河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终5060号上诉人（原审被告）：洛阳市豪迈房地产置业有限公司，住所地河南省洛阳市涧西区丽春路10号街坊24号楼4楼。法定代表人：徐江怀，该公司总经理。委托诉讼代理人：高春明，河南明昕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：楚腾飞，男，1984年1月19日出生，汉族，户籍地河南省杞县，现住河南省洛阳市瀍河回族区。委托诉讼代理人：陈国姣，女，系楚腾飞妻子。被上诉人（原审被告）：河南利德房地产营销策划有限公司，住所地河南省郑州市中原区建设西路66号院1号楼付19号。法定代表人：楚世平，该公司总经理。委托诉讼代理人：董茜生，北京市两高（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳市中小企业联合会，住所地河南省洛阳市涧西区世纪华阳53号楼16楼1601室。法定代表人：李华。被上诉人（原审第三人）：洛阳懿皇房产经纪有限公司，住所地河南省洛阳市西工区行署路8号院9号楼4门101室。法定代表人：白松朝，该公司总经理。委托诉讼代理人：李俊涛，男，该公司副总经理。上诉人洛阳市豪迈房地产置业有限公司（以下简称豪迈公司）因与被上诉人楚腾飞、河南利德房地产营销策划有限公司（以下简称利德公司）、洛阳市中小企业联合会（以下简称洛阳企联会）、洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称懿皇公司）合同纠纷一案，不服河南省洛阳市瀍河回族区人民法院（2018）豫0304民初1565号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，豪迈公司的委托诉讼代理人高春明、楚腾飞委托诉讼代理人陈国姣、利德公司的委托诉讼代理人董茜生到庭参加诉讼。洛阳企联会、懿皇公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。豪迈公司上诉请求：撤销一审判决第四项，改判豪迈公司不承担连带清偿责任。事实与理由：1．豪迈公司作为“豪迈，慧馨园”项目开发商，豪迈公司与洛阳企联会签订过《洛阳项目销售协议》和《百城安居援助工程项目服务合同》，对该楼盘剩余61套房屋进行团购促销工作，销售协议从2017年1月1日至3月31日，期限为3个月。豪迈公司与利德公司、懿皇公司从未签订过代理销售协议和中介服务协议，洛阳企联会是否将上述楼盘的代理销售工作转委托给利德公司，豪迈公司并不知情。在委托销售合同到期后，2017年4月底，豪迈公司和洛阳企联会针对已经销售的30套房产（不包含王楚腾飞）进行结算时，洛阳企联会才告知部分销售人员是洛阳企联会的战略合作单位利德公司委派的，双方结算后，洛阳企联会提出代理费发票其无法开具，由利德公司开具，豪迈公司无奈才同意了该善后处理方案。因为30套购房户中有29户都是贷款客户，销售人员需要负责办理后期的银行贷款手续后工作才能结束，所以留到8月初才离开售房部。2．豪迈公司与楚腾飞之间没有合同关系，没有收过楚腾飞的一分钱，对楚腾飞购房一事毫不知情。豪迈公司在售房部安排有1名工作人员，有一台以豪迈公司公司名义申办的POS收款机，楚腾飞没有向豪迈公司账户支付房款，却按照懿皇公司、利德公司的安排缴纳款项，自身存在明显过错。综上，一审法院适用法律错误，请求依法予以改判。楚腾飞辩称，1．涉案房屋定金款是于2017年4月10日缴纳，在豪迈公司及洛阳企联会的合同期内。第二笔首付款是在2017年4月15日缴纳，三方结算前。一审法院以4、5月份的结算判定豪迈公司对利德公司的追认是正确的。2．豪迈公司容留利德公司工作人员在售楼部至2017年8月初。在2017年5月初结算期间，其在知晓利德公司售房后，不对前期所售房屋进行一对一核算，不对利德公司在其售楼部的售房行为进行约束，仍然默许利德公司在售楼部售房，造成后续的局面。3．利德公司在豪迈公司售楼部中售房的行为，以及豪迈公司与利德公司间标注为代理费的转账记录及发票，可充分证明两公司之间在实际经营中存在委托售房及利益关系。公安局笔录及房管局协调会证明中产生纠纷原因也能证明。4．一审庭审中豪迈公司认可并发问的“三方结算的前提是不是要先提交购房户名单，并将所售款项交给豪迈公司，并由豪迈公司出具收据”已充分证明豪迈公司是默许利德公司在售楼部先行收款的事实，并与利德公司回答的收款流程相印证。