重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0112民初22499号原告（反诉被告）：重庆平洋工贸有限公司，住所地重庆市北部新区金渝大道**，统一社会信用代码915000002028817310。法定代表人：鞠平，董事长。委托诉讼代理人：蒲能，重庆鲁本律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯明，重庆峡郡律师事务所律师。被告（反诉原告）：重庆国信医疗美容医院有限公司，住，住所地重庆市渝**两路寸滩保税港区空港综合大楼**B377一社会信用代码91500000MA5U6WDE0X。法定代表人：董沐平，执行董事。委托诉讼代理人：陈兵，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：王子涵，重庆静昇律师事务所律师。原告（反诉被告）重庆平洋工贸有限公司（以下简称“平洋工贸公司”）与被告（反诉原告）重庆国信医疗美容医院有限公司（以下简称“国信医疗公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，依法由审判员姚利平独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2019年9月19日再次对本案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）平洋工贸公司的委托诉讼代理人蒲能、冯明，被告（反诉原告）国信医疗公司的委托诉讼代理人王子涵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）平洋工贸公司向本院提出本诉请求：1、请求判令被告立即向原告支付于租金人民币1829840.94元；2、请求判令被告立即向原告支付逾期交付租金的违约金,违约金以所欠付租金为基数,按年利率24%为标准计算至所有租金付清时止（从2018年8月10日起以1829840.94元为基数计算）；3、请求判令被告承担本案的诉讼费、保全费、保(函)费等。事实及理由：原、被告双方于2017年7月6日签订房屋租赁合同，合同约定原告将位于重庆市北部新区金渝大道112号房产证为“113房地证2010字第15680号”、“113房地证2010字第15679号”、“113房地证2006字第01918号”项下全部物业及土地使用权出租给被告使用，同时，双方对租金标准、支付及逾期交付租金均有明确约定，合同签订后原告如约向被告交付了租赁物。根据合同约定，被告应在2018年8月10日前支付2018年9月1日至2018年11月30日的租金共计1829840.94元，至今，被告仍欠原告2018年9月1日至2018年11月30日的租金。被告拖欠租金，故原告提出上述诉讼请求。被告（反诉原告）国信医疗公司辩称，（一）案涉房屋仍处于原告控制之下；鉴于租赁合同签订时，案涉房屋仍由原告占用，我方无法使用。故于房屋租赁合同及其附件中，我方同意给予原告最长3个月的搬迁腾空时间，原告应拆除现有临时搭建的钢棚建筑，腾空闲杂物资，只留房屋的主体结构（约定详见房屋租赁合同第1.3条和附件二）。但房屋租赁合同签订3个月后，原告并未依约向我方告知案涉房屋的腾空、拆除情况，亦未向我方实际交付房屋，导致我方无法实际使用案涉房屋，房屋租赁的目的无法实现。截至庭审当日，案涉房屋仍处于原告控制之下。故，我方认为，案涉房屋仍处于原告控制之下，原告方依然享有对案涉房屋使用、收益等权能。另，我方提出解除合同的请求后，原告方于明知我方不再履行合同的情况下，并未采取继续出租等减损措施，根据《合同法》第一百一十九条，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故我方认为，本案中，原告方对自己权利或者事务的懈怠，其结果不可归责于我方，而应当由原告方自己承担，故原告无权就因未尽减损义务而扩大的租金损失部分请求我方承担继续支付租金的责任及违约责任。（二）我方已书面告知原告方不再履行租赁合同根据我方提供的终止合同通知书以及原告方寄回的重庆平洋工贸有限公司关于的复函可知：我方已向原告方寄送了终止合同通知书，以书面形式表明我方不再继续履行房屋租赁合同；且原告方针对该事项回寄了关于的复函，表明原告方已知晓我方不再履行房屋租赁合同义务的事实。