西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初2758号原告：陕西粤华实业投资有限公司，住所地西安市未央区。法定代表人：陈兴培，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘巧云，陕西恒达律师事务所律师。委托诉讼代理人：屠明飞，陕西恒达律师事务所律师。被告：孔琴琴，女，1983年4月13日出生，汉族，住陕西省清涧县。第三人：西安银行股份有限公司城西支行，住所地西安市雁塔区、10号楼际华商业广场。法定代表人：刘钊，该行行长。委托诉讼代理人：许红燕，女，1973年11月3日出生，汉族，该公司员工，住西安市新城区。委托诉讼代理人：赵晓慧，男，1975年5月1日出生，汉族，该公司员工，住西安市莲湖区。原告陕西粤华实业投资有限公司（以下简称“粤华公司”）与被告孔琴琴、第三人西安银行股份有限公司城西支行（以下简称“西安银行”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告粤华公司委托诉讼代理人屠明飞、第三人西安银行委托诉讼代理人许红燕到庭参加了诉讼，被告孔琴琴经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告粤华公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2012年9月29日签订的备案合同登记号为Y12079705号《商品房买卖合同》已经解除；2、判令被告履行合同附随义务，办理备案合同登记号Y12079705的《商品房买卖合同》的注销合同备案手续；3、判令被告向原告支付解除合同的违约金157356.9元；4、判令被告及第三人履行合同附随义务，办理备案合同登记号为Y12079705号的《商品房买卖合同》项下房屋的抵押注销登记手续；5、本案的诉讼费、公告费由被告承担。事实和理由：2012年9月29日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋，该房屋总价款为524523元，付款方式为银行按揭付款的方式，被告应于2013年9月25日向原告支付首付款164523元，其余房款360000元以办理银行按揭的贷款支付。合同附件八第五条约定，被告未能向银行履行还贷义务，导致原告承担了保证责任，被告应当在接到原告通知日起十日内向原告支付代偿款及代付款总额20%的违约金。如未能按规定时间支付，原告有权解除买卖合同，原告解除买卖合同的，被告归还房产并承担由此造成的全部损失，并按总房款的30%向原告支付违约金。买卖合同附件六第八条约定，一方提出解除合同的，被告需在解除合同通知到达后五日内，与原告签署解除合同所需文件，并于前述文件签署之日起10日内配合原告共同完成注销合同备案等手续。被告逾期办理上述手续导致原告无法另行销售涉案房屋的，被告除承担总房款的10%的违约金外，每逾期一日还须按本商品房总价款万分之三向原告支付赔偿金。原告为维护其合法权益诉至法院，望判如所请。被告孔琴琴经本院合法传唤，无正当理由未到庭，亦未提交书面答辩状。第三人西安银行述称，被告孔琴琴于2016年11月21日在西安银行申请了住房贷款360000元（期限20年），用于购买天朗御湖14号楼23304号住宅房屋。因被告贷款后多次未履行还款义务，西安银行依据阶段性连带责任担保人承担保证责任的约定，多次自原告保证金账户扣划被告孔琴琴的月供贷款，并且在2018年1月17日自该账户全额扣划了剩余贷款。西安银行同意在符合房地局及银行相关规定的前提下，配合办理抵押登记注销手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合双方举证及庭审查明情况，本院认定事实如下：2012年9月29日，原告粤华公司（出卖人）与被告孔琴琴（买受人）签订了《商品房买卖合同》（合同登记号为：Y12079705），约定被告孔琴琴购买原告开发的位于西安市XX区XX路西侧、风场八路南侧凤城家园二期(天朗御湖)第14幢2单元33层23304号、建筑面积86.93平方米房屋，房屋总价款为524532元，原告应在2012年12月30日前将验收合格的商品房交付给被告孔琴琴。合同第六条约定“买受人于2012年9月25日前向出卖人支付首付款164523元，余款360000元办理抵押按揭”。合同附件六第八条约定“在买卖合同履行过程中，任何一方按照合同约定提出解除合同的，买受人须在解除合同通知到达后五日内，与出卖人签署解除合同所需文件，并与前述文件签署之日起十日内配合出卖人共同完成注销合同备案等手续；出卖人在完成合同注销登记后60日内退还应返还给买受人的已付房价款，如买受人须支付有关违约金及赔偿金的，则出卖人将直接扣除该违约金及赔偿金等相关款项后的剩余款项不计息返还买受人，若该违约金及赔偿金不足以弥补出卖人损失的，出卖人还有权要求买受人赔偿；若出卖人根据合同约定选择解除本合同的，买受人应将所购房屋恢复原状，并按合同约定向出卖人支付房价款10%的违约金外还应据实赔偿由此给出卖人所造成的一切经济损失”。