海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终1803号 上诉人（原审原告）：张书山，男，1974年8月10日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。 委托诉讼代理人：黄良福，海南川合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢小晶，海南川合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蔡继东，男，1974年10月14日出生，汉族，住河南省郑州市。 委托诉讼代理人：何希道，河南日诚律师事务所律师。 上诉人张书山因与被上诉人蔡继东房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院（2019）琼9005民初270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月14日公开开庭进行了审理，上诉人张书山及其委托诉讼代理人黄良福、谢小晶、被上诉人蔡继东及其委托诉讼代理人何希道到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张书山上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并依法改判支持上诉人在一审时的诉讼请求；2.本案的一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定上诉人未付清案涉购房款而无权要求被上诉人将案涉房屋产权过户至上诉人名下明显存在错误，理由如下：一、上诉人与被上诉人于2017年3月5日签订《房屋买卖合同》时应视为是双方对2017年3月5日之前的买卖货款债权债务的结算，且该以房抵债的法律行为生效时应视为上诉人应履行支付购房款义务已经履行完毕。首先，案涉《房屋买卖合同》的签订是双方共同选择以房抵债的方式对之前的货款债权债务进行结算的背景下发生的法律行为，并非是常见的房屋买卖行为。其次，案涉《房屋买卖合同》的签订实质上就是双方对2017年3月5日之前产生的买卖合同货款债权债务的结算方式，或者说是双方对当时现有发生的债权债务的一种如何偿还解决或如何抵销的处分行为，从案涉《房屋买卖合同》中有关债务数额的约定可以清楚的知道，双方于2017年3月15日共同确认的被上诉人拖欠的441696元货款债务是真实发生的，这是交易双方之间对债权债务发生的确认行为，是双方的真实意思表示，一直以来双方均是没有异议，同时在合同中也没有有关被上诉人要额外履行支付购房款义务的约定，且事实上直到现在被上诉人都未曾向上诉人主张过任何额外支付购房款。另，一直以来，案涉房屋之所以一直没有办理过户至上诉人名下，其原因根本就不存在因上诉人没有足额支付购房款的问题，而是被上诉人一直在故意逃避责任。可见被上诉人对上述所涉债务的发生是认可的，根本就不存在支付购房款不足额的事实。最后，一审判决既然已经认定了所涉《房屋买卖合同》系合法有效，那么就是认定了上诉人与被上诉人之间的以房抵债的民事法律行为。所谓的以房抵债就是以现有的房来抵销现有的债权的民事行为，本案中被上诉人作为一个正常的生意人不可能同意以一个实质仅有338877元的货款债务而充当441696元用于冲抵自己的房产，这是不符合常理的。即当上诉人与被上诉人之间就当时存在的债权债务如何解决而签订《房屋买卖合同》时，双方已转化为房屋买卖合同关系，显然被上诉人拖欠上诉人的货款债务441696元已转化为购房款且已付清。据此，上诉人认为一审法院以上诉人仅能证明被上诉人拖欠上诉人338877元为由，而且在被上诉人未曾主张过上诉人要求付清购房款的情况下，草率认定上诉人没有足额履行付款义务，明显属于事实认定错误。二、基于合法有效的《房屋买卖合同》，被上诉人应当履行将涉案房产过户至上诉人名下的合同义务。一审法院已认定上诉人与被上诉人于2017年3月5日签订的《房屋买卖合同》合法有效，依照合同法第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，被上诉人应当履行合同义务，将案涉房产过户至上诉人名下。2018年11月29日，被上诉人取得案涉房屋的《不动产权证》，但被上诉人以各种理由拒不履行过户义务，明显存在故意违约，逃避履行义务的违约行为。综上所述，本案系以房抵债的法律关系，一审判决认定上诉人未付清案涉购房款明显存在错误，恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 蔡继东辩称，一、上诉人与被上诉人于2017年3月5日签订《房屋买卖协议》时不能视为双方对2017年3月5日前的买卖货款债权债务的结算，且该以房抵债的法律行为并未生效更不能视为上诉人已经履行完毕支付义务。1.《房屋买卖协议》的签订是基于上诉人与被上诉人之间原来存在债权债务关系，《房屋买卖协议》签订的目的是清偿原来的债权债务。而清偿除了要有债务人的给付行为之外，尚须有债权人的受领并取得所有权和占有权，才发生给付效果。