四川省成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0191民初15131号原告:周颖异,女,汉族,1986年8月2日出生,住成都市武侯区。委托诉讼代理人：田晨希，四川律治律师事务所律师。一般授权代理人。委托诉讼代理人：张琦，四川律治律师事务所律师，一般授权代理人。被告:成都市菜篮子市场管理有限公司。住所地：成都市锦江区牛市口路**号综合大楼*楼。法定代表人：王书峰。委托诉讼代理人：朱校均，四川遂宜律师事务所律师。特别授权代理人。原告周颖异与被告成都市菜篮子市场管理有限公司（以下简称“菜篮子公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月17日立案受理，由审判员吴翔依法适用简易程序独任审判。于2017年12月19日、2018年1月25日两次公开开庭进行了审理。原告周颖异及其委托代理人田晨希、张琦，被告菜篮子公司的委托代理人朱校均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周颖异向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2017年3月9日所签订的《农贸市场铺面（摊位）租赁协议》；2、被告退还原告租房押金11000元；3、被告赔偿原告各项损失（包括装修、装饰、经营等），截止起诉之日暂计80万元。事实与理由：原告、被告于2017年3月9日签订《农贸市场铺面（摊位）租赁协议》，合同约定由被告将坐落于成都多乐惠紫荆农贸市场餐饮区1－8号的摊铺位出租于原告（位于成都市高新区神仙树南路51号原成都市通元水产公司冻库），租赁期限自2017年3月9日至2019年3月8日，租金每年13.2万元。合同签订后，原告随即进场进行装饰装修、购置设备、招聘员工，开始于“瓦烤”烧烤店经营，原告于2017年4月27日注册营业执照，2017年6月8日烧烤店正式营业。2017年5月11日、2017年5月16日、2017年6月1日，原告及市场内其他商户连续接到成都市通元水产有限责任公司下发的《通知》、《公告》、《第二次公告》，被告知被告与通元公司签订的租赁合同早在2014年4月29日就已经到期，通元公司要求收回市场进行拆除整改，市场内所有商家于2017年6月30日限期停止经营并撤离市场。2017年7月3日市场内被强制停电，原告找被告多次协商无果，2017年8月原告烧烤店正式停业。原告认为被告的行为导致原告租赁该房屋进行经营的目的不能实现，已构成根本违约，应对原告由此造成的损失承担全部赔偿责任。被告菜篮子公司答辩称，案涉的农贸市场原产权人为通元水产公司，通元水产公司在2011年将房屋出租给鼎运公司，书面合同约定租期为2011年至2014年，但书面约定的租期到期后，鼎运公司一直在向通元公司支付租金。据我方了解，支付租金的截止时间为2017年7月31日，后鼎运公司与被告签订了租赁合同，租赁的期间为2014年4月1日至2019年3月31日。被告后将房屋出租给原告，租赁期限为2017年3月9日至2019年3月8日。根据被告与鼎运公司的租赁合同，被告具有相应的转租权利，且转租时间并未超过被告方的承租时间，所以通元公司发出一系列通知、公告，所称的租赁合同早已到期不是事实。实质上造成原被告之间租赁合同不能履行的直接原因在于通元公司于2017年7月3日对市场进行强制性停电，所以被告认为本案不属于合同违约纠纷之诉，而属于侵权之诉，原告方应找直接侵权人承担相关的损失赔偿责任，我方不是适格的被告。经审理查明，2014年2月19日，案外人四川鼎运投资管理有限公司（出租方，甲方）与被告成都市菜篮子市场管理有限公司（承租方，乙方）签订《农贸市场场地租赁和经营管理合同》，约定乙方自愿承租位于成都高新区神仙树南路51号【多乐惠佳紫薇店】1楼内场地，建筑面积1806平方米（具体位置见合同附件）。乙方承租该场地仅作经营农贸市场之用，租赁期间仅用于菜篮子品牌。租赁期限自2014年4月1日至2019年3月31日止。合同还约定：1、甲方于2014年3月25日前将该场地交付给乙方。