江西省进贤县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0124民初847号原告（反诉被告）：徐罗顺，男，汉族，1967年7月23日出生，住进贤县。委托诉讼代理人：邓璐红，进贤三阳集乡法律服务所律师。被告（反诉原告）：徐庆,男,汉族,1988年8月17日生,住进贤县。委托诉讼代理人：涂雅龙、胡伟，北京市中银（南昌）律师事务所律师。被告：谭建，男，汉族，1989年11月24日生，住进贤县。委托诉讼代理人：涂雅龙、胡伟，北京市中银（南昌）律师事务所律师。被告：樊润华，男，汉族，1970年9月16日生，住进贤县。原告（反诉被告）徐罗顺诉被告徐庆（反诉原告）、樊润华、谭建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月5日作出（2018）赣0124民初801号判决，被告徐庆（反诉原告）不服判决，向江西省南昌市中级人民法院提出上诉，2019年1月15日，江西省南昌市中级人民法院作出（2018）赣01民终2235号民事裁定，以原审判决认定事实不清为由，将本案发回本院重审，本院依法另行组成合议庭，公开开庭重审了本案。原告（反诉被告）徐罗顺委托诉讼代理人邓路红、被告徐庆（反诉被告）、谭建的委托诉讼代理人涂雅龙、胡伟、被告樊润华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）徐罗顺提出如下诉讼请求：1.判令三被告支付原告房屋租金人民币650,000元；2.判令三被告支付原告代为缴纳的自2018年10月至2019年4月电费人民币38134.52元；3.判令三被告支付进场费人民币10000元；4.判令三被告支付逾期利息，暂计为人民币31183元，后续利息支付至付清欠款止，以上费用合计729,317.52元；5.本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2016年原告将其所有的位于进贤县文港镇的进贤县远东酒店（1-5楼）租给被告经营，双方口头约定租赁方式、租赁期限、付款方式、进场费等内容。后双方发生纠纷，双方于2018年1月22日经人民调解委员会调解达成协议：1、原告将进贤县文港镇的进贤县远东酒店（1-5楼）租赁给被告方经营；2、租赁期限为12年，自2017年1月1日至2028年12月31日；3、2017年租金为人民币50,000元，以后每年租金为人民币300,000元；被告向原告支付时场费人民币2,000,000元，该费用包括之前向原告支付的1,100,000元；5、被告在远东酒店的装修费作价890,000元，该款本应由原告支付给被告，由于被告未支付进场费所以冲抵被告应支付的进场费，双方签订本协议后装修物的所有权归原告所有；6、装修款由被告应支付给原告的剩余进场费890,000冲抵，余下10000元进场费由被告与首期租金一同支付。注：进场费不退还。2018年2月15日之后，被告未依约支付任何款项，原告多次找被告要租金等费用，被告以各种理由拒付。为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，提出如上诉请。被告徐庆（反诉原告）、谭建答辩称，《人民调解协议书》约定的4-5层租赁、1-3层租赁超出产权面积300㎡部分的租赁以及转租超出租赁期限的部分无效；被答辩人擅自将住宅1-3层改变为经营性用房，散播酒店经营不善，电梯存在严重安全隐患等言论，致使合同目的无法实现，答辩人有权要求解除，且被答辩人的解除通知已经达到相对人，至此《人民调解协议书》已经解除；根据《人民调解协议书》约定，租期为12年，现在租期刚刚过1年，相对于被答辩人收取的巨额进场费及其欠付的装修费用，答辩人多次表示抵扣租金。被答辩人在装修费纠纷还未解决的情况下，未经催告程序，就直接发通知并起诉要求解除协议并返还酒店，恰恰说明是被答辩人违约在先；被答辩人应当退还答辩人支付的进场费110万元、垫付的酒店装修费89万元；《人民调解协议书》部分无效且已被被答辩人通知解除，房屋占有使用费应以实际发生为准；被答辩人主张水电费、“电梯维护费”、“营业执照异常后恢复费”、逾期付款利息没有事实与法律依据。