广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初4086号原告（反诉被告）：李祖旺，男，1980年6月28日出生，汉族，住广东省阳西县。委托诉讼代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。被告（反诉原告）：谢锦标，男，1962年9月19日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：钟其安，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢红萍，广东广中律师事务所律师。原告（反诉被告）李祖旺与被告（反诉原告）谢锦标房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月2日立案后,被告谢锦标向本院提起反诉。本院依法适用简易程序、普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李祖旺的委托诉讼代理人陈科、被告（反诉原告）谢锦标的委托诉讼代理人钟其安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李祖旺向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2016年6月10日签订的《租赁合同书》无效；2.判令被告向原告返还租金21万元、租赁保证金42万元、水电保证金3万元、装修费4483782.41元、广告宣传印刷安装费217754.37元、监控设备采购及安装费58000元、评估费28000元；以上合计5447536.78元。诉讼中，原告李祖旺增加一项诉讼请求：判令被告向原告返还2017年7月至2019年1月期间多交纳的租金729172.5元（383775.5元／月×19个月）。事实和理由：2016年6月10日，原、被告就位于中山市沙溪镇xx工业大道6000平方米的物业［土地使用权证：中府国用（2006）第易241855号，以下简称“租赁物业”］签订了《租赁合同书》，同时被告向原告提供的编号为粤房地共证字第xxx号的《房地产权共有（用）证》复印件。被告于2016年8月8日向原告交付了租赁物业。2018年9月，原告接到中山市城市管理行政执法局沙溪分局有关租赁物业涉及违法建筑调查的通知。2019年1月18日，原告收到中山市城乡规划局出具的《中山市建设项目监督审查意见书》（规划项目编号：072018120096），意见书指出，谢锦标位于沙溪镇xx工业大道××三宗商住用地［中府国用（2006）第易xxx号、中府国用（2006）第易xxx号、中府国用（2006）第易xxx号］均存在加建，加建面积共计1723.43㎡，属不可采取改正措施消除对规划实施的影响的情形。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条及《广东省城乡规划条例》第八十条之规定，租赁物业属于无法采取改正措施消除影响的，限期拆除。原告认为，被告采取欺诈的手段，采用与租赁物业不相符的房地产权证在原告不知情的情形下签订了《租赁合同书》，且被告提供的租赁物业属于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，原、被告之间签订的《租赁合同书》无效，被告应当向原告返还租赁保证金，并赔偿原告的损失。为维护原告的合法权益，故特提起诉讼，请求法院依法维护原告的合法权益。诉讼中，原告李祖旺增加事实与理由：原、被告双方签订《租赁合同书》约定的位于中山市沙溪镇xx工业大道的6000平方米的物业，2020年6月30日前月租金为21万元，但被告提供的房地产权证的面积为4903.5平方米。原告认为，被告仅能提供房地产权证的面积为4903.5平方米物业与《租赁合同书》中约定的6000平方米的物业相差甚远。因此，被告未按照合同约定向原告提供6000平方米的物业，故原告要求被告退回多缴纳的租金729172.5元，具体计算方式如下：383775.5元／月×19个月。原告李祖旺为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.被告身份证复印件、营业执照复印件；2.房地产权共有（用）证（复印件）、租赁合同书、补充协议书；3.收据；4.中山市建设项目监督审查意见书；5.沙溪南汇福菜市场工程合同书（含报价单、结算单、收据）、施工工程合同书（含报价单、结算单、收据）；6.房地产估价报告、评估费发票；7.合同书、收款收据、发布合同、收据、广告印刷安装合同书、送货单、收据；8.百万高清监控系统配置清单报价、收款收据；9.中山市住房和城乡建设局李忠信访事项处理意见书；10.汕尾仲裁委员会应仲裁通知书；11.仲裁申请书；12.联络函、复函。被告谢锦标辩称，一、关于合同效力。原、被告签订《租赁合同书》的内容是双方真实意思表示，没有违反国家法律法规强制性规定，合法有效。原告适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定主张租赁合同无效适用法律不当，本案不符合该法律规定的情形，且缺乏事实依据。