陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2017）陕01民初927号原告（反诉被告）陕西碧桂园置业有限公司，住所地陕西省西安市高新区。法定代表人杨文杰，该公司执行董事。委托代理人刘聪，北京大成（西安）律师事务所律师。委托代理人李敏菊，女，1985年6月16日出生，汉族，该公司法务主管，住陕西省西安市高新区。被告（反诉原告）西安瑞景房地产开发有限公司，住所地陕西省西安浐灞生态区。法定代表人朱祖星，该公司总经理。 委托代理人谢堃，北京市华联律师事务所律师。委托代理人张杨，陕西丰瑞律师事务所律师。原告（反诉被告）陕西碧桂园置业有限公司（以下简称：碧桂园公司）与被告（反诉原告）西安瑞景房地产开发有限公司（以下简称：瑞景公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）碧桂园公司之委托代理人刘聪、李敏菊，被告（反诉原告）瑞景公司之委托代理人谢堃、张杨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园公司诉称，2017年1月11日，其公司与瑞景公司签订《西安市长乐坡项目合作开发合同书》（以下简称：《合作开发合同书》），约定瑞景公司为西安市XX城中村改造项目的改造主体，双方合作开发长乐坡项目DK-3宗地。瑞景公司完成目标地块一级开发整理以及安置房建设及交付；其公司与瑞景公司成立项目公司在目标地块挂牌后竞得目标地块；其公司负责项目的运营管理；其公司与瑞景公司按照股权比例承担项目公司取得土地及开发建设的费用；项目公司向瑞景公司支付拆迁补偿费、安置房建设费等。《合作开发合同书》第二十三条约定：“本合同签订后，未经其他方书面同意，任何一方或其关联方不得直接或间接与其他任何第三方协商目标地块的合作事宜（包括但不限于商务磋商、达成任何合作意向或签订任何合同），否则该违约方须向其他方各支付违约金2000万元并赔偿其他方因此遭受的损失”。2017年1月13日，其公司与瑞景公司签订《西安市长乐坡项目合作开发合同书补充协议书》（以下简称：《补充协议书》），约定安置楼应在2017年5月1日前开工，并在2019年11月1日前完成安置楼竣工验收及回迁，同时约定了前端融资相关事宜。瑞景公司与其公司签署上述合同后，在未告知其公司的情况下，私自就长乐坡项目与西安融创天朗地产有限公司（以下简称：融创公司）进行磋商、谈判，并于2017年5月10日与融创公司就长乐坡项目签署战略合作协议。同时瑞景公司至今未与其公司就合作事项成立项目公司，拒绝履行《合作开发合同书》约定的义务，导致其公司损失不断扩大，瑞景公司的行为明显违反了双方合同的约定，应向其公司承担2000万元的违约金。请求：1、判令瑞景公司向其公司支付违约金2000万元；2、判令瑞景公司承担本案诉讼费用。被告瑞景公司辩称，一、其公司从未实施过违反合同约定的行为。碧桂园公司提起诉讼的合同依据是《合作开发合同书》第二十三条的约定，首先该条款约定的违约行为即合同禁止一方及其关联方的行为，是指目标地块的合作事宜，不能作扩大化解释；其次，赔偿义务主体为违约方。因此，对于碧桂园公司的诉请首先应该围绕其公司是否存在违反合同约定的事实进行举证，但碧桂园公司在本案中提供的证据均不能证明其公司存在违约行为。二、碧桂园公司未按双方合同约定履行义务，其违约行为导致项目进度延缓，给其公司造成巨某某损失。（一）根据《合作开发合同书》第二十九条的约定，碧桂园公司应缴纳1000万元的履约保证金，该义务为碧桂园公司的单方义务，但碧桂园公司并未依约履行，以自己的行为明确表示不愿意继续履行合同，导致项目公司迟迟不能设立，项目地块相关规划指标无法确认，长乐坡项目工作无法有效推进，使其公司承受了巨大的拆迁安置压力和前期巨某某资金投入损失。（二）碧桂园公司的严重违约行为给其公司造成巨大损失，为避免损失持续扩大，在XX园XX沟通无果的情况下，其公司股东于2017年5月与融创公司达成《股权转让协议》，将其公司90%的股权转让给融创公司，由融创公司为其公司提供股东借款。