黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0110民初10238号原告：哈尔滨市江海物业供热管理有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区中山路**。法定代表人：孙莹，该公司总经理。委托诉讼代理人：王婵婵，黑龙江星河律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志芳，黑龙江星河律师事务所律师。被告：张成文，男，汉族，1986年7月3日出生，住哈尔滨市香坊区。原告哈尔滨市江海物业供热管理有限责任公司与被告张成文物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1、被告给付自2015年1月1日至2019年4月15日物业服务费共计1577.01元，给付自2015年1月1日至2019年4月15日逾期支付物业服务费的违约金131.91元，以上总计1708.92元。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系哈尔滨市海顺新苑小区的物业服务单位。被告为哈尔滨市海顺新苑小区******不动产所有权人。2004年11月7日，原、被告签订了《物业管理合同》，合同中约定原告为被告提供物业管理服务，被告向原告缴纳物业服务费。合同签订后，原告尽职尽责的提供了物业服务，但被告自2015年1月1日至2019年4月15日，经原告单位多次催收均未按照合同的约定缴纳物业管理费。原告认为，双方的物业管理服务合同成立并生效，原告履行了合同义务，被告未按时交纳物业管理费的行为属于违约，应当立即支付物业管理费及逾期支付的违约金，故原告诉至法院。被告辩称：1、原告在提供物业服务中存在欠缺和过错；2、要求协商结算物业费，驳回原告诉求的物业管理费中未尽责任和义务的部分；3、诉讼费由原告承担。事实和理由：被告入住时与原告签订了《物业管理合同》，但在履行合同过程中，原告违反了物业合同的约定及《物业服务等级标准》的规定，并拒绝与被告进行任何形式的沟通与协商，损害了被告的合法权益，导致被告不得不采用拒交物业费这一不当措施，以进一步警示原告。后被告就物业费问题，多次与原告进行沟通，沟通内容为：因原告服务不到位，被告只能支付部分物业费，得到的答复是“要不就全交，要不就不交”。而现在原告未依据双方签定的合同，与被告进行任何形式的协商就提起诉讼，法院已受理案件，被告也在此借助执法机构的权力，敦促原告与被告进行正常合理的沟通。近年来，原告的物业管理服务质量越来越差，院内自行车丢失，新车停放院内第一天就被划，调取监控却被告知小区没有监控录像，小区垃圾转运站设立在院内，由于管理不当污水横流，夏日里污水流淌十余米，臭气熏天，楼下饭店将残食桶放置在住宅窗下，夏天无法开窗。被告多次向原告反映、投诉，均无任何答复且无任何改进。同时，由于原告严重违约，服务不到位，2019年4月，被全体业主逐出海顺新苑小区。（一）原告没有对物业合同和国家及哈尔滨市有关物业管理法规中规定的物业管理服务事项尽到管理义务，未对公共设施、设备尽到维护保养义务。根据《物业服务等级标准》中的一级标准（最低标准）2.1.6.1对房屋结构和涉及使用安全的部位每年检查1次，发现损坏及时安排专项修理，确保使用功能恢复至设计标准，并有记录。由于小区天沟、屋顶，常年没有维护，杂草丛生，导致房顶漏雨，海顺小区7楼8楼很多业主的房子也都因此漏雨，期间小区业主也多次给原告打电话，其不管。如果原告及时保养维护，屋顶漏雨就不会变成大问题，也不会走到动用大修资金的程度。2.1.6.3楼外共用部位（围墙、道路、场地、景观、休闲设施等）每年巡查2次，发现损坏及时维修，确保使用功能恢复至设计标准，并有记录。1-4号楼护栏腐烂，小区路面一直坑洼，直到现物业来了才给维修。2.1.6.4对私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻、制止、并报告业主委员会和有关部门，并有记录。原告对外婆居和九转小磨二处餐饮饭店私搭乱建违章建筑坐视不管，侵占业主共用空间，餐饮垃圾，臭味熏天，油渍满地，严重污染小区的环境，大量出现老鼠和蚊虫，小区业主多次跟原告反映，从不出面给解决。后来在业主委员会筹备组的带领下，社区安排执法局工作人员到现场，将违建乱建建筑全部拆除。2.1.6.6庭院灯完好率不低于80%，定时开启，满足使用要求。小区灯不亮。