广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初1827号 原告：吴建。 原告：吴元姝。 委托诉讼代理人：李植善，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：劳振，广西精一律师事务所律师。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄靖，广西海狮律师事务所律师。 被告：防城港市防城区农村信用合作联社，住所地防城港市防城区防城镇山海路8号。统一社会信用代码：91450603201181477M。 法定代表人：钟峰，该信用社理事长。 委托诉讼代理人：谢宗余，广西十环律师事务所律师。 原告吴建、吴元姝与被告广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）、防城港市防城区农村信用合作联社（以下简称防城区信用社）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴建、吴元姝的委托诉讼代理人李植善、被告富乐华公司的委托诉讼代理人黄靖、被告防城区信用社的委托诉讼代理人谢宗余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴建、吴元姝向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告富乐华公司于2016年6月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：5-3-2615）；2.解除原告与被告防城区信用社、被告富乐华公司于2016年7月11日签订的《个人购（建）房担保借款合同》（以下简称《担保借款合同》）（合同编号：880502160816566）；3.被告富乐华公司退还原告已付房款365433元及支付利息损失52412元（利息以购房款365433元为基数，按中国人民银行同期贷款年利率从2016年3月29日起暂计至2019年3月21日，以后另计至清偿之日止），两项共计417845元；4.被告富乐华公司退还原告已付被告防城区信用社的按揭贷款本息89598.35元（按揭贷款本息从2017年3月22日暂计至2019年3月10日为89598.35元，余下按揭贷款本息按每月3755.91元从2019年3月11日计算至本案判决生效之日止）；5.被告富乐华公司退还原告已付车位款2万元，预抵押费、备案费1546元，保费1320元，各项共计22866元；6.被告富乐华公司向被告防城区信用社偿还《担保借款合同》剩余贷款本息360567.36元（剩余贷款本息从2019年3月11日暂计至2026年7月10日，一共96个月×3755.91元／月＝360567.36元，剩余贷款本息按每月3755.91元从本案判决生效之日计算至2023年3月1日止）；7.本案的诉讼费用由被告富乐华公司承担。事实和理由：2016年6月30日，原告与被告富乐华公司签订《商品房买卖合同》（合同编号:5-3-2615），约定原告购买被告富乐华公司开发的位于防城港市中央商务区，并购买北部湾滨海中心3-2-135车位。商品房建筑面积132.97平方米，单价为每平方米5230元，总房款695433元。双方最终确定首付款365433元，余款33万元为按揭贷款。被告富乐华公司承诺于2016年6月30日前交付房屋，合同也约定被告富乐华公司于2016年6月30日前向原告交付案涉房屋，逾期超过360日后，原告有权解除合同，自付款之日起，按银行同期贷款基准利率计算给付利息。在签订合同前，原告于2015年9月29日向被告富乐华公司支付车位款2万元。原告为了购房，于2015年9月29日向被告富乐华公司支付预抵押费、备案费1546元，又于2016年3月29日向被告富乐华公司支付首付款365433元。2016年7月11日，原告应被告富乐华公司要求，共同与被告防城区信用社签订了《担保借款合同》，原告向按揭贷款银行贷款33万元。2017年3月21日，为办理按揭贷款，按揭银行要求原告购买贷款抵押个人房屋保险，原告支付保费1320元。按揭贷款银行遂于2017年3月22日放款33万元，故原告于2017年3月22日向被告富乐华公司付清所有购房款。然而，原告付清购房款后，被告富乐华公司未能按合同约定向原告交房。2019年3月19日，原告向被告富乐华公司发出《解除商品房买卖合同通知函》，2019年3月20日，被告富乐华公司签收该函，合同已于当日解除，但被告富乐华公司拒不退回原告已付款项及合理费用。原告认为，考虑到2017年3月22日原告通过按揭银行发放贷款方式向被告富乐华公司付清所有购房款，根据合同第十一条“双方特别约定”，交房日期顺延至原告付清全部款项后的30日内，也就是交房日期为2017年4月21日。从2017年4月21日为最终交房之日起计算至原告起诉之日2019年3月21日，己逾期交房达699天，根据合同第十二条逾期交付责任约定，逾期超过360日后，原告有权解除购房合同，并有权要求被告富乐华公司退还原告已付购房款365433元及支付利息损失，已付车位款2万元，预抵押费、备案费1546元，保费1320元。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，购房合同解除后，致使贷款合同目的无法实现，原告有权请求解除贷款合同。且根据上述司法解释第二十五条之规定及《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，购房合同解除后，原告有权要求被告富乐华公司退还原告至本案判决生效之日止原告已付按揭银行的按揭贷款本息，被告富乐华公司也应当向按揭贷款银行偿还自本案判决生效之日起就贷款合同约定的剩余贷款本息。