广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初7125号原告（反诉被告）：广州市荔湾区住房和建设局,地址广东省广州市荔湾区信义路21号。法定代表人：游志红，职务：局长。委托代理人：陈斯毅、黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：林惠卿，女，1957年6月6日出生，住址广州市荔湾区。委托代理人：李桂初，男，1957年6月9日出生，汉族，住址广州市海珠区。原告广州市荔湾区住房和建设局诉被告林惠卿房屋租赁合同纠纷一案。本院立案受理后，依法由审判员侯炜邦适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈斯毅，被告林惠卿及委托代理人李桂初到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市荔湾区住房和建设局诉称：荔湾区人民南路XXX号102房房屋是原告的直管房屋，讼争房屋出租给被告作住宅使用，承租面积12.56平方米，月租金51.50元，租赁期限至2012年6月30日。被告从2014年1月至2019年7月期间欠缴租金共67个月。经查核，被告及其配偶拥有私房：白云区同德鹅掌坦后街七巷10号XXX,建筑面积78.0466平方米；白云区同德鹤掌坦后街七巷10号XXX，建筑面积33.9平方米。原被告之间就涉案房屋的租赁合同已经届满，根据《合同法》第232、235、236条规定：双方合约为不定期租赁关系，原告可随时要求解除合同关系收回房屋使用权；同时，根据双方签订的《广州市直管房租赁合同（住宅）》第四条第1款规定：依时交纳租金，如逾期3个月，原告有权终止合同并收回房屋，由此造成的损失，由被告承担。第二十条第3款规定：被告获得自有产权住房之日起3个月后，本合同解除，需交还房屋。因此，被告的行为，已经违反了合同规定，理应承担相应的法律责任。因此，原告起诉要求：1、要求解除原告与被告之间关于广州市荔湾区人民南路XXX号102房房屋的租赁关系，并要求被告及共同使用人迁出该房屋，将该屋的使用权交还原告；2、要求被告按照每月51.50元的标准，交付2014年1月至2019年7月的租金共67个月3450.50元，并支付至交还诉争房屋使用权之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。被告林惠卿答辩暨反诉称：不同意支付租金，是原告的工作人员叫被告不用交租的。同意退还房屋给原告，但要求原告退回多收的19个月（2012年1月至7月、2013年1月至2013年12月）的租金给被告。因原告拆除被告的阁楼需补偿10000元。故提起反诉：要求原告退还多收的19个月租金及补偿被告阁楼的费用10000元。原告广州市荔湾区住房和建设局答辩称：一、案涉房屋于2012年7月1日开始进行修缮，于2013年12月23日竣工验收，该期间广州市荔湾区住房和建设局同意从2012年8月1日开始至2013年12月31日不收取被告的房屋租金。二、被告从2014年1月开始拖欠原告的房屋租金，根据《合同法》第九十九条的规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。原告已经免收被告2012年8月至2012年12月的租金，被告从2014年1月至2014年12月所拖欠的租金，应从原告收取被告2013年1月至2013年12月的租金中抵销。三、关于收取租金利息的问题，被告从未向原告提出过租金利息的主张，原告认为该主张已过诉讼时效，依法不应支持。三、被告主张10000元维修补偿金原告不予认可。首先，原告管理的直管房已经进行了必要的维修修缮，被告要对房屋进行修缮必须经过原告的同意，而且，对于这笔金额被告并无相关的证据票据证明维修的事项及费用支出的情况，原告也无同意被告对案涉房屋进行维修。经审理查明：广州市荔湾区人民南路XXX号102房（涉案房屋）是原告管理的直管公房。该房屋由原告出租给被告作住宅使用，使用面积12.56平方米。租赁合同期限由2008年7月1日至2012年6月30日止，月租金为51.50元。被告应依时交纳租金。逾期交付租金的；…如逾期3个月，原告有权终止合同并收回房屋…。被告需要对房屋进行扩、加、改建（含改变内间隔）、室内装修或增加设备，必须经原告书面同意并订立书面协议，且原告有权对工程进行监督…。该合同另约定承租人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，出租人有权解除合同并收回房屋；签订合同后，本人或配偶获得自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除合同并将房屋交回给出租人，逾期不交回的，视为违约。签订合同后，被告继续使用上述房屋并交纳租金。