贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民初419号原告（案外人）：蔡志鹏，男，1975年11月15日出生，中，住贵州省安顺市西秀区。原告（案外人）胡海鹅，女，1975年10月8日出生，汉族，住址。两原告共同委托代理人：吴长谦，贵州巨人律师事务所律师。两原告共同委托代理人：吴洪贵，贵州巨人律师事务所律师。被告（申请执行人）李岑，女,1953年5月27日出生，布依族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：谢学科，上海法知特律师事务所律师。被告（被执行人）濮树，男,1970年2月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被告（被执行人）龙燕，女,1972年8月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。第三人：贵州利安房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市民主路**楼**。法定代表人：何波，该公司执行董事。原告蔡志鹏、胡海鹅与被告李岑、濮树、龙燕、第三人贵州利安房地产开发有限公司（以下简称：利安公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序于2019年8月19日公开开庭进行了审理。原告蔡志鹏、胡海鹅的委托诉讼代理人吴长谦，被告李岑委托诉讼代理人谢学科、被告濮树到庭参加诉讼，被告龙燕、第三人利安公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告蔡志鹏、胡海鹅向本院提出诉讼请求：一、撤销本院（2016）黔01民初520号民事裁定书，判决不得对原告所有的中环商业广场Ａ幢负一层164号商铺采取强制执行措施，并明确不予纳入执行资产范围；二、请求判令确认二原告对位于贵州省安顺市西秀区享有所有权。三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年期间，原告与第三人利安公司达成置业计划，由原告购买贵州省安顺市西秀区小十字中环商业广场第A幢负一层房产164号商铺。原告按照预算表约定向利安公司支付了全部购房款，利安公司于合同签订当日向原告交付房屋，原告取得该处房屋后通过安顺中环百盛百货有限责任公司（以下简称中环百盛公司）将同层所有商铺统一出租经营，原告收取租金至今。合同约定由利安公司在2014年12月30日前为原告办理所购商铺的所有权证书，但由于利安公司原因致使房屋至今未过户到原告名下。原告作为案涉商铺合法权利人在2018年7月23日贵阳市中院发布处置公告前并不知晓第三人利安公司与濮树、龙燕之间名为买卖实为借贷提供担保的关系。濮树、龙燕与利安公司之间所谓商品房买卖关系存在以下问题：1.签订的《商品房买卖合同》、《回购协议》约定”低价出售，高价回购”条款内容；2.濮树、龙燕先支付40万元余维修基金再签订合同；3.原告占有使用案涉商铺数年期间濮树、龙燕从未主张过任何权利；4.早在利安公司与濮树、龙燕签订前述合同前，利安公司已经向相关行政主管部门申请将中环商业广场A幢负一层调整规划为“商铺”，这以利安公司与原告签订的合同内容是相互吻合的。利安公司以商铺对外发售并通过媒体进行宣传，濮树、龙燕与利安公司未阻止说明其是认可利安公司向原告的销售行为的。5.从合同价值判断，濮树、龙燕与利安公司签订的合同总价为1650万元，对应房屋总面积7424.78㎡，折算单价为2220.79/㎡，与2014年安顺市同类地段房屋销售价格不符，也与原告以3万元/㎡左右的购买单价存在巨大差异。以上事实充分说明濮树、龙燕与利安公司之间签订的《商品房买卖合同》及《回购协议》真实法律关系是利安公司为其向濮树、龙燕的借款提供担保。且即使濮树、龙燕、原告与利安公司签订的两份商品房买卖合同均由有效，按照最高人民法院法律适用精神，两方买受人同时要求继续履行《商品房买卖合同》且两方买受人都没有进行过户登记的情况下，应当优先保护合法占有房屋一方买受人的权利。