广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1704民初1725号原告：姚志凤，女，1985年12月3日出生，汉族，住广东省阳西县。委托诉讼代理人：李周发，广东言必行律师事务所律师。被告：阳江市京源实业发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风三路**新乐苑小区**。法定代表人：陈建宇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈文儒，广东德良（阳江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹弘，广东德良（阳江）律师事务所律师。原告姚志凤与被告阳江市京源实业发展有限公司（以下简称京源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚志凤的委托诉讼代理人李周发，被告京源公司的委托诉讼代理人陈文儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚志凤向本院提出诉讼请求：一、判令京源公司立即将京源公司与姚志凤双方签署的《商品房买卖合同（预售）》向房屋登记机构进行登记备案并办理预告登记；二、判令京源公司向姚志凤开具购房发票并交付《商品房买卖合同（预售）》原件及办理产权证书相关材料，并协助办理房屋产权登记手续；三、判令京源公司向姚志凤支付逾期履行违约金20340元（违约金从2018年6月17日起按购房总款的每日万分之一计算，暂计至2019年7月1日，之后按上述标准计至办理完毕涉案房屋预售备案登记为止）；四、本案的诉讼费用由京源公司承担。事实与理由：2018年5月16日，姚志凤有意购买京源公司开发的“京源上景”楼盘，在经双方协商一致后当日签订了《房产认购协议书》及《商品房买卖合同》（预售），约定购买京源上景7幢4单元2514号商品房，建筑面积为112.91平方米，房屋成交总价款为536670元，物业维修基金费用9070元，其他办证费用600元。在双方签订合同之后，姚志凤于2018年5月16日已按合同约定向京源公司付清上述费用，京源公司收款后向姚志凤出具了收据。经查询，京源公司出售给姚志凤的商品房已经阳东住建局批准预售，并取得《商品房预售许可证》，预售许可证编号为东预许字[2017]第047号，姚志凤所购商品房已符合办理商品房预售登记备案的条件。在签订预售合同至今，已有一年多时间，期间姚志凤多次催告京源公司全面履行合同义务，及时办理商品房预售登记备案以保障姚志凤购房的合法权益，但京源公司一直以各种理由推诿，至今尚未为姚志凤办理预售备案登记，致使姚志凤所购房屋存在无限购房风险，未能兑现开发商向购房者作出的承诺。同时，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》原件，京源公司至今未按合同约定将其中一份原件交付给姚志凤保管。姚志凤认为，京源公司长期拖延办理涉案房屋预售备案登记手续，根据合同第十九条规定及国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定，均明确约定并规定京源公司应在预售合同签订之日起30日内办理完毕涉案房屋预售备案登记手续，京源公司未能全面履行合同义务，已构成合同违约。同时，根据合同约定的违约责任，京源公司逾期履行违约导致姚志凤不能享有法律理应赋予的权利，京源公司参照本案合同第十二条向姚志凤支付逾期履行违约金暂为20340元（暂从2018年6月17日起至2019年7月1日，共379天），另外，由于涉案房屋由姚志凤自行办理产权证书，京源公司应向姚志凤交付购房发票、房屋买卖合同原件及相关办证资料，尽早确定涉案房屋权属，以保障姚志凤购房合法权益。综上，为维护姚志凤的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向法院提起本案诉讼，希判如所请。被告京源公司辩称，一、2017年11月21日，京源公司与涉案的京源上景工程项目施工方田云昌就涉案的京源上景7栋四单元2514房用作抵偿工程款536670元达成一致意思表示，京源公司并出具领款收据给田云昌收执。为此，2017年12月1日，京源公司与田云昌签订涉案房屋房产认购协议书，该房产总价即房屋抵偿的工程款数额536670元，双方并就该房屋将来按照现房备案达成口头协议。所以，在签订本案商品房买卖预售合同之前，该涉案房产已完成抵偿给田云昌作抵顶工程款，涉案房产的权利人为田云昌。2018年5月16日，京源公司根据田云昌的要求与姚志凤签订涉案房屋的房产认购协议书及商品房买卖预售合同。姚志凤对京源公司与田云昌之间的口头约定按照现场处理备案的情况也是知情的。