广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初19314号原告：刘伟鹏，男，1985年6月15日出生，汉族，住河北省廊坊市安次区常甫路前锋小区**********，公民身份号码131************813。委托诉讼代理人：江碧云，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：佛山市溢汇盛投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区****************，统一社会信用代码914********116045A。法定代表人：饶某1。委托诉讼代理人：潘洁颜，广东颂勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄健仪，广东颂勤律师事务所律师。被告：佛山市南海区桂城街道东区社区奕东股份经济合作社，住所地：广东省佛山市南海区桂城街东区*，机构代码78296670-6。法定代表人：邵某1。原告刘伟鹏与佛山市溢汇盛投资有限公司（以下简称溢汇盛公司）、佛山市南海区桂城街道东区社区奕东股份经济合作社（以下简称奕东经济社）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月15日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人江碧云、被告溢汇盛公司的委托诉讼代理人黄健仪到庭参加诉讼。被告奕东经济社经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告溢汇盛公司于2017年6月7日签订的《物业租赁合同》、《补充协议》无效；2.被告溢汇盛公司向原告立即退回转让款人民币175387元、经营管理服务费人民币87693元，分期付款手续费人民币20900元及资金占用费（资金占用费以上述款项合计人民币283980元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4.75%的标准自2017年6月7日起计至被告实际退回全部款项之日止）；3.被告奕东经济社就被告溢汇盛公司的前述第2项债务承担连带责任；4.两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年6月7日，被告溢汇盛公司销售中心的销售人员和中介以购房享受优惠政策和相关楼盘利好消息游说原告购买其名为“双城故事”的溢东广场商业地产项目，以“投资”、“升值”、“创富近在咫尺”、“首付”、“月供”、“不限购”、“不限贷”、“酒店返租”、“15m2大型城市综合体”等宣传字眼诱导原告。在游说之下，原告决定购买佛山市南海区***********************物业（以下简称涉讼房屋），于当天签订《物业租赁合同》（合同编号：溢汇盛（JD）ZL-0471）及《补充协议》，并向被告溢汇盛公司支付了前述物业的首期款人民币199740元,并在之后每月如期足额向被告溢汇盛公司支付协议约定的转让款、经营管理服务费及分期付款手续费，现原告已向被告溢汇盛公司支付款项合计人民币283980元。双方签订《物业租赁合同》约定，原告向被告溢汇盛公司购买涉讼房屋，建筑面积为52平方米，合同期限至2049年5月21日，自被告溢汇盛公司向原告交付该物业之日起算；租赁使用费为人民币389740元，原告须于2017年6月7日前签署本合同时，付清首期租赁使用费（含定金）人民币199740元，并办理剩余租赁使用费的银行贷款手续。该合同第四条“物业的交付”第一款约定，被告溢汇盛公司应当在2018年10月31日前将涉讼房屋物业交付原告使用，被告溢汇盛公司交付给原告的物业使用标准详见本协议附件二，而附件二约定的物业交付标准为“精装修交付标准”；第八条“违约责任”第4款约定“如被告溢汇盛公司无正当理由逾期交付物业，每逾期一天按已收物业租赁使用费金额万分之一支付违约金，逾期超过180天，原告有权解除本合同，被告溢汇盛公司应退还全部已收款”。