敖汉旗人民法院民事判决书（2019）内0430民初2614号原告：刘某，女，1982年5月25日出生，身份号码×××，市民。被告：杨某，男，1968年6月6日出生，身份号码×××，市民。被告：任某1，女，1968年1月20日出生，身份号码×××，市民，住址同上。被告：陈某，女，1971年10月21日出生，身份号码×××。委托诉讼代理人：邱某，内蒙古乐民律师事务所律师。第三人：朱某，男，1974年5月1日出生，身份号码×××，市民。第三人：任某2，女，1969年9月7日出生，身份号码×××，市民。委托诉讼代理人：孙某，敖汉旗新惠镇法律服务所法律工作者。原告刘某与被告杨某、任某1、陈某，第三人朱某、任某2执行异议之诉一案，本院于2017年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某、被告陈某及其委托诉讼代理人邱某，第三人朱某、第三人任某2的委托诉讼代理人孙某到庭参加诉讼，被告杨某、任某1经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘某向本院提出诉讼请求：请求停止对敖汉旗人民法院2016年9月21日作出的（2016）内0430执保22号之二裁定书的执行，并解除该裁定书中对位于××旗车库的查封。事实与理由：被告杨某、任某1系夫妻关系。2015年12月18日，上述二被告将其共同共有的的位××旗车库出售给第三人朱某，双方签订了《车库买卖合同》，朱某支付相应价款后，被告杨某、任某1将车库交付。2016年6月12日，朱某又将此车库出售给第三人任某2，双方签订买卖合同、支付价款后车库交付给任某2。2017年10月15日，任某2又将车库出售给我，双方签订房屋买卖合同，我支付部分价款后，任某2将车库交付给我，我便占有该车库使用至今。2016年，被告陈某起诉被告杨某、任某1民间借贷纠纷一案中，陈某申请将我所有的的位××旗车库予以查封，法院于2016年9月21日作出了（2016）内0430执保22号之二裁定书。我于2019年2月得知后提出执行异议，法院作出了（2019）内0430执异25号执行裁定书，驳回了我的申请，故起诉。杨某未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。任某1未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。陈某辩称，一、原告在法院查封后对执行标的的转让行为无效，对执行标的不享有足以排除强制执行的权益。2016年9月21日，我在（2016）内0430民初5334号民间借贷纠纷一案中提出财产保全申请，法院对涉案的××区车库予以查封，并作出了（2016）内0430执保22号之二裁定书。依原告所述，2017年10月15日，原告与第三人任某2签订了涉案车库买卖合同，购买了该车库。即便不考虑原告所签订合同真实与否，法院查封在先，原告的转让行为在后，其转让行为无效，依法不能对抗法院对执行标的的执行。二、原告所述与事实不符，其所签订的合同不具有合法性与真实性，不能证明其是涉案执行标的权利人，对执行标的不享有足以排除强制执行的权益。被告杨某、任某1与第三人朱某不存在真实的车库买卖合同，是为对抗答辩人的执行虚假形成。即使按被告任某1在（2017）内0430执306号执行中询问笔录中“因向朱某借12万元，借钱时出具了12万元的借条，同时签订一份买卖合同，两个月不还息就把车库抵给朱某，后来还不上利息了，就被朱某强行换锁了”的陈述，其与朱某所形成的合同也不具有合法性，所以涉及的也仅是以房抵债协议，以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债协议而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。该协议不具有合法性，其后形成车库买卖协议无论真实与否，均不具有合法性，更不具有排除我执行的权益。原告仅持有这样一份不具有合法性、其真实性存疑，且在法院查封后形成的买卖合同，不能证明系其执行标的权利人，不享有足以排除对该车库强制执行的权益。