贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初2028号原告（反诉被告）周士光，男，1969年5月2日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。原告（反诉被告）邱凯英，女，1970年6月6日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。被告（反诉原告）贵州省众城互联网络科技有限责任公司,地址：凯里市韶山南路富丽商住楼******。法定代表人：舒宗凯，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）何冠尧，贵州兄弟律师事务所律师。原告（反诉被告）周士光、邱凯英与被告（反诉原告）贵州省众城互联网络科技有限责任公司（以下简称：贵州众城公司）房屋租赁合同纠纷一案，发回重审后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周士光、邱凯英，被告贵州众城公司的委托诉讼代理人何冠尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。诉讼中，本诉原告周士光、邱凯英变更本诉诉讼请求为:1、判令被告继续履行《房屋租赁合同》；2、判令被告支付2017年5月23日至2017年6月14日免租期租金10000元；3、判令被告自2018年1月15日起至法院判决生效之日止的房租及被告拖欠房屋租金的违约金，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍支付；4、判令因春节等原因造成房屋不能出租产生的空置费损失为30000元；5、判令被告对房屋租赁期间造成的损失，通过人民法院调解后认可的损失费15000元；6、本案诉讼费由被告承担。事实及理由:被告于2017年5月23日签订房屋租赁合同一份，约定原告将楼房一栋租给被告，原告于2017年5月24日就将房屋交付被告，善意的免除了原告将近一个月的房租，合同期限从2017年6月15日至2019年6月14日止，自合同生效后被告就没有按期支付房租。2017年9月5日就应支付的第二季度房租经原告多次催促后才于2017年10月26日付清，第三季度房屋租经多次催促后于2018年1月2日支付15，000.00元，尚欠30，000.00元。从2018年1月起原告多次催促被告，被告却避而不见，后经电话商谈，被告承认因经营不善，承诺于2018年1月22日退房给原告，但被告还是采取电话联系，躲避不与原告亲自见面，原告迫于无法于2018年1月28日亲自去租赁房处守等被告，也未等到被告。后经被告员工告知才发现被告在10月已将该栋房屋所有电路短路烧坏及房屋墙面等物品大面积人为损坏，原告发现房屋受损后，经与被告协商，被告口头答应修复，却以各种借口迟迟不予修复及支付尚欠房租。被告租赁原告房屋签订的《房屋租赁合同》真实、有效，为维护自身的合法权益，原告特此向法院提起诉讼，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。本诉被告贵州众城公司对本诉辩称：1、答辩人与被答辩人签订的房屋租赁合同已经于2018年1月22日解除，被答辩人的诉请没有事实及法律依据，2017年12月中旬因答辩人所承租的房屋不属于营业用房，且消防不过关，故与被答辩人协商解除房屋租赁合同，双方就协商解除房屋租赁合同协商一致，约定答辩人在向被答辩人交付1个月租金，并于2018年1月15日前搬离房屋，在此时答辩人向被答辩人提出的解除租赁合同的要约，已得到被答辩人的承诺，双方的解除协议成立并生效，且事后被答辩人已于2018年1月22日搬离房屋；2、被答辩人主张15000元的房屋损失由答辩人承担没有法律及事实依据，答辩人在辩论房屋后已将钥匙及房屋交付被答辩人，被答辩人没有证据证明房屋的损害是由答辩人造成的，答辩人仅认可房屋的电路短路，可能是由答辩人造成的，同时在此向法院声明此前对房屋损失认定为15000元仅是为了减少诉讼程序，节约司法资源，但并未认可该15000元损失完全由答辩人造成，我们并不认可由答辩人承担，由法院判决；3、答辩人与被答辩人之间的房屋租赁关系，已经由双方达成解除合意之时，正式解除，即便答辩人对被答辩人房屋的电路造成损失，被答辩人应当先采取补救措施，再向答辩人主张损害赔偿，且答辩人尚有30000元押金存于被答辩人处，该笔押金完全足以对被答辩人的房屋进行修补，而被答辩人在本案中没有积极采取适当的补救措施，导致损失扩大，应当对损失扩大部分承担赔偿责任。