广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终10674号上诉人（原审被告，反诉原告）：石菲菲，女，1985年9月5日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区，委托诉讼代理人：林跃辉，福建隽德律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：雷琳，女，1989年11月30日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：雷亚强，广东名道律师事务所律师。原审第三人：广东盈润按揭服务有限公司，住所地：广东省东莞市黄江镇鸡鸣岗村黄江大道**美江大厦****。法定代表人：李立雁。上诉人石菲菲与被上诉人雷琳、原审第三人广东盈润按揭服务有限公司（以下简称盈润公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初18596号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人石菲菲上诉请求：一、撤销原审判决第二、三、四、六项，将本案发回重审或依法改判雷琳已支付的购房定金9.5万元归石菲菲所有；二、判令雷琳向石菲菲支付违约金41.6万元；三、驳回雷琳要求返还购房款44.6万元及支付定金10万元、违约金41.6万元等全部诉讼请求。事实和理由：一、原审法院未通知周翔为共同原告，程序违法。案涉《房屋买卖合同》买受人虽然只有雷琳，但实际的买受人是雷琳和周翔，该事实从《个人二手房按揭贷款代理服务合同》的甲方是雷琳和周翔二人可见，而且《解除代理服务协议书》的甲方是周翔并非雷琳。二、原审法院认定石菲菲收取定金是10万元并非9.5万元，属于认定事实错误。首先，《房屋买卖合同》第9条明确约定将定金或首期款中预留5000元作为交楼押金，该款实际由中介方中原公司收取，石菲菲才因此分别出具两张收据。其次，石菲菲在原审第一次庭审也明确自认该10万元定金中由中原公司收取5000元作为交楼押金，并由中原公司出具相应收据给雷琳的客观事实。中原公司出具的多联收据的存根也可以证实其中的5000元定金由中原公司收取，并已把客户联交给雷琳。三、原审法院未认定雷琳构成违约的认定事实有误。首先，案涉《房屋买卖合同》第4条第2款第B项约定，买方负有于七天前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请所需的相关资料，并配合银行进行贷款调查，审查和审批等手续。按揭银行向法院出具的关于《协助调查函》的回函载明，按揭银行未向雷琳出具书面的《同意个人住房贷款意向书》即《同贷书》的原因是雷琳在贷款审核通过后未向银行提交书面申请，雷琳不履行该合同义务明显构成违约。其次，双方签订的《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》第2条第1款第（3）项载明，甲方（雷琳）已与贷款银行签订借款合同、抵押合同，并取得同意贷款的通知书。即雷琳于2018年4月3日自认其已取得银行同意贷款通知书，该合同同时明确贷款金额为145万元，雷琳理应根据《房屋买卖合同》第4条第2款第C项的约定补足，即雷琳应在2018年4月3日前支付首付款53万元，但雷琳至今未足额支付首付款53万元，同样明显构成违约。第三，根据微信聊天记录和手机短信记录截图，雷琳最少在2018年10月22日就知道银行同意贷款145万元的决定，但其未在2018年10月22日前支付首期款53万元，雷琳的行为明显构成违约。第四，雷琳提起诉讼请求要求解除合同，也是其故意不履行合同的表现，构成违约。四、原审法院认定石菲菲构成违约，并判令石菲菲返还定金10万元、支付违约金41.6万元，缺乏事实依据。首先，双方与盈润公司签订的《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》第1条第3款和《解除代理服务协议书》的首部第5行均明确，由于雷琳购房资金不足，同意由盈润公司推荐第三方担保向中国银行长安支行申请贷款。即本案选择第三方担保进行赎楼是由于雷琳购房资金不足，需通过银行贷款解决尚欠的按揭贷款，解除抵押关系，完成赎楼义务。