广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初23292号原告：梁亮，男，1984年8月14日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**********，公民身份号码。原告：冼丽霞，女，1986年8月1日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区***********，公民身份号码。以上两原告委托诉讼代理人：李琦、周启谦，广东康格律师事务所律师。被告：卢刚逆，女，1965年5月29日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区***********，公民身份号码。委托诉讼代理人：喻忠良、刘秋君，广东亚泰律师事务所律师。原告梁亮、冼丽霞诉被告卢刚逆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法适用简易程序审理，并于2019年10月17日依法公开开庭进行了审理，两原告委托诉讼代理人李琦、周启谦，被告委托诉讼代理人喻忠良、刘秋君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向两原告支付违约金705000元；2、被告从起诉之日起按照每天940元的标准向两原告支付违约金直到被告迁出涉案房屋的所有户口为止（包括被告及案外人）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月7日，原告梁亮与被告及案外人佛山市家家顺房产经纪有限公司，三方共同签订《佛山市********服务合同》，约定被告以总价188万元，将佛山市禅城区*************出售予两原告。同时，原、被告双方在上述合同第十条第1款约定：卖方承诺于2017年4月30日前将该房地产的户口迁移，否则视为违约。由于两原告购买该房的重要目的是为了解决二人刚刚出生的儿子将来的学位问题，因此其二人非常看重自己的户口能否迁入涉案房产，被告多次承诺能够依约迁出户口，让两原告迁入。因此，为保证被告能够有足够的时间迁出户口，各方于2017年2月13日共同签订《二手房买卖合同补充协议》，将原合同第十条修改为：卖方承诺于完成交楼次日起三个自然月内将户口从该房产中迁出，否则视为违约，实质为了再次确保被告能够按时迁出户口。2017年5月12日，被告收取完毕所有房款后向原告移交了房产，但直到2017年8月12日，卖方及其关联人仍有户口尚未迁出，导致两原告及家人至今未能完成户口迁入手续。之后，两原告一直催告被告及时履行合同义务，但被告一直拒绝接听原告的电话并通过短信回复谎称已经迁出户口，但截至起诉之日，经原告到公安机关核实，依然有他人占用该房的户口，导致两原告及家人的户口无法迁入。综上，两原告认为被告的行为已经严重违反合同义务，造成两原告的儿子丧失就读住址周边公立学校的机会，原告若再次将房屋另售他人，但由于该房存在不能迁入买家的户口的重大瑕疵，必定导致该房难以出售或者仅能以比市场正常价格低的价格出售，因此，根据《佛山市********服务合同》第十二条第1款约定“如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要卖方以总价款为基数支付每日万分之五的违约金”，被告应当支付违约金705000元（1880000元×5÷10000×750天），恳请法院依法查明事实并判如所请。被告答辩称：一、被告与两原告签订的二手房买卖合同约定的户口迁移义务只限于被告及挂靠于被告户主名下的近亲属户口迁移，被告已于2017年8月16日将自己及家人户口从涉案房屋所在地址迁出，已经履行了合同中关于迁出户口的义务。而且被告认为，《佛山市********服务合同》第十二条第1款：“如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金”中所指的“履行义务”是指配合办理银行贷款、过户、交付房产等义务，被告与两原告所约定的户口迁出并不适用该条款违约责任。二、两原告户口不能迁入涉案房屋所在地址上从目前材料显示是由于该房屋第一手业主黎剑云户口未迁出，与被告无关。