江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏01民终345号上诉人（原审被告）：南京龙渊众创空间股份有限公司，住所地南京市江宁开发区胜太路68号305、307房间。法定代表人：陈勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛宇鹏，女，该公司副总经理。委托诉讼代理人：刘海燕，江苏维世德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京悦享读教育科技有限公司，住所地南京市玄武区中央路302室。法定代表人：吴智平，该公司主管。委托诉讼代理人：高磊，江苏君劭律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉文春子，江苏君劭律师所律师。原审第三人：江宁开发区科技创业服务中心，住所地南京市江宁经济技术开发区胜太路**号。法定代表人：张宾，该中心主任。委托诉讼代理人：张丹，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。上诉人南京龙渊众创空间股份有限公司（以下简称龙渊公司）因与被上诉人南京悦享读教育科技有限公司（以下简称悦享读公司）、原审第三人江宁开发区科技创业服务中心（以下简称科创中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初10505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙渊公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认定上诉人提前收回房屋、致使悦享读公司订立合同的目的不能实现、构成违约，属于认定事实错误。上诉人从未向被上诉人表示要收回房屋，也未实施过收回房屋或者侵害其使用权的行为。被上诉人声称要解除房屋租赁合同，但并未将房屋退还上诉人。实施不法行为的应是原审第三人和被上诉人，而非上诉人。2、一审判决认定上诉人与被上诉人之间的《创新创业项目入驻龙渊众创空间的合作协议》（以下简称《合作协议》）于2017年3月29日已解除，属于事实认定错误。被上诉人虽于该日发送了微信，但显然双方未就解除协议达成意向，否则被上诉人不会于2017年5月2日发送律师函给上诉人，通知解除《合作协议》。3、一审判决适用法律错误。本案中上诉人未迟延履行债务，也未实施其他违约行为，不应承担解除合同和违约的责任。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。悦享读公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决：1、一审法院已查明本案事实情况。上诉人与原审第三人签订了《共建龙渊众创空间合作框架协议》（以下简称《框架协议》，约定了自2016年10月1日至2021年9月30日，上诉人享有江宁区胜太路58号五楼房屋的使用权，且可以对外转租。同时约定第三人对上诉人的房屋优惠政策，即减免上诉人前三年房租；当上诉人达到一定条件后还可以减免后两年的房租。上诉人在与被上诉人协商租赁事宜时向被上诉人展示了上述《框架协议》的复印件，但该复印件是经上诉人涂抹修改后的版本，仅显示了上诉人享有案涉房屋的使用权并可对外转租，而刻意掩去了第三人对其免收租金的事实。被上诉人基于对上诉人的信任，双方就案涉房屋租赁事宜达成一致意思表示，并就此签订了《合作协议》。该协议约定上诉人向被上诉人出租江宁区胜太路58号五楼若干办公室，共计292.24平方米，租赁期限自2017年1月25日至2021年9月30日，后被上诉人依协议约定支付了2017年1月25日至7月25日的半年场地费104201.3元，半年物业费6137.04元，入园保证金17366.88元，以上共计127705.22元。2017年2月17日南京市江宁区人力资源和社会保障局向江宁开发区管委会制发请示文件，请求其协调龙渊公司于2月中旬将胜太路58号五楼入驻企业迁出等事宜。第三人也就此事多次通知上诉人案涉房屋将被收回。在一审庭审过程中，本案各当事人对以上事实均无异议。2、因案涉房屋被收回，致使被上诉人无法依约承租，直接导致了被上诉人的合同目的无法实现，被上诉人享有法定解除权。第一，如前所述，一审阶段相关证据显示，2017年2月即被上诉人仅承租房屋一个月后，上诉人即被第三人通知案涉房屋将被收回，要求其处理好包括被上诉人在内的相关租户安顿事宜。但上诉人在第一时间知晓后，从未以任何方式告知过被上诉人。第二，2017年3月，被上诉人从他处了解到案涉房屋将被收回，并向上诉人确认属实后，即要求与上诉人解除协议并赔偿，后被上诉人在上诉人的要求下通过微信方式向其提供书面形式的补偿诉求。