福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初2802号 原告：福州市国有房产经营有限公司，住所地福州市鼓楼区吉庇路61号四至五层。统一社会信用代码：91350100772925038J。 法定代表人：高佳灵，总经理。 委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林烨，福建名仕律师事务所律师。 被告：杨锦忠，男，1964年7月4日出生，汉族，住福州市晋安区，现住福州市晋安区。 原告福州市国有房产经营有限公司(以下简称国有房产公司)与被告杨锦忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月14日作出(2018)闽0111民初4916号民事裁定，驳回国有房产公司的起诉。国有房产公司不服裁定，向福州市中级人民法院提起上诉。福州市中级人民法院于2019年3月22日作出(2019)闽01民终2112号民事裁定，指令我院审理。本院于2019年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国有房产公司的委托诉讼代理人高超到庭参加诉讼，被告杨锦忠经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 国有房产公司向本院提出诉讼请求：判令1.解除原被告于2010年12月22日签订的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》；2.被告立即将福州市晋安区XXX腾空退还原告；3.被告按每月80.7元／月的租金标准向原告支付自2017年2月起至合同解除之日止的租金（计至2018年7月共拖欠18个月1452.6元）；4.被告每逾期一月按应付租金的5%向原告支付逾期支付租金的违约金（计至2018年8月30日为72.63元）；5.被告未在判决指定期限内退还房屋的，每日应按原租金支付房屋占有使用费，计至被告实际退还房屋之日止；6.本案诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求中的第3项为“被告按每月80.7元／月的租金标准向原告支付自2018年9月起至合同解除之日止的租金”。事实和理由：2010年12月22日，原被告签订《福州市国有房产廉租住房租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定，原告将福州市晋安区XXX（建筑面积40.57㎡、使用面积34.36㎡）的廉租住房租赁给被告使用；租赁期限自2011年1月16日起至2013年1月15日止；每月租金80.7元，拖欠租金的，每逾期一个月按应收租金的5%缴纳滞纳金，拖欠租金超过累计6个月以上的，原告有权解除合同，收回房屋并追讨拖欠的租金。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁物。合同期限届满后，被告继续使用租赁物并支付租金，视作其同意按原合同继续承租讼争租赁物。然而被告自2018年9月起拖欠房屋租金至今，原告多方催缴，被告至今未付。根据《福州市国有房产管理办法》第16条和《福州市公共租赁住房管理办法》第34条及合同约定，被告逾期6个月未支付房屋租金，原告有权解除合同，并收回租赁物。合同解除后，如被告未能如期退还房屋的，被告应按原合同约定的租金标准向原告支付房屋占用费。请求支持原告的诉讼请求。 杨锦忠未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年12月22日，原被告签订《福州市国有房产廉租住房租赁合同》，约定：被告因用房需要向原告申请租赁晋安区XXX单元使用面积34.36㎡的廉租住房，租赁期限自2011年1月16日起至2013年1月15日止；每月租金80.7元，按月交纳；拖欠租金的，每逾期一个月按应收租金的5%缴纳滞纳金；拖欠租金超过6个月以上的，出租人有权解除租赁合同，收回廉租住房并追讨所拖欠的租金。合同订立后，原告依约向被告交付了租赁物，被告亦依约接收房屋并实际入住。2017年9月21日，被告交纳了自2015年7月起至2017年1月止共19个月的租金计1533.3元(80.7元／月×19月)。 2017年11月，原告在被告租住的XXX单元房屋的门上张贴了落款时间为2017年11月15日的催款通知，并于2017年12月4日通过全球邮政特快专递EMS向杨锦忠租住的XXX单元房屋寄送催收租金的律师函。2018年8月，杨锦忠支付了自2017年2月起至2018年8月止的租金。之后杨锦忠未再支付租金。原告遂诉至本院。 本院认为，原被告订立的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》系基于国家的住房保障政策并根据有关规定订立，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效之合同，双方当事人均应依约履行合同义务。租赁期限届满后，双方未续订新的租赁合同，被告继续使用租赁物，原告未提出异议，根据合同法第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，可视为原被告的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同履行期间，被告拖欠2017年2月至2018年8月的租金未支付，拖欠租金累计6个月以上，但行政机关并未因此取消被告廉租住房的保障资格，表明被告仍具备继续租住廉租住房的资格和条件，且经原告催告后，被告已缴纳了截至2018年8月止拖欠的租金，考虑到廉租住房具有保障城市低收入住房困难家庭基本住房需求的特殊性，不宜简单的以“拖欠租金超过6个月以上”即解除廉租住房租赁合同，故原告在被告缴纳了上述拖欠的租金后仍以“拖欠租金超过6个月以上”为由主张解除合同，依据不足，不能支持。 被告虽已缴纳了截至2018年8月止的租金，但原告仍有权就被告此前逾期支付租金的行为请求其承担违约责任，故原告依合同约定请求被告每逾期一个月按应收租金80.7元的5%支付自拖欠租金的次月即2017年3月起至2018年8月30日止(共18个月)的逾期违约金72.63元(80.7元／月×5%×18月)，本院予以支持。原告请求被告按原租赁合同约定的租金标准即80.7元/月支付自2018年9月起的租金，符合法律规定及合同约定，应予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第(三)项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告杨锦忠应于本判决生效之日起15日内按每月80.7元的租金标准向原告福州市国有房产经营有限公司支付自2018年9月起至本判决生效的当月止的租金；自本判决生效的次月起被告杨锦忠仍应按合同约定的租金标准按月向原告支付租金。 二、被告杨锦忠应于本判决生效之日起十日内向原告福州市国有房产经营有限公司支付逾期付款违约金72.63元。 三、驳回原告福州市国有房产经营有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由原告福州市国有房产经营有限公司负担50元，由被告杨锦忠负担50元；公告费560元，由被告杨锦忠负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  吴仕红 人民陪审员  林明正 人民陪审员  吴惠珍 二〇一九年十一月十五日 书 记 员  黄静晶 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。