广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初1300号原告：李志坚，男，1964年8月19日出生，汉族，住清远市清城区，委托诉讼代理人：莫丽贞，广东盈辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖伟光，广东正肯律师事务所律师。被告：陈朝民，男，1970年6月22日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区，原告李志坚与被告陈朝民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李志坚的委托诉讼代理人赖伟光、莫丽贞到庭参加诉讼。被告陈朝民经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李志坚向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《房屋租赁协议书》；2.请求被告返还从2018年2月起至2019年2月所拖欠的租金，共计人民币15500元。并自起诉之日起以15500为基数按每月2%的利率计算违约金至租金清偿完毕为止；3.被告缴纳的三千元押金不予返还；4.判令被告在原、被告双方的租赁合同关系解除后一个月内搬离原告的房屋，并支付房屋占用费（2000元/月）至房屋交还给原告为止；5.本案的诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第2诉讼请求为：请求判令被告以1500元每月的标准支付自2018年5月1日起至《房屋租赁协议书》解除之日止的租金，并按年利率6%的标准支付自2018年5月1日起至租金付清之日止的利息损失。变更第4项诉讼请求为：判令被告在协议书解除后一个月内搬离涉案房屋，将房屋交回给原告，并判令被告按照2000元/月的标准支付自法院判决协议书解除之日起至被告交回房屋之日止的房屋占有使用费，并按年利率6%的标准支付拖延支付房屋占有使用费的损失至该费用付清之日止。事实和理由：被告和原告于2014年11月1日就原告位清远市清城区小市××居××××的房子租给被告的事宜签订了《房屋租赁协议书》，约定租赁其自2014年11月1日至2015年10月31日止。协议书约定该房子租金为每月1500元。后原告把该房子租给被告使用，租赁期满后被告仍租住原告的房子至今。但是被告于2018年2月起开始拖欠租金至今都没有付齐房租，原告和被告在2018年12月份的时候双方经结算，被告房租还欠12500元，加上2019年1月和2月的房租，被告共欠原告15500元。原告曾多次催促被告支付租金，被告均以各种理由推脱。为维护原告的合法权益，故起诉至人民法院，请求人民法院支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。被告陈朝民未作答辩。本院经审理认定事实如下:2014年，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订一式二份《房屋租赁协议书》，约定甲方将位于清远市清城区××新城××××路××××号的房屋出租给乙方使用，租赁期限自2014年11月1日起至2015年10月31日止；每月租金为1500元，租金先付后用，租金在起租日前十天支付给甲方；承租方先付半年租金，承租方需付按金3000元；租赁期满，甲方对协议书第四条和第五条进行验收，如无损坏，乙方也无其他违约行为，甲方应退还押金，否则甲方有权酌情扣除押金，并保留采取法律措施的权利。租赁期限届满后，被告依旧占有使用租赁房屋，原、被告双方继续履行原《房屋租赁协议书》，继续按照该协议书的约定收付租金。截至法庭辩论终结时止，原告陈述被告拖欠其自2018年5月1日起的租金未付，且亦未返还房屋。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议书》，是当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格全面履行自己的合同义务。该协议书约定的租赁期限届满后，被告依旧在该租赁房屋内居住使用，原告也接受被告按照该协议书约定所支付的租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，该《房屋租赁协议书》继续有效，但为不定期租赁。由于被告拖欠自2018年5月1日起的租金未付，经原告催促仍未履行其主要合同义务。显然，被告拖欠租金的行为已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，原告有权据此请求解除双方所签订的《房屋租赁协议书》、要求被告返还租赁房屋。合同解除后，被告仍需向原告清偿其所拖欠的租金以及房屋占有使用费。租金按照《房屋租赁协议书》的约定以1500元每月的标准自2018年5月1日起计算至《房屋租赁协议书》解除之日止。房屋占有使用费参照《房屋租赁协议书》的约定以1500元每月的标准自《房屋租赁协议书》解除之日起计算至被告实际交还涉案房屋给原告之日止。对于原告提出的没收3000元押金以及要求被告支付逾期支付租金及房屋占有使用费而产生的利息的诉讼请求，《房屋租赁协议书》约定有如果被告存在违约行为的，原告可以酌情扣除押金。被告在本案中存在拖欠租金的违约行为，该违约行为造成原告的主要损失为原告未按预期时间收到租金所产生的利息损失。原告在本案中既主张按照协议书的约定没收押金，又请求计付逾期付租的利息，相当于原告要求被告因一个违约行为承担两种违约责任，且原告同时主张没收保证金、计付拖欠租金的利息高于因被告拖欠租金所造成的实际损失。结合原告的诉讼请求，本院认为没收3000元押金可以弥补原告因被告拖欠租金所造成的损失。因此，对于原告请求没收3000元押金的诉讼请求予以支持，对于原告要求被告对租金及占有使用费计付利息的诉讼请求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、解除原告李志坚与被告陈朝民所签订的《房屋租赁协议书》；二、确认原告李志坚有权没收被告陈朝民交纳的3000元押金；三、被告陈朝民于本判决生效之日起30日内向原告李志坚返还位于清远市清城区××新城××××路××××号的房屋；四、被告陈朝民于本判决生效之日起10日内向原告李志坚支付租金及房屋占有使用费，租金以1500元每月的标准自2018年5月1日起计算至《房屋租赁协议书》解除之日止，房屋占有使用费以1500元每月的标准自《房屋租赁协议书》解除之日起计算至被告实际交还上述第三项房屋给原告之日止；五、驳回原告李志坚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188元，由被告陈朝民负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  潘金桥人民陪审员  陈俏玲人民陪审员  曾朝华二〇一九年十一月十八日书 记 员  陈晓婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。