河北省唐山市开平区人民法院 民事判决书 （2019）冀0205民初873号 原告：孙传才，男，1977年11月17日出生，汉族，无业，现住沈阳市大**。 委托诉讼代理人：赵兵，辽宁合朔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁南南，辽宁合朔律师事务所实习律师。 被告：崔孟银，男，1981年11月7日出生，汉族，住唐山市开平区。 委托诉讼代理人：杨帆，河北福航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张洋，河北福航律师事务所实习律师。 被告：胡新林，男，1963年2月15日出生，汉族，无业，住辽宁省沈阳市大**。 被告：沈阳肆维基业房地产开发有限公司，住所地：沈阳市东陵区东大营街**，统一社会信用代码91210100764364445C。 法定代表人：孟庆龙，该公司经理。 原告孙传才与被告崔孟银、胡新林、沈阳肆维基业房地产开发有限公司（以下简称“肆维地产公司”）执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙传才的委托代理人赵兵、梁南南，被告崔孟银委托诉讼代理人杨帆、张洋，被告胡新林到庭参加诉讼。被告肆维地产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告孙传才向本院提出诉讼请求：1、请求撤销（2017）冀02执1070号之一裁定书、（2019）冀0205执异15号执行裁定书；2、判决坐落沈阳市沈河区金家街××＃××／××号房屋归原告所有。事实和理由：沈阳农垦建设集团公司红叶分公司（下称“红叶公司”）是肆维地产公司开发的三江紫香园房屋的总承包商，原告是实际施工人之一。肆维地产公司将27套房屋抵顶红叶公司部分工程款，沈阳市沈河区金家街××＃××／××号房屋是其中一套。红叶公司将该套房屋抵债给原告。原告与肆维地产公司2010年11月25日签订了商品房买卖合同，原告已经于2010年11月25日占有了该房屋。2017年10月18日，唐山市中级人民法院作出（2017）冀02执1070号之一执行裁定书，将上述房产裁定给崔孟银所有。原告提起执行异议，唐山市中级人民法院于2019年3月18日作出（2019）冀02执异142号执行裁定书裁定将执行异议移送给唐山市开平区人民法院，后唐山市开平区人民法院作出（2019）冀0205执异15号执行裁定书驳回了原告提起执行异议。原告认为本人是依据《中华人民共和国合同法》第286条规定的优先权取得房屋所有权，本人是实际施工人和实际居住人，是合法占有人，依据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条、最高人民法院第八次全国法院民事审判工作会议纪要（民事部分）第23条提起本诉，请与支持。 被告崔孟银辩称，一、（2019）冀0205执异15号执行裁定书,认定事实清楚，适用法律准确，是法院执行行为的合法依据，并没违反法律规定。本案中唐山市中级人民法院（2017）冀02执1070号之一执行裁定书系人民法院在执行（2014）开民初字第1475号民事判决书内容的过程中，法院依据执行程序作出的执行处理行为没有违反法律规定，执行裁定书是法院依法执行行为，是维护被告崔孟银合法权益的正义行为。二、崔孟银依据（2017）冀02执1070号之一唐山市中级人民法院执行裁定书依法取得27套房产的所有权（包括异议房产），并已办理备案登记。原告孙传才关于案涉房产任何异议的主张，均无法对抗这一既定事实。本案执行依据2014年11月17日唐山市开平区人民法院已发生法律效力的（2014）开民初字第1475号民事判决书，对被告肆维地产公司所有的登记备案在崔孟银名下的坐落于辽宁省沈阳市沈河区项目的27套（包括孙传才主张权利的一套）房产进行拍卖，因无人竞买至流拍，被告崔孟银以第一次拍卖确定的保留价接受上述拍卖财产，裁定内容如下：“一、将被执行人肆维地产公司所有的坐落于辽宁省沈阳市沈河区项目27套房产作价13706971元，交付申请执行人崔孟银，抵偿相应的债务。剩余债务，被执行人应当继续履行。上述财产权自本裁定书送达申请执行人崔孟银时起转移。二、申请执行人崔孟银可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续”。