河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1082民初2564号 原告：李娜，女，1981年12月23日出生，汉族，住址辽宁省东港市。 委托诉讼代理人：何宁，河北张国庆律师事务所律师。 被告：王大力，男，1984年8月3日出生，汉族，住址黑龙江省兰西县。 被告：刘艳，女，1981年6月28日出生，汉族，住址甘肃省天水市秦州区。 二被告共同委托诉讼代理人：王海鹏，河北德昂律师事务所律师。 第三人：廊坊福地房产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊开发区上上城理想新城住宅小区瑞泽园********。 法定代表人：秦宝会。 原告李娜与被告王大力、刘艳、第三人廊坊福地房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李娜及其委托诉讼代理人何宁、被告王大力、刘艳的共同委托诉讼代理人王海鹏到庭参加诉讼，第三人廊坊福地房产经纪有限公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告李娜向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告和被告王大力于2017年1月6日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判决二被告将三河市燕郊高新区ＹＪＧ2013-045号地北侧、ＹＪＧ2013-040号地西侧上上城理想新城住宅小区煦升园33号楼1单元803室房屋返还给原告，并以每月3000元的标准赔偿原告自起诉之日至被告实际腾退房屋之日止的租金损失；3、判决二被告支付原告违约金人民币53万元；4、判决第三人将上述房屋不动产权证书返还给原告。事实和理由：二被告系夫妻，2017年1月6日，经第三人福地公司居间介绍，原告与被告王大力签订了《存量房屋买卖合同》、《补充协议》，约定由二被告购买原告名下位于三河市燕郊开发区房屋，双方约定被告于合同签订时支付购房定金20万元，于下房本前再支付50万元，被告逾期付款超过15日的视为根本违约，应当支付原告总房款20%的违约金。合同签订后，原告将房屋交付给了被告，被告支付了购房定金20万元。其后原告多次催促被告补交剩余50万元首付款，但被告一直不予理会。2018年12月1日，原告领取了涉案房屋不动产权证，并再次通知被告支付首付款并办理后续手续，但被告仍置之不理。不得已，原告于2018年12月2日通过ｅｍｓ快递向被告寄送了付款催告函，但被告在收到催告函后仍不予理会，甚至将涉案房屋出租给他人使用，自己从房屋中搬出，不与原告见面。原告认为，二被告在燕郊房屋价格大幅下跌的情况下，以实际行为拒绝继续履行合同，但又不明确要求解除合同，而是一再拖延支付首付款以观望房价的变化，经原告催告后，仍拒不履行，其行为不但严重侵犯了原告的合法权益，而且严重违反了双方合同的约定，已经构成根本违约，据此，原告为了维护自身合法权益，向贵法院提起诉讼，恳请贵院在查清事实后，依法判如所请。 被告王大力、刘艳辩称，1.被告同意解除原告李娜与被告王大力签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.同意将房屋返还给原告，但对于原告请求每月按3000元的标准赔偿损失，被告不同意，房屋买卖未成交的原因，不可归责于原、被告双方，既有政策限购原因也有合同存在瑕疵条款实际无法履行的原因，所以双方只存在解除合同，互相返还，不承担损失；3.被告认为双方签订的合同无法履行不是被告违约行为所致，而是因限购政策造成的，此种情况下被告方是不应该承担违约责任的；4.我方认为刘艳不是本案的主体，刘艳在房屋买卖合同中未参与任何行为。此外，在原、被告双方合同解除的情况下，第三人已无理由继续扣押原告的房屋不动产权证，依法应当返还给原告。 第三人廊坊福地房产经纪有限公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月6日，原告（甲方）与被告王大力（乙方）在第三人（丙）居间下签订了《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：甲方将位于河北省三河市房屋出售给乙方，房屋总价款265万元，房屋已设定抵押，乙方在签订合同时支付购房定金20万元，甲方承诺在取得房屋产权证后五日内通知乙方及第三人，并积极配合办理房屋产权转移登记手续，乙方于下房本前将首付款70万元支付甲方，拟贷款金额195万元，甲、乙双方应于领取房产证后共同前往贷款机构办理贷款申请手续，在贷款机构通知批贷后30日内，双方共同办理房屋所有权转移登记手续。《补充协议》约定若房本下发后，乙方没有购房资质，乙方可以更换指定买受人继续履行合同。《补充协议》第二条约定，乙方于下房本前将首付款70万元（包含定金）支付甲方，关于违约责任，《补充协议》第四条第3款第（3）项约定逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方应在违约行为发生之日起15日内，按该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。合同签订当日，被告王大力向原告支付购房定金20万元，原告将涉案房屋交付给被告王大力。 原告主张签订合同时二被告均在场，《补充协议》中乙方的联系电话系被告刘艳的手机号码，其于2018年12月1日领取涉案房屋不动产权证书，于2018年12月2日通过EMS快递向被告寄送了付款催告函，被告在收到催告函后仍未交付50万元首付款，甚至将涉案房屋出租给他人使用。原告就其上述主张提供以下证据：不动产权证书复印件、原告与被告刘艳的微信聊天记录、短信记录、催告函、特快专递邮件收据、EMS快递单及查询记录单，被告称不动产权证书为复印件，对真实性不认可；对微信聊天、短信记录的真实性无异议，认为与本案无；被告称特快专递邮寄地址并非被告的居住地址，被告没有收到催告函。 本院认为，原告与被告王大力签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应履行各自应尽的义务。现原告请求解除双方签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》，被告同意解除，本院予以确认。合同解除后，被告王大力将涉案房屋返还给原告，原告返还被告王大力购房款20万元，第三人将涉案房屋不动产权证书返还给原告。被告因双方签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》而占有使用该涉案房屋，原告主张被告赔偿原告租金的损失，于法无据，本院不予支持；关于违约金，原告主张被告在房本下发前未支付首付款，构成根本性违约，应当支付总房款20%的违约金；被告主张因政府购房政策调整，其已不具备购房资格，属于不可归责于双方事由的解除合同，且双方签订的合同存在瑕疵导致合同的无法履行。本院根据双方合同履行情况、被告的违约程度，兼顾公平原则和诚信原则，酌定被告王大力向原告支付违约金20万元。原告应返还被告王大力的购房款20万元与被告王大力向原告支付的违约金20万元相互抵消后，双方互不支付。涉案房屋买卖合同及补充协议的主体为原告与被告王大力及第三人，根据合同的相对性，原告请求被告刘艳履行合同义务无事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告李娜与被告王大力签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》； 二、被告王大力于本判决生效之日起七日内退还原告李娜位于三河市燕郊开发区房屋； 三、第三人廊坊福地房产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告李娜位于三河市燕郊开发区房屋的不动产权证书； 四、驳回原告李娜的其他诉讼请求。 案件受理费9130元，由原告李娜负担4830元（已预交），由被告王大力负担4300元（于本判决生效后三日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  王兰英 人民陪审员  杨希亮 人民陪审员  冯宝申 二〇一九年十一月十四日 书 记 员  赵海博