广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书（2019）粤71行终3440号上诉人（原审被告）：广州市规划和自然资源局（原广州市国土资源和规划委员会）。住所地：广州市越秀区******。法定代表人：彭高峰，局长。委托代理人：袁志欣，该局工作人员。委托代理人：陈庆嫣，该局工作人员。上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司广州淘金支行。住所地:广州市越秀区*********、二层。法定代表人：谢宇，行长。委托代理人：林舒篱，该行工作人员。委托代理人：黄雪梅，该行工作人员。被上诉人（原审原告）：于静，女，1971年3月19日出生，汉族，住广州市越秀区**********，公民身份号码：110************022。委托代理人：周小妮，广东穗宏律师事务所律师。原审第三人：彭星涛，男，1980年8月14日出生，汉族，住云浮市郁南县**************，公民身份号码：441************517。上诉人广州市规划和自然资源局、中国农业银行股份有限公司广州淘金支行（以下简称农行淘金支行）因与被上诉人于静、原审第三人彭星涛不动产登记行政纠纷一案，不服广州铁路运输法院（2019）粤7101行初395号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院经审理查明：涉案房产位于广州市海珠区************房。于静于2002年获得涉案房产的产权，登记字号为2002登记192199号，产权证号为C1535227。2008年7月28日，广东省广州市广州公证处出具（2008）粤穗广证内经字第79069号《公证书》，记载：于静于2008年7月24日签署《委托书》，受委托人为汤政军、周惠梅、邵艳，并约定受托人为合法代理人，以委托人之名义全权代理委托人办理涉案房产的交易过户、出售、银行按揭、产权登记、抵押登记及备案手续、涂销房屋抵押登记等事项。2008年9月28日，邵艳以于静（卖方）代理人名义与吴某红（买方）签订《广州市房地产买卖合同》，约定卖方将涉案房产以110万元的价格出让给买方。2008年10月9日，原广州市国土资源和房屋管理局向吴某红核发粤房地证字第C6****52号《房地产权证》，该证载明：权属人为吴某红，房地座落于海珠区滨江东路959号1802房，层数为31层，建筑面积为136.7902平方米，房屋所有权来源为购买，房屋用途为居住用房，占有房屋份额为全部，房产登记号为08交登08****23号。2008年11月3日，原广州市国土资源和房屋管理局向中国光大银行股份有限公司广州五羊支行核发粤房地他证字第C2****28号《房地产他项权证》，该证载明：房地座落于海珠区滨江东路959号1802房，权利种类为抵押，权利范围为全部。2010年3月1日，吴某红与彭星涛签订《房屋买卖合约》，约定交易价格为350万元，以银行按揭付款方式付款。后双方又于2010年4月30日签订《房地产买卖合同》，约定吴某红将涉案房产以交易价格为110万元卖给彭星涛。2010年4月30日，吴某红、中国光大银行股份有限公司广州五羊支行、彭星涛向原广州市国土资源和房屋管理局申请涉案房产的转移登记和他项权注销登记，并提交广州市房地产转移登记申请书、吴某红的房地产权证、房地产他项权证、涂销证明、纳税证明、契税完税证、身份证明、2010年4月30日签订的《广州市房地产买卖合同》等材料。原广州市国土资源和房屋管理局以10交登08004401号予以受理。2010年5月13日，原广州市国土资源和房屋管理局向彭星涛核发了粤房地权证穗字第**4****242号房地产权证（登记字号2010交登字8004401号）（以下简称被诉房地产权证），所有权来源为购买。根据2019年1月17日的涉案房产《广州市不动产登记查册表》中他项权利摘要记载：权利人为第三人中国农业银行股份有限公司广州淘金支行，权利种类为抵押权，权利面积为136.79平方米，权利价值为3428783元，他项案号为2010登记8103245，他项证号为850001346。2012年3月14日，广东省广州市广州公证处出具穗证撤［2012］3号《关于撤销（2008）粤穗广证内经字第79069号公证书的决定》，记载：“……经我处调查查明，当事人在办理上述公证书时提供了于静及其配偶汤政军的身份证、婚姻证明、房地产权证等相关资料。根据广东明鉴文书司法鉴定所出具《鉴定意见书》的鉴定意见，二〇〇八年七月二十八日出具的（2008）穗证内经字第79069号公证书上于静签名的字迹不是申请人写。我处认为，是他人假冒申请人的签名，该公证书应予撤销。……故根据《公证法》第三十九条、《公证程序规则》第六十三条的规定，现决定撤销（2008）粤穗广证内经字第79069号公证书。