广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初9670号原告（反诉被告）：谢远标，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：陈梓林，广东粤龙律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘滔，男，汉族，住湖南省沅江市。委托诉讼代理人：白玮，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴时霖，广东南方福瑞德律师事务所律师。原告谢远标与被告刘滔租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本案于2019年6月18日、8月7日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人陈梓林到庭参加两次庭审，被告的委托诉讼代理人白玮到庭参加第一次庭审，被告的委托诉讼代理人吴时霖到庭参加第二次庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房产租赁合同》及有关的补充协议；2.被告保留房屋内设备设施并将租赁房屋按现状返还原告（包括但不限于：1楼至4楼共17套的空调、床、厕所、床头柜、门、灯、窗帘、防盗监控、不锈钢防盗网、水表、电表等设备设施）；3.被告向原告支付暂计算至2019年6月30日的租金24000元，2019年7月1日起至实际交还租赁房屋之日止租金按每月5000元计算，被告向原告支付暂计算至2019年4月25日的逾期付款违约金128500元，2019年4月26日起至实际清偿日止按日利率2%计算；4.被告向原告支付水费256元、电费941.31元；5.被告向原告支付违约金10万元；6.被告向原告返还加建四楼的垫付款17万元；7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月26日，原告谢远标经房产中介佛山市南海区御翠地产中介服务有限公司介绍，与被告刘滔签订《房产租赁合同》，约定原告将位于佛山市南海区***的房产出租给被告使用，租赁期限为2017年8月1日至2025年6月30日，共8年。租金为每月3500元。合同还对双方其他权利义务作出约定。2017年7月26日，原告与被告在签订《房产租赁合同》的同时签订《补充协议1》，就租赁房产涉及的细节性问题进行明确约定。2017年7月26日，被告刘滔向原告在签订《房产租赁合同》的同时出具《承租方声明—关于加建4楼、5楼》，承诺由被告负责在2017年12月31日前完成自筹资金加建4楼，2018年12月31日前完成自筹资金加建5楼。若被告未能在上述规定时间内完成任何一项，原告有权立即收回物业及被告加建的物业，且无须对被告进行任何的赔偿、补偿。被告出具加建声明后，却又在2017年8月4日提出无法全额自筹资金加建4楼，要求原告垫付大部分工程款。2017年8月4日，原告、被告共同作为甲方与加建4楼的施工方（乙方）聂小春签订协议，就加建4楼的标准、费用、工期等作出约定，并由案外人聂小春加建4楼。原告按被告要求在工程达到付款要求时代被告垫付加建4楼工程款17万元。2017年12月31日，原告与被告签订《补充协议2》，进一步明确被告须在2018年12月31日前自筹资金完成加盖5楼及相关配套。同时明确，2018年1月1日起租金为每月5000元，每年租金分二次支付，分别是每年1月1日前支付当年上半年租金，6月30日前支付下半年租金，先支付后使用。如果承租方未按上述承诺执行的，为实质违约，双方租赁关系终止，承租方在10天内退出租赁物业，出租方没收承租方全部已支付款项（包括租金、押金、履约保证金等），同时承租方赔偿违约金10万元。原告签订合同后，按照约定在2017年7月26日签订合同当天将房屋交付被告使用，全面履行出租人的义务，但被告却未能履行承租人义务，被告违约的事实主要包括：一、未能按照约定在2017年12月31日前完成自筹资金加建4楼，2018年12月31日前完成自筹资金加建5楼。加建4楼的资金由原告垫付17万元，应当由被告向原告返还。被告未能在2018年12月31日前完成自筹资金加建5楼，已经构成根本违约，按照2017年12月31日原告与被告签订的《补充协议2》第三条约定，双方租赁关系终止，承租方在10天内退出租赁物业，出租方没收承租方全部已支付款项（包括租金、押金、履约保证金等），同时承租方赔偿违约金10万元。