重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0106民初16756号原告：周游，男，汉族，1990年12月26日出生，住重庆市永川区。被告：徐爵文，男，汉族，1986年1月14日出生，住重庆市沙坪坝区。被告:王亿兰，女，汉族，1987年6月14日出生，住重庆市沙坪坝区。原告周游与被告徐爵文、王亿兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法由审判员谢凤鸣担任审判长，与人民陪审员郑元霞、陈惠英组成合议庭，适用普通程序于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告周游到庭参加诉讼，被告徐爵文、王亿兰经本院公告送达传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告周游向本院提出诉讼请求：1、判令两被告徐爵文、王亿兰退还定金、购房款110000元；2、请求判令两被告徐爵文、王亿兰支付原告违约金156000元；3、本案诉讼费由被告徐爵文、王亿兰承担。事实和理由：2018年5月20日，原告周游与被告徐爵文、王亿兰（二被告系夫妻）签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于重庆市沙坪坝区大学城东路*号*房屋出售给原告，房屋总价780000元，由原告承担中介费、税费以及过户相关费用。签订当天，原告通过银行向共有产权人王亿兰汇款50000元，被告向原告出具了收据。2018年6月27日至2018年7月16日期间，在被告多次请求下，原告分5次向被告汇款60000元，用于帮助被告公司及项目运转，至此，原告已向被告支付定金及预付款110000元。被告多次向原告保证其工程回款后立即解押过户，原告多次催促未果。2018年11月5日，被告徐爵文告知原告，房屋他已被其高价出售给第三人，无法继续履行合同，并请求与原告协商解决。经协商，原告与被告签订《存量房交易文件补充协议》，约定被告在2018年12月30日17时30分前退还原告全部已付款并赔偿违约金。在约定的时间内，被告仍然未退还已付款并赔偿违约金。原被告双方签订的《房屋买卖合同》已经解除，但被告拒绝按补充协议履行，故原告诉至法院，要求判如所请。被告徐爵文、王亿兰未作答辩。本院经审理查明事实如下：被告徐爵文、王亿兰系重庆市沙坪坝区大学城东路*号*房屋的所有权人。2018年5月20日，原告周游（乙方）与被告徐爵文、王亿兰（甲方）签订《房屋买卖合同》（含《交易各方及房屋留存信息表》），约定甲方将位于重庆市沙坪坝区大学城东路*号*住宅房屋出售给乙方，该房屋建筑面积71.51平方米，成交总价780000元，该房屋交易过程中所发生的税费以及该房屋配套设施过户所产生的相关费用由乙方承担。定金50000元，由乙方于签订合同当日支付给甲方，首付款350000元，由乙方于过户当天支付给甲方，乙方银行按揭贷款380000元，由放贷银行直接支付给甲方，实际贷款金额和放贷时间以银行审批为准，若银行实际贷款额不足交付房款，则由乙方在办理权属转移登记申请并取得回执单当日支付差额给甲方。该房屋已设定抵押，抵押权人为建设银行，甲方应于经纪方通知后3个工作日内办理完成解押手续并自行承担相关费用。甲乙双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料；甲乙双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日内办理该房屋权属转移登记申请手续；乙方须于办理权属转移登记申请并取得回执单之日起5个工作日内办理该房屋的抵押登记手续。逾期办理贷款申请或权属转移登记申请违约责任：甲乙双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：1、自约定的应办理贷款申请或权属转移登记申请期限届满之次日至实际办理贷款申请或权属转移登记申请之日止，每逾期一日，违约方按照该房屋成交价的5‰向守约方支付违约金，并于实际办理贷款申请或权属转移登记申请之日起3日内向守约方支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过15日的，守约方有权解除合同。合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。逾期办理解押或交房违约责任：甲乙双方任何一方未按照约定时间办理解押或将房屋交付给乙方的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：1、自约定的应办理解押或交房期限届满之次日至实际办理解押或交房之日止，每逾期一日，甲方按照该房屋成交价的5‰向乙方支付违约金，并于实际办理解押或交房之日起3日内向乙方支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过15日的，乙方有权解除合同。