河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1××民终5044号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王晓龙，男，1988年8月3日出生，汉族，住辽宁省盘锦市双台子区胜利街道三千米社区19区11号楼2单元1××1室。 委托诉讼代理人：李满，河北瀛川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王会，河北瀛川律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：闫修鹏，男，1984年3月24日出生，汉族，住江苏省赣榆县。 委托诉讼代理人：苏燕鸣，北京炜衡（天津）律师事务所律师。 上诉人王晓龙因与被上诉人闫修鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1××28民初1668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王晓龙上诉请求：一、请求撤销河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1××28民初1668号判决书，改判双方解除《房屋买卖合同》及《补充协议》，被上诉人返还上诉人首付款70万元或将本案发回重审；二、本案的本诉及反诉一二审全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：第一，根据廊坊市限购政策规定，涉案合同已不具备履行条件，应当依法解除。第二，《房屋买卖合同》约定的银行未批贷，买受人自行筹齐剩余房款支付给出卖人为格式条款，明显加重购买人付款义务，应为无效条款。第三，因限购政策导致上诉人无法申请购房贷款，从客观上也无法继续履行本案合同，故应解除合同，且返还上诉人已付购房款。第四，上诉人没有违约行为，一审法院判决上诉人承担违约责任，属于认定事实错误，缺乏证据支持。被上诉人在取得房产证后没有履行对涉案房产的评估义务，且由于上诉人不具备购房资格，交款人和购房人不一致，所以合同无法履行，故上诉人不具有违约行为，不应承担违约责任。请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。 闫修鹏答辩称，第一，限购政策对双方的买卖合同不具有溯及力，合同应该继续履行。第二，《房屋买卖合同》的提供人为中介公司，并非被上诉人，是双方共同协商如未能获得银行贷款的解决方式，属于合同有效的条款。第三，上诉人假借限购政策为由不履行合同付款义务，属于严重的违约行为，主观上具有转移价格下跌风险的恶意，不应得到维护。第四，根据双方合同约定，被上诉人在收到房产证后没有对房屋进行评估的义务。请求法院驳回上诉人的上诉，以保护被上诉人的合法权益。 闫修鹏向一审法院起诉请求：1、判令继续履行本诉原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》。2、判令本诉被告支付本诉原告剩余购房款1300000元及违约金577000元（自2017年11月1××日起暂计算至2019年6月1××日止）。3、本诉被告承担本案诉讼费用。 王晓龙向一审法院反诉请求：1、判令解除双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》并返还反诉原告首付款700000元。2、反诉被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年11月1××日，本诉被告委托案外人董玉松与本诉原告签订《房屋买卖合同》，约定本诉被告购买本诉原告位于大厂潮白河孔雀城英国宫2期1××-2-1603号房屋，房屋成交价格2000000元，买受人应于合同签订当日支付定金1××0000元，于2016年11月30日前将首付款（含已付定金）700000元支付给出卖人。合同第四条第（六）项第2小项约定：“买受人向居间方指定的银行申办购房按揭贷款，拟贷款金额为人民币1300000元。买受人因自身原因或国家、金融机构相关政策变动导致未获得贷款机构批贷或贷款机构批贷额度小于买受人申请贷款金额的，双方同意按照第（2）种方式解决：（1）买受人应自行筹齐剩余购房款并支付给出卖人；（2）买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要发生的各种费用由买受人承担，但若该银行亦未批贷或贷款机构批贷额度小于买受人申请贷款金额的，买受人应自行筹齐剩余房款并支付给出卖人”。关于交易方式及权属转移登记，合同第五条约定：“买卖双方同意，于甲方（出卖人）领取房产证1××日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”。关于房屋交付，合同第七条约定：“出卖人应当在收到买受人首付款3日内将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列手续：（一）出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接相关物品；……（三）移交该房屋房门钥匙”。关于违约责任，合同第九条约定：“因迟延履行合同义务，迟延履约方应按照每逾期1日赔偿守约方购房款万分之五的逾期违约金”。合同第十三条约定：“双方达的其他约定：以补充协议为准”。本诉原告（甲方）、本诉被告（乙方）委托的代理人董玉松、及居间方（丙方）三河市顺心置地房产经纪有限公司于2016年11月1××日签订的《补充协议》第一条约定：“甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为人民币（大写）贰佰万元整，此价格为甲方净得价，不含税”。关于房屋交易事宜，该协议第二条约定：“3、甲方应在开发商通知领取房产证之日起1××个工作日内领取房产证。