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告富乐华公司辩称，一、原告请求解除合同已经超过了合同解除权的除斥时间，解除权消灭，因此原告要求解除合同的请求缺乏依据；二、原告主张按照合同第十一条的约定，原告还不具备享有合同解除权的条件，也应该驳回其诉讼请求；三、原告在诉讼请求中除了其所交的购房款和利息，在合同解除的情况下作为出卖人该退的款项仅限以上两项，其它的款项均无事实和法律的依据。 被告防城区信用社辩称，一、原告和被告防城区信用签订的《担保借款合同》是双方真实意思表示，没有违反法律相关规定，合法有效，且被告防城区信用社没有任何违约情形，因此原告请求解除双方签订的《担保借款合同》没有事实和法律依据；二、本案中从签订《担保借款合同》到2019年6月28日，原告已偿还借款本息共计86735.34元，尚欠借款本金264888.71元，尚欠的借款本息原告同样负有偿还的义务。 本院经审理认定事实如下：2016年6月30日，原告作为买受人与被告富乐华公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（编号：5-3-2615），约定原告购买由被告富乐华公司开发的位于防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处防城港市中央商务区，建筑面积为132.97平方米，单价为每平方米5230元，总价款为695433元。《商品房买卖合同》第七条约定，买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2016年6月30日前支付首期房价款345433元，占全部房价款的50%。余款35万元申请贷款支付。《商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，延期的天数为下列情形所造成的实际延误天数为准：2、施工中遇到台风、暴雨、中雨等天气原因导致工期延误的。双方特别约定，在交房时，如买受人未付清全部房款的（包括银行按揭贷款不通过或贷款不足支付房款、违约金等），则交房日期顺延至买受人付清全部款项后的30日内。《商品房买卖合同》第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在360日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过360日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。《商品房买卖合同》还对其他事项作了约定。2016年6月30日，双方签订《补充协议》，约定原告原签订合同按50%交首付款，现需补交首付款3%房款，补交金额为2万元，剩余按揭款为33万元。2015年9月29日，被告富乐华公司向原告出具《收据》（编号：1125000），确认收到原告交来车位费2万元；2015年9月29日，被告富乐华公司向原告出具《收据》（编号：1022569），确认收到原告交来备案费146元、预抵押费1400元，共计1546元；2016年3月29日，被告富乐华公司分别向原告出具《收据》（编号分别为：209714、209715），确认收到原告交来案涉购房款30583元、334850元。 另查明，2016年7月11日，原告吴建作为借款人与被告防城区信用社作为贷款人、被告富乐华公司作为担保人签订《担保借款合同》（合同编号：880502160816566），约定原告向被告借款33万元用于购买位于防城港市中央商务区，并委托被告防城区信用社将上述借款直接转入被告富乐华公司账户；借款期限120个月，即自2016年7月11日起至2026年7月10日止，还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每月的10日；被告富乐华公司为上述借款提供阶段性连带责任保证担保，自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止承担连带保证责任。《担保借款合同》还对其他事项进行了约定。2017年3月21日，中国人民财产保险股份有限公司防城港市分公司向原告出具《广西增值税普通发票》，确认收到原告吴元姝交来保费-贷款抵押个人房屋保险费1320元；2017年3月22日，被告防城区信用社向被告富乐华公司发放贷款33万元用于支付案涉商品房购房款。截止至2019年7月3日，原告吴建已偿还被告防城区信用社贷款本金65111.29元、利息35755.27元，共计100866.56元，尚欠贷款本金264888.71元。 再查明，2018年8月5日，被告富乐华公司向原告发出《顺延交房告知书》，表明案涉房屋项目在建设施工期间，因台风、暴雨、中雨等天气原因造成工期延误241天，根据合同约定，原定的交房日期应据实顺延241天。至一审法庭辩论终结前即2019年6月28日，案涉房屋尚未能交房。2019年3月19日，原告通过邮政专递向被告富乐华公司发送《解除商品房买卖合同通知函》，通知被告富乐华公司自收到解除合同通知函之日起即解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告富乐华公司于2019年3月20日签收该通知函。 本院认为，一、关于原告请求解除与被告富乐华公司签订的《商品房买卖合同》的问题。原告与被告富乐华公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。现原告已按合同约定支付完全部购房款，被告应按合同约定的时间履行向原告交付案涉商品房的义务。双方合同约定被告交房时间为2016年6月30日，因原告在2017年3月22日才支付完全部购房款，故依据双方合同约定交房日期顺延至原告付清全部款项后的30日内，故被告交房时间应为2017年4月21日前。