贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初10597号 原告：王**,男,汉族,1974年11月11日出生,住贵州省毕节市。 原告:吴敏,女,汉族,1974年9月24日出生,住贵州省毕节市。 二原告委托诉讼代理人:肖恒(特别授权代理),贵州瀛黔律师事务所律师。 被告：招商商置(贵州毕节)投资有限公司,住所地:贵州 省毕节市七星关区百里社鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码:91520500590775593Ｘ。 法定代表人:聂黎明。该公司董事长。 委托诉讼代理人:李静(一般授权代理),北京德恒律师事务所律师。 原告王**、吴敏与被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告王**、吴敏及委托诉讼代理人肖恒，被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司的委托诉讼代理人李静到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付逾期办证违约金96,574.00元(以购房总款为基数,从收房之日即2016年9月28日开始计算,按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息(7.125%)计算,暂计算至2019年8月31日,计算至完成办证之日止);2.请求判令被告继续履行合同,为原告办理不动产权属证书；3.本案的诉讼费用、保全费用等由被告承担。 事实和理由，2014年10月1日,原、被告签订《商品房买卖合同》,合同约定原告向被告购买编号为E8-12-1号的房屋,房屋的建筑面积为118.29平方米,房屋的总价款为457,314.00元。原告按照合同约定支付了全部的购房款和相关税费。根据该合同第11条第1款的约定,出卖人当在2016年5月30日前向买受人交付该商品房。根据该合同第22条第3款约定,出卖人与买受人没有约定具体的办证时间,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释法释》（[2003]7号)第18条之规定:商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使月之日 (2016年6月30日)起90日(2015年9月28日)；由于出卖人的原因,买受人在该期限届满未能取得房屋权属证书的,出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照己付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。即应该在同期同类贷款利率的基础上计算罚息。本案中,被告利用自已的优势地位,提供格式条款,故意不与原告约定具体办证及其逾期办证的违约金,应该按照前述司法解释的约定计算 逾办证适约金。被告违约未在规定的时间内给原告办理房屋产权证,原告已经多次与被告协商,未果。现特根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法释》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释,向法院提起诉讼，望判如所诉。 被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司辩称，在被告已具备办证条件的情况下,被告按照原告在购房合同中提供的地址,于2018年8月23日向原告邮寄了关于办理房屋不动产权证的告知书,可以证明被告已经向原告披露、通知了案涉房屋符合办理转移登记的事实。故此,被告至迟于2018年8月23日完成了通知义务。综上,原告的诉讼请求均于法无据,应驳回原告的诉讼请求。 经本院审理查明：2014年10月1日,原、被告签订《商品房买卖合同》,合同约定原告向被告购买编号为E8-12-1号的房屋,房屋的建筑面积为118.29平方米,房屋的总价款为457,314.00元。并约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。（一）出卖人承诺于X年X月X日前取得该商品房所有权初始并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理1、约定日期起180个工作日内,出人交付办理商品房转移登记的有关文书的,按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起当180个工作日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移记有关文书的,双方同意按下列第(1)项处理（1）买受人有权退房,买受人退房的,出买人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款,并按照银行同类同期存款利率支付利息。(三)建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共用设施和物业服务用房等,由出卖人在申请房屋所有权初始登记时一并申请登记。商品房交付后180日内,出卖人应当将相关登记信息书面告知买受人。（四)双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按《商品房买卖合同》的约定向被告支付完毕购房款。被告方提供的《收楼意见书》显示，被告方于2017年4月21日向原告方交付了房屋。被告未按照合同向原告办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。2017年9月24日至2017年9月30日,被告通过在涉案小区沃尔玛后面曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”刊登了关于办理《不动产权证书资料收集的通知》,通知业主提交办理房屋转移登。2018年8月23日,被告按合同约定向原告邮寄了办理产权证的告知函,通知原告准备相应办证资料。庭审过程中查明，涉案房屋已经办理不动产转移登记。 上述事实，有原、被告双方提交的各项证据，经质在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告于2017年4月21日向原告交付了房屋，并约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。综合全案来看，应视为双方未约定取得初始登记的时间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数领难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据该规定，被告应于2017年7月21日（2017年4月21日交房向后延90日）前为原告办理房屋权证书。被告未在该时间内为原告办理，已构成违约，该当支付违约金，违约金的起算时间从2017年7月21日之次日开始，即2017年7月22日计算。被告2018年8月23日,被告按合同约定向原告邮寄了办理产权证的告知函,通知原告准备相应办证资料，履行了通知义务。原告请求的违约金依法应当以原告已付购房款457,314.00元为基数,从2017年7月22日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付至被告履行了通知义务之日止（2018年8月23日）。原告与被告签订的《商品房买卖合同》并未约定逾期办理房屋产权手续违约金的计算方法。故原告请求的办证违约金，以原告已付购房款为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，符合法律规定。对于原告诉请的不动产权证书并交付给原告，因涉案房屋不动产权证书已以办理完毕，被告已向原告交付了不动产权证书，原告系无理重复要求被告履行义务，故对原告的这一诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、、被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告王**、吴敏支付逾期交付办理商品房不动产权证书违约金，违约金以购房本金人民币457,314.00元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的1.3倍计算，时间自2017年7月22日起计算至被告履行了通知义务之日止（2018年8月23日）； 二、驳回原告王**、吴敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1,107.00元（已减半收取），由原告王**、吴敏承担822.00元，被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司承担285.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  石朝鹏 二〇一九年十一月二十日 书记员  李 犇