北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初27982号原告：杨子刚，男，1948年3月25日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：徐华宾，北京市宝盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐鹏鹏，北京市宝盛律师事务所实习律师。被告：杨守忠，男，1962年4月2日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：孙冬辉，北京市浩东律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨靖，女，1989年10月12日出生，汉族，住北京市西城区。被告：贾秀英，女，1963年9月19日出生，汉族，住北京市西城区。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园****楼**301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：郑月明，女，1991年9月24日出生，汉族，该公司员工。原告杨子刚与被告杨守忠、贾秀英、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨子刚及委托诉讼代理人徐华宾，被告杨守忠委托诉讼代理人孙冬辉、杨靖，被告贾秀英，第三人麦田公司委托诉讼代理人郑月明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨子刚向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告杨守忠及麦田公司2019年1月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、2019年3月15日签订的《北京市存量房买卖合同》；2．判决被告杨守忠支付原告房屋总价款20%的违约金1120000元；3．判决被告杨守忠支付原告一年的房屋租金80400元、租房中介费6700元；4．判决被告杨守忠赔偿原告支付的律师代理费20000元；5．诉讼费由被告杨守忠承担。事实和理由：原告杨子刚在2019年1月19日通过麦田公司与被告杨守忠签订房屋买卖合同，合同约定房屋成交价560万元，当日原告交给被告杨守忠定金10万元，2019年3月15日双方签订了网签合同。2019年3月25日原告交付了中介费108000元，2019年3月21日原告缴纳了过户税费78000元，原告也已经将全部560万元房款给付了被告杨守忠。现在无法办理过户手续，给原告造成巨大经济损失，杨守忠与麦田公司对此均有过错，应连带赔偿原告的经济损失。被告杨守忠辩称，首先，原告要求解除双方房屋买卖合同，被告方认为，合同属于双方均为误解方的，因重大误解所签订的合同。所以该合同不应该被解除，而应该被撤销。撤销合同，应自始无效，所以产生的也不应该是违约责任，而是缔约过失责任。原告既要求了违约金，也要求了损害赔偿，这与合同法的强制性规定明显不符，不应得到支持。对于违约金，根据合同法第114条的规定，约定的违约金过分高于实际损失的，应当由法院适当降低。本案中原告的实际损失远远达不到112万元，所以违约金是不能要求这个数字的。本案中，在被告以及中介方明确告知原告该房不能交易的情况下，原告坚持交易，导致了自己长时间租房所产生的损失，属于原告的不恰当行为扩大了损失，对于扩大部分的损失，被告和中介方都不应该负责，律师费于法无据。被告贾秀英辩称，我就是想出售房屋，卖不了的原因不是我的原因，是国家的原因，我也不知道这个房屋无法出售。不是我不愿意出售，我认为就无责解约吧，我也有很大的经济损失。第三人麦田公司述称，居间费虽然不在本案中主张，但是第三人在本交易买卖出现履约不能的情况时，已第一时间表明愿意退还居间费。该交易买卖合同的签订，在签订之前，各方都是和相关部门建委进行落实交易情况，并核实相关税费，在落实情况以后，签订了本案买卖合同。本案买卖合同履行过程中进行了正常的网签以及缴纳税费，在过户当日方被有关机关告知该房屋系央产不可交易，那后续居间方再将情况如实反馈，买受人告知没有办法进行交易的一个原因以及后期款项退回的事宜。其他的诉讼请求，请法院依法认定。本院经审理认定事实如下：杨守忠与贾秀英系夫妻关系。2007年12月1日，交通运输部住房制度改革领导小组办公室（甲方）与邹力（乙方）、杨守忠（丙方）签订《职工住宅买卖三方协议》，约定：甲方回购乙方腾退的北京市西城区××号房屋再出售给丙方，丙方交清全部购房款后，方可领取房屋所有权证书。丙方购买的甲方住房发放“按经济适用住房管理”的房屋所有权证，该住房属于保障性住房，只能自住，暂不得上市交易、出租或出借，也不得擅自改变住房用途。2016年5月9日，杨守忠取得了北京市西城区××号房屋的不动产权证书。不动产权证书权利性质记载为按经济适用住房管理。2019年1月19日，杨守忠（出卖人）与杨子刚（买受人）经麦田公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》内容有：第一条、房屋基本情况。出卖人所售房屋坐落为西城区××，建筑面积共86．96平方米。第二条、房屋权属情况及使用情况。该房屋权利性质为按经济适用住房管理的房屋并符合再上市政策规定。……第四条、成交价格。房屋成交总价为5600000元，其中：净房屋价格为1950000元，家具、家电、装饰装修等价格为3650000元。第五条、付款方式。定金为100000元，于签约当日支付。出卖人同意将购房款50000元作为物业费用保证金，买受人于物业费用结清当日支付。买受人于2019年3月22日前（含当日）以银行资金托管的方式支付出卖人购房款5450000元。……第七条、房屋权属转移登记。买卖双方于2019年3月25日前（含当日）办理缴税手续。买卖双方于取得《契税完税凭证》后3个工作日内办理房屋权属转移登记手续。……第十条、房屋权属及具体状况的承诺。出卖人承诺该房屋符合国家及北京市房屋交易的法律法规及规定，且符合上市出售条件。若本次交易所签订的合同及文件因一方违反本合同及其他相关文件的承诺被解除、撤销或认定无效，则违反承诺一方应向另一方承担房屋成交总价的20%作为赔偿。