河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终2号上诉人（一审原告）：许昌腾飞公路工程有限公司。住所地：许昌市文峰路**。法定代表人：罗丙申，该公司总经理。委托诉讼代理人：樊建伟，河南名人律师事务所律师。上诉人(一审被告)：许昌宏安房地产开发有限公司。住。住所地：许昌市文峰路**/div>法定代表人：李红霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：马忠良，河南君志合律师事务所律师。上诉人许昌腾飞公路工程有限公司（以下简称腾飞公司）因与上诉人许昌宏安房地产开发有限公司（以下简称宏安公司）确认合同无效纠纷一案，不服河南省许昌市中级人民法院（以下简称一审法院）（2018）豫10民初63号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人腾飞公司的委托诉讼代理人樊建伟，上诉人宏安公司的委托诉讼代理人马忠良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。腾飞公司上诉请求：撤销许昌市中级人民法院（2018）豫10民初63号民事判决第四项；改判宏安公司将涉案3号楼全部门面房交付腾飞公司或赔偿腾飞公司3号楼全部门面房价款损失（按照市场价计算）；上诉费用由宏安公司承担。事实与理由：一审法院以“3号楼底层门面房不在许昌建委规划范围之内，系宏安公司私自变更规划所建”为由，未予支持腾飞公司要求返还全部门面房的诉请无事实依据。腾飞公司与宏安公司签订的《联合开发建造建设项目工程协议书》中明确约定开发建设项目工程完工后，底层全部营业房产权归腾飞公司所有。宏安公司建设的3号楼中底层全部营业房客观存在，并由宏安公司控制，具备返还条件,故宏安公司应当按照合同约定将3号楼底层全部营业房交付腾飞公司。涉案工程联合开发的全部过程包括审批、土地置换、规划、建设等的一切审批手续均是由宏安公司完成。建设规划3号楼为住宅楼，宏安公司违规将其建成为营业房，与协议约定不矛盾，其当然应按照合同约定予以返还。宏安公司违反许昌建委的规划是行政违法行为，应按照相关行政法规予以处理，但并不能影响宏安公司按照合同约定履行交房的义务。综上，请求二审法院支持腾飞公司上诉请求。宏安公司辩称：腾飞公司要求改判“宏安佳苑”3号楼底层门面房归其所有缺乏事实和法律依据。根据《许昌市建设工程规划许可证》以及《联合开发项目规划图》可以确定，3号楼并未审批底层门面房，在《预售许可证》上同样显示3号楼均为住宅，不存在法律意义上的商业用房，因此，双方争议的3号楼底层房屋的准确属性应为“沿街底层住宅”，而不应定义为商业用房。双方最初合同约定的是底层全部营业用房产权归腾飞公司所有，对于规划审批为商业用房的1、2号楼的底层门面房，腾飞公司可以主张权利，但3号楼沿街底层住宅不属于商业用房，不属于应当向其交付的范围。如果腾飞公司坚持认为3号楼沿街底层商业用房属于擅自变更规划而来，按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条规定，应驳回腾飞公司的该项诉讼请求。因此，一审判决未支持腾飞公司关于3号楼底层房屋的相关诉请正确，应驳回腾飞公司的上诉请求。宏安公司上诉请求：撤销（2018）豫10民初63号民事判决第一项、第二项，依法确认《房地产买卖契约》有效，驳回腾飞公司对3号楼门面房的诉请；一、二审诉讼费用由腾飞公司负担。事实与理由：1、《房地产买卖契约》是宏安公司在不知道腾飞公司公章登报声明丢失的情况下签订的，公章不一致，不能因此否定双方达成的合意。另外，腾飞公司与宏安公司还签订了《联合开发改造建设项目工程协议书》、《合作开发建房意向书》，约定腾飞公司以土地使用权参与房地产开发并收取固定收益。按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的司法解释》第二十四条规定，应视为双方关于土地使用权转让的一种表现形式。现有证据能充分证明系双方合意，且大部分亦实际履行，一审法院认定《房地产买卖契约》无效错误。