广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初19649号原告：区务贞，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：梁满开，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓晴雯，广东共明律师事务所实习律师。被告：佛山市南海区山林水语物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：严某1。被告：佛山市南海区山林水语物业管理有限公司西樵西岸分公司，住所地：广东省佛山市南海区。负责人：严某1。上列两被告共同委托诉讼代理人：黄均全，男，公司员工。被告：东莞市欢乐颂按揭代理有限公司，住所地：广东省东莞市。法定代表人：陈某1。被告：广东邱吴姚律师事务所，住所地：广东省东莞市南城区。负责人：邱凯舟。上列两被告共同委托诉讼代理人：张礼胜，广东邱吴姚律师事务所律师。原告区务贞诉被告佛山市南海区山林水语物业管理有限公司（以下简称“山林水语公司”）、佛山市南海区山林水语物业管理有限公司西樵西岸分公司（以下简称“山林水语西樵西岸分公司”）、东莞市欢乐颂按揭代理有限公司（以下简称“欢乐颂公司”）、广东邱吴姚律师事务所（以下简称“邱吴姚律师所”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人梁满开、被告欢乐颂公司及邱吴姚律师所的共同委托诉讼代理人张礼胜到庭参加诉讼，被告山林水语公司、山林水语西樵西岸分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告山林水语西樵西岸分公司于2018年11月15日签订的《山林水语超级市场租赁书》和《委托经营管理合同》无效；2.被告山林水语公司、山林水语西樵西岸分公司共同向原告返还预付租金和定金共108000元、装修费40000元、律师见证费1000元，共计149000元并支付利息（以149000元为本金，按年利率6%自2018年11月15日起计算至付清之日止，暂计至2019年7月15日为5960元）；3.被告欢乐颂公司对诉讼请求2中的装修费40000元、律师见证费1000元及利息1640元承担连带清偿责任；4.被告邱吴姚律师所对诉讼请求2承担连带清偿责任；5.四被告共同承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年11月15日，原告与被告山林水语西樵西岸分公司签订了一份《山林水语超级市场租赁书》，约定原告向被告山林水语西樵西岸分公司租赁佛山市南海区××××××××××××××××位，预付租金为108000元（已含定金30000元）、装修款40000元，共计148000元，2018年11月15日前付清；该物业租赁使用的期限为17年，自2019年1月1日起至2035年12月30日止，自2019年1月1日起原告将该物业的使用权交由被告山林水语西樵西岸分公司经营、管理和使用，等等。2018年11月15日，原告与被告山林水语西樵西岸分公司在被告邱吴姚律师所的见证下签订了一份《委托经营管理合同》。2018年11月15日，在被告山林水语西樵西岸分公司的指示下，原告分别向被告山林水语西樵西岸分公司的负责人和佛山市嘉水疗会所通过银行转账支付了96000元、50000元的认租款和见证费；被告山林水语西樵西岸分公司对预付租金和定金108000元向原告出具了收据，被告欢乐颂公司对装修费40000元和律师见证费1000元向原告出具了收据。被告山林水语西樵西岸分公司在前述收据背面盖章予以认定。从2019年2月至今，被告山林水语西樵西岸分公司仅支付了2019年2月至5月合共4次的经营回报，已严重违反约定。在向被告山林水语西樵西岸分公司追讨2019年4月的经营回报的过程中，原告才发现被告山林水语西樵西岸分公司根本未办理山林水语超级市场建设的报建手续，该市场建设项目早已于2018年12月份被佛山市南海区城市管理和综合执法局西樵分局责令停建，其后于2019年年初遭到拆除。被告山林水语西樵西岸分公司故意隐瞒该涉案市场系违章建筑的事实，明知根本无法按约将该涉案市场的085号档位交付给原告，同时无法实现原告合约的目的，被告山林水语西樵西岸分公司却与原告订立契约、收取原告巨额款项，故被告山林水语西樵西岸分公司存在极大的恶意与欺骗性。原告认为，被告山林水语西樵西岸分公司故意将未依法办理报建手续的山林水语超级市场项目“以租代售”，蒙骗原告在内的上百位投资者，存在严重的欺诈行为。