广西壮族自治区横县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0127民初1269号 原告（反诉被告）：黄勤，男，1968年6月28日出生，汉族，住广西横县。 委托诉讼代理人：苏钒，广西任钒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓先勤，广西任钒律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：邓青英，女，1976年10月24日出生，汉族，住广西横县。 委托诉讼代理人：谢宛颖，广西桂三力律师事务所律师。 原告（反诉被告）黄勤与被告（反诉原告）邓青英合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄勤的委托诉讼代理人苏钒、邓先勤，被告邓青英的委托诉讼代理人谢宛颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄勤向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告于2018年5月1日签订的《土地（含汽车修理厂整体）转让承包合同》；2.判令被告支付原告承包金134166元；3.判令被告支付原告违约金23000元：4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年5月1日，原被告双方签订了《土地（含汽车修理厂整体）转让承包合同》，约定：1、甲方（即原告）将自己位于国道209南新村路段的横县马岭汽车大修厂含周围土地，面积约为二十五亩(附草图一张)，整体转让给乙方使用经营。即前十五年期限为2018年8月1日至2048年8月1日。2、转让金额支付方式为分期支付的形式，即前十五年每年支付贰拾叁万元整，支付时间为每年的8月1日，形式以银行转账的票据为凭。合同签订办理法人手续后，乙方在2018年5月1日至2019年1月30日要支付清两年的金额，第一次在办好过户手续后三天内转账支付。后十五年乙方每年支付给甲方的金额为二十五万元整，一次性支付。除此之外，甲方不得再向乙方索取任何其他费用。3、签订协议后在十五天内，甲方应该协助乙方办理修理厂的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责；乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。4、如乙方逾期交付转让金，除甲方交付日期相应顺延外，乙方应每日向甲方支付转让费（贰拾叁万元）的千分之一作为违约金，逾期60日,未支付的甲方有权解除合同，并且乙方必须按照每年转让费的10%向甲方支付违约金。如果由于甲方原因导致转让终止，甲方除承担乙方支付每年转让费的10%违约金外，还应对乙方在厂区投入的建设资金进行全额赔偿。5、乙方依约取得修理厂的使用和经营权后，可以对厂区及约定的外围场地进行全面整改，用作修理厂或其他合法经营场所，甲方有配合和支持的义务，避免其他纠纷的发生。合同签订后，被告没有履行办理营业执照变更登记手续，经原告多次催促，但至今被告仍没有履行合同义务。且被告从签订合同至今没有支付任何一分钱的承包金，一直拖欠原告承包金134166元。被告的行为已构成违约，并给原告造成严重的经济损失。根据《土地（含汽车修理厂整体）转让承包合同》第4条及《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，特提起诉讼，请求法院判如所请。 被告邓青英辩称，原告的诉讼请求没有法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。1、涉案合同不具备法定解除事由，依法不应解除。2018年5月1日原被告签订合同，约定由原告将其位于横县的修理厂转给被告承包，约定15天内原告应协助被告办理相关证件的过户手续，根据该条款的约定，结合双方签订合同的时间，原告应在当年5月16日之前协助被告办理好过户的手续，并将修理厂交付给被告使用。合同签订之后，被告就到各个部门查询，发现合同所约定的汽车修理厂根本就没有在任何一个部门登记，也没有取得相关的手续。在这种情况下，被告要求原告先去完善一系列手续。在此过程中，双方不断进行协商，没有说解除之类。直到2018年11月9日，原告才办理好涉案土地修理厂的工商登记手续，距离合同签订已经过了4个月，应该是原告违约在先。按签订合同第2条的约定，被告在2018年5月1日到2019年1月30日才需要去支付两年的租金。