南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2009）鼓民一初字第749号原告：南京江东实业总公司中保公司（以下简称中保公司），住所地在本市鼓楼区江东街道。法定代表人：戴志佑，中保公司总经理。委托代理人：陈海珉、陈婷，江苏当代国安律师事务所律师。被告：南京蟠龙实业有限公司（以下简称蟠龙实业公司），住所地在本市鼓楼区江东街道。被告：南京蟠龙金陵建设开发有限公司（蟠龙金陵公司），住所地在本市鼓楼区江东街道。被告：马大诚，男，1963年4月1日生，汉族，江苏省外事旅游汽车公司职员，住本市。身份证号码为：320103196304012075。委托代理人：肖秋桃，江苏利德丰律师事务所律师。原告中保公司与被告蟠龙实业公司、蟠龙金陵公司、马大诚房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中保公司的委托代理人陈海珉、陈婷、被告马大诚的委托代理人肖秋桃到庭参加诉讼。被告蟠龙实业公司、蟠龙金陵公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告中保公司诉称：1997年4月8日原告与被告蟠龙实业公司签订了一份购房协议，约定原告向被告蟠龙实业公司购买1000平方米商业用房，购房款用该公司应付原告的20亩土地征地补偿费折抵。之后，被告蟠龙实业公司设立被告蟠龙金陵公司，专门负责对征用原告的土地进行房地产开发，两个公司的股东均为平理、马大翔。本案被告马大诚与马大翔系亲兄弟关系。被告蟠龙金陵公司在征用原告的20亩土地上，开发建设了本市江东北路298号“阳光锦绣阁”商品房等房地产项目。2004年“阳光锦绣阁”商品房竣工后，原告与被告蟠龙实业公司签订了补充协议，双方对交付房屋的座落及面积进行了调整，面积调整为1065平方米，座落由一层调整为三层。2004年9月，被告蟠龙实业公司、蟠龙金陵公司将“阳光锦绣阁”三层中约1065平方米房屋交付原告，原告随后将其中743.35平方米房屋出租给中国民生银行南京分行使用至今。被告蟠龙实业公司、蟠龙金陵公司将房屋交付原告后，至今未按协议约定将上述房屋所有权证及土地使用权证办至原告名下，原告多次催促无果。2007年7月30日，被告蟠龙金陵公司不顾上述房屋已经交付原告使用等事实，与其股东马大翔的亲兄弟即被告马大诚签订了虚假的商品房买卖契约。被告方的虚假买卖行为严重损害了原告利益，该商品房买卖契约应认定为无效合同。为维护自身合法权益，故原告诉至法院，请求判决：1、确认被告蟠龙金陵公司与被告马大诚2007年7月30日签订的本市“阳光锦绣阁”3A座商品房买卖契约无效；2、确认位于本市江东北路298号“阳光锦绣阁”3A座的743.35平方米房屋的产权归原告所有，并判令被告蟠龙实业公司、蟠龙金陵公司立即将该743.35平方米房屋的所有权证及土地使用权证办至原告名下。被告蟠龙实业公司、蟠龙金陵公司未到庭应诉、答辩。被告马大诚辩称：原告诉称的本市“阳光锦绣阁”房屋是被告蟠龙金陵公司开发建设的房地产，被告蟠龙实业公司根本无权处置，原告与被告蟠龙实业公司签订的房屋买卖协议应属无效。被告马大诚与被告蟠龙金陵公司签订商品房买卖契约后，已在房产管理部门进行了备案登记，双方约定该房屋由被告蟠龙金陵公司返租，并由该公司直接将租金交到被告马大诚的按揭贷款银行，被告马大诚还向银行办理了按揭贷款手续。被告马大诚系合法购买房屋，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明，原告中保公司于1995年5月注册成立，系本市鼓楼区人民政府江东街道办事处村民委员会设立的集体企业。被告蟠龙实业公司于1993年12月注册成立，原股东为平理与周一超，现股东为平理、马大翔，法定代表人为平理。