江西省赣州市南康区人民法院民 事 判 决 书(2018)赣0703民初4147号原告（反诉被告）：赣州市南康区海燕置业有限公司，住所地：江西省赣州市南康区蓉江街办东门北路。法定代表人：刘海燕，该公司董事长。委托代理人：彭延斌、蔡衍，江西泰康律师事务所律师。被告（反诉原告）：曾新龙，男，1980年11月18日生，汉族，赣州市南康区人，住南康区。委托代理人：李勇华、郭飞，北京市中银（赣州）律师事务所律师。原告赣州市南康区海燕置业有限公司（以下简称：海燕公司）与被告曾新龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人彭延斌，被告曾新龙及其委托代理人李勇华、郭飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2014年10月13日签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告立即支付原告2017年7月1日起至2018年8月31日期间的租金211738元，并从起诉之日按2%的标准按月支付违约金；3、判令被告从2018年9月1日起至腾房之日止按520.6元／日的标准支付租金给原告；4、判令被告交纳的20000元复原保证金作为违约金支付给原告；5、判令被告支付物业管理费10540元；6、判令被告支付原告律师费损失14800元。事实与理由：原、被告于2014年10月13日签订租赁协议，被告租赁原告位于南康区的商铺。被告从2017年4月开始拖欠租金和物业费，经原告多次催讨未果。被告辩称：1、同意解除原、被告的租赁合同；2、应驳回原告关于租金、房屋占用费和物业费的诉请，并且，原告未提供足够的租赁面积；3、案涉租赁物自2017年4月起因业主加设门禁导致无法使用，故我方不应支付租金；4、原告存在违约，其要求我方赔偿律师费没有事实依据。为此，被告提出反诉请求：1、判令解除原、被告于2014年10月13日签订的《金鼎豪阁商铺租赁合同》；2、判令原告赔偿被告因租赁房屋无法使用造成的装修损失718449元；3、判令原告返还被告复原保证金20000元；4、判令原告支付被告因聘请律师支出的费用20000元。原告对于被告反诉答辩称：1、被告拖欠租金一个月以上，双方合同解除，原告无需补偿任何损失；2、被告的装修设计都是个人行为，与原告无关，而原告租给被告的房屋有专门的楼梯通道，被告一直可以正常使用。经审理查明：2014年10月13日，原、被告签订《金鼎豪阁租赁合同》一份，被告承租原告位于南康区南侧金鼎豪阁301号商铺的部分区域，合同约定：1、房屋建筑面积为688.87㎡，租期自2015年1月1日至2020年12月31日，第一年租金为18元／㎡，第二年租金为19.44元／㎡，第三年租金为21元／㎡，第四年租金为22.68元／㎡；第五年租金为24.49元／㎡，第六年租金为26.45元／㎡，被告应在每季度首月6日前一次性按时足额交纳本季度的租金及物业管理费；2、被告装修时拆除了楼梯及不锈钢栏杆等设备，签约时需缴纳复原保证金2万元，此保证金在被告将拆除设备复原后退回；3、被告应按0.9元／㎡／月向物业公司缴纳物业管理费；4、租赁期满不续租、中途退租、停业歇业或因被告违约等原因导致合同提前解除或终止，被告同意原告不对其作任何补偿；5、被告应如期缴交租金、物管费、水电费等费用，否则，应按所欠费用总额的千分之三每日加收违约金，逾期超过十天则按所欠费用总额的千分之六每日加收违约金；6、被告拖欠租金达一个月以上或拖欠各种应缴款项合计等于或大于一个月租金总额时，原告有权单方解除合同，被告须缴清所有应缴费用，原告不予退还被告缴纳的履约定金、无需支付任何装修补偿、可采取停水停电及强行清场收回商铺等单方措施；7、如一方违约，违约方还需承担守约方为主张权利而发生的律师代理、调查取证、鉴定等相关费用；8、本协议条款中计算租金和物管费的面积均以房产部门最后测定的建筑面积为准（均含公摊部分的面积）。合同签订后，原告依约交付了租赁物，被告向原告支付了复原保证金20000元。合同履行过程中，被告依约支付了2017年6月之前的租金及2017年3月之前的物业管理费，原告代被告向物业公司缴纳了2017年4月至2018年8月期间的物业管理费。尔后，因案涉楼栋的其他业主安装门禁系统导致被告无法使用电梯通行，后经双方协商，由原告负责修复原先的楼梯通道，尔后又因具体施工方案未达成一致意见以致修复工程缓慢，后由被告自行修复了楼梯通道，但楼梯附近的建筑设施至今并未修缮完毕。本院于诉讼期间至案涉租赁物内进行现场勘查，经查现有两处通道可至案涉租赁物，其中一处为通过楼梯，该楼梯口的大门钥匙现在被告处；另一处为通过电梯，该电梯处安装了门禁系统，需持有该楼栋的门禁卡才能使用电梯。诉讼期间，被告申请对案涉租赁物内的装修价值进行司法鉴定，赣州东升工程造价咨询有限公司出具报告书一份，鉴定意见为：南康区金鼎豪阁（阳光里）1＃楼第三层301＃办公楼装修工程造价为587745.27元。被告为此支付司法鉴定费18000元。另，据原告提供的案涉房屋产权证，案涉租赁物确系登记在原告名下，属房产证中登记的建筑面积内。原告与江西泰康律师事务所于2018年8月27日签订的委托代理合同载明的代理费为14800元。被告与北京市中银（赣州）律师事务所签订的委托代理合同载明的代理费为20000元。被告庭审中称，因案涉楼栋业主安装门禁系统致其无法使用电梯后与原告沟通改建楼梯事宜，但原告未能解决其通行问题，故未能支付2017年7月之后的租金，未能支付2017年4月之后的物业管理费。