浙江省象山县人民法院民 事 判 决 书（2010）甬象民初字第74号原告：陈莲香，个体户。委托代理人：阮文良，浙江铭生律师事务所律师。委托代理人：杨维文，浙江铭生律师事务所实习律师。被告：宁波宁盛置业有限公司。住所地：宁波市海曙区中山西路***号（天宁大厦）**层。法定代表人：陈解军，该公司董事长。委托代理人：郑如飞，浙江甬信律师事务所律师。原告陈莲香与被告宁波宁盛置业有限公司（以下简称宁盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2010年1月5日受理后，依法由代理审判员黄仙方适用简易程序，于2010年2月8日公开开庭审理了本案，原告陈莲香及其委托代理人阮文良，被告宁盛公司的委托代理人郑如飞到庭参加诉讼。后因案情复杂，依法组成合议庭，于2010年4月6日第二次公开开庭进行了审理，原告陈莲香的委托代理人阮文良，被告宁盛公司的委托代理人郑如飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈莲香起诉称：原、被告于2007年4月6日签订了商品房买卖合同，原告购买了由被告开发的象山金港花园×××号房屋。被告在没有取得商品房住宅交付使用批准文件时，欺骗原告不但违约交房，同时被告没有在交房的三个月内帮原告办出房产证。因被告没有依法对竣工的图纸归档，当原告发现质量问题及装修需查阅管线、结构时均无法装修查阅，至2009年3月27日原告到档案馆查竣工图进行装修，但因被告没有备案故没有图纸。2009年4月27日才取得《房屋建筑工程竣工验收备案证明书》。同时，被告违反合同约定，擅自对墙面保温材料、1-9号楼离地900以下部分固定窗及防护栏杆、室内天花板材料进行更改。故原告诉至本院，请求判令：被告支付违约金55419元。后原告撤回对事实和理由中涉及设计变更的部分，仅对被告逾期交房主张违约金55419元。针对上述诉讼请求，原告在举证期限内向本院提供了下列证据：1.商品房买卖合同及附件、发票各一份，用以证明合同约定的交房时间、条件、办证时间及违约金赔偿依据以及变更设计方案的处理程序，房屋装饰、设备标准以及相关税费缴纳方式及标准，原告支付房款总额的事实。2.象山县住宅质量保证书一份，用以证明作为购房合同附件被告承诺房屋已通过竣工验收并取得《象山县房屋建筑工程竣工验收备案证明书》（以下简称备案证明书）的事实。3.备案证明书一份，用以证明被告于2009年4月27日取得备案证明书的事实。4.房产证一份，用以证明因出卖人原因没有在三个月内办出房产证的事实。5.宁波市建筑设计研究院技术联系单一份，用以证明房屋工程设计变更具体内及防护栏被取消的事实。6.金港花园房屋交接异议书及签收单、金港花园部分住宅整改方案各一份，用以证明被告承认房屋存在质量问题并对部分问题作出整改方案，2008年11月14日还在整改，尚未归档备案的事实。7.（2009）甬象行初字第6号行政裁定书、（2009）甬象行初字第19号行政判决书各一份，用以证明被告未取得备案证明书，象山县建设局出具的备案函系内部告知行为的事实。8.证明一份，用以证明被告于2009年4月15日止尚未办理工程竣工验收备案的事实。被告宁盛公司未在法定期限内作书面答辩，在庭审中口头答辩称:一、就象山县商品房交易习惯而言，新建商品房的交付均凭象山县建设局下发的《房地产项目竣工综合验收备案函》（以下简称备案函）。被告向原告交付房屋时，持有该局下发的备案函，并将该备案函张贴于销售大厅，供包括原告在内的业主阅示。若法庭认为该备案函不是诉争合同约定的“取得商品住宅交付使用批准文件”，实际上国家现行的法律法规对新建商品房取得交付使用批准文件并未做任何规定，宁波地区也未就此作出相关规定。原、被告使用的合同文本系政府部门提供的示范文本，当事人只是进行了选择，而该交付条件在宁波地区无据可依，双方均有过错，应承担同等责任。二、被告向象山县建设局申请办理竣工验收备案的文件资料齐全。该局依法验证，在确认文件齐全后，于2008年10月28日将《象山县房地产项目竣工验收综合备案意见表》和备案函交予被告，被告据此向包括原告在内的业主交付房屋。此时，被告已取得环保、消防、物业、国土资源局、市公安局的验收。至于2009年4月27日的备案证明书，被告认为被告于2008年9月28日对金港花园房屋建筑工程组织了竣工验收，随后将主要文件、档案提交县建设局，经该局验证，于2008年10月28日完成备案。备案证明书于2009年4月27日拿到的原因系该局所致，但并未对原告在内的业主造成实际影响。三、被告向象山县建设局申请金港花园房屋所有权初始登记的材料是齐全的，手续是完备的。四、关于房屋质量问题。被告在交付房屋同时向原告提供了《象山县住宅质量保证书》，若原告认为有质量问题的，可以按合同约定承担保修责任。五、关于设计变更问题。被告对设计内容作出部分调整系为了整体立面美观而进行的优化设计，并未影响房屋的质量或使用功能。