辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0302民初2320号原告：刘吉航，男，1989年9月23日出生，汉族，系个体经营者住山东省烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：朱守信，系辽宁冠维律师事务所执业律师。被告：万洪斌，男，1950年9月28日出生，汉族，系艾伦酒店经营者，住辽宁省海城市。委托诉讼代理人：李大卫，系辽宁成金律师事务所执业律师。原告刘吉航与被告万洪斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，刘吉航及其委托诉讼代理人朱守信，万洪斌的委托诉讼代理人李大卫到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。刘吉航向本院提出诉讼请求：依法解除双方签订的房屋租赁协议，被告返还房屋租金34000元（2019年5月30日至2019年6月30日）、电费押金、取暖费、员工宿舍费，合计57000元及返还空调二台。事实和理由：2018年10月30日，原告因经营需要与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告承租被告位于铁东区的房屋用以开设服装店，租期为伍年零叁拾天，即从2018年10月30日起至2023年11月30日止，租金约定为2018年10月30日至2019年11月30日每六个月一交付，每次交纳租金为20万元。《房屋租赁合同》同时约定：免租装修期为30天，免租装修期内，被告免收原告租金，免租期届满第二日为正式计算租金日；原告应按每平每年60元支付被告制冷和取暖费；若单方提前终止合同，需按照违约保证金的金额赔偿给另一方等。原被告另达成协议，由原告租赁被告位于的房屋用作员工宿舍，租期为2018年10月30日至2019年10月30日，租金为人民币15000元。合同签订后，原告按照合同约定向乙方交纳了2018年10月30日至2019年5月30日的房租20万元（包括免租装修期为30天)、电费押金5000元、一年取暖费6000元、违约保证金30000元、员工宿舍房租15000兀，并由被告分别开具收据。2019年4月，原被告又达成协议，约定自2019年5月30日起房租改为按月收取，每月30日交纳，每月租金为34000元。原告于2019年4月18日向被告交纳2019年6月房租34000元。2019年5月，原告因经营原因要求提前终止合同，被告亦同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，但不同意退还原告多收取的租金、电费押金、取暖费、员工宿舍房租等费用的要求。原告多次催收，被告均置之不理，恶意拖欠。原告认为，原被告所签订的《房屋租赁合同》真实、合法、有效，双方均应按合同约定履行所负义务，原告己依约定履行了合同的全部义务，而被告拒不返还租金及押金的行为已严重侵害了原告的合法权益。万洪斌辩称，根据合同法及房屋租赁合同约定，刘吉航在合理的租赁期限内没有法定解除权，如需解除合同关系，应双方协商并提前三个月告知，而万洪斌也没有任何可以解除法律关系的行为。租金、电费押金、取暖费在起诉状中是至2019年5月30日，而此期间，双方的权利义务已经履行完毕，所以刘吉航无权要求退回。关于空调两台，此空调形式并非挂式及立式，是与租赁房屋顶棚附属为一体的形式存在，如本案被认定解除租赁关系后，刘吉航可自行派人拆除，但对被告于此造成的损失应予弥补。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：刘吉航提供的证据：短信记录一份、涉案房屋照片一张，不予采信。理由是上述证据无法证明双方已经协商解除租赁合同，因此该组证据不具有证明力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：万洪斌与刘吉航于2018年10月30日签订房屋租赁合同，合同约定，租赁房产位于铁东区，艾伦餐厅北侧临街门店。甲方（万洪斌）同意将该房产出租给乙方（刘吉航）作经营服装用途使用，租期五年零三十天，即从2018年10月30日至2023年11月30日止，其中免租装修期为30天，免租装修期内，甲方只免乙方租金，其他费用仍由乙方缴付，且乙方应自行办理装修所须的相关手续。免租期届满第二日为正式计算租金日。合同还约定，第一年租期从2018年10月30日至2019年11月30日止，租金为40万元整，租金为每六个月一交付，提前一个月交纳，每6个月交纳租金为20万元整。乙方于合同签字之日向甲方支付违约保证金33334元。合同约定，租赁期间，乙方需要交纳房产税、所得税等因出租房屋而产生的一切税费和乙方因经营所产生的营业税费、水电费、网络、电信等相关税费。水电单价以甲方规定的标准交纳。租赁期内，乙方应按每平每年60元支付给甲方制冷和取暖费。租赁期内，若单方提前终止合同，需按照违约保证金的金额赔偿给另一方。合同签订后，刘吉航向万洪斌交纳半年房屋租20万元，违约保证金3万元，电费押金5000元，制冷和取暖费6000元。万洪斌将房屋交付刘吉航使用。在合同履行期间，双方又协商租金支付方式变更为每月支付34000元，2019年4月18日刘吉航向万洪斌支付2019年6月的房屋租金34000元。2019年5月，刘吉航提出提前解除租赁合同，并将物品搬出，2019年5月25日，刘吉航将房屋钥匙邮寄给万洪斌，现该房屋已由万洪斌另行出租。另查明，刘吉航与万洪斌口头协商承租万洪斌的艾伦酒店的房间员工宿舍，并于2018年10月30日交纳房屋租金15000元，租赁期间从2018年10月30日至2019年5月30日止。本院认为，刘吉航与万洪斌签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效，双方应当依约定履行。本案中刘吉航于2019年5月提出解除租赁合同，并于2019年5月25日交接钥匙，因此，双方签订的租赁合同于2019年5月解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”规定，租赁合同解除后，万洪斌应将未履行部分的租金34000元返还刘吉航，故刘吉航的该项请求，有事实及法律依据，予以支持。关于电费押金一节，根据双方租赁合同约定，电费应当由刘吉航交纳，经法庭释明，万洪斌未能提供相应的证据证明刘吉航存在拖欠电费的事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对其提出的主张，有责任提供证据，因此，万洪斌应当返还刘吉航电费押金5000元，故刘吉航的该项主张，有事实及法律依据，予以支持。关于制冷和取暖费一节，本院认为，双方在合同中约定制冷和取暖费按每平每年60元收取，刘吉航已交纳13个月的费用6000元，现刘吉航实际使用房屋7个月，万洪斌应当未使用的制冷和取暖费2769元返还刘吉航，故刘吉航该项请求中合理部分，予以支持。关于员工宿舍租金一节，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对其提出的主张，有责任提供证据，刘吉航未能提供证据证明其主张的在2018年12月1日将员工宿舍已退租，故刘吉航的该项主张，无事实及法律依据，不予支持。关于返还二台空调一节，本院认为，刘吉航主张返还二台空调，万洪斌亦同意返还，故刘吉航的该项主张，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、万洪斌于本判决生效之日起十日内返还刘吉航剩余租金34000元；二、万洪斌于本判决生效之日起十日内返还刘吉航电费押金5000元；三、万洪斌于本判决生效之日起十日内返还刘吉航制冷和取暖费2769元；四、万洪斌于本判决生效之日起十日内返还刘吉航二台空调；五、驳回刘吉航的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1225元，由刘吉航承担381元，万洪斌承担844元（刘吉航已垫付，执行时一并扣除）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  于丽新人民陪审员  王 静人民陪审员  李 丽二〇一九年十一月二十日书 记 员  李美慧