黑龙江省哈尔滨市阿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0112民初5266号原告：毕家铭，男，1998年6月16日出生，汉族，住哈尔滨市阿城区。委托诉讼代理人：关文颖，黑龙江恒普律师事务所律师。被告：哈尔滨市恒大兴业房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市阿城区阿什河街城东体育场东南侧恒大城综合楼。法定代表人：王宏宇，职务:总经理。委托诉讼代理人：刘杨，1987年11月22日出生，女，汉族，该单位员工，住哈尔滨市香坊区。原告毕家铭与被告哈尔滨市恒大兴业房地产开发有限公司（以下简称恒大房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日受理后，依法适用简易程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理，原告毕家铭及其委托诉讼代理人关文颖，被告恒大房地产公司委托诉讼代理人刘杨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。毕家铭向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原被告于2015年5月25日签订的《商品房买卖合同》解除；2、请求判令被告退还原告购房款共计1311098元及违约金13110元；3、请求判令被告承担违约给原告造成的实际损失约18万元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月25日，原告与被告签订了商品房买卖合同，双方就房屋价款、交房条件、双方的权利义务以及违约责任进行了明确约定。其中第九条第1款(2)项约定：“逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务，但被告却未按合同约定的时间向原告交付房屋，合同约定的房屋交付时间为2017年12月31日前，到期后，因该房屋不符合交付标准，供热不达标，室内漏水等，原告多次与被告沟通，被告承诺三个月内整改完毕，而被告截止2019年7月前仍未向原告交付房屋，因此导致原告与案外人朵领教育达成的租赁合意未能达成，给原告的可实现利益造成损失。被告的行为已构成严重违约，且侵害了原告的合法权益。原告于2019年7月29日通知被告解除合同，又于2019年9月15日向被告送达了书面解除通知。但截止至起诉之日双方仍未就退还房款后的违约事宜达成一致意见。故诉至贵院。恒大房地产公司辩称，第一，原告实际仅交纳1,162,043元购房款，其要求被告返还1,311,098元并按照1,311,098元计算违约金没有依据。原被告签订的《商品房买卖合同》中虽约定购房款为1,311,098元，但因原告在2015年4月18日提前支付了剩余购房款，故被告给予其提前还款优惠149,055元，原告亦签署了《提前支付房款优惠确认函》确认此事。第二，被告不存在任何违约行为。案涉房屋符合交付标准，被告已经在合同约定的日期前通知原告办理房屋交付手续，被告并未逾期交房。同时，经审查合格备案的施工设计方案以及《商品房买卖合同》中，均明确载明案涉房屋的供暖方式为空调供暖。是原告没有任何合理根据，以案涉房屋没有地热为由拒绝办理房屋交接手续。被告是为尽量满足原告的要求，并明确告知其增加地热供暖存在风险后，才为其增加地热供暖，而非原告在起诉时主张的因供热不达标承诺整改。且在地热增设完毕后，原告仍以各种理由拒绝接收房屋。首先，被告已经按照《商品房买卖合同》的约定通知原告办理房屋交付手续，是原告拒绝接收房屋。合同第十一条约定：“自《商品房买卖合同》约定交房之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件”。补充协议第七条约定“除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则自书面通知办理房屋交接手续之日起，视为已经交付”。原告系具有民事行为能力的成年人，其在签订合同时已亲自书写：“本人已认真阅读了此合同对其中约定内容无异议”，故原告是在对合同条款有充分理解的情况下签订合同，其应受该合同条款的约束。根据上述约定，应当视为被告已经交付房屋。其次，原告拒绝接收房屋的理由为没有地热采暖。根据经审查合格备案的施工设计文件及《商品房买卖合同》附件三《装饰、设备标准》的约定，案涉房屋为空调供暖。被告在通知交付房屋时，空调系统已经安装完毕并可以正常使用，因此案涉房屋是符合交付条件的。原告在签订《商品房买卖合同》时，特别在附件三一页签字确认，说明其是知晓并认可案涉房屋为空调供暖的。原告在被告通知交付房屋时，却以案涉房屋没有地热为由拒绝接收，明显没有任何合理理由。被告是根据原告的申请才为其增设地热采暖，此事实有原告签字确认的《关于恒大影城一、二层商业增设地热采暖的申请》、《关于恒大影城一、二层商业增设地热采暖的风险提示》佐证。第三，原被告之间的《商品房买卖合同》尚未解除，原告在要求解除合同时，其合同解除权已经消灭。而且本案亦不符合法定及约定的合同解除条件。此外，合同解除权不应滥用，本案合同尚有继续履行的可能，从保护交易稳定的角度出发，原被告之间的《商品房买卖合同》也应当继续履行。首先，原告的合同解除权已经消灭。《商品房买卖合同》附件四补充协议第十三条第三款明确约定，按照合同约定买受人可以行使合同解除权的，应当在解除情形发生之日起三十日内行使，否则视为买受人自愿放弃该项合同解除权。