济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2013）历城民初字第592号原告济南济发房产经营服务有限公司，住所地济南市。法定代表人鲍毓东，董事长。委托代理人崔慧平（特别授权代理），北京市盛廷律师事务所律师。委托代理人顾琳（特别授权代理），女，生于1975年3月14日，汉族，该公司法律事务部职员，住济南市。被告孟庆玲，女，生于1964年3月28日，汉族，系济南白马山啤酒厂纸箱厂职工，住济南市。第三人孟庆哲，男，生于1962年12月25日，汉族，住济南市。原告济南济发房产经营服务有限公司（以下简称济发房产服务公司）与被告孟庆玲、第三人孟庆哲房屋租赁合同纠纷—案，本院于2013年3月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年9月27日公开开庭进行了审理。原告济发房产服务公司的委托代理人崔慧平、顾琳到庭参加诉讼。被告孟庆玲、第三人孟庆哲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济发房产服务公司诉称：位于济南市历城区花园小区****楼，是济南市政府为解决大龄青年住房紧张问题而修建的临时周转房，产权人为济南市住房保障和房产管理局（原济南市房产管理局、济南市房地产管理局），房屋产权证号为济房权证管字第000**1号。1997年12月12日，原济南市房地产管理局与山东大学济南科盾建筑安装工程公司、被告孟庆玲签订《租赁青年公寓协议书》，将历城区花园小区二区5号楼605号青年公寓一套定向安排给被告承租，租赁期限从1998年1月1日至1999年12月31日止，并约定如发现擅自转租、转让、转借、改变用途或将房屋空闲不住，甲方收回房屋使用权，另行安排住户。上述协议签订后，被告承租了上述房屋并交纳租金。租赁期满后，双方未续订合同，但双方仍按原协议继续履行。自2006年1月1日起，原济南市房产管理局委托原告对包括上述房屋在内的直管公房进行经营管理，在授权范围内代所有权人行使权利，并承担义务。此后上述房屋的租赁合同由原告委托履行，被告向原告交纳租金。但原告在对受托直管公房包括青年公寓进行普查时发现被告擅自将房屋转借给第三人，违反租赁协议的约定和青年公寓管理规定，侵害了国有资产的权益。为此，请求法院判决：1、解除原告与被告之间的房屋租赁合同关系；2、被告及第三人将坐落于济南市历城区花园小区二区5号楼605室房屋腾交给原告；3、被告及第三人向原告支付自2012年1月1日至2013年2月26日的租金929.6元及自2013年2月27日至腾空之日止的占用费（按每月611.6元计算）；4、诉讼费用由被告及第三人承担。被告孟庆玲缺席，未答辩。第三人孟庆哲缺席，未陈述意见。经审理本院认定：济南市为解决大龄青年结婚无住房的问题，济南市住房保障和房产管理局（原济南市房地产管理局）根据上级指示，从1984年以来建设近三万平方米房屋作为公寓进行出租，解决了六百多户青年结婚无住房的问题，并制定了《出租“青年公寓”试行办法》。根据该办法，凡户口在本市的适龄和超龄结婚青年，已领取结婚证书，家庭住房拥挤，其工作单位确实无条件安排住房的，可申请临时租用青年公寓。1989年4月7日，原济南市房地产管理局下发济房房字（1989）31号《济南市房地产管理局关于加强“青年公寓”管理的规定》的文件。根据该文件规定，从1989年4月10日至4月30日，租赁青年公寓的住户到市房地产管理局重新签订租赁协议。从1984年4月1日起，租金原由住户所在工作单位划拨改为由承租人（或工作单位）直接向房管部门交纳。住户必须遵守房管政策和有关规定，承租人不需租住时，应及时到房管部门办理退租手续。如发现承租人将房屋转租、转让、转借、改变用途或长期空闲不住，房管部门不退还保证金，并且收回房屋，另行安排住户。1997年12月12日，原济南市房地产管理局（甲方）与被告孟庆玲及被告所在单位山东大学济南科盾建筑安装工程公司（乙方）签订租赁青年公寓协议书，约定：乙方于1995年元月30日租赁花园庄二区5号楼6层605号青年公寓一套，安排孟庆玲居住。现租期已满，应将房屋腾出交回甲方。但乙方还无法解决该同志的住房，需要续订两年租期。