安徽省和县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0523民初3255号 原告（反诉被告）：赵晓青，女，汉族，1989年1月25日出生，住江宁区。 委托诉讼代理人：卜晶晶，安徽和州律师事务所律师。 被告（反诉原告）：明发集团（马鞍山）实业有限公司，住所地安徽省和县乌江镇，统一社会信用代码913450500083659854B。 法定代表人：黄焕明，董事长。 委托诉讼代理人：陈晗，该公司法务。 委托诉讼代理人：杨国庆，该公司法务。 原告赵晓青与被告明发集团（马鞍山）实业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月1日立案后，依法适用简易程序，诉讼中被告明发集团（马鞍山）实业有限公司提起反诉,本院予以合并审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵晓青的委托诉讼代理人卜晶晶、被告（反诉原告）明发集团（马鞍山）实业有限公司的委托诉讼代理人陈晗、杨国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵晓青向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告履行合同约定的交房义务；2、判决被告向原告支付逾期交房违约金（自2019年1月1日起至实际交房之日止，以555141元为基数按每日万分之二标准计算）；3、判决被告向原告退还多收取的房屋价款22654.91元及利息（自2016年10月30日起至实际清偿之日止，以22654.91元为基数按同期银行贷款利率标准计算）；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2016年10月29日签订《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定原告购买被告开发的位于和县房屋一套，房屋面积86.31平方米，单价6169.46元，总价555141元。其中原告首付款175141元，剩余380000元办理银行按揭。合同约定被告应当在2018年12月31日前向原告支付该商品房，逾期交房的，按每日万分之二标准向原告支付违约金。购房时，被告向原告多收取的房屋价款22654.91元，被告应当返还并承担利息（自2016年10月30日起至实际清偿之日止，以22654.91元为基数按同期银行贷款利率标准计算）。 明发集团（马鞍山）实业有限公司辩称：一、原告第一项二项诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回。被告不是逾期交房，而是原告逾期收房，不与被告办理房屋交接手续，导致房屋至今未交付，原告无视客观情况，歪曲事实，违背诚实信用原则，不履行合同约定的收房义务，应当承担相应的违约责任。预售合同第十一条约定，案涉房屋的交房时间为2018年12月31日，被告在2018年12月24日将交房通知书送达至原告处，通知原告在2019年1月3日前来办理交接手续，通知书上面写明办理房屋交接的重要事项提醒，以及被告承担3天逾期交房违约金等事项，原告收到交房通知书后，至今仍未与被告办理交接手续，构成严重违约，根据合同第十一条约定，需承担每天50元的逾期收房违约金。原、被告之间签订的商品房销售合同依法有效，对双方有约束力，原告不但延迟履行收房的义务，且颠倒黑白声称被告未送达交房通知书，有悖于事实，原告违法在先，又想要求被告支付违约金，无法律依据。二、原告第三项诉讼请求中，退还多收取的房屋价款22654.91元计算错误，根据原、被告之间的预售合同第三条、第六条的约定，显然根据总价等于面积乘以单价的计算公式，房屋总价不等于555141元，由于被告案场人员的计算错误，导致被告多收取原告房款20324.54元，原告主张的22654.91元属于计算错误。多收款项是原告于2019年1月3日前往被告售楼处发现的，现被告愿意主动退还多收取的房屋价款20324.54元，对于该笔款项的利息原告计算起始日错误，因为原、被告双方在2019年1月3日才知道多收取款项，所以该笔利息起始日应当自2019年1月3日起算。三、合同补充协议第三条第1款约定房屋交付前原告尚有应付款项及其他费用未付清的，被告不承担逾期交房方责任。四、本案诉讼费由原告承担。 