广西壮族自治区容县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0921民初1206号 原告：石家宇，男，1986年11月2日出生，汉族，户籍地广西容县，现住广西容县。 原告：朱群娟，女，1983年9月26日出生，汉族，户籍地广西平南县，现住广西容县。 委托代理人：石家宇。 被告：广西容县恒胜房地产开发有限责任公司，住所地广西容县容州镇厢南大道，统一社会信用代码91450921599846167J。 法定代表人：庞家栋。 委托代理人：钟辉，广西五行律师事务所律师。 原告石家宇、朱群娟与被告广西容县恒胜房地产开发有限责任公司（以下简称恒胜公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序分别于2019年6月5日、7月11日公开开庭进行了审理，依法转成普通程序后于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告石家宇和被告恒胜公司的委托代理人钟辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石家宇向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告于2014年4月25日与原告签订合同编号为2014040154的《商品房买卖合同》合法有效，并判令被告限期为原告办理房屋所有权相关的登记手续；2.判令被告向原告支付违约金，违约金计算方法为：以总房价424810元为基数，自2017年1月24日起按照年利率6.525%（即中国人民银行发布的同期一年期贷款利率4.350%上浮50%）计算，计至被告为原告办理并取得相关权属房产证件为止；3.被告限期为原告办妥用水开户手续；4.本案一切相关诉讼费用均由被告承担。 事实和理由：2014年4月25日，被告恒胜公司与原告石家宇、朱群娟签订了编号2014040154《商品房买卖合同》。合同约定被告将位于广西容县XX第5幢X单元XX号房以424810元出售给原告，出卖人（被告）在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上述房屋己于2016年7月27日交付给原告，被告依合同约定于房屋交付后180日内，即应在2017年1月24日前将办理该房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案。而且双方在签订《商品房买卖合同》时，己约定由被告代原告办理房屋产权证、开立水电账户，但被告在2014年4月25日收取原告预付10000元费用后，至今仍没有为原告办理房屋产权登记、开立水电账户等。综上所述，原告与被告签订合同后已依约支付相关购房款、代办证费用并取得案涉房屋，但被告至今没有将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并为原告办理房屋产权证、开立水电账户等，被告已经构成严重违约。故，提起本案诉讼。 被告恒胜公司辩称，一是根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及《商品房买卖合同》、补充协议约定，办理房屋权属证书的义务主体为原告，被告承担的是协助义务，原告请求被告限期办证缺乏法律依据，客观上不可行。二是被告未能在约定期限内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案是因工程承包人延误、规划、住建主管部门的延迟审批导致，非被告过错，不应由被告承担逾期备案、逾期办证的违约责任。三是《商品房买卖合同》及补充协议未约定逾期备案、逾期办证的违约金支付责任，而合同法中关于买卖合同也没有法定违约金的规定，故对违约金适用只能从当事人约定，无约定则不能适用计付违约金的法律责任，如原告认为备案、办证延误有损失，只能要求承担损失赔偿责任。四是逾期备案、办证并没有给原告造成损失，不应判决被告承担损失赔偿责任。五是即使要判决原告承担违约金支付责任或损失赔偿责任，也应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益、当事人的合理预见及承担能力等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量裁决，以每户不超过2000元为宜。六是《商品房买卖合同》附件三中对用水约定可知，没有将开通供水公司直接抄表计量、直接收费的用水账户作为交房标准的意思表示，只是约定水电开户手续办理的委托代理关系，且代理是无偿的，与交房标准无关，不是被告必须履行的义务。七是原告诉求3实质是要求独立与供水公司建立供用水关系、独立开设账户并进行结算，属于另一法律关系，被告不是供用水合同主体，无法履行限期办理用水户的开户手续。