贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初10142号 原告：宫陈，女，汉族，1984年4月3日出生，住贵州省毕节市。 原告：赵亮，男，汉族，1979年10月12日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：黄雪薇，系贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道。统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀敬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周旭，贵州众正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛锦。 原告宫陈、赵亮与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（下称振华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年8月15日登记立案后，依法适用简易程序于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告宫陈及委托诉讼代理人黄雪薇，被告振华房开公司委托诉讼代理人周旭、薛锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宫陈、赵亮向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理并交付涉案房屋不动产权证书；2、判决被告返还原告所交纳的水、电表入户、天然气入户、有线电视入户费用共计4079.00元；3、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算方式以已付购房款为基数，按日万分之二的标准从2014年7月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2013年1月29日与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告所开发的振华商贸大厦A幢1单元31层8号房，购房价款为266672.00元。承诺于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的0.02%承担违约责任；约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告支付完毕购房款。原告在收房时，被告向原告收取发维修基金、产权登记费、税费、印花税等办证所需费用，该行为视为原被告双方达成委托代办证的合意，事实上成立委托代办关系，但被告至今未将有关文书提交到产权登记机关，致使原告不以有在法律规定的期限内取得不动产权证书。原告认为，原告已按合同约定履行义务，但被告未按合同履行义务的行为已构成违约，依法应承担相应的责任。 被告振华房开公司辩称：1、违约金超过诉讼时效的部分被告不应承担；2、原告请求被告办理不动产权证书的行为，因不能用现在的政策去限制以前的行为，所以要求办理不动产权证书是不妥的；3、购房合同没有约定违约金的计算方式的就不应该支持；4、超过法院支持的部分，诉讼费由原告自行承担；5、被告收取的四通费用，在当时签订合同的时候，是被告为本案原告办理相关入户收取的费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人举证、质证。对双方当事人无异议的原告的身份证复印件、《商品房买卖合同》、收据、发票、备案登记表，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年1月29日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市，总房款为266672.00元；出卖人应当在2012年12月30日前向买受人交付该商品房；上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气在2013年3月30日达到交付使用条件；出卖人承诺于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的0.02%承担违约责任；约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。合同附件十二《补充协议》约定“房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证”，合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告按约定向被告支付完毕购房款，并支付了房屋维修基金、契税、办证费等费用。2012年5月25日，被告收取原告水表入户750.00元、电表入户529.00元、天然气入户2500.00元，2013年6月2日收取有线电视入户300.00元。被告按约定向原告交付涉案房屋，但未按约定为原告办理不动产权证书。 另查明，振华商贸大厦A幢于2019年8月13日取得新建商品房幢首次登记（原名称为初始登记）。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、原告请求被告办理并交付涉案房产不动产权证书是否支持；二、原告请求被告支付违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效；三、被告是否承担违约责任，若承担其违约期间及违约标准如何认定；四、原告请求被告返还水表入户750.00元、电表入户529.00元、天然气入户2500.00元、有线电视入户300.00元的诉讼请求是否支持。 关于焦点一的问题。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。就本案而言，双方当事人在《商品房买卖合同》中约定，出卖人应于2014年6月30日前完成案涉商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。合同附件十二中约定“房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证”。前述内容即是合同双方就协助办证义务的具体约定，约定事项不违反法律、行政法规的规定，对双方当事人具有约束力。被告于2019年8月13日取得振华商贸大厦A幢新建商品房幢首次登记（原名称为初始登记），涉案房屋已符合办理产权转移登记的条件，因此被告应于原告缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料之日起一定时间内为原告办理并交付涉案房屋不动产权证书。 关于焦点二的问题。逾期交付相方文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，其违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。双方在合同中约定被告应在2014年6月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，并约定按日向买受人支付违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期办证违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年8月15日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年8月15日起的逾期办证违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。 关于焦点三的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条中对逾期交付文书违约金的计算有相应约定。同时，被告负有在2014年6月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的合同义务，但被告逾期未予交付。鉴于本案由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露义务，即告知原告可以交付相关文书。该披露义务履行完毕，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。本案无证据显示被告在约定期限内履行了文书交付的披露义务，故在本案开庭之日（2019年10月22日）视为被告履行了披露义务。因此，上述违约金应以已付购房款266672.00元为基数，按日万分之二的标准从2016年8月15日起计算至2019年10月22日止。 关于焦点四的问题。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气在2013年3月30日达到交付使用条件。因此，被告收取原告的水表入户750.00元、电表入户529.00元、天然气入户2500.00元、有线电视入户300.00元实质为水、供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故被告另行向原告收取水表入户750.00元、电表入户529.00元、天然气入户2500.00元、有线电视入户300.00元于约于法无合理依据，理应予以退还。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于原告宫陈、赵亮缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起90日内为原告宫陈、赵亮办理并交付振华商贸大厦第A幢1单元31层8号商品房不动产权证书。 二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起20日内支付原告宫陈、赵亮逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，违约金的计算方式为：以已付购房款266672.00元为基数，按日万分之二的标准从2016年8月15日起计算至2019年10月22日止。 三、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起20日内退还原告宫陈、赵亮水表入户750.00元、电表入户529.00元、天然气入户2500.00元、有线电视入户300.00元。 四、驳回原告宫陈、赵亮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1189.00元，由原告宫陈、赵亮负担389.00元，被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担800.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  简泽智 二〇一九年十一月五日 书记员  周 猷