江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终8052号上诉人（原审被告）：汪向东。上诉人（原审被告）：于淼。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：朱应明、秦凯悦（实习），江苏开炫（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邵俊。被上诉人（原审原告）：杨燕。上述两被上诉人的共同委托代理人：金莉萍，江苏新天伦律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：虞倩，江苏新天伦律师事务所律师。上诉人汪向东、于淼因与被上诉人邵俊、杨燕房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初4349号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人汪向东、于淼上诉请求：1、请求二审法院依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同并未成立，判决上诉人承担违约责任，缺乏法律依据。2、一审法院酌情认定损失180万元，缺乏法律与事实依据。因房地产评估报告的鉴定结点为2017年3月21日，明显与事实不符。无论从合同法的定金法则角度，还是从被上诉人实际损失与购房机会角度，原审判决缺乏事实依据。3、原审法院适用法律错误，导致判决错误。双方签订的协议及补充协议明显违反物权法、合同法、婚姻法的规定，于淼与汪向东两人未就夫妻共同共有财产转让取得一致意见的情况下，协议和补充协议并未依法成立。而原审法院适用的法律均是合同有效的规定，并未适用上述法律规定来认定合同是否生效。4、一审法院在2017年3月21日开庭后径直作出进行房价估价鉴定，无视立案时间，而将房地产估价节点确定为2017年3月21日，原审法院程序明显违法。被上诉人邵俊、杨燕辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。原审原告邵俊、杨燕向一审法院起诉请求：1、两原审被告继续履行合同，协助原审原告办理网签及过户事宜；2、两原审被告支付违约金暂计50592元（按408万元的万分之四每日，自2016年5月1日算至原审被告实际申请办理房屋权属转移登记之日止）；3、诉讼费由两原审被告承担。审理中，两原审原告的诉讼请求变更为：1、解除与两原审原告与原审被告于淼于2015年12月12日签订的《协议》及《补价协议》；2、两原审被告赔偿原审原告房屋差价损失200万元、中介费损失4万元，合计204万元；3、诉讼费由两原审被告承担。一审法院认定事实：2015年12月12日，原审原告邵俊、杨燕（买受方）与原审被告于淼（出卖方）签订《协议》，列明出卖方汪向东，买受方邵俊、杨燕，并约定：就座落于苏州工业园区都市花园70幢904室的房屋，面积233.08平方米，房屋成交价格为350万元，房价包含房屋装潢及附属设施，附属设施详见清单，出卖方按房产交易资金托管规定领取房款。出卖方、买受方任何一方违约，双方约定的违约金为35万元，并由违约方承担中介方佣金。买卖双方交易资料于2016年4月25日前补齐，保证提供资料真实有效，出卖方承诺产权清晰无纠纷、无冻结、无查封。出卖方承诺于签约当日起三个工作日内登报挂失原房产证和土地证，并于2016年4月25日前将新办房产证和土地证提交中介方。买卖双方约定房屋交付日期为2016年8月31日。出卖方逾期交房超过15日后，买受方有权退房，出卖方应当自退房通知送达之日起15日内退还已付房款，并按照房屋价格350万元的10%支付违约金。自买受方付清房款之日起15日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记。合同补充条款中写明：买受方在签约当天支付出卖方定金10万元并委托中介代为保管，待出卖方将新办两证提交中介方并通过房管部门挂牌审核通过后，由中介方将定金10万元支付给出卖方，出卖方在资金托管时将定金10万元打入资金托管账户。买卖双方于2016年4月30日前办理网签，并将首付款打入资金托管账户，买卖双方如逾期不办理手续，逾期超过15天后，守约方有权解除网签合同并按房屋价款350万元的10%支付违约金。