浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初5684号 原告（反诉被告）浙江京师律正企业管理咨询有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区下沙街道金乔街**金湾创业大厦******。 法定代表人刘森，执行董事兼总经理。 委托代理人白建荣、刘宏辉，北京京师（杭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）高地（杭州）房地产开发有限公司，住所地浙，住所地浙江省杭州市江干区高德置地中心****-501v> 法定代表人曾浩，总经理。 委托代理人陈蔚，北京市隆安律师事务所上海分所律师。 原告浙江京师律正企业管理咨询有限公司（以下简称京师律正）为与被告高地（杭州）房地产开发有限公司（以下简称高地公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年6月10日向本院提起诉讼。诉讼过程中，被告高地公司依法提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，合并进行了审理。本院于2019年8月21日、9月17日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）京师律正委托代理人白建荣、刘宏辉，被告（反诉原告）高地公司委托代理人陈蔚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告京师律正诉称： 房屋租赁合同签署背景、过程与合同目的。 原告系从事联合办公的公司。2018年4月，在中介公司戴德梁行介绍下，与被告就租赁高德置地中心写字楼13层事宜进行多次接洽协商。原告签约目的至始至终清晰明确，即：原告与北京京师（杭州）律师事务所为合作单位（下称“京师杭州所”)，京师杭州所欲承租高德置地中心写字楼14层，原告有意承租13层用作联合办公用途；经营2到3年后，如14层京师杭州律所有规模扩大的需求，原告会将13层转租给京师杭州所用于律师事务所经营使用，在京师杭州所有扩大规模需求之前，原告将所租13层用于联合办公对外租赁经营使用。 原告以及中介公司在签约前的磋商会谈中，反复就此具体情况以及原告“两步走”的租赁目的和计划与被告进行了充分沟通，被告充分知悉并多次明确表示，只要原告成功签约承租，被告愿意全力支持并配合原告实现合同目的。 在与被告进行充分沟通，确保被告可以实现原告“两步走”的租赁目的之后,基于对被告承诺的信任，原告与被告签署了《高德置地中心写字楼租赁合同》。由于此合同里面存在大量格式条款，原告对于是否能实现签约前反复确认的“两步走”合同目的仍存有疑虑，为了表示诚意，并打消原告顾虑，被告与原告补充签署了《高德置地中心写字楼租赁合同补充协议》，里面将原协议6.10条“未经甲方书面同意，乙方不得将本物业的全部或部分，以转租、分租、无偿或以其他任何方式提供予第三方使用，但经甲方书面同意，乙方将本物业转租、分组给与乙方有直接投资关系的关联公司、分公司或母公司的除外”更改为了“在租赁期间内，乙方如有分租，涉及律所相关咨询行业，乙方需在签订租赁合同前告知甲方；其他行业，则需先经过甲方书面同意，书面确认回复不超过5个工作日。” 对于本条，被告签约时的解释为：先确保原告在京师杭州所扩大规模需要时可以转给14层合并使用，在此之前，原告可以按之前协商的进行联合办公对外转租使用，但由于高德置地大厦临近政府，按照政府的要求，要有个审批流程，以防止原告招募了金融及污染违法公司进驻高德，除此之外，只要是正规公司，被告会积极配合，并保证在5日内回复“确认”函。 对于被告如此解释与承诺，原告虽心有顾虑，但在被告反复承诺“没问题，会尽快确认批复”的情况下，继续基于信任被告的承诺选择相信被告。2018年4月26日，原被告签署了租赁合同与补充协议，原告依约缴纳了租金、保证金等费用，并第一时间派驻装修公司花巨资对13层进行装修。 二、被告出尔反尔，其欺诈行为导致原告发生巨大损失 在原告对13层进行装修的过程中，原告工作人员，也是专业负责联合办公推广与经营的负责人与被告多次进行协商，就下一步具体经营过程中的审批流程与被告所能提供的服务等事项进行沟通，在此过程中，被告态度产生了变化，由签约前的支持与配合变成了拖沓、不搭理及不回复。 对此态度变化，原告非常担忧，在此期间多方打听，得知被告又引进一家大型联合办公公司，并与此大客户签署了《排他协议》，原告向被告询问是否因此会对原告设限，被告一律予以否认。 2018年10月，原告此时已经装修完毕，全力对外推广联合办公场地，并开始陆续与客户接洽签约，此时，被告突然翻脸，以“转租与高德经营有冲突，总部有政策，不允许对外转租”为由，拒绝配合原告给联合办公客户办理租货相关手续。 此后，原告尽一切努力与被告商谈，被告一方面表态协调，但事实上一直不予配合，甚至故意模糊概念，声称自己“从来不知道13层用作联合办公，也从来没同意过转租”。 至此，原告对被告的行为彻底失望，不但损失巨大，还面临对已接洽客户的违约责任的承担。2018年12月，原告委托律师向被告正式发出《律师函》，声明在被告严重违约造成原告无法正常经营的情况下，原告有权中止支付租金。 