广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0310民初1390号原告：周伟民，男，1959年11月1日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：陈本荣，广东橙果律师事务所律师。委托诉讼代理人：何琴，广东橙果律师事务所实习律师。被告：杨舒婷，女，1992年2月10日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。委托诉讼代理人：杨国文，男，系被告杨舒婷父亲。被告：杨国文，男，1963年11月18日出生，汉族，住广东省深圳市盐田区。原告周伟民与被告杨舒婷、杨国文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用于普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈本荣、何琴，被告杨舒婷委托诉讼代理人杨国文，被告杨国文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周伟民向本院提出诉讼请求：一、判令被告杨舒婷向原告返还已付房款150000元；二、判令被告杨舒婷向原告支付损失112025元；三、判令被告杨舒婷向原告支付违约金373418元；四、判令被告杨国文对第二、三项诉讼请求承担连带责任；五、判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告杨舒婷于2018年1月20日签订《房地产买卖合同》，约定原告购买被告杨舒婷名下位于深圳市房产，房产作价2950000元。同时，案外人周穗玲与被告杨国文于2018年1月18日签订《房地产买卖合同》，约定周穗玲购买被告杨国文名下位于深圳市房产，房产作价1000000元；上述两套房屋为“双拼房”交易。合同签订后，两被告却未能依约按时将房产进行赎楼过户。鉴于上述两套房屋为双拼房交易，任何一套房屋的履行成功与否直接影响到另外一套房屋的交易，为推动房产过户进程，周伟民、周穗玲、两被告于2018年9月23日签订《协议》，约定两被告需在2018年10月20日前自筹资金偿还房贷以外的欠款，产生的相关费用由两被告自行承担，且两被告承担因此给周伟民、周穗玲造成的损失150000元整。若超出上述约定的时间，两被告应在15个自然日内赔偿周伟民、周穗玲违约金500000元整，同时退还已支付所有房款及定金；然而，截至2018年10月20日，两被告仍未能完成房产交付，故请求解除合同并判如所请。被告杨舒婷、杨国文辩称，同意解除合同退还原告已付购房款。不同意原告主张的支付损失的诉讼请求。是原告违约在先，未按照约定足额支付购房款，因此不同意支付违约金。庭审结束后，被告杨舒婷、杨国文提交补充意见：合同备注条款第②项属无权处分，应认定无效；《协议》显失公平，应变更或撤销；原告未在约定期限内取得银行贷款承诺，构成一般违约，未按约定办理购房款的资金监管，构成根本违约，违约金两项合计725,700元，原告仅向被告支付定金150,000元，因此不存在被告向原告退还“剩余款项”的情况。当事人（原告举证，被告未举证）围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交证据真实性均无异议，对原告主张的基本事实无异议，但认为原告未按照合同约定按时做资金监管，违约在先。双方对下列事实无争议，本院予以确认：1.合同签订情况。原告与被告杨舒婷于2018年1月20日签订《房地产买卖合同》。双方在合同中约定：原告购买被告杨舒婷名下位于深圳市房产，成交价2950000元；签署合同时向卖方支付定金50000元，2018年1月26日前再支付100000元，并交由居间方或银行监管，其余房款2800000元应在2018年3月31日前付清首期款（以银行贷款为准）；卖方须于签署合同之日起2018年3月1日前出具公证委托书给担保公司办理赎楼等手续，卖方不得通知欠款银行等停止赎楼，否则视为根本违约，卖方撤销公证委托又不在撤销之日起七日内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约，卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署合同之日起六十日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；交易物业未附租赁合同；若买方未按合同约定期限履行义务，卖方有权要求以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，若买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已付定金；若卖方未按合同约定履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，若卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已付定金。