同日，就涉讼房屋的款项支付事宜，原告与被告溢汇盛公司签订《补充协议》，重新约定了首期转让款及经营管理服务费（总价50%）合计为人民币199740元，并于签订合同当天付清，剩余转让款及经营管理服务费变更为分期付款方式支付，分60个月付清，每月支付人民币3167元，同时原告须向被告溢汇盛公司支付分期付款手续费人民币1045元/月，分60个月付清，如原告提前付清剩余转让款及经营管理服务费的，自付清月起的分期手续费不再另行收取。首先，从双方签订合同条款和约定来看，一次性签订实际使用期限超过法定租赁期限的“长期租赁合同”，一次性约定并以首期和分期的方式收取数十年的“转让款”，物业实际为在建工程而非现房，交付房屋为“精装修”交付标准，以及交付物业后被告溢汇盛公司承诺“酒店返租”。以上种种约定，可充分证明被告溢汇盛公司系通过签订数十年的“长期租赁合同”的形式来变相销售小产权房给委托人，该行为实际上为“以租代售”的违法违规行为，以合法形式掩盖其非法目的。其次，分期付款需支付相应的“分期手续费”，实际上是被告溢汇盛公司变相向业主发放贷款，业主分期还款而应支付的贷款利息，被告溢汇盛公司的该行为明显违反了我国《商业银行法》第八十一条、《银行业监督管理法》第十九条以及《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》第四条的强制性规定。最后，根据两被告就案涉地块所签订的《土地使用权租赁合同》，明确约定“…竞得人不得一次性收取第三方一年以上租金…”，被告溢汇盛公司的行为明显违反该约定，严重侵害广大因受原告欺骗而向其购买公寓的小业主的利益，引发社会矛盾，严重损害社会公共、集体利益。因此，根据我国《合同法》第五十二条的相关规定，双方就涉讼房屋所签订合同均属无效合同。另外，就涉讼房屋，被告溢汇盛公司逾期至今未交付物业、交付物业未经竣工验收合格、当初承诺的经营管理服务、精装修交付、完善发达的商业配套设施等种种条件更未兑现，装修质量差根本无法满足出租或其他商用条件，导致原告完全无法实现合同目的，原告有权要求被告溢汇盛公司返还已支付的全部款项。被告奕东经济社明知被告溢汇盛公司违法违规销售小产权房的行为而不予制止，反而纵容其向广大购房者收受大笔购房款，严重损害村集体和广大业主的合法权益，其应就被告溢汇盛公司的退还款项承担连带责任。综上，为维护自身合法权益，依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，原告依法提起本案诉讼。被告溢汇盛公司辩称，不同意原告的所有诉讼请求。原、被告就涉讼物业所签订的《物业租赁合同》和《补充协议》，既没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十四条中关于变更合同的情形范围，该租赁合同是原、被告双方真实的意思表示，合法且有效，因此对签订双方均具有法律约束力，依法应当按合同的约定继续履行，原告无权要求退还原告已支付的租赁使用费、经营管理服务费和手续费，更无权要求支付资金占用费，请求法院依法驳回原告的所有诉请，具体理由如下：一、涉讼物业的由来涉讼物业所在的土地位于佛山市南海区桂城三山E15街区02地块。该土地登记权利人为奕东经济社。2014年5月14日，三溢同利公司通过佛山市南海区****************公开举办的土地使用权竞投租赁会，竞投租赁该土块，并于2014年5月22日与该土地权利人签订《土地使用权租赁合同》，约定由三溢同利公司负责在该土地上兴建总计容建筑面积不少于11万平方米的建筑物，租赁期限为35年，从2014年5月22日至2049年5月21日，且三溢同利公司有权将建筑物部分转租给第三方。2014年9月28日溢汇盛公司与前述合同的两方当事人共同签订《补充协议》，三方同意：自补充协议签订之日起，《土地使用权租赁合同》中三溢同利公司的权利义务由溢汇盛公司享有和承担。溢汇盛公司按《土地使用权租赁合同》约定，在涉讼土地上出资建成总建筑面积达150341.39平方米的建筑项目“溢东广场”，该建筑工程项目已依法办理相关用地和报建手续，并已合法取得规划、消防等政府行政部门的合格验收备案登记。