云南省临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0902民初2201号原告：临沧鑫豪商贸有限公司。住所地：云南省临沧市临翔区。法定代表人：余琴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄文刚，该公司经理。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：刘传宝，云南九正律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：临沧瑞玺城市驻车投资有限公司。住所地：云南省临沧市临翔区。法定代表人：樊伟，该公司总经理。被告：云南瑞玺投资有限公司。住所地：云南省昆明市。法定代表人：樊伟，该公司总经理。原告临沧鑫豪商贸有限公司（以下简称临沧鑫豪公司）与被告临沧瑞玺城市驻车投资有限公司（以下简称临沧瑞玺公司）、云南瑞玺投资有限公司（以下简称云南瑞玺公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告临沧鑫豪公司的委托诉讼代理人黄文刚、刘传宝到庭参加诉讼，被告临沧瑞玺公司、云南瑞玺公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告临沧鑫豪公司向本院提出诉讼请求：1.判令终止原告与被告临沧瑞玺公司签订的《场地租赁合同》，被告临沧瑞玺公司立即搬离场地；2.判令被告临沧瑞玺公司向原告支付租金153590元[暂计算至起诉之日，计算方式为：第一年租金121176元+（32.1元每平方米每月×336.6平方米×3个月）]，物业费7573元（计算方式为:第一年物业费6059元+3个月物业费1514元），违约金48348元，合计：209511元，被告云南瑞玺公司对上述债务承担无限连带责任；3.判令两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年5月1日，原告与被告临沧瑞玺公司签订一份《场地租赁合同》，约定原告将位于临沧工业园区东片区信息产业园服务中心×号楼×××室（面积为336.6平方米）出租给被告临沧瑞玺公司使用，租赁期限为三年，自2018年5月1日至2021年4月有30日，租金按单价30元每平方米每月计算，第一年租金为121176元，物业费为6059元；第二年起每年递增7%。费用收取方式为合同签订的7个工作日内支付第一年租金、物业费、水电场地保证金。合同还约定如被告临沧瑞玺公司未按时交付租金及其他费用，原告可以终止合同并收回场地，每逾期一天，除付清所有欠款外，还应向原告支付欠款的1%作为违约金。合同签订后，原告依约向被告临沧瑞玺公司交付了房屋，但被告临沧瑞玺公司违反诚实信用原则，未按约定向原告支付租金、物业费及场地保证金。经原告多次催要，被告均以各种理由推脱，拒不履行其义务，其行为已构成违约。原告根据合同约定可以终止双方的租赁合同，并根据合同中违约条款的约定，要求被告临沧瑞玺公司承担违约责任，向原告支付违约金。按双方的约定，违约金计算为161163元×1%（每天）×470天（违约天数）=457466元，原告酌情按所欠款项的30%主张48348元。被告临沧瑞玺公司为一人有限公司，其股东为被告云南瑞玺公司，云南瑞玺公司持有临沧瑞玺公司100%的股权。临沧瑞玺公司与其股东之间存在财产混同，根据公司法的规定，被告云南瑞玺公司应对被告临沧瑞玺公司的债务承担无限连带责任。被告临沧瑞玺公司、云南瑞玺公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，双方于庭前共同向本院提交了一份答辩状，答辩如下：一、同意终止双方的租赁合同关系。首先，被告临沧瑞玺公司从未与原告在2018年5月1日签订过任何《场地租赁合同》，被告临沧瑞玺公司于2018年9月18日经临沧市工商行政管理局核准登记成立，根本不可能于2018年5月1日与原告签订《场地租赁合同》，原告提供的《场地租赁合同》不真实，两被告均不知晓；其次，两被告承认与原告间存在房屋租赁关系，但实际租赁使用的是原告坐落于临沧工业园区东片区信息产业园服务中心×号楼×××室而非×××室，面积为280㎡，约定的租金为20元/㎡/月，该房屋的租赁合同系由被告云南瑞玺公司与原告签订，年租金为67200元，在被告临沧瑞玺公司使用原告房屋的过程中，原告确曾找被告临沧瑞玺公司索要过房屋租金，但索要的租金金额与《场地租赁合同》中约定的67200元不符，被告因此拒付，并最终于2019年6月搬离了原告的房屋，考虑到原告是一家毫无诚信可言的企业，被告同意解除双方的租赁合同，终止双方的房屋租赁关系。二、原告要求判令被告承担×××室的租金没有法律依据。被告临沧瑞玺公司从未使用过临沧工业园区东片区信息产业园服务中心×号楼×××室房屋，原告也没有任何证据证明向被告交付过该×××号房屋，因此，原告要求被告支付×××号房屋租金没有依据。事实上，被告临沧瑞玺公司使用原告的房屋系基于被告云南瑞玺公司为筹建和设立被告临沧瑞玺公司而与原告签定了《场地租赁合同》，该合同指向的租赁标的物为临沧工业园区东片区信息产业园服务中心×号楼×××室，面积280㎡，租金为20元/㎡/月，年租金为67200元。