也就是说按照双方约定条件，先由原告去办理相关手续，再过户到被告名下，之后被告才需要去支付租金。原告明显没有能够按照合同约定在5月16日之前办理好手续，原告的违约是明显的。直到现在原告没协助被告办理手续，也没有交付给被告使用。现在是违约一方提出解除，被告认为不符合法律规定。2、原告请求被告支付违约金的诉讼请求，不符合本案事实，也不符合合同法的规定，原告没有履行义务，被告不存在违约行为，基于被告没有使用过修理厂，原告方又存在严重违约的前提，原告主张被告支付承包金、违约金显然没有事实和法律依据。 被告邓青英向本院提出反诉请求：1.判决反诉被告继续履行《土地（含汽车修理厂整体）转让承包合同》，按合同约定办理该修理厂证件的过户变更手续，将修理厂交给反诉原告经营使用；2.判令反诉被告支付迟延履行违约金720000元。诉讼过程中，原告变更第1项请求为：诉请反诉被告将汽车修理厂交付给反诉原告使用。事实和理由：2018年5月1日，反诉原告经人介绍与反诉被告认识。反诉被告主动提出将其位于横县的横县马岭汽车修理厂（含周围土地、建筑）面积约25亩，整体转让给乙方经营使用。转让承包期限为30年，从2018年8月1日至2048年8月1日止。按照合同第三条的约定，签订协议之日起15天内，反诉被告应该协助乙方（反诉原告）办理该修理厂的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，并把修理厂以及相关土地、建筑物交给乙方使用。合同签订后，反诉被告迟迟没有将修理厂交付给反诉原告使用，也没有办理过户手续。经反诉原告多次与其沟通，直到提起诉讼之日，反诉被告仍然没有将修理厂交给反诉原告使用。综上所述，反诉被告的行为已经构成严重违约，根据合同法以及相关法律的规定，请求法院判决被告继续履行合同，办理汽车修理厂的变更过户手续，将修理厂交给反诉原告使用，并按照《土地（含汽车修理厂整体）转让承包合同》第四条的约定，向反诉原告支付违约金720000元。 原告黄勤对被告邓青英的反诉辩称，1、被告提出继续履行合同没有事实及法律依据。双方在2018年5月1日签订合同，第2条明确约定转让金额方式为分期支付，前十五年每年23万元，在每年8月1日支付每一年的租金。合同签订之后，被告没有履行支付租金的义务，已经违约。根据合同第四条的约定，原告方享有单方解除合同的条件。基于被告没有履行交付租金的义务，双方约定解除合同的条件已经实现。合同第三条约定甲方协助乙方办理相关证件的过户手续，这条款是被告作为原告违约的约定，但原告是协助被告去办理，其义务还是被告去办理。在被告没有办理相关证件的时候，原告已经在2018年9月5日通过短信督促被告去办理相关手续，至今被告没有去办理变更过户手续，是被告方构成的违约，根据合同约定原告享有合同解除权。2、根据双方的本反诉答辩意见，合同已没有继续履行的可能，原告主张的合同已经解除。3、被告要求支付72万元违约金没有法律依据，原告方没有违约。退一步讲，即使原告存在违约，被告也没有证据证明其已经受到了损失。 归纳本反诉原被告的诉辩意见，本案争议焦点为：1.原被告于2018年5月1日签订的《土地（含汽车修理厂整体）转让承包合同》应否解除，有何依据？2.本诉原告要求本诉被告支付承包金134166元及违约金23000元应否得到支持？3.被告反诉要求原告支付违约金720000元应否得到支持？ 原告围绕争议焦点依法提交了证据如下：1.《土地（含汽车修理厂整体）转让承包合同》1份，证明原被告签订合同、被告违约的事实；2.《短信聊天记录》，证明经原告催告后，被告仍不履行义务，已构成违约的事实；3.《户口簿》和《证明》各1份，证明原告与黄成立系父子关系；4.《场地承包合同书》1份，证明案涉场地系由原告租赁的事实；5.《电脑咨询单》、《营业执照》和《道路运输许可证》各1份，证明2018年11月9日前原告以其父亲黄成立名义办理横县马岭大修厂的营业执照，但原告系借其父亲名义经营，实际经营者系原告，原告于2018年11月9日才将营业执照变更登记至原告名下的事实。 被告围绕争议焦点依法提交了证据如下：1.《土地（含汽车修理厂整体）转让承包合同》1份，证明双方签订合同后，原告拒不履行合同而存在严重违约的事实，即没有协助被告办理相关手续，也没有将标的物交付给被告使用；2.《微信聊天记录》，证明双方签订合同后因履行问题不断进行协商，原告至今未将修理厂交付的事实。其中双方是通过证人谢某进行居中牵线认识、反复磋商；3.《电脑咨询单》1份，证明被告至今未履行合同的原因在于原告，原告取得相关手续是在2018年11月9日，是原告严重存在违约；4.