广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初9774号 原告（反诉被告）：广西南宁市和润物业服务有限公司，住所地：南宁市秀厢大道**办公楼**。统一社会信用代码：91450107552281154E。 法定代表人：邓博元，总经理。 委托诉讼代理人：张庆兴，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃兰宇，广西南国雄鹰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：廖胜娟，女，1964年2月11日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 被告（反诉原告）：朱丽芳，男，1957年4月20日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 被告（反诉原告）廖胜娟、朱丽芳的共同委托诉讼代理人：李胜军，广西铭鑫律师事务所律师。 原告（反诉被告）广西南宁市和润物业服务有限公司与被告（反诉原告）廖胜娟、朱丽芳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月11日受理后，依法适用普通程序，于2019年5月6日第一次公开开庭进行审理。原告（反诉被告）广西南宁市和润物业服务有限公司的委托诉讼代理人张庆兴、覃兰宇，被告（反诉原告）廖胜娟、朱丽芳的共同委托诉讼代理人李胜军到庭参加诉讼。因被告当庭提起反诉，于于2019年11月4日第二次公开开庭进行审理。原告（反诉被告）广西南宁市和润物业服务有限公司的委托诉讼代理人覃兰宇，被告（反诉原告）廖胜娟、朱丽芳的共同委托诉讼代理人李胜军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）广西南宁市和润物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告支付2014年12月至2016年6月代收电费2421元，2016年6月至2016年9月期间代收生活垃圾处理费80元、住宅物业服务费402.8元，合计2903.8元；2、两被告向原告支付违约金，暂计至2016年12月31日为4383.97元（计算方式：从欠费次月的16日起计算至付清所有费用为止，以拖欠的物业费为基数，按每日千分之三计算）；3、两被告承担本案的律师费1000元；4、本案的诉讼费用全部由两被告承担。事实和理由：两被告是红日·江山小区的业主。原告与两被告签订《前期物业管理服务协议》（以下简称“协议”），约定自协议签订生效之日起至小区首届业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止，由原告负责南宁市红日·江山小区的物业管理服务，并约定了物业服务费用标准。自原告进驻小区以来，两被告一直接受原告为其提供的物业管理服务，但两被告有拖欠物业费及其他费用的行为，就拖欠的费用，原告曾多次向两被告催付，两被告均置之不理。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院依法判决。 被告（反诉原告）廖胜娟、朱丽芳共同辩称并向本院提出反诉请求：1、原告向被告返还水电公摊周转金500元；2、本案的一切诉讼费用由原告承担。事实和理由：被告对商铺使用中所产生的物业费、垃圾费等费用予以认可，但被告已足额缴纳了各项费用。而且还有2008.5元的押金在原告处，如果各项费用没有足额缴纳，原告完全可以从中扣除，无论如何计算，被告均未欠原告任何的费用了。但被告在接收商铺前预先交给原告的500元水电周转金，现原告不再服务红日江山小区，应当将该款退回被告。但原告至今仍拒绝退回，原告的行为损害了被告的合法权益，请求法院支持被告的反诉请求。 原告（反诉被告）广西南宁市和润物业服务有限公司对被告（反诉原告）廖胜娟、朱丽芳的反诉辩称，原告从未收到过被告地500元周转金。被告应当向原告缴纳本诉中原告主张的各项费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告的前身为广西南宁市联航物业服务有限责任公司（以下简称联航物业公司），该公司的资质等级为三级。被告廖胜娟、朱丽芳是南宁市西乡塘区高新大道西段红日·江山小区9号楼63号商铺的业主。