海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终1596号 上诉人(原审被告)：李发光，男，汉族，1951年2月4日出生，住海南省五指山市。 上诉人(原审被告)：王月英，女，汉族，1959年1月2日出生，住海南省五指山市。 共同委托诉讼代理人：杨钦，四川博绅律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：陈球妹，女，汉族，1959年8月21日出生，现住三亚市天涯区。 被上诉人(原审原告)：陈秋和,男，汉族，1956年2月26日出生，现住三亚市天涯区。 共同委托诉讼代理人：孙臣，广东财富东方律师事务所律师。 原审第三人：海南金城国有资产管理经营有限公司，住所地海南省海口市正义路**。 法定代表人：梁泰铭，该公司总经理。 上诉人李发光、王月英因与被上诉人陈秋和、陈球妹、原审第三人海南金城国有资产管理经营有限公司（以下简称金城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省五指山市人民法院（2019）琼9001民初719号民事判决，向本院提起上诉。本案于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭，因本案没有新的事实和证据，本院决定不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人李发光、王月英的上诉请求：1.撤销海南省五指山市人民法院(2018)琼9001民初719号民事判决，驳回被上诉人陈球妹、陈秋和的诉讼请求;2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人陈球妹、陈秋和承担。事实与理由:一、一审案由错误。双方签订的合同明确转让的是购房指标，而不是房屋。转让购房指标时，涉案房屋尚未开工建设，双方连房号都不知道，只知道转让指标涉及的面积，实际购房行为是由上诉人完成，房屋也为上诉人实际占有使用，因此，被上诉人并不是房主，自然不存在房屋买卖关系，一审将本案的案由定为房屋买卖合同纠纷错误。如按三级案由，本案的案由是买卖合同纠纷，如按四级案由，本案的案由是购房指标转让合同纠纷。二、一审认定事实不清、适用法律错误。涉案协议交易的标的物是购房指标，该协议是双方的真实意愿，是合法有效的合同，双方应本着诚实信用的原则完整履行。上诉人已向被上诉人支付对价6万元，已经履行完合同，被上诉人却在履行过程中反悔，请求确认合同无效。按照《合同法》第52条、《最高人民法院关于适用合同法司法解释一》第四条的规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。一审判决确认合同无效引用的是2007年8月7日公布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的意见》，该意见只是国务院的政策性红头文件，而不是行政法规。理由如下：1、该文是国务院公文，抬头是发给各省、自治区、直辖市政府和各部委，而不像行政法规针对全体国民的格式，公文形式上就不属于行政法规。2、依据《立法法》第70条、第71条的规定，行政法规的制定必须有法定程序，包括必须由国务院总理签发国务院令，必须在国务院公报和中国政府法制信息网以及全国范围内发行的报纸上刊载，该意见没有国务院总理签署和国务院令的法定必要条件。经在中央人民政府官方网站上检索，国务院2007年公布的行政法规汇总中并没有该红头文件，可以很明确该文件不是行政法规，只是红头文件。以红头文件作为行政法规否定合同效力违反了《立法法》、《合同法》和相关的司法解释规定。三、一审判决和最高人民法院判例精神相违背。最高院涉及到购房指标转让合同纠纷的案件只有一例，即最高院(2012)民再申字第321号民事裁定书。在该民事裁定书中，最高院把案由确定为购房指标转让合同纠纷，在本院认为部分认定购房指标转让协议的内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定合同无效的情形，原审判决认定该转让协议合法有效并无不当。最高院涉及经济适用房买卖合同是否有效的案件也只有一件，即最高院(2015)民申字第3336号民事裁定书，最高院在本院认为部分认定经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房的购买需要经过一定审批手续，虽然政府通过部门规章对经济适用房的购房资格作出相关要求，但是对经济适用房买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效，卖方提出的合同无效的主张也不符合《中国人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。从最高院判例进行归纳：1、两个判决在经济适用房部分，都认为涉及到的法规的最高层级是部门规章，即2007年七部委关于经济适用房的管理规定，没有提及2007年国务院24号文，这也证明2007年国务院24号文不是行政法规，没有否定合同效力的权利。