被告蟠龙实业公司在1997年11月获得本市相关地块的土地使用权后，以该土地使用权作价700万元入股，和以现金300万元出资的南京锦绣金陵饮食文化有限公司（以下简称锦绣金陵公司），于1999年11月注册成立了被告蟠龙金陵公司，法定代表人亦为平理。此后被告蟠龙金陵公司对该地块进行房地产开发。2006年7月被告蟠龙金陵公司的股东变更为平理、马大翔。被告马大诚系被告蟠龙金陵公司副总经理马大翔的哥哥。本案诉争房屋即本市鼓楼区江东北路298号“阳光锦绣阁”3A座（建筑面积743.35平方米），系被告蟠龙金陵公司开发建设。（一）原告与被告蟠龙实业公司签订购房协议及履行情况。1997年4月8日（甲方）被告蟠龙实业公司与（乙方）本市江东街道民委员会、南京江东实业总公司中保公司（即本案原告）签订了两份《协议》，第一份《协议》约定甲方因建设需要征用乙方土地20亩（13334.103平方米），土地性质由原来的联营改为征地；乙方购买甲方在征用土地范围内建造的临街商业门面房1000平方米，一楼500平方米，二、三楼合计500平方米，其位置乙方可任意选择；双方协商一致认定1000平方米的商业房的价格不超过每平方米3000元，即总造价在300万元以内；甲方征用乙方20亩土地，补偿费用为3130800元，除去应付区房产局、江东办事处的费用外，剩余款额均为乙方购甲方商业房的预付款，不足部分在甲方交付乙方房屋后，由乙方一次性补齐；甲方确保在房屋交付使用前，将乙方1000平方米商业用房的房产证及其它所有的购房手续办妥，其发生的费用由甲方承担；在甲方未将1000平方米商业用房交付乙方使用之前，甲方和乙方在97年3月1日签订的联营协议继续有效，甲方每年支付给乙方联营利润按原订协议执行；等等。第二份《协议》约定了3130800元征地总费用的组成等事项，并附有一份征地补偿清单。对于上述两份《协议》，双方当事人进行了公证，南京市第二公证处对此出具了（97）宁二证内经字第422号公证书。被告蟠龙实业公司取得上述土地使用权后，和锦绣金陵公司共同出资，于1999年11月设立被告蟠龙金陵公司，并对该土地进行房地产开发，建设了“阳光金峰阁”、“阳光锦绣阁”两幢商业、住宅综合楼。2004年5月“阳光锦绣阁”4－21层（住宅）竣工验收，2005年4月“阳光锦绣阁”1－3层（商业门面房）竣工验收。被告方聘请江苏爱涛物业管理有限公司（以下简称爱涛物业公司）对“阳光锦绣阁”进行管理。在“阳光锦绣阁”的商业门面房竣工验收之前，被告蟠龙实业公司、被告蟠龙金陵公司通知原告中保公司交房。此后，被告蟠龙金陵公司、爱涛物业公司、原告中保公司及拟承租诉争房屋的中国民生银行南京分行（以下简称民生银行南京分行）在“阳光锦绣阁”3层进行了现场交房，交付房屋的面积为1065平方米，包括301室（743.35平方米，即本案诉争的阳光锦绣阁3A座房屋），以及302室（667.92平方米）中的一部分。由于本案诉争房屋系民生银行南京分行自原告中保公司处承租，故此后该房屋由民生银行南京分行承租并交纳物业管理费。在物业公司管理诉争房屋时，原告中保公司提交了与民生银行南京分行签订的租赁协议。2004年9月7日原告中保公司（乙方）与被告蟠龙实业公司（甲方）签订了一份《补充协议》，约定乙方为了便于甲方销售阳光锦绣阁1至3层商业用房，经友好协商，双方同意将97年所订协议作如下调整：1、双方在97年协议中约定甲方交付给乙方的商业用房1000平方米，从维护双方共同利益点出发，乙方同意甲方将交付的商业用房全部安排在3楼，调整后的面积约为1065平方米（最终面积以房屋产权证为准）；2、甲方交付给乙方商业用房比97年协议约定面积多出65平方米，考虑到甲乙双方多年来的友好合作关系，甲方对多出的面积不再另收费用；3、按照97年协议约定，甲方应为交付给乙方的商业用房办理产权证和国有土地使用权证，费用由甲方承担（两证面积不低于约定的1065平方米）；等等。原告接收上述房屋后，进行了出租。