同时，结合合同第八条及第九条的内容，原告自2018年6月30日起取得合同解除权。而依据原告在起诉状中的叙述，其未能在解除情形发生之日起三十日内行使合同解除权，其解除权已经消灭。其次，被告已经按约交付房屋，是原告拒绝接收房屋，此情形不符合《商品房买卖合同》约定的解除条件。同时，本案也不符合《合同法》第九十三条及第九十四条规定的解除情形，即本案亦不符合法定解除条件。最后，无论案涉房屋在约定的交付日供热是否达标，被告已经根据原告的申请为其增设了地热采暖，增设地热采暖后该房屋的供热也完全符合标准，房屋可以正常使用，但此时原告仍然拒绝办理房屋交接手续。因此，合同并未丧失继续履行的条件和基础，从保护交易稳定的角度出发，合同也应当继续履行。第四，原告要求被告赔偿损失没有依据，且原告要求被告同时支付违约金及赔偿损失与《合同法》、《合同法司法解释（二）》的规定相违背。首先，被告不存在任何违约行为，未办理房屋交接手续是原告个人造成的，与被告无关。其次，赔偿损失应当以发生实际损害并有充分有效的证据加以证明为前提，而原告并未提供任何证据证明其实际遭受了损害以及因损害而产生的损失。再次，假设原告存在损失，原告请求的赔偿数额也过分高于损失。损害赔偿的作用主要在于填补损害，如果赔偿的数额过分高于损失，将会出现原告因此获益的情况，显然违背了损害赔偿的立法本意。最后，根据《合同法》、《合同法司法解释（二）》的规定，原告不能在主张违约金的同时主张损失赔偿，否则会出现原告双重获益的结果。综上所述，原告的合同解除权已经消灭，本案亦不符合法定及约定的合同解除条件，原被告之间的《商品房买卖合同》应当继续履行。被告已经在约定的时间内完成房屋交付义务，是原告在明知案涉房屋为空调供暖的情况下，以该房屋应采用地热供暖为由，拒绝办理房屋交接手续，责任在原告。原告提起的诉讼以及诉讼请求没有任何合法依据。同时，原告实际交纳的购房款为1,162,043元，其要求被告返还1,311,098元并按照该数额计算违约金亦没有依据。恳请法院考虑被告的上述意见，并予以公正处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：对毕家铭提交的证据的分析和认定：证据1恒大房地产公司认为真实性无异议，故本院对该证据真实性予以采信。但对证明问题有异议，被告已经按照合同约定完成房屋交付义务，不存在逾期交房的行为，原告无权利依据该合同的规定要求解除合同。相反该合同可以证明案涉房屋的交付标准为空调供暖，该房屋符合交付条件。本院认为，恒大房地产公司的辩驳理由与该证据证明内容无关，故不予采信。证据2恒大房地产公司认为真实性无异议，故本院对该证据真实性予以采信。但对证明问题有异议，该票据虽然显示数额为1311098元，但实际原告享受了被告给予的提前还款优惠149055元，原告实际交付的购房款数额为1162043元。本院认为，恒大房地产公司辩驳的理由原告认可，故其辩驳理由本院予以采信。证据3、4恒大房地产公司对真实性证明事项均有异议。证据3恒大房地产公司认为该证据系原告单方拍摄录制的，该证据中所反映的时间，有被调整过痕迹，同时在带有温控器的视频中不能证明该温控器不能证明该温控器是涉案房屋的温控器。该证据拍摄的是局部，也不能证明是涉案房屋，而且录制当时的环境无法确定，温控器的数值也可以人为操控和修改，原告完全有可能通过在录制前开窗通风使室内温度降低后再录制等，实现对温控器的修改。证据4恒大房地产公司认为该证据系原告单方制作并提供，同时该证据的内容不能体现案涉不符合交付标准，相反从该证据中可以看出增设地热方式取暖是业主的要求，而非案涉房屋不符合交付条件进行修改。本院认为，原告提供的证据3、4相互印证，被告未提交证据反驳，故本院予以采信。证据5恒大房地产公司对真实性证明事项均有异议，该证据不能证明聊天双方是原告本人及被告工作人员，且聊天内容断断续续不具有完整性，该聊天内容也未涉及房屋不符合标准逾期交房等事项。对合同解除通知书真实性证明事项均有异议，该证据不能证明已经向被告送达，向被告邮寄该通知书也不必然导致合同解除，合同能否解除还应当结合是否符合合同约定，或法定合同解除条件，以及双方是否就合同解除权的消灭等作出判断。本院认为，该证据中照片系在恒大房地产公司售楼处拍摄，该证据具有真实性、合法性、关联性，故本院予以采信。证据6恒大房地产公司认为真实性没有异议，对证明问题有异议，首先发出该通知书的主体不是被告，而是物业，其次从该通知书的主要内容看，是因为原告始终拒绝办理收楼手续，物业才向原告发出通知，要求其办理，发出该通知的目的是督促原告收楼，而不能证明被告直至原告所主张的2019年7月25日才通知交房的。恒大房地产公司提交的证据的分析和认定：证据2毕家铭认为真实性及证明问题均有异议，原告并没有在2017年12月26日收到交楼通知书，是整体商业小区业主得知验收房屋后发现商业房屋存在各种问题，于2018年1月2日小区的商业业主集体向恒大影城提出因该房屋室内温度不达标，要求对整体加装地热，所以该房屋在2017年12月26日不可能达到交付标准。本院认为，该证据无毕家铭签收，不能证明其在2017年12月26日收到交楼通知书。证据3毕家铭认为该份证据是复印件不能作为证据使用，证明问题也表示有异议。本院认为，该证据不具有真实性，故不予采信。证据4毕家铭认为真实性没有异议，故本院对该证据真实性予以采信。