广西壮族自治区桂林市象山区人民法院民 事 判 决 书（2010）象民一初字第159号原告桂林市大摩世贸商城有限公司，住所地，桂林市象山区环城西一路117号。法定代表人郑异成，董事长。委托代理人付璇，该公司法务。委托代理人李惠宣，该公司法务。被告胡林元，无业。委托代理人甘有化。原告桂林市大摩世贸商城有限公司（以下简称大摩公司）与被告胡林元门面租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大摩公司诉讼代理人付璇、李惠宣，被告胡林元诉讼代理人甘有化到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大摩公司诉称，经自愿协商一致，原、被告签订期限为2年的《租赁合同》，合同对双方权利义务作出了明确约定。按合同约定：被告应在2008年5月16日前完成装修并开业经营；第3条对租金及相关费用作了约定：租金3040元／月、商管费用190元／月、物业市场推广基金190元／月、物业维修基金38元／月、水电及公摊水电费用（按实际使用），上述费用应每个月结算一次，被告应自开业之日起每月向原告指定帐户转帐支付，被告逾期支付，原告有权要求其限期缴纳按每日千分之三计收违约滞纳金；被告拖欠上述应交费用中一项或几项达15天（或以上的），原告有权单方解除合同；双方应严格履行合同，一方违约应向对方支付相当于月租金三倍的违约金。合同签订后，原告依约提供1#220a号商铺给被告经营，被告装修后如期开业，原告每月按期向被告发出应缴纳费用《通知单》，但被告均未支付，截止至2009年6月27日，被告共拖欠商管费用、物业市场推广基金、物业维修基金、水电费用共计37162.10元。被告还在未通知原告的情况下擅自清场离去，恶意逃避债务。鉴于被告严重违约，原告为维护自身合法权益，故诉请法院判令被告立即支付拖欠的水电、商管、公摊等其他费用共37162.10元（暂计至2009年6月27日），违约金9120元，逾期付款的违约滞纳金17648.40元（暂计至2009年6月27日），本案诉讼费由被告承担。被告胡林元辩称，经双方协商一致，我与原告签订为期两年的《租赁合同》，我于2008年5月16日进场。此后因原告的市场推广力度不够、交通不便等原因而使联达广场人气低迷，各承租户均处于惨淡经营状态，先后有大批商户陆续退租撤离，至2009年4月27日，我也因无力再维持而撤离。我不应支付租金、市场推广基金、公摊费用，更不应重复支付违约金和违约滞纳金，不应承担本案诉讼费。理由如下：1、合同的第3.1.2项约定，“…以下期间为免租期：自…开业日起四个月为免租期，若上述租期结束时商场出租率尚未达到70%，则免租期可延长至商场出租率达到70%（含70%）之日为止。免租期内乙方得免付相应租金。”而联达广场自我于2008年5月进驻至撤离期间的出租率均未达70%。在这期间已有大批商户提出退租，一直没有正常经营，这些商户的承租面积不应再作为已经出租的面积纳入出租率的统计中。我因经营不景气多次向原告提出退租，但一直未获答复，惟有于2009年4月27日自行撤离。2、商管费和维修基金不应支付此费用。关于水电费事项，合同约定为“代收代缴”项目，原告没有权利对电费或水费进行自定价格，原告应每月向被告公布公摊水电费的分摊办法，并在取得被告认可后才能按此分摊标准代收水电费。但原告一直未公布公摊的公摊办法，且计收的公摊电费畸高，对此我一直向原告提出异议，但一直未获明确答复，对此费用，我有理由拒付。3、根据合同约定，即便我存在拖欠应付相关费用的情况，也只需只付“违约滞纳金”或“违约金”中的一项，而不能同时支付。而且对于合同约定的“相当于月租金三倍的违约金”或“按每日千分之三计收违约滞纳金”的违约标准都明显过高，大大超过原告的实际损失。经审理查明，2008年5月5日，原、被告经协商，签订门面租赁合同一份。合同约定，乙方（胡林元）承租甲方（大摩公司）位于桂林市象山区环城西一路117号T00联达商业广场中的1#220a单元。建筑面积38.03㎡；该物业用于经营化妆品经营店，租期为2年，即从2008年5月16日起至2010年5月15日止；租金为3040元／月、商管费190元／月、市场推广基金190元／月、物业维修基金38元／月；水电费、公摊水电费为代收代缴项目，乙方每月使用的水、电等按单独使用的计量表计量，单价按相关供应部门的定价，甲方在每月的月底抄表，根据乙方当月实际使用量向乙方发出缴费通知书；甲方在每月月底公布本月公用的水电费并依商城统一的分摊办法向乙方发出相应缴费通知书，乙方依缴费通知书于次月前七日内以现金方式向甲方缴清应缴费用，乙方逾期缴纳上述各项费用，甲方有权要求其限期缴交并按每日千分之三计收违约滞纳金；自开业之日起四个月为免租期，若免租期结束时商城出租率未达到70%，则免租期可延长至商城出租率达到70%之日止，免租期乙方免付租金；乙方在签订合同时缴纳6080元合同保证金，该合同保证金在合同期满后或依约终止，乙方在缴清一切费用后并依约将物业完好交还甲方且办妥交接手续后，甲方在30天后无息归还。