广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初14408号原告（反诉被告，以下统称原告）：熊玲玲，女，汉族，1981年1月6日出生，住所地为广东省东莞市**************，公民身份号码为420************645。委托代理人：罗红，广东林贤律师事务所律师。委托代理人：罗鼎，广东律盛律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：谢飞燕，女，汉族，1973年5月5日出生，住所地为广东省深圳市宝安区宝城**富通好旺角C1-3302，公民身份号码为440************422。被告（反诉原告，以下统称被告）：梁周广，男，汉族，1972年10月10日出生，，住所地为广东省深圳市宝安区宝城**富通好旺角C1-3302公民身份号码为440************537。第三人：东莞市联大房地产经纪有限公司，住所地为广东省东莞市樟木头镇樟罗社区********。法定代表人：吴某1。委托代理人：邱四红，女，汉族，1989年12月28日出生，住所地为江西省九江市修水县******查家埚移民扶贫安置小区04号，公民身份号码为360************621，系该单位员工。原告熊玲玲诉被告谢飞燕、梁周广、第三人东莞市联大房地产经纪有限公司（以下简称联大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告熊玲玲的委托代理人罗红，被告谢飞燕、梁周广，以及第三人联大公司的委托代理人邱四红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告熊玲玲向本院提出诉讼请求：一、两被告立即向原告返还购房款88871元及利息损失（以88871元为本金，自起诉之日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计至实际还款之日止）；二、两被告承担本案的诉讼费、保全费、律师费10000元。事实和理由如下：两被告为夫妻关系，原告与两被告于2017年11月25日签订《二手商品房买卖合同》，约定两被告将其位于东莞市樟木头镇樟木头大道南城新区***************转让予原告，签订合同时未取得房产证，总价为450万元，付款方式为：第一期楼款50万元，签订合同时以定金方式支付；第二期2018年3月5日前支付270万元；剩余楼款130万，支付方式为续供或赎楼方式支付，即赎楼前原告的未付房屋转让款的部分由原告按照被告涉案房屋月供款的数额支付至被告月供款账户，原、被告约定涉案房屋不动产权证出来一个月内申请赎楼，赎楼完10个工作日内过户。同时约定过户产生的维修基金、契税、营业税、个人所得税、银行按揭杂费、产权变更登记费六项由原告承担。签订《二手商品房买卖合同》之日，原告支付了首笔房款50万元，并将维修基金8千多元付清，又于2018年3月5日、6日分别各支付50万元。被告在2018年3月23日查询涉案房屋实际银行欠款本息金额为1388481.05元，要求原告扣除赎楼金额将剩余房款1611519元支付完毕，原告即于2018年3月23日支付被告1611519元。至2018年3月23日，原告共计支付3111519元。后原告依据合同约定按月向被告月供款账户转账，从2018年4月至2019年7月过户前合计支付158049元，过户时涉案房屋尚欠银行贷款1321539.32元，该银行贷款加上一直按月支付的款项158049元，再加上已经支付的3111519元，合计为4591107.32元，超出合同约定总房款450万元，超出金额91107.32元，该超出金额被告不予承认和退还。因为原告依据合同约定必须自行赎楼过户，无奈只有先支付被告1321539.32元赎楼清偿被告银行贷款，后被告退还2236元给原告，在过户过程中，两被告要挟原告签署承认双方款项结清（即支付超额的部分款项不予退还）的协议，否则不予签字协助办理房产过户，原告坚持不签署，并表示如果不予过户将立即起诉被告，被告见状方将过户手续办理完毕。