被告李岑答辩称，一、依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定条件第（二）款，案外人异议之诉诉讼请求必须“有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关”，原告的诉讼请求没有明确是哪个执行案件的执行行为侵害到其合法权益，从其诉讼请求也无法知晓其诉讼请求与原判决、裁定之间的关系。其次，我方申请执行被执行人濮树、龙燕的案件执行案号为（2016）黔01执701号，执行被执行人涉及安顺市的资产为西秀区小十字中环商业广场A幢单元负1层1号，用途为车库，并非原告诉讼请求中所提出的商铺。我方对原告的诉讼主体资格持怀疑态度。再次，假设原告所提无误，我方在执行过程中，通过安顺市房屋产权管理处2016年4月25日反馈信息查知被执行人濮树、龙燕是2014年1月21日办理的预售合同备案，且房产上并无其他异议权属备案信息，远早于原告签订的《商品房买卖合同》，不管是签订在先还是备案在先，都是被执行人濮树、龙燕购房在先。且预售合同在房产登记机关备案具有公示效力，原告在知道或应当知道该备案信息的情况下，仍然签订《商品房买卖合同》，其所谓的真实合法也是苍白无力的。即使原告签订《商品房买卖合同》对我方预售合同备案不知情的理由合理，依据2018年1月16日发布的《贵州省城乡规划条例》第四十一条、第五十三条之规定，擅自改变房屋用途违反法律强制性规定，可能导致其所谓的真实合法的合同至始无效。原告所提的房屋用途改变其实并未达到法律意义上的用途改变，至今，执行标的的车库用途仍然为车库。如果原告与被告濮树、龙燕及第三人利安公司之间是一房二卖的合同纠纷，应当另案诉讼，与我方执行案件无关，与案外人执行异议之诉无关。最高人民法院《关于执行异议和复议案件适用法律若干问题规定》第二十八条适用于“对登记在被执行人名下的房产提出异议”，而本案中假定原告提出的商铺与执行标的车库有关联，也不应当扩大上述法律法规的适用范围。立法本意限定在“登记在被执行人名下”，其实际意义就是区分登记在出卖方名下房产的一房二卖纠纷，如果擅自扩大该规定第二十八条的适用范围，很可能导致一房二卖纠纷被“滥用”，平添案外人异议之诉案件数量，浪费司法资源。且如果把一房二卖理解为异议复议规定二十八条内容，也是超出了案外人异议之诉范围，故应当要求原告就一房二卖另案诉讼。最后，依据最高人民法院、自然资源部、住房和城乡建设部发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十八条规定可知，对被执行人经预售备案登记的房产虽然未取得所有权，但仍然可以依法进行预查封，且该预查封的效力等同于正式查封。可见，我方执行案件采取的执行措施并无不当之处。二、原告所谓的被告濮树、龙燕与第三人利安房公司签订的《商品房买卖合同》是否构成商品房买卖法律关系，与本执行异议之诉案件无关。依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，前述原告的观点既不是其对执行标的享有足以排他的证据，更不是确认其权利的请求权，故依法不应属于本案审查范围。应当属于另案诉讼事宜。三、原告针对在案外人异议之诉案件中要求各方配合其办理过户手续等诉讼请求同样不属于案外人异议之诉审查范围，依法应当直接予以驳回。综上所述，案外人异议之诉审查内容中案外人权利主体资格是非常重要的部分，原告诉称其为我方执行案件执行标的不动产的所有权人，但作为不动产的所有权人，至少应当符合三个方面的其中之一，即《物权法》规定的不动产登记为准、《物权法》第二十八条规定的物权特殊变动效力，或是最高院异议复议规定二十八条或二十九条情形，虽非所有权但足以排除执行。很显然，原告所谓的所有权的理由和证据均不符合上述三种情况。因原告并非以其他利害关系主体名义提起案外人异议之诉，故应当围绕其所谓所有权人身份是否有足够证据证明，且该证据是否足以排除执行查封行为，占有不代表所有、支付租金不代表所有。故请求驳回原告诉讼请求，并判决本案诉讼相关费用由原告承担。被告濮树答辩称，其于2014年1月21日签订买卖合同，并于2014年1月21日和22日付清所有购房款，并办理了备案登记，合法购买了车库，目前该房产未办理规划变更登记，用途仍然为车库。