呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初4550号原告（反诉被告）：罗大进，男，内蒙古大公实业总公司退休职工，住呼和浩特市。被告（反诉原告）：王雅娟，女，内蒙古雅宁推广服务有限公司园长，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：谢利星，内蒙古启伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旭，内蒙古启伦律师事务所律师。罗大进与王雅娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，王雅娟向本院提起反诉，本院依法予以准许，并将本案转为普通程序，于2019年8月21日公开开庭进行了审理。罗大进、王雅娟及其委托诉讼代理人谢利星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗大进向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿违约金34,726.2元；2.被告退还原告房屋；3.被告承担本案的诉讼费用。庭审中，对于第一项诉讼请求，罗大进明确为：请求被告支付2018年4月17日至2019年4月16日的房屋租金5000元、违约金10,000元、2019年4月16日至2019年5月18日的房屋占有使用费19,726.2元；对于第二项诉讼请求，罗大进认可涉案房屋已返还，该项诉讼请求已实现，无需本院再行处理。事实与理由：一、根据原、被告签订的“租房协议”第三条:“三、房屋租金（今年是第贰年）8万元，代收年物业费3600元、采暖费5600元，此项费用按年计算多退少补。以上两项费用合计89,200元。付款方式：签订协议时付款83,600元。2018年9月30日前付采暖费5600元”及乙方承诺租金最迟“其余在2018年11月30日一次付清”至2019年5月16日尚有5000元未付。要求乙方立即支付。二、根据原、被告签订的“租房协议”第九条:“乙方要求租赁合同期为陆年，甲方同意。每年合同期满另签协议，每年于期满前30日商定。甲、乙双方协商确定第一年房屋租金7万元，第二年房屋租金8万元，第三年房屋租金8万元。第四年起房租应按房屋租赁市场行情另议。违约者赔偿对方违约金1万元。今年是租赁本房屋的第二年。”现乙方实际只租赁二年不再继续租赁，租赁时间违约，甲方要求乙方按照合同约定赔偿甲方违约金1万元。三、根据原告、被告签订的“租房协议”第十四条“十四、本合同到期，乙方在未签续租合同的情况下不能按期交房，每延期一日，按照本合同约定日租金的三倍缴纳房租，依次类推；”甲、乙方合同约定当年租期截止日为2019年4月16日，截止2019年5月16日已经超期占用房屋三十日。乙方应当赔偿甲方违约金19,726元。四、根据原、被告签订的“租房协议”第三条，折算成交房日租金为：房租219.18元/每日。五、根据原、被告签订的“租房协议”甲方提起诉讼后乙方拖延交房及恢复原有装修占用时间及相关损失另行起诉。在2019年3月14日至今原告多次要求被告继续履行租赁合同，但对方拒不继续履行，对原告的要求置之不理。原、被告签订的合同事实清晰、有效，被告违约事实清楚，请求法院依法维护原告的合法权益。王雅娟辩称，双方于2018年签订房屋租赁合同，2019年的房屋租赁合同双方约定于2019年5月8日签订，但由于罗大进拒绝收款和签订租房协议并要求王雅娟腾房，导致双方无法签订2019年的租房协议，是罗大进违约，所以应由罗大进承担相关违约责任。房屋占用费应计算至2019年6月16日，并应按正常的房租来进行结算，而非三倍房租，罗大进按三倍房租计算不合理，因为该占用期间是双方处于协商状态，并且是由于罗大进拒绝继续租赁，导致双方无法履行租赁协议。王雅娟向本院提出反诉请求：1.判令解除王雅娟与罗大进之间签订的《租房协议》；2.罗大进返还租房押金5000元，赔偿违约金10,000元及房屋装修损失20,000元；3.