以上相关材料和合同文件已在涉讼物业项目的现场予以公示，且以上事实也有生效的（2017）粤06民终11390号民事判决书予以确认。《物业租赁合同》和《补充协议》等协议是在溢汇盛投资公司与原告共同委托广东卓展律师事务所、在律师见证下签订的。该合同对涉讼物业的权属情况、合同性质、租赁期限、租赁使用费金额及支付方式、承租人转租和再装修等权利，以及合同期限届满交还租赁物的时间和交还状态，均有明确的约定。二、溢汇盛公司与原告所签订的涉讼合同没有违反法律法规的效力性强制性规定，依法不存在无效的法定情形（一）原告以溢汇盛公司存在“以租代售的合法形式掩盖非法目的”、“违反与土地权利人所签订的土地使用权合同的约定：项目中不少于计容建筑面积3.5万平方米的物业，竞得人不得一次性收取第三方一年以上租金”、以及“集体经营性建设用地不得用于建设居住用房”等理由，认为该两份合同无效。但根据生效判决对涉讼土地和建筑项目的认定，原告的理由，均不影响租赁合同的合法性和有效性，且生效判决明确认定，“本案属租赁合同纠纷，……除此以外，约定的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，亦不符合《合同法》第52条中关于合同无效的情形，合法有效，对签订双方均具有法律约定力。……不予支持承租人的赔偿请求”。况且，涉案土地权属已明确为国有土地使用权。假设涉讼土地为“集体建设用地”，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十二个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，广东省佛山市南海区作为试点区，“在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价”，因此，涉讼项目的所有物业租赁合同根本不存在合同效力的问题。（二）涉讼合同对“租赁期限”的约定，与生效判决所依据的合同条款完全不相同。根据涉讼合同“第二条合同期限”约定，涉讼房屋租赁期限为二十年，自溢汇盛公司向原告交付该物业之日起开始计算，在原告按照合同约定履行的前提下，本条第1款租赁期限届满后，溢汇盛公司同意该物业免租赁使用费赠送给原告使用至2049年5月21日。而生效判决认定“约定的物业使用权转让期限超出20年的部分无效”，所依据和指向的《物业使用权转让合同》条款为“本合同第1款转让期限届满后，本合同期限自动延期至2049年5月21日”。通过对上述两份合同中的不同条款的对比，望文生义即可得出两种不同的法律关系和法律事实。生效判决所依据的合同条款属于合同双方当事人合意延长房屋租赁期限，与本案合同的条款完全不相同。因此，本案合同对“租赁期限”的约定，与生效判决所依据的合同条款完全不相同。1.本案合同条款，是出租人与承租人在原租赁期间届满后，对租赁合同的重新续订，且该续订条款包含了物业合法权利人即溢汇盛公司对自己所享有的合法权益而作出的自由处分和限制。因此，本案对租赁期限的约定符合法律规定，且并未违反“自续订之日起不得超过二十年”的规定。根据合同法第214条对“续订租赁期限”的规定，租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。双方在合同的“续订条款”中，明确约定，在原20年租赁期限届满后，租赁合同续订至2049年5月21日。因此无论如何计算，双方所约定的租赁合同续订期限不可能超过20年，且在该续订期限内，出租人溢汇盛公司同意免除原告的租金。本案合同条款属于房屋使用权人对自己所享有的合法权益所作出的自由处分。2.“续订条款”约定了续订合同生效所附的成就条件。根据《合同法》45条，以及《民法总则》158条的相关规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。民事法律行为可以附条件。附生效条件的合同以及民事法律行为，自条件成就时生效。