四川省绵竹市人民法院民 事 判 决 书（2019）川0683民初865号原告（反诉被告）：毛宏，男，1980年6月3日出生，汉族，住四川省绵竹市。委托诉讼代理人：苟石斌，四川贞明律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄孟国，男，1947年11月13日出生，汉族，住四川省绵竹市。委托诉讼代理人：曹均发，绵竹市剑南法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：黄伯清，女，1974年11月3日出生，汉族，住四川省绵竹市。委托诉讼代理人：曹均发，绵竹市剑南法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：刘阳芳，女，1975年8月21日出生，汉族，住四川省绵竹市。委托诉讼代理人：曹均发，绵竹市剑南法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：罗善红，女，1970年12月16日出生，汉族，住四川省绵竹市。委托诉讼代理人：曹均发，绵竹市剑南法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）毛宏与被告（反诉原告）黄孟国、黄伯清、刘阳芳、罗善红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月23日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，于2019年6月5日裁定转为普通程序，于2019年7月22日、8月22日再次公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼（四被告应本院要求参加了第三次庭审）。诉讼过程中，四被告提出反诉，本院依法予以合并审理。本案现已审理终结。毛宏向本院提出诉讼请求：1.确认被告黄孟国与被告黄伯清、刘阳芳、罗善红于2010年6月28日签订的《出租合同》无效；2.判令被告黄伯清、刘阳芳、罗善红将占用的原告所有的位于绵竹市孝德镇凉水井村六组45号的房屋腾退予原告；3.判令被告黄伯清、刘阳芳、罗善红支付房屋占用费，计算方式为：从2018年3月6日起至三被告实际腾退房屋之日止，按照房屋面积391.94平方米，以8元/平方米/月的标准进行计算；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月5日，原告通过网络拍卖依据绵竹市人民法院（2017）川0683执655号之二执行裁定书取得了位于绵竹市孝德镇凉水井村六组45号房产的权利，并于2018年6月28日办理了相关权属证书。原告为实现对案涉房产的权利，要求被告黄伯清、刘阳芳、罗善红将占用的房产腾退，三被告则以与被告黄孟国之间存在房屋租赁合同关系为由予以拒绝。原告经了解得知，四被告签订了一份《出租合同》，该合同显示签订时间系在2010年6月28日，按出租合同记载，租赁房屋范围为全部房屋（含1-2楼及后房，建筑面积391.94平方米），租赁期间自2010年7月1日起至2025年6月30日止，租金为8元/平方米/月。原告认为，四被告签订的《出租合同》不客观真实，双方涉嫌恶意串通签订虚假合同损害其合法权益，该《出租合同》应属无效。理由如下：第一，四被告均不能提交《出租合同》原件。被告在第一次庭审中称合同原件在案涉房屋拍卖过程中已交给了执行局办案法官，在法庭核实清楚执行局办案法官并未收取其合同原件后，被告又称合同原件遗失。《出租合同》属于重要的权利凭证，应谨慎保管，被告却辩称遗失，特别是在交予法院登记认可其存在租赁关系后就及时遗失，致使原告要求鉴定《出租合同》的形成时间以确定真伪的目的落空，不合情理。