广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤14民终1144号上诉人（原审被告）：梅州市超群房地产开发有限公司，住所地梅州市****。法定代表人：黄新国，该公司董事长。委托诉讼代理人：李妮，广东盛世律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓宁，广东盛世律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘晓东，男，1982年1月14日出生，汉族，住梅江区。被上诉人（原审原告）：刘彦波，女，1982年7月19日出生，汉族，住梅江区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄婷，广东点津律师事务所律师。上诉人梅州市超群房地产开发有限公司因与被上诉人潘晓东、刘彦波房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梅州市超群房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，或改判；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决明显对上诉人不公平。一、一审庭审中已查明，“合同约定自本房地产交付之日后第240日起至二原告实际取得《房地产证》之日止，被告向二原告支付本购房总价款万分之四的违约金”，却仍然判决上诉人要按中国人民银行规定的同期同类人民币贷款年利率4.35%，向被上诉人计付违约金，该违约金数额远远超过合同约定，对上诉人极其不公平。根据双方签订的商品房买卖合同附件4的合同补充协议第17条约定，买受人确认出卖人已在本房地产销售现场将买卖合同示范文本及附件、业主临时规约、房地产证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房地产预售许可证等签订合同所需要的文件材料、全部条款内容向买受人展示，买受人承诺已详细阅读并理解、知悉及认可上述文件内容，买受人同意接受，并遵守本合同及其附件、业主临时规约的全部权利和义务约定。双方合同并不是格式条款，而是双方当事人协商一致的协议。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，法院应当尊重当事人约定，在合同约定明确的情形下，不应超出合同约定判决。二、一审判决确认上诉人应为被上诉人办理房产证，又判令上诉人应向被上诉人退回办证费用，对上诉人不公平。既然一审判决认为上诉人应为被上诉人办理房产证，就不应该同时判决上诉人向被上诉人退回办证费用，否则双方权利义务不对等。三、按照当时政策，开发商可以为买受人代收、代缴住房维修基金，买受人已向开发商支付维修基金，开发商向住建部门代缴住房维修基金是开发商的义务，上诉人不应将已代收的住房维修基金退回被上诉人。潘晓东、刘彦波辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。一、关于违约金。1.双方在一审庭审过程中，已明确表示同意违约金的计算方式“以涉案房产总价款595000元为基数，从2017年4月10日起至被告将办理产权转移登记资料报产权登记机关备案之日止，按年利率4.35%计算计付。”2.根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”《商品房买卖合同》第十五条第3项为格式合同条款，双方当事人对该条款的理解存在争议。本案同类案件的生效判决已认定，在双方当事人对该条款无法达成一致意见，也无法进行补充约定的情况下，属约定不明，视为没有约定，按照逾期办证系列案件的处理原则，判决上诉人按贷款年利率4.35%承担违约责任。二、关于退回代收办证费用及住房维修基金。上诉人主张退回办证费用，意味着上诉人不应为被上诉人办理房产证，是错误说法。履行合同义务与履行代办、代缴义务不具有可替代性，退回办证费用并不意味着上诉人无需履行合同义务。根据《商品房买卖合同》约定，上诉人应履行合同义务，将办理产权转移登记资料报产权登记机关备案，以达成被上诉人完成产权过户、办理房产证的目的。而上诉人自2016年代收办证费用及住房维修基金后，应履行代办、代缴义务，但上诉人至今怠于履行。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，被上诉人请求上诉人退回代收、代缴费用，于法有据。潘晓东、刘彦波向一审法院起诉请求：1.判令梅州市超群房地产开发有限公司立即将状元府第4座10层1004号房办理产权转移登记资料报登记机关备案，协助二原告取得不动产权证书；2.判令梅州市超群房地产开发有限公司以595000元为基数，按年利率4.35%向二原告支付自2017年4月10日起，至梅州市超群房地产开发有限公司将办理产权转移登记资料报产权登记机关备案之日止的逾期办证违约金（暂计算至2019年5月10日的违约金为53921.87元，2019年5月10日以后的违约金另计）；3.