贵州省六盘水市六枝特区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0203民初2738号 原告：六盘水德鸿物业有限公司六枝分公司，住所地六盘水市六枝特区那平路与矿业路交汇处阳光花园小区，统一社会信用代码915202035519394443。 代表人：毛昊天，该公司经理。 委托诉讼代理人：李忠洪，男，该公司业务经理。 委托诉讼代理人：杨立群，女，该公司玲珑居项目负责人。 被告：朱兴友，男，1975年5月19日生，汉族，个体户，住六枝特区。 原告六盘水德鸿物业有限公司六枝分公司（以下简称“德鸿公司”）与被告朱兴友物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德鸿公司的委托诉讼代理人李忠洪、杨立群、被告朱兴友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告德鸿公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决被告朱兴友支付原告物业管理服务费4974.82元，并支付恶意拖欠物业费的违约金28416.40元（违约金计算至2019年8月15日）；二、2019年8月15日之后的违约金支付至全部款项付清为止。事实和理由：被告朱兴友在六枝特区创海·玲珑居（以下简称“玲珑居小区”）4-1-2-2居住，住房建筑面积117.87平方米，约定了物业费每平方米每月0.60元，每年物业费应支付848.66元，水电公摊费每户每月8.00元，每年应支付96.00元。被告与重庆雾龙物业管理公司六枝分公司（以下简称“雾龙物业分公司”）签订《小区物业管理服务合同》，约定了收费标准及支付方式。被告于2012年4月10日到重庆创海房地产开发有限公司六枝分公司办理了接房手续，2012年4月25日起开始缴纳物业费，被告于2012年4月25日至2013年4月24日期间向物业公司缴纳了应缴纳的物业费，但从2013年4月25日开始就再未缴纳物业费。2015年4月1日原告与雾龙物业分公司签订《协议》，由原告接管玲珑居小区物业项目。原告接管后，认真履行物业管理服务义务，对被告拖欠的物业费，经原告多次催收且在玲珑小区张贴通告，被告均拒绝支付。原告于2018年9月1日被迫退出小区物业管理。被告拖欠物业费及违约金的明细如下：1、被告2013年4月25日至2014年4月24日拖欠物业费848.66元，水电公摊费60.00元，合计908.66元，违约金按合同约定每日0.5%计算至2019年8月15日，计1936天，合计8795.83元；2、被告2014年4月25日至2015年4月24日拖欠物业费848.66元，水电公摊费60.00元，合计908.66元，违约金按合同约定每日0.5%计算至2019年8月15日，计1571天，合计7137.52元；3、被告2015年4月25日至2016年4月24日拖欠物业费848.66元，水电公摊费96.00元，合计944.66元，违约金按合同约定每日0.5%计算至2019年8月15日，计1206天，合计5696.30元；4、被告2016年4月25日至2017年4月24日拖欠物业费848.66元，水电公摊费96.00元，合计944.66元，违约金按合同约定每日0.5%计算至2019年8月15日，计841天，合计3972.30元；5、被告2017年4月25日至2018年4月24日拖欠物业费848.66元，水电公摊费96.00元，合计944.66元，违约金按合同约定每日0.5%计算至2019年8月15日，计476天，合计2248.29元；6、被告2018年4月25日至2018年9月1日拖欠物业费290.64元，水电公摊费32.88元，合计323.52元，违约金按合同约定每日0.5%计算至2019年8月15日，计350天，合计566.16元。以上共计拖欠物业及水电公摊费4974.82元，违约金按合同约定每日0.5%计算合计28416.40元。 被告朱兴友辩称，物业费原告怎么算被告不知道，为什么原告和别人签手续，而不和被告签，原告明知道业主与雾龙物业分公司发生纠纷，原告还要来接管小区。物业费和违约金被告不应该支付，因为被告和前期的物业公司的赔偿问题还没有处理完，前期的物业公司与原告之间的交接情况被告也不清楚，所以，原告的诉请不应当得到支持。 本院经审查认定事实如下：被告朱兴友于2012年4月10日入住玲珑居小区4号楼1单元2-2号房（建筑面积117.87平方米），并作为乙方于2012年4月25日与雾龙物业分公司（甲方）签订《物业管理合同》，约定：物业管理费每月0.60元/平方米；公用水、电费据实摊销，由产权（使用人）合理负担，也可每月按比例或每户收取。交费时间为每月15-20日；乙方如拖欠各种应交费用，超过30日，甲方有权采取停电、停水措施；在90日内，甲方有权向所在地人民法院申请强制收取。同时，乙方按应缴总额每日0.5%的金额作为其逾期交付应缴费用的违约金，合同还对管理细则、权利义务等进行了约定。双方签订合同后，被告向雾龙物业分公司交纳了2012年4月25日至2013年4月24日的物业费及水电公摊费。2015年3月31日，经玲珑居小区建设单位重庆创海房地产开发有限公司六枝分公司同意并报经六枝特区房屋管理所批准，雾龙物业分公司退出对玲珑居小区物业管理服务，由原告德鸿公司负责接管玲珑居小区的物业管理服务。2015年4月1日，雾龙物业分公司（甲方）与原告德鸿公司（乙方）签订《协议》，约定自签订之日起，将玲珑居小区物业管理项目转让给乙方，《协议》对物业收费标准、物业管理项目及建筑面积等进行了约定，同时约定接管后，甲方已收取预收的物业费归甲方所有，未收的物业费归乙方收取。原告于2015年5月1日公示水电公摊费由每户每月5.00元提高到每户每月8.00元。2015年12月15日，玲珑居小区成立业主委员会。同年12月26日玲珑小区业主委员会开会，会议形成一致意见：要求原告停止物业管理服务，更换其他物业公司对玲珑居小区进行物业管理服务。2018年7月22日玲珑居小区业主委员会与贵州嘟嘟物业管理有限公司签订物业服务合同，同年9月1日，贵州嘟嘟物业管理有限公司接管玲珑居小区物业管理，原告向该公司移交物业管理财物及用品后，退出小区物业管理。