黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0108民初1848号原告：哈尔滨合力投资控股有限公司，统一社会信用代码91230199127047025X，住所地哈尔滨市平房区友协大街98号。法定代表人：崔喜涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：张心明，黑龙江法同律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂琪，黑龙江法同律师事务所实习律师。被告：黑龙江零距离优家商贸有限公司，统一社会信用代码91230103680258004L(1-1)，住所地哈尔滨经开区哈平路集中区松花路9号中国云谷软件园6号楼2层205号房间。法定代表人：纪英辉，该公司经理。委托诉讼代理人：王雅楠，黑龙江益朋律师事务所律师。原告哈尔滨合力投资控股有限公司（以下简称合力公司）与被告黑龙江零距离优家商贸有限公司（以下简称优家商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年9月2日公开开庭进行了审理。原告合力公司的委托诉讼代理人张心明、聂琪、被告优家商贸公司的委托诉讼代理人王雅楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合力公司诉称：合力公司为哈尔滨经开区哈平路集中区松花路9号中国云谷软件园6号楼的所有权人。优家商贸公司于2012年7月17日与合力公司签订《厂房租赁合同》，优家商贸公司承租哈尔滨经开区哈平路集中区松花路9号中国云谷软件园6号楼2层205室房屋，使用面积200平方米，租期3年，自2012年7月31日起至2015年7月30日止；后双方又于2015年6月24日签订《厂房租赁合同》，续租至2017年7月30日。租赁期限届满后，合力公司多次与优家商贸公司沟通，要求其在取得《招商项目房屋租赁会签单》的前提下与合力公司签订续租合同或清算迁出，并于2018年11月21日正式向优家商贸公司发出《告知函》，但优家商贸公司既未与合力公司签订续租合同亦未清算迁出，一直占有使用合力公司的房屋至2019年7月31日。故合力公司诉请：1、判令优家商贸公司支付房屋占有使用费109017.26元；2、诉讼费由优家商贸公司承担。被告优家商贸公司辩称：合力公司诉请优家商贸公司支付房屋占有使用费没有事实依据。优家商贸公司为大力支持哈经开区亚洲招商局对中国云谷产业园区的开发政策，将旗下所有企业均迁住哈经开区亚洲招商局。自2012年入园以来，优家商贸公司耗费巨资引进众多优质的、重要的招商引资项目，依据优家商贸公司与哈经开区亚洲招商局签订的入区协议，优家商贸公司享有系列税金减免的待遇，就房租的优惠政策如下：2012年至2015年享有房租返还的优惠政策，2015年至2017年享有免缴房租的优惠政策。后优家商贸公司申请了一千万政府扶持基金，该基金尚未实际得到落实。优家商贸公司在入园后，年纳税额在百万余元以上，极大地推动了本土经济的发展，提供了就业岗位，缓解了社会压力。优家商贸公司与哈经开区亚洲招商局始终存在良好的合作。2019年优家商贸公司向哈尔滨市平房区政府致函，请求减免2017至2019年度的房屋租金，平房区政府予以回复，表示支持，并承诺将协助优家商贸公司与资产管理中心就房屋租金问题进行协商。现优家商贸公司正与资产管理中心就该问题进行积极协商。因合力公司将优家商贸公司诉至法院，优家商贸公司已于2019年7月31日迁出案涉房屋。就房租问题，优家商贸公司认为应待与资产管理中心达成协商后，方可确定是否应交纳房租及其具体数额。现合力公司要求就优家商贸公司支付房屋占有使用费的请求，没有事实依据，不应得到法院的支持。被答辩人诉请法院判令答辩人支付房屋占有的使用费没有事实依据。