湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0302民初1506号原告：北京金源鸿大房地产有限公司，住所地：北京市海淀区远大路**金源时代购物中心**，统一社会信用代码91110108700221410A。法定代表人：黄涛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：文鹏学，男，汉族，1990年3月11日出生，住湖南省衡东县，该公司法务。委托诉讼代理人：曹启亮，男，汉族，1982年7月12日出生，住贵州省贵阳市南明区，该公司法务。被告：江麓机电集团有限公司，住，住所地湘潭市雨湖区解放北路**一社会信用代码914303007968589411。法定代表人：李刚利，该公司董事长。委托诉讼代理人：周光强，男，汉族，1977年9月15日出生，住湖南省湘潭市雨湖区，该公司法务。委托诉讼代理人：周湘文，江麓机电集团有限公司律师。第三人：贵州松洋佳诚机械有限公司，住，住所地贵州省贵阳市小河区尖山村中曹司大桥上一社会信用代码91520100556606841A。法定代表人：夏清碧，执行董事兼总经理。第三人：张发凯，男，苗族，1983年10月15日出生，住贵州省晴隆县。第三人：张茜，女，苗族，1985年11月28日出生，住贵州省晴隆县。第三人：夏旭，男，汉族，1983年9月24日出生，户籍地贵州省安龙县，现住：贵州省贵阳市观山湖区。原告北京金源鸿大房地产有限公司（简称北京金源房产公司）与被告江麓机电集团有限公司（简称江麓机电公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月24日立案受理，依法组成由审判员成焕新担任审判长，人民陪审员胡义、胡志刚参加的合议庭，于2019年10月14日公开开庭进行了审理，书记员邹煜担任记录。原告北京金源房产公司的委托诉讼代理人文鹏学、曹启亮及被告江麓机电公司的委托诉讼代理人周光强、周湘文到庭参加诉讼，第三人贵州松洋佳诚机械有限公司、张发凯、张茜、夏旭经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告北京金源房产公司向本院提出诉讼请求：请求解除（或停止、中止）对贵阳世纪城V组团7号楼1单元18层1号房屋的查封、拍卖等执行行为。事实和理由：一、被告江麓机电公司申请执行第三人夏旭的房产侵犯了原告的合法权益。1、夏旭2010年8月25日通过银行按揭贷款购买的贵阳世纪城V组团7号楼1单元18层1号房屋（即：被告申请执行的夏旭的房产，以下简称：该房屋）按揭贷款38.7万元，因逾期未归还银行按揭贷款，导致银行通过起诉提前收回贷款，原告对此承担了连带还款责任，根据贵阳市白云区人民法院（2017）黔0113民初437号《民事判决书》的判决内容，原告于2017年12月20日共计为夏旭向银行代偿人民币203,189.19元的银行本金、利息及诉讼费。原告代偿该款后已经于2018年3月6日向贵阳市观山湖区人民法院对该房屋提起了“商品房预售合同纠纷”的诉讼，要求解除《商品房买卖合同》，现案件正在审理中，案号为（2018）黔0115民初914号。2、原告与夏旭对该房屋引发的是商品房买卖合同纠纷，因夏旭的严重违约行为，原告已经向法院起诉要求解除《商品房买卖合同》，收回房屋。该房屋目前只是办理了预告登记至今未办理房屋产权证，其不动产权仍登记在原告名下，且原告的代偿款项超过总房款的三分之一，夏旭并没有支付全部房款或大部分房款，故夏旭对该房屋并不享有完整的物权，因此被告申请强制执行该房屋，将严重侵犯原告的合法权益。二、湘潭市雨湖区人民法院作出的（2019）湘0302执异37号《执行裁定书》存在如下错误之处。1、仅是进行书面审理，未通知原告进行开庭，也未通知原告参加任何对该案组织的听证，致使原告对被告针对执行异议的答辩无法进行反驳和辩论，剥夺了原告的对案件事实和法律适用的反驳和辩论权利。2、该《执行裁定书》参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定错误。该条规定的是“买受人对出卖人提出执行异议”的情况，而本案是“出卖人对第三人提出执行异议”，故该条款是不能参考适用的。本案应当参照适用的该规定为：第三十条“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。原告认为，受让人提出停止处分异议，是基于受让人对不动产所享有的物权，强制执行将损害受让人的合法权益，而原告作为出卖人提出执行异议，与受让人提出停止处分异议的法理基础相同，即对不动产享有物权或物权期待。因此，原告作为出卖人提出停止处分异议的，人民法院应予支持。