江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣07民终3858号上诉人（原审被告）：罗梁运，男，1956年8月19日生，住江西省赣州蓉江新区。委托诉讼代理人：刘祥龙，江西冠城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赣州蓉江新区潭东镇人民政府，住所地：江西省赣州蓉江新区潭东镇东坑村桐孜塘，统一社会信用代码：11360700MB0442167B。负责人：王江，系该镇镇长。委托诉讼代理人：尹建华，北京市中银（赣州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：涂大连，男，1952年5月9日生，汉族，户籍地：江西省赣州蓉江新区，现住江西省赣州蓉江新区。上诉人罗梁运因与被上诉人赣州蓉江新区潭东镇人民政府（以下简称“潭东镇政府”）、涂大连排除妨害纠纷一案，不服赣州经济技术开发区人民法院（2019）赣0791民初497号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人罗梁运的上诉请求为：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人赣州蓉江新区潭东镇人民政府的诉讼请求；2、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。主要理由如下：1.潭东镇政府与涂大连第二次安置之合同关系，不违反法律效力性强制性规定，依法成立并生效。一审法院审理本案应先解决潭东镇政府与涂大连第二次安置的合同效力问题。被上诉人赣州蓉江新区潭东镇人民政府于2017年11月通知涂大连前来选房，涂大连依通知前来潭东政府处办理选房并缴纳相关安置房屋购置费用66350元，并最终取得该房屋及相关凭据。虽然涂大连己于2012年9月安置，但2017年选房是系潭东镇政府主动通知涂大连前来，并非涂大连自己主动要求再次安置并同时隐瞒己经安置完毕的事实，另外涂大连按照潭东镇政府的要求缴纳了相关的安置房费用66350元(该费用根据房屋的面积按照阶梯房屋单价计算的）。因此，潭东镇政府该行为应视为将安置房屋依照政府结算单价出售于涂大连，并且涂大连也取得了该房屋的相应凭证单据，房屋也己经交付完毕给涂大连所有。至此，双方己经达成并生效了合同关系，该房屋交易行为己经完成。潭东镇政府发现涂大连己经被安置过，要求涂大连退房但被涂大连拒绝，潭东镇政府应当通过重大误解或不当得利向涂大连依法起诉主张权益。本案纠纷应当首先解决潭东镇政府与涂大连第二次安置的合同效力问题，该合同行为在撤销前属于依法有效的，双方均应当按照该合同行为履行，而不能将该合同行为时视而不见。2.一审法院对于上诉人罗梁运属于潭东镇政府辖区的农户，并已于2017年9月9日签订拆迁协议，属于拆迁农户的事实视而不见、不予认定，明显属于事实认定不清。上诉人罗梁运本身于2017年9月9日签订拆迁协议，其本身也属于潭东镇政府管理辖区范围内的村民，罗梁运作为拆迁农户，当然与其他拆迁农户一样具有同等的权利，即可以取得拆迁安置房的权利了，潭东镇政府的拆迁安置房当然可以在拆迁农户之间依法进行交易转让取得。一审审理期间，罗梁运已经向法庭提交相应的拆迁协议，一审法院对于该证据视而不见，完全不提及该内容，明显属于事实认定不清，并导致适用法律错误。3.安置房是合法财产，并非法律禁止交易物品，依法可以交易转让。原审法院将安置房认定为宅基地属性，属于事实认定错误和适用法律错误。农村宅基地是农村集体所有土地用于农户建房，拆迁安置房是将农村土地征收转为国有建设用地纳入规划，并划拨为安置用地(性质为国有土地），在此基础上开发的房屋。两者性质上便有根本不同。拆迁安置房是合法的，也并非法律禁止交易物品，其买卖也受到法律的保护。原审将国有土地性质的安置房适用《中华人民共和国土地管理法》中关于农民宅基地规定，于法无据，属于事实认定错误和适用法律错误。