海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9002民初1992号 原告：陈某1，男，1961年3月1日出生，汉族，现住上海市浦东新区。 被告：海南博鳌投资控股有限公司，地址：琼海市博鳌水城金海岸大道**。 法定代表人：刘某，总经理。 委托诉讼代理人：陈某2，海南瑞来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾某，海南瑞来律师事务所律师。 原告陈某1诉被告海南博鳌投资控股有限公司(以下简称博鳌控股公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年6月24日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年8月15日公开开庭进行了审理。原告陈某1，被告的委托诉讼代理人陈某2、曾某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1、判令被告继续履行《琼海市商品房买卖合同》第八条、第九条、第十五条，向原告交付房屋和办理该房屋的不动产权登记权属证书。2、判令将《琼海市商品房买卖合同》附件七《合同补充协议》第十五条之违约金调整为被告按每日万分之一的标准，向原告支付逾期交房屋违约金和逾期办证违约金（从2013年3月9日暂定至起诉之日止）共计984700元，最终计算至交房和交证之日。3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年3月1日，就原告购买被告开发的中信博鳌千舟湾1幢1层J-15-H22-A房屋事宜，原告与被告签订了被告提供的不允许整改的《琼海市商品房买卖合同》，合同约定被告应当在2013年3月8日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将完成建设工程规划验收和各项专项验收，并取得建筑工程验收备案证明文件的房屋交付给原告。同时约定了被告应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。合同约定逾期交房违约责任：出卖人按逾期日期每日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金，但违约金的最高额度不超过总价款的1%。合同签订后，原告按约支付全部购房款4300000元和办证应缴的各项税费共计74896.43元给被告。但被告房屋在2013年3月8日并未达到交付条件，并未向原告支付；且至今未给原告办理房屋权属证书，已经严重违约，给原告造成了严重经济损失。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。由于合同约定的违约金过低，远远不能弥补给原告造成的损失，原告只得诉至法院，请求法院依法维护原告的合法权益。 被告答辩称:一、涉案房屋是现房销售，被告已将取得竣工验收房屋实际交付给原告，有原告签字确认。原告已按收房通知交纳了相关费用，以行为方式实际收房，故原告主张房屋未交付不是事实。1、博鳌千舟湾项目，被告分别于2009年7月13日、9月9日、2011年9月16日取得《建设工程规划临时许可证》、《建筑工程施工许可证》、《琼海市房产预售许可证》，并于2010年8月30日取得竣工验收备案证，该房屋属于现房销售。2、合同约定房屋交付期限为2013年3月8日前，交房时间届满后买受人逾期15日仍未办理收房的，视同已验收交接；合同附件3中原告确认已经现场查看毛坯房状态、接受交房标准，附件7第8条再次约定房屋属于现房销售，出卖人不再书面通知，买受人按合同第9条约定的时间来办理验收交付手续，故应视为在2013年3月23日正式交付。3、附件七第十条约定：“买受人对房屋质量有异议的，应当在约定交房时间后的15日内提出书面异议，逾期未提出异议的，视为房屋符合交付标准”，如买受人发现房屋未达到交付条件，则应当向被告提交书面异议，逾期视为房屋符合交付标准，且原告从未提出质量意见，其主张房屋在2013年3月8日并未达到交付条件没有依据。根据收楼付款通知书的载明金额，原告已经支付了燃气开通等费用74896.43元，这说明房屋已经实际验收交付，原告以付款收房的行为形式确认了房屋交付。 