云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书(2017)云2301民初3840号原告：楚雄安居物业管理有限公司，住所地：楚雄市东瓜镇（枫华盛景小区），统一社会信用代码：91532300676587972F。法定代表人：汪红兵，职务：总经理。委托诉讼代理人：严跃，云南兴彝律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：张颜康，男，1965年12月2日生，苗族，大专文化，云南省楚雄市人，楚雄州汽车运输公司员工，住云南省楚雄市。原告楚雄安居物业管理有限公司与被告张颜康物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告楚雄安居物业管理有限公司的委托诉讼代理人严跃及被告张颜康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告楚雄安居物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一.请人民法院判决被告向原告支付自2011年6月1日起至2017年6月1日止拖欠的物业管理费16122元；二.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由，2009年6月1日，原告与楚雄佳泰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为枫华盛景小区提供前期物业服务管理事宜。合同期限自2009年6月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同时自动终止。合同还约定物业服务费的标准为所有住宅、商住暂定为每月每平方0.5元。2009年8月24日，原告与被告签订前期物业服务协议，约定原告将为被告坐落于枫华盛景小区3幢1单元15号，面积为279.88平方米的别墅住宅提供物业服务。被告需缴纳物业服务费按每月0.8元平方米计算。全年应缴纳物业管理费共计2687元。协议还对其他内容作了具体的约定。合同签订后，但被告从2011年6月1日起至今一直拒绝缴纳。原告按照相关合同约定，从2012年起每年向被告发出律师催费函。但被告都拒绝缴费。至2017年6月1日。被告已拖欠原告物业服务费16122元。原告认为自己已经按照合同约定履行了自己义务，而且相关物业服务费的标准完全符合楚雄市发展和改革局出具的楚发改批【2012】228号文件,根据法律和相关司法解释，被告有按照合同约定及时缴纳欠付物业服务费的义务,故向人民法院提起诉讼，以维护自身的合法权益。针对自己的诉讼主张，原告楚雄安居物业管理有限公司向本院提交如下证据：一.《法人身份证明书》、《营业执照》、身份证，欲证明原、被告的诉讼主体资格；二.《前期物业服务协议》、《前期物业服务合同》，欲证明原告与被告存在物业管理关系；三.《楚雄市发展和改革局楚发改批【2012】228号文件》，欲以证明原告对涉案房屋按照每月每平方米0.8元的收费标准收取物业管理费，符合2012年11月13日楚雄市发展和改革局出具的文件要求；四.《律师催收函》欲证明被告未按照合同约定缴纳物业管理费，原告进行催收的事实；五.《枫华盛景小区物业欠费清单》欲证明被告欠缴的物业费金额。被告张颜康辩称，被答辩人楚雄安居物业管理有限公司对枫华盛景小区管理一直处于混乱状态。管理不负责、不到位，外来车辆、人员随意进出小区，车辆在通道上乱停乱放，消防通道大门被车辆杂物堵塞，存在较大的安全隐患。小区鸡鸣犬吠住户不得安宁。安保措施形同虚设。2014年五家住户被盗。答辩人便是其中之一，财物损失8000余元。小区内私自违法搭建住宅现象严重，允许扩建住房的大型机械开进小区，私自开挖地下室、鱼塘等。直接把公共绿化用地占为己用。答辩人住所东面外墙，因原规划建盖的超市未建盖，外墙又未做防水处理，造成墙面是渗水、漆面受损脱落、地基沉陷的现象，多次向物管反映置之不理。服务方只有确实按照合同要求提供完全到位的服务后，才有资格向合同对方索要合同约定的相应服务报酬，被答辩人未提供有效服务。业主反映的很多问题。得不到解决和处理。导致业主与物管公司矛盾激化，很多业主拒缴物管费，小区物管法人长期忙于债务，对小区的物业管理不思管理，出现不交物管费的情况后不敢直接面对业主。只能诉至法庭。答辩人认为与被答辩人之间不存在物业服务合同关系，双方签订的元前期物业服务协议的期限为2009年6月1日至2010年6月1日止，该合同期满后并未续签。即使被答辩人有证据证明物业服务合同的约定有效，而本纠纷已超过了两年的诉讼时效。法院应予依法驳回其起诉。针对抗辩主张，被告张颜康向本院提交了照片影印件七页，欲证实枫华盛景小区管理状况以及房屋存在的质量问题。原告楚雄安居物业管理有限公司向本院提交的证据，经被告质证，除原告提交的《法人身份证明书》、《营业执照》、身份证以及《楚雄市发展和改革局楚发改批【2012】228号文件》无异议外，对其余证据均不认可。