5．豪迈公司委托不具有工商资质和售房资格、销售实力或行为能力的民间组织洛阳企联会进行售房，产生严重经济后果，具有严重过错，应承担连带赔偿责任。6．根据豪迈公司董事长徐道豪、售楼部负责人郭伟峰、利德公司销售经理黄利龙、利德公司销售负责人李丰茹等在公安机关的陈述以及加盖利德公司收款专用章的收据等事实，一审法院据此认定楚腾飞与利德公司形成买卖房屋意向，但是利德公司在收取定金、首付款等款项后，没有与楚腾飞签订正式商品房买卖合同，存在过错，应依法承担缔约过失责任。关于豪迈公司上诉主张其不应当承担连带还款责任的问题，于法无据，不应支持。利德公司辩称，1．一审法院判决认定的部分事实错误，适用法律错误。利德公司负责豪迈公司开发楼盘的现场销售及宣传工作，利德公司售房行为系受洛阳企联会的委托，并与洛阳企联会签订有正式的《战略合作协议》，利德公司在豪迈公司楼盘售楼现场履行正常的售房工作。在豪迈公司楼盘销售现场，收款方使用的POS刷卡机是洛阳企联会提供给的，购房款项的去向由洛阳企联会控制，利德公司并未得到相应购房款及定金款项。正常的款项流程是洛阳企联会将收到的款项扣除自己的佣金后，将剩余的款项支付给豪迈公司，由豪迈公司向利德公司支付相应佣金。在本案中利德公司并无责任，利德公司不应承担返还本案购房人楚腾飞购房款及相应款项的责任。2．豪迈公司在售房过程中存在过错，其私自将已售房屋销售的行为是一种恶意行为，其应该承担返还购房者购房款的责任。豪迈公司与利德公司、洛阳企联会在2017年4、5月份进行结算后，豪迈公司继续允许利德公司人员在现场进行房产销售的相关工作，其实质是认可利德公司的售房行为，认可利德公司与洛阳企联会及其之间的委托销售关系，豪迈公司与利德公司之间形成了事实上的委托关系。豪迈公司看到房价上涨后，私自将剩余几户房产再次进行销售，具有直接过错，应该承担过错责任。洛阳企联会、懿皇公司未到庭参加诉讼也未提交书面答辩意见。楚腾飞向一审法院起诉请求：1．利德公司、洛阳企联会、豪迈公司共同返还楚腾飞购房首付款22.5万元，双倍返还定金4万元，共计26.5万元；2．利德公司、洛阳企联会、豪迈公司以24.5万元为基数按年利率6%自2017年4月18日至付清之日止赔偿楚腾飞利息损失；3．利德公司、洛阳企联会、豪迈公司共同承担本案公告费及全部诉讼费用。一审法院认定如下事实：一、2017年1月1日，豪迈公司与洛阳企联会签订《洛阳项目销售协议》，委托洛阳企联会销售其开发夹马营路65号豪迈·世纪馨园（慧馨园）小区（以下简称豪迈世纪馨园）1-4号楼房屋，委托期限自2017年1月1日至2017年3月31日。双方约定了房源基础价，并约定溢价归洛阳企联会所有。2017年3月21日，洛阳企联会与利德公司签订《战略合作协议书》，约定在洛阳企联会负责协调下利德公司销售上述房产，每套房客户首付款到位利德公司支付洛阳企联会“佣金”1万元，约定合作期间为2017年3月21日至2018年3月20日。2017年2月，利德公司派人进入豪迈世纪馨园售楼部销售，直至2017年8月撤场。2017年4月至5月期间，三被告曾就佣金进行过结算。楚腾飞出示了其洽谈购房形成的“算价单”，交付定金和首付款的收据各一张，建设银行陈国娇名下6217002450008307984账户交易明细及621700﹡﹡﹡﹡﹡﹡﹡﹡﹡7984账户2017年4月18日的POS签购单（以下分别简称7984账户明细及POS单）、农业银行卡号62×××48﹡﹡﹡﹡﹡﹡﹡﹡﹡6616账户2017年4月18日POS签购单（以下简称6616账户POS单）。“算价单”为表格式，未记明时间，填写了楚腾飞为购房人，房号1-1-1702，成交单价4757.86元，成交总价84万元，首付金额26万元，贷款金额58万元，另应付空调、燃气、有线电视初装费。交付定金、首付款的收据均加盖“河南利德房地产营销策划有限公司收款专用章”，定金收据显示时间2017年4月，具体日期模糊不清，载明收到“交来购房定金”2万元；首付款收据显示时间2017年4月18日，载明收到“交来购房首付款”24万元。7984账户明细及POS单载明，2017年4月18日在“河南省开封市普新五金商行”支出113000元。6616账户POS单载明，2017年4月13日在“河南省开封市普新五金商行”支出127000元。利德公司对算价单、定金和首付款收据、7984账户明细及POS单、6616账户POS单真实性均有异议。利德公司认为，算价单是复印件，收据、银行明细及POS单不显示款项去向。