广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初19995号原告：佛山市南海益晟物业投资有限公司，住所地：佛山市南海区*************，统一社会信用代码914********145165R。法定代表人：陈某2。委托诉讼代理人：金三宝，广东卓盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭绍伦，广东卓盈律师事务所律师。被告：广东艺谋天下艺术培训有限公司，住所地：佛山市高明区*******************之二，统一社会信用代码91440608MAW5A497A。法定代表人：陈某1。被告：陈志强，男，1973年10月20日出生，汉族，住佛山市高明区***********，公民身份号码440************231。两被告共同委托诉讼代理人：张家敏，广东盈腾律师事务所律师。原告佛山市南海益晟物业投资有限公司与被告广东艺谋天下艺术培训有限公司（以下简称“艺谋公司”）、陈志强房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人金三宝、两被告的同委托诉讼代理人张家敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.原告与被告艺谋公司签订的《租赁合同》于2019年7月1日解除；2.两被告立即向原告支付自2018年12月6日至2019年6月30日期间拖欠的96312.17元租金及17798.14滞纳金；3.两被告向原告支付自2018年12月6日至2019年6月30日期间拖欠的水电费2896.14元及519.86元滞纳金；4.两被告立即向原告支付免租期（4个月）的租金139472元（每月34868元）；5.两被告向原告支付律师费6000元；6.两被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与艺谋公司于2017年6月7日签订关于佛山市南海区****夏西A16街区地段华翠都荟一号楼201至210号铺位的《租赁合同》，租赁期自2017年6月10日起至2025年6月9日止，其中2017年6月10日至2017年10月9日期间为免租期。若艺谋公司未按合同约定时间和金额支付租金及其他费用的，按拖欠款项总额的千分之一向原告支付滞纳金；逾期20天的，视为艺谋公司违约，原告除追偿租金及其他费用外，有权收回商铺，保证金不予退还并解除合同，且约定若因被告艺谋公司原因导致合同提前终止的，艺谋公司应补缴免租期内的租金。陈志强作为艺谋公司股东，与艺谋公司共同向原告出具《确认书》，对保证金由原告没收、欠付的租金、水电费金额等进行了确认，并明确艺谋公司未按时付款的，两被告共同承担清偿债务的责任，并承担由此产生的诉讼费及律师费。原告认为，艺谋公司拖欠原告租金的行为已构成违约，其支付的保证金应当由原告没收不予退还。陈志强作为艺谋公司股东，其出具《确认书》，应当按相关约定于艺谋公司共同承担清偿债务的责任。两被告共同辩称，一、原告主张的滞纳金过高，应当予以调整。二、被告的确存在延迟支付租金的情况，但原告将被告的保证金没收以及将商铺里的所有物品作为履行合同担保不冲抵任何欠款的行为不符合法律规定，原告主张的违约责任远超过被告因延迟支付租金所产生的损失，应当予以调整。此外，原告清点的时候并没有叫被告过来核实，导致最终清点物品不一致，折价过低的情况。三、双方签订的《租赁合同》约定的保证金仅仅为131722元，但原告收取了被告170463元，多出的38741元费用应当返还或用于抵扣租金或水电费及滞纳金。四、自从2019年4月以后，原告基本上没有让被告对涉案商铺进行使用，相关的物业费及推广费用应当由原告承担。五、双方签订的合同中约定了免租期4个月，原告诉请被告支付相应期间的租金没有事实和法律依据。六、2019年4月以后，原告基本上没有让被告使用商品，长期强制锁门，后期海直接将被告及合作公司的相关物资据为己有，导致被告各项损失，包括装修投入1588243.79元、音响灯光系统投入461750元、家具投入176740元、固定资产投入612513.31元、学员转移培训损失，以上损失合计2839247.1元。综上，原告已经没收被告131722元保证金，且多收取了被告38741元费用，相当于被告已经就租金、水电费及滞纳金或违约金的费用支付完毕。至于被告及合作公司的投入损失，原告应当折价返还。补充：陈志强不是本案适格被告。虽然陈志强在确认书上签名，但是艺谋公司委托其在确认书签名，不是其个人行为。对于答辩状中的被告的投入损失仅作为抗辩意见，不在本案中提起反诉。