福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0502民初1197号 原告：庄宏，男，1983年4月8日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：张杰龙，福建诺道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁晓芬，福建诺道律师事务所律师。 被告：泉州市鲤城区海滨街道笋浯社区居民委员会，住所地福建省泉州市鲤城区。 法定代表人：郑福春，主任。 委托诉讼代理人：林高杰，福建刺桐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阮秋梅，福建刺桐律师事务所律师。 原告庄宏与被告泉州市鲤城区海滨街道笋浯社区居民委员会（下简称笋浯社区）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告庄宏的委托诉讼代理人梁晓芬，被告笋浯社区的法定代表人郑福春及委托诉讼代理人林高杰、阮秋梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庄宏向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2014年6月23日签订的《租赁合同》无效；2.判令笋浯社区赔偿庄宏装饰装修的现值损失2066874元；3.判令笋浯社区立即退还庄宏租赁房屋的押金36000元；4.本案诉讼费用由笋浯社区承担。事实和理由：庄宏因商业经营使用需要，向笋浯社区承租了坐落在鲤城区xxx的笋浯卫生服务中心的房屋。双方于2014年6月23日签订《租赁合同》，笋浯社区承诺对所出租的房屋具有合法拥有权，双方约定租赁期共10年，从2014年10月1日起至2024年9月30日止。庄宏依约向笋浯社区支付了租赁定金36000元（交房后转为租赁房屋的押金）及租金。经笋浯社区同意，庄宏对租赁的房屋进行修缮和装饰装修。2018年12月初，庄宏从笋浯社区等处获悉本案租赁房屋属于“两违”建筑，将被拆除。2018年12月10日，本案租赁房屋已被政府有关部门拆除。庄宏蒙受巨大经济损失。庄宏认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《租赁合同》属于无效合同。笋浯社区在明知租赁物为违法建筑的情况下，仍向庄宏出租并收取租金收益，导致庄宏投入房屋装饰装修资金损失，笋浯社区应依法承担相应的赔偿责任。经鉴定，庄宏投入租赁房屋的各项装修及添附设施设备的评估值为2066874元。笋浯社区应当赔偿。 笋浯社区辩称，一、庄宏是在明知承租的房屋没有基建手续的情况下，自愿向笋浯社区承租的，笋浯社区不承担房屋被拆除的经济损失。庄宏向笋浯社区承租的毛坯房属于笋浯社区的集体资产，没有基建手续，庄宏对该房屋的现状、性质完全清楚，并表示其能够自行处理，双方才于2014年6月23日签订《租赁合同》，在租赁合同第四条约定甲方以目前房屋建筑现状出租给乙方。第七条第3点及第八条第2点均约定：政府拆迁或拆除，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。由于没有基建手续，庄宏在装修期间鲤城区执法局到现场制止、拆除两次。为此双方于2015年元月27日签订《补充协议书》，约定笋浯社区同意顺延给庄宏装修免租期至2015年3月31日，笋浯社区不再承担遇阻被拆除的经济损失。二、庄宏要求笋浯社区赔偿其装饰装修的现值损失2066874元，没有依据不能成立，本案房屋被拆除的责任完全在庄宏。1.双方签订的《租赁合同》第一条约定出租给庄宏使用的建筑面积为300平方米，但庄宏在实际使用中未经笋浯社区同意擅自超建至834.94平方米，占地面积为613.95平方米，超出合同约定的出租面积近两倍，用于经营活动。正是由于庄宏超面积的违法占地、违法建设行为，才导致被列入鲤城区2018年“两违”治理“百日拆违行动”目标任务，使笋浯社区出租的房屋被拆除。2.