福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初13473号 原告：李青昭，女，1957年2月1日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：谢显海，福建沐航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈永兵，福建沐航律师事务所实习律师。 被告：张乌卒，女，1974年11月28日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：吴岩泉，福建方威律师事务所律师。 被告：厦门海希房地产营销策划有限公司，住所地厦门市思明区嘉禾路**新景中心****。 法定代表人：陈梅玉，总经理。 委托诉讼代理人：胡文民，福建九信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑昕，福建九信律师事务所律师。 原告李青昭与被告张乌卒、厦门海希房地产营销策划有限公司（以下简称海希公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李青昭的委托诉讼代理人谢显海、陈永兵，张乌卒的委托诉讼代理人吴岩泉，海希公司的委托诉讼代理人胡文民、郑昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李青昭向本院提出诉讼请求：1.解除李青昭与张乌卒、海希公司共同签订的《房产预约买卖协议书》（编号1300107）；2.张乌卒双倍返还李青昭购房定金40万元，并返还购房款2万元；3.海希公司对张乌卒的双倍返还定金责任承担补充赔偿责任；4.海希公司返还李青昭支付的中介费6万元。事实与理由：2016年11月10日，张乌卒、海希公司与李青昭共同签署了《房产预约买卖协议书》，约定张乌卒将郭秀娥所有的坐落于厦门市思明区房产出售给李青昭，海希公司代为办理房屋过户有关手续等内容。协议签订时，张乌卒没有讼争房屋所有人郭秀娥的授权材料，郭秀娥也没有在该协议上签字确认。但张乌卒和海希公司的经办人均向李青昭表示该问题不影响讼争房屋的交付，于是李青昭在海希公司出具的协议书上签了名字。协议签订当日，李青昭依约向海希公司交付定金20万元以及中介费6万元，同时约定定金20万元先由海希公司保管。但海希公司在没有收到李青昭的交付通知的情形下，直接向张乌卒交付了定金20万元。后张乌卒没有取得郭秀娥的授权，且讼争房屋也没有取得房屋权属证书。张乌卒无法按照原协议约定交付房屋，因此张乌卒、海希公司与李青昭在2016年11月22日签订了一份补充协议对付款期限进行延期，并约定：李青昭于2017年1月20日前向张乌卒交付17.6万元，李青昭于2017年2月28日前（交房当日）向张乌卒交付139.6万元（含定金）。2016年12月31日，张乌卒向李青昭表示因讼争房屋办理产权登记急需2万元，并表示在收到款项后会立即解决讼争房屋没有产权证的问题。在此情形下，李青昭于同日向张乌卒交付了2万元购房款。此后，张乌卒向李青昭表示讼争房屋无法取得产权证，并无法办理过户，却拒绝向李青昭返还定金20万元和购房款2万元。此后，讼争房屋已经出售他人。综上所述，第一，讼争房屋为郭秀娥所有，张乌卒对房屋的出售系无权处分行为，故李青昭与张乌卒、海希公司之间的合同效力待定，且事后未得到郭秀娥追认；第二，讼争房屋当时没有取得房屋产权证，根本无法办理过户，即张乌卒无法履行交付房屋的合同义务；第三，讼争房屋已经由郭秀娥出售他人，且过户到他人名下，合同目的已经无法实现。据此，张乌卒构成根本违约。海希公司没有履行协议中约定的合同义务，拒绝向李青昭返还中介费，应承担相应责任。 张乌卒辩称，其非本案的适格被告。张乌卒仅为讼争房屋所有权人郭秀娥的代理人，也没有收到李青昭的任何款项，合同相对方应是郭秀娥。李青昭的诉讼请求没有事实和法律依据。一、2016年11月10日，郭秀娥与李青昭、海希公司签订《房产预约买卖协议书》，张乌卒仅为郭秀娥的代理人，并没有收到李青昭支付的定金20万元以及购房款2万元。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。张乌卒在代为签订该协议书后，取得了郭秀娥的授予代为出售房屋的委托书，房产预约买卖协议书已为郭秀娥追认，因此张乌卒不是本案的适格的被告。二、本案是李青昭违背诚实信用原则、见利忘义引发的纠纷。