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条之规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”故崔孟银依据该生效裁定，已合理合法取得该27套房产的所有权，并在房屋产权部门办理了备案登记，该案涉房屋产权证书也正在办理中。所以，无论原告孙传才持有何种异议理由，都无法对抗被告崔孟银已经依法获得该27套房产的事实。综上，原告孙传才的主张缺乏事实和法律依据，不享有足以排除强制执行的民事权益，应依法驳回原告孙传才的诉讼请求。 被告胡新林辩称，商品房买卖合同是我开发公司给他出具的，总共是27套房产，有2011、2012年的，都是崔孟银备案之前他们实际居住或占有的。 被告肆维地产公司未答辩，未发表质证意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。查明如下事实：2014年11月17日,崔孟银与被执行人胡新林、肆维地产公司民间借贷纠纷一案，唐山市开平区人民法院作出（2014）开民初字第1475号民事判决，判决胡新林偿还崔孟银借款本金800万元及利息。崔孟银据此向本院申请执行，该案于2017年1月10日由唐山市中级人民法院提及执行。在诉讼过程中，唐山市开平区人民法院作出（2014）开民初字第1475-2号民事裁定，查封被执行人肆维地产公司所有的坐落于辽宁省沈阳市沈河区项目共计27套房产，包括原告所称房产。进入执行过程后，唐山市中级人民法院于2017年1月10日作出（2017）冀02执1070号执行裁定书，裁定拍卖被执行人肆维地产公司所有的登记备案在崔孟银名下的坐落于辽宁省沈阳市沈河区项目的房产（附拍卖房产清单）。于2017年9月25日至28日在京东网络司法拍卖平台上公开拍卖上述27套房产，因无人竞买而流拍。申请执行人崔孟银申请以第一次拍卖确定的保留价接收上述拍卖财产。2017年10月18日，唐山市中级人民法院作出（2017）冀02执1070号之一执行裁定书，将被执行人肆维地产公司所有的坐落于辽宁省沈阳市沈河区项目27套房产（附清单）作价13706971元，交付申请执行人崔孟银，抵偿相应债务。剩余债务，被执行人应当继续履行。上述财产权自本裁定书送达崔孟银时起转移。崔孟银可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2018年8月2日，崔孟银向沈阳市不动产交易中心申请办理产权证，并缴纳了住宅维修专项基金和契税。在执行过程中，原告不服上述裁定提出异议，唐山市中级人民法院于2019年3月18日作出（2019）冀02执异142号执行裁定书，裁定该案移送本院审理。本院于2019年4月25日出具（2019）冀0205执异15执行裁定书，驳回了原告对（2017）冀02执1070号、（2017）冀02执1070号之一执行裁定书的异议申请，现原告向本院提起诉讼。 另查明，沈阳农垦建设集团公司承包了肆维地产公司开发的沈阳市沈河区三江紫香园项目，后沈阳农垦建设集团成立沈阳农垦建设集团公司红叶分公司负责该项目，分公司将各个项目进行分包。 对于当事人有异议的证据，本院认定事实如下： 一、关于原告与肆维地产公司签订的《商品房买卖合同》、原告与沈阳农垦建设集团公司红叶分公司签订的《顶房协议》的真实性问题 原告孙传才主张被告肆维地产公司将涉案房产作为工程欠款抵顶给了沈阳农垦建设集团公司，沈阳农垦建设集团公司红叶分公司又将该房产以抵消欠付工程款的方式抵顶给了原告，进而由肆维地产公司与原告签订了商品房买卖合同。根据原告提交的证据，2010年11月15日孙传才与沈阳农垦建设集团红叶分公司签订的《顶房协议》，2010年11月25日孙传才与肆维地产公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及入住通知书、入住缴款明细、对账单、用工单、收条来看，签订商品房买卖合同的性质为以房抵债，但根据现有证据，涉案房产是肆维地产公司开发项目，所有权人为肆维地产公司，沈阳农垦建设集团红叶分公司无权处置该涉案房产。上述证据无法形成完整的证据链。本案为一集团诉讼案件中的一个，在另一起案件中沈阳农垦建设集团提交了一份《顶账协议》，该协议于2012年12月28日签订，约定：肆维地产公司用三江紫香园住宅及网点总计27套房产抵顶欠付沈阳农垦建设集团公司工程款。本案争议房屋为抵账房屋之一。对比上述证据的签订时间，在肆维地产公司尚未将涉案房产抵顶给沈阳农垦建设集团公司红叶分公司的情况下，红叶分公司就已经将涉案房产抵顶给了原告，并且肆维地产公司还由此与原告签订了《商品房买卖合同》，本院对该《商品房买卖合同》及相关入住凭证复印件的真实性存疑。