第三，一审庭审过程中，上诉人自述案涉房屋已全部被收回清空。以上三点可说明，案涉房屋已事实上被清空收回，无法继续依约向被上诉人出租。而被上诉人从事的教育研发培训工作具有特殊性，必须具备稳定的办公场所，上诉人的提前收回房屋的违约行为直接导致被上诉人无法实现合同目的，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款关于合同解除的规定。3、被上诉人依法享有合同解除权，自2017年3月29日解除通知到达后即生效。依《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，被上诉人享有的法定解除权系属形成权，自通知到达对方即生效，无须双方合意。被上诉人在与上诉人多次沟通解除协议及补偿事宜后，于2017年3月29日通过微信的形式书面告知上诉人协议解除及补偿诉求。按照日常经验以及微信聊天记录的一般理解来看，被上诉人系有明确的解除合同的意思表示。同时上诉人在一审及上诉状中均对3月29日关于补偿诉求的微信聊天记录表示认可。以上足可以说明，被上诉人的解除通知已于当日到达对方，并于当日生效。4、被上诉人的一审诉请于情有理、于法有据。首先，依合同法第97条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的有权要求赔偿损失。且依合同相对性的原则，被上诉人完全有理由要求上诉人对其违约行为依法承担责任。其次，合同解除后，违约金条款继续有效。上诉人与被上诉人的合作协议第11条第4款约定了违约金计算方式。再次，正如上诉人在其上诉状所述，上诉人从没有向被上诉人表示过要收回房屋。可见其在明知案涉房屋将被第三人清空的情况下，仍刻意隐瞒事实，上诉人的不作为、不补救行为，致使了被上诉人的损失一再扩大。同时如前所述，上诉人在无需向第三人承担任何房租，甚至可以说上诉人在无任何实际经济损失的情况下，仍不予退还被上诉人相应款项，怠于履行赔偿义务，实属恶意。综上所述，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。科创中心述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。第三人与上诉人之间是合作关系，并非房屋租赁关系，而且原审第三人向上诉人提供场地，截止到一审诉讼前为止未收取任何费用，只是收取了上诉人实际发生的物业水电费。原审第三人因《江宁人才创业创新创投服务综合体建设》的需要，提前收回案涉房屋。并与上诉人协调后，向其另外安排的场地提供条件更为优惠的合作方式。但最终因上诉人的原因没有签订新的合作协议。原审第三人曾多次通知上诉人尽快腾空案涉房屋，但是上诉人一直未予以配合，直到2017年6月份方通过公证处自行将案涉房屋腾空收回。综上，请求法院依法裁判。悦享读公司一审诉讼请求：1.确认悦享读公司与龙渊公司签订的《合作协议》于2017年3月29日解除；2.判令龙渊公司退还悦享读公司预付的场地费、物业费共计72249.42元；3.判令龙渊公司退还入园保证金17366.88元；4.判令龙渊公司承担违约金55147.57元；5.判令龙渊公司承担装修费用损失8759元；6.判令龙渊公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：位于南京市××区秣陵街道××幢房屋（人才市场服务楼）登记在南京江宁经济技术开发总公司名下。南京江宁经济技术开发总公司委托科创中心对上述房产全权处理对外出租及日常管理事宜。科创中心和龙渊公司签订《框架协议》，共建“龙渊众创空间”，约定科创中心向龙渊公司提供位于南京市××经济开发区××楼的孵化空间，面积共计2108平方米；租期为自2016年10月1日至2021年9月30日。协议另对双方的权利义务、租金支付、目标任务等进行了约定。2017年1月19日，龙渊公司和悦享读公司签订《合作协议》，约定龙渊公司将位于南京市江宁经济开发区胜太路58号人才市场大楼五楼501、502、503、504、524、519室房屋（以下简称案涉房屋）出租给悦享读公司，用于创新创业项目孵化，面积292.24平方米，期限为2017年1月25日至2021年9月30日止；第一年的场地费为208402.59元，以后逐年递增5%，最后一年不递增；场地使用费支付方式为：2017年1月25日支付半年场地费，计104201.3元；同时交纳1个月场地费17366.88元作为保证金；2017年1月25日支付半年物业费6137.04元，物业费按3.5元/月/平方米计取。另约定，入园期间，悦享读公司承担水电、物业、卫生、空调费等公共费用。