1.涉案租赁物已取得房地产权证，登记在李文建及被告名下，土地面积为5504平方米，包括产权建筑面积4903.5平方米、加建面积600.81平方米，加建面积主要是在通道上用锌铁棚遮盖以防止日晒雨淋。2.《租赁合同书》约定的6000平方米并不是指房产证登记面积，而是原告可使用的面积，主要包括土地面积5504平方米、租赁物的屋檐范围496平方米。3.中山市城乡规划局出具的《中山市建设项目监督审查意见书》审查意见中仅Ａ地块产权建筑面积4903.5平方米，为一层钢结构，加建面积为600.81平方米，而Ｂ、Ｃ、Ｄ地块均不属于涉案租赁物的范围，该意见书并未认定Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ地块是否存在整体拆除重建的情形，因此，该意见书不能作为认定涉案租赁物是违法建筑的证据。4.上述意见书认定“属不可采取改正措施消除对规划实施的影响的情形”是指Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ地块加建面积共计1723.43平方米，而并非是指已取得产权证的建筑物。5.《中山市住房和城乡建设局李忠信访事项处理意见书》所指的三幢物业其中一幢混凝土结构拆除后改成钢结构是指被告及李文建另一与涉案租赁物相邻的房地产，而不是指涉案的租赁物。产权证记载涉案租赁物的建筑结构为一层钢结构，而不是混凝土结构，原告提供的照片倒塌重建的照片范围并不是涉案租赁物的范围，而是Ｂ、Ｃ地块的照片。6.即便认定租赁范围内的违建面积也仅有600.81平方米，仅占租赁面积的约10%，且违建面积为通道上用锌铁棚遮盖的范围，对原告使用租赁物没有造成影响。综上，被告已取得租赁物的房产证，涉案租赁物并不存在拆除重建的情况，已取得房产证的房地产不存在未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的情形，原告没有提供证据证明涉案租赁物存在拆除重建的情形，有关政府部门也没有认定涉案租赁物（除600.81平方米通道加建部分外）存在违法建筑现象，原告适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定主张租赁合同无效，属适用法律不当，《租赁合同书》合法有效，双方应按合同条款继续履行。二、原告要求被告返还租金210000元、租赁保证金420000元、水电保证金30000元，缺乏依据。1.被告已按合同约定在2016年7月1日前将租赁物业交付给原告使用，原告在2016年7月1日前已入驻租赁物业，并开始装修、招租等工作，原告与亿成公司签订于2016年7月1日签订《施工工程合同书》，约定“工期为2016年7月1日到2016年11月30日”。虽然原、被告于2016年8月8日签订《商铺交接确认书》，但原告已于2016年7月1日起接手除《商铺交接确认书》约定的36卡商铺外的全部租赁物业，租赁物业的实际交付时间为2016年7月1日前。2.《租赁合同书》约定“免租期从2016年7月1日起至2017年6月31日，计租期从2017年7月1日计起”，原告已向被告交纳从2017年7月1日起的租金等费用，原告没有对此提出任何异议，即原告对免租期限及被告已按合同约定的时间交付租赁物业均无异议。三、关于装修费、广告宣传印刷安装费、监控设备采购及安装费。1.原告请求被告返还装修费4483782.41元，缺乏依据。（1）原告单方面委托中介公司对装修费进行评估，对评估的范围、评估的项目均未经被告确认，该评估报告不能作为认定装修费的依据。（2）《租赁合同书》第七条第1点约定“原告在开业前可根据双方商议的方案进行拆卸、装修”，但原告并未提供装修方案给被告，原告装修时并未取得被告的同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”的规定，原告应自行负担其装修费用。（3）租赁时间从2016年7月1日起，即便原告对租赁物有进行装修，租赁物也使用近三年时间，也应进行折旧。且原告提供的房地产估价报告的装修工程评估总价值为3570504元，与原告请求的装修费4483782.41元也不相符。2.原告请求被告返还广告宣传印刷安装费217754.37元，缺乏依据。（1）原告提供的与第三方签订的合同书、收款收据、送货单等证据的真实性均无法确认。（2）即便原告有广告投入费用，该广告费用已给原告的招商经营行为带来收益，因此，广告费用的投入不应认定为原告的损失。3.原告请求被告返还监控设备采购及安装费58000元，缺乏依据。（1）原告提供的与第三方签订的报价单、收款收据等证据的真实性均无法确认。（2）即便是按原告提供的收据，监控设备购买的时间为2016年，至今已使用近三年，且该监控设备为未形成附合的、可拆除的物件，不应计入损失范围。四、原告请求被告返还2017年7月至2019年多交租金329633.85元，缺乏依据。1.根据《租赁合同书》第一条第1点约定，被告将位于中山市沙溪镇xx工业大道的6000平方米的物业租赁给原告使用，《租赁合同书》第三条第1点对租赁期间的每月租金金额作了约定，结合该两条合同条款的内容，合同约定的租金标准为固定数额，租金的计算并非是按租赁面积计算，租金数额与租赁面积没有直接相关，被告交付租赁物后原告未在合理的期限内对租金、租赁面积差异提出异议。