河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0204民初971号原告：袁孝安，男，汉族，1977年12月10日出生，住河南省开封市鼓楼区。委托诉讼代理人：崔海杰、陈鹏（实习），河南龙文律师事务所律师。代理权限系特别授权。被告：魏小斌，男，汉族，1980年10月8日出生，住河南省开封市鼓楼区。被告：魏小勇，男，汉族，1974年3月15日出生，住河南省开封市鼓楼区。被告：魏现凯，男，汉族，1992年11月29日出生，住河南省开封市鼓楼区。被告：崔学鹏，男，汉族，1984年3月2日出生，住河南省开封县。四被告共同委托诉讼代理人：曹新成、王德军，河南盛意律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告袁孝安与被告魏小斌、魏小勇、魏现凯、崔学鹏租赁合同纠纷一案，原告于2018年6月7日向本院起诉，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，于2018年11月20日作出（2018）豫0204民初977号民事判决书，被告不服提出上诉，开封市中级人民法院于2019年4月3日作出（2019）豫02民终140号民事裁定书，撤销本院（2018）豫0204民初977号民事判决书，发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁孝安及其委托诉讼代理人崔海杰、陈鹏，被告魏小斌、崔学鹏及四被告共同委托诉讼代理人王德军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令解除双方于2016年8月8日签订的《养殖小区租赁合同》；2、依法判令被告返还原告支付的租金480000元；3、依法判令被告支付保证金利息15000元（该利息按日千分之二从2017年2月9日计算至2017年4月1日）；4、依法判令被告向原告支付违约金300000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年8月8日签订《养殖小区租赁合同》。合同约定：原告租赁被告位于开封市××××村开封市鼎弘农牧养殖场，租赁期为五年；租金每平方米为44元，履约保证金150000元；被告在收到原告保证金后六个月内完成养殖场小区建设，交付原告使用，超过六个月按照日息2％计息；被告应当确保原告自主经营，不得干涉原告合作农户进驻，不得以任何理由向进驻农户收取费用；否则原告有权解除合同并要求被告赔偿全部损失；合同期内，原告有权以转租方式使用小区，无需征得被告同意；任何一方违反合同条款或承诺构成违约，违约方应当支付300000元违约金。合同签订后，原告支付了保证金，履行了合同义务。被告未在六个月内将养殖小区建设完成，直至2017年4月1日才交付，也未按照合同约定向原告交付15栋，而是12栋。剩余猪舍建成后被告越过原告直接交付了原告租户，致使原告不能向租户租金；且被告严重干扰原告正常经营，越过原告直接向租户收取租金，致使原告根本无法达成合同目的，已构成根本违约。为维护原告的合法权益，故诉至法院。四被告辩称，原告以租赁合同纠纷为由起诉四被告，主体错误，因为与原告存在租赁关系的出租人系开封市鼎弘农牧有限公司，而不是魏小斌、魏小勇、魏现凯和崔学鹏。魏小勇、魏现凯和崔学鹏是该公司的股东，魏小斌是该公司的股东崔学静的爱人。开封市鼎弘农牧有限公司与原告签订租赁合同时约定的圈舍的栋数只是一个大概数，并且双方最后已将猪舍栋数变更为12栋。原告作为保证金预先支付给开封市鼎弘农牧有限公司的租金并不是48万元，而是372250元。双方在合同履行过程中，就租金的计付标准已由每平方米44元变更为每平方米75元。开封市鼎弘农牧有限公司在履行合同过程中没有违约行为，相反，是原告未按约定支付第二年的租金。经开封市鼎弘农牧有限公司多次催要，最后由次承租人李钢强代原告交纳了第二年的租金。第三年的租金原告至今未交，开封市鼎弘农牧有限公司已向法院起诉，并将于2019年7月15日上午开庭，综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年8月8日，原告袁孝安与被告魏小斌、魏小勇、魏现凯、崔学鹏经协商，双方在平等自愿、互惠互利的原则下签订《养殖小区租赁合同》一份。该合同约定，由四被告在占地面积20500平方米的土地上兴建养殖圈舍15栋，每栋圈舍均含自动饮水、自动喂料、自动刮粪等设施，并兴建附属设施，出租给原告使用，租赁期限为5年；租金为每年每栋每平方44元计算。