河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终1435号上诉人（原审被告、执行案外人）：张守业，男，汉族，1983年8月23日出生，住河南省西峡县。委托诉讼代理人：黄金，系张守业之妻。委托诉讼代理人：闻武浩，河南龙城律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：南阳市万丰中小企业投资担保有限公司。住所地：河南省南阳市仲景北路**。法定代表人：李刚，该公司经理。委托诉讼代理人：韩璐，河南世长律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：西峡龙港旅游商贸城有限公司。住。住所地：河南省西峡县紫金路北延与龙乡路东北角/div>法定代表人：贾文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵志华，河南龙城律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：河南省龙杰置业有限公司。住。住所地：河南省西峡县龙乡路紫金路交叉口东北角/div>法定代表人：徐洪泽，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵志华，河南龙城律师事务所律师。上诉人张守业因与被上诉人南阳市万丰中小企业投资担保有限公司（以下简称万丰公司）、原审第三人西峡龙港旅游商贸城有限公司（以下简称龙港公司）、原审第三人河南省龙杰置业有限公司（以下简称龙杰公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省南阳市中级人民法院（2018）豫13民初452号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2019年10月11日公开开庭审理了本案。上诉人张守业的委托诉讼代理人黄金、闻武浩，被上诉人万丰公司的法定代表人李刚及委托诉讼代理人韩璐，原审第三人龙港公司、龙杰公司的共同委托诉讼代理人赵志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张守业上诉请求：1、请求二审法院撤销一审法院（2018）豫13民初452号民事判决，依法驳回万丰公司的诉讼请求，查清事实后改判中止对西峡龙港旅游商贸城印象公馆B幢1315号房屋（以下简称案涉房屋）的执行；2、本案诉讼费用由万丰公司负担。事实与理由：一、一审判决认定的事实错误。上诉人与龙杰公司系商品房买卖合同关系，上诉人为了居住购买房屋，不存在任何债务抵账和抵销，且房款已全部付清，均有银行流水。二、实际交付时间是2014年12月，因为交房逾期，故上诉人拒绝交物业费，龙杰公司的证明的交付时间实为后来交纳物业费的时间。三、一审法院认定购房款与房屋面积相比较价格低于正常价格，认定事实错误，没有法律依据，交易价格不是判断是否中止执行的要件，当时的市场价就是2,000元每平方米。四、一审判决适用法律错误。上诉人名下没有住房，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条的规定进行审查，而不应适用第二十八条的规定审查。请求二审法院依法改判。万丰公司答辩称：一、张守业系自然人，在案涉房屋尚没有开发完成的情形下即支付完全部购房款及购房款为20万元整、同时龙杰公司也未开具发票均不符合常理，而与民间借贷中以签订商品房买卖合同为借贷提供担保的情形相吻合。其并不能形成优先于一般债权的利益，不能享有针对不动产买卖的特权期待权。案涉房屋的交付实际在2017年1月，在法院查封之后。张守业上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。龙港公司、龙杰公司述称，认可张守业的意见。万丰公司的一审诉讼请求：依法判令准许执行西峡龙港旅游商贸城印象公馆B幢1315号房屋。一审法院查明：该院在审理万丰公司与龙港公司、龙杰公司借款合同纠纷一案中，根据万丰公司的财产保全申请，于2015年8月4日作出（2015）南民二初字第00049-1号民事裁定，对龙港公司、龙杰公司的银行存款34,102,643.63元予以冻结，或保全其相应等值财产；该院于2015年8月11日发布公告，依法查封了第三人龙杰公司开发的西峡龙港旅游商贸城印象公馆办公楼（后楼、B幢）11层至20层除1201号、1208号、1501号、1601号四套房以外的其他房产，查封期限自2015年8月11日起至2018年8月10日止，并将该公告张贴于西峡龙港旅游商贸城印象公馆B幢楼内。同日，该院向龙港公司、龙杰公司送达（2015）南民二初字第00049-1号民事裁定书，龙港公司法定代表人贾文杰在该院查封清单上签字。2016年5月5日，该院作出（2015）南民二初字第00049号民事判决：一、龙港公司、龙杰公司于本判决发生法律效力之日起10日内一次性偿还万丰公司借款本息合计21,349,900元，并按照月息2%支付利息至借款还清之日止。二、龙港公司、龙杰公司于本判决发生法律效力之日起10日内一次性偿还万丰公司担保费共计7,569,910.88元。三、驳回万丰公司其他诉讼请求。万丰公司、龙港公司、龙杰公司均不服一审判决，向河南省高级人民法院提起上诉。河南省高级人民法院于2017年11月28日作出（2016）豫民终978号民事判决：一、维持南阳市中级人民法院（2015）南民二初字第00049号民事判决第三项；二、变更南阳市中级人民法院（2015）南民二初字第00049号民事判决第一项为：龙港公司、龙杰公司于本判决生效后10日内偿还万丰公司借款本金19,570,000元及利息4,740,000元，并自2015年9月1日起至本判决确定的款项付清之日止，19,570,000元借款中的8,160,000元按照月利率1.5%计付利息，其余11,410,000元按照月利率2%计付利息，2,000,000元借款多支付的1,090,765元利息在执行程序中按照先利息后本金的原则予以冲抵；三、龙港公司、龙杰公司于本判决生效后10日内向万丰公司支付担保费、评审费8,163,243.63元。