湖北省高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）鄂执复274号复议申请人（被申请人）：湖北广森惠置业有限公司。住所地：湖北省大冶市港湖村综合楼**。法定代表人：郑亦斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：李雪梅、王瑞，湖北瀛楚律师事务所律师。申请人：中建一局集团第六建筑有限公司。住所地：河北省石家庄市长安区中山东路**。法定代表人：杨雁翔，该公司董事长。湖北广森惠置业有限公司（以下简称广森惠公司）不服湖北省黄石市中级人民法院（以下简称黄石中院）2019年7月15日作出的（2019）鄂02执异2号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。黄石中院执行中建一局集团第六建筑有限公司（以下简称中建一局六公司）与广森惠公司建设工程合同纠纷诉讼保全一案，广森惠公司异议称：黄石中院查封其名下位于大冶市东岳路街道大冶街道中段湖北省黄石大冶大道人防工程地下商业街[不动产证号：鄂（2016）大冶市不动产权第0015727号、预售许可证号：鄂冶房预售字（2016）16号]的房产价值，超过财产保全裁定书确定的7500万元，系超标的查封，请求解除对上述房产价值7500万元范围外的房产查封。黄石中院审查查明：黄石中院审理原告中建一局六公司诉被告广森惠公司建设工程合同纠纷一案中，中建一局六公司向该院申请诉讼保全。2018年7月5日，该院作出（2018）鄂02民初99号之一民事裁定：在7500万元范围内，1、查封被告广森惠公司名下位于大冶市东岳路街道大冶大道中段湖北省黄石大冶大道人防工程地下商业街房产[不动产证号：鄂（2016）大冶市不动产权第0015727号、预售许可证号：鄂冶房预售字（2016）16号]；2、冻结被告广森惠公司在湖北银行大冶支行,账号：18×××99、湖北大冶农村商业银行金茂支行,账号：82×××89、中国农业银行大冶市金茂支行,账号：17×××52的存款。2018年7月11日,该院立案受理该诉讼保全案件，诉讼保全案号为（2018）鄂02执保23号。2018年7月13日，该院分别向大冶市房产局、大冶市不动产登记中心送达（2018）鄂02民初99-1号协助执行通知书，查封上述房产，查封期限三年；同日，该院冻结被保全人广森惠公司在湖北银行大冶支行存款102,875.17元；冻结被保全人广森惠公司在湖北大冶农村商业银行金茂支行存款133,601.54元；冻结被保全人广森惠公司在大冶农行金茂支行存款5,743.88元。2018年7月20日，该院向被保全人广森惠公司送达（2018）鄂02执保23号诉讼保全通知书。另查明：广森惠公司名下位于大冶市东岳路街道大冶大道中段湖北省黄石大冶大道人防工程地下商业街房产，在大冶市物价局备案登记的房屋总计375套，总面积15,293.71平方米，物价销售单价为26,800.00元（按每平方米计算），总价值为409,886,665.00元。该人防工程地下商业街房产在大冶市房产局和大冶市不动产登记中心登记的房屋总计474套，总面积15,293.71平方米（474套商业门面，系由375套面积较大门面分割后累加形成，474套与375套商业门面的总面积一致）。2019年6月18日，该院向大冶市不动产登记中心查询广森惠公司房产被查封情况，大冶市不动产登记中心反馈的结果为：黄石中院已查封大冶市东岳路街道大冶大道中段地下空间。2019年6月21日，该院向大冶市住房和城乡建设局（原大冶市房产局）送达《关于协助查询湖北广森惠置业有限公司名下相关房屋权属情况的函》，大冶市住房和城乡建设局于2019年7月1日回复：黄石中院仅查封474套房产中的255套商业门面，查封面积共计约为8325平方米（查封房号、面积等详见大冶市住房和城乡建设局提供的明细表）。黄石中院审查认为，人民法院实施保全行为过程中，是否超标的查封，应当审查标的物是否抵押、是否系轮候查封，是否考虑网络拍卖两次降价等情形。