广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初18161号原告：麦俊穗，男，1991年2月19日出生，汉族，住广州市越秀区************，公民身份号码440************813。被告：佛山市南海恒德胜嘉置业有限公司，住所地：佛山市南海区************************商铺，统一社会信用代码914********789616M。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：陈水泉，云南大韬律师事务所律师。原告麦俊穗与被告佛山市南海恒德胜嘉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，于同年10月11日公开开庭进行了审理，原告麦俊穗、被告的委托诉讼代理人陈水泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金75697元（以993430元为本金，从2018年6月30日至起诉之日按日万分之三计算）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年8月15日向被告购买了位于佛山市南海区**************奥园上林观湖苑项目三栋二座303的房屋并双方签订了《商品房买卖合同（预售）（编号201********502）》（下简称“涉案合同”），且原告已依约向被告支付完全部房屋价款993430元。合同签订当日，原告通过楼盘开发商与晨辉建筑工程（集团）有限公司（下简称“晨辉公司”）签订《房屋装修合同》（下简称“装修合同”）。合同约定，该房屋装修工程由晨辉公司负责施工，工程款总计234572元，房屋交付日期为2018年9月30日前。原告于2017年8月15日向被告支付装修首付款94572元。后于2018年1月25日、5月31日，该楼盘开发商工作人员何欣、许嘉璜通过微信、电话方式告知原告购买的房屋无法交由晨辉公司进行装修,原因为楼盘开发商与晨辉公司终止合作，楼盘开发商同时将被告的房屋交由第三方广东省蕉岭建筑工程集团有限公司（下简称“蕉岭公司”）进行装修。原告得知此事后，多次向楼盘开发商明确表示在原告未与晨辉公司新达成一致的装修协议前，不得将原告房屋交由第三方公司进行装修。而楼盘开发商不顾原告意愿，擅自一意孤行将原告的房屋交由蕉岭公司进行装修。最终导致原告与晨辉公司双方签订的《房屋装修合同》无法履行。2018年9月15日，楼盘开发商向原告告知上述房屋已达到交付条件，通知原告办理收楼手续，但前提条件是需向蕉岭公司支付剩余装修款140000元，原被告双方因此无法达成一致协议，被告亦因此拒绝向原告交付上述房屋至今。原告认为，原告并未与蕉岭公司签订《委托装修合同》，未委托其收楼并装修。即便委托人与蕉岭公司之间存在委托收楼及装修合同关系，根据合同相对性原则，装修合同纠纷也应由原告与蕉岭公司自行解决，与楼盘开发商无关。涉案合同并未涉及装修合同内容，更未约定付清装修款作为贵司交付该商品房的前提条件。故被告拒绝向原告交付房屋的行为严重损害原告的合法权益。被告辩称，一、1.原被告双方签订的涉案合同成交价无法真实反映该房屋真实价格，原告知悉并同意涉案签约价格按正常规定执行，即涉案合同签约价为1034823元，剩余房价234572元通过装修合同的装修款予以体现。次日，原告在《承诺书》上再次明确：装修款作为购房总价款的一部分，与买卖合同的签约价款共同构成涉案房屋的真实价格，且原告同意装修合同与买卖合同一并履行或一并解除。2.买卖合同签约价优惠后为993430元，装修合同装修款234572元不变，实际购房总价款为1228002元。3.装修合同约定首期装修款94572元在2017年8月15日前付清，余款14万元在2018年6月30日前付清。另，装修合同约定房屋交付时间为2018年9月30日。二、涉案房屋的实际真实价格由买卖合同约定的价款和装修合同约定的价款共同构成，装修款作为购房总价款的一部分。在原告未付清购房总价款前被告有权拒绝交付房屋且无需承担延期交楼的责任。首先，原告主张逾期交房违约金不符合涉案合同及补充协议、装修合同的约定，虽买卖合同约定的交付时间为2018年6月30日，但涉案房屋为精装修房屋，按装修合同约定交付时间顺延3个月，即2018年9月30日才是交付时间。其次，按约支付装修款是原告的主要义务，自2018年10月1日起，原告逾期支付装修款14万元已超过一年的时间。因原告支付购房款的时间在先，被告交付房屋时间在后，而原告至今未付清购房款，根据合同约定，原告付清全部款项前被告有权拒绝交付房屋，并暂停办理房屋产权转移登记手续，直至原告付清全部款项并完结相应手续，且被告不承担延期交楼责任。最后，涉案房屋未能按期收楼的主要原因是原告未付清房款，系原告自身原因所致，原告无权主张交付房屋和逾期交房违约金。补充：装修合同不是独立的合同，装修公司是否变更不影响买卖合同与装修合同的履行。在装修合同未解除变更下，双方应按原合同继续履行，这不是原告逾期支付装修款的正当理由。实际案涉房屋的装修最初是由晨辉完成大部分工程，晨辉撤场后由蕉岭完成了收尾工程。诉讼中,原告举证如下:1.原告身份证复印件1份、企业信用信息公示报告打印件1份，证明原、被告诉讼主体资格。2.