2015年12月12日，原审原告邵俊、杨燕（买受方）与原审被告于淼（出卖方）另签订《补价协议》，约定：申报房价为350万元，实际成交总价为408万元。买卖双方在资金托管当天自行交割57万元。出卖方在房屋交付日前结清水电煤、物管费等费用，出卖方将房屋钥匙交付买受方，完成以上事项当日，买受方支付剩余房款1万元。以上事项如有一方拖延办理，逾期一天支付200元的违约金，给守约方造成的其他损失，另行赔偿。签约当日，原审原告将定金10万元交付中介方，另支付中介方佣金4万元。签约当日两原审被告的沟通信息显示，于淼：“本人汪向东现委托于淼办理都市花园70幢904室房屋合同的签订事宜，并愿意承担相应的法律责任。”汪向东：“什么人要求我这么写。”于淼：“格式版本。”汪向东：“我不可能什么没有看到就签这种合同，什么事情这么急。”于淼：“法律责任的部分删掉好了。”汪向东：“合同在你身边吗。”后于淼未回复。原审原告称就签约经过，庭审中原审原告陈述，签约当日，原审被告于淼称原审被告汪向东不在苏州，其一人办理就可以，且称原审被告汪向东对房屋价款同意，原审被告于淼先签字，原审被告汪向东回来后补签。因两原审被告系夫妻关系，且原审被告于淼当面与原审被告汪向东进行了电话沟通，出于信任，两原审原告与原审被告于淼签订了《协议》及《补价协议》，并依约将定金10万元交付中介保管。签约一周后，中介联系原审被告于淼，让原审被告汪向东签字，其称其老公尚未回来。后于2016年春节后，再次拨打原审被告于淼电话联系未果，原审原告遂向原审被告于淼发函。对此，原审被告汪向东陈述，其对签约经过不知情，签约当天其在外地出差，原审被告于淼发信息称让其全权委托，其要求原审被告于淼将合同发给其，但于淼未回复。后其问于淼有无收取原审原告钱款，于淼称未收取。原审被告于淼称：签约当日，其告知中介原审被告汪向东不在，其没有产证原件，后中介告知其先签订意向协议，等汪向东回来再补签，之后其收到原审原告的律师函。另查明，二原审被告于2002年1月4日登记结婚。苏州工业园区都市花园70幢904室于2004年登记为产权人原审被告王向东，配偶原审被告于淼。该房屋于2015年10月27日申请挂失所有权证。诉讼过程中，原审原告申请中介方的员工苏国强到庭作证，证人陈述：看房当天原审被告于淼提出房价408万元，原审原告表示认可，因原审被告汪向东不在场，中介方要求于淼按照其要求发送委托短信，但于淼未按其要求发送委托内容。因于淼口头称原审被告汪向东对房屋出售事宜知晓并同意，汪向东事后补签，故其认为于淼有权处分涉案房屋，原审原、被告双方决定于2016年4月25日前办理网签等手续，后其与于淼联系时，于淼称汪向东没回苏州，后于淼拒绝接听中介方电话，2016年4月23日，其发短信告知于淼违约，于淼答复房子不买了。另经中介方的员工唐庆红接受一审法院询问时陈述：签约时其在场，两原审原告与原审被告于淼谈好价格后，于淼称没有产证原件，其丈夫原审被告汪向东在国外。其告知于淼，汪向东需要在协议上签字，于淼当场向汪向东打电话，且告知中介方其同意出售，回国后补签。后中介方联系于淼，于淼称汪向东还没回来。后再联系时，于淼称房子不卖了。诉讼中，一审法院依据原审原告申请，委托苏州中洲房地产土地资产评估咨询有限公司对诉争房屋在2017年3月21日的市场价值进行评估，2017年6月16日，该鉴定机构出具《房地产估价报告》，估价结果为房地产在上述价值时点可能实现的市场总价为7149200元。原审原告预付鉴定机构鉴定费41599元。原审原告对证据真实性无异议，原审被告认为应当按照签约之日即2015年12月12日作为申请鉴定的价值时点，原审原告作为买受方应及时止损，以2017年3月21日作为鉴定价值时点无依据。以上事实，由协议、补价协议、房产登记簿、证人证言、估价报告等证据及当事人庭审陈述予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，当事人意思表示一致依法成立的合同，对双方具有法律约束力。《协议》及《补价协议》成立于两原审原告与原审被告于淼之间，双方对约定内容及法律后果应有相应认识，应认定两原审原告与原审被告于淼之间关于《协议》及《补充协议》的合意真实成立。并无证据证明上述协议有违法法律、行政法规强制性规定情形，上述协议应被认定有效。原审被告辩称于淼出售共有房产的行为，事先未征得所有权人汪向东同意，事后汪向东也不认可，双方之间合同关系未成立的意见一审法院碍难采纳。