北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初4204号原告（反诉被告）：于洪胤，男，1986年12月13日出生，汉族，无业，住四川省宣汉县。委托诉讼代理人：江**，北京尚梓律师事务所律师。委托诉讼代理人：连莹莹，北京尚梓律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陈伟，男，1963年1月11日出生，汉族，无业，户籍所在地北京市东城区。委托诉讼代理人：贾梅，北京市高科律师事务所律师。第三人：北京市旺居汇房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区万红路******。法定代表人：程延伟，董事长。委托诉讼代理人：苑晓波，北京市闻泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亮，北京市闻泽律师事务所律师。原告（反诉被告）于洪胤（以下简称原告）与被告（反诉原告）陈伟（以简称被告）、第三人北京市旺居汇房地产经纪有限公司（以下简称第三人）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，被告对原告提起反诉，本院予以受理，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告、原告委托诉讼代理人江**、连莹莹、被告、被告委托诉讼代理人贾梅、第三人委托诉讼代理人王亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除我和被告签订的《东苇路租赁合同》；2、被告退还我租赁押金20万元；3、被告返还我半年房屋租金90万元；4、被告赔偿我涉案房屋装修费用285万元；5、被告赔偿我打井费用4.76万元；6、被告赔偿我订购塑料门窗费用3万元；7、被告支付我违约金200万元；8、案件受理费由被告负担。事实和理由：2016年9月5日，我和被告、第三人签订了一份《东苇路租赁合同》。合同约定，被告将位于北京市朝阳区某某号房屋及院落（建筑面积5000平方米、占地面积6666.7平方米）出租给原告作为青年公寓出租使用。房屋租赁期间自2017年3月1日至2037年2月28日，共计20年。被告保证对其名下的该涉案房屋享有完全的使用权和处置权。并承诺负责将东侧3000平方米的房屋改造成2层、负责申请315伏变压器、在院内打井一眼，并负责前述工作与政府部门进行协调。除此之外，合同约定若因被告原因造成本合同无法继续履行的，被告应退还原告已经支付但没有使用期间的租金和押金，承担合同总金额30％的违约金，并赔偿我损失。2016年9月30日，我与承包方北京某某建筑工程有限公司签订了一份《装饰装修合同》，并于2016年10月1日开始对涉案房屋进行装修，后双方确认最终结算金额为285万元。2016年10月31日，我和丁某某签订了一份《打井施工协议书》，委托丁某某在涉案院落内进行打井施工。2016年11月2日，我和霸州市某某门窗厂签订了一份《塑钢门窗制作安装合同》，委托某某门窗厂进行涉案房屋塑钢门窗的制作和安装。2016年11月开始，涉案房屋的公寓装修多次被政府部门责令停工，在此期间被告与相关部门协调未果，后于2016年11月15日不得不全面停止施工。被告也未采取措施恢复双方对涉案合同的履行，导致我遭受重大经济损失。现我诉至法院，请求支持我的上述诉讼请求。被告辩称并反诉称：我同意解除双方签订的租赁合同，但不同意原告的其他诉讼请求。我认为原告未按照合同约定在取得我书面同意且提交装饰装修方案的情况下就擅自施工，破坏我方房屋原有主体结构，并欠付租金，构成重大违约。原告的损失应由原告自行承担。在我和原告签订的合同中明确约定，原告逾期15日支付租金的视为原告自动退租，我方有权收回房屋并追究原告的违约责任。上述合同签订后，在原告支付第一期租金后，我将涉案房屋交付给原告。但原告在接收房屋后一直没有按照合同约定注册公司作为经营实体，也从未向我方提交过施工方案和设计图纸，更是在未取得我方书面同意的情况下擅自开始施工，对原有房屋的主体结构大肆破坏。我在得知上述情况后提出异议，要求原告按照合同约定注册公司、调整施工方案。2017年8月31日，在原告已经逾期7日未按照合同约定交纳第二期房屋租金时，我方找到原告向其送达告知函，明确告知逾期超过15日，双方签订的合同解除。