甘肃省正宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘1025民初1522号 原告：禄振林，男，1966年7月2日出生，汉族，农民，正宁县永正镇堡住村三组人，住正宁县人民检察院家属楼。 被告：杨小江，男，1978年9月13日出生，汉族，农民，正宁县湫头镇苟仁村侯北组人，住正宁县永和镇中街“喜相连窗帘经销部”。 原告禄振林与被告杨小江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告禄振林、被告杨小江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 禄振林向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告购房款20000元及利息（从2013年12月8日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.判令被告支付原告违约金10000元；3.判令被告支付原告土地占用费3000元;4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年3月，原告将开发建设的位于永和镇南街砖混结构座北面南的上、下两层共4间楼房以208000元出售给被告，双方签订了《永和镇金阳步行街房屋销售合同》，被告如约支付186000元房款后，提出暂欠原告20000元作为押金，让原告协助其办理房产手续、协助镇政府步行街道路硬化后再付清欠款，在此情况下，双方又达成了《永和镇金阳步行街销售补充协议》，后原告协助镇政府进行了道路硬化，在协助被告办理房产手续时，被告不按补充协议约定交付“办理房产所需的土地性质转换、房产税工本费等一切费用”，致使房产手续难以办理，但被告却以未办理房产手续为借口，拒付所欠原告的20000元房款。按补充协议约定：“如果由于乙方（被告）不肯缴纳办理房产所需的费用，则甲方（原告）不再承担办理房产手续的责任，乙方必须无条件返还甲方20000元押金。”由于被告既不缴纳相关费用，使原告难以协助其办理房产手续，又不偿还所欠房款，原告多次催要无果，故要求法院支持原告诉讼请求。 杨小江辩称，被告以208000元购买原告开发建设的永和镇金阳步行街上、下两层4间楼房属实，被告前期支付房款90000元，下欠116000元（优惠2000元）。双方于2013年12月7日签订了补充协议，协议约定乙方（被告）于2013年12月8日付清下欠房款116000元，其中暂扣20000元，等甲方（原告）协助乙方将房产手续办好、协助镇政府步行街道路硬化后，乙方将剩余房款20000元付清。同时约定“办理房产所需的土地性质转换、房产税工本费等由乙方承担，如果由于乙方不肯缴纳办理房产所需的费用，则甲方不再承担办理房产手续的责任，乙方必须无条件返还甲方20000元押金。房产手续2017年元月1日前办好，如甲方不能协助乙方办理房产手续，则乙方不再支付甲方20000元。”此后原告未给被告办理房产手续，也一直未向被告索要押金，直至2018年7月才以索要押金为目的承诺办理土地使用证，与协议约定的2017年元月1日前办理完房产手续的时间相比已经违约；原告在补充协议上承诺办理的房产手续，应当是房屋所有权登记证书，而不是单纯的土地使用证，故原告已经构成了违约。依据双方签订的补充协议，房产手续于2017年元月1日前办理完，但截止目前原告仍没有办理相关的房产手续，故被告不同意支付20000元押金。原告要求的10000元违约金及3000元土地占用费没有任何事实与法律依据，被告依据合同缴纳了房款，不存在违约。被告占用的后院30平方米的土地，首先在两份合同上均没有提及，合同签订后，原告口头承诺房屋的后院可以无偿使用，被告在该土地上修建房屋时原告也没有提出异议，故不存在占用费问题。 禄振林为证明其主张，向法庭提交如下证据： 1.《小城镇招商引资建设建议书》，用以证明禄振林于2010年12月20日以每亩600元、租赁期限50年租赁永和镇政府6.56亩废弃土地用于商业开发建设； 2.《永和镇金阳步行街房屋销售合同》、《永和镇金阳步行街销售补充协议》，用以证明原、被告以208000元转让涉案房屋及约定原告协助被告办理房产手续、被告才付清暂扣的20000元房款。 3.李虎宁、范海龙、范怀岗、赵高飞证明4份，用于证明购买禄振林楼房的4位住户房款已付清，该4人身份证、户口本复印件已交给原告，由原告协助办理房产手续，办理房产手续产生的一切费用由住户承担。 杨小江对证据1、2无异议，对证据3，意见是其不认识4个住户，不清楚4房款是否付清。 对以上证据1、2予以认定。对证据3，因与本案无关联性，不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年12月20日，原告禄振林与正宁县永和镇人民政府签订《小城镇招商引资建设协议书》，以每亩600元价格租赁永和街道琴宅村西侧垃圾堆放点6.56亩废弃土地用于商业开发建设，租赁期限50年。后禄振林将该垃圾堆放点回填后修建座北面南、上、下两层楼房出售给住户作为住宅。