黑龙江省穆棱市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1085民初1170号 原告（执行案外人）：赵云龙，男，1991年10月2日出生，户籍所在地黑龙江省穆棱市，现住黑龙江省穆棱市。 委托诉讼代理人：王东，男，住黑龙江省穆棱市，由穆棱市下城子镇新民村村民委员会推荐。 被告（申请执行人）：徐兆玲，女，1973年5月1日出生，住黑龙江省穆棱市。 委托诉讼代理人：尹力清（系被告徐兆玲丈夫），住黑龙江省穆棱市。 第三人（被执行人）：穆棱市正圆房地产开发有限公司，住所地黑龙江省穆棱市八面通镇民主委。 法定代表人：梁栐，董事长。 委托诉讼代理人：刘绍海，男，穆棱市正圆房地产开发有限公司副经理。 原告赵云龙与被告徐兆玲、第三人穆棱市正圆房地产开发有限公司（以下简称正圆公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月17日、2019年10月18日公开开庭进行了审理。原告赵云龙及其委托诉讼代理人王东，被告徐兆玲及其委托诉讼代理人尹力清，第三人正圆公司的委托诉讼代理人刘绍海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵云龙向本院提出诉讼请求：1.停止对（2019）黑1085民初17号民事裁定查封穆棱市八面通镇××家园×区×栋×单元×××室房屋的执行；2.本案诉讼费用由徐兆玲承担。事实和理由：2015年4月15日，赵云龙在正圆公司购买了涉案房屋，交付了全部房款，领取了房屋钥匙，占有使用至今，取得了物权，房屋归赵云龙所有。徐兆玲申请查封该房屋是错误的，法院对该房屋应停止执行，并解除查封。 徐兆玲辩称，不同意赵云龙的诉讼请求，赵云龙的诉讼请求没有事实及法律依据，应当驳回。 正圆公司述称，应当支持赵云龙的诉讼请求，因为赵云龙在正圆公司买的房屋是经过合并后按市场价给付的房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 赵云龙提供的第1组证据:(1)2015年4月15日，商品房买卖合同（出卖人正圆公司、买受人赵云龙）；(2)2015年4月15日，商品房销售发票（金额205000元），证明：赵云龙与正圆公司签订了合法有效的房屋买卖合同，并实际支付了全额房款，因该小区系问题楼盘，故一直未能办理产权证照。问题楼盘已在房屋销售合同首页加盖了问题楼盘的证明章及整合章。 徐兆玲质证意见：对证据真实性没有异议，对证明目的有异议，合同首页的两个章为谁所加盖不清楚，并且该章可以随意刻制，不能证明赵云龙的举证目的。 正圆公司质证意见：没有异议。 本院认为，因徐兆玲、正圆公司对此组证据的真实性无异议，故对此组证据的真实性予以采信。虽然涉案房屋所在的××家园×区没有取得预售许可，但是赵云龙与正圆公司签订商品房买卖合同，约定将涉案房屋卖给赵云龙，赵云龙支付了全额房款的事实存在，故对上述事实本院予以采信。对其他证据明目的本院不予采信。 赵云龙提供的第2份证据：赵云龙向正圆公司缴纳临时用电费的收据6张、物业费收据2张，证明：赵云龙于2016年房屋交工后，开始占有该房屋。因该小区没有供电，赵云龙向正圆公司缴纳临时用电费及物业费，证明赵云龙自2016年起实际占有该房屋。 徐兆玲质证意见：对6张电费收据的真实性有异议，对证明目的不认可，该6张收据均为正圆公司的委托诉讼代理人所出具，因赵云龙和正圆公司的委托诉讼代理人存在利害关系，为本案诉争利益的共同体，并且该收据可以随时书写，并通过作旧的方法使其显得像之前所书写。对2016年4月17日的收据真实性有异议，对证明目的不认可，收款人为正圆公司的代理人，收据原载的内容没有标注缴纳的是何款项，物业费三个字是后加的，法律规定房地产开发企业禁止管理本开发项目的物业服务。对2019年9月30日出具的收据真实性有异议，对证明目的不认可，该收据加盖章的单位是否存在无法证明。物业费2016年4月17日的收据、2017年1月6日的收据、2018年12月31日的收据，右上方的收据编号全部撕毁，其撕毁的目的显而易见。此组证据能旧到现在程度，不符合常理，如果是很重要的收据，会保存的很完整。 正圆公司质证意见：没有异议。这个小区是问题楼盘，没有水没有电，政府为了维稳，勉强交的工。工地所有住家用电全都是工地的商业用电，所以住户的民用电费向正圆公司缴纳，正圆公司统一向电业局缴纳。住户的民用电刚刚正式接入，还没正式缴费。该小区前期物业也是正圆公司负责。 本院认为，虽然徐兆玲对此组证据有异议，但是结合正圆公司的陈述以及赵云龙提供证人赵某、黄某证明的内容，可以证明赵云龙已实际占有涉案房屋，故对此证明目的予以采信。对其他证明目的不予采信。 