福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初3858号 原告：蔡美丽，女，1950年6月14日出生，汉族，住福建省石狮市。 原告：傅建军，男，1980年9月9日出生，汉族，住福建省南安市石狮市。 原告：纪阿雅，女，1984年2月11日出生，汉族，住福建省南安市石狮市。 上述三原告共同的委托诉讼代理人：陈清风，福建中德律师事务所执业律师。 上述三原告共同的委托诉讼代理人：杨冰冰，福建中德律师事务所执业律师。 被告：南安市华益房地产开发有限公司，住所地福建省南安市柳城帽山工业区。 法定代表人：林小乐，该公司总经理。 被告：吴文托，男，1985年12月8日出生，汉族，住福建省南安市。 上述二被告共同的委托诉讼代理人：洪碧文，福建竞得律师事务所执业律师。 上述二被告共同的委托诉讼代理人：洪丹丹，福建竞得律师事务所实习律师。 第三人：蔡晓婷，女，1983年10月18日出生，汉族，住福建省石狮市。 原告蔡美丽、傅建军、纪阿雅与被告南安市华益房地产开发有限公司（以下简称“华益房地产公司”）、吴文托，第三人蔡晓婷合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序二次公开开庭进行了审理。原告蔡美丽、傅建军、纪阿雅共同的委托诉讼代理人杨冰冰，被告华益房地产公司、吴文托共同的委托诉讼代理人洪碧文，第三人蔡晓婷二次开庭均到庭参加诉讼；原告傅建军及原告蔡美丽、傅建军、纪阿雅共同的委托诉讼代理人陈清风第一次开庭到庭参加诉讼，原告蔡美丽第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡美丽、傅建军、纪阿雅向本院提出诉讼请求：1.华益房地产公司应就福建省南安市溪美“创力·悦湾”2#1802、1#6-705两套房产与蔡美丽、傅建军、纪阿雅指定的蔡美丽、蔡晓婷签订《商品房买卖合同》，开具该两套房产全额的销售发票（2#1802金额为701506元、1#6-705金额为563171元），进行合同备案；并支付该两套的房价总额为1264677元自2018年10月1日起至合同备案之日止按月利率1%计的违约金；2.华益房地产公司立即支付福建省南安市溪美“创力·悦湾”2#1703、2#2003、2#2102三套房产80%房款的尾款合计人民币1290524元，并支付自2018年4月1日起至还款之日止按月利率1%计的违约金（截至起诉之日，暂定计154862.9元）；3.华益房地产公司立即支付因迟延支付福建省南安市溪美“创力·悦湾”2#2102房产首付款10万元按月利率1%计的违约金人民币1000元；4.吴文托对华益房地产公司因上述五套房产未能与蔡美丽、蔡晓婷签订《商品房买卖合同》造成的违约应支付蔡美丽、傅建军、纪阿雅的款项及违约金承担连带责任；5.本案的诉讼费用由华益房地产公司、吴文托承担。在审理中，蔡美丽、傅建军、纪阿雅变更诉讼请求为：1.华益房地产公司立即支付福建省南安市溪美“创力·悦湾”2#1703、2#2003、2#2102三套房产80%房款的尾款合计人民币1290524元，并支付自2018年4月1日起至还款之日止按月利率1%计的违约金（截至起诉之日，暂定计154862.9元）；2.华益房地产公司立即支付因迟延支付福建省南安市溪美“创力·悦湾”2#2102房产首付款10万元按月利率1%计的违约金人民币1000元；3.吴文托对华益房地产公司上述款项承担连带责任；4.本案的诉讼费用由华益房地产公司、吴文托承担。事实和理由：蔡美丽、傅建军、纪阿雅、华益房地产公司于2015年9月17日与福建省创安实业发展有限公司、石狮市富安钢结构工程有限公司签订《以房抵债四方协议》，华益房地产公司将自己开发的位于南安市溪美“创力·悦湾”项目中的七套房产（2#1203、2#1703、2#1803、2#2003、2#1802、2#2102、1#6-705）作价3756970元提供给福建省创安实业发展有限公司进行债务抵偿，并最终抵偿给蔡美丽、傅建军、纪阿雅。