广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终9263号 上诉人（原审被告）：南宁市瀚轩房地产开发有限公司，住所地南宁市科德西路2号瀚林雅筑07栋8号商铺。统一社会信用代码91450100591343709R。 法定代表人：黄志慧，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：甘剑峰，广西欣源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈迪，广西欣源律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：张艳兰，女，1985年12月2日出生，壮族，住南宁市江南区。 被上诉人（原审原告）：覃耀柳，男，1986年6月20日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 上述两位被上诉人的共同委托诉讼代理人：谢仁文，广西诚上金律师事务所律师。 上述两位被上诉人的共同委托诉讼代理人：丁培年，广西诚上金律师事务所律师。 上诉人南宁市瀚轩房地产开发有限公司（以下简称“瀚轩公司”）因与被上诉人张艳兰、覃耀柳商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2018）桂0107民初9192号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人瀚轩公司的委托诉讼代理人甘剑峰、陈迪及被上诉人张艳兰、覃耀柳的共同委托诉讼代理人谢仁文、丁培年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瀚轩公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回张艳兰、覃耀柳的全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费由张艳兰、覃耀柳负担。事实与理由：一、部分业主违规装修导致涉案小区通不过规划验收而无法办理房产证。涉案房屋已经竣工验收合格，瀚轩公司作为开发商亦已将涉案房屋交付给各业主。但部分业主为增加建筑面积，在装修过程中将阳台、飘窗、入户花园等空间改造封闭，致使整个小区通不过规划验收而无法办理房产证。二、政府职能部门行为也是逾期办理房产证的重要原因。政府相关部门执法力度前后不一，2016年前后，因阳台、飘窗、入室花园、阳光房等赠送面积不符合规划要求而通不过规划验收，导致商品房无法办理房产证是南宁市普遍存在的问题。瀚轩公司已经积极与政府职能部门沟通，并缴纳了相应罚款，排除了办证障碍，涉案小区现已具备办理房产证的基本条件。而小区部分业主也因此相应获益，故根据公平原则，业主不应再向瀚轩公司主张逾期办证违约金，或应相应减少瀚轩公司的责任。此外，瀚轩公司正在积极推进办理涉案房屋产权证的工作，但因相关部门执法力度前后不一，且办证困难问题属于南宁市遗留问题，故一审判决瀚轩公司在短短90日内办理房产证不符合实际情况。三、一审判决的违约金与涉案《南宁市商品房买卖合同》的约定不符，且一审法院酌情认定的违约金上限为已付购房款的30%过高，无事实和法律依据。 张艳兰、覃耀柳辩称，1、涉案房屋交付时没有达到法定及约定的条件构成违约，且瀚轩公司未对涉案房屋进行工程验收是其不能办理房屋所有权证的根本原因。2、根据瀚轩公司提交的证据可知，瀚轩公司存在未按照《建设工程规划许可证》及图纸的要求进行施工，亦未及时整改，该违法行为与业主无关，故瀚轩公司将不能办证的原因归结于业主违规装修是没有事实依据的。3、瀚轩公司违规交房以及被行政处罚，并非政府职能部门所致，瀚轩公司不主动办理房屋所有权证以及消极处理行政处罚的行为是逾期不能办证的原因。此外，瀚轩公司未办理房屋所有权证的违约行为一直持续至今，根据涉案《南宁市商品房买卖合同》的约定，逾期办证违约金的支付标准为每日20元，上限为总房款的2%。但就本案而言，该约定明显低于业主的实际损失，故根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，法院有权进行调整。