广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1204民初902号原告:李计芬，男，1954年7月8日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区。委托诉讼代理人：陈运鸿，广东端庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玲英，广东端庆律师事务所律师。原告:李计伦，男，1965年6月10日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区。委托诉讼代理人：陈运鸿，广东端庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玲英，广东端庆律师事务所律师。被告：李维荣，男，1961年4月7日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区。委托诉讼代理人：容志鹏，广东七星律师事务所律师。第三人：肇庆市高要区莲塘镇官塘村官塘二经济合作社，住所地广东省肇庆市高要区莲塘镇官塘二村。法定代表人：李广球，系该村民小组组长。第三人：肇庆市高要区莲塘镇官塘村民委员会，住所地广东省肇庆市高要区莲塘镇官塘村。法定代表人：张庆滔，系该村委会主任。原告李计芬、李计伦与被告李维荣租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月4日公开开庭进行了审理，原告李计芬、李计伦及其委托代理人陈运鸿到庭参加了诉讼，被告李维荣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。因被告李维荣向本院申请追加肇庆市高要区莲塘镇官塘村官塘二经济合作社、肇庆市高要区莲塘镇官塘村民委员会为本案第三人参加诉讼，本案依法转为普通程序，并于2019年10月15日公开开庭进行了审理，原告李计芬、李计伦及其委托代理人陈运鸿，被告李维荣及其委托诉讼代理人容志鹏到庭参加了诉讼，第三人肇庆市高要区莲塘镇官塘村官塘二经济合作社、肇庆市高要区莲塘镇官塘村民委员会经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。由于在第二次庭审后，本院依法向肇庆市自然资源局高要分局调取了证据，故于2019年11月12日再次公开开庭进行了审理，原告李计芬、李计伦及其委托代理人陈运鸿，被告李维荣及其委托诉讼代理人容志鹏到庭参加了诉讼，第三人肇庆市高要区莲塘镇官塘村官塘二经济合作社、肇庆市高要区莲塘镇官塘村民委员会经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。李计芬、李计伦向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除双方的位于肇庆市高要区亩土地租赁合同关系，合同价值约25000元；2.依法判决被告将位于肇庆市高要区亩土地恢复至可耕作土地的原状，并把土地交还给原告使用；3.依法判决被告立即向原告支付2016年至2018年度租金折合人民币3888元（810斤稻谷／年＊3年＊1.6元／斤）；4.依法判决被告承担本案全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费、担保费、邮件费、公告费）。其中，由原告预交的案件受理费、诉讼财产保全费，请求法院直接退回给原告。事实和理由：原告从1984年1月开始，通过村集体分田到户政策取得位于肇庆市高要区亩的土地承包经营权，并办理了《土地承包经营证》。1997年前后，原告与被告经过协商，达成口头协议，原告将上述0.81亩土地出租给被告使用，并约定每年租金为1000斤稻谷／亩，出租的0.81亩土地每年租金即810斤稻谷。至今，上述地块已长期被被告低价租用超过20年。双方对租赁期限没有约定，视为不定期租赁，原告有权随时解除合同，且原告已经在2018年5月31日通知被告。另外，自2016年开始的土地租金，被告至今仍未向原告支付，已构成根本违约。根据《合同法》第二百三十二条、第九十四条及相关法律规定，原告有权与被告解除租赁合同关系，并要求被告将位于肇庆市高要区亩土地恢复至可耕作土地的原状，把土地交还给原告使用，被告并需立即向原告支付2016年至2018年度租金折合人民币3888元（810元斤稻谷／年＊3年＊1.6元／斤）。为维护自身合法权益，原告不得不向贵院提起诉讼，请贵院依法审理，判如所请。李维荣答辩称，一、原告李计芬、李计伦作为本案诉讼当事人的原告主体不适格，应依法驳回原告李计芬、李计伦的起诉。二、答辩人不存在逾期支付租金的行为，不构成根本违约，原告不能行使合同解除权。肇庆市高要区莲塘镇官塘村官塘二经济合作社没有到庭参加诉讼,亦没有提出答辩意见。肇庆市高要区莲塘镇官塘村民委员会没有到庭参加诉讼,亦没有提出答辩意见。本院经审理认定事实如下：在1993年期间，李计芬、李计伦将其承包的位于肇庆市高要区大圳片土地合计0.81亩租给李维荣使用，双方虽然没有签订书面的租赁合同，但口头约定每年租金为1000斤稻谷／亩，出租的0.81亩土地每年租金即810斤稻谷，如用金钱支付则按当年稻谷的价格进行折算。李维荣租赁上述土地后，于上世纪九十年代后期在案涉土地上建设了简易砖木结构的房屋，用于经营花生厂。直至2016年，李计芬、李计伦拒收李维荣支付的租金，并于2018年5月31日书面告知李维荣要求解除双方的租赁合同，取回所租赁的土地，但李维荣不同意解除租赁合同。