广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0310民初2470号原告：朱棹灵，男，1965年10月20日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区坪山镇竹坑村沙梨元委托诉讼代理人：罗美娟，广东深泉律师事务所律师。被告：陶康星，男，1988年12月3日出生，汉族，住甘肃省宁县，原告朱棹灵与被告陶康星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗美娟、被告陶康星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱棹灵向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告返还租用的商铺；3.判令被告支付已拖欠的商铺租金223,286元（暂计至2019年5月25日止，实际要求计算至被告返还房屋之日）；4.判令被告支付迟延支付租金的违约金25,538.11元（按每天所欠租金的1‰暂计至起诉之日，实际要求计算至被告履行之日）；5.请求判令被告支付使用承租房屋产生的水、电等费用（暂计）4000元（实际要求计算至被告返还所占用房屋之日）；6.请求判令被告支付物业管理费7000元（2018年11月至2019月5月的费用，实际要求计算至被告返还占用房屋之日）；7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月6日，被告因（饭店）店铺经营需要，与原告签订《商铺租赁合同》，合同约定：原告将其位于深圳市××山区体育中心北侧金地朗悦1栋All9号、A120号、A121号、A122号的四间商铺（以下简称“该商铺”）出租给被告。该商铺的租期为2018年11月1日至2023年7月21日止。约定2018年11月1日至2019年1月24日期间四间商铺月租金为27,910元（其中All9号月租金6825元、A120号月租金6223元、A121号月租金7332元、A122号月租金7530元）,2019年1月25日至2022年7月24日期间四间商铺每月租金为34,889元（其中All9号月租金8531元、A120号月租金7779元、A121号月租金9166元、A122号月租金9413元）。约定月租金的支付方式为：应于每个租赁月度开始前5日内将当月租金一次性足额支付给原告朱掉灵。被告陶康星逾期支付租金的，每逾期一日被告应按欠付金额的1‰向原告支付违约金。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯、设备和物业管理等费用由被告承担。约定被告陶康星拖欠租金、水电费或其它应付款项达15天或以上的，原告有权随时单方解除合同。合同签订后，被告至今一直未支付租金、水电及物业管理费用，其在租赁期内未按期支付租金水电及物业管理费用的行为，已构成根本性违约，严重损害了原告的合法权益。经原告多次催讨后，被告仍未支付上述费用，因此原告于2019年3月29日向被告发短信催告，因被告未按期支付租金的行为己违约，原告将收回商铺。但时至今日，被告仍霸占商铺不归还。庭审中，原告明确将前述租金和违约金的诉讼请求计算至被告返还商铺之日止，其他水、电、物业费用的诉讼请求计算至2019年9月。被告陶康星辩称：1.同意解除租赁合同；2.同意返还商铺；3.不同意原告的其他诉讼请求。因原告的原因导致被告投资失败，所以不应向原告支付相关费用。招商方虚假招商，把涉案房屋租给被告，事后又将涉案房屋出售给原告，原告又和被告签订租赁合同。招商方与原被告三方口头商定，由招商方给两个月免租期，原告给一个月免租期。被告付了一个月租金，交了两个月押金，总共向原告支付约九万元。被告承认原告在本案中所主张的基本事实，但认为双方约定了免租期，并认为被告在和招商方的合同期内已进场装修，装修过程中原告在没有拿到房产证的情况下多次要求被告停工，当时招商方同意被告在涉案房屋上搭建阁楼，招商方有招商样板间可以搭建阁楼，搭建阁楼的事在物业也有备案和批复，但在被告和招商方签订的租赁合同移交给原告之后，招商方已经联系不到了，是原告导致被告投资失败，因此被告无需向原告支付相关费用。案件审理过程中原告确认已收到被告租金27,910元，押金50,950元，对被告主张其支付给招商方的押金18,826元不予认可。被告确认其未支付物业费、水电费，认可原告实际支出涉案物业管理费共计10,334.15元（截至2019年9月）。双方同意由法庭酌定水、电费为300元。此外，被告主张存在免租期并提交《录音》佐证，原告对该证据不认可，被告表示录音原始载体已找不到了，双方签订的书面合同明确约定无免租期，且被告在签订合同首月支付了相应租金。综上所述，被告主张存在免租期，缺乏有效证据证实，本院不予认定；关于被告主张已支付押金和租金中的18,826元部分，被告未能提交转账凭证或者收据，且其表述是支付给招商方，由招商方支付给原告，原告对该部分费用不予认可，被告未能提交有效证据证实，本院不予认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。被告同意原告关于解除租赁合同、返还涉案房屋的诉讼请求，双方无争议，本院予以准许。具体而言，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于合同解除权行使的规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告在诉状中自称于2019年3月29日向被告短信催告，并明示被告逾期拒付租金构成违约，原告将收回商铺，因此原告解除合同的意思表示已于2019年3月29日通知对方，被告未提出异议，因视为已收到该通知。因此，本院认定双方租赁合同于2019年3月29日解除。