浙江省嵊州市人民法院民 事 判 决 书（2010）绍嵊崇民初字第28号原告（反诉被告）：陈甲。委托代理人（特别授权代理）：吕某某。被告（反诉原告）：裘甲。委托代理人（特别授权代理）：裘乙。原告陈甲与被告裘甲房屋租赁纠纷一案，本院于2010年3月3日立案受理后，依法由审判员王健民适用简易程序公开开庭进行了审理，后被告裘甲提出反诉，因案情复杂，本院于2010年6月3日组成合议庭，于2010年8月6日再次公开开庭进行了审理。原告陈甲及其委托代理人吕某某、被告裘甲及其委托代理人裘乙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈甲起诉称：原告于2006年11月8日在浙江嘉泰拍卖有限公司某办的拍卖会上以29万元的成交价，受让了位于嵊州市崇仁镇下西山嵊州市奥达机电有限公司（原工业电机厂）的厂房、办公楼等房产。原告于2008年2月7日与被告签订了一份房屋租赁协议，双方约定：承租标的为位于下西山工业电机厂房南面的9间大房及旁边的牛毛毡棚等房屋，租赁期为五年，自2008年2月7日起至2013年2月6日止，年租金为1.3万元，合同签订时支付第一年租金，次年11月前提前付清下年租金，房屋修缮维护等义务由承租人负责，如承租人拖欠租金累计达一个月的，出租人有权终止协议，收回承租房屋。现租金支付期限早已届满，原告多次向被告催讨，被告均不付。另外，被告自2008年4月起，未经原告同意擅自侵占原告所有的承租房屋外的其他六间半房屋，使原告无法出租，造成原告经济损失10000余元。原告认为，被告拖欠租金的行为已构成违约，根据合同约定，原告有权终止租房协议并提前收回承租房屋；同时被告无权占有不动产的，物权人有权请求返还原物并赔偿损失。为此诉请法院依法判决：终止原、被告之间的房屋租赁协议；判令被告立即腾退承租房屋，并支付自2010年2月7日起至腾退之日止按日租金35.62元计算的租金损失；判令被告立即返还原告被非法侵占的房屋，并赔偿自2008年4月份起的损失约10000元。被告（反诉原告）裘甲答辩并反诉称：反诉人在2008年1月9日与被反诉人协商租房事宜时，被反诉人的经手人是其父陈乙，在反诉人支付了租房押金5000元后，陈乙作出五项书面承诺，保证在2008年2月7日前完成：清理好厂房内外的杂物；南面毛竹棚围墙砌好，盖好瓦，保证采光度，厂房不漏水；南面毛竹棚地坪要用水泥平整好；三相电入厂房某某一角，自来水接好；以上4点的原因造成某租人的损失由出租人负责。但被反诉人的房屋至今未修好，要其修理却被拒绝，现在他们要求终止合同是没道理的。被告要求继续履行合同并要求法院依法驳回原告的诉讼请求。另外反诉人的反诉请求为：要求被反诉人根据承诺修理好房屋，如由反诉人自己修理，则用房租抵扣修理费。反诉被告陈甲答辩称：1、被告裘甲的反诉没有明确的诉讼请求，反诉不能成立，只是被告的答辩意见。2、本诉的原告没有作过任何承诺，未经被反诉人同意的五点承诺不具约束某；即使被反诉人同意该五点承诺，承诺也已经兑现。3、根据法律规定，租赁物交付使用2年，应该认定质量是符合要求的。根据双方的合同约定，租赁期内的修缮应由本诉被告负责，不能把此义务转嫁给本诉原告。本诉原告陈甲为证明自己所主张的事实，提供了以下证据：证据1、（2002）嵊执字第750号民事裁定书、房屋所有权证、土地使用权证各一份，证明本案所涉房屋的所有权归嵊州市崇仁农某信用合作社所有。证据2、拍卖成交确认书及收款收据各一份，证明原告通过拍卖获得本案所涉的租赁标的的事实。证据3、房屋租赁协议一份，证明原、被告之间的租赁关系及双方约定了租赁期、租金的数额、支甲式、修缮义务及违约责任等事项的事实。证据4、照片九张、要求本院去现场踏勘的申请书一份及本院依申请去现场踏勘后拍摄的8张照片，证明原告有六间半房屋被被告非法侵占的事实。