辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽02民初1657号原告（执行案外人）：杜胜利，男，1956年9月5日生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：陈光，辽宁长城律师事务所律师。被告（申请执行人）：潘振得，男，1971年7月9日生，汉族，住河北省秦皇岛市海港区。委托诉讼代理人：刘斌，辽宁翊鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘振芳，辽宁翊鼎律师事务所律师。被告（被执行人）：张胜利，男，1960年9月16日生，汉族，住大连市西岗区。被告（被执行人）：文梅英，女，1963年1月20日生，汉族，住大连市西岗区。原告杜胜利与被告潘振得、被告张胜利、文梅英案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜胜利的委托诉讼代理人陈光，被告潘振得及其委托诉讼代理人刘斌、刘振芳到庭参加诉讼。被告张胜利、文梅英经本院依法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。杜胜利向本院提出诉讼请求：1.判决中止对大连市中山区海景园41号楼地下1-2层1-1房屋执行，解除该房屋查封，确认原告为该房屋所有权人。2.被告承担诉讼费。事实与理由：2010年8月23日，原告与被告张胜利签订《租房合同》，约定将大连市中山区海景园41号楼地下1-2层1-1号房屋由原告使用，此后原告花费160余万元对房屋进行了装修。2014年9月15日，原告与被告张胜利签订《房地产买卖合同》，约定将该房屋作价450万元卖给原告。原告如数支付了房款，其中300万元冲抵2013年间张胜利拖欠原告的债务，143万元替被告张胜利偿还该房屋银行贷款以解除抵押，10万元为现金支付给张胜利的定金。2014年11月13日上午，原告与张胜利、文梅英办理了房屋买卖公证并向大连市房地产交易所申请办理房屋过户手续，大连市房地产交易所向原告发放了《房地产交易纳税申报受理通知单》。然而原告下午依法缴纳相关税费时，被告知该房屋刚刚被大连市西岗区人民法院查封，无法办理过户。此后该房屋陆续被大连市中级人民法院、大连市西岗区人民法院、大石桥市人民法院、大连市中山区人民法院查封。原告立即向各个查封法院递交书面《查封异议申请书》，大连市中级人民法院只是做了一份笔录回复原告无法解除查封。原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，原告已经足额（多付3万元）支付了453万元房款，自2010年8月起就一直占有该房屋，房屋过户事宜经过大连市公证处公证，手续齐全，正在办理过程中房屋被查封，因此应当中止对于该房屋的执行，解除查封以便原告办理房屋过户手续。但是原告在提出书面执行异议后，大连市中级人民法院以执行异议以形式审查为原则，无法对原告主张的权利进行实体判断为由，作出（2017）辽02执异6号执行裁定书，驳回了原告的执行异议申请。为保护原告合法权益，请求依法支持原告的诉讼请求。被告潘振得辩称：不同意原告的诉讼请求。因为从目前的证据来看，原告只是张胜利众多债权人之中的一人，在其他债权人发现张胜利无法偿还债务，采取法律措施时，原告为了达到独自清偿的目的，和张胜利互相配合，制作了所谓的租赁合同及买卖合同，纵观原告提交的所有证据没有一份证据能够证明其主张是真实存在的，其所有证据都是可以诉讼后补充制作的，所谓的工程类的电脑装修文件，可以修改电脑的时间植入电脑的文件，再将电脑的时间恢复到现在，那么该文件就可以显示出任意修改的时间，懂得电脑的人都可以随意制作，物业费的收据也是在本案一审诉讼后原告为了上诉临时向该物业公司缴纳的，所有增值税发票都可以看出是连号的，原告自愿向物业公司缴纳，物业公司当然可以给票，不能证明原告实际租赁该房屋，从2010年开始每年租金10多万，原告无法提供该证据，如果是真实的，他能够证明他租赁了房屋，如果没有证据，他租赁房屋的事实是虚假的，而原告的所谓的买卖也是没有支付购房款，因为买卖协议中系现金支付购房款，而在庭审中说首付款是300万元，而购房款没有实际缴纳，在被告起诉张胜利，并且要求查封房屋时，在同一时间，原告才和张胜利去办理纳税申报，没有交税的原因是被告在查封房屋之前，西岗法院已经查封了房屋，在查封之前原告就知道了，所以他在前一天去办理的申报，从这一点可以看出原告是虚假的所谓的买卖。涉案房产是2014年9月大连市的房价应该是最高价的时候，而涉案房产是公建，无论如何不能低于1万元/平方米，而原告的合同约定是8000元/平方米，明显低于市场价格。