合同第十条第二款约定，有下列情形之一的，悦享读公司有权解除合同：（1）龙渊公司不能交付入园房屋或交付的入园房屋不符合约定条件，严重影响使用的；（2）龙渊公司未尽房屋修缮义务，致使严重影响悦享读公司使用的。合同第十一条第四款约定，龙渊公司违反本合同约定，提前收回入园房屋的，应按照累计提前期间的租金总额的5%向悦享读公司支付违约金，并承担乙方相应经济损失。合同另对双方的权利义务、房屋交付、修缮及使用等进行了约定。合同签订后，龙渊公司将案涉房屋交由悦享读公司使用。悦享读公司按约向龙渊公司支付了半年场地费104201.3元、物业费6137.04元以及入园保证金17366.88元，合计127705.22元。2017年2月17日，南京市江宁区人力资源和社会保障局向江宁开发区管委会制发《关于“江宁人才创业创新创投服务综合体”建设相关问题的请示》，载明根据江宁区人才创业服务实际需要，提出了依托胜太路58号（江宁人才市场）建设“江宁人才创业创新创投服务综合体”的设想，经区委区政府同意，形成了《江宁人才创业创新创投服务综合体建设方案》，确定胜太路58号二层继续由开发区用于企业人才招聘，一、三、四、五层用于“江宁人才创业创新创投服务综合体”建设。同时，为推进建设的顺利进行，请求开发区管委会协调解决以下问题：1、……；2、目前，五楼被开发区中创公司用于企业孵化，建议尽快协调开发区中创公司在2月中旬左右将几家企业迁出，另行安排场地孵化。2017年3月29日，悦享读公司的工作人员与龙渊公司的工作人员毛宇鹏微信联系，通过微信发送《关于房屋租赁合同中途解约一事的赔偿诉求》，载明“悦享读公司与龙渊公司于2017年1月19日签署《合作协议》，租赁案涉房屋，用于智能化教育科技项目，期限为2017年1月25日至2021年9月30日。目前前期装修费用投入22000元。按照正常工作计划3月份正式入园办公，现因地址变更的突发事件，打乱了原有计划，使工作无法正常开展下去，现按照合约第十一条第4点所述：若提前收回入园房屋的，按照累计提前期间的租金总额的5%支付违约金，并承担相应的经济损失。综上所述，要求索赔已投入的装修费用22000元及按条款应支付的违约金52372.5元”，龙渊公司毛宇鹏回复“卢老师，这个诉求书是递交给科创中心的，关于场地费用这块不用写上去，那是和我们公司的事情”。2017年5月2日，悦享读公司向龙渊公司邮寄了落款日期为2017年4月27日的律师函，通知龙渊公司解除双方之间的《合作协议》，要求龙渊公司立即退还场地费、物业费和入园保证金，支付违约金。龙渊公司于2017年5月3日收到该律师函。现，案涉房屋已被科创中心收回。一审案件审理中，悦享读公司主张为入驻使用需要，进行了装修，支付装修费8759元，并提交装修费用明细、收条予以证明。龙渊公司、科创中心对此均不予认可，认为不符合证据形式，无法证明装修费的实际发生及数额。一审法院认为，龙渊公司和悦享读公司于2017年1月19日签订《合作协议》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同，并应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，因“江宁人才创业创新创投服务综合体”建设的需要，科创中心通知龙渊公司收回房屋，而后龙渊公司向悦享读公司提前收回案涉房屋，致使悦享读公司的合同目的无法得到实现，属违约行为，悦享读公司有权依法解除其与龙渊公司之间的《合作协议》。就解除时间，悦享读公司主张2017年3月29日解除，并以该日通过微信发送《关于房屋租赁合同中途解约一事的赔偿诉求》予以证明，就该材料的内容来看，题目为“关于房屋租赁合同中途解约一事的赔偿诉求”，内容中也依据《合作协议》相关条款提出了提前解约的违约责任，结合龙渊公司的回复内容，可以反映出悦享读公司有明确的解除合同的意思表示，双方至此时已明确解除双方合同，故本院确认双方之间的《合作协议》于2017年3月29日解除。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，悦享读公司与龙渊公司之间的《合作协议》于2017年3月29日解除，悦享读公司向龙渊公司预付入园保证金17366.88元，龙渊公司应当予以返还。龙渊公司预付的半年场地费104201.3元、半年的物业费6137.04元中，尚未履行期间的场地费、物业费龙渊公司应当返还，经计算，返还的场地费为67659.5元、物业费为3985.4元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，《合作协议》约定，若提前收回入园房屋的，按照累计提前期间的租金总额的5%支付违约金。结合合同履行状况、解约时间等情况，该违约金标准过高，一审法院酌定龙渊公司应当支付悦享读公司违约金15000元。