广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初13342号原告：秦琪，女，1989年9月4日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，原告：李重晨，男，1989年11月30日，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，两原告共同委托诉讼代理人：林智敏，广东法海律师事务所律师。被告：罗喜娜，女，1984年6月2日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区）4栋1703/1704，被告：刘浩生，男，1980年2月3日，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区，原告秦琪、李重晨诉告罗喜娜、刘浩生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告秦琪、李重晨、两原告共同委托诉讼代理人林智敏，被告罗喜娜、刘浩生到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告秦琪、李重晨向本院提出诉讼请求：1、解除原告秦琪、李重晨与被告罗喜娜、刘浩生签署的两份《房产买卖合同》（合同编号分别为NO：100003367510、NO：100001588045）；2、被告罗喜娜、刘浩生向原告秦琪、李重晨退回定金85万元；3、被告罗喜娜、刘浩生向原告秦琪、李重晨支付违约金264万元；4、被告罗喜娜、刘浩生向原告秦琪、李重晨赔偿造成的损失6.19万元（包括装修意向金5000元、设计费定金6900元、橱柜定金5000元、床垫1万元、沙发1.5万元，律师费2万元）；5、本案的案件受理费、保全费、担保费以及其他实现债权的费用由被告罗喜娜、刘浩生承担。上述金额暂计355.19万元。事实与理由：2019年3月26日，原告秦琪、李重晨经深圳链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家公司”）与被告罗喜娜、刘浩生签署了两份《房屋买卖合同》（合同编号分别为NO：100003367510、NO：100001588045），约定向被告罗喜娜、刘浩生购买深圳市南山区侨香路西香山里花园(一期)4栋1703、1704两套物业（双拼房）。合同签订后，原告秦琪、李重晨依约向被告罗喜娜、刘浩生支付了85万元定金，同时筹齐首期款。2019年4月11日，原告经链家公司约被告共同至银行办理首期款监管。但经链家公司查档得知，被告名下的1704号物业已于2019年4月3日被广东省普宁市人民法院依法查封，1704号物业已无法正常办理网签手续。1704号物业被查封后，被告一直没有主动告知原告，隐瞒情况，直至2019年4月11日办理监管时原告才知情，由于双拼房中的1703号、1704号两套物业属于不可分割的整体（开发商原始设计不可分割的一套住宅），1704号物业处于查封状态，1703号物业后续也因此无法正常交付使用。2019年5月6日，原告与被告经友好协商签署了《二手房买卖合同补充协议》，约定应于2019年5月6日前解除查封、恢复正常可交易状态，并完成过户手续，否则应当退回全部定金及支付违约金264万元同时赔偿给原告造成的其他损失。2019年5月14日，原告得知涉案房产再次被法院查封，无法办理过户手续。被告的行为已构成严重违约，根据合同约定，被告应当退回已收取的群补定金、支付264万元违约金并赔偿原告的其他损失。被告罗喜娜、刘浩生辩称：1、被告与原告一起去不动产权中心办理过户，已经拿到了办理过户的回执，但在过户的过程中才发现，涉案房屋之一被查封，被告并非主动违约；2、事情发生后，原告提出的各种要求，被告都积极配合满足，但没有办法在约定的时间内和解。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告秦琪与原告李重晨系夫妻，被告罗喜娜与被告刘浩生系夫妻关系。2019年3月26日，原告秦琪（买方）与被告罗喜娜（卖方）签订编号为10003367510《房屋买卖业务签订文件合订本》购买深圳市香山里花园1703（产权证号：40××**）；同日，原告李重晨（买方）与被告刘浩生（卖方）签订编号为100001588045《房屋买卖业务签订文件合订本》购买深圳市香山里花园1704（产权证号：40××**）号房产；两份《房屋买卖业务签订文件合订本》内含《房产买卖合同》、《资金托管协议》、《房屋产权查询信息确认书》。《房产买卖合同》约定：买受人须于2019年4月30日之前支付首期购房款（不包括定金）160万元到买受人贷款银行账户做资金监管或到第三方办理资金监管，并依据监管合同存入监管账户，出卖人应在接到买受人或第三方通知后积极配合办理相关手续，并签订资金监管协议等相关法律文件；当事人硕放同意，自买受人按照本合同第五条约定一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账户或取的银行贷款承诺函，且出卖人已取得房产证或不动产权证原件（产权无抵押、无查封）之日起3日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2019年3月26日，经深圳市房地产信息系统查询显示深圳市香山里花园1703、1704号房产系无查封状态，买卖双方均已知晓并确认上述物业产权状态。深圳市香山里花园（一期）4栋1703与1704属于不可分割的一个整体。原告秦琪于2019年3月26日、2019年3月27日、2019年3月28日分别向被告罗喜娜转账支付定金5万元、12万元、25万元，共计42万元；原告李重晨于2019年3月26日、2019年3月27日分别向被告刘浩生转账支付定金5万元、38万元，共计43万元。