安徽省桐城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0881民初3295号 原告：王启明，男，1952年8月5日出生，汉族，住安徽省桐城市。 原告：马思明，女，1965年6月24日出生，汉族，住安徽省桐城市。 上列原告共同委托诉讼代理人：肖培进，安徽文都律师事务所律师。 被告：段伟，男，1984年11月19日出生，汉族，住安徽省桐城市。 委托诉讼代理人：王恺，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 第三人：段国本，男，1960年2月28日出生，汉族，住安徽省桐城市。 第三人：桐城市鑫诚房地产开发有限公司，住所地安徽省桐城市市区乌石路**，统一社会信用代码9134088175853783X8。 法定代表人：汪立栋，该公司总经理。 原告王启明、马思明与被告段伟及第三人段国本、桐城市鑫诚房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王启明及其与原告马思明的共同委托诉讼代理人肖培进，被告段伟及其委托诉讼代理人王恺和第三人段国本到庭参加诉讼，第三人桐城市鑫诚房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王启明、马思明向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付原告购房款2094761.76元及违约金、利息；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年两原告与第三人段国本合伙出资，以第三人桐城市鑫诚房地产开发有限公司名义建设盛唐大厦房地产开发项目，三方签订了相关协议，权利义务有明确约定。工程早已完工。两原告与第三人段国本就出资金额、所占比例、房产面积、价格、房产处理等，按约定和通过法院判决、调解确认，清楚明了。原告王启明利润分配比例为48.26%,原告马思明比例为12.5%，第三人段国本比例为39.24%。被告段伟与第三人桐城市鑫诚房地产开发有限公司于2008年5月1日签订5份《商品房买卖合同》，约定被告购买盛唐大厦一层6间门面房（房产证号84077-××号），总面积432.43㎡，共计房款4324300元。2014年4、5月份上述房产测绘办证，2014年5月18日被告段伟出具购房款欠条，金额为4324300元。上述房产其中一间为通道，面积为87.67㎡，合同价款为876700元，本不应出卖并办证，故本案原告起诉是将该通道面积价款扣除的，扣除后金额为3447600元。如果被告段伟不同意还原并坚持购买，应当增加支付给原告购房款或者另行起诉解决。与上述基本事实一致，第三人段国本次子段珩就第三层房产于2014年5月18日出具购房款欠条，金额为3791970元。盛唐大厦一至四层房产中只有段伟、段珩出具了所购房产欠条，办理了产权证书，完成了购房手续。现原告向法院提起诉讼，请求依法判决支持原告诉讼请求。 被告段伟及第三人段国本、桐城市鑫诚房地产开发有限公司均未作答辩。 原告为证明自己的主张，向本院提交下列证据：1、两原告的身份证复印件各一份，证明两原告身份情况。2、《商品房买卖合同》复印件五份、测绘图复印件六份、欠条复印件一份、（2019）皖0881民初1418号《民事裁定书》复印件一份，证明：（1）被告与第三人桐城市鑫诚房地产开发有限公司签订了购买盛唐大厦一层六间门面房的合同，价款为4324300元，并办理了产权证书；（2）被告就该款没有实际支付，但出具了欠条，至今下欠4324300元；（3）虽然合同是被告与第三人桐城市鑫诚房地产开发有限公司签订，但实际享有购房款的人是两原告和第三人段国本。3、《开发经营承包责任合同书》及《合伙经营协议书》复印件各一份，证明：（1）2005年9月2日原告王启明与第三人签订了《开发经营承包责任合同书》，约定原告王启明与第三人段国本以桐城市鑫诚房地产开发有限公司名义开发，并约定了相关的权利义务；（2）2005年9月22日两原告与第三人段国本合伙投资开发盛唐大厦，虽然约定了出资比例为4：4：2，但在后来经营及诉讼过程中已经被改变并重新确定了比例，即诉状中所述的原告王启明为48.26%、原告马思明为12.5%、第三人段国本为39.24%。4、（2014）宜民一初字第00295号《民事判决书》、（2016）皖民终628号《民事调解书》复印件各一份，证明：原告王启明出资金额为5365000元；第三人段国本出资金额为4362459元；原告马思明出资金额为800000元。安庆市中级人民法院根据该出资金额计算出原告马思明的盈余分配比例为7.6%，后原告马思明不服判决并上诉至安徽省高级人民法院，该院经调解确认原告马思明盈余分配比例为12.5%，余下87.5%的比例为原告王启明和第三人段国本的盈余分配比例。5、（2015）桐民二初字第00187号《民事调解书》及安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司《评估报告书》复印件各一份，证明：盛唐大厦一至四层评估价格是31112295元，两原告与第三人段国本均同意以该评估价格作为计算依据。 被告质证意见：对证据1无异议。