就装修费用，悦享读公司提交的明细系打印件，亦无正规装修费发票，不足以证明装修费的发生及数额，对悦享读公司主张的装修费损失，因证据不足，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条第（五）项、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认悦享读公司与龙渊公司2017年1月29日签订的《合作协议》于2017年3月29日解除；二、龙渊公司返还悦享读公司支付的场地费67659.5元、物业费3985.4元、入园保证金17366.88元，于判决发生法律效力之日起十日内付清；三、龙渊公司支付悦享读公司违约金15000元，于判决发生法律效力之日起十日内付清；四、驳回悦享读公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3370元，减半收取1685元，由悦享读公司负担543元，由龙渊公司负担1142元。二审中，当事人没有提交新证据。对于一审查明的事实，龙渊公司认为《关于“江宁人才创业创新创投服务综合体”建设相关问题的请示》仅为内部请示，并非公开政府文件，其对此并不知情；同时涉案房屋是被科创中心以破坏性的非正常手段收回。悦享读公司、科创中心对于一审法院查明的事实不持异议。一审查明的事实正确，本院予以确认。二审另查明：科创中心提交的QQ聊天纪录载明，其工作人员于2017年3月8日与龙渊公司副总经理毛宇鹏就场地置换问题进行协商。科创中心陈述其于2017年1月28日前已通知上诉人涉案房屋将被收回，根据聊天纪录内容也可见双方一直就此问题进行磋商。龙渊公司认为双方一直处于协商过程中，龙渊公司不能确定涉案房屋是否确需收回。悦享读公司陈述其于2017年2月通过他人传言方知晓涉案房屋将被收回，其系主动与龙渊公司磋商、联系解除事宜。关于租金及房屋收回时间问题，科创中心陈述根据《框架协议》约定，不会收取龙渊公司2017年上半年租金；龙渊公司亦认可该段期间科创中心确未向其收取租金。龙渊公司陈述悦享读公司未向其正式交接；悦享读公司陈述其于3月底将桌椅等物品全部搬出，诉讼前其一直与龙渊公司协商解决退还租金问题，但龙渊公司让其诉讼解决。科创中心陈述其于2017年6月收回涉案房屋。以上事实，有当事人陈述等在案佐证。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同，并应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，龙渊公司上诉称其未回收房屋、未实施违约行为，故悦享读公司不享有解除权，涉案合同也并非于2017年3月29日解除。对此本院认为，龙渊公司作为出租人，具有提供租赁物并在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务。根据现有书面证据及科创中心陈述，可见因“江宁人才创业创新创投服务综合体”建设的需要，在案涉《合作协议》签订后不到两个月内，科创中心即已通知龙渊公司收回房屋，涉案房屋亦于2017年6月被科创中心实际收回。因龙渊公司不能持续提供租赁物，直接导致《合作协议》的合同目的无法实现，故悦享读公司依法享有解除权。悦享读公司在知晓其不能继续使用涉案房屋的情况下，于2017年3月29日向龙渊公司发送《关于房屋租赁合同中途解约一事的赔偿诉求》并迁出房屋，已明确表明了解除合同的意思表示，亦是属于避免损失扩大的合理行为。一审法院认定龙渊公司与悦享读公司之间的《合作协议》自2017年3月29日解除，并无不当。龙渊公司还上诉称悦享读公司未完成交接，故其不应退还场地费、物业费、保证金，亦无需承担违约责任。对此本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行。因《合作协议》于2017年3月29日解除，故龙渊公司应返还预付入园保证金。对于场地费，结合涉案房屋整体回收、悦享读公司于2017年3月底发送通知并迁出涉案房屋、科创中心亦未收取龙渊公司该段期间租金等实际情况，一审认定龙渊公司需退还2017年3月27日后的租金及物业费，亦无不当。关于违约责任问题，龙渊公司虽称因科创中心原因导致涉案房屋被收回，但根据法律规定，即使因第三人的原因造成违约的，合同当事人一方仍应当向对方承担违约责任。一审法院酌定龙渊公司承担15000元违约金，具备事实与法律依据。综上，龙渊公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3370元，由南京龙渊众创空间股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一八年一月二十三日书记员  储 娜