广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0402民初2711号原告：王栋梁，男，1973年8月30日出生，澳门特别行政区居民，住澳门，澳门证件号码1281498（4）。委托诉讼代理人：薛鹏，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李水东，北京大成（珠海）律师事务所律师。被告：珠海摩尔百货有限公司，住所地珠海市迎宾南路******及地下室夹层，统一社会信用证代码914404000599407268。法定代表人：陆春莲，总经理。委托诉讼代理人：张丽，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李钦宇，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海正邦房地产开发有限公司，住所地珠海，住所地珠海市拱北岭南路**岭秀城WS2商业街**用代码914404007398687130。法定代表人：尹玉明，总经理。委托诉讼代理人：李露，广东华大律师事务所律师。委托诉讼代理人：李霁，广东华大律师事务所律师。被告：罗盛宗，男，1959年8月3日出生，澳门特别行政区居民，住澳门，澳门证件号码5048996（2）。委托诉讼代理人：让玉成，广东玉成律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴卓金，广东玉成律师事务所律师。被告：陆炳同，男，1972年7月20日出生，澳门特别行政区居民，住广东省珠海市香洲区，澳门证件号码7306211（9）。委托诉讼代理人：张晶晶，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾健，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被告：戴丽，女，汉族，1981年10月13日出生，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：张丽，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李钦宇，广东德赛律师事务所律师。被告：黎瑞祥，男，汉族，1984年10月1日出生，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：让玉成，广东玉成律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴卓金，广东玉成律师事务所律师。被告：郑丽君，女，汉族，1989年9月30日出生，住海南省海口市美兰区。委托诉讼代理人：张晶晶，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾健，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被告：陆春莲，女，壮族，1962年7月2日出生，住广西钦州市钦**。委托诉讼代理人：张丽，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李钦宇，广东德赛律师事务所律师。原告王栋梁与被告珠海摩尔百货有限公司（以下简称摩尔公司）、珠海正邦房地产开发有限公司（以下简称正邦公司）、罗盛宗、陆炳同、戴丽、黎瑞祥、郑丽君、陆春莲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王栋梁的委托诉讼代理人薛鹏、李水东，被告摩尔公司、戴丽、陆春莲的委托诉讼代理人张丽、李钦宇，被告正邦公司的委托诉讼代理人李霁，被告罗盛宗、黎瑞祥的委托诉讼代理人让玉成，被告陆炳同、郑丽君的委托诉讼代理人张晶晶、曾健均到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告王栋梁提出的诉讼请求，经明确如下：一、被告摩尔公司向原告支付2016年7月至2019年4月期间的租金合计人民币330174元；二、被告摩尔公司承担逾期支付上述期间租金的违约金（计至2019年4月18日为人民币21420.37元；之后以人民币330174元为基数，按同期银行贷款利率计至付清之日止）；三、被告正邦公司、罗盛宗、陆炳同、戴丽、黎瑞祥、郑丽君、陆春莲与摩尔公司承担连带清偿责任；四、诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、相关事实经过。正邦公司开发的位于珠海市香洲区××路××号的正邦岭秀城项目（商业项目名称“摩尔广场”）自2008年8月获得预售许可证。2013年4月14日，摩尔广场举办开盘仪式“时尚ＭＯ范·摩登盛典”并进行广告宣传。2013年1月12日，原告在正邦售楼部与珠海市华绪投资有限公司（以下简称华绪公司）签订《岭秀城Ｆ1栋商铺认购书》，认购迎宾南路2095号一层1178号商铺（以下简称1178号商铺），建筑面积为21.58平方米，认购价格为人民币1767853元。原告与摩尔公司在该售楼部签订《委托经营管理合同》，约定：原告委托摩尔公司经营管理其所购物业，委托期限为9年，自2013年6月30日至2022年6月29日；委托期内，每三年签订一次租赁合同；本次租赁合同期限为三年，即2013年6月30日至2016年6月29日，每月租金为人民币9711元；前一次租赁合同期届满前的三个月，由项目全体业主推选的业主委员会委托第三方做出租金评估并指定下阶段租金标准并提出上调或下调租金的方案……届时如确需下调的，则原则上幅度不能超过10%；若摩尔公司逾期支付租金的，原告有权以同期银行贷款利率计收违约金。2013年6月14日，原告与正邦公司签订正式的《商品房买卖合同》。摩尔广场开盘活动宣传广告及新闻报道显示,华绪公司是投资商，从事商铺销售活动，举办了商场开盘仪式，而摩尔公司作为摩尔广场的实际经营者亦参与举办该活动。正邦公司是摩尔广场的开发商，摩尔广场的各商铺在2013年至2014年期间均有销售和办理过户，而且摩尔广场的开盘仪式也是商铺销售过程中的一项经营活动。可见，正邦公司也参与了摩尔广场商铺的销售活动。综上，长期稳定的租赁关系和租金收入回报承诺，以及摩尔公司、正邦公司在商铺销售阶段打造的所谓多个世界级奢侈品牌签约入驻的高端商场形象是诱使原告以比周边同地段商铺数倍的高价购买案涉商铺的原因。2013年8月19日，在正邦公司协助下，原告办理了案涉商铺房地产权证。2016年6月22日，摩尔公司突然向全体业主发出通知，表示第二个三年的租金将下调50%。2016年7月2日，摩尔公司再次发出通知，表示将撤场，不再对摩尔广场项目进行受托经营。