反诉原告明发集团（马鞍山）实业有限公司提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金5700元；2、判令反诉被告向反诉原告支付逾期办理房屋交接违约金，按照50元/日，自2019年1月3日起计算至反诉被告实际办理房屋交接手续之日止；3、判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2016年10月29日签订《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，该合同第七条及补充协议约定，反诉被告应当于2016年10月29日前支付首付款175141元，余款380000元以银行按揭方式支付，支付时间为买卖合同签订后60日内，即2016年12月28日前。同时约定了反诉被告自行承担银行不能及时、足额发放商业贷款的风险，即反诉被告需支付剩余房款，否则承担每日万分之二的剩余房款违约金。后反诉被告的按揭贷款于2017年3月13日进反诉原告银行账户，逾期75天，应承担违约金5700元。预售合同第十一条约定交房时间为2018年12月31日，如反诉被告逾期办理房屋交接手续的应当按每日50元的标准支付逾期收房违约金。反诉原告在2018年12月24日将交房通知书送达至反诉被告处，通知其在2019年1月3日前来办理房屋交接手续。反诉被告至今未与反诉原告办理交接手续，构成严重违约，应当支付逾期办理房屋交接违约金，按照50元/日，自2019年1月3日起计算至反诉被告实际办理房屋交接手续之日止。 反诉被告赵晓青辩称：一、反诉第一项诉请无事实和法律依据。双方的商品房买卖合同中第七条仅约定余款38万元向银行贷款支付，而在反诉原告提供的附件十一补充协议中约定买受人应于合同签订之日起60日内支付剩余房款，反诉被告认为商品房买卖合同及补充协议均系反诉原告提供的格式合同，提供格式条款一方对免除自身责任，加重对方责任，排除对方主要权利的条款的应当认定为无效。该份合同，双方当事人事实上地位不平等，反诉原告一方具有明显的独占优势地位，合同系反诉原告单方制作，未尽到明确的提示义务，并未以特殊字体和加粗的方式提示当事人，因此该条款应当无效，对反诉被告无约束力。二、反诉被告至今未收到反诉原告的交房通知，相反反诉被告向反诉原告主张房屋交接手续，反诉原告以无端理由拒绝，反诉原告主张反诉被告支付逾期办理房屋交接手续违约金无事实和法律依据。反诉原告称是反诉被告没有缴纳维修基金因此无法办理房屋交接，反诉原告在合同签订时，没有明确告知反诉被告。因此请求法庭驳回反诉原告的反诉请求。 原告赵晓青围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据一、原告身份证复印件，证明：原告主体资格。证据二、商品房买卖合同原件一份，证明：原告依照房屋面积89.59平方米交付房屋价款，双方对逾期交房的违约责任进行了明确规定。证据三、房屋测绘成果认签表，证明：原告购买房屋的实际面积为86.31平方米。 被告明发集团（马鞍山）实业有限公司质证意见如下：证据一三性无异议。证据二真实性无异议，但是原告说面积是89.59平方米，但是房屋实际面积是86.31平方米。证据三无异议。 反诉原告明发集团（马鞍山）实业有限公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据一、马鞍山商品房买卖合同（预售）及补充协议，证明：双方之间的购房关系依法有效，反诉被告没有按照合同第十一条履行收房义务，构成违约。证据二、交房通知书及物流凭证、满足交付房屋的三个证明文件（竣工验收备案表，房屋测绘成果认签表，新建房屋符合交付条件证明书），证明：房屋满足了交付条件。证据三、和县房地产管理局文件，证明：在房屋交付前按照政府文件精神要求反诉被告应自行缴纳物业专项维修基金，才能办理房屋交接手续，与合同补充协议第三条约定一致，反诉被告至今没有收房就是因为其没有缴纳物业专项维修基金，自行承担不利后果。证据四、银行进账单一份，证明：反诉被告按揭贷款38万元于2017年3月13日进账，逾期75天，按揭付款的应付款日为2016年12月28日。证据五：2019年4月15日赵晓青的民事起诉状一份，证明：反诉被告收到过交房通知书，且于2019年1月3日前往反诉原告售楼处欲办理房屋交接手续，且发现所谓的实测房屋面积与预测房屋面积存在面积差的问题，于是反诉被告于2019年4月15日向和县法院起诉要求反诉原告退还多收取的房屋差价。该诉讼状说明了反诉被告收到过交房通知书，并前往案场发现问题，与其之前说的没有收到交房通知书的事实相违背，请求法院依法查明。 