福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终4474号 上诉人（原审被告）：英豪（福建）鞋业有限公司，住所地福建省泉州市晋江市五里科技工业园区。 法定代表人：李敏通，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李丽鸣、陈海军，福建建达（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：晋江市昌英螺丝工业有限公司，住所地福建省晋江市经济开发区（五里园）灵安路昌英五金螺丝工贸城。 法定代表人：吴八爽，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈钦彬，福建臻晟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚文稳，福建臻晟律师事务所实习律师。 上诉人英豪（福建）鞋业有限公司（下称英豪公司）因与被上诉人晋江市昌英螺丝工业有限公司（下称昌英公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院(2019)闽0582民初2928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人英豪公司的委托诉讼代理人陈海军、被上诉人昌英公司的委托诉讼代理人陈钦彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 英豪公司上诉请求：一、撤销原判；二、依法改判驳回昌英公司的一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院未依法向英豪公司送达开庭传票即缺席判决，程序错误，依法应发回重审。英豪公司没有收到一审开庭传票，直到收到一审判决书后才知晓本案一审已开庭并判决。从一审法院的邮寄快递单显示，系因其他原因，退回转至晋江市，即实际上传票未送达给英豪公司而退回给一审法院。一般情况下，一审法院应联系对方当事人并让其另行提供送达地址和联系方式，或再次邮寄送达至英豪公司处，或进行公告送达等法定程序，但一审卷宗材料均无这些法定材料。因此，英豪公司无法到庭答辩。一审法院严重违反法定程序，应将本案发回重审。二、根据案涉房产的原始取得经过、昌英公司的历史沿革、双方实际控制人的内部兄弟分家协议，可证明英豪公司基于双方内部协议有权占有、使用涉案租赁物，无需支付租金。一审法院未查明租赁物的内部权力归属关系，事实查明不清，应将本案发回重审或在查明事实的基础上依法予以改判。1.案涉房产最初是由张金五作为晋江市宏鑫食品有限公司的法定代表人于2004年4月与晋江市工业园区开发建设有限公司签订土地使用权有偿转让协议书（标的为55亩五里工业区工业用地）。后自2004年11月22日至2007年7月张金五与兄弟筹措资金支付土地转让款，并于2012年11月5日将该55亩五里工业区工业用地登记在昌英公司名下，本案的租赁物系该55亩五里工业区工业用地的一部分。2.基于双方当事人的股东均系亲属关系（张金五与张乌欢系兄弟关系，吴八爽系张乌欢之妻，张锦宏系张乌欢次子），考虑该55亩工业地块的内部权利归属和未来发展，根据2007年8月26日的《协议》，张乌欢、张金五、张建芬（三人均为兄弟关系）对于昌英公司名下该55亩工业用地进行分割。其中，张乌欢分得8944平方米，张建芬分得7740平方米，张金五自留11696平方米，即本案租赁物所在地块。根据协议书第5条规定：“甲乙丙三方各共同出资创建五里昌英工业园在使用过程中根据企业的实际发展，如需用他方的地、厂房、宿舍应由双方协商一致使用租用方式，如遇日后纠纷各自将各自界限围墙为准，各方无权干涉。”