福建省闽清县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0124民初720号 原告：福州万旭物业有限公司，住所地福建省福州市闽清县梅城镇解放大街29号国税集资楼2号楼2层101单元，统一社会信用代码91350124MA31T8JW6B。 法定代表人：董磊，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：聂莉，福建融成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄雨玲，福建融成律师事务所律师。 被告：刘利森，男，1977年1月5日出生，汉族，住福建省闽清县。 被告：郑海金，女，1984年9月28日出生，汉族，住福建省。 原告福州万旭物业有限公司（以下简称万旭物业）与被告刘利森、郑海金物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告万旭物业的委托诉讼代理人聂莉、被告刘利森到庭参加诉讼，被告郑海金经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万旭物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令刘利森、郑海金支付拖欠的物业费1116.85元(2019.8-2020.2)，违约金暂计172.69元(按每日千分之三计)，预收2020年度公摊水电费300元，律师费1000元，合计2584.37元;2.由刘利森、郑海金承担本案的诉讼费。事实与理由：2016年6月16日，刘利森、郑海金与福建豪旭房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及附件《前期物业服务合同》，物业服务合同约定由厦门海谊楼宇经营管理有限公司福州分公司为万旭御园提供物业管理服务，Y1-Y3、Y5号楼物业服务费为1.3元/月m2(公共水、电费用等另计，由业主/物业使用人另行承担）。刘利森、郑海金系闽清万旭御园小区业主，产权面积为122.73m2，故刘利森、郑海金每月应支付物业费159.55元。2018年7月29日，刘利森、郑海金与福建豪旭房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同补充协议》，约定将原聘请的物业公司更换为万旭物业，由万旭物业为万旭御园提供物业服务，相关物业管理费等事项均按《商品房买卖合同》中附件四《前期物业服务合同》约定执行。刘利森、郑海金自2019年8月起拖欠物业费、水电公摊费以及2020年度应预交水电公摊费300元未交纳。期间曾多次发函催收，但均置之不理。 刘利森辩称，万旭物业起诉答辩人未缴纳物业费一事，答辩人认为系万旭物业侵占业主利益以及提供恶劣的服务，致使小区业主(含本人)不缴纳的主因，事实与理由如下：一、按照《福建省物业管理条例》第四章第三节规定，公共收益可以用于抵扣业主的物业费，但万旭物业从未遵守上述规定定期公布、移交公共收益，侵占业主利益。因万旭物业违反物业管理条例在先所致，答辩人无法得知应该抵扣多少和该补交多少,或者收取的公共收益是否足够抵扣物业费情况，可以拒缴物业费。二、依据《福建省物业管理条例》第四十七条，物业服务企业应当在物业管理区域内醒目位置公示服务内容、服务项目、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、公共部位经营收益情况、公共水电公摊情况、电梯维修保养检验费用等相关事项，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主，接受业主监督、第四十九条（一）业主自用的向业主收取；（二）物业服务企业自用的向物业服务企业收取;（三）公共使用的由业主分摊，按照合同约定收取;（四）未售和已售未交付物业由建设单位承担。按照以上规定万旭物业无履行上述要求，无公示服务内容，服务标准、收费项目、计费方式、收费标准。也未告知和明确哪些物业服务企业自用、哪些是由业主分摊、哪些是由建设单位承担的收费。在此情况下答辩人应对缴纳多少金额存在疑义，多次问询万旭物业也均未得到正面回应。答辩人认为是万旭物业先违反上述规定，导致无法了解应缴费用的详细情况，所以可以不予缴纳公摊费用。三、在交房时万旭物业要求业主交纳装修押金1841元及预收公摊费用300元，两项合计2141元。答辩人查询相关法律、法规，均无任何的法律授权可以收取该笔费用，物业至今不退还该笔费用，也未联系答辩人后续如何处理。 郑海金未作答辩。 本院认为，刘利森、郑海金与福建豪旭房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及附件《前期物业服务合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对该小区全体业主均有约束力，且刘利森、郑海金已实际接受万旭物业提供的物业管理服务。故刘利森、郑海金在接受万旭物业服务的同时未按合同约定缴纳物业管理费等费用构成违约，应承担缴费义务、赔偿损失等民事责任。刘利森、郑海金辩称万旭物业未公示、移交公共收益或支出，侵占业主利益，但万旭物业已提交公共收益及支付公示相关证据，为此，刘利森、郑海金辩解无事实和法律依据，不予支持。万旭物业主张刘利森、郑海金支付拖欠物业费1116.84元(2019年8月至2020年2月,122.73m2×1.3元/月m2×7个月=1116.84元）、预交2020年度水电公摊费300元，未超出合同约定范围，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以支持；万旭物业主张按合同约定以每日千分之三计算违约金，超过因刘利森、郑海金违约造成万旭物业的资金被占用而造成的损失，依法调整为按月利率2％计算；对合同中因逾期交纳物业服务费引发诉讼的律师费负担问题所作出的约定，本案确系因刘利森、郑海金欠缴物业服务费引起,万旭物业诉求刘利森、郑海金支付律师费符合规定,但综合本案具体情况,万旭物业主张律师费1000元,相较案涉标的明显过高,本院酌定支持律师费300元由刘利森、郑海金负担,其余部分由万旭物业自行承担。郑海金经传票依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、刘利森、郑海金于判决之日起十日内向福州万旭物业有限公司支付物业服务费1116.84元、水电公摊费300元、律师费300元及逾期支付物业服务费违约金（违约金从2020年3月1日起至还清欠款之日止，以1116.84元为基数按月利率2%计算）； 二、驳回福州万旭物业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由刘利森、郑海金负担。 本判决为终审判决。 审判员  钱旭 二〇一〇年五月十五日 书记员  徐静 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。