福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终5548号 上诉人（原审被告）：蔡泽锋，男，1979年12月23日出生，汉族，住福建省松溪县。 委托诉讼代理人：章晓舟，福建万得律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：尤长治，男，1985年10月3日出生，汉族，住福建省永春县。 原审被告：魏日德，男，1984年2月2日出生，汉族，住所福建省政和县。 原审第三人：泉州中城房地产经纪有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区丰泽街道源淮社区毅达新村**，统一社会信用代码91350503MA2YJW9D67。 法定代表人：许培基，该公司负责人。 上诉人蔡泽锋因与被上诉人尤长治及原审被告魏日德、原审第三人泉州中城房地产经纪有限公司（以下简称“中城房产经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初5513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 蔡泽锋上诉请求：撤销一审判决，驳回尤长治一审诉讼请求。事实和理由：一、案涉《房产买卖经纪合同》无效。蔡泽锋没有委托魏日德代签合同，魏日德在合同上签字是其个人行为，事后蔡泽锋始终没有追认魏日德代签效力，《房产买卖经纪合同》未经蔡泽锋签字，中城房产经纪公司也没有盖章。根据《民法总则》第一百七十一条规定，案涉合同无效，蔡泽锋不应承担任何赔偿责任。二、本案定金担保条款不成立。尤长治未按合同约定支付定金到约定的监管账户，蔡泽锋也没有收到定金，根据《担保法》第九十条规定，定金担保条款不成立，尤长治要求双倍返还定金没有法律依据。三、中城房产经纪公司未在《房产买卖经纪合同》上盖章，合同无效，其向蔡泽锋收取中介费没有依据，蔡泽锋不承担赔偿中介费责任。四、尤长治诉请律师代理费损失没有法律依据，《合同法》规定的经济损失不包含律师代理费。五、《房产买卖经纪合同》无效，尤长治、魏日德、中城房产经纪公司应共同承担相应的缔约过失责任。 尤长治未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 魏日德述称，同意蔡泽锋的意见。 中城房产经纪公司未作陈述。 尤长治向一审法院起诉请求：1.解除尤长治与蔡泽锋签订的《房产买卖经纪合同》；2.判令蔡泽锋、魏日德连带返还尤长治双倍定金人民币100000元；3.判令蔡泽锋、魏日德赔偿尤长治支付第三人房屋买卖中介费用人民币13150元；4.判令蔡泽锋、魏日德连带承担尤长治为实现债权支出的代理费用人民币5000元。上述三项款项总金额为人民币118150元；5.本案诉讼费用由蔡泽锋、魏日德承担。 一审法院认定事实：蔡泽锋同意中城房产经纪公司为其出售其所有的位于丰泽区××路××期××号楼××室房产提供居间服务。尤长治经过中城房产经纪公司介绍，拟购买蔡泽锋上述房产。蔡泽锋系魏日德姐夫。2018年10月27日，魏日德至中城房产经纪公司与尤长治签订了《房产买卖经纪协议》，卖方（甲方）为蔡泽锋，买方（乙方）为尤长治，约定：交易房产为泉州市丰泽区××路××期××号楼××室房产，成交价格为71万元，签订本合同时乙方应支付定金5万，合同签订当日丙方（中城房产经纪公司）向乙方收取的居间服务佣金为10650元。交易服务机构协助甲乙双方办理该房产过户交易登记手续费并向乙方收取服务费1000元，协助乙方办理按揭贷款手续费并向乙方收取按揭服务费1500元。本合同签订后，双方应按合同约定履行，否则属违约行为，守约方有权要求因违约行为导致守约方维权所增加的费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等。双方未能按合同约定时间履行义务的为迟延履行，迟延履行超过十天的，构成根本违约，守约方有权要求解除合同并要求迟延履行方支付等同于定金数额的违约金。以甲方或乙方代理人身份签署本合同，签署人应确保代理权的合法性。如因签署人无权代理等代理权瑕疵导致本合同无效或无法履行的，签署人应支付另一方当事人与本合同定金数额相同的赔偿金，并支付双方佣金、服务费及为实现佣金权利所产生的其他必要费用。卖方：蔡泽锋魏日德2018年10月27日买方：尤长治2018年10月27日。合同上没有中城房产经纪公司的盖印，但中城房产经纪公司于庭审中表示其对该合同效力予以追认。