福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初4350号 原告（执行案外人）：赵令仕，男，1968年12月28日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：江化莺、商星星，福建亚恩律师事务所执业律师。 被告（申请执行人）：招商银行股份有限公司福州福清支行，住所地福建省福清市音西街道元洪路**冠发国际新城**，统一社会信用代码91350181683074868J。 负责人：林涛，行长。 委托诉讼代理人：王小菲、史伟翯，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 被告（被执行人）：福清市东方旅游航空实业有限公司，，住所地福建省福清市江滨路江滨广场****统一社会信用代码9135018115491370XG。， 法定代表人：林辉。 被告：林辉，男，1964年8月7日出生，住福建省福清市。 原告赵令仕与被告招商银行股份有限公司福州福清支行（以下简称“招商支行”）、福清市东方旅游航空实业有限公司（以下简称“东旅公司”）、林辉案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月29日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理，赵令仕的委托诉讼代理人商星星、招商支行的委托诉讼代理人王小菲到庭参加诉讼，东旅公司、林辉经公告送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 赵令仕向本院提出诉讼请求：1.判决停止对位于福清市××街道××村××大厦××层××号商业店面的强制执行；2.诉讼费由三被告承担。事实和理由：福清市人民法院于2017年4月28日就招商支行诉东旅公司、林辉金融借款合同一案作出（2016）闽0181民初2472号民事判决，进入执行程序后又于2018年12月6日作出（2018）闽0181执1328号之一裁定：划拨、冻结被执行人东旅公司、林辉在银行账户上的存款16854088.04元或查封、扣押、扣留、提取、冻结其他价值相当的财产。之后法院查封了东旅大厦，并向东旅大厦各租户、业主发出协助通知书及执行裁定书要求协助执行，提取东旅公司的租金收入。赵令仕得知情况后于2019年3月1日提出书面异议，法院于2019年5月8日作出（2019）闽0181执异15号执行异议裁定：驳回案外人赵令仕的异议请求。赵令仕认为该裁定认定事实及适用法律错误，东旅大厦虽然登记在东旅公司名下，但实际上是由各方筹集资金建设，并非东旅公司单独所有。且在法院查封前赵令仕早已于2009年2月22日与东旅公司、林辉签订《东旅大厦店面集资断契》，案涉商业店面已卖断与赵令仕，赵令仕已付清全部款项并合法占有该店面，且非因赵令仕的原因未办理过户，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，赵令仕的诉讼请求于法有据，应予支持。综上，东旅大厦一层09号商业店面的实际所有人是赵令仕，应当停止对该店面的强制执行。 招商支行辩称：一、东旅大厦的合法产权人为东旅公司，且东旅公司已依法办理相关抵押登记手续。东旅大厦产权登记于2010年8月24日，房屋所有权人及土地使用权人为东旅公司，招商支行于2010年11月3日、4日办理东旅大厦房产与土地的抵押登记，并取得他项权证。东旅大厦登记在东旅公司名下，不仅具有物权公示效力，而且也具有对抗第三人效力。招商支行依据不动产登记部门颁发的权证，认定东旅大厦为东旅公司所有并无不当，已尽到合理审查义务。不论抵押财产是否属于案外人所有，均不影响抵押权的实现，可以对抗案外人的主张。二、赵令仕提供的证据不能排除执行。首先，赵令仕与东旅公司订的《东旅大厦店面集资断契》系房屋集资合同，不属于合法有效的买卖合同。其次，赵令仕未提供证据证明其在法院查封前占有讼争房产。再次，赵令仕在支付集资款项时在同一天共支付106.8万元，但款项却分为两次不同银行支付，且收款人为林辉而非东旅公司，支付方式不符合常理，不能证明其已支付集资款。最后，集资断契签订时，东旅大厦并未领取权属证书，且讼争店面无法单独办理产权证，依据《城市房地产管理法》第三十八条规定，讼争房产转让目的也无法实现。综上所述，请求驳回赵令仕的诉讼请求。 东旅公司、林辉未答辩，也未举证质证。 经审理查明：东旅公司于2010年8月24日取得东旅大厦的土地使用权证和房屋所有权证（产权证号融房权证Ｒ字第1××2号，土地证号融音西国用（2010）第Ａ04**）后，于2010年11月3日与招商支行签订《授信协议》、《最高额抵押合同》、《最高额质押合同》、《应收账款质押登记协议》、《最高额不可撤销担保书》、《借款合同》，以整座东旅大厦为抵押担保，以东旅大厦的租金为质押担保，向招商支行贷款3200万元，同日办理了房屋抵押登记，次日办理了土地抵押登记。因东旅公司拖欠借款，招商支行向本院起诉，诉讼中本院于2016年5月19日作出（2016）闽0181民初2472号民事裁定，查封了东旅公司所有的东旅大厦房产所有权及土地使用权。