广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终1871号上诉人（原审原告）:东莞市恒业物业投资有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇莲峰路旁。统一社会信用代码为914419007820363147。法定代表人：麦松光，该公司总经理。委托诉讼代理人：江学平，北京市地石律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔路燕，广东名成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:振世五金塑胶（东莞）有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇怀德村雅瑶工业区。法定代表人：曾汉波，该公司经理。委托诉讼代理人：冼广海，广东东慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁照庭，广东东慧律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）:振世工业公司。住所地：香港特别行政区新界葵涌工业街**力丰工业大厦****。代表人：杨振安，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：振世工业有限公司。住。住所地：台湾地区台北县芦洲乡和平路****/div>代表人：杨振安，该公司董事。原审第三人：东莞长安沙头振世五金塑胶制品厂。住所地。住所地：广东省东莞市长安镇沙头社区iv>负责人：陈建基。原审第三人：东莞市虎门镇怀德社区居民委员会。住所地。住所地：广东省东莞市虎门镇怀德社区居委会构代码为77830984-2。负责人：邓就年，该居民委员会主任。上诉人东莞市恒业物业投资有限公司（以下简称恒业公司）因与被上诉人振世五金塑胶（东莞）有限公司（以下简称东莞振世公司）、振世工业公司（以下简称香港振世公司）、振世工业有限公司（以下简称台湾振世公司）及原审第三人东莞长安沙头振世五金塑胶制品厂（以下简称振世五金厂）、东莞市虎门镇怀德社区居民委员会（以下简称怀德居委会）合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2012）东二法民一重字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。恒业公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判支持恒业公司的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人负担。二审法庭调查时，恒业公司变更其第二项上诉请求为:“改判支持恒业公司第1、2、4、5、6项诉讼请求，另将第5项诉讼请求‘过户到恒业公司名下’变更为‘交付给恒业公司’”。事实和理由：一、原审判决认定合同性质错误，适用法律错误，导致整个判决结果错误。原审判决中关于焦点二认为《土地使用权及房产转让合同》转让的标的物包括房产和土地使用权，这种按照物权转让进行审理和适用法律的思路是错误的。土地之使用权，包括物权性质的使用权（土地所有权、用益物权）和债权性质的使用权（租赁权），本案是租赁债权和地上部分建筑物和动产的转让，不是物权的转让。1.东莞振世公司只取得了涉案31000平方米土地的承租权，没有取得用益物权性质的土地使用权。从乙方“香港振世工业有限公司”与甲方原东莞市虎门镇怀德管理区（以下简称怀德管理区）于1998年1月签订的《用地补偿合同书》的内容看，第7条、第8条约定，用地方东莞振世公司除了向怀德管理区一次性缴纳土地补偿费279万元之外，还要另外支付土地使用费。第9条约定，土地使用费按租地总面积计算，每年每平方米为人民币两元。第13条约定，如因特殊情况，乙方需向第三方转让该土地时，须征得甲方同意，并报有关部门批准。从这些条款内容可以认定《用地补偿合同书》实质上是土地租赁合同，被上诉人取得的是31000平方米土地的承租权。如果是物权性质的权利，被上诉人只需一次性交纳土地出让金即可，而不是按年交纳，其转让也无需原权利人同意。2.东莞振世公司的土地使用权没有进行登记，不符合用益物权的特点。在《用地补偿合同书》签订后，取得土地使用权证书的12066.7平方米的土地使用权人仍然登记为怀德管理区，剩余18933.3平方米的土地使用权人也没有登记在东莞振世公司名下，这也说明怀德管理区保留了整个31000平方米土地的所有权和物权性质的使用权，根本不想将土地使用权出让出去，只是把债权性质的土地承租权转让给了东莞振世公司。3.东莞振世公司也一直主张《用地补偿合同书》是租赁性质。东莞振世公司在原一审的答辩状第二点理由中积极主张“《用地补偿合同书》性质上是集体土地的租赁使用合同”，在上诉状的第二个理由中也写明“无论是土地使用权证还是房产权证都明确注明是租地建房”。4.粤房地证字第××号、Ｃ0××86号房地产权证中“房屋所有权来源”一栏中也明确写明是“租地建房”。