四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0104民初12973号 原告：刘莹，女，1956年2月26日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。 被告：朱知金，男，1984年12月30日出生，汉族，住四川省会东县。 原告刘莹与被告朱知金房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告刘莹、被告朱知金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘莹向本院提出诉讼请求：1．判令朱知金从天涯石西街47号所租用房屋自交付之日起，参照租房合同约定费用标准向刘莹支付房屋占有使用费至实际腾退搬离之日，共计应向刘莹支付房屋占有使用费45050元（庭审中，刘莹阐明从2014年5月29日起至2016年11月29日止，实际占有使用房屋共计30个月又一天，按每月1500元的标准计算）；2．判令朱知金赔偿刘莹产权住房木门1道、估价500元，卷帘门锁1把、价值100元，共计600元的经济损失；3．本案诉讼费由朱知金承担。 事实和理由：由成都市锦江区人民法院重新立案受理的（2018）川0104民初43号房屋租赁合同纠纷案，该院已依法组成合议庭，于2018年6月11日进行公开开庭审理，已审理终结并作出生效判决。对于相关判决义务，本案刘莹已按此判决全部如期履行完毕。一、依照判决，租房合同无效。朱知金从2014年5月29日起（依合同约定租用天涯石西街47号房屋“星月康肉业店”，后更名为“朱记家常菜”）至2016年11月29日止，共计30个月又一天，长期占有使用了房屋，从中获得了占用使用利益。在此期间朱知金既没有将案涉房屋按既往判决及时腾退返还给刘莹，也未按合同约定费用标准向刘莹支付房屋占用费。朱知金应负法律责任完全没有承担，侵害了刘莹的合法权益，违反了法律规定，请求法院依法追究朱知金应承担的民事法律责任。 二、为干扰强执，朱知金在诉讼期间公然违反法律规定，损坏刘莹住房（此房是产权房屋并没有租给朱知金使用）木门1道，并占用该房间，搬入煤气罐等危险物品堆满整整一个房间，严重威胁刘莹本人房屋及周边邻里生命财产安全；法院强执（2016年9月30日）后仅三天朱知金损坏刘莹新换卷帘门锁1把，将强执返还刘莹的案涉房屋再次强行占用拒不退还，直至强拆（2016年11月29日）。朱知金不择手段、明目张胆的违法行为，违反了法律规定，请求法院依法追究朱知金的经济赔偿责任。 三、刘莹对案涉房屋所占用的土地依法享有使用权利，事实清楚，证据充分。本案相关证据及证明的事实如下：（1）刘莹房屋产权证证明产权房屋就坐落在此，有一门两窗与案涉房屋的三面墙体直接相通并连为一体，这一事实是因三方《协议书》于近20年前形成的，至今47号小区一楼业主全都如此，刘莹仅是其中之一。具体原因详见《协议书》。产权房屋、案涉房屋空间位置均在47号小区《规划总平面布置红线图》地界内，并有明确标识，与国土证所附（2）《宗地图》确认的“四界”（东西南北）完全一致。即使案涉房屋房顶拆除之后，产权房屋与案涉房屋的北、东、西三面墙体仍然原状保存。刘莹对案涉房屋所占用的土地的使用权利同样也没有发生改变。充分证明了刘莹的产权房屋及案涉房屋所占用的土地使用权利依法受法律保护事实。（3）三方调解《协议书》第三条所确认的事实，同样足以证明刘莹对案涉房屋所占用的土地有合理合法的使用权利。《土地登记办法》也明确规定，依法登记取得的房屋所有权及所占用的土地使用权，依法受国家法律保护，任何单位个人不得侵犯。（4）47号小区的《规划总平面布置红线图》、（5）《建设施工许可批文红线图》、（6）《竣工红线图》等证据，无不一致共同证明、确认刘莹产权房屋、案涉房屋所在位置都在47号小区规划用地红线内，与宗地图所确认的位置完全一致。在规划用地红线图内所有依法建设的建筑物、构筑物合法有效。刘莹依法登记取得的房屋产权证、国土证附宗地图、依法享有使用规划用地红线内的土地权利，相关权益依法受国家法律保护。而且《协议书》也有明确条款确认刘莹有使用案涉房屋所在位置的土地使用权利，且有规划局代表签字认可，同样合法有效。这些事实与证据真实、准确，都具有国家认可的法律效力。以上事实清楚，证据充分，证据图件中所有测量数据，均由政府行政专业机关确认标注，绝非刘莹个人解释，完全能够共同证明刘莹对产权房屋以及与之相通并连为一体的案涉房屋所占用的土地依法享有使用权利。