乙方确保农贸市场最迟于2014年4月1日开业；2、乙方向甲方支付的租金为每月18060元/月，第三年起每年在上一年租金基础上递增6%；3、自2014年4月1日至2019年3月31日，乙方向甲方支付市场管理服务费标准为18060元/月，第三年起每年在上一年租金基础上递增6%；4、自2014年4月1日至2019年3月31日，乙方向甲方支付商管服务费标准为18060元/月，第三年起每年在上一年租金基础上递增6%；合同还对双方的权利义务进行了详细的约定，另外在合同第十四条第五款约定：“乙方可对外出租该场地的摊位和铺面”。2017年3月9日，原告周颖异（乙方，承租方）与被告成都市菜篮子市场管理有限公司（甲方，出租方）签订《农贸市场铺面（摊位）租赁协议》，约定乙方租赁甲方位于成都市多乐惠紫薇农贸市场餐饮区1-8号摊铺位，用于经营餐饮，合同还约定：1、自2017年3月9日起至2019年3月8日，共计24个月。第一年租金标准为132000元/年，第二年起每年租金在上一年的基础标准上递增5%，每年租金分两次支付(每年租金不变动)，按先付款后使用的原则，首次租金在签订合同时缴纳，否则合同无效，此后各期租金在前次租金到期日前15天缴纳，逾期缴纳的，每滞纳一日乙方需承担违约金为应付租金的千分之二；2、甲方应为乙方提供场地及基本配套设施。合同签订后，原告向被告支付了2017年3月9日至2017年7月8日，合计4个月的租金共计44000元。被告出具加盖公司财务专用章的收据予以确认。同时，原告向被告支付租房押金11000元。原告接收房屋后，拟经营“瓦烤”餐饮经营，为此，2017年3月11日，原告周颖异与案外人四川省梦新装饰工程有限公司签订《室内装饰工程施工合同》，对涉案的商铺进行装修，将原租赁房屋进行拆除，并在原地进行了重新建设并装修，合同约定工程价款为45万元，其中2万元为质保金，待一年后没有任何装修质量问题再支付。2017年4月3日，原告向案外人四川省梦新装饰工程有限公司支付装修款15万元，2017年4月19日再行支付15万元，2017年5月24日，又支付13万元，每笔款项均通过转账加现金的方式支付，案外人四川省梦新装饰工程有限公司出具加盖公司财务专用章的收据予以确认。为此原告提供了一份合伙经营协议，证明该店铺是其与一名叫“谭阳”的案外人合伙经营，并且提供了谭阳在2017年5月24日向一名叫“罗*涛”的人转账20000元、在4月19日转账50000元、5月21日转账5000元、5月22日转账5000元、5月13日转账40000元、4月3日转账100000元、4月12日转账50000元，以上合计270000元。但是其无法证明名叫“罗*涛”的收款人系装修公司指定收款人。原告为经营其餐饮，购置了餐厅厨房的一系列用品和桌椅板凳以及室内装饰用品等，共计花费58114元，此部分花费均是以现金的形式支付，大部分系以收据形式进行的确认，部分费用只有材料清单，没有收据和支付凭证。另，原告还提供了三份2017年4月23日开具的购买乐视电视的发票，金额为3799元*3=11397元，但是从该发票上不能看出所购电视的购买人以及使用地方。虽原告提供了另一份关于电视的“电视延长保修服务协议”，但是该协议的用户姓名并非本案原告，两份证据之间没有形成相互印证。2017年5月11日，案外人成都市通元水产有限责任公司向涉案房屋所在市场的各商户发出《通知》，通知：四川鼎运投资管理有限公司早已无权经营管理本市场，更无权收取任何费用，现仅有成都盛和益州市场管理有限公司是该市场合法经营管理主体，请各商户积极配合相关工作。2017年5月16日，案外人成都市通元水产有限责任公司向商户发出《公告》，告知：我公司与四川鼎运投资管理有限公司的租赁合同于2014年4月29日到期。到期后，我公司没有与鼎运公司签订过任何延期合同。鼎运公司于2011年修建的临时建筑早已到期，现为违章建筑设施，我司已责令鼎运公司于2017年6月30日前拆除，决定于2017年7月1日起对我公司水产冻库进行全面整改并封闭施工。2017年6月1日，案外人成都市通元水产有限责任公司再次向商户发出《公告》，告知的大致内容与5月16日的公告内容一致，要求商户2017年6月30日前停止一切经营活动并全部撤离场地。若到期未撤离，一切经济和法律责任自担。2017年7月3日，原告经营的商铺被强行拉闸停电，原告以其经营的高新区瓦烤烧烤店的名义随即与四川西武机电设备有限公司签订《发电机组租赁合同》，原告向该公司租赁发电机组并配技术人员一名进行现场值守，发电机于2017年7月3日入场，租赁期限以实际时间为准。2017年9月3日，案外人四川西武机电设备有限公司出具《发电机组租赁结算书》，载明：实际租赁时间为2017年7月5日至8月28日，共计57天。