安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初1113号原告：曹玉龙，男，1954年6月7日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：柳丰收，北京大成（合肥）律师事务所律师。被告：丁彩虹，女，1981年4月25日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：杨合先（系被告丁彩虹丈夫），男，1971年4月19日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。原告曹玉龙诉被告丁彩虹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹玉龙及其委托诉讼代理人柳丰收、被告丁彩虹的委托诉讼代理人杨合先均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曹玉龙向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付原告购房款200000元，并支付违约金800000元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年6月25日，原告所有的站北二村的住房拆迁，同日与拆迁人签订了《合肥铁路南站综合改造项目拆迁安置协议书》，约定拟安置总建筑面积为约82.5平米房型一套、约67.5平米房型一套。因儿子已分得一套住房，原告曹玉龙打算将房子分别赠送给两个女儿，为规避家庭矛盾，就向从事拆迁生意的熟人杨合先请教如何办理，杨合先说他可以帮忙办理分户手续，不需要缴纳费用，但需要先去办个公证手续，将安置权利过户给他爱人丁彩虹，然后再以丁彩虹的名义分户到原告两个女儿名下。出于对熟人的信任，在杨合先的安排下，原告与被告签订了一份房屋买卖协议，协议约定原告将坐落于瑶海区明光路1号门货场内运贸仓库西座南朝北自建房8间卖给被告，价格为人民币二十万元，自签字之日起，房屋归被告所有，今后一切与原告无关，原告在南站登记拆迁户头变更为被告。协议签署时间按杨合先的指示填写的为2008年8月23日。2013年6月25日，原告与被告签订“协议书”一份，约定将安置的82.5平方米一套、67.5平方米--套办理到被告名下，并办理公证手续后到铁路南站办理相关手续。2013年6月26日，原告跟杨合先到合肥市中安公证处制作了一份“声明书”，内容是将两套安置房的权利、义务由丁彩虹享有和承担，同意以丁彩虹的名义向有关部门办理变更手续，该回迁房屋产权由丁彩虹享有，并在公证处做了“声明书”签名、指印的公证。但此后经原告多次催促，杨合先一直拖延办理分户手续，原告经向合肥铁路南站综合改造项目指挥部（下简称铁路南站指挥部）了解，方知杨合先和丁彩虹已经拿着公证书和声明书要求指挥部将安置房登记在丁彩虹名下了。为维护自身合法权益，2014年3月5日，原告再次来到了合肥中安公证处，制作了一份“关于收回两套安置房屋的申请”，要求撤销对丁彩虹的赠与，并同样对申请书上的签名和指印做了公证。但铁路南站指挥部对此并不认可，建议原告通过司法途径寻求救济。原告随后向瑶海区人民法院起诉，要求合肥市瑶海区车站街道办事处、合肥市瑶海区重点工程建设办公室继续履行与原告的拆迁安置协议，但瑶海区院一审认为拆迁人已将拆迀安置权利变更到被告名下，原告已不是拆迁安置合同的权益人，驳回了原告的诉讼请求，原告不服提起上诉，二审法院维持了原审判决。原告通过被告分户的要求无法实现，而被告也未支付《房屋买卖协议》约定的二十万元购房款。