宁波市江某区人民法院民 事 判 决 书（2009）甬东民初字第1165号原告：陈某某。原告：施某某。上述两原告的委托代理人：吴某某。上述两原告的委托代理人：沙某某。被告：邹某某。被告：吕某某。上述两被告的委托代理人：程某。上述两被告的委托代理人：方某某。原告陈某某、施某某与被告邹某某、吕某某房屋租赁纠纷一案，本院于2009年8月24日立案受理，依法适用简易程序，由审判员何继红独任审判，并于2009年9月28日公开开庭进行了审理。原告陈某某、施某某的委托代理人吴某某和被告邹某某、吕某某的委托代理人程某、方某某到庭参加诉讼。案经庭外和解未果，本案现已审理终结。原告陈某某、施某某诉称，2008年8月10日，原告与被告签订了房屋租赁合同，合同期限5年，即2008年8月10日至2013年8月9日，前两年租金为每年37.8万元，每年一付，先付后用，后一年租金须在前一年到期时提前一月支付。被告应及时支付房屋租金及水电费，如借故拖欠，原告有权按该费用总额每天千分之六对被告进行处罚，并视被告提前终止合同。然而到2009年7月10日被告应付第二年房租时，被告以种种理由不支付租金。2009年6月30日和2009年7月19日，原告两次催告被告支付租金，被告仍未支付。被告的行为侵害了原告的合法权益，请求法院判令：1.解除原被告双方于2008年8月10日签订的房屋租赁合同，被告立即腾退房屋；2.判令被告赔偿原告从2009年8月10日至2009年8月31日的房租损失21748元，并从2009年9月1日至被告腾退日止按照每月31500元（378000／12）的标准赔偿房租损失；3.判令被告依照合同第六条第3款的规定，向原告支付2009年7月10日至2009年8月31日的罚息117936元，并从2009年9月1日至被告腾退日止按照每天2268元（378000×0.6%）的标准支付罚息；4.判令被告依照合同第六条第2款的规定，向原告支付违约金20万元。被告邹某某、吕某某辩称，原告出租的房屋现已被拆除，被告无房屋可腾退。而且被告有权要求原告返还已支付房屋租金差额及结算后水电押金差额。原告的损失并不存在，被告行为也不构成违约，原告要求被告赔偿损失没有依据。承租房屋的拆迁亦给被告造成了巨大的经济损失。原告以租赁合同为由起诉被告，但事实上要解决的却是被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议而引发的纠纷，依照最高院的批复，人民法院不应受理本案。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。为证明自己的主张，原告向本院提供以下证据：1、原告提供房产证复印件1份、鄞州人民医院证明1份、邱某某与李某的合同原件1份、李某与原告的合同原件1份、原告与被告的合同原件1份，拟证明讼争房屋的产权人为鄞州人民医院，出租人与承租人之间存在租赁关系并同意其转租房屋及原被告房屋租赁具体事项的约定。经质证，被告无异议，但强调原被告双方签订的租赁合同，合同中的第二条已作了明确的约定。本院认为，被告对上述证据无异议，且经审查上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性的要求，故本院对上述证据予以认定，并据此认定：原被告房屋租赁合同关系真实存在，合同约定的具体事项依法成立。2、原告提供收条1份，拟证明原告按约支付李某租金，被告不支付租金造成原告损失的事实。经质证，被告认为与本案无关联性。本院认为，原告支付给李某房屋租金系原告与第三人之间的权某某务关系，并不能证明原告遭受了损失，也不能证明系被告原因造成了原告的损失。本院认为上述证据与本案缺乏必要的关联性，故本院对上述证据不予认定。3、原告提供催告函4份、挂号信回执2份，拟证明原告要求被告支付租金的事实。经质证，被告称在2009年7月18日时，原告已经知道了房屋要拆迁，讼争房屋列入拆迁范围，拆迁期限是2009年9月25日，原告是在明知要拆迁的情况下还收房租的恶意行为。本院认为，被告对上述证据无异议，且经审查上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性的要求，故本法院对上述证据予以认定，并据此认定：原告在2009年6月30日和2009年7月19日两次催讨房屋租金。被告为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：1、被告提供房屋拆迁许可证、宁波市房产管路局公告原件各1份，拟证明因轨道交通1号线江厦桥东站项目建设的需要，被告承租的房屋已经相关部门审查批准予以拆除，2009年6月29日被告承租的房屋已被列入轨道交通1号线江厦桥东站项目的拆迁范围。经质证，原告称对真实性无异议，但原告没有收到过拆迁许可证，也没有收到宁波市房产管路局的公告，如果被告收到了，被告也没有通知原告。本院认为，原告对上述证据无异议，且经审查上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性的要求，故本法院对上述证据予以认定，并据此认定：讼争房屋于2009年6月29日被列入轨道交通1号线江厦桥东站项目的拆迁范围。2、被告提供通告复印件1份，拟证明宁波市江某区轨道交通工程建设办公室、宁波市江某区拆迁事务所等八个部门于2009年7月11日发布联合通告要求被告等承租人与2009年7月25日前腾空房屋。