重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初17187号原告：重庆市渝港物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区辅仁路****负**，统一社会信用代码91500108781587704M。法定代表人：肖基銮,总经理。委托诉讼代理人：杨贵彬，男，汉族，1975年8月24日出生，户籍所在地重庆市垫江县。委托诉讼代理人：彭陈成，女，汉族，1991年12月1日出生，户籍所在地重庆市沙坪坝区。被告：孙银军，男，汉族，1987年3月1日出生，住重庆市南岸区。原告重庆市渝港物业管理有限公司（以下简称“渝港物业公司”）诉被告孙银军物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告渝港物业公司委托代理人杨贵彬、彭陈成到庭参加诉讼，被告孙银军经本院依法传唤未到庭，本案缺席进行审理，现已审理终结。原告渝港物业公司诉称，被告系重庆市南岸区学府大道2号江南国际新城房屋的业主，该房屋建筑面积113.51平方米。2007年3月原告与被告签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告向被告购买房屋的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主大会选聘或续聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时终止。合同约定，被告按房屋面积向原告支付物业管理费用和公摊水电费，按月缴费，缴费时间为每月20日前（或物业管理公司通知时间为准）缴纳当月费用，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之三缴纳违约金。上述合同签订之后，原告即为被告提供物业服务，但是被告从2016年12月起拒绝向原告缴纳物业管理费和公摊水电费，截止2019年5月被告拖欠原告的物业管理费、公摊水电费及水费达到了3537.8元。原告认为，合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴未有效果。原告起诉请求判令：1、被告支付原告从2016年12月起截止至2019年5月期间的物业管理费人民币3405元，从2016年12月起截止至2019年5月公摊水电费132.8元及每日按照所欠物业管理费、公摊水电费及水费的千分之三计算至实际付清之日止的违约金；2、被告承担本案的诉讼费用。原告渝港物业公司为证实诉称事实，向本院提交了下列证据材料：证据1：前期物业服务协议。拟证明双方物业服务关系成立以及物业收费标准是按建筑面积一元每平方米计算；证据2：报事报修记录表2张、派工单2张、秩序维护巡逻签到表2张。拟证明原告履行了物业服务的义务；证据3：房屋登记信息查询证明。拟证明被告系业主，房屋建筑面积113.51平方米；证据4：律师函、催收函以及对应的EMS面单。拟证明原告曾向被告催收过物业服务费用、公摊水电费；证据5：收费收据2张，拟证明被告于2016年11月10日交过物业费，履行过合同义务；重庆增值税专用发票、重庆国家税务局通用机打发票，拟证明原告代缴了公摊电费，业主应该承担相应公摊电费；证据6：水电费公摊费情况表、孙银军公摊欠费明细表。拟证明被告孙银军应该承担的公摊水电费金额。被告孙银军未到庭、未答辩、未质证。经审理查明，2007年3月19日，原告渝港物业公司作为甲方与案外人陈明义作为乙方签订《江南国际新城住宅（商业用房）前期物业服务协议》，约定甲方同意提供、乙方同意接受甲方对江南国际新城提供物业管理服务；合同期限为2年（自“江南国际新城”整体竣工，经有关部门验收合格之日起开始计算）。上述协议另约定：本小区业主大会与选聘或续聘的物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自自动终止；住宅物业管理费（包含电梯费）按建筑面积1.0元/平方米/月的标准计收；物业管理费应按月缴纳。乙方在当月20日之前（或物业管理公司通知时间为准）将费用缴清，逾期将按日向乙方加收应缴纳费用3‰的滞纳金。甲、乙双方还就物业服务质量、双方权利义务等进行了约定。案外人陈明义将其名下位于重庆市南岸区学府大道2号江南国际新城房屋售予被告孙银军，并办理完毕产权登记手续，故原告渝港物业公司与案外人陈明义签订的《江南国际新城住宅（商业用房）前期物业服务协议》对房屋受让人即被告孙银军具有约束力，在该前期物业服务协议解除前，原被告双方应当按照该前期物业服务协议的约定享有权利并履行义务，且被告孙银军于2016年11月10日交过物业费，表明其已经按照该前期物业服务协议的约定履行过合同义务。原告渝港物业公司依约对该小区提供了包括清洁卫生、绿化维护、保安值班巡逻、设施设备维修维护等在内的相关物业管理服务。被告孙银军系重庆市南岸区学府大道2号江南国际新城住宅房屋业主，其房屋建筑面积为113.51平方米，其每月应缴纳的物业费为113.5元，其拖欠原告渝港物业公司从2016年12月起截止至2019年5月期间的物业管理费人民币3405元，按据实摊算原则，经核算被告应承担的2016年12月起截止至2019年5月期间的公摊水电费132.8元，该款被告未予缴纳。2019年7月15日，原告渝港物业公司以被告孙银军拖欠其物业费、公摊水电费等为由起诉来院，提出如前所述之诉讼请求。另查明，“江南国际新城”小区至今未成立业主委员会。上述事实，有原告举示的前期物业服务协议、报事报修记录表、派工单、秩序维护巡逻签到表、房屋登记信息查询证明、律师函、催收函以及对应的EMS面单、收费收据、重庆增值税专用发票、重庆国家税务局通用机打发票、水电费公摊费情况表、孙银军公摊欠费明细表等证据及庭审中当事人陈述为证，可以认定。本院认为，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益，物业服务企业所提供的很多物业服务是针对全体业主的，在效用上具有不可分割性和相互依赖性，如果因为物业企业的服务存在一定瑕疵或多收了少许不合理的费用，业主便拒绝缴纳全部物业费的做法也使其所获得的收益远远小于给物业企业和社区多数业主造成的损害。原告渝港物业公司与案外人陈明义签订的《江南国际新城住宅（商业用房）前期物业服务协议》，是双方的真实意思表示，签约双方主体适格，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，本案被告孙银军买受了案外人陈明义名下的房屋，作为房屋买受人的被告孙银军就应当按照该前期物业服务协议的约定全面履行自己的义务。被告拖欠原告从2016年12月起截止至2019年5月期间的物业管理费人民币3405元及公摊水电费132.8元，事实成立，被告应予支付。原告主张违约金按照每日所欠物业管理费、公摊水电费及水费的千分之三计算至实际付清之日止，该计算标准过高，本院依法予以调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。因双方约定物业管理费逾期计收违约金，但未约定公摊水电费逾期计收违约金，故本院对原告要求就逾期未付的物业管理费计收违约金予以支持，对原告要求就逾期未付的公摊水电费计收违约金不予支持。本院已依法向被告孙银军送达开庭传票，孙银军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，也未答辩、未举证，视为对其诉讼权利的放弃，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告孙银军于本判决书生效之日起十日内给付原告重庆渝港物业管理有限公司从2016年12月起截止至2019年5月期间的物业管理费人民币3405元及违约金（以被告孙银军所欠物业费金额为基数，从欠付该金额的当月21日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至该金额付清之日止）；二、被告孙银军于本判决书生效之日起十日内给付原告重庆渝港物业管理有限公司从2016年12月起截止至2019年5月期间的公摊水电费132.8元；三、驳回原告重庆渝港物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，公告费300元，由被告孙银军负担（此款已由原告重庆渝港物业管理有限公司垫付，被告在支付上述款项时一并支付原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 员  彭 峰人民陪审员  陈作秀人民陪审员  田锦秀法官 助理  胡凯文二〇一九年十一月二十日书 记 员  田艳秋