广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1802民初8525号原告：刘洪平，男，1966年12月16日出生，汉族，住广东省东莞市东城区*************，公民身份号码513************517。委托诉讼代理人：苏振标，广东中肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾昭明，广东中肯律师事务所律师。被告：清远市兴合力房地产开发有限公司，住所地：清远市*********************。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：冯庆文，广东捷高律师事务所律师。原告刘洪平与被告清远市兴合力房地产开发有限公司（以下简称兴合力公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘洪平的委托诉讼代理人苏振标、被告兴合力公司的委托诉讼代理人冯庆文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘洪平向本院提出诉讼请求：1、被告立即将原告所购买的位于清远市*********************屋的办理房屋权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；2、被告依法向原告支付逾期办理房屋产权证违约金，违约金从2016年4月19日起至被告将办理房屋权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止以购房款1686400元为基数按年利率6的标准计算暂计至2018年2月13日的违约金金额为184348.9元；3、被告依法向原告支付逾期交房违约金，违约金从2015年1月1日起以购房款1686400元为基数按每日万元分之五的标准计算至2016年1月18日被告将清远市*********************屋交付给原告使用之日计2015年1月1日至2016年1月18日的违约金为32210.24元；4、被告清远市兴合力房地产开发有限公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年11月13日，被告与原告签订正式的广东省商品房买卖合同，约定原告购买位于清远市*********************屋，购房款1686400元。原告以清远市兴合力房地产开发有限公司欠借款350万抵作房款，付清了房款。2016年1月18日，被告将该房屋交付给原告使用，办理了入住手续，并一直缴纳物业管理费。双方在该合同中约定，被告应当2014年12月31日前将涉案房屋交付给原告使用，但是被告直到2016年1月18日才将涉案房屋交付原告使用。因此，被告应从2015年1月1日起按日向原告支付已交房款万分之五的逾期交房违约金，计至2016年1月18日为32210.24元。另外，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理:2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1向买受人支付违约金原告已按双方的约定完全履行了己方的义务，但由于被告的原因，截至原告起诉之日，被告仍未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今未能取得所购房产的权属证书。原告认为，广东省商品房买卖合同是出卖人转移房屋所有权与买受人，买受人支付价款的合同，依约将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案为买受人办理产权证书，是出卖人应承担的主要义务。被告未依约履行义务，已构成违约，应依法向原告支付违约金。由于案涉合同约定的逾期办证违约金为按买受人已付房价款的0.1计付，该违约金远远低于买受人的实际损失，因此，原告根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定以及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6的标准计算违约金的规定，认为被告应当以原告己付购房款为基数按年利率6的标准向原告支付逾期办证违约金。根据合同约定被告应在2016年4月18日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因此被告支付逾期办证违约金应从2016年4月19日起计至其将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止，其中从2016年4月19日计至2018年2月13日的违约金暂计金额为184348.9元。综上所述，为维护自己合法权益，原告现特根据我国民事诉讼法的相关规定，向法院提起诉讼，请求法院依法判令如原告所求。被告兴合力公司辩称，对于逾期办证的违约金计算时间应计算到2018年2月13日。本院经审理认定事实如下：2013年11月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发建设的位于清远市*********************屋，建筑面积共337.28平方米，房屋总价款为1686400元。合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收合格。合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付给买受人，……逾期超过90日，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。原告已付清涉案房屋购房款给被告，被告开具了收据给原告。2016年1月18日，原告在《业主收楼物品、资料签收确认书》上签名，确认原告于该日已收到房屋钥匙5条、业主卡3张。被告确认涉案房屋已办理了产权首次登记，房屋产权已登记到了被告名下，但截至法庭辩论终结时止，涉案房屋尚未办理原告为权属人的不动产权证。此外,原告刘洪平以兴合力限公司、黄志清为被告，以民间借贷纠纷为由向东莞市第一人民法院提起诉讼，要求被告兴合力公司归还借款本金及相应利息，并要求被告黄志清对借款本息承担连带清偿责任。东莞市第一人民法院对原告刘洪平向被告兴合力公司提供借款3500000元的事实予以确认，并认定原告刘洪平与被告兴合力公司于2013年11月13日关于以物抵债达成一致意思表示，双方约定以兴合力公司开发建设的坐落于清远市*********************和1204号房作价共3376050元抵偿涉案借款债务，而该两份《商品房买卖合同》应在2013年11月13日生效，双方应切实履行合同约定的义务。