河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2017）豫0105民初24268号原告河南乐语通讯器材有限公司，住所郑州市。法定代表人陈光，执行董事。委托代理人李秋波，系原告公司员工，住址郑州市金水区。委托代理人张秀伟，系原告公司员工，住址天津市武清区。被告宋玉环，住址郑州市金水区。原告河南乐语通讯器材有限公司诉被告宋玉环房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告河南乐语通讯器材有限公司委托代理人李秋波、张秀伟，被告宋玉环到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2012年5月3日签订了《房屋租赁合同》一份。协议约定：被告将位于郑州市文化路的房屋出租于原告，租赁期限自2012年5月4日起至2015年5月3日止，年租金为54万元，押金为2万元，被告向原告开具了押金收据。上述合同到期后，原告续租，故双方于2015年5月5日再次签订了房屋租赁合同，约定租赁期限为2015年5月5日起至2018年5月4日止，年租金为50万元，出租方应于租赁期限届满日或提前终止日与承租方办理交接手续并将押金全部退还承租方。另，2017年4月27日，双方签订了《变更房屋租赁合同协议书》。协议约定：2017年5月5日起至2018年5月4日止，年租金变更为35万。2017年5月，原告向被告支付房租25万元。之后原告多次联系被告协商提前解除合同事宜，被告均不予理会。原告只能通过短信通知被告提前解除租赁合同，并于2017年8月31日退出租赁房屋。依合同约定，被告应向原告退还押金及已付未用租金，共计128055.55元。因被告拒不接听原告电话并拒绝见面，原告为维护自身合法权益，遂诉至本院，请求判令：1、确认原告与被告的房屋租赁合同已于2017年8月31日解除；2、被告退还原告押金及已付未用租金，共计128055.55元；3、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：2012、2015年的《房屋租赁合同》各一份；《变更房屋租赁合同协议书》两份；押金条；中国建设银行网上银行电子回执1份；原告员工翁晓峰与宋玉环的短信截图1、2、3；原告退出租赁房屋的照片；报纸公告。被告宋玉环辩称，被告与原告签订协议后，原告多次违约并拖欠房屋租金及维护费用，根据原协议内容（2015年5月5日——2018年5月4日）；原告应付房租金额共计150万元，实付120万元，仍拖欠30万元（拖欠金额中5万元为2016年应付款，今年应付25万元）。协议生效期内，原告多次拖欠房租，逾期拒付，给被告带来巨大经济损失，被告建议终止协议，并要求原告搬家退房遭到拒绝，为减少损失，被告与原告订立一份协议（2017年5月5日——2018年5月4日），协议内容：原告一次性支付降价后（应原告要求被告对房租进行降价）房租35万元整，但原告仅支付25万元，剩余10万元应付款承诺10天内结清，此后原告反悔，声称搬家不再续租，并单方终止房屋租赁协议。直接造成原告房屋空置数月，造成原告财产损失。综上，被告请求本院依法驳回原告诉讼请求，并判令原告承担协议内应付租金与违约滞纳金。被告未举证。经审理查明：1、2012年5月3日，原被告签订《房屋租赁协议》，被告为出租方，原告为承租方，被告将郑州市房屋出租给原告使用，租赁期限36个月，自2012年5月4日起至2015年5月3日止，年租金54万元，原告应于第一次租金支付日向出租方交付押金2万元。2、2015年5月5日，原被告双方签订《房屋租赁合同》一份，主要约定，被告为出租方，原告为承租方，被告将其名下位于郑州市文化路68号的房屋出租给原告使用，主要用途为商用；租赁期限自2015年5月5日起至2018年5月4日止；租金支付方式为2015年5月5日至2016年5月4日租金50万元，2016年5月5日至2017年5月4日租金50万元，2017年5月5日至2018年5月4日租金50万元；应付款日均为提前30天；原告应于本合同签订后3日内向出租方支付押金2万元，作为对房屋及房屋内各项设施、设备无人为损坏或本合同除租金以外各项费用无拖欠的保证金；租赁期届满日或提前终止日，如原告不再续租或经双方协商一致提前解除的，被告应于租赁期届满日提前终止日与原告办理交接手续并将押金全部退还原告；被告怠于办理房屋交接手续的，应自原告通知被告办理房屋交接之日起10日内，将押金全部退还原告；任何一方发生严重违约行为