广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0111民初15699号原告：广州市住房保障办公室机关服务中心（广州市保障性住房事务中心），住所地广州市越秀区东风中路***号*****层。法定代表人：卢少鹏。委托诉讼代理人：唐满荣，广东卓信律师事务所律师。被告：广州市永胜市场经营管理有限公司，住所地广州市越秀区东华西路15号底层、首层（市场地址）。法定代表人：冯家滨。被告：冯家滨，男，汉族，1968年12月4日出生，身份证住址广州市海珠区，原告广州市住房保障办公室机关服务中心（广州市保障性住房事务中心，以下简称保障性住房中心）与被告广州市永胜市场经营管理有限公司（以下简称永胜公司）、冯家滨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告保障性住房中心的委托诉讼代理人唐满荣到庭参加了诉讼。被告永胜公司、冯家滨经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告保障性住房中心向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告永胜公司签订的租赁合同；2.判令被告永胜公司将承租的商铺交还给原告；3.判令被告永胜公司向原告支付2016年12月1日至2017年11月30日期间拖欠的租金775044元，并且自2017年12月1日至实际交还商铺之日，即在2017年12月1日至2018年8月31日按月租金64587元标准交纳租金给原告，在2018年9月1日至2019年8月31日，按月租金67816.35元标准交纳租金给原告；4.判令被告永胜公司向原告支付违约金92196元（违约金暂计至2017年11月30日，要求计算至实际付清之日止）；5.判令被告冯家滨对被告永胜公司上述所欠租金与违约金承担连带清偿责任；6、判令两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由如下：2016年9月1日，原告与被告永胜公司签订了广州市直管房（非住宅）租赁合同，约定原告将坐落在白云区泽德路49、51、53、55号首层（55号）01单元的房地产出租给被告永胜公司作肉菜市场使用，建筑面积1502.0128平方米，上述租赁合同对租赁标的、租赁期间、每月租金、租金的支付及违约责任等条款均作了明确约定，其中，租赁期限自2016年9月1日起至2021年8月31日止，装修免租期3个月，2016年12月1日至2018年8月31日，月租金64587元，2018年9月1日至2019年8月31日，月租金67816.35元，2019年9月1日至2020年8月31日，月租金71207.17元，2020年9月1日至2021年8月31日，月租金74767.53元。并约定租赁合同生效当日需以支票或银行转账方式缴纳免租期结束之日起三个月的租金，并从租赁合同生效当日第7个月起每月10日前以支票或银行转账方式缴纳当月租金。并应缴纳履约保证金193761元，水电保证金100000元和分租保证金64587元。合同还约定乙方（被告永胜公司）须依时足额交纳租金。逾期支付租金的，每逾期1日乙方（被告永胜公司）须按拖欠租金额的百分之三支付违约金：如逾期45天，甲方（原告）有权单方提前解除本合同。合同签订后，原告依约将商铺交给被告永胜公司使用，但被告永胜公司却没有依照合同约定交纳租金，自2016年12月1日起至2017年11月30日止，被告永胜公司已经连续拖欠原告12个月的租金775044元，逾期支付租金的违约金92196元，暂合计867240元。并且被告永胜公司违反约定仅缴纳了64587元保证金，还欠293761元保证金没有缴纳。鉴于被告永胜公司持续违约，原告多次派人催缴，并于2017年7月18日发出租金催缴通知书，2017年11月8日发出《律师函》，但被告永胜公司以各种理由拖延。被告永胜公司的行为严重损害了原告的利益。被告冯家滨是被告永胜公司的独资股东，在签订租赁合同时出具了股东担保承诺函，同意对被告永胜公司的合同权利和义务承担连带担保责任。为维护自己的合法权益，原告根据相关法律规定，诉至法院，请判如所请。