广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂01民初770号 原告：广西融晟物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市沙井大道**南宁国际商业贸易中心G型商业楼**房，统一社会信用代码：9145010577171460X7。 法定代表人：何汝妹。 委托诉讼代理人：梁凡，该公司职员。 被告：郑庆东，男，1979年12月13日出生，香港特别行政区居民。 原告广西融晟物业服务有限公司（以下简称“融晟公司”）与被告郑庆东物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月19日受理后，依法于2019年11月25日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人梁凡到庭参加了诉讼。被告郑庆东经本院依法公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告融晟公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告郑庆东向原告支付其拖欠的融晟.公园大地XX房屋的物业管理综合费9903.2元及逾期付款违约金32008.9元（从2012年3月1日起计至2018年5月31日止，以9903.2元为基数，按每天3‰计算）；2、判决本案诉讼费由被告负担。事实和理由：广西旺达房地产开发投资有限公司（以下简称“旺达公司”）是位于南宁市沙井大道39号融晟.公园大地小区（报建名称南宁国际商业贸易中心）的开发商。2009年8月，旺达公司与广东中奥物业管理有限公司南宁分公司（以下简称“中奥南宁分公司”）签订一份《前期物业管理服务委托合同》，约定中奥南宁分公司为旺达公司开发的位于南宁市沙井大道39号融晟.公园大地小区提供前期物业服务，物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，其中高层住宅0.7元／月／平方米，自双方签订合同之日起至小区业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，本合同自动终止。2011年2月24日，郑庆东为购买位于南宁市而与旺达公司签订《商品房买卖合同》，其中附件五为郑庆东与中奥南宁分公司签订的《前期业务服务合同》和《临时管理规约》，约定小区正式成立业主委员会并签署本小区《物业管理委托合同》之日止，由中奥南宁分公司提供物业管理服务，郑庆东应自收楼之日即前述收楼确认书或领取入户房门钥匙当日或经寄发的《交付使用通知书》所列明的默认收楼日起向中奥南宁分公司支付物业管理综合费（高层住宅按建筑面积×0.7元／平方米／月计算）、公共水电公摊费、电梯设施设备维护及年检费，以每6个月为一个周期交纳，郑庆东须在每个周期首月5日之前交纳当期的物业服务综合费，逾期则按每日千分之三计收违约金。2012年6月6日，旺达公司与中奥南宁分公司签订一份《终止物业服务合同协议》，约定解除双方签订的《前期物业管理服务委托合同》，旺达公司同意于2012年6月6日将包含截止至2012年2月29日融晟公园大地业主欠缴物业管理服务费59505.32元，电梯维护费22020元在内的费用支付给中奥南宁分公司，其中物业管理服务费包含了郑庆东所拖欠的部分。旺达公司将其与中奥南宁分公司终止物业服务合同一事进行了张贴公示。2012年10月18日，旺达公司与原告签订一份《前期物业管理服务合同》，约定原告融晟公司为旺达公司开发的位于南宁市沙井大道39号融晟.公园大地小区提供前期物业服务，物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，其中高层住宅0.7元／月／平方米，郑庆东应向融晟公司支付物业管理综合费、公共水电公摊费、维修基金，以每6个月为一个周期交纳，郑庆东须在每个周期首月5日之前交纳当期的物业服务综合费，逾期则按每日千分之三计收违约金，自双方签订合同之日起至小区业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，本合同自动终止。同日，旺达公司与原告签订一份《债权转让协议》，约定将旺达公司将因其2012年10月18日前对融晟.公园大地前期物业服务代管期间该小区业主（住户）对旺达公司的所有欠缴的物业服务综合费一事所享有的债权转让给原告，并就债权转让事宜进行张贴公示。郑庆东一直未交纳过物业服务综合费，截止至2018年5月31日止，郑庆东已经拖欠物业服务综合费9903.2元。后原告向郑庆东追索前述物业费未果，特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告郑庆东未作答辩，亦未到庭参加诉讼。 原告融晟公司向法庭提交以下证据以支持其诉讼主张： 证据1、营业执照及法定代表人证明，证明原告的诉讼主体资格；证据2、被告的身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；证据3、前期物业管理服务合同，证明2009年8月旺达公司与中奥南宁分公司签订融晟公园大地前期物业管理服务合同；证据4、被告与中奥南宁分公司的合同，证明2009年11月11日被告与中奥南宁分公司签订了《前期物业服务合同》；证据5、调查笔录，证明业主已看到与中奥南宁分公司终止协议的工时文件，并接受与中奥南宁分公司终止物业管理服务协议；证据6、与中奥南宁分公司终止前期物业管理服务协议，证明1、旺达公司与中奥南宁分公司签订了终止《融晟公园大地前期物业管理服务合同》的协议书，2、依据协议第7条，证明在2012年6月6日双方终止协议前，中奥南宁分公司早已对小区的物业管理不进行职权，也不承担责任了，3、证明旺达公司在协议签订后双方进行了物业资料的移交；证据7、授权委托书，证明开发商旺达公司在2012年1月14日，中奥南宁分公司撤离后成立公园大地管理中心，进驻小区进行物业代管；证据8、关于中奥南宁分公司