山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0214民初9191号原告：苏朝勇，男，汉族，1992年4月22日生，住山东省宁津县。原告：王昭君，女，1994年12月18日出生，汉族，住山东省宁津县。两原告共同委托诉讼代理人：王**，山东亚和太律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：李俊杰，山东亚和太律师事务所（实习）律师。被告：熊健敏，男，汉族，1991年3月8日生，住武汉市武昌区。被告：李成婷，女，汉族，1989年5月27日生，住湖南省娄底市娄星区。两被告共同委托诉讼代理人：梁鹏，青岛城阳大成法律服务所法律工作者。第三人：青岛链家兴业房地产经纪有限公司，住所地青岛市市**通山路**-126，统一社会信用代码：91370203065085498G。法定代表人：李峰岩，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈淋琳，女，1996年10月12日出生，汉族，住山东省文登市经济开发区，系该公司员工。委托诉讼代理人：张宇彤，女，1994年11月8日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区，系该公司员工。第三人：北京理房通支付科技有限公司，，住所地北京市海淀区东北旺西路**院**楼**统一社会信用代码：911101080741045070。法定代表人：单一刚，该公司经理。原告苏朝勇与被告熊健敏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏朝勇及两原告委托诉讼代理人王**，二被告的共同委托诉讼代理人梁鹏，第三人青岛链家兴业房地产经纪有限公司（以下简称“青岛链家公司”）的委托诉讼代理人张宇彤、陈淋琳到庭参加了诉讼，第三人北京理房通支付科技有限公司（以下简称“北京理房通公司”）经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏朝勇、王昭君向本院提出诉讼请求：一、判令原被告继续履行《青岛市存量房屋买卖合同》。二、判令被告协助原告办理位于青岛市城阳区户的过户手续。三、判令被告向原告支付逾期履行违约金自2017年4月26日起每日按房屋总价款65万元的万分之五计算至被告实际履行合同并给付原告之日止。四、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：2017年2月23日，原、被告签订《青岛市存量房买卖合同》，原告购买被告青岛市城阳区户房屋一处（房地产权证号：青房地权市字第**），约定总价款65万元，该价格不因市场价格的波动或面积的变化而变动。合同签订后，原告依约向被告支付购房定金20000元、购房首付款16万元、物业交割保证金20000元，并支付第三人青岛链家兴业房地产经纪有限公司居间代理费13000元，到银行办理了房贷45万元。后被告以各种借口拒不履行合同。为维护自己的权益，特诉至贵院，望判如所请。被告熊建敏答辩称，原告所诉与事实不符，要求法院依法驳回原告诉讼请求。被告李成婷答辩称，涉案房屋系被告熊建敏婚前个人财产，与其无关，房屋买卖合同也是原告与被告熊建敏签订，被告李成婷未签订合同，不应作为本案被告。第三人青岛链家公司答辩称，2017年2月23日，原、被告双方经第三人居间签订的买卖合同合法有效，根据合同法规定，有权收取居间服务费。根据合同第十条及居间合同第五条约定，居间服务费不应退还，应由违约方承担；第三人愿意按照居间合同约定履行义务，协助原、被告双方办理过户手续。第三人北京理房通公司庭后提交答辩状称，第三人仅为争议资金提供存管服务，所有对争议资金的操作均依据合同约定及买卖双方指令，第三人将依据法院最终处理结果处理涉案争议资金。原告为证明其主张，向本院提交证据及二被告、第三人青岛链家公司质证意见如下：1、青岛市城阳区不动产登记中心出具的《青岛市房地产登记簿》共2页，证明坐落于青岛市城阳区户的房屋，权利人为被告熊健敏，该房屋无权利瑕疵。被告熊建敏对证据的真实性无异议，证明效力没有异议。被告李成婷表示与其无关。第三人青岛链家公司对证据的真实性无异议，证明效力没有异议。本院对该证据真实性及证明事项予以采信。2、被告之妻李成婷签字确认的《共有权人（配偶）同意出售证明》共1页，证明其同意被告出售涉案房屋。两被告对证据的真实性无异议，当时是第三人要求出具的。第三人青岛链家公司对证据的真实性及证明事项无异议。本院对该证据真实性及证明事项予以采信。3、青岛市城阳区不动产登记中心出具的《购房资格查验证明》共1页，证明原告具有在青岛市市区的购房资格。两被告对证据的真实性及证明事项均无异议。第三人青岛链家公司对证据的真实性及证明事项均无异议。本院对该证据真实性及证明事项予以采信。4、《房屋买卖业务签订文件合订本》共13页，证明2017年2月23日，原、被告双方在青岛链家兴业房地产经纪有限公司（以下简称链家地产）居间服务下，就涉案房屋的买卖签订了《青岛市存量房屋买卖合同》，原告以总价款65万元购买被告涉案房屋，该合同自原、被告双方签字之日起生效。