广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初12817号原告：马月仙，女，1961年7月6日出生，回族，住广东省广州市天河区*************，公民身份号码620************220。委托诉讼代理人：陈宇，国信信扬律师事务所律师。被告：佛山市溢汇盛投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区****************，统一社会信用代码914********116045A。法定代表人：饶某1。委托诉讼代理人：潘洁颜，广东颂勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄健仪，广东颂勤律师事务所律师。原告马月仙与佛山市溢汇盛投资有限公司（以下简称溢汇盛公司）合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序于2019年7月24日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人陈宇、被告的委托诉讼代理人黄健仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《物业租赁合同》；2.被告返还原告租赁使用费370500元；3.被告向原告支付违约金770.64元（违约金每逾期一天按已收取物业租赁使用费金额万分之一计算至被告实际返还租赁使用费之日止，从2018年10月31日起算）。事实和理由：原告与被告于2017年8月2日签订《物业租赁合同》[合同编号：溢汇盛（JD）ZL-0944]，合同第一、二条约定原告向被告承租佛山市南海区************************物业（以下简称涉讼房屋），租赁期限为二十年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算；合同第三条约定原告一次性向被告支付租赁使用费370500元；合同第四条约定被告应当在2018年10月31日前将物业交付原告使用，交付使用标准详见合同附件二；合同第八条约定被告无正当理由逾期交付物业，每逾期一天按已收取物业租赁使用费金额万分之一支付违约金，逾期超过180天，原告有权解除本合同，被告应退还全部已收款。在签订合同的同日，原告向被告一次性支付租赁使用费370500元，被告向原告出具收款收据。2018年11月17日，原告按照被告的指示前往验收涉讼房屋，被告不仅逾期交付物业，所交付的物业也不符合合同约定的交付使用标准，原告于是没有收楼。被告至今也未按照合同约定的交付使用标准将物业交付给原告。原告无奈之下，特依据合同有关条款提起诉讼。被告辩称，不同意原告的所有诉讼请求。原、被告双方就涉讼房屋所签订的《物业租赁合同》，既没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，亦不存在《合同法》规定和合同约定的关于解除合同的情形范围，该租赁合同是原被告双方真实的意思表示，合法且有效，因此对签订双方均具有法律约束力，依法应当按合同的约定继续履行，原告无权要求解除合同，更不得要求退还原告已支付的租赁使用费和支付违约金。被告请求法院依法驳回原告的所有诉请。一、涉讼物业的由来涉讼房屋所在的土地位于佛山市南海区桂城三山E15街区02地块。该土地登记权利人为佛山市南海区桂城街东区奕东股份合作经济社。2014年5月14日被告佛山市三溢同利置业投资有限公司（以下简称“三溢同利公司”），通过佛山市南海区****************，公开举办的土地使用权竞投租赁会，竞投租赁该土块，并于2014年5月22日与前述该土地权利人签订《土地使用权租赁合同》。约定由“乙方”即三溢同利公司，负责在涉讼土地上兴建总计容建筑面积不少于11万平方米的建筑物，租赁期限为35年，从2014年5月22日至2049年5月21日，且“乙方”有权将建筑物部分转租给第三方。2014年9月28日被告佛山市溢汇盛投资有限公司（下称溢汇盛公司）与前述合同的两方当事人共同签订《补充协议》，三方同意：自补充协议签订之日起，《土地使用权租赁合同》中“乙方（三溢同利公司）”权利义务由溢汇盛公司享有和承担。溢汇盛公司按《土地使用权租赁合同》约定，在涉讼土地上出资建成总建筑面积达150341.39平方米的建筑项目“溢东广场”，该建筑工程项目已依法办理相关用地和报建手续，并已合法取得规划、消防等政府行政部门的合格验收备案登记。以上相关材料和合同文件已在涉讼房屋项目的现场予以公示，且以上事实也有生效的民事判决书（【2017】粤06民终11390号，以下简称“生效判决”）予以确认。《物业租赁合同》等协议是在溢汇盛公司与原告共同委托广东卓展律师事务所，在律师见证下签订的。