河北省东光县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0923民初55号原告：刘淑云，女，1967年1月20日出生，汉族，住河北省东光县。原告：丁长在，男，1967年8月12日出生，汉族，住址同上。被告：河北惠华房地产开发有限公司东光分公司。住所地河北省东光县东兴路东侧、普济医院北侧东光城市广场项目商业S10（4号、5号、6号商铺）。负责人：赵春彩，该公司经理。被告：河北惠华房地产开发有限公司。住所地河北省石家庄市晋州市健康路东。法定代表人：郑建志，该公司执行董事。二被告委托诉讼代理人：于增杰，河北海岳律师事务所律师。原告刘淑云、丁长在与被告河北惠华房地产开发有限公司东光分公司、河北惠华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月22日公开开庭进行了审理。原告刘淑云、原告丁长在委托诉讼代理人、被告河北惠华房地产开发有限公司东光分公司及河北惠华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人于增杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘淑云、丁长在向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告立即为原告办理房屋产权登记手续，办理不动产证书。2.请法院判令被告暂支付原告违约金23307元及至实际能办理产权登记之日止的违约金。3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年8月20日签订商品房买卖合同，双方约定原告以总价款327355元的价格购买被告开发的东光城市广场小区16号楼1单元502室房屋，合同签订后原告按照合同约定付清了全部价款。根据合同第十五条约定被告应于商品房交付使用后90日内将办理权属登记由被告提交资料报产权登记机关备案，而该房屋由于被告手续不全至今不能办理产权登记证书。原告多次与被告交涉未果，无奈之下诉至贵院，请求法院依法支持原告的上述请求。河北惠华房地产开发有限公司东光分公司、河北惠华房地产开发有限公司辩称，1、答辩人没有为原告等人办理不动产产权证书的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人的义务仅仅是“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，而不是代买受人去办理产权登记证书。2、答辩人没有违约行为，也就没有支付违约金的义务。双方在合同中并没有约定买受人在什么期限内取得房地产权属证书，约定的只是在商品房交付使用后90日内，将办理产权登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，将资料报产权登记机关备案的时间并不等于就是买受人取得房地产产权证书的时间。双方既然在合同中没有约定买受人取得产权证书的时间，也就不存在所谓的违约行为的问题，不存在违约行为承担违约责任也就无从谈起。3、虽然答辩人没有在房屋交付90天内将全部资料报登记机关备案，但原因是由于国家在产权登记方面政策调整造成的，属于不可抗力。在2015年到2016年期间，国家对产权登记政策进行了调整，东光县对行政机构职能也重新进行了划分，成立了《东光县不动产登记中心》。2017年5月份以后房地产开发商由向东光县住建局房管处报备房屋权属登记材料改为向《东光县不动产登记中心》报备材料，相应的报备资料也有了新的变动和增加。2017年5月份以后办理房屋权属登记证书需要由开发商向产权登记机关备案所需报备资料在原来的基础上又增加了不动产权籍调查成果（不动产权籍调查表、不动产测量报告）和《测绘成果电子数据》两项。特别是不动产权籍调查成果与《测绘成果电子数据》需要委托具有相应资质的测绘部门专门运用专业的电子数据，对所有房屋进行落宗定位，需要时间较长。由于政策调整上诉人在短期内无法按照新的报备材料要求，集齐所有产权登记所需的报备材料，造成此问题的原因是客观的，答辩人无法提前遇见、避免和自行克服。根据以上事实，本案并非是由于出卖人的原因造成，同样无需承担责任。4、被答辩人没有任何证据证明因此受到了损失，要求赔偿损失没有法律依据。《合同法》第113条规定；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同乙方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中被答辩人没有任何证据证明由于晚办理产权证书已造成何种损失。因此，被答辩人以总房款为基数按金融机构计收逾期贷款利息的计算方法要求担保人赔偿其损失没有法律依据。5、从2019年1月16日答辩人已经将所有资料报东光县不动产登记中心备案完毕，而且大部分业主都已经办理完相关手续。综上所述，请求法庭驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有商品房买卖合同一份、购房发票两张、二原告结婚证一份、专项维修基金专用票据一张。经质证，被告对以上证据无异议，本院予以确认。被告提交的证据有：案例一份、2018年5月出台的不动产登记操作规范一份、不动产受理通知书一份。被告主张因政策调整导致逾期办理房产证，开发商没有过错。2019年1月16日报备已经完成，能够办理不动产登记。原告质证意见为：对被告提交的证据不认可，案例与我的起诉没有任何关系，而且程序和违约情况都不一样。不可抗力是地震、火灾、洪水等，但是政府作出的决定是针对全国的，任何政策的出台都不影响办证。现在被告说能办证，但是附加有条件，不同意被告协议中的条款就不给办证。对于被告提交的证据，可以证实被告于2019年1月16日完成国有建设用地上房屋所有权首次登记。经审核以上证据，结合当事人陈述，本院确认案件事实如下：二原告系夫妻，2015年8月20日原告与被告河北惠华房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的东光县城市广场小区16号楼1单元502室商品房，建筑面积93.66平方米，合同总价款为327355元。合同第十五条同时约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、由于买受人的原因未能及时取得产权的，出卖人不承担责任”。合同签订后，原告分两次向被告支付了合同约定的购房款，由被告河北惠华房地产开发有限公司东光分公司出具两张购房发票。被告于2017年4月22日将楼房交付原告使用。截至2019年1月16日，被告在东光县不动产登记中心完成该楼房的首次登记。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中原告与被告河北惠华房地产开发有限公司之间签订的商品房买卖合同真实有效，本院依法予以确认。关于被告是否应承担违约责任：根据双方第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”现被告未在约定的期限内即交付商品房之日起90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，违反了双方合同约定，依法应当承担违约责任。被告主张未按约定时间备案系不可抗力造成，但未提交确实有效的证据证实存在不可抗力的具体情形，被告应当承担举证不能的不利法律后果，故对被告的反驳意见本院依法不予采纳。关于原告要求被告支付违约金的计算方式：双方合同中对违约后的处理意见为：“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”，按下列第3项处理，即“由于买受人的原因未能及时取得产权的，出卖人不承担责任。”该约定处理违约的前提条件与结果之间没有逻辑关系，本案中不能办理权属证书并不是原告的原因，因此该内容属于约定不明，应按照相关法律规定确定违约后的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”该条第二款规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。双方合同中约定了“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，因此，被告应按该条规定承担违约责任，原告主张符合以上规定，本院对原告主张予以支持。原告主张被告向原告交付房屋的时间为2017年4月22日，被告对此无异议，故对该交付房屋的时间本院依法予以确认，交付使用后90日即为2017年7月21日，因被告于2019年1月16日将需要由其提交的资料报东光县不动产登记中心备案，故至2019年1月16日，被告已完成了合同所约定的备案义务，在此之后原告主张因被告手续不全不能办理产权登记证书的违约金不应再支付。综上，本案违约金计算的起止日期为2017年7月21日起至2019年1月15日止。关于责任承担的主体，河北惠华房地产开发有限公司东光分公司不具有法人资格，其民事责任应由河北惠华房地产开发有限公司承担，故对原告要求河北惠华房地产开发有限公司东光分公司承担责任的主张依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、河北惠华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘淑云、丁长在逾期不能办理房屋权属证书的违约金（自2017年7月21日起至2019年1月15日止，按照已付购房款总额327355元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；二、驳回原告刘淑云、丁长在的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费383元，由被告河北惠华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审 判 长  刘东辉审 判 员  郑东凯人民陪审员  王 静二〇一九年十一月十一日书 记 员  王 尧