广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初3941号原告：东莞君茂产业控股集团有限公司，住所地：东莞市东城街道东莞大道11号台***，统一社会信用代码：9144190007786****。法定代表人：黄亿裕，执行董事。委托诉讼代理人：郭春宏、钟奕倩，均系广东莞信律师事务所律师。被告：上海爱徒商贸有限公司，住所地：上海市普陀区金通路799、899、999号****,统一社会信用代码：9131010732084****。法定代表人：****。原告东莞君茂产业控股集团有限公司（以下简称“君茂公司”）诉被告上海爱徒商贸有限公司（以下简称“爱徒公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序并于2019年3月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭春宏、钟奕倩到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉请：一、解除原、被告签订的《商铺租赁及经营管理合同》；二、被告向原告支付拖欠的租金54514.3元、擅自停业违约金1260000元；三、原告有权没收被告履约保证金436233元及要求被告支付每月200元/㎡的违约金2184000元；四、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年3月4日，原、被告签订《商铺租赁及经营管理合同》，约定被告承租东莞市东城区东莞大道11号君茂汇购物中心一层1-029、二层2-014号店铺，用于运营ATTOS集合店。原告从被告每月营业款中提取分成与保底租金两者取之较高之方式合作。2017年7月27日，原告交付了商铺。自开业以来，ATTOS集合店未提供当季商品，款式陈旧，作为商场主力店，ATTOS集合店的违约行为对商场整体形象以及销售业绩造成了严重影响。开业以来，被告一直未缴纳租金、物业管理费等其他费用，拖欠租金合计54514.3元、物业管理费以及其他费用559343.53元。根据《商铺租赁及经营管理合同》的约定，原告有权解除合同，要求被告支付擅自停业违约金、没收被告保证金及支付200元/㎡的违约金。为此，原告提起本案诉讼。被告爱徒公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提供证据或书面的答辩意见。经审理查明，2016年3月4日，原、被告签订一份《商铺租赁及经营管理合同》，约定原告将君茂汇一层1-029、二层2-014号商铺（建筑面积2023.56㎡、使用面积910.6㎡）交付被告用于ATTOS集合店的经营，商铺交付以双方签署的商铺/场地交付及接收书上在签订日期为准。商铺营业相关收入款项由原告暂时收取，原告从被告每月营业款中提取分成与保底租金两者取其高之方式合作，经营期限自2016年12月20日至2021年12月19日。被告应确保商铺自起始日开始对外营业，若因原告原因致使起始日延迟的，该商铺经营期限相应顺延。为保证合同顺利进行，被告应向原告缴纳履约保证金436233元，合同期满且双方依据有关约定结算完毕及质量保证期满后，原告将保证金无息退还。被告同意若出现被告违反本合同或附件、或其他因被告过错而给原告造成损失时，原告有权就损失金额部分处分该保证金，如保证金不足以赔偿损失，原告有权在被告营业额中扣除。合同第4.4条规定：A、乙方保证品牌所有销售的商品中70%以上为当年商品；B、乙方在店内免费提供Vogue杂志给予顾客阅览；……。合同第6.2.1条规定，保底租金：第一年免保底，第二年145411元/月，第三年152682元/月，第四年160316元/月，第五年168311元/月；合同第6.2.2条规定，月营业额扣率提成：第一、二年12%，第三至五年13%。合同第6.2.3条规定，保底租金与月营业额扣率提成取其高者，如月含税营业额扣率提成低于保底租金的，按保底租金计算；超过保底租金的，按月含税营业额扣率提成。合同期内，乙方按照合同约定的商铺建筑面积缴纳管理费18元/㎡/月，即管理费36424.08元/月。第5.5条约定，甲方有权规定商场的营业时间，并有权根据年节、促销等情况对营业时间进行调整，乙方承诺遵守。非经甲、乙双方协商一致，乙方不得在甲方确定的营业时间内停止营业。如乙方商场导购员空岗超过半小时或商场商品严重缺失不符合甲方要求的，视为乙方违反管理规定，每发生一次，乙方应支付违约金10000元。据此，原告在庭后提交的有关欠费及违约金说明中，原告以被告自2018年9月10日起擅自停业至2019年4月2日共204天，应支付违约金2040000元（10000元×204天）。第9.4条规定，乙方出现下列情况之一，甲方有权解除本合同，乙方已支付的履约保证金不予退还，并有权要求乙方承担每月200元/㎡的违约金，按商铺使用面积与未履行月份计算违约金：第9.4.2、拖欠应交纳费用达15天、管理费达30天或者拖欠应交费用金额超过履约保证金的；9.4.4、未经甲方同意停止营业累计达3天的；9.4.5、截留销售收入或将商铺销售业务转移至场外进行的；……。