黑龙江省巴彦县人民法院 行 政 判 决 书 （2019）黑0126行初43号 原告张淑兰，女，1958年4月10日出生，汉族，无职业，住巴彦县， 委托代理人张忠礼，黑龙江秦磊律师事务所律师。 被告巴彦县房产住宅局，住所地巴彦县巴彦镇。 法定代表人王旭升，该局局长。 出庭负责人何立伟，该局产权登记负责人。 被告巴彦县不动产登记中心，住所地巴彦县巴彦镇。 法定代表人陈冬（出庭负责人），该中心主任。 二被告共同委托代理人张可，黑龙江九州律师事务所律师。 第三人绥化市久元房地产开发有限公司，住所地绥化市北林区二东路**（中兴东路华晨商都**）。 法定代表人朱贵伦，该公司总经理。 委托代理人孔祥雨，该公司经理助理。 第三人张春雨，1971年5月6日出生，汉族，无职业，住巴彦县， 第三人冷继文，男，1959年11月28日出生，汉族，个体，住巴彦县， 原告张淑兰不服被告巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心为第三人张春雨作出的房屋所有权初始登记行政行为一案，于2019年9月11日向本院提起行政诉讼，本院于2019年9月16日立案后，向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年11月18日公开开庭审理了本案。原告张淑兰委托代理人张忠礼，被告巴彦县房产住宅局产权登记负责人何立伟、被告巴彦县不动产登记中心主任陈冬及二被告共同委托代理人张可,第三人绥化市久元房地产开发有限公司委托代理人孔祥雨到庭参加诉讼。第三人张春雨、冷继文经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 被告巴彦县房产住宅局（原巴彦县房地产管理处）、巴彦县不动产登记中心（原巴彦县人民政府）于2010年10月14日为第三人张春雨颁发了位于巴彦县××街案涉房屋的所有权证，房屋所有权证号为巴房权证兴隆镇字第××、22××57、22××61、22××53、22××60、22××54、22××59、22××55号。案涉房屋初始登记档案卷宗记载，被告针对房屋所有权人张春雨作出如上审批发证行为，房屋坐落位置对应巴彦县××街信用小区四期1号商服自南向北1、2、3、4号1-2层房屋。 原告张淑兰诉称，2014年6月25日，冷继文代表绥化市久元房地产开发有限公司（以下简称久元公司）与其签订商品房买卖合同，购买兴隆镇信用小区四期1号商服自南向北1、2、3、4号1-2层房屋，每号每层面积均为78.05平方米，原告于当日一次性交纳购房款120万元。2014年交付房屋后，原告占有、使用、管理至今，期间原告交纳了物业费、取暖费、水费等费用。原告要求久元公司委托人冷继文办理房产证时，对方一再推托。2019年4月之后得知该处房屋已登记在第三人张春雨名下，故提起行政诉讼，要求撤销二被告为第三人张春雨颁发的案涉房屋产权证。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：A1、商品房买卖合同及购房收据各一份（与原件核对），证实原告张淑兰于2014年6月25日巴彦县××信用小区××号巴彦县兴隆镇信用小区四期1号（幢）楼自南向北1、2、3、4号1-2层房屋，并于当日交纳全款120万元。A2、巴彦县宝杰物业有限公司收据两份（与原件核对），证实原告交纳了物业费、取暖费、水费等费用，该房屋一直由原告占有使用。 被告巴彦县房产住宅局辩称，原告诉讼请求的事实和法律依据不足，应驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、被告办理房屋产权登记的行为符合法律规定。1、案涉房屋所在的兴隆镇信用小区，是由久元公司开发建设，经巴彦县发改委立项、巴彦县人民政府批准，取得了建设用地规划许可证、建设用地批准书、用地许可证、商品房预售许可证后，进行开发建设的审批程序符合法律规定；2、案涉房屋是以第三人张春雨、冷继文为实际投资人，经久元公司申请，登记在张春雨名下，张春雨是案涉房屋的真正所有人。二、原告不是行政相对人，无权提起诉讼。因涉及兴隆信用小区房产久元公司从未与任何购买人签订房屋买卖合同，所以原告提供的购买手续不具有任何法律效力。三、原告的起诉已经超过了起诉期限，原告在2014年购买房屋至今未办理产权登记，视为已超过起诉期限。综上所述，请求驳回原告的起诉。 被告巴彦县房产住宅局为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：B1、巴彦县房产住宅局信用四期批件卷宗一本（包括立项审批许可及授权委托书）、证实案涉小区审批文件完整，具备五证，批件表明的单位是久元公司。在小区建成后初始登记前，由开发建设单位出具授权委托书，同意将自留房或未售出的产权登记变更至实际投资人张春雨名下，符合法律规定；B2、房屋产籍档案卷宗一册，包括发证审批表、所有权证存根、房屋分户平面图、法院执行裁定书及执行通知书，证实案涉房屋登记在张春雨名下并被法院查封。 