河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终6003号上诉人（原审被告）：连军强，男，汉族，1984年11月３日出生，住河南省栾川县。被上诉人（原审原告）：赵爱英，女，汉族，1958年6月1日出生，住河南省洛阳市西工区。被上诉人（原审原告）：马万宏，男，汉族，1955年7月31日出生，住河南省洛阳市西工区。被上诉人赵爱英、马万宏的共同委托诉讼代理人：李世杰，河南洛太律师事务所律师。上诉人连军强因与被上诉人赵爱英、马万宏租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初2561号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人连军强上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人赵爱英、马万宏负担。事实与理由：连军强租赁赵爱英、马万宏房屋并非不定期合同，而是以特定条件成就时间为终点的定期租赁，一审判决应予以撤销。双方签订的协议对拆迁后室内装饰的赔偿款各分一半，该协议为双方真实意思表示，故连军强对案涉房屋投入大笔资金进行装修，且签订租赁协议后严格按照约定支付租金，不存在违约行为，现赵爱英、马万宏无故单方解除合同，应当承担相应责任，赔偿连军强装修、增建房屋支付各种费用。赵爱英、马万宏答辩称，1、一审法院审理的事实清楚、适用法律正确，应当予以维持，应驳回上诉人连军强的上诉请求。2、上诉人连军强与被上诉人马万宏签订的《房屋租赁协议书》中约定的租赁期限为“商定期为拆迁终止合同”，该约定为不定期租赁。3、被上诉人赵爱英、马万宏为解除该不定期的租赁协议，已经通过微信、书面形式，提前至少30天通知了上诉人连军强解除租赁合同的事宜，并在2019年4月起开始不再收取租金。因此自上诉人连军强收到解除通知之日起（2019年3月22日），该《房屋租赁协议书》予以解除。4、《房屋租赁协议书》及附件中均明确了“装修改建材料费由租房人全部承担，合同到期后建筑设施保持完整交给甲方，乙方不能向甲方索要任何改造费”。因此上诉人连军强主张的装修费、增建房屋支出的各项费用没有事实和法律依据。5、一审法院判决免除了上诉人连军强2019年4月至9月的房租，其实就是对上诉人连军强装修费、增建房屋支出的各项费用的补偿。赵爱英、马万宏向一审法院起诉请求：1、解除赵爱英、马万宏与连军强之间的房屋租赁关系；2、判令连军强腾退位于洛阳市西工区瞿家屯环卫局1-1-101号房屋；3、请求判决连军强自2019年4月20日起至实际腾退之日止，按每月1600元标准向赵爱英、马万宏支付房屋占用费；4、连军强承担本案诉讼费、保全费用。一审法院认定事实：赵爱英与马万宏系夫妻关系。赵爱英系洛阳市西工区市容环境卫生管理局的职工，参加该单位房改分得位于洛阳市西工区瞿家屯环卫局1-1-101号房屋一套（尚未取得房屋所有权证书）。连军强长期租赁使用该房屋。在2014年之前连军强租赁该房屋装修成饭店经营。2014年9月20日马万宏（甲方、出租方）与连军强（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议书》一份，约定：甲方愿将位于洛阳市西工区瞿家屯环卫局1-1-101号房屋（以下简称租赁房屋）租赁给乙方使用。租赁期限：商定期为拆迁终止合同。房屋租金为月租金1600元。协议还约定不得将此房再租他人，如有政府占用、拆迁，无条件终止合同。乙方装修改建材料费由租房人全部承担，合同到期后建筑设施保持完整交给甲方，乙方不能向甲方索要任何改造费用。合同到期同等条件下乙方优先使用。双方在该协议书上签字。该协议书另手写第11条载明：后院东原建房屋属甲方（一间）①原房屋外属乙方所有，②室内装修甲、乙双方各得一半（拆迁赔偿费各分一半）。该协议签订后连军强再次装修房屋并使用该房屋经营“三味茶斋”至今。马万宏另出具租房合同附件一份,该附件主要载明系连军强提出自愿装修房屋。原房屋以外新建设施属连军强，如不赔偿由连军强承担，马万宏不予赔偿。拆迁办不赔偿装修费用，连军强自愿装修部分自己全部承担。