秦皇岛经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0391民初1033号 原告：边疆，男，1981年4月22日出生，汉族，现住秦皇岛经济技术开发区。 委托诉讼代理人：王立佳，河北权智律师事务所律师。 被告：秦皇岛佳裕房地产开发有限公司，住所地秦皇岛经济技术开发区珠江道****，统一社会信用代码911303015795694144。 法定代表人：张亮，执行董事。 委托诉讼代理人：姚琴，公司员工。 原告边疆与被告秦皇岛佳裕房地产开发有限公司（以下简称佳裕地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后被告秦皇岛佳裕地产申请本院整体回避，经本院书面报请秦皇岛市中级人民法院指定管辖，秦皇岛市中级人民法院批复不同意指定管辖本案，本院变更承办人进行审理。原告边疆及委托诉讼代理人王立佳，被告佳裕地产委托诉讼代理人姚琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告边疆向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金381794.29元；2.判令被告支付逾期办理房屋产权证书的违约金15368.72元；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告于2015年5月9日与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告所售铂悦山小区的商品房一套，住宅建筑面积206.26平方米，总金额2851339元，后原告支付了全部房款，但被告未能按照合同的约定经国家有关部门竣工验收合格的房屋在约定的期限内交付原告，不具备法定使用条件，至2019年3月31日被告违约行为还在持续，逾期交付1339天。且被告未按约定时间协助原告办理房屋产权过户及申领手续，至2019年3月31日仍未协助原告办理上述手续，逾期539天。要求法院判如所请。 被告佳裕地产辩称，一、原告要求被告支付381794.29元逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，应依法予以驳回，双方于2015年5月9日签订商品房买卖合同，约定2015年7月30日之前交付，原告已于2015年5月16日办理收房手续，其于2015年5月16日知道涉案房屋无竣备手续并以默认无验收的事实，于2019年4月11日起诉已超过诉讼时效。二、即便法院确认原告未超诉讼时效，原告要求被告支付381794.29元逾期交房违约金超过合同约定，根据合同约定，我方支付违约金不超过已付房款的1%，即28513.39元，原告主张的违约金无依据，应予驳回。三、逾期办理房本的原因在于原告及其他业主对房屋私搭乱建，导致被告至今无法规划验收，无法办理产权证，逾期办证的责任不应由被告承担。原告收房后对房屋进行了装修，私自扩建了后院、封闭阳台。铂悦山小区别墅区共129户，存在私搭乱建的75户，增加了小区的容积，未整改的情况下，规划部门无法进行验收，导致被告无法办理产权，逾期办证的责任应由原告自行承担。 经审理查明，2015年5月9日原告边疆与被告佳裕地产签订了《秦皇岛市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的开发区西区佳裕小区（铂悦山）一期15C号楼103号、地下、地下车库**、下房**楼**室内建筑面积200.64平方米，房屋总价款2851339元。交付期限和交付条件，被告应当在2015年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格，并符合合同约定的交付原告，出卖人逾期交付房屋不超过90日，自约定房屋交付的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1的违约金……。同日，原告与被告签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定出卖人依据《商品房买卖合同》规定支付违约金的，最高不超过买受人已支付房价款的1%；在商品房实际交付使用之日起800日内，由双方向登记机关提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交产权登记机关规定的相关资料并取得产权登记机关出具的登记受理单。双方应相互配合办理本商品房产权登记，由买受人委托出卖人办理的，买受人应在本商品房实际交付使用30日内，将办理本商品房产权登记所需资料提供给出卖人。如因出卖人的责任，未能按期向产权登记机关提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得产权登记机关出具的登记受理单的，逾期90日自约定向产权登记机关提交资料并取得登记受理单之日起，至出卖人实际提交资料并取得产权登记机关出具的登记受理单之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金，并于出卖人实际取得产权登记机关出具的登记受理单之日起60日内向买受人支付违约金。合同签订后原告按约定向被告缴纳了购房款2851339元，被告佳裕地产于2015年5月16日向原告边疆交付了房屋。被告佳裕地产案涉工程佳裕小区（铂悦山）一期工程于2015年1月15日竣工验收合格。被告房屋交付后至今原告未能办理产权证，庭审中被告提供秦皇岛经济技术开发区建设规划管理局2019年第一次业务会议纪要中“关于铂悦山项目验收事宜，会议原则同意，对该项目无违规建设行为住宅进行分户验收，该项目办理的大产权证暂留局内质押，对于存在违规建设的住宅，在其恢复原状并符合验收标准后，可逐一进行验收。”结合原告提供的照片和违规调查表，显示包括原告在内的多名住户装修存在违规建设问题。 上述事实有当事人陈述、房屋买卖合同、原告交款凭证、秦皇岛经济技术开发区建设规划管理局2019年第一次业务会议纪要、小区住户装修照片、铂悦山小区调查表等证据予以证实。 本院认为，原告边疆与被告佳裕地产双方签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。关于原告主张被告逾期交房违约金问题，被告佳裕地产于2015年5月16日向原告边疆交付了房屋，房屋所在小区佳裕小区（铂悦山）一期工程于2015年1月15日竣工验收合格，符合双方合同约定的房屋交付条件即“竣工验收合格”，且我国法律规定，建筑工程竣工验收合格后方可交付使用。关于是否进行消防验收和备案不影响竣工验收合格的效力，消防验收和备案不是法律、行政法规规定的交付条件和标准，原被告未约定将消防验收和备案作为交付的条件，被告已按合同约定将验收合格的房屋交付原告，不存在违约行为，故对原告要求被告给付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。原告主张被告给付逾期办理产权证的违约金，关于逾期办理产权证的责任，根据法律规定，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担相应的违约责任。该规定“出卖人的原因”，一般是指房地产开发企业存在土地使用手续不合法、未支付全部土地出让金、违章建房、不能提供验收合格具体资料等情形。本案中被告佳裕地产提供秦皇岛经济技术开发区建设规划管理局2019年第一次业务会议纪要中“关于铂悦山项目验收事宜”显示因住户存在违规建设问题致使迟延办理产权证。且现有证据不能认定因被告佳裕地产过错行为导致原告未能取得房屋产权证书，故对原告要求被告给付逾期办证违约金的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 驳回原告边疆全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7260元，减半收取计3630元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判员 张 一 二〇一九年十一月十九日 书记员 李思元