本案查封的广森惠公司名下255套商业门面，虽系该院首封，且未被抵押，但需考虑网络拍卖两次降价情形。从广森惠公司已售房产每平方米市场销售价格与物价部门备案价格对比看，该院经核算且经广森惠公司认可，广森惠公司已售房产每平方米市场销售价格约为物价部门备案价格的60%（详见大冶市物价局备案价格表和广森惠公司已售房产市场销售价格表）。广森惠公司每平方米房产在大冶市物价局的备案价格约为26,800.00元，依据上述核算，即广森惠公司每平方米房产市场实际销售价格约为16,080.00元（26,800.00元×60%=16,080.00元），该院查封面积共计约为8325平方米，查封房产的市场销售价值约为133,866,000.00元。考虑在拍卖过程中依法两次降价（第一次降价30%，第二次降价20%）因素，该院查封的255套商业门面价值约为74,964,960.00元（133,866,000.00元×70%×80%=74,964,960.00元）。加之该院已冻结广森惠公司银行账户存款共计242,220.59元，该院查封及冻结广森惠公司财产总价值约为75,207,180.59元,与该院裁定在7500万元范围内查封、扣押、冻结广森惠公司财产相比，未明显超过7500万元，故该院不存在超标的查封问题。异议人广森惠公司认为该院超标的查封的理由不能成立，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定驳回异议人广森惠公司的执行异议请求。广森惠公司申请复议称，1、黄石中院认定被查封商业门面房实际售价为备案价的60%，系因广森惠公司在出售门面房后进行返租，有利于商业街的统一管理与市场打造，广森惠公司将返租的全部租金在商业门面房购房款中予以扣除，才导致售价低于备案价的现象发生。人民法院在查封财产时，应当充分考虑被查封财产标的实际价值。本案商业门面房在被查封前销售情况良好，每平米市场价值远超16800元。黄石中院在查封前未对商业门面房价值进行评估，仅考虑网络拍卖两次降价的情形，严重损害了广森惠公司的合法权益。被查封商业门面房的实际价值应当为223110000元（26800元×8325平方米=223110000元），远超裁定书确认的7500万元。黄石中院依法应当解除超值部分的查封。2、黄石中院的超标的查封行为，已经严重影响到广森惠公司的日常生产经营，给公司造成巨大经济损失，应当及时解除超标的额部分的财产查封。综上，请求撤销黄石中院（2019）鄂02执异2号执行裁定，并裁定解除该院对广森惠公司案涉商业门面价值超出7500万元范围外的房产查封。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。”本案中，黄石中院经核算认定广森惠公司已售房产每平方米市场销售价格约为物价部门备案价格的60%（即每平方米市场实际销售价格约为26800元×60%=16080元）。经查，根据广森惠公司已售房产市场销售价格表及黄石中院对广森惠公司谈话笔录了解的情况，广森惠公司对已售房产每平方米市场销售价格约为物价部门备案价格的60%的事实并不认可，该公司提出：“以物价部门备案价格的60%作为市价，我们不同意，因为60%里面不包含返租的价格，房屋的市场价格应在备案价的79%左右。”本案中，是否存在返租的情形直接影响到案涉房屋的实际价值。此节事实黄石中院异议审查中并未查明，认定基本事实不清。同时，黄石中院将执行程序中起拍、流拍两次降价作为保全阶段查冻财产价值是否超标的考虑因素，没有法律依据。综上，黄石中院异议裁定认定查封标的物价值的基本事实不清，且在保全程序考虑执行变价因素缺乏法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项之规定，裁定如下：一、撤销湖北省黄石市中级人民法院(2019)鄂02执异2号执行裁定；二、发回湖北省黄石市中级人民法院重新审查并作出裁定。本裁定为终审裁定。审判长  贾亚胜审判员  熊 顺审判员  徐 飞二〇一九年十一月三日法官助理刘春艳书记员  张 冉