广西壮族自治区田东县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1022民初1500号 原告：中国农业银行股份有限公司田东县支行，住所地广西田东县平马镇东宁西路**。统一社会信用代码：914510222006635709。 负责人：任得让，行长。 委托诉讼代理人：何世明，男，1968年7月10日出生，壮族，该行风险部经理，住广西田东县平马镇东宁西路**。 委托诉讼代理人：梁炳献，男，1964年12月13日出生，壮族，该行职员，，住广西田东县 被告：杨忠龙，男，1982年8月14日出生，汉族，个体工商户，，住广东省雷州市现住广西田东县。 被告：冼相珍，女，1980年9月6日出生，汉族，自由职业，，住广东省雷州市现住广西田东县。系杨忠龙配偶。 被告：广西田东县登高房地产有限公司，，住所地广西田东县平马镇游昌村统一社会信用代码：914510226724788406。 法定代表人：班光习，董事长。 委托诉讼代理人：黄党生，广西龙翔律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司田东县支行（以下简称“农行田东县支行”）与被告杨忠龙、冼相珍、广西田东县登高房地产有限公司（以下简称“登高房地产公司”）金融借款合同纠纷一案,本院于2019年8月7日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理?原告农行田东县支行的委托诉讼代理人何世明,被告杨忠龙、冼相珍，被告登高房地产公司的委托诉讼代理人黄党生到庭参加诉讼?本案现已审理终结。 原告农行田东县支行向本院提出诉讼请求：1、解除编号45020120120083458《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》；2、被告杨忠龙、冼相珍立即偿还原告贷款本金195330.07元，利息5610.46元（利息计至截至2019年5月30日，2019年5月30日以后继续按原合同规定计息偿还，直到偿清为止），本息合计200940.53元。被告广西田东县登高房地产有限公司对上述债务承担连带还款责任；3、原告对该借款合同项下的抵押担保财产享有优先受偿权；4、判令三被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告杨忠龙于2012年9月18日与原告签订个人购房担保借款合同，合同主要约定：借款额度24.1万元；借款用途：购房；贷款采用阶段性保证担保＋抵押的担保方式，由广西田东县登高房地产有限公司提供阶段性担保。被告杨忠龙、冼相珍是夫妻关系，该笔贷款是其夫妻关系存续期间的共同债务，因此负有共同偿还义务，贷款以被告杨忠龙、冼相珍共同购买房产设定抵押，先办理房屋抵押预告登记，待取得房产证后再办理正式抵押登记，房屋抵押预告登记证明书：东房预证字第××号。在被告杨忠龙办妥房屋抵押预告登记手续后，原告根据合同条款约定于2012年10月22日足额将24.1万元贷款发放给被告，并约定：到期日期：2032年10月21日；还款方式：等额本息还款。贷款发放后，被告杨忠龙未能按照合同约定按时还款，目前已逾期期数8期，逾期天数达220天，累计欠款本金6274.58元及利息5610.46元。至2019年5月30日贷款本金余额195330.07元，欠息5610.46元（利息计至截至2019年5月30日，2019年5月30日以后继续按原合同规定计息偿还，直到偿清为止），本息合计200940.53元。经原告信贷人员多次上门催偿，并在其房屋门前张贴贷款提前到期通知书，但至今仍未有任何效果。原告认为，借款人已违反个人自建房担保借款合同第十一条的规定，根据《个人购房担保借款合同》第十一条第4点贷款人有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放借款。原告认为：借贷双方签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，合同双方均应依照合同之约定享有和履行自己的权利和义务，被告未按期向原告清偿贷款本息，已构成了严重违约，为此，原告诉至人民法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告杨忠龙、冼相珍共同答辩称：被告认可原告诉请欠款本金及利息，但是被告不同意解除合同，希望原告给被告机会补上欠款然后继续按照原借款合同履行还款义务。 被告登高房地产公司答辩称：被告不同意解除个人担保合同，因为被告杨忠龙、冼相珍也同意偿还借款，被告的担保是有期限的，是阶段性担保，但是因为被告杨忠龙、冼相珍的原因没有办理房产证，因此被告公司不应当承担保证责任，该小区的很多房子都办理房产证了，被告希望被告杨忠龙、冼相珍尽快去办理房产证。 