海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2018）琼0108民初11283号   原告：曹萍，女，1960年6月15日出生，汉族，住海南省海口市美兰区，公民身份号码：XXX。   委托诉讼代理人：魏颖峰，海南外经律师事务所律师。   委托诉讼代理人：许明金，海南外经律师事务所律师。   被告：吴勇，男，1968年12月24日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码：XXX。   委托诉讼代理人：马秀薇，广东正平天成律师事务所律师。   第三人：海南电网有限责任公司，住所地海南省海口市海府路**，统一社会信用代码：91460000713806039A。   法定代表人：邓恩宏，该公司董事长。   委托诉讼代理人：肖博引，男，该公司工作人员。   委托诉讼代理人：关俊，海南法立信律师事务所律师。   原告曹萍与被告吴勇及第三人海南电网有限责任公司（以下简称海南电网）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹萍的委托诉讼代理人魏颖峰、许明金，被告吴勇的委托诉讼代理人马秀薇，第三人的委托诉讼代理人肖博引、关俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告曹萍向本院提出诉讼请求：1.确认海口市海府路34号省电力住宅1号楼404房被拆除后，第三人退还的购房款人民币37411.31元应归原告而不是被告所有；2.确认海口市海府路34号省电力住宅1号楼404房被拆除后，第三人提供的安置换购房海口市海府一横路美舍小区省电力住宅7栋406房的安置换购指标应归原告而不是被告所有；3.判令被告将海口市海府一横路美舍小区省电力住宅7栋406房的占有权、使用权移交给原告；4.本案诉讼费由被告承担。在庭审中，原告变更第三项诉讼请求为“判令被告向原告交付海口市海府一横路美舍小区省电力住宅7栋406房的钥匙”。   事实与理由：1998年5月30日，被告吴勇向原告借款85000元，约定半年还款，并以其居住且将要参与房改的海口市海府路34号省电力住宅1号楼404房作为抵押物。借款到期后，被告未还款。1998年12月4日，原、被告签订了《房产抵押合同》，约定：被告因不能偿还借款，自愿将其位于海口市海府路34号省电力住宅1号楼404房偿还给原告用于冲抵所欠债务。被告将买房手续及办妥后的该房的产权证原件交给原告，作为其借款偿还物证。原告拥有该房产的全部产权，今后该房产的转让、销售、拆迁、改造等均与被告无关。之后，被告为履行该名为抵押实为买卖的合同，不仅将涉诉房屋移交给了原告占有、使用，而且还将其签订的《海口市公有住房买卖协议书》原件、购房款收据原件交给原告，另，被告向原告出具了二份《委托书》，委托原告办理涉诉房屋所有的拆迁、转让及其他涉及此房的所有事宜，委托原告领取涉案404房的房产证。1999年，原告凭被告出具的《委托书》，领取了登记在被告名下的涉案404房房产证，一直存于原告处。2004年，涉诉房改房的房产证核发已满五年，具备过户条件后，原告找被告办理产权过户事宜，但因被告下落不明，导致涉案404房未能办证至原告名下。   2016年底，第三人海南电网在省电力住宅1栋张贴拆迁公告，原告遂持涉案404房的《房产抵押合同》、房产证、被告出具的委托书等一系列手续，到第三人海南电网处进行交涉。第三人海南电网工作人员告知原告，房屋仍然在被告名下，因为被告下落不明，无法判断被告与原告私下交易房产的情况是否真实，建议原告通过法律程序确定房屋权属。原告听从其建议，在海口市美兰区人民法院提起诉讼，诉求原被告之间名为抵押实为买卖的《房产抵押合同》合法、有效，涉案404房过户登记至原告名下。案经审理，海口市美兰区人民法院于2017年11月8日做出生效的（2017）琼0108民初414号民事判决，确认名为抵押实为买卖的《房产抵押合同》合法、有效，判令被告应将涉案404房办理过户登记至原告名下。