广东省陆河县人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1523民初310号原告：范朕航，男，汉族，住广东省陆河县。委托诉讼代理人：吴小平，广东吴小平律师事务所律师。被告：彭国参，男，汉族，户籍住址广东省陆河县，现在广东省河源监狱服刑。被告：彭国策，男，汉族，住广东省陆河县。委托诉讼代理人：刘海韵，广东鹏乾律师事务所律师。原告范朕航与被告彭国参、彭国策确认合同无效纠纷一案，本院于2017年9月18日作出（2017）粤1523民初142号民事裁定。原告范朕航不服该裁定，向汕尾市中级人民法院提起上诉，汕尾市中级人民法院于2018年3月15日作出（2018）粤15民终161号民事裁定，指令本院审理。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告范朕航委托诉讼代理人吴小平、被告彭国参、被告彭国策及其委托诉讼代理人刘海韵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范朕航向本院提出诉讼请求：1.判令彭国参与彭国策于2016年1月12日签订的《房屋买卖合同》无效，并将彭国策非法占有的XX公寓1201房返还范朕航；2.本案诉讼费由两被告承担。诉讼过程中，范朕航增加诉讼请求：撤销范朕航对彭国参于2016年1月30日作出的房屋售卖授权行为。事实和理由：一、彭国参以非法占有为目的，采用虚构、隐瞒事实的方法，骗取范朕航的售楼授权及财物。2014年6月，范朕航准备在陆河县，但证件不齐。彭国参谎称能帮忙办好相关证件，范朕航信以为真，遂委托彭国参办理该公寓相关事务，2016年1月初，彭国参将叫人伪造的四本证件通过他人交给范朕航，范朕航信以为真，期间被骗现金274万元。2016年1月中旬，彭国参又以该楼宇房屋买卖合同的卖方必须具名彭国参才能顺利售楼办证为借口，又再次骗取范朕航的信任，同月30日，范朕航通过朋友刘洪斌帮忙起草的《房屋买卖合同》和《房屋售卖委托书》等文本交给余陆行保管，并授权委托彭国参楼房销售，并在彭国参的要求下将《房屋售卖委托书》的时间提前了半年（落款时间2015年5月5日）。从2005年5月至2016年2月期间，彭国参把XX公寓的602房、801房、901房、902房、1201房和1202房分别非法处置给彭建溪、彭国推、彭国简、徐树坤、彭国策和彭及意，彭国参收取房款123.6万元后携款潜逃。二、彭国参将范朕航的XX公寓1201房非法处置给彭国策，并与其签订《房屋买卖合同》的行为无效，对范朕航不具有约束力。首先，彭国参将范朕航的XX公寓1201房出售给彭国策的行为，是其双方恶意串通，损害范朕航利益的结果，因而该《房屋买卖合同》无效。彭国策称，其向彭国参购买XX公寓1201号房是给付现金，2015年6、7月份和10月2日先后在其家里给彭国参10万元、20万元，2016年1月13日在深圳龙岗区一停车场交给彭国参现金8万元，合计38万元，2016年清明前彭国参说等老板范朕航回来办购房手续。后其去深圳，其兄彭国响代其签购房合同及收据，其还出10万元给其弟彭国简买房。彭国参则称，在彭国参家里先后拿了5万元、10万元，在深圳龙岗区0万元，之后陆续拿几万元，卖给彭国策优惠合计只收30万元。另彭国参在陆河县人民检察院2016年10月25日讯问笔录称，彭国策只给其20多万元，其之所以把合同和收据写明金额付清，是因为彭国响知道其要以低价格卖房准备走人的事，所以他找到彭及意、彭国简说了购买房屋的事情，其只跟彭国响交易，具体数额就是以上所说的。