广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5747号上诉人（原审被告）：杨其智，1965年1月15日出生，汉族，住湖北省云梦县。委托诉讼代理人：尹海报，广东悦盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈展新，男，1968年1月4日出生，汉族，住广东省佛山市。委托诉讼代理人：何逸翔，广东广捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：佘婉仪，广东广捷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨其武，男，1966年12月5日出生，汉族，住湖北省云梦县。上诉人杨其智因与被上诉人陈展新、杨其武房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初15742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问（杨其武经本院公告送达传票，没有到庭接受询问），审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。杨其智上诉请求：撤销一审判决，依法将本案发回重审或者驳回陈展新的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误，依法应当纠正。1.陈展新于2018年12月15日在涉案厂房所在地村支书冯××调解及见证下与杨其智对租金进行了对账结算，陈展新本人计算了杨其智作为投资人须交纳的全部租金为93400元，并由调解见证人冯××对双方结算租金进行了确认，明确杨其智欠陈展新租金合计93400元，要求杨其智于2018年12月18日之前一次性付清。双方租赁合同关系于2018年12月18日已经解除，涉案厂房也于2018年12月18日之前交付给陈展新。其后于2018年12月18日通过指定账户支付了93400元。杨其智已经按照双方约定履行了支付结算租金的义务，没有违约行为，陈展新应当向其退还保证金90000元。陈展新违反诚实信用原则，利用其及调解见证人的信任，向法院起诉租金没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。2.一审法院没有采纳其申请向调解见证人冯××调查取证申请导致本案认定事实错误，严重损害了社会公平正义，侵害了其重大合法权益。3.其与杨其武是亲属关系，考虑到杨其武经营不善，基于亲友关系，出借了75万元给杨其武用于经营，后由于杨其武经营环境恶化无力偿还借款，其与杨其武达成以设备折抵借款的条件，双方达成以设备抵偿借款后仍不能完全抵偿借款，后又协商一致由其筹措资金帮助杨其武进行生产、经营，使其具备偿还能力，2018年9月3日其正式接手租赁合同中的承租方即中山市黄圃镇斌鑫五金制品厂（以下简称斌鑫制品厂），当其参予协助经营、管理后发现杨其武经营的斌鑫制品厂已经是负债累累，发现上当，于是与陈展新协商处理租赁事宜，其想先把杨其武抵债的设备搬到其它地方经营再处理租金事宜，而陈展新拒绝其提议，称未结清租金设备不能搬走，在双方无法达成一致的情况下共同邀请了见证人即村委书记作为中介人调解，达成了一致协议即由陈展新与其通过协商只计算2018年8月20日至2018年12月20日的租金，至于8月20日前的租金，陈展新称自己向杨其武追偿，且要求其在2018年12月20日前将协商一致的93400元支付完毕才能搬走设备。4.由于陈展新对其租赁厂房返租达200多平方米，返租的租金每月为3250元，双方协商一致，其同意扣除返租一个月的租金，实际上应扣减四个月的返租租金，在此基础上，见证人村书记确认双方的和解意见，其按双方达成的意见履行了支付约定欠缴租金的义务。5.其于2018年12月16日将钥匙按陈展新的要求交给了陈展新的员工手上，并非一审称的2019年1月3日才进行交接。陈展新口头答辩称：一审判决认定事实正确，应予维持。杨其智与杨其武拖欠其租金，其为防止杨其智搬离，找人在厂房日夜看守，在见证人的调解下，同意杨其智支付部分租金即可搬走设备，但剩余的租金其并没有同意减免，故杨其智仍需支付剩余的租金。