该协议同时约定，华益房地产公司应在蔡美丽、傅建军、纪阿雅要求后7天内主动协助蔡美丽、傅建军、纪阿雅将上述七套房产办理认购协议；认购协议签订后根据华益房地产公司网签进度，华益房地产公司配合蔡美丽、傅建军、纪阿雅办理网签合同及备案；房屋交房后协助蔡美丽、傅建军、纪阿雅或他们指定的第三方办理房屋权属证书。华益房地产公司同时以开具专用收款收据形式确认上述七套房产已经抵偿，蔡美丽、傅建军、纪阿雅指定的买受人为蔡美丽、蔡晓婷。后华益房地产公司只与蔡美丽签订2#1803房的《商品房买卖合同》；2016年9月27日，华益房地产公司前法定代表人吴文托以个人身份就其余未签的六套房产作出承诺，该六套房产不再进行销售或其他处置，并与蔡美丽、傅建军、纪阿雅指定人员签订合同，如出现上述情况，其本人承担全部的违约责任和经济责任。之后，华益房地产公司仍迟迟未与蔡美丽、傅建军、纪阿雅指定人员签订合同，经交涉还是未能签订，最终蔡美丽、傅建军、纪阿雅只好委托华益房地产公司销售上述六套房产。2018年4月1日，蔡美丽、傅建军、纪阿雅又与华益房地产公司签订《以房抵债补充协议》，约定：“一、终止双方对2#1802、1#6-705两套房产的委托代售协议。华益房地产公司应在2018年12月31日前与蔡美丽、傅建军、纪阿雅或其指定人员签订该两套房产《商品房买卖合同》，并进行合同备案……。三、对于已委托华益房地产公司代售的2#1203、2#1703、2#2003、2#2102四套房产，华益房地产公司同意以现有市场价格（…）对蔡美丽、傅建军、纪阿雅付款，则华益房地产公司应支付蔡美丽、傅建军、纪阿雅代售房价款人民币2039046元，扣除华益房地产公司通过个人账户支付的513392元，华益房地产公司尚未付蔡美丽、傅建军、纪阿雅的房价款为1525654元。四、对华益房地产公司尚未支付代售房价款，双方约定按以下情形进行支付：1、华益房地产公司应于2018年4月5日前支付235130元（该款项为2#2003和2#2102两套房产的20%房款首付款）；2、华益房地产公司应于2018年10月1日前支付1290524元（该款项为2#1703、2#2102、2#2003三套房产的80%房款尾款）…六、如华益房地产公司未按照约定时间安排与乙方签订21#1802、1#6-705两套房产《商品房买卖合同》，并进行合同备案，及开具该两套全款金额的房产销售发票，或未协助蔡美丽、傅建军、纪阿雅或其指定人员办理产权登记手续，则华益房地产公司需根据《以房抵债四方协议》所约定的房价总额按月息1%支付蔡美丽、傅建军、纪阿雅违约金，于2018年10月1日起开始计息，应于下个月5号前完成支付相应利息。七、如华益房地产公司未按照约定时间安排支付235130元（该款项为2#2003和2#2102两套房产的20%房款首付款）。华益房地产公司按未付款235130元月息1%支付蔡美丽、傅建军、纪阿雅违约金，于2018年4月1号开始计算利息，应于下个月5号前完成支付相应利息。八、如果华益房地产公司未按的定时间安排支付1290524元（该款项为2#1703、2#2102、2#2003三套房产的80%房款尾款）。则华益房地产公司获未付款1290524元按月息1%支付蔡美丽、傅建军、纪阿雅违约金，于2018年4月1号开始计算利息，应于下个月5号前完成支付相应利息……”等条款。在上述补充协议签订后，华益房地产公司未能按补充协议的约定履行义务，后经蔡美丽、傅建军、纪阿雅再三催促，抵偿房产除2#1803、2#1203二套房产已与蔡美丽、傅建军、纪阿雅作了相应处理外，解除委托代售的2#1802、1#6-705两套房产因华益房地产公司原因，迟迟未与蔡美丽、傅建军、纪阿雅及其指定人员签订《商品房买卖合同》；对华益房地产公司作价对蔡美丽、傅建军、纪阿雅付款的2#1703、2#2102、2#2003三套房产，该三套房产约尾款1290524元全部未付。