福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终4758号 上诉人（原审被告）：杜继业，男，1982年12月15日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：谢竞忠，福建泉台律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程方园，福建泉台律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福建省南奔物业管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区海星小区**楼**。 法定代表人：陈忠顺，该公司负责人。 委托诉讼代理人：黄鹏伟，福建华达律师事务所律师。 上诉人杜继业因与被上诉人福建省南奔物业管理有限公司（以下简称南奔物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初2296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杜继业上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回南奔物业公司的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审认定南奔物业公司有权向杜继业主张2017年12月16日前的物业服务费和公摊水电费属认定事实错误。1.2017年12月16日前，案涉“水木春天”小区的物业服务管理企业和《前期物业服务合同》相对人均为泉州市长冠物业管理有限公司（以下简称长冠物业公司），根据合同相对性原则，该期间的物业服务费和公摊水电费的合同权利主体为长冠物业公司。2.长冠物业公司只是委托南奔物业公司催讨2017年10月31日之前的物业服务费用，南奔物业公司无权提起本案诉讼，南奔物业公司无权以自己的名义提起诉讼。二、南奔物业公司提供的《临时物业服务合同》对杜继业不具有约束力。1.无论是长冠物业公司还是福建中超实业有限公司（以下简称中超公司）均无权代表杜继业与南奔物业公司签订物业服务合同。中超公司与长冠物业公司签订的《前期物业服务合同》依然属于有效合同，且长冠物业公司无权单方变更合同履行主体，委托南奔物业公司或他人接管案涉小区的物业工作。2.《临时物业服务合同》既没有经过小区全体业主的同意授权，也没有经过相关部门的备案登记，不属于前期物业服务合同。三、因《临时物业服务合同》对杜继业不产生约束力，南奔物业公司无权按照合同内容向杜继业计算及收取物业服务费。案涉物业的现场物业服务质量远达不到四级服务标准规定的服务要求，甚至远低于0.8元每个月。四、一审法院认定杜继业拖欠南奔物业公司公摊水电费523元，属认定事实不清。南奔物业公司为未能提交任何公摊水电费明细、票据及公示等证据予以佐证。 南奔物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，杜继业上诉请求无任何依据。南奔物业公司完全有权收取物业服务费，南奔物业公司与长冠物业公司签订协议，委托南奔物业公司代为收款。2017年10月31日后的物业服务费，南奔物业公司进入水木春天物业小区，对小区进行事实上的管理，杜继业应支付该部分的物业服务费。 南奔物业公司向一审法院起诉请求：判令杜继业支付从2016年4月1日起至2018年8月31日止的物业管理费4408元及从2016年4月10日起至2018年8月10日止的公摊水电费523元。 一审法院认定的事实：杜继业系泉州市丰泽区城东街道水木春天小区5号楼301室的业主，上述房屋面积为117.28平方米。2012年5月1日，中超公司与长冠物业公司签订《前期物业服务合同》一份，载明中超公司选聘长冠物业公司作为水木春天小区的前期物业管理单位。上述合同约定物业服务费收取标准为高层住宅每平方米1.3元/月。合同约定物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应于每月10号前缴纳物业服务费。合同期限自2012年3月1日至2014年2月28日，如在合同期满后，业主大会尚未成立，长冠物业公司与中超公司双方无违反本合同约定且双方无异议情况下自动延长本合同期限。2012年5月1日，中超公司与长冠物业公司签订《泉州市丰泽区“中超·水木春天A区”住宅区**物业服务合同补充协议》一份。