被告永胜公司和被告冯家滨未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换。被告未到庭质证，应当视为其放弃举证和答辩的权利，本院对原告提交的租赁合同、房屋及设备交接清单、股东担保承诺函、租金催缴通知书、承诺书、律师函的三性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月1日，保障性住房中心（甲方，出租方）与永胜公司（乙方，承租方）签订了《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市白云区泽德路49、51、53、55号首层（55层）01单元肉菜市场的房地产（以下简称涉案房产）出租给乙方作肉菜市场用途使用，建筑面积1502.0128平方米。甲乙双方议定的租赁期限为5年（包括免租期在内），租期起算日及免租期起算日均为租赁合同签订且生效之日。自本合同生效之日起3个月为免租期，租金起算日为免租期届满次日，租赁合同自双方签订之日起生效，月租金从第三年起每年在上一年度的基础上递增5%，具体的租金标准如下：2016年9月1日至2016年11月30日为免租期；2016年12月1日至2018年8月31日月租金64587元；2018年9月1日至2019年8月31日月租金为67816.35元；2019年9月1日至2020年8月31日月租金为71207.17元；2020年9月1日至2021年8月31日月租金为74767.53元。租赁期间租金缴交方式为按月缴交，租赁合同生效当日需以支票或银行转账方式缴纳免租期结束之日起3个月的租金，并从租赁生效当日第7个月起每月10日前以支票或银行转账方式缴纳当月租金，水、电等费用按规定缴付。乙方向甲方缴纳相当于出租标的首年3个月月租金数额的履约保证金人民币193761元及人民币100000元水电保证金，如经甲方同意分租的，须另行向甲方交纳相当于1个月月租金人民币64587元作为分租保证金。如乙方不按约定期限支付应付保证金，甲方有权单方解除租赁关系，将出租标的另行出租。甲方有权从乙方的履约保证金中扣划款项用以抵偿乙方拖欠的应付费用和违约金，有权从乙方的水电保证金，扣划款项用以抵偿乙方拖欠的水电费及对应违约金，有权从乙方的分租保证金中扣划款项用以抵偿乙方因分租或转租产生的违约金和甲方因此造成的损失。如本合同因乙方违约而提前解除，在适用本合同专属约定的同时，乙方的履约保证金余额也不予退回。如本合同因乙方违约分租而提前解除，乙方的分租保证金不予退回。乙方应依时足额交纳租金。逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的百分之三向甲方支付违约金；如逾期30天，甲方有权中止履行本合同义务而不视为违约，且可不提供其他服务，直至乙方足额支付拖欠的租金，因此造成的损失由乙方承担；如逾期45天，甲方有权单方提前解除本合同，由此造成的损失，由乙方承担。在本合同终止或解除之日起30天内，除甲方向乙方发出特别书面通知的情形外，乙方应将租赁房屋腾空，与甲方交付使用的设施设备一并交还甲方，与甲方共同签署《房屋及设备交接清单》，并缴清本合同约定应由乙方承担的费用，包括但不限于租赁房屋自租金起计日至乙方向甲方实际腾空交还日止已发生但乙方未实际支付的租金和房屋占用费。本合同约定的“房屋占用费”，发生于自本合同第十三条第2款约定的房屋交还期限届满次日起计至乙方向甲方腾空交还租赁房屋之日。房屋占用费按合同解除时的月租金标准确定。等等。租赁合同签订当日，冯家滨向永胜公司出具《股东担保承诺函》，内容为：本人向受让方永胜公司意向承租广州市白云区泽德路49、51、53、55号首层（55号）01单元肉菜市场项目，并作出以下郑重承诺：如我方被确认为本项目承租方，我方相关股东同意对承租方的合同权利义务承担连带担保责任。上述合同签订后，保障性住房中心将涉案房产交付给永胜公司。永胜公司至今仅向保障性住房中心缴纳保证金64587元。2017年11月，保障性住房中心向永胜公司发出《律师函》，向永胜公司催缴截至2017年10月31日的租金710457元及拖欠的保证金293761元。冯家滨于2017年11月8日签收了《律师函》。冯家滨和永胜公司并于该日向保障性住房中心出具《承诺书》，承诺在2017年11月月底前缴纳拖欠的保证金。