海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9002民初2602号 原告：胡某，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：王某1，北京市普华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马某，北京市普华律师事务所实习律师。 被告：海南博鳌投资控股有限公司。 法人代表人：刘某。 委托诉讼代理人：王某2，北京康达（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高某，北京康达（海口）律师事务所律师。 原告胡某诉被告海南博鳌投资控股有限公司（以下简称博鳌控股公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年7月17日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胡某的委托诉讼代理人王某1、马某，被告博鳌控股公司的委托诉讼代理人王某2、高某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令被告立即为原告办理位于海南省琼海市商品房的不动产权证书；2、判令被告按照《琼海市商品房买卖合同》第十五条承担违约责任，向原告支付违约金人民币159025.84元(自2015年12月5日暂计算至2019年5月28日共1270天，按照日万分之一计算，应计算至实际完成办理不动产权证书之日)；3、依法撤销《琼海市商品房买卖合同》附件七补充协议第十二条第3.6项；4、判令被告承担本案全部诉讼费。 事实和理由：2012年12月10日，原、被告双方签订《琼海市商品房买卖合同》。合同第三条约定，原告购买被告开发的博鳌中信龙潭岭项目的房屋。第八条约定，被告应当于2013年11月25日前将该商品房交付原告使用。第十五条约定，“出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。……如因出卖人责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按照已付房款的万分之一向买受人支付违约金……”然而，该合同附件七《补充协议书》第十二条第3.6款针对第十五条进行了变更，对自身责任和原告权利作了颠覆性的限缩，以回避自身责任，排除作为买受人的原告的主要合同权利。 合同签订后，原告按照合同约定支付了全部合同价款，被告也于2013年12月15日将房屋交付原告。被告应于房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书，即被告应于2015年12月5日前为原告办理房屋权属证书，但被告至今未予办理。直至2019年春节期间，通过(2018)琼96民终1626号判决书，原告得知在与原告签订《商品房买卖合同》时，被告隐瞒了建设用地面临的违规情况。如果被告如实告知原告出售的房屋面临权利瑕疵，可能导致长期无法办理产权证的后果，原告无论如何不会同意被告在补充协议设定的该显失公平的违约责任条款。因此，在本案原告有权依照我国合同法第五十四条的规定，请求撤销《补充协议》第十二条第3.6项关于违约责任的约定条款，适用合同第十五条的规定追究被告的违约责任，弥补无法办理产权证的损失。鉴于被告的行为已构成严重违约，为此，原告特提起本案诉讼，请求人民法院判如所请。 被告答辩称,一、原、被告签订合同的时间节点，被告认为可以办理权属证书。其一、被告具有合法的商品房销售资质，开发项目之初就交付全部土地出让金，取得土地使用权证书，持有建设施工规划许可证、施工许可证并办理了预售许可证。即至今为止，上述行政审批依然有效，与原告签订的合同合法有效。其二、2012年10月因琼海市政府未经省政府批准，违规向被告发放土地证：海国用（2012）第XXXX号。中级人民法院判决书“琼海市人民政府违规登记发证，且在其违规取得涉案土地使用权证被有关部门发现并要求纠正的情况下，仍与被上诉人签订《琼海市商品房买卖合同》……”证明了导致被告不能办证的原因是琼海市政府违规登记发证，不是原告认为的故意拖延。被告并未收到琼海市政府关于撤销该土地证的任何通知，被告在销售商品房时不知道存在土地权利瑕疵，因政府原因不能办理所有权证，且被告没有欺诈原告。二、退一步讲即便违约，本案合同中关于责任限制的条款不具有可撤销的法定事由，双方应恪守合同约定计算违约金。根据相关法律规定，当格式条款提供方存在以下几种情况相对人才可以申请撤销：1、违背公平原则免除自身责任、限制对方权利；2、没有提请对方注意免责和限制责任的格式条款。本案主合同附件七补充协议第12条关于产权登记的约定,其中在3.6条款中，被告均赋予原告在被告逾期提交资料报产权登记机关备案时具有退房或者不退房，解除或者不解除的选择权，当原告不选择退房时，被告仍为原告办理房屋所有权证的过户手续并承担违约责任，并没有排除原告的主要权利，也没有排除被告的应承担的违约责任；且双方是平等民事主体，双方是在意思自治的基础上签订对违约责任进行约定的条款，并没有加重原告义务也没有免除被告的责任，故本案关于逾期办证的违约责任条款不具有撤销的情形，原告起诉缺乏法律依据和事实依据。