江西省萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0302民初2972号原告：彭磊，男，1987年12月18日出生，汉族，住江西省萍乡市莲花县。被告：宏德盛（江西）房地产开发有限公司，住所地江西省萍乡市安源区瑞金北路**，统一社会信用代码91360300568690550D。法定代表人：林祥龙。委托诉讼代理人：钟鉴幸，江西广予律师事务所律师。原告彭磊与被告宏德盛（江西）房地产开发有限公司（以下简称宏德盛房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭磊与被告宏德盛房产公司委托诉讼代理人钟鉴幸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭磊提出诉讼请求：1.判令被告宏德盛房产公司赔付原告逾期交房违约金40477.7元；2.本案诉讼费用及律师费用由被告承担。审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告宏德盛房产公司支付原告逾期交房违约金70600.7元（627562元×0.05%×225天）。事实和理由：2015年7月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告预售的位于萍乡市安源区韶山东路凯旋香格里小区11栋1单元1101号房，总房款为627562元，首付款为237562元，银行贷款为390000元；根据双方签订的合同约定：被告应当2016年5月30日前，将具备“该商品房经验收合格”并符合该合同约定的商品房交付原告使用，如逾期交房，原告有权要求被告每日按已付购房款的万分之五支付逾期交房违约金。合同签订后，原告依约支付了首付款，并与被告、中国工商银行股份有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》，中国工商银行股份有限公司萍乡政和支行于2015年8月向被告支付了390000元。至此，原告已向被告支付了房屋全款627562元。被告直到2016年10月6日才通知原告验收交房，原告立即到被告售楼部办理房屋验收交房手续，并于当日与原告选定的前期物业公司萍乡市柒品物业服务有限公司（以下简称“柒品公司”）签订前期物业管理服务合同。签订物业合同并交纳相关费用后，被告所委托的柒品公司才将房屋钥匙交给原告，并告知原告装修房屋应注意事项等，完成交付房屋程序。至此，被告违约逾期交房期间为129天（2016年5月30日至2016年10月6日）。综上，被告的行为已构成逾期交房，原告有权要求赔偿。截至起诉日，原告仍未收到被告的书面收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告诉至法院，请根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及当事人双方签订合同第八条、第九条之约定，判令被告按照原告已支付房款627562元每日万分之五的比例，支付违约金40477.7元。因原告在调查取证过程中发现，被告交付给原告的案涉商品房直到2017年1月11日才取得建筑行政主管部门颁发的《竣工验收备案证》，双方约定交付的凯旋香格里小区11栋1单元1101号房直到2017年1月11日才具备法定交付条件，且案涉房屋《竣工验收备案证》（安备[2017]3号）明确指出“1.本证是经建设行政主管部门备案机关验证，准予建设工程竣工验收备案的法律凭证。2.凡未取得本证的各类工程，不得交付使用、销售、不得办理房屋权属登记等有关手续。”由此看出，被告直到2017年1月11日才达到与原告合同约定的“该商品房经验收合格”的法定条件。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《商品房销售管理办法》第四十条规定“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格的或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。”可见，我国法律法规禁止房地产公司将未经竣工验收合格的商品房交付使用。因此，原告要求按2017年1月11日认定房屋交付日期，计算逾期交付时间为225天（2016年5月31日至2017年1月11日）。被告宏德盛房产公司辩称，根据原、被告双方签订的《房屋买卖合同》第八条第一款：房屋交付的条件是该商品方经验收合格为标准。原告提供的竣工验收备案时间远滞后于实际竣工时间，故原告以备案时间作为竣工验收时间证据不足；其次，原告主张在2016年10月6日收到房屋，但是被告方在2016年5月30日之前，已经向各个小区的业主通知前来收房，履行了被告的义务，且原告认为10月6日才收到房屋的证据也不足，故请求法院驳回原告诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的原告提供的原告身份证、被告企业信用信息公式报告打印件、商品房买卖合同、竣工验收备案表复印件（盖萍乡市安源区住房和城乡建设局章）等证据，本院予以确认并在卷佐证，对于双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供装修押金3000元收款收据及契税、房屋维修基金代收明细表照片打印件、前期物业服务管理合同，证明原告于2016年10月6日才到被告处缴纳相关费用，办理交房手续。被告对装修押金3000元收款收据及契税、房屋维修基金代收明细表照片打印件无异议，但认为与被告实际交付的时间没有关联性，从原告10月6日已经对房屋装修的时间看，原告收房的时间应当提前于2016年10月6日，更不能向原告主张2017年元月11日交付时间的违约责任；对前期物业合同无异议，但认为与被告没有关联性，这是原告与物业公司所签订的物业服务合同，并不代表实际交房时间，且原告在2016年10月1日已经向物业管理公司交付物业费，说明房屋交付的时间应当在2016年10月1日之前。本院认为，经质证，被告对该组证据真实性、合法性均无异议，本院对该组证据真实性予以确认。2.原告提供竣工验收备案证复印件（盖萍乡市安源区住房和城乡建设局章），证明被告方取得建筑行政管理部门颁发的竣工验收备案证，才意味着被告交付给原告的商品房达到双方合同所约定的“该商品房经验收合格”的法定条件。被告认为竣工验收备案证不是双方约定的商品房交付条件，且该备案证是一本总证，该证上标明10、11、12、13、15号楼以及地下室，事实上10、11、12号楼早已经销售和交付，13、15号楼是延后交付的，竣工验收备案的证据不齐，没有具体的某个项目验收时间，原告方应当出具竣工验收的报告材料；竣工验收的遵守事项系部门单位的内部规定，没有法律法规的效力；建设局颁发的竣工验收是经过五个环节的，如果原告将竣工验收备案证整套材料提交的话，就能很明显看出实际竣工验收时间；应以实际的竣工验收时间，即加盖了五个部门公章的材料为准。