通过该融资行为，其公司于2017年5月底偿还了欠付陕西和谐投资股份有限公司的债务，及时减轻了公司损失，其公司的上述行为不属于《合作开发合同书》第二十三条约定的禁止情形，同时符合法定的减损原则。三、碧桂园公司与其公司签订《合作开发合同书》的目的是通过设立项目公司，按照碧桂园公司的品牌及项目管理方向，共同合作开发涉案项目，双方共享利润。通过合同可以看出，项目规划方案将按照碧桂园公司提供的规划总平图要求进行，项目开发建设亦按照碧桂园公司的品牌项目管理方式进行。在双方合作目的明晰的情况下，经其公司多次督促，碧桂园公司拒不履行合同义务、拒绝设立项目公司、拒绝支付履约保证金，已经导致合同目的无法实现，因此碧桂园公司要求继续履行合同的请求，不应得到支持。三、《合作开发合同书》签订后，碧桂园公司从未为该项目投入任何一笔资金，并不存在损失，其主张的2000万元违约金严重违反了《合同法》关于“违约金不能过分高于造成的损失”的规定，于理于法不合。综上所述，其公司不存在违约行为，不应承担任何违约或赔偿责任，本案合同在法律或事实上已不能继续履行，请求依法驳回碧桂园公司的全部诉讼请求。反诉原告瑞景公司诉称，2017年1月11日，其公司与碧桂园公司签订《合作开发合同书》，约定双方合作开发长乐坡项目DK-3宗地。该合同第九条约定：“本合同签订后10个工作日内，甲乙双方共同出资设立项目公司，公司名称暂定‘西安碧桂园瑞景房地产开发有限公司’（最终以工商部门审批结果为准）。项目公司注册资本为人民币1000万元，其中其公司认缴出资400万元，持有项目公司40%的股权，碧桂园公司认缴出资600万元，持有项目公司60%的股权。”第十一条约定：“项目公司设立后5个工作日内碧桂园公司负责向其公司提供目标地块的规划总平面图。”第二十九条约定：“本合同签订后7个工作日内，双方需在银行成立共管账户，碧桂园公司需向该共管账户打入1000万元用于本合同的履约保证金。”合同签订后，其公司按照合同约定履行义务，取得了西安市城改办出具的目标地块改造方案批准文件，并多次敦促碧桂园公司积极履行包括设立项目公司、开设共管账户、支付履约保证金等义务，但碧桂园公司一直拒绝履行相关义务，致使项目公司迟迟不能设立，影响项目地块总平图的出具，导致长乐坡改造项目在双方签约后至2017年5月期间处于停滞状态，给其公司造成巨大损失。在订立合同之初，其公司对项目的资金投入已超过7亿元(包括其公司自有资本金2亿元；陕西和谐投资股份有限公司提供年息18％的2.9亿元借款；其他自然人、公司提供的按照同期银行贷款利率计息的2.8259215646亿元借款)，每月资金成本超过人民币626万元。同时，碧桂园公司的违约行为导致本项目拆迁安置进度延缓了四个月，增加了其公司的拆迁安置过渡费(每月拆迁过渡费总额为人民币400万元)，总计给其公司造成损失4104.105万元。反诉请求：1、判令碧桂园公司向其公司支付因违约造成的损失3000万元；2、判令碧桂园公司承担本案的诉讼费用。 反诉被告碧桂园公司辩称，一、其公司并无违约行为，不应承担相关责任。《合作开发合同书》签订后，因瑞景公司内部股东产生争议，最终未取得同意质押股权的股东会决议，瑞景公司未按照合同第二十九条的约定将10%的股权质押给其公司，其公司支付保证金的条件并未成就。同时，瑞景公司也拒绝与其公司共同设立项目公司，且在合同签订后4个月即与第三方重新签订合作协议，恶意违反合同约定，故其公司不仅不存在违约行为，不应承担违约责任，亦有权要求瑞景公司承担违约责任。二、瑞景公司并无损失，无权要求其公司赔偿。（一）瑞景公司所述过渡费为其必要成本，与其公司无关。首先，瑞景公司支付过渡费是其履行与西安市灞桥区十里铺街道办事处签订的《西安市XX城中村改造项目合作协议书》的约定义务，与其公司无关。其次，瑞景公司作为长乐坡项目的投资主体，应该按照西安市城改政策支付过渡费。最后，《合作开发合同书》约定瑞景公司应履行过渡安置工作，且补偿安置等未尽责任、风险均由瑞景公司承担。（二）陕西和谐投资股份有限公司的借款、利息与其公司无关。