广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终3023号上诉人（原审原告）：广东三易科技有限公司。住所地：江门市荷塘镇马山工业区**厂房，统一社会信用代码：914***********511D。法定代表人：易某1。委托代理人：林晓，广东聚理律师事务所律师。委托代理人：郑泳欣，广东聚理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江门市蓬江区**********。住所地：江门市蓬江区******－3首层，注册号：440********0573。经营者：麦洁贞。上诉人广东三易科技有限公司（以下简称“三易公司”）因与被上诉人江门市蓬江区**********（以下简称“德昌中心”）租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。三易公司上诉请求：1、改判德昌中心向三易公司支付租金、水电费及管理费54188.8元，已经支付的押金不予退还；2、本案诉讼费用由德昌中心承担。事实和理由：一、德昌中心搬离厂房的行为违法，其所支付的押金应当予以没收，不应当用于扣减租金、水电费及管理费。德昌中心与江门市潮连综兴土地房产咨询服务中心（以下简称“综兴房产中心”）于2017年11月20日签订的《协议书》，仅仅代表德昌中心对拖欠租金等费用的确认，并不能据此认为是双方解除租赁合同的协议。三易公司在2017年10月份即通过拍卖取得涉案厂房的所有权，德昌中心对此是清楚的，其如需解除合同，也应当与三易公司协商。其未经协商擅自搬离厂房，应当视为违约，其所交付的押金30000元应当由三易公司没收，不应从中扣减租金等费用；二、德昌中心搬离厂房的实际日期为2017年12月13日，因此其应当向三易公司支付12月份租金6500元；三、德昌中心确实没有缴纳2016年度及2017年度的管理费，且三易公司已经发函催收。如果德昌中心认为其已经缴费，应当由其承担举证责任。被上诉人德昌中心经本院合法传唤未到庭，也没有提供书面答辩意见。三易公司向一审法院起诉请求：1.判令德昌中心向三易公司支付租金、水电费、管理费、垃圾清理及厂房修理费等合共105388.8元；2.判令本案诉讼费由德昌中心承担。一审法院认定事实：综兴房产中心与德昌中心于2015年10月1日签订《厂房租赁合同》约定：“出租方综兴房产中心（以下简称甲方），承租方德昌中心（以下简称乙方），甲方厂房坐落于江门市************全部厂房，租赁期共*年，期限自2015年10月1日至2023年9月30日止、该厂房第一年至第五年租金为15000元（人民币壹万伍仟元整）。租金按月结算，由乙方于每月10日前交付给甲方……在厂房租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1.水电费乙方应按有关部门的收费标准计算并支付给甲方；2.乙方于每年的12月31日前缴纳13000元给甲方作为税金及其它所有费用……”，综兴房产中心、德昌中心均在上述《厂房租赁合同》上盖公章确认。三易公司于2017年10月9日通过淘宝网司法拍卖网络平台竞得综兴房产中心名下位于江门市************全部的涉案厂房。该事实有广东省江门市中级人民法院于2017年10月**日出具（2017）粤07执143号之一《执行裁定书》显示：“一、被执行人江门市潮连综兴土地房产咨询服务中心名下位于江门市********土地使用权（证号：江国用（2006）第205773号，用地面积：19460.45㎡）及江门市********2*全部（证号：粤房第权证江门字第**，建筑面积：1872㎡）、3幢全部（证号：粤房地权证江门字：粤房地权证江门字第**4㎡）、4幢全部（证号：粤房地权证江门字第**130741：粤房地权证江门字第**号：粤房地权证江门字第**13074153号，建筑面积：：粤房地权证江门字第**53400元归广东三易科技有限公司（统一社会信用代码：914***********511D），该土地及厂房的财产权自本裁定送达买受人广东三易科技有限公司时转移。二、买受人广东三易科技有限公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续，相关费用由其自行负担。三、解除对被执行人江门市潮连综兴土地房产咨询服务中心名下位于江门市********土地使用权（证号：江国用（2006）第205773号，用地面积：19460.45㎡）及江门市********2幢全部（证号：粤房地权证江门字第**13074159号，建筑面积：1872㎡）、3幢：粤房地权证江门字第**4151号，建筑面积：1084㎡）、4幢全部（证号：粤房地：粤房地权证江门字第**积：648㎡）、5幢全部（证号：粤房地权证江门字第**13：粤房地权证江门字第**房的查封。”三易公司于2018年4月9日办理了证号为粤（：粤房地权证江门字第**的不动产权证书。另查明，综兴房产中心于2017年11月10日出具一份《通知书》记载：致德昌中心，有关综兴房产中心在江门市********厂房已于2017年10月10日经江门市中级人民法院拍卖予三易公司。我公司与贵公司签署的租赁合同条款，自2017年10月10日起由三易公司履行，以后有关以上物业租金、水电等所有费用及2016年度管理及税务费用，敬请直接汇入相关账户内。落款处盖有综兴房产中心的公章确认。一审庭审时，三易公司陈述称，上述《通知书》已送达一份给德昌中心，另贴了一份在德昌中心厂房门口，但相关的资料证明原业主综兴房产中心没有转交给三易公司。