广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初10980号原告：李俊锋，男，1979年9月24日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************311。委托诉讼代理人：龙思，广东卓领律师事务所律师。被告：关雪仪，女，1968年11月20日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**，公民身份号码440************023。委托诉讼代理人：李杰升，广东华鸿律师事务所律师。第三人：黄固强，男，1945年9月14日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**************，公民身份号码440************318。原告李俊锋与被告关雪仪、第三人黄固强案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月15日立案后，本院依法适用普通程序,于同年9月11日公开开庭审理了本案。原告李俊锋的委托诉讼代理人龙思、被告关雪仪的委托诉讼代理人李杰升到庭参加了诉讼，第三人黄固强经本院传票传唤没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.排除对位于广东省佛山市南海区*************口房屋（权利证号：3255850）中的201房、202房和302房的执行；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：法院因执行(2017)粤0605执3653号案，拟对第三人黄固强名下位于广东省佛山市南海区*************口房屋(权利证号3255850)评估和拍卖。2019年2月25日，原告以第三人黄固强名下位于广东省佛山市南海区*************口房屋(权利证号3255850)中1号好景楼二楼北1号201房、1号好景楼二楼北1号202房和1号好景楼三楼北1号302房(以下分别简称“201房”“202房”“302房”)属于原告所有为由，向法院提出异议，请求法院对属于原告所有的上述房产排除执行。法院于2019年4月26日作出(2019)粤0605执异99号《执行裁定书》，驳回原告的异议请求。原告于2019年4月30日收到(2019)粤0605执异99号《执行裁定书》。现原告根据《民诉法》第227条规定，特向法院提起执行异议之诉。原告认为，原告作为涉案201房、202房和302房的买受人，对涉案房屋享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的排除执行的权利。事实和理由如下：2006年1月，原告与第三人黄固强签订《协议》，第三人黄固强将位于广东省佛山市南海区*************口房屋(权利证号3255850)中的1号好景楼二楼北1号201房和1号好景楼二楼北1号202房作价80000元转让给原告。原告于2006年1月23将转让款80000元交付给第三人黄固强，第三人黄固强也于2006年1月在收到转让款后将上述房产交付给原告。原告将201房用作自用和将202房出租给高建华至今。1991年8月，第三人黄固强将位于广东省佛山市南海区*************口房屋(权利证号3255850)中302房作价49000元转让给王少芳。2007年12月，王少芳将该房产作价35000元转让给黄杰平。2009年5月3日，黄杰平与原告签订《房产买卖协议》，黄杰平将该房产作价65000元转让给原告，原告支付了65000元转让款予黄杰平，黄杰平将该房产交付予原告，原告将该房产出租给谭淑玉至今。原告认为，涉案《协议》和《房产买卖协议》合法有效。《佛山市南海区国土城建和水务局关于(2016)粤0605民初8491号的复函》已证明，涉案201房、202房和302房属于可转让的标的物，被告主张涉案《协议》和《房产买卖协议》无效与《佛山市南海区国土城建和水务局关于(2016)粤0605民初8491号的复函》不符。原告认为，法院认定原告怠于行使主张权利与事实不符。原告一直以来均要求第三人黄固强协助办理涉案房产过户手续，法院对该事实并未查清，原告在提出执行异议后，法院并未找第三人黄固强就原告的执行异议予以核实。另，涉讼房屋属于“小产权房”，依法不能办理过户登记，原告并不存在怠于行使权利。被告关雪仪答辩称：一、本案诉讼完全是因黄固强尚欠关雪仪的款项所致，无论本案的结果如何，诉讼费用均应由原告或黄固强自行承担，而与关雪仪无关。黄固强因与关雪仪民间借贷执行一案，关雪仪申请执行并无过错。