北京市第二中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）京02民初255号之二原告：芜湖隆华投资中心（有限合伙），主要经营场所安徽省芜湖市镜湖区文化路25号皖江金融大厦1408室。执行事务合伙人：华融渝富股权投资基金管理有限公司。委派代表：陶伟。委托诉讼代理人：杨西宁，北京市地平线律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴志远，北京市地平线律师事务所律师。被告：宝蓝物业服务股份有限公司，住所地北京市东城区永定门内东街中里****。法定代表人：何江，董事长。委托诉讼代理人：李嘉禾，男，该公司法务。委托诉讼代理人：卢灿，北京市安和利律师事务所律师。原告芜湖隆华投资中心（有限合伙）（以下简称芜湖隆华投资中心）与被告宝蓝物业服务股份有限公司（以下简称宝蓝物业公司）保证合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，依法进行审理。芜湖隆华投资中心向本院提出诉讼请求：1．判令宝蓝物业公司向芜湖隆华投资中心偿还差额金额人民币133425382．22元；2．本案诉讼费由宝蓝物业公司承担。事实与理由：2014年7月15日，芜湖隆华投资中心委托江苏银行股份有限公司北京分行向北京九州隆华投资管理有限公司（以下简称九州隆华公司）发放委托贷款5．5亿元，九州隆华公司以其名下位于北京市顺义区天竺大街12号院1幢等3幢房屋49932．51平方米（房产证号为X京房权证顺字第XXXX号）及土地使用权17428．6平方米、位于北京市顺义区天竺地区府前一街**在建工程19397．95平方米（后办理了产权证，房产证号为X京房权证顺字第XXXX号）及土地使用权8052．2平方米提供抵押担保。同日，宝蓝物业公司向芜湖隆华投资中心作出《承诺函》，承诺对九州隆华公司的上述债务承担连带保证责任。2016年2月2日，因九州隆华公司未能按期偿还借款，芜湖隆华投资中心依法向中国国际贸易仲裁委员会申请仲裁（受理案号为DF20160257号），请求裁决九州隆华公司偿还上述借款，并请求对抵押财产优先受偿。同时，芜湖隆华投资中心还向北京市第二中级人民法院起诉连带责任保证人宝蓝物业公司，请求判令宝蓝物业公司对九州隆华公司的债务承担连带保证责任。2016年3月28日，芜湖隆华投资中心与宝蓝物业公司达成和解，签订《和解协议》约定：一、宝蓝物业公司同意《中国国际经济贸易仲裁委员会DF20160257号案和解协议》的内容，并承诺继续为芜湖隆华投资中心对九州隆华公司所享有的全部债权（含本金人民5．5亿元、利息、罚息及实现债权、抵押权、质权的费用）承担连带保证责任。无论上述债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），芜湖隆华投资中心均有权直接要求宝蓝物业公司在保证范围内承担全部保证责任。二、在本和解协议签订后，芜湖隆华投资中心向北京市第二中级人民法院申请撤诉。2016年5月11日，中国国际经济贸易仲裁委员会作出（2016）中国贸仲京裁字第0661号《裁决书》，裁决主要内容为：一、九州隆华公司于2016年4月15日前一次性偿还芜湖隆华投资中心本金人民币550000000元、利息人民币59730382．97元、罚息人民币29868055．6元；二、九州隆华公司未能按期、足额偿还上述债务的，芜湖隆华投资中心有权对抵押物位于北京市顺义区天竺大街12号院1幢等3幢房屋49932．51平方米【他项权证号为X京房他证顺字第1553**】、、位于北京市顺义区天竺地区天竺中街**的土地使用权174286平方米【他项权证号京顺他项（2014）第00134号】、、位于北京市顺义区天竺地区府前一街**在建工程1939795平方米及土地使用权8052．2平方米【他项权证为京顺他项（2014）第00183号】行使抵押权，并就拍卖或变卖价款优先受偿；三、其他事项（略）。后芜湖隆华投资中心依法向北京市第三中级人民法院申请执行。2016年6月29日，北京市第三中级人民法院作出（2016）京03执631号《执行裁定书》，确认中国国际经济贸易仲裁委员会于2016年5月11日作出的（2016）中国贸仲京裁字第0661号裁决已经发生法律效力，裁定：“查封、拍卖、变卖被执行人北京九州隆华投资管理有限公司名下位于北京市顺义区天竺大街12号院1幢等3幢房屋、位、位于北京市顺义区天竺大街天竺中街**的土地使用权、位于北京市顺义区天竺地区府前一街**在建工程及土地使用权在法院拍卖过程中，宝蓝物业公司提出执行异议，认为对上述查封（抵押）房地产享有租赁权益。