2018年2月，当原告前去查看涉诉房屋时发现，省电力住宅1号楼已被整体拆除变成停车场，原告在该房内的全部财产均已灭失。为此，原告找到第三人海南电网交涉，被告知在2017年12月期间，被告隐瞒涉案404房已转让给原告的事实，谎称与原告只是存在借贷关系，仍然以产权人的身份与第三人海南电网达成拆迁意向，同意第三人海南电网拆除涉案404房，由此领取了海南电网安置换购的海府一横路美舍小区省电力住宅7栋406房钥匙并占有、使用该房。于是，海南电网于2018年12月28日拆除了涉案404房。海南电网见到原告提供的海口市美兰区人民法院对涉案404房的生效判决后，遂停办与被告安置房买卖协议书的签约，停止向被告退还涉案404房的购房款，并通知被告不得装修、出租安置房。经原告到海口市房管部门了解，被告为了获得安置房的产权手续，隐瞒了涉案404房房产证保管于原告处的事实，谎称涉案404房房产证遗失，请求注销。因涉案404房已被拆除，产权证无法登记过户至原告名下，导致海口市美兰区人民法院生效判决无法执行。   综上，原告认为，原、被告所签《房产抵押合同》合法、有效（另案生效判决已经确认），应受法律保护。既然被告已将涉案404房转让给原告，且已约定房屋的拆迁与被告无关，那么，被告隐瞒实情骗取安置房的行为构成违约，理应承担违约责任，涉诉房屋被拆除后海南电网应当退还的购房款37411.31元应归原告所有，海南电网提供的安置换购房也应归原告所有。为维护原告合法权益，望判如所请。   被告吴勇辩称，一、被告与原告签订的《房产抵押合同》是《借条》的担保合同，其基础法律关系是民间借贷。原告主张《房产抵押合同》实为《房屋买卖合同》，无事实和法律依据。   1.双方所签订的《房产抵押合同》是被告向原告就《借条》所提供的担保，被告从未将民间借贷担保关系转化为房屋买卖关系。   双方签订《房产抵押合同》之前，存在借款合同关系，为履行借款合同，被告在其出具的《借条》中确认以其位于海口市海府路34号1栋404房作为抵押物。借款期限届满后，被告未能还款，双方又于1998年12月4日签订了该《房产抵押合同》，被告继续以该房产提供担保，并主动将其持有的有关该房屋的《海口市公有住房买卖协议书》及相关付款凭证交给原告。后被告因考虑到即将赴北京工作无暇回海口办理产权证，遂于1998年12月6日出具《委托书》委托原告代为领取，连同之前所有购房资料一并交原告保存，作为被告清偿所有借款之前的担保凭证。2012年5、6月期间，原告曾致电居住国外的被告，要求被告向其出售404房抵债，被告明确拒绝并提出还款，但原告始终未提供汇款账号给被告。从该《房产抵押合同》的背景及存在借款合同这一基础法律关系可以判断，被告与原告之间只是民间借贷及房产抵押担保关系，双方从未对合同的变更达成合意。   2.原告主张《房产抵押合同》实为《房屋买卖合同》，无事实和法律依据。   1998年12月30日，被告与海南省电力公司签订了《海口市公有住房买卖协议书》，该协议书第六条明确了乙方付清全部房款五年后，可依法进入市场流通，基于条款的明确规定，如果被告与原告当时的真实意思是通过房屋转让偿还借款的，双方完全可以签署实质与名义均为房屋买卖的购房合同，只需约定办理过户的时间为付清全部房款五年后即可，这样足以避免履行合同过程中产生的歧义与纠纷。但在该份《房产抵押合同》中双方对房产价格、交房期限、过户时间、税费承担等必备条款均未进行约定，完全不符合《房屋买卖合同》的形式要件和交易习惯。   该协议书第六条同时规定：在同等条件下，海南电网或房管部门有优先购买、租用权；被告购买的住房五年内需出售的，只能按被告原付房价退给海南电网或市房管部门。据上述约定，即使被告与原告当时签署的是房屋买卖合同也因侵害了海南电网的优先购买权而违反了法律、行政法规及相关政策的强制性规定归于无效。此外，该404房购于被告婚姻存续期内，房屋买卖合同未经配偶认可或追认合同自始无效。因此，原告主张《房产抵押合同》实为《房屋买卖合同》也因违反相关法律规定而无效。   3.根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理”的规定，原告与被告之间的纠纷应按照民间借贷法律关系审理。   