广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1284民初219号原告：邱绍源，女，1971年6月28日出生，汉族，住广东省四会市。委托诉讼代理人：贝志江，广东志江律师事务所律师。被告：陈志坚，男，1958年2月23日出生，汉族，住广东省四会市。委托诉讼代理人：龙川、蔡之华，广东国政（四会）律师事务所律师。被告：四会市东城区鸿盛旅业部，经营场所：广东省四会市东城区水闸路24座127号。个体工商户营业执照：441284600342695。经营者：杨新华，男，1971年10月23日出生，汉族，住江西省丰城市。原告邱绍源诉被告陈志坚、四会市东城区鸿盛旅业部相邻关系纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，分别于2018年6月14日、2018年9月29日、2019年8月1日公开开庭进行了审理。2018年6月14日的庭审，原告邱绍源及其委托诉讼代理人贝志江、被告陈志坚的委托诉讼代理人龙川、蔡之华到庭参加了诉讼。2018年9月29日的庭审，原告邱绍源的委托诉讼代理人贝志江、被告陈志坚的委托诉讼代理人蔡之华、被告四会市东城区鸿盛旅业部的经营者杨新华到庭参加了诉讼。2019年8月1日的庭审，原告邱绍源的委托诉讼代理人贝志江、被告陈志坚及其委托诉讼代理人蔡之华、被告四会市东城区鸿盛旅业部的经营者杨新华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邱绍源向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即停止侵害，二被告连带赔偿原告经济损失5万元（位于四会市，24座22号、24号的天花装修重置价值损失，具体金额以评估机构的评估结果为准）；2.二被告立即对被告陈志坚名下位于四会市的房屋渗漏部分进行整改，彻底消除漏水隐患，若二被告怠于履行上述义务的，原告有权代为履行，整改费用30万元由二被告承担（具体金额以评估机构的评估结果为准）；3.本案的诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告是位于四会市（首层）、87号、89号（首层）房屋的所有权人，并在上述房屋经营四会市家信装饰材料经营部。被告陈志坚系四会市24座127号房屋的所有权人，该房屋位于原告上述房屋的楼上，陈志坚将该房屋先后出租给邱德成、罗新兰、杨新华用于经营四会市东城区鸿盛旅业部。该房屋原为商场用途，改为旅业用途后，改建为多个一房一卫的套间，由于卫生间底板防水处理不当，导致四会市家信装饰材料经营部的天花顶板自2012年下半年起多处出现渗漏现象，致使天花顶板霉烂，而且天花顶板长期多处渗漏，己严重影响原告的正常经营，并影响房屋的结构安全。原告多次要求二被告对渗漏部位进行修复、整改，但二被告相互推塘，拒不修复、整改。为此，原告向四会市住房和城乡规划建设局投诉，该局查明鸿盛旅业部将原为商场用途的二楼改建为多个一房一卫的套间，且卫生间底板防水处理不当，导致四会市家信装饰材料经营部多处出现渗漏现象，指引原告循法律途径维权。二被告有义务对楼上房屋渗漏部分进行整改，彻底消除漏水隐患。若二被告怠于履行上述义务的，原告有权代为履行，整改费用由二被告承担。鉴定结果出来后，原告提交了《变更诉讼请求申请书》，变更诉讼请求为：一、判令二被告立即停止侵害，两被告连带赔偿原告名下位于四会市房屋的修复费用42639.44元；二、判令二被告立即对被告陈志坚名下位于四会市房屋进行整改，彻底消除漏水隐患，若二被告怠于履行上述义务的，原告有权代为履行，整改费用26305.7元由二被告承担；3.本案的鉴定费用40000元和诉讼费用由二被告承担。