成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初9458号 原告：雷红艳，女，1981年2月16日出生，汉族，住重庆市合川区。 委托诉讼代理人：刘峨林，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈语，重庆百君律师事务所律师。 被告：宁左军，女，1973年8月16日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：苗苗，重庆百事得律师事务所律师。 被告：周勃成（曾用名周兵），男，1990年2月27日出生，汉族，住重庆市开县。 第三人：重庆三峡银行股份有限公司渝中支行，住所地重庆市渝中区民权路**。 负责人：金萍，行长。 委托诉讼代理人：廖欣，男，员工。 委托诉讼代理人：周春宇，女，员工。 原告雷红艳与被告宁左军、周勃成、第三人重庆三峡银行股份有限公司渝中支行（以下简称三峡银行渝中支行）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告雷红艳及其委托诉讼代理人刘峨林、陈语，被告宁左军的委托诉讼代理人苗苗，第三人三峡银行渝中支行的委托诉讼代理人廖欣、周春宇均到庭参加了诉讼，被告周勃成经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 雷红艳向本院提起诉讼请求：请求判决确认宁左军与周勃成于2019年2月2日签订的关于重庆市九龙坡区××路××号××栋××单元××号房屋的《重庆市房屋买卖合同》无效。事实与理由：2017年11月28日，原告雷红艳与被告宁左军签订《房屋买卖合同》，宁左军将其名下的一套清水房九龙坡区石新路218号1栋1单元8-3号房屋卖给了原告，总价97万元，2017年12月10日前付20万元，2017年12月31日前付30万元，尾款45万元过户手续完善后一次性付清。合同签订后，原告按约付款，且超付了10万元，宁左军也将房屋交给了原告占用。原告花费40多万对房屋进行了装修并居住至今，但宁左军迟迟不办理产权过户手续，原告多次催促无果，只得于2019年1月22日向重庆市九龙坡区法院提起诉讼，请求法院判令宁左军履行产权过户手续。在诉讼过程中，宁左军与周勃成于2019年2月2日签订了房屋买卖合同，价款50万元，并于当日将房屋过户给了周勃成，周勃成当日又将房屋抵押给了案外人蔡达芬。后又于2019年3月11日解除了抵押，并于同日又新设抵押给了第三人三峡银行渝中支行。被告周勃成买房并未实地查看房屋，房屋价款明显过低，没有取得房屋钥匙，房屋无交付行为。在原告起诉后短时间内办理过户手续，并抵押贷款，且反复解押抵押等行为，均不符合生活常识，属于恶意串通，损害原告的合法权益，2被告签订的房屋买卖合同应属无效。 宁左军辩称，宁左军与原告签订房屋买卖合同属实，但雷红艳逾期9个月才支付第二笔购房款，合同解除权已经成就，宁左军有权解除合同。宁左军与周勃成签订的房屋买卖合同真实有效，双方的房屋交易价格为1038000元，不存在原告所称的低价交易行为。周勃成支付了购房款并抵押房屋，系对自己的房屋有权处分。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 周勃成未做答辩。 三峡银行渝中支行述称，对本案原告与宁左军房屋买卖合同关系不清楚，也与三峡银行渝中支行无关。三峡银行渝中支行与周勃成的抵押贷款合同关系是合法，应受到法律保护。不同意原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告雷红艳向本院提交了如下证据：1、《房屋买卖合同》，拟证明雷红艳与宁左军签订房屋买卖合同，双方对付款时间等做了约定。2、房屋产权证、土地使用证，拟证明房屋产权合法，买卖合同合法有效，产权证上的抵押情况与实际不符，宁左军存在欺诈行为。