北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初17836号原告：北京京润日盛商贸有限公司，住所地北京市怀柔区开放路******。法定代表人：杨红亮，总经理。委托诉讼代理人：陈迎华，北京昊庭律师事务所律师。被告：嗨课（北京）教育科技有限公司，住所地北，住所地北京市通州区v>法定代表人：张乐乐，经理。委托诉讼代理人：邹洋洋，男，1988年10月15日出生，嗨课（北京）教育科技有限公司职员。原告北京京润日盛商贸有限公司（以下简称京润公司）与被告嗨课（北京）教育科技有限公司（以下简称嗨课公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告京润公司的法定代表人杨红亮及委托诉讼代理人陈迎华、被告嗨课公司的法定代表人张乐乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告京润公司向本院提出诉讼请求：1.解除于2018年10月12日签订的《嗨课小镇空间租赁协议》；2.返还消防费34320元，返还保证金156046.62元，共190366.62元；3.赔偿海沙损失9000元；4.赔偿2月25日至3月15日期间嗨课公司施工造成的房租损失34202元；5.诉讼费由嗨课公司承担。事实与理由：京润公司与嗨课公司于2018年10月12日签订《嗨课小镇空间租赁协议》，由京润公司承租嗨课公司位于通州梨园北街191号，嗨课小镇的商用空间，建筑面积为244.3平方米，租期2018年10月20日至2020年10月19日，租金52015.54元/月（包含物业费），保证金156046.62元（3个月租金），一次性交纳消防费34320元。京润公司租赁该房屋的用途是经营儿童娱乐场所。京润公司入驻后，嗨课公司就完全违背签约时的承诺，擅自施工造成京润公司长时间无法经营，并且由于施工电焊的火花和油漆大量落在海沙上，导致海沙毁损。京润公司交纳了消防费后，嗨课公司始终未给办理消防许可手续，因为消防不合格京润公司根本不能经营儿童娱乐场所。京润公司多次找嗨课公司协商，嗨课公司均未予答复。为维护自身合法权益，京润公司特向人民法院提起诉讼。被告嗨课公司辩称：同意解除合同，其余诉讼请求都不同意。我公司认为是京润公司违约，按照合同第七条的约定，京润公司要求解除合同并没有提前三个月告知我方。按照合同第一条第四项规定我方应该进行消防改造，但是没有规定我方办理消防验收手续，并且整栋大楼的消防手续在2019年7月3日已经取得建设工程消防验收意见书。确实因为我方的装修导致了京润公司的损失，当时商量的是导致京润公司耽误的时间从之后的租金中扣除，但是具体耽误的天数我方没法确定。对于京润公司的财产损失情况我公司不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年10月12日，嗨课公司作为甲方与杨红亮作为乙方就位于北京市通州区梨园北街191号嗨课小镇的商用空间标号为103号的244.3平方米的房屋签订《嗨课小镇空间租赁协议》，约定由乙方负责小镇空间的装修及装缮，相关费用由乙方承担。房屋租赁期限自2018年10月20日起至2020年10月19日止，免租期为2018年10月20日至2018年12月19日。双方约定租赁费为52015.54元/月（包含物业费在内）；保证金为156046.62元，租金采用预付费的方式，每三个月支付一次。租金自第2年开始每年上浮一次，上浮标准为上一次缴纳租赁费的4%。物业费220元/平方米，合计34320元，于2018年10月19日前一次性缴纳。合同第一条约定：“……4.甲方为乙方租赁区域统一进行消防改造，负责租期内所有消防整改事宜。……”合同第四条约定：“……8.保证金的返还：在本协议期满或协议终止后，在乙方将空间按本协议约定移交给甲方，完成以该房屋为注册地址的企业（若有）的迁址手续，且与甲方结清本协议项下的全部费用后30天内，甲方应将保证金无息返还给乙方，但甲方根据本协议约定扣除部分或全部保证金的除外……”。合同第六条甲方的违约责任处理约定：“1.甲方提前终止本合同，需提前三个月通知乙方，承担违约责任，并返还已缴纳未使用的租用费和保证金。......”2018年10月22日，嗨课公司作为甲方与杨红亮作为乙方、京润公司作为丙方签订《合同权利义务转让三方协议》，约定：“1.乙方同意于2018年10月12日，将原合同中由乙方享有的权利义务转让给丙方，丙方同意受让原合同中由乙方享有的全部权利和义务，并由丙方概括承受乙方在原合同中的地位。2.甲方同意于2018年10月22日，乙方将原合同中由乙方享有的权利义务转让给丙方，并同意由丙方受让原合同中由乙方享有的全部权利和义务，并由丙方概括承受乙方在原合同中的地位。”2018年10月，京润公司向嗨课公司交了3个月租金156046.62元和保证金156046.62元及消防费34320元。根据京润公司提供的“建设工程消防验收公告”（网页版）显示，2019年1月31日时，消防监督结果公开了对嗨课公司的建设工程消防验收结果为不合格。2019年4月10日，北京天意和商业管理有限公司物业安保部对嗨课公司及各入驻机构发出《告知函》，要求嗨课公司按照消防要求积极整改，尽快达到相关部门验收要求。