的，对方有权要求违约方承担不少于1个月租金的违约金，同时有权单方解除合同并要求违约方按照本合同7.3承担赔偿责任；本合同7.3条约定，任何一方无正当理由提前终止合同，应当提前30日书面通知对方，一方无故提前终止的，违约方应向对方支付相当于同期1个月租金的一次性赔偿金，该赔偿金包括但不限于因协议提前终止所产生的违约方应付违约金、守约方因协议提前终止而遭受的损失、守约方基于协议期限的逾期利益损失等；本合同终止或租赁期限届满，原告应及时向被告交付租赁标的物；如被告未在通知规定的期限内进行接收或者拒绝接收的，自书面通知规定的期限届满之日或被告拒绝接收之日起，视为原告已完成合同约定的交还租赁标的物义务。2016年9月21日，原被告双方签订《变更房屋租赁合同协议书》，双方就2015年5月5日签订的《房屋租赁合同》条款变更如下：约定由原告承担被告位于郑州市文化路68号的租赁标的物。租赁期限自2015年5月5日起至2018年5月4日。双方确认，2016年5月5日起至2018年5月4日，原告的租赁费用由原来50万/年，变更为45万/年，支付方式不变。除本协议约定变更条款外，《房屋租赁合同》其他条款不变。2017年4月27日，原被告签订《变更房屋租赁合同协议书》，双方就《房屋租赁合同》条款变更如下：约定由原告承租被告位于郑州市文化路68号的租赁标的物。租赁期限自2015年5月5日至2018年5月4日，双方确认，2017年5月5日至2018年5月4日，原告的租赁费用由原来的45万/年，变更为35万/年，支付方式不变。2017年5月11日，原告向被告支付租金25万元。2017年6月5日，原告向被告发送短信告知，原告因经营困难，总部知会原告予以闭店沟通，并通知被告见面详谈。2017年8月29日，原告向被告发送短信，通知被告，原告闭店时间为2017年8月31日。并就解决撤店后已付未用租金问题通知被告速与原告联系，办理交接手续。2017年8月31日，原告撤出租用的本案所涉房屋。2017年11月6日，原告诉至本院。本院认为，原被告双方2015年5月5日签订的《房屋租赁合同》及2017年4月27日签订的《变更房屋租赁合同协议书》系双方第三人的真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。合同签订后，被告依约将本案所涉租赁房屋出租给了原告，原告未按照合同约定足额向被告支付35万元租金，已构成违约。2017年8月29日，原告通过短信发送书面通知原告解除《房屋租赁合同》，并于2017年8月31日搬出本案所涉房屋，故原告解除《房屋租赁合同》符合合同约定解除的条件，本院予以支持，并确认原被告双方于2017年8月31日解除《房屋租赁合同》。原告向被告提前解除租赁合同，并未提前30天书面向被告通知解除合同，根据合同约定，原告构成违约，应向被告支付相当于同期1个月租金的一次性赔偿金，以及不少于1个月租金的违约金。违约金部分属于约定不明，本院酌定违约金为1个月租金。上述两笔款项应从原告已支付的未到期租金中扣除。本院认为，原告2017年5月5日至2018年5月4日租期内，应付租金为35万元，折合每月租金为29166.67元，原告实际支付25万元。本案所涉合同租期36个月，租金应按月计算，2017年8月5日至2017年8月31日的租金应按照一个月租金计算。故原告要求被告退还未到期剩余租金，本院仅支持被告向原告退还租金为25万元-29166.67元/月×4-29166.67元（违约金）-29166.67元（一次性赔偿金）=75000元，高出部分不予支持。原告要求被告退还押金2万元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第九十三条、第九十五条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告河南乐语通讯器材有限公司与被告宋玉环于2015年5月5日签订的《房屋租赁合同》于2017年8月31日解除。二、被告宋玉环于判决生效后十日内退还原告租金75000元，押金20000元，共计95000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2861元，由原告河南乐语通讯器材有限公司负担738元，被告负担2123元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  刘延峰人民陪审员  郭清江人民陪审员  赵桂英二〇一八年一月××日书 记 员  孔伟豪