黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0110民初10242号原告：哈尔滨市江海物业供热管理有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区中山路**。法定代表人：孙莹，该公司总经理。委托诉讼代理人：王婵婵，黑龙江星河律师事务所律师。委托诉讼代理人：王强，男，1982年11月10日出生，汉族，哈尔滨市江海物业供热管理有限责任公司经理，住哈尔滨市香坊区。被告：付运秋，女，汉族，1974年3月11日出生，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：李照云，男，1970年10月3日出生，汉族，住址同上，系被告丈夫。原告哈尔滨市江海物业供热管理有限责任公司与被告付运秋物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人及被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1、被告给付自2013年1月1日至2019年4月15日物业服务费共计2497.78元，给付自2013年1月1日至2019年4月15日逾期支付物业服务费的违约金310.82元，以上总计2808.60元。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系哈尔滨市海顺新苑小区的物业服务单位。被告为哈尔滨市海顺新苑小区******不动产所有权人。原告尽职尽责的提供了物业服务，但被告自2013年1月1日至2019年4月15日，经原告单位多次催收均未按照合同的约定缴纳物业管理费。原告认为，双方的物业管理服务合同成立并生效，原告履行了合同义务，被告未按时交纳物业管理费的行为属于违约，应当立即支付物业管理费及逾期支付的违约金，故原告诉至法院。被告辩称：我们单元楼暖气排气阀安在703房主家，每年试水供暖时期，排气阀门漏水都漏到被告家中。被告连续找江海物业三年并叫他们的工作人员做好登记，但三年了也一直没解决。第四年就也不找了，自2013年以来每年就只交取暖费而不交物业费。江海物业工作人员在六年时间里，在交取暖费时他们从不问，也不说收物业费的事，因为他们心知肚明被告不交物业费的原因。2013--2015年取暖试水期间，家里被漏的用两个盆去接水，墙体被漏、地板被、地板被泡子在出租，就因为漏水半年没有租出去。墙体被漏需要粉刷，花费500元，地板被，地板被泡需要更换000元，半年房子没有租出去，每月1500元，共计12500元损失费谁来承担。这都是江海物业没有解决问题而造成的损失，这些损失是仅仅物业费那点钱能解决的吗？这个情况三合仓买的老板和宏诚地产中介员工可以作证。暖气排气阀在703房主家里，在取暖试水时漏水这个情况703房主田某可以证明。海顺小区六楼楼道半个月到一个月扫一次，长年不擦楼道，地沟漆，地沟漆水井十年不清泥常事，这个情况小区业主们可以证明。原告为证明其诉讼主张的事实成立，在举证期限内向本院提交证据如下：证据一、关于印发哈尔滨市物业服务收费管理办法的通知、哈尔滨市住宅物业服务指导标准、物业服务费用调价公告各一份。证明原告按每月每平米0.5元（建筑面积）收取物业管理费的标准，原告至今尚未上浮费用，按收费管理办法第9条规定，2016年开始按建筑面积收费。经庭审质证，被告对该证据真实性不发表意见，收取标准每月每平方米0.5元无异议。证据二、照片二十张。证明原告为小区居民提供了物业服务，清除冰雪、清理垃圾、绿植养护，小区道路修复、有路灯设置、有收费公示板、收费通知，履行了其物业管理义务。经庭审质证，被告无异议。证据三、哈尔滨市物价局关于海顺新苑小区管理服务收费的批复一份。证明原告收取每月每平米0.5元物业费在物价局批复备案。经庭审质证，被告无异议。被告为证明其反驳理由成立，向法庭提供证据如下：证人田某、孟某证言。证明暖气排气阀漏水属实。经庭审质证，原告对该证据真实性、证明问题均有异议，证人证言根据相关法律规定证人应出庭，现因被告所提供的两份证明书中的证人未能出庭，因此无法证明其真实性，不能证明其要证明的待证事实，其次关于试水期间的暖气漏水属于供暖问题，并不是本案所争议的物业费焦点，因此并不能作为被告拖欠物业费的理由及证据。