山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初6581号 原告：山东南融房地产开发有限公司，住所地济南市历城区北园路****。统一社会信用代码：913701000548762944。 法定代表人：潘荣耀，董事长。 委托诉讼代理人：张巍，国浩律师（济南）事务所律师。 被告：刘爱军，女，1980年1月24日出生，户籍地济南市历城区。 委托诉讼代理人：王立军，山东沃德律师事务所律师。 原告山东南融房地产开发有限公司（简称南融房地产公司）与被告刘爱军商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告南融房地产公司的委托诉讼代理人张巍及被告刘爱军的委托诉讼代理人王立军到庭参加了诉讼。简易程序期限届满后，双方均同意继续适用简易程序审理，经批准，予以延长。本案现已审理终结。 原告南融房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告刘爱军签订的《商品房买卖合同》（合同编号：销售字*及附件；2.判令撤销涉案商品房在济南市城乡建设委员会、济南市住房保障和房产管理局等政府部门的商品房网签、备案手续；3.判令被告刘爱军向原告支付违约金457644元（2288223×20%）；4.判令被告刘爱军赔偿原告律师费60582.9元；5.判令上述3、4项诉讼请求所涉及的款项在被告刘爱军已向原告支付的购房款中予以扣除；6.本案案件受理费和保全费由被告刘爱军承担。事实及理由：原、被告于2017年6月16日签订了《商品房买卖合同》及附件，由被告购买原告开发建设的位于济南市历城区*房屋，总价款2288223元，根据双方合同约定，被告采取按揭贷款方式支付购房款，即于合同签订当日支付购房款1148223元，剩余购房款1140000元由被告通过按揭贷款方式支付。合同签订后，被告仅支付了首付款1140000元，至今未办理完毕按揭贷款手续，经原告多次催要后，亦未通过其他方式支付购房款。根据双方《补充协议》第五、六条之约定，如因被告原因导致未能获得贷款而造成延期付款、不足额付款等违约情形，被告应当自原告发出催告后10日内付清全部购房款，否则视为被告违约，被告逾期30日仍未付清的，原告有权解除合同、办理撤销网签手续并要求被告支付购房款总额20%的违约金。此外，双方《补充协议》第七条第一款第1项明确约定，因被告原因导致合同解除的，原告有权在退还首付款前将违约金、律师费、诉讼费等各项税费予以扣除。综上，被告至今未向原告支付剩余购房款，原告有权解除与被告签订的《商品房买卖合同》及附件。此外，原告有权要求被告支付违约金、律师费并撤销该套房屋的网签登记手续。为此，诉至法院。 被告刘爱军辩称，1.其已经按合同约定在天桥农业银行办理过一次贷款手续，但因银行的贷款额度问题及原告预售证到期的原因，没有办下来，2018年10月根据原告售楼人员的要求又到北京银行千佛山支行申请贷款，但银行以其银行流水不符合审批要求为由未能办理，其认为不应无原则、无时限的承担贷款义务，因此其没有违约，不承担违约责任；2.购房补充协议为格式合同，其无议价权，严重不公平，违背合同法相关精神，且签字后并未收到合同文本，其未理解和同意补充协议及合同条款，南融房地产公司仅让其签字并未解释清楚条款内容，故补充协议相关违约责任条款无效，若法院认为其违约，也应参照相对公平的违约条款，如临近楼盘华山珑城，未办下贷款的违约责任为总合同金额的2%；3.有关律师费、诉讼费，这是对方为达成解除购房合同应付出的成本，不应由其承担，对方追究其律师费、诉讼费的依据为补充协议相关条款，同上，其并未违约，故不应由其承担；若法院认为其应承担部分违约责任，可承担部分律师费及诉讼费，需法院核实相关费用的依据是否合法、合理、有效；4.现其身患重疾，无能力继续承担购房之义务，造成该现状的主要因素之一是第一次贷款审批终止，若要追究责任应向农行天桥支行追究，与其无关，结合其身患重疾、相关国家政策调整、银行终止贷款发放等因素，现形势发生重大变更，符合适用合同法规定的情势变更相关条款。综上，购房合同应无条件解除，南融房地产公司应在判决生效10日内返还其已付全部购房款，其不应承担其他任何违约责任，但基于其身体因素，为加快纠纷解决，减轻其精神压力，请法院对南融房地产公司诉求的违约金数额予以减少，最高可承担总房款2%作为对方的补偿，可承担合法的部分律师费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院对以下事实予以认定： 2017年6月16日，南融房地产公司（出卖人）与刘爱军（买受人）签订了编号为销售（字）*的《商品房买卖合同》及附件，约定刘爱军购买南融房地产公司开发建设的位于济南市历城区*，该商品房用途为商业用房，单价每平方米15359.26元，总价款2288223元。付款方式及期限为买受人在签订合同的同时，交付总房款的50.18%作为首付款，计1148223元，剩余49.82%房款计1140000元，申请贷款，签订合同的同时买受人向出卖人提交齐全办理按揭所需有效资料，并及时配合银行办理完毕按揭手续。