被告龙燕、第三人利安公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求及反驳主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告蔡志鹏、胡海鹅提交以下证据：第一组：蔡志鹏、胡海鹅身份证明，拟证明其主体资格。李岑质证对身份证真实性、合法性无异议，但对其待证其具有主体资格的主张有异议，需要结合其他证据，原告提出的房号与车库无关。濮树质证意见同李岑。第二组：中环商业广场置业预算表、购房须知、蔡志鹏、胡海鹅名下银行流水单各1份、收款收据3份，拟证明原告与利安公司就购买案涉商铺达成合意，约定签约时应支付房屋总价款为787282元，2014年3月30日原告支付了定金5万元，同年4月9日原告POS机消费67万元，说明原告按照预算表金额支付了全部购房款及代收契税等。李岑质证对《置业预算表》三性不予认可，利安公司擅自将房屋用途从车库改为商铺，理由：1.原告提供的证据无法证实其所谓的所有权房产与李岑执行案件依法预查封的被执行人濮树、龙燕预售备案房产之间的关系；2.付款凭证与本案无关。认为该组证据与案外人异议之诉审查范围毫无关系，根据最高法的相关法规规定，案外人提异议，必须针对被执行人名下的财产提异议，本案中的房产仍然在利安房开名下，所以原告之诉与本案无关。濮树质证对《置业预算表》三性有异议，因为负1-164商铺在预售证是上没有的，住建局的档案里面也没有这个房号。没有房号就不可能产生收据。第三组：原告与中环百盛公司签订的《“中环商业步行街“经营管理委托书》《委托招商管理合同》，拟证明原告将购买的商铺委托给中环百盛公司统一管理之事实。李岑、濮树质证意见同第二组质证意见一致。第四组：胡海鹅名下银行卡交易明细，拟证明原告收到中环百盛公司支付租金之事实。李岑质证对证据三性不认可，认为该证据与案外人执行异议之诉无关，并且不能排除本案预查封执行。濮树质证对证据三性不认可，因原告所称房号与登记机关记载是不一致的。第五组：利安公司广告宣传页、贵州都市报、安顺市城乡规划局文件、公文处理笺、濮树预售合同备案登记表、濮树、龙燕与利安公司2014负1-1《商品房买卖合同》、回购协议、历史交易明细，拟证明：1.濮树、龙燕与第三人利安公司之间真实存在的是民间借贷关系，双方所签订的《商品房买卖合同》是用于借贷的担保；2.第三人濮树、龙燕与第三人利安公司签订的《商品房买卖合同》时是明知中环商业广场的房产性质为商铺，且其回购涉案房产的价格每平方米仅2220.79元，实际为虚假交易；3.签订“回购协议”实际上是作为其借款的担保；4.2014年1月至4月，濮树、龙燕收取利安公司高额借款利息，进一步佐证双方房屋买卖交易是虚假的。李岑质证对广告宣传、都市报和政府文件和处理笺的真实性无异议，但是与本案关联性有异议，宣传没有相关效力，报道无公示对外效力，文件是内部文件，文件中只是不反对性质变更，但是需要国土局同意和缴清费用。濮树质证利安公司在没有调规成功的情况下就进行销售是完全违法的，所以对证据的证明目的不认可。第六组证据，濮树预售合同备案登记表，《商品房买卖合同》，历史交易明细，回购协议，拟证明濮树、龙燕和利安公司之间的借贷关系，拟证明濮树主张其是购买车库，但是商品房买卖合同中有具体的点位，濮树与利安公司之后签订的商品房买卖合同是虚假的，是其为了完成还款而签订，并且约定的价款过低，其实是虚假交易，不符合市场规律。回购协议证明龙燕和濮树收取高额借款利润。明显看出来其利息按8分利息计算。李岑质证对证据三性无异议，商品房销售合同中实际只有负一层，在合同中对车位的划分并不是商品房，对回购协议三性不予认可，回购协议是属于另案审查的内容。濮树质证对原告所诉不予认可，濮树与利安公司签订的买卖合同约定标明规划用途是车库，而且负1-1只有一个号，备案登记表里面有明确标示，对回购协议不予认可。第七组：本院（2016）黔01执异345裁定书及本院寄送的法院专递邮件详情单，证明其在法定起诉期限内起诉。李岑质证对原告起诉期限是否符合法律规定有异议。濮树质证对证据有异议。被告李岑对其主张提交以下证据：第一组：《销售合同备案情况查询表》，拟证明：1、被告濮树、龙燕于2014年1月21日已经完成了预售合同备案手续；2、李岑执行案件预查封被告濮树、龙燕该房产之前，并无任何异议登记信息，李岑执行案件采取执行预查封措施并无不当。