河南省栾川县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0324民初3号原告：晋某某，男，汉族，1975年10月9日出生，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：张元锋，河南鸾州律师事务所律师。被告：范某某，男，汉族，1963年1月19日出生，住郑州市惠济区。被告：谷某某，男，汉族，1974年5月29日出生，住河南省西平县。被告：刘某某，男，汉族，1982年7月1日出生，住河南省荥阳市。三被告委托诉讼代理人：牛进国，河南钼都律师事务所律师。第三人：栾川清华园房地产开发有限公司，住所地栾川县城钼都路，统一社会信用代码91410324592411646L。法定代表人：常玉荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁铮铮，男，1985年6月20日生，汉族，该公司员工，住嵩县，原告晋某某与被告范某某、谷某某、刘某某、第三人栾川清华园房地产开发有限公司（以下简称“清华园房地产公司”）债务转移合同纠纷一案，本院于2018年9月7日作出（2018）豫（0324）916号民事判决，第三人清华园房地产公司不服本院判决，向洛阳市中级人民法院提出上诉。洛阳市中级人民法院审理后认为本案在二审期间当事人提交了新的证据，原判决认定事实不清，作出（2018）豫03民终5960号民事裁定书，撤销本院（2018）豫（0324）916号民事判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭，公开开庭审理进行了审理。原告晋某某及其诉讼代理人张元锋,被告范某某、谷某某、刘某某的诉讼代理人牛进国，第三人清华园房地产公司的诉讼代理人袁铮铮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1.依法判令三被告履行协议义务，将栾川县金融信息大厦以下财产交付给原告，并将相关土地、房产手续办理至原告名下：①金融信息大厦C区3#101、201、301三层商铺（房产代码2013-05-03-商01，面积：817.34平方米，商品房预销售证号：栾预2013字第**）；②金融信息大厦B区2#楼地下停车位十个（含B16、B17、B29、B30、B31、B32、B33、B35、B36、B37号）；③栾川县金融信息大厦B区2#1单元2604号住宅商品房一套（面积167.86平方米）。2.第三人协助履行三被告将上述财产的土地、房产手续办理至原告名下的义务；3.本案的一切费用由三被告承担。事实与理由：2017年5月15日，原告与三被告及案外人刘军芳签订《协议书》。刘军芳欠原告的借款无力偿还，而被告范某某拖欠刘军芳的材料款，三方协商一致达成《协议书》。约定由被告范某某直接向原告付款，被告范某某将其在栾川县金融信息大厦的以下财产：①金融信息大厦3#101、201、301三层商铺（房产代码2013-05-03-商01，面积：817.34平方米，商品房预销售证号：：栾预2013字第**；②金融信息大厦B区2#楼车位十个（含B16、B17、B29、B30、B31、B32、B33、B35、B36、B37号）；③金融信息大厦B区2#楼1单元2604号住宅商品房一套（面积167平方米）抵顶给原告偿还款项。上述商铺、房产、车位的实际所有人为被告范某某，但以谷某某、刘某某名义办理的相关购房手续。协议明确约定三被告应积极履行土地、房产手续的办理，但协议达成后多次要求被告履行，被告拒不履行。第三人系栾川金融信息大厦的房地产开发商，且三被告所有的财产仍在第三人名下，第三人应履行协助办理房产过户的义务。三被告辩称：1.原告诉状所述被告以栾川县金融信息大厦相财产抵帐的协议属实。2.抵顶给原告的资产被告范某某有处分的权利。