内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0627民初3461号原告郝某1，公民身份号码×××，户籍地内蒙古自治区鄂尔多斯市，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托诉讼代理人赵某，内蒙古漠南律师事务所律师。被告鄂尔多斯银行股份有限公司铁西支行,统一社会信用代码91150602743886332D。负责人李某。第三人郝某2，公民身份号码×××，户籍地内蒙古自治区鄂尔多斯市，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。原告郝某1诉被告鄂尔多斯银行股份有限公司铁西支行（以下简称鄂尔多斯银行铁西支行）、郝某2案外人执行异议之诉纠纷一案，于2019年8月21日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法适用普通程序，由审判员白常福担任审判长，与代理审判员乌云娜、人民陪审员杨彩红组成合议庭，于2019年10月18日公开开庭进行了审理。原告郝某1及其委托诉讼代理人赵某、被告郝某2到庭参加诉讼，被告鄂尔多斯银行铁西支行经本院合法传唤无正当理由拒不当庭参加诉讼，庭审中，被告郝某2表示不反对案外人郝某1之异议，故其应当列为第三人。本案现已审理终结。原告郝某1诉称，伊金霍洛旗人民法院于2016年8月17日作出（2016）内0627执1891号民事裁定书，裁定查封了内蒙古自治区内蒙古自治区鄂尔多斯市××区（产权证号1090111002**）房屋，原告郝某1曾向法院提出案外人执行异议，但法院于2019年8月9日作出（2019）内0627执异107号执行裁定书，裁定驳回原告郝某1的执行异议。原告郝某1认为，本案涉案房产早于2012年4月3日就已经转让给原告郝某1并签订了《房屋买卖合同》，2012年4月8日原告郝某1为此支付了150万元房款，只因涉案房产系划拨土地性质，鄂尔多斯市国土资源局于2017年才向不动产下发了补交土地出让金的收取标准，而本案查封发生在2014年，所以才致涉案房产无法办理过户，买受人即原告郝某1对此无过错。原告郝某1自取得房屋以来，因房屋一直用于经营饭店，原告郝某1的本职工作又是专职做工程，所以原告郝某1才将该房租赁给他人至今。就因不能过户，原告郝某1于2016年10月12日还曾将郝某2起诉至东胜区法院，要求确认《房屋买卖合同》有效，后东胜区法院作出判决确认有效，而郝某2是于房屋转让后的2012年11月23日才为刘二林担保贷款，其主观上对于转让的行为是没有任何恶意的，可见，原告郝某1是真正的涉案房产权利人并符合《最高院执行异议和复议案件规定》第28条之规定的构成条件，故原告郝某1诉至本院，提出以下诉讼请求：1、不得执行内蒙古自治区内蒙古自治区鄂尔多斯市××区（产权证号：1090111002**）房屋；2、本案的诉讼费用由被告鄂尔多斯银行铁西支行承担。被告鄂尔多斯银行铁西支行未做答辩。第三人郝某2陈述称，郝某2于2012年把案涉房屋卖给郝某1是事实，关于过户的问题原告郝某1所述属实。原告提供证据及被告质证情况：一、证人高某的证人证言，证人高某作证称其从2012年5月份开始到现在一直和原告郝某1租××区房屋。其从2009年开始向郝某2租的××区房屋，2012年之后是和原告郝某1租的，郝某2说他把房子卖给了原告郝某1，然后原告郝某1来和高某收的房租，每年签合同也是与原告郝某1签的，高某租房子用于开食堂；二、1、房屋买卖合同，2、鄂尔多斯农商行打款单2份，收条两份，3、2012年3月7日鄂尔多斯房管局查询证明一份。证明原告郝某1与郝某2于2012年4月3号签订了房屋买卖协议，约定房屋价款150万元，在签订协议前原告郝某1与郝某2到房管局查询了房屋状态，当时显示是正常，原告郝某1于2012年4月8日向郝某2履行了房款，具体履行方式是银行转账120万元，11.4万元现金给付，18.6万元以收到房租后再行支付。而郝某2在2012年11月23日才为刘二林提供担保，所以对于房屋交易其主观上是没有恶意的，并非为逃避债务；三、1、土地证一份，2、（2016）内0602民初11160号民事判决书一份，3、房屋租赁协议6份，4、物业费收据3份，5、水费发票4份、电费票据4份，6、2019年3月27日鄂尔多斯房管局查询情况说明1份，7、营业执照，涉案房屋照片6份。证明本案争议房产土地性质是划拨取得，因此无法办理过户，为此原告郝某1特向东胜区法院提出诉讼请求，要求确认原告郝某1与郝某2之间的房屋买卖合同有效，最终判如所请。