本诉被告裘甲的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但认为裁定书的主文第二项要求嵊州市崇仁农某信用合作社在30日内去办理过户手续但至今未办理，因此嵊州市崇仁农某信用合作社不享有产权。对证据2的真实性无异议，但认为嵊州市崇仁农某信用合作社在拍卖未经过户的房产时的行为有瑕疵，违反了法律的规定。对证据3无异议。对证据4的照片，认为其行为不是侵占，只是堆放了杂物而已；堆放杂物的房间也没有如原告所说的六间半，而只有三间。本诉被告（反诉原告）裘甲为证明自己所主张的事实，提供了以下证据：证据5、营业执照一份，证明其在租赁了房屋后，以该房屋为营业场所成立了嵊州市高峰厨房设备有限公司的事实。证据6、嵊州市环境保护局的文件一份，证明其在租赁房屋后对环境进行了改造，通过了环保局的环评。证据7、厂房漏雨的照片三张，证明厂房没有进行过修缮的事实。证据8、陈乙出具的收条一张，证明陈乙收到了租房押金的事实。证据9、陈乙出具的承诺书一份，证明陈乙会在2008年2月7日前完成5点承诺的事实。证据10、申请证人出庭作证申请一份，为此本院传唤证人陈丙到庭作证。陈丙证实他曾与崇仁镇政府的有关领导对本案原、被告的纠纷进行过调解，当时原告是同意修缮的。本诉原告（反诉被告）陈甲的质证意见为：对证据5、证据6的真实性无异议，但认为与本案缺乏关联性。对证据7的照片的真实性与证明目的有异议，认为即使是真实的也达不到本诉被告证明的目的，因为根据双方的租赁协议，在租赁期间的修缮是由本诉被告负责的。对证据8、证据9的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为租房押金已冲抵租金，而承诺书上的5点原告方已在2008年2月7日前完成。对证据10，认为该证人证言只能证明当时曾协调过，但证明不了厂房在交付前存在瑕疵。本院的认证意见为：对原告提供的证据1，被告对其真实性无异议，本院认证认为，嵊州市崇仁农某信用合作社经本院依法定程序以物抵债接收了原嵊州市奥达机电有限公司位于崇仁镇下西山的厂房，对该处房产依法享有物权，故该组证据能证明原告所主张的事实，本院对证据1的证明力予以认定。对原告提供的证据2，被告经质证有异议，本院认为嵊州市农某信用合作社将其抵债所得的厂房经公开拍卖，原告竞得后，已支付了全部的价款，并已实际占有了该厂房，虽然嵊州市崇仁农某信用合作社与原告未到有关部门办理相应的过户登记手续，但原告依拍卖合同占有本案所涉厂房并进行处分、使用、收益的行为，并未违反法律禁止性的规定，故对该组证据的证明力予以认定。对原告提供的证据3，被告经质证无异议，本院对其证明力予以认定。对原告提供的证据4，被告经质证认为其确有租赁合同约定以外的三间房某在使用。故本院对该组证据中被告在使用租赁合同约定外的三间房某的这一事实予以认定。对被告提供的证据5、证据6，原告经质证认为与本案无关；本院认证认为，该两组证据与本案缺乏关联性，故对其证明力不予认定。对被告提供的证据7，原告经质证有异议；本院认为，该组照片上的房某即使有漏雨的痕迹，也无法证明是原告在交付房某时未尽到修缮义务而导致的，该证据达不到被告所要证明的目的，故对其证明力不予认定。对被告提供的证据8，原告对其真实性无异议，但认为该租房押金已冲抵了租金；对此被告也予以认可；故本院对原告之父从被告处代为收取的5000元租房押金已冲抵了租金的这一节事实予以认定。对被告提供的证据9、证据10，原告经质证有异议；本院认为，该两组证据无法证明被告在2008年2月7日接收原告的厂房时，该厂房尚存在瑕疵的事实，故对该两组证据的证明力不予认定。根据以上认定的证据及原、被告的庭审陈述，本院经审理认定：本案所涉的房产位于嵊州市崇仁镇下西山，原系嵊州市奥达机电有限公司（原工业电机厂）所有。2002年6月24日原嵊州市崇仁农某信用合作社（即现在浙江××农村合作银行崇仁支某，系浙江嵊州农某合作银行的分支乙）经本院（2002）嵊执字第750号案以物抵债取得了该处房产，后一直未去有关部门办理产权过户手续。