福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0623民初4797号 原告：福建佳邦物业管理有限公司，住所地福建省厦门市海沧区海沧街道钟林路**海沧商务大厦**，统一社会信用代码913502055628301883。 法定代表人：李聪友，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：谢庆云，公司职员。 委托诉讼代理人：陈婧，公司职员。 被告：吴斌，男，1981年12月28日出生，汉族，住漳浦县。 原告福建佳邦物业管理有限公司（以下简称佳邦物业有限公司）与被告吴斌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳邦物业有限公司的委托诉讼代理人陈婧、被告吴斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佳邦物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令吴斌立即向佳邦物业有限公司支付欠缴的物业服务费4031.95元（自2014年1月1日起至2019年5月31日止）及逾期违约金9844.47元。（以年度应交的物业服务费744.36元为计算基数，分阶段2014年1月1日至2016年5月31日按每日0.5%、2016年6月1日开始按每日0.03%的标准计算，从每年应交物业服务费逾期之日起分批计算至实际支付之日止，暂计算至2019年4月30日，暂计9844.47元）；2、请求判令吴斌立即向佳邦物业有限公司支付公共照明电费360元、二次供水费612元、电梯公摊费66.73元。3、本案诉讼费用由吴斌承担。事实和理由：2012年7月17日，吴斌向福建金绿置业发展有限公司购买了址在漳浦县东侧丽舍森邻2幢808单元的房产。2013年1月4日，佳邦物业有限公司（当时名称为福建金绿物业管理有限公司）与吴斌签订了《前期物业服务合同》，约定佳邦物业有限公司为吴斌所有的址在漳浦县东侧丽舍森邻2幢808单元的房产（产权面积62.03㎡）提供物业服务，物业服务费每月按1元／㎡、12个月预收一次，并约定逾期缴纳的，从逾期之日起按欠缴费用日千分之五加收滞纳金。2016年6月1日，佳邦物业有限公司与吴斌所在的丽舍森邻小区业主委员会签订《漳浦县丽舍森邻小区物业服务委托合同》，约定物业服务费每月按1元／㎡、每年度收取一次，于上年度届满10日前一次性收取，逾期缴纳的，从逾期之日起按欠缴费用日千分之三加收滞纳金并约定代收缴公摊电费。吴斌自2014年1月1日起至2019年5月31日止拖欠物业服务费4031.95元、公共照明电费360元、二次供水费612元、电梯公摊费66.73元，经多次催讨，至今仍未缴纳上述费用。 吴斌辩称，其愿意交纳公共照明电费360元、二次供水费612元、电梯公摊费66.73元等费用，是佳邦物业有限公司不愿意单独收取上述款项，而物业服务费是因为佳邦物业有限公司未按照物业管理合同的约定履行管理职责，如处理安全隐患，清理垃圾提供安全保障等，吴斌多次向佳邦物业有限公司反映上述问题，均未能得到解决，如能解决上述问题，愿意缴交物业管理费。 本院经审理认定事实如下：1．吴斌系址在漳浦县东侧丽舍森邻2幢808单元的房产的业主，该房屋的建筑面积为62.03㎡。2013年1月4日，福建金绿物业管理有限公司与吴斌签订了《前期物业服务合同》，约定吴斌购买的丽舍森邻2幢808单元的房产由福建金绿物业管理有限公司提供前期物业服务。《前期物业服务合同》约定：物业管理服务费收费标准为住宅物业服务费每月1元／㎡、12个月预收一次，逾期缴纳的，从逾期之日起按欠缴费用日千分之五加收滞纳金。2015年7月21日福建金绿物业管理有限公司经相关主管单位核准公司名称变更为福建佳邦物业管理有限公司。2．丽舍森邻小区成立业主委员会后，漳浦县丽舍森邻小区业主委员会（甲方）与佳邦物业有限公司（乙方）签订《漳浦县丽舍森邻小区物业服务委托合同》，约定：甲方将丽舍森邻（金绿欧洲城）一期小区委托佳邦物业公司实行物业管理，委托期限自2016年6月1日起至2019年5月31日止；住宅房屋物业服务费每月1元／㎡、每年度收取一次，于上年度届满前十日一次性收取，逾期缴纳的，从应缴之日起每逾期一日按应缴纳管理费千分之三加收滞纳金；佳邦物业公司对《丽舍森邻小区公摊电费分摊方案》进行公示。