二、逾期支付且拖欠租金：1、2018年1月10日逾期10天支付2018年上半年租金25000元，拖欠租金5000元，至今仍未支付；2、2018年8月5日逾期36天支付2018年下半年租金20000元，拖欠租金10000元至今仍未支付；3、2019年1月1日支付2019年上半年租金21000元，拖欠租金9000元至今仍未支付。根据《补充协议1》第二条第2款约定：按照被告须支付款项的每日2%计算违约金。暂计算至2019年4月25日为128500元。三、经常拖欠水电费，经原告多次催讨后仍支付部分，目前仍拖欠的水电费包括：1、水费256元；2、2019年2月至4月的电费941.31元。针对被告存在的上述违约行为，原告自2018年11月28日至2019年4月8日，多次以微信、电话、现场张贴通知等不同形式，对被告进行催收并要求被告履行合同，被告至今仍未履行合同义务。原告认为，租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，依法受法律保护。被告的行为已经构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，原告有权要求解除合同，收回租赁房屋，并要求被告承担违约责任。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告辩称，第一、被告投入大量资金购买房屋家具及电器并装修涉案房屋，合同期未满，原告恶意停水停电导致房屋无法正常使用，被告保留对房屋家具及电器的所有权，原告的诉求没有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。合同无效或被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。由过错的一方赔偿对方所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告投资合共41670元用于购买房屋家具、电器及设备安装费用，合同履行期一共约定八年，但在合同履行期未届满，原告要求解除合同，被告无法获得投资的预期利益，有失公平。被告对投资购买的房屋家具及电器有所有权，原告的诉求没有事实和法律依据。第二、原告诉求的24000元租金与事实不符。2018年1月左右，因将近过年，被告资金筹措困难，于是找原告协商减收2018年上半年的房租，原告口头同意减收5000元房租。根据被告提供的证据“2018年1月10日，原告大嫂李萍与原告聊天转账记录”可知，2018年1月10日，被告的大嫂李萍通过微信转账25000元至原告，原告亦确认收到，并表示感谢。另根据原告提供的证据“致承租方刘滔通知书（2019.04.08）”以及原告与被告的微信聊天记录可知，原告在2019年4月8日张贴告示催收原告交付租金1.9万元（包括2018年7月1日欠付1万元及2019年1月1日欠付0.9万元），以及原告在微信中一直主张被告支付19000元的租金。另外，原告从2019年4月8日起对涉案房屋停水，4月18日起对涉案房屋停电，导致房屋无法正常使用，只实际使用了三个月左右，被告2019年1月提前缴纳了上半年的房租21000元，多缴纳的6000元应抵扣被告未交齐（2018年下半年的部分房租10000元），故实际上原告只欠原告4000元的房租。违约金的计算方式亦应当分段计算：以10000元的本金从2018年7月计算至2019年1月；以4000元的本金从2019年1月计算至2019年4月。第三、《房屋租赁合同》及《补充协议1》约定的违约金过高，请求法院予以调整。本案约定的违约金按日2%计算的方式过高，远超过当事人实际损失的30%，请求法院根据公平原则予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，在我国合同法中，违约金旨在达到弥补守约方因违约方违约行为所遭受的损失，其性质为“补偿性为主、惩罚性为辅”，补偿性仍是其主要属性。根据公平原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，本案中，结合双方《房屋租赁合同》及《补充协议1》约定内容，原告诉求拖欠的租金24000元，但逾期违约金却高达128500元，远高于造成损失的百分之三十，不符合合同法以“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，故请求法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况予以减少。第四、原告要求被告支付垫付款和违约金的要求没有事实依据。2017年7月26日，原告找被告协商装修一至三楼并加建四楼、五楼的事宜，并口头承诺保证其会补申请四楼和五楼建设工程规划许可证。