福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初14323号 原告：厦门市住房保障中心，住所地福建省厦门市思明区厦禾路**建设大厦**。 法定代表人：白晓东，该中心主任。 委托诉讼代理人：曾小有，福建英合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：倪佳欣，福建英合律师事务所律师。 被告：阮思辉，男，1959年9月14日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：朱士霞，女，1978年6月23日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：阮玟，男，2001年7月2日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告厦门市住房保障中心（以下简称住保中心）与被告阮思辉、朱士霞、阮玟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告住保中心的委托诉讼代理人曾小有，被告阮思辉、阮玟到庭参加诉讼，朱士霞经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 住保中心向本院提出诉讼请求：1.解除住保中心与阮思辉、朱士霞、阮玟于2016年1月8日签订的《厦门市保障性租赁房租赁合同》（编号×××28）；2.阮思辉、朱士霞、阮玟向住保中心归还位于厦门市思明区××楼南里××号××室的房屋；3.阮思辉、朱士霞、阮玟向住保中心按每月1319.9元的标准支付自2017年2月1日起至合同解除之日止欠缴的房屋租金；4.阮思辉、朱士霞、阮玟立即向住保中心支付至实际结清房租之日止的逾期支付租金的违约金（自2017年3月1日起计算，以1319.9元为基数，按日千分之三的标准，计算公式见诉状附件）；4.阮思辉、朱士霞、阮玟按每月1319.9元的标准向住保中心支付自合同解除之日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费。事实和理由：2016年11月8日，经阮思辉续租申请，双方签订了《厦门市保障性租赁房租赁合同》（编号×××28），承租位于厦门市思明区××楼南里××号××室的房屋，即讼争房屋，其中朱士霞、阮玟作为共同承租人，合同约定租赁期限为自2017年1月1日起至2019年12月31日止，月租金为1319.9元。若阮思辉逾期缴纳租金的，每逾期一日按应缴租金的千分之三支付违约金，无正当理由拖欠房租累计六个月以上，住保中心有权单方终止合同，并收回房屋。朱士霞、阮玟作为共同履约人，与阮思辉共同承担法律连带责任。住保中心认为，讼争租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应受其约束。但是，阮思辉、朱士霞、阮玟仅支付了2017年1月份租金，此后拖欠租金至今，其欠租行为已经严重违约。 阮思辉辩称，一、讼争合同是阮思辉本人所签。但合同签完后，阮思辉即觉得不合理，就转回去找工作人员说不签了，要退还合同，并要求当场将合同作废，工作人员说不用作废，会在合同上标注“有异议”，公司领导会审批，不然还要重新打印一份很麻烦。阮思辉还问银行工资卡会扣钱吗，工作人员称不会，所以阮思辉就回去了。阮思辉认为讼争合同是被骗签订的，系无效合同。此后阮思辉数次去住保中心要求解决处理，均被拒之门外。二、住保中心扣除的一个月房租是直接通过银行卡代扣代缴的，并非阮思辉本人去交的，后来阮思辉注销了银行代扣代缴业务。三、阮思辉不支付租金的理由是租金一次性增长了数倍，住保中心应按四个人（含阮思辉母亲）来计算家庭收入从而确定租金标准。四、阮思辉家庭经济困难，上有双方父母赡养、下有孩子读书，希望法庭能综合考虑该实际情况进行认定。 阮玟同意阮思辉的答辩意见。 朱士霞未作答辩。 