湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1303民初2191号原告魏昊，男，1988年12月18日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。原告陈园园，女，1988年7月22日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。上述二原告共同委托代理人冉术国，湖北中和信律师事务所律师。被告随州市康顺达房地产开发有限公司。住所地：随州经济开发区熊家村。法定代表人王俊，董事长。委托代理人胡菊林，湖北神农律师事务所律师。委托代理人姚凯，湖北神农律师事务所律师。原告魏昊、陈园园与被告随州市康顺达房地产开发有限公司（以下简称康顺达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告魏昊、陈园园的共同委托代理人冉术国、被告康顺达公司的委托代理人姚凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏昊、陈园园诉称，2017年8月27日，其与被告签订了一份《商品房买卖合同》，购买了被告投资建设的随州红星国际广场2-1-6栋5单元1-2层2-5-124号房，总价款为780100元。合同签订后，其依约履行了合同义务，但被告却违反合同约定逾期交房，延期办理房屋初始登记，未提供正式供电、供水，且被告私自变更规划，故要求判令被告1、赔偿规划变更损失48448元；2、协助办理随州红星国际广场2-1-6栋5单元1-2层2-5-124号房的不动产权证书；3、支付逾期交房违约金18254元，逾期办理房屋产权登记违约金147828元；4、将原告的供水、供电纳入城市供水、供电网络；5、由被告承担诉讼费用。被告康顺达公司辩称，1、涉案商品房规划并未发生变更，不存在赔偿变更规划损失；2、只要原告按照合同的约定交清税费、提交办证资料，产权证随时可以办理；3、按照双方签订合同约定的期限，被告交房时间未超过双方约定交房时间，不应当支付违约金；4、逾期办证的责任不在被告，故不存在支付逾期办证违约金；5、被告交付给原告房屋的水、电已达到合同约定的交付条件。故原告的诉请不应得到支持。经审理查明，2017年8月27日，原告魏昊、陈园园与被告康顺达公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，合同编号为随州20170801900，合同约定：魏昊、陈园园购买康顺达公司投资建设的随州红星国际广场2-1-6栋5单元1-2层2-5-124号房。该房建筑面积为89.72m2、单价为8694.83元m2，价款为780100元。房屋用途为商业用房；交付期限为：2017年12月31日；交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；逾期交房的违约责任：按补充协议的条款执行；规划变更约定：双方签订合同后涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人、出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：×。供水、供电约定：水电安装到户，一户一表；关于产权登记约定：双方共同向房屋登记机构申请办理，按补充协议的条款执行等等。双方在补充协议中约定：逾期交房责任：买受人同意在出卖人未按约定交付的情况下，给予三个月的谅解期，在此期间，买受人不要求出卖人承担违约责任或者赔偿损失。如出卖人在此基础上再逾期仍不能将该商品房交付给买受人的，买受人有权选择解除合同，买受人应在达到解除合同的条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人选择继续履行合同的，出卖人按实际逾期日按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；在出卖人向买受人发出交付通知后，买受人接收了该商品房的，买受人同意不再以交付条件不具备向出卖人主张任何权利；逾期办证责任：买受人已收房并按照房管部门规定交清税费，提供办证资料后，在手续齐全后的365个工作日内出卖人将该商品房的办证资料提交给房管部门备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人在不退房的情况下，出卖人按照已付房款的万分之五向买受人，按日支付违约金；买受人在退房的情况下，出卖人按照已付房款的1%支付违约金，并退房款等等。合同签订后，原告魏昊、陈园园按照合同的约定交清了购房款780100元。2017年12月15日原告魏昊、陈园园所购买的房屋与物业公司签订了《商铺装饰装修管理协议》。2018年8月23日被告康顺达公司取得涉案工程竣工验收备案，2019年1月2日取得该栋房屋的不动产产权总证。2019年5月8日，原告以被告规划变更，影响其购买商业用房价值为由诉至本院，要求被告赔偿其15年物业管理费48448元等诉讼请求。另查明，被告康顺达公司在向原告交付房屋时已按照合同的约定将水、电安装到户，有独立的水、电表，使用的是城市供水、供电网络，只是未到供水、供电部门单独立户，不能直接到供水、供电部门交纳水、电费，水电的收取由该小区的物业公司收取后再向供水、供电部门统一交纳。