反诉被告赵晓青质证意见如下：证据一无异议。证据二中的快递单真实性无异议，但是对其证明目的有异议，快递单流程显示签收人是他人签收，不是本案反诉被告。反诉被告至今没有收到反诉原告的交房通知，对交房通知书三性有异议，不予认可。竣工验收备案表，房屋测绘成果认签表，新建房屋符合交付条件证明书三性无异议。证据三无异议。证据四的进账单是复印件，不予认可。证据五的真实性无异议，对其证明目的有异议，双方合同约定反诉原告应当于2018年12月31日向原告交付房屋，但是到合同约定期限，反诉原告一直未通知原告交房，反诉被告2019年4月份起诉，是在向反诉原告主张权利被拒绝后而向法院提起诉讼，并不能达到反诉原告的证明目的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合其他证据及案件事实审核认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告双方于2016年10月29日签订《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》及补充合同一份，合同约定原告购买被告开发的位于和县房屋一套，房屋面积86.31平方米，单价6196.46元，总价555141元。其中原告首付款175141元，剩余380000元办理银行按揭。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在120日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同约定被告应当在2018年12月31日前向原告交付该商品房，逾期交房的，按每日万分之二标准向原告支付违约金。合同还约定，该商品房已满足合同约定的交付条件，出卖人的通知送达后或者本合同约定的交付时间届满后，买受人拒绝接受房屋或逾期接受房屋的，出卖人所发出的通知书的交房截止日，即视为买受人所购房屋交付使用的起始日，且自交付期限的第二天起至实际交付之日止，买受人按50元／日向出卖人支付违约金。被告在2018年12月24日将交房通知书邮递给原告，通知原告在2019年1月3日前来办理交接手续。通知书上面写明办理房屋交接的注意事项提醒，以及被告承担3日逾期交房违约金等事项。后原、被告就多收房款、支付违约金、利息等问题产生矛盾，遂诉讼来院。 本院认为，综合当事人的诉辩主张和举证、质证意见，本案争议焦点为，原告要求被告履行合同约定的交房义务、支付逾期交房违约金、支付利息、退还多收房款是否具有事实和法律依据；反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金和支付逾期办理房屋交接手续违约金是否具有事实和法律依据。对此，本院分析如下：一、对原告要求被告履行合同约定的交房义务问题。原、被告于2016年10月29日签订的《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方当事人真实意思的表示，合同不违反法律强制性规定，合同应有效，原、被告应完全履行。合同约定原告购买被告开发的位于和县房屋一套，明发集团（马鞍山）实业有限公司应当在2018年12月31日前向赵晓青交付该商品房，逾期交房的，按每日万分之二标准向原告支付违约金。为此明发集团（马鞍山）实业有限公司提交的交房通知书、物流凭证、满足交付房屋的三个证明文件（竣工验收备案表，房屋测绘成果认签表，新建房屋符合交付条件证明书）以及和县房地产管理局文件的证据，根据合同附件十一补充协议第一条约定，出卖人按本合同载明的联系地址等信息向买受人发出通知，应视为有效送达。物流凭证查询单虽然显示为他人收，应视邮寄的交房通知书为有效送达，且原告于2019年4月15日向和县法院起诉要求被告退还多收取的房屋差价，该诉状上事实和理由中有“2019年被告向原告交房时”这一叙述，可以认定明发集团（马鞍山）实业有限公司在房屋具备交付条件后，其邮递了《交房通知书》，通知赵晓青于2019年1月3日前来办理房屋交接手续，并注明依照和县房管局的通知要求，业主应当在办理房屋入住手续前，将首期维修资金存入维修资金专户，未按规定交存的，开发建设单位不得将房屋交房购买人，另外合同附件十一补充协议第三条第一款约定，房屋交付前，买受人若有到期应付房款、合同约定的违约金及其他费用（含契税、物业维修资金及委托代办产权证的相关费用等）尚未付清的，出卖人有权推迟交房时间，且不承担逾期交房的违约责任。