河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀08民终3276号 上诉人（原审被告）：承德市正昊房地产开发有限公司，住所地河北省承德市双桥区石洞子沟**。 法定代表人：王恩重，总经理。 委托诉讼代理人：王久利，男，1985年10月6日出生，汉族，住承德市双桥区。 委托诉讼代理人：袁征，女，1984年9月8日出生，汉族，住承德市双桥区。 被上诉人（原审原告）：张玉全，男，1964年10月5日出生，汉族，住河北省承德市高新区。 委托诉讼代理人：夏俊超，河北山庄（隆化）律师事务所律师。 上诉人承德市正昊房地产开发有限公司（以下简称正昊公司）因与被上诉人张玉全房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2019）冀0802民初3429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，公开开庭进行了审理。上诉人承德市正昊房地产开发有限公司委托诉讼代理人王久利、袁征、被上诉人张玉全及委托诉讼代理人夏俊超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 承德市正昊房地产开发有限公司上诉请求：1、请求第二审人民法院依法撤销承德市双桥区人民法院作出的（2019）冀0802民初3429号民事判决书。2、原判决认定事实错误，适用法律错误，请求第二审人民法院依法改判。3．本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院查明事实错误。一审法院查明事实，2010年3月20日，原告向被告预订其预计开发建设的位于红石峦村的百顺园东区，双方签订预订楼房协议，原告向被告交付了购房款393324.80元，被告给原告出具收据存在错误。上诉人在收到一审起诉状后，对公司存档菂全部预订楼房协议进行查阅，没有发现该案涉及预订楼房协议存档备案；同时，对公司财务账目进行查阅，未发现涉案收据及相关款项入账，并且涉案收据这本全部收据没有一份在公司财务有入账记录。一审中未查明被上诉人签订预订楼房协议的过程。二、一审法院适用法律错误。因查明事实错误，导致适用法律错误。综上所述，承德市双桥区人民法院作出的（2019）冀0802民初3429号民事判决书属于查明事实错误和适用法律错误。根据中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条的规定，请求河北省承德市中级人民法院支持上诉人的上诉请求。 张玉全答辩称，1、上诉人称末发现订房协议，否认合同的存在没有事实依据，答辩人在一审时不仅提供了协议，还提供了收据、银行支款凭证，足以证实该协议依法成立的事实，且上诉人认可协议和收据公章的真实性，也足以证实，上诉人的这一上诉理由与事实不符。2、上诉人称适用法律错误的理由于法无据。一审判决适用法律完全正确。本案上诉人是开发商，在没有取得土地、没有取得施工许可、没有取得预售许可的情况下，违法出售商品房，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条：出卖人未取得商品房预售许可证与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。上诉人至今没有合法手续，因此双方的协议当然无效。根据该解释第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；本案完全符合该解释的规定，一审法院仅支持了答辩人的部分损失。3、由于上诉人的违法行为给答辩人造成巨大损失。一审判决的款项远远不能满足答辩人现在购买房屋的价款。承德市正昊房地产开发有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 张玉全向一审法院起诉请求：1、请求依法确认原告和被告签订的预订楼房协议无效；2、返还购房款393324.80元、赔偿利息损失226813.59元；3、赔偿原告重新购房房屋差价损失1169555.20元（按同等地段地质家园每平方米12000元商品房现价的差额计算）；4、赔偿购房款一倍的赔偿金393324.80元；5、案件受理费、财产保全费由被告负担。 一审法院认定事实：2009年9月29日，原告与被告承德市正昊房地产开发有限公司签订预订楼房协议，预订被告预计开发的红石峦村昊景盛域百顺园（东区）3号楼901室商品房一套，约定建筑面积130.24平方米，房屋价款393324.80元，房屋交付时间两年。如被告能不按期交房，按中国人民银行年利率加一倍利息付给原告。同日，原告向被告工作人员交付373324.80元，被告向原告出具收据，记载“今收到3号楼9层901号393324.80元”。另查明，本案所涉项目现仍未取得商品房预售许可证亦未开工建设。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。截至目前，被告承德市正昊房地产开发有限公司仍未取得商品房预售许可证，故原、被告签订的预订楼房协议无效。签订合同时被告未按照规定向原告出示商品房预售许可证明，合同中亦未登记商品房预售许可证批准文号，且被告未举证证明原告明知被告尚未取得商品房预售许可证明而签订预订楼房协议，因此被告具有故意隐瞒情形，对于原告主张被告返还购房款393324.80元，赔偿利息损失226813.59元（截至2019年6月30日），赔偿房屋差价损失1169555.20元并给付购房款一倍的赔偿金393324.80元的诉讼请求，本院确认被告返还原告购房款373324.80元及利息（利息自2009年9月29日起按中国人民银行同期贷款利率计算），并给付原告实际交付购房款一倍即373324.80元的赔偿金。原告主张房屋差价损失1169555.20元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，据此，一审法院判决：一、原告张玉全与被告承德市正昊房地产开发有限公司签订的预订楼房协议无效。二、被告承德市正昊房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十以内退还原告张玉全实际交付房款373324.80元及利息（利息自2009年9月29日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年6月30日），并给付原告373324.80元赔偿金。三、驳回原告张玉全其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人正昊公司交两份证据。一、正昊公司财务出具的说明。证明：我方公司王总在加入项目时候出具了一个空白的协议和收据，等房子盖好后给付房子，过了10年都没有建完，收据和协议是空白的，上面没有任何人的签字。二、其他人的两份预定楼房协议，一份交款人和收款人部分都有人正常签字，还有一份是王恩重本人签字的其他都是空白。证明：被上诉人张玉全没有实际交款。被上诉人张玉全质证意见：上诉人出具的证据系其公司员工出具的，与本案有利害关系，证据的形式要件不符合法律规定，是打印好的，没有本人签字。上诉人所述内容与本案的事实不符。涉及该地块至今没有退款也没有给房子不是我方这么一户，一审法院上诉人已经认可了相应事实，没有交房的责任不在我方。其提交的协议与本案没有关联性。通过提交的协议和收据的打印部分与本案的内容一致，可以印证我方交款了的事实。交款的印证方式就是收据上所表现的。本院认为，上诉人正昊公司所提交的证据达不到其所要证明目的，本案中，对上诉人所提交证据不予采信。二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订预订楼房协议无效。上诉人在不具备取得商品房预售许可证明条件下与上诉人预订楼房协议，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，被上诉人有权请求人民法院认定合同无效。上诉人上诉称：上诉人没有与被上诉人签订过预订楼房协议，被上诉人亦没有向上诉人实际缴纳购房价款。庭审中，上诉人对预订楼房协议上签字、盖章不予否认，对收据印章及提款凭证的真实性亦予以认可，其仅以公司内部管理账目中没有记载已经收取购房款项、没有此份备案合同，否定双方之间所签订合同及缴款收据的真实性显然证据不足，其上诉理由亦不能成立。上诉人上诉又称：一审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人签订合同无效后，由于上诉人存在主观过错，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，被上诉人有权主张违约责任及损失，一审法院判决结果并未超出法律规定损失赔偿范围，故，一审法院适用法律正确。 综上所述，承德市正昊房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24264.00元，由上诉人承德市正昊房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李小龙审判员应春明审判员刘连起 二〇一九年十一月二十八日 书记员 包      居      正