广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初25190号原告（反诉被告）：梁飞龙，男，1990年5月19日出生，汉族，住广西兴业县。委托诉讼代理人：廖秀文，广东铭致律师事务所律师。委托诉讼代理人：林小霞，广东铭致律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘春林，男，1982年1月10日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：陈建东，广东坦兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：李燕，广东坦兴律师事务所律师。被告：梅建云，女，1987年8月16日出生，汉族，住重庆市云阳县。梁飞龙诉刘春林、梅建云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月28日立案后，刘春林于2019年5月8日提出反诉，本院依法适用普通程序就本诉及反诉于2019年5月31日一并公开开庭进行了审理。梁飞龙委托诉讼代理人廖秀文、林小霞，刘春林及其委托诉讼代理人李燕到庭参加了诉讼。梅建云经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁飞龙向本院提出诉讼请求：1.判令解除梁飞龙与刘春林、梅建云于2017年3月29日签订的《房地产买卖合同》；2.判令刘春林、梅建云向梁飞龙返还定金5万元；3.判令刘春林、梅建云向梁飞龙赔偿损失30万元（计算依据:以梁飞龙向法院起诉之日为基准日所确定房屋价值减去合同成交价计算，暂计为30万，房屋价值以法院指定的评估机构出具的鉴定意见为准）；4.判令刘春林、梅建云赔偿梁飞龙已支付的中介费18900元。事实与理由：梁飞龙和刘春林、梅建云于2017年3月期间，就梁飞龙购买刘春林、梅建云位于中山市的房产进行协商。2017年3月28日，双方经协商一致，约定梁飞龙向刘春林购买上述房屋，梁飞龙以转账方式向刘春林支付定金2万元，双方需于次日签订书面合同。2017年3月29日，双方正式签订《房地产买卖合同》，明确约定梁飞龙向刘春林、梅建云购买其位于中山市，购买价格为63万元，签署合同时支付定金5万元，梁飞龙需在双方签署交易过户当日支付13万元，剩余房款45万元由梁飞龙申请银行按揭贷款直接向刘春林、梅建云支付。由于上述房屋的已办理备案登记但尚未取得房地产权证书，双方经协商，约定梁飞龙将剩余的定金3万元先交由中介公司中山市方明房地产咨询服务有限公司（以下称“方明房地产公司”）保管，待刘春林、梅建云领取房产证后，凭收款收据收取。当日梁飞龙向方明房地产公司以现金方式支付定金3万元，方明房地产公司向刘春林出具已代收定金3万元的收款收据。2018年8月29日，刘春林领取了不动产权证后，到方明房地产公司凭收款收据收取了定金3万元。同时，方明房地产公司明确要求刘春林、梅建云配合办理相关手续，但刘春林、梅建云一直以各种理由予以拖延。2018年8月31日，刘春林通过微信明确向梁飞龙表明停止交易，不再向梁飞龙出售涉案房屋，并愿意承担违约责任。然而时至今日，刘春林、梅建云并未按合同约定向梁飞龙支付任何违约金，也并未向梁飞龙退还已付定金5万元。《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，各方均应按合同约定履行合同，但刘春林、梅建云单方面要求解除合同的行为，已经构成违约。由于涉案房屋的市场价格已不同于合同签订之时，如合同顺利履行，则房屋的溢价部分为梁飞龙的可期待利益，因刘春林、梅建云的违约行为造成梁飞龙的巨大经济损失。此外，梁飞龙已于2017年4月3日向方明房地产公司支付中介费18900元，因此根据《合同法》第九十六条之规定，梁飞龙有权要求刘春林、梅建云赔偿由此造成的中介费及房屋溢价部分的损失。鉴于以上事实和理由，梁飞龙依法向人民法院提起诉讼，请求法院查明事实，依法维护梁飞龙的合法权益。梁飞龙为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：1.房地产买卖合同；2.