安置房系在集体土地被征收转化为国有土地后，政府在国有土地上依法建设而成的房屋，涂大连与罗梁运的安置房买卖合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，原审法院认定该合同无效，属于适用法律错误。法律和行政法规并未禁止建设在国有土地上的安置房的交易,其买卖受到到法律保护。在本案中，安置协议中约定“不得转让或者交易安置房屋”，仅为合同当事人内部之间具有约束力。4.原审法院认定安置房是宅基地拆迁所得而具有专属性，从而认定上诉人罗梁运不具有交易主体身份,是认定事实错误和适用法律错误。农户拆迁之后，拆迁户已不具有因土地集体所有而具有的专有属性，而是属于城镇居民的性质，政府也是按照城镇居民性质对待的，同时政府给予相应的帮助。众所周知，对于拆迁户人身损害赔偿案件的残疾赔偿金是按照城镇标准计付的。原审法院以宅基地具有专属性，进而认定基于拆迁获得的拆迁安置房便具有农村集体经济组织成员专属性，进而与农村宅基地房屋等同，完全于法无据。另外，金富康小区的房屋除了安置给涂大连所在村的拆迁农户外，还同时安置给辖区其他村的拆迁农户，一审法院认定案涉安置房针对涂大连所在村具有集体经济组织专属属性，明显属于事实认定错误、适用法律错误。5、上诉人罗梁运与涂大连的《房屋转让协议书》，不违反法律规定，依法有效，原审法院适用法律错误。上诉人罗梁运于2018年2月6日，与被上诉人涂大连签订《房屋转让协议书》，同时涂大连承诺不会产生与第三人的权属纠纷，上诉人并不知道涂大连二次安置的事实，对上诉人而言，其购买的是权属明确的安置房，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，而且其本身属于潭东镇政府辖区内的拆迁农户，该房屋转让协议依法当然有效。6.退一万步来讲，即使涂大连无权处分该房屋，上诉人罗梁运也属于善意取得，该房屋依法由上诉人罗梁运取得。罗梁运在与涂大连签订房屋转让协议时，涂大连出示安置房屋的单据原件，且承诺该房屋不存在与第三方的权属纠纷,上诉人罗梁运对该房屋的情况并不知情，受让时是善意。该房屋面积是110.14平方米，转让价款为443800元，该价款是合理的且己经支付完毕。涂大连也己将房屋及相应凭证交付给上诉人，上诉人已经占有该房屋也己经装修完毕并居住在该房屋之内，即上诉人罗梁运符合善意取得的规定；本案房屋办理初始登记的义务实系作为拆迁补偿义务主体的潭东镇政府的责任，应由潭东镇政府对自己未尽义务的承担不利后果；另外案涉房屋尚未完成初始登记，罗梁运依法交易获得案涉房屋，就如同商品房在办理初始登记之前转让一样，直接上户初始登记在受让人名下，则该房屋也属于上诉人罗梁运原始取得所有。因此，一审法院认定上诉人并未取得房屋，属于认定事实错误和适用法律错误。被上诉人赣州蓉江新区潭东镇人民政府答辩称：1.赣州蓉江新区潭东镇人民政府与涂大连的二次安置因违反土地管理法一户一宅的原则，所以第二次安置是自始无效的，涂大连并不因为占有安置房而取得房产的所有权和使用权。房产为不动产，并不适用占有而取得使用权或所有权。罗梁运虽然也是拆迁户，但他与涂大连并不是同一集体组织，所以一审法院认定其不具有交易主体资格正确。2.关于罗梁运是否善意的问题，不动产的权属的确定是已登记为原则，这是一个常识性的问题，罗梁运仅凭涂大连持有安置房的钥匙就认定涂大连是安置房的权属人，显然存在过错。从安置房的权利来源，也就是拆迁安置协议里面有明确的约定，安置房不得转让第三人。罗梁运作为谭东镇辖区的拆迁户，享受同样的拆迁安置政策，对前述安置房不得转让的情况不可能不知情，所以罗梁运不仅不是善意，相反存在恶意。3.退一步讲，即使涂大连合法取得的安置房与罗梁运进行交易，也是不受法律保护的。赣州蓉江新区潭东镇人民政府在工作过程中并不存在过错，只是因为辖区的划分变更，管辖区域变更交接导致工作上的疏忽，这只是一个概率性事件，而且镇政府及时发现，也就是在安置的第二天纠正了该错误，对一审判决中认定罗梁运善意，镇政府是有不同意见，但是考虑到罗梁运装修部分的损失以及房屋价值的增值，所以没有上诉。被上诉人涂大连未到庭接受询问，亦未提交书面答辩意见。