杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭下民初字第270号原告（反诉被告）：郑贤广。委托代理人：周金广、郑泰。被告：杭州华驰汽车维修市场有限公司。法定代表人：周文强。委托代理人：凌燕群。原告郑贤广诉被告杭州华驰汽车维修市场有限公司（以下简称华驰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年1月25日立案受理后，依法由代理审判员周菁晖独任审判。华驰公司于答辩期间提起反诉，本院受理后，将本诉与反诉合并审理，于2010年3月10日公开开庭进行了审理。原告郑贤广及其委托代理人周金广、被告华驰公司法定代表人周文强及委托代理人凌燕群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑贤广诉称：原被告于2009年5月6日，签订租赁合同一份，约定被告将华驰汽车维修市场13区6号至7号两间工位房租租予原告经营汽车修理使用，租期一年，租金21000元／间／年，每半年一付。原告在签订合同并支付租金后，于2009年5月15日与案涉房屋的原租户华林祥签订转让协议一份。约定华林祥将上述房屋的固定烤漆设备转让给原告，转让金额22000元。合同成立并生效后，被告仅交付原告使用6号半间及7号一间工位房。原告要求被告退还6号半间房的租金，但被告对此不予理睬，且广告牌等设施被告一直未予变更设立，至2009年12月22日，仍挂设的是华林祥的广告牌，严重影响原告的正常经营。2009年8月，被告因扩建，在没征得原告同意、没有专业人员的情况下，擅自改变原告烤漆房的烟囱设备，留下严重安全隐患。原告就上述事情，一直与被告交涉，但被告一直未予解决。2009年11月，在首期租金到期后，原告要求根据实际使用面积缴纳房租，即只缴纳6号半间及7号一间的房租，同时上半年半间房租5500元抵作下半年房租或直接予以退还。但被告在不退还原告房租的同时，继续强行要求原告缴纳两间工房的房租。原告就此事与被告交涉，但在交涉期间，被告派保安于2009年12月22日，将原告工位房电线强行剪断，造成当时正在进行的喷漆中断。原告于2009年12月23日委托律师向被告发函后，被告在原告不在场的情况下，将电线接上，但因正负电源线接反，导致烤漆房机器设备损坏。原告在事情不能得到解决的情况下，于2010年1月14日向被告发出解除合同的通知，并要求被告返还原告租金、保证金，赔偿原告停业损失，烤漆房设备损失，并承担违约责任，被告至今未予理睬。故起诉至法院，请求：1.判令被告支付违约金2000元；2.判令被告返还原告保证金4000元；3.判令被告返还原告租金5500元；4.判令被告赔偿原告烤漆房损失22000元；5.判令被告赔偿原告停业损失19200元（从2009年12月22日计算至2010年1月14日，按800元／日计算）；6.本案诉讼费由被告承担。被告华驰公司辩称：双方约定的租赁期限只有半年，原告合同的一年只是笔误。原告于2009年5月实际支付租金和使用房屋，在2009年11月之后没有支付租金。反诉原告华驰公司反诉称：双方房屋租赁合同一案，根据合同约定应当先付后用，然而反诉被告在不付租金后又实际使用至2010年1月22日，违约占用房屋76天，根据原租金115元／天计算，给反诉原告造成房租损失8740元，这些损失应当由被反诉人赔偿。故提起反诉：1.请求反诉被告赔偿反诉原告房租损失8740元；2.本案反诉费由反诉被告承担。反诉被告郑贤广辩称：实际使用日期到2010年1月15日，实际用了70天，租金不能按照两间来计算，每天86元，我们实际的租金为6020元。原告（反诉被告）郑贤广为证明其诉讼请求及反驳对方反诉请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1.租赁合同1份，欲证明双方于2009年5月12日签订合法有效的租赁合同，约定华驰公司将杭州华驰汽车维修市场第13区6-7号两间房屋出租给郑贤广，租金为21000元／间／年，租金半年一付，租期2009年5月6日至2010年5月5日的事实；2.收据2份，欲证明郑贤广依合同约定向华驰公司交纳了21000元房租及4000元的消费者保证金的事实；3.协议1份，欲证明郑贤广转让而来的油漆设备市场价值22000元的事实；4.照片9张，欲证明华驰公司只向郑贤广交付了一间半房屋及其交付的房屋烟囱漏雨不能正常使用的事实；5.证明2份，欲证明华驰公司在合同租赁期断电的事实；6.律师函1份，欲证明郑贤广要求华驰公司协商解决烟囱、广告牌、另半间房屋及房租交付问题的事实；7.解除合同通知、特快专递邮件详单、腾退通知各1份，欲证明因华驰公司严重违约郑贤广通知华驰公司解除合同，双方租赁合同已解除的事实；8.电话录音1份，欲证明郑贤广和华驰公司市场管理员的录音，华驰公司给郑贤广只有一间半的房屋，没有给郑贤广设置广告牌的事实；9.