2015年3月6日，原告以《房屋买卖协议》的合同目的无法实现为由起诉解除合同，瑶海区人民法院一审认为未在解除权发生之日起一年内行使，解除权消灭，对原告的解除合同的诉讼请求不予支持，原告不服提起上诉，合肥市中级人民法院于2016年12月1日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。至此，原告返还拆迁安置房权益的诉求已被法院驳回，拆迁安置房已归被告所有，但其却未按《房屋买卖协议》支付购房款，已严重违约。为此，原告特诉至贵院，请求被告支付购房款并承担违约金，望判如所请。被告丁彩虹辩称：我已经按照合同约定履行了义务，支付了全部房款，原告也将房屋交付给我了，合同已经履行完毕，原告诉请无事实及法律依据，请求法院驳回原告诉请。原告针对其诉讼请求提交的证据及证明目的：一、《安置协议书》、《房屋买卖协议》、《协议书》公证声明书各一份，证明：2013年6月25日，原告与拆迁人签订了安置协议书，约定安置总建筑面积约82.5平方米房型和67.5平方米方型各一套，2013年6月26日原告为顺利将安置房分到两个女儿名下，在杨合先的安排下签订了房屋买卖协议，并到合肥市中安公证处制作了一份公证书，将两套安置房的权利义务由被告享有和承担，同意以被告的名义向有关部门办理变更手续，该回迁房屋产权由被告享有，并对签名，指印的真实性进行了公证；二、关于收回两套安置房屋的申请、公证书（2014年3月5日出具）、合肥中安公证处复查决定书各一份，证明：被告未按约定为原告分户，原告到合肥中安公证处制定了一份关于收回两套安置房屋的申请，要求撤回赠予，并同样对签署行为的真实性进行了公证，合肥中安公证处明确2013年6月26日的公证书仅证明签名、指印，未对声明书的内容进行公证；三、合肥铁路南站综合改造项目指挥部撤销赠予通知书、归还安置房的申请、答复意见各一份，证明：原告于2014年4月17日再次通知合肥铁路南站综合改造项目指挥部已撤销对被告的赠予，要求恢复原状，该指挥部书面答复声明书已发生一定法律后果，建议原告寻求司法救济的事实；四、（2015）合民一终字第01103号民事裁定书一份，证明：拆迁人已经将原告的拆迁安置权利变更到被告名下，原告已经司法确认丧失安置权益人的资格，按照房屋买卖协议约定，原告已经履行了合同义务；五、（2015）瑶民一初字第01690号民事判决书、（2016）民终4618号民事判决书各一份，证明：2015年3月6日，原告以房屋买卖协议的合同目的无法实现为由起诉解除合同，瑶海区法院一审认为解除权发生之日起一年内行驶，解除权消灭，对原告的解除合同诉请不予支持，原告不服上诉，合肥中院于2016年12月11日作出终审判决，驳回上诉，维持原判，支持原告要求返还房屋的法律程序已经穷尽，房屋由法院判决归被告所有，但被告尚未支付购房款；六、合肥市公安局不受理信访事项告知书一份，证明：原告在合肥中院作出生效判决后继续向合肥市公安局信访要求返还房屋，合肥市公安局于2017年10月30日作出不予受理的书面告知，认为不属于本区域管辖。被告对原告提交的证据的质证意见为：对证据一，真实性无异议；对证据二，真实性无异议，对证明目的有异议，双方是买卖房屋不是赠予；对证据三，真实性无异议，对证明目的有异议，没有赠予的事实；对证据四、五，真实性无异议；对证据六，真实性无异议，被告与原告是正常的房屋买卖合同关系。被告就其抗辩事由提交的证据及证明目的：一、房屋买卖协议复印件一份，证明早期购买房屋6.5万元已经向原告支付，当时的合伙人杜宝权的岳母叫张卫平，杜宝权曾经受到纪委的调查明确表明了房屋的购买与支付款项情况；二、（2015）瑶民初字01690号案件的质证笔录及开庭笔录一份，证明被告丈夫通过向证人丁某借款13万元用于支付原告购房款是签第二份协议的时候付的钱，落款时间是2008年8月23日，但是实际签订合同的时间是在2010年夏天左右，时间长了具体记不清楚了。