黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑民再390号再审申请人(一审被告、二审被上诉人)：黑龙江省城镇房屋开发公司，住所地哈尔滨市南岗区元士街**********。法定代表人：尤官雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：王宇男，黑龙江江达升律师事务所律师。再审申请人(一审被告、二审被上诉人)：田林，男，1988年9月1日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：张冬青，黑龙江美盛泰富律师事务所律师。再审申请人(一审被告、二审被上诉人)：田璐，女，1987年4月5日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：张冬青，黑龙江美盛泰富律师事务所律师。被申请人(一审原告、二审上诉人)：哈尔滨市六顺企业公司，住，住所地哈尔滨市香坊区香康街**/div>法定代表人：宋树安，该公司经理。委托诉讼代理人：任梦迪，黑龙江友翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈卓，黑龙江友翔律师事务所律师。再审申请人黑龙江省城镇房屋开发公司（以下简称省房屋开发公司）、田林、田璐因与被申请人哈尔滨市六顺企业公司（以下简称六顺公司）第三人撤销之诉纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市中级人民法院（2017）黑01民终2998号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年7月9日作出（2019）黑民申2163号民事裁定书，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人省房屋开发公司的委托诉讼代理人王宇男、再审申请人田林及田璐的委托诉讼代理人张冬青、被申请人六顺公司委托诉讼代理人任梦迪、陈卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。省房屋开发公司申请再审称：一、省房屋开发公司将案涉房产出售给田林、田璐之前已与六顺公司解除租赁关系并收回出租房屋,且向六顺公司说明了解除合同原因系其欠缴租金及擅自转租导致。哈尔滨市香坊区人民法院作出的(2015)香民一民初字第768号民事判决认定田林、田璐与省房屋开发公司房屋买卖合同有效并要求省房屋开发公司协助办理产权手续并无不当。二、省房屋开发公司于2015年2月12日将该房产出售给田林、田璐,案外人哈尔滨市香坊区六顺街道办事处（以下简称六顺办事处）派人于2015年3月9日在田林、田璐装修该房屋期间强行占用。六顺公司明知该房产已经销售,之前也接到过解除租赁关系的通知,因此，如果六顺公司认为解除租赁关系和出售房产侵害了自身权益,完全可以通过合法的途径维护自身利益,其并未在法定时效内主张权利。三、根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定,第三人撤销之诉形成的前提是有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误,损害其民事权益。故对于本案审查的重点应为(2015)香民一民初字768号民事判决书是否存在错误。本案所涉房产系省房屋开发公司所有,六顺公司仅是承租人。因六顺公司欠缴租金并擅自转租，根据《中华人民共和国城市公有房产管理条例》第二十六条、《黑龙江省城镇公有房产管理条例》第十四条之规定,将承租房擅自转租、转让、转借他人或擅自调换使用、改变房屋用途的及无正当理由拖欠房租累计六个月以上的,产权单位有权收回房屋,原租赁关系自动终止。省房屋开发公司终止与六顺公司房屋租赁关系是合法的。省房屋开发公司与六顺公司解除租赁关系后将房屋出售给田林、田璐，其房屋买卖合同合法有效，六顺公司主张撤销(2015)香民一民初字768号民事判决书没有法律依据。再审请求驳回六顺公司的诉讼请求。田林、田璐申请再审称：一，省房屋开发公司已经与六顺公司解除了房屋租赁关系，将出租的房屋收回。