安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终8009号 上诉人（原审被告）：张磊，男，1990年5月10日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 委托诉讼代理人：叶振东，安徽品涵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏应好，安徽品涵律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：安徽驰远商业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市望江西路**皖通高速高科技产业园**单身公寓**108。 法定代表人：郑建红，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：徐雪雷，北京大成(合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴丽娟，北京大成(合肥）律师事务所律师。 上诉人张磊因与被上诉人安徽驰远商业经营管理有限公司（以下简称驰远公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初5502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 张磊上诉请求：撤销原判，改判驳回驰远公司诉讼请求。事实及理由：一审认定事实错误，处理结果缺乏依据。1、双方签订的《房屋租赁合同》约定驰远公司解除合同的条件是首先发出书面纠正通知，其后再行发出书面解除合同通知，驰远公司未提供证据证明张磊收到书面纠正通知和书面解除合同通知，依据司法解释，驰远公司提交的快递单据不能作为证据使用。一审认定驰远公司将解除函邮寄至张磊处，系认定事实错误。2、《房屋租赁合同》约定张磊遭受不可抗力或政府施工时可免除违约责任，即使张磊未履行相应程序证明不可抗力的存在，但众所周知的事实为2014年三孝口改建、轨道二号线修路，2018年3月轨道五号线又在张磊经营的酒店门口施工，酒店正常经营受到严重影响，营业额锐减，故依据情势变更及公平原则，请求减免部分租金。 驰远公司辩称，1、《房屋租赁合同》明确约定张磊逾期支付租金10日的，驰远公司可以解除合同。驰远公司按约在出具书面解除函前向张磊发出书面纠正通知及房屋租金催缴函，分别向张磊在《房屋租赁合同》中留存的通讯地址安徽省合肥市蜀山区肥西路太湖路明远新村6号、张磊户籍地安徽省蒙城县、租赁物所在地安徽省合肥市庐阳区安庆路219号汉庭酒店邮寄了房屋租金催缴函，张磊在约定的宽限期内未采取措施解决问题，驰远公司依照约定和法律规定解除合同。2、轨道交通施工未导致张磊店面关停、无法经营，酒店仍正常经营，本案不存在不可抗力及情势变更情形，张磊也须应按履行相应程序证明不可抗力的事实。3、张磊按约应每半年支付一次租金，但2018年1月始按月支付租金，驰远公司为长期合作未主张张磊的违约责任，但张磊从2018年底开始未付租金，严重违反合同约定及契约精神，其以经营状况不好拒绝履行义务，于法无据。一审认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。 驰远公司向一审法院起诉请求：1、确认其与张磊签订的《房屋租赁合同》于2019年4月12日解除；2、张磊支付拖欠的房屋租金1224150元及利息损失（以1224150元为基数，暂计算至2019年4月28日为277538元，顺延计算至款清日止）；3、张磊承担违约金214987.5元；4、张磊腾空并返还租赁房屋，承担房屋占有期间违约金（以年租金1433250元为基数，按年利率24%标准，自2019年4月13日起计算至2019年4月28日为14136元，顺延计算至款清日止）。 一审法院认定事实：驰远公司与张磊2012年10月31日签订《房屋租赁合同》，合同载明：驰远公司将位于合肥市办公楼租赁给张磊使用，租赁期限15年零8个月，2012年11月1日至2028年6月30日；每一个租赁年度房屋租金为……，租金按每6个月支付一次，提前20日支付下期租金；张磊逾期全额支付租金超过10日，驰远公司应向张磊发出纠正通知，之后15日内若无果，驰远公司可以随时向张磊发出解除合同书面通知，自解约通知送达之日起本合同解除，驰远公司有权收回租赁单元；如张磊逾期支付租金超过10日，自张磊违约行为发生之日起，驰远公司有权按照当年租金的5‰按日收取违约金，直至张磊违约行为纠正之日止，若驰远公司解除合同，则前述条款失效，驰远公司有权按照本合同规定的当年租金的15%收取违约金并要求张磊赔偿损失；在本合同履行过程中，由于发生战争、洪水、台风、地、地震律政策变化、政府城市规划等或其他人力不能控制的不可抗力事件，致使任何一方无法履行本合同规定的义务，遭受不可抗力的一方不承担违约责任，但迟延履约后发生不可抗力的，迟延履约一方不能免除责任，遭受不可抗力一方在不可抗力事件发生后的15天内，应向另一方出具经不可抗力发生地公证机构公证的有关权威部门的证明，不可抗力事件消除后，由双方协商确定是否恢复对本合同的继续履行，如无法达成协议双方互不承担任何法律责任，如遇政府拆迁则按照当地拆迁办法，在拆迁补偿范围内属张磊装修、经营损失的补偿归张磊所有，属产权方房产补偿的归产权方所有；张磊最迟应在本合同约定的期满之日或本合同解除或终止之日起15日内迁出租赁单元，逾期未能迁出，驰远公司有权按照合同当年租金5‰按日收取违约金，截至本合同约定的期满之日或本合同解除或终止之日起第30日，张磊仍未全部迁出租赁单元，则驰远公司有权强制搬迁物品，其所有的费用及造成的任何损失由张磊承担。 合同签订后，驰远公司交付房屋，张磊亦于每年的1月、7月支付下一期租金，但自2018年1月起始拖延支付，仅于2018年1月支付2月房租113750元，于2018年2月支付3月房租113750元，于2018年12月30日支付20万元。 