由于涉案房产登记在黄固强名下，在执行过程中人民法院对该房产进行查封、处置并无过错，均是法院的司法职权范围。另外，人民法院如何处理该房产，关雪仪无权参与、也无法控制。本案诉讼费支出属于原告主张权利的成本，据此应确定本案诉讼费用由原告承担。退一步说，诉讼至今，关雪仪没有收取黄固强或法院转来的任何款项，故根据公平合理的原则，本案的诉讼费用应由原告或黄固强自行承担。二、关于三楼北座302房产，由于原告与黄固强没有签订书面的房屋买卖合同，黄固强对此不知情或没有经过其同意，首先就不能满足上述规定的第（一）项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件，原告对该房无权提出执行异议。另外，由于是王少芳私下转让，经过多次流转到原告，应由王少芳本人提出，其主体不适格。三、关于另外两间房产。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告的请求不符合以上四个条件，应驳回原告的异议请求。关于原告对涉案房屋是否享有所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。本案中，即使存在原告因与黄固强的房屋转让协议而取得涉案房屋的占有、使用，但房屋转让协议仅为当事人之间为变更物权的合同，属于债权范畴，并非取得不动产物权的直接依据，也没有法律规定以合同方式可以直接取得涉案房屋的物权。因此，在涉案房屋未变更登记原告为所有权人的情况下，原告认为其已取得该房屋的物权，与上述法律的规定不符。原告对房屋没有办理过户手续存在重大的过错。原告的主张不符合上述规定的第（四）项“非因买受人原因未办理过户手续”的条件。原告清楚知道，其购房至今未办理房产过户手续，是因为涉案房产只办了整栋一个房产证，而其中的所有单元均没有办理房产证，即原告清楚知道涉案房产无法办理过户手续。而且原告称黄固强的不配合，却在长达二十多年的时间里未为此起诉主张权利，或者通过其他方式向黄固强主张过办理涉案房产的房地产权属过户登记手续，也未在涉案房产被查封时提出异议，直至因上述案件需要拍卖、执行才提出。故即使存在房屋买卖合同，原告对未办理过户登记存在过错。由此可见，原告对登记在黄固强名下的涉案房产提出的异议，因不符合上述规定的情形，不能产生所有权的转移。涉案的201、202号房产每套面积为95平方，原告声称每套房价40000元，明显低于2006年时的市场价格，有违常理。可以印证原告的购买不具有善意。原告没有提供证据证明占有、使用了涉案房产，不能满足上述规定的第（二）项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件。根据原告提供的房屋租赁合同书等证据，其虽然记载的地址为涉案房产的地址，但没有提供承租人交纳租金等证据，不能证明原告占有、使用了涉案房产，无法形成有力的证据链，不能认定原告对涉案房产进行了物理上的管理和实际上的支配。另一方面，原告与黄固强签订的书面房屋买卖合同是无效的，不能满足上述规定的第（一）项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件，应驳回原告的异议请求。双方签订协议时原告是城镇居民户口，实质上等于黄固强将农村集体所有的建设用地转让给城镇居民，严重违反了无论是当时或现在的法律、法规的强制性规定，故原告、黄固强间的房屋转让合同应确认无效。因此，应驳回原告的异议请求。进一步说，原告对涉案房屋无法办理过户手续是知悉的，仍购买涉案房产，将产生的风险却孤意行之，应自担其风险。因黄固强对建设用地只有使用权，多年来双方一直没有办理法定的权属转让过户审批手续，违反了须经房地产行政管理部门登记公示才变更权属的法律规定，导致涉案的房屋买卖合同无法办理过户手续，原告对此存在过错。综上所述，原告对无过户存在过错，涉案房屋买卖合同为无效合同，原告诉请排除执行无法同时满足《最高人民法院关于办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，故原告诉请停止对涉案房屋的执行理据不足，应不予支持。被告关雪仪恳请法院根据认定的事实和适用法律，驳回原告的请求。第三人黄固强没有答辩。原告围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.原告的身份证复印件1份、广东公安人口信息查询资料复印件1份，用以证明原告、第三人的诉讼主体资格。2.协议原件1份，用以证明原被告就涉讼201房和202房存在买卖合同关系。3.收据原件1份，用以证明第三人黄固强于2006年1月23日收到原告支付涉讼201房和202房转让款8万元。4.