广西壮族自治区阳朔县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0321民初670号 原告（反诉被告）：周丽萍，女，汉族，居民，住广西桂林市象山区。 原告（反诉被告）：张宏富，男，汉族，居民，住广西桂林市象山区。 二原告共同委托诉讼代理人：韦向旭，广西寿阳律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：赵玉宏，男，汉族，农民，住江苏省宝应县。 被告（反诉原告）：林紫嫣，女，汉族，农民，住广西博白县。现住阳朔县。 被告（反诉原告）：秦嘉珺，男，汉族，居民，住广西阳朔县。 二被告共同委托诉讼代理人：李世毕，广西象山律师事务所律师。 第三人：桂林市居联邦房地产经纪有限公司，住所地桂林市中山南路**综合楼**。 法定代表人：王世祥。 委托诉讼代理人：欧贞宁，该公司员工。 原告周丽萍、张宏富（反诉被告，以下均称原告）与被告林紫嫣、秦嘉珺（反诉原告，以下均称被告）、第三人桂林市居联邦房地产经纪有限公司（以下称居联邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日受理，依法由审判员肖云成与人民陪审员黎承仁、莫小云组成合议庭,适用普通程序于2019年7月4日公开开庭进行了审理。原告周丽萍、张宏富的共同委托诉讼代理人韦向旭、赵玉宏，被告林紫嫣、秦嘉珺及二被告共同委托诉讼代理人李世毕、第三人的委托诉讼代理人欧贞宁到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告周丽萍、张宏富向本院提出如下诉讼请求：一、判决被告清偿所欠原告房屋价款230000元整；二、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2019年1月9日，原、被告双方在第三人的居间下，签订了一份《房地产买卖合同》，该合同第一项约定：原告方自愿将坐落在阳朔县以870000元的价格出售给被告，被告方自愿以该价格购买该房屋；第十七条约定：甲方同意2019年1月25日交付房屋给被告方使用。此外，《房地产买卖合同》还就其它事项作了约定。《房地产买卖合同》签订后，与第三人一起协助被告办理了房屋所有权证及土地使用权证，变更登记到了二被告的名下。被告方也依约给付了购房款640000元，尚欠230000元未付，经原告方催促，被告方于2019年4月30日答应给付所欠房款，但之后，被告方却以各种理由拒绝给付。原告认为，三方签订的《房地产买卖合同》是合法有效的，应当全面履行，被告方接收了原告方房产，入住后却拒不清偿所欠购房款的行为是不诚信的行为，是侵害原告方合法权益的行为，依法应当承担相应的法律责任。基于上述事实与理由，原告方为维护自身的合法权益，恳请贵院支持原告方的请求。 被告林紫嫣、秦嘉珺辩称，1、原、被告所签订的房屋买卖合同，原告方存在欺诈行为；2、双方对房屋买卖合同的标的存在重大误解；3、合同双方约定的房屋买卖的价格显失公平。被告方认为，双方签订的房屋买卖合同存在欺诈、重大误解、显失公平应予以撤销，原告的诉讼不应得到支持。 第三人述称，对原告的起诉没有意见。 被告林紫嫣、秦嘉珺向本院提出反诉请求：一、撤销原告与被告签订的房屋买卖合同；二、判令原告退还被告购房款640000元、中介费17400元、评估费2958元。事实和理由：首先，原告在出售房屋时，向第三人、被告及评估公司均明确承诺出售房屋范围包括四楼有房屋产权证的部分和五楼阁楼、单独使用的四楼至五楼楼梯和露台。待房产证过户后，被告发现，楼梯是原告私自用电梯井安装，单独使用的露台部分，遭到402室所有人的干涉、阻止。被告隐瞒上述事实实属对被告的欺诈，导致被告作出错误判断而作出买房的决定。其次，双方达成的买卖房屋显失公平，房屋成交价为870000元，而市场评估价为591600元；税务部门征税税基为312316元。成交价与实际价格存在巨大差异，对被告方显失公平。综上，原告在房屋交易中存在欺诈和显失公平的行为，请求人民法院支持被告的反诉请求。 原告对被告提出的反诉请求辩称，被告反诉原告存在欺诈行为，这是不符合事实的。双方签订合同时已经看过涉案房屋和相关证件。虽然房屋通过评估公司评估，但是经双方协商达成一致后也签订了购房合同，这是双方的真实意思，请求法庭驳回被告的反诉请求。 经审理查明，原告在诉讼中提供了如下证据： 1、二原告的身份证复印件，证明二原告身份情况。 2、《房地产买卖合同》复印件（第一份合同），证明原、被告双方建立了房屋买卖关系。 