云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初2483号原告（反诉被告）：赵巧茹，女，1990年1月24日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：胡杨，男，1970年7月18日出生，住云南省大理白族自治州大理市，特别授权代理。被告（反诉原告）：大理福门置业有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市海东镇海东蔚文街大理福门国际健康中心。统一社会信用代码：91532900MA6L0Q6B62。法定代表人：陈建同，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李亚丹，云南星震律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：章紫熙，云南星震律师事务所实习律师，特别授权代理。原告赵巧茹与被告大理福门置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，被告提出反诉，本院受理后，适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告赵巧茹及其委托诉讼代理人胡杨，被告的委托诉讼代理人李亚丹、章紫熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵巧茹向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除《商品房买卖合同》；2、请求依法判令被告返还原告已付购房款231,800元、代收款300元；3、请求依法判令被告承担231,800元的赔偿责任；4、请求依法判令被告承担已付购房款231,800元本金的利息，从2018年10月8日原告支付最后一笔购房款之日起算，至本金全部清偿之日止；5、请求依法判令被告承担全部案件受理费。事实与理由，2018年8月，经被告的营销推广员以及置业顾问刘冠杰推荐，原、被告就购房定金、付款方式、房号、建筑面积、单价、总价、优惠方式等达成了一致，双方签订了在《约40M楼中楼商品房买卖认购协议》及编号为0001059的《商品房认购单》。同日原告以刷卡方式支付了10,000元定金。2018年8月30日通过微信扫码的方式，分两次向蒋怡倩支付了40,000元定金。以现金方式给被告交了35,000元购房款。9月14日，原告在被告方工作人员的朋友圈看到，被告方的《商品房预售许可证》才在办理过程中，感觉上当受骗了，原告多次向被告追问能否办银行贷款，得到肯定答复后，原告2018年10月8日，刷卡146,000元，现金交了800元付清了原告的全部首付款231，800元，至此原告依照合同约定履行了付款义务，就等待被告为原告办理贷款手续。10月27日，被告才书面通知原告提交贷款资料，于是，原告又依照《告知函》向被告提交了全部书面资料。2018年12月21日，被告通知原告去补签《商品房买卖合同》及《贷款合同》，并要求原告把之前被告方出具的所有《收款收据》、《商品房认购单》交回给被告，被告又重新给原告出具了两张《收款收据》。过了一段时间，被告方工作人员以银行要求提供共同还款人作为担保为由，一直未能为原告办理贷款手续。经原告电话、微信多次和被告沟通，被告都坚持说要提供共同还款人才能办理贷款手续。更蹊跷的是，合同补签之后，被告单方面收留合同，不给原告看签订的合同内容，原告多次催要均未果，至今原告也不持有合同。原告认为，双方签订的认购书性质是商品房买卖合同，但被告与原告签订认购书时尚未取得预售许可，因此双方补签的《商品房买卖合同》因认定为无效合同，综上，请法院支持原告的诉讼请求。被告答辩即反诉称：被告是依法成立的房地产开发公司，在云南省大理市开发了大理福门国际健康中心（洱海福门）。2018年8月8日，原告赵巧茹因购房需要与被告签定《商品房认购单》，认购大理福门国际健康中心（洱海福门）11号楼1408单元，2018年12月21日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，并进行了网上备案登记。《商品房买卖合同（预售）》明确约定原告应当于2018年12月27日前支付首期房款231800.25元，余款230000元向富滇银行大理分行（贷款机构）申请贷款支付。原告支付首期房价款231800.25元后，向银行提交贷款所需的相关资料，但是由于原告个人存在征信问题，导致银行不能发放贷款。被告及时将该信息反馈给原告，并要求原告7日内向公司补足剩余房款，原告以各种理由拒绝支付剩余房款，逾期履行付款义务超过30日。根据双方签订《商品房买卖合同》补充协议第四条第四项约定，本协议签订后，因原告原因或因贷款机构不批准原告的贷款，致使被告无法在约定的期限内收到全部或部分剩余房款的，原告应自收到被告或贷款机构的通知之日起7日内向被告补足购房款，否则视为违约。本协议第五条的约定承担违约责任。该合同补充协议第五条约定原告逾期履行主合同约定的付款义务，原告逾期超过30日，即视为原告根本违约，被告有权选择单方面解除合同，原告应按该商品房总价款的20%向被告支付违约金。根据《商品房买卖合同》约定，原告的行为已构成违约，被告有权解除合同，并要求原告按照该商品房总价款461800.25元的20%向被告支付违约金，即92360.05元。综上所述，应驳回原告的诉讼请求。