显然，彭国策购房付款的数额与彭国参的供述数额差距甚远，按彭国参确认收取彭国策购房款20多万元计，无法以范朕航授权彭国参的合理售房价386000元形成对价，但是两被告为了恶意占有范朕航的房产利益，彭国策通过其兄彭国响与彭国参恶意串通，在彭国响明知彭国参要以低价售卖范朕航房屋后携款潜逃的情况下，恶意与彭国参签订《房屋买卖合同》，并在合同中由彭国参作出“今收到彭国策购买1201房房款现金386000元整”的确认，以掩盖其明显低于市场价格的售房行为，从而掩盖彭国策恶意占有和参与彭国参瓜分范朕航房产利益的事实，据此彭国响代彭国策与彭国参签订的《房屋买卖合同》无效。其次，彭国策明知XX公寓的实际产权人是范朕航，彭国参未经范朕航授权无权处分该房屋，但是，彭国策却向彭国参购房付款，该行为未经范朕航追认，对范朕航不发生法律效力。事实表明，范朕航授权彭国参卖房的时间是发生在2016年1月30日之后，而彭国策的上述购房付款行为系发生在范朕航授权彭国参卖房之前，且在范朕航授权彭国参卖房之时或之前，两被告均未告知范朕航有关上述的购房付款行为，因而，彭国策的先前购房付款行为实际上是彭国参与彭国策之间的债权债务，对范朕航不具有约束力。显然，彭国参骗取范朕航的授权，对其售买房屋之后与彭国策补签的《房屋买卖合同》不构成范朕航对该合同的追认。综上所述，彭国参以非法占有为目的，采用虚构、隐瞒事实的方法，骗取范朕航的售楼授权及财物共计397.6万元，其行为触犯刑法的规定，业经汕尾市中级人民法院审理，判决彭国参犯诈骗罪，并追缴其违法所得。彭国策与彭国参恶意串通而签订《房屋买卖合同》损害了范朕航的利益，且明知彭国参对XX公寓1201房是无处分权人，事后又未经权利人范朕航追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条之规定，其与彭国参签订的《房屋买卖合同》无效，对其非法占有范朕航XX公寓1201房的房屋依法应予返还范朕航。范朕航在第二次庭审中补充事实和理由：1.彭国参在范朕航未授权其售卖涉案楼房之前，已经与彭国策建立涉案房屋买卖合同关系，但在范朕航于2016年1月30日向其出具《房屋售卖委托书》之时却隐瞒这一事实，致使范朕航受欺诈将《房屋售卖委托书》的委托日期推前至2015年5月5日。2.彭国策对涉案房屋不是善意取得：第一，彭国策明知彭国参对涉案房屋是无处分权人，但仍与其签订《房屋买卖合同》；第二，彭国策没有支付合理的对价，且没有真实有效的购房付款凭证来证明其购房付款行为，又未能提供其资金来源。综上，根据合同法第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，请求法院支持上述增加的诉讼请求。彭国参辩称，收了彭国策购房款38万元。彭国策辩称，1.涉案房产证件不齐，现有证据只能证明范朕航是0xx3号住宅用地的使用权人，而不能证明范朕航是涉案房产的所有权人，范朕航请求法院判决将涉案房产返还给范朕航，无异于请求法院确认范朕航对涉案房产拥有合法的所有权。而事实上，彭国参早已向陆河县规划与国土资源委员会申请办理建设用地规划许可证与建筑工程规划许可证，陆河县规划与国土资源委员会对彭国参的申请尚未答复，最终涉案房产各种证件登记的权利人名字处于不确定的状态，有可能登记在范朕航名下，也有可能登记在彭国参或者彭国策的名下，因此法院不能超越行政机关的职权确认涉案房产的所有权。2.涉案房产证件不齐，存在着两种可能，第一种可能是违章建筑，第二种可能是通过补办证件成为合法建筑。如果是第一种情况，违章建筑应由行政机关依法拆除，范朕航应将收取的购房款连本带息返还给彭国策，而不能通过法院判决返还房屋的形式变相确认范朕航对违章建筑的合法权利；如果是第二种情况，在行政机关对涉案房产的归属尚未确定之前，不宜由人民法院做出处理，因此，无论是哪一种情况，范朕航都不具备起诉的条件。3.《房屋买卖合同》的效力认定与行政主管部门对该房产是否合法及权利归属所作的认定有关。