广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终2643号上诉人(原审原告)：李淑尹，女，1962年10月22日出生，台湾地区居民，住广东省江门市。委托诉讼代理人：戴紫豪，广东广能律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王正，男，1982年3月18日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：曾池佳，男，1953年10月9日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被上诉人（原审被告）：张啟新，男，1954年8月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。以上三被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄曦，广东金信方正律师事务所律师。以上三被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈嘉伟，广东金信方正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：开平市港汇流行前线投资管理有限公司。住所地：广东省开平市长沙街道办事处幕沙路**夹层060铺位。法定代表人：麦东民。上诉人李淑尹因与被上诉人王正、曾池佳、张啟新、开平市港汇流行前线投资管理有限公司（以下简称港汇流行前线公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2018)粤0783民初3356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李淑尹上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判王正、曾池佳、张啟新、港汇流行前线公司连带支付001、002铺位委托管理期内的违约金合计人民币866962.40元(4334812元×20%)；3.判令王正、曾池佳、张啟新、港汇流行前线公司将涉案铺位按照销售宣传广告的外观进行装修、装饰；4.判令王正、曾池佳、张啟新、港汇流行前线公司承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：一、一审法院没有查明王正、曾池佳、张啟新、港汇流行前线公司违约的关键事实。1.李淑尹要求王正、曾池佳、张啟新、港汇流行前线公司承担违约责任的主要理由为王正、曾池佳、张啟新、港汇流行前线公司未按照合同约定义务向税务部门缴纳税费(水、电、税费)。《商铺买卖合同》第六条第1款、第3款、第4款、第6款的约定，委托经营管理实质上属于李淑尹将商铺出租给王正、曾池佳、张啟新、港汇流行前线公司，根据相关法律规定，李淑尹作为出租方应当承担租赁税费，但王正、曾池佳、张啟新、港汇流行前线公司在《商铺买卖合同》中对税费的承担进行了约定，王正、曾池佳、张啟新、港汇流行前线公司应当履行缴纳税费的合同义务，并承担对等的违约责任，即向李淑尹支付相当于该商铺总价款的20%作为违约金。2.王正、曾池佳、张啟新、港汇流行前线公司在销售商铺时，对外销售的宣传广告上使用的商场名称为“港汇”步行街，而李淑尹起诉前在现场发现，商场外围的宣传广告招牌为“世纪星”而非“港汇前线”，整个商场大门紧闭，冷冷清清，不仅室内空间狭小，设施简陋，而且根本没有宣传广告上所列的品牌港资商家进驻，既找不到一点宣传广告上所展示效果的影子，更谈不上宣传资料上所列的高回报收益的可能。王正、曾池佳、张啟新、港汇流行前线公司拟交付的商铺根本不符合销售时宣传广告说明的标准，李淑尹不接受商铺合情合理。二、一审法院事实认定错误、法律适用错误。一审法院认为李淑尹提交的王正、曾池佳、张啟新、港汇流行前线公司用于销售宣传的广告资料为要约邀请而不是要约的事实认定错误。王正、曾池佳、张啟新、港汇流行前线公司在销售商铺时，对外销售的宣传广告上使用的商场名称为“港汇”步行街，并以“港星闪耀汇88”为主题进行宣传演出活动。宣传广告资料、活动现场海报上都详细地列出了各种承诺，将引进诸多港资商家进驻，如心水港港式厨房、盛天美食广场、BeLLE百丽等国际品牌率先进驻，室内各种服务区域和公共设施非常齐全。同时，王正、曾池佳、张啟新、港汇流行前线公司在销售广告等宣传资料上对投资商铺的预期收益回报也进行了详细的举例说明，如“港汇88投资收益预期(按首层12㎡总价50万商铺计算)，前三年24%收益回报，共120000元，……”。又例如：“港汇流行前线夹层269铺位，建筑面积12平方米，总价40万，三年返租收益24%…”因王正、曾池佳、张啟新、港汇流行前线公司的上述说明和允诺，李淑尹出于对王正、曾池佳、张啟新、港汇流行前线公司宣传销售商铺的高回报收益期望才向王正、曾池佳、张啟新、港汇流行前线公司购买商铺。王正、曾池佳、张啟新、港汇流行前线公司的上述销售广告内容具体确定，符合《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条关于要约的规定。