广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初17414号原告：黄红，女，1960年1月18日出生，汉族，住四川省成都市温江区********************，公民身份号码为420************163。委托诉讼代理人：潘福昌，广东莞信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李芷馨，广东莞信律师事务所实习律师。被告：东莞市亿洲实业投资有限公司，住所地:广东省东莞市**********虎门国际购物中心第1号楼第5层33号，统一社会信用代码为914419********0182。法定代表人：谭少波，系该公司董事长。第三人：东莞市********有限公司，住所地：广东省东莞市**********虎门国际购物中心第1号楼第5层33号01室，统一社会信用代码为9144*****924362772。法定代表人：谭少波，系该公司董事长。以上被告与第三人共同委托诉讼代理人：吴兴亮，广东名成律师事务所律师。以上被告与第三人共同委托诉讼代理人：黄卓林，广东名成律师事务所辅助人员。原告黄红与被告东莞市亿洲实业投资有限公司（以下简称东莞亿洲公司）、第三人东莞市********有限公司（以下简称虎门购物中心公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法由审判员胡辉适用简易程序独任审判，于2019年10月14日公开开庭进行了审理，原告黄红的委托代理人潘福昌，被告东莞亿洲公司及第三人虎门购物中心公司的共同委托代理人吴兴亮、黄卓林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄红向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《虎门国际购物中心商铺租赁合同》租赁期限超过20年部分约定无效；2.被告向原告返还合同租赁期限超过20年的无效约定部分的租金598212元，以及利息197410元（利息以598212元为本金，从2013年3月23日起按中国人民银行同期贷款利率暂计至2019年9月5日，并应实际计算至付清之日止）3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2013年3月23日，原、被告签订《虎门国际购物中心商铺租赁合同》一份，约定原告承租“虎门国际购物中心”2-4中庭号楼2层G2113号商铺，该商铺建筑面积为24.55㎡，合同约定租赁期限为20年，从2013年12月1日起至2033年11月30日止，租赁期满后被告将商铺赠送给原告继续使用25年，使用期限从2033年12月1日至2058年11月30日止，租金总额为1076782元。同时，原告与第三人签订《虎门国际购物中心商铺委托经营协议》、《虎门国际购物中心运营管理服务合同》，原告缴纳服务报酬及其他费用，由第三人代为统一运营管理。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，虽然案涉《虎门国际购物中心商铺租赁合同》约定租赁期限为20年，使用权赠送期间为25年，在使用权赠送期间，承租方无须向出租方计付租金，但原告作为投资人，在选定案涉商铺作为投资对象时，是考虑到支付该20年租金的对应使用期限为自2013年12月1日至2058年11月30日止，共计45年。被告虽然声称从2033年12月1日至2058年11月30日期间系免费赠送期，但其作为盈利性企业，在考量该笔交易时已经将该所谓的免费赠送期的成本计入到20年租金总金额当中。因此原告认为《虎门国际购物中心商铺租赁合同》所约定的租赁期限为2013年12月1日起至2058年11月30日止，合同约定的租赁期限超过20年的部分无效，被告应当返还合同无效部分的租金。原、被告多次就此协商无法达成一致意见，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判如所请。