中华人民共和国福建省武夷山市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0782民初1331号 原告：林光旭（ＬＩＮＧＵＡＮＧＸＵ），男，1985年12月3日出生，汉族，澳大利亚国籍，现护照号码ＰＡ3656583。 委托诉讼代理人：卢媛，福建弘袍律师事务所律师。 被告：武夷山市隆达房地产有限公司，住所地中华人民共和国福建省武夷山市安平路**，统一社会信用代码91350782724210089X。 法定代表人：柴文达，董事长。 第三人：恒丰银行股份有限公司福州分行，住所地中华人民共和国福建省福州市晋安区华林路**福城花园福城楼**商场东面**，统一社会信用代码91350000555067137X。 法定代表人：王**，行长。 原告林光旭（LINGUANGXU）与被告武夷山市隆达房地产有限公司（以下简称隆达公司）、第三人恒丰银行股份有限公司福州分行（以下简称福州恒丰银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林光旭的委托诉讼代理人卢媛，被告隆达公司的法定代表人柴文达到庭参加诉讼，第三人福州恒丰银行经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林光旭向本院提出诉讼请求：1.判令隆达公司协助林光旭办理坐落于武夷山市（隆达小区）2幢15号店面的产权过户登记手续。2.隆达公司自2017年6月9日起以30.71万元购房款为基数，按照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准向林光旭计付赔偿金直至讼争房产证办理至林光旭名下为止。3.第三人协助办理坐落于武夷山市（隆达小区）2幢15号店面的抵押注销手续。事实和理由：2007年5月10日，林光旭与隆达公司签订编号为0015403号的《商品房买卖合同》，合同约定，隆达公司将其开发的隆达小区2幢15号店面出售给林光旭，林光旭应一次性支付房屋总价款人民币31.07万元。合同签订后，林光旭依约于当日一次性付清了全部购房款，隆达公司亦出具了收款凭证。自合同签订以来，林光旭多次要求隆达公司配合办理诉争房屋的产权过户登记手续，隆达公司均以各种理由推脱。2016年1月6日，林光旭向武夷山市人民法院提起民事诉讼，要求隆达公司协助办理产权变更登记手续，在案件审理过程中林光旭才得知，隆达公司恶意将产权证分割办至自己名下，并办理抵押贷款。该案经一、二审、再审的审理，三级人民法院均确认双方签订的商品房买卖合同合法有效，隆达公司依法应办理相关的产权变更登记手续。2017年11月20日，隆达公司已将讼争房产的抵押贷款还清，办理变更登记手续的障碍事实上已经消除，但隆达公司仍恶意不办理抵押注销手续及产权变更登记手续，为维护ＬＩＮＧＵＡＮＸＵ的合法权益，特依法提起诉讼，望判如所请。 隆达公司辩称，1.本案经过一、二审、再审，已经发生法律效力，属一事不再理。2.林光旭系澳大利亚公民，在买卖案涉房产时存在着欺诈行为。林光旭没有依约在15个月内办理预告登记，案涉合同属于可撤销合同。3.起诉状是不是林光旭的真实意思表示，是不是其本人签字、摁印无法确认。4.林光旭在火车站站前大道的店面的产权证，是林光旭勾结房管处某些人办理的。5.在福州恒丰银行所贷的款项隆达公司已经偿还了，但隆达公司不会去办理注销手续。综上所述，请求法院驳回林光旭的诉讼请求。 第三人福州恒丰银行书面陈述，2017年11月20日，案涉抵押房产即坐落于武夷山市（隆达小区）1层15号店面所担保的贷款本息已清偿。此后，2018年3月7日、2019年2月14日，恒丰银行多次联系隆达公司，通知隆达公司领取《结清证明》，告知其尽快向恒丰银行提供武夷山市不动产登记中心办理抵押权注销手续，但隆达公司均未作出回应。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。隆达公司对林光旭提供的房屋买卖合同、（2016）闽0782民初59号判决书、（2016）闽07民终1037号民事判决书、（2018）闽民申978号民事裁定书、福州恒丰银行出具的情况说明、贷款本息还款凭证、结清证明、通知、EMS投递面单及截图的真实性无异议，林光旭对隆达公司提供的武夷山市不动产登记信息证明的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对隆达公司提供的建设部等六部委（建住房（2006）171号，2006年7月24日关于规范房地产市场外资准入和管理的意见）、国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发【2010】10号）、中华人民共和国住房和城乡建设部、国家外汇管理局。