湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0112民初4618号原告：刘付增。委托诉讼代理人涂玉梅。被告：武汉福特茂物业服务有限公司管理人。负责人张亚琼。被告：武汉吴家山市场物业管理有限责任公司管理人。负责人张亚琼。两被告共同委托诉讼代理人黄赢、杨宗帅，管理人工作人员。原告刘付增诉被告武汉福特茂物业服务有限公司管理人（以下简称福特茂公司管理人）、武汉吴家山市场物业管理有限责任公司管理人（以下简称吴家山市场公司管理人）与破产有关的纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张敏独任审理。原告刘付增的委托诉讼代理人涂玉梅，被告福特茂公司管理人、吴家山市场公司管理人共同的委托诉讼代理人黄赢、杨宗帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘付增诉称，自2017年9月20日武汉吴家山市场物业管理有限责任公司等七家关联公司相继启动破产重整程序至破产重整程序结束，根据原租赁协议及“过渡方案”，管理人应该继续履行前五年的年租金按房款总价的7%支付，后五年的年租金按房款总价的7.5%支付。自2017年12月15日起，被告每月已经支付了房款总价0.3%，按年还欠房款总价的4.5%，以及自2017年9月20日到2017年12月15日每月房款总价的0.3%。1、原告于2011年8月23日与武汉吴家山市场物业管理有限责任公司，武汉福特茂商贸有限公司签定租赁协议和三方协议，2012年9月19日签定的商铺租赁补充协议：前五年，年租金按总房款的7%支付。后五年，年租金按总房款的7.5%予以支付。每季度支付一次，于每季度第五日起十日内支付本季度租金。2、后来由于被告资金链断裂，为了北冰洋城市广场的正常经营，维护社会稳定和业主的合法权益，2016年6月27日出台的“关于福特茂物业公司给一、二楼业主返租金的过渡方案”一直维持前五年按7%，后五年按7.5%返租不变。3、根据《中华人民共和国破产法》第四十二条第一款“因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务”属于共益债务。本案中，管理人虽未向本人及其他商铺业主明确发函表明继续履行福特茂公司破产前所签订的合同，但管理人实际上做出了继续履行的行为，即保持北冰洋城市广场开业状态并聘请第三方托管公司经营管理，显然属于继续履行双方均未履行完毕的合同，所欠付的租金当然属于共益债务。4、武汉吴家山市场物业管理有限责任公司等七家关联公司关于4%返租款的回函（2017吴破管字第60号）。2017年9月20日武汉吴家山市场物业管理有限责任公司等七家关联公司相继破产重整后，管理人负责人张亚琼既没有召开业主大会，也没有书面公告原返租协议和“过渡方案”终止。并且为了重整期间北冰洋城市广场大楼的保值增值，一直维持北冰洋广场的正常经营。基于上述事实及理由，请求法院判令自2017年9月20日至破产重整程序结束，除去管理人（及委托公司）已支付的房款总价3%年租金外，另外所欠下的4%租金列入共益债权。请求判令：1、确认破产重整期间的租金方案，继续履行原租赁协议及“过渡方案”；2、确认破产重整期间的欠付租金48575元为共益债务；3、对欠付租金按照同期银行贷款利率计算利息；4、本案诉讼费由被告方承担。被告福特茂公司管理人、吴家山市场公司管理人共同辩称，1、被答辩人与被告之间的租赁合同解除，双方在破产重整期间的租金方案应以口头约定为准；2、答辩人主张的重整期间依照年化3%进行返租有相应的依据；3、破产重整期间，企业勉强维持，依照3%进行返租，未对业主利益造成明显不公及损害；4、破产重整期间的租金方案的确定，首先是双方的合意，其次应依照公平和效率原则，答辩人认为被答辩人自始至终未对剩余返租款产生信赖利益，若有，则双方存在重大误解，答辩人有权通过诉讼请求法院变更原口头协议或者撤销该协议。综上，被答辩人四项诉求皆缺乏事实和法律依据，请求法庭依法予以驳回。原告刘付增为支持其诉讼请求，向本院提交了《商铺租赁协议》及《补充协议》、2016年6月27日过渡方案、债权申报表、债权审查表、第七次、第八次债委会记录、银行流水和回函。被告福特茂公司管理人、吴家山市场公司管理人共同在举证期限内向本院提交了征询意见函回执和2017年5月12日的过渡方案。