江西省全南县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0729民初992号原告：全南县嘉莱传媒有限公司。住所地：全南县城厢镇滨江路**。法定代表人：王剑，董事长。委托代理人：陈永平，江西全丰律师事务所律师，特别授权代理。被告：佛山市顺德区乐从供销集团有限公司。住所地：佛山市顺德区乐从镇跃进路**新世纪广场**。法定代表人：陈义建。委托诉讼代理人：陈礼妹，江西宋城律师事务所律师，一般授权代理。被告：佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司全南县分公司。住。住所地：全南县新城**沿江路江畔湾/div>负责人：王腾志。委托诉讼代理人：陆文琛，男，职员，一般授权代理。原告全南县嘉莱传媒有限公司与被告佛山市顺德区乐从供销集团有限公司（以下简称集团公司）、佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司全南县分公司（以下简称乐添公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月23日受理后，依法适用简易程序，于2019年11月15日公开开庭进行了审理。2019年10月14日，被告集团公司向本院提出管辖权异议申请书，2019年10月18日，本院予以裁定驳回。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告负连带责任返还原告支付的消防年保费14000元；2、两被告负连带责任返还原告支付的2019年1月16日至2019年10月30日的物业管理服务费11875元；3、解除原告与被告集团公司租赁合同中第二条第一款第5项物业费包含在租金内的约定，原告另行支付物业费给现在服务的物业公司。事实和理由：2014年7月18日，原告与被告乐添公司签订《江西省全南县“江畔湾电影院”租赁合同》一份，合同对双方的权利义务作了约定，合同期限12年。合同签订后，双方按约定履行合同。之后，被告集团公司按合同约定代收了原告2年的消防年保费，但被告方未给原告租赁的场所进行消防年保，导致2年的消防检查不合格。被告应退回代收的消防年保费。2019年3月9日，被告集团公司向原告发送《告知函》，告知原告租赁物产权由被告乐添公司转移给被告集团公司所有，原合同的权利义务转移给被告集团公司，租金缴纳给被告集团公司。2019年3月26日，两被告同时发送《告知函》给原告，内容与前告知函一致。2019年1月1日起，与被告乐添公司有关联的企业全南振豪物业公司退出原告住所地全南县江畔湾小区的物业服务，由全南全顺物业管理有限公司接手物业管理服务，该公司现向原告追取2019年1月16日起的物业管理费，每半年7500元。原告已经按租赁合同约定将2019年1月16日至2020年1月15日的物业管理费包含在租金内一并支付给了被告，其中，2019年1月16日至2019年2月28日物业费交给了被告乐添公司，2019年3月1日至2019年10月30日物业费交给了被告集团公司。被告集团公司、乐添公司辩称，1、消防年保费具有合同的约定，原告具有依约缴纳的义务，不存在返还的问题。2、物业管理费根据合同的约定包含在租金中，被告收取此费用是依照合同的约定行使权利的行为且根据物业管理条例第40条的规定，作为业主的被告是法定的物业管理费的缴纳义务人，故不存在向原告返还物业管理费的问题。3、租赁合同是双方合意的结果，具有法律约束力，因此对合同当中的任何条款的变更都应当是双方另行合意才能予以变更，原告诉求变更合同条款的诉求于法无据。原告围绕诉讼请求依法提交了营业执照、企业登记信息、《江西省全南县“江畔湾电影院”租赁合同》、告知函、物业授权委托书、银行转账流水等证据，两被告对上述证据的真实性不持异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告集团公司与被告乐添公司系控股与被控股关系。2014年7月18日，原告与被告乐添公司签订《江西省全南县“江畔湾电影院”租赁合同》一份，合同约定由被告乐添公司将位于全南县“江畔湾广场”小区内的江畔湾电影院，面积约1250平方米的物业出租给原告经营使用，租期12年，租金底价为32万元／年起，每三年一递增，递增比例为上一周期的5%，租金起算日期为2014年11月1日，2018年度至2019年度租金为336000元。其中，合同第二条第一款第五项约定：“物业管理费的说明，上述租金已包含物业管理费。”全南振豪物业管理有限公司是全南县江畔湾广场小区的物业服务企业，系被告集团公司的全资子公司。