新疆生产建设兵团博乐垦区人民法院             新疆生产建设兵团博乐垦区人民法院   民 事 判 决 书   （2019）兵0501民初612号      原告：张瑞安，男，1968年4月13日出生，汉族，个体，住博乐市。   原告：李家学，女，1972年12月24日出生，汉族，无固定职业，住博乐市。   上述二原告共同委托诉讼代理人：李明，新疆亚桥律师事务所律师。   被告：伊犁仁和房地产开发（集团）有限责任公司，统一社会信用代码91654000710843678Y，住所地伊宁市经济开发区深圳路白桦林居。   法定代表人：张恩智，该公司总经理。   被告：伊犁仁和房地产开发（集团）有限责任公司博乐分公司，统一社会信用代码91652700710843678Y，住所地博乐市八一路36号。   法定代表人：张恩平，该公司负责人。   上述二被告共同委托诉讼代理人：王楠枫，博乐市宏维法律服务所法律工作者。   原告张瑞安、李家学与被告伊犁仁和房地产开发（集团）有限责任公司（以下简称伊犁仁和公司）、伊犁仁和房地产开发（集团）有限责任公司博乐分公司（以下简称仁和博乐分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张瑞安、李家学及其委托诉讼代理人李明、被告伊犁仁和公司、仁和博乐分公司共同委托诉讼代理人王楠枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告张瑞安、李家学向本院提起诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金708712.77元；2、判令被告支付原告银行按揭贷款利息789350.19元；3、判令被告支付原告律师代理费50000元；4、判令被告自2019年8月1日起至实际交房之日止，以已付购房款金额8148368元为本金，按照每日万分之三的标准支付逾期交房违约金；5、判令被告自2019年7月21日起至实际交房之日止承担原告银行按揭贷款利息，具体金额以银行计息系统为准；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月初，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，被告将其开发建设的在博乐市北京路东Ｘ区××广场××段××楼层，按照每平米3000元的单价，总价款9148368元的价格出售给原告。双方约定，被告须于2017年8月30日前向原告交付验收合格的房屋；如逾期交房，须自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付购房款万分之三的违约金。2016年12月9日，原、被告签订《商品房买卖合同（补充协议）》，约定由原告以银行按揭的形式购房并支付购房款，其中，2016年12月31日前转账支付3648328元，银行按揭付款4500000元，剩余1000000元在所购房屋经消防验收合格后10日内付清；如甲方逾期未达到消防验收合格，须自2017年8月30日起负担原告银行按揭贷款利息；如有双方任何一方违约，则须赔偿守约方由此遭受的全部损失，包括但不限于违约金、诉讼费用、律师费等；如有争议，双方均可向房屋所在地人民法院起诉。上述合同、协议签订后，原告按照约定向被告支付购房款3648328元，并以银行按揭形式付款4500000元，共计付款8148368元，同时自2016年12月30日起，开始按月向银行支付按揭贷款利息。但被告至今未能向原告交付经消防验收合格的房屋。原告为维护自身合法权益，诉至法院。   被告伊犁仁和公司、仁和博乐分公司共同答辩称：1、原告主张的逾期交房违约金和银行贷款利息的两项诉讼请求存在冲突和重复主张。从双方签订的几份合同和协议来看，应当以双方在2016年12月28日在第五师房产管理局备案的合同为主，原告只能主张逾期交房违约金，而不能主张银行贷款利息。2、原告主张的逾期交房时间自2017年9月1日至2019年7月31日止是不当的，应当将逾期交房时间认定自2017年9月1日至2019年4月15日止，共计19.5个月。3、双方2016年12月28日签订的《商品房买卖合同》第九条约定的逾期交房违约责任为按已交付房价款每日万分之三计算违约金，该计算方式过高，请求予以减少，按照中国人民银行同期贷款基准利率年息4.75%计算利息损失以及在利息损失的基础上加罚30%来计算逾期交房违约金。