房屋租赁合同书（2013.9.22、2014.11.22、2015.11.22、2017.11.23）原件4份、高建华身份证复印件1份，用以证明2013年至今，原告就涉讼202房出租给高建华。5.房产买卖协议原件1份、收条原件2份、收条（王少芳）复印件1份，用以证明第三人黄固强就涉讼302房产转让给王少芳，王少芳转让给黄杰平，黄杰平作价65000元转让给原告。原告已支付65000元转让款予黄杰平。6.房屋租赁合同书（2011.5.28、2014.10.29、2017.10.29）原件3份、谭淑玉身份证复印件1份，用以证明2011年至今，原告将涉讼302房出租给谭淑玉。7.佛山市南海区国土城建和水务局关于（2016）粤0605民初8491号的复函复印件1份，用以证明涉讼房产可以转让，涉讼《协议》和《房产买卖协议》合法有效。8.（2019）粤0605执异99号执行裁定书复印件1份，用以证明法院裁定驳回原告的执行异议请求。9.（1997）南法执字第1299-17号民事裁定书复印件1份、（1997）南法执字第1299-20号协助执行通知书复印件1份，用以证明1998年南海区人民法院将第三人名下粤房证字3255850号房屋中的8楼两个套间裁定以物抵债给南海区南华铝厂并出具协助执行通知书，但该两套房属于小产权房，至今未能办理产权登记，证明3255850房是可以转让的，但根本不能办理过户登记。本院组织被告对原告的举证进行了质证。原告举证1，被告无异议，本院予以确认。原告举证2、3均有原件，且与本案相关联，被告虽有异议，但未能举证推翻，本院确认其真实性。原告举证4、6，被告对其三性均不确认，本院进行综合认证。原告举证5，落款日期为2009.5.3及2007.12.16的收条，为原件，被告虽有异议，但未能举证推翻，本院确认其真实性。原告举证5的落款日期为1991年8月18日的收条，被告不确认，经审查，该收条为复印件，本院不予确认。原告举证7-8，被告确认真实性，本院予以确认。原告举证9，本院确认其真实性。诉讼中，本院依法调取了佛山市南海区国土城建和水务局关于（2017）粤0605执3653号函的复函、佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果并予当庭出示，原告、被告关雪仪均对其真实性无异议。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。综合采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼三套房屋位于广东省佛山市南海区*************口，登记的权利人为黄锢强（身份证号码440********4131），房产权利证号为3255850；该房屋下盖土地的土地证号为集用（2005）030361，权利人佛山市南海区******关边股份经济合作社，权利类型为集体土地使用权，权利性质为批准拨用企业用地。2017年2月28日，本院对关雪仪与黄固强民间借贷纠纷一案作出（2017）粤0605民初212号民事判决书，判令：一、黄固强应于本判决发生法律效力之日起十日内归还借款本金299000元及以299000元为本金，从2016年7月1日起至实际清偿日止，按中国人民银行同期贷款利率（以年利率6%为限）计算的利息予关雪仪；二、驳回关雪仪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该判决于2017年3月16日发生法律效力。2017年3月29日，本院立案受理关雪仪与黄固强民间借贷纠纷一案，案号为（2017）粤0605执3653号，执行依据为本院（2017）粤0605民初212号民事判决书。2017年5月12日，黄固强到本院做谈话笔录，并在笔录中确认其名下财产有佛山市南海区*************口房地产（所有权人黄锢强即其本人）。2017年8月22日，本院作出（2017）粤0605执3653号执行裁定书，裁定：冻结、划拨、扣留、提取被执行人黄固强（又名黄锢强）的银行存款、收入人民币314077.01元，或查封、扣押其同等价值的财物。2017年8月29日，本院查封了黄固强名下的位于广东省佛山市南海区*************口房屋（权利证号：3255850）。2019年1月16日，本院作出（2017）粤0605执3653号公告，内容为：黄固强不履行本院（2017）粤0605民初212号民事判决书确定的生效法律义务，本院拟于近期对前述权利证号为3255850的房屋采取评估、拍卖或变卖等处置措施。2019年3月25日，本院立案审查李俊锋对本院执行涉讼房屋所提异议，案号为（2019）粤0605执异99号。同年4月26日，本院依法作出（2019）粤0605执异99号执行裁定，驳回异议人李俊锋的异议请求。