福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终4754号 上诉人（原审被告）：任玲玲，女，1983年3月12日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 被上诉人（原审原告）：福建省南奔物业管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区海星小区**楼**。 法定代表人：陈忠顺，该公司总经理。 委托诉讼代理人：柳复荣、孙连仕，福建伟立律师事务所律师。 上诉人任玲玲因与被上诉人福建省南奔物业管理有限公司（以下简称南奔物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初5240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 任玲玲上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回南奔物业公司的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审认定南奔物业公司有权向任玲玲主张2017年12月16日前的物业费和公摊水电费属认定事实错误。1.2017年12月16日前，案涉“水木春天”小区的物业服务管理企业和《前期物业服务合同》相对人均为泉州市长冠物业管理有限公司（以下简称长冠物业公司），根据合同相对性原则，该期间的物业费和公摊水电费的合同权利主体为长冠物业公司。2.长冠物业公司只是委托南奔物业公司催讨2017年10月31日之前的物业费用，南奔物业公司无权提起本案诉讼，南奔物业公司无权以自己的名义提起诉讼。二、南奔物业公司提供的《临时物业服务合同》对任玲玲不具有约束力。1.无论是长冠物业公司还是福建中超实业有限公司（以下简称中超公司）均无权代表任玲玲与南奔物业公司签订物业服务合同。中超公司与长冠物业公司签订的《前期物业服务合同》依然属于有效合同，且长冠物业公司无权单方变更合同履行主体，委托南奔物业公司或他人接管案涉小区的物业工作。2.《临时物业服务合同》既没有经过小区全体业主的同意授权，也没有经过相关部门的备案登记，不属于前期物业服务合同。三、因《临时物业服务合同》对任玲玲不产生约束力，南奔物业公司无权按照合同内容向任玲玲计算及收取物业服务费。案涉物业的现场物业服务质量远达不到四级服务标准规定的服务要求，甚至远低于0.8元每个月。 南奔物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，任玲玲的上诉请求无任何依据。南奔物业公司完全有权收取物业服务费，南奔物业公司与长冠物业公司签订协议，委托南奔物业公司代为收款。2017年10月31日后的物业服务费，南奔物业公司进入水木春天物业小区，对小区进行事实上的管理，任玲玲应支付该部分的物业服务费。 南奔物业公司向一审法院起诉请求1.判令任玲玲支付自2016年7月1日起至2018年12月31日止的物业管理费4560元;2.判令任玲玲支付自2016年7月10日起至2018年12月10日止的公摊水电费720元。 一审法院认定的事实：任玲玲系泉州市丰泽区城东街道水木春天小区A地块5号楼2605室的业主，上述房屋面积为117.28平方米。2012年5月1日，中超公司与长冠物业公司签订《前期物业服务合同》一份，载明中超公司选聘长冠物业公司作为水木春天小区的前期物业管理单位。上述合同约定物业服务费收取标准为高层住宅每平方米1.3元/月。合同约定物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应于每月10号前缴纳物业服务费。合同期限自2012年3月1日至2014年2月28日，如在合同期满后，业主大会尚未成立，长冠物业公司与中超公司双方无违反本合同约定且双方无异议情况下自动延长本合同期限。2017年11月2日，南奔物业公司出具《工作协调函》一份，载明长冠物业公司管理水木春天小区的合约时限已过，长冠物业公司不再续约。南奔物业公司与长冠物业公司协商同意由南奔物业公司与长冠物业公司进行工作对接，暂由南奔物业公司接受管理水木春天小区的日常物业工作，并由华大街道法花美社区在见证方处盖章确认情况属实。2017年12月16日，南奔物业公司与中超公司签订《“水木春天”A区临时物业服务合同》，约定中超公司选聘南奔物业公司作为水木春天小区的物业管理单位。委托管理期限暂定为1年，自2017年11月11日起至2018年11月10日，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，合同自动终止。合同期满后，如业主大会尚未成立，南奔物业公司与中超公司双方无违反本合同约定且双方无异议情况下自动延长本合同期限。合同约定物业服务费的收费标准为每平方米1.3元/月。2017年12月19日，长冠物业公司与南奔物业公司签订《协议》一份，约定长冠物业公司于2017年11月5日将水木春天小区截止2017年10月31日所有的欠费清单交予南奔物业公司，并委托南奔物业公司代为收款。南奔物业公司在庭审中自述其于2018年曾向业主催收欠缴的物业服务费，任玲玲在庭审中予以确认。任玲玲自2016年7月1日起未缴纳物业服务费。南奔物业公司未能在庭前提供证据证明其公摊水电费的收费依据，故在庭审中，一审法院告知南奔物业公司应在庭审后三个工作日内提交诉争房屋的公摊水电费具体明细，南奔物业公司向一审法院明确如未能在期限内提供证据，视为放弃举证权利。南奔物业公司未能在规定的期限内提交上述证据。 因诉争房屋与案号为（2019）闽0503民初2297号一案的诉争房屋均系位于水木春天小区内，故一审法院在庭审中出示2019年3月19日为（2019）闽0503民初2297号一案对水木春天小区所做的勘验笔录及照片、视频，南奔物业公司与任玲玲均对上述勘验材料的真实性予以确认。