自2016年7月起至今，摩尔公司一直拖欠原告租金。2016年7月14日，罗盛宗、陆炳同、戴丽作出以下承诺：三位股东共同承诺，在剩余的六年委托期内保证小业主合同条件下的租金收入；摩尔广场经营收入在扣除正常运营费用后，与应支付给小业主的租金之间的差额，由三方按原股权比例承担并由政府监管支付。降租事件发生后，摩尔广场小业主多方寻求解决途径，在此过程中才得知以下事实：（1）2012年11月13日，罗盛宗、陆炳同、戴丽三方签订《投资合作协议书》，就合作投资正邦岭秀城项目部分商业物业即摩尔广场相关事宜达成协议；同日，三方签署了《合作备忘录》，明确三方合作经营华绪公司、摩尔公司及珠海市荻加若物业管理有限公司，且三方均是委托名义股东（分别为黎瑞祥、郑丽君、陆春莲）代持各自在上述三公司的股权。（2）2012年12月27日华绪公司成立，其对外宣称是摩尔广场的投资商，小业主购买商铺款均被告知转至华绪公司指定收款账户（即罗盛宗个人账户）。罗盛宗、陆炳同、戴丽自2013年5月至2013年9月，共计分红四次，分别分红港币1000万元、人民币5000万元、人民币1000万元、人民币2500万元。2014年10月11日，华绪公司注销。（3）正邦公司、华绪公司、摩尔公司为高价销售商铺，在销售阶段进行大规模虚假宣传，但所谓的国际品牌进驻摩尔百货完全系虚构。2013年6月19日，珠海市工商行政管理局调查后发现：摩尔公司无法提供“Prada、Gucci、Dior、Fendi”等国际品牌进驻摩尔百货和授权经营的合同及相关文件，于2013年9月9日对摩尔公司作出处罚。广东省高级人民法院（2015）粤高法民三终字第397号民事判决认定，古乔古希股份公司（GUCCI品牌所有权人）从未向摩尔公司授权，正邦公司、华绪公司、摩尔公司须立即删除相关报道，并赔偿经济损失及合理维权费用。广东省高级人民法院（2015）粤高法民三终字第612号民事判决认定，正邦公司、华绪公司、摩尔公司和淘铺公司须立即停止侵害普拉达有限公司（Prada品牌的所有权人）企业名称行为，立即停止在正邦广场宣传册、店铺招牌等广告宣传和商业活动中使用“Prada”标识，并共同赔偿普拉达有限公司经济损失及为侵权行为支付的合理费用。二、各被告在整个交易过程中的关系摩尔公司成立于2012年12月28日，华绪公司成立于2012年12月27日，两家公司成立时股东均是黎瑞祥、郑丽君、陆春莲，而背后控制人分别是罗盛宗、陆炳同、戴丽。正邦公司于2002年6月10日成立，股东系湖北清能置业有限公司，是正邦广场的开发商。根据华绪公司与原告签订的《岭秀城F1栋商铺认购书》、摩尔公司与原告签订的《委托经营管理合同》可知，华绪公司是作为代理人与原告签订认购书，案涉商铺是带租约销售，摩尔公司是实际经营管理方。案涉商铺从正邦公司过户至原告名下。原告购买商铺的款项全部支付至罗盛宗个人名下。可以明确以下关系：正邦公司是实际销售方，华绪公司代理正邦公司与原告签订认购书；由于是售后返租，《委托经营管理合同》实际上是租赁法律关系，所以正邦公司又是承租方；摩尔公司作为实际经营管理者，但其并非是原告选定的后果，这是销售时就被捆绑的结果，因此摩尔公司与正邦公司同样存在代理或委托的法律关系。综上，罗盛宗、陆炳同、戴丽在整个交易中就是实际控制人、实际受益人，其通过三位名义持股人、华绪公司、摩尔公司设立多层架构关系进行运作。小业主购买商铺的销售款虽然在表面上没有直接流入正邦公司账户，但正邦公司全程参与共同销售摩尔广场商铺过程，商铺产权也是直接从正邦公司过户到小业主名下，足以说明正邦公司与罗盛宗、陆炳同、戴丽之间存在利益关系，在售后返租的整个过程中属于一个整体。三、各被告承担法律责任的理由1.摩尔公司应当承担违约责任。按照《委托经营管理合同》，摩尔公司承诺了定期向买受人支付固定租赁回报即租金，摩尔公司需承担经营中的全部成本等。可见，《委托经营管理合同》名为委托，实为租赁合同关系。摩尔公司承诺了九年的委托经营期，那么应当按照约定向原告支付租金，现摩尔公司未按约支付租金，应当承担违约责任，除继续按合同约定支付租金外，并应当按照银行同期贷款利率承担违约金。2.正邦公司应与摩尔公司承担连带清偿责任。正邦公司是涉案物业的开发商。依据《商品房销售管理办法》第四条“房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房”，即商品房的销售主体只能是房地产开发企业，其可以自行销售，也可以委托销售。本案中，正邦公司正是委托华绪公司与原告签订了《岭秀城F1栋商铺认购书》，又委托摩尔公司与原告签订了《委托经营管理合同》。摩尔公司、正邦公司与原告之间的销售模式是售后包租。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，因为摩尔广场前述的广告宣传以及《委托经营管理合同》中长达九年的售后包租承诺，诱使原告以远高于市场的价格购买涉案物业，与正邦公司签署《商品房买卖合同》。因此，《委托经营管理合同》应当视为《商品房买卖合同》的重要内容，故正邦公司作为《商品房买卖合同》的主体，应当与摩尔公司承担连带责任。3.罗盛宗、陆炳同、戴丽和黎瑞祥、郑丽君、陆春莲应当承担连带清偿责任。黎瑞祥、郑丽君、陆春莲是摩尔公司及华绪公司的工商登记股东，华绪公司与包括原告在内的众多买受人签订了认购书，将全部买受人的房款收取完毕后，未经清算便注销了华绪公司，华绪公司存续时间尚不足两年。同时，其三人又以摩尔公司名义与包括原告在内的众多买受人签订《委托经营管理合同》，履行三年后，便以亏损的名义拒绝依约继续支付租金。依据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款之规定，黎瑞祥、郑丽君、陆春莲三人利用华绪公司的“外壳”与有限责任，将巨额购房款这一利益据为己有，却将售后包租的义务留给注册资本仅有100万元的摩尔公司，权利与义务明显分离，严重损害了买受人的合法利益。因此，应当揭开公司面纱，由黎瑞祥、郑丽君、陆春莲与摩尔公司承担连带清偿责任。依据《中华人民共和国公司法》第二百一十七条的规定，罗盛宗、陆炳同、戴丽之间签订了《投资合作协议书》，因此可以认定该三被告是摩尔公司及华绪公司的实际控制人。该三被告取得了四次巨额分红，而且三被告均书面作出按合同支付租金的承诺（该承诺已经报备政府部门），根据权利义务一致原则，该三被告应当对其当时的行为承担法律责任。被告摩尔公司辩称，一、就摩尔广场续租事宜，港澳珠三地业主在有关部门的协调下已经达成两个一揽子解决问题的方案，原告选择了其中的一个方案（即“5＋1方案”），现原告隐瞒该事实，以双方没有协议安排为由，要求支付租金，是不诚信的行为。在摩尔广场《委托经营管理合同》约定的第一个三年期届满，由于涉案商铺业主不同意摩尔公司根据市场情况提出的降租50%的方案，采取到各级政府部门上访的方式，要求政府出面协调解决。