陈展新向一审法院起诉请求：1.确认陈展新、斌鑫制品厂之间签订的《厂房租赁合同》于起诉之日解除；2.判令斌鑫制品厂向陈展新支付厂房租金174600元及利息（自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至清偿完毕之日止）；3.判令斌鑫制品厂支付陈展新租赁税金54743.28元；4.判令斌鑫制品厂向陈展新返还位于中山市XX大道XX号厂房；5.判令斌鑫制品厂自合同解除之日起按34100元/月标准支付厂房占用费，厂房占用费应计至实际返还租赁物之日为止；6.判令斌鑫制品厂向陈展新支付违约金90000元。因斌鑫制品厂变更为中山市黄圃镇鑫圆五金厂（以下简称鑫圆五金厂），鑫圆五金厂注销后，陈展新追加杨其武、杨其智作为本案被告，请求判令杨其武、杨其智对斌鑫制品厂的前述债务承担连带责任。一审法院认定事实：位于中山市××工业区（即中山市××村×队）房地产【土地证号：国（××）××、房产证号：Ｃ××】登记权利人为陈展新，土地使用面积1954.40平方米，建筑面积1839.72平方米，房屋结构为钢和钢筋混凝土结构，规划用途为工业用地及工业厂房。斌鑫制品厂系成立于2010年11月25日的个人独资企业，经营住所为中山市××大道××号，原登记投资人为杨其武，于2018年10月17日变更企业名称为鑫圆五金厂，并变更登记投资人为杨其智，后于2018年11月9日注销。2014年4月13日，陈展新（甲方、出租方）与斌鑫制品厂（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》一份，部分约定如下：一、甲方将其位于中山市××工业区的工业厂房（现址：中山市××大道××号）租赁给乙方使用，厂房面积2326.37平方米、隔楼面积703.06平方米；二、租赁物期限自2014年4月13日至2019年4月30日止；三、租金及付款方式：厂房、隔楼自2014年4月13日至2016年12月31日止月租金31000元，自2017年1月1日起至2019年4月30日租金递增10%，即月租金34100元。乙方于每月5日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按月租金的2‰支付违约金，直至清缴完毕；四、甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金90000元，租赁关系终止时，甲方收取的厂房租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；五、甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按90000元支付违约金，给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分……（五）乙方未征得甲方书面同意，擅自转租该厂房、转让该厂房承租权的；（六）乙方逾期不支付租金累计超过一个月……；六、租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、燃气、通讯、设备、物业管理费等费用由乙方承担。乙方自主经营，自负盈亏，自担风险，一切债务自行承担，与甲方无关。甲方只提供厂房使用，乙方经营期间一切事务与甲方无关。同时厂房的租赁税由乙方负责缴交；七、合同期满，如乙方需要，原则上甲方应按市场价优先租给乙方使用，并重新签订租赁合同。如甲方需要收回厂房，应提前三个月向乙方提出以便乙方提前安排。如乙方不承租，也应提前3个月向甲方提出。乙方返还厂房及有关设备设施，应当符合正常使用后的状态。返还时，甲方根据合同附件的内容进行验收，并相互结算各自应当承担的费用。甲方一栏加盖陈展新个人私章及中山市新野压铸制品有限公司公章，乙方一栏则由杨其武签名并加盖斌鑫制品厂公章。陈展新称斌鑫制品厂自2018年6月开始拖欠厂房租金，直至2018年11月拖欠租金累计174600元，杨其智后支付部分租金93400元。因鑫圆五金厂、杨其智等已于2019年1月10日搬离涉案厂房，故未付租金应计至2019年1月10日为止。陈展新另确认其收取斌鑫制品厂租赁保证金90000元，该款至今未退还。