属证书及他项权证的时间。3、根据代办公司的情况说明在办理过程中无论是查询二套房信息，还是银行盖章程序多么复杂，都与原告无关，是代办公司应尽的义务，并且不能作为逾期办理权属证书他项权证的理由。法院调取证据如下：证据1、房屋权属登记审批书、房屋所有权××登记申请书、××垦区房屋交易鉴证（核准）确认单、不动产登记申请书、房屋所有权转移登记申请书。原告对法院调取证据意见：该证据的真实性、合法性无异议，该组证据恰恰能够证明根据被告的要求原告积极配合办理了权属登记等手续，但原告至今却没有看到过自己的房屋权属证书。该证据恰恰能够证明被告是在将房屋交付给原告后超过720天的情况下才为原告办理了房屋权属证书，但却没有将该证书交付到原告手中，被告非法持有本该原告所有的权属证书的行为持续至今，应当按照双方签订的合同及补充协议的约定承担违约责任。在黑龙江省垦区房屋交易鉴证确认单中被告公司委托宏玛公司工作人员，员工的行为被其所在公司所吸收，因此证明是被告委托宏玛公司办理了产权代办相关手续。被告对法院调取证据意见：该组证据中的不动产交易申请书上面有原告的亲笔签字，落款时间是2018年4月4日。该组证据中的所有权初始登记申请书中可证明被告于2016年10月24日向产权部门申请了初始登记，再结合房产证显示的2018年9月19日房产证取得日期形成了一个完整的证据链条，可以证实被告进行初始登记的时间完全符合合同约定不超过进户之后的540天，在初始登记完成后由于原告及其代办公司在长达数月的时间之后才申请办理所有权转移登记，行政机关接到该登记申请后又经过数月才核发了房产证，正是这些非被告责任的行为导致了原告的房产证逾期，而这些不可归责于开发商的行为不能让开发商承担违约责任。该组证据也证明了进行一个完整的产权登记需要两个步骤，即开发商申请办理初始登记，在初始登记被核准后由买房人或其代办人申请房屋所有权登记，所有权登记经过审批后，才能核发房产证。该组证据中的签证（核准确认单）也可证实原告委托宏玛公司向房产登记机关申请所有权转移登记。证据2、哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司与哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司于2014年12月14日签订的产权代办委托合同，调取自香坊区法院（2018）黑0110民初7988号原告王加冬、施燕与被告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，系被告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司举示的证据。原告对法院调取证据意见：真实性、合法性均无异议。从该份证据可以看出与哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司存在委托关系的并非本案涉案业主，而是被告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司，被告方在庭审过程中曾多次强调有关于代办公司延误逾期为业主办理房屋权属证书的违约行为与被告公司没有任何关系，但从该份证据可以看出正是由于被告公司将业主房屋权属证书及按揭贷款业务全权委托给宏玛公司，合同第五条甲方责任义务已明确记载甲方即被告公司负责向业主收取、办理房屋权属证书的手续及各项费用，而并非被告公司在庭审过程中答辩时辩称其从未参与业主办理房屋权属证书缴纳费用等事宜。同时，可以看出被告公司在向业主收取办理房屋权属证书的相关材料（包括购房合同、购房发票等原件）后，之所以未及时将其转交给代办公司，责任在于被告公司。业主才根据与被告公司签订的商品房买卖合同，这就是之所以业主庭审过程中出示的证据中产权代办费500元收费单位公章为宏玛公司的原因。那么，代办公司在为业主办理房屋权属过程中的逾期违约责任也应由被告公司来承担。同时，在该份证据封面处记载有邓文超，该人正是业主张代会案件中代表被告公司向其收取补交契税的被告公司工作人员。被告对法院调取证据意见：对证据的真实性及合法性没有异议，但对证据的关联性有异议，该证据不能证明原告与被告具有房产登记委托代办关系，更不能证明被告应当与宏玛公司共同承担逾期办理房产登记手续的责任。第一，根据被告新提交的原告业主与宏玛公司签订的《房地产中介委托合同书》，可以证明与原告形成委托代办关系的是宏玛公司。