2017年11月2日，南奔物业公司出具《工作协调函》一份，载明长冠物业公司管理水木春天小区的合约时限已过，长冠公司不再续约。南奔物业公司与长冠物业公司协商同意由南奔物业公司与长冠物业公司进行工作对接，暂由南奔物业公司接受管理水木春天小区的日常物业工作，并由华大街道法花美社区在见证方处盖章确认情况属实。2017年12月16日，南奔物业公司与中超公司签订《“水木春天”A区临时物业服务合同》，约定中超公司选聘南奔物业公司作为水木春天小区的物业管理单位。委托管理期限暂定为1年，自2017年11月11日起至2018年11月10日，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，合同自动终止。合同期满后，如业主大会尚未成立，南奔物业公司与中超公司双方无违反本合同约定且双方无异议情况下自动延长本合同期限。合同约定物业服务费的收费标准为每平方米1.3元/月。2017年12月19日，长冠物业公司与南奔物业公司签订《协议》一份，约定长冠物业公司于2017年11月5日将水木春天小区截止2017年10月31日所有的欠费清单交予南奔物业公司，并委托南奔物业公司代为收款。2018年8月2日，泉州市丰泽区公安消防大队出具《公安行政处罚决定书》，载明该大队检查发现水木春天小区存在消防室主机显示烟感系统损坏，给予南奔物业公司处罚。2018年12月20日，泉州市住房和城乡建设局出具《信访事项复查意见书》一份，载明水木春天小区关于消防系统、电梯、应急发电机组存在一定问题，长冠物业公司于2017年11月退出水木春天小区，南奔公司于2017年12月进入小区服务，南奔物业公司系与中超公司签订的物业合同，并非与社区签订。中超公司未重新公开招投标，即与南奔物业公司签订物业服务合同，程序不符合相关规定。南奔物业公司于2018年7月1日向杜继业寄送《律师函》一份，告知杜继业拖欠南奔物业公司自2016年4月1日起至2018年8月31日止的物业服务费4408元及自2016年4月10日起至2018年8月10日的水电公摊费523元，要求其缴付上述拖欠费用。杜继业于2018年9月7日签收该份《律师函》。杜继业确认其自2016年4月1日起至今未缴纳物业服务费，自2016年4月10日起至今未缴纳水电公摊费 另，经杜继业申请，一审法院依法于2019年3月19日对水木春天小区的公共设施设备进行现场勘查，拍摄照片并制作笔录，载明水木春天小区存在小区绿化未达标准、公用路灯损坏、多处路灯电线裸露在外、小区部分楼栋入户大堂墙体脱落及部分电灯损坏、5号楼电梯存在穿孔、小区部分区域卫生未打扫、消防设施未及时进行维护、小区门禁系统损坏，小防水栓污水、通往地下室通道无路灯照明、地下、地下室过道随意堆放建筑垃圾业、南奔物业公司在上述勘查笔录上签字确认。 一审法院认为，杜继业虽辩称南奔物业公司与长冠物业公司签订的《协议》并未向其告知，南奔物业公司无权向其收取长冠物业公司担任物管单位期间的物业服务费。但《协议》仅约定长冠物业公司委托南奔物业公司代为收取物业服务费，并非债权转让协议，故南奔物业公司无需履行告知义务。且一审法院向杜继业寄送本案相关的证据材料包括《协议》，杜继业签收证据材料并应诉，其已周知《协议》的内容。故南奔物业公司作为长冠物业公司的受托单位，依据双方签订的《协议》的约定，可向杜继业收取长冠物业公司担任物管单位期间的物业服务费及水电公摊费。虽杜继业对南奔物业公司与中超公司签订《“水木春天”A区临时物业服务合同》持有异议，但南奔物业公司已经实际对水木春天小区提供物业管理服务，且经小区所在社区见证，南奔物业公司有权按照长冠物业公司与中超公司签订的《前期物业服务合同》约定的物业服务费收费标准向业主收取其管理期间的物业服务费。综上，因杜继业自2016年4月1日起至2018年8月31日未缴纳物业服务费，故南奔物业可根据《前期物业服务合同》约定的物业服务费收费标准即每平方米1.3元/月向杜继业收取自2016年4月1日起至2018年8月31日止的物业服务费，共计117.28平方米×1.3元/月·平方米×29个月=4408元。