被告针对原告的违约行为，提出反诉请求：1、请求判令依法解除被告与原告于2018年12月21日签定的《商品房买卖合同》《补充协议》。2、请求判令原告立即向被告支付违约金92360.05元以及从2019年6月2日计算至2019年7月2日，30天的逾期违约金6900元（230000×0.1%／天×30天），合计99260.05元。3、请求判令原告赵巧茹承担本案的律师费5000元。4、依法判决原告协助被告办理《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》约定的大理福门国家健康中心（洱海福门）11幢14层1408号商品房备案登记撤销手续。5、本案本诉、反诉案件受理费由原告承担。针对被告反诉原告答辩称：被告所述《商品房买卖合同》原告未持有，被告存在欺诈，合同无效；原告不应当支付违约金和律师费。原告为证明其诉讼主张向本院提交如下证据：1、原告身份证、结婚证复印件、被告工商注册登记查询复印件各1份，以证明原、被告主体资格。2、《约40M楼中楼商品房买卖认购协议》原件1份、业务凭证/客户回单（中信银行）原件1份、微信支付截图打印件2份、云南省农村信用社卡交易对账单原件1份及刷卡小票原件2张，以证明原、被告签订了认购协议，确定了权利义务以及原告付款情况。3、《大理福门置业有限公司告知函》及注意事项原件各1份、微信朋友圈截图打印件2页，以证明原、被告签订商品房认购单时，被告未约定要求原告提供共同还款人，且被告尚未取得预售许可。4、《大理福门置业有限公司签约清单》、《收据》原件2份、原告手机微信截图打印件4页，以证明原被告签订《约40M楼中楼商品房买卖认购协议》时被告未取得预售许可，且被告一直未将合同交付给原告。5、微信聊天记录截图打印件（原告与被告方工作人员王婷、刘冠杰），以证明被告工作人员找借口未能为原告办理按揭贷款，也不向原告交付合同。6、原告信用报告打印件，以证明被告称原告信用存在问题不能贷款不属实。被告经质证对原告提交的第1组证据三性无异议。第2组三性无异议，但对《约40M楼中楼商品房买卖认购协议》证明方向不予认可。第3组《大理福门置业有限公司告知函》及注意事项原件的真实性、合法性无异议，证明方向有异议；微信朋友圈截图打印件，三性均不予认可。第4组《大理福门置业有限公司签约清单》、《收据》，真实性、合法性无异议，证明方向有异议；微信朋友圈截图打印件，三性均不予认可。第5、6组三性均不予认可。被告为证明自己的事实主张，现本院提交以下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证各1份，以证明被告身份信息。2、《商品房买卖合同（预售）》原件1套（附前期物业合同1份及合同登记备案表1份、补充协议1份）及公证书、富滇银行股份有限公司大理分行情况说明原件1份，中国邮政快递单原件、中国邮政快递物流详情截图复印件1份、大理福门置业有限公司向原告赵巧茹发送的告知函原件1份，以证明双方签订《商品房买卖合同（预售）》并进行了备案登记，原告贷款未获审批后，被告告知原告限期交款，原告未按约定交付购房尾款，已经违约；3、商品房预售许可证明复印件加盖公章一份，证明2018年9月29日，被告取得商品房预售许可证明。4、律师事务所委托协议书原件一份、律师费发票原件一份，以证明被告聘请律师作为诉讼代理人，支付律师费5,000元，根据双方的约定，该费用应由原告承担。5、《商品房认购单》1份，以证明原告认购房屋情况；原告经质证对被告提交的第1组证据三性无异议；对第2组《商品房买卖合同（预售）》原件1套三性均不予认可；富滇银行股份有限公司大理分行情况说明原件一份，真实性认可，但是证明内容和方向不予认可；中国邮政快递单、中国邮政快递物流详情截图、告知函三性认可。第3组证据真实性认可，但是与本案没有关联性，不能证明他的目的。第4组合法性没有异议，但是与本案没有联系，原告不应承担律师费。对第5组证据无异议。本院认为，原告提交证据中除了微信聊天记录以及信用报告打印件不能证明原告的诉讼主张，本院不予确认外，原告提交的其余证据均真实、合法、与本案有关联，本院予以确认。被告提交的证据均真实、合法、与本案有关联，本院予以确认。根据本院认定的证据及双方当事人的陈述，本院认定本案法律事实如下：2018年8月28日，原告与被告签署了“商品房认购单”确认原告认购被告开发认购大理福门国际健康中心（洱海福门）11号楼1408单元房屋，建筑面积49.52平方米，单价9,325.53元每平方米，总价461,800元，签订认购单，约定原告自愿向被告交付认购定金231,800元，认购当日交付10,000元，剩余定金在2018年10月6日前交清。“商品房认购单”签订后，原告已于2018年10月6日前交付给被告房款231,800.25元。2018年12月21日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同（预售）》原件1套（附前期物业合同1份、补充协议1份）并且进行了公证书。《商品房买卖合同（预售）》约定购买被告开发的大理福门国际健康中心11幢1408号，预测建筑面积为49.52平方米，套内建筑面积39.12平方米；该商品房单价为每平方米9,325.53元，总价为461,800.25元；付款方式及期限约定为原告应于2018年12月27日前付清首期房价款231,800.25元，占全部房价款的50.19%，余款230,000元向富滇银行大理分行申请贷款支付；被告应于2021年6月30日前向原告交付商品房。