江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏02民终4752号上诉人(原审原告、反诉被告)：陈建良，男，1970年10月13日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：徐钰，江苏金长城（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：莫燕芳，女，1979年3月13日生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：邱漪，江苏崇宁律师事务所律师。上诉人陈建良因与被上诉人莫燕芳房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省无锡市新吴区人民法院（2017）苏0214民初5123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈建良上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1、原审判决认为“陈建良购买房屋，应当按约支付购房款，合同其他相对人在无约定的情况下，无需对陈建良的付款义务承担责任”存在错误，根据合同约定，在其支付首付款时，莫燕芳应当配合办理过户手续，其未按约支付房款，是履行不安抗辩权，不是违约行为。2、原审法院认为“陈建良未按照合同约定支付购房款，莫燕芳有权依约解除合同”存在错误，根据合同约定，其延期支付购房款的行为还未达到解除合同的条件，莫燕芳拒绝出售房屋是根本性违约，是导致本合同最终未能履行的原因。3、由于莫燕芳根本性违约，请求判令赔偿经济损失62000元。二、原审程序违法。原审庭审未审查合同成立时间、解除时间，裁判文书也未对合同效力、成立、解除等进行阐述，因此原审程序错误。莫燕芳辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈建良向一审法院起诉请求：判令莫燕芳归还定金1万元、贷款及中介费用损失1万元及违约金1万元。一审法院认定事实：2017年3月30日，莫燕芳、陈建良、无锡好邻居房地产经纪有限公司（以下简称好邻居公司）签订《房屋转让协议》1份，约定：莫燕芳自愿将坐落于新吴区兴竹家园X-XXX的房屋有偿转让给陈建良；房屋转让价格为62万元；该房屋产权过户产生的契税、个人所得税、其他相关费用由陈建良承担；陈建良于签订本合同当日支付莫燕芳定金1万元，于2017年5月30日前支付莫燕芳13万元，陈建良委托好邻居公司办理48万元商业贷款；基于好邻居公司提供居间服务，陈建良应于本合同签订之日向好邻居公司付信息服务费12400元，陈建良如需贷款需缴纳7100元作为贷款服务费。如陈建良未按约定时间付款的，那么每逾期一天按逾期应付款的万分之五向莫燕芳赔偿损失，如陈建良逾期履行超过15个工作日，莫燕芳可以解除合同并选择要求陈建良支付该房屋的合同成交价百分之十的违约金承担违约责任或没收陈建良已经支付的定金。协议签订后，陈建良支付莫燕芳定金1万元。2017年6月15日，莫燕芳、陈建良、好邻居公司签订《补充协议》1份，约定：陈建良将于2017年6月23日之前办理新吴区兴竹家园X-XXX（XQ100089XXXX）的土地出让金等税费，首付14万元交于莫燕芳。莫燕芳将房屋过户于陈建良，当土地出让金等税费和首付结清时。如陈建良违约，由陈建良承担全部违约责任，按合同（0003087）违约条件处理。一审诉讼中，陈建良还提供贷款合同复印件2页，欲以证明其已办理了贷款。一审法院认为，莫燕芳、陈建良、好邻居公司签订的《房屋转让协议》及《补充协议》合法、有效，各方应当按照合同约定履行合同义务。陈建良购买房屋，应当按约支付购房款，合同其他相对人在无约定的情况下，无需对陈建良的付款义务承担责任。陈建良未按照合同约定支付购房款，莫燕芳有权依约解除合同，并没收已支付的定金及要求陈建良承担其他违约责任。鉴于合同履行期间，案涉房屋所在地房价并未下跌，莫燕芳罚没的定金足以弥补莫燕芳的损失，故对于莫燕芳要求陈建良承担违约金的诉讼请求，该院不予支持。一审法院判决：一、驳回陈建良的本诉诉讼请求。二、解除陈建良与莫燕芳于2017年3月30日签订的编号为0003087号《房屋转让协议》。三、驳回莫燕芳的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费550元，减半收取275元（此款已由陈建良预交），由陈建良负担。反诉案件受理费减半收取753元，（此款已由莫燕芳预交），由陈建良承担684元，由莫燕芳承担69元（莫燕芳同意其预交的剩余反诉案件受理费684元由陈建良向其直接支付，该院不再退还，由陈建良于判决发生法律效力之日起10日内向莫燕芳支付）。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈建良提供如下证据：证据1，无锡左右房地产经纪有限公司出具的关于无锡地区农民拆迁安置房上市交易的通行流程的说明，以证明缴纳土地出让金、税费，然后过户，及支付首付款的先后顺序，以及中介的通知义务、卖房人的协助义务。证据2，王某和顾某某的书面证言，王某的书面证言，证明2017年6月23日之前陈建良已经筹措到首付款，有支付首付款的经济实力，以及在2017年7月3日其听说卖房人不卖房子的事实。