广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2009）深中法民七初字第14号广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2009）深中法民七初字第14号原告深圳南×公司。法定代表人林某珊，该公司董事长。委托代理人林某鹏，该公司法律顾问。委托代理人张某某，该公司员工。被告深圳新×公司。代表人深圳新×公司清算组。负责人凌某某，该清算组组长。委托代理人陆某某，广东××律师事务所律师。原告深圳南×公司诉被告深圳新×公司所有权确认纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人林某鹏、张某某，被告委托代理人陆某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告于2006年10月19日被深圳市中级人民法院以（2006）深中法民二破产字第4-1号《民事裁定书》裁定宣告破产。在清查核实被告破产财产的过程中，被告的清算组认定位于深圳市罗湖区笋岗路的××广场B座×房为被告的破产财产，虽然原告多次向清算组提出异议，但清算组仍认定该房屋是破产财产，原告认为该房屋的所有权应归原告所有。一、1994年2月18日，原告与海南海×公司（以下简称海×公司）签订了借款协议，约定原告借款1000万元给海×公司，1996年6月27日，原告、海×公司和被告签订补充协议，约定被告为海×公司的1000万元借款提供担保。由于海×公司未能履行还款义务，被告也未能履行担保义务，原告于2002年向深圳市中级人民法院起诉，经调解，2002年7月30日深圳市中级人民法院制作并送达了（2002）深中法经一初字第7号《民事调解书》。为了履行担保义务，被告以其拥有的位于深圳市罗湖区笋岗路与红岭路交界处的××广场地下一、二层停车场72％（建筑面积9297．84㎡）以及被告在深圳安×公司（以下简称安×公司）72％的股权作价1200万元代海×公司抵偿给原告。二、根据生效的（2002）深中法经一初字第7号《民事调解书》，原告向深圳市中级人民法院申请强制执行，深圳市中级人民法院依法作出了（2003）深中法执登字第853号《民事裁定书》，裁定将被告拥有的××广场地下一、二层停车场的72％（建筑面积9297．84㎡）以及被告在安×公司72％的股权抵偿给原告。三、由于被告的原因导致前述的停车场在深圳市国土规划部门无法办理过户登记，为了实现《民事调解书》和《民事裁定书》上所确定的权利，原告与被告于2005年1月28日签订了《抵债协议书》，约定将被告所有的××广场B座×房（建筑面积为208．45㎡，以下简称×房）与被告在××广场地下一、二层停车场的72％进行置换，即将前述地下停车场折价为2501400元与××广场B座×房进行置换，抵偿被告对原告负有的部分债务。为此，原告与被告于2005年1月31日签订了《深圳市房地产买卖合同》。由于被告的原因，该买卖合同暂时无法到深圳市国土规划部门作备案登记。四、2005年2月1日，原告将买受的××广场B座×房向安×公司办理了入伙手续，并与安×公司签订了《××广场物业管理合同》。原告为了将房屋出租，于2005年2月4日与安×公司签订了《委托协议书》，虽房屋并未租赁出去，但并不影响诉争的房屋是原告的财产这一事实。故原告诉至本院，请求判令：1、确认原告具有××广场B座×房所有权；2、被告承担本案全部诉讼费用。被告答辩称，一、原告与被告关于抵债的一系列行为是发生在法院的强制执行程序中，变更抵债标的并没有得到法院法定程序确认，没有通过法院的强制执行办理有关的备案手续；二、被告一直都没有提供缴纳×房物业管理费的相关证据，原告提供了与××广场物业管理单位的物业管理合同，但经清算组比对，其提供的2005年的合同版本是物业管理公司2008年的合同版本，特别是原告提供的合同版本中第2页第4条第6项中约定合同适用《深圳市物业管理条例》，而该条例是2007年通过、2008年1月1日才开始适用的，而2005年适用的是《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，所以原告提供的物业管理合同并不是2005年签订的，而是应清算组要求提供缴纳物业管理费的证据才补签的。