原告在庭审中又变更诉讼请求2为：判令二被告立即对被告陈志坚名下位于四会市东城区的房屋进行整改，彻底消除漏水隐患，若两被告怠于履行上述义务的，原告有权代为履行，整改费用26305.7元由两被告承担。原告递交证据如下：1.营业执照、房地产权证，证明原告既是四会市（首层）房屋的所有权人，又是四会市家信装饰材料经营部的经营者，原告主体适格；2.个体户机读档案登记资料，证明被告四会市东城区鸿盛旅业部主体适格；3.对水闸路家信装饰材料经营部房屋渗水投诉书的答复，证明四会市住房和城乡规划建设局查明，鸿盛旅业部将原为商场用途的二楼改建为多个一房一卫的套间，且卫生间底板防水处理不当，导致四会市家信装饰材料经营部多处出现渗漏现象；4.照片，证明四会市家信装饰材料经营部多处出现渗漏现象；5.四会市东城区鸿盛旅业部经营者身份信息，证明被告四会市东城区鸿盛旅业部的经营者的主体适格；6.陈志坚身份信息，证明被告陈志坚的主体适格；7.四会市24座127号房屋登记信息，证明造成原告位于四会市，二十四座22号、24号的房屋天花漏水的相邻不动产是登记在被告陈志坚名下；8.房地产权证（粤房地权证四字第××号、第××号）、国有土地使用证［四国用（2011）第××号、第××号］，证明原告是二十四座22号、24号（首层）房屋的所有权人；9.不动产登记资料查询结果证明，证明原告是四会市（首层）房屋的所有权人，且该房屋处于抵押状态；10.个体户经营资料，证明在1996年的时候，当时陈志坚是作为酒店的经营者，已经将排污管截断对原来的经营场所进行改建；11.房屋安全鉴定报告{建准鉴字［2018］Ｆ0683}、房屋修复方案图纸、工程造价鉴定意见书［（2018）肇四法技鉴字第156号］，证明原告名下四会市东城街道水闸路87、89号房屋和四会市二十四座22号、24号房屋楼板渗水的原因、修复方案和所需的修复费用；12.四会市87、89号房屋和四会市东城街道二十四座22号、24号房屋出现渗水的原因鉴定项目收费函、关于修复方案预收款的函、关于工程造价司法鉴定受理的复函、发票3张，证明原告为了上述鉴定所支付的房屋安全检测费25000元，修复方案设计费13000元以及修复工程造价2000元，合计共40000元。被告陈志坚答辩称：原告提出的赔偿经济损失5万元没有事实依据，修复、整改的责任应由杨新华及邱绍源承担。1.经陈志坚前去原告的现场查看，原告提出的赔偿5万元经济损失是没有事实依据，依法应予驳回。渗漏由二方面原因造成:(1)原告把原来的楼上楼下的排水渠私下截断导致排水系统被破坏;(2)实际经营者杨新华在租赁了陈志坚的物业后进行了更改，因此陈志坚认为应由杨新华及邱绍源共同承担修复的法律责任。2.本案中作为楼上经营者杨新华发生墙体向下漏水的情况，如属其责任就应该由他承担相关责任，但作为楼下的经营者邱绍源私下破坏大楼的排水管道也是导致渗漏的原因之一，因此应由他们共同承担修复、整改的法律责任。二、依法应驳回原告对陈志坚的诉讼请求。本案中陈志坚既不是实际经营者，在出租物业也约定了渗漏责任由承租人承担责任，因此无论渗漏原因是什么，该由谁承担责任那么也应该依法驳回原告对陈志坚的诉讼请求。陈志坚在发现原告私下截断原有排水管时曾与其协商，但是原告不同意，并不准陈志坚修复，所以陈志坚要求原告必须还原三条排污管道，否则无法解决漏水问题。被告陈志坚提交《出租场地情况说明》称，1.涉案场所的改建是由现承包者改建的；2.场所的地址于1994年8月12日陈志坚购买时建设商所编号码为四会市74号（即原家惠厂的地址），现在的编号是规划部门统一编出的（水闸路93号）；3.说明购买本案场所时在《家惠广场简介》第一段中就有“家惠广场是城市中心一大型建筑群，集饮食、服务、娱乐、居住于一体”。因此现陈志坚依约定并依法取得旅业经营资质资格是符合法律规定的行为。被告陈志坚提交如下证据：1.身份证，证明陈志坚的主体适格；2.