3、微信转账账单详情、银行个人账户对账单、电子银行业务回单，拟证明雷红艳于2017年11月22日向宁左军支付定金2万元，2017年12月10日付款30万，2018年9月7日付款款35万，雷红艳按约付款，且存在超付情况。4、过户催告函、EMS邮寄单，拟证明原告于2018年11月8日，催告宁左军办理房屋过户手续，该催告已有效送达生效。5、雷红艳与宁左军微信聊天截图、短信截图、增值税电子普通发票，拟证明宁左军的手机号是159225007802，买卖合同上载明的也是此号码，雷红艳以微信、发短信等方式一直在催告宁左军办理过户手续。6、恒鑫·名城物业缴费通知单、雷红艳户口簿、居住证明，拟证明雷红艳接房后已经装修并实际入住。7、受理案件通知书、民事起诉状，拟证明原告于2019年1月22日起诉宁左军，要求办理过户手续，该案正在审理中。8、房屋产权登记信息查询资料，拟证明宁左军得知雷红艳起诉要求过户后立即于2019年2月2日与周勃成签订了房屋买卖合同，总价50万，当日将房屋过户给了周勃成并抵押给了案外人蔡达芬，后又于2019年3月11日解除了对蔡达芬的抵押，并在3月11日当日又新设抵押给了三峡银行渝中支行；周勃成买房并未实地查看房屋，房屋价款明显过低，没有取得房屋钥匙，没有交付行为；在雷红艳起诉后迅速办理过户登记，办理房屋产权登记后立即以房抵押贷款，且短时间内反复解押抵押等等行为，均不符合生活常识；故宁左军和周勃成系恶意串通转让诉争房屋，损害先买受人原告的合法权益，其签订的《重庆市房屋买卖合同》当属无效。8、成都市武侯区人民法院先行调解告知书（2019）川0107民诉前调3811号、民事起诉状、宁左军与雷红艳的微信聊天记录截图，拟证明雷红艳不存在违约行为，不应承担违约责任。宁左军没有约定和法定的解除权；宁左军一直欺骗雷红艳，且与他人恶意串通，损害雷红艳权益。9、民事裁定书，拟证明宁左军所称的所谓起诉要求解除合同的案件已经按撤诉处理。 宁左军质证认为，对雷红艳与宁左军微信聊天截图真实性不认可；对缴费通知单、雷红艳家庭户口页，不清楚真实性；居住证明不认可效力，公司做出的证明应当有法定代表人签字；其它证据真实性无异议，但不能达到原告的证明目的。 三峡银行渝中支行质证认为，对案涉房屋产权登记信息查询资料真实性无异议，其它证据与三峡银行渝中支行无关，亦不清楚真实性。 宁左军向本院提交如下证据：1、售房协议书、银行转账凭证，拟证明2被告是以1038000元购房款进行交易，周勃成支付完毕购房款；2、案件通知书，民事起诉状，拟证明宁左军与原告关于房屋买卖合同的案件正在受理中。 雷红艳质证认为证据1真实性不认可，上面周勃成的签名与原告方在房管局调出的签名明显不是同一人所签，且约定的内容也是虚假的，约定的支付价款总额、分期支付定金和后续费用方式同转账记录是不能对应的，房屋不是清水房买卖，没有任何关于装修价值状况的约定也是不正常的；周勃成转给宁左军的金额同一天宁左军又转给案外人，不符生活常识；证据2无异议，但因宁左军不到庭，已按撤诉处理。 三峡银行渝中支行对宁左军提交的证据无异议。 三峡银行渝中支行向本院提交了如下证据：《个人借款合同》、《抵押合同》、授信业务审批通知书、借款审批流程、照片，拟证明三峡银行渝中支行与周勃成签订贷款抵押合同是按程序进行的，并到案涉房屋实地查看，房屋内有人居住，三峡银行渝中支行工作人员介绍了自己身份，室内人员非常配合，三峡银行渝中支行系善意第三人。 雷红艳质证认为，对证据真实性均不认可，合同上周勃成的签名与房管局调档出来的合同签名明显不同；银行提供的照片根本就不是原告所居住的案涉房屋，屋内装修、房屋格局以及室内的人均与原告方实际情况不符，原告方也从未在房屋内接待过任何银行人员；照片中的入户门牌号有遮挡痕迹，看起来是“8-5”而非“8-3”。从而可证明三峡银行渝中支行系恶意串通被告，伪造资料，违法发放贷款，不享有合法的抵押权。 宁左军未对三峡银行渝中支行出具的证据发表质证意见。 周勃成未发表质证意见。