豪迈公司不认可收据的真实性、证明方向，认为收据无豪迈公司签字或盖章，不显示房屋系豪迈世纪馨园的；对银行明细真实性无异议，但认为其不显示收款单位，无法反映楚腾飞主张。二、2017年8月18日，包括本案楚腾飞在内的王巧莲等六户曾向瀍河区信访局反映，其在豪迈世纪馨园小区售房部购房已交定金、预付款等，现在却不退款也不给房子，要求得到房子或者退还所交全部购房款，信访局协调未能解决纠纷，2017年9月8日作出“信访事项处理意见书”，建议通过司法途径维护权益。2017年9月12日，豪迈公司在《洛阳日报》声明其从未就豪迈世纪馨园委托任何单位直接、间接收取定金、首付款及任何款项，提醒购房者严防上当。2017年9月13日，王巧莲等向洛阳市公安局东关分局提出控告，东关分局进行了调查询问后，认为没有犯罪事实发生，决定不予立案。东关分局还曾进行协调，最终未协调成功。利德公司销售经理黄利龙曾口头答应退钱，其中，2017年12月20日黄利龙曾以利德公司名义出具“同意调解书”，写明公司同意将已收意向金40万元支付给东关公安分局，用于协调解决客户退款。2017年9月16日，利德公司发出“致豪迈买房客户的一封信”，楚腾飞持有该信件，该信件声称因豪迈一房二卖造成销售纠纷，合作单位企联会、懿皇公司收取客户资金约97万元。豪迈公司认为，黄利龙以前是利德公司法定代表人，现在是股东，对“同意调解书”无异议；信件真实性无法辨认，利德公司未向豪迈公司交过钱。利德公司认为，黄利龙同意调解不代表公司意见；信件说明利德公司与企联会、懿皇公司存在纠纷，收的钱到企联会账上。豪迈公司还主张，2017年9月10日其向洛阳市公安局长春路分局控告利德公司及黄利龙涉嫌诈骗，楚腾飞及利德公司均认为公安机关未立案，对豪迈公司举报材料的真实性不认可。三、东关公安分局曾询问豪迈公司董事长徐道豪、售房部负责人郭伟峰、利德公司销售经理黄利龙、利德公司销售负责人李丰茹，期间豪迈公司还曾提交载明2017年5月其向利德公司支付“代理费”的发票多张。询问笔录记载徐道豪陈述：经介绍与企联会签订销售夹马营路楼盘六十多套余房的协议，企联会安排人到我们的售房部进行销售，不清楚售房部的是利德公司的人；客户交定金、首付款给利德公司，通过企联会把钱交到豪迈公司；一直销售到2017年5月份左右，一共销售37套，30套在2017年5月3日已经结算，企联会指定付到利德公司账户上，开发票时知道他们委托利德公司了，我们一直认为是企联会帮我们卖房，只是开票对着利德；还有7套是与企联合会合同终止以后卖的，交了七户的费用，这费用现在还没有结算；九月初销售部才反映另外还有九户利德公司收了钱不给人家退。询问笔录记载郭伟峰陈述：企联会派了三个人到我们售房部帮助卖房，客户付款给企联会，再由他们统一交豪迈公司财务，每三十套一结算；刚开始不知道收据是利德公司印章，后来我们领导说企联会不能开发票就用利德公司的票据了，不知道利德公司是否参与售房；企联会是2017年7月从售房部撤走的。询问笔录记载黄利龙陈述：2017年2月初利德公司派李飞等人到世纪馨园售房部销售，豪迈公司派郭峰和利德公司对接，2017年7月底利德公司离开；懿皇公司推荐客户，客户交意向金利德公司出具收据，客户凭利德公司收据换豪迈公司收据及发票，利德公司将客户的钱转给企联会和懿皇公司；利德公司共销售46套房，其中37套购房手续已办理完毕，还有九套没有办理，其中交意向金的6套，交首付款的3套，共计113万元左右，其中经懿皇公司介绍有7套；大概5月份，利德公司派我与企联会窦晓红、豪迈公司老总徐道豪在涧西世纪华阳的春秋国际会所商谈，口头约定后期收取的110多万元冲抵豪迈公司应支付我公司的佣金；后期销售的九套房豪迈公司知道，因七八月份房价上涨，豪迈公司8月份将这九套房又卖给其他人。询问笔录记载李丰茹陈述：2017年2月11日受利德公司黄利龙指派与上官杨飞一起到豪迈世纪馨园与郭峰交接进行销售，8月初离开，在世纪馨园期间使用李飞这个名字；期间利德公司共销售46套房，其中30套签过合同，16套没签合同，其中有九套的意向金交给利德公司。四、诉讼过程中，第三人懿皇公司声称，其没有收取推介客户定金，利德公司支付过认购成功客户的结算佣金，案涉的九户中有七户与懿皇公司推介有关，该部分佣金懿皇公司已直接退给客户。楚腾飞及利德公司、豪迈公司均未对此提出异议，但楚腾飞主张，诉讼请求中已扣除懿皇公司退还的1.5万元。