合同签订当日，魏日德出具《定金收条》给尤长治，载明：今收到尤长治（身份证号码350525198510××××）购买位于丰泽区××路××期××号楼××室的房子，定金人民币伍万元整（小写50000）收款人：魏日德日期：2018年10月27日。该定金存放在中城房产经纪公司。同日，尤长治向中城房产经纪公司支付中介费10650元及服务费2500元，共计13150元，中城房产经纪公司出具收款收据交尤长治收执。庭审中，魏日德确认：合同落款处“蔡泽锋魏日德”两个签名均系其本人签的。蔡泽锋于庭审确认：案涉合同签订前，尤长治及中城房产经纪公司有通过电话方式与其联系沟通买卖房屋事宜。其在魏日德签订合同后知晓合同签订事宜，也知道合同相对方是尤长治，并与尤长治约好时间一同到银行配合办理按揭贷款手续，其与其妻子、中城房产经纪公司先于尤长治到了银行，后由于其担心首付款少，不足以支付其当初因购买该房子而向银行申请的现有按揭贷款，因此其不想与尤长治进行交易便先行离开。 一审法院认为，《房产买卖经纪合同》中的签字虽不是蔡泽锋本人所签，但在合同签订前，尤长治及中城房产经纪公司有与其联系沟通卖房相关事宜，在合同签订后，其知晓该合同存在，也同意出售本案诉争房屋，并与尤长治约定好了时间一同前往银行配合办理按揭贷款手续，而在实际行动上，其也连同其妻子一起来到了银行，证明其认可《房产买卖经纪合同》上约定的房屋出售事宜，应视为其用实际行为对《房产买卖经纪合同》进行了追认，因此，对蔡泽锋关于其并未授权魏日德签订合同事宜，《房产买卖经纪合同》无效的抗辩，不予采信。《房产买卖经纪合同》系合同双方的真实意思表示，内容并未违反法律法规，双方均应根据合同约定履行。合同签订后，蔡泽锋未能在合同约定时间内办理过户相关手续，致使尤长治至今不能实现其合同目的，构成根本违约，尤长治依法享有合同解除权。因此，尤长治要求解除诉争《房产买卖经纪合同》，合法有据，予以支持。关于违约责任，协议约定，蔡泽锋违约的，应支付尤长治双倍定金作为违约金，鉴于蔡泽锋在本案中的违约行为，尤长治要求蔡泽锋双倍返还定金，符合双方约定及法律规定，故按照尤长治实际支付的定金5万元计算，蔡泽锋应双倍返还定金10万元，其中5万元定金存放在中城房产经纪公司，中城房产经纪公司应将该定金直接支付予尤长治。关于中介费用及代理费，《房产买卖经纪合同》约定违约方应支付守约方律师代理费、中介费用等，且尤长治也实际支付了中介费及律师代理费，因此对于尤长治请求蔡泽锋支付中介费用及律师代理费用，予以支持，但本案中介费为10650元，尤长治诉求超过的部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除尤长治与蔡泽锋于2018年10月27日签订的《房产买卖经纪合同》；二、蔡泽锋应于判决生效之日起十日内双倍返还尤长治定金10万元（其中，5万元定金由保管人泉州中城房地产经纪有限公司直接支付给尤长治）；三、蔡泽锋应于判决生效之日起十日内支付尤长治中介费用人民币10650元；四、蔡泽锋应于判决生效之日起十日内支付尤长治律师费用5000元；五、驳回尤长治其他诉讼请求。案件受理费2663元，减半收取计1331.5元，由蔡泽锋负担1306.5，由尤长治负担25元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据本案查明的事实，《房产买卖经纪合同》中的签字虽不是蔡泽锋本人所签，但在合同签订前，尤长治及中城房产经纪公司有与其联系沟通卖房相关事宜，在合同签订后，其知晓该合同存在，也同意出售本案诉争房屋，并与尤长治约定好了时间一同前往银行配合办理按揭贷款手续，而在实际行动上，其也连同其妻子一起来到了银行，证明其认可《房产买卖经纪合同》上约定的房屋出售事宜，应视为其用实际行为对《房产买卖经纪合同》进行了追认，因此，蔡泽锋关于其并未授权魏日德签订合同事宜，《房产买卖经纪合同》无效的抗辩，与事实不符，不能成立。蔡泽锋未履行合同义务存在违约，一审判决其承担相应的违约责任并无不当。蔡泽锋关于，尤长治、魏日德、中城房产经纪公司因《房产买卖经纪合同》无效而共同承担相应的缔约过失责任的上诉主张，于法无据，不予支持。 综上所述，蔡泽锋的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1331.5元，由蔡泽锋负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄祥彪 审 判 员 陈庆辉 审 判 员 傅嘉钦 二〇一九年十一月二十九日 法官助理 王佳森 书 记 员 陈斯煜 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。