福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初20663号 原告（反诉被告）：李光霞，女，1980年9月3日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：黄志强，厦门市禾山法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：陈婉云，女，1984年8月24日出生，汉族，住厦门市思明区。 被告（反诉原告）：黄志权，男，1984年10月30日出生，汉族，住厦门市思明区。 以上被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：陶天猛，福建自立律师事务所律师。 以上被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：江怡婷，福建自立律师事务所实习律师。 第三人：厦门农村商业银行股份有限公司前埔支行，住所地厦门市思明区莲前东路**。 负责人：黄健，该支行行长。 委托诉讼代理人：林薰，福建凌一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王素云，福建凌一律师事务所律师。 原告（反诉被告）李光霞与被告（反诉原告）陈婉云、黄志权及第三人厦门农村商业银行股份有限公司前埔支行（以下简称农商银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案受理后，依法适用简易普通程序公开开庭进行了审理。李光霞的委托诉讼代理人黄志强，陈婉云、黄志权的共同委托诉讼代理人陶天猛、江怡婷，农商银行的负责人黄健及其委托诉讼代理人王素云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李光霞向本院提出诉讼请求：1.陈婉云、黄志权向农商银行办理涤除厦门市思明区房屋及厦门市思明区车位的不动产抵押登记后将上述房屋及车位过户到李光霞名下；2.陈婉云、黄志权赔偿将上述房产出售给李光霞后又抵押给农商银行，因此给李光霞造成的损失503万元（按照协议第十四条约定，755万元×0.05%×1335天，应计算至房屋登记到原告名下之日止）；3.陈婉云、黄志权将上述房产出售给李光霞后又抵押给农商银行，因此应向李光霞支付违约金151万元（协议第十三条约定，755万元×20%）。 事实和理由：2016年1月17日，李光霞与陈婉云、黄志权签订一份《房产买卖协议书》，约定陈婉云、黄志权将厦门市思明区房屋及车位（现为厦门市思明区房屋及厦门市思明区车位）以755万元的价格出售给李光霞。合同签订后，李光霞依约履行合同，并依约支付购房款2233460.34元。因房价持续上升，陈婉云、黄志权于2016年3月30日单方违约行使解除权，并于2016年8月3日将讼争房产向农商银行办理抵押登记。2019年8月16日，经厦门市中级人民法院（以下简称厦门中院）（2018）闽02民终5965号民事判决书判决确认，陈婉云、黄志权于2016年3月30日发函解除讼争合同缺乏事实和法律依据，不能产生解除合同的效力。因陈婉云、黄志权存在上述违约行为，故提出如上诉讼请求。 陈婉云、黄志权辩称，李光霞为根本违约方，其诉讼请求应予以驳回。（1）依购房协议，李光霞本应于2016年1月17日支付50万元，实际于2016年1月18日前支付50万元，已经违约。此后，双方的补充协议约定，李光霞应于2016年2月7日前再支付50万元，实际于2016年2月17日支付27万元，2016年2月20日支付23万元，再次违约。（2）在李光霞逾期付款并违约的情况下，陈婉云、黄志权仍将房产钥匙等交付给中介，李光霞于2016年2月7日从中介处收取讼争房屋的钥匙和门禁卡。