原告农行田东县支行围绕起诉讼请求依法提交了下列证据：1、《身份证、结婚证复印件》，证明借款人、担保人的身份信息及两被告之间的关系；2、《信贷业务申请表》，证明被告杨忠龙向原告申请贷款的事实；3、《面谈笔录》，证明被告杨忠龙向原告申请贷款的事实；4、《共同还款人确认书》，证明担保（抵押）人共同还款的事实；5、《商品房买卖合同》，证明被告贷款与广西田东县登高房地产有限公司买房的事实；6、《个人购房担保借款合同》，证明2012年9月18日原告与被告杨忠龙签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，原告与借款人存在借贷法律关系，抵押人担保的法律关系的事实；7、《抵押证明材料》，证明被告买卖合同登记备案，证书证号为：东房预字第××号，抵（质）押凭证的事实；8、《同意房产抵押承诺书》，证明被告同意用房产抵押的事实；9、《贷款发放通知单》，证明原告同意发放贷款的事实；10、《个人借款凭证》，证明2012年10月22日原告按约向被告杨忠龙发放了24.1万元贷款的事实；11、《债务催收通知书及照片》，证明原告向被告杨忠龙催收贷款事实；12、《贷款提前到期通知书》，证明原告向被告通知要提前收回贷款的事实；13、《贷款本息清单》，证明借款人尚欠的贷款本息情况；14、《还款明细清单》，证明被告贷款的还款情况及逾期情况。被告杨忠龙、冼相珍，被告登高房地产公司没有证据提交。本院依法组织当事人进行证据交换和质证。被告杨忠龙、冼相珍及被告登高房地产公司对原告农行田东县支行所举证据均无异议，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2012年9月18日，原告农行田东县支行（贷款人）与被告杨忠龙（借款人、抵押人）、冼相珍（抵押人）、登高房地产公司（保证人）共同签订了合同编号45020120120083458《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，合同主要条款约定:被告杨忠龙向原告贷款24.1万元；贷款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款用途用于支付购买广西百色市田东县平马镇东宁东路231号登高富贵园小区1幢8层02号住房的购房款；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮0%后确定；贷款偿还方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款担保采用阶段性保证+抵押；被告登高房地产公司作为保证人为本次借款提供阶段性保证担保，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为借款到期日起二年，若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；抵押人以贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保,担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。合同还约定了违约责任：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；如借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。合同还对贷款的发放、争议解决等条款进行了约定。 2012年10月15日，原、被告双方到田东县房产管理局办理了田东县平马镇东宁东路231号登高富贵园小区1幢8层02号住房商品房抵押预告登记手续，并取得了他项权证书（证号：东房预字第××号）。 2012年10月22日，原告向被告杨忠龙指定账户发放了贷款24.1万元。同时，原告出具《个人（法人按揭）自营常规贷款发放通知单》及《个人借款凭证》，载明：借款日期2012年10月22日，到期日期2032年10月21日；还款方式等额本息还款；还款周期为一个月，还款对应日为22日；正常执行利率6.55%，逾期执行利率9.825%。 借款后，被告杨忠龙在还贷过程中，不断出现逾期还款的情形，截止2019年5月30日，被告杨忠龙已逾期8期未偿还借款本息，其中欠已到期本金6274.58元，已到期利息5610.46元。经原告催讨，被告杨忠龙、冼相珍仍未能还款。原告因此宣布贷款提前到期并解除合同。截止2019年5月30日，被告杨忠龙欠原告借款本金余额195330.07元，利息5610.46元（利息暂计至2019年5月30日，2019年5月31日起至实际清偿本金之日止期间的利息按原合同规定另计），本息合计200940.53元。原告为此诉至本院，要求依法判准其诉讼请求。 另查明，2012年8月22日，被告冼相珍自愿作为共同还款人签订了《中国农业银行广西区分行个人购建房贷款共同还款人确认书》，并承诺共同与借款人按时足额偿还贷款本息，借款人不能按时偿还债务时，由共同还款人代为偿还贷款。 再查明，被告杨忠龙贷款所购田东县平马镇东宁东路231号登高富贵园小区1幢8层02号住房至今未办理不动产权证书和抵押登记。 