2004年9月30日原告（甲方）与民生银行南京分行（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于本市江东北路298号，租赁面积约为512平方米（以甲乙双方共同确认的平面图红线为准），租赁期限5年零3个月，自2004年10月1日至2009年12月31日止；每年租金为35万元，第3年至第5年租金为每年38万元，2004年10月1日至10月31日为乙方装修期，甲方免收房租；甲方应在2004年10月1日前将房屋交付给乙方进行装修；甲方同意租赁期满后，在同等条件下，乙方对该房屋享有优先承租权，租金视当时情况另行商定；等等。2004年9月上述房屋交付后，民生银行南京分行一直租赁使用上述房屋，并按照约定向原告交纳相应房租。民生银行南京分行支付原告的房租情况如下：2004年11月18日58330元、2005年1月14日17.5万元……2008年1月4日19万元。2009年底租期届满后，原告又将诉争房屋另租给他人使用。2006年6月30日原告中保公司（甲方）与南京良固实业有限公司（乙方）签订了一份《协议》，约定甲方将本市江东北路298号阳光锦绣阁三楼银行北侧商业用房出租给乙方经营使用，租期自2006年4月1日起至2015年12月31日止，第一期2006年4月1日至12月31日租金为10万元，第二、三年年租金20万元，等等。（二）“阳光锦绣阁”土地来源及项目变更情况。“阳光锦绣阁”所在地块，原为本市鼓楼区人民政府江东街道办事处塘庄三队集体土地（由原“中保水泥制品厂”使用，北临草场门大街，西临江东北路，东临原“南京国际礼品有限公司”，南临），撤队后该土地转为国有土地。1995年3月经南京市计委等批复同意，被告蟠龙实业公司获准在中保水泥制品厂建设“南京陆上波音客车站”及“南京陆上波音客车服务中心”项目。1997年11月被告蟠龙实业公司取得上述20亩土地的建设用地许可证，拟建客车站6200平方米、服务中心11000平方米。1997年11月19日被告蟠龙实业公司与南京市土地管理局签订国有土地使用权出让合同，出让宗地在本市鼓楼区（用地红线范围实测面积为13334.103平方米，扣除绿化保护带用地面积3283.827平方米，实际出让面积为10050.276平方米），总体规划是建设“客车服务中心”项目，容积率不超过1.71（超出容积率建设的应补交出让金），出让金为2964832元，出让年限为40年。1997年11月28日南京市计委批复被告蟠龙实业公司，同意其将前述两建设项目变更为“蟠龙综合楼”（总建筑面积16000平方米，其中办公及辅助配套用房约6400平方米，其余为商贸、餐饮用房），占地面积约9000平方米。1998年5月被告蟠龙实业公司领取了宁鼓国用98字第02113号国有土地使用权证，土地座落本市鼓楼区江东街道塘庄三队（地号06－010－504－041），面积为10050.5平方米，使用年限40年（自1998年5月7日至2038年5月6日）。被告蟠龙实业公司将取得的土地使用权分为A、B、C三块，1999年3月与江苏法制报社签订协议，转让最北侧的A地块约3509.42平方米。1999年4月被告蟠龙实业公司领取了宁鼓国用99字第06153号国有土地使用权证，土地座落本市鼓楼区江东街道塘庄三队（地号06－010－504－041－1），面积为6408.6平方米，使用年限40年（自1998年5月7日至2038年5月6日）。1999年11月24日被告蟠龙实业公司将该6408.61平方米土地使用权（即B、C地块）以股本金的形式，与锦绣金陵公司共同成立被告蟠龙金陵公司进行房地产开发，其中在B地块（面积约3105.3平方米）开发建设“阳光金峰阁”，在C地块（面积约3303.3平方米）开发建设“阳光锦绣阁”。（三）“阳光锦绣阁”房地产项目开发及销售情况。