河南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫民申7393号再审申请人(一审被告、反诉原告，二审上诉人)：河南楚格酒店管理有限公司。住所地：河南省周口市川汇区泰山路与腾飞路交叉口东100米。法定代表人：朱建宗，该公司经理。委托诉讼代理人：孙兆骥，河南法萃律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘耀文，河南法萃律师事务所律师。被申请人(一审原告、反诉被告，二审上诉人)：方欣，男，汉族，1978年11月9日出生，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：于洪亮，河南明辩律师事务所律师。再审申请人河南楚格酒店管理有限公司（以下简称楚格公司）因与被申请人方欣房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省周口市中级人民法院（2019）豫16民终3644号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。楚格公司申请再审称，（一）合同的解除是因方欣的违约行为造成的，楚格公司不应当承担方欣的装修损失。双方合同第二条约定，非经楚格公司允许，方欣不得擅自转租。一、二审均认定方欣擅自转租，方欣构成重大违约。双方因租赁房屋面积发生争议，方欣应当就争议部分行使抗辩权，方欣拒付全部租金，存在重大过错。方欣持续占用租赁房屋并经营受益，未采取有效措施，放任自身应付租金的法定义务持续拖延，是对自身权利的不合理滥用，存在重大过错。房屋租赁合同的解除是因方欣的违约行为造成的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。（二）一、二审认定方欣装修损失的计算错误。1.方欣的实际装修面积不足1100平方米。2.1100平方米的装修面积中，华裕实业及艾瑞森酒店拆除装修面积344.7平方米，这部分装修损失应由方欣自行承担。3.按照装修总金额798356元计算，扣除后厨部分可拆卸物，已实际拉走的桌椅、餐具，转租过程中艾瑞森酒店拆除部分等价值，剩余金额为441593元。4.租赁合同期限为5年，装修物已实际使用20.5个月，应扣除总鉴定金额33.33%折旧费，方欣装修物实际价值为294366元。5.294366元的总装修物损失还应扣除方欣因私自转租造成的损失，方欣装修物实际价值为200464元。6.方欣拖欠租金，违反约定转租，楚格公司为避免损失扩大，将其清场，楚格公司与方欣已口头协商解除合同，该200464元损失也应由方欣自行承担。（三）一、二审认定楚格公司欺诈错误，适用法律错误。1.一、二审判决认定双方的纠纷案由为合同纠纷，合同纠纷应适用违约责任，不适用过错责任。2.双方签订的合同因约定面积理解不同而产生纠纷，非欺诈行为。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条，方欣没有在不变的除斥期间行使撤销权，采取违约方式对抗，其违约行为不应得到支持。3.合同双方没有约定合同解除权的行使期限，楚格公司无催告义务，方欣存在违约行为，楚格公司可以单方解除合同。4.结合当地、当时实际商业租赁价格，楚格公司不可能以每平方23元的价格对外出租商业用房并且预留装修期。（四）一、二审法院认定事实错误。1.生效判决认定方欣转租艾瑞森酒店实际租赁期限为2017年6月23日错误。2.一、二审法院认定楚格公司对装修面积没有提出异议错误。3.一审已认定方欣转租的面积，二审不扣除转租面积而要求楚格公司继续承担举证责任，明显错误。4.鉴定报告仅仅依靠意向图纸做出的鉴定结论，不能作为定案依据，对于方欣的损失，一、二审法院并未查明。（五）一、二审法院对该案案由定性不准确。本诉主张的内容为赔偿装修损失，为侵权之诉，反诉主张为支付租金及物业费，为合同之诉，本诉与反诉主张的内容不是同一法律关系，不应合并审理。（六）一、二审法院判决结果存在明显错误，自相矛盾，属于严重程序违法，应当予以纠正。一、二审法院对楚格公司提出的解除租赁合同的诉讼请求和方欣提出的继续履行合同的诉讼请求，均判决驳回，致使楚格公司无法行使自己的权利。（七）一、二审法院未查明案件事实真相，违法分配过错责任，适用法律错误，造成楚格公司承担重大经济损失，应当依法予以纠正。1.双方签订的租赁合同系当事人之间的真实意思表示，不存在欺诈。2.方欣转租、不交租金等行为构成根本违约，应对解除合同后的损失自行承担。（八）本案在鉴定过程中存在违法鉴定的行为，且未依据客观情况出具鉴定结果。1.方欣提交的《阿拉伯餐厅装修合同》存在重大瑕疵，存在伪造证据的可能。