诉讼中，反诉原告贵州众城公司变更反诉诉讼请求为：1、请求依法确认反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》属于无效合同；2、请示判令反诉被告周士光、邱凯英承担返还反诉原告合同押金30000元；3、本案反诉费用由被告承担。事实与理由：2017年5月23日反诉原告贵州众城公司（以下简称为“众城公司”）与反诉被告周士光、邱凯英签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：反诉原告众城公司向反诉被告租赁位于永华厂加油站后私房1栋（共四层），经营“饿了吗”外卖快递业务，租金为每月15,000.00元，合同租赁期限2017年6月16日至2019年6月14日，反诉原告每季度提前十天之后交房租，先交房租后使用，反诉原告向反诉被告交付保证金30,000.00元。上述合同履行期间，因反诉原告所承租的房屋没有房屋产权证，属于违建房屋，且一楼房屋为仓库，不能办理营业执照，而消防不过关，不能作为经营使用，反诉原告在得知上述情况后，立即与反诉被告协商解除租赁合同，双方于2018年12月底达成解除租赁合同的合意；反诉原告再向反诉被告支付一个月房租，并于租金期限内搬离房屋，并于2018年1月22日当天已经实际搬离该房屋。反诉原告搬离房屋后当日向反诉被告交还房屋，并将钥匙交付反诉被告，但在反诉被告查看房屋时对房屋现状提出异议，并要求反诉原告恢复原状。但因时处春节时节，没有工人，故反诉原告承诺于春节后修复，但因反诉被告在春节期间对反诉原告多次提出不合理要求，故反诉原告未能对房屋电线进行修复。反诉原告认为，反诉被告出租给反诉原告的房屋因属于违建房屋而未取得房屋产权证，不能办理营业执照，且房屋消防不过关不能用于经营，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”双方之间签订的《房屋租赁合同》因违反法律的强制性规定而属于无效合同，同时，根据我国《合同法》第五十八条之规定，反诉被告应当向反诉原告返还已交付的押金3万元。综上所述，原告为维护自身合法权益，特向贵院依法提出反诉诉请，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。反诉被告周士光、邱凯英就反诉辩称：1、2018年1月22日双方面都没有见过，有我和反诉原告的短信为证，何来的解除合同；2、反诉原告在原一审、二审中都已经承认钥匙并没有交付给我，我门并没有收到过钥匙；3、该15000元的损失由法院判决；4、反诉原告主张在我方赔偿损失，但是房屋钥匙我们都没有收到，且房屋内还有反诉原告的物品，我无法进场处理。本院经审理认定事实如下：周士光、邱凯英作为出租方（甲方）与贵州众城公司为承租方（乙方），于2017年5月23日签订一份《房屋租赁合同》。合同约定甲方将地处永华厂加油站后私房一栋（共四层）租给乙方经营“饿了么”外卖快递业务。合同第一条约定：房屋租金为每月15,000.00元，付款方式为季交，先交房租后使用，乙方每季度提前10天支付房租给甲方。乙方如不按时交纳房租，甲方有权收回房屋，并扣押范围内的商品及保证金。乙方缴纳合同保证金30,000.00元，此款在合同期满后乙方办理完退房手续，甲方验收房屋内设施无误后，甲方应在当天退还保证金。第二条约定：水费、电费、卫生费、房屋租赁税等及所发生的各种税费均由乙方负责。乙方在租赁期间，房屋的维修及其它损坏（包括：电表、电器、开关、插座、电灯、水表、水管、水龙头、门、窗、卷匣门及电机、遥控器）均由乙方自行承担。第三条约定：甲方房内一切物品乙方只有使用权，如有丢失或损坏，一律照价赔偿或恢复原状。物品包括房屋本身，未经甲方方同意，乙方不能更改房内设施结构。第五条约定：甲方出租房是居住用房，乙方租用作为经营用房，乙方租用作为经营用房，乙方应完善消防及各项安全措施；第七条约定：甲方违约赔偿乙方30,000.00元，乙方违约，甲方不退合同保证金。第八条约定：合同期从2017年6月15日至2019年6月14日，租期为二年。第十条约定：未尽事宜，按国家合同法规定执行，此合同甲乙双方签字后生效。合同签订后，贵州众城公司已支付30,000.00元保证金给周士光、邱凯英，并使用了所承租的房屋。贵州众城公司支付了周士光、邱凯英第一、第二季度的房屋租金90，000.00元和保证金30，000.00元。2017年12月15日贵州众城公司应支付周士光、邱凯英第三季度的租金45,000.00元，但其只支付了15,360.00元（其中360元为水费），即租金实际支付至2018年1月14日止。在承租房屋期间，贵州众城公司存在不按约定支付房屋租金的情形。贵州众城公司提出因房屋消防问题存在安全隐患，消防审查不过关，与周士光、邱凯英协商解除租赁合同事宜，双方友好协商达成一致，口头约定继续承租至2018年1月并搬离。