山东省济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初6344号 原告（反诉被告）：济南三九医药连锁有限公司，住所地山东省济南市。 法定代表人：马劲松，总经理。 委托诉讼代理人：刘红霞，女，该公司员工。 被告（反诉原告）：董园园，女，1983年2月27日出生，汉族，住济南市 委托诉讼代理人：张国庆、沈磊，北京大成（济南）律师事务所律师。 原告（反诉被告）济南三九医药连锁有限公司（以下简称济南三九医药公司）与被告（反诉原告）董园园租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告济南三九医药公司的委托诉讼代理人刘红霞，被告董园园的委托诉讼代理人沈磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 济南三九医药公司向本院提出诉讼请求：1.判令董园园向济南三九医药公司退还保证金5万元；2.判令董园园向济南三九医药公司退还房屋租金未使用部分6133元；3.判令董园园按照合同约定向济南三九医药公司支付违约金74620元；4.诉讼费等费用由董园园承担。事实与理由：济南三九医药公司与董园园于2016年5月16日签订了《租赁合同》，约定济南三九医药公司承租董园园位于济南市历下区转山西路7号银座怡景园的房屋用于经营药店，合同期限为三年，自2016年5月31日起至2019年5月30日止，按合同约定济南三九医药公司向董园园支付了5万元的保证金。2019年4月26日，济南三九医药公司门店店员收到了历下区龙洞地区城市管理委员会的《关于拆除违章建筑的通知》，主要内容为：1.在2019年5月8日9时前自行拆除在沿街走廊上违规建设的隔断，按照建筑规划设计，恢复廊道畅通；2.在限定期限内未能拆除的，将联合各执法职能部门依法强制拆除，届时拆违费用和后果由违建当事人自行承担。收到通知后，济南三九医药公司及时拍照告知了董园园并催促其及时出具解决措施。董园园一直说拆不了，让等着，济南三九医药公司一直战战兢兢地继续经营着，时刻准备着城管随时强拆。一直到2019年5月8日董园园没有自行拆除，城管部门也未强制拆除。2019年5月22日城管又去店里下达了口头通知，将于2019年5月24日进行强拆。济南三九医药公司将口头通知又转告董园园，并与董园园协商提前解除租赁合同，董园园不同意，坚持按原合同执行。鉴于对公信力的信任，为减少济南三九医药公司和董园园的损失，济南三九医药公司接到通知后立即启动应急预案，组织公司各部门人员进行盘点、撤货，并于2019年5月23日完成撤货，因这一临时工作打乱了所有人的工作计划，严重扰乱了济南三九医药公司的经营秩序，给济南三九医药公司造成损失。2019年5月24日上午门店附近的其他门店已经开始强拆，董园园在未与济南三九医药公司交接的情况下，于2019年5月25日自行拆掉了违建部分，并安装了内门。按照合同约定，董园园应当保证房屋产权清楚，但涉案房屋却存在违建部分，且在未经济南三九医药公司同意、未交接情况下自行拆除违建安装内门，董园园存在严重违约行为。合同期满后，济南三九医药公司多次与董园园沟通，希望董园园返还保证金、未使用部分租金，协商解决问题，但董园园拒绝支付。为维护济南三九医药公司的合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法查明案件事实，支持济南三九医药公司的诉讼请求。 董园园辩称，一、董园园不存在违约《租赁合同》签订后，董园园将商铺租给济南三九医药公司，租期三年为2016年5月31日至2019年5月30日，济南三九医药公司一直正常经营使用，截至济南三九医药公司单方决定搬走之日，未出现任何因房屋状况或产权问题导致房屋不能正常使用的情形。二、历下区城管的关于拆除违章建筑的通知不能作为济南三九医药公司单方决定搬走并要求赔偿的理由（一）《租赁合同》标的房屋系合法建筑，经济南市建设委员会批准预售，预售许可证为：济建开预许字第号、济建开预许字第号。济南三九医药公司租赁一楼房屋，建筑面积约为130平方米，该部分为实际出租部分，也是承租人经营实际使用的部分，不存在违章情况。（二）城管通知违章的部分仅涉及在沿街走廊上建设的玻璃隔断，该部分系公用廊道，不在建筑面积之内，也即不在《租赁合同》标的范围内。承租人将该部分占有使用是额外的占用公共区域，该部分收回公用也并不减损济南三九医药公司《租赁合同》下的权益。