海南省三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2019）琼0271民初3291号   原告：姚继韵，男，1962年11月18日出生(公民身份号码：XXX)，汉族，住福建省厦门市思明区。   委托诉讼代理人：陈正伟、戚云霞，海南唐海律师事务所律师。   被告：朱文峰，男，1984年3月l8日出生(公民身份号码：XXXlX)，汉族，住江苏省江都市。   委托诉讼代理人：姚卓尔、钱梁，江苏楚乾律师事务所律师。   第三人：海南鲸钻房地产经纪有限公司，住所地：海南省三亚市吉阳区鹿岭路**半山半岛****楼商业街3-l2C商铺。   法定代表人：胡万杰，该公司总经理。   委托诉讼代理人：蔡乐，该公司股东。   第三人：三亚鹿回头旅游区开发有限公司，住所地：三亚市吉阳区小东海路**。   法定代表人：陈冬青，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：陈爱飞、张恩恩，重整管理人工作人员。   第三人：海南新佳旅业开发有限公司，住所地：三亚市吉阳区鹿回头路三亚明申锦江高尔夫酒店**楼。   法定代表人：詹琰，该公司董事长。   委托诉讼代理人：陈爱飞、张恩恩，重整管理人工作人员。   原告姚继韵与被告朱文峰，第三人海南鲸钻房地产经纪有限公司（简称鲸钻公司）、三亚鹿回头旅游区开发有限公司（简称鹿回头公司）、海南新佳旅业开发有限公司（简称新佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚继韵的委托诉讼代理人陈正伟，被告朱文峰及其委托诉讼代理人姚卓尔、钱梁，第三人鲸钻公司的委托诉讼代理人蔡乐，鹿回头公司的委托诉讼代理人陈爱飞、张恩恩，新佳公司的委托诉讼代理人陈爱飞、张恩恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   姚继韵向本院提出诉讼请求：1.解除姚继韵与朱文峰于2018年1月30日签订的《二手房买卖合同》；2.朱文峰退还姚继韵购房款2470000元及支付违约金2000000元；3.朱文峰向姚继韵赔偿储藏间改造费、维修空调和卫生间的费用共计16000元；4.本案诉讼费及姚继韵所支付一审律师费261000元由朱文峰承担。事实和理由：2018年1月30日，姚继韵与朱文峰、鲸钻公司签订《二手房买卖合同》，约定朱文峰将其购买的三亚半山半岛六期未来水世界4#楼1111房以450万元的价格转让给姚继韵，朱文峰在收到首付款200万元当天将该房交付给姚继韵。该合同第10条约定：卖方(朱文峰)逾期12天交付房屋，或者未能按时履行合同约定的其他义务，……，卖方应返还已收房款并赔偿200万元；第13条约定：由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担。   合同签订后，截止2018年4月12日，姚继韵共向朱文峰支付款项247万元。姚继韵依约履行义务，朱文峰却迟迟未办理房屋变更登记。后经查询获悉，涉案房屋在合同签订前已被法院查封，无法办理产权过户手续。朱文峰作为房屋出让人，应按合同约定向姚继韵交付房屋，并对房屋存在的瑕疵进行说明。但朱文峰在收到首付款200万元后，至今未完成房屋更名，已构成违约。同时，朱文峰作为出卖人，应对其转让1111房承担瑕疵担保责任，即保证出卖房屋不存在影响交易的限制，但其故意隐瞒被司法查封的事实，已经不具备产权过户的条件，姚继韵购买房屋的目的无法实现，朱文峰存在过错，应承担相应的违约赔偿责任。11ll房因司法查封限制而无法按约交易过户，《二手房买卖合同》应予解除，朱文峰应退还姚继韵购房款247万元及支付违约金200万元，并承担本案的律师服务费。   朱文峰辩称，一、《二手房买卖合同》，虽名为二手房买卖，但合同性质实为合同权利义务的概括转让。在该合同权利义务概括转让中，标的物为朱文峰对于合同相对方(房地产开发商)的权利义务，故，卖方朱文峰只应对房屋买受人的权利承担权利瑕疵担保责任，而无需对房产承担权利瑕疵担保责任，而本案中，姚继韵对开发商的权利并不存在权利瑕疵。二、《二手房买卖合同》性质为合同权利义务概括转让，朱文峰已经履行完毕了与姚继韵之间《二手房买卖合同》项下的全部义务。1.朱文峰已经与姚继韵联名向开发商出具了房屋买受人更名通知，并且姚继韵已与开发商签署《房屋买卖合同》。