该市场的建设违反了法律、行政法规的强制性规定，是违章建筑，导致原告的合同目的无法实现！依据《合同法》第五十二条第五项及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告山林水语西樵西岸分公司所订立之合同是无效合同，自始没有法律效力。被告山林水语西樵西岸分公司作为被告山林水语公司的分公司，应由被告山林水语公司向原告承担返还所收全部款项及其利息的责任。被告欢乐颂公司在其责任范围内对所收取的装修费40000元、律师见证费1000元及利息承担相应责任，并与被告山林水语公司承担连带清偿责任。被告邱吴姚律师所作为专业的法律机构，应秉着公平、公正、审慎的态度。被告邱吴姚律师所在业务承揽时，理应谨慎审查所见证事项的基本相关材料，例如：建设用地规划许可证、建设工程施工许可证等最基本的许可证明，在见证过程中尽谨慎注意义务，这是律师事务所最基本的职业素质和职业道德。原告作为一名缺乏法律知识的普通农民工，是基于对邱吴姚律师所的合理信赖并在邱吴姚律师所的见证下签订该合同的，被告山林水语西樵西岸分公司所建该超级市场项目是违章建筑，邱吴姚律师所作为专业法律机构，对该超级市场项目是违章建筑，很明显是明知或应知的，存在重大过错，因此，邱吴姚律师所严重违反行业守则，违反我国民法立法的审慎、诚实信用及信赖原则，对原告签订该合同所造成的巨大损失负有不可推卸的责任，邱吴姚律师所应与被告山林水语公司承担连带清偿责任。对于兴建的房地产开发项目，作为专业法律人士必定会注意到相关建设土地规划许可和建设工程施工许可等问题，被告邱吴姚律师所的见证律师吴颖璇应当恪守律师法和职业道德，维护当事人合法权益，律师法第二、三条对该义务已有明确规定，其不能只见证签名的真实性，若该见证律师有尽到审慎注意义务，就不会造成原告巨额损失，这与被告邱吴姚律师所有直接因果关系。被告邱吴姚律师所和山林水语西樵西岸分公司有串供嫌疑：1.邱吴姚律师所及见证律师在租赁合同上提前盖章签字，交由被告山林水语西樵西岸分公司，然后交给原告签字，实际上被告邱吴姚律师所没有现场见证。2.见证费用应由被告邱吴姚律师所直接向原告收取，但实际上该见证费由被告邱吴姚律师所委托被告欢乐颂按揭公司收取。综上所述，上述被告严重侵害原告的合法利益，故提起诉讼。被告欢乐颂公司辩称，被告欢乐颂公司不应承担返还原告装修费、律师见证费的责任。理由如下：1.原告把装修费和律师见证费直接支付给了被告山林水语西樵西岸分公司的前法定代表人及其指定的账户，被告欢乐颂公司不是直接收款人。2.被告欢乐颂公司只是代被告山林水语西樵西岸分公司出具收据，在19649号案中原告出具的装修及律师费收据背面均有被告山林水语西樵西岸分公司的备注及盖章，内容为该两笔款项与被告山林水语西樵西岸分公司是同步的、以此账为准，这是被告山林水语西樵西岸分公司在与原告商量并经其允许后才盖章备注的，且收据原件有原告持有，这表明了真正应当承担返还该两笔款项义务的是被告山林水语西樵西岸分公司而非被告欢乐颂公司。虽然20069、20070号案中原告提交的装修及律师费收据中没有被告山林水语西樵西岸分公司的备注和盖章，但实际情况与19649号案是一样的。被告邱吴姚律师所辩称，一、邱吴姚律师所对原告与山林水语西樵西岸分公司签订《委托经营管理合同》行为的真实性予以了见证，此见证是建立在原告与被告山林水语西樵西岸分公司签订的《山林物语超级市场租赁书》之上的。是因为原告向邱吴姚律师所提交了《山林物语超级市场租赁书》并承诺其真实性，邱吴姚律师所才予以见证。原告在签署《山林物语超级市场租赁书》时，作为合同当事人及利益攸关者，其自身应该尽到最大审慎义务，现因原告自身疏忽大意及被告山林水语西樵西岸分公司的原因而致使原告签订了上述租赁书，导致其蒙受损失，应该由本案被告山林水语西樵西岸分公司及原告自身承担相应责任，不应当将责任转嫁到邱吴姚律师所身上。二、邱吴姚律师所的见证行为是因原告和被告山林水语西樵西岸分公司之请求而为，邱吴姚律师所只是对原告与被告山林水语西樵西岸分公司签订《委托经营管理合同》行为的真实性予以见证，见证书亦明确表明“双方在该《委托经营管理合同》上签字、盖章属实”，由此可知，邱吴姚律师所只是对原告与被告山林水语西樵西岸分公司签署《委托经营管理合同》这种法律行为的真实合法性进行见证，不是对《委托经营管理合同》的真实性和合法性进行见证，而原告和被告山林水语西樵西岸分公司确实是当着邱吴姚律师所指定的律师面前签署了《委托经营管理合同》，故邱吴姚律师所的见证行为并无不当。三、邱吴姚律师所只是应原告之请求，对其与被告山林水语西樵西岸分公司签署合同行为的真实性进行见证，在此见证过程中，邱吴姚律师所已经尽到了谨慎注意义务。