首先，陕西和谐投资股份有限公司向瑞景公司转入款项的时间为2013年4月，而其公司与瑞景公司签订《合作开发合同书》的时间为2017年1月，该部分款项的产生与其公司无关。况且陕西和谐投资股份有限公司的全资子公司西安和谐轻工业产业园有限公司在2016年7月1日取得瑞景公司90%的股权，上述款项是投资款还是借款不确定。其次，根据《合作开发合同书》第十二条的约定，项目前期资金应由瑞景公司筹集，即便陕西和谐投资股份有限公司提供的借款属实，利息也应是瑞景公司应承担的成本，与其公司无关。最后，根据《合作开发合同书》第十七条的约定，其公司支付合同价款的前提条件为项目公司竞得目标地块，在此之前，其公司并无支付义务。（三）瑞景公司的其他损失根本不存在。一方面，所谓的对外借款仅是瑞景公司自己的说明，无合同、转账凭证等，无法证明借款的真实性。另一方面，2011年注入的资金本身是瑞景公司的经营成本，在双方签署《合作开发合同书》之前已经支付，且注册资本金还存在亏损的可能，故瑞景公司主张注册资金的资金成本毫无依据。综上所述，其公司并无任何违约行为，瑞景公司亦无损失产生，请求依法驳回瑞景公司的全部反诉请求。经审理查明，2013年，瑞景公司（乙方）与西安市灞桥区十里铺街道办事处（甲方）签订《西安市XX城中村改造项目合作协议书》，约定：“1.1项目名称：西安市XX城中村综合改造项目。…2.1甲方负责拆迁安置工作的组织和实施，在约定的时间内完成项目范围内的所有拆迁工作…3.2.3乙方负责按照国家有关住宅、商业用房建设规范标准按期按质进行安置住宅楼和安置商业用房的建设，并承担建设资金。3.2.4乙方负责项目全部开发建设工作，包括：完成总体方案及单位建筑设计方案、项目管理、前期勘探、建筑主体设计、项目配套、绿化工程及商品房建设、销售、聘请物业公司进行前期物业管理等工作，保证项目不出现烂尾楼。…3.2.8乙方承担取得项目土地使用权应缴纳的税费及项目全部投资。…”2017年1月10日，《西安市城中村改造办公室关于浐灞生态区XX城中村改造方案的批复》（市城改发[2017]5号），同意XX村按照市政府审定的改造综合用地面积和开发用地面积规模完善项目改造方案，并确定瑞景公司为该项目的改造投资主体。2017年1月11日，瑞景公司（甲方）与碧桂园公司（乙方）签订《合作开发合同书》，约定：“第一条 项目基本情况 1、本改造项目位于西安市XX路，东至空军工程大学，XX街XX村，西至华山铁路专用线，XX街XX村。项目净用地共计约27.77公顷，合416.538亩（其中安置用地82.5亩，教育用地26.4亩，开发用地307.7亩）（最终以出让测量成果为准）。安置房建筑面积30.1万㎡（其中：安置住宅23.9万㎡、安置商业5.1万㎡、安置区XX园XX.XX万㎡）。2、甲方作为本项目改造主体，具有本改造项目范围内拆迁、补偿、土地整理以及还建安置房的义务，同时享有本改造项目范围内开发用地的开发权益。第二条 目标地块的情况 1、甲乙双方本次合作的地块属于本改造项目用地范围内的DK-3宗地，总面积共约178亩（为可出让的净用地面积，不含周边市政道路、设施用地），最终以挂牌出让公告确定的实测面积为准。…第四条 甲方负责完成目标地块范围内所有土地一级开发整理工作，包括但不限于完成拆迁补偿、过渡安置、权益清理、建筑物拆除、土地整理等目标地块达到净地交付条件之前的所有工作，同时负责完成本改造项目的安置房建设及交付等工作。第五条 甲方负责协调政府相关部门按照本合同约定条件挂牌出让目标地块。甲乙双方共同设立项目公司（甲方持股40%，乙方持股60%）并以项目公司的名义参与竞买目标地块。…第九条 项目公司的设立 1、本合同签订后10个工作日内，甲乙双方共同出资设立项目公司，公司名称暂定为‘西安碧桂园瑞景房地产开发有限公司’（最终以工商部门审批结果为准）。项目公司注册资本为人民币1000万元，其中甲方认缴出资400万元，持有项目公司40%的股权，乙方认缴出资600万元，持有项目公司60%的股权。项目公司的法定代表人由乙方委派。