合同签订后，姚志凤实质上未向京源公司履行合同中约定的购房款支付义务，所以京源公司与姚志凤双方虽签订涉案房屋的买卖合同，是因京源公司与田云昌之间存在以房抵工程款的关系，基于田云昌的指定而签订的，京源公司不是出售涉案房屋给姚志凤的主体，京源公司与姚志凤双方实际上不存在商品房买卖合同关系。二、涉案房屋已经进行网签，该房屋处于申请备案状态，涉案房屋的权利人显示为姚志凤，可以有效防范一房多卖，出售后在买卖房屋上设置抵押等风险的出现，姚志凤不存在经济损失。三、因京源公司与田云昌就房屋以现房备案达成了一致意思表示，京源公司签订涉案房屋的买卖合同实际上是为了履行京源公司与田云昌之间抵房协议的义务，姚志凤作为接受田云昌指定接收房屋的人，也应遵守该协议的内容，何况姚志凤是向田云昌履行合同对价的义务，因此京源公司无需对涉案房屋办理备案登记承担责任。四、涉案商品房买卖合同中并没有对预告登记作出约定，京源公司不是涉案房屋进行预告登记的义务人。五、涉案商品房买卖合同没有约定京源公司应对未办理预售合同登记备案承担违约责任，姚志凤请求京源公司支付违约金缺乏合同和法律依据。综上所述，法院应依法驳回姚志凤的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告姚志凤提供的证据如下：证据一，企业信用信息公示报告，拟证明京源公司的工商登记情况及其诉讼主体适格。证据二，房产认购协议书、商品房买卖合同（预售），拟证明双方经协商一致于2018年5月16日签订了涉案房屋买卖预售合同，按合同约定，京源公司拖延一年多时间尚未为姚志凤办理涉案房屋预售备案登记，已构成合同违约。证据三，京源公司收款收据，拟证明姚志凤已按合同约定一次性付清了购房款及相关费用给京源公司，京源公司至今尚未开具购房发票及相关办证资料给姚志凤。证据四，涉案房屋商品房预售许可证、公示信息（阳江市住建局），拟证明：1.涉案房屋已取得预售许可，可合法进行预售；2.京源公司至今未为涉案房屋办理预售备案登记手续，已构成违约。证据五，律师函、监督申请书、邮递单，拟证明因京源公司违反合同约定，长期拖延办理涉案房屋预售备案登记，姚志凤已向京源公司发律师函及向行政主管部门反映情况，但京源公司仍置之不理，致使姚志凤合法财产权益受损。被告京源公司对原告姚志凤提交的上述证据发表质证意见如下：对证据一的真实性、合法性和关联性均无异议；对证据二中的房产认购协议书的真实性无异议，但该认购协议书是京源公司根据田云昌的指定，于2018年5月16日签订的。该认购协议书中约定的房价实质上是京源公司与田云昌之间的约定。对商品房买卖合同的真实性无异议，该合同也是根据京源公司与田云昌之间的约定，按照田云昌的要求签订的。合同签订后，姚志凤没有向京源公司支付对价，而是向田云昌履行支付房价的合同义务。对证据三中编号为008805、008806号的收款收据的真实性、合法性和关联性无异议，对编号为008804的收款收据的真实性无异议，但该收款收据仅仅是作为完善田云昌与被告之间的抵房协议的义务，按照田云昌及姚志凤的要求，出具该收款收据。该收款收据所涉的536670元并没有实际支付给京源公司，姚志凤是否已经付清该笔款项给田云昌，京源公司不清楚。对证据四的真实性无异议，该证据显示涉案房屋的买卖合同已经进行网签；对证据五二的真实性由法院依法认定，京源公司对此表示不清楚。被告京源公司提交的证据如下：证据一，领款收据（代支凭证）、房产认购协议书（编号0007616）、京源上景计费表，拟证明涉案房产京源上景7幢4单元2514房于2017年11月21日已抵偿给田云昌作工程款536670元，为此，京源公司与田云昌于2017年12月1日签订《房产认购协议书》，田云昌是该涉案房产的权利人。证据二，京源上景更名申请表，拟证明田云昌于2018年5月16日向京源公司申请要求涉案房产的业主更名为姚志凤。证据三，不动产登记资料查询结果证明，拟证明京源公司根据房产权利人田云昌的要求将涉案房产更名至姚志凤名下，现该房产处于申请备案状态。原告姚志凤对被告京源公司提交的上述证据发表质证意见如下：对证据一、二的真实性、合法性和关联性由法院依法认定，实际上涉案的房屋是京源公司以工程款抵偿给田云昌，然后田云昌再将涉案房屋卖给姚志凤，姚志凤认为该涉案房屋有风险，所以要求京源公司对该涉案房屋进行确认，所以双方在2018年5月16日签订了房屋认购协议书以及商品房买卖合同，证实了涉案房屋的买卖双方重新确认为京源公司与姚志凤双方，京源公司应当按照与姚志凤签订的相关合同或协议履行。京源公司上述称姚志凤不是本案的合同主体没有依据。对证据三的真实性、合法性和关联性均无异议，从该证据中证实，京源公司没有按照双方的商品房买卖合同的约定为涉案房屋进行预告登记，已构成了违约，应承担相应的违约责任。本院经审理认定事实如下：京源公司是经批准经营房地产开发的有限责任公司（自然人投资或控股），位于阳江市阳**。