云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0102民初11753号原告：赵乙萩，女，汉族，1991年1月14日出生，住昆明市西山区。委托诉讼代理人：李毅祥，云南乾鹏律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明红凯房地产开发有限公司，住所地昆明市五华区龙泉路岗头村**办公楼****，统一社会信用代码：915301026956947306。法定代表人：闫政柏。委托诉讼代理人：周宇艳，特别授权代理。被告:昆明中天世纪房地产经纪有限公司,住所地昆明市白,住所地昆明市白云路与志强路交叉口丹联大厦****码:91530100731233051W。法定代表人：闫政柏。委托诉讼代理人：杨丽，特别授权代理。原告赵乙萩（以下简称原告）与被告昆明红凯房地产开发有限公司（以下简称被告红凯地产公司）、昆明中天世纪房地产经纪有限公司（以下简称被告中天经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案后，被告中天经纪公司在举证期限内向本院提出管辖权异议，本院于2019年1月21日作出（2018）云0102民初11753号民事裁定书，驳回被告中天经纪公司的管辖权异议，被告中天经纪公司提出上诉，昆明市中级人民法院于2019年6月13日作出（2019）云01民辖终380号民事裁定书维持原裁定。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李毅祥、被告红凯地产公司的委托诉讼代理人周宇艳、被告中天经纪公司的委托诉讼代理人杨丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告中天经纪公司所签订的预购合同；2.判令由被告红凯地产公司与中天经纪公司连带退还原告预交的购房款25万元以及承担以全部认购款30万元计自2013年2月26日起至实际退还全部认购款之日止每年10%的利息；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告于2013年2月26日向案外人云南中原实业集团有限公司缴纳购房认购金30万元，认购了被告红凯地产公司开发建设的位于龙泉路财经大学对面中天城1号6栋907号房产，并由被告红凯地产公司的代理销售公司即被告中天经纪公司出具了收款收据。同年9月15日，原告与被告中天经纪公司签订了认购合同。至2016年4月27日，由于二被告迟迟不能履行合同义务，亦不能进行交房，被告红凯地产公司作出承诺于2016年8月30日前退还原告团购意向金30万元及每年所产生10%的利息。2018年5月被告中天经纪公司口头承诺，之后每个月会退还原告2至3万元，但中天经纪公司在2018年6月27日退还2万元、2018年7月27日退还3万元后则无故停止了向原告退还款项。综上，二被告已严重违反合同约定，损害了原告的合法利益，致使原告蒙受了巨大的经济损失，为维护自身合法权益，特诉至法院。被告红凯地产公司答辩称：1.被告红凯地产公司是具有独立人格的法人,从未与原告签署过任何协议；2.原告未将购房款打入被告红凯地产公司账户；综上，根据合同相对性原则，被告红凯地产公司不是本案适格当事人，请求法院驳回原告对被告红凯地产公司的全部诉讼请求。被告中天经纪公司答辩称：1.原告于2013年2月26日参与中天城项目商品房团购活动，同年9月15日原告参与被告中天经纪公司组织的房源认购活动，并于被告中天经纪公司签订了《中天城一号地块认购确认书》，但原告选定房源后因自身经济原因并未在约定期限内到指定地点签订《商品房购销合同》并支付房屋价款、办理银行贷款等手续，故系原告自身原因导致未能与被告中天经纪公司签订正式《商品房购销合同》，其主张由被告中天经纪公司承担以全部认购款30万元为基数，按年利率10%的利息支付违约金，无事实及法律依据；2.被告中天经纪公司同意解除双方签订的《中天城一号地块认购确认书》，并同意将剩余认购款25万元予以退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《“中天城1号地块”认购确认书》系原件，与被告中天经纪公司提交的《“中天城1号地块”认购确认书》副本内容一致，且原告及被告中天经纪公司作为合同双方对于上述两份证据的真实性均无异议，被告红凯地产公司不予质证，视为放弃质证的权利，故本院对上述证据的真实性依法予以确认；2.被告红凯地产公司对原告提交的《收据》《打款证明》不予质证，视为放弃质证的权利，原告提交的上述证据有原件予以核实，且被告中天经纪公司对其真实性亦予以认可，故本院对上述证据的真实性依法予以采信；3.被告中天经纪公司对原告提交的《承诺书》不予质证，应视为放弃质证的权利，被告红凯地产公司对上述证据真实性无异议，且该证据有原件予以核实，故本院对其真实性依法予以确认；4.被告红凯地产公司对被告中天经纪公司提交的《“中天城”委托团购协议》不予质证，应视为放弃质证的权利，该证据虽系复印件，但原告对其载明的内容及真实性予以认可，故本院对其真实性依法予以确认。