这一客观事实勿庸置疑。朱知金没有任何合法事实、真实理由否认以上证据与事实。朱知金任何歪曲事实、恶意的、带有欺骗性质的擅自解读具有法律效力的规划图件，都是与客观事实相悖的、非法的、无效的；任何法律法规都没有授予朱知金、非土地权力关系人有非法持有、恶意解读规划图件的权力。 另外，国土证所附宗地图的法律效力与国土证相同，是土地使用者持有的具有法律效力的图件凭证，也是土地权力关系人发生纷争时的法律依据。而朱知金不是本案合法的土地权力关系人，没有任何合法诉讼资格、法律依据与真实事实在租房合同纠纷案中，就案涉房屋权属关系作强词夺理，无理狡辩。况且还有(2015)锦江民初字第7796号裁定“驳回起诉”、（2016）川01民终2446号裁定“驳回上诉，维持原裁定”。这两个生效裁定书也证明朱知金不是合法的土地权力关系人。朱知金没有任何合法资格，使用来源非法的所谓“证据”继续无理纠缠法庭与刘莹。朱知金恶意拒不执行法院终审裁定，继续使用来源非法的“证据”、恶意编造并不存在的事实继续无理纠缠，其行为与事实的实质同样是拒不执行或变相否定人民法院生效裁定书的具体表现，所产生后果及法律责任应由朱知金承担，并请求法院依法追究其拒不执行生效裁定的法律责任。 综上所述，朱知金在民事与诉讼行为中诸多违法行为，违反了《合同法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律规定，长期侵害了刘莹最基本的合法权益，给刘莹造成了经济财产损失。因此，特向法院提起本案诉讼，并请求依法、依事实作出公正判决，以维护法律权威。 被告朱知金辩称，一、刘莹对案涉房屋不具有收益的权利。1．刘莹对案涉房屋不具有使用权。案涉房屋被成都市规划管理局定性为违法搭建，现已被依法拆除，由城管部门及成都市锦江区惜字宫社区居民委员会对此处进行砌墙装门、隔离，并将使用权交还成都市锦江区天涯石西街49号院委员会，现在49号院已可以正常对里面的设施、设备进行维护。案涉房屋拆除后的地块由政府职能部门交给谁，谁就对此地块有使用权，而刘莹没有案涉房屋拆除后政府职能部门交予其管理使用的书面证据，故其对案涉房屋不具有使用权。另刘莹所谓的开发商将案涉土地交予其使用的理由不成立。首先，20多年前的《协议书》无法查明其真实性；其次，开发商无权决定将公共用地交予某个个人使用，该协议就算是真实的，也不具有任何法律效力。2．案涉房屋所使用的土地系刘莹侵权所得。根据成都市规划管理局出具的规划图显示案涉房屋占用的是49号院的绿化用地和消防通道，同时现场照片显示49号院的消防水栓、总水表、总阀、电杆、高压暗线全部包含在案涉房屋内，由此可见案涉房屋所使用的土地并非刘莹所有，而是其侵占公用绿地形成的。根据我国《物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，对公共部分的所有权、使用权以及收益权是归全体业主共有。刘莹在未获得49号院全体业主和物管方允许的情况下，擅自侵占并对外出租，该行为不具有合法性，刘莹不能据此获得利益。3．刘莹具有主观恶意。49号院业主和物管方通过各种途径多次要求刘莹停止侵权，但刘莹均拒之不理。其侵权行为长期持续，严重侵害了49号院全体业主的正当权益，且拒不返还，具有主观上的恶意。现案涉房屋已经由政府职能部门拆除交还49号院委会使用，所以49号院委会停止了其一切诉讼请求。4．刘莹的行为并不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定。该条规定是建立在虽无规划许可证但有使用权的事实之上，而本案案涉房屋不仅是无规划许可证，其使用权也并不存在。其所谓的使用权是以侵占他人合法权益为基础的，同时也向朱知金隐瞒了该事实，因此本案并不适用该条规定。5．刘莹的行为也不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定。该条规定立法原意是考虑到违法建筑也需要建设成本，而本案案涉房屋产生是由三部分构成：一是原有的公共设施用房，二是原租户的搭建，三是朱知金的搭建。这三部分均非刘莹出资，其何来成本可言。故本案并不适用该条规定。综上，由于使用权和收益权是基于物权而产生的附随权益，其不能随意产生，本案中除刘莹口述和自拟合同外，无任何证据能够支持其具有上述权利。反而是证明其无权的证据已形成完整的证据链，因此刘莹对案涉房屋不具有收益的权利。 二、本案中朱知金并无过错。1．