2017年12月1日，田云昌（买方）与京源公司（卖方）签订了《房产认购协议书》，主要约定如下：田云昌向京源公司购买京源上景7幢4单元2514房，建筑面积112.91平方米，套内面积90.79平方米（该物业的面积以验收后确权测绘面积为准）；购房总价款原为564550元，按97×98优惠执行后的现价为536670元；付款方式：买方须于2017年12月1日前一次性付清536670元（已扣除定金）并签署《商品房买卖合同》；物业维修基金费用9070元，其他办证费600元，须于签署《商品房买卖合同》之日同时付清。京源公司于2017年11月21日出具的《领款收据（代支凭证）》（编号为Ｎｏ0001822）载明，京源实业付深圳华影建设工程有限公司（田云昌）京源城影院钢结构工程款536670元对转上景7-4-2514房款，田云昌在上述《领款收据（代支凭证）》上签名确认。2018年5月16日，姚志凤（买受人）与京源公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018051916），主要约定如下：姚志凤向京源公司购买阳江市阳东区，预测建筑面积112.91平方米，套内面积90.79平方米，分摊共有建筑面积22.12平方米；该商品房已由阳江市阳东区住房和城乡规划建设局批准预售，预售许可证号为东预许字［2017］第047号；购房价格按套内面积计算，单价为5911.11元／平方米，总房价款共536670元；付款方式：买受人应当在2018年12月30日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款161670元，应当于2018年5月16前支付，第二期房价款375000元，应当于2018年12月30日前支付；该商品房交付时应当符合的条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房；出卖人应当自本合同签订之日起30日（不超过30日）办理商品房预售合同登记手续，并将本合同登记备案情况告知买受人，如由于买受人不配合办理预售合同登记备案手续或其他非因出卖人原因导致延迟或无法备案登记的，则出卖人无需对此承担任何责任；出卖人与买受人同意在该商品房交付之日起720日内共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；本合同及附件共36页，一式4份，其中出卖人1份，买受人1份，阳江市阳东不动产登记局2份，合同附件与本合同具有同等法律效力。……等等。上述合同签订后，京源公司向姚志凤出具了三份收款收据，分别载明已收取姚志凤交来的购房款536670元、维修基金9070元和其他办证费600元。后姚志凤认为京源公司未按照合同约定履行义务，已构成违约，诉至本院，请求如诉称。另查明，田云昌在2018年5月16日也向京源公司申请变更涉案商品房的权利人为姚志凤，并自愿履行《京源上景意向登记书》条款：由开发商公司按房价的百分之一收取更名费。根据阳江市商品房信息发布系统以及查询结果反馈的信息，涉案商品房在房管部门登记的状态为“已签订”，即已售出并签订合同，权利人为姚志凤。京源公司确认涉案商品房仅在房管部门进行了网签，尚未办理备案登记手续，购房合同原件因办理备案登记需要未交付给姚志凤。又查明，截至本案法庭辩论终结时（2019年11月6日），涉案商品房尚未办理竣工验收备案手续，不具备交付使用的条件。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。田云昌与京源公司之间就其双方的权利和义务达成以涉案商品房抵顶工程款的合意，是实现双方权利义务平衡的交易安排，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。田云昌与京源公司签订《房产认购协议书》后，又将涉案商品房出售给姚志凤，并由姚志凤与京源公司签订正式的《商品房买卖合同》，京源公司也向姚志凤出具了相关收款凭证，故上述合同是双方真实的意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应切实依约履行。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：（一）京源公司应否向不动产登记部门进行备案登记并办理预告登记手续；（二）京源公司应否交付涉案《商品房买卖合同》的原件、相关办证资料和开具发票给姚志凤，以及应否协助办证；（三）京源公司的行为是否构成违约以及应否支付违约金给姚志凤。