（3）陈婉云、黄志权依补充协议催告李光霞选择“交易模式”未果后，通过发函告知李光霞讼争房产产权已经办出，并要求李光霞依补充协议在10天内即2016年3月4日前选择“交易模式”（直接交易或办理委托公证）。（4）李光霞收到函件后不予理会，陈婉云、黄志权遂于2016年3月4日合同期限届满前的2016年3月3日再次发函，主动提出将选择交易模式的期限延长至2016年3月10日，李光霞再次不予理会。（5）直至上述宽限期超过后，李光霞于2016年3月11日向陈婉云、黄志权发函，隐瞒其已经收房的事实（相关案件已经查明李光霞此时已经凭借钥匙和门禁卡接收房屋），提出要求陈婉云、黄志权交房的要求，为履约设置障碍。（6）陈婉云、黄志权于2016年3月24日向李光霞发函，提出因李光霞超过履约期限和履约宽限期，要求协商签订补充协议。李光霞继续未予理会。（7）2016年3月30日，因李光霞明确告知陈婉云、黄志权其并无资金支付后续款项，且已经因债务纠纷在厦门市翔安区人民法院（以下简称翔安法院）被人起诉，陈婉云、黄志权向李光霞发送解约函。（8）2016年3月31日，翔安法院向陈婉云、黄志权发送《协助执行通知书》，告知冻结其持有的李光霞缴纳的购房款，目前尚未解封。（9）上述翔安法院的案件，目前正在强制执行中，李光霞是失信被执行人，该（2017）闽0213执703号案件为本金570余万元及利息。此外，李光霞还在本院有两起执行案件，均为失信被执行人，债务分别为250万元和95800元。因此，李光霞丧失了最基本的履行案涉购房合同的能力。（10）李光霞已经支付的购房款项被翔安法院冻结至今，李光霞从未就此采取任何补救措施。在前案的一审、二审、发回重审一审、发回重审的二审中，陈婉云、黄志权均明确提出此问题，李光霞从未表达解决此问题的任何意愿。 陈婉云、黄志权提出如下反诉请求：1.解除李光霞与陈婉云、黄志权于2016年1月17日签订的《房产买卖协议》（依据协议第十四条约定，李光霞逾期支付购房款；李光霞向陈婉云、黄志权支付的购房款被翔安法院冻结后，李光霞并未采取任何替代支付的补救措施）；2.李光霞向陈婉云、黄志权支付违约金151万元（依据协议第十三条约定，总房款755万元×20%）。 事实与理由：陈婉云、黄志权与李光霞于2016年1月17日签订《房产买卖协议书》，就李光霞向反诉陈婉云、黄志权购买位于厦门市思明区房产及地下室车库进行约定，并于其后签订《补充协议》。依约，倘李光霞不能按期向支付购房款的，应承担总房款每日0.05%的违约金，逾期达15日视为毁约，守约方有权解除合同并追究违约责任，违约方应按总房款的20%承担违约金。由于李光霞存在陈婉云、黄志权在本诉答辩中的诸多根本违约的情形，丧失最基本的履约能力，缺乏最起码的履约意愿。故提出如上反诉请求。 李光霞辩称，1.货币占有即所有，陈婉云、黄志权已经实际收受李光霞支付的购房款，该事实也被生效法律文书确认。陈婉云、黄志权未向翔安法院提起执行异议之诉等措施，系自动放弃权利的行为，与李光霞无关；2.陈婉云、黄志权与案外人串通，是导致上述购房款被冻结的原因，李光霞保留追究其法律责任的权利；3.上述反诉请求依据的是讼争协议书和补充协议书的约定。在（2018）闽02民终5965号案件中，陈婉云、黄志权已主张过解除讼争协议书，最终被判决认定其解除通知不发生法律效力。陈婉云、黄志权在本案再次就此提起反诉，系重复诉讼，应驳回起诉。 农商银行就本诉及反诉陈述，本案系李光霞与陈婉云、黄志权之间的房屋买卖纠纷，与农商银行无关。农商银行享有的是依法办理抵押登记后的抵押权，产权人为陈婉云、黄志权。作为担保物权，无论李光霞与陈婉云、黄志权之间的协议履行情况如何，均不能影响农商银行的抵押权。农商银行基于与陈婉云、黄志权的金融借款合同设定抵押权，根据合同相对性原则，农商银行与陈婉云、黄志权之间的抵押关系也与李光霞无关。 本院经审理认定事实如下：李光霞与陈婉云、黄志权由于履行双方签订的《房产买卖协议书》发生纠纷，李光霞于2016年12月14日向本院提起诉讼，请求判令：1.