西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初5038号 原告（反诉被告）伍金珍，女，汉族，1972年2月22日出生，住广东省。 委托诉讼代理人任战峰，陕西渭临律师事务所律师。 被告（反诉原告）陕西智逸实业有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。 法定代表人田军亚，该公司总经理。 委托诉讼代理人李赢，陕西稼轩律师事务所律师。 委托诉讼代理人黄保军，陕西稼轩律师事务所律师。 原告（反诉被告）伍金珍与被告（反诉原告）陕西智逸实业有限公司（以下简称智逸公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，于2018年7月11日做出（2017）陕0113民初11598号民事判决书，后被告智逸公司不服向西安市中级人民法院提起上诉。西安市中级人民法院于2018年12月5日做出（2018）陕01民终10472号民事裁定书，撤销本院做出的（2017）陕0113民初11598号民事判决书，发回本院重审。本院受理后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告伍金珍的委托诉讼代理人任战峰、被告智逸公司的委托诉讼代理人李赢、黄保军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告伍金珍诉称，2016年9月26日，原、被告签订《都荟国际中心定房确认单》（以下简称定房确认单），约定被告将坐落于西安市XX路与XX路XX号为7-12301的办公用房出售给原告，建筑面积165.83平方米，单价9288元/平方米，总价为1540229元，首付比例51.95%，首付款800229元。确认单签订当日，原告向被告支付5万元作为定金，被告承诺原告交首付款后1个月内和原告签订商品房买卖合同，2016年12月31日之前向原告交付房屋。原告2016年10月14日委托武汉置威环保工程有限公司向原告支付750229元用于首付款，被告向原告出具了800229元的收款收据一张。但被告违反其承诺，至今未和原告签订商品房买卖合同，没有向原告交付房屋。2017年6月，原告找被告催要房屋及办理房屋相关手续时，被告回复不知道什么时候可以交房，被告承诺原告收房时按合同规定补偿原告损失。2017年8月15日，原告找被告时，被告回复上述房子不卖给原告。8月21日，被告告诉原告按市场价出售，要求原告在原房价的基础上加价15余万元，两天内办手续，否则房屋另行出售。现原告诉至法院，请求：1.判令被告履行房号为7-12301的都荟国际中心定房确认单约定的合同义务；2.判令被告和原告签订房号为7-12301的商品房买卖合同并履行交付房屋义务；3.判令被告向原告支付7万元违约金；4.本案诉讼费及其他合理费用由被告承担。 被告智逸实业公司辩称，请求驳回原告诉请，支持被告反诉请求。1.按照定房确认单的约定，原告最迟应当在2016年10月6日前向被告缴纳全部房款。因银行无法为原告办理按揭贷款手续，原告未按约补足全部房款。2.定房确认单仅是预约合同而非本约，根据商品房销售管理办法第16条，买受人对房屋行使完全所有权必须具备供水、供电、装饰、产权登记等，因此定房确认单不具备商品房买卖合同必备条件，仅是预约合同。3.关于高某某证言，因高某某提供的个人征信报告本应是伍金珍提供，而由高某某提供，高某某与伍金珍之间存在利害关系，且高某某目前受雇于伍金珍。关于武俊芳证言，其庭审中无法解释为何要替伍金珍缴纳剩余房款，且其是伍金珍的客户，双方存在利害关系。被告在原审一审中提交的情况说明与本次提交的情况说明有差异，是因为一审判决中明确指出了情况说明没有明确伍金珍不符合贷款条件的记载，而本次提交的情况说明是对伍金珍无法办理银行贷款进行充分说明。4.自2017年原告起诉至今，房价已经发生重大变化，原告至今未缴纳剩余房款，因此是原告违约在先。原告迟延付款的行为已经导致定房确认单的合同目的无法实现，已经失去继续缴纳房款的必要性，依照合同约定及法律规定，已经具备解除定房确认单的条件，应当依法解除。因此，反诉请求：1.判令解除大都荟项目7-12301号房屋的《都荟国际中心定房确认单》。2.判令反诉被告缴纳的50000元定金不予退还。3.本案诉讼费由反诉被告承担。 反诉被告伍金珍辩称，请求驳回反诉诉请。其缴纳50000元定金后签订定房确认单，定房确认单约定原告应缴纳50%的首付而非被告所述100%房款。经与被告协商，被告同意后，其将50%首付中除定金外的剩余房款支付被告，被告向其出具了收款收据。被告的置业顾问高某某向原告承诺2016年年底交房。原告按照定房确认单约定履行义务，其本诉请求应当予以支持。 经审理查明，2016年9月26日，原告伍金珍、武汉置威环保工程有限公司（以下简称置威公司）与被告签订《都荟国际中心定房确认单》，约定伍金珍、置威公司购买被告开发的位于西安市XX路与高新四路十字西北角高新大都荟办公房一套，房号为7-12301，建筑面积为165.83平方米，单价为每平方米9288元，总价为1540229元，首付款为800229元，定金为50000元；本定房确认单有效期为10日，客户须在10日内补足应缴纳的房款，并签定《商品房买卖合同》及银行按揭所有手续，如因买受人原因逾期办理相关手续，视为自愿放弃此房源，定金不予退还，此房源另行出售。