广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0802民初1004号原告：庞小霞，女，1984年8月23日出生，汉族，住广东省雷州市。委托诉讼代理人：彭宏荣，广东正德律师事务所律师。被告：荣盛广东房地产开发有限公司，住所地：湛江市麻章区瑞云北路56号南亚郦都商住小区一期商业服务中心。法定代表人：白海龙，总经理。委托诉讼代理人：谭海玲，广东冠方律师事务所律师。原告庞小霞与被告荣盛广东房地产开发有限公司（下称荣盛房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭宏荣、被告的委托诉讼代理人谭海玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告一个月内为原告办妥房地产权属证书。2、被告赔偿原告违约金106979元[涉案房屋成交价713194元×9%罚息÷12×20个月=106979元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（罚息利率在央行规定年贷款利率6%的水平加收50%，即年息9%），自2016年7月1日起，暂时计算至2018年3月1日共计违约20个月，其他违约金计算至执行完毕止]。3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2013年12月19日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定被告出售其自有的位于赤坎区，房屋总价713194元，原告通过按揭的方式来购买，合同约定房屋交付后365日内被告为原告办妥商品房产权证等其他权利与义务。2015年7月1日，被告已经将涉案的房屋交付给原告，但是至今被告仍未为原告办妥商品房产权证书，被告的行为已经构成了严重的违约，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，被告应承担相应的违约责任。原告要求被告履行其相应义务均无果，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，一、不动产权证已经办理完毕，已经出证。二、原告请求违约金没有事实及法律依据，因被告之所以逾期办证，是因为政府原因造成的，主要是政府将福田路与海湾郦都项目捆绑验收，但因政府未能按期收回福田路土地导致海湾郦都相关项目验收无法进行，属于不可抗力。被告为了解决政府遗留问题，加快办理产权证事项作了很多努力且支付了巨额款项才促成政府同意办理涉案房屋的产权证。经过政府部门协调，在不动产中心同意被告办理产权证后，被告已经加快办证速度。原告的产权证在不动产中心已办理完毕，被告不存在违约行为。原告请求违约金的计算方法没有事实及法律依据。根据双方签订的涉案合同约定，逾期办证是通过协商解决。但原告没有与被告协商过，被告没有承担支付违约金的责任。另外，原告主张的违约金明显过高，没有依据。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年12月19日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》。约定：一、原告向被告购买位于湛江市赤坎区。二、总房价款713194元。三、被告应当在2015年6月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。四、被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由双方协商解决。2013年12月19日，原告与被告又签订了《合同补充协议》（附件四）。约定：一、本合同内所有约定的日期天数是指除法定节日外，以实际工作日计算。二、关于产权登记的补充：在约定办理产权的期限内，如因政府部门等不可归责于双方当事人原因，导致不能在约定期限内取得房地产权属证书的，原告不得追究被告的违约责任。合同签订后，原告已向被告付清全部购房款。上述房屋的建设工程于2015年6月30日取得《竣工验收备案表》。原告确认其于2015年6月30日收房。被告于2018年5月18日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。另查明，2016年9月27日，被告荣盛房地产公司与湛江市城市综合管理局（下称市城市综合管理局）签订了《湛江市赤坎区福田路（海田东二路至海田东路段）建设监管协议书》，载明：为实施我市城市总体规划，加快城市建设步伐，根据宗地编号为ＰＧ××12的土地出让合同要求，用地权属内福田路段（海田东路至海田东二路段部分），由竞得赤坎区军民堤松苑路北82429.26平方米地块开发商荣盛广东房地产开发有限公司投资建设。同时，为支持城市建设，荣盛广东房地产开发有限公司同意一并投资建设用地权属外的福田路南段。约定：（一）建设范围。福田路（海田东二路至海田东路段），长约361米，宽21米，其中：用地权属内段长约192米、宽21米，用地权属外段长约169米、宽21米。（二）建设内容。道路（沥青路面）、排水、绿化、路灯、交通设施（含无障碍设施）、供水、供电、供气、通讯、消防等工程（具体规划条件详见湛城规（规划）［2010］462号）。二、建设资金来源。荣盛广东房地产开发有限公司负责投入全部建设资金，工程竣工验收合格后无偿移交市城市综合管理局使用和管理。三、荣盛广东房地产开发有限公司须向市财政局缴纳履约保证金（按工程总造价的5%计算），保修期满经市城市综合管理局组织保修期验收合格后无息退还履约保证金。2016年12月19日，湛江市土地储备管理中心（下称市土地储备中心）向湛江市人民政府作出《关于海湾郦都项目办理房屋产权证有关问题的请示》，载明：“市政府：根据市政府领导对荣盛广东房地产开发有限公司（以下简称“荣盛公司”）上报的《关于海湾郦都项目捆绑道路相关问题的请示》（荣盛发展荣盛广东函字［2016）第43号）有关批示（见附件1），2016年12月16日下午，我中心牵头赤坎区政府、市国土资源局、市城市综合管理局、荣盛公司等单位，就荣盛公司海湾郦都项目办理房屋产权证存在的有关问题进行研究，现将有关问题请示如下：一、基本情况。