参照《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第8条规定：“租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，不予支持。”2.谢锦标已按合同约定的面积6000平方米向李祖旺交付租赁物，该6000平方米包括房地产权证的土地面积5504平方米、租赁物的屋檐范围约496平方米。以上答辩意见，请法庭予以采纳，驳回原告李祖旺的全部诉讼请求。被告谢锦标在庭审中补充如下答辩意见：原告主张租赁合同无效，本案中被告的物业取得土地证及房产证，原告认为拆除之后改建，但没有证据证明。即便涉案租赁物600平方米存在加建，但是在租赁物的通道上加建，租赁的面积为6000平方米，其中600.81平方米的加建部分不足以导致合同无效，也不影响原告的使用，所以被告认为涉案的租赁合同是合法有效的。既然合同有效，故原告的第二项诉求不成立。原告主张返还21万元租金，原告认为21万元租金是2017年7月1日至31日的租金，但从现有证据看，被告不存在延期交付租赁物的情况。原告提供的证据显示，原告施工期限从2016年7月1日开始，如果被告没有交付租赁物，原告不可能施工。虽然原告提供交接书，但在签订租赁合同时，被告有跟原告进行商量，外围的商铺还未到期，要迟一点交付，2016年8月8日签订的交接书是指36间商铺的交接，而不是指所有的租赁物交接。如果免租期是一年，迟延交付租赁物给原告，2017年7月1日至7月31日的租金是在2016年8月份缴纳的，按合同约定是在每月10号缴纳当月的租金，从2017年8月1日开始原告是在11日开始缴纳，也就是免租期不足一年的话，原告不可能在2017年8月11日缴纳第二个月的租金，对此被告自始至终没有提出过任何异议。如果原告认为重大误解的情况下缴纳了21万元，主张返还，根据《中华人民共和国民法总则》及《中华人民共和国民法通则》的规定，重大误解的情况应当在一年之内要求返还，明显已超过一年的时间，故该21万元被告认为不应当退还。原告变更诉求后的第三点，原告认为租赁合同写明的物业是6000平方米，房产证的面积为4903.5平方米，差额要求被告补偿，理由明显不成立。按合同的约定，被告计租是以整体出租计算，而不是以面积计算租金。原告诉求前后存在变化，前一次变更诉求是按土地证的面积与6000平方米计算差额，现以房产证的面积与6000平方米计算差额，显然原告对租金的差额如何计算是不确定的。合同上写的6000平方米是物业的面积，被告理解物业的面积并不是房屋的面积，原告按房产证的面积计算租金不符合双方当时的约定。即便600.81平方米是无效的，按最高法院的司法解释，该600.81平方米也要计算场地使用费，故原告变更的诉求不符合双方的约定，要求被告返还没有依据。租赁的场地包括房产证、土地证的面积原告是清楚的，被告有提供房产证、土地证给原告办理相关的证照，如果原告对租赁面积有异议，应早就提出。原告在消防报建时，面积也是5700多平方米。从原告第二、三项诉求看是存在重复的。综上，原告诉求缺乏依据。反诉原告谢锦标向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付从2019年2月1日起至一审判决生效之日止按每月21万元的标准计算的租金（暂计至2019年5月31日租金为84万元）；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金（以从2019年2月1日起至一审判决生效之日止的每月租金21万元为基数，按每日千分之一的标准，从当月10日计至实际清偿之日止）；以上暂合计84万元。事实与理由：2016年6月ｌ0日，反诉原告与反诉被告签订了一份《租赁合同书》，合同书约定：反诉原告将位于中山市沙溪镇xx工业大道的6000平方米的物业出租给反诉被告作经营农贸市场等用途；租赁期限为10年，自2016年7月1日起至2026年6月30日止；租赁期间，其中从2017年7月1日至2020年6月30日，每月租金为21万元；合同书还就租赁期间的月租金作了约定，内容详见合同；反诉被告应在每月10号前一次性向缴清当月租金，如反诉被告逾期缴交租金的，每逾期一天，则反诉被告应按拖欠租金等费用的总额以每日千分之一计付违约金给反诉原告，合同还就其他事项作了约定。合同签订后，反诉原告已按合同约定将租赁物交付给反诉被告使用，但反诉被告至今仍拖欠反诉原告从2019年2月1日起的租金。反诉原告认为，反诉原告与反诉被告签订的上述《租赁合同》合法有效，反诉原告已按合同约定将租赁物交付给反诉被告使用，反诉被告逾期缴交租金的行为已构成违约，反诉被告应向反诉原告付清租金外，还应按合同约定的标准向反诉原告支付违约金。为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，请依法支持反诉原告的全部反诉请求。被告（反诉原告）谢锦标就其答辩和反诉，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.