2012年9月16日，联航物业公司（甲方）与被告廖胜娟、朱丽芳（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：本协议所称“前期物业管理服务”是指自本协议签订生效之日起至小区首届业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止，在此期间由甲方所提供的物业管理服务；物业服务费用由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，其中，商业物业：1.5元/月/平方米，物业服务费自开发商通知正式交房下月起计收，业主在办理交房手续时应向甲方一次性交清三个月的物业服务费，同时按2500元/套（停车位除外）向甲方预交共用水电周转金，此后，乙方应在每月的15日前向甲方交纳当月的物业服务费；小区业主共用部位、共用设备设施运行所产生的水电费，由乙方按其拥有物业的建筑面积据实分摊；甲方每月10日前在小区公告栏公示上月共用水电分摊费；乙方应在每月15日前向甲方交纳上月的共用水电分摊费；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），具体代办收费标准执行政府规定；乙方未按时交纳物业服务费及应分摊的共用水电费的，每逾期一日按欠交金额的千分之三向甲方支付违约金，连续三个月未交纳的，甲方有权停止服务，并有权采取法律诉讼方式追缴物业服务费及违约金，并由乙方承担因此所发生的诉讼费、律师费等费用。此外，双方还在协议中对其他事项进行了相关约定。被告廖胜娟、朱丽芳所购买的商铺建筑面积为67.14平方米。原告主张被告欠缴代收水、电费、生活垃圾处理费、物业服务费，于2018年10月11日诉至本院，提出前述诉讼请求。因本案诉讼，原告支出律师费1000元。 2016年5月24日，广西南宁市联航物业服务有限责任公司出具《证明》一份，载明9号楼63号商铺业主已结清3775.4元，剩余2008.5元与原租户交纳的2000元水电周转金来抵扣，但水电周转金收据仍在原租户手上，所以不能直接校长，2008.5元挂在系统账上等候处理（2014.12-2015.6）电费。 根据原、被告提交的各项费用交费票据原件查明：原告最后一次代交水费的截止时间为2016年4月，最后一次代交电费的截止时间为2016年6月初，最后一次代交生活垃圾处理费的截止时间为2016年3月。被告于2013年9月23日向原告交纳水电公摊周转金500元。 原告作出的红日江山小区业主欠费明细表载明:2014年12月至2015年6月，9号楼63号商铺应缴电费金额分别为571.5元、747元、160.5元、292.5元、69元、79.5元、88.5元，合计2008.5元；2016年5月、6月应缴电费金额为72元、340.5元，合计412.5元。 此外，业已生效的南宁市西乡塘区人民法院（2016）桂0107民初4323号民事判决书查明如下事实：2015年12月16日，南宁市住房保障和房产管理局作出《关于对广西南宁市联航物业服务有限责任公司有关问题情况的通报》，载明：“2015年12月12日广西新闻网曝光红日江山小区保安殴打业主的问题，我局高度重视，立即与高新区建设房产局对该事件进行调查。根据高新区建设房产局出具的情况报告，红日江山小区物业为广西南宁市联航物业服务有限责任公司（以下简称‘联航物业公司’）部分保安于2015年12月10日晚因停车问题与该小区业主发生冲突，造成该小区一名业主鼻梁粉碎性骨折，影响恶劣。经研究决定：一、责令联航物业公司进一步加强对员工培训教育及管理，防止暴力事件再次发生；二、暂停办理该物业公司物业管理相关业务及招投标工作；三、取消该物业公司2015年度评优评先资格；四、纳入物业企业诚信体系，并予以通报批评……”。 2016年4月28日，红日江山小区首届业主委员会成立。 2016年5月4日，联航物业公司更名为广西南宁市和润物业服务有限公司。 2016年6月中旬，红日江山小区连续几天被停电，同年7月被停水数日。 2016年8月22日，南宁高新技术产业开发区管理委员会作出《关于红日江山小区水费缴纳相关问题的复函》，将协调情况函复如下：“一、广西南宁市联航物业服务有限公司（以下简称‘联航物业’）已于2015年被市住房局通报并暂停办理相关业务。建议由业委会告知小区广大业主不再向联航物业缴纳任何费用。二、经市住房局核实，广西南宁市和润物业服务有限公司未办理备案手续，不具备物业管理资质。