文书内容湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初6945号原告：长沙融科智地房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区香樟路**融科东南海****。法定代表人:王迎佳,总经理。委托诉讼代理人：林思慧，系公司员工，女，1990年5月21日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人:昌子依，系公司员工,女,1991年2月18日出生,汉族,住湖南省长沙市开福区。被告：阚鹏川,男，1987年6月27日出生，汉族，住江苏省江都市。第三人：湖南果凡商业管理有限公司，住所地湖南，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉中路三段**第******>法定代表人:代久翔。委托诉讼代理人：朱小敏，系公司员工，男，1986年5月16日出生，汉族，住湖南省桂阳县。原告长沙融科智地房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告阚鹏川（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月14日第一次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林思慧，被告到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院将本案转为普通程序，依法追加湖南果凡商业管理有限公司（以下简称第三人）为本案第三人参与诉讼，依法组成合议庭，于2019年11月6日第二次公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人林思慧，被告，第三人的委托诉讼代理人朱小敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《租赁合同》，判令原告没收被告所交的23004元履约保证金，同时被告向原告支付违约金34506元；2.判令被告向原告返还长沙市雨花区商铺；3.判令被告向原告支付自2018年10月1日至被告实际返还租赁房屋之日期间产生的租赁费用，暂计103518元（暂计算至2019年6月30日），以及被告向原告支付逾期期间产生的滞纳金20324.04元（暂计算至2019年6月30日）；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告签订的《租赁合同》，双方约定由被告承租原告位于长沙市雨花区商铺，租赁面积115.02平方米，租赁期限为2018年7月1日至2024年5月31日，共71个月。《租赁合同》约定租赁费用按月计算，第一年租赁费用单价为100元／月?平方米，之后每年在上一年租赁费用基础上予以6％租赁费用递增。被告须按季度支付租赁费用，先付后用。被告于2018年5月22日分两笔向原告支付履约保证金23004元及第一期（即2018年7月1日至2018年9月30日）租赁费用34506元，原告于当日向被告交付了该商铺。根据《租赁合同》附件3《租赁费用支付明细表》约定，被告须于2018年9月15日前支付第二期租赁费用，但被告未按约支付，2018年10月1日至原告起诉前，原告通过电话、函件等方式多次联系被告要求其支付租赁费用未果，截止到2019年6月30日，原告仍未收到被告补缴欠款。综上，被告一直逾期支付租赁费用的行为已构成严重违约，原告有权根据《租赁合同》的约定解除《租赁合同》，要求被告支付久缴的租赁费用，承担相应违约责任，并腾退该商铺。被告辩称，1.原告在2019年5月强制断电，对被告造成营业损失及店内部分商品损失；2.在签订合同时免租期并未计算在内；3.房屋租金组成包括30%的租金，30%的服务费，40%的管理费，在被告缴纳物业管理费前提下，原告收取服务费和管理费，服务和管理不知体现在何处；4.被告店铺租金100元/每平方，附近商铺40元/每平方，被告在原告哄骗的情况下签订的租赁合同。第三人述称，原告委托第三人招商，负责前期一些管理工作。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议以及与原件核对无异的租赁合同、交付确认单、往来结算收据、通知函及快递单,本院予以采信。根据以上采信证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：原告系长沙市雨花区香樟路融科东南海NH8栋的开发建设单位。原告委托第三人进行招商招租。被告承租该栋(2)层203号商铺。原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定：1.甲方将坐落于长沙市雨花区香樟路融科东南海楼盘NH8栋（2）层（203）号商铺出租给乙方，计租面积为115.02平方米，目前该商铺为待售商铺；2.乙方租赁该商铺限于经营便利店，不得擅自改变用途；3.租赁期限限定为自2018年7月1日至2024年5月31日止；4.甲方将商铺出租给乙方使用，由乙方向甲方按期支付相应的租赁费用，租赁费用由租金+商业服务费组成，其中租金占比为30%，商业服务费占比30%，管理费占比40%，详见附件《租赁费用支付明细表》，租金费用优惠如下：每年7月1日至次年6月30日为一个租赁年度：第一年的租赁费用标准为100元/平方米/月，往后合同期内租赁费用标准在前一年租赁费用标准基础之上递增6%，租赁费用每季度支付一次，先付后用；5.乙方同意在签订本合同时向甲方支付履约保证金（即押金）23004元和第一期租赁费用（2018年7月1日至2018年9月30日）租赁费用34506元，以后各期租赁费用按季度支付，甲方提供相应的收据给乙方，详细支付时间及金额见附件《租赁费用支付明细表》。履约保证金在双方合同期满，乙方没有违约的情况下，自乙方退还商铺并付清所有费用之日起10日内，由甲方不计利息退还；6.乙方逾期未足额支付租赁费用的，逾期达15日以内的（含15日），乙方应按所欠金额每日千分之一的标准向甲方支付滞纳金，逾期超过15日的，视为乙方严重违约，甲方有权无条件单方面解除合同，乙方所支付的全部履约保证金不予退还；7.因一方违约导致合同终止或被解除的，违约方应向守约方支付违约金，违约金为违约当月租赁费的3倍；8.在租赁关系解除时，乙方应将该商铺及设备按原状或保持现状交还给甲方，并保持其完好，所有附着于顶、地、墙的不可与商铺分离的固定装修物归甲方所有，乙方不得故意损坏、污损或拆除。