山西省太原市晋源区人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0110民初1975号原告（反诉被告）：范俊英，女，1965年1月24日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：白丽云，女，1974年7月11日出生，汉族，住太原市。被告（反诉原告）：李俊山，男，1969年6月22日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：郝建斌，山西德为律师事务所律师。被告（反诉原告）：张小英，女，1971年5月25日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：郝建斌，山西德为律师事务所律师。原告范俊英诉被告李俊山、张小英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，被告李俊山、张小英于2019年10月8日对原告范俊英提起反诉，本院依法决定将本诉与反诉合并审理。本案于2019年10月16日公开开庭进行审理，原告范俊英及其委托诉讼代理人白丽云、被告李俊山、张小英及二被告共同的委托诉讼代理人郝建斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告范俊英向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原告与被告于2017年8月30日签订的《租赁协议》和2017年10月5日签订的《补充协议》；2.被告退还原告租赁费368530元（269天×1370元）。事实与理由：两被告系夫妻关系。2017年8月30日，原告与被告签订租赁协议一份，约定由原告租赁两被告共同所有的位于田村307国道东门门面楼房五间、后面的两间办公室、下面一层三间住房及门面楼后仓库两座、仓储大棚一座和院内所有的建筑物空地用于经营。租期为十年，前五年租金每年500000元，后五年每年递增5%，租赁期内如合同提前终止，被告根据实际使用时间退还原告已缴纳的费用。原告在承租期内，被告保证原告正常经营使用，如遇突发情况下不能使用该场地及建筑物，被告退还原告投资。合同签订后，原告按约支付了被告应付租金，并投资数十万元对地面进行了硬化，兴建了仓储大棚。2019年3月4日，原告突然接到姚村镇人民政府责令限期拆除违建建筑通知书，才得知被告租赁给原告的土地中绝大部分属耕地和林地，并非建设用地，不能用于生产经营，现该土地的建筑政府已责令全部拆除，并要求恢复为耕地原状。现被告已将合同涉案土地另作他用，原、被告双方合同目的已无法实现，因此给原告造成了极大的经营损失，租赁费退还及原告损失赔偿事宜同被告多次协商未果，现原告提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。被告李俊山、张小英辩称，原、被告双方于2017年8月30日签订的《租赁协议》及2017年10月5日签订的《补充协议》是合法有效的，应当继续履行。不存在原告诉状中所称的土地大部分都是耕地的情况，现在土地还是空着的，完全符合合同继续履行的条件。被告李俊山、张小英向本院提出反诉请求：1.请求判令原、被告双方继续履行2017年8月30日签订的《租赁协议》和2017年10月5日签订的《补充协议》；2.反诉费用由原告承担。事实与理由：2017年8月30日，被告李俊山与原告范俊英签订了《租赁协议》，后又于2017年10月5日签订了《补充协议》，协议签订后，被告李俊山完全履行了自己的义务，现原告提出解除合同，完全违背了契约精神，同时给被告造成了巨大的经济损失，故提起反诉，请求支持其反诉请求。原告范俊英辩称，基于原告提供的证据，已经充分证明了政府下文件责令限期拆除违建建筑通知书，造成租赁土地不能使用，并非是原告单方面要解除合同，因此被告的反诉不能成立。经审理查明，2017年8月30日，原告范俊英与被告李俊山签订《租赁协议》，协议约定，被告李俊山将田村307国道东的门面楼房五间、旁边同一层的两间办公室、下面一层的三间住房及门面楼后面的仓库两座、仓储大棚一座和院内所有的建筑、场地约20亩进行租赁，用于原告范俊英经营管理。租期为十年（其中免租期为两个月，以门面房具备使用和院内植物，建筑废弃物清理完毕、具备硬化地面和搭建大棚开始计算），前五年租赁费为每年500000元，第六年开始，每年在总额500000元的基础上递增5%，签订合同付定金100000元，正式经营使用开始前付清剩余400000元，其余年份在每年的租赁期满前支付下一年的租赁费。同时约定，原告范俊英承租期间，如遇政府规划政策性征地，拆迁，置换等，合同提前终止，被告李俊山原有的设施、设备、建筑物的赔偿归被告李俊山所有。由原告范俊英出资的仓库，建筑物及地面赔偿、补偿要归原告范俊英所有，并且被告李俊山要根据实际使用时间退还原告范俊英已缴纳的各项费用。合同还就原、被告双方的其他权利、义务进行了约定。合同签订当日，原告范俊英支付被告李俊山定金100000元，被告李俊山出具收条一份予以确认。2017年10月5日，原告范俊英又与被告李俊山签订《补充协议》，该协议约定，原协议约定的免租期调整为三个月，自被告李俊山履行原协议约定的扭正改造的大棚完工日，原告范俊英可使用开始计算，顺延三个月，三个月后开始计算房租交费使用时间。