周士光、邱凯英在庭审中认可贵州众城公司找其商量解除租赁合同，但表示并未同意解除，虽协商过，但要求对方将房屋保存完好还给我。2018年1月22日贵州众城公司将承租房屋内的物品搬离，周士光、邱凯英经查看房屋，发现所租房屋用电线路烧坏，并存在房屋墙面损坏等损失，要求贵州众城公司按合同约定进行维修。在贵州众城公司认可真实性的微信记录中，有舒宗凯发送的信息：“我们是遵守约定时间搬出去的，搬出去之前提前一个月给周哥约定好的，并且为了让我们有时间搬出去，还追加了一个月的房租。到1月。搬出去后就拿钥匙给你周哥，是你不收钥匙呀”、“周哥，房租我们已经交到1月，并且我们事先商量过，你和嫂子都给我打过电话催我搬走，我们也是如期搬走的。押金你说不退我们，是我们没有租赁满合同期，不退是可以的。但是租金，怎么还要我们继续交？至于电路，我答应修，就会去修，只是过年期间维修师傅找不到了”、“我一月份就已经遵守约定搬出去，并且不要押金了，周哥，维修的事我尽量年前搞，实在找不到人，也只能过完年我就快点找人。”至今，双方未办妥退房手续，未交接房屋钥匙，也没有退还合同保证金，房屋损坏一直未维修。双方因对2018年1月22日是否已解除合同存在争议及由此引发的系列问题发生纠纷，周士光、邱凯英遂向本院提起诉讼，贵州众城公司亦提出了反诉。案经一审判决，上诉至二审，二审裁定发回重审，重审中，本诉原告与反诉原告均变更了诉讼请求，案件经本院调解未果。另查明，本案合同所涉房屋办理有房屋权属登记（填发日期为2008年12月17日），房屋属周士光、邱凯英共同共有。在房屋租赁期间，房屋出现用电线路烧坏，且房屋墙面损坏。对房屋损坏的财产损失价值问题，周士光、邱凯英曾申请财产损失鉴定，诉讼中，经双方协商后于2019年10月10日书面确认财产损失以15000元作价，不再要求进行鉴定。再查明：2018年3月5日，周士光、邱凯英起诉时起诉状副本诉讼请求第一项内容为：“1、判决解除原、被告之间的租赁合同”，2018年3月14日贵州众城公司法定代表人舒宗凯签收该起诉状副本。上述事实，有原告的起诉状、被告的反诉状、双方的答辩意见及在庭审中的陈述，双方所举证据材料并经庭审举证、质证记录在卷佐证，本院依法审查，可以认定。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案所涉房屋办理有房屋权属登记，周士光、邱凯英作为房屋共同共有人将房屋出租给贵州众城公司，双方签订的《房屋租赁合同》依法成立，合法有效，对贵州众城公司反诉要求确认双方签订的《房屋租赁合同》属于无效合同的反诉请求不予支持。诉讼中，贵州众城公司主张双方签订的《房屋租赁合同》经双方口头约定于2018年1月22日解除，周士光、邱凯英表示并未同意解除，虽协商过，但要求对方将房屋保存完好还给我。对此，并无充分证据证实周士光、邱凯英在明知房屋存在损坏且未修复的情况下，通过口头约定的方式同意解除合同及口头约定的具体内容。从双方合同中“乙方缴纳合同保证金30,000.00元，此款在合同期满后乙方办理完退房手续，甲方验收房屋内设施无误后，甲方应在当天退还保证金”的约定来看，退房应办理退房手续、验收房屋内施。在双方没有办妥退房交接手续，且房屋在贵州众城公司租赁使用期间出现损坏，周士光、邱凯英并未认可验收的情况下，不能认定双方已协商解除了《房屋租赁合同》，对2018年1月22日贵州众城公司搬离房屋的行为不能认定为双方达成了合意。原告周士光、邱凯英认为贵州众城公司违约后，于2018年3月5日提起诉讼，第一项诉讼请求为“判决解除原、被告之间的租赁合同”，虽然重审后，原告变更了该项诉讼请求，但原告作出过要求解除原、被告之间租赁合同的意思表示。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，在贵州众城公司违约未支付租金、未维修房屋的情况下，周士光、邱凯英有权要求解除双方签订的合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，2018年3月14日贵州众城公司法定代表人舒宗凯签收包含要求解除原、被告之间的租赁合同内容的起诉状副本时，双方2017年5月23日签订的《房屋租赁合同》已符合法律规定的解除条件，此时双方形成解除合同的合意，本院予以确认。对于2018年3月14日合同解除前的租金，贵州众城公司应按合同约定的每月租金15000元标准支付周士光、邱凯英。对周士光、邱凯英要求退还免租期租金10000元的诉讼请求，双方在合同中并未约定应当退还，本院不予支持。