同时，双方还与链家地产签订了《居间服务合同》，约定居间服务费1.3万元由原告支付。两被告对真实性无异议，但合同主体已经发生变更，所有权力义务已变更至新的合同主体之下，与原告苏朝勇个人无关系。第三人青岛链家公司对证据的真实性及证明事项均无异议。本院对该证据真实性及证明事项予以采信。5、被告向原告出具的《收据》共1页，证明原告于签约当日向被告支付购买涉案房屋定金人民币2万元。两被告对证据的真实性无异议，该款被告于2017年4月26日返还原告。第三人青岛链家公司对证据的真实性及证明事项均无异议。本院对该证据真实性及证明事项予以采信。6、变更买受方协议书1份，证明2017年3月14日，两原告与被告熊建敏、第三人青岛链家公司签订了协议书，买受人变更为两原告。两被告对证据的真实性及证明事项均无异议。第三人青岛链家公司对证据的真实性及证明事项均无异议。本院对该证据真实性及证明事项予以采信。7、两原告的结婚证复印件1份，证明两原告系夫妻关系。两被告认为该证据系复印件，不予质证。第三人青岛链家公司对该证据真实性无法确认，对证明事项无异议。因该证据系复印件，本院对其真实性不予认定。8、《理房通房屋交易资金监管服务协议》共5页及付款凭证4份，证明原、被告双方与北京理房通支付科技有限公司于2017年3月14日签订房屋交易资金监管服务协议，约定原告将购房款交理房通托管，原告于当日向理房通支付了第一笔购房款10万元和第二笔购房款6万元及物业交割保证金2万元，共计人民币18万元。二被告对证据的真实性无异议，证明效力没有异议。第三人青岛链家公司对证据的真实性无异议，证明效力没有异议。9、居间代理费支付凭证4份，证明原告向链家地产支付涉案房屋居间代理服务费人民币1.3万元。二被告认为该款项是交给第三人青岛链家公司的，两被告不知情。第三人青岛链家公司对证据的真实性无异议，证明效力没有异议。本院对该证据真实性及证明事项予以采信。10、录音笔录、附原始载体及光盘1张，证明被告怠于履行合同义务并于2017年4月25日以“急着用钱”为由悔约，明确表示不卖给原告涉案房屋。两被告对证据的真实性无异议，证明事项不认可，通话时间和日期不能确认，如果是2017年4月25日，也是双方解除网签之后。第三人青岛链家公司真实性无法确认，证明事项无异议，第三人知道原、被告之间有类似的交流。本院对该证据真实性及证明事项予以采信。11、录音笔录、附原始载体及光盘1张，证明2017年6月20日才发现被告在未通知原告的情况下，直接将购房定金2万元支付到原告支付宝账户，当时原告立刻给被告打电话要求退还给被告，被告拒绝。两被告对证据的真实性无异议，确实被告给原告退回定金，但打电话时已经起诉了。第三人青岛链家公司对该证据真实性无法确认，证明事项无异议。定金退还没有通过第三人青岛链家公司。本院对该证据真实性及证明事项予以采信。12、原告建设银行银行卡1张、交易明细1份、社保证明1份、工资银行流水单1份，证明原告能够一次性付清其余房款，继续履行合同。两被告对证据的真实性无异议，但对证明事项有异议，看不出签订合同时的资金状况，现在资金状况与本案无关。第三人青岛链家公司对证据的真实性无异议，证明效力没有异议。本院对该证据真实性及证明事项予以采信。二被告为反驳原告主张，向本院提交证据及两原告、第三人青岛链家公司质证意见如下：1、变更买受方协议书1份，证明合同主体已经变更为苏朝勇、王昭君两人，因王昭君在城阳没有购房资格，导致房屋买卖合同无法继续履行。买卖合同中买方的权利义务全部转让给苏朝勇、王昭君两人。两原告对该证据真实性无异议，因两原告系夫妻，财产有平等的处理权，该证据并不影响原告苏朝勇与被告熊建敏之间签订的房屋买卖合同的继续履行，根据双方合同第十条，双方要解除合同，必须书面通知对方。第三人青岛链家公司对证据真实性无异议，双方确实签订过该协议，因中行说两被告中王昭君没有购房资格，双方又协商买受人为苏朝勇一个人办理手续，具体怎么操作的记不清了。本院对该证据真实性予以采信。2、撤销网签备案申请书1份，证明双方于2017年4月24日解除了网签，解除了房屋买卖合同。原告对证据的真实性不予认可，该证据是复印件，只是撤销网签备案所用，并非双方房屋买卖合同的真实意思表示，双方在青岛市存量房屋买卖合同中约定，解除合同应当以书面形式通知对方。即使申请书是真实的，申请书的申请事项只是撤销合同备案，不是解除合同。网签作为行政机关一个强制性登记备案程序，其本身不是合同。原、被告双方签订书面合同后双方的意思应以合同为准，而不是以网签为准。第三人青岛链家公司对真实性无异议，确实撤了网签，但没有解除合同。本院对该证据真实性予以采信，网签手续撤销与否与合同是否解除并无关联，本院对该证据证明事项不予采信。第三人青岛链家公司、第三人北京理房通公司未向本院提交任何证据。