福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初9493号 原告：中华人民共和国漳州海关，住所地福建省漳州市芗城区元光北路**，统一社会信用代码11100000003873827T。 负责人：陈鹏祥，该海关关长。 原告：厦门鹭杰综合管理部，住所地厦门市思明区鹭江道****，统一社会信用代码913502037378521368。 法定代表人：张柯莉，该管理部经理。 两原告共同委托诉讼代理人：郑伟斌，北京惠诚（厦门）律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：陈小燕，北京惠诚（厦门）律师事务所律师。 被告：黄庭聪，男，1970年3月13日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区，（未到庭） 委托诉讼代理人：林松勇，福建衡评律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈小玲，福建衡评律师事务所律师。 原告中华人民共和国漳州海关（以下简称“漳州海关”）、原告厦门鹭杰综合管理部（以下简称“鹭杰管理部”）与被告黄庭聪租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告漳州海关、原告鹭杰管理部共同委托诉讼代理人郑伟斌、被告黄庭聪的委托诉讼代理人林松勇、沈小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告漳州海关、原告鹭杰管理部共同向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告的场地使用合同；2、判令黄庭聪向漳州海关、鹭杰管理部支付场地管理费24796.32元及滞纳金（自2017年1月1日起计算至被告实际支付完场地管理费之日止每日按月管理费的0.5%计算）；3、判令黄庭聪支付场地占用期间的占用费（自2018年9月1日起计算至被告实际返还场地之日止按届时管理费的1.3倍计算）；4、判令黄庭聪支付场地使用期间产生的水费76.4元；5、本案诉讼费用由黄庭聪承担。事实和理由：2014年12月10日，漳州海关将其位于漳州市芗城区海关宿舍店面等资产委托鹭杰管理部代为管理，其中包括与租户签订场地使用合同并收取场地管理费等事宜。2015年1月1日，黄庭聪与鹭杰管理部签订《场地使用合同》，由黄庭聪租用址于前锋新村海关东11号店面的场地及附属设施，场地使用期限为贰年，自2015年1月1日起至2016年12月31日止。场地月管理费每月1102.5元，年管理费累积为13230元,次年管理费为前一年管理费递增5%，如使用期不满一个月，亦按一个月交纳管理费。该《场地使用合同》对场地使用期间的场地管理费、水电费等各项费的计算标准及支付方式均有明确约定。合同还约定了逾期未交付管理费，鹭杰管理部有权每日按月管理费的5%加收滞纳金及解除合同后占用场地有权按届时管理费的1.3倍收取场地占用费的违约条款。在场地使用期限届满后，黄庭聪未按照合同约定方式提出续约申请且仍继续使用场地。直至2018年8月8日，漳州海关采取电话通话的方式通知黄庭聪，要求限期15日内将场地返还并支付相关费用。但黄庭聪在接到通知后，仍继续占用场地。在多次通知无果的情况下，漳州海关、鹭杰管理部决定于2019年5月16日采取邮寄公告送达的方式再次向黄庭聪催告，要求其在收到该催告函一个月内将场地返还漳州海关、鹭杰管理部，同时支付相关费用。但时至今日，黄庭聪仍然以各种理由占用场地拒不返还，也不支付任何费用。 被告黄庭聪辩称，答辩人黄庭聪是原告方的老租户，双方自2009年开始建立“场地租用”合同的合作关系。原告方提起本案诉讼之前，双方保持着十分融洽的合同关系，从未发生过争议。其中，被告方始终按合同约定以及原告方的要求履行合同义务。正常情况下，双方没有不能解决的问题，更不应该产生诉讼纠纷。也就是说，本案双方不是因合同的履行方面存在不可调和的争议而产生诉讼，而是原告方对被告方有不愿意用商量的办法解决的要求，利用诉讼手段追求实现其目的。 本案合同的履行有一个特点，因为在合同中没有关于管理费（下称：租金）如何交付的详细约定，另外，出租方是海关，是很重要的国家机关，收取租金机关有关，所以，每次租金交付，都是由原告开出指定收款方式，答辩人再根据原告的要求交付现金或到指定的银行交款。