河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀02民初545号 原告：王某，男，2003年3月15日生，汉族，住唐山市丰润区。 法定代理人：李某，女，1971年3月24日生，汉族，住唐山市丰润区。 委托代理人：邓鹏，唐山市路北区文化路法律服务所法律工作者。 被告：木丽，女，1969年2月22日生，汉族，住北京市丰台区。 委托代理人:金贵宾，河北佳诚信和律师事务所律师。 委托代理人:谷宝，河北佳诚信和律师事务所实习律师。 第三人：唐山盛世君安房地产开发有限公司，住所地唐山市高新区庆南道南侧。 法定代表人：尹小芳，该公司总经理。 委托代理人：王永，该公司员工。 委托代理人：吕绍文，河北江岳律师事务所律师。 原告王某与被告木丽、第三人唐山盛世君安房地产开发有限公司（以下简称盛世君安房地产公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告王某委托代理人邓鹏，被告木丽委托代理人金贵宾、谷宝，第三人盛世君安委托代理人吕绍文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王某的诉讼请求为：1.请求立即停止对位于唐山市高新区产的强制执行，并解除查封；2.被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2013年11月29日，原告与盛世君安房地产公司网签了房屋买卖协议（编号：ＧＦ-2000-0171），盛世君安房地产公司将其位于唐山市高新区房产以总价款27200009元出卖给王某，合同签订前原告已经分四次支付了2450万元房款，盛世君安房地产公司出具入住手续，同意原告入住。根据《中华人民共和国》合同法第一百三十条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。原告已取得该房屋的所有权，没有办理房产手续是由盛世君安房地产公司的原因造成，盛世君安房地产公司应当配合原告办理房屋登记手续。但是，2013年12月10日，木丽与盛世君安房地产公司因买卖合同纠纷以700万元为基数，错误保全了原告购买的唐山市高新区房产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条：1.原告于2013年11月29日与盛世君安房地产公司网签购房合同，但木丽申请查封的时间是2013年12月10日，查封行为明显在原告购房之后；2.原告支付了总房款27200009元房款中的24500009元，余款于2016年7月12日全部付给盛世君安房地产公司；3.盛世君安房地产公司出具手续，原告已经入住装修；4.非原告自身原因未办理过户登记。上述事实，完全符合上述法律规定，人民法院应予支持解除查封。 被告木丽答辩称，一、王某不属于“名下无其他用于居住的房屋”的消费者购房人，不能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条的规定排除执行。该条的立法本意是保护消费者购房人的生存权益，强调购房人的购房目的是用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。本案中，王某是未成年人，保证其居住权益的责任主体是其监护人。而其监护人李某、王金东名下已有两套大平米房产可供居住，王某的生存权益完全可以通过监护人履行监护职责实现，无需借助排除执行予以保障。此外，案涉房产面积达980平米，对于一个未成年人而言，显然不是出于居住的目的而购买。二、王某与盛世君安房地产公司在案涉房产被查封前没有签订合法有效的书面买卖合同。1.经与唐山市住建局核实，王某所称其在2013年11月29日与盛世君安房地产公司签署的商品房买卖合同并未网签备案。根据该合同书尾部所注网址查询，也无法查询到该合同的任何信息，而合同上的签约日期为打印文字，无法核实真伪，故该合同的真实性无法证实。