在此，两被告均认可信息产业园服务中心×号楼×××室确实由被告临沧瑞玺公司使用。因此，被告云南瑞玺公司可以按《场地租赁合同》的约定向原告支付×××室一年的租金67200元（从2018年7月1日至2019年7月1日）。三、原告要求判令被告临沧瑞玺公司支付48348元的违约金没有依据。首先，两被告之所以拒付×××室的租金，核心原因在于出现了一份两被告并不知晓也不认可的《场地租赁合同》，被告临沧瑞玺公司从未使用过×××室房屋，被告拒付×××室的租金是有理有据的，原告无权就被告的拒付行为主张被告违约；其次，《场地租赁合同》中约定的延期支付违约金按日1%计算明显过高，且作为一个格式性条款，被告请求人民法院依法确认该条款无效，在不能确认该条款无效的情况下，亦请求人民法院按同期贷款利率依法进行调整。综上，两被告认为，原告起诉要求被告临沧瑞玺公司承担信息产业园服务中心×号楼×××室的房屋租金以及延期支付违约金是没有事实和法律依据的，被告愿意依照原告与被告云南瑞玺公司签定的《场地租赁合同》的约定向原告支付租金67200元。原告临沧鑫豪公司为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.原告营业执照复印件、法定代表人身份证明书复印件、身份证复印件各一份，用以证明原告是本案适格的主体；2.被告临沧瑞玺公司及云南瑞玺公司的企业基本信息各一份，用以证明两被告是适格主体，被告临沧瑞玺公司系一人公司，股东云南瑞玺公司持有临沧瑞玺公司100%的股权，公司与股东之间财产混同，被告云南瑞玺公司应对被告临沧瑞玺公司的债务承担连带责任；3.《场地租赁合同》一份，用以证明原告已履行合同义务，被告却未按约定向原告支付租金，已构成违约，应承担违约责任，向原告支付违约金，原告可终止合同并收回场地；4.催款通知一份，用以证明原告向被告发出书面催款通知的事实；5.手机短信截屏复印件，用以证明原、被告双方对欠款事实和还款金额进行过沟通和协商。被告临沧瑞玺公司、云南瑞玺公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对原告提交的证据质证意见欠缺。二被告针对其答辩意见共同向本院提交了如下证据：1.被告临沧瑞玺公司营业执照复印件、内资企业登记基本情况表复印件、公司登记（备案）申请书复印件各一份，用以证明被告临沧瑞玺公司于2018年9月18日方才向临沧市工商行政管理部门申请设立登记，根本不可能于2018年5月1日与原告签定《场地租赁合同》，因此，原告提供的那份签定于2018年5月1日的《场地租赁合同》不真实；2.被告云南瑞玺公司与原告签定的《场地租赁合同》复印件一份，用以证明被告云南瑞玺公司于2018年3月28日与原告签定了一份《场地租赁合同》，约定租赁的房屋是临沧工业园区东片区信息产业园服务中心×号楼×××室，面积为280㎡，租金为20元/㎡/月，年租金为67200元，该合同及其附件在被告临沧瑞玺公司注册时已提交工商部门备案。经质证，原告临沧鑫豪公司对被告提交的第1组证据真实性无异议，但认为与本案无关联性，对证明内容也不认可，原、被告签订的《场地租赁合同》起始时间是2018年5月1日，被告实际使用房屋也是在2018年5月1日，临沧瑞玺公司注册登记取得印章后在该合同上加盖了公章，公章是被告临沧瑞玺公司持有，被告对公章的真实性提出异议，原告已将场地出租给被告，合同已经履行，原告没有必要冒着伪造的公章的风险，且公章编号的尾号是9945号，对方提交的证据中公章也是这个编号，所以被告的答辩不符合逻辑，事实是被告云南瑞玺公司设立临沧瑞玺公司，为办理工商登记就和原告签订了×××号房屋租赁合同，但实际使用的房屋是×××号；对第2组证据认为与本案没有关联性，因该合同系被告云南瑞玺公司为了设立临沧瑞玺公司而与原告签订的，并没有实际履行过。为查明本案案件事实，本院到临沧工业园区东片区临沧信息产业园服务中心×号楼×层×××室和×××室各拍摄照片数张，其中×××室现状为室内整洁干净，系临沧工业园区的党建办公室；×××室内一片狼藉，桌子上还遗留有被告工作人员的名片。原告对本院拍摄的照片无异议；被告临沧瑞玺公司和云南瑞玺公司共同的法定代表人樊伟于庭审后到庭，经询问，其表示不需查看现场照片。本院认为，原告提交的四组证据、二被告共同提交的第1组证据和本院依职权到现场拍摄的照片来源合法、内容真实、与本案相关联，能证明本案的案件事实，本院予以采信；原告提交的第5组证据不能直接证明被告欠原告的租金实际金额，本院不予采信；二被告提交的第2组证据与原告提交的第3组证据相悖，且与本院现场查明的案情不符，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：被告临沧瑞玺公司为一人有限公司，其股东为被告云南瑞玺公司，云南瑞玺公司持有临沧瑞玺公司100%的股权。