浙江省武义县人民法院民 事 判 决 书（2010）金武民初字第265号原告（反诉被告）：徐某甲。委托代理人：刘某。委托代理人：徐乙。被告：王某某。被告：胡某。委托代理人：潘某某。原告徐某甲与被告王某某、胡某房屋买卖合同纠纷一案，于2010年4月29日向本院起诉，本院于当日受理。被告王某某、胡某于2010年5月14日提出反诉，本院于同日受理。本案依法由审判员顾晖独任审判，于2009年6月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐甲及其委托代理人刘某、徐乙，被告（反诉原告）胡某及二被告（反诉原告）委托代理人潘某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐某甲诉称，王某某与胡某系夫妻关系。2009年10月15日，原、被告通过武义县家和园房产中介所介绍，就王某某、胡某所有的坐落于武义县××层的房屋签订房地产买卖合同一份。根据该合同约定：王某某应于徐某甲付清交房日前腾空该房屋并通知中介机构和徐某甲进行验收交接；因土地性质变更所需缴纳的土地出让金、个人所得税、营业税应由王玲某某担。徐某甲在合同签订后即依约及时支付了相关款项，现已办理产权过户登记，且徐某甲在办理房地产过户手续时代王某某缴纳了个人所得税、营业税29705元。后由于王某某未将附房及时分割，经双方共同协商徐某甲暂扣房款10万元。现附房已经分割可以交付使用，徐某甲将扣除由其代王某某缴纳税费后的剩余房款70295元支付王某某，但王某某却无故拒收房款，并拒绝将房屋交付徐某甲使用。故请求法院依法判令王某某和胡某立即腾空坐落于武义县白洋街道温泉路××层的房屋并交付徐某甲使用；由王某某和胡某协助徐某甲办理上述房屋的水、电过户登记；由王某某和胡某支付自2010年1月8日起至被告腾空之日止以房价款45万元按日万分之五计算的赔偿金；由被告方承担本案的诉讼费用。被告王某某、胡伟某某辩称：原、被告于2009年10月15日就被告拥有的武义县城温泉路70号第三层的房屋签订房屋买卖合同事实。作为买受人的徐某甲至今未根据合同约定支付全额房款，因此被告方未将房屋交付徐某甲具有事实和法律依据，并没有违约。讼争房屋产权证已经过户至徐某甲名下。根据合同约定，房产转让涉及的个人所得税、营业税由徐某甲负担。请求驳回原告对王某某与徐某甲的诉讼请求。同时提出反诉称，徐某甲未按约履行付款义务，至今未付清房款，经王某某多次催讨均无果。故请求法院依法判令徐某甲立即支付王某某和胡某购房款10万元及逾期付款违约金6300元（已从2010年1月8日计算至2010年5月14日止，以后的违约金按日万分之五计算），本案的全部诉讼费用由徐某甲承担。反诉被告徐某甲辩称，双方签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示。关于个人所得税、营业税由谁负担的条款，王某某与胡某提供的合同中第九条比徐某甲所有的合同多标注了一个箭头，系其在未经徐某甲同意的情况下擅自伪造的。徐某甲至今尚有房款未付是由于王某某没有将附房及时分割交付，且双方在办理产权登记时王某某口头同意由其承担个税及营业税并从房款中扣除。但王某某在2010年2月将附房分割后却无理拒收剩余房款，并拒绝根据合同约定腾空房屋及将水电过户。请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。一、徐某甲为证明自己主张向本院举证、对方质证及法院认证如下：1、2009年10月15日王某某与徐某甲在武义家和园房产中介所签订的房屋买卖合同（复印件）。证明原、被告的房屋买卖关系及合同约定的事实。王某某与胡某对合同的真实性有异议，认为合同不是原件且合同第二页第九条“个税、营业税由甲方承担”不真实。对房屋买卖合同的真实性本院将结合其他证据综合认定。2、收条三张。证明王某某已经收到徐丙款35万元的事实。王某某与胡某质证后对真实性没有异议，认为2010年1月8日由武义家和园房产中介所代收的的20万元可以证实徐某甲没有按照合同约定支付房款，存在付款违约。因收条双方当事人均认可，本院对该证据的真实性予以认定，认定王某某收取了徐某甲35万元，但对被告方的质证意见将综合予以认定。3、个人所得税、营业税缴纳发票。证明徐丁王某某缴纳各项税费29705元的事实。王某某与胡某质证后对真实性没有异议，认为根据合同约定这些税款是由买受人徐某甲承担。本院对该证据的真实性及徐某甲缴纳了个人所得税、营业税的事实予以认定，对举证意图及质证意见将结合其他证据综合认定。4、徐某甲的房产证、土地证，证明讼争房屋已经过户徐某甲名下的事实。王某某与胡某质证后对真实性没有异议，认为过户证实了其已经履行合同义务。经本院核查，对该证据的真实性予以认定。5、关于要求腾空房屋的函、特快专递邮件详情单、回执单，证明徐某甲要求王某某腾空房屋但王某某拒收邮件的事实。王某某与胡某质证后对真实性没有异议，但认为讼争房屋是空着的，不存在腾空事实，且由于其拒收邮件，并不了解邮件的内容。本院对上述证据的真实性予以认定，对举证意图将综合予以认定。