为妥善解决摩尔公司与小业主之间的纠纷，在珠海市××室以及香港工联会多方的协调下，摩尔公司与业主达成了两个一揽子解决问题的方案，即“5＋1方案”以及“7成方案”，供业主自由选择。其中“5＋1方案”即摩尔公司按《委托经营管理合同》头三年月租金标准一次性发放后六年租金的50%（文字表述上称为“返还购房款”），后期每月再按头三年月租金标准的10%发放，方案分开两份协议签署（为叙述方便，简称“5成协议”和“1成协议”）；“7成方案”即摩尔公司按《委托经营管理合同》头三年月租金标准的70%每月支付给业主。上述方案达成后，摩尔公司与大部分业主签订了“5＋1方案”以及“7成方案”的协议书，原告属于接受“5＋1方案”中签订“5成协议”并收取50%购房款而不签订“1成协议”的澳门业主。二、原告已经选择“5+1方案”并与摩尔公司签订了“5成协议”，足额收取了协议约定的款项，其仍依据《委托经营管理合同》要求摩尔公司支付涉案商铺的租金及违约金，不应予支持。原告选择了“5+1方案”，并与摩尔公司、罗盛宗签订了“5成协议”。“5成协议”明确了协议签订的背景，即是在第一个三年租期届满前，摩尔公司向原告提出因经营管理不善，无法按照《委托经营管理合同》的约定继续支付租金的基础上达成的协议。“5成协议”第二条约定，摩尔公司同意在符合下列A条件情况下，并受原商铺出售方华绪公司投资者的委托向原告返还购房款。A.摩尔公司必须在2017年5月30日前一次性向原告返还房款……收到此赔偿款的当日，此协议才正式生效。若未收到，仍以《委托经营管理合同》约定为标准，按该合同履行。“5成协议”还约定原告收到上述第二条A款约定的款项后，须书面申请撤销对罗盛宗、戴丽的所有投诉、控告、信访等，双方就此事及有关维权的全部事宜互不追究责任等。在“5成协议”签订后，原告已经足额收到了摩尔公司支付的款项，但其后原告却一直拒绝继续与摩尔公司签订“1成协议”。现原告利用没有签订“1成协议”的事实，要求摩尔公司按原《委托经营管理合同》支付涉案商铺租金及违约金，不应予支持。被告正邦公司辩称，一、本公司并非本案租赁合同的一方当事人。本案租赁合同（即《委托经营管理合同》）是原告与摩尔公司所签订，原告与摩尔公司形成房屋租赁合同关系，摩尔公司为有限责任公司，是依法注册成立并存续的独立主体。根据合同相对性原则，与合同相关的权利与义务仅对原告与摩尔公司发生效力。本公司与原告虽签订有《商品房买卖合同》，但跟本案房屋租赁合同属于不同的法律关系，原告既然主张《委托经营管理合同》实际上是租赁法律关系，起诉要求支付租金及违约金，则本案应仅基于《委托经营管理合同》的租赁合同法律关系，在《委托经营管理合同》合同相对方的独立主体范围内进行审理，而不应扩大至非合同相对方的范围。因此原告以租赁合同纠纷起诉本公司没有法律依据，请法院依法驳回原告对本公司的起诉。二、如不考虑诉讼主体资格问题，本公司认为，原告请求本公司承担连带清偿责任，没有事实和法律依据，应予以驳回，理由如下：1.针对原告在起诉书中所述涉及到本公司的相关事实：（1）原告主张本公司是商铺的实际销售方，不符合事实，本公司虽然作为商铺的开发商与原告签订了《商品房买卖合同》，但实际上在2011年12月28日，本公司已经与珠海市秉承织造有限公司（以下简称秉承公司）签订《珠海正邦广场整体商业销售合同》，将本案商铺所处的珠海市迎宾南路2095号F1物业整体出售给秉承公司。秉承公司于2012年4月28日支付完毕全部价款，实际取得了该物业的所有权，至于后续该公司对该物业的具体处置或者再转让等情况，完全是该公司自主支配。本公司仅是按照约定协助办理更名手续，只是作为本案商铺的开发商与原告签订《商品房买卖合同》，目的是帮助其办理房地产权证，并非商铺的实际出售方，本公司的合同义务也已完全履行完毕；（2）原告主张华绪公司是代理本公司与原告签订《岭秀城F1栋商铺认购书》，不符合事实，华绪公司不是本公司代理人，与本公司不存在其他代理关系，同时由于本公司在华绪公司销售本案商铺之前早已整体出售商铺所在物业，后续华绪公司将商铺整体分拆出售及销售过程中的销售模式均属于华绪公司的自主经营行为，本公司也无权委托华绪公司代为销售商铺。原告的购房款是由华绪公司收取，而华绪公司并未将购房款转付给本公司，相反，根据原告所提交的证据（投资合作协议书及合作备忘录），显示为戴丽、罗盛宗、陆炳同共同向秉承公司收购了本案物业，购房款支付给了罗盛宗，并最终由该三人分配了售房收益，实际销售方应该就是该三人，华绪公司如果作为代理人，委托人也应该是该三人；（3）原告主张《委托经营管理合同》由于是售后返租，实际上是租赁法律关系，由于本公司是实际的销售方，所以本公司又是承租人。本公司认为《委托经营管理合同》实际上是否租赁法律关系由法院认定，但既然本公司并非实际销售人，也不是《委托经营管理合同》一方当事人，不可能是承租人；（4）原告主张本公司与罗盛宗、陆炳同、戴丽之间存在巨大利益关系，则纯属主观猜测。本公司以2.9亿元将物业整体出售给了秉承公司，按原告提供的证据，秉承公司又以3.8亿元将物业整体出售给罗盛宗、陆炳同、戴丽三人，如果本公司与罗盛宗、陆炳同、戴丽之间存在巨大的利益关系，为何不直接委托三人控制的华绪公司进行销售？很明显不合常理，也没有任何事实依据；（5）本公司没有参与摩尔广场的任何宣传和销售活动。首先，本公司不是商铺的实际产权人，也不是实际销售方，所有宣传和销售活动均是摩尔公司和华绪公司所为，与本公司无关；其次，从效益的角度讲，本公司不会也实际没有从摩尔广场宣传和销售活动中获得收益，在摩尔广场销售过程中，本公司仅限于与原告签订《商品房买卖合同》，以帮助原告办理过户、取得房地产权证。2.针对原告主张本公司应当与摩尔公司承担连带清偿责任的理由：（1）原告主张本公司委托华绪公司与原告签订认购书，又委托摩尔公司与原告签订了《委托经营管理合同》，该主张没有事实依据，没有任何证据予以证明，双方不存在委托代理关系；（2）本公司虽然与原告签订了《商品房买卖合同》，但仅仅是作为开发商，以商铺名义产权人的身份，为帮助原告购买商铺后办理过户、取得房地产权证而为，商铺实际交易方为原告和华绪公司及其控制人，购房款是华绪公司收取。本公司也没有通过任何方式最终获得商铺销售收益；（3）摩尔公司与原告签订的《委托经营管理合同》是独立于《商品房买卖合同》之外的性质不同的合同，与本公司没有关联。本公司没有通过任何方式获得商铺销售的收益或者出租收益；（4）华绪公司和摩尔公司对摩尔广场的销售与宣传活动均为两公司独自所实施，结合上述理由，两公司的销售与宣传活动不构成《商品房买卖合同》的要约邀请乃至要约，《委托经营管理合同》不应当视为《商品房买卖合同》的重要内容，不存在本公司违反约定，应当承担违约责任的事实。三、针对原告关于支付租金及逾期支付租金违约金的诉讼请求，本公司同意摩尔公司的答辩意见。