湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1303民初2199号原告冷培珍，女，1972年4月6日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。委托代理人冉术国，湖北中和信律师事务所律师。被告随州市康顺达房地产开发有限公司。住所地：随州经济开发区熊家村。法定代表人王俊，董事长。委托代理人胡菊林，湖北神农律师事务所律师。委托代理人姚凯，湖北神农律师事务所律师。原告冷培珍与被告随州市康顺达房地产开发有限公司（以下简称康顺达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冷培珍及其委托代理人冉术国、被告康顺达公司的委托代理人姚凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冷培珍诉称，2016年10月4日，其与被告签订了两份《商品房买卖合同》，购买了被告投资建设的随州红星国际广场第6号楼1单元1-2层1-7、8号房，总价款为1383664元。合同签订后，其依约履行了合同义务，但被告却违反合同约定逾期交房，延期办理房屋初始登记，未提供正式供电、供水，且被告私自变更规划，故要求判令被告1、赔偿规划变更损失95266元；2、支付逾期交房违约金44415元，逾期办理房屋产权登记违约金273965元；3、将原告的供水、供电纳入城市供水、供电网络；4、由被告承担诉讼费用。被告康顺达公司辩称，1、涉案商品房规划并未发生变更，不存在赔偿变更规划损失；2、原告在约定交房的时间前未结清购房款违约在先，故被告不应支付违约金；3、双方未在合同中约定逾期办证违约责任；4、被告交付给原告房屋的水、电已达到合同交付条件。故原告的诉请不应得到支持。经审理查明，2016年10月4日，原告冷培珍与被告康顺达公司签订了两份《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，合同编号分别为随州20161000101及随州20161000096，两份合同及补充协议系同一版本，合同约定：冷培珍购买康顺达公司投资建设的随州红星国际广第6号楼1单元1-2层1-7、8号房。1-7号房建筑面积为88.21m2、单价为7868.02元m2，价款为694038元；1-8号房建筑面积为88.21m2、单价为7818元/m2，价款为689626元，两间房屋合计价款为1383664元。房屋用途为商业用房；交付期限为：2016年12月1日；交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；逾期交房的违约责任：按补充协议的条款执行；规划变更约定：双方签订合同后涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人、出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：×。供水、供电约定：水电安装到户，一户一表；关于产权登记约定：双方共同向房屋登记机构申请办理，因买受人的原因未能在约定的期限内完成商品房的所有权转移，出卖人不承担责任等等。双方在签订两份《商品房买卖合同》的同时还签订了两份《合同补充协议》，双方在补充协议中约定：逾期交房责任：逾期交房60日以内的，自本合同规定应交付期限之第二日起，出卖人按日向买受人支付总房款的千分之一的违约金；逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应向买受人支付总房款的5%作为违约金；另约定：买受人同意在出卖人未按约定交付的情况下，给予三个月的谅解期，在此期间，买受人不要求出卖人承担违约责任或者赔偿损失；在出卖人向买受人发出交付通知后，买受人接收了该商品房的，买受人同意不再以交付条件不具备向出卖人主张任何权利等等。合同签订后，原告冷培珍按照合同的约定交清了购房款1383664元。2017年6月29日原告冷培珍所购买的两间房屋由他人与物业公司签订了《商铺经营管理服务合同》。约定管理期限自2016年12月31日至2021年12月30日。2017年10月19日被告康顺达公司建设的涉案工程才取得编号为：441300-2017-64号《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2019年5月8日，原告以被告规划变更，影响其购买商业用房价值为由诉至本院，要求被告赔偿其15年物业管理费95266元等诉讼请求。另查明，双方在合同的履行过程中，因面积的差异原告补交购房款11451元，实际已支付购房款1395115元，但原告在本案中要求支付违约金是按已付款1383664元为计算依据。被告康顺达公司在向原告交付房屋时已按照合同的约定将水、电安装到户，有独立的水、电表，使用的是城市供水、供电网络，只是未到供水、供电部门单独立户，不能直接到供水、供电部门交纳水、电费，水电的收取由该小区的物业公司收取后再向供水、供电部门统一交纳。还查明，被告康顺达公司建设的红星国际广场在建设时规划设计的有“红星美凯龙家具MALL”“红星太平洋影院”等配套设施，后因市场因素的变化，2018年11月26日经随州市人民政府及行政主管部门审批，将原来的部分商业用地变更为住宅用地，原规划的“红星美凯龙家具MALL”、“红星太平洋影院”等配套设施变更为高层住宅楼，并已开工建设。