西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初35号原告（反诉被告）：牟敏，男，1987年12月9日出生，汉族，住陕西省宝鸡市陈仓区。委托诉讼代理人：姚永安，陕西卓勋律师事务所律师。被告（反诉原告）：李军，男，1971年3月1日出生，汉族，现住西安市。委托诉讼代理人：陈兵，陕西合恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹茹恒，陕西合恒律师事务所律师。第三人：西安品尊房地产中介有限公司，。法定代表人：徐文钦，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张兵涛，男，1991年2月17日出生，汉族，该公司员工，住该公司。 原告（反诉被告）牟敏与被告（反诉原告）李军、第三人西安品尊房地产中介有限公司（以下简称品尊公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月7日作出（2017）陕0104民初7225号民事判决，李军不服，提出上诉，西安市中级人民法院经审理作出（2018）陕01民终5910号民事裁定，撤销原审判决，将该案发回本院重新审理。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）牟敏及其委托诉讼代理人姚永安、被告（反诉原告）李军及其委托诉讼代理人邹茹恒、第三人品尊公司委托诉讼代理人张兵涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牟敏向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2017年3月14日签订的《存量房买卖合同》、2017年5月15日签订的《西安市存量房买卖合同》继续履行；2.被告李军将其名下位于西安市莲湖区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX室房屋产权转移登记至原告牟敏名下，第三人协助被告李军办理产权转移登记手续；3.判令被告李军支付原告牟敏违约金130000元；4.本案诉讼费、原告因此案产生的律师费、交通费、通讯费由被告李军承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1.解除《存量房买卖合同》及《西安市存量房买卖合同》；2.返还银行监管账户中的房款；3.被告应赔偿原告此时间段内贷款所产生的利息40499.92元、中介费8625元、商业贷款服务费9155元（评估费2025元、按揭担保费7050元、抵押登记费80元）、此时间段在外租房费用17600元、赔偿溢价款200000元、已付购房款一倍的损失200000元、赔偿精神损失费、误工费10000元，一审、二审律师费10000元，发回重审律师费30000元，差旅费2000元，赔偿合计527879.92元。事实和理由：2017年3月14日，原、被告通过第三人签订了《存量房买卖合同》，对被告名下位于西安市莲湖区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX室房产进行买卖。三方还签订了《房屋买卖居间合同》。2017年5月15日，原、被告签订了正式的《西安市存量房买卖合同》，并在西安市住房保障和房屋管理局备案，备案号为C17025535，合同约定：房价总款为67万元，房屋价款的支付方式为按揭，房款存入房管局指定的资金监管账户。合同签订后，原告按照合同约定将首付款205000元支付到监管账户，并支付了第三人中介费8125元、代办费500元、评估费2025元、按揭担保费7050元、抵押登记费80元。剩余470000元房款在光大银行办理了按揭手续。光大银行于2017年8月9日将470000元贷款支付到资金监管账户。原告接到光大银行通知后，要求第三人尽快办理房屋产权登记转移手续。第三人告知原告因被告拒不履行相关义务，造成房屋无法过户、交付，此后原告多次与被告、第三人协商均没有结果。原告已按照原、被告签订的《存量房买卖合同》、《西安市存量房买卖合同》履行了相关的付款义务，被告至今拒不履行合同义务，属严重违约，原告为维护合法权益，将被告、第三人诉至法院，请求判如所请。被告李军辩称，一、案涉房屋买卖合同已经解除，其不存在违约行为。原告无法积极筹集购房款，未将购房款存入资金监管账户。2017年6月15日，原告要求被告退还30000元定金并明确表示不要此房了，被告已经退还了原告定金30000元，双方合同终止履行。2017年7月14日，被告通过手机短信形式向原告牟敏发送了解约通知，同时通过微信将解约通知发送给第三人员工王某某，还将书面解约通知送到王某某办公室，原告和第三人均未提出异议。二、本案中，违反合同约定的是原告，原告要求其承担违约责任以及损害赔偿责任依法不能成立。网签合同虽是其所签，但其系在第三人催促下签署多份文件，并不清楚网签合同的内容，也不知道网签合同中三个月贷款期限的内容。综上所述，案涉房屋买卖合同已经解除，原告的诉讼请求于法无据，请求法院依法驳回。同时，其向本院提出反诉诉讼请求：1.判令解除双方于2017年3月14日签订的《存量房买卖合同》和2017年5月15日签订的《西安市存量房买卖合同》；2.