贵州省瓮安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2725民初3735号 原告：独山县兴城物业管理有限责任公司，住所地贵州省独山县百泉镇中华北路独秀花园****门面，统一社会信用代码91522726560931006D。 法定代表人：韦进，系公司总经理。 委托诉讼代理人：兰兴碧，系公司员工，代理权限为特别授权。 被告：肖曼娜，女，汉族，1977年10月18日生，广东省海珠区人，住所地广东省海珠区。 委托诉讼代理人：李松财（系被告肖曼娜之夫），男，汉族，1975年5月18日生，广东省普宁市人，住所地广东省普宁市，代理权限为特别授权。 被告：许长会，男，汉族，1970年10月17日生，贵州，住所地贵州省瓮安县。 原告独山县兴城物业管理有限责任公司（以下至判决主文前简称兴城物业公司）诉被告肖曼娜、许长会物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理，依法适用简易程序于2019年10月28日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人兰兴碧、被告肖曼娜的委托代理人李松财及被告许长会到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 当事人诉辩内容 原告兴城物业公司的诉讼请求：1、判令被告许长会向原告交纳2017年1月1日起至2019年6月30日期间的物业服务费10922.4元，被告肖曼娜承担连带责任；2、诉讼费由二被告承担。 被告肖曼娜的答辩意见：在原告接手所在小区进行物业服务后，其就告知了商铺已于2016年12月14日开始租赁给许长会经营，一切物业管理费用由许长会承担，原告已加盖公章同意，所以本案物业服务费与肖曼娜无关；另外，原告从事物业管理过程中，确实存在严重不作为的地方，比如：未尽到交通秩序管理义务，车辆在通道上乱停乱放现象严重，挡住了商铺的入口，还形成安全隐患，无法正常经营，造成了巨大经济损失和经营性预期可得利益，使得该地段门面的评价降低，使肖曼娜在该地段的租金从每月每平方米33元下降到10多元，现在许长会的门面已经于2019年6月关闭，更为严重的是导致肖曼娜在该地段的部分商铺至今未能租出去；对物业基础设施管理工作未尽到义务，比如小区内多处排水口完全堵塞，对丢失的排水井盖不予处理维修，导致小区排水不及时，造成安全隐患；未尽卫生、绿化管理义务，因原告未认真履行合同义务，公共区域垃圾箱内的垃圾不及时清理运走，导致附近空气恶臭，同时不进行绿化植被的修剪、管理，绿地杂草丛生；未尽到安全防范义务，闲杂人员可以随时进入小区，发放小广告等，未进行24小时保安执勤巡岗；业主和物业使用人对原告的满意度应达到70%以上，原告没有进行过物业管理服务的满意度调查。综上，不同意原告的诉讼请求。 被告许长会的答辩意见：其在2017年7月10日通过他人转租得到肖曼娜的涉案门面，开始经营餐饮，租期现还没有到期，但在该小区没有感受到原告提供的卫生、安全、交通秩序等方面的服务，小区没有停车的地方，导致生意不好无法继续经营，所以现没有经营了；开业初期，餐馆的排烟管道被人破坏但原告方却不知情；小区监控不完善，许长会的自行车曾发生被盗，但调取监控的画面是模糊的；公共区域的卫生两年中没有打扫过；门面在两栋楼之间，在门面屋顶有条缝隙，下雨就会漏水下来，曾要求原告维修到至今没有解决。故不同意原告的诉讼请求，且即使要支付物业服务费，物业服务费的计算周期应是2017年7月10日至2019年7月10日。 审理查明的事实 瓮安县雍阳办事处富丽半岛业主委员会（下称富丽半岛业主委员会）通过召开业主代表大会投票选举原告兴城物业公司为所在小区进行物业服务，2017年2月12日，原告兴城物业公司与富丽半岛业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定管理期限从2017年1月1日起至2021年12月31日止，物业管理服务费收费标准为商业用房按建筑面积每月每平方米1.5元收取，物业服务质量包含房屋外观整洁、设备正常运行、公共环境清洁卫生、保持地面无垃圾、生活垃圾每天清运一次、绿化定期进行修剪、公共通道无堵塞、车辆停放有序、业主和物业使用人对管理满意度达到70%以上等。合同于2月14日在瓮安县房地产管理局办理了备案，并对物业服务内容、收费标准在小区进行了公示，瓮安县雍阳街道办事处河滨社区居民委员会于2017年1月17日对收取物业服务费的起算时间从2017年1月1日起开始计算的情况进行了公示。原告进驻小区后，开展了设施设备安装及维修（或垫资）、聘请保洁人员进行日常卫生清洁、聘请保安进行安全巡逻值岗、组织动用房屋专项维修基金进行设备更换、对相关纠纷进行组织协调或请示等物业服务。 被告肖曼娜系富丽半岛小区1栋2层1号商铺的业主，商铺建筑面积为242.72㎡，2016年11月20日，肖曼娜与被告许长会签订《半岛润街商铺租赁合同》，肖曼娜将商铺出租给被告许长会使用，许长会用于经营餐饮生意，《半岛润街商铺租赁合同》约定租赁期间自2016年12月14日起至2019年12月13日，租赁期间的物业服务费由许长会承担。2018年1月6日，所在小区的开发商贵州江长房地产有限公司将涉案已出租给许长会的商铺在内的已出租商铺的资料移交给原告，为此制作了《富丽半岛2017年度已租赁商铺明细交接单》，并将租赁合同约定的租赁期间的物业服务费由承租人承担，请原告向承租人收取的情况进行了说明，原告在该交接单中加盖公章予以接收。