按合同约定，租赁费合计108300元，技术员工资11400元，进出场各一次，共1600元，现场装卸车吊车费合计1200元，以上费用合计122500元。已支付72000元，尚欠50500元。已支付的费用由被告公司出具加盖财务章的收据予以确认。另查明，原告为经营高新区瓦烤烧烤店，雇佣员工，并为员工租赁房屋住宿，其中2017年5月25日，原告店内合伙人谭阳向案外人刘洋辉租赁位于神仙树南路858号套三房屋，月租金2200元，租金半年支付一次。谭阳在当天交付2017年6月1日至11月30日的租金（13200元）和一个月押金2200元。2017年6月11日，原告店内员工谭阳向案外人吴鸿乃租赁位于神仙树南路55号10栋11单元4层8号套三房屋，月租金1700元，租金半年支付一次。谭阳在2017年6月10日交付一个月押金1700元以及6月11日至12月10日半年的租金10200元，在2017年12月15日，谭阳向房东支付从12月11日起的另一个半年的租金10200元。2017年9月，因原告经营的铺面所在市场被强制停业，原告向员工支付了工资49500元以后将员工遣散。原告单方面制作了员工清单和工资领取单，并没有提供劳动社保证明对员工的身份进行证明。另，原告为了证明其营业损失，提供了2017年7月和8月的营业收入统计单、美团订单、结账科目，欲证明商铺被强制拉闸停电后，营业收入减少了29万元，其主张该部分损失应由被告承担。对此，本院认为，原告经营的是餐饮行业，具有一定特殊性，营业收入的金额是浮动值，受多种因素的影响，月份与月份之间的收入不具有可比性，无法推定8月的收入相较于7月份减少是由于所在商铺停电导致的，其提供的证据与欲证的事实之间没有直接关联性，不能达到其证明目的。另查明，涉案房屋为案外人成都市通元水产有限责任公司所有。根据被告陈述，2011年，成都市通元水产有限责任公司将房屋出租给四川鼎运投资管理有限公司，2014年合同到期后，鼎运公司一直向通元公司支付租金至2017年7月。被告将房屋出租给原告的时间是在被告与鼎运公司的合同的租赁期限之内。故，被告对涉案房屋拥有合法出租权。再查明，原告在涉案房屋内营业至2017年8月底，在9月1日便停止营业。本院认为，原告周颖异与被告菜篮子公司签订的《农贸市场铺面（摊位）租赁协议》系原、被告双方真实意思表示，合同内容与法无悖，应为合法有效，对当事人均具有约束力。合同各方应该依约履行合同。庭审中，被告提出，原告无法营业是由于房屋所有权人通元公司强制停电导致的，与被告无关，原告应要求通元公司承担责任，而不是要求被告承担。对此，本院认为，与原告签订租赁协议的合同相对方是被告菜篮子公司，被告将房屋出租给原告的时间是在被告与案外人鼎运公司的合同的租赁期限之内，故，被告对涉案房屋拥有合法出租权，原被告之间的租赁协议是合法有效的，双方应按合同约定履行义务，因此对被告的此项辩称不予采纳。本案为房屋租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照合同约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的规定，被告作为涉案房屋的出租人，应该保持租赁物符合正常使用的用途，现在由于房屋所有权人的停电措施，导致原告无法正常经营，从而被迫停止营业，故被告未尽到法律规定和合同约定的出租人义务，导致原告签订合同的租赁被告商铺用于对外经营目的无法实现，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情况之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，对于原告方解除合同诉请予以支持，确认合同于本案起诉状副本送达被告之日起即2017年11月29日解除。关于已支付的押金和原告主张的各项损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告应该返还其收取的押金，故对原告主张退还押金的诉讼请求予以支持。对于损失，原告主张的损失系综合的，包括多项损失，以下进行一一认定。首先，由于原告基于对合同正常履行的信赖，而投入资金对案涉商铺进行装修的损失，被告应该予以赔付，至于赔付的金额，原告花费的装修费用，其主张的此笔款项为43万，只有收据，无转账凭证，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰残值损失的，应予支持”之规定，原告基于对被告的信任而进行的投入，原告有权就装修残值进行主张。