三、我因民间借贷纠纷一案，依据生效的（2016）内0430民初5334号民事判决书及（2016）内0430执保22号之二执行裁定书所确认，在被执行人未履行判决书所确定的义务，依法申请对已经查封的被执行人的财产即涉案的车库予以强制执行，事实充分，合法有据。人民法院的执行行为正确，符合法律规定。综上，原告不是涉案车库的权利人，不享有足以排除对该车库强制执行的权益。请求人民法院查清事实，判决驳回原告的诉讼请求。第三人朱某述称，2015年12月18日，对华海明珠小区3号楼8号车库我与杨某是实际购买关系。我们是经中间人刘德力介绍达成的协议，因我想购买车库给老人居住，当时售楼处出售价格是每平方米5900元，刘德力说杨某急用钱，原价出售车库，且杨某已把车库的下水、自来水、坐便隔断改造完毕，改造支出费用一万余元，所以我才购买的这个车库。我们的交易是在售楼处进行的，当时售楼处称不能办理网签，不给办证，只能把台帐和花名册改成我的名字，开发商就认同此交易，所以我与杨某签订了房屋买卖合同，售楼处人员把车库台帐和花名册更改为我名下，其会计高宏伟签字证实，杨某在原价234000元基础上少要了4000元，我将车库款以现金的方式给付杨某。2016年4月初我母亲生病，我就辗转赤峰和北京给母亲治病，我托付刘德力给我出售此车库。因2016年年初开发商对剩余车库以每平米4500元的价格出售，后又在刘德力介绍下我把车库以每平方米5000元价格卖给任某2。出卖时双方也想去售楼处去更换台帐和花名册，但因售楼处已撤，故未能更改，所以车库还是我的名字，在不久将来的房产证还会显示我的名字。综上，我是合法购买的此车库，也是合法出售的此车库，在我购买和出售之间没有任何人查封，所以陈某对车库的查封是违法的，侵犯了我们第三人的权利，申请法院解除查封，停止执行。第三人任某2述称，一、我与朱某签订的的关于涉案位××旗车库买卖合同合法有效，应受法律保护。2015年12月18日，被告杨某、任某1将自有的车库转让给朱某。2016年6月12日，朱某将车库出售给我，双方签订了车库买卖合同，并支付了车库款，我占有、使用至2017年10月15日。二、我与原告所签订的涉案车库买卖合同合法有效。2017年10月15日，我将涉案车库出售给原告，双方签订了车库买卖协议，支付了车库款。此后，原告占用使用车库至今。综上，我有权对自己的合法财产进行处理，双方签订的车库买卖合同合法有效，应受法律保护。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月17日，本院受理了陈某诉杨某、任某1民间借贷纠纷一案。诉讼过程中，陈某提出财产保全申请，2016年9月21日，本院作出了（2016）内0430执保22号之二裁定书，裁定第一项中将杨某、任某1共同所有的的位××旗南侧从西数第一间车库予以查封，查封期限三年，查封限额为10万元。2017年1月19日，陈某依据本院作出的（2016）内0430民初5334号生效判决书申请执行，要求杨某、任某1二人履行判决确定的给付义务。执行过程中，本院依法委托赤峰天意房地产土地资产评估有限公司对涉案车库进行了评估。2018年8月20日，赤峰天意房地产土地资产评估有限公司做出估价报告，涉案车库估价157500元。2019年2月25日，本院执行人员询问原告丈夫张小雷，其称涉案车库系妻子刘某以17万元的价格从任某2处购买，双方签订了房屋买卖合同，现该车库由原告占有使用。后刘某向本院提出书面异议，本院作出了（2019）内0430执异25号执行裁定书，驳回了刘某的异议请求。2019年4月9日，刘某不服上述裁定，提起本案诉讼。另查明，2015年12月18日，被告杨某、任某1与第三人朱某签订了车库买卖合同一份，杨某、任某1作为甲方出卖人、朱某作为乙方买受人在合同上签名，合同约定：1.甲方将华海明珠小区3号楼8号车库、车库面积39.67平方米、价格贰拾叁万肆仟零伍拾叁元整（小写：234053.00元整），永欠性卖给乙方，及车库使用权和土地所有权。2.车库单独办理产权证，面积以产权部门登记面积为准。3、甲方将与开发商签订的购房合同给付乙方。4、以上协议，甲乙双方共同遵守，不得违约，如有违约按购房价格两倍赔偿对方，自此合同签订日期前的一切债权债务均由甲方承担。