四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初8849号 原告：成都森鸿物业管理有限公司，住所地：成都市青羊区西大街**。 法定代表人：李泽彬，系总经理。 委托诉讼代理人：李著桥，四川天府律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐珍，四川天府律师事务所律师。 被告：吴子瑜，男，汉族，1972年10月4日出生，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：刘宁，四川毫达律师事务所律师。 被告：吴**康，女，汉族，1977年10月21日出生，住四川省雅安市雨城区。 原告成都森鸿物业管理有限公司（以下简称森鸿物业公司）诉被告吴子瑜、吴**康物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告森鸿物业公司的委托代理人李著桥、被告吴子瑜及其委托诉讼代理人刘宁到庭参加了诉讼，被告吴**康经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 森鸿物业公司向本院提出诉讼请求：1.吴子瑜、吴**康立即向森鸿物业公司支付2012年9月1日至2018年4月30日的物业服务费6888.48元、生活垃圾二次清运费408元及违约金6693元，共计13989.48元；2.本案诉讼费用由吴子瑜、吴**康承担。事实和理由：2015年5月24日，森鸿物业公司与漫城小区业主委员会签订《物业服务合同》（以下简称服务合同），约定森鸿物业公司为位于成都市温江区的“漫城”小区提供物业服务，约定了服务收费标准、交费方式、违约金等。吴子瑜、吴**康系森鸿物业公司依约提供了物业服务，但吴子瑜、吴**康作为“漫城”小区业主，未支付2012年9月1日至2018年4月30日的物业服务费6888.48元、生活垃圾二次清运费408元，且按约应支付的违约金6693元。森鸿物业公司多次催缴未果，特起诉来院。 吴子瑜答辩称，1.漫城小区未召开业主大会，未按照程序作出选聘物业公司的决议，服务合同无效；2.森鸿物业公司未经书面催收或催收通知未有效送达，森鸿物业公司2016年6月28日前的主张已过诉讼时效；3.森鸿物业公司未提交2012年9月1日至2015年5月24日期间的物业服务合同，其主张该期间的物业服务费缺乏事实及法律依据；4.服务合同约定违约金应该以填补损失为原则，明显过高，应依法进行调整；5.森鸿物业公司主张的生活垃圾二次清运费没有相应授权，即便森鸿物业公司交纳后也应由全体业主分摊，且其未在小区居住，不应支付垃圾清运费。 吴**康未到庭进行答辩。 经审理查明，2015年5月24日，甲方成都市温江区漫城小区业主委员会（以下简称漫城小区业委会）与乙方森鸿物业公司与签订服务合同，载明甲、乙双方于2012年9月25日至2015年4月30日签订的物业服务合同，现已到期，经甲方召开业主大会对是否续聘乙方进行了表决，2015年5月13日统计了结果，“双过半”以上业主同意续聘乙方未漫城小区提供物业服务。合同约定由乙方为“漫城”物业提供物业管理服务，漫城小区坐落位置为成都市温江区，物业服务的内容包括共用部位的维修、养护和管理及共用设施设备的运行、维修、养护和管理等。其中电梯住宅1.15元／平方米·月、商业1.8元／平方米·月的标准收取物业服务费用，生活垃圾二次清运代收费用，按温江区市政环卫所标准收取。物业服务费按月交纳。业主应在次月缴清物业服务费用和相关的其他费用，业主逾期交纳物业服务费用的，物业服务企业有权要求并从逾期之日其按每天5‰交纳违约金，合同期限自2015年5月1日至2018年4月30日止。 吴子瑜、吴**康系成都市温江区公平街办南熏大道一段88号12栋2单元9楼9030号房屋所有权人，于2011年1月20日取得该房屋所有权，该房房屋面积为89.46平方米。 2012年8月18日，森鸿物业公司出具专用票据（No.7426），载明姓名：吴子瑜吴子瑜，房号：12-2-9-2，2012-01-01至2012-8-31电梯物管费715.68元，2011-10-10至2012-08-31综合垃圾清运费64.2元、2011-12-31至2012-02-29居民水费34元。 