江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣01民初319号原告（反诉被告）：徐江江，男，汉族，1988年9月4日生，职业：江西烨江园林建设有限公司职工，住江西省南昌市经济技术开发区。委托诉讼代理人：胡建平，江西华赣律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷希，江西华赣律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：江西天祥实业集团有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县迎宾中大道**，统一社会信用代码：91360121781485433Q。法定代表人：孙广福，该公司总经理。委托诉讼代理人：王雅平，江西求正沃德律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓城家，江西求正沃德律师事务所实习律师。第三人：李志强，男，1962年5月25日生，汉族，职业：莲塘翻砂冶炼厂经营者，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：何志强，江西豫章律师事务所律师。原告徐江江与被告江西天祥实业集团有限公司（以下简称天祥集团）、第三人李志强合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐江江的委托诉讼代理人胡建平、被告天祥集团的委托诉讼代理人王雅平、邓城家、第三人李志强的委托诉讼代理人何志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐江江向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告交付5300.03平方米的房屋或支付同地段房屋市场价格款26590159元【（市场价格按10000元/平方米-约定成本价4700元/平方米）×5300.03平方米-已支付的150万元】；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2001年初，南昌县人民法院处置原南昌市绿田园塑料厂（又称南昌县特色彩色地膜厂）的约三亩土地及房屋等附着物，李某某与南昌县莲塘镇人民政府协商，愿意购买该三亩土地及房屋等附着物，2001年2月1日，李某某本人以南昌县莲塘镇翻砂冶炼厂的名义，与南昌县莲塘镇政府签订了《征地合同》，购买了上述资产。天祥集团因开发的需要，多次与李某某之子李志强等协商拆迁补偿事宜，2013年6月17日，天祥集团与李志强签订了《土地开发协议》。协议签订后，天祥集团在此土地上开发的房屋已建成并已销售（南昌县莲塘镇天祥棕榈湾小区），经李志强多次催促，天祥集团既不肯向李志强等人交付房屋，也没有向李志强等人作出相应价值的赔偿。李某某于2009年2月15日去世后，其继承人为妻子罗某某、子女四人为李志强、李某1、李某2、李某3。2018年10月10日，李某3、李某2向南昌县信访局反映此事，没有得到落实解决。2018年12月19日，罗某某、李志强、李某1、李某2、李某3因将其对天祥集团的债权全部转让给徐江江所有，并签订了《债权转让协议书》。2018年12月24日，原告向被告邮寄了《债权转让通知书》，告知被告向原告履行义务，至今被告不予理睬。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法裁判。天祥集团辩称：一、李志强与答辩人签订的《土地开发协议》违反法律强制性规定，依法应认定为无效。2008年4月9日南昌县人民政府办公室《2008年县土地规划运作领导小组第1次会议纪要》以及2011年6月2日南昌县政府《关于推进迎宾商厦商住楼开工建设有关问题协调会议纪要》第81号文，多次明确双方签订《土地开发协议》时案涉土地的性质为莲塘镇集体所有。案涉土地未办理征收、出让等相关手续，李志强既非集体土地所有权人，也未依法取得案涉土地的建设用地使用权，无权将案涉土地交由答辩人开发。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，因此，《土地开发协议》违反法律强制性规定，应依法认定为无效。