浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2013）浙台民终字第642号 上诉人（原审被告）：玉环锦盛百货有限公司。 法定代表人：林未东。 委托代理人：王汉仑。 被上诉人（原审原告）：林媚。 委托代理人：林芝。 上诉人玉环锦盛百货有限公司（以下简称锦盛公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服玉环县人民法院（2013）台玉民初字第332号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院审理认定，2007年8月21日，原、被告签订了一份商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的坐落于玉环县玉城街道广陵路与泰安路转角的锦盛商厦B幢8单元C号172.96平方米的商品房一套，单价为每平方米6480元，总价款为1120780元；交付期限为2008年10月25日前等事宜。该合同还确认所涉地块的出让条件和规划批复的各项指标条件作为销售房产的合同要素。2012年4月24日，被告向原告交付了房屋。同年5月4日和6月7日，原告分别向主管部门申领了房屋所有权证和国有土地使用证。证载原告房屋的建筑面积为175.90平方米，土地使用权（分摊）面积为13.04平方米。之后，原告发现被告开发的锦盛商厦违反规划擅自超建，致容积率提高。2005年5月31日，玉环县人民政府发文批复该规划净用地面积为2697.06平方米，建筑占地面积2652.30平方米，容积率为11.567。地上建筑面积为31196.24平方米，主体建筑层数为25层，高度为80米。地下建筑面积13424平方米，层数为**。2005年11月30日玉环县建设规划局颁发的《建设工程规划许可证》载建设规模43663.84平方米，其中地下室建设面积12465平方米（则地上建筑面积应是31198.84平方米）。2010年4月6日，被告提供并经相关部门审核的《玉环县建设工程规划验收核准申请表》载地上建筑面积为34976.47平方米，层数为26层，容积率为12.968。现原告要求被告酌情赔偿因容积率增加而给原告造成的损失（按原告房屋的实际建筑面积175.90平方米，以每平方米200元的标准计算）35180元。 原审法院审理认为，被告违反规划，提高了锦盛商厦的容积率，是不争的事实。至于是否要承担民事责任，要从商品房买卖合同以及提高容积率是否对原告产生影响进行分析。首先，依法成立的合同，其权利义务对双方当事人具有法律约束力，诚实信用原则在合同法中居特殊地位。在合同履行中，诚信履行应成为合同履行的基本原则，故被告应当按照合同确认的规划批复的各项指标条件进行履行。被告提高容积率，构成违约，虽事后经有关部门行政验收核准，但并不成为免除民事责任的法定事由。其次，被告提高容积率虽未影响到原告所购房屋质量或使用功能，但却不仅使原告所拥有的土地使用权面积减少，房屋价值降低，而且同时也意味着建筑密度增加，房屋间距缩少，居住环境恶化，客观上对原告的空气污染度，居住环境舒适度和使用条件受到一定的影响。故此，被告不对原告作任何补偿，有失公允。被告违约所得，并不能完全等同于守约方的损失，如果以被告提高容积率获得利润为赔偿标准，则缺乏法律依据和事实依据。本案中，原告虽以此为诉由，但实际上要求法院酌情考虑降低受偿额，该院予以允许。该院酌情确定由被告按原告购买商品房的面积175.90平方米，以每平方米100元的标准，补偿给原告17590元。原告实际接受房屋及申领房地两证，均发生在2012年，现未超过诉讼时效，被告关于其超过诉讼时效的辩称意见，不符合事实，该院不予采纳。原告诉讼请求中的合法合理部分，该院予以支持；其超过部分，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款之规定，判决：限被告玉环锦盛百货有限公司于本判决生效后七日内补偿原告林媚人民币17590元。如果被告玉环锦盛百货有限公司未按本判决指定的期间履行给付上述款项义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币680元，减半收取340元，由原告林媚负担170元（已交纳），由被告玉环锦盛百货有限公司负担170元（此款限于本判决生效后七日内交纳该院）。 