二、被告已取得房屋的竣工验收备案证，已办理了房屋初始登记，并积极向房管部门递交办证材料，房管部门已经登记了原告的分证信息，由于二证合一需要办理不动产权证，因政府原因导致办理不动产权证迟延不能归责于被告，原告主张逾期办证违约金不应得到支持。1、该房屋于2010年8月30日取得竣工验收备案证，并在2013年7月25日进行了合同销售备案，被告于2014年7月6日取得了房屋初始登记，并为原告办理了分证登记信息，被告已尽到了办证义务。2、房屋的所在土地的原有用途为旅游用地，在合同中已明确说明。关于土地的规划变性问题，被告多次向琼海市、海南省相关部门申请土地规划变性，2013年11月4日，海南省国土环境资源厅作出关于批复琼海市千舟湾旅游度假项目土地用途改变的函，被告于2014年6月30日取得海国用（2014）第1189号《国有土地使用权证》，千舟湾一期、二期都已经陆续通过规划验收，但由于政府2015年开始多规合一，琼海市政府启动多规合一的地方政策原因拖延了房屋的规划验收，琼海多规合一成果直到2018年12月才初步确定，故因政府原因拖延土地变性的情况及实行二证合一需要办理不动产权证，导致迟延办理不动产权证不能归责于被告。3、根据合同附件七第十六条约定：“买受人不按时申办产权证、提交资料或缴纳有关税费以及因政府相关职能部门的原因或其他买受人自身的原因”出卖人因此对不能按时取得房地产权证不承担任何责任。且因原告没有积极配合提交办理不动产登记需要由原告提供的资料，至2017年12月1日原告才将办证的契税、维修资金及房管局相关费用交至被告，致使办证手续一再推迟，被告取得原告提供办理不动产登记的资料后，及时向琼海市住房保障与房产管理局申请办理不动产权属登记程序。琼海市住房保障与房产管理局于2018年9月6日依据被告申请出具房屋交易和产权确认书（转让），将涉案房屋从被告的初始登记分割转移给原告。 三、关于逾期交房违约金及逾期办证违约金及违约金调整的问题；1、逾期交房违约金、逾期办证违约金的前提是存在逾期交房、逾期办证的行为。在逾期交房、逾期办证方面，被告不存在逾期交房、逾期办证的情况，原告起诉支付违约金没有事实根据。2、在违约金是否应当调整方面，合同附件七明确该补充协议和主合同有冲突的以补充协议为准，补充协议约定逾期交房、逾期办证等违约金合计最高额度封顶不超过合同总价的1%，故原告主张违约金调整没有合同和法律依据，也没有实际损失需要调整的证据，原告应承担单方原因不入住的法律风险责任，包括保修期届满、起算物业费的责任。3、在违约金诉讼时效方面，原告从未向被告主张过房屋逾期交付、逾期办证的违约责任，也未能举证已向被告主张，诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效期间，原告的请求，应予以驳回。 综上，被告已在约定期限内完成向原告交付房屋的义务及申请办证义务，被告已经交房，没有逾期交房和逾期办证，请查明事实，依法判令驳回原告的全部诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据质证。对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交争议的证据：1、[2009]134号《建设工程规划临时许可证》(2009年7月13日)，2、[2009]204号《建筑工程施工许可证》(2009年9月9日)，3、（2009）海房预字0328号《琼海市房产预售许可证》(2011年9月16日)，证据1-3证明琼海市规划建设局、琼海市住房保障与房产管理局分别于2009年7月13日、2009年9月9日、2011年9月16日向被告颁发《建设工程规划临时许可证》、《建筑工程施工许可证》、《琼海市房产预售许可证》；4、《施工单位工程竣工报告》(2010年8月25日),证明博鳌千舟湾二期工程A区，于2009年9月15日开工，2010年8月25日竣工完成后，建设单位、施工单位、监理单位等三方的负责人均作出同意工程通过验收的意见，并作出该报告。5、（2010）65号《建筑工程竣工验收备案证》（2010年8月30日）,证明琼海市规划建设局根据《建设工程质量管理条例》和建设部有关备案管理规定，确认“千舟湾旅游度假项目（二期）A区”已于2010年8月30日竣工验收备案，并向被告颁发备案证。6、《海南博鳌千舟湾旅游度假项目（二期）A区工程竣工验收消防备案抽查合格的函告书》,证明琼海市公安消防支队向被告作出确认“博鳌千舟湾二期A区工程项目”消防竣工验收备案工程检查合格的意见,对该房屋的消防进行验收，认定合格后予以备案。