3、被告濮树、龙燕购买的房产用途为车库，且至少从2014年1月21日至今均为车库用途。原告质证认为，对该组证据真实性无异议，但合法性、关联性有异议，合同预售备案登记是一次性的，预告登记只是在一定期限内有效力，超过期间就与本案原告一样；合同备案登记表中预付房款和交付1652万元的事实相悖，与客观事实不符，故对李岑的证明目的不予认可。被告濮树对证据三性予以认可。第二组：本院（2016）黔01民初520号民事判决书，拟证明李岑对濮树、龙燕的债权已经判决并已生效。李岑的申请执行人主体身份真实合法。原告质证对该证据无异议，但认为李岑与濮树、龙燕之间是普通债权。被告濮树质证对该证据无异议。第三组：本院协助执行通知书、民事裁定书及送达回证各一份，拟证明2016年5月9日贵阳中院已依法对濮树、龙燕办理了预售合同备案的房产采取预查封措施，查封期限为2016年5月9日至2019年5月8日，2016年5月9日安顺市房屋产权管理处已依法受理。原告质证称，原告一直实际占有使用案涉房屋，并提起了执行异议，法院裁定驳回原告执行异议。被告濮树质证对该组证据无异议。第四组：送达回证一份，拟证明：2019年4月9日贵阳中院已依法向安顺市不动产登记中心送达(2016)黔01执701号案件执行裁定书、协助执行通知书；贵阳中院已依法采取续封措施；2019年4月9日安顺市不动产登记中心已依法受理。原告质证称法院在原告提出异议的情况下仍向不动产登记中心送达协助执行通知书，对该证据有异议。被告濮树质证称，对该证据无异议。第五组、濮树向利安公司法定代表人何波付款的流水明细，拟证明其向利安公司付款的事实。原告质证对证明目的不予认可，该银行明细与濮树提交其与利安公司合同约定付款方式不一致。濮树与利安名为买卖实为借贷。濮树提供的10万元流水并没有进入利安公司对公账户，故其买卖是虚假的。明细清单同时说明，濮树转账后何波又向濮树转账130余万元，这是砍头息的情况。被告李岑质证对证据三性无异议。被告濮树提交以下证据：第一组、濮树身份信息，拟证明其主体资格。原告及被告李岑质证无异议。第二组、濮树与利安公司签订的《商品房买卖合同》，证明其签订了商品房合同，规划用途是车库。原告质证认对真实性无异议，但达不到证明目的，该份合同原告也作为证据提交，质证意见同原告举证拟证明内容一致。李岑质证对证据三性无异议。第三组、商品房预售合同备案登记表Y0041528，拟证明备注在濮树名下的房屋在住建局等查询用途都是车库，利安公司没有完成调规改变房屋用途就出售是一房二卖。原告质证认为濮树提供的只是查询表，其余质证意见与李岑提交的同一份备案表质证意见一致。被告李岑对证据三性无异议。第四组、电子转账凭证复印件，证明濮树已经缴纳了专项维修基金42.2936万。并表示其不能提交原件，原件在利安公司。原告质证认为该证据不是原件，对真实性、合法性有异议，至于关联性只是证明缴纳了维修基金，但是否系针对涉案房屋无法查证。被告李岑质证对证据三性无异议。第五组、工商银行付款凭证、收据，证明濮树已经付清了1650万购房款项，利安公司也出具了1650万的收据。原告质证认为，对于被告提供的收款收据的真实性无异议，该组证据更能说明其是虚假交易，正常的交易都是需要一定时间流程的，其打款当天就办理了备案登记，不符合正常交易的办理流程。且其打款是打给个人，何波只是利安公司法定代表人，何波将款项用在何处亦不知，是否是私人出具收款收据是存疑的。被告李岑对证据三性无异议，认为从濮树提交的上述几组的证据，可以证明其交易有效合法，并且预售登记行为合法有效。第六组、利安公司出具的收款委托书，证明利安公司和濮树方签订合同时，利安公司要求打入其法人账户。原告质证对该证据三性有异议，认为委托书上个人和公司虽有签章，但原告都不清楚他们的情况，并且上面落款时间与备案登记、付款等等都是同一天与通常交易有悖。李岑质证无异议。第七组、利安公司的公司章程，证明利安公司股东结构。原告质证认为，签字时间是2014年1月，2009年到2014年相隔5年，应该以2014年的工商登记为准，对此不予认可。李岑质证对证据三性无异议，称经查询最新公司信息，股东构成与前述委托书上签字的人一致。