潭东镇政府向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退还并迁出位于安置房；2.本案诉讼费由被告承担。一审查明的事实：2011年12月4日，原告潭东镇政府（甲方）与被告涂大连（乙方）签订《房屋拆迁安置协议书（公寓楼）》一份，协议约定，因规划建设需要，甲方需拆迁乙方位于物流九路项目的房屋，被拆迁房屋17.39平方米，安置人口1人，增加安置指标1人（因涂大连未婚），安置总面积为70平方米，拆迁补偿款11830.94元，购买安置房价款21000元，乙方同意甲方在拆迁补偿款中抵扣购房款，安置房为单元式期房，面积以房管部门出具的测绘报告为准。同日，经拆迁部门结算，被告涂大连的拆迁补偿款为11830.94元、拆迁奖励款和补助款为16369.5元，减去应付的安置房款21000元，被告涂大连应领款项为7200.44元。2012年5月25日，在原赣州开发区的组织下，被告涂大连选定了金富康小区8栋207号房，安置面积87.12平方米。2012年8月18日，经过结算，被告涂大连安置房应补缴安置房购房款等款项61780元。2012年8月29日，被告涂大连向原赣州开发区缴纳了61780元。2017年11月10日，潭东镇征地拆迁安置办公室向被告涂大连发出《现场选房通知单》，通知被告涂大连现场选房。2017年11月12日，被告涂大连另在安置房小区即金富康小区选定14栋2单元304号房，面积为110.14平方米；同日，被告涂大连向原告潭东镇政府缴纳了安置房购房款66350元，水电安装费1918元，合计68268元。2017年11月13日，原告潭东镇政府向被告涂大连发出《告知书》，告知被告涂大连在金富康小区已安置过，其于2017年11月12日选定的安置房属于重复安置，限被告涂大连在2017年11月16日前移交房屋预选材料（选房结果确认单、结算通知单、代收费用缴款单、公寓房结算证明、房屋钥匙）至潭东镇拆迁办。被告涂大连在收到上述告知书后未在规定的时间将新选定的安置房退回给原告潭东镇政府。2018年2月6日，被告涂大连与被告罗梁运签订《房屋转让协议书》，将位于金富康小区14栋2单元304号房以443800元的价格卖给被告罗梁运，同时承诺不会产生与第三人的权属纠纷，如有纠纷则由其负责解决并承担全部责任。同日，被告罗梁运向被告涂大连指定的肖文英账户转账支付了购房款443800元，被告涂大连将上述房屋交由被告罗梁运使用。被告罗梁运对房屋进行了装修，并于2018年4月10日装修完毕，装修完后入住该房。后因退房事宜，被告涂大连向被告罗梁运退回购房款230000元，其余房款未退，被告罗梁运占有使用案涉房屋至今。在案件审理过程中，原告潭东镇政府申请对金富康小区14栋2单元304号房内部装修进行资产评估。受法院委托，江西东升资产评估有限公司于2019年6月19日出具了《报告书》，评估结论认定案涉房屋内部装修价值为102731元。一审法院认为，安置房是国家对被征收土地、房屋的所有权人、使用权人给予的补偿。根据案涉拆迁协议，被告涂大连于2012年5月25日在金富康小区选定了案涉房屋8栋207号房，面积为87.12平方米，并办理了房屋结算手续，至此，被告涂大连已安置完毕。2017年11月，被告涂大连在明知已被安置的情况下，又再次选房，并办理了结算手续，其另选取的安置房，无合法依据。2017年11月，被告涂大连将案涉房屋转让给被告罗梁运，该转让行为应当认定为无权处分，被告罗梁运占有房屋系无权占有。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”原告潭东镇政府作为安置房权利人有权请求返还原物，故原告潭东镇政府要求两被告返还案涉房屋的请求，具有事实和法律依据，故予以支持。关于转让协议效力的问题。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”宅基地属于农村集体所有，农民的宅基地使用权来源于集体经济组织的分配，非该集体经济组织的成员不能获得该集体经济组织分配的宅基地。被告涂大连作为拆迁户获得的安置房具有专属性。