广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初215号 原告：吴春兰。 委托诉讼代理人：王运甫，广西越洲律师事务所律师。 被告：广西军通投资有限公司，住所地：防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商务区**地块，统一社会信用代码：91450600588627727X。 法定代表人：汤明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘运平，广西万益（防城港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨秀秦，广西万益（防城港）律师事务所律师。 被告：南宁紫豪房地产投资管理有限公司，住所地：南宁市青秀区中泰路9号天健·国际公馆A座905号，统一社会信用代码：914501035640314434。 法定代表人：赵兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱恩平，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁晴，广西精一律师事务所实习律师。 原告吴春兰与被告广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）、南宁紫豪房地产投资管理有限公司（以下简称紫豪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴春兰的委托诉讼代理人王运甫，被告军通公司的委托诉讼代理人刘运平，被告紫豪公司的委托诉讼代理人朱恩平、梁晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告军通公司返还原告购房款268424元，并赔偿原告资金占用损失67106元（资金占用损失按照同期人民银行贷款利率计算，从2013年9月10日起算至2018年9月10日，以后另计），以上合计335530元；2.被告紫豪公司对第一项诉讼请求承担连带返还责任；3.本案诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：被告紫豪公司向原告称是被告军通公司的销售代理商，并向原告销售由被告军通公司开发的防城港CBD（1号地块）房屋。被告紫豪公司告知原告，销售的房屋可以在2015年12月31日前交付，但为达到避税的目的，部分房款先由其收取，以后再冲抵最后一期房款。2013年7月9日，被告紫豪公司在其办公场所向原告提供了空白的《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（以下简称《合作建房合同书》），原告在合同上签字并盖手印，次日，原告按照被告紫豪公司的要求，向其缴纳了115994元，几日后，被告紫豪公司通知原告领取被告军通公司已经盖章的《合作建房合同书》及两张收据，一张是被告军通公司出具的定金5万元收据，另一张是被告紫豪公司出具的65994元收据，被告紫豪公司再次向原告强调，被告紫豪公司收取的65994元是避税款，可以冲抵最后一期的房款。2013年9月10日，原告再次交纳152430元房款，缴款后，到被告紫豪公司处领取了由被告军通公司开出的收据。2015年12月31日，被告军通公司逾期交房，2018年7月份，原告收到广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）的违约风险提示通知，经与被告军通公司联系，才被告知被告紫豪公司收取的所谓避税款65994元不是房款。被告军通公司逾期交房已快达三年，已经严重违反合同的约定，因此，原告于2018年9月30日向被告军通公司发出了解除合作建房的通知。原告认为，被告紫豪公司是被告军通公司的销售代理商，被告紫豪公司采取欺骗的方式诱导原告签订了《合作建房合同书》，并且被告紫豪公司在履行合同的过程中根本违约，对于原告已经缴纳的款项及损失，两被告应当承担连带偿还责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。 被告军通公司辩称，一、原告属于合同违约方，没有合同解除权，即使享有合同解除权，其行使解除权也超过法定的除斥期间。根据《合作建房合同书》第九条第二款明确约定“除双方协商同意解除合同或变更合同外，开发商可据实予以延期；2.在交房时，如买受人未付清房款，则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起10日内”，本案中，原告在没有付清购房款之前，其无权要求被告交房，故原告作为违约方，没有合同解除权。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，原告声称被告从2015年12月31日开始逾期交房，按上述司法解释规定，原告行使合同解除权也应当在一年内行使（即应当在2016年12月31日前行使），逾期不行使，解除权消灭；二、《合作建房合同书》是双方真实意思表示，且合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，《合作建房合同书》的目的并非无法实现，双方应当按约定继续履行；三、原告诉称其向被告紫豪公司支付的65994元款项，被告军通公司对此毫不知情，也没有收到该款项，原告要求被告军通公司退还该款没有事实和法律依据。 被告紫豪公司辩称，原告主张被告军通公司向其连带返还购房款及支付利息，并要求被告紫豪公司承担连带责任没有事实和法律依据。第一，本案已经超过诉讼时效。2013年7月11日，原告通过被告紫豪公司与被告军通公司签订了真实有效的合同，被告紫豪公司已完成居间服务。原告现在才向法院主张权利，要求被告紫豪公司承担返还责任已经超过了诉讼时效；第二，被告紫豪公司与原告是居间关系，原告与被告军通公司才是商品房买卖合同关系，现原告起诉的是商品房买卖合同关系，被告紫豪公司不是该商品房买卖合同关系的主体，因此被告紫豪公司不是本案适格的被告；第三，被告紫豪公司已经促成原告与被告军通公司签订《合作建房合同书》，被告紫豪公司已经完成居间事务，有权要求原告支付居间报酬；第四，被告紫豪公司在居间服务过程中，没有任何过错。原告对《合作建房合同书》内容都是知情的，被告紫豪公司没有隐瞒任何信息。被告军通公司与原告之间签订的《合作建房合同书》合法有效，原告无权解除合同；第五，原告主张被告紫豪公司在2013年采取欺诈的方式诱导原告与被告军通公司签订《合作建房合同书》，现要求解除合同，已超过合同撤销的除斥期间。综上，请求法院驳回原告对被告紫豪公司的起诉。 本院经审理认定事实如下：2013年7月10日，原告（乙方）与被告军通公司（甲方）签订一份《合作建房合同书》（编号：1-9-1712），约定原告购买被告军通公司与开发商富乐华公司合作建房的位于广西防城港市交汇处防城港ＣＢＤ（1号地块），建筑面积为109.99平方米，每平方米单价为6134.79元，总金额为674766元；《合作建房合同书》第二条合作建房销售依据约定，……本次职工市场运作方式建房参照合作建房建设管理有关规定执行，并在开发商完成本组团预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续，……，开发商并将于2014年6月30日前完成合作建房预售许可证办理。