双方重新签订协议：一、乙方租赁的青年公寓原租金标准：居室、活动间、厨房使用面积23.1平方米，每平方米月租金1元，计23.1元；厕所、阳台、壁橱使用面积4.7平方米，每平方米月租金0.5元，计2.35元；调剂因素租金（一、二、三层加5%，五层以上各递减5%）减2.54元，合计月租22.91元。租赁期满，不能迁出，按1984年市房地局、财政局、物价局联合下发的文件执行，即：对逾期不能迁出者按原租金每月加收20%，超过一年后加收40%。二、乙方交租通过银行按“委托银行收款”办法交纳，甲方由济南市公用房屋管修处划拨收租。每次划拨三个月房租。水电费由住户自己按规定向有关部门交纳。三、乙方承租户如因本人工作调动或其他原因调离本单位，必须由原协议单位负责将原协议转入新单位重新签订协议，在尚未签订新协议之前，房租仍由原单位划拨，不得拖欠。如发现擅自转租、转让、转借、改变用途或将房屋空闲不住，甲方收回房屋使用权，另行安排住户，该协议自行作废。六、租赁期限为两年，从1998年1月1日至1999年12月31日止。期满后，由单位出具证明申请延长，本协议书继续有效，直至腾空房屋交回甲方为止。上述协议签订后，被告孟庆玲承租了涉案房屋，并向原告交纳租金。租赁期满后，双方未续订租赁合同，仍按原协议继续履行。2001年7月31日，济南市物价局、济南市住房制度改革办公室联合下发济价房字（2001）255号文件，将公有住房租金标准进行了调整，并自2001年8月1日起执行。被告承租的房屋租金调整为每月66.4元。自2012年1月1日起的租金，被告孟庆玲未交纳。本案所涉济南市历城区花园庄小区二区5号605号房屋登记在济南市住房保障和房产管理局名下，房屋所有权证号为济房权证历城字第158008号。2005年12月16日，原济南市房产管理局委托原告自2006年1月1日起，对包括涉案房屋在内的直管公房经营管理，在受托期内暂行出资人权利，并承担相应的责任。2012年3月12日，原告在对涉案房屋进行调查时发现，涉案房屋由第三人孟庆哲实际居住，居住原因是借住。据此，原告以被告转借涉案房屋违反合同约定为由提起诉讼，要求解除与被告之间的租赁合同关系。以上事实由原告提交的房屋所有权证、租赁青年公寓协议、济南市直管公房经营委托书、现场情况调查表、政府文件、用户水量清单、租金交款单及当庭陈述为证，足以认定。本院认为，原济南市房地产管理局与被告孟庆玲之间租赁青年公寓的行为合法有效。根据双方协议约定，如发现承租人将房屋转租、转让、转借、改变用途或将房屋空闲不住，房管部门有权收回房屋，另行安排住户。原济南市房产管理局将其管理的直管公房委托济发房产服务公司进行管理经营，因此，济发房产公司有权对违反协议的行为进行纠正，具备本案原告的主体资格。原告在调查时发现涉案房屋由被告孟庆玲转借第三人孟庆哲居住。被告的行为违反了协议约定，原告要求解除与被告之间的租赁关系，并要求被告腾交房屋，合法有据，应予支持。因原被告之间租赁合同关系解除，第三人实际居住涉案房屋的基础关系不存在，原告要求第三人腾房的诉讼请求，应予支持，但应给予其必要的准备时间。原告要求被告按月租金66.4元的标准支付自2012年1月至2013年2月的租金，符合约定，本院予以支持。关于自2013年2月27日至腾房之日的租金，因原告与被告孟庆玲之间的租赁关系尚未解除，原告要求按市场标准611.2元计算，没有依据，应按原合同标准（月租金66.4元）继续计算。因原告与第三人孟庆哲之间没有合同关系，其要求第三人支付租金，没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告济南济发房产经营服务有限公司与被告孟庆玲之间的房屋租赁关系。二、限被告孟庆玲及第三人孟庆哲于本判决生效之日起六十日内将位于济南市历城区花园小区二区5楼605室房屋腾交给原告济南济发房产经营服务有限公司。三、限被告孟庆玲于本判决生效之日起十日内支付原告济南济发房产经营服务有限公司自2012年1月1日起，按每月66.4元计算至本判决规定的履行期限届满之日或被告在本判决规定的履行期限内自觉履行义务之日的租金。四、驳回原告济南济发房产经营服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告孟庆玲、第三人孟庆哲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 赵 静人民陪审员 孙 营人民陪审员 蔡笑琳二〇一三年十月十六日书 记 员 曹园园