租赁合同书及附图1、附图2；2.房地产权证、房地产权共有（用）证、国有土地使用权证（复印件）；3.建设工程竣工验收消防备案表、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、建设工程竣工验收消防备案凭证、竣工验收消防备案信息、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证；4.补充协议书；5.中山市建设项目监督审查意见书、附图、测量图两张；6.情况说明；7.协议书；8.土地使用权证、房地产权证、房地产权共有（用）证；9.中山市建设工程规划许可证（附件）、建设工程规划许可证。反诉被告李祖旺辩称，一、反诉被告无需向反诉原告支付2019年2月1日之后的租金。反诉原告是通过欺诈的方式与反诉被告签订《租赁合同书》。反诉原告名下在中山市沙溪镇xx工业大道拥有3个物业，反诉被告在实地查看租赁物业时，反诉原告向反诉被告出示了3个房产证让反诉被告相信其出租的物业达到合同书约定的6000平方米。反诉被告在经营过程中被中山市城市管理行政执法局沙溪分局到租赁物业调查物业违建事宜时，反诉被告才知租赁的物业属于违法建筑，且该违法建筑属于不可采取改正措施消除对规划实施的影响，按法律规定，违法建筑将被政府强制拆除。反诉被告认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，合同书应当被认定为无效。反诉被告有权向反诉原告请求赔偿因合同无效受到的损失。二、反诉被告认为不能简单的参照合同书的约定的租金标准支付占用费。因中山市城市管理行政执法局沙溪分局及中山市规划局认定了反诉原告名下3宗物业均存在违法建筑事宜，引起了反诉被告大量的租户开始拒不向答辩人租金，并有部分租户向仲裁机构申请仲裁。自2018年年尾开始，反诉被告租赁的物业内已经开始出现大量摊档空置的情况，且有摊档租户擅自未经反诉被告同意即清空退场，给反诉被告造成了极为严重的损失。2019年1月21日，反诉被告问反诉原告提出协商解决违法建筑导致合同书无效的事宜，但是反诉原告回函拒不承认违法建筑的事实，并且未采取有效的措施帮助反诉被告消除影响及挽回损失。违法建筑是由反诉原告引起的，且事后又不予以采取补救措施，由此造成的损失应当由反诉原告承担。因此，反诉被告请求人民法院在查明事实后，酌情判令反诉被告支付占用费。三、反诉被告无需向反诉原告支付违约金。反诉被告已在前述第一点中阐明反诉原告的违法建筑的事实，并书面通知反诉原告协商解决前述事宜，但是反诉原告拒不理会。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条应当认定合同书无效，既然合同书已经无效，那么反诉被告自然无需按照合同书的约定支付租金。因此，反诉原告请求的违约金是没有事实和法律依据的，请求人民法院查明事实后依法予以驳回其诉求。反诉被告李祖旺就其辩解，未提交证据。本院依法组织当事人对前述证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年12月7日，李文建、谢锦标通过购买取得了位于中山市沙溪镇xx工业大道的土地使用权，并取得地上建筑物的房地产权证、房地产权共有（用）证［土地使用权证号：中府国用（2006）第易xxx号，房地产权证号：粤房地证字第**，房地产权共有（用）证号：粤房地产共证字第xxx号］，土地面积：5504平方米，建筑面积：4903.5平方米，建筑结构：钢，层数：1层。同日，李文建、谢锦标通过购买取得了位于中山市沙溪镇xx工业大道的土地使用权，并取得土地上建筑物的房地产权证、房地产权共有（用）证［土地使用权证号：中府国用（2006）第易xxx号，房地产权证号：粤：粤房地证字第**地产权共有（用）证号：粤房地产共证字第xxx号］，土地使用权面积：2190.3平方米，建筑面积：1587.28平方米，建筑结构：钢，层数：1层。2006年12月15日，李文建、谢锦标通过购买取得了位于中山市沙溪镇xx工业大道的土地使用权证，并取得土地上建筑物的房地产权证、房地产权共有（用）证［土地使用权证号：中府国用（2006）第易xxx号，房地产权证号：粤房地：粤房地证字第**权共有（用）证号：粤房地产共证字第xxx号］，土地使用权面积：2249.1平方米，建筑面积：1587.83平方米，建筑结构：钢筋混凝土，层数：1层。2013年6月8日，中山市沙溪镇南汇沙溪墟灯光夜市市场服务管理站（简称沙溪墟市场管理站）成立，负责人为彭君普，经营范围为沙溪墟灯光夜市市场服务管理。2014年1月1日，谢锦标与沙溪墟市场管理站签订《协议书》，约定：位于中山市沙溪镇xx工业大道的物业系谢锦标物业，谢锦标委托沙溪墟市场管理站对该物业进行经营管理，委托管理权限从2014年1月1日至2030年12月31日。