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院结合有效证据和双方当事人在庭审中的陈述，综合认定本案事实如下：2011年8月23日，原告刘付增（甲方）与武汉福特茂物业服务有限公司（原武汉福特茂商贸有限公司、乙方）签订《吴家山中心市场（北冰洋城市广场）商铺租赁协议》，双方在协议中约定，甲方同意将其拥有的位于武汉市东西湖区**路***号的吴家山中心市场（北冰洋城市广场）商铺*-*-**号，建筑面积26.48平方米的商业用房出租给乙方。甲方交房时间2012年9月30日视为向乙方完成交房。乙方有权在承租该商铺后自行经营使用，或将该商铺转租给第三人经营使用。甲方应尊重并保障乙方的自主经营使用权或转租权。甲方出租该商铺的时间为十年，从2011年10月1日起至2021年9月30日止。在2011年10月1日至2016年9月30日，年租金以总房款的7%予以支付，每季度支付一次，于每季度的第五日起十日内支付12563元。2016年10月1日至2021年9月30日，年租金以总房款的7.5%予以支付，每季度支付一次，于每季度的第五日起十日内支付13461元。2012年9月19日，刘付增（甲方）与武汉福特茂物业服务有限公司（乙方）签订《补充协议》，双方在协议中约定，甲方同意将其拥有的位于武汉市东西湖区**路***号的吴家山中心市场（北冰洋城市广场）商铺*-*-**号，建筑面积26.48平方米，实测面积26.69平方米的商业用房出租给乙方。交房时甲方需补购房金额5693元。对于前期已返商铺租金双方不做补退偿还。在2012年10月1日至2016年9月30日，年租金以总房款的7%予以支付，每季度支付一次，于每季度的第五日起十日内支付12663元。2016年10月1日至2021年9月30日，年租金以总房款的7.5%予以支付，每季度支付一次，于每季度的第五日起十日内支付13567元。合同还约定了其他权利义务。上述租赁协议及补充协议签订后，原告刘付增将案涉商铺交由武汉福特茂物业服务有限公司对外经营。前期，武汉福特茂物业服务有限公司能够按照双方协议约定支付返租租金。但因为经营不善，资金链断裂，武汉福特茂物业服务有限公司从2015年第四季度起未再按照协议约定向原告刘付增支付租金。2016年6月27日，东西湖区经贸国有资产管理公司在征求业主代表和福特茂物业服务有限公司意见的基础上提出了“关于解决福特茂物业公司给一、二楼业主返租问题的过渡方案”。其中关于租赁合同处理部分为：福特茂公司与业主签订的委托经营合同按7%（后5年7.5%）返租的约定，在新方案出台前维持不变，所欠业主的返租款作挂账处理，待审计结果出来后，由双方约定返租兑付日期，后续委托经营方式另定。关于返租形式部分为：按照统一收租、统一分配、统一监管的原则，由福特茂公司按照业主购买商铺的出资额及时按比例返租，以业主出资总额千分之一为单位（约35万左右），达到此比例随时兑现返租，并公开账目。返租账单由业主代表（至少3人）签字认可，并报区经贸国资公司一份备查。后武汉福特茂物业服务有限公司按照该过渡方案向业主进行返租。2017年5月12日，吴家山市场物业管理有限责任公司、区处置吴家山市场物业管理有限公司资金链断裂问题领导小组综合工作专班提出了“关于福特茂物业公司给一、二楼业主返租金的过渡方案”。其中关于租赁合同与返租方式的处理部分为：1、未与福特茂公司解除《委托经营合同》的业主，其合同继续有效，返租比例（前5年按7%，后5年按7.5%）维持不变。鉴于目前北冰洋城市广场经营现状不佳，其返租方式和返租金调整为由业主代表监督统一收租金，实收实返（但不超过合同约定最高比例），若达不到合同约定的比例，不足部分挂账处理，待吴家山市场物业公司资产处置时结算兑付；若资产变现后挂账部分不能全额兑付，则按比例支付。资产处置完毕挂账部分兑付后，其双方签订的《委托经营合同》自行终止。2、目前已与福特茂公司依法解除了《委托经营合同》的业主，因其商铺被占用仍未个人收回，这部分业主比照未解除《委托经营合同》的业主返租金，其它有关问题按法院判决书执行。3、现已与福特茂公司解除《委托经营合同》，重新签订新的《委托经营合同》，自愿按3%返租金的业主，自解除合同之日起由福特茂公司负责按3%兑付。若达不到3%，不足部分由区经贸国资管理公司股份作担保；若业主监管收的租金超过3%，但仍按3%返租金，资产处置时也不参与补点分配。4、未与福特茂公司解除《委托经营合同》的业主和已与福特茂公司解除《委托经营合同》的业主均可自愿参照上述第3条的约定返租金。关于返租形式部分为：按照统一经营、统一收租、统一分配、统一监管的原则，由福特茂公司按照业主购买商铺的出资额及时按比例返租，以业主出资总额千分之一为单位（约32万左右），达到此比例随时兑现返租，并公开账目。