广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初26182号原告：黄婉容，女，1974年8月12日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被告：丁敏茹，女，1970年2月10日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被告：丁振中，男，1974年12月19日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。被告：王彦连，女，1983年7月6日出生，汉族，身份证住址河南省邓州市。原告黄婉容诉被告丁敏茹、丁振中、王彦连房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄婉容及被告丁敏茹、丁振中、王彦连均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求判令：1.解除无效租赁合同，原告无需向被告丁敏茹、丁振中再支付租金及其他费用；2.被告丁敏茹、丁振中向原告退还押金4670元；3.被告丁敏茹、丁振中赔偿原告儿子吴嘉俊因居住在喔居公寓期间因猫毛及猫的病毒引起的过敏性鼻炎、多次流感感冒产生的医药费10000元及原告、原告儿子吴嘉俊的精神损失费6000元；4.被告王彦连向原告退回900元中介费。事实和理由：我方经中介人员王彦连介绍，与被告丁振中于2019年2月12日签订房屋租赁合同，起租日为2019年2月18日。被告丁敏茹冒充被告丁振中的签名，与我方签订喔居公寓租赁合同。我方在签订合同时已说明丁敏茹无权签订合同，因而要求其提供房产权证及授权委托书，丁敏茹以事后补交推辞。王彦连亦知道上述事实也要求丁敏茹提供上述材料。被告丁敏茹既不是喔居公寓法人亦不是此房产所有权人，也无按我方要求提供房产权证及授权委托书，因此被告丁敏茹无权签订此合同，该租赁合同无效，我方可行使合同解除权。原告于2019年6月8日以口头和电话通知方式向被告丁敏茹行使合同解除权。经10天的协商后，被告同意解除合同但要求原告支付下一个来租A17号房的中介费900元，因在签订合同时，原告已支付中介费900元，所以原告拒绝接受该无理条件。双方协商未果，且喔居公寓的走廊和公共厨房卫生环境极差，走廊严重不通风，昏暗潮湿，加上喔居内养了七只猫导致我的儿子生病，严重影响居住，不符合合同约定的条件，我方有权解除合同。因为儿子感冒咳嗽、过敏性鼻炎均是因为在喔居居住后被猫感染的，导致需经常请假，严重影响了学习。我方也因儿子多次生病对猫产生了恐惧，担心再次被猫传染，在儿子临近期末考试时，又不得不着急去找其他合适的房屋，严重打乱了正常的生活和学习。我方已于2019年6月17日搬离涉讼房屋，且已缴清2019年2月18日至6月17日的租金、管理费及水电费，并短信通知了丁敏茹，也向其邮寄了书面的解除无效租赁合同及喔居公寓的大门门禁卡2张和A17号房的门禁卡3张，签订合同时被告提供的房间的床、床垫、空调、沙发热水器、书桌等全部都留在房间里，原告完成了移交手续。综上，为维护我方的合法权益，故提起本案诉讼。经本院释明后，原告变更第一项诉讼请求为：确认原告与被告丁振中就195号房屋所签订的租赁合同为无效合同。被告丁振中辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1、我方与原告签订的《房屋租赁合同》合法有效，不存在无效的情形。我方与产权人杨健是有法律所认定的租赁合同，我方有转租权。2、原告多次宣称在外面租有房屋，需提前解除与我方签订的大德路195号房屋租赁合同，我方认为其解释不合理据，并予以拒绝。原告于2019年6月18日起已停止缴纳租金及水电费、管理费，经多次催促，仍未缴纳。