江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终9552号上诉人（原审原告）：南京理贝尔信息科技有限公司（原名称南京万众和贸易有限公司），住所地南京市秦淮区解放路44号。法定代表人：陈健，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵崟，国浩律师（南京）事务所律师。被上诉人（原审被告）：姬永宁，男，1964年5月30日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：赵国凯，江苏海越律师事务所律师。上诉人南京理尔贝信息科技有限公司（以下简称理贝尔公司）因与被上诉人姬永宁物权保护纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2017）苏0104民初2212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。理贝尔公司上诉请求：1、撤销（2017）苏0104民初2212号民事判决，依法改判支持理贝尔公司一审全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由姬永宁承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误，在物权保护纠纷中错误地适用同时履行抗辩权。一审判决认为，“被告与陈红云解除《房屋租赁合同》后继续使用诉争房屋期间的物业费，被告仍应承担”、“原、被告之间的《协议书》约定，原告应于房屋交接时支付被告50万元，被告则应于房屋交接时结清相关费用。根据前述规定，在原告未按约支付50万元款项的情况下，被告未向原告交还诉争房屋并结清相关费用，系行使合同同时履行抗辩权……被告有权拒绝支付房屋使用费及物业费”。虽然一审判决未论证理贝尔公司理贝尔公司的第3项诉讼请求能否得到支持，但既然支持了上述物业费，同期的房屋占有使用费显然也应得到支持。一审判决最终未判令被理贝尔公司姬永宁支付该两部分款项的原因仅是：理贝尔公司未支付《协议书》中约定的50万元，从而姬永宁可主张同时履行抗辩权。一审判决的此项观点是错误的。首先，同时履行抗辩权必须由当事人自行主张，法院不可代为行使。姬永宁从未提出过此项抗辩，法院也未向其释明，直接在判决中适用，有违法院的中立立场。更为重要的是，同时履行抗辩权仅用于合同关系中、双方互负合同义务的情况。但是理贝尔公司的诉讼请求并非基于与被理贝尔公司之间的合同约定，而是基于理贝尔公司实际拥有案涉房屋、姬永宁实际使用了案涉房屋，是根据《物权法》第三十七条而主张的物权损害赔偿请求权，法院将相应案由定为“物权保护纠纷”，说明也是同意这一请求权基础的。在此前提下，即使理贝尔公司与姬永宁之间存在合同关系，姬永宁也无权主张同时履行抗辩权。因此，至少2016年4月13日后的房屋占有使用费、物业费应当判令由姬永宁支付给理贝尔公司。二、一审判决适用法律错误，将沈炳军的行为简单等同于理贝尔公司的行为。一审判决认为，“沈炳军就被告退出诉争房屋经营一事向被告发送的《协议书》内容具体明确，应认定为原告发出的要约”，此处对于主体身份的混淆是错误的。沈炳军并非理贝尔公司的法定代表人，其发送文件的行为不能直接与理贝尔公司的行为划等号。如果一审法院认为沈炳军的行为构成职务行为或表见代理，应当查明相关事实、进行相关说理论证，但一审法院未进行这些工作，简单地将沈炳军等同于理贝尔公司，显然是错误的。三、一审判决适用法律错误，将发送《协议书》（已写明“自双方签字或盖章之日起生效”）的行为错认为要约行为。一审判决认为“沈炳军就被告退出诉争房屋经营一事向被告发送的《协议书》内容具体明确，应认定为原告发出的要约，被告在该《协议书》上签字的行为则应视为承诺。根据法律规定，承诺生效时合同成立”，这种判断是错误的。