但毕家铭对证明问题有异议，首先该申请是因为案涉房屋的供暖达不到供暖标准，为使房屋达到正常使用，才申请地热供暖，该申请也不是本案一个业主，而是全部业主，且在加装地热供暖时候被告承诺30日内即可完成安装，但直到2019年7月被告才通知原告验收房屋，原告提供视频资料显示2018年7月份地热仍然没有安装完毕。本院认为，该证据不能证明争议房屋交付时达到取暖标准，故对恒大房地产公司的证明目的不予采信。综上，本院认定案件事实如下：买受人）与恒大房地产公司（出卖人）签订了商品房买卖合同，主要内容为：“。第三条买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：阿城区恒大城剧场及周边商业2层279号房。该商品房的用途为商业服务属混合结构，层高为5米，建筑层数地上6层，地下**。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为4466.35元，总金额壹佰叁拾壹万壹仟零玖拾捌元。第八条：交付期限。出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1中条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）、该商品房经验收合格。第九条第1款（2）项约定：逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。第十一条：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”同时双方签订附件四合同补充协议，其中第五条约定“双方同意本合同第八条补充如下：1、该商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。”。合同签订后，毕家铭总计应支付房价款为1311098元。按照合同约定毕家铭于2015年4月18日在享受恒大房地产公司给予的优惠金额149055元的情况下履行了提前支付未到期款项786659元的付款义务。实际毕家铭支付房价款为1162043元。2017年12月26日，恒大2017年12月26日，恒大房地产公司给毕家铭邮寄了恒大影视城商业交楼通知书。但未按合同约定向毕家铭与恒大影视城商业楼其他业主提供该商品房经验收合格的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。影视城商业楼其他业主向恒大房地产公司提交情况说明一份，主要内容为：“1、物业服务费用收取标准较高，业主运营成本过高，感觉负担重压力大，业主表示要求重新核算物业费用，降低收费标准，或给予减免优惠政策。2、中央空调费收费不合理，要求重新核算，不收取或减免收取。同时要求加装地热，以地热方式取暖”。后又向恒大房地产公司提交申请一份，内容为：本人为二层279号商铺业主。申请增设地热采暖措施。2018年7月29日毕家铭找到恒大房地产公司工作人员李宇龙通知解除合同。2018年8月-9月间才完成2018年8月-9月间才完成加装地热。2018年9月15日毕家铭找到恒大房地产公司工作人员李宇龙提交了书面解除合同通知书。本院认为：毕家铭与恒大房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当依照合同约定履行。恒大房地产公司提供的系《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格书》，而非《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》，不能证明房屋符合交付条件。故恒大房地产公司存在违约行为。应当返还毕家铭实际支付的房款并承担自双方约定的交付房屋之日起至实际履行之日止的违约责任。因毕家铭提供证据证明其支付的房款系贷款，双方约定的违约金低于造成的损失，毕家铭请求按照人民银行同期贷款利率计算并按实际交款日起计息至实际给付之日止符合法律规定，本院予以支持。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。在毕家铭与恒大房地产公司达成加装地热协议后，恒大房地产公司亦未在协议时间内完成该约定，故依据双方合同约定，毕家铭于2018年9月15日书面通知恒大房地产公司解除合同，符合法律规定，毕家铭关于解除合同的请求应予支持。综上，依据《《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除毕家铭与哈尔滨市恒达兴业房地产开发有限公司2015年3月17日的《哈尔滨市商品房买卖合同》及合同补充协议。二、哈尔滨市恒达兴业房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还毕家铭房款1162043.00元。三、哈尔滨市恒达兴业房地产开发有限公司支付给毕家铭以524439元为基数，按人民银行同期贷款利率计算，自2015年3月17日起至实际给付之日止的利息。四、哈尔滨市恒达兴业房地产开发有限公司支付给毕家铭以637604元为基数，按人民银行同期贷款利率计算，自2015年4月18日起至实际给付之日止的利息。五、驳回毕家铭其他诉讼请求。案件受理费8359.00元（毕家铭预交），由哈尔滨市恒达兴业房地产开发有限公司负担并于本判决生效后五日内毕家铭。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员 ：王学峰二〇一九年十一月三十日书记员 ：孙美玲