连云港市连云区人民法院执 行 裁 定 书(2018)苏0703执异6号异议人：肖某某，男，1975年4月1日生，汉族，住连云港市海州区。异议人：李某，女，1983年6月18日生，汉族，住连云港市灌云县。异议人：李某某，男，1967年3月18日生，汉族，住连云港市东海县。申请执行人：杨某，女，1959年8月16日生，汉族，住连云港市连云区。申请执行人：张某，女，1956年6月20日生，汉族，住连云港市连云区。申请执行人：李某1，女，1964年4月30日生，汉族，住连云港市连云区。申请执行人：张某某，女，1955年11月18日生，汉族，住连云港市连云区。委托代理人：张某某1，女，1953年3月25日生，汉族，住连云港市连云区。申请执行人：李某2，女，1970年10月19日生，汉族，住连云港市连云区。被执行人：孙某某，女，1973年7月7日生，汉族，住连云港市连云区。被执行人：苏某某，男，1966年10月17日生，汉族，住连云港市连云区。在本院执行申请执行人杨某、张某、李某1、张某某、李某2等与被执行人孙某某、苏某某民间借贷纠纷案件的过程中，异议人肖某某、李某、李某某不服（2013）港执字第0769号执行裁定书，向本院提出书面异议。受理案件后，依法组成合议庭进行了审查，并于2018年1月17日进行公开听证，该案现已审查终结。异议人肖某某、李某、李某某称，2017年5月12日，异议人收到贵院送交的港执字第0769号执行裁定书（以下简称裁定书）以及协助执行通知书（以下简称通知书），异议人认为，上述裁定书和通知书严重的损害了异议人的合法权利，依法应予以撤销，理由如下：2013年6月，经协商，异议人和苏某某以及孙某某签订了一份租赁合同，合同签订后，双方按约履行，但在履行过程当中，连云港市中级人民法院以及贵院均对上述房屋进行了查封，并将租赁物对外拍卖，经异议人了解得知，该租赁物在双方签订合同时已经抵押给了有关银行，而苏某某和孙某某对异议人隐瞒了抵押的这一事实，同时苏某某和孙某某将已经抵押的房屋又租给异议人也损害了抵押权人的利益，故上述的租赁合同应为无效，鉴于此，异议人已于2017年2月27日向贵院提起民事诉讼，请求贵院判令上述租赁合同无效并请求判令苏某某和孙某某赔偿异议人的损失600万元，该案已于2017年4月7日开庭，因需要鉴定等原因，该案还需择日重新开庭审理。综上，异议人认为，异议人是否继续缴纳房租需等贵院的判决，在贵院没有做出判决之前贵院执行局下达上述的裁定以及通知书显然不妥，故向贵院提出异议，望依法审查撤销上述的裁定书以及通知书为盼。庭审中异议人又增加了异议理由，之前我们是因租赁合同效力存在争议提出执行异议的，现经连云区人民法院判决租赁合同有效，因此，我们更不应该向申请执行人支付2016、2017年的租金200万元。具体理由如下：一、我们现欠出租人苏某某等人租金81万元。根据我们租赁合同之约定，我们租赁房屋经营的如家酒店应于2014年1月1日开始营业，但由于出租人苏某某等人欠交通银行和申请执行人的借款，涉案房屋被交通银行和申请执行人阻挠装修后，又相继被法院查封而无法装修使用，直至2014年10月1日才得以开业，故房屋的租金应从2014年10月1日开始起算，至2017年1月31日的租金应为350万元。而我们除向出租人苏某某等人支付租金70万元外，还通过协助法院执行交纳了199万元租金，即应交租金350万元减去已付租金269万元仅欠苏某某租金60-81万元，因此贵院要求将“200万元”租金交给申请执行人毫无依据。二、我们所欠租金81万元不应支付给申请执行人。因为，我们装修酒店实际花费660余万元，法院拍卖的评估价为563万元，而现在降低30%价格都无人购买相关资产，而即使现在的价格有人购得该房屋，我们不算经营损失也有近200万元的装修损失，而我们所欠苏某某等人的60-81万元远远不能弥补这些损失。现因租赁房屋正在拍卖，租赁合同终止在即，苏某某在未赔偿我们损失的情况下当然无权要求我们给付其剩余租金，故我们更不应将租金支付给申请执行人。综上，请依法查明事实，驳回申请执行人要求执行租金的请求。申请执行人杨某、张某、李某1、张某某、李某2称，我们是2012年4月就保全了，他们在装修的时候我们已经明确告知房屋已经查封让他们不要再装修，他们不听劝告还要继续装修，于是双方发生争执，派出所有多次报警记录。他们说2013年的合同时间也不对，他们的第一份合同是把时间倒签了3年，写成2009年了，这个合同是被认定为假的，在市中院很多人举证说一直到2011年10月份香海XX还在两个被执行人的主持下经营，经过我们申请中院裁定合同，然后被告知是虚假合同，这些材料都在市中院。在他们申请营业之前中院已经在香海XX贴了让他们搬出的强制执行通知书，过了一个多星期，他们拿了协助执行通知要求营业，我和杨某没有同意，他们和法院协商说他们投资了很多装修资金要求法庭支持他们，中院同意他们拿60万元的保证金放在中院，承诺两点：1、不影响房屋拍卖。2、在房屋拍卖之前按照既定的每年150万元的租金缴纳到法院。我们没有同意他们营业，但是他们得到法院许可缴纳保证金了，所以我们也没有再阻止。我们认为不管是按照什么合同，什么情况下，只要是在别人房子里营业都要缴纳房租，如果要是不交房租可以退出房屋。被执行人孙某某、苏某某未向法庭提供书面意见。本院查明，被执行人孙某某、苏某某与申请执行人杨某、张某等民间借贷纠纷案，2012年4月法院对孙某某、苏某某的XXXX大酒店财产进行了保全。申请执行人先后依照法院的生效法律文书向法院申请强制执行。