广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初16577号原告：胡丽明，女，1981年12月30日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：文玉良，男，1977年10月13日出生，汉族，系原告的丈夫。被告：赵倩仪，女，1981年3月27日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：付金华，广东顺迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晓瑜，广东顺迪律师事务所律师。第三人：佛山市隆迅房地产中介有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇北滘社区居民委员会君领世纪花园君领洋房10号铺，统一社会信用代码：91440606MA517KT12K。法定代表人：江万康。委托诉讼代理人：翁国伟，男，1973年11月7日出生，汉族，系该公司员工。第三人：林香，女，1985年2月7日出生，汉族，住广东省湛江市徐闻县。原告胡丽明诉被告赵倩仪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依法通知佛山市隆迅房地产中介有限公司（以下简称隆迅中介公司）、林香作为本案第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，于2019年9月9日、同年11月13日公开开庭进行了审理。第一次庭审时原告胡丽明的委托诉讼代理人文玉良、被告赵倩仪及其委托诉讼代理人付金华到庭参加诉讼；第二次庭审时原告胡丽明的委托诉讼代理人文玉良、被告赵倩仪的委托诉讼代理人付金华、第三人隆迅中介公司的委托诉讼代理人翁国伟、第三人林香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡丽明向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金262000元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告、被告经佛山市隆迅房地产中介有限公司经办人林香于2019年6月22日签订房屋买卖三方协议，约定于2019年6月25日支付完首笔定金款30000元；2019年7月8日前按时付清定金余款100000元。被告于2019年6月22日支付了10000元，剩余定金余款120000元未按照合同约定支付，被告向中介方及原告明确表示不再履行合同义务，并回避不予沟通及履行合同义务。为维护原告合法权益，现向法院提起诉讼，请求依法判决。被告赵倩仪辩称，1.被告认为引起本案产生争议并诉讼到法院的原因是中介方没有履行好自己的义务，具体来说是原被告双方以及中介方在签订三方协议的时候，并没有将有关实情告知被告，没有将房屋楼龄告知被告，也没有将房屋贷款的有关情况告知被告，只是一味的向被告陈述买房子非常划算，而且贷款金额可以超过91万元，不需要担心，但是事实是，该房屋的楼龄是27年，由于楼龄过大，导致正常无法贷款91万元，而被告资金是按照贷款91万元来准备的，但是由于贷款的问题，导致被告担心无法承担有关费用，事实上，被告是诚实的人，这是完全可以以贷款无法完成为由，拖在这里，而不是像原告所说的不愿意购买，如果如此处理，受损失的就会是原告，至少原告的房子要拖着一段时间，但是被告在很短时间内，告知中介和原告，希望能在短期内处理该事情，遗憾的是，中介公司以及原告没有理解被告的意思，在很短的时间内抓住被告的话，向法院提起诉讼，才导致今天的讼争，在此过程中，中介公司起了不好的作用，没有协调原被告双方的关系，反而从中怂恿原告起诉，原告起诉到法院后，中介方告知原告可以贷款，但是又以其他理由说被告贷款资质不足，又在原告起诉后，说几千块钱就能贷款到91万元以上，在此过程中，被告认为中介毫无诚信，应该承担相关责任，为此我们申请追加中介公司作为第三方参与诉讼；2.被告认为，原告的诉求里，并没有要求解除合同，因此，他不能按照合同第十条的约定要求被告支付违约金，更何况，原告将本案起诉到法院前，并没有有效证据证明原告已经履行了通知被告解除合同的义务，径行向法院起诉，不符合相关法律规定；3.原告向法院起诉后，被告在收到诉讼材料前后，原告、被告、中介方通过微信聊天、现场谈话等多种方式进行过协调，由于各方要求差距过大，没有协调成功，多次协调的重点是三方都表达过继续履行合同的意思表示，只是被告要求严格按照合同继续履行，而原告要求加价人民币80000元继续履行合同，中介方表达原告不可能亏损律师费按原价继续履行合同，三方多次协调没有成功，如果按照三方协调的意愿，已经改变了原告向法庭提交诉状中的事实理由的基本意思，三方应该按照原合同继续履行。第三人隆迅中介公司、林香述称，被告称第三人在楼龄方面没有如实告知，但第三人林香在当晚就将房产证给了被告看，因为27年的房龄，所以被告将购房款从138万砍到131万，签约当天晚上也跟被告谈妥了；第二天林香将房产证发给了被告，让被告找人贷款，被告说自己找人贷款。林香也找了一些按揭公司问过，说可以贷91万元，林香如实告知了被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对于当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的催告函，被告对真实性有异议，且否认收到该材料。但原告寄送的地址为案涉《房屋买卖三方协议》中被告确认的联系地址，且投递单显示有人签收，故本院对催告函真实性予以确认；2.原告提交的2019年7月11日催告函微信聊天记录和短信截图，被告不确认有无收到信息，但确认原告发送的电话号码为被告使用，本院确认被告收到原告发出的2019年7月11日催告函内容；3.被告提交的福到家中介公司与原告丈夫文玉良的微信聊天记录，系复印件，原告对此有异议，本院对该证据不予采信。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2019年6月22日，原告胡丽明作为卖方，被告赵倩仪作为买方，与经纪方佛山市隆迅房地产中介有限公司的具体经办人林香签订了一份《房屋买卖三方协议》，合同约定，原告将其名下所有的位于佛山市顺德区******************屋（以下简称案涉物业）出售给被告，成交价为1310000元。