福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽05民终4857号 上诉人（原审原告、反诉被告）：晋江佳铭包装有限公司，住所地福建省晋江市磁灶镇中国包装印刷产业（晋江）基地。 法定代表人：王金丽。 委托诉讼代理人：苏德谋，北京君颜（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：泉州市大自然卫生用品有限公司，住所地福建省泉州市南安市官桥镇新圩村126号。 法定代表人：邱宗阳。 被上诉人（原审被告）：邱宗阳，男，1974年11月28日出生，汉族，住福建省晋江市。 以上两被上诉人共同的委托诉讼代理人：庄荣皇，福建利凯律师事务所律师。 上诉人晋江佳铭包装有限公司(以下简称佳铭公司)因与被上诉人泉州市大自然卫生用品有限公司(以下简称大自然公司)、邱宗阳房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院(2019)闽0582民初5612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人佳铭公司的委托诉讼代理人苏德谋，被上诉人大自然公司、邱宗阳共同的委托诉讼代理人庄荣皇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人佳铭公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令支持上诉人的一审诉讼请求，驳回被上诉人大自然公司的反诉请求；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定被上诉人已经与上诉人协商解除租赁合同，并付清所有租金且已将房腾空交还给上诉人，明显缺乏事实与法律依据，判决存在严重错误，依法应予撤销。一、一审法院认定上诉人与被上诉人已协商解除租赁合同，存在事实认定错误，依法应予纠正。一审法院以上诉人佳铭公司法定代表人王金丽与被上诉人邱宗阳的微信聊天记录（以下简称“微信一”），上诉人佳铭公司于1月22日让被上诉人支付保安工资的行为及上诉人佳铭公司法定代表人王金丽与李某商谈厂房出租的行为，主观推断被上诉人已经向上诉人提出解除租赁合同且上诉人已经默认同意解除租赁合同并交付厂房，明显存在事实认定错误。首先，微信一内容显示，上诉人与被上诉人商谈的主要目的在于提醒被上诉人依合同约定及时支付电费及保安工资，这是被上诉人必须履行的合同义务，因被上诉人未及时交纳，而由上诉人提醒是很正常的，未涉及与解除租赁合同相关的任何事项，无法证实双方己就解除租赁合同事项进行协商的事实。其次，微信一内容显示，被上诉人并未向上诉人提出解除租赁合同，更不存在提出反诉中所主张的事实。被上诉人在微信上说“还有我们明天厂房就可以交给你们了，你看让钥匙这些要交给谁”，不仅无法体现提前解除租赁合同的意思，更无法证实其己就所谓解除租赁合同事项与上诉人进行协商并达成合意的意思表示及事实；若上诉人同意解除合同，按正常逻辑应会作出是否同意的回应，而不是按原审判决所认为的“已经默认同意大自然公司解除租赁合同并交付厂房”，这一重大法律行为不能以“默认”来判定。再者，上诉人法定代表人王金丽与李某虽有商谈厂房出租事项，但并无证据可以印证双方商谈的出租厂房即案涉厂房。退一步说，即使双方商谈的对象是案涉厂房，但双方并没有达成任何的出租合意，更不存在上诉人为了向案外人出租而提出解除租赁合同或与被上诉人协商解除租赁合同的意思表示或事实。第四，依据双方的约定及工资支付方式等，均可确定保安人员陈某系被上诉人一方所雇佣，向其支付工资是被上诉人一方的基本义务，上诉人在被上诉人未能及时结清保安工资情况下，要求被上诉人及时结清保安工资符合双方的合同目的与法律要求，但这与双方是否解除租赁合同根本不存在任何关联，而且也无法印证双方存在达成解除租赁合同的事实。第五，不管是被上诉人雇佣的保安陈某或是证人李某，均证实从未在被上诉人处或上诉人处知悉或了解到上诉人要求提前解除租赁合同或双方之间已达成解除租赁合同的事实，这明显与被上诉人的主张存在矛盾，也不符合常理。可见，上述证据均无法证实被上诉人存在向上诉人提出解除合同的事实，更无法证实双方已就合同解除达成一致，也无法形成有效的证据链条支持其主张。而一审法院在此基础上却主观推断上诉人“已经默认同意”解除租赁合同，显然存在主观片面性，缺乏事实基础及充足的证据，事实认定错误。 二、一审法院认定被上诉人已于2019年1月20日前腾空并交还租赁房屋，存在事实认定错误，依法应予纠正。一审法院在没有充足的事实证据情况下，主观推断被上诉人已经于1月20日前将厂房腾空并交付给上诉人，存在明显错误。（一）如上分析，被上诉人并未向上诉人提出解除合同的意思表示，双方之间也不存在协商解除的合意及事实，表明被上诉人不存在提前交还租赁房屋的前提及事实。