范朕航就《房屋买卖合同》效力问题，目前还处于效力待定状态，范朕航应当先行向行政主管部门申请补办涉案房产的相关证件，并申请对涉案房产的合法性及权属归属作出处理，等行政主管部门作出处理决定后可再就因合同效力问题向法院提起民事诉讼。4.范朕航不是适格的诉讼主体，由于涉案房产的相关证件不齐全，现有证据不能证明范朕航为涉案房产的所有权人。因此，范朕航不符合法律关于起诉条件的要求，即范朕航不是适格的诉讼主体，请求法院依法驳回起诉。彭国策在第二次庭审中补充以下意见：一、关于涉案房产买卖合同的签认及履行情况。1.本案合同为房屋买卖合同，出让方是彭国参，受让方是彭国策等五个完全民事行为能力人，范朕航对合同签订者彭国参有合法、真实的授权委托书。彭国参代为范朕航管理大量资金并实施现场管理，由此看出彭国参的卖房行为是范朕航的真实意思表示，彭国参是范朕航的合法代理人，彭国参的收款等同于范朕航的收款。范朕航认为彭国参诈骗房款，是卖方一方内部的事情，彭国参骗的是范朕航的钱，与购房者无关。2.上述房屋买卖合同已实际履行，甲方全额收取了购房款，并完成了房屋的实际交付，乙方收到了房子并装修入住，也交纳了水、电费及管理费。二、范朕航的请求出尔反尔，是不诚信行为。范朕航一方面主张合同无效，另一方面又称彭国参以非法占有为目的，采用虚构、隐瞒事实的方法骗取范朕航的售楼权及财物，彭国参将房产非法处置给彭国策，并签订《房屋买卖合同》的行为无效，对范朕航不具有约束力。该陈述没有事实和法律依据，范朕航卖房时认为合同有效，诉讼时认为无效，不想退房款又想主张《房屋买卖合同》无效，是自相矛盾的。三、退一步讲，如果要认定《房屋买卖合同》无效，因该合同取得的财产应当予以返还。1.必须充分考虑购房者是受害者、弱势群体的事实，充分考虑无过错方的利益损失，其损失包括：一是购房款；二是装修费用；三是前述损失的利息，利息应以前述损失之和为基数计算，按同期银行贷款利率从付款之日起计算至实际付清日止。2.必须注意履行顺序。购房时是先交款再交房，退房时的手续也应当遵此顺序即先行全额退款（房款及装修款为本金及其利息），再退房，并适当安排搬迁时间，以三个月为宜，即付清全款后三个月内予以退房。范朕航围绕诉讼请求提交证据如下：1.范朕航身份证、彭国参身份证、彭国策身份信息查询明细，拟证明双方主体资格；2.广东省汕尾市中级人民法院（2017）粤15刑初24号刑事判决书，拟证明彭国参诈骗范朕航财产以及将房产卖给本案相关人员的事实；3.《房屋售卖委托书》，拟证明范朕航受彭国参欺骗而委托彭国参销售XX公寓的房屋；4.《房屋买卖合同》，拟证明彭国参与彭国策于2016年1月12日签订虚假《房屋买卖合同》；5.《收据》，拟证明彭国策虚假出资购买XX公寓1201房的房款金额是386000元；6.彭瑞娟、范怡锋、余陆行证人证言，拟证明彭国策在2015年间，经济紧张，无力购买涉案房屋，也没有能力帮助他人购买涉案房屋，更没有向彭国参支付购买涉案房款。彭国参对范朕航提交的证据1-5无异议，认为实际只收彭国策38万元，《收据》写成386000元，6000元是优惠给彭国策；对证据6证人证言不清楚。彭国策对范朕航提交的证据1-5无异议，认为金额应按《收据》为准；对证据6证人证言不予认可。彭国参未提交证据。彭国策为支持其抗辩提交如下证据：1.《房屋买卖合同》，拟证明彭国参在范朕航授权下与彭国策签订合同，是双方自由意思表示；2.《收据》，拟证明彭国参，也即是范朕航收取了386000元。彭国参对彭国策提交的证据无异议。范朕航对彭国策提交的证据经质证认为：合同证明了彭国参与彭国策恶意串通损害范朕航房产利益，合同只有一份，彭国参没有留正本，违反交易规则，可见双方是恶意串通的。