成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2013）高新民初字第2374号原告金燕燕。委托代理人肖海燕，四川永卓律师事务所律师。特别授权代理人。委托代理人李铮，四川永卓律师事务所律师。一般授权代理人。被告李继玉。委托代理人李勇盛，四川精济律师事务所律师。特别授权代理人。委托代理人史建川，四川精济律师事务所律师。一般授权代理人。被告四郎青批。委托代理人石晓华。原告金燕燕诉被告李继玉、四郎青批房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月13日立案受理。依法由代理审判员张媛媛适用简易程序于2013年7月12日、8月20日、10月22日公开开庭进行了审理。原告金燕燕的委托代理人肖海燕，被告李继玉的委托代理人李勇盛、史建川，被告四郎青批的委托代理人石晓华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金燕燕诉称，2012年12月15日，原告与被告李继玉签订了一份《房屋租赁合同》，被告李继玉将其所有的位于成都高新区永丰路24号附1号13栋1单元11楼19号房屋出租给了原告，租期自2012年12月15日至2014年12月14日。2013年4月28日，原告才知道被告李继玉已于2013年4月16日将该房屋转让给了被告四郎青批，并要求原告在2013年6月14日前搬出。原告随即于同年5月6日通过快递书面回复被告李继玉，主张行使优先购买权，要求按与被告四郎青批相同的条件优先购买该房屋，但被告李继玉两次拒收该快递函件，原告随即以手机短信形式向被告李继玉表明了行使优先购买权的意愿，但被告李继玉不予理睬，其不仅没有终止与被告四郎青批的合同，二被告反而于2013年6月24日共同来到诉争房屋要求原告限期腾退房屋。原告认为，被告李继玉在出售诉争房屋前未向原告履行告知义务，损害了原告的优先购买权，原告现在购买条件相当的房屋需要多支付20万元，该损失应由原告赔偿。同时，即使二被告之间的房屋买卖合同合法有效，由于“买卖不破租赁”，被告四郎青批在取得诉争房屋后也应当继续履行与原告的租赁合同。因此，原告诉请人民法院依法判决：一、二被告继续履行与原告于2012年12月15日签订的房屋租赁合同；二、被告李继玉向原告赔偿因侵犯原告的优先购买权造成的损失20万元。被告李继玉辩称，对于原告的第一项诉请，由于被告李继玉仍是案涉房屋的所有权人，愿意将该房屋租赁给原告。对于第二项诉请，被告李继玉在出售诉争房屋之前就告知了原告，但是原告不愿意购买，在原告租赁诉争房屋期间，被告李继玉陆续带买房人到诉争房屋看房，由于被告四郎青批系通过银行贷款的方式购买诉争房屋，房屋评估单位也曾数次前往案涉房屋内进行现场勘察照相，原告应当知道被告李继玉卖房的情况，不仅没有提出异议、还予以了配合，更没有提出过愿意购买诉争房屋；诉争房屋出售给被告四郎青批之后，被告李继玉再一次告知原告房屋已经出售给四郎青批并将房屋买卖合同交给了原告，原告仍没有提出任何异议或要求购买案涉房屋。因此，被告李继玉在卖房前已经告知了原告将出售诉争房屋以及售价等情况，原告通过自己的行为明确表示放弃了优先购买诉争房屋的权利，被告李继玉没有侵犯原告的优先购买权，不应当对原告进行任何的赔偿。被告四郎青批辩称，被告四郎青批并非本案适格被告，因为被告四郎青批并非原告与被告李继玉之间的房屋租赁关系的当事人。被告四郎青批从被告李继玉处购买诉争房屋系用于家人居住，被告李继玉承诺在收到房款后3日内就将该房屋交付给被告四郎青批，并在房屋买卖合同中向被告四郎青批保证该房屋没有任何产权纠纷、否则将承担全部责任。如今由于该房屋因租赁纠纷被查封，既不能过户也没有交付给被告四郎青批使用，故被告李继玉应向被告四郎青批交付房屋、赔偿各项损失或支付违约金。