顾某某的证人证言，证明2017年6月23日之前陈建良已经筹措到首付款。证据3，中介赵某的书面证言，以证明2017年6月30日莫燕芳说房子不卖了没收定金的事实。证据4，陈建良工商银行城南支行2017年6月1日至6月18日的银行流水(卡号62×××76)，证明上诉人有支付首付款的能力。莫燕芳质证认为：证据1，形式上的真实性无异议，但对证明内容有异议，如果上诉人要证明无锡市对于拆迁安置房上市交易的流程，应该提供通知，而不是第三方对通知的说明。另外从内容上也无法看出上诉人陈述的应当先办理过户手续，过户后再支付首付款。证明上说的也只是同时进行。2017年6月15日的《补充协议》是双方真实意思表示，《补充协议》对顺序进行了明确约定，当土地出让金等税费和首付结清时，甲方将房屋过户给乙方，有约定从约定，因此，上诉人的付款义务在先。证据2，证明力不予认可。王某和顾某某均为上诉人的朋友，认识多年，因此，其证明效力不高。证人证言中提到的上诉人首付款已经全部准备好了，从证人的书面证言看，这一信息证人也都是在电话里通过上诉人的陈述而得知。首付款是否已经准备好了与本案无关。上诉人应当证明的是在合同约定的期限之前，已经支付完毕首付款而不是准备好了。王某想证明卖房人不卖房也只是其听上诉人所说，根本没有证明力。证据3，由于上诉人无法提供原件，不予认可。如果上诉人想达到证明目的应该由上诉人通知赵某出庭作证。证据4，《补充协议》签订于2017年6月15日,在此之前陈建良卡上有多少钱与本案无关，而且陈建良卡上在6月2日有20万汇入，但随即20万转出至王某琴卡上，而并没有用来支付首付款，与本案无关。二审中，陈建良申请证人王某出庭作证。王某于2017年11月28日到庭作证，接受双方的询问和法庭的调查。证人王某陈述：其在金城路XXXX号金星房产做房产中介，与陈建良住在同一小区，是朋友关系，很熟悉。陈建良让其帮忙从银行贷款，因为陈建良信用卡有问题首付款没有贷成。其答应借给陈建良20万元，在办过户时给陈建良作首付款，陈建良还有个朋友答应借给他13万多，凑起来差不多33万元。其也说过陈建良没钱买什么房子，还要借钱。后来其帮助陈建良办好了48万元贷款，通知陈建良拿过户件，陈建良说房东不卖房子了，陈建良打电话给莫燕芳，莫燕芳说父母不同意卖了。莫燕芳质证认为，关于陈建良借钱的这一部分事实大致是真实的，但里面夹杂证人自己对事实的判断，根据证言内容，陈建良在合同约定的支付首付款的时间以及变更后的时间这两个节点上手头没有钱，无法达到上诉人想通过证人证明6月23日之前首付款已经筹措到位这一证明目的。对于证人陈述的莫燕芳因为父母不同意的原因，所以不同意卖房这一事实不予认可，证人没有任何证据对莫燕芳曾经说过此话加以证明，证人与陈建良之间存在利害关系，陈建良的买房形式是将首付款和按揭贷款全部通过银行贷款，这本身就是违反常理和一般流程的操作方式，而这一违反常理的操作方式，陈建良试图通过证人来完成，但因客观原因没有达到目的，对该证人证言的证明力存在异议。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：陈建良与莫燕芳哪一方构成违约？2017年6月15日，莫燕芳、陈建良、好邻居公司签订的《补充协议》约定：“陈建良将于2017年6月23日之前办理新吴区兴竹家园X-XXX（XQ1000891769）的土地出让金等税费，首付14万元交于莫燕芳。莫燕芳将房屋过户于陈建良，当土地出让金等税费和首付结清时。如陈建良违约，由陈建良承担全部违约责任，按合同（0003087）违约条件处理。”陈建良在上诉状中称，无论是中介方还是卖房人均未通知其前往房管局办理上述事宜，其在6月23日之前，已经具备了支付首付款的经济实力，正是因为卖房人、中介未履行办理过户的义务，导致其不能安心按约支付首付款。虽然陈建良提供了银行流水及相关证人证言等证据，但仅证明其具备支付首付款及土地出让金的条件，且该笔款项要靠他人同意出借，该笔款项也未实际到陈建良账户内，还需其他出借人配合来完成，存在一定的不确定性。再者，陈建良并未按照《补充协议》约定，于6月23日之前将首付款14万元交于莫燕芳，也未将土地出让金等税费结清，与莫燕芳商量完成房屋过户。另外，从本案实际履行情况来看，莫燕芳在2017年3月30日签订《房屋转让协议》后，约定于5月30日前支付首付款，给予陈建良2个月的准备首付款时间，陈建良未能如期支付；6月15日签订的《补充协议》约定6月23日前支付，陈建良仍未能支付，由此可见，莫燕芳是积极配合陈建良履行合同的。因此，一审法院认定陈建良违约，并无不当。故陈建良主张其未按约支付房款，是履行不安抗辩权，不是违约行为以及其延期支付购房款的行为还未达到解除合同的条件，莫燕芳拒绝出售房屋是根本性违约等上诉理由，与事实不符，本院不予支持。关于陈建良主张原审程序违法，原审庭审未审查合同成立时间、解除时间，裁判文书也未对合同效力、成立、解除等进行阐述的上诉理由，与事实不符，本院不予支持。综上所述，陈建良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1234元，由陈建良负担。本判决为终审判决。审判长  王作化审判员  陈丽芳审判员  郭继光二〇一八年一月二日书记员  刘 英