江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终10252号上诉人（原审被告）：南京海峡城开发建设有限公司商管分公司，住所地南京市建邺区双闸路98号海峡城海峡云科技园03栋109室。负责人：汤沸，该分公司经理。委托诉讼代理人：丁海滨，上海市海华永泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京欣城房地产经纪有限公司，住所地南京市鼓楼区汉中门大街NO.2007G115地块中地块三（二期）04-07幢8室。法定代表人：尹余，该公司总经理。委托诉讼代理人：李天平，江苏东南律师事务所律师。原审被告：南京海峡城开发建设有限公司，住所地南京市建邺区应天大街901号。法定代表人：阚乃桂，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨桂华，女，1982年9月28日生，汉族，该公司员工，住南京市鼓楼区。上诉人南京海峡城开发建设有限公司商管分公司（以下简称海峡城商管分公司）与被上诉人南京欣城房地产经纪有限公司（以下简称欣城公司）、原审被告南京海峡城开发建设有限公司（以下简称海峡城公司）合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院(2016)苏0105民初7444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人海峡城商管分公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由如下：1、一审法院认定被上诉人在上诉人与张天骄租赁过程中起到推介居间作用，证据不足。杨文锐向葛春锋发送的邮件，只能说明双方就南京天仁企业管理咨询有限公司（以下简称天仁公司）租赁事宜进行过沟通。《租赁意向书》中张天骄的签名样式并非其本人签署。张天骄出具的说明系证人证言，张天骄本人应当出庭作证。且张天骄与葛春峰同为南京为办网络科技有限公司的股东，二者具有利害关系。2、《推介服务合同》约定了推介程序，该合同条款系当事人意思自治的体现，法院不应强行干涉。3、一审法院以上诉人提供的优惠期租金低于其他时间段为由，采纳被上诉人首期租金的对应期间为免租期的陈述，事实错误，证据不足。被上诉人欣城公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉事实和理由缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审被告海峡城公司辩称，张天骄出具的说明，应当由张天骄出庭质证，对其他的没有异议。欣城公司向一审法院起诉请求：1、海峡城商管分公司、海峡城公司立即支付服务费1275824.70元，并以上述服务费为基数按中国人民银行同期贷款利率支付自2016年1月1日起至实际给付之日止的利息；2、海峡城商管分公司、海峡城公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月31日，海峡城商管分公司（甲方）与欣城公司（乙方）签订《世贸海峡城项目推介服务合同》一份，委托欣城公司作为世贸南京海峡云科技园项目的招商推介服务人，推介服务期限为2015年1月1日起至2015年12月31日止。该合同第7项约定：（1）由乙方人员带领或陪同到甲方接待处现场的客户，乙方应提前以书面或者电子邮件方式告知甲方，甲方在查询到该客户未曾到访过该项目后，由甲方以电子邮件回复乙方；（2）乙方人员因故不能陪同客户前往甲方售楼处现场，但乙方在客户到达甲方售楼处24小时前将该客户信息（姓名、性别、电话号码后六位）以电子邮件方式告知甲方，甲方在系统中查询到该客户未曾到访过该项目后，由甲方以电子邮件回复乙方确认，若24小时前未通知甲方或客户未能于乙方电子邮件所述时间内抵达或未经甲方电子邮件确认的，甲方有权认定该客户为甲方自有客户，乙方对此无异议；（3）乙方拟推介客户首次到访甲方项目，应出示独家委托书，该委托书一式两份，经该客户签署确认方为有效，客户签字缺失、无法辨认或签署别名的，都将视作无效确认，该委托书无效，甲方有权认定该客户为甲方自有客户，乙方对此无异议；（4）乙方推介客户若在本合同终止后6个月期间内签订租赁合同并交首期租金和全额履约保证金，则该客户仍视为乙方客户，若在本合同终止后6个月期间内未签订租赁合同，或未交首期租金和全部履约保证金，则该客户转为甲方自有客户。