合同被解除的，甲方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向乙方支付违约金，并退还乙方全部已付款。合同签订后，原告即于当日通过银行转账支付被告王亿兰定金50000元。被告徐爵文、王亿兰向原告出具了收条1份，说明其收到原告支付的购房定金50000元。此后，原告再次通过银行转账支付被告徐爵文及被告王亿兰购房款60000元。被告徐爵文于2018年6月27日及2018年7月17日出具收条2份，说明其收到原告支付的购房款60000元。被告徐爵文、王亿兰收到定金及购房款后，未履行合同义务。2018年11月5日，被告徐爵文、王亿兰（甲方）与原告周游（乙方）、经纪方重庆到家了网络科技有限公司大学城中路一分公司（丙方）签订《存量房交易文件补充协议》，协议载明：甲、乙、丙三方于2018年5月20日签订了关于位于重庆市沙坪坝区大学城东路*号*房屋的《存量房交易文件》合同，甲方已经承认其重庆市沙坪坝区大学城东路*号*房屋已经出售过户给其他人，已经构成严重违约。现三方约定，甲方在2018年11月15日17时30分前退还乙方购房定金50000元及购房款60000元，共计110000元；甲方支付乙方违约金80000元，分两次付清：甲方在2018年11月15日17时30分前支付乙方违约金60000元，若在2018年11月15日17时30分前未支付乙方违约金60000元，乙方在起诉甲方违约赔偿时，则按《存量房交易文件》合同中的约定条款进行诉讼赔偿；甲方在2018年12月30日17时30分前支付乙方违约金20000元，若在2018年12月30日17时30分前未支付乙方违约金20000元，乙方在起诉甲方违约赔偿时，则按《存量房交易文件》合同中的约定条款进行诉讼赔偿。该补充协议上有被告徐爵文签名。签订补充协议后，被告徐爵文、王亿兰未按约定退还原告定金、购房款并支付违约金。原告认为原被告双方签订的《房屋买卖合同》因被告违约而已经解除，被告应当退还原告定金、购房款并支付违约金。上述事实，有原告举示的《房屋买卖合同》（含《交易各方及房屋留存信息表》）、收条、网上银行交易明细、交易记录、微信截屏打印件、房地产权证复印件、不动产登记信息查询结果复印件、《存量房交易文件补充协议》及原告的陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原告周游与被告徐爵文、王亿兰签订的《房屋买卖合同》（含《交易各方及房屋留存信息表》），是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。被告徐爵文、王亿兰将涉案房屋出售给他人并办理了过户手续，已经构成严重违约。被告徐爵文、王亿兰均系涉案房屋的所有权人，且涉案房屋出售给他人并办理了过户手续，原告有理由相信被告徐爵文可以代表被告王亿兰。被告徐爵文以被告徐爵文、王亿兰名义与原告于2018年11月5日签订《存量房交易文件补充协议》约定退还定金、购房款并支付违约金，可以认定双方于2018年11月5日解除了双方签订的《房屋买卖合同》。合同解除后，被告徐爵文、王亿兰应当退还原告定金50000元及购房款60000元，本院对原告要求被告徐爵文、王亿兰退还定金、购房款110000元的诉讼请求予以支持。合同约定，被告逾期办理贷款申请、逾期办理权属转移登记申请、逾期办理解押手续、逾期交房超过15日，原告有权要求解除合同并要求被告按照房屋成交价的20%支付违约金，现被告已经将涉案房屋出售给他人并办理了过户手续，事实上不能履行合同，已构成严重违约，应当按照房屋成交价的20%向原告支付违约金，现原告要求被告徐爵文、王亿兰支付违约金156000元，本院予以支持。被告徐爵文、王亿兰经本院公告送达传票传唤，未到庭参加诉讼，应视为其自行放弃依法享有的举证、质证、提出抗辩、辩论等诉讼权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐爵文、王亿兰在本判决发生法律效力后三日内向原告周游退还定金50000元、购房款60000元；二、被告徐爵文、王亿兰在本判决发生法律效力后三日内向原告周游支付违约金156000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5290元（原告已预交），由被告徐爵文、王亿兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数及代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  谢凤鸣人民陪审员  郑元霞人民陪审员  陈惠英二〇一九年十一月五日法官 助理  冯 举书 记 员  郭 琴