广西壮族自治区岑溪市人民法院民 事 判 决 书（2013）岑民初字第1173号原告李娜，女，住岑溪市岑城镇。委托代理人周健（与原告系母子关系），男，住岑溪市岑城镇。被告梁世茂，男，住岑溪市岑城镇。委托代理人林钦坤，广西骏能律师事务所律师。原告李娜与被告梁世茂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月31日受理。依法由审判员程健良适用简易程序独任审判，于2013年9月2日公开开庭进行了审理。书记员陈晓迪担任记录。经本院合法传唤，原告李娜及其委托代理人周健、被告梁世茂及其委托代理人林钦坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李娜诉称，其与被告于2009年12月签订《房屋租赁协议》，租期从2010年1月1日至2020年12月31日，每月租金1500元。现原告家中遇到严重经济困难，需要资金解决问题，同时因被告对租赁原告的房子使用不当，至使房屋窗户玻璃少了一块、地板的瓷砖破裂，房子多处墙壁破裂，加之被告经营农药，属危险物品，影响到生活安全。要求解除原告与被告的房屋租赁关系，且原告也于2013年4月22日向被告发出解除租赁合同通知书，要求被告于2013年6月30日前搬走，并愿意支付2000元违约金给原告。但是被告不同意。为维护原告的合法权益，请求法院判决：一、解除原告与被告签订的合同关系；二、判决生效后3日内，被告搬离原告房屋；三、原告愿意按保证金金额赔偿2000元违约金给被告。并由被告承担本案诉讼费用。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、房屋租赁协议复印件一份，证明原、被告双方于2009年12月3日签订房屋租赁协议，同时被告在租赁房屋期间违反了协议的第七条；2、解除租赁合同通知、梁世茂的回复通知书各一份，证明原告发出通知要求与被告解除租赁合同；3、房屋地板相片3张，证明租赁房屋的瓷砖部分被损害；4、房屋相片3张，证明房屋租赁期间被告对房屋造成不同程度的损害。被告梁世茂辩称，一、原告不能主张解除《房屋租赁协议》。因为双方签订的《房屋租赁协议》是合法有效，双方应共同遵守，虽然协议第4条约定“租赁期间双方不得违约，如有违约，由违约方赔偿对方”，但绝对不能理解为原告无论何时、何理由均可以解除合同，而合同的解除只有符合合同约定的解除条件和法定解除情形时才能解除。而本案原、被告双方签订的《房屋租赁协议》对合同的解除既没协商也无约定，同时也不符合法定的解除情形。因此，原告不能解除合同。二、原告应该继续履行合同。原告要求解除合同严重违反了《合同法》规定的“诚实守信”和“全面履行”的原则。被告与原告签订合同的目的是为了保证交易安全，促进合同的履行和实现合同的目的，因此，原告以愿意承担违约责任主张解除合同是错误的。三、原告没有证据证实房屋窗户玻璃、瓷砖破裂等情况是在被告租赁后出现的，就算有也只是造成很小一部分，这不能成为解除合同的理由，同时被告自身对经营农药可能会造成安全问题都不担忧，不需要原告担忧，房屋的裂缝不影响房屋的安全。故原告诉请解除租赁合同的请求无依据，请法院驳回原告的诉讼请求。被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：营业执照副本、危险化学品经营许可证副本，证明被告在租赁原告房屋处经营农药是合法、合规的。经过开庭质证，原告对被告提供的证据无异议，被告对原告的证据1、2无异议，本院对上述双方当事人无异议的证据予以认定。被告对原告的证据3、4有异议，认为证据3，是在租赁房屋前毁坏的，被告是正常使用房屋，原告没有证据证明是被被告毁坏的，认为证据4，是在房屋租赁前就出现的，不是被告造成的。本院认为，原告的证据3，其所要证实的内容是证明租赁房屋有小部分瓷砖是被告损坏，但原告并没有提供充分证据证实是被告故意损坏所至，对该证据所要证明的问题不予认定，对证据4，该证据原告并没有充足的证据证明该房屋出现的小许裂纹是被告损坏所至，对该证据所要证明的问题不予认定。综合全案证据及庭审笔录的当事人陈述，本院确认以下法律事实：2009年12月3日，原告李娜（甲方）与被告梁世茂（乙方）就租赁房屋签订《房屋租赁协议》1份，该协议的主要内容是：“一、甲方将座落于十里长街鱼种地段，地下22米前三楼租给乙方使用，期限从2010年1月1日起至2020年12月31日止。