江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初717号原告：连云港市特殊教育中心，住所地连云港市海州区康泰南路**。法定代表人：张永和，校长。委托诉讼代理人：孟宪强，江苏公善民律师事务所律师。被告：刘平，男，1958年12月23日出生，汉族，住连云港市海州区。被告：刘建，男，1959年1月5日出生，汉族，住连云港市经济技术开发区。被告：刘勤，女，1962年12月25日出生，汉族，住连云港市海州区。被告：刘忠，男，1969年3月29日出生，汉族，住连云港市海州区。四被告共同委托诉讼代理人：薛冰，连云港市海州区岗埠法律服务所法律工作者。原告连云港市特殊教育中心（以下简称特教中心）与被告刘建、刘勤、刘忠、刘平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孟宪强、被告刘勤及四被告共同委托诉讼代理人薛冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告特教中心向本院提出诉讼请求：1.判令被告交回其母亲李某英生前租用的原告房屋（含被告父母生前在该租用房屋院内自建的房屋）；2.判令被告支付原告欠交的房租5417.10元；3.诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：上世纪八十年代后期，四被告母亲李某英是原告校办工厂的工人，李某英因为家庭住房困难，租用原告家属区康泰南路53-10房屋，月租金46.3元，没有租赁期限。房租交至2007年12月31日，至2017年9月30日共欠房租5417.1元。李某英和其丈夫刘某均已去世，房屋由其子女使用。经连云港市人民政府批准，2016年7月9日签订了《连云港市特教中心异地新建项目协议书》，我校进行异地新建。我校已经通知被告从2017年10月起停收房租，要求承租户于2017年10月25日前腾空房屋。被告属于非在职已评估类的承租户，应当在规定的期限之前签约才能享受奖金及公房使用权补偿费用。被告已经签字认可评估公司对李某英自建房产、房屋装修及附属设施价值作出的评估结果的情况下，被告拒签出租房收回协议并拒绝腾退房屋。被告父母在院内自建的房屋，不是合法建筑物，按照重置成本的标准给予补偿是合理合法的。但被告拒不腾退。房屋租赁未约定租赁期限，应当为不定期租赁，原告可以随时解除租赁关系，收回房屋。故诉至法院，请求依法判决，支持原告全部诉讼请求。被告刘建、刘勤、刘忠、刘平辩称，1.原告诉讼请求既不合理、也不合法，证据不足，不能成立。涉案房屋一部分属于被告母亲李某英依照国家福利政策租赁的公有住房，一部分属于原单位协议同意被告父母自己建设的自建房，至今已有30多年，原告在起诉状中认可该事实，但原告没有按照国家及连云港市的相关政策处理好此事。根据原告关于收回公房的整体工作方案第四条第三款第一项房屋性质的认定依据，认定家属区公房不属于直管公房，不能参加房改。所以说原告家属区的公房就没有进行过房改，但教、职工都按照原告的意见在外进行自购房，原告对自购房的教、职工都进行了现金补偿，唯独李某英、刘建二位一直在家属区公房内住到退休既没有参加房改、也没有享受到自己购房原告给与的补助，对此原告应该按照其他教、职工一样的标准对李某英、刘建二位给与补助。李某英所属的位于公房后面的三间自建房的性质和其他教、职工自建房性质不一样，那是原云台区教育局在市教育局协同下与原告达成协议而建，是李某英丈夫刘某因于解放前就参加工作，政府给他唯一的精神和物质补助，属福利分房，应属有证房，应按征收标准拆迁补助，而不能按重置房补偿，且该房产系在航拍前建置，包括公房前面的厨房和卫生间。根据原告关于收回公房的整体工作方案第四条第三款第二项公房收回的法律依据，这样的规定无事实依据，李某英、刘建二人在公房内居住均三十年以上，三十年前原告没有与李某英、刘建签订过公房居住租赁合同，李某英、刘建仍承担了支付给原告租赁费用，该租赁费用一直交付到所租赁房屋残破需要维修而原告没有维修、还明确要求居住方自行维修并冲抵租赁费用止，李某英、刘建依照国家福利政策租住在原告公房成为事实。原告列出的评估项目和价格与市场价格不相符，不是出现项目漏项就是价格明显偏低，如挂式空调评估价格200元价格偏低、6个防盗网被测量为2.81平方米，评估公司对工作极不负责；2.本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应裁定驳回起诉，同时本案也不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律人若干问题的解释》的相关规定；3.