4、甲乙双方应于甲方取得房产证后1××个工作日内，共同前往贷款机构办理贷款申请手续，甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估”。关于违约责任，该协议约定：“甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的。每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金”。合同签订后，本诉被告按约向本诉原告支付购房定金及首付款共计700000元。2016年11月30日，本诉被告支付600000元首付款当日，本诉原告将涉案房屋及房屋内设施设备等一并交付给本诉被告。2017年1××月31日，本诉原告取得了涉案房产的不动产权登记证书，证书中涉案房产坐落为鸿祥苑小区1××号楼2单元1603号。另查明，2017年3月21日，廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门《关于进一步加强房地产市场调控的意见》的通知（〔2017〕27号），该意见对涉案房屋所在地实行区域性住房限购和差别化住房信贷政策：“非本地户籍居民家庭限购**住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房……”。2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（廊政办〔2017〕61号），该意见对涉案房屋所在地实行住房限购措施：“非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证”。再查明，本诉原告于2018年7月28日以快递的形式向董玉松邮寄关于履行《房屋买卖合同》及《补充协议》的催告函，该快递于2018年7月31日签收，签收人为“他人收”。本案受理时间为2019年6月14日，本院以法院专递邮寄的方式向本诉被告送达诉状及应诉手续，于2019年7月4日由董玉松代为签收。 一审法院认为，本诉原告（反诉被告）闫修鹏与本诉被告（反诉原告）王晓龙签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本诉原、被告签订《房屋买卖合同》与《补充协议》及支付首付款、交付房屋的时间均早于限购政策出台时间，本案双方当事人的房屋买卖行为，不应受此后发布实施的限购政策调整，涉案房屋买卖合同应当继续履行。买卖合同中关于付款方式的约定，将在贷款过程中可能出现的情况和遇到的问题予以充分考虑，并提出解决办法，是有利于保证交易安全，促使当事人顺利履行合同的约定，并未加重购房人的付款义务，本诉被告关于该条约定系格式条款的主张，不予采信。本诉原告所提交的邮寄单及快递查询结果显示，催告函为他人签收，本诉被告亦不认可知晓该通知内容，本诉原告不能证明本诉被告知晓本诉原告取得房产证并要求其继续履行付款义务情况，故本诉原告要求本诉被告自其取得房产证的第十日，即2017年11月1××日起给付违约金的诉讼请求，不予支持。违约金应从本诉被告收到民事诉状后十日开始计算。合同关于以总房款为基数计算违约金的约定，显失公平，酌定以未给付的剩余房款1300000元为基数，按照日万分之五的标准自本诉被告收到民事诉状后十日开始计算至实际付清剩余购房款之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、本诉原告（反诉被告）闫修鹏、本诉被告（反诉原告）王晓龙继续履行双方于2016年11月1××日签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》。本诉被告（反诉原告）王晓龙于本判决生效之日起三十日内给付本诉原告（反诉被告）闫修鹏剩余购房款1300000元。并以1300000元为基数，按照日万分之五的标准支付本诉原告自2019年7月15日起至实际付清剩余购房款之日止的违约金；二、本诉原告（反诉被告）闫修鹏在本诉被告（反诉原告）王晓龙付清剩余购房款之日起三日内配合办理关于河北省大厂回族自治县鸿祥苑小区1××号楼2单元1603号房屋产权过户手续。本诉被告（反诉原告）王晓龙承担河北省大厂回族自治县鸿祥苑小区1××号楼2单元1603号房屋过户登记至其名下的税费及相关费用；三、驳回本诉原告闫修鹏其他诉讼请求；四、驳回本诉被告王晓龙全部诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，闫修鹏、王晓龙自愿签订《房屋买卖合同》和《补充协议》，本院予以确认，双方均应依约履行。《房屋买卖合同》签订于廊坊地区限购政策出台之前，且双方已履行了部分合同约定，即王晓龙已依约给付闫修鹏购房定金及首付款700000元，闫修鹏已将涉案房屋交付王晓龙占有使用，故限购政策并不影响《房屋买卖合同》的履行，王晓龙诉称应予解除双方签订合同的上诉意见，本院不予支持。《房屋买卖合同》系格式合同，但闫修鹏并非为格式合同提供方，且系双方约定王晓龙贷款不能获得批准保证合同履行的解决方式，所以王晓龙诉称自行筹齐剩余购房款并支付给闫修鹏约定条款无效的上诉意见，本院不予支持。王晓龙未依约按时申请贷款，且至今尚未给付剩余购房款，违反双方合同约定，应承担相应的违约责任。原审判决酌定以未付房款为基数，从2019年7月15日起按日万分之五的标准计付违约金，已充分考虑了双方协商解决贷款问题等情况，故王晓龙诉称其没有违约行为，不应承担违约责任的上诉意见，本院不予支持。王晓龙作为合同当事人，在签订合同时应充分考虑自身的支付能力，选择适合自身的履行方式。在合同签订后，应全面履行合同约定。王晓龙违反合同约定，无权解除合同，故其诉称无力全额支付购房款，客观上无法继续履行合同，合同应解除的上诉意见，依法无据，本院不予支持。 综上所述，王晓龙的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21900元，由王晓龙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘炳辉 审 判 员 王建军 审 判 员 相宪伟 二〇一九年十一月十一日 法官助理 张占民 书 记 员 杨涵琳