宁夏回族自治区灵武市人民法院民事判决书（2019）宁0181民初4945号原告：杨桂芳（反诉被告），女，1965年3月22日出生，回族，住宁夏回族自治区灵武市. 委托诉讼代理人：张志东，男，1962年9月22日出生，回族，住址同上。委托诉讼代理人：马娟，宁夏灵州律师事务所律师。被告：马小平（反诉原告），男，1985年12月6日出生，回族，住宁夏回族自治区灵武市. 委托诉讼代理人：王婷婷，灵武市城区法律服务所法律工作者。被告：朱小霞，女，1985年5月1日出生，回族，住宁夏回族自治区灵武市. 被告：马小瑞，男，1980年11月12日出生，回族，住宁夏回族自治区吴忠市. 被告：马国英，女，1980年6月10日出生，回族，住宁夏回族自治区吴忠市. 被告：宁夏盛源房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区灵武市。法定代表人：周鑫，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴迪，北京市中银（银川）律师事务所律师。原告（反诉被告）杨桂芳与被告（反诉原告）马小平、朱小霞、马小瑞、马国英、宁夏盛源房地产开发有限公司（以下简称盛源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月5日立案后。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨桂芳及委托诉讼代理人张志东、马娟，被告马小平及委托诉讼代理人王婷婷、朱小霞、马小瑞、马国英、盛源公司委托诉讼代理人吴迪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨桂芳向本院提出诉讼请求：1.请求确认灵武市西湖名邸一期13-1-1401室为原告杨桂芳所有；2.请求判令被告马小萍、朱小霞、马小瑞、马国英、盛源公司协助原告办理名邸一期13-1-1401室过户手续；3.被告马小瑞向原告支付违约金5万元；4.本案诉讼费、律师费由各被告负担。事实和理由：2012年7月20日，原告与马小瑞签订《售房协议书》，约定被告马小瑞将西湖名邸二期的顶账房16-1-202室出售给原告，面积107平米；房屋总价29万元，原告一次性付给被告马小瑞15万元；在协议签订起四个月内付清剩余房款房价为29万元，如在6个月期限内付清剩余房款房价为30万元，同时原告承诺每个月底付给被告马小瑞4万元到房款付清为止；如果有一方违约，将赔偿对方违约金5万元。协议签订后，原告按照被告马小瑞的要求，在西湖名邸二期售楼部交了2万元的定金，并将收据交给被告马小瑞，并在当日向被告马晓瑞支付现金15万元。2012年8月30日，原告安约定向被告马小瑞支付4万元；2012年8月30日，原告按约定向被告向被告马晓瑞支付4万元；2012年10月2日，支付28000元。2015年10月，原告去售楼部问房子的时候，被告知被告马小瑞在西湖名邸二期没有顶账房，而且将原告交的定金改到别人名下并将房子已经卖给他人。原告得知被骗就停止向被告马小瑞付款，并找他协商。2013年3月22日，被告马小瑞承诺如果办不下来西湖名邸二期约定的房子，就将弟弟马小平、弟媳朱小霞所有的西湖名邸一期13-1-1401室作为顶账房交给原告，被告马小萍、朱晓霞、马小瑞、马国英向原告出具承诺书。当日，原告按照被告要求再付了4万元，被告马小瑞、马小萍将西湖名邸一期13-1-1401室的房屋买卖合同及缴费凭证交付给原告，当日各被告将房屋交付原告使用，水电费及燃气费一直有原告缴纳，原告多次要求马小瑞将房屋过户未果，被告马小平趁原告不在家将名邸一期13-1-1401室的水、电、气全部停掉，损害了原告的合法权益，影响原告生活，原告诉至法院。马小平辩称，原告所诉与事实不符，于法无据，请求驳回原告的全部诉请。本案本诉主法律关系是原告与被告马小瑞签订的名邸二期16-1-202室售房协议，是房屋买卖合同关系；从法律关系是为保证售房协议的有效履行，签订承诺书而产生的担保债务法律关系，西湖名邸一期13-1-1401室房屋应认定为被告马小平提供的担保物。马小萍等人签订的承诺书是在被胁迫的情况下签订的，应当认定为无效。即便认定为有效，担保期已过。朱小霞辩称，我们只是担保，现在担保期已过，应该把房子还给我们。马小瑞辩称，我和原告签订的房屋合同，我拿原告的钱，我给借款人还钱，马小平和朱小霞不知情，最后无奈去原告家签的承诺书，承诺书是我本人被迫签的，和马小萍、朱小霞无关。马国英辩称，我对此事不知情，与马小萍、朱小霞无关，承诺书被迫签的。