双方在备注条款中约定：①双方需积极配合居间方办理过户手续，并同意以国土局评估价过户；②该物业同XXＡ座32Ｅ物业一起交易，其中一套物业违约就视为两套一同违约，双方无异议；③若因买方购房资格原因不能继续交易，卖方不追究买方违约责任并退还买方已支付定金及房款（一个月内退还）。2.合同履行情况。2018年1月20日、23日、24日原告分别向被告支付定金50,000元，合计支付150,000元。7月5日，原告将2,300,000元购房款在银行做资金监管。7月25日原告经申请获批公积金贷款500,000元。2018年9月，原、被告以及杨国文、周穗玲共同签署《协议》，载明“兹有XX6号楼A座32D（产权人：杨舒婷，买方：周伟民）、XX6号楼A座32E（产权人：杨国文，买方：周穗玲）房产因在二手房买卖交易过程中卖方的过失导致目前交易无法正常进行，卖方杨舒婷名下负债过高，导致担保公司无法正常赎楼，现与买方周穗玲友好协商，买方同意给卖方时间截止到2018年10月20日前自筹资金偿还房贷以外的欠款，产生的相关费用由卖方自行承担，且卖方承担因此给买方造成的损失人民币15万元整，若超出上述约定的时间卖方承担违约责任，上述物业卖方应在15个自然日内赔偿买方违约金人民币50万元整，同时退还买家已支付给卖家的所有房款及定金，双方无异议。因卖家的过失造成交易流程时间拉长，深圳市出台新的限购限贷政策导致买家无法正常获得购房资格的，责任由卖方承担，双方无异议。”杨国文、杨舒婷在卖方签名处签名，落款时间为2018年9月11日，周伟民、周穗玲在买方处签名，落款时间为2018年9月23日。3.其他必要情况。（1）关联合同情况。案外人周穗玲与被告杨国文于2018年1月18日签订《房地产买卖合同》。双方在合同中约定：周穗玲购买被告杨国文名下位于深圳市房产，成交价1000000元；签署合同时向卖方支付定金150000元，并交由居间方或银行监管，其余房款850000元在签约之日起2018年3月31日前（含当日，下同）付清；卖方须于签署合同之日起2018年2月1日前出具公证委托书给担保公司办理赎楼等手续，其余约定与涉案合同一致。双方在备注条款中约定：①双方需积极配合居间方办理过户手续，并同意以国土局评估价过户；②该物业同XXＡ座32Ｄ物业一起交易，其中一套物业违约就视为两套一同违约，双方无异议；③若因买方购房资格原因不能继续交易，卖方不追究买方违约责任并退还买方已支付定金及房款（一个月内退还）。（2）2018年10月24日被告杨国文向案外人周穗玲退还购房款600000元。（3）截至2019年3月7日，两套房产均为抵押状态。（4）案外人周穗玲与本案被告杨舒婷、杨国文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案，案号为（2019）粤0310民初1389号。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方在庭审中均表示同意解除合同，被告同意原告第一项诉讼请求，本院予以准许。根据禁反言的原则，关于案件事实方面被告庭后补充意见与庭审意见不一致又未提出有力反证的，应当以庭审意见为准。双方争议焦点为：一、合同备注条款第②项内容的效力；二、各方事后补充签订《协议》是否显失公平；三、合同解除后的责任承担。第一，关于合同备注条款第②项的效力问题。被告辩称合同备注条款第②项无效，对双方不具有约束力。主要理由为，两套物业是各自独立的产权单位，产权人彼此无权处分对方物业，且彼此间未授权对方进行处分，两套物业交易相对方均不同，周伟民并未在本案合同中签字，该约定不是周伟民的意思表示。本院认为，合同备注条款第②项合法有效。理由如下：双方确认涉案房产与深圳市。深圳市房产和深圳市房产的两份买卖合同均在合同备注条款中约定32Ｅ物业与32Ｄ物业一起交易，其中一套物业违约就视为两套一同违约，双方无异议。据此，两份合同备注条款第②项的意思表示一致，虽然两份合同均为合同交易相对方各自签名，但足以认定该备注条款是周穗玲、周伟民、杨国文、杨舒婷的真实意思表示，且是各方合意。此外，该意思表示是对违约条件及责任的约定，不违反法律和行政法规的强制性规定，且符合双拼房交易实际，应认定为合法有效。第二，关于各方事后补充签订《协议》是否显失公平问题。被告辩称《协议》是原告单方事先拟成并利用其优势（周穗玲丈夫是年轻教师，与被告方相比具有明显的知识优势和信息优势）以及被告轻率、无经验签署，双方权利义务不对等、利益重大失衡，构成显失公平，应予变更或撤销。本院认为，各方签订的《协议》合法有效，不存在显失公平情形。理由如下：该《协议》由周穗玲、周伟民、杨国文、杨舒婷共同签署，且卖方落款时间早于买方落款时间，根据生活经验，可认定是卖方先签名之后交由买方签名，被告辩称协议是原告单方事先拟定，本院不予采信。关于一方当事人利用优势地位或者利用对方没有经验的主张，被告认为周穗玲丈夫系年轻教师故具有优势地位，理由牵强，且未能举证证实，本院不予采信。关于被告辩称的双方权利义务不对等、利益重大失衡问题。根据《协议》约定内容，因卖方杨舒婷名下负债过高，导致担保公司无法正常赎楼，买方同意赎楼时间延长至2018年10月20日。为此，卖方应向买方赔偿损失150,000元。同时，若赎楼时间超出前述约定，卖方应承担违约责任：在15个自然日内赔偿买方违约金500,000元整，同时退还买家已支付给卖家的所有房款及定金。