判令反诉被告向反诉原告赔偿损失38000元；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。针对被告李军的反诉，反诉被告牟敏辩称，李军逾期解除合同不能成立，诉争合同不符合合同解除的法定条件。本案中，房屋未交易成功的原因是房屋价格上涨，且反诉原告要求解除合同的通知并未向其书面送达。不动产买卖以网签合同为成立要件，双方签订网签合同之后，反诉原告又将案涉房屋进行抵押登记是违法行为。反诉原告进行了抵押登记，但并未实际贷款，该行为系为了拒绝履行合同义务而虚假制造的。应当驳回反诉原告的全部反诉请求。第三人品尊公司述称，针对本诉，对原告牟敏的诉讼请求均无异议。对被告李军提出的反诉请求不予认可，合同只有两页，李军作为一个成年人，对合同内容完全知悉，请求法院驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月14日，被告李军作为甲方（卖方），原告牟敏作为乙方（买方），共同签订《存量房买卖合同》一份，合同约定：1.1-1.4条，甲方将位于西安市莲湖区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX室房屋售予乙方，建筑面积114.84平方米；2.1条，房屋价款675000元，该房价款包含房地产转让价款及现有已缴纳和已发生的全部费用，转让所产生的税费另行约定；2.2条，房价款的支付方式为按揭；2.2.1条，定金人民币30000元，乙方于签订买卖合同当日支付；2.2.2条，首期房价款（含定金）计人民币壹拾叁万伍仟元整，乙方于过户前存入房管局指定的银行监管账户，新证出来后由银行直接转入产权人账户；2.2.3条，第二期房价款人民币伍拾肆万元整，支付方式为乙方向银行申请30年伍拾肆万元的银行按揭贷款，（以贷款银行批准的结果为准），放款期限以贷款银行规定为准；2.2.3.1条，若乙方向银行申请贷款，且银行批准的贷款额度不足或者不批准贷款的，则乙方须在办理产权转移登记申请同时将相应部分支付房地局监管账户或甲方；3.1条，甲、乙双方约定的房屋交付日期按双方申请办理产权转移登记手续后柒日内办理，双方对该房地产进行验看、清点且确认无误后，甲方将该房地产交付乙方，且双方签署《房地产买卖交接书》视为交付成功；4.1条，双方申请办理产权转移登记日期（过户）在乙方贷款申请审核通过后三个工作日内办理；5.1条，交易过程中甲乙双方需按照国家相关规定支付税费，甲方名义税、费，乙方自愿代替甲方支付；5.1.3条，乙方名义的税、费，由乙方自行支付；6.1条，本合同签订后，若甲、乙双方任意一方不按本合同约定履行或者不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金人民币130000元给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等；6.2条，本合同签署后，若甲方未能按约将该房屋交付乙方，或由于甲方的原因未能按约办理产权转移手续的，视为甲方违约。6.2.2条，逾期超过三十日，则乙方有权主张解除合同。乙方不主张解除合同的，甲方应继续履行本合同，同时向乙方支付违约金，按房价款每日万分之五计算至房屋交付或房屋产权转移手续完成之日；6.3条，本合同签署后，若乙方未能按约向甲方支付房款，或由于乙方原因未能按约办理产权转移手续的，6.3.1条，逾期在三十日之内的，乙方应向甲方每日支付房价款万分之五的滞纳金，于实际付款或办理产权转移手续当日支付，合同继续履行。6.3.2条，逾期超过三十日，则甲方有权主张解除本合同；6.6条，本合同签订后，若因不可抗力原因导致本合同无法履行或无法完全履行时，本合同自行终止，甲乙双方均无须承担违约责任。届时甲方须在合同终止日起十日内将已收房款全额无息退还乙方；7.1条，本合同空白处填写文字与铅印文字具有同等法律效力，若填写文字与铅印文字相冲突以填写文字为准；其他约定：1、甲乙双方同意以上条款。2、该成交价包含固定装修、厨卫设施、大修基金。3、包含两张双人床、壹张单人床、沙发一套、茶几一张、餐桌一张、餐椅四把。4、过户前甲方需将该房屋物业费、水电费的欠费结清；合同自双方签章之日起生效。同一日，原、被告及第三人还共同签订《房屋买卖居间合同》一份，合同约定第三人受原、被告双方共同委托，就西安市莲湖区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX室的房地产买卖事宜向原、被告双方提供居间服务。上述两份合同签订后，原告向被告支付了定金30000元，还向第三人品尊公司支付了居间服务费、代办过户费等相关费用。2017年5月15日，在第三人品尊公司的协助下，原、被告又签订《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》一份，合同备案号为C17025535号，双方在该合同中约定：甲、乙双方本着平等、自愿、诚实信用原则，经协商一致，达成如下协议。第一条、房屋基本概况。房屋所有权人为李军，房屋所有权证号为107XXXXXXX-24-1-20501，房屋坐落于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX号，建筑面积为114.84平方米；第二条、房屋现状。