贵州省铜仁市万山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0603民初642号 原告：黄欣，男，1983年6月4日出生，汉族，贵州省铜仁市碧江区人，公务员，住贵州省铜仁市碧江区。 原告：丁小敏，女，1985年9月8日出生，土家族，贵州省铜仁市碧江区人，公务员，住贵州省铜仁市碧江区。 上列二原告的委托诉讼代理人：张志勇，贵州勇创律师事务所律师。 上列二原告的委托诉讼代理人：姜何，贵州勇创律师事务所实习律师。 被告：贵州年利丰置业有限公司，住所地贵州省铜仁市万山区谢桥新区。 法定代表人：符立山，贵州年利丰置业有限公司总经理。 委托诉讼代理人：贺成功。 委托诉讼代理人：何平。 原告黄欣、丁小敏与被告贵州年利丰置业有限公司（以下简称年利丰公司）买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月8日作出（2018）黔0603民初466号民事判决书，被告年利公司不服提起上诉。贵州省铜仁市中级人民法院以原判认定基本事实不清为由，于2019年4月12日以（2019）黔06民终272号民事裁定书裁定发回本院重审。本院于2019年5月13日立案受理后，依法另行组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄欣、丁小敏的委托诉讼代理人张志勇、姜河，被告年利丰公司的委托诉讼代理人贺成功、何平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄欣、丁小敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告办理梵净山生态农业科技园暨铜仁义务小商品城第“13幢3－5号房、4－5号房、5－5号房”的产权初始登记并将产权转移登记到原告名下，同时交付产权转移登记证；2、判令被告以460000元为基数，支付原告自2017年12月1日起至2018年5月30日止的万分之一违约金10598元，并自2018年6月1日起至其履行完第一项诉讼请求止的违约金；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年12月30日，原、被告分别签订三份商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发的位于铜仁市万山区铜大高速公路南出口左侧，名为梵净山生态农业科技园暨铜仁义务小商品城的第“13幢3－5、4－5、5－5号房”，其中3－5号房建筑面积49.63平方米，每平方米单价3821.66元，总价款180000元；4－5号房建筑面积62.08平方米，每平方米单价为4010.03元，总价款160000元；5－5号房建筑面积54.44平方米，每平方米单价为3007.52平方米，总价款120000元；以上三套房总价460000元（包括反租抵充的房款）。原告于《购房合同》签订之日支付首付230000元，另230000元由原告向铜仁农村商业银行以按揭贷款方式支付，剩余房款以房租抵充。按《购房合同》22条约定：被告应于2017年9月30日前，取得上述商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书：1、约定日期起60日内，被告交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付交付房款万分之一的违约金。原告购买的上述房屋已委托被告控股的铜仁海博物业服务有限公司经营管理，同意该公司以自己的名义对外委托商铺进行转租经营，并以每年固定利益抵充总房款。被告却一直未给原告办理相关产权登记手续，其拖延办理产权登记行为，损害了原告的合法利益，故应按合同法第六十条、第一百零七条的规定，向原告支付违约金。 年利丰公司辩称，原告在被告处购买三处商铺房产总价款46,000元，且是按揭购房属实。按揭购买商铺按规定原告应该支付购房总价款的一半，即230,000元。虽然原告办理了按揭手续，但原告实际只支付被告218,000元，尚欠12,000元至今未付。被告已于2016年3月7日为原告办理了该三处商铺的预告登记手续。由于原告是按揭购房，产权需要原告去银行办理相关抵押手续，同时合同也约定办理房产登记需要双方向房屋登记机构申请办理，因原告还欠被告购房款，至今没有达成一致。所以被告不存在违约行为，也不需要支付违约金。 本院经审理，2015年12月30日，原、被告双方订立了3份商品房买卖合同，被告将其开发的位于铜仁市万山区，面积分别为49.63㎡、62.08㎡、54.44㎡的房屋，以180000元、160000元、120000元的价款出售给原告，房屋总价款460000元。合同第八条付款方式及期限约定原告在合同签订之日向被告交付首期房款分别为90000元、80000元、60000元，按揭贷款支付分别为90000元、80000元、60000元；第十条第一款：买受人未按约定时间付款的，按照逾期时间，分别处理（1）逾期在60日之内，自约定的付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按照日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起15日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第十一条第（一）项：被告于2016年9月30日前向原告交付房屋。