同时，一审法院综合各方诉求及实际情况，将逾期办证违约金计算至不动产登记机构受理瀚轩公司为业主办理不动产统一登记申请之日，并将违约金上限确定为已付房款的30%，是正确的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 张艳兰、覃耀柳向一审法院起诉请求：一、瀚轩公司在判决生效之日起30日内将办理房屋所有权登记应由瀚轩公司提供的资料提交产权登记机关备案，并办理房地产权属证书；二、瀚轩公司支付逾期办理不动产权属证书的违约金12920元（按每日20元，从房屋交付使用之日第720日即2016年10月22日起暂计至2018年7月30日，具体计算至产权登记完成之日止）；三、本案诉讼费用由瀚轩公司承担。 一审法院认定事实，2013年6月26日，张艳兰、覃耀柳与瀚轩公司签订《南宁市商品房买卖合同》，约定张艳兰、覃耀柳向瀚轩公司购买位于南宁市，房屋价款为668087元。合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人”，“因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人按每迟延一日20元计算，向买受人支付违约金，违约金累计不超过总房款的2%”。张艳兰、覃耀柳已经按照合同约定向瀚轩公司足额支付购房款，还支付了代办证的费用420元。瀚轩公司于2014年11月2日向张艳兰、覃耀柳交房。 截止至一审庭审辩论终结时止，未见瀚轩公司提交涉案项目的建设工程规划竣工验收合格证、商品房现售备案证明。 一审法院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，瀚轩公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩和质证的权利。张艳兰、覃耀柳与瀚轩公司之间签订的《南宁市商品房买卖合同》为双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。 关于办理不动产权登记手续的问题。《商品房销售管理办法》第三十三条第二款规定，瀚轩公司负有将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房产管理部门之法定义务。此为办理权属登记的前置程序。根据《南宁市商品房买卖合同》第十七条第3款第（1）项之约定，瀚轩公司应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为张艳兰、覃耀柳申请房屋所有权登记，并向张艳兰、覃耀柳交付房屋所有权证书。瀚轩公司基于合同的约定接受张艳兰、覃耀柳的委托负有为张艳兰、覃耀柳办理房屋权属登记之义务，即同时包括了备案及办证两部分内容。本案中，瀚轩公司已于2014年11月2日向张艳兰、覃耀柳交付房屋，故至迟应于2016年10月22日前向房屋登记机构申请办理涉案房屋所有权转移登记。因涉及群体众多，瀚轩公司准备材料客观上需要一定时间，因此确定瀚轩公司应于本案判决生效后90日内为张艳兰、覃耀柳向不动产登记机构申请办理涉案房屋的不动产统一登记手续，并在相关机构依法办结不动产权证书时即时向张艳兰、覃耀柳交付。 关于逾期办理产权登记手续违约责任承担的问题。瀚轩公司未能依约如期给张艳兰、覃耀柳办理房屋权属登记，亦未到庭提出合理抗辩，故应承担全部逾期办证的违约责任。依据《南宁市商品房买卖合同》第十七条第4款第（2）项之约定，违约金应自2016年10月23日起至不动产登记机构依法受理瀚轩公司为张艳兰、覃耀柳办理涉案房屋的不动产统一登记申请之日止，此后耗费的时间由相关职能部门确定，瀚轩公司对此不能控制，不应再支付违约金。因此，瀚轩公司应向张艳兰、覃耀柳支付的违约金计算方式为：自2016年10月23日起至不动产登记机构依法受理瀚轩公司为办理涉案房屋的不动产统一登记申请之日止，按每日20元计算，计算得出具体违约金数额后由瀚轩公司负担的违约金上限额为13362元（668087元×2%）。 关于逾期办证违约金上限约定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，对于违约金的约定明显低于或者高于损失的，法院可予以调整。