被告东莞亿洲公司辩称，原告实际支付的租金为818354元，并非1076782元，剩余的258428元答辩人已经给原告折扣优惠，不应计入原告的实付租金，如法院认定该部分也属于原告支付的租金，那么支付的时间也应该认定为租赁期间开始之后，即2013年12月之后，因为只有租赁期限开始之后，原告才可以取得委托经营回报，因此，就此部分金额，即便要支付利息，开始支付利息的时间应为2013年12月之后；案涉商铺的租赁期限实际上只有二十年，剩余二十五年为免费使用期，案涉合同系双方在平等自愿的基础上签订，未违反国家法律的强制性规定，该合同为有效合同，另外，案涉商铺位于虎门核心地段，按折扣后二十年租金折算每月租金为138.89元/㎡，对比在同一地段，答辩人出租给杨秀桩、农媛红的商铺，每月每平方米的租金分别为165元、160元，原告支付的租金是偏低的，且原告主张其支付的租金为45年的租金，即每月为61.73元/㎡，显然是不合理的；答辩人之所以免费赠送二十五年的使用权给原告，是因为答辩人可以一次性提前收取二十年的租金，可以预先获得二十年租金的使用价值，原告愿意一次性提前支付二十年的租金是为了可以免费获得二十五年的商铺使用权，可见双方是各取所需，各有所得的；解决案涉争议应适用商业思维而不应适用民事思维，商业思维的核心是自由，法无禁止即可行，案涉合同约定答辩人在二十年租赁期限届满之后将案涉商铺免费赠送给原告使用二十年，这个约定是原告和答辩人在平等协商的基础上自愿达成的，并未违反任何法律的禁止性规定，在“契约自由”的商事思维下，这个约定不应当被否定；原告的诉请存在不合理之处，原告承租答辩人的商铺实际付款总金额为818354元，退一步讲，即便认定案涉商铺的租赁期限为四十五年，超出部分无效，被告应当返还的金额应按原告实际支付的金额来算，即454641.11元，而不是598212元；综上所述，答辩人认为，若非要认定案涉商铺的租赁期限为四十五年，不但会违反“契约自由”的基本原则，还会造成处理结果显失公平，更重要的是，这种处理方式会打破整个市场的交易规则，极有可能引发混乱。第三人虎门购物中心公司述称，本案系房屋租赁合同纠纷，与第三人虎门购物中心公司无关。经审理查明：2013年3月23日，被告东莞亿洲公司作为甲方（出租方），原告黄红作为乙方（承租方），双方在广东名成律师事务所的见证下签订了一份《虎门国际购物中心商铺租赁合同》，约定：甲方同意按照本合同约定的租赁条件向乙方出租，乙方同意按照本合同约定的租赁条件向甲方承租“虎门国际购物中心”2-4中庭号楼2层G2113号商铺；租赁商铺的租赁期限为20年，从2013年12月1日起至2033年11月30日止，在上述租赁期限届满后，甲方将租赁商铺赠送给乙方继续使用25年，使用期限从2033年12月1日起至2058年11月30日止，在前述期限内，乙方无需向甲方计付租金，上述租赁期限加上使用权赠送期间合计为45年，即从2013年12月1日起至2058年11月30日止；甲方已经指定“东莞市********有限公司”作为本商场的统一运营管理机构，乙方已经决定在租赁期限内的前四年将租赁商铺委托给该公司经营，并同意于签订本合同的同时，与该运营管理机构签订相关的《虎门国际购物中心运营管理服务合同》；在上述二十年租赁期限内，租赁商铺的租金总额为1076782元，乙方于本合同签订当日一次性付清全部租金（含之前已支付的定金）给甲方。同日，原告黄红作为甲方（委托人），第三人虎门购物中心公司作为乙方（受托人），双方签订了一份《虎门国际购物中心商铺委托经营协议》，约定：甲方将案涉铺位委托给乙方经营管理，委托经营期限为七年，即从2013年12月1日起至2020年11月30日止，上述委托经营期限内的前三年为固定回报期，乙方在此期间不论实际经营收益如何，均须按第一年商铺折后租金总额的7%、第二年商铺折后租金总额的8%、第三年商铺折后租金总额的9%向甲方支付固定回报，上述固定回报合计258428元，上述固定回报由乙方于签订本协议时一次性预付给甲方，支付方式为代甲方支付给亿洲公司，用于冲抵合同约定的应由甲方支付给亿洲公司的部分租金，甲方须于签订本协议时开具已收到上述固定回报的收款收据给乙方；上述委托期限届满后，甲方可以继续委托乙方经营上述商铺，亦可以收回该商铺自行经营，具体由甲、乙双方另行商定。2016年10月20日，被告东莞亿洲公司向原告黄红开具广东增值税发票十一张，金额共计1076782元。另查明，被告东莞亿洲公司向本院提交其与案外人杨秀桩及农媛红签订的两份《虎门国际购物中心房产租赁合同书》，显示其出租给案外人杨秀桩及农媛红的商铺的建筑面积分别为96.11平方米、97.76平方米，月租金分别为15858元、15642元。被告东莞亿洲公司据此主张其与原告黄红签订的《虎门国际购物中心商铺租赁合同》所约定的租金标准与上述两份《虎门国际购物中心房产租赁合同书》约定的租金标准相比，租金不高，故双方约定的租赁期限应为二十年，并非四十五年。另查明，第三人虎门购物中心公司系法人独资的有限责任公司，股东为被告东莞亿洲公司。