合同附件八第五条约定“买受人未能向贷款银行履行其应尽的义务（包络但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人承担了担保责任的（包括银行从出卖人保证金账户上直接扣划买受人逾期月供款，或出卖人被银行起诉等），买受人应在接到出卖人通知之日起十日内全额返还出卖人代付款及该代付款总额20%的违约金，若买受人未按规定时间支付上述款项，出卖人有权解除本合同，如出卖人解除合同的，买受人返还该商品房，买受人应赔偿给出卖人由此所造成的全部损失，并应按总房价款的30%向出卖人支付违约金”。合同签订后，被告孔琴琴支付原告粤华公司房屋首付款164523元。原告粤华公司（保证人）、被告孔琴琴（借款人）还与第三人西安银行（贷款人）签订了未载明日期的《个人购房借款担保合同》，约定孔琴琴向西安银行申请360000元贷款，贷款期限自2012年11月21日至2032年11月20日止。贷款合同签订后，西安银行向孔琴琴发放了360000元贷款，原告粤华公司为孔琴琴提供连带责任保证。2016年，孔琴琴逾期向西安银行偿还按揭款，西安银行开始自原告在该行的保证金账户扣划按揭款，截止至2018年1月17日共计扣划贷款本金、利息、罚息341422.79元，房屋项下的贷款现已还清。2018年1月29日，粤华公司通过EMS向孔琴琴在商品房买卖合同中所留的地址发出《通知函》，要求孔琴琴在接到本通知函后五个工作日内向粤华公司偿还341422.79元代付款及违约金，如仍未按照本通知函的要求前往粤华公司办理偿还手续的，粤华公司将与孔琴琴解除所签订的《商品房买卖合同》，不再另行通知。同时，粤华公司有权要求孔琴琴配合完成注销合同备案等相关手续，并承担违约责任。该函件于2018年2月1日由孔琴琴签收，截止法庭辩论终结前孔琴琴仍未向粤华公司偿还代付款项。另查，涉案房屋现登记在粤华公司名下，尚未交付给被告孔琴琴。西安银行在该房屋上设立了预购商品房抵押预告登记。庭审中，原告称合同已解除，愿意退还孔琴琴所支付的房屋首付款164523元及已付按揭款本金。 本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。原告粤华公司与被告孔琴琴签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依据《商品房买卖合同》约定，孔琴琴拖欠西安银行贷款本息后，原告代为偿还剩余贷款并于2018年1月29日向孔琴琴发出《催款函》，该函送达后十日内孔琴琴仍未还款，被告孔琴琴构成违约，自此原告粤华公司享有合同约定的解除权。原告在《催款函》中告知孔琴琴，如孔琴琴未在催款函送达后五个工作日内还款，则原告将与孔琴琴解除所签订的《商品房买卖合同》且不再另行通知，被告孔琴琴于2018年2月1日收到原告的《催款函》后至今未提出异议，依据合同法的相关规定，《商品房买卖合同》已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同的解除系被告孔琴琴违约所致，孔琴琴应依据合同约定支付原告违约金，并协助原告办理商品房买卖合同备案注销手续、预购商品房抵押登记注销手续。关于违约金金额，因《商品房买卖合同》附件八第五条约定的解除合同违约金为房屋总价款的30%，合同附件六第八条约定的解除合同违约金为房屋总价款的10%，本院按照不利于提供格式条款一方即原告解释的法律规定，依法认定被告孔琴琴应支付原告房屋总价款10%的违约金即52452.3元。原告还主张第三人配合办理预购商品房抵押登记注销手续，第三人愿意配合，本院不持异议。另，合同约定“出卖人在完成合同注销登记后60日内退还应返还给买受人的已付房价款，如买受人须支付有关违约金及赔偿金的，则出卖人将直接扣除该违约金及赔偿金等相关款项后的剩余款项不计息返还买受人，若该违约金及赔偿金不足以弥补出卖人损失的，出卖人还有权要求买受人赔偿”，可见双方对合同解除后的款项清算进行了明确约定，现合同并未完成注销登记，合同解除后的清算条件尚未成就，原告可待合同注销后，先行扣除其违约金损失，再将被告孔琴琴支付的首付款及已付贷款本金剩余部分返还给孔琴琴。被告孔琴琴经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告陕西粤华实业投资有限公司与被告孔琴琴于2012年9月29日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号为Y12079705）已解除；二、本判决生效后十日内，被告孔琴琴协助原告陕西粤华实业投资有限公司办理2012年9月29日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号为Y12079705）登记备案注销手续；三、被告孔琴琴支付原告陕西粤华实业投资有限公司违约金52452.3元；四、本判决生效后十日内，被告孔琴琴、第三人西安银行股份有限公司城西支行配合原告陕西粤华实业投资有限公司办理坐落于西安市XX区XX路XX号XX幢XX室房屋项下的预售商品房抵押权预告登记的注销手续；五、驳回原告陕西粤华实业投资有限公司其余之诉讼请求。案件受理费3447元、公告费800元，合计4247元（原告均已预交），由孔琴琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审    判    长    周  荣审    判    员    雷  丹人 民 陪 审 员    谢翔天 二Ｏ一九年十一月二十三日 书    记    员    张  帆 1