《商品房买卖合同（预售）》、补充协议原件各1份，证明原被告签订了商品房预售合同及补充协议，并约定相关权利义务关系。3.《房屋装修合同》复印件1份，证明原被告间存在装饰装修合同关系，但已于2018年1月28日终止。4.不动产登记证明复印件1份，证明原告已对案涉房屋进行预告登记。5.发票原件1份，证明原告已按约支付购房款。6.收款收据原件2份，pos单原件3张、银行卡交易明细清单打印件1份、账户明细查询原件1份，，证明原告已按约支付了装修首期款。7.上林观湖苑交付告知函原件1份，证明被告逾期交房的事实。8.催交装修款函原价1份，证明被告未经原告允许将案涉房屋交予案外人装修，与装修合同约定的晨辉公司不一致。9.告知函原件1份，证明原告主张向被告发函催促被告交房。10.微信聊天记录截图打印件9张、光盘1个（出示手机核对），证明被告主动终止装修合同关系及原告多次催促被告交楼的事实，但被告告知原告，如原告不把装修尾款交齐并重签另一份装修合同，被告将不予交楼。被告举证如下:1.选房确认单原件1份，2.承诺书原件1份，3.商品房买卖合同（预售）原件1份，4.补充协议原件1份，5.房屋装修合同原件1份，证据1-5证明原被告签订的商品房买卖合同价格无法真实反映案涉房屋价格，且原告是知悉并同意签署承诺书，确认剩余房价通过房屋装修协议的装修款予以体现。另外，装修合同约定首期装修款应在2017年8月15日前付清，余款应在2018年6月30日前付清，房屋交付时间为2018年9月30日。6.晨辉公司的营业执照、安全生产许可证复印件各1份、建筑业企业资质证书复印件3份；7.蕉岭公司的营业执照、安全生产许可证、建筑业企业资质证书各1份；证据6、7证明蕉岭公司和晨辉公司均有建筑装修装饰工程施工资质，蕉岭公司为壹级资质，晨辉公司为贰级资质。8.竣工验收备案表、测绘报告书原件各1份，证明涉案房屋已符合合同约定的交付条件。对当事人无异议或对真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.原告的证据4为复印件,本院对其真实性不予确认;2.被告的证据5系原告与晨辉公司签订的合同,原告虽有异议但未举证反驳,且与原告提及的装修合同内容一致，本院对该证据的真实性予以确认；3.被告提交的证据6-8，本院对其真实性予以确认。综合以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2017年8月6日，原告签订《奥园观湖尚居选房确认单》，载明：认购单位：3栋2座303号房，建筑面积90.22平方米，面价：毛坯1034823元、装修234572元，折扣：0.96，成交价：毛坯993430元、装修234572元。2017年8月7日，原告出具《承诺书》，载明：涉案房屋实际价格为1248699元，由于政策原因只是《商品房买卖合同》签约价格按政策规定执行，即《商品房买卖合同》签约总价为1014127元，剩余房屋价款234527元通过《房屋装修协议》的装修款予以体现。如本人单方要求解除《房屋装修合同》的，则该房屋对应的《商品房买卖合同》亦相应解除，同时本人需按《房屋装修合同》、《商品房买卖合同》的约定承担由本人原因导致合同解除的违约责任。本人承诺不撤销、不变更本承诺。本人所购房屋实际总价1248699元，本人同意，如本人单方解除装修合同，则商品房买卖合同相应解除，所有违约责任由本人承担。2017年8月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（下简称“涉案合同”），约定：出卖人将位于佛山市南海区佛山市南海区***************************（下简称“涉案房屋”）以每平方米13573.3元、总价款为993430元出售予买受人。买受人应于本合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的20.48%，金额203430元。剩余房款790000元应于2017年8月15日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。逾期付款在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人不解除合同，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房，交付的商品房应已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告。逾期交房在90日之内，自交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。商品房实行保修制度。出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定，涉案房屋的交付标准为毛坯交付。同日，原告（甲方）与晨辉公司（乙方）签订《房屋装修合同》（下简称“装修合同”），约定：甲方交付给乙方的涉案房屋为毛坯，应甲方要求，在开发商取得该商品房建筑工程竣工验收备案表、达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，由乙方于开发商办理该商品房的交付手续，由乙方对该商品房实施室内精装修，在达到本合同约定的精装修标准后，乙方将该商品房交付甲方。