安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0104民初7526号 原告：合肥安兴太阳湾老年公寓有限公司，住所地合肥市蜀山区樊洼路****，统一社会信用代码91340100591439567R。 法定代表人：袁青柳，执行董事。 委托诉讼代理人：董冬，安徽协利律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘丹，安徽协利律师事务所律师。 被告：郑文杰。 委托诉讼代理人：查曼，安徽同川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑礼高，系郑文杰父亲。 原告合肥安兴太阳湾老年公寓有限公司与被告郑文杰服务合同纠纷一案，本院于2019年8月1日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月12日、11月22日公开开庭进行了审理。原告合肥安兴太阳湾老年公寓有限公司的委托诉讼代理人董冬、刘丹及被告郑文杰的委托诉讼代理人查曼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告合肥安兴太阳湾老年公寓有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年6月1日至2019年5月31日的会员服务费31446元和逾期违约金36886.16元（逾期违约金以31446元为基数，按照每天千分之三的标准，自2018年6月1日暂计算至2019年6月27日，以后顺延至款清之日止）。上述款项合计68332,16元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告变更其第1项诉讼请求为：判令被告向原告支付2017年9月1日至2019年8月31日的会员服务费31446元和逾期违约金36886.16元（逾期违约金以31446元为基数，按照每天千分之三的标准，自2018年9月1日暂计算至2019年6月27日，以后顺延至款清之日止）。事实与理由：被告为安兴太阳湾养生公馆D9幢B号房的权益人，2016年11月1日原被告签订了一份《会员服务协议》，协议约定原告以会员制模式为安兴太阳湾养生公馆提供管理服务，被告依约向原告支付会员年费，年费标准按建筑面积计算，低层区3.5元/平方米/月，小高层2元/平方米/月，其中被告的房屋建筑面积为374.35平方米，会员年费为15722.7元/年。会员年费收取起始日为正式通知权益人交房之日起计收，缴纳周期为每年一次。同时，合同还对双方权利义务、违约责任以及争议管辖法院进行了明确的约定。上述合同签订后，被告于2016年11月1日取得房屋并实际入住，原告依约为被告提供管理服务，但被告自2017年9月1日起无故拖欠会员年费，原告多次催要未果。被告的行为已严重违反合同约定并给原告造成了损失，其应承担违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告郑文杰辩称：一、原告无权向被告收取服务费用，已经收取的服务费也应全额退还给被告。根据原被告于2016年7月16日签订的协议第二条、第三条可知，原告受托以会员制模式经营管理案涉“安兴.太阳湾”社区，被告花费4429048元购买案涉小区的“会员卡”，其享有的权利既包括会员卡对应的房屋使用权，还包括该社区提供的系列养生养老的设施设备及服务，也即被告支付的总价款4429048元中已经包含原告提供经营管理服务所应支付的费用。因此，原告无权再向被告重复主张管理服务费，被告已经支付的13102元的服务费，原告也应全额退还给被告。二、即使被告认可原告可以另行收取服务费，原告的诉讼主张也没有事实和法律依据。1、原告提供的《“安兴.太阳湾养生公馆”服务协议》并非是原告与被告所签署，对被告不产生约束力，所以，原告无权依据该协议中的收费标准要求被告支付服务费，况且该协议中约定的服务标准明显高于市场价格，而其该服务费对应的服务内容中也没有体现出有别于市场上一般的管理服务，因此，原告要求按照3.5元/平方米/月收取服务费没有事实和法律依据。2、原告于2016年11月1日才将案涉房屋交付于被告，所以即使原告有权另行收取管理服务费用，也只能从交房后收取服务费，且原告在交付房屋时已承诺免两个月的服务费。