北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2013）海民初字第12483号原告（反诉被告）北京天地时室内成套木作系统有限公司，住所地北京市海淀区清河东滨河路甲八号，注册号：110108004434558法定代表人赵磊，总经理。委托代理人宋燕霞，北京市青山律师事务所律师。被告（反诉原告）车迷（北京）汽车俱乐部有限公司，住所地北京市海淀区东升纱布厂以南、学清路以西、八家东西路北侧，城建四公司建清园小区以东马家沟平房甲7-101号，注册号：110108010268469法定代表人宋艳萍，经理。委托代理人徐远征，该公司经理。委托代理人田如海，北京市中元律师事务所律师。原告（反诉被告）北京天地时室内成套木作系统有限公司（以下简称天地时公司）与被告（原诉原告）车迷（北京）汽车俱乐部有限公司（以下简称车迷俱乐部）租赁合同纠纷一案、本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。天地时公司委托代理人宋燕霞与车迷俱乐部委托代理人徐远征、田如海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天地时公司诉称，2010年2月24日，我公司与车迷俱乐部签订了租赁合同，约定我公司将位于北京市海淀区东升乡后屯村191号院东南角1000平方米的房屋、二层办公楼750平米、500平米房屋及其他设施租赁给车迷俱乐部使用。双方约定了租金标准，其中东南角自2010年3月1日到2012年2月28日，年租金为25.2万元，自2012年3月1日到2015年7月31日，年租金为32.4万元；二层办公楼750平米自2010年3月1日到2012年2月28日，年租金为25万元，自2012年3月1日到2015年7月31日，年租金为28万元；500平方米房屋自2010年3月1日到2012年2月25日，年租金为14.4万元，自2012年3月1日到2015年7月31日，年租金为16.2万元。合同签订后，我公司如约履行了合同，但是车迷俱乐部不仅拖欠2012年3月到2012年8月部分租金49500元，还没有交纳2012年9月1日到2013年2月28日的租金383000元及卫生费6000元，共计438500元。故我公司起诉到法院，请求：1、判决解除双方于2010年2月24日签订的租赁合同；2、判决车迷俱乐部将房屋腾空交付给我公司；3、判决车迷俱乐部向我公司支付拖欠的2012年9月1日至2012年12月31日期间的租金255334元、以往所欠租金49500元、四个月卫生费6000元，以上共计310834元，；4、判决车迷俱乐部向我公司支付违约金271426.79元；5、车迷俱乐部承担本案的诉讼费。车迷俱乐部辩称，双方事实上已经解除了合同。天地时公司隐瞒了租赁房屋没有经过合法批准和该房屋转租要经过原房主书面批准的事实，欺诈了我公司，由此导致房主在2012年解除了和天地时公司的合同并收回了房屋。故天地时公司要求的租金计算到2013年是错误的，因为房屋在2012年12月17日就不能使用了。我公司租赁诉争房屋用途为汽车维修。为此办理营业执照要向工商局提供场地证明事项。根据合同约定，我公司找天地时公司盖章，但天地时公司迟迟没有办理，致使我公司租赁诉争房屋空置近两年半之久。直至2012年夏天，我公司进驻诉争房屋装修后，在我公司再次催促并重新提供文件情况下，天地时公司才落实办理，结果天地时公司告诉我公司办不来经营场地证明。我公司认为，天地时公司为了将其承租的诉争房屋转租出去，赚取差价利益，欺诈我公司，而且怠于履行合同义务，致使我公司损失巨大，这些损失包括诉争房屋空置损失；进场装修以及未来迁址损失；因为没有场地证明，无法办理营业执照，丧失与保险公司签订维修保险车辆的合同损失；还有，我公司为履行合同，不惜挪用了执行股东家属的看病钱，结果因为天地时公司的欺诈和怠于履行合同，致使股东失去了亲人，精神损失无法估量。故我公司不同意天地时公司的诉讼请求。我公司并提起反诉，反诉请求：1、判决天地时公司返还我公司房租1100000元，2、判决天地时公司赔偿我公司建厂的经济损失500000元。