湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民初224号原告（执行案外人）：王牛，男，1988年5月21日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：李晶晶，湖北金卫（十堰）律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：李雪，湖北金卫（十堰）律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告（申请执行人）:四川省达县第二建筑工程公司第一分公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区人民中路**。代表人：张升平，该分公司经理。委托诉讼代理人：郑娟，该公司职工。代理权限：代为承认、放弃诉讼请求，代为反诉、上诉，代为调解、和解，代收法律文书。委托诉讼代理人：龚世钊，湖北汉江源律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃诉讼请求，代为反诉、上诉，代为调解、和解，代收法律文书。被告（被执行人）:十堰市世安房地产开发有限公司。。住所地：湖北省十堰市张湾区车城南路**法定代表人：戴山城，该公司总经理。原告王牛与被告四川省达县第二建筑工程公司第一分公司（以下简称：达县二建一公司）、十堰市世安房地产开发有限公司（以下简称：世安公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告王牛的委托诉讼代理人李晶晶、被告达县二建一公司的委托诉讼代理人龚世钊及郑娟到庭参加诉讼。被告世安公司经本院合法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。王牛向本院提出诉讼请求：1.停止对王牛租住的位于湖北省××箭区××街办北京××房××为××号房屋（以下简称：案涉房屋）的强制执行，并解除对上述房屋的查封。2.案件受理费由达县二建一分公司、世安公司负担。事实和理由：王牛于2018年10月21日看到十堰市中级人民法院于2018年10月19日做出的公告，该公告责令王牛在十五日内迁出房屋。王牛对裁定内容不知情，但居住的房屋系2015年8月1日王牛向房主龚丽鸿租赁的，当时房主出示的有其购买房屋的房屋买卖合同，双方依法签订的有房屋租赁合同，王牛因当时需要婚房，所以租赁期限为十年，并对租赁房屋进行装饰装修，花费费用十余万元。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。王牛签订房屋租赁合同时出租人有房屋买卖合同，王牛不知道该房屋后来所有权发生了什么变更，但王牛租赁房屋时是合法承租，且王牛在该房屋上花了高额的装修费用。为此，依据民事诉讼法第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，王牛特提起诉讼。达县二建一公司辩称，1.达县二建一公司于2013年9月8日已经申请法院对本案诉争房产进行了保全查封，并对该房产查封情况张贴公告，在执行中龚丽鸿于2015年3月25日以案外人身份提出执行异议，湖北省高级人民法院作出(2016)鄂民终597号民事判决，确定龚丽鸿不享有排除执行的权益，该判决查明本案诉争的房产被龚丽鸿借给朋友作仓库，而并未出租。2.龚丽鸿在案件败诉后与王牛恶意串通签订所谓房屋租赁合同系虚假的合同，且达县二建一公司申请法院保全裁定在先，该房屋租赁合同依法应认定为无效合同。3.达县二建一公司作为承建方依法对该房产具有优先偿权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，王牛的请求应不予支持。4.本案诉争的房产已经经过法定评估、拍卖程序执行终结，2017年9月13日该房产经法院裁定已转移到第三人郑娟名下，裁定已经送达生效，根据物权法第二十八条及民事诉讼法解释第四百九十三条规定该房产所有权已经转移至第三人名下，该执行标的执行程序已经终结。5.王牛提出执行异议不符合法定程序，根据民事诉讼法解释第四百六十四条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在执行标的执行程序终结前提出，而本案执行标的所有权已经转移，执行程序已经终结，王牛提出异议没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于世安公司与龚丽鸿就案涉房屋是否存在买卖合同关系的问题。王牛向本院提交了合同编号为：YS0085600的《商品房预售合同》，拟证明龚丽鸿是案涉房屋的买受人、所有人，王牛租赁龚丽鸿房屋的事实清楚。达县二建一分公司对证据的真实性提出异议。本院认为，湖北省高级人民法院（2016）鄂民终597号民事判决（已经发生法律效力），确认了龚丽鸿与世安公司签订的《商品房预售合同》合法、有效。故本院对王牛提交的《商品房预售合同》予以采信。2.关于王牛与龚丽鸿是否存在房屋租赁关系的问题。王牛向本院提交了《房屋租赁合同》、装修明细及收据、物业费收据，拟证明龚丽鸿将案涉房屋租赁给王牛，王牛装修并占有、使用。达县二建一分公司对证据的真实性提出异议。本院认为，虽然湖北省高级人民法院（2016）鄂民终597号民事判决查明，2013年3月6日龚丽鸿接收案涉房屋后，将房屋借给别人当仓库使用，但没有具体出借时间和期限。王牛提交的上述证据能够形成证据链，证明王牛于2015年8月1日开始租赁房屋并占有、使用。湖北省高级人民法院（2016）鄂民终597号民事判决认定龚丽鸿将案涉房屋借给别人当仓库使用与王牛于2015年8月1日起租赁案涉房屋并不矛盾，且达县二建一公司也没有提交其他相反证据推翻王牛提交的证据，故本院对王牛提交的《房屋租赁合同》、装修明细及收据、物业费收据，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定基本事实如下：2013年3月6日，龚丽鸿与世安公司签订《商品房预售合同》一份，合同编号为YS0085600。