东莞市第一人民法院认为，被告兴合力公司仍应向原告刘洪平偿还剩余借款本金717703.42元及相应利息等，并作出（2015）东一法东民一初字第672号民事判决书。被告兴合力公司对该判决不服，上诉于东莞市中级人民法院。东莞市中级人民法院于2015年12月25日作出（2015）东中法民一终字第2602号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。刘洪平以申请执行人的名义就已经发生法律效力的（2015）东一法东民一初字第672号民事判决书、（2015）东中法民一终字第2602号民事判决书向东莞市第一人民法院申请立案执行，但由于本院已受理被执行人兴合力公司的破产申请，故东莞市第一人民法院于2018年5月2日作出（2016）粤1971执6145号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。另查明，本院根据清远市科建门窗幕墙装饰有限公司的申请，于2018年2月13日裁定受理被告兴合力公司破产清算一案。本案属于商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，属有效合同，双方应予恪守。关于原告要求被告承担逾期交楼的违约责任。原告已支付全部房款，被告应按约定将涉案商品房交付给原告使用，根据合同第八条约定，该房屋应于2014年12月31日前交付给原告。但原、被告于2016年1月18日办理房屋交接手续。故逾期交楼的违约金计算时间应从2015年1月1日起计算至2016年1月18日止，逾期交楼违约金计付标准以原告已付购房款1686400元为基数按日万分之五计算，故本院对原告该项主张，予以支持。关于原告要求被告承担逾期办证以及协助其办理的主张。被告已于2016年1月18日将涉案房屋交付给原告，依照合同约定，被告应在商品房交付使用后90日内即2016年4月17日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但截止至法庭辩论终结时止，被告仍未履行协助办证义务，其行为已构成违约，被告应向原告承担相应的违约责任。至于逾期办证的违约金的标准问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求。由于被告迟延协助原告办理房屋产权证的违约行为导致原告不能预期取得房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，确实存在实际损失。虽然原告无举证证明其实际损失的数额，但由于被告的违约行为处于持续状态，该损失虽然难以确定但必然不断扩大。双方约定的逾期办证违约金为原告已付房价款的0.1%，是不变的金额，仅为1686.40元，被告违约时间的长短与其承担的违约金数额没有任何关联，双方的权利、义务明显不对等。在被告长期未履行义务的情形下该违约金本身难以实现其设立的初衷，逾期办证的违约金计付标准显然过低，不符合公平原则。根据合同的履行情况以及当地的实际情况，本院酌情调整逾期办证违约金为以原告已付房款1686400元为基数按照年利率2%的标准计算。逾期办证的违约金应从2016年4月18日起计算，对于截止时间，因本院已于2018年2月13日裁定受理被告兴合力公司破产一案，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十四条“人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利”的规定，受理破产申请是确定破产债权的节点，该破产案件的处理结果直接关系到原告在此后的债权应否继续计算的问题，本案的违约金暂时只计算至破产受理之日即2018年2月13日，故逾期办证的违约金为应从2016年4月18日起以原告已付购房款1686400元为基数按年利率2%暂计算至2018年2月13日止。此后的违约金若因该破产案件出现《中华人民共和国企业破产法》第一百零八条规定的情形而被人民法院裁定终结破产程序的原告可再另行主张。本院对原告该项主张，予以支持。鉴于被告承认涉案商品房已办理产权的首次登记，故原告请求被告将办理涉案商品房权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，依据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国企业破产法》第四十四条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告清远市兴合力房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理位于清远市**********************屋权属证书需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告刘洪平办理该房屋的权属证书；二、被告清远市兴合力房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘洪平支付逾期办证违约金（从2016年4月18日起以已付购房款1686400元为基数按年利率2%计算违约金至2018年2月13日止）；三、被告清远市兴合力房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘洪平支付逾期交楼违约金（从2015年1月1日起以已付购房款1686400元为基数按日万分之五计算违约金至2016年1月18日止）；四、驳回原告刘洪平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2274元，由原告刘洪平负担1205元，被告清远市兴合力房地产开发有限公司负担1069元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  汤思达二〇一九年十一月二十三日书记员  李颖欣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国企业破产法》第四十四条人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。第一百零八条破产宣告前，有下列情形之一的，人民法院应当裁定终结破产程序，并予以公告：第三人为债务人提供足额担保或者为债务人清偿全部到期债务的；债务人已清偿全部到期债务的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。