重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初17360号原告：重庆晓月物业管理有限公司,住所地重庆市南岸区南坪东路********，统一社会信用代码915001082031767190。法定代表人：赵峻岭，总经理。委托代理人：李鹰，男，汉族，1970年出生，户籍所在地重庆市南岸区，系原告公司员工。被告：牟春茂，男，汉族，1971年出生，户籍所在地重庆市南岸区。原告重庆晓月物业管理有限公司（以下简称“晓月物业”）诉被告牟春茂物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法由审判员余洪峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告晓月物业的委托代理人李鹰、被告牟春茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晓月物业诉称：原告与海棠晓月汇景苑业主委员会签订《物业服务合同》约定，物业管理服务费按建筑面积1元/平方米/月计算，公摊水电实行10元/月包干分摊，业主逾期缴纳物业管理费的，按每日3‰缴纳违约金。2017年12月29日，原告与XX（A区）联合代管工作小组签订《物业服务合同》约定，自2018年1月1日起物业管理服务费按建筑面积1.3元/平方米/月计算，业主逾期缴纳物业管理费的，按每日3‰缴纳违约金。被告系该小区业主，自2012年6月1日至2019年7月30日拖欠车位物管费2440元、直饮水费70.25元，2018年1月1日至2019年7月30日物业服务费3553.85元。经原告催收被告仍未缴纳，故起诉至法院，请求判令被告：1、请求被告支付2012年6月1日至2019年7月30日拖欠车位物管费2440元、直饮水费70.25元，2018年1月1日至2019年7月30日物业服务费3553.85元共计6064.1元及违约金（按每日3‰计算至付清之日止）；2、本案诉讼费由败诉方承担被告牟春茂辩称，被告确实未缴纳原告起诉期间的物业服务费、车位物管费和直饮水费，原因是：1、被告购买车位面积比产权标注面积少1平方米，原告未联系开发商进行解决；2、原告将被告车位旁边车位出租给他人使用，导致被告停车困难；3、物业服务费提价的手续不完善，不应当按照1.3元每平方米计收物业服务费；4、公摊水电费计费错误，不应当收取；5、物业收入不清晰，侵犯业主权益；6、被告未使用直饮水费，原告不应当收取直饮水费；7、原告起诉期限已过诉讼时效。经审理查明：原告晓月物业系具有壹级资质的物业管理服务公司。2007年8月31日，原告（乙方）与海棠晓月汇景苑业主委员会（甲方）签订《海棠晓月汇景苑物业服务合同》，该合同约定原告为XX小区提供物业管理服务；合同期限自2007年8月31日至2010年5月31日止；物业服务费标准按建筑面积计算，住宅1.00元/月·平方米，车位服务费40元/月·个，本小区应分摊的公共水电每户10元/月包干分摊；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前履行交纳义务；业主（使用人）违反本合同的约定，未能按时交纳物业服务费的，应按所交费用总额每日3‰的标准向乙方支付违约金。合同还对物业服务事项、物业服务质量、双方权利与义务等事项进行了约定。2010年3月26日，该小区业主委员会与原告签订续延协议，同意续延并继续履行《XX物业服务合同》。2017年12月29日，原告（乙方）与海棠晓月汇景苑（A区）联合代管工作小组（甲方）签订《物业服务合同》，该合同约定合同期限自2018年1月1日至2019年12月31日止；物业服务费收费标准（按建筑面积计算）为住宅为1.30元/月·平方米，车位服务费40元/月·个；业主（使用人）违反本合同的约定，未能按时交纳物业服务费的，应按所交费用总额每日3‰的标准向乙方支付违约金等。两份《物业服务合同》均在重庆市南岸区房屋管理局进行了备案。另查明，被告为重庆市南岸区XX号房屋业主，该房屋建筑面积为160.79平方米。原告于2019年7月4日以邮政特快专递的方式向被告邮寄了催款函，对欠缴费用进行了催收。以上事实，有原告提交的资质证书、《海棠晓月汇景苑物业服务合同》、《物业服务合同》及备案证明、续延协议、房屋登记信息查询证明、南岸区海棠溪街道海棠晓月社区居委会出具的证明、欠费清单、催款函、邮政特快专递回执、收费通知单以及原告陈述等证据在卷为凭，并经法庭认证，足以认定。本院认为,原告与海棠晓月汇景苑业主委员会、海棠晓月汇景苑（A区）联合代管工作小组分别签订的《物业服务合同》是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,系其真实意思表示，且其形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，故该合同合法有效，故依法应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告作为小区业主，亦受该合同的约束。对于被告抗辩认为2010年1月至2017年12月31日期间并未签订《物业服务合同》的意见，因原告举示海棠晓月汇景苑业主委员会与其签订的《关于海棠晓月汇景苑物业服务合同续延的协议》足以证明，双方已经达成按原合同继续履行的合意，且原告不仅实际履行了合同义务也按原合同约定价款收取物业服务费，因此，本院对被告该项抗辩意见，不予认可。对于被告抗辩认为原告起诉已过诉讼时效的问题，根据《民法总则》之规定，向人民法院请求民事权利的诉讼时效期间为3年。本案中，原告仅举示证据证明其于2019年7月向被告进行了催收，对于2016年7月以前的物业服务费、直饮水费，原告未举示证据证明其已经进行了催收，应当承担举证不能的不利后果。对于原告要求的直饮水费，根据原告所举示证据，直饮水费产生于2015年1月，已经超过诉讼时效，本院不予支持。综上，因此，被告仅向原告支付2016年8月至2019年7月期间的物业服务费、车位服务费。结合原告所举示的被告所在小区的二份物业服务合同，被告应当缴纳物业服务费3971.51元、车位服务费1440元。对于违约金，双方合同明确约定未按时交纳物业服务费用的，应当支付违约金，但双方约定违约金明显过高，故本院酌情将违约金调整为按中国人民银行公布的商业银行同期同档贷款基准利率计算。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告牟春茂于本判决生效之日起十日内支付原告重庆晓月物业管理有限公司2018年1月至2019年9月的物业服务费3553.85元、2016年6月至2019年9月车位服务费1440元及违约金（以每月欠缴金额（物业服务费+车位服务费）为基数，从逾期之日起按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算至付清之日止）。二、驳回原告重庆晓月物业管理有限公司其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告牟春茂负担（原告重庆晓月物业管理有限公司已垫付，牟春茂支付上述款项时一并付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 余洪峰法官助理 彭 璟二〇一九年十一月一日书 记 员 袁秋香