本案争议焦点之一为朱文峰是否按照《二手房买卖合同》之约定完成了房屋更名手续(房屋已经于2018年1月份实际交付给姚继韵)，20l8年2月5日，朱文峰已经与姚继韵联名向鹿回头公司、新佳公司发出了将房屋买受人的全部权利义务，由朱文峰转让至姚继韵的通知。公司负责人亦签字确认予以配合，故该处房产的买受人实际已经更名为姚继韵，后续姚继韵也已与开发商签署《房屋买卖合同》，故朱文峰已经履行完毕其负责办理房屋更名手续的义务。2.姚继韵已和开发商签署新的《房屋买卖合同》，并领取购房款发票。3.《备忘录》中明确朱文峰已履行完毕其全部义务。姚继韵作为其子姚孟辰的全权委托代理人，于2018年4月14日与朱文峰签署了一份《备忘录》，1.2条款明确“朱文峰在《二手房买卖合同》项下不负有任何未尽义务、亦不存在任何违约或赔偿责任。”条款二亦再次明确了“《二手房买卖合同》性质为合同(朱文峰与鹿回头公司、新佳公司之间的《房屋买卖合同》)权利、义务概括性转让”，“姚继韵就三亚半山半岛未来水世界4＃楼1111房地产有关的任何主张应向鹿回头公司、新佳公司提出，相关风险自行承担，与朱文峰无关”。4.在开发商进入破产程序后，姚继韵自认为房屋买受人向开发商提交了债权申报材料。三、姚继韵事先知晓房屋被查封、无法办理产权证、无法办理网签的实际情况。1.半山半岛项目受限制的特殊情况早已为公众所知悉。2.据鲸钻公司经理羊如龙回忆，朱文峰在事先已向姚继韵明确告知过该处房产受限制的相关情况。3.2018年2月5日，朱文峰与姚继韵联名向开发商发出的关于房屋买受人的更名通知，表明了当时姚继韵就知道房屋受限制的情况。四、即使姚继韵事先并不知晓房屋被查封情况，其也以后续实际行为表明愿意无条件接受该风险，理由如下：姚继韵于2018年4月11日向朱文峰发出过《不安抗辩通知书》，该份通知书表明姚继韵在出具该份通知书时，已经明确知道半山半岛房产处于受限制的情况。在已知情的情况下，姚继韵、姚孟辰紧接着于2018年4月14日与朱文峰签署了《康体养生合同》，故，本案中姚继韵作为买房投资人，其事先已知晓房屋实际情况，其购买房屋的投资行为，亦是看中了如果房屋受限制情况将来得到妥善解决房屋将会升值，该种投资行为明显应自担风险。请求驳回姚继韵的全部诉讼请求。   鲸钻公司述称，朱文峰经鲸钻公司介绍与姚继韵签订涉案房屋买卖合同，当时说了涉案房屋的情况，双方都知晓，剩下的事情是姚继韵与朱文峰进行协商。   鹿回头公司、新佳公司共同述称，姚继韵与鹿回头公司、新佳公司签订的房屋买卖合同是没有日期的，涉案房屋的一手房买卖合同未找到。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   关于朱文峰提供的证据：   1.证据1“新闻报道”，本院认定其具有真实性。   2.证据2“更名通知”。2018年2月5日，朱文峰和姚继韵签署一份发给鹿回头公司、新佳公司的关于半山半岛六期未来水世界4#楼1111房《房屋买卖协议》附条件更名通知：将朱文峰与鹿回头公司、新佳公司之间关于上述房屋之《房屋买卖合同》项下买受人的全部权利及义务转让给姚继韵，将合同中的买受人变更为姚继韵。签收人是“吕森”，但未盖鹿回头公司、新佳公司公章，未写上签收时间。在诉讼过程中，鹿回头公司、新佳公司重整管理人不确定吕森是公司的工作人员。   3.证据3《房屋买卖合同》。朱文峰以姚继韵的名义与鹿回头公司、新佳公司签订半山半岛项目六期4栋1111房的《房屋买卖合同》，约定买受人购买该房屋，建筑面积107.2㎡，总价为3872800元。该合同甲方盖鹿回头公司、新佳公司的销售合同专用章，无相关人员签名，无落款日期，乙方“姚继韵”签名系朱文峰书写。朱文峰认可“姚继韵”的签名系其书写，因此，本院不同意姚继韵关于笔迹鉴定的申请。   4.证据4“半山半岛售楼处发票开具记录照片”。鹿回头公司、新佳公司制作的领取发票签收表中载明，号码为00956382的发票（金额3872800元），对应的楼号及房号是4-1111，业主姓名是姚继韵，签收时间是2018年5月4日。鹿回头公司、新佳公司经过核实，该发票编号、开票日期、金额、税额、销售方及购买方均与12366纳税服务客服核对结果一致。但签收字迹潦草，无法辩认。   5.证据５“债权申报材料”。材料载明，姚继韵作为涉案1111号房屋的购房人向鹿回头公司、新佳公司重整管理人提交了债权申报材料。   6.朱文峰补充提供的《房屋买卖合同》。2017年11月19日，姚继韵与鹿回头公司签订该合同，姚继韵向鹿回头公司购买半山半岛项目八期2栋603号房屋。   