由此可见，原告主张《房产抵押合同》实为《房屋买卖合同》并无事实依据和法律依据，双方纠纷应按照民间借贷法律关系处理。   二、（2017）琼0108民初414号民事判决剥夺了被告的诉讼权利，应属无效判决。   被告自从2006年定居加拿大后，一直使用416-450-0826（手机）及416-293-0914（宅电）从未变更，原告曾于2012年5、6月份期间以上述联系方式致电被告，要求被告向其出售该房产抵债。   2017年1月9日，原告因与被告合同纠纷一案向美兰区法院提起诉讼，请求确认名为抵押实为买卖的《房产抵押合同》合法、有效；确认原告为涉案404房的实际所有人；判令被告协助原告将涉案房产过户登记在原告名下。在该案诉讼过程中，原告全程以被告下落不明为由向法院隐瞒了被告定居国外的事实及上述联系方式，法庭因无法找到被告而进行公告送达和缺席审理，完全剥夺了被告的诉讼权利，导致被告在毫不知情的情况下败诉。该案违反审判程序规定，剥夺当事人辩论权利，据此做出的（2017）琼0108民初414号民事判决当属无效判决，依法应予再审。   三、无论是《房产抵押合同》还是《房屋买卖合同》，违约均应按双方约定处理并遵照执行。   《房产抵押合同》作为《借条》的担保合同，第二条违约责任约定：甲方吴勇如不能履行合同反悔时按违约处理，应偿还曹萍所出借款额85000元，并赔偿违约金伍万元整。即：被告日后不履行《借条》的还款义务，除了应偿还本金85000元，还应赔偿违约金伍万元。即使原告主张《房产抵押合同》为《房屋买卖合同》，事实上也是无法履行的，理由如下：（2017）琼0108民初414号民事判决经公告送达生效于2018年1月底，而在2017年5月，涉案404房所在的整栋楼已被鉴定为D级危房，海南电力物业管理有限公司据此发出《关于危房整治通告》。2017年11月6日，该楼整体拆除。原告主张的《房屋买卖合同》因房产的灭失无法继续履行，导致客观上无法办理过户手续，该情况属于因不可抗力致使不能实现合同目的，双方只能依据《中华人民共和国合同法》的相关规定解除合同，并根据《房产抵押合同》第二条违约责任的约定：吴勇因不能履行合同按违约处理，应偿还曹萍所出借款额85000元，并赔偿违约金伍万元整。缔约双方对违约责任的约定清晰明确，是双方共同的意思表示，双方均应遵照执行。   四、404房被拆除后，第三人应退还的购房款37411.31元应归属被告。   1998年7月15日，海南省电力公司根据被告的工龄、职务、是否曾分配公房等条件确定被告应享受的住房面积，再按照房屋成本价、市场价及其他抵价优惠系数计算，将面积为65.54平米的公有房404房出售给被告，并签订了《海口市公有住房买卖协议书》。根据合同的相对性，当海南电网作为旧房回收一方时，理应将之前的购房款如数退还被告。   五、原告根据《房产抵押合同》的债权请求权主张406号房产所有权没有事实和法律依据。   2017年11月8日，（2017）琼0108民初414号《民事判决书》判决：确认原告与被告签订的名为抵押实为买卖的《房产抵押合同》合法、有效，被告协助原告将涉案404房过户登记在原告名下。法院判决被告协助原告将涉案404房办理过户至原告名下，仅基于《房产抵押合同》中原告所享有的债权请求权而履行一定行为，而非确认涉案404房的所有权归属。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，该案不属于法律另有规定的不经登记即可取得物权的除外情况，涉案404房的所有权应自产权转移登记时才发生变动，而非自判决生效之时原告即当然取得涉案404房所有权，因此，被告仍然为涉案404房的产权人。   涉案404房被拆除后，海南电网根据被告的工龄、职务职级、是否曾享受过政策性住房等条件综合进行审查，按照国家房改相关政策，以71222元的价格将92.84平米的电力住宅7栋406房售与被告，双方签订了《海口市公有住房买卖协议书》，该《协议书》第六条明确约定：被告所购公房上市交易，在同等条件下，海南电网或市住房和城乡建设部门有优先购买权。