福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0802民初6477号 原告：龙岩市新罗区清华园小区业主委员会，住所地龙岩市新罗区西陂街道华莲路**。 负责人：黄庭忠，主任。 委托诉讼代理人：赖泉水、李岚兰，福建同荣仁律师事务所执业律师。 被告：福建龙岩惠丰房地产开发有限公司，，住所地龙岩市新罗区华莲路**清华园******统一社会信用代码91350800789001376F。 法定代表人：苏振渊，董事长。 委托诉讼代理人：苏尚葵、刘莉丽，福建挺秀律师事务所执业律师。 原告龙岩市新罗区清华园小区业主委员会(以下简称清华园业委会)与被告福建龙岩惠丰房地产开发有限公司（以下简称惠丰公司）业主共有权纠纷一案，本院于2018年8月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告清华园业委会的主任黄庭忠及清华园业委会的委托诉讼代理人李岚兰，被告惠丰公司的委托诉讼代理人苏尚葵、刘莉丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 清华园业委会向本院提出诉讼请求：1.确认龙岩市新罗区清华园小区2号楼公共架空层归龙岩市新罗区清华园小区全体业主共有。2.判令惠丰公司立即向清华园业委会交付龙岩市新罗区清华园小区2号楼的公共架空层。3.判令惠丰公司赔偿清华园业委会损失26万元。4.本案诉讼费用由惠丰公司承担。事实与理由：惠丰公司系龙岩市新罗区清华园小区（以下简称清华园小区）的建设单位。该小区于2007年1月1日开工，于2010年3月10日通过竣工验收。《龙岩市建设工程竣工规划认可报告》载明：龙岩市新罗区清华园小区的总建筑面积为31442.16平方米，其中小区1号楼和4号楼一层夹层、2号楼和3号楼一层、1号-4号楼屋顶隔热层为公共架空层。工程竣工验收后，惠丰公司将小区内的房屋陆续出售给业主并签订《商品房买卖合同》。2018年5月22日，清华园业委会经龙岩市新罗区清华园业主大会会议选举产生并在龙岩市新罗区住房和城乡规划建设局进行备案。此后，清华园业委会曾多次与惠丰公司进行协商并发函要求惠丰公司将业主共有的部分交付给清华园业委会，但惠丰公司至今未办理相关移交手续。此外，惠丰公司还私自将2号的部分公共架空层改造为售楼部，后又作为商铺出租给他人。经清华园业委会了解，该商铺自2012年9月开始出租，月租金约为7000元。综上所述，清华园业委会认为，根据小区的规划以及《物权法》的相关规定，清华园小区的公共架空层为清华园小区所有业主共有，惠丰公司作为开发商理应将该业主共有部分交付给清华园业委会。现惠丰公司擅自改变讼争架空层的使用功能，封闭部分架空层用于商业出售出租，损害了小区所有业主的合法权益。现清华园业委会诉至法院，请求判如所请。 惠丰公司辩称，一、惠丰公司对清华园业委会的第一项诉讼请求没有异议。2号楼公共架空层的部分区域已由惠丰公司在房屋验收备案后进行改建，若按照竣工验收图移交给业主委员会，就要将原来改建的部分恢复原状。2号楼架空层分为三部分，一部分架空层由惠丰公司出租给苏朋福，苏朋福转租给他人经营聚福斋茶叶店，惠丰公司只收取苏朋福租金2000元/月；一部分用于物业用房；其余一部分保持原状。二、清华园业委会诉请惠丰公司赔偿损失26万元没有事实依据，理由如下：1.清华园业委会未提供任何证据证明因惠丰公司改造2号公共架空层而造成其26万元的损失。若清华园业委会认为其主张的26万元损失系架空层改造后本应取得的店面租金，清华园业委会亦未提供证据证明惠丰公司已取得该26万元租金，若清华园业委会未提供证据证明惠丰公司已收取26万元租金，则应承担举证不利的后果。2.惠丰公司在房屋工程竣工验收后为维护小区的正常的运行及公共架空层的改造投入了大量建设及人工成本，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，惠丰公司因2号公共架空层改造取得的租金收益应当扣除建设费用及人工成本等合理性支出所剩余款项才应当属全体业主所有，但根据惠丰公司提交的证据，租金收益显然无法弥补惠丰公司支出的建设成本与人工成本。综上所述，清华园业委会要求惠丰公司支付损失26万元没有事实和法律依据，请求法院驳回清华园业委会对惠丰公司的该项诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。