2017年5月2日本院以杨某案为案号，（2013）港执字第0769号，以申请执行人杨某、张某、李某1、张某某、李某2等人为申请执行人向异议人肖某某、李某、李某某下达执行裁定书，裁定：“强制冻结、划拨、扣留、提取协助执行人肖某某、李某某、李某以连云港XX酒店有限公司实际使用被执行人孙某某、苏某某房屋的租金200万元（依房屋租赁合同，2016年、2017年应付租金）”。肖某某、李某、李某某听证中称，孙某某、苏某某答应当时宽延三个半月作为装修时间，另外因法院执行及申请执行人的干扰造成7至8个月未能经营，该损失应当扣除。租金应从2014年9月1日起算。按合同约定，扣除已付法院相关款项，尚欠被执行人60万至81万元。不算经营损失，光装修损失也近200万元，我们欠的租金远不能弥补异议人的损失，所以异议人不应支付租金给申请执行人。申请执行人称，2012年4月法院已对财产进行了保全，我们已告知异议人不能再经营，异议人经营造成损失应由异议人自负。另外异议人与被执行人的租赁合同我们不予认可，因为财产在此之前已被保全。但异议人既已实际使用了保全财产，就应当给付租金，且应以异议人给付首批70万元款时开始起算租金。另查明，2013年6月17日，甲方（出租人）苏某某、孙某某与乙方（承租人）肖某某、李某某、李某签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将其所有的位于连云港市连云区XX西路XX号房屋的第X层至第X层出租给乙方作为经营酒店使用，租赁期限为自2013年7月1日起至2028年6月30日止共计15年。该合同第三条约定“1、自2013年7月1日起，第一年至第五年每年租金为人民币100万元，以后每五年为一个时段，租金在原来上一时段的基础上每增加一个时段，租金上调5%，即从第六年开始至2023年7月1日，每年租金105万元，从第十一年至2028年6月30日每年租金110万元，甲方保证在合同有效期限内不以任何理由另行调高租金，否则乙方有权拒绝交纳，合同继续履行。2、租赁房屋采取先交费后使用的原则，租金每年支付一次，本合同签订前乙方应向甲方支付首期租金人民币100万元（首期租金人民币100万元支付方式为：合同签订时先付人民币70万元整，余款人民币30万元于2013年12月1日之前付清，否则甲方有权终止合同，乙方先行支付的70万元租金不予退还且乙方前期投入的一切装修设备归甲方所有）。租金每年到期应提前2个月续交下一年度房租，甲方应向乙方提供预约银行账户，乙方将租金直接交于甲方或存至此账户并通知甲方均视为已履行缴纳租金义务。账户如有变更，甲方应及时书面通知乙方”。第七条第2款约定“租赁期间，甲方如需出售该房屋，或因资不抵债、银行等抵债需要处理该房屋的，应至少提前三个月书面通知乙方房屋出售的时间，价格及付款方式等相关情况，不得弄虚作假、故意提高条件，乙方在与他人同等条件下享有优先购买权，如甲方侵害了乙方此项权利，应支付乙方已付房租总额的20%作为损失赔偿”。同时查明，2017年3月8日肖某某、李某某、李某起诉苏某某、孙某某，请求：1、确认双方之间的租赁合同无效。2、请求判令赔偿三原告损失600万元。3、被告承担案件受理费用。6月14日本院作出（2017）苏0703民初905号民事判决书，驳回原告全部诉讼请求。三原告不服上诉，因未交纳上诉费用，按自动撤回上诉处理，案号：(2017)苏07民终3039号。本院认为，我国民诉法解释第五百零一条规定：“人民法院执行被执行人对他人的到期债权，可以作出冻结债权的裁定，并通知该他人向申请执行人履行。该他人对到期债权有异议，申请执行人请求对异议部分强制执行的，人民法院不予支持”。本案异议人肖某某、李某、李某某是协助义务人，现对租赁合同所欠租金发生争议，故本院对租金只能冻结，但应中止对异议人所欠租金的划拨、提取的执行。申请执行人可通过代位权诉讼予以解决，待诉讼确定租金后再恢复执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第五百零一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（三）项之规定，裁定如下：一、中止（2013）港执字第0769号执行裁定书及协助执行通知书划拨、提取肖某某、李某、李某某所欠租金的执行。二、对异议人肖某某、李某、李某某与孙某某、苏某某签订的租赁合同所产生的租金继续进行冻结。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省连云港市中级人民法院申请复议。审 判 长  王 卿人民陪审员  陈新兰人民陪审员  杨 波二〇一八年一月十八日书 记 员  俞 莎相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正：理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第五百零一条人民法院执行被执行人对他人的到期债权，可以作出冻结债权的裁定，并通知该他人向申请执行人履行。该他人对到期债权有异议，申请执行人请求对异议部分强制执行的，人民法院不予支持。利害关系人对到期债权有异议的，人民法院应当按照民事诉讼法第二百二十七条规定处理。对生效法律文书确定的到期债权，该他人予以否认的，人民法院不予支持《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（三）项之规定：（一）异议人不成立，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立