河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初4929号原告（反诉被告）：翟留斌，男，汉族，1962年4月15日生，住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：张红艳，河南绿剑律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：周毅，女，汉族，1971年5月29日生，住洛阳市洛龙区，系原告妻子，特别授权。被告（反诉原告）：谭静，女，汉族，1975年5月17日生，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：于淼，河南威铭律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）翟留斌诉被告（反诉原告）谭静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案，经本院审理后于2019年3月13日作出（2018）豫0311民初5958号民事判决书，原告翟留斌（反诉被告）不服上诉至洛阳市中级人民法院，洛阳市中级人民法院裁定发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）翟留斌委托诉讼代理人张红艳、周毅，被告（反诉原告）谭静及其委托诉讼代理人于淼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。本诉原告翟留斌向本院提出本诉诉讼请求：一、依法解除原告与被告于2011年5月9日签订的房屋买卖协议书，并判决被告已支付款项作为违约金不予退还。二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原告于2008年购买了洛阳河洛文化置业有限公司预售的位于洛阳市洛龙区古城路376号河洛文化村9栋1-1703号在建商品房住房一套，当时缴纳了首付款16.5万元。2011年5月，原告经人介绍认识了被告，并委托其哥哥为原告的女儿介绍朋友，为表示感谢，原告同意将该房屋以39万元低于购房价（购房价399930元）转让给被告，同年5月9日，原告翟留斌作为甲方、谭静作为乙方正式签订《协议书》一份，约定：甲方将本协议第一条中所述的《商品房买卖合同》项下的权利义务转让并过户给乙方，甲乙双方约定的价格为390000元整。协议还约定本协议签订双方在公证后由被告付给原告390000元，房款两清。协议约定的违约责任是：如乙方违约则付给甲方39万元整（已付款39万甲方不予退还）；如甲方违约则双倍退还乙方共78万元整。协议还约定发生争议由洛阳仲裁委员会（涧西办事处）仲裁。协议签订当天双方共同到洛阳市××西区公证处进行了公证。签订合同时房屋尚未建成。2011年5月12日，被告代原告向开发商缴纳第三笔房款244930元。2011年5月15日，因房屋处于在建中，同时被告得知原告因病因事要前往外地无暇顾及此事，表示剩余款项正在筹措，让原告先为其出具一份收据以方便其办理相关手续，鉴于双方友好关系原告同意并为其书写了一份《收据》，载明谭静代翟留斌向河洛文化度假交9-1-1703号房款399930元、双气费18984元、另5000元，总房款423914元。之后原告也多次与被告协商剩余款项的给付问题，但被告一直推脱。碍于关系和考虑到房屋尚未交工并且原告房产办证和过户尚早，故未与其闹翻。2017年底，原告向开发商查询才发现被告自己于2014年4月10日到开发商的售房部冒领了该房屋钥匙入住了房屋，且得知其于2014年5月16日通过关系又到洛阳市房管局骗取了房产证。原告于2018年7月10日去洛阳市不动产登记中心核实房产证领证情况，被告知被告以双方房款纠纷问题申请冻结了原告领房产证的权利。原告认为，被告不履行协议约定的付款义务，又采取欺骗手段冒领原告的房屋钥匙和房产证并非法占用房屋，严重损害了原告的合法利益。因双方约定的仲裁机构不存在，洛阳仲裁委员会不受理，故向人民法院依法起诉，请求判决支持原告的诉讼请求。本诉被告谭静辩称：一、双方签订的买卖合同依法有效。双方签订的合同系双方的真实意思表示，在履行过程中，被告按照协议依法、依约支付了全部的购房款项，所以被告已经履行完合同义务，合同不应当解除。二、被告履行完合同义务后，原告始终没有按照合同约定办理过户手续，致使涉案房屋目前仍在原告的名下。所以实际上本案是原告严重违约，而不是被告违约。在本案二审期间，双方在二审法院庭审期间曾经向法院出具过保证书，保证在诉讼过程中对涉案房屋不进行变动使用，但目前，涉案房屋已经被原告强制占有，所以我要求原告返还涉案房屋。反诉原告谭静向本院提出反诉诉讼请求：一、依法确认洛阳市洛龙区古城路376号河洛文化村9-1-1703号房屋归反诉人所有。