广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2013)穗海法民三初字第1188号原告广州市大河房地产发展有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人罗慧军，总经理。委托代理人向照平，广东三正律师事务所律师。被告动感华庭业主委员会，住所地广州市海珠区。负责人林华生，主任。委托代理人彭周，广东红棉律师事务所律师。原告广州市大河房地产发展有限公司诉被告动感华庭业主委员会物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人向照平，被告的委托代理人彭周到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告在海珠区江燕路康体街2、18、30号投资建设动感华庭（自命名）商住楼，广州市国土资源和房屋管理局出具《广州市房地产权属证明书》，将自行车库确权登记在原告名下。2010年8月1日，被告将自行车库侵占，于同年11月将自行车库发包给黄某承包，经营棋牌室。原告多次向被告交涉要求交还自行车库无果，被告应当向原告给付自行车库占用费。原告之前曾发包给潘福成，据双方的承包经营合同约定，自2006年11月起至2009年10月每月的承包费是16700元，自2009年11月起至2010年10月每月的承包费是17200元，自2010年11月至2011年10月每月的承包费是17700元。原告只按照每月16700元的标准要求被告支付自行车库占用费，故请求法院判令：1、被告将侵占原告的动感华庭首层（1-5）—（2-5）/（B）—（L）轴自行车库547㎡交还原告；2、被告给付原告自行车库占用费人民币534400元（自2010年8月1日起暂计至2013年3月底，实际计至判决生效之日）；3、本案案件受理费由被告承担。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、本案原、被告均不适格，原告营业执照载明其营业期间至2010年1月31日，之后未延期且未年检，根据公司登记管理条例第62条、68条及企业法人登记管理规定第22条的规定，应吊销其营业执照，原告已丧失民事权利能力和民事行为能力，不具备诉讼主体的资格。原告也不是本案诉争自行车库产权人，其不具有请求物权保护与提出本案诉讼请求的资格。本案诉争的自行车库属于全体业主共有，并非属于业主委员会，业主委员会只是经全体业主授权将自行车库发包，业主委员会相当于是代理人，而不是诉争的主体，与原告有诉争关系的是全体业主，业主委员会不应当成为本案的被告；2、原告没有证据证明其对自行车库享有所有权，没有自行车库的房地产权证。自行车库应当属于全体业主所有，利用公用设施进行经营所得的收益应当归全体业主；3、海珠区法院有相关的判例认定自行车库属于全体业主共有。经审理查明，据盖有“广州市工商行政管理局档案资料查询专用章”的《企业注册基本资料》（查询时间为2013年4月26日）记载，原告的成立日期为2000年1月31日，企业状态为“已开业”，营业期限从2000年1月31日至2010年1月31日，年检日期“2008年度”，核资日期为“2009年11月11日”。2009年12月8日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局向动感华庭业主委员会发出《关于动感华庭小区业主委员会备案的通知》，给予动感华庭业主委员会备案。2010年8月30日，广州市国土资源和房屋管理局向被告作出【2010】194号《依申请公开信息办理结果答复书》，主要内容：“……经查，江燕路动感华庭商品房项目已于2005年5月由我局以2005登记887号案整栋（含首层自行车库）确权登记在广州市大河房地产发展有限公司名下。核准登记时间在《物权法》实施前，当时未有相关的法律法规规定‘自行车’属于全体业主所有，该自行车库也没有��为公有面积进行分摊。从使用性质而言，小区‘自行车库’具有供小区停放自行车的使用功能，属于小区配套建设设施”。2011年11月17日，广州市中级人民法院作出（2011）穗中法民二终字第1516号民事判决，其中查明并认定如下内容：1、2004年6月28日，广州市城市规划局出具《建设工程规划验收合格证》证明，作为商业、住宅楼（自命名动感华庭）开发商的原告，在位于广州市海珠区江燕路康体街2、18、30号的该建筑物处建设了汽车库、自行车库、托儿所、居委会、文化站、卫生站公建配套项目；2、2005年6月1日，广州市国土资源和房屋管理局出具《广州市房地产权属证明书》证明，坐落于广州市海珠区江燕路261-277号（单号）、27号之一至三的新建房屋所有权人为原告；3、2005年8月29日，广州市城市规划局作出穗规函【2005】2908号《关于申请调整建筑使用功能的复函》，同意原告将广州市海珠区江燕路康体街18号地段的行车库临时改为文体活动中心，为期2年；4、上述自行车库（文体中心）的产权仍登记在原告名下，业委会认为其对该场地有所有权并未经过确权；5、自2010年8月1日起，上述场地被业委会收回，并于2010年11月发包给案外人黄某；6、该（2011）穗中法民二终字第1516号民事判决为终审判决。2013年4月24日，原告向本院提起本案诉讼。双方在诉讼中均确认如下内容：1、被告把动感华庭首层自行车库发包给案外人黄某，目前仍由黄某使用；2、涉案自行车库在《建设工程规划验收合格证》中记载的地址为：首层（1-5）-（2-5）/（B）-（L）轴自行车车库，面积为547平方米。原告在诉讼中表示：1、目前涉案自行车库由被告发包给案外人黄某用于经营棋牌室；2、原告之前发包给潘福成的费用���每月16700元，后来的承包费有递增，但原告在本案仍按每月16700元计算占用费；3、原告第一项诉讼请求是指收回涉案自行车库的经营管理权（即管某），不是指把自行车库直接交给原告，所以不需要追加黄某为本案当事人。