湖北省郧西县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0322民初1842号原告：湖北郧西恒达置业有限公司，住所地：湖北省郧西县城关镇郧西大道**。统一社会信用代码914203206841295XJ。法定代表人：颜新东，系该公司总经理。委托诉讼代理人：颜天霞，女，生于1993年1月9日，汉族，湖北省孝感市人，湖北郧西恒达置业有限公司独资股东，住郧西县。代理权限：参加诉讼活动，代为提供证据，代为承认、放弃、变更、增加诉讼请求，参与调解，进行和解，提出上诉，签收法律文书等特别授权。委托诉讼代理人：井家喜，郧西县城关镇法律服务所法律工作者。代理权限：提出诉讼请求，参加诉讼活动，代为提供证据，代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解，进行和解，提出上诉，签收法律文书，申请执行。被告：郧西县城关镇陈氏烧鸡公酒店，，住所地：湖北省郧西县城关镇天河金街前街区**统一社会信用代码92420322MA4AU23B1K。经营者：刘波，系该酒店负责人。委托诉讼代理人：赵敏（刘波之妻），女，1992年11月5日出生，汉族，湖北省郧西县人，居民，住郧西县。代理权限：代为承认、放弃、变更、增加诉讼请求，参与调解，进行和解，提出上诉，签收法律文书等特别授权。原告湖北郧西恒达置业有限公司与被告郧西县城关镇陈氏烧鸡公酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖北郧西恒达置业有限公司委托诉讼代理人颜天霞、井家喜，被告郧西县城关镇陈氏烧鸡公酒店负责人刘波及其委托诉讼代理人赵敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湖北郧西恒达置业有限公司本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付自2016年8月1日至2018年12月31日期间共29个月的房屋租金309000元（每月租金11000元，29个月租金为319000元，扣除已付租金10000元，尚欠309000元）。2.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：郧西县天河金街开发房地产项目属政府招商项目，该项目经政府规划批准，湖北郧西恒达置业有限公司投资建设，享有合法产权，原法定代表人为刘方圆，股东有刘方圆、颜平、汤秀兰。2015年10月28日刘方圆、颜平、汤秀兰三人以6千万元的价款将湖北郧西恒达置业有限公司建设的天河金街项目股权全部转让给颜天霞，颜新东任公司新的法定代表人。股权转让后原股东刘方圆、颜平、汤秀兰三人即无权干涉天河金街房产项目的各项经营权，更无权再行使任何收费的权利。原、被告于2015年1月8日签订房屋租赁合同，该合同约定，原告将天河金街前街3号共计8间，608.38平方米的商铺房租赁给被告经营，约定租金为每平方米20元，月租金为11000元，租赁期限5年。2016年8月1日以前的租金被告已经支付。2019年1月1日以后的房屋租赁费人民法院已裁定归刘方圆、颜平、汤秀兰三人所有。现在被告尚欠原告2016年8月1日至2018年12月31日期间的租金未支付。原告曾多次要求被告履行合同约定的给付义务，被告拒绝履行，现依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。郧西县城关镇陈氏烧鸡公酒店辩称，我们租赁湖北郧西恒达置业有限公司天河金街房屋经营烧鸡公酒店属实，但我们已按约定支付了房屋租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年5月16日刘方圆、颜平、汤秀兰共同出资注册成立湖北郧西恒达置业有限公司从事房地产开发经营，刘方圆为公司法定代表人。2014年6月3日，湖北郧西恒达置业有限公司与郧西县国土资源局签订了两份《国有建设用地使用权出让合同》取得了郧西县城关镇滨河南路两宗共计51086.26平方米的国有土地使用权。嗣后，湖北郧西恒达置业有限公司对该土地进行房地产开发，开发项目命名为“天河金街商贸旅游城（以下称天河金街）”，期间于2014年12月16日、12月22日分别取得了《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，2015年5月29日取得《湖北省商品房预售许可证书》。本案被告承租的“天河金街前街区三楼”商铺房屋亦在本次开发范围内，该房屋实际于2015年1月完成建设，随后即投入了使用。2015年1月8日，原告湖北郧西恒达置业有限公司（甲方）与被告郧西县城关镇陈氏烧鸡公酒店负责人刘波（乙方）签订《天河金街租赁经营合同书》，约定甲方将其开发建设的“天河金街前街区三楼”八间编号为A301A、B301A、B301B、B302A、B302B、A301B、A301C、A302A总面积608.38平方米的商铺房租赁给被告经营陈氏烧鸡公酒店，租赁期限5年，从2015年1月8日起至2020年1月7日止（以实际开业之日起计算租金），乙方每月固定场地使用租金为11000元，在合同签订时一次性支付合同期内一年租金总额132000元（实际年租金为146011元，优惠12%的公摊），以收据结算，一年租期满，乙方提前一个月交付下一整年度租金，若超过一天按千分之五收取滞纳金。合同最后备注：免租期为合同期的第一年的下半年和第二年的上半年,免租期为一年。五年房租不变。该合同上甲方法定代表人为刘方圆，签字人为颜平，乙方签字人为刘波。原、被告签订租赁合同后，被告即在所租房屋内经营陈氏烧鸡公酒店至今。诉讼中，被告提供的五张收条载明，其支付房屋租金情况如下：2015年1月8日交纳36000元，收款人雷培（原告公司会计），收条盖有原告公司财务专用章；2015年10月10日交纳10000元，收款人颜天霞，收条盖有原告公司财务专用章；2016年8月28日交纳28280元，收款人颜平，无公章；2017年4月14日交纳2017年5月1日至2018年5月1日租金123840元，收款人颜新进，无公章；2018年4月1日交纳2018年5月1日至2019年5月1日租金123840元，颜新进，无公章。