根据《合同法》第十四条之规定，要约应包含“经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”的意思。沈炳军发送的《协议书》中明确写明“本协议自双方签字或盖章之日起生效”，即言明了只有理贝尔公司签署该协议，才受协议的约束。因此发送该《协议书》的行为不同于发送订单、订货单等行为，不应被视为要约。根据姬永宁申请的证人汤某的陈述，姬永宁“收取沈炳军的邮件后没过两天，姬永宁就通知签协议”，说明姬永宁是了解该协议的成立、生效是需要理贝尔公司加盖公章的。汤某又提到，“沈总和黄总把协议拿走了，没有签字，他们说要回去盖章后再给被告”，这又说明理贝尔公司的工作人员明确向姬永宁表示了理贝尔公司尚未受该协议约束，需盖章后协议才成立、生效的意思。本案中，仅有发送合同文本的行为，既未签字亦未盖章，一审判决就轻易认定合同成立并生效，过于草率。综上，一审判决适用法律错误，导致其误认为理贝尔公司与姬永宁之间存在一份生效的《协议书》，又错误地将该《协议书》套用到理贝尔公司基于物权损害赔偿请求权的诉讼请求上，从而作出了错误的判决。请求撤销一审判决，依法改判支持理贝尔公司上诉请求。姬永宁辩称：一审查明事实清楚，所做判决并无不当。关于本案事实，2013年4月，理贝尔公司将涉案房屋出租给陈红云用于经营咖啡店，后陈红云将该店转让给姬永宁经营并签订《房屋租赁合同》。自2015年8月起，理贝尔公司多次要求姬永宁返还涉案房屋并愿意作出赔偿，但因陈红云的介入，均未如愿。2016年4月1日，理贝尔公司与陈红云在南京市秦淮区法院达成民事调解协议，确定其与陈红云的租赁关系解除。此后，理贝尔公司、陈红云及姬永宁多次协商相应补偿事宜，最终三方达成一致补偿意见，陈红云与姬永宁解除租赁合同关系，同时理贝尔公司与姬永宁签订补偿协议，姬永宁将涉案房屋交由理贝尔公司，理贝尔公司对姬永宁直接进行补偿。然而，在陈红云与姬永宁解除租赁合同关系后，理贝尔公司违约造成本案诉讼。针对理贝尔公司的上诉理由，发表如下意见：一、在一审中，理贝尔公司要求姬永宁返还涉案房屋并支付房屋占有使用费等费用，姬永宁当庭提出因为理贝尔公司不履行补偿协议的约定而行使抗辩权，拒绝交付涉案房屋，房屋占有也是理贝尔公司自行造成，不存在支付任何费用的问题。理贝尔公司在本案中诉请涉及物权保护，但本案实质上是理贝尔公司违反合同约定，诱骗姬永宁与陈红云解除租赁合同，并拒绝给付相应补偿款的事实。姬永宁基于法律规定行使抗辩权于法有据。关于物业费，姬永宁与陈红云最终的协议书中，陈红云一方明确将关于物业管理费划去并捺印确认，并表明无其他争议。由此可以看出姬永宁并不需要支付任何物业管理费。因为理贝尔公司与姬永宁并无任何物业服务合同，基于合同相对性，姬永宁更加不需要向理贝尔公司支付物业管理费。二、关于沈炳军的行为，其作为理贝尔公司的副总，全程代表理贝尔公司参与谈判，在最终确定补偿方案后，将相应法律文书提供给姬永宁及陈红云，共同与陈红云、姬永宁等人在场签字，并收取陈红云与姬永宁的协议，在后期也是其告知姬永宁不能履行补偿协议内容。种种行为可以看出，沈炳军一直在履行理贝尔公司的职务行为，所产生的相应法律结果依法应当由理贝尔公司承担。三、理贝尔公司与姬永宁的补偿协议已经生效。理由如下：首先，理贝尔公司与陈红云签订调解协议解除其与陈红云的租赁关系后，又要求陈红云与姬永宁解除租赁合同关系，并承诺由理贝尔公司直接与姬永宁签订补偿协议。陈红云与姬永宁的协议、理贝尔公司与姬永宁的协议具有关联性，两者内容交叉，法律效力互相影响，从本质上来说这两份协议应属三方协议。目前，陈红云已经履行完毕合同义务，姬永宁在签署两份协议后也解除了与陈红云的租赁关系、办理储值卡退费、遣散部分员工等事项，在一审判决前，姬永宁也向理贝尔公司交付涉案房屋、结清水电煤气费用等事项，理贝尔公司均予以接受。因此，姬永宁已经履行了整个三方协议的主要合同义务。