2019年4月1日，嗨课公司向其租户发出《关于梨园嗨课小镇通州校区因消防安全监测停业的补偿方案》，承诺自2019年3月30日起至通州梨园嗨课小镇恢复开放之日按照日租金的双倍标准对已开业的租户租金进行减免，具体方法在下次房租中体现。根据嗨课公司提供的北京市通州区住房和城乡建设委员会出具《建设工程消防验收意见书》[京（通）建消验字（2019过渡期）第0055号]显示，2019年7月3日时，综合评定嗨课公司消防验收结论为合格。在本案审理过程中，京润公司称该公司于2018年12月18日装修完毕，22号开业，2019年2月25日停业至3月15日,3月29日开始搬家，4月3日搬完，搬家是由于嗨课公司装修导致租赁空间格局改变，并且消防不合格，导致无法经营，但京润公司对空间格局改变情况未提供证据，且合同中关于租赁空间亦无说明或附图。京润公司对于其主张的装修导致其海沙损失情况亦未向本院提供相关证据。嗨课公司对京润公司所述的开业时间及缴费情况均认可，但认为其履行了消防改造和整改事宜的责任，且装修并未导致租赁空间发生改变。嗨课公司同时称2019年3月30日确因消防问题停业，但是2019年4月3日已恢复开业，但未就重新开业日期向本院提供证据。在本案审理过程中，嗨课公司认为其与京润公司签订的《嗨课小镇空间租赁协议》第十条约定“因本协议发生的争议，由北京市海淀区人民法院处理”，故向本院提出管辖权异议。本院经审查认为，嗨课公司与京润公司因合同发生的纠纷应当适用不动产纠纷确定管辖，涉案不动产又位于本院辖区内，故本院对此案有管辖权，因此作出（2019）京0112民初17836号民事裁定书，驳回嗨课公司提出的管辖权异议。嗨课公司不服本裁定向北京市第三中级人民法院提起上诉，北京市第三中级人民法院作出（2019）京0112民辖终880号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，嗨课公司与杨红亮签订的《嗨课小镇空间租赁协议》及嗨课公司、杨红亮、京润公司签订的《合同权利义务转让三方协议》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效，各方均应恪守履行合同义务。京润公司承受了杨红亮在《嗨课小镇空间租赁协议》中的全部权利义务。在《嗨课小镇空间租赁协议》中明确约定了各方当事人的权利义务，进行租赁房屋的消防改造系嗨课公司的义务。但在京润公司开业经营后，确因嗨课公司为完成消防改造的装修行为导致京润公司停止经营，且直至7月3日消防验收结论才为合格，在3月30日时，嗨课公司通知各租户停业，故在无法正常经营的情况下，京润公司为避免损失扩大于3月29日搬离租赁地并无不妥，其后京润公司亦与嗨课公司进行协商，但未能达成一致，故京润公司提出的解除于2018年10月12日签订的《嗨课小镇空间租赁协议》的诉讼请求，理由正当，证据充分，现嗨课公司亦当庭表示同意解除合同，本院予以支持；对京润公司要求返还消防费34320元的诉讼请求，《嗨课小镇空间租赁协议》中虽约定了嗨课公司负责消防改造，但并未明确约定改造应完成的时间，在合同解除前，京润公司已完成了消防改造，且经消防验收确认合格，故对京润公司要求返还消防费的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。因嗨课公司原因导致《嗨课小镇空间租赁协议》解除，嗨课公司对京润公司交付的156046.62元保证金应予退还，故京润公司要求嗨课公司返还保证金156046.62元的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。京润公司对其主张的海沙损失并未提供证据，故其要求赔偿海沙损失9000元的诉讼请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。对于京润公司要求嗨课公司赔偿2月25日至3月15日期间因嗨课公司施工造成的房租损失34202元的诉讼请求，现嗨课公司认可因其装修导致京润公司停业，确实导致京润公司的损失，但嗨课公司现无法核实其自行装修的时间，故本院对装修导致的停业时间以京润公司的主张为准，但京润公司计算的租金损失金额有误，本院核定为31209元，对其该项诉讼请求中过高的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除二〇一八年十月十二日的《嗨课小镇空间租赁协议》；二、被告嗨课（北京）教育科技有限公司返还原告北京京润日盛商贸有限公司保证金156046.62元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告嗨课（北京）教育科技有限公司赔偿原告北京京润日盛商贸有限公司二〇一九年二月二十五日至二〇一九年三月十五日期间的房租损失31209元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告北京京润日盛商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2402元，由原告北京京润日盛商贸有限公司负担379元(已交纳），由被告嗨课（北京）教育科技有限公司负担2023元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  刘丹丹二〇一九年十一月二十二日书记员  陈坤钰