《房屋买卖合同》第6条第3款也明确，赎楼义务为担保方并非卖方，故原审法院认定石菲菲不履行赎楼义务构成违约，与事实不符。其次，案涉《公证委托书》办理时不能明确具体的担保公司，故石菲菲有理由相信公证委托书项下的人员是中介方的指定人员。第三，原审法院已查明截止2018年9月18日，案涉《房屋买卖合同》尚未解除，中介方仍然是中原公司，雷琳认为因2018年9月18日解除与担保方的代理服务关系，等同于解除公证委托关系，与事实不符。况且，东莞市社会保险基金管理中心向原审法院回复显示2018年1月至6月盈润公司为刘骥良缴纳社保，许树英的身份号码与其姓名不一致，胡方函在2018年在东莞没有社保缴费记录，故与担保方解除委托代理服务关系时，刘骥良也已不是盈润公司的工作人员，雷琳在没有任何证据认为委托代理人许树英、胡方函是盈润公司工作人员的情况下，认为解除与担保方的代理关系，等同于解除公证关系，明显违背事实。第四，原审法院在查明石菲菲不存在撤销《公证委托书》的客观事实的情况下，在第一次庭审时当庭确认石菲菲不存在迟延履行的事实，但最终却在判决认定上认为雷琳已于2018年10月30日送达律师函催促石菲菲在5日内完成还清银行按揭贷款及办妥注销抵押登记手续的义务，但石菲菲没有履行的意思，据此认为石菲菲违约的主要理由，属于事实认定错误。第五，如前所述，赎楼义务即还清银行按揭贷款的义务在于盈润公司，本案不能履行的原因和责任在于盈润公司，盈润公司挪用雷琳支付用于赎楼的购房款导致合同不能履行，原审法院认为石菲菲负有还清银行贷款及办妥注销抵押登记手续的赎楼义务，属于认定事实有误。第六，本案存在雷琳支付首付款盈润公司非法占有后，石菲菲与雷琳协商继续履行的事实，且雷琳推荐良策公司作为担保公司，由良策公司负责融资赎楼，石菲菲的代理人石云峰在2018年11月8日同意由良策公司作为担保公司融资赎楼，但是，雷琳在2018年11月9日又作出不同意由良策公司作为担保公司的意思表示，足以认定是雷琳存在故意违约。五、原审判决石菲菲返还雷琳购房款44.6万元，缺乏客观公正。《解除代理服务协议书》第3条，三方共同确认雷琳支付的44.6万元的首付款被盈润公司挪用至案外人倪艳绮的个人账户，故该款项应由盈润公司直接返还，并非由石菲菲返还被上诉人雷琳答辩称：一、讼争的《房屋买卖合同》的甲乙双方是石菲菲与雷琳，根据合同的相对性，本案双方当事人的主体适格，没有遗漏必要的诉讼参与人，一审法院程序合法。二、关于定金，一审法院认定正确，雷琳已足额支付10万元定金给石菲菲，除了石菲菲出具的收据以外，石菲菲在上诉状第三个事实与理由中也明确了承认收取定金10万元。三、本案讼争合同不能继续履行系由石菲菲的违约行为导致，雷琳已按照合同约定全面履行义务。四、关于《房屋买卖合同》第五条第二款，该条款规定的赎楼义务是卖方，而且按照正常交易习惯卖方理应解除抵押，清除任何权利负担，买家赋有按时付款义务，因此赎楼义务最终是由卖方承担。五、在石云峰与雷琳聊天记录的第3、6、7、8、13、15页，石云峰一直以没钱没时间咨询律师或找担保公司不靠谱一拖再拖拒绝履行，无奈雷琳继续履行合同，建议石云峰重新找良策公司担保赎楼，在石云峰与雷琳对话的第9、12页，石云峰以网银和密码再给新的担保公司有风险为由而拒绝，在石云峰与雷琳对话第10、15页，雷琳发出律师函给予石菲菲再次要求继续履行义务并给予宽限期，石菲菲仍拒不履行，并将不能履行的责任推给盈润公司，在雷琳起诉后，石菲菲迫于诉讼压力，后期收集证据，才松口说继续履行合同，但一直没有给出具体的履行方案。6、原审法院在第一次庭审笔录第十六页的询问，是原审法官在审理案件中雷琳的单方询问，该案正在审理当中，原审法院无任何理由也从未确定性的认可石菲菲不存在迟延履行的行为。7、原审法院曾向石菲菲询问是否能履行赎楼义务，石菲菲当庭陈述无法赎楼，因此雷琳才确定要解除合同，由于石菲菲不履行赎楼义务，解除抵押，清除案涉房屋权利负担，后期就无法完成过户交易。原审法院认定事实：2018年1月14日，雷琳（买方）与石菲菲（卖方）及东莞中原物业顾问有限公司（中介方）签订了《房屋买卖合同》，合同编号为001402，约定雷琳购买石菲菲涉案房屋，交易总价款为2080000元。