综上，两被告的银行按揭贷款是被告的个人债务，合同明确约定房产交易总价为450万元，现原告支付房款总额超出了合同约定的总价，超出部分88871.32元，被告不予退还没有事实和法律依据，现原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。被告谢飞燕、梁周广辩称，原告提交的证据并不能证明被告多收房屋转让款的事实。在双方买卖交易中，被告要求原告一次性付款才成交，合同中也是这样约定的，当时原告要求由其赎楼偿还银行贷款130万余元，赎楼和续供产生的费用由原告承担，包括银行贷款本金及利息。因签订合同当天未能去银行查询尚欠银行的贷款余额，因此双方在买卖合同约定注明与银行查账为准。2018年3月23日，双方到贷款银行中国农业银行查询尚欠贷款1388481.05元，当时就将该款项从总房款中扣除，被告梁周广实际收到3111519元，剩余房款1388481.05元由原告向银行赎楼或续供支付。原告如在2018年3月23日进行赎楼便不会产生任何银行违约金和供楼利息等费用，原告选择续供的方式支付原供楼所欠贷款，所产生的续供费用由原告负责支付，包括本金和利息，在双方签订的买卖合同以及在后续双方签订的担保书和购房补充协议中均有约定，赎楼或续供的所有费用由原告承担。被告谢飞燕、梁周广向本院提出反诉请求：一、原告向两被告支付违约金90万元及利息损失（以90万元为本金，自起诉之日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计至实际还款之日止）；二、本案诉讼费、保全费由原告承担。事实及理由如下：原告对被告存在违约的事实，应向被告予以赔偿。1、涉案房产已于2019年8月6日过户到买方熊玲玲的名下，涉案房屋交易已于2019年8月6日处理完毕。2、当时谈好该房产的买方付款方式为一次性付款，但鉴于该房产当时未办理好房产证，因此买卖双方约定第一部分楼款定金50万元于签订《二手商品房买卖合同》后即时支付，第二部分楼款270万元于2018年3月5日前支付。第三部分楼款130万元理应在2018年3月5日支付完毕，但购买方熊玲玲提出由她续供或赎楼方式支付（包括应付银行的本金和利息）。3、第二部分楼款270万元本应于2018年3月5日前支付完毕，但买方熊玲玲一直拖到2018年3月23日才支付2611519元(2018年3月5日、6日各支付50万元，2018年3月23日支付1611519元)，原告己出现不按合同约定时间付款的违约事实。4、第三部分楼款（尾款）经双方在2018年3月23日到该房产原按揭银行“农业银行东莞樟木头支行”查询时尚欠1388481.05元，按当时协商好的应由原告一次性支付给被告或当时到按揭银行进行赎楼处理，但原告自个提出由她续供，等到要办房产证时再由她付款赎楼处理。当时也应原告的要求，被告谢飞燕将供楼银行卡(农业银行卡号：622*************270)交给原告（原告也从2018年4月1日至2019年8月6日期间将供楼款存入到该房产供楼账户），从这点可以充分明确原告知道尚欠银行的供楼款1388481.05元的债务是由原告负责归还，既然原告知道所欠债务由她归还，那么所应支付的利息也理应由她负责支付。况且双方在2018年11月8日签订的《购房补充协议》第3点述及：该房屋如果到2019年6月1号还没确权，则从2019年6月l号起该房屋的供楼款（含利息）先由被告垫付，直到供到该房屋办理好确权为止。确权后三天内原告必须一次性将（被告从2019年6月l日起到办理好确权为止时所垫付的供楼款含利息）供楼款（含利息）支付给被告（具体金额以该房屋供楼款明细为准）。因此可以充分说明原告应当负责支付余下银行供楼款的本金1388481.05元及相关利息88871.32元。5、另截至2018年3月23日止，被告已将该房产相关的原《商品房买卖合同（预售）》、《个人购房担保借款合同》、《契税发票》、《商品房按揭登记证明书》、《购房发票》、《维修基金收据》原件以及该房屋使用权、钥匙、临时管理规约、前期服务协议、区域防火协议书、业主承诺书、水电气表确认书、业户手册、使用说明书、质量保证书、可视门禁电话等移交给原告，并且当时还带原告到小区管理处办理了业主变更手续。即从2018年3月23日起，原告完全拥有该房屋的使用权。6、驳回原告熊玲玲所述支付房款超出金额88871.32元的事实，因签订合同当时和双方平时沟通时均表示原告续供银行按揭款是包含本金与利息，因此这所谓的超出金额88871.32元实际是原告支付给银行的续供楼利息，不是多支付房款，应由原告自行承担，与被告无关。