丽水市莲都区人民法院民 事 判 决 书（2010）丽莲商初字第524号原告：周某某。委托代理人（特别授权）：王某。委托代理人（特别授权）：张某某。被告：兰某某。被告：李某某。上述两被告委托代理人（特别授权）：王某某。原告周某某为与被告兰某某、李某某合同纠纷一案，于2010年3月29日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员叶晓秋独任审判，于2010年5月25日公开开庭进行了审理，由于案情复杂，本院依法组成由审判员王毅担任审判长，审判员叶晓秋、代理审判员胡月参加评议的合议庭，于2010年7月22日再次公开开庭进行了审理。原告周某某的委托代理人王某、张某某、被告兰某某、李某某的委托代理人王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周某某诉称：两被告原系丽水市龙某某馆（以下简称龙泰宾某某合伙经营者，原告系龙某某馆现在的实际经营者。2007年2月24日，原、被告签订龙某某馆转让合同，约定：两被告将自己合伙经营的坐落于丽水市××小区××层，建筑面积731平方米的龙某某馆以总价33万元的转让费整体转让给原告经营使用；该宾馆一楼作为店面出租的租金由原告收取等。因两被告当时某某的宾馆是从吕某某手上转让所得，该宾馆的房屋产权人系丽水市城市管某某政执法局（以下简称执法局），而吕某某就经营宾馆所需的房屋与执法局签订的租赁期限截止至2008年3月31日止。因此，两被告在转让合同中承诺由其负责通知吕某某及执法局等与转让相关的事宜，并保证原告享有对转让房屋的有效权利。同时承诺在原租房合同到期后（即2008年3月31日）被告必须负责原告与执法局续签房屋租赁合同，若违约，则须支付违约金60000元并赔偿损失。合同签订后，原告依约支付转让款并接手经营龙某某馆。2008年2月，原告数次要求被告履行合同第四条第二款的义务，负责与执法局办理房屋续签手续，均遭拒绝，2008年3月18日执法局通知腾房，4月初被强制腾房，龙某某馆被迫停业，原告无奈只得另行租用库房，将宾馆物品搬移、存放，支付搬运损失7000元、租金10050元。2009年4月底，原告丈夫季某某以年租120100元某某丽水市银苑小区112幢2-4层房屋才得以继续经营龙某某馆。由于被告拒不履行负责与执法局续签租房合同的义务，导致原告从2008年4月起至2009年5月期间宾馆无法经营长达13个月之久，给原告造成停业损失约10万元及店面出租租金损失61490元。为此，请求：一、判令两被告共同支某某告违约金人民币60000元；二、判令两被告共同赔偿原告经济损失人民币178540（其中宾馆物品拆卸搬运损失7000元、支付租金损失10050元、店面出租租金损失61490元及停业损失100000元）。被告兰某某、李某某辩称：一、在签订转让合同之前，本人已将宾馆的全部概况、相关手续以及与丽水市城市管某某政执法局（以下简称执法局）续签租赁合同的难度等都一并告知原告，原告对续租风险是清楚的，在被告无隐瞒事实且原告也知情的情况下，该风险应由原告自行承担。二、房屋产权人在租赁合同中写明要求提前三个月提出续租申请，原告只提前一个月提出申请，且此申请中还有一个内容是申请减少每年的房租递增比例。因此，执法局在2008年3月18日通知原告将房屋腾空归还，这完全合乎常理的，当日原告通知被告，要求被告去续签合同。2008年3月27日，被告兰某某与原告一起去龙泉找朋友叶某某得知，执法局已做出重新招标的决定，已无法再续签合同。而造成这一结果的并非是被告，被告已尽到协助义务。三、原告抓住合同中第四条第二款之“必须负责”四字，实乃钻牛角尖。从文字来分析，“必须”是一个程度副词，而“负责”是尽到应尽的责任的意思，在合同期满原告须与执法局续签合同时，被告应尽到自己应尽的责任，协助原告办理这个手续，被告已提供宾馆经营一切手续，而龙某某馆现在还在使用被告的营业执照。在合同未到期时，被告已提醒原告早点办理。