3、房屋所有权证、土地使用权证内页复印件，证明坐 落于阳朔县所有权人及分摊的相应的土地使用权人原登记为原告二人。 4、不动产产权证内页复印件，证明坐落于阳朔县阳朔 镇叠翠路23号3栋401室房产所有权人及分摊的相应的土地使用权人现已变更登记为被告二人。 5、微信聊天记录（从原告周丽萍手机的截图），证明 2019年4月30日被告林紫嫣承诺过两天给付所欠房款。 被告林紫嫣、秦嘉珺为其辩解提供如下证据： 1、《房屋买卖合同》复印件（第二份合同），证明合同约定但是房屋成交价格是200000元。原、被告就房屋买卖签订了两份内容不同的合同，证明合同里的条款不是双方的真实意思表示。 2、房地产抵押估价报告，证明估价的对象包括四楼有产权部分，四楼楼梯，五楼露台，评估该房屋的价值为591600元，与双方达成协议的价值存在重大差异，显失公平。 3、阳朔县税务局房地产交易完税证明，证明原被告签订合同的房屋征税税基是312316元，与双方达成的房屋金额存在巨大差异，显失公平。 4、证人秦某、徐某、李某证言，秦某证实：1、秦某系第三人员工，本案讼争合同的签订人之一，涉案房屋三方均去看过，其他同事也带去看过；2、合同上房屋的实际范围是指不动产证登记的范围；3、原告提供的合同系三方签订的合同；4、被告提供的第二份合同是提交给不动产登记中心的。证人徐某证实：1、徐某系第三人员工；2、合同签订前与被告林紫嫣一起查看房屋，原告周丽萍介绍房屋位置在四楼，五楼有一个单独使用的露台。证人李某证实：1、李某系国泰评估公司员工；2、原告周丽萍与李某、第三人二位工作人员一起查看房屋，一楼一个房间、二楼两个房间加一个厕所、三楼一个露台、一个房间、一个餐厅，露台是周丽萍一家人使用。 第三人没有提供证据。 经开庭质证，原告对被告提供的证据提出如下质证意见：对证据1，由于被告提交的合同与原告提交的合同不一样且是复印件，对该证据的三性不予认可。对证据2，三性无异议，但是并不能证明双方房屋买卖合同里面的价格显失公平，房屋买卖的价格是双方协商的结果，原告并不知道这件事，鉴定是被告单方面做的。对证据3，不认可。证人秦某的证言证实了合同是有效的；对证人徐某的证言已经证实原告说清楚了房屋的情况；对证人李某的证言没有发表意见。 被告对原告提供的证据提出如下质证意见：对证据1、3、4，三性无异议。对证据2，关联性、合法性无异议，是复印件，对真实性有异议。双方在合同中约定的买卖标的不是双方的真实意思表示，合同中约定的房屋买卖标的仅指房屋四楼有房屋产权证的部分。而双方真实的买卖标的包括房屋四楼有房屋产权证的部分、以及五楼的阁楼，原告方单独使用的四楼楼梯和五楼的露台。对证据5，真实性有异议，这不是被告的真实意思表示，被告是在不知原告存在欺诈行为的情况下所作出的承诺。 第三人对原告提供的证据提出如下质证意见：对证据1、2，无异议，合同是原、被告在第三人处签订的，合同的原件现在总公司，原告出售房屋时，没有按实情交代实际情况。对证据5，我们并不清楚。对被告提供的证据提出如下质证意见：对被告提供的证据无异议，被告提供的第二份合同是原告与被告私下签订的。对证人的证言无异议。 被告为自己的反诉请求提出的证据1、2、3与本诉证据一致，还提供了以下证据： 4、中国农业银行阳朔县支行转账凭证两份、农村信用社业务转账凭证两张，证明2019年1月9日16:26:54秦嘉珺向周丽萍账户转入50000元、2019年1月9日16:30:35秦嘉珺向周丽萍账户转入50000元；2019年1月12日林紫嫣向周丽萍账户转入250000元，2019年4月25日林紫嫣向周丽萍账户转入290000元，共计64万元。 5、2019年6月13日发票两张，一张是10000元，一张是7400元，证明反诉原告向税务局缴纳了17400元的税费。 6、2019年6月4日的发票，证明发证咨询服务+房地产土地评估费用2958元。 原告没有对被告提出的反诉请求提供证据，对被告反诉提供的证据提出如下质证意见：对证据1、2、3的质证意见与本诉一致。对证据4、5、6，三性无异议。在双方签订合同的过程中，反诉原告是很谨慎，三方签订的合同的意思是真实有效的，应该按照合同履行。 经过质证，本院对原告、被告双方经质证无异议的证据，予以认定。对有异议的证据，本院做如下分析认定： 1、《房地产买卖合同》，被告认为属于复印件，对其真实性不予认可。本院认为，该份合同系原告、被告及第三人签订，其原件存放在第三人处，是三方当事人的真实意思表示并已实际履行，没有违反法律法规的强制性规定，故本院予以认定，并作为本案认定事实的依据。 2、《房屋买卖合同》，原告不认可。本院认为，原告方为避税，签订的《房屋买卖合同》，并非双方真实意思表示，双方也没有履行，同时该合同违反国家关于房屋交易纳税的规定，本院不予采信。 