河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民终5199号 上诉人（原审原告）：候永霞，女，1981年3月11日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：刘志宝，北京市致宏律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：天洋置地有限公司，住所地河北省三河市燕郊开发区汉王路西侧、亿丰大街南侧天洋城翰府华庭**商业楼。 法定代表人：朱程，总经理。 委托诉讼代理人：郑志刚，河北郑志刚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：三河天洋城房地产开发有限公司，，住所地河北省三河市燕郊开发区汉王路西侧、亿丰大街南侧天洋城天锦轩**商业楼 法定代表人：丁宇，总经理。 委托诉讼代理人：郑志刚，河北郑志刚律师事务所律师。 上诉人候永霞因与被上诉人天洋置地有限公司、三河天洋城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初4769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月29日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 候永霞上诉请求：一、判决撤销（2019）冀1082民初4769号民事判决第三项；二、判决被上诉人赔偿原告损失70668元；三、判决被上诉人承担已付购房款一倍的赔偿责任；四、判决被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：第一，一审法院认定《天洋城认购书》无效是错误的。双方自愿签订《天洋城认购书》，对所购房屋坐落、面积、单价等进行了明确的约定，具备商品房买卖合同的主要必备条款，具有商品房买卖合同的性质。上诉人支付的不仅仅是意向金，还按照被上诉人要求支付了房屋首付款。双方实际开始履行各自义务，书面的商品房买卖合同虽然没有签订，但不影响双方买卖商品房法律关系成立。一审判决认定《天洋城认购书》无效后，又予以解除，适用法律错误。第二，被上诉人隐瞒事实，将设定抵押的房屋向上诉人出售，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被上诉人应承担返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。综上，请求二审法院判如所请。 天洋置地有限公司、三河天洋城房地产开发有限公司共同答辩称，双方签订的《天洋城认购书》，只是约定了价格和房屋位置，其他一律没有涉及，不应认定为双方达成了商品房买卖合同。涉案房屋是否存在抵押权，不是商品房买卖合同成立和生效的必然条件。上诉人只是缴纳了认购金，根据相关法律规定，返还即可。现在客观事实是房价下降，所以上诉人没有任何损失。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。 候永霞向一审法院起诉请求：一、判决解除双方签订的《天洋城认购书》；二、判决被告返还原告已付购房款516532元并按照银行同期贷款利率标准支付自2018年8月25日至款项付清之日的利息（暂计算至2019年3月25日为13107元）；三、判决被告赔偿原告损失70668元（现在销售价格和原销售价格之差）；四、判决被告承担已付购房款（516532元）一倍的赔偿责任，即516532元；五、判决被告承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年8月16日，原告与被告天洋置地有限公司签订了《天洋城认购书》，约定由原告认购被告天洋置地有限公司开发的位于三河市燕郊开发区，商品房的用途为住宅，建筑面积54.36平方米，单价18700元，总房价款1016532元。被告天洋置地有限公司同意原告贷款方式付款。约定原告在签订本认购书时向被告天洋置地有限公司支付认购金20000元。原告同意在支付认购金次日起7日内即2018年8月23日（含）之前，与被告天洋置地有限公司签订《商品房买卖合同》，认购书经双方签字盖章及认购人交纳认购金生效，双方签订的《商品房买卖合同》生效后，本认购书自行终止。原告候永霞在2018年8月16日签订《天洋城认购书》时向被告三河天洋城房地产开发有限公司转账支付认购金20000元。原告候永霞支付上述认购金后找被告天洋置地有限公司签订《商品房买卖合同》，被告天洋置地有限公司要求原告付购房款，原告于2018年8月24日向被告三河天洋城房地产开发有限公司转账支付购房款496532元。2018年8月24日被告天洋置地有限公司向原告出具了盖有被告天洋置地有限公司财务专用章的收据收原告首付款516532元，并同时向原告出具了天洋城客户资料确认表。后经原告候永霞多次催促被告天洋置地有限公司签订《商品房买卖合同》。被告称需付全款或全款分期、或原告贷款后才能签订《商品房买卖合同》，后因原告得知涉案房屋在原告与被告天洋置地有限公司签订《天洋城认购书》时，就已经抵押。双方因房屋买卖事宜产生争议，原告诉至法院。 一审法院认为，原告与被告天洋置地有限公司签订的《天洋城认购书》，是对原告购买的房屋、房号、单价、面积、总价进行约定，系双方当事人对买卖事宜的初步确认，是为将来订立房屋买卖合同所达成的合意，其目的是参照该《天洋城认购书》订立买卖合同。被告天洋置地有限公司与被告三河天洋城房地产开发有限公司在出售房屋时未依法进行，被告天洋置地有限公司与原告签订的《天洋城认购书》应属无效。现原告要求解除双方签订的《天洋城认购书》，二被告同意解除，予以照准。原告通过转账方式将认购金20000元及购房款496532元交付给被告三河天洋城房地产开发有限公司，且由被告天洋置地有限公司为原告出具支付首付款516532元的收据。被告天洋置地有限公司与被告三河天洋城房地产开发有限公司在出售房屋时未依法进行，被告天洋置地有限公司与被告三河天洋城房地产开发有限公司均有过错，应当对返还原告购房款承担连带责任。对原告要求二被告赔偿原告的房屋差价损失和赔偿已付购房款的一倍损失，双方合同中未有约定，且未有法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十三条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条之规定，判决：一、解除原告候永霞与被告天洋置地有限公司于2018年8月16日就位于三河市燕郊开发区房屋签订的《天洋城认购书》；二、被告三河天洋城房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还原告候永霞购房款516532元，并以购房款516532元为本金按照中国人民银行同期贷款利率支付自2018年8月25日起至本金付清之日的利息。被告天洋置地有限公司对被告三河天洋城房地产开发有限公司的债务承担连带责任；三、驳回原告的其他诉讼请求。 本院二审期间，天洋置地有限公司和三河天洋城房地产开发有限公司提交《租赁合同》二份，证明上诉人购买的不是普通住宅，而是以出售后反租的商户，同时也证明上诉人在签订认定书时对涉案房屋出租和抵押的情形是明知的。候永霞认为《租赁合同》的签订日期在二审审理之前，不是新证据，认可反租方式。上述二份《租赁合同》不属于二审新证据的范畴，且也无法达到候永霞明知涉案房屋存在抵押的证明目的，故本院不予支持。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，双方争议焦点为《天洋城认购书》是否应认定为《商品房买卖合同》。《天洋城认购书》仅对涉案房屋的坐落、面积、价格等进行了约定，且明确约定双方需要签订正式的《商品房买卖合同》，故候永霞诉称《天洋城认购书》具备《商品房买卖合同》性质的上诉意见，本院不予支持。《天洋城认购书》不能认定为《商品房买卖合同》，故候永霞主张的被上诉人赔偿损失、承担已付购房款一倍的赔偿责任的上诉请求，依法无据，本院不予支持。候永霞与天洋置地有限公司自愿签订《天洋城认购书》，《天洋城认购书》在双方签字后即发生法律效力。原审判决认定《天洋城认购书》无效，适用法律错误，本院予以纠正。双方均同意解除《天洋城认购书》，故原审判决予以解除，本院予以确认。 综上所述，一审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对候永霞的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9672元，由候永霞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘炳辉 审 判 员 王建军 审 判 员 相宪伟 二〇一九年十一月二十七日 法官助理 张占民 书 记 员 杨涵琳