综上所述，原告提交法庭的证据完全都是可以后制作的，没有一份证据是可以当时形成的，雇佣了工程队去装修房屋，那原告可以提供付款的证据能够证明其真实交易，但这些证据都没有，全是后补的，原告提交法庭购买瓷砖的证据，也根本看不出来购买房屋，所以原告的证据没有事实支持，请求驳回原告的诉讼请求。被告张胜利、文梅英未到庭亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：本院在审理潘振得与张胜利、文梅英民间借贷纠纷一案中，经潘振得提出诉讼保全申请并提供相应担保，于2014年11月11日作出（2014）大民一初字第172号民事裁定书，裁定查封张胜利所有的位于大连市中山区房屋。2014年11月14日，本院向大连市房地产登记发证中心下达协助执行通知书轮候查封了上述房屋。2016年1月13日，本院作出(2014)大民一初字第172号民事判决书，判决：被告张胜利、文梅英自判决生效之日起十五日内偿还原告潘振得借款本金653万元及相应利息（截止到2014年10月12日的利息为66.18万元，自2014年10月13日起至实际给付之日按年利率24%标准计算）。如被告未按判决确定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66,102元、保全费5000元，合计71,102元（原告潘振得已预交），由被告张胜利、文梅英共同负担（应自判决生效之日起十五日内给付原告）。该民事判决书已经发生法律效力。因张胜利、文梅英未及时履行义务，潘振得向本院申请强制执行，本院予以立案执行。2016年10月17日，本院作出（2016）辽02执220号民事裁定书，继续查封前述已查封房屋，查封期限为三年（自2016年11月13日起至2019年11月12日止）。同日，本院向大连市不动产登记中心下达协助执行通知书对案涉房屋予以续封。查封到期后，本院又对案涉房屋继续查封。执行过程中，杜胜利作为案外人提出执行异议，本院作出（2017）辽02执异6号执行裁定书，驳回了杜胜利的异议。杜胜利提交其与张胜利于2010年8月23日签订的《租房合同》，其中约定：“杜胜利作为承租方承租张胜利所有的案涉房屋，租赁期为十年，房屋租金十五万元/年，按年付款，房屋到期前30天应交下一年的房租…；签合同当日杜胜利应付租房押金五万元，待租赁关系解除且无任何纠纷，张胜利需无条件返还押金……；租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由杜胜利居住而产生的费用由杜胜利负担……；房屋现状为清水房，屋内所有装修费用由承租方自行设计负责，房屋内外所有水电煤气及外立面改造造成一切后果由承租方自行承担，如出租方出售该房屋，承租方有优先购买权……。”同时，杜胜利提交其与张胜利于2014年9月15日签订《房地产买卖合同》，约定：“2、买卖双方同意房屋出售价格为人民币肆佰伍拾万元（4,500,000元）。A、定金人民币伍万元（50,000元），于买卖双方交接房款时冲抵房款。B、定金外的付款方式选择：（1）现金付款：买方于签订本合同之日起40日内，备齐扣除已交定金后的购房余款人民币肆佰肆拾伍万元（4,450,000元），同时三方将该款项存入居间方指定银行作资金监管。19：其他约定事项：（1）该房屋含银行贷款，尚欠银行143万元未还，双方约定由买方代为偿还。（2）其余房款以现金方式结清，现卖方确认在本协议签订之前已收到全部买方给的307万元……”。杜胜利还提交其主张由张胜利于2014年9月15日出具的收条一张，其中记载：“今收到杜胜利支付的购买本人于中山区海景园41号楼地下一层1-2层1-1号房屋的购房定金人民币10万元整，特此证明”。案外人杜春梅于2013年6月21日向张胜利转账汇款100万元，于2013年10月28日向案外人张世哲转账汇款200万元。杜胜利提交了杜春梅于2014年11月17日书写的声明，记载：“我是杜胜利的妹妹，平时负责杜胜利的财务事务，从我的银行卡打给张胜利、张世哲的443万元整，都是替杜胜利办理的”；以及案外人张世哲于2014年12月12日书写的声明，记载：“本人系张胜利的儿子，本人于2013年10月28日收到的杜春梅的200万元汇款，是替我父亲代收房款”。杜胜利提交两份杜春梅的账户交易信息，其中记载杜春梅于2014年10月23日分两笔向张胜利的哈尔滨银行大连西岗支行账户汇款共计143万元。根据杜胜利提交的案涉房屋权属证书复印件记载，哈尔滨银行股份有限公司大连分行于2009年8月4日对案涉房屋设定抵押，权利价值为241.5万元，该抵押权于2014年11月4日注销。