宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2019）宁0105民初4383号原告：黄某1，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：刘某、张某1(实习)，北京市德鸿（银川）律师事务所律师。被告：银川西夏万达广场有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区上海中路北侧尹家渠街以西韦司德商务中心**楼**办公。法定代表人：黄某2，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张某2、曹某（实习），北京市盈科（银川）律师事务所律师。原告黄某1与被告银川西夏万达广场有限公司（以下简称西夏万达）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，于2019年9月16日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年10月30日再次公开开庭审理了本案。原告黄某1的委托诉讼代理人刘某、张某1，被告西夏万达的委托诉讼代理人张某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄某1向本院提出诉讼请求:1.判令西夏万达对屋面漏水、墙体开裂进行维修；2.本案诉讼费用由西夏万达承担。事实和理由：黄某1与西夏万达于2015年11月24日签订了《商品房买卖合同》。竣工交付后，西夏万达又在该商业用房楼顶进行B区二期14号住宅楼的施工作业，损坏了屋面防水层导致屋面漏水，并造成室内墙体开裂。该房屋屋面至今一直处于漏水状态。黄某1多次与西夏万达交涉要求解决，但西夏万达均以各种理由搪塞。黄某1为维护其权益，现诉至法院，请求判如所请。西夏万达辩称，一、其与黄某1签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》补充协议第十一条中明确约定：“4.乙方不得擅自改变该房屋及其设施设备的结构、外观…；5.乙方应当按法律规定以及《房屋使用说明书》的要求合理使用房屋，乙方使用不当（含装修原因）、擅自改动房屋结构、设备位置及更换设施、设备或第三方责任造成房屋质量问题，无论该房屋是否在保修期内，甲方对此不承担保修责任，概由乙方自行负责维修。由此造成房屋质量受损或甲方及第三人损失的，由乙方承担全部责任”。二、涉案房屋在2015年7月24日就已竣工验收质量合格。因室内净空较高，黄某1在装修使用涉案房屋过程中对其进行了内部加层结构改造，为固定加层板，其擅自在屋顶加装铆钉锈损及造成防水层破坏产生漏点，根据上述购房合同补充协议第十一条，黄某1的主张应与西夏万达公司无关。故黄某1要求西夏万达对其涉案房屋维修缺乏事实及法律依据，西夏万达请求法院判决驳回黄某1的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据：黄某1提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》1份及本院于2019年10月30日制作的现场勘察笔录1份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.黄某1向法庭提交视频光盘1份及照片（黑白打印件）5张，拟证明被告行为损坏其屋面防水，造成房屋严重漏水，致使墙体发生裂缝及室内装修损坏。西夏万达对房屋漏水的事实予以认可，但认为该组证据并不能证明漏水原因系由西夏万达造成。本院认定：因西夏万达对该组证据中所反映的房屋漏水事实予以认可，故本院对该组证据所反映的漏水事实予以采信，对其他的证明目的，本院不予采信。2.黄某1向法庭提交工作证明1份及案外人郝某签字的证明1份，拟证明郝某作为涉案房屋物业服务方即大连万象美物业服务有限公司银川分公司的环境主管，其可以证明黄某1购买的银川市××区（复式）商业房于2015年底交付正式使用，西夏万达于2016年进行了西夏万达华宅B区二期14号住宅楼（该楼栋位于涉案房屋上方）建设施工，由于混凝土浇筑等施工原因造成涉案房屋漏水。西夏万达对工作证明的真实性无异议，认为该组证据实质系证人证言，应由证人出庭作证方可符合法律规定，同时其对郝某签字的证明内容不予认可。本院认定：黄某1提交的该组证据系证人证言，该证据不符合法定形式，本院不予采信。3.西夏万达向法庭提交《银川市商品房买卖合同（预售）》1份，拟证明涉案房屋系黄某1擅自改动结构、使用不当造成的房屋漏水，依据合同约定应由黄某1自行负责。黄某1对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，认为合同仅载明了双方的约定，西夏万达并未提供证据证明其擅自改动了房屋结构，其不认可该证据的证明目的。