第二，合同中记载的租金标准为8元/平方米/月，而据原告了解在2010年时房屋所在地租金标准根本没有那么高，原告本人多年以来就在当地租房从事汽车维修工作，对当地的租金行情很清楚，案涉房屋所在地段近两年的租金标准才在8元左右。第三，案涉房屋由黄孟国一家用来经营“黄烧腊饭店”，在绵竹来说都是很有名的，原告在附近做生意与黄孟国一家人也是互相认识的，该餐馆开到2015年就没开了（听说是黄孟国的儿子出了事情），之后一年左右房子租给一个叫马莲的做汽配生意，而餐馆重开则是在2017年以后。当年餐馆开张时，原告还去吃过饭。所以说，被告主张案涉房屋早在2010年就出租给了黄伯清等人经营餐馆，根本就是不可能的。第四，四被告称，15年的房屋租金共计付了500,000元，且是一次性支付，但被告不能提交租金的收付凭据，也不能说清资金来源，庭审中各被告叙述细节也存在矛盾之处，很不符合常理，这恰能佐证被告之间存在的所谓租赁关系为虚构。第五，黄孟国于2014年时为其儿子黄伯均在信用社的贷款提供房屋抵押时，与信用社签订的抵押合同中，明确记载案涉房屋抵押时不存在对外出租的情形。其后，信用社在实现抵押权的判决中也没有案涉房产抵押前存在出租权利瑕疵的记载。基于以上理由，原告认为，被告虽在案涉房产拍卖期间向法院提交过一份租赁协议（现已不合情理的遗失），但并不能证明四被告之间的租赁关系就一定真实。法院在执行过程中并未对被告所提交合同的真实性进行实质性审查，也未裁定确认被告之间的租赁关系效力，因此，四被告之间的租赁合同是否合法有效，仍应根据实情予以裁断。现种种迹象显示，四被告是为了规避执行而恶意串通虚构租赁关系，更为过分的是被告还主张已支付了全部租金，致使原告通过拍卖获得案涉房产的所有权后却无从行使权利，严重损害了原告的合法权益。同时，基于合同无效，被告黄伯清、刘阳芳、罗善红非法占用房产，应依法支付腾退房屋前的房屋占用费。本案涉诉前，原告多次寻求与被告协商解决，并同意对被告2017年重开餐馆时的装修损失进行相应赔偿，但因对方要价过高，致事情不能获得解决。为此，原告为维护自身合法权益，遂提起本案诉讼，请求判其所请。黄孟国、黄伯清、刘阳芳、罗善红辩称，对原告通过法院司法拍卖获得案涉房产的所有权不持异议，但认为，四被告早在2010年起就建立了长期租赁合同关系，此租赁关系经过法院的确认：法院在拍卖公告中明确记载案涉房产存在租赁关系，并特别提醒“标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负”，因此，原告请求确认《出租合同》无效，完全没有道理，应依法予以驳回。被告黄伯清、刘阳芳、罗善红系合法占用案涉房产，相关的合同租金在合同订立时已全部支付，原告请求支付占用费，没有事实和法律依据，应予驳回。根据“买卖不破租赁”原则，承租人租赁案涉房产的租赁合同继续有效，原告无权要求被告黄伯清、刘阳芳、罗善红搬离租赁的房屋，而原告却将案涉房产强行断电，致其不能正常开展经营，原告的违约行为，给被告造成了巨大经济损失，应予赔偿。黄孟国、黄伯清、刘阳芳、罗善红向本院提出反诉请求：1.确认黄孟国与黄伯清、刘阳芳、罗善红于2010年6月28日签订的《出租合同》有效，租赁合同继续履行；2.判令反诉被告毛宏赔偿反诉原告黄伯清、刘阳芳、罗善红营业利润损失200,000元；3.本案反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：承租人黄伯清、刘阳芳、罗善红与黄孟国于2010年6月28日签订的《出租合同》真实、合法，且经过绵竹市人民法院的依法认定，应属有效。反诉被告虽然通过拍卖获得案涉房产的所有权，但买卖不破租赁，反诉被告应受《出租合同》的约束，现反诉被告枉然不顾案涉房产还存在租赁关系的事实，强行断电破坏租赁关系，致反诉原告中断饭店经营，相关的食材等不得不低价处理，反诉被告的违约行为给反诉原告造成了重大经济损失。