国内特快邮件单、邮件跟踪查询单各1份，欲证明原华驰公司双方合同已于2010年1月15日解除的事实；10.照片6张，欲证明华驰公司交付房屋为一间半的事实，及2010年3月2日，华驰公司拆除了涉案房屋的烤漆房并将原涉案房屋改造成两间的事实。11．证人徐某、郑某的证言，欲证明华驰公司在合同租赁期断电的事实。上述证据经华驰公司庭审质证，本院认证如下：华驰公司对证据1真实性、合法性无异议，但认为其中有一个笔误，第二条期限应该是2009年5月6日到2009年11月5日，租赁期限是半年。按照半年来说合同已经自动解除了。合同上面写明了是两间，合同是按照两间来的，不是按照面积来的。对证据2无异议。对证据3，与本案无关，也有可能是郑贤广私下和别人写的，没有经过我们认可，我们也没有必要参与。对证据4，房屋是两间，合同上也明确是两间，照片中里面通风烟道看不出来，外面显示名称牌的可以确认是现场拍的。对证据6不认可，但是收到过这份函。对证据7，腾退通知是我们发的，因为郑贤广没有交房租，解除合同通知我们收到了。对证据8，真实性、合法性均有异议，是郑贤广私下偷录，通话人员不是市场经理，是市场的普通工作人员，莫永强在合同签订以后才来的，对合同内容不清楚，不能代表公司，仅同意上报给公司领导而已，其答复不能代表公司的意见。对证据9，邮件收到过，郑贤广已经违约在先，自动解除合同了。对证据10不清楚，到目前为止，郑贤广的店门都敞开着。照片是2010年3月2日拍的，当时已经和郑贤广没有任何关系了，不能够反映照片上的事实了。对证据5证明和证人证言，出庭作证的证言和写的证明的都不相符，证人自己说的话，前后不一致。比如断电的时间，切断电的人都不清楚。一会说人在现场，一会儿又说人不在现场。我们市场把电接到电表，电表以后的责任都由商户承担，况且我们的电工都有上岗证的，都是专业人员，哪怕接反了，市场也有保险。烤漆房已经转让过好多次了，这个烤房至今已经是第六年了。本院认为，证据1华驰公司对其真实性、合法性无异议，华驰公司与郑贤广提交的两份租赁合同中租赁截止日期不同，而郑贤广提交的有华驰公司盖章，故对郑贤广提交的租赁合同予以确认。证据2华驰公司无异议，予以确认。证据3，庭审中华驰公司对郑贤广承租的房屋系自华林祥处受让而来无异议，故对该事实予以确认，其余部分无其他证据相印证，故不予确认。证据4郑贤广能提供原件，且华驰公司亦认可部分照片系拍自现场，照片之间能相互印证，故予以确认。证据6、7，华驰公司认可相应的事实，故予以确认。证据8华驰公司认可通话人莫永强系其员工，故对郑贤广与莫永强协商的事实予以确认。证据9，华驰公司认可收到郑贤广解除函的事实，故予以确认。证据10系郑贤广搬离租赁房屋后的照片，与本案缺乏关联，故不予确认。对证据5及证人证言，证人关于华驰公司两次断电的陈述能与郑贤广提交的证据6律师函和证据8电话录音相印证，故予以确认。证人关于断电造成郑贤广烤漆房损坏及郑贤广停工损失的证言，无其他证据相印证，且两证人均系郑贤广雇佣的员工，证人郑某还系郑贤广的儿子，均与郑贤广有利害关系，证人当庭陈述与出具的书面证言亦存在矛盾之处，故不予确认。被告华驰公司为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1.租赁合同1份，欲证明第二条说明租赁期限是半年的事实；2.照片2份，欲证明给郑贤广的房屋是2间的事实。上述证据经郑贤广庭审质证，本院认证如下：郑贤广对证据1，三性无异议，但不能证明租赁期是半年，根据合同第二条，写明了半年，但应该是一年，不可能有多处笔误。对证据2，真实性、合法性无异议，证明了6号一间，7号半间。本院认为，被告对证据1三性无异议，故予以确认，但其中租赁期限，如前所述，应为一年。证据2郑贤广对其真实性、合法性无异议，故予以确认。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定下述案件事实：郑贤广与华驰公司于2009年5月12日，签订《华驰汽车维修市场租赁合同》一份，约定华驰公司将华驰汽车维修市场13区6号至7号工位房两间出租给郑贤广用于汽车维修类经营，租期自2009年5月6日至2010年5月5日，签订协议时付定金4000元，该定金待郑贤广付清首期租赁金后，即自动转为郑贤广的履约保证金及消费者权益保证金，租赁期满不计息退还。租金为21000元／间／年，半年一付，先付款后经营。如郑贤广存在“逾期15天未交纳当年租金的；或逾期2个月不交纳各类规费、应承担的各类款项的；或累计不交（除租赁金外）各种款项达400元的”情况的，华驰公司有权解除合同、终止租赁权。同日，郑贤广向华驰公司支付租金21000元。6月29日，郑贤广向华驰公司支付定金4000元。后郑贤广未交纳2009年11月6日起的租金。12月22日，华驰公司将郑贤广承租工位房电线剪断。12月23日，郑贤广委托律师向华驰公司发函，称华驰公司未依约将13区6号房半间交付郑贤广、未设置广告牌、12月22日强行断电造成郑贤广损失等，要求华驰公司交付房屋、恢复供电、赔偿损失等。