广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2013)崇民终字第191号 上诉人（一审被告、反诉原告)何爱茵，女，1978年9月26日出生，广西宁明县人，经常居住地广西凭祥市。 委托代理人韦坚，广西君桂律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、反诉被告)郝秀英，女，1966年12月3日出生，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区。 委托代理人江宗立，广西睦南律师事务所律师。 上诉人何爱茵因定金合同纠纷一案，不服广西壮族自治区凭祥市人民法院（2013）凭民初字第83号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年9月10日受理后，依法组成由审判员杨德清担任审判长，审判员韦金彪和审判员林丽红参加的合议庭，于2013年10月9日公开开庭审理了本案。书记员黄莹莹担任记录。上诉人何爱茵的委托代理人韦坚，被上诉人郝秀英的委托代理人江宗立到庭参加诉讼。上诉人何爱茵、被上诉人郝秀英经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院经审理查明，2012年10月3日，原告与被告口头约定承租被告在建的南山红木市场南铁3号门面一间，租期一年，年租金170OOO元，先交定金8000元。被告交房后原告即装修，装修过程中，双方为合同内容产生分歧，原告认为被告违背了当初三点承诺：1、铺好三楼的地板砖；2、在三楼建一个卫生间；3、一次性交完全年租金，可多使用两个月，房租从2012年12月起算。另增加交付押金内容。被告认为其当初没有这些承诺，交付押金是惯例。双方纠纷曾经凭祥市那艾派出所调解，未能达成一致意见。 一审法院审理认为，本案的争议焦点是：1、被告与原告是否已达成租赁协议；2、被告是否已交付房子给原告使用，使用了多久，应付租金多少。 1、关于被告与原告是否已达成租赁协议问题。原告与被告是在铺面未建成的情况下达成的口头租赁意向，原告交付8000元定金是为了保证被告的铺面建成后得以承租，属于订约定金。但由于双方对租赁合同内容未能达成一致意见，致使租赁合同未能签订，故双方未能达成租赁协议。 2、关于被告是否已交付房子给原告使用，使用了多久，应付租金多少问题。由于双方未能达成租赁协议，且争议发生在2012年11月14日至27日之间，之后被告已将铺面掌握在其手上，故原告没有真正意义上的使用房子，为此也不存在支付租金。本案产生争议双方都有责任，对不能缔约的过失，各自对自己的说法均不能提供证据佐证，故该院对原告诉请被告双倍返还定金的要求不予支持，但因被告对此也有过错，故其应退还原告的定金8000元。一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十五条的规定，判决：一、被告何爱茵退还原告郝秀英定金人民币8000元；二、驳回原告郝秀英的其他诉讼请求；三、驳回被告何爱茵的反诉请求。本诉案件受理费100元，反诉案件受理费260元，合计360元，由原告郝秀英承担50元，被告何爱茵承担310元。 上诉人何爱茵不服一审判决，上诉称，一、上诉人与被上诉人之间存在有效的租赁合同关系。这是因为租赁合同既可以采用书面形式订立，也可以采用口头形式订立，只要合同双方达成合意且不违反法律规定，租赁合同即可成立并生效。本案上诉人与被上诉人经口头协商达成的承诺或者约定，能够依法形成一个合法、有效的租赁合同关系，应当得到法律的确认和保护。二、上诉人不应退还被上诉人8000元定金。如上所述，因双方的口头租赁合同关系合法有效，8000元订金的性质就不是定约定金，而应当是成约订金。上诉人履行了交房义务，由于被上诉人不依约交付租金才导致租赁合同不能继续履行，应当由被上诉人承担违约责任。一审判令守约方（上诉人）向违约方（被上诉人）退还定金是没有事实和法律依据的。三、被上诉人应当按约定支付房屋租金。在口头租赁合同合法有效的前提下，被上诉人实际使用了租赁房屋，理应按实际使用时间支付租金。综上，一审判决没能正确认定事实，适用法律错误，请二审法院撤销（2013）凭民初字第83号民事判决的第一、三、四项，改判由被上诉人向上诉人支付租金28800元，并由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。 被上诉人郝秀英辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依法驳回上诉人的上诉请求。 本院综合诉辩双方的意见，上诉人对一审查明的“原告认为被告违背了当初三点承诺：1、铺好三楼的地板砖；2、在三楼建一个卫生间；3、一次性交完全年租金，可多使用两个月，房租从2012年12月起算。另增加交付押金内容。”和“双方纠纷曾经凭祥市那艾派出所调解，未能达成一致意见。”有异议，认为被告当初并没有作出判决书中所列的这三点承诺，在那艾派出所调解的也不是本次纠纷。上诉人对其主张在二审中无相应证据提交。 被上诉人对一审查明的事实无异议，也无新证据提供。 本院对当事人争议事实的分析与认定：一审判决书中，对三点承诺和押金问题，一审法院只是列举了被上诉人的主张，并没有作出实质性认定，上诉人认为一审已认定该事实无事实依据，本院不予采信。对于双方纠纷是否曾经那艾派出所调解问题，上诉人与被上诉人曾经到那艾派出所进行调解是双方都无异议的事实，至于调解的是定金问题、撬锁问题还是其他问题，一审判决并没有进一步作出说明。因此，一审判决认定“双方纠纷曾经凭祥市那艾派出所调解，未能达成一致意见”并无不妥，本院予以确认。 综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本案的争议焦点是：一、上诉人与被上诉人是否已经达成铺面租赁的协议；二、被上诉人是否应当支付28800元租金给上诉人。 本院认为，一、关于上诉人与被上诉人是否已经达成铺面租赁协议问题。根据法律规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案系争铺面的租赁关系约定（2012年10月28日、11月14日上诉人发给被上诉人的短信）采用书面订立合同的方式，由于当事人双方对铺面租赁事宜意见不一，书面合同未能真正签订，该合同并未成立。依法成立的合同，自成立时方生效，故涉案租赁合同并未生效，即对合同各相对方并无约束力，亦未产生效力。虽上诉人称其与被上诉人已经口头达成租赁合同并生效，但产生本案纠纷并导致不能签订书面合同的根源在于双方对书面租赁合同的内容意见不一，也由于双方对口头达成的协议内容各执一词，又都无相应证据支持各自的主张，故双方对未能签订书面合同均有责任。且从上诉人发给被上诉人的短信（2012年11月14日）反映出，双方对系争铺面只是预定的性质，短信中上诉人除要求被上诉人限时前来交纳房租并签订合同外，还强调逾期定金不再退还。因此，上诉人认为双方已经口头达成租赁合同并生效，被上诉人所交的定金是成约定金，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。在双方均有过错且涉案合同尚未生效时，作为出租方的上诉人向被上诉人收取定金的行为，缺乏法律依据，一审判决其予以退还并无不当。 二、关于被上诉人是否应当支付28800元租金给上诉人问题。本院认为，被上诉人虽然于2012年10月3日在双方初步达成口头租赁铺面意向后，向上诉人交付了租房定金，并于2012年11月初实际接收了系争铺面进行装修，但由于双方就签订书面租赁合同的内容于2012年11月中旬产生纠纷，导致争议双方无法签订书面租赁合同。如上所述，由于双方对口头达成的协议内容各执一词，对允许装修时间及何时开始交付租金也各持己见，被上诉人在无法实现其租赁铺面目的的情况下，要求其支付两个月的铺面租金28800元，也无事实依据，本院亦不予采信。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费720元，由上诉人何爱茵负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨德清 审判员  韦金彪 审判员  林丽红 二〇一三年十月十五日 书记员  黄莹莹