被告范某某原系第三人的股东，2015年1月基于股权转让退出公司，第三人及王国强、金全有、范某某签订了解除合作分账协议，用金融信息大厦的部分财产抵顶范某某应获得的股权转让款及其它投资。原告协议中的抵账财产系范某某所有，其中的商铺、房产一套在谷某某、刘某某名下，被告范某某有实际处分权。3.前述抵账协议的财产仍在第三人名下，第三人应履行土地、房产手续变更义务。第三人辩称：1.该案中的金融信息大厦C区3301号商铺1-3楼已在分账补充协议中退还给清华园房地产公司,范某某没有权利处分该商铺,且补充协议上有范围强、王国强、金全有的签名和指印,足以表明是经过全体股东同意的。3301号商铺已经经过网签备案给杜疙疼,这一事实原告晋某某与被告等都予以认可,所以清华园房地产公司不可能再将3301号商铺分给范某某,如果真的分配了才构成了一房多卖。2.关于2604号商品房,本案原告提交的解除合作及分账协议和清华园房地产公司提交的分账补充协议中,都未显示2604号商品房分给了范某某,所以被告范某某对2604号房屋也没有处分的权利。虽然刘某某曾经与清华园房地产公司签订过认购协议,但刘某某并未向指定的账户缴纳购房款,根据认购协议中的第四条、第五条,应当认定为本协议自动解除,刘某某并未取得该房屋的所有权。3.原告要求清华园房地产公司配合办理房产手续,因工程未进行竣工验收，不能办理房产手续。原告向法庭提交以了下列证据：第一组证据：1.2015年4月30日，被告范某某和王国强、金全有签订的《栾川清华园房地产开发有限公司解除合作及分账协议》及后附范某某分配房屋明细表一份；2.2015年9月11日，王国强、范某某和金全有共同签订的协议及应分给范某某的房产（含车位）明细。第一组证据拟证明证明范某某对原告所主张的栾川县金融信息大厦的以下财产享有所有权：①金融信息大厦3#101、201、301三层商铺（房产代码2013-05-03-商01，面积：817.34平方米，商品房预销售证号：栾：栾预2013字第**②金融信息大厦2#楼车位十个（含B16、B17、B29、B30、B31、B32、B33、B35、B36、B37号）；③金融信息大厦B幢1单元2604号住宅商品房一套（面积167平方米）。第二组证据：1.谷某某的交款收据、清华天悦认购协议、商品房销售卡各一份；2刘某某的交款收据、清华天悦认购协议、商品房销售卡各一份。第二组证据拟证明范某某所有的金融信息大厦3#101、201、301三层商铺（房产代码2013-05-03-商01，面积817.34平方米，商品房预销售证号：栾预：栾预2013字第**融信息大厦B幢1单元2604号住宅商品房一套（面积167平方米）、10个车位，相关购房手续以谷某某、刘某某名义办理，清华园房地产公司负有协助办理土地及房产相关手续的义务。第三组证据：1.2017年5月15日原告与三被告及案外人刘军芳签订的《协议书》一份。第三组证据拟证明：1.原告出借给刘军芳（案外人）的借款385万元，刘军芳无力偿还，而被告范某某拖欠刘军芳的材料款无力偿还，经三方协商一致达成此协议。约定由被告范某某直接向原告付款，被告范某某将其在协议中约定的商铺、商品房、车位抵顶给原告偿还债务，该协议合法有效；2.上述房产及商铺的实际所有人为范某某，但是分别以谷某某、刘某某名义办理，谷某某和刘某某认可此房产属范某某所有；3.清华园房地产公司对此知情并认同，其作为开发商，负有协助办理相关的土地、房产手续的义务。第四组证据：1.人保财险保险费发票1份；2.栾川法院保全费票据1份。第四组证据拟证明原告本次诉讼支出的保全担保费、保全费应由被告范某某、谷某某、刘某某承担。第五组证据：1.原一审庭审笔录复印件，拟证明第三人对原告提供的上述四组证据的真实性不持异议。三被告对原告提供证据真实性均不持异议,对第四组证据的证明方向有异议。