东府集用（2001）字第1900060306193和东府集用（2001）字第1900060306194号集体土地使用证的“东莞市房地产登记办公室”印章中也明确写明是“租地”建宿舍、厂房、办公楼。5.如果把本案性质界定为土地和房地产物权转让纠纷不仅违反了双方当事人的意愿、更是违反了土地所有人和登记的土地权利人即怀德管理区的意愿，对农村集体和农民的利益定会造成损害。相当于法院的认定使集体财产流失。这是违法的。因此，本案是租赁债权的转让，如果按农村建设用地使用权转让进行审理并适用相关法律是错误的。二、原审判决把涉及同一宗土地的交易人为地分为几个部分、几种情况是错误地理解了法律。1.合同法第五十六条规定的“合同部分无效，不影响其他部分的效力”是指合同内容中如果涉及几个部分内容，其中一部分内容违法不影响有效部分的效力，而本案中交易的标的是一个部分、一项内容，即整体的31000平方米土地使用权及地上建筑物，对价也是1500万元人民币，当事人并没有把这一项标的分成几部分，更没有对每一部分的对价进行区分，原审判决分开几种情况是对合同法规定的“无效部分不影响有效部分的效力”的错误理解。2.原审被告在原一审的上诉状中也认为“原一审将合同中有证的房产、土地与无证的房产、土地，人为割裂开来。认定‘合同中有证与无证房地产标的内容可分’错误，本案有证的土地使用权、房产与无证土地使用权、房产的对价无法区分，不可分割”。3.原审判决把土地和房产分成几个部分，有的有效、有的效力无法确定、有的无效，对有土地使用证和房产证以及没有临时建筑的部分认定为有效，合同有效却不判决被上诉人履行合同，前后逻辑矛盾，违反合同法的规定。特别是地上没有房产、又获得了批准转为建设用地的部分判决认定为有效，而且不存在障碍，为何不判决履行合同。三、原审判决把本应该由法院解决的问题推给了行政机关和本案当事人，这种不负责任的行为不仅是错误的，而且事实上把恒业公司推入了状告无门的境地。1.本案性质上是转租合同，不涉及农村土地出让、转让问题，只需出租人同意即可，而恒业公司已经向怀德居委会（原为怀德管理区）交纳了更名费，怀德居委会认定了恒业公司为新的涉案土地承租使用权人，该转租合同的主要部分已经履行完毕。因此，有关农村土地转让的法律法规在本案中并不适用。转租合同纠纷完全应当由法院受理和裁判。2.房产证和土地使用权证上清楚标明是租地建房，物权性质的土地使用权不可能如法院和行政机关所认为的要先流转到东莞振世公司名下、使房地权属一致，因为这样将严重违反《用地补偿合同书》双方当事人意愿，特别是违反了怀德居委会的意思，也将会导致村集体的财产流失，严重损害村集体和村民的利益。而且土地使用权流转到东莞振世公司名下，要经过严格的法定程序，特别是如果没有村民2/3以上同意，就根本无法流转。而本案是由已经承租集体土地的承租人的转租，根本无需经村民2/3以上同意。3.取得房产证的土地使用权根本无需流转至东莞振世公司名下，也不需要房地一体。在有土地使用权证的土地上建设房屋，取得房屋所有权的东莞振世公司同时取得了房屋所占土地的使用权，这是毫无疑问的，但是，东莞振世公司取得的土地使用权是债权性质的使用权（产权证上明确标明是租地建房），债权性质的使用权随房屋所有权一同转移至东莞振世公司，因此，房屋所有权和土地使用权（债权性质）是一致的，不存在权属不一问题。怀德居委会并没有将作为物权性质的土地使用权转移给东莞振世公司，物权性质的土地使用权仍然登记在怀德居委会名下。所以，东莞振世公司在转租土地承租使用权的同时将承租土地上的房屋所有权一并转移给恒业公司，这一点法律并没有禁止，物权法第一百四十六条规定“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”这里的建设用地使用权是用益物权，因为物权的转移需要变更登记才能发生物权变动效力，为了保护交易安全，必须要房随地走、地随房、地随房走物权法第一百四十六条规定，只有房屋所有权及物权性质的土地使用权转移时才需要房地一体，而本案中东莞振世公司转让的是地上房屋的所有权和土地的承租使用权，而债权性质的承租土地使用权法律并不要求登记，也不可能进行登记。因此，地上房，地上房屋所有权和债权性质的土地使用权权属人是一致的先把土地使用权过户到东莞振世公司名下。4.原审判决认定，在部分批准为建设用地的土地上有未依法取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的建筑物、构筑物，可能涉及非法建筑问题，须要有关行政机关先行处理，因此无法确定这部分合同的效力。这一认定与事实不符，也是推卸责任。事实上，涉案土地上除了有房产证的几栋楼之外，只有三栋钢架厂房，此外没有其他建筑物和构筑物，而三栋钢架厂房是为了避免在露天生产作业，为了避免工人和机器设备风吹日晒雨淋而临时搭建的简易工作棚，只是用钢架架起，用简单挡板围住，没有地基和钢筋水泥，根本不是不动产，更不是建设工程，完全不需要也不可能取得建设工程规划许可，是土地承租方为了实现租赁土地目的的自主生产行为的附属行为，《用地补偿合同书》和其他任何法律都没有禁止也不可能禁止此种搭建行为，否则承租方根本无法实现承租土地的目的。