广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初11608号原告：张鸿雁，1973年12月16日出生，汉族，住北京市XX，公民身份号码XX。委托诉讼代理人：陈韵同，广东易拓律师事务所律师。被告：珠海市中熙房地产代理有限公司，住所地珠海市XX，统一社会信用代码XX。法定代表人：李世杰。委托诉讼代理人：黄醒华，广东铭建律师事务所律师。委托诉讼代理人：王思瀚，广东铭建律师事务所实习律师。原告张鸿雁与被告珠海市中熙房地产代理有限公司（以下简称中熙公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈韵同、被告的委托诉讼代理人黄醒华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告中介费70000元；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年1月19日，因被告推荐原告购买珠海市晋和天庆房地产开发有限公司（以下简称晋和天庆公司）开发的珠海市XX区XX镇XX大道东XX号XX栋XX4房的商品房，并承诺能帮助原告成功购房和完成过户，原告向被告支付中介费80000元。同日，原告向晋和天庆公司签订购房合同及支付首付款及费用427501元。2017年12月，原告因限购问题无法购房过户，与晋和天庆公司协商解除商品房买卖合同事宜，并要求被告退还中介费80000元。当时，被告向原告退还了中介费10000元，并承诺合同解除后退还全部款项，原告将全部购房款资料交给被告办理房屋合同解约。2019年1月8日，原告与开发商办理了网上备案合同的解约手续，同日，原告向被告申请退款。2019年1月22日，原告收到开发商的首付款及相关费用的退款共计427501元，至今仍未收到被告的中介费退款。为此，原告多次现给被告催促，但被告均不理会。综上，原告认为被告没有协助原告成功购买晋和天庆公司的商品房的行为构成违约，被告应退还中介费70000元。现被告拒不退还中介费的行为侵犯了原告合法权益。据此，原告为维护自身合法权利，向贵院提起诉讼，恳请判如所请。原告提交以下证据：1.中国工商银行借记卡账户历史明细清单；2.收条；3.中国邮政储蓄银行系统单据；4.中国邮政储蓄银行流水。被告辩称，一、原告已享受被告所提供的居间服务，应向被告支付居间服务费用。被告是经依法成立的房产中介机构。经被告向原告提供涉案房屋资讯，并多次协助原告实地考察涉案房屋，与珠海市晋和天庆房地产开发有限公司（以下简称“天庆公司”）多次沟通，争取购房优惠价格，2017年1月19日，被告成功促成原告与天庆公司签订了购房合同。2017年12月，原告以其不符合珠海市限购政策为由，要求与天庆公司解除购房合同，退还购房款。起初天庆公司拒绝向原告全额退还购房款，在被告与天庆公司多次沟通之后，最终天庆公司同意向原告全额退还购房款。根据原告提交的证据2，被告于2017年12月24日收取了原告全部购房资料，为原告办理退房手续。被告的以上行为均系为原告提供的居间服务。根据《合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”原告已经享受了被告所提供的居间服务，应当向被告支付居间服务费，原告主张被告退回居间服务费的诉请缺乏法律依据。二、原告解除涉案购房合同的原因并非因其不具备购房资格。原告于2017年1月19日与天庆公司签订的购房合同，而珠海市限购政策发布于2017年4月8日，根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第2款“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”及原告在诉状中陈述“2019年1月8日，原告与天庆公司办理了网上备案合同的解约手续”可知，原告在珠海市限购政策发布前就已办理了网签手续及购房合同备案手续。经被告现场咨询珠海市不动产登记中心工作人员，得知在珠海市限购政策出台以前，已办理网签或购房合同备案手续的，不受限购政策的影响，可以办理过户手续。因此，本案中，原告并非如其所述因限购而不具备购房资格，而是由于其他原因才与天庆公司解除购房合同，原告存在明显过错。被告在原告无故解约后，仍帮助其与天庆公司协商购房合同解除事宜，并最终完成合同解除事宜并成功退款，被告的居间工作已超额完成，原告理应向被告支付居间服务费。三、被告从未向原告承诺退还居间服务费，且被告向原告支付的10000元款项和原告与天庆公司的合同履行情况无关。被告对于购房者是有一定的优惠政策，根据情况，被告会有部分中介费以返利的形式返还给购房人或介绍人，所以被告将该10000元款项返还给原告，并非原告所述的“退还中介款项”。根据被告提交的证据1，原告于签订购房合同当天，即2017年1月19日向被告出具收款账户声明，载明“本人同意将天庆XX栋XX4单位的补贴金汇到其账户上”，被告于2017年4月19日将1万元补贴金转账至其前述指定银行账户。又根据原告在诉状中的陈述“2017年12月，原告因限购问题无法购房过户，与晋和天庆公司协商解除商品房买卖合同事宜”，也就是说，被告向原告支付补贴金在前，原告提出与天庆公司解除合同在后，显然，被告向原告支付的10000元款项和原告与天庆公司的合同履行情况无关。被告提交以下证据：1.用款申请单及收款账户声明；2.银行流水；3.珠海市人民政府关于进一步做好我市房地产调控工作的通知。本院经审理认定事实如下：2017年1月19日，原告通过被告居间购买晋和天庆公司开发的位于珠海市XX区XX镇XX大道东XX号XX栋XX4房，向晋和天庆公司支付购房款427501元，及向被告中熙公司支付中介费80000元。原、被告未签订书面的居间合同。合同签订后，被告带原告办理了网签及购房合同备案手续。