贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初4259号原告：张德平，女，1951年10月10日出生，汉族，住贵州省剑河县。委托诉讼代理人：杨正典，贵州法治时代律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱平杰，贵州法治时代律师事务所实习律师。被告：钱宏诚，男，1945年11月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被告：钱宏达，男，1941年3月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被告：钱宏燕，女，1943年6月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被告：钱宏元，男，1947年8月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被告：钱宏伟，男，1952年11月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。以上五位被告共同委托诉讼代理人：钱宏毅，男，1939年2月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被告：钱宏毅，男，1939年2月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：吴启刚，贵州黔成起智律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙平，贵州黔成起智律师事务所实习律师。原告张德平与被告钱宏诚、俞岑梅房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，于2018年12月28日作出（2018）黔0115民初5335号民事判决书。被告俞岑梅不服该判决向贵阳市中级人民法院提起上诉。上诉期间，被告俞岑梅去世。贵阳市中级人民法院于2019年4月23日作出（2019）黔01民终2200号民事裁定书，发回重审。本院依申请追加了俞岑梅的继承人钱宏毅、钱宏伟、钱宏达、钱宏元、钱宏燕五人参加诉讼，于2019年6月4日依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张德平及其委托诉讼代理人杨正典、邱平杰，被告钱宏诚、钱宏伟、钱宏达、钱宏元、钱宏燕及其委托诉讼代理人钱宏毅，被告钱宏毅及其委托诉讼代理人吴启刚、龙平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张德平向本院提出如下诉讼请求：1、请求人民法院依法判决确认位于观山湖区，不动产权证号为黔20**观山湖区不动产权第××号的房屋属张德平所有；2、请求人民法院依法判令钱宏诚、钱宏伟、钱宏毅、钱宏达、钱宏元、钱宏燕等六人立即配合张德平将位于观山湖区，不动产权证号为黔20**观山湖区不动产权第0047148的房屋产权过户至张德平名下；3、本案案件受理费、财产保全费等相关诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年2月13日，俞岑梅授权钱宏诚处理金阳阳关小区八栋一单元一号房屋的一切事宜。2010年8月6日，原告与俞岑梅、钱宏诚签订《房地产定购协议书》约定：俞岑梅自愿将其位于贵阳市金阳高新区复式楼以400000元整出售给原告，并配合原告办理房屋过户手续。原告张德平与俞岑梅签订《房地产定购协议书》后，原告按照协议约定，于2010年8月10日向被告支付200000元的购房款，于2010年8月16日向被告支付180000元的购房款项。同时，俞岑梅于2010年8月9日、8月16日分别签署《移交清单》及《交接收据》，将该房屋及部分家具交付给原告使用。至此，该房屋于2010年8月16日至今均由原告进行管理和维护。原告客观上实际享有并持续行使该房产所有权的全部权利。俞岑梅于2006年6月2日向贵阳市阳关饲养场购买该房屋以后，由于各种原因一直未能办理该房屋的《房屋所有权证》，直至2017年8月15日才领到《房屋所有权证》，但是俞岑梅领取《房屋所有权证》后，并未积极配合原告办理房屋过户手续，导致原告无法将房屋过户到自己的名下，严重损害了原告的合法权益。