被告基于信任原告的情形下，应原告的要求筹资完成一至三层的装修及四层加建的工程（包括内墙装修，二至三楼砌墙，电力安装，防盗网、铝合金窗、不锈钢大门的购买及安装，卫生间加建工程以及四楼的翻修工程，合共投入101525元）。原告一直催促被告加建五楼的事宜，但因原告一直无法补办四楼的建设工程规划许可证，且涉案房屋年久失修，房龄太长，房屋结构实在无法承受加建工程，另四楼加建后，一至三楼的下水道口无法连接，导致四楼的卫生间不断渗水。被告租赁原告的房屋投入大量资金完成一至三层的装修及四层的加建工程，却无法收回，原告要求被告支付垫付款和违约金的要求没有事实依据。第五、双方签订的《补充协议2》及《加建4楼、5楼声明》违反法律和行政法规，合同至始无效，原告要求被告支付垫付款和违约金的要求没有法律依据。根据合同法的规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。而根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋；未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案租赁标的四楼系原告未取得合法建设手续的情况下违章搭建，因此这部分租赁标的物具有违法性。涉案房屋第四层及第五层未取得产权证书及建设规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，双方签订的《补充协议2》及《关于加建4楼、5楼的声明》均为无效合同。无效合同自始无效，租赁合同无效，合同违约条款亦无效，双方均无权向对方主张垫付款和违约责任。第六、被告已按时缴纳水费、电费，并不存在拖欠情况，原告诉求与事实不符。根据原告提交的与被告聊天的微信记录可知，原告按每一度电1元钱的方式计收，远超出被告实际需缴纳的电费。被告为维护自身权益，直接自行缴纳水电费给供电局，只是没有将水电费转账给原告，并不代表没有缴纳水电费，故原告诉求被告补缴水电费的诉求没有事实依据。综上所述，原告的诉讼请求既没有法律依据也没有事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告退还履约保证金6万元；2.被告有权拆除所购买的涉讼房屋家具用品及电器设备（包括17套床、衣柜、电脑桌、空调、热水器、抽油烟机、网线、摄像头、窗帘）；3.本案的反诉费由原告承担。事实与理由：第一、双方签订的《补充协议2》及《关于加建4楼、5楼的声明》违反法律和行政法规，合同协议至始无效，原告应返还被告支付的履约保证金。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；被告通过现金及银行转账的方式支付了6万元的履约保证金给原告，现合同因违反法律规定自始无效，故原告应当向被告返还其收取的履约保证金。第二、被告投入大量资金购买房屋家具并装修涉案房屋，合同期未满，原告恶意停水停电导致房屋无法正常使用并解除合同，原告应对被告折价赔偿。一方面，《补充协议1》约定：合同到期时，乙方须保证标的物业的房间均能符合消防，安全居住标准。乙方在租赁期内购置的物品及设备设施全部归甲方所有，甲方无需作出任何赔偿或补贴。这一条约定显失公平。乙方对租赁期间购置的物品及设备设施应当认定为形成附合的装饰装修物（如：承租方加建的1-3层的卫生间，以及电表和水表），但对于没有形成附合的所有物品包括【添置的家具（床、衣柜、电脑桌、窗帘），电器（空调，热水器，抽油烟机，摄像头，网线等设备），甚至承租方使用的个人物品的所有权仍属于承租方所有，承租方拥有对这些物品的所有权和处分权，如果出租方愿意保留并继续使用，可以折价赔偿给承租方】。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。另一方面，本条款的前提是合同期届满，承租方本着租赁期8年的预算对涉案标的进行加建装修，投入大量的金钱，时间和人力物力，承租人的添附物能够使房屋升值，只是使用了一年多的时间就被迫搬出租赁房屋，本着公平的角度，出租人取得添附物，应当给予承租人一定的折价补偿。合同无效或被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。由过错的一方赔偿对方所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告恶意停水停电，并要求被告加建五楼的要求没有事实和法律依据，被告投资合共41670元用于购买房屋家具及设备安装费用，合同履行期一共约定八年，但在合同履行期未届满，原告要求解除合同，被告无法获得投资的预期利益，有失公平。故请求法院判令原告保留对房屋家具、水电的所有权或者原告折价赔偿被告投资购买家具、水电及设备安装的费用。