该《补充协议》签订次日，原告范俊英支付被告李俊山房租400000元，被告李俊山出具收条一份予以确认。后原告范俊英于2017年10月底进入租赁场地，对仓储大棚进行了扩建、库房地面进行了硬化等，用于太原市晋之商物流有限公司的经营，原、被告双方均如约履行上述《租赁协议》及《补充协议》。同时，原告李俊山又将部分场地分租于四户商户用于存储货物。2018年10月30日，原告范俊英又付被告李俊山房租500000元，该款项系转入被告张小英（被告李俊山妻子）的银行账户。同日，被告李俊山出具收条一份予以确认，收条载明：“今收到房租500000元整，时间是2019年元月1号到2019年12月31号”。2019年3月4日，太原市晋源区姚村镇人民政府向原告下达《责令限期拆除违建建筑通知书》，载明：“经查，你户在未取得合法手续的情况下，擅自占用土地建房的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第59条、第77条之规定，根据《中华人民共和国土地管理法》第83条的规定，现责令你户限3日内立即拆除非法占用土地上新建的违法建筑，逾期未拆除，将依法强制取缔”。后因案涉租赁场地部分建筑涉及违建，导致原告范俊英物流公司无法继续经营，故于2019年4月8日，被告李俊山为原告范俊英又租赁太原市早源头涂达物流有限公司的物流园区的仓库（面积1400平方米）进行经营（原告所分租四户商户仍在原场地）。但原告范俊英在该新租赁场地实际经营至2019年4月22日时，又因修路问题，导致该场地不能继续使用。后原告范俊英分租的四户商户，陆续搬离案涉租赁场地，原告范俊英业已退还上述商户租金。截至2019年7月8日，原告范俊英全部搬离案涉租赁场地。但因原、被告就租金退还问题未达成一致意见，故场地钥匙原告范俊英尚未退回被告李俊山处。2019年9月，太原市晋源区姚村镇人民政府出具《证明》一份，载明：“兹证明因大棚房整改，我单位对李俊山的场地进行了部分整改，李俊山场地内有635平米的大棚不合格，我单位在2019年3月4日下达了拆除通知，下达拆除通知后并未对其立即实施拆除，是在2019年7月8日进行的拆除。拆除前并未影响对场地内的正常经营。并且只是对635平米的大棚进行了拆除，并未对场地进行任何改造”。认定证据有庭审笔录、原告范俊英提交的照片、视频资料、音频资料、客户证明及收据、《租赁协议》、收条、通知书、银行转账记录、被告李俊山、张小英提交的《租赁协议》、《补充协议》、中国农业银行明细清单、《证明》、《仓库租赁协议》。本院认为，本案中，原告范俊英与被告李俊山签订《租赁协议》及《补充协议》后，均依约履行了各自的义务。但之后因租赁物涉及违建，政府下达了拆除部分违建的通知，导致上述协议无法正常履行。而后被告李俊山又另行为原告范俊英租赁场地，原告范俊英经营十余天后，又因修路问题无法继续使用该新租赁场地，且原租赁场地建筑物也被部分拆除，致使前述《租赁协议》及《补充协议》确实无法继续履行，理应予以解除。故关于原告范俊英要求解除上述协议的诉讼请求，本院予以支持，而被告李俊山、张小英反诉要求继续履行上述协议的诉讼请求，应予驳回。同时，从被告李俊山提供的太原市晋源区姚村镇人民政府出具的《证明》可见，政府系在2019年7月8日实际对案涉场地部分违建进行拆除，而原告范俊英亦当庭陈述其于2019年7月8日全部搬离案涉租赁场地，故前述《租赁协议》及《补充协议》理应从2019年7月8日解除。虽原、被告双方并未对场地钥匙进行交接完毕，但原告范俊英所经营物流公司主体已经搬完，钥匙是否交接不应影响合同解除时间的认定。上述协议解除后，被告李俊山理应退还原告范俊英剩余租金。关于应退还租金的计算：2018年10月30日，被告李俊山出具收条确认，原告范俊英向其交纳的500000元房租，系从2019年1月1日至2019年12月31日。故被告李俊山应退还原告范俊英2019年7月8日至2019年12月31日的租金为242465.75元（500000元/年÷365天×177天）。另，因被告张小英并非案涉租赁合同的合同相对方，原告范俊英仅是将2019年的租金打入了被告张小英的账户，而收条亦是由被告李俊山出具，故原告范俊英要求被告张小英承担退还租金的证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）范俊英与被告（反诉原告）李俊山2017年8月30日所签订《租赁协议》及2017年10月5日所签订《补充协议》于2019年7月8日予以解除；二、被告（反诉原告）李俊山于本判决生效后三十日内退还原告（反诉被告）范俊英租赁费242465.75元；三、驳回原告（反诉被告）范俊英的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李俊山、张小英的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6828元减半收取3414元，由原告（反诉被告）范俊英负担1168元，被告（反诉原告）李俊山负担2246元；反诉案件受理费100元减半收取50元，由被告（反诉原告）李俊山、张小英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 员 王华如二〇一九年十一月十二日法官助理 薄艳琴书 记 员 郝 蓓书 记 员 郝 蓓