任何法律都不会禁止权利人在自己有权占有的领地内为必要的生产和生活需要而从事的附属行为。所以原审判决中“可能涉及非法建筑问题，须要待行政主管部门处理后，才能确定合同效力”的意见是在没有进行实地调查，没有证据支撑，也没有经过双方当事人对此质证的情况下的不负责任的主观臆断。四、原审判决认为合同无法履行，驳回恒业公司的诉讼请求不仅是错误的，而且会真正使本案陷入永远无法履行境地，将严重损害村集体和村民的利益。1.本案并非不能履行。按照本案各方当事人的意思，被上诉人只是取得了涉案31000平方米土地的承租使用权，现在原承租使用权人将剩余年限的承租使用权，地上建，地上建筑物建的钢架棚等动产所有权转移给恒业公司，且已经得到土地所有权人的认可，即使按合同法规定租赁期限最长不得超过20年，《用地补偿合同书》签订于1998年1月，在期限届满之前，所有人、原承租人、次承租人以《补充协议》共同将租赁期限重新续期也是合法有效的。只要将上述房产、动产、土地等财产及相关资料移转给恒业公司占有即可。至于有产权证的建筑物是否能够办理转移过户属于物权变动问题，我国采取的是物权变动与债权合同区分原则，物权法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。恒业公司只要求被上诉人履行合法有效的债权，至于能否顺利办理过户手续是合同履行中的问题，也是恒业公司愿意承担的风险，不是法院判决要解决的问题。三个钢架结构简易生产棚，属于动产，不属于建设工程，只需转移占有即可。2.《土地使用权及房产转让合同》已经履行一部分，而且最主要的三方的《补充协议》（相当于转租合同）已经履行完毕，从签署《补充协议》后，恒业公司一直在按《补充协议》约定向怀德居委会缴纳土地使用费，至今总共缴纳了人民币200多万元土地使用费（租金），现在被上诉人单方反悔，不诚信地拒绝履约，违反了合同法关于合同履行的规定，不应得到法院的支持。3.涉案的31000平方米土地上有5599.9平方米土地没有办理建设用地转让手续，并不违反法律的规定，也是可以移转占有的。因为《用地补偿合同书》并没有转让土地使用权，不涉及农用地转让问题，更没有在农用地上搞开发建设，而且东莞振世公司在这些边角地上也会种些蔬菜。法律并不禁止农地出租和转租，因此，这也不存在无效的问题。总之，原审判决合同性质认定错误，部分事实认定错误，适用法律不当。现在涉案土地一直在被上诉人占有之下，被上诉人无心也无能力经营，如果按原审判决，被上诉人永远也无法转移土地使用权及地上房产所有权，积欠土地使用费将一直持续下去（直到被上诉人与恒业公司签订《土地使用权及房产转让合同》之时，已经积欠怀德管理区2659681元），即使转让给其他主体，怀德居委会也不会同意。另一方面，怀德居委会也无法利用涉案土地，这种局面将导致农村集体资产的巨大浪费，损害农民利益，影响社会财产关系的稳定。因此恒业公司特依据民事诉讼法规定提起上诉，请求二审法院依法撤销原审判决并支持恒业公司的上诉请求，彻底解决纠纷。被上诉人东莞振世公司辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确，予以确认。第一，根据转让合同案涉交易的土地面积为31000平方米，其中部分办理了土地使用权证，其他没有办理土地使用权证，在已办理的土地使用权证上显示登记在怀德居委会的名下，记载的使用权人是居委会，土地性质是集体所有，根据土地管理法的相关规定，集体土地是不能转让出租的，所以案涉合同中涉及的土地转让部分应属无效，而没有办理土地使用证的土地应属农用地和不能转让的土地，依法不能转让，因此案涉转让合同该部分的土地转让应当无效。第二，案涉土地总面积31000平方米，地上建，地上建筑包括已经办理房产证的物业没有办理相关土地手续及报建手续并取得规划证的部分地上建筑物（包括钢结构建筑及其他设施），根据相关法律规定，该建筑物和其他设施也不应该转让，应属合同无效。至于已经办理房产证的物业根据东莞市房产局复函，房产的登记权属人是东莞振世公司，但是相应土地证记载的使用权人是居委会，根据复函内容，两证不一致，根本无法办理相关的过户手续，即合同无法履行，根据民事诉讼法规定，合同确实无法履行，法院应不予处理。第三，关于居委会出具的情况说明及变更土地使用费的收款收据，东莞振世公司认为居委会仅仅是居民的自治组织，不具备土地权属确权和土地权属变更登记职能，该登记职能依法属于国土部门职能范畴，因此居委会出具的两份证据不具备法律依据，并违反土地管理法的相关规定，属于不合法的证据，不能作为本案定案依据。第四，退一步讲，即使案涉转让合同有效或部分有效，但是恒业公司没有按照合同约定完全履行合同约定的付款义务，已经构成根本违约，其过错在于恒业公司，恒业公司诉请东莞振世公司履行合同义务没有任何事实和法律依据。第五，本案诉争恒业公司在签订合同后并未按照合同约定履行第四期付款义务，违约在先，其次，根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条规定，没有取得规划许可的房屋的租赁合同无效，本案为土地使用权及房产转让合同及其补充协议，当中所涉及的土地大部分是没有取得集体建设用地证，也没有证据证明取得用地规划和建设工程规划许可及产权证，租赁行为同样是无效的，因此东莞振世公司也对恒业公司不存在也不需要履行所谓的交付义务。