浙江省绍兴县人民法院民 事 判 决 书（2004）绍民初字第2311号原告（反诉被告）宝应县文成印染机械制造有限公司，住所地宝应县广洋湖镇杨舍路。法定代表人刘文成，经理。委托代理人（特别授权代理）章剑勇，浙江天锐律师事务所律师。被告（反诉原告）绍兴新大陆纺织有限公司，住所地浙江省绍兴县柯岩工业园区。法定代表人陆其根，董事长。委托代理人（特别授权代理）冯坚、王鹏权，浙江大公律师事务所律师。原告宝应县文成印染机械制造有限公司与被告绍兴新大陆纺织有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告于2004年7月12日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员寿宝泉独任审判，在举证期限内被告绍兴新大陆纺织有限公司提起反诉，本院予以合并审理，于2004年8月22日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）宝应县文成印染机械制造有限公司的委托代理人章剑勇，被告（反诉原告）绍兴新大陆纺织有限公司的委托代理人冯坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝应县文成印染机械制造有限公司诉称：2004年2月12日，原、被告经协商签订一份房屋租赁协议，由被告将其座落在绍兴县柯岩街道工业区内面积为1112.40平方米的厂房租赁给原告，租赁期限六年，前三年的年租金为11.1万元，以后适当调整，协议还就其他事项作了明确约定。合同签订后，由于被告既未能按约交付经竣工验收合格的厂房，又没有书面通知原告接收厂房，系严重违约，故原告多次向被告提出解除该厂房租赁合同，但未成。现经原告于2004年5月11日向被告依法催告后，被告仍未履行主要义务，又未向有关部门确认解除合同的效力。原告认为被告自收到原告的解除通知后，该厂房租赁合同已被依法解除，故要求返还租金11.1万元，并承担本案诉讼费用。原告为证明自己的陈述，在举证期限内申请本院向绍兴县公安局柯岩派出所调取笔录，并提供了以下书面证据：1、由原、被告签订的《绍兴县新大陆纺织有限公司厂房租赁协议书》一份；2、由绍兴县新大陆纺织有限公司的法定代表人陆其根于2004年2月12日出具的收条一份；3、由绍兴县人民法院作出的（2004）绍民初字第965号民事裁定书一份；4、由原告于2004年5月11日通过邮局发给被告的信函一份及国内特快专递邮件存根一份；5、由原告于2004年5月29日通过邮局发给被告的信函一份及国内特快专递邮件存根一份、国内特快专递邮件江苏宝应广洋湖邮局查询结果单一份；6、绍兴县新大陆纺织有限公司办公楼1#—6#车间竣工验收会议纪要一份及整改回复单一份。被告绍兴新大陆纺织有限公司辩称：原告诉称的双方于2004年2月12日签订一份厂房租赁协议事实。但违反合同约定的是原告并不是被告，因原告在合同履行日的2004年3月18日之前，以企业资金周转困难为由，已向被告口头提出解除上述厂房租赁协议，并于2004年3月17日向绍兴县人民法院提起诉讼，后又申请撤诉，且在原、被告签订厂房租赁协议时，原告已可进场作承租厂房的前期准备工作。在原告撤回对被告的起诉后，被告针对原告要求被告提供出租厂房的验收合格资料的通知，于2004年5月16日复信给原告，告知原告出租的厂房在起租日前已符合使用要求，并要求原告按约支付卫生费、门卫费。现被告认为，双方签订的厂房租赁协议合法有效。原告以被告未提交出租厂房的验收资料为由，通知被告解除厂房租赁协议，并认为厂房租赁协议已解除的主张，不符合合同法规定，故请求驳回原告的诉讼请求；同时在诉讼中被告提出反诉，要求法院确认双方于2004年2月12日签订的租赁合同有效，并由反诉被告支付反诉原告每月门卫费和卫生费合计2,200元（自2004年3月18日起至2004年7月18日止），并承担本案的反诉案件诉讼费用。被告为证明自己的陈述，提供了以下书面证据：1、绍兴县新大陆纺织有限公司厂房租赁协议书一份；2、原告在绍兴县人民法院审理（2004）绍民初字第965号一案中向法院提供的宝应县广洋湖镇人民政府出具的证明一份；3、原告提起诉讼的民事起诉状一份；4、由被告委托代理人于2004年5月16日通过邮局发给原告的信函一份及原告签收的回执一份5、钢结构厂房制作安装承包合同一份；6、由绍兴县柯岩街道办事处于2004年3月出具的证明一份；7、工程竣工档案初验认可书一份；8、建设项目竣工规划验收认可书一份；9、绍兴县国用（2003）字第3-50号中华人民共和国国有土地使用证一本；10、绍兴县柯岩街道办事处于2004年4月出具的证明一份；11、由绍兴县建设局颁发的绍房权证柯桥字第××、15××61的房产权证二本；12、由被告拍摄的绍兴县新大陆纺织有限公司厂房照片二张。