上述合同期满后，双方没有续签合同，但被告继续依合同约定的租金标准向原告交纳租金。2012年7月因房屋需要维修被告迁离房屋。2013年12月23日房屋维修竣工，原告通知被告回迁房屋居住。在2018年4月9日原、被告就被告承租房屋进行核实，被告确认其自有房屋并自2014年1月至今没有缴付租金给原告，原告多收维修期间1年的房屋租金。原告遂向本院提起诉讼。2019年8月28日本院向被告送达起诉状副本。在庭审中，被告确认自有产权房屋。被告认为在2014年2月原告通知回迁办理钥匙交接时，发现回迁房屋与邻居的公共使用存在问题无法解决。被告没有入住房屋，但被告对回迁房屋另行加锁。被告确认现房屋阁楼为水泥结构，原阁楼在2006年间加建的为木质结构。原告确认在房屋维修期间多扣被告2013年1月-12月的租金，同意在被告欠付的租金中抵销。原告认为房屋内的阁楼在1992年有记载，被告陈述在2006年间重新修建没有记载。本院认为：原、被告签订的《广州市直管房租赁合同（住宅）》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的规定，合法有效。上述合同期满后，双方没有续签合同，但被告继续使用案涉房屋，并依合同约定向原告交纳租金，原告对此也无异议，双方之间形成不定期租赁关系。对于被告以涉案房屋维修后，被告与邻居公共部位的使用没有划分容易产生纠纷为由，抗辩没有使用房屋不应该产生租金。根据原、被告双方在庭审中确认，被告与原告办理涉案房屋钥匙移交并另行加锁。虽然被告以与邻居的公用部位共同使用容易产生纠纷进行抗辩，被告不能提供其使用公用部位与邻居产生纠纷的事实证据。如对公共部分的使用有争议，应通过原告及相关部门进行协调解决，不能构成不缴纳租金的理由。现被告已经自有产权房屋，且双方的不定期租赁关系，原告随时可以解除合同。本院于2019年8月28日向被告送达起诉状副本，本院确定原、被告关于解除涉案房屋的租赁时间为2019年8月28日。故原告要求解除与被告关于涉案房屋的租赁关系及支付租金的诉讼请求，本院予以支持。对于房屋维修期间的租金计算问题。因涉案房屋在2012年7月至2013年12月属维修期间，被告没有实际使用。原告继续扣收被告2013年1月-2013年12月期间的租金没有事实依据，被告反诉要求原告退还2013年1月-2013年12月期间租金的诉讼请求，本院予以支持。原告当庭同意将多扣收被告该部分租金，在2014年1月-2014年12月租金中抵销的意见，本院予以采纳。被告没有提供证据证明2012年1月-7月没有使用涉案房屋，故被告要求原告返还2012年1月-7月租金的诉讼请求，本院不予支持。对于被告反诉要求原告支付多扣收租金利息的诉讼时效问题。原告认为被告在2013年间发现原告多扣收租金后，从没有向原告主张权利，其现在向原告主张利息，已经超过法律规定的诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定。被告上述反诉请求已经超过诉讼时效，本院不予支持。对于被告反诉要求原告补偿阁楼费用10000元的问题。根据租赁合同的约定，被告在涉案房屋内进行扩、加、改建（含改变内间隔）、室内装修或增加设备，必须经原告书面同意并订立书面协议。被告当庭不能提供其在2006年涉案房屋内重新修建阁楼费用10000元及获得原告批准的证据，被告对此应承担举证不能的责任。故被告上述反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条，第一百一十九条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告广州市荔湾区住房和建设局与被告林惠卿关于广州市荔湾区人民南路XXX号102房的租赁关系于2019年8月28日解除。二、自本判决发生法律效力之日起30天内，被告林惠卿（及共同使用人）迁出广州市荔湾区人民南路XXX号102房屋，将房屋交还给原告广州市荔湾区住房和建设局。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告林惠卿一次性向原告广州市荔湾区住房和建设局支付自2015年1月起至本判决发生法律效力之日止的租金（按每月51.5元计付）。自本判决发生法律效力次日起至被告迁出之日止的租金，被告按上述标准，逐月支付给原告广州市荔湾区住房和建设局。四、驳回原告广州市荔湾区住房和建设局的其他诉讼请求。五、驳回被告林惠卿其他反诉请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告林惠卿负担40元，原告广州市荔湾区住房和建设局负担10元。本案反诉费36元，由原告广州市荔湾区住房和建设局负担10元，被告林惠卿负担26元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇一九年十一月二十七日书记员  谢绮雯黄嘉琪