……”邵艳以于静（卖方）代理人名义与与吴某红（买方）于2008年9月28日签订的《广州市房地产买卖合同》，经广州市中级人民法院于2014年10月31日作出（2013）穗中法民五终字第2488号民事判决，判决驳回上诉，维持原判，即确认上述合同无效。2015年，于静不服吴某红、彭星涛就涉案房产签署的房屋买卖合同，故向广州市海珠区人民法院提起民事诉讼，要求确认该合同无效。2016年9月23日，广州市海珠区人民法院作出（2015）穗海法民三初字第945号民事判决，判决确认该合同无效。该判决查明：“根据原告的申请，本院向广州市公安局海珠区分局调取了如下档案：1、广州市公安局海珠区分局南华西派出所出具的日期为2013年8月21日的《侦查报告》，其中载明：‘彭星涛交代是朋友借用其名义贷款、购买滨江东路959号A2栋1802号房的房子，当时到银行申请贷款的材料由何伟胜提供，他只负责在相关文件上签名，不知道其中存在诈骗成分，也不清楚整个事情的操作过程’。2、公安机关询问彭星涛时制作的《讯问笔录》若干份，彭星涛陈述内容与上述《侦查报告》的记载相符，彭星涛表示整个交易过程和手续都是何伟胜和吴某红安排办理的，具体操作情况其不清楚，其实际上并未支付首付和定金；公安机关询问‘该物业出问题后，你是如何应对法院的’，彭星涛回答：‘何伟胜打电话叫我不要到法院旁听，而且要是有人问起就说整个交易过程是真实合法的，所有事情他会搞掂，叫我放心’。”吴某红与彭星涛不服上述判决，提出上诉。广州市中级人民法院于2017年3月6日作出（2016）粤01民终18624号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2017年5月31日，于静向原广州铁路运输第一法院提起（2017）粤7101行初2062号行政诉讼，请求撤销原广州市国土资源和规划委员会将涉案房产产权人登记为吴某红并核发房产证的行政行为。2017年12月8日，原广州铁路运输第一法院作出（2017）粤7101行初2062号行政判决，判决撤销原广州市国土资源和房屋管理局于2008年10月9日将涉案房产的产权登记在吴某红名下的登记行为（登记字号为08交登08****23）。该判决查明：“……于静表示其一直居住在涉案房产中，2011年左右因涉案房产被法院强制执行，其才知道涉案房产被转让的情况，并曾向广州市海珠区人民法院起诉原广州市国土资源和房屋管理局、第三人吴某红撤销房地产权证纠纷一案，审理过程中，于静以就无效的房屋买卖合同另案提起民事诉讼为由撤回起诉，广州市海珠区人民法院于2011年12月13日出具（2011）穗海法行初字第74号《行政裁定书》，准予于静撤诉……诉讼中，农行淘金支行主张其对涉案房产享有抵押权，并经广州市越秀区人民法院（2011）越法民二初字第1981号民事判决确认其对涉案房产享有优先受偿权，且越秀区法院已以（2011）穗越法执字第4225号《受理申请执行案件通知书》受理该案执行案件。根据查册表显示，涉案房产已分别于2011年8月11日、2015年7月29日被（2011）穗越法执字第4225号协助执行通知书及执行裁定书查封，查封期限至2018年7月28日……”原广州市国土资源和规划委员会不服原广州铁路运输第一法院作出的（2017）粤7101行初2062号行政判决，向广州铁路运输中级法院提起上诉。2018年11月6日，广州铁路运输中级法院作出（2018）粤71行终947号行政判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决对一审法院查明的事实予以确认的同时，另查明：“于静提起本案诉讼时，诉讼请求有两项：第一项为撤销将涉案房产登记为彭星涛并核发房产证的行为；第二项为撤销本案被诉登记。原审法院庭审中要求于静择一诉讼请求，于静撤回了其第一项诉讼请求。”另查，于静对广州市越秀区人民法院拍卖彭星涛名下涉案房产提出异议。2018年8月31日，广州市越秀区人民法院作出（2018）粤0104执异483号执行裁定，驳回案外人于静的异议申请。于静不服，向广州市中级人民法院申请复议。2018年11月15日，广州市中级人民法院作出(2018)粤01执复500号执行裁定，驳回于静的复议申请，维持广州市越秀区人民法院作出（2018）粤0104执异483号执行裁定。根据2019年1月17日涉案房产的《广州市不动产登记查册表》来函摘要显示：广州市越秀区人民法院以（2011）穗越法执字第4225号协助执行通知书及执行裁定书续封涉案房产，查封期限至2021年7月28日。再查，因机构改革，原广州市国土资源和房屋管理局的房产登记职责已由广州市规划和自然资源局承担。于静不服广州市规划和自然资源局核发被诉房地产权证的行为，遂诉至原审法院。原审法院认为：《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”本案中，吴某红、中国光大银行股份有限公司广州五羊支行、彭星涛向原广州市国土资源和房屋管理局申请涉案房产的转移登记，并提交广州市房地产转移登记申请书、吴某红的房地产权证、房地产他项权证、涂销证明、纳税证明、契税完税证、身份证明、《广州市房地产买卖合同》等材料。