西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初8477号原告：陕西秦农农村商业银行股份有限公司高新支行，住所地西安市雁塔区科技一路付12号。统一社会信用代码9161000033868418XU。负责人：李庆，该支行行长。委托诉讼代理人：冀建军，男，1970年8月27日出生，汉族，该行客户经理， 住西安市雁塔区高新路67号含光佳苑A座1002号。身份证号：612128197008273118。被告：谢永超，男，1993年6月15日出生，汉族，住西安市周至县九峰乡星峰村牛家寨北街68号。身份证号：610124199306157811。被告：谢保安，男，1969年10月5日出生，汉族，住址同上。身份证号：610124196910057813。被告：陕西晶鑫置业有限责任公司，住所地西安市莲湖区丰镐西路12号。统一社会信用代码91610000797932859Q。法定代表人：徐红英，该公司经理。委托诉讼代理人：王亚峰，男，1970年4月14日出生，汉族，住西安市莲湖区团结二路5号院12号楼49号。身份证号：610104197004147373。原告陕西秦农农村商业银行股份有限公司高新支行（以下简称秦农高新支行）与被告谢永超、谢保安、陕西晶鑫置业有限责任公司（以下简称晶鑫公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告秦农高新支行委托诉讼代理人冀建军、被告晶鑫公司委托诉讼代理人王亚峰到庭参加了诉讼。被告谢永超、谢保安经传票传唤未能到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告谢永超、谢保安签订的秦农银大寨房贷借字[2017]第191号《个人住房（商业用房）按揭借款合同》（以下简称《借款合同》）；2、判令被告谢永超、谢保安偿还原告借款本金510329.43元；3、判令被告谢永超、谢保安偿还截止2019年8月21日的利息9178.46元及自2019年8月22日超至被告谢永超实际支付本息之日的利息（按月利率4.4917‰计算）；4、判令被告晶鑫公司对上述债务承担连带清偿责任；5、判令原告秦农高新支行对所购房屋享有优先受偿权；6、三被告承担诉前保全费3105元、保全担保费2000元、律师费、本案诉讼费及为主张权利产生的一切相关费用。后原告要求撤销解除与被告谢永超、谢永安签订的[2017]第191号《借款合同》之诉讼请求。事实与理由：陕西秦农农村商业银行股份有限公司大寨路支行（以下简称秦农大寨路支行）与被告谢永超、谢保安、晶鑫公司于2017年11月9日签订了编号为秦农银大寨房贷借字[2017]第191号《借款合同》，合同约定被告谢永超、谢保安向原告借款520000元，月利率4.4917‰，借款期限为30年（自2017年11月9日至2047年11月8日），还款方式为等额本息，后被告谢永超分12期向原告偿还贷款本金7187.54元、利息28942.33元。根据合同约定，被告晶鑫公司为上述借款承担连带保证责任。因被告谢永超、谢保安自2019年1月至6月，连续6期月供款未能偿还，且被告晶鑫公司在代偿2019年1月至同年4月四期贷款后，拒不履行保证责任。三被告的行为已构成违约，根据《借款合同》第十六条第2款、第3款之约定，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告谢永超、谢保安立即偿还剩余贷款510329.43元及利息。被告晶鑫公司承担连带保证责任。为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。被告晶鑫公司辩称，原告的第二、三、六项的请求可以从房屋出资价款中优先获偿，无须再由被告晶鑫公司承担，请求驳回要求被告晶鑫公司承担连带清偿责任之诉讼请求。被告谢永超、谢保安未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了《借款合同》、借款凭证、预购商品房贷款抵押备案证明、保全费及担保费票。被告晶鑫公司提交了商品房买卖合同、实时汇兑贷方凭证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告及被告晶鑫公司陈述及经法院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月19日，被告谢永超与被告晶鑫公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由谢永超购买被告晶鑫公司开发的位于本市莲湖区大寨路4号晶鑫华庭1幢21304号房屋，面积92.82平方米。房屋总价款752115元，首付232115元，剩余520000元商业贷款。2017年11月9日，陕西秦农总裁大寨路支行作为贷款人与被告谢永超作为借款人、晶鑫公司作为保证人签订了《借款合同》，《借款合同》约定被告谢永超因购房向原告秦农大寨路支行借款520000元，借款期限为360个月，自2017年11月9日至2047年11月8日。《借款合同》第三十条约定贷款利率为4.4917‰。二、罚息利率：（一）借款人未按本合同约定用途使用借款的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮100%。（二）本合同项下逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率上上浮50%。