云南省芒市人民法院民 事 判 决 书(2019)云3103民初2319号原告：赵永红，男，汉族，1965年7月11日出生，云南省芒市人，初中文化，个体，住云南省德宏州芒市。委托诉讼代理人：王万荣，云南星震（芒市）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：芒市大智置业有限公司，住所地云南省德宏州芒市金孔雀大街**，统一社会信用代码915331035551051648。法定代表人：周**，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭矛盾，云南宏鑫律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：陈定宇，云南宏鑫律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：孙瑞，女，汉族，1986年12月28日出生，云南省盈江县人，大专文化，系芒市大智置业有限公司副总，住云南省德宏州芒市。原告赵永红与被告芒市大智置业有限公司（以下简称大智公司）、孙瑞委托合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理，依法适用普通程序进行审理，于2019年10月25日公开开庭进行了审理，原告赵永红及其委托诉讼代理人王万荣，被告大智公司委托诉讼代理人郭矛盾、陈定宇，被告孙瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵永红向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的委托合同，被告向原告交付德宏印象C4-102、C4-103两套商品房的二三四层；2.判令被告赔偿原告延期交房损失费400000元；3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年10月26日，原、被告签订《德宏印象认购协议》约定：原告向被告认购德宏印象C4-102、C4-103、C4-104、C4-105四套商品房（该四套房屋一层为商铺、二三四层为住宅），该商品房每套2400000元，合计9600000元。2018年3月22日，原告与被告大智公司的母公司德宏遮放贡米集团有限公司（以下简称贡米公司）签订了《德宏遮放贡米集团有限公司与云南德宏永虹牛奶有限公司原始股东股权及资产转让结算协议》，用贡米公司尚未付清原告的资产转让款9000000元冲抵上述商品房的房款，待被告达到交房条件时，原告在15个工作日内以现金或转账方式支付被告剩余房款600000元。2018年4月28日，被告给原告开具了购房收款收据，该收据载明被告收到原告购房款9000000元。2018年7月4日，原告委托被告大智公司德宏印象售楼部经理孙瑞代售德宏印象两套空中别墅，但是一直到2019年3月份，被告大智公司及孙瑞都没有将委托代售的两套空中别墅出售，原告只能通过微信方式告知被告委托代售的两套空中别墅不出售了，原告要自己住。2019年4月10日，原告又以书面形式告知两被告，终止委托合同。委托合同存在单方撤销权，法律赋予当事人随意解除委托合同的权利，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条的规定，原告已通过微信和书面形式明确告知被告解除委托合同，不再要求被告代售德宏印象C4-102、C4-103两套房屋的二三四层住房，被告却置之不理。为维护原告合法权益，诉至法院。被告大智公司辩称，答辩人不是本案的适格被告，本案为委托合同纠纷，但答辩人与被答辩人不存在委托合同关系，被答辩人针对答辩人的所有诉讼请求依法不能成立，应当依法予以驳回。一、答辩人与被答辩人不存在委托合同关系。首先，被答辩人所提交证据中的微信聊天记录显示，被答辩人委托孙瑞代为售卖两套空中别墅，并且答辩人出具的终止委托通知中也再一次明确了被委托人为孙瑞个人，而不是答辩人。其次，答辩人未曾与被答辩人达成过委托合意，没有签订书面委托合同。答辩人与被答辩人不存在委托合同关系，更不存在解除委托合同之说。二、答辩人没有向被答辩人交付涉案两套商品房的义务。贡米公司与被答辩人于2018年3月22日签订了《德宏遮放贡米集团有限公司与云南德宏永虹牛奶有限公司原始股东股权及资产转让结算协议》，该协议中约定将涉案的德宏印象C4-102、103、104、105四套商品房冲抵贡米公司未付的资产（股权）转让折价款。被答辩人委托孙瑞销售房产为该两套商品房中的二三四层。该商品房一层为商铺，有独立产权，二三四层为住宅，也有独立产权。涉案的德宏印象两套商品房的二三四层已经别由被答辩人委托孙瑞销售给他人。被答辩人为减少售房行为的交易流程、环节和税费，答辩人配合被答辩人及其委托人孙瑞办理商品房买受人的房屋买卖合同及相关手续，因此，答辩人不再负有向被答辩人交付上述两套商品房的义务。三、本案委托合同纠纷，但被答辩人诉请答辩人赔偿延期交房损失费400000元，缺乏法律和事实依据，该诉请依法不能成立。综上，被答辩人针对答辩人的所有诉讼请求不存在事实和法律依据，故请依法驳回被答辩人针对答辩人的所有诉讼请求。被告孙瑞辩称，被答辩人于2018年7月4日委托答辩人出售两套空中别墅，因通过公司卖房会产生费用，说了给答辩人10000元佣金，答辩人就与公司沟通，公司也同意了。2018年10月26日出售C4-102，2018年12月30日出售C4-103，两套房屋的正式合同已经签订了，后被答辩人于2019年4月2日又告知答辩人不卖了。