河南省开封市顺河回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0203民初138号原告（反诉被告）：高建平，男。委托代理人：杨培柯、董丽，河南仟问律师事务所律师。特别授权。被告（反诉原告）：侯波，男。委托代理人：刘遂、刘焱，河南时代律师事务所律师，特别授权。被告：河南豫建房地产开发有限公司。住所地：开封市西大街109号。统一社会信用代码：91410200667231958D。法定代表人：高健。原告高建平因与被告侯波、河南豫建房地产开发有限公司（以下简称为豫建公司）返还原物纠纷一案，原告高建平于2018年3月15日向本院起诉，本院于2018年10月17日作出（2018）豫0203民初364号民事判决书，原告高建平不服该判决，于2018年11月6日向开封市中级人民法院提起上诉。开封市中级人民院于2019年1月7日作出（2018）豫02民终4157号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）豫0203民初364号民事判决，发回本院重新审理。本案依法另行组成合议庭，于2019年8月29日公开开庭进行了审理。原告高建平的委托代理人杨培柯、董丽，被告侯波的委托代理人刘遂、刘焱到庭参加诉讼，被告豫建公司经依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告高建平诉称，2006年12月25日原告高建平与被告豫建公司签订了购房协议。协议约定，高建平购买豫建公司建设开发的逸景苑小区1号楼一、二层连体营业房三间，建筑面积430㎡，价格为每平方5000元。协议签订后，高建平按照约定分三次向豫建公司共支付购房款共计2065563元，豫建公司为原告出具了购房收据，并约定余款待房产证办理下来之后付清。涉案房屋于2008年4月建成并交付原告实际占有使用。2017年7月被告侯波非法占有涉案房屋并将此房对外出租。现诉至法院请求判令：1、依法判令被告停止侵权，将非法侵占原告房屋（逸景苑小区1号楼一、二层及自西向东一、二、三间共698㎡连体营业房）返还给原告；2、依法判令被告支付原告房屋占有使用费共暂计104000元（按照每月13000元的标准自2017年7月1日至房屋实际返还之日止，暂计算至起诉之日）；3、本案诉讼费由被告承担。被告侯波辩称，我方认为原告与被告豫建公司是房屋买卖合同关系，与本案案由返还原物纠纷系不同的法律关系，不宜合并审理。原告与被告豫建公司签订购房协议书时，被告豫建公司尚未成立，主体资格不存在，故该合同系无效合同。被告豫建公司对涉案房屋的处分系无权处分，因涉案房屋系被告侯波个人财产，被告豫建公司无论是在处分时还是现在均没有取得所有权，也未取得被告侯波的授权，所以其处分行为无效，原告不能基于该处分行为取得涉案房屋所有权。因原告未取得涉案房屋所有权，故原告要求被告侯波返还房屋及支付赔偿的诉求没有事实及法律依据，应驳回原告的诉求。反诉原告侯波诉称，1、涉案房屋系侯波个人财产。2、高建平自2008年4月至2017年7月实际占有涉案房屋并对外出租月收益13000元。高建平的行为侵犯了侯波的合法权益。故提起反诉，请求判令：高建平向侯波赔偿实际占用本案涉案房屋期间给侯波造成的损失403000元（按照每月13000元的标准，自2015年1月1日至2017年7月共31个月）。反诉费用由反诉被告承担。反诉被告高建平辩称，2016年9月7日，侯波与豫建公司法定代表人高峰签订《协议书》，《协议书约定》“第一条甲方（侯波）向乙方（高峰）提供位于滨河东段的土地，土地面积598平方米，建住宅楼；第二条甲方（侯波）配合乙方（高峰）办理有关施工审批手续并提供有关审批所需要的合法证件；第三条乙方（高峰）向甲方（侯波）付其利润共计贰佰陆拾万元整，其余的利润及所有房屋归乙方（高峰）所有。”