根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》的规定，信用、公平正义是一切民事行为的准则，也是签订合同的基础，被告在签订合同时存在欺诈行为，为达到其快速出租去化存量房源的目的，不惜以虚假承诺而后翻脸不认承诺的卑劣手段欺骗原告，被告这种出尔反尔欺诈原告的行为，对原告经营造成了巨大影响与经济损失，迫于无奈原告依法诉至贵院。 请求判令：一、判令撤销原被告之间签署的《租赁合同》及补充协议；二、被告向原告返还已付租金人民币668557.27元、物业费人民币366332.75元、保证金人民币550371.35元。 被告高地公司辩称：1、原被告间的租赁合同、补充协议已解除，解除原因系原告违约在先。原告主张租赁合同系欺诈而签订，毫无事实依据，要求以此为由撤销租赁合同、补充协议，不符合法律规定。2、本案系两公司间的商事纠纷，原告代表在签约前系以北京京师（杭州）律师事务所（以下简称京师所）律师名义与被告工作人员接触。被告方的理解是原告要租两层，是为了给京师所未来的发展留有空间。京师所发展到需要两层写字楼之前，原告希望能将涉案房屋部分转租，双方代表对此确实进行了接触、交流，被告方的立场始终是转租需要同意，符合合同法的相关规定，无论被告代表口头上如何表述，最终权利义务以文字为准。被告代表在与原告代表沟通当中，关于转租的表述始终没有背离租赁意向书、租赁合同以及补充协议约定。3、租赁合同17.3条约定：本物业租赁活动中，一切口头承诺、解释以及商业广告文件往来与本合同不一致的，均以本合同为准；租赁合同和补充协议同一天签订，原告非常明白，根据补充协议，能够有多大程度行使转租的权利。双方在合同上签字盖章后，合同生效，双方均应当受合同条款的约束。被告方从未否定原告可以在一定条件下将涉案房屋转租，如果涉及律所相关咨询行业，原告须在签订租赁合同前告知被告方；其他行业，原告在转租前应当取得被告书面同意，与双方签约前磋商过程被告工作人员的口头表述相一致，不存在以欺诈手段引诱原告签约的情形。4、租赁合同和补充协议签订后，原告向被告提出要将1308-06室转租给浙江致禾智享信息科技有限公司，被告审查后，认为该公司不属于律所相关咨询行业，不符合合同约定的转租条件，故答复不同意原告转租。原告以此为由，从2018年12月20日起不交租金。5、根据合同约定，原告未按约定交纳租金、履约保证金、物业管理费、水电费等费用逾期超过15日的，原告可通知被告解除合同。原告作为承租人的主要义务是按时给付房租，被告经过多次催讨无效，于2019年5月9日发函通知原告解除租赁合同，目前涉案房屋仍由原告占用。综上，原告诉请事实不能成立，请求依法驳回原告全部诉讼请求。 反诉原告高地公司反诉称：2018年4月16日，反诉人作为甲方、被上诉人作为乙方，签订《高德置地中心写字楼租赁合同》（以下简称租赁合同），主要条款包括：（1）、被反诉人承租位于杭州市江干区××路××号××号楼××层××至6的物业，面积合计2093.33平方米。本物业不动产登记证记载的房屋建筑面积为2095.71平方米，甲方有权根据证载面积作为计算租金的实际依据。（2）、租赁期限自2018年6月15日起至2023年10月14日止。（3）、履约保证金为550371.35元。（4）、租金标准分段计算，2018年10月15日至2021年10月14日物业租金为3.5元／天／平方米，月租金222852.42元；租金3个月为一期，被反诉人应于每个支付期上个自然月的20日之前将该期租金存入甲方指定账户；物业费标准为25元／月／平方米。（5）、乙方未按本合同向甲方及物业管理公司缴交租金，履约保证金、物业管理费、水电费、违约金等费用的，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额万分之五向甲方或物业管理公司支付迟延违约金；（6）、乙方未按约定缴纳租金、履约保证金、物业管理费、水电费等费用逾期超过15日的，甲方可通知乙方解除合同。（7）、如因乙方原因导致本租赁合同提前终止的，乙方应向甲方支付装修期租金891409.69元。（8）、本合同提前终止或租赁期满后，乙方逾期未迁出本物业的或逾期未将本物业恢复至原状的，按乙方在租赁期满前一个月的租金和管理费等其他标准费用的双倍按日计算物业使用费，直至搬出并恢复原状，如由此导致甲方未能及时将本物业对外出租或导致甲方向其他承租人支付违约金等损失的，乙方还应当予以赔偿。（9）、本合同提前终止或租期届满后。乙方必须将本物业恢复至首次交付乙方时的原状，并与物业管理处人员共同验收本物业，确保甲方于本物业内所安装的固定设施设备在完好无缺可供使用的状况下交还甲方后迁出本物业。（10）、乙方未按本合同向甲方、物业管理公司缴交租金、履约保证金、物业管理费、电费、违约金等费用，逾期超过15日的，乙方应当承担甲方、物业公司为实现债权而支付的所有费用，包括但不限于诉讼费、律师费以及其他应付的合理费用。 同日，双方签订补充协议，对租赁合同的部分条款进行了变更，其中主要有：（1）、在租赁期内，乙方如有分租，涉及律所相关资讯行业，乙方需在签订租赁合同前告知甲方；其他行业，则需经过甲方书面同意，书面确认回复不超过5个工作日；（2）、因乙方原因导致合同解除的，乙方无权要求甲方返还保证金，同时向甲方支付相当于保证金金额的违约金。 合同签订后，反诉人向被反诉人交付了合同约定的物业，被反诉人已经支付部分租金并进行了装修。根据租赁合同约定，被反诉人应当在2018年12月20日之前支付2019年1月15日至2019年4月14日的租金668557.27元，但被反诉人未能如期支付。