但原告拒绝接受该函件，并要求我公司赔偿其装修损失，并拒绝解除合同、交还房屋。现我提起反诉，请求判决：1、确认我和原告签订的《东苇路租赁合同》于2017年9月8日解除；2、原告支付我自2017年9月1日至2018年7月31日期间的房屋占有使用费165万元；3、原告向我支付违约金200万元。原告对反诉辩称：我不同意被告的反诉请求。双方合同应于2017年3月1日解除。在整个装修过程中，被告都是知情的，而且在积极参与，图纸也是经被告同意的。涉案房屋自2017年3月1日就已经交还给被告，由被告另行出租了，故被告要求我支付该日期以后房屋使用费的诉讼请求，没有事实依据。另，在合同签订后，被告承诺涉案房屋作为公寓使用，保障双方的合同能够正常履行。后来，在乡政府、村委会等相关部门的干涉下，装修项目停工，被告也是知情的，并且通过努力也没有能够使项目恢复，且在沟通过程中，被告多次承诺退还我方租金和投资款。但被告不同意就该事项签订书面协议。综上，请求法院驳回被告的全部反诉请求。第三人述称：原、被告双方诉争的标的与我公司无关，我公司不同意承担任何责任。我公司参与了原、被告双方合同的签订和后期的合同履行的部分过程。关于合同解除，我公司没有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：2016年9月5日，原、被告、第三人签订了一份《东苇路租赁合同》，合同约定第三人作为居间方，由原告承租被告出租的位于北京市朝阳区某某号的房屋及院落。合同约定租赁期限自2017年3月1日至2037年2月28日，每月租金15万元。该合同第一条约定：“……1.3承租区域的建筑现有建筑面积约5000平米，占地面积约6666.7平米。甲方（被告）承诺可在现有建筑物内适当增高，并保证能改造成2层。1.4房屋使用用途：青年公寓居住（可分租给个人居住）。注册经营相关事项，由乙方（原告）自行办理。……”该合同第二条约定：“免租期（含装修期）：免租期为176天，自2016年9月5日至2017年2月28日止。”该合同第四条租金及支付方式约定：“……4.3租金每6个月支付一次，于付款月起提前7个工作日支付下次租金；本合同有效期内付款方式不予调整。4.4押金为（大写）贰拾万元整（￥200000元整）：押金是乙方向甲方交付的保证金。4.5递增为每3年递增5％，即2017年3月1日至2020年2月29日租金为180万/年，2020年3月1日至2023年2月28日租金为189万/年；2023年3月1日至2026年2月28日租金为198.45万元；2026年3月1日至2029年2月28日租金为2083725元/年，以此类推。4.6各租期租金支付时间：1、2016－09－15日前，2、2017－08－23日前，3、2018－02－20日前，4、2019－08－23日前，等以此类推。……”该合同第八条乙方的权利及义务约定：“……8.3乙方对承租区域进行的装修须向甲方提供内部装修设计施工图，由此产生的一切费用由乙方承担。8.4、在装修和使用过程中，乙方对承租区域的主要结构及装置进行任何改动、改变或调整，应先征得甲方同意（正常使用磨损除外）。8.5乙方在装修工程开工之前将装修方案提供给甲方。……”该合同第十条违约责任和合同终止约定：“……10.2.4乙方未按本合同约定支付租金，逾期7日应交付其月租金的日千分之三作为滞纳金；逾期15日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋，并追究乙方的违约责任。10.3本合同自签订之日起，甲、乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方合同总价款的30％作为违约金。”该合同第十四条补充条款约定：“……14.2甲方陈伟先生负责东侧3000平米房屋顶适当增高（并保证能改造成2层）的政府部门协调工作；拆顶、加高、复原屋顶等，相关工程费用由乙方承担。”上述合同签订后，原告向被告支付了20万元押金和90万元的房屋租金。原告从2016年9月开始，与案外人《北京某某建筑工程有限公司》签订了装饰装修合同，对其承租的上述场地内的房屋进行改建和装修。原告向本院提交了其向该公司支付工程装修款的转账凭证和收据。原告向本院提交了一份丁某某与北京市某某店项目部签订的《打井施工协议书》以及银行的转账凭证，原告以此证明其为在涉案承租院落内打井花费47600元。