至于原告提到的三处更改事实，但均是为了业主的装修效果与安全效果及其他需要。假若法院认定被告逾期交房和逾期办证的话，应按照双方在合同中约定的违约金作为裁判依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。针对其辩解，被告在举证期限内向本院提供了下列证据：1.象山县房屋建筑工程竣工验收报告十份，用以证明被告于2008年9月28日对金港花园房屋建筑工程组织竣工验收且验收合格的事实。2.象山县建筑工程质量监督报告一份，用以证明金港花园房屋已经象山县质量监督站验收合格，该站在三份报告中明确记载“同意申请备案”，落款时间为2008年10月28日，且质量状况均是合格的事实。3.象山县环保局竣工验收意见、象山县公安局消防大队验收合格意见、象山县物业管理办公室物业管理验收意见单、象山县国土资源局房地产项目开发用地符合结果通知书、宁波市公安局技防验收意见、象山县供电局证明一份各一份，用以证明金港花园工程竣工后经相关部门验收合格的事实。4.象山县房地产项目竣工验收综合备案意见表、房地产项目综合验收备案函、象山县建设局关于对金港花园商品房交付中有关投诉问题的回复意见、住宅使用说明书各一份，用以证明象山县建设局组织相关部门对金港花园项目进行现场勘察，确认该项目符合竣工备案要求，准予备案的事实。5.房屋建筑面积实测成果书一份，用以证明象山诚信房产测绘有限公司于2008年5月23日出具测绘成果报告，象山县房地产管理处于2008年10月16日对该成果书予以备案的事实。6.象山县房地产管理处房屋登记实地调查表一份，用以证明象山县房地产管理处于2008年10月31日就金港花园17幢房屋现状与测绘结果报告是否相符依法进行实地调查的事实。7.象山县房屋权属登记审批表、房屋所有权存根各一份，用以证明象山县建设局于2008年11月3日核准金港花园17幢房屋所有权登记的事实。8.入住手续办理确认单一份，用以证明原告已办妥房屋交接手续，实际接手所购买商品房的事实。鉴于原、被告对对方提供证据的真实性均没有异议，本院对原、被告提供证据的真实性予以确认，至于是否与本案相关联及能否达到证明目的本院将结合上述证据予以综合审查判断。根据原、被告双方的诉辩主张，本院对证据的确认，可认定本案事实如下：2007年4月6日，原、被告以原告为买受人、被告为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的金港花园×××号房出售给原告，合同载明：出卖人应当在2008年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。合同同时就其他事宜作了约定。2008年9月28日，金港花园项目通过房屋建筑工程竣工验收，后通过技防验收、环保验收、消防验收、物业管理验收、房地产开发用地复核。2008年10月28日，象山县建筑工程质量监督站出具监督报告，同意金港花园项目申请备案。2008年10月10日，宁盛公司申报《象山县房地产项目竣工验收综合备案意见表》，同年10月28日，象山县建设局同意金港花园项目竣工备案。同日，该局向象山县房地产管理处发出备案函，认定该项目符合房地产项目竣工验收备案要求，并已备案完毕。2008年10月，被告出具了《象山县住宅质量保证书》，其中第二条载明：通过县建设行政主管部门的备案，有象山县房屋建筑工程竣工验收备案证明书。2008年11月3日，金港花园小区的房屋所有权总登记（权证号2008-0×××6）在被告名下。2008年11月13日，原告等业主因房屋质量问题向被告提出异议并向象山县建设局投诉。同月14日，被告作出金港花园部分住宅室内观感缺陷问题整改方案。同年12月1日，宁盛公司象山分公司出具了购房发票给原告，载明购房款为690675元，其中47万元为按揭。同日原告办理了入住手续。被告代收原告办证契税费用。2009年5月7日，金港花园×××室房屋登记在原告名下。2009年4月15日，象山县建设局行政许可科出具证明，载明：于2009年4月15日止，金港花园住宅小区尚未办理工程竣工验收备案。2009年4月27日，象山县建设局出具了备案证明书。2009年5月15日，原告等人以象山县建设局为被告向本院提起行政诉讼，要求撤销备案函。本院2009年10月13日作出（2009）甬象行初字第6号行政裁定书，驳回原告等人的诉讼。同时认定备案函中载明的“已备案完毕”与事实不符。2009年10月9日，原告等人诉至本院，要求确认象山县建设局作出的金港花园总登记的行政行为违法，被告撤销金港花园总登记。本院于2009年11月30日作出（2009）甬象行初字第19号行政判决书，判决确认象山县建设局核准的金港花园总登记的具体行政行为违法，因该项目已于2009年4月27日取得备案证明书，且已经办理房屋所有权分割转移登记，该判决同时认定该行政行为不具有可撤销内容。