反诉人于2018年12月27日向被反诉人发出《租金支付通知书》，被反诉人收到后仍未支付。2019年1月30日，反诉人向被上诉人发出《违约告知函》再次进行催促，被反诉人收到后仍未支付。2019年2月24日，反诉人委托律师向被反诉人发出律师函再次进行催促，被反诉收到后仍未支付该部分租金。截止2019年7月19日，已迟延支付达211日，按欠付金额每日万分之五计算，延迟支付违约金应当为70532.79元， 无奈之下，反诉人于2019年5月8日向被反诉人发出解除通知，正式解除租赁合同及补充协议，该通知已于次日到达被反诉人处被签收。因被反诉人原因导致租赁合同提前终止的，被反诉人不再享受装修期优惠租金，被反诉人应当根据合同约定向反诉人支付装修期租金891409.69元以及相当于保证金金额的违约金550371.35元。 自2019年4月15日至2019年7月14日的租金，被反诉人应于2019年3月20日支付，但被反诉人未按期支付，截止合同解除之日2019年5月9日，共拖欠租金183374.75元。该笔租金计算至2019年7月19日已迟延支付121天，按欠付金额每日万分之五计算迟延支付违约金应为11094.17元。 合同解除后，被反诉人应当立即向反诉人腾退物业并恢复至交房时的状态，被反诉人逾期未腾退的，应当按照合同约定的标准即日租金加物业管理费的双倍来计算，占用费截止到2019年7月19日为1286163.58元。如被反诉人不能自行将本物业恢复原状，反诉人委托其他施工单位进行拆除的费用约为80万元。为了实现合同约定债权，反诉人委托律师进行诉讼，为此支出律师费10万元。 被反诉人在履行租赁合同及补充协议的过程中，无故不付租金，多次经催告仍不支付。因被反诉人的违约行为而导致反诉人行使合同约定的解除权，被反诉人仍应根据合同约定承担违约责任，包括支付欠付的租金、迟延支付违约金、装修期给予优惠的租金、合同解除违约金等，并承担反诉人为实现债权而实现的合理费用。同时被反诉人无权要求反诉人返还履约保证金。 诉请判令：一、确认《高德置地中心写字楼租赁合同》及《补充协议》已于2019年5月9日解除；二、被反诉人于判决生效后十日内将坐落于杭州市江干区××路××号××号楼××层××至6室面积共计2095.71平方米的房屋腾空、恢复原状并向反诉人返还；如被反诉人不能自行将上述房屋恢复至交付时的状况，由被反诉人支付拆除装修费用80万元；三、被反诉人向反诉人支付拖欠的租金，自2019年1月15日至2019年至2019年5月9日共计851931.90元；并从2019年5月10日起以每日18134.98元的标准支付本物业占用费至实际腾空之日，截止2019年7月19日暂计1286163.58元；四、被反诉人向反诉人支付装修期租金891409.69元；五、被反诉人向反诉人支付延迟违约金自2018年12月21日暂计至2019年7月19日为81626.96元；六、被反诉人向反诉人支付合同解除违约金550371.35元；七、被反诉人向反诉人支付为实现本案债权而支出的律师费10万元。 反诉被告京师律正辩称：1、反诉本诉非同一法律关系，反诉部分不具有请求权基础。2、反诉被告承租案涉物业后，因反诉原告出尔反尔，多次以备案程序复杂、时间周期较长为由，对反诉被告的正常业务开展设置层层障碍；反诉被告本身符合合同约定、合同目的的商业行为不被认可，并且制造障碍导致反诉被告的合同目的、合同本意无法实现，反诉被告有权中止支付租金。3、反诉被告不存在反诉原告所述恶意违约行为：具体有：（1）在前期合同履行过程中，反诉被告一直积极履行付款义务，无任何违约行为；（2）、在反诉原告存在不守诚信、欺诈的情况下，反诉被告才中止付款，中止付款前跟反诉原告有过沟通，并且反诉原告一直让反诉被告等待其内部沟通协调结果。反诉被告无奈而选择中止履行支付房租的义务。（3）反诉原告存在不守诚信、欺诈行为，导致反诉被告合同目的无法实现。反诉被告基于反诉原告方的过错，有权终止履行合同及时减损，并且已提起撤销权之诉来维护自己合法权益；本诉审理的合同效力问题，是审理反诉的前提，本案反诉部分不应当在本案中进行审理。 原告（反诉被告）京师律正为支持其诉称及辩称，向本院提交的证据有： 1、高德置地中心写字楼租赁合同及补充协议，以证明原被告于2018年4月26日签订高德置地中心写字楼租赁合同及补充协议，被告明知原告承租案涉物业的真实目的，用于对外转租及联合办公；被告承诺并且在补充协议6.10条对转租条款进行明确约定，被告将积极配合。该证据被告无异议，表示双方的权利义务应以书面记载为准。该证据本院予以确认。 2、租金、物业费、保证金付款记录，以证明原告已按时足额向被告支付租金、保证金、物业费的事实。该证据被告对真实性无异议，表示物业费系广州珠江物业酒店管理有限公司杭州分公司收取，与本案房屋租赁合同纠纷无关。该组证据的真实性本院予以确认，物业费涉及第三人，与本案虽存在关联，但权利义务发生于原告与第三人之间，在本案中不宜处理。 3、涉案房屋装修所产生的费用记录、付款凭证，以证明原告承租案涉办公场所后，进行了豪华精装修；因被告欺诈行为，导致原告没有办法正常转租，无法实现承租目的，无法实现联合办公目的；给原告造成巨大经济损失。该组证据被告表示，因原告在诉讼过程中已撤回相关装修损失的诉讼请求，与本案不具有关联性，真实性也不予认可。经查，原告未在本案中向被告方主张装修损失，相关装修损失的证据与本案审理范围不具有关联性，本院在本案中不作认证。 