（三）房屋租赁合同属于不宜强制履行的合同，《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”。本案为房屋租赁合同纠纷，虽然我方作为承租人在租赁合同中的主要义务是支付租金，但除此之外还负有进场装修、开办经营、按照约定方法使用租赁物、不当使用租赁物时的损害赔偿等义务。对于这些行为，显然难以强制履行，故构成《合同法》第一百一十条第二项规定的“债务的标的不适于强制履行”的情形。而且，租赁合同为继续性合同，这些义务的履行具有相当程度的人合性，有赖于原被告双方之间的信任关系，但双方经过长达一年的争议，双方之间的信任基础已然丧失，而案涉合同的未履行期限尚有10余年，并非短时间内即可履行完毕，双方继续履行合同的基础显然已经不复存在，在这种情况下，继续履行案涉合同，必将产生更多的争议。故，我方认为，房屋租赁合同属于不宜强制履行的合同，自我方发出解除合同通知之日起，合同履行的基础即已丧失，房屋租赁合同不应继续履行。（四）综上所述，首先，鉴于房屋租赁合同属于不宜强制履行的合同，在我方已向原告方发送了解除房屋租赁合同的书面通知，书面表明我方不再继续租赁案涉房屋的意思表示的情况下，自原告方收到我方解除房屋租赁合同的书面通知之日（即2018年1月12日）起，房屋租赁合同即应停止履行，房屋租金亦应停止支付。其次，原告并未向我方实际交付房屋，房屋仍处于原告实际控制之下，原告于收到我方解除通知后，并未采取适当措施防止损失的扩大，故原告无权就扩大的租金损失部分请求我方承担继续支付租金的责任及违约责任。故，我方认为，原告无权要求我方继续支付租金以及逾期交付租金的违约金，特请求法院驳回原告全部诉讼请求，做出公正裁决。被告（反诉原告）国信医疗公司向本院提出反诉请求：请求确认反诉原告与反诉被告之间签订的房屋租赁框架协议、房屋租赁框架补充协议、房屋租赁合同已于2018年1月15日解除。事实和理由：2017年6月14日，原、被告双方签订房屋租赁框架协议、房屋租赁框架补充协议，约定反诉原告承租反诉被告的物业及土地使用权；2017年7月6日，双方签订房屋租赁合同。合同签订后，反诉原告依约支付了首期租金及保证金。鉴于租赁合同签订时，案涉房屋仍由反诉被告占用，反诉原告无法使用，故在房屋租赁合同及其附件中，反诉原告同意给予反诉被告最长3个月的搬迁腾空时间，反诉被告应拆除现有临时搭建的钢棚建筑，腾空闲杂物资，只留房屋的主体结构，但房屋租赁合同签订3个月后，反诉被告并未约定向我方告知案涉房屋的腾空、拆除情况，也未向我方实际交付房屋，导致我方无法实际使用案涉房屋，截至2018年12月20日，案涉房屋仍处于被告控制之下。2018年1月6日，我方特向反诉被告寄送了终止合同通知书，要求解除合同，且根据反诉被告寄送的关于终止合同通知书的复函，反诉被告已收到我方关于终止合同的请求，综上，我方认为，鉴于房屋租赁合同属于不宜强制履行的合同，租赁合同的目的已经无法实现，其反诉被告自始至终并未向我方实际交付案涉房屋，案涉房屋始终处于反诉被告控制之下，故反诉原告提出上述反诉请求。原告（反诉被告）平洋工贸公司辩称，1、反诉原被告之间签订的房屋租赁框架协议、房屋租赁框架补充协议已经履行完毕，不存在解除的情形；2、双方签订的房屋租赁合同合法有效，反诉被告已向反诉原告实际交付所租用房屋，案涉房屋租赁合同已经实际履行；3、反诉原告单方提出的中止合同没有事实和法律依据，请求驳回反诉原告的诉请。经审理查明：位于重庆市北部新区金渝大道****、2幢房屋及重庆两江新区经开园C41-1号地块均登记在平洋工贸公司名下。