2019年1月15日，全南振豪物业管理有限公司退出小区物业管理。2019年1月12日，全南县江畔湾小区委员会委托全南全顺物业管理有限公司对小区进行物业管理。2019年1月16日起，全南全顺物业管理有限公司对包括原告经营的商铺在内的江畔湾小区进行实际物业管理。原告根据双方合同先交租后经营的约定将2018年11月1日起至2019年10月30日止的租金336000元支付给了被告方，其中，原告于2018年11月30日向被告乐添公司支付2018年11月、12月、2019年1月、2月的租金共计134400元，于2019年4月23日向被告集团公司支付2019年3月、4月、5月、6月的租金共计100800元，于2019年8月22日向被告集团公司支付2019年7月、8月、9月、10月的租金共计100800元。2019年3月26日，两被告共同向原告出具告知函，告知原告《江西省全南县“江畔湾电影院”租赁合同》的权利义务转让给被告集团公司并自2019年1月1日起的租金及相关费用交付给被告集团公司。两被告收到原告租金后未向全南全顺物业管理有限公司支付物业管理费，该公司遂向原告催收物业管理费，经协商未果，原告于2019年9月23日诉至本院。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。从原告提交的银行转账流水来看，原告向被告乐添公司支付了2014年至2016年度两年的消防年保费，被告方亦予认可，但原告未向法庭提交证据证实被告乐添公司没有提供服务导致消防检查不合格，进而产生的法律后果，故对原告的第一项诉求，证据不足，本院不予支持。《物业管理条例》第四十一条第一款规定业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案原、被告在合同约定物业管理费包含在租金之中，虽双方没有明确物业管理费的具体标准，但明确约定了物业管理费由原告作为物业使用人承担，应对物业服务企业承担缴纳物业管理费的义务。但，与此同时，根据上述条款的规定，被告方作为业主亦应承担连带交纳义务，因此，在被告方向原告退还物业管理费的情况下，亦不能免除被告方作为业主的法律责任，只有在原告先行向物业服务企业支付物业管理费的前提下又或物业服务企业向原、被告共同主张物业管理费的情况下方可对物业管理费进行处理，本案原告没有证据证实其已向物业服务企业支付了物业管理费，故其要求被告方返还物业管理费的诉求，理由不成立，本院不予支持。经法庭庭审查实，原告与被告方达成租赁合同之时，为小区提供物业服务的物业服务企业为全南振豪物业管理有限公司，系被告集团公司的全资子公司，租金包含物业管理费的合同约定对物业管理费的支付不存在技术障碍，但全南振豪物业管理有限公司退出小区物业管理，全南全顺物业管理有限公司进驻小区，客观情况发生变化，被告方未与新进驻物业服务企业或原告就物业管理费达成一致意见，亦未在原告缴纳租金的情况下支付物业管理费，导致物业服务企业向原告催缴，进而对原告的经营活动造成影响，虽合同条款的约定是双方意思自治的结果，应予以尊重，但根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，本院认为双方签订的合同符合情势变更情形，对原告的第三项诉求，本院予以支持。同时，本院认为，为兼顾双方利益，在对租赁合同中第二条第一款第5项的变更应具备两个前置条件：1、原告已实际交纳物业管理费；2、物业管理费标准限定在同小区同地段同产权性质范围内。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第二百一十二条,《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》第七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、变更原告全南县嘉莱传媒有限公司与被告佛山市顺德区乐从供销集团有限公司《江西省全南县“江畔湾电影院”租赁合同》第二条第一款第五项内容为：原告全南县嘉莱传媒有限公司在同小区同地段同产权性质标准范围内交纳物业管理费后据票在向被告佛山市顺德区乐从供销集团有限公司支付租金时核减物业管理费；二、驳回原告全南县嘉莱传媒有限公司的其他诉讼请求。案件受理费223元，由被告佛山市顺德区乐从供销集团有限公司承担100元，由原告全南县嘉莱传媒有限公司自行承担123元。管辖权异议申请费100元，由被告佛山市顺德区乐从供销集团有限公司承担（已支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  钟学章二〇一九年十一月二十二日书记员  陈 春