其次，理贝尔公司将两份内容条款非常明确、三方权利义务均非常清楚的协议书发送给姬永宁，姬永宁与陈红云均签字认可，并且姬永宁已经与陈红云解除了租赁合同关系，理贝尔公司也与陈红云办理完毕其他房屋及钱款的交接。由此可以看出，理贝尔公司也履行了合同的部分义务，其对于陈红云与姬永宁解除租赁合同是积极的、也是明确的。然而，理贝尔公司最终在涉及与姬永宁交接及补偿时违背诚实信用原则，导致姬永宁无法获得补偿。从整个案情来看，三方在意思表示一致后，陈红云及姬永宁均严格履行合同义务，理贝尔公司也认可了两方的行为，在最终补偿协议时却反悔。因此，三方的协议已经生效，当然作为其中一部分的补偿协议也应对各方均具有法律效力。四、在三方协议生效后，理贝尔公司依法应当履行相应义务，在其未支付补偿款的情况下，姬永宁有权拒绝支付任何款项。五、姬永宁与陈红云解除租赁合同关系后，姬永宁多次催促理贝尔公司履行合同义务，办理房屋交接，理贝尔公司不仅违反合同约定，拒绝履行合同义务，此后还多次催告姬永宁支付房租，却不要求收回涉案房屋。因此，关于房屋占有使用费与物业费，由于理贝尔公司的过错，导致姬永宁无法交付，相应的费用应当由理贝尔公司自行承担。理贝尔公司向一审法院起诉请求：1、姬永宁立即腾空南京市××区解放路46号二楼房屋（以下简称诉争房屋），将该房屋返还理贝尔公司；2、姬永宁向理贝尔公司支付2015年11月1日至2016年4月12日期间所欠的租金224657元及延期付款利息；3、姬永宁按合同约定租金标准向理贝尔公司支付自2016年4月13日起至其实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；4、姬永宁按4元/平方米/月的标准向理贝尔公司支付自2015年1月起至其实际返还房屋之日止的物业费；5、本案诉讼费由姬永宁承担。一审法院认定的事实：诉争房屋系理贝尔公司所有。2013年4月20日，理贝尔公司（甲方）与陈红云签订《房屋租赁合同》，约定甲方将诉争房屋出租给乙方，租赁期限十年，自2013年5月1日起至2023年4月30日止。乙方承租该房屋用途为咖啡馆、简餐。前五年租金为50万元/年，自第六年起，每年租金为55万元。乙方应按时缴纳水、电、煤气、停车费等一切费用。同日，陈红云（甲方）与姬永宁（乙方）签订《房屋租赁合同》，将诉争房屋转租给姬永宁，转租房屋面积约950平方米（建筑面积）。合同约定，租赁期限七年，自2013年5月1日起至2020年4月30日止。乙方承租该房屋用途为简餐、咖啡。前两年每年租金为50万元，从2015年5月1日到2020年4月30止，每年租金按5%递增。乙方按4元/平方米/月缴纳物业管理费。乙方应按时缴纳水、电、煤气、停车费等一切费用。姬永宁承租诉争房屋后，用于经营蓝湾咖啡店。2016年1月13日，理贝尔公司以陈红云未按约缴纳房租为由，向一审法院提起诉讼，要求确认理贝尔公司与陈红云的《房屋租赁合同》已经解除，陈红云向理贝尔公司交还诉争房屋，并付清欠租及逾期付款滞纳金。该案审理过程中，陈红云明确表示诉争房屋已转租给姬永宁，但经一审法院释明后，理贝尔公司明确表示不追加姬永宁为第三人参加诉讼，仅要求陈红云承担返还诉争房屋的义务。2016年4月1日，经一审法院主持调解，理贝尔公司与陈红云签订（2016）苏0104民初497号民事调解书，协议内容为：一、理贝尔公司与陈红云一致确认双方就诉争房屋签订的《房屋租赁合同》已于2016年4月1日解除。二、待陈红云自行解除其与次承租人签订的租赁合同后三日内，理贝尔公司向陈红云一次性支付10万元。三、陈红云于2016年5月30日前将其在诉争房屋内的物品、人员（蓝湾咖啡除外）全部迁出。2016年4月25日，理贝尔公司负责处理收房事宜的工作人员沈炳军向姬永宁邮箱发送了两份协议，其一为陈红云（甲方）与姬永宁（乙方）之间的《协议书》，内容为：“甲、乙双方于2013年4月20日签订《房屋租赁合同》（合同编号：20130428），乙方承租南京市××区解放路46号2楼用于经营蓝湾咖啡（以下简称租赁房屋）。