济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初6156号原告：济南东成西就餐饮娱乐有限公司，住所地济南市。法定代表人:臧淑琴，经理。委托诉讼代理人：柴某某，男，1960年10月22日出生，汉族，该公司员工，住济南市。被告：山东通信服务公司，住所地济南市。法定代表人:张轩，经理。委托诉讼代理人：周可佳，北京中银（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李春斌，北京浩天信和（济南）律师事务所律师。原告济南东成西就餐饮娱乐有限公司（以下简称东成西就公司）与被告山东通信服务公司（以下简称通信服务公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，2018年9月11日本院作出判决后，通信服务公司不服提起上诉，2019年3月13日济南市中级人民法院作出裁定，发回重审。本案于2019年6月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。双方当事人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。东成西就公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告返还原告物业管理费426万元；2、判决被告返还原告（2006-2016年）租金249491.1元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告签订两份《房屋租赁合同》，合同期限为2006年2月1日至2016年1月31日，落款时间分别为2005年7月25日、2007年10月20日。双方合同约定:两份合同的第一年至第三年的租金每年54万元、物业费每年36万元;第四年房屋租金每年56万元、第四年至第六年物业费每年44万元;第七年至第十年物业费每年51万元。合同约定后，原告按约向被告支付租金及物业费。但原告交纳物业费后，被告没有给原告提供过任何物业管理服务。原告因此事多次找被告协商物业费的问题，被告都称:交纳的物业费在下轮签订租赁合同时解决。2016年1月份到期签订下一轮合同时，被告因更换负责人，却一反常态不与原告续签下一轮合同，不履行自己的承诺。原告多次沟通未果，只能诉至贵院，请贵院依法支持原告的诉请，维护原告的合法权益。通信服务公司辩称，首先，答辩人与被答辩人签订的房屋租赁合同及物业服务合同系双方真实意思表示，并不违反任何法律规定，合法有效，答辩人依约向被答辩人出租了房屋，并按照合同约定提供了相应物业服务，不存在任何违约情形。其次，本案系物业服务合同纠纷，被答辩人主张的返还租金与本案不属于同一案由，不应当合并审理，同时答辩人也从未多收被答辩人任何租金，相反被答辩人至今仍拖欠答辩人800余万元占用费，被答辩人主张返还租金纯属无稽之谈；再者，本案事由发生于2006年，距今已十余年，在此期间被答辩人从未提出任何异议，被答辩人的诉讼行为早已超过诉讼时效。被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，其诉讼请求中所称的物业管理工作费实为租金，这在双方房屋租赁合同纠纷案件中对房屋占有使用费进行了评估，根据评估的价值，与本案双方合同履行过程中被答辩人所交纳的费用基本等级同于市场价格的水平。故综上，被答辩人的诉讼请求，没有任何事实和法律依据，依法应当予以驳回。同时，房屋租赁合同到期后，被答辩人拒不返还租赁房屋，且拖欠答辩人巨额占用费，严重侵犯了答辩人的合法权益。答辩人向法院申请强制执行，被答辩人至今仍未完全搬出涉案房屋，被答辩人拒不履行法院生效判决。本案系被答辩人逃避执行行为，其行为严重浪费司法资源，请求贵院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年7月25日山东瑞德物业管理有限公司（甲方）与东成西就公司（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：甲方将位于济南市千佛山东路2号北院1栋房屋（原餐厅），房屋面积合计约为740平方米出租给乙方，租赁期限自2006年2月1日至2016年1月31日；租金及支付方式：一至十年房屋租金每年为15万元整；乙方每半年提前支付租金，第一年上半年租金于2005年12月25日前支付，以后各期租金应于每年的7月25日和1月25日前支付，甲方收款后应提供给乙方正式有效收款凭证；房屋修缮与使用：在租赁期内，甲方保证出租房屋的正常使用与安全；乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，并负责进行日常维护、维修，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿；房屋交付及收回的验收：甲方保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够使用状态等。