重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）渝05执异613号案外人：孙箎，男，1935年3月11日出生，住北京市西城区。申请执行人：北京初拾科技发展中心（有限合伙），主要经营场所北京市海淀区高梁桥斜街59号院5号楼404-14室，统一社会信用代码91110108MA01FYQ67X。执行事务合伙人：上海东源汇信股权投资基金管理有限公司（委派郭军为代表）。被执行人：北京中坤锦绣房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇，组织机构代码80294280-9。法定代表人：焦青，董事长。被执行人：黄怒波，男，1956年6月3日出生，住北京市海淀区。被执行人：北京中坤投资集团有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇，组织机构代码10234492-0。法定代表人：黄怒波，执行董事。被执行人：北京中坤长业房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路**院**楼****，组织机构代码74670881-4。法定代表人：焦青，执行董事。本院在执行北京初拾科技发展中心（有限合伙）（以下简称初拾科技中心）申请执行北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称锦绣房地产公司）、黄怒波、北京中坤投资集团有限公司（以下简称中坤投资公司）、北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称长业房地产公司）金融不良债权追偿纠纷一案中，案外人孙箎对执行位于北京市海淀区高梁桥斜街59号院6号楼5层2单元XX号房屋及对应土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人孙箎称，案外人于2013年1月15日与锦绣房地产公司签订购房合同，购买北京市海淀区高梁桥斜街59号院6号楼5层2单元XX号房屋，并已支付房款，房产在2012年10月即已交付入住，因锦绣房地产公司原因迟迟未能依约办理房产证。综上，请求中止对上述房屋及对应土地使用权的执行。本院查明，本院在审理中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称东方资产公司）诉锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司金融不良债权追偿纠纷一案中，根据东方资产公司的申请，于2014年10月24日以（2014）渝五中法民初字第00876-1号民事裁定书及协助执行通知书，保全查封了锦绣房地产公司名下包括北京市海淀区高梁桥斜街59号院6号楼5层2单元XX号房屋在内的多套房屋以及位于北京市海淀区高梁桥斜街59号院的土地使用权[证号为：京海国用（2005出）字第XX号、京海国用（2004出）字第XX号、京海国用（2003出）字第XX号、京海国用（2007出）字第XX号]。2015年10月20日，本院作出（2014）渝五中法民初字第00876号民事判决书，判令：1.锦绣房地产公司于判决生效之日起十日内偿还东方资产公司借款本金16,327,600元；2.锦绣房地产公司于判决生效之日起十日内偿还东方资产公司利息，从2013年6月1日起至2013年12月31日止，以2.08亿元为基数，按年利率24%计付，从2014年1月1日起至2014年1月22日止，以5,800万元为基数，按年利率24%计付，从2014年1月23日起至付清为止，以16,327,600元为基数，按年利率24%计付；3.黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司对锦绣房地产公司的前述第1、2项债务承担连带清偿责任；4.东方资产公司有权在前述第1、2项所列债务金额范围内就编号为X京房他证海字第**、第XX、第XX的《房屋他项权证》（注：其中包含了6号楼5层2单元XX号房屋）和编号为京海土他项（2011抵）第XX号《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿；5.东方资产公司有权在前述第1、2项所列债务金额范围内就长业房地产公司座落于北京海淀区东升乡大钟寺现代商业西区地下四层地下车库面积为1,205平方米抵押物优先受偿。锦绣房地产公司不服，上诉至重庆市高级人民法院，该院在审理过程中，于2016年10月24日以（2016）渝执保49号执行裁定书及协助执行通知书，对本院保全查封的前述房屋及土地使用权进行了续查封。2016年10月26日，该院作出（2016）渝民终291号民事判决书，判令：1.维持重庆市第五中级人民法院（2014）渝五中法民初字第00876号民事判决第一项；2.撤销重庆市第五中级人民法院（2014）渝五中法民初字第00876号民事判决第二、三、四、五项；3.锦绣房地产公司于本判决生效后十日内偿还东方资产公司利息（截至2014年6月20日的利息金额为19,748,625.8元；之后以16,327,600元为基数按年利率24%计算至付清为止）；4.黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司对锦绣房地产公司的前述第一、第三项债务承担连带清偿责任；5.东方资产公司有权在前述第1、3项所列债务金额范围内就编号为X京房他证海字第**、第XX、第XX号《房屋他项权证》（注：其中包含了6号楼5层2单元XX号房屋）和编号为京海土他项（2011抵）第XX号《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿；6.东方资产公司有权在前述第1、3项所列债务金额范围内就长业房地产公司座落于北京海淀区东升乡大钟寺现代商业西区地下四层地下车库面积为1,205平方米抵押物优先受偿。该判决生效后，因锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司未如期履行义务，东方资产公司向本院申请强制执行。执行过程中，东方资产公司将其债权进行了转让，本院根据债权受让人初拾科技中心的申请，于2019年3月18日作出（2019）渝05执异72号执行裁定，变更初拾科技中心为申请执行人。另查明，2012年11月5日，东方资产公司向北京市海淀区建设委员会（房屋管理局）出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，载明：2011年10月24日和2012年4月11日，锦绣房地产公司以其开发建设的位于海淀区的头堆村碧河花园一期工程A区A15、A16号楼部分在建工程分别向东方资产公司借款3亿元和2亿元债务提供抵押担保并办理了在建工程抵押登记（土地他项权利证号：京海他项（2012）第XX号；京海土他项（2011抵）第XX号（在建工程已转现房抵押，房屋所有权证号：X京房权证海字第**；X京房权证海字第XX号；X京房权证海字第XX号）。国有土地使用证号：京海国用（2004出）第XX号。抵押权人同意在建工程抵押和现房抵押的房屋全部进行销售。2013年1月15日，锦绣房地产公司（出卖人）与孙箎（买受人）签订编号为XF393367的《北京市商品房现房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得坐落于海淀区头堆村碧河花园一期工程A区地块的国有土地使用权，该地块土地证号为京海国用（2004）出字第**；买受人向出卖人购买海淀区高梁桥斜街59号院6号楼5层2单元XX号房屋；建筑面积47.18平方米；总价款1,468,478元；付款方式为分期付款；出卖人应在2013年1月31日前向买受人交付该商品房。2013年1月2日，锦绣房地产公司开具《发票》，载明：收到孙箎房款1,468,478元。2019年10月14日，北京城建福安楼寓物业管理有限公司出具《证明》，载明：锦绣房地产公司于2012年10月23日将北京市海淀区高梁桥斜街59号院6号楼2单元XX室房屋交付孙箎。2019年10月15日，北京热力海淀分公司紫竹院供热服务中心出具《供暖费结清证明》，载明：供暖费结清地址：海淀区高梁桥斜街59号院6号楼5层2单元XX，房主姓名：孙箎，建筑面积：47.18平方米，已结清2012-2013年度至2018-2019年度采暖季供暖费，共计采暖年度7年，缴费总金额7,926.24元。还查明，北京市海淀区高梁桥斜街59号院6号楼5层2单元XX号房屋对应的土地使用权所属证号为京海国用（2004）出字第XX号。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人孙箎在本院查封前已就案涉房屋与被执行人锦绣房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，购买案涉房屋，并在本院查封前合法占有了案涉房屋，支付了案涉房屋的全部价款，虽然因案涉房屋设置有抵押权等原因未办理过户登记，但此并非孙箎自身原因所致。此外，虽然锦绣房地产公司在孙箎购买案涉房屋之前已将包括案涉房屋在内的房屋抵押给东方资产公司，但孙箎与锦绣房地产公司签订商品房买卖合同之前，东方资产公司出具了同意销售抵押物的证明，应视为东方资产公司放弃了以抵押权对抗买受人的物权期待权。由于锦绣房地产公司和东方资产公司原因，导致东方资产公司的抵押权与案外人孙箎的物权期待权产生冲突，由此产生的法律后果不应由作为无过错买受人的孙箎承担，因此尽管东方资产公司在案涉房屋上设置了抵押权，但其抵押权不能对抗孙箎的物权期待权，孙箎对未办理案涉房屋的过户登记没有过错。综上，案外人孙箎对案涉房屋享有能够排除执行的实体权益，其请求对案涉房屋中止执行的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对位于北京市海淀区高梁桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期A区）6号楼5层2单元XX号房屋及对应土地使用权的执行。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 胡 蓉审判员 刘用辉审判员 余 梅二〇一九年十一月二十一日书记员 刘夏吟