另，2#2102房产因没按时支付首付款10万元而产生至2018年11月份的违约金计1000元。鉴于华益房地产公司的行为已经构成违约，吴文托违反其作出的承诺，均应承担相应法律责任。蔡美丽、傅建军、纪阿雅为维护自身合法权益不受侵犯，特依据《民事诉讼法》有关规定向贵院提起诉讼。 华益房地产公司辩称，对于蔡美丽、傅建军、纪阿雅起诉的房款尾数1290524元事实予以认可，但要求支付违约金1%，没有法律依据，虽然合同有约定，但是委托销售合同是无效的，所以不存在违约金，为何无效，因为是以房抵债进行销售，本身以房抵债的房子并不是法律意义上具有物权效力的不动产，它只是一种合同的债权，是其向开发商买房的债权，只是债权，就不能把房子委托开发商进行出售，要转让只能是合同的债权转让，违反法律规定，应认定合同无效，鉴于房子已出售，房款应返还给蔡美丽、傅建军、纪阿雅，其请求违约金没有依据，但是违约金偏高，应当予以减少；且华益房地产公司经济困难，请求法庭判决分期付款；违约金1000元经与华益房地产公司核实，蔡美丽、傅建军、纪阿雅请求1000元没有事实和依据。 吴文托辩称，蔡美丽、傅建军、纪阿雅的诉请没有事实和法律根据，吴文托不存在承担连带责任，因为根据2016年9月27日吴文托签订的承诺书，是说本人慎重承诺华益房地产公司不再上述未签订房屋买卖合同进行销售或者其他处置，于项目房屋竣工验收前与蔡美丽、傅建军、纪阿雅指定人员签订房屋买卖合同，如有违反，愿意承担违约责任和经济责任，这是针对六套房屋的承诺是不卖给其他人，假设卖给其他人是要承担责任，蔡美丽、傅建军、纪阿雅又与华益房地产公司签订委托代售合同，虽然房屋有卖掉，是蔡美丽、傅建军、纪阿雅委托华益房地产公司销售，华益房地产公司不存在擅自处置的问题。综上，应驳回蔡美丽、傅建军、纪阿雅的诉请。 本院经审查认定事实如下：华益房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发经营的有限责任公司，并取得南安市柳城帽山工业区创力·悦湾1#、2#楼的商品房预售许可证。蔡美丽、傅建军、纪阿雅、华益房地产公司于2015年9月17日与福建省创安实业发展有限公司、石狮市富安钢结构工程有限公司签订《以房抵债四方协议》，华益房地产公司将自己开发的位于南安市溪美“创力·悦湾”项目中的七套房产（2#1203、2#1703、2#1803、2#2003、2#1802、2#2102、1#6-705）作价3756970元提供给福建省创安实业发展有限公司进行债务抵偿，并最终抵偿给蔡美丽、傅建军、纪阿雅。该协议同时约定，华益房地产公司应在蔡美丽、傅建军、纪阿雅要求后7天内主动协助蔡美丽、傅建军、纪阿雅将上述七套房产办理认购协议；认购协议签订后根据华益房地产公司网签进度，华益房地产公司配合蔡美丽、傅建军、纪阿雅办理网签合同及备案；房屋交房后协助蔡美丽、傅建军、纪阿雅或他们指定的第三方办理房屋权属证书。2015年10月19日，华益房地产公司同时以开具专用收款收据（七份）形式确认上述七套房产已经抵偿，蔡美丽、傅建军、纪阿雅指定的买受人为蔡美丽、蔡晓婷。后华益房地产公司只与蔡美丽签订2#1803房的《商品房买卖合同》；2016年9月27日，华益房地产公司前法定代表人吴文托以个人身份就其余未签的六套房产作出承诺，该六套房产不再进行销售或其他处置，并与蔡美丽、傅建军、纪阿雅指定人员签订合同，如出现上述情况，其本人承担全部的违约责任和经济责任。之后，华益房地产公司仍迟迟未与蔡美丽、傅建军、纪阿雅指定人员签订合同，经交涉还是未能签订。2017年5月6日，蔡美丽、傅建军、纪阿雅委托华益房地产公司销售上述六套房产。2018年4月1日，蔡美丽、傅建军、纪阿雅又与华益房地产公司签订《以房抵债补充协议》，约定：“一、终止双方对2#1802、1#6-705两套房产的委托代售协议。