海南省五指山市人民法院   民事判决书   (2019)琼9001民初783号   海南省五指山市人民法院   民事判决书   (2019)琼9001民初783号   原告：刘某，女，1955年8月27日出生，汉族，住河北省衡水市。   委托诉讼代理人：王某，海南中海律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李某，海南中海律师事务所律师。   被告：五指山九宗实业开发有限公司，住所地五指山市海榆南路。   法定代表人：吴某，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：于某，该公司员工。   委托诉讼代理人：孙某，该公司员工。   原告刘某与被告五指山九宗实业开发有限公司（以下简称九宗公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王某、被告委托诉讼代理人于某、孙某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告刘某向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告限期为原告办理五指山市迎宾大道南侧圣煜·颐山居(五指山.颐园小区)D3栋416号房屋的不动产权证书；2.请求法院判令被告支付逾期办证违约金16778元(自2017年11月13日逾期之日起暂计算至起诉之日2019年8月21日止)；3.请求法院判令被告支付占用资金期间的利息人民币1187.97元(以8888元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2016年11月11日起暂计算至2019年8月21日止)；4.请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费用、保全费等。事实和理由：2016年3月30日，原告与被告签订五指山商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于五指山市迎宾大道南侧圣煜·颐山居(五指山·颐园小区)D3栋416号房屋，建筑面积61.56、每平方米人民币4219元、总价款人民币259722元；被告应在2016年6月30日前将房屋交付原告使用，房屋交付之日起500日内为原告办理房屋权属证书；原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之   日起每日按已付购房款的万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告已按照合同约定支付了全部购房款、并于2016年11月11日支付办理房产证费用以及维修基金等相关费用人民币8888元，被告应在2017年11月13日前为原告办理房屋权属证书，但被告迟迟不为原告办理房屋的产权证书，截止至今日已逾期646日，根据合同约定被告应支付原告逾期办证违约金16778元。   被告九宗公司辩称，对起诉状陈述的事实没有异议，但认为计算违约金的时间节点有误，应从实际交房之日起计算，有合同约定非出卖人责任的延期交房需要买受人向出卖人支付半年物业管理费的违约金，根据合同第十五条约定，由于出卖人责任产生的延期办证才支付违约金，我方认为不是出卖人的责任，不应当支付违约金。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。   原告刘某提交了如下证据：1.《五指山市商品房买卖合同》（WZL000017035），证明①原被告双方于2016年3月30日签订《五指山市商品房买卖合同》约定由原告购买被告位于五指山迎宾大道南侧圣煜·颐山居（五指山·颐园小区）D3栋416号房并且于3月31日在五指山市房产管理局完成商品房预售备案登记的事实；②根据合同约定被告已经逾期办证，应向原告支付违约金的事实。2.《收据》（开票日期：2016年3月29日，编号：5003071）、《销售不动产统一发票》（发票号：00068172），证明原告按合同约定，以银行转账的方式向被告支付全部购房款人民币259722元的事实。3.《收据》（开票日期：2016年11月11日，编号：0002391），证明原告于2016年11月11日已经向被告支付商品房办证费及维修基金费共计人民币8888元的事实。   经被告九宗公司当庭质证，对原告提交的证据1-3的真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容有异议，不能证明交房入住时间，原因是在2016年11月11日原告才办理交房入住手续，根据证据1合同第十五条第四段中约定“如因出卖人的责任……”不适用于原告提出关于违约金的诉讼请求。   被告九宗公司提交了如下证据：1.九宗公司诉五指山市住房和城乡建设局起诉状，2.证据目录，3.受理案件通知书，4.关于二期商品房房产证办理进展公告，5.工商银行电子回单，证据1-5证明延期办理房产证不是出卖人的责任，是政府职能部门没有及时给予办理相关手续；6.海南省政务服务网房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案系统截图，7.海南省房屋建筑工程全过程监管信息平台网上竣工验收备案截图，证据6-7证明被告已完成了涉案项目网上竣工验收备案申报手续，原告未能取得房产证不是被告的原因造成；8.《海南省建设工程竣工验收备案工作流程》，证明住建局应当在收到原告提交的材料后15日内（2019年6月2日前）对备案文件进行审查，并向被告颁发《海南省建筑（市政）工程竣工验收备案证》，原告未能取得房产证不是被告的原因造成的。   经原告刘某质证，对被告提交的证据1-3、5的真实性、合法性待法院认定，涉及其他案件请法院确认，对关联性、证明目的均不认可；对证据4的真实性、合法性、关联性不认可。该份证据是其他案件的内容并没有相应的可以作为参考的依据，与本案的事实无关联，被告以未生效的上述材料作为证据，原告不予采信。