云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0602民初3667号原告李安昆，男，1977年10月18日出生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，初中文化，农民，住云南省昭通市昭阳区。委托代理人翁光发，枫林红法律服务所法律工作者（特别授权）。被告冯全贵，男，1961年5月17日出生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，小学文化，居民，住云南省昭通市昭阳区。被告罗志华，男，1976年9月3日出生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，小学文化，农民，住云南省昭通市昭阳区。被告罗志勇，男，1971年2月15日出生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，小学文化，农民，住云南省昭通市昭阳区。被告许恩祥，男，1955年10月24日出生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，初中文化，农民，住云南省昭通市昭阳区。（未到庭）委托代理人许文彪，男，1994年12月8日出生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，初中文化，农民，住云南省昭通市昭阳区（被告许恩祥之子，特别授权）。被告罗凡，女，1993年12月30日出生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，初中文化，农民，住云南省昭通市昭阳区。原告李安昆与被告冯全贵、罗志华、罗志勇、许恩祥、罗凡合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李安昆的委托代理人翁光发、被告冯全贵、罗志华、罗志勇、罗凡，及许恩祥的委托代理人许文彪到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李安昆向本院提出下列诉讼请求：一、请求人民法院依法判决解除原、被告2018年11月26日签订的宅基地转让合同；二、由被告偿还原告转让费280000元；三、由被告承担原告损失250000元；四、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：2018年11月26日，原、被告签订《农村宅基地转让协议》，将位于昭阳区的宅基地，以450000元的价格转让给原告建房。协议约定，原告先行支付被告280000元，余下的170000元待原告房屋建成后支付给被告。合同中约定，被告转让的宅基地能建房2.5层，若无法修建，造成的一切损失由被告承担。合同签订后，原告按照约定支付了被告款项后进行建房。正当原告将房屋第一层墙体施工完成时，遭到了相关部门的阻止，导致原告无法建房。被告一方己无法协调相关部门让原告完成建房。原告因此花费材料人工等费用为25万余元。该费用依约应由被告一方承担。综上所述，被告一方明知其所有的宅基地集体建房手续不能建房，而将该宗宅基地转让给原告获利的行为，己给原告造成严重经济损失。被告应依法偿还原告先期付款和承担原告建房损失。为此，根据法律的规定，提起诉讼，请依法判决。被告冯全贵辩称：确实和原告方签订了合同，把宅基地给原告方修建，原告方是全额付款的，也是因为全额付款我才答应转让的，我没有违反买卖协议，也没有阻止他修建房屋，我不愿意返还原告买宅基地的钱，我一家的是86000，已经全额付了，我卖给原告的有80个平方左右房子，全是房子，当时拆除的时候，填了我的名字，村上还照了相，相片是村上拿着的。被告罗志华辩称：认可签订了合同，当时约定说的是86000，但只付了46000给我，当时约定拆除重建国家的补助是由我们享有，我不同意偿还原告钱，我没有违反合同约定。当时是每家都能修建的，到后面是怎么不能修建的我不清楚。户头一直是原告拿着的，一层房基花了多少钱我们不知道，是原告自己找人做的，要原告在清楚。卖给原告的包含了老房子和烤烟房大概有80个平方左右，拆除房子的时候，拆房子的人照过相，我不在，拆除后才听说被拆了。被告罗志勇辩称：合同签了，当时是跟我媳妇谈的，价格是86000，实际付了46000，卖给原告的有80个平方左右，是罗镇雄的名字，拆除的时候我清楚的，抱着小黑板照了相。原告主张的修建一层基础花费了多少钱我们不清楚。被告许恩祥辩称：协议签了，面积有80个平方左右，价格是86000，已经付了46000。原告主张修建一层基础花费了多少钱我们不清楚。被告罗凡辩称：协议是签了，面积有85个平方左右，价格是106000，实际付了56000。当时是不想卖的，是考虑到我们那个地基比较窄，而且没叫我们修几层所以卖了。原告主张修建一层基础、墙花费了多少钱我们不清楚。综合当事人诉辩主张，本案当事人对以下问题存在争议：1.