（二）一审法院以证人陈某的证言认定“大自然公司已经于2019年1月20日搬离并将厂房交付给佳铭公司”是错误的，该证人与被上诉人有利害关系，是其雇佣的人员，且工资由其发放，关系密切，其证言不可信，真实性无法确认，应不予采纳。（三）一审法院以所谓“厂房一楼已经没有存放物”“未曾催讨过租金”，作为主观推断被上诉人腾空、交付厂房的依据，明显存在主观片面性，缺乏证明力。相反，被上诉人从未向上诉人要求退还保证金的事实，可以充分印证双方之间不存在协商解除合同及被上诉人未交付厂房的事实。（四）即使按被上诉人的主张其现已腾空，但在租赁合同未解除的情况下，也不能免除其依约履行合同的义务及责任。 三、一审法院支持被上诉人大自然反诉请求，判令上诉人退还大自然公司保证金10万元是错误的，缺乏事实依据，适用法律错误。根据双方签订的《厂房租赁合同》约定，保证金应在双方合同解除当日退还给被上诉人大自然公司，但双方之间的合同并未解除，大自然公司无权要求退还该保证金。 四、被上诉人邱宗阳应当为被上诉人大自然公司未能交付的租金及违约造成的违约金承担连带保证责任。大自然公司系邱宗阳投资设立的一人有限责任公司，邱宗阳应对大自然公司的债务承担连带责任。 综上所述，一审法院不管是在被上诉人有否提出解除租赁合同或者双方是否存在协商解除租赁合同的问题上，还是被上诉人是否有腾空交付租赁厂房的问题上，均以主观推断进行事实认定，不仅缺乏逻辑性，而且缺乏充足的事实依据与法律依据，明显存在事实认定错误。因此，上诉人特提出上诉，请求法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人大自然公司、邱宗阳辩称：原审认定事实清楚，证据充分，判决正确，应当予以维持原审判决，上诉人的上诉请求不能成立，依法应当予以驳回。 佳铭公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除其与大自然公司签订的《厂房租赁合同》；2.判令大自然公司将租赁房屋腾空、恢复原状并交还给其；3.判令大自然公司立即向其支付拖欠的租金(按月租金66787.29元计付自2019年1月5日起至合同解除之日止)及逾期支付租金的滞纳金(以拖欠租金为基数，按日利率1%计付自起诉之日起至实际支付租金之日止)；4.判令大自然公司向其支付占用租赁房屋期间的租金(按月租金66787.29元计付自合同解除之日起至实际交还租赁房屋之日止)；5.判令大自然公司向其支付违约金20万元；6.判令邱宗阳对上述3.4.5.项诉讼请求承担连带责任。诉讼过程中，佳铭公司变更第2、3项诉讼请求为：2.判令大自然公司将租赁房屋交还给其；3.判令大自然公司立即向其支付拖欠的租金(按月租金66787.29元计付自2019年1月20日起至合同解除之日止)及逾期支付租金的滞纳金(以拖欠租金为基数，按日利率1%计付自起诉之日起至实际支付租金之日止)。 大自然公司向一审法院提出反诉请求：判令佳铭公司退还其履约保证金10万元。 一审法院查明：晋江市大自然卫生用品有限公司于2019年5月28日更名为泉州市大自然卫生用品有限公司，同时将住所地福建省晋江市磁灶镇中国包装印刷产业(晋江)基地变更为福建省泉州市南安市官桥镇新圩村126号。佳铭公司与大自然公司签订厂房租赁合同，约定由大自然公司向佳铭公司承租址在晋江市磁灶镇中国包装印刷(晋江)基地的厂房及宿舍楼，租赁期限五年，自2018年1月20日至2023年1月19日止，租金自2018年1月20日起计算，半年支付一次，分别在每年度的1月5日、7月5日前支付下半年的租金400724元，合同签订当日大自然公司应向佳铭公司交10万元履约保证金，保证金在双方解除合同当日退给大自然公司，租赁期间保安人员由佳铭公司管理，大自然公司自费安装一个250KVA的变压器，费用由大自然公司承担，租赁期间未经佳铭公司同意中途擅自退租的，大自然公司应支付违约金20万元。合同签订后，大自然公司于2017年12月11日交佳铭公司保证金10万元，并支付租金至2019年1月19日。承租后大自然公司以厂房搭盖仓库影响其通道及变压器无法满足其用电需求为由已与佳铭公司协商解除租赁合同并于2019年1月20日前将厂房腾空交付给佳铭公司，腾空交付厂房前的租金已经全部付清。 一审法院认为，佳铭公司与大自然公司之间的房屋租赁合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。大自然公司已经与佳铭公司协商解除租赁合同，并已经付清所有租金且已将厂房腾空并交付给佳铭公司，故佳铭公司的诉求，没有事实与法律依据，不予支持。