河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民再71号抗诉机关：河南省人民检察院。申诉人(一审被告、二审上诉人):李中三，男，汉族，1970年6月7日生，宜阳县。委托诉讼代理人：张良，河南国银律师事务所律师。委托诉讼代理人：王淑君，河南国银律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：周喜国，男，1984年11月25日出生，汉族，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：张治国，河南金晖律师事务所律师。原审第三人：洛阳盛安房地产开发有限公司。住所地：河南省宜阳县锦屏镇红旗东路高桥段北侧盛安花城。法定代表人：朱来军，该公司总经理。申诉人李中三因与被申诉人周喜国、一审第三人洛阳盛安房地产开发有限公司（以下简称盛安公司）执行异议一案，不服本院（2017）豫03民终1062号民事判决，向河南省洛阳市人民检察院申诉。河南省洛阳市人民检察院提请河南省人民检察院抗诉。河南省人民检察院作出豫检民（行）监[2018]41000000670号民事抗诉书向河南省高级人民法院提出抗诉。河南省高级人民法院于2019年4月28日作出（2019）豫民抗64号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。洛阳市人民检察院检察员王嘹、杨睿森出庭履行职务，申诉人李中三及其委托诉讼代理人张良、王淑君、被申诉人周喜国及其委托诉讼代理人张治国到庭参加诉讼，一审第三人盛安公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。河南省人民检察院抗诉认为，二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。理由如下：根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定”之规定，即基于合同关系产生的占有应为合法、有权占有。本案中，李中三在法院查封涉案房屋之前已经于盛安公司签订商品房买卖合同，对此盛安公司朱来锁出具证言证明购房合同真实性，并于合同签订之日将房屋钥匙交予李中三，这意味着盛安公司依据合同约定将涉案房屋交付李中三，李中三作为有效的购房合同买受人可以随时使用房屋，可以对房屋进行实际控制和管理，应为合法占有。故原审法院认定李中三“不能证明在法院查封前已合法、实际占有该不动产”证据不足。李中三称其申诉理由同抗诉意见。另认为，其情况符合“异议复议规定”第28条规定的情形，其权利应当优先于包括被申请人在内的第三人的其他金钱债权人，能够排除人民法院的强制执行。周喜国答辩称，1.申诉人虽然在法院查封案涉房屋之前与盛安公司签订了商品房买卖合同，但其目的是为了消灭金钱债权，而非买卖房屋，该合同没有依法办理不动产登记，根据《物权法》第九条以及《最高人民法院关于适用合同法若干为题的解释》（一）第九条之规定，申诉人未完成不动产登记，对外没有公示效力，申诉人对第三人享有的依然是债权，而不是物权，原审第三人对物权享有的所有权没有转移给申诉人，申诉人依法不享有优先于其他债权的利益，不能排除法院的强制执行。2.人民法院对房屋进行查封时房屋仍为毛坯房，没有张贴春联，根本不显示上诉人对房屋行使实际管理和支配的任何迹象，根据《合同补充协议》第一关于缴纳专项维修基金的约定，其与第三人之间约定的房屋交接条件尚未完成，原审第三人根本不可能交付房屋，抗诉机关仅凭申诉人称交付钥匙，办理物业入住手续认定申诉人在人民法院查封之前已合法占有诉争房屋，认定事实错误。综上认为，原判认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予以维持。盛安公司未提交书面意见。周喜国向一审院起诉请求：1、依法判决撤销河南省宜阳县人民法院（2015）宜执异字第571号之二十民事裁定书；2、依法判决继续执行“盛安花城商住楼”1单元702号商品房。由被告承担本案的一切诉讼支出费用。一审法院查明事实：第三人洛阳盛安房地产开发有限公司因欠被告李中三借款无力偿还，2015年2月2日，双方协商签订了商品房买卖合同，李中三以三十一万五千元的房价购买第三人盛安花城商住楼1单元702房，第三人并为被告出具了付款收据，载明：“今收到李中三交来盛安花城1-1-702室购房款人民币三十一万五千元整，2015年2月2日。”所签订商品房买卖合同未到房地产管理部门备案登记。2015年7月被告李中三对该房屋进行简单装修后入住。