湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0103民初5486号原告：杨健。原告：黄静。原告：胡晶。原告：张汉珍。原告：陈涵。原告：孙文。原告：李丽。被告：肖芳。被告：文涛。原告杨健、黄静、胡晶、张汉珍、陈涵、孙文、李丽（以下简称杨健等七人）与被告肖芳、文涛房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨健等七人的共同委托诉讼代理人张典、被告肖芳及其委托诉讼代理人王琼、被告文涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨健等七人向本院提出诉讼请求：1.判令解除杨健等七人与文涛签订的《商铺租赁合同》；2.判令肖芳、文涛腾退租赁商铺；3.判令肖芳、文涛向杨健等七人支付拖欠的2019年3月份租金共计93699.20元及房屋占用费99936元(按照合同约定租金两倍即6246元/日，从2019年4月1日计至腾退之日止，暂计至起诉之日)；4.判令肖芳、文涛向杨健等七人支付逾期付款违约金人民币4684.96元(以拖欠金额为基数，按每日千分之一标准，从拖欠之日起计至付清之日止，暂计至起诉之日)；5.由肖芳、文涛承担本案诉讼费用。事实理由：原告方系“大武汉1911”8栋8111-117号商铺业主，商铺面积585.62平方米。2018年4月10日，杨健等七人与文涛（武汉市江汉区必成酒家负责人）签订《商铺租赁合同》一份，该合同约定杨健等七人将上述商铺租赁给其做餐饮用途使用，租赁期限五年（自2018年5月1日至2023年4月30日），2020年4月30日前月租金为93699,20元，肖芳、文涛按月向杨健等七人支付租金，每月25日前支付每户业主下个月租金。若未按时向原告支付租金收益，每逾期一日支付拖欠租金的千分之一作为违约金，逾期30日，杨健等七人有权提前终止合同，并要求承租方赔偿损失。上述合同签订后，杨健等七人依约将上述商铺交付肖芳、文涛，但肖芳、文涛未依约按时向杨健等七人支付租金收益，经多次催缴未果后，杨健等七人于2019年3月底发函终止与肖芳、文涛之间的租赁合同关系。截止至起诉之日，肖芳、文涛尚欠2019年3月租金共计人民币93699.20元、逾期付款违约金4684.96元及房屋占用费99936元。另外，据杨健等七人调查显示，武汉市江汉区必成酒家于2018年5月21日向江汉区行政审批局申请升级为武汉必成何餐饮管理有限公司（以下简称必成何公司），同时，必成酒家负责人文涛变更必成何公司股东之一（占股1%），肖芳成为该公司法定代表人及大股东（占股99%），租赁期间租金肖芳、文涛均以个人账户支付给杨健等七人，且自2018年5月25日起2019年1月29日期间商铺租金由肖芳个人账户支付给杨健等七人。以上款项杨健等七人多次催讨，肖芳、文涛均以各种事由拒不支付。肖芳、文涛的该种行为己构成了根本违约，严重损害了杨健等七人的利益。肖芳辩称，1.肖芳的丈夫与次承租人文涛有转让协议，肖芳与杨健等七人无任何协议，肖芳不应成为本合同的被告方；2.肖芳系必成何公司的法定代表人，支付租金是职务行为，肖芳个人不应成为本次纠纷的被告；3.必成何公司成立后，尤其是2019年春节后与物业的矛盾日益加深，物业公司时常停电，对公司的营业造成了很大影响，也让转让合同的目的无法实现，因此肖芳未支付3月份的租金。2019年3月29日，在我方在既不欠付物业费也不欠付电费的情况下，物业以我方欠付天然气费为理由停电至今，给我公司造成了很大损失；4.2019年3月31日杨健等七人向必成何公司送达了解除租赁合同的通知，肖芳才知道次承租人文涛并无转租赁的资格，但肖芳为该转租行为已经向文涛支付126万元的转让费，且支付了装修及广告费用，该笔损失应由文涛承担；5.从2019年3月29日晚物业开始停电，杨健等七人于2019年4月16日将餐厅的门锁换掉了，此后该店铺的实际控制人是杨健等七人，我方的生鲜均无法运出，相关损失因为不能进入店铺而无法核算；6.根据杨健等七人与文涛签订的租赁合同，双方并没有约定店铺的占用费。综上，请求驳回杨健等七人的起诉。文涛辩称：我已于2018年5月底将所持1%的股份全部转让给肖芳，肖芳已经成为实际租用人，我不应成为被告，我也不欠房东的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月18日，杨健等七人（甲方、出租方）与文涛（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》1份，该合同约定：甲方将坐落于武汉市江汉区大武汉1911项目B座B111、B112、B113、B114、B115、B116、B117号商铺（建筑面积为585.62平方米）出租给乙方经营使用；租赁期限为5年，自2018年5月1日起至2023年4月30日止，2018年5月1日至2020年4月30日的月租金为93699.20元，支付方式为按月支付；为确保房屋及附属设施的完整，及租赁期内相