若该笔款项不足以弥补守约方损失，违反承诺一方还应赔偿守约方损失。第十一条、违约责任。具备下列情形之一的，出卖人构成根本违约，买受人有权单方解除本合同。买受人有权要求出卖人于合同解除之日起十五日内按房屋成交总价的20%或定金罚则支付违约金。违约金不足以弥补买受人损失（含房屋差价、维权成本等）的，出卖人还应赔偿买受人损失：（1）出卖人逾期履约超过十五个工作日；……（5）房屋被查封或设置其他权属转移登记限制，导致无法办理交易手续；（6）出卖人提供的资料或信息不真实、不合法、不完整，导致无法办理交易手续；（7）其他因出卖人原因导致合同不能继续履行。……。同日，杨守忠与杨子刚、麦田公司签订《居间服务合同》。杨子刚向杨守忠支付购房定金100000元，向麦田公司支付居间费100800元。2019年3月15日，杨守忠与杨子刚签订《北京市存量房屋买卖合同》（网签合同，合同编号：××，打印日期：2019年3月12日）。2019年3月21日，杨子刚向相关行政机关交纳土地出让金58500元。杨子刚以杨守忠的名义向相关行政机关交纳个人所得税19500元。税务部门出具《契税核定通知书》，应征契税零元。2019年4月11日，杨守忠与杨子刚在中国光大银行办理了资金托管业务，杨子刚向资金托管账户汇款5450000元。2019年4月12日，各方去房屋管理部门办理过户手续，未能办理成功。2019年4月30日，杨子刚向本院提交了本案的起诉状，提出要求继续履行合同等诉讼请求。审理中，本院向在京中央和国家机关住房交易办公室发函询问诉争房屋是否可以上市交易。在京中央和国家机关住房交易办公室书面复函本院：“根据你院提供材料，该诉争房屋产权单位为交通运输部属于央产房；产权性质是按经济适用住房管理。依据《关于加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》（国管房改﹝2010﹞230号）规定：中央在京单位保障性住房仅限职工自住，在有关上市交易办法出台前，不得上市交易、出租、出借，也不得擅自改变住房用途。”2019年9月17日，杨子刚提出变更诉讼请求，将诉讼请求变更为要求解除合同等。杨守忠主张签订合同前其已向相关房管部门核实，均被告知房屋可以上市交易，在办理房屋过户手续时才被告知房屋为央产房不能上市交易，其此前并不知道该情况，故双方在签订合同时存在重大误解，合同应该被撤销。麦田公司主张在签订合同前该公司工作人员与杨守忠方共同去建委核实，建委答复房屋可以正常交易，并未提出房屋为央产房情况。杨守忠主张合同中约定的违约金过高。杨子刚主张因杨守忠违约给其造成了以下损失：1、将自己的房屋出售，在外租房的损失；2、将自己的房屋出售，购买的诉争房屋不能交付，来回搬家的损失且由于户口无法迁出，买家还押着100000元户口保证金没有支付；3、将自己的房屋出售，在6个月内购买房屋可以享受契税减免的优惠，现在已经超过6个月，之后再买房无法享受该项优惠；4、律师费损失；5、购房款利息损失。针对将房屋出售的主张，杨子刚提交了其与赵新龙、王靖签订的《北京市存量房屋买卖合同》。针对租房损失，杨子刚提交了《北京市房屋租赁合同》、租金押金收条、居间费收据、汇款凭证，载明：杨子刚承租北京市丰台区××号房屋，租期自2019年5月23日至2020年5月22日，租金共计80400元，居间费6700元。针对律师费损失，杨子刚提交了律师费发票，载明：北京市宝盛律师事务所向杨子刚出具了20000元的律师费发票。本案审理中，由于合同无法继续履行，各方办理了资金的退还手续：1、杨守忠将定金100000元退还给了杨子刚；2、各方办理了资金托管解除手续，托管资金5450000元退至杨子刚账户；3、麦田公司将收取的居间费100800元退还给了杨子刚；4、杨守忠将杨子刚代为交纳的个人所得税19500元退还给了杨子刚；5、各方在相关行政部门办理了退还杨子刚土地出让金58500元的手续。本院认为：杨守忠与杨子刚签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方应当按照协议约定行使权利并履行义务。杨守忠作为出卖人，对于房屋的性质应当清楚明知，在出售房屋前应当保证房屋可以上市交易，即便由于自身的疏忽导致在出售前未了解清楚相关情况，也系自身过错导致，不能免除自身责任。现由于诉争房屋属于不能上市交易的房屋而导致双方的合同无法继续履行，杨守忠构成根本违约，杨子刚要求解除合同，于法有据，网签合同也应一并解除，对杨子刚要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。杨守忠主张双方属于重大误解，合同应被撤销的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。杨守忠构成根本违约，应按照合同约定承担违约责任，但根据本案合同的履行情况，杨守忠违约的主观恶性程度不高。杨守忠主张合同中约定的违约金过高，综合考虑合同履行情况、杨守忠的过错程度、杨子刚的损失情况等因素，合同约定的违约金确实过高，对于违约金的具体数额，本院根据诚实信用和公平合理的原则予以调整，酌情确定为400000元，对杨子刚要求杨守忠支付违约金诉讼请求的合理部分，本院予以支持。本院在酌定违约金时已综合考虑了杨子刚的各项损失，违约金已足以弥补杨子刚的损失，故对杨子刚要求杨守忠赔偿房屋租金损失、租房中介费损失、律师费损失的诉讼请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除杨守忠与杨子刚于二〇一九年一月十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》、二〇一九年三月十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：××）。二、本判决生效之日起七日内，杨守忠支付杨子刚违约金400000元。三、驳回杨子刚的其他诉讼请求。如果杨守忠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25500元，由杨守忠负担（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  李 俊二〇一九年十一月二十六日法官助理  王德林书 记 员  李 婷