上列证据经原、被告庭审质证，本院认证如下：1、原告提供的绍兴县新大陆纺织有限公司厂房租赁协议书一份，以证明原、被告签订租赁协议的时间、标的物、租赁期限、租金等事实。被告无异议，且与被告提供的证据1相互印证，故对原告提供的该项证据及所证明的事实，本院予以确认。2、原告提供的由绍兴县新大陆纺织有限公司的法定代表人陆其根于2004年2月12日出具的收条一份，以证明原告已向被告交纳第一年的厂房租金计11.1万元的事实。被告无异议，本院予以确认。3、被告提供的原告在本院审理（2004）绍民初字第965号一案中向法院提供的宝应县广洋湖镇人民政府出具的证明一份，以证明原告在厂房租赁协议签订后，协议履行前的2004年3月15日，以资金周转困难为由，要求解除厂房租赁协议的事实，原告无异议。本院予以确认。4、原告提供的绍兴县人民法院（2004）绍民初字第965号民事裁定书一份，以证明原告曾向法院提起诉讼要求解除合同的事实。被告无异议，且该证据与被告提供的原告提起诉讼的民事起诉状一份相互印证。故对原告提供的该项证据及所证明的事实，本院予以确认。5、原告提供的其于2004年5月11日通过邮局发给被告的信函一份及被告签收的回执一份，以证明原告在向法院撤诉后即通知被告，因被告至今未按合同约定交付房屋，故要求被告提供相关部门验收的资料的事实。被告无异议，本院予以确认。被告针对原告之信函提供了由被告委托代理人于2004年5月16日通过邮局发给被告的信函一份及被告签收的回执一份，以证明被告于2004年5月16日回信给原告，声明原告在合同签订后至3月18日前反悔的过程，以及在起租日前厂房已符合使用要求，要求原告按协议交付卫生费的事实。原告无异议，本院予以确认。6、原告提供的其于2004年5月29日通过邮局发给被告的信函一份及被告签收的回执一份，以证明由于被告违约，通知被告要求解除合同，并返还租金的事实。被告对该份信函的内容没有异议，本院予以确认；对被告就原告提供的签收回执一份提出异议，认为该信函的方式为传真，时间为2004年6月28日。原告对被告陈述认为该信函的方式为传真，时间为2004年6月28日没有异议，本院予以确认；原告针对被告就签收回执一份之异议，又提供了邮局快件查询单一份，以证明5月29日的信函有被告收到的事实。被告认为该凭查询单上“公司宅人代”的字样，不能充分证明该信函由被告收到的事实。本院认为被告异议成立。对该信函的收件日期应认定为2004年6月28日。7、被告提供的钢结构厂房制作安装承包合同一份、建设项目竣工规划验收认可书一份、由绍兴县柯岩街道办事处于2004年3月出具的证明一份，以证明被告出租给原告的厂房已经竣工验收并可投入使用的事实。原告提出钢结构厂房制作安装承包合同与本案无关；柯岩街道办事处没有资格出具证明厂房已经竣工验收并可投入使用的事实。本院认为，根据被告提供的该二项证据，结合本院已经确认的由双方签订的《绍兴县新大陆纺织有限公司厂房租赁协议书》第七条约定的允许原告可进场作承包前期准备工作之内容，应认定双方在签订合同时，原告已明知被告出租给原告的厂房已基本竣工并可投入使用的事实。8、被告提供的工程竣工档案初验认可书一份、建设项目竣工规划验收认可书一份，以证明被告出租给原告的厂房已经有关部门验收合格的事实。原告提出异议，并提供由绍兴县城建档案馆出具的绍兴县新大陆纺织有限公司办公楼1#—6#车间竣工验收会议纪要一份及整改回复单一份，以证明被告出租给原告的厂房在2004年3月18日合同履行之日还未验收合格，直到5月22日，还需要整改的事实。本院认为，在被告出租给原告厂房初期，虽尚在进行竣工验收，但在2004年5月13日经有关部门竣工验收认定工程为合格，故对被告提供的上述证据，本院予以认定。9、被告提供的绍兴县国用（2003）字第3-50号中华人民共和国国有土地使用证一本、绍兴县柯岩街道办事处于2004年4月出具的证明一份、绍兴县建设局颁发的绍房权证柯桥字第××、15××61的房产权证二本，以证明被告出租给原告的厂房座落于绍兴县柯岩街道信心村，且属被告所有的事实。原告无异议，本院予以确认。10、原告在举证期限内申请本院向绍兴县公安局柯岩派出所调取笔录，以证明被告出租给原告的厂房目前已由被告使用的事实。本院依法向柯岩派出所调取了由该派出所向原告的委托代理人章剑勇、娄卫良所作的笔录二份。