原审事实认定清楚，请求法院驳回恒业公司的上诉请求，维持原审判决。被上诉人香港振世公司、台湾振世公司，原审第三人振世五金厂、怀德居委会均未到庭参加二审法庭调查。被上诉人香港振世公司、台湾振世公司没有向本院提出答辩意见。原审第三人振世五金厂、怀德居委会亦没有向本院陈述意见。恒业公司向原审法院提出诉讼请求：1.东莞振世公司继续履行与恒业公司签订的《土地使用权及房产转让合同》；2.东莞振世公司在2010年11月10日前将房地产权证号为粤房地证字第××、Ｃ0××86、Ｃ0××87号的房产过户到恒业公司名下（价值约6000000元）；3.本案诉讼费由东莞振世公司承担。原审诉讼中，恒业公司两次变更诉讼请求，恒业公司变更后的诉讼请求为：1.东莞振世公司、香港振世公司、台湾振世公司及原审第三人振世五金厂继续履行《土地使用权及房产转让合同》；2.东莞振世公司、香港振世公司、台湾振世公司及振世五金厂于判决发生法律效力之日起三日内向恒业公司提供银行账户，恒业公司于账户提供之日起十五日内支付转让款8000000元；3.东莞振世公司、香港振世公司、台湾振世公司及振世五金厂在收到转让款8000000元之日起十五日内，向恒业公司提供东府集用（2001）字第1900060306193、1900060306194号集体土地使用证、粤房地证字第××、Ｃ0××86号、Ｃ0××87号房地产权证及过户资料，并协助过户至恒业公司名下；4.东莞振世公司、香港振世公司、台湾振世公司及振世五金厂于收到转让款8000000元之日起十五日内，将《土地使用权及房产转让合同》项下土地使用权及房产交付恒业公司使用；5.《土地使用权及房产转让合同》项下土地使用权及房产过户至恒业公司名下之日起五日内，恒业公司支付剩余转让款2840319元；6.本案诉讼费由东莞振世公司、香港振世公司、台湾振世公司及振世五金厂承担。原审法院查明事实如下：东莞振世公司于2000年5月25日成立，为台港澳法人独资企业，其原法定代表人系案外人杨振安，投资者为香港振世公司。香港振世公司于1993年10月28日在香港成立，代表人为杨振安。原审第三人振世五金厂系来料加工企业，于1994年4月12日成立，于2001年1月2日因未年检被吊销，其负责人为案外人陈建基，外方第一商号据东莞市工商行政管理局的企业机读档案登记资料显示为“香港振世工业有限公司”，但据东莞市工商行政管理局的档案显示，振世五金厂的外方投资方为台湾振世公司。台湾振世公司于1992年6月4日在台湾成立，代表人为杨振安。1998年1月15日，怀德管理区作为甲方，“香港振世工业有限公司”作为乙方，签订《用地补偿合同书》，约定甲方将位于东莞市虎门镇怀德管理区雅瑶村平山、面积31000平方米的土地使用权提供给乙方兴建厂房及配套设施，年限为五十年，从1997年11月至2047年10月，土地补偿费2790000元，土地使用费逐年收取，按土地面积及每年每平方米2元计算，且每五年递增10%。该《用地补偿合同书》乙方落款没有加盖“香港振世工业有限公司”的印章，而是加盖振世五金厂的印章，并由杨振安作为代表人签名。2010年9月10日，东莞振世公司、振世五金厂作为甲方，恒业公司作为乙方，签订《土地使用权及房产转让合同》，即案涉合同，约定东莞振世公司、振世五金厂向恒业公司转让土地使用权及房产。合同的主要内容如下：一、转让土地及房产的基本情况。1.转让的土地位于东莞市××镇××村，面积31000平方米，用途为工业用地，其中已办理集体土地使用证的面积为12066.7平方米，土地证号为东府集用（2001）字第1900060306193、19000603061**，登记使用权人为东莞市虎门镇怀德村村民委员会（以下简称怀德村委会），余下18933.3平方米土地未办理土地使用证。2.转让已办理房地产权证的房产面积为9241.75平方米，房地产权证号为粤房地证字第××、Ｃ0××86、Ｃ0××87号，一并转让余下未办理房地产权证的3栋钢架结构的建筑厂房及地上所有建筑物。3.甲方声明已将上述房产抵押给广东发展银行长安支行，抵押担保的借款本金为5000000元，甲方2010年9月尚欠怀德村委会2659681元；转让的土地使用权及房产没有拖欠其他任何债务，包括但不限于应缴交政府有关部门及怀德村委会的管理费、税费等。二、转让价及其支付方式。1.土地及房产的转让价为15000000元；2.合同签订后3个工作日内，乙方向甲方支付定金500000元，该款由甲方委托乙方划款到甲方指定账户；3.合同签订后5个工作日内，甲方向乙方提交1998年1月15日甲方与怀德村委会签订的原始《用地补偿合同书》、原始的“土地补偿费收费收据”及相关原始单据，甲方会同乙方到怀德村委会办理该《用地补偿合同书》的用地方变更手续，乙方向甲方支付第二期转让款2659681元，该款由甲方委托乙方支付给原审第三人怀德居委会，以替甲方归还欠怀德村委会的欠款本息；4.在上述《用地补偿合同书》用地方变更至乙方或乙方指定第三方名下后2个工作日内，乙方向甲方支付第三期转让款1000000元，该款由甲方委托乙方划款到甲方指定账户；5.