经本院审理查明：2012年7月17日，合力公司与优家商贸公司的前身黑龙江优优管家商贸有限公司（后更名为黑龙江零距离优家商贸有限公司）签订《厂房租赁合同》，约定：出租方（甲方）为合力公司，承租方（乙方）为黑龙江优优管家商贸有限公司，租赁房屋坐落于哈尔滨经开区哈平路集中区松花路9号中国云谷软件园6号楼2层205号房间，使用面积200平方米，租赁用途为办公；优家商贸公司签订本合同后，需及时向合力公司提交进行经营所必要的、包括但不限于以下：工商营业执照、各类许可证（如环评、消防、卫生）等相关审批手续，并将与原件核对无误的复印件交合力公司备案；租期为3年，自2012年7月31日起至2015年7月30日止，租赁期限届满，本合同自动终止；租金为每平方米使用面积170元/年，采用按年支付方式交纳；优家商贸公司应于2012年7月31日前交纳本期租金34000元；在租赁期届满前拟定续租的，应提前一个月以书面形式提出续租申请，经合力公司同意后双方签订续租合同，并应于上一租赁期到期前按照应交租金额交纳下一期租金；本合同签订之日，优家商贸公司须向合力公司缴付年租金的20%作为保证金，保证金金额为6800元，作为优家商贸公司在租赁期间完全履行本合同各项条款的保证；本合同期满，优家商贸公司不再继续租赁，应在租赁期满一个月前以书面形式通知合力公司，并在本合同约定的租赁期满前搬出本合同项下厂房；合力公司应在优家商贸公司将自有全部设备、设施搬出本合同项下房屋，并经合力公司确认验收合格后十五天内返还保证金或保证金余额。2012年7月27日，优家商贸公司向合力公司交纳租房保证金6800元。2015年6月24日，合力公司与优家商贸公司签订《厂房租赁合同》，约定：出租方（甲方）为合力公司，承租方（乙方）为优家商贸公司，租赁房屋坐落于哈尔滨经开区××路××区松花路××云××软件××楼××室，使用面积200平方米，租赁用途为办公；优家商贸公司签订本合同后，需及时向合力公司提交进行经营所必要的、包括但不限于以下：工商营业执照、各类许可证（如环评、消防、卫生）等相关审批手续，并将与原件核对无误的复印件交合力公司备案；租期为2年，自2015年7月31日起至2017年7月30日止，租赁期限届满，本合同自动终止；租金为每平方米使用面积170元/年，采用按年支付方式交纳；优家商贸公司应于本合同签订后7个工作日内交纳首期租金34000元，本合同期限内，免收房屋租金；优家商贸公司在租赁期届满前拟定续租的，应提前一个月以书面形式提出续租申请，经合力公司同意后双方签订续租合同，甲方有权根据当时的市场情况进行租金调整；优家商贸公司应于交纳首期租金的同时另向合力公司缴付年租金的20%作为保证金，保证金金额为6800元，作为优家商贸公司在租赁期间完全履行本合同各项条款的保证；当本合同期限届满，或者双方协议解除本合同时，在优家商贸公司全部缴清本合同规定的各项费用、完全履行本合同项下义务并归还了合力公司所租厂房的前提下，甲方应当在7个工作日内将优家商贸公司交付的上述保证金（不计利息）退还给优家商贸公司。审理中，双方当事人一致认可，优家商贸公司实际并未按照该续签合同的约定再次交纳租房保证金。2018年12月19日，优家商贸公司等五家关联公司共同向哈尔滨经济技术开发区资产管理中心提出书面申请，请求减少案涉房屋的租赁面积。2018年11月22日，哈尔滨经济技术开发区资产管理中心向优家商贸公司送达《告知函》，内容为：优家商贸公司租赁的房屋已于2017年7月31日到期，因优家商贸公司未取得《招商项目房屋租赁汇签单》，故不能续签《房屋租赁合同》，请优家商贸公司在收到本函之日起三十日内办理房屋迁出手续并清算相关费用；否则将建议产权单位（合力公司）对其提起诉讼。2019年7月31日，优家商贸公司等五家关联公司从所租赁房屋中迁出。审理中，双方一致认可，优家商贸公司自2019年1月1日起减少案涉房屋的租赁面积至100平方米。根据合力公司举示的哈尔滨录盛资产评估事务所有限公司于2017年8月10日作出的《哈尔滨经济技术开发区资产经营公司拟了解其管理的部分房产市场单平米租金价格评估报告》载明，本评估项目的委托方为哈尔滨经济技术开发区资产经营公司，评估对象为包括中国云谷在内的房产27处，评估基准日为2017年5月31日，评估结论包括建筑名称为“中国云谷”的办公楼租金价格为（年）339元/平方米，其评估申报明细表中的建筑物名称为“中国云谷A3四层”。据此，合力公司主张中国云谷软件园内的房屋租金统一变更至339元/平方米。