成都市武侯区人民法院 行 政 判 决 书 (2004)武侯行初字第18号 原告何绪洲等211人（名单附后）。 诉讼代表人何绪洲，男，汉族，1947年8月27日出生，住武侯区。 诉讼代表人林犀，男。汉族，1940年10月9日出生，住武侯区。 诉讼代表人代学如，男，汉族，1938年6月15日出生，住武侯区。 诉讼代表人林永恩，男，汉族，1938年4月19日出生，住武侯区。 委托代理人张光和、阳弘坤，四川成都世纪协和律师事务所律师。 区房局武侯区房地产管理局。住所地：成都市一环路。 法定代表人陈增林，该局局长。 委托代理人程燕，该局工作人员。 委托代理人张涛，该局工作人员。 何绪洲等211人（以下简称原告）诉武侯区房地产管理局（以下简区房管局）不履行法定职责一案，本院于2004年6月17日受理后，依法组成合议庭,于2004年7月22日公开开庭审理了本案，原告的诉讼代表人何绪洲、代学如、林犀、林永恩，被告区房管局的委托代理人程燕、张涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，其系交大花园广厦小区的业主及物业使用人,广厦小区自1995年建成投入使用至今一直由交大中烨房地产开发公司(以下简称中烨公司)单方指定的无资质的交大花园物业管理公司(以下简称花园公司)进行物业管理,该公司在管理活动中进行了大量违法违规的活动,原告多次向区房管局投诉,但区房管局未依法履行监督管理职责,使原告投诉的问题未得到处理,故请求法院判令区房管局依照《物业管理条例》及有关政策法规之规定,履行监督管理职责,监督开发商和物业公司限期移交工程竣工验收技术档案资料，依法查处中烨公司、花园公司的违法违规行为。 区房管局答辩称，该局对原告的投诉事项均已作了处理,首先,对于花园公司不向广厦小区业主委员会移交资料一事,该局于2003年5月20日接到投诉后即进行过协调,并于2003年11月5日组织中烨公司、花园公司向业主委员会进行了移交。后业主委员会认为资料存在不完整和虚假的问题,区房管局又多次协调，数次发函要求中烨公司、花园公司按照《物业管理条例》规定的范围和期限移交；其次，区房管局就花园公司无资质从事物业管理活动一事也多次进行协调，并函告花园公司完善手续,依法进行物业管理活动。现该局行政执法中队也已对此事立案调查，但花园公司已注销，无处罚对象；第三，原告反映的未办理房产土地证、小区长期处于无合同管理状态、违法出卖小区公共绿地、物管服务差等22个问题，仅有资料移交和无合同管理两项属该局职能范围，其余问题分别属其他部门管理或依物管合同处理，故该局并无不履行法定职责的行为,请求法院驳回原告的诉讼请求。 本案的争议焦点是：区房管局是否对原告关于物业资料移交、花园公司无资质管理及其他投诉事项履行了法定职责。 原告为支持其主张，当庭举证如下： 1、身份证269份、产权证222份及武侯区晋职辖区晋阳社区居委会的《证明》，用以证明原告均系交大花园广厦小区业主及物业使用人；区房管局质证认为一个自然人尽管拥有数套房子，也只能算一个原告，故原告人数不准确。。 2、广厦小区业主委员会2003年8月26日给区房管局的《投诉》，内容为：花园公司无资质进行管理达7年之久，希望区房管局进行调查。区房管局质证认为未收到过此投诉。 区房管局为支持其主张，当庭举证如下： 1、《关于督促中烨房地产开发公司向业主委员会办理移交的报告》，用以证明原告于2003年5月20日向其反映过中烨公司未按规定移交资料的问题。 2、2003年7月26日区房管局给交大智能物业管理有限公司（以下简称智能公司）的《关于交大花园广厦小区物业管理移交的函》，内容为希望智能公司做好与广厦小区业主委员会的资料移交工作。 