广西壮族自治区龙州县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1423民初1193号 原告：苏凤群，女，1940年11月15日出生，壮族，广西龙州县人，农民，住广西壮族自治区龙州县。 原告：谭林英（曾用名:谭惠英），男1964年4月26日出生，壮族，广西龙州县人，农民，住广西壮族自治区龙州县。 原告：谭林金，男，1968年1月12日出生，壮族，广西龙州县人，农民，住广西壮族自治区龙州县。 以上三原告的共同委托诉讼代理人：农志华，龙州县法律服务所法律工作者。 被告：黄秀荣，女，1951年8月17日出生，壮族，广西龙州县人，农民，住广西壮族自治区龙州县。 委托诉讼代理人：谭艳群（系黄秀荣女儿），女，1977年8月5日出生，壮族，广西龙州县人，农民，住广西壮族自治区龙州县。 第三人：谭林清，男，1971年7月13日出生，壮族，广西龙州县人，农民，住广西壮族自治区龙州县。 原告苏凤群、谭林英、谭林金与被告黄秀荣财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理，后又依法追加谭林清为本案第三人。因案情复杂，本案转为普通程序公开开庭进行了审理。原告谭林英、谭林金及其共同委托诉讼代理人农志华，被告黄秀荣及其委托诉讼代理人谭艳群到庭参加诉讼，第三人谭林清经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏凤群、谭林英、谭林金向本院提出诉讼请求：1、判令黄秀荣赔偿三原告位于龙州县房屋损失50000元；2、本案诉讼费由黄秀荣负担。事实和理由：三原告为同一户家庭成员，位于龙州县木瓦结构房屋归三原告共同共有。1984年上半年，原告举家搬到参加兴办企业场，致使房屋无人居住。2000年谭林金擅自将房屋以1000元价格卖给武德乡群合村陇板屯的谭林清，其得房款后用于女儿治病。谭林英不同意谭林金出卖房屋，并写一张字条由谭伟南转交谭林清。谭林金无奈向谭伟南借款1000元，将房款退给谭林清。为了报答谭伟南的还债之恩，三原告将该房屋借给谭伟南用于加工、饲养家禽、存放黄豆、玉米等。2002年谭林金在科甲街当面将借款1000元归还谭伟南。后来，谭伟南病故。2018年11月14日，谭伟南的妻子黄秀荣将三原告的房屋卖给他人，并于当日将房屋拆除（价值50000元）。 黄秀荣辩称，1984年原告到开荒种植，后搬迁到该屯居住，丢下房屋无人居住。因房屋一天天损坏，已成老房，原告将房屋以1000元的价格卖给武德乡群合村陇板屯的谭林清。交易几天后，谭伟南得知此事，愿意多出价500元购买该房屋。经双方协商同意，谭伟南与黄秀荣交给原告1500元买下该房屋，原告将房款1000元退还给谭林清。黄秀荣居住该房屋30年，双方从未发生过任何纠纷，陇角屯和陇板屯的群众都能证明买卖房屋的事情，原告所说并非事实。该房屋已由黄秀荣花钱买下，权属归其所有，有权进行支配，原告无权干涉。原告诉请黄秀荣赔偿房屋损失50000元没有依据，且该房屋不值50000元。综上，请求法院认真调查，依法驳回原告的诉讼请求。 谭林清未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院依职权分别向谭林清、武德乡群合村委主任黄能武、武德乡群合村陇角屯屯长谭林军制作了询问笔录，又向龙州县国土资源局调取四份证据材料即集体土地建设用地使用权登记卡、土地登记申请书、土地登记审批表、宗地草图，以及拍摄房屋现状图片。经开庭质证，第三人谭林清未到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。对当事人无异议的证据即常住人口登记卡、武德乡精威村委证明、房屋原状照片、房屋现状图片，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下： 1.原告提交的武德乡群合村委证明。黄秀荣对其真实性有异议，认为该证明是原告制作后去找亲戚帮盖章，村委主任不知道此事。本院认为，武德乡群合村委不具有出具房屋所有权证明的主体资格，因该证明不具合法性，本院不予认可。 2.黄秀荣提交黄某等12人的证明以及申请证人黄某、谭某1、苏某、谭某2出庭发表的证言。原告对上述证据的真实性均有异议，认为这些证明没有注明证人的基本信息不符合证据规则，且证明记载的内容完全一致，不是证人所写，其证明内容的真实性无法确认；证人出庭讲述的内容是听别人说的，属于传来证据，没有证明力。本院认为，11份同样内容的证明是由被告叫人书写后交由黄某等12人签字确认，且证明的内容与证人出庭讲述涉案房屋转让的过程不一致，说明证人以及在证明上签字的其他人并不了解本案房屋买卖的事实，故上述证据本院不予采信。 3.关于谭林清、黄能武、谭林军的询问笔录。原告对谭林清的询问笔录中提到“谭林清发现谭伟南、黄秀荣已搬进房子去住”的说法有异议，事实上是谭伟南把钱给谭林金，让谭林金把购房款退还给谭林清之后，原告才叫谭伟南、黄秀荣搬进去住的；对黄能武的询问笔录中提到“谭伟南与谭林金商量后以1500元的价格购买20号房屋”的说法有异议，黄能武根本不知道谭林金是否跟谭伟南拿了1500元，所以黄能武的询问笔录并非事实。