黑龙江省集贤县人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0521民初2909号原告（反诉被告）：哈尔滨市宾县二龙山房地产开发有限公司，住所地宾县宾州镇西城街。法定代表人：王宾，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁春丽，系黑龙江郝忠辉律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐亚波，女，1968年12月29日出生，汉族，小学文化，无职业，户籍地集贤县，现住集贤县。委托诉讼代理人：徐凤君，系集贤县法律援助中心律师。原告哈尔滨市宾县二龙山房地产开发有限公司（以下简称二龙山公司）与被告徐亚波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案，同日本院又受理了二龙山公司与被告黄力明房屋买卖合同纠纷一案，因诉讼标的为同一种类，经当事人同意，将本案并入二龙山公司与黄力明房屋买卖合同纠纷一案合并审理，于2019年1月8日作出（2018）黑0521民初2142号民事判决书。判后徐亚波不服，提起上诉。双鸭山市中级人民法院于2019年5月15日作出（2019）黑05民终241号民事裁定书，将本案发回本院重审。本院于2019年6月3日立案后，另行组成合议庭审理此案，并于2019年7月16日、2019年8月14日公开开庭进行了审理。因该案与黄力明案不是必要共同诉讼案件，可合并审理但不能合并判决，本案于2019年9月2日重新立案后，于2019年11月1日公开开庭进行了审理。原告哈尔滨市宾县二龙山房地产开发有限公司委托诉讼代理人梁春丽、被告徐亚波及其委托诉讼代理人徐凤君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）二龙山公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告徐亚波给付所欠房款140000元；2.承担本案诉讼费用。后二龙山公司变更诉讼请求为：1.判令徐亚波给付所欠房款175000元（其中35000元为欠款）；2.判令徐亚波给付二龙山公司欠款利息36400元（以35000元本金为基数，按月利率2%，自2014年4月10日，暂计至2018年12月10日，应计算至全部支付本息之日的利息）；3.承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年4月10日，徐亚波在二龙山公司处购买位于集贤县蘭庭广厦小区8号楼1单元601室房屋，面积76.54平方米，每平方米2700元，房屋总价206658元，首付款为66658元，徐亚波首付了31658元，余款35000元是向二龙山借款，故徐亚波仍需支付二龙山公司购房款175000元。被告（反诉原告）徐亚波辩称：1.就原告二龙山公司新增加的诉讼请求，没有事实和法律依据，该增诉的35000元二龙山公司已经另案起诉，经二审已经做出终审判决，二龙山公司以增加诉讼请求的方式重新提起诉讼是对原判决的对抗和否定，属于重复诉讼，依法应当驳回其诉讼请求；2.二龙山公司原诉讼中主张支付140000元购房款没有事实和法律依据，双方就涉案的商品房购房款以按揭贷款的方式交付，处于磋商过程中，二龙山公司并没有告知或表示其不能为购房人办理按揭贷款，也没有就该部分款项还款方式和期限进行约定，在此情况下以诉讼的方式要求徐亚波一次性支付购房款140000元，显然没有事实和法律的依据，应驳回其诉讼请求；3.徐亚波与二龙山公司之间的房屋买卖合同不成立，关于购房款的交付方式并没有达成一致，也没有签订房屋买卖合同。如果以借款协议所载明的内容视为商品房买卖合同成立的话，因所负条件为按揭贷款，且并没有成就，故该合同也没有生效。被告（反诉原告）徐亚波向本院提出反诉请求：1.判定原告（反诉被告）二龙山公司承担缔约过失责任；2.判令二龙山公司返还徐亚波预交的购房首付款人民币66658元；3.判令二龙山公司赔偿徐亚波信赖利益损失人民币42638元。事实和理由：2013年春，二龙山公司蘭庭广厦项目售楼处搞商品房销售促销活动，在售楼处张贴大量宣传海报向行人及询问者发放宣传资料。