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告罗盛宗辩称，一、本人不是本案适格被告，依法应裁定驳回原告对本人的起诉。本案案由为房屋租赁合同纠纷，而本案合同双方主体为原告与被告摩尔公司，本人不是合同当事人。二、经珠海市香洲区政府协调，原告已与被告摩尔公司达成和解协议，现原告又反悔起诉，显然缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。1.摩尔广场租赁纠纷经珠海市香洲区政府协调，包括原告在内的广大小业主已与摩尔公司达成和解协议。2.按照和解协议之约定，原告已收到了相关的返还购房款，不应出尔反尔。三、原告本次起诉违反诚信原则，无视香洲区政府和澳门陈明金、施家伦议员办公室为营造稳定和谐的营商环境而付出的艰辛努力和取得的成果，对两地的社会稳定造成了破坏性影响，应及时制止。综上，原告违反和解协议之约定，本案起诉没有事实和法律依据，请法院驳回原告的全部诉讼请求。被告陆炳同、郑丽君共同辩称，一、根据摩尔公司提交的证据显示，摩尔公司已与原告签订了《协议书》，对租赁期限、租金等达成新的约定。原告仍依据《委托经营管理合同》主张租金没有合同依据，其诉讼请求应予驳回。1.《委托经营管理合同》明确约定“在委托期内每三年签订一次租赁合同”，该合同只是对第一个三年租赁关系的约定，目前第一个三年已届满，原告以及其他小业主也已全额收取了租金。2.《协议书》约定“收到此项赔偿当日，此协议才正式生效，若未收到，仍以《委托经营管理合同》约定为准”，说明原告收到款项后，《委托经营管理合同》已经不再履行，原告以原合同约定的租金标准主张2016年7月以后的租金，没有依据。3.《协议书》是在“第一个三年租期届满”、摩尔公司提出因经营管理不善，无法继续支付租金，且在经历小业主信访、政府协调、多方谈判后达成的约定，是对后6年租赁期限及租金支付达成新的约定。4.根据摩尔公司和罗盛宗的答辩得知，经过各方谈判，摩尔公司与小业主就解决摩尔租赁纠纷有两个方案，一是按前三年的租金标准的50%一次性发放后6年的租金，每月再按租金10%发放，即“5+1方案”；二是按前三年的租金标准，后6年每月发放70%的租金，即“7成方案”。原告正是选择“5+1方案”，签订发放50%租金协议后又拒绝签订发放10%租金补充协议的小业主。5.原告提起诉讼的行为，不但违反我国诚实信用的民法基本原则，而且如果其诉求得以支持，将出现一个严重的逻辑错误，即《协议书》中反复提起摩尔公司经营不善，无力支付租金，但原告却一次性获得6年一半的租金收入后，还能每月收取全额租金，显然有悖于《协议书》订立的合同目的。二、退一步讲，即使华绪公司仍然存续，无论是根据合同相对性的原则，还是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“商品房买卖合同司法解释”），华绪公司对摩尔公司的租金均无需承担连带责任。1.无论是《委托经营管理合同》，还是《协议书》均是原告与摩尔公司签订，华绪公司并非合同当事人，其约定对华绪公司无法律约束力。2.根据《岭秀城F1栋商铺认购书》第四条第14款，华绪公司作为销售方已明确告知展示的样板间、大堂、模型、照片、图纸、售楼书、广告等资料，不作为对认购方交付标准、交付设施及环境的承诺。3.本案不适用商品房买卖合同司法解释第三条之规定。本案诉争的是租赁合同纠纷，不是商品房买卖合同纠纷，不适用该司法解释；该司法解释第三条规定“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定……，应当视为要约”。该说明和允诺必须是房屋和相关设施的规划，即指的是商品房的基础设施和相关配套设施。商品房的基础设施包括供暖、供电、供水、小区景观、小区内道路、停车场等等；公共配套设施包括商品房规划范围内的配套和商品房规划范围外的配套，如商业、服务业以及医疗教育、公共交通等公共设施的配套。购买商铺本属于投资行为，具有一定商业风险，商铺经营的项目以及租金收益本身受国家调控、市场变化等各种复杂情况影响而具有不确定性，也因此最高院对允诺视为要约的范畴仅限定在开发规划上。原告并非刚需购房者，而是具有一定风险承受的投资者，完全清楚其未来可能面临的市场风险。因此，销售宣传资料无论真实与否，其对于商铺经营项目、租金收益的预判不属于对商品房开发规划的说明，更不可能作为商品房买卖合同的内容，司法解释第三条不适用于本案，华绪公司对租赁合同产生的责任不承担连带责任。三、再退一步讲，根据认购书和《委托经营管理合同》，华绪公司亦无须在第一个三年届满后对后6年的租金承担责任。首先，《岭秀城F1栋商铺认购书》第四条第5款仅告知原告物业带租约出售，并告知全部租赁信息和提供租赁合同。其后，原告与摩尔公司签订了《委托经营管理合同》。其次，《委托经营管理合同》第六条约定，在9年的委托经营内每三年签订一次租赁合同，如就租金达不成一致，原告可以不予委托，直接与商家签订租赁合同。因此，委托经营管理合同仅是对第一个三年租赁关系的约定，并不约束第一个三年届满后的租赁关系。原告已全额收取第一个三年的全部租金收入，无论华绪公司是否存续，也无论摩尔公司是否与原告继续达成租赁关系，华绪公司均无须对第一个三年届满后的6年租金承担责任。四、陆炳同、郑丽君已于2014年3月退出了华绪公司和摩尔公司，并办理了相应的工商变更登记，不再是两公司的股东，不承担华绪公司的清算责任。戴丽、罗盛宗、陆炳同因经营理念产生根本分歧，三方于2014年3月9日签订《退股协议书》，约定罗盛宗、陆炳同退出华绪公司和摩尔公司，罗盛宗、陆炳同委托他人持有的华绪公司和摩尔公司的股份全部转给戴丽。受陆炳同委托持有华绪公司和摩尔公司股份的郑丽君则依据《退股协议书》的约定将全部股份转给戴丽指定的人持有，并已于2014年3月办理了工商变更登记，退出华绪公司和摩尔公司，陆炳同、郑丽君都不再是两公司的股东，不承担华绪公司的清算责任。综上所述，请法院依法驳回原告的诉求。被告戴丽辩称，1.本案是房屋租赁合同纠纷，涉案合同主体是原告和摩尔公司，根据合同相对性的原则，本人并非涉案合同的一方当事人，原告基于房屋租赁合同关系起诉本人，属于主体不适格，依法应予驳回。2.至于原告主张本人作为摩尔公司及华绪公司实际控制人，书面作出了支付租金的承诺，应当对当时的行为承担法律责任，对此，本人认为，首先，原告依据《承诺书》要求本人支付租金，与本案房屋租赁合同纠纷不是同一种法律关系，不应在本案中处理；其次，本人已经按照承诺书的约定将取得的摩尔广场销售分红汇入了政府指定的第三方监管账户，履行了承诺书的义务，无须再承担任何责任；再次，根据承诺书的约定，“租金的具体支付方式及金额，由三方和业主代表达成一致意见后，在政府的监管下支付”，对此，在《委托经营管理合同》约定的第一个三年期限届满后，在政府的协调和监管下，摩尔公司已经和小业主就降租事件引发一系列纠纷和矛盾（包括涉案商铺租金、购房发票、租赁税等）达成一揽子解决问题的方案，并签订了新的协议，且原告已经足额收取摩尔公司依据协议返还的款项，其再次主张租金没有任何依据，不应予支持。