如果是业主与被告达成委托，业主应该与被告签订委托代办合同，而不是与宏玛公司签订代办合同。被告与宏玛公司签订的《产权代办合同》不能单从名称上简单判断，从合同内容可以看出双方实质上是合作协议，目的是为了协助并约束宏玛公司更好地履行代办房产证的义务。同时，《产权代办合同》第3页第6.4款的约定：“乙方（宏玛公司）应在与委托业主签订委托代理协议后，协助甲方（被告）向业主催收业主办理房屋权属转移登记（即房屋所有权证）应缴的材料”，也能证明与业主形成委托代办关系的是宏玛公司，而不是被告。第二，《产权代办合同》中第五条5.1款约定：“甲方（被告）需协助乙方向业主催收办理房屋权属转移登记（即房屋所有权证）应缴的材料”，证明被告只有协助义务，而不是原告代理人主张的“由被告负责收取材料”。被告有协助义务并不意味着被告就是代办人，更不能证明被告应承担宏玛公司延期办理房产登记手续的责任，二者之间不存在必然关系。第三，按照《商品房买卖合同补充协议》的约定，被告只是指定宏玛公司为代办公司，而不是代替原告委托宏玛公司，从法律上讲只有买房人有权委托代办人，被告不能也没有权力委托。被告与宏玛公司签订的《产权代办合同》从内容看实质上是合作协议，被告仅是协助宏玛公司收集材料，真正与宏玛公司达成委托关系的只能是原告。第四，《产权代办合同》第一条第1款明确约定合同所涉及范围仅是“项目五地块1-4号楼”，2019年9月15日及2019年9月17日所开庭的案件中，原告中仅张洪强和左丽英的房屋属于五地块1-4号楼范围，与其他房屋的业主无任何关联性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2014年10月29日签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同主要内容为：原告购买被告开发建设的位于哈尔滨市香坊区××路与××交口处东北角永泰·香福汇6号楼3单元22层001号商品房住宅，总价款为546033元。《合同补充协议》第六条第3款约定：如乙方以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方或甲方指定的代办公司统一办理，乙方承担代办费用。乙方应于办理房屋交付手续时向甲方或甲方指定代办单位出具委托办理该房屋产权证及抵押手续的《授权委托书》及其他资料，并按要求预留相关证件复印件等资料，向甲方预交契税、公共维修基金、测绘费、产权代办费等费用。第5款约定：出卖人应当在该房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人在该房屋交付720日后，每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。原告以首付款166033元，向银行按揭贷款380000元的形式向被告支付了全部购房款。被告于2015年10月19日向原告交付了房屋。根据法院调取的证据显示被告于2016年10月24日为案涉房屋办理了房屋初始登记。2018年4月4日，原、被告向房产部门申请办理房屋所有权转移登记。2018年9月17日，案涉房屋产权证办理完毕，产权证号为黑（2018）农垦哈尔滨不动产权第0013024号。被告指定哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司（以下简称宏玛公司）为原告办理办理产权登记手续及抵押手续，原告办理进户手续当日向宏玛公司交纳了代办费500元。由于该房屋的抵押手续未办理完毕，涉诉房屋的产权证保管在宏玛公司处。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，合法有效，原、被告应当按照合同的约定各自履行合同义务。第一，关于原告主张被告立即将房屋权属证书交付给原告的诉讼请求。不动产权证是权利人拥有该项财产的法律证明，原告作为案涉房屋的所有权人，有权取得房屋权属证书，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。但因案涉房屋尚未办理完毕他项权证，在办理抵押手续期间，宏玛公司必然需要使用原告的房屋权属证书，但抵押手续应在合理期限内办理完毕，结合本案的具体情况，本院酌定被告应在判决生效后45日内为案涉房屋办理完毕他项权证，并将房屋权属证书交付给原告。