以上事实，有当事人的庭审陈述和《金鼎豪阁商铺租赁合同》、房屋所有权证书、工程造价鉴定意见书、《委托代理合同》、收款收据等证据予以证明。本院认为，原、被告于2014年10月13日签订的《金鼎豪阁租赁合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按约定履行合同义务。原、被告在本案中对解除案涉合同未提出异议，视为双方就该合同解除达成一致意见，本院予以确认。关于原、被告在合同履行中是否构成违约的认定问题。合同签订后，原告依约交付了租赁物，被告根据合同约定的通行方式进行设计装修后使用租赁物且依约支付租赁、物业管理费，后因案涉楼栋其他业主安装门禁系统导致租赁物的通行出入方式发生变化，原、被告在本案中均未提供充分证据证明上述变化系因对方原因所致，则该变化结合合同履行的实际情况等应视为“合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”。而案涉合同明确约定被告拆除了楼梯，可认定双方签订合同时约定的通行出入方式仅为电梯，被告系根据该合同内容进行的设计装修，其电梯通行受阻将影响对租赁物的使用，此时的租赁物可认定为已不完全符合合同约定的用途，继续按照原合同履行对被告明显不公平。双方此后就通行问题进行协商，约定由原告负责修复原先的楼梯通道，后又因故未能修复完成，可视为双方未能协商一致处理好合同履行过程中出现的新情况，案涉合同可予以解除。本案中，案涉合同经当事人合意解除，综合考虑合同签订、履行等实际情况，不宜认定原告和被告在合同履行过程中存在根本违约行为，但案涉的租金、物业管理费、装修费用可根据案件实际予以调整或分担。被告虽然使用电梯通行受阻，但经双方协商并修复部分楼梯设施且楼梯口大门的钥匙由被告掌管，可见被告现仍继续使用租赁物，其应当支付使用期间的租金，但考虑到通行方式的变化确实对租赁物使用造成了影响，本院结合原告的诉请酌定由被告自无法使用电梯时起至2018年8月31日止按合同约定的租金标准的60%支付租金，且自2018年9月1日起至搬离租赁物之日止按520.6元/日的60%（312元/日）计付租金给原告。因双方未就被告无法使用电梯的具体时间进行充分举证，本院结合双方陈述等推定被告自2017年12月1日起无法使用电梯。为此，被告应支付原告2017年7月1日至2018年8月31日期间的租金为156004元{（21元/㎡/月×688.87㎡×5个月）+（21元/㎡/月×688.87㎡×1个月）×60%+（22.68元/㎡/月×688.87㎡×8个月）×60%}。同理，原告代被告交纳的物业管理费也应由被告承担60%，计6324元。案涉非因被告根本违约导致解除，原告要求被告从起诉之日起承担逾期支付租金的违约金，证据不足，理由不充分，本院不予支持。被告依据合同约定的通行方式、租赁期限进行装修设计，通行方式的改变及合同的提前解除造成了装修损失，又考虑到原告收回租赁物后可对部分装修进行使用，则原告的装修损失由双方进行分担为宜。案涉装修工程造价经鉴定为587745.27元，原告虽提出异议，但未提供证据予以反驳，本院对该鉴定意见予以认可，且本院综合考虑被告使用租赁物的时间及被告搬离部分可拆卸的装修设施设备等实际情况酌定由原告分担装修损失120000元。案涉合同并非因根本违约导致解除，故原、被告均要求其律师费依照合同约定由对方负担，无事实和法律依据，本院均不予支持。合同约定案涉保证金20000元在被告复原楼梯设施后退还，但考虑到双方此后协商由原告修复楼梯通道，视为双方变更约定为由原告修复楼梯设施，则该保证金20000元退还被告为宜。对比案涉合同附的“三层平面图”和原告的房屋产权证，案涉租赁物确系登记在原告的房屋产权证的建筑面积内，被告辩称原告未提供足够的租赁面积，与事实不符，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告赣州市南康区海燕置业有限公司与被告曾新龙于2014年10月13日签订的《金鼎豪阁商铺租赁合同》；二、由被告曾新龙支付原告赣州市南康区海燕置业有限公司2017年7月1日至2018年8月31日期间的租金156004元；三、由被告曾新龙支付原告赣州市南康区海燕置业有限公司物业管理费6324元；四、由原告赣州市南康区海燕置业有限公司支付被告曾新龙装修损失120000元；五、由原告赣州市南康区海燕置业有限公司退还被告曾新龙保证金20000元；六、履行期限：上述二、三、四、五项相抵后，应由被告支付原告22328元，限付款义务人于本判决生效后十日内履行完毕；七、由被告曾新龙自2018年9月1日至腾空房屋之日止按312元/日支付房屋占用费给原告赣州市南康区海燕置业有限公司；八、驳回原告的其他诉讼请求；九、驳回被告的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4934元，反诉费5742元，司法评估费18000元，合计28676元，由原告负担11471元，被告负担17205元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。判决生效后，当事人应当自觉履行，若一方当事人拒绝履行，另一方当事人可在判决书规定的履行期届满后二年内申请执行。审 判 长  李金峰人民陪审员  曹 光人民陪审员  曾释萌二〇一九年十一月四日代理书记员  谢慧敏