被告巴彦县不动产登记中心辩称，涉案房屋发生在不动产登记中心成立之前，为涉案房屋办理房屋产权登记行为是巴彦县房产住宅局作出的，不动产登记中心从未参与，故不动产登记中心不承担相应责任，亦不提供相关证据。 第三人久元公司述称，一、久元公司并未就案涉房屋申请初始登记，案涉房屋以久元公司企业名义报建并开发建设，房屋的性质为商品房，依法依规房屋初始登记名应由开发企业作为申请人申请房屋初始登记。事实上开发企业并未提过申请，登记机构存档的材料中，没有开发建设企业申请手续；二、案涉房屋登记是第三人张春雨假冒久元公司的名义申请的登记，是张春雨和冷继文私刻了久元公司的公章，该委托书的所谓“授权”是伪造的，久元公司于2013年7月发现后予以制止，2018年8月20日制作新型印章，原有印章已销毁。综上，张春雨向登记机构提供虚假证明文件取得的登记，应当依法予以撤销。 久元公司为支持其参诉意见，向本院提供以下证据：C1、冷继文、张春雨给久元公司出具的关于第二套印鉴的使用情况说明，证明冷继文、张春雨私刻了公章，用于办理本案房屋产权登记；C2、印鉴销毁证明，证明久元公司印章已于2018年8月20日制作新型印章，原有印章已经销毁。 经庭审质证，被告对原告所举证据真实性有异议，理由是：经久元公司核对，合同及收据上的售楼章均系伪造，不能证明原告享有合法的房屋产权，原告提供的物业费、热费收据上无用户名，不能证明与本案有相关性。第三人久元公司认为原告举示的合同及购房收据中印章系第三人冷继文、张春雨伪造，但对原告取得案涉房屋并占有使用的事实无异议。 原告对被告提供证据B1兴隆镇信用四期审批手续无异议，开发建设单位是久元公司，无论久元公司对冷继文张春雨的授权委托是否真实，与原告签订合同的是久元公司，而不是实际出资人。对证据B2产籍档案的真实性无异议，对合法性有异议。被告作出初始登记时没有开发建设单位申请，没有房屋建成后测绘图，故程序违法，应予撤销。第三人久元公司对被告提交的证据除其中的授权委托书有异议，授权委托书不是久元公司出具，公章及朱贵伦签名均属于伪造。没有久元公司的初始登记申请。对久元公司作为实际开发建设单位的审批手续的真实性合法性没有异议。 原告认为第三人久元公司提供的证据与本案无关联性。被告对久元公司举示证据真实性无异议。 第三人张春雨、冷继文既未出庭应诉，亦未向本院提交相关证据及答辩意见。 本院对上述证据认定如下：原告举示证据商品房买卖合同及购房交款收据，虽然第三人冷继文、张春雨承认公章是私刻的，但从案涉房屋的登记、用地、规划、施工许可审批内容看，均是以久元公司名义进行开发建设，冷继文，张春雨虽然作为实际出资人，但事实上是借用资质。从合同内容客观性分析，原告有理由相信冷继文代表久元公司与其签订商品房买卖合同的真实性，合同自签订时起即生效，本院对该证据予以采信。物业费、取暖费（热费）、水费票据，证明原告占有使用并交纳相关费用的事实，本院予以采信。对被告提供证据B1案涉房屋建设审批文件，证实该工程系久元公司开发的事实成立，本院予以采信。其中授权委托书印章无论真伪，其委托事实是把对外出售房屋办理在冷继文、张春雨明名下，既侵害实际购房人的利益，又违反法律规定，本院不予采信。对被告提供证据B2房屋产籍档案，证明案涉房屋已登记在张春雨名下的真实性予以采信，对其初始登记因无久元公司申请及身份证明，无合法、有效的权利来源证明，故对其登记的合法性不予采信。被告提供第三人张春雨与案外人借贷、抵押、查封相关手续与本案无关，本院不予认定。第三人久元公司所举证据客观真实，本院予以采信。 经审理查明，2014年6月25日，冷继文代表久元公司与原告张淑兰签巴彦县××街信用小区××向西北××、××、××、××层西北1、2、3、4号1-2层商服房屋，面积每号每层78.05平方米，并于当日交纳全款120万元。原告在案涉房屋竣工后占有使用至今，使用期间已交纳物业费、取暖费、水费等费用。在原告要求久元公司协助办理房屋产权证时，第三人久元公司实际出资人冷继文推托未予协助。2019年4月知道被告已于2011年10月14日把案涉房屋办理在第三人张春雨名兴隆镇字第××号权22××57号21162号、2222××611号22××53221161号、2222××602号22××54221160号、2222××593号22××55号21159号、221155号（4号1-2层）。经查明，案涉房屋以久元公司名义开发建设，实际投资人为冷继文、张春雨，建设用地规划许可、建筑工程施工许可均针对久元公司审批。被告审批档案授权委托书体现，久元公司委托冷继文、张春雨开发建设兴隆镇信用四期小区工程项目，工程由冷继文、张春雨投资建设并负责销售，自留房或未出售房屋可自行办理到冷继文、张春雨名下。2011年10月14日，被告依张春雨申请，把久元公司开发建设并对外出售的上述房屋登记在张春雨名下。案涉房屋竣工备案日期是2011年12月29日，被告为张春雨办理产权证时，案涉房屋工程尚未经建设主管部门竣工规划验收，未取得建设项目竣工规划核实合格证。被告提供的房屋产籍档案中无久元公司申请，既无久元公司与冷继文发生买卖的事实，亦无案涉房屋是自留房屋或未出售房屋的证据。初始登记时被告并未实际查看，未履行严格审查程序。