《商铺租赁合同》，证明陈志坚把本案发生相邻关系纠纷的物业租赁给杨新华，根据合同第五条第2点的约定“发生渗水、漏水要即使修补”，因此本案渗水的修复整改责任应由杨新华承担；3.《相片》，证明杨新华为承租场地的实际经营者及旅馆内外貌；4.《相片》，证明原告经营场所一、阁楼的状况，原告提出5万元损失没有事实依据，原告私下拆除了排水管道；5.《相片》，证明原告私下截断了原来的排水管道；6.《二楼平面图》，证明3条排水污管被全部截断；7.特种行业许可证；8.《购房合同》、《售楼补充说明》，证明二楼配化粪池一个，地下对应的位置挖有化粪池一个，原告私自截断了二楼的化粪池排污管，这就是漏水的主要原因，原证据当中的相片可以看出该状况；9.企业机读档案登记资料复印件，证明2004年2月24日被告注销《四会市广信实业发展有限公司广信大酒店》时，本案讼争的出租物地址仍为四会市东城区水闸路74号；10.《相片》，证明1996年拍摄的当时《广信大酒店》与现在的租赁物是同一地址；11.《家惠广场简介》，证明允许场外建烟筒，允许做饮食及当时地址为四会市东城区水闸路74号；12.《证明》复印件，证明现地址为四会市东城区水闸路93号二、三楼为陈志坚的物业，即现在的鸿盛旅业；13.房地产权证（粤房地证字第××号、28××40号、28××41号）。被告四会市东城区鸿盛旅业部的经营者杨新华辩称，我接手四会市东城区鸿盛旅业部的时候，因为当时楼下业主的反应，要求对全部的卫生间进行补漏，我对卫生间进行补漏，补漏后基本上是不漏，后来我因为涉嫌卖淫组织罪被逮捕后已经没再经营旅业部了，四会市东城区鸿盛旅业部给了别人经营，具体是谁经营我也不清楚，具体有没有漏水我也不知道。现在四会市东城区鸿盛旅业部实际经营者不是我，如果原告现在要求补漏以及赔偿损失应该找现在四会市东城区鸿盛旅业部的实际经营者进行补漏的义务，因为现在已经不是我经营了，之前我接手的时候补漏了三次以后基本是不漏，偶尔也只是有一点点滴水。2015年与被告陈志坚签合同开始经营鸿盛旅业部，后来的情况我就不清楚。被告四会市东城区鸿盛旅业部没有提交证据。经审理查明：原告邱绍源是四会市家信装饰材料经营部的经营者，该经营部在四会市市场监督管理局登记的经营场所是四会市（首层）。四会市（首层）、24号（首层）、四会市（首层）的权利人是原告邱绍源。四会市24座127号（三楼）、93号（首层、二层）的权利人是被告陈志坚。2015年5月12日，陈志坚（甲方）和杨新华（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定甲方同意将四会市水闸路24座127号的一、二、三楼商铺租给乙方作旅业合法经营之用，租赁期从2015年6月1日至2018年5月31日止；租赁期内，发现渗水、漏水要及时修补，否则经甲方三次警告无效后，甲方有权单方面终止合同，不作任何赔偿；双方还约定2018年6月1日至2023年5月31日为本合同续约5年期限，甲、乙双方的权利、义务适用本合同条款。四会市市场监督管理局在2017年10月30日出具的《个体户机读档案登记资料》显示，四会市东城区鸿盛旅业部的经营者是杨新华，该旅业部的经营场所在四会市东城区水闸路24座127号，成立日期是2015年5月28日。原告诉称四会市房屋改为旅业用途后，因卫生间底板防水处理不当，导致原告经营的四会市家信装饰材料经营部的天花板自2012年下半年起出现多处渗漏，诉请两被告停止侵害和赔偿修复费用，并对漏水隐患进行整改、承担鉴定费用等。广东建准检测技术有限公司出具了《房屋安全鉴定报告》{编号：建准鉴字［2018］Ｆ0683}，主要检查情况综述“87号、89号、22号、24号楼板局部出现渗水痕迹，楼板局部有露筋、钢筋锈蚀现象，墙体有渗水、抹灰层剥落现象”；鉴定结论“87号、89号和二十四座22号、24号楼板的渗水主要是四会市东城区的卫生间地面防水措施不足，卫生间的日常用水通过防水措施不足处渗漏引起；二十四座22号、24号ｒ点位置渗水主要是公共梯间的水管与墙接位处防水措施不足，导致的渗水；楼板的钢筋保护层剥落、钢筋锈蚀主要是楼板渗水，水与钢筋接触后导致钢筋锈蚀，从而引起钢筋保护层开裂剥落。