原告向本院提交了其与霸州市某某门窗厂签订的《塑钢门窗制作安装合同》以及银行转账凭证，以此证明原告为承租房屋安装门窗支付3万元。庭审中，被告对原告提交的上述合同、支付凭证的真实性不认可。庭审中，被告称原告在实施对原房屋改造和装修前，未将设计、施工图纸交付被告。案件审理过程中，原告向本院提交了自2016年9月初以后原、被告双方微信聊天记录以及在原、被告双方发生争议后于2018年7月4日和2018年8月27日的录音资料。被告对原告提交的微信聊天记录和录音证据真实性没有异议。原、被告的微信聊天记录显示，原告在装修改造前曾通知被告，被告亦明知原告在对涉案承租的房屋进行装修改造。在原告装修过程中，相关部门对原告的装修进行阻止，原、被告就恢复正常装修事项进行沟通，在被告于2016年11月23日给原告的微信聊天记录中显示：“于总（原告），咱们要明确一下，不能干公寓是政府政策造成的，责任不能由房东负责！”原、被告双方在履行该合同过程中发生困难，被告与原告、吴某、程延伟于2017年3月1日签订了一份《关于广汽传祺4S店租赁吴某号补充协议》，该协议约定：“经由三方股东于洪胤、吴某、程延伟及房东陈伟先生友好商议，现决定将北京市朝阳区吴某号项目租赁给广汽传祺4S店。预计租金280万/年，押金20－30万元，委托房东陈伟和广汽传祺签定租赁合同，如与广汽传祺经销商顺利签约，广汽传祺成功付款房东陈伟后，以具体收到房租金额为准。本期收到的租金用于支付：于洪胤一百七十五万元，吴某四十万元，程延伟四十二万元。（建筑拆除和赔偿阿某的费用预估为43万（含房屋拆迁费20万、赔偿阿某23万）该项费用由房东陈伟支付）。如果广汽传祺租金是半年付，则按比例减少。房东陈伟先生第二年收到租金后，把剩余投入的股本金，优先分配给三方股东，同时陈伟先生同意支付剩余股本金利息。分配金额为：于洪胤七十五万元，程延伟七十二万元（包含股本金58万利息14万）。该客户正常签约后，全权委托房东陈伟先生负责与客户签约，及后续工作。收到广汽传祺的首笔租金优先用于支付阿某遣散及拆除费用。之前阿某支付的租金及押金由于洪胤支付给阿某。三方股东及房东签字生效。”该补充协议有原、被告、第三人法定代表人程延伟、吴某签字。庭审中，被告对该补充协议的真实性认可，但被告认为，该协议系附条件的协议，因条件未成就（未能与广汽传祺签约）而致使该补充协议未能履行。案件审理过程中，被告向本院提交了一份一九九七年九月十八日由北京某某电化产品有限公司与北京市朝阳区金盏乡某某村民委员会签订的一份《合同书》以及一九九九年九月十八日被告与北京某某电化产品有限公司签订的一份《合同书》，被告以此证明其对出租场地的权利来源。原告对被告提交的上述两份合同书的真实性无异议，并认可在原、被告双方签订涉案租赁合同时，被告向原告出示过上述合同书。被告向本院提交了一份北京市朝阳区金盏乡某某村民委会员出具的的证明，该证明载明：“位于北京市朝阳区某某号的房产产权人为陈伟，没有《房屋所有权证》，现对外出租办公，特此说明。”原告对该证明的真实性认可。被告称，因原告在支付第一期租金到期后，未按照合同的约定支付第二期租金，故被告于2017年8月31日向原告送达了一份《东苇路租赁合同解除函》，通知原告应当在2017年9月6日前向被告支付租金，逾期租赁合同自动解除，被告称其在原告的办公地点向原告送达了上述解除函，原告称未收到被告送达的上述解除函。庭审中，被告称其在2018年7月31日收回涉案场地和房屋。原告称因涉案房屋无法用于公寓经营，在2016年11月底以后就未再继续占有使用涉案房屋和场地。在被告收回涉案房屋和场地后，对原告部分的装修和改造成果进行了改动。案件审理过程中，原告方申请对涉案场地内的房屋装修、打井以及塑钢门窗的造价进行评估，本院依法委托北京银通安泰房地产评估有限公司对原告的申请事项进行评估，该评估公司于2019年7月5日出具了《北京市朝阳区某某村东苇路甲67号部分建筑及附属物评估报告》，评估结果为：“确定估价对象在价值时点2019年5月21日的价值为1452508元”，其中争议项包括“3号楼1层部分砖隔断墙162260元、化粪池2311元、机井84000元。”案件评估费6100元，由原告方预付。庭审中，原、被告双方均认可被告出租给原告的房屋没有房屋所有权证，被告称其出租给原告的房屋部分有建房审批手续，但截止本案庭审结束，被告未向本院提交其出租给原告房屋的建设工程规划许可证等审批手续。