华益房地产公司应在2018年12月31日前与蔡美丽、傅建军、纪阿雅或其指定人员签订该两套房产《商品房买卖合同》，并进行合同备案……。三、对于已委托华益房地产公司代售的2#1203、2#1703、2#2003、2#2102四套房产，华益房地产公司同意以现有市场价格对蔡美丽、傅建军、纪阿雅付款，则华益房地产公司应支付蔡美丽、傅建军、纪阿雅代售房价款人民币2039046元，扣除华益房地产公司通过个人账户支付的513392元，华益房地产公司尚未付蔡美丽、傅建军、纪阿雅的房价款为1525654元。四、对华益房地产公司尚未支付代售房价款，双方约定按以下情形进行支付：1、华益房地产公司应于2018年4月5日前支付235130元（该款项为2#2003和2#2102两套房产的20%房款首付款）；2、华益房地产公司应于2018年10月1日前支付1290524元（该款项为2#1703、2#2102、2#2003三套房产的80%房款尾款）。…七、如华益房地产公司未按照约定时间安排支付235130元（该款项为2#2003和2#2102两套房产的20%房款首付款）。华益房地产公司按未付款235130元的月息1%支付蔡美丽、傅建军、纪阿雅违约金，于2018年4月1号开始计算利息，应于下个月5号前完成支付相应利息。八、如果华益房地产公司未按的定时间安排支付1290524元（该款项为2#1703、2#2102、2#2003三套房产的80%房款尾款）。则华益房地产公司获未付款1290524元按月息1%支付蔡美丽、傅建军、纪阿雅违约金，于2018年4月1号开始计算利息，应于下个月5号前完成支付相应利息……”等条款。在上述补充协议签订后，华益房地产公司于2018年4月5日支付蔡美丽、傅建军、纪阿雅85130元，2018年5月8日华益房地产公司通过林小乐汇给蔡美丽利息1500元，2018年6月6日华益房地产公司通过黄瑜敏汇给蔡美丽利息1500元，2018年7月3日华益房地产公司通过黄瑜敏汇给蔡美丽利息1500元，2018年8月3日华益房地产公司通过黄瑜敏汇给蔡美丽利息1500元，2018年9月3日华益房地产公司通过黄瑜敏汇给蔡美丽利息1500元，2018年10月5日华益房地产公司通过黄瑜敏汇给蔡美丽本金20000元和利息1500元，2018年11月20日华益房地产公司通过黄瑜敏汇给蔡美丽本金30000元（2018年10月1日起至2018年10月31日止违约金未付），2018年12月12日华益房地产公司通过黄瑜敏汇给蔡美丽利息1000元，2019年1月23日华益房地产公司通过黄瑜敏汇给蔡美丽利息1000元，2019年2月5日华益房地产公司通过吴文匹汇给蔡美丽本金100000元和利息1500元，华益房地产公司支付蔡美丽、傅建军、纪阿雅款项合计247130元（本金235130元，违约金12000元）。其余款项，经蔡美丽、傅建军、纪阿雅再三催促，华益房地产公司为再支付。 本院认为，华益房地产公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证。华益房地产公司将自己开发的位于南安市溪美“创力·悦湾”项目中的七套房产（2#1203、2#1703、2#1803、2#2003、2#1802、2#2102、1#6-705）作价3756970元提供给福建省创安实业发展有限公司进行债务抵偿，并最终抵偿给蔡美丽、傅建军、纪阿雅。而后，蔡美丽、傅建军、纪阿雅委托华益房地产公司代售的2#1203、2#1703、2#2003、2#2102四套房产，同时，华益房地产公司同意以现有市场价格向蔡美丽、傅建军、纪阿雅付款，即华益房地产公司应支付蔡美丽、傅建军、纪阿雅代售房价款人民币2039046元，扣除华益房地产公司通过个人账户支付的513392元，华益房地产公司应再付蔡美丽、傅建军、纪阿雅的房价款为1525654元；并约定华益房地产公司应于2018年4月5日前支付235130元，于2018年10月1日前支付1290524元，如华益房地产公司未按照约定时间支付款项，华益房地产公司应以未按照约定支付的款项为基数自2018年4月1日起按月利率1%支付蔡美丽、傅建军、纪阿雅违约金。