住保中心围绕诉讼请求依法提交了《厦门市保障性租赁房续租申请表》《厦门市保障性租赁房租赁合同》、情况说明、租金催缴通知书，阮思辉围绕抗辩意见提交了常住人口登记卡、烈士亲属证明等证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 阮思辉与朱士霞系夫妻关系，阮玟系二人儿子。2016年7月9日，由阮思辉作为家庭代表向厦门市住房保障管理中心（后名称变更为厦门市住房保障中心）提出续租申请，申请续租讼争房屋，共同申请人为朱士霞、阮玟。阮思辉在该申请表中对家庭成员、工作单位及家庭收入进行了确认。 2016年11月8日，阮思辉作为家庭代表（承租人、乙方）与住保中心（出租人、甲方）签订《厦门市保障性租赁房租赁合同》，载明双方根据《厦门市社会保障性住房管理条例》、《厦门市社会保障性住房管理条例实施办法》等相关法律法规及地方政府规章，经协商一致，订立本合同。合同第一条约定：本合同为乙方承租保障性租赁房屋使用权的凭证，乙方知悉并同意，乙方承租人资格来源于保障性住房管理相关部门依据保障性住房管理有关规定对乙方申请家庭承租资格的认定，如乙方申请家庭成员违反保障性住房管理相关规定及本租赁合同约定，一切法律后果由乙方承担，如因乙方申请家庭原因导致被相关部门取消承租资格而致使本租赁合同无法履行，所造成的一切损失由乙方自行承担。合同第三条“租赁房屋的基本情况”：房屋坐落于××楼南里××号××室，房屋面积为78.27平方米，二房型。第四条“房屋租赁期限及月租金”：（一）乙方承租房屋的租赁期限为3年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止；（二）乙方承租房屋市场租金为1319.9元／月；（三）乙方按区住房保障行政管理部门确定、调整的租金补助比例每月按时足额向甲方缴交自付部分租金，甲方向区住房保障行政管理部门收取租金补助款项……乙方不得以区住房保障行政管理部门是否提供租金补助作为向甲方履行本租赁合同支付租金责任的抗辩；（四）乙方每月应按时足额缴交房屋租金，乙方应设立专门用于租金缴扣的银行账户，并保证该账户内有足够扣缴每月房屋租金的钱款数，乙方同意甲方和有关部门制定的租金补助款发放方式及租金扣缴办法，若乙方账户余额不足以扣缴当月房屋租金而造成逾期的，乙方除补交租金外，每逾期一日应按应缴租金的千分之三向甲方支付滞纳金。乙方确认本合同项下甲方所提供的租赁物具有社会公共资源和公共管理的性质，因此本合同所约定的滞纳金标准为公允标准，不存在过高而需要调整的情形。合同第九条约定：乙方申请家庭有下列情形之一的，经核查属实，市住房保障行政管理部门可根据情节轻重，记入不良信用记录，且甲方有权单方解除本租赁合同，收回房屋，并可索赔损失：……（五）无正当理由拖欠房租累计六个月以上的……。 合同签订后，阮思辉支付了2017年1月份的租金，自2017年2月起未再付租。住保中心自2017年5月起多次向阮思辉催缴租金和滞纳金。 另查明，2018年6月21日，厦门市全和物业管理有限公司向住保中心出具《情况说明》，载明“住户阮思辉自2010年起入住××楼南里××号××室，我司每年入户两次，按年度收缴物业费，并对房屋进行日常管理，阮思辉一户至今仍居住在该房屋”。 审理中，阮思辉主张系因讼争合同约定的租金标准不合理，比此前的租金增加了两倍多，故拒绝支付租金，住保中心应当按家庭户四个人（含阮思辉母亲）来确定租金标准，而非三个人，阮思辉的母亲作为烈士亲属同样需要阮思辉的赡养，当时按三个人申请房屋的原因是为尽快拿到房源，在得知租金标准不合理后，有向建设局口头反映过，未得到反馈。住保中心认为，阮思辉家庭从2010年开始承租讼争房屋时的租金就是1319.9元/月，因其之前思明区财政为其补助了部分租金，所以阮思辉会认为租金增加了。住保中心主张其诉请的逾期支付租金的违约金即为合同第四条第四项约定的“滞纳金”，阮思辉抗辩不应支付违约金，即便要支付该约定标准也过高。 本院认为，讼争合同系住保中心与阮思辉的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。朱士霞、阮玟作为阮思辉的家庭成员，共同承租讼争房屋，亦受讼争合同的约束。