四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）成民终字第4451号上诉人（原审被告、反诉原告）都江堰市金菩提房地产开发有限公司。住所地：四川省都江堰市崇义镇崇义村**。法定代表人唐明海，董事长。委托代理人杨发军，北京市法典航舰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）杨启勋。被上诉人（原审第三人）彭州市中小企业融资担保有限公司。住所地：四川省彭州市西河东路**。法定代表人曹晓纲，董事长。委托代理人邓阳霖，四川运逵律师事务所律师。上诉人都江堰市金菩提房地产开发有限公司（以下简称金菩提公司）因与被上诉人杨启勋、彭州市中小企业融资担保有限公司（以下简称彭州担保公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2012）都江民初字第977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月8日受理后，依法组成合议庭于2013年9月6日在都江堰市人民法院公开开庭进行了审理，上诉人金菩提公司的委托代理人杨发军，被上诉人彭州担保公司的委托代理人邓阳霖到庭参加诉讼，被上诉人杨启勋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，金菩提公司系都江堰市西崇逸景楼盘开发商，杨启勋与金菩提公司于2009年10月31日签订三份《商品房买卖合同》，房屋总价款909833元，该三份《商品房买卖合同》第十条均约定：“金菩提公司应于2010年4月30日前向买受人交付该商品房、交付的房屋应已取得规划验收合格证及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告等。”合同签订当日，金菩提公司向杨启勋出具了编号为0026401、0026403、0026404的《收据》三张，载明其分别收到杨启勋购房款345196元、201907元、362730元。该《收据》上加盖了金菩提公司财务专用章，金菩提公司法定代表人唐明海在经手人一栏签名。金菩提公司未按照合同约定的交房日期2010年4月30日向杨启勋交付房屋，且至今讼争房屋未交付杨启勋。金菩提公司与第三人彭州担保公司于2010年12月25日分别就该案讼争的三套房屋签订了《商品房买卖合同》，并于当日进行了备案登记，合同备案号分别为：62125、62127、62138号；于2010年12月28日就该三套房屋进行了预购商品房预告登记，证书号分别为：都房预都江堰市字第1659号、第1661号、1645号。2009年12月11日至2011年5月8日期间唐明海通过其个人账户转账及现金支付等方式共向杨启勋给付157.5万元。杨启勋的一审诉讼请求：1、判令解除杨启勋与金菩提公司签订的三份《商品房买卖合同》；2、判令金菩提公司双倍退还杨启勋所交纳的909833元购房款；3、本案诉讼费由金菩提公司承担。金菩提公司的一审反诉请求：1、确认金菩提公司与杨启勋之间签订的三份《商品房买卖合同》已经解除；2、判令杨启勋向金菩提公司返还获取的157.5万元中的65万元；3、判令杨启勋向金菩提公司赔偿上述65万元自2011年5月8日起至2012年5月3日止按日万分之三计算的损失7万元；4、由杨启勋承担案件诉讼费用。上述事实，有各方当事人的陈述，有杨启勋提交的以下证据：1、杨启勋的身份信息、金菩提公司的企业信息；2、杨启勋与金菩提公司间签订的三份《商品房买卖合同》；3、金菩提公司于2009年10月31日出具的三张《收据》；4、《产品购销合同》；5、2012年4月19日的编号为0386727的《收据》；6、《关于解除西崇逸景商住楼工程合同的协议》；7、2010年9月19日的银行转账凭条及银行卡取款业务回单；8、2010年12月6日熊世云、杨启勋、唐明海签订的《说明》；9、2012年7月3日杨启勋书写的《购房经过说明》；10、2010年9月19日唐明海向杨启勋出具的加盖四川金仪焊接设备有限公司公章的借款590000元的《借条》一张；金菩提公司提交的：1、法定代表人唐明海向杨启勋转账的银行业务回单、凭证共11份，涉及金额1135000元；2、杨启勋2010年12月6日出具的《收条》（金额270000元）一张；第三人彭州担保公司提交的：1、其与金菩提公司于2010年12月25日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同摘要》各三份；2、都房预都江堰市字第1659号、第1661号、1645号房屋预购商品房预告登记证书；3、金菩提公司2012年2月4日向第三人彭州担保公司出具的《变更购房款收取账户的函》一份；4、成都银行2013年4月24日《客户回单》一份；原审法院向都江堰市城乡房产管理局调取的三份《商品房买卖合同摘要》等证据予以证实。