鲤城区委、区政府办公室根据市里启动的“百日拆违行动”向各单位发出泉鲤委办【2018】94号通知后，2018年10月30日，鲤城区城市管理行政执法局到庄宏承租的所在地，发出责令改正通知书，要求庄宏自行拆除违章建筑，之后街道、社区多次到现场通知庄宏自行拆除，但庄宏仍继续经营至2018年12月被拆除，其造成的损失应由庄宏自行承担。三、庄宏无权要求笋浯社区退还押金36000元。庄宏除了应支付笋浯社区自2018年10月起第四季度的租金36000元及逾期支付租金的违约金（以36000元为基数自2018年10月10日起按日千分之三计算至支付之日止）外，押金没收还应向笋浯社区支付违约金36000元。《租赁合同》第二条第2款第2点约定：乙方拖欠租金2个月以上的甲方可以终止合同，收回房屋。第三条约定：乙方应每季度支付一次租金，于每季度的第一个月10日前进行支付。第七条约定：乙方未按时向甲方支付租金和其他应付款项的，视为违约。乙方逾期支付租金，除应补交所欠款项外，还应以天数计算向甲方交付违约金。每逾期一天应向甲方支付其应交款项总额的千分之三每日的违约金。超过60日甲方有权解除合同并采取措施收回房屋，则甲方除了没收36000元定金，乙方还应向甲方支付违约金36000元。庄宏经营至2018年12月，然而庄宏自2018年10月起未支付租金，因此根据《租赁合同》庄宏应将拖欠的租金支付给笋浯社区外，还应承担逾期支付租金的违约责任。四、庄宏应支付笋浯社区代为缴交的庄宏经营期间的水费、电费、垃圾处理费等计11016元及逾期支付的违约金（以11016元为基数自2019年1月18日起按每日千分之三计算至支付之日止）。《租赁合同》第一条第2点约定，租赁期间因乙方使用租赁物而产生的水、电、气以及通讯等费用由乙方按照相关部门的计费标准独自承担，并由乙方自行向有关部门缴纳。庄宏在经营期间拖欠水、电费、垃圾处理费等计11016元，未按时向相关部门缴交系由笋浯社区代为缴交，因此笋浯社区代缴交的款项及逾期支付的违约金，庄宏应支付给笋浯社区。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有异议的证据及双方争议的事实，本院分析认定如下： 一、关于庄宏提交的证据。1.庄宏第一次补充证据中的照片及视频，其中房屋拆除前的照片无法体现拍摄日期，且照片中显示桌椅、电视、空调等可移动物品尚未搬离，故无法证明案涉房屋被拆除前的基本情况；被拆除后的照片、视频与本院向鲤城区城市管理行政执法局派驻海滨街道办事处的办事机构调取的拆除现场照片基本一致，本院予以确认。2.庄宏第二次补充证据的照片、短视频及2018年11月29日的录音资料，笋浯社区对其真实性不持异议，本院予以确认。录音资料记录了双方协商委托评估机构等事项的过程。庄宏在协商中一再提出由笋浯社区委托评估或笋浯社区出具委托书由庄宏聘请评估公司，但双方在该次协商中未能达成一致。鉴于时间紧迫，案涉房屋面临立即被拆除的风险，庄宏委托泉州闽南资产评估房地产土地估价有限责任公司对案涉房屋改扩建、二次装修、附属设施设备的现时价值进行评估。该评估公司于2018年12月6日对案涉房屋进行了现场勘查，并于2018年12月30日出具泉闽资评字【2018】第3115号资产评估报告。虽该评估系庄宏单方委托，但笋浯社区并未有足以反驳该资产评估报告的证据。且该评估公司及评估师具有相应的评估资质，资产评估报告的内容符合法律规定，故该资产评估报告可以作为认定本案事实的依据。 二、关于笋浯社区提交的证据。1.庄宏对笋浯社区提交的《关于建设笋浯社区卫生服务中心的请示》未提出异议，本院对该证据予以确认，但该证据无法证明案涉土地的性质。2.水费、电费、污水费票据及单据报销审批表，因笋浯社区未提出关于要求庄宏支付尚欠费用的反诉请求，该组证据与本案的审理不具有关联性，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年6月23日，庄宏作为承租方与笋浯社区作为出租方，签订《租赁合同》一份，约定：笋浯社区将自有的坐落在XX街的笋浯卫生服务中心的房屋，房屋为毛坯房，建筑面积300平方米，出租给庄宏作为商业经营使用；租赁期限共10年，从2014年10月1日起将出租房屋交付庄宏使用，至2024年9月30日收回；房屋租金每月每平方米40元（不含税），月租金12000元，按季度支付租金36000元；租金