…6、此车库交款收据号7572299。”另在该合同上载有证明人高宏伟签名。2019年2月26日，内蒙古敖汉华海酒业有限责任公司出具证明一份，证明2015年12月18日，杨某、任某1、朱某共同来到华海小区第二项目部，就购买车库签订转让合同（3号楼第8号车库）。当时双方要求项目部重新出具新收款收据，但因该厂每年年底票据审计后封存，所以不能重新出具新收据，故由其项目部售楼处财务会计高宏伟在双方购买合同上签字，予以证明此事，并当时在项目部花名册更改为此车库联系人为朱某，并留存电话，此库票据号为：7572299。庭审过程中，第三人朱某、任某2均认可双方于2016年6月12日签订房屋买卖合同，朱某将涉案车库以20万元的价格出售给任某2，支付价款后交付车库。任某2与刘某均认可双方于2017年10月15日签订房屋买卖合同，该车库以17万元的价格出售给刘某，合同签订时刘某向任某2支付8万元，任某2将车库交付给原告。现任某2认可刘某已将车库款17万元全部付清。又查明，经本院向内蒙古敖汉华海酒业有限责任公司询问，该公司认可第三人朱某提交的证明是其公司出具，华海明珠售楼明细表系其公司提供并加盖公司印章，朱某与杨某、任某1于2015年12月18日签订的车库买卖合同上“证明人：高宏伟”是其当时售楼处会计高宏伟书写，并称该小区的车库现仍不能办理产权证照。另本院向敖汉旗不动产登记局核实，案涉车库因开发商至今未提交首次登记的相应手续，现业主仍不能办理产权证照。本院认为，案外人提起执行异议之诉的主要目的在于通过诉讼阻却人民法院对执行标的的强制执行，在此类诉讼中，法院需要审查案外人对执行标的是否享有所有权或者享有其他足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利。案涉车库系本院于2016年9月21日作出的（2016）内0430执保22号之二执行裁定书中给予查封的，故该车库查封时是否属于杨某、任某1共有是本案的争议所在。第三人朱某称车库系2015年12月8日从被告杨某、任某1处购买，且在售楼处签订了车库买卖合同，并由售楼处会计高宏伟在该车库买卖合同上作为证明人签字。对此，被告陈某不予认可，并提交了本院执行过程中对任某1的询问笔录予以佐证，因第三人朱某对任某1的陈述中称双方系借贷关系产生的抵债行为不予认可，而被告杨某、任某1又未出庭参加诉讼，亦未就此车库提交双方非买卖关系的相应证据，被告陈某亦未提交朱某与杨某、任某1系因借贷关系而产生的以物抵债行为的充足证据，结合本院对内蒙古敖汉华海酒业有限责任公司的询问核实，本院认定第三人朱某与被告杨某、任某1之间关于涉案车库签订的买卖合同有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八规定：“金钱债权执行中，买受人对登记被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定适用的主体是不动产买卖合同的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。朱某与杨某、任某1对涉案车库的买卖、价款支付及占有均在本院采取查封措施之前。朱某基于买卖合同占有该车库，享有物权期待权，后将该车库出售给第三人任某2，任某2将该车库出售给原告，符合法律规定。另该车库至今不能办理过户登记亦非买受人自身原因造成，故原告基于上述法律规定买卖不动产而产生的物权期待权亦应受法律保护。综上所述，对原告诉讼请求合理部分予以支持，对其不合理部分予以驳回。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、不得执行原告刘某占有使用的××旗车库；驳回原告刘某的其他诉讼请求。案件受理费100元，由杨某、任某1、陈某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。本院（2019）内0430执异25号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长 马广平审 判 员 李仕东人民陪审员 赵 剑 二〇一九年十一月十四日书 记 员 李宏儒