天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）一中民终字第0599号上诉人（原审被告）刘涛，男，1970年出生，汉族，住天津市河东区。委托代理人王爱双，天津帝山律师事务所律师。上诉人（原审被告）郑浩，男，1982年出生，汉族，住天津市和平区。委托代理人王爱双，天津帝山律师事务所律师。委托代理人尤庆，天津帝山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）天津渤海恒源房地产开发股份有限公司，住所地天津市河西区。法定代表人于学昕，董事长。委托代理人强槟，该公司职员。委托代理人刘晶，该公司职员。上诉人刘涛、郑浩因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2013）辰民初字第1973号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年6月18日原告以天津市河西区建设开发总公司名义与被告刘涛、郑浩签订了房屋租赁合同。合同约定：原告将坐落于北辰区龙岩道瑞宁嘉园XX底商房屋出租给二被告用于商业服务业；租赁期限自2010年8月1日起至2013年7月31日止；租金按套计算，每套（年租金）为43000元，自2012年8月1日起按市场租金价格调整，但不高于10%的幅度，被告按月支付租金；付款时间为上季度末10日内支付下季度租金；逾期支付租金的违约责任为：1、逾期不超过1个月，合同继续履行。乙方除支付拖欠租金外，还应自应交租金次日起至实际交付拖欠租金之日止，按每日350元向甲方支付违约金。2、逾期1个月及以上不交租金，甲方有权单方终止合同，并自行收回房屋，由此而产生的费用由乙方承担。承租期间，涉诉房屋因下水管堵塞致使部分墙皮和踢脚板脱落。2011年6月涉诉房屋屋顶出现漏水（涉诉房屋楼上原为物业用房，物业公司搬走后该房空置），被告刘涛、郑浩发现房屋漏水后向原告报修，原告曾派人查看，但未能修复。自2011年6月至9月共发生三次漏水情况。因房屋漏水问题未得到解决，二被告自2011年10月未交纳租金，原告遂以盛源公司名义起诉本案二被告，请求法院判令二被告支付拖欠的租金10749元及违约金32200元。后经法院（2012）辰民初字第759号判决结案，判令被告刘涛、郑浩于该判决生效后十日内给付原告2010年10月至2012年2月房屋租金17917元，二人对此承担连带责任，并驳回其他诉讼请求。判决送达后，原、被告均未上诉。后因二被告未履行该判决，经原告申请法院强制执行，二被告履行了判决确定的义务。嗣后，二被告继续使用涉诉房屋，但2012年3月至今未再给付原告租金。二被告于2012年11月将涉诉房屋腾空，但双方因房屋恢复原状问题未能达成一致协议，涉诉房屋钥匙至今未交给原告。另经查明，原告于2010年10月14日经天津市工商行政管理局核准由原名称天津市河西区建设开发总公司变更为现名称。涉诉房屋所有权人仍登记在天津市河西区建设开发总公司名下。原审法院认为，原告与二被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应遵照执行。二被告在承租期间，因房屋漏水原因拒绝交付租金已经法院（2012）辰民初字第759号案件判决处理，二被告经法院执行已经将欠交的2012年2月（含2月）之前的租金付清。之后，二被告自2012年3月继续以房屋漏水，原告拒绝维修并给被告造成经济损失为由拒绝交付租金，因被告提供的损失明细所列物品已经不在涉诉房屋内，导致法院无法确认其损失，故法院对其拒交租金的抗辩意见不予采信，为此二被告应当承担举证不能的法律责任，应当向原告支付相应的租金。考虑到二被告在承租期间房屋屋顶漏水，原告没有及时予以维修，也是造成本案纠纷的原因之一，故此，对其要求二被告承担违约金的诉讼请求法院不予支持。关于原告要求二被告恢复房屋原状并腾空房屋一节，因被告刘涛对原告提供的房屋交接单上刘涛的签名不予认可，且该交接单签署日期为2010年6月13日先于双方签订房屋租赁合同时间2010年6月18日，为此，在原告未能提供充分证据证明该证据真实的情况下，法院对该交接单的真实性不予认定。即使按照该交接单记载的内容看，法院也无法确认房屋出租给二被告时的原始状态。鉴于原告未能提供二被告接收房屋时的原始状态的证据，法院对该项诉讼请求不予支持，原告可待证据充分后另行起诉。