西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院 西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初6241号原告：陈秋玲，女，汉族，1976年9月2日出生，住西安市雁塔区。被告：西安金宣公寓管理有限公司，住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：王男男，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：毛宏明，男，汉族，1994年3月29日出生，住山西省襄汾县，该公司员工。委托诉讼代理人：刘雷雷，男，汉族，1995年4月19日出生，住山西省襄汾县，该公司员工。原告陈秋玲与被告西安金宣公寓管理有限公司（以下简称金宣公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈秋玲，被告金宣公司的委托诉讼代理人毛宏明、刘雷雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告在2018年3月31日签订的《西安市房屋出租委托代理合同》。合同约定:原告将自己位于西安市雁塔区XX园XX号楼XX单元XX室（面积:85.34平方米）房屋出租给被告。月租金为2700元，每季度付款一次。合同期限为:2018年4月1日至2023年3月31日共计5年。该合同第三条（三）约定，合同有5个月的免租期，原告每年只收11个月的房屋租金。合同签订以后，2018年4月1日，被告向原告交纳1个月房租2700元，两个月房租的5400元未付。2018年7月、8月、9月3个月房屋租金8100元未付。原告在向被告询问租金情况时，被告答复是提前收取原告5年5个月的免租期费用13500元。2018年10月被告向原告交纳10月、11月、12月3个月房租8100元。按照合同约定，被告应在2019年1月1日向原告交纳2019年1月、2月、3月3个月房屋租金8100元。可经原告多次催促，被告一直各种理由拖延不予支付，也给原告造成经济损失。现原告依据该合同第九条（四）1的约定，要求与被告解除《西安市房屋出租委托代理合同》，同时原告依据该合同第十条（三）的约定，要求被告支付违约金5400元。原告现诉至法院，请求判令：1、解除原、被告2018年3月31日签订的《西安市房屋出租委托代理合同》；2、被告支付原告2019年1月至2019年3月的房屋租金8100元；3、退还原告免租期租金13500元；4、被告支付违约金5400元；5、被告赔偿损失费3000元；6、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：2018年3签的代理合同，合同早就已经解除，在2019年5月5日客户已经和原告私自成交，成交时已经解除合同，对合同解除没有异议。要求支付1月至8月的租金不认可，当时向原告支付租金原告拒收，有录音证据为证。退还原告免租期租金13500元，按照合同第三条第三项，不存在这种情况。房租免租期是当初双方约定好的。被告支付违约金5400元这项诉请不认可，合同中已经约定，被告也可追究原告私自与第三方客户成交的赔偿费用。经审理查明，原告陈秋玲（委托人、甲方）与被告金宣公司（租赁代理机构、乙方）于2018年3月31日签订合同编号为XA0000185的《西安市房屋出租委托代理合同》，合同约定原告将坐落于西安市雁塔区XX园XX号楼XX单元XX室，建筑面积为85平方米的二室一厅一厨一卫房屋（房权证号105XXXXXXX-8-10-21001~1）租赁给被告金宣公司。出租代理期自2018年4月1日至2023年3月31日共计五年。房屋代理期中免租期，被告免费使用，无需向原告支付租金，第一年150天。每月房屋租金（含税价）为人民币2700元整。被告将各期租金划入原告账户的日期：第一次2018年4月1日，第二次2018年7月1日，第三次2019年10月1日，第四次2019年1月1日”；出租委托代理期限内，原告不承担与房屋有关的下列费用：水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、卫生费、上网费。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由原告承担。第九条第三款约定原告有迟延交房达5天、交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的，不承担约定的维修义务致使被告无法出租房屋的，被告有权单方解除合同；第九条第四款约定被告未按规定划付租金达5日以上的，擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，利用房屋从事违法活动的，放任承租方上述行为的，原告有权解除合同。合同第十条违约责任约定：出租代理期内原告或被告需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金，原告需提前终止合同的，还应赔偿被告相应损失。原告有第九条第三款情形之一的，应按月租金的200％向被告支付违约金。被告有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200％向原告支付违约金。另查，原告陈秋玲于2019年1月24日诉至雁塔法院，被告金宣公司于2019年2月19日签认法院送达地址确认书领取本案诉状副本、应诉通知书。再查，被告金宣公司通过个人账户于2018年4月3日、10月8日向原告以电子转账方式支付租赁费共10800元。上述事实，有银行流水、房屋租赁合同、法院送达地址确认书等证据及庭审笔录在卷佐证，可以作为本案认定事实的依据。本院认为，原、被告之间的《西安市房屋出租委托代理合同》系原、被告双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方形成委托合同关系并已实际履行，双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”本案中，《西安市房屋出租委托代理合同》第九条第四款约定被告未按规定划付租金达5日以上的，原告有权解除合同。被告未按期足额支付租金构成违约，符合合同约定原告单方解除合同的条件，原告现主张解除合同的诉请，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。原告陈秋玲以诉讼的方式要求解除合同，被告金宣公司于2019年2月19日收到诉状，且被告对该解除租赁合同无异议，故原、被告之间的租赁合同应于2019年2月19日解除。依据租赁合同中租赁第1年有5个月免租期的约定，根据公平原则，该免租期从合同满1年开始向前计算，免租期应为2018年10月31日-2019年3月31日，被告已缴纳3月31日至7月31日4个月租金，还应向原告支付8月1日至10月31日租金8100元。被告未按合同约定支付租金，构成违约，应按合同约定向原告承担违约责任，原告现依据合同约定主张被告支付违约金5400元的诉请，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。关于原告主张增加5个月租金13500元的诉请，因其未交纳案件受理费，故本案不予审理。关于原告主张退还免租期租金一节，因免租期是原、被告真实意思表示的合意，双方均应按照该约定履行，原告现主张被告退还免租期租金，无合同依据，对该请求，本院依法不予支持。关于原告主张损失3000元，因未提交证据，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告陈秋玲与被告西安金宣公寓管理有限公司于2018年3月31日签订的《西安市房屋出租委托代理合同》于2019年2月19日解除；二、被告西安金宣公寓管理有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告陈秋玲支付房屋租金8100元；三、被告西安金宣公寓管理有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告陈秋玲支付违约金5400元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费610元，由被告承担，因原告已预交，被告应于本判决生效后十日内向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  长     刘      洁                        人民陪审员     刘  建  新                        人民陪审员     李  朝  霞                        二〇一九年十一月二十三日                        书  记  员    祁      鑫 打印：扈艳红        校对：李静      2019年  月  日送达 1