二、《征地合同》无效，李志强未取得案涉土地的建设用地使用权。南昌县莲塘翻砂冶炼厂作为一个集体事业单位，没有权利以任何形式从莲塘镇人民政府处征用土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条的规定，“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”南昌县莲塘翻砂冶炼厂征用土地的行为系非法买卖土地，违反了法律的强制性规定，应依法认定为无效，故南昌县莲塘翻砂冶炼厂未能取得案涉土地的建设用地使用权，李某某及李志强对案涉土地无任何权利。三、答辩人通过公开拍卖方式取得案涉土地国有土地使用权，依法对案涉土地享有开发建设的权利。根据《成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》、支付凭证及土地使用权证书可知，答辩人于2014年8月11日以公开拍卖的方式从南昌县国土资源局处取得包含案涉土地在内的5.745亩土地的国有土地使用权，土地成交单价为330万元/亩，总价1895.85万元。答辩人依法取得案涉土地的国有土地使用权，系案涉土地的合法开发建设主体，依法独立享有开发该土地的所有权利，答辩人无须按照《土地开发协议》向李志强支付任何费用。四、被答辩人与李志强等人签订的《债权转让协议》中约定的债权不存在，应当驳回被答辩人的所有诉讼请求。五、案涉《土地开发协议》无效，李志强无权请求天祥集团交付房屋，被答辩人的诉讼请求无事实和法律依据。案涉《土地开发协议》应认定为土地使用权转让合同。该协议的实质是由李志强提供土地，不参与案涉土地开发的投资、管理，不承担案涉土地开发的风险，仅分配建成的房屋即实为收取固定回报。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”，李志强自始未取得案涉土地的使用权，《土地开发协议》应认定为无效。综上所述，《土地开发协议》应认定为无效，李志强无权要求天祥集团交付《土地开发协议》约定房屋，即被答辩人依据《债权转让协议书》受让的债权自始不存在，其无权向答辩人主张债权。天祥集团向本院提出反诉请求：1、判令确认2013年6月17日签订的《土地开发协议》无效；2、判令反诉被告、第三人李志强返还反诉原告已支付的350万元款项；3、判令反诉被告、第三人李志强向反诉原告支付利息损失1158550.7元（利息损失自反诉原告支付之日起，以中国人民银行同期贷款利率计算，支付至所有款项付清之日止，暂计至2019年6月28日为1158550.7元）；4、本案诉讼费由反诉被告和第三人承担。事实和理由：2013年6月17日，反诉原告与第三人李志强签订《土地开发协议》，协议约定第三人李志强将案涉土地交由反诉原告开发建设。双方签订《土地开发协议》时案涉土地的性质为集体所有，未办理征收、出让等相关手续，李志强既不是案涉土地的所有权人，也未依法取得案涉土地的建设用地使用权，无权将案涉土地交给反诉原告进行开发。根据《土地管理法》的规定，该协议因违反法律强制性规定，依法应认定为无效。第三人李志强依据该协议分别于2013年6月17日从反诉原告处领取100万元，2013年6月18日领取200万元，2013年6月25日领取50万元，共计350万元，反诉原告认为该协议既然无效，第三人李志强应返还上述款项。因反诉被告与第三人签订了《债权转让协议》，故反诉被告应与第三人共同承担返还反诉原告350万元的义务，并承担给反诉原告造成的利息损失。为维护反诉原告自身合法权益，特提起反诉，望判如所请。徐江江辩称：第一，本案原、被告双方签订的《土地开发协议》合法有效。本案协议是经过双方多次磋商并在县政府的主导下进行签订的。在协议签订过程之中，有政府部门的相关领导以及当时负责协调工作的镇干部参与，并在协议上签字予以确认。协议签订以后，得到了当时的镇政府及县政府以会议纪要的形式予以确认其效力。无论是从实体上还是从程序上，该协议合法有效。该协议早已在实际履行过程之中，该土地已经按照程序进行开发，商品房也早已进行买卖，所以该协议的效力在事实上得以确认。第二，答辩人与李志强等一家人签订的是债权转让合同，该债权转让合同中并不包括债务，天祥集团主张答辩人返还350万元缺乏事实和法律依据。