福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终4678号 上诉人（原审被告）：王国彬，男，1978年10月29日出生，汉族，住福建省惠安县。 委托的诉讼代理人：董荣华，惠安县惠东法律服务所法律工作者。 委托的诉讼代理人：陈坤奎，惠安县惠东法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：刘君斌，男，1988年2月7日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。 委托诉讼代理人：连农刚，福建师友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林秀梅，福建师友律师事务所律师。 原审被告：泉州市泉港合成房产中介服务中心，个体工商户，统一社会信用代码92350505MA31GLMN6G，住所地福建省泉州市泉港区山腰公园东路万商城市花园**店面。 经营者：房秀彬，男，1986年1月5日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。 上诉人王国彬因与被上诉人刘君斌、泉州市泉港合成房产中介服务中心(以下简称合成中介)房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省泉州市泉港区人民法院（2019）闽0505民初70号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王国彬上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项，改判支持王国彬一审的诉求。事实和理由：一、一审认定“按照《居间协议》第五条、第十三条的约定，王国彬最迟应于2018年11月20日前办理诉争房屋的解除抵押注销手续，故应由王国彬办理……”一审认定基本事实不清，证据不足。《居间协议》第五条约定：“......甲方(王国彬)应于接到乙方(刘君斌)通知解押日起一个月内办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续。若解押款为乙方提供，甲方应将产权证原件交由(乙方)保管，以便办理交易过户手续之用。”《居间协议》第十三条约定：“甲方双方保证备齐资料于产权解除抵押注销后叁日内2018年11月20日前并前往房管部门办理交易登记手续和签订房管部门提供的《泉州市存量房买卖合同》。从《居间协议》第五条、第十三条约定的内容看，不能支持一审“因王国彬未能于2018年11月20日前办理诉争房屋的解除抵押注销手续，已构成违约”的观点。(一)《居间协议》第二条约定，房产成交价为人民币418000元，购房定金人民币50000元，定金从属于买卖合同。(二)《居间协议》第四条约定，刘君斌应将购房款分两期支付给王国彬，已支付的定金可以冲抵首期购房款。首期于2018年11月20日前支付98000元(含定金)。只有在刘君斌已经完全履行约定的首期款后，定金才可以冲抵首期款。除定金外，刘君斌实际只支付3000元，第二期未支付，买卖合同主要条款没有履行。(三)从《居间协议》载明的内容看，找不到关于办理解除抵押注销手续在前和交纳尚欠首付款在后的约定。(四)根据合同法第66条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序，应当同时履行。刘君斌不履行约定的债务，无权要求返还定金。刘君斌的合同目的不能实现的根本原因，是其自身不支付首期购房款，从根本上违约所致。二、一审判决王国彬双倍返还刘君斌定金10万元和赔偿刘君斌经济损失2000元，与法律规定和合同约定相悖。(一)定金从属于买卖合同，不是独立的定金合同。买卖合同没有履行，不适用定金罚则的规定。根据担保法第89条的规定，刘君斌不履行约定的债务，无权要求返还定金。(二)《居间协议》第十条约定，中介费由刘君斌支付。一审认定基本事实不清，证据不足，适用法律不当，判决错误，应予纠正。 刘君斌辩称，一审认定事实清楚、证据确实充分，适用法律正确，请求维持原判。 合成中介未作答辩。 刘君斌向一审法院起诉请求：一、判令解除刘君斌、王国彬签订的《房屋买卖居间协议书》(以下简称《居间协议》)；二、判令王国彬返还刘君斌定金10万元；三、判令王国彬返还刘君斌购房款3000元；四、判令王国彬赔偿刘君斌支付的房产中介费用2000元；五、本案诉讼费由王国彬承担。 一审法院认定事实：2018年5月17日，刘君斌、王国彬签订《居间协议》1份，主要约定：出售方（甲方）为王国彬，购买方（乙方）为刘君斌，居间方（丙）为合成房产；甲方同意将坐落于泉州市泉港区锦绣街领第中心大厦5＃6楼602房产出售给乙方，土地房屋权证号为1××7，建筑面积97.17平方米，用途为住宅；成交价为418000元；本协议签订当日，乙方应转账支付购房定金5万元；乙方应于2018年11月20日前向甲方支付98000元（含定金），乙方于财政局直接拨款向甲方支付30万元；甲方应于接到乙方通知解押日起一个月内前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续；若解押款为乙方提供，甲方应将产权证原件交由乙方保管；甲方保证上述房屋权属清楚，无债权债务纠纷；自本协议生效之日起，若发生与甲方有关房屋产权纠纷或债务债权等，概由甲方负责，由此给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿；乙方向丙方支付居间服务费（既中介费）2000元；定金已支付但尚未开始办理房屋解押、交易过户等后续手续的，悔约责任适用于定金原则；若甲方悔约，应自悔约之日起三日内退还乙方所支付的购房款，同时向乙方支付相当于定金的违约金；若乙方悔约，甲方应自悔约之日起三日内退还乙方支付的扣除定金以外的购房款；任意一方悔约，悔约方应负责承担全部中介费用；若守约方已支付了中介费，则守约方可向违约方追偿中介费；若甲、乙双方自行协商解除或终止履行合同的，中介费用已全额支付的，丙方不予返还；若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向对方承担总房款每日0.05%的违约金，逾期达3日，对方有权解除合同并按本协议第十一条的约定追究违约方的违约责任；甲、乙双方保证备齐资料于产权解除抵押注销后叁日内2018年11月20日前并前往房管部门办理交易登记手续和签订房管部门提供的《泉州市存量房买卖合同》；否则每逾期一日应向对方承担总房款每日0.05%的违约金；若于产权解除抵押注销后3日内2018年11月20日前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第十一条约定的违约责任；办理解押产生的费用由甲方自己承担，一手房契税等一切产生的费用由甲方承担，二手房买卖交易过户等产生的费用由买房承担；甲、乙双方协商一致，甲方同意乙方第三方过户，可以用房票交易。