从被告提交的证据可看出被告存在逾期办证的行为，被告应在合同第八条约定的时间内为原告办理房屋权属证书，但从证据1中可看出被告于2019年5月17日才派工作人员前往政府办理相关手续，从证据4、5可看出其是于2019年5月7日才办理房屋产权证的相关手续，证明其存在逾期办证的事实，其将责任归于其他部门明显是推卸责任；对证据6-8认为举证应当在法庭辩论结束之前提交，被告在庭审结束后提交应当承担相应的后果，对该三份证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，同时证据6、7能够证明被告逾期办理房产证的事实，为原告办理房产证是被告的义务，被告应当预想并解决在办理房产证过程中的所有困难，同时原告已经给足够的时间让被告办理房产证，因此，时至今日无法办证的责任在于被告而不是任何其他相关部门。   被告对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：本案原告要求被告为其办理不动产权证、支付逾期办证违约金及占用资金期间的利息，被告提交的证据2、5与本案不具有关联性，本院对该三份证据不予采信；证据4由被告制作，被告未提交证据证明该公告已向各业主公示，本院对该份证据的真实性不予采信；经本院核实，对被告提交的证据1、3的真实性予以采信；证据6-8经与网页核实一致，本院对其真实性予以采信。   根据上述证据和当事人的陈述，本院认定如下案件事实：2016年3月30日，原告与被告签订《五指山市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的圣煜·颐山居(五指山.颐园小区)D3栋416号房，房屋总价259722元。   原告已按照合同约定支付了全部购房款，并于2016年11月11日向被告支付办证费5194元、维修基金3694元。庭审过程中，原告陈述涉案房屋实际交付日期早于合同约定的交付日期，被告认为原告是在2016年11月11日办理涉案房屋交房手续的。   《五指山市商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起500日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在500日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。   第八条约定，出卖人应当在2016年6月30日前将验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起90日内告知买受人的。   建设工程竣工验收备案是办理房地产权属登记的前置程序。被告认为五指山市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）不履行建设工程竣工验收备案的法定职责，向本院提起行政诉讼。   2019年5月30日，被告通过海南政务服务网平台向市住建局提交了五指山颐园小区D3、D4栋工程竣工验收备案申请材料，市住建局对被告的申请未作出处理。2019年6月12日，被告在海南省房屋建筑工程全过程监管信息平台上传了D3、D4栋工程竣工验收备案申请材料。   《海南省建设工程竣工验收备案工作流程》第5条规定，备案部门收到质监机构递交的《建筑（市政）工程质量监督报告》及建设单位递交的备案文件后，应在15日内对备案文件进行审查，对填写内容不清或发现有疑问时，应及时与相关质监机构和建设单位进行核实，必要时可到工程实地进行了解。   本院认为，原告与被告签订的《五指山市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告已依约支付了全部购房款259722元。被告应当按照约定代原告办理不动产权证，但涉案房屋所属的建设工程项目尚未竣工验收备案，暂不具备办理不动产权证的条件，原告要求被告为其办理不动产权证，本院不予支持。原告可待办证条件成就后，再另行主张。   因现实施不动产统一登记制度,不动产权证包含房屋权属证书和土地使用权证，结合合同第十五条约定，故被告应当自房屋交付之日起1000日内为原告办理不动产权证。原告与被告对房屋交付之日存在争议，且双方均未提交证据证明自己的主张，根据商品房交易习惯，开发商通常于商品房交付之日收取购房人的代办证费用、维修基金等费用，本院由此确认涉案房屋的交付日期为2016年11月11日。故被告按约定应当为原告办理不动产权证的最后日期为2019年8月8日。   被告在该日期之前已于2019年5月30日向市住建局申请包含涉案房屋在内的建设工程竣工验收备案，市住建局收到材料后未作出处理是被告不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，构成不可抗力。被告因不可抗力不能履行合同约定为原告办证，市住建局收到材料在15日审查期后的处理期间被告免责。故原告原告主张自2017年11月13日起暂计算至2019年8月21日期间的逾期办证违约金，本院不予支持。   原告向被告支付代办证费用、维修基金的行为是基于双方的合意，且根据前述理由，被告未按约定为原告办理房产权属证的行为属违约行为，但在市住建局收到材料在15日审查期后的处理期间被告免责。故原告要求被告支付占用资金期间的利息，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条规定，判决如下：   驳回原告刘某的诉讼请求。   案件受理费124.5元（原告已预交），由原告刘某承担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   [核对位置]   审判员 万 芬      二Ｏ一九年十一月二十二日   书记员 蒋晓洁   附：本案适用法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。   本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。