同时，双方还对合同违约责任进行了约定，如一方有违约行为，则应向对方支付相当于月租金三倍的违约金，乙方如有违约应缴违约金，甲方可径直从乙方保证金中扣除，如有不足乙方应于接到甲方通知后5日内补足违约金款项及保证金，逾期未补足的，甲方有权就不足金额以每日千分之三计收滞纳金违约直至补足。合同并对双方的各项权利及义务进行了详尽约定。原告大摩公司与被告胡林元对合同签字盖章予以确认。合同签订后，被告如约交纳了6080元保证金。2008年5月16日，被告正式进场开始营业。从2008年5月至2008年9月，被告按照合同约定享受四个月的免租期，之后，原告将免租期延长一个月，至2008年10月15日，从商场正式营业开始，原告每月下发联达商业广场缴费通知单，通知各承租经营户每月应缴纳的租金，商管费、市场推广基金、维修基金、水电费用及公摊水电费用，并同时发出缴费通知单签收表，以备各承租户签收。被告经营一段时间后，因种种原因于同年4月撤出经营场所，但未将门面钥匙交付原告，亦未与原告就解除租赁合同达成一致意见。此后，原告将该门面另行出租使用。被告在经营期间，未按合同期限向原告交纳租金及其它费用。据原告向法院提供的缴费通知单统计，截止2009年6月27日，被告共计拖欠原告水电费4651.31元、公摊费用1615.44元、商管费2546元、市场推广基金2546元、维修基金509元，合计11867.75元，优惠后为11626.75元；租金25536元（租金自2008年10月16日起算）。以上事实，有原、被告之间的租赁合同、缴费通知单、缴费单签收表、欠费统计表等证据，以及双方当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订的《T00联达商业广场租赁合同》内容、形式均未违反国家法律法规的强制性规定，属合法有效合同。合同中双方对租金、商管费用、物业市场推广基金、物业维修基金、自用水电及公摊水电费用的数额及交纳方式均进行了详细的约定，双方均应依照合同约定履行各自义务。原告依约将门面交付被告经营使用，而被告未按合同约定期限向原告交纳租金及各项费用，且在合同履行期间未与原告办理交接手续即撤离经营场所，其行为构成违约。原告要求被告给付2008年5月16日至2009年6月27日拖欠的各项费用的诉讼请求事实清楚、证据充分，故本院予以支持。关于租金，依双方合同约定及原告的承诺，门面租金应免交至2008年10月15日，故被告应缴纳租金应从2008年10月16日计至2009年6月27日，即25536元。被告辩称门面租金免租期应延长至商城出租率达到70%之日为止，但未能提供被告商场出租率未满70%的相关证据予以证实，本院不予支持。关于违约金和违约滞纳金，依照合同第三条约定，逾期缴纳租金及各项费用，原告可要求其限期缴交并按每日千分之三计收违约滞纳金；双方合同第十一条也约定了相关违约责任：一方如有违约事项，则应向对方支付相当于月租金三倍的违约金。本案中，被告因未能按期交纳应缴费用而构成违约，如依据合同约定，既要支付违约滞纳金，又要支付月租金三倍的违约金。因我国法律对于约定违约金的定义和法律精神是以补偿性为主，惩罚性为辅，结合本案实际情况及合同实际履行程度，在原告未举证实因被告违约给其造成的实际损失金额的情况下，以月租金三倍支付违约金较为符合双方当事人利益，也较能体现公平和诚实信用原则。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告胡林元应给付原告桂林市大摩世贸商城有限公司门面租金25536元，水电费、商管费、市场推广基金、维修基金11626.75元，合计37162.75元。二、被告胡林元应支付原告桂林市大摩世贸商城有限公司违约金9120元。三、驳回原告桂林市大摩世贸商城有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费1398元，原告已预交，此款由被告胡林元负担。上述应付款项，义务人应在本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1398元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：30×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  粟卫红人民陪审员  宋铁玲人民陪审员  王永春二〇一〇年七月十日书 记 员  石小娟