7、原告在该房产的银行供楼过程中分别于2019年1月和2019年4月两次发生逾期还款，造成被告谢飞燕的个人征信出现了污点，严重损害被告谢飞燕的个人利益。根据相关合同及附加协议、担保书的约定，原告已出现违约事实。按照合同的约定，违约方熊玲玲应向被告支付总房价20%的违约金90万元整。综上所述，原告在买卖该房产中出现违约的事实，按规定应向被告赔付违约金。原告熊玲玲针对反诉辩称，一、第二期房款的支付情况与被告的答辩意见一致，因为被告于2018年3月23日才去银行查询所欠银行的具体贷款金额，原告于当天已按查询的结果补齐购房款差额，该约定与合同第四条第一款第三项约定的以银行查账为准是一致的，因此第二期房款的支付不存在违约的情况。二、关于逾期续供。根据合同约定，连续两次断供才视为买方违约，而原告虽有两次断供，但不是连续断供。三、关于被告的损失和征信。原、被告及第三人在过户前将被告的征信报告打印并核对，均认为对被告谢飞燕没有任何重大的影响，所以双方才同意办理过户，并且在赎楼时，原告才知道会多付将近9万元，所以在过户当天，被告让原告签署一份材料，里面包含放弃多余的9万余元，但原告不同意签署。第三人联大公司述称，没有意见。经审理查明，涉案位于东莞市樟木头镇樟木头大道南城新区***************屋原登记的权属人为被告谢飞燕，房产证号为粤（2019）东莞不动产权第02063**。被告谢飞燕与梁周广为夫妻关系。2017年11月25日，原、被告在第三人的居间介绍下签订《二手商品房买卖合同》，约定两被告将位于东莞市樟木头镇樟木头大道南城新区***************屋以450万元出售给原告；付款方式为：签订合同当日支付定金50万元，第二部分楼款270万元（以银行查账为准），做完全权委托给原告后当天支付，且需在2018年3月5日前支付，第三部分楼款130万元（以银行查账为准，支付方式为续供或者赎楼）在过户或公证当天付清；房屋权属现状为已签订购房合同，尚未办理房产证，目前处于抵押状态，买卖双方同意由原告出资还清按揭银行贷款或续供（原告如果连续两次断供则算原告违约）；买卖双方定于2018年3月5日前到常平东部公证处办理全权委托公证手续；过户所需费用由原告承担；如卖方违约，需双倍赔偿定金与楼款给买方，并赔偿买方已投资的装修费用，卖方按照房产成交价20%作为违约金赔偿给买方，如买方违约，卖方没收定金与楼款，买方还需按照房产成交价20%作为违约金赔偿给卖方；双方同意不动产权证出来后一个月内申请赎楼，赎完楼10个工作日内过户；本合同履行过程中发生争议，双方应协商解决，协商不成可向东莞市第三人民法院提起诉讼，诉讼所产生的律师费、诉讼费、评估费、鉴定费等由违约方承担。合同签订后，原告于2017年11月25日向两被告支付了购房定金50万元，又于2018年3月5日、3月6日向两被告支付了第二部分购房款50万元、50万元。2018年3月23日，原、被告查询得知涉案房屋尚欠抵押贷款1388481.05元，原告于当日向两被告支付了扣除尚欠贷款后的第二部分剩余购房款1611519元。后原告从2018年4月至2019年7月通过续供的方式按月向被告谢飞燕还贷账户转账，合计支付158049元（赎楼完成后，两被告已将原告多交的续供款2236元退还给了原告）。原告在续供的过程中，分别于2019年1月、4月两期存在逾期还贷，还款时间分别为2019年1月4日、2019年4月6日，应还款时间为每月1日，原告为此支付了逾期还贷的罚息、复利。2018年3月23日，原、被告及第三人签订《担保书》，约定涉案房屋截止2018年3月23日尚欠银行贷款1388481.05元，若此部分购房款原告以续供的方式向贷款银行支付（续供贷款时间从2018年3月23日开始，直至续供完毕），原告须于每月28日前将当月月供款存入还贷账户，如发生逾期则视为原告违约。后上述《担保书》在双方办理涉案房屋交易过户后已宣布作废，被告梁周广在上面书写“作废”。2018年11月8日，原、被告及第三人签订一份《购房补充协议》，约定如涉案房屋到2019年6月1日还没有确权，则从2019年6月1日起至该房屋确权时止该房屋的供楼款本息由两被告先行垫付，待房屋确权后，原告必须于三日内一次性将两被告垫付的供楼款本息支付给两被告。