1999年11月南京市计委、建委书面批复被告蟠龙实业公司与锦绣金陵公司，同意两公司成立被告蟠龙金陵公司，经营范围：本市塘庄三队地块房地产开发、商品房销售及售后服务。1999年11月被告蟠龙金陵公司注册成立。1999年12月被告蟠龙金陵公司向南京市建委申请“蟠龙综合楼（锦绣阁）”项目立项，其申请书中有下列内容：本市鼓楼区塘庄三队地块是被告蟠龙实业公司于1997年经土地出让获得，并经计委同意建设，现被告蟠龙实业公司将该项目委托被告蟠龙金陵公司开发上市，该项目占地0.4公顷，规划建设3万平方米，其中住宅2.3万平方米，商业用房0.5万平方米，地下室0.2万平方米。2000年2月南京市建委、计委书面批复被告蟠龙金陵公司，同意由其开发原由被告蟠龙实业公司开发建设的蟠龙综合楼项目，所建房屋允许上市销售。2000年5月被告蟠龙实业公司向南京市国土局申请，称因其无房产开发资质，经批准成立了蟠龙金陵公司，其以土地入股，为顺利办理各项前期手续及后期销售需要，申请将土地更名为被告蟠龙金陵公司。2001年5月被告蟠龙金陵公司取得了南京市计委核发的“固定资产投资项目投资许可证”。2001年12月24日被告蟠龙实业公司与蟠龙金陵公司签订了一份国有土地使用权转让合同，被告蟠龙实业公司将其名下的宁鼓国用99字第06153号国有土地使用权证上面积为6408.6平方米的土地使用权，以13656726元的价格转让给被告蟠龙金陵公司，被告蟠龙实业公司、蟠龙金陵公司共同的法定代表人平理、副总经理马大翔，均在该合同上加盖个人及公司印章（注：该合同约定转让款并未实际支付），上海浦东发展银行南京分行作为抵押权人也在该合同上盖章。2001年12月被告蟠龙金陵公司领取了宁鼓国用2001字第24742号国有土地使用权证，土地座落本市鼓楼区江东街道塘庄三队（地号06－010－504－041－1），面积为6408.6平方米。2001年12月27日被告蟠龙金陵公司取得了“建设工程规划许可证”，工程名称：锦绣阁（住宅），用途：商住综合楼，地上21层（其中1－3层大中型商场3597平方米，4－21层一般住宅11886平方米）、地下1层（社会停车场）2734平方米，建筑面积共计18217平方米。2002年1月8日南京市房屋产权监理处测绘大队出具“预售商品房面积测算表”，确定“阳光锦绣阁”的总建筑面积为19244.50平方米，其中1－21层16520.45平方米、负1层（含人防）2040.9平方米、设备层683.25平方米。本案诉争房屋在3A座（临街商业用房301室），建筑面积743.35平方米（其中套内面积666.49平方米、分摊面积76.86平方米）。3B座（即302室）的建筑面积为667.92平方米。2002年2月27日被告蟠龙金陵公司取得了南京市房产局核发的“商品房销售许可证”，项目名称为“阳光锦绣阁1－21层”，“总建筑面积”16520.45平方米，许可销售面积16520.45平方米。被告蟠龙金陵公司实际于2001年10月8日开工建设“阳光锦绣阁”工程，因为未取得施工许可证施工而被行政主管部门罚款。2002年4月12日领取“建筑工程施工许可证”。2003年1月取得了“房地产开发企业资质证书”，资质等级为三级。2003年6月被告蟠龙金陵公司领取了宁鼓国用2003字第10489号国有土地使用权证，土地座落本市鼓楼区江东街道塘庄三队（地号060100780414），使用权面积为3303.3平方米（即“阳光锦绣阁”所在的C地块）。2003年8月被告蟠龙金陵公司领取了宁鼓国用2003字第10490号国有土地使用权证，土地座落本市鼓楼区江东街道塘庄三队（地号060100780413），使用权面积为3105.3平方米（即“阳光金峰阁”所在的B地块）。2004年5月南京市建筑安装工程质量监督站对“阳光锦绣阁（4～21层）”出具了房屋建筑工程竣工验收备案表（开工日期2001年3月28日，竣工验收日期2004年5月18日），2005年4月对“阳光锦绣阁（－1～3层）”出具了房屋建筑工程竣工验收备案表（开工日期2001年3月28日，竣工验收日期2005年4月14日）。