上述5张收条共计金额为321960元。本次原告主张的是2018年12月31日前的租金，而被告2018年4月1日交纳123840元租金载明的是2018年5月1日至2019年5月1日期间租金，按时间区分，这笔123840元租金中，包括有2018年12月31日前的租金82560元（123840元÷12个月×8个月）和2019年1月1日至5月1日租金41280元（123840元÷12个月×4个月）。原告认可被告支付房租为83000元（包括被告提交有收条的2015年1月8日交的36000元、2015年10月10日交的10000元，两笔共46000元；原告财务账载明的2014年5月1日交的30000元，2015年1月8日交保证金1000元可抵房租，2015年1月8日交的6000元，三笔共37000元）。根据上述事实，可确认被告已支付租金总额为358960元，其中2018年12月31日以前的房屋租金为317680元（36000元+10000元+28280元+123840元+82560元+37000元），2019年1月1日至5月1日的租金为41280元。本案审理中，原、被告双方协商确认，被告从2015年5月1日起开始计算租金，面积按516.45平方米计算，月租金为10329元，截止到2018年12月31日止，被告共计应付租金330528元（其中2015年5月1日至2016年5月1日租金61974元，已扣除半年免租期；2016年5月1日至2017年5月1日租金61974元，已扣除半年免租期；2017年5月1日至2018年12月31日租金206580元）。被告提交的五张收条中，颜新进、颜平经手收取的2016年8月28日交的28280元；2017年4月14日交纳2017年5月1日至2018年5月1日租金123840元；2018年4月1日交纳2018年5月1日至2019年5月1日租金123840元，三张共计金额为275960元，原告不认可。另查明，颜新进与颜新江、颜新东是兄弟关系，汤秀兰是颜新进妻子，颜平是颜新进儿子、刘方圆是颜平妻子，颜天霞是颜新江女儿。2015年10月28日，刘方圆、汤秀兰、颜平与颜天霞、颜新江、湖北郧西恒达置业有限公司签订了一份《股权转让协议》，刘方圆、汤秀兰、颜平作为出让方，将其持有的湖北郧西恒达置业有限公司的全部股权转让给颜天霞，当日，湖北郧西恒达置业有限公司的法定代表人亦变更登记为颜天霞。2017年5月22日湖北郧西恒达置业有限公司法定代表人又变更登记为颜新东。2017年3月28日，刘方圆、颜平、汤秀兰与颜天霞、颜新江、湖北郧西恒达置业有限公司因股权转让纠纷诉诸十堰市中级人民法院。十堰市中级人民法院经审理认定“2015年10月28日双方之间签订的《股权转让协议》有效，且双方据此协议办理了湖北郧西恒达置业有限公司的股权转让变更登记，同时，湖北郧西恒达置业有限公司的原股东将自己的全部股权转让，公司的资产等事项自然由受让股东接管”，并判决颜天霞支付尚欠刘方圆、汤秀兰、颜平的股权转让款及利息，颜新江、湖北郧西恒达置业有限公司承担连带责任。颜天霞、颜新江不服上诉后，被湖北省高级人民法院驳回。据此判决，原告已开发的天河金街项目（包括本案被告租赁的房屋）均由颜天霞一方承接。判决生效后，因颜天霞一方未向刘方圆一方全额支付转让款，经申请人申请，十堰市中级人民法院于2018年12月6日又裁定将湖北郧西恒达置业有限公司位于天河金街项目部分商业用房抵偿给申请人刘方圆、颜平、汤秀兰，本案出租的房屋在抵偿范围之内。本院认为，本案原告出租给被告的房屋属于天河金街项目的一部分，而天河金街项目是由原告开发建设的，该项目业已取得《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《湖北省商品房预售许可证书》，虽然目前没有通过竣工验收，但原告对该项目所开发的房屋享有财产所有权是明确的，原告将其所有的房屋出租给被告，双方之间签订的租赁合同有效。期间原告进行过股权转让，股东发生了变更，在人民法院对股权转让纠纷案件的生效判决执行中，对原告的部分房屋进行了处置，该处置行为不影响原、被告之间签订的房屋租赁合同的效力。现原告要求被告履行租赁合同，支付尚欠租金的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。关于尚欠租金金额的确认问题。原告在本案中主张的是要求被告支付2018年12月31日以前的尚欠租金，而在本案审理中，原、被告确认截止到2018年12月31日前被告应付的租金为330528元，本院审理查明被告已支付2018年12月31日前的租金为317680元，现被告实际尚欠租金为12848元（330528元-317680元）。原告因股权转让和法院执行而产生租赁房屋权属变更的情况，原告并无证据证明其已及时向被告履行了告知义务，被告在租赁期间内仍向租赁合同签订人颜平一方支付部分房屋租金的行为并无不当，现原告对被告已付租金中，颜平、颜新进经手收取的租金275960元不认可的意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十条、第三十九条、第六十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郧西县城关镇陈氏烧鸡公酒店于本判决生效后十日内支付尚欠原告湖北郧西恒达置业有限公司2018年12月31日以前的房屋租金12848元。二、驳回原告湖北郧西恒达置业有限公司其它诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5935元减半收取计2967.5元，由原告湖北郧西恒达置业有限公司负担2800元，被告郧西县城关镇陈氏烧鸡公酒店负担167.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间最后一日起计算。审判员  何昌录二〇一九年十一月二十六日书记员  黄林学