北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初60465号原告：北京厦大安普科技发展有限公司，住所地北京市顺义区高丽营镇金马工业区**。法定代表人：陈松柏，董事长。委托诉讼代理人：何江文，北京市康达律师事务所律师。被告：张正义，男，1979年10月15日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：陈国文，河北双冀律师事务所律师。原告北京厦大安普科技发展有限公司（以下简称厦大安普公司）与被告张正义（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。厦大安普公司法定代表人陈松柏及其委托诉讼代理人何江文，张正义及其委托诉讼代理人陈国文到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。厦大安普公司向本院提出诉讼请求：要求解除我公司与张正义于2016年1月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。事实和理由：2016年1月5日，我公司员工朱海燕未经我公司同意与张正义在北京我爱我家房地产经纪有限公司的居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定我公司将北京市朝阳区建华南路15号3层D358B房屋出售给张正义。合同签订后，我公司与张正义就合同的效力及履行产生争议。在我公司申请下，经鉴定，该公司公章及陈松柏的签字均系伪造。2018年12月20日，朝阳法院作出（2016）京0105民初21478号《民事判决书》，确认《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》履行不能，驳回了张正义要求继续履行合同的诉讼请求。张正义不服一审判决，提起上诉，2019年5月27日，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终3725号《民事判决书》，驳回上诉，维持原判。因合同已不具备继续履行基础，应予解除，故我公司起诉至法院。张正义辩称：厦大安普公司将包括我所购买房屋在内的8套房屋进行捆绑式抵押，获得贷款1500万元，在上次诉讼期间，厦大安普公司已将其中的几套房屋出售。本案诉争房屋抵押款175万元，我同意支付175万元办理抵押解除手续。故我不同意厦大安普公司的诉讼请求，要求继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人朱海燕为厦大安普公司监事，且为厦大安普公司股东吉林市锋锐化工机械设备有限公司的法定代表人。2016年1月5日，朱海燕持内容为“北京厦大安普科技发展有限公司，法人：陈松柏，身份证号***，现公司出售位于北京市朝阳区建华南路15号3层D358B房屋一套，因法人工作繁忙不能到场，特委托公司员工：朱海燕，身份证号***为代理人，代为签署房屋买卖合同相关资料、代收定金、房款等手续”的《委托书》，代厦大安普公司与张正义签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。双方约定：厦大安普公司将其所有的北京市朝阳区建华南路15号3层D358B房屋出售给张正义，该房已经设立抵押，抵押权人为中国民生银行股份有限公司泉州分行，抵押金额200万元，厦大安普公司应在2016年4月1日前办理抵押注销手续；房屋成交总价为2564280元，张正义应于本合同签订当日向厦大安普公司支付定金10万元；张正义采取贷款方式支付房款，其选择公积金贷款120万元，缴税当日张正义向厦大安普公司支付1244280元，办理房屋所有权转移登记当天张正义向厦大安普公司支付2万元；厦大安普公司应当在房款3日内将该房屋交付给张正义；双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同签订后，张正义于2016年1月7日给付厦大安普公司定金10万元，厦大安普公司为张正义出具《定金收据》。另查一，2015年4月21日，厦大安普公司（抵押人）与案外人中国民生银行股份有限公司泉州分行（抵押权人）签订《主债权及房屋最高额抵押合同》，最高债权金额为1500万元，债权确定的期间是2015年9月17日至2020年9月17日，抵押房屋为北京市朝阳区建华南路15号3层D358B等八套房屋，债务人为案外人晋江市中环家俬贸易有限公司。2015年4月，北京市朝阳区建华南路15号3层D358B房屋办理了最高额抵押权设立登记。2016年1月8日，中国民生银行股份有限公司泉州分行向厦大安普公司发出《告知书》，告知厦大安普公司泉州分行不同意转让北京市朝阳区建华南路15号3层D358B房屋，望厦大安普公司立即终止房屋买卖交易。2016年7月28日，中国民生银行股份有限公司泉州分行向晋江市中环家俬贸易有限公司发出《贷款逾期催收通知书》，要求晋江市中环家俬贸易有限公司接到通知后立即偿还贷款本金、利息及罚息，否则将通过法律渠道追偿，对抵押之物进行拍卖变卖以抵偿债务。另查二，2016年4月，张正义将厦大安普公司起诉至本院，要求厦大安普公司继续履行房屋买卖合同、履行产权过户手续，支付违约金256428元及逾期交房的违约金（自2016年4月4日起至产权过户之日，每日按总价款的万分之五支付）；厦大安普公司提出反诉，要求确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关协议无效。该案在审理中，厦大安普公司申请对《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《定金收据》、《委托书》上公章及陈松柏签字真实性进行鉴定。经北京明正司法鉴定中心鉴定，鉴定意见为：1、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《定金收据》、《委托书》上印文与样本印文均不是同一枚印章盖印形成。2、陈松柏签名字迹与样本字迹不是同一人所书写。2018年12月20日，本院作出（2016）京0105民初21478号民事判决，认为：“虽然经鉴定，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《委托书》上的公章及《委托书》上厦大安普公司法定代表人陈松柏的签字均不真实，但朱海燕作为厦大安普公司的监事及厦大安普公司股东吉林市锋锐化工机械设备有限公司的法定代表人，张正义有理由相信朱海燕有代理权，该代理行为有效，且张正义作为房屋买受人，对房屋权属负有注意义务，其无能力、也不可能甄别出卖人公章及委托书的真伪，故对厦大安普公司主张《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及相关协议无效的诉讼请求，不予支持”、“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外，北京市朝阳区建华南路15号3层D358B房屋的抵押权人中国民生银行股份有限公司泉州分行已明确告知不同意转让该房，望立即终止房屋买卖交易，且本案也无受让人代为清偿债务消灭抵押权的情形，因此《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》不具备继续履行的基础；张正义要求继续履行合同，并承担违约金的诉讼请求，本院难以支持”；并判决驳回张正义的诉讼请求、驳回厦大安普公司的反诉请求。张正义不服该判决提起上诉，北京市第三中级人民法院于2019年5月27日作出（2019）京03民终3725号民事判决，认为涉案房屋担保的主债权最高额为1500万元，债权确定的期限尚在有效期内，现无证据证明涉案房屋上仅负担最高额债权1500万元中的部分债权，张正义主张另有其他房屋与涉案房屋情况相同并已经过户，但根据查明的事实及当事人举证情况，未能体现房屋所有权转移行为与本案的关联性，故在涉案房屋仍存在抵押的情形下，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》不具备继续履行的基础，判决驳回上诉，维持原判。2019年7月27日，厦大安普公司向张正义退还10万元。本院认为：厦大安普公司与张正义之间签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系有效合同。厦大安普公司在合同约定的履行期限届满时未履行消灭抵押权的义务，致使张正义无法办理房屋所有权转移登记。根据生效判决的认定，涉案房屋担保的主债权最高额为1500万元，债权确定的期限尚在有效期内，现无证据证明涉案房屋上仅负担最高额债权1500万元中的部分债权，在涉案房屋仍存在抵押的情形下，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》不具备继续履行的基础。鉴于《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无法继续履行，结合案件实际情况，当事人的合同目的已不能实现，故本院判决解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。对造成合同无法履行的过错责任、违约责任、损失赔偿等，双方可另行解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条之规定，判决如下：解除原告北京厦大安普科技发展有限公司与被告张正义于二Ｏ一六年一月五日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。案件受理费13657元，由原告北京厦大安普科技发展有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至北京市第三中级人民法院。审判员  童雪霏二〇一九年十一月二十六日书记员  毛珂歆