通过对证据的分析与认定并结合庭审中当事人的陈述，本院认定本案事实如下：经审理查明，2017年2月23日，原告苏朝勇与被告熊健敏签订《青岛市存量房屋买卖合同》，约定被告熊健敏将其座落于青岛市城阳区户的房屋（青房地权市字第201459943）出售给原告，价款为650000元，该价格不因市场价格的波动或面积的变化而变动，买受人于2017年2月20日将第一笔定金人民币20000元自行支付给出卖人，2017年2月27日将第一笔购房款100000元以理房通托管的方式支付出卖人，2017年3月17日将第二笔购房款60000元以理房通托管的方式支付出卖人。余款450000元买受人通过银行贷款的方式支付出卖人。双方应于2017年2月27日共同前往贷款机构办理贷款申请手续。双方同意在2017年3月17日共同办理房屋所有权转移登记手续及抵押权登记手续。同时，合同还约定了双方的其它权利义务及违约责任。2017年2月23日，原告与被告熊健敏及第三人青岛链家公司签订《居间服务合同》，约定居间服务费13000元，由买受人承担，于合同签订当日交付。房屋买卖合同签订当日，原告支付被告熊健敏定金20000元，被告熊健敏出具收条。2017年2月25日，原告分两次将居间服务费13000元交付第三人青岛链家公司，该公司出具收据两份。2017年3月14日，两原告、被告与北京理房通支付科技有限公司签订房屋交易资金监管服务协议，约定原告将购房款交理房通托管，原告于当日向理房通支付了第一笔购房款10万元、第二笔购房款6万元及物业交割保证金2万元，共计人民币18万元。又查明，2017年3月14日，两原告、被告熊建敏、第三人青岛链家公司签订《变更买受方协议书》，各方约定将《青岛市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》中关于原告苏朝勇的权利义务全部转移给原告苏朝勇、王昭君，两原告同意受让前述合同项下的全部权利义务。另查明，原、被告双方原定2017年2月27日到银行办理贷款手续，至2017年3月14日原、被告双方签订了《理房通房屋交易资金监管服务协议》，约定将购房款交于理房通托管，原告共支付购房首付款160000元及物业交割保证金20000元，共计180000元。同日原告又与被告夫妇到中国银行城阳支行申请办理房贷450000元，2017年4月20日该行批准为原告购买涉案房屋发放贷款。2017年4月25日，被告熊健敏以急着用钱等为由，要求不卖房子了。并将其收到的定金20000元退还原告账户。2019年11月23日，原告向本院银行账户转账购房款470000元。再查明，原告苏朝勇与原告王昭君系夫妻关系，被告熊健敏与被告李成婷系夫妻关系。涉案房屋坐落于青岛市城阳区户的房屋，权利人为被告熊健敏，该房屋无权利瑕疵，被告李成婷对被告熊健敏出售涉案房屋无异议。以上事实，有原、被告提交的证据、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《青岛市存量房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。原告依照合同的约定，按时履行了前期支付款项的义务。双方签订合同后，因被告熊健敏在外地，于2017年3月14日才回来导致合同履行期届满前未能履行合同约定的义务。2017年4月25日，被告熊敏健明确表示不卖给原告涉案房屋，此后又将定金20000元退还至原告账户，以其实际行动表明其不想履约，致贷款合同无法履行，故两被告构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任，原告选择要求继续履行合同，理由正当，应予支持。被告称双方合同已经解除，证据不足，亦与本案查明的事实不符，本院对两被告的该抗辩，不予采纳。关于两原告要求两被告承担的违约金问题。因双方在履行合同过程中，用实际行动表明对合同约定的时间进行了变更，但对时间变更没有明确约定，故对两原告的该诉请，本院不予支持。被告李成婷辩称涉案房屋是被告熊健敏的婚前个人财产，与其无关，本院认为，被告熊健敏出卖涉案房屋，被告李成婷作为共同权利人签字，应与被告熊健敏共同承担相应的法律责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告苏朝勇、王昭君与被告熊健敏、李成婷继续履行于2017年2月23日签订的《青岛市存量房买卖合同》及2017年3月14日签订的《变更买受方协议书》。二、被告熊健敏、李成婷于本判决生效后10日内协助原告苏朝勇、王昭君将涉案房屋（青房地权市字第201459943）产权登记变更至原告苏朝勇、王昭君。三、原告苏朝勇、王昭君尚未支付被告熊健敏、李成婷的购房款470000元已交到青岛市城阳区人民法院，被告熊健敏、李成婷于本判决生效后可到青岛市城阳区人民法院领取扣除被告熊健敏、李成婷需承担的诉讼费、保全费后剩余的款项；四、第三人北京理房通支付科技有限公司于本判决生效后10日支付被告熊健敏、李成婷由其代管的购房款180000元。五、驳回原告苏朝勇的其他诉讼请求。案件受理费10300元，保全费3770元，共计14070元，由被告熊健敏、李成婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  李 珂审 判 员  徐 鹏人民陪审员  刘福盛二〇一九年十一月二十三日书 记 员  孙瑜阳