广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民初311号 原告（执行案外人）：宋艳芳，女，1961年5月4日出生，汉族，住黑龙江省七台河市桃山区。 原告（执行案外人）：李振贵，男，1962年8月1日出生，汉族，住黑龙江省七台河市桃山区。 上述二原告共同委托诉讼代理人：林杰，女，1953年7月24日，汉族，现住广西壮族自治区北海市海城区。 被告（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行。住所：广西壮族自治区北海市北部湾西路**。统一社会信用代码：91450500763062146L。 负责人：曾斌，副行长。 委托诉讼代理人：王启雨，广西海鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘振华，广西海鑫律师事务所律师。 第三人（被执行人)：广西鸿源先科股份有限公司。。住所：广西壮族自治区北海市北海大道西鸿源生态新城****统一社会信用代码：914505002828809309。 法定代表人：黄耀锋，该公司董事长。 原告宋艳芳、李振贵与被告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（以下简称工行云南路支行）、第三人广西鸿源先科股份有限公司(以下简称鸿源先科公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年12月30日作出（2017）桂05民初229号民事判决，工行云南路支行不服提起上诉，广西壮族自治区高级人民法院于2018年12月14日作出（2018）桂民终296号民事裁定，撤销上述民事判决，发回本院重审。本院于2019年5月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月23日公开开庭进行了审理。两原告共同的委托诉讼代理人林杰、被告工行云南路支行的委托诉讼代理人王启雨、刘振华到庭参加诉讼，第三人鸿源先科公司经本院传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 宋艳芳、李振贵向本院提出诉讼请求：1.立即停止对宋艳芳、李振贵购买的位于北海房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.确认宋艳芳、李振贵与鸿源先科公司于2010年3月26日签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认位于北海房屋归宋艳芳、李振贵所有；3.鸿源先科公司协助和配合宋艳芳、李振贵办理北海房屋的产权过户登记；4.本案案件受理费用由工行云南路支行承担。事实和理由：2010年3月26日，宋艳芳、李振贵与鸿源先科公司签订《商品房买卖合同》,约定宋艳芳、李振贵购买鸿源先科公司开发位于北海房屋，宋艳芳、李振贵依约交付大部分房款，并实际占有、使用了涉案商品房。鸿源先科公司应当依据合同约定在2010年4月26日前向北海市房地产交易中心申请备案登记，并办理涉案商品房权属过户登记手续。宋艳芳、李振贵在履行《商品房买卖合同》过程及诉讼、执行程序中均没有过错。然而，北海市中级人民法院在工行云南路支行与鸿源先科公司金融借款合同纠纷一案中，于2009年8月3日查封了上述房屋。在上述查封期限届满过后，又于2011年11月3日、2014年1月28日、2015年2月3日及2016年2月1日先后进行查封和续封。宋艳芳、李振贵为此提出执行异议，但被裁定驳回。宋艳芳、李振贵已依合同约定支付全部购房款并实际占有涉案商品房至今，未能办理房屋备案和产权过户登记手续的原因在于鸿源先科公司，根据《中华人民共和国物权法》第十五条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，涉案商品房买卖合同合法有效，宋艳芳、李振贵在合同履行过程中并无过错，人民法院不得查封、扣押冻结涉案商品房。 工行云南路支行辩称：一、宋艳芳、李振贵与鸿源先科公司签订的《商品房买卖合同》以及鸿源先科公司单方面出具的收据或者不动产发票，不足以证明双方存在商品房买卖关系以及宋艳芳、李振贵已履行付款义务。