否则，视为买受人逾期付款；合同第七条及补充协议第五条约定，若买受人未按约定期限付清购房款，逾期在30日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人除应当按照上述规定承担违约责任至合同解除之日外，还应当向出卖人支付房屋总价款20%的违约金，并赔偿出卖人因此遭受的损失（包括但不限于按同期贷款利率计算的利息损失、诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）；买受人选择银行按揭付款方式的，买受人应于本合同签订之日付清首付款，并向出卖人指定的贷款银行或住房公积金委员会提交符合要求的完整资料并缴清相关费用，并在本合同签订后10日内签订《借款合同》；买受人选择银行按揭付款方式的，视为承诺已具备银行按揭条件，如买受人未能获得贷款而造成延期付款、不足额付款等违约情形，买受人应当在出卖人发出催告后10日内付清全部购房款，否则视为买受人付款违约，自逾期之日起，买受人应按补充协议第五条逾期付款约定承担违约责任。签订合同当日，刘爱军向南融房地产公司支付房屋首付款1148223元，南融房地产公司向刘爱军出具收款凭证。补充协议第七条约定：如因买受人原因导致本合同及补充协议解除的，买受人应向出卖人支付房屋总价款20%的违约金，出卖人因买受人购买本房屋而产生的相关税、费、诉讼费、律师费用以及因此发生的其他费用均由买受人承担，出卖人有权在退还买受人购房款（无息）前将违约金和上述税费先行予以扣除，如合同解除后需要办理合同备案或预告登记撤销手续，买受人应在出卖人发出合同解除通知日起10日内，配合出卖人办理相关撤销手续。 2017年7月13日，南融房地产公司取得涉案房屋不动产权属证书，房产证号：济南* 因刘爱军未于2017年6月26日前办理住房公积金贷款审批手续或商贷审批手续，南融房地产公司于2018年10月9日向刘爱军邮寄《催款通知单》，告知其已构成逾期付款，要求其于2018年10月19日前办理贷款手续或以现金方式付清全部的剩余房款，否则将按合同约定计收违约金乃至终止合同。2018年10月17日，南融房地产公司再次向刘爱军邮寄《逾期通知单》，告知其因个人原因，未在2017年6月26日前办理完毕住房公积金贷款审批手续或商贷审批手续，要求其在2018年10月27日前一次性付清全部剩余房款，否则将依约主张违约责任。 2018年12月19日，刘爱军经青岛大学附属医院治疗被诊断为**，于2018年12月21日行*术，术后住院治疗至2019年1月26日。出院后入住山东大学齐鲁医院治疗行系统康复训练，期间被山东大学齐鲁医院诊断有*。刘爱军当庭陈述，其原在*工作，于2017年1月辞职，在其丈夫经营的公司内从事*工作，生病支出费用在20万-30万左右。 2019年2月20日，南融房地产公司向刘爱军送达《交房通知书》，主要内容为：“请接到本通知后携带相关文件、证明和费用共计1142925元，于2019年2月28日11点至名辉豪庭营销中心办理交房手续，名辉豪庭业主交房集中办理时间截止至2019年2月28日11点，自本通知规定的交房日期开始，您将作为新业主行使或履行有关该房屋的权利、义务。请业主收到交房通知书后在限定期限内办理完相应交房手续，逾期未能办理交房手续的业主将按购房合同条款约定的交付之日起全额计收物业管理费等相关费用，本通知书寄出即视为已告知，请业主于集中办理期2019年2月28日前办理完相关交房手续，如未按约定时间办理完交房手续的，视为已交房。” 2019年2月22日，国浩律师（济南）事务所接受南融房地产公司委托向刘爱军邮寄《律师函》，告知其仍有剩余114万元购房款未支付，也未按照合同约定及时提交办理按揭所需资料并办理按揭手续，已构成违约，应当按照购房合同约定承担违约责任，要求刘爱军于2019年3月3日前与银行联系并办理完毕按揭手续或者一次性付清剩余购房款，否则将承担违约责任并赔偿南融房地产公司的全部损失。 另查明，南融房地产公司为本案聘请律师代理诉讼，与国浩律师（济南）事务所律师签订诉讼法律服务委托协议，并为此支付律师代理费60582.9元。 上述事实，有经举证、质证的《商品房买卖合同》及附件、收款凭证、催款通知单、逾期通知单、催款律师函、房屋权属状况信息表、住院病例、《委托代理合同》、律师费发票及转账凭证等证据及庭审笔录予以证实。 本院认为，本案双方争议焦点为： 一、双方当事人所签订的《商品房买卖合同》及补充协议是否合法有效，是否存在情势变更情形。 刘爱军辩称购房补充协议为格式合同，南融房地产公司仅让其签字并未给予解释清楚条款内容，故应属无效。本院认为，实践中，为重复使用而预先拟定的合同称为格式合同，本案《商品房买卖合同》系南融房地产公司所提供的格式合同，但格式合同并不必然导致无效，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，当存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形时，该格式条款无效。