2.2015年6月3日，盛世君安房地产公司与王某签订预订商品房买卖协议书，所涉标的房产、面积、价格等与商品房买卖合同完全相同，既然已经签订了正式买卖合同，就不可能两年后再签订预售合同，这足以证明2013年11月29日的商品房买卖合同是虚假的。3.案涉房产被查封前，盛世君安房地产公司与包括木丽在内的君安景苑小区别墅房产购买人，均签订的是预订商品房协议书，不可能只与王某正式签订商品房买卖合同，故被告有理由怀疑该合同系恶意伪造，目的是对抗法院执行。4.木丽在2010年至2011年期间在涉案小区Ｂ区同样购买了19-2号别墅一栋，购房单价为8360元，而王某与盛世君安房地产公司签订的商品房买卖合同中约定的单价却高达27574.47元，之所以购房单价相差如此之大，是王某与盛世君安房地产公司恶意串通，为掩盖双方签订的虚假商品房买卖合同的真相，以恶意抬高购房单价为手段，制造付款数额与购房款数额持平的假象，目的是保全王某或盛世君安房地产公司的利益，规避法院执行的行为。三、王某在案涉房产被查封前不存在合法占有的事实。1.王某提交的2015年6月星河湾25＃别墅施工变更认价协议中明确写明，至2015年5月7日前商品房仍未竣工并交付业主使用，涉及日常居住所必需的空调、电梯、窗户、庭院围墙、地暖、地下室排水、入户电源、入户给水等项仍未完工。2019年7月29日唐山市高新技术开发区城市建设管理局也证实，案涉房产所在Ｂ区仍未验收合格。因此，案涉房产至今不具备入住条件，王某即使入住也属于非法占有。2.王某未提供水电费、物业费等证明其实际占有案涉房产的必要凭证。四、王某未支付全部购房款且未将剩余价款交付人民法院。1.王某在执行异议申请书中称，其在2011年6月3日即已支付了全部购房款，但根据其提供的付款凭证，直至2016年7月12日尚有尾款未付，显然其陈述与事实不符。2.2011年5月23日至2016年7月13日间，李某、王宝财先后七次付款凭证中，只有两笔涉及200万元（ＰＯＳ）机，直接付至盛世君安房地产给谁账户，其余均付至田伯玲、刘海艳、李成等个人名下，且无相应的银行流水证明其转付给盛世君安房地产给谁。更重要的是，这些付款凭证只能证明李某、王宝财有过资金转出的事实，无法证明是购房款。值得特别注意的是，2016年7月13日中国民生银行回单凭证下方，有盛世君安房地产公司人员手写“借款抵款6000000元”、“工程款953784元抵房款”字样，足以证明盛世君安房地产公司与王宝财之间存在借贷和工程欠款等关系。因此，李某、王宝财的付款属于其向盛世君安房地产公司提供的款项，并非购房款。3.根据王某陈述及提供的付款凭证，其自2011年5月23日至2013年8月22日期间已经支付2450万元购房款，但迟至2013年11月29日方与盛世君安房地产公司签订正式的商品房买卖合同，说明在其首次支付1000万元款项后长达两年半的时间内，其所谓的购房权益没有任何合同保障，好不容易签订的商品房买卖合同至今未备案登记，且盛世君安房地产公司至今也未向其提供办理房屋所有权登记所必须的不动产销售发票，而只是为其开具了加盖“发票专用章”（并非财务专用章）的收据，所有这些都表明，王某根本不具备一个善意购房人的审慎，其与盛世君安房地产公司关于案涉房产的交易完全不符合交易常理。4.按照王某所述，截止2013年12月10日案涉房产被查封时尚有尾款未付。在其明知房产被查封后仍然向盛世君安房地产公司付款，不向保全法院交付剩余款项，足以说明王某并非善意购买人，其权利不应得到保护。五、执行异议制度的立法目的是排除执行，只能针对执行行为和执行标的提出，而王某第一项异议请求是针对执行依据提出的异议，第二项异议请求属于确权之诉，均不属于执行异议之诉的范围，其只能通过再审、另行起诉方式予以解决。确权驳回王某的诉讼请求。 第三人盛世君安房地产公司述称，认可王某的诉讼请求起诉状中的事实理由符合双方购房的实际情况，请求法院支持原告的诉请，解封涉案房产。 本案的无争议事实为：法院查封案涉房产的时间为2013年12月10日。