在上述《用地补偿合同书》用地方变更至乙方或乙方指定第三方名下5个工作日内，乙方向甲方支付第四期转让款5000000元，该款由甲方委托乙方直接汇入甲方在广东发展银行长安支行的还款账户，以替甲方归还贷款本金；还贷后3个工作日内，甲方必须到广东发展银行长安支行和房管部门办理已抵押房产的撤销抵押登记手续，上述房产证和土地使用证必须交由乙方保管。6.合同签订后10个工作日内、甲方完成本条第3项、第5项工作后5个工作日内，乙方支付第五期转让款3000000元，该款由甲方委托乙方划款到甲方指定账户；7.合同签订后2个月内，甲方协助乙方完成将转让的房产过户至乙方或乙方指定的第三人名下，过户完成后5个工作日内，乙方向甲方付清余下转让款2840319元，该款由甲方委托乙方划款到甲方指定账户。三、双方权利义务。1.甲方确保其有权按本合同规定的方式将土地使用权及房产转让给乙方，有权收取转让款，转让的土地使用权及房产拖欠的任何债务，均由甲方负责，与乙方无关；2.用地及房产变更或过户到乙方或乙方指定第三方名下后，土地使用权及房产全部属于乙方所有，乙方有占有、使用、收益和再转让、抵押等完整权利，甲方不得干涉；3.甲方保证土地使用权及房产权属清楚、来源合法，甲方有权按合同的方式将土地使用权及房产转让给乙方，其他第三方等不持异议，不阻挠、不干涉乙方使用土地及房产。4.办理《用地补充合同书》用地方变更的手续费、房产转让过户的相关费用由乙方负责。四、违约责任。1.合同签订生效后，未经乙方同意，甲方不得与第三方就本合同项下土地及房产转让签订合同或协议等文件；如由此产生经济损失，一切由甲方及杨振安本人承担，因此导致合同不能履行，甲方必须在5个工作日内返还乙方已付甲方的款项；2.乙方未按本合同约定支付转让款的，每逾期一天，按应付未付款的万分之五向甲方支付违约金，逾期超过60天，甲方有权解除合同并没收定金。《土地使用权及房产转让合同》的甲方落款处有杨振安签名，并加盖东莞振世公司的印章，但无振世五金厂的盖章。同年9月13日，为履行《土地使用权及房产转让合同》约定的《用地补偿合同书》用地方的变更手续，怀德居委会作为甲方，“香港振世工业有限公司”作为乙方，恒业公司作为丙方，签订《补充协议》，主要内容如下：甲方与乙方于1998年1月15日签订《用地补偿合同书》，甲方转让位于东莞市××镇××村平山面积31000平方米的土地使用权给乙方，补偿总额为2790000元。现甲方同意乙方转让该土地使用权及地上所有构筑物；乙方亦同意出让该土地使用权及地上所有构筑物给丙方。乙方与丙方的土地用地更换名称，需按原《用地补偿合同书》用地面积总额缴交10%作为变名手续费，缴交给甲方，手续费付清后方可办理名称变更手续。甲方与乙方的土地使用权限为五十年，从1997年11月至2047年10月，丙方的土地使用权限亦于2047年10月结束；自补充协议签订之日起，丙方需于每年1月按土地使用面积及每年每平方米2元的标准，向甲方交纳土地使用费，丙方土地使用权期满后，该土地使用权及地上一切不动产全部无偿归甲方所有。《补充协议》的乙方落款有杨振安的签名及加盖香港振世公司的印章。上述合同和协议签订后，恒业公司按照《补充协议》的约定，于2010年9月13日向东莞市虎门镇怀德股份经济联合社支付了“振世五金厂用地更名手续费”278600元。恒业公司按照东莞振世公司和香港振世公司的要求，亦于2010年9月10日向杨振安的账户汇去第一期转让款500000元，于2010年9月13日向东莞市虎门镇怀德股份经济联合社的账户汇去第二期转让款2659681元,于2010年9月14日向杨振安的账户汇去第三期转让款1000000元，合计支付4159681元，东莞振世公司亦向恒业公司出具了收据。其中2010年9月14日的收据同时加盖了香港振世公司的印章。后恒业公司称东莞振世公司未按合同约定提供广东发展银行长安支行的还款账户，导致恒业公司无法正常付款。恒业公司提供《关于提供银行账户的通知》、寄件单及回执，拟证明恒业公司于2010年10月5日向东莞振世公司及振世五金厂送达了要求提供还款账户的通知。东莞振世公司不确认恒业公司的主张及提供的证据，称在此之前已向恒业公司提供过还款账户，恒业公司是因自身资金周转问题导致未能正常付款。对此，东莞振世公司没有提供证据予以证明。但东莞振世公司提供《终止的通知》、寄件单及回执，拟证明东莞振世公司于2011年3月4日以恒业公司违约、合同效力存在问题、合同无法履行等为由，通知恒业公司终止合同。恒业公司不确认收到该通知。怀德居委会亦于2011年8月18日出具《情况说明》，表示案涉土地的使用权人为恒业公司，怀德居委会同意协助办理用地手续及房产的过户手续。原审诉讼中，经原审法院向东莞市地方税务局、东莞市对外贸易经济合作局、广发银行东莞长安支行、东莞市房产管理所及东莞市国土资源局调查，查明：1.2012年间，香港振世公司将其持有的东莞振世公司的股权转让给案外人莫沛全和案外人荣加周，并向东莞市对外贸易经济合作局申请变更为内资企业。其中，据香港振世公司向东莞市地方税务局提供的《振世五金塑胶（东莞）有限公司资产评估报告书》显示，东莞振世公司的资产中包括房屋建筑物，但不包括土地使用权。