湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0104民初6041号原告：潘亚杰，男，汉族，1990年8月1日出生，住湖北省天门市。委托诉讼代理人：王鑫，系湖北谦顺律师事务所律师（特别授权）。被告：罗文芳，女，汉族，1974年7月11日出生，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：郭翀，系北京大成（武汉）律师事务所律师（特别授权）。原告潘亚杰与被告罗文芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告潘亚杰及其委托诉讼代理人王鑫，被告罗文芳及其委托诉讼代理人郭翀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘亚杰向本院提出诉讼请求：一、判令被告退还原告租金45500元（9100元／月x5个月）；二、判令被告退还原告押金27300元（9100元／月x3个月）；三、判令被告退还原告代缴物业保证金5000元及物业费1592.5元（318.5元／月x5个月），水电费押金500元，预付水电费500元(5个月）；四、判令被告补偿原告装修损失40080元；五、判令本案诉讼费、保全费、邮寄费等费用由被告承担。事实与理由：2018年6月8日，原告与被告签订了一份《门面出租协议》，约定原告承租被告广电兰亭荣荟1-24号门面，租期3年，自2018年7月7日起至2021年7月6日止，月租金9100元。协议签订后，原告依约一次性向被告支付了6个月租金54600元及3个月押金27300元，缴付物业保证金5000元和装修清运费318.5元，缴付六个月物业费1911元和水电费押金500元及6个月预付水电费600元，装修该门面共花费40080元。双方还约定，被告给予原告一个月装修期，此期间原告自行承担水电费，在原告租赁期内，被告不得以任何形式或方式刁难和影响原告经营，由此造成的损失，由被告承担。合同签订后，原告开始装修，在装修过程中，被告多次找各种理由阻挠原告装修，经原告多次交涉不清理门面内其所有的杂物，不允许原告安装油烟机，更换门面玻璃，威胁原告索要各种赔偿，严重影响了原告进场正常经营，造成了很大的经济损失。原告迫于无奈，遂联系被告协商解除合同，后经协商，被告扣除一个月租金，剩余租金押金及物业费等退还原告。原告于同年8月16日将钥匙交接给了被告，被告即开始发布招租信息重新招租。但被告一直拖延未将剩余租金押金物业费等费用退还原告。因原告多次联系被告退还余款未果，现原告为维护其合法权益，故提起诉讼。被告罗文芳辩称：1、被答辩人所说交付物业保证金、装修清运费、六个月物业费、预付水电费，均转账给物业公司，双方约定被答辩人应当承担租赁期间的各项费用，被答辩人已经交付费用给物业公司而且交款单据均不在答辩人手上；2、被答辩人诉称在装修过程中，被告多次找各种理由阻挠原告装修。答辩人都是以口头或者微信聊天进行沟通，从未有任何阻碍装修的行为。双方在装修过程中，双方针对门面装修发生物品损害进行沟通，被答辩人同意买下部分物品，并提出需核实其他物品损坏情况；3、协议解除合同的根本原因是原告单方退租；4、关于诉讼请求，双方已经协议解除合同，答辩人同意退还15000元，被答辩人无权要求退还租金45500元。关于退还押金，双方协议约定：合约三年期乙方若违约，不退还3个月押金。关于原告无权要求被告退还物业保证金、物业费、水电费押金、预交水电费。关于装修费用与本案无关。综上被告同意退还原告15000元，请求驳回原告其他诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年6月8日，原告潘亚杰（乙方）于被告罗文芳（甲方）签订《门面出租协议》，该协议约定：一、甲方将位于广电兰亭荣荟门面1-24的门面出租给乙方使用，并保证该门面的合法出租性，出租时间为3年，即从2018年7月7日起至2021年7月6日止。二、乙方每月向甲方交纳租金9100元，协议签订之日一次性付清6个月租金及3个月押金，以后每半年支付一次租金，以后租金按规定的付款期限提前7天将下期租金支付给甲方。三、合同期满后，在同等条件下，乙方有优先续租的权利。四、乙方在使用房屋期间如需改善和增添其内部设施，必须经甲方同意，资金由乙方自负；改善设施时不得损坏其房屋的原有结构。五、乙方必须遵守国家以及地方的各项法律法规，按时缴纳水、电等各项费用及物业管理的各项费用。六、如果甲方房屋在乙方经营途中发生拆迁或受政策限制影响乙方经营的，本协议无条件终止，由甲方退还乙方未满限房租本金，甲方在租赁期内，不得以任何形式或方式刁难和影响乙方经营，由此造成乙方损失，由甲方全权承担。七、补充约定：1、合约三年期乙方若违约，不退还3个月押金。2、双方协议门面结构整体不改变，门头门扇不改动；3、乙方如对门面有细节或小的改变需征求甲方同意；4、甲方让给乙方1个月装修期2018年6月7日至2018年7月7日，其中这1个月产生的水费自行承担，物业管理6月付。上述合同签订后，原告潘亚杰分别向涉案房屋的武汉鑫广电物业管理有限公司于2018年6月11日缴纳了物业保证金5000元，垃圾清运费318.5元，2018年6月13日缴纳6个月预交水费600元，2018年6月14日缴纳6个月物业管理费1911元。被告罗文芳收到原告潘亚杰支付的6个月租金54600元，房屋租赁押金27300元，水费保证金500元，物业费318.5元。被告罗文芳向原告潘亚杰交付房屋后，原告潘亚杰将房屋装修。2018年8月，原告潘亚杰向被告罗文芳提出解除合同，并于8月18日将房屋钥匙及电卡交还被告罗文芳。本院认为，原被告签订的《门面出租协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方合同第七条第1款约定该合同期三年，若原告潘亚杰违约，不退还三个月押金，现因原告于2018年8月先提出解除合同，不再承租房屋，故被告罗文芳有权对原告缴纳房屋押金27300元不予退还。被告罗文芳给予原告潘亚杰一个月装修免租期是以合同正常履行3年为前提的，而现在合同仅履行不到三个月便提出解除合同，装修期空置亦是被告的损失，加上装修免租期，原告潘亚杰实际占有使用房屋时间为2018年6月7日至2018年8月18日，故对原告已缴纳而未使用房屋期间的租金32456元（54600元-9100元/30天*73天），被告罗文芳应当予以退还。原告主张被告罗文芳退还物业保证金5000元、物业费1592.5元及预付水电费500元的请求，因上述款项均不是由被告罗文芳收取，其可另行向实际收款人主张权利。原被告双方在租赁期内水电费已经结算，被告罗文芳亦未能提交其代原告交水电费的凭证，故原告主张被告退还水电费押金500元的请求，本院予以至支持。《最高人民法院》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持……”本案租赁合同解除系原告违约要求提前退租所致，故对原告要求被告赔偿装修损失40080元的请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院》第十一条的规定，判决如下：一、被告罗文芳于本判决生效之日起十日内退还原告潘亚杰房屋租金32456元；二、被告罗文芳于本判决生效之日起十日内退还原告潘亚杰水电费押金500元；三、驳回原告潘亚杰的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1355元，由原告潘亚杰负担1044元，被告罗文芳负担311元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王林二〇一九年十一月七日书记员  罗丹