关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知（2010年11月4日）、2001年5月福建省武夷山市房产管理处，关于中国房地产管理经营政策法规（选编）第78页对外国人在中国购房的规定、建设部等六部委、建住房（2015）122号，关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知、省住建厅答复函、致武夷山市房产管理处咨询函。本院认为，这些是部门的规范性文件，不是证据，应在本案适用法律时予以考虑。隆达公司对林光旭提供的房屋产权证、土地使用权证、2014、2015全年商品房购房人群分类统计表的真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为，该证据系房管部门颁发和出具，予以采信。 根据本院采信的证据及当事人在庭审中的陈述认定本案事实如下： 2007年5月10日，林光旭与隆达公司签订了《商品房买卖合同》，商品房为位于武夷山市店面房。林光旭当日支付了31.07万元全部购房款。隆达公司交付了该店面房。林光旭以出租的方式占有使用该店面房至今。 隆达公司于2007年4月将诉争房屋分割办证到隆达公司名下，办理了20072169号房屋所有权证和20072168号国有土地使用权证。自2007年8月份起，隆达公司先后与多家金融机构办理了该房屋的抵押贷款登记。最后与福州恒丰银行签订了恒银（榕）个最高抵字（2015）年第（0066）号《个人借款最高额抵押合同》，于2015年12月16日向福州恒丰银行办理了包括该房屋的最高额抵押登记，他项权证号为房他字第2015037302。隆达公司提供给福州恒丰银行关于抵押物的租赁合同及承租人声明是错误的，虚假的。 《商品房买卖合同》是由林光旭的外婆与隆达公司签署，林光旭的外婆将林光旭护照的复印件交给了隆达公司，合同上的文字是隆达公司的职员填写，合同的证照类型中勾了身份证一栏，但是号码是林光旭旧的护照的号码5162196，地址填，地址填写了澳大利亚同签订15个月后为林光旭办理房产证、土地证，所需费用由林光旭负责。合同签订后，林光旭曾多次要求隆达公司办理过户手续，但是隆达公司都以电脑未录入系统无法办证为由，未为其办理。后因双方纠纷没有解决，故林光旭诉至本院。案经本院审理，依法于2016年5月17日作出（2016）闽0782民初59号民事判决书，判决：一、隆达公司应于本判决生效起十五日内协助林光旭办理位于隆达小区2栋15号店面房屋所有权证和土地使用权证过户登记手续。是否登记，由登记机关依法决定。二、确认第三人福州恒丰银行对隆达小区2栋15号店面的抵押权不能对抗林光旭。三、隆达公司应于本判决生效起十五日起支付林光旭赔偿款（数额的计算方式为：以30.71万元为本金，从2008年8月11日起按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息计算至判决生效之日止）。四、驳回林光旭的其他诉讼请求。五、驳回隆达公司的反诉请求。林光旭、隆达公司、福州恒丰银行不服提出上诉，南平市中级人民法院于2017年5月17日作出（2016）闽07民终1037号民事判决书，认为，林光旭提出隆达公司应协助办理讼争房产过户登记的诉讼请求，因该房产在本案诉讼过程中尚处于抵押登记状态，并不具备过户登记的条件，对该诉讼请求在本案中不予支持，待讼争房产解押或具备办理过户登记条件时，隆达公司即应协助林光旭办理过户登记手续。遂判决：一、维持武夷山市人民法院（2016）闽0782民初59号民事判决第三项、第五项；驳回隆达公司的反诉请求。二、撤销武夷山市人民法院（2016）闽0782民初59号民事判决第一项、第二项、第四项。三、驳回林光旭的其他诉讼请求。该判决已于2017年6月8日生效。 另查明，林光旭在武夷山市购买的房屋已经办理相关过户登记手续。在武夷山市，2014年境外人员购房商品房36套，其中居住用房27套，2015年为29套商品房，其中居住用房4套。在办理登记手续时，境外人士购房登记，除身份证明以外，其他材料与境内一致。 本院认为，林光旭系澳大利亚公民，本案属涉外民事案件。本案民事关系，因双方当事人没有选择适用的法律，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，应适用中华人民共和国法律。一、本案是否违反一事不再理原则。“一事不再理”原则中的“一事”应为相同当事人、同一案件事实、同一诉讼标的。