山东省东营市东营区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0502民初4078号 原告：李洪龙，男，1972年6月25日出生，汉族，住东营市东营区。 原告：吴淑萍，女，1970年12月5日出生，汉族，住东营市东营区。 两原告共同委托诉讼代理人：韩金亮，山东瑞文律师事务所律师。 被告：东营鹏豪房地产开发有限公司，住所地东营市东营区黄河路****，统一社会信用代码91370502069952915F。 法定代表人：张传红，总经理。 委托诉讼代理人：陈松军，山东鲁强律师事务所律师。 原告李洪龙、吴淑萍与被告东营鹏豪房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告李洪龙及两原告共同委托诉讼代理人韩金亮，被告东营鹏豪房地产开发有限公司委托诉讼代理人陈松军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 李洪龙、吴淑萍向本院提出诉讼请求：1.判决东营鹏豪房地产开发有限公司退还李洪龙、吴淑萍多支付的购房款100000元；2.判令东营鹏豪房地产开发有限公司支付利息15043元（利息计算方式：以100000元为基数，按银行同期贷款利率计算自2016年5月18日起至实际退还房款100000元之日止）；3.判令东营鹏豪房地产开发有限公司赔偿经济损失60828元；4.判令东营鹏豪房地产开发有限公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年12月12日，李洪龙、吴淑萍与东营鹏豪房地产开发有限公司签订商品房预售合同一份，约定李洪龙、吴淑萍购买东营鹏豪房地产开发有限公司开发的毓圣花苑B区第4幢1单元103号房，该商品房的预测建筑面积为91.92平方米，价款为597238元，储藏室建筑面积为10.54平方米，价款为29512元，住房及储藏室总价款为626750元。合同附件八商品房补充协议第十条，对花园、露台、地下室、地下室进行了补充约定购买不附带花园、露台、地下室、地下室等附带使用空间的商品房业主对购买附带花园地下室、地下室等附带使用空间的商品房业主拥有上述部位没有任何异议并不主张任何权利述部位的所有权利。购买附带花园、露台、地下室、地下室等附带使用空间的商品房的业主对上诉花园地下室、地下室等附带使用空间享有使用权小、形状、面积等以交付时的现状为准，不持异议。另外李洪龙、吴淑萍在购买上述房屋时，东营鹏豪房地产开发有限公司售楼人员告诉李洪龙、吴淑萍一楼带院子，因此要比二楼及其他不带院子的一楼贵出部分房款约100000元。李洪龙、吴淑萍于2015年12月12日、2016年5月18日，分两次交清全部房款。2017年10月9日，东营鹏豪房地产开发有限公司交付了房屋及附带的花园。之后，李洪龙、吴淑萍知晓其支付价款的花园不符合政府规划，属于违法用地。李洪龙、吴淑萍支付的一楼房款包含了附带花园的价值，现该花园被认定为不符合规划，东营鹏豪房地产开发有限公司应退还李洪龙、吴淑萍多支付的房屋价款及利息，并赔偿李洪龙、吴淑萍因此遭受的财产损失。 东营鹏豪房地产开发有限公司辩称，李洪龙、吴淑萍要求退还多支付的房款无事实和法律依据，应当予以驳回。首先，李洪龙、吴淑萍称售楼人员口头陈述一楼带院并价款中有100000元为小院的价款不属实。其次，按照双方2015年12月12日签订的合同附件八第十二条约定，无论是口头或是书面形式，只要未明确载入预售合同或补充协议的，则对买卖双方均不产生法律约束力，买受人均不得依据上述宣传资料文件向出卖人主张任何权利。再次，双方签订的商品房预售合同，是双方真实意思表示，属于有效合同，该合同对房屋价款作出了明确约定，李洪龙、吴淑萍也按照合同约定支付价款，不存在重大误解、显失公平、欺诈胁迫、趁人之危的情况存在，合同中也没有一楼带院的约定，李洪龙、吴淑萍称房款中包含院落的价款没有事实依据。第四，涉案房屋的定价是根据市场行情确定的，截止目前，东营市任何政府部门均未对涉案楼盘的售价作出任何定价或限价，因此双方对价格的确认是自愿合法的，而且未违反法律法规的强制性规定，而且同一小区的不同楼盘价格也是不同的，这属于正常的经营行为。第五，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为违约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，但在本案中，东营鹏豪房地产开发有限公司在任何销售广告、宣传资料以及楼盘模型中均未对一楼带院予以说明或允诺。第六、商品房预售合同附件八的约定，并不能证明一楼带院的事实，因为该部分的约定并非只有李洪龙、吴淑萍所购买房屋所签合同中特有的约定，在其他业主签订的合同中也有该部分约定，不能以此证明一楼带院的事实。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。李洪龙、吴淑萍提交的商品房预售合同、交款收据、交房通知书、物业费收据、维修基金收据、照片打印件件等证据，东营鹏豪房地产开发有限公司对真实性予以认可，本院予以确认。根据审查确认的证据和当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2015年12月12日，李洪龙、吴淑萍与东营鹏豪房地产开发有限公司签订商品房预售合同一份，约定李洪龙、吴淑萍购买东营鹏豪房地产开发有限公司开发的东营毓圣花苑Ｂ区××幢××单元××号房屋。