4、原告主张的律师代理费50000元于法无据，并且原告已经计算和主张了违约金，已经涵盖了律师代理费，因此对原告主张律师代理费50000元不予认可。5、原告诉状中后附款项计算说明中扣减了购房尾款1000000元的问题，此种扣减方式掩盖了原告本身逾期交付房款的违约行为，故不予认可。案涉房屋于2019年1月2日经消防验收合格，原告应当在2019年1月12日前支付1000000元购房尾款，原告一直未予支付，原告本身也存在违约的问题。希望法庭在查明事实的基础上，公正判决。   原告为证实其诉讼主张，向本院提供以下证据：   1、原、被告双方于2016年12月初签订的《商品房买卖合同》一份，欲证实双方存在商品房买卖合同关系，且已经在房产管理部门登记备案；涉案房屋位于博乐市北京路Ｘ区××广场××段××楼××层，建筑面积3049.456平方米，单价3000元每平米，总价款9148368元；被告应在2017年8月30日前向原告交付经验收合格的房屋，如逾期交房，被告自逾期之日起至实际交付之日止，以原告已付购房款为本金，按照每日万分之三的标准向原告支付违约金。经质证，二被告对合同中关于涉案房屋的情况、违约责任的约定无异议，但提出合同系2016年12月28日签订，虽然合同中双方均认可违约金计算标准系日万分之三，但是二被告现认为该违约金计算标准过高，请求法庭按照答辩意见予以调整。同时希望法庭注意，合同中约定的交房应当满足的条件为：该房屋经综合验收合格及买受人支付全部房款。本院认为，该《商品房买卖合同》中对于涉案房屋的基本情况、价款、交房日期、违约责任等的约定，系双方当事人真实意思表示，且是在双方平等、自愿的基础上达成的，未违反法律禁止性规定，该合同合法、有效，本院予以确认。   2、原、被告双方于2016年12月9日签订的《商品房买卖合同（补充协议）》一份，欲证实双方在该协议中，进一步约定了房款的支付方式，其中4500000元办理银行按揭，剩余1000000元待消防验收合格后支付的事实。同时还欲证实双方约定被告于2017年8月30日前向原告交付经消防验收合格、符合从事住宿业标准的商品房，否则被告自逾期之日起承担原告购房贷款的利息；如双方任何一方违反合同约定，赔偿守约方诉讼费、律师代理费等全部经济损失的事实。经质证，二被告对该补充协议的三性认可，但提出该补充协议系在正式的房屋买卖合同签订之前，应当算是一份订购协议；同时该补充协议第四项中的约定和正式的合同约定不一致，按照时间先后顺序，应当以合同约定为主来认定违约金。关于银行按揭贷款利息以及律师代理费用，坚持答辩意见。本院认为，该补充协议系双方当事人真实意思表示，是双方在平等、自愿基础上达成的，为违反法律禁止性规定，该补充协议合法、有效，本院予以确认。   3、原、被告双方于2019年4月15日签订的《房屋交接协议》一份，欲证实因被告一直未能交付房屋，在原告催促上，双方签订该协议，对交接房屋相关事宜进行了约定，双方在该协议中约定，以原告签署确认单、物业合同交清费用后，以双方最终交付房屋钥匙日期为准，截止目前，被告仍未能向原告交付房屋的事实。经质证，二被告对该交接协议三性认可，但提出，因原告购买的房屋系经营酒店所用，本身就未设置任何钥匙。原告于2019年3月25日从被告处以装修为名领取了房屋的消防验收合格意见书，原告于2019年4月21日已经向博乐市仁和物业服务有限公司缴纳了物业费用等相关费用，综合来看，二被告已经履行了交房义务，交付时间为2019年4月15日。本院认为，该房屋交接协议系双方当事人真实意思表示，是双方在平等、自愿基础上达成的，未违反法律禁止性规定，该补充协议合法、有效，本院予以确认。   4、项目汇总表一份、工作任务单一份。欲证实在2019年4月15日，原、被告双方针对原告所购买的房屋需要进一步修理、完善的部分进行了约定，说明在2019年4月15日的时候，房屋不具备交付条件，后期需要整改的时间是两个月的事实。经质证，二被告对项目汇总表、工作任务单三性认可，但提出涉案房屋已经经过竣工验收合格，只是部分地方需要完善。任务执行单位系原告的施工队，原告也缴纳了物业费用，应当以签订交房协议的日期作为实际交房日期。本院认为，该项目汇总表、工作任务单系原、被告双方之间达成的有关房屋部分位置修缮的单独的约定，与双方诉争的事宜系不同法律关系，不能就此推断出2019年4月15日，涉案房屋不符合交付条件。   