但杜继业抗辩南奔物业公司没有尽到物业管理职责，经一审法院现场勘验，勘验笔录及照片可证实南奔物业公司物业管理服务存在不到位的情况，故对南奔物业公司的标准予以适当下调，对杜继业拖欠的物业管理费4408元按3085.6元予以认定；关于水电公摊费，根据《临时物业服务合同》约定，杜继业作为业主应当承担小区的公共水电费用，杜继业自2016年4月10日起至2018年8月10日止已拖欠水电公摊费共计523元，故南奔物业公司要求杜继业支付自2016年4月10日起至2018年8月10日止拖欠水电公摊费523元，合理合法，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十一条、第四十二条第一款、第四十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杜继业应于一审判决生效之日起五日内向南奔物业公司支付自2016年4月1日起至2018年8月31日止拖欠的物业服务费3085.6元；二、杜继业应于一审判决生效之日起五日内向南奔物业公司支付自2016年4月10日起至2018年8月10日止拖欠的水电公摊费523元；三、驳回南奔物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由南奔物业公司负担7元，由杜继业负担18元。 在二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对二审有争议的事实，本院认定如下：杜继业提供了物业服务等级对照表一份，该物业服务等级对照表是杜继业自行制作，对该证据的真实性本院不予确认。杜继业提交了调查取证申请一份，请求对水木春天小区进行现场勘查，但一审法院已于2019年3月19日对水木春天小区进行现场勘查，且双方对勘查结果进行确认，故杜继业请求对水木春天小区再次进行现场勘查缺乏必要性，本院不予准许。杜继业请求本院责令南奔物业公司提交2017年12月16日之后为案涉水木春天小区提供物业服务的记录，但从南奔物业公司出具的《工作协调函》、南奔物业公司与中超公司签订《“水木春天”A区临时物业服务合同》等证据，可以证明南奔物业公司确实于2017年11月后为水木春天小区提供了物业服务，故杜继业请求责令南奔物业公司提交2017年12月16日之后为水木春天小区提供物业服务的记录缺乏必要性，本院不予准许。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，从中超公司与长冠物业公司签订的《前期物业服务合同》及南奔物业公司出具的《工作协调函》可见，从2012年5月1日起至2017年10月31日止，长冠物业公司确实为水木春天小区提供物业服务。杜继业自2016年4月1日起未缴纳物业服务费，故杜继业应向长冠物业公司缴纳自2016年4月1日起至2017年10月31日止的物业服务费。南奔物业公司主张其受长冠物业公司委托代为收取物业服务费，南奔物业公司以自己的名义，请求杜继业应向其支付自2016年4月1日起至2017年10月31日止的物业服务费，证据不足，不予支持。南奔物业公司自2017年11月起至2018年8月31日止确实为水木春天小区提供物业服务，在此期间杜继业未提出异议，南奔物业公司主张杜继业应缴纳自2017年11月起至2018年8月31日止的物业服务费，于法有据，予以支持。因南奔物业公司在提供物业服务过程中存在问题，一审法院将物业服务费的标准予以下调，予以支持，杜继业应向南奔物业公司缴纳物业服务费1067元（117.28平方米×1.3元/月*平方米×10个月×0.7）。因南奔物业公司在提供物业服务的过程中存在问题，故南奔物业公司主张杜继业应支付违约金，于法无据，不予支持。南奔物业公司主张杜继业应缴纳水电公摊费，但南奔物业公司未能提交证据予以证明，故南奔物业公司关于水电公摊费的主张，本院不予支持。因此，杜继业的上诉请求，部分成立，予以支持。一审判决杜继业应支付南奔物业公司物业服务费3085.6元及公摊费523元错误，应予纠正。 综上，杜继业的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初2296号民事判决； 二、杜继业应于本判决生效之日起五日内向福建省南奔物业管理有限公司支付自2017年11月起至2018年8月31日止拖欠的物业服务费1067元； 三、驳回福建省南奔物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取25元，由福建省南奔物业管理有限公司负担20元，由杜继业负担5元。二审案件受理费50元，由福建省南奔物业管理有限公司负担40元，由杜继业负担10元。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡金琪 审 判 员 黄小丹 审 判 员 陈亚生 二〇一九年十一月十五日 法官助理 罗晓燕 书 记 员 吴彬彬 附：本案引用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。