田林、田璐是善意买受人，其与省房屋开发公司签订的房屋买卖合同是有效的。即使省房屋开发公司与六顺公司房屋租赁关系没有解除，依照相关法律规定，亦不影响省房屋开发公司与田林、田璐的合同效力。因此，二审判决认定事实不清，适用法律错误。再审请求驳回六顺公司的诉讼请求。六顺公司辩称：一、六顺公司有权提起本案第三人撤销之诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条的规定，六顺公司下设的集体企业哈尔滨市香飘食品商店，1988年由省房屋开发公司负责拆迁改造，1990年将诉争房屋回迁给六顺公司经营使用，1994年12月，省房屋开发公司向六顺公司下发了公有住宅房屋承租证。因此，诉争房屋属于六顺公司自管公房，与省房屋开发公司的房屋租赁关系不同于一般的民事租赁关系，六顺公司基于对诉争房屋享有的民事权益提起第三人撤销之诉。二、省房屋开发公司与六顺公司没有达成解除承租关系的合意，且诉争房屋始终由六顺公司占有。六顺公司从未收到省房屋开发公司催缴租金及解除合同通知，且六顺公司后期未缴纳租金亦的省房屋开发公司怠于行使权力。三、省房屋开发公司与田林、田璐签订房屋买卖合同前，均已知道各方当事人对诉争房屋存在权属争议，省房屋开发公司与田林、田璐恶意串通以明显低于市场价格交易诉争房屋，损害了六顺公司的合法权益。四、根据哈尔滨市住房制度改革委员会办公室关于贯彻落实市政府《关于房地产开发企业管理的国有住房产权确认和出售实施办法》的通知规定，房地产开发企业拆除直管公房和单位或个人所有权房屋安置住户的房屋及公共服务配套设施，其建造成本已经计入商品房成本，产权归国家所有，房地产开发企业必须如实向房屋所在地的房地产交易和产权管理部门申报登记。房地产开发企业向现住户出售国有住房必须制定出售国有住房方案，提交出售国有住房申请报告，报市房改办审批。未经批准擅自出售国有住房的，房地产交易管理部门不准办理交易过户和核发房屋所有权证。本案诉争房屋的土地性质为划拨方式取得，省房屋开发公司并不是诉争房屋的产权人，其擅自出售国有资产，造成国有资产流失应当予以查处。六顺公司向一审法院起诉请求：撤销（2015）香民一民初字第768号民事判决；确认省房屋开发公司与田林、田璐签订的房屋买卖合同无效。一审法院认定事实：六顺公司与省房屋开发公司于1990年就位于哈尔滨市香坊区房屋即案涉房屋形成了公产房承租关系，房屋产权单位是省房屋开发公司，承租人是六顺公司。双方公产房承租关系建立后，六顺公司向省房屋开发公司交纳过房屋租金，但自1997年至今未交纳租金。2011年8月18日，案外人六顺办事处与案外人哈尔滨市六顺工程队签订了房屋置换使用合同，约定案外人哈尔滨市六顺工程队将位于哈尔滨市香坊区房屋与案外人六顺办事处的案涉房屋进行调换，并经案外人哈尔滨市六顺工程队以每年170,000元发包给案外人李波使用。2014年7月之后，省房屋开发公司曾给六顺公司下发通知要求其搬出案涉房屋，但六顺公司始终未迁出。2015年2月12日，省房屋开发公司与田林、田璐签订了哈尔滨市商品房屋销售合同，将案涉房屋以2,400,000元的价格出售给田林、田璐，田林、田璐于合同签订当日交纳了全部房款，省房屋开发公司为田林、田璐出具了收据。此后，在田林、田璐装修房屋过程中，发现案涉房屋被案外人六顺办事处占用，经报警未能解决。2015年8月24日，田林、田璐起诉省房屋开发公司，要求确认其与省房屋开发公司签订的房屋买卖合同合法有效，并要求省房屋开发公司为田林、田璐办理房屋所有权登记手续。香坊区人民法院于2015年12月9日作出（2015）香民一民初字第768号民事判决书，判决田林、田璐与省房屋开发公司于2015年2月12日签订的哈尔滨市商品房屋销售合同有效，省房屋开发公司于判决生效后30日内协助田林、田璐办理房屋所有权登记手续。该判决现已发生法律效力。随后，六顺企业公司认为该判决侵害其合法权益，故在法定期限内提起第三人撤销之诉。一审法院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，第三人撤销之诉形成的前提是有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益，故对于本案审查的重点应为（2015）香民一民初字768号民事判决书是否有错误并损害了六顺公司的民事权益，六顺公司对案涉房屋是否具有民事权益。