暂且不论张乌卒主体是否适格的问题，张乌卒作为与李青昭实施房屋买卖行为的实施人，亲身经历了李青昭诚信缺乏的种种行为。李青昭为了炒房，在未寻找到下家前，三次要求推迟付款时间，张乌卒也予以了配合。其中第一次从2016年12月31日变更到2017年1月25日，第二次又从2017年1月25日再变更为第三次2017年2月28日。但之后李青昭在未找到下家、又未准备好购房资金的情况下却反咬一口，于2017年3月3日编造“因为房产至今未能取得权属证书，目前转让违反法律规定交易违法，为了避免法律风险，本人已委托律师发函，要求终止买卖”的理由要求解除房产预约买卖协议书。经张乌卒询问海希公司，确认李青昭已经无意履行合同，各方达成解除协议后，出售方放弃按总房价的20%追究李青昭的悔约责任后已将房屋另行出售给了他人，至今已有二年多的时间，李青昭从未提出任何异议。在各方基本要忘记该事的时候，李青昭再提起诉讼，明显违反了合同法第六条、第六十条的规定，其诉求无事实和法律依据，请依法全部驳回。 海希公司辩称，一、李青昭对海希公司起诉不合法，明显滥用诉权。李青昭据以起诉的《房产预约买卖协议书》包含了二种法律关系，一是李青昭与海希公司之间的居间合同关系，另一是李青昭主张与张乌卒之间的房屋买卖合同关系（房屋出售方实际为郭秀娥，张乌卒是以代理人签署协议书）不能在同一案件中审理。但李青昭一方面主张房屋买卖关系并要求张乌卒承担责任，同时又主张按居间合同关系要求海希公司承担补充赔偿责任及返还中介费，李青昭的这一行为明显将二种不同的法律关系混为一谈。二、本案系因李青昭悔约引发的纠纷，相应的责任依法应由李青昭自行承担。李青昭是投资客，该事实从《房产预约买卖协议书》第二十一条关于“乙方可指定第三人做为产权人进行过户，甲方无条件配合”的约定足以证明。而且李青昭还负有向郭秀娥提供具有购房资格人员信息的义务，但因李青昭一直未寻找到合适的购房者，就多次要求推迟付款时间。为此海希公司应李青昭的要求，多次做通郭秀娥的工作，先是将交付首付款139.6万元的时间从2016年12月31日推迟到2017年1月25日，2017年1月16日又再次推迟到2017年2月28日。之后，李青昭又要求再次推迟付款时间，被郭秀娥拒绝后，李青昭就以“协议不是产权人签署”、“未取得房产证不能办理交房”、“未取得产权证的房屋不能买卖”等借口，不仅拒绝支付首付款，而且要求解除《房产预约买卖协议书》，以及返还购房定金。但由于李青昭是违约方，郭秀娥也认为李青昭无权要求返还购房定金，以及为了避免损失的进一步扩大，郭秀娥在李青昭通知解除《房产预约买卖协议书》后，才将房屋另行出售给他人。三、海希公司作为居间人，全面、忠实履行了居间人的义务，如实向各方报告了有关订立《房产预约买卖协议》的事项。而且在《房产预约买卖协议书》成立后，海希公司还催促郭秀娥向张乌卒出具了经公证机关公证的《委托书》、协助李青昭多次推迟付款时间等。因此不具有《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定的损害委托人利益的行为。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，海希公司有权向李青昭收取居间报酬。应驳回李青昭要求海希公司承担责任的诉讼请求或驳回李青昭对海希公司的起诉。 本院经审理认定事实如下：2016年11月10日，郭秀娥、张乌卒（甲方、出售方）与李青昭（乙方、购买方）、海希公司（丙方）签订一份《房产预约买卖协议书》（编号：1300107），约定甲方同意将坐落于厦门市思明区的房屋转让给乙方，该房产尚未竣工交付使用，乙方对该房产已充分了解，愿意受让该房产；房产总价299.6万元，协议签订之日，乙方应支付购房定金20万元，支付方式为于协议签订之日直接交付给甲方；乙方将购房款分二次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款，乙方于2016年12月31日前交房当日支付139.6万元（含定金），于交房之日起，该房产原甲方的银行按揭余额由乙方向银行支付；甲方应于收到全部首付款当日将房产交付给乙方使用；甲乙双方签订协议时，应向丙方支付中介费60800元，由乙方支付；若甲方中途毁约，应书面通知乙方并自毁约之日起三日内退还乙方定金并支付同等定金的违约金给乙方，若乙方中途毁约，甲方已收取的定金不予退还；丙方已明确告知乙方本合同转让之不动产存在的限制转让之条件，乙方表示充分知悉并自愿购买，无论是否过户或过户手续的办理情况如何，都自愿按本合同约定的时间及金额支付中介费；乙方可指定第三人做为产权人进行过户，甲方无条件配合；签约人非产权人，乙方已知晓并表示接受和认可。