对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，认为：（1）案涉证据只能证明被告实际取得房产，并不能证明被告未支付购房款，实际上本案购房款已经从第三人合资合作开发房地产利润中予以扣除，并不能认为被告未向合伙人交付现金及未支付购房款，支付购房款有多种方式；（2）本案两原告并非案涉商品房买卖合同当事人，根据合同相对性原则，无权向被告主张基于合同产生的任何权利，两原告与本案第三人之间争议实际为合资合作开发房地产合同关系。对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该组证据无法达到原告的证明目的。对证据4的真实性无异议，但认为：（1）判决书和调解书仅仅对原告马思明的盈余分配比例作出确认，并未对原告王启明及第三人段国本的盈余分配比例作出确认；（2）该组证据的证明目的与案件无关，若原告认为应当确认比例并明确数字，应当另行依据最高人民法院相关司法解释，以合资合作开发房地产合同纠纷另案起诉。对证据5的真实性无异议，但认为:(1)非经法院判决及调解查明的事实不能直接作为证据使用；（2）原告提交的3、4、5组证据均与本案无关，如果原告不认可盈余分配比例就应当另案起诉。 第三人段国本质证意见：对证据1无异议；对证据2的质证意见与被告相同；对证据3的质证意见与被告相同；对证据4提出异议，认为自己的投资额为4412459元，原告少计算5万元；对证据5的质证意见与被告相同。 本院经审查认为，原告提交的上列证据，被告对其真实性均无异议，对其证明目的提出的异议未提供反驳证据予以证明，故对被告提出的异议主张不予采纳，对原告提交的上列证据予以确认，但第三人段国本对证据4提出的原告少计算其投资款5万元的异议，本院经核算，认定原告计算有误，少计算第三人段国本投资款5万元，据此，确认第三人段国本投资款总额为4412459元，其盈余分配比例据此认定为39.488%。 被告为证明自己的主张，向本院提交下列证据：1、被告身份证复印件一份，证明被告是合法的诉讼主体。2、《开发经营承包责任合同书》及《合伙经营协议书》复印件各一份，（2015）桐民二初字第00187号《民事调解书》、（2014）宜民一初字第00295号《民事判决书》、（2016）皖民终628号《民事调解书》复印件各一份，证明：本案被告取得案涉房产并非基于商品房买卖合同关系，而是基于本案原告王启明与第三人段国本为分配利润需要，分别将案涉房产及其他房产登记在各自子女名下，相关价款均未实际支付而是从实际项目开发利润中予以扣除，本案原告王启明对此知情并予以认可。 原告质证意见：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，认为：（1）两原告与第三人段国本就合伙开发盛唐大厦账目清楚、计算依据明确，但至今尚未结算，故不存在有将本案被告所购房产作为利润分配的说法，如果是作为利润分配，被告就无需出具欠条，所以不存在原告就涉案六间门面房作为利润进行分配是知情的；（2）在合伙开发及相关项目结算前均属于合伙财产，应当属于三合伙人享有的权利。 第三人段国本对被告提交的证据均无异议。 本院经审查认为：被告提交的所有证据，原告及第三人对其真实性无异议，本院予以确认；但被告提交的证据2与原告提交的相关证据重叠，原告对其证明目的提出的异议有事实依据，故原告提出的异议理由成立，本院予以采纳，该组证据不能达到被告的证明目的。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院审理查明案件事实如下： 2005年两原告与第三人段国本经协商决定联合开发房地产项目。同年9月20日，以王启明、段国本的名义（乙方）与第三人桐城市鑫诚房地产开发有限公司（甲方）签订了《开发经营承包责任合同书》，约定：乙方承包开发甲方摘牌的盛唐广场西侧的Ａ05-6＃宗地（面积2047.69㎡）商业、居住综合楼（以下简称盛唐大厦项目），开发后产权归乙方，乙方上交甲方承包费5万元，并约定了双方其他的权利、义务。同年9月22日，王启明（甲方）、段国本（乙方）、马思明（丙方）三方签订了《合伙经营协议书》，约定：1、甲乙丙各方自愿合伙经营龙眠东路商住楼（即盛唐大厦项目）；2、由甲方全权负责该工程的总体财务工作（法定代表人：王启明），乙方全权负责该工程的开发经营事务（总经理：段国本），丙方协助甲乙两方工作并负责与工程开发相关的一切内外事务（业务主管：马思明）；3、甲、乙双方首期投资550万元，丙方投资50万元；4、合伙三方经协商同意盈余部分按投资比例分成，甲方40%，乙方40%，丙方20%分配；5、合伙三方共同享受相应比例产权，共同经营，共同劳动，共担风险，共负盈亏；6、甲乙丙各方必须按合同责权利负责各人事务，资金问题不到位受影响，经营开发事务受影响，按分工责任扣除股份分成利润；7、在建房和售楼期间有其他原因变更和改变计划，必须由两方以上的合作方同意（少数服从多数）；8、售房及门面同等价格下购买，投资多的一方享受优先权；9、合伙三方按投资的金额在利润中提取同期银行贷款利息相同的利息计息；10、本合同期限为该工程全面工作终止时止；合同还就其他相关权利义务进行了约定。协议签订后，三合伙人按照协议共同对盛唐大厦项目进行了投资开发，且在该项目施工过程中均以短期借款的形式注入部分资金。案涉项目于2008年春竣工，共建造商住房28套、商业用房（一至四楼）、车库31个。截止2009年1月21日，三合伙人的投资额分别为：王启明536.5万元、段国本441.2459万元、马思明80万元。项目结束后，三合伙人曾多次协商过清算事宜，均未果。