综上所述，被告认为原、被告关于×房的抵债行为，原告并没有支付任何价款，也没有提供任何证据证明被告向原告交付了该房产，故×房是属于被告所有，是属于破产财产。经审理查明，2002年7月30日，深圳市中级人民法院作出了（2002）深中法经一初字第7号《民事调解书》，确认原告、被告以及案外人海×公司、深圳金×公司在借款合同纠纷中达成了调解协议，该协议中各方确认本案被告以其拥有的位于深圳市罗湖区笋岗路与红岭路交界处的××广场地下一、二层停车场的72%及其在安×公司72%的股权，作价1200万元，代海×公司抵偿给本案原告。后原告向法院申请强制执行上述《民事调解书》。2003年10月8日，深圳市中级人民法院依法受理执行上述《民事调解书》案件，并于2004年1月9日作出（2003）深中法执二字第40-418号《民事裁定书》，裁定将××广场地下一、二层停车场的72%及本案被告在安×公司72%的股权抵偿给本案原告。2004年3月29日，深圳市中级人民法院作出《结案通知书》，认定在执行过程中，法院已作出裁定并向有关部门发出协助执行通知书将本案被告拥有的××广场地下一、二层停车场的72%及其在安×公司72%的股权抵偿给本案原告，依照法律规定通知该案执行终结。2005年1月28日，原、被告签订了《抵债协议书》，主要内容为：根据深圳市中级人民法院2004年1月9日作出的《民事裁定书》，被告将××广场地下一、二层停车场的72%抵偿给原告，但上述停车场在深圳国土规划部门无法办理过户登记，未能实现抵债金额人民币840万元，双方约定被告以其拥有的××广场B座×房与未能实现抵偿给原告的××广场地下一、二层停车场的72%进行置换，×房（建筑面积208.45平方米）按每平方米人民币12000元计算，抵债金额为2501400元；在签订协议和预售合同后原告即取得×房的所有权。2005年1月31日，原、被告就×房签订了《商品房预售合同》，但未办理相关的备案登记手续。关于《抵债协议书》签订之后被告是否已将×房交付给原告的问题，原、被告双方存在争议。原告主张签订《抵债协议书》后被告已将×房交付给原告，为此其提交了原告与案外人安×公司签订的《业主入伙验收表》、《××广场物业管理合同》和《委托协议书》作为证据。以上材料均盖有原告与安×公司的公章，其中《业主入伙验收表》和《××广场物业管理合同》上注明的签订日期均为2005年2月1日。被告对原告提交的三份证据的真实性存在异议，对该文本上签署的日期不予认可。被告认为原告提交的《××广场物业管理合同》实际于2008年签订，原告并无证据证明其缴纳了物业管理费，且原告现为安×公司的股东。被告提交了两份安×公司与××广场其他业主签订的《××广场物业管理合同》，目的在于证明原告提交的物业管理合同并非2005年的版本而是2008年的版本。经原、被告双方确认，涉案的××广场B座×号房目前为空置状态；安×公司系开发商即被告选定的负责××广场前期物业管理的公司。经本院向深圳市房地产权登记中心查询，××广场位于H301-0008号宗地内，该项目未完善房地产初始登记；××广场B座×号房及地下一、二层停车场均未办理房产证，均无预售备案登记，均无有效抵押、查封登记记录。另查明，本院于2005年12月12日受理被告的破产清算案件，2006年10月19日作出（2006）深中法民二破产字第4-1号《民事裁定书》，宣告被告破产还债。以上事实，有（2002）深中法经一初字第7号《民事调解书》、（2003）深中法执二字第40-418号《民事裁定书》、（2006）深中法民二破产字第4-1号《民事裁定书》、《抵债协议书》、《业主入伙验收表》、《××广场物业管理合同》和《委托协议书》及本院庭审笔录等证据证实。本院认为，原、被告之间的债权债务关系经（2002）深中法经一初字第7号《民事调解书》确认，本院予以认可。在本院强制执行该《民事调解书》过程中，法院作出的（2003）深中法执二字第40-418号《民事裁定书》经送达当事人后即发生法律效力，原告依该《民事裁定书》享有××广场地下一、二层停车场的72%的产权。