湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初9076号原告：余慧岚，女，1993年3月13日出生，汉族，住长沙市开福区。原告：谢冬云，男，1981年11月30日出生，汉族，住长沙市天心区。原告：周振雄，男，1997年7月6日出生，汉族，住长沙市雨花区。监护人：周素珍，女，1948年11月5日出生，汉族，住长沙市天心区。三原告共同委托诉讼代理人：程卓，湖南天恒健律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：廖细红，湖南天恒健律师事务所律师。被告：李勇，男，1963年11月27日出生，汉族，住长沙市天心区。被告：周志力，男，1960年10月24日出生，汉族，住长沙市开福区。第三人：肖春槐，女，1964年5月17日出生，汉族，住长沙市雨花区。原告余慧岚、谢冬云、周振雄诉被告李勇、周志力、第三人肖春槐合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余慧岚、谢冬云、原告周振雄的监护人周素珍以及三原告的共同诉讼代理人程卓、廖细红、被告周志力均到庭参加诉讼。被告李勇、第三人肖春槐经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告余慧岚、谢冬云、周振雄向本院提出诉讼请求：一、请求确认余正义与第三人肖春槐之间于2013年9月16日签订的转让价格为75000元的《长沙市二手房买卖合同》无效；二、判决两被告返还三原告买卖房屋价款182000元；三、判令两被告赔偿三原告资金占用期间利息损失65397元（以182000元为基数，按年利率6%的标准暂从2013年9月16日计算至2019年9月16日，以后继续计算至偿清之日止）；四、本案诉讼费用由两被告承担。被告周志力辩称：案涉房屋是答辩人从被告李勇手里购买来的，答辩人向李勇支付了150000元，并向中介公司支付了中介费。被告李勇，第三人肖春槐未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见、质证意见和证据。经审理查明：原告余慧岚系余正义与赵英共同生育的女儿，余正义与赵英于1996年离婚。原告谢冬云系邓新华与谢治凡共同生育的儿子，邓新华与谢治凡于1994年8月12日离婚。原告周振雄系邓新华与周德云共同生育的儿子，邓新华与周德云于2003年6月11日离婚。余正义与邓新华于2013年3月12日登记结婚。余正义于2013年8月29日死亡，邓新华于2018年10月16日死亡。原告周振雄患有智力残疾，残疾等级为肆级，周素珍系周振雄的监护人。2009年10月19日，余正义与胡培德签订《长沙市二手房买卖合同》，约定由余正义以43000元的价格向胡培德购买坐落于长沙市房屋。后双方办理了产权变更登记手续，余正义取得该房屋所有权（产权证号：长房权证天心字第**，产权面积：28.43平方米）。2013年3月7日，余正义（委托人）向被告李勇（受托人）出具《委托书》，载明：“委托人余正义名下拥有房产一处（房屋所有权人：余正义），房屋坐落在长沙市天心区，建筑面积：28.43平方米，产权证号：长房房权证天心字第**。全权委托李勇办理上述房产出售的相关事宜，签订买卖合同、产权交易过户的交件、退件、签字、签约、立契、收取房款，申请贷款或向政府申请货币补贴款支付购房款的，本人同意：有关部门仅需把贷款或货币补贴款项规划至受托人李勇的账户，即视本人已收妥全部房款，并签署所有相关法律文书及面签，代委托人到银行开账户及转账，办理国土证过户，物业交割，修改产权交易密码、产权内档错误的更改、查阅、调取、打印内档资料等一切相关手续。受托人在委托权限范围内所签署的一切法律文件，委托人都予以承担。委托期限：至上述事项办理完毕为止。受托人有权转委托”。2013年3月11日，湖南省长沙市望城公证处作出（2013）湘长望证字第619号《公证书》，载明：“兹证明余正义于二〇一三年三月七日在前面的《委托书》上签名、捺指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果”。2013年4月4日，被告李勇（转委托人，原受托人）向受托人周志力出具《委托书》，由李勇将余正义于2013年3月7日出具的《委托书》中所述事项在委托权限内全部转委托由周志力代为办理，且转委托人李勇对于受托人周志力在上述委托权限内所实施的法律行为均予承认。2013年4月10日，湖南省长沙市望城公证处作出（2013）湘长望证字第1036号《公证书》，载明：“兹证明李勇于二〇一三年四月四日在前面的《转委托书》上签名、捺指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果”。