朱知金租赁案涉房屋，追求的是房屋的使用价值，而从发现案涉房屋是违章搭建后，朱知金就一直关门等待刘莹对朱知金作出赔偿并退还房租押金，等待中收到49号院华民物管整改通知书，并对朱知金提出权利请求，同时要求朱知金为其看护里面的所有设施、设备。最后因生活所迫，刘莹迟迟不能对朱知金进行赔偿，朱知金才在2015年7月重新开门，卖点盒饭维持生活，至2016年9月退还刘莹后，49号院委会强制收回案涉房屋交由朱知金看护，并签有协议。而对于房屋权利的归属问题，在刘莹承诺其具有使用权，且确实表明其实际控制案涉房屋的情况下，朱知金与其签订合同的行为并不存在过错。2．朱知金拒付房租的行为，是因为发现刘莹不仅对案涉房屋不具有所有权和使用权，而且是侵犯了他人的权利，且实际权利人已向朱知金明确提出了权利请求的情况下，朱知金无理由再向侵权人履行合同义务，拒付房租是一种自救行为。还有就是案涉房屋的实际使用权价值每月1500元，是建立在房屋可以正常营业的情况下，而自始至案涉房屋拆除，朱知金从未在此正常营业过，从开始的“星月康肉业”开业4天就被城管部门罚款5000元，因其是违章搭建责令其关门。卖盒饭期间也经常被城管及工商卫生管理部门责令关门，因其是违章搭建，不符合卫生标准，朱知金偶尔开一下门，也像打游击一样，所以从未在案涉房屋正常营业过，并未因此获利，维持生活都不能，还要经常跑摩的补贴家用。 综上所述，法院是维护公平正义的最后防线，刘莹的行为应当受到惩处，而不能据此获利。望法院查明事实，依法支持朱知金的意见。 本院经审理查明如下事实：2014年2月20日，刘莹委托王建明代为办理“天涯石西街47号”房屋出租事宜。2014年5月29日，王建明作为甲方与朱知金作为乙方就成都市锦江区天涯石西街47号60平方米房屋签订《租房合同》一份，约定：乙方向甲方租赁该房屋，租期自2014年6月7日至2017年6月6日，每月租金为1500元，每季度支付一次，提前15天交纳下一履约期租金；乙方支付保证金1500元，租赁期满或合同解除后，抵扣应由乙方承担的费用、租金、违约赔偿金，剩余部分应如数返还；合同签订前，甲方已明确告诉乙方无房屋产权，仅有使用权……合同期内如因市政设施维护维修而影响乙方使用附属房屋等情况，甲方不作任何赔偿、补偿；租赁期内甲方不参与乙方的任何经营管理活动，乙方的所有经营管理活动都应遵守法律法规并独立承担责任；在保证房屋结构及附属设施安全、功能完好，办理完相关手续的情况下，可作适度轻装修，但合同到期不得拆除，以保证房屋安全，装修全部费用由乙方承担，但整个装修环节甲方及物管有检查监督权。 合同签订后，朱知金向刘莹交付了保证金1500元、三个月租金4500元，刘莹将案涉出租房屋交付朱知金使用。期间，朱知金支出9000元以彩钢板更换了出租房屋顶棚，购买了冰柜、电子秤等设备，将承租房屋用于经营“星月康肉业”，此后朱知金将承租房屋用于经营“朱记家常菜”。朱知金占有使用案涉房屋至2016年11月29日。 另查明，案涉房屋未取得所有权证，亦未取得建设工程规划许可证。2015年9月14日，成都市规划管理局向朱知金发出一份《建设项目执法调查通知书》，主要内容为：朱记家常菜在锦江区右侧修建房屋，要求其于2015年9月16日前提供建设项目规划许可手续、房屋产权证、其他能证明建设合法性的证明材料等接受调查。2016年9月8日，成都市规划管理局作出一份《强制拆除违法建设决定书》，载明：天涯石西街47号附5号右侧违法建设责任主体（朱记家常菜）未在规定的期限内履行我局作出的《限期拆除违法建设决定书》，经催告后仍逾期不履行上述行政决定，本机关将于2016年9月25日起，对其在锦江区右侧靠围墙违法搭建的房屋依法实施强制拆除。2016年11月29日，案涉房屋被强制拆除。 再查明，2014年7月28日，朱知金曾向本院提起诉讼，诉请解除其与刘莹签订的《租房合同》，并要求刘莹退还已支付的三个月租金、保证金以及赔付装修费、置办物品费、搬家费等损失费用。本院于2014年9月26日作出(2014)锦江民初字第3565号民事判决。朱知金不服该判决向检察机关申诉，成都市人民检察院向成都市中级人民法院提起抗诉。后成都市中级人民法院于2017年11月16日作出(2017)川01民再120号民事裁定，撤销(2014)锦江民初字第3565号民事判决，发回本院重审。本院于2018年1月2日重新立案。审理中，朱知金变更解除双方《租房合同》的诉请为确认双方签订的《租房合同》无效。2018年9月18日，本院作出（2018）川0104民初43号民事判决。该判决认定：案涉房屋未取得建设工程规划许可或者经主管部门批准建设，且该房屋已被成都市规划管理局认定为违法建设并被强制拆除，故朱知金与刘莹签订的《租房合同》应为无效。