上述勘验笔录载明水木春天小区存在小区绿化未达标准、公用路灯损坏、多处路灯电线裸露在外、小区部分楼栋入户大堂墙体脱落及部分电灯损坏、5号楼电梯存在穿孔、小区部分区域卫生未打扫、消防设施未及时进行维护、小区门禁系统损坏，小防水栓污水、通往地下室通道无路灯照明、地下、地下室过道随意堆放建筑垃圾div> 一审法院认为，任玲玲虽辩称南奔物业公司与长冠物业公司签订的《协议》并未向其告知，南奔物业公司无权向其收取长冠物业公司担任物管单位期间的物业服务费。但《协议》仅约定长冠物业公司委托南奔物业公司代为收取物业服务费，并非债权转让协议，故南奔物业公司无需履行告知义务。且一审法院向任玲玲寄送本案相关的证据材料包括《协议》，任玲玲签收证据材料并应诉，其已周知《协议》的内容。故南奔物业公司作为长冠物业公司的受托单位，依据双方签订的《协议》的约定，可向任玲玲收取长冠物业公司担任物管单位期间的物业服务费及水电公摊费。任玲玲对南奔物业公司与中超公司签订《“水木春天”A区临时物业服务合同》持有异议，但南奔物业公司已经实际对水木春天小区提供物业管理服务，且经小区所在社区见证，南奔物业公司有权按照长冠物业公司与中超公司签订的《前期物业服务合同》约定的物业服务费收费标准向业主收取其管理期间的物业服务费。综上，因任玲玲自2016年7月1日起至2018年12月31日未缴纳物业费，故对南奔物业公司要求任玲玲支付物业服务费的起止时间的合理部分，予以支持。南奔物业公司可根据《前期物业服务合同》约定的物业服务费收费标准即每平方米1.3元/月向任玲玲收取自2016年7月1日起至2018年12月31日止的物业服务费为117.28平方米×1.3元/月·平方米×30个月=4574元。任玲玲抗辩南奔物业公司没有尽到物业管理职责，经一审法院现场勘验，勘验笔录及照片可证实南奔物业公司物业管理服务存在不到位的情况，故对物业费的收费标准予以适当下调，对任玲玲拖欠的物业管理费4574元按3201.8元予以认定；关于水电公摊费，任玲玲抗辩南奔物业公司未能提供计算依据，亦未能提供相应的依据。因南奔物业公司经通知后未能在指定期限内提交公摊水电费具体明细，视为放弃举证权利，故其未能提供证据证明其向任玲玲收取水电公摊费的依据，故对南奔物业公司关于水电公摊费用的诉求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十一条、第四十二条第一款、第四十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、任玲玲应于一审判决生效之日起五日内向南奔物业公司支付自2016年7月1日起至2018年12月31日止拖欠的物业服务费3201.8元；二、驳回南奔物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由南奔物业公司负担10元，由任玲玲负担15元。 在二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对二审有争议的事实，本院认定如下：南奔物业公司提供了整改函一份，因无法确认该整改函的来源，对该整改函的真实性本院不予确认。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，在2017年11月之前为案涉小区提供物业服务的主体是长冠物业公司而非南奔物业公司。根据长冠物业公司与南奔物业公司于2017年12月19日签订的《协议》，以及南奔物业公司在二审庭审中的自认，长冠物业公司是委托南奔物业公司收取2017年10月31日前案涉小区业主拖欠的物业服务费，而非债权的转移。南奔物业公司以自己的名义起诉请求任玲玲向其支付自2016年7月1日起至2017年10月31日止的物业服务费，违反合同相对性原则，本院不予支持。南奔物业公司自2017年11月1日起至2018年12月31日止确实为水木春天小区提供物业服务，在此期间任玲玲未提出异议，双方形成了事实上的物业服务合同关系。南奔物业公司主张任玲玲应缴纳自2017年11月1日起至2018年12月31日止的物业服务费，于法有据，应予支持。关于任玲玲提出的物业服务质量远达不到四级服务标准的上诉理由，一审法院已经考虑到南奔物业公司提供的物业服务存在瑕疵，判决不予支持南奔物业公司主张任玲玲应支付违约金的诉讼请求并将物业服务费的标准予以下调至70%，任玲玲不得再以此为由要求免除缴纳物业服务费的义务。因此，任玲玲应向南奔物业公司缴纳自2017年11月1日起至2018年12月31日止的物业服务费为117.28平方米×1.3元/月·平方米×14个月×70%=1494元。 综上，任玲玲的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决任玲玲应支付南奔物业公司物业服务费3201.8元错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初5240号民事判决； 二、任玲玲应于本判决生效之日起五日内向福建省南奔物业管理有限公司支付自2017年11月1日起至2018年12月31日止的物业服务费1494元； 三、驳回福建省南奔物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取25元，由福建省南奔物业管理有限公司负担18元，由任玲玲负担7元。二审案件受理费50元，由福建省南奔物业管理有限公司负担36元，由任玲玲负担14元。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡金琪 审 判 员 黄小丹 审 判 员 陈亚生 二〇一九年十一月二十六日 法官助理 庄翊晶 书 记 员 吴彬彬 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。