第9项约定，乙方推介客户与甲方签订租赁合同，并将首期租金和租赁保证金付至甲方指定账户后，方可视为乙方成功推介，乙方成功推介后，甲方按租赁合同约定的办公房屋首期月租金（固定租金情况）或商业房屋的首期保底月租金（非固定租金情况下）为计价基数向乙方支付推介服务费，若在2015年6月30日前（含当日）推介客户签订完租赁合同的，则给予首期1.5个月租金面价作为推介服务费，若在2015年7月1日后（含当日）推介客户签订完租赁合同的，则给予首期1个月租金面价作为推介服务费，租赁合同签订后，甲方收到客户按合同缴纳的首期租金和租赁保证金后，甲方与乙方结算推介服务费的50%，出租房屋顺利交付后，甲方与乙方结算剩余推介服务费，每次请款时，乙方应提交《世贸海峡城项目推介服务合同》、客户盖章的《独家委托书》（原件）、《中介服务费结算协议》和正式中介费发票，甲方审核无误后，在30个工作日内支付推介服务费，若因乙方提供的请款资料不全或者发票不符合合同约定的，甲方有权延迟付款并且不承担任何延迟付款责任。第13项约定，甲方对接人为杨文锐，邮箱为ＷＥＮ×××＠ｓｈｉｍａｏｇｒｏｕｐ.ｃｏｍ，乙方对接人为葛春锋，邮箱为ｊａｃ×××＠ｓｏｈｕ.ｃｏｍ。欣城公司提交“张楚涵”（ｃｈｕ×××＠ＳＨＩＭＡＯＧＲＯＵＰ.ｃｏｍ）于2015年11月30日发送的电子邮件，该邮件主要内容为：贵司在2015年11月1日至2015年12月31日期间推介客户成交面积累计超过2000平方米的，则对贵司在此期间成交的所有面积我司将额外补充给予乙方成交客户首年0.5个月的面价租金作为佣金奖励，即总共为成交客户首年1.5个月的面价租金作为中介成交佣金。欣城公司提交《租赁意向书》一份，称天仁公司意向租赁南京市建邺区双闸路98号海峡云科技3号楼，联系人为张天骄。2015年12月23日，海峡城商管分公司与张天骄、张麟麟签订《办公楼预租/租赁合同》一份。该合同载明：租赁房屋位于南京市建邺区双闸路98号海峡城海峡云科技园03栋的101-102、106-110室和203-223、227-230、233室和3/F整层和4/F整层和501-514、524-533室，面积为16845.35平方米，租赁期限自2016年1月1日至2023年12月31日，张天骄于2015年12月25日前支付2753793.59元作为整个租期的履约保证金。该合同约定的租金支付方式为：（1）自2016年1月1日至2016年7月31日，每月租金121507.11元，该期间段租金于2015年12月25日前一次性支付（共计850549.80元）；（2）自2016年8月1日至2017年7月31日，月租金为850549.80元，该期间段租金分别于上月25日前支付次月租金；（3）自2017年8月1日至2017年12月31日，每月租金170109.96元，该期间段租金于2017年7月25日前一次性支付（共计850549.80元）；（4）自2018年1月1日至2018年9月30日，月租金为850549.80元，该期间段租金分别于上月25日前支付次月租金；（5）自2018年10月1日至2018年12月31日，每月租金283516.60元，该期间段租金于2018年9月25日前一次性支付（共计850549.80元）；（6）自2019年1月1日至2019年12月31日，月租金为893077.29元，该期间段租金分别于上月25日前支付次月租金……该合同附件三房屋交接验收确认书中记载：上述房屋于2016年1月1日进行了交接验收。2015年12月28日，张天骄向海峡城商管分公司汇款3604343.39元，用途为履约保证金及租金。据欣城公司陈述，因有12个月的免租期，分三年用完，故2016年1月1日至2016年7月31日，每月租金121507.11元，其中六个月实际为免租期。张天骄出具说明称，其系天仁公司负责人，2015年12月，其与张麟麟委托并由欣城公司居间，承租了海峡城公司位于南京市建邺区双闸路98号海峡云科技园03栋的101-102、106-110室和203-223、227-230、233室和3/F整层和4/F整层和501-514、524-533室，面积为16845.35平方米，并于2015年12月29日缴纳了履约保证金，签订了《办公楼预租/租赁合同》。欣城公司提交公证书一份，公证内容为杨文锐通过邮箱ＷＥＮ×××＠ｓｈｉｍａｏｇｒｏｕｐ.ｃｏｍ于2015年12月14日、2015年12月21日发送给葛春锋的电子邮件（该两份邮件均抄送给了张楚涵），以及翁成转发的张楚涵发送的关于2015年11月1日至2015年12月31日期间支付1.5个月面价租金作为中介成交佣金的邮件。