首先，该《商品房买卖合同》并非真实，合同公章落款时间应为2017年之后而非2010年，目的是为终止工行云南路支行对涉案商品房的强制执行，同类型66个案件合同签订时间均系在涉案商品房第一次查封与第二次续封之间，时间上太过巧合；其次，该份证据是鸿源先科公司单方出具，系伪造的，不能证明宋艳芳、李振贵已支付购房款，其一，宋艳芳、李振贵现金支付购房款不符合一般人的交易习惯，宋艳芳、李振贵也无银行的取款记录；其二，宋艳芳、李振贵未提供该笔购房款来源的证据；其三，涉案的六十六户全都是现金交易，不同寻常，极大可能性是鸿源先科公司为避免涉案商品房被法院强制执行，而出具虚假的商品房买卖合同和收款收据。二、工行云南路支行作为申请执行人对执行标的享有抵押权，宋艳芳、李振贵没有提供足以对抗工行云南路支行抵押权的证据，不能对抗工行云南路支行对涉案标的物所享有的抵押权，更不能排除人民法院的执行行为，宋艳芳、李振贵因此遭受的损失可另行解决。三、根据房地一体、房随地走的原则，查封期间，新增的添附物仍属于查封标的，故宋艳芳、李振贵与鸿源先科公司签订《商品房买卖合同》时，涉案房产处于被查封的状态。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，宋艳芳、李振贵在涉案商品房被查封之后签订合同的行为不能对抗执行，也不应受到保护。四、宋艳芳、李振贵不能举证证实涉案商品房系其唯一住房，其购买涉案商品房不是直接用于满足生活居住需要，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的第二个条件，不能排除涉案商品房的执行。 鸿源先科公司未作陈述。 原告宋艳芳、李振贵向本院提交以下证据：1.(2017)桂05执异171号执行裁定书及送达回证，用以证明涉案商品房在法院执行裁定查封的范围；2.鸿源先科公司营业执照、法定代表人和电脑咨询单等主体证据，用以证明鸿源先科公司的主体材料证据；3.关于“鸿源生态新城”购房人缴纳契税征收滞纳金问题的批复，用以证明因查封、执行涉案商品房导致《商品房买卖合同》无法继续履行合同而中止；4.房屋登记信息档案查询证明，用以证明涉案商品房已经被查封、续封；5.《商品房买卖合同》,用以证明原告提出执行异议之诉的依据；6.收款收据，用以证明原告交付大部分房款249,814元，鸿源先科公司没有履行备案登记以及物权转移义务；7.付款方式补偿协议，用以证明原告按照其与鸿源先科公司签订的协议支付首付款与交给北海大山房地产有限公司的109,814元一致；8.房地产代理销售合同，用以证明原告向北海润隆居房地产有限公司交付购房款的依据,鸿源先科公司与北海大山房地产有限公司、北海润隆居房地产有限公司之间的合作以及债权债务关系；9.鸿源生态新城移交清单，用以证明原告向北海润隆居房地产有限公司交付购房款的依据，鸿源先科公司与北海大山房地产有限公司、北海润隆居房地产有限公司之间的合作以及债权债务关系；证据10.证明材料，用以证明原告向北海润隆居房地产有限公司交付购房款的依据,鸿源先科公司与北海大山房地产有限公司、北海润隆居房地产有限公司之间的合作以及债权债务关系；11.关于鸿源生态新城B栋业主意见进行补充说明，用以证明鸿源先科公司违约交付房屋；12.税收完税证明，用以证明原告已经履行交纳契税义务；13.业主（住户）房屋装饰装修档案、装修费、物业费，用以证明原告已经实际占有、使用涉案商品房；14.证明，用以证明原告自2011年4月已经实际占有、使用涉案商品房。 被告工行云南路支行未向本院提交证据。 第三人鸿源先科公司未向本院提交证据。 本院依职权调取以下证据:1.北海市不动产登记资料查询结果证明；2.抵押物转让同意书；3.北海市预售商品房申报表；4.《商品房预售许可证》审查详单；5.鸿源生态新城抵押清单；6.（北国）他项（2007）字第×号土地他项权利证明书、国有土地使用证；7.（2009）北民二初字第70号民事裁定书；8.(2009）北民二初字第70-1号协助执行通知书；9.（2009）北民二初字第70-2号协助执行通知书及查封清单；10.送达回证5份；11.申请书2份；12.（2009）北民二初字第70-4号民事裁定书；13.（2009）北民二初字第70-4-1号协助执行通知书查封清单；14.（2009）北民二初字第70-4-1号协助执行通知书；15.（2009）北民二初字第70-4-2号协助执行通知书；16.送达回证4份；17.（2009）北民二初字第70号民事判决书；18.（2012）桂民二终字第26号民事判决书;19.抵押合同及抵押物清单、北房地交押字（2005）第×号《北海市房地产抵押登记证明书》;20.2011年3月《北海日报》刊登的《北海市规划局通告》；21.