原广州市国土资源和房屋管理局经审查后认为材料齐全遂予以登记，符合上述规定。但原广州市国土资源和房屋管理局于2008年10月9日将涉案房产的产权登记在吴某红名下的登记行为（粤房地证字第C6****52号《房地产权证》，登记字号为08交登08****23），经广州铁路运输中级法院于2018年11月6日作出的（2018）粤71行终947号行政判决撤销，且吴某红与彭星涛就涉案房产签署的房屋买卖合同已被广州市中级人民法院于2017年3月6日作出（2016）粤01民终18624号民事判决确认无效，因此涉案房产登记的基础已不存在，且亦无证据证实彭星涛对涉案房产属于善意取得。因此，于静要求撤销被诉房地产权证的意见，原审法院予以支持。关于广州市规划和自然资源局认为为保护抵押权人即农行淘金支行的合法权益，被诉行政行为不应被撤销的意见。由于本案审理的标的为广州市规划和自然资源局向彭星涛核发涉案房产房地产权证的行为，而非广州市规划和自然资源局向农行淘金支行核发抵押权他项权证的行为，且被诉行政行为被撤销，并不意味着抵押权他项权证被撤销，故对广州市规划和自然资源局提出的该项意见，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，原审法院判决撤销原广州市国土资源和房屋管理局于2010年5月13日向彭星涛核发的粤房地权证穗字第**4****242号房地产权证（登记字号2010交登字8004401号）。本案受理费50元，由被告广州市规划和自然资源局负担。上诉人广州市规划和自然资源局不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原广州市国土资源和房屋管理局为彭星涛核发的海珠区滨江东路959号1802房的被诉房地产权证事实清楚、证据充分、程序合法、适用法律法规正确，请二审法院依法驳回于静的诉讼请求。2010年4月30日，出售方吴某红、购买方彭星涛、抵押权人中国光大银行股份有限公司广州五羊支行向原广州市国土资源和房屋管理局申请办理上述房屋的涂销抵押、转移登记，并提交了广州市房地产他项权利登记申请书、广州市房地产转移登记申请书、房地产权证、房地产他项权证、广州市房地产买卖合同、涂销证明、纳税证明、房地产测绘图、身份证明等资料，原广州市国土资源和房屋管理局以10交登08004401号立案受理。经审核，申请人办理涂销抵押、转移登记符合《广州市城镇房地产登记办法》第九条、十一条、三十条、三十一条、三十八条、三十九条的规定，原广州市国土资源和房屋管理局准予申请人办理涂销抵押、转移登记，并以彭星涛名义核发被诉房地产权证。二、撤销被诉房地产权证将对农行淘金支行取得的涉案房产抵押权他项权证产生直接影响，依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，被诉房地产权证不应被撤销。涉案房产已于2010年6月21日抵押给农行淘金支行，并办理了抵押登记。撤销被诉房地产权证将导致该行政行为自始无效，农行淘金支行取得的涉案房产抵押权将丧失权属来源基础，无法保障其善意取得涉案房产抵押权的合法利益。综上请求二审法院：1.撤销原审判决；2.驳回于静的诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用由于静承担。上诉人农行淘金支行不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案房产转让前房产证显示权属人为吴某红，基于物权的公示公信效力，上诉人有理由相信吴某红有权处分该房产。涉案房产2008年已经登记在吴某红名下，且直至2010年才转让过户至彭星涛名下，期间长达2年时间于静一直未主张房产权利。上诉人为彭星涛办理购房贷款时，涉案房产出让人吴某红系国家房管部门登记簿上记载的不动产所有人，基于物权登记公示公信效力，上诉人有理由相信国家房管部门登记簿上记载的权利状态为真实权利状态。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条的规定，广州市规划和自然资源局作为房屋登记机构，在进行登记时尚未发现彭星涛等人提交的上述材料存在造假或无效的情况，要求上诉人作出比政府部门更准确的判断和采用更高的审查强度，没有法律根据和现实可能性。上诉人有理由相信吴某红有权处分涉案房产、涉案房产受让人彭星涛有权抵押该房产。二、上诉人取得抵押权符合善意取得制度的全部要件，善意取得是撤销房屋登记的阻却事由，上诉人不同意撤销房屋登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，他物权包括抵押权亦适用善意取得制度。