2.1.6.7对排水系统（排污泵、污水处理设施、排水管线等）每年检查1次，保持畅通，正常使用。九号楼八单元楼道管井里边，供暖管道和下水管道破裂，供暖管线热水和下水管线污水长期在管井里面，不排出，造成走廊内极度潮湿并恶臭达10年之久！至今未修复！2015年9月8日，曾被新晚报报道。未对公共秩序和环境卫生尽到维护义务。根据《物业服务等级标准》中的一级标准（最低标准）2.1.2公共区域保洁服务的标准，小区从未达到卫生标准，环境及其脏乱差。2.1.3.2单元门完好率达90%，声控灯率达98%。小区单元门门禁基本都已损坏，对讲机也不好使，原告从未修理维护过。最后，都是由业主和现物业更换单元门。2.1.3.3.1秩序维护人员能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。没水、没水带，给业主带来严重安全隐患。要求原告出具每年消防设施运行质量检测报告。未对安全防范工作尽到义务。2.1.3.3.2协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作。小区内无保安巡逻，无监控，小区单元门破损，形同虚设，各色人等都可以随便出入，撒发小广告或进行所谓“陌生拜访”，甚至出现了在各户门边做记号的怪现象，曾被怀疑为盗贼所为，引起广大业主的不安和恐慌。也由此造成小区业主多家被盗。未对公共区域绿化养护以及清冰雪工作尽到义务。根据《物业服务等级标准》中的一级标准（最低标准）2.1.4.1对草坪、花卉、绿篱每年至少修剪、养护2次；不影响业主通行及活动。2.1.4.2对草坪、花卉、绿篱、树木等每年补植1次，确保植物无大面积枯死。原告人员不仅不维护绿化，反而用大火焚烧。现物业入住后，进行大规模植树。2.1.5.1物业服务区域内行车道要露出地面，保证车辆正常通行；人行道、庭院甬道基本清理干净，露出地面；庭院、广场清理出50%区域。2.1.5.2行车道、人行道、庭院甬道小雪1天清扫达标，中到大雪2天清扫达标；庭院、广场小雪3天达标，中到大雪5天达标。2.1.5.3积雪在不妨碍车辆、行人通行及居民活动健身的区域内堆放；需要外运的，按规定守法并及时拉运。2.1.5.4春季冰雪融化前及时清理屋面残雪、冰溜子。冬天不清雪，全靠自己化。5、还有最严重的水质污染，常年长期无法解决，后经业主委员会筹备组的积极努力和代管的现物业公司的大力配合，并由现物业公司出资更换小区二次供水加压设备，将原水箱供水改成主管线直接供水。要求原告提供二次生活用水许可证，自来水的水质检测报告以及小区水箱的清洗维护保养消毒记录。2018年7月12日，曾被生活报刊登《自来水有黑色杂质物业竟说不管》的报道。原告擅自于2016年调高物业费价格，没有听证，没有物价局出具的批文，也没有在小区内公示物业收费标准，收取物业费时也不跟业主解释。要求原告出具听证材料和物价局审批的物业收费标准证明。（二）原告擅自改变公共设施、物业管理用房用途。违反《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国物权法》第八十二条规定，小区的人防工程被商户占用经营，小区全体业主的活动用房，至今不能提供给全体业主，水房边上的社区心理活动室长期被物业占用，七号楼下的小区共用房使用情况一直成谜。（三）原告未在其制订的格式合同《物业管理服务合同》中约定各项服务质量标准，其制定的合同是格式合同应作出不利于提供格式条款一番的解释。在管理服务期间原告也未达到国家和哈尔滨市相关规定所要求的服务质量标准。在管理服务期间违反相关法律规定，原告存在损害被告合法权益的行为。更为重要的是，在法律程序上，原告仅仅用一个原告都已经严重违约、严重践踏的物业管理服务合同来主张所谓的物业费，其做法与构建和谐社区的理念背道而驰！原告存在损害被告合法权益的行为。综上所述，原告存在明显的过错，除未完成物业合同中约定的责任和义务以外，拒绝与被告进行任何形式的沟通、协商，而被告自2005年11月至2015年12月期间完全履行了缴纳物业管理各项费用的义务，被告多次以投诉的方式要求原告解决上述问题，都没得到起码的答复和稍许的改进，故从2015年1月起拒交相应的物业费用，以此敦促原告改进工作方法，解决基本问题，但非常遗憾的是，直至今日原告负责人从未露面，对被告的提议也无任何回复，并且没有丝毫改进服务，反而在伤害被告情感、侵害被告合法权益。