406房不同于市场流通的普通商品房，购房人资格必须是海南电网（含下属单位）的职工，须按计分排名换购房屋，其购房行为本身是具有单位福利性质、具有人身属性的福利发放。而原告并非海南电网的在册职工，根本不具备购买406房的资格，同时也不具备优先购买权。   以上事实可见，涉案的两套房屋均为公有住房，带有单位福利性质、具有特殊人身属性，非海南电网的职工是不能参与房产置换的，且两套房产无论面积还是价格两方面都差异巨大，是完全不同的标的，既不同源也不等值，（2017）琼0108民初414号判决虽判决被告协助原告将涉案404房办理过户至原告名下，但被告在海南电网的福利并未一并转让给原告，被告与原告也从未对此达成置换协议，因此，原告主张406房所有权没有事实依据。   原告与被告产生纠纷的基础法律关系为民间借贷，房产仅为抵押物，双方从未将债权担保关系转化为买卖关系，纠纷的解决应按照双方对违约责任的约定进行处理。原告因为房价的升值意图将债权纠纷转化为物权纠纷，且两次诉讼均恶意隐瞒被告下落，严重侵害了被告的诉讼权利，违背了基本的诚信原则。   综上所述，原告的诉讼请求不仅没有事实和法律依据，也严重违背了诚实信用原则和公平原则。恳请法院查明案件事实，依法判决驳回原告所有的诉讼请求，以维护被告的合法权益。   第三人海南电网述称，一、海府大道34号省电力住宅1号楼404房（以下简称404房）的所有权人为被告。美兰法院于2017年11月8日做出（2017）琼0108民初414号民事判决书未直接判决涉案404房为原告所有，因此在被告尚未将涉案404房过户至原告名下的情况下，该房所有权人仍为被告。另外，第三人曾向房管部门核查涉案404房的所有权人信息，房管部门向第三人告知被告仍为涉案404房的所有权人。   二、第三人对海府大道34号省电力住宅1号楼404房进行拆迁，并对该房的所有权人进行补偿是合法合理的。由于海府大道34号省电力住宅1号楼被鉴定为危房，因此，第三人需要对该楼进行拆除。被告是涉案404房的所有权人，所以第三人与被告达成拆迁补偿意向并拆除该房是合法合理的。另外，目前第三人尚未向被告支付37411.31元房屋回购款，也尚未将美舍河开发区省电力住宅7栋406房过户至被告名下。   三、原告所追究的是被告的违约责任，第三人不是《房产抵押合同》的相对人。第三人与原告不存在合同关系，且不存在任何侵权事实，亦不存在其他法律关系。虽然（2017）琼0108民初414号民事判决书判决原、被告双方所签订的《房产抵押合同》合法有效，但是该合同的相对人是原、被告双方而非第三人，且原告在起诉状中写明“被告的行为构成违约，要求被告承担违约责任”，因此本案实际上是由被告的违约行为所致。第三人与原告之间不存在合同关系，也不存在任何侵权事实，亦不存在其他法律关系，故本案与第三人没有任何关系。关于涉案406房的买卖协议书中尚未加盖第三人的公章，目前该合同实际上尚未签订意味并未成立。   综上所述，在原告未取得海府大道34号省电力住宅1号楼404房所有权的情况下，本案实际上是由被告的违约行为所致，第三人不是《房产抵押合同》的相对人，且第三人与原告之间不存在任何侵权事实，不存在任何权利义务关系，亦不存在任何法律关系。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告提交以下证据：1.借条，证明1998年5月30日，被告吴勇向原告曹萍借款85000元，约定半年还款并以涉案的海府路34号省电力住宅1号楼404房作为还款抵押物；2.收据，证明截止至1998年12月4日，被告付清了涉案404房房改购房款37411.31元；3.房产抵押合同，证明该合同名为抵押，实为以房抵债的房屋买卖合同，被告将购房手续及该房的房产证原件交给原告，作为其偿还借款的物证，今后涉案404房的转让、销售、拆迁、改造等均与被告无关；4.二份委托书，证明为落实双方所签合同的约定，被告向原告出具二份委托书，委托原告全权处理涉诉房屋所有拆迁、转让及其他涉及此房的所有事宜；5.