广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0802民初2069号原告：邓晓云，女，1989年8月20日出生，汉族，住广东省徐闻县。委托诉讼代理人：李海雯，广东鸿峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄承平，广东鸿峰律师事务所实习律师。被告：湛江市宽元房地产开发有限公司，住所地：广东省湛江市赤坎区康顺路40号金辉大厦601房。法定代表人：黄土金，执行董事。委托诉讼代理人：方晓，广东大展律师事务所律师。原告邓晓云与被告湛江市宽元房地产开发有限公司(下称宽元公司)商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李海雯、黄承平、被告宽元公司的委托诉讼代理人方晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓晓云向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金1543.02元（违约金以全部房价款701373元为基数，按每日万分之一计算，自2018年7月15日起计至2018年8月6日（22天）止的违约金为1543.02元）。2.被告向原告支付逾期办证违约金5042.1元（违约金以全部房价款701373元为基数，按年利率7.7175%计算，自2019年8月6日计至2019年9月9日止），保留之后另行主张逾期办证违约金的权利。上述两项违约金合计金额为：6585.12元。3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年9月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：Ｙ2017027247），合同约定：（1）原告向被告购买坐落于湛江市赤坎区，建筑面积85.66平方米，其中套内面积71.18平方米，分摊面积14.48平方米，总价款为701373元；（2）商品房交付时间为2018年7月15日前；（3）逾期交房未超过180日的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（4）商品房在交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书。合同签订后，原告已依约支付首期款281373元，剩余420000元余款已依约办理按揭贷款，即原告已履行支付全部购房款的义务。但被告至今仍未具备商品房交付的条件，并没有取得建设工程竣工验收备案证明文件等材料。因急于装修入住，原告于2018年8月6日收楼，但被告未能在2018年7月15日前交付房子，已构成逾期交房，应向原告承担逾期交房的违约责任。另外，原告已于2017年8月23日向被告支付了1000元的办证手续费用，被告未能在商品房在交付之日起365日内为原告办理房屋所有权证书，明显属于违约，应承担违约责任。由于原告与被告签订《商品房买卖合同》（预售）并未约定该项违约责任，故该项违约金应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定计算。原告认为，根据原告与湛江市赤坎区农村信用合作联社签订的贷款合同约定，湛江市赤坎区农村信用合作联社计收逾期贷款利息为5.145%×150%，即7.7175%，故原告请求被告承担逾期办证的违约金为701373×7.7175%÷365×34＝5042.1元（暂计至起诉之日）。望贵院查明本案事实，支持原告的诉讼请求为盼。被告辩称，一、根据合同附件第11第6.5条约定，对于延迟交房逾期办证只能选择一项主张权利，不能累加主张权利，因此应当由原告作出明确说明；二、如果主张逾期办证，那么利率计算依据是错误的，附件11补充协议6.2条有约定买受人原因逾期办证违约金的计算方法，因此本案计算违约金应当参照附件11补充协议6.2条来计算，只能按照具体付款时间分段参照每天0.01%的年利率来计算；三、本案合同并不是格式合同，每一个买受人的合同都是单独打印出来的，并且合同的示范文本在签订合同之前已经在售楼处公示，并且示范文本也已经提前送交住建局进行备案，在签订合同的时候买受人也没有提出异议，因此合同附件11的6.5条是有效条款。经审理查明，2017年9月6日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（预售）。原告购买被告位于湛江市赤坎区，总购房款为701373元。第九条商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房取得房屋测绘报告。第十一条交付时间：被告应于2018年7月15日前向原告交付房屋。十二条逾期交付责任：除不可抗力之外，被告不按约定时间将商品房交付原告的，逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。合同附件11补充协议中第6.5条约定：出卖人及买受人双方同意，对于延迟交付、权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用不累加。合同签订后，原告已支付全部房款701373元以及办证费用1000元给被告宽元公司。被告宽元公司至今尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件。原告已于2018年8月6日收房。本院认为，双方于2017年9月6日签订的《商品房买卖合同》（预售）中的附件11补充协议中第6.5条为房产开发商重复使用而预先拟定格式条款，该条款约定同时出现逾期交房、办证的违约情况时，作为买受人只能选择其中一种违约责任主张权利，明显免除了出卖人的责任，排除买受人的主要权利。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款关于“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”、第四十条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该条款应属无效条款。被告抗辩不能重复计算逾期交房及逾期办证的责任，只能选取一项主张权利缺乏依据，本院不予采纳。关于逾期交房违约金的计算。原、被告签订的《商品房买卖合同》（预售）是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应遵照履行。原告已依约向被告付清全部购房款，根据合同约定，被告应在2018年7月15日前将符合合同约定的交房条件的房屋交付原告使用，但被告未依约交付房屋给原告，显属违约，应当承担违约的民事责任。根据合同约定，以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，原告请求以全部房价款701373元为基数，按每日万分之一利率计算违约金合法有据，本院予以支持。因此，被告宽元公司应支付从2018年7月16日至2018年8月5日的逾期交房违约金1472.88元（701373元×0.1‰×21天）给原告。关于逾期办证违约金的计算。根据《中华人民共和国合同法》第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，被告宽元公司协助办理房产权属证是其法定附随的义务，被告宽元公司应当履行。被告宽元公司至今尚未履行协助过户义务，显属违约，应当承担违约民事责任。由于双方签订的合同没有对逾期办证的违约金进行约定，参照《广东省高级人民法院印发的通知》第三十八条关于“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金”的规定，被告宽元公司应按照年利率6%的标准计付2019年8月7日至2019年9月9日期间的逾期办证违约金3920元（701373元×6%÷365×34天）给原告。原告主张按照湛江市赤坎区农村信用社计收逾期贷款利息7.7175%计算逾期办证违约金没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》三十九条第二款、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告湛江市宽元房地产开发有限公司须于本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金1472.88元给原告邓晓云。二、被告湛江市宽元房地产开发有限公司须于本判决生效之日起十日内支付逾期办证违约金3920元给原告邓晓云。三、驳回原告邓晓云的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告湛江市宽元房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员  陈小雁二〇一九年十一月五日书记员  郑俊轩附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。