3、《交大花园广厦小区物业移交协调会议纪要》，内容为2003年7月31日区房管局组织召开了协调会，中烨公司、花园公司与广厦小业主委员会就物业移交工作达成四项共识，移交工作定于2003年8月4日开始。 4、2003年9月4日的《资料交接会议纪要》，内容为第一次移交工作因资料不齐等原因未能进行。 5、2003年9月8日中烨公司的《情况说明》，内容为由于广厦小区是以前开发销售的房屋，不具备《物业管理条例》规定移交的4种资料中的第2、3项资料，故无法提供，且广厦小区主委员会要求其移交的资料范围超出了《物业管理条例》的规定。 6、《关于交大花园广厦小区住宅物业移交工作中出现的问题的请示》，内容为区房管局于2003年9月24日就移交工作中的物业资料移交时限、移交资料的范围、标准和对物业资料的管理责任等三个问题请示市房管局。 7、2003年11月5日的《广厦小区工程资料清单》，载明当天移交资料的内容。 区房管局提交以上证据，用以证明该局在2003年5月20日接到原告关于中烨公司和花园公司不移交资料的投诉后，开展了协调和指导工作，双方已进行了资料移交。 8、《物业管理科来访、来信处理登记册》，内容为2004年1月9日广厦小区业主委员会委员何绪洲到区房管局反映物业公司移交的资料不全，且有假图纸，要求物业管理科进行处理，科室处理及回复意见是“物业管理科无能力对资料的真假进行鉴定，如果开发、物业公司提供假资料，请向有处罚权的部门反映。开发、物业两公司的移交如不完善，我科已与两公司联系，要求其与业主委员会协作完成资料移交”。 9、2004年6月14日区房管局给中烨公司和花园公司的《关于交大广厦小区物业管理有关资料移交的函》，内容为因广厦小区业主委员会反映移交资料不全及有虚假资料的问题，要求两公司将广厦小区建设资料在7个工作日内向该业主委员会移交。 10、2004年6月17日广厦小区业主委员会给区房管局的《对武侯区房管局“关于交大广厦小区物业管理有关资料移交的函”的意见》，内容为区房管局应严格按《物业管理条例》等法规的规定限期中烨公司和花园公司移交完整准确的竣工验收技术档案等物业管理的相关资料。 11、2004年6月17日广厦小区管理处给广厦小区业主委员会的《函》，内容为小区管理处已将现有的工程资料于2003年11月5日移交给了业主委员会，为完善小区工程资料，请业主委员会协助其一起到相关部门查询。 12、2004年6月18日广厦小区业主委员会给中烨公司和花园公司的《函》，内容为小区管理处不是移交主体，要求两公司依法移交有关资料。 13、2004年6月25日中烨公司、交大智能公司给区房管局的《回复》，内容为鉴于其与广厦小业主委员会对移交资料的范围意见分岐较大，望区房管局出面协调。 区房管局提供以上证据用以证明其在物管资料移交后仍在协调、指导。 14、武侯区纪委2003年11月17日转给区房管局的关于区房管局不处罚花园公司无资质管理的投诉信。 15、区房管局2003年12月12日给区纪委的《关于反映交大花园物业公司问题的回复》，内容为该局查明花园公司自2002年起系无资质管理，该局对此问题正在依法处理中。 16、2004年5月27日的《关于加强交大花园物业管理工作的函》，内容为区房管局要求花园公司按照《物业管理条例》的规定，尽快完善物业管理资质手续。 17、2004年6月4日智能公司给区房管局的《回函》，内容为花园公司与智能公司均系西南交大新技术开发公司的子公司，现花园公司由智能公司合并的工作正在办理。 18、区房管局2004年6月2日给广厦小区业主委员会的《关于尽快召开业主大会会议确定物业公司对交大花园广厦小区进行管理的函》，内容为希望广厦小区尽快选聘新的物业管理公司。 19、广厦小区业主委员会2004年6月9日的《致武侯区房管局的答复》，内容为因原物业管理混乱，使小区存在公用配套设施产权不明等问题，故不宜开展选聘新的物业公司的工作。 