八是被告曾于2018年9月向供水公司申请办理隆源学府小区“一户一表”手续，但根据容县城南片区现行各种情况，供水公司不愿意办理，被告对此无过错。九是办理用水“一户一表，计量收费到户”，涉及整个小区的供用水方式，被告没有单独起诉的权利。综上，被告请求法院依法驳回原告诉讼请求1、3，对诉请2，被告没有支付责任，若法院认为确有违约需要承担，也应予以调低，酌定为被告所能承担的定额金额。 本院经审理认定事实如下：被告恒胜公司系容县隆源学府小区的开发商，于2013年7月26日获得建字第450921XX36号《建设工程规划许可证》，并于2013年10月22日获得编号4525252013XX01《建筑工程施工许可证》。被告恒胜公司依照以上许可进行施工并取得了商品房预售许可（证号：容房预售字第13000XX3）。 2014年4月25日，被告恒胜公司（出卖人）与原告石家宇、朱群娟（买受人）签订了合同编号2014040154《商品房买卖合同》，约定：1.出卖人将位于广西容县XX第******房销售给买受人。2.合同总金额424810元。3.第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。4.合同附件三装修、设备标准约定：水表按规定集中安装在指定的位置，以便抄表，给水管拉接至户内主卫生间，出水口装闸阀一只，电表安装在指定的电表间、表后电线引至进户门口、并在进户门口处安装接线盒一套，水电开户手续由出卖人负责代办，开户费用及水表、电表材料费、安装费等由买受人负责支付。5.附件四合同补充协议，其中约定：二、买受人应自行按规定交纳所购商品房的契税、合同印花税。三、买受人如选择分期付款的，按下列期限向出卖人支付购房款：1.买受人签署本《合同》之日交付占全部房款的30%首期购房款（含己交定金），计¥127810元。余款占全部购房款的70%，计¥297000元。由买受人向出卖人指定银行或住房公积金中心申请按揭。十四、《合同》备案登记、房屋预告登记、产权登记的费用由买受人按照政府及相关部门的收费标准缴纳，此费用由出卖人代收代缴。十五、买受人委托出卖人为其代办房屋产权证的，买受人应在接到出卖人关于办理产权登记手续的通知之日起5个工作日内向出卖人提交办理产权证所需的各项材料，并按办证时政府或产权登记机关规定的缴费标准预交办理产权证所需税、费（多退少补），如果买受人不按要求提交有关材料及支付相关税、费致使办证受阻时，每逾期一日，买受人应按房价总额的万分之三向出卖人支付违约金。十六、买受人如自行办理房屋产权证的，出卖人应提供办证所需资料。 合同签订后，原告依约支付了房屋占全部房款的30%首期房款127810元，并对余款70%，即297000元与中国农业银行股份有限公司容县支行办理了按揭贷款。被告恒胜公司分别于2014年4月30日、10月22日出具发票给原告收执。另，被告恒胜公司于签订合同当日收取了原告石家宇交来的案涉房屋代收代缴办证费、契税、水电开户费合计10000元。2016年7月27日，被告恒胜公司将案涉房屋交付给原告，并签订了《房屋交接书》。 另查明，2018年9月12日，被告恒胜公司向广西容县城南供水有限责任公司提交了《自来水安装申请表》，载明：申请新装使用自来水，愿意支付入网安装费和材料费。自觉每月按时缴交水费。 2018年10月24日，容县住房和城乡建设局出具了容住建函〔2018〕88号《关于容县隆源学府建设工程规划条件核实事宜的复函》给被告恒胜公司，复函如下：因多次接到有关容县隆源学府工程拖欠农民工工资的投诉，决定对该工程暂不予规划条件核实，经核查确认无拖欠农民工工资情况后，方可向其提出建设工程规划条件核实申请。截至目前为止，被告恒胜公司尚未取得建设工程规划条件核实，亦未将相关资料报产权登记机关备案办理权属登记。案涉房屋尚未办理房屋所有权登记和水开户手续。 以上事实有原告提供的《商品房买卖合同》、购房发票、《房屋交接书》、《收据》，被告提供的《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《关于容县隆源学府建设工程规划条件核实事宜的复函》、《按揭贷款担保合同》、《自来水安装申请表》和庭审笔录予以证实并在卷佐证。 本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方之间真实意思表示，亦是在被告恒胜公司取得商品房预售许可后签订，没有违反法律、行政法规强制性规定，应合法有效。故，原告主张以上合同合法有效，于法有据，本院应予支持。关于原告主张被告限期为原告办理房屋所有权登记手续的问题。因《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约全面履行合同。