浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初7256号 原告上海唯亿房地产咨询有限公司，住所地上海市崇明区长江农场长江大街******。 法定代表人张伟，该公司董事长。 委托代理人徐泽萍，江苏东域律师事务所律师。 被告浙江中金置业有限公司，住所地，住所地浙江省杭州市萧山区宁围街道市心北路**iv> 法定代表人赵瑞平，该公司执行董事兼总经理。 被告蒋晨，男，1982年5月17日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 上列二被告共同委托代理人姚杰、周山涧，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 原告上海唯亿房地产咨询有限公司（以下简称唯亿公司）诉被告浙江中金置业有限公司（以下简称中金公司）、蒋晨商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年7月29日受理后依法组成合议庭，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告唯亿公司的法定代表人张伟及委托代理人徐泽萍、被告中金公司、蒋晨的委托代理人姚杰、周山涧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唯亿公司诉称：2018年的12月3日，原告和被告中金公司签订《绿地商业中心项目（平层、ｌｏｆｔ）写字楼全案代理销售合同》一份，约定由原告为被告中金公司独家代理销售位于杭州江干区××幢××楼，可售房源总计是1270套，代理期限为15个月，从2018年的12月1日起至2020年3月1日止，原告需向被告中金公司缴纳1000万元的独家代理销售保证金，并指定被告蒋晨专门收取保证金。同日，双方又签订了《补充协议》一份，被告中金公司进一步明确其尚未取得2、3号楼的处分权，如无法取得，双方签订的合同视为无效，并于7个工作日内退还保证金。2018年12月7日原告依约从法定代表人张伟的账户将1000万元独家代理销售保证金汇入了被告蒋晨账户，并由被告蒋晨出具了《收条》。2019年4月29日，原告与被告中金公司经过协商，签订了《解除合同协议书》一份，确定解除双方于2018年12月3日签订的《绿地商业中心项目（平层、ｌｏｆｔ）写字楼全案代理销售合同》，被告中金公司应于解除协议签订之日起10个工作日内退还保证金1000万元并承担赔偿金463921元，逾期按每日千分之一承担违约金。经被告中金公司提供的资料看，因资质问题，案涉房产项目*幢**层系被告蒋晨与浙江新南北资产管理有限公司（以下简称新南北公司）签订《合作协议》，以该公司名义与绿地控股集团杭州东城房地产开发有限公司（以下简称绿地公司）签订《商品房大单购买协议》，取得销售权后设立被告蒋晨共同合作经营。由于未知原因，绿地公司却不认可，于2019年3月声明及发函称：案涉房屋从未授权过任何单位或者个人进行销售，导致房屋无法销售。《解除合同协议书》签订以后，被告迟迟没有退还销售保证金及支付赔偿金，故原告诉至法院，要求判令：1、被告中金公司与蒋晨退还保证金1000万元，并从2019年5月10日起按年利率24%的标准承担违约金至实际支付之日止，暂计算至2019年10月16日为1019178元；2、被告中金公司与蒋晨支付赔偿金456673元，并从2019年5月10日起按年利率24%的标准承担违约金至实际支付之日止，暂计算至2019年10月16日为46543元；3、被告中金公司与蒋晨承担原告为追究被告违约责任而支出的律师费、保险费285000元；4、本案诉讼费由被告中金公司与蒋晨承担。 被告中金公司辩称：原告主张的违约金过高，应予降低。根据《解除合同协议书》第三条约定，甲方（被告中金公司）同意承担乙方（唯亿公司）从2018年12月3日至2019年4月25日期间售楼处产生的管销费用（人员工资等）合计金额是463921元，该金额中包括了应付保安公司的款项12.5万元。在《解除合同协议书》签订过程中，原告刻意隐瞒未向杭州鑫豪保安服务有限公司支付其应承担的保安费93250元重要事实，从而导致被告中金公司还应向该保安公司支付本应由原告支付的费用，故原告无权要求支付2019年4月1日至25日费用52904元、保安费125500元及该部分费用迟延付款违约金。另2019年4月保安费31250元、2019年4月4、5、6日保安费6000元、2019年3月29日至2019年4月25日的夜班临时保安费56000元，共计93250元应由原告承担。应由原告承担的保安费用93250元，应从被告中金公司应付原告款项中扣除。