陈婉云、黄志权在李光霞向农商银行办理厦门市思明区车位的不动产解押注销登记后，配合将上述房屋及车位过户至李光霞指定的林志恭名下；2.陈婉云、黄志权赔偿李光霞逾期办理公证委托手续的违约金（自2016年3月20日起计算至实际办理公证委托手续之日止，每日按总购房款755万元的万分之五计算）；3.陈婉云、黄志权赔偿李光霞损失300万元。陈婉云、黄志权提出如下抗辩意见：一、因李光霞存在诸多违约行为，陈婉云、黄志权已发函解除了双方之间的《房产买卖协议书》；二、解约权系形成权，陈婉云、黄志权因李光霞的违约行为向其发出解约函后，李光霞在三个月后才就异议提起诉讼，不应支持；三、李光霞要求陈婉云、黄志权赔偿损失300万元并无依据，陈婉云、黄志权在发出解约函且超过三个月异议期后才将讼争房屋及车位进行抵押，属合法处分自身财产。本院因此于2017年3月6日作出（2016）闽0203民初18731号民事判决，李光霞不服，提起上诉。厦门市中级人民法院以（2017）闽02民终3211号民事裁定，发回本院重审。本院以（2018）闽0203民初1718号立案受理并作出判决。该案查明如下事实： 2016年1月17日，陈婉云、黄志权（甲方）与李光霞（乙方）签订一份《房产买卖协议书》即讼争协议，李光霞的前夫王海源作为乙方代理人签字。双方约定，甲方同意将其已购买座落于厦门市思明区车位，即讼争房屋及车位），讼争房屋及车位已竣工交付使用，甲方愿意在取得房屋权属证书后按协议约定过户登记至乙方或乙方指定的第三方名下，讼争房屋目前已抵押至兴业银行；成交价为755万元，其中定金50万元于2016年1月17日支付20万元，2016年1月18日支付30万元；办理甲方名下产权（一手产权）费用及交易相关税费由乙方全部承担；甲方应于2016年1月25日前将讼争房屋及车位交付乙方使用。 讼争协议第五条约定，双方同意购房款分四次支付，具体付款日期及金额如下：1.乙方于2016年1月25日前支付150万元（含定金）；2.乙方于办理产权全权委托公证手续当日支付214万元；3.乙方于办理产权交易登记手续当日支付100万元；4.乙方于2016年1月19日起，该房屋原甲方的银行按揭余额由乙方向银行支付，在产权过户到乙方名下之前，乙方必须每月按时足额支付甲方银行按揭余额（包括本金和利息），如遇利率调整，多出或减少的利息由乙方承受，若未按时足额还款，逾期二次，将视为悔约，按第十三条承担违约责任；5.本条第3款约定的支付数额是以甲方在签订本协议当日提供的贷款余额291万元计算得出，如在公证当日，贷款实际余额与上述数额不同，则以当日贷款余额进行计算，计算方式为支付款额等于成交总价减去本条第1款、第2款再减去银行实际贷款余额；6.因甲方原贷款其中一部分是甲方公积金扣款，每月甲方扣款实际额度，乙方应直接转给甲方，至办理产权交易登记手续过户完毕为止。 讼争协议第十五条约定，双方保证于2016年3月20日前到公证处办理讼争房屋及车位所有相关手续的权利书面委托给乙方或乙方指定第三人，所产生的公证费用由乙方承担，公证书由乙方执管，若在办理产权及交易过程中须甲方协助办理的，甲方须及时办理。如未及时办理，乙方有权书面催促其办理，甲方在收到乙方催促函件之日起两个工作日内必须办理，并将办理完毕的产权凭证交由乙方执管，并约定于一手产权出证并解押注销后十个工作日签订房管局提供的《厦门市存量房买卖合同》，并前往房管局办理交易登记手续。若任何一方违反上述约定，视为违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金。任何一方违约逾期十五日以上仍未履约的，视为悔约，另一方有权解除协议，同时要求违约方承担相应违约责任。 讼争协议第二十条补充约定如下：（1）双方约定于办理全权委托公证方式进行交易，在办理全权委托公证手续过程中，甲方不得中途擅自终止该委托，否则视为违约；在办理完上述委托后，乙方在办理相关交易手续过程中，若需要甲方亲自到场签字或提供材料的，则甲方应积极无条件配合；（2）双方约定甲方同意于办理产权交易登记手续当日直接将该房屋的相关权属转移给乙方或乙方指定第三人；（3）该房屋的解押由乙方自行筹款解押，所产生的费用由乙方承担。 