福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0122民初430号 原告：连江县万泽房地产开发有限公司，住所地连江县琯头镇拱屿村蓉星楼。 法定代表人：刘涛，执行董事。 委托诉讼代理人：江典慧，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许圆炜，北京大成（福州）律师事务所实习律师。 被告：陈某（系被告方某的法定代理人），女，1977年1月1日出生，汉族，住福建省连江县。 被告：方光裕，男，1954年5月10日出生，汉族，住福建省莆田县。 被告：方某，男，2007年12月5日出生，汉族，住福建省莆田县。 法定代理人：陈某（系被告方某母亲），女，1977年1月1日出生，汉族，住福建省连江县。 原告连江县万泽房地产开发有限公司（以下简称万泽公司）与被告陈某、方光裕、方某追偿权纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，本院根据原告连江县万泽房地产开发有限公司的申请，追加方光裕、方某作为本案的被告参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万泽公司的委托诉讼代理人江典慧到庭参加诉讼，被告陈某经本院公告送达开庭传票未到庭，被告方光裕、方某经本院依法送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万泽公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令陈某应偿还万泽公司按揭贷款垫付款104959.06元（暂计至2019年6月27日止），应计算至判决之日止万泽公司实际垫付款项及利息，利息截至2018年9月30日止为1590.31元，自20ｌ8年10月1日起利息暂以垫付款本金104959.06元为基数，按同期银行贷款利率计算至实际还清全部垫付款本金之日止；2.请求判令陈某向万泽公司支付违约金，违约金计算至2018年9月30日为29522.52元，2018年10月1日后的违约金应以购房款总额为基数，按日万分之一的标准计算至被告履行产权登记手续完毕之日止；3.请求判令陈某偿还万泽公司律师代理费8000元；4.请求判令方光裕、方某在继承方建清遗产的范围内对第一、二、三项的诉讼请求承担共同偿还责任。事实和理由：2014年4月6日，万泽公司（出卖人）与陈某及丈夫方建清（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号为20130300062），由陈某、方建清向万泽公司购买连江县商品房，该商品房建筑面积119.13平方米，合同总价款为734391元，约定陈某、方建清以银行按揭贷款的方式购买，于合同签订之日支付首付款224391元，剩余510000元向银行申请按揭贷款。在《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第二条第一款第4项约定：“在乙方（指陈某、方建清，下同）获得银行贷款后，且在甲方（指万泽公司，下同）承担阶段性担保期内，如果出现乙方不能按期偿付按揭贷款本息的情况，在甲方向银行履行担保责任即开始垫付贷款本息等费用后，乙方应于甲方发出还款通知之日起七日内向甲方偿还全部垫付款（包括但不限于本金、罚息、滞纳金等）及其同期银行贷款利息。若乙方连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，在甲方履行担保责任后，甲方有权向乙方追偿所欠款项并有权单方解除《合同》及补充协议，同时乙方还应按《合同》总房款10%支付违约金，上述违约金可在甲方在乙方已交纳的房款中直接扣除；在乙方履行完终止合同的所有手续（包括与银行解除按揭手续、注销合同及其它与乙方购买该房屋有关的文件等）后，甲方应将剩余房款无息退还乙方；如乙方已支付的房款不足偿还甲方欠款，甲方有权继续追索。”关于逾期办理产权登记手续的违约责任，合同补充协议第六条第2项约定：“若乙方选择按揭贷款的付款方式的，甲方同意协助办理产权登记手续。……同时，乙方应在甲方通知办理产权之日起30日内，配合甲方办理相应的产权登记手续。若乙方逾期办理产权登记手续或因乙方未提交相关证件、文件或提交的证件、文件不真实、无效导致产权登记手续无法完成或延迟的，甲方有权每日按购房款的万分之一标准向乙方收取违约金。……”同时，《补充协议》就因诉讼纠纷产生的诉讼费、律师费、保全费等费用的承担作了明确约定，即万泽公司为实现债权的费用包含但不限于诉讼费、保全费、律师费等全部由被告承担。上述合同签订后，双方办理了银行按揭贷款。之后，因陈某、方建清无法按期偿还按揭贷款的本息，万泽公司代为垫付货款本息等费用，并催告陈某、方建清偿还万泽公司全部代垫款及应付利息等款项。