中山市商品房销售登记备案表；3.中国建设银行银行卡客户交易明细清单、收款收据、电子回单、证明、房屋买卖情况说明、营业执照；4.收款收据；5.梁飞龙与刘春林聊天记录；6.刘春林与中介公司员工孙红霞的微信聊天记录、声明、身份证复印件。刘春林辩称，一、关于解除双方的房地产买卖合同。因梁飞龙未能在合同约定的时间2018年12月30日前前往国土房管部门办理申请房地产更名过户手续，刘春林已于2019年1月2日向梁飞龙及方明房地产公司发出《终止房地产买卖合同的通知》，双方买卖合同已经终止，不存在再解除的问题。二、无须返还定金5万元、赔偿损失30万元及支付中介费18900元。刘春林、梅建云急需资金周转将尚未办理房产证的房屋出售，已将未出证事宜告知中介方方明房地产公司，中介协助双方签订合同前，刘春林要求梁飞龙除定金外还需支付首付款，梁飞龙表示同意，但提出占有使用房屋和先交2万元定金，中介居中调解先签订合同，支付5万元定金，其中3万元、房屋备案表和钥匙先交付给中介，由中介交钥匙给梁飞龙，次日梁飞龙再将上述口头商议事项做书面补充协议交予双方签字。因时间紧迫，刘春林急需用钱，中介业务人员又再三保证，刘春林遂签订合同，但中介业务半途离职换人，刘春林要求中介公司协助补充时，中介公司以其不知情多次推脱，让其找梁飞龙商议亦未果，致使梅建云对刘春林卖房意见极大，夫妻反目，最后以离婚收场。刘春林不得借外债缓解资金压力。基于上述原因，刘春林遂提出不再出售涉案房屋，但并未执行，后与梁飞龙协商此事，梁飞龙并未赴约。刘春林亦向方明房地产公司咨询和实际办理房屋过户、解押的相关事宜，并向方明房地产公司发出《尽快完成房屋买卖手续办理的函》，要求双方尽快完成更名过户手续，但梁飞龙拒收。方明房地产公司通知刘春林于2019年1月3日上午9时35分在中山市兴中道建设银行等待，配合办理贷款手续，刘春林同意延期至1月2日，并于2019年1月2日携带房产证相关资料前往方明房地产公司等待，截至当日下午17时30分，梁飞龙均未出现，致使无法办理贷款手续及过户手续。刘春林认为，梁飞龙违约在先，刘春林无须返还定金、赔偿损失及支付中介费。刘春林向本院提出下列反诉请求：1.判令梁飞龙支付刘春林、梅建云违约金126000元；2.判令梁飞龙支付刘春林、梅建云租金31500元（租金1500元/月，自2017年3月29日至2018年12月29日共21个月）。诉讼过程中，刘春林变更其反诉请求为：1.判令梁飞龙向刘春林支付违约金63000元；2.判令梁飞龙支付刘春林租金为15750元。后刘春林增加诉讼请求：判令梁飞龙向刘春林支付物业管理费3024元（以每个月管理费288元×21个月÷2，自2017年3月29日起至2018年12月29日止）。事实理由同答辩意见，并补充：梁飞龙要求去涉案房产住，但梁飞龙没有去住，刘春林已将房屋钥匙提供给梁飞龙。刘春林一开始将房屋出租给其他人，应梁飞龙要求对房屋进行腾退，导致刘春林的租金损失。涉案房产的管理费一直由刘春林缴纳，故梁飞龙需向刘春林支付相应的管理费，因当时梁飞龙要求刘春林腾退房屋后交由其居住使用，但之后梁飞龙一直无法入住使用，如刘春林出租的话，管理费是由承租方缴纳，因梁飞龙未入住使用，且管理费一直由刘春林、梅建云承担，故梁飞龙应向刘春林支付相应的管理费。刘春林为其辩解及其反诉请求，就本诉及反诉向本院提供了下列主要证据：1.办理房屋买卖手续的通知及邮寄单；2.同意延期办理手续的通知邮寄单；3.终止房屋买卖合同通知邮寄单；4.与孙红霞微信聊天记录；5.2018年协谈首付款事宜录音光盘及文字翻译；6.金澳华庭司法拍卖成交价（2018京东和2019阿里）（网络截图）；7.金澳华庭房屋租赁价（网络截图）和物业管理费（打印件）。梁飞龙反诉辩称，其从没有收到过刘春林声称办理房屋买卖的通知，即使刘春林发了相应的文件，但发件时间已经是2018年12月26日，梁飞龙在刘春林2018年8月31日通过微信明确表明不再履行合同时，已于2018年11月28日到法院起诉。梁飞龙起诉要求解除合同，刘春林在此之后再向梁飞龙要求按照合同履行，已经无法改变其违约的事实，其应按照合同约定承担违约责任。梁飞龙没有违约行为，刘春林要求梁飞龙承担违约金没有事实与法律依据。刘春林没有向梁飞龙交付涉案房屋，其主张租金损失没有事实与法律依据。