反诉原告的具体损失包括：8个月纯利润112,322元（案发前）；停电后直接损失30,000余元；务工人员工资6人计144,000元；装修费100,000元折旧1年多约50,000元，以上损失达30多万元，反诉原告仅象征性主张200,000元。为此，反诉原告为维护自身合法权益，遂提起反诉，请求判其所请。毛宏对黄孟国、黄伯清、刘阳芳、罗善红的反诉辩称，黄孟国为阻碍执行，与黄伯清、刘阳芳、罗善红恶意串通签订《出租合同》虚构双方在2010年就已存在租赁合同关系，该《出租合同》应属无效。案涉房产在2014年即抵押给了绵竹信用社并办理了抵押登记，在2016年期间由案外人马莲承租用于汽配经营，在此之前，并无确实证据证实黄伯清、刘阳芳、罗善红利用案涉房产经营餐馆。实际上，案涉房产重开“黄烧腊饭店”系在2017年以后，即使反诉原告主张的租赁关系成立也系在2017年饭店重开后，此时，租赁关系建立在案涉房产设定抵押之后，根据法律有关规定，反诉原告主张的租赁权对房产受让人，即反诉被告不具有约束力。同时，本案中反诉原告也未提交有力证据证实其具体损失几何。故反诉原告请求赔偿经营损失的反诉请求，没有事实和法律依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。为支持其诉讼主张，毛宏向本院提交如下证据：1.案涉房产的不动产权证书，编号：川（2018）绵竹市不动产权第×××号，证实其通过绵竹市人民法院举行的网络司法拍卖获得了案涉房产的所有权并依法办理了所有权证的事实；2.黄孟国与黄伯清、罗善红、刘阳芳签订的《出租合同》，该合同复印自绵竹市人民法院（2017）川0683执655号执行案件卷宗（卷宗中也系复印件），该证据与其他证据一起共同证实该份《出租合同》系被告恶意串通订立；3.绵竹市人民法院（2016）川0683民初268号民事判决书及申请人民法院调取的该案件卷宗材料中，黄孟国与绵竹市农村信用合作联社签订的《抵押合同》和《最高额抵押合同》，该组证据证实黄孟国于2014年2月以案涉房产为抵押物为其子黄伯均在绵竹市信用社的贷款（贷款期限从2014年2月26日起至2015年2月25日止，贷款金额900,000元）提供抵押担保并办理了抵押登记，在抵押合同中明确记载案涉房产作为抵押物不存在租赁等权利瑕疵；4.查询自绵竹市市场监督管理局的黄孟国经营的绵竹市孝德镇黄孟国烧腊饭店的《个体工商户登记基本信息》查询表，该查询信息显示黄孟国一直使用案涉房产经营“黄烧腊饭店”，最近一次核准日期系在2015年1月12日，与“黄烧腊饭店”由黄孟国持续经营到2015年的事实相符；5.查询自绵竹市市场监督管理局的马莲经营的绵竹市孝德镇华商汽车用品经营部的《个体工商户登记基本信息》查询表及附于档案中的（黄伯均与马莲签订的）《租房合同》、营业执照，开业当天的照片等，该组证据证实2016-2017年期间案涉房产由黄孟国之子黄伯均出租予马莲经营汽配生意。结合其他证据可以证实各被告主张案涉房产于2010年出租15年的事实为虚假；6.查询自绵竹市市场监督管理局的绵竹市洪明汽车租赁有限责任公司的注册备案材料——该公司的营业执照、绵竹市孝德镇清华社区居委会出具的《证明》及该公司在2010年7月期间租赁绵竹市孝德镇清华社区五组宋加伟门面的《租房协议书》，该门面面积80多平方米、年租金6000元，用以证实案涉房产所在地段在2010年期间的租金价格远未达到各被告在《出租合同》中约定的8元/平方米/月的标准，进而证明各被告恶意串通倒签《出租合同》的事实。黄孟国、黄伯清、刘阳芳、罗善红对原告所提交证据的质证意见：1.对证据1无异议；2.证据2中的《出租合同》来源于绵竹市人民法院执行案件卷宗，真实合法，可以证实四被告之间于2010年即建立租赁关系的事实；3.对证据3的真实性无异议，但与本案缺乏关联性，不能达到原告的证明目的。