综上，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请法院依法予以驳回。被告黎瑞祥辩称，一、本人不是本案适格的被告，依法应裁定驳回原告对本人的起诉。本案纠纷的案由为房屋租赁合同纠纷，而本案合同主体为原告与被告摩尔公司，本人不是合同当事人。根据“合同相对性”的基本原则，本人不应成为本案适格的被告。二、本人不是摩尔公司的股东，另原告主张的股东损害公司及债权人权益纠纷，与本案房屋租赁合同纠纷不是同一法律关系，不应在本案中处理。三、经珠海市香洲区政府协调，原告已与摩尔公司达成和解协议，现原告又反悔起诉，缺乏事实和法律依据。1.摩尔广场租赁纠纷经珠海市香洲区政府协调，包括原告在内的广大小业主已与摩尔公司达成和解协议。2.按照和解协议之约定，原告已收到相关返还购房款，不应出尔反尔。四、原告本次起诉违反诚信原则，无视香洲区政府和澳门陈明金、施家伦议员办公室为营造稳定和谐的营商环境而付出的艰辛努力和取得的成果，对两地的社会稳定造成了破坏性影响，应及时制止。综上，原告的起诉没有事实和法律依据，请法院驳回原告的全部诉讼请求。被告陆春莲辩称，1.本案是房屋租赁合同纠纷，涉案合同的主体是原告和被告摩尔公司，根据合同相对性的原则，本人并非涉案合同的一方当事人，与原告没有任何的租赁合同关系，原告基于房屋租赁合同关系起诉本人，属于主体不适格，依法应予驳回。2.至于原告主张本人滥用公司法人独立地位和股东有限责任，严重损害其合法利益，应当对公司债务承担连带责任，对此，本人认为：首先，原告的该主张属于股东损害公司债权人利益责任纠纷，与本案的房屋租赁合同纠纷不是同一种法律关系，不应在本案中处理；其次，在《委托经营管理合同》约定的第一个三年期限届满后，在政府的协调和监管下，摩尔公司已经和小业主就降租事件引发一系列纠纷和矛盾（包括涉案商铺租金、购房发票、租赁税等）达成一揽子解决问题的方案，并签订了新的协议，且原告已经足额收取摩尔公司依据协议返还的款项，其再次主张租金没有任何依据，不应予以支持。综上所述，原告的诉讼请求，依法应予驳回。本院经审理认定事实如下：一、原告购买涉案商铺及委托经营管理基本情况2013年1月12日，原告（认购方）与华绪公司［出售方（代理人）］签订一份《岭秀城F1栋商铺认购书》，约定：原告认购1178号商铺，建筑面积约为21.58平方米，认购价为人民币1767853元，建筑面积单价为81920.9元/平方米；采取一次性付款方式，购房款1767853人民币于2013年5月12日或之前付清（含定金），余款办理商业银行按揭贷款；由于认购方委托出售方办理所购物业的产权证书，认购方需于2013年5月12日前将本次交易按购买方申报价格所应缴交的全部税费交给出售方，否则视为逾期付款；认购方须于2013年5月12日前携带本认购书、首期房款等资料到指定地点签署《珠海市商品房买卖合同》；如双方向交易登记机关申报的物业交易价格与本认购书有差异的，以本认购书约定的价格为准，且双方确认，本认购书约定的认购价格为出售方的实收价格，因本次交易所应缴交的全部税费由认购方承担；认购方按约定付清房价款及办证费税费后，出售方承诺于2013年6月30日前将该物业交付认购方使用……该物业为带租约出售，在认购方签署本认购协议前，出售方已告知全部租赁信息并提供了租赁合同，认购方承诺在购买该物业后仍按原租赁合同履行出租方的权利义务；出售方展示的样板间、大堂、模型、照片、图纸、售楼、广告等资料，仅供参考，不作为认购方交付标准、交付设施及环境的承诺……双方签订商品房买卖合同后，如合同条款与本认购书条款相抵触时，以本认购书为准等。2013年6月14日，原告（买受人）与正邦公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：正邦公司将1178号商铺以人民币323700元的价格出售给原告；该商品房为现房，正邦公司在2013年6月30日前交付该商铺；原告在签署本合同时一次性付清其它承担的税费予正邦公司，用于代办产权证。2013年8月19日，1178号商铺办理权属登记至原告名下。2013年5月12日，原告（委托方、甲方）与摩尔公司（受托方、乙方）签订《委托经营管理合同》一份，主要内容包括：鉴于乙方向华绪公司整体承租了珠海市××路××号××栋××楼的商业（推广名为ＭＯＭＡＬＬ），现华绪公司带租约将该部分物业转让给甲方……甲乙双方就商业用房委托经营管理合作达成如下条款：甲方就其拥有的本项目1178号商铺的全部经营管理权委托给乙方，由乙方合法经营，提升该被委托商业项目的行业地位及市场价值，租赁合同期内乙方有权将该商业房转租给第三方，委托期限起于《珠海市商品房买卖合同》约定的交付之日起，即2013年6月30日，止于2022年6月29日；甲乙双方同意在委托经营管理期限内，本委托为不可撤销的委托；在委托期内每三年签订一次租赁合同；本次租赁合同期限为三年，即2013年6月30日至2016年6月29日，每月租金为9711元；双方约定每月30日前支付下月租金，乙方于2013年6月30日前向甲方交纳一个月的租金作为押金；前一次租赁合同期届满前的三个月，由项目全体业主推选的业主委员会委托第三方做出租金评估并制定下阶段租金标准并提出上调或者下调租金的方案，该租金方案通过后，双方签订下阶段租赁合同，届时如确需下调的，则原则上幅度不能超过10%；在委托期限内（不含已经签订的租赁合同期内），如甲方认为委托租金与乙方达不成一致，甲方可不予委托，直接与商家签订租赁合同，如甲方需自行出租或自营的，其所经营的业种必须符合商场要求，并以书面形式报批通过，如经营业种不符合要求，乙方有权不同意该商家进场经营；在委托经营管理有效期内，如乙方持续经营该商铺的，原合同所约定甲方收益标的物业租金为甲方实收租金，由乙方承担因此租金而产生的相关税费；乙方应当严格、良好地履行本合同第三条约定的委托事项，按时支付租金……如乙方逾期支付租金的，甲方有权以同期银行贷款利率计收违约金，逾期超过三个月的，甲方有权解除合同等。二、摩尔百货纠纷缘由及相关协调处理经过2016年6月22日，摩尔公司向全体商铺业主发出书面通知，称：摩尔公司存在亏损，在接下来的三年里，由于现有商家在合同期内的租金不会有提升，而支付给全体业主的租金负担太过沉重，难以为继……在下一个三年期间将租金标准下调至现有租金的50%，要求业主在2016年7月15日前决定是否按下调后的租金标准和摩尔公司继续签订下一个三年的租金合同等。