可见，英豪公司系基于双方内部协议而有权占有、使用涉案租赁物，昌英公司无权要求支付租金。一审查明事实不清，依法应将本案发回重审。前述事实表明，在涉案房产、土地的取得、办证过程中，张金五起主导和关键作用。而且，昌英公司在2014年10月25日之前的控股股东系张金五（持股60%），后张金五将该60%的股权以2310万元作价转让给其侄子张锦宏，但该股权转让款也未支付。若法院没有实地勘察涉案房产的状况及查明内部土地权属分割关系，仅是形式上判决英豪公司应腾空退换涉案租赁物，则会使真正的权利人权益受到严重损害，造成严重司法不公的结果。三、本案租赁协议形成的背景，其主要目的在于履行兄弟内部土地分割协议，使兄弟所持股的公司有权占有和使用已分割的地块，一审法院适用法律错误。昌英公司主张本案租赁协议在2013年签订后的长达六年时间内，英豪公司均没有支付租金。但是，昌英公司均未向英豪公司催讨。且在没有支付任何一期租金的情况下，昌英公司竟然让英豪公司年复一年进行使用，显然与客观事实与一般常理不符。实际上，双方并没有法律意义上的一方交付租赁物，一方支付租金的意思表示。双方签订租赁协议的目的是为了履行兄弟内部土地分割协议。英豪公司占有、使用自己的土地和自己建设的房屋，无需向任何人支付租金。因此，一审法院适用法律错误，依法应予改判或将本案发回重审。综上，英豪公司的上诉请求应得到支持。 昌英公司答辩称：一、一审判决程序合法，英豪公司经传唤拒不到庭应诉，一审法院依法缺席判决并无不当。二、英豪公司主张本案租赁合同是履行昌英公司的分家协议没有任何事实依据，昌英公司对此不予认可，英豪公司主张可以无偿使用租赁物没有事实依据。三、英豪公司上诉所称昌英公司的历史沿革和分家情况没有事实依据，也与本案没有关系。 昌英公司向一审法院起诉请求：一、判决解除昌英公司与英豪公司于2013年2月18日签署的《租赁协议书》；二、判令英豪公司向昌英公司支付2016年第一季度的租金189000元；三、判令英豪公司立即将租赁物恢复原状并返还予昌英公司，并支付占用期间的费用（占用期间的费用自起诉之日起至实际返还之日止按每年793800元的标准计算）。 一审法院认定事实：2013年2月18日，英豪公司与昌英公司签署了《租赁协议书》一份，协议书主要条款约定：英豪公司向昌英公司承租址于晋江市经济开发区五里××区昌英螺丝工业有限公司的厂房房产用于生产鞋材，租赁物为：Ａ栋1-6层约2100平方米，Ｂ、Ｃ栋宿舍1-6层约3600平方米，Ｄ栋车间1-5层建筑面积约10000平方米，食堂工人宿舍约3150平方米，屏风后面Ａ栋钢结构厂房约3100平方米，Ｂ栋钢结构厂房约3800平方米。租赁期限十年，自2013年3月1日起至2023年2月28日止，协议签订时租金每年720000元，每三年递增5%；承租人应依协议约定及时全额支付租金，否则，出租人有权解除协议。协议签订时，昌英公司将租赁物交付英豪公司，英豪公司未按协议约定向昌英公司交付租金，昌英公司即于2019年3月1日提起本案诉讼。 一审法院认为：昌英公司与英豪公司之间所订立的租赁合同，对双方具有约束力，现英豪公司未能举证证明其有按协议的约定向昌英公司支付租金，已构成违约，依双方合同的约定，昌英公司有权解除合同，故昌英公司请求解除租赁合同的主张，应予支持。合同解除后，昌英公司请求英豪公司向其支付2016年第一季度的租金189000元及自起诉之日起至实际返还之日止按协议所约定的每年793800元的标准计算占用期间的租金，没有违反法律规定，可以支持。