广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤05民终837号上诉人（原审被告）：郑素珍，住广东省汕头市龙湖区×××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××44X。委托诉讼代理人：陈镜武、罗振武，汕头市龙湖区基层法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：陈义森，住广东省汕头市潮阳区×××××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××019。委托诉讼代理人：纪树华，广东铭扬律师事务所律师。原审第三人：李松和，住广东省汕头市龙湖区××××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××016。上诉人郑素珍因与被上诉人陈义森、原审第三人李松和案外人执行异议之诉一案，不服汕头市龙湖区人民法院（2019）粤0507民初322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郑素珍上诉请求：1.撤销一审判决，改判对汕头市潮阳区××××××××××××××××××××（下称案涉房屋）许可执行；2.一、二审诉讼费用由陈义森承担。事实和理由：一审判决认定陈义森“已支付购房款”“占有、使用该房屋多年”，认为陈义森“对房屋未办理产权变更手续，尚没有证据证明系其过错所致”，属于认定事实错误，适用法律错误。陈义森在一审期间提交的李松和2019年补写的《收条》不属合法证据，不能作为定案依据。关于案涉房屋未能办理过户手续的责任，陈义森和李松和虽有陈述，但没有提交证据证明，未能过户存在陈义森自身的原因，陈义森存在过错。一审法院应本着慎用自认规则，即使陈义森和李松和自认也不能免除举证责任。本案陈义森应举证证明其对于案涉房屋未能办理过户手续没有过错，如果不能证明其没有过错，则应承担举证不能的责任。郑素珍在本案没有过错，不应承担本案诉讼费用。陈义森一审阶段第一个诉讼请求是确认其与李松和于1999年8月9日签订的《买卖房屋契约书》有效，该请求涉及另一法律关系，与本案案外人执行异议之诉的法律关系不同，不是案件审查案外人是否有理由排除执行的审理范围，不应涉及实体处理。因此，陈义森请求确认《买卖房屋契约书》有效超出本案审理范围，一审判决支持该请求违背程序。陈义森辩称：一、其与李松和于1999年8月9日签订的《买卖房屋契约书》合法有效并进行公证，也支付了购房款，并实际居住将近20年。二、李松和出具的《收条》虽然是后来补签的，但是与客观事实相符，是真实有效的证据。三、案涉房屋未办理产权过户登记是土地未确权等客观原因导致的，其对此并无过错。另外，陈义森在一审阶段提出的确认其与李松和于1999年8月9日签订的《买卖房屋契约书》有效的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定属于本案审理范围。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，郑素珍的上诉主张缺乏事实和法律依据，请求驳回其上诉请求。陈义森向一审法院起诉请求：1.确认其与李松和于1999年8月9日签订的《买卖房屋契约书》有效；2.判令李松和协助其办理案涉房屋的过户手续；3.判令郑素珍不得执行案涉房屋。一审法院认定事实：1999年8月9日，陈义森与李松和签订《买卖房屋契约书》，约定李松和将案涉房屋出卖给陈义森承受管业，议定价格80000元于1999年8月9日交易清楚。此系双方自愿，如有产权或债务纠纷，均由出卖人负责理妥。同日，上述《买卖房屋契约书》经潮阳市公证处公证。同日，李松和向陈义森出具《收条》一份，收条载明李松和收到陈义森的购房款现金80000元。同日，李松和将上述房产交给陈义森使用。诉讼期间陈义森提出：其于1999年8月9日以现金的方式向李松和支付购房款80000元，李松和于同日向其出具了收条，但因时间太久，当年的收条已找不到，2019年1月份左右，其再次要求李松和出具收条。对此，李松和提出：陈义森所述属实，其于1999年8月9日在潮阳公证处收到陈义森的购房款现金80000元，其当时向陈义森出具了收条一份，并将身份证复印件交给陈义森。诉讼期间李松和提出：当时房子的土地是单位和其他企业购买的，土地手续还没办好，所以当时的不能过户。后来李松和就没去管这个事了。对此，陈义森提出：其买房子的时候，资金困难，80000元一部分是借来的，所以就没有想着过户。当时也没有李松和的联系电话。2011年左右，其老婆急着要过户就找了同栋楼的邻居，因为这栋楼的是工行员工的宿舍。邻居给了李松和的电话，但是打不通。2016年去潮阳房产局找过户就已经不能过户了，因为房产局说地产还没有确认。2018年其再去不动产登记处询问，该处回复说该地段地产没有确认没办法过户。对此李松和提出：不知道陈义森要找其过户，也没有人联系，其一直在工行潮阳支行一直到2006年才调到汕头工行。陈义森说的2016年、2017年不能过户的原因是潮阳房管局电脑升级。另查：一审法院在执行申请执行人郑素珍与被执行人李松和民间借贷纠纷一案中，因李松和没有履行还款义务，一审法院于2018年10月12日作出（2018）粤0507执1561号之一执行裁定书，其中裁定拍卖李松和所有的案涉房屋。