广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初30733号原告（反诉被告）：深圳市福田区微马跑步协会，住所地深圳市福田区彩田路彩福大厦**汇福阁24F，统一社会信用代码51440304MJL174681Y。法定代表人:李敏，会长。委托诉讼代理人：李洁云，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷荣洋，北京市隆安（深圳）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张春红，女，汉族，1978年2月7日出生，身份证住址广东省梅县。委托诉讼代理人：张姣，广东鹏鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁嘉敏，广东鹏鼎律师事务所律师。原告（反诉被告）深圳市福田区微马跑步协会（以下简称微马协会）与被告（反诉原告）张春红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告微马协会委托诉讼代理人李洁云、雷荣洋，被告张春红及委托诉讼代理人张姣、梁嘉敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告微马协会向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间签订的《合租协议》；2、被告向原告支付自2019年1月份至3月份拖欠的租金、物业管理费、水电费共计人民币87984.6元，其中：（1）2019年1月份租金26015元，管理费2838元，水电费752.4元；（2）2019年2月份租金26015元，管理费2838元，水电费673.2元；（3）2019年3月份租金26015元，管理费2838元；3、令被告向原告支付相当于六个月租金和管理费的损失赔偿金人民币173118元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月份，原被告达成合意合租位于深圳市福田区场地（以下简称为“该场地”），被告用于经营。2018年8月23日，原告在被告的授意下与该场地出租方深圳市世纪文化创意有限公司签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2018年8月27日至2021年8月26日止。后原被告双方就合租期间的有关权利义务签署了《合租协议》，约定该场地租赁期间双方任何一方均不可退租，被告每月月底应将次月的租金、物业管理费等费用交于原告，由原告统一支付给出租方。合租后，被告多次未按时向原告支付租金等费用，已构成违约。此外，2019年1月份开始，被告未依约向原告支付任何租金、物业费、水电费等费用，且表示要解除协议，经原告多次催告无果，被告的行为已构成了严重违约，损害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款和第三款的规定，被告已明确表明不履行合同，且在原告催告后的合理期限仍未履行，原告有权依法解除《合租协议》。此外，因被告不履行协议约定，给原告造成了损失，原告有权要求被告赔偿损失。具体的损失体现在，原告代表两方与出租方之间的《房屋租赁合同》租期为叁年，因被告违约可能导致原告无法继续履行前述《房屋租赁合同》，原告终止该《房屋租赁合同》构成违约，损失包括143000元的租金押金和水电押金，以及原告投入的装修金118008元；若原告勉强继续履行前述《房屋租借合同》，则原告需要自行承担被告部分的租金，剩余租期长达两年半，且由于双方为合租，考虑到地段及场地本身限制，原告再次找到合租方的难度极大。恳请贵院综合考虑相关因素支持原告该项损失赔偿的请求。综上，为了维护原告的合法权益，原告根据《民事诉讼法》的相关规定，特具状起诉。被告张春红辩称，一、原告第一项请求“判令解除原被告之间的《合租协议》”无法律依据，双方签订的《合租协议》为无效协议，不存在解除问题。二、2019年1月的租金已经支付，2月份的租金被答辩人同意从押金中扣除支付，要求3月份的租金无事实和法律依据。三、原告要求“支付相当于六个月租金和管理费的损失赔偿金173118元”无法律和事实依据。被告张春红反诉请求：1、判令原告微马协会返还场地押金50848.6元、水电押金9244.4元，该项合计为60093元；2、原告微马协会赔偿装修损失费206553.92元；3、涉诉费用由原告微马协会承担。事实和理由：2018年8月23日，原告微马协会与案外人深圳市世纪文化创意有限公司订立了《房屋租赁合同》，承租案外人位于福田区，物业建筑面积为550平方米的场地使用。2018年9月14日，原告微马协会与被告张春红签订《合租协议》，将其中的148.75平方米分租给被告张春红，被告张春红意欲尝试开办中医养生馆，当时被告张春红不确定养生馆在此能否长期开办下去，原告微马协会也称如果营业不顺可以随时退租，故双方签订的《合租协议》没有明确约定租赁期限。自承租以来，被告张春红按照约定向原告微马协会交纳了租金、物业管理费，以及场地押金50848.6元、水电押金9244.4元，投入装修费206553.92元余，于10月中下旬试运营，无奈在此期间，因原告微马协会多次强行占用公共资源，且不如约在外墙悬挂反诉人门店招牌等致被告张春红无法经营，无奈被告张春红于2019年1月份陆续退还了顾客会员卡费用数万元，也于2019年1月份多次向原告微马协会提出退租申请，要求返还押金，原告微马协会当时称可以退租退押金，双方也在协商此事，但被告张春红却收到了法院的通知称原告微马协会要求被告张春红承担巨额的违约金！