为此，华益房地产公司与蔡美丽、傅建军、纪阿雅签订了上述补充协议，该协议主体资格合格，当事人意思表示真实，内容没有违反法律强制性规定，是合法有效合同。华益房地产公司关于委托销售合同是无效的，本案是以房抵债进行销售，本身以房抵债的房子并不是法律意义上具有物权效力的不动产，它只是一种合同的债权，是其向开发商买房的债权，只是债权，就不能把房子委托开发商进行出售，要转让只能是合同的债权转让，违反法律规定，所以应认定合同无效、不存在违约金的辩称意见，因上述补充协议约定的是，华益房地产公司应支付蔡美丽、傅建军、纪阿雅代售房价款人民币2039046元，扣除华益房地产公司通过个人账户支付的513392元，华益房地产公司应再付蔡美丽、傅建军、纪阿雅的房价款为1525654元，该约定并没有涉及物权的效力，华益房地产公司的辩称意见缺乏依据，本院不予采纳。华益房地产公司至2018年4月5日应支付235130元仅支付85130元，已构成违约；后华益房地产公司也未按约定支付尚余15万元及相应部分违约金，另有2018年10月1日起至2018年10月31日止违约金未付，该月华益房地产公司在2018年10月5日支付给蔡美丽本金20000元和利息1500元（2018年9月1日起至2018年9月30日止的违约金）。现蔡美丽、傅建军、纪阿雅请求华益房地产公司立即支付因迟延支付福建省南安市溪美“创力·悦湾”2#2102房产首付款中10万元按月利率1%计的违约金人民币1000元，合理合法，予以支持。华益房地产公司至2018年10月1日应支付1290524元，至今未付，同样已构成违约。现蔡美丽、傅建军、纪阿雅请求华益房地产公司立即支付福建省南安市溪美“创力·悦湾”2#1703、2#2003、2#2102三套房产80%房款的尾款合计人民币1290524元，并支付自2018年4月1日起至还款之日止按月利率1%计的违约金，合理合法，予以支持。蔡美丽、傅建军、纪阿雅请求吴文托对华益房地产公司上述款项承担连带责任，因蔡美丽、傅建军、纪阿雅与华益房地产公司另行签订上述补充协议，案涉2#1203、2#1703、2#2003、2#2102四套房产，蔡美丽、傅建军、纪阿雅委托华益房地产公司销售，华益房地产公司不存在擅自处置的问题，也未存在未能签订房屋买卖合同的问题，因此，蔡美丽、傅建军、纪阿雅该请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，应予驳回。 综上所述，本院对蔡美丽、傅建军、纪阿雅的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、南安市华益房地产开发有限公司应于本判决生效后三十日内支付蔡美丽、傅建军、纪阿雅房款1290524元及违约金（违约金以1290524元为基数，自2018年4月1日起至实际还款之日止，按月利率1%计算）； 二、南安市华益房地产开发有限公司应于本判决生效后三十日内支付蔡美丽、傅建军、纪阿雅违约金1000元； 三、驳回蔡美丽、傅建军、纪阿雅对吴文托的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17818元，由南安市华益房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  蔡宗场 人民陪审员  陈清辉 人民陪审员  莫战兰 二〇一九年十一月六日 书 记 员  黄晓玲 速 录 员  陈家群 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。