从2014年10月1日算起，庄宏应每季度支付一次租金，于每季度的第一个月10日前支付；在租赁期内，第一至二年的租金不变，第三年的租金在上一年度租金数额的基础上递增10%，每两年递增一次；庄宏向笋浯社区交纳租赁房屋的定金36000元，在笋浯社区正式交房后定金直接转为租赁房屋的押金；庄宏拥有4个月的装修免租期，时间从2014年6月6日至2014年9月30日；笋浯社区以房屋建筑现状出租给庄宏，其装修一切费用由庄宏承担，笋浯社区不再承担任何改建、新建、装修费用；租赁期满或租赁终止后，一切租赁场所内的租赁物及其相关设施，可以搬走的由庄宏搬走，其他全部归笋浯社区所有，庄宏按照使用后现状返还，笋浯社区不要求庄宏恢复原状。该合同还就其他相关事项进行了约定。合同签订后，庄宏依约支付定金36000元，交房后转为押金。该房屋出租时尚未建设完毕，现状为已建设地面一层框架，建筑面积300平方米，围墙内空地建筑材料堆积。笋浯社区依约将案涉房屋交付庄宏进行建设、装修。因案涉房屋未办理合法建设手续，庄宏在装修期间受到阻挠，鲤城区执法局到现场制止、拆除两次，庄宏停工至2014年10月底才恢复装修，于2015年1月中下旬完工。为此，双方于2015年1月27日签订《补充协议书》一份，对上述事实予以确认，并协商同意顺延装修免租期至2015年3月31日，庄宏应自2015年4月1日起按合同约定支付租金，笋浯社区不再承担遇阻被拆除的经济损失。之后，双方依约履行，庄宏将案涉房屋用于经营海鲜楼，并依约支付租金至2018年9月。 因案涉房屋未经城乡规划部门审批建设，属于违章建筑，被市政府列入泉州市“两违”治理“百日拆违行动”重点任务清单内。2018年10月30日，鲤城区城市管理行政执法局向笋浯社区发出《责令改正通知书》一份，责令笋浯社区自行整改拆除违章建筑恢复原样，未自行整改拆除的，将依法拆除。笋浯社区将该情况告知庄宏。2018年11月29日，双方就房屋被拆除的损失问题及委托评估公司对装饰装修进行评估等问题进行协商，但协商未果。2018年12月6日，庄宏自行委托泉州闽南资产评估房地产土地估价有限责任公司对案涉房屋改扩建、二次装修、附属设施设备的现时价值进行评估。该评估公司于2018年12月6日对案涉房屋进行了现场勘查，并于2018年12月30日出具泉闽资评字【2018】第3115号资产评估报告，评估结论为：庄宏委估资产在评估基准日（2018年12月6日）的评估值为人民币2066874元。案涉房屋于2018年12月10日被鲤城区城市管理行政执法局拆除。 双方当事人争议的焦点问题为：1.《租赁合同》及《补充协议书》的效力；2.庄宏的损失情况；3.双方的过错程度。对此，本院予以分析认定如下： 1.关于《租赁合同》及《补充协议书》的效力。案涉房屋系未取得建设工程规划许可证建设的房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，庄宏与笋浯社区就该房屋订立的《租赁合同》及《补充协议书》无效。 2.关于庄宏因合同无效受到的损失。庄宏主张根据泉闽资评字【2018】第3115号资产评估报告，其因合同无效造成的装饰装修损失为2066874元。笋浯社区主张资产评估报告中庄宏增建、扩建的部分及未形成附合的装饰装修物不属于赔偿范围。对此，本院认为，虽然双方未对扩建、装饰装修的范围、程度作出明确的约定，但案涉房屋出租时尚未建设完毕，钢筋裸露、建筑材料堆积，显然无法满足房屋商业经营使用条件，庄宏势必需要对房屋进行继续建设及装修。且从《租赁合同》第四条“甲方以目前房屋建筑现状出租给乙方，其装修一切费用由乙方承担，甲方不再承担任何改建、新建、装修费用”及《补充协议书》载明的“乙方停工至2014年10月底从恢复装修，于2015年元月中下旬完工”可以认定，笋浯社区对庄宏扩建及装饰装修的行为是同意的。该种同意应看作是租赁合同期限内的概括性、持续性授权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，承租人经出租人同意装饰装修，已形成附合的装饰装修物，及承租人经出租人同意扩建，未办理合法建设手续的扩建造价费用，均属于房屋租赁合同无效时，承租人可以请求赔偿的因合同无效受到的损失范围。