因赵晓青未交存首期维修资金，明发集团（马鞍山）实业有限公司拒绝交房。造成延迟交房的责任在赵晓青。赵晓青须按照合同约定履行相应的收房前义务后方可收房。二、对原告要求被告支付逾期交房违约金的问题。明发集团（马鞍山）实业有限公司认可其是通知赵晓青于2019年1月3日前收房，因而逾期3日交房，按照合同约定，其逾期交房违约金应以555141元为基数，按每日万分之二计算，故逾期交房违约金为333元（555141×0.0002×3）。因赵晓青不按照规定去收房，对赵晓青要求明发集团（马鞍山）实业有限公司承担自2019年1月4日始至实际交房之日止的逾期交房违约金，本院不予支持。三、对赵晓青要求被告退还多收取的房屋价款22654.91元及利息的问题。涉案房屋实际产权面积为86.31平方米，合同约定的按照建筑面积的单价为6196.46元，房屋总价应为534816.46元（6196.46元／平方米×86.31平方米），因而明发集团（马鞍山）实业有限公司多收取房屋价款为20324.54元（555141元-534816.46元），明发集团（马鞍山）实业有限公司对多收取房屋价款应予以退还。对多收取房屋价款20324.54元的利息，应当自赵晓青最后一期交付房价款（即按揭贷款到账日）的次日起算，即自2017年3月14日起算，较为公平、合理。原、被告对按同期银行贷款利率标准计算无异议，本院予以支持，利息应计算至实际给付之日止。四、对明发集团（马鞍山）实业有限公司要求赵晓青支付逾期付款违约金的问题。《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》的第七条及补充协议约定，买受人应当于2016年10月29日前支付首付款175141元，余款380000元以银行按揭方式支付，支付时间为买卖合同签订后60日内，即2016年12月28日前。同时约定了买受人自行承担银行不能及时、足额发放商业贷款的风险，即买受人需支付剩余房款，否则承担每日万分之二的剩余房款违约金。该约定并不违反法律规定，对赵晓青关于格式合同观点的质证意见，本院不予支持。赵晓青的按揭贷款于2017年3月13日进明发集团（马鞍山）实业有限公司银行账户，逾期75天，应承担逾期付款违约金5700元（380000×0.0002×75）。五、对明发集团（马鞍山）实业有限公司要求赵晓青支付逾期办理房屋交接手续违约金的问题。如前述，因赵晓青未交存首期维修资金，明发集团（马鞍山）实业有限公司拒绝交房。按照合同约定，买受人拒绝接受房屋或逾期接受房屋的，出卖人所发出的通知书的交房截止日，即视为买受人所购房屋交付使用的起始日，且自交付期限的第二天起至实际交付之日止，买受人按50元／日向出卖人支付违约金。赵晓青自2019年1月4日起至今未与明发集团（马鞍山）实业有限公司办理房屋交接手续，显属无理，其应当自逾期收房次日起即2019年1月4日起按每日50元的标准向明发集团（马鞍山）实业有限公司支付逾期收房违约金，直至办理房屋交接手续之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》的六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告明发集团（马鞍山）实业有限公司应于判决生效之日起三日内支付原告赵晓青逾期交房违约金333元; 二、被告明发集团（马鞍山）实业有限公司应于判决生效之日起三日内退还原告多收取的房屋价款20324.54元及利息（以20324.54元为基数，自2017年4月14日起计算至实际给付之日止，按同期银行贷款利率标准计算）； 三、驳回原告赵晓青的其他诉讼请求; 四、反诉被告赵晓青应于判决生效之日起三日内支付反诉原告明发集团（马鞍山）实业有限公司逾期付款违约金5700元； 五、反诉被告赵晓青应于判决生效之日起三日内支付反诉原告明发集团（马鞍山）实业有限公司逾期办理房屋交接违约金（按每日50元标准，自2019年1月4日起计算，计算至实际办理房屋交接手续之日止）。 案件受理费954元，减半收取477元，由原告赵晓青负担236元，被告明发集团（马鞍山）实业有限公司负担241元。反诉受理费336元，减半收取168元，由反诉被告赵晓青负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于马鞍山市中级人民法院。 审判员  欧大才 二〇一九年十一月二十五日 书记员  孙亚军 附：本判决援引的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。