4、律师函及确认函，以证明原告委托律师向被告发送律师函，要求被告停止违约行为，中止履行合同、停止支付租金，并要求被告积极配合原告实现合同的真实目的、诚实守信履行合同。该证据被告对真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可；律师函仅是原告自己的主张，并未提出合同可撤销的依据，仅将纠纷归结为违约纠纷。经查，该证据具有真实性，能证明原告向被告交涉、提出中止履行合同的事实，予以确认。 5、被告致原告沟通回复函（2018年12月28日），以证明被告出尔反尔，不允许原告转租涉案房屋，完全推翻此前所作承诺和双方约定；称由于其面临杭州市场上其他写字楼的巨大竞争压力，出于本能降低竞争压力的考虑，不会允许原告在杭州高德置地中心写字楼内与其展开正面、直接的竞争，从而影响租金定价；被告存在故意告知原告虚假信息，隐瞒真实情况的欺诈行为，致使原告错误以为涉案房屋可以转让，被告要求的告知和书面同意，仅为程序性备案而非实质性审查，作出了错误且不真实的意思表示，与被告签订了租赁合同和补充协议。该证据被告对真实性、合法性认可，对关联性不认可，认为被告书面答复与合同约定一致，不存在签约前隐瞒了真实情况，也不存在签约后有任何违约行为。经查：该证据具有真实性，能证明双方发生纠纷后的交涉情况，予以确认。 6、被告致原告违约告知书（2019年1月30日），以证明被告曲解其此前所作的承诺和约定，故意将仅为程序性备案而非实质性审查的告知和书面同意曲解为有权拒绝，存在明显欺诈行为。该证据被告对真实性、合法性认可，对关联性不认可，认为被告书面答复与合同约定一致，该函的主要目的在于催告原告履行合同义务。经查：该证据具有真实性，能证明双方发生纠纷后的交涉情况，予以确认。 7、高德置地中心租赁意向书，以证明原告向被告租赁办公场所时，被告理解并清楚原告的租赁需求和租赁目的，并承诺原告可以作为联合办公使用，同意原告可以对外转租；被告承诺除P2P及高污染行业外，原告对外转租涉及律所相关咨询行业时，仅需履行通告/告知程序，涉及其他行业时仅需进行程序性备案而非实质性审查。该证据被告对真实性不予认可，意向书无双方盖章；关联性不认可，承租人是否可以转租，意向书的记载与最终合同文本并无差异，原告陈述的被告承诺除P2P、高污染行业外的内容在意向书里没有记载；该份意向书承租方为京师金控投资管理有限公司，也非原告。经查：该证据被告方并未加盖公章，意向书上的承租单位系京师金控投资管理有限公司也非原告，原告庭后也未对该证据的真实性进行补证，真实性不足以确认。 8、录音材料（20170911），中介公司工作人员李晴东与原告代表通话录音，以证明：原告向被告租赁该办公场所时，被告理解并清楚原告的真实租赁需求和真实租赁目的，承诺原告可以作为联合办公使用，并同意原告对外转租；被告在与原告进行租赁意向磋商过程中，明确知道原告和京师律所杭州分所两步走的租赁计划以及对外转租、联合办公使用的真实目的。 录音材料（20170915），被告员工李伟伟与原告代表通话录音，以证明原告向被告租赁该办公场所时，被告承诺原告可以作为联合办公使用，并同意原告对外转租，转租的流程和手续上仅需进行程序性的告知通知和备案，除了P2P及高污染行业外，被告不会做任何实质性的审查；合同签订前和租赁意向书签订前几天，以及双方磋商过程中，被告工作人员李伟伟代表被告明确对是否可以转租以及转租的条款进行明确解释；常规企业和单位，如律师行业、上下游企业，事先告知即可；涉及金融类的、理财类的、污染类的和其他的一些企业，必须提前告知后书面回复同意才可。 录音材料（20171226），被告员工边琎磊与原告代表通话录音，以证明原被告签署租赁合同时就补充协议第6.10条以及补充协议中第4条有过明确解释，即原告拥有转租权，除P2P、高污染行业外，仅需进行程序性告知、通知；双方签署的租赁合同及补充协议是原被告基于该解释所达成的一致意思表示；被告在与原告进行磋商和签订租赁意向书后，签订合同前就此转租条款有过明确解释；被告在签订合同前签订租赁意向书后，明确知道原告承租案涉物业的真实目的，即用于对外转租和联合办公使用。 录音材料（20181130），被告员工李伟伟与原告代表通话录音，以证明被告同意原告对外转租并承诺会积极配合原告办理转租手续。 录音材料（20181211），被告员工徐东民与原告代表通话录音，以证明被告出尔反尔，在签订合同后完全推翻此前所作承诺和双方约定，并且明确告知原告其存在着“不允许转租、不允许分租”的一贯原则；被告存在故意告知原告虚假信息、隐瞒真实情况的欺诈行为，致使原告错误以为涉案房屋可以转让进而作出了错误且不真实的意思表示，与被告签订了租赁合同和租赁意向书；被告物业不允许对外转租是被告总公司给被告下达的死命令；被告在与原告磋商以及履行合同过程中、签订合同前已经与广州德培利公司达成了排他性的合作意向，且广州德培立公司系专门从事联合办公的公司；与被告签订合同的主体是广东德培利公司的全资子公司左朝杭州商务服务有限公司。 录音材料（20181220），被告员工李伟伟与原告代表通话录音，以证明被告逾期未能答复原告关于转租的具体办理流程，导致原告只能暂停支付租金；被告在约定期限内明确告知原告其不同意转租、不能转租的事实。 录音材料（20181225），被告员工李伟伟与原告代表通话录单，以证明被告完全推翻其此前所作承诺和双方约定，完全否认了此前承诺的转租权，导致原告承租目的完全无法实现，租赁合同及补充协议完全无法正常履行；案涉物业承租至今一直处于空置状态，给原告造成重大损失。 