一审法院认为，楚腾飞出示的定金收据、首付款收据，加盖利德公司收款专用章，与楚腾飞的算价单相印证，首付款收据与楚腾飞付款的银行账户明细、pos签购单可以相互印证，应当认定楚腾飞交付了定金2万元、首付款24万元，利德公司及豪迈公司不承认收据及收款的真实性，主张不成立。楚腾飞交付了定金及首付款，一直未能签订商品房买卖合同，请求返还22.5万元并双倍返还定金4万元，证据充分，应予支持。利德公司以自己名义收取楚腾飞款项，应直接承担退款、双倍返还定金责任。楚腾飞款项长期不能退回，要求赔偿利息损失，应予支持；楚腾飞要求利息自2017年4月18日起按本金22.5万元计算，符合实际；楚腾飞主张按年利率6%计算利息，证据不足；本院酌定按中国人民银行公布的同期基准贷款利率计算。利德公司基于与洛阳企联会的合作协议参与世纪馨园的销售，洛阳企联会是代理销售的当事人之一，楚腾飞要求其共同承担责任，应予支持。豪迈世纪馨园的房屋是豪迈公司开发建设，豪迈公司委托洛阳企联会销售，利德公司实际派人进驻售房部销售，销售中实际收款并且加盖利德公司收款专用章，豪迈公司2017年5月份向利德公司支付“代理费”，豪迈公司辩称其不知道或者不清楚利德公司进行销售，理由不成立；徐道豪、郭伟峰、黄利龙、李丰茹关于代理销售人员七八月份才离开售楼部的陈述一致，徐道豪实际认可代理销售一直到2017年5月，豪迈公司辩称其与企联会合同2017年3月31日到期后无法控制、知晓利德公司的销售，理由不成立；应当认定豪迈公司明知而且默认利德公司的代理销售房屋行为。豪迈公司与洛阳企联会之间的销售协议以及期限只对其内部产生效力，购房人在售房部购房，有理由相信代理销售人员在代理期限内、有销售权，豪迈公司应当对利德公司的代理销售行为承担法律责任。鉴于利德公司以自己名义收取款项又无证据证明已交给豪迈公司的实际，可以由豪迈公司承担连带责任。懿皇公司并没有直接收取楚腾飞款项，而且已退还了收取的款项，本案可不承担责任。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十二条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，经合议，判决如下：一、利德公司、洛阳企联会共同返还楚腾飞购房首付款及空调、天然气、有线电视初装费共225000元，于本判决生效之日起十日内给付；二、利德公司、洛阳企联会共同双倍返还楚腾飞定金4万元，于本判决生效之日起十日内给付；三、利德公司、洛阳企联会共同支付楚腾飞自2017年4月18日起至本判决实际履行之日止的利息（以225000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计），于本判决生效之日起十日内给付；四、豪迈公司对上述一、二、三项确定的利德公司、洛阳企联会的义务承担连带清偿责任；五、驳回楚腾飞的其他诉讼请求。本案受理费5275元、公告费800元，合计6075元，由利德公司、洛阳企联会、豪迈公司共同负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，根据豪迈公司董事长徐道豪、售楼部负责人郭伟峰、利德公司销售经理黄利龙、利德公司销售负责人李丰茹等人在公安机关的陈述以及加盖利德公司收款专用章的收据等事实，一审法院据此认定楚腾飞与利德公司签订“豪迈世纪馨园”房屋意向协议并无不当，本院予以认定。利德公司收取部分款项后，没有与楚腾飞签订正式商品房买卖合同，应依法承担相应法律责任。利德公司基于与洛阳企联会的合作协议参与世纪馨园的销售，洛阳企联会作为销售行为的当事人应承担共同还款责任。关于豪迈公司上诉主张其不应当承担连带还款责任的问题，《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定：“代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”本案中，豪迈公司委托不具备售房资质的洛阳企联会代为销售涉案房屋，违反相关法律规定，一审法院认定由豪迈公司与洛阳企联会承担连带责任，并无不当。豪迈公司的相关上诉请求实质上系将其选择及监督委托代理人的经营风险不当转嫁于购房者，本院不予支持。综上所述，豪迈公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5275元，由洛阳市豪迈房地产置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  张海舟审判员  董 鹏二〇一九年十一月二十日书记员  周 青