海南省文昌市人民法院民事判决书（2019）琼9005民初3434号原告：海南金玺酒店物业管理有限公司文昌分公司。住所：海南省文昌市高隆湾度假区疏港路壹品国际****房。负责人：王**，该公司总经理。委托诉讼代理人：马起飞，黑龙江新时达（三亚）律师事务所律师。被告：海南浩远房地产开发有限公司。住。住所：海南省文昌市清澜高隆湾旅游大道与疏港大道交合处/div>法定代表人：蔡伟勤，该公司董事长。委托诉讼代理人：张立军，男，1978年8月3日出生，汉族，海南浩远房地产开发有限公司员工，住，住辽宁省大连市沙河口区/div>原告海南金玺酒店物业管理有限公司文昌分公司（下称金玺公司）与被告海南浩远房地产开发有限公司（下称浩远公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理，依法适用简易程序于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告金玺公司的负责人王**、委托诉讼代理人马起飞，被告浩远公司的委托诉讼代理人张立军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金玺公司向本院提出诉讼请求：1.被告履行《前期物业服务合同》，向原告移交文昌壹品国际小区物业共用部位、共用设施设备和物业服务用房、物业管理资料。2.被告给付物业服务费用18万元。事实与理由：被告经招投标程序，选聘原告对其开发的文昌市××区壹品国际小区提供前期物业管理服务。双方于2017年1月15日签订《前期物业服务合同》，并于2017年12月29日在文昌市住房和城乡建设局备案。原告于2017年1月开始对该小区提供物业管理服务，但被告未按照约定向原告支付物业服务费用。2017年8月，被告强行接管物业管理，原告被迫撤离物业管理区域。后经协商，双方于2018年11月14日签订《补充协议书》。补充协议约定，被告委托原告按之前双方签订的前期物业服务合同内容继续从事壹品国际小区的物业管理；被告于2019年1月31日前向原告支付18万元，用于原告前期物业服务合同履约期间支出的费用，虽经原告多次催告，被告至今未履行前期物业服务合同及补充协议约定的义务。根据相关法律、行政法规的规定，被告未履行《前期物业服务合同》及《补充协议书》约定的义务，应当承担继续履行的违约责任。为维护原告的合法权益，请人民法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告浩远公司辩称，对原告提出的诉讼请求均不予认可。理由：1.原告称被告强行接管物业，并无证据证明。2.补充协议是被告要向原告支付18万元，但原告并未履行补充协议条款，所以补充协议无效。原告为证明自己的主张向本院提交的证据有：1.前期物业服务合同，主张证明原告与被告于2017年1月15日签订《前期物业服务合同》，被告选聘原告对文昌壹品国际小区提供前期物业管理服务；2.备案通知书,主张证明被告采用协议招标方式选聘原告对文昌壹品国际小区提供前期物业管理服务，于2017年12月29日经文昌市住房和城乡建设局核准备案；3.补充协议书,主张证明原告于2017年1月开始对文昌壹品国际小区提供物业管理服务，但被告未按照约定向原告支付物业服务费用。2017年8月，被告强行接管物业管理，原告被迫撤离物业管理区域。后经协商，双方于2018年11月14日签订《补充协议书》。补充协议约定，被告委托原告按之前双方签订前期物业服务合同内容继续从事壹品国际小区的物业管理；被告于2019年1月31日前向原告支付18万元，用于原告前期物业服务合同履约期间支出的费用。4.金玺公司2017年1月-12月的工资发放表,主张证明原告派驻壹品国际物业管理人员近十人，原告支付员工工资。5.工作联系单,主张证明原告实施物业管理服务期间被告要求原告实施具体管理内容；6.声明书,主张证明原告员工在2017年11月14日被被告要求撤离现场。经质证，被告认为，对证据1的三性予以认可，对证明内容有异议，该证据仅证明双方签订过合同，但是具体是否履行怎么履行有异议；对证据2的三性和证明内容予以认可；对证据3有异议，该合同是双方签订的，可是代表人签字是王岩，王岩不是浩远公司的人，该公司没有授权给他，该合同无效。再者原告也存在违约，原告并未按照合同约定履行自己的权利义务，所以补充协议是无效的；对证据4不予认可，该工资发放表没有原告公章也没有银行流水账印证，即使是原告的员工，也无法证明是该项目的员工；对证据5有异议，认可原告2017年1月-8月期间在该处实施物业管理，对原告主张被迫撤场的理由存疑，且原告也未能提供证据证明；对证据6真实性无异议，被告在施工期间是向各个公司发出声明书，但该证据无法证明是被告要求原告撤离现场。经本院审核，原告提交的证据1、2、3、5、6，经质证，上述证据真实、合法，与本案有关联，可以作为本案认定事实的依据，本院予以确认。