江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏01民终238号上诉人（原审被告）：杜金苹，女，1990年6月1日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：杜玲（杜金苹之姐），住南京市浦口区。被上诉人（原审原告）：南京新城允升房地产有限公司，住所地在南京市高新技术开发区15号楼511室。法定代表人：唐云龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李佳佳，女，该公司员工。上诉人杜金苹因与被上诉人南京新城允升房地产有限公司（以下简称新城允升公司)商品房预售合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初6397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜金苹上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、双方签订的《商品房预售合同》及补充协议约定剩余房款578000元应办理银行贷款，签署合同后上诉人也如期向售楼处工作人员递交了贷款材料，但因涉案房屋存在抵押而导致合同无法备案，直接导致无法办理贷款，故剩余房款未能如期付清。一审将此责任全部归责于上诉人，明显不合理。2、南京市浦口区房产管理办公室信访回复上诉人，可以通过签订补充协议或者更换合同文本的方式申请办理合同备案手续。但是被上诉人只是通知上诉人重新签订合同，上诉人只同意签订补充协议，也不理解为什么不能重新签订合同就是不配合。上诉人对于新合同内容如何界定、价格如何计算均不知情。3、被上诉人称多次催告缴纳余款，该陈述不是事实。被上诉人仅在2016年3月2日发送通知函要求支付剩余房款，上诉人收到该通知函后也及时回函表示应贷款付清，但被上诉人声称其未收到该函件，与上诉人提交的快递单等证据不符。一审判决就此点查明的事实有误。4、上诉人于2014年11月起诉被上诉人要求解除合同、返还购房款及利息，南京市浦口区人民法院于（2014）浦民初字第3367号民事判决中驳回上诉人的诉讼请求。在此情况下，一审法院认为必须按照开发商意愿重新签订合同，否则即为上诉人的责任，存在不公。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。新城允升公司辩称，上诉人的上诉请求并无依据。理由：1、涉案房屋已于2014年6月5日解除抵押，通过重签合同的方式就可以进行合同备案并办理贷款，不存在上诉人所述的因房屋抵押导致合同不能备案、不能办理贷款的情况。被上诉人多次电话联系上诉人重签合同，但上诉人始终拒绝重签合同，对该事实上诉人也已在一审中自认。2、南京市浦口区房产管理办公室明确回复上诉人可通过重签合同的方式解决合同备案问题，上诉人对该解决方案也知悉。其他买房人均通过重签合同的方式顺利办理贷款，至今已入住一年有余。上诉人声称只同意签订补充协议，但其在诉讼前并未告知被上诉人，也未提供证据证明其愿意签订补充协议或提供补充协议文本，上诉人应当对此承担举证不能的责任。3、根据双方签署的《商品房预售合同》第十五条第二款，办理合同备案手续应当是上诉人与被上诉人的共同义务，并不是被上诉人的单方义务。上诉人既不同意重签合同，也未证明其同意签补充协议，本案一审中上诉人又再次明确拒绝重签合同，所以该责任应当归责于上诉人。5、（2014）浦民初字第3367号民事判决于2015年6月生效，至2016年3月期间，被上诉人已给予上诉人长达9个月的时间履行付款义务，但上诉人迟迟不予履行，故被上诉人有权根据合同约定主张解除合同，并要求上诉人承担相应违约责任。新城允升公司一审诉讼请求：1、判令解除与杜金苹的商品预售合同；2、杜金苹向新城允升公司支付赔偿金82643.80元；3、杜金苹承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年4月24日，杜金苹与新城允升公司签订《南京市商品房预售合同》，合同约定：新城允升公司预售给杜金苹浦口区星火北路香溢紫郡花园（雅苑）34幢4单元507室，建筑面积78.16平方米，总房款826438元。付款方式约定：为分期付款，第一期应于2014年4月23日前支付248438元，第二期应以预购商品房抵押贷款578000元（商业性贷款278000元、公积金贷款300000元)。杜金苹应向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为杜金苹应当付款的日期，贷款银行按约发放贷款的，杜金苹实际向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为杜金苹实际付款的日期。