三、2013皖合中公字第11803号公证书，证明原告通过公证书的方式将安置房的安置权利义务全部让与被告。四、2013年6月25日的协议书一份，证明在去公证前原被告双方已经达成协议；五、证人张某的证言，证明被告已经支付房款65000元的事实。原告对被告提交的证据的质证意见为：对证据一真实性无异议，张卫平是负责南站拆迁办杜宝权的丈母娘，当时签订该份协议的时候杜宝权说签该份协议不损害我的任何权益，我没有收到所谓的6.5万元；对证据二，真实性无异议，对证人丁某的证言的三性均有异议，证人说明的款项并没有支付给原告，（2015）瑶民初字01690号判决书并没有对证人证言的真实性予以采纳；对证据三的真实性无异议，两套安置房确实已经转到被告名下，公证书上并没有体现双方是买卖合同关系；对证据四的真实性没有异议，但是协议书上也没有写清楚双方是买卖合同关系；对证据五真实性合法性关联性均有异议。首先证人与杨合仙之间是合伙购房的合伙关系，与本案有利益冲突，证言不足以采信。其次，双方签订协议都有书面的手续。可见证人是有相应的法律意识，而他称交付了65000元都没有要求出具书面的收据，我们认为不符合常理，不足以采信。经庭审举证、质证，本院对双方均无异议的证据的真实性予以确认。对真实性有异议的证据，本院综合认证如下：被告提供的证人张某的证言，因仅有其证言，无其他证据相佐证，故对其真实性、合法性均不予认定。基于以上认定的证据及双方当事人的当庭陈述，审理查明的事实为：2008年7月18日，曹玉龙与丁彩虹、张卫平签订《房屋买卖协议》一份，约定曹玉龙将位于瑶海区明光路1号门货场内运贸仓库西座南朝北自建房六间卖给丁彩虹、张卫平，经双方协商，价格为人民币陆万伍仟元整；自签字之日起，房屋归丁彩虹、张卫平所有，今后一切与曹玉龙无关；本协议双方必须自觉履行各自的责任和义务，如有一方违约，将赔偿另一方违约金人民币贰拾万元整；如果今后发生争议由双方自行调解，如协调不成，由瑶海区人民法院民事庭按房屋买卖协议裁决；本协议一式两份，双方各执一份；本协议一经双方签字，立即生效。2008年8月23日，曹玉龙与丁彩虹签订《房屋买卖协议》一份，约定曹玉龙将位于瑶海区明光路1号门货场内运贸仓库西座南朝北自建房8间卖给丁彩虹，经双方协商，价格为人民币贰拾万元；自签字之日起，房屋归丁彩虹所有，今后一切与曹玉龙无关；本协议双方必须自觉履行各自的责任和义务，如有一方违约，将赔偿另一方违约金人民币捌拾万元整；如果今后发生争议由双方自行调解，如协调不成，由瑶海区人民法院民事庭按房屋买卖协议裁决；本协议一式两份，双方各执一份；曹玉龙早期在南站登记拆迁户头变更为丁彩虹；本协议一经双方签字，立即生效。2013年6月25日，由于合肥铁路南站综合改造项目需拆迁该住房，曹玉龙又与丁彩虹签订《协议书》一份，约定曹玉龙住站北二村南站货场平房，在这次拆迁安置于铁路南站复建点内；安置房82.5平方米一套和67.5平方米一套，经双方协商一致，房产办理到丁彩虹名下，双方办理公证手续后到铁路南站办理相关手续。同日，曹玉龙与合肥市瑶海区车站街道办事处、合肥市瑶海区房屋征收办公室签订了《合肥铁路南站综合改造项目拆迁安置协议书》。当日，原告与丁彩虹前往合肥市瑶海区车站街道办事处办理变更登记。由于街道办事处认为手续不完善，未给予办理。2013年6月26日，曹玉龙与妻子武维芝一同前往安徽省合肥市中安公证处，共同向该公证处出具《声明书》一份。言明“声明人曹玉龙与武维芝是夫妻关系，声明人曹玉龙和武维芝原位于合肥市站北二村的房屋已经被拆迁，并已经签订了《合肥铁路南站综合改造项目拆迁安置协议书》，约定拟安置总建筑面积为约82.5平方米房型一套、约67.5平方米的房型一套，声明人曹玉龙和武维芝慎重考虑后都自愿同意将位于合肥市站北二村的房屋被拆迁后在回迁安置过程中建筑面积约82.5平方米房型一套和67.5平方米的房型一套的房屋自己享有的一切权利义务由丁彩虹（女，公民身份证号码）享有和承担，并同意以丁彩虹的名义向有关部门办理相关变更手续。