北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初18803号原告：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区**地望京科技发展大厦**A1201。负责人：陈耀忠，董事长。委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。被告：李妍，女，1977年12月5日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：韩立斌（系李妍之夫），男，1977年8月8日出生，住北京市石景山区。原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业北京分公司）与被告李妍物业服务合同纠纷一案,本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长城物业北京分公司之委托诉讼代理人张乐乐、被告李妍之委托诉讼代理人韩立斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告拖欠的物业费及垃圾清运费9706.19元；2.判令被告支付原告违约金2000元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为北京市石景山区景阳东街67号院景秀园小区物业服务提供单位，被告为小区北京市石景山区景阳东街67号院x-x-xxx业主，拖欠2013年8月5日至2018年12月31日期间物业费及垃圾清运费共计9706.19元。期间，原告多次通过不同方式催要欠缴物业费，被告均以种种理由不予缴纳。故起诉至法院，请求维护原告合法权益。被告李妍辩称，1.请求驳回原告对于已经超过诉讼失效部分的全部诉讼请求，按照我们的理解，今年是2019年，诉讼时效是三年，2016年及以前的相关费用应该已经超过诉讼时效，期间原告方并没有通过正常的法律途径或法律规定的途径进行过催缴，我们的诉讼时效既未中断亦未终止，因此2016年以前的相关诉讼请求已经超过诉讼时效，要求法院予以驳回。2.要求法院根据原告实际服务的内容的比例按照瑕疵履行的相关法律规定进行判决，我们小区从入住开始到今天，原告方一直没有按照住宅物业服务等级规范一级的相关规定进行服务，我们认为，应该按照瑕疵履行的相关法律规定进行判决是比较合理、合法的。3.对于原告方提出的滞纳金的诉讼请求，因为我们主张原告瑕疵履行，不存在拖欠的问题，只不过在瑕疵履行的比例双方未达成一致，因此暂时没有按照瑕疵履行的比例缴纳，问题不出在业主方，而是出在原告方，原告未积极地把自己服务的内容和应该服务的内容进行比例的核算，导致瑕疵履行的比例一直没有达成一致意见，暂时未予缴纳，故对于滞纳金，请求法院予以驳回。关于诉讼时效部分的证据，按照最高法对于证据举证责任的划分，应该由原告出示，若原告不出示，应该按照没有催缴，诉讼失效没有中断和终止判定。关于瑕疵履行，我们依据的是我方与物业签订的前期物业合同。按照我国法律规定，若双方对于合同履行有不同理解的，应该由合同的履行方举证其完成了自己合同所规定的义务，而不应由权利方举证没有完成的义务，我们下面出示的证据只是我们收集到的原告没有按照合同履行义务的证据，不免除对原告已经履行义务的举证责任。我方与原告签订的物业合同中约定服务标准为北京市2007年发布的住宅物业服务等级规范（一等）试行的通知，要求自2018年1月1日起全北京市执行，其中有对于物业服务很详细的要求，其中第一大项是综合要求，共15条，简单列出，其中有9条原告没有执行，第三条，现在请求原告提供合格证书，若原告无法提供，包括保洁、特种作业、焊接焊工、保安培训证书，请求法院认为原告没有履行这项义务；服务人员佩戴标志、服务主动、细致、周到、用语文明，仅佩戴标志这一项，原告就没有做到，最典型的证据是两次都是在小区范围内发生纠纷时，有八角派出所的民警在场，要求原告的管理人员到场，原告的管理人员穿的都是便服，没有佩戴相关标志；第6项物业服务中心悬挂资质证书、负责人照片、公示物业服务标准、收费依据、收费标准，我们小区没有服务中心，物业从2015年年初已经退出我们小区了，我们小区除了门口有看门的工作人员，每天有一些保洁人员进行保洁以外，我们见不到原告的工作人员；第9条，原告没有按要求进行检查，检查记录从来没有见过，要求原告出示，原告也从来没有出示过，我们小区到今天为止，破损依然存在；第10条，我们小区现在最大的问题就是管理不善，外来人员随时进入，外来车辆随时进入，盗窃案件时有发生，治安事件也时有发生；第11条，我们小区的电梯尤其是**楼和**楼两栋楼的电梯多次困人，对此派出所有居民的报警记录、有北京电视台的采访记录、有居民的证人证词；第12条，原告从2015年以后已经退出小区，我们小区的购房合同中有小区公共部分给物业提供多少平的服务空间是有的，但是物业已经将空间违法转租给了其他人员；第13条，意见箱，每年收集一次服务意见，原告从来没做过，我们自己做了小区居民的意见统计，大概满意率不超过10%；第14条，自2012年开始，原告开始在小区中进行广告投放，到今天依然有广告投放的情况，广告收益从来没有公布过，业主的报修、购买门禁卡的收入也从来没有进行过公布。综合要求有15条，原告有9条没有达到，简单地算，就是60%没有达到服务要求。