迟延付款责任约定：杜金苹如迟延支付合同价款，经新城允升公司催告后15日仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款1%的，新城允升公司有权解除本合同，杜金苹应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的20%。权利瑕疵约定：房屋占用范围内的土地使用权设定抵押为空白，设定在建工程抵押为空白。补充协议第四条合同价款和付款方式还约定，（二)如买受人以按揭贷款支付部分房款，则买受人同意遵守以下约定：（1）买受人自行办理银行贷款手续，并须在本合同签署之日起三日内向贷款银行提交真实、准确、完备的贷款申请资料，且及时办理相关公证上、抵押手续，费用由买受人承担。若因买受人拒绝、迟延、虚假提供或未完备提供购房贷款资料等导致买受人无法按期支付相应房价款的，买受人须在签署本合同后三十个自然日内结清余款，否则按照买受人逾期付款的约定处理。（2）买受人向银行申请按揭贷款，本身是与银行建立借贷法律关系，客观上受政府主管机关或贷款机构政策调整的影响而存在银行同意或不同意发放贷款两种可能性，若银行批准的按揭贷款金额少于买受人申请的金额或银行拒绝对买受人贷款，导致买受人无法按期支付相应房价款的，买受人须在知晓或应当知晓贷款审批结果后三十个自然日内现金补足，否则按照买受人逾期付款的约定处理。（四)价格风险由出卖人与买受人双方各自承担，双方均不得提出补差或者退差。合同签订之后，买受人单方提出解除合同的，需征得出卖人同意且须支付总房价20%的违约金，该违约金在已付房款中直接扣除。若买受人未能付清全部房价款（含逾期付款的违约金、房屋结算面积差价款等），出卖人有权拒绝交付房屋且不承担延期交房的违约责任。出卖人有权在买受人付清全部价款之日起30个工作日内交付房屋。买受人在签署本合同当日除须足额支付出卖人要求的首付款外，且无论付款方式如何均须在签署本合同后三十个自然日内结清余款；首付款、分期款或尾款的付款期限均为不变期限，不因银行贷款、合同备案等所有其他第三方原因而改变，但另有约定的除外。杜金苹按约了支付首付款248438元。2014年6月5日，涉案房屋使用的土地办理了解押手续。新城允升公司多次要求杜金苹重新签订合同文本，杜金苹拒绝签订。2016年3月2日，新城允升公司向杜金苹发出通知函，要求杜金苹支付购房余款578000元。杜金苹表示没有收到。2016年3月21日，新城允升公司向杜金苹发出解除函，以杜金苹逾期付款超过15日为由解除合同，并要求杜金苹支付总房价20%的违约金。一审另查，杜金苹曾就涉案房屋问题向南京市浦口区房地产交易登记中心信访。2014年8月17日，南京市浦口区房产管理办公室出具答复意见书，2014年5月30日，开发企业申请办理房屋的合同备案。我办工作人员发现：开发企业提交备案登记的条款与其申请预售许可证时提供的证明性材料不一致（即土地使用权设定抵押，预售合同未注明；房屋结构为“钢混”，合同打印为“其他”），故根据《房屋登记办法》相关规定，要求其进一步补充、提供必要材料；并向开发企业下发了整改通知。开发企业最终解决方案为“更换合同文本、与业主协商重新签字”。对杜金苹的信访处理意见为：由于6月5日开发企业办理了土地解押手续，如继续履行合同，可以对合同中房屋结构问题和开发企业签订补充协议或者更换文本、重新签字，然后凭原来的合同和补充协议或者更换的合同文本申请办理合同备案手续。杜金苹于2014年起诉新城允升公司要求解除合同、返还购房款及利息。2015年6月10日，南京市浦口区人民法院作出（2014）浦民初字第3367号民事判决，驳回杜金苹的诉讼请求。一审法院认为，新城允升公司与杜金苹双方签订的《南京市商品房预售合同》系当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效。双方当事人应当按约定履行自己的义务。双方签订的商品房预售合同已载明新城允升公司已领取《商品房销售许可证》，该销售许可证亦注明涉案房屋所在土地已设抵押。新城允升公司在签订商品房预售合同时，未对合同中土地抵押权设定予以注明，被房产管理部门要求整改，进一步补充、提供必要材料。经（2014）浦民初字第3367号民事判决，双方完善合同后应当继续履行合同。新城允升公司向杜金苹提出要求重新签订合同。杜金苹不同意重新签订合同，只要求签订补充协议。一审法院认为，无论是重新签订合同还是签订补充协议，其变更部分不应影响当事人实现合同的目的。新城允升公司在回复管理部门的最终解决方案中表示重新更换合同文本，并且杜金苹经过信访也知道此内容。