广东省封开县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1225民初1052号原告：肇庆佳信美物业服务有限公司，住所地封开县***************北侧。统一社会信用代码：914************826。法定代表人：李小波，该公司经理。委托诉讼代理人：李素芳,该公司员工。被告：梁向阳，男，1971年2月24日出生，汉族，住广东省封开县***************。公民身份号码：442************07X。被告：谭淑葵，女，1973年8月15日出生，汉族，住广东省封开县****************。公民身份号码：441************343。原告肇庆佳信美物业服务有限公司（以下简称佳信美物业公司）诉被告梁向阳、谭淑葵物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳信美物业公司的法定代表人李小波及委托诉讼代理人李素芳、被告梁向阳参加了诉讼。被告谭淑葵院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳信美物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年1月至2018年6月期间的物业服务费880.78元；2017年11月至2018年6月期间的公共分摊649.96元；2、判令被告向原告支付违约金（违约金从逾期付款之日起以欠费金额为本金按万分之五利率计算，计至2018年7月30日46.1元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：封开县枫华粤江房地产有限公司于2016年11月1日与原告签订《枫华粤江前期物业服务合同》，委托原告为枫华粤江小区商铺、住宅提供物业管理服务，期限自2016年11月1日至2018年6月30日止。物业服务费用按建筑面积计算，电梯房每平方建筑面积1.2元/月，业主应每月15日前支付物业服务费及自用水费及公共分摊等费用，业主逾期交费的，原告可按应缴费用加收滞纳金。被告是枫华粤江4-2-1005房的业主，该房建筑面积为122.33平方米，该房屋被告于2012年12月31日签收收楼确认书，但被告未按约定支付期间的物业服务费。为了维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，清贵院查明事实依法支持原告的诉讼请求。被告梁向阳辩称：1、与我签订物业合同的是封开县佳讯物业管理有限公司，现在起诉我的是肇庆佳信美物业服务有限公司，我对原告的主体资格有异议。2、我与开发商签订的前期管理条约第一项第五点约定，物业管理企业可以委托专业的公司承担本物业的专项管理和服务业务管理，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方，开发商不能将物业管理转让给原告，就算是业主拖欠物业管理费，也是由枫华公司追讨而非原告，同时第六条约定根据本协议向乙方收取物业管理服务费。3、我已经交清了2019年6月前的全部物业服务费。被告谭淑葵在法定的答辩和举证期限内未提出任何答辩意见和证据为期辩解。本院经审理认定事实如下：2011年12月29日，被告梁向阳、谭淑葵与封开县枫华粤江房地产有限公司签订商品房买卖合同，购买位于封开县*****************************，该商品房建筑面积共122.33平方米并于2012年12月31日签收收楼确认书。2016年11月1日，封开县枫华粤江房地产有限公司与封开县佳讯物业管理有限公司（2017年2月21日变更登记为肇庆佳信美物业服务有限公司）签订了枫华粤江前期物业服务合同，聘用佳信美物业公司为封开县江口镇枫华粤江提供前期物业管理服务事宜。物业管理费用1.2*/㎡/月（按建筑面积计算）；公共设备设施的维修、维护、日常运作费用等按月分摊；大修理支出由维修基金列支或按“一费一摊”办法按户分摊。业主应于每月10日起交纳本月物业服务费，拖欠物业管理费的从次月起按日万分之五缴纳滞纳金，并约定该合同有效期自合同签订之日起生效。原告于2016年11月1日进驻封开县*********并于2018年6月30日撤出。因被告未支付2018年1月至2018年6月期间的物业服务费及2017年11月至2018年6月期间的公共分摊费用，原告向本院起诉，要求判如所请。本院认为，原告佳信美物业公司与封开县枫华粤江房地产有限公司所签订的《枫华粤江前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。关于原告的主体资格问题，与封开县风华粤江房地产有限公司签订《枫华粤江前期物业服务合同》的是封开县佳讯物业管理有限公司，而原告提供了由封开县**监督管理局出具的核准变更登记通知书予以证实封开县佳讯物业管理有限公司于2017年2月21日变更登记为肇庆佳信美物业服务有限公司，被告对该证据未提出异议，故本院依法予以认定。根据原告提供的《枫华粤江前期物业服务合同》，枫华粤江小区开发商已委托原告为该小区提供物业管理服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告是枫华粤江小区业主，应当遵守上述前期物业服务合同的约定，向原告支付物业服务费。故，对被告主张原告主体不适合的辩解不予采纳。被告主张其已交清2018年1月至2018年6月期间的物业费，根据《最高人民法院关于的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告梁向阳未能提供证据证实其主张，应当承担不利的法律后果，本院对其主张不予采纳。据此，本院认定被告尚未支付2018年1月至2018年6月期间的物业服务费。综上，原告诉求被告梁向阳、谭淑葵支付案涉房屋2018年1月至2018年6月期间所欠的物业服务费880.78元，公共分摊费用649.96元，合法有据，应予支持。对于违约金问题，合同第七条第2点约定“拖欠物业管理费的从次月起按日万分之五计缴滞纳金”，但滞纳金属于一种行政责任形式，个人和其他团体都无权私自设立，因此，本案对违约金实属没有约定，对原告要求被告承担违约金的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿的损失等违约责任”的规定，因被告违约原告有权要求被告赔偿损失，而原告的实际损失应为利息损失，因原被告之间未有约定损失的计算方式，本院认为应当参照中国人民银行同期同类贷款年利率4.35%予以计算，原告诉要求计算至2018年7月30日，故利息计算如下：2018年1月应缴物业服务费146.8元，从2018年2月1日计算至2018年7月30日的利息为：146.8元×4.35%÷365天×179天=3.13元；2018年2月应缴物业服务费146.8元，从2018年3月1日计算至2018年7月30日的利息为146.8元×4.35%÷365天×151天=2.64元；2018年3月应缴物业服务费146.8元，从2018年4月1日计至2018年7月30日的利息为：146.8元×4.35%÷365天×120天=2.10元；2018年4月应缴物业服务费146.8元，从2018年5月1日计至2018年7月30日的利息为：146.8元×4.35%÷365天×90天=1.57元；2018年5月应缴物业服务费146.8元，从2018年6月1日计至2018年7月30日的利息为：146.8元×4.35%÷365天×59天=1.03元；2018年6月应缴物业服务费146.8元，从2018年7月1日计至2018年7月30日的利息为：146.8元×4.35%÷365天×29天=0.51元。依此类推，每月所欠物业服务费计至2018年7月30日的利息共为10.98元。被告谭淑葵经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩和举证权利，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告梁向阳、谭淑葵在本判决发生法律效力之日起10日内向原告肇庆佳信美物业服务有限公司支付2018年1月至2018年6月的物业服务费880.78元及利息10.98元。二、被告梁向阳、谭淑葵在本判决发生法律效力之日起10日内向原告肇庆佳信美物业服务有限公司支付2017年11月至2018年6月期间的公共公摊费用649.96元。三、驳回原告肇庆佳信美物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取即25元，由被告梁向阳、谭淑葵负担。本判决为终审判决。审 判 员 莫湛慈二〇一九年十一月六日法官助理 刘秀平书 记 员 张 莉