本院经审理认定事实如下：   2018年1月30日，朱文峰（卖方）、姚继韵（买方）、鲸钻公司签订《二手房买卖合同》，约定：标的房屋为半山半岛六期未来水世界4#楼1111房屋，建筑面积107.38㎡，卖方保证是该房屋的合法权利人；成交价为450万元，签订本合同后支付200万元，剩余房款2500000元于2018年4月15日付给卖方；由卖方全权负责办理房屋更名手续，若在2018年3月15日内卖方没能把该房屋成功更名到买方名下，更名交易改为过户交易，并于2018年3月20日办理委托公证到买方名下，等该标的房屋《不动产权证书》下来后再办理过户手续；卖方逾期12天交付该标的房屋，或者未能按时履行合同约定的其他义务，卖方应返还已收房款，并赔偿损失200万元；由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担等。鲸钻公司作为经纪方在该合同上签字盖章。合同签订后，朱文峰将案涉房屋交付姚继韵。2018年1月30日，姚继韵向朱文峰支付购房款1000000元，2018年2月1日支付500000元，2018年2月2日支付500000元，2018年4月12日支付470000元，姚继韵已经向朱文峰支付购房款2470000元。   2018年4月11日，姚继韵向朱文峰邮寄一份《不安抗辩通知书》（经过公证），姚继韵认为其调查核实，该房不具备交易条件，交易的房屋尚没有与开发商办理网签备案，且仍由开发商向其他债权人抵押状态，这种状态导致其对本次交易不安。因此请朱文峰在收到本通知后30日内，提供该房网签合同的证明，以便其将剩余款项支付给朱文峰。2018年4月15日，姚继韵代其儿子姚孟辰作为甲方，姚继韵作为乙方，朱文峰作为丙方签订《备忘录》：截止本备忘录之日，在《二手房买卖合同》项下乙方到期应付未付的款项为200万元，即丙方拥有对乙方的200万元债权。其中，第一条1.2项，三方在此确认：丙方在《二手房买卖合同》项下不负有任何未尽义务、亦不存在任何违约或赔偿责任。第二条，三方在此确认：（1）“半山半岛合同”性质为合同(丙方与鹿回头公司、新佳公司之间的《房屋买卖合同》)权利、义务概括性转让；（2）乙方已经实际占有三亚半山半岛未来水世界4＃楼1111房地产，对该房地产产权有关的实际状况均全面知情，乙方的所有判断决策均为独立作出；（3）乙方承认，就三亚半山半岛未来水世界4＃楼1111房地产有关的任何主张应向鹿回头公司、新佳公司提出。鲸钻公司工作人员羊如龙在备忘录上签名。2018年5月11日，姚继韵向朱文峰邮寄第二份《不安抗辩通知书》（经过公证）。姚继韵认为其刚调查核实该房屋在进行交易前已被三处法院查封，已处于履行不能，待其与其他业主共同维权并解除查封后继续进行双方的交易。   鹿回头公司、新佳公司外欠大量债务，涉讼众多，其负责开发的半山半岛项目的土地及房产被多家法院查封，其中部分案件已经进入执行程序，被查封的土地及房产即将被拍卖处置，2018年8月27日，三亚市中级人民法院裁定受理国家税务总局三亚市吉阳区税务局对鹿回头公司、新佳公司的重整申请。姚继韵认为朱文峰违约，导致《二手房买卖合同》不能履行，姚继韵、姚孟辰遂委托海南唐海律师事务所律师提起本案诉讼，并支付律师服务费261000元。在诉讼过程中，姚孟辰撤诉。   另查，朱文峰非涉案房屋的初始买受人，朱文峰与鹿回头公司、新佳公司没有签订房屋买卖合同，朱文峰没有提供其与上一卖家签订的房屋买卖合同。   本院认为，一、关于朱文峰、姚继韵、鲸钻公司签订的《二手房买卖合同》，是否系朱文峰与鹿回头公司、新佳公司之间的《房屋买卖合同》权利、义务的概括转让合同。合同权利和义务的概括转移，是指合同当事人一方将其合同权利和义务一并移转给第三人。朱文峰与鹿回头公司、新佳公司之间没有签订房屋买卖合同，朱文峰与鹿回头公司、新佳公司之间不存在房屋买卖合同的权利和义务。《二手房买卖合同》是朱文峰、姚继韵在鲸钻公司提供媒介服务下签订的，鲸钻公司是合同的一方当事人，该合同明确约定了朱文峰、姚继韵的权利和义务，是一份纯粹的二手房买卖合同。虽然朱文峰和姚继韵于2018年2月5日签署案涉房屋买卖协议附条件更名通知，其中涉及到将朱文峰与鹿回头公司、新佳公司之间房屋买卖合同项下买受人的权利及义务转让给姚继韵。但如前所述，朱文峰与鹿回头公司、新佳公司没有签订房屋买卖合同，该通知的内容不真实。该通知上无鹿回头公司、新佳公司盖章，签收人是吕森，但吕森身份不明，无签收时间，不足以证明鹿回头公司、新佳公司接到该通知，并同意上述转让。