经质证，清华园业委会提交的业主委员会备案证明、备案表、业主代表大会会议记录、企业公示信息、建设用地规划许可证、竣工验收报告、规划图、消防验收意见书、龙岩市建设工程竣工规划认可报告、清华园小区面积统计表、收款票据，惠丰公司对清华园业委会提交的上述证据的真实性没有异议，本院对其证明力予以确认。对于有异议的证据，本院认定如下：惠丰公司提交的零星工程合同、进账单、建筑业统一发票，仅能证明惠丰公司因清华园社区服务用房工程支付工程款60万元。龙岩市九龙水泵制造有限公司产品销售合同、收款收据、电子转账凭证、增值税发票，与本案不具关联性，本院对其证明力不予认定。惠丰公司提供的说明、工资发放表，真实性无法确定，本院对其证明力不予认定。 本院经审理认定事实如下：惠丰公司系清华园小区的建设单位。该小区于2007年1月1日开工，于2010年3月10日竣工。惠丰公司将清华园小区2号楼一层公共架空层部分区域进行改造，后于2012年9月开始出租给案外人苏朋福。2018年10月起，清华园小区2号楼一层公共架空层的租金由清华园业委会收取。2018年12月17日，惠丰公司将清华园小区2幢202室物业管理用房交付给清华园业委会。 另查明，《龙岩市建设工程竣工规划认可报告》载明：清华园小区的总建筑面积为31442.16平方米，其中小区1号楼和4号楼一层夹层、2号楼和3号楼一层、1号-4号楼屋顶隔热层为公共架空层。 诉讼中，清华园业委会向本院申请对2012年9月至2018年12月期间清华园小区大门口右侧的《集壶斋》一层店面的租金价格进行鉴定。本院依法委托福建明鉴资产评估房地产土地估价有限公司对上述事项进行鉴定。福建明鉴资产评估房地产土地估价有限公司作出《退函申请报告》，该报告主要载明：由于申请方无法确定评估基准日，故申请退函。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，清华园小区2号楼一层系公共架空层，属于清华园小区的公共场所，依法应属于清华园小区全体业主共有，惠丰公司应将清华园小区2号楼一层公共架空层返还清华园业委会。惠丰公司并非讼争架空层所有权人，擅自改变全体业主共有的架空层的设计和使用功能,并将改造后的架空层用于出租，损害了小区业主的共有权益。惠丰公司应当向架空层所有权人支付相应使用费用。诉讼中，清华园业委会委托福建明鉴资产评估房地产土地估价有限公司对2012年9月至2018年12月期间的店铺租金价格进行鉴定。后因申请方无法确定评估基准日，福建明鉴资产评估房地产土地估价有限公司退回该项鉴定。本院结合架空层原始状态、面积、地理位、地理位置等情况定讼争架空层的使用费为每月1000元，故惠丰公司应支付清华园业委会2012年9月至2018年9月的使用费73000元（1000元/月×73个月）。惠丰公司提出其因讼争架空层改造后出租取得的租金收益应扣除建设费用及人工成本等合理性支出，剩余款项才属于全体业主所有的抗辩，但其提供的证据不足以证明惠丰公司改造讼争架空层的成本支出，故本院对惠丰公司的该项抗辩不予采纳。综上，清华园业委会的部分诉请有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十五条、第七十六条、第八十三条,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条规定，判决如下： 一、位于龙岩市新罗区公共架空层归龙岩市新罗区清华园小区全体业主共同共有。 二、福建龙岩惠丰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内将龙岩市新罗区公共架空层交付给龙岩市新罗区清华园小区业主委员会。 三、福建龙岩惠丰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付龙岩市新罗区清华园小区业主委员会73000元。 四、驳回龙岩市新罗区清华园小区业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8900元，由龙岩市新罗区清华园小区业主委员会负担6408元，福建龙岩惠丰房地产开发有限公司负担2492元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 章    莹 人民陪审员 邱  宝  华 人民陪审员 傅  阿  循 二〇一九年十一月二十日 书 记 员 杨重苑（代） 书 记 员 陈晓芳(代) 附： 一、相关法条 《中华人民共和国物权法》 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。