7、《琼海市商品房买卖合同》附件七,原告在附件七每页签字确认所载明的内容，第八条约定房屋交付方式为：“……在买受人支付全部房款及相关税费后，应按合同第九条约定的房屋交付时间前来办理房屋交付手续，出卖人不再书面通知……”；第十条关于房屋质量异议的约定为：“买受人对房屋质量有异议的，应当在约定交房时间后的15日内提出书面异议，逾期未提出异议的，视为房屋符合交付标准。”第十一条第三款关于不构成买受人拒绝办理收房手续的理由的约定为：“认为房屋存在质量问题，但没有相应证据予以证明的。”第十五条关于违约金的约定为：“根据合同第十一条、第十五条、第十九条约定，出卖人需要承担违约金的，双方同意该违约金的最高额度不超过合同总价款的1%。”证明原告的诉请无事实与法律依据，且违背了双方签订合同的自由意愿。8、《催缴函》及邮寄凭证、海南椰树春律师事务所《律师函》及邮寄凭证。证明因原告拖欠物业管理费及水电费，海南龙城物业服务有限公司向原告主张支付拖欠房屋的物业管理费和其他费用的事实。9、博鳌千舟湾一期、二期，部分房屋权属证明、小业主的房屋权属证明。证明千舟湾一期、二期项目均已办理初始登记，且其它业主的房屋产权证已办理完毕，表明被告具有继续履行合同，完成办证义务的意愿。原告质证认为,对证据1、2有异议，国有土地使用证是2010年1月8日发的，按照建设程序没有土地证是不能有施工许可证的，证据1、2的许可证都是后发的，按照建筑法规定是不合适的，施工许可证不可能在土地证之前。对证据3-6有异议，规划证都没有不能预售。对证据7有异议，那是格式化合同，签订的时候销售人员说不签无法备案，我就签了。对证据8有异议，这个与原告无关，原告连房屋都没有。对证据9有异议，是别人的房产证，与原告无关。本院经审查认为，对被告提供的证据1-7的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据8、9的真实性的予以确认，对关联性不予以确认。 本院经审理认定事实如下：2013年3月15日，原告与被告签订《琼海市商品房买卖合同》，购买被告开发的位于琼海市××园桥南边中信博鳌千舟湾J幢1层J-15-H22-A房屋(住宅别墅)，建筑面积107.98平方米，房总价款4300000元。合同第一条约定，出卖人以出让方式取得博鳌镇排园桥南边地号为海国用(2010)第0073号地块的土地使用权，面积418917.4平方米，土地用途为旅游用地，土地使用年限自2010年1月8日至2055年10月31日。第八条约定，出卖人应当在2013年3月8日前依国家和地方政府的有关规定，将具备第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房已完成建设规划验收和各项专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件。第九条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当在合同约定的交付日15日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件。买受人应在收到该通知之日起/日内，会同出卖人对房屋进行验收交接。如果买受人因故不能亲自到场验收查验，可以出具书面授权委托他人办理。在双方进行验收交接时，出卖人应当向买受人出示本合同第八条约定房屋交付条件证明文件及有关资料，并签署交接单。买受人购买的商品房为商品住宅的，出卖人还应向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》应不低于建设行政主管部门制定的标准。出卖人交付商品房不出示上述证明文件及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，买受人有权拒绝交接，买受人拒绝接收的，双方以下方式处理:待出卖人提供齐全的上述证明文件及有关资料后再交接，但出卖人应当按照合同约定承担违约责任……。由于买受人原因(双方协商同意的情形除外)，造成出卖人不能按期交付的，双方同意按以下方式处理:1、买受人应在出卖人发出入伙通知单确定交楼时间和合同约定的交楼时间来琼办理房屋验收交接手续，逾期15天仍未办理的，则视同已进行验收交接；2、上述期限届满次日起，房屋风险转移于买受人承担，并开始计房屋保修期和物业管理费……。