仅有合意，而未实际履行物权转移的，债务并未消灭，抵债目的亦未实现。因此，2017年3月5日签订《房屋买卖协议》时不能视为双方对2017年3月5日前的买卖货款债权债务的结算。2.以房抵债的法律行为实质是代物清偿。代物清偿，是指债权人受领他种给付以代原定给付而使合同关系消灭的法律行为。以物抵债属于实践性法律行为。以房抵债的协议签订时也不能视为上诉人已经履行完毕支付义务，只有上诉人将原债权合同以及欠条、对账单等与被上诉人一起结算完毕，并经被上诉人确认认可才能认为上诉人交付完毕，被上诉人给付的是房屋，未办理物权转移手续，以物抵债尚未成立。因此，由于《房屋买卖协议》本质上是代物清偿协议，而代物清偿协议属于实践性合同，被上诉人不履行抵债协议，合同并未生效，上诉人不得要求继续履行。二、一审法院认定《房屋买卖协议》合法有效，属于认定事实错误。《房屋买卖协议》实质是代物清偿协议，属于实践合同，要物合同，由于双方均未交付，合同并未生效，被上诉人反悔，没有义务将案涉房产过户至上诉人名下，应该驳回其上诉请求。最高法院民一庭对代物清偿协议的明确态度是：当事人之间达成以物抵债协议，因以物抵债行为系实践性法律行为，在办理物权转移手续前，清偿行为尚未成立。债务清偿期届满后，当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物所有权归自己的，法院应驳回其诉讼请求。但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，法院应继续审理。 张书山向一审法院起诉请求：1.判令原告与被告于2017年3月5日签订的《房屋买卖协议》合法有效；2.判令座落于文昌市清澜开发区新港路258号4#(酒店公寓)(幢)6层615号房屋的所有权归原告所有，且被告与第三人海南正商房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内将涉案房屋在文昌市房产管理中心的备案登记更名至原告名下；3本案诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，原告撤回对第三人的起诉，变更本案第二项诉讼请求为：判令被告继续履行原告与被告于2017年3月5日签订的《房屋买卖协议》，并在本案判决生效之日起三十日内将坐落于文昌市文城镇新港路258号正商红椰湾一期4幢614房【产权证号：琼（2018）文昌市不动产权第XXXX号】过户至原告名下。 一审法院认定事实：原告自2014年起向被告供应材料，双方并未签订书面的《买卖合同》。截至2016年8月11日止，被告向原告出具《欠条》，确认“今欠张书山材料款338,877元（截止此日期欠款合计）”。原告主张被告在出具该《欠条》后，自2016年8月23日起至2017年2月27日止，被告拖欠原告货款167,691元，但其提交的证据中无被告签名，被告不予认可，一审法院不予确认。原告自2016年9月份起，多次向被告微信催收货款。2017年3月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋买卖协议》（以下简称《协议》），该协议约定：1.截至签订本协议之日，乙方共拖欠甲方441,696元的债务（最好是本金及利息总额），乙方自愿以自有财产清偿所欠甲方的该项债务；2.乙方提供其向海南正商房地产开发有限公司购买的位于文昌市清澜开发区文城镇新港路258号4#（酒店公寓）6层615A号，建筑面积约为60.44平方米的房产一套用以清偿所欠甲方441,696元的债务，前述房屋作价441,696元（此价格内包含房屋本身及附属设施设备的价格）；3.乙方应于本协议签署之日起10个工作日内将房屋交付给甲方使用；4.由于开发商的原因，本房屋没有权属证书，乙方保证：开发商在日后统一办理房屋权属证书时，乙方应当在两个月内办理完毕产权证书，并承担因此产生的税费；5乙方取得该房屋产权证书10日内应积极配合甲方办理房产过户手续，保障甲方对房屋所有权的合法行使。如因变更时乙方原因造成的费用增加，所有增加的费用由乙方承担，如能变更正常，办理房屋产权证的费用由甲方负责。该《协议》第十条约定：产权人为甲方的房屋产权证书办理完毕之日起，甲乙双方的债权债务即告清结，该项债权债务关系归于消灭。被告庭审确认涉案房屋钥匙一直在物业处存放，原告也未提交其居住使用涉案房屋的证据。原告自2017年3月31日起至2018年12月6日期间，多次向被告微信催收货款，被告于2017年12月3日向原告付款20,000元，于2018年2月14日向原告付款40,000元。另查明，2018年4月22日20时，中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅发布实施琼办发【2018】29号《关于进一步稳定房地产市场的通知》（以下简称【2018】29号《通知》），该通知第四条明确规定实施全域限购，对在五指山、保亭、琼中、白沙、海口、三亚、琼海区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。