原、被告双方于2018年11月26日签订的《农村宅基地转让合同》是否具有法律效益？是否应当解除？2.原告方已经支付的280000元转让费是否应当由五被告返还？3.原告方主张的250000元损失是否应当由五被告承担赔偿责任，予以赔偿？原告李安昆针对其诉讼请求及本案争议焦点，向本院提交了下列证据材料：一、《身份证》复印件1份，证明原告基本情况。二、《宅基地转让协议》原件1份，证明原被告签订宅基地转让协议的事实。三、《房屋照片》3张，证明原告所建房现状。经质证，被告冯全贵对原告李安昆提交的证据材料发表了如下质证意见：对原告提交的证据均无意见，属实。经质证，被告罗志华对原告李安昆提交的证据材料发表了如下质证意见：对第一组证据无异议；对第二组证据协议上的字是我媳妇签的，具体是我媳妇负责，钱是得到的了；对第三组证据无异议。经质证，被告罗志勇对原告李安昆提交的证据材料发表了如下质证意见：对第一组证据无异议；对第二组证据有异议，承诺修建2.5层的那里，我家的一份是没有签上的，只是原告这一份签上了，签字不是我签的，也不是我按的，钱也是得到的，协议内容我是清楚的；对第三组证据无异议。经质证，被告许恩祥对原告李安昆提交的证据材料发表了如下质证意见：对一、二、三组证据真实性均认可；但对第二组证据中的2.5层我们没有承诺过。经质证，被告罗凡对原告李安昆提交的证据材料发表了如下质证意见：对一、二、三组证据的真实性均认可；但对第二组证据中承诺的2.5层，我们没有承诺过，也没有在这里盖上手印，建房手续开始我们都是配合办理的，违约责任我们的协议上都没有，也没有填，不知道是谁写上去的。被告冯全贵针对其诉讼请求及本案争议焦点，向本院提交了下列证据材料：一、《证明》份，证明转让给原告的宅基地的面积，2018年老房子是拆除掉了的。二、《农村宅基地转让协议》1份，证明原告方给我的协议是空白的。三、《重建审批表》1份，证明我已经向社区要了审批表，准备配合原告方重新修建房屋。经质证，原告李安昆对被告冯全贵提交的证据材料发表了如下质证意见：对第一组证据三性无异议；对第二组证据三性不予认可；对第三组证据只能证明被告去领了表册，不能证明被告冯全贵要证明的目的。经质证，被告罗志华、罗志勇、许恩祥、罗凡对被告冯全贵提交的证据材料发表了如下质证意见：无意见。被告罗志华针对其诉讼请求及本案争议焦点，向本院提交了下列证据材料：一、《证明》1份（与罗志勇共同提交），证明转让给原告的宅基地的面积，2018年老房子是拆除掉了的。二、《农村宅基地转让协议》1份，证明在协议上我们并没有承诺修几层。经质证，原告李安昆对被告罗志华提交的证据材料发表了如下质证意见：无异议，对第二组证据被告在原告的协议上已经签字按手印了，这份协议证明不了被告没有进行承诺的行为。经质证，被告冯全贵对被告罗志华提交的证据材料发表了如下质证意见：无意见，证明上的面积也就是两家人的总共面积。经质证，被告罗志勇、许恩祥、罗凡对被告罗志华提交的证据材料发表了如下质证意见：无意见。被告罗志勇针对其诉讼请求及本案争议焦点，向本院提交了下列证据材料：照片两张（与许恩祥共同提交），证明房屋拆除前与重新建立后的对比。经质证，原告李安昆对被告罗志勇提交的证据材料发表了如下质证意见：对老房子照片三性不予认可，看不出来是在哪里拍的，对修建后的照片认可。经质证，被告冯全贵对被告罗志勇提交的证据材料发表了如下质证意见：彩色的看不出来，黑白的确实是老房子的照片。经质证，被告罗志华对被告罗志勇提交的证据材料发表了如下质证意见：确实是这样的。经质证，被告许恩祥对被告罗志勇提交的证据材料发表了如下质证意见：无意见，照片是我照的。经质证，被告罗凡对被告罗志勇提交的证据材料发表了如下质证意见：无意见，我家位于老房子的前面，前面全部是我家的。被告许恩祥针对其诉讼请求及本案争议焦点，向本院提交了下列证据材料：一、证明1份，证明卖给原告方土地的面积、位置。二、《农村宅基地转让协议》1份，证明我们签了这个协议，但是对于修几层我们没有做过承诺。经质证，原告李安昆对被告许恩祥提交的证据材料发表了如下质证意见：对证明无意见，对第三组证据被告在原告的协议上已经签字按手印了，这份协议证明不了被告没有进行承诺的行为。经质证，被告冯全贵、罗志华、罗志勇、罗凡对被告许恩祥提交的证据材料发表了如下质证意见：无意见。被告罗凡针对其诉讼请求及本案争议焦点，向本院提交了下列证据材料：一、《录音》1份，证明我们没有承诺原告方可以修两层半。二、《合同》原件1份，证明我们没有承诺原告修建几层，以及违约金，只说过把房子卖给原告。三、《证明》原件1份。经质证，原告李安昆对被告罗凡提交的证据材料发表了如下质证意见：对第一组证据材料的质证意见与之前的质证意见一致。经质证，被告冯全贵、罗志华、罗志勇、许恩祥对被告罗凡提交的证据材料发表了如下质证意见：对第一组证据材料无意见。原告李安昆、被告冯全贵、罗志华、罗志勇、许恩祥经本院告知并确定质证时间，未到庭对被告罗凡提交的第二、三组证据材料进行质证，视为原告李安昆、被告冯全贵、罗志华、罗志勇、许恩祥放弃对上述证据材料进行质证的权利。