原告主张是肆维地产公司开发的三江紫香园项目工程的实际施工人，虽然提供了对账单、工时费清单、收条等证据，但该几份证据中签字的经办人身份无法核实，无相关单位的签章，对其真实性无法确认。且原告未提供相关施工合同来证明施工的真实性和欠付工程款数额，仅以《顶房协议》和上述证据不足以证明原告的实际施工人身份，不能证明红叶公司对其有欠付工程款及具体工程款数额的事实。且基于上述理由，对顶房协议的真实性存疑。 二、关于原告是否合法占有涉案房屋的问题。 原告主张一直占有涉案房屋，提交了入住缴款明细和入住通知书，该两份证据均为肆维地产公司开具的，为制式版本，原告是否实际入住无使用期间的生活缴费凭证予以佐证，因此对原告是否合法占有上述房屋存疑。 三、关于原告对涉案房产是否支付了全部价款的问题。 原告主张涉案房产是红叶公司欠付工程款顶账取得，但原告未提供任何施工合同，提供的施工履行凭证和施工结算凭证存在瑕疵，工程款数额与订房协议中的顶账数额不一致。肆维地产公司也从未就该房款向原告出具过任何房款收据或发票。因此，本案现有证据不足以证明原告系涉案工程的实际施工人，不能证明原告对涉案房产支付了全部价款。 四、关于涉案房产未办理过户的过错认定问题。 原告孙传才主张涉案房产未办理过户非因自身过错所致，并提供了如下证据：1、2013年1月28日，沈阳市房产局关于三江紫香园小区办理房屋所有权证问题的报告，报告给出的工作意见为按照市政府妥善解决历史遗留办证问题“先办证，在追责”的工作原则，先为购房业主办理《房屋所有权证》；2、2013年2月4日，沈阳市人民政府办公厅公文，同意按照市房产局意见解决；3、2013年5月17日，沈阳市房产局解遗领导小组办公室出具沈房解遗【2013】21号文件，内容为准予“三江紫香园”项目办理房屋权属登记。上述三份证据能够证明在2013年5月17日之后，三江紫香园项目涉及的房产能够办理所有权证。而涉案房产的查封时间是在2014年8月28日立案的崔孟银与胡新林、肆维地产公司民间借贷一案诉讼过程中，因此，在涉案房产可以办证到被查封的一年多时间内原告未办理，属于能够归责于买受人的原因，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。 本院认为，本案的争议焦点为原告孙传才对涉案已查封房产是否享有排除强制执行的民事权益。根据庭审已查明事实，本院分析如下： 一、关于孙传才与肆维地产公司签订的《商品房买卖合同》、与沈阳农垦建设集团公司红叶分公司签订的《顶房协议》的性质。根据庭审查明的事实，本院对《商品房买卖合同》、《顶房协议》的真实性存疑，即使上述协议真实，根据协议内容分析，双方的意思表示是以房抵债，并非房屋买卖。因此，对于孙传才对涉案房产是否享有排除执行的合法权益，不能基于房屋买卖关系的转让行为而判断。 二、以房抵债行为是否产生排除人民法院强制执行的物权效力。以房抵债属于以物抵债的一种形式，从民法范畴而言，以物抵债即债务人用其他形式的财产替代清偿所欠债权人的债务，目的在于消灭双方之间的债务。本案系用房产抵顶工程款的金钱债务。房屋系不动产，根据物权法的相关规定，房屋所有权的转移，须依法履行变更登记手续，在房屋变更登记完成前，房屋的所有权不发生转移。基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，就本案而言，孙传才依据其与沈阳农垦建设集团公司红叶分公司签订的《顶房协议》而产生的权利仍未超过债权之维度，并无任何物权化之属性，不能产生物权期待权。所以，以房抵债的双方当事人只有进行产权变更登记，才能完成以物抵债行为，在完成之前仍然属于普通债权，不能对抗人民法院的强制执行。原告主张的建筑工程款的优先权与本案不具有关联性，本院不予采信。 综上，本院认为原告孙传才对涉案房产并不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《物权法》第六条、第九条、第十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告孙传才的诉讼请求。 案件受理费14119元，由原告孙传才负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  童凯声 人民陪审员  陈美惠 人民陪审员  袁 斌 二〇一九年十一月四日 书 记 员  姚 雪