根据《房屋租赁合同》第七条“乙方违约甲方不退合同保证金的约定”，因贵州众城公司存在违约情形，对贵州众城公司反诉要求返还合同押金30000元不予支持，即周士光、邱凯英收取的30000元合同保证金不需退还。在双方发生纠纷以后，贵州众城公司明知周士光、邱凯英认为房屋存在损坏不同意解除合同。在未办妥退房和房屋损坏未修复的情况下，贵州众城公司应当能预见并未正常交接的房屋，必然会产生房租收益损失，如果贵州众城公司认真履行《房屋租赁合同》第二条“房屋的维护和其他损坏均由乙方自行承担”、第三条“甲方房内一切物品乙方只有使用权，如有丢失或损坏，一律照价赔偿或恢复原状”的约定，对租赁房屋存在的损坏主动进行维护、恢复原状，或主动照价赔偿，就不会导致房租收益损失扩大。就2018年3月14日贵州众城公司收到包含要求解除原、被告之间的租赁合同内容的起诉状副本，《房屋租赁合同》解除后所产生的房租收益损失，贵州众城公司存在过错。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，周士光、邱凯英有权要求贵州众城公司赔偿损失。对房屋损坏的财产损失价值依2019年10月10日双方确认的15000元确定，因房屋损坏发生在贵州众城公司承租使用期间，按合同约定由贵州众城公司予以赔偿。对《房屋租赁合同》解除后所产生的房租收益损失，因过错在贵州众城公司，贵州众城公司应承担主要责任。同时，根据《房屋租赁合同》第一条中“乙方如不按时交纳房租，甲方有权收回房屋，并扣押房屋内的商品及保证金”的约定，虽然贵州众城公司违约有过错，但根据合同约定，周士光、邱凯英在贵州众城公司不按时交纳房租的情况下，有权收回房屋，并扣押房屋内的商品及保证金，在对方违约不履行房屋维修义务、不主动赔偿损失的情况下，周士光、邱凯英作为守约方按合同约定也有权收回房屋并扣押房屋内的商品，并不是一定要在违约方配合的情况下才能收回房屋，并不是不能自行联系维修后再要求违约方赔偿。因此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”的规定，就2018年3月15日以后产生的房租收益损失，虽然贵州众城公司存在不积极履行房屋维护、不积极履行赔偿义务的违约情形，但周士光、邱凯英作为守约方未履行减损义务应承担一定的责任。就房屋存在损坏，不维修就必然产生损失，双方都可以预见，但双方都不采取适当措施主动维修防止损失的扩大，对扩大的损失双方应承担相应的责任。根据案情，本院参照本案《房屋租赁合同》中每月15000元的租金标准确定2018年3月15日以后产生的房租收益损失标准，酌定由贵州众城公司承担60%的房租收益损失，即每月9000元，因房屋至今尚未修复，房租收益损失酌定计算至2019年11月30日。对周士光、邱凯英要求按中国人民银行同期贷款利率的4倍支付拖欠房屋租金的违约金，因双方没有此约定，合同中已约定乙方违约甲方不退30000元合同保证金，在本院已认可甲方周士光、邱凯英无需退还乙方贵州众城公司合同保证金的情况下，对该诉请不予支持。同时，在已明确贵州众城公司赔偿周士光、邱凯英房屋损失的情况下，贵州众城公司应配合周士光、邱凯英交接退房手续，周士光、邱凯英尽快修复房屋。如果贵州众城公司不配合交接退房手续，周士光、邱凯英也应主动修复房屋，避免房租收益损失继续扩大。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十条、第二百二十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本诉被告贵州省众城互联网络科技有限责任公司在本判决生效后五日内，按每月15000元的标准，支付本诉原告周士光、邱凯英2018年1月15日至2018年3月14日的房屋租金。二、本诉被告贵州省众城互联网络科技有限责任公司在本判决生效后五日内，按每月9000元的标准，赔偿本诉原告周士光、邱凯英2018年3月15日至2019年11月30日的房租收益损失。三、本诉被告贵州省众城互联网络科技有限责任公司在本判决生效后五日内，赔偿本诉原告周士光、邱凯英房屋损失15000元。四、驳回本诉原告周士光、邱凯英的其他本诉请求。五、驳回反诉原告贵州省众城互联网络科技有限责任公司的反诉请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1300元、反诉案件受理费550元，由贵州省众城互联网络科技有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内，直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请执行。审 判 长 蒙 琦人民陪审员 张 英人民陪审员 刘 涛二〇一九年十一月十九日书 记 员 石鉴宇