本案诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：2017年4月反诉原告与反诉被告签订租房协议，约定王雅娟承租罗大进位于呼和浩特市××街房屋。租房协议第九条约定租赁期为六年，第一年租金为7万元，第二年、第三年租金均为8万元，签订租房协议时罗大进收取了王雅娟5000元租房押金，双方在租房协议中未对租房交付期限作出约定。截止2019年4月16日，前两年租金以及相关费用已给付罗大进，王雅娟与罗大进在2019年4月16日前协商一致：王雅娟分期支付租金，王雅娟在2019年5月8日前支付5万元。王雅娟在2019年5月8日多次联系罗大进给付租金，罗大进拒绝收取租金，并要求腾房。因罗大进拒绝继续出租房屋，王雅娟被迫在2019年6月16日将房屋交付给罗大进。终止房屋租赁导致了王雅娟所经营的教学机构停业，罗大进也未对王雅娟进行房屋的装修和附属物价值进行折价赔偿，造成王雅娟严重的经济损失。罗大进单方终止履行租赁合同的行为构成了违约，也致使王雅娟合同目的无法实现，严重损害王雅娟的合法利益。为维护反诉原告合法利益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，向法院提起反诉，请依法支持反诉原告的诉请，维护反诉原告合法权益。罗大进辩称，王雅娟所述与事实不符，王雅娟的租房押金罗大进实际收了4000元，不是5000元。双方在租房协议中对租金交付期限进行了约定，2019年6月18日王雅娟才将涉案房屋返还于罗大进，王雅娟没有主动给钱，罗大进也没有拒绝收钱。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对罗大进、王雅娟提交的《租房协议》、微信聊天记录，对罗大进提交的《公证书》、声明，对王雅娟提交的收条予以采信并在案佐证。结合当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2018年4月，罗大进（甲方、出租方）与王雅娟（乙方、承租方）签订《租房协议》，合同第一条约定：房屋位置为呼和浩特市××街，1-3层，带院别墅，面积约260平方米。合同第二条约定：租期2018年4月17日至2019年4月16日为止。合同第三条约定：房屋租金（今年是第贰年）80,000元；代收年物业费3600元、采暖费5600元，此项费用按年计算多退少补，上两项费用合计89,200元；付款方式：签订协议时付款83,600元，2018年9月30日前付采暖费5600元。……合同第九条约定：乙方要求租赁合同期为陆年，甲方同意。每年合同期满另签协议，每年于期满前30日商定。甲、乙双方协商确定第一年房屋租金70,000元，第二年房屋租金80,000元，第三年房屋租金80,000元。第四年起房租应按房屋租赁市场行情另议。违约者赔偿对方违约金10,000元。今年是租赁本房屋的第二年。合同第十条约定：甲乙双方不得违背合同条款（除不可抗力原因外），如单方违约给对方造成损失应由违约者承担相应的经济赔偿责任。……合同第十三条约定：按租房惯例甲方另收取乙方水、电、天然气、电话费等押金5000元，于2017年4月17日前付清，乙方在合同期满时，甲方检查无误时退还押金。合同第十四条约定：本合同到期，乙方在未签续租合同的情况下不能按期交房，每延期一日，按照本合同约定日租金的三倍缴纳房租，依次类推；本合同到期若乙方未按合同到期时间将自有物品搬出，视为乙方放弃权利，甲方有权将乙方物品予以处理且无需支付乙方赔偿或补偿，且甲方不承担任何责任。合同下方手写文字载明：“2018年4月26日先付予25,000元，9月份支付一部分，其余在2018年11月30日一次付清。王雅娟。”2019年4月15日，王雅娟作出声明一份，载明：“本人诚信在2019年5月8日前付给罗大进房租50,000元，剩下的将在9月底全部付清，打款用本人王雅娟账号转账（还有暖气费用5600元、房租30,000元），合计35,600元。王雅娟。”2017年4月16日，罗大进出具收条，载明：“今收到王雅娟房租款70,000元、物业费3000元、租房押金5000元，其中违约金1000元，共计收到77,000元。违约金1000元顶做押金。房门钥匙一并交到王雅娟手中。”