英豪公司经合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、解除晋江市昌英螺丝工业有限公司与英豪（福建）鞋业有限公司2013年2月18日签订的租赁协议书；二、英豪（福建）鞋业有限公司应在判决生效之日起三十日内支付晋江市昌英螺丝工业有限公司租金189000元;三、英豪（福建）鞋业有限公司应在判决生效之日起三十日内腾空归还给晋江市昌英螺丝工业有限公司所租赁的厂房房产（A栋1-6层约2100平方米，B、C栋宿舍1-6层约3600平方米，D栋车间1-5层建筑面积约10000平方米，食堂工人宿舍约3150平方米，屏风后面A栋钢结构厂房约3100平方米，B栋钢结构厂房约3800平方米），占用期间的租金损失应一并支付（以每年793800元的标准计算，自2019年3月1日起计至实际归还之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4080元，由英豪（福建）鞋业有限公司负担。 二审中，对于一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 二审另查明：昌英公司明确其诉讼请求英豪公司支付的其中2016年的季度租金189000元，系2016年第二季度的租金。英豪公司确认2016年第二季度的租金数额为189000元。 二审中，英豪公司向本院提供以下证据：证据1，法院专递邮件详情单查询单各一份，拟证明英豪公司未收到一审法院的开庭传票；证据2，收款收据一份，拟证明英豪公司有权使用案涉租赁物；证据3，晋江市工业园区土地使用权有偿转让协议书、国有建设用地使用权出让合同、关于请求办理土地使用证的报告、关于要求办理土地使用权分割手续的报告各一份、土地使用权证、房产证各二份，拟证明本案租赁物所在地块（五里工业区55亩工业用地）使用权的取得、出资、办证，均是在张金五作为昌英公司法定代表人期间进行筹划、实施和执行，张金五起主要贡献作用；A地块〔晋国用（2012）第01849号〕、B地块〔晋国用（2012）第01851号〕及地上建筑物对应证据4协议张金五分割所得22.665亩；证据4，协议一份，拟证明经兄弟内部协议约定，已对五里工业区55亩工业用地所有权归属进行分割，张乌欢分割所得17.335亩，张建芬分割所得15亩，张金五分割所得22.665亩，案涉租赁物所在地块按照内部协议约定张金五有权使用；本案租赁协议书系保障兄弟内部协议的履行，英豪公司系基于兄弟内部协议有权占有、使用案涉租赁物；证据5，照片五张，拟证明本案租赁物所在的金丽大厦系张金五建设，建筑物名称系张金五夫妻姓名的组合；证据6，内资企业登记基本情况表一份，拟证明昌英公司自1999年12月27日成立至2014年10月28日期间，张金五系昌英公司的法定代表人；证据7，企业信用信息公示报告一份，拟证明自2008年至今，张金五系英豪公司的股东；证据8，民事判决书一份、民事裁定书二份，拟证明案涉厂房至少存在三家企业实际租赁，进行生产经营使用，一审法院在明知存在次承租企业的情况下，未现场勘验厂房实际使用情况，直接判决腾空租赁厂房，严重损害英豪公司的利益，且直接影响实际次承租企业的正常生产经营活动，明显不合理。 对英豪公司二审提供的上述证据，昌英公司质证认为：对证据1，真实性、合法性、关联性没有异议，对证明内容有异议，英豪公司拒收法律文书，导致邮件详情单被退回，不能作为英豪公司作为没有收到传票的理由；证据2，真实性无法确认，昌英公司没有收到该笔资金，退一步讲，即使收到该笔租金，但英豪公司只支付这笔资金也已构成根本违约，昌英公司仍然有权要求解除双方的租赁合同；证据3，晋江市工业园区土地使用权转让协议书，复印件上盖有核对章，但核对人签名被划掉，其真实性无法确认，且与本案无关，国有建设用地出让权使用合同，真实性、合法性、关联性没有异议，可以证明是案涉租赁物的土地使用权人，房屋所有权人；关于请求办理土地使用证的报告、关于要求办理土地使用权分割手续的报告，真实性没有异议，但与本案没有关联性；土地使用权证及房产证，可以证明案涉租赁物的产权人是昌英公司；该组证据无法证明张金五可以分割22.665亩土地；证据4，真实性无法确认，协议书三方主体均与昌英公司没有关联，与本案没有关联，关于案涉租赁物所在的土地，昌英公司是在2012年11月15日取得的，但协议书早在2007年8月26号已经签署，因此，案外三个自然人对昌英公司名下的土地使用权进行分割的协议，显然不符合客观事实；证据5，未发表质证意见；证据6，,真实性，合法性没有异议，但与本案无关；证据7，真实性，合法性没有异议，但与本案无关；证据8，真实性、合法性没有异议，但与本案无关，无法支持英豪公司的证明主张。