福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终5348号 上诉人（原审被告）：福建宏地置业有限公司，统一社会信用代码91350505066582752C，住所地福建省泉州市泉港区山腰南山中路宏地•盐湖城3号楼2407室。 法定代表人：郭一民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑珊珊，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：陈明明，女，1979年6月1日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。 委托诉讼代理人：施国民，福建泉中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张建华，福建泉中律师事务所律师。 上诉人福建宏地置业有限公司(以下简称“宏地置业公司”)因与被上诉人陈明明商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市泉港区人民法院（2019）闽0505民初824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 宏地置业公司上诉请求：依法改判认定宏地置业公司应承担逾期交房责任的天数为205天。事实和理由：宏地置业公司2017年8月29日通知陈明明2017年8月31日交房，陈明明提出整体楼盘没有完工不接受交房。一审判决仅凭泉港区住建局的《答复意见书》上载明的陈明明于2017年11月20日向泉港区住建局反映宏地置业公司不予交房，就认定宏地置业公司2017年11月21日才履行交房是错误的。 陈明明辩称，宏地置业公司2017年8月29日通知陈明明2017年8月31日交房，陈明明前去办理交房手续时，宏地置业公司要求陈明明签订免除其逾期交房的违约责任，后陈明明向泉港区住建局反映相关情况，宏地置业公司于2017年11月21日才履行交房义务。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 陈明明向一审法院起诉请求：1.判令宏地置业公司向陈明明支付逾期交房违约金96964.5元（自2016年7月1日起至2017年11月21日止，以购房款63.5万元为基数，按日万分之三计算）；2.确认宏地置业公司与陈明明于2014年11月20日签订的《商品房买卖合同》之附件六合同补充协议第八条无效；3.宏地置业公司立即办理产权证书并支付陈明明逾期办证违约金（自2018年2月17日起至办理完成产权证书之日止，按6.35元／日的标准计算）。 一审法院认定事实：2014年11月20日，陈明明与宏地置业公司签订买卖合同及补充协议各1份。其中，买卖合同第三条约定的主要内容为：“由买受人向出卖人购买1××7号房屋，建筑面积为127.22㎡，其中套内建筑面积96.88㎡，公摊面积30.34㎡。”第四条约定：“按建筑面积计算，该商品房单价为4991.35元／㎡，总价款计63.5万元。”第六条约定：“付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式：买受人应于2014年11月20日前缴清首付款人民币壹拾玖万伍仟元整（￥195000），余款人民币肆拾肆万元整（￥440000元）在出卖人指定银行办理按揭贷款或以住房公积金贷款方式支付。”第八条约定：“交付条件与期限。出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合交房条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人500元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.因气候因素（如六级以上大风、中雨以上等）影响施工进度的；3.因政府提供的市政配套、公共工程（如道路、电力、给水、排水、排污）等导致；4.因配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起延误的；5.因配合政府有关部门要求而停水、停电导致施工停止的。”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之叁［该比率应不小于本条第⑴项和第七条中的比率］的违约金。”第十一条约定：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.买受人未按出卖人交房通知书确认的时间与出卖人办理房屋交接手续的，每日应按房屋总价款的万分之五向出卖人支付违约金；同时还应承担自出卖人通知交房之日起至买受人实际接房之日止期间的物业管理费等费用。2.若因买受人逾期办理房屋交接手续而导致发生该房屋存在的质量问题无法及时修复等后果等的，均由买受人自行承担，与出卖人无关。3.若因买受人逾期办理房屋交接手续而导致发生房屋被人为破坏、房屋设施设备被盗窃等后果的，均由买受人自行承担，与出卖人无关。”第十四条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”第二十条约定：“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，此产生的法律责任由当事人自行承担。”