本案中，双方约定以“原告按本租赁合同约定履行其义务”作为续订租赁合同的条件，该生效条件具有未来性和不确定性，即存在可能发生也有可能不发生的事实，且该条件既没有违反法律和社会公德，更没有损害社会公共利益或侵害他人权利，完全符合法定的“附条件”要求。因此，在原告未违反租赁合同的前提条件下，双方同意续订11年的租赁合同，属于合法有效的民事行为。3.在涉讼合同对“租赁使用费”有明确约定的情况下，溢汇盛公司有权对涉讼物业中的自身合法权益作为处分和限制。三溢同利公司通过政府公开的交易平台竞投获得涉讼地块，通过与土地权利人签订的《土地使用权租赁合同》取得该土地35年的合法使用权，并按照土地使用权租赁合同的约定，履行了全部义务；含涉讼物业在内的整个“溢东广场”建筑项目，溢汇盛公司均已依法取得相关规划、消防等行政部门的许可和验收，履行相关的报备手续。因此溢汇盛公司作为合法权利人，有权对涉讼物业做出含出租在内的处置权。根据涉讼合同“第三条物业租赁使用费”中双方对租赁期限内的租金有明确的约定，涉讼合同约定的使用费仅为该物业在第二条合同期限第1款期限内的使用费。同时该合同“第二条2点”进一步明确，在生效的“续订租赁期限”内，原告应承担的费用仅为因使用该物业而产生的“物业管理费、水、电费等能源费”，即原告在“续订期限”内根本无须向溢汇盛公司支付任何形式的租金。况且在现实经济生活中，也确实存在大量的无须支付房屋使用费而合法占用、使用租赁物业的权利人。该类法律事实的产生，既有基于亲友关系而形成的借居、借用，也有因双方当事人之间的约定而产生的“互换、抵销、赠与”等等情况。因此溢汇盛公司有权将涉讼房屋出租给原告使用20年，并收取相应的租金；同理，溢汇盛公司也有权将涉讼房屋，在续订期限内免费给予含原告在内的任何第三方合法使用。溢汇盛公司的处置权，既未违反《土地使用权租赁合同》的约定，更未损害他人和社会公共权益，依法不存在无效的法定情形。三、涉讼合同及其履行过程中不存在法定和约定的可以变更合同、解除合同的情形，该租赁合同是原、被告双方自愿平等基础上签订，是双方真实的意思表示，合法且有效，因此对签订双方均具有法律约束力，依法应当按合同的约定继续履行，原告无权要求变更合同约定的租赁使用费支付方式、也无权主张解除合同。（一）关于涉讼物业、以及所占土地的性质（含用地、报建、验收等事项），还有双方签订的合同样本以及由此合同原告可获得的相应权利等等事项，溢汇盛公司均已在涉讼项目现场全部公示，并在项目接待中心的不同地方做出醒目的提示。溢汇盛公司在接待现场和交楼现场均对涉讼项目的情况和有关文件进行了公示，且涉讼合同是在律师见证的情况下签订的。因此原告在签订合同前，已经清楚知道涉讼物业及项目的属性，原告不可能会产生“购买产权”的重大误解，原告无权主张变更或解除涉讼合同。（二）涉讼合同是在双方平等自愿协商一致的基础上，在律师的见证下签订的。原告在签订涉讼签约指南、租赁合同之前，已经完全清楚涉讼房屋的权属性质，以及所签订合同条款内容和该合同将会产生的法律后果，且在签订涉讼签约指南后相隔多天，原告才签订涉讼租赁合同，由此可见，原告是在完全清楚涉讼房屋的实际情况以及原告所取得的是涉讼房屋使用权并非所有权、涉讼租赁使用费金额、支付方式、租赁期等实质租赁细节的前提下，并经过长时间的充分考虑后，原告才最终同意接受前述租赁条件，双方据此签订租赁合同，该租赁合同是原、被告双方真实的意思表示，合法且有效，不存在任何显失公平、欺诈、诱导、误解或意思表示不真实的情况。（三）原告和溢汇盛公司各自的权利义务应以所签订的租赁合同约定为准，双方均应全面严格履行合同的条款约定。四、原告要求溢汇盛公司退还租赁使用费等费用没有任何法律和事实依据涉讼合同不存在无效的法定情形，因此原告所主张的退还租赁使用费、经营管理服务费和手续费，为无稽之谈，无任何事实依据和法律依据。在原告未能举证证明其要求被告溢汇盛公司返还已支付款项符合涉讼合同约定的情形下，应承担举证不能的后果。且涉讼房屋已具备交付条件，溢汇盛投资公司已多次向原告寄出《收楼通知书》、《告知函》，先后催告原告办理涉讼房屋的接收手续，但是，原告拒不接收涉讼房屋，根据合同约定，应视为溢汇盛公司已将涉讼房屋交付给原告，因此原告依据合同取得租赁物进行使用的合同目的已经达到，原告没有返还款项的事实依据。