关于被告抗辩称案涉房屋的产权证书保管在宏玛公司，不应由被告返还原告房屋权属证书的问题。诉讼中，被告自认在宏玛公司办理完毕他项权证后，应将房屋权属证书交给被告，被告核对无误后再交付给原告，可见被告负有将产权证交付给原告的义务。故被告的抗辩理由不成立，本院不予支持。第二，关于原告主张被告向其支付逾期交付房屋权属证书的违约金38167元（计算期限暂自2017年10月6日起至2019年9月5日止，计算方式：购房款546033元×699天×1/10000），后续违约金计算标准同上，给付直至将房屋权属证书交付原告之日止的诉讼请求。关于被告是否存在违约情形的问题。被告作为出卖人，在办理房屋权属证书过程中负有为案涉房屋开具增值税发票、在约定期限内将有关办理房屋权属证书的资料备齐并提交至房地产权属登记部门，为案涉房屋办理初始登记、在房屋具备办证条件后，及时通知买受人可以办理权属登记并协助原告办理产权证等一系列义务。本案中，被告为案涉房屋办理了初始登记后，应及时通知并协助原告办理转移登记手续，但被告怠于履行上述义务，导致案涉房屋未能在约定的房屋交付后720日内取得房屋权属证书，应承担违约责任。是否尽到通知及协助原告办理转移登记手续的义务应由被告承担举证责任，被告未能举示相关证据，应承担举证不能的法律后果。被告抗辩称上述义务应由宏玛公司履行，但《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是原、被告签订的，宏玛公司并非案涉合同的主体，即使原告与宏玛公司另行形成委托关系，也不能影响《商品房买卖合同》中关于被告对原告的协助办证义务及相应违约责任的内容，且在办理转移登记手续的过程中，被告除了需要承担通知义务外，还要根据房产部门的要求，承担与买受人共同向房地部门提交办理转移登记的申请及提供不动产权属证书等义务，被告既未能提供证据证实其履行了通知义务，亦未能提供证据证实其及时履行了协助买受人办理转移登记手续的其他义务，故被告应承担违约责任。关于计算违约金的起止时间的问题。办理完毕转移登记手续之后，被告即已完成了协助原告办理房屋权属证书的合同义务和法定义务，故违约金应计算至原、被告向房产部门申请办理房屋所有权转移登记的日期较为适宜。被告2015年10月19日向原告交付了房屋，按照《合同补充协议》约定，被告应自房屋交付720日后，即从自2017年10月9日起按总房款的日万分之一的标准给付违约金，计算至2018年4月4日案涉房屋办理转移登记之日止。故被告应当给付原告违约金9664.78元（546033元×1/10000×177天）。原告主张计算违约金的截止日期为被告将房屋权属证书交付给原告时，但原告自述主张违约金的依据为《合同补充协议》第六条第5项的约定，该条款指的是逾期办理房屋权属证明时被告应承担的违约责任，而并非被告逾期交付房屋权属证明时的违约责任，故对原告的该项主张不予支持。被告抗辩称应由代办公司履行为原告办理房屋权属证书的义务，但代办公司系由被告指定，并非由原告选择，协助原告办理房屋产权证系被告的法定义务，不能因被告指定了代办公司而免除被告的义务，故被告的抗辩理由不成立。被告抗辩称已付购房款应按照原告的首付款计算，因合同中明确约定原告应保证贷款于合同签订后30日内支付至出卖人（即被告）银行账户，且被告已向原告开具了《销售不动产统一发票》，可见被告已经收取到全部的房款，故其这一主张缺少事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司于本判决生效后四十五日内将黑（2018）农垦哈尔滨不动产权第0013024号不动产权证书交付给原告刘彩凤；二、被告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告刘彩凤违约金9664.78元；三、驳回原告刘彩凤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取377.09元，由哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司负担25元，刘彩凤负担352.09元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  刘鑫二〇一九年十一月十二日法官助理徐久洋书记员郭金雪附本判决依照的相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。