第二十二条约定：“本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”第二十三条约定：“本合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。”第二十五条约定：“本合同自双方签订之日起生效。”补充协议第二条约定：“买受人确认，本合同第二十条所述‘本合同约定的联系地址’系本合同第3页填写的关于买受人的地址。出卖人以该联系地址向买受人寄发各类通知、文书的，自该通知或文书寄发之日起七日后，即视为已送达买受人。”第三条约定：“买受人在未付清全部购房款前（以银行按揭贷款或住房公积金贷款方式购房的买受人，应在其委托的贷款银行将按揭贷款或住房公积金贷款的全部款项拨付至出卖人指定的账户内，才算付清全部房款），出卖人有权拒绝交房，且不必承担逾期交房的违约责任，同时买受人还应承担自本合同约定的交房之日起至买受人付清全部购房款之日止的物业管理费等费用，在该期间，若发生该房屋存在的质量问题无法及时修复及该房屋被人为破坏、房屋设施设备等被盗窃等后果的，均由买受人自行承担，与出卖人无关。”第四条约定：“买受人应于本合同签订之日起15日内按贷款银行或住房公积金管理中心的规定提供相关材料并办妥所有按揭贷款或住房公积金贷款手续（包括直至按揭贷款或住房公积金贷款的全部款项拨付至出卖人指定的账户为止的一切手续）。如由于买受人的原因（包括但不限于如买受人逾期或故意拖延办理，或者买受人的个人信用问题等），导致其按揭贷款或住房公积金贷款的申请，在上述期限内不被贷款银行或住房公积金管理中心批准的，买受人应于本合同签订之日起30日内，以现金一次性支付尚欠的全部购房款给出卖人；逾期支付的，出卖人有权解除合同，将该商品房另行出售给他人，且买受人应按全部购房款的30%向出卖人支付违约金，该违约金出卖人有权直接在买受人已支付的购房款中扣除，如有剩余则不计息退还给买受人，如不够扣除，买受人应继续支付。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，但买受人应按日向出卖人支付尚欠购房款的万分之六的违约金（自本合同签订后第15日起支付至实际付清尚欠的购房款之日止）。”第八条约定：“出卖人应当在该商品房交付使用后365日内向当地房屋权属登记机关办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人（如买受人未能在出卖人书面通知之日起七天内，到出卖人处提取需由出卖人提供的办理权属登记的资料的，由此产生的一切后果由买受人承担）。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后的365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付清的0.001%向买受人支付违约金。”第十六条约定：“甲乙双方均承诺，如本合同的约定与本补充协议有不一致之处的，则以本补充协议为准，双方均应按本补充协议履行。”等等。同日，宏地置业公司与陈明明向泉州市泉港区房地产管理处申请办理买卖合同网上签约登记备案手续，泉州市泉港区房地产管理处于2015年1月15日对该买卖合同进行网上签约登记备案，备案号为泉港房交登（2015）字第0084号。2014年12月31日，宏地置业公司向陈明明出具了1张载明预收购房款的金额为195000元的《销售不动产统一发票（自开）》（发票号码为00732302）；2015年1月20日，宏地置业公司向陈明明出具了1张载明预收购房款金额为128000元的《销售不动产统一发票（自开）》（发票号码为00732315）；同年10月26日，宏地置业公司向陈明明出具了1张载明购房款金额为310000元的《销售不动产统一发票（自开）》（发票号码为01175345）。2019年3月6日，陈明明诉诸一审法院。庭审时，陈明明称：2017年8月29日，宏地置业公司通过ＥＭＳ发出交房通知书，通知陈明明于2017年8月31日交房，但其具体收到的时间不清楚；陈明明与宏地置业公司均称：实际交房时间为2017年11月21日；购房款63.5万元已付清，其中2000元的发票未出具；宏地置业公司未向房屋权属登记机关办理1××7号房屋的房屋所有权初始预登记，也未将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给陈明明，1××7号房屋至今未办理房屋所有权证。 另查明，宏地置业公司成立于2013年4月28日，主管部门核准的公司类型为有限责任公司；经营范围：房地产开发及经营管理，房地产销售代理及房产中介服务，等等。2014年3月6日，宏地置业公司对1××7号房屋所在盐湖城项目办理了《建筑工程施工许可证》，该许可证上载明开工日期为2013年8月30日，合同竣工日期为2016年3月30日。2014年4月27日，宏地置业公司对1××7号房屋所在宏地·盐湖城2＃、3＃楼项目，申请办理了《商品房预售许可证》，证号为泉港预售【2014】第08号。