青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2019）青01执异172号案外人：刘×，女，汉族，1973年5月9日出生，公民身份号码×××，户籍所在地西宁市城东区北小街XXX室，住西宁市城西区XXX室。委托代理人：马玉花，青海正坤律师事务所律师。申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司青海省分公司，统一社会信用代码XXX。法定代表人：马朝晖。委托代理人：郭宗军，青海佳一律师事务所律师。委托代理人：郭超，青海佳一律师事务所律师。被执行人：汇通国基房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码XXX。法定代表人：曾克剑，该公司董事长。被执行人：青海省建工（集团）有限公司，统一社会信用代码XXX，住所地：青海省西宁市。法定代表人：曾克剑，该公司董事长。本院在执行申请执行人中国信达资产管理股份有限公司青海省分公司与被执行人汇通国基房地产开发有限责任公司、青海省建工（集团）有限公司债权转让合同纠纷一案中，于2019年5月22日作出(2018)青01执106号之三执行裁定书，裁定将被执行人汇通国基房地产开发有限责任公司名下位于西宁市××区汇通酒店（不包含1312室、1708室、0706室。1803室、1008室）不动产，以第二次拍卖保留价222158656元交付申请执行人中国信达资产管理股份有限公司青海省分公司，以抵偿被执行人欠申请执行人的等额债务。案外人刘×遂以全额付款购买1909号房产并备案登记后由青海汇通物业管理有限公司承租为由，对执行标的提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人刘×异议称,2006年2月18日，案外人与青海汇通房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，按合同约定购买位于西宁市××区汇通酒店1909号房产，合同价款253964元，全额付款后由青海汇通物业管理有限公司承租开设汇通酒店。案外人对涉案房屋具有完全的所有权和使用权，享有足以排除强制执行的民事权益。请求停止对该房产的执行。申请执行人中国信达资产管理股份有限公司青海省分公司、被执行人汇通国基房地产开发有限责任公司、青海省建工（集团）有限公司对执行异议均未提交书面意见。本院查明，本院在执行申请执行人中国信达资产管理股份有限公司青海省分公司与被执行人汇通国基房地产开发有限责任公司、青海省建工（集团）有限公司债权转让合同纠纷一案中，因被执行人不能履行青海省高级人民法院（2017）青民初100号民事调解书确定的义务，中国信达资产管理股份有限公司青海省分公司向青海省高级人民法院申请强制执行，并申请财产保全。青海省高级人民法院于2017年12月21日以（2017）青执保101号执行裁定，查封了汇通国基房地产开发有限责任公司名下位于西宁市××区汇通宾馆276套房屋，查封期限为三年，查封房屋清单中包括本案1909号房屋。2018年4月18日青海省高级人民法院指定本案由本院执行。本院作出(2018)青01执106号执行裁定，冻结、划拨被执行人汇通国基房地产开发有限责任公司、青海省建工（集团）有限公司银行存款535417450.51元（包含执行费590832元及自2018年2月28日起按日万分之八计算至2018年4月19日的违约金11394800元），若冻结、划拨数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务部分的收入。2018年10月22日，本院公告将依法通过互联网拍卖平台公开拍卖被执行人汇通国基房地产开发有限责任公司名下涉案的包括汇通商务酒店在内的五处房产。因无人竟买，本院于2019年5月22日作出(2018)青01执106号之三执行裁定书，裁定将被执行人汇通国基房地产开发有限责任公司名下位于西宁市××区汇通酒店（不包含1312室、1708室、0706室。1803室、1008室）不动产，以第二次拍卖保留价222158656元交付申请执行人中国信达资产管理股份有限公司青海省分公司，以抵偿被执行人欠申请执行人的等额债务。案外人刘×遂以全额付款购买1909号房产后由青海汇通物业管理有限公司承租为由，对执行标的向本院提出执行异议。另查明，2006年2月18日，案外人刘×作为买受人与出卖人青海汇通房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，刘×以每平方米3980元、总价款253964元的价格，购买该公司位于西宁市××区19层1909室位于西宁市××区建筑面积63.81㎡的房产一套。2006年1月18日，青海汇通房地产开发有限责任公司向刘×出具《收据》一张，载明刘×以现金方式交付1909号房屋购房款253964元。并在房产管理部门办理了房屋备案登记。2006年2月18日，刘×与青海汇通物业管理有限责任公司签订《建国（国际）商务酒店委托经营协议》，将建国（国际）商务酒店19层1909号房屋一间委托给青海汇通物业管理有限责任公司统一管理，整体经营，期限为2006年2月18日至2015年2月17日。到期后于2015年3月1日与青海汇通旅游酒店有限责任公司签订期限为一年的《房屋租赁协议书》，之后继续续签《房屋租赁协议书》，租赁期限至2019年12月31日。再查明，2012年9月，被执行人汇通国基房地产开发有限责任公司作为抵押人与债权人中国信达资产管理股份有限公司青海省分公司签订《抵押合同》，将位于西宁市××区、房屋所有权证号为“宁房权证城东区字第XXXX号”的不动产抵押与中国信达资产管理股份有限公司青海省分公司，办理最高额抵押，并办理“宁房他证城东区字第022763号”他项权利证。汇通国基房地产开发有限责任公司将其名下位于西宁市××区建筑总面积32222.45平方米中的28166.18平方米商业用房抵押与中国信达资产管理股份有限公司青海省分公司。房屋登记中心抵押登记表中包括了本案1909号房屋。本院认为，本案系案外人对人民法院执行被执行人名下的不动产提出排除执行的异议，属对执行标的的异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性、真实性；该权利能否排除执行。首先，在人民法院查封上述不动产之前，案外人与被执行人汇通国基房地产开发有限责任公司已签订正式的《商品房买卖合同》，并在房产管理部门办理备案登记。申请执行人虽然与被执行人汇通国基房地产开发有限责任公司亦签订《抵押合同》，但该抵押合同是在案外人的商品房买卖合同备案登记之后签订。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人民下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。案外人刘×提交现金交款收据及《建国（国际）商务酒店委托经营协议》等证据，证明其已支付全部购房款，且在人民法院查封之前已合法占有该不动产。再次，因被执行人将位于西宁市××区予以抵押，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条之规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，抵押人未按规定一并抵押的，视为一并抵押。据此，因被执行人的原因，致使案外人非其自身原因无法办理过户登记。综上，案外人刘×对执行标的提出排除执行异议的理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，其对执行标的享有足以排除强制执行的权益，异议理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：中止对被执行人汇通国基房地产开发有限责任公司位于西宁市××区汇通酒店第19层1909房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 翟爱红审判员 姜晓娟审判员 许正芳 二〇一九年十一月二十一日书记员 肖秋葛附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。