二、责令被反诉人在判决生效后15日内配合反诉人办理房屋过户等手续。三、判令被告立即返还洛阳市洛龙区古城路376号河洛文化村9-1-1703号房屋。四、本案诉讼费及反诉费全部由被反诉人承担。事实和理由：2011年5月9日，被反诉人翟留斌作为甲方、反诉人谭静作为乙方自愿签订协议书一份，同时在涧西区公证处办理（2011）洛涧证民字第110332号《公证书》。《协议书》约定:甲方将洛阳市洛龙区古城路376号河洛文化村9栋1-1703号房屋的《商品房买卖合同》项下的权利义务转让并过户给乙方，由于是在建房屋且是朋友介绍，甲、乙双方约定的转让价格为390000元整。协议书签订后，反诉人先向被反诉人支付16.9万元（抵偿反诉人首付款）；2011年5月12日，反诉人代被反诉人向开发商缴纳剩余房款及相关费用后，被反诉人给反诉人出具《收据》，载明谭静代翟留斌向河洛文化度假交9-1-1703号房款399930元、双气费18984元、另有5000元好处费，总房款423914元。2014年4月10日，反诉人经被反诉人同意领取了房屋钥匙并装修入住了房屋，同时被反诉人将房产证等相关材料交给反诉人保管。然而当通知被反诉人办理房屋过户手续时，被反诉人却故意推托并拒绝配合，甚至恶意向法院提起诉讼。为了维护自己的合法权益，特向法院反诉，请依法公正判决。反诉被告翟留斌辩称：1、反诉人长期不全面履行受让房屋的付款义务，导致合同不能履行，构成根本性违约。反诉答辩人因与反诉人原系朋友关系，念其对反诉答辩人的帮助，曾于2011年5月同意将购买的洛阳市洛龙区古城路376号河洛文化村9-1-1703号在建商品房按39万元转让给反诉人。为此双方签订了合同并进行了公证。因为合同约定了反诉人一次性交给反诉答辩人39万元，而反诉答辩人购买的是期房，当时只预交了首付款15.5万元和购买名额支付10000元，购房合同上的购房人、首付款的交款是反诉答辩人。所以合同约定反诉人应将390000元全款交给反诉答辩人，由反诉答辩人最终实际完成合同。由于房屋的面积发生变化，后双方约定的意见是反诉人将反诉答辩人先期给付的155000元加上反诉答辩人之前为购买名额支付的10000元（共计165000元）后，之后的款项由反诉人交付。所以反诉人才在2011年5月12日向开发商交纳了余款244930元。由于反诉人提出方便办理后续的事宜，基于双方的关系，反诉答辩人给反诉人书写了一份收据，说明谭静代翟留斌向河洛文化度假村9-1-1703号房款399930元（该数额是商品房现房买卖合同中约定的房款金额）、双气费18984元、另5000元，总房款423914元。但是之后，反诉人只是持此条与开发商联系交房，却只字不提向反诉答辩人交付的首付款16.5万元。后反诉答辩人本人和妻子多次与反诉人协商剩余款项的给付问题，反诉人先是称将该款已经支付给了反诉答辩人的前妻，在不能提供证据的情况下，开始一直推脱，最后发展到公然赖账。反诉人的上述行为说明其不但故意违约，而且恶意拒付巨额房款。据此合同无法正常履行，必须解除。2、反诉人在反诉状中根本不敢理直气壮地陈述付清房款的具体事实与相应证据。相反，反诉答辩人为其出具的《收据》不能作为证明其向反诉答辩人实际支付的证据。这一点可以从反诉答辩人最初所交首付的时间是2008年，所交款项是155000元，当时约定因为反诉答辩人当时购买时额外支付有10000元，所以反诉答辩人约定是165000元，被答辩人称其已给付169000元是不可能的，在2017年答辩人与被答辩人的微信聊天中其也是称前期款项是165000元，所以被答辩人所称的已经给付169000元的事实根本不能成立，同时反诉人至始至终不能提供其给付反诉答辩人165000元款项的任何凭证。所以，事实证明反诉人属于讹诈，据此，其签约缺乏诚信，其履约存在欺诈，合同应当解除。3、反诉人的反诉属于从违约发展到讹诈，尽管其已经从开发商处拿到相关手续和收到房屋，也通过开发商并到房管局骗得房产证，但是，其始终无脸面对答辩人，更长时间不敢向答辩人主张过户。现答辩人提起了诉讼，其不得不硬着头皮提起反诉，否则其任何抗辩将不攻自破。故其反诉请求有违法理，其反诉理由苍白无力，请人民法院依法明察。综上所述，反诉人的反诉纯属虚构事实，倒打一耙和滥用诉权。请依法予以驳回。当事人围绕其诉讼请求依法向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据原、被告双方提供证据，结合庭审情况，本院认定案件事实如下：2008年1月8日、3月25日，翟留斌分别向洛阳河洛文化置业有限公司支付购房款50000元、105000元。2011年5月9日，翟留斌作为甲方与作为乙方的谭静在洛阳市××西公证处签订《协议书》一份，约定翟留斌将其拥有的河洛文化度假村9-1-1703号房产（未建成，单套面积暂定153.26平方米）以390000元的价格转让给谭静；如乙方中途违约，乙方支付给甲方的390000不予退还，甲方违约，应双倍退还收取乙方的款项计780000元；谭静承担该房产所有过户的相关费用；如在履行协议过程中发生争议，应协商解决，协商不成的，任何一方可向洛阳仲裁委员会（涧西办事处）提请仲裁。