2004年12月“阳光锦绣阁”工程经过建设工程规划验收合格（注：规划建筑面积18217平方米，实际建筑面积19476.92平方米）。2005年4月被告蟠龙金陵公司与南京市国土资源局签订土地出让合同补充协议，约定因规划部门批准调整用途及容积率，将原出让的本市塘庄三队地块（10050.276平方米）中3352.7平方米（即“阳光金峰阁”所在的B地块）的用途，由客车服务（商业）调整为住宅、商业用途，建筑容积率由1.71调整为4.98，补交土地出让金997502元，住宅用地出让年限为70年。2005年6月南京市建委、市发改委联合下文，批复同意被告蟠龙金陵公司结转蟠龙综合楼项目（B区），该项目用地0.31公顷，所建住宅允许上市销售。2006年9月30日南京市房产管理局对被告蟠龙金陵公司的“蟠龙综合楼B区”（即“阳光金峰阁”）核发《商品房预售许可证》，房屋用途酒店式公寓、商业，土地使用证号：宁鼓国用2003字第10490号，规划许可证号：宁规河西建筑（2005）0044号。2006年9月南京市国土资源局与被告蟠龙金陵公司签订土地出让合同补充协议，约定原出让的本市塘庄三队地块（10050.276平方米）内，已有3352.7平方米建成发证，现根据新批准的规划平面图及测绘结果，补交剩余3055.9平方米土地（即“阳光锦绣阁”所在的C地块）用途变更及容积率增加部分地价，该地块内有2670.4平方米商业用地调整为住宅（酒店式公寓）用地，建筑容积率由1.71调整为7.73，补交土地出让金5989271元，商业40年，住宅（酒店式公寓）65年。被告蟠龙金陵公司在取得“阳光锦绣阁”商品房销售许可证之后，进行了销售。根据审计部门统计，住宅90套，已出售85套；地下室26个车位，已出售和抵债17个；设备层（766.74平方米）现用于公司办公；商业房12套，已出售8套，剩余4套被用于向银行抵押贷款，包括：206室（180.14平方米），207室（180.64平方米），302室（667.92平方米），301室（743.35平方米，即本案诉争的“阳光锦绣阁”3A座房屋）。（四）被告蟠龙金陵公司与被告马大诚签订房屋买卖契约情况。被告蟠龙金陵公司开发“阳光锦绣阁”、“阳光金峰阁”期间，因资金周转问题，曾安排内部职工或职工亲戚以个人名义，先与被告蟠龙金陵公司签订商品房买卖契约，并据此向银行申请按揭贷款，取得贷款后直接用于被告蟠龙金陵公司资金周转，职工及其亲戚实际并不支付首付款以及银行按揭贷款，相应的银行按揭贷款由被告蟠龙金陵公司代职工或其亲戚存入银行按揭贷款还款帐户。经审计部门统计以及被告蟠龙金陵公司工作人员核实，“阳光锦绣阁”中包括本案诉争房屋在内约有23套住宅或商业商品房存在此种情形。2007年7月30日被告蟠龙金陵公司（甲方）与被告马大诚（乙方）签订了一份《﹤阳光锦绣阁﹥商品房买卖契约》（以下简称《买卖契约》），约定乙方购买甲方“阳光锦绣阁”3A座房屋（即本案诉争房屋），建筑面积743.35平方米，其中套内建筑面积654.15平方米，公用分摊面积89.20平方米，该房屋主体建筑21层，属框剪结构，层高4.5米；价格16200元／平方米，价款合计12042270元；甲方应于2007年12月31日前将该房屋交付乙方；物业公司为爱涛物业公司；等等。在《买卖契约》附件“房屋交接单”中，甲方、乙方及物业公司均未验收交接，亦未签字盖章。2007年7月31日，被告蟠龙金陵公司（甲方）与被告马大诚（乙方）到南京市房地产市场管理处对《买卖契约》进行了备案登记。2007年8月14日被告马大诚（甲方）作为借款人、抵押人，华夏银行南京分行（乙方）作为贷款人、抵押权人，被告蟠龙金陵公司（丙方）作为开发商、担保人，三方签订了一份《预购商品房贷款抵押合同》（注：该房屋已于2004年通过竣工验收并交付原告使用），约定甲方向乙方借款500万元，甲方将所购的本市阳光锦绣阁3A座商品房抵押给乙方，丙方愿为甲方以上借款承担连带保证责任。