原告郝某1自取得争议房产后一直占有至今，只因房屋的商业用途就一直租赁给高某由其经营饭店。被告鄂尔多斯银行铁西支行未到庭，未质证。第三人郝某2质证认为，对原告郝某1提供的证据没意见，都是事实。被告鄂尔多斯银行铁西支行及第三人郝某2均未向本院提供证据。对于原告郝某1提供的三组证据，经第三人郝某2质证，对其真实性均无异议，从原告郝某1提供的房屋买卖合同及银行交易流水、房屋租赁协议、水费、电费票据可以看出本案原告郝某1购买本案涉案房屋具有真实性，且其为房屋实际占有人，故本院对原告郝某1提供的三组证据均予以采信。经审理查明，原告郝某1系第三人郝某2的亲戚，2012年4月3日原告郝某1与第三人郝某2签订《房屋买卖合同》一份，约定由第三人郝某2将其位于鄂尔多斯市××区房屋卖给原告郝某1，房屋交易价格为150万元。原告郝某1于2012年4月8日通过银行转账的方式向第三人郝某2支付120万元，第三人郝某2为原告郝某1出具收条一张，收条内容为“今收到郝某1买房款壹拾壹万肆仟元，剩余壹拾捌万陆仟元房租抵顶”。第三人郝某2与原告郝某1签订买卖合同前，涉案房屋已经出租给案外人高某用于经营饭店。原告郝某1从2012年5月1日开始以房屋出租人的身份与案外人高某签订《房屋租赁协议》，并从2012年开始至今缴纳房屋的物业管理费用及供电、水费用。另查明，本院审理的被告鄂尔多斯银行铁西支行与第三人郝某2等人金融借款合同纠纷一案中，第三人郝某2以担保人的身份就借款人的贷款本息承担连带清偿责任，该案进入执行程序后，本院于2016年8月17日作出（2016）内0627执1891号民事裁定书，对涉案房屋予以查封。后原告郝某1向本院提出执行异议，本院作出（2019）内0627执异107号执行裁定书，驳回了原告郝某1的异议。原告郝某1不服该裁定，依法向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，原告郝某1虽与第三人郝某2签订了《房屋买卖合同》，但并未办理所有权转让登记，直到被人民法院查封时，该房产一直登记在第三人郝某2名下，原告郝某1虽非诉争房屋的所有权人，但原告郝某1与郝某2签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，原告郝某1对于本案诉争房屋享有要求办理过户登记的请求权。本案的争议焦点在于，原告郝某1享有的请求权是否足以排除强制执行。本案中，原告郝某1提供《房屋买卖合同》早在本案诉争房屋被查封前即已签订，且原告郝某1已经支付了买卖协议中约定的购房款，原告郝某1在支付购房款后即实际占有房屋，缴纳房屋物业费及水、电费等，并向本院提供了相关收据予以证实，可见原告郝某1已合法占有房屋，且占有的状态一直延续至今；原告郝某1称其购买的涉案房屋因系移民房，2016年之前不予办理房权转移登记，2016年鄂尔多斯市国土资源局才下发文件，就涉案房屋办理产权问题及税率问题予以明确，故原告郝某1对未过户没有过错，原告郝某1就其陈述提供了鄂尔多斯市国土资源局文件，综上，原告郝某1的上述情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于买受人权利可排除强制执行的规定，故对于原告郝某1要求停止对本案诉争房屋予以执行的诉讼请求，本院予以支持。关于本案的诉讼费用承担问题，因原告郝某1在购买第三人郝某2的移民房屋后未能及时办理产权变更登记，在此期间因房屋归属问题发生纠纷的风险应由原告郝某1负担，被告鄂尔多斯银行铁西支行查封本案诉争房屋时房屋所有权人仍登记为第三人郝某2，故被告鄂尔多斯银行铁西支行对本案纠纷的产生无过错，本案的诉讼费用由原告郝某1承担较为合理。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定，判决如下：一、在鄂尔多斯银行股份有限公司铁西支行诉郝某2等人金融借款合同纠纷一案中，不得执行登记在郝某2名下的位于鄂尔多斯市××区（产权证号：1090111002**）；二、驳回原告郝某1的其它诉讼请求。案件受理费18300元，由原告郝某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。审 判 长  白常福代理审判员  乌云娜人民陪审员  杨彩红二〇一九年十一月八日书 记 员  尹 倩法条链接：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。