2.2010年10月13日，东莞振世公司委托案外人东莞市凯雅装饰服务有限公司向广发银行东莞长安支行转入5000000元，以归还贷款。3.东莞市房产管理所就案涉粤房地证字第××、Ｃ0××86、Ｃ0××87号房产目前能否办理转名过户手续的问题，回复称若办理转名过户，需先通过集体土地流转的方式，将集体土地的使用权人从“东莞市虎门镇怀德村村民委员会”过户到东莞振世公司名下，实现房、地权利、地权利人一致后房产可一并办理转名过户手续。4.案涉土地使用权及地上房产，已办理集体土地使用证的面积为12066.7平方米，其中证号为东府集用（2001）字第1900060306193号集体土地使用证登记面积为5400平方米，东府集用（2001）字1900060306194号集体土地使用证登记面积为6666.7平方米，登记土地使用权人均为“东莞市虎门镇怀德村村民委员会”，土地用途为工业，登记时间为2001年7月。余下18933.3平方米土地未办理集体土地使用证，但根据恒业公司提供的原东莞市国土局1993年7月26日东集用复〔1993〕1018号和东集用复〔1993〕1021号《关于集体建设用地的复函》显示，该部分土地上有13333.4平方米已批准为建设用地。东莞市国土资源局也确认前述两份复函中所涉的土地已完善供地手续并核发用地批文，属于建设用地，权属人为“怀德管理区”。关于地上房屋，案涉集体土地使用证项下的土地，其地上建筑物已办理房地产权证的有9241.75平方米，房地产权证号分别为粤房地证字第××、Ｃ0××86、Ｃ0××87号，登记所有权人为东莞振世公司。除此之外，其他地上建筑物均未办理房地产权证，亦未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。再查，怀德管理区、怀德村委会均是怀德居委会的前身。在诉讼前，经恒业公司申请诉前财产保全，原审法院裁定保全东莞振世公司相应价值的财产并已予以实施。原审认定以上事实，有企业机读档案登记资料、东莞振世公司的章程、东莞市对外经济贸易委员会文件、无限公司资料（状况）证明、证明书、申请商业登记文件、振世五金厂在东莞市工商行政管理局的档案资料、东莞振世公司关于主体情况的说明，《用地补偿合同书》、《土地使用权及房产转让合同》、《补充协议》、委托书、收据、进账单、《关于提供银行账户的通知》、寄件单和回执、怀德居委会的情况说明，东莞市地方税务局虎门税务分局《关于调查的复函》及其附件、东莞市对外贸易经济合作局《有关振世五金塑胶（东莞）有限公司转为内资企业情况的复函》及其附件、广发银行东莞长安支行的交易信息记录、东莞市房产管理局《关于东莞市第二人民法院（2012）东二法民一重字第9-1号函的回复》、东莞市国土资源局《关于对市第二人民法院咨询东莞市恒业物业投资有限公司合同纠纷案土地问题的复函》及其附件、房地产权证、集体土地使用证、原东莞市国土局《关于集体建设用地的复函》，及原审法院谈话笔录、庭前证据交换笔录、开庭笔录、质证笔录、民事裁定书等在卷佐证。原审法院认为：本案为当事人涉港台的合同纠纷，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案应适用履行义务最能体现合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与合同有最密切联系的法律。案涉《土地使用权及房产转让合同》涉及的当事人及标的物均位于大陆，故本案应适用大陆的法律。香港振世公司、台湾振世公司、振世五金厂均未到庭，亦未提出答辩意见、质证意见和提供证据，视为放弃抗辩、质证和举证的权利。本案的争议焦点是：一、《土地使用权及房产转让合同》的相对人问题；二、合同的效力问题；三、合同的履行问题。关于焦点一。《土地使用权及房产转让合同》载明的转让方为东莞振世公司和振世五金厂。其中，东莞振世公司是合同项下房产的所有权人或权益人，有房地产权证为证，且东莞振世公司的原法定代表人杨振安在合同上签名及加盖东莞振世公司的印章，原审法院确认东莞振世公司是合同的相对人之一。对振世五金厂，原审法院认为其是《土地使用权及房产转让合同》的相对人之一，理由如下：第一，《土地使用权及房产转让合同》虽无振世五金厂的盖章确认，但振世五金厂登记的外方第一商号为“香港振世工业有限公司”，实际的外资方为台湾振世公司，杨振安既是香港振世公司的东主，亦是台湾振世公司的代表人，杨振安能够代表香港振世公司和台湾振世公司，而杨振安在《土地使用权及房产转让合同》上签名，表明振世五金厂对合同予以确认。第二，从《土地使用权及房产转让合同》项下土地使用权的实际权利人看，1998年1月15日的《用地补偿合同书》，乙方载明为“香港振世工业有限公司”，但落款加盖了振世五金厂的印章，并由杨振安作为代表人签名，可以印证振世五金厂是《用地补偿合同书》的相对人，其对《土地使用权及房产转让合同》项下的土地使用权实际享有权益。因此，东莞振世公司和振世五金厂是《土地使用权及房产转让合同》的相对人。