广东省高州市人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0981民初923号原告：黎淦辉，男，1958年4月20日出生，汉族，高州市人，初中文化，退休人员，住高州市沙河****。身份证号码：440************81X。被告：高州市智多星教育咨询有限公司，住所地：高州市*******。法定代表人：姚某1。被告：覃雪玲，女，1974年4月29日出生，汉族，高州市人，住高州市********京师范大学附属幼儿园。身份证号码：440************227。原告黎淦辉诉被告高州市智多星教育咨询有限公司、覃雪玲房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年3月13日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告黎淦辉到庭参加诉讼。被告高州市智多星教育咨询有限公司、覃雪玲经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎淦辉向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告高州市智多星教育咨询有限公司2018年2月24日签订的《房屋租赁合同》。二、判令两被告支付拖欠的房屋租金共28000元给原告。三、判令被告于本判决生效后五天内自行搬出高州市沙河南三区117号的第1、2、3层出租房屋；并支付《房屋租赁合同》第六条第3点的约定恢复房屋原状的费用9000元给原告。四、判决由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告（甲方）与被告（乙方）经协商一致，双方于2018年2月24日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定主要内容为：1、原告将自有的位于高州市沙河南三区117号的第1、2、3层楼房出租给被告举办幼儿园使用；租赁期限为3年（2018年2月24日起至2021年2月24日止）；2、出租房屋每月租金为4300元（后经双方协商，从2018年8月起每月租金为4000元），乙方在每月1号前一次付清；如逾期未付清租金，按每天1%计算滞纳金支付给甲方；3、乙方拖欠租金一个月或一个月以上，甲方可以无条件收回房屋及设施，保证金不予退还。签订合同后，原告将上述出租房屋交付给两被告开办、经营幼儿园。后因被告经营幼儿园效益不佳，被告至今拖欠7个月（2018年9月—2019年3月）的租金共28000元未付清给原告，经原告多次电话及书面通知被告：要求被告付清拖欠的租金，并尽快搬出，将租赁的房屋退回给原告。但被告对原告的上述要求置若罔闻，置之不理。被告的上述行为，既属违约行为；也是违反《合同法》第二百二十六条等相关规定的违法行为。其行为严重损害了原告的合法权益。原告特此起诉，请判决支持原告的诉讼请求。被告高州市智多星教育咨询有限公司、覃雪玲未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告不到庭参加质证，视为放弃对原告所举证据的抗辩。对原告提供的经与原件核对无异的证据，本院依法予以确认。本院经审理认定事实如下：被告高州市智多星教育咨询有限公司于2017年3月14日成立，为有限责任公司。其法定代表人为姚某1。2018年2月24日，原告黎淦辉（甲方，出租方）与被告高州市智多星教育咨询有限公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：“一、出租房屋位于高州市沙河南三区117号一至三层。二、乙方租赁本房屋为举办幼儿园使用，期限为3年，自2018年2月24日起至2021年2月24日止。三、甲、乙双方签订合同后，乙方付给甲方¥4300元保证金，租期满后退回给乙方，但不计利息。乙方的租金4300元在每月1号前一次付清。四、租赁房屋使用的前提下，可根据需要负责房屋内部装修。装修卫生间、撤开洗手台不同，进行喷墙、喷图等，但以后不作经营后，需负责将卫生间、洗手台、房屋墙等复还原样。五、乙方滞交租金的时间超过15天（含15天）时，除如数补交租金外，还需向甲方缴纳滞纳金。滞纳金的计算方法：滞交租金的实际天数乘1%租金。六、乙方有下列情形之一者，甲方可以无条件收回房屋及设施，保证金不予退还，并由此带来的损失（包括经济损失）均由乙方自行负担：（一）乙方利用房屋、场地进行非法活动和损害社会公益的；（二）乙方拖欠租金1个月或1个月以上的。七、乙方退租时，所加建和维修、装修的设施（除空调设备、娱乐机械设备、电视音响和移动的家具外）无偿留给甲方，不得损坏”。签订合同后，原告黎淦辉收到被告高州市智多星教育咨询有限公司交来的保证金4300元及2018年2月至2018年8月的租金。按合同约定，租金每月为4300元，后经原、被告双方协商，自2018年8月起租金变更为4000元/月。2019年1月28日，原告黎淦辉向被告高州市智多星教育咨询有限公司发出《催收房租欠款和解除合同通知》，内容如下：“你于2018年2月24日租用黎淦辉同志高州市沙河南三区117号房屋一、二、三层楼房办幼儿园用，每月租金4300元，后因生源少，经双方协商降到每月4000元，到2019年1月止，尚欠租金5个月（其中2018年9、10、11、12月份，2019年1月份共5个月未交房屋租款2万元）。以上房租请于2019年1月31日如数付清，以守信合同，否则必要时解除合同，则诉诸法律仲裁催收。”同日，黎淦辉分别向姚某1和北师大附幼负责人谢贵财、覃雪玲夫妇发出《催收房屋欠款通知》，其内容与上述《催收房租欠款和解除合同通知》内容基本一致。上述三份通知均有房屋出租人黎淦辉签名，没有房屋承租欠款人（被通知人）高州市智多星教育咨询有限公司、姚某1及北师大附幼负责人谢贵财、覃雪玲夫妇签名。原告黎淦辉并没有提供其通过微信发送上述通知及在幼儿园前张贴上述通知的证据。截止2019年3月，被告共拖欠2018年9月至2019年3月共计7个月的租金28000元。本院认为，一、关于解除《房屋租赁合同》的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，由于被告没有按时交租金，已构成违约，所以原告可以解除合同。现原告黎淦辉通过起诉要求解除原告黎淦辉与被告高州市智多星教育咨询有限公司于2018年2月24日签订的《房屋租赁合同》，合法有据，本院对该主张予以支持。二、关于租金及腾房的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当依照约定全面履行自己的义务。”的规定，按照原告黎淦辉与被告高州市智多星教育咨询有限公司的约定，截止2019年3月，被告高州市智多星教育咨询有限公司需支付2018年9月至2019年3月共7个月的租金合计28000元（4000元/月×7个月）给原告黎淦辉。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，被告高州市智多星教育咨询有限公司应搬离租赁的房屋，把该房屋完好交回给原告黎淦辉，但原告黎淦辉应给被告合理期间腾房；故被告高州市智多星教育咨询有限公司应在判决生效后十天内搬离其承租的高州市沙河南三区117号的第1、2、3层房屋。三、关于支付恢复房屋原状费用9000元的问题。因原告黎淦辉没有提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故本院对该主张不予支持。对于原告黎淦辉请求被告覃雪玲支付租金28000元等诉讼请求的问题。因被告覃雪玲不是合同相对方，原告黎淦辉也没有提供证据证实其应承担相应责任，故原告黎淦辉的该诉讼请求，于法无据，本院予以驳回。被告高州市智多星教育咨询有限公司、覃雪玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十四条第三项、第九十七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告黎淦辉与被告高州市智多星教育咨询有限公司于2018年2月24日签订的《房屋租赁合同》应予解除。二、被告高州市智多星教育咨询有限公司应在本判决生效后十天内搬离其承租的位于高州市沙河南三区117号的第1、2、3层房屋。三、被告高州市智多星教育咨询有限公司于判决生效后十天内支付拖欠的租金28000元给原告黎淦辉。四、驳回原告黎淦辉的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3396元（原告黎淦辉已经预交），由被告高州市智多星教育咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审 判 长  李仁仲人民陪审员  黎 渊人民陪审员  吴鸿飞二〇一九年八月二十一日书 记 员  黄剑锋