合同约定：该商品房预测建筑面积91.92平方米，储藏室建筑面积为10.54平方米，单价为每平方米6117.02元，总金额为626750元。该合同附件四约定：“该商品房正房建筑面积为91.92平方米，单价（人民币）6497.37元／平方米，正房总价为（人民币）597238元；储藏室建筑面积为10.54平方米，单价（人民币2800元／平方米，储藏室总价为（人民币）29512元；该房总房款为626750元。该合同附件八第十条对花园、露台、地下室、地下室的补充约定quo;1.买受人对其他购买附带花园、露台、地下室、地下室等附带使用空间的业主拥有相应上述部位没有任何异议并不主张任何权利放弃对其他购买人附带上述部位的所有权利；2.买受人享有使用权的所购商品房附带花园、露台、地下室、地下室等附带使用空间的形状、大小、面积等以交付时的现状为准，买受人对其不持异议。” 李东龙、吴淑萍分别于2016年5月18日、2015年12月12日交纳购房款430000元、196750元，共计626750元。2017年9月25日毓圣花苑一期工程竣工验收合格。2017年10月9日，东营鹏豪房地产开发有限公司将东营毓圣花苑Ｂ区××幢××单元××号房屋交付给李洪龙、吴淑萍，该房屋前面有用栅栏围成的小院。另查明，涉案小区为高层建筑，在规划中并没有小院的设计，高层建筑外的土地均为公共绿地或者公用设施用地。 李洪龙、吴淑萍提供毓圣花苑4号楼1单元同一楼道内203号至1603号房屋成交价格及成交时间表一份，证明李洪龙、吴淑萍购买的103号房屋比该楼道内同样面积大小的其他楼层的平均售价高出97621.6元。本院要求东营鹏豪房地产开发公司十日内提供上述房屋的网签价格予以核对，逾期不提交则视为对上述成交价格及成交时间的认可。东营鹏豪房地产开发有限公司未提交证据予以推翻。本院依职权进行调查核实，经核实李洪龙、吴淑萍主张的上述房屋的成交价格属实。庭审中，李洪龙、吴淑萍明确表示不对涉案房屋在签订商品房预售合同时的市场价值进行鉴定。 另查明，毓圣花苑4号楼1单102室商品房，预测建筑面积89.97平方米，储藏室建筑面积为9.77平方米，签订商品房预售合同的时间为2015年12月7日。经评估，该商品房2015年12月7日的市场价值单价为5049.16元/平方米，储藏室市场价值单价为2800元/平方米。 本院认为，李洪龙、吴淑萍与东营鹏豪房地产开发有限公司签订的商品房预售合同关于涉案房屋的约定是双方当事人真实意思表示，合法有效。李洪龙、吴淑萍主张东营鹏豪房地产开发有限公司承诺一楼带院销售，虽然东营鹏豪房地产开发有限公司不予认可，但根据东营鹏豪房地产开发有限公司将原属于公共绿地或者公用设施用地，用栅栏围建成小院交由李洪龙、吴淑萍使用的事实，结合在高层建筑房屋的售卖中，一楼房屋的价格基本不会远远高于其他楼层的平均价格的生活常识，以及结合该楼道内其他楼层房屋的平均成交价格远远低于涉案房屋售价的事实，本院依法认定东营鹏豪房地产开发有限公司在售卖该小区一楼房屋时，做出了一楼带小院的口头承诺，并将小院的价款计入了总的购房款。因涉案房屋所在小区规划中没有小院的设计，建筑外土地为公共绿地或公用设施用地，双方对于小院的口头约定，违反规划设计，侵害了社会公共利益，应认定为无效。建设的小院应予以拆除，东营鹏豪房地产开发有限公司因此获得的收益应当予以返还。 关于涉案小院的价款数额问题。在当前市场经济条下，商品的价格以价值为基础，但市场供求状况、购买人的偏好以及商品的稀缺程度等都会影响商品的价格。李洪龙、吴淑萍以本楼道内其他楼层的平均价款作为涉案房屋的应交价款，本院不予采信。同一楼道内不同楼层的房屋虽然建筑面积相同，但购买时间、所处楼层以及车库、地下室、地下室等因素也直接影响房屋的成交价格洪龙、吴淑萍明确表示不对签订商品房预售合同时涉案商品房的市场价值进行鉴定，综合考虑上述因素，结合该小区与涉案房屋同一楼道同一楼层且购买时间接近的102室的评估市场价值，本院酌情支持东营鹏豪房地产开发有限公司返还李洪龙、吴淑萍购买小院价款80504.72元，超出部分不予支持。关于李洪龙、吴淑萍主张的利息损失15043元，李洪龙、吴淑萍该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于李洪龙、吴淑萍主张的财产损失60828元，由于李洪龙、吴淑萍未提供证据证明其主张，而且李洪龙、吴淑萍以带院的房屋与不带院的房屋价格差额作为其损失数额，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告东营鹏豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李洪龙、吴淑萍购买小院价款80504.72元。 二、驳回原告李洪龙、吴淑萍其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3817.42元，减半收取1909元，由原告李洪龙、吴淑萍负担1036元，由被告东营鹏豪房地产开发有限公司负担873元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审判员  张立云 二〇一九年十一月十八日 书记员  张学展