《合作建房合同书》第七条付款方式及期限约定：第一次：签订本合同当日交清首期房款为5万元；第二次：签订本合同之日起30日内补齐至合同总房款30%的房款，计152430元；第三次：在本合同项目建设至±0.00时，乙方再交付合同总房款20%的房款，计134953元；第四次：在签订《商品房买卖合同》时补齐总房款的50%，且乙方选择向银行申请按揭贷款的方式支付余款；《合作建房合同书》第八条乙方违约责任约定，乙方应按合同第七条约定的时间按时缴纳合作建房款，如未按合同规定的时间付款，按下列以下方式处理：1.乙方超过规定时间三日仍不能按合同足额交纳购房款的，视为其中途违约，且乙方同意将其已交纳的购房款作为违约金支付给甲方（即甲方无需退还乙方已缴纳的购房款），本合同自动解除。2.乙方在本协议签订后，乙方不能以任何理由提出退房或拒绝签订《商品房买卖合同》，如提出的，已交房款作为违约金支付给甲方，本合同自动解除；《合作建房合同书》第九条交付期限及条件约定，开发商应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收，并符合本合同约定的合作建房交付乙方使用。双方约定：在交房时，如买受人未付清房款（含银行按揭贷款未发放及贷款额不足应付房款的），则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起到10日内；《合作建房合同书》第十条开发商逾期交房的违约责任约定，除本合同第九条规定的特殊情形外，开发商如未按本合同规定的期限将该合作建房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，开发商按日向乙方支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，乙方有权退房。乙方退房的，开发商须在提出退房要求之日起90日内将乙方已付款及按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息退还乙方，并按总价款的2%赔偿乙方损失。乙方应配合开发商办理退房的有关手续。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，开发商按日向乙方支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。《合作建房合同书》还对其他事项作了约定。2013年7月10日，被告紫豪公司向原告出具一张《收据》（编号：0102655），表示收到原告交来防城港ＣＢＤ北部湾服务费65994元；2013年7月10日，被告军通公司向原告出具两张《收据》（编号分别为：0018406、0117237），表示收到原告交来防城港ＣＢＤ项目1号地块合作建房定金5万元、30%合作建房款余款152430元。 另查明，2018年7月23日，富乐华公司向原告出具《关于前来办理补齐剩余购房款并换签及违约风险提示的通知》，通知原告在接到本通知后7个工作日内与富乐华公司取得联系并确认付款方式且在2018年9月30日前到防城港市中央商务区北部湾财经中心办理补齐剩余购房款及换签《商品房买卖合同》手续。如未按上述约定日期与富乐华公司联系并确认余款支付方式及换签《商品房买卖合同》的，视为原告已拒绝继续履行合同，富乐华公司有可能行使相应权利，解除《合作建房合同书》，并将已交房款作为违约金予以没收，将房屋另行出售。2016年6月15日，富乐华公司取得案涉商品房的《商品房预售许可证》。 本院认为，原告与被告军通公司之间签订的《合作建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款,依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收取购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定,应属商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”的规定，本案中,开发商富乐华公司在起诉前已经取得涉案房屋的预售许可证,该合同有效。关于原告要求被告军通公司返还购房款并赔偿资金占用损失的问题。原告与被告军通公司签订的《合作建房合同书》是当事人的真实意思表示，且内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。原告主张已向被告军通公司支付购房款268424元（其中包含原告向被告紫豪公司支付的65994元），但被告军通公司仅认可收到原告的购房款为202430元，被告紫豪公司认可收到原告交来65994元，并辩解该笔款项并非案涉商品房的购房款，而是被告紫豪公司向原告提供居间服务收取的服务费，结合被告提供给原告的收据，本院认定原告向被告军通公司支付的购房款为202430元。原告与被告紫豪公司关于款项65994元的纠纷，不在本案审理范围，本院在本案中不予处理，原告可另行诉讼主张相应的权利。根据《合作建房合同书》第九条交付期限及条件关于“双方约定：在交房时，如买受人未付清房款（含银行按揭贷款未发放及贷款额不足应付房款的），则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起到10日内”的约定，被告军通公司已向原告履行通知办理补齐剩余购房款及换签《商品房买卖合同》手续的义务，原告在未付完全部购房款的情况下，以被告军通公司逾期交房为由向被告军通公司发出解除《合作建房合同书》的通知，该行为不产生解除合同的法律效力，因《合作建房合同书》并未解除，原告与被告军通公司应继续履行合同相应的义务，故原告要求被告军通公司返还购房款并赔偿资金占用损失的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。 关于被告紫豪公司提出原告对其的诉讼请求已过诉讼时效的问题。本案案由为商品房预售合同纠纷，因《合作建房合同书》并未解除，原告基于《合作建房合同书》解除后要求被告紫豪公司对被告军通公司返还购房款及支付资金占用利息的债务承担连带责任的诉讼时效并未开始起算，故原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。原告主张两被告存在委托销售代理关系，被告紫豪公司应对被告军通公司的债务承担连带责任，但其未提交相应证据予以佐证，两被告对原告的主张也不予认可，且原告作为违约方无权要求被告军通公司返还房款以及支付资金占用损失，故对原告要求被告紫豪公司对被告军通公司的债务承担连带责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告吴春兰的诉讼请求。 案件受理费6332.95元，公告费700元，两项共计7032.95元，由原告吴春兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状六份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费6332.95元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审 判 长  王 丽 人民陪审员  潘泽耀 人民陪审员  苏丕雄 二〇一九年十一月二十七日 书 记 员  庞 剑