综上事实，被告张春红认为，一方面，双方签订的《合租协议》为不定期租赁合同，被告张春红提出退租合法合理并不存在违约，相反因原告微马协会的原因致被告张春红无法实现合同目的，且双方的《合租协议》履行期限短，原告微马协会应当退还被告张春红交纳的押金及赔偿因此给被告张春红造成的损失；另一方面，原告微马协会出租给被告张春红的涉案房屋是否取得建设工程规划许可证，原告微马协会作为直接与案外人签订房屋出租合同的承租人对此并未向被告张春红出示，截止今日被告张春红也未举证证明其出租的涉案房屋已经取得了建设工程规划许可证，故双方签订的《合租协议》应被认定为无效协议，根据无效合同取得的财产应当予以返还的原则，原告微马协会应当返还收取被告张春红的场地及水电押金，也因原告微马协会作为直接与案外人签订房屋出租合同的承租人以及和被告张春红签订合租协议的出租人对没有建设规划许可证的涉案房屋仍然进行承租及分租，存在过错，应赔偿因该《合租协议》无效给被告张春红造成损失。被告张春红本想承租下来开办中医养生馆盈利，结果现在不但没有任何盈利，交纳的押金不退还，投入了巨额的装修费等成本打了水漂，更是失去了大量的客户资源，损失惨重。综上，为维护被告张春红的合法权益，特向法院提起反诉，望判如所请。原告微马协会辩称，一、被告张春红所述的原告微马协会事先与出租方签署了房屋租赁合同后，再将租赁场所分租给被告张春红的说法与事实不符，原告微马协会作为证据提交的微信沟通记录即可证明。二、导致合租协议乃至房屋租赁合同无法继续履行的过错方是被告张春红而非原告微马协会。三、租赁场所是否取得建筑工程规划许可证，与本案的纠纷无直接关系。即使该房屋租赁合同存在效力问题，合作协议也不因此而无效，相应的法律后果，也不应由原告微马协会一方承担。经审理查明，2018年8月23日，原告微马协会（乙方）与案外人深圳市世纪文化创意有限公司（甲方）签订“租赁合同”，约定由乙方租赁位于福田区物业，物业建筑面积为550平方米。乙方租赁的期限为三年，自2018年8月27日至2021年8月26日止。租金按建筑面积每平方米每月110元，月租金总额为60500元。从2019年8月27日开始，合同租金递增5%，即第二年（2019年8月27日到2020年8月26日）租金标准调整为115.5元／㎡／月，第三年（2020年8月27日到2021年8月26日）租金标准为121.28元／㎡／月。乙方每月20日前缴纳当月租金。物业管理费的收费标准：每平方米12元，按照乙方租赁物业的建筑面积计收，月总额为6600元。乙方须预交两个月的水电押金22000元。乙方签订合同时向甲方一次性支付121000元，作为合同租赁保证金。租赁期间，乙方不得转租、分租租赁物业给第三方。甲方给予乙方45天免租装修期，即自2018年8月27日至2018年10月10日止。2018年9月14日，原告微马协会与被告张春红签订“合租协议”，约定双方合租位于深圳市福田区场地，微马协会用于经营健身及相关项目、张春红用于经营中医养生。物业租赁总建筑面积为550平方米，装修公司测量总实用面积为363.39平方米，实用率为66.07%。其中微马协会建筑面积为236.49平方米、实用面积156.25平方米。其中张春红建筑面积为148.75平方米、实用面积98.28平方米。前台区、洽谈区、男女宾及门前走道、会议室为双方共用面积。其中建筑面积164.76平方米、实用面积共108.86平方米。微马协会应承担的场地租金为35075.7元／月、押金为70151.4元，张春红应承担的场地租金为25424.3元／月、押金为50848.6元。微马协会应承担的物业管理费为3826.44元／月，张春红应承担的物业管理费为2773.56元／月。微马协会应承担的水电押金为12755.6元，张春红应承担的水电押金为9244.4元。公共用费双方各承担一半。张春红在微马协会与物业方签定租赁合同前，将押金及相关费用交于微马协会。张春红每月月底将次月的场租、水电及相关费用交于微马协会。由微马协会统一上交物业管理方。双方自行承担各自的装修费用，公共面积的装修费用双方各承担一半。双方以各自名称经营，但可共享客户人口统计学信息。未经双方书面同意（盖公章），不可退租或转租。2018年8月23日，张春红向微马协会转账100000元，备注为铺租（福田店）；2018年8月31日张春红向微马协会转账30000元，备注为装修款；2018年12月5日张春红向微马协会转账两笔，金额分别为26015元、7595.26元，其中7595.26元备注为铺租；2018年12月30日，张春红向微马协会转账26015元，备注为福田店铺租。2019年1月9日，张春红向微马协会转账4006.30元。张春红主张已经缴清2019年1月以前的房租、管理费及水电费；微马协会主张张春红并未交纳2019年1月的房租、管理费及水电费。2019年2月22日，张春红以深圳市御灸堂中医养生品牌管理有限公司的名义向微马协会发出“律师函”，称因微马协会多次强行占用公共空间资源（公共休息区及公共会议室），其人员的进出往来对我方门店经营造成诸多不便，在外墙招牌上微马协会未能如约挂张春红经营门店名称字样，无法对外宣传与招揽客户，故通知微马协会解除合租协议。2019年2月26日，微马协会向张春红发出“律师函”，称张春红多次未按时向微马协会交纳房租、物业费、水电费等费用已达59131.6元，要求张春红付清拖欠费用并继续履行合租协议。