关于争议焦点一，依据京源公司与姚志凤双方关于“出卖人应当自本合同签订之日起30日（不超过30日）办理商品房预售合同登记手续，并将本合同登记备案情况告知买受人……”的合同约定，京源公司应在签订合同30日内，即在2018年6月15日前为姚志凤办理涉案商品房的商品房预售合同登记手续并告知姚志凤合同登记备案情况，但京源公司至今未办理涉案商品房的合同备案登记手续，且京源公司不存在办理上述合同备案登记的客观障碍，故姚志凤请求京源公司为其办理涉案商品房的合同备案登记手续，本院应予支持。由于双方在合同中对涉案商品房须办理预告登记并未进行明确约定，而京源公司以涉案商品房办理了合同网签手续能充分保障姚志凤的购房权利予以拒绝为姚志凤办理涉案商品房的预告登记手续，故姚志凤请求京源公司办理涉案商品房的预告登记手续，没有合同依据，本院不予支持。关于争议焦点二，根据《中华人民共和国发票管理办法》的规定，发票是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付凭证；未按规定开具发票，属于违反发票管理法规定的行为。因此，京源公司开具对应销售金额的发票予以姚志凤既是其负有的法定义务，又是其因享有收取购房款对价的合同权利所应承担的合同附随义务。又依据双方的《商品房买卖合同（预售）》约定，该合同一式四份，出卖人一份，买受人一份，阳江市阳东不动产登记局两份。故姚志凤理应持有一份合同原件。据此，姚志凤请求京源公司交付《商品房买卖合同（预售）》原件及销售金额为536670元的发票，理据充足，本院予以支持。《商品房销售管理办法》第三十四条第二、三款规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”以及双方合同约定：“出卖人与买受人同意在该商品房交付之日起720日内共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。”协助办证既是京源公司的法定义务，又是其合同义务，但办证需以房屋交付为前提条件，而涉案商品房至今尚未办理竣工验收备案手续，不具备交付条件，故姚志凤请求京源公司退还相关办证资料及协助其办证，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点三，京源公司与姚志凤双方签订的《商品房买卖合同》明确约定“出卖人应当自本合同签订之日起30日（不超过30日）办理商品房预售合同登记手续，并将本合同登记备案情况告知买受人，如由于买受人不配合办理预售合同登记备案手续或其他非因出卖人原因导致延迟或无法备案登记的，则出卖人无需对此承担任何责任”。涉案商品房于2018年5月16日签订，京源公司应在2018年6月15日前为姚志凤办理涉案商品房的商品房预售合同登记手续并告知姚志凤合同登记备案情况，且田云昌在2018年5月16日也向京源公司提出更改权利人的申请，京源公司至今未办理涉案商品房的合同备案登记手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。由于双方在购房合同中对逾期办理合同备案登记手续的违约责任未进行约定，但涉案商品房仅办理合同网签手续未办理合同备案登记确会产生姚志凤无法取得涉案商品房权属的风险，故本院根据公平原则和诚实信用原则，酌定京源公司按已付购房款536670元的1%的标准支付违约金5366.70元（536670元×1%）给姚志凤。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国发票管理办法》第三条、第三十五条，《商品房销售管理办法》第三十四条第二、三款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告阳江市京源实业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告姚志凤办理位于阳江市阳东区的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018051916）备案登记；二、限被告阳江市京源实业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内交付《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018051916）原件并开具金额为536670元的发票给原告姚志凤收领；三、限被告阳江市京源实业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金5366.70元给原告姚志凤；四、驳回原告姚志凤的其他诉讼请求。案件受理费308元，由原告姚志凤负担227元，被告阳江市京源实业发展有限公司负担81元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  冯荣晶人民陪审员  黄志强人民陪审员  曾梓高二〇一九年十一月二十五日书 记 员  周子琳