因永胜公司至今未支付租金及付清保证金，保障性住房中心于2017年12月21日提交诉状，提起本案诉讼。本院认为：保障性住房中心与永胜公司签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当遵照履行。合同签订后，保障性住房中心已将涉案房产交付永胜公司使用，按合同约定，永胜公司应于双方合同生效之日向保障性住房中心支付合同约定的保证金合计358348元，同时支付免租期结束之日起3个月的租金，并于合同生效当日第7个月起每月10日前缴纳当月租金，但永胜公司至今只支付了保证金64587元。永胜公司未付清保证金及拖欠租金的行为已构成违约，根据双方约定，永胜公司逾期缴纳租金达到45天，保障性住房中心有权单方提前解除本合同，现永胜公司逾期缴纳租金已达到45天，保障性住房中心要求解除双方签订的租赁合同并要求永胜公司交还涉案房产，本院予以支持。保障性住房中心另要求永胜公司支付拖欠的2016年12月1日起至租赁合同解除之日的租金，以及租赁合同解除之日起至交还涉案房产之日的房屋占用费，本院亦予以支持，租金及房屋占用费按照双方约定，2016年12月1日至2018年8月31日按月租金64587元计算，2018年9月1日至2019年8月31日，按67816.35元计算。对于逾期支付租金的违约金，双方租赁合同约定，逾期交付租金的，每逾期1日，永胜公司须按拖欠租金额的百分之三向保障性住房中心支付违约金，保障性住房中心现要求按照同期银行贷款利率的四倍计算逾期支付租金违约金，系对其自身权益的处分，本院予以支持，基于公平原则，违约金应以租金本金为限。冯家滨向保障性住房中心出具《股东担保承诺函》，承诺其对承租方的合同权利义务承担连带担保责任，故保障性住房中心要求冯家滨对上述债务连带清偿责任，本院予以支持。被告永胜公司、冯家滨经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告广州市住房保障办公室机关服务中心（广州市保障性住房事务中心）与被告广州市永胜市场经营管理有限公司于2016年9月1日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》予以解除；二、在本判决生效之日起十日内，被告广州市永胜市场经营管理有限公司将广州市白云区泽德路49、51、53、55号首层（55层）01单元肉菜市场的房地产交还给原告广州市住房保障办公室机关服务中心（广州市保障性住房事务中心）；三、被告广州市永胜市场经营管理有限公司向原告广州市住房保障办公室机关服务中心（广州市保障性住房事务中心）支付租金和房屋占用费（2016年12月1日至2018年8月31日按月租金64587元计算，2018年9月1日至2019年8月31日，按67816.35元计算，计算至广州市白云区泽德路49、51、53、55号首层（55层）01单元肉菜市场的房地产实际交还之日止；本判决生效之日前的租金在本判决生效之日起三日内支付，本判决生效之日后的房屋占用费在当月10日前支付）；四、被告广州市永胜市场经营管理有限公司向原告广州市住房保障办公室机关服务中心（广州市保障性住房事务中心）支付拖欠上述租金和房屋占用费的违约金（违约金分段计算：其中以193761元为本金，从2016年9月2日开始计算；从2017年3月至2018年8月，每月均以64587元为本金，从当月11日开始计算；从2018年9月至2019年8月，每月均以67816.35元为本金，从当月11日开始计算；违约金标准按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的四倍计付，计算至实际付清之日止，违约金总额以拖欠的租金和房屋占用费本金为限）；五、被告冯家滨对上述第三、四项判决承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12472.4元，由被告广州市永胜市场经营管理有限公司、冯家滨共同负担（被告负担的受理费应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  刘桂英人民陪审员  李丽梅二〇一八年一月二十二日书 记 员  苏秋雅