海南省保亭黎族苗族自治县人民法院   民事判决书   （2019）琼9029民初346号   原告（反诉被告）：李某，女，1962年9月27日出生，汉族，辽宁省沈阳市人，沈阳市第二电表厂退休工人，住辽宁省沈阳市铁**。   被告（反诉原告）：魏某，男，汉族，1957年12月15日出生，河北省保定市人，退休公务员，住河北省保定市。   委托诉讼代理人：左某，河北创客律师事务所律师。   被告（反诉原告）：于某，女，汉族，1957年4月28日出生，河北省保定人，退休职工，住河北省保定市。与魏某系夫妻关系。   委托诉讼代理人：左某，河北创客律师事务所律师。   原告李某诉被告魏某、于某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理本案后，被告魏某、于某提起反诉，本院经审查依法合并审理。本案本院适用普通程序审判，并于2019年7月24日公开开庭审理。原告李某，被告魏某、于某的委托诉讼代理人左某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告李某向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《房屋转售协议》有效；2、判令二被告立即协助原告办理房屋产权更名过户手续；3、诉讼费用由被告承担。   事实与理由：2017年4月1日，原告与被告签订了《房屋转售协议》，购置××县丽都（一期）C9#楼（幢）9层905号房屋一套。原告按照协议约定于2017年4月4日履行了47.18万元房款的给付义务，被告出具了收据。2017年4月8日，被告按照协议交付房屋购置、物业等资料及房屋钥匙。原告随即接收该房屋，并对房屋进行了装修，装修完毕后，原告居住至今。2018年，原告向被告提出对房屋更名过户，但被告以种种理由拒绝配合办理。虽经多次协商，仍未得到被告明确答复。为维护原告合法权益，原告依据双方签订的《房屋转售协议》及相关法律规定，依法提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。   被告魏某、于某辩称，原告提出的双方转售协议有效的诉求，不符合保亭县购房和产权过户规定，人民法院应判决协议无效。原、被告在转售协议第三条第5款约定：“在乙方办理房屋过户手续时，甲方应积极给予配合（只有甲方冬季去海南时方可协助办理）”，原告诉请办理更名过户手续与合同约定不相符。2018年3月28日，我们领取了《不动产权证书》前须缴纳相关税费过程中，原告李某在执行《房屋转售协议》和落实双方约定见面报销费用方面存在失信行为。琼（2018）保亭县不动产权第XXXX号证书，于2018年8月28日由保亭县国土资源局签发并加盖不动产登记专用章，2019年2月27日，我们从开发商领取该不动产权证。为了核实目前保亭购房或办理产权过户手续相关规定，2019年5月21日上午9:15分给保亭县房管局打了电话，当时该局一位女士解答目前在保亭县购房必须要满足户籍在保亭，必须有5年社保或5年个税，只要符合以上三个条件其中任何一个，才具备在保亭县购房资格，且以不动产权证书签发日期起算起5年后方可转让。2018年3月28日、29日，我们两次去保亭县不动产登记中心，工作人员解答外省籍人员在保亭购房必须缴纳2年社保，并在领取不动产权证书2年后方可交易。随后，我们将工作人员的解答如实告知原告，并再三向她作出善意提醒。保亭县购房、产权过户规定，原告不可能不了解。原告李某从未以任何方式向我们正式提出她已经具备购房条件需要协助办理产权过户手续的事，更提不上多次协商无果。直到今年2月27日，我们从开发商领取到《不动产权证书》后，原告李某也未曾向我们没提出要请协助其办理房屋更名过户。根据目前保亭县购房三个必备条件（注：必须户籍在保亭县、必须有5年社保、必须有五年个税），而原告李某不具备任何其中的任何一个条件，按目前保亭县产权过户规定，要等到2023年8月28日后才能办理。原告诉请没有事实和法律依据，依法不应支持。   被告魏某、于某向本院提出反诉，请求：1、判令解除双方于2017年4月1日签订的《房屋转售协议》；2、判令反诉被告将房屋返还反诉原告，反诉原告退还反诉被告购房款，具体数额由双方协商；3、诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年4月1日，反诉原、被告签订《房屋转售协议》，反诉被告购买反诉原告名下坐落于海南省××县丽都C9幢905精装房屋一套，价格47.18万元，后将购房款转给反诉原告，随后在反诉原告帮助下反诉被告入住。反诉原告尚未领取不动产权证书而未开始于反诉被告办理产权过户之时，保亭县人民政府为进一步贯彻落实国家、省对房地产市场分类调控、因城施策的要求，却于2017年5月16日发布执行保府﹝2017﹞5号“关于进一步加强房地产市场调控的意见”。