北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2013���西民初字第06468号原告（反诉被告）林洪森，男，1966年2月10日出生，京客隆超市地安门店个体经营者。委托代理人汤道金，北京市京豪律师事务所律师。被告（反诉原告）北京广德马克超市有限公司西城分公司，营业场所北京市西城区地安门外大街178号。负责人张莹莹，总经理。委托代理人邱新，北京市合达律师事务所律师。委托代理人余尘，北京市合达律师事务所律师。被告北京广德马克超市有限公司，住所地北京市东城区国瑞城中区西部地下二层商场C东区C-3号单元。法定代表人张莹莹，总经理。委托代理人邱新，北京市合达律师事务所律师。委托代理人余尘，北京市合达律师事务所律师。原告（反诉被告）林洪森与被告（反诉原告）北京广德马克超市有限公司西城分公司、被告北京广德马克超市有限公司及被告（反诉原告）北京广德马克超市有限公司西城分公司反诉原告（反诉被告）林洪森租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）林洪森及其委托代理人汤道金，被告（反诉原告）北京广德马克超市有限公司西城分公司、被告北京广德马克超市有限公司的委托代理人余尘到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告（反诉被告）林洪森诉称：2012年6月，原告看到被告以京客隆超市所做的招商广告，于2012年6月12日与被告签订了编号为B25的租赁合同（该合同系由被告提供的格式合同），合同约定：原告（乙方）租赁被告（甲方）地安门外大街178号商场地下一层商铺，经营烙饼，面条、发面饼，经营期限24个月，自2012年8月14日至2014年8月13日，年付租金42000元，保证金5000元，合同约定2012年8月14日为最迟对外营业日，后推迟到2012年9月28日。合同签订后��被告向原告交付了租赁物，原告向被告交付了一年租赁费、保证金，投入大笔资金对该商铺进行了装修，购置了设备。但被告未如期开业。为推卸责任，2012年9月17日，第二被告强迫原告签订补充协议，该协议称开业时间由2012年8月14日调整为9月28日，起租日顺延，被告保证开业后京客隆超市正常营业。2012年9月28日被告虽然开业，但该商场根本不是京客隆超市而仅仅是个便利店，而且开业一月有余，被告一直未能正常运营，且经卫生局查处，因没有卫生许可证，故不允许营业。为维护原告的合法权益。现诉至法院，诉讼请求：1、要求解除原告与西城分公司签订的编号为B25的租赁合同；2、广德马克超市有限公司返还原告租赁费42000元、保证金5000元；3、广德马克超市有限公司赔偿原告物品、设备等损失22000元（具体明细庭后提交）；4、诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）北京广德马克超市有限公司西城分公司、被告北京广德马克超市有限公司辩称：2012年6月13日被告北京广德马克超市有限公司西城分公司与原告签订合同书，约定原告租赁被告位于北京市西城区地安门外大街178号商场场地经营主食；租金年付，每月固定租金3500元；保证金5000元。合同签订后，反诉人严格按照合同约定履行义务，但原告在2013年1月19日擅自停业，至今仍未恢复营业。根据合同规定，原告未经被告同意擅自停止对外营业达到十天，被告有权即时终止本合同，收回商铺、不予退还保证金。因原告在合同履行期内由于违约或单方行为而导致合同终止的，原告需向被告赔付六个月租金作为违约金。合同中明确约定原告自行办理相关证件，原告所述签订B25号合同的时间、租期及租金、保证金等情况属实。被告有食品流通许可证，其中包含原告经营的产品。同意解除合同，不同意原告的其他诉讼请求。现被告提出反诉：1、判令解除双方签订的B25号合同书，原告向被告返还租赁场地；2、判令被告不予返还保证金5000元；3、判令原告向被告支付等同于六个月租金的违约金21000元；4、本案诉讼费由原告承担。原告（反诉被告）林洪森对反诉辩称：同意解除合同，解除时间自2012年9月26日签订补充协议起算。不同意被告的其他诉讼请求。经审理查明：2012年6月开始被告以京客隆地安门店名义对西城区地安门外大街178号商铺进行招商。2012年6月12日原告与被告北京广德马克超市有限公司西城分公司签订编号为B25的合同书，被告北京广德马克超市有限公司西城分公司将位于北京西城区地安门外大街178号商场负一层商铺租赁给原告经营主食，主要品牌为烙饼、面条、发面饼。