湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初17210号原告：肖莎，女，1986年11月28日出生，汉族，公民身份证登记住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：马艳洁、于维维，湖北观筑律师事务所律师(特别授权).被告：中铁大桥局集团武汉地产有限公司，住所地武汉市武昌区宝通寺路**。法定代表人：陈艳松,董事长。委托诉讼代理人：张娟娟，湖北今天律师事务所律师(一般授权)。委托诉讼代理人：孟子寻，公司法律合规部科员(一般授权)。第三人：武汉地铁集团有限公司，住所地武汉市硚口区京汉大道**。法定代表人：张军，董事长。委托诉讼代理人：黄浩，湖北瑞通天元律师事务所律师（一般授权）。委托诉讼代理人：吴忠坦，公司职员（特别授权）。原告肖莎与被告中铁大桥局集团武汉地产有限公司（下称中铁武汉地产公司）、第三人武汉地铁集团有限公司（下称地铁集团）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年9月9日受理后，按照简易程序，于2019年11月14日对本案公开开庭进行了审理。原告肖莎的委托诉讼代理人马艳洁，被告中铁武汉地产公司委托诉讼代理人张娟娟、孟子寻，第三人地铁集团委托诉讼代理人黄浩、吴忠坦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖莎提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：昌120489667）；2、依法判令被告返还原告购房款3785012元；3、依法判令被告赔偿原告各项损失共计3361900.91元；4、依法判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2013年8月26日，原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》（以下简称“合同”），购买了位于百瑞景中央生活区瑞景广场1层6号房商铺，合同约定该商铺建筑面积为67.25平方米，单价为56207.48元/平方米，总金额为3779953元。合同签订后，原告亦依约向被告支付了购房款，并支付了购房相关各项税费，履行了合同约定的相关义务。原告在决定购买该商铺之前，被告工作人员明确告知原告由被告做为国企开发，且该商铺与地铁11号线二期瑞景广场车站接驳，，地铁客流可直接引入商业内部为真正的“地铁旺铺”、“地铁口上盖物业”，具有极高的投资价值，并向原告出示了传单、网络等多种宣传物料，还明确向原告指出双方将签订的《武汉市商品房买卖合同》中的附件一也明确标注了“地铁预留出口”，且原告所购买的商铺也明显高出当时其他周边同等地段非地铁宣传商铺的价格，故原告在出于房产投资及对被告国企信赖的基础上购买了案涉商铺。但原告购买商铺后，现地铁11号线二期工程至今并未有地铁出入口接驳瑞景广场，原告经进一步函询相关规划部门才得知，，地铁**线**规划站点中并未有规划瑞景广场出入口由于地铁口未能实现接驳，现原告所购商铺区域无法实现原宣传及预想的商业价值，原告所购商铺根本无法开展正常商业经营。综上所述，被告在销售商铺时所做宣传和承诺具体明确，应视为合同内容，对其具有约束力。被告的违约行为造成了原告巨大的经济损失，被告应承担相应的赔偿责任。根据《民事诉讼法》的规定，现特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告中铁武汉地产公司辩称：一、被告对“地铁预留出入口”的宣传不构成合同内容，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的情形。（一）轨道交通属于市政设施设备，不属于被告作为开发商可承诺的范围，开发商宣传的规划中的地铁线路属于对其规划范围之外周边环境的描述，不是对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的宣传；被告在“附件一”中明确标注的是“地铁站规划预留出入口”，该地铁站在“规划”中，是“预留”的，该说明和允诺并非具体确定，不能视为合同内容。（二）原被告双方在《武汉市商品房买卖合同》中的附件三和补充协议第59条中均约定了“广告宣传仅为要约邀请，不构成要约或承诺，不对确定该商铺的价格产生影响，且最终以政府相关部门批准的规划、设计方案为准。”第71条约定“本项目红线外属于非出卖人规划开发范围，因各种原因引起的调整、变化和影响均与出卖人无关，出卖人对红线以外的规划变动不承担任何责任。”二、地、地铁规划属于政府行为非被告所能自行作出决定，且被告从报建、施工到竣工验收至办理房产证阶段，均在涉案商铺所在的瑞景广场预留了地铁通道出入口并完成了建设，且被告为配合预留地铁出入口的施工增加了近882万元的工程造价，因此被告没有任何违约行为。三、原告已经取得了涉案房屋的所有权，已经实现了合同目的。同时原告委托被告及武汉万嘉弘泰物业服务有限公司对该商铺进行经营管理，五年一共取得了高达1324752.81元（税前）的收益（约占购房总价的35%），原告就涉案商铺已经取得了极高的投资收益，且涉案商铺的价格一直是上涨的，说明涉案商铺周边商业氛围极好。四、原告作为投资人，在购买涉案商铺时应当对轨道交通状况的不确定性及商业风险有所预见，同时双方在《武汉市商品房买卖合同》中补充协议第37条约定“双方明确，该房屋由买受人自行依法用于商业用途，经营风险由买受人自行承担，被告无任何商业氛围承诺。”第72条约定“出卖人从未对商铺及所在项目的商业氛围等进行承诺，这些事项不对该房屋价格产生重大影响，亦不是构成双方签署本合同及补充协议的前提，买受人不得因此向出卖人提出任何主张和要求，买受人经营风险自负。”综上所述，原告提出的诉请，无任何事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉请。第三人述称：本案系房屋买卖合同纠纷，地，地铁集团并非合同主体本案无关联。