2016年6月10日，谢锦标、李祖旺分别作为甲方（出租方）、乙方（承租方），双方签订《租赁合同书》，约定：甲方同意将位于中山市沙溪镇xx工业大道的6000平方米的物业租赁给乙方使用，甲方将上述租赁物出租给乙方主要作经营农贸市场等用途，租赁期限共10年，从2016年7月1日起至2026年6月30日止，免租期共12个月，从2016年7月1日起至2017年6月30日，计租期从2017年7月1日计起；租赁期间从2016年7月1日至2016年12月31日止月租金0元，从2017年7月1日至2020年6月30日止月租金21万元，从2020年7月1日至2024年6月30日止月租金23.1万元，从2024年7月1日至2026年6月30日止月租金25.41万元，乙方应于每月10号前一次性向甲方缴清本月租金（第一个月的租金应在交收租赁物当日缴清）；乙方应于本合同签订当日向甲方缴交租赁保证金42万元和水电费保证金3万元，乙方交清所有租金、水电费等费用，并注销营业执照后，则甲方应将该保证金全部退回给乙方（不计利息）；违约责任：如乙方逾期缴交租金、水电费的，每逾期一天，则乙方应按拖欠租金、水电费总额以每日千分之一计付违约金给甲方。合同还约定了其他事项。谢锦标、李祖旺分别在甲方、乙方处签名捺印。合同签订后，李祖旺向沙溪墟市场管理站交纳租赁保证金42万元、水电费保证金3万元。2016年6月12日，沙溪墟市场管理站出具2份《收据》，内容为：兹收到李祖旺商铺编号农贸市场保证金金额42万元、3万元（用电保证金）。2016年7月28日，沙溪墟市场管理站、李祖旺分别作为甲方、乙方，双方签订《补充协议书》，约定：乙方提出铁棚中空改造工程详见附图1、2、3页，经甲、乙双方同意，该改造工程由乙方进行维修、保养，所发生的维修、保养费等均由乙方承担，如此改造工程因乙方未及时维修、保养造成星铁棚损坏或漏水导致人员死亡、财产损失的，由乙方承担赔偿责任。合同还约定了其他事项。沙溪墟市场管理站、李祖旺分别在甲方、乙方处盖章、签名。2016年8月8日，李祖旺作为乙方，与作为甲方的沙溪墟市场管理站签订《商铺交接确认书》，约定：甲、乙双方确认，该物业商户铺交接的具体时间为2016年8月8日，双方确认约定的A001卡至A017卡、A018卡至A036卡，共36卡商铺在合同免租期内（即2016年8月1日起到2017年6月30日止）商户租金由乙方代收后转交给甲方，该物业内的商铺由甲方负责把所有商户及合同转至乙方的名下，并由乙方与商户签订新的租赁合同，从2016年8月1日起该所有商铺正式交付给乙方，租金及其他费用由乙方收取，一切与甲方无关；36卡商铺租金的确认，金额合计96340元，该金额由甲、乙双方及商户三方确认落实后由乙方承担该金额租金，以后不管搬迁、拆迁、退组、增租或减租等一切情况与甲方无关，即2016年8月1日至2017年6月30日止由乙方每月10号前转交96340元租金给甲方即可，其他一切与甲方无关；36卡商铺保证金确认金额合计为174600元，该金额由甲、乙双方及商户三方确认落实后由甲方转交给乙方，由甲方收回原保证金收据原件，再由乙方向租户开具保证金收据，以后不管商户搬迁、退租等一切情况与甲方无关，36卡商铺保证金由乙方自行保管处理。合同还约定了其他事项。沙溪墟市场管理站、李祖旺分别在甲方、乙方处盖章、签名。合同签订后，李祖旺成立中山市沙溪镇福菜农贸市场经营管理有限公司对租赁物进行管理。李祖旺从2016年9月至2017年6月期间共10个月向沙溪墟市场管理站转交每月租金96320元及水电费，并从2017年7月至2019年1月期间共19个月向沙溪墟市场管理站交纳每月租金21万元及水电费，沙溪墟市场管理站向李祖旺开具29张收据。2018年8月6日，案外人李忠向中山市住房和城乡建设局提出关于强烈要求拆除谢锦标、李文建的违法建筑信访事项。2018年8月24日，中山市住房和城乡建设局作出《李忠信访事项处理意见书》，回复如下：一、基本情况：该物业名称为李文建、谢锦标商业楼（外称“南汇商业城”），共三幢，房地产证号分别为：粤房地共证字第xxx号、粤房地共证字第xxx号、粤房地共证字第xxx号，房产证上其中一幢为混泥土结构，其余两幢为钢结构，各幢层数均为1层，合计建筑面积为8078.61平方米，房产证办证日期为2006年。二、装修改造情况：业主李文建、谢锦标于2009年底对上述三幢物业进行了装修改造，装修改造主要内容是建筑物外立面装修改造、三幢物业钢结构连接成一幢、其中一幢混泥土结构拆除后改成钢结构。改造工程完成后，业主自行委托广东省建筑科学研究院对装修改造后的建筑物进行了结构安全性鉴定，并出具了《建筑物检测鉴定报告》（报告编号：Ｃ2010ＪＤ0042），鉴定检测意见为“建议商业城按照现状正常使用”。鉴定报告出具后，业主又向消防部门申办了《消防安全检查合格证》等。三、违建、违法行为情况：据核查，业主李文建、谢锦标未在建设主管部门申请办理装修改造工程施工许可证，于2009年底对上述三幢物业进行的装修改造工程，并于2010年完成装修改造后投入使用至今。针对该物业是否存在违建、违建面积多少等违法违规定行为，我局已按照《城乡规划法》相关规定，将线索转送规划行政部门。2018年9月3日，中山市城市管理行政执法局到中山市沙溪镇xx工业大道“沙溪墟夜市”南汇商业城进行现场检查。2019年1月11日，中山市城乡规划局向中山市城市管理行政执法局沙溪分局发出《中山市建设项目监督审查意见书》回复函，审查意见：1.