本院认定：西夏万达提供的该份《银川市商品房买卖合同（预售）》与黄某1提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》基本一致，西夏万达提交的该份合同有完整的附件内容，本院对该《银川市商品房买卖合同（预售）》的真实性、合法性、关联性及合同所载明的内容予以认定，但对西夏万达的证明目的，本院不予采信。4.西夏万达向法庭提交工程竣工验收备案表1份，拟证明涉案商铺所在银川西夏万达广场B区20#商业楼于2015年7月24日竣工验收合格且符合设计及施工规范要求。黄某1对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为该竣工验收备案表仅系西夏万达与承建方的竣工日期，黄某1接受房屋的日期为2015年12月31日，屋面防水保修期为5年，目前尚处于保修期内。本院认定：西夏万达提供的该证据真实合法，与本案有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月3日，黄某1作为买受人与作为出卖人的西夏万达签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定黄某1购买西夏万达开发建设的位于银川市××区（复式）室商品房,该商品房的规划用途为商业，所在建筑物的主体结构为框架，建筑总层数为2层，其中地上2层，地，地下**商品房实测建筑面积为141.88平方米，单价为每平方米18009.58元，总价款为2555199元，合同约定西夏万达应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。双方在上述合同第七章商品房质量及保修责任第十七条中约定：（一）商品房实行保修制度，该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容，具体内容见附件七；（二）下列情形，出卖人不承担保修责任：1.因不可抗力造成的房屋及其附属设施的损害；2.因买受人不当使用造成的房屋及其附属设施的损害；3.因买受人擅自改变该房屋用途、该房屋及其设施设备的结构、外观造成的损害。该合同附件七关于保修范围、保修期限和保修责任的约定为：该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》；该商品房为非住宅的，双方可参照《住宅质量保证书》中的内容对保修范围、保险期限和保修责任等进行约定，该商品房的保修期自房屋交付之日起计算，关于保修期限的约定不应低于《建设工程质量管理条例》第四十条规定的最低保修期限；保修项目、期限及责任的约定为：1.地基基础和主体结构的保修期限为合理使用期限（不得低于设计文件规定的该工程的合理使用年限）；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年。该合同附件十一补充协议第十一条关于房屋质量及保修的补充约定中约定：买受人应当按法律规定以及《房屋使用说明书》的要求合理使用房屋，买受人使用不当（含装修原因）、擅自改动房屋结构、设备位置及更换设施、设备或第三方责任造成房屋质量问题，无论该房屋是否在保修期内，出卖人对此不承担保修责任，概由买受人自行负责维修，由此造成房屋质量受损或出卖人及第三人损失的，由买受人承担全部责任；对于在保修期内确属出卖人应当承担保修责任的质量问题，出卖人除履行保修义务外，仅对由此造成的买受人直接损失承担赔偿责任，无需赔偿其他不属于直接损失范畴的其他责任，为免疑义，双方明确买受人直接损失仅指质量问题造成的维修费用支出。西夏万达开发建设的银川市西夏万达广场B区20#商业楼竣工验收日期为2015年7月24日，该工程竣工验收备案表中勘察、设计、施工、监理单位均为符合要求，同意验收，建设单位意见亦为工程质量合格，同意验收。合同签订后，西夏万达于2015年12月31日向黄某1交付了涉案房屋。黄某1对房屋进行了装修后开始使用涉案房屋。2016年春，西夏万达施工建设西夏万达华宅B区二期14号住宅楼，该楼栋位于涉案房屋上方，与黄某1所购买的房屋形成裙楼的形式。2016年6月，黄某1购买的涉案房屋出现屋面漏水情况，房屋内墙面出现明显裂缝。本案审理过程中，本院前往涉案房屋进行了现场查看，黄某1购买的涉案房屋上方建有高层住宅楼，与其房屋形成了裙楼关系。涉案房屋墙面墙体有显著裂缝，部分墙面有明显漏水痕迹。涉案房屋室内装修并无明显对原房屋结构的改造、改动痕迹。本案审理中，黄某1以西夏万达对其造成侵权主张其诉讼请求，又以西夏万达与其签订的商品房买卖合同约定的房屋质量保修义务为由主张其诉讼请求，经本院释明后，其选择以其与西夏万达签订的商品房买卖合同为由主张其诉请。本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》（以下简称《建筑法》）第六十条、第六十二条的规定，竣工验收的建筑工程的屋顶、墙面不得有渗漏、开裂等质量缺陷，且建筑工程实行质量保修制度。