但截止至2019年6月27日，陈某、方建清未能偿还代垫款104959.06元及其同期银行利息。 另万泽公司销售的预售商品房，于2016年3月16日经连江县住房和城乡建设局竣工验收备案，具备现售条件。2017年7月25日，万泽公司已经通知陈某、方建清尽快办理不动产权登记手续。依照约定，陈某、方建清应在30日内（即2017年8月23日）前配合办理相应的产权登记手续。但陈某、方建清收到通知后，未履行相应的产权登记义务。之后，万泽公司再次向陈某、方建清发出催告函，要求陈某、方建清办理产权登记手续，并明确如陈某、方建清不履行相应的义务，将追究其法律责任。然而直至万泽公司起诉时，陈某、方建清仍未办理产权登记手续，导致万泽公司为按揭贷款而设立的担保责任无法解除。根据约定，万泽公司有权按每日购房款的万分之一标准要求陈某、方建清自逾期办理产权登记之日起支付违约金至完成产权登记手续之日止。 此外，为实现本案项下债权，万泽公司委托北京市盈科（福州）律师事务所从事本案项下诉讼代理活动，并支出律师代理费8000元。根据约定，该费用应由被告承担。在诉讼期间，万泽公司的委托代理律师执业机构变更为北京大成（福州）律师事务所。 综上，依照约定，陈某、方建清负有共同偿还万泽公司垫付款、支付违约金、律师费等费用的义务。但万泽公司事后了解到，方建清已死亡。根据《继承法》第三十三条的规定，方建清的继承人应当在继承遗产的范围内清偿方建清的债务。据调查，方建清的法定继承人除其妻子陈某外，还有方建清的父亲方光裕、长子方嘉龙、次子方某。根据《继承法》相关规定，方光裕、方嘉龙、方某应对方建清于本案的债务承担清偿责任。 陈某、方光裕、方某未作答辩。 万泽公司围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》及合同补充协议、《个人购房借款／担保合同》、中国工商银行业务回单（付款）凭证、催款函、邮件单据、关于同意观邸一号项目现售通知、催告函、整付零寄交寄清单、委托代理合同及律师代理费用发票、莆田市公安局黄石派出所调档户籍证明、结婚证复印件，本院依职权调取的结婚登记审查处理表、户籍资料查询结果、户籍登记证明、亲属关系证明、莆田市荔城区黄石镇惠上村民委员会证明、连江县公安局琯头边防派出所证明等证据予以证实。陈某、方光裕、方某未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证权利。经审查，上述证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的现有证据，本院认定事实如下：2014年4月6日，万泽公司（出卖人）与陈某及丈夫方建清（买受人）签订了一份合同编号为20130300062的《商品房买卖合同》及合同补充协议。合同约定：陈某、方建清向万泽公司购买位于连江县商品房，该商品房建筑面积119.13平方米，合同总价款为734391元，约定以银行按揭贷款的方式购买，陈某、方建清于合同签订之日支付首付款224391元，余款510000元向银行申请按揭贷款。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第二条第一款第4项约定：“在乙方（指陈某、方建清，下同）获得银行贷款后，且在甲方（指万泽公司，下同）承担阶段性担保期内，如果出现乙方不能按期偿付按揭贷款本息的情况，在甲方向银行履行担保责任即开始垫付贷款本息等费用后，乙方应于甲方发出还款通知之日起七日内向甲方偿还全部垫付款（包括但不限于本金、罚息、滞纳金等）及其同期银行贷款利息。若乙方连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，在甲方履行担保责任后，甲方有权向乙方追偿所欠款项并有权单方解除《合同》及补充协议，同时乙方还应按《合同》总房款10%支付违约金，上述违约金可在甲方在乙方已交纳的房款中直接扣除；在乙方履行完终止合同的所有手续（包括与银行解除按揭手续、注销合同及其它与乙方购买该房屋有关的文件等）后，甲方应将剩余房款无息退还乙方；如乙方已支付的房款不足偿还甲方欠款，甲方有权继续追索。”；第6项约定“甲方依《合同》约定行使解除权的，乙方应当在接到解除合同通知后按照有关规定履行协助解除义务。因甲方行使解除权而发生的所有费用包括但不限于相关手续费、诉讼费及律师费等均有乙方承担”；第六条第2项约定：“若乙方选择按揭贷款的付款方式的，甲方同意协助办理产权登记手续。……同时，乙方应在甲方通知办理产权之日起30日内，配合甲方办理相应的产权登记手续。若乙方逾期办理产权登记手续或因乙方未提交相关证件、文件或提交的证件、文件不真实、无效导致产权登记手续无法完成或延迟的，甲方有权每日按购房款的万分之一标准向乙方收取违约金。……”。2014年9月3日，陈某与、万泽公司及中国工商银行股份有限公司连江支行三方签订了《个人购房借款／担保合同》，约定中国工商银行股份有限公司连江支行向陈某发放个人购置住房贷款510000元，万泽公司提供阶段性连带责任保证，方建清在抵押物共有人处签名。