（三）即便玻璃隔断拆除，也不会对济南三九医药公司药店的经营产生实质性影响。济南三九医药公司药店的经营和药品存放是在商铺内部，使用租赁合同约定的建筑面积部分。玻璃隔断实际上是将公共部分恢复原状，济南三九医药公司亦未实际使用该部分，该玻璃隔断存在与否对药店的经营不产生实质性影响。（四）济南三九医药公司决定单方搬出不再续租，系因双方对续租租金没有达成一致意见。按照租赁合同约定，如济南三九医药公司续租需提前三个月通知董园园。在租期的最后一个月乃至收到城管通知后，济南三九医药公司表达了续租的意愿，双方曾多次就续租租金进行协商，未达成一致意见。济南三九医药公司以并未对其房屋租赁和经营产生实质影响的城管通知作为借口，单方违约不再租赁并要求退还租金，系对租赁合同的违反。真实情况是，董园园不存在违约情形，房屋客观情况也符合正常使用的条件；只是合同约定租期到期，济南三九医药公司不再续租并自愿决定搬出而已。董园园不存在违约行为，济南三九医药公司提前搬走系其自愿决定，其完全有条件在租期到期再搬走。因此，济南三九医药公司无权要求董园园承担违约责任以及退还房屋租金未使用部分。三、济南三九医药公司自身存在违约（一）济南三九医药公司房屋租金、物业费的支付，均存在逾期违约。（二）济南三九医药公司截至2019年5月22日仍与董园园协商续租价格，终因未达成一致，便于次日单方决定搬走。造成董园园一定期内房屋不能及时找到下家出租，承受租金损失。（三）济南三九医药公司撤场时，对租赁房屋造成损坏，应承担赔偿责任。按照租赁合同约定，在济南三九医药公司无违约且付清本应缴纳的所有费用之前，济南三九医药公司无权要求退还保证金。 董园园向本院提出反诉请求：1.判令济南三九医药公司向董园园支付逾期支付租金违约金52217.8元；2.判令济南三九医药公司向董园园支付房屋损坏赔偿金5000元；3.本案反诉费用由济南三九医药公司承担。事实与理由：2016年5月16日，董园园（出租方，甲方）与济南三九医药公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于济南市历下区转山西路商铺租给乙方用于经营药店，租赁期限为三年，自2016年5月31日起，至2019年5月30日止。租金为：第一年308400元，第二年339200元，第三年373100元。租金为年付，自签订本合同之日起5日内付清第一年房租。以后每年应提前两个月支付下一年房租。合同同时约定：如乙方逾期交付租金，乙方应每日向甲方支付年租金的千分之一作为违约金。合同签订后，按照合同约定济南三九医药公司支付租金的日期应为2016年5月21日前支付第一年租金308400元，2017年3月31日前支付第二年租金339200元，2018年3月31日前支付第三年租金373100元。而济南三九医药公司实际的付款时间分别为2016年6月7日，2017年6月20日，2018年5月25日。济南三九医药公司逾期付款构成违约。另，济南三九医药公司退租撤场时，对租赁房屋造成损坏，应承担赔偿责任。 济南三九医药公司对董园园的反诉辩称，在租赁合同履行期间，董园园从未向济南三九医药公司主张过逾期付款违约金，董园园应当提供济南三九医药公司逾期的证据，以及济南三九医药公司撤场时房屋损坏的证据，请求法庭驳回董园园的反诉请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月16日，董园园（出租房、甲方）与济南三九医药公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于济南市历下区转山西路7号银座怡景园38号楼1单元110室分割一楼部分商铺在良好可租赁的状态下租给乙方用于药店经营。租赁期限为三年，自2016年5月31日起至2019年5月30日止。租金为：第一年308400元，第二年339200元，第三年373100元。租金为年付，自签订本合同之日起5日内付清第一年房租。以后每年应提前两个月支付下一年房租。乙方在签订本合同之日应交纳5万元，作为房屋使用保证金，如无违约，待合同期满后乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方应将保证金退还给乙方。在合同租赁期间，如一方违约退租或停止租赁，应另向对方赔付年租金的百分之二十作为违约金。