至于原告要求的保证其签署的合同的真实有效性，则非邱吴姚律师所在此次见证中应尽的义务，超出了邱吴姚律师所的见证范围。如原告为了保证其签署的合同合法有效，其应当另行委托邱吴姚律师所去做律师尽职调查，并另行支付尽职调查费用。其实，实践中，即便是委托律师进行尽职调查，鉴于现阶段律师取证权利的局限性，亦不能完全保证当事人委托调查事项的真实有效，更勿论本案中的法律行为的律师见证事项。四、本案中，邱吴姚律师所只是收取了1000元的见证费，原告却诉请邱吴姚律师所承担其全部损失154960元，这明显是违背了民事行为的“公平公正”及“权利义务相一致”的原则。五、本案案由实为租赁合同纠纷，而邱吴姚律师所与原告之间是法律服务合同纠纷，这是两种不同的民事案由。即使原告要追究被告邱吴姚律师所的责任，也应当另案起诉。律师见证分为法律事实的见证和法律行为的见证，原告起诉被告邱吴姚律师所，是因为原告把本案中律师见证的性质和范围混淆了，本案律师见证是法律行为的见证，只是见证原告与被告山林水语西樵西岸分公司之间法律行为的真实性。综上，邱吴姚律师所不应当向原告承担返还如何款项的义务，人民法院应当驳回原告对邱吴姚律师所的所有诉讼请求。被告山林水语公司、山林水语西樵西岸分公司没有答辩，亦没有提交书面答辩意见。被告山林水语公司、山林水语西樵西岸分公司经本院合法传唤没有到庭，视为放弃举证、质证的权利。原告围绕诉讼请求依法出示了证据，被告欢乐颂公司、邱吴姚律师所没有出示证据。本院依法出示本院生效民事判决书及生效证明[（2019）粤0605民初14903号民事判决书及生效证明书]。本院组织当事人进行质证。原告出示的证据1（山林水语超级市场租赁书）、证据2（广东邱吴姚律师事务所见证书）、证据3（委托经营管理合同）、证据4[收款收据（NO.0030257、NO.034557、NO.034532）、微信转账截图、南海农商银行汇款扣款业务回单、南海农商银行结算业务委托书、中国银联跨行交易查询、银行交易明细]，为原告围绕涉案铺位签订的租赁合同、委托合同、对委托合同的见证书及由此产生的相应费用凭证，各证据之间能够相互印证且能印证庭审陈述，本院对其予以采信。原告出示的证据5（账户明细查询），为原告举证己方就委托合同项下的收益收取，本院对其采信。原告出示的证据6（照片），能够与本院出示证据印证，本院对其采信。本院出示的证据为本院生效判决，本院对其采信。本院经审理认定事实如下：（2019）粤0605民初14903号民事判决书查明“山林水语超级市场”位于佛山市南海区×××××××××。被告陈述“山林水语超级市场”范围涵盖商业楼（共6层）一层和商业楼相邻空地（以下简称“涉案空地”）。涉案空地上原搭建的建筑物因无规划许可、涉嫌违建已经拆除。该判决已在2019年9月21日生效。2018年11月15日，原告（乙方，承租方）与被告山林水语西樵西岸分公司（甲方，出租方）签订《山林水语超级市场租赁书》，约定：乙方向甲方承租位于佛山市南海区××××××××××位（以下简称“涉案铺位”）；物业成交价108000元、装修款40000元；该物业租赁的使用年限为17年，自2019年1月1日起至2035年12月30日止；自2019年1月1日起乙方将该物业的使用权交由甲方经营、管理和使用。2018年11月15日，原告（乙方，委托方）与被告山林水语西樵西岸分公司（甲方，受托方）签订《委托经营管理合同》，约定：乙方委托甲方经营管理涉案铺位；甲方在2019年1月1日起开始接受委托经营；自2019年1月1日起至2035年12月31日止，合同17年；2019年乙方按每月1170元的标准收取经营回报。原告确认上述涉案铺位位于涉案空地处，因被拆除而未交付使用过。同日，被告邱吴姚律师所对上述《委托经营管理合同》的签订出具见证书。同日，被告山林水语西樵西岸分公司出具收据确认收取原告支付的涉案铺位款项108000元，被告欢乐颂公司出具收据确认收取原告支付的装修费40000元、见证费1000元。2019年8月13日，原告向本院提起诉讼。诉讼中，被告邱吴姚律师所陈述已实际收取见证费1000元。被告欢乐颂公司陈述山林水语西樵西岸分公司与己方为部分铺位委托招商的合作关系，被告欢乐颂公司没有实际收取过任何款项。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。涉案空地上的租赁物因无规划许可已被拆除，原告与被告山林水语西樵西岸分公司签订的《山林水语超级市场租赁书》依法无效，原告请求确认《山林水语超级市场租赁书》无效，本院予以支持。