广东省肇庆市鼎湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤1203民初1630号 原告：张艺，女，汉族，1982年5月28日出生，住址广东省肇庆市端州区***********，公民身份号码441************020。 被告：肇庆市鼎湖天标投资有限公司，住所地广东省肇庆市鼎湖区********，统一社会信用代码914********74047X4。 法定代表人：尹某1。 原告张艺诉被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张艺到庭参加诉讼，被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张艺向本院提出诉讼请求：1．判令原、被告签订的《商品房买卖合同》为有效合同，判令被告继续履行合同；2．判令被告支付逾期交楼违约金45896.48元（违约金自2015年11月30日计算至2017年4月30日）；3．判令被告支付逾期交楼违约金产生的利息4658元（违约金自2018年8月2日计算至2019年10月2日）；4．判令被告为原告办理房产证；5．判令本案诉讼费由被告负担。 事实与理由：2014年2月21日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告以总价款344115元向被告购买位于鼎湖区新城西二区（W02-04、W02-05、W02-06、W02-07、W02-08）,编号为肇鼎国用（2014）第0080027的地块上建造的房屋第10栋10层1004号预售商品房。合同第八条约定约定被告应交付房屋的期限为2015年11月30日前，第九条约定逾期交房的违约责任等内容，具体内容详见合同复印件。合同签订后，原告按约付清了房款，履行了自己的义务，并没有任何违约的行为。但被告收款后一直没有按约如期交付房屋给原告，直到2018年1月16日，被告才与原告办理了房屋交付使用的手续。 综上，被告违反了合同第八条的约定，交付房屋逾期甚久，实属违约，根据合同第九条的相关约定，应当承担向原告支付逾期交付房屋违约金及逾期交付房屋违约金所产生的利息的责任，并为原告办理房产证。故原告为了维护自己的额合法权益，现提起诉讼。 原告提供证据如下： 1．原告身份证，证明原告的主体适格； 2．企业机读档案登记资料，证明被告的主体适格； 3．商品房买卖合同、发票、通知书，证明原告已按合同支付购房款为344115元，合同约定的收楼时间为2015年11月30日，被告通知原告交楼时间延迟至2016年3月31日； 4．山水星御收楼通知书，证明被告通知原告于2017年9月15日至2017年9月20日办理收楼手续； 5．天标·山水星御房屋买卖问题谅解协议、山水星御入伙确认书，证明房屋正式交付，双方达成以房屋维修基金和物业管理费抵扣逾期交楼违约金等。 被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司答辩称：原、被告双方已于2018年2月2日就涉案房屋逾期交楼和办证的相关事宜签订《天标·山水星御房屋买卖问题谅解协议》，该协议是双方真实意思表示，合法有效，双方应依法遵守。故原告请求：1．双方签订的商品房买卖合同合法有效，但该合同中关于逾期交房和办证的违约条款已变更，应当按《天标·山水星御房屋买卖问题谅解协议》执行，被告愿意继续履行该合同。2．协议就逾期交楼违约金支付达成一致意见，原告同意扣除其应缴房屋维修基金和物业管理费，应结合实际的具体逾期时间和协议规定确定逾期交房的违约金。3．协议已变更原买卖合同关于办理房屋权属登记的期限，双方同意办证期限变更为交楼后两年内，现期限未届满，原告主张被告办理房产证缺乏理据，应予驳回。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 2014年2月21日，原告购买被告天标山水星御商品房第***幢第***层***房，房价款总金额为344115元。原、被告并于同日签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。买卖合同约定，被告应在2015年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告使用，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），1、逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意原告不退房，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。 合同签订后，被告于2014年3月13日出具付清房款的发票给原告。 2017年11月17日，涉案商品房在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。 2017年8月29日，被告向原告发出《山水星御收楼通知书》，告知原告收楼。2018年2月2日，原、被告签订《天标·山水星御房屋买卖问题谅解协议》，约定对逾期交楼违约责任追偿日期止于2017年4月30日，违约金按已交房款计赔。被告赔付的违约金53269.01元，原告同意以抵扣原告应缴房屋维修基金5585.25元，抵扣物业管理费1787.28元的方式处理，届时结算多退少补，多出部分被告以现金方式在6个月内赔付给原告，逾期按银行同期贷款利率支付利息。变更原买卖合同关于办理房屋权属登记的期限为交楼后两年内办理房产证，如超两年未能办理，被告将按原合同向原告支付违约金，原告也有权要求解除《房屋买卖合同》并向被告追偿。 因被告仍没有按《天标·山水星御房屋买卖问题谅解协议》约定的协议签定后六个月内支付违约金，原告遂提起本案诉讼。 本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方就被告逾期交楼违约金事宜签订的《天标·山水星御房屋买卖问题谅解协议》，系双方真实的意思表示，合法有效，双方应共同遵守。被告未能按协议约定的六个月内向原告支付违约金，已构成违约，应承担违约责任。原告要求被告就谅解协议确认应支付的违约金及计付逾期利息的主张，理据充分，本院予以支持，但逾期利息应以45896元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2018年8月3日起计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至起诉日2019年9月30日止。具体数额应为48273元［（违约金53269.01元-维修基金5585.25元-物业管理费1787.28元=45896元）］＋［违约金余额利息：（2018年8月3日至2019年8月19日，共382天，违约金余额45896元×年利率4.35%÷360天×计息天数382天＝2118元；2019年8月20日至起诉日2019年9月30日，共42天，违约金余额45896元×年利率4.85%÷360天×计息天数42天＝259元；共2377元）］。原告请求违约金及利息总数额为50554元，超过实际计算数额，故被告应向原告支付的违约金及逾期利息为48273元。 原、被告签定的《天标·山水星御房屋买卖问题谅解协议》约定变更了原商品房买卖合同关于办理房屋权属登记的期限为交楼后两年内办理房产证，如超两年未能办理，被告将按原合同支付违约金，原告也有权要求解除买卖合同，并向被告追偿。自协议签定日的2018年2月2日至原告起诉日的2019年9月30日，两年的期限尚未届满，原告要求被告办理房产证的主张，理据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、限被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告张艺支付违约金及逾期利息共48273元。 二、驳回原告张艺的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费531.93元，由被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。 审判员  邹杰明 二〇一九年十一月十五日 书记员  梁思学