济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初4289号 原告：李娟，女，1975年5月24日出生，汉族，无业，住山东省菏泽市牡丹区。 委托诉讼代理人：朱磊（特别授权代理），山东舜元律师事务所律师。 被告：王兴红，女，1961年8月17日出生，汉族，无业，住济南市市中区。 委托诉讼代理人：马延河（特别授权代理），济南历城忠军法律服务所工作者。 被告：巩立水，男，1958年6月24日出生，汉族，住济南市市中区。 原告李娟与被告王兴红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案受理后，原告李娟申请追加巩立水为本案被告，本院经审查予以准许。后因无法向被告巩立水直接送达，本院依法公告向其送达了相关法律文书，公告期满后，本院依法适用普通程序，于2019年7月10日公开开庭了审理了本案。原告李娟的委托诉讼代理人朱磊、被告王兴红及其委托诉讼代理人马延河到庭参加了诉讼，被告巩立水经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼中，原告申请财产保全，本院依法冻结被告王兴红的银行存款（冻结期限一年）或查封被告王兴红名下的房产（查封期限三年），保全金额810000元。本案现已审理终结。 李娟向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原告与被告王兴红于2016年11月23日签订的《房屋买卖合同》为无效合同；2.请求法院依法判令被告王兴红立即返还原告购房款81万元，被告巩立水承担连带责任；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方经济南鼎弘房产经纪公司提供居间服务，于2016年11月23日签订《房屋买卖合同》一份，按照合同约定，被告将坐落于济南市历城区仲宫镇西许村的房产一套，以810000元的价格出售给原告，被告保证涉案房屋无任何权属纠纷，且如被告不履行办证、交房、交纳约定税费义务应承但相应的违约责任。2019年4月23日，涉案房屋被确认为违章建筑并需强制拆除。原告认为双方签订的合同应为无效，被告应将购房款返还给原告。 王兴红辩称，对原告提交的证据均无异议，原告在购买之前明知该房产是小产权房，更不在村镇建筑规划之内，也不符合土地法的有关规定（本村居民一户一宅），当时在全国拆违拆已进入高潮。原告出于其他目的自愿购买涉案房屋。合同签订后，原告对涉案房屋重新进行了整理并部分改变了楼体结构并居住在涉案房屋内，居住期间，原告未提出任何异议。双方在合同中约定的保证该房产无纠纷与政府组织拆违非同一概念，王兴红的行为不构成违约。李娟应支付涉案房屋实际占有使用期间的使用费用。且李娟在居住期间对涉案房屋进行主体改造，应补偿100000元。 巩立水（缺席）未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对下列证据无争议，本院予以认定并在卷佐证。 一、原告李娟提交的证据： 1、拆违通知书一份；2、二被告申请补发婚姻登记证审查处理表原件一份、二被告离婚登记审查处理表原件一份；3、齐鲁银行业务回单原件两份；4、齐鲁银行账户交易查询单原件一份；5、中信银行客户回单原件一份；6、《房屋买卖合同》原件一份；7、《农村承包地出租合同书》原件一份；8、收条一份。 二、被告王兴红提交的证据： 涉案房屋照片一宗。 当事人对下列证据有异议： 被告王兴红提供的照片。原告认为照片系打印件，真实性无法确认，即便如被告王兴红所述，根据照片显示，改造后的现状增加了涉案房屋价值，居住更便利。 对上述有争议的证据，本院经审查认为：照片系打印件，被告王兴红未能提供拍摄照片的原始载体，本院对该证据不予认定。 根据当事人陈述和本院审查认定的证据，本院认定事实如下： 王兴红与巩立水于1981年11月30日登记结婚，于2018年11月5日协议离婚。2006年12月31日，王兴旺（甲方）与李娟（乙方）签订《农村承包地出租合同书》，约定：“甲方自愿将其租用的济南市历城区仲宫镇西许村的荒山地转租给乙方使用，面积1亩，地界为西至本院，南北墙18.5米，东西墙30米+6米=36米。出租期限为50年，20016年12月31日至2056年12月31日……。” 