朱文峰虽然以姚继韵的名义与鹿回头公司、新佳公司签订了案涉房屋的买卖合同，将案涉房屋的业主名称登记为姚继韵，朱文峰只是履行《二手房买卖合同》中的义务。根据《二手房买卖合同》的约定，朱文峰获得房屋转让款450万元，朱文峰牟利，不符合法律规定。《备忘录》中有关《二手房买卖合同》性质为朱文峰与鹿回头公司、新佳公司之间的《房屋买卖合同》权利、义务概括性转让的内容，同样是不真实的。综上，《二手房买卖合同》不是房屋买卖合同权利、义务的概括转让合同，姚继韵有资格向朱文峰主张权利。   二、关于《二手房买卖合同》是否解除的问题。虽然朱文峰、姚继韵、鲸钻公司签订的《二手房买卖合同》有效，但朱文峰转让给姚继韵的是已经被法院查封的房屋，属于法律上不能履行情形，且此种不能履行会导致合同目的不能实现，因此应予解除。姚继韵请求解除该合同，予以支持。   三、关于返还购房款和承担违约责任的问题。《二手房买卖合同》不是权利、义务概括性转让合同，朱文峰是该合同的出卖人，姚继韵已经向朱文峰支付购房款，基于合同解除，朱文峰应向姚继韵返还购房款2470000元。朱文峰以姚继韵的名义与鹿回头公司、新佳公司签订《房屋买卖合同》，将案涉房屋的业主名称登记为姚继韵，朱文峰履行《二手房买卖合同》义务，但该《房屋买卖合同》不能办理备案登记，将案涉房屋过户到姚继韵名下的目的不能实现。案涉房屋在朱文峰转让给姚继韵前，已经被法院查封，朱文峰是知道的，《二手房买卖合同》不能履行，应归责于朱文峰，因此不能免除朱文峰的违约责任。2017年11月19日，姚继韵另外向鹿回头公司购买半山半岛项目八期2栋603号房屋，其应当知道该项目房屋已被法院查封的事实，故相应减轻朱文峰的违约责任，确定朱文峰承担违约责任的方式为赔偿姚继韵的损失，即向姚继韵支付购房款利息和律师费。姚继韵向海南唐海律师事务所支付律师服务费261000元，是该律师事务所律师代理本案一审所收取的费用，应由朱文峰承担。姚继韵请求朱文峰赔偿其储藏间改造费、维修空调和卫生间的费用共计16000元，无证据证明，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第九十一条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条第一项规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：   一、解除原告姚继韵与被告朱文峰于2018年1月30日签订的《二手房买卖合同》；   二、被告朱文峰于本判决生效之日起10日内向原告姚继韵返还购房款2470000元及支付利息（计算方法：以1000000元为本金，自2018年1月30日起计算；以500000元为本金，自2018年2月1日起计算；以500000元为本金，自2018年2月2日起计算；以470000元为本金，自2018年4月12日起计算。均按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算至债务付清之日止）；   三、被告朱文峰于本判决生效之日起10日内向原告姚继韵支付一审律师服务费261000元；   四、驳回原告姚继韵的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费44776元(姚继韵已预交)，由原告姚继韵负担19016元，由被告朱文峰负担25760元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审判长 邢增秀   人民陪审员 黄景清   人民陪审员 刘伟雄      二〇一九年十一月十五日   书记员 林少喜   附相关法律条文：   《中华人民共和国民法通则》   第九十一条合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律规定应当由国家批准的合同，需经原批准机关批准。但是，法律另有规定或者原合同另有约定的除外。   《中华人民共和国合同法》   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：   （一）法律上或者事实上不能履行；   （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；   （三）债权人在合理期限内未要求履行。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。