海南省文昌市人民法院   民事判决书     （2019）琼9005民初4118号     原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司文昌分公司，住所地海南省文昌市昌洒镇雅居乐月亮湾。   法定代表人：曾勇华曾某，总经理。   委托诉讼代理人：王华峰王某，公司职员。   委托诉讼代理人：吴多庆吴某，公司职员。   被告：黄莹黄某，女，1971年1月12日出生，汉族，户籍地址广东省广州市天河区龙口中路3号805房，户籍地址广东省广州市天河区，现住广东省广州市番禺区华南新城江山帝景K4-2402房，现住广东省广州市番禺区。   原告雅居乐雅生活服务股份有限公司文昌分公司（以下简称雅居乐雅公司）与被告黄莹黄某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雅居乐雅公司的委托诉讼代理人王华峰王某到庭参加诉讼，被告黄莹黄某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告雅居乐雅生活服务股份有限公司文昌分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告从2018年11月起向原告支付物业管理费至本案判决生效之日，现暂计至2019年9月，应付管理费为10,629.08元;2.判令被告从逾期之日起按逾期金额的千分之三标准支付逾期付款违约金至全部欠费付清之日止，现暂计至2019年9月30日，违约金金额约为4243.90元；3.判决由被告承担全部诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告向原告支付2018年11月至2019年9月的物业管理费10,629.08元。事实和理由：原告为文昌市昌洒镇雅居乐月亮湾项目(以下称“该小区”)提供物业服务，被告系原告提供服务的该小区YLW-BS-A-063房的业主。该房屋建筑面积为166.6平米，系别墅。依据相关法规规定和相关约定，该类型房屋物业管理费的收费标准为5.8元/平米，即被告每月需向原告缴交管理费966.28元。暂时截止2019年8月，被告拖欠原告物业管理费人民币10,629.08元，逾期付款违约金4243.90元，合计14,872.98元。该欠费虽经原告多次催缴，被告仍拒绝支付。为维护原告及全体业主的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判决。   被告黄莹黄某未做答辩。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提交的证据：1.《商品房买卖合同》；2.《前期物业服务协议》；3.收楼通知书；4.物业服务费催缴函、律师函及EMS快递单；5.收楼确认书、钥匙签收表。以上证据经本院核实，与原件核对无异，客观真实、来源合法，与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的有效依据，本院予以采纳。   本院经审理认定事实如下：被告黄莹黄某购买文昌市昌洒镇雅居乐月亮湾项目A-063房（别墅），住房建筑面积为166.6㎡，原告为该房提供物业服务。2015年7月30日，被告确认收楼，领取房屋钥匙。同日，原告雅居乐雅生活服务股份有限公司文昌分公司（变更前名称：雅居乐物业管理服务有限公司文昌分公司，甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，该协议对双方的权利义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务费用及违约责任等作了约定，其中载明：“第四条2.乙方应于商品房买卖合同约定的收楼之日起交纳一年物业服务费用，物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在每年1月31日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务，交纳全年（十二个月）物业服务费用。3.物业服务收费标准实行市场调节价，均按建筑面积计算，收费币种为人民币，各项收费标准为：（1）公寓：4.8元/月·㎡；（2）别墅：5.8元/月·㎡……在2015年7月1日至2018年6月30日期间，实施前期业主物业管理服务收费价格标准优惠：（1）公寓：3.3元/月·㎡；（2）别墅：4.8元/月·㎡……2018年7月1日取消优惠，恢复物业管理服务收费价格标准。6.业主或使用人未按时缴纳物业费服务费的，从逾期之日起交纳每日3‰的违约金。房产证未办妥之前，物业服务费按《商品房买卖合同》中约定的建筑面积计费，房产证办妥之后，管理费用的收缴以房产证中的建筑面积计费，未办妥房产证前所收取的管理费不实行‘多退少补’的原则。第七条违约责任1.甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。3.甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用并退还利息。4.乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日3‰交纳违约金。”合同落款处有原告加盖公章和被告签名确认。合同签订后，被告依约向原告支付物业费至2018年10月，自2018年11月起，被告未按照合同约定交纳物业费，原告曾通过邮寄催缴通知单的方式催告被告缴纳所欠费用，被告收到催缴通知单后并未缴纳相关费用。原告据此诉至本院，要求被告缴纳从2018年11月至2019年9月的物业费及违约金。   另查明，在诉讼过程中，被告于2019年9月25日向原告缴纳物业管理费7,996.8元，原告要求对余下所欠物业费从2019年9月25日起计算违约金。   本院认为，结合双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：被告是否应向原告支付从2018年11月起的物业费及违约金。   根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，原、被告签订《前期物业服务协议》，系双方的真实意思表示，该协议不违反法律规定，合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，本案中，被告拖欠物业费，经原告催告后仍未缴纳，原告在按合同约定提供物业服务的范围内要求被告支付物业费的请求应予支持。关于缴纳物业费用金额及收费时段问题。根据《前期物业服务协议》第四条第3款约定物业服务收费按建筑面积计算，2015年7月1日至2018年6月30日期间按照优惠价格别墅为4.8元/月·㎡计算，2018年7月1日后取消优惠，按照别墅5.8元/月·㎡计算。被告房屋建筑面积为166.6㎡，每月应当依约缴纳物业费5.8元/月·㎡×166.6㎡=966.28元。被告自2018年11月至2019年9月的物业费为966.28元×11个月=10,629.08元，扣除诉讼过程中被告已经支付的7996.8元，被告还应向原告支付物业费10,629.08元-7,996.8元=2,632.28元。关于逾期缴纳物业费的违约金，根据《前期物业服务协议》第四条第6款约定，被告未按时缴纳物业服务费，庭审中原告主张从逾期之日（2019年9月25日）起，按照每日3‰的标准，以每月拖欠物业费为基数分段计算违约金，符合法律规定，本院予以支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用的解释 》第九十条规定，判决如下：   一、被告黄莹黄某于本判决生效之日起十日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司文昌分公司支付物业服务费2632.28元及逾期付款违约金（以每月拖欠物业费为基数，从2019年9月25日起，按照每日3‰的标准，分段计算至付清之日止）；   二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司文昌分公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费85.91元，由被告黄莹黄某负担。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司文昌分公司预交的案件受理费85.91元，本判决生效后予以退回。限被告黄莹黄某于本判决生效之日起十日内向本院交纳案件受理费85.91元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。      审 判 员 王绥允         二0一九年十一月五日     书 记 员 王 冠                                                               附：本案适用的法律条文    《中华人民共和国合同法》   第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。    依法成立的合同，受法律保护。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   《最高人民法院关于适用的解释 》   第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。  在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。    物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。   第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。   《物业管理条例》   第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。