广西壮族自治区防城港市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）防市民一终字第121号上诉人（一审原告）东兴市东兴镇松柏村民委员会，住所地东兴××××松柏村。法定代表人麦耀南，主任。委托代理人何岳，广西北仑律师事务所律师。委托代理人梁永余，广西北仑律师事务所律师。被上诉人（一审被告）防城港市交通运输局，住所地防城港市××区××大道。法定代表人吴永明，局长。委托代理人李森荣，该局副局长。委托代理人宁学义，广西海狮律师事务所律师。被上诉人（一审被告）防城港市交通战备机械施工处，住所地防城港市××区××路××号。法定代表人黄洪东，主任。委托代理人冼业元，男，1966年2月3日出生，防城港市交通战备机械施工处支部书记，现住防城港市×××运输局宿舍。一审第三人杜明华，男，1974年7月22日出生，个体工商户，现住广西××××市××松柏村××号。一审第三人卢灵丹，女，1970年5月15日出生，职工，现住防城港市××区××大道××室。以上一审第三人的共同委托代理人杨秀秦、卢天秀，广西精一律师事务所律师。一审第三人东兴市彤利泰仿古家具有限公司，住所地东兴××××收费站旁。法定代表人万琼颐，董事长。一审第三人万琼颐，女，1953年7月20日出生，东兴市彤利泰仿古家具有限公司董事长，原住所地广西×××海城区××号，现住东兴××××收费站旁。一审第三人黄猷德，男，1974年11月15日出生，东兴市川叶汽车销售有限公司法定代表人，现住东兴××××宿舍。上诉人东兴市东兴镇松柏村民委员会（以下简称松柏村委会）因与被上诉人防城港市交通运输局（以下简称交通局）、防城港市交通战备机械施工处（以下简称施工处），一审第三人杜明华、卢灵丹、东兴市彤利泰仿古家具有限公司（以下简称彤利泰公司）、万琼颐、黄猷德租赁合同纠纷一案，不服东兴市人民法院（2012）东民初字第595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月8日立案受理后，依法组成由审判员宋丞致担任审判长，代理审判员张小明、韦建参加的合议庭，于2013年8月21日公开开庭进行了审理了，书记员张依担任记录。上诉人松柏村委会的法定代表人麦耀南及其委托代理人梁永余，被上诉人交通局的委托代理人宁学义，被上诉人施工处的委托代理人冼业元，一审第三人杜明华、卢灵丹及其共同委托代理人杨秀秦、卢天秀，一审第三人彤利泰公司的法定代表人万琼颐及一审第三人黄猷德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2000年11月24日，原告松柏村委会与被告交通局签订《租赁荒坡地（旧砖厂）合同》，合同约定松柏村委会将位于防东公里42公里加600米至700米中间处的南面（即松柏至竹山公路叉路口西南侧）的集体荒坡一块出租给交通局，租赁期三十年，租赁期限从2000年11月24日至2030年10月25日止，租金共66000元，由交通局于合同生效后一次性支付给松柏村委会，合同还约定不转租给交通部门以外的第三方，合同履行期间，因土地纠纷使交通局不能使用该土地的，交通局有权终止合同，如有一方违约，须向守约方支付总租金15%的违约金，并赔偿对方的损失。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后当日，东兴市公证处对该份合同进行了公证。2009年4月16日，被告施工处与第三人杜明华、卢灵丹签订《租赁合同》，合同约定施工处将座落于松柏村防东一级公路原公路收费站宿舍区围墙内（即防城至东兴方向一级公路左侧）的房屋、空地及变压器等以现状出租给第三人杜明华、卢灵丹使用，租赁期限从2009年5月1日起至2019年4月30日止，合同还约定第三人杜明华、卢灵丹可以对租赁场所进行部分或全部转租。合同签订后，第三人杜明华、卢灵丹所交租金由施工处独自收取。2009年5月23日，第三人杜明华、卢灵丹与第三人黄猷德签订《土地租用协议》，协议约定第三人杜明华、卢灵丹将原东兴收费站内一场地及两间空房出租给第三人黄猷德经营使用，租期从2009年6月1日至2015年6月1日止。2009年8月7日，第三人杜明华、卢灵丹与第三人彤利泰公司、万琼颐签订《租赁合同》，合同约定第三人杜明华、卢灵丹将座落在东兴市松柏防东一级公路原公路收费站宿舍区围墙内的东面一块空地及其地上7间平房以现状出租给第三人彤利泰公司、万琼颐作为建设红木加工厂使用，租赁期限从2009年8月1日至2015年7月31日止。2009年10月27日，东兴市华顺农机专业合作社成立，第三人杜明华是该合作社的理事会成员，原告法定代表人麦耀南是监理会监事长，苏世兆是该合作社法定代表人。2012年3月5日，松柏村委会给施工处发函，表明施工处将松柏至竹山公路叉路口西南侧荒坡地转租给他人使用，违反了2000年11月24日所签订的《租赁荒坡地合同》有关不得转租给交通部门以外的第三方的约定，现要求施工处在5天内办理好该事。