2013年9月11日，被告周志力作为代理人以余正义（甲方）的名义与第三人肖春槐（乙方）、案外人长沙新环境房地产经纪连锁有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定第三人肖春槐以182000元价格购得余正义坐落于长沙市房屋（产权证号：长房权房权证天心字第**，面积：28.43平方米）。当日，被告周志力向第三人肖春槐出具《收条》，陈述其收到肖春槐购房定金20000元。2013年9月16日，被告周志力以余正义代理人的身份与第三人肖春槐又签订《长沙市二手房买卖合同》，约定案外人肖春槐以75000元购得余正义坐落于长沙市房屋（产权证号：长房权证房权证天心字第**，积：28.43平方米），且周志力、肖春槐依据该《长沙市二手房买卖合同》办理了产权变更登记手续。同日，被告周志力又向肖春槐出具《收条》，陈述其收到肖春槐购买石子冲151号103房所有房款180000元，另有75000元属于资金监管自动到账，包括20000元定金。现原告余慧岚、谢冬云、周振雄以余正义于2013年8月29日死亡，余正义与被告李勇、周志力的委托合同终止，被告李勇、周志力无权代为处置案涉房产，且被告李勇、周志力未将购房款支付给余正义的继承人或相关权利人为由，向本院提起诉讼。另查明，庭审中，被告周志力陈述，其系以150000元的价格向被告李勇购买了案涉房屋，但未办理过户登记手续，后其将案涉房屋转卖给第三人肖春槐。同时，被告周志力提交银行流水，证实其于2013年4月4日向被告李勇转账汇款104000元，于2013年4月4日向案外人马萍转账汇款36000元。被告周志力陈述，其系根据被告李勇的指定向案外人马萍支付购房款。上述事实，有原告余慧岚、谢冬云、周振雄、被告周志力、提交的户籍资料、父女关系证明、长沙市南区人民法院（1995）南民初字第1284号民事调解书、余正义死亡医学证明书、残疾人证、长沙市南区人民法院（1994）南裕民初字第141号民事调解书、长沙市雨花区人民法院（2003）雨民一初字第792号民事调解书、结婚证、邓新华死亡医学证明书、余正义与李勇的委托书、李勇与周志力的转委托书、公证书、长沙市二手房买卖合同（合同编号：KF0910190125）、《房屋买卖合同》、长沙市二手房买卖合同（合同编号：KF1309160786）、银行流水、收条、当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法订立的合同受法律保护。本案中，余正义作为委托人委托受托人李勇出售案涉房屋，委托期限注明至事项办完完毕为止，并同意受托人李勇有权进行转委托，后被告李勇将案涉房屋的出售事宜转委托给被告周志力，该两次委托手续均办理了公证手续，故被告周志力有权代表余正义与第三人肖春槐签订《长沙市二手房买卖合同》，双方签订该合同的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，故周志力代表余正义与第三人肖春槐于2013年9月16日签订的《长沙市二手房买卖合同》合法、有效。虽然周志力代表余正义与第三人肖春槐签订的《长沙市二手房买卖合同》中约定的价格为75000元，但结合被告周志力代表余正义与第三人肖春槐于2013年9月11日签订的《房屋买卖合同》以及被告周志力向第三人肖春槐出具的《收条》，可以证实房屋的交易价格应为180000元，故本院对《长沙市二手房买卖合同》中的房屋价格75000元不予确认。原告余慧岚、谢冬云、周振雄认为余正义于2013年8月29日死亡，故余正义与被告李勇、周志力的委托关系终止，但是，根据《中华人民共和国民法总则》第第一百七十四条第一款第（一项）规定：“被代理人死亡后，有下列情形之一的，委托代理人实施的代理行为有效：（一）代理人不知道并且不应当知道被代理人死亡；”现原告并无证据证实其将余正义于2013年8月29日死亡的事实告知了被告李勇和周志力，故被告周志力代表余正义与第三人肖春槐签订房屋买卖合同的代理行为仍然有效，第三人肖春槐也支付了合理的对价，系善意第三人，对于原告要求确认周志力与第三人肖春槐于2013年9月16日签订的《长沙市二手房买卖合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。鉴于被告周志力作为受托人以余正义的名义将案涉房屋出卖给第三人肖春槐，且其已经收取了第三人肖春槐支付的180000元购房款，故被告周志力应当及时将该购房款支付给委托人李勇或余正义的继承人，被告李勇在收到购房款后也应当及时将该购房款支付给余正义的继承人。但是，被告周志力仅向被告李勇支付了房款104000元，至今尚有76000元未予支付，故被告周志力应当向余正义的继承人或其他权利人偿付76000元。