第八组、回购协议一份，证明利安公司未能按照期限回购，构成根本违约。原告主张称，对于证据的真实性无异议，该份证据恰恰证明濮树与利安公司之间是虚假交易，2014年1月21日和2014年4月21日，3个月就要多出300多万利息，也即利安公司出卖房屋又多花300万买回来，更能说明是为了实现本金和高额利息能回收而签订该协议。李岑质证对三性不予认可，认为该证据不属于案外人异议之诉的审查范围，其与本案无关。被告龙燕未提交证据。本院依职权向中环百盛公司调查案涉中环商业广场负一楼对外出租、经营的情况，针对调查笔录，原告质证称，该调查笔录显示原告已在2014年2016年期间委托中环百盛公司对案涉商铺进行出租。原告出租房屋时间早于被告濮树、龙燕购买时间也早于法院查封时间，原告已合法占有案涉房屋。被告李岑质证称，对该调查笔录真实性无异议，对合法性持异议。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条至十九条的规定，法院收集该证据于法无据，且并无当事人申请调查取证。对该证据关联性持有异议，该调查笔录系针对不动产的租赁关系收集，租赁关系不能证明该不动产合法存在。被告濮树、龙燕、利安公司未予质证。经庭审举证及本院核实，本院认定事实如下：2014年1月21日，濮树、龙燕与利安公司签订《商品房买卖合同》，约定濮树、龙燕购买中环商业广场Ａ幢负1层1号房，规划用途为车库，建筑面积为7429.78平方米。付款方式为分期付款。买受人在2014年1月27日前分期支付房价款。预付款100万元，余款1640万元于2014年1月27日前付清。并约定，房屋预收款应当支付至利安公司名下的监管账户，账号为24×××30。2014年1月21日，利安公司及其股东出具《收款委托书》，委托买受人将案涉购房款支付至公司法定代表人何波名下62×××28账户。同日，濮树通过中国工商银行向利安公司法定代表人何波分别转账100万元、320万元，同日，利安公司出具《收款收据》载明，今收到濮树交来购房款壹佰万元整、叁佰贰拾万元整。2014年1月22日，濮树通过中国工商银行向利安公司法定代表人何波分别转账430万元、800万元，同日利安公司出具收款收据，载明今收到濮树交来购房款一千二百三十万元整。濮树向何波转账金额共计1650万元。2014年1月21日，利安公司24×××30保证金账户存入10万元，载明交款人为：濮树。同日，贵州省安顺市住房和城乡建设局对濮树、龙燕与利安公司签订的《商品房买卖合同》进行备案登记，备案登记表中载明预售商品房用途为车库。本案庭审过程中，被告濮树另提交2014年1月21日向安顺市住房和城乡建设局专项维修基金账户转账支付维修基金482936元的凭证复印件，并陈述案涉房屋的维修基金缴纳事宜是由利安公司的工作人员办理的，故其不能提供维修基金交款原件。与本案合并开庭的原告贵州黔通律师事务所案外人执行异议之诉一案中出示的维修基金缴款单载明付款人为徐启慧。2014年1月21日，利安公司与濮树签订一份《回购协议》，约定濮树同意利安公司回购中环商业广场A幢负1-1号房。回购期限为2014年1月21日至2014年4月21日。回购金额为2046万元。其中1月21日支付132万元，2月21日支付132万元，3月21日支付132万元，4月21日支付1650万元。并约定如利安公司到期未能及时付清回购房款，应于回购约定到期之日15个工作日内向濮树提出书面申请，经双方同意后给与三个月的宽限期，若利安公司未能在规定时效内向濮树提出宽限期的书面申请，视为放弃回购权，利安公司应按原《商品房买卖合同》将商品房的权属证书（土地使用权证、房屋所有权证、房屋所有权共有证）办理至濮树名下。2014年1月21日至2014年4月8日期间，利安公司法定代表人何波通过其62×××28账户向濮树62×××09账户转账共计542万元。具体如下：2014年1月21日转账132万元；2014年1月25日转账64万元；2014年2月24日转账100万元；2014年2月25日转账32万元；2014年3月4日转账64万元；2014年3月27日转账100万元；2014年4月8日转账50万元。李岑诉濮树、龙燕民间借贷纠纷一案诉讼期间，本院作出（2016）黔01民初520号协助执行通知书，于2016年5月9日查封了贵州省安顺市西秀区小十字中环商业广场A幢负一层1号车库。