楼板的渗水及露筋对结构安全性基本没有影响，但影响房屋的使用性和耐久性，应及时做好防水处理，并对楼板露筋位置做适当的加固修缮处理”；处理建议：“1、应对四会市东城区的卫生间做好防水处理，并对公共梯间的水管与墙接位处做好防水处理；2、待四会市东城区鸿盛旅业部做好防水处理后，再对87号、89号和二十四座22号、24号楼板钢筋锈蚀处做除锈处理，并做适当的加固修缮处理，对其他损坏位置做修缮处理；3、聘请有资质的公司进行安全文明施工。”原告为该鉴定预付了费用25000元。广东南粤珑图建筑设计有限公司对上述修复设计出具了图纸，原告为此预付了费用13000元。珠海德联工程咨询有限公司出具了《工程造价鉴定意见书》［（2018）肇四法技鉴字第156号］，总鉴定造价为68945.14元，其中楼上部分修复费用26305.7元，楼下部分修复费用42639.44元。经本院依法查询，珠海德联工程咨询有限公司肇庆分公司函复称，鉴定意见书中“楼上部分”对应地址为四会市东城街道水闸路二十四座127号（四会市东城区鸿盛旅业部），“楼下部分”对应地址分别为四会市（首层）、二十四座22号（首层）、24号（首层）；鉴定意见书已包含ｒ点公共梯间的水管与墙接位处防水措施，ｒ点拆除及修复总综合价为1421.16元。原告为该鉴定预付鉴定费用2000元。原告为上述鉴定合共预付费用40000元。各方当事人均确认：四会市127号（三楼）、四会市93号（首层、二层）是在同一栋楼，四会市127号（三楼）、四会市93号（首层、二层）均是四会市东城区鸿盛旅业部的地址，三楼的地址是四会市127号（三楼），首层及二层的地址是四会市93号（首层、二层），原告提交的房屋安全鉴定报告{编号：建准鉴字［2018］Ｆ0683}中提及的四会市东城区鸿盛旅业部206、207、208、209、212、213、215、216、217均在四会市东城区。原告诉称在2012年开始漏水，并对四会市东城区鸿盛旅业部经营者杨新华曾经补漏的事实予以确认。被告陈志坚辩称是杨新华将四会市东城区鸿盛旅业部改建成现在的格局，杨新华对此予以否认，辩称在其接手经营时，旅业部已经是多个一房一卫的格局。另外，根据四会市市场监督管理局2017年11月13日出具的《个体户机读档案登记资料》显示，邱德成和罗新兰曾分别是四会市东城区鸿盛旅业部的经营者，两人注册成立的日期分别是2008年12月2日和2011年3月16日，注销日期分别是2011年2月22日和2015年5月12日。以上事实有经庭审质证的证据以及庭审笔录等证实。本院认为，根据原告的诉求及理由，本案案由应为物权保护纠纷，立案时所定案由相邻关系纠纷不当，现予纠正。《中华人民共和国物权法》第三十五条：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”第三十七条：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”《中华人民共和国侵权责任法》第六条：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”根据上述广东建准检测技术有限公司出具的《房屋安全鉴定报告》可知，原告经营的四会市家信装饰材料经营部出现渗水痕迹、楼板局部有露筋、钢筋锈蚀、墙体有渗水、抹灰层剥落现象，主要是四会市东城区鸿盛旅业部的部分房间的卫生间地面防水措施不足，卫生间的日常用水通过防水措施不足处渗漏引起，水闸路二十四座22号、24号ｒ点位置渗水主要是公共梯间的水管与墙接位处防水措施不足导致；该鉴定报告同时建议应及时做好防水处理，并对楼板露筋位置做适当的加固修缮处理。