审理中，合力公司与优家商贸公司均认可，在优家商贸公司占有使用案涉房屋期间，双方并未就调整租金价格进行协商，并且合力公司亦未通知优家商贸公司调整租金价格。现合力公司主张按照339元/平方米计算2017年7月31日至2019年7月31日期间的房屋占用使用费115817.26元（339元/平方米×200平方米÷365天×518天+339元/平方米×100平方米÷365天×211天），扣除已缴付的保证金6800元，要求优家商贸公司给付房屋占用使用费109017.26元；优家商贸公司不同意按照339元/平方米的标准计算，主张应当按照原合同约定的170元/平方米计算。以上事实，有《厂房租赁合同》、黑龙江省单位往来资金结算票据、申请、《告知函》、房产交接明细表（迁出）、《哈尔滨经济技术开发区资产经营公司拟了解其管理的部分房产市场单平米租金价格评估报告》以及当事人当庭陈述等证据载卷为凭，并经当庭审查，予以认定。本院认为：合力公司作为案涉房屋的业主自愿与优家商贸公司签订《厂房租赁合同》，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当遵循诚实信用原则全面履行各自的合同义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”合力公司与优家商贸公司于2015年6月24日续签的《厂房租赁合同》约定租期至2017年7月30日止，期满后双方未再续签书面合同，但优家商贸公司仍继续占有使用原租赁房屋，合力公司并未提出异议，直至优家商贸公司按照合力公司的资产管理单位告知函的要求于2019年7月31日实际迁出；故双方原租赁合同继续有效。关于2017年7月31日至2019年7月31日期间的房屋占有使用费即租金。合力公司与优家商贸公司已经在书面租赁合同中对租金标准（170元/平方米）作出了明确约定，并且双方对此后继续占有使用期间的租金标准未作出明确约定；合力公司虽主张应当按照339元/平方米的评估意见计算，但因该评估鉴定系合力公司的资产管理单位单方委托，且在该评估鉴定意见作出后，合力公司单方决定调整租金价格，并未与优家商贸公司进行协商，亦未通知优家商贸公司调整房屋租金价格。故合力公司单方评估价格对优家商贸公司不发生法律效力，优家商贸公司仍应按原租赁合同约定的租金标准给付合力公司2017年7月31日至实际搬出之日止的租金。因优家商贸公司自2017年7月31日至2018年12月31日期间占有使用的房屋面积为200平方米，自2019年1月1日至2019年7月31日期间实际占用使用的房屋面积为100平方米，故优家商贸公司应给付合力公司上述期间的房屋租金58079.45元（170元/平方米×200平方米÷365天×518天+170元/平方米×100平方米÷365天×211天）。审理中，合力公司主张同意在租金中扣除优家商贸公司及关联公司交纳的租房保证金，故优家商贸公司在租赁期间交纳的租房保证金6800元，应从其应付租金数额中予以扣除。故优家商贸公司还应给付合力公司房屋租金即占有使用费）51279.45元（58079.45元-6800元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黑龙江零距离优家商贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨合力投资控股有限公司2017年7月31日至2019年7月31日期间的租金人民币51279.45元；二、驳回原告哈尔滨合力投资控股有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2480元（原告预交），由被告黑龙江零距离优家商贸有限公司负担1082元，由原告哈尔滨合力投资控股有限公司自行负担1398元。被告黑龙江零距离优家商贸有限公司将其负担的案件受理费与判决主文一并给付原告哈尔滨合力投资控股有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判长 董 策审判员 孙晓东审判员 王立立二〇一九年十一月六日书记员 刘 迪