陈义森向一审法院提出执行异议。一审法院于2018年12月28日作出（2018）粤0507执异28号执行裁定书，裁定驳回陈义森的异议。一审法院认为，陈义森与李松和签订的《买卖房屋契约书》，系双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。陈义森请求确认其与李松和于1999年8月9日签订的《买卖房屋契约书》有效的诉讼请求，证据及理由充分，应予支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。根据本案查明的事实，应认定陈义森与李松和签订《买卖房屋契约书》后，陈义森按合同约定支付了购房价款，已完全履行了合同约定的义务，并实际占有、使用该房屋多年。虽然李松和至今未将案涉房屋办理产权变更登记，但此系李松和应当承担的义务，结合陈义森一直多次要求李松和办理产权变更登记和办理产权变更登记需要以李松和为主导的事实，对上述房屋未办理产权变更手续这一情形，尚没有证据证明系陈义森的过错所致。因此，陈义森请求郑素珍不得执行案涉房屋的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。关于陈义森要求判令李松和协助其办理案涉房屋过户手续的诉讼请求，不属本案审理范围，不予审理。关于郑素珍提出的陈义森第二项请求属于陈义森与李松和有关的房产买卖的法律关系，与本案的案外人异议之诉审理的法律关系不一致，不属于本案审理的范围的答辩意见，理由成立，予以采纳。关于郑素珍提出的其他答辩意见，理由不成立，不予采纳。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、陈义森与李松和于1999年8月9日签订的《买卖房屋契约书》有效；二、停止对案涉房屋的执行；三、驳回陈义森的其他诉讼请求。案件受理费5050元，由郑素珍负担。二审中，当事人均没有提交新的证据。一审查明的事实与本案证据一致，本院予以确认。另查，案涉房屋系1993年由原工商银行潮阳支行自筹建设，李松和1998年7月以“市工商行潮阳支行房改成本价售房”获得，经原潮阳市人民政府核准于1999年3月5日颁发房地产权证，证号列粤房地证字第1316200号。本院在二审期间分别向汕头市潮阳区住房和城乡建设局、汕头市自然资源局潮阳分局函询案涉房屋过户登记的有关问题。根据复函内容，原潮阳市住房制度改革领导小组办公室于2002年11月发布《关于房改房上市交易有关事项的通知》，规范房改房上市交易程序，开始办理房改房上市交易审批手续。目前，案涉房屋由于土地信息不清晰，无法达到登记要求，仍不能办理过户手续。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据郑素珍的上诉请求，本案二审的争议焦点为：陈义森是否已合法占有案涉房屋及支付全部价款，案涉房屋未办理过户登记是否因陈义森自身原因。陈义森作为案外人，本案提交了案涉房屋房地产权证、经公证的《买卖房屋契约书》、收条，以及水费、数字电视和电话等缴费凭证，所在居委会出具的证明、本人及其配偶身份证上的住址等，以证明其自1999年9月与李松和签订合法有效的书面买卖合同后，已占有案涉房屋及支付了全部价款的事实。有关证据虽存在支付购房款的收条是李松和事后重新出具的瑕疵，但结合本案购房时间久远、其他证据又足以证明陈义森自签订购房协议后一直在案涉房屋居住生活等实际，陈义森和李松和对此的陈述和解释也合乎常理，郑素珍虽然予以否认但没有提供足以反驳的相反证据。一审法院按照法定程序，根据证据规则，认定陈义森在签订《买卖房屋契约书》后，已按合同约定支付了购房价款，并实际占有、使用该房屋多年的事实，符合证据的审查判断原则，本院予以认可。郑素珍的该上诉请求，依据不足，不予支持。对于郑素珍上诉提出案涉房屋未办理过户登记是陈义森自身原因所致的问题，经本院二审查实，案涉房屋为职工以成本价购买的住房，此类住房的交易受到国家政策的调整。具体到案涉房屋，明显存在因土地信息不清晰无法达到登记要求，仍不能办理过户手续的问题，因此案涉房屋未办理过户登记并非归责于作为买受人的陈义森的原因，陈义森没有过错。郑素珍的主张缺乏依据，不予采纳。至于一审判决确认《买卖房屋契约书》有效是否超出案件审理范围的问题，本院认为，人民法院在审理案外人执行异议之诉案件中，案外人同时提出权属确认请求的，可以一并处理，并根据实际情况决定是否支持。由于《买卖房屋契约书》是否有效与阻却执行的诉讼目的有关，一审法院在支持陈义森异议的情况下，作出确认有效的判决并无明显不妥，本院予以维持。综上所述，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，陈义森对案涉房屋享有的实体权益足以排除强制执行。一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上作出判决，合理合法，本院予以维持。郑素珍的上诉缺乏事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人郑素珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭建龙审 判 员 林 玫审 判 员 林 楠二〇一九年十一月六日法官助理 陈侄锋书 记 员 洪 虹