陈展新承认其并未向税务部门缴付租赁税或其他费用。双方现因房屋租赁一事协商未果，陈展新遂于2018年12月4日诉至一审法院，提出上述请求。广东省佛山市顺德区人民法院2019年1月3日询问笔录证实鑫圆五金厂、杨其智一方于2019年1月3日前往该院容桂人民法庭要求将其被该院查封的设备从中山市××大道××号厂房迁移至中山市××工业区××路××号。2018年10月18日，梁××出具收款收据确认收取斌鑫制品厂2018年6月部分租金30000元，并在收据上载明未付2018年6月租金4100元及2018年7月至10月租金及2017年、2018年的租赁税。2018年12月15日，杨其智以欠款人名义出具欠条1份，杨其智确认拖欠陈展新厂房租金93400元，并承诺于该月18日前一次性付清。杨其智后于2018年12月18日通过其指定账户（施××名下尾号3××账户）向陈展新指定账户（陈××名下尾号1××账户）转账付款93400元。又查，杨其武（甲方）与杨其智（乙方）于2018年8月20日签订《生产设备转让合同》，杨其武将斌鑫制品厂的生产设备以494950元转让给杨其智，甲方在签订协议之日起5日内交付设备给乙方，乙方在收齐所有设备后10天内一次性支付转让款，甲方保证其对外债权债务与乙方无关，若造成乙方损失的，甲方承担赔偿责任。中山市新野压铸制品有限公司于2019年4月11日盖章出具证明1份，该公司确认涉案厂房租赁合同由陈展新与斌鑫制品厂签订，与该公司无关。双方确认涉案厂房现已由陈展新收回，但陈展新称鑫圆五金厂直至2019年1月10日才撤场，双方一直未办理交接手续。杨其智则称其已于2018年12月17日搬离并交回厂房，租金应计至2018年12月17日为止。且部分场地亦退还，租金应每月抵扣3250元。陈展新以鑫圆五金厂违约为由要求保证金不予退还且杨其智等再行向其支付违约金90000元，杨其智则辩称其不存在违约，保证金应退还，保证金及违约金均属保证性质，不能同时主张。一审法院认为，《厂房租赁合同》经陈展新、斌鑫制品厂协商一致达成，双方意思表示真实，内容没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同履行各自义务，否则承担相应违约责任。涉案厂房已办妥工业厂房不动产权登记，即当然取得行政机关的建设工程规划许可，杨其智现未举证证明厂房租赁合同另有其他无效的情形，故对其抗辩合同无效的意见不予采纳。斌鑫制品厂自2018年6月后即开始拖欠租金，且直至2018年12月才由杨其智清偿部分租金，显然，斌鑫制品厂（即鑫圆五金厂）已构成违约，陈展新可依约解除合同、收回厂房及追究相应违约责任。斌鑫制品厂于2018年10月17日变更企业名称同时将投资人由杨其武变更为杨其智，后于2018年11月9日注销，但依照《中华人民共和国个人独资企业法》第二十八条的规定，投资人在个人独资企业注销解散后仍须对经营期间的债务承担偿还义务。虽然本案所涉部分债务发生于杨其智经营前，但杨其智在欠条中确认涉案债务并支付部分款项，故杨其智作为现投资人应对本案所涉债务承担全部付款义务，原投资人杨其武则对其经营期间所发生的债务与杨其智一道承担清偿责任。虽然杨其智辩称其于2018年12月17日搬离并交回厂房，但杨其智未提供充分有效证据予以证明，杨其智一方于2019年1月3日仍向法院申请迁移被查封的财产，故杨其智的抗辩意见并无事实及法律依据，不予采纳。陈展新现自认涉案厂房因杨其智搬离而于2019年1月10日收回，虽然陈展新未提供书面证据证实，但该陈述符合商业交易惯例，杨其智亦未能提供证据予以反驳，予以确认。因此，虽然双方未签订解除租赁关系协议，但陈展新于2018年12月4日向法院起诉要求解除租赁合同后，杨其智即于2019年1月10日搬离而陈展新同时接收厂房，故双方于2019年1月10日解除厂房租赁合同，杨其智未付租金的截止期限应计至2019年1月10日为止。虽然杨其智称其退还部分场地而减免部分租金，但其未能提供证据予以证明，且陈展新不予认可，故对杨其智该项抗辩意见亦不予采信。陈展新表示斌鑫制品厂自2018年6月开始拖欠厂房租金，直至2018年11月拖欠租金174600元，现杨其武、杨其智未提供证据予以反驳或推翻，予以确认。