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，出卖人因未取得所有权或者处分权导致标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，两原审被告以其行为明确表示拒绝履行合同主要义务，原审原告主张解除两原审原告与原审被告于淼于2015年12月12日就苏州工业园区都市花园70幢904室的《协议》及《补价协议》，一审法院予以支持。合同解除后，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、返还财产，并有权要求赔偿损失。关于原审原告主张原审被告于淼赔偿差价损失200万元、中介费4万元，合计204万元的诉请，一审法院认为，诉争房屋买卖争议期间，本地的房产交易价格波动较大，如原审原告购买同类型房产而需多支出的费用，中介费系原审原告购买房屋而支付的居间服务费用。一审法院参照原审原告申请评估之日即鉴定机构对涉案房屋价值的鉴定节点2017年3月21日为7149200元的结论作为评定损失的依据。此外，原审原告在签约时已清楚知晓房屋有所有权人原审被告汪向东未到场，其未确认授权情况便签署合同的行为本身存在一定的过错，原审被告于诉讼过程中明确告知原审原告不能继续交易，双方经协调后未果，原审原告亦应当及时止损。一审法院结合房屋的市场价格、双方过错程度等因素，综合酌情由原审被告于淼额赔偿原审原告各项损失180万元。针对原审原告主张原审被告汪向东共同赔偿原审原告损失的诉请，一审法院认为，虽房屋所有人原审被告汪向东未在协议签字，但两原审被告系夫妻关系，上述签约行为发生在两原审被告夫妻关系存续期间，该房屋产权登记于两原审被告婚姻关系存续期间，原审被告于淼处分夫妻共同财产，由此导致的违约债务属于两原审被告共同债务范畴，原审原告主张两原审被告共同赔偿原审原告损失的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认邵俊、杨燕与于淼签订的关于都市花园70幢904室的《协议》、《补价协议》中除解决争议条款之外的涉及原审原、被告之间权利义务的条款解除；二、汪向东、于淼于本判决生效之日起七日内赔付邵俊、杨燕损失180万元；三、驳回邵俊、杨燕的其余诉讼请求。如果原审被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23120元、鉴定费41599元，合计64719元，由邵俊、杨燕负担4719元，由汪向东、于淼负担60000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，2015年12月12日于淼与邵俊、杨燕签订了《协议》及《补价协议》，是双方真实意思表示，合法有效，于淼签订前未得到汪向东的书面授权，事后该《协议》及《补价协议》未得到汪向东的追认，故于淼与邵俊、杨燕签订的《协议》及《补价协议》中涉及的权利义务仅对于淼与邵俊、杨燕发生法律效力。因汪向东事后对《协议》及《补价协议》不予追认，导致涉案房屋买卖无法履行，于淼应当承担违约责任，并赔偿相应的损失。被上诉人一审立案起诉时诉请上诉人继续履行房屋买卖合同，在上诉人明确表示不同意履行涉案房屋买卖合同的情况下，被上诉人在2017年3月21日庭审时明确表示变更诉请，要求解除合同，由上诉人赔偿损失，故一审法院以此时间作为涉案房屋的估价时点并无不当。诉争房屋买卖争议期间，本地的房产交易价格波动较大，一审法院参照2017年3月21日涉案房屋的估价（7149200元），作为评判被上诉人损失的依据，尚属合理。被上诉人在签约时已清楚知晓房屋有所有权人汪向东未到场，未确认授权情况便签署合同，其行为本身存在一定的过错，同时被上诉人在一审诉讼过程中明确知道上诉人不同意继续履行合同，双方协调未果后，未能及时提出解除合同，及时止损，也存在一定的过错。一审法院结合2017年3月21日涉案房屋的市场价格、双方过错程度等因素，酌情认定于淼额赔偿被上诉人各项损失180万元，并无不当。汪向东、于淼系夫妻关系，于淼的违约行为发生在两上诉人夫妻关系存续期间，该房屋产权也登记于两上诉人婚姻关系存续期间，于淼处分夫妻共同财产，由此导致的违约债务属于两上诉人共同债务范畴，被上诉人主张两上诉人共同赔偿其相应损失的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23120元，由上诉人汪向东、于淼负担。本判决为终审判决。审判长  黄文杰审判员  曾雪蓉审判员  郑 雄二〇一八年一月二十五日书记员  陈闵悦