双方争议焦点为合同解除相关的权利义务问题，即被告应否支付原告主张的被告拖欠租金、迟延支付租金违约金、水电物业费用。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据该法第二百二十六条、第二百二十七条的规定以及双方在租赁合同中的约定，承租人应当按照约定的期限支付租金，逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据该法第九十七条的规定，合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。首先，关于合同解除前的权利义务问题。因租赁合同属于继续性合同，合同解除对已履行部分无溯及力。合同解除之前，被告未完全依约履行，原告可以依据合同法第一百零九条、第一百一十四条的规定，要求被告依约支付租金、物业水电费用并承担约定的违约责任。本案中，被告租赁涉案房屋后，仅在签订合同当月支付了押金50,950元，租金27,910元，此后未再支付租金，已构成违约，原告主张依照合同约定由被告支付租金、水电及管理费并依约支付违约金，有事实和法律依据，被告辩称因原告原因导致其投资失败，不应支付相关费用，缺乏证据证实，且其投资是否失败不影响租赁合同关系中承租人支付租金的义务，因此被告的抗辩理由不充分，本院不予采纳。具体而言，原告向被告开具的《收据》载明交租月份为“2018年10月25日至2018年11月25日”，但双方签订合同时间为2018年11月6日，合同期限为2018年11月1日至2023年7月24日，双方在合同中约定2018年11月1日至2019年1月24日期间四间商铺每月租金为27,910元，2019年1月25日至2022年7月24日期间每月租金为34,889元，且每月租金应在租赁月度开始前5日支付。被告已支付2018年11月租金27,910元。因此，被告应向原告支付2018年12月起至租赁合同解除之月（2019年3月）期间的租金125,598元(27,910×2＋34,889×2)，物业及水电费用。违约责任方面，双方约定若承租方未按时付清租金或其他应付款项超过15日，每逾期一日按欠付金额的千分之一支付违约金直至付清之日止。双方约定应在租赁月度开始前5日支付。据此，被告应自2018年12月11日起每日支付违约金27.91元直至付清之日止；自2019年1月11日起每日支付违约金27.91元直至付清之日止；自2019年2月11日起每日支付违约金34.89元直至付清之日止；自2019年3月11日起每日支付违约金34.89元直至付清之日止。其次，合同解除后的权利义务。合同解除之后，守约方可要求违约方赔偿损失。本案中，租赁合同2019年3月29日解除后，被告未及时在合理期限内将房屋交还原告，致原告利益受损。原告的损失主要表现为合同解除后至被告返还房屋期间原告丧失的租金收益以及原告实际支出的若被告诚信履约本应由被告承担的物业、水电费损失。因此，原告主张被告支付租金至返还房屋之日的诉讼请求中，2019年4月之后至被告返还房屋之日的租金，实质上属于参照双方约定的租金标准计算的房屋占用损失，该主张有事实和法律依据，本院予以支持；原告主张物业、水电费用计算至2019年9月，系其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院也予以支持。违约责任以合同有效存在为前提。因此，原告主张2019年4月之后被告应付未付的租金，按欠付租金的千分之一支付违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，被告应向原告支付2018年12月至2019年3月期间的租金125,598元及迟延支付租金的违约金（自2018年12月11日起每日支付违约金27.91元直至付清之日止；自2019年1月11日起每日支付违约金27.91元直至付清之日止；自2019年2月11日起每日支付违约金34.89元直至付清之日止；自2019年3月11日起每日支付违约金34.89元直至付清之日止）；被告应向原告支付物业管理费、水电费共计10,634.15元。此外，根据双方约定，因为承租方重大违约行为，出租方根据合同约定提前解除合同的，合同履约保证金不予返还。原告因被告拒付租金行使解除权，被告交付的履约保证金（押金）不予从其应付原告的前述费用中抵扣。综上所述，原告的诉讼请求，有事实和法律依据部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告朱棹灵与被告陶康星签订的《商铺租赁合同》于2019年3月29日解除；二、被告陶康星应于本判决生效之日起十日内腾退租赁的商铺；三、被告陶康星应于本判决生效之日起十日内向原告朱棹灵支付欠付租金125,598元及迟延支付租金的违约金（自2018年12月11日起每日支付违约金27.91元直至付清之日止；自2019年1月11日起每日支付违约金27.91元直至付清之日止；自2019年2月11日起每日支付违约金34.89元直至付清之日止；自2019年3月11日起每日支付违约金34.89元直至付清之日止）；四、被告陶康星应于本判决生效之日起十日内向原告朱棹灵支付物业管理费、水电费用共计10,634.15元；五、被告陶康星应于本判决生效之日起十日内向原告朱棹灵支付房屋占用费（每月34,889元，自2019年4月起计算至腾退房屋之月止）；六、驳回原告朱棹灵其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2599元，由原告负担599元，被告负担2000元。原告已预交的2599元，本院予以退回2000元。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费2000元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  乐忠槐二〇一九年十一月九日书记员  梁 爽