2.鉴定评估清单中应当除去次承租人艾瑞森、华裕公司装修部分的价值。3.本案鉴定程序违法。方欣提交意见称，（一）方欣没有转租，转租是根据两份调查笔录，但是没有得到印证，认为转租证据不足。即使方欣存在对整体楼房的部分铺位处理的行为，也是对租赁物的合理应用，符合市场规则，其行为不是转租。申请人主张的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项的规定不适用于本案。（二）楚格公司认为装修面积错误，装修折旧费没有扣除的主张不能成立。评估报告作出之前，楚格公司与方欣已就评估范围和评估对象进行了质证，楚格公司无权在评估报告作出以后再提出异议。（三）关于方欣与艾瑞森酒店的实际租赁期限应当以评估报告为准。评估报告是以现场存在的证据为准，应当得到支持。（四）一、二审定性准确，认定事实清楚。（五）一、二审法院判决结果不矛盾。本案是合同纠纷，人民法院判决履行合同是因为合同期限未满，合同无法履行是因楚格公司已经将合同标的物让与第三人，因此判决没有错误。（六）根据法律规定，签订的合同面积在3%以内为合理范围，本案签订的合同面积差距达三分之一，楚格公司也承认他的面积为2000多平米而非3000多平米。（七）楚格公司声称的餐厅装修合同是虚假的，没有充分证据支持。餐厅的装修价格以鉴定为准并没有按照装修价格确认正确。本院经审查认为，（一）关于合同解除的责任划分问题。根据一、二审查明的事实，方欣存在转租、拒付租金的违约行为。楚格公司因涉案房屋实际面积与合同约定面积存在较大差异，且在出现争议后未履行解除合同通知义务，擅自转租涉案房屋，给方欣带来了经济损失，楚格公司亦具有过错。在双方都有过错的情况下，二审法院行使自由裁量权判令楚格公司承担方欣损失的60%，方欣自行承担40%损失并无不当。因解除合同楚格公司也存在过错，故生效判决判令楚格公司承担装修损失不违反法律规定。（二）关于生效判决认定事实是否正确的问题。方欣装修损失数额的问题，一审时，经楚格公司申请，一审法院委托河南易德价格评估有限公司对涉案的装修损失进行重新评估，结论是：损失价值为798356元。该鉴定意见系楚格公司申请，经过法院委托鉴定机构作出。在鉴定过程中，双方均发表了质证意见。该鉴定意见是依据现场情况及图纸等相关证据作出，程序合法、依据充分，楚格公司不认可鉴定结果，但未提供证据推翻该鉴定结果，因此生效判决根据鉴定意见确定方欣的损失并无不当。楚格公司认为鉴定程序违法、装修损失计算错误的理由不能成立。关于鉴定评估清单中是否应当除去次承租人艾瑞森、华裕公司装修部分价值的问题，因本案是租赁合同纠纷，合同相对方方欣基于合同关系向楚格公司主张赔偿，楚格公司认为应当扣除次承租人损失的理由不能成立。（三）关于适用法律问题。1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”。在本案中，生效判决认定楚格公司与方欣均存在违约行为，导致合同解除，并对双方的责任进行划分，根据上述司法解释的规定，判令楚格公司按照过错责任比例承担赔偿责任，适用法律并无不当。2.本案系解除租赁合同后产生的赔偿纠纷，方欣虽认为楚格公司存在欺诈行为，但有权选择是否行使撤销权。方欣主张合同解除后的赔偿责任，并不违反法律规定。3.《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方”，该条法律明确规定了无论是约定解除权还是法定解除权，解除权人都应当履行合同解除通知义务，故楚格公司认为其行使单方解除权无催告义务的理由与法律规定不符。4.关于租赁单价的问题，属于事实认定问题，不属于适用法律问题。综上，楚格酒店认为生效判决适用法律错误的理由均不能成立。（四）关于本诉与反诉是否可以一并审理的问题，本诉与反诉双方当事人相同，基于同一法律事实，且具有关联性，一审法院合并审理不违反法律强制性规定。楚格公司在提起反诉时，已对自己的诉讼权利进行了处分，一审法院尊重当事人诉讼权利，进行判决并无不当。且楚格公司的该项再审事由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。（五）关于一、二审判决结果是否相矛盾的问题，方欣一审请求判令楚格公司赔偿装修损失，并非继续履行合同，楚格公司反诉请求解除合同，请求方欣支付租金及物业管理费。一、二审法院判决解除合同，并判令楚格公司赔偿方欣307722元，并不矛盾。综上，楚格公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回河南楚格酒店管理有限公司的再审申请。审判长  于跃辉审判员  范书伟审判员  李向乔二〇一九年十一月十八日法官助理苗振林书记员武雅星