同一案件事实，指当事人起诉所涉案件事实关系在前诉与后诉一致。依据查明的事实可知，本案诉讼前，前诉案件中案涉房产在诉讼过程中尚处于抵押登记状态，并不具备过户登记的条件。本案中，案涉房产的抵押权已消灭，前诉与后诉不属同一案件事实，故本案并未违反“一事不再理”原则。二、林光旭要求隆达公司协助办理过户手续的诉请是否应予支持。隆达公司提出，林光旭自签订《商品房买卖合同》时起，从未见过林光旭本人，该合同属可撤销的合同。且林光旭系澳大利亚公民，其购房违反国家部委的相关政策。本院认为，《商品房买卖合同》系双方自愿签订，合同虽非林光旭本人签署，但合同的内容系隆达公司的工作人员填写，合同中买受人为林光旭，证照类型中勾写身份证一栏，填写的是林光旭澳大利亚的旧护照号码，地址亦，地址亦填写澳大利亚达公司对林光旭委托他人代签合同的事实是明知的。合同签订后，双方完成了支付购房款及交付房产的合同履行过程，该合同合法有效。因此隆达公司为林光旭办理房产过户登记即是合同义务，又是法定的随附义务。本案中，前诉期间案涉房产设置抵押登记及林光旭放弃代偿抵押担保债务以注销该房产的抵押登记，导致该诉请无法支持。现隆达公司已偿还了第三人福州恒丰银行的贷款，抵押权已消灭（隆达公司怠于履行抵押注销手续），该房产已具备办理过户的条件，隆达公司亦应按照合同约定协助林光旭办理案涉房产过户登记手续。《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》为国务院部门规范性文件，不属于法律及行政法规，该通知中关于外国人购房的有关规定属管理性规定，隆达公司提出合同属可撤销的合同的理由不足，不予采纳。三、隆达公司对林光旭是否应赔偿损失。根据已发生法律效力的南平市中级人民法院作出的（2017）闽07民终1037号民事判决书维持武夷山市人民法院（2016）闽0782民初59号民事判决第三项“隆达公司应于本判决生效起十五日起支付林光旭赔偿款（数额的计算方式为：以30.71万元为本金，从2008年8月11日起按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息计算至判决生效之日止）”，该判决已于2017年6月8日生效，故林光旭要求隆达公司自2017年6月9日起以30.71万元购房款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算支付赔偿金的诉请，予以支持，但赔偿金应算至判决生效之日止。四、本案中，福州恒丰银行已于2018年3月7日出具《结清证明》，其义务已履行完毕，故林光旭主张福州恒丰银行协助办理坐落于武夷山市（隆达小区）2幢15号店面的抵押注销手续缺乏事实和法律依据，本院不予支持。案涉房产设置的抵押权已消灭，现隆达公司怠于履行注销抵押登记手续，林光旭可通过其他法律途径解决。第三人福州恒丰银行经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，判决如下： 一、武夷山市隆达房地产有限公司应于本判决生效之日起十五日内协助LIN GUANG XU（林光旭）办理位于武夷山市（隆达小区）2幢15号店面不动产权过户登记手续。 二、武夷山市隆达房地产有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付LIN GUANG XU（林光旭）赔偿款（数额的计算方式为：以30.71万元为本金，从2017年6月9日起按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息计算至判决生效之日止）。 三、驳回LIN GUANG XU（林光旭）的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费5961元，由武夷山市隆达房地产有限公司负担。该款应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起，LIN GUANG XU（林光旭）在三十日内，武夷山市隆达房地产有限公司在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长 李 欣 审 判 员 林 璇 人民陪审员 李 洁 二〇一九年十一月二十七日 书 记 员 翁碧玲 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国担保法》第五十二条抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。