上述合同第3条中载明“买方同意在本合同签订之日起1日内（含当日）向卖方支付定金100000元……”，合同第4条第（2）款A项中载明“买方需将首期款（不含定金）于出同贷书当日支付卖方或存入买卖双方共同在银行开设的资金托管账户，买方所付的首期款为转让成交价减去定金后的楼款中非由银行承诺以贷款形式支付的楼款（即首期款=转让成交价-定金-银行承诺贷款金额）”，合同第5条第2款中载明“如买方选择银行按揭付款，则在银行出具贷款承诺函之日（若卖方需赎楼的，则卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记及买方按揭银行出具贷款承诺函之日）起5日内（含当日），买卖双方需签署东莞市房产局《房地产买卖合同》并办理递件过户手续”，合同第6条第（3）款中载明“该房屋处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司融资赎楼，卖方须于签订本合同之日起5日内（含当日）出具公证委托书给中介或担保公司指定人员，同时买方须协助卖方办理赎楼手续，配合签署一切相关文件。卖方撤销公证委托又不在5日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续视为根本违约，发生此情形则卖方应按本合同11条承担违约责任”，合同第11条中载明“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方支付的定金”。2018年4月3日，雷琳（甲方）与石菲菲（乙方）及案外人（丙方）东莞市盈润按揭服务有限公司（以下简称盈润公司）签订《个人二手楼按揭代理服务合同》，该合同第1.2条中显示石菲菲尚欠原贷款银行楼款57000元，该合同第一条第1.3款中载明“甲方因购房资金不足，同意选定由丙方提供或丙方推荐第三方担保向中国银行长安支付（现贷款银行）申请贷款人民币（大写）壹佰肆拾伍万元……”，该条第1.4款中载明“甲、乙双方同意委托丙方指派人员代理该房产的贷款、赎楼、交易等相关事项”，合同第二条第2.1款第（2）项中载明“乙方同意将购房首期款接受丙方的资金托管”，该合同第四条第4.1条中载明“为确保本合同约定事项的顺利进行，甲、乙双方委托丙方代理该房产交易的贷款申请、赎楼、注销原抵押……办理抵押登记等相关手续”，该合同第五条第5.2款中载明“本合同项下服务为第一条1.2款情形的，甲、乙双方一致同意：贷款银行放款后，甲方的贷款应全部转入丙方指定的账户，该款项用于结清乙方上述交易房产在原贷款银行的贷款余额（本息及相关手续费），尚有余额的，丙方在取得不动产登记证明后的5个工作日内，将余额划至乙方指定账户……”。2018年9月18日，雷琳的丈夫周翔与石菲菲及盈润公司签订了《解除代理服务协议书》，该协议第二条中载明“丙方确认代乙方收取甲方预存首期看人民币446000元，甲方的代收税费人民币147250元；收取甲方担保费人民币36750元……”，约定解除三方签订的《个人二手楼按揭贷款代理合同》及《资金托管及委托付款协议》，并约定盈润公司于2018年10月31日前将代石菲菲收取的首期款446000元返还给石菲菲，于2018年11月15日前将已收取的雷琳税费、担保费合计184000元退回给雷琳。上述《解除代理服务协议书》显示盈润公司收到雷琳向石菲菲支付的总款项630000元后，未经原、石菲菲双方同意于2018年5月14日将该笔款项转入了案外人倪燕绮账户。雷琳于2018年1月15日向石菲菲支付了定金100000元。雷琳提供的首期款收据及收据中显示雷琳显示石菲菲分两次收到雷琳的定金100000元，其中一次为95000元，一次为5000元。雷琳于2018年1月18日向中国银行股份有限公司东莞长安支行申请贷款1450000元。雷琳于2018年5月14日向石菲菲支付630000元首期款。雷琳主张，其与石菲菲及第三人签订《解除代理服务协议书》后，石菲菲应按合同约定在撤销委托之日起5日内自筹资金还清原银行贷款并办妥注销抵押登记手续，经雷琳多次与石菲菲沟通催促，石菲菲至今未办理上述手续已根本违约，雷琳有权根据合同约定解除涉案《房屋买卖合同》。雷琳提供的《律师函》、EMS邮单及查邮件结果显示雷琳于2018年10月29日通过《律师函》方式要求石菲菲于收到律师函之日起5日内完成赎楼并办妥涉案房屋注销抵押登记手续，该邮件于2018年10月30日由“石元伟”收件。