湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂02民初40号原告（执行案外人）：皮玉珍，女，1979年4月20日出生，汉族，住大冶市。委托诉讼代理人：王敏，男，1966年9月26日出生，汉族，住黄石市。被告（申请执行人）：黄石市下陆建筑有限责任公司，住所地黄石市下陆区发展大道**。法定代表人：舒亚鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：李春愈，湖北众焱律师事务所律师。委托诉讼代理人：谈逍，湖北众焱律师事务所律师。第三人（被执行人）：黄石市金楚房地产开发有限公司，，住所地黄石市黄石港区湖滨大道明珠花园法定代表人：杨学明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：丁细华，男，1966年7月20日出生，系该公司职员。第三人（被执行人）：杨学明，男，1970年5月10日出生，汉族，住鄂州市鄂城区汀祖镇杨王村对面屋****。委托诉讼代理人：丁细华，男，1966年7月20日出生，系该公司职员。第三人（被执行人）：戴汉清，男，1970年2月20日出生，汉族，，住鄂州市鄂城区原告皮玉珍与被告黄石市下陆建筑有限责任公司，第三人黄石市金楚房地产开发有限公司、杨学明、戴汉清案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月12日作出（2018）鄂02民初49号判决，皮玉珍不服该判决，向湖北省高级人民法院提起上诉，该院于2018年12月15日裁定撤销一审判决，发回重审。本院于2019年1月25日立案后，重新组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告皮玉珍的委托诉讼代理人王敏，第三人黄石市金楚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人戴汉清、第三人黄石市金楚房地产开发有限公司和杨学明的委托诉讼代理人丁细华，到庭参加诉讼,被告黄石市下陆建筑有限责任公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告皮玉珍向本院提出诉讼请求：1.立即停止对其购买的位于黄石市黄石港区交通路121号名门世界803号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.终止执行该房屋租金。事实及理由：其于2013年与黄石市金楚房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了黄石市黄石港区颐阳路121号名门世界803号房屋，并支付了771288元购房款，该公司向其出具了收款收据。2014年9月，其与泰康人寿保险股份有限公司黄石中心支公司签订房屋租赁合同，表明其合法占有该房屋。由于开发商拖欠各种费用，导致该房屋至今不能办理产权转移证书。2016年11月1日，黄石市下陆建筑有限责任公司依据已发生法律效力的（2012）鄂黄石中民开初字第00003号民事判决书，向人民法院申请恢复执行黄石市金楚房地产开发有限公司、杨学明、戴汉清向其偿付工程款及利息13151369元。2017年5月，人民法院向泰康人寿保险股份有限公司黄石中心支公司下达协助执行通知书，冻结了涉案房屋租金。其为此向人民法院提出异议被驳回。该房屋属于写字楼，不属于住宅，不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，而应适用第二十八条，其已经签订了房屋买卖合同，支付了购房款，且实际占有、适用该房屋，是自身以外的原因造成无法办理产权转移证书，其权利足以排除执行。其基于上述权利，将房屋租赁给他人使用收取租金，系其合法权益，黄石市金楚房地产开发有限公司对此并不享有权益，故人民法院冻结租金不符合法律规定。黄石市下陆建筑有限公司提交书面答辩意见称：1.其系诉争房屋开发工程项目的施工方，对涉案工程享有优先受偿权，申请对涉案房屋的查封符合法律规定。2.皮玉珍对涉案房屋不享有所有权，皮玉珍签订的房屋买卖合同在人民法院查封之后。且该合同系事后倒签，皮玉珍与黄石市金楚房地产开发有限公司不存在真实合法的合同关系，皮玉珍也不能证明支付的款项为购房款。3.皮玉珍主张无过错买受人物权期待权根不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十八条规定的必备条件，不享有足以排除执行的权利，皮玉珍的诉讼请求应予驳回。第三人黄石市金楚房地产开发有限公司、杨学明述称，2008年4月16日其公司召开股东会并决议，收购案外人鸿福公司和刘军持有的公司股份，并确定涉案房屋开发的名门世界项目验收后进行利润结算和实物分配后，依法办理股权转让变更登记。2009年6月8日，该项目开发完成，其公司以股东会决议形式，确定将名门世界项目第五层、第七层、和第八层的一半分配给鸿福公司。鸿福公司为避免重复办理过户登记，委托其公司直接与购房人签订房屋买卖合同，办理过户手续。后其根据鸿福公司和戴汉清的意见与原告皮玉珍签订商品房买卖合同将涉案803房出售给皮玉珍，并出具收款收据，事后即交付了该房屋。