天地时公司针对车迷俱乐部的反诉辩称，车迷俱乐部签订合同的时候知道该房屋具有合法的手续，也应该有天地时公司和原房主的租赁合同。我公司与车迷俱乐部合同里并没有说明为车迷俱乐部办理营业执照，我公司多次催促车迷俱乐部办理营业执照的相关手续，但是车迷俱乐部长期推脱，导致到了2012年10月办理不了营业执照的手续。车迷俱乐部占据使用房屋就应该支付相关费用。故我公司不同意车迷俱乐部的反诉请求。经审理查明，2010年2月24日，天地时公司（甲方）与车迷俱乐部（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于北京市海淀区东升乡后屯村191号院东南角1000平方米房屋或其他设施、二层办公楼750平方米房屋或其他设施用于汽车修理、500平方米房屋或其他设施用于办公。租赁期限为5年零6个月，自2010年2月13日至2015年7月31日。2010年3月1日起计算租金。免租期从签订合同起至2010年2月28日。东南角1000平方米的房屋租金给付标准：自2010年3月1日至2012年2月28日，年租金为25.2万。自2012年3月1日至2015年7月31日，年租金为32.4万元。二层办公楼750平米的房屋租金给付标准：自2010年3月1日至2012年2月28日，年租金为25万元。自2012年3月1日至2015年7月31日，年租金为28万元。500平方米的房屋租金给付标准：自2010年3月1日至2012年2月28日，年租金为14.4万元，自2012年3月1日至2015年7月31日，年租金为16.2万元。双方特别约定，因乙方经营需要，甲方可依法向乙方提供营业执照注册地址的手续。本合同一经签订，视为乙方对租赁物的产权、结构、附属配套设施设备有了充分的了解和认可。合同签订后，天地时公司将租赁房屋交付给车迷俱乐部。车迷俱乐部使用了房屋，并交纳租金。自2012年9月1日开始，车迷俱乐部以天地时公司不能给其办理场地使用证明为由，不再向天地时公司交纳房租。另查，天地时公司提供的租赁房屋系从北京京海八达实业公司（以下简称八达公司）租赁而来。双方签订有《租赁合同》，合同中第七条约定未经甲方即八达公司书面同意，乙方天地时公司不得转租、转借租赁物。2012年12月17日，八达公司向天地时公司发出《解除合同通知书》，理由：1、天地时公司未向八达公司交纳2012年11月1日至2013年4月30日房屋租金，形成违约；2、天地时公司未经八达公司允许，私自将租赁物转租，形成违约。八达公司要求与天地时公司解除租赁合同，在收到通知之日起三日内，将房屋全部腾空并结清所应交租金及费用。2012年12月17日，八达公司将天地时公司租赁的500平方米房屋收回，并另租他人经营使用。2013年1月，车迷俱乐部与八达公司就其他房屋重新达成租赁协议。诉讼中，对于八达公司是否同意转租问题，天地时公司提供了2012年9月10日八达公司发出的《催款通知书》，在该通知书中，八达公司要求天地时公司于2012年10月10日前将上半年租金262283.22元与全年物业管理费8818元，合计271101.22元减去35000元代收租金，实际缴纳236101.22元交到公司。天地时公司称八达公司所写“代收租金”，即指天地时公司向其他公司代收费用，用以证明八达公司实际知晓天地时公司将房屋转租给车迷俱乐部的事实。对此车迷俱乐部持有异议，认为不能证明其主张。再查，天地时公司所提供的租赁房屋并无产权证，系违章建筑。车迷俱乐部所主张的50万元建厂损失，主要为对500平方米钢结构处理、装修买料、人工费等。车迷俱乐部提供了《委托建厂合同》及现场照片。其中《委托建厂合同》系车迷俱乐部与北京神宝汽车维修站签订，北京神宝汽车维修站是一家汽车维修实体。车迷俱乐部委托北京神宝汽车维修站办理汽修行业主管部门核准的行业许可证以及工商局核发的企业法人营业执照，进行生产车间、客户活动中心、客服呼叫中心室内棚面、墙面、地面、灯光、设备、电气等全部建设项目。委托项目造价估价200万元，委托期限自2010年1月1日至2010年12月31日。天地时公司不认可合同的真实性，认为不能证明对方的损失。诉讼中，车迷俱乐部申请评估其对500平方米房屋内进行装修及添置设备的损失，经现场查看，现500平方米房屋内已由其他单位使用，原有装修、设备情况无法查清。