福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初12295号 原告：福州市鼓楼区温泉街道温泉经济合作社，住所地:福建省福州市鼓楼区树汤路****。 负责人：林高翔，书记。 委托诉讼代理人：陈龙其，福建知茂律师事务所律师。 被告：马忠闽，男，汉族，1968年8月20日出生，住福建省福州市鼓楼区。 原告福州市鼓楼区温泉街道温泉经济合作社（以下简称“温泉经合社”）与被告马忠闽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告温泉经合社委托诉讼代理人陈龙其、被告马忠闽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告温泉经合社向本院提出诉讼请求：1.依法判决马忠闽向原告支付截至2018年8月9日尚欠的租金345800元及利息（逾期付款部分从实际欠租之日起按月息2%计至实际还清之日起，暂计至起诉之日为132919元）；2.依法判决马忠闽立即腾房将位于鼓楼区温泉综合楼四层东侧房屋及设备设施返还温泉经合社；3.依法判决马忠闽向温泉经合社支付房屋占有使用费726180元（自2018年8月10日起按双倍租金标准计至租赁场地实际返还之日止，暂计至起诉之日为726180元）；4.依法判决马忠闽所交付的押金84000元归温泉经合社所有；5.依法判令本案的全部诉讼费用（含案件受理费、保全费、公告费等）由马忠闽承担。事实与理由:2017年1月10日，温泉经合社与马忠闽签订《房屋租赁合同》，约定温泉经合社将位于鼓楼区温泉综合楼四层东侧房屋及设备设施出租与马忠闽，租赁期限自2017年1月10日起至2020年1月9日止，月租金为28000元，租金年递增5%，即2017年1月10日至2018年1月9日月租金为28000元，2018年1月10日至2019年1月9日月租金为29400元，2019年1月10日至2020年1月9日月租金为30870元，装修期1个月（2017年1月10日至2017年2月9日）免租金。合同第五条约定：本合同签订时，乙方应向甲方交纳84000元，作为承租租赁合同的履约保证押金（押金不计息），甲方应向乙方出具押金收据；租赁期间未届满，乙方要求退租或因乙方违约解除合同的，押金不予退还。合同第八条第1款约定：乙方应按时交纳租金，逾期交付租金按未交部分月息2%计息，并在补交时本息一并付清；连续拖欠租金超过30天的，甲方有权采取停水、停电等措施，直到乙方履行支付义务；乙方逾期交付租金连续超过60天或一年内累计超过90天的，视为严重违约，甲方有权单方解除合同并罚设押金、留置房内乙方财产，优先清偿欠款及利息等。合同第八条第5款约定：租赁合同解除或终止后，乙方应于10日内自行搬离；未依约搬离的租金按双倍计付，直到搬离为止。合同第十条约定：本合同履行期间，合同各方如地址、电话变更，应在变更三日内书面通知对方，各方信函、邮件递送对方合同中（书面变更的依变更通知）注明的住所地址视为送达（包括被拒收及因搬迁未书面通知对方被退回的邮件）。合同签订后，温泉经合社依约向马忠闽交付房屋，马忠闽亦依约向温泉经合社交付押金84000元。一个月免租期过后，马忠闽仅分别于2017年1月12日、2017年3月31日、2017年5月12日、2017年6月19日、2017年8月15日、2017年12月19日分六笔向温泉经合社支付当月租金28000元，其余月份的租金马忠闽均未支付。温泉经合社多次向马忠闽催讨租金，但马忠闽均予以推脱。鉴于马忠闽拖欠租金的行为已符合《房屋租赁合同》第八条视为严重违约的情形，温泉经合社于2018年8月8日向马忠闽在合同中注明的地址邮寄《终止通知书》。2018年8月9日，因马忠闽拒收，邮件退回。根据《房屋租赁合同》第十条的约定，该邮件视为已有效送达，双方签订的合同已于2018年8月9日解除。合同解除后，马忠闽不但有义务支付尚拖欠的租金及利息，而且还有义务向温泉经合社交还房屋，否则马忠闽应按合同约定的双倍租金标准向温泉经合社支付逾期腾房占有使用费。同时，根据合同第五条约定，因马忠闽违约解除合同的，押金84000元不予退还，即押金84000元归温泉经合社所有。为维护自身合法权益，根据我国《民事诉讼法》之相关规定，特向法院提起诉讼，请求依法查明事实并判如所请。 被告马忠闽辩称，2017年1月份，马忠闽经过招标租赁。马忠闽的新疆朋友想用这个房子，就给他用了，装修也由他装修。租金交到6月份。后中间一段时间朋友就失联了，而留的电话是马忠闽的，所以马忠闽帮忙交了几个月的租金，欠缴租金是属实的，但实际使用房屋的不是马忠闽。2018年3月份，马忠闽的朋友回来，2018年4月份工作人员把钥匙给马忠闽，开锁进去才发现里面面目全非，大门被切割、地砖被撬、地砖被撬警并且打了当时的原书记、街道主任等，还打了报告，要求一起去现场取证，但都没有人理会，所以我们才没有支付租金，对欠缴租金没有异议，但给我们造成的经营场所损失需要进行赔偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案涉房屋福州市鼓楼区温泉综合楼四层东侧房屋产权属于温泉经合社。2017年1月10日，温泉经合社作为甲方（出租方）与马忠闽作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定甲方同意将案涉房屋出租给乙方用于商业，租赁期限为叁年，自2017年1月10日起至2020年1月9日止。月租金为28000元，租金年递增5%，即2017年1月10日至2018年1月9日月租金为28000元，2018年1月10日至2019年1月9日月租金为29400元，2019年1月10日至2020年1月9日月租金为30870元，装修期1个月（2017年1月10日至2017年2月9日）免租金。