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的微信聊天截图，尽管宁左军否认真实性，但雷红艳提交的增值税普通发票，能证明该手机号码系宁左军使用，该手机号码对应的微信亦能推断为宁左军使用，故对真实性本院予以确认；缴费通知单、家庭户口页、居住证明已构成证据链，能证明原告在案涉房屋内居住，本院对其予以采信。对于宁左军、三峡银行渝中支行提交的证据，雷红艳对其真实性不予认可，但未提交证据证明宁左军及三峡银行渝中支行是伪造的，本院对证据本身的真实性予以确认，对关联性及证明力，本院将结合全案事实及证据予以综合评判。 本院经审理查明了以下事实：雷红艳与宁左军就房屋买卖达成一致意见后，雷红艳于2017年11月22日向宁左军转款2万元购房定金。 2017年11月28日，雷红艳（买方，乙方）与宁左军（卖方、甲方）签订1份《房屋买卖合同》，约定甲方将自己所有的位于重庆市九龙坡区××路××号××栋××单元××号清水房屋（所有权证号××、土地使用权证号0××1、建筑面积145.71平方米）以97万元的价格出售给乙方，交易税由乙方承担；付款方式：2017年12月10日前支付20万元，2017年12月31日前支付30万元，尾款45万元在过户手续完善后一次性支付完；甲乙双方在办理万过户手续后3日内交付房屋；乙方未按本合同规定的付款方式付款、甲方未按合同约定交付房屋，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方（甲方）不履行本合同，甲方（乙方）有权解除合同，届时将由乙方（甲方）承担此次交易中双方的全部交易税费，并向甲方（乙方）支付购房款10%违约金。 合同签订后，雷红艳于2017年12月10日向宁左军转款支付30万元。随后，宁左军将房屋交付雷红艳，雷红艳于同月19日开始装修，并居住使用至今。 2015年1月5日，宁左军与他人向重庆市农村商业银行股份有限公司开州支行贷款200万元，期限2年，以案涉房屋及另一案外房屋做抵押，并办理抵押登记手续。2018年1月17日，银行因宁左军已归还，解除了前述抵押登记。2018年2月7日，宁左军因向案外人胡正举借款80万元，将案涉房屋抵押给胡正举，并办理了房屋抵押登记。 2018年6月3日，雷红艳以微信方式向宁左军要求尽快办理房屋过户手续，宁左军称案涉房屋还有80万尾款未还，不能解除抵押，要求雷红艳最好转款50万元。2018年9月5日，雷红艳问宁左军能还完过户否，宁左军表示还完款后“肯定能过户”。2018年9月7日，雷红艳向宁左军转款支付35万元。同月25日，雷红艳与宁左军相约第二日去房管所办理过户手续，宁左军询问雷红艳尾款准备好没有，雷红艳答复已准备好。但宁左军并未办理过户手续。2018年10月，雷红艳多次催促宁左军办理过户手续，宁左军回复“好，尽快落实”。2018年11月12日，雷红艳向宁左军邮寄1份《过户催告函》，要求宁左军在5日内办理过户手续，办理完毕后将按约将剩余购房款付清。但宁左军仍然未办理。 2019年1月22日，雷红艳向重庆市九龙区人民法院起诉，要求宁左军协助办理案涉房屋所有权转移登记手续。该案在审理过程中，宁左军与周勃成于2019年2月2日签订《重庆市房屋买卖合同》（合同号201902021050239）并备案于重庆市国土资源和房屋管理局，约定宁左军以50万元价格将案涉位于重庆市九龙坡区××路××号××栋××单元××号房屋出售给周勃成。当日，案外人胡正举以宁左军已还款为由申请解除了抵押权登记，案涉房屋亦于同日过户至周勃成名下。同日，周勃成以60万元价值将房屋抵押给案外人蔡达芬。 2019年3月11日，案涉房屋解除了抵押。同日，周勃成与三峡银行渝中支行签订《个人借款合同》及《抵押合同》，周勃成向三峡银行渝中支行借款85万元，并以案涉房屋做抵押担保，办理了抵押登记。三峡银行渝中支行的审批表中载明抵押物价值为1355100元，随后三峡银行渝中支行向周勃成发放了贷款。 2019年3月13日，宁左军向重庆市九龙区人民法院起诉，要求解除与雷红艳的房屋买卖合同。