另外，被告李继玉的房屋及其土地用途均为住宅而非经营性用房，原告与被告李继玉没有取得相关行政审批、没有经过其他业主同意，擅自改变了诉争房屋的用途，将住房用于办公，违反了物权法等相关法律法规的规定，其签订的房屋租赁合同应属无效，不应再继续履行。综上，原告的所有诉请均应予以驳回。经审理查明，2012年11月29日，被告李继玉（甲方）与案外人赵程颖（乙方）在经纪方四川伊诚房地产经纪有限公司的居间之下签订了一份《房屋租赁合同》（编号：2281394），主要约定：甲方将其所有的位于成都高新区永丰路24号附1号国际花园13栋1单元11楼19号、建筑面积为179.85平方米、产权证号为权1494599的房屋出租给乙方用于办公，租期自2012年12月15日至2014年12月14日；甲方对乙方的合法使用不得进行干涉，在本合同租期内不得收回房屋或转租他人；租赁期未满，甲乙双方任何一方均不得提前解除本合同，否则视为违约，违约方须承担甲乙双方应付经纪方的合计佣金等。该合同载明的被告李继玉的联系地址为成都市青羊区横东城根街2号1单元4号，电话为13808******。2013年3月18日，原告（乙方）、被告（丙方）与赵程颖（甲方）签订了一份《补充协议》，约定：2012年11月29日，甲乙双方签订了国际花园13栋1单元11楼1号的房屋租赁协议（编号：2281394），以甲方个人名义签订的该房屋租赁协议的使用性质实为公司办公，现因甲方提出离职（甲方为该公司员工），经甲乙丙三方友好协商并达成一致意见，在征得甲乙丙三方同意的情况下，现将原承租方（即甲方）更改为现承租方（即丙方）等。2013年4月16日，二被告在中介方成都市汇通经纪有限公司的居间下签订了一份《房屋买卖合同》，约定被告李继玉（甲方）将案涉房屋出售给被告四郎青批（乙方），售价140万元，乙方于2013年4月16日向甲方支付购房定金10万元，甲乙双方到房管局办理买卖过户受理后乙方立即向甲方支付首付款78万元，剩余购房款50万元由乙方贷款银行支付给甲方，甲方收到银行贷款后，甲方在3日内将房屋交给乙方，乙方并向甲方支付尾款2万元；甲乙双方于2013年5月20日前到成都市房地产交易中心办理该房屋产权交易过户手续或办理公证；甲方保证出售的上述房屋不得有任何产权纠纷，如发生纠纷所产生的一切责任概由甲方承担等。2013年4月28日，被告李继玉向原告发出了一份《通知》，载明：我和四郎青批的房屋买卖合同已正式生效，经过友好协商，他同意你们在2013年6月14日前搬出，到期，我会付你的违约金。同年5月7日，原告通过顺丰速运向被告李继玉发出了一份《关于﹤通知﹥的回复》，其寄送地址系成都市青羊区横东城根街2号1单元4号，预留电话为13808******，该回复的内容主要包括两点，一是基于买卖不破租赁，原告在租期内不同意搬离案涉房屋，并要求出租人继续履行原租赁合同直至约定的租期届满；二是基于承租人具有优先购买权，被告李继玉在出售房屋时未通知原告、侵犯了原告的相关权利，故要求以与被告四郎青批同等条件购买案涉房屋。当日，原告又以短信形式将上述回复的全部内容发送给了电话号码13808******。2013年7月9日，成都市汇通经纪有限公司出具了一份《证明》，载明：李继玉委托我中介代售位于成都高新区永丰路24号附1号13栋1单元11楼19号的房屋，3月底，我公司多次陪同购房客户前往上述房屋处看房，李继玉向承租人告知了上述房屋将出售，承租人表示不愿购买上述房屋。被告李继玉还申请了成都市汇通经纪有限公司永丰店的负责人郭旭出庭作证。郭旭当庭陈述，因被告李继玉出售诉争房屋找到郭旭所在的中介公司，郭旭在2013年3月20号左右曾两次带被告四郎青批及其家人去看诉争房屋，并告知了该房屋内的人员要出售房屋，但没有询问原告是否要购买该房屋；二被告签订房屋买卖合同后，因被告四郎青批办理按揭手续需要对房屋进行评估拍照，在2013年4月其又陪同四郎青批等人员前往诉争房屋，由于原告不允许其拍照，郭旭将二被告的房屋买卖合同交给了原告查看，并要求被告李继玉到了房屋现场确认其签名属实，原告才允许其拍照，但原告一致都未表示过要购买该房屋。