查询证明。 对原告宋艳芳、李振贵提供的上述证据，被告工行云南路支行质证意见如下：对证据1的关联性有异议，不能证明涉案商品房是原告所有；对证据2的证据三性无异议；对证据3的合法性、关联性有异议，关于征收或者不征收滞纳金与本案无关，假设查封在后、签订《商品房买卖合同》在前，根据合同的约定根本不影响合同签订之日起30日内向房地产交易中心申请登记备案的履行，而至今未见有房地产交易中心任何登记备案情况，故该份证据不能证实原告的主张；对证据4的关联性有异议，不能证实原告的主张；对证据5的证据三性有异议，该合同是伪造的，不能证实原告与鸿源先科公司存在商品房买卖合同关系的真实性，是否真实应结合是否办理正式的备案登记等予以确认；对证据6的证据三性有异议，收据、发票是鸿源先科公司单方面出具，系伪造的，不能证明原告已支付购房款，原告一次性现金支付购房款不符合正常交易习惯，即使现金交易，原告未提供银行的取款记录及该笔购房款来源的证据，极大可能性是鸿源先科公司为了避免涉案商品房被法院强制执行，而出具虚假的商品房买卖合同和发票，另发票开票时间在涉案商品房被查封、执行之后，该发票是原告为了规避中止执行涉案商品房才开具的；对证据7的证据三性有异议，没有相关的正式合同文件证实鸿源先科公司与北海大山房地产有限公司存在委托关系，也没有任何正式发票或转载记录证实收到购房款，故该证据不能证实原告的主张；对证据8的证据三性有异议，该合同的并不涉及鸿源先科公司，也没有鸿源先科公司的盖章签字，与鸿源先科公司没有关联；对证据9的证据三性有异议，该证据的内容与本案无关，移交公司处没有公章，同时没有相关的转账凭证证实该证据内容的真实存在，明显存在造假嫌疑；对证据10的证据三性有异议，不能单凭一份简单的说明即证实鸿源先科公司与北海润隆居房地产有限公司以及北海大山房地产有限公司存在合作关系，至今均未看到鸿源先科公司与其他公司合作关系的正式合同文书，其次也没有任何转账凭证证实鸿源先科公司收到过合作公司的合作款，鸿源先科公司也没有提供相关的财务账簿证实；对证据11的证据三性有异议，该份证据的内容与本案无关；对证据12的合法性、关联性有异议；对证据13的证据三性有异议，该份证据不能证实原告的主张；对证据14的证据三性有异议，该证据不足以证明北海鸿源生态新城物业管理处是鸿源生态新城的物业公司，北海鸿源生态新城物业管理处自然不能证明原告何时入住。 对本院依职权调取的上述证据，原告宋艳芳、李振贵对全部证据的三性均无异议。被告工行云南路支行的质证意见如下：对证据1的证据三性有异议，根据（2009）北民二初字第70号民事裁定书，查封的鸿源先科公司财产的范围是北房地交押字（2005）第×号北海市房地产抵押登记证明书的抵押的范围：北国用（2003）第××号、在建工程抵押、北国用（2004）第××号、北国用（2004）第××号土地使用权证、Ａ栋拟建，说明（2009）北民二初字第70号民事裁定书查封范围包括Ａ栋；对证据2的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该份证据恰恰证明鸿源生态新城项目的土地使用权以及Ａ、Ｃ、Ｅ、Ｆ、Ｈ、Ｊ、Ｋ、Ｌ栋于2005年12月13日进行了抵押登记，至今尚未注销抵押登记，根据房随地走的抵押原则，往后建设的房屋也属于抵押物；对证据3的证据三性没有异议；对证据4的证据三性没有异议，被告已经预留了预收款监管账户，但涉案购房人却无一人通过银行转账到该监管账户，是导致本诉案件发生的根本原因，涉案购房人对此均有过错，应该对自己的行为承担不利的法律后果，鸿源生态新城Ａ幢的在建工程已经办理抵押登记，被告对Ａ幢享有抵押优先受偿权；对证据5的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，虽然抵押清单只有列明的几个房号，但鸿源生态新城办理的是在建工程抵押，在抵押后建成的房屋也属于工行云南路支行的抵押物；对证据6的证据三性没有异议；对证据7的证据三性没有异议，但该裁定书查封的鸿源先科公司财产的查封范围包括Ａ栋；对证据8、9的证据三性均没有异议，但查封范围应以（2009）北民二初字第70号民事裁定书以及北房地交押字（2005）第×号北海市房地产抵押登记证明书记载的抵押范围为准；对证据10-19的证据三性没有异议；对证据20的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该通告出具的时间是2011年3月30日，但置换协议却签订于2010年，不符合常理，且×幢的现状是未拆除，×幢的房屋至今登记在购房人名下，购房人未履行支付购房款的义务；对证据21的真实性、合法性无异议，对关联性和证明内容有异议，只能查询到购房人在北海没有其他住房，不能证明涉案商品房是购房人的唯一住房。 