黄孟国质证称，绵竹市信用社在与其签订抵押合同时没有询问过房屋是否对外出租；4.对证据4的真实性无异议，虽然个体工商户登记为黄孟国，但并非黄孟国在经营饭店，而是由三承租人在经营；5.对证据5的真实性无异议，但认为该组证据与本案缺乏关联性，不能达到原告的证明目的。后经本院要求各当事人到庭说明情况：黄伯清称，其未实际参与经营饭店，不清楚案涉房产是否在2016-2017年期间出租给了马莲。刘阳芳称，其系在2017年饭店重新开张后，才实际参与饭店经营，之前房子是否出租给马莲并不清楚。罗善红称，由于其忙于个人的生意，（黄伯清、刘阳芳也有自己的工作）其与黄伯清、刘阳芳承租房屋后实际是将饭店的日常经营管理交给黄佰敏在做（黄佰敏是其兄弟罗善俊的妻子。黄佰敏是黄孟国的女儿），只是有空的时候才到饭店去一下，“我们做到2015年下半年，房子就空起来，黄伯均（黄伯均是黄孟国的儿子）一家人住在那里的，房子空了一段时间就租给马莲，哪个租的不清楚”；6.对证据6的真实性无异议，但与本案缺乏关联性，不能达到原告的证明目的。为支持其抗辩意见，黄孟国、黄伯清、刘阳芳、罗善红向本院提交如下证据：1.本院（2017）川0683执655号之三执行裁定书；2.黄孟国与黄伯清、刘阳芳、罗善红于2010年6月28日签订的《出租合同》，该合同复印自绵竹市人民法院执行案件卷宗，用以证实四被告之间签订的《租赁合同》经过人民法院的确认，真实合法有效；3.绵竹市人民法院在淘宝网上发布的司法拍卖（三次）公告，法院在拍卖公告中明确记载案涉房产存在租赁关系，该组证据可以证实《出租合同》是客观真实的。毛宏对四被告提交证据的质证意见：1.对证据1的真实性无异议；2.对《出租合同》的真实性不予认可，本案原告即是主张该合同系被告恶意串通订立；3.对证据3的真实性无异议，但认为，不能达到被告的证明目的。为支持其反诉主张，黄伯清、刘阳芳、罗善红向本院提交如下证据：1.接（报）处警登记表，2018年12月29日案涉房产被毛宏强行断电（电卡由毛宏控制，其拒绝充电费），双方协商未果，刘阳芳到派出所报警，用以证实反诉被告强行断电造成反诉原告中断经营的事实；2.《告知函》，反诉原告在停电前通知毛宏，要求其配合反诉原告缴纳电费和天然气费；3.照片9张，用以证实案涉房屋被反诉被告断电后，造成饭店停业，相关的食材等不得不低价处理，给反诉原告造成了重大经济损失；4.反诉原告手写损失清单：8个月纯利润112,322元（案发前）；停电后直接损失30,000余元；务工人员工资6人计144,000元；装修费100,000元折旧1年多约50,000元，以上仅主张200,000元。为证实上述损失，反诉原告提交一组账簿复印件（时间跨度为停止营业前的8个月），用以证实其主张的上述损失。毛宏对反诉原告提交证据的质证意见：1.对证据1的真实性、合法性不持异议，但认为，证据材料中仅有反诉原告刘阳芳的个人陈述，公安机关并未向当事人各方进行求证，毛宏并未强行断电，该证据材料不能达到反诉原告的证明目的；2.证据2不能达到反诉原告的证明目的，毛宏表示未收到《告知函》；3.证据3系照片，仅能反映反诉原告在处理一些腌腊食材、酒水等，并不能证明反诉原告损失几何。该组证据不能达到反诉原告的证明目的；4.对证据4的三性均有异议，手写损失清单系反诉原告自行制作，无证据证实其相关损失，不予认可。账簿系复印件，不予认可，且即使账簿系原件，也系由反诉原告自行制作，不能达到反诉原告主张的经营利润损失的证明目的。