天祥集团在反诉时将李志强列为第三人，李志强与天祥集团之间350万的款项往来是不属于本案处理的范围，所以天祥集团主张李志强返还350万元的请求应当另案主张。综上，答辩人请求驳回反诉原告的反诉请求。第三人李志强对本诉和反诉共同陈述称：第一，案涉土地并非被告所声称的属于南昌县莲塘镇沥山村集体所有，而是属于国营南昌县莲塘垦殖场所有，属于国有土地。第二，2013年6月17日第三人与被告签订的《土地开发协议》合法有效，应当履行，被告从第三人处获得土地后未按照协议将约定的房屋交予第三人，应承担违约责任。第三，案外人周某某也就是这块案涉土地的最早的使用人——南昌县特种彩色地膜厂的老板，他在案涉土地上建有房屋两栋，并且于1999年办理了房产证。后他将房屋抵押给银行，还为银行办理了他项权证。周某某在2002年因未能偿还银行贷款，被南昌县法院强制执行。第三人是通过法院的执行程序购买到了上述两栋房屋，依据我国“房随地走、地随、地随房走”的基本法理人拥有了两栋房屋的所有权，就意味着当然拥有了对两栋房屋下的土地使用权。第四，天祥集团诉请要求第三人返还已支付的350万元款项，这里面有255万元款项是跟本案无关的，是第三人和天祥集团之间另外的民间借贷法律关系，不应在本案中进行审理。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、原告的身份证复印件，证明原告具有民事诉讼的主体资格。证据二、被告的工商登记信息，证明被告的主体资格，江西天祥置业有限公司于2013年10月24日变更为江西天祥实业集团有限公司。证据三、2013年6月17日《土地开发协议》，证明甲方（被告）出资开发李志强（乙方）等人的南昌县莲塘翻砂冶炼厂的土地，约定甲方出资帮乙方承建，建筑费用按4700元/平方米核算（包括销售等一切费用）；房屋建成后甲方以实际测量土地面积的2.5倍返还给乙方房屋；甲方先垫付150万元给乙方作为处理债务的费用，此款和房屋的承建费用由乙方在房屋销售后返还回甲方；房屋建成后甲方根据合同面积整单元划拨给乙方，由一楼往上计算；甲方保证交给乙方房屋的均价不低于每平方米6300元，如均价高于6300元时，高出部分仍然归乙方所有。证据四、2013年10月25日被告向南昌县国土资源局出具的《关于我公司“天祥棕榈湾”地块上3.18亩土地及地面建筑物价值确认的报告》，证明被告使用李志强等人的土地面积为3.18亩并得到主管部门的确认。证据五、2014年6月25日南昌县人民政府《2014年县土地规划动作领导小组第3次会议纪要》（第七点），证明南昌县政府认可《土地开发协议》的效力，并确认土地面积为3.18亩。证据六、2014年8月11日《国有建设用地使用权出让合同》，证明被告已开发使用了《土地开发协议》中约定的土地。证据七、李某某死亡证明及继承人信息，证明李某某于2009年2月15日去世后，其继承人为妻子罗某某、子女四人为李志强、李某1、李某2、李某3，继承人可以依法享受并处分被继承人李某某的遗产。证据八、2018年12月19日《债权转让协议书》，证明罗某某、李志强、李某1、李某2、李某3因将其对被告的债权全部转让给原告徐江江所有。证据九、2018年12月24日邮寄凭证，证明原告向被告邮寄送达《债权转让通知书》，告知被告向原告履行其义务，而被告不予理睬。天祥集团为反驳原告诉请和支持其反诉请求，向本院提交以下证据：证据一、天祥集团营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、第三人李志强的户籍信息。证明目的：天祥集团和第三人的主体身份。证据二、李志强与天祥集团于2013年6月17日签订的《土地开发协议》。证明目的：①《土地开发协议》约定李志强提供案涉土地，既不参与案涉土地的开发与管理，也不承担任何风险，只收取建成的房屋作为固定回报，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”该协议应认定为土地使用权转让合同；②该协议签订时，案涉土地系集体土地，李志强无权将案涉土地提供给天祥集团进行开发建设；③依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，案涉土地系集体土地，该协议违反法律强制性规定，应当认定为无效。