根据双方签订的房地产买卖合同，刘春林应当在过户当天才向梁飞龙交付涉案房屋，在此之前刘春林是否将涉案房屋的钥匙交给中介公司，与梁飞龙无关。即使刘春林已将钥匙交给中介公司，也是为了中介公司带客户去看房，与梁飞龙无关，不能视为钥匙交给了梁飞龙，而且刘春林没有其他证据证明。对于刘春林增加的诉求，梁飞龙认为其并未将涉案房屋的钥匙交付给梁飞龙，亦未交付涉案房屋，且刘春林未对其支付管理费的情况、房屋腾空的情况予以举证证明，刘春林主张梁飞龙支付相应的管理费没有事实和法律依据。梁飞龙为其反诉辩解提交的证据与本诉一致。被告梅建云经本院合法传唤未参加诉讼，亦未向本院提交答辩状或相关证据。本院认定事实如下：2017年3月29日，梁飞龙（买方）、刘春林（卖方）、梅建云（卖方）、案外人方明房地产公司（经纪方）三方签订《房地产买卖合同》一份，合同约定：1.梁飞龙通过经纪方方明房地产公司介绍购入刘春林、梅建云名下位于中山市房屋，房屋建筑面积为106.48平方米，房地产权证号为中建房（预）字第××号，土地使用权证号为中府国用（2009）第300510号；2.转让成交总价款为630000元，梁飞龙应于签订本合同时支付定金50000元作为第一部分楼款，梁飞龙须在买卖双方签署交易过户当日支付第二部分楼款130000元，尾期楼款350000元梁飞龙采取银行按揭方式支付；3.如买方需办理银行按揭，买方须于合同签订之日起出证后7个工作日内提交按揭申请所需资料，具体贷款金额以银行出具的《同意购房抵押贷款通知书》为准，办理银行按揭产生的费用由买方负责，卖方须无条件配合买方提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书；在银行按揭贷款承诺金额通知起7日内，买卖双方需签署《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并递件至国土房管部门办理过户手续；4.由梁飞龙负担涉案房屋转让所发生的有关税费及其他过户一切费用，刘春林、梅建云须在过户当天将涉案房屋交付给梁飞龙使用；5.双方均清楚涉案房屋在《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售销售）》在银行抵押中的状态下签署本合同，自愿遵守并认可其法律效力；涉案房屋是以签署本合同时之现状进行交易，而双方均已被邀检查或已授权代表检查涉案房屋，对房屋现状有深刻了解并愿意接受，合同签署后，买卖双方均不得借此拒绝交易，否则视为违约；6.因经纪方撮合买卖双方签署本合同，梁飞龙向经纪方支付18900元作为此次交易的服务佣金，并于签署本合同当日支付，买卖双方任何一方违约，或双方私下约定成交涉案房屋均不影响经纪方收取佣金；如买方未能履行合同之条款以致合同不能顺利完成，则卖方有权向买方追讨个涉案房屋成交总价的20%作为违约金，已付定金作为违约金的一部分没收，卖方有权将涉案房屋转让于任何人；如卖方未能履行本合同之条款以致合同不能顺利完成，则卖方须返还定金给买方，买方有权向卖方追讨涉案房屋成交总价的20%作为违约金；买卖双方任何一方违约均需按佣金支付18900元给经纪方作为违约金，买卖双方共同取消合同则按佣金金额支付违约金给经纪方；买卖双方一致同意，如买卖双方任何一方的原因导致2018年12月30日止尚不能履行本合同前往国土房管部门办理申请房地产更名过户手续的，守约方有权终止本合同并按上述违约责任条款追究违约方的责任；备注：以上房屋卖方在交楼前不得出租，以确保房产的整洁；合同还约定了其他事项。梁飞龙、刘春林、梅建云在合同落款处签名并按捺指模确认，经纪方方明房地产公司在合同落款处盖章确认。上述合同还附有《付款通知书（收据）》一份，该收据载有：兹收到梁飞龙交来购买中山市定金50000元。收款人刘春林在该收据落款处签名并按捺指模确认。2017年3月28日，梁飞龙通过其名下中国建设银行账号向刘春林指定账号汇款20000元。2017年3月29日，方明房地产公司出具《收款收据》一份，上载：刘春林交来出售中山市款项30000元，该款项为定金托管，出证时凭房产证领取。收款收据落款处显示有“谢家乐”的签名。2017年4月3日，梁飞龙以现金方式向方明房地产公司支付了中介服务费18900元，方明房地产公司向梁飞龙开具收款收据确认收到该笔款项。