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照、被告陈志强身份证复印件各1份、广东艺谋天下艺术培训有限公司企业信用信息公示报告打印件1份，证明原告诉讼主体资格；2.土地租赁合同、证明、租赁合同原件各1份、协议、集体土地使用权证、不动产权证书复印件各1份，证明（1）原告有权将案涉商铺出租给被告，原被告双方签订的租赁合同合法有效；（2）合同约定，租赁期限自2017年6月10日起至2025年6月9日止，2017年10月10日至2020年6月9日期间，每月租金为34868元，被告须在每月5日前支付下月租金；（3）免租期自2017年6月10至2017年10月9日，因被告原因导致合同提前终止的，被告须向原告补缴免租期内减免的租金；（4）被告未按实际及金额缴交租金的，每逾期一天，须按拖欠款项总额的千分之一向原告支付滞纳金；逾期超过20天的，视为被告违约，原告除追偿租金及其他费用外，有权收回商铺、保证金不予退还并解除合同追加违约责任。3.确认书（2019年5月9日）、确认书（2019年6月15日）、盘点表（两被告有在盘点表的骑缝位置签名盖章）原件各1份，证明被告确认拖欠原告物业租金、水电费及滞纳金（逾期违约金）的情况，且陈志强自愿为艺谋公司拖欠款项承担连带偿还责任，两被告确认承担所涉律师费。4、通知原件1份、EMS快递单原件一份、物流信息查询打印件1份，证明原告已于2019年7月1日以书面形式通知艺谋公司解除合同。5、民事委托代理合同、律师费发票原件各1份，证明原告已因本案支付律师费6000元。6.应收未收款（广东艺谋天线艺术培训有限公司）表格（原件2份（有陈志强签名）、打印件1份），证明原告诉请的租金、水电费及滞纳金计算明细。被告举证如下：1.德艺和投资合计表格打印件1份、德艺和固定资产清单表格打印件2份、装饰工程施工合同、德艺培训装修工程明细表、工程项目报价清单、音响、灯光系统工程安装合同书原件各1份、啊妈打酒店家具公司表格原件2份；2.对账清单复印件1份、收据NO.0019706原件1份、窗帘工程合同原件1份、订单协议书原件1份、窗帘安装合同复印件1份；3.被告消防改造、添置固定资产、办公设备及广告宣传等物资的单据原件1组、德艺和不锈钢喷涂字灯布合同复印件1份，喷漆字报价清单、物料报价表格、实木家具订货合同、收据NO.9257636、收据NO.0025701、收据No.0414355、教务申请教材费用款项、户外活动设计制作清单、送货单NO.6507229复印件各1份、发票复印件8份、花呗账单打印件2份、淘宝订单打印件8份、支出证明复印件2份、高美广告收据单复印件4张；证据1-3证明被告承租案涉商铺后，共计投入2839247.1元，包括装修、音响、灯光、家具、固定资产等投入费用。对当事人无异议或真实性无异议的证据，本院予以采信并依法在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告的证据4，系按照双方签订的租赁合同载明的地址和联系电话进行邮寄的，且查询结果显示已被签收，被告虽有异议但未举证推翻，本院对该组证据的真实性予以确认；2.原告的证据6中的打印件表格1份，被告对其中物业管理费及2019年6月份的水电费、滞纳金不确认，其余数据均确认。原告本案中未主张物业管理费，对该表中的物业管理费，本院不予审查。对2019年6月的水电费及滞纳金，本院将结合当事人陈述及采信的证据进行综合认定；3.被告的证据1-3均是其自行制作或与案外人之间的协议或合同，本院无法查核故对被告证据的证明力不予确认。本院综合当事人陈述及采信的证据，确认以下事实：涉案商铺系位于佛山市南海区************（原地址为夏西“大围”A16街区地段）的华翠都荟内一号楼201、202、203、204、205、206、207、208、209、210号商铺，已取得不动产权证，登记权属人佛山市南海区***夏西股份合作经济联合社。2017年6月7日，原告（甲方、出租方）与被告艺谋公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》（合同编号：0010）（下简称“涉案合同”），约定：乙方自愿向甲方租用涉案商铺，计租面积为1937.06平方米。商铺的用途为经营艺术培训业态。商铺交付标准是按毛坯现状交付。租赁期限为96个月，从2017年6月10日起至2025年6月9日止。免租期从2017年6月10日至2017年10月9日止，在免租期内乙方免交租金，但在免租期内所发生的其他一切费用（包括但不限于垃圾清理费、水电费）和责任均由乙方自行承担。2017年6月10日至2017年10月9日期间，每月租金0元。