证据三、2008年4月9日南昌县人民政府办公室《2008年县土地规划运作领导小组第1次会议纪要》、2008年10月24日南昌县人民政府办公室《天祥置业周边地块整合有关问题协调会议纪要》第66号文、2011年6月2日《关于推进迎宾商厦商住楼开工建设有关问题协调会议纪要》第81号文、2013年10月10日南昌县城乡规划建设局《用地规划设计条件2013第（060）号》、2013年10月11日《土地勘测测定技术报告书》。证明目的：案涉土地所在的位置、面积，案涉土地系南昌县莲塘镇村集体土地。证据四、拍卖小结、2003年4月1日信息日报13版（报纸复印件）。证明目的：李某某通过拍卖方式取得案涉土地上附着的房产，298.46平方米办公楼房和278.46平方米车间厂房包括围墙，门卫及部分家具。证据五、李志强与天祥集团于2013年6月24日签订《补充协议》。证明目的：①天祥集团出资20万元作为对原绿田园塑料厂的厂房及设备的拆迁补偿；②进一步证明《土地开发协议》的实质是土地使用权转让合同。证据六、2014年6月26日南昌县国土资源局《关于要求审批位于南高路以东、天祥置业以南地块的国有建设用地使用权出让方案的请示》（南国土资文【2014】226号）、《关于要求审批位于南高路以东、天祥置业以南地块的国有建设用地使用权公开拍卖方案》、2014年7月3日南昌县人民政府办公室抄告单（南政办抄字【2014】151号文）。证明目的：经南昌县人民政府审批，南昌县国土资源局以公开拍卖的方式出让案涉土地的国有建设用地使用权。证据七、2014年7月8日南昌县国有建设用地使用权网上拍卖出让公告、《成交确认书》{赣国土资网（交成）字[2014]W15302号}、2014年8月11日《国有建设用地使用权出让合同》、天祥集团缴纳土地使用权出让金的缴款凭证（5张）、江西省政府非税收入票据一张（票据面额18958500元）、中国建设银行股份有限公司活期存款明细两张、土地使用权证书{[南国勇（2014）第0123号]、[南国用（2014）第0124号]、[南国用（2015）第0161号]}。证明目的：①天祥集团通过公开拍卖的方式，以330万元/亩的单价从南昌县国土资源局依法竞得包含案涉土地（3.18亩）在内的5.745亩土地国有土地使用权，共支付土地使用权出让金1895.85万元，并取得案涉土地使用权证书；②天祥集团系案涉土地合法开发主体，依法享有开发案涉土地的所有权利，与李志强无关。证据八、2013年6月17日借条一份（25万元）、2013年6月17日领条一份（75万元）、2013年6月18日借条一份（50万元）、2013年6月18日借条一份（150万元）、李志强手写的委托转给黄某某的150万的凭条一份、2013年6月25日借条一份（30万元）、2013年6月25日领条一份（20万元）、公司股东孙某某个人账户交易明细查询表一张、公司员工龚某某个人交易明细查询单三张、利息损失计算表。证明目的：①李志强自签订《土地开发协议》后，共计从天祥集团处领取350万元；②土地开发协议无效，天祥集团支付给李志强的350万元款项应当全部返还，并支付相应的利息损失。第三人向本院提交以下证据：证据一：1.2013年6月17日《土地开发协议》。2.2013年10月25日被告向县国土资源局出具的《关于我公司“天祥棕榈湾”地块上3.18亩土地及地面建筑物价值确认的报告》。3.2014年6月25日南昌县人民政府《2014年县土地规划动作领导小组第3次会议纪要》。4.2014年8月11日《国有建设用地使用权出让合同》。5.2001年2月1日《征地合同》。6．南昌县莲西乡政府2001年出具的江西省行政事业性收费（通用）票据五张。7.1997年8月29日《租赁土地合同》。8.2002年12月17日《南昌县人民法院公告》。9.《购厂房协议书》。10.2001年10月30日《关于提前终止南昌特种彩色地膜厂（租赁土地合同）的协议书》。11．2001年10月25日中国农业银行南昌县支行给李某某的《函告》。12.1999年2月11日的南他字第05000007号《房屋他项权证》。证明目的：案涉土地非集体所有，李志强对案涉土地拥有合法的土地使用权，2013年6月17日的《土地开发协议》合法有效。证据二：1.李某某的死亡证明。2.南昌县莲塘镇斗门村村民委员会出具的《证明》。3.罗某某及李志强、李某1、李某2、李某3的身份证。证明目的：李某某于2009年2月15日去世，其继承人为其妻子罗某某及其四个子女李志强、李某1、李某2、李某3。