2012年3月7日，交通局给施工处发出《关于要求停止租赁行为的通知》，通知明确施工处违规将位于防东公里42公里加600米至700米中间处的南面（即松柏至竹山公路叉路口西南侧）荒坡地租赁给私人使用，现要求施工处于5天内办理好此事，尽快停止该租赁行为，并将地块恢复至租赁前状态。2012年5月28日，施工处向第三人杜明华、卢灵丹发出《解除场地租赁合同的通知》，通知解除其与杜明华、卢灵丹于2009年4月16日签订的《租赁合同》。另查明，施工处是交通局的下属机构，施工处具有独立法人资格。综合诉辩双方的意见，本案争议焦点是，一、本案是否超过诉讼时效；二、原告松柏村委会与被告交通局签订的《租赁荒坡地合同》的效力及原告松柏村委会请求解除该合同是否有事实依据和法律依据。一审法院审理认为，关于本案是否超过诉讼时效的问题。原告松柏村委会与被告交通局于2000年11月24日签订《租赁荒坡地合同》，合同约定租赁期限从2000年11月24日至2030年10月25日止，松柏村委会主张权利在租赁期限内，当事人认为侵犯其合法权益的，可以向法院提起诉讼，因此，松柏村委会的起诉没有超过诉讼时效。对第三人提出本案已超过诉讼时效的抗辩意见，不予采纳。关于松柏村委会与被告交通局签订的《租赁荒坡地合同》的效力及松柏村委会请求解除该合同是否有事实依据和法律依据的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，松柏村委会与交通局签订的《租赁荒坡地合同》中除约定租赁期限三十年因超过二十年的部分无效外，租赁合同其余条款均认定有效。至于松柏村委会以交通局违反合同有关不得转租给交通部门以外的第三方的约定为由，要求解除与交通局所签订的《租赁荒坡地合同》的诉请。首先，《租赁荒坡地合同》虽然约定有不得转租给交通部门以外的第三方，但合同并没有约定如违反该约定，松柏村委会有权解除合同，而是约定如有一方违约，违约方须向守约方支付总租金15%的违约金，并赔偿对方的损失。其次，合同签订后，交通局已依约将30年租金一次性支付给松柏村委会，而松柏村委会立据收到款项后亦已将租赁物交付给交通局使用，双方均已履行了合同约定的主要义务。现《租赁荒坡地合同》项下的租赁物不是交通局使用，而由第三人使用是事实，但出现此情形是由于施工处未经交通局同意而擅自转租所致，施工处不是合同的相对方，施工处的违约行为不能代表交通局的行为。因此，松柏村委会要求解除与交通局所签订的《租赁荒坡地合同》的诉请，没有合同依据，亦不符合法律规定，应不予支持。综上理由，松柏村委会的诉请理由不成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告东兴市东兴镇松柏村民委员会的诉讼请求。案件受理费5050元，由原告东兴市东兴镇松柏村民委员会负担。上诉人松柏村委会不服一审判决，上诉称，一、一审法院对被上诉人交通局和施工处改变合同标的物的用途不予认定错误。交通局和施工处改变合同标的物的用途。松柏村委会出于对国家公路建设的支持，将集体土地廉价出租给交通局作公路建设使用，但交通局违反约定授权给施工处转租给一审第三人杜明华、卢灵丹作经营之用，改变了双方约定的用途及初衷。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物以及第二百一十九条承租人未按约定的方法使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。二、一审判决认定被上诉人施工处擅自转租不能代表交通局的行为不符合事实和法律规定，应当认定交通局违约转租。1.《租赁荒坡地合同》项下的租赁物不是交通局和施工处使用，而是一审第三人杜明华、卢灵丹使用，是施工处转租行为所致。2.施工处是交通局的下属机构，交通局有权利将租赁物交给施工处使用。同时，交通局对租赁物的使用负有管理义务。致使租赁物由交通部门以外的第三人经营使用，交通局有不可推卸的责任。转租行为不论是否是交通局授权，都应由其承担违约后果。三、一审判决认为交通局和施工处没有违约，松柏村委会没有合同解除权，属于适用法律错误。《租赁荒坡地合同》明确约定交通局不可转租给交通部门以外的第三人。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，承租人可以解除合同。因此，松柏村委会有权行使合同解除权，一审判决不予支持错误。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，实体处理错误。请求撤销一审判决，改判支持上诉人松柏村委会的诉讼请求。被上诉人交通局辩称，一审判决认定事实清楚，实体处理正确，请求驳回上诉，维持原判。交通局并没有授权更没有同意施工处将土地转租给一审第三人。交通局发现转租行为后及时要求施工处收回土地。现要求松柏村委会继续履行合同。