二、每月租金为1500元，并在租赁开始时乙方应向甲方交付保证金2000元，乙方应于六个月5号前交付下半年租金，拖欠每天30元，乙方不得拖欠，拒付租金，否则甲方有权收回所租房屋并收取乙方的违约金。三、房屋不得供非法使用，如乙方违约，乙方应负全部责任，乙方未经甲方同意不得将房屋以任何形式进行转租、转借给他人使用。四、租赁期间双方不得违约，如有违约，由违约方赔偿给对方。……七、乙方不得损坏和改变房屋的结构，否则要承担甲方损失的一切赔偿责任。”等作了约定。签订协议后，原告依约将租赁房屋交付给被告使用，被告也支付保证金2000元和按约定支付租金给原告。2013年4月22日，原告以其患病需要大量资金，要把其租赁给被告的房屋出售来换取资金进行治病，要求提前解除租赁合同，并愿意承担违约责任为由，向被告发出《解除租赁合同通知书》，要求被告于2013年6月30日前搬出。事后被告没有同意解除租赁合同，双方酿成纠纷，原告遂诉至本院，提出其诉讼请求。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁协议》，是双方当事人经过协商，在自愿、合法的基础上签订，为有效合同，应受到法律保护。签订协议后，原告依约将租赁房屋交付给被告使用，被告也支付保证金2000元和按约定支付租金给原告。在履行合同过程中，双方并无明显的出现违反合同约定的违约行为出现。而法律规定合同的解除包括约定解除和法定解除两种，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条对合同约定解除的规定是：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，而合同法第九十四条对法定解除的规定是：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”。而本案原、被告签订的《房屋租赁协议》中只有第二点约定有解除合同的条款即：“乙方不得拖欠，拒付租金，否则甲方有权收回所租房屋并收取乙方的违约金。”，而本案被告一直按约定交付租金，并无符合上述解除合同的违约情形出现。本案原告与被告在履行合同过程中，虽然原告于2013年4月22日向被告发出《解除租赁合同通知书》，但就其通知书的内容看，应视为提出解除合同的要约，对方提异议不同意解除，对解除合同的要约不予承诺，因而，双方就解除合同并未达成一致意见，解除合同不成立。至于原告认为其家中遇到严重经济困难，以急需资金而需出售租赁房屋为由，要求解除合同，但合同法第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，因此，即使原告要将其租赁的房屋出售，原告也不能单方面以此来主张解除双方的租赁合同，其该项主张也是于法无据；至于原告认为被告在租赁期间导致其房屋有一处窗户玻璃破裂、地板部分瓷砖破裂等情况要求解除合同，虽然，该房屋出现有一处房屋窗户玻璃和有部分地板瓷砖破裂，但原告并没有充足证据证明是被告故意损坏所至，更重要的是该房屋出现的情况并不符合双方在合同第七点约定的违约情形，因此，原告以此主张解除合同同样理据不充分，本院不予采纳；对原告认为被告不经其同意，非法经营危险化学物品农药问题，因被告经营该药品是经过相关部门批准，有经营危险化学物品农药的许可证，属于合法经营，并不是非法经营问题，故不是合同第三点约定的“房屋不得供非法使用”的情形，因而，原告以此要求解除合同也是理据不足。所以，被告在履行该合同过程中并没有发生符合合同法约定的解除合同情形出现，也没有合同法规定的法定解除情形存在，原告主张解除其与被告签订的《房屋租赁协议》，理据不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第二百二十九条及《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李娜的诉讼请求。本案诉讼受理费1463元（原告已预交），减半收取731.5元，由原告李娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或梧州市中级人民法院递交上诉状正本5份，副本2份，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。审判员  程健良二〇一三年十月二十二日书记员  陈晓迪