河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终6455号上诉人（原审被告）：王晓扬，男，汉族，1987年6月20日生，住河南省伊川县。被上诉人（原审原告）：河南龙辰置业有限公司，住所地河南省洛阳市伊川县城关镇文化路与荆山路交叉口。法定代表人:陈雨，该公司总经理。委托诉讼代理人：丹志慧，河南信行律师事务所律师。上诉人王晓扬因与被上诉人河南龙辰置业有限公司（以下简称龙辰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省伊川县人民法院（2018）豫0329民初3419号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人王晓扬，被上诉人龙辰公司的委托诉讼代理人丹志慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王晓扬上诉请求:1、撤销一审判决第一项，改判王晓扬不支付龙辰公司违约金9916元；2、本案诉讼费由龙辰公司负担。事实与理由：王晓扬没有违约，不应该承担违约金。龙辰公司多次违约，没有按照合同约定办理房产证，且私自增加公摊面积。一审诉讼费不应由王晓扬全部承担。被上诉人龙辰公司答辩称，一审审理查明事实正确、适用法律正确，应当予以维持。上诉人王晓扬诉称不应当承担违约金的理由与本案没有直接关系，应当另案起诉。龙辰公司向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告向原告支付原告代其偿还的房贷款38120.85元；3.判令被告向原告支付购房款总额5%的违约金9916元；4.判令被告支付原告代其支付房贷款产生的利息3910.17元；5.判令被告向原告支付不配合办理房屋产权证书的违约金55927元；6.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实:2013年1月3日，被告王晓扬作为买受人，原告龙辰公司作为出卖人，双方签订合同编号为2013003的《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定：被告购买龙辰盛世家园小区8幢1单元7层701号房屋，建筑面积110.18平方米，单价1800元/平方米，总金额198324元，付款方式为分期付款，其中首付款108324元，余款9万元办理按揭贷款。该合同还对买受人所购商品房面积确认及面积差异处理、交付条件和期限及违约责任等作出了明确约定。就房屋产权登记问题，《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。”《补充协议》第八条作出约定：“在出卖人为买受人购买该商品房提供贷款阶段性担保时，买受人应按出卖人书面通知所载明的期限，办理该商品房的产权登记和抵押登记手续，并将办理该手续所需买受人提交的资料、缴纳的税费、商品房维修基金等交至产权登记机关（或委托出卖人代收）。逾期提交，则视为买受人违约，每逾期一日，买受人应按其房款总额的万分之三向出卖人支付违约金。”就被告按揭贷款偿还问题《补充协议》第十七条约定：“买受人选择贷款方式支付房价款的，出卖人将为买受人提供阶段性担保，该担保自该商品房的房地产权属证件及抵押登记办理完毕、银行取得他项权利证书之日起解除……在出卖人担保期间，因买受人迟期还款而由出卖人代为清偿本金、利息、罚息及其他相关费用（下称代偿款）时，买受人承诺自出卖人要求其偿还该代偿还款的书面通知送达之日起7日内全额偿还出卖人。逾期支付，则视为买受人违约，买受人应按日向出卖人支付该代偿款千分之一的违约金，该合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权单方解除该合同并收回该商品房；出卖人在扣除相关代偿款、买卖双方印花税（购房款总额的0.1%）及购房款总额5%的违约金后30日内向买受人无息退还已收购房款余额。”2013年1月17日，被告依约向龙辰公司支付购房首付款108324元。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，被告王晓扬作为借款人及抵押人，中国农业银行股份有限公司伊川县支行（以下简称“农行伊川支行”）作为贷款人，龙辰公司作为保证人，共同签订合同序列号为：ABC(2012)5006-1的《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额为9万元，借款期限120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。