新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）兵1001民初620号 原告：李生梅，女，1970年1月15日出生，汉族，北屯国家税务局科员，住新疆北屯市。 原告：路雪艺（系原告李生梅之女），2002年1月13日出生，汉族，北屯高级中学学生，住址同上。 共同委托诉讼代理人：张洪然，新疆北屯律师事务所律师。 被告：北屯俊发房地产开发有限公司，统一社会信用代码9165900506883460XT,住所地新疆北屯市多尔布尔津街俊发金街**32-36商铺。 法定代表人：马立新，执行董事。 委托诉讼代理人：赵卫东，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘应霞，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 原告李生梅、路雪艺与被告北屯俊发房地产开发有限公司（以下简称俊发房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，疆生产建设兵团第十师中级人民法院以（2019）兵10民再1号民事裁定书发回本院重审，本院于2019年5月27日立案后，依法另行组成合议庭，于2019年9月4日、2019年10月28日、2019年11月22日开庭审理。原告李生梅及其委托诉讼代理人张洪然、被告俊发房产公司的委托诉讼代理人赵卫东、刘应霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李生梅、路雪艺向本院提出诉讼请求：1、解除李生梅、路雪艺与被告俊发房产公司于2013年11月19日签订的二份《商品房买卖合同》；2、俊发房产公司退还李生梅、路雪艺已付购房款384150元，支付已付房款的占用利息103720.5元及违约金54165.15元,合计542035.65元，庭审中将该项请求变更退还李生梅、路雪艺已付购房款384150元，放弃支付利息及违约金的诉讼请求；3、俊发房产公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年11月19日，李生梅、路雪艺与俊发房产公司签订二份商品房买卖合同，分别购买俊发房产公司开发的俊发金街第一幢第一层101号（以下简称101号）、108号（以下简称108号）商品房，单套商品房房款192075元，合计价款384150元，并约定俊发房产公司于2014年7月31日前将经过验收合格的商品房交付李生梅、路雪艺使用并办理产权登记手续。双方签订合同当日李生梅、路雪艺支付180000元（每间各90000元），2013年12月31日将余款付清，但俊发房产公司未按约定交付商品房，直至起诉时未能办理产权登记手续。2015年11月，李生梅、路艺雪提出解除买卖合同，退还房款，俊发房产公司不予理睬，且俊发房产公司销售过程中，采取虚假宣传、隐瞒商品房设计图纸变更的事实，导致101号、108号房屋结构、走向、空间尺寸发生变化，与合同约定不符。综上，俊发房产公司违反合同约定，迟延交房并在图纸发生变更后未通知李生梅、路雪艺，二原告有权依据合同约定行使解除权。 被告俊发房产公司辩称，对原告李生梅、路雪艺与被告俊发房产公司签订二份商品房买卖合同，李生梅、路雪艺购买俊发房产公司开发的101号、108号商品房的事实无异议，提出双方签订的二份商品房买卖合同合法有效，李生梅、路雪艺以逾期交房为由主张解除合同，因二原告未在法定解除权一年内提出解除请求，解除权已消灭；二原告关于被告虚假宣传、变更设计图纸，导致房屋的结构形式、走向、空间尺寸等情形并不存在。2015年9月，俊发房产公司的工作人员已通知李生梅、路雪艺可以交房，但李生梅、路雪艺至今未到俊发房产公司办理交接商品房手续，不同意解除二份商品房买卖合同、不应返还李生梅、路雪艺已付购房款，请求法院驳回李生梅、路雪艺的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告李生梅、路雪艺提供如下证据： 1-1、商品房买卖合同二份，李生梅、路雪艺与俊发房产公司于2013年11月19日签订；1-2、补充协议二份，李生梅、路雪艺与俊发房产公司于2013年11月20日签订；1-3、客户须知二份，李生梅、路雪艺与俊发房产公司于2013年11月20日签订，第1组证据用于证明李生梅、路雪艺向被告俊发房产公司购买101号、108号商品房，101号、108号商品房结构变更，108号房多出墙壁和烟道，房屋层高降低1.1米，空间减少34.78立方米,现房结构与商品房买卖合同所附图纸不一致； 2、被告俊发房产公司出具的收据三张，用于证明李生梅、路雪艺向俊发房产公司交付房款384150元； 3、照片12张,2019年2月1日李生梅拍摄，用于证明涉案商品房外部电梯与图纸设计不符,原设计为踏步楼梯,该电梯与涉案商品房外墙紧邻;涉案商品房室内108号房增加一堵墙、顶部多出两组烟道，降低了层高、减少了空间。 