被告认为章剑勇既然是原告的委托代理人，就不符合在本案中作为证人的资格；对于娄卫良的证人笔录，因与本案缺乏关联性，而提出否认的异议，并提供了由被告拍摄的绍兴县新大陆纺织有限公司厂房照片二张，以证明该厂房目前空着并可使用的事实。原告认为该二张照片系被告自己所拍摄，缺乏真实性。因双方对自己的事实主张，均未能提供其他相应证据证明，本院对双方所主张的事实，均不予认定。因对该节事实主张的举证责任应由原告负担。故对原告主张被告出租给原告的厂房目前已由被告使用的事实，本院不予认定。根据上述认定的证据，本院认定以下事实：2004年2月12日，原、被告签订了一份《绍兴新大陆纺织有限公司厂房租赁协议书》一份，约定由被告将其在绍兴县柯岩街道工业区内面积为1112.4平方米的厂房租赁给原告使用，租赁期限自2004年3月18日起至2010年3月17日止，前三年的年租金为11.1万元，以后适当调整，原告每月应向被告缴付卫生费和门卫费550元，协议还就其他事项作了明确约定。协议签订后，原告即向被告支付了第一年的厂房租金计11.1万元。嗣后，原告以企业缺乏资金为由，与被告协商终止协议，但因果未成，原告遂于2004年3月17日向本院提起诉讼，要求解除上述租赁协议。诉讼中，原告又变更诉讼请求，要求确认上述租赁协议无效，2004年5月11日，原告又因故向本院申请撤诉并经本院准许。当日，原告以国内特快专递邮件方式发信函给被告，要求被告提供上述厂房的相关部门的验收资料。被告则于2004年5月16日回信给原告，声明自合同签订后至2004年3月18日，原告方多次反悔，以及出租的厂房在3月18日前已经可以交付使用，并要求原告按协议交付门卫费、卫生费。2004年6月28日，原告以传真方式发信给被告，要求解除双方签订的《绍兴新大陆纺织有限公司厂房租赁协议书》。2004年7月12日，原告向本院提起诉讼。同时查明：讼争厂房，被告已于2003年4月29日领取国有土地使用证。工程完工后，有关责任主体经验收后于2004年5月13日作出最终评估，认为完工工程质量等级为合格。2004年8月10日，绍兴县建设局向被告颁发了相关房屋的产权证书。本院认为：原、被告签订的《绍兴新大陆纺织有限公司厂房租赁协议书》中的主体适格、意思表示真实，且被告租赁给原告的厂房已经取得国有土地使用权证和房屋所有权证，应视为合法建筑，符合法律规定，故对双方签订的《绍兴新大陆纺织有限公司厂房租赁协议书》应当确认有效。据此，原、被告应当遵循诚实信用原则，严格遵守合同，即使要求解除合同，也必须依照合同约定或者法律规定而行使。但双方在合同中没有约定解除合同的条件，故原告只有与被告协商一致的情形下或者依据《合同法》第九十四条的规定，才可以主张解除合同，并应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告虽在合同履行期限届满前与被告协商解除租房合同，但因果未成。在协商未成的情况下，原告以被告未能在合理期限内提供出租厂房的合法凭证为由，通知被告解除双方签订的厂房租赁合同。但原告之要求并不是在该合同中约定的被告应当履行的义务，而事实上被告之厂房已符合租用要求并已取得相关权属证书，因此，原告通知被告解除合同之行为，不符合合同法第九十四条所规定的解除合同之情形，故对原告认为自解除合同通知到达被告时即解除了双方签订的厂房租赁合同，并据此要求被告返还租金，没有法律依据，本院不予支持；对于被告提出反诉要求确认该厂房租赁协议有效，并要求原告按该合同约定支付卫生费、门卫费2,200元，理由正当，符合法律规定，应当予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、驳回原告宝应县文成印染机械制造有限公司要求被告绍兴新大陆纺织有限公司返还房屋租金11.1万元的诉讼请求。二、确认反诉原告绍兴新大陆纺织有限公司与反诉被告宝应县文成印染机械制造有限公司于2004年2月12日签订的《绍兴新大陆纺织有限公司厂房租赁协议书》有效。三、反诉被告宝应县文成印染机械制造有限公司应在本判决生效后十日内支付给反诉原告绍兴新大陆纺织有限公司卫生费、门卫费2,200元（自2004年3月18日至2004年7月18日）。本案本诉受理费3,730元，反诉受理费11,690元，合计15,420元，由原告宝应县文成印染机械制造有限公司负担。其中反诉受理费11,690元，已由被告绍兴新大陆纺织有限公司垫付，由原告宝应县文成印染机械制造有限公司在本判决生效后十日内支付给被告绍兴新大陆纺织有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  寿宝泉二〇〇四年九月三日书记员  徐 芳