通过庭审、举证及质证，本院认为，原告李安昆提交的第一组证据，系公安机关制作，具有真实性、合法性，能够证明原告李安昆的基本身份信息及其诉讼主体资格，与本案具体关联性，具有证明力，本院依法予以采信。第二组证据，系原告李安昆与被告冯全贵、罗志华、罗志勇、许恩祥、罗凡签订的《农村宅基地转让协议》，且被告冯全贵、罗志华、罗志勇、许恩祥、罗凡对其真实性无异议，能够证明2018年11月26日，原告李安昆与被告冯全贵、罗志华、罗志勇、许恩祥、罗凡签订《农村宅基地转让协议》，约定由五被告将各自所有的宅基地以450000元价格卖给原告李安昆，原告李安昆已经支付280000元的事实，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。第三组证据被告冯全贵、罗志华、罗志勇、许恩祥、罗凡对其真实性无异议，能够证明原告李安昆向与被告冯全贵、罗志华、罗志勇、许恩祥、罗凡购买宅基地后，已在该地基上修建房屋基础，并修砌了一楼部分墙体的事实，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。被告冯全贵提交的第一组证据材料中所载明的身份信息虽与被告冯全贵的并不一致，但是根据庭审情况可知，被告冯全贵在昭阳区为1-30，房屋占地面积为76.8平方米，房屋已于2018年11月拆除的事实，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。第二组证据虽与原告李安昆提交的第二组证据的框架内容相一致，但是该《农村宅基地转让协议》中主要内容系空白，不能证明被告冯全贵的辩论主张，不具有证明，本院依法不予采信。第三组证据无出具部门及出具人签章，且系空白《审批表》，不能证明被告冯全贵的辩论主张，不具有证明，本院依法不予采信。被告罗志华提交的第一组证据，能够证明罗志华系罗正学次子，在昭阳区为1-24，房屋占地面积为76.8平方米，房屋已于2018年11月拆除的事实，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。第二组证据系原件，能够证明2018年11月26日，被告罗志华将其所有的宅基地以86000元的价格出让给原告李安昆，及双方约定新建房屋的两层半的板打完付尾款的事实，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。被告罗志勇提交的照片，无拍摄时间、地点，无法查证其真实性，不能证明被告罗志勇的辩论主张，不具有证明，本院依法不予采信。被告许恩祥提交的证据材料中所载明的身份信息虽与被告许恩祥的并不一致，但是根据庭审情况可知，被告许恩祥在昭阳区为1-22，房屋占地面积为38.4平方米，房屋已于2018年11月拆除的事实，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。第二组证据系原件，能够证明2018年11月26日，被告许恩祥将其所有的宅基地以86000元的价格出让给原告李安昆的事实，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。被告罗凡提交的第一组证据，无法查证通话双方是谁，不能证明被告罗凡的辩论主张，不具有证明，本院依法不予采信。第二组证据系原件，能够证明2018年11月26日，被告罗凡将其所有的宅基地以106000元的价格出让给原告李安昆，及原告李安昆已支付56000元的事实，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。第二组证据中的《证明》，所载明的身份信息虽与被告许恩祥的并不一致，但是根据庭审情况可知，被告罗凡的父亲罗太文在昭阳区为1-23，房屋占地面积为38.4平方米，房屋已于2018年11月拆除的事实，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。根据庭审、举证和质证，本院确认如下法律事实：原告李安昆系云南省昭通市昭阳区太平街道办事处水平社区居民委员会黄萝卜地村人，被告冯全贵、罗志华、罗志勇、许恩祥、罗凡系云南省昭通市昭阳区太平街道办事处黄竹林社区居民委员会**村人。2018年11月26日，经原告李安昆与被告冯全贵、罗志华、罗志勇、许恩祥、罗凡协商，被告冯全贵将其位于昭阳区为1-30的房屋（占地面积为76.8平方米，房屋已于2018年11月拆除）及宅基地以86000元的价格出让给原告李安昆，双方签订《农村宅基地转让协议》后，原告李安昆已将款项全部付清；被告罗志华将其父罗正学（已死亡）位于昭阳区为1-24的房屋（占地面积为76.8平方米，房屋已于2018年11月拆除）及宅基地以86000元的价格出让给原告李安昆，双方签订《农村宅基地转让协议》后，原告李安昆向被告罗志华先行支付了46000元；被告罗志勇将罗镇雄名下的80平方米左右的房屋及宅基地以86000的价格出让给原告李安昆，双方签订《农村宅基地转让协议》后，原告李安昆向被告罗志勇先行支付了46000元；被告许恩祥将其位于昭阳区为1-22的房屋（占地面积为38.4平方米，房屋已于2018年11月拆除）及宅基地以86000元的价格出让给原告李安昆，双方签订《农村宅基地转让协议》后，原告李安昆向被告许恩祥先行支付了46000元；被告罗凡将其父位于昭阳区为1-23房屋（占地面积为38.4平方米，房屋已于2018年11月拆除）及宅基地以106000元的价格出让给原告李安昆，双方签订《农村宅基地转让协议》后，原告李安昆向被告罗凡先行支付了56000元。