案涉房屋系省房屋开发公司的公产房，承租人系六顺公司，双方承租关系建立自1990年，六顺公司在庭审中反复强调案涉房屋原系其私产房屋，后转为公产房屋，但未能提供相应证据证实上述事实。在双方建立承租关系后，六顺公司曾向省房屋开发公司缴纳过房屋租金，但自1998年至今其均未向省房屋开发公司缴纳过房屋租金。如六顺公司认为案涉房屋系其以私有房产转换而得，则其不应向省房屋开发公司缴纳租金，如六顺公司已缴纳租金，则其已认可双方公产房承租关系的成立，在双方公产房承租关系成立的情况下，相关事宜应依照公产房承租关系进行处理。在庭审过程中，六顺公司陈述其曾将案涉房屋与案外人哈尔滨市六顺工程队进行了房屋置换，并称这种置换亦属于使用的范畴，但该置换行为并未征得产权单位即省房屋开发公司的同意，同时在置换中出现了“以每年壹拾柒万元整发包给李波使用”的内容，并且在六顺公司诉状中亦有“2011年六顺公司将该房产出租给秋林食品店”的表述，故六顺公司对于其承租的案涉房屋已进行了转租。根据《黑龙江省城镇公有房产管理条例》第十四条的规定，承租人租用的公有住宅用房，不准转租。转租的，应限期收回，并没收非法所得；第十五条规定，承租人租用的公有房屋，不准私自转让、转借和改变用途。私自转让、转借、改变用途的，应限期收回，并没收非法所得。省房屋开发公司对六顺公司承租的案涉房屋予以收回系合法行为。（2015）香民一民初字768号民事判决书系以省房屋开发公司收回案涉房屋并出售给田林、田璐为前提作出的，处理的省房屋开发公司与田林、田璐之间的房屋买卖合同关系。如六顺公司认为省房屋开发公司收回房产的行为侵害了其公产房承租权，可另行向法院提起相关诉讼。一审法院判决：驳回六顺公司的诉讼请求。案件受理费10元，由六顺公司负担。六顺公司不服一审判决，上诉请求：撤销（2015）香民一民初字第768号民事判决；确认省房屋开发公司与田林、田璐签订的房屋买卖合同无效。二审法院认定事实:2015年2月12日，省房屋开发公司与田林、田璐签订哈尔滨市商品房屋销售合同，将案涉房屋以240万元的价格出售给田林、田璐，省房屋开发公司于当日为田林、田璐出具购房款收据，田林于2015年2月13日向案外人时建平账户汇入购房款100万元，于2015年2月15日向时建平账户汇款140万元。二审法院对一审法院认定的其他事实予以确认。另查明，六顺公司的下属单位哈尔滨市香飘食品商场成立于1981年，办公地点为原中山路**。1988年5月19日哈尔滨市城乡规划建设委员会下发《关于同意征用建设用地的函》，1988年5月19日，哈尔滨市房地产管理局下发《关于同意核拨城市用地的函》，同意由省房屋开发公司对案涉小区进行拆迁。哈尔滨市香飘食品商场经营地点被拆迁，1990年7月18日回迁至案涉房屋。1990年8月7日省房屋开发公司给香坊区工商行政管理局出具证明一份，内容为：“香飘商店是我公司香坊小北屯小区动迁户，动迁后产权归开发公司所有，贵店只有承租权，特此证明”。1994年12月22日，省房屋开发公司为六顺公司发放了案涉房屋的公有住宅房屋承租证。2015年3月9日，案外人六顺办事处占有案涉房屋至今。（2015）香民一初字第768号民事判决认定：田林、田璐购买的省房屋开发公司所开发的房屋系香坊区小北屯小区，该小区于1988年开发，其中部分安置公产房由省房屋开发公司发放了公有住房承租证，其余商品房均办理的产权证照。田林、田璐所购买的房屋系省房屋开发公司自留房屋，一直未予出售，亦未办理过房屋产权证照。田林、田璐与省房屋开发公司于2015年2月12日签订了商品房销售合同书，约定将案涉房屋出售给田林、田璐，房屋建筑面积317.55平方米，总价240万元；合同第九条约定，省房屋开发公司在实际接收该商品房屋之日起三十日内，到房产登记机关办理权属登记手续。合同签订后，田林、田璐当日将全部房款交给省房屋开发公司，省房屋开发公司为田林、田璐出具了收据。现因省房屋开发公司开发该案涉房屋时欠缴税费，故田林、田璐无法办理房屋权属登记手续。