经庭审调查，本院对以下事实予以确认：原告承担哈尔滨市香坊区海顺新苑小区的物业管理工作，被告系海顺新苑小区业主，本案双方虽未签订书面物业服务合同，但原告为被告提供了物业服务，被告亦接受了该服务，双方存在事实物业服务合同关系。2019年4月15日，原告撤出该小区，不再承担该小区的物业服务工作。被告所有的房屋使用面积52.99平方米，建筑面积为78.27平方米。被告在原告服务期间未缴纳2013年1月1日至2019年4月15日期间的物业服务费2499.65元（52.99平方米×0.5元×36月＋78.27平方米×0.5元×39.5月）。原告承担海顺新苑小区物业服务期间，虽进行了物业管理服务，但也存在一定程度的物业管理服务不到位的情况。如小区内公共道路破损无人修理，路灯损坏未及时维修，建设及生活垃圾堆放未及时清理，积雪未及时清理、车辆随意停放，甚至出现下水管道破裂，污水渗漏，地沟内，地沟内供热设施加热污水使小区楼道散发臭味有黑色杂质、外楼梯扶手腐烂未维修等情况。另查明，哈尔滨市物价局哈价经发[2004]46号文件批复：海顺新苑小区物业管理服务收费为使用面积每月每平方米0.50元。2014年1月1日起执行的《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第九条规定：物业服务收费以元/月·平方米（建筑面积）为计费单位，按月、季、年计收，预收期限不得超过12个月。2016年1月1日，原告按建筑面积收取海顺新苑小区物业费。本院认为：原、被告之间形成事实上的物业服务合同关系，被告应当支付相应物业费。关于被告是否应按物业合同约定向原告足额支付物业服务费的问题，物业费是物业管理服务企业为维持物业服务的良性运营，提供良好的物业服务的主要经费来源。本案中，原告为小区广大业户提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主享受了相应的物业管理服务，理应对其受益的服务支付对价，事实上小区绝大多数业主均已按时足额交纳了物业服务费。由于物业服务具有整体性，涉及全体业主利益，业主如果以公司的服务瑕疵就拒绝交纳物业服务费，会导致物业公司的服务质量因资金不足进一步恶化，只能形成恶性循环，最终损坏的还是全体业主的利益。被告抗辩物业服务瑕疵，但并未积极行使业主权利，反以拒交物业费来对抗的行为，应属怠于履行权利，不利于构建业主与物业服务企业间的关系，多年不交纳物业费，必然影响原告的正常运营，基于此，本院对原告要求被告给付拖欠的物业服务费2497.78元的诉讼请求予以支持。关于原告服务是否存在欠缺或过错的问题。根据本案证人证言及本院受理的其他哈尔滨市江海物业供热管理有限责任公司诉业主物业服务合同纠纷案中的在案证据，能反映原告承担海顺新苑小区物业服务期间，存在一定程度的物业管理服务不到位及服务瑕疵的情况，但不能证明原告服务存在欠缺或过错。关于原告诉请违约金的问题，按照《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当事人互负义务的，没有约定先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行义务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在本案中因被告认为原告提供的物业服务未达到合同约定的标准，且原告的服务存在瑕疵，按照法律规定被告可行使同时履行抗辩权，故对于原告要求被告给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告付运秋于本判决生效后立即给付原告哈尔滨市江海物业供热管理有限责任公司物业费2497.78元；二、驳回原告哈尔滨市江海物业供热管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），本院减半收取25元，由原告哈尔滨市江海物业供热管理有限责任公司承担12.50元、被告付运秋承担12.50元，被告付运秋承担部分与上款一并给付原告哈尔滨市江海物业供热管理有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  苏升二〇一九年十一月二十九日法官助理孙梦洋书记员魏爽