剩余购买房屋及宅基地的尾款，原、被告双方约定新建房屋的两层半的板打完后再支付。原告李安昆与被告冯全贵、罗志华、罗志勇、许恩祥、罗凡签订《农村宅基地转让协议》并支付部分款项后，在其购买的宅基地上就新建房屋的基础进行了修建，并修砌了一楼部分墙体。后因主管部门叫停，原告李安昆未将房屋修建完毕。因原、被告双方无法就房屋的修建、原告李安昆已付款项的返还、损失的承担等达成一致协议，原告李安昆于2019年6月12日以合同纠纷起诉来院，请求：一、请求人民法院依法判决解除原、被告2018年11月26日签订的宅基地转让合同；二、由被告偿还原告转让费280000元；三、由被告承担原告损失250000元；四、由被告承担本案诉讼费。本院认为，宅基地属于农民集体所有，是村集体依法无偿划拨给本村村民建房的。村民只有使用权，没有处分权，不能作为个人财产非法转让。即使村民转让宅基地上的房屋，也只能在同一集体经济组织内部成员件转让，并征得村集体组织同意，不是该村集体组织成员的，是不能购买的。本案中，原、被告双方属于不同的村民小组，原、被告双方签订的《农村宅基地转让协议》应认定为无效协议。被告冯全贵、罗志华、罗志勇、许恩祥、罗凡应当将已经收取的转让费分别返还给原告李安昆。因此，对于原告李安昆要求被告冯全贵、罗志华、罗志勇、许恩祥、罗凡返还宅基地及房屋转让款的诉讼请求，本院依法予以支持，由被告冯全贵返还原告李安昆房屋及宅基地转让款86000元，由被告罗志华返还原告李安昆房屋及宅基地转让款46000元，由被告罗志勇返还原告李安昆房屋及宅基地转让款46000元，由被告许恩祥返还原告李安昆房屋及宅基地转让款46000元，由被告罗凡返还原告李安昆房屋及宅基地转让款56000元。关于原告李安昆要求五被告赔偿其250000元损失的诉讼请求。本案中，原、被告双方签订的《农村宅基地转让协议》系无效协议，原、被告双方违反法律法规禁止性规定的行为是导致原告李安昆损失的根本原因，双方对此损害后果都负有不可推卸的责任，因此应由双方就原告李安昆的损失各承担50%的责任。但在本案的审理过程中，原告李安昆所主张的相应损失系其估算所得，并无证据材料予以证明，因此对于原告李安昆的此部分诉讼请求，本院依法不予支持。关于原告李安昆主张由被告冯全贵、罗志华、罗志勇、许恩祥、罗凡负担本案诉讼费的诉讼请求。本院认为，当事人进行民事诉讼依法应当按照法律规定交纳案件受理费，人民法院根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定予以收取并确定如何分担。所以，当事人之间如何分担案件受理费，并不属于双方之间存在争议的民事法律关系范畴。因此，对于原告李安昆的此部分诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”、第九条“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。”、第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第一款“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第七十五条第一款“人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”，及国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、原告李安昆与被告冯全贵、罗志华、罗志勇、许恩祥、罗凡于2018年11月26日签订的《农村宅基地转让协议》无效。二、由被告冯全贵返还原告李安昆房屋及宅基地转让款86000元，由被告罗志华返还原告李安昆房屋及宅基地转让款46000元，由被告罗志勇返还原告李安昆房屋及宅基地转让款46000元，由被告许恩祥返还原告李安昆房屋及宅基地转让款46000元，由被告罗凡返还原告李安昆房屋及宅基地转让款56000元。上述款项项于本判决生效之日起30日内履行完毕。二、驳回原告李安昆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期债务利息的计算时间为应付款项到期之日起至全款付清之日止。案件受理费5500元，减半收取2750元，由原告李安昆负担1292.5元，由被告冯全贵、罗志华、罗志勇、许恩祥、罗凡负担1457.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审判员  王燕二〇一九年十一月十四日书记员  李霄