呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初1911号原告：孟玲辉，男，无固定职业，住内蒙古自治区巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：石强，内蒙古蒙特律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭文平，内蒙古蒙特律师事务所律师。被告：内蒙古巨东房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区诺和木勒大街****综合楼******。法定代表人：张玉宝，该公司董事长。委托诉讼代理人：王中伟，内蒙古伊敏律师事务所律师。被告：张二兵，男，内蒙古包头兴业集团兴宇建筑有限责任公司总经理，住内蒙古自治区包头市。原告孟玲辉与被告内蒙古巨东房地产开发有限责任公司（以下简称巨东房地产公司），被告张二兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孟玲辉的委托诉讼代理人石强、郭文平，被告巨东房地产公司的委托诉讼代理人王中伟，被告张二兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟玲辉向本院提出诉讼请求：1、依法判令原、被告之间签订的房屋认购协议书无效。2、被告返还已付购房款611360元并支付利息（按照五年以上银行同期贷款利率6.8%，从2013年9月6日计算至2019年4月22日利息233944.86元。2019年4月23日至实际给付之日，以611360元为基数，按照年利率6.8%计算利息。）以上共计845304.86元。3、本案的诉讼费由二被告承担。事实和理由：2009年11月19日，被告张鑫向原告孟玲辉借款370000元，并出具欠条，后无法偿还上述款项，被告张鑫以巨东房地产公司水语青城项目部负责人的身份将位于呼和浩特市××区房屋抵顶给原告，并于2013年9月6日签订房屋认购协议书，约定被告将位于呼和浩特市××区房屋卖给原告，原告向被告付房屋总价款611360元，因该房屋无法办理按揭贷款，原告已付清全部房款。被告出具了房屋总价款611360元的收条，经了解该房屋已经由被告出卖给他人并且已经入住。二被告所售房屋至起诉时仍未取得商品售许可证，与买受人签订的商品房认购协议书应当认定无效。现原告根据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，要求二被告返还购房款并赔偿损失。特现贵院提起诉讼，望贵院判如所请。被告巨东房地产公司辩称，认可协议是无效的，但巨东房地产公司不承担任何还款义务，承担利息更没有法律依据，实际上这套房是巨东房地产公司借给原告的，原告是另一被告张鑫的施工合伙人，他们没有钱了向我们巨东房地产公司申请用于贷款，当时没贷款回来，开会决定将房屋交回巨东房地产公司，但是原告当时不同意。被告张二兵辩称，1、欠条与本案无关，欠条是2007年到2008年我和孟玲辉合伙在包头北方阳光小区施工，算账完了因为工程款欠了370000元所以打了欠条。2、2013年9月6日签订了认购协议，认购协议上的字是我代孟玲辉签的，收据是齐永代签的。房子是我们当时向巨东房地产公司借的，但是我们四个拿走房的人都没拿回来钱，就开会决定将房子还给巨东房地产公司，孟玲辉和崔继平不退，当时我们开会商议必须退房。370000元欠条如果用房子顶了，肯定会把欠条收回来。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据并进行了质证，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2011年张二兵、沈海龙、齐永、崔继平、孟玲辉、王健等人共同承建巨东房地产公司开发的位于呼和浩特市玉泉区水语青城2号楼项目施工工程。2012年在施工过程中，因资金紧张，承建方召开股东会，决定由巨东房地产公司划给张二兵、齐永、催玉龙和孟玲辉四套房屋进行抵押贷款，用于工程施工。在2012年10月25日由张二兵、齐永、崔继平和孟玲辉签署会议决议，就合伙公司进账所有资金的掌管和使用以及其他重大决策问题进行了决议。2014年10月12日由现场参会人员崔继平、齐永、张鑫（张二兵）、孟辉、沈海龙，电话通知人员于勇、王建召开股东会，就张鑫（张二兵）、孟玲辉、崔继平、齐永等上述人员的股份作出分配，其中孟玲辉的股份为13.33%。同时关于呼和浩特市玉泉区水语青城二区2号楼股东会决定，因工程需要，把张鑫（张二兵）、齐永、孟玲辉、崔继平手中每人所开152.71平方米的房子收回，用于工程现阶段的费用，等到工程竣工结算后，在作利润分配，如不服从此决定，工地负责人有权和开发商协商，把不服从决议的人房票作废，如房票拿不回来，拿等值现金也一样，房票限两天退回。现场参会人员：张鑫（张二兵）同意、齐永同意、沈海龙同意、孟玲辉不同意，电话通知人员：崔继平、王建、于勇。2015年11月26日张二兵、齐永作出承诺说明，主要内容：在2013年元月14日齐永代刘银娥签字签订了水语青城B1603号房的认购协议，收据也是齐永代签的字，实际是以房顶的工程款，2013年9月6日张二兵代孟玲辉签订了水语青城B2203号房认购协议，收据是齐永代签的字，该房也是以房顶的工程款，现共同合伙人张二兵、齐永要求公司收回该两套房屋，因没有刘银娥，孟玲辉的授权，有关内部合伙事宜待工程结算是由各合伙人自行结算。