判令梅州市超群房地产开发有限公司向二原告返还代收费用及房屋维修基金合计7106.4元；4.本案的诉讼费由梅州市超群房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：被告是从事房地产开发经营的有限责任公司，投资开发位于梅州市梅江区**********侧状元府房地产项目。2016年1月2日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：……被告向原告预售位于梅州市梅江区**************************，房款总额为595000元，付款方式为自本合同签订之日起7日内由被告协调银行及二原告，办理银行按揭或者公积金贷款手续……被告应当在2016年6月30日前，依照有关规定，将符合本合同约定的商品房交付二原告使用……被告如未按本合同规定的期限将商品房交付二原告使用，按如下方式处理：合同继续履行，由被告按政府部门颁布的同期指导性租金标准自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日起，向二原告支付违约金……商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，二原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：二原告要求合同继续履行的，合同继续履行。自本房地产交付之日后第240日起至二原告实际取得《房地产证》之日止，被告向二原告支付本购房总价款万分之四的违约金等。合同签订后，二原告按约向被告交清了房款595000元、支付了相关办证费用。被告则将涉案房屋于2016年2月6日办理了登记在原告名下的预告登记，并于2016年8月13日将房屋交付给原告使用至今。原告于2019年4月17日提起本案诉讼。一审庭审中，一审法院出示梅州市国土资源档案馆出具，关于涉案房产“提交办证材料日期”和“办证日期”表及权利人信息表各1份。二原告对该出示的2份表的关联性有异议，认为该证据只能证明涉案房屋办理了预告登记，但预告登记并不代表可以办理房产证，被告仍未履行办理变更房屋产权登记的义务。被告则确认至今没有向房管部门提交涉案房产办理产权转移登记资料，涉案房产确实还没有过户到二原告名下。另，被告已当庭确认至今未向房管部门提交涉案房产办理产权转移登记资料，已经构成违约的事实，及已经代收原告办证费用及房屋维修基金7106.4元的事实。而对于违约金的标准，双方均同意根据相关生效同类型的判决为准，即以涉案房产总价款595000元为基数、从2017年4月10日起至被告将办理产权转移登记资料报产权登记机关备案之日止、按年利率4.35%计付。但对是否需原告提交增值税发票原件，被告才能办理涉案房产产权转移登记资料，及被告是否需要退回代收办证费用及房屋维修基金7106.4元，双方各持己见。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，该合同合法有效，依法受法律保护，原、被告均应按合同约定履行各自义务。被告当庭确认至今未向房管部门提交涉案房产办理产权转移登记资料而承认已经构成违约的事实，予以确认。而双方关于计付违约金的一致意见，即以涉案房产总价款595000元为基数、从2017年4月10日起至被告将办理产权转移登记资料报产权登记机关备案之日止、按年利率4.35%计付，并无不当，予以准许。本案争议焦点是：一是原告是否需提交增值税发票原件，被告才能履行将涉案房产的办理产权转移登记资料报产权登记机关备案；二是被告是否需要退回代收办证费用及房屋维修基金给原告。一、关于增值税发票原件问题。原告坚持主张增值税发票有3联，办理产权过户应提交的发票应是被告手中2联中的其中1联。因此，不同意提交其手中持有的增值税发票原件。被告抗辩增值税发票只有2联，因涉及公司账目要查账而无法提出在其处的1联发票，所以才要求要原告手中的发票。对此，被告未提交相关事实和法律依据予以证实，不予采纳。因此，原告提交增值税发票原件，不是被告履行办理涉案房产产权转移登记资料、报产权登记机关备案义务的前提条件。二、关于被告退回代收办证费用及房屋维修基金问题。经一审法院向梅州市住房和城乡建设局发出咨询函，该局回复如下“根据《梅州市市区住宅专项维修资金管理实施细则》第二章第十二条：开发建设单位在与购房人签订商品房买卖合同时，一并发放市住房和城乡建设部门印制的《住宅专项维修资金缴款通知书》；业主持《住宅专项维修资金缴款通知书》到专户管理银行将首期住宅专项维修资金一次性存入住宅专项维修资金专户。开发建设单位可受业主委托办理缴存首期住宅专项维修资金手续。