广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1302民初10209号原告：中国建设银行股份有限公司惠州市分行，住址：广东省惠州市云山西路**德赛大厦。负责人：范题。委托诉讼代理人：黄子豪、卢裕丹，广东衡仁律师事务所律师。被告：练进文，男，汉族，1976年11月28日出生，，住址：广东省兴宁市被告：惠州市海宇置业发展有限公司，住所地：广东省惠州市麦地路**麦雅大厦**。法定代表人：陈刚。被告：陈刚，男，汉族，1965年1月24日出生，，住址：广东省惠州市惠城区原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行与被告练进文、惠州市海宇置业发展有限公司、陈刚金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。案件事实合同签订时间：2015年2月3日。二、合同当事人：借款人、预抵押人被告练进文，贷款人、预抵押权人原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行，保证人被告惠州市海宇置业发展有限公司、陈刚。三、合同名称：《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440101752-2012-20150824072）。四、借款金额、期限：借款金额为392000元，借款期限为312个月。五、还款方式：等额本息还款。六、借款利率：浮动利率，在基准利率水平上上浮0%，即年利率为6.15%；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；对于借款人未按时还清的借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，贷款人有权按本合同约定的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利。七、违约条款：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，还有权解除借贷关系、行使担保权利、以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用等；贷款人为实现债权发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。八、担保方式：1.保证，保证方式为连带责任保证；2.预告抵押，抵押物位于惠州市鹅岭南路××连××大厦××房[不动产权证书号：粤（2019）惠州市不动产权第0085399号，抵押权预告登记证号：粤房地预登惠州字第××号]；3.保证、抵押担保范围包括本合同项下借款本金、利息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。九、合同履行：2015年2月12日，原告向被告指定账户发放了贷款人民币392000元。十、被告欠款情况：截止至2019年8月14日，尚欠借款本金356602.02元、利息（含罚息）0元。十一、原告诉讼请求：1.解除原告与被告一签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440101752-2012-20150824072号）；2.被告一归还原告剩余借款本金361942.89元，并支付相应的利息及罚息（暂计至2019年4月28日的利息为8693.33元、罚息为166.32元，此后继续按上述借款合同的约定计算至借款本息还清之日止），以上合计370802.54元；3.被告一偿还原告为追索上述借款本息而支出的律师费21939.94元；4.被告一以其名下位于惠州市鹅岭南路××连××大厦××房【预告登记证号：粤房地预登惠州字第××号】对上述全部债务承担抵押担保责任，并由原告享有优先受偿权；5.被告二、被告三对被告一的上述全部债务承担连带保证担保责任；6.本案的案件诉讼费、保全费、公告费等费用全部由三被告承担。十二、其他：1.原告提交的《诉讼委托代理协议》、《广东增值税普通发票》显示，原告因本案诉讼产生律师代理费21939.94元；2.依原告诉讼保全申请，本院于2019年6月26日作出（2019）粤1302民初10209号民事裁定，裁定：查封被申请人练进文名下位于惠州市鹅岭南路××连××大厦××房[产权证书号：粤房地预登惠州字第××号]的房产，查封价值以人民币410000元为限，查封期限为三年。十三、被告练进文在庭审中辩称：原告起诉后我方支付了本息18851.64元，截止至2019年8月14日我方尚有剩余贷款本金余额356602.02元、利息0元。裁判理由和结果本院认为，原告与被告练进文之间的借款合同关系成立、有效，双方均应依约履行。被告练进文未按时足额偿还贷款本息构成违约，依法应承担相应的违约责任。故，原告请求解除其与被告练进文之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并请求被告练进文偿还所欠借款本金356602.02元及支付相应的利息(含罚息)（暂计至2019年8月14日为0元），具有事实和法律依据，本院予以支持，此后的利息、罚息按合同约定计算至实际清偿之日止，以年利率24%为限，且罚息不得计收复利。此外，原、被告双方在合同中约定了因借款人违约，贷款人为实现债权所发生的各项费用（包括但不限于律师费等）由借款人承担，现原告要求被告练进文向其支付律师代理费21939.94元的诉讼请求，具有相应的事实与法律依据，本院亦予以支持。被告惠州市海宇置业发展有限公司、陈刚自愿为被告练进文的上述借款提供连带保证担保，应对被告练进文的上述债务承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，可知预售商品房办理抵押权预告登记与抵押权登记的法律性质及法律效力并不相同。抵押权预告登记所体现的是债权请求权，而抵押权在本质上是优先受偿权。本案中，涉案房产虽已办理抵押权预告登记，但原告尚未取得他项权证，不能行使抵押权，即对涉案房产不享有优先受偿权。因此，对原告要求确认其对被告练进文用于抵押的房产享有优先受偿权的主张，本院不予支持。被告惠州市海宇置业发展有限公司、陈刚经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦不向本院提交相应的证据材料，应视为其放弃答辩、举证、质证的权利，不影响本案的审理，依法应作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：解除原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行与被告练进文于2015年2月3日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440101752-2012-20150824072）；二、被告练进文应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行偿还欠款本金356602.02元及利息（含罚息）[暂计至2019年8月14日为0元，2019年8月14日之后的利息、罚息按合同约定计至欠款还清之日止，上述利息、罚息同时段的利率总计不得超过年利率24%，且罚息不得计收复利]；三、被告练进文应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行支付律师代理费人民币21939.94元；四、被告惠州市海宇置业发展有限公司、陈刚对上述第二、三项判决承担连带清偿责任；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7391元、保全费2570元，合计9961元（原告已预交），由原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行负担161元，由被告练进文、惠州市海宇置业发展有限公司、陈刚共同负担9800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  苏绿琴审 判 员  赵顺喜人民陪审员  何子贤二〇一九年十一月七日书 记 员  古杏蓓