广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初26912号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司禅城分公司，住所地广东省佛山市禅城区***********夹层、10座首层、夹层，统一社会信用代码914***********635Y。负责人：杨安琼，执行总经理。委托诉讼代理人:林佳儿，女，1990年6月5日出生，汉族，住广东省揭西县***************，公民身份号码。系原告员工。被告：邓本维，男，1966年10月27日，汉族，住广东省佛山市顺德区*************，公民身份号码。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司禅城分公司诉被告邓本维物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告自2018年4月至2019年8月的物业服务费2409.41元；2、被告以每月物业服务费141.73元（2.50元/月/平方米×56.69平方米）为本金，自欠费月的后两个月的1日起按日5‰计算支付违约金，至被告付清物业服务费之日止，暂计至2019年9月6日的违约金为2660.26元（违约金调为与本金持平）；3、被告向原告支付2018年2月至2019年6月的公摊电费525.84元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：案外人佛山市禅城区****地产开发有限公司与案外人广东碧桂园物业管理有限公司签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定选聘案外人广东碧桂园物业管理有限公司对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务。后案外人广东碧桂园物业管理有限公司授权原告全权负责该项目的物业服务工作。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告购买碧桂园城市花园，碧桂园佛山市禅城区****************商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月5日前向原告支付物业服务费141.73元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2018年4月开始拖欠原告费用，至2019年9月6日拖欠的款项已经达5595.51元。原告多次致电被告，且向被告发出《催缴通知单》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。根据双方签订的前期物业服务协议，原告向法院提起上述诉讼请求，希判如所请。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告营业执照、被告身份证、《核准变更登记通知书》,证明原、被告诉讼主体适格，广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司变更工商登记名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司。2、原告资质证书、《碧桂园城市花园前期物业服务合同》、《佛山市禅城区物业管理服务收费备案表》,证明原告系取得物业管理企业一级资质的广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，接受佛山市禅城区****地产开发有限公司选聘，对禅城碧桂园城市花园小区提供前期物业管理服务，且物业服务费收取标准已取得物价局的审批，故有权向被告收取物业服务费。3、《佛山市禅城区********屋测绘报告书》、《广东省商品房买卖合同》、《入住登记表》、《碧桂园城市花园物业及资料移交书》、《收楼通知书》，证明被告系涉案房屋产权人，办理入住登记手续后便享受了原告提供的各项物业管理服务，理应按照双方约定的计费标准向原告及时缴纳物业服务费，否则将承担违约责任。4、《欠费明细》,证明被告自2018年4月开始拖欠物业服务费，经原告多次催要仍拒不交纳，该行为已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。诉讼中，被告未提交证据。本院认证：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。对于证据4，因系原告单方制作，本院待后结合全案一并论述，其余证据原告提交的证据，或有原件核对，或相互佐证真实性，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：涉案房屋即为佛山市禅城区****************，位于佛山市禅城区碧桂城市花园小区内。2010年11月16日，案外人佛山市禅城区****地产开发有限公司（甲方）与案外人广东碧桂园物业管理有限公司（现名为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司）（乙方）就涉案碧桂园城市花园的物业管理服务事宜签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定由案外人广东碧桂园物业管理有限公司对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务。主要内容如下:……第三章物业服务费用第四条甲方或业主所有的物业若为住宅，物业服务费由甲方或业主按其所有的房屋建筑面积2.50元/月/平方米计收；甲方或业主所有的物业若为汽车车位（地下车库），物业服务费由甲方或业主按1.60元/月/平方米计收。计算物业服务费的面积以房管部门的最终测绘面积为准。