广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初17568号原告：王小华，女，1975年10月9日出生，土家族,住广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：卢平德，广东信而立律师事务所律师。被告：东莞市德基房地产开发有限公司，住所地：东莞市松山湖沁园路中心公园旁寄莲公寓**楼**A1，统一社会信用代码：91441900666506251B。法定代表人：陈尔龙。委托诉讼代理人：张旭东，广东赋诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨惠萍，广东赋诚律师事务所律师。原告王小华诉被告东莞市德基房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月14日受理后，依法由审判员李琼适用简易程序独任审判，于2019年6月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卢平德，被告的委托诉讼代理人杨惠萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.被告向原告支付违约金：每天按照同期人民银行贷款年利率加逾期罚息为255780元(以730天计算)；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年，原被告签订商品房买卖合同协议，原告购买了位于东莞市松山湖科技产业园区环湖路盛世山湖名居20号楼1单元101房屋，价格为1960000元，由于购买的是期房，合同第八条约定的房屋交付时间为2016年6月30日前。另合同第15条产权约定：因出卖人的原因导致买受人未能在商品房交付日起60日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意出卖人在365日内履行义务，否则出卖人按已收房价的1‰支付违约金。2016年6月底，被告通知原告前往收楼，此时小区公共设施仍在建设，后一直逐步完善，按约定被告应在房屋交付后425日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，但在合同约定期间之后，原告被告知仍不能办理产权证明，至2018年9月底，被告才通知原告可以办理产权证明，至9月27日产权证明办理完成，按照合同约定已经逾期395天，故原告未能办理房屋产权登记原因在被告，已然违约。因被告在合同办理产权时间长时间拖延，造成原告严重不便，损失巨大，且由于合同相关规定为被告提供之格式条款，原告特此请求按照交付后90天后计算逾期违约，延迟办理产权证明违约时间为730日。庭审中，原告明确其违约金的计算时间为2016年10月1日至2018年9月27日，计算标准为同期人民银行贷款利率逾期罚息即年利率4.35%乘1.5倍被告辩称，1、依照双方签订的买卖合同第二十条的约定，双方约定案涉商品房办理的《房地产权证》，而非不动产权证；2、合同履行过程中，案涉项目竣工验收后，东莞市出台了新的商品房确权政策即开始实行不动产登记制度，由原来的商品房确权登记变更为不动产确权首次登记，政府有关部门要求办理不动产权证，停办了房地产权业务，也就是原被告双方办理相关产权证件权利义务不再受原合同的约束。而且原告代理人在陈述中也超越了合同约定违约金的标准，所以以明示的方法抛弃了原合同的约定，所以本案相关的涉案事实已不再受原合同约定的约束；3、因为新政策的出台是原被告在签订买卖合同时无法预见的情形，属于政策的变化，是不可抗力，不动产权登记制度实行后原被告对政策变化后有关的不动产权证办理期限，以及违约责任未进行补充约定；4、因政策的出台，以不动产确权前后所要求的文件资料程序都有所不同，特别是增加了权籍调查报告及审查，而且房管部门在办理不动产权登记时启用新的系统，因该系统是在试行阶段，系统需要多次的更新及维护，导致被告提交的确权资料无法按正常流程上传数据及资料；5、在进行权籍调查报告审查过程中，发现多数业主对阳台进行加装封闭，外露台上盖，导致不能通过审查，导致了时间的延迟，对此业主具有完全的过错，理应承担相应的责任；6、原告要求支付的违约金计算标准，缺乏合同和法律依据，其所要求违约金明显过高，即使是办证延迟的责任在被告，但并没有给原告造成任何损失，由于原告不主张按合同约定计算违约金且未对损失提供相关证据予以证明，无法证实损失的存在，由于没有损失，所以违约金数额为零。本案原告主张的逾期天数计算有误，被告于2018年5月17日已提交商品房首次确权登记，并在2018年6月6日取得不动产权证书，因本案双方签订的合同约定的是原告自行办理产权证，原告何时向有关部门申请办理产权证，以及何时取得产权证，与被告无关；7、在整个过程中，被告积极的按照新的要求准备和提供资料多次与业主及有关部门协商，期间并未有故意消极不作为怠于履行合同，所以不应承担相关的责任；8、即使是现在众多业主的房屋都进行了加建房间，属于违建部分，对此在对办证过程中造成的影响，被告也积极去协调，同期的1至4号楼由于签订的合同是办理房地产权证，被告都是提早办理了相关证件，如果政策不发生变化，完全可以凭之前的资料直接办理相关产权证件；9、违约金是按照合同第十五条约定，原告已支付房款千分之一计算。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证，根据双方提供的证据，本院认定事实如下：2014年10月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于东莞市××高新技术产业开发区××号盛世山湖名居20号楼1单元101号房，房屋总价为1960000元；出卖人应当在2016年6月30日前，将验收合格的商品房交付给买受人使用；被告应该在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人同意出卖人在上述办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的期限届满后365日内履行此义务，若自出卖人报送备案期限届满后之366日起出卖人仍未履行上述义务的，买受人不退房，出卖人按已收房价款的1‰支付违约金并继续履行合同约定之前述提交备案义务。2016年6月24日，东莞市不动产登记中心网站刊登了东莞市国土资源局、东莞市房产管理局于2016年6月20日发布的“关于东莞市实施不动产统一登记的公告”，该公告明确东莞市自2016年6月30日起实施不动产统一登记。被告主张：相比较于房产证办理的流程，新的不动产权登记增加了不动产权籍调查报告，而该报告并不是被告能够独立完成的，需要土地相邻方的配合才能办理。不动产权籍调查表所附的一份界址签章表需要土地相邻方东莞市振德家具有限公司(以下简称振德公司)盖章。被告与振德公司协商了一年半的时间就双方两地块间道路使用的历史遗留问题达成协议，完成了权籍调查报告中土地相邻方的盖章。之后由于部分业主违建、房管部门弄错层数以及房管部门系统的原因，导致延迟办证。2018年6月15日，被告取得了案涉房屋的不动产权证书。2018年9月27日，原告取得了案涉房屋的不动产权证书。本院认为，根据商品房买卖合同的约定，被告应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，在上述期限届满后的365天内买受人取得房地产权属证书，即被告应当在商品房交付后的425天内为原告办理房地产权属证书。案涉房屋的收楼时间为2016年6月30日，按照上述约定，被告应当在2017年8月29日前履行办证义务，但原告在2018年9月27日才取得房产证，已远远超过了约定的时间。虽然在这期间存在房产证到不动产权证过渡政府政策变化的原因，但被告用了一年多的时间去协商相邻地块的地籍问题，导致办证的时间过度延迟，被告对逾期办证存在过错，应承担相应的违约责任。商品房买卖合同约定的违约金标准为已收房价的1‰即1960元，该违约金数额相较于案涉房款以及被告的违约行为明显过低，显失公平，本院依法予以调整，将该违约金的数额调整为26000元。对于原告超出部分的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市德基房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告王小华支付违约金26000元；二、驳回原告王小华的其他诉讼请求。本案受理费2568.35元(原告已预交)，由原告负担1284.18元，由被告负担1284.17元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 李 琼二〇一九年十一月八日书记员 黄才玲