石菲菲辩称，其不存在违约事实，根据双方签订的《房屋买卖合同》第4条第（2）项约定，买方（即本诉雷琳）应于出同贷书当日向卖方（即本诉石菲菲）或存入买卖双方共同在银行开设的资金托管账户，并且约定首期款等于转让成交价减定金及银行承诺贷款金额的差，本案银行出同贷书的时间为2018年1月30日，但雷琳未在同年1月30日前支付首期款已构成违约；其已依约通过公证方式委托刘骥良、许树英及胡方函三人为其办理注销抵押登记等相关手续，该委托公证至今仍未撤销，其不存在撤销委托公证的事实；涉案房屋无法办理注销抵押登记的责任并非石菲菲，而是第三人盈润公司恶意侵占雷琳支付的用于赎楼的购房款造成，综合上述，本案系雷琳违约，其亦主张解除涉案《房屋买卖合同》。石菲菲提供的《公证书》及《委托书》显示2018年1月22日向广东省东莞市南华公证处对石菲菲于2018年1月18日签订的《委托书》进行公证，《委托书》显示石菲菲委托刘骥良、许树英及胡方函办理涉案房屋的提前还贷、注销抵押登记等相关手续。石菲菲向原审法院申请调取雷琳申请涉案贷款的同贷书，原审法院向中国银行股份有限公司东莞长安支行发函后该支付回复称，雷琳曾为购买涉案房产向其申请个人贷款，后因未落实授信前提条件未发放贷款，且在该贷款审核通过后，雷琳未提交书面申请，因此其未出具《同意个人住房贷款意向书》，亦不存在通知雷琳领取《同意个人住房贷款意向书》的时间。雷琳陈述，石菲菲委托的上述三名办理注销抵押登记等手续的人员为盈润公司的员工，其与盈润公司签订了解除涉案代理服务合同后，石菲菲公证委托的人员亦不会再为石菲菲办理上述注销抵押登记等手续，因此石菲菲实质上已解除了上述公证委托。雷琳为证明其上述陈述意见向原审法院申请调取刘骥良、许树英及胡方函三人的社保缴费记录，原审法院于2019年3月29日向雷琳的代理人出具了《律师调查令》调取该证据。东莞市社会保险基金管理中心向的原审法院回复中显示2018年1月至同年6月期间盈润公司为刘骥良缴纳了社保，许树英的身份证号与其姓名不一致，胡方函在2018年期间在东莞市无社保缴费记录。石菲菲提供的石云峰与雷琳的微信聊天记录显示雷琳与石菲菲的代理人石云峰就涉案房屋交易问题进行沟通，雷琳催促石菲菲赎楼，雷琳于2018年11月3日向石云峰发送微信称“我再给你时间到下周一吧，你能处理好就周一去东莞签合同，周一还处理不了我们就不要反复纠结了”。石菲菲于2018年11月25日收到本案起诉状副本。雷琳又主张，涉案合同解除后石菲菲应返还其已支付的定金100000元及利息（以100000元为基数，从2018年1月16日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际返还支付止）；石菲菲应返还其支付的购房首期款630000元及利息（以630000元为基数，从2018年5月15日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际返还之日止）。石菲菲辩称，雷琳支付的100000元定金中其只收取了95000元，另外5000元由中介东莞市中原物业顾问有限公司收取；雷琳支付的首期款446000元系由第三人盈润公司占有，雷琳应向盈润公司要求返还，且该笔首期款中的184000元系雷琳用于缴纳税费、担保费的费用。石菲菲反诉称，因雷琳违约，涉案合同解除后，其收取的雷琳支付的95000元定金其无需返还给雷琳。雷琳再主张，因石菲菲违约致使合同目的不能实现，其除要求解除涉案《房屋买卖合同》、要求石菲菲退还定金、首期款并支付相应利息外，石菲菲还应按《房屋买卖合同》第11条的约定按转让交易总价款的20%向其支付违约金416000元（2080000元×20%）。石菲菲反诉称，雷琳逾期支付首期款构成违约，雷琳应按合同约定支付其违约金416000元。另查明，原审法院根据雷琳关于财产保全的申请，依法作出（2018）粤1972民初18596号民事裁定书，裁定冻结石菲菲石菲菲银行存款1165306元或查封、扣押其相应价值的财产，并予以实施。以上事实，有雷琳提供的《房屋买卖合同》、《转让成交确认书》、银行交易流水、首期款收据、收据、《个人房屋贷款申请表》、《同意抵押声明书》、《个人二手房按揭贷款代理服务合同书》、《解除代理服务协议书》、汇款申请书、汇款通知书、银行交易明细、《律师函》、快递单、快递单查询；石菲菲提供的《公证书》、微信聊天记录、短信记录、录像资料，原审法院调取的东莞市社会保险基金管理中心回复函及社保缴纳记录、中国银行股份有限公司东莞长安支行的回函及当事人的陈述附卷为证。