双方约定的违约金上限为总房款的2%，本案自2016年10月23日至起诉之日，计算出的违约金与双方约定的违约金并无明显差距，无需调整。但如果瀚轩公司在法院要求的办证之日之后仍然拒绝办理房产证，持续产生的损失将明显高于上述违约金上限的约定，应当予以调整。因此认定在法院要求的办证之日之后瀚轩公司仍然未给张艳兰、覃耀柳办理不动产证书的，应当继续按照每日20元的约定标准支付逾期办证违约金。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“违约赔偿数额不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，一审法院酌情认定本案逾期办证违约金总额不能超过已付购房款总额的30%。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定判决：一、自本案判决生效之日起90日内，瀚轩公司为张艳兰、覃耀柳申请办理位于南宁市的不动产统一登记；二、自本案判决生效之日起10日内，瀚轩公司向张艳兰、覃耀柳支付违约金（计算方式：自2016年10月23日起至不动产登记机构依法受理瀚轩公司为办理上述房产不动产统一登记申请之日止，按每日20元计算，瀚轩公司负担的违约金上限额为13362元）；三、若瀚轩公司在本案生效判决之日起90日内仍然未为张艳兰、覃耀柳申请办理上述房产不动产统一登记，则按照每逾期一日20元的标准继续支付违约金；四、上述第二项、第三项计算出的违约金，总金额不超过200426元（668087元×30%）。案件受理费123元，由瀚轩公司负担。 二审中，瀚轩公司提供如下证据：证据1、《南宁市建设工程规划竣工验收合格证》4份（瀚林雅筑二期1#楼、2#楼、3#楼、4#楼、5#楼、6#楼、7#楼），证据2、瀚林雅筑二期楼栋名称对照表，该两份证据拟共同证明涉案房屋已经竣工验收，并已交付业主使用。证据3、《南宁市规划管理局关于处理涉嫌违反规划行为有关事项告知函》（编号：4501GXQ2018001），证据4、《综合行政执法调查通知书》，证据5、南宁高新技术产业开发区管理委员会《行政处罚告知书》（处告字[2018]96号），证据6、南宁高新技术产业开发区管理委员会《行政处罚告知书》（南高新管处字[2018]96号），证据7、南宁高新技术产业开发区管理委员会《限期整改通知书》，证据8、瀚轩公司对南宁高新技术产业开发区管理委员会《限期整改通知书》的回复，证据9、南宁市规划管理局、南宁市城市管理局《关于房地产项目竣工规划核实涉违法建设处置工作推进会会议备忘录》，证据10、违建平面图（装修前后对比图），该8份证据拟共同证明部分业主的违规装修行为和政府职能部门的行政行为是逾期不能办理瀚林雅筑小区房屋产权证的重要原因。证据11、《广西壮族自治区非税收入一般缴款书（回单）》（桂（17-3）No663156940），这是瀚轩公司交纳罚款凭证，拟证明瀚轩公司已积极配合政府职能部门的工作，并排除办证障碍。 张艳兰、覃耀柳质证认为，对证据1、2的真实性无异议，但对其证明目的有异议，该两份证据恰恰证明瀚轩公司是在业主向法院起诉后才办理竣工验收的，故瀚轩公司在涉案房屋没有竣工验收就已交房。对证据3、4、5、6、7、8的真实性、关联性没有异议，但对其证明目的有异议，其中的《行政处罚告知书》及《限期整改通知书》均记载的是瀚轩公司未按照规划及施工图纸进行施工，并未反映是各业主存在违规装修的情形。证据9没有原件核实，故对该证据的真实性、合法性及关联性不予认可。对证据10的真实性、合法性及关联性不予认可。对证据11的真实性、合法性及关联性无异议，但瀚轩公司是在业主起诉后才缴纳罚款的。 本院经审查认为，证据1系涉案房屋规划竣工验收合格证，证据2为楼栋名称对照表，张艳兰、覃耀柳对该两份证据的真实性均无异议，故本院对该两份证据予以采信。张艳兰、覃耀柳对证据3、4、5、6、7、8的真实性、关联性无异议，且该六份证据确可证实翰林雅筑小区房屋存在违规建设、装修行为，故本院对该六份证据予以采信。证据9因无原件核实，故不予采信。证据10系翰林公司就涉案小区房屋装修前后制作的平面图，因无照片等相关证据佐证，故对该证据不予采信。