贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初10734号 原告：林晓雪，女，汉族，1985年8月25日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：蒋太法，男，汉族，1984年4月13日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 原告蒋太法、林晓雪与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“瑞丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告蒋太法、林晓雪，被告瑞丰公司之委托诉讼代理人聂萍、赵霞林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋太法、林晓雪向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即为原告办理房屋所有权证；2、请求判决被告支付逾期办理房产证违约金248,526.75元(以上违约金计算自2017年6月1日至2019年8月21日止)，实际违约金应按实际交付之日止；3、案件受理费用由被告承担。庭审时，原告撤回第1项诉讼请求。 事实及理由：原、被告于2013年4月18日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于贵州省毕节市，合同约定房屋总价款为331369元。双方就商品房基本状况、房价款付款方式、交房日期、房屋登记等做了明确约定，其中合同第二十二条关于房屋登记的约定为“（一）、出卖人承诺于2017年5月31日之前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按合同第二十二条第三项处理：“买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的百分之零点一违约金”。合同签订后买受人履行了支付房价款331369.00元的义务，然而被告却未按约定办理涉案房屋的转移登记的有关文书。原告认为，被告未在合同约定的期限内向原告交付转移登记的有关文书，显属违约，根据《商品房买卖合同》第二十二条第三项的约定，被告应支付原告违约金，且应立即为原告办理转移登记的有关文书，为此诉至法院，请求支持本诉求。 被告瑞丰公司辩称：1、被告未在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，是因2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》施行所致，属于不可抗力，被告享有法定的免责事由，故不承担违约责任；2、违约金条款的设置以填平损失为原则，是否支付违约金、违约金数额是以守约方存在损失为前提基础，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，故原告诉请被告支付违约金，是以其能够举证证明其损失存在为逻辑前提，若该前提不成立，则被告无支付义务。3、原告起诉的诉讼请求未被支持的部分产生的案件受理费由原告自行承担，法院应当据实精确计算。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，即便原告能够举证证实其存在损失且在被告承担违约责任的前提下，违约金计算标准也应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算违约金才具有合理性。1、根据《合同法》第一百一十四条：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。2、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算”。此类未如期办理不动产权证的案件，因买受人无法证实其损失存在，应当属上述《解释》规定的“损失难以确定”的情形，故适用本条规定，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算违约金，才具有合理性。3、实践中，其他同类案件也是参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%的标准计算逾期办证的违约金。如：买受人胡登智诉瑞丰公司同样的案件(一审案号2017黔05**民初4602号、二审案号(2018)黔05民终1753号)，七星关区人民法院判决认定合同约定逾期办证违约金0.1%过高而予以调减至参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算，毕节市中级人民法院予以维持原判。基于“同类案件应当同判”的原则，本案违约金计算标准也应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算才具合理性。 本院经审理认定事实如下：2013年4月18日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2309）。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于贵州省毕节市，房号为8-1106；建筑面积104.67平方米，套内建筑面积86.58平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款331369.00元；出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照约定支付了被告房屋总价款331369.00元。原告认为被告未在合同约定的期限内向原告交付转移登记的有关文书，已构成违约，故原告以上述诉请诉至本院。 另查明：涉案房屋未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理产权转移登记的条件。 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方所举的证据，上述证据经举证质证，已收卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定在2017年5月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书提交至办证部门为原告办理产权转移登记，但被告至今仍未能履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期办证违约金，有合同约定，本院予以支持。《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因原、被告双方约定的违约金过分高于被告违约给原告造成的损失，属于人民法院予以适当减少的情形。被告主张该违约金的计算标准过高请求予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定将该违约金调整为以原告已付购房款331,369.00元为基数，按日万分之三的标准计算支付。关于违约金的起算时间，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2017年5月31日之前履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2017年6月1日起，被告已构成违约，开始计算违约金；关于违约金的截止时间，根据《商品房买卖合同》的约定，原告委托被告代为办证，故被告无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截止至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告蒋太法、林晓雪逾期办证违约金，该违约金的计算方式为：以331,369.00元为基数，按日万分之三的标准从2017年6月1日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止； 二、驳回原告蒋太法、林晓雪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,514.00元（已减半收取），由原告蒋太法、林晓雪负担1,642.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担872.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇一九年十一月五日 书记员  周猷