海口市公有住房买卖协议书，证明被告购买了涉案404房100%的产权，被告为落实与原告所签合同的约定，将协议原件交给原告；6.海房改字第XXXX号《房屋所有权证》，证明原告领取涉案404房的房产证后一直留存于原告处；7.海口市美兰区人民法院生效的（2017）琼0108民初414号民事判决，证明生效判决确认原被告所签名为抵押实为买卖的《房产抵押合同》合法、有效，判令被告将涉案404房过户登记至原告名下；8.关于吴勇原住房拆除及住房置换有关情况的说明，9.海口市职工购买公有住房申请审批表、计算表、明细表，10.领取钥匙登记表，证据8-10共同证明被告隐瞒涉案404房已转让给原告的事实，仍以涉案404房产权人的身份与第三人达成拆迁意向，并领取了拆迁安置房--海口市海府一横路美舍小区省电力住宅7栋406房的钥匙，占有、使用该房，办理安置房相关手续；11.海口市公有住房买卖协议书，证明原告向第三人提交海口市美兰区人民法院生效的（2017）琼0108民初414号民事判决后，第三人为慎重起见，停止向被告退还涉诉房屋购房款37411.31元，停止与被告安置房的签约；12.海南省电力公司企业机读档案登记资料，证明海南省电力公司的股东系海南省工业厅，海南电网有限责任公司的股东系南方电网有限责任公司。被告吴勇原属海南省电力公司职工，也是与海南省电力公司签订的海口市公有住房买卖协议书，吴勇并非第三人下属员工。海南省电力公司已于2008年7月15日被工商机关吊销营业执照。被告对原告提供的以上证据的真实性无异议，第三人对原告提交的证据1-6因涉及原被告双方之间的协议，其真实性不予确认，对证据7-12的真实性无异议。   被告提交以下证据：1.《海口市公有住房买卖协议书》，证明涉案404房可上市流通，原被告若基于通过房屋转让偿还借款的意思表示，双方可以签署实质与名义均为房屋买卖的购房合同；2.被告的电话账单，证明被告自2006年定居加拿大至今，一直使用416-450-0826（手机）及416-293-0914（宅电）从未变更；3.《民事判决书》，证明原告隐瞒被告的联系方式及定居国外的事实，法院因无法找到被告而公告送达及缺席审理，导致被告在毫不知情的情况下败诉；4.《关于危房整治通告》及危房拆除前照片，证明404房所在的整栋楼已被鉴定为D级危房，需要紧急拆除；5.《温馨提示》及危房拆除后照片，证明404房经拆除后灭失；6.《房产抵押合同》，证明合同约定的违约责任，应适用违约条款；7.《海口市职工购买公有住房计算表》，证明海南省电力公司根据被告的工龄、职务、是否曾分配公房等条件确定福利购房方案；8.《海口市公有住房买卖协议书》，证明该协议明确了在同等条件下，海南电网公司或市住房和城乡建设部门有优先购买权。原告既非南方电网公司职工也非海南省电力职工，不具备换购资格，也不具备优先买权；9.《关于公司本部旧房调房换购和旧房分配有关事项的通知》，证明购房人资格必须是海南电网（含下属单位）的职工，须按计分排名换购房屋，而原告并非海南电网的在册职工，也非海南省电力公司在册职工，根本不具备购买406房的资格。原告对被告提交的证据1、3、6、8的真实性无异议，对证据2、4、5、7、9有异议；第三人对被告提交的证据1、3-5、7-9的真实性无异议，对证据2、6的真实性有异议。   对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。第三人对原告提交的证据1-6真实性不予确认，因该部分证据涉及原被告双方的内部协议，被告对其真实性无异议，本院予以认可其真实性。原告对被告提交的证据4、5、7、9有异议，因该证据涉及第三人对涉案404房所在住宅楼的处理，第三人对其真实性无异议，本院予以认可其真实性。对被告提供证据2，其为境外证据，被告并未经证据所在国公证机关予以证明，并经中华人民共和国驻该国使领馆予以认证，或者出具已履行中华人民共和国与该所在国订立的有关条约中规定的证明手续，且原告、第三人均对其真实性不予认可，故本院对该证据的真实性不予认可。当事人对部分证据的合法性、关联性有异议的，本院在本院认为部分另做分析。   