三、关于要求联航物业提供小区水费明细、未交费清单、水表/电表抄表度数及缴清水费等问题，我委相关部门多方数次协调联航物业解决上述问题但至今未果。建议业委会通过司法途径解决上述问题，以挽回业主的经济损失……”。 本院认为，一、关于物业费是否应当支付。虽然被告主张原告不具备资质，但即使原告不具备资质，也应由行政主管部门对其进行处罚，而原告与被告之间是合同关系，主要根据合同确定双方的权利和义务，故即使物业公司存在不具备资质的瑕疵也并不意味着业主可以拒交物业服务费。原告的前身联航物业公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对合同双方均具有约束力，因此上述协议对于原告与被告均有约束力。关于原告提供物业服务的截止时间，原告主张至2016年9月，并提交4号楼1403号房业主于2016年7月21日、2016年8月25日、2016年9月18日交纳物业服务费等费用的《红日江山收款单》予以证实。但原告提交的上述收款单未加盖任何公章，无法确认其真实性，被告亦不予认可，且仅凭个别业主的缴费行为，不足以证明原告确实提供了《前期物业管理服务协议》约定的物业服务。根据原告提交的代交费用票据，最晚一次代交的费用为截止时间为2016年6月初的电费，根据日常生活经验法则，再结合被告的答辩意见，本院推定原告提供物业服务的截止时间为2016年5月底，故2016年5月之前（包含5月）的物业费，本院予以支持，2016年5月之后的物业费不予支持。因此，原告要求被告支付2016年6月至2016年9月的物业费，本院不予支持。 关于是否应支付代收电费、生活垃圾处理费。原告最后一次代交电费的截止时间为2016年6月初，最后一次代交生活垃圾处理费的截止时间为2016年3月，故原告要求被告支付2016年6月至9月的生活垃圾处理费，本院不予支持。至于2016年6月之前（包含6月）的电费，因被告提交的证据足以证明被告已与原告结清2014年12月至2015年6月期间的电费2008.5元，故被告仅需向原告支付2016年5月至2016年6月的电费412.5元。 关于是否应支付违约金及律师费。合同约定业主未按时交纳物业服务费及应分摊的共用水电费的，应向原告支付违约金并承担律师费等费用。首先，原告曾有撤离行为，原告与业主也发生过矛盾，被告有不安抗辩权，被告不按时交纳物业费等费用事出有因，情有可原；其次，原告主张向被告催缴过诉请期间的物业费及公摊共用水、电费，但未举证证明，因被告也认可原告在2015年4月第一次撤离之前是有张贴缴费数额的，故对于原告主张的被告不予认可的2015年4月之后（包含4月）的催缴行为，本院不予采信。原告要求被告支付2015年4月之后（包含4月）欠缴物业服务费及代收的水、电费的违约金，本院不予支持。对原告关于律师费的请求，因被告在2015年4月之前没有欠缴物业服务费及应分摊的共用水电费的行为，原告要求被告支付律师费不符合合同约定，本院不予支持。 关于被告主张返还水电公摊周转金500元。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》未对水电公摊周转金的使用方式进行约定，原告提交的预交电费发票不足以证实其合理使用水电公摊周转金，且原告已在本案中起诉要求被告支付拖欠的水电费，故原告关于水电公摊周转金已折抵为电费支付给电网公司的主张，本院不予采信。现被告要求原告返还水电公摊周转金500元，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下： 被告（反诉原告）廖胜娟、朱丽芳支付原告（反诉被告）广西南宁市和润物业服务有限公司电费412.5元； 二、原告（反诉被告）广西南宁市和润物业服务有限公司返还被告（反诉原告）廖胜娟、朱丽芳水电公摊周转金500元； 三、驳回原告（反诉被告）广西南宁市和润物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费50元（原告已预交），由原告广西南宁市和润物业服务有限公司负担48元，由被告廖胜娟、朱丽芳共同负担2元。反诉案件受理费25元（反诉原告已预交），由反诉被告广西南宁市和润物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  卢晓曦 人民陪审员  潘邦松 人民陪审员  黄佑明 二〇一九年十一月二十二日 书 记 员  覃 梅 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。