2017年12月，被告与晋和天成公司解除商品房买卖合同，被告认可于2017年12月24日收取了原告全部购房资料，为原告办理退房手续。2019年1月22日，原告收到了晋和天庆公司退还的购房款427501元。庭审中，双方认可被告曾带原告看过房。原告主张因原告户籍、工作地、社保缴费地均是北京，原告不具有购房资格，导致无法过户与晋和天成公司解除合同，被告的员工曾口头承诺合同解除后退还全部款项，并退还了10000元中介费。被告抗辩，，案涉合同已办理了网签，不应受限购政策的影响，原告解除合同的原因不是因为限购问题；被告从未承诺退还中介费，退还的10000元为返佣。双方未签订书面的居间合同。原告主张，被告明知原告没有购房资格仍然承诺原告可以购买珠海的房屋，没有履行告知义务导致合同目的不能实现；居间费不仅仅是促成交易，还包含了后续房屋过户等费用，被告没有完全履行居间合同的全部义务。被告抗辩，原告认为原告所支付的中介费中不仅仅是促成交易的费用，还包含了后续房屋的过户等费用，据此认为被告没有完全履行居间合同的义务，导致原告无法购买涉案房屋。被告认为被告居间服务的范围应包括报告签订合同的机会及签订合同的媒介服务。另查明，原告主张2017年7月6日收到被告退回的10000元款项；被告抗辩在2017年4月19日退还原告佣金10000元，双方均提交了银行凭证，且均显示原告收到退款10000元。原告主张款项为被告履行退还全部佣金的承诺而退回的款项。被告抗辩款项为回佣，并提交了一份《用款申请单》，载明用款原因载明“天庆X-XX4单位回佣”。被告同时提交一份印有原告银行卡、身份证复印件的纸张上，纸张上有原告签名及手写内容“本人同意将天庆XX栋XX4单元的补贴金汇到其账户上，9XX6（中国工商银行）”，落款时间为2017年1月19日。再查明，2016年10月6日，珠海市住房和城乡建设局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳发展若干意见的通知》，对无法提供购房之日前在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭暂定在全市范围内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通住房。2017年4月8日，珠海市人民政府发布《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》，对无法提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税证明或社会保险证明的非本市户籍居民，暂停在全市范围内向其销售住房。原告庭审中陈述，原告一直在北京工作，没有在珠海缴纳过社保。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务、委托人支付报酬的合同。被告带原告看房，并协助与开发商商谈价格，促成原告与晋和天成公司买卖房屋，双方成立合法有效的居间合同关系。关于原告要求被告返还中介费70000元的请求。本院认为，首先，双方虽未签订书面的居间合同，但从被告曾协助原告办理网签及合同备案来看，办理过户亦应属于双方居间合同的一项内容，原告认为被告并未完成居间合同的义务，本院予以采纳。其次，关于原告与开发商解除合同的原因。双方在签订合同时，珠海市已实施限购政策，对外地户口要求在珠海连续缴纳一年以上社保，原告本人陈述从未在珠海缴纳社保，故在原告与开发商签订合同时，原告便不具备购房资格。虽然原告与晋和天成的商品房买卖合同经过网签及备案登记，但在合同签订后的2017年4月8日，珠海市施行了更为严格的限购政策，将社保缴纳期限提高到5年，故原告主张的因限购原因而无法过户而导致合同不能履行，具有高度可能性。被告认可原告的退房手续由被告协助办理，故其应知晓原告退房的真实原因，但在庭审中却仅陈述是其他原因而未明确说明时何具体原因并未对此进一步举证，故对被告关于原告因其他原因与晋和天成公司解除合同的抗辩，本院不予采信。再次，因原告不符合购房政策而导致原告与晋和天成公司的房屋买卖无法履行，原告作为房屋买卖交易的购房方，在交易时理应了解和知晓相应的购房政策，应对合同的不能履行负有主要过错。被告作为居间方，其主要义务是促成买卖双方达成协议以及协助办理交易过程中的有关手续等房屋买卖过程中的一些辅助性义务，本案中没有证据显示被告曾在提供居间服务的过程中向原告提示限购有关政策，故在提供居间服务过程中有一定的过错。最后，原告未提交证据证明被告曾承诺退还全部佣金，且原告陈述与晋和天成公司协商解除合同的时间为2017年12月，而陈述的退款10000元的时间以及被告主张的退款10000元的时间均在该日期之前，且根据被告提交的有关收款账户的声明，原告自述退还的10000元款项为“补贴金”，与其主张的合同解除后被告承诺退还的中介费相矛盾，故对原告关于被告承诺退还全部佣金的主张，本院不予采信。综上，考虑到居间合同约定义务未能完全履行，被告亦对其后的不能履行负有一定的过错，从公平原则出发，本院酌定被告退还原告中介费30000元，对原告请求被告退还全部居间费的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第四百二十四条之规定，判决如下：被告珠海中熙房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告张鸿雁居间费30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费775元，由原告负担443元，被告负担332元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 庞 博二〇一九年十一月十九日书记员 卓嘉聪何倩