江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0382民初1186号原告：邳州市铁富镇镇中村民委员会，住所地，邳州市铁富镇镇中村。法定代表人：黄立群，该村主任。委托诉讼代理人：吕文靖，江苏彭淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯仰伟，江苏徐淮律师事务所律师。被告：徐州华洋轮胎有限公司，住所地，邳州市铁富镇工业园区。法定代表人：冯仰超，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨军，邳州市官湖法律服务所法律工作者。原告邳州市铁富镇镇中村民委员会诉被告徐州华洋轮胎有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年7月3日、12月14日、12月27日公开开庭进行审理。原告邳州市铁富镇镇中村民委员会委托诉讼代理人吕文靖、冯仰伟到庭参加诉讼，初次庭审，被告经本院公告传唤未到庭参加诉讼，后期庭审被告徐州华洋轮胎有限公司委托诉讼代理人杨军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邳州市铁富镇镇中村民委员会向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原被告之间的土地租赁合同。2、判令被告返还承租原告的土地，并将土地恢复原状；3、被告承担诉讼费。事实及理由：2010年4月18日，被告经当时的法定代表人骆家逢之手与原告签订土地租用合同书。双方约定：原告将位于铁富镇工业园区大元电机厂西侧的18.2亩土地出租给被告建厂使用，租金前五年为500元/亩，以后每五年增长一次，每次增幅10%，租期30年。应于每年10月1日前付清下一年的土地租金。并约定在合同租赁期间，如需要出租及转让应当和原告协商，否则视为违约。现被告因拖欠租金多年，且未经原告许可擅自将租赁土地转卖他人，所剩土地已不足18亩。被告已经构成违约。原告曾多次去被告公司要求处理相关事宜，但是被告已经停产，公司空无一人，无奈，原告起诉要求判如所请。被告徐州华洋轮胎有限公司辩称：原告要求解除合同不具备法定解除情形，其主张不应支持。首先被告虽然拖欠租金，但不符合合同法第九十四条解除合同的规定，原告可以按照合同约定要求被告支付租金并承担违约损失，且被告愿意支付拖欠租金及利息损失；其次原告称被告擅自转租土地和事实不符，被告租赁原告18.2亩土地，2011年8月11日被告法定代表人骆加逢和张希鑫签订分割协议，分割8.2亩为张希鑫使用，是获得原告许可的，在2011年7月27日被告和原告重新签订了土地租赁协议，确定了用地为10亩，张希鑫就8.2亩土地和原告也签订了协议。因此在这一点上被告并未违约。原告为证明其主张向本院提供：1、2010年4月18日原被告签订的土地租赁合同，证明原被告主体适格。2、土地规划，证明出租土地性质属于工业用地，签订合同时尚未批转为工业用地。3、2011年8月11日骆加逢与张希鑫签订的协议、2012年3月16日王之业与张希鑫签订协议，证明被告将其承租的8.2亩土地转租他人的事实。关于该8.2亩土地，原告在本案中不要求被告返还。4、鉴定意见书，诉讼中经法院委托，原告申请对被告公司在涉案承包土地上的固定资产进行了鉴定评估，经江苏广大资产评估有限公司鉴定，于2017年10月30日出具评估意见，认定被告徐州华洋轮胎有限公司场内建筑物品及附属设施评估价值为915450元，原告支出鉴定费11000元。被告对原告证据质证意见：对原告提供证据的真实性无异议，土地租赁合同证明被告是按照合同约定使用土地，土地也是工业用地，因此双方之间的合同是合法有效的，关于转出的8.2亩土地，相关土地已经办理了相关审批手续，转让协议也是经过村里认可。关于鉴定报告，认为缺乏客观公正性，被告不认可，且被告未参与鉴定机构选择，评估被告资产没有经过被告同意，属于强行评估，评估机构没有将场内机械设备纳入评估范围，被告为生产企业，评估机构选择成本法进行评估没有考虑企业是生产企业，对资产评估折旧率适用缺乏依据，且折旧率过高。关于鉴定费，被告不应承担，鉴定费被告不认可。被告向本院提供2011年7月27日原告和骆加逢、张希鑫分别签订的土地租赁合同书复印件，证明8.2亩土地转租是经过原告同意的。原告对被告证据认为是复印件，真实性无法确定，认为即便真实，也不能证明被告未违约。综合法庭调查，可以认定如下事实：2010年4月18日原被告签订土地租赁合同书，约定原告同意将涉案的18.2亩土地出租给被告建厂使用，前五年租金500元/亩，以后五年增长一次，每次增幅10%，租期30年，于每年10月1日前付清下一年租金。合同签订后，原告依约定将涉案土地交付被告使用，合同履行过程中，于2011年被告将原18.2亩土地中的8.2亩土地转让给案外人使用。被告使用租赁土地期间，租金正常交到2014年，2015年4月之后的租金被告一直未缴纳，自此期间，被告的轮胎厂出现经营问题，资产被多起案件的权利人查封，企业处于停产状态，企业大门长期紧锁，企业未有恢复生产的迹象。原告遂以被告违约为由要求解除合同。关于被告因建厂投资的固定资产问题，原告同意进行补偿，在诉讼中，原告对被告在租赁土地上的固定资产进行了评估，经鉴定，被告徐州华洋轮胎有限公司场内建筑物品及附属设施评估价值为915450元，原告愿意按照评估价值对被告进行补偿。本院认为：原被告签订的土地租赁合同系双方真实意思表示，原告为响应政府号召支持地方经济发展，将土地出租给被告进行生产经营，以促进地方经济发展为目的，被告租用土地目的也是为了生产经营需要，合同生效后，双方均应按照合同约定履行各自义务，被告应当积极发展企业以繁荣地方经济，并及时缴纳租金。但是，被告在履行过程中，因经营出现问题，自2015年4月起即长期拖欠原告租金，且企业也持续处于停产状态，企业资产也被众多案件权利人申请查封，企业一直未有恢复生产迹象，被告的行为已经构成严重违约，且致使原告合同目的无法实现，原告在无法联系被告的情况下通过诉讼方式要求解除合同符合合同法第九十四条之规定，应予准许。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此原告主张被告除了已经转租给他人的8.2亩土地外，被告实际占用部分的10亩土地恢复原状并返还原告的主张，予以支持。关于被告在涉案土地上的固定资产投资，在诉讼过程中已经由法院委托鉴定评估，被告虽对评估报告持有异议，但未提供充足证据推翻原告主张，且鉴定系在诉讼环节中由法院委托具备鉴定资质的第三方出具的评估报告，具有客观性，原告同意在解除合同后按照评估价格补偿被告固定资产投资的主张不违反法律规定，因此原告的主张可以支持。被告抗辩不同意解除合同，依据不足。关于双方合同中的8.2亩土地问题，因双方对土地转给他人的事实均已知情，且原告在诉讼中明确表示对该部分土地不在本案中主张权利，因此不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十四条、第二百二十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决如下：一、原告邳州市铁富镇镇中村民委员会与被告徐州华洋轮胎有限公司关于涉案十亩土地的租赁合同关系解除。二、原告邳州市铁富镇镇中村民委员会于本判决生效之日起三十日内按照评估价格补偿被告徐州华洋轮胎有限公司在涉案土地上投资的固定资产现金价值915450元。三、被告徐州华洋轮胎有限公司于本判决生效之日起三十日内将涉案十亩土地恢复原状并返还原告邳州市铁富镇镇中村民委员会。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告徐州华洋轮胎有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  冯宪勇代理审判员  闫良芳人民陪审员  于峰民二〇一八年一月十七日书 记 员  石玉峰