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2017年3月15日，汕尾市中级人民法院作出（2017）粤15刑初24号刑事判决：“一、被告人彭国参犯诈骗罪，判处有期徒刑十三年，并处罚金人民币二十万元；犯掩饰、隐瞒犯罪所得罪，判处有期徒刑九个月，并处罚金人民币五千元；总和刑期十三年九个月，并处罚金人民币二十万五千元，决定执行有期徒刑十三年六个月，并处罚金人民币二十万五千元。二、追缴被告人彭国参的违法所得，归还被害人。”2017年6月29日，广东省高级人民法院作出（2017）粤刑终757号刑事裁定：“驳回上诉，维持原判。”该裁定关于彭国参骗得的售房款认定如下：（1）关于彭建溪的购房款，原判认定34.3万元正确；（2）关于彭国推的购房款，原判认定36.3万元正确；（3）关于彭国策的购房款，应认定为38万元；（4）关于彭及意、彭国简的购房款，认定彭及意给了购房款36万元，彭国简给了购房款35万元。故本院认定彭国策的购房款为38万元，对证人证言的证明目的不予采信。2.经彭国策的申请，本院委托广州同诚工程造价咨询有限公司对陆河县XX公寓1201房装修工程依法进行评估。2019年7月30日，该公司作出穗同诚造字2019-01-0160-SFJD《司法鉴定报告》，造价鉴定结果:陆河县XX公寓1201房装修工程造价价值，装修工程不含税费用135876.80元，含税费用150823.25元。本院对该鉴定报告的证明力予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年，彭国参谎称能为范朕航在陆河县办好相关证件，范朕航信以为真，遂委托彭国参去办理，并通过本人及他人的银行账户给彭国参及彭的妻子罗思柳的银行账户汇入款项用于办证。2014年6月，彭国参谎称相关手续已办好，工程可以开工，范朕航信以为真，便委托彭国参负责建设公寓，又通过前述银行账户给彭国参或者其妻子罗思柳的银行账户汇入巨资用于建设公寓。期间，范朕航不停催促彭国参提供已办好的证件，彭国参为了掩盖其未办好相关证件的真相，于2016年1月初将找人伪造的建设用地规划许可证2份、建设工程规划许可证2份和10张票据交给范朕航。接着，彭国参又以已建好的XX公寓买卖合同的卖方必须具名其本人才能顺利售楼办证为名，再次骗取范朕航的信任，让范朕航授权委托其销售房屋。范朕航授权委托彭国参销售楼房，双方签订《房屋售卖委托书》，约定委托人范朕航就陆河县XX公寓的房屋，特委托彭国参办理有关售卖的以下手续：一、代为出售上述房屋，签订《房屋买卖合同》，履行合同约定的条款；二、代为收取售卖屋房的房款（定金、余款、一次性付款）手续，并将房款全部存入开户名彭国参，开户行陆河县农村信用合作联社水唇信用社，账号80×××84的账户内；三、代为收取购房者每月分期付款的房款全部存入开户名彭国参，开户行陆河县农村信用合作联社水唇信用社，账号80×××75的账户内；四、受托方在未征得委托方书面同意的情况下，保证不动用以上账号内的房款，如有动用，所产生的法律责任自行承担；五、收取房屋有关的所有款项必须当天存入以上指定银行账号，不能擅自把现金截留，如有截留现金情况发生，所产生的责任后果由受托人负责；六、委托期限至房屋售卖完毕为止；受托人在执行和处理上述委托事项的过程中，在权限范围内，依法签署的房屋买卖合同、收取房款，委托方均予以认可和接受，受托人确认上述委托的效力，受托人自愿接受委托，并承担此委托引起的法律责任。范朕航、彭国参在委托人、受托人处签名，落款日期为2015年5月5日。