在合同签名处上方明确了条款，被告认为在明显的情况下对方可以选择签或不签，完全是原告的选择，被告认为应严格按照合同约定的责任计算违约金。恳请法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的证据:1、琼海市商品房买卖合同，2、龙潭岭房屋交接资料清单，3、关于办理中信龙潭岭土地过户登记及为中信龙潭岭项目购房业主办理房地产权证书的紧急报告，4、购房款发票，5、房屋契税收据，6、物业维修基金收据；被告提交的证据:1、琼海市商品房买卖合同,2、琼海市发展改革委员会关于海南博鳌龙潭岭一期项目备案的通知,3、国有土地使用权证,4、建设工程规划许可证,5、建筑工程施工许可证,6、琼海市房屋预售许可证,7、海南省建筑工程竣工验收备案证,8、琼海市国土资源局政务中心回执单,9、琼海市国土资源局关于提供博鳌龙潭岭国宾馆项目用地相关材料的函。各方无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据：1、(2018)琼96民终1626号民事判决书，证明原告购买的房屋同该案件中业主购买的房屋系同一地块同一项目，判决书认定的下述事项适用于本案：被告至今实际并未按照合同约定履行办理该业主商品房权属证书的义务；该商品房项目土地所在宗地使用权证系琼海市人民政府违规发放，2012年国家土地督察广州局已经指出存在的问题，并要求纠正，但被告仍继续出售该区商品房，与该业主签订《琼海市商品房买卖合同》；被告辩称未能在约定时间内提交办证资料是政府原因的说法不能成立。2、《琼海市人民政府关于龙潭岭博鳌国宾馆土地过户登记问题的请示》(海府【2017】72号），证明项目用地问题早在2012年就被土地督察部门发现并提出整改要求，琼海市人民政府提出了整改方案，但认为被告没有给与相应配合。被告质证认为，对证据1的真实性、合法性无异议，但是对其关联性、证明内容有异议；对证据2的真实性无异议，但是对其关联性、证明内容有异议。本院审查认为，对证据1、2的真实性、合法性、关联性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月10日,原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，合同第一条约定，出卖人（被告）以出让方式取得位于琼海市××镇龙潭岭地号为（海）国用(2012)第2426号地块的土地使用权，国有土地使用权证，土地用途为城镇住宅用地。出卖人经批准，在该地块上投资建设商品房项目暂定名为博鳌中信龙潭岭。第三条约定，买受人（原告）购买第一条规定项目中的E-01(幢）3（层）303号房。第四条约定总价款为1252172元。第八条约定，出卖人应当在2013年11月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件。……第十五条约定，出卖人应当在房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。……如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。第二十九条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力；本合同补充条款、补充协议与本合同条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。合同还对其他事项进行了约定。附件七合同补充协议书第十二条第1款约定，主合同所约定的出卖人为买受人办理房屋权属证书及土地使用权证的时间是指办理该商品房所在楼宇初始登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间，不是买受人实际取得相关证书的时间。第十二条第3.6项约定，买受人依据主合同第十五条，在出卖人逾期提交资料报产权登记机关备案时，则买受人有权选择退房或不退房，且完全知悉并认可以下约定：（1）买受人选择退房的，应在规定的届满之日起15日内向出卖人提交书面的退房通知，出卖人应当自买卖双方办理完毕合同解除手续之日起60内退还买受人已付的购房款，并按照中国人民银行活期存款利率付给利息，同时买受人应向出卖人支付自该商品房交付之日起的房屋使用费（按建筑面积2元/平方米/日计算）；如果买受人未在规定时间内向出卖人提交书面的退房通知，则视为买受人放弃退房的权利。（2）买受人选择不退房的，在规定的届满之次日起，每逾期一日，出卖人应按照买受人已付购房款总额的万分之零点五向买受人支付违约金至办理完毕该商品房产权过户手续之日止，并继续为买受人办理完毕产权过户手续。但最高不超过购房款总额的百分之一。（3）除出卖人向买受人支付上述约定的违约金外，买卖双方各自承担相应的损失，互不支付任何其他费用。出卖人承担上述责任后，将不再就产权办理问题承担其他任何责任。第二十一条第10款约定，买卖双方确认本协议是买卖双方真实的意思表示，是主合同的有效组成部分。买卖双方在签署本协议时对双方各自的权利义务清楚明白，并愿意按照本补充条款严格执行。若主合同与本协议有抵触的，以本协议为准。补充协议尾部约定：★买受人确认，出卖人在签订本合同及相关补充条款、附件前，已就合同条款中免除或者限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容。