因此，《人民调解协议书》约定的租赁4-5层、1-3层租赁超出产权面积300㎡部分并未取得建设工程规划许可证或主管部门批准，也未办理房屋所有权证，应当认定为无效；且被答辩人转租期限明显超过承租人剩余的租赁期限，超出租赁期限的约定无效。被答辩人擅自将住宅1-3层改变为经营性用房，散播酒店经营不善，电梯存在严重安全隐患等言论，致使合同目的无法实现，答辩人有权要求解除，而且被答辩人的解除通知已经达到相对人，至此《人民调解协议书》已经解除。被答辩人应当返还徐庆等人支付的进场费110万元以及垫付的装修费89万元。其主张的“电梯维护费”、“营业执照异常后恢复费”、“水电费”、按年利率6%计算逾期付款利息均没有事实基础和法律依据，依法应予以驳回。被告樊润华辩称，其不是酒店股东，纠纷与其无关联。被告徐庆（反诉原告）提出的反诉请求为：1、请求判令解除双方签订的《人民调解协议书》；2、请求判令反诉人退还进场费110万元；3、请求判令被反诉人向反诉人支付装修费用89万元（以价格评估为准）；4、请求判令被反诉人向反诉人赔偿2018年经营损失30万元（暂从2018年1月1日算至2018年12月31日，后续损失继续主张）。事实与理由：2016年8月，反诉人与被反诉人经协商约定，被反诉人按照其提供的效果图对远东酒店（1-5楼）进行装饰、装修并保证反诉人2017年元旦即可直接营业，为此反诉人需向被反诉人支付进场费200万元。然2016年8月反诉人预付110万元进场费后，被反诉人一直未开工装修，为保证开业，被反诉人表示可以由反诉人自行装修，装修费用由被反诉人承担。此后，反诉人着手装修，并为此支付了128.7万元装修费用。2017年元旦远东酒店开业。此后反诉人对此催告被反诉人订立租赁协议和支付装修费用，但被反诉人借故拖延至今。2018年1月，被反诉人多次在远东酒店大厅、电梯等多处张贴通告，谣传酒店存在安全隐患和纠纷，造成酒店声誉受损，经营损失巨大。反诉人就此多次向被反诉人寻求解决，但被反诉人故意躲避不予解决。为维护反诉人的权益不受侵害，依照法律规定，向贵院提出反诉。原告（反诉被告）徐罗顺向本院提交下列证据：1.原、被告身份信息，证明原、被告的诉讼主体资格；2.老房产证、户口本、情况说明书、房屋租赁协议、远东大酒店营业执照、购地合同、规划图、续租合同，证明该房屋1995年办理房屋所有权证并登记在徐罗顺父亲徐根水名下，该房屋经2006年扩建，实际投资人系徐罗顺，徐罗顺具有占有、使用、处分和收益等权利，徐罗顺为进贤远东大酒店实际投资人及所有人。3、人民调解协议，证明徐庆等人与徐庆顺房屋租赁合同真实有效，且经进贤县文港镇人民调解委员会调解确定；4、水电费票据，证明原告代被告缴纳了电费。上述证据经质证，被告徐庆（反诉原告）、谭建认为，对证据一，无异议。证据二的关联性有异议，此房产证证明文港大道其产权面积只有300平，超过300平应此租赁无效，对户口本关联性有异议，与徐根水发生租赁关系的是远东酒店，而不是徐罗顺，对情况说明书的三性均有异议，此情况说明书与原告自己提交的房屋所有权证相冲突，徐根水本人未出庭，且其与徐根水存在利益关系，对房屋租赁合同的关联性有异议，此合同为原告在诉讼中补充，但是原告与被告签订调解协议书时是已经过期了的，对营业执照对其关联性有异议，徐罗顺目前为止都是远东酒店的投资人，也是对外承担远东酒店相关的主要责任主体，对于土地出让协议的合法性无异议，从规划图显示以及结合土地出让协议书可以知道临文前大道的店面使用面积为600平，其超出部分为工业用地，对规划图的关联性有异议，规划图并非建设工程许可证。对证据3中人民调解协议的关联性及证明目的有异议，人民调解协议没有产证的部分应当为无效，剩余部分已经被徐罗顺通知解除，对证据4的电费发票三性均有异议，原告并未提交水电费的发票，被告至2018年3月11日之后就没有经营酒店，产生的水电费与被告无关。被告徐庆（反诉原告）、谭建向本院提交下列证据：1.