济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初3012号原告：张洪云，女，1968年8月17日出生，汉族，住济南市。被告：王军，男，1972年11月19日出生，汉族，住济南市。原告张洪云诉被告王军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告张洪云到庭参加诉讼。被告王军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张洪云向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付从2018年9月28日起至2018年10月29日止房屋租赁费1800元整；2.判令被告承担违约责任，并支付合同违约金1800元；3.判令诉讼费、公告费以及由于诉讼而引起原告支出的费用由被告全部承担。事实和理由：2018年3月28日，在山东仟佰家房地产经纪有限公司金科城店工作人员吕正涛的居中协商下，原、被告签订了三方居中《房屋租赁合同书》。被告租用原告在槐荫区绿地香榭丽东侧A地块***室，建筑面积90.1平方米三室两厅，租期12个月（自2018年3月28日起至2019年3月27日止），租赁费21600元，平时由被告王军母亲居住。合同约定该房月租金1800元，每三个月交一次房租5400元，共分四次付清全部房租费，2018年3月28日至2018年9月27日的房租费如期结清。但是，按照《房屋租赁合同》约定，被告应在2018年9月15日前第三次支付房租费时却出现拖延现象，原告和房屋租赁中介人多次催促，被告王军及母亲以“工作忙、在外出差”等理由拖着不交房租费，并于2018年10月29日在未向房主张洪云告知的情况下悄悄地搬走了，2018年11月1日原告及时向房屋中介人吕正涛求助，但是仍然无果，被告既不接电话，还关闭了微信，直接失去了联系。2018年11月2日，原告与中介工作人员吕正涛一起向辖区张庄派出所报警，在警方人员的指示下，原告与中介工作人员吕正涛一起打开房门检验房屋情况，发现被告在房屋内仅留置“一床一桌”两物品，没有其他生活迹象，确定被告王军母亲（租房实际住用人）已经搬走了。原告为保障自己的合法权益，现依照相关法律规定向法院起诉。被告王军未提出答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院将依法作出认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月28日,甲方(出租方)：张洪云，乙方（承租方）：王军，合同签署见证方：山东仟佰家房地产经纪有限公司金科城店，三方签订编号为0000362号《房屋租赁合同》一份，约定：一、甲方出租给乙方的房屋位于槐荫区绿地香榭丽东侧A地块二期***室，建筑面积：90.1平方米。二、该房屋租赁期共12个月，自2018年3月28日至2019年3月27日。租赁期满，甲方有权要求收回出租房屋，乙方应如期交还；乙方如要求续租，则必须在租赁期限届满前一个月书面通知甲方，经双方协商后，需重新签订《房屋租赁合同》。三、该房屋租金1800/月，租金总额21600元整，房屋租金支付方式为押一付三，首期租赁费应于本协议签订之日起当日内向甲方支付，下一期租赁费应于前一期租赁费所对应的租赁期限届满前15日内向甲方支付，如乙方逾期交付房租，则甲方有权解除合同收回房屋；或乙方除足额缴纳房租外，每逾期一日按月租金总额的3%向甲方支付违约金。四、甲方应于本合同签订之日起当日内将租赁房屋交付给乙方使用。六、乙方于本合同生效之日向甲方支付该房屋保证金人民币1800元；合同期满，如乙方无违约行为，甲方在合同到期当日将保证金无息退还给乙方。七、租赁期间，如政府有关部门征收本合同中未列出但与房屋有关的费用，应由甲方承担；乙方缴纳租赁期间的费用为物业费、水费、电费、暖气费、燃气费等因居住所产生的一切费用。九、甲方违反本合同规定提前收回房屋，或甲方因房屋权属不清、非法出租房屋等原因而导致本合同无效的，应按照本合同约定的一个月租金金额向乙方支付违约金并赔偿损失；在租赁期内，乙方擅自退租的，乙方应该按本合同约定的一个月租金金额向甲方支付违约金并赔偿损失。……三方还对其他事项进行了约定，并对合同进行了签字盖章确认。合同签订后，原告张洪云又与被告王军进行了物业交割、清点了物品签订了《物业交割单》、《家具家电及附属设施清单》，对水、电、燃气、屋内的设备、物品进行了交接。原告张洪云交交付了出租房屋，承租人王军交纳了首期租金5400元。原告按照合同约定的租金支付方式，向被告催要第三季度房屋租赁费时，多次联系被告王军未果。原告提供与被告王军的微信聊天记录截图一宗、与被告母亲通话记录音频文件以及申请证人吕正焘、刘志超出庭证明上述事实。其中11月2日通话记录显示：张洪云问：你们到底是什么时候搬走的？王军母亲答：是10月29日搬走的。因对房租交纳及退房事宜产生纠纷，原告为此诉来我院要求处理。本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”上述张洪云与王军以及合同签署见证方山东仟佰家房地产经纪有限公司金科城店，签订的编号为0000362号《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效合同，故双方当事人应当受到该租赁合同的约束。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”根据本案原告提交的中介公司工作人员吕正焘、刘志超的证人证言，以及其与被告王军的微信聊天记录、与被告母亲的电话录音光盘一张及电话内容整理记录、中介公司人员拍摄的视频、与中介工作人员一起拍摄的照片足以证明被告迟延支付租金，并且未履行租赁合同约定的交房退租等义务，违反了合同约定。被告母亲与原告的通话录音证实了搬离的具体日期为2018年10月29日，原告也一直通过微信等方式向被告主张权利，山东仟佰家房地产经纪有限公司金科城店员工吕正焘、刘志超也一直配合原告催要房租，并出庭作证。因此，本院确认被告王军欠缴租金一个月，按照双方租赁合同的约定，该期间租金应为1800元。其次，对于原告诉讼请求的违约金1800元。《中华人民共和国合同法》一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”双方签订的《房屋租赁合同》第九条约定：“在租赁期内，乙方擅自退租的，乙方应该按本合同约定的一个月租金金额向甲方支付违约金并赔偿损失。”该约定的违约金过分高于造成的损失。因此本院予以调整，酌定按中国人民银行同期贷款年利率24%计算违约金较为合理。原告超出部分不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王军于本判决生效之日起十日内支付原告张洪云20**年10月份应缴纳的租金1800元；二、被告王军于上述期限内支付原告张洪云逾期支付租金的违约金（自2018年9月15日起至实际支付租金之日止以租金1800元为基数、按中国人民银行同期贷款年利率24%计算）；三、驳回原告张洪云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。同时直接预交上诉案件受理费。递交上诉状后七日内仍未预交上诉费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。审 判 长  左 琦人民陪审员  张云琴人民陪审员  刘 艳二〇一九年十一月六日书 记 员  郭 云