本案的争议焦点为：王某是否对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。 原告为证明其主张，向本院提交的证据有： 一、书面合同及认购协议： 2011年5月20日李某与盛世君安房地产公司签订的房屋认购协议书及2013年11月29日王某的监护人李某、王金东与盛世君安房地产公司签订的商品房买卖合同（编号：ＧＦ-2000-0171），证明目的：双方在法院查封前签订了合法的认购及买卖合同。 二、付款凭证： 1.2011年5月23日李某银行账号打款给盛世君安房地产公司指定的田伯玲名下银行账户1000万元的网银交易转账凭证及盛世君安房地产公司开具的收款收据，标注房款； 2.2011年6月3日王宝财（王某的爷爷）打款给盛世君安房地产公司指定的田伯玲名下银行账户1000万元的中国民生银行网上电子银行回单及盛世君安房地产公司开具的收款收据，标注房款； 3.2012年12月11日经王宝财名下兴业银行账户转款至盛世君安房地产公司账号100万元的交易凭证及盛世君安房地产公司开具的收款收据，标注房款； 4.2013年1月6日经王宝财兴业银行账户转款至盛世君安房地产公司账号100万元的交易凭证及盛世君安房地产公司开具的收款收据，标注房款； 5.2013年8月22日王宝财账户打款给盛世君安房地产公司指定的刘海艳银行账户250万元的中国农业银行网上电子银行回单，标注按进度支付； 以上四笔共计2450万元。 6.2016年7月12日盛世君安房地产公司开具的收到王某交君安景苑Ｂ25-1房款953784元的收款收据、1746225元收款收据各一份； 7.2016年7月13日王宝财打款给盛世君安房地产公司指定的李成名下银行账户4689774元的中国民生银行网上电子银行回单，标注房款； 8.2016年6月16日王宝财与盛世君安房地产公司原法定代表人闫国强签订的关于星河湾B25-1号别墅付款情况说明。就付款2450万元后，“剩余未交房款2700009元，按预算部计算别墅自行施工费用953784元应由开发商承担，其余1746225元于2016年月日交给盛世君安房地产公司。B25-1别墅款付清。” 三、占有使用证据： 1.2013年11月29日盛世君安房地产公司及唐山宝持物业房屋有限公司盖章的王某入住君安景苑小区Ｂ25-1号别墅的手续会签单； 2.王宝财于2013年11月30日与唐山市路南鑫云装饰有限公司就涉案房产签订的装饰装修合同，开工日期2013年12月1日，工程总造价125万元及该公司分别于2013年11月30日、2013年12月25日开具的收款收据。 3.王宝财自2013年12月2日至今交纳电费的收据、电表照片及唐山宝持物业房屋有限公司的2019年9月17日情况说明：截止2019年9月17日日，住户王某电费缴清，电费缴费方式为物业代缴费。 4.涉案房产室内外照片。 四、盛世君安房地产公司2019年9月20日证明：星河湾小区因盛世君安房地产公司的原因，目前为止所有住房均未办理房产手续。 五、个人住房查询结果：截止2019年7月18日，王某名下无不动产登记记录。 被告木丽未提交证据，对其答辩状中主张的预订商品房买卖协议书及2015年6月星河湾25＃别墅施工变价协议，以及木丽当庭提交的书面质证意见中主张的星河湾22＃、25＃别墅（王宝财表）、物业费情况说明，本案中双方均未作为证据提交。对王某提交证据的质证意见为： 一、对认购协议及商品房买卖合同的质证意见： 1.认购协议：对该协议的真实性不予认可，明显是原告与盛世君安房地产公司在木丽申请执行乃至本诉过程中伪造的。理由是：其一，王某在诉状中并未提及有该协议，而是称其在2013年11月29日与盛世君安房地产公司签订协议并网签。这与该协议签订时间明显矛盾。其二，在王某提出执行异议时也未提交该协议，只是在本次诉讼过程中有针对性的伪造了该协议。 2.商品房买卖合同： 对该合同的真实性不予认可。