双方始终如此履行租金交付，因此，形成了一个双方共认的习惯做法，即：租金到期时，原告方先向被告出具缴款书面通知，这个通知的内容包括应交租金数额或指定收款银行。然后，被告方再按原告在通知书里的要求交付现金或向指定银行交款。所以，被告支付的租金，都要等待原告方的书面交款通知，原告方没有出具通知的情况下，不能认为被告未交租金是违约。 2014年之前，被告都是直接与漳州海关签订租期为一年的租赁合同。合同期满，原告会通知被告并拿新的合同来与被告签订。2015年漳州海关才委托给厦门鹭杰管理，2016年12月合同临近期满时，按照惯例被告等待原告一通知，但是新的合同没有如期签订，答辩人因此联系原告方的经办人小吴，希望按惯例继续订立合同并交纳下一年租金，原告方经办人告知：国家政策有变化，是否续租要等领导研究决定后再定。因此，书面合同期限届满后，双方并不是有争议，而是都在等待原告方的领导的决定。在此期间，原告对于被告继续使用没有异议。 不曾想，这一等，等了将近两年。2018年8月8日，原告方电话通知我们，不再续租了，要求被告在8月底前搬迁交还店面。原告方同时通知，免收2017年1月至2018年8月双方等待原告方领导研究决定期间的租金（占用费），作为临时通知被告搬迁的补偿。原告方没有开出这段时间的交款通知，没有要求被告交款。 实事求是地讲，答辩人按原告的要求，在短时间内重新找店面，支付较高的转让费，搬离租赁场所，只是由于原告方没有确定接收的人，才没有完成将店面交还。在这个问题上，答辩人的陈述是真实的，因为，双方都明白，上级的相关政策是不能抗拒的，续租已经是不可能的了。所以，停止双方的租赁关系，双方是互相理解的，不可能有争议。当然，在书面合同关系的过程中，延续了双方的合作方式，答辩人始终都等待原告方的指示，然后照办。 2018年8月底，答辩人就要将租赁场所钥匙交给原来的经办人，原告方的经办人告知，她负责通知，由谁收管钥匙还没确定，让我们等通知。之后，答辩人再次等待原告的通知。 这一部分的事实，有被告在2018年8月15日与黄进瑞签订的“房屋租赁合同”，并有交纳水、电费凭证及其他租户与原告方经办人协商的视频，通话录音等可以相互印证。 二、原告向被告发出的“催告函”改变了双方2016年底至“催告函”之前的真实意思，答辩人难以接受。 2019年5月17日，被告收到原告方出具的“催告函”。对于这份“催告函”答辩人认为： 1、“催告函”是不诚信的。该函违背了双方2016年底以来的真实的意思交流及解决合同不续签以后的若干问题的真实意思。 2、双方一直保持善意沟通，并达成一致，答辩人一方更是一直在等待交接。“催告函”用法律技巧虚拟了一个双方争议的假相，替代及掩盖2016年底以来双方的善意互动及达成的良好共识，并以此为由挑起诉讼，其“催告函”很不真实。 所以，“催告函”是违背事实的，是原告方对自己在之前作出的善意承诺的违背。“催告函”不是为了解决问题，而是为了挑起事端。再所以，本案争议不是因为答辩人一方违约，而是原告方新介入的主体，为了改变、违背原告方的承诺，为了向答辩人收钱而引发了纠纷。 “催告函”之后，答辩人多次找到原告经办人，希望能够进行交接店面，原告方原来的经办人告知，律师已经介入，找律师处理。对于这样的情况，答辩人很无奈。 与答辩人类似的租户还有十四户，他们也都与答辩人的情况类似，有的直接打电话给原告委托的律师，向受托律师说明了真实情况，该事实有部分租户保留了通话录音。 三、原告主张场地使用费及相关费用缺乏依据 1、关于原告请求的第2项问题。 前已述及，本案争议是“催告函”搞出来的，双方不应该有争议，客观上也没有争议。本案，包括答辩人在内，共有十几户租户，所有租户都与原告有很多年的租赁合同关系，履行租赁合同的情况非常好，从来没有发生过争议。本案租赁合同及其他类似租户的租赁合同的履行过程，还有一个很明显的特点，就是所有租户都非常听原告的话，原告怎么说，租户就怎么做。这样的合同关系，怎么可能会有争议？ 2016年底至2018年8月8日间，答辩人按原告的指示，在等待原告方的领导决定是否续租。2018年8月8日，答辩人按原告方的指示搬迁。2018年8月后，答辩人一直在等待原告方确定收管人员移交。