双方对该协议书进行了公证。2011年5月12日，谭静代翟留斌向洛阳河洛文化置业有限公司支付了剩余房款244930元。2011年5月15日，翟留斌向谭静出具收条一份，载明“今收到谭静代翟留斌交河洛文化度假村9-1-1703号房款叁拾玖万玖仟玖佰叁拾元整、双气费壹万捌仟玖佰捌拾肆元整，另有伍仟元整，总房款为肆拾贰万叁仟玖佰壹拾肆元整。”谭静陆续代翟留斌缴纳了住房专项维修基金资金、城市配套费、燃气材料费等费用，2013年11月7日，翟留斌与洛阳河洛文化置业有限公司签订了《商品房现房买卖合同》，确定涉案房屋的价款为399930元。2014年5月16日，谭静、常智辉共同到洛阳市房管局领取了登记为翟留斌的涉案房产的房产证。后翟留斌到洛阳市房管局重新办理了涉案房产的房产证，现该房屋由翟留斌居住使用；谭静持有《商品房现房买卖合同》、销售不动产统一发票及其他费用收据原件。在本案原审审理过程中，谭静对支付给翟留斌16500元的房款先后有三种说法，一是在反诉状中称向翟留斌支付了169000元首付款，二是在答辩状中称将首期房款155000元和好处费5000元现金支付给了翟留斌；三是在其向法庭提供的“谭静为购房支付款项明细表”中称于2011年5月9日、13日分别向翟留斌前妻张某（二人于2007年8月7日协议离婚）汇款110000元、10000元，2011年5月15日向翟留斌支付现金40000元。翟留斌对此坚称未收到16500元房款。重审庭审中，谭静称共付给翟留斌165000元，系通过中间人张某转交，并申请张某出庭作证。张某出庭作证称，其本人作为中间人，受翟留斌委托，收谭静的款项，谭静第一次于2011年5月9日通过银行向其个人账户汇款110000元，第二次于2011年5月13日通过银行向其个人账户汇款10000元。第三次给其现金45000元。该165000元收到后当即就交给了翟留斌。对此翟留斌称其没有委托证人张某接收谭静的房款，同时证人张某称其2000年认识谭静哥哥谭斌，2007年与翟留斌离婚，2017年与谭斌结婚。另查明，翟留斌与谭静在《协议书》中约定的仲裁机构“洛阳仲裁委员会（涧西办事处）”并不存在，原告诉至本院，要求支持其诉讼请求。本院认为：翟留斌与谭静签订的涉案房屋转让协议书经公证机关公证，双方均应按照协议约定履行自己的义务。本案谭静作为履行付款义务的一方，应当对款项已经交付承担举证责任。根据庭审查明的事实，仅能证明谭静缴纳了244930元购房款，且系向开发商直接交付，关于其余165000元是否向翟留斌实际交付，谭静曾有前后不一、互相矛盾的说法，虽然谭静在庭审中辩称165000元房款系通过中间人张某给付，张某也出庭作证称受翟留斌委托收取房款，分三次收到谭静汇款和现金共计165000元，并均当即交给翟留斌，但翟留斌不予认可，证人张某也没有证据证实其证言成立，并且证人与被告谭静现为姑嫂关系，有直接利害关系，故对张某的证言不予采信，对谭静主张已付给翟留斌165000元房款的意见本院也不予采纳。谭静未能按照协议书约定向翟留斌支付前期购房款165000元，致使翟留斌签订协议的目的不能实现，已经构成根本违约。合同法第九十四条第一款第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，故对原告翟留斌要求解除协议的主张予以支持。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案双方之间协议解除，原告持有涉案房屋房产证，涉案房屋仍归翟留斌，且翟留斌也已实际占有使用该房屋，翟留斌未造成实际损失，虽然双方协议书约定有违约条款，但其约定不符合法律规定，故本院对翟留斌要求支付违约金的诉求不予支持。对谭静的反诉请求，因本案本诉已解除协议，故其反诉诉求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。谭静代翟留斌所缴纳的购房款244930元可以另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、解除翟留斌与谭静于2011年5月9日签订的《协议书》；二、驳回本诉原告翟留斌的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告谭静的诉讼请求。本案本诉受理费7250元，由本诉原告翟留斌负担4553元，由本诉被告谭静负担2697元；反诉受理费3830元，由反诉原告谭静负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  郭钟常代审 判员  方 姗人民陪审员  位红臣二〇一九年十一月二十九日书 记 员  王 琳