在多次联系原告未果后，于2019年7月6日入房确认原告在未通知我方的情况下已经搬空，其行为已属违约，故我方无需退还原告押金4670元。3、原告要求赔偿医药费及精神损失费均无事实及法律依据，应予驳回。4、涉案房屋的环境适宜，不存在原告所述的脏乱，涉讼房屋已出租多年，及现在的所有住户，并未出现原告所列疾病。关于原告所提供的病患、医药等资料，并没有达到法院所要求的证据证明标准。综上，原告的全部诉请，依法予以驳回。被告丁敏茹辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1、根据丁振中与业主杨健签订的租赁合同的约定，丁振中有转租权。我方经丁振中授权与原告签订涉案的租赁合同，并负责喔居公寓的日常管理，因此我方与原告所签租赁合同是合法有效合同。原告在无任何正当理由的情况下，于合同期内提出解除合同，应承担相应的违约责任，故押金4670元应予没收。2、被告丁振中是本栋房屋的第一承租人，在街道办事处的房屋租赁登记处办理租赁备案时，涉讼房屋的产权人已依法出示产权证及相关证件办理存档备案，被告丁振中是无权向产权人索要产权证的，而原告只是接受转租的承租人亦是无权索要出租屋的产权证的，更不能以此称本案租赁合同为无效合同及要求解除。3、原告以喔居内养猫危害了其儿子的身体健康为由，要求解除租赁合同没有事实依据。4、吴嘉俊并非涉讼租赁合同的签约人，与本案无关联，原告要求赔偿吴嘉俊的医药费及其与吴嘉俊的精神损失费无事实及法律依据。综上，原告的全部诉请依法应予驳回。被告王彦连辩称：不同意原告要求我方退还中介费900元的诉请。理由如下：1、我方已履行完毕中介服务职责，为原告提供房源、提供带看，并促成原告与喔居公寓方签署租赁合同。2、经我方促成的租赁合同合法有效，丁敏茹代丁振中与原告签署租赁合同后，且丁振中已予追认，故该租赁合同为合法有效合同。原告不应以租赁合同为无效合同要求我方退还中介费。3、我方在履行完该租赁个案中介职责之后，持续为原告提供额外服务，根据中介服务的行规，相关案件收佣之后，居间服务即告终结，而我方又多次为原告面对面答疑、电话或微信沟通。4、原告提出邻居生病、养猫导致其儿子生病缺乏依据，原告在签约之前并无对邻居养猫一事有特殊要求，且养猫是别人的隐私及自由，我方无权干涉，故原告以此为由要求我方退还中介服务费无事实及法律依据，依法应予驳回。经审理查明：广州市越秀区大德路191号、195号、1××号房屋，产权人均为案外人杨健，房屋所有权取得方式均为购买，共有情况均为单独所有。2019年，原告（承租方、乙方）与被告丁振中（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，其中约定：一、甲方出租给乙方的房屋位于：广州市越秀区大德路195号A17号房。二、房屋租金及租期（不含税）：租金为每月800元，租期共12个月。1.乙方同意房屋租金按月缴纳，乙方每月的18号缴纳当月房屋租金及其他费用。该租期自2019年2月18日至2020年2月17日止。3.乙方入住须按合同约定缴纳房屋租金，同时缴纳两个月的房屋租金作为押金，即1600元，与3070元作为物品保证金。除合同另有约定外，甲方应于租赁期满且乙方迁空，点清并付清所有应付费用后的七个工作日内将押金和物品保证金全额无息退还乙方。4.乙方可选现金、转账等方式缴纳房屋租金等费用，详见每月的缴费通知单；甲方确认收款后提供给乙方有效的收款凭证，房屋租金不含税，在租赁期内产生的所有税费由乙方承担。5.乙方逾期缴纳房屋租金，每逾期一天，甲方应按应付房屋租金总额的5%收取滞纳金，若乙方逾期满7天仍不缴纳，甲方有权没收乙方所交押金和物品保证金并回收该房屋。6.租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。如乙方逾期归还，逾期一日不满三十天应向甲方支付120元/日的房屋租金及物业管理费，水电费另计；满30天仍不交还的，甲方将报警处理，并追究乙方逾期归还给甲方造成的损失。