关于公共区域，直到今天小区公共区域的照明80%都是坏的，门把手、门禁、栏杆都有腐蚀、生锈的现象。每周巡视一次小区单位门、楼梯、通道等部位，我们小区的门禁从入住就没有启用过，启用的时候是坏的；第4条，2号楼、5号楼两栋楼66%楼顶公共面积的门窗是坏的，下雨时会漏雨，墙面有裂痕，公共区域的地面都有杂物堆放，消防通道也有杂物堆放；第8套，我们的地下室积水，，地下室长期有人居住在地下室居住的人还有给电动车充电、使用电暖气的情况，给业主的生命安全带来极大隐患；对于指定设备设施操作规程及保养，关于消防设施的保养，前两天还停留在2017年，经和居委会投诉，马上就更新到了2019年，2019年8月份以前的记录是同一天补上的，而且前几年的记录也不全；设备房整洁，设备房中现在堆放了很多装修物品、油漆，有易燃易爆物品堆放在设备房；庭院灯、楼道灯及时修补，庭院灯80%都是坏的，应急灯有一部分是坏的，一旦发生火灾等事故，居民无法按照应急灯的指示逃跑；对于污井和化粪池的清理，我们的污井就在小区里面，从来没有见过有人清理，因此要求原告出示清理的视频或图片；关于消防，消防通道从入住开始用铁丝捆绑封闭，消防车进不来，自2014、2015年开始，消防通道每天都是堵塞的状态，物业没有对相关的车辆、设施进行通畅的管理，我们要求调取原告夜间的监控视频，可以证明每天消防通道都是堵塞状态。居民楼里的应急逃生通道也是长期被各种杂物（易燃物）占据；关于供水管理，小区高层长期以来水压偏低，自2017年年底就开始投诉水压偏低的问题，原告说是自来水公司的问题，今年自来水公司和物业、业主三方对质，自来水公司用专业的设备检测，证明水压低的原因是地下管道破裂造成水溢出，造成水压低，问题持续一年多，原告每次都推卸责任；关于协助维护秩序，夜间要做到巡查人数为2人，我们小区的保安不是保安，都是60岁以上、体弱多病的老大爷，晚上睡觉、白天打磕睡，夜间的巡查人数应为2人，但从入住至今，巡查人数都是0；小区秩序维护的相关设施也被原告拆毁，小区的大门被原告在未经业主允许的情况下拆除，至今没恢复；关于清洁，小区的积水基本上靠日晒和风吹干，积雪也靠自然融化，原告没有及时予以处理；关于绿化，绿化有很明确的要求，现在小区大面积的绿化土地是裸露的，树干是枯萎的，部分绿地还有被侵占、搭棚的情况，绿化养护也没有做到位；停车管理、停车服务，原告从2014年之后就没有提供过停车管理，车辆进入小区没有登记、没有秩序，大门已经拆了，外来车辆是自由通行的状态，我们小区在建设方竣工验收时，备案是封闭小区，大门拆除后，我们小区变成了敞开式小区；关于装饰装修服务，我们是毛坯房，每家都进行过装修，按照装修服务，每天应对施工现场进行巡视，每家在装修时，物业都收取了相关费用，未进行巡视。小区装修垃圾清运不及时，现在还有装修垃圾；关于我们小区的监控，因小区发生过盗窃案件，每次去调监控，监控有时是坏的，有时因照明的原因看不清楚人脸，公共区域的监控相当于没有。综合上述情况，被告认为物业公司不作为，因此没有缴纳物业费。本院经审理认定事实如下：被告为北京市石景山区景阳东街67号院x-x-xxx的业主，涉案房屋建筑面积79.22平方米。2009年6月，深圳市长城物业管理股份有限公司北京分公司（乙方）与景秀园小区建设单位北京天石基业房地产开发有限公司（甲方，以下简称天石基业公司）签订《衙门口居住、公建项目前期物业服务合同》，约定原告承接景秀园小区的物业管理工作。根据《衙门口居住、公建项目前期物业服务合同》，深圳长城物业公司在业主入住后的主要服务包括：“第三条业主入住后，乙方应当提供的物业服务包括以下内容……2、物业共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位明细见附件三。3、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。共用设施设备明细见附件四；4、公共绿地、景观的养护。5、清洁服务包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等……8、消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等……第五条本物业服务期限为贰年，自本物业正式入住之日起计算，但本合同期限未满，业主委员会与物业企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止，如本合同期限届满，业主委员会尚未成立，且未出现第六部分“合同终止”情形的，则本合同应自行按整年度进行延续，且至业主委员会成立并签订新物业服务合同止……第七条包干制1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：限价房物业：1.86元/平米/月；商品房物业：2.10元/平米/月；LOFT型公建物业：3.12元/平米/月；商业物业：3.20元/平米/月；物业服务支出包括以下部分：（1）乙方员工的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业区域内清洁卫生费用；（4）物业区域内绿化养护费用；（5）物业区域内秩序维护费用；（6）乙方办公费用；（7）乙方企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。