另查明，“虎门国际购物中心”系由被告东莞亿洲公司及案外人东莞市虎门镇金洲股份经济联合社共同报建开发，共包含四栋地上建筑（商务办公楼、商务酒店、商业楼1、商业楼2）及地下室两层，均已取得《建设工程规划许可证》。案涉铺位位于2栋及4栋中庭部分，2栋对应的是商务酒店，4栋对应的是商业楼2，案涉商铺位于两栋中庭部分第二层G2113号商铺。以上事实，有原告黄红提交的《虎门国际购物中心商铺租赁合同》、《虎门国际购物中心商铺委托经营协议》、《虎门国际购物中心运营管理服务合同》、广东增值税发票十一张，被告东莞亿洲公司提交的《建设工程规划许可证》四份、《虎门国际购物中心房产租赁合同书》两份、第三人商事登记信息以及当事人陈述等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，综合原、被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：案涉《虎门国际购物中心商铺租赁合同》约定的租赁期限是20年还是45年。对此，本院分析如下，虽然案涉《虎门国际购物中心商铺租赁合同》约定“租赁商铺的租赁期限为20年，从2013年12月1日起至2033年11月30日止，在上述租赁期限届满后，甲方将租赁商铺赠送给乙方继续使用25年，使用期限从2033年12月1日起至2058年11月30日止，在前述期限内，乙方无需向甲方计付租金，上述租赁期限加上使用权赠送期间合计为45年，即从2013年12月1日起至2058年11月30日止”，但是原告黄红作为投资人，在选定案涉商铺作为投资对象时，是考虑到其支付该20年租金的对应使用期限为2013年12月1日起至2058年11月30日止。被告东莞亿洲公司主张自2033年12月1日至2058年11月30日期间系免费赠送期，但是其作为盈利性企业，在考量该笔交易时已经将该所谓的免费赠送期的成本计入到20年租金总金额当中。因此，本院依法认定案涉《虎门国际购物中心商铺租赁合同》所约定的租赁期限实为2013年12月1日起至2058年11月30日止，共计四十五年。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，原告黄红主张案涉《虎门国际购物中心商铺租赁合同》所约定的租赁期限超过二十年的部分无效有理，本院依法予以支持。合同无效后，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，被告东莞亿洲公司应将其收取的超过二十年的租金部分退回给原告黄红。如上所述，双方约定的租赁期限为45年，案涉商铺的租金为1076782元，即被告东莞亿洲公司应返还给原告黄红的租金计算为：1076782元÷45年×25年=598212.22元。原告黄红仅主张被告东莞亿洲公司返还598212元，系对其权利的自由处分，本院依法予以准许。被告东莞亿洲公司占用上述租金期间所产生的利息，属于法定孳息，也应一并返还给原告黄红，原告黄红主张利息以598212元为本金，2013年3月23日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止合理，本院依法予以支持，利息计至2019年9月5日应以197410元为限。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告黄红与被告东莞市亿洲实业投资有限公司于2013年3月23日签订的《虎门国际购物中心商铺租赁合同》中约定的租赁期限超过二十年的部分无效；二、限被告东莞市亿洲实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄红返还租金598212元；三、限被告东莞市亿洲实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告黄红支付利息（利息以598212元为本金，自2013年3月23日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至清偿之日止，利息总额计至2019年6月30日以197410元为限）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5878.11元（原告已预交），由被告东莞市亿洲实业投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员  胡 辉二〇一九年十一月四日法官助理  丁紫茵书 记 员  陈林娟强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。