2019年4月29日，宁左军经传票传唤未到庭，法院按撤诉处理。 另查明，庭审中，宁左军向本院出具1、《售房协议书》，载明时间签订时间为2019年1月30日，宁左军以1038000元的价格向周勃成出售案涉房屋，合同签订之日付5万元定金，余款过户后支付，房屋已以2000元/月租给他人，过户后租金由周勃成收取，宁左军保证于2019年8月1日前腾退。2、2019年1月31日宁左军银行账户明细，载明当日周勃成向宁左军转款150万元，宁左军又将该150万元转账至胡正举账户。宁左军陈述，其与周勃成签订房屋买卖合同之前，多次要求原告将房屋尾款支付给宁左军，宁左军立即解除抵押及办理过户，但原告坚持要先过户后支付尾款。因原告不允许宁左军带人看房，宁左军只好带周勃成查看了楼下同等户型的房屋。周勃成支付的超过房屋合同的购房款，系宁左军与周勃成其他借款往来。 本院认为，原告雷红艳与被告宁左军签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。雷红艳已按合同约定支付了大部分购房款，宁左军应按约与雷红艳办理过户手续。宁左军在雷红艳已装修并实际入住，且向法院起诉要求办理过户手续之情况下，未告知原告，擅自将房屋过户至他人名下，违反诚实信用原则，存在违约行为。 宁左军将案涉房屋出售给周勃成，其主观上具有恶意。周勃成经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩，但其与宁左军房屋买卖交易过程中，存在诸多不合理之处：1、房屋价值巨大，普通购房者购房时十分谨慎，会前去查看房屋现状，特别是二手房买卖，房屋的建筑质量、结构、装修等与房屋价值密切相关，而周勃成在签订购房合同前后以及过户都未到案涉房屋查看，其在不了解房屋现状的情况下就购买房屋，与通常交易习惯不符；2、按宁左军所述，因原告拒绝查看房屋，周勃成购房时在只能楼下查看同户型房屋，在房屋所有权可能存在纠纷的情况下，一般人更会审慎购买，而周勃成无视该风险，且如若周勃成在案涉房屋查看或在物业管理处了解，就能够知晓房屋已由他人购买之事实；3、宁左军提交的与周勃成签订的《售房协议书》上载明，案涉房屋租赁给他人，过户后租金由周勃成收取，但周勃成未核实租赁情况是否属实，且在过户后亦从未向原告主张过租金；4、周勃成向宁左军转款150万元，与双方在房管局以及宁左军提交的《房屋买卖合同》中载明的价格均不符合，宁左军称超出部分系双方其他借款往来，未提供证据，亦不能证明该笔款项就是真实购房款。综上，周勃成种种行为，难以称为善意。宁左军与周勃成之间的房屋买卖合同在履行和价格方面存在不合常理之处，不能做出合理解释，根据日常生活经验法则，可以推定宁左军与周勃成之间的房屋买卖合同系双方恶意串通损害雷红艳的利益，应为无效合同。 对于雷红艳提出周勃成与三峡银行渝中支行签订的抵押合同非善意，因不属于本案审理范畴，本案不做处理和认定，雷红艳可另案主张自己的权利。 宁左军称因雷红艳延迟支付第二笔购房款，故自然拥有解除权，从双方的微信聊天记录可证实，宁左军对雷红艳支付款项时间并未提出异议以及有解除合同之意思表示，反而在雷红艳不断催促下答应办理过户手续，但拖延未办，宁左军的主张无事实及法律依据。宁左军还认为多次要求雷红艳付完尾款后解除抵押登记再办理过户，因雷红艳拒绝才出售给他人，因雷红艳与宁左军的合同约定过户后一次性付尾款45万元，雷红艳未在过户前支付完毕所有购房款，符合双方约定，宁左军无权单方面解除合同。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 确认被告宁左军与被告周勃成于2019年2月2日签订的《重庆市房屋买卖合同》（合同号201902021050239）无效。 案件受理费8800元，因简易程序减半收取4400元，由被告宁左军与周勃成各负担2200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  林娜 二〇一九年十一月八日 书记员  薛敏