因此，不可否认原告存在过错，且对自己的过错不是认真检讨自己、通过与业主沟通、交流、协商改进工作，提高服务水准来获得业主的信任和支持，相反，却利用我国现行相关法律的瑕疵和漏洞，直接通过诉讼这种极端的方法，谋求一己私利，其做法与构建和谐社区的理念和时代主题精神背道而驰！原告已经违约，其诉讼请求证据缺失、法律依据严重不足！被告是在不得已的情况下，采取拒交物业费的方法以敦促原告做出服务改进或进行起码的沟通、交流，被告认可在方式方法上存在不当和过错，请求调解，支持被告合法合理的请求事项。被告房屋家的下水管道每年都堵，被告每年支付200多元；单元门损坏，原告物业不给修理，被告还丢失过两辆自行车，机动车保险杠丢失。原告在履行合同过程中，违反物业合同约定及《物业服务等级标准》规定，损害了被告合法权益，导致被告主动维护合法权益,采用拒绝交纳交物业费，以进一步警示原告。被告于2012年-2015年期间连续三次在缴纳供暖费用时同原告沟通，因物业服务不到位，愿意按比例支付部分物业费，得到的答复是：要不全交，要不就不交且没有违约金。被告于2004年11月收房入住到2015年，一直按期提前全额支付物业管理费。我们业主支付物业管理费在先，物业服务在后，物业公司收费后理应向业主提供良好的物业服务。但是，入住海顺新苑小区十几年来，发现江海物业管理服务严重违约，社区公共卫生脏乱差,社区饮用水污染,小区居民多次向原告反映、投诉，均无改进。同时由于原告严重违约，没有履行合同及履行合同中存在严重瑕疵，海顺新苑小区的全体居民在社区的指导和配合下，分别进行了对江海物业满意度的调查，和清退江海物业的调查，原告已经于2019年4月15日被全体业主逐出海顺新苑。现就江海物业管理存在的问题一一列举如下：1、未对公共设施、设备尽到维护保养义务。根据海顺新苑业主手册第四章物业公司管理范围及服务项目第六条，公共性服务项目的主要内容第4条：公共部分日常维修养护。屋面，梁房，柱，基础，楼道，楼道内外门窗等。小区单元门破损，形同虚设，各色人等都可以随便出入。由于单元门破损，楼道存在安全隐患，我们9号楼1单元于2012年11月由邻里集资更换了单元门，同时自行定期维护和维修。2、未对公共秩序和环境卫生尽到维护义务。根据海顺新苑业主手册第六章物海顺新苑物业管理实施细则七：清洁卫生:每天由清洁人员负责楼道和公共部位清洁；严禁在小区内饲养家畜和无检疫证照的宠物；楼道内严禁堆放任何物品。江海物业在实施物业服务时没有按章执行，违约在先，小区及楼道卫生脏乱差。无奈之下我们9号楼1单元的业主自2015年开始对单元楼道进行自主管理，包括楼道粉刷与日常保洁，楼道美观等。小区内私建乱建，擅自改变房屋用途现象严重，特别是外婆居和九转小磨侵占业主共用空间，餐饮垃圾臭味熏天，油渍满地，严重污染小区的环境。根据海顺新苑业主手册第四章物业公司管理范围及服务项目第六条，公共性服务项目的主要内容第6条：排污设施管理—清疏和维修排水管道，化粪池。小区九号楼楼道管井里边，供暖管道和下水管道破裂，供暖管线热水和下水管线污水长期在管井里面不排出，造成走廊内极度潮湿并恶臭达10年之久！根据海顺新苑业主手册第六章海顺新苑物业管理实施细则十：消防管理消防设备和器材。小区楼道内的消防设施没有水带，形同虚设，给业主带来严重安全隐患。3、未对安全防范工作尽到义务。根据海顺新苑业主手册第四章物业公司管理范围及服务项目第六条，公共性服务项目的主要内容第3条：保安管理。设专职保安人员24小时巡逻值班，维持小区的公共秩序。及海顺新苑业主手册第六章物海顺新苑物业管理实施细则九：公共秩序：物管处工作人员在区内工作，巡查，到各住户单位维修走访皆佩戴胸卡。物业管理合同第二条物业管理服务内容：交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序，包括保安巡逻，门岗执勤，外来人员管理。江海物业在实施物业服务时，违约执行：没有专职人员24小时巡逻、小区内车辆停放无人管理、无监控、物管处工作人员不着装、保安人员工作期间睡觉，酗酒。也由此造成小区业主多家被盗。4、未对公共区域绿化养护以及清冰雪工作尽到义务。根据海顺新苑业主手册第四章物业公司管理范围及服务项目第六条，公共性服务项目的主要内容第2条：绿化养护管理。对绿化物进行定期的修建，施肥，更新，保护作物生长。及海顺新苑业主手册第六章海顺新苑物业管理实施细则八：花园绿化：物业处设有专职人员负责小区的绿化工作。江海物业公司严重违约，不仅没有完成以上工作内容，反而用大火焚烧，导致大面积绿植被破坏。5、小区最严重的水质污染，常年长期无法解决。以上是对江海物业在实施物业服务过程中存在的问题和违约部分的列举，同时被告声明把其他到庭和将要出庭业主的举证作为我的补充材料。