由于业主不同意上述降租方案并与摩尔公司发生纠纷，相关部门介入协调。2016年7月2日，摩尔公司就2016年6月30日与业主代表就下一个三年的租赁合同面谈一事向全体业主发出通知，称：一、摩尔公司决定撤场，不再对摩尔广场项目进行受托经营……根据《委托经营管理合同》第六条的约定，摩尔公司不能就下一个三年的租赁与业主达成一致意见并签署《租赁合同》，在现有租赁合同期限已经届满的情况下，该公司退出摩尔广场项目的经营管理，不再对项目受托经营……针对业主代表提出的我司对业主存在“九年包租”的承诺，我司在此郑重声明：我司从未作出此承诺……九年是委托经营管理期限，在九年的委托期限中，如我司能不间断与业主签署每一个三年期的《租赁合同》的，则在每一个租赁合同有效期内，业主对该公司的委托为不可撤销的委托……三、特别说明。针对面谈时业主提出的华绪公司存在高价售楼的问题，我司认为，如业主认为有法律依据可以向华绪公司主张权利的，我司愿意在能力范围内尽可能的提供协助等。2017年4月7日，澳门日报刊登了一份以“珠海市摩尔广场签约业主”身份出具的声明，其中称，声明人作为摩尔广场珠海、内地及海外业主，经过反复谈判已和摩尔公司及原华绪公司股东戴丽、罗盛宗达成和解方案，并重新签订新的六年期合同（2016-2022）等。在澳门特别行政区陈明金议员办事处的见证下，2017年5月24日，原告（出租方、甲方）与被告摩尔公司（承租方、乙方）、罗盛宗（担保方、丙方）签订《协议书》，载明：鉴于甲方是1178号商铺业主，2013年5月12日甲方与乙方签订《委托经营管理合同》，合同约定委托管理的期限为2013年6月30日至2022年6月29日，委托期限内每三年签订一次租赁合同，首三年的租金为每月9711元，现前三年的租期已满，甲方已经收到协议约定的前三年全部租金。第一个三年租期届满前，乙方向甲方提出因经营管理不善，无法按照《委托经营管理合同》约定继续支付租金，现三方就2016年7月1日至2022年6月29日期间委托管理及房款返还事宜达成以下条款：一、委托管理期限。委托管理期限为2016年7月1日至2022年6月29日……二、房款返还。因乙方自身原因导致无能力继续按照原《委托经营管理合同》规定向甲方支付租金，经双方在善意及公平原则下协商，乙方同意在符合下列A条件情况下并受原商铺出售方华绪公司投资者的委托向甲方返还购房款……A.乙方必须在2017年5月30日前一次性向甲方返还房款349596元（以首三年每月租金金额9711元×72×50%作为计算标准），收到此赔偿当日，此协议才正式生效，若未收到仍以《委托经营管理合同》约定为准，按该合同履行……若乙方或乙方的权利义务承受方违反本协议约定的，甲方有权按照《委托经营管理合同》向乙方及丙方作出追讨，丙方须以连带方式承担所有责任……三、甲方收到款项后30个工作日内向有关部门撤销对戴丽、罗盛宗的所有投诉、控告、信访等维权措施，如乙方认为有必要，甲乙双方可共同登报澄清双方已达成和解协议……本协议履行过程中产生的纠纷均与戴丽无关。四、如乙方未按协议约定足额返还房款，甲方有权自行采取相关的维权方式，乙方按本协议约定付清上述款项后，甲乙就此事及有关维权的全部事宜互不追究责任，包括但不限于购房时应出具的购房发票及前三年合同期间代缴租赁税的税票等……六、丙方以个人名义对乙方履行本协议（包含《委托经营管理合同》）项下的所有义务（包括但不限于租金的支付、对甲方及商铺承租方的违约责任、其他费用等）承担不可撤销的连带保证责任……八、甲方及甲方依法成立的业主委员会有权委托会计、审计人员对乙方的财务情况进行查核……如本次委托管理期间乙方的经营发生明显改善，乙方必须积极增加支付给甲方的租金……十、本协议履行期间，如甲方认为乙方与其他业主达成的协议条款有比本协议约定的条款更优异的，甲方有权选择适用优越条款，乙、丙方对此表示认可……十四、本协议一式五份，陈明金议员执一份，甲、乙双方各执一份，丙方执二份。2017年9月28日、10月27日，原告分别出具两份收据，载明收到“罗盛宗交来原告购买1178号铺，由2016年7月至2022年6月按原租金之50%计算的返还购房款”第一期款项人民币135954元（折合港币161350元）以及第二期款项人民币135954元（折合港币161350元）。（收据附注：原合同租金9711元，现50%即4855.5×72=349596元，扣除已收到2016年8月至2017年9月共14期租金及按金合计77688元，即还购房款总额为349596-77688=271908元）。2017年9月30日，摩尔公司、罗盛宗刊登公告，主要内容包括：根据珠海市政府协调组的要求，就目前已取得的成果公告如下：一、2017年5月，在香洲区领导的主持下，我们与380多个铺位的珠海、澳门和香港小业主达成和解意向，并签署了协议，约定在2016年7月至2022年6月期间，每月返还50%的退铺款和支付20%租金（均以前三年的月租金为基础并按月支付）。该方案为“珠海、香港版和解协议”，此方案之款项从香洲区政府指定的摩尔百货共管账户中每月支付。（此为“方案一”）；二、2017年7月底，在澳门立法会议员陈明金、施家伦、宋碧琪的协调下，我们与珠海及澳门190个铺位的小业主达成和解意向，并签署了协议，约定自2016年7月至2022年6月期间（每月返还50%退铺款按前三年的月租金为基础，一次性分2笔支付）另支付10%月租金（退还购房款亦按前三年月租金作基础）该方案为“澳门版和解协议”。（此为“方案二”）……等。关于案涉纠纷调解情况。根据被告摩尔公司提交的珠海市香洲区人民政府于2018年7月28日出具的《关于摩尔百货纠纷处理经过的说明》，内容载明：摩尔公司业主与摩尔公司经营者因租金产生纠纷，珠海市委市政府非常重视，成立协调小组，组织大陆、澳门及香港业主联合澳门陈明金先生、施家伦先生等议员及香港工联会分别搭建平台与摩尔公司原股东进行协商。在各方共同努力下，2016年12月18日，摩尔公司原投资公司华绪公司股东戴丽、罗盛宗、陆炳同将1.3255亿元的分红转入摩尔公司的三方共管账户（其中戴丽6912万元，罗盛宗6048万元，陆炳同300万元，按原分红数额，陆炳同仍有4020万元未退）。经协商，大陆、澳门及香港三部分655个商铺的业主代表分别与摩尔公司达成二个方案：一、按原租金70%发放，已签约235个商铺，其中有香港业主和大陆业主；二、《5+1》方案，以原租金标准一次性发放六年租金的50%给业主，后期每月再按原租金10%的标准发放。现在完全签订《5+1》方案有271个铺。另外有128个澳门及部分大陆业主，在澳门陈明金议员办协调下签订50%退商铺款协议，但该部分业主收取了50%商铺款后，一直没有按调解方案来签订10%的合同。为确保在澳门陈明金议员办协商下所签订195个商铺50%退商铺款协议的顺利履行，罗盛宗替陆炳同垫付了4020万元。