《借款合同》第十二条约定本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证范围为本合同的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、依照本合同约定由借款人承担的费用、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于催收费、诉讼费、保全费、差旅费、公告费、执行费、律师费、评估费等）。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。若贷款人根据合同约定，宣布债务提前到期的，保证期间至贷款人宣布的债务提前到期日后两年止。保证责任约定：（一）如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。（二）无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。被告谢永超在该《借款合同》以借款人及抵押人身份、谢保安以共同借款人身份、被告晶鑫公司以保证人身份、秦农大寨路支行以贷款人身份分别签名盖章。2017年11月16日，被告谢永超购买的涉案房屋办理了抵押备案，抵押权人为秦农大寨路支行，抵押人为谢永超。并取得了《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》（编号为：市房预抵字201711805479号）。2017年12月7日，秦农大寨路支行向被告谢永超放款520000元。被告谢永超自2019年1月起至今未按时正常还款，被告晶鑫公司于2019年6月18日代谢永超偿还了四期按揭款11737.86元，之后未再代偿。原告于2019年8月28日向谢永超邮寄了《贷款提前到期通知》，次日向晶鑫公司送达了该通知，晶鑫公司员工王洪亮予以签收。三被告仍未履行还款义务。另查明，经原告申请，本院对被告谢永超名下位于西安市莲湖区大寨路4号晶鑫华庭1幢2单元13层21304号房屋进行了轮侯查封，原告交纳保全费3105元，担保费2000元。还查，秦农大寨支行系秦农高新支行的辖属二级支行，2018年10月起，高新支行将辖属所有二级支行贷款授权收回，各二级支行原存量贷款统一划转至高新支行，由高新支行负责辖属所有贷款业务的发放、管理及收回（包括对外主张债权）。再查，涉案房屋已于2019年9月3日经西安市临潼区人民法院委托拍卖，以700000元的价格拍卖成交。本院认为，原告秦农大寨路支行与被告谢永超、谢保安、晶鑫公司签订的《借款合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，各方应当按合同约定履行义务。《借款合同》的签订主体虽为秦农大寨路支行，其为高新支行的辖属二级支行，现高新支行将贷款授权收回，由高新支行负责贷款业务的对外主张债权等权利，故秦农高新支行作为原告起诉，主体适格。原告秦农高新支行辖属的秦农大寨路支行已按照合同约定履行了发放贷款的义务，被告谢永超、谢保安应按照合同约定按期还本付息，被告晶鑫公司认可对债务承担连带保证责任。被告谢永超在取得借款后自2019年1月起至今未按合同约定履行还款义务，其行为构成违约。因此原告根据合同约定要求提前收回贷款以及要求被告谢永超支付合同约定的利息至实际清偿完毕之日止，及被告晶鑫公司对前述债务承担连带清偿责任之请求，证据有效，理由正当，本院依法支持。被告谢永超共计拖欠原告借款本金510329.43元及截止2018年8月21日的利息9178.46元。原告主张的律师费未实际产生费用，本院不予支持。关于原告主张对涉案房屋享有优先受偿权之请求，原、被告双方于2017年11月16日，办理了预抵押登记，并取得了《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》（编号为：市房预抵字201711805479号），但双方并未办理抵押登记及未取得他项权利证书，故抵押权尚未生效，原告要求对被告谢永超提供的抵押房产拍卖、变卖所得价款应享有优先受偿权，无法律依据，本院对此不予支持。被告谢永安、谢保安经本院合法传唤未到庭，视为放弃其抗辩权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告谢永超、谢保安于本判决生效后十五日内支付原告陕西秦农农村商业银行股份有限公司高新支行贷款本金510329.43元及截止2018年8月21日的利息9178.46元，以上合计519507.89元，并支付利息至实际清偿之日（截止2018年8月22日起此后产生的利息，以510329.43元为基数按照月利率4.4917‰计算至贷款实际清偿之日止）；二、被告陕西晶鑫置业有限责任公司对被告谢永超、谢保安上述债务承担连带清偿责任，被告陕西晶鑫置业有限责任公司承担保证责任后，有权向被告谢永超、谢保安追偿；三、驳回原告陕西秦农农村商业银行股份有限公司高新支行其余请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费8995元、保全费3105元、担保费2000元，由被告谢永超、谢保安共同承担（原告均已预交，被告谢永超、谢保安在本判决生效后十五日内给付原告）。如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审   判   长      闵永军                   审   判   员      铁文静审   判   员      李  君                    二〇一九年十一月十九日 书   记   员      袁  博    1