因租赁合同约定双方解除合同当日佳铭公司应将保证金10万元退给大自然公司，现双方租赁合同已经解除，且大自然公司不存在违反合同约定应被没收保证金的情形，故其请求佳铭公司退还保证金10万元，合法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第九十条、第九十二条、第一百零八条规定，判决如下：1.驳回佳铭公司的诉讼请求；2.佳铭公司应于判决生效之日起十日内退还大自然公司保证金10万元。本诉案件受理费7305元，因适用简易程序减半收取计3652.5元，反诉案件受理费1150元，均由佳铭公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人佳铭公司二审中提供报警回执一份，欲证明：上诉人不同意解除租赁合同，因此才发生上诉人不让被上诉人大自然公司离开厂房而被上诉人大自然公司法定代表人报警的事实。被上诉人大自然公司质证：不是新证据，从时间形成及事件的经过都是在一审审理前，属于逾期提交的证据，不能认定为新证据，不应该采纳这份证据；附条件质证如下：不能证明上诉人的证明目的，是上诉人保安在不知情情况下阻止被上诉人搬离厂房发生的报警，后来联系老板后，并不存在这个问题。 对上诉人佳铭公司二审提交的上述证据，本院经审查认为，对上述报警回执的真实性予以确认，但是该报警发生于2019年1月3日，其后，双方当事人就缴交电费、解除合同、交还厂房等事宜进行了磋商，故仅凭该报警回执不足以证明上诉人主张的其不同意被上诉人解除租赁合同。 对一审认定的事实，上诉人佳铭公司对认定双方已协商解除合同有异议，其不同意解除合同。被上诉人大自然公司、邱宗阳无异议。 对当事人无异议的事实，本院予以确认。对有异议的事实将在裁判文书中予以阐述。 另查明：案涉《厂房租赁合同》第三条第三款约定：“保证金：本合同签订当日，乙方应向甲方合同履约保证金人民币壹拾万元整。此保证金应在双方解除合同当日退给乙方。” 本案二审当事人的争议焦点为：1.案涉合同是否已协商解除，如果已经协商解除，上诉人佳铭公司是否应退还履约保证金10万元；2.如果合同未解除，上诉人佳铭公司要求解除合同并判令被上诉人大自然公司交还租赁房屋并支付拖欠的租金及相关滞纳金、赔偿金并由邱宗阳承担连带责任是否有依据？ 上诉人佳铭公司与被上诉人大自然公司、邱宗阳对争议焦点的意见与各自的上诉、答辩意见基本相同。 本院认为，一、关于案涉合同是否已协商解除的问题。从被上诉人大自然公司法定代表人邱宗阳与上诉人佳铭公司法定代表人王金丽的微信聊天记录内容来看，被上诉人大自然公司于2019年1月10日明确告知上诉人佳铭公司其将在2019年1月11日腾空完厂房并交付给上诉人佳铭公司，佳铭公司并未提出异议。此后，双方于2019年1月12日、15日通过微信开始核算电费。2019年1月22日，王金丽告知邱宗阳“你好，邱总，陈某保安工资请今天给他安排结算一下，我们打算让他回去”，邱宗阳回复“好的”。本案一审中，经被上诉人大自然公司申请，上诉人佳铭公司雇佣的保安陈某出庭作证称：被上诉人大自然公司的主管于2019年1月17日将厂房钥匙交给其，其于2019年1月21日将钥匙交给上诉人佳铭公司老板，上诉人佳铭公司老板称被上诉人大自然公司已经出去了，让其结账后离开，上诉人佳铭公司并支付了其2019年1月21日至30日的工资。综合以上事实，结合上诉人在2019年1月7日至1月16日与案外人李某商谈厂房出租的行为，一审认定本案双方当事人已经协商解除合同以及被上诉人大自然公司已经交付厂房，并无不当，本院予以维持。上诉人佳铭公司上诉称案涉合同未协商解除以及被上诉人大自然公司未搬离厂房，明显与事实不符，本院不予支持。 二、关于上诉人佳铭公司是否应退还履约保证金10万元的问题。案涉《厂房租赁合同》第三条第三款约定：保证金应在双方解除合同当日退给乙方。上诉人佳铭公司亦未能举证证明在双方当事人协商解除合同过程中对履约保证金进行了另外的约定。现案涉合同已由双方当事人协商解除，故被上诉人大自然公司要求上诉人佳铭公司退还履约保证金10万元，理据充分，本院予以支持。 如前所述，对于上诉人佳铭公司上诉中主张的解除合同并判令被上诉人大自然公司交还租赁房屋并支付拖欠的租金及相关滞纳金、赔偿金并由邱宗阳承担连带责任，因案涉合同已由双方当事人协商解除，被上诉人已缴清租金及电费并交还厂房，故上诉人佳铭公司的上述主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人佳铭公司的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7305元，由上诉人晋江佳铭包装有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑丽阳 审判员  尹立新 审判员  刘志健 二〇一九年十一月十五日 书记员  金雅琳 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。