讼争协议签订后，王海源又代表李光霞（乙方）与陈婉云、黄志权（甲方）签订一份《补充协议》，补充约定如下：1.乙方应于2016年2月7日前向甲方支付购房款50万元（含一手契税费用），甲方于当日将讼争房屋及车位交付给乙方使用；2.甲乙双方应于一手产权出证之日起十日内选择以全权委托公证方式或产权交易登记方式交易。本补充条款若与讼争协议不一致时，以此补充条款为准。 讼争协议及补充协议签订后，李光霞依约支付了50万元定金，并分别于2016年1月21日支付购房款30万元，2016年1月25日支付购房款70万元，2016年2月17日支付购房款27万元，2016年2月20日支付购房款23万元；并自2016年1月起共支付了合计233460.34元的按揭款至陈婉云银行账户。另，李光霞还于2016年2月22日支付了3250元逾期付款违约金至陈婉云银行账户，本案重审过程中，李光霞否认该笔款项是违约金，而述称是应陈婉云、黄志权要求多支付的款项。 2016年2月7日，陈婉云、黄志权将讼争房屋钥匙交付给李光霞。2016年2月23日，讼争房屋办出一手产权证。 2016年2月26日，陈婉云、黄志权委托律师向李光霞发出《律师函》，内容如下：黄志权已将讼争房屋钥匙交付至中介公司处，请李光霞及时向中介公司领取钥匙；讼争房屋及车位一手产权证已于2016年2月23日办理完毕，请李光霞及时告知其选择的交易模式（委托公证或产权过户），备齐款项后于2016年3月4日前配合办理交易。李光霞于2016年2月27日收到该函件。 2016年3月3日，陈婉云、黄志权再次委托律师向李光霞发出《律师函》，内容如下：讼争房屋的一手产权证已于2016年2月23日办理完毕，讼争车位的一手产权证已于2016年2月29日办理完毕；请李光霞及时告知其选择的交易模式，备齐款项后于2016年3月10日前配合办理交易。该《律师函》的邮寄过程经厦门市公证处公证，李光霞于2016年3月5日收到该函件。 2016年3月11日，李光霞向陈婉云、黄志权发出《通知》，李光霞通知陈婉云、黄志权其选择全权委托公证方式，按照约定应于2月7日前办理正规交房手续，包括物业水电交接、钥匙全部交接，目前李光霞只收到钥匙、门卡。该《通知》的邮寄过程经厦门市公证处公证，陈婉云、黄志权于2016年3月12日收到该函件。 2016年3月21日，李光霞又向陈婉云、黄志权发出《通知函》，载明2016年3月18日双方办理公证委托手续时，陈婉云、黄志权到场后自行离开，李光霞通知陈婉云、黄志权于2016年3月24日上午10点抵达厦门市鹭江公证处办理委托公证手续及付款手续。该《通知函》的邮寄过程经厦门市公证处公证，陈婉云、黄志权于2016年3月22日收到该函件。 2016年3月24日，黄志权向李光霞发出《函告》，黄志权要求：双方重新约定交易的时间期限和交易模式，并就李光霞应承担的违约责任和违约金的具体数额、支付时间进行约定；因一手产权证已办理完毕，完全具备过户条件，为避免风险、维护交易稳定，双方应办理直接过户手续，不宜再采取委托公证方式进行交易；请李光霞收件后三日内回复。该《函告》的邮寄过程经厦门市公证处公证，李光霞于2016年3月25日收到该函件。 2016年3月30日，黄志权再次向李光霞发出《函告》，黄志权认为李光霞没有资金支付购房款并主动提出解约，构成根本违约，导致双方合同无法履行，黄志权通知即日起解除讼争协议及补充协议，李光霞已付购房款扣除李光霞应承担的违约金后退还。该《函告》的邮寄过程经厦门市公证处公证，李光霞于2016年3月31日收到该函件。之后，陈婉云、黄志权自行更换了讼争房屋的钥匙，收回了讼争房屋。 