2、关于1、2号楼底层商业用房的交付和赔偿，实际是支付土地使用权转让合同的对价；宏安公司受腾飞公司委托已将1、2号楼底层商业用房进行销售，腾飞公司只能要求支付销售价款，且应当扣除税费和销售成本费用，且该诉求已超过诉讼时效，腾飞公司已丧失胜诉权。一审判决认定事实不清，判决结果错误，请求依法改判。腾飞公司辩称：1、《房地产买卖契约》不是双方真实意思表示，对该契约的签订腾飞公司完全不知情。契约上加盖的公章与真实公章不符。宏安公司未提供腾飞公司参与订立契约的证据，亦未提供履行该契约支付价款的证据。该契约是宏安公司为了非法占有腾飞公司的房产，伪造印章的欺诈行为。契约内容与双方认可的《联合开发建造建设项目工程协议书》、《合作开发建房意向书》约定的权利义务相悖。宏安公司未举证将双方原来约定内容修改变更的证据。一审判决确认《房地产买卖契约》无效正确。2、《联合开发建造建设项目工程协议书》、《合作开发建房意向书》是双方真实意思表示，宏安公司应依约交付1、2、3号营业房或赔偿价款损失（按照市场价计算）。宏安公司违反规划进行建设，应按照相关行政法规予以处理。但3号楼底层已建造成事实上的营业房的，故宏安公司应按照合同约定履行交房的义务。3、宏安公司不依约交付房产侵犯的是腾飞公司基于物权产生的占有、使用、收益的权利。宏安公司占用属于腾飞公司的物产长达数年未交付的情况下，诉讼未超法定时效。且腾飞公司是在发现《房地产买卖契约》时才知道权利受到侵犯，随即主张权利并未超过诉讼时效。腾飞公司并未委托宏安公司销售1、2号楼门面房，并且一直催促宏安公司按协议约定将1、2、3号楼交付。宏安公司的上诉请求没有事实依据和法律依据，应依法予以驳回。2014年11月13日腾飞公司诉至一审法院。一审法院于2016年6月27日作出（2014）许民初字第311号民事判决；宏安公司不服，提起上诉。河南省高级人民法院于2018年4月20日作出（2016）豫民终1369号民事裁定，撤销（2014）许民初字第311号民事判决，将本案发回重审。一审法院于2018年5月29日立案受理。腾飞公司起诉请求：1、确认宏安公司提交许昌市建安区房地产登记机构办理房地产登记的《房地产买卖契约》无效；2、判令宏安公司返还合同约定的1、2、3号楼全部门面房或赔偿腾飞公司门面房价款损失（按照市场价计算）；3、判令宏安公司支付7号楼应付售房款20万元。4、诉讼费由宏安公司承担。一审法院认定事实：2007年8月17日，腾飞公司与宏安公司签订《联合开发改造建设项目工程协议书》，协议约定“一、开发方式：腾飞公司提供开发用地，宏安公司在腾飞公司提供的开发用地上开发楼房一栋（6层商住楼）。二、开发位置位于文峰路南段许昌市公路管理局第二工程处制板厂院内（腾飞公司所属工业用地上），开发楼房前沿距道路红线8米，北侧山墙距腾飞公司工业用地北侧山墙边沿8米，开发范围南北长约160米（含拐角向东延伸约50米）。楼房宽13米（以市建委规划为准）。三、开发建设楼房建设项目审批手续、土地置换及一切相关费用由宏安公司负责，项目建设所需全部资金由宏安公司负责筹集和使用。宏安公司在办理以上相关手续时，必须合法，并按法定程序办理。……七、楼房开发建设不影响开发用地所属权归属，开发建设项目完工后底层全部营业房产权归腾飞公司所有，剩余房屋产权归宏安公司所有。”《许昌市建设工程规划许可证》载明“1#楼商住、2#楼商住、3#楼住宅”，《联合开发项目规划图》标注1、2号楼为“规划底商住宅楼”，3号楼为“规划住宅楼”。后双方于2009年4月20日又签订《合作开发建房意向书》，意向书约定开发楼房建设项目审批手续、土地置换及一切相关手续费用由宏安公司负责，该手续于2009年4月20日前办理完毕；同时约定4号、5号、6号三栋楼的销售收入归宏安公司所有，7号楼的销售收入归腾飞公司所有。7号楼（建筑面积3637.19平方米）以均价1650元／平方米计算销售收入，扣除11％的销售税及所得税等税金后，余款为5341213.60元，上述款项由宏安公司按照530万元支付给腾飞公司等条款。协议订立后宏安公司即进行开发建设，房屋建成后宏安公司未按照协议约定将门面房交付腾飞公司，腾飞公司多次要求宏安公司履行，宏安公司均以各种理由推脱。另查明，2008年6月17日，腾飞公司在报纸上登报声明其编号为4110000011519的公章丢失作废。