罗大进于2019年6月24日申请对涉案房屋进行保全证据公证，内蒙古自治区内蒙古自治区呼和浩特市蒙正公证处于同日对涉案房屋现状进行摄像，于2019年6月27日作出（2019）呼蒙正证内字第4114号《公证书》。本院认为，罗大进与王雅娟签订的《租房协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依据合同约定履行各自义务。关于王雅娟请求判令解除双方《租房协议》的反诉请求，本院认为，结合双方微信聊天记录，王雅娟在2019年6月17日告知罗大进房屋已腾完且双方约定次日进行交接，罗大进认可于2019年6月18日取得涉案房屋钥匙，故涉案房屋的返还时间为2019年6月18日，双方的《租赁协议》于2019年6月18日起解除。关于罗大进请求王雅娟向其支付房屋租金5000元的诉讼请求及王雅娟请求罗大进向其返还房屋押金5000元的反诉请求，本院认为，双方认可涉案房屋的租赁合同系每年签订，王雅娟亦认可欠付2018年4月17日至2019年4月16日的房屋租金5000元。结合《租赁合同》第十三条之约定及罗大进出具的收条，可认定王雅娟已向罗大进支付押金5000元。《租赁协议》已于2019年6月18日解除，罗大进提交的证据不足以证明王雅娟在使用涉案房屋期间欠付水、电、天然气、电话费等费用，不足以证明王雅娟损坏涉案房屋设备、物品，故王雅娟以押金5000元抵顶2018年4月17日至2019年4月16日所欠租金5000元的主张，本院予以支持。关于上述罗大进的诉讼请求及王雅娟的反诉请求，本院不再处理。关于罗大进请求王雅娟向其支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院认为，王雅娟于2019年6月18日返还涉案房屋，超出合同约定的租赁期限，应向罗大进支付超期部分的房屋占有使用费，结合双方微信聊天记录，在合同约定的租期到期后，双方仍就房租交纳、合同续签等事进行协商，故王雅娟应依据合同约定的年租金，向罗大进支付逾期返还房屋的占用使用费共计13,589元。关于罗大进请求王雅娟向其支付违约金的诉讼请求及王雅娟请求罗大进向其支付违约金的反诉请求，本院认为，依据双方《租房协议》第九条“乙方要求租赁合同期为陆年，甲方同意。每年合同期满另签协议，每年于期满前30日商定。甲、乙双方协商确定第一年房屋租金70,000元，第二年房屋租金80,000元，第三年房屋租金80,000元。第四年起房租应按房屋租赁市场行情另议。违约者赔偿对方违约金10,000元。今年是租赁本房屋的第二年”的约定，在合同的实际履行中，双方系每年签订租赁合同且每年约定的租金数额不同，依据罗大进与王雅娟之间的微信聊天记录，王雅娟具有继续租赁涉案房屋的意思表示，但由于经营困难，无力支付2019年4月17日至2020年4月16日全额租金；而罗大进因王雅娟欠付2018年4月17日至2019年4月16日的房屋租金5000元以及无力支付下一年度全额租金，不同意与王雅娟续签租赁合同。故王雅娟与罗大进均未故意违反《租房协议》第九条之约定，系双方在续签合同的洽商过程中对合同条款未能达成一致意见。故对罗大进请求王雅娟向其支付违约金的诉讼请求及王雅娟请求罗大进向其支付违约金的反诉请求，本院均不予支持。关于王雅娟请求罗大进向其支付房屋装修损失20,000元的反诉请求，本院认为，王雅娟未提交相关证据证明该项损失，亦未提交损失鉴定申请，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认罗大进与王雅娟签订的《租赁协议》于2019年6月18日起解除；二、王雅娟于本判决生效之日起十五日内向罗大进支付房屋占有使用费13,589元；三、驳回罗大进、王雅娟的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费668元（罗大进已预交），由罗大进负担528元、由王雅娟负担140元；反诉案件受理费675元（王雅娟已预交），由王雅娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。审 判 员 李丽萍人民陪审员 乌日娜人民陪审员 张素芬二〇一九年十一月十五日书 记 员 米文欢