《场地承包合同》1份，证明涉案合同涉及的工厂原为砖厂，并不符合约定的条件；5.证人谢某的《证人证言》，证明因原告未能提供相关手续才导致了双方到现在没能履行合同；6.《照片》8张，证明被告提出继续履行合同的请求具有现实可能性，以及承包合同上的土地利用不影响汽修厂的继续履行。 经组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提供的证据1无异议；证据2真实性无异议，但对其关联性有异议；证据3-5的真实性、关联性均有异议。原告对被告提供的证据1无异议；证据2、4真实性无异议，但对其证明内容有异议；证据3、5有异议；证据6中照片部分认可、部分不认可。本院认为，对当事人对对方提供的证据的真实性均无异议的证据，予以认定。原告提供的证据4、5与被告提供的证据3、4能相互印证，均予以认定；原告提供的证据3具有真实性、合法性及关联性，予以认定；被告提供的证据5的证人谢某虽未到庭，但在庭审中已通过微信视频的形式接受当事人质询，予以认定；证据6中有异议的照片由于无法确定拍摄时间，不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：证人即中间人谢某与原告及被告的丈夫陆炳恒均为朋友关系，而原告与被告夫妻俩当时并不认识。2004年6月17日，原告与横县南新村民委员会签订了《场地承包合同书》，约定由原告承包属横县南新村民委员会所有的原南新哈哈砖厂，面积约27亩，承包期45年。签订合同后，原告开始在该承包地上建厂经营汽车维修。2014年1月7日，广西横县马岭汽车大修厂登记在原告父亲黄成立的名下，但实际经营者仍为原告。2018年4月份，原告想将上述承包场地及汽修厂整体转包出去，而被告亦想承包下来用于汽车维修及建设汽车检测站。为此，被告的丈夫在证人谢某的陪同下曾两次到场地现场勘查了解情况。同年5月1日，原告（甲方）与被告（乙方）经协商一致后，共同签订了《土地（含汽车修理厂整体）转让承包合同》，内容为：一、甲方将自己位于国道209南新村路段的横县马岭汽车大修厂含周围土地，建筑面积约为二十五亩（附草图一份），整体转让给乙方使用经营。即前十五年期限为2018年8月1日至2048年8月1日。二、转让金额支付方式为分期支付的形式，即前十五年每年支付贰拾叁万元整，支付时间为每年的8月1日，形式以银行转账的票据为凭。合同签订办理法人过户手续后，乙方在2018年5月1日至2019年1月30日要支付清两年的金额，第一次在办好过户手续后三天内转账支付。后十五年乙方每年支付给甲方的金额为二十五万元整，一次性交付。除此之外，甲方不得再向乙方索取任何其他费用。三、签订协议后在十五天内，甲方应该协助乙方办理该修理厂的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责；乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。四、如乙方逾期交付转让金，除甲方交付日期相应顺延外，乙方应每日向甲方支付转让费（贰拾叁万元）的千分之一作为违约金，逾期60日，未支付的甲方有权解除合同，并且乙方必须按照每年转让费的10%向甲方支付违约金。如果由于甲方原因导致转让终止，甲方除承担向乙方支付每年转让费的10%作为违约金外，还应对乙方在厂区投入的建设资金进行全额赔偿。五、乙方依约取得修理厂的使用和经营权后，可以对厂区及约定的外围场地进行全面整改，用作修理厂或其他合法经营场所，甲方有配合和支持的义务，避免其他纠纷的发生。六、厂区背后的两个水塘，南侧的大水塘在二年后整体归附乙方使用，使用年限为本合同结束为止，乙方可以将水塘填平，用作其他经营场所。七、双方在合同上签字后，甲方无偿配合乙方对租地（含汽修厂）进行整改，并将汽修厂北侧的围墙向外扩，具体是前墙向北平移十二米，后墙向北平移十八米，然后两点连线建围墙。乙方有义务在围墙外围推土修筑一条宽3米的泥路（外表铺石渣）。次日，被告的丈夫就明确与证人谢某讲签订上述的合同检测站的老板不敢进场，想通过证人就涉案合同的土地性质、用途及租金问题与原告进一步协商修改，导致被告一直没有在合同约定的期限内要求原告办理汽修厂的过户手续和交纳承包金，双方也一直未能达成补充协议，也一直未能实际履行合同。 2018年9月13日，原告向被告丈夫陆炳恒发一份《手机短信》，内容为“老板你好，9月5日给你短信也不见你回复，也不见你来办理变更修理厂营业执照法人名称，作为这种情况，限你于2018年9月15日前过来变更修理厂营业执照法人名称，过期不来变更，将采取法律手段终止与你爱人邓青英签订的土地（含汽车修理厂整体）转让承包合同。”