…第十条 前期开发手续的办理 1、本合同签订后10个工作日内，甲方负责取得西安市城改办出具的目标地块改造方案的批准文件，明确目标地块项目可享受的城改优惠政策（城市配套费按城改政策执行，无需配建廉租房及经适房）。…第十七条 甲乙双方投入资金的方式 项目公司竞得目标地块且签订成交确认书后10个工作日内，乙方以股东借款的方式向项目公司投入其应分担的拆迁补偿费【24080万元×60%】,同时投入其应分担的本合同第十六条第3款第①项所述的安置房建设费【安置房建设费用的40%×60%】。项目公司收到乙方投入的资金后2个工作日内，按本合同第十六条第2、3款约定将其支付至以甲方名义开设的共管账户（由甲乙双方共管），甲方在收到上述款项当日，须将竞卖保证金、剩余土地出让金及相关税费、拆迁补偿费、安置房建设费、后续开发建设资金等应由甲方按股权比例应分担的投入，从共管账户支付至目标公司，剩余资金由甲方自行支配使用。…第二十三条   本合同签订后，未经其他方书面同意，任何一方或其关联方不得直接或间接与其他任何第三方协商目标地块的合作事宜（包括但不限于商务磋商、达成任何合作意向或签订任何合同），否则该违约方须向其他方各支付违约金2000万元并赔偿其他方因此遭受的损失。…第二十五条 如任何一方未能按本合同约定向项目公司投入资金，每逾期一日，违约方应按逾期投入款项金额万分之五的标准向另一方支付违约金，同时承担项目公司因此遭受的损失。…第二十九条 关于履约保证金的约定 本合同签订后7个工作日内，甲乙双方需在银行成立三方共管账户，甲方需将其公司10%的股权质押给乙方作为本合同的履约担保，乙方需向该共管账户打入1000万元用于本合同的履约保证金。…”2017年1月13日，瑞景公司（甲方）与碧桂园公司（乙方）签订《补充协议书》，就安置楼的建设及项目公司前端融资进行补充约定。合同签订后，除瑞景公司履行了《合作开发合同书》第十条约定的取得西安市城改办出具的目标地块改造方案的批准文件外，其余合同权利义务瑞景公司和碧桂园公司均未实际履行。2018年2月28日，《陕西省人民政府关于西安市2017年度第十六批统一征收集体建设用地的批复》（陕政土批[2018]25号）批复：“一、同意将西安市灞桥区乡级土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内十里铺街道办事处XX村等有关村组11.4562公顷集体建设用地依法征收为国有。二、同意将上述征收为国有的11.4562公顷土地用于城市建设。”2018年5月7日，《陕西省人民政府关于西安市2017年度第十七批统一征收集体建设用地的批复》（陕政土批[2018]327号）批复：“一、同意将西安市灞桥区乡级土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内十里铺街道办事处XX村7.4343公顷集体土地依法征收为国有。二、同意将上述征收为国有的7.4343公顷土地用于城市建设。”在本案审理过程中，碧桂园公司增加诉讼请求，要求瑞景公司继续履行《合作开发合同书》约定的义务。同时向本院申请冻结被申请人瑞景公司名下2000万元的存款或者查封价值等同于2000万元的其他财产。本院于2018年1月17日作出（2017）陕01民初927号民事裁定书，裁定：冻结被申请人西安瑞景房地产开发有限公司名下的银行账户资金2000万元或查封被申请人西安瑞景房地产开发有限公司名下同等价值的其他财产。被保全人瑞景公司于2018年6月22日向本院提供2000万元银行账户资金作为等值担保财产,请求变更保全标的物。本院于2018年7月10日作出(2017)陕01民初927-1号民事裁定书，裁定：一、冻结被保全人西安瑞景房地产开发有限公司名下银行账户资金2000万元（账号：611899991010003692107  开户行：交通银行西安西北工业大学支行）。二、解除对被保全人西安瑞景房地产开发有限公司名下银行账户资金（账号：XXXXXXXXXXXXXX4338 开户行：兴业银行西安高新开发区支行）的冻结。