查封期限为2016年5月9日至2019年5月8日。本院于2016年9月12日作出（2016）黔01民初520号民事判决书，判令濮树、龙燕于判决生效之日起10日内共同偿还李岑借款本金8000000元及利息（利息以8000000元为基数，按照月息2%的标准计算，从2015年12月4日计算至判决确定的履行期限届满之日止）。该判决生效后，因濮树、龙燕未履行生效判决确定的义务，李岑向本院申请强制执行。执行案号为（2016）黔01执701号，2018年7月26日，本院发出公告，拟对贵州省安顺市西秀区小十字中环商业广场A幢负一层1号房产进行司法处置。2019年4月9日，本院对案涉贵州省安顺市西秀区小十字中环商业广场A幢负一层1号车库进行续查封。执行过程中，原告向本院提出执行异议，本院审查后作出（2018）黔01执异345执行异议裁定书向原告蔡志鹏、胡海鹅投递，同年10月4日胡海鹅签收，同年10月12日向本院起诉，提出诉请如前。另，原告起诉状中将濮树、龙燕列为第三人，因濮树明确陈述不同意原告诉请主张，龙燕经本院合法传唤无正当理由未到庭，庭审中本院依法向原告释明濮树、龙燕在本案中的诉讼地位应为被告。2012年利安公司向相关部门申请将中环商业广场地下一层停车场调整规划为商业用房。但至今未办理完改规手续。2014年蔡志鹏、胡海鹅与利安公司达成置业意向，由蔡志鹏、胡海鹅购买利安公司开发的中环商业广场164号房，建筑面积27.56平方米，客户姓名蔡志鹏，并载明签约时共付款（总价）769845+（税费）27437-（定金）1万元=787282元。2014年3月30日，利安公司向蔡志鹏、胡海鹅出具1份收款收据，载明收到其定金1万元，备注为164#27.56㎡。胡海鹅名下银行流水单显示2014年4月9日POS机消费67万元，同日利安公司向蔡志鹏、胡海鹅出具2份收款收据，分别记载代收契税等327437元，购房款759845元，备注内容同前。原告主张除前述银行支付外其余购房款系现金支付。2014年4月9日蔡志鹏、胡海鹅与中环百盛公司签订《“中环商业步行街”经营管理委托书》，将案涉房屋交给中环百盛公司经营。2017年8月6日，蔡志鹏、胡海鹅与中环百盛公司签订《委托招商管理合同》，继续将前述房屋交由中环百盛公司统一招商经营。本案中，原告提交蔡志鹏、胡海鹅名下2018年2月银行借记卡流水清单，记载2018年2月6日收到租金3803元，原告主张此即为中环百盛公司支付的案涉房屋租金。2019年10月18日，本院依职权向安顺中环百盛公司进行调查案涉中环商业广场负一楼对外出租、经营的情况，该公司董事长陈东泉向本院陈述，2014年利安公司对外销售案涉商铺，并委托中环百盛公司招商。为配合利安公司销售商铺，利安公司与购房人签订商品房买卖合同时，中环百盛公司也同时与包括本案原告在内的各购房人签订了经营管理委托合同。中环百盛公司2014年对外进行招商，2015年开始营业。但由于该商场物业不达标等问题，2015年至2017年期间，部分商家退出经营。2017年商铺购房人持购房合同、收据到中环百盛公司，再次签订招商管理合同，后中环百盛公司引进超市并营业至今。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点在于：一、被执行人濮树、龙燕是否对案涉房屋是否享有物权；二、原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权利。关于争议焦点一，首先，虽然濮树、龙燕于2014年1月21日与利安公司签订了《商品房买卖合同》且办理了合同备案登记，但根据本案查明的事实，濮树分别于2014年1月21日、2014年1月22日将购房款1650万元支付至利安公司法定代表人何波的账户。但为了办理合同备案登记，濮树仅将购房款中10万元付至利安公司资金监管账户，并由利安公司工作人员代为支付房屋维修基金482936元。上述履行方式显然不符合商品房买卖的交易习惯。其次，在签订《商品房买卖合同》当日，濮树又与利安公司签订一份《回购协议》，约定利安公司在四个月内回购房产，回购价款共计2046万元，回购款支付方式为：前三月每月支付132万元，第四月支付1650万元。