其宣传内容就是：以交30%首付，余款办理20年按揭贷款的方式销售楼房。期间徐亚波被促销活动吸引，多次前去观看，产生购买意思。2013年4月10日，徐亚波在妹妹、妹夫的资助和陪同下，与二龙山公司就蘭庭广厦小区8号楼1单元601室商品房买卖事宜进行磋商，二龙山公司同意徐亚波先支付30%首付款66658元，余款140000元为其办理按揭贷款，由于徐亚波只有向妹妹借来的30000元和自己仅有的1658元，共计31658元，仍不够支付首付款。二龙山公司同意向徐亚波提供借款35000元，徐亚波将借款35000元连同自己的31658元，一共66658元交付了首付款，二龙山公司没有给徐亚波开具首付款交款收据，徐亚波向二龙山公司出具了借款协议和35000元欠据各一份。同时约定等办完按揭贷款手续后再签订商品房买卖合同。此后，徐亚波多次找到二龙山公司催促办理按揭贷款事宜，二龙山公司起初以正在办理为由推脱，后期避而不见。直到2013年8月，徐亚波担心被骗坚持要求二龙山公司返还首付款，二龙山公司为打消徐亚波的顾虑将8号楼1单元601室的钥匙交给徐亚波，以此证明自己有办理按揭贷款的能力，并对徐亚波说“房子在你手里押着你该放心了吧，办不下来贷款房子白送你”，虽然徐亚波知道所谓“白送房子”是玩笑，但是收到钥匙后徐亚波还是更加确信二龙山公司能为自己办理下来按揭贷款，开始向其他亲友借款装修房屋，共花费装修费人民币30000元。此后，开发商不见了，售楼处也解散了，直到今天二龙山公司也没有为徐亚波办理下来按揭贷款。徐亚波认为，虽然自己住在这里，但在徐亚波与二龙山公司之间从没有签订书面的商品房买卖合同，更不能办房照，自己的住宅权益没有法律保障，心里很不踏实。自2018年始，二龙山公司采用上门骚扰、恐吓、堵锁眼等手段催要所谓的购房款，如今又因催要购房款打了近一年的官司，使徐亚波的生活安宁受到了严重的影响，恶意的诉讼行为也给徐亚波增添了无尽的诉累。通过几次诉讼唤醒了徐亚波的法律意识，为此提起反诉，拿起法律的武器维护自己的合法权益。事实上，导致房屋买卖合同长期不能成立，并非是徐亚波的过错，乃是二龙山公司怠于履行先合同义务，没有积极办理按揭贷款而造成的，依法应当承担缔约过失责任。为此，请求人民法院查清案件事实，依法判令二龙山公司承担缔约过失责任；判令二龙山公司返还徐亚波已交纳的购房首付款人民币66658元；赔偿因二龙山公司违反先合同义务致使商品房买卖合同长期不能成立造成徐亚波信赖利益损失、装修费42638元。原告（反诉被告）二龙山公司对于被告（反诉原告）徐亚波的反诉辩称：1、双方之间已经存在房屋买卖合同关系，因此不需要承担缔约过失责任；2、徐亚波只交付购房款31658元，并不存在徐亚波所称的66658元，按照徐亚波的逻辑，徐亚波居住二龙山公司开发的房屋6年4个月，二龙山公司反而要向其支付钱款。因此请求法院驳回徐亚波的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）二龙山公司提交以下证据：证据一、徐亚波收据一张（2013年4月10日出具的33658元），意在证明徐亚波购买蘭庭广厦8号楼1单元601室面积76.54平方米房屋，房屋总价为206658元，首付20%；证据二、徐亚波签订的借款协议和欠据复印件各一份，意在证明徐亚波因购房向二龙山公司借款35000元；证据三、房屋销售许可证和营业执照复印件证据，意在证明二龙山公司具有销售房屋的资质。被告（反诉原告）徐亚波提交以下证据：证据一、按揭贷款合作资料、办理按揭客户提供资料，证明办理按揭贷款需要开发商与商业银行建立合作关系；证据二、个人住房或商业用房贷款合作协议、个人住房（商业用房）贷款最高额保证合同，证明办理按揭贷款，应首先由开发商与商业银行签订合作协议，并用开发项目提供担保，与商业银行签订最高额保证合同；证据三、黄力明商品房买卖合同，合同第六条记载首付30%，贷款70%，证明原告售楼方式为按揭贷款方式，原告有为购房业户办理按揭贷款的义务；证据四、借款协议及欠据各一份，证明徐亚波用借款交付首付款66658元中的35000元；证据五、装修费收据六份，证明徐亚波基于对能够签订商品房买卖合同的确认投入装修费共计42638元；证据六、集贤县人民法院（2018）黑0521