租金每月交纳一次，乙方应在每月租赁期前五日内交清本月租金；第五条第1款约定：本合同签订时，乙方应向甲方交纳84000元，作为承租租赁合同的履约保证押金（押金不计息），甲方应向乙方出具押金收据；第五条第4款约定：租赁期间未届满，乙方要求退租或因乙方违约解除合同的，押金不予退还；第八条第1款约定：乙方应按时交纳租金，逾期交付租金按未交部分月息2%计息，并在补交时本息一并付清；连续拖欠租金超过30天的，甲方有权采取停水、停电等措施，直到乙方履行支付义务；乙方逾期交付租金连续超过60天或一年内累计超过90天的，视为严重违约，甲方有权单方解除合同并罚设押金、留置房内乙方财产，优先清偿欠款及利息等。第八条第5款约定：租赁合同解除或终止后，乙方应于10日内自行搬离；未依约搬离的租金按双倍计付，直到搬离为止；第十条约定：本合同履行期间，合同各方如地址、电话变更，应在变更三日内书面通知对方，各方信函、邮件递送对方合同中（书面变更的依变更通知）注明的住所地址视为送达（包括被拒收及因搬迁未书面通知对方被退回的邮件）。递送（或张贴）到对方租赁场所、办公、住宿所在地视为送达。合同签订后，马忠闽于2017年1月12日向温泉经合社支付了保证押金84000元，分别于2017年1月12日、2017年3月31日、2017年5月12日、2017年6月19日、2017年8月15日、2017年12月19日分六笔支付租金各28000元，共计168000元，之后未再支付。 2018年4月24日，温泉经合社向马忠闽发出《租金催告函》，告知马忠闽，其已累计拖欠257600元租金，按合同约定，逾期交付按未交付部分月息2%计息支付违约金，累计拖欠租金超过90天，视为严重违约，出租房有权解除合同，现通知马忠闽自催告之日起七日内交清全部租金及逾期违约金。 2018年8月8日，温泉经合社向马忠闽发出《终止通知书》，告知马忠闽，至今尚欠租金375200元，及逾期付款占用资金利息损失54768元，其已构成严重违约，温泉经合社决定终止与其签订的《房屋租赁合同》，请其依照规定，必须在接到通知之日起10日自行腾空房屋，如未在期限内腾空房屋（依约按租金双倍计付），一切后果由其自行承担，同时一并付清上述租金及利息。2019年8月，温泉经合社以诉陈理由诉至本院。 本院认为，温泉经合社与马忠闽之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，主要内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行。马忠闽未按照合同约定缴纳租金，已经构成违约，温泉经合社依据合同约定解除双方签订的《房屋租赁合同》，符合法律规定，温泉经合社要求返还案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。根据马忠闽支付租金的情况，可以认定其已按约支付租金至2017年8月9日，至双方合同解除时（2018年8月9日），马忠闽尚欠原告租金345800元。温泉经合社要求马忠闽承担逾期支付租金部分从实际欠租之日起按月息2%计至实际还清之日止的违约金，本院认为，双方约定违约金数额过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条之规定，当事人约定的违约金不宜过分高于因违约所造成的损失，同时根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为过分高于造成的损失。”本案中，温泉经合社并未提供证据证明其因违约行为所造成实际损失的数额，综合考虑本案实际情况，本院酌定马忠闽给付温泉经合社违约金103740元（345800元×30%）。鉴于目前案涉房屋仍由马忠闽实际占有，故温泉经合社要求马忠闽支付尚欠的租金345800元及从2018年8月10日起至实际交还房屋之日止房屋占有使用费的主张，本院予以支持，但双方约定占用使用费双倍计付过高，应按29400元/月的标准计算为宜。另上述违约金已经可以弥补温泉经合社的损失，故温泉经合社要求判令马忠闽交付的押金84000元归其所有的诉请本院不予支持，其收取的押金84000元可与马忠闽应支付的违约金相抵扣。马忠闽关于赔偿经营场所受损失的请求，侵权事实与损失金额尚未确定，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、被告马忠闽于本判决生效之日起十日内向原告福州市鼓楼区温泉街道温泉经济合作社返还福州市鼓楼区温泉综合楼四层东侧房屋； 二、被告马忠闽于本判决生效之日起十日内向原告福州市鼓楼区温泉街道温泉经济合作社支付尚欠房屋租金345800元，并按29400元/月标准从2018年8月10日起计付房屋占有使用费至实际交还房屋之日止； 三、被告马忠闽于本判决生效之日起十日内向福州市鼓楼区温泉街道温泉经济合作社支付违约金103740元（已支付的押金84000元应予以抵扣）； 四、驳回福州市鼓楼区温泉街道温泉经济合作社的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费16400元，由原告福州市鼓楼区温泉街道温泉经济合作社负担5000元，由马忠闽负担11400元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈裕锦 人民陪审员  王建伟 人民陪审员  杨金华 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  陈梦茜 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。” 执行条款提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。