本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原、被告双方于2012年9月18日签订的合同编号45020120120083458《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，有双方当事人的签名盖章，形式要件具备，订立程序合法，合同成立。合同内容系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性、禁止性规定，合同内容合法有效，双方应依照合同约定履行各自的义务。 一、关于合同解除问题。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，被告杨忠龙、冼相珍已逾期8期未偿还原告贷款本息，经原告催告后，被告杨忠龙、冼相珍仍未履行。被告杨忠龙、冼相珍逾期未还款的行为符合前述法律规定的合同解除的情形，因此，原告诉请解除合同编号45020120120083458《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告要求被告杨忠龙偿还本金余额195330.07元及利息5610.46元（利息暂计至2019年5月30日，2019年5月31日起至实际清偿本金之日止期间的利息按原合同规定另计）的主张，本院予以支持。被告冼相珍作为共同还款人应对被告杨忠龙的上述债务承担连带偿还责任。 二、关于原告农行田东县支行要求依法对被告杨忠龙提供的抵押物在处置变现后所得价款享有优先受偿权的诉讼请求。 虽然涉案房屋在房产管理部门办理了商品房抵押预告登记手续，但预购商品房上设定的抵押权预告登记，与抵押权登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”之规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告农行田东县支行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权。而且，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”由此可见，不动产未办理抵押登记，抵押权未设立。由于“预告登记”并不等同于“物权登记”，故原告只有办理了抵押权登记后，才可对涉案房屋享有优先受偿权，但涉案房屋至今未办理抵押权登记，因此，原告农行田东县支行要求对被告杨忠龙、冼相珍提供的抵押物田东县平马镇东宁东路231号登高富贵园小区1幢8层02号住房处置变现后所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，因与相关法律规定不符，本院不予支持。 三、关于原告农行田东县支行要求被告登高房地产公司为被杨忠龙欠原告贷款本息及实现债权发生一切费用承担连带偿还责任的问题。 原告农行田东县支行与被告登高房地产公司签订的合同编号45020120120083458《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，双方应依照合同约定履行各自的义务。因被告杨忠龙违反合同约定逾期未偿还借款本息，原告按照合同约定宣布贷款本息全部提前到期。因被告登高房地产公司系承担阶段性保证责任的保证人，应按照合同中有关阶段性保证的约定，在原告取得涉案住房的抵押权登记证明前，对被告杨忠龙的债务应承担保证责任。由于涉案房屋至今未能办理抵押登记，故原告农行田东县支行要求被告登高房地产公司为被告杨忠龙欠原告贷款本息及实现债权发生一切费用承担连带责任保证担保的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司田东县支行与被告杨忠龙、冼相珍、广西田东县登高房地产有限公司于2012年9月18日签订的合同编号45020120120083458《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》； 二、被告杨忠龙、冼相珍自本案判决生效之日起十五日内向原告中国农业银行股份有限公司田东县支行偿还借款本金195330.07元及利息5610.46元（利息暂计至2019年5月30日，2019年5月31日起至实际清偿本金之日止期间的利息按原合同约定另计），合计200940.53元； 三、被告广西田东县登高房地产有限公司对本判决第二项确定的债务承担连带偿还责任； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司田东县支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行，逾期则视为放弃权利。 案件受理费4314元，减半收取计2157元，由被告杨忠龙、冼相珍、广西田东县登高房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并依法预交上诉费（户名：待结算财政款项法院诉讼费专户开户行：农行百色分行营业部账号：60×××97）。 审判员 龙 彪 二〇一九年十一月五日 书记员 张海东