不能办理续签不是被告的原因，执法局作为房屋的产权人，其对是否出租房屋享有主动权，被告无权干涉执法局的行为，因此合同第四条第二款的约定应是无效的。综上，答辩人认为其不存在违约行为，不应承担违约责任，原告的诉请缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。经审理本院认定事实如下：两被告原系丽水市龙某某馆合伙经营者。2007年2月24日，以被告为甲方、原告为乙方签订了一份龙某某馆转让合同，约定：一、甲方将坐落于丽水市花园路与华敦路交界，银苑小区112幢1-4层，建筑面积731平方米的龙某某馆（原为景某某馆，原承租人为吕某某）同意转让给乙方经营使用；二、龙某某馆总价转让费某民币330000元整，包括原景某某馆承租人吕某某向原出租人交付的保证金10000元人民币，以及包括宾馆内的一切设施用具和食品；三、甲、乙双方某某，乙方于2007年2月25日向甲方一次性支付上述转让费，乙方付清上述转让费后，龙某某馆交与乙方使用经营；四、甲方负责通知吕某某及丽水市城市管某某政执法局等与转让相关的事宜，并保证乙方享有对转让房屋的有效权利，乙方承诺按原房屋合同办理，不必和丽水市城市管某某政执法局改签合同，若与丽水市城市管某某政执法局所签合同到期（即2008年3月31号到期），甲方和吕某某必须负责乙方跟丽水市城市管某某政执法局续签合同，费用由乙方承担。乙方付清转让费后，甲方向乙方提供吕某某与丽水市城市管某某政执法局所签的房屋转让合同，以及甲方向乙方提供其与吕某某所签的原景某某馆转让合同，作为本合同的附件；五、若甲、乙任何一方违约必须向对方支付违约金人民币60000元，并赔偿对方损失。合同签订后，原告依约支付转让款并接手经营龙某某馆。合同到期后，原告未能与执法局续签房屋租赁合同，于2008年4月初原告腾房，龙某某馆停业。为此，原告认为，由于被告拒不履行负责与执法局续签房屋租赁合同的义务，违反双方合同的约定，要求被告支付违约金人民币60000元，并赔偿经济损失共计人民币178540元。本院采信并据以认定上述事实的证据有原告提供的原告身份证、两被告身份证、丽水常住人口详细信息、龙某某馆转让合同、房屋出租合同、景某某馆转让合同、2007年2月25日收条、要求房屋继续租赁的申请、丽水市城市管某某政执法局通知、国某某快专递详情单及当事人庭审陈述。对原告提供的房屋出租合同、收条5份、协议书4份、浙江荣信招标代理有限公司某某竞标成交通知书、2009年4月30日房屋出租合同、浙江省政府非税收入一般缴款书（回单）2份、龙某某馆日帐登记14张、工商银行客户对帐单11张、平安公司培训登记表51张、用水情况查询单、电费某某以及宾馆员工的发放工资情况、电话录音和被告提供的丽水市加强房产出租经营管理提高国有资产收益的报道，因均不具有所需待证事实的证明效力，本院不予采用。本院认为：原、被告签订的龙某某馆转让合同，系双方当事人真实意思表示，该合同依法成立。当事人双方应当按照合同约定履行各自的义务，但被告在合同的履行过程中，未能按双方某某履行义务，属违约，应承担相应的违约责任。同时合同到期后能否与执法局续签该房屋租赁合同，作为原告对该风险应是明知的，故原告也有一定的责任。为此，原告诉请合理部分，本院予以支持。关于被告提出其己按合同约定履行了义务不存在违约行为及本案所涉合同第四条第二款约定无效的抗辩意见，理由不成立，且未能提供证据予以证明，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告兰某某、李某某于本判决生效后十日内支付给原告周某某人民币45000元。二、驳回原告周某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4880元，由原告负担3800元，两被告负担1080元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 长    审 判 员    代理审判员 胡 月二〇一〇年九月十五日代书 记员 蓝祖仙