梁飞龙提交其与刘春林的微信聊天记录显示：2018年8月1日，刘春林“梁生你好”，梁飞龙回复称“你好”；刘春林“好消息，房产证下来了”、“签合同时你说要急用房，签了五万定金的合同，我也只收到两万，房子也在你手上压了两年，我还得给利息管理费，另外三万你直接转账给中介，中介就出了个收据给我，你要把银行转账记录打出来，我去中介拿订金。”梁飞龙“真的是好消息，我刚好在外地。过几天才回来，你有没联系过中介那边啊。”刘春林“没有。要我拿房产证去才能办后面的。还得预约银行还款”；梁飞龙“我刚才和中介那边说了，手续都是他们帮忙做的，我付了中介费，你联系下他们吧。中介经理，黄先生150××××****”。2018年8月31日，刘春林“梁生你好，真挚向您说声不好意思，从考虑卖房与你签合同起，到现在这一年多时间里，变故蛮大的，很多事你不清楚我为什么在没房产证的情况下那么急着卖房，也是我们双方商定好你要用房会付一部分首付先才与你签订的合同，出于信任我们没有签订其它书面东西导致现在的局面。当初我们一家大小都在板芙，由于在重庆投资了一个酒店生意才回去的，经营不善做了两年多时间亏了几十万，在加上又在重庆买房，当时经济陷入穷怕状态才考虑卖房缓解经济压力，我们房屋买卖合同一签实收了你两万定金，对于我当时来说真的没什么用，反而把自己僵在哪里了，后来我老婆因为这个事跟我闹得也很僵，原本指望房子来缓解以下经济状况没想到让我办成这样，所以一直有这方面的不满，在加上两个人的其它矛盾，两个人现在是协议离婚状况。上次约你是想看看你有没这方面的歉意，得到一个心理平衡也就能把这个事办下去了。现在经济稍微好转一点，我决定房子不卖了，离婚了也只能考虑自己在住这边了，由于房子是两个人的，后面我也只能去贷款把这个房子买下赔偿我老婆。这属于我的违约，我们就商量看怎么赔偿你把，也不想在让你拖下去，买房也拖不起。”梁飞龙语音回复，具体内容不详；刘春林“你看是商量着一次性赔付你还是按合同走吧”，梁飞龙“刘先生，既然你这边决定不卖，那就按合同一次性赔付，我再去看其他房子了。中介那边我已经告诉他们了，怎么赔怎么流程，他们去办，我抽时间过来。合同是多少就多少，我拿到钱还要再看其他房子，这个已经要额外要增加一笔资金了，不能再拖我。你这边一次性，怎么个赔我”，刘春林“有得商量少一点我就一次性赔你，按合同我会拖到最后”，梁飞龙“怎么个少法”，刘春林“你不考虑买了我们就只能商量着怎么赔付了”，梁飞龙“不是我不考虑买，是你不同意卖，这个刘先生你不要弄错了，我自始至终都要买，因为你要违约不卖了才要赔付我，我没有追究其他就想你尽快按合同约定赔付给我，好让我要去找其他的房子。你不卖你知道我损失多大吗？我还要贴钱去找其他房子。我没叫你赔付我这个多出来的差价已经是想心平气和解决这个事情。”刘春林“你不考虑买我就不好意思问你加多少的事了，我只能赔付你违约金”。2018年9月7日，梁飞龙“……如果你是想卖房子要资金缓解以下，从我交定金到出证为止你没有和我说过一次你需要资金缓解，现在出证了，房价涨了，你不卖了，你才和我说这话，我很难认可，如果你在这个过程中提出了，而我不接受，不愿意付多点房款给你，那就是另一回事。当时签合同，我急着要房用，你的意见是钱给得太少了，要我把首期款付你，你才交房给我试用，我的意见是可以没问题的，如果我真的需要用房，我愿意付你首期款我才用房。这个大家口头协商好的。如果我一开始是答应了付你首期款十几万房款的，肯定合同有写，因为这个事重要的事情，关乎到我付款方式的问题，哪怕合同没写致使口头，那你也不可能一直都不过问这个付款的问题，因为我根本就没有答应过付你首期款，我只答应是付定金。我也没有使用过你的房子。”刘春林“你说要急需用房才跟你签的合同，当时是没说具体付多少，时间太晚就把合同签了说再来商量用房和付款的事，就是这份信任害了我自己，后来我才反应过来签合同后你用不用房都在理，合同已经签了。房子之前我一直都在出租，房产证我也不知道什么时候下来，你也知道这个情况，没房产证中介压了三万有证才能拿这个订金，我实收两万订金，你换个角度向，我想着卖房来缓解经济压力就是为了这两万订金吗？就差这两万块……”微信聊天记录还载有梁飞龙与刘春林的关于增加购方价款的其他磋商内容。