本案中，上诉人取得抵押权符合善意取得的所有要件：一是上诉人在设定抵押权时并无主观过错，且为善意。房产证登记公示记载的房屋权属人仅为吴某红，上诉人有理由相信国家房管部门登记时已经尽到合理的审查和注意义务，上诉人没有义务再去审查该房产是否还有其他隐藏未公示的物业所有人情况。上诉人的抵押登记行为是建立在房屋登记机构已经先作出房屋转移登记，基于对房屋登记公信力的信赖基础上作出的，不存在任何过失，应当认定为善意第三人。二是上诉人已完成了支付抵押权对价的义务，上诉人根据双方签订的《个人购房担保借款合同》于2010年5月13日向彭星涛账户放贷款274万元；三是房管部门已为涉案房产抵押权办理了抵押登记手续。综上，应当认定上诉人取得涉案房产抵押权属于善意取得，抵押权设立合法有效，抵押权益应得到保护。根据《房屋登记办法》第八十一条规定，上诉人取得涉案房产抵押权符合善意取得的事实构成要素，应当认定为善意取得，该善意取得构成对撤销房屋登记的阻却事由。即便是在被诉房屋登记违法的情况下，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但房屋已为第三人善意取得，不撤销登记行为。三、已有生效法律文书确认，上诉人对涉案房产已经办妥抵押登记并取得抵押权，上诉人抵押权益应得到保护。上诉人与彭星涛之间的担保债权经广州市越秀区人民法院生效的（2011）越法民二初字第1981号民事判决确认，该判决确认了上诉人与彭星涛签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，并认定上诉人对涉案房产依法享有抵押权，有权对该房产折价或者拍卖、变卖房产价款优先受偿。被上诉人2011年、2018年对房产执行提出的执行异议及复议均被广州市越秀区人民法院驳回。上诉人的抵押权益已经取得生效法律文书确认，应得到法律保护。四、撤销被诉房地产权证将直接影响抵押登记的效力，直接影响上诉人作为善意第三人对该房屋的抵押权利，原审判决适用法律错误。原审法院认为审理标的为广州市规划和自然资源局向彭星涛核发涉案房产房地产权证的行为，而非向上诉人核发抵押权他项权证的行为，且涉案房产房地产权证被撤销，并不意味着抵押权他项权证被撤销，但实际上如果撤销涉案房产的房屋登记行为，则抵押登记的物权基础不复存在，上诉人作为抵押权人的合法权利将得不到保护。综上所述，上诉人请求二审法院：一、改判驳回于静的全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由于静承担。被上诉人于静二审期间未提交答辩意见。原审第三人彭星涛二审期间未提交陈述意见。经二审审查，原审法院查明的事实清楚并有相应证据证明，本院予以确认。本院认为，本案中，原广州市国土资源和房屋管理局根据吴某红、彭星涛以及中国广大银行股份有限公司广州五羊支行提交的转移登记材料，于2010年5月13日向彭星涛核发被诉房地产权证，已尽到审慎审查的义务。但是，由于之后原广州市国土资源和房屋管理局于2008年10月9日将涉案房产的产权登记在吴某红名下的登记行为（登记字号为08交登08****23）被法院生效判决予以撤销，另吴某红与彭星涛就涉案房产签订的房屋买卖合同亦被法院生效判决确认无效，被诉房地产权证核发的事实基础已不存在，且无证据证明彭星涛获得涉案房产属于善意取得，因此原审判决撤销原广州市国土资源和房屋管理局核发的被诉房地产权证，符合上述规章规定，并无不当，本院予以支持。关于广州市规划和自然资源局和农行淘金支行上诉提出农行淘金支行取得涉案房产的抵押权属于善意取得，故被诉房地产权证不应被撤销的问题。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”虽然上述司法解释明确第三人善意取得房屋的情形可采取确认房屋登记行为违法的判决方式，但对于适用善意取得的情形限定为“房屋已为第三人善意取得”，而“房屋已为第三人善意取得”应指所有权的取得，并非取得他物权的情形，故农行淘金支行取得涉案房产的抵押权是否属于善意取得并不能成为撤销被诉房地产权证的阻却事由，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。农行淘金支行因被诉房地产权证被撤销可能遭受的损失，可另循其他法律途径予以追偿。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。上诉人要求撤销原审判决的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人广州市规划和自然资源局、中国农业银行股份有限公司广州淘金支行共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱 琳审 判 员  闵天挺审 判 员  王 荣二〇一九年十一月二十五日法官助理  郑小敏书 记 员  罗 涛