自始至终都是原告方在主导，这个过程，如果硬要说有问题，问题也不在答辩人这一边。 以上说明，原告诉讼请求的第2项，是违背事实的，缺乏依据的。 被告于2018年8月16日签订的“房屋租赁合同”可以作为答辩人与原告就不再续签租赁合同达成一致及答辩人按原告的要求搬迁的佐证。2018年8月22日，交纳水、电费凭证及其他租户与原告方经办人协商视频，通话录音等证据也可以印证以上事实。 因此，原告请求被告支付2017年1月至2018年8朋31日场地使用费，违背了原告的承诺，缺乏事实依据。 原告主张每日加收0.5%滞纳金也违背了法律规定。滞纳金其性质是资金占用利息，明显超过法律规定。当然，原告的这一主张也缺乏事实依据。 2、关于诉讼请求第3项问题：上已述及，答辩人2018年8月搬迁，是原告的决定，答辩人也照办了，没有完成交接，是因为原告方没有确定收管人员，责任不在答辩人一方。因此，应当将2018年8月底视为被告完成移交的时间。在此之后，被告确实没有占用店面，不应再交纳所谓的占用费。 3、关于请求第4项：被告租用店面期间的水费已经结清，没有尚欠水费。 四、解决本案纠纷的建议 1、被告租用店面，也投入资金装修，租期届满后，双方对于投资部分没约定如何处理，不再续签合同，按照原告的要求搬迁，被告确实有损失。原告方曾经有过很善意的解决问题的承诺，所以，建议通过协商减免答辩人的2017年至2018年8月份这段期间的部分租金（占用费）。 2、类似本案情况有两户与原告和解，和解租户手中留下了租户多次与原告协议有利的证据，能与原告和解有其原因。原告是国家行政机关，对待租户应该一视同仁，公开、公正处理本案纠纷。对此，希望原告能参考已解决的结果处理与被告的纠纷。 本院经审理认定事实如下： 2014年12月10日，漳州海关将其位于漳州市芗城区海关宿舍店面等资产委托鹭杰管理部代为管理，其中包括与租户签订场地使用合同并收取场地管理费等事宜。之后，黄庭聪（乙方）与鹭杰管理部（甲方）签订一份《场地使用合同》，约定（摘录）：甲方将坐落于前锋新村海关东11号店面（以下简称：讼争店面），使用面积16平方米的场地给乙方使用，合同有效期限为贰年，自2015年1月1日起至2016年12月31日止；场地月管理费每月1102.5元，年管理费累计为13230元,次年管理费为前一年管理费递增5%，如使用期不满一个月，亦按一个月交纳管理费；乙方向甲方支付履约保证金1000元，在未拖欠管理费并且其他费用已结算清楚的前提下，合同期满后退还保证金；场地使用期间的水电费等各项费由乙方支付；使用期满，如乙方要求继续使用，须提前3个月书面向甲方提出，在同等条件下，乙方享有优先使用权；解除合同至腾退该场地期间的费用，按照届时管理费标准的1.3倍收取；乙方逾期未交付管理费，每逾期一日，甲方有权每日按月管理费的0.5%加收滞纳金等等。黄庭聪按合同约定缴纳使用费至2016年12月31日止。期满后，双方没有再续签合同。黄庭聪仍继续使用讼争店面，漳州海关、鹭杰管理部也没有提出异议。2019年5月10日，漳州海关、鹭杰管理部对讼争店面拍照显示仍在经营。2019年5月16日，鹭杰管理部通过公告邮寄送达的方式向黄庭聪邮寄一份《催告函》，通知如下（摘录）：经单位研究决定，不再与黄庭聪续签使用合同，要求黄庭聪在收到该催告函一个月内将场地返还鹭杰管理部，并于2019年6月26日前结清自《场地使用合同》期满后的场地管理费，该场地管理费酌情参照《场地使用合同》第十二条第1项之约定按届时管理费标准的1.3倍计算，自2017年1月1日起至实际返还场地之日。若逾期付款，将按月收取管理费的0.5%作为滞纳金，并自黄庭聪缴纳的保证金中扣除；同时要求结清场地使用期间的水电费、物业管理费等费用。漳州海关、鹭杰管理部提供的历月电费明细显示，2018年8月至2019年6月仍有正常用电量产生，2019年7月起几乎未再产生用电。诉讼过程中，在本院审理的同系列案件中，漳州海关出具一份《情况说明》，明确在合同租赁期间采取的收取方式是漳州海关开具现金缴款单让租户缴纳。诉讼过程中，经本院要求，漳州海关、鹭杰管理部仍才于2019年11月13日下午办理讼争店面的交接手续。 综上所述，本院认为，双方当事人签订的《场地使用合同》系双方的真实意思表示，双方就讼争店面的租赁合同关系依法成立并生效，受法律保护。