原审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点是：一、雷琳是否存在违约行为，石菲菲解除合同的效力；二、石菲菲是否存在违约行为，雷琳解除合同的效力；三、雷琳主张返还的定金、首期款及违约金是否合法有据；四、石菲菲主张的没收定金及支付违约金是否合法有据。关于焦点一。石菲菲主张雷琳未按涉案房屋买卖合同的约定按时足额支付首期购房款，构成根本违约，其根据涉案房屋买卖合同第11条的约定，通过诉讼的方式向雷琳提出解除合同。原审法院认为，虽然涉案房屋买卖合同第4条第（2）第A项约定买方（即本诉雷琳）于出同贷书当日向卖方（即本诉石菲菲）或存入买卖双方共同在银行开设的资金托管账户，并且约定首期款等于转让成交价减定金及银行承诺贷款金额的差，但根据原、石菲菲双方其后签订的《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》中关于资金托管及委托代款协议第一条第2款、第二条的约定，雷琳、石菲菲双方已变更了首期款的数额及支付时间。雷琳按照上述协议及第三人盈润公司指定的时间及数额已将变更后的首期款446000元交至石菲菲名下由第三人盈润公司代管的账户，故雷琳已依约履行了涉案合同及协议约定的按时足额支付首期款的义务，石菲菲以雷琳未依约履行交付首期款义务构成根本违约主张与雷琳解除合同缺乏事实依据，雷琳没有违约，原审法院不确认石菲菲主张解除合同的效力。关于焦点二。雷琳主张石菲菲公证委托办理涉案房屋交易的人员是第三人盈润公司的员工，石菲菲与第三人盈润公司解除涉案代理服务协议后，石菲菲公证委托的人员不会再为原石菲菲关于涉案房屋的买卖提供服务，故实质上与解除涉案公证委托无异，石菲菲应按涉案房屋买卖合同第6条第（3）款的约定于撤销公证委托的5日内自筹资金还清银行按揭贷款并办妥注销抵押登记的手续，但石菲菲没有还清银行按揭贷款及办妥注销抵押登记手续，在雷琳多次催告后石菲菲仍未行合同义务，故石菲菲构成根本违约，雷琳有权依照涉案房屋买卖合同第11条的约定解除涉案房屋买卖合同。原审法院认为，涉案的《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》是原、石菲菲及第三人盈润公司之间的三方协议，第三人盈润公司的《解除代理服务协议书》亦是上述三方共同签署，而上述房屋买卖合同第6条第（3）款限制的是石菲菲单方解除公证委托的行为，并非三方协商解除代理服务协议的行为，故雷琳、石菲菲及第三人盈润公司三方签订《解除代理服务协议书》后，石菲菲没有在5日内自筹资金还清银行按揭贷款及办妥注销抵押登记的手续并不构成违约。但涉案代理服务协议的解除并不改变石菲菲负有还清银行按揭贷款及办妥注销抵押登记手续的义务，只是使上述义务的履行时间变得不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定，石菲菲可以随时履行，雷琳也可以随时要求石菲菲履行，但应当给石菲菲必要的准备时间。根据雷琳提供的律师函、快递单、快递查询记录、雷琳与石菲菲的亲属石云峰的微信对话内容，雷琳于已于2018年10月30日送达律师函催促石菲菲在5日内完成还清银行按揭贷款及办妥注销抵押登记手续的义务，但石菲菲没有履行的意思，雷琳于2018年11月3日再次催告石菲菲下周一即2018年11月5日处理，但石菲菲仍然至本案一审法庭辩论终结前仍没有履行还清银行按揭贷款及办妥注销抵押登记手续的义务。石菲菲的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。雷琳通过诉讼的方式提出解除涉案房屋买卖合同，合法有据，原审法院确认雷琳解除合同的效力。原审法院确认涉案房屋买卖合同于石菲菲收到本案起诉状副本之日（即2018年11月25日）解除。关于焦点三。如前所述，因石菲菲没有在雷琳指定的合理期限内履行合同义务并且逾期超过五日，故雷琳有权依据涉案房屋买卖合同第11条的约定要求石菲菲支付转让成交价20%的违约金，即416000元（2080000元×20%），故原审法院对雷琳关于主张判令石菲菲支付违约金416000元的请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据石菲菲出具的收据，石菲菲分两次共收到雷琳定金100000元，其中一次95000元，一次5000元，石菲菲主张其仅收到定金95000元不成立，原审法院对石菲菲的该项主张不予采信，石菲菲应向雷琳返还定金100000元及法定孳息。