腾飞公司承认宏安公司按《合作开发建房意向书》第七条的约定向其支付了521万元。许昌市公路管理局第二工程处后变更为许昌广莅公路工程建设有限责任公司，后又于2018年4月13日变更为许昌腾飞公路工程有限公司。庭审中，双方对2007年8月17日签订的《联合开发改造建设项目工程协议书》及2009年4月20日签订《合作开发建房意向书》均予以认可。一审法院认为：关于2009年1月15日的《房地产买卖契约》是否有效的问题。《房地产买卖契约》的落款日期为2009年1月15日，《房地产买卖契约》上加盖的原许昌广莅公路工程建设有限责任公司编号为4110000011519的公章，与腾飞公司在公安机关登记备案的编号为4110000016219的公章不一致。2008年6月17日，腾飞公司登报声明编号为4110000011519的公章丢失作废。经当庭询问，腾飞公司对该公章是何人、何地、何时、以何种途径加盖到契约上的情况均不清楚，宏安公司称印章是腾飞公司的人员持有并加盖的，但具体何时、何地、何人以何种途径加盖的不清楚。根据在案证据，腾飞公司登报声明编号为4110000011519的公章丢失作废的日期在前，《房地产买卖契约》的签订日期在后（加盖的公章编号为4110000011519），且宏安公司未提交证据证明腾飞公司亲自参与签订了《房地产买卖契约》，亦未提交证据证明腾飞公司同意将《房地产买卖契约》中所涉房产出卖给宏安公司及宏安公司已向腾飞公司支付了契约约定的购房对价，故现有在案证据不能证明《房地产买卖契约》是腾飞公司的真实意思表示，该契约缺乏意思表示合意性，不具备合同成立及生效要件，故该契约无效。关于宏安公司应否向腾飞公司返还1、2、3号楼全部门面房或赔偿腾飞公司门面房价款损失（按照市场价计算）及宏安公司应否向腾飞公司支付7号楼销售收入20万元的问题。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约定履行自已的义务。双方签订的《联合开发改造建设项目工程协议书》、《合作开发建房意向书》均是双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。腾飞公司按合同约定提供了使用权归其所有的位于许昌市文峰路南段原许昌市公路管理局第二工程处制板厂的土地，宏安公司在该地块开发楼房后，未按合同约定将1、2号楼全部门面房的所有权归腾飞公司所有，已构成违约，腾飞公司要求宏安公司返还合同约定的1、2号楼全部门面房或赔偿腾飞公司门面房价款损失（按照市场价计算）的诉讼请求符合双方的约定和法律规定，应予支持。本案中，双方争议的主要问题是3号楼门面房的归属问题。《联合开发改造建设项目工程协议书》中约定“二、开发位置位于……以市建委规划为准”，《许昌市建设工程规划许可证》载明“1#楼商住、2#楼商住、3#楼住宅”，《联合开发项目规划图》上标注1、2号楼为“规划底商住宅楼”，3号楼为“规划住宅楼”。以上证据可以证实3号楼底层门面房不在许昌市建委规划范围之内，系宏安公司私自变更规划所建。虽然双方约定“开发建设项目完工后底层全部营业房产权归腾飞公司所有”，但双方亦约定“以市建委规划为准”，故腾飞公司要求3号楼底层门面房归其所有的证据不足，该院不予支持。经腾飞公司核对，其公司认可已收到宏安公司交付7号楼的销售收入521万元（其中包括保证金，庭审中腾飞公司认可保证金可以折抵房款），因双方约定7号楼的销售收入由宏安公司按照530万元支付给腾飞公司，且宏安公司提交的证据不足以证实其已向腾飞公司支付了7号楼的全部销售收入，故宏安公司应当按照合同约定向腾飞公司支付剩余7号楼的销售收入9万元(530万元一521万元）。腾飞公司自2014年8月知道宏安公司侵犯其合法权益，于2014年11月13日提起诉讼，并未超过诉讼时效，宏安公司辩称的腾飞公司起诉超过诉讼时效的理由不能成立，该院不予采纳。