本院对双方当事人有争议的证据认定如下：原告提交的证据3-6真实、合法，与待证事实相关联，本院予以认定，但证据6不足以达到原告的证明目的；原告提交的证据2、被告提交的证据2——《出租合同》，该证据系认定四被告是否恶意串通虚构租赁关系的关键证据，本院在争议事实部分予以认定；被告提交的证据1——本院（2017）川0683执655号之三执行裁定书，系本院终结执行绵竹市农村信用合作联社申请执行黄伯均、黄孟国、李福丽、杨金秀金融借款合同纠纷一案的执行裁定书，与本案缺乏关联性，不予认定；对被告提交的证据3真实性予以认定，但仅凭此证据不足以认定《出租合同》为“真实”；对反诉原告提交的证据1-3的真实性予以认定，但相应证据并不足以达到反诉原告的证明目的；对反诉原告提交的证据4，因缺乏相应有力证据支持，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2014年2月26日，黄孟国与绵竹市农村信用合作联社签订《最高额抵押合同》，约定黄孟国将位于绵竹市剑南镇南轩南路404号-410号房产（竹房权证监证字第×**）作为抵押物为其子黄伯均在2014年2月26日至2019年2月26日期间在绵竹市农村信用合作联社的贷款提供抵押担保，最高限额为900,000元，担保范围包括本金及利息、违约金、损害赔偿金等。其中，合同第一条第七项抵押人陈述保证：抵押财产不存在任何未书面告知乙方的瑕疵或负担，包括但不限于......被出租......等情形或者抵押财产已为第三人设定担保。后双方办理了抵押登记。2014年2月28日，黄伯均与绵竹市农村信用合作联社签订《个人借款合同》，约定黄伯均向绵竹市农村信用合作联社借款900,000元，借款期限为1年。合同签订后，绵竹市农村信用合作联社向黄伯均发放了该笔贷款。2016年8月16日，本院作出（2016）川0683民初268号民事判决，判决黄伯均、李福丽向绵竹市农村信用合作联社偿还借款90万元及相应利息，判决绵竹市农村信用合作联社对黄孟国提供的前述抵押物，即本案案涉租赁房屋变现之价款在约定之范围内具有优先受偿权。后黄伯均、李福丽未履行生效判决确定的给付义务，绵竹市农村信用合作联社向本院申请强制执行。执行过程中，本院依法裁定拍卖、变卖前述抵押财产。期间，罗善俊（罗善俊系罗善红的兄弟，系黄孟国的女婿）向本院提供一份黄孟国与黄伯清、刘阳芳、罗善红（黄伯清、刘阳芳系黄孟国女儿黄佰敏、女婿罗善俊的同学和好友）签订的落款时间为2010年6月28日的《出租合同》，载明：黄孟国将位于绵竹市剑南镇南轩路45号的房屋，建筑面积391.94平方米（含1-2楼及后房）出租给黄伯清、刘阳芳、罗善红经营餐馆，租赁时间为2010年7月1日至2025年6月30日，月租金为8元/平方米/月。该合同中未记载租金支付方式。四被告称租金500,000元系签订合同期间一次性支付。本院执行局法官审查后将罗善红列为优先竞买人。后罗善俊称该份《出租合同》遗失。本院分别于2017年9月26日、11月16日、12月12日先后三次在淘宝网发布拍卖公告，组织对上述房产进行竞拍。本院发布的拍卖公告上注明了拍卖房屋上存在租赁关系。前两次流拍后，第三次由原告毛宏以1,002,400元竞得（成交价高于第一次拍卖的起拍价）。本院于2018年3月5日作出（2017）川0683执655号之二执行裁定书，裁定黄孟国名下位于绵竹市剑南镇南轩路的房产（竹房房权证监证字第×**、国用[2014]第×××号）的所有权及相应的其他权利归买受人毛宏所有。上述财产的财产权自裁定送达买受人时起转移。本院于2018年3月8日向毛宏送达成交裁定书。房产已于2018年6月28日变更登记至毛宏名下，不动产权证书编号为川（2018）绵竹市不动产权第×××号，登记房屋坐落：绵竹市孝德镇凉水井村六组45号。另查明，绵竹市孝德镇黄孟国烧腊饭店于2000年3月17日开业，最近一次核准注册在2015年1月12日，登记经营者为黄孟国。“黄烧腊饭店”在绵竹本地小有名气。该饭店于2015年停业，2017年重新开业。饭店停业期间，黄伯均于2016年6月4日与马莲签订《租房合同》，将上述房产出租予马莲开设绵竹市孝德镇华商汽车用品经营部，约定租期5年，即2016年6月4日至2021年6月3日，年租金20,000元。