合同签订当日，被告向原告交付押金23004元和第一季度（2018年7月1日至2018年9月30日）的租赁费用34506元。同日，原告向被告交付涉案商铺。之后，被告未按照约定向原告支付租金。原告向被告催要租金，并于2018年10月向被告发出《通知函》，该函件载明：“原、被告签订《租赁合同》，被告租赁位于长沙市雨花区香樟路融科东南海8栋203号待售商铺。合同约定租金按自然季度结算，但截至本函发出之日，被告仍未按合同约定要求交纳租赁费用。现原告郑重通知被告于2018年10月25日之前到原告财务室交纳相应租赁费用款项。否则原告将采取法律手段就被告严重违约行为依法追究违约责任。”被告以原告及第三人未履行招商承诺为由拒付租金，双方因此产生纠纷。原告于2019年7月11日诉至法院，请求依法裁决。被告于2019年9月24日收到起诉状副本。本案在审理过程中，1.被告辩称其拖欠租金系因原告及第三人未履行招商承诺，提供证人证词拟予以证明，其中证人证词中陈述原告及第三人对商业街开街仪式、开辟商业街与民政学院的专用通道、设立醒目的商业街位置信息标识、商铺入驻及开张营业做出过承诺。原告对证人证词的真实性、合法性、关联性有异议，称证人未出庭，未附身份信息，无其他证据相互印证，不符合证据的形式要求；同时称第三人在招商过程中对商业街运营做过设想，但并未对租户承诺一定做到，且第三人为此做出了努力；第三人称对部分事项做过承诺，也为承诺的事项做过工作;2.被告辩称原、被告的租赁合同不合理，免租期未计入涉案合同，提供《合同补充协议》、《租赁合同补充协议（一）》拟予以证明，《合同补充协议》系第三人于2018年5月18日单方签署，载明：被告于2018年5月3日缴纳ＮＨ-8栋203的诚意金，但由于合同审批流程问题，至今仍未顺利签订合同，耽误正常进场装修工期，影响到后期开业。经协商，现将原协商的到2018年6月30日的免租期延长一个月到2018年7月31日。原合同流程不变，在缴纳下一季度（2018年10月-12月）租金时，凭此份协议免一个月租金缴纳。《租赁合同补充协议（一）》系被告与第三人于2018年5月22日签订，该协议载明了鉴于原告与被告签订了《租赁协议》，被告租赁了坐落在长沙市雨花区房屋，计租面积为该商铺建筑面积，租赁费用由租金＋商业服务费＋管理费组成，租赁费用按100／平方米／月，此费用不含税费，如需开发票被告需向第三人额外支付8%的税金。原告对《合同补充协议》、《租赁合同补充协议（一）》的真实性、合法性、关联性有异议，称本案租赁合同主体为原、被告，第三人无权代表原告对租户进行承诺，且原告并不知情，被告作为完全民事行为能力人对合同的相对方应当具备识别能力。第三人对《合同补充协议》、《租赁合同补充协议（一）》的真实性无异议;3.被告辩称月租赁费用100元过高，在收取物业费的情况下，原告收取的商业服务费、管理费，无法体现出具体的服务和管理，提供附近商户租赁合同、租赁合同及物业费缴纳证明拟予以证明。原告对该证据的真实性、合法性、关联性有异议，称不能达到被告的证明目的，第三人对附近商户租赁合同的关联性有异议，称两个商铺使用性质不一样，对租赁合同及物业费缴纳的证明目的有异议，称第三人负责前期招商与运营，与原告及物业公司对接，做了大量工作;4.被告辩称原告及第三人强制断电对被告造成营业损失和店内商品损失，提供强制断电期间营业损失拟予以证明，原告对该证据的真实性、合法性、关联性有异议，称营业额表格系单方出具，未明示铺面，不能达到被告的证明目的，第三人称因被告拒绝缴纳租赁费，断电前已告知被告;5.被告认为原告与第三人并非委托关系，提交租赁通知书拟予以证明，原告及第三人对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。原告及第三人一致认可第三人受原告委托负责涉案商业街铺面的招商招租。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。原告对委托第三人招商招租的事实并无异议，第三人向被告出具《合同补充协议》对原告具有约束力。第三人在《合同补充协议》承诺免租期一个月，原告对第三人的行为不予认可，但未能举证证明其与第三人的具体委托事项，应承担举证不能的不利后果。1.关于《租赁合同》的解除。根据合同约定，被告逾期未足额支付租赁费用的，逾期超过15日的，视为乙方严重违约，甲方有权无条件单方面解除合同。被告支付2018年7月1日至2018年9月30日的租赁费用34506元后未按约定支付后续租赁费用，经原告催收一直未予缴纳，故原告请求解除与被告签订的《租赁合同》，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告于2019年9月24日收到起诉状副本。本院确认原、被告签订的《租赁合同》于2019年9月24日解除。2.关于履约保证金及违约金。原告要求没收被告交付的23004元履约保证金及要求被告向原告支付违约金34506元。根据本案查明的事实，原告委托第三人招租，第三人招租时向被告就涉案商业街开街仪式，开辟商业街与民政学院的专用通道，设立醒目的商业街位置信息标识，商铺入驻及开张营业做过口头承诺，原告及第三人未提供证据证明上述承诺事项已兑现，故原告要求没收被告交付履约保证金及被告向原告支付违约金，本院不予支持。3.关于租赁商铺的返还。根据合同约定，在租赁关系解除时，乙方应将该商铺及设备按原状或保持现状交还给甲方，并保持其完好，所有附着于顶、地、墙的不可与商铺分离的固定装修物归甲方所有，乙方不得故意损坏、污损或拆除。原、被告签订的《租赁合同》已于2019年9月24日解除，故原告要求被告返还长沙市雨花区香樟路融科东南海楼盘NH8栋(2)层3号商铺，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。4.关于租赁费用及滞纳金。被告未按合同约定向原告支付2018年10月1日之后的租赁费用，被告要求原告支付自2018年10月1日至被告实际返还租赁房屋之日期间产生的租赁费用，本院予以支持。被告应支付2018年10月1日至2019年9月24日的租赁费用为137655.9元（34506+34506+34506+115.02平方米×106元/平方米/月×2个月+115.02平方米×106元/平方米/月×24天÷30天），扣除免租期1个月的租赁费用11502元（115.02平方米×100元/平方米/月×1个月），同时被告预付的履约保证金23004元应予抵扣拖欠的租赁费用，本院确认被告应支付原告2018年10月1日至2019年9月24日的租赁费用为103149.9元，2019年9月25日至租赁房屋返还之日的租赁费用（即房屋占有使用费）按照合同约定的标准执行（详见《租赁费用支付明细表》）。