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、被告是否存在逾期交房；二、原告请求增加违约金是否符合法律规定。关于争议焦点一，原告认为被告交房时没有取得交付使用的批准文件，是欺骗原告违约交房。被告认为被告交付房屋已经环保、消防等部门的验收，且于2008年9月28日组织了竣工验收，随后将文件、档案提交县建设局，经验证于2008年10月28日完成备案，建设局并出具了备案函。按象山县交易习惯，新建商品房交付均凭备案函，况且现有法律法规对新建商品房交付使用的批准文件未作出规定，被告不存在违约交房的事实。本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。就被告是否存在逾期交房应根据合同约定和有关法律法规的规定加以界定。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告宁盛公司需于2008年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件并符合合同约定的商品房交付给原告。根据该条款，被告应在2008年10月31日前依规定取得商品房交付使用批准文件，这是被告正确履行交房义务的必备条件。如被告未取得交付使用批准文件则不能交房，即使交房也属履行不当，同样要承担相应法律后果。根据国务院《建设工程质量管理条例》、建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起１５日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起５日内，向备案机关提交工程质量监督报告。《宁波市建筑工程竣工验收备案管理实施意见》规定，备案机关根据建设单位提供的备案资料和质量监督机构提供的监督报告，对符合要求的核发《房屋建设工程备案证明》。从上述规定可知，原、被告在合同中约定交付条件中的批准文件即指建设行政主管部门核发的备案证明书。象山县建设局下发给象山县房地产管理处的备案函并非备案证明书，而系该局发至其下属单位的内部函件，不能起对外公示及证明的作用，且备案函中所称的已备案完毕与事实不符，该节内容已有生效的（2009）甬象行初字第6号行政裁定书予以认定。故被告的上述辩称依据不足，本院不予采纳。被告于合同约定的交房时间内并未取得房屋交付使用的批准文件，交房条件不成就。而原告提供的备案证明书系建设行政管理部门于2009年4月27日出具，据此可以认定直至2009年4月27日被告取得备案证明书时才符合双方在合同约定的交房条件。尽管被告实际交付房屋的时间早于2009年4月27日，但原告等人已于2008年11月13日向被告提出房屋交接异议，并已就房屋存在质量等问题拒绝交房。被告也对房屋存在的质量问题于同月14日提出整改方案。原告等人在嗣后的行政诉讼中要求确认建设局出具备案函的行政行为违法，其实质是反对被告不当交房的意思表示，所以即使被告实际已将讼争房屋交付给原告也属违约履行，且该房屋存在质量、装饰等问题，都妨碍原告对房屋的使用。鉴于此，本院采纳原告提出的建设局出具的备案证明书日期为双方合同约定的交付日期，被告应承担相应违约责任。关于争议焦点二，原告按日万分之五计算违约金，即按原合同约定的十倍计算。被告认为应按合同约定的日万分之0.5计算。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案双方当事人约定的逾期交房违约金明显过低，原告请求提高，于法有据，应予支持，但增加的数额应与守约方造成的损失基本相等。被告的违约行为造成原告损失客观存在，包括因不能合理使用房屋所造成的租金损失、已付房款的利息损失、因被告违约行为原告多次、多渠道与被告交涉所造成人力、财力损失等等。鉴于上述理由，根据公平合理原则，本院酌情认定违约金可按已付房款自2008年11月1日计算至2009年4月27日参照判决之日中国人民银行规定的短期贷款基准利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：被告宁波宁盛置业有限公司应支付原告陈莲香违约金（参照中国人民银行于本判决之日实行的短期贷款基准利率按本金690675元自2008年11月1日计算至2009年4月27日止），款定于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1185元，由原告陈莲香负担800元，被告宁波宁盛置业有限公司负担385元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，开户银行为中国银行宁波市分行，帐号：81×××01，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  余 鑫代理审判员  黄仙方代理审判员  陈 俊二〇一〇年五月十二日代书 记员  夏时群