5、博乐农商银行出具的按揭房屋供款计划表一份、公证书一份、博乐农商银行贷款详细清单一份，欲证实原告为支付涉案房屋款项，在博乐农商银行贷款4500000元，自2016年12月30日起，每月向银行归还贷款本息的具体数字，按照双方签订的补充协议约定，自2017年8月20日至2019年7月20日之间，共23个月贷款利息共计789350.19元的事实。经质证，二被告对上述证据三性认可，但提出原告在计算逾期交房违约金时，已经将贷款部分支付的房款计算在了总房款内，再要求被告承担贷款利息，属于重复计算。且该贷款属于等额本息的贷款方式，偿还贷款的前期利息过高，应当将贷款期间全部利息相加，除以贷款周期计算平均利息。本院认为，该组证据可以证实原告在博乐农商银行贷款4500000元用以支付涉案房屋房款，且可以证实原告每月偿还贷款利息的具体数额，本院对该组证据予以确认。   6、新疆亚桥律师事务所委托代理合同一份、发票一张，欲证实原告为维护自身合法权益，委托新疆亚桥律师事务所律师李明参加诉讼，并为此支付律师代理费50000元，按照涉案标的，该收费低于行业规定，属于正常收费。根据双方补充协议的约定，该律师代理费应当由被告承担的事实。经质证，二被告对该组证据的三性认可，但认为律师代理费不应由二被告承担。本院对该组证据予以确认。   被告伊犁仁和公司、仁和博乐分公司为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据：   1、原、被告双方于2016年12月9日签订的《商品房买卖合同（补充协议）》一份、2016年12月28日签订的《商品房买卖合同》一份，欲证实双方签订补充协议在前，签订证实合同在后，因此协议和合同中约定不一致的，应当按照在后的合同约定执行。在合同中约定双方了逾期交房违约金，被告认为过高，请求予以调整。同时证实双方合同约定的交房日期为2017年8月30日的事实。经质证，原告对该组证据三性认可，但是对被告想要证实的问题不予认可。原告提出，合同签订在前，从补充协议的内容也可以看出，是针对合同约定的具体细化，协议和合同是相互补充的。合同中约定的违约金并未超过法律规定，应当予以支持。本院对该组证据的三性予以确认。   2、《竣工验收报告》一份、《建设工程消防验收意见书》一份、《房屋交接协议》一份、收款收据一份，欲证实被告开发的工程于2019年1月2日通过消防验收，已经符合交房条件。原、被告双方于2019年4月15日签订了《房屋交接协议》，原告于2019年4月21日向物业公司缴纳了相关费用，因此双方实际交付房屋的时间应为2019年4月15日，被告逾期交房的时间自2017年9月1日至2019年4月15日，共计19.5个月的事实。经质证，原告对该组证据的三性予以认可，但对被告想要证实的问题不予认可。原告提出，双方的约定是以交付房屋钥匙为交房标准，被告至今未能向原告交付房屋钥匙，因此被告并未完成交付义务。本院对该组证据的三性予以确认。   3、文件借阅登记表复印件一份，欲证实原告于2019年3月25日在被告处领取了消防验收报告，于2019年4月19日办理的交房手续的事实。经质证，原告对该证据真实性无异议，但是提出交接房屋应当以交付房屋钥匙为标准，被告并未完成交付义务。本院对该证据真实性予以确认。   经审理查明，2016年12月，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于博乐市北京路东Ｘ区××广场××段××楼××层，每平米单价3000元，总房款9148368元。双方在合同中约定：被告应当在2017年8月30日前，向原告交付经综合验收合格的房屋，如逾期超过90日，合同继续履行的情况下，被告按照规定的交付日期的第二天其至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。同时该合同还对双方其他权利义务关系进行了约定。2016年12月9日，双方经过协商，签订《商品房买卖合同（补充协议）》，该协议中对原告如何支付房款进行了详细的约定，总房款为9148320元，首付款为4638320元，原告于该协议签订当日支付3000000元；2016年12月31日前支付638320元；首付余款1000000元于房屋消防验收合格后10日内支付。剩余4500000元房款办理银行贷款。该协议还约定，被告于2017年8月30日前向原告交付经消防验收等验收合格后、符合从事住宿业标准的商品房，如被告逾期未达到消防验收合格，自2017年8月30日起银行按揭贷款利息由被告承担。