2017年7月6日，以平洋工贸公司为出租方（甲方）、国信医疗公司为承租方（乙方），双方签订房屋租赁合同，主要约定：1、甲方将位于重庆市北部新区金渝大道288号1幢、2幢、房产证号“113房地证2010字第XXX80号”、“113房地证2010字第XXX79号”、“113房地证2006字第XXX18号”项下全部物业及土地使用权出租给乙方，上述房屋所有权人为甲方，建筑面积为17461.77平方米，交房条件及附属设施情况为现状交付（拍照留存）；2、甲方在本协议生效之日(即双方约定的交房日或房屋交接日)将出租房屋按照现状（含消防、环保等）交付给乙方，乙方应在当日接房并办妥相关房屋交接手续，因部分面积占用，乙方同意给予甲方最长3个月（从交房之日起算）的搬迁时间，但搬迁不得破坏主体结构，不得影响乙方的装修工作，甲、乙双方应在约定日，分别派人到场，共同办理书面交房手续，签署必要设施设备清单，对现场局部地区拍照留存等(附件二),如乙方届时不派人到场办理房屋交接手续的，甲方可单方拍照后告知乙方，同样已经在合同约定当日完成交接房，甲方不承担任何责任，3、租赁用途:该宗土地为工业用地，房屋为办公、工业、仓储用房，乙方知晓租赁厂房宗地与房屋用途，甲方同意乙方用于医疗美容医院及相关辅助用途，因乙方租用用途与该宗地的批复不符，使用须经主管部门批准，由乙方自行依法办理相关报批手续后实际使用，且责任与费用全额承担，如未获主管部门批准，视为乙方违约，由此产生的不良影响及后果由乙方承担，甲方同意乙方将承租房屋作为其法定注册地址，并按规定报批；4、乙方装修房屋期间甲方不收取租金，装修免租期为房屋交接之日至2018年2月28日，装修免租期内乙方无须承担租金，仅需支付水电费及其他实际产生的费用，房屋租赁期限自装修免租期过后开始计算，租赁期限15年，从2018年3月1日起至2033年2月28日计租，免租期不计算在租赁期内，合同生效后，如因乙方原因导致实际租赁期限发生变化，则装修免租期也作相应调整，实际租期不足3年的，不提供装修免租期；5、房证号“113房地证2006字第XXX18号”建筑面积12995.08平方米，租金按每月每平方米38元计算（含税），“113房地证2010字第XXX80号”、“113房地证2010字第XXX79号”建筑面积合计4466.69平方米，租金按每月每平方米26元计算（含税），合计金额609946.98元/月（含税），且两年内（从免租期届满之日计算）不增长，从第三年起在上年基础上递增4%，2018年3月1日至2020年2月29日期间，609946.98元/月，三个月租金为1829840.94元，3.2条采用表格的形式载明了2018年3月1日至2033年2月28日期间的租金标准及租金金额；6、在本合同生效后10天内，乙方向甲方支付首期租金3659681.88元，除首期租金外，租金每三个月支付一次，在每一个租金缴纳期满20天前将下一个租金缴纳期的全部租金支付到甲方指定账户上，即乙方在2018年8月10日支付2018年9月1日至2018年11月30日的租金1829840.94元，以此类推；乙方在本合同生效后3个工作日内向甲方支付租赁保证金共计183万元；7、乙方逾期交付租金的，应按逾期支付金额×逾期天数×5‰计算向甲方支付违约金，如乙方违约单方面解除合同或乙方违约导致甲方提前解除合同的，乙方交纳的保证金作为违约金处理，给甲方造成损失的还应赔偿其损失等。该合同附件二载明：甲乙双方签订的房屋租赁合同中约定的1.4甲、乙双方应在约定交房日，分别派人到场，共同办理书面交房手续，签署必要设施设备清单，对现场局部地区拍照留存等，现就2017年7月6日房屋交接现状如下：1、乙方明确要求甲方拆除现有临时搭建的钢棚建筑，腾空闲杂物资，只留合同约定的三个房产证的房屋主体结构；2、房证号“113房地证2006字第XXX18号”为办公楼、清水房，有三部电梯，“113房地证2010字第XXX80号”为厂房、通电房，“113房地证2010字第XXX79号”为宿舍、通水电气，各房间木门能使用，室外安装电度分表38只，三栋建筑外观良好；3、独立门岗与伸缩门一道（甲方同意乙方根据需求改建，独立配电房一间，现外观均良好）；4、室外砖混结构围墙外观良好，靠宿舍楼旁的地下化粪池一座，5、甲、乙双方约定为现状交付且甲方已履行提供房屋建筑图义务，故此，后期甲方只为出租房屋按原有结构设计内容对地基、主体结构的强度、刚度、承载力、稳定性负责，乙方如因使用需改变结构受力布置空间需提供正规设计院出具正式的结构设计验算合格书和正式图纸并报甲方同意后实施，涉及外立面更改的需取得规划局的批准才能实施；6、双方现场拍摄照片（附后），待甲方清理完毕现场再另补充部分拍摄照片。