另查明，森鸿物业公司于2018年4月20日张贴《关于森鸿物业依约退出【漫城】物业项目服务的公告》，该公告载明其将于2018年4月30日24:00时起全面退出漫城小区物业服务项目。森鸿物业公司通过中国邮政国内挂号信函分别于2018年6月20日、2019年7月4日向吴子瑜、吴**康邮寄《费用催缴函》，要求吴子瑜、吴**康交纳拖欠的2012年9月1日至2018年4月30日物业服务费6888元、生活垃圾二次处置费408元截至2018年6月13日的违约金6635元。信函收件人地址分别为雅安市雨城区、南充市嘉陵区，投递信息为收发室已签收。 温江区城镇居民生活垃圾处理收费标准经温江区发展和改革局批准，为上门收集6元/月·户。 庭审中，1.森鸿物业公司陈述，其与漫城小区业委会签订的履行期限为2012年至2015年4月30日的物业服务合同及代缴生活垃圾清运费票据遗失，无法提供。 2.吴子瑜陈述，其长期居住在南充，偶尔是在漫城小区居住，其与吴**康已离婚，不清楚吴**康的具体住址；对于森鸿物业公司邮寄的催收函并未收到。对此，森鸿物业公司称其系根据物业户籍地址邮寄催收函，且进行过上门催收并在业主门上粘贴了欠缴费用通知，但未进行证据保留，无法提供相应证据。 3.森鸿物业公司提供了其2016-2018年第一季度的物业管理服务报告，证明其按约提供了物业服务。 4.森鸿物业公司明确，吴子瑜、吴**康每月应交物业服务费为102.88元（1.15元/月×89.46平方米），欠缴的2012年9月1日起至2018年4月30日止的物业服务费，共计68个月，合计金额为6888.48元；违约金自每笔物业费开始缴费时间的第三个月的1日起，以每月欠付物业服务费为基数，按照日5‰为标准计算至欠付款项付清之日止，截至2018年6月31日，违约金应为36203.54元，现只主张6693元的违约金。 本院认为，（一）漫城小区业委会与森鸿物业公司自愿签订的物业服务合同，吴子瑜抗辩称服务合同仅经过“双过半”以上业主同意，违反法律法规相关规定，应属无效合同。对此，根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”及第十二条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”之规定，本案中，漫城小区业委会选聘森鸿物业公司为漫城小区提供物业服务，经“双过半”以上业主同意，符合法律法规相关规定，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。森鸿物业公司对涉案物业提供了物业服务，吴子瑜、吴**康作为涉案物业的业主实际享受了森鸿物业公司提供的物业服务，应当交纳相应的物业管理费。吴子瑜、吴**康未按期交纳物业费，应当承担对应合同义务。（二）至于吴子瑜抗辩称，森鸿物业公司未提交2012年9月1日至2015年4月30日的物业服务合同，森鸿物业公司要求其支付2012年9月1日至2015年4月30日期间的物业服务费的诉讼主张缺乏事实及法律依据。本院认为，森鸿物业公司虽未提交服务期间2012年9月1日至2015年4月30日的物业服务合同，但其提交的服务合同明确载明“漫城小区业委会与森鸿物业公司于2012年9月25日至2015年4月30日签订的物业服务合同现已到期…….双方就是否续聘进行表决。”且结合吴子瑜、吴**康于2012年8月18日最后一次向森鸿物业公司交纳至2012年8月31日的物业服务费、垃圾费等费用的行为，及其对应森鸿物业出具的签章票据，可以认定森鸿物业公司与吴子瑜、吴**康之间持续存在合法有效的物业服务合同关系，故，对于吴子瑜的该项抗辩主张，本院不予采纳。（三）关于森鸿物业公司对垃圾清运费的诉讼主张，因其未能提交代缴生活垃圾二次清运费缴费的相关票据，无法证明其已履行代缴义务，故对于该项诉讼请求，系证据不足，本院不予支持。（四）关于吴子瑜辩称森鸿物业公司要求其支付2016年6月28日之前的物业服务费等费用的诉讼请求，已过诉讼时效的抗辩理由，本院认为森鸿物业公司未能举证证明其向吴子瑜、吴**康进行了有效催收，以致诉讼时效中断，故对吴子瑜的该项抗辩理由予以采纳。