录音材料（20180419），被告员工李伟伟与原告代表通话录音，以证明被告同意原告对外转租时仅需要通知或者告知被告，履行简单备案程序即可；除P2P、高污染行业外，被告不会做任何实质性审查。 录音材料（20190411），被告员工徐东民与原告代表通话录音，以证明原告向被告租赁该办公场所时，被告承诺原告可以做联合办公使用，并且同意原告对外转租；被告明确知道原告承租案涉物业的真实目的、要对外转租和开展联合办公使用。 录音材料（20190115），被告员工李伟伟与原告代表通话录音，以证明被告出尔反尔，不允许原告转租案涉房屋，完全推翻其此前所作承诺和双方的约定，明显存在故意告知原告虚假信息、隐瞒真实情况的欺诈行为。 该证据被告对真实性、合法性、关联性均不认可，表示相关人员均已离职，无法确定是否为被告的员工；原告录音时并未显露对话人的真实身份以及告知录音，未得到通话人员的认可，程序上不合法；即使录音内容属实未被编辑，内容上也无法体现被告法定代表人或者得到授权的人已经同意原告可以随意转租；合同签订前的几份录音证据来看，双方确实对在什么程度上可以转租进行了沟通，各自表达了诉求，最终形成了租赁合同以及补充协议中的转租条款；被告的的确确表态以书面为准；原告称被告在签约前存在欺诈行为、隐瞒行为完全没有事实依据；原告并没有核实被告工作人员的身份以及权限，不能认为被告工作人员的表态都代表公司；正式表态应在签订合同的时候，双方合同里面明确约定口头承诺不作数，要以书面合同为准。 经查：原告提交的李晴东录音，因被录音人员的身份被告方不予认可，原告也未能提供证据证明李晴东的身份即为负责原被告中介业务人员，本院无法确定该被录音人员的身份，不予确认。被告确认徐东民现仍在被告单位任职，李伟伟、边琎磊曾系被告单位员工现已离职；确认徐东民为被告单位经理、案涉业务主要由李伟伟负责与原告磋商；被录音员徐东民、李伟伟、边琎磊在案涉合同磋商签订过程中系被告单位员工、负责磋商的事实可予以认定；根据证据就近原则，被告有责任提供反证予以推翻，但被告根据本院释明，明确表示不申请声源鉴定，应视为对录音真实性的认可，本院对该三人的录音予以确认。 9、关于解除《高德置地中心写字楼租赁合同》、《高德置地中心写字楼租赁合同补充协议》通知的回复函，以证明被告向原告发送解除合同的通知函后，及时的予以回函，不同意解除租赁合同及补充协议，不认可函中的事实和理由。该证据被告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为被告发送解除函后，原告所作的答复、辩解争议在合同解除之前即存在，才会形成诉讼。经查，该证据能证明双方发生纠纷后的争议事宜，与本案事实认定相关，予以确认。 被告（反诉原告）为支持其反诉及辩称，向本院提交的证据有： 1、租赁合同，以证明原被告于2018年4月16日签订房屋租赁合同。2、补充协议，以证明双方同日签订补充协议，对租赁合同部分条款进行修订。该证据原告无异议，但认为两份协议均系被告制作提供的格式文本，签订日期均为4月26日，恰能证明原告承租案涉物业的本意为对外转租或者联合办公，被告对此明确知道并明确表示认可；涉及律所相关咨询行业仅需事先告知，是为简化和顺利通过被告总部复杂的备案流程而做的权宜性；被告签署协议时明确知道原告从事租赁和商务服务的专业服务公司、明确知道原告主营业务即房产中介服务、明确知道转租和联合办公；补充协议约定原告具有转租权利，被告员工对转租的条款多次进行过明确的解释，正是基于对被告的信任才签署了租赁协议和补充协议；原告转租的单位属符合约定的律所相关咨询行业，被告未提供任何证据证明原告转租对象不符合同约定，无理拒绝了原告的转租要求。经查，该组证据与原告提交的证据相一致，本院不作重复论证。 3、不动产登记证书，以证明涉案房屋证载面积为2095.71平方米，为计算租金的依据。该证据原告对真实性、合法性、关联性均不予认可；被告提供的证书不完整，存在缺页；案涉房屋物业管理费的收取标准为合同写明的建筑面积2093.99平方米，而非按照不动产权登记证书上登记的面积是2095.71平方米。经查，原告提供的复印件虽不完整，但经与原件核对，确系原件的组成部分，具有真实性，本院予以确认。 4、租金支付通知书，以证明2018年12月27日，被告向原告书面催告。该证据原告对真实性予以认可，对合法性、关联性不予认可；原告收到通知书后，立即向被告发送了律师函，明确表明系因被告出尔反尔、言而无信，导致了原告正常经营无法继续；正因被告严重欺诈行为，原告有权中止支付租金、中止履行合同。经查，该证据具有真实性，与本案事实认定相关，予以确认。 5、《违约告知函》、EMS快递底单、投递情况查询单，以证明2019年1月30日，被告向原告再次进行书面催告。该证据原告对真实性、合法性、关联性均不认可，认为告知函内容不完整，关键部分存在缺页，不应当采信；庭审中对被告补充提交的完整告知函内容表示无异议，同时又称收件人刘慧岩已于2018年12月离职，违约告知函有否收到不清楚。经查：被告提交的告知函与原告自己提交的告知函内容完全一致，却对被告提交的该份告知函是否收到表示不确定，明显有违诚信；该证据与原告提交的相一致，本院不作重复认证。 6、《律师函》、EMS快递底单、投递情况查询单，以证明被告于2019年2月24日委托律师向原告发出律师函进行催告。