贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0502民初10447号 原告：张中芬，女，汉族，1961年5月21日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：宋晶晶（特别授权代理），贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾博仁（一般授权代理），贵州威迪律师事务所实习律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 原告张中芬与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“瑞丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人宋晶晶、顾博仁，被告瑞丰公司之委托诉讼代理人聂萍、赵霞林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张中芬向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金，暂定14,609.82元(以266,846.00元购房本金为基数，按每日万分之零点五利率计算三年期间违约金)；2.本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2012年2月10日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》(合同编号为：GF-2000-0171)，根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定，被告应当在2015年3月31日前向原告取得案涉商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，若逾期被告将每日按已付房款的万分之零点五支付原告违约金。然而至今，被告仍未取得案涉房屋所有权登记，交付原告办理转移登记的相关文书原告认为，原告已经依约支付了全部房款，依法签订的合同受法律保护，被告迟延交付办证文书已对原告构成违约，原告有权按照合同约定要求被告承担相应的违约责任综上所述，原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉请。 被告瑞丰公司辩称：1、被告未在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，是因2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》施行所致，属于不可抗力，被告享有法定的免责事由，故不承担违约责任；2、违约金条款的设置以填平损失为原则，是否支付违约金、违约金数额是以守约方存在损失为前提基础，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，故原告诉请被告支付违约金，是以其能够举证证明其损失存在为逻辑前提，若该前提不成立，则被告无支付义务。3、原告起诉的诉讼请求未被支持的部分产生的案件受理费由原告自行承担，法院应当据实精确计算。原告诉讼请求已超过法定诉讼时效，不应得到支持。 本院经审理认定事实如下：2012年2月10日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人向出卖人购买位于贵州省毕节市瑞丰新城第4幢2单元713号房；该商品房建筑面积102.24平方米，套内建筑面积86.75平方米；按套内建筑面积计算，每平方米3076.035元，商品房总价款为266846.00元；出卖人应当在2013年3月31日前交付房屋给买受人；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，3、买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告交付房款266846.00元。2014年8月26日，被告将涉案商品房交付给原告。合同履行过程中，原告向被告缴纳了维修基金、契税。原告认为被告迟延交付办证文书，应承担相应违约责任，故原告以上述诉请诉至本院。 庭审中，被告出示《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城项目首次登记确认书》，毕节市不动产登记中心同意办理瑞丰新城第4幢不动产首次登记。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，综合原被告的诉辩意见和本案事实，本案争执的焦点为：一、被告是否应当支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金？二、原告向被告主张违约金，是否超过诉讼时效？ 关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2014年8月26日交房后的730日内，即2016年8月26日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，而被告至庭审时仍未向不动产登记部门提交办理涉案商品房转移登记的有关文书的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任，故对原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的诉请，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》约定，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起按日赔付原告已付房款的万分之零点五违约金。故对原告主张按约定计算违约金的诉请，本院予以支持。 关于焦点二，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2016年8月26日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2018年8月27日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2019年8月21日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，2016年8月27日起开始计算的违约金，未超过三年的诉讼时效期间，对被告抗辩原告提起诉讼的违约金已超过诉讼时效的理由，无事实及法律依据，本院不予采纳。同时，因原、被告双方在合同中约定被告的合同义务为将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。故，计算违约金的截止时间应为被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到不动产登记部门之日止，因原告主张按每日万分之零点五计算三年期间违约金，故原告主张的违约金计算期间为2016年8月27日至2019年8月26日。综上，违约金的计算方式为：以原告已付购房款266,846.00元为基数，按照日万分之零点五从2016年8月27日起计算至2019年8月26日止，则被告应向原告支付的违约金为14,609.82元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张中芬逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金14,609.82元； 二、驳回原告张中芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费83.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇一九年十一月五日 书记员  周猷