认为原告提供的证据能够证明范某某对抵账给原告的财产具有处分权，财产已实际交付给原告，办在谷某某名下的商铺与刘某某名下的住房一套实际上所有权归范某某，分账协议以及2015年9月11日调整房源的协议中没有显示2604号房，是因为在履行分账协议，实际分房过程中，分给范某某的财产经过多次调整，2604号房以刘某某名义办理手续，实际上所有权归范某某，刘某某本人予以认可。第四组证据证明的费用支出是不必要开支，被告已将财产交付给了原告，故三被告不应当承担相关费用。第三人对原告提交的证据质证意见如下：1.对原告所提供的第一组1号证据,解除合作开发分账协议真实性予以认可，一组2号证据协议书系复印件件，不予认可。在解除合作分账协议签订后，王国强、范某某、金全有等三人签订了另外一份分账补充协议，协议中约定将3301商铺1-3层退还给清华园房地产公司，原告提交的证据中不能证明金融信息大厦B栋2604号商品房分给了范某某。2.对原告提供的第二组证据，谷某某、刘某某的收据,认购协议及商品房销售卡真实性没有异议，但对证明方向有异议，清华园房地产公司的确出示过收据、认购协议、商品房销售卡，但是谷某某及刘某某并未向清华园房地产公司指定的银行账户交纳购房款，清华园房地产公司出具收据后购房人凭清华园房地产公司所开的收据及认购协议到指定账户交纳购房款，换取经过网签备案的商品房预售合同以及在房屋管理部门备案的有效的合同编号和房屋代码，也就是说拿到商品房预售合同才算跟清华园房地产公司正式签订了房屋买卖合同，而认购协议中的第四条、第五条也可以证明签订认购协议时如购房人未将相应的款项支付到指定的账户，本协议自动作废，而且第五条约定协议确定的房源不得转让、更名，否则本协议自动作废。原告所提交的证据不能证明谷某某、刘某某交纳相应的购房款，二份认购协议已自动作废。3.对原告提供的第三组证据的真实性不予认可，且对证明方向有异议，原告提交的第二组证据已经证明了谷某某、刘某某并未取得房屋的所有权，但在第三组证据中谷某某、刘某某把没有处分权利的房屋及商铺处分给他人，侵害了第三人的合法利益，而且此协议书上也没有第三人的签字及加盖公章，对第三人没有约束力。4.对原告提供的第四组证据的真实性以及证明方向予以认可。5.原告向法庭提供的第五组证据，系复印件，不予质证。三被告向法庭提交下列证据：1.清华园地产公司工商登记变更信息；2.2015年第一次股东会议决议。1、2号证据拟证明范某某因股权转让退出了清华园房地产公司，2015年1月1号到工商部门进行了相应的工商变更登记，变更登记后公司的股东为金全有和王国强，法定代表人为王国强。3.第三人清华园房地产公司另案起诉范某某合同纠纷案民事起诉状1份和第三人在该案庭审过程中向法庭提供的10份售房合同（10份合同是与李妞、陈晓丽、王姗、吴昊昊、王颖武、张媛媛、张玉娜、梁栋、谷某某等的商品房预售合同），拟证明第三人对分账协议所分给范某某的财产除有三套房屋未交付，其它财产已实际交付给范某某并有范某某实际处分的事实是认可的，第三人以自己的名义与实际购房者签订了售房合同，履行了配合义务，分账协议已实际履行，第三人应当继续履行其它房产（也就是被告抵给原告的财产）办理产权变更登记的义务。第三人所称解除合作与分账协议之后又签订分账补充协议，不是事实，商铺已实际交付给范某某，并不是被第三人收回。原告对三被告提供的证据的真实性及证明目不持异议。第三人对三被告所提供的证据的真实性无异议，对三被告的证明目的不予认可。虽然2015年第一次股东会范某某将其在清华园房地产公司的股份转让给王国强及金全有，但范某某还一直在清华园房地产公司任职，且在2015年9月11日与王国强、金全有签订了分账补充协议，范某某是清华园房地产公司的实际控制人。清华园房地产公司所出售的房屋均经过网签备案，有统一备案的合同编号及房屋代码，与本案中的3301号商铺、2604号商品房签订的认购协议不同。分账协议中，分给范某某的房屋大部分经过了网签，办理了房屋销售合同。