久元公司承认冷继文、张春雨借用其资质开发建设。原告以合法购买房屋被登记在他人名下，侵害原告利益为由提起行政诉讼，要求撤销被告为第三人张春雨颁发案涉房屋所有权证的行政行为。上述为本案事实。 本院认为，本案争议如下：一、张淑兰是否具备本案的原告诉讼主体资格；二、原告的起诉是否超过法定起诉期限；三、被告作出的房屋所有权初始登记行为是否符合法律规定。 关于张淑兰是否具备本案诉讼的原告主体资格。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”张淑兰于2014年6月25日与冷继文签订房屋买卖合同，未及时取得物权，张淑兰主观上无过错，且张淑兰基于商品房买卖合同这一法律事实，已实际占有使用案涉房屋并交纳相关费用，张淑兰是案涉房屋的利害关系人，具备原告诉讼主体资格。 关于张淑兰的起诉是否超过法定起诉期限。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定：“公民、法人或其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”张淑兰与冷继文签订房屋买卖合同时，无法预料到该房屋已办理房屋权属登记的事实，且张淑兰自2019年4月份之后才知道案涉房屋登记在张春雨名下，因此，张淑兰的起诉没有超过法定期限。 关于被告作出的房屋所有权初始登记行为是否符合法律规定。根据《中华人民共城市房地产管理法》第三十条规定，“房地产开发企业是以赢利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。”第六十五条规定，“违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违反所得，可以并处罚款。”因此合法的开发建设单位应当是久元公司，冷继文、张春雨借用久元公司资质进行开发建设违反法律强制性规定。无论是否存在私刻公章的事实，久元公司允许冷继文、张春雨借用资质开发建设的违法事实在先，且在认为知道其使用私刻公章的情况下，仍未向审批、登记机关作出解释与说明，久元公司对二人开发建设的相关行为视为默认。其授权委托行为无论是否真实存在，久元公司允许个人借用资质开发建设的行为均是违法的。案涉房屋并非是自留房屋或未出售房屋，且不存在久元公司与张春雨之间的房屋买卖交易。根据《中华人民共城市房地产管理法》第二十七条规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《不动产登记暂行条例》第二十二条规定“登记申请有下列情况之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律行政法规定的……”根据《房屋登记办法》第十九条规定，“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：(一)房屋所有权初始登记……”第三十条规定，“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”被告违反上述规定，未作严格审查，久元公司未提供登记申请的必备文件，被告亦未实地查看，在案涉房屋尚未经竣工规划验收、尚未交付使用前，不具备办理房屋所有权初始登记条件前提下，把实际对外出售的房屋登记在第三人张春雨名下，属证据不足，且违反法定程序。 另外，根据巴彦县人民政府法制办公室《关于巴彦县不动产登记中心承担应诉职责的通知》：“涉及房产、土地、林业、草原等确权办证相关的行政诉讼案件应诉的主体部门确定为巴彦县不动产登记中心，在行政诉讼案件中涉及的具体责任问题，由登记环节中相应的工作部门承担。”因此，巴彦县房产住宅局和巴彦县不动产登记中心是本案适格的共同被告。 综上，被告为第三人作出案涉房屋所有权初始登记行为违反了《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条、第三十条、第六十五条，国务院《不动产登记暂行条例》第二十二条，建设部《房屋登记办法》第十九条、第二十二条、第三十条的规定，属证据不足，且违反法定程序，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项之规定，判决如下： 撤销被告巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心作出的兴隆镇字第××房22××57第22××61、22××53、22××60、22××54、22××59、22××55号221159、221155号房屋所有权证的行政行为。 案件受理费人民币50元，由被告巴彦县房产住宅局负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。 审 判 长 ：郭景鑫 审 判 员 ：梁树新 人民陪审员 ：马国云 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员 ： 王 野