广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初2627号 原告：王洁，女，1972年3月10日出生，汉族，住甘肃省合水县。 委托诉讼代理人：李倩，广西维冠律师事务所律师。 被告：赵子杰，男，1986年1月28日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省五常市，现住南宁市青秀区。 被告：朱霹凯，男，1984年2月5日出生，汉族，户籍所在地广西北海市海城区，现住南宁市青秀区。 被告：刘摘云，男，1985年3月20日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区。 案由：商品房预售合同纠纷。 适用程序：简易程序。 立案日期：2019年9月4日。 开庭日期：2019年10月22日。 原告王洁的诉讼请求：一、判令确认原告与广西森象房地产开发有限公司签订的《防城港市森象公寓项目定向合作开发合同书》无效；二、判令三被告连带返还原告购房款177435元及利息暂计23000元（以177435元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2016年11月25日起计算至实际清偿之日止，暂计至2019年8月25日）；三、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2016年11月15日，原告与广西森象房地产开发有限公司（以下称森象公司）签订《防城港市森象公寓项目定向合作开发合同书》，购买森象公司开发的位于防城港市行政中心区迎宾路的防城港森象公寓项目8层845号房，建筑面积49.63平方米，总金额354435元，约定签订合同之日交清至合同总房款50%即177435元，余款按揭贷款支付。签订合同后原告向被告支付177435元，2016年11月25日森象公司开具收据确认收款。同时森象公司称该公寓建好后将用于酒店经营，原告购买后需要返租给广西凯杰酒店有限公司经营酒店（以下简称凯杰公司），于是原告与凯杰公司、森象公司三方签订《返租合同》，租期从2016年12月1日至2026年11月30日，森象公司作为凯杰公司按期支付租金的担保人。合同书签订后，案涉项目土地迟迟不见动工，至今仍未获得商品房预售许可证。原告认为，森象公司未取得商品房预售许可证即销售商品房，属于违法销售，其与原告签订的合同书应属无效，其收取原告的购房款应予以退还并赔偿利息损失。经查实《返租合同》签订的主体凯杰公司也不存在。森象公司已于2019年2月20日办理了注销登记。三被告赵子杰、朱霹凯、刘摘云作为森象公司的股东，出资比例分别为41%、39%、20%。赵子杰、朱霹凯、刘摘云同时作为清算组成员，清算报告股东承诺：“公司债务已清结完毕，若有未了事宜，股东愿意承担责任”。原告认为，原告在森象公司注销前一直与三被告沟通退款事宜，所以三被告对于公司与原告之间的债务是知情的，但是在公司清算时却没有通知原告申报债权也未向原告清偿案涉款项，根据《公司法》相关规定，三被告应对森象公司返还原告购房款及利息的债务承担责任。为了维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告赵子杰、朱霹凯、刘摘云既不出庭应诉，也没有提供书面答辩。 查明事实：2016年11月15日，原告与森象公司签订了一份《防城港市森象公寓项目定向合作开发合同书》，该合同书约定了双方合作的项目为市行政中心区迎宾大道的防城港市森象公寓项目，定向合作开发房屋位于1栋8层45号房。该定向合作开发房屋建筑面积共49.63平方米，单价为每平方米7141.55元，总金额为354435元。原告应在签订该合同之日交清至合同总房款的50%，余款由原告向银行申请按揭贷款方式支付。森象公司应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将该定向合作开发房屋经建设、施工、监理、设计、勘验五方验收，并符合本合同约定的定向合作开发房屋交付原告使用，另外合同还对双方的违约责任、交付期限、交付条件等事项进行了约定。原告于2016年11月25日向森象公司支付了177435元，森象公司向原告出具收据一张。截止至2019年11月8日，“防城港市森象公寓”项目尚未取得《商品房预售许可证》。 另查明，森象公司于2019年2月20日被防城港市市场监督管理局准予注销登记。2019年2月20日，森象公司出具了一份清算报告，该清算报告载明：因公司经营上的原因，经股东决定，解散公司。清算组成员由赵子杰、朱霹凯、刘摘云担任，赵子杰清算组负责人。股东会确认清算报告，股东承诺公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意承担责任。股东赵子杰、朱霹凯、刘摘云在该清算报告上签字确认。 本院意见：关于原告要求确认与森象公司签订的《防城港市森象公寓项目定向合作开发合同书》无效的问题。本院认为，原告与森象公司签订的《防城港市森象公寓项目定向合作开发合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款,该合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且森象公司已按约定收取了部分购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，原告与森象公司签订的《防城港市森象公寓项目定向合作开发合同书》应属于商品房买卖合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效”规定，森象公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订《防城港市森象公寓项目定向合作开发合同书》，且在原告起诉前仍未取得商品房预售许可证，该《防城港市森象公寓项目定向合作开发合同书》应为无效合同，故对原告主张确认《防城港市森象公寓项目定向合作开发合同书》无效的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求三被告返还购房款177435元及利息的问题。原告总共向森象公司支付了177435元购房款，现原告与森象公司签订的《防城港市森象公寓项目定向合作开发合同书》已经被认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定，森象公司应将收取原告的177435元退还给原告并赔偿原告的利息（以177435元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2016年11月25日起计算至实际清偿之日止）。在本案中，森象公司已经注销登记，其注销后的权利义务应当消灭，但股东赵子杰、朱霹凯、刘摘云在清算报告中承诺公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意承担责任。故被告赵子杰、朱霹凯、刘摘云应承担森象公司的上述债务，故原告主张由三被告返还房款177435元并支付利息（利息以177435元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2016年11月25日起计算至实际清偿之日止）的诉讼请求，本院予以支持。 判决主文：一、原告王洁与广西森象房地产开发有限公司签订的《防城港市森象公寓项目定向合作开发合同书》无效； 二、被告赵子杰、朱霹凯、刘摘云在本判决生效之日起十日内返还原告王洁177435元购房款及支付利息（以177435元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2016年11月25日起计算至实际清偿之日止）。 判决依据：《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定。 诉讼费：案件受理费4306.53元，减半收取计2153.26元，由被告赵子杰、朱霹凯、刘摘云负担。 上诉权利：如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费4306.53元，户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  朱 海 二〇一九年十一月八日 法官助理  李柏良 书 记 员  覃 艺