由此可见，150,000元在《协议》中并无对应需履行的合同义务，应认定为是各方对此前签订的房屋买卖合同中卖方逾期赎楼行为的责任清算；500,000元是《协议》约定卖方未在2018年10月20日前履行赎楼义务时应付的违约金。据此，违约金约占总交易价的12.7%。即便加上赔偿损失150,000元，两项费用占总交易价的16.4%，与各方在房屋买卖合同中约定的卖方承担交易总价20%的违约责任相比，该约定并未明显加重一方违约责任。因此被告的该项抗辩理由，本院不予采信。第三，关于合同解除后的责任承担问题。被告方辩称原告未在约定期限内取得银行贷款承诺属于一般违约，至今未将购房款办理银行资金监管构成根本违约，被告无需退还“剩余款项”。原告主张双方在合同中约定首期款填写的是以银行贷款为准，因此买方付款时间是综合银行等机构的配合予以确定并未逾期，原告没有任何一笔款项对交易造成影响；即便原告有迟延支付房款的情况，也是因被告未能按时赎楼和交付房产，原告有先履行抗辩权。本院认为，根据合同约定，双方在交付定金、剩余购房款办理银行按揭付款、办理赎楼等事项上明确了先后履行顺序，即原告在签订合同之日起1月26日前交付定金，被告在2018年3月1日前办理委托担保公司赎楼相关手续，原告在2018年3月31日前支付付清首期房款（以银行贷款为准）。双方在合同中约定“C、买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日）起三日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续……D、如买方无法取得银行贷款承诺函或银行承诺贷款不足以支付房款余额的，则买方……”。实际履行过程中，原告在1月26日前支付定金150,000元，于7月5日将2,300,000元办理资金监管，于7月25日获批公积金贷款500,000元。双方以及周穗玲、杨国文于2018年9月23日签订《协议》，明确因卖方过失导致交易无法正常进行，并将被告杨舒婷的赎楼期限延长至2018年10月20日。可见，原告已依约支付定金，被告未举证证明其在2018年3月1日前已履行合同约定的赎楼义务，原告可主张先履行抗辩权。此外，原告提交了加盖深圳市家盈房地产经纪有限公司坪山东晟发公司印章的由该房产交易经办人丁晓玲出具的《证明》，拟证明由于被告方违约导致涉案房产无法交易。该证据属于证人证言，证人虽未出庭作证，但被告方对该证据真实性无异议，且有《协议》作证，可以作为认定案件事实的依据。该《证明》载明“一、由于杨舒婷身份证未及时提供，拉长了做公证委托的时间。二、由于杨舒婷负债及征信问题，由于时间的延长而导致担保公司无法顺利赎楼。三、由于杨舒婷个人因素该交易的物业被第三方申请法院查封，造成不可挽回的局面。”根据二手房交易流程，资金监管需要买卖双方出示身份证，据此可以认定原告未在约定时限内做资金监管是由于被告杨舒婷身份证的原因。最终各方在《协议》中明确系因卖方未能履行赎楼义务致使交易无法继续进行。综上，原告因被告杨舒婷的原因未能在约定期限内做资金监管，不构成违约；被告杨舒婷无法履行赎楼义务是导致交易无法顺利进行的根本原因，构成根本违约。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，双方在《房地产买卖合同》中明确约定，若卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已付定金，结合各方在《协议》中约定的内容，双方明确约定损害赔偿及违约金适用于合同解除，本院尊重双方的意思自治。原告主张按照《协议》而非《房地产买卖合同》计算损失及违约金，是其自由行使处分权的体现，本院予以支持。据此，合同解除后，卖方应向原告退还购房款及定金，并赔偿损失及违约金。《协议》未明确两份合同各自的损失及违约金数额，原告主张按照合同价款金额比例计算，合乎情理。据此核算，原告可主张损失赔偿金112,025元，违约金373,418元。原告要求两被告承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告在法庭辩论终结后提出的要求原告承担违约责任的相关主张，是独立的反请求，属于反诉，但其未依法在法庭辩论终结前提出，本院不予处理。综上所述，原告的诉讼请求，部分有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定，判决如下：一、被告杨舒婷应在本判决生效之日起十日内向原告周伟民退还购房款及定金共计150,000元；二、被告杨舒婷应在本判决生效之日起十日内向原告周伟民支付损失赔偿金112,025元；三、被告杨舒婷应在本判决生效之日起十日内向原告周伟民支付违约金373,418元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5077元，保全费3697元，合计8774元，由原告周伟民负担774元，被告杨舒婷负担8000元。原告预交的8774元，本院予以退回8000元，被告杨舒婷应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费8000元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  乐忠槐人民陪审员  张 帆人民陪审员  王 治二〇一九年十一月十五日书 记 员  张金杜