王某在2011年5月和6月就已向盛世君安房地产公司付款2000万元，如果是真实买房，那此时房屋价格就已经确定了，按照王某所称，结合商品房买卖合同的约定，当时涉案房屋单价为27574.47元，这个价格明显是不真实的。因为木丽同样在2011年从同一地点购买了一套别墅（Ｂ区19-2号），单价仅为8360元。这说明王某实际给付给盛世君安房地产公司的款项不是购房款，而是基于民间借贷等其他法律关系发生的。在案涉房产被查封后，恶意串通，试图以签订虚假商品房买卖合同的形式，保全王某或盛世君安房地产公司的利益，规避法院的执行。而且，王某称商品房买卖合同已经网签备案，但唐山市住建局至今仍查询不到其网签备案登记的信息。商品房买卖合同上的签约日期为打印文字，无法确定为真。 二、银行付款凭证及收据： 1.付款凭证：对银行付款凭证的真实性无异议，但是对证明目的有异议，2016年7月13日中国民生银行回单下方由盛世君安房地产公司人员手写“借款抵款6000000元”，“工程款953784元抵房款”的字样，足以证明盛世君安房地产公司与王宝财之间存在借贷关系，涉及付款属于其向盛世君安房地产公司提供的借款，而非购房款。 2.收据：是盛世君安房地产公司针对王某单方出具，无法判断其真实性。对于王某的证明目的不予认可。 3.对付款情况说明：该证据系王宝财个人出具，由闫国强个人签字，没有盛世君安房地产公司的盖章，故对该证据的真实性无法判断。即使是闫国强个人代表盛世君安房地产公司确认，对其证明目的亦不认可。理由：其一，该证据显示，2011年5月23日、2011年6月3日王某的法定代理人李某、王宝财曾先后两次各向盛世君安房地产公司打款1000万元，但是直至2011年11月9日，盛世君安房地产公司才向王宝财出具收款收据，直至2013年11月29日才签订所谓的商品房买卖合同。如果王某是真实购房人，在卖房人盛世君安房地产公司既不开具收据，又不签订书面买卖合同的前提下，不可能冒这么大的风险交纳高达2000万元的购房款，这完全不符合交易常理。其二，2013年12月10日案涉房产已被法院查封，而王某理应将购房尾款交付查封法院，但其却仍然向盛世君安房地产公司交纳，明显不符合司法解释对善意购房人的要求。因此，该证据恰好证明王某向盛世君安房地产公司支付的钱款并非购房款。 三、对占有使用证据的质证意见： 1.装饰装修合同：该证据明显是虚假的，该合同的签订时间在2013年11月30日，此时案涉房产尚未竣工，不具备交付条件，且王某也未付清所谓的房款，不可能交付使用。 2.电费收据：电费收据中只有一张注明的开具日期在2013年12月2日，其余日期均在法院查封之后，这些电费收据根本无法证明王某在案涉房产查封前已经实际入住，即使入住了，也是非法的。 3.对照片的质证意见是：照片只是对案涉房产外观状况的反映，不能证明任何其他事实，更不能证明王某在查封之前已合法占有使用案涉房产。 四、对2019年9月20日盛世君安房地产公司的证明质证意见是：对证据的真实性予以认可，但无法证明王某享有排除执行的权利。 五、个人住房查询结果的质证意见为：对该证据的真实性无异议，但对证明目的不予认可。该证据只能证明王某名下无房产的事实，但王某是未成年人，其监护责任在于其监护人。而其监护人名下已有两套以上大平米住房，其居住需要完全可以满足，因此王某不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的应当给予特别保护的消费者购房人。 第三人盛世君安房地产公司对王某提交的证据的真实性及王某的诉讼请求、事实理由，均予以认可。 本院查明，本院（2018）冀02民再22号民事判决书判令盛世君安房地产公司于该判决生效后十五日内返还木丽购房款700万元，并以700万元为基数，自2013年12月8日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类房贷款率计算…。该案在诉讼中，于2013年12月10日保全查封了盛世君安房地产公司名下位于君安景苑Ｂ区25-1-1号房产。进入执行程序后，执行机构依法对上述房产续封至今并欲评估、拍卖。