4、证人赵荣江证言，用于证明2015年11月，原告李生梅向被告俊发房产公司提交退房申请，要求解除与俊发房产公司签订的商品房买卖合同。 经庭审质证，被告俊发房产公司对证据1-1、1-2、1-3、2、3真实性、合法性、关联性均无异议，但提出第1组证据、第3组证据不能证明待证事实。对证据4，提出证人与原告李生梅系同事，具有一定的利害关系，且证人陈述与其在第十师中级法院作证时陈述不一致，证人亦没有看到李生梅提交退房报告，对该证人证言不认可。 本院对原告李生梅、路雪艺提交的上述证据认证如下：李生梅、路雪艺提交的上述证据来源合法，与二原告陈述能够相互印证，对上述证据真实性、合法性、关联性本院予以确认。 被告俊发房产公司提供的证据，1、商品房预售许可证，2013年11月1日新疆生产建设兵团第十师房产管理局核发，用于证明俊发房产公司取得俊发金街项目商品房预售资格，涉案二份商品房买卖合同合法有效。2-1、2015年9月18日新疆北屯报，用于证明2015年9月18日俊发房产公司在新疆北屯报上刊登交房入住公告，以登报公告的形式通知所有业主携带相关材料于2015年10月15日前办理商品房的交接手续。2-2、国内挂号信函收据，用于证明2015年9月17日，俊发房产公司向李生梅邮寄办理商品房交接手续的通知；3-1、2018年2月26日新疆北屯报，用于证明2018年2月26日俊发房产公司在新疆北屯报上刊登办理房产证公告，以登报公告的形式通知所有业主90日内办理不动产权证。3-2、国内挂号信函收据，用于证明2018年2月14日，俊发房产公司向李生梅邮寄办理不动产权证的通知。3-3、照片1张，用于证明2018年2月13日俊发房产公司在101号房张贴办理房产证公告，以张贴公告的形式通知所有业主携带相关材料90日内办理不动产权证。4、104号、105号商品房不动产权证2本，2018年1月24日北屯市国土资源局核发，用于证明与101号、108号商品房相近的104号、105号商品房已办理不动产权证，101号、108号商品房已经具备了办理不动产权证的事实。5、不动产登记证明及附页（复印件），用于证明2016年12月俊发房产公司在北屯农村信用合作联社贷款并提供其开发的俊发金街的部分商品房抵押，抵押商品房不包括101号、108号。 经庭审质证，原告李生梅、路雪艺对俊发房产公司提交的证据1的真实性、合法性、关联性均予认可；对证据2-1的真实性认可，提出俊发房产公司是以广告形式登报，并非通知形式。对证据2-2的真实性、合法性、关联性均不认可，提出未收到俊发房产公司邮寄的交房入住通知；对证据3-1、3-2、3-3的真实性认可，提出俊发房产公司通知办理产权证的时间在李生梅、路雪艺起诉之后，且101号、108号商品房所属地块已办理土地抵押，无法办理不动产权证；对证据4的真实性认可，提出俊发房产公司张贴办理产权证的公告时间是2018年2月13日，不动产权证核发时间是2018年1月24日，故对该证据的关联性不认可。对证据5的真实性、关联性不认可，提出经法院依职权调查，101号、108号所属地块存在抵押，并非涉案房屋抵押。 本院对被告俊发房产公司提交的上述证据认证如下：俊发房产公司提交的证据1证据来源合法，与本案事实具有关联性，本院予以确认；对证据2-1、2-2、3-1、3-2、3-3、4的真实性予以确认；对证据5，因俊发房产公司未提交原件比对，无法核对其真实性，本院不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月19日，原告李生梅、路雪艺与被告俊发房产公司签订商品房买卖合同二份及补充协议二份，约定俊发房产公司将其开发的位于北屯市多尔布尔津街（原天山路）以南、文化路以东的俊发金街第一幢1单元101号、108号相邻两间商品房出售李生梅、路雪艺，101号、108号商品房建筑面积均为27.61平方米，套内建筑面积23.25平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.36平方米，每平方米6956.72元，单套房款192075元，101号、108号合计房款384150元；李生梅、路雪艺于2013年12月31日前付清房款；俊发房产公司于2014年7月31日前，将经验收合格的商品房交付李生梅、路雪艺。合同第九条第一款第（2）项约定：“逾期超过200日后，买受人有权解除合同。”第十条约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人在权退房”。