综上所述，江海物业在履行物业服务中存在明显的过错与违约，未完成物业合同中约定的责任和义务。为了依法维护被告的合法权益，敬请法院依法驳回原告的不当诉讼请求，支持被告合法合理的请求事项。未对公共设施、设备尽到维护保养义务根据物业服务标准中的一级标准（最低标准）2.1.6.2楼内公用部位（楼梯、门窗、墙面、地面等、地面等查一次，发现损坏及时维修，确保使用功能恢复至设计标准，并有记录。这项江海物业完全没有做到，我们7号楼4单元一楼2处地沟常年露着，地沟里，地沟里常年积水臭气熏天在单元门进门口，另一个在楼塔下面）打过好多次电话让江海物业给用专业井盖盖上，但是多次沟通后无果，我们自己找塑料布和土一直对付着盖着！这样敞开的地沟，一是来回走路不安全，二是一进楼道都是臭烘烘的味，导致本单元楼梯间一年四季常年有蚊子！一楼楼道内有各种钢管及一台机械设备（我们单元业主已经确认并不是我们住户的东西），从入住到至今多年一直占用着一楼楼道内的空间，给物业多次打电话一直没有给及时处理解决。楼道内破烂不堪。原告为证明其诉讼主张的事实成立，在举证期限内向本院提交证据如下：证据一、关于印发哈尔滨市物业服务收费管理办法的通知、哈尔滨市住宅物业服务指导标准、物业服务费用调价公告各一份。证明原告按每月每平米0.5元（建筑面积）收取物业管理费的标准，原告至今尚未上浮费用，按收费管理办法第9条规定，2016年开始按建筑面积收费。经庭审质证，被告对该证据真实性确认不了，原告单方涨价没有和被告签订任何合同，所以有异议。证据二、照片二十张。证明原告为小区居民提供了物业服务，清除冰雪、清理垃圾、绿植养护，小区道路修复、有路灯设置、有收费公示板、收费通知，履行了其物业管理义务。经庭审质证，被告有异议，被告不认可。证据三、哈尔滨市物价局关于海顺新苑小区管理服务收费的批复一份。证明原告收取每月每平米0.5元物业费在物价局批复备案。经庭审质证，被告无异议。证据四、律师函一份。证明2018年8月7日原告通过律师下发的律师函向被告催收物业费，并将该律师函粘贴至被告家房门，对其进行了送达。经庭审质证，被告有异议，被告没有收到。被告为证明其反驳理由成立，向法庭提供证据如下：证据一、照片十一张。证明被告单元楼道里脏乱差、地沟常、地沟常年没有封闭，楼道里有一些机械设备，占用单元使用地方，水质有异物，楼道地沟下面管线常年在污水里浸泡，单元消火栓没有水袋没有水。经庭审质证，原告对该证据的真实性、证明问题有异议。被告提供的原始载体中的图片没有明显标识是证明被告小区内，不能证明其图片的真实性；也无法证明形成时间和照片事实的发生时间。证据二、照片三张。证明楼外公用部分原告没有巡查、损坏后没有及时维修、路面破损。经庭审质证，原告对该证据的真实性、证明问题均有异议。被告没有提供原始载体，对其真实性有异议；该证据不能证明来源于小区，与本案诉争有关，另外不能证明照片的形成时间以及客观事实，与本案诉争小区有关。证据三、照片四张。证明原告对小区内私搭乱建不予管理，占用业主使用空间。经庭审质证，原告对该证据的真实性、证明问题均有异议。被告没有提供原始载体，无法证明其图片的真实性；照片仅能反映一时的状态，是否属于私搭乱建，应当执法部门予以确认。而且该照片不能反映事实的形成时间。证据四、照片三张。证明原告对公共管理存在问题。经庭审质证，原告对该证据的真实性、证明问题均有异议。被告没有提供原始载体，无法证明其图片的真实性；照片仅能反映一时的状态，而且该照片不能反映事实的形成时间。证据五、照片三张。证明小区单元门损坏，没有及时维修，造成楼道内小广告遍地，消防箱里没有水、无消防带。经庭审质证，原告对该证据的真实性、证明问题均有异议。被告没有提供原始载体，对其真实性有异议；消防拴自原告物业公司接收该楼盘时就处于该项状态，消防拴的配备及消防水带的配备并不是物业公司的职责。证据六、照片三张、报纸照片各三张。证明小区水质不好、原告没尽到义务。经庭审质证，原告对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议。对于小区的水质问题以及供热问题均已解决，水质问题已联系了自来水公司，并不是原告公司水箱的问题，而是自来水公司的水质问题，并不能证明物业对小区的公共管理存在问题。经庭审调查，本院对以下事实予以确认：原告承担哈尔滨市香坊区海顺新苑小区的物业管理工作，被告系海顺新苑小区业主，本案双方虽未签订书面物业服务合同，但原告为被告提供了物业服务，被告亦接受了该服务，双方存在事实物业服务合同关系。