经质证，原告称对真实性无异议，但未看到过公告也没接到过通知。本院认为，原告对上述证据无异议，且经审查上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性的要求，故本院对上述证据予以认定，并据此认定：讼争房屋的承租人须在2009年7月25日前撤离房屋。3、被告提供收条原件1份，拟证明原告收到被告支付的2008年9月26日至2009年8月9日的租金330300元及被告交纳的水电押金10000元。经质证，原告称对真实性无异议，但与本案无关联性。本院认为，上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性的要求，故本法院对上述证据予以认定，并据此认定：被告于2008年10月8日向原告支付水电押金及2008年9月26日至2009年8月9日的租金。4、被告提供照片原件4份，拟证明被告承租的房屋已经被拆除。经质证，原告称对真实性、关联性、合法性都有异议，不予认可。本院认为，由于上述证据要证明的是讼争房屋的现状，结合讼争房屋已纳入拆迁范围且原告没有提供证据证明讼争房屋目前仍存在的事实，故本院对上述证据予以认定，并据此认定：本案讼争的租赁标的物已拆除。综上，本院对事实认定如下，案外人邱某某向鄞州区人民医院承租了位于宁波市××鄞州区人××院门××楼，并获得许可将租赁物分层出租。2008年7月16日，邱某某和案外人李某签订了一份房屋租赁合同，邱某某将该大楼的一、二屋约3200平方米面积出租给了李某，同时同意李某在合同期内出租给第三方。2008年8月16日，李某与原告陈某某、施某某签订了一份房屋租赁合同，约定李某将该大楼的一楼约650平方米面积出租给原告陈某某、施某某，租赁期限自2008年7月16日起至2018年8月9日止，同时允许原告陈某某、施某某在合同期内将房屋出租给第三方。2008年8月10日，原告陈某某、施某某与被告邹某某、吕某某签订了一份房屋租赁合同，约定原告陈某某、施某某将该大楼的一楼三间店面约125平方米出租给被告邹某某、吕某某，租期自2008年8月10日起至2013年8月9日止，租金为第一、二年每年378000元，第三年400680元，第四年424720元，第五年450200元。租金每年支付一次，先付后用，后一年的租金须在前一年租金到期时提前一个月支付。同时约定租赁期内如因政府规划需要或不可抗力因素造成合同无法履行的，双方不作违约，各自损失自负，合同自动终止。合同签订后，被告邹某某、吕某某向原告陈某某、施某某支付了10000元押金，租金付至2009年8月9日止。2009年6月29日，宁波市房产管理局发布公告，将本案租赁物纳入了拆迁范围，拆迁期限自2009年6月29日起至2010年6月29日止。2009年7月11日，宁波市江某区轨道交通工程建设办公室、宁波市江某区拆迁事务所、宁波市江某区城市管理行政执法局、宁波市公安局江某分局、宁波市环保局江某分局、宁波市工商局江某分局、江某区人民政府百丈街道办事处、江某区人民政府东胜街道办事处联合发布通告，要求在拆迁红线范围内应当停止房屋的租赁、生产经营活动，已在被拆迁房屋内居住及从事经营活动的承租人，必须在2009年7月25日前自行撤离或清退。2009年6月30日和2009年7月19日，原告陈某某、施某某向被告邹某某、吕某某各发了一份催讨函，要求被告支付第二年房租。目前，该租赁房屋已被依法拆除。本院认为，原被告双方于2008年8月10日签订的房屋租赁合同合法有效，被告已按约支付了第一年租金及相关押金。由于该合同租赁房屋于2009年6月29日被列入轨道交通1号线江厦桥东站项目的拆迁范围，并通告讼争房屋承租人于2009年7月25日前撤离，故原被告签订的租赁合同因政府规划拆迁而无法再继续履行。根据原被告双方的约定，该租赁合同自动终止，原被告双方互不作违约，双方的损失各自承担。原告在2009年6月30日向被告发出催讨函时，该租赁房屋已被列入拆迁范围，被告据此不再支付房租理由成立。本案中被告并没有违约行为，现原告以被告邹某某、吕某某违约提前终止履行合同为由提出解除合同并要求被告邹某某、吕某某赔偿损失的诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。另由于本案讼争房屋已实际被拆除，且根据拆迁通告，承租人必须于2009年7月25日前撤离所承租房屋，故本院对于原告陈某某、施某某要求被告邹某某、吕某某支付2009年8月10日至2009年8月31日的租金及腾退房屋的诉讼请求亦不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第一款第（七）项之规定，判决如下：驳回原告陈某某、施某某的全部诉讼请求。本案案件受理费6970元，减半收取3485元，由原告陈某某、施某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市江某区中兴路746号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，账号：81×××01，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 员 何继红二〇一〇年三月十二日代书记员 徐香元