证据11系交纳罚款凭证，故对该证据予以采信。 二审中，各方当事人对一审判决查明的事实均无异议，故本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院另查明，2018年11月8日，南宁高新技术产业开发区管理委员会对瀚轩公司做出《行政处罚告知书》（处告字［2018］96号），认为瀚轩公司于2013年2月16日办理取得位于南宁市的《建设工程规划许可证》，但该项目1＃楼至7＃楼未按照图纸施工，存在未按照《建设工程规划许可证》建设的行为，1＃楼至7＃楼加建建筑面积总计12542.50平方米。该建设行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条的规定，构成违法建设，拟对瀚轩公司作出以下行政处罚：按该项目违建部分工程造价12310129.23元处10%的罚款，罚金共计1231012.92元。2018年11月14日，南宁高新技术产业开发区管理委员会对瀚轩公司作出《行政处罚决定书》（南高新管处字［2018］96号），对瀚轩公司作出以下处罚决定：按该项目违建部分工程造价12310129.23元处10%的罚款，罚金共计1231012.92元。当日，瀚轩公司缴纳上述罚款1231012.92元。 2019年1月9日，南宁高新技术产业开发区管理委员会向瀚轩公司发出《限期整改通知书》，查明瀚轩公司建设的位于南宁市的超面积建设共计12542.50平方米，具体情况如下：一、1＃楼：2层夹层规划设计飘窗实地改为套内;3-33层实地增建阳台、规划设计飘窗实地改为套内。二、2＃楼：2层夹层规划设计飘窗实地改为套内；3-33层实地增建阳台、规划设计结构板实地改为水表间，规划设计阳台实地改为套内，规划设计飘窗实地改为套内。三、3＃楼：2层规划设计飘窗实地改为套内，规划设计花池实地改为套内，规划设计上空、空调隔板实地改为阳台，规划设计结构板实地改为水表间；3-33层规划设计飘窗实地改为套内，规划设计花池实地改为套内，规划设计上空、空调隔板实地改为阳台，规划设计结构板实地改为水表间。四、4＃楼：3层规划设计飘窗实地改为套内；4-32层规划设计飘窗实地改为套内，规划设计花池实地改为套内，规划设计上空、空调隔板实地改为阳台。五、5＃楼：3-33层规划设计飘窗实地改为套内，规划设计上空、空调隔板实地改为阳台。六、6＃楼：3-33层规划设计飘窗实地改为套内，规划设计花池实地改是套内，规划设计上空、空调隔板实地改为阳台。七、7＃楼：3层规划设计飘窗实地改为套内；4-33层规划设计飘窗实地改为套内，规划设计花池实地改为套内，规划设计上空、空调隔板实地改为阳台。并责令瀚轩公司于2019年1月25日前对上述违法建筑进行整改。 瀚林雅筑二期1#楼至7#楼于2018年1月12日取得《竣工验收备案表》，于2019年5月22日取得《南宁市建设工程规划竣工验收合格证》。 瀚林雅筑二期1#楼为君贤阁，2#楼为君悦阁，3#楼为君咏阁，4#楼为君礼阁，5#楼为君怡阁，6#楼为君诚阁，7#楼为君雅阁，8#楼为君庭商业岛。 再查明，本院对涉案房屋所在小区进行了现场勘查，双方当事人均确认业主自行装修的住宅存在加装防盗网及改造飘窗、规划设计阳台实地改为套内等违反规划情形。 本院认为，涉案《南宁市商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。 关于办理不动产权登记手续的问题。依据《商品房销售管理办法》第三十四条第二款的规定，瀚轩公司负有将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房产管理部门之法定义务。根据涉案《南宁市商品房买卖合同》第十七条的约定，瀚轩公司应在商品房交付使用后720日内向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并向买受人交付房屋所有权证。本案中，瀚轩公司于2014年11月2日向张艳兰、覃耀柳交付房屋，故瀚轩公司至迟应于2016年10月22日前向不动产登记机构申请办理涉案房屋的不动产权登记。因涉及群体众多，瀚轩公司准备材料客观上需要一定时间，故一审法院酌情确定瀚轩公司应于本案判决生效后90日内为张艳兰、覃耀柳向不动产登记机构申请办理涉案房屋的不动产统一登记手续，并在相关机构依法办结不动产权证书时即时向张艳兰、覃耀柳交付，并无不当，本院予以维持。 