2017年10月10日至2020年6月9日，每月租金34828元，每月支付一次。2020年6月10日至2021年6月9日，每月租金36611元，每月支付一次。首期租金，乙方应于签订合同当天交付，此后乙方须于每月5日前向甲方缴纳下一个缴费周期的应付租金。乙方应在2017年6月10日前向甲方支付商铺租赁保证金131721元。甲方收取该保证金当日应向乙方开具收款凭证。租赁期满后，如乙方缴清全部租金及其他费用、办妥工商注册地址迁移注销手续的，且无其他违约行为的，在乙方提交租赁保证金收据原件后10天内，甲方将租赁保证金无息退还乙方。乙方必须于甲方指定的物业管理公司签订《物业管理服务合同》，并根据合同约定交付物业管理费及推广费。乙方因经营所发生的水电等费用自负。公共用水用电费用由乙方等商户按各商户租用建筑面积分摊，乙方须于每月5日前向甲方缴纳上月水电费用。乙方应在2017年6月10日前向甲方支付水电费保证金38742元，租赁期满后，如乙方缴清全部水电费的，在乙方提交水电费保证金收据原件后的10天内，甲方将水电费保证金无息退还乙方。乙方同意不论何种原因（因甲方违约解除的除外），导致合同终止，均放弃对该商铺的装修、添附要求赔偿或补偿的权利，乙方在该商铺内的一切固定装饰装修、水、电路等不能拆除或损坏，无偿归甲方所有。乙方未按合同规定时间和金额支付租金及其他应付费用，除补交拖欠款项外，每逾期一天，按拖欠款项总额的千分之一向甲方支付滞纳金，逾期超过5天的，甲方有权通知物业管理公司停止向乙方提供供水、供电及供气服务，逾期二十天，视作乙方违约，甲方除追偿租金及其他费用外，有权收回商铺、保证金不予退还并解除合同并追究相关违约责任。若因乙方原因导致合同提前终止的，乙方应向甲方及物业管理公司补缴免租期内减免的租金及推广费。本合同中列明的甲方和乙方的地址、电话均是双方确定的、有效的地址、电话。任何文件、通知，如已邮寄方式，在基础后第4日将被视为已送达，快递公司的邮件发送记录为有效证明。2019年5月9日，陈志强向原告及佛山市南海德泰物业管理有限公司出具《确认书》，确认截止2019年5月5日，艺谋公司欠236336元租金、物业管理费、水电费以及滞纳金未付。承诺于2019年5月20日前偿付80000元，2019年5月30日前偿付70000元，余下欠款86336元另加6月份应交的租金等款项在2019年6月20日前付清。2019年6月15日，两被告向原告及佛山市南海德泰物业管理有限公司出具《确认书》，原告及佛山市南海德泰物业管理有限公司出具《确认书》，载明：虽然贵方已经通知艺谋公司于2019年6月1日终止贵方与艺谋公司之间的租金合同及物业服务合同，但我方希望继续承租该商铺。为此，我方就有关事项确认如下：1.我方继续承租该商铺，合同对贵我双方继续有效，因我方之前严重违反合同，我方同意此前依照合同约定交纳的保证金170463元由贵方没收，并同意将我方置放再该商铺内的所有物品（见附件“盘点表”）折价30000元作为我方履行合同的担保，若在本确认书签署后，我方有任何违反本确认书或合同情形的，前述盘点表中的物品归贵方所有并不冲抵任何欠款。因2019年6月1日起的租金、物业管理费等我方也未支付，故，截止2019年6月14日，艺谋公司欠231727.71元租金、物业管理费、水电费以及滞纳金未付（见附件“应收未收款”）。我方确认按如下计划偿还上述231727.71元欠款：1.2019年6月21日17：00前偿付50000元，余下欠款181727.71元在2019年7月18日前付清。对于2019年7月及以后租金、物业管理费及水电费等款项的支付，2019年8月5日前付清2019年7月、8月的租金、物业管理费等款项，此后租金、物业管理费及水电费等均严格依照我方与贵方的合同约定准时支付。若有任何一期款项未如期支付的，贵方可就全部未付租金、物业管理费、水电费等款项在贵方所在地法院起诉我方，且由此发生的诉讼费及律师费等由我方承担。所附盘点表及应收未收款表格有被告签名盖章。2019年7月1日，原告及佛山市南海德泰物业管理有限公司向艺谋公司邮寄《通知》，载明：贵方于2019年6月15日出具确认书后，仅支付了15000元款项，违反了确认书的承诺，为此，我方特通知贵司：1.合同于2019年7月1日解除，我方于2019年7月1日当日收回商铺，贵司在确认书中确认作为担保的折价30000元的商铺内物品归我方所有并由我方处置。2.请贵司在2019年7月8日前将拖欠我方的所有款项一次性付清费我方，否则，我方将立即启动诉讼程序向贵司及贵司股东（包括陈志强）追索有关欠款及追究违约责任，届时，将不另行通知。该通知邮寄地址及联系电话均为涉案合同约定的乙方地址和电话，该邮件于2019年7月6日被签收。