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”之规定，森鸿物业公司于2019年6月27日起诉来院，森鸿物业公司要求吴子瑜、吴**康支付2012年9月1日至2016年6月27日期间的物业服务费、生活垃圾二次清运费的主张超过诉讼时效，本院不予支持。（五）综上，吴子瑜、吴**康应支付2016年6月28日起至2018年4月30日止的物业服务费2273.63元（1.15元/月×89.46平方米×22个月+1.15元/月×89.46平方米÷30天×3天）。（五）庭审中，森鸿物业公司主张违约金自每笔物业费开始缴费时间的第三个月的1日起，以每月欠付物业服务费为基数，按照日5‰为标准计算至欠付款项付清之日止。本案中，吴子瑜抗辩称违约金约定过高，应于调减。本院认为，森鸿物业公司的损失主要是吴子瑜、吴**康逾期交纳物业费的资金占用损失，其未能提供证据证明其存在其他损失，故综合考虑吴子瑜、吴**康逾期支付物业费的金额及可能造成的损失等相关因素，对森鸿物业公司要求吴子瑜、吴**康支付违约金的主张，本院酌情按中国人民银行同期贷款利率为标准予以支持，具体计算方式为：以2016年6月欠付的物业服务费10.29元为基数，自2016年8月1日起计算；以2016年7月至2018年4月，每月欠付物业服务费102.88元为基数，分别自2016年9月1日起计算、自2016年10月1日起计算、自2016年11月1日起计算、自2016年12月1日起计算、自2017年1月1日起计算、自2017年2月1日起计算、自2017年3月1日起计算、自2017年4月1日起计算、自2017年5月1日起计算、自2017年6月1日起计算、自2017年7月1日起计算、自2017年8月1日起计算、自2017年9月1日起计算、自2017年10月1日起计算、自2017年11月1日起计算、自2017年12月1日起计算、自2018年1月1日起计算、自2018年2月1日起计算、自2018年3月1日起计算、自2018年4月1日起计算、自2018年5月1日起计算、自2018年6月1日起计算；上述均以中国人民银行同期贷款利率为标准，计算至欠费付清之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、吴子瑜、吴**康于本判决生效之日起十日内，向成都森鸿物业管理有限公司支付物业服务费2273.63元及违约金（以2016年6月欠付的物业服务费10.29元为基数，自2016年8月1日起计算；以2016年7月至2018年4月期间每月欠付物业服务费102.88元为基数，分别自2016年9月1日起计算、自2016年10月1日起计算、自2016年11月1日起计算、自2016年12月1日起计算、自2017年1月1日起计算、自2017年2月1日起计算、自2017年3月1日起计算、自2017年4月1日起计算、自2017年5月1日起计算、自2017年6月1日起计算、自2017年7月1日起计算、自2017年8月1日起计算、自2017年9月1日起计算、自2017年10月1日起计算、自2017年11月1日起计算、自2017年12月1日起计算、自2018年1月1日起计算、自2018年2月1日起计算、自2018年3月1日起计算、自2018年4月1日起计算、自2018年5月1日起计算、自2018年6月1日起计算；上述均以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止）； 二、驳回成都森鸿物业管理有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元，公告费300元，共计450元，其中由吴子瑜、吴**康承担350元，由成都森鸿物业管理有限公司承担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  周力娜 人民陪审员  苗春香 人民陪审员  杨希泉 二〇一九年十一月十二日 书 记 员  雷 莉