6、证人陶某的证词一份，证明徐某甲2010年1月8日没有支付剩余房款给王某某是因为附房没有分割，双方约定暂扣10万元房款及应当由王玲某某担税费的事实。王某某与胡某认为证词不客观，证人与徐某甲存在利害关系，且其所诉多是推测或者听徐某甲叙述得知。本院认为，该证人证词的叙述不是其亲耳听见或是亲自看见的，不具有客观性，故对该证人证词不予采信。7、证人徐某乙的证词一份，证明2010年3月18日与徐某甲等至王某某与胡某处支付剩余房款但是被拒绝的事实。王某某与胡某认为证人与徐某甲之间存在利害关系，其所诉不客观。本院认为，徐某乙是当时事件的亲历者，故对其证言的真实性予以认定。8、证人赖某的证词一份，证明武义家和园房产中介所在原被告双方签订房地产买卖合同后擅自修改了合同原件与王某某的合同复印件的事实。王某某与胡某对真实性没有异议，但是认为并不能证明徐某甲的举证意图，认为恰恰可以证明税费是由买受人徐某甲负担的。本院对该证据的真实性予以认定，对举证意图将结合其他证据综合予以认定。二、王某某、胡某为证明自己主张向本院提交了2009年10月15日王某某与徐某甲在武义家和园房产中介所签订的房屋买卖合同（复印件），证明双方约定房款的付款时间、房子过户交付的条件以及证实房产交易中涉及的税费应该由徐某甲负担的事实。徐某甲质证后对真实性有异议，认为合同书第九条写明的“个税、营业税”上方加了一个箭头而由买受人负担不真实，该箭头是王某某与中介所事后补加的，在徐某甲提供的合同中没有该箭头。本院对该证据的真实性及举证目的将结合其他证据综合予以认定。综上，本院认定本案事实如下：王某某与胡某系夫妻关系，2009年10月15日，原、被告通过武义县家和园房产中介所介绍，就坐落于武义县××层的房甲成房地产买卖协议，双方签订房地产买卖合同一份，合同对转让价款、房屋验收交接、办理过户手续、违约责任等作了约定，其中第九条第二行空白处手写添加了“个税营业税”字样；第十五条双方约定其他事项的手写条款确定：1、甲方（王某某）直接将水、电开户给乙方（徐某甲）名下；2、“双证”过户费用由乙方负责；3、柴房乙分割好给乙方使用约5㎡左右，位置在供销社柴房某，也就是户主王某某现用车库分割。此后，徐某甲于2009年11月7日支付130000元，于2010年1月8日支付200000元，加上先前支付的定金20000元共已付房款350000元，尚欠10万元至今未付。2009年11月10日，双方办理产权转让手续并由徐某甲缴纳了个人所得税及营业税等计29705元。现产权证及土地使用权证已经过户登记至原告徐某甲名下。后因个人所得税及营业税应由谁负担问题双方产生分歧，房屋未完成交付手续。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原告徐某甲与被告王某某订立房屋买卖合同的事实清楚，并已办理了所有权、使用权转移手续。本案的争议焦点主要是办理产权过户手续中的个人所得税、营业税费由谁负担。徐某甲提供的房地产买卖合同上第九条上写明“个税、营业税由甲方（王某某）负担”；但是王某某与胡某提供的房地产买卖合同上的相同位置上方加注了一个箭头，将“个税、营业税”标入由乙方（徐某甲）负担的费用中。徐某甲的证人赖某证言证明系中介所经办人于事后在王某某的合同上加注箭头，这与双方提交的买卖合同相印证。双方对合同约定事项产生歧义，应按合同订立时双方的真实意思表示来确认。根据个人所得税、营业税税费性质，该二块税费应由出卖方即王某某与胡某承担，但在房屋买卖时双方另有约定，可按双方约定履行。徐某甲的证人赖某也提到其在中介所听到经办人在骂徐某甲父亲不讲道德，说当时说好税费由买方出的，被他写错了。再结合买卖合同第十五条的规定，“双证”过户费用由乙方（徐某甲）负责”，而在过户时费用也主要是上述的费用数额较大，所做的特别约定也应系针对这些费用做出。当事人应当遵循诚实信用原则。因此，可认定当时双方协商确定个人所得税、营业税费由徐某甲负担。徐某甲在支付尚欠货款100000元后王某某与胡某应同时交付房屋。合同特别约定甲方（王某某）直接将水、电开户给乙方（徐某甲）名下，因此，徐某甲的该项请求，本院予以支持，履行过程徐某甲应予以配合。至于双方均要求对方承担违约责任的问题，根据本案审理情况，双方最终未按约履行的关键问题还是过户手续中的个人所得税、营业税费由谁负担产生争议。因合同表述原因致双方产生分歧后，双方也曾找人进行协商，但最终未能达成一致，因此，也不能认为是一方的违约行为造成。故本诉原告与反诉原告关于主张对方违约的请求本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、被告王某某、胡某于本判决生效后7日内将坐落于武义县××层的房屋交付原告徐甲，并将水、电开户至徐甲名下，开户费用由王某某、胡某负担。二、反诉被告徐甲于本判决生效后7日内向反诉原告王某某、胡某支付尚欠房款100000元。三、驳回原告徐甲与反诉原告王某某、胡某的其他诉讼请求。本诉案件受理费4214元，反诉案件受理费1063元，由徐甲负担5252元，由王某某、胡某负担25元，限本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 顾晖二〇一〇年七月二十八日代书记员 陶维