因房屋产权人南京万众和贸易有限公司（以下简称万众和公司）需收回租赁房屋，故甲、乙双方经友好协商，达成本协议。1、甲、乙双方同意本协议签字生效时解除（合同编号：20130428）《房屋租赁合同》，双方互不承担违约责任。2、乙方与万众和公司直接协商搬迁及补偿方案，乙方同意甲方不再对其进行任何补偿。3、截止本协议生效之日，乙方应当结清物业管理费、煤气费、水电费及其它相关费用。本协议生效之日起，关于搬迁及补偿事宜与甲方无关，双方确认无其他争议。4、本协议履行过程中未尽事项双方友好协商、协商不成任何一方可向甲方所在地法院提起诉讼。5、本协议由甲、乙双方签字后生效。本协议一式叁份，甲、乙双方各执一份，交万众和公司备案一份，均具有同等法律效力。本协议签订地：江苏省南京市××区。本协议签订时间：2016年4月12日。”其二为理贝尔公司（甲方）与姬永宁（乙方）之间的《协议书》，内容为：“乙方作为次承租人使用甲方位于南京市玄武区解放路46号-2号二楼经营蓝湾咖啡，现经双方友好协商达成如下协议：1、乙方于2016年4月27日前将南京市××区解放路46号-2号二楼整体交还甲方，双方办理交接手续之日，甲方支付给乙方人民币伍拾万元整（含由陈红云收取、但由甲方支付给乙方的租赁保证金人民币伍万元整）。2、乙方除自身工作人员和食材外，其余设施设备、家具、空调、餐具、茶具、厨具、电器、装修等全部物品留给甲方；乙方及乙方工作人员不得对上述物品进行损坏、带离；乙方应当向物业公司结清至交房之日止所欠的物业管理费、煤气费、水电费及其它相关费用（见附件1），甲方可以将此项费用从应付给乙方的款项中扣除；乙方自行负责蓝湾咖啡在经营期间的债权债务、工作人员遣散等事务并承担费用。3、乙方同意将现有的经营手续（包括但不限于经营证照、卫生许可证、公共场所许可证、消防许可证）免费给甲方使用并为甲方办理好经营手续。乙方同意甲方自乙方交还房屋之日起六年内无偿使用乙方所有的蓝湾咖啡商号（商标）（乙方对此商号或商标的权利证明见附件2），乙方并为甲方免费提供经营蓝湾咖啡所需人员的培训，并协助甲方建立管理体系。本协议生效后乙方提供六年无偿使用蓝湾咖啡商号（商标）和免费提供经营蓝湾咖啡所需人员的培训的书面文件给甲方或甲方指定的第三人。4、本协议壹式贰份，双方各执一份，具有同等法律效力。本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与合同正文具有同等法律效力。本协议自双方签字或盖章之日起生效。本协议签订地：江苏省南京市××区。本协议签订时间：2016年4月12日。”2016年4月底，理贝尔公司、姬永宁及陈红云三方人员面谈签订上述协议。邱正琴作为陈红云的代理人与姬永宁签订上述沈炳军发送的陈红云与姬永宁之间的《协议书》，除划掉该《协议书》第3条中“物业管理费”、“其它相关费用”字样外，双方签订的《协议书》与沈炳军发送的《协议书》内容一致。同时，姬永宁签署了上述沈炳军发送的理贝尔公司、姬永宁之间的《协议书》，但理贝尔公司未予签署，表示带回盖章。2016年5月28日，姬永宁微信询问沈炳军，“沈总：解放路蓝湾咖啡解除合同一事！现在推进到了那一步，我们要合理安排人员遣散！”6月3日，姬永宁再次微信联系沈炳军，“沈总：大家解除三方协议已签多日！你们迟迟不来接受店面及相关物业！不知什么情况！请尽快给予我们答复！以便合理安排工作！”同日，沈炳军回复姬永宁，“姬总好，关于南京万众和贸易有限公司与你拟签的协议问题，我于2016年5月14日致电给您，告诉您拟签的协议在审批过程中没能通过，其后，我一直在与相关单位部门、相关领导沟通，审批未能通过，无法与您签订协议。”“相关部门、相关领导审批意见是蓝湾咖啡租房经营应该缴纳租金和物业费，与转让或合作协议是两件事。”