辽宁省沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0102民初16903号 原告：刘桂菊，女，1964年12月26日出生，汉族，住沈阳市于洪区。 委托诉讼代理人：慈家野（系原告爱人），男，1964年9月9日出生，汉族，住沈阳市大**。 被告：沈阳筑成房地产发展有限公司物业服务分公司，住所地沈阳市和平区文萃路****，统一社会信用代码912101026874671674。 负责人：赵兴平。 委托诉讼代理人：姚洪涛，男，该公司员工。 被告：沈阳诚大新生活物业服务有限公司，住所地沈阳市于洪区黄河北大街**，统一社会信用代码91210114750793767E。 法定代表人：刘宁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李鑫瑶，辽宁卓政律师事务所律师。 原告刘桂菊诉被告沈阳筑成房地产发展有限公司物业服务分公司（以下简称“筑成物业公司”）、沈阳诚大新生活物业服务有限公司（以下简称“诚大物业公司”）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘桂菊及其委托诉讼代理人慈家野、被告筑成物业公司委托诉讼代理人姚洪涛、被告诚大物业公司委托诉讼代理人李鑫瑶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘桂菊向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告赔偿原告房屋租金损失157842元(自2017年7月13日至2018年4月20日共计281天共计93573元，2018年4月21日至2018年10月31日共计193天共计64269元）;2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告通过回迁方式取得位于沈阳市和平区文萃路4号14门商业网点一处，该网点在诚大数码广场南侧临文萃路，被告系该网点物业服务机构，负责向大厦业户供电。2017年5月3日，原告与案外人哲铁军签订房屋租赁合同，约定由哲铁军承租原告前述网点二层部分，面积约为266平方米，租金为年12万元，哲铁军租用此房屋经营VR社电子游戏厅。并于2017年7月13日起停止向原告房屋供电，致使原告的租户无法正常经营。根据原告与案外人租赁合同约定原告将返还案外人房租并赔偿损失。后原告向和平区法院申请先予执行恢复通水通电，经法院协调，被告收取了原告交纳的水电费，恢复了供水供电，网点租户于2018年4月20日可以正常经营。被告在2015年年底就拒绝过收取原告预存电费，停止为原告房屋供电，造成原告租金损失。原告以向贵院提起诉讼，法院判决被告赔偿原告房租损失。现原告为维护自身合法权益，向贵院提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。 被告筑成公司辩称，1、答辩人没有侵权行为。答辩人于2009年与建设单位沈阳筑成房地产发展有限公司（以下简称筑成公司）签订合同，为诚大数码国际广场的商户提供物业服务，并代收商户电费，至2016年6月末终止提供物业服务。被答辩人在本案中主张的损害赔偿期间，答辩人已经终止为诚大数码广场提供物业服务；2、被答辩人不存在损害结果。《门市房租赁合同书》损害社会公共利益，应属无效合同。被答辩人的商铺二楼，在设计时即没有通道口，无相应的消防设施。被答辩人为了少交增加面积款，与筑成公司签订《关于门市房置换事宜的补充约定》，自愿将商铺与商厦内部建筑封闭。此后双方又在（2011）沈高开民初字第1863号《民事调解书》中对此约定予以了确认。2016年6月6日，科技商城派出所给被答辩人的商铺发出《责令改正通知书》，指出其商铺具有二楼无逃生通道等三项消防安全违法行为，责令其改正。如果案外人在商铺二楼未经整改并存在重大火险隐患的情况下强行开业，将会致使进入商铺二楼的消费者处于随时发生火灾可能性的危险之中，被答辩人与案外人签订的《门市房租赁合同书》严重损害了社会公共利益，应属无效。