被告在诉讼中表示：1、目前涉案车库由全体业主发包给案外人黄某用于经营棋牌室，不是由被告发包的，目前仍是黄某在经营；2、被告和黄某签订有承包合同，合同期限从2010年11月1日起至2015年10月31日止，每月承包费7000元。为证实自己的主张，原告提交了如下证据：1、广州市城市规划局穗规验证【2004】255号《建设工程规划验收合格证》，拟证明原告投资建设动感华庭商住楼，包括首层（1-5）—（2-5）/（B）—（L）轴自行车库547㎡；2、05登记字887号《广州市房地产权属证明书》，拟证明自行车库确权登记在原告名下，属原告所有；3、（2011）穗中法民二终字第1516号民事判决书，拟证明被告占有自行车库，并发包给黄某经营；4、【2012】407号《依申请公开政府答复书》，拟证明自行车库确权登记为原告所有，物权法实施前，未有相关法律法规规定“自行车库”属业主所有，其面积没有作为共有面积进行分摊；5、（2011）越某二初字第1324号民事判决书，拟证明原告原发包给潘福成每月承包费：2006年11月-2009年10月每月承包费是16700元，2009年11月-2010年10月每月承包费是17200元，2010年11月-2011年10月每月承包费是17700元。（证据2、3、4、5为原件，证据1为复印件，但加具有“广州市城市建设档案馆管理档案专用章”的公章原件）被告的质证意见：1、对证据1的真实性、合法性、关联性均没有异议，但对证明内容有异议，该证据清楚写明自行车库属于公建配套，恰好说明自行车库属于全体��主所有；2、对证据2的真实性、合法性均没有异议，对其关联性有异议，该权属证明书不等于房地产权证书，该证明书是大确权的证明，只证明开发商按当时的规定办理楼盘的初始登记，对其中具体的某个单元最终确权应当经过小确权，即每一户单位取得单独的房地产权证，该证明书不能代表自行车库独立的房地产权证。根据房屋登记办法的第10条规定，房屋应当按照基本单元进行登记，该证明书上的诸多房屋已经出售，现在均不在原告的名下，也可以印证该证明书并非最终的所有权的证明；3、对证据3的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，该判决书不能证明原告是自行车库的所有人，恰恰相反证明了全体业主对自行车库有发包的权利，因为该判决书上显示原告败诉；4、对证据4的真实性没有异议，对其合法性、关联性有异议，该答复书说的是动感华庭整���房地产项目在2005年登记在原告名下，对“核准登记时间的，在物权法生效以前没有法律法规…”这句话是不符合法律规定的，在物权法生效以前的所有房屋也应当受到物权法保护，至于自行车库没有作为共有面积进行分摊，因为自行车库不属于共有面积，当然不需要分摊；5、证据5是一份没有生效的判决书，经中院撤销了，对该证据不发表质证意见。为证实自己的主张，被告提交了如下证据：1、原告的《企业注册基本资料》，拟证明原告的营业期间从2000年1月31日至2010年1月31日；2、被告和黄某于2010年11月签订的《广州市海珠区动感华庭康体活动中心承包合同》，其中记载建筑面积为547平方米，承包期为五年，从2010年11月1日起至2015年10月31日止，五年承包金总金额为396000元，承包金按月结算等，被告表示该合同目前仍在履行阶段。原告的质证意见：1、证据1不能证明原告主体不适格，停业也不能说明原告就丧失了业主资格；2、证据2的真实性不清楚，具体情况由法院认定，即使该合同是真实的，合同约定的租金过低，不同意按该合同约定的租金计算本案占用费。诉讼期间，被告向本院提交《广州市规划局立案申请回执》，认为其已经向规划部门申请公开涉案车库是否计入容积率，容积率问题与自行车库的产权归属具有重要关系，而规划部门的答复需要一定的时间，特此申请延期举证。原告对此表示，被告提出的申请超过法律规定的举证期限，且该证据与本案没有关联性。本院认为，关于原告的诉讼主体资格问题。被告提交的《企业注册基本资料》记载原告企业状态为“已开业”，其营业期限从2000年1月31日至2010年1月31日，年检日期为2008年度。该证据不足以证实被告的法人资格已经被工商部门注销，被告认为原告主体不适格的意见，本院不予采纳。广州市国土资源和房屋管理局出具的《广州市房地产权属证明书》以及已经发生法律效力的广州市中级人民法院（2011）穗中法民二终字第1516号民事判决书均认定，原告是涉案自行车车库的权属人，被告抗辩认为原告不是自行车库产权人的意见，本院不予采纳。据广州市中级人民法院（2011）穗中法民二终字第1516号民事判决书查明的事实，被告于2010年8月1日开始对涉案车库进行管理，并于2010年11月发包给案外人黄某。据被告提交的《广州市海珠区动感华庭康体活动中心承包合同》以及被告的陈述，其和黄某签订有承包合同，期限从2010年11月1日起至2015年10月31日止。由此可见，被告从2010年8月1日开始实际控制上述场地，原告作为涉案车库的权属人，有权要求被告归还其对该车库的管��权，被告认为被告主体不适格的意见，本院不予采纳。鉴于被告一直占用上述车库且对外承包获取收益，原告有权要求被告支付相应的费用。鉴于双方对应付占用费的标准未达成一致，被告应按有资质的部门评定的涉案场地现状租金标准向原告支付占用费，从2010年8月1日计至本判决发生法律效力之日止。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十四条、第三十九条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告动感华庭业主委员会在本判决生效之日起10内，将广州市海珠区动感华庭首层（1-5）—（2-5）/（B）—（L）轴自行车库的管理权交还原告广州市大河房地产发展有限公司；二、被告在本判决生效之日起10内，向原告支付从2010年8月1日起至本判决生效之日止的占用费（按有资质的部门评定的涉案场地现状的租金标准计算）。本案受理费9244元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张伟雄代理审判员  刘 俊人民陪审员  曲营建二〇一三年十月二十二日书 记 员  赖佩明谢晓敏