宣判后，锦盛公司不服，向本院提起上诉称：一、上诉人所开发的锦盛商厦，在建设过程中是经政府批准，对原来的规划作了变更，政府允许上诉人调整容积率，故不存在违反规划擅自超建；其次上诉人改变容积率主要是商业用房部分增加一层，没有影响到被上诉人所购房屋的质量和使用功能，根据上诉人和被上诉人双方的《商品房买卖合同》第十条约定和建设部的《商品房销售管理办法》的相关规定，上诉人不需要通知被上诉人，并由被上诉人作出是否继续购买的选择；此外上诉人和被上诉人双方的《商品房买卖合同》中并没有约定对容积率提高的责任承担方式，故上诉人的行为并不构成违约和违法，不应承担法律责任。二、由于2007年8月21日签订的上诉人和被上诉人双方的《商品房买卖合同》付款方式为一次性付款，但被上诉人未按时支付余欠房款，已构成违约，应依法律规定或合同约定承担相应的违约责任。再次上诉人开发的锦盛商厦于2010年8月向众购房户交付房屋期间，上诉人和被上诉人均同意交付商品房，但种种原因使商品房交付搁浅。2011年6月，被上诉人向锦盛大厦的物业公司缴纳物业费时从物业公司处领取了锦盛商厦B幢8单元C号套房的钥匙，即实际占有该套房。但余欠的购房款在（2011）台玉民初字第1629号判决书生效后的2012年4月25日由法院帐户转入上诉人帐户。上诉人认为被上诉人在未履行大部分购房款的情况下，造成商品房可交付期间不能交付，其责任在于被上诉人，上诉人认为交房时间应认定为2010年8月，故被上诉人已经超过了二年诉讼时效，其诉请应予驳回。三、原审判决按照购买商品房的面积175.90平方米，以每平方米100元的标准，补偿给被上诉人17590元。如此认定，不是按照合同的有关条款，也不是按照有关交易习惯来确定的，既无事实依据，也无法律依据。四、2007年8月21日，上诉人和被上诉人双方的《商品房买卖合同》，约定由被上诉人购买上诉人开发的坐落于玉环县玉城街道广陵路与泰安路转角的锦盛商厦B幢8单元C号172.96平方米商品房一套，单价为每平方米6480元，2012年上诉人向被上诉人交付了房屋，同年向主管部门申领了房屋所有权证，证载被上诉人房屋的建筑面积为175.90平方米，比合同预定面积多出了2.94平方米，故请求追加上诉人在销售房屋时的损失19051.2元。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。 林媚答辩称：一、依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。上诉人提高容积率构成违约，虽事后补办审批，但不能免除民事赔偿责任。由于上诉人擅自提高了容积率，致使房屋使用面积减少，房屋价值降低，上诉人构成违约，应依法承担违约责任。二、本案的诉讼时效没有超过，林媚的交房时间和办房地产权两证的时间都在2012年，故没有超过诉讼时效。三、关于上诉人提出要求林媚返还多余购房面积的问题，2004年我们订房的时候，上诉人一直没能交房，两次违约，故在2007年与我们重新签订了合同，超面积的19000多元当时已经结清，上诉人承诺超面积部分像储藏室一样赠送给我们了。再说，上诉人一审就该问题也没有提起反诉。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，双方当事人二审诉讼中争议的焦点问题主要有两项：一是锦盛公司提高锦盛商厦的容积率要否承担相应的民事责任；二是该民事责任的方式和标准如何确定。对于第一项争议，锦盛公司认为其容积率的调整已经过政府规划部门的批准，且对买受人房屋的质量或使用功能均无影响，买受人也未能举证证明其因容积率提高而遭受的实际损失，故锦盛公司不应承担民事责任。本院认为，锦盛公司在锦盛商厦的开发建设过程中变更了《国有土地使用权出让合同》中规定的容积率标准，使得买受人在签订商品房买卖合同时对于锦盛商厦容积率的合理期待和信赖落空，而且锦盛商厦容积率的提高导致买受人所购房屋居住环境品质有所降低，这也是客观情况。另外，容积率的提高还会造成分割到户的土地使用权面积有所减少。综合考虑锦盛商厦容积率提高给买受人带来的不利因素，原审法院确定由锦盛公司对买受人进行补偿，符合合同的公平原则，合法有据。对于第二项争议，由于容积率提高给买受人带来的不利在量化上存在客观的困难，原审法院综合考虑锦盛公司获利情况、买受人居住环境品质降低的程度等诸方面因素，酌情确定按买受人所购商品房面积以每平方米100元的标准进行补偿，系自由裁量权的合理行使，并无不妥。至于上诉人认为被上诉人一审起诉已超过两年诉讼时效期间，缺乏相应事实依据，不能成立。综上，上诉人锦盛公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费680元，由上诉人玉环锦盛百货有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 勇 审 判 员  汤坚强 代理审判员  张淑娅 二〇一三年十月十八日 代书 记员  郭巧燕