综上，2018年6月至2019年1月10日期间应付租金数额219700元【174600元（2018年6月至11月）+34100元（2018年12月）+34100元÷31天/月×10天（2019年1月1日至10日）】。现因杨其智支付部分租金，故陈展新有权向杨其智追讨未付租金126300元（219700元-93400元）及其逾期付款违约金。陈展新现仅要求从起诉之日起以中国人民银行公布同期同类贷款基准利率计算逾期付款违约金，自行处分其实体权利，且未损害杨其武、杨其智的合法权益，予以确认。按照前文认定事实，杨其武则须在2018年6月至10月16日期间所发生的未付租金124587元【174600元（2018年6月至11月）-34100元×（1个月+14天÷30天/月）（2018年10月17日至2018年11月30日共1个月又14日）】与杨其智一道承担付款义务，但鉴于杨其智已付租金93400元，故杨其武承担连带付款义务范围为31187元（124587元-93400元）及其逾期付款违约金。鉴于涉案厂房在本案诉讼过程中已由陈展新收回，故对陈展新关于返还涉案厂房的诉讼请求不再作出判定。陈展新未为鑫圆五金厂或杨其武、杨其智向税务部门缴付租赁税款，故对其该项诉讼请求不予支持。杨其智、杨其武逾期支付租金构成违约，陈展新依约可向其追究相应违约责任。租赁合同约定“违反合同的一方，应向另一方按90000元支付违约金”，但租赁合同未约定出租方可没收租赁保证金的情形，故陈展新可向杨其智、杨其武追讨违约金，但仍须退还租赁保证金。鉴于陈展新收取斌鑫制品厂租赁保证金90000元至今未退还，租赁保证金数额足以抵销违约金，对陈展新关于支付违约金的诉讼请求亦不予支持。杨其武经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃质证、抗辩权，但不影响依法判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、2014年4月13日签订的《厂房租赁合同》于2019年1月10日解除；二、杨其智于判决生效之日立即向陈展新支付2018年6月至2019年1月10日期间未付厂房租金余额126300元及其逾期利息（自2018年12月4日至付清之日为止按中国人民银行公布同期同类贷款基准利率计算）；三、杨其武对杨其智前述未付租金中的31187元及其逾期利息承担连带清偿责任；四、驳回陈展新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6090元，诉讼保全费2117元，合计8207元，由陈展新负担1494元，杨其智负担6713元（杨其武在4909元内连带负担）。本院二审期间，杨其智围绕上诉请求提交了一份其与陈展新微信聊天记录，以证明其于2018年12月16日将涉案厂房的钥匙交还给陈展新的下属，双方完成了交接手续。陈展新确认该证据的真实性，确认钥匙交给其员工的事实，但不确认完成了交接手续。陈展新没有提交新证据。本院根据杨其智的申请，传唤证人冯××来本院接受调查，冯××认可欠条由其书写，并称印象中，陈展新说把欠条的钱追到后，就没有杨其智的事，其会找杨其武追钱，但如追不到杨其武则要追杨其智以设备抵偿。本院对杨其智提交证据的真实性予以确认。是否具备关联性及证明力后叙。本院审理查明：陈展新、杨其智均认可在2018年12月16日已经将钥匙交还。杨其智尚有9台设备放置在租赁物内,陈展新同意其免费放置。又查，陈展新确认自2018年7月28日向杨其武返租了涉案租赁物的一部分，租金每月为3250元，该租金与涉案租赁合同约定的租金相互抵扣，涉案租赁物自此每月的租金标准为34100元-3250元＝30850元。另，2018年12月15日，冯××作为见证人参与了陈展新与杨其智就租赁事宜进行的调解，由陈展新手写的便条一份，内容为：“34100元，8/20--9/20--10/20--11/20—12/2034100-3250＝30850×4个月＝123400-30000＝93400元。”杨其智称2018年12月15日出具的欠条是根据便条的内容出具。对于便条中的“-30000”的内容，陈展新称杨其智并没有支付，当时算账时，杨其智称支付困难，其同意杨其智先支付94300元。