该合同对涉讼房屋的权属情况、合同性质、租赁期限、租赁使用费金额及支付方式、承租人转租和再装修等权利、以及合同期限届满交还租赁物的时间和交还状态，均有明确的约定。二、涉讼合同及其履行过程中不存在法定和约定的可以解除合同的情形，该租赁合同是原被告双方自愿平等基础上签订，是双方真实的意思表示，合法且有效，因此对签订双方均具有法律约束力，依法应当按合同的约定继续履行，原告也无权主张解除合同，原告要求被告退还租赁使用费和支付违约金，没有任何法律和事实依据。涉讼合同已经明确约定涉讼房屋的交付标准，当涉讼房屋已具备交付条件时，溢汇盛公司已向原告寄出《收楼通知书》，催告原告办理涉讼房屋的接收手续，原告已于2018年11月17日到达涉讼房屋现场，但是，原告却以涉讼房屋存在各种装修状况为由，认为涉讼房屋不符合交付标准并拒绝接收。实际上，针对原告提出装修状况，本身就不影响涉讼房屋的安全使用功能，而被告已经于2019年3月整改完毕，并在同年4月再次通知原告接收涉讼房屋，原告再次于同年5月20日到达现场，但原告仍然拒绝接收。另外，原告认为涉讼房屋“没阳台和样板房不一样”，这个理由是不成立的。首先，样板房本身不是交付标准，仅是提供关于室内软装装修的参考，并且，涉讼合同附件的平面图中已经清楚显示，涉讼房屋所在21层，以走廊为分界线，1号至14号朝北单元都是设置有阳台，15号至26号朝南单元都没有设置阳台，涉案单元16号单元是长方形单元，除了门口所在墙体以外，其余三面墙体都是实体墙，其中朝南墙体是设置有飘窗，平面图中根本没有显示附带阳台，原被告双方应根据合同交付标准来办理涉讼房屋的交接手续，并且，被告从来没有作出关于涉讼房屋应附带阳台的承诺。涉讼房屋已经符合约定交付标准，被告也已经分别在2018年11月6日、2019年4月通知原告接收涉讼房屋，并不存在逾期交付超过180天的情形，被告拒绝接收涉讼房屋的理由是不成立的，更不能构成原告单方解除合同的合法合理理由，首先，因此，原告无权要求解除合同，也没有返还款项的事实依据。综上所述，涉讼房屋产权来源清晰、行政审批手续完备，且已具备交付出租物的条件，被告也已经通知原告接收涉讼房屋，合同目的能够实现，原告应依据诚信原则继续履行合同。因此请求贵院支持被告的答辩意见，驳回原告的所有诉讼请求，以维护诚实信用的市场经济秩序。原告与被告溢汇盛公司围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院依法向相关行政主管部门调查涉讼房屋所在项目的规划报建、竣工验收情况及涉讼项目所在土地的登记情况，并组织双方当事人进行证据交换和质证。经审查，因当事人对相对方提交证据的真实性均无异议，本院经审查，对当事人所提交的证据均采信其真实性，并综合认定其证明力。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：位于佛山市南海区桂城三山E15街区02地块[土地证证号为国用（2015）0104904号，以下简称涉讼土地]于2015年5月13日登记土地权利人为佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社，权利性质为划拨，属于国有划拨留用地，土地用途为批发零售用地。2014年5月22日，佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社（甲方）与三溢同利公司（乙方）签订一份《土地使用权租赁合同》，约定甲方将涉讼土地出租给乙方，面积42849.5平方米；用途：批发零售用地、其他商服用地；租期从2014年5月22日起至2049年5月21日止。合同第八条第二款第4点约定，地上建筑物经验收合格后，乙方有权自行将建筑物部分转租给第三方，但转租合同须交甲方备案。项目中不少于计容建筑面积35000平方米的物业，乙方不得一次性收取第三方一年以上的租金（含同等数额的保证金）。且这部分物业的相关收益权乙方及其承租第三方均不得作任何形式的抵押、质押。2014年9月28日，佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社（甲方）与三溢同利公司（乙方）、溢汇盛公司（丙方）签订《补充协议》，约定甲、乙双方于2014年5月22日签订的《土地使用权租赁合同》中乙方权利义务自补充协议签订之日起由丙方享有和承担。