广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1323民初1404号原告：惠东县市场物业管理局，统一社会信用代码124413236328366070，住所：惠东县平山镇建设路**。法定代表人：罗吉荣。委托诉讼代理人：刘晓斌，广东翔伟律师事务所律师。被告：黎永芳，男，1962年12月11日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县原告惠东县市场物业管理局与被告黎永芳租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告惠东县市场物业管理局的委托诉讼代理刘晓斌到庭参加诉讼，被告黎永芳经本院公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠东县市场物业管理局向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2018年4月25日签订的《租赁合同》，责令被告立即搬离位于惠东××××街道狮子潭石料加工场X号档铺并交还给原告。2.判决被告交付从2018年4月1日起至交还档铺之日止的租金给原告（每月租金按合同约定计算，至起诉日止暂计11个月租金共13728元），并由被告支付10000元违约金给原告，合计23728元。3.判决被告支付5000元律师费给原告。4.本案诉讼费用全部由被告负担。诉讼过程中，原告将诉讼请求第二项的租金占用期间进行补充，为至2019年10月份止暂计19个月的租金，共23712元。事实与理由：2018年4月25日，原、被告正式签订《租赁合同》，约定由被告承租位于惠东××××街道狮子潭石料加工场X号档铺，租期五年，从2017年7月1日开始计租，前三年月租金为1248元。至2018年3月份止，被告共交付了9个月租金共11232元，从2018年4月份起未再交付租金给原告。经原告多次催收租金，被告以诸多理由拒付。至原告起诉日止，被告共拖欠11个月租金未付，金额共13728元。根据双方签订的《租赁合同》第三条第二款约定，在被告拒付租金的情况下，原告有权请求违约金，标准是每日按应交租金金额的百分之一，按此约定，被告应交付的违约金远远超过应交付的租金，根据民法公平原则，原告请求被告承担10000元违约金。根据《租赁合同》第八条第一款第三项约定，被告应承担因违约导致原告行使请求权的一切费用，包括诉讼费与律师费，原告单位为此已经支付5000元律师费。2011年11月28日，惠东县委县政府发出惠东委办（2011）65号文，规定全县直属机关事业单位名下所有的不动产物业实行统收统管。2015年7月3日，惠东县人民政府作出九届76次县政府常务会议纪要，规定由原告单位接管全县直属机关事业单位名下所有的不动产物业，包括以上出租给被告的平山狮子潭石料加工场X号档铺。基于以上事实，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》，以及《中华人民共和国物权法》的有关规定，特向贵院提出前列诉讼请求，请贵院依法维护原告的合法权益。被告黎永芳未作答辩，亦未提交任何证据。原告对其诉讼主张提交了如下证据：1.事业单位法人证书、身份证、法定代表人证明书，证明原告民事主体适格，基本情况，法定代表人身份证明。2.身份证，营业执照，证明被告民事主体适格，其是惠东县恒通大理石材总汇的个体户、经营者。3.《租赁合同》、广东增值税电子普通发票，证明2018年4月25日，原被告正式签订《租赁合同》，约定由被告承租位于平山狮子潭石料加工厂X号档铺，租期五年，从2017年7月1日开始，前三个年月租金为1248元。至2018年4月份止，被告共交付9个月租金共11232元，从2018年4月份起未交付租金给原告。4.《中共惠东县委办公室文件》（惠东委办（2011）65号）、《县政府常务会议纪要》【2015年7月3日（九届76次）】，证明原告根据惠东县委政府文件、会议纪要规定，依法接管全县直属机关事业单位的不动产物业，包括出租给被告的平山狮子潭石料加工厂X号档铺。5.民事委托代理合同及收费发票，证明律师费的收取。6.交接书，证明原告合法出租场地给被告经营。7.租金计算、违约金计算表，证明被告拖欠租金至2019年10月份的数额及违约金的数额，是由原告方的计算机系统计算而成的。8.说明，证明原告有收取被告的保证金。