安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终9251号 上诉人（原审原告、反诉被告）：胡于红，女，1983年9月8日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：邹彬，安徽弘启律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵明波，安徽弘启律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：祁东仕，男，1989年6月10日出生,汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：王东，安徽中天恒律师事务所律师。 上诉人胡于红因与被上诉人祁东仕房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初1359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 胡于红上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1、祁东仕对房屋装修后占有使用房屋，却一直拖欠租金，其行为违反合同约定，10000万保证金不应当退还。祁东仕主张的装修损失无事实依据。2、祁东仕在2018年6月5日至12月4日期间占有使用房屋，按照诚实信用及合同相对性原理，其应支付该期间房屋占有使用费，且胡于红已向丁榕缴纳该期间房屋租金。3、祁东仕作为房产中介，充分了解房屋市场并具有交易风险意识，其在充分了解房屋真实情况下签订租赁合同，胡于红在签订合同时已尽到注意义务。 祁东仕辩称，胡于红恶意诉讼，滥用司法资源权力，造成诉累，其行为也违反了合同法禁止性规定，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 胡于红向一审法院起诉请求：1、祁东仕向其支付2018年6月5日至12月5日期间拖欠的房屋租赁费用45000元；2、解除其与祁东仕签订的租赁合同。 祁东仕向一审法院反诉请求：1、解除其与胡于红签订的《租赁合同》；2、胡于红赔偿装修损失53800元及其他损失15035元，退还定金10000元，合计78835元。 一审法院认定事实：位于合肥市庐阳区房屋（建筑面积270.28平方米），所有权人为合肥市建设投资控股（集团）有限公司（以下简称合肥城投公司）。2013年5月16日，合肥建投公司与丁榕签订房屋租赁合同，将该房屋中约200平方米租赁给丁榕，合同约定租赁期限为2013年5月20日至2018年6月5日。此后，丁榕与胡于红签订房屋租赁合同，合同约定丁榕将该房屋中55平方米（实际面积42.235平方米）转租给胡于红用于经营干货店，租赁期限为2016年12月5日至2019年12月4日。再后，胡于红又与祁东仕签订房屋租赁合同，将实际面积为42.235的房屋再次转租给祁东仕用于经营地产，合同约定租赁期限为2018年3月5日至2019年12月4日，房屋年租金为90000元，按季度支付，先付房租后营业，租房保证金为10000元，租赁期满后祁东仕不欠水电费，又没有违约，胡于红退回租房保证金。合同签订后，祁东仕向胡于红支付了2018年3月5日至2018年6月4日的租金及租房保证金10000元，并对房屋进行了装修。 2018年6月4日前后，合肥市房屋租赁有限公司多次要求祁东仕搬离承租房屋，祁东仕未搬离。2018年12月11日，合肥市房屋租赁有限公司强行收回该房屋。该房屋通过公开招租，案外人郭亮亮于2019年1月30日确定为承租人。 合肥建投资产经营管理有限公司（原名合肥市城兴物业管理有限公司）系合肥建投公司的全资子公司。2015年4月9日，合肥建投公司授权合肥建投资产经营管理有限公司全权办理其公司的房屋租赁事宜，包括房产招租、租赁合同签订、出租房产日常管理、租金催缴等。合肥建投资产经营管理有限公司于2017年9月21日更名为合肥市房屋租赁有限公司。 一审法院认为，案涉房屋所有权人为合肥建投公司，案外人丁榕在与合肥建投公司签订租赁合同后将房屋转租给胡于红，胡于红又将该房屋转租给祁东仕，但丁榕与胡于红、胡于红与祁东仕约定的租赁期限均超过了丁榕与合肥建投公司约定的租赁期限，超出的租赁期限部分应为无效约定，即胡于红与祁东仕签订的租赁合同中2018年6月5日至2019年12月4日的租赁期限部分无效。2018年6月5日之后，丁榕、胡于红、祁东仕均无权占有案涉房屋，祁东仕于2018年6月5日之后继续占用房屋，构成对房屋所有权人合肥建投公司物权的侵害。胡于红在未提供证据证明其已向合肥建投公司支付2018年6月5日至2019年12月4日期间房屋占有使用费的情况下，要求祁东仕支付该段时间租金，没有法律依据，不予支持。 胡于红、祁东仕均要求解除双方签订的租赁合同，因合同有效部分已实际履行完毕，且未履行部分为无效约定，故不予支持。 一审中祁东仕申请对其装修费进行评估，但因其未向评估机构预缴费用，导致评估未作出。祁东仕主张其装修房屋花费53800元，未提供充分证据予以证明，不予采信。因祁东仕的装修行为确实经胡于红同意，考虑到胡于红对于双方签订的租赁合同无效存在重大过错，结合案情、市场价格，酌定胡于红赔偿祁东仕装修损失6000元。 祁东仕诉请胡于红退还租房保证金10000元，因租赁合同有效部分已实际履行且胡于红未提供证据证明祁东仕有违约行为，胡于红应予退还该笔款项。 祁东仕要求胡于红赔偿房屋内家具、电器等损失，未提供证据证明该损失系胡于红造成，故不予支持。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十五条、第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、胡于红于判决生效之日起十日内赔偿祁东仕装修损失6000元；二、胡于红于判决生效之日起十日内返还祁东仕租房保证金10000元；三、驳回胡于红的诉讼请求；四、驳回祁东仕的其他反诉请求。本诉案件受理费503元，由胡于红负担；反诉案件受理费886元，由祁东仕负担620元，胡于红负担266元。 二审期间，胡于红围绕上诉请求向本院提交转账凭证一组，以证明其已将全部房屋租金交给丁榕，其对案涉房屋享有占有权；祁东仕质证称不认可证明目的。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，胡于红将其从案外人丁榕处承租的位于合肥市庐阳区55平方米（实际面积42.235平方米）转租给祁东仕使用，胡于红与祁东仕就房屋租赁事宜签订的书面合同对双方具有法律拘束力，胡于红负有在约定期限内保证祁东仕正常使用房屋的合同义务，祁东仕亦负有按时足额缴纳租赁费的合同义务。该房屋在合同约定的租赁期限内2018年12月11日被房屋所有权人合肥建投公司授权的合肥市房屋租赁有限公司收回，双方租赁合同事实上无法继续履行，祁东仕的合同目的无法实现，一审依据胡于红对租赁合同解除所负的过错，认定胡于红向祁东仕赔偿装修损失6000元，标准适当，本院予以认同。因祁东仕在2018年6月5日至12月5日期间占有使用承租房屋，胡于红主张祁东仕支付该期间房屋租金45000元，有合同及事实依据，本院予以支持。鉴于双方租赁合同已解除，胡于红未举证证明祁东仕有拖欠水、电费或其他违约行为，且本院已支持胡于红的租金费主张，一审判令胡于红向祁东仕退还保证金1万元，并无不当，本院予以认同。 综上所述，胡于红的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初1359号民事判决第一、二、四项，即：胡于红于判决生效之日起十日内赔偿祁东仕装修损失6000元；胡于红于判决生效之日起十日内返还祁东仕租房保证金10000元；驳回祁东仕的其他反诉请求； 二、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初1359号民事判决第三项； 三、祁东仕于判决生效之日起十日内向胡于红支付房屋租赁费45000元； 四、驳回胡于红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费503元，由祁东仕承担；反诉案件受理费886元，由祁东仕承担620元，胡于红承担266元；二审案件受理费1325元，由祁东仕承担500元，胡于红承担825元。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇一九年十一月二十六日 书记员  俞文静 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。