江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终9148号上诉人（原审被告）：张辛未，男，1991年3月12日生，汉族，江苏天圣房地产评估公司员工，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：张琪（系上诉人张辛未的父亲），住南京市建邺区。委托诉讼代理人：朱建梅，江苏斯维斯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京保利郦城物业管理有限公司，住所地南京市建邺区奥体大街199号金马郦城18幢201室。法定代表人：冯高，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙菽蔓，江苏天哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙嫣然，江苏天哲律师事务所实习律师。上诉人张辛未因与被上诉人南京保利郦城物业管理有限公司（以下简称保利郦城公司）物业服务合同纠纷一��，不服南京市建邺区人民法院(2016)苏0105民初9616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月20日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张辛未的上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。2、被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，存在错误。上诉人的住宅物业位于“金马郦城”住宅小区D区，根据南京市规划局宁规访复字[2017]002号答复意见书，其规划容积率应为1.0778，系普通住宅，结合《江苏省定价目录》规定，其前期物业公共服务收费应实行政府指导价。南京市住房保障和房产局2017年8月17日回复中明确，被上诉人进行的备案仅证明该项目通过招投标方式选聘物业服务企业，该备案与商品房是否符合普通住宅标准，是否应当适用普通住宅物业收费没有必然联系���不能作为物业服务收费定价的依据。另外，一审判决中作为认定容积率依据的《南京市规划局建设工程设计方案审定通知书》载明的是金马郦城D区（垃圾站）项目的审定通知书，其附件中引用的D区经济技术指标不能认为是该通知书审定的结论，因此，该容积率也不是规划局审定的最终容积率。二、一审判决适用法律错误。1、涉案小区作为普通住宅，其前期物业公共服务收费标准属于《江苏省定价目录》定价范围，应当属于《价格法》中规定的政府指导价，《前期物业服务合同》的定价不得高于《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》的规定，否则，根据合同法第五十二条（五）的规定，该合同违反了价格法规定，应为无效合同。一审判决中认定《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》属于地方性部门规章，并不属于影响合同效力的法律和行政法规范畴，适用法律明显错误。2、双方在合同中明确约定了“实施普通住宅物业等级收费的，其物业服务标准及收费标准见附件七”，附件七是《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。保利郦城公司辩称：1、上诉人主张案涉小区为普通住宅，并无事实依据。上诉人提供的南京市住房保障和房产局的回复，载明案涉小区的容积率为0.9996，并非普通住宅。上诉人主张案涉小区为普通住宅，并无依据。2、上诉人主张案涉小区适用2元/月/平方米的政府指导价标准，没有法律依据。宁房价（2009）264号文对应的《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》不具有指导性。苏价规（2013）4号文已将规定，价格主管部门应当每三年对物业服务等级标准及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并适时调整。《南京市普通住宅物业服��等级和收费标准》制定于2006年，不符合江苏省物价局上述文件要求。3、被上诉人对于案涉小区的物业服务收费标准合法合理，并无不当。案涉小区业委会于2012年成立，业委会成立后，并没有业主对被上诉人的服务和收费标准以及物业公司的选聘问题提出异议。4、上诉人对于调整前期物业服务收费标准的主张，并不符合法定程序，应当向有关部门投诉反映解决，不能由法院直接定价解决。5、由法院径行核减物业费标准，将带来极为严重的法律后果、社会后果。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。保利郦城公司向一审法院起诉请求：1、被告支付拖欠2015年7月1日至2016年12月31日止的物业费11704.68元，2016年7月1日至2016年9月30日止的公摊水电费34.86元，以及滞纳金1029元，共计12768.54元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年2月8日，原告保利郦城公司与郦城地产公司签订《前期物业服务合同》，约定：郦城地产公司选聘原告对金马郦城D区提供前期物业管理服务；物业管理费采取包干制，按业主房屋的建筑面积计算，具体标准为：多层住宅为4.6元/月/平方米，高层住宅为2.8元/月/平方米，商业用房为5元/月/平方米（实施普通住宅物业等级收费的，其物业服务标准及收费标准见附件七）；物业服务费用按季度交纳，业主在每季度第1个月第7日履行交纳义务；业主违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按应交数额每日0.05%向原告支付违约金。合同对公摊能耗费用的分摊作出了明确约定。合同附件七中对于物业服务标准及收费标准，分五个项目进行列明，并约定分别按照《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》执行。按照《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》计算，南京市��通住宅物业服务最高等级的收费标准限额为2元/月/平方米。根据南京市物价局、南京市房产管理局联合发布的宁价房（2009）264号文件的精神，规划容积率小于1的住宅区，物业管理公共服务收费实行市场调节价。南京市规划局建设工程设计方案审定通知书（编号：河西20028186JF06）载明，金马郦城D区规划的容积率为0.9996。