从上述约定可见，双方约定的四个月回购期即为利安公司履行还款义务的期限，该笔1650万元即为濮树已向何波支付的购款项，应当属于濮树出借给利安公司的借款本金，其余396万元应属借款利息。双方签订《回购协议》的合同目的在于明确濮树对利安公司的债权。故濮树、龙燕与利安公司之间是名为房屋买卖实为借贷的法律关系。双方签订《商品房买卖合同》及《回购协议》的合同目的并非在于出售或购买商品房，而是为利安公司借款而提供的房产担保，双方在贵州省安顺市住房和城乡建设局对《商品房买卖合同》备案，其目的亦在于以房产担保债权的实现。该备案登记虽然具有公示效力，但合同备案登记属于行政管理的范畴，与《物权法》中的不动产预告登记制度存在本质区别，不具有物权变动的效力。且利安公司在与濮树、龙燕签订合同后并未将案涉房屋交付给濮树、龙燕，濮树、龙燕亦未取得占有、使用、收益等实体权益，针对案涉房屋并不享有物权。关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，原告作为案外人对案涉房屋提出执行异议之诉，应当证明其与利安公司在查封前签订了真实有效的商品房买卖合同，履行了支付购房款的义务，并实际占有使用案涉房屋。本案中，原告主张其向利安公司购买了案涉房屋，虽未提交商品房买卖合同，但原告提交了其与利安公司于查封措施采取前签订的《置业预算表》，记载蔡志鹏、胡海鹅与利安公司达成中环商业广场置业意向，该意向书记载客户为本案原告蔡志鹏、胡海鹅，房号164号，建筑面积27.56㎡，并约定购买单价、契税、维修基金等数额，及签约共付款（总价）769845+（税费）27437-（定金）1万元=787282元，具有房屋买卖合同基本内容，且根据原告蔡志鹏、胡海鹅提交的银行流水取款记录、利安公司向其出具的收款收据与前述置业预算表记载金额、面积及房号能够相互印证，可以证明该置业预算实际已履行，利安公司已经接收原告蔡志鹏、胡海鹅支付的房屋价款，可以认定蔡志鹏、胡海鹅与利安公司之间成立商品房买卖合同关系。该合同未违反法律、行政法规禁止性规定，可以认定原告在查封前已签订了合法有效的商品房买卖合同，并履行了支付购房款的义务。关于对案涉房屋占有、使用的情况，根据原告提交的《“中环商业步行街”经营管理委托书》《委托招商管理合同》，中环百盛公司在2014年4月9日接受原告委托将中环商业广场负一层164号房屋出租给承租人，原告也提交了中环百盛公司向其支付租金的银行流水。结合本院向中环百盛公司调查的情况，可以映证原告已在2014年委托中环百盛公司将案涉房屋对外出租，并实际收取租金的事实。而本院查封案涉房屋的时间为2016年5月9日，故在案涉房屋被查封前，原告已实际占有、使用案涉房屋。且办理案涉商铺产权登记手续与利安公司是否积极推进改规事宜存在必然联系，现有证据也不能证明两原告对此具有过错。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”之规定，本案原告李友正、简涵云对案涉房屋具有足以排除执行的实体权利，其在法定期限内提出本案案外人执行异议之诉，主张不得执行贵州省安顺市西秀区房屋的诉讼请求能够成立，本院依法予以支持。原告提出撤销本院（2016）黔01民初520号民事裁定书的诉讼请求并无法律依据，本院不予支持。原告要求确认其对案涉房屋享有所有权的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”之规定，仅凭原告与利安公司的合同关系无法发生不动产物权变动的效力。故对原告提出确认其对案涉房屋享有所有权的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、不得执行位于贵州省安顺市西秀区房屋；二、驳回原告蔡志鹏、胡海鹅的其余诉讼请求。案件受理费60元，由原告蔡志鹏、胡海鹅负担30元；由被告濮树、龙燕负担30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。本院（2018）黔01执异345号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审判长  曾桢审判员  刘华审判员  王**二〇一九年十一月十八日法官助理戴蔚书记员钟代良