2014年3月12日，三合伙人及第三人桐城市鑫诚房地产开发有限公司的法定代表人再次就盛唐大厦项目清算等事宜开会讨论，但因各方对投资款的利息计算、利润分配等问题意见不一，致清算陷入僵局。2014年5月后，王启明、段国本利用第三人桐城市鑫诚房地产开发有限公司的授权，将部分商业用房转让给各自子女并办理了产权登记，其中被告段伟系段国本之子，其于2014年5月18日向第三人桐城市鑫诚房地产开发有限公司出具欠条一张，载明：“欠到桐城市鑫诚房地产开发有限公司（盛唐大厦楼盘合伙开发）房款肆佰叁拾贰万肆仟叁佰元整（总面积432.43㎡，房产证号84077—××号，计陆本，契税为王海丽代付），欠款人段伟。”上述登记在段伟名下的房产，其中一间为通道，面积为87.67㎡，合同价款为876700元。上述交易行为因未经马思明同意，故马思明向安庆市中级人民法院提起诉讼，案经该院审理，以（2014）宜民一初字第00295号《民事判决书》判决确认马思明对合资合作开发的盛唐大厦项目的利润分配比例为7.6%。马思明不服判决，向安徽省高级人民法院提起上诉，该院以（2016）皖民终628号《民事调解书》调解结案，各方确认马思明在盛唐大厦房地产开发项目中享有12.5%的投资收益权，并以该比例参与利润分配，桐城市鑫诚房地产开发有限公司不承担任何法律责任。诉讼过程中，马思明于2015年3月12日另行提起诉讼，要求撤销上述房产转让合同。2016年3月17日，各方当事人就撤销权纠纷已达成了调解协议。由于被告段伟一直未履行给付房款义务，第三人桐城市鑫诚房地产开发有限公司于2019年3月25日向本院提起诉讼，请求判令被告段伟支付购房款3447600元并支付利息、违约金。本院经审理，认为桐城市鑫诚房地产开发有限公司对盛唐大厦房地产开发项目不享有投资收益权，段伟出具的欠条注明欠盛唐大厦楼盘合伙开发款，故认定原告主体不适格，并以（2019）皖0881民初1418号《民事裁定书》裁定驳回桐城市鑫诚房地产开发有限公司的起诉。该裁定书生效后，段伟仍未履行给付购房款义务，原告经协商未果向本院提起诉讼。 本院认为，民事主体应当依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。本案的争议焦点为：1、原告及第三人段国本与被告之间是否存在房屋买卖合同关系？2、被告是否应当给付原告购房款2094761.76元？关于争议焦点1，本院认为，原告与第三人段国本之间的合伙法律关系明确，三合伙人共同开发盛唐大厦房地产项目引发的纠纷，已经通过多次诉讼确认了各自的出资款金额及盈余分配比例，应当据此认定原告马思明对于王启明、段国本利用第三人桐城市鑫诚房地产开发有限公司的授权，将部分商业用房转让给各自子女并办理了产权登记的行为予以认可，故王启明、段国本转让部分房地产并登记在被告段伟名下，被告段伟自愿受让并出具欠条，系双方当事人真实意思表示，根据民事权利义务相一致原则，被告取得了房屋所有权，就必须履行相应的给付购房款的义务。被告未提供证据证明其受让房地产并出具欠条的行为违背其真实意思表示，且双方当事人的房地产交易行为不违反法律法规效力性强制性规定，据此，本院认定原告及第三人段国本与被告之间存在房屋买卖合同关系，且合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按约履行各自义务。关于争议焦点2，本院认为：原告提供的证据，能够证明三合伙人的盈余分配比例分别为：王启明为48.012%、段国本为39.488%、马思明为12.5%。本案应当以该分配比例为依据，确认被告应当给付的购房款金额。原告提出的诉讼请求考虑到第三人段国本与被告系父子关系的因素，仅主张王启明、马思明各自应得的部分，并根据本案实际情况扣除一间通道的价款876700元，原告的主张未损害第三人段国本的利益，第三人段国本对此亦未提出异议，也未向本院提出独立请求权，据此，被告应当在其出具欠条的金额范围内根据原告的盈余分配比例给付原告购房款，经核算，被告应当给付原告购房款金额为2086211.71元。原告主张违约金及利息的诉讼请求，因被告出具的欠条未约定违约金，故本案应当依据最高人民法院有关司法解释规定仅对原告起诉之日起的利息损失予以支持。第三人段国本和第三人桐城市鑫诚房地产开发有限公司在本案中不享有民事权利，也不承担民事义务。 综上所述，对原告诉讼请求中有事实和法律依据的部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决如下： 一、被告段伟应于本判决生效后三十日内给付原告王启明、马思明购房款2086211.71元，并承担自2019年7月9日起至款项付清之日止的利息损失（以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算）； 二、驳回原告王启明、马思明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费23490元，减半收取计11745元，由原告王启明、马思明负担48元，被告段伟负担11697元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  肖春生 二〇一九年十一月二十二日 书记员  吴燕宭 附相关法条： 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。