《委托经营管理合同》为双方真实意思表示，合法有效，原告诉请确认《委托经营管理合同》无效，理据不足，本院不予支持。但因涉案铺位涉嫌违建已经拆除，导致原告未能使用，《委托经营管理合同》的目的已不能实现，原告可另行诉请解除。无效合同自始没有法律约束力，因无效合同的取得财产应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告为涉案租赁合同支付的预付租金108000元，在涉案铺位没有实际使用的情况下诉请被告山林水语西樵西岸分公司返还，本院予以支持。对涉案租赁合同约定支付予山林水语西樵西岸分公司而由欢乐颂公司出具收据确认收取的装修费40000元，在被告未能举证证明已经退还的情况下，山林水语西樵西岸分公司、欢乐颂公司应予退还。原告诉请被告山林水语西樵西岸分公司返还装修费40000元及由被告欢乐颂公司承担连带清偿责任的诉请，本院予以支持。被告欢乐颂公司陈述己方与被告山林水语西樵西岸分公司之间为招商合作的内部关系，但该内部关系不能对抗作为第三人的原告，欢乐颂公司自愿出具收据确认收款，或在被告山林水语西樵西岸分公司出具己方收据确认收款时而无异议，欢乐颂公司理应对该收款确认行为承担相应的法律后果，被告欢乐颂公司主张己方无需承担责任的答辩理由，本院不予采纳。原告支付的律师见证费非为履行合同的必须支出，且致《山林水语超级市场租赁书》无效，原告亦存在审查不严的过错责任，对原告诉请被告山林水语西樵西岸分公司返还见证费1000元的主张，本院酌定不予支持。对原告诉请分别以上述预付租金108000元及装修费40000元为本金计付利息的主张，本院酌定支持按照中国人民银行同期贷款利率计算从2018年11月16日起（付款次日起）至实际履行之日止的利息，对原告就利息诉请的超出部分，本院不予支持。被告山林水语西樵西岸分公司为被告山林水语公司的分支机构，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告山林水语公司应对被告山林水语西樵西岸分公司的债务承担责任。被告邱吴姚律师所为原告与被告山林水语西樵西岸分公司《委托经营管理合同》的签订给予见证，现《委托经营管理合同》已经签订，且该合同合法有效，原告诉请被告邱吴姚律师所承担责任，本院不予支持。被告山林水语公司、山林水语西樵西岸公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。为此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告区务贞与被告佛山市南海区山林水语物业管理有限公司西樵西岸分公司于2018年11月15日签订的《山林水语超级市场租赁书》无效；二、被告佛山市南海区山林水语物业管理有限公司西樵西岸分公司、佛山市南海区山林水语物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还预付租金108000元及支付利息（以108000元为本金从2018年11月16日起至实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计付）予原告区务贞；三、被告佛山市南海区山林水语物业管理有限公司西樵西岸分公司、佛山市南海区山林水语物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还装修费40000元及支付利息（以40000元为本金从2018年11月16日起至实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计付）予原告区务贞；四、被告东莞市欢乐颂按揭代理有限公司对上列第三项债务承担连带清偿责任；五、驳回原告区务贞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3734.63元（原告已预交），由原告负担50元，由被告佛山市南海区山林水语物业管理有限公司西樵西岸分公司、佛山市南海区山林水语物业管理有限公司负担3684.63元，被告东莞市欢乐颂按揭代理有限公司在400元的范围内对被告佛山市南海区山林水语物业管理有限公司西樵西岸分公司、佛山市南海区山林水语物业管理有限公司负担的案件受理费承担连带清偿责任。上述被告负担的受理费应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告已预交的受理费3684.63元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇一九年十月三十一日书记员 孙王成欣