黄伯清、刘阳芳、罗善红主张其系“黄烧腊饭店”的实际经营人，其中刘阳芳参与了2017年饭店重新开业后的日常经营。毛宏于2018年3月竞得房产后与“黄烧腊饭店”经营人协商收回房屋未果，遂拒绝配合用所持房屋电卡为饭店充电。该饭店因断电于2018年12月底停业。另，黄孟国称，三承租人承租房屋后没有使用二楼，二楼就一直由他们居住。房屋内断电后，已经无人居住，但因其仍有许多物品在房屋内，故房屋钥匙由其保管。对此，黄伯清、刘阳芳、罗善红无异议。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案中双方当事人的争议焦点为：四被告是否恶意串通虚构租赁关系，即双方签订的《出租合同》是否真实。恶意串通为主观因素，是指当事人双方具有共同目的，希望通过订立合同损害国家、集体或者第三人的利益。当事人是否构成恶意串通可从合同双方当事人订立合同时的具体情况、双方履行合同的客观行为等予以综合认定。具体到本案来看，关键在于四被告主张于2010年6月28日签订《出租合同》建立房屋租赁关系的事实是否成立。本案中，根据各被告的陈述意见，双方建立租赁关系经过如下：2010年，黄伯均（借高利贷）出了事情，黄孟国急需资金代其还账，便由其女儿黄佰敏、女婿罗善俊夫妻二人出面，找到罗善俊的姐姐罗善红、夫妻二人的同学和好友黄伯清、刘阳芳借款。为保障三出借人出借款项的安全性，经双方协商，由黄孟国将经营的“黄烧腊饭店”出租予黄伯清、刘阳芳、罗善红，并于2010年6月28日签订《出租合同》，约定租期15年，并将三人向黄孟国出借的款项500,000元（罗善红300,000元，黄伯清、刘阳芳各100,000元）抵作15年的房屋租金。三人承租饭店后，实际交由黄佰敏经营（但黄佰敏仅是挣工资的），三人则按比例（罗善红占70%，黄伯清、刘阳芳各占15%）按月在黄佰敏夫妻处领取分红款。该饭店于2017年6月装修后重新开张营业直至2018年12月底因房屋内断电停止营业。重新营业期间，刘阳芳参与了饭店的日常经营。对于2016年-2017年期间，房屋由马莲租用的事实，罗善红予以认可，但表示是事后才知道的，房屋是谁出租的则不清楚。黄伯清、刘阳芳则表示没有参与经营，不知情。但仔细分析四被告陈述的建立租赁关系的经过，存在如下自相矛盾和不合情理之处：第一，对于房屋的出租时间，黄孟国在庭审中回答法庭询问时陈述，房屋的出租时间“大概是地震前后就租给他们了。具体时间也记不到了”，而其在此前（2019年6月5日）本院对其进行询问制作的笔录中却明确表述签订租赁合同的时间系在2010年，其前后陈述存在较为明显的差异。第二，对于500,000元“租金”的交付细节，罗善红陈述，“租金”由其在签订《出租合同》之前（第一次300,000元，三承租人各出资100,000元）和之后（第二次200,000元，由罗善红筹集）前后相隔几天的时间内分两次交予黄孟国。对此，黄伯清、刘阳芳陈述，其各自出资确实是交给罗善红，由罗善红一并交付。对资金交付时间，黄伯清未作表述，但刘阳芳明确陈述，其出资的100,000元是在签订合同时交给罗善红的，此显然与罗善红陈述在签订合同之前就已先行向黄孟国交付了包括刘阳芳100,000元出资在内的300,000元租金的说法存在矛盾。第三，据三承租人陈述，黄伯清自始即未参与饭店的经营，刘阳芳系2017年6月饭店重开后参与经营，罗善红则在2015年停业前偶尔到店参与饭店经营，饭店实际系由黄佰敏在经营，包括账务处理、利润分配等。三人则各自按月按比例在黄佰敏处领取分红款，领款依据则是黄佰敏制作的经营账目表。而实际上，按三承租人陈述，享有如此重大经营权利的黄佰敏仅是为其打工的而已。或许，三承租人赋予黄佰敏如此重大经营权，是基于对黄佰敏的信任，但三被告作为房屋承租人，“黄烧腊饭店”的老板，却不清楚用于经营饭店的房屋何时被何人另行出租给了案外人马莲，且该段时间长达近一年，实难以让人置信。