本院认为，出租人就未取得建筑工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告双方于2016年9月5日签订的《东苇路租赁合同》中由被告出租给原告的房屋无相应的建筑工程规划许可审批手续，该合同应当被认定为无效合同。在该合同被认定无效的情况下，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本院认为，因被告出租的房屋无相应的建筑工程规划审批手续，该事项系造成合同无效的主要原因，被告亦应当对合同无效承担主要过错责任，原告在承租房屋时未尽到审慎审查的义务，对合同无效承担次要过错责任，本院依法酌定原告对合同无效承担百分之二十的责任，被告对合同无效承担百分之八十的责任。本案中，因合同无效，原告要求解除该合同的诉讼请求以及被告要求确认合同于2017年9月8日解除的反诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告退还押金的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告退还租金的诉讼请求，本院认为，在双方签订的上述合同中约定房屋用途为“青年公寓居住”，但被告在2016年11月26日认可该房屋无法实现上述用途，故原告无法实际使用该房屋，在此情况下，被告无权基于原告实际使用房屋按照合同约定的租金标准向原告主张2016年11月26日以后房屋占有使用费。原告要求被告退还已经支付租金的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告要求原告支付房屋占有使用费的反诉请求，没有相应的事实依据，本院不予支持。关于原告主张赔偿装修损失，本院认为，因被告拆除了部分原告的装修成果，故本院将参照评估结果无争议项部分以及争议项中的“化粪池”部分的评估结果并酌定被告拆除部分的装修造价确定原告的损失。关于原告主张的机井费用和塑钢门窗费用，本院将根据原告提交的机井施工合同以及制作安装合同确定的金额予以确定。关于评估结果中争议项的“3号楼1层部分砖隔断墙”部分，本院认为，原告提交的证据不足以证明该装修系由原告完成，故本院不予支持。关于原、被告主张的违约金，本院认为，在合同无效的情况下，原告的该项诉讼请求以及被告的该项反诉请求均没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈伟于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）于洪胤押金二十万元；二、被告（反诉原告）陈伟于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）于洪胤租金九十万元；三、被告（反诉原告）陈伟于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）于洪胤装修损失一百二十四万三千八百五十五元二角；四、被告（反诉原告）陈伟于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）于洪胤打井费用以及塑钢门窗费用六万二千零八十元；五、驳回原告（反诉被告）于洪胤的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）陈伟的全部反诉请求。如果被告（反诉原告）陈伟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件评估费六千一百元，由原告（反诉被告）于洪胤负担一千二百二十元（已交纳），由被告陈伟负担四千八百八十元（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）于洪胤）案件受理费五万三千九百九十四元，由原告（反诉被告）于洪胤负担二万七千九百四十六元（已交纳二万六千九百九十七元，剩余九百四十九元于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）陈伟负担二万六千零四十八元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费一万八千元，由被告（反诉原告）陈伟负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  乔红星人民陪审员  崔 月人民陪审员  陈晓芬二〇一九年十一月二十五日书 记 员  张 颖