2016年11月23日，李娟（乙方、买受人）、王兴红（甲方、出卖人）、济南鼎弘房产经纪有限公司（丙方，居间人）签订《房屋买卖合同》，合同主要内容为：“一、房产状况：甲方自愿出售坐落于济南市历城区仲宫镇西许村的房产给乙方，产别：小产权；房屋建筑面积360平方米，附属设施包含院子；房屋抵押、租赁情况：无；甲方承诺和保证此房产无任何权属纠纷，并如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况、户型、朝向及相关关系；乙方对甲方上述转让的房产具体状况已做充分了解，自愿购买甲方上述房产。二、成交价格为人民币捌拾壹万元整（小写￥810000元整）。四、付款方式：乙方应当于2016年11月23日支付人民币捌拾壹万（小写￥810000）元整。十一、违约责任：1、若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第二项的计算标准承担损失，乙方也有权解除合同；2、甲乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；十二、其他约定事项：买卖双方协议如下：买卖双方如遇拆迁等一切与本房屋有关的补偿及损失，由买方独自承担，与卖方及中介公司无任何关系。卖方承诺：此房屋无任何经济纠纷，因此原因对买方造成的经济损失由卖方全权负责并赔偿买方损失。十四、争议解决方式：本合同在履行中如发生争议，可以进行调解，调解不成的，三方均可以向房产所在地人民法院以诉讼的方式予以解决……。”合同签订当日，李娟通过其中信银行账户向王兴红转账400000元、通过其弟弟李双伟的齐鲁银行账户向王兴红账户转账370000元。2016年11月23日，王兴红向李娟出具收到条一份，内容为：“今收到李娟购西许别墅总房款捌拾壹万元整（￥810000），收款人王兴红，2016年11月23日。”合同签订后，李娟搬到涉案房屋居住并对涉案房屋进行了改造。 2019年4月23日，济南市南部山区管理委员会张贴限期拆除通知书，涉案房屋被确认为违章建筑，涉案房屋截至一审法庭辩论终结之日未被拆除。李娟在房屋被确认为违章建筑后搬离涉案房屋，并将涉案房屋房门锁上，但未能交付房屋钥匙。 另，诉讼中李娟支出申请保全支出保全费4570元。 本院认为：李娟与王兴红签订的《房屋买卖合同》所涉房屋未取得规划和建设审批手续，故2016年11月23日双方所签《房屋转让合同》违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋至一审法庭辩论终结前未被拆除，且李娟庭审中承认是其将涉案房屋房门锁上的，故房屋现处于李娟的实际控制之下，其应将涉案房屋返还给王兴红。王兴红向李娟收取的购房款810000元应予返还。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付李娟，亦不影响其占有使用期间的合理使用，其应支付自2016年11月23日至2019年4月23日（29个月）的使用费，使用费参照合同约定的购房款全款、涉案房屋坐落的土地出租年限计算。李娟与王兴红签订购房合同时，涉案房屋土地租用年限剩余481个月【50年*12个月-119个月（2006.12.31-2016.11.23）】，李娟应支付给王兴红占有使用费810000元/481个月*29个月=48836元。王兴红在扣除使用费后，剩余购房款761164元应当返还给李娟。 关于巩立水是否应承担责任的问题。合同虽在王兴红与巩立水夫妻关系存续期间签订，但本案系合同之债，合同相对方系王兴红，李娟现主张巩立水承担连带责任于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条；《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第十二条、第十四条、第十五条第二款、第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、李娟与王兴红于2016年11月23日签订的《房屋买卖合同》为无效合同。 二、王兴红向李娟返还购房款761164元。 三、驳回李娟其他诉讼请求。 上述给付，限王兴红于本判决书生效之日起十日内支付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11900元，由李娟负担717元、王兴红负担11183元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  刘士波 人民陪审员  宋金珍 人民陪审员  于一峰 二〇一九年十一月十一日 书 记 员  董 月