租赁合同期满后，双方未再续签合同，黄庭聪继续使用讼争店面，漳州海关、鹭杰管理部作为产权人及出租人亦没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，黄庭聪与鹭杰管理部就本案讼争店面签订的《场地使用合同》继续有效，但租赁期限为不定期。根据法律规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，鹭杰管理部于2019年5月16日通过催告函发出通知，通知不再续签使用合同，应视为向黄庭聪提出要求解除租赁合同关系，并要求黄庭聪一个月内返还场地，因此，双方的租赁合同关系应于2019年6月解除。漳州海关、鹭杰管理部主张双方租赁合同关系于2018年8月解除，证据不足，本院不予采信。黄庭聪主张其于2018年8月15日另行租赁其他地方，但并没有举证证明其已经将讼争店面腾空，且漳州海关、鹭杰管理部提供的照片亦显示2019年5月10日黄庭聪仍在使用讼争店面，故对黄庭聪的该主张本院不予采信。但从漳州海关、鹭杰管理部提供的历月电费明细显示，可以确认租户已经于2019年6月底搬迁出讼争店面。综合本院审理过程其他系列案件中当事人提供的录音证据亦可以证明漳州海关、鹭杰管理部一直以领导没有决定如何处理为由拒收钥匙，直至在本院组织下双方才于2019年11月13日下午办理讼争店面的交接手续。因此，漳州海关、鹭杰管理部主张合同解除后至交接期间的占用费的诉讼请求，与事实不符，本院不予支持。鉴于双方已经于2019年11月13日办理了讼争店面的移交手续，故合同期限内的场地管理费应按场地使用合同约定计算。故黄庭聪应支付的2017年1月1日起至2019年6月30日止的场地管理费为：2017年场地管理费14586、2018年场地管理费15315元、2019年6月场地管理费16081÷2=8040.5元，共计37941.5元。此外，黄庭聪已经缴纳的保证金800元，亦应当在尚欠场地管理费中予以扣除。漳州海关、鹭杰管理部主张黄庭聪在租赁期限内未依约缴纳场地管理费，要求按合同约定按日加收月管理费0.5%的滞纳金的诉讼请求，因漳州海关、鹭杰管理部并非滞纳金征收的法定主体，该约定缺乏法律依据，且漳州海关亦明确其在合同租赁期间采取的收取场地管理费方式是漳州海关开具现金缴款单让租户缴纳，现漳州海关、鹭杰管理部均未能举证证明其在合同约定的缴纳场地管理费期限内有向黄庭聪开具了现金缴款单而黄庭聪拒不缴纳，鉴于本案出租人系机关单位，主体特殊，黄庭聪无从自行缴交租金的理由亦属合情合理，故漳州海关、鹭杰管理部要求黄庭聪支付滞纳金的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。至于漳州海关、鹭杰管理部要求黄庭聪支付其在租赁期限产生的水电费76.4元，因黄庭聪不予认可，且漳州海关、鹭杰管理部提供的证据亦不能直接证明该费用系黄庭聪租赁场地期间所欠，故对该诉讼请求，证据不足，本院不予支持。 综上所述，漳州海关、鹭杰管理部的诉讼请求，部分合法有据，予以支持。对超过部分，应予驳回。黄庭聪的辩称，证据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六、二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除被告黄庭聪与原告厦门鹭杰综合管理部签订《场地使用合同》； 二、被告黄庭聪应于本判决生效之日起十日内向原告中华人民共和国漳州海关、原告厦门鹭杰综合管理部支付尚欠的场地管理费37141.5元； 三、驳回原告中华人民共和国漳州海关、原告厦门鹭杰综合管理部其余诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，按中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1055.1元、适用简易程序减半收取计527.5元，由被告黄庭聪负担362元，原告中华人民共和国漳州海关、原告厦门鹭杰综合管理部负担165.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  肖基靖 二〇一九年十一月二十九日 书记员  杨丽滨 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。