2018年4月23日，海南省住房和城乡建设厅作出琼建房【2018】102号《海南省住房和城乡建设厅关于贯彻落实〈中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知〉的通知》（以下简称【2018】102号《通知》），该通知第七条关于限制转让有关要求第一款明确规定：“2017年4月14日至2018年3月30日之间，在除海口、三亚、万宁、陵水之外的市县购买新建商品住宅转让限制，执行《关于限制购买多套商品住宅的通知》（琼建房【2017】96号）有关规定。即居民家庭新购买的第2套及以上新建商品住宅，须取得不动产证满2年后方可转让”；第四款规定：“2018年3月30日之后，在全省范围内，居民家庭以及企事业单位、社会组织新购买的住房（含二手房），须取得不动产权证满5年后方可转让”。再查明，案涉房屋无查封、无抵押。该房屋在文昌市房管部门备案时的坐落为文昌市清澜开发区新港路258号4#（酒店公寓）6-15A房，经文昌市清澜派出所出具的房屋变更证明，变更为：文昌市文城镇新港路258号（正商红椰湾一期4幢614房）。文昌市房屋交易管理中心出具的房屋信息单中载明：涉案商品房类别为预售，商品房买卖合同的签订日期为2015年11月5日，合同确认日期为2016年9月20日，房屋销售总价为441,696元。被告于2018年11月29日取得涉案房屋的《不动产权证书》。原告因被告未依约履行协助办证义务，向一审法院提起诉讼。本案在审理过程中，原告撤回对第三人海南正商房地产开发有限公司的起诉，一审法院依法作出裁定予以准许。 一审法院认为：本案的争议焦点是：1.原、被告双方在签订《协议》时，案涉房屋是否具备转让条件；2.案涉《协议》是否有效；3.原告要求被告协助办理案涉房屋权属变更登记手续的主张是否应予以支持。1.关于原、被告双方在签订《房屋买卖协议》时，涉案房屋是否具备转让条件的问题。原、被告双方于2017年3月5日签订《房屋买卖协议》，中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅于2018年4月22日20时发布实施【2018】102号《通知》，该通知中对居民家庭不同时期购买房屋的转让条件予以限制，即2017年4月14日至2018年3月30日之间，居民家庭新购买的第2套及以上新建商品住宅，须取得不动产证满2年后方可转让；2018年3月30日之后，在全省范围内，居民家庭以及企事业单位、社会组织新购买的住房（含二手房），须取得不动产权证满5年后方可转让。本案应审查确认被告购买案涉商品房的时间是否属于上述通知规定的限制转让期间。被告购买案涉房屋的时间应以商品房买卖合同成立的时间为准。被告与海南正商房地产开发有限公司于2015年11月5日签订的《商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，案涉商品房买卖合同的成立时间应为2015年11月5日。【2018】102号《通知》中仅对2017年4月14至2018年3月30日之间及2018年3月30日之后所购买房屋的转让条件予以限制，而被告购买案涉房屋的时间为2015年，不属于上述通知限制转让期间购买的商品房。因此，原、被告双方在签订《买卖协议》时，案涉房屋具备转让条件。2.关于案涉《房屋买卖协议书》是否有效的问题。原告张书山与被告蔡继东虽未就材料的买卖签订书面的买卖合同，但双方均确认存在供货往来，且被告于2016年8月11向原告出具《欠条》确认截至该日期止欠张书山材料款338,877元，原、被告在签订《房屋买卖协议》前为买卖合同关系。原、被告并未约定欠款的给付时间，原告自2016年9月份起，多次向被告微信催收货款，在被告未能支付货款的情况下，被告就案涉房产与原告签订《房屋转让协议书》。原、被告先后设立房屋买卖和货物买卖合同两个法律关系。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定，这是法律上禁止流押的规定，其立法目的是为了防止损害抵押人的利益，以免造成对抵押人实质上的不公平。本案中，原、被告双方并未约定拖欠材料款的给付时间，也未约定该房屋作为履行案涉材料款的担保，原告多次向被告进行催收，被告在未能清偿的情况下签订的《房屋转让协议》，该协议中明确约定被告为原告的产权证书办理完毕之日起，双方的债权债务关系归于消灭，如未能办理，则原告有权解除合同，并有权追索债务。本案被告如未能到期支付货款，案涉房屋的所有权并不能直接归原告所有，原告欲取得案涉房屋的所有权必须通过履行《房屋买卖协议》才能得以实现，故，本案房屋买卖合同并非法律上禁止的流押条款。双方当事人对于是履行房屋买卖合同还是货物买卖合同具有选择权。案涉《房屋买卖协议》是在被告多次催收履行期满后签订的，系原、被告的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，为有效合同。被告辩称案涉房屋转让未经其配偶同意，案涉协议应为无效合同。案涉房屋仅备案登记在被告名下，原告作为善意的第三人有理由相信被告有权就涉案房屋与其签订合同，且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持……”的规定，被告以其对案涉房屋的处分未经共有权人同意而主张双方签订的《房屋买卖协议》无效的，不予支持。