证据三：南房权证莲溪乡字第**房产证、2013年11月7日被告向江西省地源评估咨询有限责任公司出具的委托书、南昌县土地测量队于2013年6月对案涉土地作出的测绘图，证明目的：案涉土地非集体所有，而是国有土地，案涉《土地开发协议》合法有效。徐江江为反驳天祥集团反诉请求，向本院提交以下证据：证据一、1997年8月29日《租赁土地合同》，证明出租土地给南昌县特种彩色地膜厂周某某的是南昌县莲西乡人民政府，而不是村委会或自然村，说明该土地是乡政府辖区内的国有土地。证据二、2001年2月1日《征地合同》及江西省行政事业性收费通用票据5张，证明出让土地给南昌县莲塘翻砂冶炼厂李某某的是南昌县是南昌县莲塘镇人民政府（此时莲西乡被撤销并入莲塘镇），也不是村委会或自然村，说明该土地是镇政府辖区内的国有土地，李某某已交付了合同约定的15.5万元，南昌县莲塘翻砂冶炼厂李某某合法享有该国在土地使用权。证据三、2014年6月25日南昌县人民政府《2014年县土地规划动作领导小组第3次会议纪要》（第七点），证明县政府确认原被告双方的土地转让协议有效，说明该土地是国在土地，由县国土局对该土地直接进行收储，并对该土地及地上附着物进行评估。另，本院于2019年9月5日向南昌县自然资源局出具协助调查函，请求南昌县自然资源局就本案所涉土地性质及流转相关事宜协助调查。南昌县自然资源局于2019年10月16日向本院复函称：“江西天祥实业集团有限公司于2014年7月30日通过网上拍卖方式，竞得位于南昌县范围内南高路以东，天祥置业以南DAJ2014036号地块使用权，该地块面积5.745亩，规划通途为商住用地，成交单价为330万元/亩，总价款为1895.85万元该单位已足额缴纳1895.85万元土地出让金和相应土地契税。涉及DAJ2014036号地块中面积为3.18亩地块，据了解该地块是当时国营莲塘垦殖场的国有土地，该场原和莲西乡人民政府挂靠，后因机构改革撤销了莲西乡和莲塘垦殖场，全部并入莲塘镇。按照2014年县土地规划运作领导小组第3次会议要求，县土地储备中心（甲方）与莲塘镇人民政府（乙方），于2014年9月4日签订了《收回国有建设用地使用权转让书》，按34882元/亩（总价110924.76元）的标准收回了上述3.18亩国有土地使用权，补偿款110924.76元于2015年7月3日由储备中心拨付给莲塘镇财政所。综上，我局认为上述3.18亩土地系2001年2月1日经莲塘镇人民政府与南昌县莲塘翻砂冶炼厂签订征地合同后转至江西天祥置业有限公司名下，江西天祥实业集团有限公司按公开出让程序，竞得DAJ2014036号地块使用权，并足额缴纳了1895.85万元土地出让金和相应土地契税。”同时，南昌县自然资源局向本院复函时附上附件4份，分别为：1、2014年县土地规划运作领导小组第3次会议纪要；2、关于要求拨付收储土地补偿款的报告（收回国有建设用地使用权的协议书、补偿费拨付凭证）；3、征地合同；4、关于我公司“天祥棕榈湾”3.18亩土地及地面建筑物价值确认的报告。本院组织当事人就上述证据进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对各方当事人均提交的2013年6月17日的《土地开发协议》真实性、关联性予以确认，合法性在本院认为部分再做评述；2、对2013年10月25日被告向南昌县国土资源局出具的《关于我公司“天祥棕榈湾”地块上3.18亩土地及地面建筑物价值确认的报告》和2014年6月25日南昌县人民政府《2014年县土地规划动作领导小组第3次会议纪要》，因南昌县自然资源局向本院的复函中亦提交了该两份文件作为附件，故本院对该两份证据的三性均予以确认；3、对李某某的死亡证明、李某某继承人的信息及南昌县莲塘镇斗门村委会出具的《证明》三性均予以确认；4、对原告与第三人签订的《债权转让协议书》和形式上的真实性、合法性及关联性均予以确认，对《债权转让通知书》的邮寄凭证真实性予以确认；5、对天祥集团提交的2008年4月9日南昌县人民政府办公室《2008年县土地规划运作领导小组第1次会议纪要》、2008年10月24日南昌县人民政府办公室《天祥置业周边地块整合有关问题协调会议纪要》第66号文、2011年6月2日《关于推进迎宾商厦商住楼开工建设有关问题协调会议纪要》第81号文、2013年10月10日南昌县城乡规划建设局《用地规划设计条件2013第（060）号》