原告提交的证据4,系原告单方制作，没有其他证据佐证，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：被告通过协议招标方式选聘原告为壹品国际小区提供前期物业管理服务。2017年1月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《文昌壹品国际前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对文昌壹品国际（物业名称）提供前期物业管理服务事宜，总建筑面积36185.74平方米，乙方提供的前期物业管理服务包括：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨水、污水管道的疏通；4.共用绿化的养护与管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。原告于2017年1月进驻涉案壹品国际小区实施前期物业管理，于2017年12月29日取得文昌市住房和城乡建设局的备案。2018年11月14日，原告与被告经协商，就该壹品国际项目的物业管理等事宜再次达成协议，并签订《补充协议书》，协议第二条约定被告的权利、义务：被告委托原告按之前与原告签订的前期物业服务合同内容继续从事壹品国际小区的物业管理。被告一次性向原告支付18万元，用于与原告前期物业服务合同履约期间原告已经垫付给员工的工资、福利、伙食费及补助等费用，此笔款项应于2019年1月31日之前转账到原告银行账户。协议第三条约定原告的权利、义务：乙方承担新乡澳达置业有限公司和海口家具公司采购的酒店客房家具、家电及床上用品等的采购费用大约86万元（具体协议双方另行签订），新乡澳达置业有限公司委派代表负责向原告出具这些家具、家电的房间房号，采购费用清单等等。原告称于2017年8月因被告强行接管物业管理，被迫撤离物业管理区域，且被告至今未履行前期物业服务合同及补充协议约定的义务而诉至本院。本院认为：本案的争议焦点为：一、原告与被告签订《文昌壹品国际前期物业服务合同》和《补充协议书》的法律效力二、原告的诉讼请求有无依据？针对争议焦点，评判如下：关于争议焦点一：原告与被告签订《文昌壹品国际前期物业服务合同》和《补充协议书》，双方均有签名并加盖公章，系合同双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性性规定，属有效合同，本院予以确认。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告以补充协议上的签字并非是被告浩远公司的人员及原告未履行协议为由提出补充协议无效的抗辩意见，本院不予支持。关于争议焦点二：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告按照约定履行了小区管理、养护、安保等主要的物业服务义务，原告提交由被告出具的工作联系单及被告的陈述足以证实。我国合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告要求被告继续履行《前期物业服务合同》，并支付前期物业服务费用18万元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告提出原告未履行合同约定义务及对原告撤离现场存疑，被告未提供相关证据予以证明此项主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，对其抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告海南浩远房地产开发有限公司履行《前期物业服务合同》，限于本判决发生法律效力之日十日内向原告移交文昌壹品国际小区物业共用部位、共用设施设备和物业服务用房、物业管理资料；二、被告海南浩远房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南金玺酒店物业管理有限公司文昌分公司支付物业服务费用180000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1950元由被告负担，限于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。原告预缴的案件受理费1950元，本院在判决生效后予以退还。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判员 林鹤玲 二0一九年十一月七日  《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。窗体底端最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。