北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初51139号原告：北京东方信捷竞园文化有限公司，住所地北京市朝阳区广渠东路唐家村。法定代表人：郑宝鸿，总经理。委托诉讼代理人：杨艳茹，北京市中瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱东旭，北京市中瑞律师事务所律师。被告：森禾源营销策划（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：谷晨曦，经理。原告北京东方信捷竞园文化有限公司（以下简称原告）与被告森禾源营销策划（北京）有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱东旭到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由未出庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告租金、物业管理费、供暖费共计359580.43元；2、被告给付原告2017年5月6日至2019年3月5日期间未付款项违约金384274.82元；3、被告按照日千分之五标准给付原告自2019年3月6日起至实际给付欠款359580.43元期间的违约金。事实及理由：原、被告于2016年8月5日签订房屋租赁合同，合同标的房屋位于北京市朝阳区广渠东路唐家村竞园12-C号，面积242平方米,租赁期限为2016年8月6日至2019年8月5日。2017年5月6日起,被告发生按合同履行缴纳相关费用的行为，2019年1月11日原告与被告签订了还款承诺书，双方约定：“2019年1月20日前，乙方向甲方缴纳租金、服务费计128852.51元；2019年2月3日前，乙方向甲方缴纳租金、服务费、供暖费20万元；若乙方未按协议约定时间付款，甲方将按合同约定收取所欠款项发生的滞纳金以及采取相关必要措施直至解除合同”。该承诺书所载应交费用计算截止至2019年2月5日。由于被告依然未按承诺书约定缴费，2019年3月4日双方签订《房屋租赁合同终止协议》，该协议约定内容如下：1.乙方需在2019年3月31日前支付租金、服务费、供暖费等相关费用359580.43元（截止2019年3月5日拖欠原告房屋租金340011.43元，服务费10245元，供暖费9324元，欠款总计359580.43元）；2.乙方需在2019年3月6日前腾退房屋；3.如乙方未在此协议约定的期限内腾退房屋、支付租金等相关费用；或乙方已在此协议约定的期限内腾退房屋，但未在约定期限内支付租金等相关费用。我方将依照法律程序予以起诉，并根据原《房屋租赁合同》第十一条内容追究乙方违约责任，由此产生的诉讼费等均由乙方承担。同时，被告出具承诺书一份，承诺2019年3月31日一次性支付359580.43元并自愿将被告公司物品作为抵押存放在原告处，如未能履约上条承诺，所有物品归为原告所有并承担欠款的法律责任；如按期付清欠款，自行将物品清走，存放期间甲方只负责物品的数量，物品的其他任何状态甲方不负责任。被告至今仍未付上述款项，故诉至法院。被告未出庭应诉亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（甲方）与被告（乙方）于2016年8月5日签订《房屋租赁合同》，将位于北京市朝阳区广渠东路唐家村竞园12-C号房屋（租赁面积242平方米）出租给被告使用，租赁期限为2016年8月6日至2019年8月5日。双方约定首年租金335654元、第二年租金353320元、第三年租金370986元，按季支付于每季前10日内支付下一季度租金；物业管理费及取暖费不含在租金内，物业费每年5808元；租赁保证金83913.50元于签订合同时支付。合同第11.2条约定：“……乙方逾期未能缴付的，欠缴部分自逾期之日起按照日千分之五标准向甲方支付违约金……”合同第11.4条约定：“租赁期限内，乙方单方提前退租的，视为乙方重大违约，在此情形下，乙方已付的租赁保证金及其已付但尚未发生的租金及其他费用均不予退还，同时乙方还应按合同当期租金总额的10%租金标准向甲方支付违约金。”2019年1月11日，被告向原告出具《还款承诺书》，承诺截至2019年1月11日共欠原告各租赁款项328852.51元，于2019年2月3日前还清。若被告未按本协议约定时间付款，甲方将按合同约定追加收取所欠款项发生的滞纳金以及采取相关必要措施直至解除合同。2019年3月4日，双方签订《房屋租赁合同终止协议》约定：由于乙方自身原因，截至2019年3月5日拖欠房屋租金340011.43元、服务费10245元、供暖费9324元，欠款总计359580.43元；双方同意：1.乙方需在2019年3月31日前支付租金、服务费、供暖费359580.43元；2.乙方需在2019年3月6日前腾退房屋；3.如乙方未在此协议约定的期限内腾退房屋、支付租金等相关费用或未在约定期限内支付租金等相关费用，甲方将按《房屋租赁合同》第11条追究乙方违约责任。同时，被告出具《承诺书》提出因拖欠原告房租，被告自愿提前终止合同，合同自2019年3月6日解除，被告在该日前交付房屋，且承诺2019年3月31日一次性支付原告359580.43元。原告主张被告于2019年3月31日将房屋钥匙交回，但其仅主张租金至3月5日。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告因拖欠租金后提出解除合同，双方达成一致并签订终止协议于2019年3月6日解除合同，被告承诺于2019年3月31日前付清欠付各款项359580.43元，原告主张被告未支付，被告亦未到庭举证证明其已付。本院对原告主张被告给付其租金、物业管理费、供暖费共计359580.43元的诉讼请求予以支持。被告欠付租金后，曾于2019年1月11日向原告出具《还款承诺书》承诺支付相关款项，否则原告按合同约定追加收取所欠款项发生的滞纳金。但双方签订《房屋租赁合同终止协议》实际又对相关款项的支付期限进行了变更，原告同意被告最迟于2019年3月31日前支付所欠款项。故原告主张被告支付截至3月5日逾期违约金，本院不予支持。被告虽未到庭答辩，但在本院通过电话组织调解时曾表示相关标准过高，原告主张被告自2019年3月6日起按日千分之五标准支付其欠款违约金，与双方终止协议约定的最迟付款期限不符，且违约金标准明显过高将导致双方利益严重失衡，本院予以调整。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃相应的诉讼权利，本院依法进行缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告森禾源营销策划（北京）有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京东方信捷竞园文化有限公司租金、物业管理费、供暖费共计三十五万九千五百八十元四角三分。二、被告森禾源营销策划（北京）有限公司于本判决生效后七日内按人民银行同期贷款利率标准给付原告北京东方信捷竞园文化有限公司自二〇一九年四月一日起至其实际给付上述款项之日期间的违约金。三、驳回原告北京东方信捷竞园文化有限公司的其他诉讼请求。如果被告森禾源营销策划（北京）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5619元，由原告北京东方信捷竞园文化有限公司负担2903元（已交纳），被告森禾源营销策划（北京）有限公司负担2716元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  裴小星二〇一九年十一月二十六日书记员  贾 辰