该回迁房屋产权由丁彩虹享有。以上声明内容是声明人曹玉龙与武维芝的真实意思表示，若有虚假，声明人曹玉龙与武维芝自愿承担由此引起的一切法律责任。”曹玉龙在声明人处签名、捺印，武维芝亦予以了捺印。合肥市中安公证处于同日作出（2013）皖合中公证字第11803号公证书对该声明书予以公证。曹玉龙夫妻拿到公证书后，将公证书交给丁彩虹，丁彩虹于2013年6月26日前往合肥市瑶海区车站街道办事处办理变更登记。合肥市瑶海区车站街道办事处和合肥市瑶海区房屋征收办公室依据该公证书给予办理了变更登记，将曹玉龙享有的上述两套房屋安置权益变更至丁彩虹名下。2014年3月6日，曹玉龙、武维芝再次一同前往安徽省合肥市中安公证处，共同向该公证处出具《关于收回两套安置房屋的申请》一份。载明“我们夫妻原位于合肥市站北二村的房屋已经被拆迁，已经签订了《合肥铁路南站综合改造项目拆迁安置协议书》，约定安置总建筑面积为约82.5平方米房型一套、约67.5平方米的房型一套。后我们于2013年6月26日在合肥市中安公证处发表声明，内容为我们自愿将上述安置的两套房型中各自享有的一切权利、义务由丁彩虹（女，公民身份证号码）享有和承担，并同意以丁彩虹的名义向有关部门办理相关变更手续。该回迁房屋产权由丁彩虹享有。我们当时办理公证是将上述房屋过户到我们子女名下，出于考虑省过户费用，导致我们被欺骗办理了上述公证，现我们考虑后自愿收回上述两套房屋。若因此导致丁彩虹权益损失，由我们承担。以上内容是我们的真实意思表示，若有虚假，我们自愿承担由此引起的一切法律责任”。曹玉龙在声明人处签名、捺印，武维芝亦予以了捺印。合肥市中安公证处作出（2014）皖合中公证字第2946号公证书对该申请予以公证。同日，曹玉龙、武维芝将上述公证书交给了合肥铁路南站综合改造项目指挥部。2014年4月10日，曹玉龙、武维芝向安徽省合肥市中安公证申请复查（2013）皖合中公证字第11803号公证书，该公证处经核查决定不予撤销上述公证书。2014年4月17日，曹玉龙、武维芝向合肥铁路南站综合改造项目指挥部递交了《关于撤销赠与丁彩虹安置房的通知》，请求撤销对丁彩虹的赠与，收回安置房。2014年4月30日，该项目指挥部办公室作出以下答复：2013年6月26日由合肥市中安公证处所出具的声明公证[（2013）皖合中公证字第11803号公证书]明确表示自愿同意拆迁房屋回迁权利由丁彩虹享有，这只是普通民事行为，形式上没有表现出违法内容，并通过公证机关对其真实性进行了确定，即已发生了一定的法律后果，因而你不能对该拆迁安置房进行处置。据此，你们提出的申请，我们不能予以办理。2014年5月26日，曹玉龙、武维芝以丁彩虹为被告向本院提起赠与合同纠纷之诉，于2014年8月29日撤回起诉。2014年7月2日，武维芝以曹玉龙、丁彩虹为被告向本院提起确认合同无效纠纷之诉，于2014年8月19日也向该院申请撤诉。2014年8月5日，曹玉龙以合肥市瑶海区车站街道办事处、合肥市瑶海区房屋征收办公室为被告，以丁彩虹为第三人向本院提起房屋拆迁安置补偿合同纠纷之诉，经本院审查认为曹玉龙已不是拆迁安置权益人，其与本案无利害关系，故于2014年11月27日裁定驳回曹玉龙的起诉。后曹玉龙不服该裁定书，向合肥市中级人民法院提起上诉，中院于2015年2月3日作出（2015）合民一终字第01103号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。嗣后，曹玉龙向安徽省高级人民法院申请再审，2016年6月8日，安徽省高级人民法院驳回曹玉龙的再审申请。