根据原告的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：惠东县市场物业管理局是负责市场管理、规划、开发、招租、维护及有关收费等工作的事业单位，其举办单位是惠东县人民政府。2015年7月3日，惠东县人民政府办公室于印发《县政府常务会议纪要》，该纪要第六条第（一）项载明：“同意县财政局将县直机关事业单位经营性物业委托县市物业管理局统一管理”。2018年4月25日，原告惠东县市场物业管理局（租赁方、甲方）与被告黎永芳（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定根据惠东县政府常务会议纪要（2015年九届76次）的要求，甲方合法取得了县公用事业局的租赁管理权。合同约定租赁物业地址在惠东县××街道××路狮子潭石料加工厂X号档，建筑面积为260平方米，用途为石料加工。租赁期限为五年，从2017年7月1日起至2022年6月30日止；每月租金计付为：从2017年7月1日至2020年6月30日止为1248元，从2020年7月1日至2022年6月30日为1310元。租金按年缴交，即乙方须按本合同约定于月的10日前缴清本期租金，如无故拖欠租金，甲方有权每天按应交租金金额的百分之一向乙方收取违约金。合同第四条约定了乙方在签订本租赁合同时，应一次性向甲方缴交履约保证金7488元；在租赁期内，乙方正常履行本合同至期满并缴清所有款项或甲方根据有关规定提前收回物业而解除本合同的，在乙方清场迁出一个月内，甲方将全额退还乙方缴交的上述履约保证金（不计利息）；如乙方未履行本合同所约定的事项或违反相关经营法律法规的规定而被甲方提前解除合同，则甲方将不予退还上述履约保证金。合同第八条规定了违约责任和免责条款：1、租赁期间，乙方如有下列情况之一的，甲方提前终止合同，收回物业，保证金不予退还，由此造成的损失全部由乙方承担：（1）逾期两个月未交清租金或水电费、税金等相关税费的……3、乙方违反本合同约定条款的，除本合同已对违约责任作出了明确约定外，还将按《实施细则》的有关规定作出严肃处理。造成损失的，将按实际损失金额给与甲方赔偿。此外，若因此导致甲方追究乙方责任所产生的一切追索损失均由乙方承担，包括但不限于诉讼费、保全费、差旅费、通讯费、律师费等其他的一切费用。原告称被告黎永芳已向其缴纳从2017年7月1日至2018年3月31日止九个月租金，共计11232元，原告提供《发票》证实已收租金情况。原告称被告黎永芳于2018年4月份开始没有向其缴交租金，期间原告通过邮寄催告通知书和电话的方式对被告黎永芳进行催收。《解除合同通知书》记载：“黎永芳先生，我单位多次向你电话和书面催告交付租金，但你始终不予理会，消极对待，导致我单位经济损失。现再次书面通知如下：一、从你接到本通知书之日起，我单位即与你解除双方签订的《租赁合同》。二、请你在接到本通知书之日起5个工作日内前来我单位办理租金交付与档位接收手续，否则我单位将依法对你提起诉讼解决。惠东县市场物业管理局2019年1月7日”，签收《解除合同通知书》回执没有被告黎永芳的签字确认，但备注栏记载：因承人黎永芳不在现场，在场员工拒绝签收，已留置一份给承租方。市场物业管理局开发股戴伟维在备注栏下方签名。另，原告庭审中自认收取被告黎永芳履约保证金7488元，用于抵扣未支付的租金，并出具《情况说明》予以证实。原告（甲方）为解决其与被告的纠纷，与广东翔伟律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，聘请乙方律师作为案件的委托代理人参与诉讼。《民事委托代理合同》约定，乙方广东翔伟律师事务所代理四宗案件共收取20000元，即每宗案件收取律师代理费5000元。接受委托后，广东翔伟律师事务所指派该所刘晓斌律师承办案件代理工作。原告于庭审过程中向本院提交了律师费发票，以证实原告在本案中已向广东翔伟律师事务所实际支付本案的律师费5000元。立案后，本院根据被告黎永芳的住所地向其送达民事诉状副本、证据副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼材料时，被告黎永芳无法联系。于是，本院在《人民法院报》向被告黎永芳公告送达上述诉讼材料，被告黎永芳未到庭参加诉讼。