同时，该定房确认单备注“先用伍金珍贷款，若个人贷款办不下来，改为一次性付款用公司名称”，高某某作为被告的置业顾问在该定房确认单上签字。同日，原告通过置威公司向被告支付定金50000元，被告向原告出具收据。2016年10月14日，原告通过置威公司向被告支付首付款750229元。2016年10月19日，被告向原告出具收到首付款800229元的收款收据。 原告提交高某某证人证言且高某某出庭作证，证明原、被告未签订商品房买卖合同的原因是被告一直找理由拖延签订。中国工商银行股份有限公司陕西自贸区西安沣东支行2018年10月12日出具的《情况说明》载明，因伍金珍在贷款申请前一年在其银行日均金融资产额与申请的个人商用房贷款金额之比低于规定比例1.5%，因此其银行未予办理商用房贷款。 经查，高新大都荟7幢于2015年2月6日取得商品房预售许可证。经询，被告陈述涉案房产未出售给第三方，原告则表示可一次性付清剩余房款。经本院在西安市住房和城市建设局网站查询，截止本判决做出时案涉房屋尚未网签备案。 上述事实，有《都荟国际中心定房确认单》、中国民生银行支付业务回单、收款收据、证人证言、《情况说明》等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，原告伍金珍、置威公司与被告签订《都荟国际中心定房确认单》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。因定房确认单不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的房款支付时间、房屋交付使用条件及日期、产权登记有关事宜及违约责任等内容，所以该定房确认单应为商品房买卖合同的预约合同。但原告在定房确认单签订当天即支付定金50000元，并于随后支付首付款750229元，被告对此不持异议并向原告出具收到首付款800229元的收款收据，原告付款比例超过50%，已履行了应由商品房买卖合同约定的买受方的主要义务。因此，被告应按定房确认单约定与原告签订商品房买卖合同。按照西安市新建商品房的交易习惯，在已取得商品房预售许可证的情况下，买受人与出卖人一般是先签订认购书或定购书、再签订商品房买卖合同、在签订商品房买卖合同当天或一周内支付首付款、最后办理按揭贷款。本案中，案涉楼盘在原告支付首付款时已取得商品房预售许可证，而双方至今未签订商品房买卖合同。根据原告提交的高某某证人证言，双方未签订商品房买卖合同的原因是被告一直找理由拖延签订，在无证据显示被告曾催告原告签订商品房买卖合同而原告未在合理期限内签订的情况下，本院依法认定双方未签订商品房买卖合同的责任在被告，被告明显违约。在违约情况下，被告不具有选择继续履行还是解除定房确认单的权利，现原告请求被告继续履行定房确认单、与其签订商品房买卖合同，并表示可一次性支付剩余房款，定房确认单不存在无法继续履行的情况，故原告要求被告签订商品房买卖合同，有事实和法律依据，本院依法予以支持。因定房确认单未约定交房时间及违约责任，而双方也未就交房时间及违约责任进行协商并就此签订商品房买卖合同，所以原告请求被告交付房屋并支付违约金无合同依据，本院依法不予支持。关于被告的反诉。首先，被告提交的银行出具的情况说明并未显示银行未向原告办理商用房贷款的原因系原告征信有问题。其次，首付款及剩余房款何时支付、怎么支付、未支付的违约责任属于商品房买卖合同所应该约定的内容，在双方未签订商品房买卖合同而原告已支付首付款且无证据显示被告催告原告支付剩余购房款而原告未在合理期限内支付的情况下，被告以原告存在征信问题、银行拒绝为原告办理按揭贷款、原告迟迟不支付剩余房款为由，主张原告存在违约行为，并以此为由请求解除定房确认单并不退还定金，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，兹依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条及《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下： 一、被告陕西智逸实业有限公司于本判决生效之日起十日内与原告伍金珍就西安市XX路与XX路XX幢XX单元XX号房屋以单价9288元/平方米签订《商品房买卖合同》。 二、驳回原告伍金珍的其余诉讼请求。 三、驳回反诉原告陕西智逸实业有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费19292元，由原告承担839元，被告承担18453元。因原告已预交，故被告应在履行上述义务时一并给付原告。 反诉案件受理费9331元，由反诉原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  张叡婕 人民陪审员  马智敏 人民陪审员  王 军 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  邹 倩 打印：扈艳红校对：康黎2019年月日送达 1