华驰公司于12月25日将电线接上，后又于2010年1月7日，再次派人将郑贤广工位房电线剪断。郑贤广于1月10日和12日两次与华驰公司工作人员莫永强打电话协商此事，莫永强称，只要郑贤广支付租金，就可以恢复供电，烟囱漏和广告牌都可以弄好。1月14日，郑贤广向华驰公司发函，称华驰公司未依约交付房屋、强行断电等，且事后不予协商妥善解决，已根本违反合同约定，故通知华驰公司从即日起解除租赁协议，并要求赔偿损失。1月19日，华驰公司向郑贤广发《腾退通知》，称郑贤广承租房屋租金仅支付至2009年11月6日止，此后未腾退房屋和续付租金，已构成严重违约，故通知从即日起解除租赁合同关系，要求郑贤广立即付清所欠租金并于2010年1月22日前自行腾空租赁房屋。郑贤广承租的工位房系从华林祥处受让来的，华林祥原先一共承租三间，其中左边的两间稍大，右边一间稍小。华林祥将其中靠右一大一小两间转让给郑贤广经营，另外一间仍留作自己经营。本院认为：郑贤广与华驰公司签订的《华驰汽车维修市场租赁合同》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应遵照履行。双方在2010年1月先后向对方发函要求解除该租赁合同，郑贤广亦已搬出租赁工位房，即双方的租赁关系已经解除，故郑贤广支付的保证金，华驰公司理应返还。本案的主要争议在于：关于华驰公司是否依约将两间租赁房屋交付给郑贤广。郑贤广称合同约定其承租两间工位房，但华驰公司实际只交付一间半。华驰公司称没有半间的说法，无论大小，其一共交付了两间，合同约定也是两间。本院认为，郑贤广承租的工位房系从华林祥处受让而来，两间工位房一大一小的现状，郑贤广在与华驰公司签订合同前就应当知道，其既然仍愿意与华驰公司签订合同，应视为认可承租的两间工位房的现状。现郑贤广在使用后又以承租的工位房面积只有一间半为由，要求少交租金并由华驰公司退还2009年5月6日至11月5日期间多交的租金，缺乏依据，本院不予支持。关于郑贤广要求华驰公司承担违约责任并赔偿损失。郑贤广称华驰公司未为其设置广告牌、并擅自改变烟囱，属华驰公司违约，应承担违约责任。但合同并未对设置广告牌进行约定，郑贤广也未能提交证据证明烟囱系华驰公司改动并存在安全隐患。郑贤广称华驰公司剪断电线造成其烤漆设备损坏，华驰公司应赔偿其相应的损失。但郑贤广未能提交有效证据证明烤漆房受损及该受损是华驰公司断电造成的，且烤漆设备的价格也系证人推断。郑贤广称华驰公司断电造成其停工，应当赔偿其损失。但华驰公司系在郑贤广迟延交付租金、已违约在先的情况下，才以断电措施催讨租金。且郑贤广亦未能提交有效证据证明该停工损失的数额及其损失的存在。故郑贤广的上述请求缺乏依据，本院不予支持。关于华驰公司要求郑贤广赔偿相应的租金。合同签订后，郑贤广只支付了第一期半年的租金，2009年11月6日之后，郑贤广仍实际使用承租工位房，理应支付相应的租金。华驰公司称郑贤广实际使用至2010年1月22日，按115元／天计算，共计8470元。郑贤广称其实际使用至2010年1月15日，仅有70天，且应当按照一间半即每天86元计算。但华驰公司未能提供证据证明郑贤广使用房屋的最后日期，故本院按郑贤广自认的使用至2010年1月15日计算。郑贤广所称应按一间半的标准计算租金，如前所述，缺乏依据，故不予采信。华驰公司自2009年12月22日起将郑贤广承租的工位房电线剪断，此后虽然接通但又再次剪断，故郑贤广实际已不能正常使用承租工位房，故自2009年12月22日起的相应租金应当扣除。因此，按原合同约定的标准，以每日115元计算，郑贤广还应当支付华驰公司租金5175元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、杭州华驰汽车维修市场有限公司返还郑贤广保证金4000元；二、郑贤广支付杭州华驰汽车维修市场有限公司租金5175元；三、驳回郑贤广的其他诉讼请求；四、驳回杭州华驰汽车维修市场有限公司其他反诉请求。上述一、二两项合并计算后，郑贤广还应支付杭州华驰汽车维修市场有限公司1175元，于本判决生效之日起十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1118元，因适用简易程序审理，减半收取559元，由郑贤广负担517元（已交纳），杭州华驰汽车维修市场有限公司负担42元（于本判决生效之日起十日内向本院交纳）；反诉案件受理费25元，由杭州华驰汽车维修市场有限公司负担10元（已交纳），郑贤广负担15元（于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，其中本诉部分1118元，反诉部分25元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。代理审判员  周菁晖二〇一〇年三月十九日书 记 员  汪国庆