……本物业二次供水、电梯、消防、发电机、公共照明等公共设施设备运行，及因提供本合同第二、第三条约定的物业服务内容所产生的水、电费用和公共水电损耗费用，属代收代交费用，不计入物业服务费支出，按实际费用和以下约定方式及标准向甲方、业主或物业使用人分摊。（1）本物业二次供水公共设施设备运行所产生的水、电费用，乙方单独列账，由相应设计配置使用的业主或物业使用人按其实际用水量来分摊……（2）本物业电梯、消防、发电机等公共设施设备运行所产生的水、电费用，乙方单独列账，由相应设计配置使用的业主或物业使用人按户（含空置房、酒店及酒店附楼，其中酒店及其附楼各按一户，共计两户计算）分摊。（3）除上述公共设施设备运行所产生的水、电费用外，本物业公共照明、公共用水及因提供本合同第二、三条约定的物业服务内容所产生的水、电费用和公共水电损耗（注册总表与户表之间的水、电损耗误差）费用，乙方单独列账，由本物业的全体业主或物业使用人按户（含空置房、酒店及酒店附楼，其中酒店及其附楼各按一户，共计两户计算）分摊。……第七条物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳上月的物业服务费。业主自商品房买卖合同约定的物业交付之日起且无论其是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售，或尚未交付给业主使用的物业，其物业服务费由甲方交纳。……第七章违约责任第十八条甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应付物业服务费用的5‰交纳违约金。2011年1月26日，被告与案外人佛山市禅城区****地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定被告向案外人佛山市禅城区****地产开发有限公司购买涉案房屋。该房屋位于佛山市禅城区碧桂城市花园小区内。2013年4月15日，经测绘，佛山市禅城区*******出具相关测绘报告，显示涉案房屋建筑面积为56.69平方米。另查明，被告于案外人佛山市禅城区****地产开发有限公司发出的《收楼通知书》上签名确认同意涉案房屋物业服务费从2012年11月1日计收。原告庭后提交碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司出具的书面材料，委托原告对包括涉案房屋在内的相关小区进行物业管理，追收物业服务费。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。案外人佛山市禅城区****地产开发有限公司与案外人广东碧桂园物业管理有限公司（现名为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司）签订的《碧桂园城市花园前期物业服务合同》是双方真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，且原告受碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司委托对涉案房屋所在小区实施物业管理和追收物业服务费等费用，故上述物业服务合同对原告及包含被告在内的涉案小区全体业主均具有约束力，原、被告均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付物业服务费的诉请。依据涉案《碧桂园城市花园前期物业服务合同》的约定，被告负有依约按期支付涉案房屋物业服务费的合同义务。诉讼中，原告于其提交的《欠费明细》中显示被告自欠付2018年4月至2019年8月的涉案房屋物业服务费，被告既未到庭抗辩，亦未提交有效证据予以反驳，故本院对原告主张的上述欠费期间予以确认。据此，被告应依据涉案合同约定的标准向原告支付上述期间的涉案房屋物业服务费合计2409.41元（2.50元/月/平方米×56.69平方米×17个月，每月为141.73元）。原告该部分诉请合法有据，本院予以支持，诉请超出部分，不予支持。关于原告主张被告支付公摊电费的诉请。虽然涉案《碧桂园城市花园前期物业服务合同》约定了公共费用的分摊办法，但本案中，原告未能举证证明其已代支的公摊电费金额，以及未能对被告应承担部分的计算方法予以列举说明，故本院对原告主张的公摊电费不予支持。关于违约金问题。如前认定，被告未依约按期交纳物业服务费等相关费用，已构成违约，原告确有权依据涉案上述合同的约定向被告主张违约金；但因上述合同所约定之违约金标准明显过高，故经综合考虑被告的违约情节，本院依据公平原则酌定调整上述违约金标准为年利率24%。对原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告邓本维在本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司禅城分公司支付佛山市禅城区*********一******2018年4月至2019年8月的物业服务费2409.41元及违约金（违约金以每月141.73元为本金，自欠费月后两个月的1日起按年利率24%分段累计至实际支付完毕上述房屋物业服务费之日止，即2018年4月房屋物业服务费的违约金自2018年6月1日起计算，如此类推）；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司禅城分公司的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，受理费减半收取25元，由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司禅城分公司负担15元，被告邓本维负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇一九年十一月二十九日书记员  罗凤华