当日，李生梅、路雪艺支付101号、108号商品房首付款各90000元，2013年12月31日支付剩余房款204150元。俊发房产公司未在合同约定的时间即2014年7月31日前履行交房义务。 2015年5月，原告李生梅到涉案房屋查看，发现108号商品房加砌一堵墙占用室内空间，李生梅要求俊发房产公司拆除，俊发房产公司未予答复。2015年11月，李生梅到涉案房屋查看，发现时108号商品房室内顶部加砌排烟道，李生梅向该工程相关人员询问得知图纸变更，导致108号商品房结构改变。当月李生梅向俊发房产公司递交退房申请，要求解除与俊发房产公司签订的二份商品房买卖合同、退还房款，俊发房产公司予以拒绝。李生梅、路雪艺与俊发房产公司就101号、108号商品房至今未办理交付手续。 2015年9月18日，被告俊发房产公司在新疆北屯报上刊登交房入住公告，以登报公告的形式通知所有业主携带相关材料于2015年10月15日前办理商品房的交接手续。并于2015年9月17日向李生梅邮寄办理商品房交接手续的通知。2018年2月14日，俊发房产公司向李生梅邮寄办理不动产权证的通知；2018年2月26日，俊发房产公司在新疆北屯报上刊登办理房产证公告，以登报公告的形式通知所有业主90日内携带相关材料办理不动产权证。 另经现场查看，101号、108号商品房实为一间商品房。 本院认为，原告李生梅、路雪艺与被告俊发房产公司于2013年11月19日签订的二份商品房买卖合同及二份补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。本案争议焦点是李生梅、路雪艺主张解除合同是否超过解除权行使期限。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”，本案中双方签订的商品房买卖合同第九条关于迟延交付房屋解除合同的约定及第十条关于设计变更解除合同的约定，均属于约定解除条款，当解除事由发生时，经当事人行使合同解除权解除合同；关于解除权的行使期限，《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，李生梅、路雪艺按约定付清房款，俊发房产公司未按约定于2014年7月31日前交房，其通过邮寄、登报的方式通知交房的时间为2015年9月17日、18日，距合同约定的交房时间已逾期一年以上，根据双方的约定，俊发房产公司逾期交房超过200日的，李生梅、路雪艺有权解除合同，因双方未约定解除权行使期限，李生梅、路雪艺亦未就迟延交房事由向俊发房产公司催告，故李生梅、路雪艺因迟延交房的解除权应自迟延交房200日后起算一年，即自2015年2月17日起至2016年2月16日，李生梅于2015年11月向俊发房产公司提交退房申请，并未超出此期间。关于涉案房屋设计是否变更，在原一审庭审中，俊发房产公司认可图纸变更，就变更情况未通知李生梅、路雪艺，本次庭审本院向俊发房产公司释明由其提交涉案房屋相关设计图纸，俊发房产公司未按本院要求提交，经现场查看，108号商品房室内确有增设部分，影响室内空间尺寸及房屋结构，根据双方签订的商品房买卖合同第十条的约定，李生梅、路雪艺有权解除合同，且在双方未约定解除权行使期限及未进行催告的情况下，于2015年11月提交退房申请，亦未超过解除权行使期限。本案中迟延交房及未告知买受人设计变更均属于约定的解除事由，当约定的解除事由发生时，李生梅、路雪艺行使合同解除权即可解除合同，即双方商品房买卖合同自李生梅提交退房申请时解除，对李生梅、路雪艺解除商品房买卖合同的诉讼请求本院予以确认，因双方签订的商品房买卖合同已解除，俊发房产公司应当返还已收购房款，对李生梅、路雪艺主张返还已付购房款384150元的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十五条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下： 一、确认原告李生梅、路雪艺与被告北屯俊发房地产开发有限公司于2013年11月19日签订的二份商品房买卖合同解除。 二、被告北屯俊发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李生梅、路雪艺购房款384150元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9220.81元（原告已预交），由原告李生梅、路雪艺负担2685.86元，被告北屯俊发房地产开发有限公司负担6534.95元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十师中级人民法院。 审 判 长  顾新楠 审 判 员  李 丽 人民陪审员  靳文斌 二〇一九年十一月二十四日 书 记 员  吴梦婷 1