2013年3月18日，禄振林与被告杨小江签订《永和镇金阳步行街房屋销售合同》，将该房屋从东至西第25-26号上、下共4间出售给杨小江，每间52000元，共计房款208000元；付款方式：由乙方分两期付清房款，合同签订之日付总房款的百分之八十，即人民币壹拾陆万元，交付钥匙时再付清剩余的全部房款，即人民币肆万捌仟元。另约定了违约责任。后杨小江支付首期房款90000元，下欠118000元。同年12月7日，双方签订《永和镇金阳步行街销售补充协议》，该协议约定：1、乙方（杨小江）必须于2013年12月8日付清剩余房款壹拾壹万陆仟元（优惠2000元），其中暂扣甲方（禄振林）房款两万元，等甲方协助乙方将房产手续办好，协助镇政府步行街道路硬化后，乙方把剩余房款两万元付清给甲方；2、根据原合同约定，乙方必须于补充合同签订之日交清所有购房款，甲方才能协助乙方办理房产手续。并且除合同约定的房款外，办理房产所需的土地性质转换、房产税工本费等一切费用均由乙方承担，甲方承担镇政府所交的一切费用及开发的税。如果由于乙方不肯缴纳办理房产所需的费用，则甲方不再承担办理房产手续的责任，乙方必须无任何条件的返还甲方两万押金。房产手续2017年元月1日前办理完，如甲方不能按时协助乙方办理房产手续，则乙方不再支付甲方两万元。后禄振林向杨小江索要20000元房款时，杨小江以禄振林未办理好房产手续为由拒绝支付。 禄振林自述其修建的永和镇金阳步行街房屋共出售31户，其中26户已付清房款，其已将该26户房主身份证、户口本复印件交至正宁县不动产管理局等待办理房产手续，包括被告在内的5户拒绝交纳房款，因此办理房产手续所需个人身份证件没有交到正宁县不动产管理局，已交个人身份证件的住户至今没有办理房产手续，其租赁的土地性质至今未发生转移。 本院认为，本案的争议的焦点是：双方签订的房屋买卖合同及补充协议效力如何确定，基于合同效力产生的责任如何分担。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第四款规定，“建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。”《中华人民共和国建筑法》第七条第一款规定，“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；……。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，禄振林租赁永和镇政府的土地修建永和镇金阳步行街房屋，禄振林没有取得该土地的使用权，也没有取得建设工程规划许可证，或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设，无施工许可证，其在永和镇政府集体所有的土地上修建的房屋，未缴纳土地出让金等费用，无法办理国家发放的土地使用证和预售许可证，其产权证不是由国家房管部门颁发，属“小产权房”，不能取得完全意义上房屋所有权。而禄振林和杨小江签订的永和镇金阳步行街房屋销售合同及补充协议约定的房屋转让及禄振林协助办理房产手续、杨小江才支付20000元押金的协议内容违反了上述法律、行政法规的规定，属无效协议。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，禄振林与杨小江明知涉案房屋为“小产权房”而仍签订房屋销售合同、补充协议约定办理房产手续的相关内容，该房屋销售合同及补充协议为无效合同，自始无效，不存在一方或双方违约的问题，因此禄振林与杨小江均认为对方违约的主张不成立。根据合同相对性原则及维护公平诚信、市场交易稳定性的立场出发，本案中杨小江已经于2014年1月实际占有房屋且使用至今，其与禄振林约定以208000元购买涉案房屋时合同中并未涉及办理房产手续的问题，其仍同意以208000元购买涉案房屋是其真实意思表示，应承担“小产权房”所产生的不利法律后果，故杨小江应支付下欠禄振林20000元房款。因双方在该房屋销售合同及补充协议形成过程中均有过错，禄振林要求杨小江支付房款利息及违约金的请求不予支持。 禄振林要求杨小江支付土地占用费3000元，杨小江认可其后院多占用了土地，但主张禄振林曾承诺过由其无偿使用，且其在该土地上修建房屋时禄振林并未提出异议。禄振林陈述其不清楚杨小江修建房屋之事，故其没有阻挡。因禄振林与杨小江对占用的土地面积及使用费无任何约定，杨小江修建房屋时禄振林也未提出异议，故对禄振林的该请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第四款、《中华人民共和国建筑法》第七条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条规定，判决如下： 一、杨小江于本判决生效之日起十五日内支付禄振林房款20000元； 驳回禄振林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费620元，减半收取计310元，由禄振林负担110元。杨小江负担200元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 审判员  曹红霞 二〇一九年十一月十二日 书记员  秦红丹