二被告已经将房屋腾空，故原告要求二被告腾空房屋的诉讼请求已无意义。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、二被告于本判决生效之日起10日内给付原告自2012年3月至2013年5月期间的房屋租金53750元（年租金43000元÷12×15）。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1153.50元，由被告刘涛、郑浩共同承担。原审判决后，上诉人刘涛不服，向本院提出上诉认为，涉诉房屋存在漏水等问题，上诉人已经于2012年10月底从涉诉房屋搬出，被上诉人拒不收回钥匙，导致未能收回房屋，上诉人不应再支付被上诉人腾房后的租金；房屋租赁合同纠纷的诉讼时效为一年，本案已经超出诉讼时效。综上，请求二审法院依法撤销原审判决和补正裁定，发回重审或者依法改判刘涛不再承担2012年10月份腾房后的租金，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉人郑浩亦向本院提出上诉，认为郑浩虽然在房屋租赁合同中签字，但是并未参与实际经营，刘涛也在原审中主张郑浩主体不适格，房屋租赁合同纠纷诉讼时效为一年，原审法院违反时效裁判。综上，请求二审法院依法撤销原审判决和补正裁定，发回重审或者依法改判郑浩不在本案中承担责任，诉讼费由被上诉人承担。被上诉人天津渤海恒源房地产开发股份有限公司同意原审法院判决，认为房屋租赁合同上有刘涛、郑浩两个人签字，郑浩是否参与经营和实际腾房日期被上诉人无法掌握，被上诉人曾多次催缴租金并曾经诉讼要求二上诉人给付租金。被上诉人表示经过考虑，同意放弃部分诉讼请求，变更对租金的要求为：请求判决刘涛、郑浩给付2012年3月至2013年5月的房屋租金5万元。在本院二审期间被上诉人提交《催交房租通知书》作为补充证据，证实被上诉人曾于2012年11月8日向上诉人主张租金，有上诉人员工签字，二上诉人认为该通知书上没有二上诉人签字，无法证明曾向其主张租金。经审查，被上诉人补充提交的证据不符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于新的证据的规定，且上诉人不予认可，故本院不予采纳。本院经审理查明，原审法院认定事实正确。案经本院调解，当事人未能达成一致意见。本院认为，二上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同合法有效，双方均应按照约定履行。房屋租赁合同并未解除，双方仍应履行，上诉人郑浩以其未参与经营为由，主张自己不应承担给付租金的合同义务，该主张不能成立，本院不予支持。上诉人刘涛、郑浩提出已将房屋腾空故不应支付腾房后的租金一节，因房屋租赁合同并未解除，仍在履行中，故不能免除二上诉人给付租金的义务。双方就房屋租金问题曾经过诉讼解决，被上诉人一直在主张二上诉人给付租金，故二上诉人提出本次诉讼超出诉讼时效的主张不能成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。被上诉人自愿变更对租金的要求为：要求刘涛、郑浩给付2012年3月至2013年5月的房屋租金5万元，该请求未超过被上诉人在起诉时的诉讼请求，系其自愿处分自己的民事权利，本院予以照准。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持天津市北辰区人民法院（2013）辰民初字第1973号民事判决第二项及案件受理费部分；二、变更天津市北辰区人民法院（2013）辰民初字第1973号民事判决第一项为：刘涛、郑浩于本判决生效之日起10日内给付天津渤海恒源房地产开发股份有限公司自2012年3月至2013年5月期间的房屋租金5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1390元，由上诉人刘涛、郑浩共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  张玉明审 判 员  齐万久代理审判员  王 晶二〇一三年十月三十一日书 记 员  沙跃瑞附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款……当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……