该证据原告对真实性予以认可，对合法性、关联性不予认可；原告已通过合法有效方式要求被告按约履行合同，但被告未予改正，原告因此中止履行合同、中止租金，避免损失扩大；此前多次电话沟通过程中，被告均明确告知原告无需再提交任何转租材料，全部转租事项均不予同意。经查，该证据能证明纠纷发生后原被告间交涉过程，予以确认。 7、解约通知、EMS快递底单、投递情况查询单，以证明2019年5月8日，被告向原告发出解除合同通知，并于次日到达原告处。该证据原告对真实性予以认可，对合法性及关联性不予认可；被告作为严重欺诈方，不具有单方解除合同的权利。经查，该证据能证明被告向原告主张解除合同的事实，与本案事实认定相关，予以确认。 8、物品移交清单，以证明2018年5月3日交接房屋时，双方已对室内的设施、设备进行核对，原告在迁出时应当以此为参照恢复原状。该证据原告对真实性、合法性、关联性均不认可。经查，该物品移交清单系复印件，虽能核实清单接收人刘慧岩系原告单位员工，但清单的真实性无法确定，本院不予确认。 9、法律服务合同、律师费发票，以证明被告为实现债权支出的律师费。该证据原告对真实性、合法性、关联性均不予认可，认为被告作为严重欺诈方，要求原告承担巨额律师费，既无事实依据也无法律依据。经查，该组证据被告提交有原件，与出庭的被告代理人系律师的事实相吻合，本院予以确认，原告辩称的律师是否应由原告负担问题，系法律评价问题，并不影响证据的采纳。 10、授权委托书，以证明被告员工刘慧岩代表被告接收物业的事实。该证据原告对真实性无异议，但认为被告提交的物品移交清单系复印件，不能证明物品移交清单的真实性。经查，该证据具有真实性，本院予以确认。 根据认定的证据，结合当事人的陈述，本院确认下列事实： 原告京师律正通过中介向被告高地公司承租座落于江干区××路××号高德置地中心1号楼13层的房屋，在14层承租单位京师律所杭州分所规模扩大前用于对外转租、联合办公，规模扩大后转租给京师律所杭州分所，并就转租权事宜与被告高地公司反复进行磋商。 2017年9月15日，原告代表刘宏辉在与被告员工李伟伟沟通转租权过程中提到：原告方表示：引进的项目不小，被告要审核、开会确定，没法操作，建议被告对原告引进的企业类别化处理，高风险、金融的、高污染类别的，双方共同把关被告审核；低风险的企业报被告备案。李伟伟表示：并非被告方故意增加附属条件、手续，因为钱江新城区域政府管理严格，新进企业都需要报街道审核；同意对常规企业和单位如律所及上下游企业的转租，签订合同前书面告知，涉及金融类、理财类甚至污染类型企业，必须提前书面告知得到书面回复后才可以签订合同。 2017年12月26日，原告代表刘宏辉与被告员工边琎磊沟通转租权过程中提到：原告方表示：被告方合同稿与意向书中关于转租权的约定不一致，意向书条款是律师相关的企业不用被告书面同意，只报备、告知下即可；其他的需要被告审核；合同稿条款是未经被告书同意，不得将本物业的全部或部分以转租分租或其他方式；13层做联合办公的内容未体现；李总说过，不行就稍微模糊一点等。边琎磊表示：转租权肯定有，合同稿是其起草的；合同稿与意向向是不一致，文字上重新描述即可；合同稿是律师修改的，回去讨论了再回复等。 2018年4月19日，原告代表刘宏辉、李慧与被告员工李伟伟、边琎磊、张某沟通转租权过程中提到：原告方表示：可能13层全部或者14层部分要进行对外类似于联合办公的形式，可能涉及到转租，当时说好涉及法律相关行业的，只要告知一下就行；其他行业需要书面同意，书面确认回复不得超过5个工作日，如果5个工作日没回复，如何处理，是否视为默认。李伟伟表示：正常肯定会在5个工作日内回复是否同意转租，但超过5个工作日内的默认不了；合同里之所以写六个房间，是方使原告用于转租户办理注册；联合办公不需要注册的等。 2018年4月26日，原被告签订高德置地中心写字楼租赁合同，约定：被告同意按本合同约定的条件将位于杭州市江干区××路××号××号楼××层××室物业出租给原告使用。物业建筑面积共计2093.33平方米，如该建筑面积与房产证面积存有差异的，被告有权按房产证面积调整，并作为租金、物业管理及其他相关费用的计算依据，从合同起始日开始重新计算，多退少补。租赁期限；自2018年6月15日至2023年10月14日。用途：本物业只能作为办公使用。履约保证金：相当于本物业两个月租金金额及相当于两个月物业管理费金额之和共计550371.35元。租金标准：2018年6月15日至2018年10月14日装修期租金2000元、2018年10月15日至2021年10月14日物业租金单价3.5元／天／平方米即月租金222852.42元（含税）。支付方式：按三个月为一个支付期，原告应于每支付期的上一自然月的二十日前将该期租金存入被告指定的银行账户，法定节假日顺延。首期租金（2018年6月15日至2019年1月14日）租金668557.27元自本合同签订后五个工作日内支付；物业管理费向被告指定的物业管理公司支付，标准为25元／月／平方米，每月管理费计52333.25元，按三个月为一个支付期，原告于每一支付期的上一自然月的20日前支付至被告指定的银行账户；首期物业管理费（2018年6月15日至2019年1月14日）物业管理费366332.75元自合同签订后五个工作日内支付。如因原告原因导致租赁合同提前终止的，应向被告支付2018年6月15日至2018年10月14日装修期租金891409.69元。