陆炳恒当日回复到“没见你发有信息啊，一直和稳哥跟进，检测站老板说我们这边租金贵了点，他也一直和我说下去，就是见他嫌租金贵了我没带他下去。”同年9月29日，原告再次发短信给陆炳恒，内容为“鉴于你没有按合同按时交租金，现限你今天下午三点前将款打进我账户……。到时不见款到账，即刻中止合同。”、“老板，对不起你了，今天下午不见你答复，所以我在下午五点钟时，我已经将所有材料交给我的律师处理，以后有什么事律师会找你解决。”陆炳恒当日收到短信后回复晚点再打电话给原告。之后，被告方仍通过中间人谢某就案涉合同租金及场地问题想与原告协商，但一直没有结果，被告至原告起诉前一直也没有要求原告协助办理汽修厂的过户手续，也没有交纳租金，案涉场地一直闲置。期间原告于2018年11月9日将广西横县马岭汽车大修厂办理过户至其名下，同时更改名称为横县马岭汽车大修厂。2019年4月12日，原告向本院提起诉讼后，已将案涉场地（除汽修厂外）转租给他人用于建厂，现全部建设完毕并投入使用。 本院认为，原告与被告于2018年5月1日签订的《土地（含汽车修理厂整体）转让承包合同》，意思表示真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同约定全面、诚信地履行各自义务。本案双方当事人争议的焦点在于违约责任的划分问题。根据合同约定，原被告双方对汽车修理厂的过户及承包金的支付期限均作了明确的约定，被告负有按约定的期限办理修理厂的过户和支付承包金的义务，原告负有协助过户和交付场地的义务。但被告在此期限内没有向原告提出办理过户问题，也没有要求原告协助办理过户，甚至逾期至原告起诉前的十个月里，经原告催促后仍拒不履行合同的上述义务。同时，根据双方提供的证据可以看出，被告并不想按合同约定履行，在签订合同的次日，被告的丈夫就明确向中间人谢某反映租金过高无法履行的意见，并就合同租金及土地性质问题不断地要求中间人与原告进行洽谈。期间，虽然全是由被告的丈夫出面参与，而被告本人未从中参与，但根据参与签订合同的程度、情况及各方的关系，被告丈夫的行为让原告确信实际就是代表了被告本人的意见。同时，根据《场地承包合同书》、证人证词等证据可以确定，原告一直以来都是涉案合同场地的承租者、汽修厂的实际经营者，汽修厂的营业执照虽登记在其父亲黄成立的名下，但鉴于双方的特殊关系并不必然导致汽修厂无法办理过户手续，被告未要求办理过户，谈何无法履行过户手续问题，而且在此期间原告也一再要求被告办理汽修厂的过户手续，只是被告未按要求办理过户手续。退一步来说，原告将汽修厂过户至其名下直至提起诉讼前，在此半年时间里仍未见被告要求原告办理过户手续。因此，被告不能以此作为原告违约的依据，造成涉案合同未能实际履行的责任在于被告，原告根据合同约定有权单方解除合同，且目前合同已实际无法继续履行。故对原告要求解除原被告于2018年5月1日签订的《土地（含汽车修理厂整体）转让承包合同》的诉请，本院予以支持。由于案涉合同不具有可分性，被告反诉请求原告单独将汽车修理厂交付给其使用，而双方对此又未能达成补充协议。故被告该项反诉请求，于法无据，本院不予支持。由于案涉合同签订至今，原告没有将案涉场地交付被告使用，案涉合同也没有实际履行，原告要求被告支付承包金134166元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。由于被告存在违约行为，导致案涉合同未能实际履行，原告依合同约定主张被告按年租金230000元的10%支付违约金，于法有据，本院予以支持。而原告没有存在违约行为，被告反诉要求原告支付违约金720000元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告黄勤与被告邓青英于2018年5月1日签订的《土地（含汽车修理厂整体）转让承包合同》； 二、被告邓青英支付原告黄勤违约金23000元； 三、驳回原告黄勤的其他诉讼请求； 四、驳回被告邓青英的全部反诉请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉受理费3444元（原告已预交），由原告黄勤负担3069元，被告邓青英负担375元；反诉受理费11000元（被告已预交），由被告邓青英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 黄 常 人民陪审员 颜 刚 人民陪审员 黄贵宜 二〇一九年十一月十九日 法官 助理 农锡荣 书 记 员 杨灿锋