三被告如此淡然之态度，实让人产生其是否是房屋承租人的疑惑。被告的相应陈述，显然不符合常理。第四，被告不能提供《出租合同》原件，且不能给出合理解释。本案第一次庭审中，法庭向被告代理人询问《出租合同》原件在何处，（在法庭要求其向当事人核实后）其坚称合同原件由罗善俊交到了本院执行局，其提交的《出租合同》也是复印自执行案件卷宗。后经调查，本院执行局办案人员并未收取被告《出租合同》原件，执行卷宗中也仅有《出租合同》复印件。为查明这一情况，本院对罗善俊进行了调查询问。罗善俊称，其从罗善红处拿到合同原件后就交给了执行局工作人员，并表示“原件退没有退我记不清楚了”。在本院向其告知，经核实执行局工作人员没有收取《出租合同》原件后，罗善俊称，合同可能放到车上了，车子后来又卖了，合同就不见了。对于如此重要的合同为何没有及时退还给罗善红，罗善俊表示，当时事情太多，把合同的事情给忘了。从以上当事人陈述的《出租合同》遗失的经过来看，甚不合情理。而《出租合同》的遗失，致使原告希冀通过对其形成时间进行鉴定以确定被告是否存在倒签合同签署时间进而以佐证其关于被告虚构房屋租赁关系的诉讼目的落空。第五，从被告的相关陈述来看，承租人之一罗善红系出租人黄孟国女婿罗善俊之姐，另两位承租人也系饭店实际经营者黄佰敏、罗善俊夫妻的同学和好友。从表面上看，虽然签订《出租合同》的双方当事人不是近亲属关系，但鉴于各被告的相关陈述自相矛盾、佐证相关陈述的关键证据缺失，合同双方当事人的这种特殊关系不得不予以考虑。参照江苏省高级人法院发布的《执行异议及执行异议之诉案件审理指南（三）》第3条就执行中存在的虚假租赁的认定要求“具有下列情形之一的，应认定为虚假租赁：（1）承租人与被执行人恶意串通，将执行标的以明显不合理的低价出租的；（2）承租人或者被执行人伪造、变造租赁合同的；（3）承租人或者被执行人倒签租赁合同签署时间的；（4）承租人或者被执行人伪造租金交付或收取证据的；（5）承租人与被执行人伪造其实际占有使用执行标的证据的；（6）承租人系被执行人近亲属或关联企业，该租赁关系与案件其他证据或事实相互矛盾的”，本案中四被告主张其于2010年6月即建立租赁合同关系，但实际上除一份《出租合同》（且被告不能提交合同原件，还不能给出合理解释）和被告的个人陈述以外（且被告的相应陈述还存在矛盾和不合情理之处），并无其他证据可以证实。据查明的事实，案涉租赁房屋上开设的“黄烧腊饭店”一直是由黄佰敏一家在经营，实际上租赁房屋多年以来（至少在2017年饭店重新开业前）并未转移予三承租人占有使用（房屋在2016年-2017年停业期间由黄伯均出租给案外人马莲也可以对此事实予以印证），根据前述对执行中虚假租赁关系的认定标准，四被告主张双方于2010年6月起即建立房屋租赁合同关系的事实应为虚假。四被告签订《出租合同》虚构双方于2010年即建立房屋租赁合同关系的行为，损害了案涉房屋竞拍人这一特定第三人的合法权益。本院认为，据本案查明的相关事实，已经可以认定原告毛宏主张四被告恶意串通签订《出租合同》损害其合法权益的事实存在的可能性已经能够排除合理怀疑，本院对该事实予以认定。根据合同法第五十二条第二项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，本案中四被告为妨碍执行恶意串通签订《出租合同》损害房屋竞拍人的合法权益，双方签订的《出租合同》应属无效。关于原告请求返还房屋及赔偿损失的诉讼请求。据查明的事实，刘阳芳参与了“黄烧腊饭店”2017年重新开业后的经营，而三承租人也主张其系合伙经营该饭店，并以此为由提起反诉请求赔偿营业损失，故本院对三承租人与黄孟国于2017年起建立房屋租赁合同关系的事实予以认定。