还查明，被告康顺达公司建设的红星国际广场在建设时规划设计的有“红星美凯龙家具MALL”“红星太平洋影院”等配套设施，后因市场因素的变化，2018年11月26日经随州市人民政府及行政主管部门审批，将原来的部分商业用地变更为住宅用地，原规划的“红星美凯龙家具MALL”、“红星太平洋影院”等配套设施变更为高层住宅楼，并已开工建设。本案争议的焦点为：1、原告所诉改变配套项目规划，是否应当承担赔偿责任问题；2、被告逾期交房、逾期办证产权证是否应当承担违约责任问题；3、关于原告所购买房屋供水、供电问题。关于原告诉被告改变规划，是否应承担赔偿责任的问题。在本案中，被告在项目建设过程中经行政主管部门审批将原规划的部分配套项目变更为高层住宅楼的客观事实存在，若原告认为被告规划的变更违反了双方在合同中的约定的条件，其可以依照合同及补充协议的约定在规定期限内选择解除合同，双方在合同中并未约定买受人可以向出卖人要求赔偿损失的计算依据。故原告要求被告赔偿15年物业管理费的诉讼请求，缺乏相应的法律依据，本院不予支持。关于逾期交房、办证的违约责任问题。双方签订合同的时间为2017年8月27日，约定交房时间为2017年12月31日，原告的房屋于2017年12月15日与物业公司签订了《商铺装饰装修管理协议》，可视为原告在此时已接收了该房屋。被告在2018年8月23日才取得涉案工程竣工验收备案，根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款和《中华人民共和国建筑法》第六十一条均规定：“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。因此，被告的交房行为既违反了合同的约定，同时还违反了法律的强制性规定，已构成违约。双方在补充协议中二处约定了逾期交房的责任，一是给予三个月的谅解期，在此期间，出卖人不承担责任或者赔偿损失，……买受人选择继续履行合同的，出卖人按实际逾期日按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；二是买受人接收房屋后不再以交付条件不具备向出卖人主张权利。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。被告在本案中使用的合同及补充协议均为格式条款，故被告在向原告交付房屋时应当向原告作出特别说明，告知其房屋在交付时未竣工备案及提醒原告接收房屋后不能以交付条件不具备主张权利，但被告不能举证证明其已履行告知和提醒义务，故双方在补充协议中约定的免责条款无效。被告应当自约定的交房之日起至取得竣工备案之日止，按日万分之一向原告支付违约金，即自2017年12月31日起至2018年8月23日止按万分之一支付违约金18254元（780100元×0.0001×234天）。关于逾期办理产权登记的问题。双方在补充协议中约定，买受人在交清税费、提供办证资料后的365个工作日内出卖人提交产权部门办理产权登记，在本案中，原告未能提供交清税费的时间、提交办证资料的时间，不能证明被告构成违约。故原告的该项请求本院亦不予支持。关于原告所购买商品房供水、供电的问题。双方在合同中约定：供水、供电安装到户、一户一表。原告在本案中所要求的是将水、电到相关企业独立开户，并直接到相关企业交纳相关费用，不受物业公司的限制。实际上原告所购买的房屋的供水、供电已接入城市供水、供电网络，有独立的水表、电表，只是未单独到供水、供电企业开户。根据双方当事人在合同中的约定，被告已履行了相关供水、供电的义务，且符合双方在合同中约定的交付条件。故原告的该项请求，本院不予支持。综上，本院认为，原告魏昊、陈园园与被告康顺达公司签订的《商品房买卖合同》及相应补充协议系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行。在本案中，由于被告在房屋尚未达到合同及法定的交付条件时，将房屋交付给原告，虽然是双方合意的表现，但这并不能改变其违反了合同的约定及法律的禁止性规定，应当承担相应的违约责任。故原告要求被告支付逾期交房违约金18254元的诉讼请求，本院予以支持。原告所购房屋已具备办理产权登记条件，只要原告交清所购房屋税费、提供办证资料，被告有义务协助办理。原告在本案中要求被告赔偿变更规划损失、承担逾期办理产权登记违约金、供水、供电纳入城市网络的诉讼请求，根据双方合同的约定，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百七十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告随州市康顺达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告魏昊、陈园园支付逾期交房违约金18254元。逾期履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、被告随州市康顺达房地产开发有限公司在原告魏昊、陈园园交清所购房屋税费、提供办证资料的三十日内，协助原告魏昊、陈园园办理所购房屋的产权登记。三、驳回原告魏昊、陈园园的其他诉讼请求。案件受理费4518元，由原告魏昊、陈园园负担3000元，被告随州市康顺达房地产开发有限公司负担1518元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  陈红艳审 判 员  钱 强人民陪审员  裴 涛二〇一九年十一月十五日书 记 员  宋 飞