2017年11月22日，德昌中心与何耀强签订《协议书》约定：现有百盛纽扣厂内2号厂房11月份租金在12月底付，10月份水电费尽可能在11月底付，最迟1月付清。具体费用见租赁合同及水电费收支通知书。承诺人处签有“江门市蓬江区**********朱向全”，担保人一栏有何耀强的签名、捺指模确认。江门市百盛纽扣制品有限公司及综兴房产中心的法定代表人均为何耀强。德昌中心在一审庭审中陈述称，租赁合同是其与原出租方综兴房产中心签订的，因此其于2017年11月底搬离厂房时找原业主何耀强签订了上述协议。德昌中心提供了两份《收据》，其中一份注明“今收到麦洁贞交来钻石路18号2幢厂房10月租金6400元，10月电费8936.7元和9月水费967.55元，合计16304.25元”；另一份《收据》还记载“今收到德昌中心交来租赁江门潮连钻石路18号第二幢厂房押金金额（大写）叁万元”。上述两份《收据》均有综兴房产中心的盖公章确认。还查明，三易公司委托广东聚理律师事务所于2018年2月11日出具《律师函》向德昌中心催收相关的租金、水电费及管理费等费用，广东聚理律师事务所于次日通过EMS快递寄送给德昌中心。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。一、关于涉案租赁合同解除的问题。综兴房产中心与德昌中心签订了书面的《厂房租赁合同》，该合同明确列明合同的订立主体、内容、时间等，综兴房产中心与德昌中心均在合同上盖公章确认，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规禁止性规定，依法应确认为有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，虽然三易公司通过司法拍卖取得涉案厂房的不动产权，且综兴房产中心作为涉案厂房的原出租者，通过发出《通知书》告知承租方德昌中心该《厂房租赁合同》合同权利已转至三易公司，三易公司有权取得该租赁合同的全部合同权利。但综兴房产中心与三易公司并未就租赁合同的相关具体费用等单据进行交接，且德昌中心未签收该《通知书》或与三易公司另行签订租赁合同，而综兴房产中心的法定代表人何耀强与德昌中心于2017年11月22日又签订了《协议书》，该《协议书》约定了11月租金和10月水电费的支付期限，结合德昌中心提供的江门市蓬江区****办事处出具的《关于关闭取缔“小散乱污”企业的通知》的证据，一审法院认为《协议书》应为综兴房产中心与德昌中心已于2017年11月22日协商解除本案涉案的租赁合同。二、关于三易公司请求的租金及水电费问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，如前所述，德昌中心与综兴房产中心于2017年11月22日签订的《协议书》，系双方协商一致解除合同，且双方已就租赁涉案厂房租金、水电费等问题进行了结算，因此，涉案厂房产生的租金应计至2017年11月。据《协议书》记载的内容及结合德昌中心提供的《收据》可知，德昌中心尚欠2017年10月水费、2017年11月的水、电费及2017年11月的租金未缴交。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零九条：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，德昌中心尚欠的租金、水电等费用等应向涉案厂房租赁合同的合同权利继受者三易公司缴付。由于双方均未对租金、水电费的数额提出异议，故一审法院确认，德昌中心应向三易公司缴纳尚欠的2017年10月水费2504元、2017年11月水电费4184.8元及2017年11月租金15000元，上述合计21688.8元。二、关于三易公司请求的管理费、垃圾清理及厂房修理费问题。由于《租赁合同》中约定了德昌中心应向综兴房产中心缴纳管理费13000元/年，该管理费应在每年年底前交清，但三易公司并未提供相关证据证实2016年的管理费尚未缴纳，且涉案的《租赁合同》于2017年11月22日解除，故三易公司请求支付两年的管理费，于法无据，一审法院确认其2017年管理费应为11916.67元（13000元÷12个月×11个月），三易公司请求超出部分，一审法院不予支持。由于三易公司提出的垃圾清理及厂房修理费等费用，双方在交接结算达成的《协议中》中未明确列明，三易公司亦未能提供相关的证据证实支出了上述费用，且德昌中心对上述相关费用提出异议，故对三易公司请求德昌中心承担上述其他费用的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。三、关于涉案押金的处理问题。根据《中华人民共和国合同法》第八十二条：“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张”的规定，德昌中心提供的《收据》显示，其已向综兴房产中心缴纳押金30000元，由于三易公司未能提供相关证据证实因德昌中心违约而未缴纳相关费用，故其提出没收该押金依据不足，故该押金应用于扣减德昌中心应支付的租金、水电费及管理费。一审法院最终确认德昌中心应向三易公司支付的总费用为33605.47元，扣减押金金额30000元，故德昌中心应向三易公司支付租金、水电费用及管理费为人民币3605.47元（33605.47元-30000元），三易公司请求超出部分，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十二条、第九十三条、第一百零九条、第二百二十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、德昌中心应在判决发生法律效力之日起十日内向三易公司支付租金、水电费及管理费合计3608.47元；二、驳回三易公司的其他诉讼请求。