2019年8月20日，广东卓盈律师事务所向原告开具发票，载明律师费6000元。原告自认于2019年7月1日收回涉案商铺并于2019年8月另行出租；被告称原告于2019年6月30日收回涉案商铺。原告确认已收取被告支付的租赁保证金131721元、水电费保证金38742元，合共170463元。2019年8月15日，原告提起本案诉讼。本院认为，涉案商铺已办理房屋产权登记，合法适租，原告与艺谋公司签订的涉案合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。涉案合同约定，乙方未按合同规定时间和金额支付租金及其他应付费用逾期二十天的,甲方除追偿租金及其他费用外，有权收回商铺、保证金不予退还并解除合同并追究相关违约责任。若因乙方原因导致合同提前终止的，乙方应向甲方及物业管理公司补缴免租期内减免的租金及推广费。原告主张艺谋公司支付2018年12月6日至2019年6月30日期间尚欠租金96312.17元、水电费2896.14元，艺谋公司未予否认，本院予以支持。根据涉案合同约定，艺谋公司拖欠租金等费用的行为已构成根本违约，原告有权解除涉案合同，原告的解除通知于2019年7月6日送达艺谋公司，涉案合同于该日解除。艺谋公司违约应承担相应的违约责任，本院酌定原告有权从本案起诉之日起至款项实际付清之日止按年利率24%的标准计收违约金，原告超出本院核定部分的违约金主张，本院不予支持。原告主张艺谋公司支付免租期4个月的租金139472元，符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张的律师费，原告提供了民事诉讼委托代理协议及发票证明律师费的支出，原告主张律师费6000元合情合理，且符合艺谋公司《确认书》中的承诺，本院予以支持。关于艺谋公司已付保证金共170463元及盘点表所涉物品的问题，艺谋公司已在《确认书》承诺，因艺谋公司之前的违约行为，艺谋公司同意由原告没收被告已付保证金共170463元，并承诺在签订《确认书》后，艺谋公司有任何违反本确认书或合同情形的，盘点表中的物品归原告所有并不冲抵任何欠款，而艺谋公司出具《确认书》后仍未依约履行支付义务，原告有权没收盘点表所涉物品。故艺谋公司在诉讼中主张以已付保证金及盘点表物品折价款冲抵尚欠费用，理据不足，本院不予支持。关于陈志强的责任问题，陈志强在2019年5月9日的《确认书》上确认，艺谋公司对原告、德泰公司未付租金等款项可起诉艺谋公司及陈志强，且由此产生诉讼费、律师费等由陈志强承担。在2019年6月15日的《确认书》上，陈志强也以确认人的身份确认其分期偿还欠款。综上，陈志强的上述行为构成债务加入，其应对艺谋公司的涉案债务承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：确认原告佛山市南海益晟物业投资有限公司与被告广东艺谋天下艺术培训有限公司于2017年6月7日签订的《租赁合同》于2019年7月6日解除；被告广东艺谋天下艺术培训有限公司、陈志强应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年12月6日至2019年6月30日期间尚欠租金96312.17元及以该款为本金从2019年8月15日起至实际付清款项之日止按年利率24%计算的违约金予原告佛山市南海益晟物业投资有限公司；被告广东艺谋天下艺术培训有限公司、陈志强应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年12月6日至2019年6月30日期间尚欠水电费2896.14元及该款为本金从2019年8月15日起至实际付清款项之日止按年利率24%计算的违约金予原告佛山市南海益晟物业投资有限公司；被告广东艺谋天下艺术培训有限公司、陈志强应于本判决发生法律效力之日起十日内支付免租期租金共139472元予原告佛山市南海益晟物业投资有限公司；被告广东艺谋天下艺术培训有限公司、陈志强应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费6000元予原告佛山市南海益晟物业投资有限公司；六、驳回原告佛山市南海益晟物业投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费18625.36元，财产保全费183499元，合计20460.35元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告预交的20460.35元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇一九年十一月五日书记员  蒋雪君