巨东收回该两套房屋的同时，张二兵，齐永同时承诺若因收房事宜引发诉讼或其他后果，均有二人承担，若对方诉讼，二人承诺按巨东的要求积极配合应诉或反诉事宜，若给巨东造成损失，待工程完工结算时，由巨东扣回。2013年9月6日巨东房地产公司与孟玲辉签订水雨青城认购协议，协议约定孟玲辉认购巨东房地产公司开发的位于呼和浩特市××区房屋，价款611360元。该协议乙方处签字人为孟玲辉。同日，巨东房地产公司给孟玲辉出具收款收据，写明今收到孟玲辉交来C区7号楼B2203房款人民币611360元。该收据交款人处签字人为孟玲辉，收款人为齐永，加盖巨东房地产公司水语青城项目部财物专用章。经核实，齐永称收款收据“孟玲辉”的签字是其本人代签，张二兵称认购协议书“孟玲辉”的签字是其本人代签，孟玲辉对不是其本人签字也予以认可。2009年11月9日，张二兵向孟玲辉出具一份欠条。写明：“今欠到孟玲辉现金370000元”。另查明，张二兵的又名为张鑫。以上事实有欠条、水雨青城认购协议、房款收据、营业执照、股东会议、会议决议、股东会议决议、情况说明、工程款拨付房审批表、证人证言和庭审笔录予以证实。本院认为，巨东房地产公司给孟玲辉开出的水雨青城认购协议和房款收据是孟玲辉与巨东房地产公司存在真实的房屋买卖合同关系还是用于贷款抵押是本案的焦点问题。因为孟玲辉的诉讼请求是建立在与巨东房地产公司存在以房抵债的基础上，以房抵债是属于房屋买卖合同的一种履行方式。如若存在以房抵债，则首先需以存在欠债为前提，其次有以房抵款的合意，最后有完善的更名合同。根据本案的证据来看，首先，张二兵欠孟玲辉370000元有欠条为证，张二兵予以确认,双方之间存在债务关系。其次，巨东房地产公司与实际施工人张二兵等人存在建设工程施工关系，庭审中，巨东房地产公司认可其所有的工程款是用房屋抵顶，不是现金支付，双方也存在债务关系。巨东房地产公司划给张二兵、齐永、催玉龙和孟玲辉四套房屋名义上是用作抵押贷款使用，实际上是用该房屋抵顶其工程款，其中抵顶给孟玲辉的该套房屋是张二兵从巨东房地产公司开出的房屋抵顶其欠孟玲辉的债务，巨东房地产公司开出认购协议书加盖公司印章同意抵顶。虽然认购协议书和付款收据上孟玲辉的签字并不是其本人所签以及孟玲辉没有实际向被告巨东房地产公司支付购房款，但孟玲辉知晓以房抵债的意思表示并同意该事实和持有认购协议书和收款收据，视为事后追认。至此，孟玲辉、张二兵和巨东房地产公司完成以房抵债的合意签订有完善的更名合同，该认购协议的性质上属于诺成性合同，是属于当事人之间约定的以特定物替代原金钱债务的履行，是属于债务履行期届满后以物抵债的约定，是双方当事人的真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规规定的情形，故该协议已经成立并生效，对包含债权人和债务人在内的各方当事人均具有约束力，当事人双方应全面履行协议所确定的权利义务。巨东房地产公司应履行向孟玲辉交付房屋的义务，但因该房屋由巨东房地产公司另行出售他人，孟玲辉不能实现以房抵债的目的，经本院释明，孟玲辉同意变更诉讼请求，故主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。巨东房地产公司应按以房抵债的价款611360元向孟玲辉进行返还，并按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，以611360元为基数，从2013年9月6日计算至2019年4月22日利息188057.73元，从2019年4月23日至实际给付之日。张二兵通过以房抵债实现债的清偿，故在本案中不承担偿还责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十四条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告孟玲辉与被告内蒙古巨东房地产开发有限责任公司之间签订的房屋认购协议书。二、被告内蒙古巨东房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告孟玲辉以房抵债的价款611360元，并支付利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算，以611360元为基数，从2013年9月6日计算至2019年4月22日利息188057.73元，从2019年4月23日至实际给付之日）。三、驳回原告孟玲辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12253元，由原告孟玲辉负担665元，被告内蒙古巨东房地产开发有限责任公司负担11588元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 高 明人民陪审员 李秀兰人民陪审员 徐有权 二○一九年十一月二十二日书 记 员 范晓佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。