8.在乙方明确表示不续期的情况下，在租赁期满前的15天内，甲方可以带客户前往乙方所租房屋看房，乙方承诺给予积极配合，如乙方要求续期，则必须在租赁期满30天之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新协商签订租赁合同。9.租赁期内，若乙方提前解除合同的，已居住一个月不满六个月的，以原价（月租月付）补清剩余租期租金差价；已居住满六个月不满十二个月的，以原价（月租月付）的95%补清剩余租期租金差价；非整月的天数按一百二十元/日的房屋租金及物业管理费，水电费另计。违约金从押金和物品保证金中扣除。四、合同的变更、解除及终止。2.甲方不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住的，乙方有权解除合同；3.5，乙方逾期未缴纳按约定应当由乙方缴纳的租金，物品租用费等费用，在甲方提出合理期限后仍未缴纳，甲方有权解除合同、收回出租房屋。五、房屋交付及收回的验收。1.甲方保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，未经甲方允许，不得私自将房屋内物品移出房屋。2.验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议，当场提出。3.乙方交还甲方应当保持房屋相关装修、结构、设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，甲方有权处置。备注：1.乙方选用：家居物品A套餐同时签定物品租用合同，与本合同共同使用，缺一不可。2.签订合同时，收取300元水电押金，退租时退还。该租赁合同落款处“甲方：喔居签约代表”处为手写签名“丁振中”。2019年2月12日，原告（租用方、乙方）与被告丁振中（出租方、甲方）还签订《物品租用合同》，其中约定：一、租用物品为A套餐，物品：智能变频冷暖空调、储水式节能电热水器、床、床垫。二、收费标准。1.租用费用1535元每月；2.租赁期限自2019年2月18日至2020年2月17日共12个月；3.结算方式为乙方于签订本合同当天向甲方支付当月租用费用1535元及物品押金3070元，月租用费用于每月18日缴付；4.本租用合同仅提供给合法喔居租户，物品使用场所仅限于喔居房间内，与喔居租赁合同共同执行，不独立出租物品。三、2.乙方应按约定如期向甲方支付租用费用，如有不按时缴纳物品租金，则乙方作违约处理，甲方有权没收押金，乙方并须向甲方缴纳物品剩余租期内的租用费用。同日，原告还签署《喔居公约》、《入住须知》，并向被告丁振中支付房屋物品押金（2019年2月18日至2020年2月17日）3070元、房屋保证金（2019年2月18日至2020年2月17日）1600元，丁振中亦于同日向其出具收到相关款项的收据。2019年2月13日，原告与被告丁振中又签署了《喔居租户入住移交书》，其中包括大闸门禁卡2个、门锁一套、门禁卡3张等。2019年6月19日，原告向被告丁敏茹邮寄《解除无效租赁合同声明书》，主要内容为：丁振中、丁敏茹你们同我于2019年2月12日签订的租赁合同第四条第2款明确写明所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住，乙方有权解除合同，你们提供的房屋严重影响了我和孩子的身体健康，签订合同时不说明及合同不写明喔居公寓许可养猫的规定，在故意隐瞒养了七只猫的情况下同我签订合同，存在欺诈行为，否则我方是不可能签订该合同的，而我儿子从小就对动物的毛发过敏，因为喔居内猫毛太多，又不通风，导致我儿子现在严重过敏性鼻炎，先后多次请假，严重影响其学习。为了孩子的身体健康及学习着想，迫于无奈，我方已于2019年6月8日向丁敏茹告知要求解除该无效合同，现再次书面告知。