2015年12月14日的电子邮件主要内容为：“有关天仁租赁一事，目前我司还在内部审批中，附件为草拟版本租赁合同，为节省时间，可让天仁先行审阅，待我司管理层最终批复后，双方再行签署。有关合同的乙方承租人，若在合同盖章前，为办网络可取得工商局的《企业名称核准书》，则双方可以为办网络公司（筹）的形式予以签署，待公章下来后再补盖公章，履约保证金及首期租金均将按合同抬头出具给为办网络。就天仁要求的公共大堂的使用条款，也在合同的第八条第3点中予以了体现。就此合同若有任何问题，请随时与我方联系，谢谢！”2015年12月21日的电子邮件主要内容为：“附件为上周和天仁就合同相关条款沟通后的文本修改（见附件合同黄色标记部分），请天仁务必于今天确认完毕所有合同条款，以免耽误签约时间，谢谢！”欣城公司还提交微信记录，拟证明葛春锋向杨文锐、张楚涵催要推介服务费。海峡城商管分公司、海峡城公司质证意见为：经向杨文锐核实，杨文锐以电脑不在身边为由，不确认电子邮件的真实性，以本人聊天记录已删除且时间久远，否认微信聊天记录的真实性，也否认所谓佣金正在走流程的说法。一审另查明，葛春锋为欣城公司股东。南京为办网络科技有限公司成立于2016年2月1日，法定代表人为张麟麟，股东为张天骄、葛春锋。上述事实，有《世贸海峡城项目推介服务合同》、《办公楼预租/租赁合同》、汇款凭证、收据、说明、电子邮件、微信记录、公证书、工商资料及当事人的陈述等证据在卷佐证。经当事人确认，本案争议焦点归纳为：1、欣城公司现有证据能否证明其提供了案涉房产的租赁推介义务；2、海峡城商管分公司向欣城公司支付的服务费如何确定。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。欣城公司与海峡城商管分公司签订的《世贸海峡城项目推介服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。欣城公司与海峡城商管分公司在《世贸海峡城项目推介服务合同》中约定了双方的联系人为葛春锋、杨文锐，并约定了联系人的电子邮件地址。杨文锐于2015年12月14日、12月21日发送给葛春锋的两份电子邮件中均陈述了关于天仁租赁的事情，并且称，如果新的公司（为办网络）成立，以新的公司（为办网络）作为承租方签订合同。南京为办网络科技有限公司资料显示，该公司成立于2016年2月1日，法定代表人为张麟麟，股东为张天骄、葛春锋。张天骄在其出具的说明中称，其为天仁公司负责人，并承租了海峡城公司位于南京市建邺区双闸路98号海峡云科技园03栋的相应房产。欣城公司提交的天仁公司《租赁意向书》中记载的租赁房产为南京市建邺区双闸路98号海峡云科技3号楼，联系人为张天骄。张天骄与海峡城商管分公司于2015年12月23日签订《办公楼预租/租赁合同》，租赁海峡城公司南京市建邺区双闸路98号海峡城海峡云科技园03栋的相应房产。由此可见，欣城公司提交的上述证据，足以证明其在海峡城商管分公司与张天骄等的房屋租赁过程中起到了推介居间作用。海峡城商管分公司应根据欣城公司的推介居间行为，向欣城公司支付相应的推介服务费。海峡城商管分公司、海峡城公司关于电脑不在身边，不予确认电子邮件真实性的质证意见，缺乏法律和事实依据，一审法院不予支持。欣城公司与海峡城商管分公司在《世贸海峡城项目推介服务合同》中约定：“乙方成功推介后，甲方按租赁合同约定的办公房屋首期月租金（固定租金情况）或商业房屋的首期保底月租金（非固定租金情况下）为计价基数向乙方支付推介服务费……若在2015年7月1日后（含当日）推介客户签订完租赁合同的，则给予首期1个月租金面价作为推介服务费……”虽然海峡城商管分公司与张天骄等签订的《办公楼预租/租赁合同》中约定第一个月租金为121507.11元，但根据该合同中约定的租金支付方式，2017年8月1日至2017年12月31日、2018年10月1日至2018年12月31日期间每月的租金也均远远低于前后时间段的月租金，故欣城公司关于免租期的陈述更具有合理性。因此，海峡城商管分公司与张天骄约定的案涉房屋租赁费每月实际应为850549.80元。现张天骄已于2015年12月28日向海峡城商管分公司缴纳履约保证金及第一阶段租金3604343.39元，海峡城商管分公司于2016年1月1日向张天骄交接了租赁房产。欣城公司已履行了《世贸海峡城项目推介服务合同》约定的义务，海峡城商管分公司应履行向欣城公司支付推介服务费850549.80元的责任。