综上所述，涉讼房屋产权来源清晰、行政审批手续完备，且已具备交付出租物的条件；而被告溢汇盛公司出租权利明确、已履行公示告知义务，且没有证据证明被告溢汇盛公司存在欺诈、诱导、隐瞒的行为；原告在清楚涉讼房屋权属的情况下，才与被告溢汇盛公司签订相关租赁合同，应依据诚信原则继续履行合同。因此请求法院支持被告溢汇盛公司的答辩意见，驳回原告的所有诉讼请求，以维护诚实信用的市场经济秩序。被告奕东经济社没有答辩。原告与被告溢汇盛公司围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院依法向相关行政主管部门调查涉讼房屋所在项目的规划报建、竣工验收情况及涉讼项目所在土地的登记情况，并组织双方当事人进行证据交换和质证。被告奕东经济社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。经审查，对相对方未对其真实性提出异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对相对方有提出异议的证据，本院认证如下：1.原告提交的“双城故事”宣传图、双城故事”宣传网页截图、网页截图-双城故事楼盘详情均是宣传材料，制作及发行人不明，被告溢汇盛公司有异议，本院不予采信。2.原告提交的涉讼房屋所在项目现场图片反映涉讼项目的现状，本院综合认定。3.被告溢汇盛公司提交的土地使用权证虽是复印件，但与本院调查的结果一致，本院予以采信。4.被告溢汇盛公司提交的溢东广场接待中心现场“公示栏”照片及相关公示的文件、溢东广场签约位置的“温馨提示”等告示、溢东广场交楼现场“公示栏”照片及相关公示文件、销售现场的沙盘照片反映涉讼项目的现场公示情况，本院综合认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：位于佛山市南海区桂城三山E15街区02地块[土地证证号为国用（2015）0104904号，以下简称涉讼土地]于2015年5月13日登记土地权利人为被告奕东经济社，权利性质为划拨，属于国有划拨留用地，土地用途为批发零售用地。2014年5月22日，被告奕东经济社（甲方）与佛山市三溢同利置业投资有限公司（乙方）签订一份《土地使用权租赁合同》，约定甲方将涉讼土地出租给乙方，面积42849.5平方米；用途：批发零售用地、其他商服用地；租期从2014年5月22日起至2049年5月21日止。合同第八条第二款第4点约定，地上建筑物经验收合格后，乙方有权自行将建筑物部分转租给第三方，但转租合同须交甲方备案。项目中不少于计容建筑面积35000平方米的物业，乙方不得一次性收取第三方一年以上的租金（含同等数额的保证金）。且这部分物业的相关收益权乙方及其承租第三方均不得作任何形式的抵押、质押。2014年9月28日，佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社（甲方）与三溢同利公司（乙方）、溢汇盛公司（丙方）签订《补充协议》，约定甲、乙双方于2014年5月22日签订的《土地使用权租赁合同》中乙方权利义务自补充协议签订之日起由丙方享有和承担。2017年6月7日，在广东卓展律师事务所律师见证下，原告（乙方）、被告溢汇盛公司（甲方）签订《物业租赁合同》，约定：乙方向甲方承租涉讼房屋，建筑面积52平方米；乙方在签订合同前已清楚溢东广场地块为集体商业用地，系甲方向奕东经济社承租取得，地块使用年限为35年，自2014年5月22日至2049年5月21日；本项目物业不属于商品房，乙方取得的只是有期限的使用权，并非所有权；涉讼房屋的租赁期限为二十年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算；在乙方按照合同约定履行的前提下，租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费赠送给乙方使用至2049年5月21日；赠送期间，乙方仍应自行承担该物业管理费、水电费等，同时关于物业的使用仍应按照本协议约定履行，乙方应在免费赠送期届满前5日