根据《关于沙溪镇中兴村xx工业大道南汇商业城建筑物的调查情况说明》及相关测量图，获悉当事人李文建、谢锦标位于沙溪镇xx工业大道三宗商住用地［土地证证号：中府国用（2006）第易xxx号、中府国用（2006）第易xxx号、中府国用（2006）第易xxx号］均存在加建，其中Ａ地块产权建筑面积4903.5平方米，为一层钢结构，加建面积为600.81平方米；Ｂ地块产权建筑面积1587.83平方米，为一层钢筋混凝土结构，加建面积为488.06平方米，另新建临时建筑37.48平方米；Ｃ地块产权建筑面积1587.28平方米，为一层钢结构，加建面积为438.28平方米，另新建临时建筑54.63平方米；Ｄ地块（未取得土地使用权证）加建一层钢结构196.28平方米。根据《中华人民共和国城乡规划法》和《广东省城乡规划条例》第八十条之规定，上述较原房产证加建部分共计1723.43平方米（Ａ加建600.81平方米，Ｂ加建488.06平方米，Ｃ加建438.28平方米，Ｄ加建196.28平方米），以及三个一层简易临时铁皮屋建筑，属不可采取改正措施消除对规划实施的影响的情形。2.贵局未明确Ａ、Ｂ、Ｃ三块内已取得房地产证建筑物是否存在整体拆除重建，可进一步调查明确后，再咨询为局规划定性意见。李祖旺认为涉案租赁物属于违建建筑，造成其损失，遂于2019年2月2日向本院提起诉讼，主张前述实体权利。由于李祖旺从2019年2月1日起未向谢锦标交纳租金，谢锦标遂在本案中提起反诉，主张前述实体权利。另查，李祖旺为证明其损失，提交一份《施工工程合同书》，该合同书由李祖旺作为甲方，与作为乙方的中山市亿成装饰设计工程有限公司于2016年7月1日签订，合同约定：工程名称：沙溪南汇福菜市场装饰工程，工程地点：沙溪南汇商业城，承包范围：拆除工程、泥水工程、天花工程、水电工程；工期120天，自2016年7月1日至2016年11月30日；双方商定本合同价款约为200万元（结算按实际工程量结算），第一期签合同预付款40%即80万元，第二期施工进度款40%即80万元，第三段工程完工验收款15%即30万元，第四期维修金5%即10万元。2016年7月10日至12月10日，亿成公司出具8份《收据》，内容为：今收到沙溪福菜市场工程（李祖旺）预付款20万元、30万元、30万元，进度款20万元、10万元、20万元、20万元、25万元。2016年12月25日，李祖旺与亿成公司在《沙溪南汇商业城工程结算表》上签名确认工程总价款为2780273元。2017年5月3日至2018年12月10日，亿成公司出具4份《收据》，内容为：今收到沙溪福菜市场（李祖旺）工程进度款40万元、20万元、20万元、23万元。李祖旺为证明其损失，提交一份《沙溪南汇福菜市场工程合同书》，该合同书由李祖旺作为甲方，与作为乙方的中山市宗誉装饰设计工程有限公司于2016年7月23日签订，合同约定：甲方现把沙溪南汇福菜市场改造装修工程以包工包料的形式给乙方全权自理施工装修（装修项目：木工类工程、室内外招牌、铁棚改造、卷闸门拆装等工程），工程施工时间为2016年8月1日至2016年11月30日交付使用，工程总造价为1500000元（其中包含制作工程的材料、人工费与其他各种杂费）。2016年7月26日至10月27日，宗誉公司出具5份《收据》，内容为：今收到沙溪福菜市场（李祖旺）工程诚意金150000元、进度款150000元、200000元、200000元、200000元。2016年12月15日，李祖旺与宗誉公司在《沙溪南汇商业城改造工程项目结算单》上签名确认工程总价款为1703509.41元。李祖旺为证明其损失，提交一份《房地产估价报告》，中山市中盈土地房地产评估与工程咨询有限公司于2019年1月25日作出中盈评字（2019）Ｄ012号《房地产估价报告》，估价对象：位于中山市沙溪镇xx工业大道（xx市场）的装修工程，价值时点：2019年1月17日，估价结果：3570504元。李祖旺花费评估费28000元。李祖旺为证明其损失，提交一份《广告印刷安装合同书》，该合同书由李祖旺与中山市中鑫广告装饰有限公司于2016年7月2日签订，约定：工程名称：宣传广告印刷安装，工程地点：南江商业城福菜市场，工期190天，自2016年7月1日至2017年1月30日，合同价款约20万元（结算按实际印刷量结算）。2016年8月4日至12月19日，中鑫公司出具4份《收据》，内容为：今收到福菜智能连锁市场广告费一批合计金额为29168.37元、101996元、25746元、9844元。李祖旺为证明其损失，提交一份《合同书》，该合同书由中山市沙溪镇福菜农贸市场经营管理有限公司与中山市飞跃文化传媒有限公司于2016年7月16日签订，约定：福菜市场管理公司委托飞跃公司制作灯杆旗，材料：喷画、灯旗架，数量：46支，总额41400元/半年，灯旗广告发布时间：2016年7月20日至2017年1月19日。2016年8月16日，飞跃公司出具《收款收据》，内容为：客户名称：沙溪福菜市场，品名及规格：沙溪宝珠中路灯杆旗，数量：46支，金额36000元。李祖旺为证明其损失，提交一份《发布合同》，该合同由福菜市场管理公司与中山市和美文化传媒有限公司于2016年7月22日签订，约定：LED屏广告发布周期由2016年8月1日至2016年10月31日为期90天，屏体位置：中山市沙溪镇隆兴中路（沙溪镇政府侧对面），此合同费用为15000元。