广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1202民初4977号原告：陈铁泉，男，1968年2月4日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市端州区****星湖湾B区8幢1108房。委托诉讼代理人：黎明、卢建欣，均是广东余黎张律师事务所律师。被告：李旭洲，男，1982年2月4日出生，汉族，居民身份证住址广东省汕头市潮南区**************。原告陈铁泉诉被告李旭洲租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案受理后，依法适用简易程序，于同年10月8日公开开庭进行了审理。原告陈铁泉及其委托代理人黎明、卢建欣，被告李旭洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈铁泉向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付拖欠的2019年2月份至8月份的租金合计293368元。二、被告向原告支付因拖欠租金而产生的违约金，暂计至2019年8月为32269.44元，之后的违约金计算至被告还清所有租金为止。三、被告向原告支付拖欠的物业管理费、代收水电费、代收各类分摊费等其他各项代收杂费合计38834.14元。四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年9月28日，原、被告签订三份《商铺租赁合同》，约定被告向原告承租位于肇庆市端州区****侧83区敏捷广场三期C118商铺（建筑面积160㎡）、C119商铺南1卡（建筑面积104㎡）、C119商铺南2卡（建筑面积238㎡）用于经营使用，租赁期为7年，从2018年10月1日至2025年9月30日止。三卡商铺的租金分别按照三份租赁合同第二条第2点的约定计算。在《商铺租赁合同》签订后，原告将租赁物交付被告使用，但被告没有依约按期向原告支付租金，代收水电费、物业管理费等其他代收费用，自2019年2月开始拖欠租金。被告拖欠租金、水电费、物业管理费属于严重违约行为，违反诚实信用原则，完全没有契约精神，为维护原告的合法权益，请贵院判如所求。庭审中，原告增加诉讼请求：被告向原告支付2019年9月、10月的租金115248元，2019年9月、10月的物业管理费3480.54元，2019年9月份的代收水电费等杂费956元，以上增加部分合计119684.54元。被告李旭洲辩称:一、2019年6月我已告知原告不再承租商铺，我提出用16万元租赁保证金抵扣所欠的租金并告知原告同意用商铺内的物品（我装修商铺花费约100万元，商铺内的物品价值约80万元）变卖或者转让用于抵扣所欠的租金及其他杂费。二、原告在2019年7月将商铺的门上锁，将商铺连带商铺内属于我的物品一起另找承租人。经审理查明：2018年9月28日，原告陈铁泉（甲方）与被告李旭洲（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定被告向原告承租位于肇庆市端州区****侧83区敏捷广场三期C118商铺（建筑面积160㎡）用于经营使用，租赁期为7年，从2018年10月1日至2025年9月30日止。《商铺租赁合同》记载：第二条保证金、租金1、乙方在签订本合同时，向甲方缴纳保证金38400元。2、乙方于每月5日前向甲方一次性缴交将当月租金，2018年11月1日起每月租金为13440元，2019年11月1日起每月租金为14112元，租金每年递增5%。乙方依约交租，如有拖欠，按拖欠额每日承担5%的违约金。3、乙方在承租商铺期间，商铺物业管理费和公共设施需分担的水电费费用由乙方承担。第四条合同的变更与解除1中途退租经甲方同意缴清费用后解除合同，乙方所交的保证金无偿归甲方。第五条违约责任1、租金和费用逾期20日未缴清，甲方有权解除合同，收回商铺。保证金不予退还，乙方承担全部违约责任。2018年9月28日，原告陈铁泉（甲方）与被告李旭洲（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定被告向原告承租位于肇庆市端州区****侧83区敏捷广场三期C119商铺南1卡（建筑面积104㎡）用于经营使用，租赁期为7年，从2018年10月1日至2025年9月30日止。《商铺租赁合同》记载：第二条保证金、租金1、乙方在签订本合同时，向甲方缴纳保证金40560元。2、乙方于每月5日前向甲方一次性缴交将当月租金，2018年11月1日起每月租金为14196元，2019年11月1日起每月租金为14905.8元，租金每年递增5%。乙方依约交租，如有拖欠，按拖欠额每日承担5%的违约金。3、乙方在承租商铺期间，商铺物业管理费和公共设施需分担的水电费费用由乙方承担。第四条合同的变更与解除1中途退租经甲方同意缴清费用后解除合同，乙方所交的保证金无偿归甲方。第五条违约责任1、租金和费用逾期20日未缴清，甲方有权解除合同，收回商铺。保证金不予退还，乙方承担全部违约责任。2018年9月28日，原告陈铁泉（甲方）与被告李旭洲（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定被告向原告承租位于肇庆市端州区****侧83区敏捷广场三期C119商铺南2卡（建筑面积238㎡）用于经营使用，租赁期为7年，从2018年10月1日至2025年9月30日止。《商铺租赁合同》记载：第二条保证金、租金1、乙方在签订本合同时，向甲方缴纳保证金85680元。2、乙方于每月5日前向甲方一次性缴交将当月租金，2018年11月1日起每月租金为29988元，2019年11月1日起每月租金为31487.4元，租金每年递增5%。乙方依约交租，如有拖欠，按拖欠额每日承担5%的违约金。3、乙方在承租商铺期间，商铺物业管理费和公共设施需分担的水电费费用由乙方承担。第四条合同的变更与解除1中途退租经甲方同意缴清费用后解除合同，乙方所交的保证金无偿归甲方。第五条违约责任1、租金和费用逾期20日未缴清，甲方有权解除合同，收回商铺。保证金不予退还，乙方承担全部违约责任。3份《商铺租赁合同》签订后，原告将C118商铺、C119商铺南1卡、C119商铺南2卡商铺交付被告使用。被告向原告交付租金及物业管理费至2019年1月。被告从2019年2月开始拖欠原告租金及其他费用。