本院认为，该证据来源合法，可以佐证涉案房屋竣工验收情况，本院予以确认。3.原告提供涉案房屋收房款正式发票（开票时间2017年1月17日），证明被告要取得所有的行政管理部门的手续才能开具正式发票，该票可以佐证被告在取得行政管理部门的审核手续之后，符合法定要求，才能开具正式发票。被告对证据真实性无异议，认为与本案没有关联性，并不能代表实际交房时间。本院认为，该证据形式合法，可以佐证房屋交付过程，本院对证据予以确认。4.被告提供萍乡市柒品物业管理服务有限公司2019年9月15日证明（盖萍乡市柒品物业管理服务有限公司章及经办人签字），证明前期物业管理服务合同滞后于开发商与业主实际交房时间，前期物业管理服务合同不能作为实际交房的依据。原告对证据真实性有异议，认为柒品物业公司虽为独立法人，但是开发商聘请的物业公司，如物业公司证明所有物业合同均滞后于实际交房时间，其应提交原告在物业处进行交房交接的原始材料，而不是开具一张证明。本院认为，该证据系第三方机构出具的对于原、被告之间房屋买卖合同履行情况的证明，在没有其他客观证据佐证的情况下，其证明力不如反映原、被告合同履行情况的客观证据，不足以达到被告证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月1日，宏德盛房产公司与彭磊签订商品房买卖合同一份，约定彭磊（买受人）以总价627562元向宏德盛房产公司（出卖人）购买凯旋·香格里第11幢1单元1101号商品房一套。合同约定，买受人于2015年6月14日支付购房定金人民币30000元整，于2015年7月9日前支付首期房款计人民币207526元整，余款390000元整办理银行按揭贷款；出卖人应当在2016年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合该合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.因法律法规或政策发生变动、第三方违约等非出卖人所能控制原因，导致无法正常施工的，交付期限允许合理延长，但最长不得超过九十天；除上述特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1.逾期不超过30日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，彭磊按照合同约定的付款方式支付了全部购房款，并收到宏德盛房产公司2017年1月17日开具的金额为626837元的增值税发票。2016年10月6日，彭磊收到宏德盛房产公司通知并验收收房，同日，彭磊与柒品物业公司签订《前期物业管理服务合同》并交纳装修押金3000元。2017年1月11日，萍乡市安源区住房和城乡建设局在涉案房屋工程竣工验收备案表上加盖工程竣工验收备案专用章，并发放编号为安备（2017）3号《竣工验收备案证》。彭磊以宏德盛房产公司逾期交房违反合同约定为由诉至法院，要求宏德盛房产公司支付违约金。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，涉案房屋买卖合同于2015年7月1日经双方签字、盖章确认而成立并生效，受法律保护，双方应当按照法律规定及合同约定履行权利义务，守约方有权要求违约方承担违约责任。本案争议焦点为被告宏德盛房产公司是否存在逾期交房的违约行为、是否应向原告彭磊支付违约金及违约金的认定。对于被告宏德盛房产公司是否存在逾期交房的违约行为的问题。首先，关于实际交房时间。其一，根据原告陈述，被告2016年10月6日才通知原告并办理交房手续，被告虽然对此有异议，但没有提供早于该时间交房或通知了原告收房的证据予以证实，对其抗辩意见不予采纳。其二，原告提出被告于2017年1月11日获得涉案房屋《竣工验收备案证》，该房屋才具备合同约定的交付条件，实际交付日期应按2017年1月11日计算。被告认为其于2016年7月11日已经获得勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位同意验收意见，涉案房屋2016年7月11日即符合交付条件。本院认为，根据《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款关于“国家实行建设工程质量监督管理制度”、第三款关于“县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理”的规定，为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益，对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。《建设工程质量管理条例》第四十六条第一款还规定：“建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施”。建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。因此，于本案而言，安源区住房和城乡建设局出具的竣工验收备案（表）证是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。宏德盛房产公司关于五部门竣工验收合格即已达到《商品房买卖合同》约定的交房条件的主张因无法律依据而不能成立。因此，涉案房屋达到符合原、被告双方合同约定的交房条件时间为2017年1月11日。其次，关于约定交房时间，原、被告双方签订商品房买卖合同约定，被告应当在2016年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合该合同约定的商品房交付买受人使用。因此，涉案房屋符合合同约定交付条件的时间晚于合同约定的交房时间，被告存在逾期交房的违约行为，应当按照合同约定承担违约责任，向原告支付违约金。对于违约金的计算，根据双方合同约定，逾期交房超过30日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。涉案房屋2017年1月11日为符合房屋交付条件的时间，故违约金计算期限自2016年5月31日计算至2017年1月11日，共计225天，违约金计70600.7元（627562元×0.05%×225天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下;限被告宏德盛（江西）房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付违约金70600.7元给原告彭磊。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1565元（原告彭磊已预交），由被告宏德盛（江西）房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。审 判 员  葛淋二〇一九年十一月十三日代理书记员  汤霞