至今在655个商铺中，有21个商铺没有签约。根据被告摩尔公司提交的澳门特别行政区立法会施家伦、宋碧琪议员服务处于2018年8月31日出具的《有关珠海摩尔百货铺位租赁纠纷协调情况的说明》，内容是：有关珠海摩尔百货铺位租赁纠纷发生以来，时任澳门立法议员的陈明金先生、施家伦议员及服务团队等有关方面应邀进行调解，并积极搭建有关责任方与业主的沟通协调平台，期间在澳门、珠海两地共举行了30多次的协调会议。在各方的共同努力协助下，由摩尔商场原投资公司华绪公司三位原投资人戴丽、罗盛宗及陆炳同于2017年10月31日与铺位业主代表共同协商并达成了相关解决协议。三位原投资人戴丽占股40%、罗盛宗占股35%及陆炳同占股25%同意将2014年摩尔广场销售项目分红172800000元退还给摩尔公司在珠海华润银行之共管账户上，用作支付摩尔公司与业主调解协商之租金合约款项，各原投资人共需退款分别为：戴丽6912万、罗盛宗6048万、陆炳同4320万。最终，双方签订了两个解决方案，在总共655个铺位中，有399名业主同意并签立“《5+1》方案”（以原租金标准一次性发放六年租金的50%给业主，后期每月再按原租金10%的标准发放）的协议方案；另有235个商铺选择了按原租金收取70%租金方案；有21个商铺未签约。而在“《5+1》方案”落实执行过程中，有271个商铺完全签约，但有128个澳门及部分大陆业主在收取了50%商铺款后，一直没有按调解方案签订10%的合同。三、各被告在涉案交易过程中的关系2011年12月28日，正邦公司（出卖方）与秉承公司（买受方）签订一份《珠海正邦广场整体商业销售合同》，约定：买方向卖方购买位于珠海市××路××号××层总建筑面积17444.78㎡、夹层建筑面积5617.4㎡），价款合计292922948元；如在买方按期交款并签订《珠海市商品房买卖合同》及附件后需更名，卖方可协助买方办理更名手续等。合同签订后至2012年4月，秉承公司分期付清了上述房款。2012年11月13日，罗盛宗、陆炳同、戴丽三人签订一份《投资合作协议书》，约定：三人作为合作投资人收购位于珠海市××路××号（正邦岭秀城）Ｆ1栋一、二、三层和夹层商业物业（地库一）；该物（地库一积23062.18平方米，现房，未办理房地产权证，开发商为正邦公司，目前权利人秉承公司已向发展商付清该商铺全款，现有意以约3.8亿元予以转让；罗盛宗、陆炳同出面与卖家签署购买协议后，即可将所购物业对外转让，转让所收定金或房款均属三方所有，由三方共同收执及监管，收益分配比例定为罗盛宗占35%、陆炳同占25%、戴丽占40%。同日，三方还签订《合作备忘录》，约定：三方合作经营了华绪公司、摩尔公司以及珠海市荻加若物业管理有限公司，现三方一致同意将上述三个公司的股权比例均调整为：罗盛宗占35%的股权、陆炳同占25%的股权、戴丽占40%的股权，合作各方按该比例依法享有三公司的股东权利并相应履行股东义务等。2012年11月15日，秉承公司（出卖方）与华绪公司（买受方）签订《珠海正邦广场F1商业裙楼买卖合同》，约定：买方向卖方购买珠海市迎宾南路2095号F1商业物业（一、二、三层及夹层总建筑面积23062.18㎡），总房价3.8亿元，由买方分期支付；双方同意买方与正邦公司签订的《珠海市商品房买卖合同》及附件仅作为该物业的办理房地产权证所用；卖方同意买方以指定第三人的名义签署《珠海市商品房买卖合同》及附件，物业产权过户到买方指定的第三人名下，过户产生的税费由正邦公司及买方各付各税。2012年12月27日、2012年12月28日，罗盛宗、陆炳同、戴丽共同设立华绪公司和摩尔公司。2014年3月9日，戴丽、罗盛宗、陆炳同及黎瑞祥、陆春莲、郑丽君共同签订《退股协议书》，约定：罗盛宗、陆炳同、戴丽共同出资设立的华绪公司和摩尔公司，三人为两公司的隐名股东和实际投资人，股权比例为：戴丽占40%、罗盛宗占35%、陆炳同占25%，三人分别委托他人代持公司股权，其中戴丽的受托人为陆春莲，罗盛宗的受托人为黎瑞祥，陆炳同的受托人为郑丽君；自本协议生效之日起，罗盛宗、陆炳同从两公司退股，在两公司中委托他人持有的股权全部转给戴丽。2014年3月15日前，罗盛宗、陆炳同两方应将委托持有的股权协助变更登记至戴丽或戴丽指定的第三方名下。关于经营管理，该协议第二条约定：本协议签署时，华绪公司的经营业务已基本完成，本协议生效后，华绪公司停止办理除本协议约定事项外的新的对外业务，待股权变更登记完成后，戴丽负责办理华绪公司的注销手续，华绪公司不再存续经营；本协议生效后，罗盛宗、陆炳同不再参与摩尔公司的任何经营管理，两公司的任何经营行为均与两方无关；戴丽承诺会按约履行摩尔公司已经及将要签署的所有合同，包括但不限于和商户签署的租赁或合作合同，和小业主签署的三年承租合同及九年委托经营管理合同……华绪公司注销后的全部债权债务由戴丽承接……本协议三方合作投资的MOMALL商场是由三方以华绪公司的名义向秉承公司买受后再分拆出售给707户小业主并整体返租运营，在华绪公司成立前，三方以罗盛宗、陆炳同的名义和秉承公司签订协议，在履约过程中由罗盛宗、陆炳同两方的私人账户支付交易款。在投资经营的过程中，罗盛宗将自己的私人账户免费提供给华绪公司和摩尔公司使用，该账户收入及支出的所有资金均为两公司的现金流，纳入两公司的财务管理体系，按公司规定和本协议三方的约定使用及分配等。罗盛宗、陆炳同、戴丽、陆春莲、黎瑞祥、郑丽君均在《退股协议书》上签名。2014年3月19日，罗盛宗、陆炳同、戴丽、陆春莲、黎瑞祥、郑丽君签订《补充协议》，对《退股协议书》的部分条款内容进行了修改，其中约定：罗盛宗、陆炳同、戴丽均应对己方持股受托人的行为承担连带责任。2014年3月19日，摩尔公司办理工商变更登记，股东由郑丽君、黎瑞祥、陆春莲变更为卓正琼一人，企业类型变更为有限责任公司（自然人独资）。2014年3月21日，华绪公司办理变更登记，股东也由郑丽君、黎瑞祥、陆春莲变更为郭静一人，企业类型变更为有限责任公司（自然人独资）。2014年10月11日，华绪公司办理注销手续。2016年7月14日，罗盛宗、陆炳同、戴丽共同出具《承诺书》，就摩尔广场小业主租金的信访事件，在各级政府的协调下，三方承诺如下：在剩余的六年委托期内保证小业主合同条件下的租金收入。摩尔广场经营收入在扣除正常运营费用（员工工资、保安保洁、公共区域物管和水电费用）后，与应支付给小业主的租金之间的差额，由三方按原股权比例承担并由政府监管支付。2016年7月19日前，三方应先行按目前预估的六个月的租金差额共2400万元汇入政府指定的第三方监管账户作为履约保证金，其中戴丽应汇入960万元、罗盛宗应汇入840万元，陆炳同应汇入600万元。租金的具体支付方式及金额，由三方和业主代表达成一致意见后，在政府的监管下支付。在形成新的解决方案前，保证金每半年支付一次，每次提前一个月汇入政府指定的第三方监管账户。