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据《商铺买卖合同》第六条第6款约定及合同权利义务对等、公平合理的法律原则，王正、曾池佳、张啟新、港汇流行前线公司由此应向李淑尹支付相当于该商铺总价款的20%即866962.40元(4334812×20%)作为违约金。王正、曾池佳、张啟新辩称，一审判决针对案件的各个争议焦点已对事实部分作出准确查明及认定，应予以维持。李淑尹对广告招商部分内容理解错误及断章取义。对于招商工作，王正、曾池佳、张啟新、港汇流行前线公司已明确对于李淑尹提交的证据三性不予认可，且其所陈述的只是港汇流行前线公司是负责招商宣传的工作，并不是确认李淑尹提交的资料就是港汇流行前线公司所制作的。一审法院认定该部分事实及对于宣传广告的法律性质认定合理，应驳回李淑尹全部诉讼请求。港汇流行前线公司未作答辩。李淑尹向一审法院起诉请求：1.判令王正、曾池佳、张啟新、港汇流行前线公司连带支付001、002铺位委托管理期内的违约金866962.40元；2.判令王正、曾池佳、张啟新、港汇流行前线公司连带支付逾期交付商铺的违约金1254928.07元；3.判令王正、曾池佳、张啟新、港汇流行前线公司为李淑尹补开129537元的购房发票（庭审中王正、曾池佳、张啟新、港汇流行前线公司交付了相应发票，李淑尹撤回了该项请求）；4.判令王正、曾池佳、张啟新、港汇流行前线公司将铺位按照销售宣传广告的外观进行装修、装饰；5.判令王正、曾池佳、张啟新、港汇流行前线公司承担本案的诉讼费、保全费。一审法院判决：驳回李淑尹的全部诉讼请求。案件受理费23775元、保全费5000元（李淑尹已预交），由李淑尹负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理，对一审判决所查明事实予以确认。另查明，案涉《商铺买卖合同》第六条第4款约定“委托经营管理期内的相关权限：(1)买受人承诺遵守出卖人选聘的开平市港汇八八投资管理有限公司制定的物业管理和经营管理规定。买受人认可并接受其就该商铺与第三人签署的与该商铺有关的经营合同、协议等，买受人不得自行经营或者另行委托经营管理，不得以任何理由向出卖人或实际使用人索取任何租金及管理费用，但委托经营管理期内的水、电、税费等经营成本由出卖人承担。……”本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：1.王正、曾池佳、张啟新、港汇流行前线公司是否应向李淑尹支付案涉铺位委托管理期内的违约金866962.40元；2.案涉铺位是否应按照销售宣传广告的外观进行装修、装饰。关于第一个争议焦点。李淑尹上诉称王正、曾池佳、张啟新、港汇流行前线公司未按照《商铺买卖合同》第六条第4款约定向税务部门缴纳税费的义务，并违反案涉销售宣传广告内容，应当承担对等的违约责任，根据《商铺买卖合同》第六条第6款约定及合同权利义务对等、公平合理的法律原则，向李淑尹支付相当于该商铺总价款的20%即866962.40元(4334812×20%)作为违约金。王正、曾池佳、张啟新称其愿意支付案涉税费，因案涉商铺已经登记在李淑尹名下，经咨询税务部门，必须以李淑尹名义缴纳提供账号，且双方还要签订类似租赁合同等文件，但李淑尹不配合缴纳。因《商铺买合同》第六条第6款约定的违约责任为买受人（即李淑尹）单方违反本条1、2、4款约定，导致经营管理公司无法继续实际经营管理该商铺时应承担支付该商铺总价款20%的违约金，双方对于税费缴纳及违约责任等问题亦无其他约定，李淑尹的上诉主张并不适用该条约定。根据《中华人民共和国合同法》第十四条“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”、第十五条“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，案涉销售宣传广告，虽然标注了“港汇，流行前线”字样，但并没有港汇流行前线公司盖章，也没王正、曾池佳、张啟新签字，该宣传资料中存在“意向进驻商家”、“现铺为王，即将盛大开业即买即收益。低投资，高回报轻松做百万房东”等宣传口号，仅为广告宣传，既无明确具体的内容，亦无出卖人的允诺，因此，一审法院认定案涉销售宣传广告性质属要约邀请故王正、曾池佳、张啟新、港汇流行前线公司不存在违约行为并无不当，本院予以维持。李淑尹关于王正、曾池佳、张啟新、港汇流行前线公司应向其支付案涉铺位委托管理期内的违约金866962.40元的上诉主张理据不足，本院不予支持。关于第二个争议焦点。李淑尹上诉称王正、曾池佳、张啟新、港汇流行前线公司应按照案涉销售宣传广告的外观进行装修、装饰，但根据前述分析，案涉销售宣传广告并非要约，仅为要约邀请，其内容不能作为合同履行的依据。并且，《商铺买卖合同》第十二条约定的是按附件一的交铺装修标准执行，并没有约定按案涉销售宣传广告的标准执行。李淑尹关于案涉铺位是否应按照案涉销售宣传广告的外观进行装修、装饰的主张没有事实依据，本院不予支持。综上所述，李淑尹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12469.62元，由李淑尹负担。本判决为终审判决。审 判 长  张海疆审 判 员  徐 闯代理审判员  刘 蕊二〇一九年十一月七日书 记 员  李健愉