广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初12201号原告：李姗，女，1989年10月8日出生，汉族，住广东省佛山市。委托诉讼代理人：宋崇义，广东瑶琨律师事务所律师。被告：中山恒骏房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：丁历，该公司总经理。委托诉讼代理人：凌金水，该公司员工。原告李姗与被告中山恒骏房地产开发有限公司（以下简称恒骏公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告李姗委托诉讼代理人宋崇义及被告恒骏公司委托诉讼代理人凌金水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房款262283元；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年3月11日，原告与被告签订编号为0001538的《骏恒家园（中山恒大御府）商品房认购书》，约定原告认购被告开发的位于中山市××××北路的骏恒家园（中山恒大御府）楼盘8幢1单元804房，原告须于2018年3月13日支付首期房款46006元（不含定金），并签订商品房买卖合同。原告分别在2018年3月11日当天支付定金20000元、购房款46006元、装修款21421元，于2018年9月11日又支付购房款132013元及装修款42823元，共计262283元。但被告至今未向原告提供商品房买卖合同。2019年3月10日，原告向被告提出退款，但被告以各种理由拒绝原告退款要求。为维护自身的合法权益，原告特诉至本院。诉讼过程中，本院依法向本案当事人送达开庭传票并通知于2019年10月9日上午9时整开庭审理。本案庭审过程中，被告委托诉讼代理人于2019年10月9日上午9时10分到庭，此时庭审正进行举证阶段，被告委托诉讼代理人如实说明迟到的原因，故本院允许其参与庭审。另，庭审过程中，原告当庭增加诉讼请求：要求解除双方签订的认购书、商品房买卖合同及补充协议。被告恒骏公司向本院提交书面答辩意见称，一、被告是恒骏家园项目的开发商，向原告预售的商品房已具备合法的销售条件；二、原告与被告已签订合法有效的商品房认购书、商品房买卖合同及补充协议，原告诉称双方未签订合同与事实不符；三、原告诉请被告返还购房款262283元缺乏事实及法律依据，其未按期支付合同约定款项，应承担相应的违约责任，若原告坚持要求被告返还购房款262283元，应按已付款的50%向被告支付违约金。1.双方已签订商品房认购书、商品房买卖合同及补充协议，合同合法有效，各方应严格遵照合同约定履行；2.合同签订后，被告严格遵照合同履行，为原告保留该房号。但原告支付款项262283元后并未按合同约定履行付款义务（未按认购书、商品房买卖合同约定于2019年3月11日付清198019元、于2019年9月11日付清396038元），原告逾期支付款项已构成违约，应承担相应的违约责任；3.原告在无合同约定或法定权利的基础上要求被告返还购房款，不利于维护市场交易的稳定，有悖诚信原则；4.如因原告原因导致合同被解除或者合同目的无法实现的，原告应按合同约定及法律法规承担违约责任。根据补充协议约定，若原告逾期180天仍未约定全额支付房款的，被告有权单方解除商品房买卖合同，原告应按已付款的50%向被告支付违约金。综上所述，双方已签订了商品房认购书、商品房买卖合同及补充协议，原告没有按约定付款已构成违约，若原告继续坚持不按合同约定履行付款义务的，致使合同无法继续履行的，应承担违约责任。原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。若原告坚持要求被告返还购房款，应按已付款的50%向被告支付违约金，本案诉讼费用亦应由原告承担。针对原告当庭增加的诉讼请求，被告当庭答辩如下：被告同意解除合同，但原告未按时支付购房款，在没有合同依据及法律依据下仍坚持解除合同，导致合同目的无法实现，构成根本违约，原告应按合同约定及法律法规承担违约责任，应向被告支付已付房款的50%的违约金并在已付购房款中扣减。本院依法对当事人提交的证据进行了审查，并在卷佐证。根据当事人的陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：2017年12月8日，原告取得涉案商品房的预售许可证【编号：中建房（预）字第××号】。2018年3月11日，原告（作为买受人、乙方）与被告骏恒公司（作为出卖人、甲方）签订编号为0001538的《骏恒家园（中山恒大御府）商品房认购书》，部分约定如下：甲乙双方确认本认购书是双方真实意思表示，具备合同法规定的基本要素，是有效并受法律保护的。乙方声明对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。乙方自愿依下列条件向甲方认购骏恒家园（中山恒大御府）楼盘8幢1单元804单元，该商品房的规划用途为住宅；该商品房建筑面积共121.15平方米，其中，套内建筑面积99.42平方米，按建筑面积计算，单价为10896.62元/㎡，按套内面积计算，单价为13278.27元/㎡，总金额为1320126元；乙方同意签署本认购书时支付20000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据；乙方选择分期付款方式付款，乙方须于2018年3月13日前支付首期房款46006元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年9月11日前付清132013元；于2019年3月11日前付清198019元；于2019年9月11日前付清396038元；于2019年10月11日前付款528050元；如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金；乙方必须在约定的付款方式和期限内到骏恒家园（中山恒大御府）营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；如因不可归责于双方原因导致无法按期签订《商品房买卖合同》的，认购书约定的签约日期顺延，双方互不追究责任，各自承担相关风险；如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任；乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》《业主临时管理规约》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。