江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终8258号上诉人（原审原告）：沈义明，男，1956年6月21日生，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：靳芝兰（上诉人之妻），女，住南京市秦淮区。被上诉人（原审被告）：南京民丰装饰市场管理服务有限公司，住所地南京市六合区葛塘潘营路88号。法定代表人：乐根，该公司董事长。委托诉讼代理人：李浩，男，1967年10月3日生,该公司法律顾问，住南京市六合区。上诉人沈义明与被上诉人南京民丰装饰市场管理服务有限公司（以下简称民丰服务公司）商铺使用权转让合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2017）苏0116民初944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人沈义明上诉请求：1、被上诉人以276316元为基数按年利率8%的标准支付上诉人支付前三年的资金占用费66315.84元。2、被上诉人以购房款276316元为基数按年利率6%的标准支付自2016年8月13日后的利息。3、被上诉人承担本案的一审、二审诉讼费用。事实与理由如下：相同类型案件的处理已经形成二审生效判决，前三年的资金占用利息每年按房款总金额8%的标准给付，包租期满后的年利率按6%计算。本案的裁判结果与生效判决不一致，严重损害了上诉人的切身利益。被上诉人民丰服务公司辩称：一审法院关于资金占用利息的判决，是依法独立行使自由裁量权的公正判决。对于包租五年后实际资金占用利息，一审判决被上诉人以21万元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率给付利息，并无不当。上诉人借用另案利息判决结果来否定本案一审判决没有法律依据。一审判决后，上诉人与被上诉人已经达成和解协议，被上诉人已经按照和解协议履行完毕，而上诉人仍然继续上诉，依法应当承担违约责任。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。沈义明向一审法院起诉请求：1、解除沈义明、民丰服务公司之间的商铺使用权转让协议；2、退还购房款276316元；3、赔偿违约金；4、支付2016年8月至协议解除之日的租金。一审审理过程中，沈义明变更第一项诉讼请求为“确认转让协议无效”。一审法院认定事实：2010年8月13日，沈义明与民丰服务公司签订了《经久装饰城商铺使用权转让协议》一份，约定甲方（民丰服务公司）将其开发的南京市六合区葛塘街道欣乐居委会潘营组88号经久建材装饰城项目7幢124号商铺42.54平方米的使用权转让给民丰服务公司乙方（沈义明），转让总金额为276316元；乙方取得使用权后，交由甲方包租五年，由甲方统一经营，统一管理；包租商铺前三年按转让总价款的24%（每年为8%）可一次性在付款时返还，第四、第五年分别按每年9%、10%在当年第一个月之内返还，该商铺原单价为每平方米6495.43元，返还后单价为每平方米4936.54元；包租期满，乙方若对市场状况不满意提出退房，甲方按实际合同转让价的210000元回购该商铺；乙方在2010年7月7日向甲方交纳转让定金10000元，在2010年8月13日前一次性支付该房屋使用权的转让金（含定金）210000元；当日，沈义明、民丰服务公司同时签订了《补充协议》和《商铺委托经营管理合同》各一份，约定：甲方（沈义明）将坐落在经久建材装饰城7幢1层124号商铺面积为42.54平方米委托给乙方（民丰服务公司）经营，委托期限为五年，自2010年9月13日至2015年9月12日止；委托经营期前三年乙方承诺年租金按总房款8%支付甲方收益，第四、五年（即2013年9月13日至2015年9月12日）乙方承诺年租金分别按总房款9%、10%支付甲方收益；租金支付方式约定为，甲方在购买商铺时，乙方包租的前三年租金一次性在房款中扣除返给甲方，也可选择分年支付的方式，在五年包租金期满后，若甲方对市场经营状况不满意提出退房，乙方回购时按购买时实际合同房款回购该商铺；第四、五年租金分别在当年的第一个月内一次性支付给甲方；委托经营合同期满后，甲方必须继续将该商铺委托给乙方经营，期间商铺租金收益按8：2分成，即甲方获取租金收益的80%，另20%收益归乙方所有；乙方迟延支付租金的，按银行同期活期存款利率计算违约金，若乙方逾期3个月未支付当年期租金的，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方除支付当年期租金外，另按当年期租金额的10%向甲方支付违约金，如有其他违约行为，违约方按当年租金的10%向对方支付违约金；甲方与乙方签订《房屋使用权转让协议》起三年内办理两证。协议签订后，沈义明于2010年8月13日向民丰服务公司支付了210000元，并收取第四、五年的租金。后因民丰服务公司未能按约办理房屋所有权证，沈义明要求解除双方签订的《经久装饰城商铺使用权转让协议》和《补充协议》，双方协商未果，沈义明诉至一审法院。