广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初4142号原告：大连万象美物业管理有限公司江门分公司，住所地：江门市蓬江区。负责人：吴长霞，该公司经理。委托诉讼代理人：潘祺玮、潘文武，均系广东金硕律师事务所律师。被告：江门市恒浩供应链有限公司，住所地：江门市。法定代表人：徐文辉。原告大连万象美物业管理有限公司江门分公司（以下简称“大连物业公司”）诉被告江门市恒浩供应链有限公司（以下简称“恒浩公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告大连物业公司的委托诉讼代理人潘文武到庭参加诉讼。被告恒浩公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院现已审理终结。原告大连物业公司诉称：2016年6月1日，原告与被告签订《江门万达广场前期物业服务协议》，约定原告为被告名下江门市××区××广场××室提供物业服务，具体包括建筑公用设施、绿地、配套建筑公共区域交通秩序、组织开展社会文化娱乐活动等。物业服务费按月结算，每月5日前交纳，收费标准为16元/平方米，1001-1020室总面积为1822.69平方米，被告每月应交纳的物业服务费为29163.04元。协议签订后，原告随即向被告提供物业服务。自2019年1月1日起被告开始拖欠物业服务费，截止至2019年5月15日共拖欠原告物业服务费130763.31元。根据上述协议第五十二条的约定，被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。被告的行为已违反协议约定，为此，原告起诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付2019年1月至2019年5月15日期间的物业服务费人民币130763.31元及违约金（以欠付的物业服务费130763.31元为基数，从2019年5月16日起按每日0.3%计至费用付清之日止）；二、被告承担本案的全部诉讼费用。大连物业公司在举证期限内提供的证据有：1、原告营业执照、法定代表人身份证明书、居民身份证，证明原告主体资格；2、营业执照，证明被告主体资格；3、《前期物业服务协议》，证明原告按照双方协议约定提供服务并收取物业服务费；4、江门万达广场入伙通知书、收楼委托书、居民身份证，证明2016年6月1日万达广场1幢1001-1020号室已由被告接收；5、业务回单（7-9月）、中国工商银行网上银行电子回单，证明被告照常支付2018年7-12月空调费及物业服务费。6、关于A幢10楼江门市恒浩供应链有限公司欠费明细，证明2019年1月-3月31日被告尚欠原告87489.12元物业服务费。7、快递单号查询情况、公函，证明原告已通过多种渠道向被告催收物业服务费。8、业务回单（10-12月），证明被告照常支付2018年7-12月空调费及物业服务费，缴费金额与证据5中的中国工商银行网上银行电子回单缴纳的金额一致；9、资质证书，证明原告具备可以提供物业服务的资质，并相继有进行备案。被告恒浩公司无到庭，无答辩，在举证期限内也无提供证据。本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：原告大连物业公司提供的《营业执照》载明：“名称：大连物业公司，成立日期：2013年3月11日，经营范围：物业管理，园林绿化，环境卫生服务…。”原告提供的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》载明：“企业名称：大连万象美物业管理有限公司，资质等级：壹级…。”原告提供的江门万达广场投资有限公司于2016年6月1日出具的《江门万达广场入伙通知书》载明：“被告恒浩公司所购买的江门万达广场1幢1001-1020室已正式竣工，该房屋已具备交付条件，交付手续开始办理时间为2016年6月1日，办理地点为江门市蓬江区发展大道江门万达广场营销中心。办理入伙时需缴纳物业管理费：以入伙通知书发放收楼时间为准为该房屋物业管理费缴费起始日，具体如下：业态：写字楼，单位：㎡/月，单价16元/㎡，实测建筑面积：1822.69㎡，备注：入伙时预收三个月物业管理费，合计金额为87489.12元…。”原告提供的恒浩公司于2016年6月1日出具的《收楼委托书》载明：“恒浩公司现委托林礼会（身份证号）办理万达甲级写字楼1幢10楼办公室收楼手续…落款委托人加盖了恒浩公司印章，收楼人签名：林礼会。”原告与恒浩公司于2016年6月1日签订《江门万达广场前期物业服务协议》（共20份），主要约定：“甲方：大连物业公司（房地产建设单位委托的物业服务企业），乙方（购房人（业主）：恒浩公司。前期物业服务协议是指：自江门万达广场投资有限公司与甲方签订《江门万达广场前期物业服务合同》约定的委托管理期限起始日起至业主委员会与其聘用新物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务。本物业名称：江门市万达广场，坐位位置：北临自然山体，东侧紧邻江门广播电视台。南临五邑华侨广场、西邻名冠、金凯悦酒店；物业编号分别为1栋1001，1002，1003，1004，1005，1006，1007，1008，1009，1010，1011，1012，1013，1014，1015，1016，1017，1018，1019，1020室，建筑面积分别为：99.28㎡，76.05㎡，76.05㎡，99.31㎡，69.35㎡，59.08㎡，80.77㎡，66.4㎡，64.47㎡，58.17㎡，193.26㎡，147.37㎡，148.46㎡，192.17㎡，58.19㎡，64.47㎡，64.59㎡，77.09㎡，56.71㎡，71.45㎡。物业管理服务内容：本物业房屋建筑公用的日常维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。物业服务费用：物业服务费以建设单位交房通知列明的交房时间当天起计收，交房当天预收三个月的物业服务费。乙方交纳服务费的时间：物业服务费按月度结算，交费时间为每月的5号前交付当月物业服务费。本物业服务费计算面积按乙方签订的《商品房买卖合同》的建筑面积；由甲方向业主（业主委托的物业使用人）收取。