同日双方还签订了《补充协议》第四条约定，原告采用银行贷款支付房款的，原告应在购房合同签订当日交齐所需手续资料（具体资料以贷款银行的要求为准），若原告未能与应贷款银行达成办理借款的相关手续，则应在第4日起15日内将首付款以外的剩余房款全部支付给被告，原告逾期支付的，每逾期一日应向被告支付房屋总价0.1%的违约金。本协议签订后，因原告原因或贷款政策调整或因贷款机构不批准原告的贷款，致使被告无法在约定的期限内收到全部或部分剩余房款的，原告应自收到被告或贷款机构的通知之日起7日内向被告补足购房款，否则视为违约。逾期超过30日的，即视为原告根本违约，被告有权选择单方面解除合同，原告应按该商品房总价款的20%向被告支付违约金，并承担被告因此产生的其他费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）。合同及补充协议还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订当日，被告向原告出具了收到231,800.25元房款以及被告代收公证费300元的收据；同月24日涉案商品房办理了备案登记。此后原告向被告提交了办理贷款的相关资料，并由被告转交至贷款银行（富滇银行大理分行），2019年3月被告以及贷款银行向原告告知，原告贷款审批未能通过。2019年5月31日被告向原告发告知函，告知原告由于原告贷款未通过审批，要求原告于2019年6月7日前到被告处补足剩余房款，逾期被告将收取违约金及利息。2019年6月3日原告向本院提起诉讼。另查明，被告于2018年9月28日取得商品房的预售许可证明。本院认为：原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》时已经取得预售许可，且双方意思表示真实，从形式到内容并不违反法律和行政法规规定，属有效合同。原告以双方签订认购协议时被告未取得预售许可，因此双方《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》无效没有法律依据，本院不予采信。对于合同的解除权，原告以双方签订认购协议时被告未取得商品房的预售许可，被告存在欺诈，以此为由要求解除《商品房买卖合同（预售）》的理由不成立，且原告未能举证证明被告存在违约事由，因此原告不具有合同解除权。依法成立的合同对双方当事人均有法律约束力，双方当事人应全面履行。本案双方订立的合同及补充协议约定购房款交纳方式为首付款先交50.19%即231,800.25元，余款230,000元以向富滇银行大理分行以按揭贷款方式支付。因原告个人原因，无法办理个人住房贷款。根据双方补充协议约定原告应自收到被告或贷款机构的通知之日起7日内向被告补足购房款，否则视为违约。而本案原告在未能办理银行按揭贷款及被告向其发出告知函后的情况下，未在合理期限内未将购房尾款支付给被告，原告已经违约，双方约定的一方解除合同的条件已成就，被告依据合同和补充协议约定有权行使合同单方解除权。被告反诉解除双方间订立的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》合法有据，本院予以支持。合同解除后被告收取的购房款应返还原告，但原告要求被告赔偿231,800元损失以及承担该款利息没有事实以及法律依据，本院不予支持；对于300元公证费被告仅代公证机关收取，且涉案合同经公证，原告要求被告返还无法律依据；合同解除后，被告反诉请求原告支付违约金以及共同办理《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》的备案登记撤销手续的反诉主张，有事实和法律依据，本院予以支持。但违约金的计算标准，本院结合本案实际以逾期应付款20%计算，则违约金应为46,000元（230,000元×20%）。律师费双方虽有约定，但该费用不属于被告必要产生的费用，对被告该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）赵巧茹与被告（反诉原告）大理福门置业有限公司于2018年12月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》。二、由被告（反诉原告）大理福门置业有限公司于本判决书发生法律效力之日起十五日内返还给原告（反诉被告）赵巧茹房款231,800.25元。三、驳回原告（反诉被告）赵巧茹的其他诉讼请求。四、由原告（反诉被告）赵巧茹在本判决书发生法律效力之日起十五日内协助被告（反诉原告）大理福门置业有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》约定的大理福门国际健康中心11幢1408号商品房备案登记撤销手续。五、由原告（反诉被告）赵巧茹在本判决书发生法律效力之日起十五日内支付给被告（反诉原告）大理福门置业有限公司违约金46,000元。六、驳回被告（反诉原告）大理福门置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,782元，由原告（反诉被告）赵巧茹承担2,391元，被告（反诉原告）大理福门置业有限公司承担2,391元。反诉案件受理费2,334元，减半收取1,167元，由原告（反诉被告）赵巧茹承担515元，被告（反诉原告）大理福门置业有限公司承担652元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为二年。审判长 董 琼审判员 张汝爱审判员 艾建生二〇一九年十一月二十九日书记员 李晓松