合同由济南三九医药公司与董园园分别盖章签字予以确认。 2016年5月17日，济南三九医药公司向董园园交纳了5万元保证金。另，济南三九医药公司支付租金的时间为：2016年6月7日交纳308400元；2017年6月20日交纳339200元；2018年5月25日交纳373100元。 2019年4月26日，历下区龙洞地区城市管理委员会下达了《关于拆除违章建筑的通知》，要求银座花园云驰路沿街商户在2019年5月8日9时前自行拆除在沿街走廊上违规建设的隔断，按照建筑规划设计，恢复廊道畅通。4月30日，济南三九医药公司向董园园发出《通知函》，要求董园园及时解决该违建问题。 本院认为，济南三九医药公司与董园园于2016年5月16日签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，本院对此予以认定。双方均应按照合同的约定履行各自义务，本案的争议焦点：一、济南三九医药公司要求董园园支付违约金并退还保证金、租金未使用部分是否有法律依据？二、董园园要求济南三九医药公司支付逾期付款违约金及赔偿房屋损失是否具有法律依据？ 关于争议焦点一、济南三九医药公司要求董园园支付违约金并退还保证金、租金未使用部分是否有法律依据？虽然涉案租赁房屋走廊上的隔断违章，导致相关部门要求业主自行拆除，但双方租赁的标的物房屋为合法建筑，隔断的违章并拆除虽然会对济南三九医药公司产生一定的经营影响，但并不构成根本违约，因此，关于济南三九医药公司要求董园园承担违约责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院对此不予支持。鉴于济南三九医药公司提前搬出的原因的确是拆迁所致，因此，搬出后（2019年5月25日）至房租到期日（2019年5月30日）之间的租金，董园园应当退还给济南三九医药公司，具体计算为：373100元÷365天×6天=6133元。另，在合同到期后，济南三九医药公司在付清应当付清的款项后，有权要求董园园退还保证金5万元。 关于争议焦点二、董园园要求济南三九医药公司支付逾期付款违约金及赔偿房屋损失是否具有法律依据？双方合同约定，自签订本合同之日起5日内付清第一年房租，以后每年应提前两个月支付下一年房租。即济南三九医药公司应当支付房租的时间分别为：2016年5月21日、2017年3月31日、2018年3月31日，而其实际支付房租的时间分别为：2016年6月7日、2017年6月20日、2018年5月25日，逾期付款天数分别为16天、80天、54天。对此济南三九医药公司应当承担逾期付款责任，但双方合同中关于违约金每日年租金千分之一的约定明显过高，本院对此调整为：中国人民银行同期贷款年利率的1.95倍，计算为：4.35%÷365天×308400元×1.95倍×16天=1146.74元；4.35%÷365天×339200元×1.95倍×80天=6306.33元；4.35%÷365天×373100元×1.95倍×54天=4682.2元。以上济南三九医药公司共计向董园园支付逾期付款违约金12135.27元，本院对此予以确认。另，关于董园园主张济南三九医药公司赔偿其房屋损失5000元的反诉请求，董园园并未提供维修合同及转款记录，证据不足，本院对此不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定判决如下： 一、被告董园园自本判决生效之日起十日内向原告济南三九医药连锁有限公司退还保证金5万元； 二、被告董园园自本判决生效之日起十日内向原告济南三九医药连锁有限公司退还租金6133元； 三、反诉被告济南三九医药连锁有限公司自本判决生效之日起十日内向反诉原告董园园支付逾期付款违约金12135.27元； 四、驳回原告济南三九医药连锁有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告董园园的其他反诉请求。 本诉案件受理费2915元，由原告济南三九医药连锁有限公司负担1662元，由被告董园园负担1253元；反诉案件受理费1230元，由反诉原告董园园负担972元，由反诉被告济南三九医药连锁有限公司负担258元。 如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  曹凤玲 人民陪审员  王雪梅 人民陪审员  卢晓薇 二〇一九年十一月十九日 书 记 员  赵天娇