成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2010）武侯民初字第2388号原告四川省远景物业管理有限公司。住所地：成都市金牛区三洞桥**号。法定代表人唐文宣，总经理。委托代理人段正银，四川应天缘律师事务所律师。委托代理人王福英，女。被告武侯区交大花园清水河小区业主大会业主委员会。住所地：成都市武侯区金雁路***号及***号。法定代表人李荣安，主任。委托代理人廖宗利，男。被告成都创信物业管理有限公司。住所地：成都市武侯区红牌楼商业城3街**号。法定代表人任群书，总经理。委托代理人刘长胜，四川安序律师事务所律师。原告四川省远景物业管理有限公司诉被告武侯区交大花园清水河小区业主大会业主委员会（以下简称清水河小区业委会）、成都创信物业管理有限公司（以下简称创信公司）委托合同纠纷一案，本院于2010年6月3日受理后，依法适用简易程序于2010年7月7日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人唐文宣、委托代理人段正银、王福英，被告清水河小区业委会法定代表人李荣安、委托代理人廖宗利，被告创信公司的委托代理人刘长胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告四川省远景物业管理有限公司诉称，2006年7月28日，原告与被告清水河小区业委会签订《物业服务合同》。2009年7月，原告退出该小区管理并由被告创信公司接手物业服务。2009年7月29日，原告与二被告在政府部门见证下签订协议，约定2009年7月31日之前小区业主所欠物业服务费由被告清水河小区业委会协助被告创信公司代收，并由被告清水河小区业委会转交原告。2009年8月13日，原被告三方制定《清算明细表》，明确了该小区业主所欠物业服务费为物管费59759.8元、垃圾清运费18510元，计78269.8元。该费用二被告至今未向原告支付。另被告清水河小区业委会至今未按约定退还原告于2009年7月14日缴纳的保证金10000元。原告故诉至法院，请求判令：1.二被告向原告支付代为收取的物管费59759.8元、垃圾清运费18510元；2.二被告向原告退还保证金10000元；3.本案诉讼费用由被告承担。被告清水河小区业委会辩称，1.确认收到了原告所缴纳的保证金10000元，但依据《移交清算说明表》，未结清的业主收益41969.23元应由原告转付给本业委会，故以上两项款项应予以冲抵；2.依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定“物业服务企向业委会提出欠费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利”，本业委会已经履行了督促业主缴纳欠费的义务，并建议原告起诉欠费业主，故原告起诉本业委会于法无据，应予以驳回。另外，“会议协调意见”不是代收欠费的委托合同，不具备明确的委托方和被委托方，不具备有效委托合同的实质要件；3.业主欠费的金额未经原告、本业委会及被告创信公司一致认可，已代收的金额小于原告提出的欠费，尚存在部分业主无法收取。综上，请法院驳回原告诉讼请求。被告创信公司辩称，本公司不能成为因欠收物业管理费的诉讼主体，因《物业管理条例》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的规定》，对拖欠物业费的，应由物业管理企业起诉欠费业主，而不能由本公司支付；其次，本公司与原告没有签订任何委托合同，原告所举证据的协调会意见不具备委托合同性质。经审理查明，2006年7月28日，原告与被告清水河小区业委会签订《物业管理服务合同》，约定由原告为成都市武侯区金雁路171-181号交大清水河小区提供物业管理服务，合同期限为2006年8月1日至2009年7月31日。期满后，被告清水河小区业委会组织拟聘新的物业管理公司，原告遂向被告清水河小区缴纳保证金10000元以参加竞聘。2009年7月29日，原告与被告清水河小区业委会、被告创信公司在晋阳街道办事处、金雁社区居委会、武侯区房管局的主持及见证下签署“交大花园清水河小区物业服务企业退出进入小区有关问题协调会”的会议纪要，其中第一、二条内容为：“一、远景物业公司与业委会签订的物业服务合同于2009年7月30日止。物业服务费按合同时间截止。7月31日前业主欠交的物业服务费由业委会协助新物业服务公司代收，并由业委会如数转交远景物业公司。