后被告主张因敏捷城在商铺门口修蓄水池，造成被告经营困难，被告从2019年6月30日开始就完全没有营业了，被告通过微信告知原告从2019年7月1日开始不再经营并将3卡商铺交还给原告，同时告知原告将店内的物品交给原告用于抵扣欠原告的租金及相关费用。原告当时不同意解除合同，要求被告支付拖欠的租金。2019年7月1日，3卡商铺关门上锁。原告确认被告在2019年7月1日在商铺张贴招租广告（联系电话是被告的电话）。另查，3卡商铺的租金合计每月57624元/月（13440元+14196元+29988元）。原告收取被告3卡商铺的租赁保证金163000元。3卡商铺须支付的物业管理费是1740.27元/月（554.47元/月+1185.8元/月）。2019年5月被告支付了租金11万元给原告。原告陈铁泉提供的证据如下：《商铺租赁合同》、物业管理专用收据、个人账户收入交易明细，物管费、水电费等各项杂费计算表，违约金计算表，不动产产权证。被告对证据没有表示异议，本案没有影响证据效力的因素存在，对原告提交的上述证据，本院予以采信。本院认为：本案为租赁合同纠纷。原告陈铁泉与被告李旭洲签订的3份《商铺租赁合同》，主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效成立，双方均应依约履行。被告没有依约交付租金，其行为构成违约，应承担违约责任。本案的争议焦点是《商铺租赁合同》的解除问题。被告主张3卡商铺从2019年6月30日开始就完全没有经营，被告通过微信告知原告从2019年7月1日开始不再经营并将商铺交还给原告，商铺内的物品也一并交给原告用于抵扣被告欠原告的租金及相关费用。原告当时不同意与被告解除合同，要求被告支付拖欠的租金。在此情况下，原告主张开庭日为合同解除之日，要求被告支付计算至2019年10月的租金及物业管理费，在原告没有举证被告撤场后，原告为避免损失的扩大而采取适当的措施的情况下，原告主张被告支付计算至2019年10月的租金及物业管理费的请求属于事实和法律依据均不够充分，本院对此不予完全支持。被告主张在2019年6月解除《商铺租赁合同》，租金计算至2019年6月6月，本院对此不予采纳。结合本案原、被告租赁商铺的实际情况，考虑原、被告在协商无果的情况下，解除《商铺租赁合同》，作为承租方的被告应当给予作为出租方的原告必要的准备时间，作为该准备时间，本院酌定以1个月为宜。即本院认定《商铺租赁合同》的解除时间为2019年7月31日。因此作为承租方的被告须另行支付2019年7月的租金及物业管理费及费用给作为出租方的原告。因此被告欠原告2019年2月至7月的租金合共345744元（57624元/月×6个月）。扣减被告于2019年5月支付给原告的租金11万元，被告欠原告2019年2月至7月的租金合共235744元（345744元-11万元）。所欠租金与被告交付原告的租赁保证金163000元相抵扣，被告实欠原告2019年2月至7月的租金72744元（235744元-163000元）。对原告主张被告支付2019年2月至10月的租金共408616元（293368元+115248元）的请求，本院不予完全支持。关于原告主张被告支付拖欠租金计至2019年8月的违约金32269.44元问题。原、被告签订的《商铺租赁合同》中对拖欠租金违约金作了“按拖欠额每日承担5%的违约金”的约定，在原告没有举证因被告违约而造成损失的情况下，该违约金约定属于过分高于造成的损失，依法应予调整。现原告主张按月2%的标准计算违约金，本院予以准许。拖欠租金的违约金计算至2019年7月。被告拖欠2019年2月至7月租金的违约金具体如下：拖欠2019年2月租金57624元的违约金为6914.88元（计算6个月）；拖欠2019年3月租金57624元的违约金为5762.4元（计算5个月）；拖欠2019年4月租金57624元的违约金为4609.92元（计算4个月）；拖欠2019年5月租金57624元的违约金为3457.44元（计算3个月）；拖欠2019年6月租金57624元的违约金为2304.96元（计算2个月）；拖欠2019年7月租金57624元的违约金为1152.48元（计算1个月）。因此被告拖欠2019年2月至7月租金的违约金合共为24202.08元。对原告主张被告支付拖欠租金计至2019年8月的违约金32269.44元的诉讼请求，本院不予完全支持。被告应支付给原告的2019年2月至7月的物业管理费合共为10441.62元（1740.27元/月×6个月）。对原告主张被告支付2019年2月至10月的物业管理费的诉讼请求，本院不予完全支持。根据原告提供的物业管理专用收据和水电费等各项杂费计算表，被告应支付给原告的2019年2月至7月的水电费及其他杂费共为21875.83元（34758.35元-2440.9元-10441.62元）。对原告主张被告支付2019年2月至9月的水电费及其他杂费的诉讼请求，本院不予完全支持。综上，原告主张合理部分，本院予以支持，被告抗辩合理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李旭洲在本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年2月至7月的租金合共72744元给原告陈铁泉。二、被告李旭洲在本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠2019年2至7月租金的违约金合共24202.08元给原告陈铁泉。三、被告李旭洲在本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年2月至7月的物业管理费合共10441.62元给原告陈铁泉。四、被告李旭洲在本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年2月至7月的水电费及其他杂费共21875.83元给原告陈铁泉。五、驳回原告陈铁泉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3384元（原告已预交），由原告陈铁泉承担2184元，由被告李旭洲承担1200元（被告李旭洲承担的受理费在本判决生效之日起十日内迳行支付给原告陈铁泉）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李光强二〇一九年十一月十四日法官助理 苏金妹书 记 员 梁思颖