2、两个判决分别确立了单位职工转让购房指标合同、经济适用房买卖合同的效力不能由部门规章调整，因为没有违反法律和行政法规效力性的强制规定，因而都是合法有效的。3、最高人民法院实际上是强调了契约自由原则和诚实信用原则，双方达成的合同应当诚实履行。因为物价变化对交易反悔提出无效之诉，不符合最高人民法院的价值取向。四、从维护契约自由和公平交易角度应当依法确认本案购房指标转让协议有效。上诉人本身也有购房资格的职工，只是自己的购房面积较小。被上诉人主动找到上诉人要出售购房指标。上诉人与之达成合意，签订协议以后履行了合同。在除斥期间内被上诉人并没有提出撤销或者解除合同。基于已经购买了这套房屋，上诉人同时将自己的购买指标也转让给了第三方。因为购房指标转让合同有效，买方已经履行完毕付款义务，就相应有要求对方履约的请求权。根据最高院的(2012)民再申字第321号民事裁定书，买方有权要求卖方在条件成就的情况下变更物权登记。本案也应当照此办理，并无疑义。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销，确认合同有效，驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人陈秋和、陈球妹辩称：第一，本案案由正确。双方的买卖行为最终指向的标的物是涉案房屋，上诉人依据双方签订的协议书非法占有的也是涉案房屋，涉案房屋自始登记在被上诉人名下，双方之间的买卖行为实际是房屋买卖行为，本案一审将本案案由确定为房屋买卖合同正确。第二，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。双方的买卖行为实际上是房屋买卖行为，一审认定双方买卖行为的标的物为涉案房屋正确。2007年8月7日实施的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一条规定：“严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”。《海南省高级人民法院全省民事审判工作会议2016年纪要》第34条第三款规定：“合同签订于国务院意见实施后，依下列情形分别处理。经济适用房初始购买者就自取得房屋权属证书未满五年的经济适用住房与他人所签订的买卖合同无效。”。双方签订协议书的时间是2013年1月17日，在国务院意见实施后，涉案房屋尚未取得权属证书，双方的房屋买卖行为违反了上述意见规定，属于违反强制性行政法规的情形，一审认定协议书无效正确。综上所述，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 金城公司未进行答辩。 被上诉人向一审法院提出诉讼请求：1、判决确认双方于2013年1月17日签订的《协议书》无效；2、判决李发光、王月英将位于五指山市海榆南路金城碧翠园小区A3栋二单元907室房屋（价格为人民币114750元）腾空归还给陈秋和、陈球妹；3、诉讼费用由李发光、王月英承担。 一审法院认定事实：陈秋和、陈球妹系夫妻关系，李发光、王月英系夫妻关系，双方均为省二建公司原职工。2010年8月3日，经省国资委批准，金城公司作为建设责任主体，组织开发位于五指山市海榆南路的金城碧翠园小区，用于解决省二建公司原企业职工的住房问题，该住宅项目属于保障房项目。2012年12月31日，陈球妹与金城公司签订编号为WZS8520120045的《金城碧翠园保障性往房预售协议书》，协议约定陈球妹申请购买金城碧翠园保障性往房，面积为85平方米，房价为1350元/㎡，购房总价款114750元。协议还约定陈球妹转让房屋必须按照政府机关相关文件执行，根据《海南省经济适用往房管理实施办法》琼府办（2009)31号规定，取得房屋所有权证5年内不得转让，确需转让的，由市县政府指定的专门机构回购。2013年1月17日，双方签订《协议书》，协议约定陈球妹、陈秋和将取得的购买金城碧翠园保障性往房指标转让给李发光、王月英，转让费60000元。李发光、王月英根据陈球妹、陈秋和的上述购房指标，申购了金城·碧翠园（A区）保障性住房A3-907房，并于2015年11月12日以陈球妹、陈秋和的名义向金城公司缴纳了购房款，该房现登记的业主为陈球妹、陈秋和，房屋面积为85㎡，涉诉房产现由李发光、王月英居住，至今仍未取得房屋权属证书。另查明，金城·碧翠园（A区）保障性住房A1-2-908房现登记的业主为李发光、王月英，房屋面积为75㎡。 一审法院认为，关于陈球妹、陈秋和要求确认双方于2013年1月17日签订《协议书》无效的诉求。《海南省第二建筑安装工程公司原职工集资建经济适用房方案》中明确涉诉房产的性质为单位集资建设经济适用房，根据2007年8月7日实施的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一条“严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”的规定，本案中涉诉房产买卖的《协议书》是在该行政法规实施后所签订，不得违反该行政法规规定。