2017年5月30日，宏地·盐湖城2＃、3＃楼项目经建设单位即宏地置业公司、勘察单位即福建华东岩土工程有限公司、设计单位即福建省闽武建筑设计院有限公司、监理单位即福建公正工程建设监理咨询有限公司、施工单位即中国一冶集团有限公司的竣工验收并出具《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，竣工验收结论：经各参建单位在竣工验收会议上的一致认同，同意本工程的竣工验收，验收合格。2017年8月22日，1××7号房屋所在宏地·盐湖城2＃、3＃楼项目经泉州市公安消防支队消防验收合格。宏地置业公司开发的宏地·盐湖城2＃、3＃楼项目的施工用电由泉州市泉港区山腰盐场的电源接入。 又查明，自2014年11月20日起至2016年8月30日止，诉争小区遇到10㎜即中雨以上天数为115天(时间分别为：2014年度的12月4日、2015年度的1月13日、2月15日、2月21日、3月26日、4月10日、4月28日、5月3日、5月9日、5月19日、5月20日、5月23日、5月24日、5月30日、6月4日、6月11日、6月24日、7月2日、7月19日、7月20日、7月21日、7月23日、8月8日、8月9日、8月10日、8月11日、8月17日、8月24日、8月27日、8月28日、8月30日、8月31日、9月1日、9月29日、9月30日、10月30日、12月6日、12月9日、12月10日、2016年度的1月17日、1月21日、1月22日、1月28日、1月29日、2月1日、3月10日、3月13日、3月18日、3月23日、4月12日、4月13日、4月17日、4月18日、4月23日、4月24日、4月25日、5月2日、5月10日、5月21日、5月22日、5月30日、6月4日、6月5日、6月14日、6月17日、6月18日、7月9日、7月10日、7月12日、7月18日、8月11日、8月12日、8月13日、9月2日、9月6日、9月8日、9月15日、9月27日、9月28日、10月1日、10月8日、10月9日、10月21日、11月20日、11月21日、11月26日、11月27日、12月21日、2017年度的2月22日、2月24日、3月22日、3月31日、4月20日、4月21日、4月26日、5月12日、5月15日、5月16日、5月24日、6月2日、6月3日、6月13日、6月14日、6月15日、6月16日、6月17日、6月18日、6月27日、6月28日、7月7日、7月30日、7月31日、8月1日、8月2日、8月27日)；遇到6级以上最大风天数为67天(时间分别为：2014年度的12月6日、12月8日、2015年度的1月1日、1月12日、1月17日、2月8日、2月9日、3月4日、3月10日、3月22日、3月24日、3月25日、4月7日、7月8日、7月9日、8月7日、8月8日、8月21日、8月22日、9月13日、9月29日、10月17日、10月18日、10月20日、10月21日、10月22日、12月8日、2016年度的1月20日、1月31日、2月2日、2月23日、2月25日、3月9日、7月6日、8月1日、9月14日、9月15日、9月27日、9月28日、10月6日、10月14日、10月17日、10月19日、10月20日、11月1日、11月2日、11月8日、11月23日、11月28日、12月16日、12月23日、12月27日、12月28日、12月29日、2017年度的1月30日、2月1日、2月2日、2月5日、2月6日、2月20日、2月21日、2月23日、3月31日、4月26日、7月29日、7月31日、8月22日)；遇到37度以上高温天数为3天(时间分别为：2015年度的7月10日、7月11日、2016年度的6月27日)；遇到停电23天(时间分别为：2015年度的4月10日、4月21日、5月26日、6月10日、7月6日、7月25日、9月10日、9月30日、2016年度的5月25日、6月16日、7月28日、8月17日、9月18日、10月2日、11月25日、12月26日、2017年度的1月6日、2月28日、3月16日、4月13日、5月8日、6月6日、6月28日)。遇到台风天气的天数为11天(时间分别为：2015年度的7月7日、8月6日、9月27日、2016年度的7月7日、7月31日、9月13日、9月26日、10月20日、2017年度的6月15日、7月29日、8月21日)。 陈明明和宏地置业公司争议的主要焦点是： 一、关于宏地置业公司应支付陈明明违约金的具体数额问题。一审法院认为，根据买卖合同第八条约定，合同约定的交房时间是一个相对时间，实际的交房时间应根据交房前发生可顺延因素予以调整，顺延交房期间又再次发生顺延事由，依约应当予以顺延。本案中，自合同签订之日即2014年11月20日起至约定的交房时间即2016年6月30日期间，1××7号房屋所在工程项目遇到中雨以上降水天数66天、6级以上大风天数33天、37度以上高温天气天数3天、停电天数10天、台风天数3天，合计111天（扣除重复天数4天），根据买卖合同第八条约定交房时间可据实予以延期至2016年10月19日；自2016年7月1日起至2016年10月19日期间，1××7号房屋所在工程项目遇到中雨以上降水天数16天、6级以上大风天数10天、停电4天、台风天数4天，合计31天（扣除重复天数3天），交房时间可再次顺延至2016年11月19日；自2016年10月20日起至2016年11月19日期间，1××7号房屋所在工程项目遇到中雨以上降水天数1天、6级以上大风天数4天、台风天数1天，合计5天（扣除重复天数1天），交房时间可再次顺延至2016年11月24日；自2016年11月20日起至2016年11月24日期间，1××7号房屋所在工程项目遇到中雨以上降水天数2天、6级以上大风天数1天，合计3天，交房时间可再次顺延至2016年11月27日；自2016年11月25日起至2016年11月27日期间，1××7号房屋所在工程项目遇到中雨以上降水天数2天、停电天数1天，合计3天，交房时间可再次顺延至2016年11月30日；自2016年11月28日起至2016年11月30日期间，1××7号房屋所在工程项目遇到6级以上大风天数1天，交房时间可再次顺延至2016年12月1日。