租赁期限24个月，自2012年8月14日起至2014年8月13日止，月租金3500元，年付租金42000元，保证金5000元。合同约定2012年8月14日为最迟对外营业日（被告北京广德马克超市有限公司西城分公司另有通知除外）。合同约定原告应当在开业前取得政府或其他有关部门规定有关原告使用或占用经营场所所需的许可或批准并在整个经营期内维持其有效性......。该合同违约部分约定，原告未经被告北京广德马克超市有限公司西城分公司同意擅自停止对外营业达到十天时，被告北京广德马克超市有限公司西城分公司有权即时终止合同、收回该商铺、不予退还保证金并保留追究造成一切损失的权利。因原告方在合同履行期内由于违约或单方行为而导致合同终止的，原告方除承担按照合同约定的违约责任外，需另向被告北京广德马克超市有限公司西城分公司赔付六个月的租金作为违约金。2012年9月26日，原告与被告北京广德马克超市有限公司西城分���司签订补充协议，该协议约定开业时间由原来的2012年8月14日，调整为2012年9月28日正式营业。起租日由原来的2012年8月14日调整为2012年9月28日算起，合同期按以上日期顺延。同时还约定被告北京广德马克超市有限公司西城分公司如没有按以上日期开业（2012年9月28日），退还原告方租金，押金，及装修等相关费用。2012年6月12日原告向被告北京广德马克超市有限公司交纳了租金42000元、保证金5000元。2012年7月5日原告购买电饼铛花费2100元。2012年6月28日原告为其承租的商铺装电线支付1200元。2012年3月15日原告购买压面机、和面机、拌面机共计支付10300元。2012年7月15日原告购买保鲜柜支付1700元，2012年6月15日原告购买角铁进行装修支付600元。原告提交租房收据四张，称被告未按期开业原告一直租房居住产生房租，收据显示租房期间为2012年7月15日至2012年11月14日。2012年9月28日���原告进入租赁场地，商场及京客隆地安门便利店于2012年9月28日开业。2013年4月24日庭审中原告表示因为经营小吃被卫生部门查以后，就停业了。2012年11月5日北京市西城区卫生局出具行政处罚决定书，以2012年10月23日对北京市西城区地安门外大街178号北京广德马克超市有限公司西城分公司现场检查时发现，被告北京广德马克超市有限公司西城分公司未取得餐饮服务许可从事餐饮服务，现场制售土豆粉、刀削面，对其罚款8000元。原告承租的商铺于2013年4月25日交还被告。审理中本院就京客隆在京经营模式等问题向京客隆商业集团进行调查，该集团表示京客隆在北京有三种经营模式，分别为大卖场、综合超市和便利店，便利店分为加盟和直营两种，便利店挂牌为京客隆某某便利店。被告北京广德马克超市有限公司西城分公司与该公司签订了《特许加盟合同》，期限自2012年9月28日至2015年9月27日，面积305平方米。加盟协议只约束加盟区域内场所，便利店加盟是自主经营，出租协议区域外部分是由加盟人自己签合同。北京广德马克超市有限公司西城分公司可以使用京客隆标志，但应当注明京客隆某某便利店或某某加盟店。根据原、被告双方认可的商场摊位图显示原告承租的面积15平方米左右。餐具由各商铺自行消毒、被告未提供统一的餐具消毒设备和场所。另查，西城区地安门外大街178号产权人为北京万方有限公司。北京万方有限公司委托北京万方后海前企业经营管理有限公司负责该处物业的经营管理。2012年5月30日北京万方后海前企业经营管理有限公司与北京广德腾建商业管理顾问有限公司签订租赁协议书，协议约定北京万方后海前企业经营管理有限公司将北京市西城区地安门外大街178号的一层、二层、地下一层的一部分租赁北���广德腾建商业管理顾问有限公司使用。审理中被告表示北京广德腾建商业管理顾问有限公司将该处房屋转由其经营、使用。上述事实有当事人陈述、合同书、补充协议、收据、谈话笔录、勘验笔录、照片等证据材料在案佐证。本院认为，原告与被告北京广德马克超市有限公司西城分公司签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告起诉称被告以京客隆超市名义进行招商但实际为便利店，未能正常营业存在欺诈、违约情况。但根据原告提供的证据显示招商时使用的名称为京客隆地安门店，并未明确为超市，原告在签订合同时应当知晓合同相对方为北京广德马克超市有限公司西城分公司，并非京客隆商业集团，且原告租赁商铺进���经营，应当对租赁场地，经营环境等进行必要的考察，预见到经营过程中可能产生的风险，根据双方补充协议开业时间调整为2012年9月28日，被告已按期开业，故本院认为原告提供的证据不足以证明被告存在欺诈及违约行为。