原告针对被告的反诉辩称，1.双方签订的协议没有违反法律强制性规定，合同及协议均是合法有效；2.根据双方签订的合同约定，被告存在明显的重大违约行为，原告有权解除合同且无需返还租赁场所内的物品及履约保证金，被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。诉讼中，两原告举证如下：1.原告身份证、被告人口信息查询结果复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格；2.不动产权证原件2份，用以证明原告是出租房屋的权利人；3.房屋租赁合同、补充协议1、承租方声明原件各1份，用以证明：1.2017年7月26日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将涉讼房屋出租给被告使用，租赁期限从2017年8月1日起至2025年6月30日；2.被告承诺由原告负责在2017年12月31日前完成自筹资金加建4楼，2018年12月31日前完成自筹资金加建5楼，若被告未能在上述规定的时间内完成任何一项，原告有权立即收回物业及被告加建的物业，且无需对被告进行任何赔偿、补偿；4.中心村A区1号协议原件1份、民生银行回单凭证复印件4份、施工方工程款收款确认原件3份、收据原件2份，用以证明：1.2017年8月4日，双方共同作为甲方与加建4楼的施工方（乙方）聂小春签订协议，就加建4楼的标准、费用、工期等作出约定，并由案外人聂小春加建4楼；2.原告按被告要求在工程达到付款要求时代被告垫付加建4楼的工程款17万元；5.补充协议2、租金明细表原件各1份，用以证明：1.被告须在2018年12月31日前自筹资金完成加盖5楼及相关配套；2.2018年1月1日起租金为每月5000元，每年租金分两次支付，先支付后使用；3.如果承租方未按上述承诺执行的，为实质违约，双方租赁关系终止，承租方在10天内退出租赁物业，出租方没收承租方全部已支付款项（租金、押金、履约保证金等），同时承租方赔偿违约金10万元；6.致承租方刘滔通知书原件4份、微信截图7张[（催收租金）、有手机原本核对]，照片打印件2张（有手机原本核对），用以证明原告自2018年11月28日至2019年4月8日，多次以微信电话、现场张贴通知等不同形式，多次对被告进行催收并要求被告履行合同，被告至今仍未履行合同义务；7.微信截图2张（有手机原本核对），用以证明2018年8月5日逾期36天支付2018年下半年租金20000元，拖欠租金10000元至今未支付，2019年1月1日支付2019上半年的租金21000元，拖欠租金9000元；8.电费截图打印件2张、电费发票打印件4张，用以证明被告拖欠2019年2月至4月的电费941.31元；9.南海县建设用地许可证复印件1份，南海市国有土地使用权出让合同原件1份，用以证明涉讼房屋原本就取得南海县建设用地许可证，可以建四层住宅；10.照片6张（有手机原本核对），用以证明涉讼租赁场地仍然由被告控制，且有门锁，原告无法进入清理房间内的物品；11.电费账单截图、电子发票、银行账户交易明细、信用卡对账单截图、信用卡对账单共9张（1.电费账单截图及电子发票有手机原本核对；2.银行账户交易明细及信用卡对账单截图、民生银行信用卡对账单为复印件），用以证明：1.2019年3月13日对账单显示的35.66元电费是原告中国建设银行尾数4429卡中扣费；2.2019年3月1日至4月1日期间的电费512.79元是在2019年4月11日原告通过尾数为9310的民生银行信用卡支付，该电费是涉讼房屋第二层2019年4月份的电费；3.2019年6月5日，对账单显示的3.78元电费是在原告中国建设银行尾数4429卡中扣费。被告举证如下：1.被告身份证复印件1份，用以证明被告诉讼主体资格；2.微信聊天截图（有手机原本核对）1张，用以证明2018年1月10日原告同意减收被告上半年租金5000元，并确认收到上半年的租金；3.收据（NO112006）原件1份，用以证明依原告要求对涉讼房屋一、二、三楼内墙壁进行刷新的工程款花费金额9000元；4.收据（NO112007）原件1份，用以证明一至四楼的卫生间加建工程，合共9个，花费金额16200元；5.收据（NO112008）原件1份、光盘1个，用以证明因四楼卫生间及墙壁漏水（附漏水及渗水视频3个），被告聘请让工人对漏水部分进行翻修，花费3200元；6.手写收据原件1份，用以证明一至四楼的电力安装工程，合共17套，花费41600元；7.收据（NO0060979、NO0060982、NO0060981）原件3张，用以证明购买防盗网花费6050元、铝合金窗及旧窗换窗轮花费3220元、不锈钢门大门及阀门安装花费4880元及一至三四楼进行装修安装，花费合共141500元；8.