经审理，本院确定本案的法律事实如下：2013年2月26日，原告（乙方）与被告中天经纪公司（甲方）签订《“中天城”（单位）委托团购协议》约定，甲方组织乙方参与昆明市北市区“中天城”项目1号地块9栋号商品房团购活动，乙方自愿参与团购项目并自愿签订本协议书，甲方保证活动真实性，甲方作为组织乙方进行团购的代表，有权代表乙方与开发商就项目开盘时间，认购房源时间，价格等内容进行沟通协商，乙方在签订本协议时，自愿交纳团购意向金每套叁拾万元整，作为可以在项目开盘时享有团购价（5600元/平米-6400元/平米）的资格，该团购意向金在乙方签订正式《商品房购销合同》时直接冲抵总房款，本协议书生效后，甲方将组织乙方在2013年6月30日前正式认购房源，乙方按照甲方通知时间到指定地点参加选房活动，逾期者则视为自动放弃本次团购，本项目交房时间为2014年年底，协议还约定若未成功认购的，返还全额团购意向金及10%/年利息（利息计算期间自乙方缴清全部团购意向金之日起至退款日止）。同日，原告向被告中天经纪公司缴纳“中天城团购意向金”30万元，被告中天经纪公司向原告出具《收据》确认该款项已收讫。2013年9月15日，原告（即乙方）与被告中天经纪公司（及甲方）签订《“中天城1号地块”认购确认书》约定，乙方就委托甲方代购的中天城项目已经做了充分了解，甲乙双方在协商一致的基础上，签订本认购书，并对乙方所选房源进行确认，乙方所认购“中天城1号地块”房屋房号为6栋1单元907号房，参考面积为81.71㎡，单价为6030元/㎡，参考总金额为492711元，本确认书生效后，甲方另行通知乙方正式《商品房购销合同》签署时间，乙方应在接到甲方通知时间之日起10天内，按照本确认书约定内容到中天城售楼中心与甲方签订《商品房购销合同》，办理付款、银行按揭等相关手续，在正式《商品房购销合同》签署前，甲方对乙方所确认的住宅予以保留，不对第三人出售，乙方逾期的甲方视为乙方自动放弃该套房屋，甲方有权将乙方所确认房屋另行出售，同时本认购书终止；合同还约定本认购书仅作为乙方定房证明，双方签订《商品房购销合同》后，本认购确认书自动终止等主要内容。另查明，被告红凯地产公司于2016年4月27日向原告出具《承诺书》，该《承诺书》载明：“公司承诺于2016年8月30日前退还团购一号地块客户赵乙萩身份证号：5301021991********，团购意向金30万元（叁拾万元整），及每年所产生10%的利息。”再查明，1.两被告自认，被告红凯地产公司委托被告中天经纪公司对涉案“中天城1号地块”项目进行销售；2.被告中天经纪公司自认涉案《“中天城1号地块”认购确认书》项下原告所选定的房屋性质于交房前发生变更，后作为回迁房向回迁户交付；3.截止庭审当日，原告尚有25万元的购房意向金未予以退还。本院认为，原告依据与被告中天经纪公司签订的《“中天城”（单位）委托团购协议》（以下简称《协议》）约定与被告中天公司另行签订《“中天城1号地块”认购确认书》（以下简称《确认书》），选定《协议》约定的意向房源，前述《确认书》系双方真实意思表示，依法成立并生效。根据《确认书》的内容及两被告自认事实，被告中天经纪公司作为被告红凯地产公司的代理人对外销售涉案“中天城1号地块”项目，并以自己名义与原告签订上述《确认书》。根据庭审查明的事实，涉案《确认书》所选定房源因在交房前房屋性质变更而无法交付，原告亦未能与被告红凯地产公司签订正式《商品房购销合同》，被告中天经纪公司虽辩称原告系知晓房屋性质变更的事实且仍自愿选择《确认书》所选定房源，后又因资金不足无法完成换房导致《确认书》无法履行，但并未提交证据对以上辩称事实予以证实；综上，《确认书》所选定房源因房屋性质变更无法交付，被告中天经纪公司作为合同相对方未履行其合同义务，致使《确认书》约定的合同目的无法实现，原告依法享有合同解除权，现原告诉请解除《确认书》，被告红凯地产公司亦未提出异议，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张退还购房款25万元的诉讼请求，本院认为，原告依据与被告中天经纪公司签订的《协议》向被告中天经纪公司缴纳团购意向金，即购房意向金30万元，根据该《协议》约定，若签订正式《商品房购销合同》后该购房意向金冲抵房款，若未成功认购的，被告中天经纪公司应当全额返还购房意向金并按年利率10%向原告支付自缴纳之日起至退款之日止的利息，现原告实际未能成功认购《协议》约定的“中天城1号地块”项目房屋，即未能签订正式《商品房购销合同》，故原告所主张退还的购房款实为《协议》所约定购房意向金，现退还购房意向金并支付利息的条件已经成就，被告中天经纪公司应当向原告退还剩余购房意向金并支付相应利息。至于原告主张由被告红凯地产公司对上述被告中天经纪公司的退款及利息支付义务承担连带偿还责任的诉讼请求，本院认为，连带责任应以双方当事人约定或法律规定为依据，原告未举证证明应由被告红凯地产公司承担连带责任的事实和法律依据，故对原告的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决如下：一、解除原告赵乙萩与被告昆明中天世纪房地产经纪有限公司签订的《“中天城1号地块”认购确认书》；二、被告昆明中天世纪房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵乙萩退还购房意向金25万元，并承担上述款项自2013年2月26日起至款项实际退还之日止按年利率10%计算的利息；三、驳回原告赵乙萩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由被告昆明中天世纪房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  符雅琪人民陪审员  丁 茜人民陪审员  李桂仙二〇一九年十一月十四日法官助理段格书记员和耀星