2019年3月26日，两被告就上述定金出具了收条。2019年4月4日，原告向“陈旭”微信转账支付装修意向金5000元；2019年5月3日，原告向“汤圆福永舒达”微信转账支付床垫定金10000元，向深圳市金海马企业管理有限公司转账支付沙发定金15000元；2019年5月5日，原告向麦雪欣转账支付设计费定金6900元；2019年5月8日向孙美琪支付橱柜定金5000元。前述费用的支付，原告均提交了转账记录及收据予以证明。两原告提交了其与广东法海律师事务所签订的《委托律师代理民商事案件合同书》及律师费发票，以证明其支付的律师费20000元。两原告还提交了诉讼保全费发票，以证明原告秦琪支付的保全费8500元。2019年4月3日,涉案的其中一套房产深圳市香山里花园4栋1704（产权证号：40××**）被广东省普宁市人民法院查封。2019年4月30日，原告秦琪、李重晨与被告罗喜娜、刘浩生签订《二手房买卖合同补充协议》，约定卖方2019年5月6日前解封，恢复正常可交易状态，同时向买方支付15万元的补偿款，在合同一约定的购房款中扣除（即合同一购房款实际为661万元）；一旦违反上述任一条款，合同自卖家违约之日起立即自动解除。卖方除退回全部定金、已收房款外，额外向买方支付违约金264万元并赔偿卖家的其他损失。同时，在违约之日起5日内配合买方解除首期款监管。2019年5月6日，原告秦琪、李重晨与被告罗喜娜、刘浩生签订《二手房买卖合同补充协议》，约定卖方2019年5月7日16:30日前解封，恢复正常可交易状态，同时向买方支付15万元的补偿款，在原合同一、二及2019年4月30日签署的《二手房买卖合同补充协议》基础上，向买方额外支付5万元补偿款，在合同二约定的购房款中扣除（即合同二购房款实际为639万元）；一旦违反上述任一条款，合同自卖家违约之日起立即自动解除。卖方处退回全部定金、已收房款外，额外向买方支付违约金264万元并赔偿卖家的其他损失。同时，在违约之日起5日内配合买方解除首期款监管。2019年5月14日，原告秦琪、罗喜娜向深圳市不动产登记中心申请过户登记。同日，涉案的两套房产深圳市香山里花园1703（产权证号：40××**）、1704（产权证号：40××**）均被广东省南山区人民法院查封。被告提交微信聊天记录、超标查封的异议申请书，拟证明涉案房产被查封，原告要求降低房款50万，给被告时间处理，但涉案房产没有完全解封。原告称微信聊天记录中关于赔偿款项被告并未同意，且被告并未积极配合原告。对于超标查封的异议申请书系被告单方书写，三性不予确认。原告还提交(2019)粤0305民初12379号判决书，证明该案已经判决，被告罗喜娜不承担任何责任，但被告刘浩生称其已经上诉。原告认为该判决书与本案没有直接关系，称被告自身负债累累，没有尽到诚信履行的义务，欺骗、隐瞒房屋交易的关键事实。本院认为，两原告与两被告签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。本案中，原告已按照合同约定支付定金，被告因涉案房产处于查封状态，无法按合同约定完成房产过户，构成根本违约，致使原、被告双方签署房屋买卖合同的目的无法实现，原告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告在诉求中主张解除两原告分别与两被告签署的两份《房产买卖合同》，被告已于2019年7月18日收到起诉状等材料，故本院确认两原告与两被告签订的《房产买卖合同》（合同编号分别为NO：100003367510、NO：100001588045）所成立的房屋买卖合同关系于2019年7月18日解除。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。承前所述，涉案《房产买卖合同》解除后，原告请求被告返还购买涉案房屋的定金85万元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金，原告请求被告支付违约金264万元，被告已提出调整违约金的请求，考虑到违约金以补偿为主，兼具惩罚性，故本院以被告的违约行为对原告造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错等因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡平，从而确定被告应向原告支付违约金100万元。由于本院已支持被告向原告支付违约金100万元，该款项已足以弥补原告的损失，原告要求被告另向其支付损失6.19万元及保全费、担保费等主张，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告秦琪与被告罗喜娜签订的《房产买卖合同》（合同编号为NO：100003367510）及原告李重晨与被告刘浩生签订的《房产买卖合同》（合同编号为NO：100001588045）于2019年7月18日解除；二、被告罗喜娜于本判决生效之日起十日内向原告秦琪返还42万元；被告刘浩生于本判决生效之日起十日内向原告李重晨返还43万元；三、被告罗喜娜、刘浩生于本判决生效之日起十日内向原告秦琪、李重晨支付违约金100万元；四、驳回原告秦琪、李重晨其他诉讼请求。如当事人未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费35215.20元，原告已预交，由原告负担16903.3元，由被告负担18311.90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 员  何珍珍人民陪审员  辛倩平人民陪审员  区显霞二〇一九年十一月二十七日书 记 员  周 圆附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。