建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定：“本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。”参照该条规定，只要房屋建筑工程质量不符合法定标准以及合同目的，则可以认定存在质量缺陷。根据《建筑法》第五十二条的规定，建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求，具体管理办法由国务院规定。根据《建设工程质量管理条例》（以下简称《质量管理条例》）第三条、第十六条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责，建设单位在收到建设工程竣工报告后，应当组织对建设工程质量负责的有关单位进行竣工验收，由勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件后，方可交付使用。在当事人对房屋建筑工程质量提起的诉讼中，建设单位提供的有关行政管理部门的批准文件，以及勘察、设计、施工、工程监理等单位的质量合格文件，只能作为证据使用，对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力。本案中，黄某1向西夏万达购买了涉案房屋，其购买的房屋在《银川市商品房买卖合同（预售）》中约定的涉案房屋所在建筑物的建筑总层数为2层，其中地上2层，地，地下**夏万达在涉案房屋交付后在涉案房屋上进行了建设工程施工，使黄某1购买的房屋与后建设的楼栋形成了裙楼关系，其存在违约行为。黄某1在使用涉案房屋过程中，其购买的房屋出现了裂缝、屋面漏水的问题，该问题系客观存在的事实，根据上述法律规定，足以认定西夏万达出售给黄某1的房屋存在质量缺陷，西夏万达以房屋竣工后经有关单位验收合格，因此应当认定房屋质量合格的理由，本院不予采纳。同时，西夏万达关于黄某1擅自在屋顶加装铆钉锈损及造成防水层破坏产生漏点进而依据购房合同附件十一补充协议第十一条的约定由黄某1自行承担维修责任的辩解理由，因西夏万达并未就其该主张提供相应的证据予以证明，且在本案现场勘察时，涉案房屋并无明显对原房屋结构的改造、改动痕迹，室内装修为普通正常装修，故对其该项辩解理由，本院亦不予采纳。根据《质量管理条例》第四十条的规定，在正常使用条件下，房屋主体结构工程的保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏工程的保修期限为5年，保修期自竣工验收合格之日起计算。根据购房合同约定，双方就涉案商品房的保修期起算日期为房屋交付之日，现涉案房屋出现的质量缺陷仍在保修期内，黄某1在保修期内主张权利，应当予以支持。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百五十五条的规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以要求其承担相应的违约责任。故黄某1向西夏万达主张权利符合法律规定。根据合同法第一百一十一条的规定，对于质量不符合约定的，买受人可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，西夏万达交付给黄某1的房屋因出现房屋裂缝、屋面漏水的质量缺陷，影响了黄某1的使用，黄某1选择要求西夏万达承担修复房屋裂缝、维修屋面漏水的民事责任，依法应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、六十一条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十四条、第一百五十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：银川西夏万达广场有限公司于本判决生效之日起三十日内对黄某1所有的位于银川市××区（复式）室商品房的墙体开裂、屋面漏水状况进行修复。案件受理费100元，由银川西夏万达广场有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 王小佳人民陪审员 白秀桃人民陪审员 柳发蓉 二〇一九年十一月二十八日法官 助理 程建红书 记 员 王宵峰附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百五十四条当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用本法第六十二条第一项的规定。第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。