2017年8月2日，在广东卓展律师事务所律师见证下，原告（乙方）、被告溢汇盛公司（甲方）签订《物业租赁合同》，约定：乙方向甲方承租涉讼房屋，建筑面积43平方米；乙方在签订合同前已清楚溢东广场地块为集体商业用地，系甲方向奕东经济社承租取得，地块使用年限为35年，自2014年5月22日至2049年5月21日；本项目物业不属于商品房，乙方取得的只是有期限的使用权，并非所有权；涉讼房屋的租赁期限为二十年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算；在乙方按照合同约定履行的前提下，租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费赠送给乙方使用至2049年5月21日；赠送期间，乙方仍应自行承担该物业管理费、水电费等，同时关于物业的使用仍应按照本协议约定履行，乙方应在免费赠送期届满前5日内将该物业交还给甲方；涉讼房屋租赁期限内使用费为370500元；乙方须于2017年8月2日前一次性付清；甲方应当在2018年10月31日前将涉讼房屋交付乙方使用，乙方未在甲方通知期限内接收物业或因乙方导致甲方延期的，视为甲方已于合同约定或通知接收期限届满之日将该物业交付给乙方；乙方必须合法、合约使用该物业，自行承担相关的风险以及责任，在合同有效期内，国家及有关部门按法律法规、国家政策对该物业所征收之税费（包括但不限于房产税、租赁税、开具发票所需税费、税务部门要求甲方承担的税费、滞纳金等）、乙方经营使用该物业所产生之税费均由乙方承担。乙方经营、使用该物业的风险、责任及税、费（包括用人单位或雇主责任）由乙方自行承担，造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；如甲方无正当理由逾期交付物业，每逾期一天，按已收取物业租赁使用费金额万分之一支付违约金，逾期超过180天，乙方有权解除合同，甲方应退还全部已收款；甲方向乙方交付该物业后，自2028年9月1日起一年内，乙方可向甲方申请提前解除合同，收回该物业，如符合下列条件[（1）租赁物业不处于乙方对外出租或委托经营期限内，没有发生整体转租变更使用人情况，该物业没有处于质押或担保期间；（2）物业状态与甲方交付时一致，且物业内原甲方配备的装修、家具、设备及相关附属设施数量没有减少，且外观、状态完好可正常使用；（3）乙方已全额付清该物业租赁使用费（含贷款本息、分期手续费）、物业管理费、水、电费等其他能源费]，甲方应予以解除，不视为乙方违约；在符合本条约定解除合同的情况下，甲方向乙方退回部分租赁使用费，退款标准为合同约定的物业租赁使用费总额扣减物业装修折旧费用（装修折旧费用标准为1200元/m2），该费用包含乙方在该物业内新增的水、电增容、不可拆卸装修价值，甲方无需作其他补偿，乙方已支付的物业管理费、水电费等其他费用不作退还；甲方确认解除后，乙方应在通知期限内办理回收手续（包括签订合同、办理物业交接、协助办理退税等手续），全部手续办妥后十五个工作日内支付退款；如乙方未在约定期限内提出解除申请（包括提出形式不符合要求），或乙方条件不符合，或乙方逾期办理解除手续，均视为乙方放弃申请提前解除的权利，乙方应继续履行合同的约定。该合同附有平面图及《精装修交付标准》。同日，被告溢汇盛公司出具《收据》确认收取原告支付的涉讼房屋的租赁使用费370500元。2018年11月6日，被告溢汇盛公司作出《溢东广场收楼通知书》，通知原告于2018年11月17日办理收楼手续。2018年11月17日，原、被告签署《单元验收确认表》，认为涉讼房屋存在阳台栏边墙身要打磨、墙身不光滑、阳台天花灯吊墙线路没有封好、浴室花洒漏水、没阳台和样板房不一样等质量问题。原告表示暂不收楼。2019年5月20日，原、被告在前述《单元验收确认表》上，将原书写的质量问题划去，另添加浴室门柜有缝、整个房地脚线有缝等，原告仍拒绝收楼。2019年6月3日，原告提起本案诉讼。本院在本案的审理过程中另查明如下事实：1.2015年9月1日，涉讼土地上的建设项目溢东广场1座、2座、3座均已取得建设工程规划许可证，其中1座的建设工程规划许可证（证号：建字第440********0453）载明工程建设规模为地上23层、地下1层，总建筑面积为116860.07平方米，计入容积率面积100004.13平方米，基底面积为10415.74平方米；2座的建设工程规划许可证（证号：建字第440********0454）载明工程建设规模为总建筑面积15760.55平方米，其中地上4层，地下室面积8110.38平方米，地下1层，计入容积率面积为6939.23平方米；3座的建设工程规划许可证（证号：建字第440********0455）载明工程建设规模为总建筑面积17884.04平方米，地上4层，地下室面积8239.93平方米，地下1层，计入容积率面积为4074.47平方米。溢东广场1座包括酒店1、酒店2、酒店3，均为地上23层、地下一层。2018年10月15日，溢东广场1座办理竣工验收手续；同年10月31日，溢东广场1座办妥竣工验收备案手续。至庭审辩论终结时，溢东广场2、3座尚未办理竣工验收备案手续。经现场勘验，涉讼房屋为溢东广场1座酒店1其中一个单元的房屋。2.溢东广场销售中心对涉讼项目属性、所占土地的性质（含用地、报建、验收等事项）、双方拟签的合同样本等均均进行了公示，且被告方的销售人员有对原告明确交易的标的为涉讼房屋一定期限的使用权，非所有权。3.