二审法院认为，本案为第三人撤销之诉，该项诉讼制度设立的目的在于去除生效判决、裁定、调解书中损害第三人合法民事权益的内容，从而保护第三人的合法实体权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定：“前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条规定：“第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出，并应当提供存在下列情形的证据材料：（一）因不能归责于本人的事由未参加诉讼；（二）发生法律效力的判决、裁定、调解书的全部或者部分内容错误；（三）发生法律效力的判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益。”六顺公司因原有房屋被省房屋开发公司动迁，案涉小区建成后，省房屋开发公司用案涉房屋进行回迁安置，并为六顺公司颁发了公有住宅房屋承租证。六顺公司与省房屋开发公司之间存在公产房承租关系，省房屋开发公司主张双方已经解除承租关系的证据不足，六顺公司基于上述历史原因对案涉房屋享有合法的民事权益。在（2015）香民一民初字768号案件起诉前，田林、田璐与省房屋开发公司均明知案涉房屋存在权属争议。在此情况下，田林、田璐及省房屋开发公司应如实向受诉法院陈述，并由法院通知或追加六顺公司参加到田林、田璐与省房屋开发公司的诉讼中，以查明案件事实，最终解决本案纠纷。而田林、田璐向法院隐瞒了其已知晓案涉房屋存在权属争议，并已与六顺办事处发生争议的事实，省房屋开发公司亦向法院隐瞒了案涉房屋系拆迁安置房屋，其曾给六顺公司颁发公有住宅房屋承租证及其与六顺公司关于房屋权属争议的事实，致使受诉法院作出（2015）香民一民初字768号民事判决，支持了双方对案涉房屋的权利处分行为，损害了六顺公司对案涉房屋已经享有的权利。六顺公司就此提起第三人撤销之诉，符合主体条件和实体条件。六顺公司在起诉状中陈述其于2016年4月21日收到田林、田璐要求迁让的诉状时才得知（2015）香民一民初字768号民事判决内容侵害其民事权益，田林、田璐及省房屋开发公司没有证据证明六顺公司在此之前已经知晓该生效判决的内容，故六顺公司于2016年5月12日提起诉讼，没有超过六个月期限，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款及《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十五条的规定。综上，六顺公司提起第三人撤销之诉符合法律规定的条件，已经生效的（2015）香民一民初字768号民事判决书侵害了六顺企业公司民事权益，应予撤销。六顺公司的上诉请求成立，予以支持。一审判决驳回六顺公司的诉讼请求错误，应予纠正。二审法院判决：一、撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2016）黑0110民撤1号民事判决；二、撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2015）香民一民初字768号民事判决。一、二审案件受理费200元，由田林、田璐、省房屋开发公司负担。省房屋开发公司在本院再审期间提供案涉争议房屋所属哈尔滨龙城物业有限公司原经理曹某出庭作证，证实其2007年至2015年在该公司工作期间，自2008年起每年向六顺公司催缴争议房屋租金，六顺公司均未缴纳；2012年其发现六顺公司将争议房屋转租后，向其发出书面通知催缴租金；2014年因六顺公司欠缴争议房屋租金，其至哈尔滨市信访局上访，哈尔滨市信访局曾为此做过协调工作。经质证，田林、田璐对该证人证言没有异议。六顺公司认为证人证言与本案无关，证人曹某作为物业公司的经理，证明的只是双方间基于物业服务产生的关系，不能证明拖欠租金，且该证人证言不属于再审的新证据。另，省房屋开发公司自2014年再未收过诉争房屋租金，六顺公司亦未表示过不缴纳租金，只是认为应当核算一下这么多年的租金数额。六顺公司在本院再审期间举示新证据：1.二审卷中存档的二份二审法院法官的工作记事及一份准予售房通知书复印件。工作记事证明经二审法院法官对房管部门的了解，案涉房屋产权属于公产，不能参加房改，且公产房承租权没有收回的惯例。