被上诉人施工处辩称：一审判决认定事实清楚，实体处理正确，请求驳回上诉，维持原判。一审第三人杜明华、卢灵丹述称，上诉人松柏村委会的诉讼请求超过诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持。一审查明松柏村委会知道一审第三人承租房屋的事实一直没有提出异议，以默许的方式施工处与杜明华、卢灵丹签订的合同有效。松柏村委会的起诉应从2009年9月1日起算。一审判决没有从保护善意第三人的层面认定松柏村委会的诉讼请求没有超过诉讼时效错误。一审第三人彤利泰公司、万琼颐述称，一审判决驳回上诉人的诉讼请求错误。彤利泰公司改变租赁物的用途众所周知，松柏村委会是知道的，交通局称不知情不符合实际。因此，施工处在没有经过出租人松柏村委会的同意，改变土地的用途，与一审第三人彤利泰公司、万琼颐签订转租合同无效，松柏村委会因交通局的违约行为行使合同解除权应得到支持。一审第三人黄猷德述称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。各方当事人二审举证期限内均没有向本院提供新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。综合诉辩双方当事人的意见，本案争议焦点为：一、施工处将本案争议的土地转租给一审第三人杜明华、卢灵丹的行为是否代表交通局的行为，该行为是否违约；二、上诉人松柏村委会请求解除合同并赔偿损失有无法律依据，应否支持。本院认为，关于第一个争议焦点问题。松柏村委会与交通局签订的《租赁荒坡地合同》约定交通局租用松柏村委会土地三十年，是双方真实表示，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，松柏村委会与交通局签订的《租赁荒坡地合同》中除约定租赁期限三十年因超过二十年的部分无效外，租赁合同其余条款符合法律的规定，应认定合同有效。各方当事人应按合同约定履行相应的义务。本案中，双方在合同中约定交通局要定期不定期向松柏村委会报告租赁土地使用遇到的其他新情况，不得转租给交通部门以外的第三方。施工处作为交通局的下设具有独立法人资格的民事主体，使用本案讼争土地合法。施工处在使用过程中将讼争土地转租给杜明华、卢灵丹使用，没有经过交通局的同意，不能认定为交通局的行为。但交通局有义务对施工处按照合同约定使用讼争土地进行监督管理。交通局没有履行该义务，导致施工处未按合同约定使用讼争土地，交通局的行为违反《租赁荒坡地合同》的约定，行为违约。关于第二个争议焦点问题。施工处未经松柏村委会的同意转租给一审第三人杜明华、卢灵丹，交通局未尽管理义务行为违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，松柏村委会可以在合理期限内请求解除合同。同时，《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消失。”本案合同双方当事人没有约定解除权行使的期限，应按照法律规定确定解除权行使的期限。参照最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，松柏村委会应在知道或者应当知道转租行为发生后六个月内提出异议并主张合同解除权。本案松柏村委会在施工处于2009年4月16日转租给杜明华、卢灵丹使用。2009年5月23日和8月7日，杜明华、卢灵丹分别与黄猷德、彤利泰公司签订《土地租用协议》、《租赁合同》，将土地分别转租给黄猷德作汽车销售使用，出租给第三人彤利泰公司作为建设红木加工厂使用，该用途显然与《租赁荒坡地合同》约定的租赁土地作公路建设、管理、养护的用途不同。同时，2009年10月27日，东兴市华顺农机专业合作社在租赁土地上成立，松柏村委会的法定代表人麦耀南是该社的监理会监事长，松柏村委会应在此时知道或者应当知道转租行为的发生。但松柏村委会于2012年3月5日才向施工处提出异议，显然超过六个月提出异议的规定。因此，松柏村委会请求解除《租赁荒坡地合同》，依法不能成立，本院不予支持。至于松柏村委会要求判令彤利泰公司应付未付租金25万元的问题。由于松柏村委会与彤利泰公司没有合同关系，彤利泰公司是否尚欠杜明华、卢灵丹的转租租金，以及该租金应由谁享有，不在本案审理范围，故本院对此不作处理。一审判决认为本案松柏村委会的起诉没有超过诉讼时效，适用法律错误，但实体处理正确，本院予以维持。综上所述，一审判决虽然适用法律错误，但实体处理正确，本院予以维持。上诉人松柏村委会上诉主张没有法律依据，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人东兴市东兴镇松柏村民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  宋丞致代理审判员  张小明代理审判员  韦 建二〇一三年十月二十二日书 记 员  张 依