本院认为，本案为租赁合同纠纷，原告惠东县市场物业管理局与被告黎永芳于2017年8月31日签订《租赁合同》【编号为惠市管物业租赁2018（03）号】，是双方自愿的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效，原、被告应按照合同约定行使权利和履行义务。被告黎永芳在签订合同后，仅支付了九个月租金，之后未能按合同约定如期支付租金。虽原告提供《解除合同通知书》称已向被告通知要求解除合同，但该合同未有被告签名确认，留置送达仅有一人签名，未提供其他辅助证据证实该通知书的送达程序符合规定，故对该解除通知书的效力，本院无法确认。但依据《租赁合同》第八条“租赁期间，乙方如有下列情况之一的，甲方提前终止合同，收回物业，保证金不予退还，由此造成的损失全部由乙方承担：（1）逾期两个月未交清租金或水电费、税金等相关税费的……”的规定，被告逾期未缴纳租金构成违约，根据《中国人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，原告诉请解除原、被告于2018年4月25日签订的《租赁合同》依法有理，本院予以支持。合同解除后，被告黎永芳应在判决生效后十五日内将租赁物返还原告。关于租金问题。被告仅支付从2017年7月1日至2018年3月31日止的租金共计11232元，从2018年4月1日起欠缴租金，构成违约，根据《中国人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”的规定，被告应向原告支付从2018年4月1日起至返还租赁标的物期间的租金，租金计算标准按每月1248元计算。原告自认收取被告黎永芳7488元保证金，该款项用于抵扣未支付的月租金，即保证金可抵扣六个月的租金，故欠付租金应按每月1248元从2018年10月1日起计算至返还租赁标的物之日止，原告诉请超出部分，不予支持。关于违约金的问题，被告未按约定支付租金，属占用原告的资金，给原告造成了利息损失，合同约定违约金每天按应交租金1%计算，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”的规定，合同约定每月的租金缴纳时间为每月10日，原告诉请违约金计算至法庭辩论终结为止的金额超过上述保护限度，故被告应以每月11日为当月租金的违约起算点，按实欠租金为基数，按月利率2%计算从2018年10月11日起至返还租赁标的物之日止的违约金，违约金的计付以10000元为限。原告诉请超出部分，不予支持。关于律师费的诉讼请求。原告与被告签订的《租赁合同》中对被告违约时律师费的承担作出约定，原告提交了委托合同、律师费发票证实委托行为的发生及律师费已实际支付，故原告要求被告承担律师代理费5000元，理由充分，本院予以支持。被告黎永芳经本院依法送达，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，原告诉请有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中国人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告惠东县市场物业管理局与被告黎永芳于2018年4月25日签订的编号为惠市管物业租赁2018（03）号《租赁合同》。二、被告黎永芳于本判决生效之日起15日内将坐落于惠东县平山街道狮子潭石料加工厂X号的租赁物返还原告惠东县市场物业管理局。三、被告黎永芳于本判决生效之日起15日内向原告惠东县市场物业管理局一次性支付从2018年10月1日起至交还房屋之日止按每月1248元计算的租金及相应的违约金（违约金的计算方式为每月11日为当月租金的违约起算点，以实欠租金为基数，从2018年10月11日起至返还租赁标的物之日止按月利率2%计算，总额以10000元为限）。四、被告黎永芳于本判决生效之日起15日内一次性向原告惠东县市场物业管理局支付律师代理费5000元。五、驳回原告惠东县市场物业管理局的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费520元，由被告黎永芳负担420元，由原告惠东县市场物业管理局负担100元；公告费560元，由被告黎永芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  庄 滢人民陪审员  陈秋萍人民陪审员  何丽雅二〇一九年十一月十二日法官助理周思敏书记员叶凡