返租账单由业主代表签字认可。但该过渡方案未能实际施行。2017年9月14日，本院裁定受理了武汉福特茂物业服务有限公司的破产重整申请。重整期间，管理人依法接管吴家山市场物业管理有限责任公司、武汉福特茂物业服务有限公司的内外事务，并委托第三方公司武汉**物业管理有限公司对北冰洋广场进行管理。托管期内，武汉**物业管理有限公司以每月总房款0.3%的标准(每年3.6%)，从2017年12月起按月向原告刘付增返租直至2018年12月。2018年3月23日，本院裁定对武汉吴家山市场物业管理有限责任公司、武汉福特茂物业服务有限公司、武汉市东西湖区****担保有限公司、武汉****金融服务有限公司、武汉市****资产管理有限公司、武汉市****商贸有限公司、武汉***投资集团有限公司进行合并破产重整。2018年9月28日，武汉吴家山市场物业管理有限责任公司等七家关联公司的破产管理人对业主类债权人出具了《关于4%返租款的回函》，载明：2018年9月18日，业主代表谢**向管理人递送了书面函件，函件认为除去现在每月已支付的房款总价的3%以外，所欠下的4%应列为共益债务。管理人不予支持。2018年10月25日，原告刘付增诉讼来院，后变更诉讼请求如诉称。审理中，被告福特茂公司管理人、吴家山市场公司管理人坚持其辩称意见，本案调解不成。本案的争议焦点为：被告武汉福特茂物业服务有限公司、武汉吴家山市场物业管理有限责任公司破产重整期间，是否仍应按照原租赁协议或2016年6月27日和2017年5月12日的“过渡方案”继续履行的问题？本院认为，被告武汉福特茂物业服务有限公司、武汉吴家山市场物业管理有限责任公司破产重整期间，不应按照原租赁协议或2016年6月27日和2017年5月12日的“过渡方案”继续履行。首先，原告刘付增与武汉福特茂物业服务有限公司之间的《商铺租赁协议》及《补充协议》已经实际解除。《中华人民共和国破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知原告刘付增继续履行合同，故应当视为合同已经解除。其次，在武汉福特茂物业服务有限公司进入破产程序后，管理人未确认继续履行的情况下，“过渡方案”丧失了继续执行的基础，故不应按照“过渡方案”继续履行。原告刘付增也不认可与管理人就占用期间的使用费标准达成了新的口头协议，被告福特茂公司管理人、吴家山市场公司管理人认为双方存在口头协议却并未提供相应证据证明其主张，本院对被告福特茂公司管理人、吴家山市场公司管理人的该辩称意见不予采纳。第三、公平原则是民法的基本原则，同时也是破产法的基本原则，破产程序的目的是为了全体债权人利益最大化。原告刘付增所购买的商铺位于北冰洋广场，该商业体在经营中遭遇困境，根据原告提供的银行流水，在被告武汉福特茂物业服务有限公司被裁定破产重整前，按照过渡方案“实收实返”的状况只有年化不足2%的收益。在原租赁合同及补充协议根据破产法的规定解除之后，原告刘付增与武汉福特茂物业服务有限公司未再签订新的书面合同，但武汉福特茂物业服务有限公司仍然占用原告刘付增的商铺，并按照每月0.3%标准支付占用费。重整期间，被告福特茂公司管理人实际支付的占用费与原合同或过渡方案约定的结算标准不一致。从支付占用费的时间及对应的银行凭证看，被告福特茂公司管理人支付占用费的标准持续稳定。在武汉福特茂物业服务有限公司的经营状况未有实际好转的情况下，被告福特茂公司管理人按照每月0.3%标准支付占用费，既充分考虑了破产企业实际经营情况和全体债权人的利益，又未对原告利益造成明显不公及损害，符合法律原则的要求。综上，被告福特茂公司管理人、吴家山市场公司管理人在履行管理人职务期间，按照实际占用情况，支付占用费，符合法律规定，充分考虑了破产企业的实际情况。对于原告刘付增要求确认破产重整期间的租金方案，按照原租赁协议及“过渡方案”继续履行的诉讼请求，本院不予支持。故原告刘付增基于第一项诉讼请求，提出要求确认的欠付租金为共益债务及欠付租金利息的诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国企业破产法》第一条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告刘付增的全部诉讼请求。案件受理费463元（已减半收取），由原告刘付增负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 敏二〇一九年十一月二十五日书记员 祝新月