连军强不认可该合同附件的内容，但是认可其在合同附件上的签字。另查明，2019年3月22日马万宏通过其微信向连军强发通知，并于同日将书面的通知张贴在出租房屋的门上。通知的主要内容为：因赵爱英、马万宏身体等原因，不再将房屋租给连军强使用。之后未再收取连军强通过微信转账的房租。一审法院认为：本案《房屋租赁协议书》及“合同附件”系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。马万宏作为赵爱英的丈夫，代表赵爱英与连军强签订合同符合代理的相关法律规定，连军强与马万宏均应按照该合同的约定享有合同的权利，履行合同义务。根据双方合同及庭审调查的相关情况，可以查明连军强在2014年底其承租的房屋涉及拆迁后再进行加盖和装修一方面是为了生产经营，另一方面是为了在房屋拆迁时能获得较多的补偿，故双方才将租赁期限约定为：拆迁终止合同。那么在双方签订合同时以及目前马万宏要求解除合同时，租赁房屋并未实际拆迁，相关部门也未明确拆迁的具体时间，故该合同终止的期限不明确，应认定为不定期租赁。马万宏可以随时解除合同，因此其诉求解除双方租赁关系的诉讼请求予以支持，但其解除合同应当在合理期限之前通知连军强。本案中马万宏通过微信及书面形式通知了连军强解除租赁合同的事宜，并自2019年4月起不再收取租金，故其已履行了通知义务。连军强应当将承租房屋腾空并返还给马万宏和赵爱英。连军强自2019年4月至实际返还房屋期间的房屋占用费应当支付给马万宏，按每月1600元予以计算；同时考虑双方对合同履行期限约定不明均有一定过错，且连军强装修房屋有一定的损失，从公平原则角度考虑马万宏应承担部分损失，故根据本案情况2019年4月1日至2019年9月15日的房屋占用费连军强不再支付给马万宏，用以弥补其损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认马万宏与连军强签订的《房屋租赁协议》于2019年3月22日解除；二、连军强于本判决书生效后十五日内将其承租的位于洛阳市西工区瞿家屯环卫局1-1-101号房屋返还给马万宏、赵爱英；三、连军强向马万宏支付实际占用房屋期间的占用费（自2019年9月15日起计算至其实际向马万宏、赵爱英返还房屋止，按照每月1600元计算）；四、驳回马万宏、赵爱英的其他诉讼请求。如连军强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费100元，减半收取50元，由连军强负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审认定事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁协议书》及“合同附件”系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规强制性规定，本院依法确认其合法有效。该协议书中约定租赁期限为拆迁终止合同，根据一审法院查明事实，该租赁房屋未实际拆迁，且拆迁时间也未具体明确，一审法院据此认定该租赁合同为不定期租赁合同并无不当。马万宏通过微信及书面形式提前通知连军强解除租赁合同相关事宜，且自2019年4月不再收取租金，应当视为履行解除合同的通知义务，故一审法院认定连军强应当将承租房屋返还给马万宏、赵爱英并无不当，连军强上诉主张该租赁协议为定期租赁依据不足，本院对其不予支持。关于连军强上诉提出其为该租赁房屋装修投入大笔资金，现解除租赁合同造成巨大经济损失问题，鉴于连军强在本案一审诉讼过程中并未针对该部分损失提起反诉，且一审法院已经根据本案实际情况考虑双方的过错及连军强装修房屋的相关损失事实，酌定免除2019年4月1日至2019年9月15日期间的房屋占用费，故本院对连军强的该项上诉主张不予支持。综上所述，连军强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人连军强负担。本判决为终审判决。审判长  秦铁林审判员  胡豫勇审判员  李 慧二〇一九年十一月六日法官助理南志丹书记员侯少祎