广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初13727号原告：苏晖宇，男，汉族，住广东省云浮市新兴县。委托诉讼代理人：梁宇麒，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡梓蓉，广东南方福瑞德律师事务所实习律师。被告：张暇聆，女，汉族，住成都市高新区。原告苏晖宇诉被告张暇聆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理后，依法适用简易程序，于同年10月23日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人梁宇麒、蔡梓蓉到庭参加了诉讼。被告张暇聆经本院公告传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2017年9月29日签订的编号为NO.2014873的《房屋买卖合同》；2.被告向原告退还购房款（含定金）300000元；3.被告向原告支付违约金215000元；4.被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告通过中介介绍，与被告达成购买佛山市南海区里水镇恒大金碧湾5号楼xx房(以下称“涉案房屋”)的合意，并于2017年9月29日签订编号为NO.20148xx的《房屋买卖合同》(以下简称“涉案合同”)。涉案合同第四条约定：“该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为贰佰壹拾伍万元整……”涉案合同第九条约定：“卖方应在办理交易过户手续前将有关物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责。如该物业存在按揭贷款，在未办妥过户手续前，卖方仍需按时向银行偿还贷款”，涉案合同第十一条第2款约定：“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方必须退回买方已付的所有费用。”涉案合同的附件“支付方式及交易程序”第2条第3款约定：“交易手续需在2018年6月30日前完成。”原告于2017年9月29日向被告支付购房定金人民币贰拾壹万伍仟元整(小写：￥215000)，被告向原告出具《收款收据》。《收款收据》载明：“本人张暇聆，身份证号码是512××××××××××××，是佛山市南海区里水镇恒大金碧湾5号楼xx单位(下称该物业)的业主，现收到苏晖宇交来承购该物业的定金合计人民币(大写)贰拾壹万伍仟元整(￥215000)。特立此据。”收款人落款为张暇聆本人签字并按指模，日期为2017年9月29日。同日，原告向被告支付首期楼款人民币捌万伍仟元整(￥85000)，被告向原告出具《收款收据》。《收款收据》载明：“本人张暇聆，身份证号码是512××××××××××××，是佛山市南海区里水镇恒大金碧湾5号楼xx单位(下称该物业)的业主，现收到苏晖宇交来承购该物业的首期楼款合计人民币(大写)捌万伍仟元整(￥85000)。特立此据。”收款人落款为张暇聆本人签字并按指模，日期为2017年9月29日。另查，被告牵涉大概十一宗民事纠纷案件【案号分别为(2017)粤0104民初6996号、(2016)粤0605民初9994号、(2016)粤0605民初15202号、广州市仲裁委员会作出的(2017)穗仲案字第3401号、(2017)粤0111民初4666号、(2017)粤0106民初22229号、(2018)粤0605民初828号、(2017)粤0605民初7521号、(2017)粤0605民初7516号、(2017)粤0605民初19455号、(2017)粤0106民初22230号等】，被告被判决所需承担的义务超过860万元人民币；从全国法院被执行网站得知，被告有十四宗法院强制执行案件【案号分别为(2018)粤0104执2603号、(2016)粤0605执10126号、(2017)粤0605执2141号、(2017)粤0111执7929号、(2017)粤0111执9712号、(2018)粤0106执24668号、(2018)粤0605执6911号、(2017)粤0605执16357号、(2017.)粤0605执16355号、(2018)粤0605执10031号、(2018)粤0106执24667号、(2017)粤0111执9713号、(2019)皖0111执622号、(2018)川1527执768号】全部未履行判决义务，现仍被列入失信人名单。被告与佛山市南海盈裕房地产发展有限公司就佛山市南海区里水镇恒大金碧湾5号楼xx房购买事宜签订编号为201××××××××602的《商品房买卖合同》。原告就继续履行涉案合同事宜曾多次联系被告，催促被告配合办理涉案房屋的交易递件手续，但被告至今未能完成。