被告在向两原告出售涉案房屋时已经告知两原告涉案房屋的第一手业主黎剑云的户口未迁出，被告从涉案房屋的上一手业主陈少芳购买涉案房屋后，第一手业主黎剑云的户口未迁出的情况下，被告的户口是可以迁入涉案房屋的。事实上被告一家四口户口也迁入了该房产直到2017年8月16日才迁出，被告有理由相信两原告在同样情况下也可以迁入户口。两原告清楚知道涉案房屋的第一手业主黎剑云的户口未迁出而同意购买该房产，现在由于政府关于落户及户籍管理的政策变动的原因或者其它原因而导致两原告未能将户口迁入涉案房屋内，但无论何种原因导致两原告无法入户均应由两原告自行承担。三、“法律不强人所难”，也就是说法律不强求任何人去做根本无法做到的事情。原、被告合同所约定的户口迁出义务仅限于被告及其近亲属。被告与涉案房屋的第一手业主黎剑云并不相识，黎剑云并非被告的关联人员。在黎剑云本人未提出迁移户口申请情况下，黎剑云户口是否可以迁出属于国家行政管理范畴，是由户籍管理部门根据相关政策决定的，两原告提交的佛山市公安局禅城分局同济派出所2017年12月20日出具的《情况说明》也明确说明经社区民警调查，也无法联系涉案房屋的第一手业主黎剑云，被告只能将自己及其亲属户口从涉案房屋中迁出，涉案房屋的第一手业主黎剑云户口迁出并非被告所能决定，也超出了被告所承诺迁移户口义务范畴。另从两原告提交的佛山市公安局禅城分局同济派出所2017年12月20日出具的《情况说明》来看，两原告于2017年12月20日（其儿子当时一岁半左右）就已经知道由于涉案房屋第一手业主黎剑云户口至今未迁出，导致两原告无法将户口迁入到该地址上。但两原告一直没有告知被告上述情况，也没有采取其他方式解决户口迁入问题，而是在将近两年后才提出起诉，并要求支付高额违约金。由此可见两原告一直怠于解决该问题。两原告声称被告的行为造成两原告儿子丧失就读住址周边公立学校的机会缺乏事实及法律依据。两原告未提供任何证据证明涉案房屋周边公立学校比被告的现在户口所在地（禅城区金鱼街****、禅城区环市朝东下石角大街4号）周边公立学校有“优势”。两原告声称其再次将房屋另售他人，但由于该房存在不能迁入买家户口的户口的重大瑕疵，致该房难以出售或价格低这一理由缺乏事实依据及法律依据。被告认为，将该房屋另售他人这一情况并未发生，且亦未知到时出售时户口的户口的政策，的户口的重要性程度是否下降均不能确定，的该理由不能成立。综上所述，被告已经履行了将本人户口及户口及其近亲属的户口从涉案房屋中迁出的合同义务，要求被告支付违约金705000元并从起诉之日起按照每天940元的标准向两原告支付违约金直到被告迁出户口为户口为止的诉讼请求缺乏事实及法律依据，求法院查明事实，驳回两原告的诉讼请求。另由于两原告在本案起诉过程中查封被告的房产及银行账户，被告已与第三方签订二手房买卖合同并已收取定金，如果由于两原告的查封导致无法过户所产生的违约损失，被告保留依法追索的权利。诉讼中，两原告提交如下证据：1、佛山市********服务合同、信息告知书。证明原、被告及中介方家家顺公司于2017年2月7日签订《佛山市********服务合同》，约定被告以总价188万元，将佛山市禅城区*************出售予两原告，其中，原被告双方在合同第十条第1款约定：卖方承诺于2017年4月30日前将户口从户口从该房地产迁走，为违约。2、二手房买卖合同补充协议。证明原、被告及中介方家家顺公司2017年2月13日共同签订《二手房买卖合同补充协议》，将原合同第十条修改为：卖方承诺于完成交楼次日起三个自然月内将户口从户口从该房产中迁出，为违约，旨在再次确保被告能够按时迁出户口。3、2017年2月7日收款证明、智慧柜员机业务回执、2017年2月15日收款证明、中国建设银行转账凭条、2017年3月8日收款证明、中国建设银行转账凭条、中国农业银行转账业务客户回执；转账记录截图、交通银行个人客户交易清单。证明原告向被告合计支付了188万元，已经履行完付款义务。4、不动产权证（梁亮）、不动产权证（冼丽霞）、结婚证（梁亮）、结婚证（冼丽霞）。证明两原告系夫妻关系，已经取得涉案房产的所有权，房屋系二人共同共有。5、佛山市禅城区供水有限公司客户业务受理单、佛山市禅城区**燃气供用气合同。证明2017年5月12日，被告收取完毕所有房款后向原告移交了房产，且原告当天分别前往供水公司变更业主信息、前往燃气公司签订新的《管道燃气供气合同》。