荣盛公司于2010年9月26日竞得我中心申请出让的位于湛江市赤坎区平方米（约124亩）国有建设用地使用权，即“海湾郦都”项目。按照出让合同约定，海湾郦都项目须出资建设福田路（海田东二路至海田东路段，长361米、宽21米），并无偿移交绐政府；同时，市城市综合管理局与荣盛公司签订的《建设监管协议书》明确“乙方需按标准、质量完成道路建设，并经甲方验收合格后才能给予项目办理房屋产权证”。荣盛公司来文称，已按照要求完成捆绑道路福田路建设（见附件2），由于道路南侧（长169米、宽33米，含荣盛公司受让地块红线外与福田路之间的住宅用地）土地权属湛江电力有限公司，政府一直未完善土地回收手续，导致福田路项目也无法办理报建及申请验收；而业主已入住两年多时间，未能办理房屋产权证，业主意见很大，要求市政府批准先行给予办理海湾郦都项目房屋产权证，后续待土地回收再办理道路移交的相关手续。二、请示事项。参会单位一致认为，荣盛公司已按要求建设了道路，无法办理报建和验收的原因是政府未能如期收回土地，责任不在企业。鉴于以上实际情况，为不影响企业的正常营运和保证广大业主合法权益，会议建议同意先行给予荣盛公司办理海湾郦都项目房屋产权证。但为了保证该公司继续跟进道路建设的相关手续，同时要求荣盛公司按原《建设监管协议书》的约定向市财政局缴纳履约保证金30万元（按工程总造价的5%计算），并与市城市综合管理局签订《建设监管协议书》补充协议。待履行上述手续后，市国土资源局给予办理项目不动产权证，赤坎区政府继续负责与湛江电力有限公司对接，落实上述道路用地回收问题，荣盛公司完善福田路建设相关手续，并经验收合格后无息退还履约保证金。”2016年12月23日，湛江市人民政府作出批示，同意上述请示的意见。2016年12月23日，被告荣盛房地产公司向湛江市财政局缴纳了履约保证金30万元。2016年12月27日，被告荣盛房地产公司与市城市综合管理局签订了《湛江市赤坎区福田路（海田东二路至海田东路段）建设补充监管协议书》，载明：根据荣盛广东房地产开发有限公司与市城市综合管理局于2016年9月27日已签订《湛江市赤坎区福田路（海田东二路至海田东路段）建设监管协议书》（以下简称原合同）的约定，荣盛广东房地产开发有限公司须按标准、质量完成福田路（海田东二路至海田东路段）361米建设并经市城市综合管理局验收合格后才能给予办理房屋产权证。目前，荣盛广东房地产开发有限公司已完成福田路361米的全部建设，但是由于福田路南侧（用地权属外）段长169米的土地权属湛江电力有限公司，市政府未能如期完善该土地的回收手续，荣盛广东房地产开发有限公司因此缺欠该土地权属证明导致无法按规定办理规划报建、施工报建等手续，不能按约定办理工程验收和道路移交管理，客观上导致该项目未能办理房屋产权证。为了不影响该企业的正常运营、保证广大海湾郦都业主的合法权益，现根据湛江市人民政府办公室文件呈批表（办文编号：F16880）批示精神，经荣盛广东房地产开发有限公司与市城市综合管理局友好协商，签订如下补充决议：第一、市城市综合管理局同意荣盛广东房地产开发有限公司先行办理海湾郦都项目房屋产权证，待市政府完善福田路南侧权属湛江电力有限公司的土地回收手续后，荣盛广东房地产开发有限公司须按原监管协议要求完善有关规划报建、施工报建和招投标等前期手续，并报市城市综合管理局组织验收和办理移交管理。市城市综合管理局组织验收和办理移交管理前，荣盛广东房地产开发有限公司负责该道路的养护、管理和所有费用。第二、为约束荣盛广东房地产开发有限公司按本补充协议履行责任，荣盛广东房地产开发有限公司须在本补充协议签订十天内向市财政局专户缴纳履约保证金30万元，（按工程总价约5%），荣盛广东房地产开发有限公司履行完本补充协议第一条责任义务并工程经市城市综合管理局组织验收合格、工程保修期满后无息退还履约保证金。本院认为，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应遵照履行。原告已依约向被告付清全部购房款，并确认其于2015年6月30日收房。虽然，被告因政府回收土地的行为延误了办证相关手续的办理，但经政府会议研究认为，被告已按要求建设了道路，无法办理报建和验收的原因是政府未能如期收回土地，责任不在企业，同意先行给予被告办理海湾郦都项目的房屋产权证。2016年12月27日，被告与市城市综合管理局签订了《湛江市赤坎区福田路（海田东二路至海田东路段）建设补充监管协议书》，补充约定：第一、市城市综合管理局同意被告先行办理海湾郦都项目房屋产权证，……。第二、为约束被告按本补充协议履行责任，被告须在本补充协议签订十天内向市财政局专户缴纳履约保证金30万元，（按工程总价约5%），被告履行完本补充协议第一条责任义务并工程经市城市综合管理局组织验收合格、工程保修期满后无息退还履约保证金。从上述事实可以证实，2016年12月27日被告才具备办理涉案房屋权属证书的条件。根据合同约定，被告应于2015年6月30日前将房屋交付原告使用并于交房后365天内将办理产权登记的资料报产权登记机关备案，但被告直至2016年12月27日才具备办证的条件，故被告办证的时间应从2016年12月28日开始计算365天。根据原、被告签订的《合同补充协议》（附件四）约定“本合同内所有约定的日期天数是指除法定节日外，以实际工作日计算。”扣除365个工作日，即被告应于2018年6月14日前将办理产权登记的资料报产权登记机关备案。被告于2018年5月18日已将办理产权登记的资料报产权登记机关备案，故被告已经履行涉案合同约定的办证义务，原告请求被告为其办妥房地产权属证书及支付逾期办证违约金依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告庞小霞的全部诉讼请求。案件受理费2439.58元（原告已预交），由原告庞小霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  黄龙飞人民陪审员  程 兵人民陪审员  林卫武二〇一九年十一月十三日书 记 员  张 骞附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。