同日，刘君斌支付王国彬定金5万元，并由王国彬出具《购房定金收据》1份交刘君斌收执。同日，合成中介出具《房屋中介专用收据》1份交刘君斌收执，主要载明：金额为2000元，收款事由为中介费。2018年9月19日、10月20日、11月19日，刘君斌各支付王国彬1000元。2018年10月29日至11月20日期间，刘君斌与王国彬就房屋交易、解押问题以微信方式进行多次沟通，但未达成协议。2018年9月19日至2018年11月30日期间，刘君斌与王国彬就房屋交易、解押问题以电话方式进行10次沟通，王国彬在每次沟通时均有录音，但未达成协议。2019年1月3日，刘君斌诉诸法院。另查明，2018年11月28日，王国彬与案外人肖俊英签订《房产买卖合同》1份，合同载明：出售人王国彬，买受人肖俊英，出售房产址于泉港区华盛时代（二期）5＃602，建筑面积97.17㎡，用途为住宅，房产权属证号为0003767；该房产已设定抵押，抵押权人为泉港中行，王国彬应于2018年12月30日前办理注销抵押登记手续；双方应于收到首付款，解除解押后，共同向房产权属登记部门申请办理房产权属转移登记手续。2019年1月2日，王国彬与泉港区胜丰房产信息咨询服务中心（以下简称胜丰中心）签订《承诺书》1份，载明：王国彬委托胜丰中心出售位于泉港区华盛时代新城（二期）5＃602住宅的房产，买方肖俊英指定产权人为连慰莲。2019年3月8日，泉港区不动产登记中心出具《证明》1份，载明：原产权人王国彬名下的泉港区川沙路与南北三路西北侧华盛时代新城（二期）5＃、6楼5＃602住宅［产权证号：闽（2018）泉港区不动产权第0003767号］于2019年1月17日登记在现产权人连慰莲（不动产权证：闽（2019）泉港区不动产权第0××5号）名下。 一审法院认为，刘君斌、王国彬签订的《居间协议》系各方真实意思表示,且不违反法律、法规的禁止性规定,协议合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点有二：一是应由谁办理解除抵押注销手续问题，二是刘君斌交纳首付款的义务与办理解除抵押注销手续先后顺序问题。关于办理解除抵押注销手续问题。按照《居间协议》第五条、第十三条的约定,王国彬最迟应于2018年11月20日前办理诉争房屋的解除抵押注销手续,故应由王国彬办理，王国彬的相应辩解意见不予采纳。关于刘君斌交纳首付款的义务与办理解除抵押注销手续先后顺序问题。虽然《居间协议》约定刘君斌交纳首付款98000元及王国彬办理解除抵押注销手续的时间点均为2018年11月20日前,但王国彬未能在刘君斌支付定金50000元时起，履行《居间协议》第十一条确定的“开始办理房屋解押手续”义务，应认定王国彬办理解除抵押注销手续的义务在前,刘君斌交纳尚欠首付款的义务在后。因王国彬未能于2018年11月20日前办理诉争房屋的解除抵押注销手续,已构成违约,直接导致原告的合同目的不能实现，故刘君斌要求解除与王国彬签订的《居间协议》的诉讼请求有相应事实及法律依据,且王国彬又同意解除，予以支持。由于刘君斌已向王国彬支付购房定金50000元和购房款3000元,合同解除后,刘君斌有权要求王国彬返还购房款和双倍返还定金，并有权要求赔偿其已支付的中介费损失2000元。对于王国彬提出不予返还定金和赔偿损失的辩解意见，因其违约在先，故不予采纳。合成中介经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。综上所述，刘君斌的诉讼请求，于法有据，均予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除刘君斌、王国彬于2018年5月17日签订的《房屋买卖居间协议书》；二、王国彬应于本判决生效之日起十日内双倍返还刘君斌定金10万元；三、王国彬应于本判决生效之日起十日内返还刘君斌购房款3000元;四、王国彬应于本判决生效之日起十日内赔偿刘君斌经济损失2000元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明的事实正确，本院予以确认。 本院认为，刘君斌、王国彬签订的《居间协议》系当事人真实意思表示,且不违反法律、法规的禁止性规定,合法有效。根据《居间协议》第十三条的约定：“刘君斌、王国彬保证备齐资料于产权解除抵押注销后叁日内2018年11月20日前并前往房管部门办理交易登记手续和签订房管部门提供的《泉州市存量房买卖合同》等，证实王国彬办理解除抵押注销手续的义务在前,刘君斌交纳尚欠首付款的义务在后。因王国彬未能按约定办理诉争房屋的解除抵押注销手续,且将涉案房屋另售他人，已构成违约,直接导致刘君斌的合同目的不能实现，根据《居间协议》第十一条的规定刘君斌已向王国彬支付购房定金50000元和购房款3000元,合同解除后,王国彬应返还刘君斌购房款和双倍返还定金，并赔偿刘君斌已支付的中介费损失2000元。王国彬主张不予返还定金和赔偿损失等理由缺乏事实和法律依据，不予采纳。一审判决正确，应予维持。 综上所述，王国彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9030元，由王国彬负担。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇一九年十一月十三日 书记员  陈文能 附注：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。