海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9002民初1326号 原告：陈某，男，1953年8月1日出生，汉族，住北京市朝阳区，系琼海市万泉美的房屋房业主。 被告：琼海万泉美地物业服务有限公司，住所地：琼海市嘉积镇红星居委会滨河新区。 法定代表人：王某，该公司经理。 委托诉讼代理人：莫某，琼海市中心法律事务所法律工作者。 原告陈某与被告琼海万泉美地物业服务有限公司（以下简称美地公司）物业服务合同纠纷一案，本院2019年4月19日立案受理后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告陈某、被告委托诉讼代理人莫某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈某向本院提出诉讼请求：1、判决原告与被告于2014年1月15日签订的万泉美地前期物业管理服务协议中的第五页第四条的第二项“住宅按建筑面积每月每平方米2.30元”的物业费的条款无效；2、判决被告向原告退还原告在2015年、2016年、2017年、2018年，共计4年支付的物业服务管理费，合计6168.80元整；3、判决被告退还原告于2014年3月7日支付的装修管理费500元、电梯使用费300元、垃圾清运费393元，合计1193元。事实和理由：原告于2014年1月15日购买了万泉美地国际生活村1A栋10层1005室的商品房并与被告签订了前期物业管理协议，协议中的第五页第四条第二项约定“住宅暂按建筑面积每月每平方米2.30元”收取物业服务管理费，经去琼海市物价局和房管局核实，被告违反了《海南省物业服务收费管理办法》的通知中第九条“实行政府指导价的物业服务费应当按照规定报价格主管部门备案。物业服务企业自商定物业服务收费标准之日起30日内，报所在地价格主管部门办理备案登记手续后，方可实施收费”的规定，被告未办理备案登记手续，不具备收费资质。同时被告违反了《海南省物业服务收费管理办法》的通知第二十六条“物业服务企业对住宅装修进行指导和监督，不得擅自向业主收取押金或者管理费等其他费用”的规定，被告违法违规向原告收取了装修管理等费用。原告分别于2015年10月20日、2017年1月11日、2018年5月3日、2018年12月23日经名下工商银行账号向被告账号转账支付了物业服务管理费各1542.20元，合计共支付了6168.80元整，于2014年3月7日向被告支付了装修管理费500、电梯使用费300元、垃圾清运费393元，合计1193元。根据《合同法》第52条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：......3、以合法形式掩盖非法目的。”根据法律规定，物业公司收取物业服务费须经审批及政府定价，被告故意隐瞒、没有按照规定告知业主，掩盖情况向业主收取高额服务费的目的，是违反法律规定的，根据《价格法》第5条规定：“县级以上地方人政府价格主管部门，负责本行政区域内的价格工作”，说明了海南省物价局省住房和城乡建设厅的第154号文件中规定的物业收费属于行政法规的强制性规定，同时，国家发改委、建设部、物业服务收费管理办法第6、7条规定：“物业收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价，具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定”，这都充分证明了海南省物价局154、155号文件制定的政府指导价是符合国家发改委、建设部文件精神的，具有定价权。原告多次向政府热线打电话和琼海市物价局、房管局投诉此事，上述部门分别于2018年7月9日、2019年4月8日告知原告需要通过司法途径维权，现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告美地公司答辩称，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，一、从2014年1月至今琼海万泉美地国际生活村未成立业主委员会。被告是房地产开发单位或委托的物业管理企业，原告是被告物业管理服务小区房屋房业主。2011年4月12日《海南省物业服务收费管理办法》的第八条第二款规定：“未成立业主委员会的，物业服务收费标准不得超过政府指导价的标准，具体收费标准由物业服务企业依据提供的服务内容与业主或使用人协商确定。”原告所说的154、155号文件已于2014年10月11日废止。原告与被告在2014年1月15日签订的《前期物业管理服务协议》是合法、有效的。该协议从签订开始，被告一直全面履行该协议约定的义务至今已五年多，坚持顾客至上的服务理念，一直未有业主提出异议，基本零投诉。原告购买的房子为71.41平方米，从2014年至2018年四年期间一直是以1.8元每平方米的标准向被告缴交物业服务管理费，并不是按合同约定的2.3元/平方来缴交，被告保留追诉原告未足额缴交的物业管理费部分。被告的物业服务管理费收费标准是按照双方的协商结果来收取的，没有违反约定。2015年6月1日海南省物价局、海南省住房和城乡建设厅关于放开非保障性住房物业服务价格及有关问题的通知（文号：琼价费管（2015）123号第1条）作出规定，明确物业服务收费标准无需向所在地价格主管部门备案。故原告第1项诉求是不成立的。退一步讲，被告未及时按规定报价格主管部门备案价格，价格主管部门也会对被告的相关行为进行查处，该行为也只属于行政管理的范畴。双方对物业服务费的收取标准有争议的，由价格主管部门和物业主管部门调解，可并没有影响被告已提供服务的事实，不能免除原告作为业主应缴交物业服务管理费的义务，况且双方签订的协议本身并不存在原告所诉合同相关条款无效的情形。二、原告主张被告向其退还2015年至2018年共四年的小区物业服务管理费的诉讼请求是没有任何依据的。