原告在签订上述认购书后，分别于2018年3月11日向被告支付20000元、46006元、21422元，于2018年9月11日向被告支付132013元、42843元，上述款项合计262284元。原告称其与被告签订上述认购书并依约付款后，被告未依约与其签订商品房买卖合同，后经与被告销售代表微信及手机短信沟通，被告以审批流程长并要求原告承担高额违约金，双方就退款事宜，协商无果，原告遂于2019年8月29日诉至本院，主张前述请求。另查，2018年8月15日，原告登报声明遗失上述编号为0001538号的《骏恒家园（中山恒大御府）商品房认购书》1份及被告开具的相应购房收据2份（收据号码：0042035、0042036）。同日，原告与被告签订与上述认购书内容一致的编号为0000155的《骏恒家园（中山恒大御府）商品房认购书》。被告恒骏公司称其已与原告签订商品房买卖合同及其补充协议，为此向本院提交《中山市商品房买卖合同》及补充协议。经查，被告恒骏公司（作为出卖人）与原告（作为买受人）签订《中山市商品房买卖合同》及补充协议，部分约定如下：买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房作为预售商品房已具备《广东省商品房预售管理条例》规定的预售条件，已取得《商品房预售许可证》，证号为“中建房（预）字第”；买受人购买商品房座落于骏恒家园-8幢-1单元-804，约定建筑面积共121.15平方米，其中套内建筑面积99.42平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.73平方米；该商品房属预售，按套内建筑面积计价，单价为每平方米10896.62元，总金额1320126元；买受人以分期付款方式付款；第七条买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同时间付款，逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议；本合同连同附件共22页，一式3份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人1份，买受人1份，中山市房地产交易登记管理所1份；本合同自双方签订之日起生效；自本合同生效之日起30天内，由出卖人向中山市房地产交易登记管理所申请商品房合同销售登记备案。补充协议部分约定如下：一次性付款、分期付款的，在《房地产权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失；双方同意本合同第七条补充如下：本合同第七条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款，如买受人分期付款，买受人必须严格按照合同约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担；买受人依据约定须支付违约金或其他费用的，出卖人有权直接在买受人已付房款中扣除相应款项；出卖人依据合同约定或法律规定解除合同的，买受人应无条件配合、协助出卖人办理退房手续，因办理相关手续所支付的费用由买受人承担，双方办理完毕全部手续后，出卖人向买受人支付扣除违约金、赔偿款、补偿款等买受人全部应付费用后的剩余房款；买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉并任何本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映；买受人已明确得知国家及地方有关房屋限购政策，并按要求提供相关真实的证明材料，对因提供虚假材料以及不符合政策条件而进行的房屋交易行为所产生的法律责任，买受人愿承担全部责任；主合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准；本补充协议一式三份，其中出卖人一份、买受人一份，中山市房地产交易登记管理所1份，经双方签字或盖章后生效。被告恒骏公司于前述《中山市商品房买卖合同》及其补充协议的出卖人落款处加盖了公章，原告在买受人落款处签名并捺印确认，但均无载明页码及签订时间。双方就上述商品房买卖合同及补充协议持不同意见。原告认为其没有收到该合同，且该合同只有最后一页上有原告的签名，其他并无原告的签名故不确认其整体性，而该合同载明的预售许可证证号是残缺的，与该条款的语句前后不连贯，故认为该合同系由被告事后补充的；被告称签名及手印均为原告本人，被告在预售商品房之前已经取得商品房预售许可证并在营销现场公示，该条款未能完整显明预售许可证编号的并不会对合同该条款的理解产生偏差，商品房买卖合同系双方协商一致后签订的；被告又称合同没有编订页码是因在拟订时双方并没有对合同进行页码编订，另根据轮候网签风险知情书及承诺书，原告已明确知晓中山市实施轮候网签政策并同意等待轮候，而合同未载明签订时间是为了待轮候到原告办理网签时才写明落款时间；被告自原告认购涉案商品房至今，一直为原告保留该商品房，合同是否办理网签不影响合同的效力且合同可有效履行，合同实际签订时间是在2018年3月13日前签订，因未轮候到原告办理网签，故该合同暂未办理备案；原告又称其不清楚中山市是否有轮候网签的政策，被告亦未提供相关政策依据；另，该轮候网签风险知情书及承诺书只是一个可能的风险并不是现实的风险且该知情书中也已经明确了需要发展商另外通知，否则是以认购书的时间为准；如被告所说，该合同是在2018年3月13日前所签订，而原告在2019年3月10日向被告提出退款，在这一年期间是否都是在轮候之中，原告认为轮候网签风险知情书及承诺书只是被告自身为其可能的违约行为埋下的借口；其不同意向被告支付已付房款的50%的违约金，该违约金标准过高，具体是否需要支付违约金及具体违约金数额由法院判定，同意违约金从被告应退款项中扣除。