因此，原、被告双方在2005年1月28日签订《抵债协议书》时，执行程序已经终结，××广场地下一、二层停车场的72%实际已经抵偿给原告，原告享有处分该停车场的72%的权利。关于原、被告双方在执行程序终结后签订的《抵债协议书》是否有效的问题。本院认为，在《抵债协议书》中原、被告双方实际已承认根据（2003）深中法执二字第40-418号《民事裁定书》被告已将涉案停车场抵偿给原告，但因无法办理相关的产权手续，双方协议以×房置换原来用于抵债的××广场地下一、二层停车场的72%，并重新确认了原告对被告享有的部分债权。在该协议签订时，原告依据上述《民事裁定书》实际享有对××广场地下一、二层停车场的72%的产权，被告作为××广场项目的开发商有权对处于预售中×房进行处分，因此原、被告协商以上述财产进行置换，属于民事主体对于自身权利的处分，并未违反法律、行政法规的强制性规定。《抵债协议书》中双方约定以×房置换停车场的72%，亦具有相应的对价，并无证据显示该协议损害了国家、集体及第三人的利益。依据《中华人民共和国合同法》第四条的规定，当事人依法享有自愿签订合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。因此，《抵债协议书》中关于以×房置换地下停车场的72%的条款，是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效条款，对双方当事人均有约束力。关于《抵债协议书》签订后，×房是否实际交付的问题。本院认为，原告提交的《业主入伙验收表》上盖有原告和安×公司的印章，被告未能提交相反证据予以反驳，因此，对该《业主入伙验收表》本院予以确认。作为开发商选定的物业管理单位，安×公司负责涉案房产所在楼盘的物业管理工作，按照交易习惯，其与原告所签的《业主入伙验收表》足以证明涉案房产已经交付给原告使用。原告是否缴纳物业管理费属于原告与安×公司之间物业管理问题，并不能作为判断涉案楼房是否交付的依据，原告也未能举证证明安×公司与原告办理的入伙手续存在违法违规行为，因此，本院认定××广场×房已经实际交付给原告。本案的焦点在于原告依据有效协议合法占有×房后，×房的所有权是否已经转移至原告名下。本案中，被告以置换抵债标的的方式处分×房，但该置换行为未经执行程序确认。在2005年原、被告约定置换抵债标的时，用于置换的×房并未完成竣工验收也未进行初始登记，尚属于建造中的房屋，因此被告实际是处分预售中的商品房，应当按照法律、行政法规对商品房预售的规定进行。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条和国务院1998年发布的《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定，商品房预售合同应当办理备案登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。故本院认为，原、被告签订的《抵债协议书》虽然有效，但被告没有办理预售合同备案登记，×房至今未完成初始登记，且原、被告之间的置换行为没有经过执行程序的确认，所以，根据上述法律和行政法规及司法解释的规定，×房的所有权实际并未发生转移。原、被告之间虽存在签订协议后原告即取得×房所有权的约定，但由于我国的不动产变动实行登记制度，因此，该约定仅对合同双方产生约束力，实际未能发生物权变动的效力。综上，原告依据《抵债协议书》享有合法占有×房以及请求被告依约履行办理过户登记的合同权利。但是，目前涉案房产仍未取得初始登记以及办理过户登记，尚未达到法律规定的物权变动的条件，因此，原告请求法院确认×房归其所有，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条之规定，判决如下：驳回原告深圳南×公司的诉讼请求。本案案件受理费5444元，由原告负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长 闻  长  智审 判 员 陈  国  华代理审判员 陈  肯  萌二〇一〇年五月二十七日书 记 员 刘慧玲（兼）