被告张颜康向本院提交的照片，经原告质证，证据的真实性、合法性无异议，但对证据所能证明内容存异。对于原、被告提交的证据，双方均无异议的，本院予以采信；原告楚雄安居物业管理有限公司提交的《前期物业服务合同》，能够客观反映2009年6月1日楚雄佳泰房地产开发有限公司委托原告对枫华盛景小区前期物业进行管理的事实，《前期物业服务协议》也客观反映了2009年8月24日，被告自愿将其名下位于枫华盛景小区3幢1单元15号房屋委托原告进行物业服务管理直至“成立小区业主委员会签订新服务协议为止”的事实，故对《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》本院予以采信；《律师催费函》虽载明了催费对象姓名、房号、欠费金额以及出具函件的时间，但无催费对象的签收，也无具体送达的证明，不能证明有效期限内的催费，故本院不予采信；《枫华盛景小区物业欠费清单》仅为原告楚雄安居物业管理有限公司内部管理的记账凭证，在无其他有效证据佐证下，该清单本院不予采信。被告张颜康向本院提交的照片影印件，客观反映了原告楚雄安居物业管理有限公司在枫华盛景小区的物业管理中存在一定的服务瑕疵，本院予以采信。根据原、被告双方提交的证据，并结合开庭审理的情况，本院认定的事实如下：2009年6月1日，楚雄佳泰房地产开发有限公司与原告楚雄安居物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，委托原告对枫华盛景小区前期物业进行服务管理。2009年8月24日，被告张颜康与原告楚雄安居物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》，协议约定被告将其名下位于枫华盛景小区3幢1单元15号，面积为279.88平方米的房屋委托原告进行物业服务管理，全年应缴纳的物业管理费为2687元、垃圾清运费120元。协议还约定了合同履行期限暂定至成立小区业主委员会签订新服务协议为止。入住枫华盛景小区后，被告张颜康缴清了至2011年6月1日的物业管理费。2017年11月1日。原告楚雄安居物业管理有限公司诉至本院，要求判令被告张颜康支付自2011年6月1日起至2017年6月1日期间拖欠物管费。本院认为，物业服务合同是业主与物业服务企业在平等、自愿基础上对物业维修养护、管理及相关区域内的环境卫生和安全防范等事项所做的约定。物业服务企业根据物业服务合同的约定提供物业管理服务，业主根据合同约定支付相应的物业管理服务费。本案中，楚雄佳泰房地产开发有限公司与原告楚雄安居物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》后，原告楚雄安居物业管理有限公司进驻枫华盛景小区并提供物业服务。在之后的管理中，原告就物业管理的收费价格向楚雄市发展和改革局申请备案，得以《楚雄市发展和改革局楚发改批【2012】228号文件》有关枫华盛景小区别墅住宅综合物业服务收费标准为每月每平方米0.8元的批复。原告楚雄安居物业管理有限公司征收的物管费未超出规定范围，并无不当。被告张颜康作为枫华盛景小区业主，在《前期物业服务协议》中与原告楚雄安居物业管理有限公司已签具名认可了枫华盛景小区物业管理的各项规定，被告张颜康应按合同约定支付原告楚雄安居物业管理有限公司管理服务费。《中华人民共和国民法总则》规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年”，同时，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时计算”。被告张颜康入住枫华盛景小区缴纳了2011年6月1日以前的物业服务费，而原告楚雄安居物业管理有限公司作为权利人，明知被告张颜康拒绝缴纳物业服务费，应在诉讼时效期间内对被告张颜康提起诉。对被告张颜康拖欠2011年6月1日以后的物业服务费原告楚雄安居物业管理有限公司直至2017年11月1日才向本院提起诉讼，故本院对被告张颜康提出诉讼时效的抗辩予以支持，对原告楚雄安居物业管理有限公司要求被告张颜康支付自2011年6月1日至2017年6月1日期间拖欠的物业服务费的诉讼请求中对2011年6月1日至2014年6月1日期间的物业管理费不予支持，对2014年6月1日至2017年6月1日期间的物业服务费予以支持。根据本案现有证据，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决如下：由被告张颜康支付原告楚雄安居物业管理有限公司自2014年6月1日至2017年6月1日期间的物业服务费8061元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费102元（已减半收取），由原告楚雄安居物业管理有限公司负担51元（已交），由被告张颜康负担51元（未交）。以上应由被告张颜康交纳的执行款项合计8112元，限本判决生效后3日内付清，款交本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  朱毅二〇一八年一月三十日书记员  王宇