原判认为，杨启勋与金菩提公司于2009年10月31日签订的三份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应为有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，杨启勋与金菩提公司签订《商品房买卖合同》后，双方建立了商品房买卖合同关系，应当按照合同约定履行各自义务。杨启勋主张其在《商品房买卖合同》签订当日即付清了购房款909833元，并提交了加盖金菩提公司财务专用章的三张《收据》予以证明。虽然金菩提公司辩称其是在杨启勋的要求下为尽快销售房屋解决资金短缺困境才先行出具的《收据》，并未实际收到该购房款，但金菩提公司并未举出相应证据证明该事实，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款关于“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，故对金菩提公司抗辩未收到杨启勋给付的讼争房屋购房款909833元的事实不予采信。杨启勋与金菩提公司签订《商品房买卖合同》后，金菩提公司没有按照合同约定时间交付房屋，并在2010年12月25日将三套讼争房屋备案至彭州担保公司名下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条关于“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”之规定，杨启勋要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求应予支持；但杨启勋主张双倍退还购房款的请求过高，原审法院酌情认定金菩提公司在8万元的范围内向杨启勋承担赔偿责任。金菩提公司反诉称其自2009年12月11日起至2011年5月8日在杨启勋的威吓下共向杨启勋支付157.5万元，超过杨启勋本应向金菩提公司缴纳的购房款909833元，故杨启勋应当向其退还多支付的65万元。根据庭审查明事实及当事人举证、质证及杨启勋自认，金菩提公司法定代表人唐明海自2009年12月11日至2011年5月8日期间通过银行转账、现金支付等方式共向杨启勋给付157.5万元，同时，杨启勋与唐明海间存在借款等经济往来，且相关款项的来往均未通过金菩提公司账户，故上列款项的来往是否系金菩提公司与杨启勋之间解除合同后退还款项证据不足；同时，金菩提公司作为房地产开发商，其应对合同解除的相关手续尽到谨慎义务，尤其是涉及到大额款项的支付；另外，金菩提公司作为房地产开发商，主张其在杨启勋的威吓下退款，其可向相关部门报案主张权利，故对金菩提公司的反诉请求不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定判决：一、解除杨启勋与金菩提公司于2009年10月31日签订的三份《商品房买卖合同》；二、金菩提公司于判决生效之日起三十日内向杨启勋返还购房款909833元；三、金菩提公司在判决生效之日起三十日内向杨启勋支付赔偿款8万元；四、驳回杨启勋的其他诉讼请求；五、驳回金菩提公司的诉讼请求。如金菩提公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费12998元，由杨启勋负担2998元，金菩提公司负担10000元。反诉案件受理费5500元，由金菩提公司负担。宣判后，原审被告、反诉原告金菩提公司不服，向本院提起上诉称，2009年10月31日，金菩提公司与杨启勋签订了三份《商品房买卖合同》，杨启勋向金菩提公司购买“西崇逸景”住宅房三套，价款共计909833元，付款方式为一次性支付。合同签订当日，杨启勋谎称马上向金菩提公司指定的账户转款，要求金菩提公司先出具收款收据。为尽快销售房屋解决资金短缺困境，金菩提公司不得不先行向杨启勋出具了三份收款收据，但杨启勋一直未到银行办理转款事宜。由于杨启勋拒不付款行为已经构成严重违约，双方签订的三份《商品房买卖合同》无法继续履行，金菩提公司要求与杨启勋解除合同，杨启勋口头表示同意，但要求金菩提公司退还其购房款，并不断威吓金菩提公司。