因此，原告主张2017年5月12日即为交楼日期。6、被告身份证复印件及其不动产权证、情况说明。证明被告出售房产前曾落户于涉案房屋，因此被告必然知悉涉案房产的户口情户口情况。机关调查核实，截止2017年12月20日，涉案房产的第一手业主黎剑云户口仍户口仍未迁出，告梁亮无法将户口迁户口迁入到该房产地址上。二手房买卖合同补充协议》的约定，被告理应在2017年5月12日交楼后3个自然月内，即2017年8月12日前将该房产的户口全户口全部迁出，截止原告提起诉讼之日，被告仍然未依约履行义务，将户口迁户口迁出，承担违约责任。7、出生医学证明。证明原告的小孩于2016年7月17日出生，原告于2017年2月7日购入涉案房产的重要目的是为了解决刚刚出生的儿子将来的学位问题，故其二人非常看重购房人的户口能户口能否迁入。行为已经严重违反合同义务，致使两原告的儿子丧失就读住址周边公立学校的机会；若原告将房屋另售他人，也必定会因该房存在“不能迁入买家的户口”户口”的重大瑕疵，该房产难以出售或者只能以低于市场正常价格出售，这严重损害了原告的合法权益，其应当承担相应违约责任。8、短信截图，证明原告向被告发送短信催告其迁出户口，被告回复是已经迁走，但是涉案房屋的户口依户口依然由案外人占据，告无法迁入。9、原、被告身份证复印件，证明双方主体资格。诉讼中，被告提交证据如下：1、被告身份证复印件，证明被告主体资格。2、广东省房地产买卖合同，证明被告从上一手业主陈少芳购买涉案房产，并不认识黎剑云，且购买该房产后被告及其亲属是能将户口迁户口迁入到涉案房产的。iv>3、户口本户口本复印件，017年8月16日被告及其亲属的户口已户口已经从涉案房屋迁出。iv>经质证，本院认证：对当事人无异议或确认真实性的证据，本院予以确认真实性并在卷佐证。为查明案件事实，本院依职权调取了如下证据：佛山市公安局禅城分局于2019年10月15日出具的《关于协助调查影荫路22号2座2105房有关情况的复函》。就上述证据已征询双方当事人意见，本院对其真实性予以确认。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2017年2月7日，原告梁亮（买方）与被告（卖方）、案外人佛山市家家顺房产经纪有限公司（居间方）签订《佛山市********服务合同》，约定：买卖双方交易的房地产位于佛山市佛山市禅城区*************，房屋转让价款为1880000元，上述合同第十条第1款约定：该房地产已有户口，卖方承诺于2017年4月30日前将该房地产的户口迁户口迁移，为违约。第十条第1款约定：卖方应于收到全部楼款（除交房保证金外）后7个工作日内将该房产及钥匙交付买方）。第十二条第2款约定：如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同。2017年2月13日，原告梁亮（买方）与被告（卖方）、案外人佛山市家家顺房产经纪有限公司（居间方）就《二手房买卖及居间服务合同》签订《二手房买卖合同补充协议》，约定：“1、针对合同第十条现修改如下：卖方承诺于完成交楼次日起三个自然月内将户口从户口从该房产中迁出，为违约。”上述合同、协议签订后，双方履行合同，涉案房屋于2017年3月31日登记至两原告名下。至2017年5月1日，两原告向被告支付完毕涉案房屋转让价款1880000元。2017年5月12日，原告梁亮与被告共同前往佛山市禅城区供水有限公司办理涉案房屋用水由被告更名至原告梁亮的业务，当日办理完毕。同日，原告梁亮与佛山市燃气集团股份有限公司禅城燃气分公司就涉案房屋燃气供应签订《佛山市禅城区**燃气供用气合同》。2017年8月16日，被告及其亲属4人的户口从户口从涉案房屋地址迁出另落他处。iv>2017年8月30日，原告梁亮向被告发送短信：“卢小姐，请问你月亮湾的户口何户口何时能迁出？”被告回复：迁走了。”原告回复：“但今天我在魁奇路的行政服务中心查他说你还未迁，你是什么时候迁的，可能他们未更新。”2017年12月20日，佛山市公安局禅城分局同济派出所出具《情况说明》，上载：“经查核实，梁亮（男，身份证号：440************036,户籍地址：广东省佛山市禅城区**********）其2017年4月17日从卢刚逆处购买佛山市禅城区*************，现梁亮因需将户口迁入到佛山市禅城区*************，但由于佛山市禅城区*************第一手业主黎剑云户口至户口至今未迁出，亮无法将户口迁户口迁入到该地址上。