该合同附件五主要载明：机房应协助乙方完成以下装修装饰工作，1、甲方同意乙方完善所租赁房屋范围内污水池的设置，必要情况下，甲方需派人到租赁房屋现场提供相关知道、建议等行为；2、甲方同意乙方在租赁房屋添加冠名、设置广告招牌、门楣等装饰装修行为；3、甲方应同意乙方完成对租赁区域内相关医用电梯改造；4、乙方如需办理房屋装修改造有关的报检审批手续，乙方应当自行办理并承担全部费用，甲方应提供必要的配合等。上述合同签订后，国信医疗公司向平洋工贸公司支付了2018年3月1日至2018年8月31日期间的租金3659681.88元及租赁保证金1830000元，其中，2017年7月11日支付1830000元，2017年7月28日支付租金2000000元，2017年8月7日支付租金1659681.88元。2017年8月14日，平洋工贸公司与国信医疗公司签署电梯资料交接清单，该清单包括：电梯验收检验报告三份、电梯报停的报告、维护说明书等。2017年8月17日，平洋工贸公司与国信医疗公司签署电梯资料交接清单，该清单包括：重庆市建筑工程竣工验收备案登记证、关于重庆平洋工贸有限公司新厂房建筑工程厂房和倒班楼范围消防验收合格意见、消防验收合格意见。2018年1月13日，国信医疗公司向平洋工贸公司寄送了终止合同通知书，主要载明：平洋工贸公司，贵公司与国信医疗公司就坐落于重庆两江新区金渝大道112号房产证号“113房地证2010字第XXX80号”、“113房地证2010字第XXX79号”、“113房地证2006字第XXX18号”项下全部物业及土地陆续签订了房屋租赁框架协议、房屋租赁框架补充协议、房屋租赁合同，但近日从两江新区国土部门获悉，类似贵公司出租给本公司用于设置医疗美容医院的房屋租赁，必须由物业所有人即贵公司作为主体，向相关主管部门提出土地性质和房屋用途变更的申请，若变更申请获批则该谷底重新出让或由贵公司补足土地转用出让金差价款后，本公司才有可能以租赁该房屋的房屋申请获得医疗美容医院设置及在该房屋进行合法执行的行政许可，否则，本公司的合同目的永无法实现的可能。鉴于此，上述合同的签订违背了初衷并且是无效的，本公司决定终止上述已签合同，并期望与贵公司就后续相关事宜友好协商，请贵司确定晤谈时间地点为盼，2018年1月6日。2018年1月18日，平洋工贸公司向国信医疗公司寄送了关于终止合同通知书的复函，主要载明：国信医疗公司，贵公司2018年1月6日终止合同通知书收悉，根据贵我双方2017年7月6日签订的房屋租赁合同及之前的房屋租赁框架协议、房屋租赁框架补充协议等约定，我方认为，贵公司提出终止合同理由不成立，因此，我方不同意终止该房屋租赁合同，望贵司信守和履行合同，2018年1月15日。平洋工贸公司举示的照片显示：平洋工贸公司已将案涉房屋中搭建的钢棚拆除，车间行车已经拆除并已腾空。另查明，2017年6月29日，国信医疗公司取得了设置医疗机构批准书及批复，该批准书上载明：同意你公司设置重庆国信医疗美容医院，选址重庆两江新区经开园C41-1号地块。2018年3月，国信医疗公司以平洋工贸公司未向相关部门提出土地性质及房屋用途变更申请且未进行房屋交接为由将平洋工贸公司起诉至重庆市第一中级人民法院，要求解除双方之间的屋租赁框架协议、房屋租赁框架补充协议、房屋租赁合同并退还已交租金及保证金。2018年8月，国信医疗公司撤回了上述起诉。在审理中，平洋工贸公司与国信医疗公司均向本院申请了庭外和解申请期限，在和解期限内，双方未能达成一致意见。以上事实，有房屋租赁合同、书面交接手续、电梯资料交接清单、房地产权证、发票、复函及EMS回单、批复、照片、应诉通知书、起诉状、裁定书、执行才裁定书、收据、终止合同通知书、邮政专递收据及查询结果、微信聊天记录及当事人的陈述等证据在案为证，足以认定。本院认为，平洋工贸公司与国信医疗公司签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案双方的争议焦点为平洋工贸公司是否将案涉房屋交付给了国信医疗公司。针对上述焦点，本院作如下分析，首先，交付是指当事人一方将自己占有的财产移交给另一方占有。