被告在收到原告交付的保证金6个月内完成上述圈舍建设，并交付给原告验收后使用，逾期交付保证金按日息2％计息至交付验收合格，履约保证金为150000元；养殖小区建成并经原告验收合格后，按照实际交付的栋数以每栋40000元计算原告向被告交纳保证金并支付第一年租金，保证金在第五年的租赁期限内转为租金；被告应当确保原告自主正常开展生产经营，不得干涉原告对小区的内部管理和正常经营，不得干涉原告所合作农户的进驻，不得以任何理由或名目向进驻农户收取费用，否则原告有权解除合同并要求被告赔偿全部损失；合同期内，原告独立经营，有权确定以自营、合营、合伙、转租等方式使用该养殖小区及设施进行经营活动，无需征得被告的同意；任何一方违反在本合同作出的承诺或任何条款即构成违约，违约方应当支付守约方违约金300000元，守约方损失大于违约金的，应赔偿其全部损失；原告与四被告均在该合同上签名摁印。合同确定后，原告于2016年8月12日向四被告交纳履约保证金150000元，被告魏小斌向原告出具收到条一份。于2017年4月1日，四被告将建好的养殖圈舍12栋（原、被告双方于2019年6月27日到现场测量确认，其中9栋面积为14米×60米、3栋面积为12米×47米）交付原告。原告于2017年1月21日向被告交纳租赁费350000元；于2017年4月2日向被告交纳租赁费374000元，被告魏小斌向原告出具收到条两份。综上，双方于合同签订并圈舍交付后，原告向被告支付履约保证金150000元、租赁费724000元。2016年12月11日，原告与案外人李刚强签订《养殖小区租赁合同》一份，该养殖小区12栋养殖圈舍出租给李刚强，租赁期间为5年。合同签订后，被告于2017年4月1日向原告交付圈舍。2018年4、5月份，原告向案外人李刚强催要第二年租金，被告从中予以阻拦，案外人李刚强未向原告交纳，导致此纠纷。另查明，原告在2019年3月15日打电话向被告交付圈舍，被告未接收。上述事实有当事人陈述、养殖小区租赁合同、收到条、录音、起诉书等证据予以证实。本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行义务，履行义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。本案，原告与四被告之间在协商基础上签订租赁合同，符合法律规定，双方均应当按照合同约定履行。关于原告要求解除双方之间签订的租赁合同的诉求，鉴于在租赁期间内，被告违反合同约定，干扰原告经营，导致原告向案外人租金收取存在困难，故原告该诉求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告支付延期交付违约金的诉求，依照合同约定，被告应当于收到原告交付保证金150000元后的6个月内向原告完成交付养殖圈舍的义务，但由于被告的过错，并未按时完全交付，本院予以支持。但原告要求被告按照日千分之二支付违约金过高，本院予以酌减，酌定被告按照年利率6%的标准向原告支付自2017年2月12日至2017年4月1日期间的违约金。原、被告合同签订后，原告共向被告支付履约保证金150000元、租赁费724000元，原告于2019年3月15日电话通知被告交付圈舍，本院认定原告使用圈舍的时间自2017年4月1日至2019年3月15日共计1年11个月15天，按照每年每栋每平方44元计算，一年的租赁费应为407088元（9栋×14米×60米×44元+3栋×12米×47米×44元），按照一年租赁费407088元计算，租赁费应为407088元*2年-15天*（407088元/365天），即797446.36元，因原告向被告缴纳履约保证金150000元、租赁费724000元，租赁费用折抵后，实际剩余76553.64元（724000元+150000元-797446.36）应予返还，综上，关于原告要求被告返还已交付的480000元租金的诉求，本院按照76553.64元予以支持，超出部分不予支持。鉴于双方继续履行合同已不可能，应予解除。关于原告要求被告支付违约金300000元诉求，结合合同约定及实际履行合同情况，综合考量酌定被告向原告支付违约金60000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告袁孝安与被告魏小斌、魏小勇、魏现凯、崔学鹏于2016年8月8日签订的《养殖小区租赁合同》；二、本判决生效后二十日内，被告魏小斌、魏小勇、魏现凯、崔学鹏向原告袁孝安返还76553.64元；三、本判决生效后二十日内，被告魏小斌、魏小勇、魏现凯、崔学鹏向原告袁孝安支付延期交付违约金（违约金计算方式为以150000元为本金，自2017年2月12起至2017年4月1日止，按照年利率6%的标准计算）；四、本判决生效后二十日内，被告魏小斌、魏小勇、魏现凯、崔学鹏向原告袁孝安支付违约金60000元；五、驳回原告袁孝安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11750元，由四被告承担3055元，由原告袁孝安承担8695元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  周 宏审 判 员  侯二伟代理审判员  毕曼云二〇一九年十一月四日书 记 员  刘 峥