内将该物业交还给甲方；涉讼房屋租赁期限内使用费为389740元；乙方须于2017年6月7日前签署合同时付清首期租赁使用费199740元，并办理剩余租赁使用费190000元的银行贷款手续；甲方应当在2018年10月31日前将涉讼房屋交付乙方使用，乙方未在甲方通知期限内接收物业或因乙方导致甲方延期的，视为甲方已于合同约定或通知接收期限届满之日将该物业交付给乙方；乙方必须合法、合约使用涉讼房屋，自行承担相关的风险以及责任；在合同有效期内，国家及有关部门按法律法规、国家政策对该物业所征收之税费（包括但不限于房产税、租赁税、开具发票所需税费、税务部门要求甲方承担的税费、滞纳金等）、乙方经营使用该物业产生之税费均由乙方承担；乙方经营、使用该物业的风险、责任及税、费（包括用人单位或雇主责任）由乙方自行承担，造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；如甲方无正当理由逾期交付物业，每逾期一天，按已收取物业租赁使用费金额万分之一支付违约金，逾期超过180天，乙方有权解除合同，甲方应退还全部已收款；甲方向乙方交付该物业后，自2028年9月1日起一年内，乙方可向甲方申请提前解除合同，收回该物业，如符合下列条件[（1）租赁物业不处于乙方对外出租或委托经营期限内，没有发生整体转租变更使用人情况，该物业没有处于质押或担保期间；（2）物业状态与甲方交付时一致，且物业内原甲方配备的装修、家具、设备及相关附属设施数量没有减少，且外观、状态完好可正常使用；（3）乙方已全额付清该物业租赁使用费（含贷款本息、分期手续费）、物业管理费、水、电费等其他能源费]，甲方应予以解除，不视为乙方违约；在符合本条约定解除合同的情况下，甲方向乙方退回部分租赁使用费，退款标准为合同约定的物业租赁使用费总额扣减物业装修折旧费用（装修折旧费用标准为1200元/m2），该费用包含乙方在该物业内新增的水、电增容、不可拆卸装修价值，甲方无需作其他补偿，乙方已支付的物业管理费、水电费等其他费用不作退还；甲方确认解除后，乙方应在通知期限内办理回收手续（包括签订合同、办理物业交接、协助办理退税等手续），全部手续办妥后十五个工作日内支付退款；如乙方未在约定期限内提出解除申请（包括提出形式不符合要求），或乙方条件不符合，或乙方逾期办理解除手续，均视为乙方放弃申请提前解除的权利，乙方应继续履行合同的约定。该合同附有平面图及《精装修交付标准》。同日，原告（乙方）、被告溢汇盛公司（甲方）签订《补充协议》，约定：双方确认涉讼房屋首期转让款及经营管理服务费（总价50%）199740元于签订《物业使用权转让合同》及对应《经营管理服务协议》当日付清，剩余转让款及经营管理服务费变更为分期付款方式支付，分60个月付清，每月3167元，须于每月15日前支付；分期付款手续费1045元/月，分60个月/期支付，与前述物业租赁使用费分期款项同时支付；手续费不含税，因此产生的税费按原合同处理；如乙方提前付清剩余物业租赁使用费的，自付清月起的分期手续费不再另行收取；乙方应每月按时支付本协议项下的全部款项，否则视为逾期付款；如乙方逾期付款的，每逾期一天，乙方应按逾期欠付金额的万分之一支付违约金，且甲方有权视情况要求乙方一次性清偿剩余未到期的物业租赁使用费、手续费；如乙方逾期超过三期的，则甲方有权解除原合同及本协议，乙方已支付的款项不予退还，且乙方应按照《物业租赁合同》第八条第2款承担违约责任。同日，被告溢汇盛公司出具《收据》确认收取原告支付的涉讼房屋的首期租赁使用费199740元。2018年11月7日，被告溢汇盛公司向原告邮寄《溢东广场收楼通知书》，通知原告于2018年11月12日办理收楼手续。同年11月30日，被告溢汇盛公司再次向原告邮寄《告知函》，再次通知原告于2018年12月7日办理收楼手续，如原告未按时办理物业接收，视为其于2018年12月8日接收涉讼房屋。2019年8月9日，原告提起本案诉讼。