……第八条物业服务费应当从甲方通知的每期建设项目收房期限届满之日起记收，业主办理入住手续时预付一年的物业服务费……”经查询，根据京价(收)字[1999]第253号文件规定，该小区垃圾清运费为每月2.5元每户。2009年7月20日，深圳市长城物业公司管理股份有限公司北京分公司名称变更为长城物业北京分公司。自涉诉小区入住起，长城物业北京分公司为包括被告在内的业主实际提供了房屋建筑共用部位、设施的维修和养护等物业服务。《前期物业服务合同》期限届满，业主委员会尚未成立，且未出现该合同第六部分“合同终止”情形，合同自行按整年度进行延续，长城物业北京分公司继续为被告所在小区提供物业服务。对未缴纳物业费的业主，长城物业北京分公司称，其采取电话、短信、在每一户业主家中张贴催费通知单、在公告栏中张贴交费提示、委托律师起诉等形式催收物业费。长城物业北京分公司按照房屋面积79.22平方米主张被告自2013年8月5日至2018年12月31日未缴纳涉诉房屋的物业费9556.19元及2013年8月5日至2018年8月4日未缴纳涉诉房屋的垃圾清运费150元。被告称其未缴纳物业费的原因是原告提供的物业服务不到位，未缴纳垃圾清运费的原因是原告该项主张没有依据。长城物业北京分公司提交其尽职提供物业服务的照片及催缴物业费的提示、短信催缴记录来证明其催缴物业费的情况。被告对上述证据不予认可。上述事实，有前期物业服务合同、名称变更通知、催缴物业费的提示、短信催缴记及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，长城物业北京分公司与天石基业公司签订的《衙门口居住、公建项目前期物业服务合同》真实有效，对长城物业北京分公司及涉案小区的全体业主均具有约束力。长城物业北京分公司为被告居住的小区提供物业管理服务，被告作为小区业主享受长城物业北京分公司提供的物业管理服务，双方形成合法有效的合同关系。物业管理合同为双务合同，被告有义务按期缴纳物业管理费，原告亦应按照合同约定履行其物业服务义务。应当指出，物业服务企业与小区业主之间互相依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，有赖于业主整体素质的提高。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务标准。对于被告主张原告在提供物业服务的过程中存在安全保卫不到位、消防通道不畅、公用设施损坏、室外、电梯小广告、卫生不到位、绿化管理不到位、水压偏低、电梯维修不及时、门禁损坏等问题，根据其提交的证据可以证明存在上述情况，但不足以构成不缴纳物业费的抗辩。此外，物业服务作为一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，难免会出现一些问题，但只要物业公司按约定提供了基本的物业服务，没有严重违约现象，业主们均应支付相应的物业费。当然,业主在物业服务过程中提供的各种建议和意见，既是对物业公司在今后工作中的督促和支持，也是对服务企业更好开展工作的一种鞭策，物业公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。故对原告主张要求被告支付欠缴的物业费的请求，本院予以支持。根据京价(收)字[1999]第253号文件规定，该小区垃圾清运费为每月2.5元每户，原告主张被告支付欠缴的垃圾清运费有相关依据，本院予以支持，对被告辩称原告收取垃圾清运费无依据的抗辩意见，本院不予采信。被告主张2014年全年物业费已经缴纳，单位提交相关证据，本院对此抗辩意见不予采信。对于被告主张的原告诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩意见，本院认为，长城物业北京分公司提供证据证明了其通过短信催收、在小区内张贴催收通知的方式催缴物业费，且在其主张物业费的时间段一直在涉案小区中实际提供物业服务，物业费属于分期收取，长城物业北京分公司提供服务一直处于持续状态，故本院对被告的该主张不予采纳。对于原告要求被告支付2000元违约金的诉讼请求，本院认为，因原告所提供的物业服务仍有不足之处，结合被告欠费数额，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下:一、李妍于本判决生效之日起十日内给付长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司2013年8月5日至2018年12月31日的物业费9556.19元；二、李妍于本判决生效之日起十日内给付长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司2013年8月5日至2018年8月4日的垃圾清运费150元；三、驳回长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由李妍负担（于本判决生效之日起十日内交纳）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不缴纳或逾期缴纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 员  孟 哲二〇一九年十一月四日法官助理  付天娇书 记 员  李 雪