谷某某、刘某某未向清华园房地产公司交纳过房款，3301商铺、2604号房产的认购合同已自动作废，被告提交的2份认购协议与本案没有关联。第三人向法庭提交下列证据：1.杜圪塔商品房预售合同1份；2.担保还款协议书1份；3.房产抵账合同1份；4.借款协议1份（复印件）；5.分账补充协议1份。**证据拟证明栾川县金融信息大厦**商铺已经抵顶给了杜疙瘩等人，因晋某某2015年向杜疙瘩借款一直未履行还款责任，清华园房地产公司作为借款担保人根据担保协议约定将3301号商铺抵顶给杜疙瘩等人，用于偿还晋某某的借款。2015年4月30日解除合作及分账协议分给范某某的3301号商铺1-3楼仍归还清华园房地产公司所有，范某某无权将3301号商铺抵给晋某某。分账协议及分账补充协议不涉及2604号房产，该房产从来没有分给范某某，虽然刘某某提交了认购协议及商品房销售卡，但是刘某某从未向清华园房地产公司的指定账户交纳购房款，根据认购协议第四、五条规定，购房协议自动解除。原告对第三人的证据质证意见如下：1.对2015年2月10日原告和金全有、王国强、第三人及案外人杨秋、杜疙瘩所签订的担保还款协议书真实性不持异议，但该笔借款系清华园房地产公司不能按施工合同约定按时足额支付工程款，原告为保障施工顺利进行对外的借款，并用于施工工程，该借款在三建公司和清华园房地产公司结算工程款对账时，双方财务一致确定该款由清华园房地产公司负责偿还，并从支付给三建公司的工程款中扣除，故不存在三建公司或晋某某欠第三人借款。2.对2015年4月30日范某某、王国强、金全有所签订的解除合作及分账协议及后附分给范某某商铺明细，经核对与范某某向原告提供的协议内容一致，可以证明本案涉诉的商铺清华园房地产公司认可分给范某某的事实，范某某有处分权。3.2015年10月1日王国强、清华园房地产公司和杜疙瘩所签订的借款协议，没有原告签字，且原告从杜疙瘩、杨秋等人处所借款项在三建公司和第三人进行工程款结算对账时，包含在第三人应承担的1200万元外欠账款中，应从支付三建公司的工程款中予以扣除。4.对2018年5月26日王国强、第三人和杨秋、杜疙瘩、常建龄所签订的房产抵账合同、第三人和杜疙瘩所签订的商品房买卖合同不予认可，在2015年清华园房地产公司已将本案诉争的涉案商铺分给范某某，且该商铺在范某某抵顶给晋某某后，有晋某某实际占有和控制，清华园房地产公司将已经分配给范某某的商铺又另行以顶账方式出售给杜疙瘩，构成一方多卖，其行为已涉嫌诈骗犯罪。在清华园房地产公司起诉晋某某、杜疙瘩担保追偿纠纷一案中，杜疙瘩在庭审中明确表示只是和清华园房地产公司签合同，没有收到清华园房地产公司为其办理的任何房产手续，也没有实际占有房产，故不认可清华园房地产公司以房产顶账方式清偿杜疙瘩欠款的事实。5.第三人提供的2015年9月11日范某某、王国强、金全有、清华园房地产公司签订的分账补充协议不予认可，该份协议是第三人故意伪造，因为在原一审中原告方提供了同样在2015年9月11日范某某、王国强、金全有三人所签订的协议书及后附的范某某房源明细表，在上次庭审中经庭审质证，各方对该份证据的真实性均无异议，在原一审庭审中第三人也未提及另行和范某某签订补充协议，收回商铺的情况。该份证据是原一审判决上诉才出现，在二审中范某某一方明确提出该份证据是虚假、伪造的，故我方对该份证据真实性及证明目的均不予认可。三被告对第三人提供的证据的质证意见同原告。本院对各方当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证，对有异议的证据和事实，本院评析如下：1、原告晋某某向法庭提交的第一组证据不能作为被告范某某取得相应房产的依据。涉案房产是第三人开发，属于第三人所有。