现因俞岑梅在诉讼过程中去世，丧失了民事诉讼主体资格，而俞岑梅的继承人（六被告）未明确表示放弃俞岑梅的财产继承，则应由六被告承担俞岑梅的义务，特依据法律规定提出如前诉请，请贵院予以支持。被告钱宏毅辩称，1、签订《房地产定购协议书》的时候是钱宏诚违背俞岑梅的意愿所签订，不是俞岑梅的真实意思表示。2、涉案房屋并非俞岑梅单独所有，房屋是俞岑梅、钱定华、钱宏玫、蒋义仑共同所有。钱宏诚不是阳关饲养场职工，钱宏诚无权购买照顾职工的房改房。钱宏诚只是借了40,000元现金给俞岑梅和钱宏玫，大多数购房款都是俞岑梅、钱定华、钱宏玫、蒋义仑等四人支付。因此，钱宏诚无权卖掉他人的财产，钱宏诚与张德平签订的《房地产定购协议书》是无效的。3、在钱宏诚、张德平的恶意操作下，阳关饲养场不知因什么原因，将收到职工的购房款原始收据进行涂改，并加盖财务章伪造了涉案房屋系俞岑梅一人所购买的假象，骗取了贵阳市不动产登记中心将涉案房屋错误定性为“单独所有”，从而侵占了钱定华、钱宏玫、蒋义仑的权利。我方已于2019年7月12日对疏于监管的贵阳市自然资源和规划局提起了行政诉讼。4、本案涉及的另外一个行政诉讼已被贵阳市白云区人民法院立案受理，该案的审理对本案有重大影响，申请暂时中止对本案的审理，待行政诉讼审理结束后再进行审理。被告钱宏诚、钱宏元、钱宏伟、钱宏达、钱宏燕均称，答辩意见与钱宏毅的一致。经审理查明：2006年6月2日，俞岑梅与贵阳市阳关饲养场签订《商品房买卖合同》（编号：ＧＦ-2000-0171），约定俞岑梅购买贵阳市阳关饲养场建设的贵阳市，该合同第一条载明该房屋性质为经济适用房。2008年12月12日，贵阳市阳关饲养场将上述房屋交付给业主，被告钱宏诚在《房屋验收表》业主签名处签字。2010年4月12日，贵阳市阳关饲养场出具《证明》，载明：“我单位职工俞岑梅在我单位阳关认购8栋1单元一楼1号房（160㎡复式），该房款已全付清。注：该房是用俞岑梅和其女钱宏玫的两套小面积房调换，故在付款收据上出现两人姓名。”。2010年8月6日，甲方：钱宏诚（房产授权人俞岑梅）与乙方：张德平签订《房地产定购协议书》，该协议甲方签字处系俞岑梅、钱宏诚亲笔签名并按手印，乙方签字处为张德平签字并按手印。该协议约定钱宏诚、俞岑梅将位于贵阳市金阳高新区复式房屋以400000.00元的价格出卖给原告张德平。该协议书第二条约定：“本协议签订之日，乙方先付购房定金贰拾万元整，2010年10月1日前再付壹拾捌万元，余下贰万元待办完过户手续时付给。”、第八条约定：“本房是俞岑梅户下，但实际是钱宏诚出钱所购买的，俞岑梅已亲笔签字委托授权给钱宏诚，其行为真实有效，若因此造成过户不成钱宏诚承担全部法律责任，并赔偿乙方全部损失。本房的房开商贵阳市阳关饲养场同甲方（俞岑梅）签约规定360日内解决产权登记，国家对经济适用房规定五年后才可上市，入住时2008年9月28日-2013年9月28日尚差两年零叁个月，到时甲方全力办理过户手续，办完后乙方付给尚欠贰万元购房尾款，双方合同终止。”《房地产定购协议书》签订后，被告钱宏诚于2010年8月9日向原告张德平移交了《商品房买卖合同》、《收据》、《入住房屋验收协议》、《证明》、《授权委托书》，并于2010年8月16日将涉案房屋交付原告张德平管理使用至今。原告张德平分别于2010年8月10日、2010年8月16日、2017年8月19日向被告钱宏诚支付购房款200000元、180000元、2000元。2017年8月，涉案房屋取得黔（2017）观山湖区不动产权第××号《不动产权证书》，产权证书上载明涉案房屋权利人：俞岑梅；坐落：观山湖区；不动产单元号：520115204096ＧＢ00003Ｆ00090007；共有情况：单独所有；权利性质：划拨／房改房。2018年6月20日，贵阳市阳关饲养场出具《证明》，载明：俞岑梅准入许可证已办理完毕，准入许可证证号：A201804020041816，该证在2018年4月13日钱宏诚代俞岑梅领取。另查明，2009年2月13日，俞岑梅向被告钱宏诚出具《授权委托书》一份，载明“贵阳高新钱月亮科技开发有限公司投资者实际是钱宏诚，办公房金阳阳关小区第八幢一单元一号房也是钱宏诚出资购买的，为了支持钱宏诚办好事业用我俞岑梅的名誉我表示同意，特此授权给钱宏诚全权代表我处理一切事务他所签字均属合法有效。