2016年7月23日，和美公司出具《收据》，内容为：今收到福菜市场管理公司宣传广告费用15000元，宣传时间为2016年8月1日至2016年10月31日。李祖旺为证明其损失，提交《百万高清监控系统配置清单报价》、《T-KOKO广播系统配置清单报价表》，中山市中瓯智能科技有限公司承接了南汇商业城的百万高清监控系统配置项目、T-KOKO广播系统配置项目。2016年10月10日、2017年1月19日，中瓯公司出具2份《收款收据》，内容为：客户：福菜，名称及规格：监控、广播系统，金额26000元、32000元。又查，2019年3月28日，案外人李文建出具《情况说明》，内容为：本人李文建，位于中山市沙溪镇xx工业大道的房地产［土地证号：中府国用（2006）第易2418**，房产证号：粤房地共证：粤房地共证字第**字第xxx号］登记在本人及谢锦标名下，本人及谢锦标各占该房地产二分之一的产权份额，本人已将属本人所有二分之一产权份额该房地产出租给谢锦标，由谢锦标对该房地产进行管理、处分，谢锦标有权自用或将该房地产全部出租给他人使用，本人同意谢锦标将上述房地产出租给李祖旺，谢锦标与李祖旺之间的房屋租赁合同纠纷与本人无关，因谢锦标将该房地产出租给李祖旺所发生的债权由谢锦标向李祖旺主张。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：一、关于谢锦标与李祖旺签订的《租赁合同书》的效力问题；二、关于谢锦标是否应向李祖旺返还多交纳的租金的问题；三、关于谢锦标是否应向李祖旺返还21万元租金的问题。关于焦点一，即谢锦标与李祖旺签订的《租赁合同书》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”依照上述法律规定，本院认为，首先，根据谢锦标提供的租赁物的产权证，涉案租赁物的土地面积5504平方米，建筑面积为4903.5平方米。根据中山市城乡规划局于2019年1月11日向中山市城市管理行政执法局沙溪分局作出的回复函《中山市建设项目监督审查意见书》的内容，涉案租赁物加建面积为600.81平方米。谢锦标、李文建已取得租赁物的房产证、土地使用证，足以证明该租赁物已取得建设工程规划许可证，并不存在未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的问题。其次，李祖旺主张双方签订合同时谢锦标采取欺诈手段，采用与租赁物业不相符的房地产权证在其不知情的情况下签订了《租赁合同书》，但其在签订合同时谢锦标已将租赁物产权证向其出示，租赁物产权证与其租赁的物业并不存在不相符的情形。李祖旺在变更诉讼请求申请书中也对签订合同时作了如下陈述：“2016年6月10日，原、被告就位于中山市沙溪镇xx工业大道的物业签订了《租赁合同书》，同时向被告提供了编号为粤房地共证字第xxx号的《房地产共有证》复印件。”该《房地产共有证》上清楚地记载“建筑面积4903.5平方米”，即谢锦标在双方签订合同时向李祖旺提供了《房地产共有证》，并不存在欺诈行为。再次，由于加建面积600.81平方米未取得房地产权证，《中山市建设项目监督审查意见书》记载涉案加建面积600.81平方米属不可采取改正措施消除对规划实施的影响的情形，而谢锦标未提交上述加建部分600.81平方米建筑物的建设工程规划许可证，依照上述司法解释的规定，该加建部分无效。谢锦标认为剩余租赁物495.69平方米（6000平方米-产权建筑物4903.5平方米-加建部分600.81平方米）为屋檐范围，但房地产权证上记载的建筑面积为4903.5平方米，并未包含屋檐范围，即屋檐部分亦未取得房地产权证，而谢锦标未提交上述屋檐部分495.69平方米的建设工程规划许可证，依照上述司法解释的规定，该屋檐部分无效。综上，李祖旺与谢锦标于2016年6月10日签订的《租赁合同书》中建筑面积4903.5平方米已取得房地产权证，而加建的建筑面积600.81平方米及屋檐范围495.69平方米均未取得产权证、未取得建设工程规划许可证，且加建的部分李祖旺在答辩状中认为“在通道上用锌铁棚遮盖以防止日晒雨淋”，“且违建面积为通道上用锌铁棚遮盖的范围”，剩余部分为屋檐部分，即租赁物的主要部分、实体部分有效，加建部分及屋檐部分为租赁物的附属部分，附属部分即通道、屋檐部分无效并不影响整个租赁物的使用和效力，故本院认定《租赁合同书》有效，但加建的部分及屋檐部分无效，加建部分及屋檐部分无效并不影响李祖旺整个合同的效力。故本院对李祖旺要求确认《租赁合同书》全部无效的诉讼请求不予支持。故李祖旺要求谢锦标赔偿其装修损失、评估费、广告宣传印刷安装损失、监控设备采购及安装损失、要求谢锦标返还租赁保证金、水电保证金的请求因缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于焦点二，谢锦标是否应向李祖旺返还多交纳的租金的问题。李祖旺在承租后从2017年7月至2019年1月期间，以6000平方米的租赁面积按21万元/月的标准向谢锦标交纳租金。租赁物建筑面积实际为4903.5平方米、加建及屋檐部分合计为1096.5平方米，包括通道600.81平方米及屋檐部分496平方米。