其中6.10条约定：未经被告书面同意，原告不得将本物业的全部或部分，以转租、分租、无偿或以任何其它方式提供给第三方使用，但经被告书面同意，原告将本物业转租、分租给与原告有直接投资关系的关联公司、分公司或母公司的除外。合同提前终止的，原告应将本物业恢复至首次交付时的原状并与物业管理处人员共同验收物业，逾期未迁出物业或逾期未将本物业恢复原状的，按原告租赁期满前一个月的租金和管理费等其他费用标准的双倍按日计付物业使用费，直至搬出并恢复原状、办理完毕营业执照的变更或注销手续之日为止；除此之外，原告无权要求退还履约保证金。原告未按期缴交租金、物业管理费的，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的万分之五向被告或物业管理公司支付迟延违约金。原告未按约定交纳租金、物业管理费等费用，逾期超过十五日的，被告可通知原告解除本合同，原告无权要求返还保证金，同时向被告支付相当于最后一期二个月租金同等金额的违约金。原告未按本合同向被告及物业管理公司缴交租金、物业管理费等费用的，原告应承担被告、物业管理公司为实现债权而支付的包括律师费在内的所有费用。第17.3条约定：凡本物业租赁活动中一切口头承诺、解释以及商业广告、文件往来与本合同不一致的，均以本合同为准。 同日，原被告签订高德置地中心写字楼租赁合同补充协议，对原合同6.10关于转租权的条款进行了变更，约定为：租赁期内，原告如有分租，涉及律所相关咨询行业，原告需在签订租赁合同前告知被告；其他行业，则需先经过被告书面同意；书面确认回复不超过五个工作日。 2018年5月3日，原告依约支付了首期房租688557.27元、首期物业管理费366332.75元、履约保证金550371.35元。房屋交付后，原告委托装修公司对物业进行了装修。 2018年11月30日，原告代表刘宏辉与被告员工李伟伟就落实和办理转租手续进行沟通过程中提到：原告方表示：工商办理注册需要被告方提供同意转租证明、在图纸上加盖公章；被告员工回复公司不同意，要求协调。被告方表示：在帮助原告方协调；让客户派个经办人与被告对接，再向工商局确定注册需要提供的文件，被告来配合，免得出现反复。 2018年12月11日，原告代表刘宏辉与被告徐东民经理就13层转租手续报批的回复时间、下一期租金缴纳时间进行协商过程中提到：被告方表示：其（徐东民）不知道李总（李伟伟）与原告谈的情况；不允许返租、不允许分租，是公司一向的原则；根据原告的现实情况，原告方补充资料做个附件，向被告公司报备，看能否在前期对行业限制的情况下做些特殊化的处理，争取公司能批准，20日前回复；不允许转租是总部给被告的底线，不能突破，肯定要报备总部的；合同签订时其（徐东民）未到任，但现在不允许转租，是总部的死命令。原告方表示：如果20日前回复确定可以的，原告当天就交租金。 2018年12月20日，原告代表刘宏辉与被告员工李伟伟就13层转租手续报批进度与具体回复时间进行确认沟通过程中提到：原告方表示：要求明确转租的说法，涉及到租金的支付问题。被告方表示：徐总（徐东民）在香港开会，应该会提到原告的事情；现在为止没有得到明确回复；租金问题与转租问题是两码事，不要扯在一起。 2018年12月25日，原告代表刘宏辉与被告员工李伟伟就落实和办理13层转租手续进行沟通过程中提到：被告方表示：当时合同是公司统一审批的，整个谈判过程都是汇报的；同意转租的是律所相关的业务；其（李伟伟）签合同时未同意过随意转租、未同意过联合办公；同意的内容都写到合同上了，合同上没写的内容只是不反对，帮助推进。 2018年12月27日，被告向原告发送租金支付通知书，限期原告支付2019年1月15日至2019年4月14日的租金668557.27元，并保留追究原告迟延付款违约金的权利等。 2018年12月28日，被告向原告发送沟通回复函，载明：被告作为高德置地中心6万余方写字楼业主及运营方，面临杭州市场上其他写字楼巨大的况争压力，出于本能及降低竞争压力的考虑，不会允许承租人与被告展开正面、直接的竞争，从而对被告的租金定价等造成影响；考虑到原告所处行业的特点及业务开展的需求，才同意了原告可以分租给律所相关咨询行业；对于原告将13层单元号为1308-6办公室分组给与律所咨询行业不相关的浙江臻禾信息科技有限公司，被告实难同意。 2019年1月4日，原告向被告送达了律师函，载明：被告突然以上级公司政策为由禁止原告对13层按约定方式行经营，甚至全面否认双方签订协议的基础背景；被告已构成严重违约，原告有权中止履行合同、停止支付租金，并保留追究被告违约责任的权利。 2019年1月15日，原告代表刘宏辉与被告员工李伟伟就13层转租事宜进行沟通，被告表示：徐总（徐东民）让转告原告，不允许原告对13层进行转租，不能出具工商注册文件；可以让客户直接租，被告付原告中介费。 2019年1月30日，被告向原告发送违约告知函，载明：原告应于2018年12月20日前支付2019年1月15日至2019年4月14日租金668557.27元，经被告发送租金支付通知书后以律师函方式表明欲拒付租金并中止履行合同，恶意拖欠租金。原告如果对外转租分租的次承租人主营业务非律所咨询行业，并没有约定被告必须予以同意，被告有权根据经营策略要求对原告转租给非律所咨询行业的行为进行拒绝。限期原告在接到本函件后于2019年2月12日前将所拖欠的租金支付给被告；原告未能根据要求支付租金，被告将依法依约行使解除合同并追究原告的违约责任的权利。 