根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：根据本院于2017年11月8日做出的（2017）琼0108民初414号生效的民事判决书查明的事实，1998年5月30日，被告吴勇向原告曹萍借款85000元，双方约定：借期为半年（1998年5月30日至1998年11月30日止），此借款以吴勇位于海口市海府路34号1栋404单元住房作为抵押物。但借款到期后，被告吴勇未还款。1998年12月4日，吴勇与曹萍签订《房产抵押合同》一份，主要内容为：对于吴勇于1998年5月30日向曹萍借款85000元，现逾期未能归还，吴勇自愿将座落海口市海府路34号1栋404单元的住房一套（单位房改房两房一厅，面积为64.54平方米），作为借款抵押物偿还给曹萍，该房屋为吴勇所在单位海南省电力公司房改房，鉴于国家有关规定，该房屋不能办理过户，从1998年12月1日起曹萍拥有该房屋产权的100%，并拥有出售该房屋产权的100%，今后该房屋的转让、销售、拆迁、改造等均与吴勇无关；该房屋今后电力职工所享有的水、电、物业补贴等一切待遇归曹萍所有，吴勇作为借款抵押将该房屋偿还给曹萍所有，吴勇与单位和他人之间的债权债务与该房屋无任何关系；吴勇原持有的有关该房屋的所有买房手续以及将来该房屋的产权证（办妥后）原件都交由曹萍持有，作为借款偿还物证；合同中还就违约责任等事项作了约定。为落实上述《房产抵押合同》的约定，被告于1998年12月5日出具委托书，委托原告全权处理涉案404房拆迁、转让及其他涉及此房的所有事宜；1998年12月6日，被告又出具委托书，委托原告领取涉案房产的房产证。   被告吴勇原系海南省电力公司的员工。吴勇于1998年11月27日向海南省电力公司支付了房改款17411.31元，于1998年12月4日又向海南省电力公司交付了购房款20000元。1998年12月30日，海南省电力公司（甲方）与吴勇（乙方）签订《海口市公有住房买卖协议书》（一次性付清房款），约定：甲方将座落海口市海府大道34号1栋楼404单元的住房壹套出售给乙方，乙方愿意按房改价购买甲方出售的上述住房；乙方拥有所购买房屋产权的100%；甲方出售住房的建筑面积为64.54平方米，经省、市房改办核定，扣除各项优惠后，乙方实际应付款37411.31元，乙方定于1998年12月20日前付清全部购房款；乙方付清全部房款五年后，可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，全部产权的收入归个人所有；在同等条件下，甲方有优先购买权等内容。其后，被告吴勇将其与海南省电力公司签订的《海口市公有住房买卖协议书》和其向海南省电力公司支付购房款的付款凭证原件均交付给了原告，并将涉案404房交付给了原告。尔后，被告吴勇就离开了原单位海南省电力公司。涉案404房的房产证（产权证号：海房改字第**）于1999年9月11日办理至被告吴勇名下后，原告曹萍凭被告吴勇向其出具的委托书从海南省电力公司处领回了涉案404房的房产证并一直持有至今。原告从1998年12月开始即对案涉房产实际占有、使用。   2008年7月15日，海南省电力公司被吊销营业执照。2015年2月4日，海南省电力公司在《工人日报》刊登公告，决定对吴勇按自动离职处理，予以除名。   经过审理查明相关事实后，2017年11月8日本院作出（2017）琼0108民初414号判决：1.确认原告曹萍与被告吴勇于1998年12月4日就位于海口市海府大道34号省电力住宅1号楼404房所签订的名为抵押实为买卖的《房产抵押合同》合法、有效；2.被告吴勇须于本判决发生法律效力之日起十五日内，协助原告曹萍将登记在吴勇名下的位于海口市海府大道34号省电力住宅1号楼404房（产权证号为：海房改字第XXXX号）办理过户登记至原告曹萍名下。   现涉案404房所在住宅楼已于2017年5月2日，经海南电力物业管理有限公司发布《关于危房整治通告》告知住户，该住宅已经海南城茂建筑工程质量安全鉴定有限公司对该楼房现场检测，鉴定为“整幢危险房屋”级别，并向海口市房屋安全管理站备案。