其中2019年6月25日被告应向原告支付30000元定金；2019年7月8日之前向原告支付100000元定金；首期楼款（含定金）400000元在过户当天支付给原告；贷款金额910000元被告应在2019年8月15日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。被告应按照合同约定按时将款项支付给原告，同时被告确认已查阅该物业的权属有效证件，对权属附件所载内容无异议，并已实地察看该物业，对该物业的已向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况等均予以认可。经纪方监督协助按照合同约定将楼款转交原告，并协助办理交易手续。如被告不能按合同约定买入该物业，或逾期无法买入该物业的，应向原告支付该物业成交价的20%作为违约金；被告支付楼款，每逾期一天需向原告支付该物业成交价的违约金0.3%，逾期30天的，原告有权不再出售该物业，被告应向原告支付该物业成交价的20%作违约金。合同签订后，被告向原告缴纳了10000元定金；但未在2019年6月25日前支付剩余20000元定金。2019年6月26日被告通过微信向原告及林香表示，因房子年份太高、不能申请足够的贷款，且被告资金不够，故不购买案涉物业。第三人林香通过微信回复被告，因被告未按约支付定金，且6月26日明确告知不再履行合同义务，请被告于6月27日前积极主动联系原告和中介方，当面沟通进行解约并赔偿违约金。否则原告和中介方将于6月27日起向法院起诉要求被告承担全部违约责任。2019年6月27日被告找原告丈夫文玉良沟通不购买房屋的后续事宜时，文玉良表示已经于2019年6月27日下午（实际立案日期为2019年8月6日）在法院立案，希望通过法律途径解决。2019年7月10日原告向被告、第三人林香分别寄送催告函，载明：因被告未按约在2019年6月25日前支付剩余20000元定金，且在6月26日明确告知不再履行合同义务，故被告应以每逾期一天按成交价的0.3%（即每天3930元）向原告支付违约金，如被告逾期到2019年7月25日仍未履行的，原告将不再向被告出售该物业，该房屋买卖三方协议自动解除。被告及第三人分别于2019年7月11日收到上述催告函。2019年7月11日原告以手机短信的形式将上述催告函的内容再次发送给被告、第三人林香。其后，被告表示愿意继续购买案涉物业，并要求与原告继续协商购买事宜。2019年8月25日原被告双方在第三人隆迅中介公司办公室内洽谈，但由于原被告双方对购买价款和违约金金额无法协商一致，双方未达成新的购买合意。本院认为，涉案《房屋买卖三方协议》合法有效，受法律保护，对各方当事人均具有法律效力。本案中，被告没有依照《房屋买卖三方协议》的约定支付定金，且在2019年6月26日明确表示不购买案涉房屋，已构成违约，案涉购房协议的目的无法实现，原告依法享有合同解除权。原告将具有解除合同意向的《催告函》发给被告及第三人，被告及第三人于2019年7月11日收到后，被告仍未在合同约定期限及原告催告期限内即2019年7月25日前履行合同义务，故三方于2019年6月22日签订的《房屋买卖三方协议》于2019年7月25日解除。虽然2019年8月25日双方就购买案涉物业再次进行了洽谈，但双方未就购买价款、违约金金额等主要条款达成合意，也就是说双方并未就购买案涉物业达成新的买卖合同关系。对于原告主张的违约金认定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条约定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，被告逾期支付定金和明确表示不购买物业的行为已构成违约，虽然被告辩称是因为中介方未如实告知案涉物业的楼龄，导致被告签订购房协议后无法办理910000元的贷款，才决定不购买案涉房屋，被告不属于恶意违约。但房屋交易作为大宗物品买卖，被告作为买受人应当对物业面积、楼龄、贷款情况等尽到审慎义务，且《房屋买卖三方协议》条款已明确记载：被告确认已查阅该物业的权属有效证件，已实地察看该物业，对该物业的面积、楼龄、楼层等均予以认可。被告作为具有完全民事行为的成年人，在案涉《房屋买卖三方协议》上签名代表其对协议上内容予以认可。故被告的上述辩称本院不予采信。对于被告违约责任的认定。原告主张按物业成交价的20%计付违约金262000元，被告认为违约金过高，应予调低。本院认为，三方签订案涉购房协议的日期为2019年6月22日，此后被告支付了10000元定金，在2019年6月25日前被告未如约支付剩余20000元定金，在2019年6月26日明确表示不购买案涉房屋。从时间上看，虽然被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，但被告在合同签订后的第四天即明确表示不购买房屋，此时案涉购房协议的履行程度较低，违约行为对守约方造成的损失也相对较低。且被告在明确表示不购买房屋后，也积极与原告、中介方协商赔偿事宜；在了解贷款政策后，被告也曾表示愿意继续购买案涉物业，被告违约的主观恶意较小。另外，在被告明确违约后，原告也应采取适当措施防止自身损失的扩大。本案中原告以6月27日已经起诉（实际起诉日期为8月6日）为由，未能与被告进行有效沟通；同时原告也未能举证证明其实际损失金额。因此，根据全案证据和三方陈述，综合考量案涉协议履行程度、被告违约的原因及合同解除时间，本院酌定被告应向原告支付违约金60000元。诉讼中，原告确认被告已支付的10000元定金可抵扣违约金，因此，被告还应向原告支付违约金50000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告赵倩仪应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告胡丽明支付违约金50000元；二、驳回原告胡丽明的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2615元（原告已预交），由原告胡丽明负担2015元，被告赵倩仪负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 钟 贵二〇一九年十一月十九日书记员 吴国盛