社区民警调查，目前无法联系上佛山市禅城区*************第一手业主黎剑云。”2019年10月15日，佛山市公安局禅城分局向本院出具《关于协助调查影荫路22号2座2105房有关情况的复函》，上载：“1、佛山市禅城区*************地址上有户籍人户籍人口一人：，男，1971年11月11日出生，公民身份号码：440************657。2、如黎剑云原位于佛山市禅城区*************的房产已被法院拍卖，且产权已转移为其他人所有，而黎剑云户口仍户口仍未迁出的情况，权人可凭相关的法律文书、户口迁户口迁移所需的相关材料到我局申请办理户口迁入手续。房产属于一次或多次二手房交易所得，则在前产权人户口未户口未迁出的情况下，人户口不户口不得迁入。div>诉讼中，被告称：原告主张的违约金过高。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。被告确认《佛山市********服务合同》及《二手房买卖合同补充协议》中房屋买卖合同关系的合同相对人系两原告，本院予以认可。上述合同、协议系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依据上述合同及协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于被告是否构成违约的问题。依据涉案买卖合同及补充协议的约定，被告负有将与涉案房屋相关户口迁户口迁出的义务。同关于涉案房屋交付期限的约定及双方于2017年5月12日办理供水更名事实，本院确认涉案房屋于2017年5月12日交付，故依约被告应于2017年8月12日将涉案房屋内户口迁户口迁出，未履行上述附随义务，理应承担相应的违约责任。至于被告抗辩所称户口未户口未迁出非因己方原因导致，为，被告曾将其与亲属户口迁户口迁入涉案房屋并居住、且其在与两原告从事房屋买卖时明确约定承担户口迁户口迁出的义务，举证证明曾将涉案房屋内有案外人的户口告户口告知两原告及两原告对此予以接受，现仅以涉及案外人作为免除合同责任的理由，缺乏法律依据，本院不予支持。关于被告应当承担的违约责任。本案中，两原告已经取得房屋所有权，被告取得相应对价系房屋买卖合同之主要目的，被告已依约履行将房屋过户并交付给两原告之主要合同义务，两原告主要合同目的已获实现。根据我国法律规定，违约金具有补偿性，以填补损失为目的，依规定约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求法院予以适当减少，被告已于庭审中明确提出违约金过高之主张。本院结合本案的实际履行情况、被告的过错程度及两原告的实际损失、案外人何时迁出户口涉户口涉及行政管理事项且无法强制履行等情况，平及诚实信用原则，酌情确定违约金为以购房款1880000元为本金，按日万分之一标准从2017年8月13日起计至案外人黎剑云户口迁户口迁出涉案房屋之日止。请超出部分，本院不予支持。另需明确的是，两原告有权计收违约金的前提为持续享有涉案房屋所有权。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适〈用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告卢刚逆于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁亮、冼丽霞支付违约金（以1880000元为本金，按日万分之一从2017年8月13日计至案外人黎剑云户口迁出佛山市禅城区*************之日止）；二、驳回原告梁亮、冼丽霞的其他诉讼请求。如被告卢刚逆未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取5425元，财产保全费4020元，合计9445元，由原告梁亮、冼丽霞负担3526元，被告卢刚逆负担1899元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇一九年十一月十四日书记员  原洁萍