该协议甲方栏由张乌卒代签郭秀娥字样，张乌卒还在甲方委托人栏签字。 协议签订当日，张乌卒出具一份二手房交易专用收款凭证，载明卖方郭秀娥、张乌卒收到李青昭购房定金20万元。该收款凭证还备注：该笔定金由购买方转给见证方，在由见证方转至出售方张乌卒名下。海希公司工作人员在该收款凭证的见证方签章栏签字。海希公司亦于当日向李青昭出具一份收款凭证，载明收到中介服务费6万元。李青昭向海希公司的关联公司厦门海希茶叶有限公司刷卡支付了20万元购房定金及6万元中介服务费。2016年12月31日，张乌卒向李青昭出具一份二手房交易专用收款凭证，载明张乌卒收到李青昭支付的购房款2万元。 另查明，2016年12月27日，张乌卒与李青昭签订一份《补充协议》，约定双方对《房产预约买卖协议书》做如下补充，原合同中的李青昭支付首期购房款139.6万元的截止时间更改为2017年1月25日。 2017年1月16日，张乌卒与李青昭又签订一份《补充协议》，约定李青昭于2017年1月20日前向郭秀娥、张乌卒支付17.6万元，原合同约定的李青昭支付首期购房款139.6万元的截止时间更改为2017年2月28日。 2017年3月3日，李青昭以微信方式告知张乌卒，因讼争房屋未取得权属证书，该房产交易违法，要求终止买卖，要求返还定金及房款22万元。 还查明，2012年6月19日，郭秀娥与厦门顶峰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：02108440），约定郭秀娥向厦门顶峰房地产开发有限公司购买讼争房屋。该合同于2012年6月19日向厦门市房地产交易权籍登记中心办理了登记备案。 审理中，海希公司提供厦门市公证处于2016年11月22日出具的公证书，内容为郭秀娥于2016年11月22日向张乌卒出具一份《委托书》，授权张乌卒对讼争房屋进行管理、居住、使用、抵押、出售等事宜。 李青昭对该证据的真实性无异议，认为该公证书的落款时间恰好证明张乌卒签订《房产预约买卖协议书》时并未取得郭秀娥的授权。该协议中的“郭秀娥”系张乌卒所签，协议履行过程中郭秀娥也从未出现过，李青昭认为该协议的相对方是张乌卒。 张乌卒对该证据无异议。张乌卒陈述，讼争房屋一手产权证已于2017年办理完毕，目前该房屋已转售给他人。张乌卒同意承担《房产预约买卖协议书》及《补充协议》项下的权利义务。 本院认为，上述《房产预约买卖协议书》《补充协议》均系当事人真实意思表示，合法有效。张乌卒签订上述协议并向李青昭收取定金、购房款，李青昭确认张乌卒系上述协议的相对人，张乌卒亦同意承担上述协议所产生的权利义务，故本案各当事人主体适格。从上述协议内容及履行情况分析，李青昭在签订《房产预约买卖协议书》时对讼争房屋尚未竣工交付使用，未取得权属证书等情形表示充分知悉并自愿购买。由于李青昭未于2017年2月28日前支付首期购房款139.6万元已构成违约，其于2017年3月3日又以讼争房屋未取得权属证书属交易违法为由要求终止买卖亦缺乏事实和法律依据。鉴于讼争房屋已出售他人该协议已无法实际履行，李青昭要求协议的请求可以支持。因李青昭违约在先，其要求张乌卒返还定金的请求缺乏法律依据，本院不予支持。根据《房产预约买卖协议书》约定，无论是否过户或过户手续办理情况如何，李青昭都自愿按约定时间及金额支付中介费，故即使讼争房屋最终未能过户到李青昭名下，李青昭亦无权要求海希公司返还中介费。鉴于《房产预约买卖协议书》予以解除，张乌卒收取的2万元购房款应返还李青昭。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除张乌卒与李青昭于2016年11月10日签订的《房产预约买卖协议书》； 二、张乌卒于本判决生效之日起十日内向李青昭返还购房款2万元； 三、驳回李青昭的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延误履行期间的债务利息。 本案案件受理费15627元，由李青昭负担15477元，张乌卒负担150元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 吕云平 二〇一九年十一月十八日 书记员王 雪 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。