因此，本案1××7号房屋的交房时间可据实予以延期154天即延期至2016年12月1日。 宏地置业公司辩称其于2017年8月29日已邮寄通知陈明明于2017年8月31日起交房，其提供了《交房通知书》和快递回执予以证明，陈明明亦认可该事实。双方均认可诉争房屋的交房时间为2017年11月21日，予以确认。《答复意见书》上明确载明陈明明于2017年11月20日向泉港区住建局反映宏地·盐湖城项目不予交房、希望尽快交房的问题，可见宏地置业公司未能按《交房通知书》上约定的交房时间履行其交付房屋之义务，宏地置业公司虽辩称其于2017年11月21日才办理交房手续的责任在于陈明明，但其未能提供证据证明，且陈明明不予认可，依法应由宏地置业公司承担举证不能的法律后果，故不予采信。又因1××7号房屋于2017年8月22日已经竣工验收及消防验收合格具备了交房条件，故认定被告于2017年11月21日履行了交房的义务，本案的逾期交房期限应自2016年12月2日起计算至2017年11月21日止共计354日，根据买卖合同第九条的约定，本案的逾期交房违约金为67437元（63.5万元×0.0003×354日）。 二、关于补充协议第八条是否有效及被告是否应协助陈明明办理1××7号房屋的产权登记手续以及宏地置业公司是否应支付陈明明逾期办证违约金的问题。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，原、被告双方在补充协议第八条中约定了“出卖人即被告履行协助办证义务的为交房后365日内”以及在补充协议第十六条约定了“买卖合同与补充协议不一致的以补充协议为准”，该约定内容未违反法律法规的强制性规定，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定的“特殊约定”，该约定合法有效，双方当事人均应依约履行义务。本案诉争1××7号房屋的交房时间为2017年11月21日，根据合同约定，宏地置业公司应于2018年11月21日前履行协助陈明明办理1××7号房屋产权登记手续的义务，但宏地置业公司至今未履行该项义务，依法应承担继续履行和支付违约金的责任。故根据补充协议第八条约定，宏地置业公司应支付陈明明自2018年11月22日起至宏地置业公司协助陈明明办理1××7号房屋的产权登记手续之日止以已付购房款63.5万元为基数按0.001%计算的逾期办证违约金。 综上所述，一审法院认为，陈明明的诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条、第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、福建宏地置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付陈明明逾期交房违约金67437元（自2016年12月2日起至2017年11月21日止,以已付购房款63.5万元为基数，按日万分之三标准计算）；二、福建宏地置业有限公司应于判决生效之日起十日内协助陈明明办理址在泉州市泉港区南山中路西侧宏地·盐湖城3＃楼1××7号房屋的产权登记手续；三、福建宏地置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付陈明明逾期办证违约金（自2018年11月22日起至被告履行上述第二项判决确定义务之日止，以已付购房款63.5万元为基数，按日0.001%计算）；四、驳回陈明明的其他诉讼请求。案件受理费2282元，减半收取计1141元，由陈明明负担386元，由福建宏地置业有限公司负担755元。宏地置业公司负担的款项，限于判决生效之日起五日内向一审法院交纳。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，宏地置业公司与陈明明签订的《商品房买卖合同》及补充协议未违反法律及行政法规的部分，合法有效，双方均应恪守履行。宏地置业公司上诉主张其于2017年8月31日履行交房义务、其应承担逾期资讯责任的天数为205天，与查明的事实不符，不能成立。 综上所述，宏地置业公司的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费510元，由福建宏地置业有限公司负担（多预交的1772元予以退还）。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄祥彪 审 判 员 陈庆辉 审 判 员 傅嘉钦 二〇一九年十一月二十七日 法官助理 王佳森 书 记 员 陈斯煜 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。