故，对被告的上述辩解，一审法院不予采信。3.关于原告要求被告协助办理案涉房屋权属变更登记手续的主张是否应予以支持的问题。原、被告之间同时存在房屋买卖关系和货物买卖两个法律关系，双方在签订《协议》后转化为房屋买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，原告应依房屋转让协议履行支付房款的义务。对于双方约定转化为房款的借款本金及利息的数额，应当根据双方之间货物买卖合同及《欠条》、对账单等证据予以审查认定，不能仅按照双方合同约定直接确认转为购房款的欠款数额。本案中，原告明确案涉《协议》所约定转化为房款的数额441,696元仅为所拖欠货款的本金，被告仅对《欠条》中载明的拖欠货款数额338,877元予以确认。原告提交的结算单系其单方制作，销售单无被告签名，原告也未提交被告委托他人代为签收的证据，原告未提交相应的证据予以证实相应房款数额的货款，未能证实其已向被告付清房款。被告确认原告在《协议》签订后仍向其供应货物用于折抵《协议》中除《欠条》确认数额以外的房款，但双方并未对《协议》签订后产生的货款进行结算，无法证实原告在《协议》签订后供应的货款是否已经超出房款。被告辩称在签订《协议》后因被告一直未取得房屋的不动产权证，原告又再次主张履行原货物买卖合同，被告于2017年12月3日、2018年2月14日向原告支付的货款系向原告偿还《欠条》中确定的货款，但原、被告双方未对出具《欠条》后的货款进行结算，无法证实被告支付的上述货款系双方选择履行原货物买卖合同，对被告的该辩解，一审法院不予采纳。故，原告未提交证据予以证明其所主张的房款已经付清，其要求被告继续履行《协议》为其办理案涉房屋产权转移登记手续的主张，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百八十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、原告张书山与被告蔡继东于2017年3月5日签订的《房屋买卖协议》合法有效；二、驳回原告张书山的其他诉讼请求。案件受理费7925.44元，保全费2728元均由原告张书山负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人提交的证据：张书山与蔡继方2019年7月22日通话录音光盘及通话录音文字稿。被上诉人对证据的真实性和合法性没有异议，本院予以确认。该份证据仅能证实被上诉人拖欠货款，但无法证实被上诉人拖欠的货款总额。 被上诉人提交的证据：1.转账凭证；2.房屋买卖协议。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人对证据1的真实性、合法性和关联性均无异议，本院予以确认；对证据2的真实性没有异议，本院予以确认，但对该证据的关联性不予确认。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明，蔡继东于2017年7月2日通过银行转账方式向张书山汇款50000元。 本院认为,案涉协议的签订是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属合法有效的协议。 本案二审需要解决的问题是张书山诉请将案涉房屋过户至其名下是否应予支持。 本案中，张书山的户籍是非本省户籍，且无证据证明其有海南本地的相应社保年限，根据海南省现有房屋限购的要求，其不具备购买房屋的主体资格。虽然案涉协议的签订时间在2018年3月30日之前，但张书山无法提供充分的证据证明已至少支付30%的首付款，不符合琼建房[2018]102号《关于贯彻落实的通知》第三条：“2018年3月30日之前，非本省户籍居民家庭已签订购房(含二手房)合同或者认购协议，并已支付30%首付款，但尚未网签备案的，可凭完税凭证，税务发票或首付款银行转账有效凭证等证明材料，继续办理网签备案和执行原差别化住房信贷政策”的规定，合同目前无法继续履行。另，案涉协议系以房抵债协议，该协议第十条约定产权人为甲方的房屋产权证书办理完毕之日起，甲乙双方的债权债务即告清结，该项债权债务关系归于消灭。目前为止，案涉房屋的产权证仍登记在蔡继东名下，也就是说双方并未实际履行案涉以房抵债协议，双方之间的债务关系仍然存在。此时，张书山诉请将案涉房屋过户至其名下缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，张书山的上诉请求理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7925.44元，由上诉人张书山负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王东史 审 判 员 吴罗南 审 判 员 林芝静 二〇一九年十一月十四日 法官助理 苏琳婧 书 记 员 杨 宇 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。