王某向本院提出排除执行异议的申请，本院于2019年8月1日作出（2019）冀02执异718号执行裁定书，驳回王某的执行异议请求。后王某向本院提起执行异议之诉，形成本案。 另查明，2011年5月20日，王某之母李某与盛世君安房地产公司（公司盖章、闫国强签字）签订了一份房屋认购协议，约定：“甲方（盛世君安房地产公司）在唐山市南侧房地产项目，建设别墅若干套。乙方（王某）为了在此预订一套，提前向甲方预订，达成协议如下：1.甲方预留星河湾Ｂ25-1号别墅给乙方，暂定该别墅款为2450万元。2.乙方在甲方别墅完工前将该款项打入甲方指定账户，甲方出具收据。3.甲方收到乙方的认购款后，保证乙方对该房的认购，并对乙方提出的建设方案对别墅进行建设性调整。发生费用由乙方承担。4.别墅完工后，甲乙双方签订正式商品房买卖合同。5.未尽事宜，另行商议。”依据该协议，2011年5月23日，通过李某银行账号打款给盛世君安房地产公司指定的田伯玲银行账户1000万元；2011年6月3日王宝财打款给盛世君安房地产公司指定的田伯玲银行账户1000万元；2012年12月11日经王宝财兴业银行账户转款至盛世君安房地产公司账号100万元；2013年1月6日经王宝财兴业银行账户转款至盛世君安房地产公司账号100万元；2013年8月22日，王宝财账户打款给盛世君安房地产公司指定的刘海艳银行账户250万元；以上四笔转账共计2450万元，每笔转账均标注为房款，盛世君安房地产公司亦均分别针对上述款项开具了收款收据。 2016年6月16日，王宝财与盛世君安房地产公司原法定代表人闫国强签订了一份关于星河湾Ｂ25-1号别墅付款情况说明，内容为：“一、合同情况2013.11.29，盛世君安房地产将Ｂ25-1号别墅网签给王某，合同金额为27200009元。二、付款情况：1.2011.6.3，王宝财打款给田伯玲卡人民币1000万元。2011.5.23，李某打款给田伯玲卡人民币1000万元。唐山盛世君安房地产在2011年11月9日记账并给王宝财开具了2000万元的收款收据。2.2012.12.11，刷盛世君安ＰＯＳ机100万元，盛世君安房地产给王宝财开具了100万元的收款收据。3.2013.1.6，刷盛世君安ＰＯＳ机100万元，盛世君安房地产给王宝财开具了100万元的收款收据。4.2013.8.22，王宝财给刘海艳卡打款250万元，盛世君安房地产给王宝财开具了250万元的收款收据，以上四笔共付房款2450万元。三、余款情况：剩余未交房款2700009元，按预算部计算别墅自行施工费用953784元应由开发商承担，其余1746225元于2016年月日交给盛世君安房地产。Ｂ25-1号别墅房款付清。”情况说明尾部闫国强签字部分由闫国强手写“确认金额1746225元”。据此，2016年7月13日，经由王宝财于中国民生银行账户汇至盛世君安房地产公司指定的李成的收款账户4689774元。该银行回单手写部分注明：“含：1.Ｂ25＃-1尾款1746225元。（工程款953784元抵房款）2.Ｂ13＃-1尾款（3313549-370000元）即2943549元（总价9313549元，借款抵款6000000元优惠370000元）。 2013年11月29日，盛世君安房地产公司与星河湾小区物业公司唐山宝持物业房屋有限公司为王某就案涉房产出具入住手续会签单，会签单的内容包含了业主身份确认，开发公司财务收款，物业公司财务部收款，物业公司签署各类文件，物业公司、开发公司共同验房，物业公司办理钥匙交接手续等流程，该物业公司经理审批意见为“同意入住”。2013年11月30日，李某与唐山市路南鑫云装饰公司（下称鑫云装饰公司）就案涉房产签订了一份装饰装修合同，由鑫云装饰公司承包案涉房产的装修工程，约定承包方式为包工包料，开工日为2013年12月1日，工程总造价125万元。王某提交了鑫云装饰公司收到装饰收到王宝财支付装修费后开具的收款收据，以及唐山宝持物业房屋有限公司代收代缴电费的说明、物业公司自2013年12月2日至今收到王宝财交纳电费的收据。 