公司需于2017年4月29日前履行危险房屋治理责任，按整体拆除处理。2017年11月6日，该住宅楼物业管理中心发布温馨提示，说明今日起危楼开始施工拆除。   2018年3月26日，第三人海南电网出具《关于吴勇原住房拆除及住房置换有关情况的说明》显示，海府路34号省电力住宅1栋楼被鉴定为6级危房，需整栋拆除处理。现尚存5户房改房住户（包括吴勇），与吴勇达成一致意见，即1.将涉案404房产权退回原产权单位海南电网，退房款按照原付房价37411.31元为准；2.吴勇选择位于海府一横路美舍小区7栋406房（面积92.84平方米）的单位存量公房换购；3.该5户原住房退房注销登记手续及置换住房的产权登记手续在办理中。同日，第三人海南电网工作人员肖博引作为经办人备注信息写到，吴勇于2017年12月26日领取了置换住房钥匙的手续，为保持与其他职工一致，其置换房屋所签订的表格落款日期均为2013年度。   所置换房屋申请表的《海口市职工购买公有住房计算表》中显示了，申请购房人的姓名吴勇，职务为中级工程师，工龄为6年，住房建筑面积92.24平方米，享受福利面积85平方米，超标面积7.24平方米，总房价款76970.75元，售房实际付款71222.73元。计算公式为总房款＝（住房享受面积×售房成本价+超面积部分×市场价）×（1±环境调节系数）；购房实际付款额＝[（售房成本价-双职工工龄折扣额）×享受面积（含超10平方米）+（超面积部分×市场价）]×（1±环境调节系数）。   另查，第三人海南电网在庭审中述称涉案404房于2017年11月份内拆除，且若原告对涉案404房享有房屋权益，则原告不能享受单位存量公房的换购指标，因单位存量公房的换购仅针对单位职工或经单位认可的电力系统员工。当时拆迁时与整栋楼的住户进行协商达成的意见仅有一种方案，即1.退还当年的购房款；2.选择单位存量公房换购或参加集资建房。以上方案不可分割，且仅针对电力系统的职工。若原告被法院确认对涉案404房享有相关权益，及其灭失后的替代物或其他相关权益，则第三人会再行商议后作出处理方案。同时，第三人确认涉案404房被拆除后，现只剩余406房作为安置换购房。   本院认为，本案的争议焦点为涉案已拆404房灭失后的替代物或相关权益应由谁享有。   首先，关于被告主张（2017）琼0108民初414号民事判决书因剥夺其诉讼权利应为无效的问题。本院于2017年11月8日做出的（2017）琼0108民初414号的民事判决书已经生效，虽然被告主张原告故意隐瞒其长期在国外居住并拥有从未更换的固定电话和手机号码，但该已发生法律效力的案件并未通过再审等程序中止其判项的执行，故该判决书的判项内容仍具有法律效力。且被告对自己的该主张并未提供可供法院采纳的证据来证明，根据谁主张谁举证的原则，本院对其主张已生效的（2017）琼0108民初414号的民事判决书因侵犯了其诉讼权利应为无效的辩护意见，本院不予采纳。根据上述生效判决，已确认原、被告于1998年12月4日签订的名为抵押实为买卖的《房产抵押合同》合法、有效，被告应协助原告将涉案404房过户登记在原告名下。   其次，被告、第三人主张涉案404房拆迁的补偿方案仅能针对海南电网的员工，是海南电网员工享有的福利是否能够成立的问题。   从被告提交的《海口市职工购买公有住房计算表》可知，其申请换购的福利房面积、购房金额计算方式等内容的确与被告在电力系统工作年限有关，但《海口市职工购买公有住房计算表》所涉及到的涉案406房的购房指标是被拆的涉案404房置换所得的，被告早在购买涉案404房时享受过该福利，因第三人需要拆除涉案404房，才将涉案406房的福利购房指标置换给被告作为替代利益。被告在1998年12月购买涉案404房时，购房款是37411.31元，而原、被告于1998年12月签订的名为抵押实为买卖的《房屋抵押合同》涉及的交易金额为85000元，原告当年向被告“支付的购房款”是被告支付涉案404房购房金额的两倍多，应视为原告已经对被告在第三人海南电网处享有的具有人身属性的员工福利支付了相应的对价。被告将涉案404房交付给原告后，原告合法居住至该房屋被拆迁。