东二水站水费收据原件1份，用以证明2019年1至3月的水费已经缴清；9.微信聊天截图2张、电费通知单打印件10张、账单详情截图打印件4张，用以证明出租人企图以每度电1元向承租人继受，后承租人自行向供电局缴纳电费，2019年3月至4月的电费已经缴纳完毕；10.业务受理单复印件1份，用以证明被告依约支付履约保证金6万元，其中1万元现金支付，5万元银行存款；11.收据（NO915318、NO112009）原件2张，照片打印件4张，用以证明被告购买家具用品（一楼至四楼）花费合共13950元，其中床15套×580元/套=8700元；衣柜15套×175元/套=2625元；电脑桌15套×85元/套=1275元；窗帘18套×75元/套=1350元；12.销售单原件1张，照片打印件6张，用以证明被告购买电器（一楼至四楼）花费27720元，其中空调15×1450元/台=21000元；热水器17台×2**元/台=4420元；抽油烟机5台×1**元/台=800元；网线、摄像头合计1500元；13.照片11张，用以证明出租方恶意拆除水、电表导致停水停电、安装卫生间、电力、水电表及防盗网、铝合金窗、不锈钢门；14.微信聊天截图打印件1张，15.生活缴费凭证复印件1张，16.发票复印件1张，证据14-16用以证明被告已经缴纳了电费；17.收据复印件1张，用以证明被告支付了2、3楼砌墙工程款的费用。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告证据3中的补充协议1、承租方声明以及证据5中的补充协议2，被告确认为其签名，且双方实际履行情况与上述文件的部分约定相符，本院对其真实性予以确认；2.原告证据4中的民生银行回单凭证、施工方工程款收款确认、收据，被告已确认原告支付了4楼加建费用170000元，本院对该组证据不再予以审查认定；3.原告证据6的致承租方刘滔通知书，其中原告通过微信向被告发送了落款日期为2018年12月30日的《致承租方刘滔催收通知书》、被告确认《致承租方刘滔通知书2019.04.08》张贴在涉讼房屋前，故本院对该两份材料的真实性予以确认，原告未举证证明其余2份已送达被告，本院不予确认；4.原告证据9，与原告的证据2不动产权证相印证，本院对其真实性予以确认；5.被告证据3-4、证据5的收据、证据6-7、证据17，没有提供银行流水等支付记录予以佐证，本院不予采信；6.被告证据5的光盘，视频所示场景为涉讼房屋，本院对其真实性予以确认；7.被告证据11-13，单据为原件，与本院对涉讼房屋现场勘查状况相符，本院对真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于****，登记权利人为原告谢远标。2017年7月26日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房产租赁合同》，约定甲方将涉讼房屋整栋出租给乙方作出租用途使用，租期从2017年8月1日起至2025年6月30日止；月租金为3500元；乙方于签订合同之当天向甲方支付定金10000元，甲方将房产交付乙方使用之日，定金转为租赁保证金；乙方有下列情况行为之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，因此而造成损失的由乙方赔偿经济损失：1.未征得甲方同意，擅自将该房产转租、分租给他人使用或调换使用的，2.利用该房产进行违法活动的，3.拖欠租金或相关费用超过十五天，4.未征得甲方及物业管理部门同意，擅自改变房屋结构和用途，5.故意损坏该房产的；租金以半年一交；已签订补充协议及声明；等等。同日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《补充协议1》，约定2018年1月1号前支付2018年1月1日至2018年6月30日期间的租金，2018年7月1号前支付2018年7月1日至2018年12月31日期间的租金，以后年度的租金支付时间按此类推；乙方应按约支付租金及水电费等，逾期支付的，甲方按乙方须支付款项的2%计算每日违约金，逾期5日以上的，视同乙方擅自放弃本标的物业的租赁关系，甲方有权收回标的物业并没收乙方押金；乙方向甲方支付20000元押金（签订合同当天支付10000元，2023年1月1日前支付10000元），合同到期后，乙方无欠款的，甲方无息退回，乙方有欠款的，扣除欠款后的余额无息返还给乙方；若租赁合同与本补充协议冲突，以此补充协议为准；等等。