从双方签订合同的内容可以看出，国信医疗公司对按涉房屋的现状及案涉土地性质是明知的，双方约定的是现状交付；其次，房屋租赁合同的附件二明确载明了“现就2017年7月6日房屋交接现状如下”字样，该附件明确载明了国信医疗公司要求拆除的内容，只留合同约定房产的房屋主体结构，且明确载明案涉房屋的现状、电梯数量、屋门状况、建筑外观等，从附件二载明的“甲、乙双方约定为现状交付且甲方已履行提供房屋建筑图义务，故此，后期甲方只为出租房屋按原有结构设计内容对地基、主体结构的强度、刚度、承载力、稳定性负责”内容可以看出，平洋工贸公司已按照现状交付的形式交付了附件二中载明的内容；第三、双方在2017年8月14日及8月17日签署了电梯资料交接清单，可以证明平洋工贸公司就电梯的交接完成了交付相关资料的附随义务；第四、从平洋工贸公司举示的照片可以看出，平洋工贸公司完成了附件二中约定的拆除临时搭建钢棚建筑、腾空闲杂物资等内容，与双方约定的“双方现场拍摄照片（附后），待甲方清理完毕现场再另补充部分拍摄照片”等内容相一致，上述义务系平洋工贸公司交付房屋的附随义务，其完成时间不影响租赁房屋已经交付的事实。综上，平洋工贸公司已完成了案涉租赁房屋的交付义务。国信医疗公司辩称的双方未办理交接手续等抗辩意见，与事实不符，本院不予采信。关于平洋工贸公司主张的租金1829840.94元（2018年9月1日至2018年11月30日期间）及违约金，从双方在租赁合同中约定的关于“在本合同生效后10天内，乙方向甲方支付首期租金3659681.88元，除首期租金外，租金每三个月支付一次，在每一个租金缴纳期满20天前将下一个租金缴纳期的全部租金支付到甲方指定账户上，即乙方在2018年8月10日支付2018年9月1日至2018年11月30日的租金1829840.94元，以此类推”以及“乙方逾期交付租金的，应按逾期支付金额×逾期天数×5‰计算向甲方支付违约金”等内容可以看出，国信医疗公司应在2018年8月10日支付2018年9月1日至2018年11月30日期间的租金1829840.94元，国信医疗公司逾期支付，存在违约行为，故应承担支付租金1829840.94元及违约金的民事责任。双方约定的租金标准为每日5‰，国信医疗公司自愿将上述标准降低至按年利率24%计算，国信医疗公司自愿调低，不违反法律规定，本院予以支持，故国信医疗公司应从2018年8月11日起，以1829840.94元为基数，按年利率24%计算向平洋工贸公司支付违约金，至付清之日止。关于国信医疗公司的反诉请求，本案双方均未举示房屋租赁框架协议、房屋租赁框架补充协议，其内容及签署时间均无法确定，无法判定是否可以解除，且房屋租赁框架协议及补充协议均是为签订租赁合同而订立的协议，现双方已经签署了房屋租赁合同，上述房屋租赁框架协议及补充协议也无需进行解除，因此，对国信医疗公司要求确认该两份协议已经解除的请求不予支持。关于房屋租赁合同是否已经解除的请求，虽然国信医疗公司向送达了终止合同通知书，但其对案涉房屋的状态及所在土地的性质是明知的，其未能获得执业行政许可的责任与平洋工贸公司无关，国信医疗公司无权以合同目的无法实现等理由解除合同，因此，国信医疗公司发送的终止合同通知书不发生解除合同的效力，对国信医疗公司提出的确认合同已经解除的请求，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）重庆国信医疗美容医院有限公司于本判决生效后五日内向原告（反诉被告）重庆平洋工贸有限公司支付2018年9月1日至2018年11月30日期间的租金1829840.94元；二、被告（反诉原告）重庆国信医疗美容医院有限公司于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）重庆平洋工贸有限公司违约金（从2018年8月11日起，以1829840.94元为基数，按年利率24%计算，至付清之日止）；三、驳回原告（反诉被告）重庆平洋工贸有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）重庆国信医疗美容医院有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费21270元，保全措施费5000元，合计26270元，由被告（反诉原告）重庆国信医疗美容医院有限公司负担。反诉案件受理费104579元，由被告（反诉原告）重庆国信医疗美容医院有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  姚利平人民陪审员  王先容人民陪审员  彭钦梅二〇一九年十一月十四日书 记 员  钟 骁