该《协议书》的性质可以认为为合作开发建房合同，根据《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第18条规定，“享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同时土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。”一方面，高建平认为本案涉案所有土地开发均是巨烨公司土地，与侯波无关;另一方面，假设说侯波真实拥有涉案逸景苑小区一部分土地使用权，但是该《协议书》在双方自愿且不违反法律的情况下签订，符合当时的法律规定，应认定为合法有效。2006年12月25日，高建平与豫建公司签订《购房协议书》，《购房协议书》约定:由乙方(高建平)购买由甲方(豫建公司)建设开发的逸景苑小区1号楼一、二层连体营业房三间，房屋总价款为257万元。协议签订后，高建平按照约定分三次向豫建公司共支付了购房款共计2065563元，豫建公司为高建平出具了购房收据，并约定余款待房产证办理下来之后付清。豫建公司于2008年4月建成诉争房屋并交付由高建平实际占有和使用，高建平依法取得了涉案房屋的所有权。二、如果侯波真的享有涉案一部分土地使用权，但是根据候波与高峰(豫建公司)签订的《协议书》明确约定了侯波与豫建公司双方合作开发建房，由侯波提供土地，并配合豫建公司办理有关施工审批手续并提供有关审批所需要的合法证件，并对利润分配作出了详细约定，协议合法有效，双方形成合作开发建房法律关系;高建平与豫建公司签订购房协议并支付了房款，豫建公司向高建平交付了房屋，双方形成房屋买卖合同法律关系，高建平已实际占有和使用房屋多年，拥有涉案房屋的所有权。如果说侯波真的与豫建公司存在合作建房的事实，侯波以土地使用权作为投资与豫建公司合作建房，签订的合作建房合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，双方已实际履行了合同，涉案房屋已建成并早已经对高建平进行交付了房屋，豫建公司与高建平又无其他违法行为，合作建房合同有效。涉案土地未补齐涉案建筑项目相关手续不影响高建平依法取得的房屋所有权的事实，侯波与他人形成的法律关系与高建平无关，涉案土地使用权状态在全部房屋建设完成之后已经发生了改变，侯波已经不是真实的土地使用权人。综上，对涉案房屋高建平有无可争议的所有权，高建平从2018年左右占有使用房屋已达近十年，侯波2017年侵占高建平合法财产没有任何事实根据和法律依据，其反诉请求也不能得到支持。请求人民法院在查明案件事实的基础上，依法驳回其对高建平反诉请求。经审理查明，被告河南豫建房地产开发有限公司营业执照注册登记显示，成立日期为2007年8月27日，营业期限为2007年8月27日至2017年8月26日，法定代表人高峰，住所地为开封市顺河区滨河路中段。原位于开封市顺河区滨河路中段汴房地权证字第（3313798）号房产登记权利人为侯波。该房产四周情况：东为巨烨工贸公司，南为滨河路中段，西为宋门村，北为巨烨工贸公司。该房产其他情况：使用权面积598.78㎡，土地用途工业，权属来源买受，产别私产，建筑结构混合，总层数2，建筑面积667.96㎡，占地面积369.36㎡，用途工业。后豫建公司于2006年9月在未办理相关手续的情况下，拆除上述房屋新建设了逸景苑小区1号楼。侯波提交豫建公司于2007年10月20日作出承诺书复印件，内容为：我公司在建设开发开封市顺河区滨河路中段逸景苑小区过程中，给该处房地产权利人侯波郑重承诺，1.保证该楼2008年3月水、电、气、房屋验收合格，交付使用年底所有房屋手续办理完毕。2.该楼土地使用权、房屋产权、属于侯波私人财产，未经侯波同意，任何房屋买卖无效。3.建设过程中，所产生的一切过失行为，全部由河南豫建房地产开发有限公司负责。2006年12月25日，豫建公司（甲方）和高建平（乙方）签订了购房协议书。该协议书记载，甲方在位于滨河路东段6号建设逸景苑小区1号楼；乙方购买逸景苑小区1号楼一、二层连体营业房三间建筑面积约430㎡，价格为每平方米5000元整，位置位于该楼自西向东的第一、二、三间，在该楼北立面按轴线向北延伸8米、自西向东的一、二、三间甲方为乙方建设二层房屋共六间，一层二层为框架现浇顶，单价每平方米1580元整。