一审另查明，南京市六合区葛塘街道欣乐居委会潘营组88号经久建材装饰城项目，由南京沿江工业开发区经济发展局批准，南京市沿江工业开发区市政建设局准核发了建设工程规划许可证，由南京民丰房地产开发有限责任公司投资与葛塘街道办事处欣乐居委会联合开发兴建，该土地性质为集体土地。上述事实，有沈义明、民丰服务公司陈述、沈义明提供的《经久装饰城商铺使用权转让协议》和《商铺委托经营管理合同》各一份、收据等证据予以证明。一审法院认为，民丰服务公司与葛塘街道办事处欣乐居委会在农村集体土地上联合开发兴建经久建材装饰城，虽取得了有关行政机关的批准，但因该片土地为集体性质，民丰服务公司未取得土地使用权证书，因此，民丰服务公司将开发的装饰城商铺转让给沈义明，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，双方签订的《经久装饰城商铺使用权转让协议》和《商铺委托经营管理合同》无效。现沈义明要求终止上述协议，一审法院予以支持。民丰服务公司应向沈义明返还商铺转让款210000元；并参照双方约定向沈义明支付占用资金期间的利息。因双方签订的协议无效，沈义明要求民丰服务公司承担违约责任一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决：一、沈义明与南京民丰装饰市场管理服务有限公司签订的《经久装饰城商铺使用权转让协议》、《补充协议》、《商铺委托经营管理合同》无效，南京民丰装饰市场管理服务有限公司于本判决生效后十日内返还沈义明人民币210000元，并支付2010年8月13日至2013年8月12日期间的利息50400元、以及2016年8月13日起至实际付款之日止以210000元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。二、驳回沈义明的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2766元，由南京民丰装饰市场管理服务有限公司负担。双方对一审法院查明的事实无异议。本院予以确认。本院另查明，民丰服务公司已给付第六年即至2016年9月12日止的租金收益。二审审理中，上诉人提交南京市六合区人民法院（2017）苏0116民初941号民事判决书及本院（2017）苏01民终3708号生效民事判决书，证明同类型案件均按照本院（2017）苏01民终3708号生效判决进行处理，而本案的处理结果与生效的判决相矛盾。被上诉人对两份判决书的真实性予以认可，但不认可其证明目的。被上诉人提交一审判决后双方达成的和解协议，并称该协议已经履行完毕。上诉人称和解协议是真实的，但被上诉人在计算相关款项时缺乏诚信，并未按生效判决执行，故要求二审法院继续对其上诉请求时行审理。以上事实，有南京市六合区人民法院（2017）苏0116民初941号民事判决书、本院（2017）苏01民终3708号民事判决书、一审庭审笔录及本院询问笔录在案证实。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。本案中，民丰服务公司未取得涉案土地的土地使用权证书，故其将开发的装饰城商铺转让给沈义明，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，双方签订的《经久装饰城商铺使用权转让协议》和《商铺委托经营管理合同》无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。民丰服务公司应向沈义明返还商铺转让款210000元。合同被认定无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，沈义明支付的购房款210000元，民丰服务公司给付的第四年、第五年、第六年回报收益，符合一般商业惯例，也不违反法律禁止的利率标准，且是当事人意定和可以预见的，因此，即使协议无效，对于第一年至第三年期间沈义明资金被占用的利息损失，仍可参照原协议约定予以确定，即为66315.84元，民丰服务公司应予赔偿。第四年、第五年、第六年的损失已实际支付，不再另行计算。对于2016年9月13日之后的利息损失，因双方无约定标准可供参考，可按年利率6%计算。沈义明要求以总购房款276316元作为其赔偿损失的计算基数，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市六合区人民法院（2017）苏0116民初944号民事判决第二项；二、变更南京市六合区人民法院（2017）苏0116民初944号民事判决第一项为：沈义明与南京民丰装饰市场管理服务有限公司签订的《经久装饰城商铺使用权转让协议》、《商铺委托经营管理合同》无效，南京民丰装饰市场管理服务有限公司于本判决生效后十日内返还沈义明人民币210000元，并支付委托经营期间前三年的利息66315.84元以及自2016年9月13日起至实际付款之日止以210000元为基数按年利率6%的标准支付利息。一审案件受理费2766元，二审案件受理费550元，合计3316元，由南京民丰装饰市场管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  张旭东审判员  孙 伟二〇一八年一月十日书记员  郭旭冬