依据合同权利义务对等原则，被告已经向原告实际提供物业服务，原告就应当缴交物业服务费，主张退还是不符合法律规定的。三、2014年3月7日原告向被告支付的装修管理费500元、电梯使用费300元、垃圾清运费393元也都是合情合理的。被告的保安人员是对外招聘，保安24小时轮候值班巡逻，特别是原告装修需要的河沙、红砖等财物，都是需要保安专门看管，防止有盗取失窃行为出现，且收取上述三项费用也是原告自愿支付的，被告无胁迫行为。更可况双方也签订了装饰承诺书。此外，原告的第3项诉讼主张已超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条2年诉讼时效，也超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条所规定的3年诉讼时效，因此，应驳回原告的此项诉求。综上所述，原告的诉讼请求缺乏法律依据，且不符合法律规定，恳请法院依法驳回原告的诉求，维护被告的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了交换和质证。原告为证明其所主张的事实，提供下列证据：1、前期物业服务管理协议，证明物业服务协议中存在违法违规的收费条例；2、154号文件（海南省物价局、省住房和城乡建设厅普通住宅关于印发《海南省物业服务收费管理办法》的通知：琼价费管[2010]154），证明被告收取的物业服务费未按照规定向价格主管部门备案且装修管理费也属于违规收取；3、物业费交款凭证，证明原告在2015年至2018年所缴交的物业费；4、装修管理费收据，证明被告违反规定收取了装修管理等费用；5、155号文件（海南省物价局、省住房和城乡建设厅普通住宅关于印发《海南省物业服务收费管理办法》的通知：琼价费管[2010]155号），证明被告没有物业管理收费资质，即便有资质，收费标准超过了政府指导价；6、发票，证明原告购买了万泉美地国际生活村房屋；7、收楼承诺书，证明原告于2014年1月15日验收了万泉美地国际生活村房屋。被告质证认为：对原告提供的证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，对其证明内容有异议，该协议中的12条约定，双方发生争议由双方协商解决或向物业管理行政部门申请调解，协商或者无效的才可以向仲裁或者人民法院起诉，但本案原告没有按照合同约定行政调解，而直接向法院起诉；对证据2不予认可，不能作为证据举证，因为是政府的地方性文件，且在2014年10月11日该文件已经废止；对证据3的三性没有异议，但是原告是以1.8元每平方米的标准向被告缴交的物业费，并非按照合同约定的2.3元每平方米缴费；对证据4的三性没有异议，对其证明内容有异议，因为该证据并没有行政机关对被告进行违规查处的内容；对证据5不予认可，不能作为证据举证，其是政府的地方性文件，在2014年10月11日也已经废止。被告提供下列证据：1、琼海市物价局的备案通知书（海价物业备案[2010]13号），证明被告是按照价格主管部门规定的标准来收取相关费用的（高层楼房纯生活性用房1.8元每平方米每月）；2、物业资质证书，证明被告是完全具有物业服务企业资质的。原告质证认为：对证据1的三性没有异议，但对其证明内容有异议，恰好证明了被告收费的不合理；对证据2的三性没有异议，对其证明内容有异议，并不能证明被告的相关管理人员具有相关物业服务资质。 经原、被告举证质证及本院对当事人的调查询问，本院对原告提供的7组证据的三性均予以采信并作为认定本案事实的依据，能够证明原告系万泉美地国际生活村房屋业主，被告向原告收取了物业管理费、装修管理费等事实。但对原告提供的证据1、2的证明内容不予采信，无法证明被告存在违法收取物业费的情形；对被告提供的2组证据及原告申请本院调取的证据：琼海市物价局的备案通知书（海价物业备案[2010]13号），双方当事人对其三性均无异议，本院予以采信并作为认定本案定案事实的依据。 根据当事人提供的证据，并结合当事人的陈述，本院认定事实如下：原告向开发商琼海美地房地产开发有限公司以价款636890元购买并验收入住了万泉美地国际生活村房屋，开发商向其出具了发票。美地物业公司系从事物业管理、酒店管理等业务有限责任公司，其成立于2010年5月24日，营业期限至2030年5月24日，负责原告小区的物业管理服务。2014年1月15日，原告与被告签订了《万泉美地前期物业管理服务协议》，该协议第四条第二项约定：“住宅按建筑面积每月每平方米2.30元”收取物业管理费，该合同还约定了物业服务费的缴纳时间为每月25日至下月5日前。原告购买的房屋建筑面积为71.41㎡，合同签订后，被告依约为原告提供了物业服务，但原告并未按照合同约定的2.30元/㎡/月缴费标准向被告交纳相关费用，实际仅按1.80元/㎡/月的物业费标准交纳过4年的物业管理费，期间，被告还收取了原告的装修管理费500元、电梯使用费300元、垃圾清运费393元。原告认为，双方签订的协议中按照每月每平方米2.30元的标准收取物业服务费的条款因为违反法律规定而无效，被告收取的装修管理费等各项费用没有事实依据和法律依据，应予以退还，在2016年知道权利被侵害，与被告交涉未果后，原告便不断向物价局、政府服务热线等有关部门投诉被告乱收费问题。被告认为，双方签订的《前期物业服务管理合同》合法、有效，并不存在无效事由，其依约提供了物业服务，原告接受了被告的管理和服务，则应当缴纳相应的费用，原告要求退还相关费用没有依据。双方因此产生纠纷，原告遂提起本案诉讼，请求法院判如所请。 另查明，2015年后，国家政策不再要求物业公司收取物业服务费必须要经过琼海市物价局备案，因此原、被告协商按照每平方米2.30元每月的收费标准收取物业服务费用。 本案在审理过程中，被告申请调解，但双方分歧过大，未能达成一致意见。 本院认为，本案系因物业服务合同引起的民事纠纷。