鉴于原告（第三人）存在没有履行口头承诺事项的情况，原告要求被告支付租赁费用滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称原告及第三人强制断电对被告造成营业损失和店内商品损失，系另一法律关系，被告可另行通过其他方式主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告长沙融科智地房地产开发有限公司与被告阚鹏川签订的《租赁合同》于2019年9月24日解除；二、被告阚鹏川于本判决生效后十日内向原告长沙融科智地房地产开发有限公司返还长沙市雨花区香樟路融科东南海楼盘NH8栋(2)层3号商铺；三、被告阚鹏川于本判决生效后十日内向原告长沙融科智地房地产开发有限公司支付商铺租赁费用103149.9元及后续占有使用费（按照合同约定的标准执行，详见《租赁费用支付明细表》，自2019年9月25日起租赁商铺实际返还之日止）；四、驳回原告长沙融科智地房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3927元，由被告阚鹏川负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  孙满平人民陪审员  胡 南人民陪审员  郭开华二○书记员马晓芳附件：租赁费用支付明细表            合同租期              计租时段              交费时限              季缴租赁      费用（元）                    年缴租赁      费用（元）              租金      （元·m2·月）                  第一      租赁年              2018年7月1日至2019年6月31日              2018年6月15日前              34506              138024              100                  2018年9月15日前              34506              100                  2018年12月15日前              34506              100                  2019年3月15日前              34506              100                  第二      租赁年              2019年7月1日至2020年6月31日              2019年6月15日前              36576              146304              106                  2019年9月15日前              36576              106                  2019年12月15日前              36576              106                  2020年3月15日前              36576              106                  第三      租赁年              2020年7月1日至2021年6月31日              2020年6月15日前              38771              155084              112.36                  2020年9月15日前              38771              112.36                  2020年12月15日前              38771              112.36                  2021年3月15日前              38771              112.36                  第四      租赁年              2021年7月1日至2022年6月31日              2021年6月15日前              41097              164388              119.10                  2021年9月15日前              41097              119.10                  2021年12月15日前              41097              119.10                  2022年3月15日前              41097              119.10                  第五      租赁年              2022年7月1日至2023年6月31日              2022年6月15日前              43564              174256              126.25                  2022年9月15日前              43564              126.25                  2022年12月15日前              43564              126.25                  2023年3月15日前              43564              126.25                  第六      租赁年              2023年7月1日至2024年5月31日              2023年6月15日前              46179              169323              133.83                  2023年9月15日前              46179              133.83                  2023年12月15日前              46179              133.83                  2024年3月15日前              30786              133.83      附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。