又查，原告签订了《轮候网签风险知情书及承诺书》一份，部分载明如下：本人已完全知悉在签订《骏恒家园商品房认购书》后，存在需要轮候办理商品房买卖合同网签及相关备案手续的可能，本人承诺自愿等待直至接到发展商通知；如需要轮候商品房买卖合同网签的，认购书中约定的签署商品房买卖合同及办理完毕按揭贷款申请手续的时间以发展商通知的时间为准（如发展商无另外通知的，则仍以认购书约定时间为准），本人承诺在上述时间内，履行完毕认购书约定义务（包括但不限于签订商品房买卖合同、支付首期款、办理完毕按揭贷款申请手续等），如未在发展商指定时间内履行完毕上述义务的，视为本人放弃购买该房屋，所付款项不予退还，发展商无须通知本人，可另行销售该房屋。该知情书及承诺书还载明了其他内容。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。原、被告双方签订的编号为0000155的《骏恒家园（中山恒大御府）商品房认购书》、《中山市商品房买卖合同》及其补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应按照约定履行各自的义务，否则应承担相应的违约责任。原告主张双方没有依约签订商品房买卖合同且被告没有向其提供商品房买卖合同，被告对此不予确认并向本院提交双方签订的商品房买卖合同及其补充协议予以反驳。虽然双方所签订的商品房买卖合同及其补充协议的形式及内容存在缺失，但不能因此而否认双方已签订商品房买卖合同及其补充协议的事实，且被告对商品房买卖合同及其补充协议的形式及内容存在缺失的问题作出了较为合理的解释，而合同及补充协议中亦载明双方各持1份，因此，本院对双方已签订案涉商品房买卖合同及其补充协议的事实予以确认，原告的上述主张无事实依据，本院对此不予支持。另，原告当庭主张解除案涉认购书、商品房买卖合同及其补充协议后，被告对此表示同意解除但认为原告未依约支付购房款导致合同目的无法实现，应承担根本性的违约责任即依约定向被告支付已付购房款50%的违约金并在已付购房款中扣减；原告认为被告主张的违约金标准过高，对于是否需要支付违约金及违约金的具体数额由法院判定并同意违约金从被告应退款项中扣除。此，本院认为，一、原告主张解除案涉认购书、商品房买卖合同及其补充协议，被告对此表示同意，故本院对原告的上述主张予以支持，原告有权要求被告退还已付的购房款。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告所提交的证据不足以证明被告在履行合同过程中存在违约行为，相反，原告在签订案涉认购书后并未依约向被告支付所约定的款项，在此情况下原告仍主张解除案涉认购书、商品房买卖合同及其补充协议，导致被告不能实现合同目的，故原告已构成根本性违约，被告有权要求其赔偿相关的损失。三、《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。案涉认购书、商品房买卖合同及其补充协议虽确认已解除，但被告仍可依约定主张违约金。商品房买卖合同补充协议约定：一次性付款、分期付款的，在《房地产权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。因此，是否调整当事人约定的违约金时应根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否使用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，而被告对其因原告违约所造成的实际损失并未提供相关证据予以证明，本院综合衡量前述因素，酌定原告应承担按已付购房款30%计得的违约金即78685.2元（262284元×30%）。而双方均同意在被告应退款项中扣除原告应承担的违约金，系双方的真实意思表示，本院予以确认，因此，被告仍需向原告退还购房款183598.8元（262284元-78685.2元）。原告诉请超出上述认定部分，本院予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决如下：法规标题最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2003.04.28时效性现行有效一、解除原告李珊与被告中山恒骏房地产开发有限公司于2018年8月15日签订的编号为,0000155《骏恒家园（中山恒大御府）商品房认购书》以及原告李珊与被告中山恒骏房地产开发有限公司就骏恒家园（中山恒大御府）楼盘8幢1单元804单元所签订的《中山市商品房买卖合同》及其补充协议；二、被告中山恒骏房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告李珊退还购房款183598.8元；三、驳回原告李珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5234元，减半收取2617元，由原告李珊负担786元，被告中山恒骏房地产开发有限公司负担1831元（该款原告已预付，被告于本判决生效之日起五日内迳付给原告，本院不另收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈觉天二〇一九年十一月十八日书记员  黎素霞庞增博