同日，被告出具《承租方声明—关于加建4楼、5楼》，内容为：乙方租赁甲方原有的标的物业后，负责在2017年12月31日前完成自筹资金加建4楼（墙身为砖、框架结构、4楼顶为钢筋混凝土、其他标准按房屋建造标准及居住标准）、2018年12月31日前完成自筹资金加建5楼（墙身为砖、外墙为白色瓷砖、其他标准按房屋建造标准及居住标准），若乙方未能在上述规定时间内完成任何一项，视同乙方违约，甲方有权立即收回甲方原有的物业以及乙方加建的物业，且无需对乙方进行任何的赔偿、补贴；乙方在甲方标的物业上加建的物业，全部所有权、使用权及处置权均属甲方，乙方不得对外出售也不得对外以任何形式抵押。2017年8月4日，原告、被告共同作为甲方与聂小春作为乙方签订《中心村a区1号》，约定由乙方对加建4楼进行包工包料包质量施工，按128平方米，每平方米全包价为1480元；等等。2017年8月23日，被告向原告转账支付50000元。2017年12月31日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《补充协议2》，约定：一、履约保证金合计70000元，2017年8月前乙方支付60000元，2023年1月1日前乙方支付10000元；二、乙方须在2018年12月31日前自筹资金（全部款项由乙方自行筹集、支付）完成标的物业以下配套或装修工程：1.完成加盖5楼[要求：外墙须为12cm轻质沙砖、外立面为白色小瓷砖(与4楼外墙砖颜色及大小规格一致）,内墙全部贴1.2米高白色瓷砖,厕所贴到天花顶白色瓷砖,不锈钢防盗网,铝合金窗（铝合金窗大小、格局按4楼标准，带窗帘）,房间包括空调、热水器、床等设备，门及水电标准按4楼标准，地板贴50cm*50cm或以上规格瓷砖，楼顶可按甲乙双方商定的材质]；2.2楼及3楼向北和向东的阳台加建墙身贴的瓷砖与上下同一平面，不能断层；3.1楼至5楼全部楼梯贴100cm高的瓷砖；4.1楼至3楼全部内墙贴120cm高浅色瓷砖，全部更换成不锈钢防盗网，将空调外挂机放置在不锈钢防盗网内；三、租赁到期前3个月，水表水管（2个水表）、电表（3个电表）电线的维护及补修；负责自行与承建方聂小春之间建筑款项的问题（甲方只代付170000元，超出170000元的由乙方自行按约支付）；租赁期限为2017年8月1日起至2025年6月30日止，2018年1月1日起标的物业租金为5000元/月，每年租金分二次支付，分别是每年1月1号前支付当年上半年租金，6月30日支付下半年租金，先支付后使用；四、承租方未按上述承诺执行的，为承租方实质违约，甲乙双方租赁关系终止，承租方在10天内退出租赁标的物业，出租方没收承租方全部已支付款项（包括租金、押金、履约保证金），同时承租方赔偿违约金100000元给出租方；等等。2018年12月30日，原告通过微信向被告发送《致承租方刘滔催收通知书》，认为被告2018年7月1日前应支付租金10000元、2019年1月1日应付租金30000元，催促被告于2019年1月1日前支付租金40000元，否则将采取停水停电措施并行使约定解除权，解除双方的租赁合同并追究被告的违约责任和要求被告赔偿损失。原告在涉讼房屋张贴了落款日期为2019年4月8日的《致承租方刘滔通知书2019.04.08》，认为：1.被告未依约按时支付租金19000元（其中2018年7月1日欠付10000元、2019年1月1日欠付9000元），原告已多次通过微信、电话等形式催收，但被告不履行支付义务，已构成实质性违约；2.被告未按合同、补充协议及承租方声明等约定，未在2018年12月31日前完成合法加建5楼，未将全部的防盗网改造成不锈钢防盗网，被告已构成实质性违约；原告依约从2019年4月10日24时起终止与被告的租赁合同（包括相关的声明和补充协议），被告须于2019年4月10日24点起5个自然日内清退租赁物业内的人员并将全部屋内设备设施保留由原告处置，原告收回全部房屋，被告缴纳的履约保证金不作退还，被告除支付19000元租金和逾期违约金、滞纳金外向原告赔偿100000元，并追究被告的其他违约责任和赔偿全部损失。原、被告的微信聊天记录有：2018年8月5日，被告向原告转账20000元租金；2019年1月1日，被告向原告转账21000元，原告询问“余下19000元呢？”；2019年4月18日，原告向被告发送《致承租方刘滔通知书2019.04.08》张贴在涉讼房屋的照片。涉讼房屋第三层及首层1号车房2019年3月电费35.66元、2019年4月电费28.68元、2019年5月电费16.63元、2019年6月电费3.78元，涉讼房屋第二层2019年3月电费364.18元、2019年4月电费512.79元。广东电网有限责任公司佛山供电局在原告的银行账户扣款：2019年3月16日35.66元、2019年4月11日512.79元、2019年6月6日3.78元。被告提供的账单详情显示向佛山供电局缴纳电费：2019年3月26日364.18元、2019年4月4日28.68元、2019年4月10日512.79元、2019年5月6日16.63元。