原告就继续履行涉案合同事宜于2019年3月11日书面致函【《房屋买卖合同》履行催告函(佛山市南海区里水镇恒大金碧湾5号楼xx房)】被告，要求被告在2019年3月31日内将其所牵涉的案件所确定的判决义务全部履行完毕，排出失信人名单和被执行人名单之外，并向原告提供佛山市南海区里水镇恒大金碧湾5号楼xx房的产权登记在被告名下的权属证明以及该房屋未被查封的证明，但被告至今仍未有任何回复。原告就解除涉案合同事宜于2019年4月28日书面通知被告，告知被告解除涉案合同，并要求被告退还己收款项及按照涉案合同承担违约责任，但被告拒绝签收合同解除通知的快件，至今未就涉案合同继续履行或解除事宜与原告沟通。原告认为，双方签订的合同合法有效，应当恪守履行。但因被告一直怠慢履行涉案合同第九条约定的义务，致使涉案合同无法继续履行。另外，被告身负重债，无法偿还，被列入失信人名单，如果涉案房屋过户至其名下，马上会被查封，而且，被告所负的债务已经超过原告所需支付的房款，原告无法以支付购房款的方式代被告偿还债务后，办理房屋过户手续。故，即便涉案房屋过户至被告名下，涉案合同也无法继续履行。综上，涉案合同因被告的原因已无法继续履行。而且，被告拒绝回复原告、消极履行合同义务的行为，已表明其拒绝继续履行合同。综上，被告的违约行为导致涉案合同无法继续履行，合同目的无法实现，原告要求解除涉案合同，且依据涉案合同的约定，要求被告退还购房款(含定金)人民币叁拾万元整(小写：300000元)并按涉案房屋成交价的10%(即人民币215000元)向原告支付违约金。原告恳请贵院依法查明案件事实，作出公正裁判，支持原告的全部诉讼请求，以维护原告方的合法权益。被告张暇聆没有答辩。原告举证如下：1.原告的身份证复印件、被告的身份证复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《房屋买卖合同》原件1份，用以证明原告通过中介介绍，与被告达成购买涉讼房屋的合意，并于2017年9月29日签订合同，合同对房屋成交价格、违约责任、交易完成期限等作出约定。3.收款收据原件2份，用以证明原告于2017年9月29日向被告支付购房定金及首期楼款共计300000元，被告向原告出具收据。4.《商品房买卖合同》复印件1份，用以证明被告与佛山市南海盈裕房地产发展有限公司就涉讼房屋购买事宜签订商品房买卖合同，被告可以向原告出卖房屋，但被告怠慢履行合同。5.中国执行信息公开网截图打印件8页、（2018）川1527民初938号民事判决书打印件、（2017）粤0104民初6996号民事判决书打印件、（2016）粤0605民初15202号民事判决书打印件、（2016）粤0605民初9994号民事判决书打印件、（2017）皖0111民初9874号民事判决书打印件、（2017）粤0605民初19455号民事判决书打印件各1份，用以证明被告有十四宗法院强制执行案件，被判决所需承担的义务超过860万元，全部未履行判决义务，现仍被列入失信人名单。6.《房屋买卖合同》履行催告函复印件1份、EMS邮件妥投证明原件2份、EMS邮单（尾号6181、9281）原件2份，用以证明原告多次催促被告履行涉讼合同，且就继续履行涉讼合同事宜于2019年3月11日书面致函【《房屋买卖合同》履行催告函（佛山市南海区里水镇恒大金碧湾5号楼xx房）】被告，被告于2019年3月13日签收该函件，但被告均无答复，表明被告以实际行为拒绝履行涉讼合同。7.《房屋买卖合同》解除通知函复印件1份、EMS邮单（尾号1032、2332）及其未妥投邮件原件各2份，用以证明原告就解除涉讼合同事宜于2019年4月28日书面通知被告，告知被告解除涉讼合同，并要求被告退还已收款项及按照涉讼合同承担违约责任，但被告拒绝签收合同解除通知的快件。原告围绕诉讼请求提交了证据，被告经本院合法传唤没有到庭视为放弃举证、质证的权利。原告举证4的《商品房买卖合同》为复印件，无原件核对，本院不予采证。原告提交的其他证据来源合法、内容真实，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。原告庭后提交了涉讼房屋的不动产登记信息查询结果原件，本院确认其真实性。原告庭后提交了银行交易流水原件3页、交易截图复印件1份、电子回单截图1份、证明原件1份，该组证据能相互印证，且与本案相关联，本院予以确认。本院综合采信的证据结合当事人陈述，确认以下事实：2017年9月29日，原告苏晖宇（买方）与被告张暇聆（卖方）签订《房屋买卖合同》约定：买卖之房屋地址为佛山市南海区里水镇恒大金碧湾5号楼xx房，建筑面积约89.53平方米（以房产证面积为准），房屋成交价为2150000元。卖方持有该物业权属证明（房产证号201××××××××）。签订本合同时买方支付215000元作为定金。首期楼款（含定金）300000元应在递件并取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付。1850000元作为楼价余款以银行按揭方式支付。