皮玉珍已经依法取得该房屋占有、使用、收益的权利，并已办理交易完税手续，皮玉珍主张停止执行涉案房屋及租金的执行，合符法律规定。戴汉清述称，其系鸿福公司法定代表人，其及鸿福公司与黄石市金楚房地产开发有限公司、杨学明自2005年合作，以借款及投资方式出资2600万元，收购名门世界项目及黄石市金楚房地产开发有限公司股权。依据黄石市金楚房地产开发有限公司股东会决议，鸿福公司分配到涉案房屋，为避免重复办理过户手续，遂委托黄石市金楚房地产开发有限公司直接与购房人签订房屋买卖合同。2013年11月、12月间，其及鸿福公司同意将涉案房屋出售给皮玉珍，购房款已全额交付，黄石市金楚房地产开发有限公司出具了收款收据并交付房屋。皮玉珍已依法占用涉案房屋，办理房屋交易完税手续，只是由于黄石市金楚房地产开发有限公司的原因未能办理不动产登记。故将皮玉珍购买的房屋作为黄石市金楚房地产开发有限公司的财产进行查封错误，应停止执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的上述证据均不发表质证意见。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月20日，海南省海口市美兰区人民法院查封了黄石市金楚房地产开发有限公司位于黄石市黄石港区颐阳路41号名门世界第五层、第七层703、704号房屋、第八层803、804号房屋产权，查封期限两年。2013年3月15日，海南省海口市美兰区人民法院续行查封上述房产一年。2011年6月30日，本院对该房屋进行了轮候查封。2016年11月1日，黄石市下陆建筑有限责任公司作为申请执行人依据已发生法律效力的（2012）鄂黄石中民开初字第00003号民事判决书，向本院申请恢复执行被执行人黄石市金楚房地产开发有限公司、杨学明、戴汉清的财产13151369元。同月23日，本院作出（2016）鄂02执恢字第46-1号执行裁定书，裁定冻结、划扣黄石市金楚房地产开发有限公司、杨学明、戴汉清的银行存款13151369元或其他财产。2017年5月8日，本院向泰康人寿保险股份有限公司黄石中心支公司下达协助执行通知书，冻结了涉案房屋的租金。此后，皮玉珍向本院提出异议。同年12月1日，本院作出（2017）鄂02执异85号执行裁定，驳回了皮玉珍提出的执行异议。皮玉珍遂向本院提起案外人执行异议之诉，故而成讼。另查明：皮玉珍与黄石市金楚房地产开发有限公司签订了一份商品房买卖合同，载明其以771288元价格购买黄石市黄石港区颐阳路41号名门世界803号房屋，合同落款时间为2013年12月2日。黄石市金楚房地产开发有限公司向皮玉珍出具了收条及收款凭证，落款时间为2013年11月25日。2014年9月1日，皮玉珍与泰康人寿保险股份有限公司黄石中心支公司签订房屋租赁合同，将涉案房屋出租给该公司作为办公场所，租赁期间为2015年1月15日至2020年1月14日。2016年，皮玉珍交纳了房屋相关税费等，该房屋未办理产权转移证书。诉讼中，皮玉珍提供了其和案外人皮良才的中国农业银行卡2013年1月1日至2014年12月31日交易明细清单。本院认为：本案争议的焦点为皮玉珍是否享有排除涉案803号房屋执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因办理过户登记。具体到本案而言，涉案房屋属于黄石市金楚房地产开发有限公司开发的商品房，至今仍登记在该公司名下。申请执行人黄石市下陆建筑有限责任公司与被执行人黄石市金楚房地产开发有限公司、杨学明、戴汉清之间是金钱债权。故皮玉珍主张排除涉案房屋的执行必须符合上述规定。因涉案房屋已于2011年4月20日被人民法院查封，皮玉珍提交的房屋买卖合同落款时间为2013年12月2日，此时房屋仍处于查封状态。虽然皮玉珍和黄石市金楚房地产开发有限公司均称涉案房屋已交付皮玉珍占有使用，但皮玉珍并非是在人民法院查封之前合法占有该房屋。同时，黄石市金楚房地产开发有限公司系涉案房屋买卖合同的出卖人，皮玉珍作为购房人并未直接向黄石市金楚房地产开发有限公司支付购房款。诉讼中，黄石市金楚房地产开发有限公司与戴汉清及鸿福公司均表示双方之间存在投资合作关系，形成了股权利润分配和股权转让债权债务关系，涉案房屋系鸿福公司依据黄石市金楚房地产开发有限公司股东会决议取得，再委托黄石市金楚房地产开发有限公司向皮玉珍出售。尽管皮玉珍提供了相关银行流水，但银行卡交易明细未能显示款项支付用途，支出金额也不能与应付购房款形成对应关系，故皮玉珍提交的证据不足以证明其已实际交付购房款。因此，皮玉珍主张排除对涉案房屋的执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十八条的规定，皮玉珍的诉讼请求不能成立，本院不予支持。本院作出的（2017）鄂02执异85号执行裁定书，以及向泰康人寿保险股份有限公司黄石中心支公司下达的协助执行通知书均无不当。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：驳回皮玉珍的诉讼请求。案件受理费100元，公告费300元，均由皮玉珍负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长  胡志刚审判员  乐 莉审判员  南又春二〇一九年十一月二十一日法官助理周希书记员黄洁