李俊锋于同月30日收到上述执行裁定书后，不服并于5月13日提起本案诉讼。诉讼中，原告提交了如下证据证明其实际购买涉讼201房、202房并占有使用的主张：1、第三人黄固强（乙方）、原告李俊锋（甲方）签订的落款时间为2006年1月23日的《协议》原件1份，该《协议》约定，乙方将涉讼201房、202房作价8万元卖给甲方，购房款甲方于2006年1月23日前分期付清给乙方。该房于2006年1月23日前由乙方交付给甲方。2、收款人签名为黄固强、落款日期为2006.1.23的收据原件1份载明收到李俊锋楼二套款共计80000元正。3、签署日期为2013.9.22、2014.11.2、2015.11.22、2017.11.23出租人为李俊锋、承租人为高建华的涉讼202房《房屋租赁合同书》4份及高建华的身份证复印件1份。诉讼中，原告主张涉讼302房由第三人黄固强转让给王少芳，王少芳转让给黄杰平，再由黄杰平作价65000元转让给原告，并提供了以下证据：1、李俊锋（乙方）与黄杰平（甲方）签订的落款时间为2009.5.3的《房屋买卖协议》原件1份，该《房屋买卖协议》约定，甲方将涉讼302房转给乙方，房款为65000元人民币，价款于签订本协议时一次性付清。2、收条及字条3份，内容详见下表。凭据日期交款人收款人内容字条（复印件）一九九一年八月十八日王少芳黄固强兹收到王少芳小姐购房款人民币肆万玖仟元正。此据。装修款14619元正人民币。黄强91.12.21字条（原件）2007.12.16黄杰平王少芳王少芳为平地广佛公路好景楼北座三楼屋主，现将该屋转售给黄杰平先生，订购售价为人民币叁万伍仟元正。字条（原件）2009.5.3黄杰平今收到李俊锋先生支付平地广佛公路好景楼三楼北座302房购房款65000元正（大写：陆万伍仟元正）。诉讼中，原告主张其自2009年至今将涉讼302房用于出租，并提交了签署日期为2011年5月28日、2014年10月29日、2017年10月29日、出租人为李俊锋、承租人为谭淑玉的《房屋租赁合同书》原件3份及谭淑玉身份证复印件1份。诉讼中，原告自认没有涉讼3套房屋所在土地集体成员的身份。另外，黄固强在（2019）粤0605执异100、101、102号案的听证过程中自认其曾使用过黄强、黄锢强的名字。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，本案审理的内容是原告对涉讼房屋是否享有实体权利，及该权利是否足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，原告提起本案诉讼，应当就此承担举证证明责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因涉讼201房、202房、302房为不动产，本院参照该规定，结合原告举证审查认定如下：首先，涉讼的201房、202房，原告虽提交了其与黄固强签订的落款时间为2006年1月23日的购房协议及由黄固强签字的《收据》，但因相关的收据字条无转账凭证佐证，该组材料的形成时间存疑；涉讼的302房，原告未能提供案外人王少芳与黄固强的购房协议及付款证明，王少芳是否为涉讼房屋所有权人，或其出售涉讼房屋有经过所有权人授权，原告均未能举证证实。其次，原告主张涉讼的201房，其从2006年居住至今，但并未提供相应的证据佐证；原告主张涉讼202房、302房分别从2006年、2009年出租予案外人至今，但仅提供了近几年的租赁合同，且未能提供相应的租金收取的证据佐证。最后，原告明知其没有涉讼房屋所在土地村集体成员的身份，仍坚持向被告黄固强购买涉讼房地产，对涉讼房地产的过户应自负相应的履约不能的风险。同时，涉讼房屋仅办理所在楼宇整体确权手续，并未区分具体单元办理确权登记手续，原告主张其仅购买其中三个单元，亦应对无法办理相应的过户登记手续承担相应的责任及风险。另外，原告主张其多次催促第三人黄固强配合办理涉讼房屋的过户登记手续，但本案中亦未见相关证据证明。综上，原告提交的证据亦未能证明其对涉讼房屋享有的实体权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故原告对涉讼房屋享有的权利不能排除本院的强制执行，本院对其相应的诉讼请求不予支持。第三人黄固强经本院合法传唤没有到庭，不影响本案审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告李俊锋的诉讼请求。本案适用普通程序结案，案件受理费22800元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长谢晓东审判员曾舟洲人民陪审员梁润芬二〇一九年十一月八日书记员成海欣