三方在签约当日还到南京市房地产市场管理处进行了抵押登记，该合同上还加盖了“南京市房地产市场管理处抵押登记专用章”。2007年8月15日华夏银行南京分行将500万元贷款汇至被告蟠龙金陵公司账上。2007年9月21日被告蟠龙金陵公司以“退款”等为由，向被告马大诚华夏银行南京银行个人帐户（6226310210113666）存入64000元，此后以同样理由多次退款，其中2007年10月19日退还57200元、2007年11月20日退还57200元、2007年12月13日退还57200元、2008年1月18日退还58000元、2008年2月19日退还60000元、2008年3月26日退还58000元、2008年4月18日退还58000元、2008年5月21日退还58000元、2008年6月20日退还58000元，共计退还被告马大诚房款585600元。500万元款项中，被告蟠龙金陵公司尚余4414400元未付清。审理中，被告马大诚提交了2007年7月30日“平理”出具的一份收条，内容是已收到马大诚首付款190150元。被告马大诚（乙方）提交了2007年7月31日和被告蟠龙金陵公司（甲方）于签订的一份《补充协议》，其内容为：乙方购买甲方“阳光锦绣阁”3A座房产实际成交价为9000元／平方米（注：《买卖契约》及定单价为16200元／平方米），预测面积为743.35平方米，总价为6690150元，乙方已实际支付房款1690150元（注：与前述“收条”数字亦不同），余款5000000元办理按揭贷款；乙方用以上房产按单价16200元／平方米按揭贷款500万元支付购房款，乙方购房后，甲方租赁乙方所购房产，双方另签租赁协议；甲方以“阳光锦绣阁”固定车位三个为双方租赁协议履行作担保；本协议为双方所签订的《买卖契约》之补充，与其冲突之处，以本补充协议为准，与其有同等法律效力；等等。审理中，被告马大诚（甲方）还提交了一份2007年8月14日与被告蟠龙金陵公司（乙方）签订的《租赁协议》，其内容为：甲方所购房“阳光锦绣阁”3A座房屋，面积743.35平方米，由乙方出租经营；租期5年，自2007年8月14日至2012年8月13日；租金为每平方米78元／月，计57981.30元，该租金由乙方在每月20日前支付至甲方银行卡帐户；等等。（五）引发本案矛盾纠纷情况。2008年7月被告蟠龙实业公司、蟠龙金陵公司共同的法定代表人平理因病去世，两公司因卖房所引发的经营和交房矛盾等问题陆续显现，两公司被政府部门接管审计。2008年11月华夏银行南京分行以马大诚2008年7月20起停止履行还款义务等为由，另案向本院起诉，要求马大诚立即偿还借款本金4666810.77元和利息、罚息，并承担律师费、诉讼费。马大诚对借款事实不持异议，但称与开发商产生纠纷，无力偿还借款本息，希望变卖该房产用于偿还贷款本息。2009年1月本院对此案作出（2008）鼓民二初字第1393号民事判决书，判决马大诚归还华夏银行南京分行贷款本金4666810.77元和利息、罚息，诉讼费49134元由马大诚负担。该案判决生效后，因马大诚未履行义务，华夏银行南京分行已申请强制执行，尚未执结。2009年1月原告诉至本院，要求判令如其所请。被告马大诚认为其买卖契约合法有效，不同意原告的诉讼请求。经本院合法传唤，被告蟠龙实业公司、蟠龙金陵公司未到庭应诉，本院依法进行了缺席审理。