2016年4月5日，李光霞向陈婉云、黄志权发出《函告》，李光霞表示其选择以委托公证的方式交易，但陈婉云、黄志权在2016年3月18日、2016年3月24日两次未配合办理公证委托手续，在双方重新协商交易时间和交易方式的过程中，陈婉云、黄志权突然函告解除讼争协议及补充协议，李光霞认为陈婉云、黄志权无权单方解除协议，李光霞并无违约，交易至今未办理，实属客观事实变化（产权证提前办出）导致，并非李光霞故意拖延，李光霞仍愿意继续履行讼争协议及补充协议，购买讼争房屋，具体的交易时间及交易细节，恳请再次友好协商达成一致补充协议。该《函告》的邮寄过程经厦门市公证处公证，陈婉云、黄志权亦有收到该函件。 2016年8月3日，陈婉云、黄志权办理抵押登记，将讼争房屋及车位抵押给农商银行，抵押担保金额为600万元。 另查明，2016年3月31日，翔安法院向黄志权发出（2016）闽0213民初1044号民事裁定书及（2016）闽0213民初1044-2号协助执行通知书，通知该院受理蒋佳诚与王海源、李光霞民间借贷纠纷一案，需请黄志权对李光霞在其处购买房屋的款项208万元给予冻结，冻结期间为一年（从2016年3月31日起至2017年3月30日止），在冻结期间届满或该院另行通知提前解冻以前，此款不能支付。 2017年3月，翔安法院向黄志权发出（2016）闽0213民初1044号民事裁定书及（2016）闽0213民初1044-5号协助执行通知书，通知黄志权对李光霞在其处购买房屋的款项208万元继续给予冻结，继续冻结期间为一年（从2017年3月22日起至2018年3月22日止），在冻结期间届满或该院另行通知提前解冻以前，此款不能支付。 又查明，2018年2月28日，福建省高级人民法院作出（2018）闽民申36号民事裁定书，裁定提审蒋佳诚与王海源、李光霞、厦门市侨集商贸有限公司、陈长泰债权转让合同纠纷一案。 该案中，本院认为，补充协议明确约定补充条款与讼争协议约定不一致的，以补充条款为准。结合李光霞在支付了讼争协议第五条第1款约定的购房款150万元后，又于2016年2月17日支付27万元购房款、2016年2月20日支付23万元购房款以及支付逾期付款违约金3250元之事实，可以认定李光霞实际上也是根据补充协议第1点约定履行付款义务。故根据补充协议之约定及双方实际履约情况，应按补充协议之约定确定讼争交易的具体方式。根据补充协议第2点约定，双方应于一手产权出证之日起10日内选择以全权委托公证方式或产权交易登记方式交易，该约定已然变更了讼争协议第十五条中关于双方办理全权公证委托手续及过户登记手续的期限的约定，也变更了讼争协议第二十条中关于双方确定以全权委托公证方式进行交易的约定。故李光霞无权依照讼争协议第十五条之约定要求陈婉云、黄志权在2016年3月20日前办理全权委托公证，而应自讼争房屋及车位一手产权出证之日起10日内与出售方选择具体交易方式。陈婉云、黄志权已通知李光霞讼争房屋于2016年2月23日办出一手产权证，讼争车位于2016年2月29日办出一手产权证，并两次发函催告李光霞于2016年3月10日前选择交易模式并备齐款项配合办理交易。然李光霞直至2016年3月11日才发出通知，表示选择全权委托公证方式，已超过双方约定的选择期限，存在怠于履行合同之情形。之后，陈婉云、黄志权一方选择产权交易登记方式，而李光霞选择全权委托公证方式，双方对具体交易方式并未协商一致，由于李光霞怠于履行合同在先，故李光霞已丧失选择交易模式的主动权。李光霞虽然支付了部分购房款，但因其涉诉原因，该款项已被相关法院要求协助冻结，陈婉云、黄志权虽然收取了李光霞支付的购房款，但不能自由支配，陈婉云、黄志权出售讼争房屋及车位以获取对价的合同目的在长时间内无法实现。在双方无法就交易模式协商一致，且李光霞拒绝办理直接过户手续的情况下，陈婉云、黄志权发函要求解除讼争协议及补充协议，并无不当。据此判决驳回李光霞的诉讼请求。 李光霞不服该判决，提起上诉。厦门中院以（2018）闽02民终5965号立案受理。 厦门中院经审理认为，讼争房屋于2016年2月23日办出一手产权证、讼争车位于2016年2月29日办出一手产权证。