关于逾期办理涉案房屋产权登记手续责任承担的问题。从南宁高新技术产业开发区管理委员会向瀚轩公司发出《限期整改通知书》、本院现场勘查及当事人的陈述可知，涉案房屋因未按照《建设工程规划许可证》及施工图纸的规定施工，存在规划设计飘窗实地改为套内、规划设计结构板实地改为水间表、规划设计上空及空调隔板实地改为阳台、规划设计阳台实地改为套内、规划设计花池实地改为套内等违反规划的情形，造成涉案小区房屋规划验收不合格，导致逾期办证。上述违反规划的情形主要是因为瀚轩公司承诺给房屋买受人赠送面积而改变规划，又未经规划部门审批，故瀚轩公司应对不能通过规划验收承担主要责任。而在上述违反规划的情形中，改造飘窗、规划设计阳台实地改为套内等违反规划情形系张艳兰、覃耀柳装修时自行修改，为此张艳兰、覃耀柳也应对逾期办证承担部分责任。故本院酌定瀚轩公司承担60%的责任，张艳兰、覃耀柳承担40%的责任。一审认定由瀚轩公司承担全部责任不当，本院予以纠正。依据涉案《南宁市商品房买卖合同》第十七条的约定，涉案房屋逾期办证违约金应自2016年10月23日起至不动产登记机构依法受理瀚轩公司为张艳兰、覃耀柳办理不动产统一登记申请之日止，此后耗费的时间由相关职能部门确定，瀚轩公司对此不能控制，不应再支付违约金。因此瀚轩公司应向张艳兰、覃耀柳支付逾期办证违约金的计算方式为：自2016年10月23日起至不动产登记机构依法受理瀚轩公司为张艳兰、覃耀柳办理涉案房屋的不动产统一登记申请之日止，按每日20元计算，计算得出具体违约金数额后由瀚轩公司负担其中的60%，即瀚轩公司负担的违约金上限额为8017.04元（668087元×2%×60%）。 此外，由于双方约定了逾期办证违约金的上限，即无论瀚轩公司逾期办证多久，其承担违约金的最高额为总房款的2%。如果瀚轩公司怠于向不动产登记机构申请办理涉案房屋的不动产权登记，那么房屋买受人不能取得房屋所有权证的状态将一直持续，由此产生的损失也在持续。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，一审法院对逾期办证违约金的上限予以调整，并酌情认定本案逾期办证违约金总额不能超过已付购房款总额的30%，并无不当，本院予以维持。但因瀚轩公司对逾期办证承担60%的责任，故瀚轩公司承担本案违约金总金额的上限为120255.66元（668087元×30%×60%）。 综上所述，因本案出现新证据，瀚轩公司的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定事实部分错误，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持南宁市西乡塘区人民法院（2018）桂0107民初9192号民事判决第一、三项； 二、撤销南宁市西乡塘区人民法院（2018）桂0107民初9192号民事判决第四项； 三、变更南宁市西乡塘区人民法院（2018）桂0107民初9192号民事判决第二项为：“自本案判决生效之日起10日内，南宁市瀚轩房地产开发有限公司向张艳兰、覃耀柳支付违约金（计算方式：自2016年10月23日起至不动产登记机构依法受理南宁市瀚轩房地产开发有限公司为张艳兰、覃耀柳办理涉案房屋不动产统一登记申请之日止，按每日20元计算，南宁市瀚轩房地产开发有限公司负担的违约金上限额为8017.04元）”； 四、上述第一项、第三项计算出的违约金，总额不超过120255.66元。 一审案件受理费123元，由南宁市瀚轩房地产开发有限公司负担98.4元，由张艳兰、覃耀柳负担24.6元；二审案件受理费123元，由南宁市瀚轩房地产开发有限公司负担98.4元，由张艳兰、覃耀柳负担24.6元。 上述义务，义务人应于本案判决指定期限内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  农杏雪 审判员  朱菲菲 审判员  曾 涛 二〇一九年十一月二十五日 书记员  谢沁园 潘椤卿 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。