争议的主要焦点为：一、原告请求确认双方签订的万泉美地前期物业管理服务协议中的第五页第四条的第二项“住宅按建筑面积每月每平方米2.30元”的物业费的条款无效是否有法律依据；二、原告请求被告退还的物业服务费、装修管理费、垃圾清运费、电梯使用费是否有事实依据和法律依据；三、原告要求退还相关费用是否超过诉讼时效。 一、关于原告请求确认双方签订的万泉美地前期物业管理服务协议中的第五页第四条的第二项“住宅按建筑面积每月每平方米2.30元”的物业费的条款无效是否有法律依据的问题。本案中，原告与被告签订《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，既未违反相关法律法规，也未损害国家、集体以及他人的合法权益，且该协议主体适格，故该合同合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力，双方应严格依照该合同的约定履行。在被告已提供物业服务的情况下，原告应按照约定交纳相应的物业服务费用。被告在琼海市物价局备案的物业收费标准虽已到期，但2015年后，国家政策不再要求物业公司收取物业服务费必须要经过所在地价格主管部门备案，可由物业服务管理企业和业主协商确定，因此双方协商确定高层住宅楼2.3元/平方米·月收取物业服务费并未违反双方的约定和法律规定，所收取的物业服务费已在小区公告栏里张贴公示且业主未有异议。故原告请求确认该合同中中的第五页第四条的第二项“住宅按建筑面积每月每平方米2.30元”收取物业费条款无效的诉求无事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于原告请求被告退还的物业服务费、装修管理费、垃圾清运费、电梯使用费是否有事实依据和法律依据的问题。原告与被告签订的《前期物业服务协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚实、全面履行。合同签订后，被告向原告提供了物业服务，但原告并未按照合同的约定向被告交纳相关费用，实际仅按1.80元/㎡/月的物业费标准交纳过4年的物业费6168.80元。表明原、被告对该物业费标准的认可。原告诉称双方合同约定的物业费标准没有物业部门的核定，超过政府指导价，本案中,原、被告双方存在着物业服务合同关系,依据民事活动应当遵循的自愿、公平、等价有偿的原则,原告在接受被告物业服务的同时也应当履行支付物业服务费的义务,原告未举证证明被告收取的物业费违反了法律、法规、部门规章规定，属于违规费用，故原告以上述理由要求被告退还已收取的4年的物业服务费用6168元，无事实和法律依据,本院不予以支持。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”。被告擅自收取装修管理费、电梯使用费、垃圾清运费的行为未征得全体业主的同意，也没有提交证据证实其收取该三项费用的合理性。故本院认定装修管理费、电梯使用费、垃圾清运费系被告擅自扩大收费范围向业主即本案原告违规收取，原告要求被告退还该三项费用符合事实依据和法律依据，本院予以支持。 三、关于原告要求退还相关费用是否超过诉讼时效的问题。本案中，原告认为其在诉讼时效期间内行使权利，没有超过诉讼时效。原告称其在2016年查阅有关物业管理的文件知道权利被侵害后，便向被告提出异议，就被告违规收取的装修管理费、电梯使用费、垃圾清运费等问题陆续向物价局、房管局等部门咨询反映，主张权利，本院向有关行政部门了解后，认定原告所述符合客观事实，足以认定已构成了原告诉讼时效中断的情形，本院予以采信。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条的规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”《民法总则》2017年10月1日开始施行，原告知道权利被侵害后，于2016年已不断向有关部门上访反映引发诉讼时效中断，故本案应适用三诉讼时效期间的规定，根据《民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年······诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算······”的规定，被告提出原告要求其返还各装修管理费、电梯使用费、物业费已超过诉讼时效的抗辩主张,本院不予支持。故被告应返还原告2014年3月7日支付的装修管理费500元、电梯使用费300元、垃圾清运费393元，合计1193元。 综上所述，原告主张被告退还装修管理费500元、电梯使用费300元、垃圾清运费393元，应予以支持。原告超出上述部分的请求，没有事实根据及法律依据，依法应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告琼海万泉美地物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈某退还装修管理费500元、电梯使用费300元、垃圾清运费393元，共计1193元。 二、驳回原告陈某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25元，由被告琼海万泉美地物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员  李居坤 二〇一九年十一月十五日 书记员  符谷群 附相关的法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务 纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。 业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。