违约责任：乙方违反临时管理规约和本物业管理规定，特别是欠缴物业服务费，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正的，甲方有权采取法律诉讼处理，乙方承担相应的法律责任和所导致的一切费用。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按应交物业服务费每天3‰交纳违约金…落款甲方加盖大连物业公司印章，乙方业主签名：林礼会。”原告提供的《业务回单》（两份）载明：“日期：2018年7月16日、2018年10月17日，付款人户名：恒浩公司，收款人户名：大连物业公司，金额为人民币87489.12元、87489.12元，附言：万达A座10楼2018年7-9月、10-12月份中央空调费及物业管理费…。”原告提供的原告于2019年4月1日出具的《公函》载明：“恒浩公司，A座1001-1020单元的物业管理费仅缴至2018年12月31日，大连物业公司至今未收到2019年1月1日至2019年3月31日的物业管理费，总额共计87489.12元。大连物业公司客户服务中心曾以书面、电话等形式通知催缴，但恒浩公司目前仍未配合交款工作。请恒浩公司务必于收到通知后5日内主动到大连物业公司交清所欠费用…。”原告提供的《中通快递标准快递单》载明：“快递单号：75138867241892，寄件人：大连物业公司，收件人：恒浩公司张小姐，货物：催费公函…。”原告提供的《中通快递查询记录》载明：“快递单号：75138867241892，2019年4月3日快件已由本人签收…。”在庭审中，原告陈述自其进驻江门万达广场，其与被告恒浩公司签订《前期物业服务协议》，其为被告提供物业服务后，被告一直使用涉案房屋，被告有缴纳物业服务费至2018年12月，从2019年1月起被告没有缴纳过物业服务费，被告应在每月5日前缴交当月的物业服务费，若超出上述期限没有缴交，则应向原告支付违约金。据原告了解，涉案房屋约于2019年5月15日被拍卖并移交新业主，因此，原告在本案主张的缴费期间为2019年1月至2019年5月15日。本院认为：综合分析当事人的举证、陈述以及上述查明的事实，原告大连物业公司提供的《江门万达广场前期物业服务协议》、《江门万达广场入伙通知书》、《收楼委托书》、《业务回单》、《公函》等证据有原件，被告恒浩公司经本院合法传唤无到庭，也无向本院提出书面的答辩或反驳意见，应视为被告放弃其相应权利，并应承担相应的法律后果，故本院确认原告提供的上述证据的真实性。由此，从原告提供的上述证据可以证实被告恒浩公司至少于2019年5月15日前为坐落于江门市××区××广场××室房屋的权属人，原告于2016年6月起接受江门市万达广场投资有限公司的委托为涉案房屋所在小区提供物业服务至今，原告并与被告就1幢1001-1020室房屋提供物业服务签订了《前期物业服务协议》，因此，可以认定原告与被告之间建立物业服务合同关系，上述合同关系已在原告与被告之间真实发生，没有违反法律的强制性规定，依法具有法律效力，双方均应依合同约定履行各自义务。关于被告恒浩公司应否向原告缴纳物业服务费的问题。依照《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因原告于2016年6月1日起即在被告接收上述房屋后已进驻万达广场小区，为该小区业主提供物业服务至今，而本案未有证据显示被告恒浩公司在原告提供物业服务后从2019年1月起至2019年5月月15日期间有缴纳过物业服务费，故原告主张经其多次催促被告恒浩公司仍未缴纳上述期间发生的物业服务费用，要求被告恒浩公司支付上述费用的请求合法有据，本院予以支持。对于物业服务费的金额，依据《前期物业服务协议》、《江门万达广场入伙通知书》中关于涉案房屋面积以及物业服务费收费标准的确定，原告要求被告恒浩公司支付的物业服务费为130763.31元〔即按每月应付的物业服务费29163.04元（1822.69㎡×16元/㎡）×未缴的时间4个月零15天（2019年1月1日至2019年5月15日）〕的请求依据充分，本院予以支持。关于原告主张的违约金如何确定的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失…。”以及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法…约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，被告逾期缴纳物业服务费已违反原、被告双方的约定，已构成违约，依法应承担相关的违约责任。依照原告与被告签订的《前期物业服务协议》关于违约责任如何承担的约定，被告逾期即每月5日前未支付物业服务费，应按每日千分之三的标准缴交违约金，而原告未能举证证明其因被告违约造成的具体损失，实际上因被告违约造成原告的直接损失为被告恒浩公司未缴纳物业服务费占用原告资金的损失，由此，原、被告在上述《前期物业服务协议》关于违约金计算标准的约定已超出造成原告的直接损失，按此标准计算的违约金明显过高，因此，本院将本案逾期付款违约金的计算标准依法调整为每日万分之六，原告主张的违约金应以欠付的物业服务费总额130763.31元为基数，从2019年5月16日起按每日万分之六计至物业服务费清偿之日止。原告主张违约金的超出部分因理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江门市恒浩供应链有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告大连万象美物业管理有限公司江门分公司支付2019年1月至2019年5月15日的物业服务费人民币130763.31元以及违约金（以130763.31元为基数，从2019年5月16日起按每日万分之六计至本判决确定的履行期限届满之日）至物业服务费清偿之日止；二、驳回原告大连万象美物业管理有限公司江门分公司的其他诉讼请求。被告江门市恒浩供应链有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1987.23元，由被告江门市恒浩供应链有限公司全部负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判长  李常明审判员  张华理审判员  杨丽燕二〇一九年十一月七日法官助理莫丽君书记员容瑞琼