广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0902民初5177号原告：史娜，女，1982年7月20日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区****************，公民身份号码370************521。被告：陈达俊，男，1969年1月23日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区双山路南乙烯二区*******，公民身份号码440************032。原告史娜与被告陈达俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告史娜、被告陈达俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史娜向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除双方订立的《房屋买卖协议书》；2、请求依法判令被告双倍返还购房定金32万元；3、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年10月21日，原告与被告就茂名市茂南区双山路南乙烯二区*******购买达成一致意见，双方当日订立《房屋买卖协议书》，约定房总价735000元，定金16万。订立合同后，原告向被告支付购房定金16万。双方约定协议签订后15日内办理房屋产权过户登记手续并支付剩余房款。订立合同后1个多月，被告因其妻子不同意出售此房产，但被告保证可以在规定时间内进行过户，并抵押房产证给原告。2018年12月20日，双方就购买该房产订立《房产证抵押合同》，约定抵押证件当日起15日内办理过户登记手续。据此，原告特诉请人民法院判允前列诉讼请求，以维护自身的合法权益。被告陈达俊辩称，原告交付的16万元分两笔支付给我，只有第一笔6万元是定金，按照交易习惯不可能一次性支付16万元的定金。我是收取了原告支付给我的16万元，但因为我个人资金困难，至今无法退还给原告，我希望能够调解解决本案诉讼。原、被告双方围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证,本院对无异议的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2018年10月12日，原告史娜与被告陈达俊签订一份《房屋定金协议书》，双方就茂名市茂南区双山路南乙烯二区*******房屋买卖约定定金60000元。原告史娜在2018年10月9日至12日，共支付购房定金60000元给被告陈达俊。2018年12月20日，被告陈达俊作为抵押人（甲方）于原告史娜作为抵押权人（乙方）签订《房产证抵押合同》，合同主要约定：一、将涉案房产（产权证号：茂（改）-37795）房产证抵押给乙方；二、自抵押房产证之日起，甲方应在15天（10个工作日）之内跟乙方到房管局办理过户等相关手续，否则乙方有权不买此商品住房，同时甲方应无条件退还之前已支付的160000元的定金。2018年10月21日，原告史娜作为乙方（买方）与被告陈达俊作为甲方（卖方）签订《房屋买卖协议书》，协议书主要内容：一、甲方自愿将坐落在茂名市茂南区双山路南乙烯二区*******出卖给乙方。二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币735000元。三、乙方于2018年10月21日向甲方支付定金人民币160000元。四、甲、乙双方约定，在房地产交易完税当日支付首付款（含定金）：人民币（大写）叁拾陆万元整，即人民币（小写）360000。五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）。甲方保证在该楼过户时积极提供协助，若因甲方原因造成产权不能过户的，过程中产生的一切费用及法律后果由甲方承担。······十、甲方如违反本协议，则双倍返还乙方所付购楼房款项。乙方如违反本协议，返还乙方所付购楼房款项，则甲方不予退还购楼房定金。2018年10月22日，原告史娜通过银行转账支付100000元给被告陈达俊。后被告陈达俊因其妻子不同意出售涉案房屋，无法在约定时间内将房屋出售给原告史娜，导致房屋买卖无法继续，被告陈达俊也不能按约定双倍返还定金，原告遂诉至本院，请求判如所诉。本院认为，原告史娜与被告陈达俊签订的《房屋买卖协议书》、《房产证抵押合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律或行政法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应全面履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在本案中，《房产证抵押合同》明确约定了合同解除条件，即自抵押房产证之日起，甲方应在15天（10个工作日）之内跟乙方到房管局办理过户等相关手续，否则乙方有权不买此商品住房。被告于2018年12月20日签订《房产证抵押合同》，至起诉之日尚未能与原告对房屋进行过户，故双方合同解除的法律事实已然成就，原告诉请解除双方订立的《房屋买卖协议书》，有法律和事实的依据，本院予以支持。本院确认原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》于原告起诉之日即2019年9月23日已解除。关于购房定金。原告主张双方约定购房定金为160000元，其提供《房屋买卖协议书》、《房产证抵押合同》予以证实，本院予以采信。被告抗辩双方约定购房定金为60000元，其主要依据为《房屋定金协议书》以及房屋买卖的定金在交易习惯中不可能过高。原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》、《房产证抵押合同》在签订《房屋定金协议书》之后，定金条款应以签订在后的合同为准，而且原告已按《房屋买卖协议书》实际交付购房定金160000元给被告。根据《中华人民共和国担保法》第九十条“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效”的规定，被告的抗辩理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，原、被告双方在主合同中约定房屋价格为735000元，百分之二十为147000元。本院认定购房定金数额为147000元，剩余的13000元为购房款。根据《中华人民共和国合同法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”规定，原告请求被告双倍返还购房定金320000元，本院仅支持被告双倍返还定金294000元，对超出部分，缺乏法律依据，本院不予支持。被告应返还购房定金294000元，加上应退还的13000元的购房款，合计应给付307000元给原告。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、确认原告史娜与被告陈达俊签订的《房屋买卖协议书》于2019年9月23日解除；二、限被告陈达俊于本判决生效之日起十日内支付307000元给原告史娜；三、驳回原告史娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5575元，由原告负担元，被告负担元。被告应负担之金额在履行本判决义务时一并迳付原告，本院不作另行退收。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 员 李志豪二〇一九年十一月二十日法官助理 林 颖书 记 员 黄红梅附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。