合同无效自始无效，被答辩人不应因签订无效合同而获取任何收益，因该合同取得的财产，应当予以返还，故此不存在损害结果；3、被答辩人主张的损害结果与答辩人无因果关系合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被答辩人明知商铺二楼没有逃生通道，不能单独出租，却与他人订立租赁合同，应当承担过错责任，与答辩人无关；4、答辩人无主观过错。被答辩人商铺的建筑面积为503.58平方米，但为了少交增加面积款，自愿将商铺与商厦内部建筑封闭。2009年10月13日，被答辩人与筑成公司签订了《关于门市房置换事宜的补充约定》，该协议第二条“在乙方门市房屋与商厦内部建筑封闭的前提下，甲方同意乙方按总建筑面积392.78平方米交付房屋增加面积款”。由于被答辩人自行将商铺与商厦内部建筑封闭，不能通过消防验收，致使其与哲铁军签订的租赁合同无效，完全是由被答辩人自身原因造成，答辩人无任何主观过错。综上所述，答辩人不具备侵权行为的要件，被答辩人要求答辩人赔偿房屋租金损失完全没有任何事实及法律根据，应依法驳回其诉讼请求。 被告诚大新生活辩称，一、答辩人无侵权行为。答辩人于2016年6月中标，与建设单位称筑成公司签订前期物业合同，自2016年7月起为诚大数码国际广场的商户提供物业服务，答辩人仅仅负责对物业区域共用部位的电路进行维护，不能控制用户的用电。商场内的用户均使用插卡式电表，只要预存了电费，卡里有钱就正常用电。因此答辩人没有停电的行为继而无侵权行为；二、被答辩人无损害结果。1、被答辩人与案外人签订的协议均未实际履行，协议第一条“甲方同意乙方无偿使用甲方位于和平区文萃路4号14门的门市房2楼六个月（从4月20日起至10月31日止），作为对乙方经营损失的全部……”，但据我方工作人员巡查被答辩人的商铺始终处于无人经营的状态；2、案外人自身不具备经营资质，且曾自认始终无法经营。2018年10月18日，被答辩人以财产损害纠纷为由向贵院起诉筑成公司、筑成物业、新生活物业，案号为（2019）辽0102民初461号（以下简称“461号案件”）。在庭审过程中，案外人哲铁军承认VR游戏公社未进行过消防验收，未办理营业执照，自称交过一个季度的租金，但又不能对交纳或收取租金行为进行相应的举证，法官发问案外人哲铁军是否经营，案外人答：经营了2个月，后续又当庭自认：“因门市房租赁合同没有解决，因为始终无法经营”。案外人哲铁军回答前后矛盾，应按照不利于其回答的方面推理即案外人哲铁军因消防验收未通过无法办理营业执照无法经营。三、被答辩人主张的损害结果与答辩人无因果关系被答辩人主张的损害结果根本不存在，且被答辩人与案外人之间的纠纷根源不在答辩人，被答辩人无法经营的原因系没有消防验收无法办理营业执照。与我方没有任何关联；四、答辩人无主观过错。被答辩人是商铺的所有权人，对商铺具有占有、使用、收益、处分的权利，商铺出租与否、租金多少，完全由被答辩人自主决定。答辩人从未干涉其对外出租的自由，更没有侵犯其出租权给其造成损害的动机。据答辩人的工作人员了解，曾有多人欲租赁被答辩人的商铺，但最终因价格过高而作罢，该商铺闲置是租赁价格过高所致，与答辩人无关。综上所述，答辩人无侵权行为，被答辩人无权向答辩人主张侵权责任，其提出的事实和理由均不能成立，应依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下： 1.诉争房屋位于沈阳市和平区文萃路4号（14门）二层商业用房，建筑面积与一层合计516.34平方米，原告系该房屋所有权人。2017年5月7日，原告（甲方）就上述房屋（250平方米）租赁给案外人哲铁军（乙方），双方签订《门市房租赁合同书》一份，约定乙方承租二层房屋，租期3年（自2017年5月7日至2020年5月8日止），租金每年12万元，按季度交款，每季度前10天支付房屋租金3万元，合同第3条约定租赁期间由甲方负责交纳每年物业费（包含中央空调、即采暖费和夏季制冷），乙方负责交纳水电费以及和营业有关的一切费用……9、甲方保证乙方营业期间供电、供水（上下水）畅通、中央空调达到规定标准。