因双方建立的该房屋租赁合同关系的时间发生在房屋设立抵押后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一项规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”，案涉租赁房屋因抵押权人实现抵押权发生所有权变动，原告毛宏作为受让人，不受原租赁合同的约束，在本院将成交裁定书送达原告后，原告即获得案涉房屋所有权，此时，三承租人丧失继续占用房屋的法律依据。现三承租人继续占用房屋构成侵权，应将占用的房屋返还予原告并依法赔偿原告合理损失。对于原告的损失。本案中，原告主张按四被告签订的《出租合同》载明的租金标准8元/平方米/月，按房屋面积391.94平方米计算其损失。本院认为，《出租合同》被本院依法认定为虚假，原告据之主张损失没有法律依据，原告的房屋占用损失可根据黄伯均于2016年6月4日将案涉房屋出租予案外人马莲签订的《租房合同》中约定的年租金20,000元的标准予以确定。则原告的损失可表述为：从2018年3月8日起至被告实际返还房屋之日止，以20,000元/年的标准进行计算。对原告超出部分诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告的损失请求。本案中，反诉原告主张因反诉被告恶意断电给其造成如下损失：8个月纯利润112,322元（案发前）；停电后直接损失30,000余元；务工人员工资6人计144,000元；装修费100,000元折旧1年多约50,000元，以上仅主张200,000元。反诉原告主张的损失，是基于《出租合同》有效，继续履行合同而提出的。然而，反诉原告主张损失的基础——《出租合同》，因系其与出租人恶意串通订立而被认定无效，反诉原告据之请求反诉被告赔偿损失，没有事实和法律依据，应不予支持。另，反诉原告与出租人于2017年后建立的房屋租赁合同关系应予认定。但该租赁关系的成立时间发生在房屋抵押设立之后，本案不适用“买卖不破租赁”原则，反诉原告与原出租人之间的租赁合同关系对反诉被告毛宏不具有约束力，毛宏没有为被告经营“黄烧腊饭店”向房屋提供电源的义务，且在毛宏不同意继续履行原合同的情形下反诉原告继续占用房屋经营饭店已构成侵权，反诉原告主张的相应损失当不应由毛宏承担。综上所述，据全案证据，可以认定四被告签订的《出租合同》系双方恶意串通，为妨碍执行而订立的事实成立，该合同损害了房屋买受人的合法权益，属无效合同。原告据之请求确认《出租合同》无效，并请求返还房屋及赔偿损失的相应诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。反诉原告请求确认《出租合同》有效，并请求赔偿相应损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、黄孟国与黄伯清、刘阳芳、罗善红签订的落款时间为2010年6月28日的《出租合同》无效；二、黄伯清、刘阳芳、罗善红于本判决生效之日起二十日内将其占用的位于绵竹市孝德镇凉水井村六组45号的房屋[不动产权证编号：川（2018）绵竹市不动产权第0005621号]予以腾空并返还予毛宏；三、黄伯清、刘阳芳、罗善红于本判决生效之日起二十日内向毛宏支付房屋占用费，计算方式为：从2018年3月8日起至房屋返还之日止，以20,000元/年为标准进行计算；四、驳回毛宏的其他诉讼请求；五、驳回黄孟国、黄伯清、刘阳芳、罗善红的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费813元（诉讼标的额按原告毛宏的诉讼请求计算至起诉之日），由原告毛宏负担383元，由被告黄伯清、刘阳芳、罗善红负担430元。反诉案件受理费2150元，由反诉原告黄伯清、刘阳芳、罗善红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 长  江永强人民陪审员  周书经人民陪审员  欧丽武二〇一九年十一月四日法官 助理  侯文琴书 记 员  何 敏