驰远公司于2019年3月22日向张磊邮寄《房屋租金催缴函》，要求张磊于十五日内支付房屋租金，否则将解除合同并追究违约责任。期满未果，驰远公司又于2019年4月11日再次向张磊邮寄《合同解除函》。驰远公司诉讼中提供的物流跟踪信息显示“他人收，前台收或家里收”。驰远公司催要租金未果，遂起诉至一审法院。 一审法院认为，驰远公司、张磊签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行义务。合同履行中张磊拖欠租金，显然存在违约行为。 关于驰远公司请求确认《房屋租赁合同》于2019年4月12日解除：合同约定“张磊逾期全额支付租金超过10日，驰远公司应向张磊发出纠正通知，之后15日内若无果，驰远公司可以随时向张磊发出解除合同书面通知，解约通知送达之日起，本合同解除，驰远公司有权收回租赁单元”，故驰远公司有权要求解除合同，驰远公司已邮寄合同解除函至张磊处，予以确认。 驰远公司请求判令张磊支付拖欠的房屋租金1224150元，事实清楚，予以支持。合同约定“如发生逾期支付租金超过10日的，自张磊违约行为发生之日起，驰远公司有权按照当年租金的5%按日收取违约金，直至张磊违约行为纠正之日止。若驰远公司解除合同，则前述条款失效。驰远公司有权按照本合同规定的当年租金的15%收取违约金，并要求张磊赔偿损失”，驰远公司要求利息损失暂计算至2019年4月28日为277538元，以后利息损失以拖欠的房屋租金1224150元为基数自2019年4月29日计算至款清日止，酌情支持利息损失按同期银行贷款利率标准，计算为50303.76元(4.35%/24%*277,538元)。 驰远公司主张张磊承担因根本违约导致合同解除的违约金214987.5元，该违约金系按2017年租金1433250元的15%计算，有合同依据，予以支持。 驰远公司诉请张磊腾空、返还租赁房屋，并承担房屋占有期间违约金（以年租金1433250元为基数，按年利率24%自2019年4月13日起计算至款清日止），鉴于合同约定“张磊最迟应在本合同约定的期满之日或本合同解除和终止之日起15日内迁出租赁单元，逾期未能迁出，驰远公司有权按照合同当年租金5‰按日收取违约金。截至本合同约定的期满之日或本合同解除或终止之日起第30日，张磊仍未全部迁出租赁单元，则驰远公司有权强制搬迁物品，其所有的费用及造成的任何损失由张磊承担”，故酌定支持30天违约金28665元(24%/12*1,433,250元）。 张磊辩称未收到驰远公司发出的书面纠正通知及书面解除合同通知，与查明事实不符，不予采信。张磊辩称未按期足额支付租金是不可抗力造成，其不应承担违约金，因合同约定即使存在不可抗力，也要履行相应程序证明不可抗力存在的事实，张磊并未提出充分证据证明，故不予采信。张磊另辩称驰远公司加盖的是合同专用章，本合同不生效，没有法律依据。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、确认安徽驰远商业经营管理有限公司与张磊签订的《房屋租赁合同》于2019年4月12日解除；张磊于判决生效之日起二十日内腾空并返还安徽驰远商业经营管理有限公司租赁房屋合肥市办公楼；二、张磊于判决生效之日起十日内支付安徽驰远商业经营管理有限公司房屋租金1224150元及利息损失50303.76元（暂计至2019年4月28日，之后的利息损失以拖欠的房屋租金1224150元为基数按同期银行贷款利率标准自2019年4月29日起计算至款清之日止）；三、张磊于判决生效之日起十日内支付安徽驰远商业经营管理有限公司因其违约导致合同被解除的违约金214987.5元；四、张磊于判决生效之日起十日内支付安徽驰远商业经营管理有限公司房屋占有期间的违约金28665元；五、驳回安徽驰远商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为12629元，由安徽驰远商业经营管理有限公司负担1552元，张磊负担11077元。 二审期间，张磊围绕上诉请求向本院提交地铁2号线开通运营报道、地、地铁**线施工公告工照片、视频、通知、公示、回执函，以证明地铁施工给张磊经营的酒店造成严重影响，酒店所在位置正在征收，酒店无法继续经营，张磊于2018年4月向驰远公司出函请求减免租金，此后双方商谈减免租金未果，张磊并未违约；驰远公司质证称对前述证据真实、合法、关联性及证明目的均不予认可。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，张磊与驰远公司就合肥市办公楼2-7层及1层通道区域租赁事宜订立的书面合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，对双方具有法律拘束力。张磊在约定租赁期间自2018年初起未按时足额预交租金，违约事实清楚，驰远公司向张磊出具催款函，在张磊仍未履行缴租义务情况下行使合同解除权，向张磊出具书面合同解除通知，符合合同约定及法律规定，一审确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年4月12日解除，本院予以确认。张磊上诉称其未收到合同解除通知，驰远公司解除合同方式与约定不符，与查明事实不符，本院不予采信。 鉴于市政轨道建设不属于法定不可抗力情形，张磊以租赁标的物所在区域存在市政轨道建设，其经营的酒店营业额锐减为由上诉主张减免租金标准及违约责任，无合同及法律依据，本院不予采纳。一审认定的张磊拖欠租金金额、张磊应向驰远公司承担的违约金数额，有合同约定，与张磊违约情节相符，标准适当，本院予以确认。 综上，张磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25258元，由张磊承担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇一九年十一月八日 书记员  俞文静 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。