2018年4月22日，中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅又发布琼办发﹝2018﹞29号红头文件，该文件明确规定海南限购新规，致使反诉原、被告无法办理过户手续。反诉原告无违约情况，反诉被告所诉与事实不符，现要求解除与反诉被告的合同，返还房屋。为维护反诉原告合法权益，特提起反诉，请求判如所请。   反诉被告李某辩称，2017年4月1日，反诉原告将其名下位于××县丽都C9幢905精装修房一套，价格47.18万元卖给反诉被告并签订《房屋转售协议》，当时庄园丽都同期等同平方数的售房价格为51万元左右。反诉被告交付反诉原告房屋转售总价款后开始入住装修。反诉原告与反诉被告签订的转售协议是在2017年4月1日，政府下发的文件是在2017年5月16日，即签订房屋转售协议之前。故转售协议有效。   本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，原告（反诉被告）提交如下证据：   证据1、《房屋转售协议》，证明2017年4月1日原、被告签订了房屋买卖协议，该协议是有效的；证据2、《收据》，证明原告交付购房全款47.18万元；证据3、《短信、微信聊天记录》，证明原告与魏玉条在微信上的房屋买卖情况，原告没有失信过错。2019年2月28日的微信和短信聊的是涉案房屋的过户内容。2018年3月16日至3月20日的微信聊天上聊的是原告将房款转给被告。   被告（反诉原告）的质证意见是：对证据1、2的证明目的予以认可，对证据3的真实性予以认可，对证明目的不认可。   被告（反诉原告）提交如下证据材料：   证据1、《不动产权证书》复印件，证明涉案房屋为反诉原告所有；证据2、《房屋转售协议》复印件，证明该协议确实存在；证据3、《中共海南省委办公厅文件》、《保亭黎族苗族自治县人民政府文件》复印件，证明保亭县限购政策。   原告（反诉被告）的质证意见是：对证据1至3的真实性没有异议。我与被告签订的《房屋转售协议》是在2017年4月1日，而保亭县出台的《中国海南省委办公厅文件》、《保亭黎族苗族自治县人民政府文件》的购房政策是在2017年5月16日。   本院依据证据规定对证据认定如下：原、被告提交的证据真实、合法，与本案有关联，本院予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：   2017年4月1日，原告（反诉被告）李某与被告（反诉原告）于某签订《房屋转售协议书》，约定：甲方（于某）将其位于海南省××县房转售给乙方（李某），建筑面积45.12平方米，套内建筑面积35.88平方米，转让价格47.18万元，甲方不包改名和相关及其他所有税费，房屋产权过户手续所缴纳税金和所有相关及其他税费，均由买受人自行承担。核实房主无误后全额支付房款，甲方收到全额房款后应及时发短信经乙方以示收到，然后乙方可去物业经甲方协调后领取门钥匙。甲方在收到房款后两日内把原购房合同和相关资料及该协议一式两份，一并按该房地址邮寄到保亭县丽都小区，乙方收取资料后在协议上签名按手印回寄甲方。乙方办理房屋过户手续时，甲方应积极给予配合（只有甲方冬季去海南时方可协助办理）。乙方必须做到在办理此次过户手续前不得再次出售转让，否则甲方有权收回该房屋，同时乙方必须支付购房价格一倍违约金。甲方收到乙方所支付购房款后，甲方不能以任何借口再转让给他人，否则视为违约，必须支付给乙方一倍购房价格违约金。办理过户手续时，双方不能因房价涨跌因素而终止该交易，否则视为违约，必须支付购房价格一倍违约金。该协议为网签，乙方将全额房款汇至甲方指定账户后视为生效。魏某在该协议的落款甲方代理人魏某签名且盖私章。双方签订协议后，原告李某于2017年4月4日交付购房全款47.18万元。   2017年5月16日，保亭县人民政府保府﹝2017﹞5号文《保亭黎族苗族自治县人民政府关于进一步加强房地产市场调控的意见》发布限购政策，相关内容：一、实施住房限购政策。（一）非本省户籍居民家庭在保亭县限购**住房，购房时必须提供从购房申请之日前在海南省连续缴纳2年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，补缴、补办证明的不予认可；（二）暂停向在海南省已拥有1套及以上住房的非本省户籍居民家庭出售住房；（三）……。二、实施差别化住房限贷政策。（一）……；（三）已签订购房合同或认购协议，并已支付首付款，但还未实施网签的购房者，凭完税凭证、税收发票或首付款银行转账有效凭证（POS机购房签单、购房转账单）等有效证明材料，可以继续办理网签备案手续和执行原有的差别化信贷政策。