一审法院判决：一、确认本案2009年1月15日的《房地产买卖契约》无效；二、被告许昌宏安房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内将本案所涉1、2号楼的全部门面房交付原告许昌腾飞公路工程有限公司或赔偿原告许昌腾飞公路工程有限公司1、2号楼全部门面房价款损失（按照市场价计算）；三、被告许昌宏安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告许昌腾飞公路工程有限公司支付7号楼的未付销售收入9万元；四、驳回原告许昌腾飞公路工程有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费38800元，由原告许昌腾飞公路工程有限公司负担8800元，由被告许昌宏安房地产开发有限公司负担30000元。本院二审期间，当事人均没有提交新证据。本院二审查明，2007年11月15日，案涉项目取得了许昌市城乡规划局的建设用地规划许可，2007年12月3日，取得了许昌市建设工程规划许可，现3号楼底层由宏安公司对外出租。其他事实与一审法院认定的一致。根据二审中双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：双方签订的《房地产买卖契约》的效力应如何认定；宏安公司应否将双方联合开发的3号楼底层门面房交付腾飞公司；腾飞公司的起诉是否超过诉讼时效。一、关于双方签订的《房地产买卖契约》的效力问题。本案中，宏安公司向房产登记机关提交的《房地产买卖契约》加盖的腾飞公司印章与该公司备案印章不符，宏安公司对该印章加盖的时间、地点、地点人等具体情况均不能作出具体的说明，且该契约无腾飞公司法定代表人或委托代理人的签名。腾飞公司称对该契约的形成不知情，宏安公司也没有提交依约支付对价的相关证据；且该契约所载内容与双方认可且已实际履行的《联合开发改造建设工程项目工程协议书》、《合作开发建房意向书》内容相悖。《联合开发改造建设工程项目工程协议书》中约定“土地使用所有权”开发前后均在腾飞公司名下，如土地使用权归属发生变更，应属合作中重大事项变更，宏安公司不能提供其他关联证据印证存在该变更。宏安公司称土地转让的对价为交付1、2号楼底层商业用房，但该上诉理由与契约中约定的内容亦不相符。综上，该《房地产买卖契约》不是双方真实的意思表示，双方对案涉土地使用权的转让并没有形成合意，该契约未成立，不生效，一审法院确认该契约无效错误，应予纠正。二、关于宏安公司应否将双方联合开发的3号楼底层门面房交付腾飞公司或折价赔偿问题。腾飞公司以其公司所有的土地使用权与宏安公司合作开发建设工程项目，双方签订了《联合开发改造建设工程项目工程协议书》和《合作开发建房意向书》，前述协议及意向书确认了双方的合作方式，明确了合作中各自的权利、义务以及对房产的分配或房产销售收入的归属等问题，是双方真实意思表示，且不违犯国家法律和行政法规的强制性规定，应为有效协议。从上述合同约定的内容来看，腾飞公司不是转让其公司土地使用权获取对价，也并非不承担经营风险，不属于《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的司法解释》第二十四条规定的情形，双方形成的是合作开发建房的法律关系，双方当事人均应当遵循诚实信用原则，依约全面履行自己的义务。《联合开发改造建设工程项目工程协议书》第二条约定，“开发位置位于文峰路南段许昌市公路管理局第二工程处制板厂院内（腾飞公司所属工业用地上），开发楼房前沿距道路红线8米，北侧山墙距腾飞公司工业用地北侧山墙边沿8米，开发范围南北长约160米（含拐角向东延伸约50米）。楼房宽13米（以市建委规划为准）”。双方因对“以市建委规划为准”的理解不同，继而对3号楼底层商业用房的归属产生争议。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，“对合同条文的理解，应当按照合同所使用的词句，合同的有关条款，合同的目的，交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。首先，从协议签订背景、规划证办理时间及合同履行情况来看，此处的“规划”应是对土地使用及建设工程的规划。因为2007年8月17日双方协议开发该项目时，土地性质系工业用地，建设用地规划证尚未办理，“市建委规划为准”应该是案涉项目的开发应符合市建委的规划及要求。