后理贝尔公司分别于2016年7月25日、2016年12月21日、2017年1月16日向姬永宁送达《房租催收通知》，表示姬永宁承租理贝尔公司的房屋用于经营，但自2015年11月起未再缴纳房租。要求姬永宁及时结清房屋租金、滞纳金、水电费等一切相关费用，否则将收回房屋。姬永宁因理贝尔公司未能按《协议书》约定履行，未能向理贝尔公司交还诉争房屋，理贝尔公司遂提起本案诉讼。本案审理过程中，经一审法院主持调解，理贝尔公司、姬永宁于2017年5月5日自行办理了诉争房屋的交接，姬永宁结清了水、电、煤气费用。理贝尔公司向一审法院申请撤回其第1项诉讼请求，一审法院予以准许。一审另查明：2016年5月12日，陈红云出具《委托书》一份，内容为：“本人因出差外地，现委托邱正琴前来办理解除合同及代收法院调解书约尾款项等相关手续。”同时该《委托书》载明了陈红云的账户信息。同日，邱正琴作为陈红云的代理人出具《情况说明》一份，内容为：“本人为履行（2016）苏0104民初497号《民事调解书》约定，已于2016年4月12日与姬永宁解除涉及南京市××区解放路46号2楼房屋的《租赁合同》，现将涉及该房屋转租的相关情况说明如下：一、次承租人姬永宁的房租缴纳至2015年10月底，2015年11月至今的房租未交。二、自收到南京万众和贸易有限公司履行（2016）苏0104民初497号《民事调解书》支付的拾万元起，本人将向次承租人姬永宁主张2015年10月31日之后房租的权利转让给南京万众和贸易有限公司。”次日，理贝尔公司将（2016）苏0104民初497号《民事调解书》约定的款项10万元付至陈红云账户。本案审理过程中，双方就以下事实和证据发生争议，一审法院认定如下：1、关于姬永宁在经营过程中是否需要缴纳物业费？理贝尔公司提交交通银行现金解款单两张及收据七张，证明姬永宁按每月每平方米4元缴纳过物业费，现2014年12月底之前的物业费已经结清。姬永宁质证对上述证据不予认可，解款单不能反映交款的主体及交款的用途，收据系理贝尔公司自行制作，并无姬永宁签字确认。事实上姬永宁从未缴纳过物业费。依据姬永宁与陈红云签订的《协议书》，双方特意将“物业管理费”字样划掉，并确认无其他争议，证明姬永宁无需支付物业费。在理贝尔公司发出的《房租催收通知》中，亦未涉及物业费一项，理贝尔公司既未举证证明其与姬永宁之间达成提供物业服务的合意，也未举证证明其提供物业服务的事实，理贝尔公司主张物业费的请求不应支持。经查，理贝尔公司与陈红云于2013年4月20日签订的《房屋租赁合同》中对于物业费的缴纳未作约定。姬永宁与陈红云于2013年4月20日签订的《房屋租赁合同》中则约定，“乙方每月按四元每平米缴纳物业管理费。”一审法院认为，依据姬永宁与陈红云签订的《房屋租赁合同》，姬永宁负有按每月每平方米4元标准缴纳物业费的义务。姬永宁关于其无需缴纳物业费的抗辩意见与该合同约定不符，依法不予采信。姬永宁与陈红云签订的《协议书》中“物业管理费”字样被划掉，双方并确认无其他争议。其意应理解为该《协议书》签订前的物业费姬永宁无需承担，但《协议书》签订后姬永宁是否需要承担物业费并未涉及。且姬永宁签署的其与理贝尔公司之间的《协议书》亦有关于结清物业管理费的约定，故姬永宁与陈红云解除《房屋租赁合同》后继续使用诉争房屋期间的物业费，姬永宁仍应承担。2、关于姬永宁签署《协议书》后是否正常经营？理贝尔公司提供日期分别为2016年7月23日、2016年10月8日、2016年12月20日、2017年2月7日的消费发票各一张，证明姬永宁在诉争房屋内持续经营。姬永宁质证对上述证据的真实性认可，但表示姬永宁在等待理贝尔公司办理补偿及腾房手续时，蓝湾咖啡一直处于非正常经营状态，部分员工已经遣散，仍有少量员工处理后续事宜，因仍有少量储值卡客户及老客前来消费。理贝尔公司一直不与姬永宁协商腾房补偿事宜，姬永宁占用诉争房屋至今是理贝尔公司自行造成的。姬永宁提供《终止劳动关系补偿款发放表》两份，证明其于2015年10月和2017年3月清退了部分员工。