就上述房屋双方签订物业服务合同，合同载明：甲方为乙方位于济南市千佛山东路2号提供物业服务，房屋面积合计约为740平方米；物业管理、服务的期限共十年，自2006年2月1日至2016年1月31日止；每年物业管理费为10万元，乙方每半年提前支付，第一年上半年于2005年12月25日前支付，以后各期应于每年的7月25日和1月25日前支付，甲方收款后应提供给乙方正式有效收款凭证；本合同所涉及的该院落水、电、暧、排污、房屋和土在的产权的交纳、房屋修缮与使用等问题，均按房屋租赁合同相关条款执行；乙方逾期支付费用（累计不足1个月），每逾期一日须按日费用的1倍支付滞纳金。2007年10月20日山东瑞德物业管理有限公司（甲方）与东成西就公司（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：甲方将位于济南市千佛山东路2号南侧院落及房屋，房屋面积合计约3496平方米出租给乙方，租赁期限10年，自2006年2月1日至2016年1月31日；租金及支付方式：第一年至第三年租金（含物业管理费）每年为65万元、第四年租金（含物业管理费）为75万元、第五年租金（含物业管理费）为85万元、第六年租金（含物业管理费）为95万元、第七年租金（含物业管理费）为100万元、第八年租金（含物业管理费）为105万元、第九年租金（含物业管理费）为110万元、第十年租金（含物业管理费）为110万元；第一至三年物业管理费每年为26万元、第四至第六年物业管理费每年为34万元、第七至十年物业管理费每年为41万元；租金及支付方式：乙方每半年提前支付租金，第一年上半年租金于2005年12月25日前支付，以后各期租金应于每年的7月25日和1月25日前支付；房屋修缮与使用：在租赁期内，甲方保证出租房屋的正常使用与安全；乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，并负责进行日常维护、维修，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿；房屋交付及收回的验收：甲方保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够使用状态等。2006年10月25日、11月10日、2007年7月25日、2008年1月11日、7月28日东成西就公司分别支付通信服务公司物业管理费18万元，合计90万元；2009年2月24日、7月10日、2010年1月21日、7月28日、2011年1月11日、6月10日东成西就公司分别支付通信服务公司物业管理费22万元，合计132万元；2012年1月13日、7月6日、2013年1月21日、7月8日、2014年1月8日、7月24日、2015年1月20日、7月22日东成西就公司分别支付通信服务公司物业管理费22.5万元，合计204万元；以上共计426万元。庭审中，东成西就公司称通信服务公司收取物业费后从未提供过物业服务，这期间（自2006年8月起至2016年11月）东成西就公司都是自己聘用电工、保洁人员、消防值班员、园世人员、管理人员，并自己发放工资。通信服务公司对此不予认可，并称其为东成西就公司提供的物业服务为24小时服务的代收代缴水电费、2006年11月、12月其对涉案房屋院落内的暖气管道进行改造，支付工程款80330元；2007年1月其对暖气管道进行维修，支付维修费2857.3元；2008年8月其对涉案房屋的自来水管道进行维修，支付维修费9913.81元；2010年12月其原餐厅房屋屋顶漏水进行了维修，支付维修费44640元；为涉案房屋抽化粪池、疏通下水道，支付维修费1632.44元，被告为涉案房屋修建树木，砍伐干枯树枝，制作安装消防栓保护钢管架，折换阀门水表，支付维修费1383.99元；2011年6月、2014年12月其涉案房屋屋顶漏水进行了维修，分别支付维修费9720元和2780元；2014年7月对涉案房屋暖气管道拆除、更换改造、院内配电室至换热泵房架设安装电缆、换热站泵房设备更换维修改造、自来水管道维修，支付维修费268397.2元。