其次，双方在拟合作开发之时，该区域的城市规划双方均知晓，3号楼南侧规划有一条市政道路，3号楼开发以后会有临街房屋，故双方合意将3号楼的底层建成门面房更符合双方利益。土地规划证办理后，建设工程规划证依约也由宏安公司以腾飞的名义负责办理，2007年12月3日，建设行政主管部门核发的建设工程规划许可证的确载明3号楼为住宅楼，该规划许可证是以许昌广莅公路工程建设有限责任公司（腾飞公司前身）办理的，宏安公司仍将该楼底层建成了商业房，腾飞公司知情且未持异议，进一步证明双方之前签订协议均认可临路的3号楼底层亦应建成商业用房，宏安公司的该行为应视为依约履行合同的行为，与1、2号楼底层商业完全一致。因《联合开发改造建设工程项目工程协议书》七条明确约定：“楼房开发建设不影响开发用地所有权的归属，开发建设项目完工后，底层全部营业房产权归甲方（即腾飞公司）所有，剩余房屋产权归乙方（即宏安公司）所有。”在3号楼底层按照规划要求应建为住宅的情况下，宏安公司将其建成住宅是对其更有利的行为，但目前的现状是，3号楼底层营业房已建成，且具备交付条件，宏安公司以该房不是法律意义上的营业房为由，长期占用、拒绝交付，其行为已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》一百零七条之规定，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故腾飞公司关于宏安公司应当将3号楼底层门面房交付的上诉请求应予支持。如上述房产交付不能，宏安公司应当按照判决确定的交付之日的市场价格进行赔偿。至于宏安公司和腾飞公司不依照建设规划许可擅自将批准的住宅建成商业房应承担何种责任，如何处罚，该房产归属腾飞公司后，行政主管部门如何处置该房屋，腾飞公司应承担何种责任，则属于行政管理的范畴，本院不予处理。该营业房目前客观存在，并由宏安公司控制，具备返还条件,故宏安公司应当按照合同约定将3号楼底层全部营业房交付腾飞公司。一审法院将底层营业房理解为法律意义上的营业房，与当事人的真实意思相悖，并以此为由否定双方协议约定的房产分配方式错误，本院予以纠正。三、关于本案的诉讼时效问题。本案联合开发项目工程完工后，腾飞公司催促宏安公司全面履行交付底层营业房的义务，宏安公司不仅没有将约定的房产交给腾飞公司，反而向房产登记机关提交了虚假的《房地产买卖契约》，欲将全部房产登记在自己名下。腾飞公司在2014年8月税务部门核实情况时才知悉该契约的存在及权利被侵害的事实，遂于2014年11月提起诉讼，请求确认契约无效，并未超过诉讼时效，腾飞公司请求交付1、2、3号楼底层商业门面房是基于物权的请求权，不应受诉讼时效的限制，故宏安公司关于腾飞公司的诉请超过诉讼时效的上诉理由不能成立。综上所述，腾飞公司的上诉请求成立，应予支持；宏安公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持河南省许昌市中级人民法院（2018）豫10民初63号民事判决第三项；二、撤销河南省许昌市中级人民法院（2018）豫10民初63号民事判决第一、四项；三、确认本案2009年1月15日的《房地产买卖契约》未成立、未生效；四、变更许昌市中级人民法院（2018）豫10民初63号民事判决第二项为：许昌宏安房地产开发有限公司于判决生效后三十日内将本案所涉1、2、3号楼的全部门面房交付许昌腾飞公路工程有限公司或赔偿许昌腾飞公路工程有限公司1、2、3号楼全部门面房价款损失（按照本判决确定的交付之日市场价格计算）。五、驳回许昌腾飞公路工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决书指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费38800元，由许昌腾飞公路工程有限公司负担8800元，由许昌宏安房地产开发有限公司负担30000元。二审案件受理费38800元，由许昌宏安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李慧娟审判员  张 琳审判员  金 悦二〇一九年十一月二十二日法官助理孙印书记员乔宇冯妍润