第三人鸿源先科公司未对以上证据发表质证意见。 本院对上述证据认证如下：原告宋艳芳、李振贵及本院依职权调取的证据，均具有真实性、合法性、关联性，本院均采信作为认定案件事实的依据。 综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 2010年3月3日，工行云南路支行向北海市建设委员会出具《抵押物转让同意书》，载明：“广西鸿源先科股份有限公司（抵押人）因建设‘鸿源生态新城’项目的需要（抵押目的），以‘鸿源生态新城’项目的土地使用权（土地证号：2003-&tim**;×号、2004-××号、2004-××号）及工程（栋号或房号及建筑面积：Ａ、Ｃ、Ｅ、Ｆ、Ｈ、Ｊ、Ｋ、Ｌ栋共51515.2平方米。）作为抵押物，向我方进行抵押，双方于2005年12月12日签订了2005年房贷抵字第×号抵押合同，并于2005年12月13日在北海市房地产交易中心（登记机构）办理了抵押权设立登记，抵押登记证明书编号为：2005-×号。现抵押人向我方提出，拟就已设定抵押的以上项目在建工程向贵委提出商品房预售许可申请，如取得许可，将向社会公开预售商品房，所得价款用于清偿该项目抵押款项。经我方与抵押人协商，我方同意（抵押人）广西鸿源先科股份有限公司向贵委提出鸿源生态新城项目商品房预售许可申请，在取得商品房预售许可后，同意抵押人向社会公开预售该项目商品房（即同意转让上述抵押合同项下的抵押物）。”同日，北海市建设委员会核发北建房预字第×号《北海市商品房预售许可证》，预售项目及栋号为鸿源生态新城A幢。 2010年3月26日，宋艳芳、李振贵与鸿源先科公司签订《商品房买卖合同》，约定宋艳芳、李振贵购买鸿源先科公司开发的鸿源生态新城×房，房屋面积为82.65平方米，总价款363,814元。北海大山房地产开发有限公司分别于2010年3月23日、同月24日、同月25日出具收据，载明收到宋艳芳润和花园×房购房定金款50,000元、购房首付50,000元、购房首付9,814元。2011年8月25日，鸿源先科公司与宋艳芳签订《付款方式补充协议》，约定：宋艳芳原以按揭方式购买上述房屋，首付款为109,814元，由于贷款首付比例上调，余下的房款254,000元申请更改为分期付款，分五次：宋艳芬于2011年8月11日首次付10,000元；2011年10月30日前付30,000元；第二次于2012年8月30日前付50,000元；第三次于2013年8月30日前付50,000元；第四次于2014年8月30日前付50,000元；第五次于2015年8月30日前付64,000元。2011年8月21日、2012年12月28日、2014年1月20日，鸿源先科公司分别出具收款收据，分别载明收到宋艳芳交收鸿源生态新城×房分期款10,000元、50,000元、50,000元。2010年5月4日，宋艳芳、李振贵向税务机关缴纳涉案商品房契税10,914.42元。2017年7月21日，北海鸿源生态新城物业管理处出具《证明》，载明“鸿源生态新城业主×房业主宋艳芳于2011年4月份已装修完毕并入住。入住后一直正常缴纳物业费。”2017年9月1日，鸿源先科公司向法院出具证明材料，载明：鸿源生态新城的部分业主在向该司交付房款时，该公司特委托了北海大山房地产开发有限公司和北海润隆居房地产开发有限公司及其法定代表人代为签订合同、收取购房款、定金或预付款。上述两公司与鸿源先科公司系合作关系，两公司收取业主的购房款视为鸿源先科公司收取，鸿源先科公司与两公司之间的结算，以及债权债务关系，与交付购房款的业主没有关系。 另查明，鸿源先科公司于2004年6月18日、6月28日、2005年12月12日先后向工行云南路支行贷款2000万元、2300万元、4700万元，鸿源先科公司以其坐落于北海市鸿源生态新城内［土地使用权证号分别为：北国用（2003）第××号、北国用（2004）××号、北国用（2004）第××号］的土地及地上建筑物为上述借款提供抵押担保，并于2005年12月13日办理了抵押登记。后因鸿源先科公司逾期未能清偿借款，工行云南路支行向本院提起诉讼。