由于李祖旺并未实际使用该通道及屋檐范围，并未就加建的通道及屋檐部分另行出租获取利益，故李祖旺的实际使用面积仅为建筑面积4903.5平方米，因涉案的租赁物为房屋租赁合同，并非土地租赁合同，故李祖旺应向谢锦标按实际使用的建筑面积交纳租金，经计算，每月租金应为171622.5元（210000元/月÷6000平方米×4903.5平方米）。故李祖旺从2017年7月至2019年1月期间向谢锦标多交纳租金729172.5元[（210000元/月-171622.5元/月）×19个月]，该多交纳的租金谢锦标应向李祖旺予以返还。谢锦标认为双方计算租金的方法并不是以建筑面积为计算标准，虽然《租赁合同书》约定的租金为固定租金，并不是按每平方米面积计算租金的计价方式，但双方合意每月租金21万元是以租赁面积6000平方米为前提，而实际租赁面积4903.5平方米与《租赁合同书》约定租赁面积6000平方米不相符，相差较大，故李祖旺有权以实际租赁面积为计算标准，要求谢锦标返还多交纳的租金。关于焦点三，谢锦标是否应向李祖旺返还21万元租金的问题。李祖旺在庭审中明确要求谢锦标返还的租金是2019年2月的租金21万元，其主张2017年7月为免租期，其已交纳的2017年7月至2019年1月期间租金实为2017年8月至2019年2月期间租金。本院经审查，《租赁合同书》约定“免租期共12个月，从2016年7月1日至2017年6月31日”，《商铺交接确认书》约定“在合同免租期内（即2016年8月1日起到2017年6月30日止）商户租金由乙方代收后转交给甲方”，且李祖旺与谢锦标确认李祖旺在签订《租赁合同书》后交纳了2016年7月租金，故涉案租赁物的免租期从2016年7月1日起至2017年6月30日止，并非从2016年8月1日起至2017年7月31日止。而李祖旺未提交2017年7月为免租期、其交纳的2019年1月租金21万元实为2019年2月租金的证据，也未提交其已交纳2019年2月租金21万元的证据，应承担举证不能的不利后果，故本院对李祖旺要求谢锦标返还2019年2月租金21万元的请求不予支持。关于谢锦标要求李祖旺按21万元/月的标准支付2019年2月起租金的问题。因李祖旺承租涉案租赁物后至今仍在使用，并未与谢锦标解除合同，亦未与谢锦标办理解除合同的手续，双方签订的租赁合同并未被认定为无效或解除，故李祖旺仍应向谢锦标交纳从2019年2月1日起至合同解除之日止期间的租金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条的规定，李祖旺应按171622.5元/月的标准立即向李祖旺支付从2019年2月起至本判决生效之日止期间的租金。关于逾期交纳租金的违约金问题。《租赁合同书》约定：“乙方应在每月10号前一次性向甲方缴清本月租金”、“违约责任：如乙方逾期缴交租金、水电费的，每逾期一天，则乙方应按拖欠租金、水电费总额以每日千分之一计付违约金给甲方”，即合同约定李祖旺逾期交纳租金，应向谢锦标支付违约金，违约金折算为年利率36%。关于违约金是否过高的问题，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，李祖旺逾期交纳租金，谢锦标的损失为利息损失，参照民间借贷的利息计算最高限额标准，本院酌情将违约金计算标准调整为：以每月实际拖欠的租金为基数，从当月10日起，分别计算至实际支付之日止，均按年利率24%计算。综上所述，李祖旺的诉求合理部分，本院予以支持。谢锦标的反诉诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告谢锦标于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李祖旺返还从2017年7月至2019年1月期间多交纳的租金729172.5元；二、反诉被告李祖旺于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告谢锦标支付拖欠的租金（租金计算方法：从2019年2月1日起至本判决生效之日止，按171622.5元/月的标准计算），并支付违约金（违约金计算方法：以每月实际拖欠的租金为基数，从当月10日起，分别计算至实际支付之日止，均按年利率24%计算）；三、驳回原告李祖旺的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告谢锦标的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费55397元（原告李祖旺已预交），由原告李祖旺负担44305元，由被告谢锦标负担11092元（于本判决生效之日起七日内直接返还给原告李祖旺）。反诉案件受理费6100元，诉讼保全费4720元，合计10820元（反诉原告谢锦标已预交），由反诉原告谢锦标负担768元，由反诉被告李祖旺负担10052元（于本判决生效之日起七日内直接返还给原告谢锦标）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  熊 伟审 判 员  廖鑑财人民陪审员  高青薇二〇一九年十一月八日法官助理梁永凤书记员陈奇