《房屋所有权证》（市洪房证字第0010713号）、《市场主体住所（经营场所）登记承诺书》证明徐罗顺并非进贤县文港镇文港大道187号房屋的所有权人，且约定的租赁4-5层、1-3层租赁超出产权面积300㎡部分并未取得建设工程规划许可证或主管部门批准，也未办理房屋所有权证，应当认定为无效，且徐罗顺转租期限明显超过承租人剩余的租赁期限，超出租赁期限的约定无效，徐罗顺擅自将房屋性质由住宅变更为经营性用房，致使合同目的无法实现；2.《房屋租赁合同》，证明徐根水与进贤县远东酒店租赁合同的期限为2015年10月1日至2018年9月30日，然而《人民调解协议书》约定的租赁期限为2017年1月1日至2028年12月31日，转租期限明显超过承租人剩余的租赁期限，租赁期限超过部分的约定应当认定为无效；3.《通知》，证明2018年3月11日，徐罗顺发出解除通知，《人民调解协议书》已经解除；4.《通告》3份，证明2018年3月16日，进贤县远东酒店张贴通告“电梯没有进行维修保养，严禁任何人使用电梯，自通告之日起，停止使用电梯”，徐庆并未实际使用电梯，徐罗顺散布电梯存在严重安全隐患等言论并在店内电梯口张贴，致使酒店经营困难，合同目的无法实现，应当赔偿经营损失；5.进贤县公安局消防大队封条照片2张，证明徐罗顺擅自将房屋性质由住宅变更为经营性用房致使租赁物于2018年9月28日被消防部门查封。对被告徐庆（反诉原告）、谭建提交的证据，原告徐罗顺（反诉被告）质证认为，对证据1的关联性及证明目的有异议，进贤县文港镇大道187号房屋因为进行重新改建，实际使用是一到五层，并没有因为房屋影响被告方的使用；对证据2的关联性及证明目的有异议，因为徐根水与徐罗顺是父子关系，而且该房屋的使用人是徐罗顺，在这个租赁合同到期以后他们签订了续租协议，为此租赁合同并未影响原、被告之间的租赁协议。对证据3关联性及证明目的有异议，即使徐罗顺在2018年3月11日发出了解除通知，但是双方并未实际解除，反诉方一直占用使用房屋至今；对证据4三性均有异议，不能证明这个通告是徐罗顺所为，告知这个电梯没有进行维修保养，是反诉方自己的责任。电梯存在安全隐患并不能影响酒店经营。对证据5关联性及证明目的有异议，消防大队查封酒店的原因是反诉方在经营过程中把消防通道堵塞，致使消防部门查封，与原告无关。被告樊润华提交两张徐庆和谭健签字的证明，证明樊润华不是远东酒店的股东。原告（反诉被告）徐罗顺质证认为，这是他们合伙内部的事，与原告无关。经审理查明，进贤县文港镇文港大道187号房屋建筑面积300㎡，层数为3层，产权人为徐根水。2003年6月16日，原告徐罗顺（反诉被告）及其父亲徐根水与进贤县文港镇人民政府签订一份《土地出让协议书》，协议约定镇政府将位于文港镇东至文中学二部，西至民房、南至文前大道民房，北至长安路民房的一宗10858平方米的土地出让给原告及其父亲，其中临文前大道600平方米为店面用地（徐根水文港大道187号房屋包含于该600平方米内），其余为工业用地。协议签订后，原告在未取得城镇规划许可证情况下即在该店面用地上兴建一栋七层房屋，每层建筑面积1000余平方米，取名进贤县远东酒店。2016年原告将其所有的位于进贤县文港镇的进贤县远东酒店（1-5楼）租给被告徐庆（反诉原告）、谭建经营，双方口头约定租赁方式、租赁期限、付款方式、进场费等内容。后双方发生纠纷，双方于2018年1月22日经文港镇人民调解委员会调解达成协议：1、原告将进贤县文港镇的进贤县远东酒店（1-5楼）租赁给被告方经营；2、租赁期限为12年，自2017年1月1日至2028年12月31日；3、2017年租金为人民币50,000元，以后每年租金为人民币300,000元；被告向原告支付时场费人民币2,000,000元，该费用包括之前向原告支付的1,100,000元；5、被告在远东酒店的装修费作价890,000元，该款本应由原告支付给被告，由于被告未支付进场费所以冲抵被告应支付的进场费，双方签订本协议后装修物的所有权归原告所有；6、装修款由被告应支付给原告的剩余进场费890,000冲抵，余下10,000元进场费由被告与首期租金一同支付。注：进场费不退还。