非不可抗力造成乙方无法营业，期间损失甲方按日租金三倍（即2000元/日）赔偿乙方，如解除合同按年租金20%支付违约金…… 2.庭审中，原告向法庭提供“电视台采访视频”证据，内容为诉争房屋一楼经营兰州拉面的承租人马成海反映因物业公司停电导致其无法经营；原告另提供“民心网投诉回复”证据，回复内容为：经我委协调，开发公司表示，因该门市房主拖欠高额物业费，故物业公司将该门市停水、停电。因投诉人为租户，故需要投诉人与该门市房主沟通，待该房主缴纳物业费用后，物业公司将恢复供水、供电”，本院对因原告拖欠物业费导致物业公司对诉争房屋停电的事实予以确认。关于停电的具体期间，原告陈述自2017年7月3日起物业公司拒绝收取原告电费而导致停电，至本院（2017）辽0102民初12685号民事裁定作出后先予执行，并于2018年4月20日收取原告电费，进而恢复了供电，即停电期间自2017年7月3日起至2018年4月20日止。而被告对上述原告的主张并未提出明确的质证意见，故本院对上述停电期间予以确认。 3.2019年8月5日，原告（甲方）与案外人哲铁军（乙方）于签订《补充协议》一份，约定：由于甲方拖欠物业费，诚大数码广场物业公司于2017年7月13日至2018年4月20日对乙方所租用的和平区文萃路4号14门门市房停水、停电，致使乙方无法经营并造成一定经济损失。由于原《房屋租赁合同》对违约赔偿要求过高，不符合法律规定，经双方友好协商，达成如下赔偿协议：一、甲方同意乙方无偿使用甲方位于和平区文萃路4号14门的一楼门市房六个月（从4月20日起至10月31日止），作为对乙方经营损失的全部补偿（价值64269元）。到期后，如乙方继续使用，可沿用以前和他缴纳房屋租金，如不续租，腾空房屋合同终止。二、之前达成的任何赔偿协议均予以作废，以此协议为准，双方再无其他纠纷……。二被告对该补充协议有异议，认为自2018年4月20日至2018年10月31日为所谓的补偿，但补充协议是2019年8月5日签订，协议是后补充的，不予认可。原告自认确为2019年后补的，系因（2019）辽0102民初461号民事判决确认驳回了其诉讼，另行起诉后，由原告与哲铁军补签。 4.2018年1月16日，原告起诉被告筑成物业公司至本院，案由与本案一致，均系财产损害赔偿纠纷。本院于2018年8月21日作出（2018）辽0102民初990号民事判决，判决：“一、被告沈阳筑成房地产发展有限公司物业服务分公司于本判决生效之日起十日内赔付原告刘桂菊房产租金损失116,000元；二、驳回原告刘桂菊的其他诉讼请求”，其中审理查明：2015年11月7日，原告刘桂菊（甲方）将上述房产租赁给案外人许宁（乙方）……租期3年（自2015年11月7日至2018年11月6日止），租金每年36万元……被告筑成物业公司系上述房产所在诚大数码国际广场的物业服务机构。2014年7月22日，被告筑成物业公司（用电人）与国网辽宁省电力有限公司沈阳供电公司（供电人，以下简称“辽宁电力公司”）签订《高压供用电合同》，约定由辽宁电力公司向被告筑成物业公司提供商业用电，由被告按规定向供电人缴纳电费。在发供电系统正常情况下，供电人连续向用电人供电。诚大数码国际广场业主采用持购电卡到被告筑成物业公司值方式购电。2015年11月中旬，涉案房产承租人许宁到被告筑成物业公司预交电费。被告筑成物业公司以原告刘桂菊尚欠物业费为由拒绝收取。11月下旬，因涉案房产电量用尽导致停电。许宁因此无法继续正常经营面馆，经与原告刘桂菊协商解除房屋租赁合同。2016年3月17日，原告刘桂菊就被告筑成物业公司“电费水费物业费捆绑收费”情况向辽宁省纪委、监察厅、省政府纠风办合作创建的网络工作平台“民心网”投诉……本案中，被告筑成物业公司以原告刘桂菊拖欠物业费为由拒绝其收取其缴纳的电费，导致涉案房屋断电，妨碍了该房屋的正常出租经营，并造成房屋租金损失，故被告筑成物业公司应依法承担赔偿责任。