甲方保证已如实陈述该房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索，该房屋的相关权益随房屋一并转让；第三条、房屋成交价格。甲、乙双方约定的该套房屋成交价格为675000元；第四条、房屋价款及支付。自本合同签订之日起90日内乙方应将房屋转让价款及时存入交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户（以下简称“监管账户”）。以贷款方式付款，买方应将首付款人民币205000元存入监管账户。余款人民币470000元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户。其中首付款的变更以监管协议为准；第五条、房屋所有权转移登记。甲、乙双方应自行办理存量房网签及交易资金监管相关事宜并及时向房屋权属登记机构申请办理该房屋所有权转移登记手续；第七条、对于本合同的房屋的交付、变更合同条款、免责情形、违约责任、争议解决方式等，由甲、乙双方自行约定；第八条、本合同一式叁份，甲、乙双方各执壹份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋交易管理部门壹份。本合同自甲、乙双方签字盖章之日起生效。同一日，原、被告共同与西安市置诚资产管理有限公司（以下简称置诚公司）签订《二手房交易结算资金监管协议》一份，该合同约定：甲方李军与乙方牟敏在2017年5月15日签订《二手房买卖合同》，合同登记号：C17025535，将坐落西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX号房屋（产权证号：107XXXXXXX-24-1-20501），建筑面积114.84平方米，规划用途住宅，成交价格675000元，出售给乙方。根据双方所签订的《二手房买卖合同》，交易房价款总额为人民币675000元，委托监管资金为人民币675000元；甲乙双方约定，对于按揭付款的，乙方应于本协议签订之日起90个工作日将购房首付款人民币205000元存入“专用账户”后并及时办理银行按揭手续。“专用账户”信息如下：1、名称：西安市置诚资产管理有限公司客户交易结算资金。2、开户行：中国光大银行西安长乐西路支行。3、账号：XXXXXXXXXXXXX7790。甲方结算账户开户行：建设银行西安新城支行，结算账户名称：李军，结算账户账号：XXXXXXXXXXXXXXX1904。2017年6月9日,原告牟敏与中国光大银行西安经济技术开发区支行签订《个人贷款合同》，原告向该行借款470000元用于支付购房款。2017年6月15日，原告牟敏将被告李军退还的定金30000元及首付购房款205000元存入置诚公司设立的监管账户内。2017年6月19日，被告李军通过微信告知第三人品尊公司工作人员，其不同意将案涉房屋售予原告。2017年7月14日，第三人品尊公司工作人员告知被告李军，贷款银行可能于7月底放款。被告于当日通过微信向第三人的工作人员发送《解约通知》一份，《解约通知》内容为：“品尊公司、牟敏，本人李军同牟敏共同委托贵公司就西安市莲湖区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX室的房地产买卖事宜，于3月14日在贵公司签订了买卖合同，至今已4个月了还未完成交易。因此给我本人也造成了一定的损失。所以本人现通知贵公司及乙方解除3月14日本人同牟敏签订的房屋买卖合同，并且按照合同内的第四条过户时间约定，及第六条违约责任的6.1、6.3.1、6.3.2条来处理此事。希望贵公司接到此通知后7日内协调解决此事，否则本人将用法律来维护自己的合法权益。第三人接到该《解约通知》后，将被告李军要求解约的意思表示告知原告，原告牟敏不同意解除合同。2017年8月8日，被告李军和重庆金安小额贷款有限公司（以下简称金安公司）签订《授信协议》，约定金安公司向被告李军提供最高授信额度为442000元的贷款，债务履行期限为2017年8月8日起至2022年8月7日止。同日，双方签订《最高额抵押合同》、《西安市房地产抵押合同》， 约定借款人以金安公司为受益人，在其名下产权证号：西安市房权证莲湖区字第107XXXXXXX-24-1-20501号，位于莲湖区XX路XX号XX幢XX号房屋，也即本案诉争房屋及相关权利上设立抵押权，担保范围为上述《授信协议》及其项下所发生的所有债务。2017年8月10日，双方办理不动产抵押登记，不动产登记证明号：20171029626。2017年8月14日，金安公司向李军名下中国工商银行卡号为XXXXXXXXXXXXXXX8425的账户转款428740元。2017年8月9日，原告与中国光大银行西安经济技术开发区支行签订贷款借据，该银行遂将贷款470000元发放至原、被告指定的资金监管账户。至此，原告付清了全部购房款，遂要求被告履行协助过户义务。2017年9月20日起，原告牟敏每月按时向中国光大银行西安经济技术开发区支行偿还按揭贷款及利息。庭审中原告撤回了返还银行监管账户中的房款、赔偿精神损失费及误工费10000元、差旅费2000元的诉讼请求。