河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民终5161号 上诉人（原审原告、反诉被告）：邱宗良，男，1962年7月3日出生，汉族，住河北省霸州市。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：霸州市佳嘉物业服务有限公司，住所地河北省霸州市建设西道南侧（二中对过）。 法定代表人：刘泽明，总经理。 委托诉讼代理人：杨雨生，霸州市城区法律服务所法律工作者。 上诉人邱宗良因与被上诉人霸州市佳嘉物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省霸州市人民法院（2019）冀1081民初3346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 邱宗良上诉请求：一、请求撤销霸州市人民法院（2019）冀1081民初3346号一审判决，依法改判支持上诉人在一审时的诉讼请求；二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：第一，涉案小区的《前期物业服务合同》和《物业服务合同》无效，前者没有提交招投标等证据，后者没有证据证明签订合同的业主委员会具有合法性。第二，被上诉人请求上诉人支付《物业服务合同》到期后的物业费用没有依据。第三，被上诉人没有提交2012年、2013年和2017年的物业服务合同，故应退还上诉人2012年和2013年缴纳的物业费，同时被上诉人反诉中索要2017年物业费的请求不应支持。第四，被上诉人只按照廊坊市物业服务三级服务质量收费，但服务质量未达到三级标准，如：绿化率25%以上，休闲活动中心场地500平米以上、固定活动馆所100平米以上等。第五，上诉人自2017年9月才知道权利受到侵害，没有超过三年的诉讼时效。综上，请求二审法院判令被上诉人退还上诉人多缴纳的物业费、装修管理费、装修垃圾清运费、车位费等，共计7394元及利息。 霸州市佳嘉物业服务有限公司答辩称，第一，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，所以业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第二，被上诉人收费依据是霸州市房管局和霸州市物价局审批的标准，收费有依据，请求法院支持。第三，上诉人主张返还物业费、装修管理费等费用没有提供证据。综上，上诉人证据不能证明其主张，请求驳回上诉，维持原判。 邱宗良向一审法院起诉请求：一、判令佳嘉公司退还原告多交物业费及车位费、装修管理费、装修垃圾清理费、装修材料运输费7394元并支付利息，按中国人民银行规定的同期存款利率计算，从交纳物业费之日起至返还之日止；二、诉讼费由被告承担。 霸州市佳嘉物业服务有限公司向一审法院反诉请求：一、依法判令邱宗良支付物业费等合计1720元违约金及利息（按年利率6%至还清之日止）；二、诉讼费由原告（反诉被告）承担。 一审法院认定事实：霸州市佳嘉物业服务有限公司于2014年7月10日与河北艺杰房地产开发有限公司签订《尚都花苑小区前期物业服务合同》，合同约定由霸州市佳嘉物业服务有限公司承接霸州市尚都花苑小区的物业管理服务，物业服务收费选择包干制，由业主按其拥有物业建筑面积交纳，高层住宅：0.95元/平方米/月（带电梯）、多层住宅：0.50元/平方米/月（不带电梯），该合同还约定物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后按年交纳，业主申请装饰装修时，乙方除约定收取装饰装修服务费外，不得另行收取其他费用，停车服务费按露天停车场车位80元/个/月标准收取。后霸州市佳嘉物业服务有限公司分别于2015年9月1日、2016年8月1日与尚都花苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，委托期限至2017年7月31日，霸州市佳嘉物业服务有限公司于2018年8月1日终止提供物业服务。邱宗良系该小区4号楼2单元401室业主，房屋建筑面积为135.11平方米，并于2012年至2016年每年9月20日交纳物业费1540元、公共照明费120元、生活垃圾处理费60元。于2012年10月9日交纳维修基金9596元，还于2013年4月13日交纳装修管理费300元、装修垃圾清理费270元、装修材料运输费300元，2014年9月24日交纳车位费840元。原、被告双方对于以上事实没有争议，予以确认。邱宗良当庭陈述称，其于2012年10月9日交纳完维修基金后取得的钥匙，之后于2013年9月1日入住该小区。霸州市佳嘉物业服务有限公司称，邱宗良于2012年7月1日拿到楼房钥匙，装修期间要求扣除2012年7月至2012年9月20日期间的物业费，所以开票时间为2012年9月20日，关于签订物业合同时间与诉状主张时间不一致是因为物业公司与业主委员会签订合同时间每年都不一致，实际物业费计价时间为每年7月1日至次年7月1日。另查明，霸州市佳嘉物业服务有限公司于2014年4月23日向霸州市物价局进行物业服务收费备案，备案内容为，1、营业执照注册号：131081000000255；2、霸州市佳嘉物业服务有限公司资质等级三级，证书编号：廊物181号；3、为尚都花苑小区业主提供廊坊市物业服务三级服务质量，按合同约定物业服务收费，价格：多层服务费0.5元/平方米/月，高层服务费0.6元/平方米/月，电梯使用费0.35元/平方米/月（包括电梯使用费、二次加压供水、消防）。 