2019年2月14日，被告委托律师向原告发送律师函，限期原告收函件之日起五日内支付租金、物业管理费及逾期违约金；如原告未履行的，将采取相关措施维护被告的合法权益等。 2019年4月11日，原告代表刘宏辉与被告徐东民经理进行转租权的沟通过程中提到：被告方表示：公司态度没有变化，如果要做跟法律无关的一些转租，被告方是不同意的；李总（李伟伟）签合同时的同意是口头的，应该以书面合同为准；李总从没向徐东民、香港写字楼的直线领导汇报过13层做联合办公的事；发现后就进行了制止；不允许楼里做联合办公是被告公司的底线；一切依据书面合同办。 2019年5月18日，被告向原告发送通知，载明：1、双方签订的《高德置地中心写字楼租赁合同》及《高德置地中心写字楼租赁合同补充协议》自贵公司收到本通知之日起正式解除；2、贵公司于收到本通知当日清缴所有相关的应付款项后办理迁出、场地复原、验收手续；3、公司保留追偿贵公司应清缴的所有款；4、依约没收贵公司缴纳的履约保证金，不再予以退还；5、如贵公司未能履行上述义务，贵公司需依约承担进一步的违约责任。 另查明：案涉租赁物产权单位为被告，证载建筑面积为2095.71平方米；被告因委托律师，支付了律师费200000元。 本院认为，原告京师律正与被告高地公司于2018年4月26日签订的《高德置地中心写字楼租赁合同》、《高德置地中心写字楼租赁合同补充协议》经双方经反复磋商而签订，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同签订过程中，原告京师律正承租的房屋将用于联合办公、转租，但基于政府部门对钱江新城区域行业限制的原因，原被告双方就转租条款进行了充分磋商。根据分租涉及律所相关咨询行业原告事前告知，涉及其他的政府部门不限制行业肯定会在5个工作日内书面同意的原则，在补充条款内约定为：租赁期限内，乙方如有分租，涉及律所相关咨询行业，原告需在签订租赁合同前告知被告；其他行业，则需先经过被告书面同意；书面确认回复不超过五个工作日。该条款内容仅从文义理解，虽无“其他政府部门不限制行业的转租被告肯定会在5个工作日内书面同意”的意思表示，但原被告双方对该条款包括该意思表示在内事实并不存在分歧，也不存在双方意思表示不一致的情形；被告员工李伟伟在合同签订7个月后的2018年11月30日录音中仍明确表示配合原告办理非律所咨询行业转租客户工商注册手续，表明被告在遵循双方协商一致的原则处理转租事项。被告高地公司向原告京师律正告知总部规定一律不允许转租、被告向总部争取就案涉转租权特殊化处理、明确拒绝原告对律所咨询业务外的行业享有转租权、否认曾口头同意过原告其他行业的转租权和联合办公，均发生在合同签订之后的履行过程中，履行合同履行纠纷，原告京师律正主张被告高地公司在签订合同时存欺诈，欠缺事实依据，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或仲裁机构撤销。受欺诈方主张撤销权所要求的欺诈行为均需发生在合同签订过程中，原告京师律正并无证据证明被告高地公司在合同签订过程中存在欺诈行为并因被告高地公司的欺诈行为而订立租赁合同及补充协议，据此要求撤销合同、返还租金、物业管理费、履约保证金的依据不足，本院不予支持。原告京师律正因合同履行过程中遭受的损失，可依法另行主张。 反诉原告高地公司与反诉被告京师律正签订《高德置地中心写字楼租赁合同》、《高德置地中心写字楼租赁合同补充协议》后，将“律所相关咨询行业转租向反诉原告告知、其他政府部门不限制行业的转租反诉原告肯定会在5个工作日内书面同意”的反诉被告京师律正转租权，违约扩大为律所相关咨询行业转租向反诉原告告知，其他行业一律禁止转租，并拒绝反诉被告将租赁物转租给客户，致使反诉被告京师律正签订合同的目的不能实现，构成根本性违约。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。反诉原告高地公司在反诉被告京师律正应支付第二期租金、物业管理费的日期2018年12月20日前即已明确表示除律所咨询行业外的其他行业全部不得转租，反诉被告京师律正自有权依法行使先履行抗辩权，拒绝支付租金及物业管理费，反诉原告高地公司以反诉被告京师律正未按期支付租金、物业管理费为由解除合同，与法律规定不符，本院不予支持；反诉原告高地公司解除合同不具有法律依据，其据此诉请确认《高德置地中心写字楼租赁合同》、《高德置地中心写字楼租赁合同补充协议》已于2019年5月9日解除、腾空房屋、恢复原状并返还、赔偿损失、支付租金及物业管理费、占用费、违约金、律师费等，本院均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条第一款、第六十七条、第九十四条第一款第（四）项、第二百一十二条、第二百一十六条；《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、驳回原告浙江京师律正企业管理咨询有限公司诉讼请求； 二、驳回反诉原告高地（杭州）房地产开发有限公司反诉请求。 按规定减半收取的本诉案件受理费人民币9533.50元，由原告浙江京师律正企业管理咨询有限公司负担（原告应于本判决生效后十日内向本院申请案件受理费的退费） 反诉案件受理费人民币18451.69元，由反诉原告高地（杭州）房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  潘水良 二〇一九年十一月十二日 书记员  姚 渊