本院在本案的审理过程中另查明如下事实：1.2015年9月1日，涉讼土地上的建设项目溢东广场1座、2座、3座均已取得建设工程规划许可证，其中1座的建设工程规划许可证（证号：建字第440********0453）载明工程建设规模为地上23层、地下1层，总建筑面积为116860.07平方米，计入容积率面积100004.13平方米，基底面积为10415.74平方米；2座的建设工程规划许可证（证号：建字第440********0454）载明工程建设规模为总建筑面积15760.55平方米，其中地上4层，地下室面积8110.38平方米，地下1层，计入容积率面积为6939.23平方米；3座的建设工程规划许可证（证号：建字第440********0455）载明工程建设规模为总建筑面积17884.04平方米，地上4层，地下室面积8239.93平方米，地下1层，计入容积率面积为4074.47平方米。溢东广场1座包括酒店1、酒店2、酒店3，均为地上23层、地下一层。2018年10月15日，溢东广场1座办理竣工验收手续；同年10月31日，溢东广场1座办妥竣工验收备案手续。至庭审辩论终结时，溢东广场2、3座尚未办理竣工验收备案手续。经现场勘验，涉讼房屋为溢东广场1座酒店1其中一个单元的房屋。2.溢东广场销售中心对涉讼项目属性、所占土地的性质（含用地、报建、验收等事项）、双方拟签的合同样本等均均进行了公示，且被告方的销售人员有对原告明确交易的标的为涉讼房屋一定期限的使用权，非所有权。3.关于款项的支付，原告向被告溢汇盛公司支付首期租赁使用费199740元、双方签订《物业租赁合同》及《补充协议》后，原告按月向被告溢汇盛公司支付4212元。截至庭审辩论终结时，原告已向被告溢汇盛公司支付款项279768元。4.被告奕东经济社从2011年7月22日开始使用佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社的机构名称，后于2019年8月14日变更为现名称。本院认为，原告与被告溢汇盛公司签订的《物业租赁合同》约定原告是以支付租金的方式取得涉讼房屋一定期限内的使用权，未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故原告与被告溢汇盛公司就涉讼房屋形成租赁合同关系，本案为租赁合同纠纷。综合诉辩双方的意见，本院就本案双方相关争议焦点处理如下：一、本案相关合同的效力的认定合同的效力在性质上属于法律对当事人自行达成的协议在法律上有无约束力所作的评价，属于人民法院依法应予审查的内容。本院综合各方意见，对本案相关合同的效力作如下分析：1.《物业租赁合同》效力的认定。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。该规定是法律对租赁合同关系中租赁期限所作的最长期限限制。《物业租赁合同》虽约定租赁期限为二十年，从涉讼房屋交付使用之日（约定交付日期为2018年10月31日）起计算，但又约定在原告按照合同约定履行的前提下，被告溢汇盛公司赠送使用期限至2049年5月21日。从本案的实际情况来看，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故本院认定涉讼房屋的实际租赁期限应为《物业租赁合同》约定的租赁期限加赠送期限，两被告主张的超20年部分的租赁期限为赠送期限、《物业租赁合同》不存在无效事由理据不足，本院不予采纳。综上所述，本院确认《物业租赁合同》关于租赁期限超出20年部分的约定无效。因涉讼房屋所在楼宇已经办妥竣工验收备案手续，故《物业租赁合同》除租赁期限超出20年部分的约定无效之外，其他约定并无无效的情形，该部分的约定是双方真实意思表示，合法有效。原告请求本院确认《物业租赁合同》整体无效理据不足，超出上述认定部分，本院不予支持。2.《补充协议》效力的认定。《补充协议》的内容是原告与被告溢汇盛公司关于《物业租赁合同》项下费用的支付的补充约定，涉及两个方面的内容，一是分期支付款项190000元的约定，二是分期支付分期付款手续费的约定。首先，原告与被告溢汇盛公司在《物业租赁合同》中约定分期短时间内支付全部租赁使用费并不存在法律规定的无效情形，故双方在《补充协议》中约定分期支付剩余的款项190000元亦合法有效。