对已交定金但不符合购房条件的购房者，房地产开发企业要无条件退款。三、禁止期房转让和限制现房转让。（一）……；（二）在预售商品住宅和产权式酒店客房竣工交付，预购人取得不动产权证前，房管部门不得为其办理转让手续；不动产登记申请人与网签备案的预售合同载明的预购人不一致的，不动产登记机关不得为其办理不动产等级手续；（三）非本省户籍居民家庭自本意见施行之日起在保亭县购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可转让。”意见自2017年5月16日起施行。2018年4月22日，中共海南省委办公厅琼办发﹝2018﹞29号《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》，通知要求实施全域限购政策，五指山、保亭、琼中等4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。非本省户籍居民家庭在我省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%，居民家庭或企事业单位、社会组织在我省购买的住房，取得不动产权证满5年后方可转让。   另，2018年3月30日，海南省住房和城乡建设厅、海南省国土资源厅、海南省地方税务局、海南省物价局、海南省社会保险事业局、中国人民银行海口中心支行联合下发的琼建房﹝2018﹞81号《关于做好稳定房地产市场工作的通知》第四条规定：“本通知印发后购买的住房，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让，非本省户籍居民家庭在实行限购政策的区域内购买住房，需提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。”   再查明，被告魏某、于某于2018年8月28日取得涉案房屋保亭县西环路B段东侧庄园丽都C9幢905号房的不动产权证，房产证号为：琼（2018）保亭县不动产权第XX**。房产证记载：房屋所有权人于某、魏某共同共有，建筑面积45.12平方米，其中专有建筑面积35.88平方米，分摊面积9.24平方米，房屋总层数19层，所在层数：第9层。   本院认为，一、关于转售协议的效力问题。原、被告于2017年4月1日签订了转售协议，签约之时，海南省有关限购规定并未颁布和实施，原、被告所订立的房屋转售协议签约主体合法，内容不违反法律、法规规定，该转售协议合法成立并有效。二、关于涉案房屋可否办理过户的问题。根据中共海南省委、海南省人民政府和保亭县政府房地产市场调控相关规定，原、被告的转让行为虽然与上述规定相悖，但具体到本案，转售协议在相关规定之前，原告已按协议的约定支付完全款，被告也将涉案房屋交付给原告且原告已经入住实际占有使用。现在不能办理过户手续，并不代表以后具备过户条件成就时办理。反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第（七）项，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：   一、确认原告李某与被告于某2017年4月1日签订的《房屋转售协议》有效；   二、被告魏某、于某应于涉案房屋产权更名过户手续条件成就时协助原告李某办理；   三、驳回被告魏某、于某的反诉请求。   本诉案件受理费人民币8377元、反诉案件受理费人民币4188.5元、保全费用人民币2879元，合计人民币15444.5元，由原、被告各负担人民币7722.25元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判长刘家诚人民陪审员黄方明人民陪审员江海      二〇一九年十一月二十五日   法官助理 吴慧香   书记员 周 姝   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国民法总则》   第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：   （一）停止侵害；   （二）排除妨碍；   （三）消除危险；   （四）返还财产；   （五）恢复原状；   （六）修理、重作、更换；   （七）继续履行；   （九）赔偿损；   （十）支付违约金；   （十一）消除影响、恢复名誉；   （十二）赔偿道歉。   法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。   本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。