本案中，补充协议作为《商品房买卖合同》的附件，其作为完全民事行为能力人，在签署前应当自行阅读并知晓其权利义务内容，且协议约定条款并不存在免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的内容，该协议条款系在双方认可后签订，未违反有关法律、行政法规的效力强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方应依约全面履行，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 刘爱军抗辩因其被确诊为*），行开颅手术，导致履行合同的事实发生重大变更，其有权依据情势变更原则解除《商品房买卖合同》。本院认为，所谓情势变更原则，是指合同有效成立以后，因客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确认是否变更或解除。本案中，刘爱军患病，不属于在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的客观重大变化，其继续履行涉案合同亦不会对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，故本院对刘爱军该部分辩称理由不予采信。据此，本院认定本案双方当事人所签订的《商品房买卖合同》及补充协议不存在可适用情势变更的情形。 二、刘爱军是否构成违约，应当如何承担违约责任。 根据刘爱军与南融房地产公司所签《商品房买卖合同》及补充协议的约定，刘爱军负有付清购房款的先履行义务以及依约办理按揭贷款的义务，若未能获得贷款而造成延期付款、不足额付款等情形，买受人应当在收到催告后10日内付清全部购房款，否则视为付款违约，买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人除应当按照上述规定承担违约责任至合同解除之日外，还应当向出卖人支付房屋总价款20%的违约金，并赔偿出卖人因此遭受的损失（包括但不限于按同期贷款利率计算的利息损失、诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）。对此，刘爱军辩称，其已履行办理贷款手续，第一次办理贷款系因银行贷款额度问题，推迟至2018年放贷，2018年又因南融房地产公司的预售证过期被银行拒批，后再次向北京银行千佛山支行提交贷款申请，因银行流水不符合审批要求再次被拒。南融房地产公司述称，商品房按揭贷款属于银行的优质贷款，在2017年6月至8月期间，不可能存在没有贷款额度的情况。2017年7月13日涉案房屋就已经办理了不动产权登记，故在2017年8月13日预售许可证到期后未予延期，到期后涉案房屋由预售房屋已经办理了产权证的现售房屋，银行不可以因此拒绝贷款申请，因此农业银行未审批通过贷款系因刘爱军个人原因所致，北京银行的贷款确因刘爱军个人的银行流水不充分被拒。本院认为，对刘爱军辩称第一次办理贷款系因南融房地产公司预售证过期而被银行拒批的主张，南融房地产公司对此不予认可，刘爱军亦未提交相关证据，鉴于涉案房屋已于2017年7月13日办理了不动产权属证这一事实，本院对刘爱军因预售证过期无法办理贷款的辩称意见不予采信。本案中，刘爱军在银行贷款按揭手续不能办理情况下，未在南融房地产公司催告10日内付清剩余购房款114万元，根据双方合同约定，其行为构成违约，南融房地产公司诉请解除与刘爱军于2017年6月16日签订的编号为销售（字）*的《商品房买卖合同》及补充协议并要求刘爱军承担相应的违约责任、支付律师费损失，于法于约有据，应予支持。南融房地产公司要求判令撤销本案涉案商品房在济南市城乡建设委员会、济南市住房保障和房产管理局等政府部门的商品房网签、备案手续，不属于人民法院裁判范围，待涉案《商品房买卖合同》及补充协议依法解除后，南融房地产公司可依规到相关政府部门办理涉案商品房网签备案的撤销手续。关于刘爱军辩称违约金过高，主张参照临近楼盘违约金标准（总合同金额的2%）计算，本院结合本案合同实际履行情况、当事人过错程度及预期利益损失等综合因素，酌情将违约金调整为总房款2288223元的5%。南融房地产公司收到的购房款，在扣除违约金、律师费等费用后，剩余款项应当返还刘爱军。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条，九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告山东南融房地产开发有限公司与被告刘爱军于2017年6月16日签订的编号为销售（字）*的《商品房买卖合同》及补充协议。 二、被告刘爱军于本判决生效之日起十日内支付原告山东南融房地产开发有限公司违约金114411.15元（2288223元*5%）。 三、被告刘爱军于本判决生效之日起十日内赔偿原告山东南融房地产开发有限公司律师费损失60582.9元。 上述所判第二、三项款项在被告刘爱军已支付首付款1148223元中扣除后，将剩余款项返还被告刘爱军。 四、驳回原告山东南融房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计4491元，由被告刘爱军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  赵翠竹 二〇一九年十一月二十七日 书记员  袁 萌