陈志坚辩称是杨新华将四会市东城区鸿盛旅业部改建成现在的格局，但原告诉称是在2012年开始漏水，此时杨新华并未接手经营四会市东城区鸿盛旅业部，故对陈志坚的该辩解意见，本院不予采纳。杨新华接手经营后，也按照与陈志坚签订的《商铺租赁合同》的约定，发现漏水现象后进行了修补。故造成四会市东城区鸿盛旅业部的部分房间的卫生间地面防水措施不足的责任并不在杨新华2015年才接手经营的四会市东城区鸿盛旅业部，故原告诉请杨新华经营的四会市东城区鸿盛旅业部停止侵害并赔偿相关损失的请求，本院不予支持。四会市东城区鸿盛旅业部206、207、208、209、212、213、215、216、217均在四会市东城区，被告陈志坚作为该房屋的权利人，该房屋改造后的多个卫生间因地面防水措施不足，造成原告经营的四会市家信装饰材料经营部的楼板出现渗水现象且受到了损失。陈志坚虽否认是其将该房屋改建成现在的格局，但未能提供相关的证据予以佐证，应承担举证不能的责任。故原告诉请陈志坚赔偿原告名下位于四会市房屋的修复费用、对被告陈志坚名下位于四会市东城区房屋进行整改，彻底消除漏水隐患并承担40000元鉴定费用的请求，于法有据，本院予以支持。因该房屋现在由四会市东城区鸿盛旅业部在使用，故四会市东城区鸿盛旅业部在陈志坚整改漏水隐患时应予以配合。从珠海德联工程咨询有限公司出具的《工程造价鉴定意见书》可知，四会市（首层）、二十四座22号（首层）、24号（首层）修复费用42639.44元，其中包含ｒ点拆除及修复费用1421.16元，从广东建准检测技术有限公司出具的《房屋安全鉴定报告》的鉴定结论得知，二十四座22号、24号ｒ点位置渗水主要是公共梯间的水管与墙接位处防水措施不足导致的，而非被告陈志坚的责任，故陈志坚向原告赔偿的四会市（首层）、二十四座22号（首层）、24号（首层）的修复费用应剔除ｒ点拆除及修复费用1421.16元，故被告陈志坚应向原告赔偿四会市（首层）、二十四座22号（首层）、24号（首层）的修复费用41218.28元。至于原告诉请若被告怠于对四会市东城区房屋的漏水隐患进行整改，由原告代为履行，整改费用由被告承担的问题。因原告非四会市东城区房屋的权利人和使用人，原告诉请由其代为整改没有相关的事实和法律依据，且在没有两被告配合的情况下，原告的代为整改也难以实现，故对原告的该诉求，本院不予支持。若被告不在生效判决规定的期限内履行整改义务，原告可通过执行程序实现权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：一、被告陈志坚应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邱绍源赔偿四会市（首层）、四会市（首层）、24号（首层）的修复费用41218.28元；二、被告陈志坚应于本判决发生法律效力之日起三十日内对四会市东城区房屋（四会市东城区鸿盛旅业部206、207、208、209、212、213、215、216、217房间）进行整改，消除漏水隐患；四会市东城区鸿盛旅业部应予以配合;三、被告陈志坚应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邱绍源支付鉴定费40000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2479元，公告费650元，合共3129元（原告已预交），由原告负担796元，被告陈志坚负担2333元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判长 邱 毅审判员 夏睿娜审判员 陈 智二〇一九年十一月十三日书记员 李敏娟