3、房地产抵押估价报告，被告证明《房地产买卖合同》显失公平，本院不予认可，其理由在本院认为部分予以阐述。 综合全案证据及庭审查明情况,本院确认以下法律事实：2010年11月，原告向阳朔县城中城房地产开发有限公司购买涉案房产-阳朔县，该房位于在顶层，房间内高为4.9米。原告购买之后，在房间内建隔离墙并加层（该层有两个房间加一个卫生间），在电梯井口内自建楼梯，方便上下加层楼房及顶层露台。同时，在露台上无证搭建简易棚子，棚子内有一个房间、一个厨房和一个卫生间。2018年，原告欲出卖讼争房屋，遂通过中介第三人以96万元的价格登记出售广告。2019年1月9日，原、被告双方在第三人的居间下，签订了第一份《房地产买卖合同》，该合同第一项约定：经丙方（第三人）介绍，甲方（原告）自愿将坐落在阳朔县［房屋所有权证字号为“朔房权证阳朔镇字第××号”，房产建筑面积53.54平方米，土地使用权证字号为“朔国用（2015）第961号”］，土地分摊面积25.09平方米，出售给乙方（被告）。乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。甲乙双方协商后的实际成交价格为人民币870000元。甲方保证上述房屋的所有权及国有土地使用权无产权纠纷和无债务债权纠纷，否则由甲方承担一切责任。第四条约定：购房款分二期付清：第一期购房款项乙方办理不动产当时支付人民币叁拾伍万元整（含定金），第二期购房款项乙方不动产按揭款7个工作日支付人民币伍拾贰万元整给甲方。第七条约定：该房地产的房屋所有权证和土地所有权证从甲方名下过户到乙方名下所缴纳的所有税费由甲方承担。第八项约定：甲方应于乙方付清所有房款当日将房屋交乙方使用，甲方负责结清交付前所欠的一切费用、过户所需的相关资料移交乙方。第十七条还约定其他事项：甲乙双方自行协商该房屋成交价为捌拾柒万元整，甲方同意出所有税费，甲方同意2019年1月25日交于（给）乙方使用该房屋。此外，《房地产买卖合同》还就三方的权利义务作了约定。《房地产买卖合同》签订后，被告分别在2019年1月9日、1月12日、4月25日依约给付原告购房款共计640000元，尚欠230000元未付。2019年4月17日，原告与第三人一起协助被告办理了房屋所有权证及土地使用权证，变更登记到了二被告的名下。原告为此缴纳税款48721.52元，被告支付第三人中介费17400元。尚欠房款，经原告方催收，被告方以各种理由拒绝给付，因此引发了双方的纠纷，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明，被告签订合同前至入住期间，与原告及第三人员工、评估公司工作人员，均多次到涉案房屋查看。三方签订合同当日，原告为避税，与被告又签订了《房屋买卖合同》（第二份合同），约定房屋成交价为200000元，此合同交给阳朔房地产登记中心备案。2019年2月14日，被告林紫嫣为办理房产抵押贷款，委托广西国泰房地产土地资产评估有限公司对涉案房屋商业服务房地产抵押价值进行评估，价值为591600元。被告为此支付评估费2958元。 综合原告起诉及被告答辩，本院归纳本案的争议焦点为：双方签订的《房地产买卖合同》是否存在欺诈、重大误解、显失公平，是否应予以撤销。 关于双方签订的《房地产买卖合同》是否存在欺诈的问题。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”及《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，以欺诈的手段实施的民事法律行为，当事人可以申请撤销。欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。本案中，被告是在与原告就购房款自行协商后达成的房屋买卖合同，双方在合同签订前、合同签订时、为按揭贷款进行评估，均反复查看房屋，对房屋构造及使用情况是清楚的。这反映在合同内容中，《房地产买卖合同》第一项：“乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋”。被告提出“楼梯是原告私自用电梯井安装，单独使用的露台部分，遭到402室所有人的干涉、阻止”的辩称，与事实不符。被告并无证据证实原告改造房屋后遭到402室所有人的干涉、阻止，若被告确实遭受他人干涉，也应是其购房之后，不存在原告故意隐瞒的事实；电梯井自原告购房后，房产公司就没有安装电梯，原告改装楼梯出于使用方便，双方在合同签订前也反复查看，也不存在故意隐瞒的情形。