经庭审举证、质证，本院确认如下事实：2013年8月26日，原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的宝通寺路38号百瑞景中央生活区瑞景广场1层6号建筑面积67.25平方米商业服务用房；房屋总价3779953元，由原告2013年8月26日前支付1979953元，其余价款办理贷款；被告应当在2014年1月8日前将符合条件的商品房交付原告使用；被告针对原告所购商品房的所在楼宇、项目的广告、宣传资料、沙盘模型等仅供原告选购商品房时参考，最终以政府相关部门批准的规划、设计方案和买卖双方所签合同约定的内容为准；百瑞景中央生活区商业物业为不可分割的商业整体，出卖人委托武汉万嘉弘泰物业服务有限公司（下称万嘉弘泰公司）对瑞景广场统一运营管理，原告同意同意并服从管理，且同意万嘉弘泰公司委托中铁大桥局武汉商业运营管理有限公司统一运营管理瑞景广场，如原告不再委托万嘉弘泰公司运营管理的，由业主委员会自行选取委托单位统一管理；房屋由原告自行依法用于商业用途，办理相应政府审批手续，并享有相应收益，经营风险由原告自行承担；对该房屋经营及回报，被告无承诺且没有任何责任；买卖双方的权利义务，仅以本合同及其附件、其他双方正式签署的书面协议约定为准，出卖人在签署本合同及其附件、其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告以及展示沙盘所述内容，均为要约邀请，不是出卖人的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生影响，均不作为双方确定权利义务的依据。上述《武汉市商品房买卖合同》签署当日，原告肖莎与万嘉弘泰公司签署《商铺委托经营管理协议》，约定原告将购买的上述商业服务用房交万嘉弘泰公司进行经营管理，初始委托经营管理期限为五年，自2014年2月1日起至2019年1月31日为第一个委托经营管理期；万嘉弘泰公司承诺，在初始委托经营期限开始之日起至初始委托经营期限终止日止的期间内确保原告税前每平方米年收益在承租商户应缴租金数额的基础上达到3934.52元；自第二个委托经营管理期始至本协议终止，增值收益分配方式为该管理期内，年度基本收益为税前2810.37元/年/平方米，增值收益大于1124.15元的部分70%由原告享有，30%由万嘉弘泰公司享有。上述合同协议签订后，原告按照合同约定向被告支付了合同约定及增加面积购房款3785012元，被告向原告交付了房屋，万嘉弘泰公司向原告支付房屋五年委托经营管理收益1324752.81元。原告对所购合同约定房屋办理了不动产权证，并支付各项税费157900.98元。另查，上述合同约定原告所购房屋所在项目的建筑规划施工图、建设规划竣工图、原告本人对案涉房屋的不动产权证附图均显示案涉房屋所在商业项目均规划施工了“地铁站规划预留出入口”。2012年5月17日，被告向第三人发函称：“瑞景广场项目经过市规划局方案审批、公示、施工图审批等程序，已于2012年2月24日取得规划许可证（武规建【2012】030号）。在瑞景广场设计过程中，我公司严格按照市规划局的要求，对地铁11号线该车站出入口进行了全盘考虑，有针对性地设计了瑞景广场基础结构，实现既预留了车站出入口又便于地铁车站施工的目标，由此我公司在基坑开挖和支护等方面将增加较大投入。依据贵公司要求，我公司专门委托中铁隧道勘测设计有限公司对瑞景广场和地铁11号线的影响进行技术评估，并出具了正式评估报告。我公司承诺根据技术评估报告中推荐的瑞景广场和车站合建方案，预留地铁出入口……”第三人地铁集团回复：“位于宝通寺路与瑞景路交汇处西南角用地的百瑞景中央生活区瑞景广场项目与规划远景年轨道交通11号线车站存在相互影响。在满足以下要求的情况下，该项目方案基本可行。……”瑞景广场的施工单位振发建设集团有限公司2019年11月8日出具“情况说明”，证明“瑞景广场因配合武汉地铁集团轨道交通11号线规划与将来施工，地，地铁预留出入口因工程设计变更等原因增加的工程造价合计约人民币882万元”景广场项目在对外销售期间，宣传该项目“内环旗舰商业，唯此地铁商机”，“地铁旺铺，压轴上市”。现原告以“由于地铁口未能实现接驳，现原告所购商铺区域无法实现原宣传及预想的商业价值，原告所购商铺根本无法开展正常商业经营”为由诉至法院，请求判如所请。本院认为，原被告间的《商品房买卖合同》系原被告双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原被告彼此间已经就房款给付、房屋交付及权证办理各自履行了合同的权利义务，双方基于合同的权利义务已经履行完毕。原告要求解除合同没有合同依据。被告案涉房屋所在项目的报建及施工中均预留了地铁11号线的出入口，且该地铁出入口的预留经过规划审批及地铁集团报备，原告持有的不动产证附图上也明确表明案涉商铺所在区域“地铁站规划预留出入口”，被告在销售案涉房屋所在项目的过程中对此并未做虚假宣传，依法不应承担虚假宣传的法律后果。对于被告在售卖案涉商铺所在项目过程中所宣传的“内环旗舰商业，唯此地铁商机”，“地铁旺铺，压轴上市”等内容，在原被告合同附件中已经明确约定“均为要约邀请，不是出卖人的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生影响，均不作为双方确定权利义务的依据”。故原告依据合同不能以被告的上述销售宣传为依据行使合同解除权。原被告间的《武汉市商品房买卖合同》已经明确约定“经营风险由买受人自行承担”，“对该房屋经营及回报，出让方无承诺且没有任何责任”，现原告“无法实现原宣传及预想的商业价值，原告所购商铺根本无法开展正常商业经营”责任不应由被告承担。综上，在原被告双方合同已经实际履行完毕，且被告也没有法定及约定的合同解除事由的情况下，原告要求解除合同，被告返还购房款并赔偿损失，没有事实及法律依据，本院不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求本案案件受理费61782元，减半收取30891元，由原告肖莎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  蔡萍二〇一九年十一月十四日书记员  樊高