星河湾小区因盛世君安房地产公司的原因，至今所有购房业主均未办理产权登记手续。 以上事实，有认购协议、商品房买卖合同、付房款凭证、付款情况说明、入住会签单、装饰装修合同、交纳电费凭证等证据予以证实并记录在卷。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形的且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。按照该规定，以上四个条件必须完全满足才具有排除执行的民事权益。在排除执行的诉讼中，不仅涉及案外人和被执行人之间的利益，还涉及申请执行人的利益，对此类案件的审理，应全面考虑不同当事人之间的利害关系，充分保护各方当事人的合法权益。在适用前述规定对案外人利益予以特别保护的同时，应从严审查、严格把握。对转账支付购房款的，应对购房款凭证予以审查；对现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实，在保护案外人合法权益时，应防止被执行人与案外人恶意串通损害申请执行人权益。本案中，王某属于未成年人，其母李某以王某的名义购买房产不违反法律规定，故本院对李某以王某的名义与盛世君安房地产公司于2011年5月20日签订的房屋认购协议的真实性、合法性予以确认。于涉案房产被查封之前，李某、王宝财分别通过自身银行账户支付涉案房产，转账时亦均注明了“房款”，结合银行电子回单、盛世君安房地产公司的收款收据及王宝财与闫国强签订的情况说明，本院确认于本案查封涉案房产之前王某支付房款的真实性。 就2016年7月13日的银行电子回单：2016年6月16日的情况说明中，明确写明“剩余未交房款2700009元，按预算部计算别墅自行施工费用953784元应由开发商承担，其余1746225元交给盛世君安房地产公司”，闫国强亦确认剩余尾款数额为1746225元，因此该电子回单中，手写的注明的“含：1.Ｂ25＃-1尾款1746225元。（工程款953784元抵房款）”与情况说明中“按预算部计算别墅自行施工费用953784元应由开发商承担”相吻合，木丽抗辩该工程费用系王宝财与盛世君安房地产公司之间存在其他工程款纠纷或其他业务往来理据不足；电子回单手写“2.Ｂ13＃-1尾款（3313549-370000元）即2943549元（总价9313549元.借款抵款6000000元优惠370000元）”部分，因系另Ｂ13＃-1房产，与本案无关联性。而该电子回单转账金额洽为4689774元（1746225元＋2943549元＝4689774元），故本院确认王某就尾款2700009元部分亦已付清，即王某已支付全部购房款。 关于在本案查封案涉房产时王某是否实际占有使用该房产：王某提交的入住手续会签单及装饰装修合同、交纳电费的凭证等，能够证实于本院查封前王某已合法占有使用涉案房产，且因该小区均未办理房产产权登记手续，故未能过户的原因亦非王某自身原因。 王某诉讼请求中主张的请求解除查封的诉讼请求，不属于执行异议之诉的审理范围，本判决生效后，王某可依据本判决就该请求向执行机构提出。 综上所述，王某享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求理据充足，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一第（一）项、第三百一十四条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下： 一、不得执行王某名下位于唐山市路北区房产。 二、驳回原告王某的其他诉讼请求。 三、本判决生效后，本院作出的（2019）冀02执异718号执行裁定书同时失效。 案件受理费177800元，由唐山盛世君安房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长  刘学军 审判员  刘玉秋 审判员  李宝峰 二〇一九年十一月八日 书记员  刘奕宏