2014年11月10日杜胜利与大连彗星投资咨询有限公司签订《委托协议》，委托大连彗星投资咨询有限公司代办案涉房屋产权权属手续，委托费用78万元。同日，李金秀通过其账户向大连彗星投资咨询有限公司法定代表人杨松柏账户转账78万元。2014年11月13日，张胜利、文梅英作为委托人与受托人隋凯龙办理了委托公证，委托书中约定，由受托人代为出售案涉房屋，与买方杜胜利代办房屋交接、过户手续等。同日，张胜利、文梅英对案涉房屋的交易进行了纳税申报，但未提交缴纳税款或发生退税的证据。庭审中，杜胜利提供了大连华富物业管理有限公司出具的证明，载明杜胜利在2010年9月1日至今一直在大连市中山区居住。并提供了大连华富物业管理有限公司于2018年3月19日开具的杜胜利缴纳案涉房屋2014年至2018年物业费的发票。同时，杜胜利提供了2014年7月4日和9月27日案涉房屋缴纳电费的证据，其中7月4日的电费1000元系案外人栗卓缴纳。此外，杜胜利提供了一份发包人为杜丛斌、承包人为栗卓签订于2014年6月4日的《住宅室内装饰装修施工合同》及《海景园室内设计方案》（含工程报价单），在合同中约定由栗卓对案涉房屋进行装修，包括土建、水电、吊顶、铺砖、大白、木作、油漆等。杜胜利还提供了2014年6月至9月期间，购买灯饰、地板、洁具及装饰材料的订货单、出库单等证据，在部分单据上载明的地址为二七广场海景园41号楼。庭审中，杜胜利申请证人栗卓出庭作证，栗卓证实其于2014年6月开始装修案涉房屋，认可其曾于2014年7月4日以刷卡方式为案涉房屋缴纳了1000元电费，同时栗卓出示了其电脑，电脑上显示案涉《海景园室内设计方案》的形成时间是2014年6月1日，《住宅室内装饰装修施工合同》形成于2014年6月4日。另查明，杜胜利提交户籍证明证实，李金秀系杜胜利的母亲，杜丛斌系杜胜利的弟弟，杜春梅系其妹妹。又查明，潘振得申请对案涉《房地产买卖合同》签订时间进行司法鉴定，但因未能提交鉴定所需的相关材料，不具备鉴定条件而被鉴定机构予以退鉴。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。据此，案外人应当对其主张足以排除强制执行的民事权益及事实依据提交充分证据加以证明。本案中，杜胜利主张购买了登记在张胜利名下的房屋，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，杜胜利应当提交证据证明，其购买案涉房屋的事实和经过符合上述规定中的情形。根据在案证据及已经查明的事实，首先，杜胜利提交的《房地产买卖合同》签订于案涉房屋被查封之前。潘振得虽对该合同的形成时间存有异议，并申请对该《房地产买卖合同》的签订时间进行司法鉴定，但因未能提交鉴定所需的相关材料，不具备鉴定条件而被鉴定机构予以退鉴。故现有证据无法证明《房地产买卖合同》系案涉房屋被查封后伪造或补签，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第一个条件。其次，关于案涉房屋的占有情况。杜胜利提交了大连华富物业管理有限公司出具的《证明》、物业费票据、杜丛斌与栗卓签订的《住宅室内装饰装修施工合同》、《海景园室内设计方案》、购买灯饰、地板、洁具及装饰材料的订货单、出库单等票据，以及栗卓的证人证言。大连华富物业管理有限公司出具的《证明》上有该单位的印章及相关人员的签字确认，证据形式合法，该证据载明杜胜利在2010年9月1日至今一直在案涉房屋居住。杜胜利提供的《海景园室内设计方案》和《住宅室内装饰装修施工合同》上载明的文件形成时间分别为2014年6月1日和6月4日，证人栗卓的电脑中保存的电子版文件显示的文件形成的时间与上述时间相吻合，本案庭审中，栗卓当庭将其电脑打开，展示了上述文件。潘振得虽对该电脑上记载的文件形成时间不予认可，认为该时间是可以修改的，但其并未提供上述文件形成时间已被修改的证据，亦未申请对上述文件的真实形成时间进行司法鉴定，不足以证明《海景园室内设计方案》和《住宅室内装饰装修施工合同》的形成时间系事后变更。结合杜胜利提供的为案涉房屋购买相关装修装饰材料的票据及栗卓在装修期间缴纳电费等证据，上述证据相互印证，可以证明杜胜利在案涉房屋被查封前已占有该房屋并开始装修的情况。关于潘振得称，案涉《住宅室内装饰装修施工合同》并非杜胜利本人与栗卓签订一节，因签订该《住宅室内装饰装修施工合同》的是杜胜利的弟弟杜丛斌，弟弟代哥哥签装修合同，亦符合常理，故对潘振得的该项主张本院不予采信。再次，关于案涉房屋房款的支付情况。本案系债务履行期限届满后，债权人与债务人协商以债权抵顶部分购房款而达成的房屋买卖合同,因不具备无效事由,该房屋买卖合同应当认定为合法有效。