据原告在庭后提交的有关欠费及违约金说明中，原告以被告自2018年2月15日至2019年4月2日期间违约，应支付租金违约金2549680元（违约月数14个月×200元/㎡×商品使用面积910.6㎡）。2017年7月27日，原、被告就案涉商铺办理了移交并签署移交清册。原告主张，因被告经营的商场主力店TTOS未能提供当季商品，款式过旧，违反了《商铺租赁及经营管理合同》第4.4条规定，对商场整体形象以及销售业绩造成了严重影响，并于2018年2月9日以《关于装修补贴款项支付事宜的回复函》致函被告。同时，原告亦主张被告商铺开业之日起至原告起诉之日一直未缴纳租金、物业管理费，拖欠租金54514.3元、物业管理费559343.53元。2018年9月11日，原告以被告经营的ATTOS集合店二楼2-204铺于2018年9月10日擅自停业问题致函被告，要求被告于2018年9月12日10时前恢复正常营业。原告主张上述函件系直接交给对方，无签收手续。同时，原告主张被告自商铺开业之日起至原告起诉之日一直未缴纳租金，拖欠租金合计54514.3元。经查，本院对原告的起诉于2019年1月14日接收案件材料，并于2019年1月25日正式立案。以上事实，有商铺租赁及经营管理合同、君茂商场铺位现场移交清册、关于装修补贴款项支付事宜的回复函、租户催款单以及租金催收邮件截图、物管费催款单以及催收邮件截图、关于ATTOS擅自停业问题的函以及商铺停业照片等证据及庭审笔录附卷为据。本院认为，被告爱徒公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提供证据或书面的答辩意见，视为其放弃举证、质证与抗辩的权利。根据原告提供的《商铺租赁及经营管理合同》，可以认定原、被告之间存在租赁合同关系。君茂商场铺位现场移交清册可证实原告已于2017年7月27日移交案涉租赁物给被告使用，被告应按照合同之约定履行其承租人的义务。据《商铺租赁及经营管理合同》第9.4条之约定，拖欠应交纳费用达15天、管理费达30天或者拖欠应交费用金额超过履约保证金的，原告有权解除本合同，被告已支付的履约保证金不予退还，并有权要求乙方承担每月200元/㎡的违约金，按商铺使用面积与未履行月份计算违约金。被告未能举证证明其已依约履行上述合同义务，依法应承担举证不能的不利后果，故原告要求解除与被告签订的《商铺租赁及经营管理合同》，不予退还保证金的诉求，依法有据，本院予以支持。根据《商铺租赁及经营管理合同》第6.2.1条规定，保底租金：第一年免保底，第二年145411元/月，案涉物业移交至原告提起诉讼之时，被告承租期已一年有余，在被告未举证证明租金支付情况下，原告要求被告支付至起诉时的租金54514.3元，原告主张的租金数额未超出按保底租金条款核算的金额，予以认定。原告诉求的擅自停业违约金及按每月200元/㎡计算的违约金，依据为《商铺租金及经营管理合同》第5.5条及第9.4条的规定，经对上述条款分析，原告该计算依据不够充分，难以采纳。但考虑到原、被告合作模式，被告停止营业确实对原告的利益造成损害，在无其他约定以确定被告违约导致原告损失的前提下，本院酌定按原告应得的保底租金作为违约金的计算依据。案涉商铺于2017年7月27日交付被告使用，扣除第一年无保底租金后，即自2017年7月28日起并按原告主张的违约金计算截止时间计至2019年4月2日止，按保底租金标准计算的违约金应为1187513.47元（145411元/月×8个月零5天），对原告主张的违约金超出本院认定部分，依法应予驳回。另需说明的是，原告庭后提交的有关欠费及违约金说明，虽列明租金、违约金、管理费等项目的计算方法及数额，但在原告诉求未予变更的情况下，本院对诉求中未涉及的内容不予审查。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告东莞君茂产业控股集团有限公司与被告上海爱徒商贸有限公司签订的《商铺租赁及经营管理合同》予以解除；二、被告上海爱徒商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内支付拖欠原告截止至2019年1月14日的租金54514.3元；三、被告上海爱徒商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内支付原告违约金1187513.47元；四、确认原告东莞君茂产业控股集团有限公司无需退还被告上海爱徒商贸有限公司履约保证金436233元；五、驳回原告东莞君茂产业控股集团有限公司本案的其他诉讼请求。如果被告上海爱徒商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费38277.97元（原告已预交），该款原告承担21951.97元，被告承担16326元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  邹国雄人民陪审员  毛俊凯人民陪审员  莫翠娴二〇一九年十一月二十四日书 记 员  陈凤好谢婉文附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。