赵云龙提供的第3份证据：赵云龙为装修该房屋所支出的装修材料销货清单3张及木工瓦工劳务费的收据2张，证明：赵云龙占有使用该房屋，并对该房屋进行装修所支出的费用。 徐兆玲质证意见：对此组证据的真实性有异议，3张装修材料销货清单没有收款人，没有收款单位，没有印章，没有用货人姓名，这样的单子可以随意书写。2张木工瓦工劳务费收据上的收款人胡某、马某为何人不知情，是否有装修的资质也不清楚，该证据无法证明赵云龙的证明目的。 正圆公司质证意见：没有异议。 本院认为，虽然徐兆玲对此组证据有异议，但是结合正圆公司的陈述以及赵云龙提供证人赵某、黄某证明的内容，可以证明赵云龙已实际占有涉案房屋，故对此证明目的予以采信。对其他证明目的不予采信。 赵云龙提供证人赵某出庭证明：证人与当事人都认识，没有亲属关系。赵云龙于2017年在××二期×号楼×单元装修×楼的房屋,证人也在×单元×楼装修房屋。赵云龙装修的是×楼西侧那户。证人所述×单元×楼是××家园二期，是××小学西侧那边的小区，挨着北×路，是×号楼×单元。证人是还原户，证人分不清是哪个区。证人与赵云龙是一个单元的。此房屋没有办理产权登记。证人自2017年接过房屋一直没住，没缴纳过电费，但自2017年开始缴纳供热费。 赵云龙对证人证明内容无异议。 徐兆玲对证人赵某证明内容质证意见：证人与赵云龙是邻居关系，存在利害关系，对证言不应采信。证人说没有缴纳过电费和赵云龙陈述证人房屋进行了装修相矛盾，因为装修必须用电，用电必须缴费，而装修后没有缴纳电费，和生活常理相矛盾，证言不可采信。 正圆公司对证人证明内容无异议。 赵云龙提供证人黄某出庭证明：证人与当事人都认识，没有亲属关系。赵云龙在××二期×区×号楼×单元×楼西侧，证人在×××区×号楼×××室，证人路过的时候能看见赵云龙在×楼，是住还是装修证人不知道。证人最早在2017年的年初，天冷的时候看见赵云龙在×楼居住的。 赵云龙对证人证明内容无异议。 徐兆玲对证人黄某证明内容质证意见：有异议，证人所述不是事实，证人证言前后有矛盾，之前陈述不知是住还是装修，后来陈述是住。证人证明不了赵云龙在此房屋居住。 正圆公司对证人证明内容无异议。 本院认为，虽然徐兆玲对证人赵某、黄某证明内容有异议，但是证人与赵云龙仅系在同一小区居住的邻居关系，不具有利害关系，且两名证人均证实赵云龙于2017年在涉案房屋装修和居住，可以证明赵云龙管理、使用房屋的事实，故对证人证明内容予以采信。 徐兆玲提供的第1组证据：(1)（2019）黑1085民初17号民事判决及牡丹江市中级人民法院民事判决；(2)（2019）黑1085民初17号民事裁定；(3)（2019）黑1085执异15号执行裁定；(4)（2019）黑1085民初17号案件2019年2月27日法庭审理笔录（第一次），证明：⑴2009年8月21日，徐兆玲与正圆公司签订了诉争商品房买卖合同，同赵云龙和正圆公司签订的合同相比，提前了六年；⑵正圆公司至今未取得诉争房屋的商品房预售许可证明；⑶徐兆玲与正圆公司签订的商品房买卖合同应为无效合同，同理，赵云龙的商品房买卖合同也应当为无效合同；⑷2019年2月27日庭审时正圆公司陈述“原告（徐兆玲）所买的房屋和车库到目前为止，这个房子和车库还有”、“如果原告（徐兆玲）同意现在的市场价值计算，被告（正圆公司）同意给付房屋和车库”，该陈述证实，2019年2月27日时，本诉争房屋仍然空闲，仍然存在，未曾出售给他人，因此赵云龙关于购买诉争房屋和占有使用房屋的陈述不符合事实。 赵云龙质证意见：对此组证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，虽然徐兆玲说2009年8月21日与正圆公司签订了争议房屋的合同，但赵云龙早在2008年也拥有该争议的房屋合同，到2015年正圆公司称市场价值上涨，想要该房屋就需要补交房款，然后重新给合同，在此情况下，赵云龙与正圆公司签订了第一组证据出具的合同，这些正圆公司应当认可。关于2019年2月27日的庭审笔录，正圆公司的意见应由正圆公司作出最终解释。 正圆公司质证意见：2019年2月27日庭审笔录，当时说在正圆公司委托诉讼代理人处没有登记，但是在梁栐处已经卖给了赵云龙，是后来对出卖表对出来已经出卖给了赵云龙。 本院认为，因赵云龙与正圆公司对此组证据的真实性没有异议，故本院对此组证据的真实性予以采信。此组证据可以证明徐兆玲的证明目的⑴、⑵、⑶，故对证明目的⑴、⑵、⑶予以采信。正圆公司在其他案件的审理中作出的陈述，并不必然产生房屋未出售的情形，不影响赵云龙主张权利，且不能证明赵云龙关于购买诉争房屋和占有使用房屋的陈述不符合事实的证明目的，故对此证明目的不予采信。 正圆公司未提供证据。 本院根据赵云龙、徐兆玲的申请，到穆棱市住建局了解涉案房屋的登记备案情况，负责此项工作的工作人员陈述现在该局已经没有登记备案相关材料的笔录。 