一审法院认为，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，霸州市佳嘉物业服务有限公司根据合同约定对该小区提供物业服务，邱宗良入住该小区后享受霸州市佳嘉物业服务有限公司物业服务并交纳物业费，原告提供的物业服务合同对原、被告双方具有约束力。邱宗良仅以其不知道有业主委员会存在为由否认该物业合同，理据不足，不予采信。霸州市佳嘉物业服务有限公司提供的物业服务收费备案申请审批表，能够证实其提供的服务标准为三级，且实际收费不超过该标准，邱宗良主张按照每平方米0.3元计算物业费，不予支持。关于邱宗良要求返还2013年4月13日交纳的装修管理费、装修垃圾清理费、装修材料运输费和2014年9月24日交纳的车位费，已超过法律规定的诉讼时效，对霸州市佳嘉物业服务有限公司答辩意见予以采信。邱宗良称诉讼时效应自其知晓应该返还该费用的法律规定之日起计算，其意见理据不足，不予采信。关于公共照明费和生活垃圾处理费，邱宗良主张返还，但该两项费用已于2015年之前交纳，已超过法律规定的诉讼时效，2016年该两项费用的收费票据邱宗良亦未提供，故不予支持，霸州市佳嘉物业服务有限公司反诉主张邱宗良应交纳2017年公共照明费120元和生活垃圾处理费60元，其未提交证据证明其收费依据的合法性及合理性，证据不足，不予支持。关于霸州市佳嘉物业服务有限公司要求邱宗良支付物业费的反诉请求，邱宗良应当支付物业费，但霸州市佳嘉物业服务有限公司主张的计费期间为2017年7月1日至2018年7月1日，其未提供相应证据证实，邱宗良提供物业费票据日期均为9月20日，每年物业费为1540元，故认定其物业费起算时间为每年的9月20日，霸州市佳嘉物业服务有限公司于2018年8月1日终止对该小区的物业服务，故其截止时间应为2018年7月31日。对霸州市佳嘉物业服务有限公司主张物业费的诉讼请求，予以支持物业费1330.61元（计费期间为2017年9月20日至2018年7月31日共10个月零11天）。霸州市佳嘉物业服务有限公司主张的违约金过高，支持按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年9月20日至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）邱宗良的诉讼请求；二、原告（反诉被告）邱宗良于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）霸州市佳嘉物业服务有限公司物业费1330.61元并支付利息，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年9月20日起至实际付清之日；三、驳回被告（反诉原告）霸州市佳嘉物业服务有限公司其它诉讼请求。 本院二审期间，邱宗良提供涉案小区照片十七张，证明涉案小区物业服务现状达不到三级服务质量标准；另提供购房合同一份，证明购房合同签订日期是2012年11月2日，被上诉人诉称是2012年7月31日交付房屋是不真实的。霸州市佳嘉物业服务有限公司对照片的真实性、合法性和关联性均不认可，其获批时的状况符合三级服务标准，后来健全了相关服务设施，已达到了四级服务标准。另外，绿地面积、体育锻炼设备等系开发商责任配置，与物业公司无关。对购房合同无异议，但其主张的是后期物业费，与2012年7月份到11月份的物业费无关。涉案小区照片不是二审新证据，且不能达到证明目的，本院不予支持。购房合同也不是二审新证据，且证明内容与本案无直接关联性，本院亦不予支持。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，河北艺杰房地产开发有限公司与霸州市佳嘉物业服务有限公司签订的《尚都花苑小区前期物业服务合同》，以及尚都花苑小区业主委员会与霸州市佳嘉物业服务有限公司签订的《物业服务合同》均系双方真实意思表示，本院予以确认。邱宗良作为尚都花苑小区业主，均应遵照执行，如有意见可通过尚都花苑小区业主委员会在签订新的物业服务合同时提出。邱宗良诉称上述合同无效的上诉意见，本院不予支持。物业服务等级和收费标准，应由专门部门的专业人员进行认定，霸州市住房保障与房产管理局和霸州市物价局审批同意的《物业服务收费备案申请审批表》，本院予以确认。邱宗良提供的照片等不足以认定物业服务等级，故本院不予支持。《物业服务合同》到期后，霸州市佳嘉物业服务有限公司仍提供一段时间物业服务。霸州市佳嘉物业服务有限公司是否存在拒绝退出、移交的情况，各方均未提供任何证据，故邱宗良诉称事实物业服务期间的物业费不应支持的上诉意见，证据不足，本院不予支持。根据尚都花苑小区业主委员会与霸州市佳嘉物业服务有限公司签订的《物业服务合同》，以及双方未提供证据证实物业合同到期后进行物业移交手续等情况，原审判决认定邱宗良给付霸州市佳嘉物业服务有限公司2017年9月20日至2018年7月31日期间的物业费用，本院予以确认。法律法规面向全社会进行公示，邱宗良诉称应以其知晓相关规定的时间为诉讼时效起算时间的上诉意见，本院不予支持。 综上所述，邱宗良的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由邱宗良负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘炳辉 审 判 员 王建军 审 判 员 相宪伟 二〇一九年十一月十一日 法官助理 张占民 书 记 员 杨涵琳