万泽公司从2017年9月28日起为陈某、方建清代为偿还按揭贷款的本息，截止2019年6月27日，代为偿还104959.06元。 另万泽公司预售的连江县琯头镇琯福大道66号观邸一号商品房于2016年3月16日经连江县住房和城乡建设局竣工验收备案，具备现售条件。2017年7月25日，万泽公司通知陈某、方建清办理不动产权登记手续，但陈某、方建清未能在约定的期限内办理。2018年2月9日，万泽公司向陈某、方建清发出催告函，要求陈某、方建清办理产权登记手续，但陈某、方建清仍未办理产权登记手续。 另查明，方建清于2018年3月18日溺水死亡，陈某系方建清妻子，方嘉龙、方某系方建清长子和次子，方建清父亲方光裕健在，母亲林秀玉于1997年11月死亡。方建清死亡后，方光裕、陈某、方嘉龙、方某均为第一顺序继承人，因方嘉龙于2019年2月27日已明确表示放弃继承方建清的遗产，方光裕、陈某、方某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，亦未作出放弃继承方建清遗产的意思表示。 本院认为，陈某因购买万泽公司位于连江县商品房，向中国工商银行股份有限公司连江支行借款510000元，由万泽公司提供阶段性连带责任保证，三方签订了《个人购房借款／担保合同》，该合同系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均有法律约束力。陈某在借款后未按合同约定偿还借款本息，万泽公司作为连带责任保证人，已按合同约定代陈某偿还了借款本息104959.06元，依法享有向陈某追偿的权利。由于陈某怠于履行偿还义务，占用了万泽公司的资金，造成利息损失，现万泽公司主张陈某偿还代偿款104959.06元，并要求陈某支付按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，于法有据，依法予以支持。同时，万泽公司与陈某签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦属合法有效。陈某未按时还贷，致使万泽公司承担连带责任，其行为已构成违约，故万泽公司主张陈某支付逾期还款违约金29522.52元，符合合同规定，本院予以支持。万泽公司主张陈某与方建清系夫妻关系，陈某借款用于购房，该房产属于夫妻共同财产，因购置夫妻共同财产产生的债务亦属于夫妻共同债务，方建清应承担共同偿还的责任，本院予以支持。因方建清已死亡，方光裕、陈某、方某作为方建清第一顺序法定继承人，其未依法表明放弃对方建清遗产的继承，故依法应在方建清遗产继承限额范围内对方建清的上述债务承担偿还责任。万泽公司主张方光裕、陈某、方某偿还万泽公司律师代理费8000元，不符合合同约定，不予支持。方光裕、陈某、方某经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，依法可缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、陈某应于本判决生效后十日内偿还连江县万泽房地产开发有限公司代垫的按揭款项104959.06元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2018年10月1日起至实际支付之日止）。 二、陈某应于本判决生效后十日内偿付连江县万泽房地产开发有限公司违约金计算至2018年9月30日止为29522.52元，从2018年10月1日起以购房款为基数，按日万分之一计算至办理产权登记手续之日止。 三、方光裕、方某在继承方建清遗产限额范围内对判决第一、二项承担共同偿还责任。 四、驳回连江县万泽房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3149元，由连江县万泽房地产开发有限公司负担176元，方光裕、陈某、方某负担2973元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  郑晨亮 人民陪审员  詹方和 人民陪审员  周谋云 二〇一九年十一月十一日 书 记 员  林仕军 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 2、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 3、《中华人民共和国继承法》 第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 4、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。 5、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。  1