现答辩人已经通知公司将款项退给被答辩人。综合原、被告的诉辩主张，本案争议焦点为：1.被告大智公司是否是本案的适格被告？2.是否应当解除原、被告签订的委托合同？3.被告是否应当赔偿原告延期交房的损失费用？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，即原告的第一组证据原告身份证复印件，第七组证据备案登记表，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第二组证据德宏印象认购协议复印件，第三组证据贡米公司与云南德宏永虹牛奶有限公司原始股东股权及资产转让结算协议复印件，第四组证据收款收据，第五组证据原告与被告孙瑞微信聊天记录复印件，第六组证据通知、照片6张，本院认为原告的第二至六组证据客观真实，与本案具有关联性，对第二至六组证据的真实性、关联性予以采信，证明内容予以部分采信。被告大智公司、孙瑞未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认以下法律事实：2017年10月26日原告赵永红与被告大智公司签订德宏印象认购协议，约定原告以9600000元的价格认购座落于芒市为住宅的四套商品房，每套面积307.23平方米，每套价格2400000元，总价9600000元。2018年3月22日，原告赵永红与被告大智公司的母公司贡米公司签订《德宏遮放贡米集团有限公司与云南德宏永虹牛奶有限公司原始股东股权及资产转让结算协议》，确认贡米公司用尚未付清原告的资产转让款9000000元冲抵上述四套商品房的房款，待贡米公司达到交房条件时，原告在15个工作日内以现金或转账方式支付贡米公司剩余房款600000元。2018年4月28日，被告大智公司出具收到原告购房款9000000元的收款收据一份。原告以转让款抵商品房购房款方式所得的四套商品房均未在房管部门备案登记，2018年7月4日原告委托被告孙瑞代为销售案涉商品房的二三四层住宅，委托费用为10000元。接受原告售房委托后，被告孙瑞分别于2018年10月26日、2018年12月30日代为售出C4-102号、C4-103号两套房的二三四层住宅，并向原告给付了两套房屋的订金50000元。被告孙瑞代为售出的两套商品房房款以贷款方式都支付到被告大智公司账户，被告大智公司为C4-102号房住宅买受人办理了备案登记，C4-103号房因被告大智公司账户被查封未能办理备案登记。2019年4月原告以书面、电话、信息等方式通知被告孙瑞解除双方的委托合同关系，不再要求被告孙瑞代售房屋。原告以发出解除委托通知后被告置之不理为由，诉至法院请求：1.判令解除原、被告之间的委托合同，被告向原告交付德宏印象C4-102、C4-103两套商品房的二三四层；2.判令被告赔偿原告延期交房损失费400000元；3.判令本案诉讼费用由被告承担。本院认为，本案系委托合同关系。被告孙瑞接受原告代为售房的委托，双方虽未订立书面合同，但存在口头约定，且双方约定的委托内容并未违反我国法律禁止性规定。根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第一款“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。”、《中华人民共和国合同法》第三百九十六条“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”的规定，原告委托被告孙瑞代售房屋的委托有效。原告口头委托被告孙瑞代为售房并承诺给付委托费用，被告孙瑞虽为大智公司员工，但其代售房屋的行为系受原告委托而非代表大智公司的职务行为，原告陈述其委托大智公司代售房屋，但原告提交的证据不能直接有效证明该事实，故被告大智公司不应承担本案的委托合同责任。被告孙瑞在受托期间已将两套房屋出售完成了委托事项，原告以被告孙瑞未在委托期间完成售卖房屋的委托事项请求解除委托合同，但原告提供的证据不能有效证明其主张。原告依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”的规定行使任意解除权应当在未完成委托事项前的合理期间行使，被告孙瑞完成委托事项后，原告才提出行使任意解除权显然已经超过行使任意解除权的合理期间。若超过合理期限仍允许随意行使任意解除权，必然导致合同效力长期处于不确定状态，违背合同法鼓励交易的原则和立法目的，故本院对原告请求解除委托合同的诉讼请求不予支持。本案案涉C4-102、C4-103号房屋原告已经通过转让款折抵房款方式取得并委托被告孙瑞售卖给案外人，原告提交的证据亦不能证明被告逾期向原告交房，原告可向被告大智公司请求返还案外人的购房款，但无权以被告延期交房主张延期交房损失，现原告诉请被告赔偿延期交房损失费与本案客观事实相悖，也不符合法律规定，故本院对原告的第二项诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十五条、第三百九十六条、第四百一十条，《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告赵永红的诉讼请求。案件受理费7300元，由原告赵永红负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  李同法人民陪审员  陈 玲人民陪审员  赵仕芳二〇一九年十一月十八日书 记 员  刘虹言