广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0204民初1228号原告：邓志联，男，1964年9月26日出生，汉族，住韶关市武江区。委托诉讼代理人：刘炼鑫，广东众同信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓芳，广东众同信律师事务所律师。被告：韶关市金财资产运营有限公司，住所地：韶关市浈江区东河浈江南路桥南西南角**之一。法定代表人：吴武超，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘丹丹，广东天行健律师事务所律师。原告邓志联与被告韶关市金财资产运营有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓志联的委托诉讼代理人刘炼鑫，被告韶关市金财资产运营有限公司的委托诉讼代理人刘丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓志联向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告签订的（合同编号：0880961）认购协议书、《商品房买卖合同》与（合同编号：0880962）认购协议书、《商品房买卖合同》；2、请求依法判令被告返还原告支付ｂ幢房屋的购房款1873818元及利息（利息从2012年11月27日起按照中国人民银行同期贷款利率计至实际返还之日止），暂计至2019年4月26日止，利息为589160元，前述款项合计2462978元；3、请求依法判令被告返还原告支付Ｂ幢房屋的购房款2024615元及利息（利息从2012年11月27日起按照中国人民银行同期贷款利率计至实际返还之日止），暂计至2019年4月26日止，利息为636573元，前述款项合计2661188元；4、请求依法判令被告向原告赔偿为Ｂ幢房屋办证支付的费用共59259.32元（其中印花税936.9元；契税56214.54元；维修基金2107.88元）与Ｂ幢房屋办证支付的费用共63902.51元（其中印花税1012.3元；契税60738.45元；维修基金2151.76元，款项合计123161.83元；5、被告承担诉讼费。事实和理由：原告与被告于2012年11月18日签订了两份《百年东街认购协议书》，《百年东街认购协议书》均约定：“1、原告向被告购买位于韶关市房屋（下称“30号涉案房屋”），建筑面积36.5平方米；套内面积19.35平方米，公摊面积17.15平方米，商铺总价为1873818元。2、原告向被告购买位于韶关市房屋（下称“63号涉案房屋”），建筑面积37.25平方米；套内面积19.75平方米，公摊面积17.51平方米，商铺总价为2024615元。”后原告与被告就前述的涉案商铺购买事宜，又另行签订了《商品房买卖合同》，合同中约定的商铺信息与认购书约定的信息一致。上述合同签订后，原告依约一次性向被告付清了30号涉案房屋的购房款1873818元和63号涉案房屋的购房款2024615元。被告亦于2014年11月4日向原告出具了30号房屋和63号房屋的购房发票，并向原告出具了30号房屋和63号房屋的不动产权证。但30号房屋不动产权证上标注的建筑面积与商品房买卖合同约定的建筑面积相差了2.94平方米，公摊建筑面积少了2.91平方米；63号房屋不动产权证上标注的建筑面积与商品房买卖合同约定的建筑面积相差了2.93平方米，公摊建筑面积少了2.94平方米。由于被告向原告交付30号、63号涉案房屋的建筑面积与分摊面积均与认购协议约定不符,30号房屋建筑面积误差比明显已超出了3%（建筑面积误差比为8.05%），63号房屋建筑面积误差已超出了3%（建筑面积误差比为7.86%）。据此，被告未按约定交付的行为违反合同约定，根据法律规定，原告依法享有退房的权利，经协商未果，原告提起本案诉讼。原告邓志联提交的证据有：1、原告身份证，证明原告的诉讼主体资格；2、网上工商登记资料，证明被告的诉讼主体资格；3、认购协议书，证明原告向被告购买B幢商铺，并约定了面积、价款，并确认原告已于2012年11月26日支付了涉案房屋的全部购房款及其他权利义务；4、不动产权证，证明对比买卖合同，30号房屋建筑面积相差了2.94平方米，套内面积差了0.03平方米，分摊面积差了2.91平方米，建筑面积误差比明显已超出3%（建筑面积误差比为8.05%）；对比买卖合同，63号房屋建筑面积相差了2.93平方米，套内面积差了0.01平方米，分摊面积差了2.94平方米，建筑面积误差比明显已超出3%（建筑面积误差比为7.86%）；5、发票，证明原告已依约向被告支付30号涉案房屋和63号涉案房屋的全部购房款；6、办证票据，证明原告办证支付的费用共为123161.83元。被告韶关市金财资产运营有限公司辩称:原告要求解除合同、退回购房款、利息及其他费用没有合同依据及法律依据，依法应予驳回：一、被告已按合同约定交付房屋，并办理了产权证明，原告于2018年3月17日取得不动产权证明，被告已履行完成合同义务，合同已履行完毕，不存在解除合同之说。二、根据涉案两家商铺的合同第三条、第四条及第五条的约定，商铺套内建筑面积19.35平方米，商品房预售，按套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方米96838.14元，总金额1873818元，b4-1-063商铺套内建筑面积19.75平方米，商品房预售，按套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方米102512.15元，总金额2024615元，约定计价面积（套内面积）与产权登记面积的差异超过±3%（不含本数）的情况下，原告才享有解除权。