黄秀荣对谭林军的询问笔录有异议，认为谭林军没有调查清楚就出具房屋属于苏凤群、谭林英、谭林金的证明材料是错误的。本院认为，谭林清、黄能武的询问笔录与黄秀荣的陈述可以综合印证涉案房屋转让的过程，可以作为认定本案事实的依据。谭林军的询问笔录也反映了本案的有关事实，本院予以认可。 4.关于集体土地建设用地使用权登记卡、土地登记申请书、土地登记审批表、宗地草图。黄秀荣对该证据没有异议，认为涉案房屋虽登记在谭伟经名下，但黄秀荣确已跟原告购买，房屋已归黄秀荣所有。本院认为，原告在第二次庭审时提交的上述证据与本院调取的证据一致，该证据能够证实谭伟经曾于1996年以家庭人口4人申请获得涉案房屋的宅基地使用权，本院予以确认。鉴于黄秀荣基于买卖关系而占有使用涉案房屋多年，以及谭伟经全家已于1998年搬迁到落户，其家庭成员不再属于涉案房屋所在地村民的事实，对于原告要证明涉案房屋属于其所有的内容，本院不予认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：谭伟经与苏凤群系夫妻关系，婚后共同生育两子即谭林英、谭林金。1996年5月，谭伟经以家庭4人申请获得位于龙州县房屋的宅基地使用证。后因异地开荒，谭伟经全家于1998年1月1日搬迁到落户，成为该屯集体组织成员。2000年，谭林金与谭林清口头约定，谭林金将位于龙州县房屋卖给谭林清，价款为1000元。谭林清按约定支付房款1000元给谭林金，但谭林金未将房屋交付谭林清。2001年，谭伟南与谭林金口头协议买卖该房屋。协议达成后，谭伟南、黄秀荣夫妇付给谭林金购房款1500元，谭林金将该房屋交付谭伟南、黄秀荣夫妇使用。之后，谭林金将房款1000元退还给谭林清。2018年11月14日，黄秀荣将房屋拆除仅剩框架。 另查明，谭伟南与黄秀荣系夫妻关系，谭伟经与谭伟南系同胞兄弟。谭伟南于2004年去世，谭伟经于2013年去世。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.关于谭林金与谭伟南之间存在房屋买卖关系还是房屋借用关系；2.如有房屋买卖关系，该协议是否有效；3.黄秀荣占有争议房屋是否具有合法依据。 关于谭林金与谭伟南之间存在房屋买卖关系还是房屋借用关系的问题。庭审中，原告主张谭伟南因借用关系而占有房屋，黄秀荣辩称因买卖关系而取得房屋所有权。判断当事人之间存在何种法律关系，应当结合当事人占有涉案房屋的状况以及实施行为等因素进行综合分析。首先，原告全家于1998年从陇角屯搬迁到生产生活，已有固定住所，致使涉案房屋多年无人居住，在原告起诉前，黄秀荣在涉案房屋实际居住多年已对该房屋形成了稳定的占有关系；其次，从谭林清、黄能武的询问笔录可知，谭林金已将涉案房屋交给谭伟南夫妇使用，谭伟南夫妇支付了相应对价，造成谭林清无法取得房屋；最后，根据日常生活经验可知，房屋借用关系持续17年之久的情形在现实生活中并不常见，而房屋所有权人在本案起诉前并未提出异议更是有违常理。综上，可以认定谭林金与谭伟南之间存在房屋买卖关系。原告主张谭伟南系因借用而占有涉案房屋，但其就该事实并未提供证据予以证实，本院不予采信。 关于如有房屋买卖关系，该协议是否有效的问题。结合本案的事实，本着有利于稳定现有的房屋占有关系及诚实信用原则。本院认为，谭伟南与谭林金之间的房屋买卖协议合法有效。理由如下：1.谭伟南生前系群合村陇角屯村民，其与谭林金之间的房屋买卖协议，双方意思表示真实，不违反相关法律和行政法规的强制性规定；2.双方口头约定的房屋买卖协议已履行完毕，原告转让房屋17年后，又否认这一事实违反诚实信用原则。 关于黄秀荣占有争议房屋是否具有合法依据的问题。虽然根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”但对于农村房屋目前无法进行房屋产权变更登记。为维护交易安全，在合同有效的情况下,原告交付了房屋，谭伟南、黄秀荣夫妇支付了房款并实际占有房屋，即使没有进行变更登记，房屋的所有权也应当发生转移。谭伟南、黄秀荣夫妇在依法取得房屋的所有权之后，其占有房屋具有合法性和正当性。现黄秀荣自行拆除涉案房屋，并无损害他人的民事权益，故原告要求黄秀荣赔偿房屋损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条规定,判决如下： 驳回苏凤群、谭林英、谭林金的诉讼请求。 案件受理费1050元，由苏凤群、谭林英、谭林金共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 长  邓昭建 人民陪审员  黄家林 人民陪审员  黄先球 二〇一九年十一月十二日 法官 助理  黄振海 书 记 员  农丽媛 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。