并申请证人汤某出庭作证，汤某陈述，其原系解放路蓝湾咖啡门店的财务，2017年3月离职。2015年8月份的时候，理贝尔公司与姬永宁商谈退出诉争房屋，理贝尔公司接手蓝湾经营的相关事宜，双方谈妥补偿事宜后，理贝尔公司通过“宋凯”支付保证金5万元。后因陈红云知晓此事后，认为清退事宜不应由理贝尔公司与姬永宁私自谈，就予以反对。后姬永宁在10月份又将前述5万元退还理贝尔公司。姬永宁收取“舍得人生”（沈炳军）的邮件后没过两天，姬永宁就通知签协议。当时在解放路蓝湾咖啡的一个包间里，汤某、姬永宁、陈红云的律师、邱正琴、理贝尔公司沈总（沈炳军）、黄总一共六个人在场。姬永宁在协议上签了字，还摁了手印，陈红云这方是由邱正琴签的字。签完后，沈总和黄总把协议拿走了，没有签字，他们说要回去盖章后再给姬永宁。理贝尔公司从2015年开始就想把房子拿回去，到2016年还没把房子拿走，员工抱怨较多，人心不稳。店里的设施设备想换新的也没有换，经营状况越来越差，每个月都在亏损。理贝尔公司每次催缴房租的时候，店里都跟理贝尔公司说要理贝尔公司履行三方协议，把房子收走，但理贝尔公司一直不回话。《终止劳动关系补偿款发放表》上汤某的签名系其本人所签。理贝尔公司质证对《终止劳动关系补偿款发放表》不予认可，姬永宁遣散员工发放补偿款是其自身经营的需要，与理贝尔公司无关。证人证言只能证明理贝尔公司、姬永宁对于清退房屋有过协商，对于姬永宁所述协商清退后造成其经营不正常的事实理贝尔公司不予认可。理贝尔公司、姬永宁之间的《协议书》理贝尔公司并未签字，该《协议书》仅是双方协商过程中的过程文件。应一审法院要求，理贝尔公司提供了2014年10月至2017年3月期间，姬永宁租用诉争房屋所发生的物业费、水电费、停车费、煤气费明细表，并确认自2017年4月起，姬永宁已停业。姬永宁质证对该明细表中除物业费之外的其他费用均予以确认，并表示从该明细表可以看出，自2015年底至2017年初，姬永宁的客流量明显减少，生意因理贝尔公司的原因受到较大影响。一审法院认为，依据证人证言及本案查明的事实，可以确认理贝尔公司、姬永宁之间就清退诉争房屋有过两次协商。姬永宁收取保证金后或签署《协议书》后为清退做准备，遣散部分员工符合常理。依据理贝尔公司提交的消费发票，应当认定姬永宁签署《协议书》后并未停业，仍在持续经营。另依据姬永宁使用诉争房屋期间的费用明细，以停车费和煤气费两项费用为参照，应当认定：2016年10月份之前，诉争房屋的客流量较往年并无明显下滑，2016年10月至2017年2月，客流量有所下滑，2017年3月已无停车费发生，姬永宁应已停业。一审法院认为，本案中，姬永宁与陈红云签订的《协议书》以及姬永宁签署的其与理贝尔公司之间的《协议书》打印落款时间均为2016年4月12日，但沈炳军于2016年4月25日才将前述两份《协议书》发送姬永宁，该两份《协议书》当不可能在2016年4月12日签署。依据证人汤某陈述，姬永宁收到该两份《协议书》邮件后没到两天，姬永宁召集三方人员签署协议，应当认定该姬永宁与陈红云签订《协议书》以及姬永宁在其与理贝尔公司之间的《协议书》上签字的实际时间应为2016年4月底。理贝尔公司依据陈红云20**年5月12日出具的《情况说明》要求姬永宁支付自2015年11月1日起至2016年4月12日期间的租金及迟延付款利息的请求，系债权转让合同纠纷，而本案系侵权纠纷，该请求与本案非同一法律关系，依法不予理涉。且姬永宁与陈红云签订的《协议书》并未载明姬永宁尚欠房租未付，并确认该协议签字生效之日起，双方无其他争议。陈红云签订该《协议书》后，再将其应收租金债权转让给理贝尔公司，与该《协议书》约定不符。理贝尔公司亦无证据证明其在提起本案诉讼前已将债权转让事实通知姬永宁，故对理贝尔公司的此项诉讼请求，不予支持。2016年1月13日，理贝尔公司向一审法院提起诉讼，要求陈红云向理贝尔公司交还诉争房屋。