三、解除对西安市灞桥区十里铺街道办事处XX城中村改造项目土地开发权益的查封。另查明，瑞景公司与碧桂园公司签订《合作开发合同书》及《补充协议书》时，合同所涉的178亩土地为XX村集体土地。对于陕政土批[2018]25号批复涉及征收的十里铺街道办事处XX村等有关村组11.4562公顷集体土地以及陕政土批[2018]327号批复涉及征收的十里铺街道办事处XX村7.4343公顷集体土地是否涵盖《合作开发合同书》及《补充协议书》所涉土地，瑞景公司称，XX城中村改造项目土地面积远远大于《合作开发合同书》及《补充协议书》所涉的178亩土地，该178亩土地是否包含在上述两个批复所涉征地中，现在无法确定。上述事实，有《合作开发合同书》、《补充协议书》、陕西省人民政府审批土地件、西安市城改办批复以及当事人陈述等在卷佐证，已经庭审质证认证。本院认为，本案争议的焦点为：一、对于碧桂园公司与瑞景公司2017年1月11日签订的《合作开发合同书》、2017年1月13日签订的《补充协议书》效力的认定；二、对于碧桂园公司要求瑞景公司承担2000万元违约金的本诉请求以及瑞景公司要求碧桂园公司赔偿3000万元损失的反诉请求应否予以支持。关于第一个争议焦点。碧桂园公司与瑞景公司签订的《合作开发合同书》及《补充协议书》所涉项目为西安市XX城中村改造项目，系瑞景公司通过与西安市灞桥区十里铺街道办事处签订《西安市XX城中村改造项目合作协议书》取得的项目，瑞景公司为该项目的改造投资主体。现瑞景公司仅作为城中村改造项目的主体，以享有本开发改造项目内开发用地的开发权益，又与碧桂园公司签订合作开发合同，合同所涉土地为XX村集体土地，碧桂园公司和瑞景公司在本案中并未提供充分证据证明该土地性质在法庭辩论终结前已经变更为国有建设用地，且对陕政土批[2018]25号批复、陕政土批[2018]327号批复涉及征收的XX村178亩的土地范围，是否系本案《合作开发合同书》及《补充协议书》所涉178土地，双方不能指证和提供证据，故，双方合作开发的土地涉及集体土地性质，应属无效。对于碧桂园公司要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。关于第二个争议焦点，《合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，因此，在涉案合同被确认无效后，对于碧桂园公司主张的因瑞景公司违反《合作开发合同书》第九条“设立项目公司”、第二十三条“与其他任何第三方协商目标地块的合作事宜”的约定，要求瑞景公司承担《合作开发合同书》第二十三条约定的2000万元违约金的本诉请求以及瑞景公司反诉主张的因碧桂园公司违反《合作开发合同书》第九条“设立项目公司”以及第二十九条“成立共管账户、支付履约保证金”的约定，要求碧桂园公司赔偿其3000万元损失的反诉请求，均缺乏合同依据。且瑞景公司和碧桂园公司在涉案土地尚属集体土地，不能进行开发建设，且将来土地权属不明的情况下，双方就签订合同合作开发涉案土地，对引起本案合同无效的后果均具有明显过错，应各自承担责任。同时，因瑞景公司和碧桂园公司在签订合同后，并未共同出资设立项目公司，未实际履行该合同，据此，对于碧桂园公司要求瑞景公司支付其2000万元违约金的本诉请求以及瑞景公司要求碧桂园公司赔偿其3000万元损失的反诉请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回陕西碧桂园置业有限公司的诉讼请求；二、驳回西安瑞景房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费 141800元、保全费5000元（陕西碧桂园置业有限公司已预交），由陕西碧桂园置业有限公司负担；反诉案件受理费95900 元（西安瑞景房地产开发有限公司已预交），由西安瑞景房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。  审判长 张亚凤审判员 王慧芳人民陪审员 于  芬二〇一九年十一月日书记员 刘燕子 1