原告周喜国诉被告洛阳盛安房地产开发有限公司等民间借贷纠纷一案中，该院于2015年3月23日制作（2015）宜民二初字第261号民事裁定书，查封第三人洛阳盛安房地产开发有限公司开发的盛安花城商住楼一单元702号房产，并在宜阳县房地产管理局办理了查封登记，同时以公告形式予以张贴，规定任何人非经该院同意不得对此房产占有、使用、收益和处分。2015年6月10日，该院制作了（2015)宜民二初字第244号民事调解书，约定第三人应在2015年8月31日之前将240万元借款本金向原告清偿完毕。逾期除继续承担归还义务外，还应向原告支付自2015年1月28日起至240万元借款全部还清之日止依照未还借款本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算的利息。后因第三人没有依照协议约定的期限履行还款义务，原告向该院申请执行。2016年8月8日，因被告李中三提出执行异议，该院制作了（2015)宜执异字第571号之二十裁定书以被告李中三购买的“盛安花城商住楼”1单元702号商品房在该院查封前己与洛阳盛安房地产开发有限公司签订了书面买卖合同，并已全部支付合同约定价款，所购商品房用于居住，且李中三名下无其他房产，裁定中止对“盛安花城商住楼”1单元702号商品房的执行。另查明：被告李中三随其父亲李聚才在户籍所在地宜阳县××高桥村生活，有宅基一所，并建有房屋，但未办理土地使用权证及房权登记。一审法院判决：准许执行“盛安花城商住楼”1单元702号商品房。李中三不服一审判决，上诉请求：l、要求撤销宜阳县人民法院(2016)豫0327民初2232号判决书，维持宜阳县人民法院(2015)宜执异字第571号之二十民事裁定书；2、上诉费用由被上诉人承担。二审法院认定事实：除与一审法院查明的事实一致外，另二审期间，上诉人李中三提交证据：1、宜阳县××高桥村委会出具的证明一份，拟证明李中三在高桥无房产无宅基地。2、2014年11月14日中国农业银行记账凭证一份和2014年10月23日建设银行宜阳支行的存款明细单一份，证明李中三以转账方式支付给盛安花城朱来军366000元。被上诉人周喜国质证认为：对证据1真实性有异议，该证据的表现形式不合法，单位出具的证明除了单位加章外应该有法定代表人签字。证据内容与原审法院调查询问高桥委会时，高桥委会陈述内容相矛盾，该证据证明的事实不是客观事实。对证据2真实性无异议，但不能证明上述款项是李中三向盛安公司支付的购房款，因为李中三在一审中提供的盛安公司购房收据出具时间不是该两张转账凭证所记录的时间。本院二审认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案李中三虽在法院查封盛安花城房产之前和盛安公司签订了《商品房买卖合同》，但其未能提交证据证明在法院查封前已实际使用诉争房屋并有相应的生活缴费证明，不能证明其在法院查封之前已合法、实际占有该不动产。因此，李中三的情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的情形，李中三对该商品房不享有足以排除执行的民事权益，周喜国请求继续执行“盛安花城商住楼”1单元702号商品房的理由符合法律规定，应予以支持。综上，李中三主张中止执行盛安花城1单元702号商品房的上诉请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6025元，由上诉人李中三负担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：本院再审认定的事实与一、二审一致。本院再审认为，本案争议的焦点为申诉人对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权利。申诉人主张其与盛安公司之间存在债权债务关系，系以房抵债形成的房屋买卖合同关系，其已经实际占有，享有排除执行的民事权利。根据本案查明的事实，该房屋买卖合同系为了以房抵债，其目的是为了消灭债权。在完成不动产登记之前，基于以房抵债而拟受让案涉房屋的受让人，其享有的债权并不足以形成优先于一般债权的利益。本案中，申诉人以房抵债的涉案房屋并未完成不动产登记，不享有优先于一般债权的利益，故其不享有排除人民法院执行的民事权利。综上，原审判决处理并无不当，依法应予维持。申诉人的申诉理由不能成立，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：维持本院（2017）豫03民终1062号民事判决。本判决为终审判决。审判长  郝丹丹审判员  焦丽娟审判员  李青青二〇一九年十一月五日书记员  孙一鸣