根据补充协议第2点约定，双方应于一手产权出证之日起10日内选择以全权委托公证方式或产权交易登记方式交易。陈婉云、黄志权发函催告李光霞于2016年3月10日前选择交易模式符合合同约定。李光霞至2016年3月11日才发出通知表示选择全权委托公证方式，已超过双方约定履行选择交易模式义务的期限一天。《房产买卖协议书》没有专门约定逾期选择交易模式多长时间则他方可以解除合同。但是结合合同中一方逾期支付购房款或不能按期交付房产达15天、另一方才有权解除合同的约定，应认定逾期一天选择交易模式不构成另一方可以解除合同的充分理由。陈婉云、黄志权还主张李光霞曾告知其因资金问题无法继续履行合同，亦缺乏相应证据证明。关于翔安法院要求陈婉云、黄志权协助冻结李光霞购房款，其协助执行通知发出时间系在陈婉云、黄志权发函解除合同之后，不能以此作为陈婉云、黄志权解除合同有理的依据。且陈婉云、黄志权收取购房款后，除非因为合同解除等原因需要将款项退还李光霞，否则其已取得款项所有权，并不受该协助执行通知的影响。此外，解除合同必须具备约定或法定的解除权，即使李光霞对合同解除未在异议期限内向法院起诉，也不能以此认定合同已经解除。故而，厦门中院认定，陈婉云、黄志权2016年3月30日发函解除讼争合同缺乏事实与法律依据，不能产生解除合同的效力。一审法院对此认定有误，厦门中院予以纠正。讼争合同的房屋买卖主体为李光霞与陈婉云、黄志权，合同中并未明确约定指定第三人系指林志恭。从查明事实看，林志恭系在李光霞与陈婉云、黄志权签订讼争合同后，而欲向李光霞购买讼争房屋。李光霞与林志恭之间存在的是另一层房屋买卖关系。故而，李光霞在本案中主张将讼争房屋由陈婉云、黄志权直接过户至林志恭缺乏事实与法律依据，不予支持。关于陈婉云、黄志权以讼争房产向农商行前埔支行抵押贷款600万元，因李光霞迄今并未代为清偿，其以在履行合同解除抵押方面增加负担为由要求赔偿损失300万元缺乏依据，不予支持。综上李光霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律部分错误，但判决结果可予维持。据此判决驳回上诉，维持原判。 本案审理中，各方当事人对（2018）闽0203民初1718号案件认定的事实均无异议。 本案查明，《房产买卖协议书》第十三条约定若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付该房产总价款的百分之贰拾作为违约金……若乙方中途悔约，甲方应退还乙方所支付的购房款，但乙方须向甲方支付该房产总价款的百分之贰拾作为违约金，若已对该房进行装修、添附将无偿赠予甲方。任何乙方违约，违约方须向守约方承担全部的中介费、诉讼费及律师费；第十四条若乙方不能按期向甲方支付购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金。逾期十五日视为悔约。 李光霞陈述，翔安法院仅向陈婉云、黄志权发出协助执行通知书但并未冻结款项，陈婉云、黄志权用李光霞支付的购房款涤除讼争房屋在兴业银行的抵押贷款；李光霞同意代陈婉云、黄志权向农商银行清偿债务，涤除抵押权，消灭陈婉云、黄志权的抵押债务。 陈婉云、黄志权陈述，李光霞支付的200余万元仍在黄志权账户中被冻结。因陈婉云、黄志权并非相关案件的当事人，不了解相关案件情况，所以未向翔安法院提起执行异议，但陈婉云、黄志权在相关案件的四次庭审中都提交了材料并催告李光霞解决；讼争房屋之前在兴业银行有按揭抵押，陈婉云、黄志权向李光霞发出解除通知后，因为资金紧缺，陈婉云、黄志权办理了倒贷手续，偿还兴业银行的贷款后将讼争房屋抵押给农商银行，办理了倒贷手续原、被告不存在任何诉讼；因李光霞的行为已构成根本违约且已经没有履约能力，陈婉云、黄志权要求解除协议书，不同意李光霞代为涤除抵押。 农商银行陈述，前述抵押已经逾期接近3个月，尚欠本金有600万元，利息大概10万元左右；农商银行可以依据法院生效判决的定论进行履行。 