退一步讲，假设英豪公司已经将租赁物转租案外人，也不能作为英豪公司免除其违约责任的理由，若因违反本案租赁协议，导致英豪公司无法履行其与案外人的租赁合同，理应由其向案外人承担相应的法律责任。 对英豪公司二审提供的上述证据，本院认为：对证据1，昌英公司对其真实性没有异议，本院对其证据资格予以确认，但根据一审卷宗材料，体现一审法院向英豪公司送达开庭传票的地址，系根据英豪公司在其管辖权异议申请书自行提供的地址，且英豪公司前后也收到了一审法院根据该地址邮寄的民事裁定书及民事判决书，因此，英豪公司未收到一审法院向其送达的开庭传票的法律后果，依法应由其自行承担；证据2，虽然昌英公司对其真实性提出异议，但英豪公司能够提供证据原件进行核对，且昌英公司也未能举证证明该收款收据上所加盖的印章非其公司所使用的印章，本院对其证据资格予以确认，可以证明昌英公司于2016年3月1日收到了英豪公司所支付的案涉租赁协议书项下的2016年3月1日至2016年8月31日的租金合计37800元；证据3，其中晋江市工业园区土地使用权转让协议书，因昌英公司对其真实性提出异议，英豪公司又未能提供证据原件进行核对，本院对其证据资格及证明力均不予确认；国有建设用地出让权使用合同、土地使用权证及房产证，因昌英公司对其真实性没有异议，本院对其证据资格予以确认，可以证明案涉租赁物的产权人为昌英公司；关于请求办理土地使用证的报告、关于要求办理土地使用权分割手续的报告，虽然昌英公司对其真实性没有异议，但不能改变案涉租赁物的产权人为昌英公司的事实，无法体现与本案的关联性，本院对其证据资格及证明力均不予确认；证据4，因案涉租赁物登记的产权人为昌英公司，协议书载明的内容无法改变物权登记的公示效力，且昌英公司财产依法独立于股东个人财产，故协议书无法体现与本案的关联性，本院对其证据资格及证明力均不予确认；证据5，物权应以登记机关登记的公示内容为准，建筑物照片无法改变物权登记的公示效力，无法体现与本案的关联性，本院对其证据资格及证明力均不予确认；证据6、7，昌英公司对其真实性没有异议，本院对其证据资格予以确认，但只能证明昌英公司与英豪公司的主体情况，并无法改变案涉租赁物的物权登记状况，无法证明英豪公司的主张；证据8，虽然昌英公司对其真实性没有异议，但不影响昌英公司基于合同相对性请求英豪公司支付租金的合同权利的行使，与本案不具有关联性，本院对其证据力不予确认。 二审中，英豪公司向本院提出现场勘验申请，请求：一、对案涉租赁厂房进行现场勘验取证，以确认案涉租赁厂房系张金五进行建设、添附；二、对案涉租赁厂房进行现场勘验取证存在多家次承租企业进行生产经营，以确认案涉租赁厂房存在其他次承租企业在租赁期间进行生产经营的事实。对该申请，本院认为：案涉租赁物的权属应以物权登记机关公示的内容为准，案涉租赁物的现状无法改变其权利归属；案涉租赁物是否存在次承租人，不影响基于合同相对性对本案讼争租赁合同关系的处理。因此，本案无进行现场勘验的必要，对英豪公司提出的现场勘验申请,本院不予准许。 二审双方当事人争议的焦点在于：一、一审法院审理本案是否违反法定程序？二、案涉租赁合同应否解除？三、英豪公司应否将案涉租赁物腾空返还给昌英公司、英豪公司应否支付给昌英公司2016年第二季度的租金189000元，以及自起诉之日（2019年3月1日）起至实际归还案涉租赁物之日止占用期间的租金损失（按每年793800元的标准计算）？ 