并且，由于振世五金厂登记的外方第一商号为“香港振世工业有限公司”，实际的外资方为台湾振世公司，无证据显示“香港振世工业有限公司”已依法登记设立，而在2010年9月13日的《补充协议》中，协议载明乙方为“香港振世工业有限公司”，实际落款的是香港振世公司及杨振安，基于以上事实，原审法院有理由相信香港振世公司、台湾公司与振世五金厂之间存在投资、控制的关联关系，故振世五金厂的合同责任，应由香港振世公司、台湾振世公司与之共同承担。关于焦点二。《土地使用权及房产转让合同》转让的标的物包括房产和集体土地使用权。根据原审法院查明的事实，其中，已办理房地产权证的房产面积为9241.75平方米，其余建筑物、构筑物或设施，未办理房地产权证，也未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设；已办理集体土地使用证的土地面积为12066.7平方米，未办理集体土地使用证但已完善供地手续并核发用地批文的土地面积为13333.4平方米，剩余5599.9平方米土地没有相关建设用地的批准手续。在上述房产和集体土地使用权中，已办理房地产权证的9241.75平方米的房产及其所在已取得集体土地使用证的土地使用权部分，当事人约定转让，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，原审法院予以确认。对9241.75平方米以外的其他地上建筑物、构筑物、设施及集体土地使用权的转让，按照其土地是否被依法批准为建设用地及地上是否建有建筑物、构筑物、设施等的不同，可分为四种情形：一是土地已取得集体土地使用证或按照《关于集体建设用地的复函》，已被批准为建设用地的，且地上已建有相关建筑物、构筑物、设施的情形。该情形由于地上建筑等尚未依法取得建设工程规划许可证，或者经主管部门批准建设，可能涉及非法建筑的问题，需要待行政主管部门处理后，才能确定合同效力及财产权益关系，故原审法院对此在本案中不予处理，当事人可先向行政主管部门申请处理，在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，再就因履行合同而发生的财产纠纷向人民法院提起民事诉讼。二是土地已被批准为建设用地，且地上未建有相关建筑物、构筑物、设施的情形。该情形由于不涉及违法用地或非法建筑的问题，且土地使用权的转让是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故属合法有效。三是土地没有被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，仍属于农用地且当事人已在该地块上进行非农业建设的，该情形因可能涉及违法用地或非法建筑，需要待行政主管部门处理后，才能确定合同效力及财产权益关系，故原审法院对此在本案中亦不予处理，当事人可先向行政主管部门申请处理，在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，再就因履行合同而发生的财产纠纷向人民法院提起民事诉讼。四是土地没有被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，仍属于农用地而当事人未在该地块上进行非农业建设的。该情形下，由于合同目的违反法律、行政法规的强制性规定，故属无效。关于焦点三。基于《土地使用权及房产转让合同》既涉及需行政部门先行处理的情形，也涉及部分无效、部分有效的情形，故对其中恒业公司针对涉及需行政部门先行处理的部分所提出的关于履行合同的诉讼请求，原审法院在本案中不予处理；对恒业公司针对无效合同部分所提出的关于履行合同的诉讼请求，原审法院不予支持。对恒业公司针对有效合同部分所提出的关于履行合同的诉讼请求，考虑双方当事人签订合同时是就整个地块共31000平方米的土地使用权及其地上房产的转让进行约定，而目前尚有部分土地使用权及房产的问题，需由行政部门先行处理，故在行政部门处理前，无法确定其效力及财产权益关系，也即无法判断该部分土地使用权及房产的问题以及无效合同部分，会否影响到有效合同部分的实际履行，包括转让款的确定和支付、土地使用权及房产的交付范围及变更过户手续的办理等，因此目前合同的履行仍存在较大不确定性。退而言之，即使仅就本案有效合同部分的履行而言，由于涉及已办理集体土地使用证或已批准为建设用地的地块的使用权的部分转让，并非整体土地使用权的转让，且其中含有合法建筑的部分，登记的房屋所有权人与土地使用权人不一致，土地使用权人尚未变更至东莞振世公司名下，因而也不具备继续履行的条件。综上，恒业公司针对有效合同部分所提出的关于履行合同的诉讼请求，原审法院亦不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及第一百四十四条的规定，判决：驳回恒业公司的诉讼请求。本案一审受理费53800元，保全费5000元，由恒业公司负担。本院二审期间，恒业公司向本院提交了新证据怀德居委会《关于办理用地、物业“变更、转让”手续及收费问题的规定》、2010年-2019年恒业公司缴纳案涉土地使用费、综合协作服务费的部分收据十八份，以证明案涉土地转租手续已经办理完成，补充协议已经履行完毕，用地方已经更名为恒业公司，恒业公司从2010年10月份开始已经履行用地补偿合同书至今的事实。