审理中，本院对被告蟠龙金陵公司的会计冯华会进行了调查谈话，其陈述的内容与本院查明的内容一致，主要为：其2001年到被告蟠龙金陵公司任会计，养老保险由蟠龙实业公司交纳，两个公司的帐目都做，蟠龙实业公司基本没有业务；蟠龙实业公司与蟠龙金陵公司订立土地使用权转让合同，主要履行股东出资转移财产义务，未实际支付1365万余元的转让款；公司利用职工或亲戚的名义从银行申请按揭贷款并用于公司资金周转，职工不需要支付购房首付款以及银行按揭贷款，如果最后决定购房则需要付清公司支付的购房售房款及银行按揭贷款，并需要在房屋交接单上确认，有关手续均存放公司；马大诚的情况与前述一致，公司未收到其购房首付款，其未支付银行按揭贷款，未看到其签订的有关以房租还贷等协议；公司每月以马大诚的名义向其银行还款帐户内存入按揭贷款所需还款金额，共计44万余元；公司支付马大诚还款前的审批单上所写的是“退房款”；其现在为公司留守人员之一；等等。根据当事人申请，本院就涉案房屋的交付问题进行了调查，时任“阳光锦绣阁”管理处主任的许锦涛在本院调查时陈述：2004年初爱涛物业公司就接受蟠龙金陵公司的委托，对“阳光锦绣阁”进行前期物业管理并办理房屋交接等手续，3A座（即临街门面房301室）登记的业主是中保公司，因民生银行需租用3A座房屋，故房屋交接时有四方当事人在场，包括中保公司ＸＸ祥、蟠龙金陵公司经营部经理王笑晨、爱涛物业公司许锦涛和电工以及民生银行南京分行有关人员，房屋交接后就一直和中保公司打交道，并由民生银行南京分行直接交纳房租，等等。因原、被告双方意见分歧较大，致本案未能调解解决。以上事实，有双方当事人陈述；原告提供的两份经公证的协议、补充协议、两份租赁协议、收取租金票据、买卖契约、华夏银行南京分行退房款票据、工商登记资料等；被告马大诚提供的买卖契约、补充协议、抵押贷款合同、民事判决书、交费票据等；本院调取的征地补偿协议、南京市建委和计委批文、土地使用权转让合同、土地转让协议、国有土地使用证等材料；证人证言；本院调查谈话材料以及开庭笔录等予以证实。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原告方与被告蟠龙实业公司于1997年4月8日订立的经公证的两份协议，约定由被告蟠龙实业公司征用原告方所在村委会土地以开发建设房屋，并由原告购买建成后的相应房屋，双方意思表示真实，不违反法律禁止性规定，该房屋买卖协议为有效合同。依据该协议，被告蟠龙实业公司负有在房屋建成后交付房屋并转移房屋所有权的合同义务。本案被告蟠龙实业公司和原告订立上述房屋买卖协议之后，为履行协议而在该土地上进行房地产开发，并以该土地使用权评估作价入股，另行设立了被告蟠龙金陵公司，该土地使用权已经转至被告蟠龙金陵公司，且已经得到了有关部门的批准，在被告蟠龙金陵公司1999年12月向南京市建委提交的项目立项申请书以及南京市建委、计委2000年2月书面批复中，均明确了被告蟠龙金陵公司是承继被告蟠龙实业公司在原土地使用权范围内进行开发，而该两个公司的法定代表人、经营管理等人员均相同，故被告蟠龙金陵公司客观上对征用原告方土地进行开发以及应当向原告交付房屋等合同约定内容非常清楚，被告蟠龙金陵公司的上述行为构成债务加入，被告蟠龙金陵公司和被告蟠龙实业公司应对上述债务承担连带责任。事实上，被告蟠龙金陵公司交付房屋时，也是向原告及其承租人交付。故对原告要求被告蟠龙实业公司、被告蟠龙金陵公司承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。被告蟠龙实业公司、蟠龙金陵公司在涉案房地产开发项目完成之后，已于2004年将本案诉争房屋交付原告占有，为此被告蟠龙实业公司还与原告在同年9月订立了一份补充协议，双方明确了交付房屋的具体位置、面积等事宜，属于履行合同约定的房屋交付义务，该房屋交付事实有原告和民生银行南京分行等签订的房屋租赁合同、收取房屋租金等证据，以及本院对当时爱涛物业公司工作人员的调查内容等相互印证，故本院对被告蟠龙实业公司、蟠龙金陵公司已向原告方交付房屋的行为予以认定。被告蟠龙实业公司、蟠龙金陵公司虽然至今未履行将诉争房屋的所有权转移至原告方的合同义务，但并不影响原告方依据房屋买卖合同以及占有房屋等事实所享有的合法物权权益。