判决生效后，万丰公司申请执行。在该院执行过程中，张守业对执行标的提出书面异议，该院于2018年9月30日作出（2018）豫13执异150号执行裁定书，裁定中止对西峡龙港旅游商贸城印象公馆B幢1315号房屋的执行。万丰公司收到该裁定书后向该院提起本案诉讼。另查明，2011年11月6日向龙杰公司转账100,000元，龙杰公司出具收据，2012年4月1日支付剩余100,000元，龙杰公司出向张守业出具购房款收据，收据上备注系付B幢1315房款，并加盖龙杰公司印章。同日，张守业与龙杰公司签订商品房买卖合同，约定张守业购买龙杰公司开发的西峡龙港旅游商贸城印象公馆B幢13层15号房产，建筑面积共97.27平方米，合同价款共计200,000元。根据加盖有龙杰公司、龙港公司印章的交房明细表显示，龙杰公司于2017年1月向张守业交付了商品房买卖合同中约定的房屋。一审法院认为，本案系案外人张守业所提出的执行异议获法院支持后，申请执行人万丰公司不服执行异议裁定向该院提起的申请人执行异议之诉，其目的在于请求准许对执行标的予以执行。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院应当对案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查，由于龙杰公司、龙港公司未能如期偿还万丰公司借款，万丰公司对龙杰公司开发的西峡龙港旅游商贸城印象公馆B幢1315号房产申请执行，现张守业主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，按照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，买受人有无足以排除强制执行的实体权利，主要看其是否满足该条规定的四项条件：1、被执行人与买受人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、买受人已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；3、买受人在人民法院查封之前已合法占有该不动产；4、买受人对未办理过户登记手续无过错。就本案而言，张守业作为案外人提出执行异议申请，旨在停止对案涉房屋的执行，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，其应对该执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任，首先，张守业主张其向龙杰公司的汇款及交付现金为购房所用，但款项的性质缺乏其他证据印证，且购房款项与房屋面积相比较价格低于正常价格，缺乏合理性；其次，对于张守业在人民法院查封之前是否已合法占有本案争议房产的问题，在该院执行局留存的业主交房明细加盖有龙杰公司、龙港公司印章并有其法定代表人签名，该证据的证明效力应当予以认定，根据该业主交房明细显示龙杰公司交房时间为2017年1月，即龙杰公司在法院查封前并未向张守业交付案涉争议房产。综上所述，张守业提供的证据无法证实其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，应当承担举证不能的法律后果，因张守业对案涉房产所享有的权利并不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，其所提出的执行异议申请并不能排除法院执行，故万丰公司请求准许执行西峡龙港旅游商贸城印象公馆B幢1315号房产的诉请合法有据，该院依法予以支持。一审法院于2019年7月29日作出（2018）豫13民初452号民事判决，准许对西峡龙港旅游商贸城印象公馆B幢1315号房屋的执行。案件受理费4,300元，由张守业负担。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：1、2015年8月11日，西峡县房产管理局对南阳市中级人民法院的回复记载：B座合同备案房屋有1501#、1601#、701#、1201#、801#、706#、906#、501#、1208#共9套。2、执行法院查询房产信息显示，张守业在西峡县房产管理局无住房登记信息。本院认为，根据当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：张守业对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此本院认为，根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。三、已支付的价款超过合同约定总价款的50%。本案中，张守业于2012年4月1日与龙杰公司签订商品房买卖合同，合同签订时间在法院查封之前；张守业并与2011年11月6日及2012年4月1日向龙杰公司分别支付10万元，龙杰公司出具了相应的购房款收据，并在收据上备注系付B幢1315房款，还加盖龙杰公司印章，且有相应转款凭证相印证，足以认定张守业购买案涉房屋的事实。张守业名下无其他用于居住的房屋，符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的消费者物权期待权排除执行的条件，其对案涉房屋即西峡龙港旅游商贸城印象公馆B幢1315号享有足以排除强制执行的民事权益。综上，张守业的上诉请求及理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省南阳市中级人民法院（2018）豫13民初452号民事判决；二、驳回南阳市万丰中小企业投资担保有限公司的诉讼请求。一、二审案件受理费各4,300元，由南阳市万丰中小企业投资担保有限公司负担。张守业预交的二审案件受理费4,300元，本院不予退还，由河南省南阳市中级人民法院在办理南阳市万丰中小企业投资担保有限公司与西峡龙港旅游商贸城有限公司、河南省龙杰置业有限公司的执行一案中从执行河南省龙杰置业有限公司的案款中优先退还给张守业。本判决为终审判决。审判长  闫顺利审判员  牛建华审判员  王朝阳二〇一九年十一月二十二日书记员  乔 芳