诉讼中，经工行云南路支行申请，本院于2009年7月23日作出（2009）北民二初字第70号民事裁定，查封鸿源先科公司坐落于北海市，国有土地使用权证号分别为：北国用（2003）第××号、（2004）第×号、（2004）第×号项下，已经办理抵押给工行云南路支行的42871.9平方米国有土地使用权以及该土地上建筑面积为12809.3平方米的房产（抵押登记证书为：北房地交押字（2005）第×号《北海市房地产抵押登记证明书》）。本院于2009年7月24日向北海市国土资源局送达上述民事裁定及（2009）北民二初字第70-1号协助执行通知书，2009年8月3日向北海市房地产交易中心送达上述民事裁定及（2009）北民二初字第70-2号协助执行通知书，查封北海市北海大道241号鸿源生态新城Ｃ、Ｅ、Ｆ、Ｊ、Ｋ、Ｌ幢共42套房产。该财产保全的二年查封期限届满后，因未续封，查封效力消灭。后经工行云南路支行再次申请，本院又作出（2009）北民二初字第70-4号民事裁定，于2011年11月3日查封：鸿源生态新城42871.9平方米土地使用权及地上建筑面积为56422.43平方米的房屋，其中：Ａ栋地下1层至21层共38705.9平方米在建工程（已抵押），Ａ栋22层至24层共4907.23平方米新增在建工程（未抵押），Ｃ栋10365.3平方米，Ｅ栋869平方米，Ｆ栋291平方米，Ｈ栋161平方米，Ｊ栋429平方米，Ｋ栋342平方米，Ｌ栋352平方米。 本院于2012年1月18日作出（2009）北民二初字第70号民事判决书，判决：一、鸿源先科公司应偿还工行云南路支行借款本金5136.72万元及利息；二、工行云南路支行在上述款项范围内对北房地交押字（2005）第×号《北海市房地产抵押登记证明书》项下的抵押房地产享有优先受偿权。鸿源先科公司不服上述判决提起上诉。广西壮族自治区高级人民法院经审理作出（2012）桂民二终字第26号民事判决，判决驳回上诉,维持原判。因鸿源先科公司未履行上述生效法律文书确定的义务，工行云南路支行向本院申请强制执行。本院以（2013）北法执字第8号案立案执行，并于2013年、2014年、2015年续封了鸿源先科公司名下“鸿源生态新城”土地使用权及地上相关建筑物。在该案执行过程中，宋艳芳、李振贵以法院查封的涉案商品房系其合法购买为由，提出执行异议。本院经审查后于2017年8月8日作出（2017）桂05执异171号执行裁定，以案外人宋艳芳、李振贵对登记在鸿源先科公司名下的不动产提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定为由，裁定驳回其异议请求。宋艳芳、李振贵为此提起本案诉讼。 再查明，截至2017年7月12日，经北海不动产登记中心查询，宋艳芳、李振贵名下没有房屋登记信息。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议的焦点在于案外人宋艳芳、李振贵对涉案商品房是否享有足以排除强制执行的民事权益，应否停止对涉案商品房的执行，对此，首先应分析宋艳芳、李振贵与申请执行人工行云南路支行对涉案商品房分别享有何种性质的权利。就宋艳芳、李振贵而言，其与鸿源先科公司签订了涉案商品房买卖合同，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，不存在损害国家、集体和其他公民合法权益的情形，应为合法有效的合同。结合宋艳芳、李振贵提供的商品房买卖合同、收据等证据，足以认定本案商品房买卖合同关系成立且合法有效，宋艳芳、李振贵已支付大部分购房款。工行云南路支行对上述合同、收据的真实性提出质疑，主张原告与第三人不存在商品房买卖关系及原告未实际支付房屋价款，但未提供相关证据推翻上述合同和收据的真实性，对其主张本院不予采纳。据此,宋艳芳、李振贵作为购房者对成为该房所有权人享有期待利益，故其对该商品房享有物权期待权，即享有请求第三人交付该商品房的权利。就工行云南路支行而言，其已为涉案“鸿源生态新城”项目的土地及在建工程办理抵押登记手续，其对涉案商品房享有抵押权。故本案的关键在于宋艳芳、李振贵享有的物权期待权是否优先于工行云南路支行享有的抵押权，能否排除工行云南路支行基于抵押权提出的强制执行。首先，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，建设工程价款优先受偿权优于抵押权及其他债权，但仍不能对抗商品房消费者的物权期待权，即交付了全部或者大部分款项的购房消费者的权利优先于建设工程价款优先受偿权，亦优先于抵押权人的抵押权。