杨其智称此处“-30000”就是2018年10月18日由梁××出具收款收据确认收取2018年6月的部分租金30000元的款项，因6月份是杨其武经营，其支付的款项应当属于支付其经营期间的租金而不应当作为支付杨其武经营期间的欠租。除前述事实外，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是杨其智是否尚欠陈展新租金以及尚欠租金金额是多少。杨其智上诉认为其不应当支付给陈展新租金的理由是陈展新同意其按照欠条的金额支付完毕后就免除其责任，所以其不应当支付。同时，杨其智认为一审计算租金的截至点及计算租金的部分标准错误。对此，分述如下：第一，关于陈展新是否同意免除杨其智责任的问题。杨其智称其与陈展新在案外人冯××见证下，根据陈展新手写便条进行对数后，确认其应支付金额为93400元，并出示欠条一份，其根据欠条内容已经支付了款项，所以不应当再承担支付责任。但是，欠条及便条的内容均没有陈展新免除其责任的任何内容，见证人冯××的证言也不能充分证明当时组织调停时，陈展新明确表示杨其智支付完毕欠条的金额后免除对杨其智的责任追究，故杨其智以欠条内容主张其免责的理据不充分，本院不予采纳。第二，关于租金计算的截止点。二审期间，陈展新确认杨其智在2018年12月16日已经交回钥匙，且其同意杨其智自2018年12月17日起免费存放部分设备在租赁物中。因此杨其智主张双方合同解除时间应当是2018年12月17日，租金计算截止点计算至此的理由成立，予以采纳。一审判决认定合同解除是2019年1月10日并计算租金至此时错误，本院对此予以纠正。第三，关于租金标准及欠租金额。陈展新二审时确认自2018年7月28日起每月实付租金应当为30850元，一审法院全部按34100元计算错误，本院对此予以纠正。证据显示，2018年6月尚欠租金是4100元，2018年7月尚欠租金是34100元，2018年8月-12月17日尚欠租金为140317.72元【从8月开始每月租金标准是30850元，至2018年12月17日的租金为30850元×4个月+30850元÷31/月×17天＝140317.72元】。据此，斌鑫制品厂（即鑫圆五金厂）尚欠租金金额共计178517.72元【4100元+34100元+140317.72元】，减去杨其智支付的93400元，尚欠租金为85117.72元，一审判决认定欠租金额有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国个人独资企业法》第二十八条“个人独资企业解散后，原投资人对个人独资企业存续期间的债务仍应承担偿还责任……”之规定，杨其智作为该厂的投资人未经清算解散该厂，对该厂存续期间的债务应当承担偿还责任，因此，杨其智应当支付尚欠租金85117.72元及逾期利息。一审判决杨其武对其中的31187元及逾期利息承担连带责任，杨其武没有提出上诉，根据民事诉讼相对性审查原则，本院对此不予审查。综上所述，杨其智的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初15742号民事判决第三项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初15742号民事判决第一、二、四项；三、陈展新与中山市黄圃镇斌鑫五金制品厂于2014年4月13日签订的《厂房租赁合同》于2019年12月17日解除；四、杨其智于本判决生效之日立即向陈展新支付2018年6月至2018年12月17日期间未付厂房租金85117.72元及其逾期利息（自2018年12月4日至付清之日止按中国人民银行公布同期同类贷款基准利率计算）；五、驳回陈展新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6090元，诉讼保全申请费2117元，合计8207元，陈展新负担4103.50元，杨其智负担4103.50元（杨其武对其中2460元承担连带责任）；二审案件受理费6090元，由陈展新负担3045元，杨其智负担3045元。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  焦凤迎审判员  章文佳二〇一九年十一月二十九日书记员  廖建锋