阮思辉等人承租讼争房屋后仅支付1个月租金，自2017年2月起即拒付租金，双方争议的焦点系阮思辉等人拒付租金是否具备“正当理由”，合同约定的解除条件是否成就。本院分析认为，其一，阮思辉等人在订立合同前自愿申请续租讼争房屋，且在申请表中对家庭户成员及收入情况进行确认，阮思辉诉讼中亦称系为尽快获得房源进行的确认，现其抗辩住保中心应按四人而非三人计算其家庭收入，有违诚信；其二，阮思辉抗辩系因住保中心欺骗导致其订立合同，但并未提交证据佐证，且一直占用讼争房屋，如阮思辉认为其受欺骗签订合同，应依法请求撤销合同，否则即应受合同拘束，依约履行支付租金的义务；其三，讼争房屋作为保障性住房，具有社会公共福利性质，阮思辉等人如认为租金约定过高或评定收入的标准不合理，可依据法律法规或相关政策规定循合理途径解决纠纷，而非通过拒付租金的方式进行对抗，也无益于发挥保障性住房的社会福利性。综此，阮思辉等人逾期支付租金不具备正当理由，其行为构成违约，且累计达六个月以上，符合讼争合同第九条第（五）项约定的合同解除条件，住保中心依约享有合同解除权，其诉请解除讼争合同符合合同约定和法律规定，本院予以支持。住保中心解除合同的通知于2019年7月24日到达阮思辉等人，讼争合同于该日解除。 关于住保中心的其他各项诉求，认定如下：（一）关于租赁物的返还。如前分析，讼争合同已于2019年7月24日解除，合同解除后，承租人应将承租物返还出租人，故对住保中心要求阮思辉等人返还讼争房屋的诉请，本院予以支持。（二）关于拖欠租金及房屋占用费。讼争合同解除后，住保中心有权要求阮思辉等人支付拖欠的2017年2月1日至2019年7月24日期间的租金39289元（1319.9元/月×30月-1319.9元/月÷30天/月×7天）及合同解除后的房屋占用费（按讼争合同约定的租金标准即1319.9元/月，自2019年7月24日起支付至实际返还房屋之日止）。（三）关于逾期支付租金违约金。根据讼争合同第四条第（四）项约定，阮思辉等人逾期支付租金，住保中心有权要求阮思辉等人支付逾期付租违约金，阮思辉等人抗辩双方约定的逾期付租违约金（滞纳金）标准即日千分之三过高，鉴于双方约定的违约金标准确实偏高，本院综合考量讼争合同的履行情况及讼争房屋的特殊性，酌情调整阮思辉等人按中国人民银行同期存款利率支付逾期违约金，住保中心主张的违约金计算基数及起始时间符合合同约定，本院予以支持。 综上所述，对住保中心的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、厦门市住房保障中心与阮思辉于2016年11月8日签订的《厦门市保障性租赁房租赁合同》（合同编号：×××28）于2019年7月24日解除； 二、阮思辉、朱士霞、阮玟于本判决生效之日起十日内返还厦门市住房保障中心址于厦门市思明区××楼南里××号××室房屋； 三、阮思辉、朱士霞、阮玟于本判决生效之日起十日内支付厦门市住房保障中心尚欠租金39289元及逾期违约金（2017年2月的逾期违约金，以1319.9元为基数，按中国人民银行同期存款利率计，自次月1日即2017年3月1日起计至实际支付之日止；自2017年3月起以同样计算基数、计算标准予以类推，自次日1日起计至实际支付之日止）； 四、阮思辉、朱士霞、阮玟于本判决生效之日起十日内支付厦门市住房保障中心房屋占用费（参照讼争合同约定的租金标准即1319.9元/月，自2019年7月24日起计至实际返还上述房屋之日止）； 五、驳回厦门市住房保障中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1978元，减半计收989元，由厦门市住房保障中心负担494.5元，阮思辉、朱士霞、阮玟负担494.5元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 吕云平 二〇一九年十一月二十一日 法官 助理 冯莉平 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。