本院认为，原告与被告签订的《存量房买卖合同》和《西安市存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，具有法律约束力，原、被告均应诚信履行约定的各项义务。关于案涉房屋买卖合同是否应当解除的问题。合同履行过程中，双方办理了存量房网签及交易资金监管相关事宜，原告已按照合同约定将全部购房款存入资金监管账户，被告怠于履行合同义务，未按合同约定及时将房屋交付给原告使用，未配合原告向房屋权属登记机构申请办理该房屋所有权转移登记手续，其已构成违约，且被告以案涉房屋作为抵押物与案外人金安公司签订抵押合同，案涉房屋于2017年8月10日抵押登记在金安公司名下，致使原告的合同目的不能实现，原告请求解除与被告签订的《存量房买卖合同》和《西安市存量房买卖合同》，审理中，被告亦反诉要求解除合同，故本院依法确认原告与被告签订的《存量房买卖合同》和《西安市存量房买卖合同》于2019年4月17日解除。关于被告称其已向原告发出解除合同通知书，双方签订的合同已经解除一节，被告李军发出的《解约通知》仅为其单方意思表示，原告经第三人转告其解约的意思表示后，并未同意解除双方所签订的买卖合同，且原告在合同约定的九十日期限内办理了银行按揭贷款并将其应缴纳的购房款存入了双方指定的资金监管账户，原告并无违约行为，被告发出的《解约通知》不能达到解除合同的法律后果。因被告违约在先，致使合同解除，故被告应承担相应的违约责任。关于违约责任的承担问题。双方签订的《存量房买卖合同》约定：本合同签订后，若甲、乙双方任意一方不按本合同约定履行或者不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金人民币130000元给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等。现原告主张被告赔偿溢价款200000元。因卖方违约导致原告的合同目的不能实现，房屋溢价损失转化为实际损失，原告需支付更多的成本以购买类似房屋，属于其因交易不成遭受的房屋差价的可得利益损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。因此原告主张按照实际损失予以赔偿的诉讼请求，有法律依据。参考案涉房屋自《存量房买卖合同》签订之日至原告向本院提起诉讼之日所在区域的存量房交易市场价格变动情况，再结合双方合同的实际履行程度、当事人的预见能力及过错程度等因素，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告赔偿其已付购房款一倍的损失200000元之诉讼请求，既不符合合同约定，亦无法律依据，本院不予支持。原告还主张被告赔偿中介费8625元、商业贷款服务费9155元（评估费2025元、按揭担保费7050元、抵押登记费80元），原告向本院提供了相关票据作为证据，该部分损失亦属原告实际损失，本院予以支持。原告主张被告赔偿此时间段内其在外租房产生的费用17600元，于法无据，本院不予支持。对于原告主张由被告赔偿贷款所产生的利息，因合同的解除系被告违约所致，原告牟敏按月向银行偿还贷款利息，系因合同解除而产生的合理损失，被告应当予以赔偿。关于原告主张实现债权的费用问题。原告牟敏为实现债权而产生的费用系因被告李军的违约行为所致，原告主张被告赔偿其一审、二审期间律师费10000元、发回重审期间律师费30000元，综合考虑原告提交的《委托代理合同》、律师费发票等证据，并参照西安市法律服务行业的收费水平，本院酌情判决被告赔偿原告律师费损失25000元。审理中，原告撤回了要求被告返还银行监管账户中的房款、赔偿精神损失费及支付误工费10000元、差旅费2000元的诉讼请求，本院依法予以准许。关于被告反诉要求原告赔偿损失38000元之诉讼请求，因被告违约行为致使合同无法继续履行，故被告要求原告承担违约责任一节，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）牟敏与被告（反诉原告）李军所签订的《存量房买卖合同》及《西安市存量房买卖合同》于2019年4月17日解除；二、本判决生效后十日内，被告李军赔偿原告牟敏房屋溢价损失200000元、中介费损失8625元、商业贷款服务费损失9155元以及截止2019年4月17日原告牟敏清偿按揭贷款所产生的利息损失40499.92元，合计258279.92元；三、本判决生效后十日内，被告李军赔偿原告牟敏律师费损失25000元；四、驳回原告牟敏其余的诉讼请求；五、驳回反诉原告李军其余的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9078元（原告已预交），由原告牟敏承担3078元，由被告李军承担6000元（由被告李军在判决生效后十日内直接支付原告）。反诉案件受理费375元（被告已预交），由反诉原告李军承担300元，由反诉被告牟敏承担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判    长    曹  媛审    判    员    寇永利人 民 陪 审 员    张扣利 二Ｏ一九年十一月十三日 法  官  助  理    赵言泽                    书    记    员    陈  涛 1