至于原告刘桂菊是否拖欠物业费以及拖欠费用多少问题，被告筑成物业公司可通过合法途径主张其权利，而不应通过拒收电费的不正当方式要求业主缴纳物业费。被告筑成物业公司不服该判决上诉至沈阳市中级人民法院，该院于2018年11月12日作出（2018）辽01民终11809号民事判决，驳回上诉，维持原判，故本院对上述审理查明的事实予以确认。 5.庭审中，被告筑成物业公司称自2009年起至2016年6月末期间为诉争房屋所在商铺提供物业服务，并代收商户电费，自2016年7月起，提供物业服务的主体变更为被告诚大物业公司，但变更后，收取电费的服务仍由被告筑成物业公司提供，因其与电业局签有供电合同。被告诚大物业公司对上述事实予以认可。 本院认为，根据《辽宁省物业管理条例》第六十二条第二款之规定，物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，阻碍业主进入物业管理区域以及实施其他损害业主合法权益的行为。本案中，结合原告提供的“电视台采访视频”及“民心网”投诉回复信息，可以认定被告筑成物业公司以原告刘桂菊拖欠物业费为由拒绝收取其租户缴纳电费的事实，虽在本次诉讼中，又以原告房屋存在消防安全问题需要整改为由抗辩系导致原告房屋出租损失的原因，但被告筑成物业公司确有断电行为，而该行为直接妨碍了房屋的正常出租使用，并造成房屋租金损失，行为与结果间具有直接因果关系，故被告筑成物业公司应依法承担赔偿责任。 关于原告的实际损失。原告主张损失分为两段，第一段自2017年7月13日起至2018年4月20日止，即被告筑成物业公司断电期间，第二段自2018年4月21日起至2018年10月31日止，即原告与哲铁军签订的《补充协议》中约定的补偿期间。对于第一段损失，断电行为发生在房屋出租期间，故可以认定被告筑成物业公司的断电行为直接导致房屋无法正常使用，即被告筑成物业公司具有过错，故该期间的租金损失确为原告的直接损失，因此，本院予以确认。而关于第二段损失，虽为原告为补偿哲铁军的使用期间，但该期间段的补偿损失实际涵盖了第一段断电期间的损失，且该补偿损失为原告与哲铁军的二人约定，并不直接约束被告筑成物业公司，被告筑成物业公司不应就一段断电期间而承担两项赔偿责任，因此，对第二段损失，本院不予支持。 关于原告损失的具体数额。原告主张按年租金12万元标准，该主张与其与哲铁军签订的《门市房租赁合同书》中关于年租金标准的约定一致，具有合理性，故本院予以确认，上述断电期间自2017年7月13日起至2018年4月20日止，按1万元/月租金标准，因此原告主张的损失为93573元，本院予以支持。 关于原告主张被告诚大物业公司承担赔偿责任的请求。结合庭审调查，本院已认定侵权行为系被告筑成物业公司所为，被告诚大物业公司对此亦予以认可，且原告亦未提供证据证明被告诚大物业公司与本案存在直接责任关系，故对原告的该项请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条、参照《辽宁省物业管理条例》第六十二条第二款规定，判决如下： 一、被告沈阳筑成房地产发展有限公司物业服务分公司于本判决生效之日起十日内赔付原告刘桂菊租金损失93573元； 二、驳回原告刘桂菊其他诉讼请求。 案件受理费1728元（已减半收取），由原告负担704元，被告沈阳筑成房地产发展有限公司物业服务分公司负担1024元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审判员  宋亮 二〇一九年十一月十四日 法官助理霍骏升 书记员王皓然 本判决所依据的相关法律规定 《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。 第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 《辽宁省物业管理条例》第六十二条第二款物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，阻碍业主进入物业管理区域以及实施其他损害业主合法权益的行为。