本案受理费2408元，减半收取1204元，由三易公司负担1163元，德昌中心负担41元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。一审判决认定的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案是租赁合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕上诉人三易公司的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出上诉的问题不予审查。关于德昌中心应当向三易公司支付的租金及水电费的问题。综兴房产中心与德昌中心签订了书面的《厂房租赁合同》。在该合同履行期间，三易公司通过司法拍卖程序取得涉案厂房的所有权。综兴房产中心于2017年11月10日书面通知德昌中心，涉案厂房已经于2017年10月10日由三易公司取得所有权，自该日起，上述合同承租方的权利义务由三易公司享有及履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，应当认定涉案《厂房租赁合同》合同出租方的权利义务已于2017年10月10日起转至三易公司。另因综兴房产中心的法定代表人何耀强与德昌中心于2017年11月22日又签订了《协议书》，约定了11月租金和10月水电费的支付期限，结合德昌中心在一审庭审中的陈述，本院确认德昌中心已经于2017年11月底搬离涉案厂房，涉案租赁合同已经实际解除。三易公司称德昌中心是在2017年12月13日搬离，但没有提供证据予以证明，本院对其该主张不采纳。综上，德昌中心应当向三易公司支付2017年10月10至2017年11月30日的租金及水电费。一审法院认定德昌中心应当支付2017年10月水费2504元、2017年11月水电费4184.8元及2017年11月租金15000元，合计21688.8元。本院认为，上述费用还应当扣除三易公司取得涉案厂房之前的2017年10月1日至2017年10月9日的相关费用。但因双方当事人均未就此问题提出异议，本院不予调整，确认德昌中心拖欠三易公司2017年10月、11月的租金、水电费为21688.8元。至于三易公司称德昌中心仍然应当支付2017年12月1日至2017年12月13日的租金和水电费的问题，如上所述，三易公司并不能证明德昌中心在2017年12月份仍然使用涉案厂房，因此，其请求没有事实依据，本院不予支持。关于2016年度、2017年度管理费的问题。如上所述，三易公司于2017年10月10日起取得涉案厂房的所有权，享有涉案《厂房租赁合同》的权利义务，其并没有提供证据证明其对在该日期以前产生的综兴房产中心的债权享有权利，因此，德昌中心应当向三易公司支付2017年10月10日至2017年11月30日的管理费。一审判决判令德昌中心向三易公司支付2017年1月至11月的管理费11916.67元不当。但因德昌中心并未就此提出上诉，本院对此不予调整。至于三易公司请求德昌中心支付2016年度的管理费，其理由不能成立，本院不予支持。关于押金的问题。首先，在涉案的《厂房租赁合同》中，双方并没有明确约定德昌中心未租赁至租赁期满属于违约，也没有关于何种情况下可以没收德昌中心缴纳的押金的明确约定。因此，三易公司称德昌中心于2017年11月底搬离涉案厂房属违约，应当没收其押金的理由不能成立。但是，收取该押金的主体并非三易公司，没有证据证明综兴房产中心已经将该押金转交三易公司；且三易公司只是享有涉案厂房于2017年10月10日起的权利，而并非综兴房产中心的全部债权债务，故对该日期之前的综兴房产中心的义务也无承担之依据。因此，一审判决将该押金用于扣减德昌中心应当支付的费用，依据不成立，本院予以纠正。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当，本院予以纠正，并对上诉人三易公司的上诉请求成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初202号民事判决；二、江门市蓬江区**********应在本判决发生法律效力之日起十日内向广东三易科技有限公司支付租金、水电费及管理费合计33605.47元；三、驳回广东三易科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1204元（已由广东三易科技有限公司预交），由广东三易科技有限公司负担820元，江门市蓬江区**********负担384元。广东三易科技有限公司多预交的一审案件受理费384元，由一审法院予以退回；江门市蓬江区**********应向一审法院补缴案件受理费384元。二审案件受理费1155元（已由上诉人广东三易科技有限公司预交），由上诉人广东三易科技有限公司负担439元，被上诉人江门市蓬江区***********担716元。上诉人广东三易科技有限公司多预交的二审案件受理费716元，由本院予以退回；被上诉人江门市蓬江区**********应向本院补缴案件受理费716元。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇一九年十一月二十日法官助理 吴碧如书 记 员 梁丹婷