2015年4月30日范某某、王国强、金全有签订的解除合作及分账协议违反公司法的规定，属公司股东滥用股东权利的行为，该行为损害第三人栾川清华园房地产开发公司的权利，协议中有关对第三人资产处分的约定无效，被告范某某不能依据该协议取得第三人的资产。另外房产作为不动产，产权转让需经登记才发生物权变动的效力，目前涉案房产未经不动产登记机关变更登记，且第三人栾川县清华园房地产房地产开发有限公司对解除合作协议及补充协议有异议，被告范某某不能据协议取得对第三人的资产所有权。2、原告晋某某向法庭提交的第二组证据不能作为谷某某、刘某某取得相关房产的依据，不能证明其证明目的。3、原告晋某某向法庭提交的第三组证据，第三人对协议中以物抵债部分涉及的房产有异议，本院认为协议中有关以物抵债的内容系被告范某某对第三人财产的无权处分。4.第三人提供的2015年9月11日范某某、王国强、金全有、清华园房地产公司签订的分账补充协议与之前本院审理时原告提供的分账补充协议内容相矛盾，在本案第一次审理时第三人对原告出示的证据的真实性不持异议，本院对本次庭审第三人提供的该证据的证明目的不予采纳。依据有效证据，本院认定以下案件事实：栾川县金融信息大厦是第三人清华园房地产公司开发建设的工程项目，该工程于2012年7月动工建设，到2014年底主体完工。该公司原有股东为范某某、王国强和金全有三人2015年4月30日，三股东签订解除合作及分账协议，约定范某某和金全有退出公司，由王国强全权承接公司继续经营。范某某和金全有分得实物资产，以冲抵其投资成本及为借款融资费用等，二人分的资产由其自行处置。2015年9月11日，第三人给被告谷某某出具认购协议一份，商品房销售卡一张，收据一份，将金融信息大厦3#楼101、201、301房产，面积817.34㎡，房产代码2013-05-03商01，以4157552元的价格出售给谷某某。同日，第三人给被告刘某某出具认购协议一份、商品房销售卡一张、收据一份。将金融信息大厦2#楼2604商品房，面积167.86㎡，房产代码2013-05-2-1-2604，以513713元的价格出售给刘某某。同年9月11日，三股东再次签订协议，将分的部分房产予以调整，其中有范某某分得2#楼车位十个（B16、B17、B29、B30、B31、B32、B33、B35、B36、B37号）。被告谷某某和刘某某认可以其名义购买的上述房产均为范某某所有。2015年5月15日，被告范某某、谷某某、刘某某同原告及案外人刘军芳签订协议书，约定三被告将上述房产抵顶给原告晋某某，冲抵三方欠款。同时三被告应将与本协议约定财产的相关的协议、收据等全部财产手续交付原告，并无条件积极协助原告办理过户手续。本院认为：公司享有独立的财产权,公司股东行使权力不得损害公司利益。涉案房产是第三人开发，属于第三人所有。2015年4月30日范某某、王国强、金全有签订的解除合作及分账协议违反《中华人民共和国公司法》第二十条的规定，属公司股东滥用股东权利的行为，该行为损害第三人栾川清华园房地产开发公司的权利，协议中有关对第三人资产处分的约定无效，被告范某某不能依据该协议取得第三人的资产。之后，被告人范某某与原告晋某某、刘军芳、谷某某签订的债务转移协议中以物抵债部分的约定，系被告范某某对第三人栾川清华园房地产开发公司的资产的无权处分，第三人栾川县清华园房地产开发公司对被告范某某的无权处分行为不予认可，该债务转移协议中有关以房抵债部分的约定无效，故本院对原告晋某某的诉讼请求不予支持。原告晋某某可以根据债务转移协议约定直接请求债务人范某某以其它方式履行债务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告晋某某的诉讼请求。本案诉讼费37600元，保全费5000元，共计42600元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  陶占省审 判 员  孙江波人民陪审员  刘 剑二〇一九年十一月十五日书 记 员  祁延飞