上述资金汇入后，戴丽承诺于2016年7月31日前将摩尔公司成立至今的会计账目及经营收支凭证交由罗盛宗及陆炳同委托的具有资质的会计师事务所进行审计。三位股东应于审计结果出来后的90日内就摩尔公司的后续经营进行协商。协商不一致的，戴丽承诺无条件退出摩尔的经营，由罗盛宗及陆炳同继续经营或与小业主协商共同经营的方案等。本院认为：原告王栋梁与被告摩尔公司签订的《委托经营管理合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点在于：一、原告于2017年5月24日与摩尔公司、罗盛宗签订《协议书》并收取协议约定的“返还房款”后，前述《委托经营管理合同》所涉委托经营管理期限后六年，即2016年7月1日至2022年6月29日期间的商铺租金该如何计付的问题；二、各被告的责任问题。一、关于租金计付问题。其一，原告与摩尔公司、罗盛宗签订《协议书》约定的“返还房款”的性质。首先，虽然协议载明摩尔公司是受原商铺出售方华绪公司的委托向原告返还购房款，但从协议的签订背景来看，各方是在摩尔公司提出因经营管理不善无法按照《委托经营管理合同》约定继续支付租金的情况下经协商达成的协议，即协议侧重解决后六年委托经营管理期间的租金支付问题。其次，根据协议书第二条的约定，“返还购房款”的具体金额是以《委托经营管理合同》约定的前三年每月租金金额为基数计算，而非以双方签订的《岭秀城F1栋商铺认购书》以及《商品房买卖合同》之间的房款价差为计算依据。同时，根据《协议书》第二条A款的约定：原告收到返还的房款当日，此协议才正式生效，若未收到，仍以《委托经营管理合同》约定为准，按该合同履行。该条款内容可以理解为《协议书》在生效后具有变更及替代《委托经营管理合同》中原租金支付约定的作用。最后，结合《协议书》第四条有关原告收款后双方互不追究责任的约定以及香洲区政府、澳门方面组织调解的实际情况来看，包括“5+1方案”、“7成方案”在内的各种具体调解方案，均为解决业主诉求的一揽子方案，并非仅仅针对房款差价的退还。因此，原告与被告摩尔公司等签订的《协议书》所约定的“返还房款”实际上具有双重属性，既涉及商铺价款的诉求，但更侧重于解决后六年委托经营管理期间的租金支付争议，具有租金支付补偿的属性。其二，鉴于《协议书》约定的“返还房款”具有租金补偿性质，原告在收取该款的情况下，又要求按照《委托经营管理合同》约定的前三年租金标准全额计付租金，缺乏依据，与事实不符。对于涉案商铺后六年租金计付标准，本院综合考量如下：首先，从香洲区政府及澳门议员办公室出具的情况说明来看，在协调摩尔百货纠纷过程中，各方经协商仅达成了“7成方案”及“5+1方案”两种后续租金支付办法，除此之外，并无其他解决方案，本案原告签署了《协议书》，并按前三年月租金标准一次性收取了后六年租金的50%，其应该知悉该协议书仅是“5+1”方案的组成部分。其次，本案原告虽然未与摩尔公司就后续租金支付事宜签订《补充协议》，但从该纠纷涉及的655个商铺来看，经协商有235个商铺业主选择了“7成方案”，271个商铺业主签订了完整的“5+1方案”，由此可见，目前摩尔广场77.3%的商铺业主所收租金最高亦未超过前三年月租金标准的70%。鉴于原、被告在本案中均不申请对案涉商铺的市场租金标准进行评估，则摩尔公司现行支付的租金标准可作为本案衡量涉案商铺租金收益的重要依据。最后，对比接受“7成方案”的商铺业主，原告已一次性收取了50%的后六年租金补偿，较快实现了商铺收益，为平衡各方权益，本院酌定摩尔公司按照前三年租金标准的60%支付涉案商铺剩余委托经营管理期间的租金，原告已按《协议书》收取的原租金标准的50%款项应当按月予以冲抵，则摩尔公司应当从2016年7月起按原租金标准的10%（9711元/月×10%=971.1元/月）支付剩余部分的租金至委托经营管理期限届满。因此，本案从2016年7月计至2019年4月，摩尔公司应支付租金合计33017.4元（971.1元/月×34个月）。至于违约金方面，由于原告与摩尔公司签订的《委托经营管理合同》以及《协议书》均未对后六年委托经营管理期间的租金支付标准作明确约定，双方由此发生争议并进行协商，且一直未能达成一致，不宜完全归责于摩尔公司单方违约，原告要求按原租金标准计算逾期支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。二、关于各被告的责任问题。原告王栋梁与被告摩尔公司签订的《委托经营管理合同》实际上具有租赁合同的性质。摩尔公司是该合同约定的租金支付主体，也是摩尔项目的运营商，理应承担租金的支付责任。正邦公司仅为案涉商品房买卖合同约定的出卖人，与本案租赁合同并无直接法律关系，原告要求正邦公司承担租金支付责任，理据不足，本院不予支持。罗盛宗、陆炳同、戴丽合作投资经营和销售摩尔广场项目，为摩尔公司的实际控制人，摩尔广场信访事件处置期间，三人于2016年7月14日出具《承诺书》，共同承诺：在剩余的六年委托期内保证小业主合同条件下的租金收入；摩尔广场经营收入在扣除正常运营费用后与应支付给小业主的租金之间的差额，由三方按原股权比例承担并由政府监管支付。此外，罗盛宗还作为协议签订方自愿对于《协议书》的履行提供担保。虽然罗盛宗、戴丽与陆炳同之间对于向监管账户汇入履约保证金事宜尚有争议，但从其承诺来看，三人应按其承诺对于摩尔公司剩余六年的租金支付承担补充清偿责任。至于原告本案要求罗盛宗、戴丽、陆炳同各自对应的名义持股人黎瑞祥、陆春莲、郑丽君承担相应责任，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百一十二条、第二百二十六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告珠海摩尔百货有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王栋梁支付2016年7月至2019年4月期间的租金合计33017.4元；二、被告罗盛宗、戴丽、陆炳同对于被告珠海摩尔百货有限公司应负担的上述租金支付义务共同承担补充清偿责任；三、驳回原告王栋梁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6319元，由原告王栋梁负担3159.5元，由被告珠海摩尔百货有限公司负担3159.5元。如不服本判决，原告王栋梁及被告罗盛宗、陆炳同可在判决书送达之日起三十日内，被告珠海摩尔百货有限公司、珠海正邦房地产开发有限公司、戴丽、黎瑞祥、郑丽君、陆春莲可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  杨擎轩审 判 员  谢 光人民陪审员  陈淑珍二〇一九年十一月四日书 记 员  张景民