福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初6760号 原告（执行案外人）：魏国芳，男，1986年5月13日出生，汉族，住福建省。 委托诉讼代理人：江长祥，福建宇凡律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈玲玲，福建宇凡律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：陈兰英，女，1947年5月30日，汉族，住福建省福清市。 第三人（被执行人）：福清市星融置业有限公司，住所地福建省福清市石竹街道清昌大道**红星美凯龙全球家居生活广场******。 法定代表人：兰卓。 第三人（被执行人）：魏新文，男，1976年11月15日出生，汉族，住福建省福清市。 第三人（被执行人）：林瑜，女，1976年10月26日出生，汉族，住福建省福清市。 原告魏国芳与被告陈兰英、第三人福清市星融置业有限公司（以下简称星融公司）、魏新文、林瑜案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月5日立案受理后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告魏国芳及其委托诉讼代理人江长祥到庭参加诉讼，被告陈兰英、第三人星融公司、魏新文、林瑜经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏国芳向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止对坐落于福建省福清市石竹街道清昌大道299号福清××广场××栋××层××室房屋（以下简称讼争房屋）的执行，并依法解除对讼争房屋的查封措施；2.确认魏国芳与福清市星融置业有限公司签订的《福清红星美凯龙全球家居生活广场物业定购协议书》（以下简称物业定购协议书）合法有效，并确认讼争房屋属于魏国芳所有；3.本案诉讼费用由陈兰英负担。事实和理由：福清市人民法院于2017年10月13日对陈兰英与魏新文、林瑜、星融公司民间借贷纠纷一案作出（2017）闽0181民初4599号民事调解。调解生效后，魏新文、林瑜、星融公司未依约履行还款义务，陈兰英于2017年10月17日申请执行。在执行过程中，福清市人民法院于2018年3月15日作出（2017）0181执3550号之二民事裁定，裁定拍卖讼争房屋及其国有土地使用权。2019年6月下旬，魏国芳知悉法院在执行被执行人为星融公司的案件中，将讼争房屋挂在淘宝网上予以公开拍卖。为此，魏国芳于2019年7月8日依法向法院提出执行异议。2019年8月23日，魏国芳收到（2019）闽0181执异122号执行裁定书。魏国芳认为法院驳回其执行异议请求没有事实根据和法律依据。2015年9月24日，星融公司将自己所开发的讼争房屋出卖给魏国芳，并签订了物业定购协议书。双方约定：魏国芳自愿定购案涉房产；付款方式为一次性付款；房款总价为2703200元等。在物业定购协议书签订之日，魏国芳依约一次性向星融公司交付了购房款2703200元。2015年11月1日，星融公司依约将讼争房屋交付给魏国芳并由魏国芳占有管理至今。讼争房屋自2015年11月1日至今的物业管理费及电费均是由魏国芳缴纳，且物业管理费已缴纳至2019年12月31日。2017年10月20日，魏国芳向星融公司福清红星美凯龙全球家居生活广场管理处交付装修保证金3000元，开始对讼争房屋进行装修，总共花费了装修费100万元左右，并在装修好后入住。2018年9月21日，星融公司向魏国芳退还面积补差款7600元，魏国芳用该补差款中的7300元抵作2016年11月1日至2018年2月11日的物业管理费。在此期间，魏国芳曾多次以口头方式要求星融公司办理讼争房屋的产权登记手续，但星融公司均以需与其他房产一起统一办理产权登记为由予以拖延，致使案涉房产的产权至今未登记到魏国芳名下。魏国芳在人民法院查封讼争房屋前就已与星融公司签订了物业定购协议书，并已按约定支付了全部价款，星融公司当时也出具了收款收据确认其确实有收到魏国芳所支付的全部价款，并于2018年9月21日向魏国芳退还面积补差款7600元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，物业定购协议书应当认定为商品房买卖合同。虽然讼争房屋至今没有登记在魏国芳名下，但这是福清市星融置业有限公司的原因造成的，魏国芳购买讼争房屋是用于居住，且其名下没有其他用于居住的房屋，而且星融公司于2015年11月已依约将案涉房产交付给魏国芳，并由魏国芳占有管理至今，即魏国芳在人民法院查封之前已合法占有讼争房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定，魏国芳的情形符合这两条规定的情形，魏国芳享有的民事权益能够排除法院对讼争房屋的强制执行。又根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院不得查封讼争房屋。因此，法院根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定驳回魏国芳的执行异议申请，明显是适用法律错误。综上所述，魏国芳对讼争房屋所享有的民事权益完全能够排除法院的强制执行，法院依法不得查封、拍卖。故为维护自身的合法权益，原告特提起本案诉讼。 陈兰英书面答辩称，第一，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，讼争房屋依法登记在星融公司名下，不动产权登记号为闽（2016）福清市不动产第000580号，并未转移登记到原告名下，原告尚未取得讼争房屋所有权。第二，讼争房屋已于2016年12月14日被星融公司抵押给案外人吴朝峰。根据法律规定，吴朝峰对涉案房产依法享有优先受偿权，可以对抗任何执行异议之诉。第三，本案案情不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条所规定的情形，原告和星融公司未签订合法有效的商品房买卖合同，也未在人民法院查封之前占有该不动产，也没有支付购房款，因此上述规定不能在本案中适用，具体理由如下：1.原告和星融公司于2015年9月24日签订的物业定购协议书不是合法有效的商品房买卖合同。物业定购协议书第八条第1款约定：本协议签订并交纳定购物业定金之日起，双方要在七日内签订商品房买卖合同。