上述事实，有双方当事人陈述、天地时公司与车迷俱乐部签订的《租赁合同》、天地时公司与八达公司签订的《租赁合同》、《解除合同通知书》等证据材料在案佐证。本院认为，当事人签订合同不能违反法律、行政法规的强制性规定，且签订合同不能侵害他人利益。本案中，天地时公司将其自八达公司承租的部分房屋转租给车迷俱乐部，但未经过八达公司同意，导致八达公司提前与天地时公司解约，并收回车迷俱乐部租赁的房屋，且租赁的房屋为违章建筑，故天地时公司与车迷俱乐部签订的租赁合同应为无效。对于合同的无效，天地时公司具有主要过错，应承担主要责任。车迷俱乐部在签订合同时未尽核实义务，亦应承担部分责任。民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。天地时公司与车迷俱乐部签订的合同确认无效后，天地时公司因该合同收取的租金应当返还给车迷俱乐部，但车迷俱乐部在合同期间内占用房屋，亦应支付天地时公司房屋使用费。因车迷俱乐部在2012年9月后未再支付天地时公司房屋使用费，故天地时公司起诉要求车迷俱乐部支付房屋使用费用，本院支持。2012年12月17日，八达公司向天地时公司发出解除合同通知，导致车迷俱乐部不能使用500平方米的房屋，故自此之后的500平方米的房屋使用费应当免除。车迷俱乐部尚欠2012年9月前的房屋使用费4.95万元，亦应补付。车迷俱乐部称已支付，但就此并未提供充分证据证明，故本院不予采信。自2012年12月17日后，车迷俱乐部的500平方米房屋已由八达公司收回，其他房屋的租赁问题由车迷俱乐部与八达公司另行达成协议，故本案合同被确认无效后，不涉及房屋腾退问题。因天地时公司系合同无效的主要过错方，故其要求车迷俱乐部支付违约金的诉讼请求本院不予支持。至于车迷俱乐部提出的反诉主张，车迷俱乐部所持理由之一是天地时公司未给其提供场地使用证明，对此本院认为，因双方合同中约定天地时公司可依法向车迷俱乐部提供营业执照注册地址的手续，并非天地时公司的合同义务，故车迷俱乐部经营中涉及的办照问题仍需自行解决，但天地时公司应当为车迷俱乐部办照过程中需要的文件提供必要的协助。如果确因天地时公司原因导致注册地址不能办理而使车迷俱乐部遭受经济损失，天地时公司应当予以赔偿。但车迷俱乐部反诉要求天地时公司返还房租，因车迷俱乐部确实实际占有、使用了房屋，就应当支付房屋使用费，故车迷俱乐部提出的此项反诉请求本院不予支持。至于车迷俱乐部所主张的建厂损失500000元一节，考虑到房屋被强制腾退系八达公司所为，但系天地时公司原因造成，故车迷俱乐部因此受到的损失应由天地时公司予以赔偿。诉讼中，车迷俱乐部要求评估建厂经济损失，因房屋原状已无保存，车迷俱乐部就其主张的损失亦不充分，且天地时公司持有异议，故本院对于车迷俱乐部主张的损失由本院予以酌情判定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认北京天地时室内成套木作系统有限公司与车迷（北京）汽车俱乐部有限公司签订的《租赁合同》无效；二、本判决生效后七日内，车迷（北京）汽车俱乐部有限公司支付北京天地时室内成套木作系统有限公司所欠房屋使用费、卫生费共计三十万四千四百元；三、本判决生效后七日内，北京天地时室内成套木作系统有限公司支付车迷（北京）汽车俱乐部有限公司建厂损失二十七万元；四、驳回北京天地时室内成套木作系统有限公司其他诉讼请求；五、驳回车迷（北京）汽车俱乐部有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万零八百八十四元，由北京天地时室内成套木作系统有限公司负担五千零一十八元，已交纳；车迷（北京）汽车俱乐部有限公司负担五千八百六十六元，于本判决生效后七日内交纳。反诉费一万九千二百元，由北京天地时室内成套木作系统有限公司负担五千三百五十元，于本判决生效后七日内交纳；由车迷（北京）汽车俱乐部有限公司负担一万三千八百五十元，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郝 蓬人民陪审员  周保山人民陪审员  姚德龙二〇一三年十月十七日书 记 员  陆金伟