同时，被告李勇收到被告周志力交付的104000元后，并未向余正义的继承人支付该款，故被告李勇应当向余正义的继承人或其他权利人偿付104000元。另外，被告李勇将案涉房屋的出售事宜转委托给被告周志力，其应当对被告周志力的选任以及对周志力的指示承担责任，现被告周志力尚有购房款76000元未予支付，故被告李勇应当对被告周志力的付款义务承担连带偿付责任。同时，因余正义的继承人或其他权利人未将余正义去世的事实告知被告李勇、周志力，也未向两被告主张过权利，故本院确认由被告周志力以欠款76000元为基数，按人民银行同期存款利率的标准支付自2013年9月16日起至实际偿付之日止的利息，由被告李勇以欠款104000元为基数，按人民银行同期存款利率的标准支付自2013年9月16日起至实际偿付之日止的利息。因余正义于2013年3月12日与邓新华结婚，后于2013年8月29日去世，原告余慧岚系余正义的女儿，邓新华系余正义的妻子，故余慧岚、邓新华均有权继承余正义的遗产，而邓新华又于2018年10月17日死亡，原告谢冬云、周振雄系邓新华的儿子，均有权继承邓新华的遗产，故被告李勇、周志力应当向原告余慧岚、谢冬云、周振雄承担偿付责任。对于被告周志力辩称，其系向被告李勇购买案涉房屋，并且支付了150000元的对价，本院认为，被告周志力并未提交充分的证据证实其向余正义购买了案涉房屋，且根据原告提交的证据证实，被告周志力系接受被告李勇的转委托代理余正义的案涉房屋的出售事宜，且其也于2013年9月16日以余正义的代理人的身份与第三人肖春槐签订了房屋买卖合同，故本院对其该项辩称，不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十九条、第一百七十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第三百九十六条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告李勇于本判决生效之日起10日内向原告余慧岚、谢冬云、周振雄支付104000元；二、由被告李勇以欠款104000元为基数，按人民银行同期存款利率的标准向原告余慧岚、谢冬云、周振雄支付自2013年9月16日起至实际偿付之日止的利息；三、限被告周志力于本判决生效之日起10日内向原告余慧岚、谢冬云、周振雄支付76000元；四、由被告周志力以欠款76000元为基数，按人民银行同期存款利率的标准向原告余慧岚、谢冬云、周振雄支付自2013年9月16日起至实际偿付之日止的利息；五、由被告李勇对被告周志力的上述第三项、第四项支付义务向原告余慧岚、谢冬云、周振雄承担连带偿付责任；六、驳回原告余慧岚、谢冬云、周振雄的其他诉讼请求。本案受理费5010元，减半收取2505元，由被告李勇负担负担1405元，由被告李勇、周志力共同负担1100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提起上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  谭小松二〇一九年十一月十八日法官助理祝铭辰代理书记员  邓双莹附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百六十九条代理人需要转委托第三人代理的，应当取得被代理人的同意或者追认。转委托代理经被代理人同意或者追认的，被代理人可以就代理事务直接指示转委托的第三人，代理人仅就第三人的选任以及对第三人的指示承担责任。转委托代理未经被代理人同意或者追认的，代理人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但是在紧急情况下代理人为了维护被代理人的利益需要转委托第三人代理的除外。第一百七十四条被代理人死亡后，有下列情形之一的，委托代理人实施的代理行为有效：（一）代理人不知道并且不应当知道被代理人死亡；（二）被代理人的继承人予以承认；（三）授权中明确代理权在代理事务完成时终止；（四）被代理人死亡前已经实施，为了被代理人的继承人的利益继续代理。作为被代理人的法人、非法人组织终止的，参照适用前款规定。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。《中华人民共和国继承法》第二条继承从被继承人死亡时开始。第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。第五条继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。