赵云龙、徐兆玲对此表示无异议。正圆公司有异议，其认为虽然穆棱市住建局没有提供此证据，但是现在正圆公司合并的合同能证明是按市场价重新合并的事实，给赵云龙的房屋是按重新合并后给的房屋，而徐兆玲从始至终没有合同，也没找过正圆公司。从2015年至2018年，正圆公司的房屋一直由正圆公司的委托诉讼代理人在处理，没听说过徐兆玲这户。 本院认为，因此证据系法院依赵云龙、徐兆玲申请调取的，赵云龙、徐兆玲无异议，正圆公司的异议内容与该证据无关联性，故本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 徐兆玲与正圆公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月27日作出（2019）黑1085民初17号民事判决。徐兆玲上诉至牡丹江市中级人民法院，牡丹江市中级人民法院于2019年6月25日作出（2019）黑10民终848号民事判决，驳回上诉，维持原判决。该案在诉讼过程中，徐兆玲于2019年5月27日向本院申请财产保全，本院于2019年5月27日作出（2019）黑1085民初17号民事裁定，查封了正圆公司名下坐落于穆棱市八面通镇××家园小区×区×栋×单元×××室住宅一处、×号车库一处。徐兆玲与正圆公司房屋买卖合同纠纷一案的判决书发生法律效力后，徐兆玲向本院申请强制执行。执行过程中，赵云龙向本院提出执行异议，本院于2019年8月13日作出（2019）黑1085执异15号执行裁定，驳回其异议，赵云龙提起本次诉讼。 2015年4月15日，赵云龙与正圆公司签订了商品房买卖合同，合同约定，赵云龙以205000元的价格购买了正圆公司开发建设的××家园×区×栋×单元×××室，赵云龙于同日交纳了购房款,并于2017年开始实际占有使用争议房屋。在本案诉讼前，争议房屋所在的小区尚未取得商品房预售许可证明。 另查明，本院在审理徐兆玲与正圆公司房屋买卖合同纠纷一案中，徐兆玲提出要求“确认徐兆玲与正圆公司签订的××家园小区住宅、车库的两份商品房买卖合同无效”中的住宅就是涉案房屋即八面通镇××家园×区×栋×单元×××室。 本院认为，本案争议的焦点是赵云龙对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；徐兆玲的抗辩理由是否成立；是否应停止对穆棱市八面通镇××家园×区×栋×单元×××室的执行。审查案外人的权利能否排除执行，应根据案件的具体情况和案外人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定案外人的权利是否能够排除执行。涉案房屋所在的××家园×区由正圆公司开发建设多年，一直未能办理商品房预售许可证明，且存在拆迁安置、一房多卖等问题，属问题楼盘。赵云龙与正圆公司签订的商品房买卖合同后，于本院查封前已占有房屋，并支付全部价款，且未办理产权登记赵云龙自身没有过错，赵云龙享有要求正圆公司交付（办理产权登记）争议房屋的请求权即物权期待权。徐兆玲申请执行的债权，是因为购买该楼盘包括争议房屋在内的房屋而发生的纠纷，其要求确认合同无效，并要求返还购房款的主张得到本院支持，从而取得了金钱债权，同时正圆公司也被依法确认其应承担金钱给付之债。徐兆玲的债权并非针对案涉房屋这一特定财产才能实现，在赵云龙占有争议房屋，且正圆公司对赵云龙购房事实及诉讼主张无异议的情况下，为维护交易稳定和保护交易现状，赵云龙享有的物权期待权优先于徐兆玲的金钱债权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……”的规定，因赵云龙已依据其与正圆公司的买卖合同支付全部价款并实际占有需要办理权属变更登记的涉案房屋，虽未办理变更登记，但其没有不依据合同约定或者法律规定提供手续、支付费用和其他拖延办理登记等过错行为，赵云龙对涉案房屋享有交付请求权，故本院确认赵云龙对争议房屋享排除强制执行的民事权益，徐兆玲的抗辩理由不成立，应停止对穆棱市八面通镇××家园×区×栋×单元×××室的执行。 经本院审判委员会讨论决定，综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下： 停止对穆棱市八面通镇××家园×区×栋×单元×××室的房屋的执行。 案件受理费4375.00元，由徐兆玲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 本院（2019）黑1085执异15号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长 张 梅 审判员 王**满 审判员 吴军一 二〇一九年十一月二十八日 书记员 高平超