原告将学校资产出售给连云港市中医院，对学校财产进行评估，住宅平房评估价为6200元/平方米，原告自建房54.95平方米征收补偿费应为312995.20元，原告公房36平方米按照原告40%、被告60%，被告应得133920元，四被告合计应得各种补偿费用496790.20元；4.原告起诉被告的诉讼请求有3项，原告的诉讼请求不仅证明了被告的母亲李某英是其教职员工之一，还证明被告对该房屋有永久居住权，原告不能单方面收回该房屋。原、被告之间不是平等主体之间的法律关系也不是租赁关系，原告安排被告母亲及被告刘建居住是原告职责所在，不是原告所诉的李某英家庭住房困难。当事人围绕诉讼请求向本院提交证据，本院依法组织双方当事人举证、质证，对原告提交的租金收据、异地新建项目书协议书、通知书、会议通知记录、腾空房屋通知书、关于收回公房的整体工作方案、短信通知、中标通知书、房地产估价报告、与案外人签订的出租房收回协议、复函、协议书、承租房屋接手信息统计表等相关证据以及被告举证的协议书、刘建工资审批表等证据，能够作为认定本案事实有关证据，在案为证。本院经审理认定事实如下：刘某（已于2010年去世）、李某英（已于2014年去世），二人生前育有四子女，即本案四被告。李某英生前系原告单位职工，上世纪八十年代因家庭住房困难李某英申请租用原告所有的房屋，根据原告提交的2007年12月份收据显示，当月的房屋租金为46.30元。1988年5月17日原告与刘某及连云港市云台区卫华教育局签订《协议书》一份，内容为“兹有云台区教育局刘某同志退休后居住在我校，因家中人口较多，住房拥挤，需在现住房后巷增盖两间平房，计30平方米。经本人申请，校方多次研究，同意刘某同志提出的要求，但双方必须遵守下列协议：1.学校向刘某同志提供现住房后巷内宅基地一块，盖平房两间计30平方米。不收房租费，不作为今后分配住房的依据与条件。2.房产权属于学校（市聋校），该两间小房在刘某同志居住期间一切维修费由乙方负责。3.服从学校整体规划统一管理，如果学校启用此宅基地，必须按时拆除，学校不负责赔偿拆除损失。4.若学校翻盖宿舍，该两间小房拆除之后，按学校原分配的住房面积分配住房。5.如果无特殊情况，不能中断协议……”协议签订后，刘某即自建54.71平方米房屋居住使用。刘某、李某英去世后，刘忠、刘勤、刘建三户继续使用涉案房屋，但被告并未举证证明房屋租金交付情况。经连云港市人民政府批准，原告进行异地新建。原告通知被告腾退房屋，因被告认为原告需补偿款项，未达成一致意见，被告不同意腾退房屋。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中特教中心将涉案房屋租赁给李某英，后李某英丈夫刘某与原告之前达成了扩建部分房屋的协议，双方未签订书面租赁合同，形成不定期租赁合同关系。李某英、刘某二人去世后，涉案房屋租赁合同并未经解除，涉案房屋未交付原告，刘忠、刘勤、刘建实际占有使用涉案房屋，现特教中心已提前通知四被告移交房屋，四被告以应得各种补偿费用496790.20元为由拒绝向原告交付涉案房屋，而根据法律规定，四被告负有向原告返还涉案房屋的义务，实际使用房屋的被告刘忠、刘勤、刘建负有向原告缴纳欠付租金的义务。作为李某英的配偶刘某自建部分房屋依附于涉案房屋，亦应一并返还原告。关于租金，因收据中明确记载了月租金为46.3元，截止到2017年9月30日原告起诉时原告主张被告欠交租金5417.10元，不超合同约定，被告刘忠、刘勤、刘建应支付原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘建、刘勤、刘忠、刘平于本判决生效之日起十日内返还原告连云港市特殊教育中心房屋（含该租用房屋院内自建的房屋）；二、被告刘建、刘勤、刘忠于本判决生效之日起十日内支付原告连云港市特殊教育中心房屋租金5417.10元；三、驳回原告连云港市特殊教育中心其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告刘建、刘勤、刘忠、刘平负担，于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  时恒雨人民陪审员  殷 然人民陪审员  孙宜福二〇一九年十一月七日书 记 员  朱珊珊法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费、同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。