二、关于清退代收的有关费用（水电气）移交时间为7月30日至21日（抄表），移交方业委会、新老物业公司三方，移交结果签字确认”。2009年8月13日，原告向被告清水河小区业委会、被告创信公司出具《移交清算说明表》，其中记载的“欠物管费”59759.8元、“欠清运费”18510元。2010年1月26日，被告创信公司向原告出具《远景物业服务合同期间（06年8月1日至09年7月31日）欠费、预收费及催收统计表》，记载“截止09年11月底已收”物管费42072.4元、垃圾费8283.5元。对该统计数据，被告清水河小区业委会签名表示“由双方物业核对为准”。此后，因原、被告三方未能就上述款项的支付达成一致，原告遂向本院起诉。以上事实，有《物业管理服务合同》、“交大花园清水河小区物业服务企业退出进入小区有关问题协调会”的会议纪要、《移交清算说明表》、《远景物业服务合同期间（06年8月1日至09年7月31日）欠费、预收费及催收统计表》及庭审笔录附卷为据。本院认为，被告清水河小区业委会于答辩中确认应退还原告因竞聘物业管理公司所缴纳的保证金10000元，但主张应于未结清的业主收益进行抵扣，本院认为，以上两项属不同的法律关系，且被告清水河小区业委会已于2010年4月20日向本院另案起诉原告支付业主收益41969.23元，故本院在本案中对此不予处理，并对原告要求被告清水河小区业委会退还保证金10000元的诉讼请求予以支持。原告在2006年8月1日至2009年7月31日期间，依据《物业管理服务合同》的约定与成都市武侯区金雁路171-181号交大清水河小区的全体业主之间达成物业服务合同关系，在此期间，原告有权向全体业主收取符合合同标准的物业费及合同约定的代收代缴全部费用，在2009年7月31日之后，原告仍对合同期间内欠收的物业费享有债权，并有权收取合同期间内的垃圾清运费，并负有向向行政管理部门缴纳的义务。“交大花园清水河小区物业服务企业退出进入小区有关问题协调会”的会议纪要是本案三方在相关部门的协调下对物业管理事项移交所达成的一致意见，其对相关事项的约定对在该会议纪要上签名的各方均具有法律效力，该会议纪要记载：“7月31日前业主欠交的物业服务费由业委会协助新物业服务公司代收，并由业委会如数转交远景物业公司”，对于会议纪要中该项内容的效力，本院认为，因《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》中均未规定委托代理合同属要式合同，即未规定委托代理合同应具备的特定格式，故只要双方委托与被委托的意思表示达成一致，即可构成委托代理合同关系。据此，因该会议纪要的意思表示明确，即委托人为原告，被委托人为被告创信公司，委托事项为收取2009年7月31日前欠收的物业费，而被告清水河小区业委会尽协助义务，并非被委托人。依据《中华人民共和国合同法》第四百零四条：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”，现根据被告创信公司向原告出具的统计表显示，截至2009年11月底，被告创信公司已收取原告履约期间所欠收的物管费42072.4元、垃圾清运费8283.5元，被告创信公司应向原告转交该笔费用。另因被告创信公司为被委托人，而非物业管理费及垃圾清运费的债务人，故被告创信公司仅应对其已收取的费用部分承担转交原告的责任，而对未收取的费用被告创信公司不应承担支付义务。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决如下：一、被告武侯区交大花园清水河小区业主大会业主委员会于本判决生效之日起五日内向原告四川省远景物业管理有限公司退还保证金10000元；二、被告成都创信物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告四川省远景物业管理有限公司转交物管费42072.4元、垃圾清运费8283.5元；三、驳回原告四川省远景物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用2010元，减半收取1005元，由被告成都创信物业管理有限公司承担720元，被告武侯区交大花园清水河小区业主大会业主委员会承担100元，原告四川省远景物业管理有限公司承担185元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  沈璟晶二〇一〇年七月二十日书 记 员  赖武梨