2019年4月15日，原告撤出该小区，不再承担该小区的物业服务工作。被告所有的房屋使用面积46.67平方米，建筑面积为65.75平方米。被告在原告服务期间未缴纳2015年1月1日至2019年4月15日期间的物业服务费1578.58元（46.67平方米×0.5元×12月＋65.75平方米×0.5元×39.5月）。2018年8月7日，原告委托黑龙江星河律师事务所发函于被告，催缴拖欠的物业费、热费本金及违约金。原告承担海顺新苑小区物业服务期间，虽进行了物业管理服务，但也存在一定程度的物业管理服务不到位的情况。如小区内公共道路破损无人修理，路灯损坏未及时维修，建设及生活垃圾堆放未及时清理，积雪未及时清理、车辆随意停放，甚至出现下水管道破裂，污水渗漏，地沟内，地沟内供热设施加热污水使小区楼道散发臭味有黑色杂质、外楼梯扶手腐烂未维修等情况。另查明，哈尔滨市物价局哈价经发[2004]46号文件批复：海顺新苑小区物业管理服务收费为使用面积每月每平方米0.50元。2014年1月1日起执行的《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第九条规定：物业服务收费以元/月·平方米（建筑面积）为计费单位，按月、季、年计收，预收期限不得超过12个月。2016年1月1日，原告按建筑面积收取海顺新苑小区物业费。本院认为：原、被告之间形成事实上的物业服务合同关系，被告应当支付相应物业费。关于被告是否应按物业合同约定向原告足额支付物业服务费的问题，物业费是物业管理服务企业为维持物业服务的良性运营，提供良好的物业服务的主要经费来源。本案中，原告为小区广大业户提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主享受了相应的物业管理服务，理应对其受益的服务支付对价，事实上小区绝大多数业主均已按时足额交纳了物业服务费。由于物业服务具有整体性，涉及全体业主利益，业主如果以公司的服务瑕疵就拒绝交纳物业服务费，会导致物业公司的服务质量因资金不足进一步恶化，只能形成恶性循环，最终损坏的还是全体业主的利益。被告抗辩物业服务瑕疵，但并未积极行使业主权利，反以拒交物业费来对抗的行为，应属怠于履行权利，不利于构建业主与物业服务企业间的关系，多年不交纳物业费，必然影响原告的正常运营，基于此，本院对原告要求被告给付拖欠的物业服务费1577.01元的诉讼请求予以支持。关于原告服务是否存在欠缺或过错的问题。被告辩称的原告不履行公共设施、设备的维修、养护义务，不及时打扫公共区域卫生、不履行及时清雪等义务，因被告提供的仅为瞬时性的照片，不能证明原告管理的近十余年间该状态一直持续。被告辩称原告未尽到治安管理义务，原告只负有对小区的管理职责，小区治安问题应属有关行政部门管理，物业管理企业仅有制止和报告的义务。综合上述情况及被告提供的媒体对小区下水管道破裂及自来水存在杂质等情况报道，能反映原告承担海顺新苑小区物业服务期间，存在一定程度的物业管理服务不到位及服务瑕疵的情况，但不能证明原告服务存在欠缺或过错。关于原告诉请违约金的问题，按照《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当事人互负义务的，没有约定先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行义务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在本案中因被告认为原告提供的物业服务未达到合同约定的标准，且原告的服务存在瑕疵，按照法律规定被告可行使同时履行抗辩权，故对于原告要求被告给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张成文于本判决生效后立即给付原告哈尔滨市江海物业供热管理有限责任公司物业费1577.01元；二、驳回原告哈尔滨市江海物业供热管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），本院减半收取25元，由原告哈尔滨市江海物业供热管理有限责任公司承担12.50元、被告张成文承担12.50元，被告张成文承担部分与上款一并给付原告哈尔滨市江海物业供热管理有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  苏升二〇一九年十一月二十九日法官助理孙梦洋书记员魏爽