另查明，原告持有一份《南海县建设用地许可证》，土地座落桂城镇***，土地用途为四层住宅，有效期为92年9月17日至93年9月17日。诉讼中，原、被告一致确认涉讼房屋已于2017年12月完成加建第四层，第四层也包括在租赁标的内。原告确认收取被告60000元履约保证金；被告确认尚欠2018年下半年租金10000元、原告支付了四楼加建工程款170000元。被告陈述：原告在2019年4月8日对涉讼房屋停水、在4月18日对涉讼房屋停电。诉讼中，本院向广东电网有限责任公司佛山南海供电局发函询问，其于2019年7月22日复函：***原有三套电表，其中资产编号03001SF000***********449电表，由于用户2019年4月11日办理暂拆业务，该电表已拆除，目前该房屋还有两套电表。本院向南海区***发函询问，佛山市南海区***复函：***有水表2个，谢远标到**水站要求拆表，**水站于2019年4月拆了其中一个表。本院于2019年8月7日对涉讼房屋进行现场勘查，原、被告对被告添置在涉讼房屋内的物品进行了确认，并经协商达成一致，被告添置在涉讼房屋内的物品（床、衣柜、电脑桌、窗帘、空调、热水器、抽油烟机、摄像头）折价24000元归原告，被告当日将二、三、四楼的钥匙交给原告。原告确认被告于2019年8月15日将一楼可移动物品搬离并交还钥匙。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告之间的租赁标的为涉讼房屋的一至四层，而原告提供的《南海县建设用地许可证》有效期至1993年9月17日，涉讼房屋第四层并未办理合法规划、报建手续，故双方关于第四层的租赁内容因违反法律强制性规定，依法无效；涉讼租赁物中的其余部分已办理产权登记，合法适租，有关该部分租赁的内容为签约双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告主张被告尚欠2018年上半年租金5000元，但原告在2018年12月30日向被告发送的《致承租方刘滔催收通知书》、2019年1月1日的微信聊天记录、在涉讼房屋张贴的《致承租方刘滔通知书2019.04.08》中均未主张被告欠付2018年上半年租金5000元，仅主张被告欠付19000元租金，故本院对被告辩称原告口头同意减收2018年上半年租金5000元的意见予以采纳。原、被告约定涉讼房屋自2018年1月1日起每月租金为5000元，每年1月1日前支付上半年租金，6月30日支付下半年租金，被告确认尚欠原告2018年下半年租金10000元，原告要求解除租赁合同合法有理。合同自通知到达对方时解除。原告在涉讼房屋张贴《致承租方刘滔通知书2019.04.08》，但未举证证明具体的张贴时间，原告于2019年4月18日向被告发送《致承租方刘滔通知书2019.04.08》张贴在涉讼房屋的照片，本院据此确认原、被告签订的《房产租赁合同》《补充协议1》《补充协议2》中关于第一至三层的租赁内容于2019年4月18日解除。无效合同自始无效，原告请求解除涉讼合同中第四层的租赁内容，本院不予支持。合同解除，被告应返还涉讼租赁物予原告。原、被告已于2019年8月7日对被告添置在涉讼房屋内的物品折价归原告达成一致协议，被告也于当日交还涉讼房屋二三四层的钥匙予原告，原告也确认被告于2019年8月15日搬离涉讼房屋一楼并交还钥匙，故原告已收回涉讼租赁物，本院对原告诉请被告保留房屋内设备设施并按现状返还的请求不再予以支持。被告于2019年8月7日交还涉讼房屋二三四层、于2019年8月15日交还涉讼房屋首层，故被告应支付二三四层的租金至2019年8月7日、支付首层的租金至2019年8月15日。双方约定的租赁范围为四层，租金为整体租金，本院根据涉讼租赁物的楼层酌定每层租金为1250元/月。经核算，被告应支付租金、使用费25451.61元（5000元/月×7个月7日+1250元/月×8天-21000元+10000元）予原告。原告请求的租金超出核定部分，本院不予支持。被告逾期支付租金，应承担相应的违约责任。但双方约定的违约金标准过高，本院酌情调整为按日万分之五计算。虽然双方关于第四层的租赁内容约定无效，但被告也应参照合同约定时间向原告支付使用费，逾期给原告造成利息损失，应按中国人民银行同期贷款利率标准计算利息予原告。故被告应以第一至三层的租金7500元为本金自2018年7月1日起、以6750元为本金自2019年1月2日起、以4919.36元（1250元/月×2×1个月7天+1250元/月×1个月15天）为本金自2019年7月1日起均至实际清偿之日止按日万分之五标准计算违约金予原告，被告应以第四层的使用费2500元为本金自2018年7月1日起、以2250元为本金自2019年1月2日起、以1532.25元（1250元/月×1个月7天）为本金自2019年7月1日起均至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算利息予原告。