因被告已逾期交房超过360日，原告从2018年4月16日起享有合同解除权。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，2019年3月19日，原告向被告富乐华公司发出解除合同的通知，未逾一年的除斥期间，故原告的解除权条件已经成就，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”之规定，因解除合同的通知已于2019年3月20日送达被告富乐华公司，原告与被告富乐华公司签订的《商品房买卖合同》已于2019年3月20日解除，原告请求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。 二、关于原告请求解除与被告防城区信用社、被告富乐华公司签订的《担保借款合同》的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，现原告与被告富乐华公司签订的《商品房买卖合同》已经解除，故原告请求解除与被告防城区信用社、被告富乐华公司签订的《担保借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。 三、关于原告请求被告富乐华公司退还已付房款及支付利息损失的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定以及《商品房买卖合同》中关于出卖人逾期交房买受人解除合同的约定，即“买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率计算给付利息”，原告请求被告返还已付首付款365433元的主张本院予以支持。关于利息的计算方式，双方合同中明确约定为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，关于利息的起算点，原告主张自2016年3月29日起算未违反法律行政法规的规定，本院予以支持。 四、关于原告请求被告富乐华公司退还已付车位款、预抵押费、备案费、保费的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，被告于2015年9月29日向原告开具了收取原告车位费、预抵押费、备案费的《收据》以及中国人民财产保险股份有限公司防城港市分公司向原告开具了收取保费的《广西增值税普通发票》，现《商品房买卖合同》被解除后，连同《担保借款合同》已被解除，被告富乐华公司应将上述款项退还原告，故本院对原告的该项主张予以支持。 五、关于原告请求被告富乐华公司退还按揭贷款本息以及要求被告富乐华公司向被告防城区信用社偿还剩余贷款本息的问题。原告因购买案涉商品房向被告防城区信用社贷款33万元，且该款项已由被告防城区信用社支付给被告富乐华公司，原告因此向被告防城区信用社逐月偿还借款本金及利息，截止2019年7月3日原告已累计向被告防城区信用社偿还贷款本息共计100866.56元，该笔款项应由被告富乐华公司向原告返还（从2019年7月4日起至本判决生效之日止原告吴建已偿还被告防城区信用社的贷款本息数额以被告防城区信用社于本判决生效当日出具的还款明细清单为准）。自本判决生效之日剩余未偿还的贷款本息由被告富乐华公司直接返还给被告防城区信用社，具体数额以被告防城区信用社于判决生效当日按《担保借款合同》出具的核算金额为准。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下： 一、解除原告吴建与被告广西富乐华房地产开发有限公司、被告防城港市防城区农村信用合作联社于2016年7月11日签订的《个人购（建）房担保借款合同》（合同编号：880502160816566）； 二、被告广西富乐华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告吴建、吴元姝购房款365433元并支付利息（利息的计算方法：以365433元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年3月29日起计算至实际付清之日止）； 三、被告广西富乐华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴建返还原告吴建已支付给被告防城港市防城区农村信用合作联社的贷款本息100866.56元（暂计至2019年7月3日，2019年7月4日起至本判决生效之日止原告吴建已偿还被告防城港市防城区农村信用合作联社的贷款本息数额以被告防城港市防城区农村信用合作联社于本判决生效当日出具的还款明细清单为准）； 四、被告广西富乐华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告吴建、吴元姝车位费、预抵押费、备案费、保费共计22866元； 五、被告广西富乐华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告防城港市防城区农村信用合作联社返还自本判决生效之日原告吴建就《个人购（建）房担保借款合同》（合同编号：880502160816566）剩余未还的贷款本息（具体数额以被告防城港市防城区农村信用合作联社于判决生效当日出具的核算金额为准）； 六、驳回原告吴建、吴元姝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费12708.77元，减半收取计6354.38元，由被告广西富乐华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费12708.77元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审判员  王丽 二〇一九年十一月二日 书记员  庞剑