黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0109民初4283号原告：赵大泉，男，1977年7月19日出生，汉族，住哈尔滨市松北区。被告：哈尔滨派尔阳光物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市松北区祥安北大街1377号欧美亚阳光家园28号楼04商服。法定代表人：柳燕华，职务董事长。委托诉讼代理人：宋立海，哈尔滨市松北区松北法律服务所法律工作者。原告赵大泉与被告哈尔滨派尔阳光物业管理有限责任公司（以下简称派尔阳光物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告赵大泉、被告派尔阳光物业公司的委托诉讼代理人宋立海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵大泉向本院提出诉讼请求：1、要求派尔阳光物业公司承担赵大泉维修屋顶所花费的费用4500元；2、要求派尔阳光物业公司维修赵大泉屋顶斜面的漏雨部分，使之不再漏水；3、要求派尔阳光物业公司支付赵大泉修复装修费用1000元。事实和理由：2018年10月，赵大泉为方便子女上学，购买了哈尔滨市松北区欧美亚小区5号楼××阁楼。购买后发现该房屋的房顶和房顶斜面存在漏雨情况，赵大泉随即找到小区的物业服务公司派尔阳光物业公司进行沟通，派尔阳光物业公司答复称因冬季将至，无法维修，需等到第二年才能修复。2019年4月，赵大泉又找到派尔阳光物业公司沟通漏雨事宜，派尔阳光物业公司表示正在统计漏雨房屋数量，之后会统一维修。赵大泉要求其立即开始维修，派尔阳光物业公司则表示无维修义务。无奈之下，赵大泉只得自己维修屋顶，维修屋顶的人工费4000元，购买维修材料花费500元。修复装饰费用是指重新对屋内刷大白的费用，其中人工费500元，购买漆料花费140元，共计640元。欧美亚小区的房屋于2007年起售，已过五年质保期，五年之后的房屋问题只能找物业公司主张。根据物权法、国务院物业管理条例、物业服务收费管理办法、黑龙江物业管理条例实施细则等规定，派尔阳光物业公司负有本案修缮房屋的义务，对于房顶公共部位进行维修的资金来源为房屋专项维修基金，其启动主体是物业公司，而派尔阳光物业公司始终不作为，不主动向有关部门协调解决问题。派尔阳光物业公司辩称：不同意赵大泉的诉讼请求。赵大泉所述的屋顶斜面漏水等问题情况属实，但不应由派尔阳光物业公司负担维修义务。整个小区的类似情况占比80%，如进行维修需要启动住房维修基金，通过走访，小区业主中同意启动住房维修基金的人数不能达到法定人数。另外，屋顶和斜面漏水的原因在于房屋设计或者施工中存在问题，楼房的房顶和斜面分为保温层、防水层，属于纯专业技术的一项施工工程，2018年之前，派尔阳光物业公司对全小区进行检修，但根本解决不了问题，而且属于高空作业，存在巨大风险，并非赵大泉所称简单进行维修即可解决的问题。东北地区冬季温度较低，屋顶的防水或保温存在因热胀冷缩现象导致的不保温及漏水情况。派尔阳光物业公司曾就住房维修基金的使用问题向相关政府部门了解过，对方口头告知该基金在松北区暂时没有启动过的先例，而且也存在低层住户基本不会签字。派尔阳光物业公司虽对赵大泉的房屋情况表示同情，但该小区的物业收费标准在松北区已属于最低价格，派尔阳光物业公司无任何资金来源，因此赵大泉应向房屋的开发单位主张房屋质量问题，并要求维修或者赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的赵大泉提交的证据1.不动产权证书、证据2.原房主交2018年整年物业费发票、证据3.住房专项维修基金转移及变更凭证、证据5.照片18张、证据6.收据、证据7.微信截图两张、证据8.房屋漏水视频，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：赵大泉提交的证据4.房顶防水工程施工合同及收据，该证据虽非正式税务票据，但维修事实客观存在，发生维修的费用与市场价值大体相当，本院予以采信。本院根据当事人的陈述及提交的证据，经审理认定事实如下：2018年10月，赵大泉购买哈尔滨市松北区欧美亚阳光家园BH05号楼2单元××号房屋。入住该房屋以后，赵大泉发现房屋的屋顶斜面部分存在漏水问题，在与小区物业服务公司派尔阳光物业公司沟通未果后，赵大泉自行对屋顶斜面的漏水部位进行维修。另查明，派尔阳光物业公司与哈尔滨欧美亚世界阳光开发有限公司于2017年1月1日签订《物业管理委托合同》，该合同第二章委托管理事项中的第四条约定：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。第三章委托管理期限的第十七条约定：委托管理期限自2017年1月1日至小区成立业委会后，服务合同需要重新签订，本合同自然终止。赵大泉房屋所在的欧美亚世界阳光家园小区目前尚未成立业主委员会。本院认为，本案的争议焦点为是否应由派尔阳光物业公司对赵大泉承担漏水屋顶的维修义务，以及赵大泉因争议房屋漏水造成的损失数额问题。根据《物业管理委托合同》的约定，派尔阳光物业公司应对房屋建筑共用部位维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。欧美亚小区自2007年建成售卖，并由派尔阳光物业公司进驻小区负责物业管理工作。赵大泉于2018年10月购买案涉房屋入住后发现房屋屋顶漏水，已超过房屋质量五年保修期，且派尔阳光物业公司未举证证明该房屋漏水系发生在房屋质量五年保修期内。根据《物业管理条例》第三十六条：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”及《最高人民法院归于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”对派尔阳光物业公司提出在房屋保修期内开发商负责维修，保修期满后的维修资金由专项维修资金支付的抗辩，本院认为即便开发商应对房屋质量问题负责维修，也不能免除派尔阳光物业公司的维修义务，且即使维修该项工程需要启动维修基金，派尔阳光物业公司亦有根据维修和更新、改造项目提出使用建议，待住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议后，组织实施使用方案并向建设（房地产）主管部门申请列支的责任和义务，现派尔阳光物业公司未积极履行启动房屋维修基金及维修的义务，导致案涉房屋屋顶漏水问题未能及时解决及赵大泉自行制作防水工程，支出了一定费用，派尔阳光物业公司应当承担该费用。赵大泉主张自行维修房屋屋顶花费4000元，有施工合同和收据佐证，且符合市场价格规律，本院予以支持；根据赵大泉举示的室内漏水照片，能够证实赵大泉居住的房屋存在受损的事实，其称花费人工费、材料费共计650元，符合市场价格规律，具有修复的必要性，本院予以支持。赵大泉称其在找维修队维修房屋时，自行购买胶料花费500元，无证据证实，本院不予支持。因赵大泉庭审时称，案涉房屋屋顶斜面经邻居维修不再漏水，故对赵大泉要求派尔阳光物业公司维修屋顶斜面的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院归于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、哈尔滨派尔阳光物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付赵大泉维修屋顶及室内修复装修的费用共计4640元；二、驳回赵大泉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（赵大泉已预付），由哈尔滨派尔阳光物业管理有限责任公司承担，哈尔滨派尔阳光物业管理有限责任公司须在本判决生效之日起十日内将此款给付赵大泉。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  李晓萃二〇一九年十一月十九日法官助理金凝书记员孟繁晶