江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1283民初5297号原告：戴爱红，女，汉族，1969年4月20日出生，住泰兴市。委托诉讼代理人：唐金凤，男，汉族，1941年8月5日生，住泰兴市。被告：赵明权，男，汉族，1975年1月21日生，住泰兴市。委托诉讼代理人：王向阳，江苏福坤律师事务所律师。被告：唐一平，男，汉族，1972年5月2日生，住泰兴市。原告戴爱红与被告赵明权、唐一平撤销权纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴爱红向本院提出诉讼请求：1、判令撤销2009年12月21日签订的购房协议，物归原主；2、本案诉讼费全部由被告承担。诉讼过程中，戴爱红变更诉讼请求为：1、请求宣布2009年12月21日的购房协议无效，物归原主；2、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：原告与被告唐一平系夫妻关系，婚姻关系已29年，被告赵明权于2009年12月21日与被告唐一平单独一人签订一份购房协议，但原告却毫不知情，原告系财产的共有人之一，这严重侵害了原告的合法权益。2019年4月份召开该房地段拆迁征用动员会，原告才知道赵明权与唐一平签订购房协议，原告突然感到非常震惊。参照我国相关法律和政策规定：集体土地上建造的小产权房，如“流转买卖”应受到限制，城镇居民不得到农村购买小产权房，转让合同自始无效。基于以上事实与理由，均有书证材料为凭，原告为主张自己的合法权益，特具诉状。被告赵明权辩称，现有证据并不能证明案涉房产是原告戴爱红与被告唐一平共同所有。两被告在签订购房协议后，双方均已按照该合同约定履行了各自的义务，即被告赵明权已经付清购房全款，被告唐一平也已配合将该房屋过户给赵明权以及案外人徐艳，赵明权与徐艳也已经将该房屋装修并实际居住至今，原告主张合同无效的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告唐一平辩称，我与被告赵明权签订购房协议时，确实未和戴爱红沟通，我事实只有小学文化，忽视了戴爱红的共有财产的权利，我不懂得法律，导致戴爱红的合法权益受到侵害，请求撤销2009年12月21日购房协议，我学习了国务院办公厅1999年、2007年12月30日、2008年中共一号文件，城镇居民不得到农村购买农村宅基地小产权房，无从获得土地使用证、房产证等合法手续，此外，我国房地产管理法、土地管理法、物权法关于农村集体土地确权登记发证的若干意见等已经知道城镇居民到农村购买小产权房有着严格的身份限制，只可以卖给本村村民，不可以卖给外来户，签订的合同自始无效，我超越了房产共有人的代理权，请求宣告合同无效。最新的政策规定，小产权房不好领证。基于以上几个法律和政策规定，我的诉讼请求于法有据，请求撤销2009年12月21日签订的购房协议无效。本院经审理认定事实如下：原告戴爱红与被告唐一平系夫妻关系（双方于1992年2月14日登记结婚，又于2015年12月7日登记离婚，再于2015年12月10日登记结婚）。2007年9月,唐一平、戴爱红因拆迁安置，在自建两间三层房屋一栋，但未领取产权证照。2009年12月21日，被告唐一平（甲方）与被告赵明权（乙方）签订《购房协议》一份，载明：甲乙双方经协商，甲方将位于封庄原花木公司内的两间三层楼房（具体位置：北边第一排中间路西第一户）出售给乙方，现经双方协商，就房屋出售事宜达成如下协议：一、房屋价款：房屋总售价为陆拾叁万捌仟元整；二、付款方式：签订本协议之日乙方付给甲方定金伍万元，协议签订后十日内乙方付给甲方贰拾捌万捌仟元，余款叁拾万元在甲方将上述房屋产权过户到乙方名下后于2010年5月1日前付清；三、乙方付清叁拾叁万捌仟元后，甲方将房屋钥匙交付乙方；四、协议签订后，甲方承诺在2010年2月10日前将上述房屋过户到乙方名下，并将产权证书交付给乙方，房屋过户的一切税费由甲方承担；五、甲方必须确保对上述房屋享有完整合法的处分权，无其他产权纠纷。如有其他产权纠纷由甲方负责处理，如因此造成乙方损失的，由甲方负责赔偿；六、违约责任：如甲方未能按期将房屋交付给乙方，或未能按约将房屋过户到乙方名下，乙方有权解除本合同，甲方需承担违约金伍万元，如乙方未能按期支付房款，则需承担违约金伍万元。……八、本协议一式两份，双方签字后生效。被告赵明权和唐一平分别在协议中签名。见证人丁某成在协议书中见证人栏签名。协议签订后，赵明权通过银行转账合计给付唐一平购房款63.8万元。唐一平于2010年上半年将该房屋交付给赵明权后，唐一平与戴爱红长期居住在泰兴市。后赵明权对房屋进行了装修，并自2010年10月份开始与家人一直居住、使用该房屋。被告赵明权与案外人徐艳于1997年9月30日登记结婚。