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。原告要求确认其为诉争房屋所有权人的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因被告蟠龙实业公司、蟠龙金陵公司怠于履行办理房产证、土地证过户义务，故原告有权要求其继续履行。对原告要求被告蟠龙实业公司、蟠龙金陵公司立即办理房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。根据法律规定，当事人在民事活动中应当诚实信用，遵守社会经济秩序。被告蟠龙金陵公司2004年将诉争房屋所在的“阳光锦绣阁房屋”建成并于同年交付原告方占有使用之后，又在2007年和被告马大诚就相同房屋签订了一份房屋买卖契约，该房屋买卖契约中双方当事人的意思表示是否真实，是本案争议焦点之一，原告认为该买卖合同系虚假买卖，目的是为了获取银行贷款，应属于无效合同；被告马大诚则认为当事人意思表示真实，该合同为有效合同。经本院调查和审计部门审计所查明的事实来看，被告蟠龙实业公司、蟠龙金陵公司2004年在诉争房屋竣工验收后已向原告方交付了诉争房屋，该房屋是原告出租给民生银行南京分行使用；被告蟠龙金陵公司并没有收取过被告马大诚的购房首付款，被告马大诚也没有提供充分的证据以证明支付过首付款，其提供的平理出具的“收条”中没有加盖被告蟠龙金陵公司印章，而且被告马大诚对该巨额款项也没有提供相应的银行付款凭证加以印证，该证据并不足以证明被告马大诚所提的抗辩主张；被告蟠龙金陵公司取得银行贷款后，安排人员定期偿还相应的银行按揭贷款，而被告马大诚自己并未偿还该银行贷款，该事实有被告蟠龙金陵公司帐目中存在退还被告马大诚“购房款”585600元并以此支付房屋按揭贷款的事实等予以证实；原告2004年将诉争房屋出租给民生银行南京分行使用并收取房租至今，被告马大诚从未对该显而易见的房屋使用状况提出任何异议，被告马大诚也没有提交房屋交付的其它证据，故被告马大诚提供的房屋返租协议不能证明房屋交付被告马大诚的事实；被告蟠龙实业公司、蟠龙金陵公司的共同股东、副总经理马大翔，与被告马大诚之间系亲兄弟关系，被告马大诚对诉争房屋的真实情况理应知晓；综合上述案件事实，应认定被告马大诚与被告蟠龙金陵公司虽然签订了书面房屋买卖契约，但就诉争房屋并未达成房屋买卖交易的真实意思表示，双方系通过签订房屋买卖合同的形式掩盖套取银行贷款之目的，该行为以合法形式掩盖非法目的，符合我国合同法第五十二条规定的合同无效情形，故被告马大诚与被告蟠龙金陵公司签订的房屋买卖契约应认定为无效合同。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条以及《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：一、被告南京蟠龙金陵建设开发有限公司与被告马大诚于2007年7月30日签订的《﹤阳光锦绣阁﹥商品房买卖契约》为无效合同。二、本市江东北路298号阳光锦绣阁3A座（面积为743.35平方米）房屋归原告南京江东实业总公司中保公司所有。南京蟠龙金陵建设开发有限公司、南京蟠龙实业有限公司于本判决生效之日起十日内将上述房屋的所有权及土地使用权过户办至原告南京江东实业总公司中保公司名下。本案受理费31846元、保全费5000元合计36846元由被告蟠龙实业公司、蟠龙金陵公司承担一半，被告马大诚承担一半（原告已预交，被告蟠龙实业公司、蟠龙金陵公司、被告马大诚于本判决生效之日起十日内各给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  杨向涛审 判 员  李子木审 判 员  周子川二〇一〇年五月十八日见习书记员  范 园