刘莹将没有产权证、未取得建设工程规划许可或者经主管部门批准建设的案涉房屋出租给朱知金，其也未举证证明对案涉房屋享有使用权，而朱知金在明知案涉房屋无产权证且系靠围墙搭建的情况下，也未核实案涉房屋是否享有使用权，其仍坚持承租并签订《租房合同》，故双方对导致《租房合同》无效均存在过错。并判决：朱知金与刘莹于2014年5月29日签订的《租房合同》无效，刘莹向朱知金返还已付租金4500元、保证金1500元并赔偿装修费损失4500元。现该判决已发生法律效力，刘莹已履行判决确定的给付金钱义务。 以上事实的认定，有刘莹提交的《租房合同》复印件等证据，朱知金提交的《建设项目执法调查通知书》《强制拆除违法建设决定书》、49号院规划总平面图、拆除房屋照片、（2018）川0104民初43号《民事判决书》等证据以及双方当事人的庭审陈述在案为证。关于刘莹提交的47号小区《总平面布置规划红线图》《施工红线图》《协议书》、照片、换锁收款收据等其他证据，因均系复印件，无其他相关证据相印证，且朱知金不予认可，故本院不予采纳；朱知金提交的华民物管出具的《整改通知书》、成都市锦江区惜字宫社区居民委员会出具的《证明》等其他证据，因无其他相关证据对此予以印证，现仅凭上述证据尚不足以证明其主张，故本院不予采纳，对其欲主张的事实不予确认。 本院认为，本案案涉房屋因未取得建设工程规划许可证等合法审批手续，且被成都市规划管理局作为违法建设强制拆除，刘莹与朱知金签订的《租房合同》已经本院作出的（2018）川0104民初43号生效民事判决确认为无效。而该《租房合同》无效后，朱知金是否应向刘莹支付房屋占有使用费及数额如何确定，属于无效合同的法律后果问题。对此，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据上述法律和司法解释规定，房屋租赁合同被宣告无效后，承租人应当返还依无效合同所取得的财产，这种财产的范围既包括有形的财产即租赁房屋，也包括承租人实际占有房屋所获取的占有利益。而占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式，即支付房屋使用费予以返还。因而出租人有权向承租人主张承租人占用房屋期间的占有使用费。但就法律属性而言，无效合同具有违法性，即违反了法律、行政法规的强制性规定或违背社会公共利益，法律并不支持当事人基于无效合同所主张的全部履行利益。由此在确定承担房屋占有使用费损失的数额时，应当考虑导致合同无效的过错责任，并在此基础上结合案件实际情况作出相应调整以实现当事人之间利益的平衡。本案中，双方《租房合同》已被认定为无效，但朱知金基于合同实际占有使用了刘莹出租并交付的案涉房屋，则其实际占用案涉房屋期间在事实上所获得的利益，应返还刘莹。故刘莹要求朱知金支付占用案涉房屋期间的占有使用费，应予支持。至于房屋占有使用费的具体数额。鉴于本院生效民事判决已认定双方对导致合同无效均有过错，对于合同无效后产生的损失双方均应承担相应的责任，同时考虑到案涉房屋系靠围墙搭建而朱知金租赁后曾进行了一定的装修投入，且拆违整治对案涉房屋的正常使用确有较大影响的事实，故本案房屋占有使用费应当在双方原约定的租金标准的基础上适当降低。现本院根据本案合同无效的原因及双方当事人的过错程度，并结合双方合同约定的租金标准、朱知金占用案涉房屋的期间及对房屋的实际使用情况，酌情确定朱知金支付刘莹房屋占有使用费18000元。关于刘莹主张朱知金赔偿其住房木门、卷帘门锁损坏的经济损失共计600元，因刘莹未提交充分有效的证据证明其损失主张，且朱知金对此不予认可，故本院对刘莹的该项诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 一、被告朱知金于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘莹支付房屋占有使用费18000元； 二、驳回原告刘莹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费941元，由原告刘莹负担570元，被告朱知金负担371元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  杨立庆 人民陪审员  李秀枝 人民陪审员  杨素群 二〇一九年十一月十二日 书 记 员  姜恒杰 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。