因此，被告辩称“原、被告所签订的房地产买卖合同，原告方存在欺诈行为”，没有证据证实，本院不予采信。 关于双方签订的《房地产买卖合同》是否存在重大误解的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”及《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的”的规定，因重大误解可以请求人民法院撤销合同。重大误解是指由于合同当事人一方本身的原因，对合同的主要内容发生误解，产生错误认识，包括对合同的性质、标的物、质量、性能、价格等发生错误认识。如将标价为1000元的牛仔裤当成100元一件大批购买等。对合同产生的误解，必须是“重大的”，是影响当事人权利义务实现的，它使得误解的一方根本达不到订约的目的。本案中，被告在其辩称中并没有说明是对价格还是房屋质量等作为误解的理由，也没有举证证实。因而，被告的辩称没有事实依据，故本院对被告此辩称不予采信。 关于双方签订的《房地产买卖合同》是否存在显失公平的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”的规定，签订合同“显失公平”的，当事人可以请求撤销合同。“显失公平”是指合同中规定的双方当事人的权利义务明显不公平，违反等价有偿原则。合同应当体现平等、等价、公平的原则。如果合同一方要承担很多义务而只享有极少的权利，在经济利益上要遭受重大损失，而合同另一方以较少的代价获得较大利益，享有很多权利而只承担极少的义务，就不符合等价有偿的原则，可以认为是显失公平。如贷款合同中规定高于市场利率几倍的贷款利息，买卖合同中规定高出市场价格几倍的价格等。判断显失公平的构成要件一是须给付与对待给付之间显失均衡，二是须一方利用了对方处于围困状态、缺乏判断力等不利情形。本案中，双方房产之交易是经过中介-第三人居联邦公司居中交易的，原告在出售前先由第三人向社会发布房屋位置、价格、产权等重要信息，被告也应该是得到上述信息之后与原告进行协商；对于房屋价格，合同第十七条特别强调由原告与被告自行协商。从本案的实际情况看，被告作为完全民事行为能力人，对房产交易的价格，应当是有自己的心理价位，按照自己的能力是否能够支付做出判断；从双方的地位看，均应是平等的民事主体，原告与被告在交易中各自都无优势，被告也没有提供证据显示自己处于围困状态或者缺乏判断力，原告可以选择卖与不卖，被告也完全可以选择买与不买。被告提出反诉，主要理由是市场评估价为591600元，征税税基为312316元。涉案房屋的价格为870000元，与市场评估价相差约280000元，数额差别不大，并非几倍；至于征税税基，属于税务部门纳税的参考依据，由税务部门内定，不能反映市场交易价格。此外，双方为避税，签订的《房屋买卖合同》，并非双方真实意思表示，也违反国家关于房屋交易纳税的规定，本院不予采信。此合同也可能造成税务部门确定的征税税基过低。因此，被告以此为据，认为价格显失公平，本院不予采信。 综上，被告认为原告在房屋交易中存在欺诈、重大误解、显失公平，反诉要求撤销三方签订的《房地产买卖合同》，退还房款等费用，没有事实和法律依据，本院不予支持。三方签订的《房地产买卖合同》，系三方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，按照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告向被告履行了交付房屋并协助其办理产权过户手续，被告亦应按照合同约定向原告及时履行支付剩余房款的义务，被告逾期未向原告支付房款，其行为违反了诚实信用的基本原则，应当承担民事责任。故原告要求被告给付尚欠房款，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条的规定，判决如下： 一、被告林紫嫣、秦嘉珺给付原告购房款230000元。 二、驳回被告林紫嫣、秦嘉珺的反诉请求。 本案受理费4750元（原告已预交），反诉费5202元，合计9952元，由被告林紫嫣、秦嘉珺负担。 上述债务，义务人应于本判决生效后十五日内履行，如果未按本判决履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费9952元［户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  肖云成 人民陪审员  黎承仁 人民陪审员  莫小云 二〇一九年十月二十九日 法官 助理  欧 璇 书 记 员  黎 丽