杜金苹认为因合同备案问题影响贷款的观点已不成立。杜金苹不与新城允升公司协商签订新合同，亦未提供其主张的补充协议给新城允升公司。杜金苹未能提供证据证明不与新城允升公司签订新合同的正当理由。根据补充协议规定，买受人须在知晓或应当知晓贷款审批结果后三十个自然日内现金补足，否则按照买受人逾期付款的约定处理。另首付款、分期款或尾款的付款期限均为不变期限，不因银行贷款、合同备案等所有其他第三方原因而改变。杜金苹在不配合新城允升公司重新签订合同的情况下，亦未提供证据证明其积极履行合同义务，仍以合同备案的理由拒不支付购房余款，没有事实和法律依据。一审法院认为，杜金苹在法院判决后应当主动履行合同义务，杜金苹拒不支付购房余款，应承担违约责任。新城允升公司有权解除合同，杜金苹应当支付新城允升公司违约金82643.80元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除新城允升公司与杜金苹签订商品房预售合同；二、杜金苹于判决生效之日起十日内支付新城允升公司违约金82643.80元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1866元，由杜金苹承担。二审中，双方当事人没有提交证据。因双方均认可上诉人已收到被上诉人于2016年3月2日发送的通知函，故本院对这一事实予以认定。一审查明的其他事实正确，本院予以确认。二审中，杜金苹陈述：杜金苹不愿意重新签订合同，是因为新城允升公司口头向其索要违约金，否则即不同意签署合同；其担心重新签订合同后房屋价款发生变化，但现在并无证据予以证明；如只就补正瑕疵问题签订补充协议或重新签订合同，其也愿意签订。新城允升公司陈述：新城允升公司未向杜金苹追索违约金，重新签订合同不会对房屋价款造成影响，客观上房产管理部门也不允许其更改房屋价款。因原商品房预售合同在有无抵押及结构问题上填写错误，故房产管理部门提出须以重新签订合同或补充协议的方式进行修改。考虑到客户需根据商品房预售合同办理不动产登记证，如文本错误会对证件办理造成妨碍，故其选择重新签订合同这一最有利于客户的办法予以解决。涉案小区绝大部分业主在2014年下半年到2015年上半年期间陆续解决重新签订合同的问题。对于杜金苹已支付的首付款项，新城允升公司同意在合同解除之后予以退还。以上事实，有当事人陈述等在案佐证。本院认为，双方当事人签订的《南京市商品房预售合同》系当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效。双方当事人应当按约定履行自己的义务。本案中，上诉人上诉称合同未能备案的责任在于被上诉人，且双方约定需以贷款方式支付剩余价款，故其不构成违约。对此本院认为，双方签订的《南京市商品房预售合同》因抵押权记载事项与事实不符，从而被房产管理部门要求整改，在整改后即可进行备案。已生效的（2014）浦民初字第3367号民事判决亦驳回上诉人要求解除合同的诉请，认为应当继续履行合同。现双方就合同整改的方式发生分歧，上诉人认为重新签订合同会对房屋价款造成影响，且被上诉人以收取违约金作为签订合同或补充协议的条件，故其不同意重新签订合同,只愿意签订补充协议。对此本院认为，被上诉人已对其采取重新签订合同的整改方式、房屋价款不会变化等情况作出合理解释和陈述，上诉人亦未供证据证明被上诉人以追索违约金为由不同意重新签订合同或补充协议，故对于上诉人这一理由，本院不予采信。据此，在上诉人已经采取合理方式对合同予以完善的情况下，被上诉人认为只能以签订补充协议方式履行合同，故其拒绝重新签订合同，并无正当理由。被上诉人主张合同未能备案是因被上诉人原因所致，这一主张不能成立。上诉人还上诉称双方约定剩余房款需以贷款形式支付，因此其不构成根本违约。本院认为，补充协议已约定买受人须在知晓或应当知晓贷款审批结果后三十个自然日内现金补足，否则按照买受人逾期付款的约定处理；另首付款、分期款或尾款的付款期限均为不变期限，不因银行贷款、合同备案等所有其他第三方原因而改变。在（2014）浦民初字第3367号民事判决生效后，上诉人长达数月之久未配合被上诉人重新签订合同以便完成备案手续，亦未提供证据证明其积极履行合同义务，一审法院认定其拒不支付购房余款构成根本违约，从而判令合同解除合同、上诉人以房款的10%支付相应违约金，并无不当。对于上诉人支付的首付款项248438元，被上诉人同意于合同解除后退还，上诉人亦可依法主张冲抵。综上，杜金苹的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1866元，由杜金苹负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一八年一月二十九日书记员  陈晓君