A17户黄婉容已同儿子于2019年6月17日搬离喔居A17号房，房间里合同约定的甲方所提供的物品：空调、沙发、床等均在A17房间里，门禁卡三张、大门门禁卡2个已经同该份解约声明书一起用特快挂号邮寄给丁敏茹，甲方即日无条件退回乙方所交的押金4670元。因本案纠纷，原告于2019年6月24日向本院提起诉讼。庭审中，原告称：租赁合同为丁敏茹假冒丁振中签的，其没有资格与我方签订合同，故该合同为无效合同。我方确认在承租涉讼房屋时有查看房屋现场，但当时时间较晚，比较黑暗，我方有注意到走廊很长、很黑、只有一个窗户；我儿子从小对动物毛过敏，自入住涉讼房屋后开始有感冒，经就诊医生说是过敏性鼻炎；我方在承租涉讼房屋时没有向三被告强调需要注意的问题，也没有向三被告表示过家人会有动物毛过敏的情况，没有证据证明过敏性鼻炎是因动物毛过敏引起的；我方已于2019年6月17日搬离涉讼房屋。被告丁振中称：确认与原告所签的租赁合同是由被告丁敏茹经我方授权后代我签署的，对该合同予以追认。确认收到原告寄回的涉讼房屋的钥匙、门禁卡及移交书，确认原告自2019年6月20日起未再进入涉讼房屋。被告丁敏茹称：确认与原告所签租赁合同是由我方代丁振中签署的，我方有丁振中的授权，对其真实性合法性均无异议；确认原告自2019年6月20日起未再进入涉讼房屋。被告王彦连称：原告在承租涉讼房屋时没有向我方提出不能养猫的要求，也没有表示过饲养动物会对其身体造成影响。原告为证明涉讼房屋不通风、环境卫生恶劣，向本院提交了喔居公寓的照片。原告为证明其儿子吴嘉俊因租住涉讼房屋期间因猫毛及猫的病毒引起的过敏性鼻炎及多次感冒并产生其诉请的医药费10000元，向本院提交了广东省医疗机构门（急）诊通用病历、处方单、发票等证据。三被告对原告提交的上述照片及医药费单据共同质证称：对其真实性均无异议，合法性关联性有异议，且与本案无关。被告丁振中、丁敏茹为证明其有权出租涉讼房屋，向本院提交了以下证据：1、丁振中（承租方、乙方）与案外人杨健（出租方、甲方）分别于2014年9月12日、2015年8月28日签订的《大德路租赁合同》原件、《补充协议》原件；2、案外人杨健于2004年9月10日签署的《委托书》复印件。上述《大德路租赁合同》的主要内容为：甲方出租给乙方经营使用房屋的地点位于广州市越秀区大德路191-1××号二、三、四等楼层，上述楼层为住宅性质；租赁期从2014年10月1日起至2024年9月30日止；甲方同意乙方对该物业享有转租权等。该合同底部“甲方”落款处为手写签名“杨健”，“代表人”处为手写签名“冼穗萍”。上述《补充协议》的主要内容为：甲乙双方经友好协商就双方于2015年8月25日所签订的广州市房屋租赁合同（街道房屋租赁登记备案号：穗租备2015G0401100296号）补充以下内容：因广州市越秀区大德路191号至1××号是整体的一栋物业。为方便甲方统一管理，甲方同意乙方对该栋物业的三、四楼，享有转租权，有效期为2015年8月25日至2020年8月24日。该协议底部“甲方”落款处为手写签名“杨健”，“代表人”处为手写签名“冼穗萍”。上述《委托书》的主要内容为：委托人为杨健，受委托人为冼穗萍。我是坐落在广州市越秀区大德路191、195、1××号房屋的购买人，现我委托冼穗萍为我在广州市的合法代理人，全权代表我执行和处理办理购买上述房屋的相关手续，为我向房管部门办证购买登记并领取房屋契证手续、订立租赁契约、收取租金，并出具有效的收据；如果上述房屋涉及诉讼，有权代我向人民法院起诉或应诉、承认、放弃或变更诉讼请求、进行和解、提起反诉等。受委托人在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件，我均予以承认。该委托书于2004年9月10日经广州市东山区公证处以（2004）穗东内证第字2561号《证明书》予以公证。