陈球妹、陈秋和于2012年12月31日签约申购了涉诉房产，2013年1月17日签订《协议书》将该房转让给李发光、王月英，从其申购至转让期间未超过5年，且该房产至今仍未取得房屋权属证书，双方对涉诉房产的交易违反了上述行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，双方于2013年1月17日就涉诉房产买卖所签订的《协议书》无效，对陈球妹、陈秋和要求确认该《协议书》无效的诉求，予以支持。关于陈球妹、陈秋和要求李发光、王月英将涉诉房产腾空归还的诉求，涉诉房产系以陈球妹的名义申购并支付房款，现登记的业主为陈球妹、陈秋和，双方就涉诉房产买卖所签订的《协议书》无效，李发光、王月英无法定事由而继续占有涉诉房产，已侵害了陈球妹、陈秋和的合法权益。《中华人民共和国物权法》第三十四规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。陈球妹、陈秋和作为涉诉房产的权利人，可以主张返还原物。因此，对陈球妹、陈秋和要求李发光、王月英返还涉诉房产的诉求，于法有据，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第四条、第二十八条、第三十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条之规定，判决如下：一、陈球妹、陈秋和与李发光、王月英于2013年1月17日签订的《协议书》无效。二、李发光、王月英将自本判决生效之日起三十日内，将位于五指山市海榆南路金城碧翠园小区A3栋二单元907室房屋腾空归还陈球妹、陈秋和。本案诉讼费2595元（陈球妹、陈秋和已预缴），由李发光、王月英负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审审理查明的事实与一审认定事实基本一致，本院予以确认。二审另查明，涉案房屋为省二建公司的职工集资建设经济适用房，集资建房对象为企业改制时经确认劳动关系的在册职工，离退休职工。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、本案案由是否正确；二、涉案《协议书》是否有效，上诉人应否将涉案房屋腾空归还给被上诉人。 第一，关于本案案由是否正确的问题。 涉案房屋为省二建公司职工集资建设的经济适用房，本案系双方因购房指标转让而引发的纠纷，案由应依据当事人诉争法律关系的性质，并适用《民事案件案由规定》来确定。上诉人主张本案的案由应为买卖合同纠纷或购房指标转让合同纠纷，一审将本案案由定为房屋买卖合同纠纷错误。经审查，《民事案件案由规定》中并无购房指标转让合同纠纷这一案由，上诉人向被上诉人购买涉案房屋的购房指标，其目的也是为了取得涉案房屋的所有权，本案案由定为房屋买卖合同并无不当。上诉人主张本案案由错误，于法无据，本院不予支持。 第二，关于涉案《协议书》是否有效，上诉人应否将涉案房屋腾空归还给被上诉人的问题。 涉案房屋为经济适用房，虽然国务院2007年8月7日发布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一条规定购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购，但该意见并非行政法规，一审认定双方签订《协议书》的交易行为违反了上述规定，属违反行政法规的强制性规定，从而认定双方签订的《协议书》无效，属法律适用错误。涉案房屋为省二建公司的职工集资建设经济适用房，其面向的集资建房对象为省二建公司改制时确认劳动关系的在册职工和离退休职工，而非社会大众，系对省二建公司职工的一种福利待遇。双方签订《协议书》，被上诉人将已取得的购房指标转让给上诉人，该购房指标的转让系权利义务的概括性转让，并未违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害公共利益，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故这种行为的转让不宜认定无效。双方签订《协议书》所约定的转让内容实为一种民事的可期待物权，应认定有效，一审认定无效不妥，应予纠正。上诉人已向被上诉人支付了购房指标转让款，交纳了相应购房款，并装修入住涉案房屋，上诉人已履行完《协议书》中约定的合同义务，上诉人基于法律并未禁止转让的民事可期待物权合同关系对涉案房屋的占有，应确认为合法占有，被上诉人主张上诉人应腾退涉案房屋，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百四十四条规定，判决如下： 一、撤销海南省五指山市人民法院(2018)琼9001民初719号民事判决； 二、驳回被上诉人陈秋和、陈球妹的诉讼请求。 一、二审案件受理费各2595元，均由被上诉人陈秋和、陈球妹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈小燕 审 判 员 吴党恩 审 判 员 卢艳萍 二〇一九年十一月二十五日 法官助理 孙宛宛 书 记 员 江 河 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。