被告罗梁运与被告涂大连并非同一集体经济组织成员，没有资格取得该集体经济组织的宅基地，故该宅基地被征收后，其不能获得该集体经济组织的安置房，案涉安置房依法不得转让。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，被告涂大连与被告罗梁运签订的《房屋转让协议书》应当认定为无效。被告涂大连与被告罗梁运之间的纠纷，与本案并非同一法律关系，本案不作处理，可另行解决。关于房屋装修价值的问题。被告罗梁运主张其为房屋装修花费了111445.6元。在案件审理过程中，受本院委托，对房屋装修价值进行了鉴定，鉴定房屋内部装修价值为102731元。原告潭东镇政府、被告罗梁运虽对该鉴定意见均持异议，但该鉴定系由法院委托，鉴定程序合法，鉴定意见应予采信。被告罗梁运与被告涂大连签订案涉房屋转让合同时，被告涂大连承诺不会产生与第三人的权属纠纷，被告罗梁运不知道其系无权占有而占有，应当认定被告罗梁运主观上为善意。被告罗梁运对案涉房屋进行了装修，并支付了装修费用，装修行为使案涉房屋增值，其为装修花费的支出为有益费用。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”对于被告罗梁运为充分利用房屋而支出的合理的有益费用，应依法予以保护，但该有益费用应以返还房屋时的现有装修价值为限。经鉴定，现有的装修价值为102731元，故被告罗梁运返还案涉房屋后应由原告潭东镇政府向被告罗梁运支付装修价值款102731元。关于鉴定费问题。原告潭东镇政府为查明案涉房屋装修价值支付鉴定费3000元，上述费用系为查明装修价值所花费的实际费用，酌定由原告潭东镇政府、被告涂大连各负担1500元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告涂大连、罗梁运于判决生效后十日内将位于金富康小区14栋2单元304号房返还给原告赣州蓉江新区潭东镇人民政府；二、限原告赣州蓉江新区潭东镇人民政府于判决生效后十日内向被告罗梁运支付装修价值款102731元。案件受理费300元，鉴定费3000元，合计3300元，由原告赣州蓉江新区潭东镇人民政府、被告涂大连各负担1650元。二审中，当事人均未提交新的证据，本院对于一审判决查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人涂大连的房屋被依法征收后，已于2012年5月得到了政府提供的安置房，权利受到保障，该产权来源属于原住房被征收后的补偿，其产权合法。《中华人民共和国土地管理法》第四十八条第四款规定：“征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益”。因此，对涂大连的安置符合法律规定。被上诉人涂大连2017年11月12日重复取得的安置房，没有合法的权利来源，其行为违反了法律法规，违背了诚实守信原则，属于非法取得。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五条规定：“房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”；《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。因此，被上诉人涂大连无权取得重复安置房，无权转让非法重复取得的安置房，其转让行为不合法。被上诉人涂大连重复安置后，因群众举报，被上诉人潭东镇政府当天已经发现，次日即通知其交回有关手续，涂大连拒绝交回重复安置的房屋，后非法转让给上诉人，因此产生的后果及损失由涂大连承担。如果有证据证明上诉人罗梁运明知该房屋是重复安置房，不合法取得的情况下而与之交易，或者有其他过错行为，则应当根据过错程度承担相应法律责任。综上所述，罗梁运的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人罗梁运负担。本判决为终审判决。审 判 长  葛志程审 判 员  宋玉玲审 判 员  沈象筠二〇一九年十一月二十九日代理书记员  杨冬华