买方申请的按揭款于交易过户手续完成并办委他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号。银行实际贷款额与买方申请贷款额之间的差额，由买方于交易过户完成当天（以付清买卖双方交易税费为准）支付给卖方。交易手续应在2018年6月30日前完成。如因房管局或银行原因导致延迟。则时间相应顺延。卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金，等约定。《房屋买卖合同》的抬头标有“宇丰地产”。同日，被告张暇聆出具《收款收据》两份。其中一份《收款收据》载明：被告张暇聆收到原告苏晖宇交来定金85000元。另一份《收款收据》载明：被告张暇聆收到原告苏晖宇交来首期楼款215000元。该《收款收据》手写注明“以实际到账为准。”原告分别于2017年9月29日、10月6日分别向佛山市宇丰房地产信息咨询有限公司的法定代表人伍智辉汇款80000元、70000元。2017年10月5日，原告向被告汇款200000元。2019年3月11日，原告苏晖宇向被告张暇聆寄送《履行催告函》要求被告于2019年3月31日前向原告出示涉讼房屋登记在被告名下的权属证明以及该房屋无查封抵押情况的证明并配合原告办理涉讼房屋的交易递件手续。上述《履行催告函》于2019年3月13日送达被告。2019年4月28日，原告向被告寄送《解除通知函》要求解除合同，被告拒收邮件。诉讼中，原告述称：因房屋尚未过户至被告名下，合同没有约定买方办理按揭贷款的时间，故原告尚未申请办理按揭贷款。原告是通过转账方式向被告支付购房款，部分款项是原告直接转账予被告，部分款项是原告通过中介公司转账给被告。另一，佛山市宇丰房地产信息咨询有限公司于2019年10月29日出具《证明》：佛山市宇丰房地产信息咨询有限公司共收到苏晖宇汇款150000元，其中100000元已代苏晖宇支付予张暇聆作为苏晖宇购买佛山市南海区里水镇恒大金碧湾5号楼xx房的购房款，另外50000元为咨询及中介服务费。另二，2019年10月23日，经查询，涉讼房屋登记权属人为佛山市南海盈裕房地产发展有限公司，权利证号为粤（2018）佛南不动产权第0267622号。另三，本院于2019年7月15日以公告方式向被告送达本案的诉讼材料。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告与被告于2017年9月29日签订的《房屋买卖合同》中关于原、被告双方权利义务的约定是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规，合法有效，对原、被告均具有法律约束力。原、被告于2017年9月29日签订《房屋买卖合同》并约定涉讼房屋的交易手续应于2018年6月30日前完成，原告于2019年3月11日发函催促被告出示涉讼房屋登记在被告名下的权属证明以及该房屋无查封抵押情况的证明并配合原告办理涉讼房屋的交易递件手续，但涉讼房屋于2019年10月23日时仍未登记在被告名下，被告亦未在合理期限内配合原告办理交易递件手续，被告的行为已构成根本违约，原告诉请解除合同，本院予以支持。被告根本违约，原告在本案起诉时已享有涉讼合同的单方解除权，本院确认涉讼《房屋买卖合同》于本院公告送达原告主张解除合同的起诉状之日即2019年9月14日解除。合同解除，被告应向原告返还购房款。原告主张其向被告支付了购房款300000元，并提供了被告出具的收款收据及相应的转账证明，被告亦没有对原告的主张提出抗辩，本院确认原告向被告支付了购房款300000元，被告应向原告退还购房款300000元。被告根本违约，原告诉请被告支付违约金215000元，符合合同约定亦未违反法律规定，本院予以支持。被告经本院合法传唤拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告苏晖宇与被告张暇聆于2017年9月29日签订的《房屋买卖合同》于2019年9月14日解除；二、被告张暇聆应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏晖宇返还购房款300000元。三、被告张暇聆于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏晖宇支付违约金215000元。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取24000元、财产保全费3095元，合计27095元（原告已预交），由被告负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳，本院将依法强制执行。原告预交的27095元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  曾舟洲人民陪审员  黄艳滨人民陪审员  甘湛虹二〇一九年十一月二十二日书 记 员  成海欣