双方当事人关于争议焦点的意见，与其上诉、答辩主张基本一致。 一、关于第一个焦点问题 本院认为：经查阅一审卷宗材料，一审法院系根据英豪公司自行提供的地址向其送达开庭传票等有关法律文书，符合法律规定。因此，一审法院的送达程序符合法定程序。 二、关于第二个焦点问题 本院认为：根据案涉《租赁协议书》的约定，租赁期限自2013年3月1日起至2023年2月28日止，英豪公司确认昌英公司已交付案涉租赁物，英豪公司应依协议约定及时全额支付租金，否则，昌英公司有权随时解除协议，已收取的租金及保证金不予退回，英豪公司不但应支付至实际搬出之日止的租金，并应赔偿昌英公司违约金五万元。而英豪公司除了在二审中举证证明其曾支付2016年3月1日至2016年8月31日的租金合计37800元外，并未能就其余业已发生的租金其已按约及时支付的事实举证加以证明，已构成根本违约。因此，昌英公司依法有权解除合同，案涉《租赁协议书》应予解除。至于英豪公司就其关于案涉《租赁协议书》系为履行兄弟内部分割协议而签订的上诉主张及其二审所提供的相关证据，均不足以改变案涉租赁物的物权登记内容所体现的其权利归属于昌英公司的事实。且即使存在其所主张的内部分割协议，基于公司财产独立于股东个人财产的法律规定，依法也不能将属于昌英公司财产范围的案涉租赁物等同于股东个人财产直接进行分割。因此，英豪公司关于其占有、使用案涉租赁物无需支付租金的上诉主张，缺乏事实和法律依据，不能成立。 三、关于第三个焦点问题 本院认为：在案涉《租赁协议书》应予解除的情况下，英豪公司作为承租人依法则应向出租人昌英公司承担腾空返还案涉租赁物及支付昌英公司所主张的尚欠租金的合同义务。案涉租赁物是否存在由英豪公司进行转租的行为，不影响昌英公司基于合同相对性请求英豪公司腾空返还案涉租赁物的权利的行使。根据昌英公司二审中进一步予以明确的诉讼请求，对于起诉之前英豪公司尚欠的租金，其在本案中仅要求英豪公司支付2016年第二季度的租金189000元。英豪公司二审中已举证证明其曾支付了2016年3月1日至2016年8月31日期间的租金合计37800元，并明确确认2016年第二季度的租金为189000元。因此，英豪公司已支付的前述租金37800应予抵扣其尚欠昌英公司的2016年第二季度的租金数额，抵扣后，英豪公司尚欠昌英公司2016年第二季度的租金数额为151200元，英豪公司应予支付。英豪公司在合同解除后，未能及时将案涉租赁物腾空返还给昌英公司，并应依法赔偿昌英公司自起诉之日（2019年3月1日）起至实际归还之日止按每年793800元的标准计算的租金损失。 综上所述，英豪公司的上诉请求，因二审出现新的证据，部分成立，本院予以部分支持。对一审判决结果，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持福建省晋江市人民法院（2019）闽0582民初2928号民事判决第一项、第三项； 二、撤销福建省晋江市人民法院（2019）闽0582民初2928号民事判决第二项； 三、英豪（福建）鞋业有限公司应在本判决生效之日起三十日内支付晋江市昌英螺丝工业有限公司租金151200元; 四、驳回晋江市昌英螺丝工业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案二审案件受理费4080元，由英豪（福建）鞋业有限公司负担3324元，由晋江市昌英螺丝工业有限公司756元；一审案件受理费4080元，由英豪（福建）鞋业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王经艺 审判员  孙志坚 审判员  王一平 二〇一九年十一月十五日 书记员  黄木火 附注引用的主要法律法规条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”