民初2114号民事判决书、双鸭山市中级人民法院（2019）黑05民终117号民事判决书，证明原告增加诉讼请求35000元已在另案中做出终审判决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2013年4月10日，被告（反诉原告）徐亚波向原告（反诉被告）二龙山公司交纳购房款31658元，二龙山公司为徐亚波出具收据一份，载明“交款单位徐亚波、人民币叁万壹仟陆佰伍拾捌元整、收款事由8号楼1单元601室76.54、首付20%”，同日徐亚波与二龙山公司签订借款协议并出具35000元欠据，该款用于抵顶首付款的不足部分。双方未签订商品房买卖合同。徐亚波已入住、使用该集贤县蘭庭广厦小区8号楼1单元601室房屋。现二龙山公司主张徐亚波欠其房款175000元（其中有借款35000元），借款利息36400元。二龙山公司于2018年8月14日提起诉讼，经审理集贤县人民法院于2018年11月5日作出（2018）黑0521民初2114号民事判决书判定已过诉讼时效，驳回二龙山公司的诉讼请求。判后二龙山不服上诉至双鸭山市中级人民法院，双鸭山市中级人民法院于2019年4月16日作出（2019）黑05民终117号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本院认为，被告（反诉原告）徐亚波于2013年4月10日向原告（反诉被告）二龙山公司交付购房款66658元（现金31658元，借款35000元），二龙山公司为徐亚波出具的收据中载明了当事人名称、房屋位置、面积、价格等商品房买卖合同的主要内容，且二龙山公司已经履行交付房屋的义务，徐亚波已经接收并入住、使用该房屋，依照法律规定，徐亚波与二龙山公司之间的房屋买卖合同成立并生效。关于二龙山公司所述，徐亚波尚欠房款175000元，因其中35000元为借款及欠款利息36400元，经集贤县人民法院（2018）黑0521民初2114号民事判决及双鸭山市中级人民法院（2019）黑05民终117号民事判决判定借款事实存在，但已过诉讼时效期间，驳回了二龙山公司的诉讼请求，故对于二龙山公司该主张本院不予支持。对徐亚波交付首付款66658元的主张予以支持。在房屋买卖合同关系中，买方的主要义务是支付房屋价款，卖方的主要义务是转移标的物即房屋的所有权于买受人，本案中，双方并未明确约定履行义务的先后顺序，二龙山公司已将案涉房屋交付给徐亚波，徐亚波应当依照合同的约定向二龙山公司支付其拖欠的房屋价款。被告（反诉原告）徐亚波未举示证据证明原告（反诉被告）二龙山公司有为其办理贷款的义务，更未约定二龙山公司不为徐亚波办理贷款，徐亚波便有权不交付剩余房款，而且办理购房贷款需要借款人符合银行的相关要求，并非房屋买卖双方约定即可办理。徐亚波提交的证据无法证明未能办理按揭贷款是二龙山公司的责任，亦未提交证据证明二龙山公司存在其它缔约过失责任。故根据“谁主张、谁举证”的原则，对徐亚波主张二龙山公司未能为其办理按揭贷款应承担缔约过失责任返还购房首付款66658元、装修费42638元的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，拟判决如下：被告（反诉原告）徐亚波于本判决发生法律效力后十五日内给付原告（反诉被告）哈尔滨市宾县二龙山房地产开发有限公司尚欠购房款140000元。驳回原告（反诉被告）哈尔滨市宾县二龙山房地产开发有限公司的其他诉讼请求。驳回被告（反诉原告）徐亚波的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4685元（原告已预交），由原告（反诉被告）哈尔滨市宾县二龙山房地产开发有限公司负担1585元，由被告（反诉原告）徐亚波负担3100元；反诉费1242.96元（被告已预交），由被告（反诉原告）徐亚波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于双鸭山市中级人民法院。审判长  秦广贤审判员  马洪涛审判员  曲 伟二〇一九年十一月一日法官助理栾天娇书记员杨晓艳附：法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。