盛源公司辩称，原告与其他被告是何种法律关系，我公司不知情，与我公司无关，我公司与马小平签订房屋买卖合同，根据合同相对性原则只对马小平负责；原告直接起诉确权，诉请缺乏法律依据，根据物权法，本案应该是给付之诉而非确认之诉。马小平向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告立即搬离西湖名邸一期13-1-1401室并将该房屋返还给反诉原告；2.判令反诉被告支付反诉原告房屋使用费9万元；本案诉讼费由反诉被告负担。事实和理由：2013年3月22日，被反诉人因与本诉被告马小瑞（反诉人哥哥）之间发生债务纠纷将马小瑞拘禁，反诉人、本诉被告马国英、朱小霞在与被反诉人协商处理马小瑞债务时，被反诉人要求反诉人以其所有的西湖名邸一期13-1-1401室交给被反诉人，直到马小瑞债务清偿，涉案房屋是反诉人2010年购买并装修，居住时间不长，家具是全新的，反诉人期初坚决不同意，但被反诉人始终不放马小瑞离开，反诉人无奈只得在承诺书上签字，并按被反诉人要求交付购房合同、顶账收据、钥匙，被反诉人开始占有使用涉案房屋，2014年11月19日，反诉人向被反诉人还款1万元；2015年2月18日，反诉人向被反诉人还款5000元。此后反诉人多次找到被反诉人协商返还房屋事宜未果。被反诉人占有使用涉案房屋至今，被反诉人在使用期间不缴纳物业费，物业费均有反诉人缴纳。杨桂芳辩称，反诉人的反诉请求不成立，反诉缺乏法律依据，各被告将涉案房屋出售给被反诉人，且各被告向其出具了售房协议及承诺书，表述的非常清楚，涉案房屋是有偿出售给被反诉人，被反诉人占有涉案房屋是合法占有，也是有权占有。反诉人与被反诉人之间在此房屋买卖合同之前，双方之间没有债权债务关系，仅是因为涉案房屋购买才产生相应的法律关系。反诉人称在胁迫下签署的承诺书与客观事实不符。本院经审理认定事实如下：2012年7月20日，马小瑞与杨桂芳签订售房协议一份，约定：马小瑞将位于灵武市西湖名邸二期16-1-202室住房一套出售给杨桂芳，房屋面积107平米，房屋总价款29万元，杨桂芳分别于2012年7月20日支付马小瑞购房款15万元，于2012年8月30日支付马小瑞购房款4万元，于2012年10月22日支付马小瑞购房款28000元，于2013年3月22日支付马小瑞购房款4万元。现位于灵武市西湖名邸二期16-1-202室房屋已经备案登记在案外人杨生英名下。2013年3月22日，马小瑞向杨桂芳出具承诺书一份，约定若不能把西湖名邸二期16-1-202室住房办理过户手续至杨桂芳名下，就将其弟弟马小平、弟媳朱小霞所有的位于灵武市西湖名邸一期13-1-1401室房屋作为顶账房，马小平、朱小霞在承诺人处签字捺印，马小瑞、马国英在证明人处签字捺印，同日马小平、朱小霞将灵武市西湖名邸一期13-1-1401室房屋交给杨桂芳占有使用。另查明，灵武市西湖名邸一期与涉案房屋西湖名邸一期13-1-1401室同等楼层、平米、装修情况房屋年租赁费均价在一万元左右。本院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。买卖合同是所有权人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。杨桂芳主张确认灵武市西湖名邸一期13-1-1401室房屋归其所有，并要求马小平等被告协助其办理过户手续，但未提交证据证明其与马小平、朱小霞之间存在房屋买卖合同关系，也未提交证据证明其向马小平、朱小霞支付购房款，其对涉案房屋西湖名邸一期13-1-1401室房屋的占有系无权占有，依据公平原则，其应当向马小平、朱小霞支付自2013年3月22日至实际搬离之日止占用费，具体标准本院酌情认定为每年一万元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、驳回原告杨桂芳的诉讼请求；二、反诉被告杨桂芳于判决生效后五日内向返反原告马小平返还位于灵武市西湖名邸一期13-1-1401室房屋，并向反诉原告马小平按照每年一万元标准支付自2013年3月22日起至实际搬离之日止期间的占用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由原告杨桂芳负担。反诉案件受理费1025元，由反诉被告杨桂芳600元，反诉原告马小平负担425元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 刘 伟 二〇一九年十一月六日法官助理 冯玉晶书 记 员 陈 雪本案适用的法律条文：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利、义务。《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。