20、2004年6月16日的武房监通字（2004）072号《调查通知书》，内容为区房管局要求花园公司于2004年6月17日携带办理资质证书的有关材料到区房管局房政监查科接受调查。 21、2004年6月18的《关于交大智能物业吸收合并交大花园物业的函》，内容为智能公司致函区房管局，称花园公司已于2004年6月14日正式注销，其资产及业务由智能公司继承。 22、《外商投资企业注销登记申请书》、《外商投资企业注销申请事项》，内容为花园公司申请注销的事由、批准机关、时间等。 区房管局提供以上证据用以证明其已对花园公司无资质一事进行了调查，现该公司主体已消亡，无处罚对象。 原告对上述证据质证认为，对证据1、10、12予以认可，证据2－9、11、13系区房管局单方面制作，故不予认可，证据17因原告未收到过，故不予认可，证据14－16、18－22系在诉讼过程中形成的，不具有证明力。 本院对双方当事人认可的证据予以确认，对其余证据作如下分析： 原告提交的证据1，因本案诉讼的焦点是区房管局是否履行了对物业管理活动的监督管理职责，有权对此提起诉讼的主体应当是接受物业管理的不动产的业主及物业使用人，故原告身份应当由身份证及能证明业主及物业使用人身份的有效证据予以确认，经本院核对，符合符合起诉条件的原告为211人。对于证据2，由于原告不能证明2003年8月26日的《投诉》送达了区房管局，故该证据不能作为本案的证据使用。 区房管局提交的： 证据2，因该证据的函告对象是智能公司，而小区的物管公司是花园公司，故此证据与本案无关联性，不能作为本案的证据使用。 证据3、7，此两份证据上均有广厦小区业主委员会的盖章，原告未能举证明盖章是虚假的，故该两份证据可作为本案的证据使用。 证据4，因该纪要上无所有参会部门的签字盖章，原告又不予认可，无法判断其真实性，故不能作为本案的证据使用。 证据5反映的是中烨公司与广厦小业主委员会在资料移交过程中的分岐，与原告的陈述及证据8能相互印证，且与本案有一定关联性，故可作为本案的证据使用。 证据6、8、9分别系区房管局依职权制作的公文和在履行职务过程中形成的书证，具有真实性、合法性，且与本案有关联性，可作为本案的证据使用。 证据11与原告认可的证据12相印证，是函与复函的关系，可作为本案的证据使用。 证据13产生于原告起诉之后，不能作为本案的证据使用。 证据14－16，系国家机关在履行公务过程中形成的书证，具有证据所必须的真实性和合法性，且与本案有关联性，可作为本案的证据使用。 证据17、18、19与本案无关联性，不能作为本案的证据使用。 证据21，因智能公司无资格证明其他企业主体是否存在，故该证据不能证明花园公司已被注销。 证据22源自工商档案，其真实性和合法性应予以确认，但此两份证据只能证明花园公司已申请注销，不能证明工商局已经予以注销，其主体已消亡。 另，原告及区房管局当庭均陈述原告于2003年5月18日就中烨公司未按规定办理房产土地证，花园公司长期无合同管理强行出租产权有争议的房产、侵占小区占道停车费、出卖小区公共绿地等22个问题向区房管局进行过投诉。对当事人一致的陈述本院予以认可。 根据上述有效证据，本院认定： 2003年5月20日，广厦小区业主委员会向区房管局反映广厦小区的开发商中烨公司和进行物业管理的花园公司未按有关规定向业主委员移交物业管理资料，请区房管局加大督促力度。2003年7月31日，区房管局组织花园公司、中烨公司和广厦小区业主委员召开了物业移交协调会，各方达成共识：广厦小区业主委员会应将要求移交的物业档案资料明细列出并交给花园公司、中烨公司，两公司在15个工作日内将应交的资料进行整理移交，移交工作从2003年8月4日开始等。2003年11月5日，在区房管局监督下，中烨公司、花园公司与广厦小区业主委员会进行了资料移交。