建筑面积约268㎡，以上总价格为约257万元。最终以市产权产籍处的面积测定为准。必须可以办房产证。高建平提交豫建公司的三份收款收据，分别为2007年12月3日575081元，2008年4月7日500000元，2008年4月7日990482元。2009年4月18日，豫建公司作为甲方与高建平作为乙方签订协议，内容为：甲乙双方在2006年12月25日签定一份购房协议，乙方购买逸景苑小区1号楼一、二层连体营业房三间，建筑面积约430㎡，位置位于该楼自西向东第一、二、三间，本协议甲方应在2007年12月31日前将该房交付乙方使用。甲方至今还没有办理出售房许可证，没有与乙方签订正式的购房合同。甲乙双方协商，甲方同意在2007年12月31日以后按每天30元/㎡补给乙方经济损失。后因房屋建好，售房许可证甲方没有办理出来，没有与乙方签订售房合同，手续不全，不具备交给乙方合格的房屋，甲方为了减少自己的损失，多次让乙方把此房出租，因水电气等都不通，甲方说出租此房如果给乙方带来经济损失和其他事都由甲方承担。特此证明。等甲方具备与乙方签订正式售房合同，甲方办理出售房许可证，水电气全通后，乙方在给甲方剩余款的时候，从此房款中扣除。后该房由高建平对外出租。2017年7月27日侯波占有了上述房屋。高建平当日拨打了110报警电话。2018年3月15日高建平、侯波就涉案房屋权利产生纠纷诉至本院。另查明，至本案法庭辩论终结前，涉案建筑房屋相关手续仍未办理，房产证无法办理。以上事实由购房协议、收据、房屋租赁合同、产权证复印件、开封市不动产登记信息记载表、信访事项处理意见书、当事人当庭陈述等予以证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。民事主体从事民事活动，应遵守法律规定。本案原告高建平与豫建公司签订购房协议时间是2006年12月25日，此时豫建公司尚未成立，原告并未对豫建公司的主体身份、营业执照、售房许可证明等相关合法手续进行必要的审查，未尽必要的审慎注意义务，此等交易必然存在极大的商业风险。原告高建平与豫建公司于2006年12月25日签订购房协议时，案涉房屋未有建成，双方所签协议实为商品房预售合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。故原告高建平与豫建公司2006年12月25日所签购房协议为无效合同。从高建平和豫建公司于2009年4月18日所签协议内容看，双方约定了豫建公司的售房许可证没有能够办理出来，手续不全，不具备交给高建平合格的房屋等内容，本院认定豫建公司与高建平并未进行房屋交付，尚未签订正式购房合同。故高建平关于要求侯波停止侵权，将非法侵占高建平房屋（逸景苑小区1号楼一、二层及自西向东一、二、三间共698㎡连体营业房）返还并要求侯波支付房屋占有使用费104000元（自2017年7月1日至房屋实际返还之日止按每月13000元的标准计算，暂计算至起诉之日）的诉讼请求，证据不足，缺乏法律依据，本院不予支持。关于侯波要求高建平赔偿实际占用本案案涉房屋期间给侯波造成的损失403000元（按照每月13000元的标准，自2015年1月1日至2017年7月共31个月）的反诉请求，案涉房屋虽由豫建公司在拆除侯波名下登记的房屋后新建的房屋，但该房屋建设过程未依法办理相关手续，至本案法庭辩论终结仍未办理出相关手续，侯波该项反诉请求依据不足，理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第八条，《中华人民共和国物权法》第七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：驳回高建平的诉讼请求。驳回侯波的反诉请求。本诉案件受理费2380元，由高建平负担；反诉案件受理费3673元，由侯波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。审 判 长  马清河审 判 员  邓 娜代理审判员  徐志超二〇一九年十一月七日书 记 员  张俊甲