2016年1月12日，彭国参为甲方与彭国响以彭国策的名义为乙方签订《房屋买卖合同》，约定：一、甲方自愿将坐落在陆河县XX公寓的第十二层的第1201号房（房屋建筑面积116平方米）出售给乙方；二、双方商定该房屋转让价格为单价3330元／平方米，总价为386000元；三、付款方式：一次性付款，今收到彭国策购买1201房房款现金386000元整（分期付款处空白未填写内容）；四、乙方已对甲方所要出售的房屋做了充分的了解，愿意购买该房屋；五、该房屋的使用年限为70年，自2013年8月20日至2083年8月8日止，到期后按国家相关政策延期处理；六、本合同签定时，甲乙双方都清楚该房屋现时不具备过户条件，若日后涉及到国家相关政府部门要求补办个人房产证或等过户条件成熟时，甲方可协助乙方办理房屋产权手续，而办理房屋产权证时产生的契税、土地出让金等所有相关税费由乙方负担；七、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用，双方不得就该房屋与他人订立买卖合同，而乙方在出售该房屋时，必须要征得甲方的书面确认同意后，才能进行买卖行为，如因政府规划征收或拆迁的，甲方应当书面通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方；十、房屋交付标准：毛坯房，水、电、有线电视端口、网线端口接到房屋门口，配一个不锈钢大门，阳台防盗网及护栏，双电梯，外墙贴瓷片砖，配备专属变压器，配备水泵房，应急楼梯，楼梯间照明。落款日期为2016年1月12日，甲方彭国参签名，乙方彭国响代签彭国策。同日，彭国参出具《收据》一张，内容为：“今收到彭国策购买XX公寓十二楼1201房房款现金386000元整。”经范朕航同意，XX公寓员工将该房钥匙交付彭国策，彭国策装修使用。另查，陆河县住房和城乡规划建设局未办理“XX公寓”用地、工程规划许可证。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”彭国参受范朕航委托签订《房屋买卖合同》，对范朕航发生约束力。经本院查询，陆河县住房和城乡规划建设局未办理“XX公寓”用地、工程规划许可证，范朕航销售未取得建设工程规划许可证的“XX公寓”楼房，并根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定请求判令《房屋买卖合同》无效，本院予以支持。《房屋买卖合同》被认定无效后，买受人应当将房屋返还给出卖人，并支付房屋占有使用的费用，出卖人应当将收取的价款返还给买受人，并支付资金利息，本案合同无效，双方均有过错，各自应承担相应责任，本院认为房屋占有使用的费用与资金利息可相互抵消，但出卖人应当返还买受人的装修费用。《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”范朕航可依法随时解除委托合同，2016年3月30日陆河县水唇镇法律服务所经范朕航授权出具通知书解除《房屋售卖委托书》，该委托书已解除，范朕航在诉讼中再请求撤销，本院不予采纳。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、彭国参与彭国策于2016年1月12日签订的《房屋买卖合同》无效；二、彭国策在本判决生效之日起两个月内腾空陆河县XX公寓1201房交回范朕航，范朕航同时返还彭国策购房款380000元、装修工程不含税费用135876.80元，合计515876.80元；三、驳回范朕航其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8958.76元，由范朕航、彭国策各负担4479.38元；鉴定费5000元，由范朕航、彭国策各负担2500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审 判 长  彭武志人民陪审员  叶钳妹人民陪审员  叶鼎新二〇一九年十一月十八日法官助理王玉萍书记员雷桂兰附：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。