故，原、被告已达成买卖涉案404房的合意，并交付房屋，因不能归责于原告的原因，未能完成过户手续，而该房屋的购房协议、支付购房款收据、房屋产权证明等相关资料的原件，均存于原告处，且（2017）琼0108民初414号生效民事判决书也确定了原告对涉案404房享有合法权益，被告应当协助原告办理涉案404房的过户登记手续。但被告明知其已将涉案404房转让给原告，却向第三人称其与原告仅为借款关系，不存在房屋买卖的交易，而在不告知原告的情况下与第三人达成关于拆迁涉案404房的意见，并称该拆迁协议是使用其曾在电力系统工作过的福利，具有一定的人身属性，原告无权享受替代的辩护意见，本院不予采纳。第三人亦明知原告居住于涉案404房，在原被告关于涉案404房的产权尚未明确时，未通知原告即拟与被告达成拆迁协议，该拆迁协议所载明内容即为拆迁涉案404房的替代权益。另，2015年2月4日海南省电力公司已在《工人日报》刊登公告，决定对吴勇按自动离职处理，予以除名。而在2017年涉案404房产被鉴定为危房并拆除后，第三人此时仍与被告吴勇以倒签日期（2013年）形式协商处理退换购房事宜并于2017年12月26日将置换的406房钥匙交予吴勇，故第三人称原告因非电力系统的职工而不能享受其与被告达成的拆迁协议的意见，本院不予采纳。   最后，涉案404房被拆除后的替代物或相关权益应由谁享有的问题。根据已生效的（2017）琼0108民初414号民事判决书判决内容可知，虽然被告在涉案404房被拆之前仍为其登记的产权人，但原告基于名为抵押实为买卖的《房产抵押合同》而对涉案404房享有登记过户请求权，但在该裁判文书公告送达期间涉案404号房产被拆除，此系非归责于原告之因而致物权灭失，以致原告无法通过生效裁判的执行而获取上述404房物权，但其经判决确认已取得诉争房屋的财产权利。因房屋被拆除，原告享有的财产权利因该房屋灭失而获得的替代利益即拆迁补偿，亦应由原告享有。经庭审调查确认，涉案404房被拆除后，现只剩余406房作为安置换购房。故原告要求享有涉案404房被拆除后作为安置换购的406房购房指标权益的主张，符合民法公平原则，于法有据，本院予以支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第十一条之规定，判决如下：   一、确认第三人海南电网有限责任公司拆除位于海口市海府路34号省电力住宅1号楼404房后应补偿的37411.31元归原告所有；   二、确认第三人海南电网有限责任公司拆除位于海口市海府路34号省电力住宅1号楼404房后，安置换购的海口市海府一横路美舍小区省电力住宅7栋406房的购房指标归原告享有；   三、被告吴勇须于本判决发生法律效力之日起十日内将位于海口市海府一横路美舍小区省电力住宅7栋406房的房屋钥匙交付给原告曹萍。   案件受理费用735.28元(原告已预缴)，由被告吴勇负担。   如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 倪胜源   人民陪审员 吴崎霞   人民陪审员 梁 健     二〇一九年十一月二十九日   书记员 周瑞婷   书记员 谢学精   附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民法总则》   第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》   第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。   没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。   第十一条当事人向人民法院提供的证据系在中华人民共和国领域外形成的，该证据应当经所在国公证机关予以证明，并经中华人民共和国驻该国使领馆予以认证，或者履行中华人民共和国与该所在国订立的有关条约中规定的证明手续。   当事人向人民法院提供的证据是在香港、澳门、台湾地区形成的，应当履行相关的证明手续。