云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初12132号原告：郭雪星，女，彝族，1982年10月21日出生，住昆明市五华区。被告：云南中天世纪房地产开发经营有限公司，住所地云南省昆明市高新技术开发区海源北路**高薪招商大厦办公室，统一社会信用代码：91530100767096319W。法定代表人：苏黎明，总经理。委托诉讼代理人：杨丽，特别授权代理。原告郭雪星（以下简称原告）与被告云南中天世纪房地产开发经营有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及被告的委托诉讼代理人杨丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即为原告办理土地使用证；2.被告按照原告全部购房227808元，自2011年6日15日（接房日期十90日的次日）起至土地证发放之日〈暂计至2019年9月13日）按年息6%计算利息向原告赔偿逾期办证（土地证）的违约金106614.14元〔购买时的房价×违约年限×6%＝违约金〕；3.退还多收的契税款1139.06元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年9月3日原、被告签订了《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，双方约定房屋价格为227,808,00元。原告通过按揭贷款方式支付了购房款。被告于2011年6月15日将房屋交付原告，原告将房屋配套费、维修基金、房产证和土地证代办费缴纳给被告，被告开具了购房相关发票、税票、收据，《商品房购销合同》约定被告代为办理房屋产权登记手续，2013年2月22日原告取得了所购房产的房屋所有权证，但至今未取得土地使用证。依据合同约定，被告的行为已构成严重违约，给原告造成巨大损失。现原告为了维护合法权益诉至贵院。另，经法庭释明，原告将第一、二项诉讼请求中的“土地使用证”、“土地证”变更为“不动产权证书”。被告辩称：1.原告要求被告立即为其办理国有土地使用权证与现有规定不符，被告虽在办理土地使用证方面存在过错，但该过错未对原告造成任何损失，且提的使用证的取得已属于法律或事实上不能履行的情形；2.商品房买卖合同中并未约定逾期办证的违约金，且被告已按合同约定为原告办理了房屋所有有权证，该证书可以满足原告在交易、落户、上学等各方面需求，并未影响原告对该房屋任何权利的行使，故原告要求被告支付逾期办证违约金无事实和法律依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月3日，原告（乙方，买受人）与被告（甲方，出卖人）签订《商品房购销合同》和《合同补充协议》，并办理了备案登记，合同登记号为：ＧＸ2009090302908。上述合同约定：1.乙方出资227808元购买甲方开发的位于昆明市高新区房屋（以下简称1103号房屋），房屋的参考套内建筑面积为47.2平方米；2.乙方采用银行按揭方式付款，乙方应在签订合同时支付首付款978078元，余款130000元办理银行按揭手续；3.甲方应于2011年6月12日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方；4.关于产权登记的约定：在乙方办理完毕接房手续，支付全部购房款、配套费、公共维修基金契税等相关费用，并向甲方提供所有办理产权登记手续所需的资料，甲方在90个工作日内向房地产管理部门申请办理产权登记手续；5.房屋的维修基金为房价的2%，该项费用乙方必须在办理房屋交接手续时一次性付清；6.房屋配套设施费由乙方在项目交房时一并缴纳，其收费标准根据甲方公示的金额为准；7.凡办理贷款按揭的买受人，《房屋所有权证》必须由甲方代办，全部资料和委托手续提交出卖人等主要内容。合同履行过程中，原告依约付清了房款227808元，并于2011年6月15日向被告交纳维修基金5393.7元，电话宽带接口、有线电视接口、可视对讲、煤气费6400元，房产证工本费85元，土地证工本费155元，以上原告交纳费用均由被告出具了相应收据。同日，被告向原告开具购买1103号房屋的发票一张。截止开庭之日，被告仍未协助原告办理涉案房屋不动产权证书。另查明，1.原告自认被告已于2011年6月15日向其交付房屋；2.被告自认其代为收取原告缴纳的办理房屋土地使用权证的契税1139.04元，且涉案房屋未办理国有土地使用证，原告也未取得涉案房屋不动产权证书；3.2013年2月22日，1103号房屋已办理房屋所有权登记手续，房屋所有权证号为昆房权证（昆明市）字第**。本院认为，《商品房购销合同》和《合同补充协议》系依法成立并生效的商品房买卖合同，合同受法律保护，当事人应严格按照约定履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于原告要求被告协助办理1103号房屋不动产权登记手续的诉讼请求，本院认为，根据《商品房销售管理办法》第三十四条第三款：“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定及《商品房购销合同》第十二条：“在乙方办理完毕接房手续，支付全部支付全部购房款、配套费、公共维修基金契税等相关费用，并向甲方提供所有办理产权登记手续所需的资料，甲方在90个工作日内向房地产管理部门申请办理产权登记手续”的约定，原告作为买受人已付清合同约定的全部款项，被告作为房地产开发企业应当协助原告办理不动产权登记手续。根据《不动产登记暂行条例》第四条的规定，原告有权要求被告协助办理不动产权登记手续。关于原告要求被告支付逾期办理不动产权证书的违约金的诉讼请求，本院认为，《商品房购销合同》中虽未明确约定被告负有协助原告办理房屋不动产权证书的义务，但根据该合同第十二条的约定，被告应在原告支付相关费用并提供所需材料后的90个工作日内向房地产管理部门申请办理产权登记手续，而在《不动产登记暂行条例》施行后，该合同中的“产权登记手续”应为不动产权登记手续，故被告应按合同约定于原告付清所有费用并提交相关材料后的90日内，即2011年9月13日前协助原告办理涉案房屋不动产权证书。被告未在约定期限内协助原告办理涉案房屋不动产权证书的行为已经构成违约，理应自约定期限届满后承担违约责任。因原、被告双方对于该违约责任并未进行明确约定，在原告并未提交证据证明其因被告的上述违约行为导致的实际损失的情况下，本院结合违约金兼具惩罚性及补偿性的属性以及本案实际，酌情确定被告向原告支付自《商品房购销合同》约定的办理产权登记手续届满之日（即2011年9月13日）的次日即自2011年9月14日起，以购房款227808元为基数按照中国人民银行同期活期存款利率计算的违约金，且为促使被告积极履行其法定协助义务，该违约金应当支付至被告向不动产登记机关实际报送涉案房屋申请办理不动产权证书的全部合格资料之日止。至于原告要求被告退还契税款的诉讼请求，本院认为，契税款的收取主体为税务机关，而被告仅为代收代缴，故对于原告要求被告退还契税款的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告云南中天世纪房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告郭雪星办理位于昆明市高新区房屋的不动产权证书，并承担自2011年9月14日起至被告云南中天世纪房地产开发经营有限公司向不动产登记机关实际报送涉案房屋申请办理不动产权证书的全部合格资料之日止，以原告郭雪星已付房款227808元为基数，中国人民银行同期活期存款利率计算的违约金；二、驳回原告郭雪星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2455元，减半收取计1227.5元，由原告郭雪星承担92%，即1129.3元；由被告云南中天世纪房地产开发经营有限公司承担8%，即98.2元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  符雅琪二〇一九年十一月二十六日书记员  和耀星