但并未明确表示同意只向承租人收取物业服务费。因二被告未向原告交纳2017年1月1日起至2019年6月30日期间的物业服务费，嗣后原告催收未果，并经瓮安县物业纠纷人民调解委员会调解未能达成协议，故原告诉至法院，要求支持其前述诉讼请求。 另查明，在2017年2月12日达成的《物业管理委托合同》之前，原告与富丽半岛业主委员会也签订了一份《物业管理委托合同》，两份合同的主要内容一致。2018年12月15日，贵州江长房地产开发有限公司向原告发出《联系函》，要求原告就车辆乱停乱放问题进行整改。2019年9月6日，富丽半岛业主委员会向雍阳办事处申请解除该小区与原告的物业服务合同，理由是：原告未能达到约定卫生、绿化义务、未对交通与车辆停放秩序尽到管理义务、未对物业基础设施及公用设施尽到义务、未对安全保卫防范工作尽到义务、未进行满意度调查、未将物业服务费收支情况进行公布等。庭审结束当日，本院立即对富丽半岛小区进行现场查看，发现小区内车辆乱停乱放严重，还存在垃圾乱放、部分值岗亭弃置无人值守等现象，原告的物业服务工作不完全到位。 以上事实，有原、被告双方的陈述及原告提交的《物业管理委托合同》、瓮安县房地产管理局楼盘表明细、瓮安县物业纠纷人民调解委员会告知书、富丽半岛业主代表大会选聘物业公司会议决定、雍阳办事处河滨社区居民委员会的情况说明、承接后期物业备案证明、公示照片、光盘、业主委员会成员辞职申请材料、业主委员会遣散公告及重新选举业主委员会成员公告、垫资情况说明、安防监控工程合同书、电梯电线维修协议和维修报价表、排污管维修协议、住宅小区维修工程竣工验收表、申请、富丽半岛小区电梯及电线更新和改造方案公示、瓮安县住宅专项维修资金使用业主表决意见表等动用专项维修基金的材料、关于反对小区安装道闸系统封闭小区管理意见、员工工资表、保安巡逻签到卡、保洁人员名单、催费通知、收费明细表、瓮安县房地产管理局函、请示报告各一份，有被告提交的《物业管理委托合同》两份、联系函、关于富丽半岛小区物业管理公司不作为的情况说明、《富丽半岛2017年度已租赁商铺明细交接单》各一份及肖曼娜与原告共同提交的《半岛润街商铺租赁合同》一份，以及本院庭后现场查看的照片多张在卷为凭，经开庭质证及本院审查，其来源合法,内容真实，与本案直接相关，作为本案定案依据。原告提交的（2018）黔2725民初3233号民事判决书与本案无关，本院不予认定。 判决理由和结果 本院认为：原告与富丽半岛业主委员会的物业服务合同关系依法成立有效，合同关系及于小区内的所有业主。被告肖曼娜作为所在小区1栋2层1号商铺的业主，被告许长会作为该商铺的实际使用人，涉案商铺在2017年1月1日起至2019年6月30日期间的物业服务费未付，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”之规定，被告许长会应承担交纳物业服务费的义务，被告肖曼娜对此承担连带责任。2017年1月1日至2019年6月30日期间共30个月的物业服务费为242.72㎡×1.5元/㎡/月×30个月=10922.4元，通过本院查明原告对该小区管理服务不到位的事实客观存在，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”之规定，本院综合本案实际情况酌情扣减30%的物业服务费较为适宜，故二被告应承担给付扣减后的物业服务费为7646元（四舍五入），原告诉请超出部分本院不予支持；因二被告拖欠物业服务费事出有因，原告请求二被告承担诉讼费，本院不予支持。被告肖曼娜关于已将商铺租赁给许长会并由许长会交纳物业服务费的意见，于法无据，同时肖曼娜未举证证明原告已放弃向业主催收物业服务费仅要求实际使用人交纳物业服务费，故对肖曼娜的抗辩意见不予采纳；被告许长会关于其租赁商铺的时间是2017年7月10日起的抗辩意见，未举证证明，本院不予采纳。被告肖曼娜承担责任后，可依据与许长会的《半岛润街商铺租赁合同》向许长会追偿。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下： 一、限许长会于本判决生效之日起二十日内给付原告独山县兴城物业管理有限责任公司2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费共计人民币七千六百四十六元（7646元），被告肖曼娜承担连带责任； 二、驳回原告独山县兴城物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。 案件受理费减半收取37元，由原告独山县兴城物业管理有限责任公司负担。 权利义务告知 如义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人给付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费（按不服判决金额计算），上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决生效后，如义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，权利人可在履行期限届满后两年内向法院申请执行。 审判员  邓安静 二〇一九年十一月二十七日 书记员  秦 康