2004年1月9日，广厦小区业主委员会委员何绪洲到区房管局反映中烨公司、花园公司移交假资料，要求区房管局对移交工作限定期限，并对物业公司移交假资料的行为进行处理。区房管局现场答复其无能力对资料的真伪进行鉴定，如开发、物业公司提供假资料，应向有处罚权的部门反映，移交不完善的问题由区房管局进行协调。2004年6月14日，区房管局函告中烨公司、花园公司，限其在7个工作日内向广厦小业主委员会移交建设资料。 2003年11月17日，武侯区纪委将广厦小区反映区房管局对花园公司无资质进行物业管理的行为不予处理的信访材料转交区房管局。区房管局于2003年12月12日答复区纪委，经查确认花园公司自2002年起系无资质管理，该局正在依法处理中。2004年5月27日，区房管局要求花园公司尽快完善物业管理资质手续，规范管理行为，同年6月16日，区房管局向花园公司发出武房监通字（2004）072号《调查通知书》要求其于2004年6月17日携带办理资质证书的有关材料到区房管局接受调查。 2003年5月18日，广厦小区业主委员会向区房管局反映中烨公司未按规定办理房产土地证，花园公司长期无合同管理、强行出租产权有争议的房产、侵占小区占道停车费、出卖小区公共绿地等22个问题。 本院认为，本案的发生和发展跨越了《物业管理条例》实施的时间，该条例及之前的部门规章、地方性规章应作为本案的审理依据。《物业管理条例》第五条第二款规定“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”，建设部《城市新建住宅小区管理办法》第三条“房地产行政主管部门负责小区管理的归口管理工作”，《四川省城市住宅物业管理暂行办法》第四条规定“省人民政府建设行政主管部门和市、州、县人民政府、地区行政公署确定的房地产行政主管部门是同级人民政府、地区行政公署物业管理主管部门，对本行政区域内住宅物业管理活动实施监督、指导”。故区房管局对原告就物管活动中出现的问题的投诉负有法定监督管理、指导职责。 关于区房管局对原告就资料移交问题的投诉是否履行了法定职责的问题，本院认为，房管部门对物管活动的管理、指导职责应当包括对物管活动的规范性管理和提供专业问题的技术帮助。本案中，尽管2003年11月5日中烨公司、花园公司向广厦小业主委员会移交了资料，但因移交双方对资料范围及真伪发生争议，并向区房管局进行了反映，区房管局应当善尽管理职责，根据《物业管理条例》第二十九条“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四)物业管理所必需的其他资料。物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”的规定，对移交资料的范围进行明确，并按合法途径对资料的真伪进行鉴别，对确有提交虚假资料的行为人有权予以行政处罚，但区房管局以无能力对资料真伪进行鉴定为由怠于履行管理职责，致使原告与中烨公司、花园公司的争议一直处于待决状态。另，根据行政合理性原则，除法律法规有明确规定外，行政机关应在合理期限内为具体行政行为，区房管理局虽于2004年6月14日作出的限期中烨公司、花园公司移交资料的行政行为，但距原告向区房管局反映资料移交中出现的移交范围和真假资料之争已达5个月之久，违背了行政合理性原则，而且对移交资料的范围、资料的真伪均未作出明确的认定，区房管局作出的限期移交的行为并不能使原告投诉的问题得到有效解决，故区房管局对原告就资料移交问题的投诉未履行法定职责。 