金菩提公司在杨启勋的威吓下不断向杨启勋转款，从2009年12月11日起至2011年5月8日，金菩提公司共计向杨启勋支付款项157.5万元。原判以杨启勋提交的一份与金菩提公司毫无法律关系的所谓“借条”，认定金菩提公司与杨启勋存在借款等经济往来关系属于认定事实错误。故上诉请求撤销原判，改判支持金菩提公司的一审反诉请求。被上诉人杨启勋答辩称，金菩提公司的上诉理由不成立，杨启勋与金菩提公司法定代表人唐明海之间存在借款关系，且已经在都江堰市人民法院审理，唐明海向杨启勋支付的157.50万元是支付的其他款项，不是退还的购房款，与本案没有关系，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人彭州担保公司答辩称，对原判查明的彭州担保公司已购买讼争房屋的事实没有异议，其余事项彭州担保公司不知情，也与彭州担保公司没有关系，故不发表意见。双方当事人在二审时未提交新的证据，本院二审查明的事实及采信的证据与原判相一致，本院对此予以确认。本院认为，杨启勋与金菩提公司于2009年10月31日签订的三份《商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。本案二审争议的焦点有四个：一是杨启勋与金菩提公司之间的《商品房买卖合同》是否已经解除；二是金菩提公司是否收到了杨启勋的购房款；三是金菩提公司向杨启勋支付的157.5万元是否系退还的购房款以及杨启勋应否退还金菩提公司65万元及利息。关于第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十四条规定了当事人可以协商解除合同或者单方解除合同。该法第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，杨启勋与金菩提公司之间未签订解除《商品房买卖合同》的协议，金菩提公司也未通知杨启勋解除合同，故金菩提公司主张与杨启勋签订的《商品房买卖合同》已经解除的理由不成立，本院不予采信。关于第二个争议焦点，在签订《商品房买卖合同》的当日，金菩提公司就向杨启勋出具了加盖金菩提公司财务专用章和法定代表人唐明海签字的三张《收据》，载明金菩提公司收到杨启勋购房款909833元。该收据系金菩提公司收取杨启勋款项的凭据，杨启勋对于其主张的已经向金菩提公司付清了全部购房款的事实完成了相应的举证责任，金菩提公司反驳杨启勋的主张，应由其对反驳的事实承担举证责任，金菩提公司未举出相应的反驳证据，原审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款关于“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，将举证责任分配给金菩提公司承担正确。金菩提公司主张其在杨启勋要求下，为尽快销售房屋解决资金短缺困境才先行出具的《收据》，未实际收到购房款的事实无证据证实，本院对此不予采信。关于第三个争议焦点，2009年12月11日至2011年5月8日期间，金菩提公司法定代表人唐明海以个人名义，通过银行转账、现金支付等方式共向杨启勋支付了157.5万元款项。由于金菩提公司与杨启勋之间并未解除《商品房买卖合同》，上述款项均未通过金菩提公司账户支付，也未写明款项用于金菩提公司退还杨启勋的购房款，加之杨启勋与唐明海之间存在借款等其他经济往来，故金菩提公司主张该157.5万元款项系向杨启勋退还的购房款缺乏相应证据，本院对金菩提公司的上诉理由不予采信。金菩提公司要求杨启勋退还多支付的65万元及利息的反诉请求不成立，本院不予支持。唐明海就此可另行主张权利。由于杨启勋与金菩提公司签订《商品房买卖合同》后，金菩提公司又将房屋出售给了彭州担保公司，并于2010年12月25日将三套讼争房屋备案至彭州担保公司名下，导致杨启勋与金菩提公司之间的《商品房买卖合同》在事实上无法继续履行，杨启勋要求解除《商品房买卖合同》的理由成立，本院予以支持。原判根据案件具体情况，酌情将金菩提公司应赔偿的损失确定为8万元适当，本院予以维持。综上，金菩提公司的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原判确定的负担方式执行。二审案件受理费18498元，由上诉人都江堰市金菩提房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 骥代理审判员  曾光勇代理审判员  龚 耘二〇一三年十月二十九日书 记 员  毛程程