《人民调解协议书》签订后，被告继续经营远东酒店，此后不久，双方又发生纠纷，被告停止经营酒店，租赁费用未支付。原告徐罗顺（反诉被告）诉至本院，提出上述诉请。本案审理过程中，被告徐庆（反诉原告）提出反诉，请求依法确认《人民调解协议书》约定的4-5层租赁、1-3层租赁超出产权面积300平方米部分的租赁以及转租超出租赁期限的部分无效；解除双方签订的《人民调解协议书》；退还进场费110万元；支付装修费用89万元；赔偿经营损失30万元（暂从2018年1月1日至2018年12月31日，后续损失继续计算）。本院综合各方当事人提交证据的证明目的及对方的质证意见，依据本院查明的事实，认证如下：原告徐罗顺（反诉被告）与被告徐庆（反诉原告）等人签订的酒店租赁协议，在本案法庭辩论结束前，酒店大部分尚未取得城镇规划许可证，被告徐庆（反诉原告）请求确认《人民协议书》约定超出产权面积300㎡部分的租赁以及转租超出租赁期限的部分无效，因该不动产作为酒店使用，具有整体性，难以分割，故本院认定双方签订的《人民调解协议书》无效。本诉原告（反诉被告）徐罗顺与被告徐庆（反诉原告）、樊润华、谭建签订口头租赁协议及《人民调解协议书》后，被告徐庆（反诉原告）等人在酒店实际经营，停止经营后，酒店一直由被告徐庆（反诉原告）等人占用至今，占用期间的费用应比照双方约定的租金计算至被告搬离酒店之日止；原告徐罗顺（反诉被告）要求被告支付电梯维修费、营业执照异常后恢复费及支付逾期付款利息无事实和法律上的依据，本院不予支持。反诉被告徐庆（反诉原告）签订合同时，未确认原告徐罗顺（反诉被告）是否取得不动产权登记，存在过错，故被告徐庆（反诉原告）向原告徐罗顺（反诉原告）交纳的进场费110万元的反诉请求，应视双方过错责任的大小酌情予以返还；被告向原告主张的经营期间损失无法律和事实上的依据，应承担举证不利的后果，本院不予支持：双方约定被告徐庆（反诉原告）等为酒店装修费用作价89万元，因该装修包括酒店壁画、门头、收银台等固定资产，也包括厨具等其它动产，被告可自行搬离和拆除，故本院对被告徐庆（反诉原告）等要求返还装修款890,000元的反诉请求不予支持。本院认为，我国法律规定，无效合同自始无法律约束力，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因原告徐罗顺（反诉被告）在酒店未取得建设工程规划许可证情况下将酒店租赁给被告徐庆（反诉原告）等人使用，原告徐罗顺（反诉被告）存在过错；被告徐庆（反诉原告）等人与原告徐罗顺（反诉被告）签订租赁协议后，因自身原因导致酒店无法经营，致使酒店闲置，酿成纠纷，被告存在过错，且该过错大于原告过错，其交给原告的进场费酌情予以返还。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、确认原告（反诉被告）徐罗顺与被告徐庆（反诉原告）、谭建、樊润华签订的《人民调解协议书》无效。二、原告（反诉被告）徐罗顺在本判决书生效之日起十日内返还被告谭建、樊润华、徐庆（反诉原告）进场费人民币440,000元（1,100,000元×40%）。三、被告谭建、樊润华、徐庆（反诉原告）在本判决书生效之日起十日内支付原告徐罗顺（反诉被告）酒店占用费（2017年按50,000元计算，以后每年按300,000元计算，算至搬离酒店之日止）。四、驳回原告徐罗顺（反诉被告）其它诉讼请求。五、驳回被告徐庆（反诉原告）其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11,093元，由原告徐罗顺（反诉被告）负担793元，被告徐庆（反诉原告）、樊润华、谭建负担10300元。保全费2783元，由被告徐庆（反诉原告）、樊润华、谭建负担。反诉费25,120元，由徐罗顺（反诉被告）负担7900元，徐罗庆（反诉原告）负担17220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判长  付贵旺审判员  胡兴华审判员  尧克武二〇一九年十一月六日法官助理万怡书记员黄怡敏