、2013年10月11日《土地勘测测定技术报告书》，因原告对其真实性、合法性不持异议，本院对其真实性、合法性予以确认，对其关联性亦予以确认；6、对2003年4月1日的信息日报因加盖了江西日报社资料室印章，本院对其三性均予以确认；7、对天祥集团提交的补充协议因未提交原件和利息损失计算表因系单方制作，本院对其三性均不予认可；对其他证据因原告及第三人对其真实性、合法性不持异议，本院予以确认；9、对第三人提交的2001年2月1日的《征地合同》，因南昌县自然资源局在向本院的复函中提交了该合同作为附件，故本院对其真实性、合法性均予以确认；10、对第三人提交的《租赁土地合同》，因未提交原件，天祥集团又不予认可，本院对其不予确认；但对《购厂房协议书》、南昌县人民法院公告、《关于提前终止南昌特种彩色地膜厂（租赁土地合同）的协议书》因第三人均提交了原件，本院对其真实性、合法性予以确认；对南房房权证莲溪乡字第**产证、2013年11月7日被告向江西省地源评估咨询有限责任公司出具的委托书、南昌县土地测量队于2013年6月对案涉土地作出的测绘图真实性、合法性予以确认。根据经审查确认的证据及各方当事人的陈述，本院认定事实如下：2013年6月17日，江西天祥置业有限公司作为甲方与李志强（乙方）签订《土地开发协议》一份，协议约定：“一、乙方同意将原绿田园土地（具体面积以国土局测量为准）交给甲方开发。二、甲方出资帮乙方承建，建筑费用按4700元/平方米核算（包括销售等一切费用）。三、房屋建成后甲方以实际测量土地面积的2.5倍返还给乙方房屋。四、甲方先垫付150万元人民币给乙方作为处理债务的费用，此款和房屋的承建费用由乙方在房屋销售后返还回甲方。五、房屋建成后甲方根据合同面积整单元整体划拨给乙方，由一楼往上计算。六、甲方保证交给乙方房屋的均价不低于每平方米6300元，如均价高于6300元时，高出部分仍然归乙方所有。七、合同签订后乙方应在三个月之内完成所有拆迁。八、乙方应提供相应的材料，并无条件协助甲方办理有关手续。”南昌县莲西机械配件厂在李志强处加盖了公章。2014年6月25日南昌县人民政府印发关于《2014年县土地规划动作领导小组第3次会议纪要》第七点内容如下：“七、关于拟公开出让位于南高公路以东、天祥置业以南5.74亩商住用地的问题。该宗用地由3.18亩和2.56亩两块用地组成，其中3.18亩系2001年2月1日经莲塘镇政府与南昌县莲塘翻砂冶炼厂签订征地合同后转至江西天祥置业有限公司名下，经评估土地及地面附着物价值为112.77万元……经县国土局2013年第24次联审会研究：建议该宗用地由县土地储备中心收储后，以起始价330万元/亩挂牌方式出让。1.原则同意上述评估结果，由县土地储备中心按照土地及地面附着物价值112.77万元的评估价将其中3.18亩用地进行收储；如该宗用地竞买人是原用地单位，则由原用地单位自行处置地面附着物；如该宗用地被其他单位竞得，则由县土地储备中心将地面附着物补偿款支付给原用地单位。2.收储后，将总的5.74亩商住用地以330万元/亩作价公开拍卖出让。”随后，南昌县土地储备中心与南昌县莲塘镇人民政府签订《收回国有建设用地使用权的协议书》，协议约定：“一、本次收回的国有建设用地使用权位于南高路以东，天祥置业以南，面积为3.18亩。二、甲、乙经过协商，同意本次收回的国有建设用地使用权补偿费价格为34882元/亩，共计人民币110924.76元。该款项由县财政拨付给县土地储备中心后，再由县土地储备中心拨付给乙方。…四、乙方收到补偿费后，应保证城市建设项目用地能顺利施工建设，出现用地纠纷，由乙方负责解决”。2014年7月8日，南昌县国土资源局登报发出《南昌县国有建设用地使用权网上拍卖出让公告（赣国土资网交地[2014]AJ016号）》。2014年7月30日，天祥集团签订《成交确认书》，确认通过网上拍卖出让方式竞得位于南昌县范围内南高路以东，天祥置业以南DAJ2014036号地块使用权。2014年8月11日，天祥集团与南昌县国土资源局就案涉地块签订《国有建设用地使用权出让合同》，出让价款为人民币1895.85万元。天祥集团已足额缴纳了该土地使用权出让金和相应土地契税。另查明：李某某于2009年2月15日去世，其继承人为其妻子罗某某和子女四人，分别为李志强、李某1、李某2和李某3。2018年12月19日，罗某某、李志强、李某1、李某2、李某3与徐江江签订《债权转让协议》，约定将其对被告的债权全部转让给原告徐江江所有。