《北京市小型餐饮业生产经营场所及设施卫生标准》第一条规定：”小型餐饮业系指：有固定房屋的生产经营单位，使用面积在30-100平方米的餐饮业。小于30平方米的不得从事餐饮业生产经营。”虽根据合同约定原告应当在开业前取得政府或其他有关部门规定有关原告使用或占用经营场所所需的许可或批准并在整个经营期内维持其有效性。但合同中明确写明了原告经营的项目，现原告承租的场地面积等情况无法满足自行办理《餐饮服务许可证》的条件，且西城区卫生局于2012年10月23日对被告管理的西城区地安门外大街178号进行了相关处罚，故原告在该处实际经营的客观条件已经不具备，无法实现合同目的。现原告要求解除合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，故被告应当退还原告交纳的剩余的租金和保证金，原告应当将租赁物返还给被告北京广德马克超市有限公司西城分公司。原告未及时返还租赁场地的，应当承担占用期间的使用，关于使用费的标准，本院参照双方合同约定的租金数额确定，计算至实际腾退之日即2013年4月25日。经过计算，扣除使用费后，应当退还原告租金共计17733.33元、保证金5000元。被告作为经营场地的出租方，从事商场的招商引资及经营管理活动，比从事个体经营的原告应当更加熟悉相关法律规定，且双方签订的合同系被告北京广德马克超市有限公司西城分公司提供的格式合同，现因被告对外出租的场地面积等原因无法满足原告经营的需要，故被告北京广德马���超市有限公司西城分公司应对合同解除给原告造成装修损失承担责任，根据原告提交票据经计算为1800元。对于原告主张的其余损失，因合同解除并非被告违约，无相关法律依据，且设备拆除后价值贬损不大，故本院不予支持。对于原告主张的2012年9月27日签订的补充协议系在被告强迫下所签订一节，因原告未向本院提供充分证据予以证明，故本院对原告上述主张不予采信。虽与原告签订租赁合同的系被告北京广德马克超市有限公司西城分公司，但根据原告提交的收据显示，被告北京广德马克超市有限公司向原告收取了租金、保证金，故被告北京广德马克超市有限公司应当对退还租金、保证金、赔偿损失的的义务与被告北京广德马克超市有限公司西城分公司承担连带责任。对于被告之反诉诉讼请求，合同目的无法实现，双方均要求解除合同，本院不持异议，解除合同后根据原告作为承租应当依法将租赁物返还被告，但原告现已将租赁物返还被告。因合同解除系因合同目的无法实现，且被告对此存在过错，并非原告违约，故对于被告要求不予返还保证金及原告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款之规定判决如下：一、解除原告（反诉被告）林洪森与被告（反诉原告）北京广德马克超市有限公司西城分公司签订的合同书及补充协议；二、本判决生效后七日内，被告（反诉原告）北京广德马克超市有限公司西城分公司、被告北京广德马克超市有限公司退还原告林洪森租金一万七千七百三十三元三角三分、保证金五千元；三、本判决生效后七日内，被告（反诉原告）北京广德马克超市有限公司西城��公司、被告北京广德马克超市有限公司支付原告林洪森装修损失一千八百元；四、驳回原告（反诉被告）林洪森的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京广德马克超市有限公司西城分公司的其他反诉请求。如被告（反诉原告）北京广德马克超市有限公司西城分公司、被告北京广德马克超市有限公司未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千九百七十五元（含反诉受理费四百五十元），由原告（反诉被告）林洪森负担八百元（已交纳），被告（反诉原告）北京广德马克超市有限公司西城分公司、被告北京广德马克超市有限公司负担一千一百七十五（已交纳四百五十元，剩余部分于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在��决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状两份，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 长  杨桂林代理审判员  王 蒙人民陪审员  黄喜文二〇一三年十月十八日书 记 员  周凯雯