原告主张被告溢汇盛公司并非金融机构，其实施的分期付款业务属擅自从事金融业务活动，违反了国务院关于非法金融机构和非法金融业务活动的相关管制规定，但因原告援引的相关规定为管理性规定，不是民事诉讼的审查范围，亦不是合同无效的依据，本院不予采纳。原告认为被告溢汇盛公司存在上述违规行为的，依法可向相关主管部门反映处理。其次，关于《补充协议》约定的分期付款手续费，是对《物业租赁合同》约定的使用费余款的支付方式变更为分期付款支付，原告依约每月支付的分期手续费应视为原告采用分期付款的方式支付租赁使用费的对价，这也与双方约定的如原告提前还款则后续的分期付款手续费无需再支付相符，该约定也并未违反法律强制性规定。综上，《补充协议》的约定合法有效，原告诉请本院确认《补充协议》无效理据不足，本院不予支持。二、关于被告溢汇盛公司应否退款及退款金额如上所述，因《物业租赁合同》所约定的租赁使用费389740元构成原告在2018年10月31日至2049年5月21日使用涉讼房屋的对价。不管《补充协议》中将该款冠以何种名义，均不影响，对上述款项性质的认定。其中，对2018年10月31日至2038年10月30日期间使用涉讼房屋的对价，原告无权要求被告溢汇盛公司退款；对2038年10月31日至2049年5月21日期间使用涉讼房屋的对价，被告溢汇盛公司基于该部分的租赁约定无效而应退款，故经核算，原告在2018年10月31日至2038年10月30日期间使用涉讼房屋的对价为255089元（2018年10月31日至2049年5月21日共11161天，2018年10月31日至2038年10月30日共7305天，故389740×7305÷11161=255089元）。截至庭审辩论终结之时，原告已付款金额为279768元，该款扣除原告应付的使用涉讼房屋20年的对价及应付的分期付款手续费（以原告应付使用涉讼房屋20年的对价减去首期款金额，余款除以每期应付租赁使用费金额，取整得出原告应付分期款期数为18期，应付分期付款手续费金额按18期计算）后，得出被告溢汇盛公司应返还5869元予原告，原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。三、关于被告溢汇盛公司应否计付利息因《物业租赁合同》中关于租赁期限超出20年部分的约定经本院审理后确认无效，对此双方均有一定的过错，原告也没有提交证据证明其在本案起诉之前有向被告溢汇盛公司主张退款，故本院结合本案的实际情况，酌情判令被告溢汇盛公司应以应退的款项5869元为本金，从原告起诉之日（2019年8月9日）起至实际还款之日止，按年利率4.35%的标准计付利息予原告，原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。四、关于被告奕东经济社在本案应承担的责任经审查，虽然被告奕东经济社是涉讼房屋所在项目下盖土地的出租方，但其并非《物业租赁合同》、《补充协议》的合同相对方，亦未从原告处收取任何款项，据此原告诉请被告奕东经济社对被告溢汇盛公司在本案的债务承担连带清偿责任没有事实和法律依据，本院不予支持。被告奕东经济社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘伟鹏与被告佛山市溢汇盛投资有限公司于2017年6月7日签订的《物业租赁合同》中约定的物业租赁期限超出二十年的部分无效；二、被告佛山市溢汇盛投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还5869元予原告刘伟鹏，并应以该款为本金，从2019年8月9日起至实际清偿之日止按年利率4.35%的标准计付利息予原告；三、驳回原告刘伟鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取计5268.6元（原告已预交）。本案因被告溢汇盛公司提供的合同文本存在无效的情形，且存在逾期交房等问题所致，故本院酌情确定本案诉讼费用由被告溢汇盛公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇一九年十一月二十九日书记员  许晓璇