苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初6209号原告（反诉被告）：朱守腾，男，1988年9月24日生，汉族，住沛县。委托诉讼代理人：王献华，江苏道金律师事务所律师。被告（反诉原告）：张远兵，男，1970年5月10日生，汉族，住苏州市吴中经济开发区。委托诉讼代理人：陈光明，江苏安珀志律师事务所律师。原告朱守腾诉被告张远兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告提起反诉，本院依法受理并决定将本诉与反诉合并审理。后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告朱守腾及其委托诉讼代理人王献华，被告委托诉讼代理人陈光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱守腾向本院提出诉讼请求：确认原、被告双方的房屋买卖合同已解除；被告向原告返还购房定金1万元并支付自2019年4月10日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际给付完毕之日止的利息损失；被告赔偿原告中介费损失1万元、律师费损失1.5万元，并支付自2019年7月2日起按人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际给付完毕之日止的利息损失；被告向原告支付违约金30万元。后，原告变更中介费主张金额为1.4万元。事实与理由：2019年4月9日，原、被告与居间方苏州景程世嘉房地产投资咨询有限公司共同签订《房屋买卖（居间）合同》，约定被告将位于苏州市吴中区房屋出售给原告，房屋成交价为153万元。同时，合同约定原告于2019年4月9日前支付被告定金1万元；双方须在2019年6月30日前提供相应的合法证件和必要资料并办理网签和资金托管，未按约办理的视为违约，逾期7日的，守约方有权选择即日解除合同并向违约金要求支付房屋成交价的20%作为违约金。原告在合同签订当日向被告支付定金1万元并于2019年6月28日向居间方支付了中介费1万元，且亦按要求提交了办理网签及资金托管手续的相关资料。居间方在2019年6月28日告知原告，被告因房价上涨而要求加价，否则不再继续履行合同。原告为维护合法权益诉至法院，请求判如所请。被告张远兵辩称，首先，原告购买案涉房屋须将其自己的房屋出售并办理网签托管手续，而原告自己的房屋直至2019年6月28日才办理过户手续。另，被告因家中亲人过世而致6月末的最后几天不苏州，无法办理过户手续。因此，双方没有在2019年6月30日前办理过户手续的责任在于原告。其次，被告不但在2019年8月14日前从未有解除合同的意思表示，而且还在收到原告的解除短信后还以短信及书面方式要求继续履行合同，直至2019年8月14日在多次催促无果的情况下才致函原告解除双方间的买卖合同。因此，原告单方要求解除合同，缺乏事实和法律依据。况且，即便原告的诉请理由合法，违约金也过高，中介费、律师费也不应由被告承担。由此，被告张远兵提出反诉，要求反诉被告支付违约金30.6万元（合同成交价的20%）。反诉被告朱守腾辩称，反诉被告是守约方，无需向反诉原告支付违约金。经审理查明，2019年4月9日，朱守腾（买受方，乙方）与张远兵（出售方，甲方）在苏州景程世嘉房地产投资咨询有限公司（居间方，丙方）居间下签订《房屋买卖（居间）合同》，主要内容为：甲方将位于苏州市吴中区房屋（建筑面积为79.89平方米）以153万元的价格出售给乙方；乙方于2019年4月9日前支付定金1万元，首付款68万元于办理资金托管当日存入指定的资金托管账户，贷款62万元由乙方委托丙方办理，另乙方于资金托管当日支付甲方房款22万元；甲乙双方须在2019年6月30日前提供相应的合法证件和必要资料并办理网签和资金托管。甲方、乙方应于签署本合同之时各向丙方支付提供居间服务的报酬，佣金支付金额以《佣金确认书》为准。同时，该合同还约定，甲乙双方应按合同约定积极配合办理网签、资金托管、贷款（若有）、过户、房屋交付、户口迁移等相关手续，并提供交易所需的各种真实有效地书面证明材料，并及时支付各项税费；未按约定办理的视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的0.05%作为迟延履行违约金；逾期7日，守约方有权选择即日解除合同并向违约方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金；另守约方为主张权利而支出的律师费、诉讼费等损失由违约方一并承担。