济南市中级人民法院（2018）鲁01民终860号民事判决书载明：2006年7月1日，经山东省工商行政管理局核准，山东瑞德物业管理有限公司将企业名称变更为山东中移物业管理有限公司。之后，山东中移物业管理有限公司、东成西就公司与通信公司签订《合同签约主体变更协议》一份，约定山东中移物业管理有限公司与东成西就公司签订的《房屋租赁合同》，因山东中移物业管理有限公司企业内部调整，甲方山东中移物业管理有限公司变更为山东通信服务公司。合同其他各项条款不变。该判决载明：通信服务公司要求对东成西就公司租赁房屋的2016年1月31日至2017年1月31日的房屋租金进行价值认定。另查明，山东通信服务公司变更名称为山东通信服务有限公司。本院认为，双方签订的房屋租赁合同及物业服务合同是双方的真实意思表示，亦未违反国家的强制性法律规定，是合同有效的。根据双方签订的房屋租赁合同及物业服务合同，东成西就公司应向通信服务公司交纳物业管理费，且东成西就公司已按合同约定分别于2006年10月25日、11月10日、2007年7月25日、2008年1月11日、7月28日、2009年2月24日、7月10日、2010年1月21日、7月28日、2011年1月11日、6月10日、2012年1月13日、7月6日、2013年1月21日、7月8日、2014年1月8日、7月24日、2015年1月20日、7月22日共计19次向通信服务公司物业管理费交纳426万元。现东成西就公司以其交纳物业费后，通信服务公司未提供过任何物业管理服务其多次找通信服务公司协商物业费的返还问题，通信服务公司均称交纳的物业费在下轮签订租赁合同时解决，现因通信服务公司更换负责人，却一反常态不与原告续签下一轮合同，不履行自己的承诺为由，要求通信服务公司返还物业管理费，东成西就公司对其主张未提供有关证据予以证明。通信服务公司对此不予认可，并称东成西就公司从未就返还物业管理费的事情向其主张过权利，其请求早已超过诉讼时效，要求驳回东成西就公司的诉讼请求。东成西就公司未提供证据证明其在本次起诉前向通信服务公司主张过权利。本案东成西就公司是2018年5月向本院起诉的，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。即东成西就公司2015年5月22日之前向通信服务公司交纳的物业管理费已超过诉讼时效，且2015年之前通信服务公司亦提供了部分物业服务。故东成西就公司要求通信服务公司返还2015年5月22日之前的物业管理费，理由欠当，证据不充分，本院不予支持。2015年7月22日东成西就公司向通信服务公司交纳物业管理费25.5万元，通信服务公司亦未能提供其于2015年向东成西就公司提供物业服务的有关证据，应当返还该物业管理费。因此，东成西就公司要求通信服务公司返还25.5万元物业管理费，理由正当，证据充分，本院应予支持。超出的部分，本院不予支持。东成西就公司要求通信服务公司返还2006-2016年期间的租金249491.1元，因返还租赁费与本案不是同一法律关系，本案不予处理。通信服务公司称诉讼请求中所称的物业管理工作费实为租金，这在双方房屋租赁合同纠纷案件中对房屋占有使用费进行了评估，根据评估的价值，与本案双方合同履行过程中被答辩人所交纳的费用基本等级同于市场价格的水平，经查该价值评估是对2016年和2017年的房屋使用费进行的评估，而本案的物业管理费系2006年至2016年1月期间的。因此，通信服务公司的主张，理由欠当，证据不充分，本院不予支持。据此，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告山东通信服务公司返还原告济南东成西就餐饮娱乐有限公司物业管理费人民币25.5万元，于判决生效之日起十日内执行；二、驳回原告济南东成西就餐饮娱乐有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币40880元，由原告济南东成西就餐饮娱乐有限公司负担35750元、被告山东通信服务公司负担5130元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 闫 云人民陪审员 高 燕人民陪审员 秦 芳二〇一九年十一月二十六日书 记 员 刘允赫