商铺产权登记套内建筑面积19.32平方米，减少0.15%，商铺产权登记套内建筑面积19.76平方米，增加0.05%，均未达到解除合同的约定。三、原告起诉时提到的商铺误差比为8.05%，b4-1-063商铺误差比为7.86%，实际上是因为分摊面积存在误差导致，而分摊面积不影响原告的实际使用，同时，分摊面积的误差不符合合同约定的可解除合同的情况，原告无权主张解除合同，被告交付的房屋存在分摊面积的误差属于违约，被告可根据约定向原告退还多支付的购房款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第二十四条已经强调有约定按约定的原则，本案，合同解除权合同中已明确约定，原告对法律片面、生硬理解，有悖于立法本意，其诉求依法不应予以支持。四、原告购买商铺用于投资，现因投资收益低于预期，套用法规提起诉讼，明显属于将投资风险转嫁被告的行为，其行为不利于市场交易的稳定也违反了诚实信用原则。五、原告购买享受了被告给予的返租期的收益，返租期满后，原告已收回商铺自行经营、出租，原告一边使用商铺一边要求退还商铺，破坏了交易的稳定及公平交易原则，依法不予以支持，即使支持，原告也应该退回返祖期收益及商铺的收益。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告韶关市金财资产运营有限公司提交的证据有：1、广东省商品房买卖合同，证明根据合同第三条、第四条及第五条的约定可见，原告购买的两家商铺的套内面积差比未达到3%，不符合解除合同的条件；2、照片，证明原告已实际占有、使用案涉商铺。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月18日，原告与被告签订两份《百年东街认购协议书》，协议分别约定，原告认购位于韶关市东堤路被告开发建设的商铺，建筑面积36.5㎡，套内面积19.35㎡，总价款1973818元，原告又认购位于韶关市被告开发建设的商铺，建筑面积37.26㎡，套内面积19.75㎡，总价款2024615元。2013年6月8日，原告与被告签订两份《商品房买卖合同》，合同分别约定：原告向被告购买位于韶关市浈江区，其中030号商铺建筑面积36.5㎡，套内面积19.35㎡，分摊面积17.15㎡，单价96838.14元／㎡,购房总价款1873818元；063号商铺建筑面积37.26㎡，套内面积19.75㎡，分摊面积17.51㎡，单价102512.15元／㎡,购房总价款2024615元，两间商铺均是按套出售，按套内面积计价，原告已于2013年6月8日一次性付清购房款，商铺交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差）±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房，选择退房的，出卖人应在书面退房申请的30日内退回已收的购房款及利息，面积差异百分比等。签订合同后，被告于2013年按约定向原告交付了房屋，并于2014年11月4日向原告出具了030号、063号商铺购房发票，原告为030号、063号商铺支付了办证费用共123161.83元，2018年3月17日，韶关市国土资源局出具涉案两商铺不动产权证，权属证明载明坐落韶关市浈江区商铺建筑面积33.56㎡，分摊面积14.24㎡，063号商铺建筑面积33.33㎡，分摊面积14.57㎡，原告于2018年6月7日收到不动产权证。原告认为商铺建筑面积已超出3%，被告已违反合同约定，依法享有退回商铺的权利，多次与被告协商无果，为维护原告合法权益，提起本案诉讼。诉讼过程中，经本院释明后，原告仍坚持主张解除合同。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告于2013年6月8日签订的两份《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，当事人应恪守履行。合同明确约定，原告向被告购买的韶关市浈江区均按套出售，按套内建筑面积计算房屋价格，被告亦是依照合同约定按套内建筑面积×每平方米单价向原告收取了购房款，亦即是按合同约定和实际履行过程中，涉案商铺均是按套内建筑面积计算房屋价格，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”规定，涉案《商品房买卖合同》已经明确约定了按套内建筑面积计算房屋价格，现产权证载明的030号商铺套内面积为19.32㎡，合同约定套内面积为19.35㎡,差异值为0.1%，063号商铺套内面积为19.76㎡，合同约定套内面积为19.75㎡,差异值为0.05%，未超过3%，合同约定的解除条件未成就，因此，原告要求解除《商品房买卖合同》等诉讼请求，理据不足，本院不予支持。同时，应当指出的是，合同约定的面积差异百分比计算公式中，三个面积中有两个明确是合同约定计价面积即套内建筑面积，根据数学常识及生活常识，“产权登记面积”只能就是套内面积，否则，该计算公式就无意义，原告在从事民事活动中，应当遵循诚信原则。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告邓志联的诉讼请求。案件受理费48531元，由原告邓志联负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  陈礼波人民陪审员  蓝 茜人民陪审员  杨亚纯二〇一九年十一月十三日书 记 员  郑诗蓉