同时，该协议约定，双方有任何一方违约，违约方据实赔偿守约方因此遭受的全部经济损失，包括但不限于违约金、损失、诉讼费用、律师费、第三方索赔等。   双方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同（补充协议）》后，原告按照约定，通过现金方式向被告支付房款3638320元。2016年12月28日，双方《商品房买卖合同》在第五师房产管理部门登记备案。2016年12月30日，原告在博乐农商银行办理房屋按揭贷款4500000元，银行于当日将该款打入被告公司账户。   2017年8月30日，涉案房屋未能通过消防验收，被告未能按照双方合同约定向原告交付房屋。2019年1月2日，博尔塔拉蒙古自治州消防支队作出博公消（验）字[2019]第0001号建设工程消防验收意见书，认定涉案房屋所在项目消防验收复验合格。2019年3月25日，原告以装修需要为由在被告处领取该消防验收意见书复印件一份。2019年4月15日，原、被告双方签订《房屋交接协议》，对房屋交接的相关事宜进行约定，其中第十一条约定，双方正式交房日期以原告签署验房确认单、签订物业服务相关合同并交清相关费用后，以双方交接房屋钥匙的日期为准。同日，被告将涉案房屋部分未完善项目交由原告带领的施工队进行施工处理，双方签订有《工作任务单》以及后附未完善项目汇总表。该部分工程工期为两个月。2019年4月21日，原告到博乐市人和物业服务有限责任公司交纳涉案房屋物业费、电费等费用。2019年4月25日，涉案房屋所在项目整体经竣工验收合格。   庭审中，法庭带领原告、被告去现场查看了涉案房屋情况。目前涉案房屋装修所用的电梯通道门口（侧门），原告、被告均在该门上安装的有锁，双方均无法私自通过该门上楼。通过电梯上至X-X层后，进入楼层的门是锁闭状态，钥匙由原告掌握。之前该进出门未锁闭，原告出于安全考虑，从被告处配置钥匙后，将该进出门锁闭。进入楼层后，房间均未安装门，亦无其他需要钥匙打开的地方。在涉案房屋所在大楼的大厅，电梯尚未启用，无法通过大厅上楼。   另查，原告起诉时，在计算违约金时，将其剩余未支付的1000000元房款予以了冲抵。庭审中，被告对于冲抵行为明确表示不同意，保留起诉原告要求其支付房款及违约金的诉讼权利。故原告将违约金的诉讼请求变更为1708712.77元。   本院认为，本案的争议焦点在于，被告是否按照合同约定，向原告交付了符合条件的房屋？如果已经完成交付，交付的时间应当认定在何时？如果被告逾期交付房屋，原告的违约损失应当如何计算？   首先， 原、被告双方在商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同（补充协议）》中均约定交房日期为2017年8月30日，但是在2017年8月30日，涉案房屋未通过消防验收，被告未能按照约定向原告交付房屋。2019年1月2日，涉案房屋经过消防复验合格。2019年3月25日，原告以装修为由在被告处领取该消防验收意见书复印件一份。2019年4月15日，原、被告双方针对房屋交接事宜进行了协商，签订了《房屋交接协议》，该协议中双方明确约定证实交房日期以原告签署验房确认单、签订物业服务相关合同并交清相关费用后，以双方交接房屋钥匙为准。当天，原告张瑞安作为业主方验房人员在已施工但未完善项目汇总表上签字。2019年4月21日，原告在博乐市人和物业服务有限公司交纳涉案房屋物业费等费用。根据法庭去现场查看的情况，涉案房屋因是经营酒店住宿业所用，房间均未安装门，进入楼层的钥匙原告已经掌握，并由原告将门锁闭。2019年4月25日，涉案房屋经综合验收合格，此时，涉案房屋已经具备双方约定的交付条件，且原告已经掌握了涉案房屋的钥匙，并已经交纳了物业费等相关费用，故应当以2019年4月25日认为双方已经完成交接行为的日期。   其次，原、被告在《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同（补充协议）》中均约定交房日期为2017年8月30日前，但被告实际完成交付房屋的时间为2019年4月25日，已经逾期交付，被告逾期交付房屋的行为构成违约，应当承担违约责任。双方在《商品房买卖合同》中约定的违约金为以原告已交付房款的日万分之三标准计算违约金，该标准并未超出法律规定，因此对被告认为该违约金约定过高，应当予以调整的辩称，本院不予采纳。