合同签订后，原告向被告支付全部房款1252172元。原告于2013年12月15日办理了房屋交接手续，同时向被告缴交了契税、物业维修基金相关的办证费用。因被告至今没有为原告办理房屋权属证书，原告遂向本院提起诉讼。 另查明，2017年3月22日,琼海市国土环境资源局受理被告涉案项目商品房国有土地使用权分割转让证明书登记的申请。 另外，生效的海南省第一中级人民法院(2018)琼96民终1626号民事判决查明，2001年琼海市政府为被告办理了包括涉案房屋所在土地内面积为413440平方米(620.16亩)的国有土地使用权证，证号为海国用(2001）字第1304号。2012年10月上述土地分割为两宗，分别登记为海国用(2012）第2426号和海国用(2012）第2400号，面积分别为182449.63平方米和230986.6平方米，涉案商品房建于证号为海国用(2012）第2426号宗地上。2012年国家土地督察广州局对琼海市进行土地例行督察，发现琼海市政府在未经海南省政府批准农转用、征收和供地的情况下，完成土地补偿后，直接将前述620.16亩土地违规发证给被告，要求琼海市人民政府依法完善相关用地手续并对越权审批行为进行纠正。之后，相关部门就完善用地手续进行了多次协商、请示。上述土地是否已完善相关用地手续，被告没有明确答复。 本院认为，原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点是：一、被告是否存在违约，应否承担逾期办证的违约责任。二、合同附件七第十二条第3.6项应否撤销，原告主张的违约金应按何种标准计算。 关于争议焦点一，本案中，涉案商品房于2013年12月15日交付使用，依合同约定，被告应在涉案商品房交付之日起720日内即2015年12月5日之前向产权登记机关提交相关的办证资料，但被告至今尚未提交。被告抗辩称博鳌龙潭岭项目因琼海市政府在完成征地后，没有办理农用地转用及征收手续等，导致被告暂时无法为原告办理不动产权证书，非被告所致。本院认为，琼海市政府虽然于2012年10月12日向被告颁发海国用(2012）第2426号国有土地使用权证。但2012年国家土地督察广州局对琼海市进行土地例行督察时，发现琼海市政府在未经海南省政府批准农转用、征收和供地的情况下，完成土地补偿后，直接将前述620.16亩土地违规发证给被告，要求琼海市人民政府依法完善相关用地手续并对越权审批行为进行纠正。但被告在违规取得涉案土地使用权证被有关部门发现后并要求纠正的情况下，仍于2012年12月10日与原告签订《琼海市商品房买卖合同》，出卖涉案房屋给原告，导致无法办证。故被告抗辩因国家政策变化及政府原因造成其目前暂时无法办理房屋产权证，并非被告的责任，被告没有违约，不应承担违约责任之抗辩意见，缺乏理据，本院不予采纳。被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。 关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第五十四规定,因重大误解订立以及在订立合同时显失公平的,当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院变更或者撤销。本案双方当事人在签订合同时，意思表达自由，且合同附件七补充协议第十二条第3.6项的条款本身约定的内容表述清楚明确，以通常人的认识水平即可知悉其含义，该条款内容并没有排除原告的主要权利，也没有排除被告应承担的违约责任。该条款系双方当事人在意思自治的基础上签订,不构成重大误解,亦不存在欺诈、胁迫的情形。原告请求撤销合同附件七补充协议第十二条第3.6项，于法无据,本院不予支持。故原告主张逾期办证违约金应按合同附件七第十二条第3.6项的约定计付，即从逾期之日起以已付房款1252172元为基数，按每日万分之零点五计算违约金至被告办理完毕该商品房产权过户手续之日止，若违约金超过合同总价款的1％，则应按照合同总价款的1％计付违约金。至目前，涉案房屋尚未完成办理不动产权登记手续，违约金已超过了合同总价款的1％即超过了12521元。因此，被告依法应支付逾期办证违约金12521元给原告，但对原告主张违约金超出上述的部分，本院不予支持。鉴于目前已经实行不动产权统一登记，办理不动产权证书，不再分别办理房屋所有权证和土地使用权证，因此，原告诉请被告为其办理房屋的不动产权证，符合法律规定，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、限被告海南博鳌投资控股有限公司在本判决生效之日起三十日内，协助原告胡某办理位于琼海市房屋的不动产权证书。 二、限被告海南博鳌投资控股有限公司在本判决生效之日起十日内向原告胡某支付逾期办证违约金12521元。 三、驳回原告胡某的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3481元，由原告胡某承担3107元，被告海南博鳌投资控股有限公司承担374元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  陈宏友 审 判 员  祁永芳 人民陪审员  钟兴珠 二〇一九年十一月二十日 法官 助理  梁 茵 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。