2019年7月29日，被告谢飞燕向原告出具一张收款收据，确认收到原告交来的购房余款1388481元，至此全部购房款450万元已全部付清，被告谢飞燕全力配合办理房产过户到原告名下的手续，直至原告拿到房产证之日止。上述收款收据除被告谢飞燕签名外，还有原告及第三人员工的签名。2019年8月6日，原告向被告谢飞燕出具一张收据，确认谢飞燕已向其交付涉案房屋交易过户的全部资料，双方已全部交接完毕，该房产已过户至其名下，房屋已验收无误。原告与广东律盛律师事务所签订了一份没有落款日期的《委托代理合同》，约定原告就涉案纠纷委托该所代理，并支付律师费（一审）10000元，二审按照一审标准减半收取。2019年8月19日，广东律盛律师事务所向原告开具了价税合计为10000元的律师费发票。庭审中，原、被告双方确认涉案房屋已过户至原告名下，涉案房屋交易已经完毕。第三人主张签订合同时约定一次性付清房款，但原告选择的是续供支付第三笔房款，所以会产生额外的利息，所以应当由原告自行承担该款项。以上事实，有《二手商品房买卖合同》、《担保书》、《购房补充协议》、《物品递交确认书》、银行账户交易明细、收据、《委托代理合同》、律师费发票、银行卡照片、收款收据、借款凭证、《个人购房担保借款合同》、不动产权证、不动产登记证明、结婚证等证据，以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《二手商品房买卖合同》、《担保书》、《购房补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行各自的义务。根据上述证据的约定，原告可以续供的方式支付第三部分楼款，若原告选择以续供方式支付该部分楼款，则应从2018年3月23日起续供直至续供完毕，若涉案房屋到2019年6月1日还未确权，则从当日开始的供楼款本息由两被告先行垫付，待房屋确权后，原告应向两被告支付自2019年6月1日起至确权时止两被告垫付的供楼款本息。从上述约定可知，若原告选择续供的方式交易，则续供所产生的供楼款本息均应由原告承担。虽然《担保书》在涉案房屋交易过户后作废，但在作废前原告已按照约定进行续供及支付购房款，故原告不得以《担保书》作废为由推翻其已完成的付款行为。另从双方于2019年7月29日、2019年8月6日出具的收款收据、收据中可知，双方均确认原告已向两被告付清全部购房款，两被告已配合原告完成房屋过户登记，涉案房屋交易已经完成。故此，原告在交易完成后又主张两被告退还购房款88871元，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于被告反诉主张原告违约的问题。一、关于断供是否构成违约的问题。《二手商品房买卖合同》约定，原告连续两次断供则视为原告违约，但原告并未连续两次断供，不符合合同约定的违约条件。被告梁周广在涉案房屋交易完成后确认《担保书》作废，故其也不得以此为由主张原告违约。因此，两被告以原告断供为由主张违约责任，本院不予支持。二、关于原告是否逾期支付第二部分楼款的问题。因第二部分楼款按照约定应以银行查账为准，而两被告直至2018年3月23日才去银行查账，而原告在此之前无法知悉第二部分楼款的具体金额，故原告于2018年3月23日付清第二部分剩余楼款不够成违约。三、另从双方于2019年7月29日、2019年8月6日出具的收款收据、收据中可知，双方均确认原告已向两被告付清全部购房款，两被告已配合原告完成房屋过户登记，涉案房屋交易已经完成，故两被告在交易完成后又主张原告违约，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告熊玲玲的全部诉讼请求；二、驳回被告谢飞燕、梁周广的全部诉讼请求。本案本诉受理费2272元、保全费1009元，由原告熊玲玲负担。本案反诉受理费6844元，由被告谢飞燕、梁周广负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  钱开群人民陪审员  肖利萍人民陪审员  蔡思荣二〇一九年十一月五日书 记 员  赵 萌附法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。