关于资产评估报告中是否存在未形成附合的装饰装修物及其价值的问题。本院按照装饰装修物是否已与租赁房屋结合在一起，非毁损不可分离或者分离需花费巨大的标准进行认定，资产评估报告中未形成附合的装饰装修物现值为640631元（具体详见附表）。其余部分为扩建及已形成附合的装饰装修物，现值共计1426243元。 3.关于双方的过错程度。庄宏主张其在承租之初不知晓案涉房屋系违章建筑。对此，本院认为，庄宏作为承租人理应负有审慎义务，且其将承租房屋由建筑面积300平方米扩建至834.94平方米的过程中，亦对扩建未办理合法建设手续是知情的。故，庄宏的该主张本院不予采信。即使其承租之初确不知情，但在其扩建、装修的过程中，被鲤城区执法局现场制止、拆除两次，已清楚案涉房屋系违章建筑，然而庄宏未及时提出合同无效终止履行并与笋浯社区解决因合同无效造成的损失问题，而是继续装修建设完毕，并与笋浯社区协商签订《补充协议书》，以免租期顺延的方式弥补装修遇租造成的损失，同意笋浯社区不再承担遇阻被拆除的经济损失。虽然该《补充协议书》因主合同无效而无效，但从双方约定的内容可以看出，庄宏对案涉房屋系违章建筑已充分知情，对今后被拆除的风险也有预估，但其选择继续履行合同，继续投入大量资金用于装修建设及经营，并愿意承担被拆除的经济损失。庄宏对合同无效及造成的损失存在较大过错，对其损失应承担主要责任。笋浯社区出租违章建筑，且在订立租赁合同后未积极采取补办建设工程规划许可证或经相关主管部门批准等补救措施，亦存在一定的过错。本院酌定庄宏承担80%的过错责任，笋浯社区承担20%的过错责任。 综上所述，庄宏与笋浯社区于2014年6月23日就未取得建设工程规划许可证建设的案涉房屋签订的《租赁合同》无效。无效的合同自始没有法律约束力。庄宏因合同无效受到的已形成附合的装饰装修物及扩建损失1426243元，笋浯社区依法应按照其过错程度承担相应的赔偿责任，即按20%的过错责任赔偿庄宏285248.6元。庄宏关于要求笋浯社区赔偿装饰装修现值损失2066874元的诉求，本院予以部分支持。另外，合同无效后，因该合同取得的财产，依法应当予以返还。因此，庄宏要求笋浯社区退还租赁房屋押金36000元的诉求，具有事实及法律依据，本院予以支持。笋浯社区在答辩中陈述的关于庄宏逾期支付租金、水电费、垃圾处理费等抗辩理由，因其未提出反诉，本院不予处理，其可另行主张。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款、第九条第二款、第十四条第二项规定，判决如下： 一、庄宏与泉州市鲤城区海滨街道笋浯社区居民委员会于2014年6月23日签订的《租赁合同》无效； 二、泉州市鲤城区海滨街道笋浯社区居民委员会应于本判决生效之日起十日内赔偿庄宏损失285248.6元； 三、泉州市鲤城区海滨街道笋浯社区居民委员会应于本判决生效之日起十日内退还庄宏押金36000元； 四、驳回庄宏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23623元，由庄宏负担17504元，泉州市鲤城区海滨街道笋浯社区居民委员会负担6119元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈志捷 审 判 员  史赠莹 人民陪审员  蔡毓瑜 二〇一九年十一月四日 书 记 员  连丽娜 附：未形成附合资产明细表 序号名称评估值（单位：元） 室外庭院 29卷帘门电动装置3180 海鲜池 4冷暖机（美的厚装空调改装包|括铜管、安装等）22736 5塑料潜水泵2160 6增气泵812 室内一层大厅 25实木迎宾台600*450*1200mm1299 26实木迎宾台油漆487 41中式吊灯1269 三楼传菜间 6传菜电梯30856 三楼包厢 18窗帘21118 20配电箱3394 21马路灯H=3000mm8827 其他设备544493 合计640631 判决书引用的主要法律条文及执行申请提示 1、民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担； （二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -10-