特此授权。”。2011年4月28日，俞岑梅亲笔书写“我希望钱宏诚把他卖掉的我和钱定華在阳关农塲分得的房子收回来！”。诉讼过程中，原告张德平于2017年8月31日向本院申请财产保全，本院依法作出（2017）黔0115民初3563号民事裁定书。原告张德平为此支付财产保全费2,520元。再查明，被告钱宏毅、钱宏伟、钱宏达、钱宏元、钱宏燕、钱宏诚系俞岑梅之子女。上述事实，有当事人陈述、当事人身份证明材料、《退休证》、《商品房买卖合同》、《房地产定购协议书》、《房屋验收表》、《移交清单》、《交接收据》、《收据》、《收条》、《贵州银行业务委托书》、《证明》、《不动产权证书》、《授权委托书》、《房屋租赁合同》、《交易明细清单》等证据在卷佐证，并经庭审举证质证，本院予以认定。本院认为，本案争议的焦点为：一、原告张德平与俞岑梅及被告钱宏诚于2010年8月6日签订的《房地产定购协议书》是否有效；二、能否确认案涉房屋属张德平所有；三、被告应否协助原告办理案涉房屋过户登记手续。关于焦点一，按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”之规定，原告张德平与俞岑梅及被告钱宏诚于2010年8月6日签订的《房地产定购协议书》并未违反法律法规效力性强制性规定，且为当事人真实意思表示，应属有效。对于被告钱宏毅等六人辩称《房地产定购协议书》不是俞岑梅真实意思表示的答辩意见，但该协议书上有俞岑梅亲笔签字并捺手印予以确认，其在2011年4月28日的意思表示与该协议书内容亦不存在矛盾冲突的地方。且庭后被告钱宏诚、钱宏毅、钱宏伟、钱宏达、钱宏元、钱宏燕等六人亦未向本院提交证明该《房地产定购协议书》不是俞岑梅的真实意思表示的证据。根据“谁主张、谁举证”的原则，应由被告承担举证不利的法律后果，故对被告的该答辩意见，本院不予采信。对于被告钱宏毅等六人辩称案涉房屋并非俞岑梅一人所有的答辩意见。原告张德平已审查《商品房买卖合同》、贵阳市阳关饲养场出具《证明》等，上述材料均表明了案涉房屋权属系俞岑梅所有，按照常理，原告完全有理由相信案涉房屋系俞岑梅所有，并已支付全部对价。且即便在无权处分的情况下，根据法律规定原告张德平与俞岑梅及被告钱宏诚签订的《房地产定购协议书》亦有效，故对被告的该答辩意见，本院不予采信。关于焦点二，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”之规定，俞岑梅、钱宏诚与原告张德平签订房屋买卖合同后尚未办理所有权转移登记手续时，由于房屋所有权并未发生转移，此时，出卖人俞岑梅、钱宏诚与买受人张德平之间仅发生债权的效力，所以原告张德平尚未取得案涉房屋所有权，原告张德平依据《房地产定购协议书》仅取得了要求被告办理案涉房屋所有权转移登记手续的债权请求权，故对原告张德平要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。关于焦点三，涉案房屋现已取得交易准入许可证，已具备过户条件。俞岑梅在诉讼过程中去世，丧失了民事诉讼主体资格，而俞岑梅的继承人钱宏诚、钱宏毅、钱宏伟、钱宏达、钱宏元、钱宏燕明确表示继承俞岑梅的遗产，则应由继承人承担俞岑梅的合同义务，即协助原告将位于观山湖区，不动产权证号为黔（2017）观山湖区不动产权第××号的房屋产权过户至原告张德平名下。故原告张德平的该诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条、第十五条、第一百零六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告钱宏诚、钱宏伟、钱宏毅、钱宏达、钱宏元、钱宏燕于本判决生效之日起三十日内协助原告张德平将坐落于观山湖区房屋【房产证号：黔（2017）观山湖区不动产权第**】过户登记至原告张德平名下；二、驳回原告张德平的其他诉讼请求。案件受理费7,300元、财产保全费2,520元，合计9,820元，由被告钱宏诚、钱宏伟、钱宏毅、钱宏达、钱宏元、钱宏燕各承担1,636.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向人民法院申请强制执行。审 判 长  苏 飞人民陪审员  颜晓燕人民陪审员  吴柱高二〇一九年十一月二十五日书 记 员  邵曦霖