2018年12月24日，原告和第三人将债权转让事宜通知了被告天祥集团。再查明：2013年6月17日，李志强向江西天祥置业有限公司出具借条一份，载明的借款金额为25万元。同日，李志强还向江西天祥置业有限公司出具领条一份，载明的领款金额为75万元。2013年6月18日，李志强向江西天祥置业有限公司出具借条两份，载明的借款金额分别为50万元和150万元。2013年6月25日，李志强向江西天祥置业有限公司出具借条一份，载明的借款金额为30万元。同日，李志强还向江西天祥置业有限公司出具领条一份，载明的领款金额为20万元。江西天祥置业有限公司于2013年10月24日变更名称为江西天祥实业集团有限公司。本院认为，本案的争议焦点主要有以下几个方面：第一、关于本案李志强与天祥集团所签定的《土地开发协议》的性质及效力。合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。本案李志强与天祥集团签订的合同名称虽为土地开发协议，天祥集团亦是为开发房地产项目，但该协议约定的李志强的权利为在房屋建成后获得房屋，并未约定李志强要承担房地产开发过程中可能产生的亏损，即李志强不承担经营风险，只收取固定利益。故依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，本案应为土地使用权转让合同纠纷。依据南昌县自然资源局向本院的复函，案涉土地系国有土地，而非集体土地，故天祥集团主张案涉《土地开发协议》因案涉土地系集体土地而无效的反诉请求，与事实不符，本院不予支持。综上，李志强与天祥集团签订的《土地开发协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。第二、关于案涉《土地开发协议》是否实际履行，即天祥集团获得该土地使用权是否系从李志强处受让而来。天祥集团提供了充分有效的证据证明其是通过招拍挂的形式、与南昌县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，从而获得案涉土地的使用权，天祥集团亦已按照《国有建设用地使用权出让合同》的约定足额缴纳了该土地使用权出让金和相应土地契税。南昌县自然资源局向本院的复函亦确认南昌县土地储备中心于2014年9月4日与莲塘镇人民政府签订了《收回国有建设用地使用权协议书》，收回了案涉国有土地使用权，并通过公开出让程序由天祥集团竞得。故本院对天祥集团系通过政府公开出让程序而获得案涉土地使用权这一事实予以确认。原告徐江江和第三人李志强主张系李志强将案涉土地使用权转让给天祥集团，但其提供的证据不足以证明系其向天祥集团交付案涉土地，故原告徐江江主张天祥集团向其交付5300.03平米的房屋或支付同地段房屋市场价格款的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第三、关于徐江江和第三人是否应当返还天祥集团350万元款项及支付相应利息。经查，虽然天祥集团提交了由李志强签字的单据以证明其向李志强支付了共计350万元款项，但本案本诉原告系徐江江，李志强仅为第三人，天祥集团反诉要求徐江江和第三人共同承担还款责任，于法无据。李志强并非本案本诉被告，天祥集团与李志强之间因该350万元款项产生的纠纷不在本案审理范围，天祥集团可另行主张权利。综上所述，徐江江的诉讼请求和天祥集团的反诉请求均不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第十四条、第二十四条之规定，判决如下：一、驳回原告徐江江的诉讼请求；二、驳回反诉原告江西天祥实业集团有限公司的反诉请求。本诉案件受理费174751元，由徐江江负担；反诉案件受理费87375.40元，由江西天祥实业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费【户名：江西省高级人民法院；账号：31×××42-3；开户行：农行南昌市环湖支行，诉讼费缴纳时请在用途中注明"诉讼费"】，上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 黄  琳审判员 李  扬审判员 欧阳晓明二〇一九年十一月四日法官助理阮焱焱书记员万方芳