2017年4月28日，本院作出（2016）闽0181民初2472号民事判决：东旅公司于判决生效之日起十日内偿还招商支行借款14776230.18元及利息；若东旅公司未按时足额履行上述判决确定的债务，招商支行有权对担保财产东旅大厦的房产及土地以折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿，并有权对东旅大厦的房产自2010年11月3日起至2015年11月2日止及自2015年11月16日起至2023年11月15日止的期间出租所产生的租金收益享有优先受偿权，林辉对上述债务承担连带清偿责任，承担连带清偿责任后有权向东旅公司追偿。判决生效后，东旅公司、林辉均未履行法律文书确定的义务，招商支行于2018年3月27日向本院申请强制执行，本院立案执行后，将诉讼中查封的东旅大厦房产及土地的保全措施转为执行中的查封措施。赵令仕于2019年3月1日提出书面异议，本院于2019年5月8日作出（2019）闽0181执异15号执行异议裁定驳回赵令仕的异议请求，赵令仕遂提起本案诉讼。 以上事实有赵令仕提交的身份证复印件、执行裁定书、送达回证、转账凭条，招商支行提交的融房权证Ｒ字第1××2号房屋所有权证、融音国用（2010）第Ａ0476号土地使用权证、2010年最高抵字第73-0040号《最高额抵押合同》、融房他证ＴＲ字第10069**他项权证、融他项（2010）第1418号他项权证以及当事人庭审陈述等为证，经本院审查核实，予以确认。赵令仕另向本院提交《东旅大厦集资断契》、《东旅大厦各层各套测绘面积》、《房屋交付使用确认书》、收款收据、转账凭证等证据，欲证明东旅大厦一层09号店面已于2009年2月22日卖断与赵令仕，赵令仕已支付全部款项并实际占有、使用该店面。招商支行在质证中对上述证据的真实性、关联性均有异议，首先认为集资断契的真实性、签订时间无法确定；其次认为东旅大厦各层各套测绘面积、《房屋交付使用确认书》，不能证明赵令仕已实际占有讼争店面，且不排除赵令仕与东旅公司串通，出具虚假《房屋交付使用确认书》损害抵押权人合法利益之嫌；再次对收款收据及当庭提交的转账凭证有异议，转账凭证真实性无法确认，根据转账凭证款项是汇入林辉个人账户，无法证明其系支付相应集资款，收款收据是东旅公司出具的，既然是在2009年2月22日同一天支付收取“购房集资款”，却分别开具两张收款收据，与常理不符。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”。在案证据显示东旅大厦已于2010年间登记为东旅公司所有，赵令仕主张其为东旅大厦一层09号商业店面的实际所有人缺乏依据，本院不予采纳。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此可知，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须同时具备上述四种情形且其权利能够排除执行，才可停止对被查封的不动产的执行。赵令仕主张其在法院查封前向东旅公司购买并占有、使用了东旅大厦一层09号店面且付清了全部买卖价款，为此提交《东旅大厦集资断契》、《东旅大厦各层各套测绘面积》、《房屋交付使用确认书》、收款收据等证据。本院审查认为，从赵令仕提交的《东旅大厦集资断契》的名称及内容看，该“集资断契”的性质应为集资建房合同，即便性质为“买卖”合同，该“买卖”合同是否真实有效，亦缺乏证据证明。首先，该“集资断契”明确集资条件为“公司内部职工、骨干等宿舍，工龄在5年以上，在公司双职工，并且对公司有特殊贡献者优先安排”，赵令仕未提交证据证实其符合上述集资条件；其次，案涉集资款属大额资金，以现金形式交付不合常理，仅凭东旅公司出具的收款收据无法证实其真实的支付情况，赵令仕主张部分款项系转账支付，但未提交转账给东旅公司的银行转账记录为证，庭审中赵令仕补充提交转账凭证一份，但该部分款项是汇入林辉个人账户，无法证明是支付给东旅公司的集资款或购房款。再次，赵令仕提交《房屋交付使用确认书》系东旅公司出具，无其他证据佐证，且不排除与东旅公司串通确认虚假事实的可能，无法证实其在法院查封之前已合法占有涉案不动产。此外，即便“集资断契”是真实的，也只约束合同双方当事人，“集资断契”中载明“房产为共有产权无法分割，东旅公司不能将东旅大厦进行银行抵押及担保，如发现或造成买方经济损失均由东旅公司承担并负相应的法律责任”，赵令仕可以按照合同约定向东旅公司另行主张赔偿损失。综上，赵令仕提供的证据不足以证明其为案涉店面的实际产权人或享有排除强制执行权益的买受人，其无权对抗抵押权人的优先权以及法院的强制执行。赵令仕的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。东旅公司、林辉经本院合法传唤未到庭应诉，依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告赵令仕的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告赵令仕负担（已缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长 郭 才 人民陪审员 林 峰 人民陪审员 郭进翌 二〇一九年十一月二十日 书 记 员 林阳凯