乙方施工期限为3个月。乙方代甲方与各方协调进场施工时间，甲方全权委托乙方负责该商品房装修的一切相关事宜。本合同价款为包含第一条所有委托事项的包干总价为234572元，该价格为乙方优惠后总价。乙方按总价包干收取费用，由乙方包设计、包创意、包人工、包工包料、包质量、包工期、包保修等全包的方式，向甲方计收合同价款并承担保修责任。甲方双方确认上述合同价款，不因材料、人工、市场行情等因素而变化。首期款94572元须于2017年8月15日前付清，余款140000元须于2018年6月30日由银行提供贷款付清，甲方须于2017年8月15日前提交办理银行贷款手续所需的全部资料给银行进行审批，如因甲方自身原因导致银行贷款不获批准或银行审批的贷款额与甲方申请贷款额度不一致，甲方须于收到乙方或银行或律师所口头通知之日起5日内，一次性付清所有款项。如甲方逾期支付的，则需按本合同第七条约定承担逾期付款责任。房屋交付时间为开发商按约定向甲方交付房屋后的3个月，即2018年9月30日，由于开发商或甲方原因导致房屋延迟交付的，乙方相应顺延房屋交付时间。对装修及设备设施修复或整改不视为乙方逾期交房，甲方拒绝验收房屋的，乙方不承担逾期交房的违约责任。乙方自装修移交之日或视为移交之日承担保修责任，装修工程保修期为两年。如甲方未按以上约定付款的视为违约，每逾期一日，按应付款总额的万分之二向乙方支付违约金，逾期超过30日的，乙方有权解除合同，甲方除应向乙方支付装修设计费外，还应按装修总价款的30%向乙方支付违约金。2017年8月7日，原告向晨辉公司支付装修首期款20000元。2017年8月15日，原告向晨辉公司支付装修首期款74572元。2018年3月1日，被告向原告出具《发票》，确认收到原告支付的房地产预收款993430元。2018年9月22日，被告向原告发送《上林观湖苑交付告知函》，载明：涉案房屋已具备交付使用条件，根据贵我双方签订的《委托装修合同》，我司已于2018年9月15日向您发送了《上林观湖苑收楼通知书》，并进行了相关工作安排，再次提醒请您尽快办理收楼手续。2019年1月6日，蕉岭公司向原告发送《催交装修款函》，催促原告支付装修余款140000元，否则主张逾期付款违约金并顺延商品房的交付时间。2019年1月10日，原告向被告、蕉岭公司发送《告知函》，载明晨辉公司单方面与原告解除了装修合同，蕉岭公司无依据向原告收取装修余款及违约金。涉案房屋早已于2018年9月30日达到交付期限。被告迟迟未交房且无合理解释，请求被告蕉岭公司于2019年1月14日前将涉案房屋交付原告查验收楼，否则按合同约定支付违约金。晨辉公司具有建筑装修装饰工程专业承包贰级资质。蕉岭公司具有建筑装修装饰工程专业承包壹级资质。2018年7月12日，涉案房屋取得竣工验收备案。2018年8月7日，涉案房屋取得测绘报告。诉讼中原被告双方确认，原告尚未支付装修余款140000元；原告尚未办理收楼。本院认为，本案的争议焦点是应当交付涉案房屋的时间及被告是否构成逾期交房或是否应向原告支付逾期交房违约金。虽涉案合同约定交付房屋时间为2018年6月30日，但涉案合同约定的交付标准为毛坯房，而根据装修合同约定及原被告陈述可以确定，原告接收的是带精装的涉案房屋，被告无需另行向原告交付毛坯状态的涉案房屋。装修合同约定房屋交付时间为2018年9月30日，故涉案房屋交付时间应为2018年9月30日前。关于涉案房屋房款金额问题，根据原告出具的承诺书可知，涉案合同约定的房款993430元与装修合同约定的装修款234572元共同构成带精装修涉案房屋的总房价款，原告对此知情且同意，涉案合同、装修合同及选房确认单及承诺书均系原告的真实意思表示，原告应按诚实守信原则遵守约定支付相应款项。装修合同约定于2018年6月30日前支付上述装修余款140000元，截止至庭审辩论终结，原告尚未支付该款项。按照约定，原告支付装修余款的时间在前，被告交付房屋时间在后，被告在原告未支付上述款项的情况下有权拒绝向原告交付房屋，且被告在涉案房屋符合合同约定的交付条件后于2018年9月30日前已通知原告办理相应手续以便收楼，被告已尽到了通知义务。原告主张被告逾期交房及逾期交房违约金，理据不足，本院不予支持。关于更换装修公司的问题，晨辉公司与蕉岭公司均具有建筑物装修装饰工程专业承包资质，晨辉公司为贰级资质，蕉岭公司为壹级资质。从施工资质看，蕉岭公司完全可以按约定完成涉案装修工程，且被告就更换装修公司的事宜已通知原告。被告确认涉案房屋装修工程已于2018年9月份完工，且涉案房屋已符合合同约定的交付条件，原告支付尾款后可随时办理收楼手续。若原告收楼后发现房屋装修存在质量问题或需调整的方面，可根据保修约定，主张被告承担保修义务。被告改由蕉岭公司完成涉案装修，的确存在履行瑕疵，但尚不构成原告拒收涉案房屋的理由。综上，在原告尚未支付装修余款的情况下主张被告承担逾期交付违约责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告麦俊穗全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费846.22元（原告已预交），由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇一九年十一月七日书记员  蒋雪君