佛山市南海区桂城街道东区社区奕东股份经济合作社从2011年7月22日开始使用佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社的机构名称，后于2019年8月14日变更为现名称。本院认为，原、被告签订的《物业租赁合同》约定原告是以支付租金的方式取得涉讼房屋一定期限内的使用权，未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故原告与被告溢汇盛公司就涉讼房屋形成租赁合同关系，本案为租赁合同纠纷。综合诉辩双方的意见，本院就本案双方相关争议焦点处理如下：一、《物业租赁合同》效力的认定及应否解除合同的效力在性质上属于法律对当事人自行达成的协议在法律上有无约束力所作的评价，属于人民法院依法应予审查的内容。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。该规定是法律对租赁合同关系中租赁期限所作的最长期限限制。《物业租赁合同》虽约定租赁期限为二十年，从涉讼房屋交付使用之日（约定交付日期为2018年10月31日）起计算，但又约定在原告按照合同约定履行的前提下，被告溢汇盛公司赠送使用期限至2049年5月21日。从本案的实际情况来看，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故本院认定涉讼房屋的实际租赁期限应为《物业租赁合同》约定的租赁期限加赠送期限，两被告主张的超20年部分的租赁期限为赠送期限、《物业租赁合同》不存在无效事由理据不足，本院不予采纳，并确认《物业租赁合同》约定租赁期限超出20年部分无效。因涉讼房屋所在楼宇已经办妥竣工验收备案手续，故《物业租赁合同》除租赁期限超出20年部分的约定无效之外，其他约定并无无效的情形，该部分的约定是双方真实意思表示，合法有效。因《物业租赁合同》部分有效、部分无效。无效部分，合同无从解除；有效部分，因原告主张的质量问题仅为质量瑕疵，且被告虽然逾期交楼，但逾期时间未超180天，原告不能取得单方解约的权利，故原告诉请解除合同理据不足，本院不予支持。二、关于被告应否退款及退款金额如上所述，因《物业租赁合同》所约定的租赁使用费370500元构成原告在2018年10月31日至2049年5月21日使用涉讼房屋的对价，故对2018年10月31日至2038年10月30日期间使用涉讼房屋的对价，原告无权要求被告溢汇盛公司退款；对2038年10月31日至2049年5月21日期间使用涉讼房屋的对价，被告溢汇盛公司基于该部分的租赁约定无效而应退款。经核算，原告在2018年10月31日至2038年10月30日期间使用涉讼房屋的对价为242496元（2018年10月31日至2049年5月21日共11161天，2018年10月31日至2038年10月30日共7305天，故370500×7305÷11161=242496元）。现原告共向被告支付370500元，该款扣除原告已应付使用涉讼房屋20年的租赁使用费后，余款128004元被告应予退还，原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。三、关于被告应付逾期交楼违约金的金额如上所述，被告于2018年11月6日通知原告于2018年11月17日接收涉讼房屋，已经超出《物业租赁合同》约定的交付期限，故被告应计付逾期交楼违约金予原告。根据双方于2018年11月17日签订的《单元验收确认表》可见，涉讼房屋虽然存在质量瑕疵，但该些瑕疵不构成原告拒绝收楼的充分条件，2018年11月18日之后，原告无权要求被告再继续计付逾期交楼违约金。因此，依照《物业租赁合同》的约定，被告应以其实际收取的租赁使用费370500元为本金，按日万分之一的标准，即每日37.05元的标准，计付从2018年11月1日至17日共17天的逾期交楼违约金629.85元予原告，原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告佛山市溢汇盛投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还128004元予原告马月仙；被告佛山市溢汇盛投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金629.85元予原告马月仙；三、驳回原告马月仙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计3434.53元（原告已预交）。本案因被告提供的合同文本存在无效的情形，且存在逾期交房、交付的房屋存在质量瑕疵等问题所致，故本院酌情确定本案诉讼费用由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇一九年十一月二十九日书记员  许晓璇