3、该《执行裁定书》适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三十四条规定错误。原告与夏旭之间的约定并不符合该规定第三十四条。因为该房屋买卖双方并未约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。本案应当参照适用的该规定为：该规定第三十五条：当事人约定所有权保留，在标的物所有权转移前，买受人未按约定支付价款，对出卖人造成损害，出卖人主张取回标的物的，人民法院应予支持。庭审中原告补充以下事实：2019年5月8日，贵阳市观山湖区人民法院作出（2018）黔0115民初914号民事判决，判决解除了夏旭与贵阳世纪城房地产开发有限责任公司于2010年8月25日签订的《商品房买卖合同》，并要求夏旭、张茜于判决生效之日起五日内将贵阳世纪城V组团7号楼1单元18层1号房屋返还原告金源房地产公司，判决于2019年9月6日生效。综上所述，原告与第三人夏旭之间的《商品房买卖合同》纠纷案件已经贵阳市观山湖区人民法院审理，夏旭因违反《商品房买卖合同》约定，给原告造成了巨大经济损失，该院判决夏旭、张茜将房屋返还原告，原告作为案外人，对贵院执行夏旭的有产权权属争议的房产，请求解除（或停止、中止）查封、扣押、拍卖等执行行为，于法有据。贵院作出的（2019）湘0302执异37号《执行裁定书》认定事实和适用法律错误，请求人民法院依法支持原告的诉请。被告江麓机电公司的答辩要点：一、本案执行异议标的物房产虽然尚未转移至夏旭名下，但已经具备办理不动产权属登记到夏旭名下的所有条件，北京金源房产公司在为夏旭垫付银行欠款承担担保责任后，对夏旭只享有债权，而对房产并不享有物权。二、北京金源房产公司与夏旭、张茜的商品房预售合同纠纷的诉讼不影响人民法院对房产进行查封、扣押、拍卖等执行行为。三、金源房地产公司请求人民法院判决解除房产的《商品房买卖合同》，收回房产，违反公平、公正原则。夏旭共支付了房款365,757.01元，占房产总价的三分至二，且房产夏旭已经装修使用，贵阳世纪城房地产开发有限公司的债权承继人北京金源房产公司请求人民法院判决解除房屋的《商品房买卖合同》，请求人民法院判决解除合同，收回房产，明显对夏旭不公平。四、金源房地产公司在与夏旭、张茜的商品房预售合同纠纷的诉讼中，以其与夏旭的《补充协议》请求解除合同，收回房屋，但该补充协议并未经夏旭、张茜本人签字，且该补充协议虽与主合同订在一起，但经核对，骑缝章并不完整。所以，对于未经夏旭、张茜本人签字确认且与主合同并非同时签订的《补充协议》对夏旭、张茜当然不发生法律效力。五、夏旭对房产在向不动产登记部门办理了预告登记后享有准物权，在其交纳首付款和通过银行贷款支付完了购房款后，其已经履行了商品房买卖合同的全部义务。房屋虽然登记在北京金源房地公司名下，但北京金源房产公司没有排除法院强制执行的权利，北京金源房地公司承担担保责任垫付的款项产生的债权，可向夏旭进行追偿，不能成为本案排除强制执行的理由。雨湖区人民法院（2019）湘0302执异37号执行裁定书认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，应予维持。第三人贵州松洋佳诚机械有限公司、张发凯、夏旭、张茜未应诉。经审理查明：2010年8月25日，第三人夏旭与贵阳世纪城房地产开发有限责任公司（以下简称世纪城房地产公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定世纪城房地产公司将贵阳世纪城V组团7号楼1单元18层1号房屋（以下简称1号房屋）出售给第三人夏旭，房屋单价为每平方米5870.56元，价款支付方式为首付166,829元于2010年8月25日支付，余款387,000元通过银行贷款支付。2010年9月3日，第三人夏旭、张茜与世纪城房地产公司、中国农业银行股份有限公司贵阳白云支行（以下简称农行白云支行）签订《个人购房担保借款合同》，第三人夏旭、张茜向农行白云支行借款387,000元支付了剩余购房款，世纪城房地产公司作为担保人，为第三人夏旭、张茜的上述借款提供“阶段性保证担保+抵押担保+阶段性质押担保”。此后，1号房屋交付第三人夏旭使用，并以第三人夏旭为权利人办理了预告登记。2014年12月23日，世纪城房地产公司注销，原告金源房地产公司作为世纪城房地产公司的唯一股东，承诺：“一、我司同意处理世纪城房地产公司注销后可能因按揭购房人逾期还贷引发的相关诉讼或纠纷，并承继相关权利和义务。二、我司同意承继世纪城房地产公司向各家贷款银行提供的按揭贷款保证金。三、我司同意处理世纪城房地产公司因故未办结的房屋权属登记工作”。