后经法院调解，芜湖隆华投资中心与宝蓝物业公司再次达成和解。2017年9月25日，芜湖隆华投资中心（甲方）与宝蓝物业公司（乙方）签订《合作协议》，主要内容为：鉴于甲方根据中国国际经济贸易仲裁委员会（2016）中国贸仲京裁字第0661号《裁决书》向北京市第三中级人民法院提出以被执行人九州隆华公司、北京腾信科技孵化器有限公司、北京宝易诚投资顾问有限公司、凡学兵、邱琳的强制执行申请，案号（2016）京03执631号（以下简称执行案件）。该执行案件中，执行标的物为“X京房权证顺字第XXXX号、X京房权证顺字第XXXX号”的房地产（即本案抵押物，包括天竺大街12号院1幢等3幢房地产及位于北京市顺义区天竺地区府前一街28号房地产，以下统称为天禧广场）。因乙方在天禧广场执行项目中对涉案房产提出租赁权益申请，给天禧广场执行项目造成障碍，为化解争议、排除天禧广场执行项目障碍，经双方友好协商，达成如下协议：一、乙方于本协议签订后三个工作日内，向北京市第三中级人民法院申请撤回执行案件中其针对天禧广场提交的执行异议、租赁权益申请和租赁合同、补充协议及相关记账凭证、银行凭证等文件，且乙方承诺撤回上述申请后不再对天禧广场主张任何租赁权及其他权益，协助甲方尽快清除天禧广场执行项目中的障碍，推动对涉案房地产的司法拍卖程序。二、双方确认，天禧广场执行项目中，甲方通过司法拍卖的债权受偿数额净得（不包含工程款、土地出让金、税费等）不低于720000000元（以下简称基准数额）。甲方通过司法拍卖天禧广场的债权受偿数额净得低于基准数额的，则乙方应对差额金额承担连带保证责任，差额金额=基准数额-甲方通过司法拍卖涉案房产的债权受偿数额净得（不包含工程款、土地出让金、税费等）。如果乙方违反本协议第一条约定的义务，则甲方不对乙方基于《和解协议》确定的保证责任给予任何减免，乙方需对《和解协议》确定的全部债务承担连带保证责任。该协议还约定了其他事宜。2017年11月29日，北京市第三中级人民法院通过司法拍卖，确认北京帝景房地产有限公司以451915200元拍得标的物名称为北京市顺义区天竺大街12号院1幢等3幢房地产。2018年4月14日，北京市第三中级人民法院确认依瀚（北京）投资控股有限公司以182592900元拍得标的物名称为北京市顺义区天竺大街28号院1幢等3幢房地产。2018年7月27日，北京市第三中级人民法院作出（2016）京03执631号《执行财产分配方案》，对天竺大街12号院的拍卖所得价款进行分配，确认芜湖隆华投资中心的分配金额为人民币403981717．78元。天竺大街28号院拍卖款至今未予分配。鉴于上述拍卖情况，芜湖隆华投资中心通过司法拍卖天禧广场受偿的金额不会超过人民币586574617．78元，具体包括：（1）拍卖天竺大街12号院受偿数额为人民币403981717．78元，依据（2016）京03执631号《执行财产分配方案》确定；（2）拍卖天竺大街28号院的受偿数额为人民币182592900．00元，暂依据《竞价成功确认书》的成交价确认，最终以芜湖隆华投资中心实际受偿数额为准。根据《合作协议》之约定，宝蓝物业公司承诺芜湖隆华投资中心通过拍卖天禧广场项目最低受偿金额不得低于7．2亿元，而芜湖隆华投资中心的最终受偿金额不会超过586574617．78元（暂以586574617．78元计算），中间差额为133425382．22元，宝蓝物业公司对该差额金额负有清偿责任。综上，为了维护自身合法权益，芜湖隆华投资中心提起本案诉讼，请求依法支持芜湖隆华投资中心诉讼请求。本院经审查认为，根据芜湖隆华投资中心与宝蓝物业公司于2017年9月25日签订的《合作协议》约定，在天禧广场执行项目中，芜湖隆华投资中心通过司法拍卖的债权受偿数额净得（不包含工程款、土地出让金、税费等）不低于7．2亿元（以下简称基准数额）；芜湖隆华投资中心通过司法拍卖天禧广场的债权受偿数额净得低于基准数额的，则宝蓝物业公司应对差额金额承担连带保证责任。现根据芜湖隆华投资中心起诉所主张的事实，芜湖隆华投资中心通过司法拍卖天禧广场的债权受偿数额净得与上述《合作协议》所约定的基准数额之间的差额金额尚不能确定，故芜湖隆华投资中心的起诉应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告芜湖隆华投资中心（有限合伙）的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  曹 欣审 判 员  孙兆晖人民陪审员  秦金玲二〇一九年十一月二十九日法官 助理  韩 武书 记 员  梁艺爽