北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0109民初5905号原告：李江舟，男，1971年1月10日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被告：青岛森兴木业有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区胶南街道办事处郭家河岩村村北。法定代表人：李国权，董事长。委托诉讼代理人：逯宁，北京浩泰律师事务所律师。被告：北京市门头沟区妙峰山镇上苇甸村村民委员会，住所地北京市门头沟区妙峰山镇上苇甸村。法定代表人：刘进元，主任。委托代理人：王汉民，北京乾同律师事务所律师。委托代理人：袁琰，北京乾同律师事务所律师。原告李江舟与被告青岛森兴木业有限公司（以下简称青岛木业公司）、北京市门头沟区妙峰山镇上苇甸村村民委员会（以下简称上苇甸村委会）合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李江舟，被告青岛木业公司委托诉讼代理人逯宁，被告上苇甸村委会委托诉讼代理人王汉民、袁琰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李江舟向本院提出诉讼请求：1、确认李江舟与青岛木业公司、上苇甸村委会签订的《妙峰山原生态度假庄园会员加盟协议》无效；2、要求青岛木业公司与上苇甸村委会共同返还李江舟交纳的购房款864600元。事实与理由：我与二被告于2012年7月在北京市门头沟区妙峰山镇上苇甸村（以下简称上苇甸村）凌沟签订了《妙峰山原生态度假庄园会员加盟协议》（以下简称《会员加盟协议》），约定我获得105.5平方米的休闲木屋的终身使用权和所有权及约一亩土地的50年使用权，我共支付被告青岛木业公司人民币864600元。2019年6月10日，北京市门头沟区妙峰山镇人民政府（以下简称妙峰山镇政府）下达了《责令限期拆除违法建设事先告知书》，二被告的妙峰山原生态度假庄园被认定违法建设，并要求限期拆除，致使我与二被告之间的《协议》已无法继续履行。因二被告未取得规划许可，进行违法建设，其与我就该违法建设签订的《会员加盟协议》应属无效，故我提出如上诉请。青岛木业公司辩称：原被告签订的《会员加盟协议》是有效的，我公司在整个事件中没有过错。我公司因投资建设房屋投入了大量资金，没有能力赔偿购房款。二被告与原告之间的《会员加盟协议》是经过妙峰山镇政府批准的，请法院对二被告的过错予以分清，我公司在本案中没有过错，过错责任应由上苇甸村委会和妙峰山镇政府承担。从项目建设到拆除的过程看，北京市国土资源局已经于2012年针对案涉项目作出行政决定，通过罚款的方式对项目予以保留，2012年后项目持续了7年时间，2019年拆除，从基本的法律逻辑来说，不能就同一行为作出两次处罚，本案项目最初符合政策规划，2012年予以保留，之后因为政策变动而予以拆除，我方只是项目承建方，不应对此承担责任。综上，我公司不同意李江舟的诉讼请求。上苇甸村委会辩称：原被告三方签订的《会员加盟协议》是对房屋使用和后续服务的约定，不存在合同法第52条规定的合同无效的情形；合同约定逐步开发会议接待、餐饮等业务，村委会无其他合同义务约定，村委会在履行协议中没有过错；青岛木业公司收取了购房款，村委会没有收取购房款；我方认为青岛木业公司与李江舟之间的实质是买卖合同关系，我方非买卖合同一方当事人；《会员加盟协议》约定青岛木业公司出租房屋，未约定青岛木业公司出卖房屋，我村委会未收取任何费用，因此不应承担连带责任。综上，不同意李江舟的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年5月12日，青岛木业公司（乙方）与上苇甸村委会（甲方）签订《合作协议书》，载明：为了切实增加集体和村民的经济收入，充分利用当地优势，结合镇村规划，经甲方村民大会认真讨论和甲乙双方友好协商，决定在门头沟区上苇甸村的林沟村（应为凌沟）、下河水库北坡、后头安山场的荒山、荒沟内联合共同打造妙峰山原生态度假庄园项目；甲方以现有荒山、荒沟和基础设施配套工程作为投入，乙方负责木屋的设计、建筑、装修和基础设施配套工程的后续投入，建成后由甲方负责项目的后续物业经营管理；甲方保证乙方对木屋的使用权到2060年5月31日；乙方负责对外租赁工作，每建设一栋木屋并租赁完成后支付村委会人民币3万元整，作为该栋房屋所占荒山50年的使用费。