准予售房通知书的主要内容为，相关部门通知香坊区房改售房办公室，案涉省房屋开发公司管理的包括案涉房屋在内的398户住宅用房均属国有产权，符合房改条件，准由住房办代收售，售房资金专项存储。意在证明案涉房屋的产权应属国有，省房屋开发公司不是产权人，没有权利收回出租房屋，更没有权利将该房屋出售并收取相应的房款。2.哈尔滨市住房制度改革委员会办公室关于贯彻落实市政府《关于房地产开发企业管理的国有住房产权确认和出售实施办法》的通知，证明依据国家有关规定，房地产开发企业拆除直管公房和单位或个人所有权房屋，安置住户的房屋及公共服务配套建设，其建造成本已计入商品房屋成本产权归国家所有。对于上述国有房产，房地产开发企业必须如实向房屋所在地的房地产交易和产权管理部门申报登记。本案省房屋开发公司作为房地产开发企业，未如实向房屋所在地的房地产交易和产权管理部门对案涉的国有房产进行申报登记，其与田林、田璐签订的房屋买卖合同违反法律规定，应属无效。因准予售房通知书及哈尔滨市住房制度改革委员会办公室关于贯彻落实市政府《关于房地产开发企业管理的国有住房产权确认和出售实施办法》的通知均系复印件，六顺公司申请法院调查取证。经质证，省房屋开发公司对二审法院法官所作的工作记事的真实性及关联性均有异议，省房屋开发公司属于集体企业，案涉房屋归省房屋开发公司所有，且一、二审判决均认定了省房屋开发公司与六顺公司之间的租赁关系，因此省房屋开发公司对案涉房屋有权处分。六顺公司举示的准予售房通知书及哈尔滨市住房制度改革委员会办公室关于贯彻落实市政府《关于房地产开发企业管理的国有住房产权确认和出售实施办法》的通知均系复印件，无法确认其真实性。田林、田璐对上述文件的真实性没有异议，但认为该通知并不是涉及争议房屋的，且田林、田璐与省房屋开发公司签订房屋买卖合同，属善意取得，该合同没有法律规定的无效情形。围绕当事人的再审请求，本院再审查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院再审认为，省房屋开发公司于2015年2月12日与田林、田璐签订房屋买卖合同将案涉房产出售给田林、田璐。田林、田璐于2015年8月24日起诉要求确认合同有效，省房屋开发公司协助办证。香坊区人民法院作出（2015）香民一初字第768号民事判决认定该房屋买卖合同有效并判令省房屋开发公司协助办理所有权登记。而本案六顺公司与省房屋开发公司是房屋租赁关系，其主张撤销该生效民事判决的理由是侵犯其对租赁物的使用权、占有权，请求确认省房屋开发公司与田林、田璐签订的房屋买卖合同无效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条规定，第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的实体条件，一是已经发生法律效力，二是认定事实和适用法律错误导致实体处理错误，三是该错误损害了第三人的民事权益，即第三人与生效裁判内容具有法律上的利害关系。省房屋开发公司与田林、田璐签订房屋买卖合同将其自有的房产出售给田林、田璐，合同双方当事人意思表示真实，合同内容不违反法律规定，买受人已经交付房款，香坊区人民法院作出（2015）香民一初字第768号民事判决确认合同有效及省房屋开发公司协助办理所有权登记并无不当。六顺公司并未举示案涉房屋系国有资产的证据，其申请法院对此调查取证不符合证据规则的相关规定，其主张该房屋买卖合同侵犯其承租权、占有权，而该权利并不具有法律所特别保护的优先权利，即法定优先权。且二审判决并未针对六顺公司主张确认该房屋买卖合同无效作出认定和裁判。因此，二审判决撤销香坊区人民法院（2015）香民一初字第768号民事判决书适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市中级人民法院（2017）黑01民终2998号民事判决书二、维持黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2016）黑0110民撤11号民事判决书。一、二审案件受理费200元，由六顺公司负担。本判决为终审判决。审判长  李丹华审判员  李秀华审判员  白 捷二〇一九年十一月七日此件与原本核对无异法官助理吕季森书记员陈秀玲