关费用如期结算，乙方同意于2018年12月31日按二个月的租金标准交付押金，甲方应于合同到期，且乙方迁空房屋，点清并付清所有应付费用后3日内将押金全额无息退还给乙方；因乙方违反本合同的规定而产生的违约金、损坏赔偿金和其他相关费用，甲方可在押金中扣除，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后10日补足，因甲方原因导致乙方无法在租赁期内正常租用该物业甲方应立即全额无息退予乙方，且乙方有权追究甲方的违约责任；房屋于2018年5月1日现状交付给乙方，乙方合同期间发生的水、电、物业等费用全部由乙方承担；在甲方并无违约的前提下，乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取滞纳租金千分之一的违约金；甲方逾期支付租金达30天，甲方有权提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切损失。合同签订后，杨健等七人将涉案商铺交由文涛经营使用。文涛亦按合同约定向其支付租金。2018年5月12日，文涛（甲方、转让方）与案外人李晓冉（接受方、乙方）签订《餐厅转让协议》1份，该协议约定：甲方自愿将位于武汉市江汉区大武汉1911湘西部落餐厅（建筑面积585.62平方米）转让给乙方，该餐馆现有的装修、装饰和设备在甲方收到乙方所有转让金后归乙方所有，转让费共计126万元。转让合同签订后，文涛将涉案商铺交由李晓冉之妻肖芳实际经营使用，且肖芳亦按照涉案《租赁合同》的约定的租金标准，定期向杨健等七人支付涉案商铺的租金至2019年2月止（下欠陈涵2019年2月份租金17074元）。合同履行中，因肖芳未能及时支付2019年3月份的房租，杨健等七人于2019年3月31日向文涛发出《商铺租赁合同》解除暨房屋腾退通知函，并于同年4月17日将涉案商铺上锁，导致肖芳无法经营。庭审中，杨健等七人认可尚有押金93699.20元没有退还。本院认为，杨健等七人与文涛签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2018年5月12日，文涛通过与案外人李晓冉签订《餐厅转让协议》的形式，将涉案《商铺租赁合同》项下的权利义务全部转让给了李晓冉，应视为合同权利义务的转移。但在租赁合同履行中，实际占用和使用人为李晓冉之妻即肖芳，杨健等七人对实际承租人是肖芳知情且未明确表示反对。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”因此，从2018年5月12日开始，肖芳成为涉案《商铺租赁合同》项下商铺的实际占用人和使用人。因肖芳未按合同约定于2019年2月25日前向杨健等七人支付2019年3月份的租金，杨健等七人于2019年4月16日将涉案商铺上锁，导致肖芳停止经营。审理中，肖芳已将涉案商铺交还给杨健等七人，双方之间的租赁合同实际已解除。解除合同后，肖芳应按照合同约定支付2019年3月至4月15日的租金143672.11元（93699.20元+93699.20元×30天×15天），扣抵押金93699.20元后，肖芳实际应支付的租金为46849.60元；肖芳还应向陈涵支付下欠的2019年2月租金17074元。故对杨健等七人要求肖芳支付租金及占用费的诉讼请求，本院予以部分支持。因杨健等七人将涉案商铺上锁导致肖芳无法正常经营，应承担相应的过错责任，故对其要求肖芳支付违约金请求，本院不予支持。因涉案《商铺租赁合同》及《餐厅转让协议》均系以个人名义签订，均不涉及必成何公司，故对杨健等七人诉称文涛系必成何公司股东应承担支付租金责任的诉讼请求，以及肖芳关于其是必成何公司的法定代表人，向杨健等七人支付租金系履行职务行为，不应为本案被告的抗辩意见，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、八十八条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十七及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告肖芳于本判决生效之日起十日内向原告杨健、黄静、胡晶、张汉珍、陈涵、孙文、李丽支付2019年3月至4月16日的租金46849.60元；二、被告肖芳于本判决生效之日起十日内向原告陈涵支付2019年2月的租金17074元；三、驳回原告杨健、黄静、胡晶、张汉珍、陈涵、孙文、李丽的其他诉讼请求。案件受理费4266元，减半收取计2133元，由原告杨健、黄静、胡晶、张汉珍、陈涵、孙文、李丽负担1433.9元，被告肖芳负担699.1元（此款原告杨健、黄静、胡晶、张汉珍、陈涵、孙文、李丽已垫付法院，被告肖芳随同上述判决款项一并支付给原告杨健、黄静、胡晶、张汉珍、陈涵、孙文、李丽）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  凃孝萍二〇一九年十一月一日书记员  张熠琪