第十一条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按合同约定的期限交房的，按下列方式处理:逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。出卖人按逾期日数向买受人支付已付房款万分之一的违约金。第十五条约定，出卖人(被告)自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证……。如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。合同附件七合同补充协议第八条约定，因房屋为现房出售，且买受人在签署合同前已现场查看，在买受人支付全部房款及相关税费后，应按合同第九条约定的房屋交付时间前来办理房屋交付手续，出卖人不再书面通知，买受人自身原因未能及时收房造成的损失由买受人自行承担。第十五条约定，根据合同第十一条、第十五条、第十九条约定，出卖人需要承担违约金的，双方同意该违约金的最高额度不超过合同总价款的1%。第二十五条约定，本协议经双方签署后生效，本协议与合同有冲突的，以本协议的约定为准。合同签订后，原告于2013年3月24日向被告付清全部房款，并在2017年12月1日向被告交付维修基金6478.80元、契税64500元、燃气开通费3100元、电视开通费300元、其他办证费用517.63元，合计74896.43元办证费用给被告。由于买卖的房屋为现房，被告按合同附件七第八条的约定，被告没有书面通知原告来办理房屋交接手续，房屋一直没有办理交接手续。为此，原告向本院提起诉讼。 另查明，被告开发的博鳌千舟湾项目二期A区，于2009年7月13日取得琼海市建设部门核发[2009]134号《建设工程规划临时许可证》、2009年9月9日取得[2009]204号《建筑工程施工许可证》，2010年8月25日该工程竣工验收，2010年9月29日该工程消防经海南省博鳌公安消防大队抽查验收合格，取得《海南博鳌千舟湾旅游度假项目（二期）A区工程竣工验收消防备案抽查合格的函告书》，2010年8月30日该工程取得《建筑工程竣工验收备案证》。2011年9月16日被告取得琼海市住房保障与房产管理局核发（2009）海房预字0328号《琼海市房产预售许可证》，2012年11月20日取得《建设工程规划许可证》。由于原土地用途为旅游用地，2014年6月30日被告经省政府、琼海市政府批准土地变性后，取得了海国用(2014)第1189号《国有土地使用权证》，地类用途为城镇住宅用地。2014年9月28日被告取得海房权证海字第XXXX号(博鳌千舟湾J-15幢)房屋所有权证。2018年9月6日，经被告申请，琼海市住房保障与房产管理局出具房屋交易和产权确认书(转让)，将原告购买的博鳌千舟湾J幢1层J-15-H22-A房转移给原告名下。2017年6月26日，海南龙城物业服务有限公司向原告发出催缴函，通知原告缴纳物业费、水电费等费用42795.33元。2018年7月28日，海南龙城物业服务有限公司委托海南椰树春律师事务所发律师函，要求原告缴纳物业费、水电费、滞纳金等费用114244.09元。 本院认为：原被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案的争议焦点为:一、被告是否交房和逾期办证，应否为原告办理不动产权证。二、原告主张支付逾期交房、逾期办证违约金是否超过诉讼时效,违约金应以何标准支付给原告。 一、被告是否交房和逾期办证，应否为原告办理不动产权证。本案中，涉案房屋已通过工程竣工验收，2010年8月30日已经取得《建筑工程竣工验收备案证》，这说明该房屋在2010年8月份已经建好，而原告也到现场查看房屋现状后，才与被告签订《琼海市商品房买卖合同》购买该房屋，原告购买的房屋应为现房，购买时已符合房屋交付条件。合同附件七第八条约定，因房屋为现房出售，且买受人在签署合同前已现场查看，在买受人支付全部房款及相关税费后，应按合同第九条约定的房屋交付时间前来办理房屋交付手续，出卖人不再书面通知，买受人自身原因未能及时收房造成的损失由买受人自行承担。附件七第八条款约定的是原被告买卖的是现房，原告在支付全部房款及相关税费后，应按合同第九条约定的房屋交付时间前来办理房屋交付手续，出卖人不再书面通知收房。而原告已经在2013年3月24日交付全部房款给被告，2017年12月1日向被告交付维修基金、契税、燃气开通费等办证费用，应按合同第九条约定的房屋交付时间前来办理房屋交付手续。