被告张辛未系金马郦城D区（郦城御园）某栋某单元302室业主，该房屋属于多层住宅，建筑面积为141.36平方米。自2015年7月1日起，被告未向原告支付物业服务费及公摊水电费。截止2016年9月30日，被告拖欠的公摊水电费共计34.86元。一审法院认为，原告保利郦城公司为被告张辛未所在的小区提供了前期物业服务，被告应履行支付相应物业服务费的义务。由于原告与开发商签订的前期物业服务合同明确约定，被告应该根据建筑面积，按���4.6元/月/平方米的标准向原告支付物业服务费，该约定不违反法律和行政法规的强制性规定，故对于原告要求被告支付2015年7月1日至2016年12月31日的物业费共计11704.6元（141.36*4.6*18）的诉请，一审法院予以支持。对于被告拖欠的公摊水电费（截止2016年9月30日）共计34.86元，双方均无异议，故对于原告要求被告支付该笔费用的请求，一审法院予以支持。对于被告提出金马郦城D区属于容积率大于1的普通住宅小区，其物业服务费收费标准不应超过《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》规定的最高标准2元/月/平方米的意见，一审法院认为，一方面，对于金马郦城D区的规划容积率，应以规划部门审定的内容为准；另一方面，即使金马郦城D区实际的规划容积率大于1，前期物业服务合同约定的收费标准违反了《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》的规定，但是由于《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》属于地方性部门规章，并不属于影响合同效力的法律和行政法规范畴，因此，前期物业服务合同约定的物业服务费收费标准对原告与被告仍有约束力。如果当事人确有证据证明原告的收费标准违反了相关的行政规章，可向相应的行政主管管理部门反映。一审法院认为，考虑到被告未缴纳相关费用的客观原因系对于收费标准的理解差异，并非主观恶意拒交物业服务费，从构建物业服务企业与业主之间和谐关系的角度出发，一审法院对于原告在本案中主张的违约金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下:一、被告张辛未应于判决生效之日起十日内支付原告南京保利郦城物业管理有限公司物业服务费11704.6元及公摊水电费34.86元，合计11739.46元。二、驳回原告南京保利郦城物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费60元，由被告张辛未负担（此款由被告张辛未于判决生效之日起十日内直接给付原告保利郦城公司，以冲抵原告预交的诉讼费）。上诉人对一审判决查明“南京市规划局建设工程设计方案审定通知书（编号：河西20028186JF06）载明，金马郦城D区规划的容积率为0.9996”有异议，认为审定通知书并不是对小区容积率的审定，是对小区垃圾站项目进行的审定。一审查明的其他事实，双方均无异议，本院予以确认。本院二审期间，当事人向本院提交以下证据：1、南京市规划局宁规访复字（2017）002号答复意见书以及建设工程规划许可证（建字第320105201011014），证明南京市规划局答复上诉人根据建设工程规划许可证，金马郦城住宅小区D区建筑面���为38684.3平方米，D区报建范围的用地面积是35891.4平方米，由此计算金马郦城住宅小区D区容积率为1.0778。2008年5月5日的审定通知书引用的D区垃圾站的容积率0.9996不能作为认定容积率的标准。2、南京市住房保障和房产局2017年8月17日的回复。证明南京市住房保障和房产局的备案仅是表明涉案物业项目通过了招投标的方式选聘物业服务企业。该备案不能证明被上诉人到物价局进行了价格核准。备案时间是2012年3月1日，而此时建设工程规划许可证已经确定D区建筑面积为38684.3平方米，应当按照该面积计算的容积率进行备案。被上诉人质证认为：1、对南京市规划局回复的真实性无异议，但该答复意见书中并没有明确容积率的计算结果，上诉人将“居住区用地”与“报建范围内用地”面积混淆，自行计算出的1.0778的容积率是错误的。且无论涉案小区容积率大于或小于1，均不能作为上诉人拒绝缴纳物业费的抗辩理由。对建设工程规划许可证的真实性由法院认定，但该许可证中也没有明确的容积率的计算结果。2、对南京市住房保障和房产局的回复真实性没有异议，但该回复明确了小区的容积率为0.9996，被上诉人是经过合法程序选聘的物业企业，价格备案手续已经完备。本院对上诉人提交证据的真实性予以认可，对其证明目的结合其他证据综合认定。本院认为，本案的争议焦点为物业服务收费标准。保利郦城公司与郦城地产公司签订的《前期物业服务合同》约定的多层住宅的物业管理费标准为4.6元/月/平方米。被上诉人要求上诉人按此标准缴纳物业服务费，具有合同依据。上诉人主张涉案小区系普通住宅小区，其前期物业服务费标准应当遵循政府指导价，但上诉人二审提交的南京市规划局宁规访复字（2017）002号答复意见书虽然载���了金马郦城住宅小区D区总建筑面积为38684.3平方米，D区报建范围用地面积为35891.4平方米，但该答复意见书同时认为，“按照居住区规划设计规范的有关规定，居住区容积率是指居住区总建筑面积与居住区用地的比值。鉴于D区为居住区的组成部分，是建设单位分期分片报建的用地范围，其与物业管理的范围定义不一”，因此上诉人以该回复意见书认为金马郦城D区容积率大于1，属于普通住宅小区，依据不充分。另一方面，即使金马郦城D区实际的规划容积率大于1，属于普通住宅小区，《前期物业服务合同》约定的收费标准违反了宁价房[2006]275号文及《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》的规定，上诉人可向相关行政部门反映，但因宁价房[2006]275号文及《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》属于地方性部门规章，上诉人认为《前期物业服务合同》载明物��服务收费标准无效，无法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人张辛未的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人张辛未负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  许云苏审判员  马 帅二〇一八年一月十九日汪海燕理人书记员王慧