该合同落款处有朱守腾、张远兵的签名及苏州景程世嘉房地产投资咨询有限公司签约代表刘勇华的签名并加盖有公司合同专用章。合同签订后，朱守腾向张远兵支付定金1万元，向苏州景程世嘉房地产投资咨询有限公司支付中介费1.4万元（其中1万元于2019年6月28日支付，4000元于2019年7月31日）。审理中，朱守腾陈述：中介费原为房屋价格的2%，后经协商口头约定为2万元，其实际支付1.4万元，余款6000元未付；同时，明确中介费损失仅主张1.4万元。2019年6月30日，刘勇华确认朱守腾的材料齐全，就等张远兵的资料了，并表示已让经理联系张远兵，到时可以了，就通知朱守腾。次日，刘勇华在朱守腾询问怎么处理时回复，房东那边还没沟通好，你（朱守腾）看你这边还是找律师，起诉吧！我们配合你，你看看是起诉履行合同，还是要去按合同赔偿。后，朱守腾再次询问刘勇华，房东是不是确定不卖了？刘勇华回复，是的，确定。此后，刘勇华与朱守腾还就合同相关情况进行沟通。其中刘勇华向朱守腾发微信称，张远兵在其让他准备材料、办手续时回复人在老家，母亲去世，等回苏州就给材料；后张远兵又在2019年6月28日给其经理回电话表示房价涨了，他亏了，不加钱就不卖了。朱守腾问你们经理有没有问清楚加多少钱，怎么加，就直接回复房东不卖了么？刘勇华表示，其之前给你（朱守腾）回电话，你这边给我的回复是，加钱不同意，这是第一；第二是房东这边也没有明确说要加多少钱，只是打个比方说如果房价涨了20万元，就让客户（朱守腾）出一半。2019年7月5日，朱守腾向张远兵发短信，“张远兵，你好！我是朱守腾，因贵方中途停售房屋的行为致我的购房目的已无法实现，我决定即日起正式解除我们之间的房屋买卖合同。关于解除合同的律师函我已委托律师于今日邮寄至你的户籍地址，烦请届时签收；关于贵方导致我的相关损失和违约责任，我也将进一步通过诉讼程序主张”。同日，朱守腾委托江苏道金律师事务所王献华律师于2019年7月5日向张远兵发函称，苏州景程世嘉房地产投资咨询有限公司在朱守腾支付了定金1万元、中介费1元并做好于2019年6月30日办理网签及资金托管手续时在2019年6月28日告知朱守腾，因房价上涨，张远兵认为卖亏了，要求加价，否则不再继续履行合同；后，朱守腾为慎重起见多次通过中介方确认，张远兵明确表示房屋不卖了。据此，其通知如下：1、即日起解除张远兵与朱守腾于2019年4月9日签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、朱守腾保留进一步通过司法途径向张远兵注重返还定金以及相关违约赔偿责任的权利。该函后因收件人要求自取且逾期未取而未妥投。2019年7月18日，张远兵向朱守腾发短信称“朱守腾你好，我现在明确告知你，我从来没有停售房屋的想法，以前没有，现在也没有，你于2019年7月5日通过短信向我发送解除房屋买卖合同的意思表示已构成违约。我认为诚实信用是每个公民应该遵循的基本原则。所以请你及时和我一起去办理资金托管及相应的过户手续，严格履行房屋买卖（居间）合同项下的义务。你若收到该短信后依然拒不按照合同约定配合本人办理资金托管等义务，我将通过诉讼途径追究你相应的法律责任，另外你解除合同的理由不存在，你既不符合约定解除，也不符合法定解除的情形，该合同目前依然有效！”同月20日，张远兵还向朱守腾发联系函称，《房屋买卖（居间）合同》约定双方于2019年6月30日办理网签和资金托管等手续，且你方（张远兵）于资金托管当日支付售房款22万元，但至2019年7月4日未付款，也未办理资金托管手续；2019年7月5日，你方发短信要求解除双方的买卖合同。对此，明确告知，不同意你方的单方解约行为；请你方于收到本函件之日起7日内，联系苏州景程世嘉房地产投资咨询有限公司，并在该公司的主导下，前往房地产交易中心办理网签、资金托管手续等手续，并于托管的当日将合同约定的22万元支付给本人；对本函件所述内容如有异议，请于收到本函件之日起5日内书面回复，逾期回复，视为默认本函件相关事实。该联系函于2019年7月21日由朱守腾本人签收。2019年7月24日，朱守腾向张远兵发短信回复，“张远兵，你好！你的联系函我收到了，若是在我提出合同解除之前，我定会欣喜若狂，因为你终于又同意卖了！这次交易最大的受益方本该是我，我已签过合同的房屋大涨了，而如今我却成为了最大的损失者！合同签订之后的两个月房价上涨逼近叁拾万的情况下，你坐地起价要求我加价，否则不卖房的既定事实，我们谁也改变不了！合同不是儿戏，不是你不想卖或想卖的时候，我都得配合你！相信法律会给我一个公道和说法！”