另查明，二被告尚未按照其房屋买卖合同办理诉争房屋的产权过户手续，该房屋登记的所有权人仍为被告李继玉。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《房屋租赁合同》及其《补充协议》、诉争房屋房产证复印件、被告李继玉发给原告的《通知》、赵程颖的《员工入职承诺书》及《转正审批表》、《员工辞职申请报告》、原告的《劳动合同书》、原告发给被告李继玉的《关于﹤通知﹥的回复》及快递单、短信，被告李继玉提供的二被告签订的《房屋买卖合同》、成都市汇通经纪有限公司出具的《证明》及其营业执照复印件、证人郭旭的证言及其身份证复印件等证据予以证明。本院经审查认为上述证据具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案待证事实，故予以采信。原、被告提供的其他证据，因不能证明其真实性及与关联性，故不予采信。本院认为，案涉房屋由被告李继玉出租给案外人赵程颖之后，经李继玉、赵程颖及原告协商一致，原告取代赵程颖成为了案涉房屋租赁合同的承租人，继受了赵程颖在案涉房屋租赁合同中的权利义务，该租赁合同的当事人变更为原告与被告李继玉，且系其真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的权利义务。被告四郎青批认为原告与被告李继玉之间的租赁合同无效，但其提出的理由并非法律法规对于合同效力的强制性规定，故其主张不成立。被告李继玉在上述合同约定的租赁期间，向被告四郎青批出售了该房屋，但尚未办理产权过户手续，该房屋登记的所有权人仍为被告李继玉。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，被告李继玉与原告之间的房屋租赁合同仍然有效，被告李继玉在房屋产权变更之前仍应继续履行与原告之间的租赁合同，且无权以该房屋已经出售为由解除与原告之间的租赁合同或要求原告搬离该房屋；该房屋的产权变更及交付给被告四郎青批之后，被告四郎青批亦应当按照案涉租赁合同的约定继续享有出租人的权利和履行其出租人的义务。对于原告诉请被告李继玉向其赔偿因侵犯其优先购买权造成的20万元经济损失。虽然被告李继玉所举证据包括证人证言只能表明原告在二被告签订房屋买卖合同之后才通过查看该合同了解到二被告的交易条件，而不能证明被告李继玉在出售诉争房屋之前就明确告知了原告具体售房条件并给予了原告合理的考虑期间，但原告所举证据也不足以证明其因此受到的实际损失，故本院对原告该诉请不予支持。至于被告四郎青批在答辩中提出的要求被告李继玉交付诉争房屋、赔偿损失或支付违约金的相关请求，其并未在法律规定的期间内以反诉的形式提出，且上述主张系基于二被告之间的房屋买卖合同关系，与本案租赁合同是不同的法律关系，故在本案中不予审理，被告四郎青批可依法另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李继玉继续履行与原告金燕燕之间的《房屋租赁合同》（编号：2281394）；二、驳回原告金燕燕的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取50元，由原告金燕燕负担25元，被告李继玉负担25元（此款原告金燕燕已预交，被告李继玉在本判决生效之日起十日内支付给原告金燕燕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  张媛媛二〇一三年十月二十二日书 记 员  狄 强