就本案而言，宋艳芳、李振贵名下并无其他用于居住的商品房，其购买涉案商品房显然系为改善其居住环境，故此时宋艳芳、李振贵作为商品房消费者的权利应优先于工行云南路支行的抵押权。其次，经查在本案房屋买卖行为发生之前，抵押权人工行云南路支行向北海市建设委员会出具《抵押物转让同意书》，同意抵押人鸿源先科公司向社会公开预售涉案商品房，并办理了预售许可证，即鸿源先科公司将涉案商品房售予宋艳芳、李振贵，系经工行云南路支行同意的。故在此情况下，对于购房者来说，其基于开发商已取得预售许可证而产生合理的信赖利益，其有理由相信所购商品房不存在任何权利瑕疵，其对于鸿源先科公司如何使用购房款、是否将购房款向工行云南路支行清偿等无监管义务，而工行云南路支行作为抵押权人在书面明确同意鸿源先科公司对外销售商品房时应当预见到相关风险，其可以通过设立监管账户等措施规避该风险。但工行云南路支行同意鸿源先科公司销售商品房的同时又未对该公司的销售情况进行有效监管，现以行使抵押权为由要求对该公司已出售给原告的房屋进行处置，实与诚信原则相悖，亦损害交易安全，此行为不应得到鼓励支持。其次，诉讼财产保全是为了限制债务人转移或者处分财产的措施，保证将来作出的判决得以顺利执行，2009年7月23日，工行云南路支行提出诉讼保全申请，本院据此对涉案“鸿源生态新城”项目的土地及在建工程进行查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。但本案被告作为申请执行人暨抵押权人在法院查封期间以书面形式表示同意鸿源先科公司出售被查封的房屋，即鸿源先科公司将涉案商品房出售给宋艳芳、李振贵的行为，应视为鸿源先科公司和工行云南路支行一致意思表示，视为工行云南路支行放弃对查封物本身申请强制执行之利益。最后，工行云南路支行主张宋艳芳、李振贵对涉案商品房提出的异议因不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条规定之全部要件，故无法排除强制执行。本院认为，《执行异议和复议规定》第二十九条来源于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，系关于房屋消费者物权期待权的保护条件，根据该规定，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，需满足于查封前已订立合法有效的书面合同、已付房款达约定总款百分之五十以上、所购商品房系用于居住且买受人名下已无其他居住用房等要件时，方可排除执行。该规定将商品房买卖合同签订时间限于查封前，系为防止债务人（房地产开发企业）为逃避执行而与购房者达成移转查封物之约定，从而损害债权人（申请执行人）之利益，由此可知，设定以上要件实系为寻求购房者与申请执行人之间的利益平衡。本案中的商品房买卖行为发生于商品房被法院查封期间，如前所述，工行云南路支行于查封期间即以书面形式明确表示同意鸿源先科公司出售被查封的房屋，视为其放弃对查封商品房本身申请强制执行之利益。在此情形下购房者对查封商品房享有的利益应受优先保护。故本案因存在申请执行人已同意被执行人出售执行标的之情节，已不属于《执行异议和复议规定》第二十九条的适用范围，即不受该条规定的拘束。基于上述分析，宋艳芳、李振贵对涉案商品房享有的物权期待权优先于工行云南路支行所享有的抵押权及因申请查封所取得的优先执行权利，其主张排除对涉案商品房的强制执行，有事实及法律依据，本院予以支持，但其请求解除对涉案商品房的查封，不属本案审查范围，对该请求，不予支持。本案系执行异议之诉，非确认合同效力纠纷，虽对涉案商品房买卖合同的有效性进行了审查，但本案中不对宋艳芳、李振贵诉请确认该合同的合法有效性作出判决。此外，宋艳芳、李振贵要求鸿源先科公司为其办理房屋过户，因该诉求系基于宋艳芳、李振贵与鸿源先科公司的商品房买卖合同关系，与本案非同一法律关系，亦不属于本案审理范围，宋艳芳、李振贵应另寻法律途径予以解决，本院不予处理。 综上所述，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行位于北海市房； 二、驳回原告宋艳芳、李振贵的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。 本院（2017）桂05执异171号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长 徐惟甲 审 判 员 文庆强 审 判 员 侯远婕 二〇一九年十一月二十二日 法官助理 方 嫄 书 记 员 庞芳婷