3．自2014年1月1日起至2019年5月31日期间，吴斌拖欠物业服务费62.03㎡×1元／㎡×65月＝4031.95元，公共照明电费360元、二次供水费612元、电梯公摊费66.73元等计1038.73元。4．根据吴斌提供的照片及其他案件业主反映情况等可以证实佳邦物业有限公司在管理服务期间存在对消防、楼道灯公用设施的损坏未进行维修，垃圾未及时清理、消防通道堵塞等问题。佳邦物业有限公司于2019年9月3日向本院提交起诉材料。 上述事实有佳邦物业有限公司提供的商品房买卖合同、房屋所有权证、房屋接管验收记录表、房屋装修装饰管理协议、《前期物业服务协议》、《漳浦县丽舍森邻小区物业服务委托合同》、缴款通知、企业信用信息公示报告、公摊电费分摊方案、《二次供水分摊费用缴交通知单》及中国银行客户回单、增值税普通发票、《消防系统维护、保养合同》及维护记录、保修记录，缴费通知，吴斌提供的照片等证据加以佐证。经审查，上述证据来源及形式合法，内容客观真实且与本案具有关联性，本院予以确认，并在卷佐证。 本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。佳邦物业有限公司与吴斌签订《前期物业服务合同》，佳邦物业有限公司与吴斌所在的丽舍森邻小区业主委员会签订《漳浦县丽舍森邻小区物业服务委托合同》，上述两份合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规，属合法有效的合同，对全体业主、物业使用人具有拘束力，应严格履行。吴斌作为丽舍森邻小区的业主之一，接受了佳邦物业有限公司提供的物业服务，应依约按时缴纳物业服务费用，但吴斌却未能按《前期物业服务合同》和《漳浦县丽舍森邻小区物业服务委托合同》的约定履行支付物业服务费的义务，构成违约的事实。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，吴斌应承担支付尚欠物业服务费的责任。但结合吴斌提交的证据看，佳邦物业有限公司在提供物业管理服务的质量上确实存在瑕疵，未按照物业管理合同的约定完全履行管理职责，根据佳邦物业有限公司履行义务的瑕疵程度及所致影响，应相应减少吴斌物业费的交纳，酌定物业费按应缴物业服务费90%予以缴纳，即为4031.95元×90%=3628.75元。关于公共照明电费、电梯公摊费等费用问题。本院认为，该部分公共用电费用应按物业管理公司实际代缴的费用向业主、住户分摊，佳邦物业公司提供的公摊电费分摊方案、供电电子普通发票、缴费通知书能够证明佳邦物业公司为丽舍森邻小区业主代缴水电费的事实，现按公摊费的住户分摊标准计算得出吴斌尚欠公共照明电费、电梯公摊费共计1038.73元，佳邦物业公司主张该部分费用的诉讼请求，予以支持。关于佳邦物业公司主张违约金的问题。因佳邦物业公司管理服务的不到位给业主正常生活和基本居住利益造成了影响，且经业主反映后至今未进行有效的实质性改善，导致业主因合理理由未能及时交纳物业服务费，故佳邦物业公司主张违约金不予支持。需要说明的是，业主应当认识到及时交纳物业费是维持小区物业正常运转的前提，为了享受物业服务公司提供更优质的服务，业主应当通过正当理性的方式表达自身对物业服务的诉求，物业公司应当积极接纳业主提出的建议和意见，整改自身服务的问题和不足，不断改善自身服务水平。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、吴斌应于本判决生效之日起十日内向福建佳邦物业管理有限公司支付拖欠的物业服务费3628.75元、公共照明电费360元、二次供水费612元、电梯公摊费66.73元，共计4667.48元； 二、驳回福建佳邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费172.8元，减半收取计86.4元，由福建佳邦物业管理有限公司负担61.4元、由吴斌负担25元，应于判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  庄毅敏 二〇一九年十一月二十八日 书记员  林 凤 附执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。