同时约定：龙辰公司的保证方式为连带责任保证，保证范围包括该合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期限为阶段性担保，即自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。该合同另对贷款利率、罚息利率、复利等进行了明确的约定。2013年2月7日，原被告及农行伊川支行签订洛房地押（按）字2013-006-272号《洛阳市房地产抵押合同》，由抵押人王晓扬以龙辰盛世家园小区8号楼1单元701室房屋及相关权益作为上述贷款的抵押物，农行伊川支行为抵押权人，龙辰公司为担保人。2013年2月17日，被告将农行伊川支行向其发放的9万元贷款作为购房款支付给龙辰公司。2015年8月4日起至2018年9月29日，被告未按约定偿还按揭贷款，农行伊川支行遂要求龙辰公司承担保证责任，此期间原告龙辰公司共计为被告王晓扬代偿贷款本金、利息、罚息、复利共计38120.85元。该款项被告未向原告偿还，2018年10月19日，原告诉至该院。一审法认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《个人购房担保借款合同》、《洛阳市房地产抵押合同》均系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当按约履行合同义务。本案原被告争议焦点在于：1.被告是否构成违约，合同是否应当解除；2.被告是否应当承担未按期偿还按揭贷款的逾期利息及违约金，是否应当承担不配合办理房屋产权登记的违约金。就争议焦点一，被告自2015年8月4日起至2018年9月29日期间，未按约定偿还按揭贷款，导致原告龙辰公司为其代偿贷款本息，明显已构成违约，应当承担违约责任。但购房首付款108324元被告已支付，其也将农行伊川支行向其发放的9万元贷款作为购房款支付给了原告，完成了房屋买卖合同中买受人支付购房款的义务，虽然被告存在未按约偿还按揭贷款的行为，但该违约行为尚未达到根本违约程度，如解除合同，有违公平原则。就争议焦点二，《补充协议》对买受人未按期偿还按揭贷款的违约责任约定了违约金，未约定逾期利息。按照该约定标准计算，违约金已超过原告实际代偿款38120.85元的30%即11436.26元，明显过高，该院以原告主张9916元为限予以支持，逾期利息不再支持。《补充协议》第八条约定：“买受人应按出卖人书面通知所载明的期限，办理该商品房的产权登记和抵押登记手续，并将办理该手续所需买受人提交的资料、缴纳的税费、商品房维修基金等交至产权登记机关（或委托出卖人代收）。逾期提交，则视为买受人违约，每逾期一日，买受人应按其房款总额的万分之三向出卖人支付违约金。”由此可见，原告主张被告不配合办理房屋产权登记违约，应当举证证明原告向被告送达了书面通知，但原告未提交相关证据，故原告该项诉求该院不予支持。被告辩称，因原告方原因导致其所购房屋无法办理房产证，原告违约在先，但其提交的证据不足以证明原告存在违约行为，被告的答辩理由该院不予采纳。就房屋面积差异处理问题，根据本地房屋交易管理，应当由第三方在办理房产权属登记过程中对房屋实际面积进行实测，以实测面积为依据进而对房屋面积差异进行处理，本案中原被告均未提交关于第三方对案涉房屋实测面积的证据,该问题原被告可另案解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告王晓扬于本判决生效之日起十日内偿还原告河南龙辰置业有限公司38120.85元，并支付违约金9916元。二、驳回原告河南龙辰置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2810元，减半收取1405元，由被告王晓扬负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《个人购房担保借款合同》、《洛阳市房地产抵押合同》均系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，本院依法确认其合法有效，双当事人应按照合同约定履行各自权利义务。王晓扬自2015年8月4日至2018年9月29日期间未按约定偿还贷款，导致龙辰公司作为保证人代偿贷款本息，王晓扬已经构成违约，应当偿还贷款本金及违约金。王晓扬上诉主张龙辰公司存在先行违约等行为，故其不应当支付违约金依据不足，有关房屋面积差、暖气物业、办理房产证等问题，双方可以另行解决，本案不予处理。综上所述，王晓扬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王晓扬负担。本判决为终审判决。审判长  秦铁林审判员  胡豫勇审判员  李 慧二〇一九年十一月十三日法官助理南志丹书记员侯少祎