梅州市超群房地产开发有限公司的住维资金账户开设在中国工商银行梅江支行，该账户被人民法院冻结，待该账户资金解冻后，可由开发商为购房者办理缴存首期住维资金相关手续；亦可由开发商返还代收的住宅专项维修资金给购房者，由购房者自行到专户管理银行进行缴存。”经出示上述复函，原、被告均对其真实性、合法性无异议。据此，在被告已经收取二原告交纳的办证费用及房屋维修基金，而未履行代办、代缴义务时，二原告诉请退回自行交纳，理由充分，与法相符，予以准许。被告应予将代收取的该二项费用退回给二原告。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年7月16日判决：一、被告梅州市超群房地产开发有限公司应于本判决生效之日起30日内，将涉案房产（位于梅州市梅江区**************************）办理产权转移登记资料报产权登记机关备案，以履行办证义务；二、被告梅州市超群房地产开发有限公司应于本判决生效之日起30日内，支付给原告潘晓东、刘彦波逾期办证违约金（从2017年4月10日起至其将办理产权转移登记资料报产权登记机关备案之日止，以购房总价款595000元为基数，按中国人民银行规定的同期同类人民币贷款年利率4.35%计付）；三、被告梅州市超群房地产开发有限公司应于本判决生效之日起30日内，退回给原告潘晓东、刘彦波代收的办证费用及房屋维修基金7106.4元。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1325.70元，减半收取计662.85元（原告已预交），由被告负担。经查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。二审中，上诉人主张其已为被上诉人办理了涉案房屋的不动产权证。被上诉人表示认可，并向本院提交了登记时间为2019年6月24日的涉案房屋不动产权证书（复印件）。另查明，一、据一审法院2019年5月14日下午3时的开庭笔录记载“审：按照2017年4月10日起算违约金的时间有无异议？被代：无异议。审：违约金按照4.35%有无异议？被代：根据相关生效同类型的判决为准。审：被告，因原告要求返还代收费用和房屋维修基金这个事实有无异议？被代：无异议，是有这个事实，代收费用其中有一个房产证费用是需要原告支付的，剔除外，其他可以返还。”二、上诉人与被上诉人在二审中确认，被上诉人请求上诉人退回的办证费用及房屋维修基金7106.4元中，房屋预告登记费用160元，办理房产证费用160元。本院认为，根据梅州市超群房地产开发有限公司的上诉主张，本案二审主要争议焦点为：一、上诉人负担的违约金标准，二、上诉人是否退还办证费用。一、关于上诉人负担的违约金标准。经查，相关生效的同类型判决上诉人以购房总价款为基数，按年利率4.35%计付逾期办证违约金。上诉人在一审中已表示同意从2017年4月10日起，按生效同类型判决计付违约金。一审判决上诉人从2017年4月10日起至其将办理产权转移登记资料报产权登记机关备案之日止，以购房总价款595000元为基数，按中国人民银行规定的同期同类人民币贷款年利率4.35%计付逾期办证违约金，并无不当。二、关于上诉人是否退还办证费用。据一审卷宗材料显示，上诉人与被上诉人在一审中均未告知法院涉案房屋产权证已经办理的事实。二审中，双方当事人确认已办理涉案房屋产权证。鉴于现在涉案房屋的产权证已办理，上诉人履行了办证义务；上诉人在一审表示除办理产权登记费用外，其他代收费用可以返还；住建部门的意见亦表示上诉人可退还住房维修金给购房者，由购房者自行缴存。对被上诉人请求上诉人退回的办证费用及房屋维修基金7106.4元中，除扣减房屋预告登记费用160元及办理房产证费用160元合计320元外，上诉人应退还给被上诉人6786.4元（7106.4-320）。综上所述，本案因出现新证据导致事实认定发生变化而改判。上诉人梅州市超群房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初973号民事判决第二项；二、撤销广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初973号民事判决第一项；三、变更广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初973号民事判决第三项为梅州市超群房地产开发有限公司应于本判决生效之日起30日内，退回给潘晓东、刘彦波代收费用（含房屋维修基金）6786.4元。四、驳回潘晓东、刘彦波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1325.70元，减半收取计662.85元，由梅州市超群房地产开发有限公司负担。二审案件受理费1325.70元（上诉人已预交），由梅州市超群房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁小艾审 判 员  陈恒山代理审判员  范宜洪二〇一九年九月三十日书 记 员  朱红珍