原告起诉时将银行按揭贷款4500000元算作已付房款计算违约金，同时又要求被告承担银行按揭贷款利息的诉讼请求，属于重复计算，被告对此的辩称，本院予以采纳。应当按照原告实际支付的房款3638320元计算违约金，自2017年8月31日至2019年4月25日，共602天，按照日万分之三为标准，违约金共计657080.6元。故对原告要求被告承担逾期交房违约金1708712.77元的诉讼请求，本院予以支持657080.6元。   《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同（补充协议）》均系双方在平等、自愿基础上达成的，是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，该合同及补充协议合法、有效，双方均应按照约定履行各自义务。从内容来看，二者系相互补充，和进一步约定的关系，两份合同均系有效合同，双方应按照合同以及协议约定的内容各自履行义务。对于被告提出，《商品房买卖合同（补充协议）》在前，《商品房买卖合同》在后，应当以《商品房买卖合同》约定为准的说法，本院不予采纳。根据原、被告在《商品房买卖合同（补充协议）》中的约定，如被告逾期未能交付经消防验收合格的房屋，自2017年8月30日起，银行按揭贷款利息由被告承担。违约方应当据实赔偿守约方因此遭受的全部经济损失，包括但不限于违约金、损失、诉讼费用、律师费用、第三方索赔等。被告逾期未能交付符合条件的房屋，应当承担违约责任。原告已付房款的违约金，已经按照双方在《商品房买卖合同》中的约定计算了逾期交房违约金。关于银行按揭贷款利息，亦应当按照《商品房买卖合同（补充协议）》的约定，自2017年8月30日起，由被告承担。根据原告提交的贷款明细可以计算出，自2017年8月30日至2019年4月25日，共计20个月，涉案房屋银行按揭贷款利息共计662268.01元。该贷款利息系原告实际支出，根据双方在《商品房买卖合同（补充协议）》的约定，应当由被告承担。被告辩称应计算贷款期间的平均利息的说法，本院不予支持。故对原告要求被告支付银行按揭贷款利息789350.19元的诉讼请求，本院予以支持662268.01元。原告为了涉案房屋起诉的事宜，委托新疆亚桥律师事务所律师李明，并为此实际支付律师费50000元，根据双方《商品房买卖合同（补充协议）》的约定，该费用亦应当由被告承担，故对被告辩称律师费不应由其承担的说法，本院不予支持。原告要求被告支付律师费50000元的诉讼请求，本院予以支持。   因本院认定，房屋已经于2019年4月25日实际完成了交付，故对原告要求被告自2019年8月1日起至实际交房之日止，以已付购房款金额8148368元为本金，按照每日万分之三的标准支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告自2019年7月21日起至实际交房之日止承担原告银行按揭贷款利息，具体金额以银行计息系统为准的诉讼请求，本院不予支持。   被告应当承担违约责任，向原告赔偿的损失有：1、逾期交房违约金657080.6元；2、银行按揭贷款利息662268.01元；3、律师代理费50000元，共计1369348.61元。   综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：   一、被告伊犁仁和房地产开发（集团）有限责任公司、伊犁仁和房地产开发（集团）有限责任公司博乐分公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告张瑞安、李家学逾期交房违约金657080.6元、银行按揭贷款利息662268.01元、律师代理费50000元，共计1369348.61元；   二、驳回原告张瑞安、李家学其他诉讼请求。   如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费27184元，减半收取13592元，由原告张瑞安、李家学承担6288元，由被告伊犁仁和房地产开发（集团）有限责任公司、伊犁仁和房地产开发（集团）有限责任公司博乐分公司承担7304元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第五师中级人民法院。            审判员  赵志威            二〇一九年十月三日      书记员  陈 然