本案争议的焦点为：1、原告所诉改变配套项目规划，是否应当承担赔偿责任问题；2、被告逾期交房、逾期办证产权证是否应当承担违约责任问题；3、关于原告所购买房屋供水、供电问题。关于原告诉被告改变规划，是否应承担赔偿责任的问题。在本案中，被告在项目建设过程中经行政主管部门审批将原规划的部分配套项目变更为高层住宅楼的客观事实存在，若原告认为被告规划的变更违反了双方在合同中的约定的条件，其可以依照合同及补充协议的约定在规定的期限内选择解除合同，双方在合同中并未约定买受人可以向出卖人要求赔偿损失的计算依据。故原告要求被告赔偿15年物业管理费的诉讼请求，缺乏相应的法律依据，本院不予支持。关于逾期交房、办证的违约责任问题。在本案中，双方在2016年10月14日签订合同，约定交付期限为2016年12月1日，原告所购房屋在2017年6月29日由他人与随州红奕商业管理有限公司签订了《商铺经营管理服务合同》，约定管理期限自2016年12月31日至2021年12月30日。本院不能以该合同为依据来认定双方的交房时间，但可视为原告此之前接管了该房屋。但原告所购买的房屋于2017年10月19日才取得工程竣工验收备案。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款和《中华人民共和国建筑法》第六十一条均规定：“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。因此，被告的交房行为既违反了合同的约定，同时还违反了法律的强制性规定，已构成违约。双方在补充协议中三处约定了逾期交房的违约责任，一是60日内按日千分之一支付违约金，60日后有权解除合同；二是给予三个月的谅解期，在此期间出卖人不承担违约责任或者赔偿损失；三是买受人接收房屋后不再以交付条件不具备向出卖人主张权利。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。被告本案中使用的是格式条款合同。被告在交付房屋时，应当向原告作出特别说明，告知其房屋在交付时未竣工备案及提醒原告接收房屋后不能以交付条件不具备主张权利，但被告不能举证证明其已履行告知和提醒义务，故双方在补充协议中约定的免责条款无效。被告应当承担违约金。双方在补充协议约定是按已付房款60天的日千分之一，原告在本案中请求的是按逾期期间的日万分之一，经测算，原告的请求小于合同的约定，被告应当自约定的交房之日起至取得竣工备案之日止，按日万分之一向原告支付违约金，即从2016年12月1日起至2017年10月19日止按日万分之一支付违约金44415元（1383664元×0.0001×321天）。原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，因双方在合同及补充协议中均未约定逾期办证应当支付违约金及违约金的计算方式，缺乏相应的法律依据，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。关于原告所购买商品房供水、供电的问题。双方在合同中约定：供水、供电安装到户、一户一表。原告在本案中所要求的是将水、电到相关企业独立开户，并直接到相关企业交纳相关费用，不受物业公司的限制。实际上原告所购买的房屋的供水、供电已接入城市供水、供电网络，有独立的水表、电表，只是未单独到供水、供电企业开户。根据双方当事人在合同中的约定，被告已履行了相关供水、供电的义务，且符合双方在合同中约定的交付条件。故原告的该项请求，本院不予支持。综上，本院认为，原告冷培珍与被告康顺达公司签订两份《商品房买卖合同》及相应补充协议系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行。由于被告康顺达公司在房屋尚未达到法定的交付条件时，将房屋交给原告，虽然是双方合意的表现，但这并不能改变其行为违反了法律的禁止性规定，应当承担相应的违约责任。故原告要求被告支付逾期交房违约金44415元的诉讼请求，本院予以支持。原告在本案中要求被告赔偿变更规划损失、承担逾期办理产权违约金、供水、供电纳入城市供水、供电网络的诉讼请求，根据双方合同的约定，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百七十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告随州市康顺达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冷培珍支付逾期交房违约金44415元。逾期履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告冷培珍的其他诉讼请求。案件受理费7505元，由原告冷培珍负担6595元，被告随州市康顺达房地产开发有限公司负担910元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  陈红艳审 判 员  钱 强人民陪审员  裴 涛二〇一九年十一月十五日书 记 员  宋 飞