山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2019）晋0106民初5637号原告：孟利生，男，1973年12月19日出生，汉族，住山西省阳曲县。委托诉讼代理人：巩俊明，北京天驰君泰（太原）律师事务所律师。被告：米牡凤，女，1979年6月23日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：米政平（米牡凤之弟），男，1988年3月15日出生，汉族，住山西省忻州市。原告孟利生与被告米牡凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孟利生的委托诉讼代理人巩俊明、被告米牡凤及其委托诉讼代理人米政平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告孟利生向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《租房合同》；2、判令被告支付原告房屋租赁费106250元（租金暂计至2019年10月25日，以被告实际交回涉案房屋钥匙的时间计算租金），并赔偿原告房屋闲置损失25000元，共计131250元；3、判令被告支付原告租赁房屋的暖气费5100元；4、本案诉讼费、律师费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年9月25日，原告与被告签订《租房合同》，合同约定原告将位于太原市迎泽区经园路33号一层100平米房屋租给被告商用，租期从2018年10月9日至2020年7月10日，其中从2018年10月9日至2020年7月10日租金为112500元整，2019年7月11日至2020年7月10日租金为15万元整。同时，合同约定被告应当提前一个月向原告支付租金，如有逾期收取5%的滞纳金。租赁期间的物业管理费、水电费、垃圾费、暖气费等费用由被告承担。合同中第四条约定：任何一方未能履行本合同约定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担，被告方在租赁期间拖欠租金超过15天原告方有权终止合同。合同签订后原告将涉案房屋的钥匙交付被告，被告也进行一系列装修。2018年11月原告垫付涉案租赁房屋的暖气费5100元。原告多次向被告索要租金和暖气费，被告于2019年4月6日通过银行转账向原告支付租金5万元。但是第一年度剩余租金62500元迟迟未能支付。现第二年度租金按照合同约定也应当支付，但是被告借故各种理由拒不支付。原告多次向被告索要租金和暖气费，但被告一直未履行支付租金和暖气费的义务。现为维护自身合法权益，诉至法院，请求法院依法裁判。被告米牡凤辩称，同意解除《租房合同》，被告未支付租赁费是有原因的，因为在2019年2月15日前原告一直没有将租赁房屋的钥匙交给被告，被告没有清理房屋内的垃圾，被告现在还占的房屋内将近5平方米的地方，租房合同中约定被告租赁的是原告的100平方米的房屋，但实际被告占有的只有95平方米。本案诉前调解过一次，双方没有调解成功。被告同意将房屋钥匙给原告，但原告不要钥匙，一直拖延时间。经被告了解，涉案房屋有问题，可能有拆迁的可能，装修还得经过城管同意，故被告不敢继续装修和租赁。孟利生也是租赁的该房屋，房屋产权人并不同意孟利生进行转租，现在被告也不想再租赁该房屋了。因为在2019年2月15日前原告一直没有给被告钥匙，故2019年2月15日前的暖气费被告不同意支付。房屋的闲置费用由原告自行支付，律师费也是由原告自行支付。保全费未实际发生不应支付。诉讼费由法院判决确定。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院结合庭审事实对原告提交的证据认定如下:1、被告身份证复印件，证明被告主体适格。2、租房合同，证明合同对房屋地点、租期、租金及租金方式进行了约定。合同约定房屋租金应提前一个月向出租方支付。合同约定了违约责任。3、建设银行回单，证明2019.4.6被告通过银行转账方式向原告支付租金5万元。4、暖气费收缴通知单，证明原告代被告支付了2018-2019年度的暖气费共计10202.5元。5、微信聊天记录，证明原告与被告在2018.9.25就租赁事宜达成口头约定，原告不存在被告交钥匙而原告不要的情况。被告米牡凤质证：对证据1、2、3无异议。对证据4接到过暖气费收缴通知单。对证据5无异议。被告米牡凤进行举证：1、微信聊天记录，证明2019.2.2日前原告没有交付被告钥匙，没有清理垃圾。2、建设银行回单，证明2019.4.6被告通过银行转账方式向原告支付租金5万元。3、装修费用清单，证明被告对所租赁的房屋进行装修的费用。4、租房合同，证明原被告双方签订的租房合同。5、暖气费收缴通知单，证明被告收到了暖气缴费单。原告质证：对证据1是复印件对真实性不认可，也不能证明其证明目的，该份聊天记录只能说明原告存在垃圾存放情况，不能证明原告于2019.2.2才将钥匙交于被告，在签订合同之后原告就将钥匙交给被告。对证据2认可。对证据3与本案无关，不予质证。对证据4认可。对证据5被告接到该通知单，被告要求和其他承租人一人一半支付暖气费，由原告先行代缴。经上述认证，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：2018年9月25日，原告孟利生与被告米牡凤签订《租房合同》，约定原告将位于太原市迎泽区经园路33号一层100平米房屋租给被告商用，租期从2018年10月9日至2020年7月10日，其中从2018年10月9日至2020年7月10日租金为112500元整，2019年7月11日至2020年7月10日租金为150000元整。同时，合同约定被告应当提前一个月向原告支付租金，如有逾期收取5%的滞纳金。租赁期间的物业管理费、水电费、垃圾费、暖气费等费用由被告承担。合同中第四条约定：任何一方未能履行本合同约定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担，被告方在租赁期间拖欠租金超过15天原告方有权终止合同。该涉案房屋系原告孟利生2018年7月10日从山西亿鑫通商贸有限公司租入，租期4年，原告的转租行为已得到山西亿鑫通商贸有限公司的同意。2018年11月11日原告垫付涉案租赁房屋的暖气费5100元。2019年4月6日被告通过银行转账向原告支付租金5万。此后，原告多次向被告索要剩余租金与暖气费，被告暂未支付。现房屋钥匙由被告持有。本院认为，2018年9月25日，原告孟利生与被告米牡凤签订《租房合同》，该房屋系原告转租给被告，且原告的转租行为已得到山西亿鑫通商贸有限公司的同意。该合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告主张解除《租房合同》，被告同意解除《租房合同》，故原告主张的解除《租房合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告应当按照合同的约定支付房租及相关费用。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告未提供证据证明原告迟延交付房屋钥匙，被告提供的证据不能证明垃圾未清理的事实影响到房屋的交付使用，故原告主张请求被告支付原告房屋租赁费106250元（租金暂计至2019年10月25日），本院予以支持。原被告在合同中约定：“乙方承包经营期间的物业管理费、水电费、垃圾费等所有经营所需的缴纳费用由乙方承担”，被告辩称因原告迟延交付房屋钥匙而不应承担2019年2月15日前的暖气费未有相应的证据予以证明，故辩称不成立。本案原告主张请求被告支付其垫付的暖气费5100元，本院予以支持。原告主张的房屋空置损失费、律师费、保全费，因未提供相应的证据本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：1解除原告孟利生与被告米牡凤签订的《租房合同》。2被告米牡凤在判决生效后十日内向原告孟利生支付房屋租赁费106250元（租金暂计至2019年10月25日）及垫付的暖气费5100元。3驳回原告孟利生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1136元，其中900元由被告米牡凤负担，剩余236元由原告承担。（该款原告已经预交）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 徐建堂 二○一九年十一月二十六日书记员 高 斌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二十四条【转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。