欣城公司提交的张楚涵的电子邮件，因未得到海峡城商管分公司的确认，且邮件的发送人和接收人也均非《世贸海峡城项目推介服务合同》约定的联系人，故对欣城公司认为应在推介服务费的基础上加收50%的代理意见，一审法院不予支持。综上，欣城公司为海峡城商管分公司的房产租赁提供了推介居间服务，海峡城商管分公司应向欣城公司支付推介服务费850549.80元。海峡城商管分公司为海峡城公司的分支结构，海峡城公司应为海峡城商管分公司不能给付的部分承担补充清偿责任。因欣城公司未向海峡城商管分公司开具服务费发票，致使海峡城商管分公司有权延迟付款且不承担延迟付款的违约责任，故对欣城公司主张的利息部分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，一审判决：一、南京海峡城开发建设有限公司商管分公司于判决生效之日起十日内向南京欣城房地产经纪有限公司给付推介服务费850549.80元。二、南京海峡城开发建设有限公司对南京海峡城开发建设有限公司商管分公司判决第一项不能给付部分承担补充清偿责任。三、驳回南京欣城房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费16280元，由海峡城商管分公司、海峡城公司负担10853元，欣城公司负担5427元。（海峡城商管分公司、海峡城公司应负担的该项费用，欣城公司同意由海峡城商管分公司、海峡城公司在判决生效之日起十日内向其直接支付，一审法院不再退回）一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。二审审理中，本院对张天骄就相关事实进行了调查，张天骄称其负责天仁公司的运营，《租赁意向书》上的印章系天仁公司的真实印章，该意向书上张天骄的签名为其公司员工代签，其承租房屋每月租金为850549.8元，第一年6个月免租期、第二年三个月免租期、第三年3个月免租期，张天骄和葛春峰有生意上的往来。上诉人称法院对张天骄的调查笔录不是新证据，张天骄与葛春锋是同一家公司的股东，与本案存在利害关系，张天骄并未陈述上诉人与其就租金有何约定，而是陈述世茂公司告知其有相关约定，因而与本案并无任何关联性。被上诉人称，张天骄已经明确陈述了涉案房屋的推介服务是由被上诉人完成的，并就涉案房屋的月租金也进行了陈述。故被上诉人的推介服务客观存在，按照约定，上诉人应当支付相应的费用。海峡城公司对张天骄陈述的真实性不予认可。以上事实，有本院询问笔录、庭审笔录在案证实。本院认为，海峡城商管分公司与欣城公司于2014年12月31日签订的《世贸海峡城项目推介服务合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规效力性禁止性规定，合法有效，双方均应依照合同诚信履行。合同履行期限内，海峡城商管分公司与张天骄、张麟麟于2015年12月23日签订《办公楼预租/租赁合同》，租赁涉案房屋16845.35平方米，租赁期限自2016年1月1日至2023年12月31日。张天骄向海峡城商管分公司交纳了履约保证金及租金3604343.39元。张天骄称其与张麟麟委托并由欣城公司居间，承租了涉案房屋。结合欣城公司提交的公证电子邮件、《租赁意向书》及以上事实，一审法院认定欣城公司在海峡城商管分公司与张天骄、张麟麟的房屋租赁过程中起到了推介居间作用，于法有据，海峡城商管分公司应当按约支付推介服务费。海峡城商管分公司与张天骄、张麟麟签订的《办公楼预租/租赁合同》虽然约定自2016年1月1日至2016年7月31日，每月租金121507.11元。但因该合同约定的不同租赁期限的月租金数额变化相当巨大，欣城公司对此解释为海峡城商管分公司给予了免租期，欣城公司该主张有张天骄的陈述印证，应当认定《办公楼预租/租赁合同》存在免租期的约定，一审法院认定海峡城商管分公司与张天骄约定的案涉房屋租赁费每月实际应为850549.80元，有事实与法律依据，海峡城商管分公司应按约向欣城公司支付推介服务费850549.80元，海峡城公司承担补充清偿责任。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12305元，由上诉人南京海峡城开发建设有限公司商管分公司负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  张旭东审判员  张卓慧二〇一八年一月二十九日书记员  朱亚芳