梁飞龙提交的方明房地产公司员工孙红霞与刘春林的微信聊天记录显示：孙红霞“就是通知你如果房产证已经出了，麻烦你这边带上房产证和定金的托管金单过来给我退回托管金的”，刘春林“证还没到，只是收到出证的消息了，等证到了我抽时间去拿，在这边的时间少”，孙红霞“只要领到房产证了记得第一时间拿过来给我们这边办理相关手续。”刘春林“好”；2018年8月20日，孙红霞“请问你的房产证已经拿到了吗？麻烦你这边明天先把房产证带过来办理手续，顺便拿回定金托管金的。”刘春林“拿了，不过没时间过来”，孙红霞“你看明天抽个时间过来怎样”；2018年8月28日，刘春林“联系那边没，怎么说？我抽时间来你们公司拿托管金”，孙红霞“就正常办手续吧，刘生，你什么时候过来啊”，刘春林“托管金给我了在说后面的事”，孙红霞“我今天有空，都在公司”；2018年8月31日，孙红霞“刘生你好，刚刚接到客户通知，说他这边收到你的微信说你要违约，对吗？”刘春林“对，我跟他说了情况，现在看我怎么赔他，他也说愿意加一点看他加多少，现在我个人的情况我会选择赔付，房子是我和老婆两个人的，还有就是看我老婆的意见”，孙红霞“由于你这边要违约，所以客户梁生这边已经不考虑买这间房了，客户家人这边也反对，说买这个房这么的不顺心。客户这边说就按合同走吧，该怎么处理就怎么处理吧。”刘春林“行，一种是我一次性赔付给对方，看赔付多少。按合同我可能会拖到最后才会赔给他。”2018年9月1日，刘春林“我跟对方也说了看少一点我就想办法一次性赔付，按合同我赔的没这么快，可以先给一部分，他要按合同赔完了还要追究连带责任啊，只要他要打官司我也会起诉他，反正口头协议这些都有录音的”。2018年8月29日，方明房地产公司通过其财务郭颖仪名下中国工商银行账户向刘春林指定账号汇款30000元，附言为“方明地产退回金澳华庭72幢201房托管定金”。另查明：中山市商品房销售登记备案表（合同编号ＨＴＮ2012059096）显示，涉案房产位于广东省中山市，出卖人为中山市金泰房地产开发有限公司，买受人为梅建云、刘春林，土地证号为中府国用（2009）第3005**，预售许可证号为中建房（预）字第××号，建筑面积为106.48平方米，购房总价为376173元，签约日期为2012年11月11日，销售登记备案日期为2012年11月26日。该房地产于2018年7月31日在中山市国土资源局登记备案并出具不动产登记证明，编号为：粤（2018）中山市不动产权第××号，权利人为刘春林、梅建云按份共有，各占份额为1／2；于2018年7月31日办理了抵押登记。又查明：刘春林向本院提交“办理房屋买卖手续的通知”、“同意延期办理手续的通知”、“终止房屋买卖合同通知”邮寄单各一份，拟证明其已通知梁飞龙及方明房地产公司尽快办理房屋买卖手续，刘春林同意延期配合办理手续，且因梁飞龙不来办理过户，刘春林通知其终止双方买卖合同。经查，上述邮寄单中，编号为1032544614521的邮寄单寄出时间分别为2018年12月26日，收件人为方明地产负责人，于2018年12月27日由他人收；编号为1032544608321的邮寄单寄出时间为2018年12月26日，收件人为梁飞龙，于2018年12月29日拒收退回；编号为1079186095529的邮寄单于2018年12月31日寄出，未显示有收件人，收件地址为方明房地产公司经营地址，刘春林未提交证据证实该邮件的签收情况。再查明：刘春林向本院提交其与方明房地产公司员工孙红霞的微信聊天记录一份，拟证明方明房地产公司跟踪双方房屋买卖合同的业务员从谢家乐变成黄经理再变成孙红霞，造成无法落实双方约定好的签定补充协议和督促梁飞龙支付约定好的首付款；涉案房屋出证后协商首付款问题，刘春林并没有不卖房的意思，并已经配合区办理过户相关手续，但梁飞龙未去。刘春林另提交“2018年协谈首付款事宜录音流水”光盘一份，拟证明方明房地产公司人员再次变更为徐经理，对双方的首付款问题置之不理，梁飞龙一案双方约定准备好首付款但未支付给刘春林，刘春林已将房屋钥匙交付梁飞龙，梁飞龙自己未居住造成刘春林出租损失。诉讼过程中,梁飞龙申请对涉案位于中山市［不动产权证号：粤（2018）中山市不动产权第××号］的房地产在2018年11月28日基准日的价值进行评估，后原、被告双方于评估过程中将基准日即价值时点变更为2019年9月19日。