双方在合同中约定：世安公司将其开发的位于十堰市××世家××商品房××套即案涉房屋出售给龚丽鸿，建筑面积86.5平方米，出售单价为4000元/平方米，总金额为34.6万元。合同签订后，双方未办理《商品房预售合同》登记备案，也未向登记机构申请预告登记。2013年9月8日，本院根据达县二建一公司的申请，依法作出（2013）鄂十堰中民一初字第00024-1号民事裁定，于同年9月10日裁定查封世安公司位于十堰市××箭区××街办北京××1**的房屋数套，其中包含案涉房屋。达县二建一公司与世安公司施工合同纠纷，本院于2014年9月30日作出的（2013）鄂十堰中民一初字第00024号民事判决生效后，在执行过程中，龚丽鸿于2015年3月25日向本院提出书面异议，认为本院错误地查封了其所购房产，侵犯了其合法权益，请求本院解除对其购买的案涉房屋的查封措施。本院于2015年4月14日作出（2015）鄂十堰中执异字第00006号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。达县二建一公司收到该裁定后，以龚丽鸿依法不享有足以排除法院强制执行的权益为由，向本院提起申请执行人执行异议之诉，请求判令对案涉房屋许可执行。本院于2015年11月16日作出（2015）鄂十堰中民一初字第00027号民事判决，判决准许执行北京南路12A京安世家1幢1-1-801号房产。龚丽鸿不服该判决向湖北省高级人民法院上诉，湖北省高级人民法院于2016年9月13日作出（2016）鄂民终597号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。在执行本院（2013）鄂十堰中民一初字第00024号民事判决过程中，本院对已查封世安公司的10套房产委托评估、拍卖，裁定作价3430138元交付达县二建一公司抵偿世安公司所欠的部分债务。达县二建一公司申请接受房产并申请将接受的房产过户到郑娟名下。本院于2017年9月13日作出（2015）鄂十堰中执字第00128-4号执行裁定，裁定：一、将世安公司所有的位于十堰市××箭区××街办北京××1**,建筑面积合计1067.23平方米，房号为2—2—2、2—4—3、2—5—3、2—6—2、2—6—3、2—10—1、2—11—2、2—11—3、1—8—1、1—9—3的10套房产，作价3430138元交付达县二建一公司，抵偿世安公司所欠的部分债务，产权变更至郑娟名下；二、上述房产所有权自裁定送达达县二建一公司、郑娟时起转移。郑娟可持裁定到有关机构办理相关产权过户登记手；三、解除对上述房产的查封。2017年10月31日，本院作出（2015）鄂十堰中执字第00128号协助执行通知书，要求十堰市不动产登记中心按照本院的（2015）鄂十堰中执字第00128-4号执行裁定书协助执行以下事项：解除对涉案房屋的查封，将涉案房屋过户到郑娟名下，郑娟可持执行裁定代替世安公司办理上述房产的首次登记之后再行办理上述房产的过户手续。王牛对本院作出（2015）鄂十堰中执字第00128-4号执行裁定后，要求其迁出案涉房屋不服，向本院提出执行异议，本院于2019年5月10日作出（2019）鄂03执异20号执行裁定，驳回王牛的异议请求。王牛不服该裁定，向本院提起诉讼。另查明：2015年8月1日王牛与龚丽鸿签订租赁合同，其中约定租赁期限为2015年8月1日至2025年7月31日。还约定：王牛对房屋进行装修，装修部分的所有权归龚丽鸿，王牛在租赁期内有使用权，王牛在承租期限内不再向龚丽鸿交房租，应在装修款中扣除。合同签订后，王牛对案涉房屋进行装修、使用。本院认为，本案属于案外人执行异议之诉，人民法院应当首先在程序上审查案外人王牛起诉是否符合法定条件，然后审理认定其对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十四条规定，根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。司法解释蕴含的意思是，该执行标的执行程序终结不仅意味着权属的转移，而且要求已完成权属变更登记且相关价款已经分配完毕。通过司法拍卖处分财产情况下，拍卖成立裁定作出后，权属变更登记完成前，执行程序尚未结束。此时尚需执行法院出具协助执行通知书来办理权属变更登记，此时案外人就拍卖财产提出异议的，执行法院应予审查。本案中，本院在执行（2013）鄂十堰中民一初字第00024号民事判决过程中，于2017年9月13日作出（2015）鄂十堰中执字第00128-4号执行裁定，裁定将包含案涉房屋在内的10套房产，作价3430138元交付达县二建一公司，抵偿世安公司所欠的部分债务，产权变更至郑娟名下，房产所有权自裁定送达达县二建一公司、郑娟时起转移。裁定送达给达县二建一公司、郑娟后，本院向十堰市不动产登记中心送达了协助执行通知书通知办理权属变更登记。根据上述司法解释的规定，权属变更登记完成前，执行程序尚未结束，此时案外人就拍卖财产提出异议的，执行法院应予审查。王牛作为案外人在权属变更登记完成前对执行标的提出异议，本院执行机构审查其异议请求并作出（2019）鄂03执异20号执行裁定，程序合法。故达县二建一公司称，本案执行标的所有权已经转移，执行程序已经终结，王牛提出异议没有法律依据。该答辩理由不能成立，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，王牛与龚丽鸿于2015年8月1日就案涉房屋成立租赁关系，但案涉房屋已经于2013年9月10日被法院查封。作为出租人龚丽鸿对案涉房屋提出的执行异议之诉后，湖北省高级人民法院作出（2016）鄂民终597号民事判决，认定龚丽鸿对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。故王牛的异议不符合上述规定的情形，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，王牛的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：驳回王牛的诉讼请求。一审案件受理费100元，由王牛负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长 李 婧审判员 王 涛审判员 肖建军二〇一九年十一月十八日书记员 江 澜