在杜胜利与张胜利签订《房地产买卖合同》前，双方即存在债权债务关系，杜胜利的妹妹杜春梅支付给张胜利和案外人张世哲合计300万元款项，杜春梅和张胜利的儿子张世哲均出具声明，陈述该300万元系杜胜利借给张胜利的款项，潘振得在庭审答辩中亦认可杜胜利系张胜利的债权人之一。虽然该笔款项系杜春梅实际支出，而杜春梅和张世哲仅出具声明，均未出庭作证，但在《房地产买卖合同》中,明确约定由买方杜胜利偿还张胜利尚欠银行的贷款143万元,《房地产买卖合同》签订后,杜春梅即于2014年10月23日向张胜利的哈尔滨银行大连西岗支行账户汇款143万元,该笔款项的数额与《房地产买卖合同》中约定的张胜利所欠银行贷款143万元相吻合,结合杜胜利提供的其与杜春梅确系兄妹关系的户籍证明,应认定是杜春梅代替杜胜利履行了《房地产买卖合同》中约定的本应由买方杜胜利偿还银行贷款的义务。而这一行为只有在杜春梅认可其此前支付给张胜利和张世哲的300万元债权抵顶杜胜利购房款的前提下才会发生。因此,关于杜春梅支付给张胜利和张世哲的300万元是替杜胜利支付的,还是杜春梅以自己的意思支付的,均不影响本案对杜胜利以300万元债权冲抵购房款事实的认定。另外,张胜利在收到该143万元款项后,即于2014年11月13日委托隋凯龙与杜胜利办理房屋交接、过户手续,说明张胜利已认可在收到该143万元后杜胜利的购房款已付清,即杜春梅支付给张世哲的200万元,张胜利已经同意或认可作为自己的一部分债务在杜胜利的购房款中予以扣除,因此,张世哲出具的声明形式上的瑕疵,亦不影响上述有关事实的认定。此外，张胜利给杜胜利出具收条，认可收到了杜胜利支付的10万元购房定金。至此，杜胜利向张胜利支付的购房款数额为453万元（300万元+143万元+10万元），超过了杜胜利与张胜利《房地产买卖合同》约定的房款总额，应视为杜胜利已支付了案涉房屋的全部购房款。最后，关于杜胜利未办理案涉房屋过户手续是否存在过错的问题。从杜胜利与张胜利履行合同的情况看，双方于2014年9月15日签订《房地产买卖合同》，约定杜胜利需代张胜利偿还案涉房屋的银行贷款143万元，2014年10月23日，杜胜利的妹妹杜春梅即向张胜利的银行账户汇款143万元，履行了合同约定的付款义务，贷款银行于2014年11月4日注销了案涉房屋上设定的抵押权；2014年11月10日杜胜利与大连彗星投资咨询有限公司签订《委托协议》，委托大连彗星投资咨询有限公司代办案涉房屋产权权属手续并交纳委托费用；2014年11月13日，张胜利、文梅英委托案外人隋凯龙代办与买方杜胜利的房屋交接、过户手续；同日，张胜利、文梅英对案涉房屋的交易进行了纳税申报，次日案涉房屋被本院轮候查封。从杜胜利与张胜利签订《房地产买卖合同》到办理案涉房屋产权登记手续不足两个月，故现有证据无法认定杜胜利在办理案涉房屋产权证时存在过错。据此，杜胜利提交的证据能够证明本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其要求停止对案涉房屋的强制执行有事实及法律依据，本院依法予以支持。关于杜胜利要求确认其为案涉房屋所有权人的诉请，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故只有经合法登记的不动产物权，才会发生物权变动的效力。在物权变更登记前，即使物权变动所依据的原因行为合法有效，亦不必然发生物权变动的结果。案涉房屋尚未进行产权变更过户登记，杜胜利要求确认该房屋归其所有，缺乏法律依据。本案系因案涉房屋买卖有关权利义务的履行问题产生的争议，而非当事人对案涉房屋的物权归属存在争议而要求确认房屋产权的归属，故对杜胜利的该项诉讼请求本院不予支持。关于张胜利和文梅英在本案中的诉讼地位，杜胜利在起诉时列二人为第三人，但在原一审诉讼过程中，杜胜利提交变更申请，申请变更二人为被告，鉴于该申请系原告的权利，且未损害其他当事人的利益，故本案将张胜利、文梅英列为被告。综上，杜胜利的诉讼请求部分成立。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：一、不得执行登记在张胜利名下的位于大连市中山区房屋；二、驳回杜胜利的其他诉讼请求。案件受理费43,040元，由潘振得负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。本院（2017）辽02执异6号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 吕 瑛审判员 张萍萍审判员 张 钱二〇一九年十一月二十日书记员 杜玉洁附：相关法律规定《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。