《合作协议书》签订后，青岛木业公司向上苇甸村委会支付了订金30万元。2012年7月，李江舟（丙方）与上苇甸村委会（甲方）、青岛木业公司（乙方）签订《会员加盟协议》，约定：“丙方自愿加入甲方开发的位于北京市门头沟区上苇甸风景区内妙峰山原生态度假庄园休闲会所；加盟会所费822900元；甲方的责任与权利：1、甲方根据规划，逐步开发会议接待、餐饮等配套项目；2、甲方有权根据服务合同和有关规定向使用人收取管理服务费用；3、有权聘请专营公司承担专项经营业务……乙方的责任与权利：1、承建优质房屋和配套设施，为景区服务，为会员营造优质住所；2、保证建筑的质量、标准、服务及其修建的配套设施的正常使用；3、对其建筑的风格和特点要加以表明阐述，给予人们正确的观念认识；4、对政策上的变动，在土地使用上如出现争议，乙方承诺10年内以70%的价格回购您的投资，20年内以60%的价格回购您投资的风险机制，以保证其丙方在投资方面的风险；5、乙方可根据丙方的要求将‘无轮木质房车’迁移至丙方提供的有效土地上，安装费用由丙方承担……三、丙方的责任和权利：……3、按照有关规定交纳服务费用和管理费用；4、丙方有权认养一块开发区域内的土地种植农作物，认养面积不得超过其房屋建筑面积的二倍，超出部分按照实际超出尺寸缴纳相应土地使用费，使用年限50年；5、丙方有权在认养农作物的土地上或周围根据甲方开发相关规划，获得由乙方建设105.5平方米的休闲木质木屋；6、享有房屋终身所有权，土地使用权50年，自签订协议起计算，会员有权自行使用、出租、转让，亦可委托甲方经营管理……”李江舟于2012年7月6日、7月7日分两笔向青岛木业公司支付款项共计864600元，包括加盟费822900元和木屋平台费41700元，青岛木业公司于2012年7月7日将案涉房屋交付给李江舟使用。2012年11月24日，北京市国土资源局作出《国土资源行政处罚决定书》，载明：“上苇甸村委会与青岛木业公司于2010年5月利用原林沟村旧址建设‘高档旅游接待设施’，共建设51栋面积50-270平方米不等的1-2层木屋别墅，其中已建成44套，主体已完工7套。实际占地总面积51631.94平方米，硬化面积19929.12平方米，未硬化面积31702.82平方米。经核实，硬化面积中建筑占地7687.09平方米为处罚范围，以外部分为农村道路，不在处罚范围。根据地类属性证明，上苇甸村委会占用的土地地类为建设用地-村镇建设用地，农用地-果园、有林地，未利用地-裸地、其他草地，符合门头沟区土地利用总体规划……上苇甸村委会进行建设未办理农用地转用审批手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条第一款之规定，属未经批准非法占用土地行为。……作出如下处罚：没收上苇甸村委会在非法占用的土地上新建的建筑物，并处罚款86095.40元。”2012年11月30日，北京市国土资源局门头沟分局作出《没收资产移交书》，将上述地上物资产移交给妙峰山镇政府。经本院向北京市国土资源局门头沟分局调查，上述没收及移交的建筑物包括位于上苇甸村的全部51套木屋。2019年6月10日，妙峰山镇政府责令青岛木业公司、上苇甸村委会及承租户限期三日内自行拆除位于上苇甸村西水库边凌沟内的违法建设。2019年6月底，案涉房屋被强制拆除。经查，案涉房屋为青岛木业公司所建，包括案涉房屋在内的51栋木屋均位于上苇甸村集体土地上，占用的土地地类包括村庄、果园、有林地、裸地、其他草地。上述木屋的建设未取得集体土地建设用地使用证和规划许可证。青岛木业公司主张，其不存在过错，李江舟的损失应由上苇甸村委会及妙峰山镇政府承担。为证明上述主张，青岛木业公司提交下列证据：证据一，妙峰山镇政府于2010年11月3日作出的《关于妙峰山镇上苇甸村都市农业旅游观光园区建设的请示》，证明妙峰山镇政府对此事知情且同意；证据二，补偿协议，证明案涉项目所在地村民的拆迁补偿款均由青岛木业公司支付，青岛木业公司对案涉项目投入大量资金；证据三，《说明》，证明案涉项目涉及的两条公路均由青岛木业公司出资修建，青岛木业公司对案涉项目投入大量资金；证据四，建设用地地质灾害危险性评估合同书及发票、电费收据、租赁费收据，证明2012年案涉建筑物被罚没后，上苇甸村委会仍将案涉项目交给青岛木业公司实际经营，青岛木业公司对该项目一直投入资金；证据五，照片，证明案涉项目所在地的土地多数为果园，很少一部分为城镇住宅用地。