第十三条第一款第一项：逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房价款万分之一的违约金。并于该商品房实际交付之日起十五日内向买受人支付违约金，合同继续履行。第二十二条第一款第（二）项：出卖人与买受人共同于【商品房买卖合同（预售）备案】之日起30日内申请登记。第二款：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。第三款：出卖人承诺于2017年9月30日前，取得上述商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。如出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，则自约定日期起60日内，承担违约责任；自约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，则出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付交付房款万分之一的违约金。同日，原告与铜仁海博物业服务有限公司签订了“铜仁义乌城”商铺委托经营管理合同。合同约定：乙方对受托商铺进行对外经营，委托期限自2015年12月30日起至2022年12月29日止，共计7年（按揭客户如下方式计算委托开始时间，如果是在2015年12月30日之前到账的，则按2015年12月30日起计算；如果是在此后到账的，则按到账之日计算）为七年，所产生的收入归乙方所有，所产生的亏损由乙方承担，同时本合同委托期第1年至第3年乙方向甲方支付固定收益每年为6%冲抵总房款，共计18%。第四、五年每年按购房价的7%支付固定收益，第六年、第七年每年按购房价的10%支付固定收益。 上述合同签订后，原告于2016年1月12日向被告支付了购房首付款共计218,000元，欠12,000元约定2016年5月付清；2016年3月17日在铜仁农村商业银行股份有限公司按揭贷款230,000元支付给了被告，并于2016年7月6日缴纳了三处房产的住宅专项维修资金。被告于2016年3月7日为原告办理了三处房产预告登记，但未交付给原告。被告未将房屋交付给原告，也未将相关产权转移登记文书交付给原告，双方发生纠纷。 上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》3份，《商铺委托经营管理合同》3份，《铜仁农村商业银行个人住房（商业用房）按揭借款合同》1份，被告出具的编号为：2245263、2245264、2245265以及4097955的收据，贵州省住宅专项维修资金专用收据3份、《信用社（商业银行》进账单》；被告提供的《商品房买卖合同》3份，《房屋预告登记证明》复印件，存卷证实，这些证据经庭审质证，原被告均无异议，本院予以采信。至于原告提出2016年1月12日支付给了被告12,000元的问题，原告虽然提供了被告出具的编号为4097956的收据复印件，但不能提供原件核对，被告亦不认可；同时，被告提供了该编号存根联有署名为白雪注明的“银行办按揭开收据借出，作废”，与被告提供的有黄欣签名的《关于黄欣开具未收款的收据的申请》相印证，因此，原告提供的该收据复印件，本院不予采信，原告所称已付12,000元的事实，本院不予确认。 本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。被告将其开发的商铺出售给原告，双方对房屋价款、支付方式，房屋交付时间等均达成合意而订立的买卖合同，系原、被告经协商一致形成的真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性规定，系有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。原告应当按合同约定支付房屋价款，被告则应按约定办理房屋预告登记、初始登记、转移登记并将登记的相关文件交付给原告。被告虽然为原告办理了预告登记，但未按合同约定的期间给原告办理房屋初始登记及产权转移登记，并将相关登记文书交付给原告，其行为已构成违约。原告虽然尚欠被告12,000元房款构成违约，被告应该合同第十条约定要求解除合同或者要求原告支付12,000元房款并按约定支付违约金。被告不能以此为由对抗其为原告办理产权转移登记手续义务，故其辩称意见，本院不予支持。原告诉请的违约金，应以其实际支付的房款458,000元作为基数，按双方合同约定的万分之一进行计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，判决如下： 一、由被告贵州年利丰置业有限公司于本判决生效之日起一个月内为原告黄欣、丁小敏办理铜仁市万山区谢桥新区义务小商品城第13幢3层3－5号、4层4－5号、5层5－5号，面积分别为49.63㎡、62.08㎡、54.44㎡的房屋的产权转移登记手续并交付原告。 二、由被告贵州年利丰置业有限公司自2017年9月30日起，以458,000元房款为基数按日万分之一的标准计算支付原告黄欣、丁小敏违约金至房屋产权登记手续交付之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费64元，减半收取32元，由被告贵州年利丰置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审 判 长  刘远见 审 判 员  彭忠阳 人民陪审员  喻再文 二〇一九年十一月十一日 法官助理熊浩华 书记员唐欢