关于区房管局对原告就花园公司无资质管理的投诉是否履行了法定职责的问题，本院认为，《物业管理条例》第六十条对无资质管理的行为的处理已作了明确规定：“未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款”，但区房管局在2003年12月12日已认定花园公司自2002年起系无资质管理的情况下，直至2004年5月27日才作出回应，内容也仅是要求花园公司完善资质、规范管理，6月16日又要求其接受调查，客观上默许了花园公司的无资质管理行为，并放任了该行为的延续，故区房管局未根据《物业管理条例》规定对花园公司进行行政处罚的行为系未履行法定职责。 关于区房管局是否对原告投诉的中烨公司未按规定办理房产土地证、花园公司强行出租产权有争议的房产、侵占小区占道停车费、出卖小区公共绿地、长期无合同管理等22个问题是否履行了法定职责的问题，本院认为，原告所称中烨公司未按规定办理房产土地证的问题不属区房管局的职能范围，原告所称的花园公司强行出租产权有争议的房产、侵占小区占道停车费等问题属民法调整范围，原告可通过民事诉讼途径进行救济，其余有关花园公司在物管活动中的违法违规行为，因花园公司不具有从事物业管理活动的资质，区房管局应当及时予以处罚，并指导业主委员会选聘合法的物业管理公司，通过订立规范的物业管理合同，按照合同约定处理业主和物业管理企业之间因履行合同出现的纠纷。 综上，区房管局对原告的投诉有怠于指导、管理的行为，已构成不履行法定职责，根据《中华人民共和国行政行政诉讼法》第五十四条第一款第（三）项、最高人民法院《关于执行《中华人民共和国行政行政诉讼法》若干问题解释》第三十九条第一款、《物业管理条例》第五条、第二十九条、第六十条、《城市新建住宅小区管理办法》第三条、《四川省城市住宅物业管理暂行办法》第四条、第二十二条、第二十三条之规定，判决如下： 一、武侯区房地产管理局于本判决生效之日起六十日内限期交大中烨房地产开发公司、交大花园物业管理公司按《物业管理条例》第二十九条确定的范围移交相关资料。 二、武侯区房地产管理局于本判决生效之日起六十日内依法对交大花园物业管理公司无资质管理行为进行查处。 本案案件受理费50元，其他诉讼费150元，计200元由武侯区房地产管理局。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长  曾 艳 代理审判员  王俊波 人民陪审员  赖家新 二〇〇四年九月十五日 书 记 员  赵 勇 附原告名单（211人）： 孙继平杨正立喻文祥周君辉蒲运祝罗乙桑 **李玉华郭姣姣范爱仲高涵林萍 王名琼王名书赵学琼赖启蓉侯刚杨霞 钟先璋刘万琼杨荣惠戴哲学郭培媛吴传英 张显慧游英聂宗琍覃胜芳旷文长黄英 兰阳满圆红胡志建左志松钟英周长虹 杨志焕王爱林冯晓梅何绪洲郭光润唐志强 樊黎廖常科杨皓麟周玉芳李刚李俊杰 伍金蓉李莉周海峰黄燕刘清华熊伯清 杨玲邱树先**傅世伦毕凌王汉源 曾于飞白美琪李宾李良君郭亨才万晓艳 陈跃南陆绍琼巫兴连张天文黄宏英吉怀进 徐守治彭力文高蔚蓝王诗维蒲宏玲傅兆琼 欧纯秀洪能为卿胜国任德华郭帮奎黄刚 方秀英青明生罗兵苏绍群陈静任利梅 朱焕生亢翌肖敏叶晓飞邓学贵罗兴明 杨文军杨敏陈国芳蒲生文孟宪臣陈仁秀 曾德媛杨丽华张和光杨镇维孙海国魏群英 张集付兆玲杨先义胡碧全朱小英刘昌发 吴媛媛张汉玉戴哲华戴作明林大秀李元广 张海波唐步祺邓贻皓李伟谢仪张林 李莉梅丽陈齐高文娟王笔辉张黎 林犀颜其发凌声平彭家理李国洋徐伟 童陈芸朱逵刘翠蓉谢高峰黄启林范如兰 龚兆蓉高怀文罗凤王学成陈莺黄颐 樊亦圃李琼张军王杰郭春华杨仲学 李伯英李军马恩凤赵平周德荣毛开碧 杨云清刘福丽陈启锐张燕李伟丁先年 郭伟鄢伟景涛田凤清张一瑜朱文婷 陈英能鲜文孝姚阳王水娟王晓俊汪国川 李春艳**马倩晏翔童陈斐张利 谢圳卢冉珂庞庆苟萌沈平周泊 张霞谢昊马天兵冯劲松陈忠愚石兵 冉军张尚芳曾艳樊幼圃韩昌碧龚方珍 康德华黄诚许德张永久李萍周延明 张先进