庭审中，双方均确认被告张春红搬离时未办理房屋交接手续，原告微马协会述称被告张春红于2019年3月底搬离，被告张春红述称于2019年2月底搬离。本案审理过程中，本院依职权调取了案涉房屋的建设工程规划许可证，双方均确认案涉房屋位于宗地号Ｂ109-××0范围内，案涉房屋属于福田区XX工业区厂房拆除新建工程，建筑性质为厂房。上述事实，有双方提交的证据及当庭陈述等在卷证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，租赁房屋依法取得了建设工程规划许可证，原告微马协会与案外人深圳市世纪文化创意有限公司签订的租赁合同、与被告张春红分别签订的租赁合同、合租协议均真实、合法、有效，合同双方当事人均应严格遵守。本案的争议焦点主要为：一、原、被告双方谁享有合同解除权；二、被告张春红是否应当支付2019年1-3月的房租、水电费、管理费及赔偿原告微马协会损失；三、原告微马协会是否应当返还被告张春红房屋押金、水电押金及赔偿被告张春红装修损失。关于争议焦点一，双方签订的合租协议中约定双方合租案涉房屋，且未经双方书面同意（盖公章），不可退租或转租。被告张春红主张原告微马协会存在抢占公共空间，未悬挂门店招牌等行为，但并未举证证明微马协会是否存在上述行为，以及上述行为是否足以导致被告张春红无法继续履行合租协议，故被告张春红主张以此为由解除合同，本院不予支持。被告张春红2019年2月22日发送律师函要求解除合租协议，应视为被告张春红在合同履行期间明确表示不再继续履行合租协议，属于违约行为，原告微马协会可以根据合同法相关规定行使合同解除权，本院对原告微马协会解除合租协议的请求予以支持。关于争议焦点二，被告张春红在实际搬离租赁房屋后并未与原告微马协会办理房屋交接手续，亦未提交实际搬离的其他证据，鉴于被告张春红属于违约方，本院采信原告微马协会述称，被告张春红搬离时间为2019年3月底。双方于2018年9月14日签订合租协议，但原告微马协会与案外人深圳市世纪文化创意有限公司签订的租赁合同中约定案涉房屋的免租期至2018年10月10日，故被告张春红应从2018年10月11日起按照合租协议支付房租、水电及物业费等。被告张春红自2018年8月23日至2019年1月9日之间共向原告微马协会支付了193631.56元（100000+30000+26015+7595.26+26015+4006.3），扣除装修款30000元、被告张春红应支付的房屋押金50848.6元、水电押金9244.4元，被告张春红相当于实际支付给原告微马协会房屋租金、水电费及管理费共计103538.56元（193631.56-30000-50848.6-9244.4）。而按照合同约定，2018年10月11日至2019年3月31日期间被告张春红应当支付给原告微马协会房屋租金、管理费共计160091元[25424.3+2773.56）×5+（25424.3+2773.56）÷31×21]；至于此期间的水电费，双方均未提交证据证明水电费的实际分担情况，本院酌情认定2018年10月至2019年2月被告张春红每月应负担700元水电费，故被告张春红还应支付给原告微马协会60052.44元（160091-103538.56+700×5）元。原告微马协会主张被告张春红赔偿的损失包括房屋租赁押金、水电押金和装修费，对此本院认为，被告张春红承租的场地实用面积约占双方承租总实用面积的42%，被告张春红提前退租行为确实给原告微马协会正常经营造成了一定影响，也增加了原告微马协会每月租金支出成本，故本院酌情支持原告微马协会部分请求，被告张春红应向原告赔偿相当于一个月租金及管理费之和数额的损失，即28197.86元（25424.3+2773.56）。关于争议焦点三，虽然原告微马协会与被告张春红的合租协议并未约定水电押金、租赁保证金如何退还，但因原告微马协会与案外人所签房屋租赁合同中约定承租人违约，水电押金、租赁保证金不予退还，目前原告微马协会能否从案外人处退回水电押金、租赁保证金尚处于不确定状态，应依赖将来的事实予以裁决，故本院对此不予处理。因被告张春红存在违约行为，故其装修损失应由其本人自行承担，本院对被告张春红此项反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告深圳市福田区微马跑步协会与被告张春红于2018年9月14日签订的“合租协议”；二、被告张春红应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市福田区微马跑步协会支付拖欠的租金、物业管理费、水电费共计60052.44元；三、被告张春红应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市福田区微马跑步协会赔偿损失28197.86元；四、驳回原告深圳市福田区微马跑步协会其他诉讼请求；五、驳回被告张春红反诉请求。本案本诉案件受理费3762元（已由原告预交），由原告由深圳市福田区微马跑步协会负担2490.5元，被告张春红负担1271.5元;本案反诉案件受理费2649.85元（已由被告预交），由被告张春红负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  田静静人民陪审员  吴锡钳人民陪审员  叶钧如二〇一九年十一月十二日书 记 员  雷小勇叶连根附本判决所适用法律：一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。