2018年5月1日，原告临沧鑫豪公司与被告临沧瑞玺公司签订了一份《场地租赁合同》，原告将位于临沧工业园区东片区临沧信息产业园服务中心×号楼×××室（建筑面积为336.6平方米）房屋出租给被告临沧瑞玺公司使用，约定租赁期限为三年，即自2018年5月1日至2021年4月30日，第一年的租金按单价30元／平方米／月计算，为121176元，第二年的租金在第一年租金的基础上递增7%，即单价为32.1元／平方米／月；第三年的租金在第二年租金的基础上递增7%，即单价为34.347元／平方米／月。全年物业费为6059元；水电、场地保证金10098元；上述费用被告需在该租赁合同签订之日起的7个工作日内向原告支付。其中双方约定违约责任中一项为如被告临沧瑞玺公司未按时支付租金及其他费用，属被告违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，还需每天按欠款的1%支付原告违约金。合同签订后，原告依约向被告临沧瑞玺公司交付了房屋，但被告临沧瑞玺公司未按约定向原告支付租金、物业费及场地保证金。经原告多次催要上述费用未果，故起诉至本院。庭审前，二被告向本院提交了一份鉴定申请书，提出被告临沧瑞玺公司成立于2018年9月18日，而原告提交的《场地租赁合同》的落款时间是2018年5月1日，故申请对原告提交的《场地租赁合同》中被告临沧瑞玺公司的印章真伪进行鉴定。经本院比对，被告提交的鉴定申请中被告临沧瑞玺公司的印章与原告提交的《场地租赁合同》中被告临沧瑞玺公司的印章编号一致，无鉴定的必要。本院通知二被告于庭后到庭，告知上述情况后，对二被告的鉴定申请不予准许。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告临沧瑞玺公司向原告临沧鑫豪公司租赁位于临沧工业园区东片区临沧信息产业园服务中心×号楼×××室房屋，双方签订了《场地租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规，对依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方均应按照该合同享受权利，并履行义务，原告向被告实际交房，但被告未向原告支付约定的租金及物业等费用，被告已构成违约，原告起诉要求解除与被告签订的《场地租赁合同》，被告亦同意解除该租赁合同，本院对原告的该项诉请予以支持。因被告未支付原告租金及物业费，原告起诉要求被告支付该费用的诉讼请求符合双方的约定及法律规定，本院予以支持。具体支持为：①2018年5月1日至2019年4月30日的租金为336.6㎡×30元／㎡×12个月=121176元，物业费336.6×1.5元／㎡×12个月=6059元，共计127235元；②2019年5月1日至2019年8月21日的租金为336.6㎡×32.1元／㎡×3个月零21天（32414元+7563元）=39977元，物业费336.6×1.5元／㎡×3个月零21天（1514.7元+353.4元）=1868元，共计41845元。以上费用共计169080元。原告主张161163元（租金153590元+物业费7573元），其中的7917元视为原告放弃主张权利。原告与被告临沧瑞玺公司在《场地租赁合同》中对违约责任约定为如承租方未按时付款，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向出租方支付欠款的1%作为违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本院综合原、被告双方的合同履行情况，以原告的实际损失为基础，被告的过错程度及原告预期利益等综合因素，酌情以被告欠付租金及物业费的20%支持原告违约金，即161163元×20%=32233元。被告云南瑞玺公司系被告临沧瑞玺公司持股100%的股东，不能证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对公司的债务承担连带。原告要求被告云南瑞玺公司对临沧瑞玺公司所欠租金及物业费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告临沧鑫豪商贸有限公司与被告临沧瑞玺城市驻车投资有限公司于2018年5月1日签订的《场地租赁合同》；二、被告临沧瑞玺城市驻车投资有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告临沧鑫豪商贸有限公司2018年5月1日至2019年8月21日的租金153590元、物业费7573元，共计161163元；三、被告临沧瑞玺城市驻车投资有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告临沧鑫豪商贸有限公司违约金32233元；四、被告云南瑞玺投资有限公司对被告临沧瑞玺城市驻车投资有限公司的上述费用承担连带责任；五、驳回原告临沧鑫豪商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4442元，适用简易程序审理减半收取2221元，由被告临沧瑞玺城市驻车投资有限公司、云南瑞玺投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，本案申请强制执行的期限为二年。审判员 沈 娟二〇一九年十一月五日书记员 王皎月