此后，双方在莲塘镇综治办的组织下进行协商调解，因双方争议较大，未能达成一致意见，肇庆市高要区莲塘镇维护稳定及社会治安综合治理办公室向李计芬发出《关于李计芬与李维荣的矛盾纠纷情况告知书》，该告知书载明：“你所反映的自家菜地租赁十几年建设花生厂，现在因你要求不再租赁给承包商李维荣，但李维荣不予归还的问题。经过镇综治中心、镇国土所、驻村工作组多次组织双方进行调解，仍无法达成调解协议，现只能通过司法途径解决。根据《信访条例》第十四条‘对依法应当通过诉讼、仲裁、行政复议等法定途径解决的投诉请求，信访人应当依照有关法律、行政法规规定的程序向有关机关提出’的有关规定，请你到人民法院通过诉讼途径解决”。李计芬、李计伦遂起诉至本院。另查明，案涉土地的承包方式为家庭承包，由李计芬户和李计伦户承包，李计芬和李计伦分别是户主，其家庭成员均明确表示对李计芬、李计伦出租案涉地块给李维荣及李计芬、李计伦本次起诉的诉讼请求、事实和理由无异议，还表示由李计芬和李计伦作为代表提起诉讼即可，无需参加诉讼，并愿意承担本案的法律后果；肇庆市高要区莲塘镇官塘村官塘二村经济合作社社长李广球认为李维荣是大概在1993年租赁案涉土地的。还查明，案涉土地已被相关部门调整为是村镇建设用地。案涉土地于村镇建设用地之中，在庭审中李维荣确认案涉土地属村镇建设用地，而李计芬、李计伦在庭审结束后也通过书面确认案涉土地属村镇建设用地。以上事实，有庭审笔录、农村土地承包经营权证、高要区莲塘镇官塘村民委员会出具的证明、《关于李计芬与李维荣的矛盾纠纷情况告知书》、肇庆市自然资源局高要分局出具的复函及所附材料、调解会议记录、电话录音、询问笔录、声明等证据在案为证。此外，2019年6月20日，李维荣向本院请求给予两个月时间双方进行庭外协商；次日，李计芬、李计伦也表示有调解意向，请求本院给予两个月时间双方进行庭外协商，但逾期后，双方仍未能达成一致意见。本院认为：本案是原告李计芬、李计伦主张解除其与被告李维荣之间口头约定的租赁土地而引起的纠纷，属租赁合同纠纷。对原告李计芬与李计伦将其家庭承包的肇庆市高要区亩土地出租给被告李维荣用于建设厂房经营花生厂，并约定租金为810斤稻谷每年（可折算为金钱支付）的口头协议，有原告李计芬、李计伦提交的农村土地承包经营权证二份、肇庆市高要区莲塘镇官塘村民委员会出具的证明、本院对李计芬、李计伦家庭成员所作的询问笔录及其出具的声明等证据及庭审笔录在案为证，且肇庆市自然资源局高要分局出具的复函及所附材料充分说明双方所租赁土地目前的土地规划是村镇建设用地，没有违反法律强制性规定，故本院确认上述口头协议为合法有效的合同。现原告李计芬、李计伦要求解除双方的租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条的规定，原告李计芬、李计伦与李维荣的租赁合同并没有采用书面形式，只是口头的协议，对其租赁期限应视为不定期租赁，原告李计芬、李计伦可以随时解除合同，而原告李计芬、李计伦在2016年已拒收被告李维荣的租金，应视为解除合同的意思表示，并在2018年5月31日向被告李维荣书面提出解除租赁合同，其已在合理期限前通知了被告李维荣，故本院对原告李计芬、李计伦要求解除其与被告李维荣的租赁合同关系予以支持。对被告李维荣提出原告李计芬、李计伦作为本案诉讼当事人的原告主体不适格，应依法驳回原告李计芬、李计伦的起诉；其不存在逾期支付租金的行为，不构成根本违约，原告李计芬、李计伦不能行使合同解除权的答辩意见不予采纳。关于原告李计芬、李计伦要求被告李维荣将案涉土地恢复至可耕作土地的原状返还给其的诉讼请求，本院认为，上述已确认双方的口头协议合法有效，案涉土地目前地规划为村镇建设用地，已不是耕作的农田，且李原告计芬、李计伦在得知被告李维荣在案涉土地上建设厂房后，在十多年时间里并没有提出异议，应视为其已经默许被告李维荣在案涉土地上建设厂房，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，对原告李计芬、李计伦要求被告李维荣将案涉土地恢复至可耕作土地的原状返还给其的诉讼请求不予支持，被告李维荣只需按村镇建设用地的状态返还给原告李计芬、李计伦。被告李维荣应在返还案涉土地前自行拆除其所建的房屋。关于原告李计芬、李计伦要求被告李维荣支付2016年至2018年的租金折合3888元（810斤稻谷/年×1.6元/斤×3年）的诉讼请求，本院认为，上述本院已确认双方的口头协议合法有效，双方的口头协议约定租金为810斤稻谷/年（可折算为金钱给付），且庭审中被告李维荣确认2011年至2015年每年租金为1296元，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及第一百零九条的规定，被告李维荣应按约定向原告李计芬、李计伦支付租金，故本院对原告李计芬、李计伦要求被告李维荣支付2016年至2018年的租金折合3888元（810斤稻谷/年×1.6元/斤×3年）的诉讼请求予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条的规定判决如下：一、解除原告李计芬、李计伦与被告李维荣的租赁合同。二、被告李维荣于本判决发生法律效力之日起三个月内将其向原告李计芬、李计伦承租的合计0.81亩土地（原告李计芬、李计伦所承包的位于肇庆市高要区大圳片土地）按村镇建设用地的状态返还给原告李计芬、李计伦，并在返还上述土地前自行拆除其所建的房屋。三、被告李维荣于本判决发生法律效力之日起十日内将2016年至2018年的租金3888元支付给原告李计芬、李计伦。四、驳回原告李计芬、李计伦的其他诉讼请求。本案受理费425元（原告李计芬、李计伦已预交），由被告李维荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  刘义雄人民陪审员  梁冠生人民陪审员  廖燕玲二〇一九年二十月二十六日法官助理夏伟军书记员陈超毅