原告诉请的律师费和保险费无依据，诉讼费应由原告承担。原告未经被告中金公司同意擅自委托装修公司进行装修，所产生的费用143367.6元，应由原告来承担。 被告蒋晨辩称：蒋晨非合同当事人，原告无权要求其承担责任。蒋晨与新南北公司之间签订的有关绿地商业中心房产项目4幢5-28层《合作协议》及蒋晨以新南北公司名义与绿地公司签订的《商品房大单购买协议》均与本案无关，且蒋晨在与原告签订《绿地商业中心项目（平层、loft）写字楼全案代理销售合同》前已将有关绿地华家池房产项目4幢5-28层项目的相关权利义务转让于被告中金公司承担，故蒋晨不应承担责任。其余答辩意见同被告中金公司一致。 本案经审理查明的事实如下： 2018年的12月3日，原告和被告中金公司签订《绿地商业中心项目（平层、ｌｏｆｔ）写字楼全案代理销售合同》一份，由原告为被告中金公司独家代理销售位于杭州江干区××幢××楼，可售房源总计是1270套，代理期限为15个月，从2018年的12月1日起至2020年3月1日止。原告于合同签订之日起三个工作日内向被告中金公司支付1000万元的独家代理销售保证金，并指定被告蒋晨专门收取保证金。同日，双方又签订了《华家池公寓项目代理合同补充协议》一份，被告中金公司明确其尚未取得与绿地公司签订的2、3号楼“商品房大单购买协议”，如届时被告中金公司未取得2、3号楼的处分权，双方签订的合同视为无效，被告中金公司于7个工作日内退还保证金。2018年12月7日、10日，原告分两笔通过其公司法定代表人张伟的账户将1000万元独家代理销售保证金汇入了被告蒋晨账户。2018年12月7日被告蒋晨出具了收到1000万元保证金的《收条》。2019年4月29日，原告与被告中金公司经过协商，签订了《解除合同协议书》一份，约定解除原告与被告中金公司于2018年12月3日签订的“绿地·华家池印公馆”项目总包合作协议，被告中金公司应于签订终止协议后7个工作日内退还人民币1000万元保证金至原有汇款账户；被告中金公司承担原告从2018年12月3日至2019年4月25日期间售楼处产生的管销费用（人员工资等）463921元（详见清单），其中清单所附的华家池公馆2018年12月至2019年4月25日案场管销费用支出汇总表中显示：合计费用463901元，2018年12月至2019年3月案场人员工资均备注“附工资表清单”，2019年4月1日至25日人员工资52904元备注“工资表未制作，预收费用”；被告中金公司于2018年12月暂支付给原告的人民币349000元营销执行费用，扣除已使用的342252元，原告应退还被告中金公司营销推广执行费6748元；被告中金公司应于本协议签订之日起十个工作日内将保证金人民币1000万元及赔偿金额人民币456673元（赔偿费用已经扣除应退还被告中金公司营销推广执行费6748元），共计人民币10456673元一次性支付给原告，汇至原汇款张伟账户内，逾期按每日千分之一承担违约金。原告与被告中金公司均确认《解除合同协议书》中约定解除原告与被告中金公司于2018年12月3日签订的“绿地·华家池印公馆”项目总包合作协议即指《绿地商业中心项目（平层、ｌｏｆｔ）写字楼全案代理销售合同》。 另查明，2018年3月27日，被告蒋晨与新南北公司签订《合作协议》，约定被告蒋晨拟以新南北公司名义与绿地公司签订绿地商业中心项目4幢5-28层商品房及车位的《商品房大单购买协议》，签订后合同履行及钱款的交付均由被告蒋晨以新南北公司名义完成，权利义务均由被告蒋晨享有承担。次日，新南北公司与绿地公司签订了绿地商业中心项目*幢***层商品房的《商品房大单购买协议》。 还查明，2018年4月20日被告中金公司、蒋晨与新南北公司签订《合作协议》，进一步约定了待被告蒋晨取得了为“绿地商业中心*幢”事项专门成立的新公司取得营业执照后，即将《合作协议》签约主体变更为新公司，现被告中金公司即为被告蒋晨成立的新公司，三方协议约定将原《合作协议》中由被告蒋晨享有的权利义务全部由被告中金公司承继。2018年9月12日被告蒋晨、中金公司与新南北公司签订《合同权利义务转让协议》，约定：2018年4月20日被告中金公司、蒋晨与新南北公司三方签订《合作协议》项下被告中金公司、蒋晨的权利义务概括转让给被告中金公司。 又查明，被告中金公司与案外人杭州鑫豪保安服务有限公司签订了有关绿地华家池印酒店公寓售楼部保安服务的《聘用保安员合同》，合同期限2018年9月1日至2019年8月31日止，被告中金公司每月支付保安费27500元，临时性应急保安服务费50元/人/小时，据实结算等内容。2019年6月10日，杭州鑫豪保安服务有限公司发《催款函》给被告中金公司，要求其支付2018年12月1日至2019年4月30日保安费156375元及2019年4月4、5、6三天的临保费6000元、2019年3月29日至4月25日夜班临保费56000元，合计欠款218375元。 