2006年11月8日，原告陈甲在浙江嘉泰拍卖有限公司某办的拍卖会上，从浙江嵊州农某合作银行处以29万元的价格买受了该处房产。原告陈甲在买受了该处房产后，于2008年2月7日同被告裘甲签订了一份房屋租赁协议。该协议约定：承租标的为位于下西山工业电机厂房南面的9间大房及旁边的牛毛毡棚等房屋；租赁期为五年，自2008年2月7日起至2013年2月6日止；年租金为1.3万元，2008年2月7日前付清第一年租金，次年11月前提前付清下年租金，以此类推；租赁期间的水、电及房屋修缮维护等义务由承租人负责；如承租人拖欠租金累计达一个月的，出租人可以终止协议，收回房屋。合同签订后，被告支付了第一年的租金后，搬入了租赁合同约定的厂房内，对厂房进行一定的整改后开始了厨房设备的生产。在租赁期间，被告又擅自占用了原告所有的租赁合同约定以外的三间房屋。后被告又按约在2008年11月底前支付了第二年的租金。对应在2009年11月底前支付的第三年的租金，被告以原告未尽修缮义务，将原本在漏雨的出租房屋交付给他造成损失为由，一直拒绝支付。为此，有关镇村干部曾进行过调解，但未能达成协议。本案在审理期间，本院也对双方进行多次调解，但因双方要求差距较大，致调解未果。本院认为，原告通过拍卖竞得位于崇仁镇下西山的该处厂房，其已支付了全部的价款并已实际占有使用，虽然原告未及时去有关部门办理登记手续，但并不影响原告享有对该房屋的所有权；原告与被告订立房屋租赁合同后，原告按约交付房屋，被告已在实际使用，且被告分两次支付了两年的租金的行为，是双方当事人真实意思的表示，双方的租赁关系属合法有效。合同订立后，双方均应按合同的约定履行各自的义务，如违约，则应按合同约定承担相应的违约责任。现被告拖欠第三年的租金已超过一个月，按照合同约定，原告有权终止租赁合同，提前收回房屋。对于从2009年2月7日起至被告腾退房屋日止的租金损失，被告应按年租金13000元除以365日即每日35.62元的标准予以赔偿。故对原告要求终止原、被告之间的租赁合同；要求被告返还所租赁的房屋及要求被告赔偿自2009年2月7日起至返还日止按日35.62元计算的租金损失的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告按合同约定的租金支付标准赔偿被被告占用的另外三间房屋的租金损失的请求，因与租赁合同属不同的法律关系，被告可另行主张，故在本案中不予支持。被告无证据证明其在2008年2月7日接收房屋时该房屋仍未修好，而且其在出租房屋内已实际生产经营两年多，并已支付了两次租金，现在以房屋未修好而拒付第三年租金的行为，其理由实在无法让人信服，故对被告（反诉原告）的要求原告（反诉被告）修好房屋，如由被告修理则用相应租金抵扣修缮费用的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、陈甲与裘甲于2008年2月7日签订的房屋租赁协议于本判决生效之日起予以解除。二、裘甲应于本判决生效后一个月内将所租赁的厂房返还陈甲，并赔偿自2009年2月7日起至返还日止按日35.62元计算的租金损失。三、驳回本诉原告陈甲的其余诉讼请求。四、驳回反诉原告裘甲的反诉请求。若被告裘甲未按本判决确定支付之日付清上述款项，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定加倍支付迟延履行期间的利息。本诉案件受理费50元，由本诉原告陈甲负担15元，本诉被告裘甲负担35元；反诉案件受理费50元，由反诉原告裘甲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费100元，款汇绍兴市预算外资金财政专户，帐号：090000189100001427，开户行：绍兴银行业务部。逾期按自动撤回上诉处理］。审 判 长  王健民代理审判员  钱 玲人民陪审员  许顺军二〇一〇年九月一日书 记 员  潘 伟