新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新28民终1734号上诉人（原审被告）：新疆天山宏基房地产开发有限公司焉耆三号桥分公司，住所地新疆维吾尔自治区焉耆回族自治县新华路。负责人：陈国成，该公司经理。委托诉讼代理人：任育民，新疆梨城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：巴州骏腾物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区焉耆回族自治县新华路**桥商厦。法定代表人：李军，该公司总经理。委托诉讼代理人：付小红，该公司办公室主任。上诉人新疆天山宏基房地产开发有限公司焉耆三号桥分公司因与被上诉人巴州骏腾物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区焉耆回族自治县人民法院（2019）新2826民初429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月7日公开开庭进行了审理。上诉人新疆天山宏基房地产开发有限公司焉耆三号桥分公司的负责人陈国成与委托诉讼代理人任育民，被上诉人巴州骏腾物业服务有限公司的法定代表人李军与委托诉讼代理人付小红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人新疆天山宏基房地产开发有限公司焉耆三号桥分公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：被上诉人提供的物业，是由新疆天山宏基房地产开发有限公司开发建设的，焉耆三号桥分公司只是为了纳税成立的，上诉人不是适格的诉讼主体。总公司以物抵债等物业，已通知物业公司，该部分物业费用不应由总公司承担。开发商作为最大的业主从不知道成立了业主委员会，业主委员会的成立不符合法律规定，因此业主委员会与被上诉人签订的物业服务合同不能作为本案适用法律的依据。被上诉人巴州骏腾物业服务有限公司辩称，业主大会不允许物业公司参与，是由老百姓和社区自行召开的，召开业主大会有备案文件，业主委员会的成立有焉耆县住房城乡建设局批复的文件。上诉人认为房产抵押给了税务局、房产局，但是没有缴付税款，没有办理产权转移。巴州骏腾物业服务有限公司向一审法院起诉请求：判令被告支付原告物业费375,643.87元及违约金155,187.03元。一审法院认定的事实：焉耆县三号桥商厦（商住一体）系新疆天山宏基房地产开发有限公司开发建设，被告天山宏基三号桥分公司作为新疆天山宏基房地产开发有限公司的分公司具体负责该项目的实施。焉耆县三号桥商厦建成后根据有关规定召开业主大会，并成立业主委员会。2017年12月25日，焉耆县三号桥商厦业主委员会与原告骏腾物业公司签订物业服务合同，约定：原告为焉耆县三号桥商厦提供物业服务，建筑面积58，566平方米，物业费标准为高层住宅0.8元/月平方米、商业物业1.6元/月平方米，业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按日5‰的标准支付违约金，合同期限自2018年1月1日至2022年12月31日止。2018年6月至2019年3月，被告天山宏基三号桥分公司拖欠原告物业综合服务费共计375,643.87元。原告向被告索要无果，遂向一审法院提起诉讼。一审法院认为，焉耆县三号桥商厦业主委员会与原告签订的物业服务合同系真实意思表示，合法有效。双方应当按照约定全面履行义务，享受权利。原告已向被告天山宏基三号桥分公司提供了物业服务，被告作为业主就应当向原告支付物业费。原告要求被告支付物业服务费375,643.87元的诉讼请求，于法有据，予以支持。对原告主张的违约金155,187.03元，被告认为过高，一审法院按照银行年贷款利率6%依法调整为23，196元［375，643.87元÷10个月（2018年6月至2019年3月，每月拖欠的物业费）×6%×（1+30%）÷12个月×（14个月+13个月+12个月+11个月+10个月+9个月+8个月+7个月+6个月+5个月=95个月，从2018年6月开始至2019年8月，每月递减）］。被告辩称，因焉耆县三号桥商厦系新疆天山宏基房地产开发有限公司开发，原告起诉被告主体不适格。