经本院依法委托，中山成诺资产评估与土地房地产估价有限公司于2019年10月30日作出《房地产估价报告》［中成评字（2019）第510013号］，该报告载有：刘春林、梅建云所有的位于中山市在价值时点2019年9月19日的市场价值合计为879600元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。梅建云经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证及抗辩的权利，应自行承担相应的法律后果。梁飞龙、刘春林、梅建云及案外人暨经纪方方明房地产公司签订的房地产买卖合同是各方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应恪守履行各自的合同义务。关于涉案房地产买卖合同的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据双方合同的约定，涉案房地产应于取得产权证明后7个工作日内由梁飞龙提交按揭申请所需材料，且刘春林、梅建云需无条件配合梁飞龙提交银行所需资料并按银行规定签署所需法律文书。本案中，涉案房地产的产权证明于2018年7月31日出具，双方亦于2018年8月1日微信磋商欲前往国土部门办理过户手续。2018年8月31日的微信聊天记录显示，刘春林已作出明确表示不履行合同，并承认系其违约，同意赔偿损失。刘春林主张双方变更了合同约定，并提交了录音、微信聊天记录为证，但结合该两份证据，本院无法核实双方是否对合同内容的变更进行明确约定，刘春林亦未出具有梁飞龙确认的书面证据予以证实，刘春林应承担举证不能的不利后果，故刘春林关于双方变更了合同约定的主张，本院不予采信。本院采信梁飞龙的主张，即刘春林、梅建云单方违约，梁飞龙有权解除其与刘春林、梅建云、方明房地产公司于2017年3月29日签订的《房地产买卖合同》。关于梁飞龙主张刘春林、梅建云赔偿房屋增值部分损失问题。由于刘春林的违约行为，导致梁飞龙购买房屋的合同目的无法实现，涉案房屋由于涨价所产生的差价损失，应作为双方在签定合同时可预见的实际损失，作为违约一方的刘春林、梅建云应赔偿给守约方梁飞龙。根据评估机构作出的评估结论，涉案房屋的价值为879600元，而双方的合同成交价格为63万元，差价为249600元，对于该差价，刘春林、梅建云应赔偿给梁飞龙。关于梁飞龙主张刘春林、梅建云返还购房定金50000元和赔偿中介费损失18900元问题。因刘春林、梅建云存在违约行为，故梁飞龙主张刘春林、梅建云返还购房定金50000元于法有据，本院予以支持。又，因刘春林、梅建云违约，依据合同约定，买卖双方任一方违约均应向经纪方方明房地产公司支付佣金18900元，梁飞龙已向方明房地产公司支付该款，故刘春林、梅建云应向梁飞龙偿付18900元。关于刘春林的反诉请求的问题，本院上述认定刘春林、梅建云已构成违约，故刘春林所主张各项反诉请求均无无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除梁飞龙与刘春林、梅建云于2017年3月29日签订的《房地产买卖合同》；二、刘春林、梅建云应于本判决发生法律效力之日起七日内向梁飞龙返还定金50000元；三、刘春林、梅建云应于本判决发生法律效力之日起七日内向梁飞龙赔偿房屋差价损失249600元；四、刘春林、梅建云应于本判决发生法律效力之日起七日内向梁飞龙赔偿中介费损失18900元；五、驳回梁飞龙的其他诉讼请求；六、驳回刘春林的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6834元，财产保全费2365元，共计9199元（梁飞龙已预付），由梁飞龙承担1256元，由刘春林、梅建云承担7943元（该款刘春林、梅建云应于本判决生效之日起七日内径付梁飞龙）；反诉案件受理费1756元（刘春林已预交），由刘春林自行承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁华乔人民陪审员  郑美琪人民陪审员  张嘉慧二〇一九年十一月十九日书 记 员  李可任林雷