终止前期物业管理服务协议公示的照片，证明关于旺达公司与中奥南宁分公司终止前期物业管理服务协议的通知已经在小区公示，并征询了业主的意见；证据9、项目中标备案表，证明原告以投标方式中了融晟公园大地前期物业管理的标；证据10、前期物业管理服务合同，证明2012年10月18日，原告与旺达公司签订了融晟公园大地的前期物业管理合同；证据11、债权转让协议，证据12、债权转让通知书、照片，证据11、12证明旺达公司将其承接代管小区物业期间的费用收取权转让给了原告，并在小区发布了通知，将债权转让内容向业主进行公示；证据13、项目收费标准备案表，证明原告物业收费依据已经报相关部分备案；证据14、缴费催收通知单照片，证明被告欠费明细及原告对欠费进行催收；证据15、缴费通知单，证据16、证明，证据17、奖励荣誉、锦旗，证据15-17证明原告对小区的物业管理得到区市以及广大业主的嘉奖；证据18、小区水、电公摊公示牌照片，证明小区水电公摊已向小区业主公示；证据19、委托书，证明原告向被告收取每户生活垃圾处理费得到了南宁市江南区市政环卫站的委托；证据20、水费缴纳清单，证明1原告已按整个小区的水费总表向广西绿城水务股份有限公司支付了水费，2、原告向被告收取水费是有事实依据的，是基于已代被告缴纳水费，应由被告负责清偿原告已代缴的水费；证据21、桂价费（2013）123号通知，证明水费收费标价并非一成不变，年内调价是有物价部门文件依据的；证据22、电费的缴纳及发票，证明1、原告已按小区公摊公用电费（公摊电梯等），已经向电网公司缴纳，2、原告向被告收取公摊电费、电梯电费等是有事依据的；证据23、资质证书，证据24、旺达公司的请示，证据25、南房答（2012）71号批复，证据23-25证明1、有关行政部门同意旺达公司将小区划分A、B地块两个物业管理区域，2、开发商旺达公司根据行政部门的批示，对小区A、B地块分立招投标，原告据此中标符合程序，3、A、B地块分别为292745平方米和223393.29平方米，原告分立中标后对小区进行管理并没有超过本身的资质范围；证据26、光盘，证明1、旺达公司代管期间（2012.2-2012.10）对融晟公园大地小区进行物业管理，2、原告经过招投标进驻融晟公园大地小区后，从2012年10月起对小区进行物业管理。 被告郑庆东未发表质证意见，亦未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告郑庆东未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩与质证的权利。对原告提交的证据及前述所主张的事实，本院予以确认。 庭审过程中，原告确认被告郑庆东自2012年1月1日起至2018年5月31日止的期间所拖欠的物业服务综合费数额为9903.2元，其所主张的违约金是自2012年3月1日起计算至被告郑庆东还清物业费之日止。原告表示其仅就郑庆东自2012年1月1日起至2018年5月31日止的期间所拖欠的物业服务综合费提出诉讼请求。 本院认为，关于本案的法律适用问题。本案被告郑庆东为香港特别行政区居民，香港与中国内地属不同法域，故本案系参照涉外程序审理的案件。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”之规定，具体到本案，本案系物业服务合同纠纷，且未约定适用的法律，故应当适用“履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”，案涉房产位于广西壮族自治区南宁市，故本案应适用内地法律进行审理。 关于本案的处理。本案中，原告为旺达公司开发的位于南宁市沙井大道39号融晟.公园大地小区提供物业服务，与旺达公司签订了《前期物业管理服务合同》，并受让了旺达公司因2012年10月18日前对融晟.公园大地前期物业服务代管期间该小区业主（住户）对旺达公司的所有欠缴的物业服务综合费一事所享有的债权，故原告有权要求作为融晟.公园大道业主的被告郑庆东向其支付物业费，但郑庆东自2012年1月1日起至2018年5月31日期间并未依约支付物业费，拖欠数额为9903.2元，因此原告请求郑庆东支付拖欠的物业费9903.2元，于法有据，本院予以支持。根据《前期物业管理服务合同》的约定，拖欠物业费应按拖欠数额每日千分之三计算违约金，该违约金的计算标准过高，虽郑庆东未就违约金提出异议，但基于公平原则，本院酌定将违约金的计算标准调整为按年利率24%计算，即郑庆东应向原告支付违约金，以拖欠的9903.2元为基数，自2012年3月1日起计至被告郑庆东还清拖欠物业费之日止，按年利率24%计。 综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告郑庆东应向原告广西融晟物业服务有限公司支付物业管理综合费9903.2元； 二、被告郑庆东应向原告广西融晟物业服务有限公司支付逾期付款违约金（计算方法：以拖欠的9903.2元为基数，自2012年3月1日起计至本案债务清偿之日止，按年利率24%计）； 三、驳回原告广西融晟物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费848元，由被告郑庆东负担662元，由原告广西融晟物业服务有限公司负担186元。公告费260元，由被告郑庆东负担。 如不服本判决，原告广西融晟物业服务有限公司可在本判决书送达之日起十五日内，被告郑庆东可在本判决书送达之日起三十日内向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（受理费的数额根据当事人不服一审判决具体数额确定，开户名称：广西壮族自治区高级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市万象支行，账号：20×××77）,逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判长  宋桂芬 审判员  覃若鹏 审判员  覃 斯 二〇一九年十一月二十六日 书记员  苏珊珊