再查明，2019年7月1日原告与江苏东域律师事务所签订《委托代理合同》，约定该所律师徐泽萍为本案所涉第一审程序代理人，代理费26万元，于开庭前交清。江苏东域律师事务所实际已收到原告支付的律师费16万元。2019年7月1日原告与南京师法诉讼保全担保有限公司签订《诉讼财产保全委托担保合同》，并向该公司交纳担保服务费25000元。 以上事实有原告提供的《绿地商业中心项目（平层、loft）写字楼全案代理销售合同》、《华家池公寓项目代理合同补充协议》、《解除合同协议书》、《合作协议》二份、《商品房大单购买协议》、委托代理合同，被告中金公司提供的《聘用保安员合同》、保安公司催款函、欠款清单，被告蒋晨提供的《合同权利义务转让协议》以及各方当事人的陈述为证。双方提供的其他证据与本案争议缺乏直接关联，本院不予确认。 本院认为，原告与被告中金公司经协商一致签订的《解除合同协议书》系双方真实意思表示，应视有效，被告中金公司应按协议约定履行付款义务。现被告中金公司逾期付款，应承担相应的违约责任，协议约定了逾期付款违约金为日千分之一，原告自愿降低违约金的标准至年利率24%，被告中金公司认为该违约金过高，要求予以降低，本院结合原告的实际损失及预期利益酌情予以降至日万分之五。另原告主张自2019年5月10日起算违约金，起算日期有误，根据《解除合同协议书》约定的付款时间为“协议签订之日起十个工作日”，原告与被告中金公司于2019年4月29日签订《解除合同协议书》，往后推算十个工作日为2019年5月14日，违约金应自次日起算。对于被告中金公司、蒋晨要求抵扣保安费及不应支付赔偿费用违约金的意见，本院认为，被告中金公司、蒋晨并未实际支付保安费用，该费用可待被告中金公司与杭州鑫豪保安服务有限公司实际结算并承担后另行处理。至于赔偿费用456673元所产生的违约金，在《解除合同协议书》有约定，被告中金公司应予承担。对于被告中金公司提出的原告擅自委托装修公司进行装修所产生的费用143367.6元应由原告承担的意见，证据不足，本院不予采信。对被告中金公司、蒋晨提出的律师代理费及担保服务费无法律依据的意见，本院认为，《解除合同协议书》中对违约诉讼产生的律师费、担保服务费承担问题并未作出约定，律师费、担保服务费并非诉讼过程中必要开支，被告中金公司、蒋晨的该项辩解，本院予以采信，原告要求被告承担律师费、保险费（即担保服务费），依据不足，本院不予支持。对于原告要求被告蒋晨承担共同还款责任的请求，本院认为，根据被告中金公司、蒋晨与新南北公司签订的《合作协议》、《合同权利义务转让协议》，说明在《绿地商业中心项目（平层、loft）写字楼全案代理销售合同》签订前，被告蒋晨已将其取得的绿地商业中心项目*幢****层商品房及车位的相关权利义务转让于被告中金公司承继，《解除合同协议书》也仅有被告中金公司及原告两方作为协议主体签署，被告蒋晨根据合同约定仅是保证金的指定收款人，故原告要求被告蒋晨承担共同还款责任，依据不足，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告浙江中金置业有限公司退还原告上海唯亿房地产咨询有限公司保证金10000000元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告浙江中金置业有限公司支付原告上海唯亿房地产咨询有限公司赔偿金456673元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告浙江中金置业有限公司支付原告上海唯亿房地产咨询有限公司违约金810392元（暂计自2019年5月15日至2019年10月16日，此后以上述第一、二项未付款为基数，按照日万分之五的标准计算至实际清偿日止），于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回原告上海唯亿房地产咨询有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费92644元、财产保全申请费5000元，合计97644元，由原告上海唯亿房地产咨询有限公司负担3242元，被告浙江中金置业有限公司承担94402元。原告预交诉讼费用于本判决生效后十日内向本院申请退费。被告承担的诉讼费用应当在本判决生效之日起七日内缴纳至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  吴晓蓉 人民陪审员  陈金根 人民陪审员  许丽君 二〇一九年十一月二十二日 代书 记员  王 程