但原告在交付房款后没有前来与被告办理交房手续，接收房屋，按照合同附件七第八条的约定，应视为被告已经在2013年3月24日向原告交付房屋，故原告主张被告交房，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于逾期办证问题，合同第十五条约定，出卖人自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证……。按照合同的约定，被告应在2015年3月5日前为原告办理房屋权属证书，虽然被告在2018年9月6日申请琼海市住房保障与房产管理局出具房屋交易和产权确认书(转让)将博鳌千舟湾J幢1层J-15-H22-A房转移给原告名下，但被告至今未办出土地转让分割证明书为原告办理不动产权证，应视为被告已逾期办证，被告已将房屋交给原告，也收取为原告办理房屋权属证书的各项费用，被告应当为原告办理不动产权证，原告主张为其办理不动产权证，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 二、原告主张支付逾期交房、逾期办证违约金是否超过诉讼时效,违约金应以何标准支付给原告。合同第十五条约定，……。如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。合同附件七第十五条约定出卖人需要承担违约金的，双方同意该违约金的最高额度不超过合同总价款的1%。第二十五条约定，本协议经双方签署后生效，本协议与合同有冲突的，以本协议的约定为准。本案中，违约金属于债权，应适用诉讼时效。从合同第十一条、第十五条约定的内容看，该违约金是逾期后按已付房款的日万分之一支付违约金，是属于连续性债权，被告抗辩原告主张违约金超过诉讼时效，理由不成立，不予采纳。至于原告主张支付逾期交房违约金，由于双方约定买卖的房屋是现房，原告在交付房款和办证费用后没有与被告办理房屋交接手续，按合同附件七第八条约定视为被告已经交房给原告，因此原告主张被告支付逾期交房违约金，没有事实和法律依据，本院不予以支持。而原告主张支付逾期办证违约金的问题。原告主张合同附件七第十五条约定违约金按总价款的1%过低应当调整，本院认为，合同附件七是双方在签订合同后对合同作进一步的完善及补充，且约定补充协议与合同有冲突的，以本协议的约定为准，该补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方均应遵守履行，故原告主张违约金过低应当调整，理由不成立，不予采纳。合同约定被告应当在2015年3月5日前为原告办理房屋权属证书，被告至今没有为原告办理不动产权证，已经违约，应当承担违约责任，但由于原告在2017年12月1日才向被告支付契税、维修基金等各项办证费用，按办证的程序规定，原告要向政府部门缴纳契税、维修基金等各项办证费用，而原告在2017年12月1日才向被告支付契税、维修基金等各项办证费用，拖延了办证的时间，其要求被告从2013年3月9日起支付至起诉之日止违约金984700元，最终计算至交证之日，理由不成立。因此，违约金的计付应当从2017年12月2日计算至起诉之日569天，违约金244670元已超过总价款的1%即43000元，故被告应支付原告逾期办证违约金43000元。原告主张违约金计至交证之日，因办出不动产权证的时间目前无法确定，故其主张办证违约金计至交证之日，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、限被告海南博鳌投资控股有限公司在本判决生效之日起三十日内，为原告陈某1办理位于琼海市××园桥南边中信博鳌千舟湾J幢1层J-15-H22-A房屋的不动产权证。 二、限被告海南博鳌投资控股有限公司在本判决生效之日起十日内向原告陈某1支付逾期办证违约金43000元。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币13647元，由原告负担13051元，被告承担596元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长 周英俊 审 判 员 陈宏友 人民陪审员许德秋 二〇一九年十一月十一日 法官助理 梁茵 书 记 员 王彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔 偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。