从实际经营的情况看，原告确是对房屋进行了重建型的装修，并且是基于两年合同期限的装修，现在原告只在房屋内使用了几个月时间，确是存在装修损失。但是原告提交的装修公司出具的收据以及支付凭证，无法直接证明其相应的款项是支付给装修公司的。同时。原告的装修价值随着使用时间会发生贬损，而不应该以装修时的价值进行主张。装修的折旧应该以合同签订的期限为依据即装修完成，合同开始履行的2017年3月9日计为100%，逐月递减，至合同结束之日2019年3月8日计为0%。本院综合考虑其证据、以及实际装修使用情况以及折旧，将装修损失酌定为200000元。其次，对于原告购置的经营设备，原告提供的购买凭证部分为收据，部分设备没有收据，且其均是采用现金和支付宝、微信转账支付，没有凭据，无法直接证明其花费。再者。因未形成附着，均是可移动的设备、设施，本着减损的原则由原告再次利用，不计入损失，故对原告购置设备的损失的诉请不予支持。再次，对于原告租赁发电设备的费用，因所有权人的强制断电，导致原告无法正常经营，为了维持经营，减少损失，其自行租赁发电机组进行发电营业，此部分损失也是应由被告承担。虽然断电行为本身并不是被告所为，但是被告作为出租方，应保证租赁场地的正常使用，其与案外人的纠纷产生的后果不应由原告承担。被告作为市场经营主体自当承担市场经营风险，原告与被告之间为商铺租赁关系，而非合伙关系，原告作为物业的次承租人，基于相信被告与业主稳定的租赁合同而签订次承租合同，按约交纳租金，使用房屋，没有法定的义务需要与被告共同承担被告对业主的风险。因此对于原告主张的租赁发电机组产生的费用122500元应由被告承担。对于原告的员工租赁房屋住宿的费用，其中神仙树南路858号一套房屋已经支付了6月1日至11月30日这半年的租金，原告的员工只在其中正常使用到9月1日之前，原告便停止了店铺的营业，因此已经使用的期间的租金由原告自行承担，后续的9月1日至11月30日的租金损失应由被告承担，合计6600元。位于神仙树南路55号房屋的9月1日至12月10日的租金5667元也应该由被告承担。至于原告支付的此套房屋另一个半年（即12月11日之后）的租金，因涉案的租赁合同已经解除，原告在9月份便不再营业，原告继续租赁房屋供员工使用，此部分属于合同解除后扩大的损失，由原告自行承担。因此，被告合计应向原告支付租赁员工住宿的费用12267元。另外，关于租赁两套房屋的押金，原告不能证明押金因被告的违约而房东不予退还，故不予支持。对于遣散员工工资，因原告未提供相应的社保或者其他能证明其员工身份的材料，且工资领取表也是其单方面制作的，不具有足够的证明力，故，对于原告主张的员工工资损失本院不予支持。对于营业损失，在本院查明部分已经作出论述，因营业收入的浮动性，原告提供的证据不足以证明营业收入的减少与商铺停电之间的直接关联性，故对此项诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（三）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决如下：一、原告周颖异与被告成都市菜篮子市场管理有限公司2017年3月9日签订的位于成都市多乐惠紫薇农贸市场餐饮区1-8号铺位的《农贸市场铺面（摊位）租赁协议》于2017年11月29日解除；二、被告成都市菜篮子市场管理有限公司于本判决书生效之日起十五日内向原告周颖异退还押金11000元；三、被告成都市菜篮子市场管理有限公司于本判决书生效之日起十五日内向原告周颖异支付租赁发电机组的费用122500元；四、被告成都市菜篮子市场管理有限公司于本判决书生效之日起十五日内向原告周颖异支付装修损失200000元；五、被告成都市菜篮子市场管理有限公司于本判决书生效之日起十五日内向原告周颖异支付租赁员工住宿房屋的租金12267元；六、驳回原告周颖异的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取5955元，由原告周颖异承担3415元，由被告成都市菜篮子市场管理有限公司承担2540元。（此款原告已预交）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 吴 翔二〇一八年一月二十五日书记员 韩亚群