本院认为，陈婉云、黄志权与李光霞签订的《房产买卖协议书》及补充协议均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，均属合法有效，双方应依约履行。李光霞在前述协议签订后已陆续支付购房款200万元及代偿自2016年1月起的按揭款合计233460.34元，陈婉云、黄志权亦于2016年2月7日将讼争房屋钥匙交付给李光霞，因此应当认定双方均已按约定履行部分义务。由于双方当事人在讼争房屋及车位一手产权证办出后选择以全权委托公证方式或产权交易登记方式交易发生争议，前述协议中亦未对逾期选择交易模式多长时间则他方可以解除协议进行约定，陈婉云、黄志权于2016年3月30日发出的函告已被生效法律文书认定不能产生解除合同的效力，因此，可以认定陈婉云、黄志权在协议履行过程中单方要求解除协议并实际收回讼争房屋及车位的行为属根本违约行为，其在协议履行过程中单方涤除前手抵押后又向农商银行再次办理抵押手续是造成前述协议履行不能的根本原因，陈婉云、黄志权对此应当承担违约责任。鉴于李光霞表示愿意代陈婉云、黄志权清偿债务涤除抵押权，因此，对李光霞要求将讼争房屋及车位过户至其名下的请求可以支持。《房产买卖协议书》中第十三条系双方关于协议解除后违约责任承担的约定，并不适合李光霞主张的情形，但考虑到陈婉云、黄志权的前述违约行为以及李光霞涤除抵押增加的费用（李光霞尚欠购房款531万余元，其涤除抵押贷款本息610余万元），李光霞提出的陈婉云、黄志权参照总房款的20%承担责任的请求可以支持，李光霞主张其他部分不予支持。陈婉云、黄志权主张李光霞未依约支付相关购房款，但其仍将房屋钥匙交付给中介，李光霞于2016年2月7日从中介处收取讼争房屋的钥匙和门禁卡，该事实仅能说明陈婉云、黄志权同意李光霞对付款期限的变更或陈婉云、黄志权在李光霞未依约支付购房款的情形下仍愿意选择继续履行协议。前述生效判决已对李光霞延期选择交易模式以及翔安法院冻结李光霞已向黄志权支付的购房款并不能构成陈婉云、黄志权解除协议的合法依据进行阐释与认定，故不再赘述。本院还注意到，在现今讼争房屋及车位的价格已大幅度上升的情形下，即便李光霞存在前述债务，该财产的取得也有利于其消灭债务。综上所述，陈婉云、黄志权提出的解除协议以及李光霞承担违约责任的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、李光霞于本判决生效之日起十日内，向厦门农村商业银行股份有限公司前埔支行清偿陈婉云、黄志权所欠的厦门市思明区房屋及地下室车位（现为厦门市思明区房屋及厦门市思明区车位）抵押借款本息，具体金额以还款当日确定的借款本息为准； 二、厦门农村商业银行股份有限公司前埔支行于上述借款本息清偿之日起十日内，办理厦门市思明区房屋及地下室车位（现为厦门市思明区房屋及厦门市思明区车位）的抵押登记涤除手续； 三、陈婉云、黄志权于上述房产抵押登记涤除后十日内，协助李光霞办理厦门市思明区房屋及地下室车位（现为厦门市思明区房屋及厦门市思明区车位）的权属转移登记手续； 四、陈婉云、黄志权于本判决生效之日起十日内支付李光霞违约金151万元； 五、驳回李光霞的其他诉讼请求； 六、驳回陈婉云、黄志权的反诉请求。 案件本诉受理费为28790元，由李光霞负担9597元，陈婉云、黄志权负担19193元；反诉受理费29793元，由陈婉云、黄志权负担。该款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。财产保全申请费5000元，由陈婉云、黄志权负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 吕云平 二〇一九年十一月二十九日 书记员王 雪 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。