雷琳主张该100000元的孳息从石菲菲收款的次日即2018年1月16日起，按中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率，计算至该100000元付清之日止，合法有据，原审法院对雷琳相应的返还定金及孳息的请求予以支持。根据涉案《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》及《解除代理服务协议书》的约定，雷琳交纳的首期款是446000元，故石菲菲应向雷琳返还。第三人盈润公司未向石菲菲返还该款项不能成为石菲菲抗辩向雷琳返还的理由，故原审法院对石菲菲的该项辩解不予采纳。另外的184000元，是属于雷琳向第三人交付的代交税费及担保费，并且第三人已与雷琳约定返还给雷琳，雷琳将该部分款项当作其交付给石菲菲的首期款一并主张，缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。雷琳主张首期款从交付的次日即2018年5月15日起，按中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率，计算至款项返还之日止，合法有据，原审法院予以支持，但计算的基数应为446000元。原审法院对雷琳关于首期款的法定孳息请求符合上述计算方式的部分予以支持，超出上述计算方式的部分不予支持。关于焦点四。如前所述，因雷琳不存在违约，故石菲菲关于主张没收雷琳定金及判令雷琳支付违约金416000元的请求，原审法院不予支持。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认雷琳与石菲菲签订的涉案《房屋买卖合同》于2018年11月25日解除；二、限石菲菲于判决生效之日起三日内向雷琳返还定金100000元及利息（以100000元为基数，从2018年1月16日起，按中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率，计算至定金还清之日止）；三、限石菲菲于判决生效之日起三日内向雷琳返还购房款446000元及利息（以446000元基数，从2018年5月15日起，按中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率，计算至购房款还清之日止）；四、限石菲菲于判决生效之日起三日内向雷琳支付违约金416000元；五、驳回雷琳的其他请求；六、驳回石菲菲的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费23440元、保全费5000元（已由雷琳预交），反诉受理费12968元（已由石菲菲预交）看，由雷琳承担13471元，由石菲菲承担27937元。经过阅卷和法庭调查，本院二审对原审查明的事实予以确认。二审期间，石菲菲向本院提交录音资料，用以证明双方协商合同履行流程，雷琳方因为税费增加问题表示不同意，石菲菲同意雷琳提出的由良策公司进行担保，后来雷琳反悔不让良策公司提供担保。对此，雷琳认为，对上述证据的真实性予以确认，但该证据形成于2018年11月7日至2018年11月12日期间，发生在雷琳向石菲菲发出律师函给予的宽限期后，石菲菲直至二审均没有履行偿还银行按揭贷款及办妥抵押登记手续的义务。本院认为，本案为买卖合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院针对上诉人石菲菲的上诉请求的有关事实和适用的法律进行审查。根据双方当事人的上诉和答辩，本院作如下分析：关于本案主体。案涉《房屋买卖合同》显示的买卖双方分别是雷琳和石菲菲，根据合同相对性的原则，雷琳作为本案原告起诉的主体适格，石菲菲主张周翔应为共同原告，缺乏依据。关于违约方的认定。一、雷琳是否迟延且未足额支付首期款。案涉《房屋买卖合同》约定，买方须将首期款（不含定金）于出同贷书当日前（含当日）支付卖方或存入买卖双方共同在银行开设的资金托管账户。买方所付的首期款为转让价款减去定金后的楼款中非由银行承诺以贷款形式支付的楼款。随后，双方与盈润公司共同签订的《资金托管及委托付款协议》第一条第2点、第二条明确关于首期款约定的金额或支付时间不一致的，以《资金托管及委托付款协议》为准，首付款44.6万元作为履约保证金缴存到盈润公司指定专用账户托管。