2019年8月14日，张远兵向朱守腾发出《解除合同通知书》，记载：2019年7月5日，你方（朱守腾）短信要求解除合同。对此，本人已明确告知你方，不同意解除双方所签订的买卖合同。2019年7月20日，本人再次函告你方，要求继续履行合同，并要求你方于收到函件之日起7日内配合房屋居间公司，去房产交易中心办理网签手续，但截至目前，你方依旧没有履行。鉴于你方经催告依旧不履行合同约定，以及以明示的方式要求解除双方所签订的买卖合同等行为，现特致函你方：自你方收到本函件之日起，本人解除与你方于2019年4月9日所签订的《房屋买卖（居间）合同》，鉴于你方的严重违约行为，本人将通过诉讼的方式维护自身的权益。该《解除合同通知书》于2019年8月15日由朱守腾本人签收。另查明，朱守腾于2019年7月5日在姑苏区永庭房产中介服务部的居间下以170万元的价格购买了位于苏州市吴中区（建筑面积为83.25平方米）。又查明，朱守腾为本案诉讼还支出律师费1.5万元。以上事实，有朱守腾提供的房屋买卖（居间）合同、不动产权证、微信聊天记录、短信记录、律师函及邮寄凭证、收款收据、收据、苏州市区存量房交易资金托管协议、房屋买卖（居间）合同、不动产权证书、姑苏区永庭房产中介服务部出具的证明、建设银行账户交易明细、律师费合同及发票，张远兵提供的联系函及邮寄凭证、短信记录、解除合同通知书及邮寄凭证，以及本院制作的开庭笔录等证据在卷证明。审理中，朱守腾称，其主张的违约金是指房屋差价损失，但不申请就案涉房屋进行评估，而是提供链家估价截屏2份为证，显示：公交苑2室2厅在2019年6月、8月的价格分别为179万元即22431元/平、182万元即22807元/平。经质证，张远兵对链家估价截屏不予认可。本院认为，朱守腾与张远兵签订的《房屋买卖（居间）合同》，系双方当事人所签且未违反法律强制性规定，当属合法有效，当事人理应按约履行。根据该合同约定，双方应于2019年6月30日提供相应的合法证件和必要资料并办理网签和资金托管。但根据朱守腾提供的与案涉合同的居间方经办人刘勇华的微信聊天记录中有关刘勇华确认经与张远兵沟通已确定不卖房屋的记载，以及朱守腾于2019年7月5日委托律师所发的函因张远兵要求自取而未妥投，张远兵在朱守腾于当日发短信称因张远兵停售房屋致合同目的无法实现而决定即日解除房屋买卖合同的短信后迟至2019年7月18日才短信回复要求继续履行合同等事实，朱守腾主张其因张远兵拒绝卖房而解除双方间的房屋买卖合同，事实清楚，证据比较充分，应予认定。据此，本院确认朱守腾与张远兵签订的案涉《房屋买卖（居间）合同》于2019年7月5日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由此，张远兵应返还朱守腾购房定金1万元并支付相应的利息损失，但利息损失应自2019年7月5日起按银行同期同类贷款利率计算至实际给付完毕之日止。同时，张远兵还应按约承担朱守腾为此支出的中介费1.4万元及律师费1.5万元。至于中介费、律师费支出的利息损失主张则缺乏依据，不予支持。另，关于违约金，朱守腾明确是指房屋差价损失并为此提供了链家估价截屏为证。因张远兵对链家估价截屏不予认可，而朱守腾也不就案涉房屋申请评估，故本院结合案涉《房屋买卖（居间）合同》有关违约金的约定及朱守腾另购房屋的价格等相关情况酌定违约金为12万元。此外，关于张远兵的反诉请求，因案涉房屋买卖合同系因张远兵违约而致解除，故张远兵要求朱守腾支付违约金30.6万元，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告朱守腾与被告张远兵签订的《房屋买卖（居间）合同》于2019年7月5日解除。二、被告张远兵于本判决生效之日起十日内返还原告朱守腾定金人民币1万元并支付该款自2019年7月5日起按银行同期同类贷款利率计算至实际给付完毕之日止的利息损失。三、被告张远兵于本判决生效之日起十日内赔偿原告朱守腾中介费损失1.4万元、律师费1.5万元及违约金12万元，合计人民币14.9万元。四、驳回原告朱守腾其他诉讼请求。五、驳回反诉原告张远兵的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18570元、财产保全费2270元，合计人民币20840元，由被告张远兵负担；反诉案件受理费人民币2945元，由反诉原告张远兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  江 伟人民陪审员  杭永华人民陪审员  韩晓龙二〇一九年十一月二十一日书 记 员  张凤娟计皓旻