2015年7月17日，本院受理了湖南江麓重工科技有限公司（下称江麓重工）与本案第三人贵州松洋佳诚机械有限公司（下称贵州松洋）、张发凯、张茜、夏旭买卖合同纠纷一案，并依江麓重工申请对夏旭等人的有关财产采取了诉前保全措施，上述1号房屋于2015年5月5日被本院查封。诉讼过程中，江麓机电认为本案的处理与其具有利害关系，其对江麓重工的诉讼标的享有诉讼权利，申请作为原告参加本案诉讼，本院依法予以追加。后因原告江麓重工在本案诉讼过程中已申请注销，江麓机电作为江麓重工的唯一股东，向本院申请变更原告为江麓机电，作为江麓重工的权利承受人参加诉讼。期间，本院于2017年5月18日对上述1号房屋续查封。该案判决生效后，被告江麓机电于2018年11月14日向本院申请强制执行，本院于2019年1月18日再次查封了上述1号房屋。因第三人夏旭、张茜未按约定偿还贷款，农行白云支行于2017年2月23日向贵州省贵阳市白云区人民法院起诉，贵州省贵阳市白云区人民法院于2017年5月23日作出（2017）黔0113民初437号民事判决，判决第三人夏旭、张茜向农行白云支行偿还借款本息，原告北京金源房产公司承担连带清偿责任。2017年12月20日，原告北京金源房产公司按生效的（2017）黔0113民初437号民事判决书向农行白云支行支付了第三人夏旭、张茜欠农行白云支行的203,189.19元。此后，因第三人夏旭、张茜未向原告北京金源房产公司支付上述代偿款，原告向贵阳市观山湖区人民法院起诉，贵阳市观山湖区人民法院于2019年5月8日作出（2018）黔0115民初914号民事判决：一、解除夏旭与贵阳世纪城房地产开发有限责任公司于2010年8月25日签订的《商品房买卖合同》；二、夏旭、张茜于判决生效之日起五日内将贵阳世纪城V组团7号楼1单元18层1号房屋返还原告北京金源房产公司；三、驳回原告北京金源房产公司的其他诉讼请求。该判决书已于2019年9月6日生效。本院在执行江麓机电与贵州松洋、夏旭、张茜、张发凯代理、买卖、担保合同纠纷一案中，原告对本院查封、拍卖1号房屋提出异议，本院经审查后于2019年5月9日作出（2019）湘0302执异37号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。上述事实有原、被告的陈述及双方提交的证据予以证实，足以认定。本院认为：本案的争议焦点有两点，一是本院是否有权对1号房屋进行查封、拍卖；二是原告是否有理由排除本院对1号房屋的执行行为。关于争议焦点一，根据法律规定，被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。根据这一规定，只要保障了第三人的全部价款，人民法院就可以查封、扣押、冻结财产，在本案中，第三人夏旭已经通过首付与银行按揭贷款的方式向原告支付了全部购房款，虽夏旭、张茜向农行白云支行办理房屋按揭贷款时原告金源房地产公司提供了担保，后为夏旭、张茜向农行白云支行代偿了银行贷款203,189.19元，但这是原告基于担保关系而产生的债权债务，不能否认夏旭、张茜已将购房款全部付清的事实，因此本院的查封行为合法。关于争议焦点二，根据法律规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本案中原告提出排除执行异议所依据的贵阳市观山湖区人民法院（2018）黔0115民初914号民事判决书生效时间为2019年9月6日，系涉案的1号房屋被查封后生效，因此该判决并不能排除本院对1号房屋的查封行为。贵阳市观山湖区人民法院（2018）黔0115民初914号民事判决解除了夏旭与贵阳世纪城房地产开发有限责任公司于2010年8月25日签订的《商品房买卖合同》，并要求夏旭、张茜于判决生效之日起五日内将贵阳世纪城V组团7号楼1单元18层1号房屋返还原告北京金源房产公司，虽因本院的查封行为已无法执行返还财产，但北京金源房产公司可以要求夏旭以其他方式赔偿损失。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十六条第二款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定，判决如下：驳回原告北京金源鸿大房地产有限公司的诉讼请求。案件受理费9,340元，由原告北京金源鸿大房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  成焕新人民陪审员  胡 义人民陪审员  胡志刚二〇一九年十一月十九日法官助理何典书记员邹煜附法律条文：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十六条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。