经质证，李江舟对上述证据均无异议。上苇甸村委会对证据一的真实性认可，证明目的不认可，主张该文件系妙峰山镇政府向门头沟区农委进行的项目请示，请示内容并不违反相关法律规定，工程建设需要规划部门审批，妙峰山镇政府并非有权单位，并未认可木屋建设者进行违法建设；对证据三的真实性不认可，关于修路事宜，因村委会领导班子成员变动，已无法查证；对其他证据的真实性没有异议，证明目的不予认可。本院认为：本案的争议焦点是《会员加盟协议》的效力及承担责任问题。第一，关于《会员加盟协议》的效力。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》规定，国家实行土地用途管制制度，严格限制农用地转为建设用地；任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据上述法律规定，国家对农用地实行严格的用途管制，各项建设用地都必须严格按照法定权限和程序报批。本案中，双方当事人交易的房屋所占用土地为农村集体土地，包括农用地，在未办理农用地转用审批手续的情况下，在该土地上建设木屋属非法占用土地行为，故《会员加盟协议》违反了法律的强制性规定，应属无效。对于青岛木业公司和上苇甸村委会关于《会员加盟协议》有效的抗辩意见，本院不予采纳。北京市国土资源局于2012年11月作出没收非法占用土地新建的建筑物并处罚款的行政处罚决定，已对建设木屋行为的违法性进行了认定并作出处罚，上述地上物被移交给妙峰山镇政府后予以拆除，是对违法占地和违法建设破坏土地资源的根本治理。青岛木业公司所提案涉房屋通过罚款方式予以保留后因政策变动而予以拆除，其作为项目承建方不应承担责任的答辩意见，于法无据，本院不予采纳。第二，责任承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。无效合同的财产返还目的，是让相关各方财产关系恢复到合同签订以前的状态。无论任何一方当事人接收对方的财产，因合同无效而丧失法律依据，理应返还给对方。本案中，青岛木业公司因《会员加盟协议》取得李江舟支付的款项864600元，现《会员加盟协议》被确认无效，故青岛木业公司应向李江舟返还上述款项。案涉房屋虽属违法建设，但客观上李江舟已经占有使用一定时间，从公平原则考量，李江舟应支付一定的房屋占有使用费，本院综合考虑案涉房屋的使用时间、合同约定的土地使用年限等相关因素，酌情确定李江舟应承担的房屋占有使用费为121044元，该笔费用从青岛木业公司应当返还李江舟的款项中直接扣除。因《会员加盟协议》无效，自始不发生所有权及风险责任转移的法律效力，且案涉违建木屋被没收拆除的原因在李江舟签订《会员加盟协议》之前已经形成，故本案不再处理相应的房屋返还及折价补偿问题。因上苇甸村委会并未收取李江舟支付的款项，故李江舟要求上苇甸村委会共同返还购房款的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因本案处理的是合同无效后的财产返还问题，返还财产无需考虑当事人的过错，故对青岛木业公司所提按过错承担责任的答辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十三条、第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认李江舟与青岛森兴木业有限公司、北京市门头沟区妙峰山镇上苇甸村村民委员会签订的《妙峰山原生态度假庄园会员加盟协议》无效；二、青岛森兴木业有限公司于本判决生效之日起七日内返还李江舟743556元；三、驳回李江舟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6223元，由李江舟负担871元，已交纳；由青岛森兴木业有限公司负担5352元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  韩晓飞二〇一九年十一月二十日书记员  王睿涵附：占有使用费计算方法土地使用权：50年房屋占有使用时间：2012年7月7日-2019年6月底共计7年。7/50*864600=121044元