原告请求的违约金超出核定部分，本院不予支持。原告主张已缴纳水费256元，要求被告支付，但未提供相关缴费凭证，本院对原告的该项请求不予支持。原告主张被告拖欠电费941.31元，原告提供的银行流水显示供电部门在原告的银行账户扣取了552.23元（35.66元+512.79元+3.78元）电费，被告主张已付清电费但未提供充分依据予以证实，故被告应支付电费552.23元予原告。原告请求的电费超出核定部分，本院不予支持。原、被告签订的租赁合同约定被告拖欠租金致使合同终止的，原告有权没收保证金，该约定实为解除合同的违约责任约定。如前所述，被告拖欠租金致使合同解除，应承担相应的违约责任。双方约定的租期至2025年6月30日，本院综合合同的履行情况、被告的过错程度及原告的损失，认定被告应承担相当于2个月租金数额的违约金10000元（5000元×2个月）。故原告应退还保证金50000元（60000元-10000元）予被告。被告反诉请求原告退还的保证金数额，超出上述核定的部分，本院不予支持。虽然原、被告双方曾约定由原告自筹资金加建第四层，但涉讼房屋第四层加建完成后的权益归原告，第四层加建完毕后双方也提高了租金标准，涉讼房屋也由原告收回，本院对原告主张被告支付加建四楼的垫付款170000元的请求不予支持。原告主张被告未加建第五层构成违约，而原告并未办理第五层的合法规划、报建手续，本院对原告主张被告支付违约金100000元的请求不予支持。原、被告已对被告添置在涉讼房屋内的物品折价24000元归原告达成一致协议，被告也按现状将涉讼房屋返还给原告，故原告应支付折价款24000元予被告。被告反诉请求拆除涉讼房屋内的家具用品、电器设备，本院不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）谢远标与被告（反诉原告）刘滔于2017年7月26日签订的《房产租赁合同》《补充协议1》、2017年12月31日签订的《补充协议2》中有关第一至三层的租赁内容于2019年4月18日解除；二、被告（反诉原告）刘滔应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金、使用费25451.61元予原告（反诉被告）谢远标；三、被告（反诉原告）刘滔应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以7500元为本金自2018年7月1日起、以6750元为本金自2019年1月2日起、以4919.36元为本金自2019年7月1日起均至实际清偿之日止按日万分之五标准计算的违约金以及以2500元为本金自2018年7月1日起、以2250元为本金自2019年1月2日起、以1532.25元为本金自2019年7月1日起均至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息予原告（反诉被告）谢远标；四、被告（反诉原告）刘滔应于本判决发生法律效力之日起十日内支付电费552.23元予原告（反诉被告）谢远标；五、原告（反诉被告）谢远标应于本判决发生法律效力之日起十日内退还履约保证金50000元予被告（反诉原告）刘滔；六、原告（反诉被告）谢远标应于本判决发生法律效力之日起十日内支付折价款24000元予被告（反诉原告）刘滔；七、驳回原告（反诉被告）谢远标的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）刘滔的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费6850元，减半收取计3425元、财产保全费2620元，合计6045元（谢远标已预交8918.49元），由谢远标负担2339.96元，由刘滔负担3705.04元。反诉费1166.7元（刘滔已预交），由谢远标负担825元，由刘滔负担341.7元。刘滔应负担的诉讼费2880.04元（3705.04元+341.7元-1166.7元）应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。谢远标已预交的5753.53元（8918.49元-2339.96元-825元），自本判决发生法律效力后，经谢远标向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇一九年十一月一日书记员  余宝儿