本院认为被告系依法设立并领取营业执照的法人的分支机构可以作为民事诉讼的当事人，故对被告的该抗辩意见，一审法院不予采信。被告辩称焉耆县三号桥商厦中的一部分房产被相关部门查封或以物抵债，该部分物业的服务费应当扣减。根据《物业管理条例》第四十一条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。被告所主张的其被查封及以物抵债的房产并未办理相关产权转让登记，相对方也未办理不动产权证，应视为未交付受让人。被告的抗辩意见于法无据，一审法院对此不予采信。判决：1.被告新疆天山宏基房地产开发有限公司焉耆三号桥分公司于本判决生效之日起十日内向原告巴州骏腾物业服务有限公司支付物业费375,643.87元及违约金23,196元；2.驳回原告巴州骏腾物业服务有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人依法提交了以下证据：1.新疆天山宏基房地产开发有限公司与新疆中京建设集团有限公司的建筑工程施工合同，空房证明、竣工验收报告、公司营业执照，用以证明涉案房屋的建设单位是总公司，即使要交物业费也应当由总公司缴纳。被上诉人质证认为，法人身份证明的日期是修改的。施工合同与我方无关，建设公司是谁我方也不知道，空房证明没有核实过，竣工验收报告也没有交付给我方。2.物业管理承包合同及一审法院的民事调解书一份。用以证明上诉人与被上诉人是管理承包关系，该合同到目前一直在履行未解除，合同是2014年1月1日起开始执行，没有写结束日期。被上诉人质证认为，合同中承包期限载明暂定三年，物业公司与业主委员会签订物业服务合同后，前期的物业合同就已作废。3.交纳物业费票据一组、房屋租赁合同及照片一组。用以证明涉案的物业费有一部分已由业主向被上诉人支付过了，被上诉人是重复计算；一部分房屋已经租赁给他人，该部分物业费应当由使用人支付。被上诉人质证认为，交费票据是我们的，但不在我们起诉的范围内，二楼男厕旁边的房屋没有出租，宾馆不在起诉范围内，培训中心起诉的是签订合同之前的费用。4.房屋面积汇总表及计算证明，用以证明被上诉人计算面积错误，多计算了物业费。被上诉人质证认为，在本案起诉前上诉人没有进行测绘，上诉人没有把测绘结果给我们，起诉是按以前上诉人给我们提供的面积计算的。经审查，本院对上述证据的真实性予以确认，对其关联性及证明力将综合全案其他证据综合认定。本院认为，本案中，涉案房屋属于焉耆县三号桥商厦的一部分，根据建筑工程施工合同、竣工验收报告显示焉耆县三号桥商厦的建设单位是新疆天山宏基房地产开发有限公司，双方也都认可焉耆县三号桥商厦2014年就已交付使用，物业公司也已进驻，而上诉人成立日期是2016年3月3日。该事实足以认定焉耆县三号桥商厦的建设单位是新疆天山宏基房地产开发有限公司，并非是本案上诉人新疆天山宏基房地产开发有限公司焉耆三号桥分公司。根据《物业管理条例》第六条第一款的规定，房屋的所有权人为业主；第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务中第五项的规定，按时交纳物业服务费用；第四十一条第二款的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。被上诉人并未提供证据证明本案所涉的房屋所有权已转让给了上诉人，因此该部分房屋的所有权仍属于建设单位，由其产生的物业服务费用应当由建设单位承担。因此，上诉人新疆天山宏基房地产开发有限公司焉耆三号桥分公司并非本案适格的被告。综上所述，上诉人新疆天山宏基房地产开发有限公司焉耆三号桥分公司的上诉请求成立，予以支持。依照《物业管理条例》第四十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销新疆维吾尔自治区焉耆回族自治县（2019）新2826民初429号民事判决；二、驳回被上诉人巴州骏腾物业服务有限公司的诉讼请求。一审案件受理费4,554.15元，二审案件受理费7,282.60元，合计118,36.75元，由被上诉人巴州骏腾物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 阿勒腾格日力审判员 刘    强审判员 巴都木才次克二〇一九年十一月十五日书记员 胡  曦  月