2010年1月29日，赵明权领取了共有人为徐艳的《房屋所有权证书》，该证载明：房屋坐落：十组；附记：初始登记。集体土地。该户总建筑面积267.05平方米，规划批建面积252平方米。案外人徐艳的居民身份证住址为泰兴市。2019年4月，诉争房屋将被拆迁，后双方产生纠纷，现原告戴爱红起诉要求确认协议无效，返还房屋。另查明，戴爱红与唐一平睛于2015年12月7日办理离婚登记时约定：因夫妻感情不和，现协议离婚，特订立离婚协议如下：一、男女双方自愿离婚。二、子女抚养：儿子唐志强已独立。三、财产分割：位于泰兴市归男方所有；男女双方各自生活用品归各自所有。四、债权债务：无。五、其它事宜：男女双方不得以任何理由干涉对方的正常生活。六、上述协议事项，双方保证切实履行，协议内容如有隐瞒、欺骗，责任自负。2019年7月10日，见证人丁某成出具情况说明一份，载明：2009年12月21日，在泰兴市山顶茶餐厅，我见证了唐一平与赵明权房屋转让协议的签订，当时唐一平方有唐一平夫妻二人及唐一平的父母、兄弟、姐妹，赵明权一方有赵明权夫妻二人及赵明权的母亲，双方约定赵明权以63.8万元购买唐一平位于十里甸红星花木公司内的二间三层楼房。以上事实，有原告提交的购房协议、离婚登记审查处理表、声明书、结婚证和被告赵明权提交的房屋所有权证书、离婚协议书、徐艳的身份证、丁某成的情况说明以及原、被告的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。关于原告戴爱红是否知道唐一平出售诉争房屋的问题。对此，本院认为，1.唐一平与赵明权签订《购房协议》时间为2009年12月，虽然戴爱红陈述在2019年4月参加拆迁动员会后才知道诉争房屋被出售，但是赵明权于2010年1月已领取共有人为徐艳的《房屋所有权证书》，而且赵明权及其家人已一直实际占有、使用诉争房屋近十年，徐艳的户籍也已迁入该房屋地址。本案中，戴爱红未能提交证据证实其在近十年的时间内使用过诉争房屋或者因诉争房屋向赵明权主张过权利的证据；2.唐一平与赵明权签订《购房协议》的见证人丁某成证明戴爱红及唐一平家人也在《购房协议》签字现场，故戴爱红明知唐一平将诉争房屋出售给赵明权；3.诉争房屋作为戴爱红和唐一平夫妻共同财产中的重大财产，如果戴爱红不知道唐一平2009年出售该房屋，则戴爱红2015年12月与唐一平协议离婚时应该对诉争房屋作出处理，但是双方分割婚后财产时只约定国庆新村106室房屋归唐一平所有，并未提及诉争房屋，明显不符常理。综上，本院确认戴爱红知道或者应当知道唐一平将房屋出售给赵明权。戴爱红陈述不知道唐一平出售房屋的观点，没有事实依据，本院对此不予支持。关于原告戴爱红主张《购房协议》无效，请求返还房屋的诉讼请求。对此，本院认为，1.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，赵明权自2010年1月领取共有人为徐艳的《房屋所有权证书》后，就对诉争房屋享有所有权，赵明权和徐艳作为诉争房屋的所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；2.当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。唐一平签订购房协议并实际履行获得利益近十年后，在目前房屋价格较十年前大幅上涨、诉争房屋被拆迁的情况下，戴爱红作为唐一平的妻子又以不知道唐一平出售房屋以及城镇居民不得到农村购买小产权房为由，要求确认购房协议无效而再次收益，其行为违反诚实信用原则；3.唐一平将诉争房屋出售给赵明权后，戴爱红与唐一平长期共同居住在泰兴市城区。即戴爱红与唐一平进城时自愿有偿将所建回迁房屋出售给赵明权后，戴爱红与唐一平没有因出售诉争房屋而无处居住；4.当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。本案中，被告唐一平与赵明权签订《购房协议》，约定唐一平将十组的拆迁安置房屋出售给赵明权，系双方当事人的真实意思表示。赵明权的妻子徐艳已将户籍迁入诉争房屋，且赵明权对诉争房屋进行了装潢，并与家人共同居住、使用近十年。为保护当事人的合法权益，维护正常交易秩序的稳定和安全，结合本案的实际情况，本院认定《购房协议》有效。综上所述，原告戴爱红请求确认协议无效，返还房屋的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告戴爱红的诉讼请求。案件受理费10180元，由原告戴爱红负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  程志伟人民陪审员  曹 霞人民陪审员  丁建云二〇一九年十一月十三日书 记 员  吴金戈附：本案引用有关法律规定：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。