2015年3月6日，曹玉龙向本院提起诉讼，要求解除曹玉龙与丁彩虹于2008年8月23日签订的《房屋买卖协议》，被告丁彩虹返还原告曹玉龙根据《合肥铁路南站综合改造项目拆迁安置协议书》获得的拆迁安置权益。2016年10月19日，本院作出（2015）瑶民一初字第1690号民事判决书，判决驳回曹玉龙的诉讼请求。2016年12月1日，合肥市中级人民法院作出（2016）皖01民终4618号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2019年1月21日，曹玉龙再次诉讼来院，请求判如所请。本院认为：经生效判决书认定，曹玉龙与丁彩虹于2008年8月23日签订的《房屋买卖协议》合法有效。本案的争议焦点为丁彩虹是否按《房屋买卖协议》约定向曹玉龙支付了购房款；如构成合同违约，违约责任如何承担。关于丁彩虹是否按《房屋买卖协议》约定向曹玉龙支付了购房款问题。本案中丁彩虹主张分三次支付了房款195000元，第一次是2008年7月18日签订《房屋买卖协议》当日其丈夫杨合先和张卫平共同支付了35000元，第二次是张卫平女儿张某与丁彩虹、杨合先一起支付了30000元，第三次是2010年夏天丁彩虹丈夫杨合先向丁某借款130000元支付给曹玉龙，三次均为现金支付，也都没有要求曹玉龙出具收条。曹玉龙在多次诉讼中是虚假买卖，否认收到房款。本院认为，丁彩虹辩称已经支付房款195000元的主张不能成立，理由如下：首先，其提供的证人张某与购房本身存在利益关联，证人丁某是丁彩虹丈夫的朋友，证人与丁彩虹存在利害关系，在无其他证据相佐证的情况下，证人证言的真实性不能认定；其次，2010年夏天丁彩虹丈夫杨合先向丁某借款130000元现金支付给曹玉龙，属于大额现金支付，其既未提供现金来源的证据，也未提供相应的银行取款流水记录等证据；第三，从双方买卖房屋的过程看，双方为明确权利义务签订了《房屋买卖协议》，后期为办理房屋过户又签订了《协议书》，并办理了公证手续，可见丁彩虹是具有相应的法律意识，其称支付房款后没有让曹玉龙出具收条明显与常理不符。综上，曹玉龙要求丁彩虹支付房款200000元的诉讼请求成立，依法予以支持。关于违约责任如何承担问题。本院认为，丁彩虹未按合同约定逾期支付购房款，构成合同违约，应承担支付违约金等违约责任。曹玉龙主张丁彩虹支付违约金，符合合同约定，应予支持；但其主张违约金800000元，明显过高，应予调整。曹玉龙没有提供证据证明其实际损失情况，故本院确定其实际损失为同期银行贷款利率标准计算的利息损失；依此，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，确定违约金的标准为同期银行贷款利率的1.3倍。关于违约金的起算时间，因《房屋买卖协议》没有约定付款时间，曹玉龙在2015年3月6日前也没有按《房屋买卖协议》有效主张合同权益，故违约金自2015年3月6日开始计算至款清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告丁彩虹于本判决生效后十日内支付原告曹玉龙房款200000元；二、被告丁彩虹于本判决生效后十日内支付原告曹玉龙违约金（以200000元为基数，自2015年3月6日开始按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算至款清之日止）；三、驳回原告曹玉龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由原告曹玉龙负担3720元，被告丁彩虹负担10080元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  陆 军人民陪审员  王义明人民陪审员  袁群英二〇一九年十一月七日书 记 员  权 可