该案审理过程中，理贝尔公司已明知姬永宁系诉争房屋实际使用人，但并未追加姬永宁为第三人参加诉讼，且与陈红云达成调解协议，确认：一、理贝尔公司与陈红云一致确认双方就诉争房屋签订的《房屋租赁合同》已于2016年4月1日解除。二、待陈红云自行解除其与次承租人签订的租赁合同后三日内，理贝尔公司向陈红云一次性支付10万元。三、陈红云于2016年5月30日前将其在诉争房屋内的物品、人员（蓝湾咖啡除外）全部迁出。…其后，沈炳军于2016年4月25日向姬永宁发送关于姬永宁与陈红云解除《房屋租赁合同》以及理贝尔公司接盘蓝湾咖啡经营且给付姬永宁相关补偿款内容的两份《协议书》，该两份《协议书》反映了理贝尔公司、姬永宁及陈红云三方共同协商姬永宁清退诉争房屋的事实。且姬永宁与陈红云签订《协议书》后，理贝尔公司将该《协议书》备案，并凭借该《协议书》，向陈红云支付了上述调解书约定的10万元款项，应认定姬永宁实际以其行为认可并履行了三方协商的内容。上述沈炳军就姬永宁退出诉争房屋经营一事向姬永宁发送的《协议书》内容具体明确，应认定为理贝尔公司发出的要约。姬永宁在该《协议书》上签字的行为则应视为承诺。依据法律规定，承诺生效时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。故理贝尔公司、姬永宁就姬永宁退出诉争房屋经营事宜的《协议书》已成立并生效，双方均应全面、诚信、严格地履行合同所约定的义务。现理贝尔公司以上述理贝尔公司、姬永宁之间的《协议书》未经相关部门、领导审批通过为由，单方反悔。在双方未签订租赁合同的情形下，发出《房租催收通知》，要求姬永宁支付房租。显然有违诚信，且与法不符。依据法律规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。理贝尔公司、姬永宁之间的《协议书》约定，理贝尔公司应于房屋交接时支付姬永宁50万元，姬永宁则应于房屋交接时结清相关费用。依据前述规定，在理贝尔公司未按约支付50万元款项的情况下，姬永宁未向理贝尔公司交还诉争房屋并结清相关费用，系行使合同同时履行抗辩权，并未侵犯理贝尔公司权益。现姬永宁虽已向理贝尔公司交还诉争房屋，但理贝尔公司并未支付《协议书》约定的50万元款项，姬永宁有权拒绝支付房屋使用费及物业费。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第十四条、第二十一条、第二十五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十六条、第七十九条、第八十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回南京万众和贸易有限公司的诉讼请求。一审案件受理费减半收取5888元，由南京万众和贸易有限公司负担。本院二审期间，理贝尔公司对一审认定“原告负责处理收房事宜的工作人员沈炳军向被告邮箱发送了两份协议”有异议，主张沈炳军虽是理贝尔公司的工作人员，但不是负责处理收房事宜的人员，也没有任何证据证明其负责此项事务。姬永宁对一审查明事实无异议，针对理贝尔公司所提异议，其表示，理贝尔公司的陈述与事实不符，理贝尔公司代理人在一审中已经认可了沈炳军在整个谈判过程中相应的房屋交接、款项补偿方面，均作为理贝尔公司的代理人，而且其身份是公司的副总，所有理贝尔公司与陈红云及姬永宁在协商过程中的消息传达、决策均由沈炳军代为行使，沈炳军在本案中也是在履行职务行为。对一审认定的双方当事人均无异议的事实，本院依法予以确认。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本案审理中，理贝尔公司表示沈炳军与理贝尔公司无任何劳动合同关系，其在理贝尔公司并无具体工作范围和职责，理贝尔公司亦未任命或聘请其作为总经理、副总经理或类似的职务，但沈炳军确实参与了涉案房屋（即陈红云及姬永宁）的清退谈判工作，理贝尔公司对于沈炳军参与涉案房屋清退谈判的行为予以认可。