即雷琳与石菲菲签署的《资金托管及委托付款协议》变更了《房屋买卖合同》关于首期款数额及付款时间的约定，而雷琳按照上述协议及盈润公司指定的时间及数额，于2018年5月14日将首期款44.6万元汇至盈润公司代管的账户，符合双方约定，并无构成违约。二、雷琳是否按约向银行提交按揭贷款申请资料。案涉《房屋买卖合同》约定，卖方于签署合同即2018年1月14日的七天内（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请所需的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批手续。雷琳已于2018年1月18日向银行提交按揭贷款申请资料，亦符合双方约定。三、石菲菲是否未履行赎楼义务构成违约。案涉《房屋买卖合同》约定，该房屋处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签订合同之日起5日内（含当日）出具公证委托书给中介方或担保公司指定人员，同时买方须协助卖方办理赎楼手续，配合签署一切相关文件。可见，双方约定是通过委托担保公司融资的方式进行赎楼，并非卖方自筹资金赎楼。事实上，石菲菲、雷琳与盈润公司在2018年4月3日签订《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》，双方同意委托盈润公司指派人员代理案涉房产的贷款、赎楼、交易等相关事项。但是，由于盈润公司在收到首期款后，未经雷琳、石菲菲同意将63万元款项转入案外人倪燕倪的账户，导致三方解除《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》，无法按原约定办理赎楼及注销抵押等委托事项，盈润公司对此存在主要过错，即原合同无法继续履行的原因不能归责于雷琳、石菲菲任何一方。雷琳主张石菲菲未履行赎楼义务构成根本违约，理由不成立。综上分析，案涉买卖合同的解除并非由雷琳或石菲菲任何一方违约造成，因此，雷琳、石菲菲互不承担违约责任，原审法院判令石菲菲向雷琳支付违约金416000元，处理有误，本院予以纠正。关于定金和首付款返还的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，雷琳有权要求返还其缴纳的定金和首付款。石菲菲上诉主张10万元定金其中的5000元为中原公司收取的交楼押金，从《房屋买卖合同》第9条关于交楼押金的性质来看，交楼押金是为保证卖方在交房时将附随房屋的水电费、物业管理费、煤气费、电话费等费用结清，否则，买方有权从交楼押金中抵扣欠费，现由于房屋买卖不成，石菲菲亦应将该押金予以退回。至于石菲菲称盈润公司未向其返还首付款，由于盈润公司仅是代石菲菲收取首付款，根据合同相对性原理，石菲菲应当向雷琳予以返还。至于石菲菲与盈润公司之间属于另一法律关系，石菲菲可另行向盈润公司主张权利，但石菲菲不能据此抗辩向雷琳的返还义务。原审法院对此处理正确，本院予以维持。综上所述，上诉人石菲菲上诉请求部分成立，本院对其有理部分予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，依法应予纠正。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初18596号民事判决第一项、第二向、第三项、第六项；二、撤销广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初18596号民事判决第四项、第五项；三、驳回雷琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费23440元、保全费5000元，由雷琳负担14180元，由石菲菲负担14260元；一审案件反诉受理费12968元，由石菲菲负担。二审案件受理费7990元，由雷琳负担7540元，由石菲菲负担450元。由于石菲菲同意由败诉方直接支付诉讼费给胜诉方，故本院不另行退收。本判决为终审判决。审判长  郭婧儿审判员  何玉煦审判员  殷莉利二〇一九年十一月二十七日书记员  卢敏怡附录相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。