认定上述事实有原告提交的证据：1、物业接管协议、收据、申请书、通知、批复、情况说明、税务登记证、组织机构代码证、物业服务资质证书、退出物业管理项目基本情况表（复印件）、法人身份证复印件各1份、营业执照3份；2、业主委员会签到册、会议内容、物业服务合同（复印件）各1份；3、建设局处理情况、全体业主书、玲珑居收支情况统计、提高水电公摊公示、财务说明、整改通知书、图片各1份；4、物业合同、接房通知书、验收记录表各1份；5、催缴物业费图片8张；6、证明、通知（复印件）、情况说明、身份证各1份；7、通知、移交物品清单各1份；8、通告、签到册各1份；以及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证。原告提交的判决书1份与本案无关，本院不予采信。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。雾龙物业分公司系玲珑居小区前期物业管理公司，其与被告签订物业服务合同，对被告具有约束力。雾龙物业分公司与原告签订的《协议》是双方真实意思表示，属于前期物业管理转让合同。该协议经建设单位同意，县级房地产行政主管部门批准，申报程序合法，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据《协议》约定，雾龙物业分公司将玲珑居小区物业管理项目相关权利义务一并转移给原告，其中包括雾龙物业分公司与被告签订的《物业管理合同》中涉及的相关权利义务，虽然原告进入玲珑居小区后未与被告重新签订物业服务合同，但是原告依照《物业管理合同》，履行物业管理职责，被告知道原告对玲珑居小区提供了物业管理服务，故《物业管理合同》对原、被告具有约束力，被告应当按照合同约定向原告交纳物业管理费用。因被告未按时交纳物业管理费用，已经构成违约，应承担违约责任。被告未支付原告自2013年4月25日起至2018年9月1日原告移交物业管理时止期间的物业费，另外水电公摊费自2015年5月1日起从原来的每户每月5.00元调整至每户每月8.00元，因此，2015年5月之前的水电公摊费应当按照每户每月5.00元，之后的按照每户每月8.00元计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过实际损失的百分之三十的，可以认定为“过分高于造成的损失”，当事人因此主张约定的违约金过高而请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出调整。故被告关于违约金约定过高，依法应予调整的辩称，本院予以采纳。结合本案实际情况，本院对原告诉请的违约金酌情参照年利率6%计算。原告主张的物业费及违约金计算如下：2013年4月25日至2014年4月24日期间的物业费为：117.87m2×0.6元/m2×12月＝848.66元、水电公摊费5.00元/月×12月＝60.00元，合计908.66元；从2013年4月25日至2019年8月15日期间的违约金为：908.66元×（6%÷12月）×76.77个月＝348.79元。2014年4月25日至2015年4月24日期间的物业费117.87m2×0.60元/m2×12月＝848.66元，水电公摊费5元/月×12月＝60.00元，合计908.66元；从2014年4月25日至2019年8月15日期间的违约金为：908.66元×（6%÷12月）×64.6个月＝293.50元。2015年4月25日至2016年4月24日期间的物业费为：117.87m2×0.60元/m2×12月＝848.66元，水电公摊费8元/月×12月＝96.00元，合计944.66元；从2015年4月25日至2019年8月15日期间的违约金为：944.66元×（6%÷12月）×52.43个月＝247.64元。2016年4月25日至2017年4月24日期间的物业费为：117.87m2×0.60元/m2×12月＝848.66元，水电公摊费8.00元/月×12月＝96.00元，合计944.66元；从2016年4月25日至2019年8月15日期间的违约金为：944.66元×（6%÷12月）×40.23个月＝190.02元。2017年4月25日至2018年4月24日期间的物业费为：117.87m2×0.60元/m2×12月＝848.66元，水电公摊费8.00元/月×12月＝96.00元，合计944.66元；从2017年4月25日至2019年8月15日期间的违约金为：944.66元×（6%÷12月）×28.07个月＝132.58元。2018年4月25日至2018年9月1日期间的物业费为：117.87m2×0.60元/m2×4月＝282.89元，水电公摊费8.00元/月×4月＝32.00元，合计314.89元；从2018年4月25日至2019年8月15日期间的违约金为：314.89元×（6%÷12月）×15.9个月＝25.03元。以上物业费及水电公摊费共计4934.19元，违约金共计1237.56元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、被告朱兴友于本判决生效之日起十日内支付原告六盘水德鸿物业有限公司六枝分公司2013年4月25日至2019年8月15日的物业管理服务费4934.19元； 二、被告朱兴友于本判决生效之日起十日内支付原告六盘水德鸿物业有限公司六枝分公司2013年4月25日至2019年8月15日期间的违约金1237.56元（2019年8月15日之后的违约金以未支付的物业管理服务费金额为基数，按照年利率6%计算至全部款项付清时止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费317元（原告已预交），由原告六盘水德鸿物业有限公司六枝分公司负担258元，被告朱兴友负担59元（于本判决生效之日起十五日内支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。 审判员  吴剑 二〇一九年十一月十四日 法官助理付娴 书记员尚源龄