原告对上述证据质证称：对其真实性均有异议，该两份合同内杨健的签名与两被告自己提交的证据所显示的签名明显不一致，且被告一直未将委托书提交给我，我方认为是后补制作的。本院于2019年9月10日第一次庭审结束后，通知杨健及冼穗萍到庭，后冼穗萍于10月14日到庭，杨健未到庭。冼穗萍向本院出示了广州市越秀区大德路191号、195号、1××号房产证原件及杨健于2004年9月10日签署的《委托书》原件，并称：杨健是我儿子，在省外工作，有时会出国处理一些业务，所以涉案房屋的房产证都是由我保管；除了2004年签署的委托书外，杨健没有签署其他的委托文件；杨健与丁振中签署的租赁合同上，落款处杨健的签名不是杨健本人签署的，因为我有授权书，所以杨健的签名是由我代签的。包括2014年9月12日签署的《大德路租赁合同》、2015年8月25日就191号房屋签署的《广州市房屋租赁合同》、2015年8月28日签订的《补充协议》，甲方杨健的签名均是由我冼穗萍代签的，上述2014年9月12日签署的《大德路租赁合同》中落款处代表人“冼穗萍”及2015年8月28日签订的《补充协议》落款处代理人“冼穗萍”确认由我本人签署。我的委托书经过公证，是合法有效的，我有权代理杨健签署租赁合同、收取租金。经本院释明合同效力后，原告坚持第一项诉讼请求为：确认原告与被告丁振中就195号房屋所签订的租赁合同为无效合同。不变更其他诉讼请求。本院认为，关于原告与被告丁振中就广州市越秀区大德路195号A17房签订的《房屋租赁合同》的效力问题，原告以被告丁敏茹无权代被告丁振中签署该合同而主张无效，对此，被告丁振中对该租赁合同内容已作出追认，且被告丁振中亦就其有权出租涉讼房屋提交了充分的证据予以证明。经审查，该租赁合同内容并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。因此，该租赁合同合法、有效，对双方均有约束力。故对原告要求确认该房屋租赁合同为无效合同的诉请，本院不予支持。结合原告于2019年6月19日向被告丁敏茹发出的《解除无效合同声明》的内容可见，其提起本案诉请实质上亦是基于其有解除权且合同已解除而提出的。鉴于原告已将承租的房屋交回被告丁振中，且被告丁振中自认原告自2019年6月20日起未再进入涉讼房屋，双方之间的租赁合同已经解除。而本案的争议焦点在于合同解除的原因及原告主张的解除是否符合租赁合同约定的情形。原告以涉讼公寓有猫而严重影响其居住使用为由主张解除合同。根据上述房屋租赁合同第四条第2款“甲方不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住使用的，乙方有权解除合同”的约定，结合本案案情，本院认为，原告作为完全民事行为能力人，其在承租涉讼房屋时对涉讼房屋也进行过现场查看，当时也未向三被告明确表示其家人会有动物毛过敏的情况或涉讼房屋周围不能养猫，且租赁合同对此亦未作出明确约定，故对原告据此认为涉讼房屋不符合约定条件且其有权解除合同的主张，本院不予采纳。基于合同解除且解除的责任在于原告，原告要求退还押金4670元，无合同依据，本院不予支持。关于医药费10000元的诉请。原告提交的现有证据无法证明其儿子吴嘉俊生病与涉讼公寓有猫存在因果关系，故原告该项诉请，于法无据，本院不予支持。关于精神损失费6000元的诉请。因本案是房屋租赁合同纠纷，原告以合同之债提起精神损失赔偿，理据不足，本院亦不予支持。关于中介费900元的诉请，与本案不属同一法律关系，本院对此不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告黄婉容的全部诉讼请求。案件受理费340元，由原告黄婉容负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴**武审 判 员  徐 娟人民陪审员  钟翠芳二〇一九年十一月二十五日书 记 员  韩俊彦