从合同约定内容可知，出卖人应在商品房交付使用180日内将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案，但被告未能依约提交备案登记材料，已经构成违约。同时，虽然附件四合同补充协议第十五条、第十六条分别约定了由买受人委托出卖人代办房屋产权证或者由买受人自行办理，但由于被告于签订合同当日即收取了案涉房屋的“代收代缴办证费、契税、水电开户费10000元”，应视为被告认可由其代原告办理房屋产权登记手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”可见，标的物为不动产时，出卖人履行转移所有权的义务方式有交付和登记，即原告亦属于办理房屋登记的义务主体。故，被告抗辩其非办理房屋登记义务主体，仅协助义务理由不成立。此外，被告抗辩其未能依约办理备案登记原因在于工程承包人、容县住房和城乡建设主管部门导致，根据合同相对性原则，因第三方原因导致其无法如期办证与原告无关，对其该抗辩不予采纳。综上，原告主张被告应限期为原告办理案涉房屋所有权相关登记手续，合法合约，证据充分，本院应予支持。同理，双方签订的合同附件三明确约定了水表按规定集中安装在指定位置，给水管拉接至户内主卫生间，出水口装闸阀一只，水开户手续由出卖人负责代办，相关费用由买受人负责支付。由此可见，合同约定了应由被告恒胜公司负责代办原告的开水户手续，且原告已依约将办理开水户费用支付给被告。被告抗辩无法办理开水户手续原因在于广西容县城南供水有限责任公司不同意办理，且一户一表涉及整个小区供水方式，不应由原告单独起诉。本院认为被告提供证据无法证实不能办理开水户手续系基于不可抗力等原因，且双方约定由被告代为办理开水户手续没有违反法律法规禁止性规定，被告应依约履行义务，若基于供水公司原因无法办理属于另一法律关系，与原告无关。故，对被告该抗辩依法不予采纳。虽然合同没有约定具体办理开水户手续时间，但案涉房屋自2016年7月27日已经交付，被告亦应在合理期限内为原告办理开水户手续。综上，原告主张被告限期办理开水户手续，合法合约，符合情理，本院应予支持。 关于逾期办证违约金的起止时间，原告主张自2017年1月24日计至被告为原告办理房屋权属登记手续为止。因合同明确约定了自商品房交付使用180日内将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案，故，原告主张自逾期180日后，即2017年1月24日起计付，合法合约。综合案情可知，目前被告无法确定具体为原告办理房屋权属登记时间，故，关于起诉之日起至办理房屋所有权登记之日止的逾期办证违约金，原告可待被告实际办理房屋权属登记手续后再另行主张。关于逾期办证违约金的标准，原告主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本院认为以上规定是可以参照适用，并非应当参照适用，而原、被告双方在合同中未明确约定违约金数额或计算标准，对于违约金的具体数额，应根据公平和诚实信用原则，结合原告实际已达到居住目的且预期损失数额难以举证确定的情况，考虑违约金所占购房款的比例，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及逾期办证的其他原因等综合因素予以确定。故，原告主张被告支付逾期办证违约金，本院综上因素认为违约金确定3000元为宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、确认原告石家宇、朱群娟与被告广西容县恒胜房地产开发有限责任公司于2014年4月25日签订的合同编号2014040154《商品房买卖合同》合法有效； 二、被告广西容县恒胜房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起90天内为原告石家宇、朱群娟办理位于广西容县XX第5幢5单元D903号房的房屋权属登记手续； 三、被告广西容县恒胜房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起90天内为原告石家宇、朱群娟办理位于广西容县XX第5幢X单元XX号房的开水用户手续； 四、被告广西容县恒胜房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日十日内向原告石家宇、朱群娟支付自2017年1月24日起计至2019年5月21日止的逾期办证违约金3000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。 本案收取受理费7672元，由被告广西容县恒胜房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  覃日凤 审 判 员  杨庆俭 人民陪审员  邓春红 二〇一九年十一月十二日 法官 助理  莫水清 书 记 员  龙 佳