东莞振世公司对上述证据质证称：对《关于办理用地、物业“变更、转让”手续及收费问题的规定》的真实性、合法性、关联性不予确认，首先该证据没有原件，其次该证据没有怀德居委会的盖章，从2010年至今长达八年，恒业公司没有出示过该证据，依法不属于新证据，也不属于无法调取的情况。另外根据恒业公司单方提供的该组证据上显示用地权人不得随意转让、炒卖居委会使用权的用地及物业，并且因情况特殊是要转让的必须经过有关部门同意，否则不得转让，换言之恒业公司提交该组证据也认可案涉土地是不符合该规定的，恒业公司与东莞振世公司所签的土地使用权及房产转让合同不具备法律效力，且根本没有取得有关国土部门的同意批复，因此该交易行为是无效的。对于2010年-2019年恒业公司缴纳案涉土地使用费、综合协作服务费的部分收据十八份，真实性合法性关联性均不予认可，其仅-恒业公司及怀德股份经济联合社单方制作，东莞振世公司对该证据不予确认。经过阅卷和法庭调查，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院另查明，恒业公司向东莞市虎门镇怀德股份经济联合社缴交了2010年10月至2019年间的土地使用费、有偿综合协作服务费及滞纳金，共计3038924.4元。本院认为，本案为合同纠纷案件，因香港振世公司在香港特别行政区成立、台湾振世公司在台湾地区成立，故本案为涉港、涉台合同纠纷。原审法院对本案行使管辖权并确定大陆法律作为准据法，合法有据，且各方当事方均未提出异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人恒业公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。恒业公司在二审中要求变更其诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予准许。根据各方当事人的上诉和答辩，本院分析如下：关于案涉《土地使用权及房产转让合同》的合同性质问题。案涉《土地使用权及房产转让合同》约定东莞振世公司、振世五金厂将案涉土地使用权及房产转让给恒业公司，恒业公司亦据此合同向原审法院提出要求各被告继续履行合同并将案涉土地使用权及房产过户至恒业公司名下等诉讼请求。显然，恒业公司签订案涉合同的目的是要取得案涉土地使用权及房产的物权，案涉合同系当事人之间订立的有关物权转让的合同。恒业公司二审辩称案涉合同是针对土地使用权的租赁债权转让以及地上部分建筑物和动产的转让，认为原审法院认定合同性质错误，适用法律错误，本院不予采纳。关于案涉《土地使用权及房产转让合同》的效力以及该合同能否履行的问题。案涉土地面积为31000平方米，其中12066.7平方米办理了集体土地使用证，另外13333.4平方米已批准为建设用地，剩余5599.9平方米没有建设用地的批准手续。案涉土地上已办理房地产权证的房产面积为9241.75平方米。另有3栋钢架结构的建筑厂房及其他地上建筑物，该部分建筑物未办理房地产权证，亦未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。综合上述土地及建筑物情况，案涉合同标的可分如下情形：一、已办房地产权证的房产及其占用的土地；二、已办理集体土地使用证或已被批准为建设用地，且地上未建有建筑物、构筑物或其他设施的部分土地；三、已办理集体土地使用证或已被批准为建设用地，但建有除已办房地产权证的房产外其余建筑物、构筑物或其他设施的部分土地及相应建筑物、构筑物或其他设施；四、未被批准为建设用地，且地上未建有建筑物、构筑物或其他设施的部分土地；五、未被批准为建设用地，且地上已建有建筑物、构筑物或其他设施的部分土地及相应建筑物、构筑物或其他设施。一审法院对合同标的上述各种情形下的合同效力、如何处理问题，进行详尽阐述，合法有据，本院予以维持。恒业公司主张一审法院将案涉标的区分几个部分、几种情况，错误理解法律，本院不予采纳。鉴于案涉合同存在部分有效、部分无效、部分需经行政部门先行处理等情形，如判令东莞振世公司、振世五金厂继续履行合同有效部分，势必导致其将案涉土地及地上建筑作为整体转让的合同目的无法实现，而且部分需经行政部门先行处理的土地及建筑，在行政部门处理完毕前，无法确定其效力及相关权益，是否影响合同有效部分的履行仍存在不确定性。故此，原审法院对恒业公司诉请东莞振世公司继续履行案涉合同不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人恒业公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条及前述援引法律条文之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币53800元，由上诉人东莞市恒业物业投资有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  郭婧儿审判员  何玉煦审判员  殷莉利二〇一九年十一月二十九日书记员  徐动音附录相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。