星融公司未与原告签订商品房买卖合同，原告也没有追究其违约责任。2.原告并没有交纳购房款。双方在物业定购协议书中明确约定所交的款项性质为“定金”，约定2,703,200元款项都为定金不符合交易习惯，且双方在该协议中也约定只有签定商品房买卖合同，定金才转为购房款，但双方事实上未签定商品房买卖合同，定金性质未转化。同时，原告未提供其向星融公司交款的银行流水及正式税务发票。原告以收款收据为据主张其已经现金支付购房款270多万，不符合常理。3.原告并不是真实的购房者。物业定购协议书签订的落款时间为2015年9月24日，当时星融公司早已取得销售讼争房屋资格，且已开盘，还有现房。原告如果是那个时期真实的买房者，完全可以直接签订正规商品房买卖合同，并同步在房管部门进行网签备案，确保自己的合法权益。4.原告并未在查封前合法占有该不动产。2017年6月16日福清法院就根据申请人陈兰英申请对星融公司名下的讼争房屋进行查封，该案进入执行程序后，2018年5月10日，法院在包含讼争房屋在内的多处房屋门上张贴了拍卖公告。但在法定时限内未收到任何人的执行异议申请。2018年6月14日福建君建房地产评估咨询公司对该房产进行实地勘察评估时，从当时拍摄的照片显示讼争房屋当时仍是空置的毛坯房。物业公司也未向法院及评估公司工作人员提出讼争房屋已有业主。而原告提供的装修设计合同和装修施工合同签订时间均为2018年7月13日以后签订的，原告很有可能在发现讼争房屋被查封后，强行撕毁法院公告，进入该房产进行装修，企图非法占有该房产。5.原告提供的物业费收据、电费开户发票真实性有异议，原告无法提供物业费正式发票，收款收据、装修保证金收据等证据均有可能是串通物业公司伪造的，不具有可信度。福清法院查封和评估公司评估的时候均是联系该物业公司提供钥匙正常开门的。如果讼争房屋已属于原告所有，且原告已缴纳物业费，物业公司就不可能直接向法院提供钥匙，而是通知业主来开门，可见，直至该房产被评估的时候仍属于星融公司所有的，并未出售。即使装修保证金是真实的，也是在该房产被法院查封四个月后，原告才到物业公司去交。 星融公司、魏新文、林瑜均未作陈述，亦未举证、质证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：陈兰英与魏新文、林瑜、星融公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年6月16日依陈兰英申请裁定查封了包括讼争房屋在内的十套房屋。诉讼过程中该案当事人达成调解协议，约定由魏新文、林瑜偿还陈兰英8,266,269元及利息，星融公司对该债务承担连带偿还责任。该案因星融公司、魏新文、林瑜未履行生效法律文书义务进入执行程序后，上述保全措施自动转为执行中的查封措施。2018年2月25日，本院向星融公司发出限期履行义务通知书，要求星融公司限期履行生效法律文书确定的义务，逾期不履行，本院将拍卖星融公司名下包括讼争房屋在内的多套房屋。2018年3月15日本院作出（2017）闽0181执3550号之二执行裁定，裁定拍卖星融公司名下包括讼争房屋在内的六套房屋。2018年5月15日，本院在讼争房屋门口张贴公告，要求被执行人于2018年5月22日前自行腾空包括讼争房屋在内的六套房屋。2018年6月14日，本院委托的评估机构福建君健房地产评估咨询有限公司到讼争房屋内部进行实地查勘，当时讼争房屋内部为毛坯房。 另查明，原告与星融公司签订物业定购协议书，约定原告购买讼争房屋，房屋总价款2,703,200元；原告在签订商品房买卖合同时，全额支付100%总房款；该协议签订当日，原告须向星融公司支付所定购物业定金2,703,200元；该协议自签订并交纳定金之日起原告必须在七日内与星融公司签订商品房买卖合同。该协议落款日期为2015年9月24日。2018年7月13日，原告与案外人福州市广度建筑装饰工程有限公司签订《福清市红星美凯龙E3001室内设计合同》，约定对讼争房屋进行装修设计。2018年8月26日，原告与福州市广度建筑装饰工程有限公司签订《装修工程施工合同》约定对讼争房屋进行装修施工。房屋现已装修完成。2019年8月12日本院立案受理原告提出的执行异议，并于2019年8月19日作出（2019）闽0181执异122号执行裁定，裁定魏国芳的异议请求。此外，星融公司因经营不善现已负债累累，现系本院多个执行案件中的被执行人。 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定，对原告所提主张分析如下： 1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”及《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”规定，原告与星融公司签订的物业定购协议书并未具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，相反从其约定的签订商品房买卖合同的时间和定金等合同内容可知该协议实质上是一份预约，2015年9月至今早已超过协议约定的签订商品房买卖合同的时间，但双方并未在本院查封前签订合法有效的本约即商品房买卖合同。 2.原告在起诉状中主张其购房款2,703,200元已现金交付但未提交相应取款凭证等证据进行佐证，且如此大额资金以现金形式交付不符合常理，在庭审过程中经本院询问，原告又主张系以其前期对星融公司享有的债权100万本金及利息合计240多万加上20多万元现金的形式支付的，本院认为其对购房款这样重大事实问题做了前后矛盾的陈述，已严重违背诚实信用原则，且其对后面所做陈述亦未提交相应的债权凭证、取款凭证等证据来证明其主张，证据不足，本院对其该项主张不予采信。 综上，魏国芳所提主张无法排除本院的强制执行。 至于魏国芳提出的确认物业定购协议书合法有效并确认讼争房屋系其所有的诉讼请求，本院认为，该项诉讼请求证据不足，不予支持。 据此，本院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回魏国芳的全部诉讼请求。 案件受理费100元，由魏国芳负担（已交纳）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林   爱   华 人民陪审员  吴   茂   青 人民陪审员  王   炳   兰 二〇一九年十一月二十日 法官 助理  叶秀清书记员许承锋