二审另查明，理贝尔公司原名称为南京万众和贸易有限公司，2017年4月7日经南京市××区市场监督管理局核准变更为现名称。本院认为，物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，理贝尔公司系诉争房屋的所有权人，其对该房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利。理贝尔公司将涉案房屋出租给陈红云后，姬永宁基于其与陈红云之间的房屋租赁合同实际占有使用诉争房屋。2016年4月1日理贝尔公司与陈红云依法解除租赁合同关系后，陈红云与姬永宁亦于同月底签署协议书，确认双方之间的租赁关系解除，故姬永宁在此之后继续占有使用诉争房屋没有合同及法律依据。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。沈炳军代表理由尔公司与姬永宁就诉争房屋相关事宜进行磋商，沈炳军2016年4月25日发送给姬永宁的《协议书》文本虽载明了有关姬永宁退出诉争房屋经营的具体内容，但该协议书中亦明确“本协议自双方签字或盖章之日起生效”，且沈炳军在2016年6月3日明确回复姬永宁拟签的协议未通过审批，无法签订协议，故姬永宁虽在该协议书上签名，但理贝尔公司并未在该协议书上签字或盖章，理贝尔公司与姬永宁之间的合同并未成立。一审认定理贝尔公司与姬永宁之间的协议书成立并生效不当，本院依法予以纠正。理贝尔公司2016年4月1日与陈红云解除诉争房屋租赁合同时，并未涉及陈红云是否欠付诉争房屋的租金，陈红云在2016年4月底与姬永宁签署协议书时，亦未提及姬永宁是否欠付租金，且陈红云并未参加本案诉讼，故理贝尔公司在本案中要求姬永宁支付自2015年11月1日起至2016年4月底租金的上诉请求，本院不予支持。姬永宁自2016年5月1日起实际占有使用诉争房屋，直至2017年5月5日才与理贝尔公司办理房屋交接手续，故理贝尔公司要求姬永宁按每年50万元租金标准支付该期间的占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。姬永宁应付理贝尔公司占有使用费505479元（500000元+500000元÷365天×4天）。理贝尔公司在与陈红云解除租赁合同时，并未要求陈红云支付物业费，陈红云与姬永宁签订的房屋租赁合同中虽约定姬永宁应当缴纳物业管理费，但陈红云与姬永宁在2016年4月底签订解除合同协议书时，特意将协议中“物业管理费”字样划掉，并确认无其他争议。故姬永宁在与陈红云租赁合同履行期间，无需缴纳物业费。理贝尔公司要求姬永宁支付自2015年1月起至2016年4月底之前的物业费，没有相应的依据，本院不予支持。理贝尔公司与姬永宁之间就诉争房屋的合同并未成立，理贝尔公司没有证据证明其与姬永宁就物业费问题形成合意，故理贝尔公司要求姬永宁支付2016年5月1日起至2017年5月5日实际占有使用期间的物业费，没有合同依据，本院不予支持。综上所述，理贝尔公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市秦淮区人民法院（2017）苏0104民初2212号民事判决；二、姬永宁于本判决发生法律效力之日起三十日内支付南京理贝尔信息科技有限公司房屋占有使用费505479元；三、驳回南京理贝尔信息科技有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11775元，减半收取5888元，由理贝尔公司负担2355元，姬永宁负担3533元；二审案件受理费11775元，由理贝尔公司负担4710元，姬永宁负担7065元（此款已由理贝尔公司预付，姬永宁在支付理贝尔公司上述房屋占有使用费时一并给付）。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  龚 达二〇一八年一月二十九日书记员  朱亚芳