而被告于2016年11月1日已经一次性交纳了13102元（即10个月）的服务费，从2016年11月1日起算，就算按照原告主张的3.5元/平方米/月，被告的服务费也已经交付至了2017年10月31日。协议约定的违约金也过高。3、被告即使认可原告提供的《服务协议》对所有会员权益人有法律约束力，原告要求按照该协议中约定的收费标准收取服务费的前提应是原告完全履行了该协议中约定的服务义务，且达到相应服务质量标准。然而，原告并没有完全履约，还给被告及其他权益人造成了重大经济损失，原告违约在先，无权要求被告支付服务费用，更无权要求被告承担违约责任。具体如下：（1）原告基于其对小区的管理权，私自乱收费，在没有任何依据的情况下收取被告装修保证金4000元，并占为己有，拒绝归还，在被告装修全部结束后仍然拒绝归还，原告的行为严重侵犯了被告的合法权益。（2）原告未完全履行《服务协议》中第一条、第二条、第三条的约定，且被告家后面的排水泵出现故障，丧失排水功能，被告多次向原告反映，原告都不予理会，导致被告家新装修的地下室被水淹，地板、墙面及家具，地板，遭受了重大经济损失。（3）案涉小区内有权益人私自改变房屋用途，将其作为经营性幼儿园，影响了小区内其他业主的生活环境，原告未履行《服务协议》第一条第一款第4项约定的合同义务，并未进行制止。（4）原告在给被告隔壁D9栋A室托运垃圾时，将被告车库墙面和卷闸门弄坏，被告多次找原告协商维修更换事宜时，原告均不予理睬，被告自己掏钱找人维修更换，花去费用55000元，被告的行为不仅违反管理服务的基本职责，还侵犯了被告的合法权益。（5）小区的房屋不符合原规划涉及的标准，包括被告在内的权益人根据原设计标准在原告允许的情况下，花费大量资金将未建好的院墙建好，事后原告又不顾被告的反对，将被告围墙护栏拆掉，致使包括被告在内的各业主遭受重大经济损失。总之，被告在购买案涉小区的会员卡时，支付的总价款中已经包括管理服务费用，原告无权再向被告重复收取，已经收取的服务费用应全额退还被告，而且原告提供的服务协议也不是与被告签署的，原告主张过高的服务收费标准没有事实和法律依据。原告违约在先，被告也有权拒绝支付服务费，并要求原告承担赔偿责任。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、原告营业执照复印件、被告身份证复印件，2、权益人合约书、会员服务协议、会员入住流程表、收据，3、植物照片3张，4、被告门口照片1张。被告为支持其辩称，向本院提交以下证据：1、证人证言、照片、收据，2、原告不履行维修义务的照片，3、原告不履行绿化管理义务照片，4、规划设计图、照片，5、收据，6、原告不履行《安兴.太阳湾养生公馆服务协议》的绿化管理义务的照片，7、原告对小区管理不善的照片，8、承诺书、围墙意向图片，9、证明。被告还申请证人梁某出庭作证。本院对原告所举证据1、2的真实性、合法性及关联性予以确认，对其证明目的予以认定。对原告所举其他证据及被告所举证据、证人证言的证明目的均不予认定。 经审理查明：被告为安兴太阳湾养生公馆D9幢B号房屋的权益人，该房屋建筑面积为374.35平方米。庭审中，原告出示《会员服务协议》一份，其中“安兴太阳湾养生公馆服务协议”中“本协议当事人”甲方为原告、乙方（权益人）为郑文杰（该名字为被告父亲郑礼高手写）、座落位置为安兴太阳湾养生公馆D9幢B室。协议第一条“双方的权利和义务”约定：甲方对提供房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。乙方依据本服务协议向甲方交纳会员年费、停车费及其相关费用。第四条“管理服务费用”约定：会员年费：按建筑面积：低层区3.5元/平方米/月，小高层2元/平方米/月。乙方空置房屋，会员年费全额收取；本会员年费收取起始日为正式通知权益人交房之日起计收；首次需一次性交纳一年的会员年费，年费交纳周期为每年一次，交纳时间为当年12月上旬（可根据乙方合理要求另行约定收取时间）；乙方违反约定，不按本协议约定的会员年费收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，或按《管理规约》和委托管理协议的规定进行催缴。其中“安兴太阳湾养生公寓管理规约”约定：权利人和使用人自用部位的维修，保修期内的由维保单位负责，保修期外委托太阳湾老年公寓公司维修的采取有偿服务；权利人或使用人如委托太阳湾老年公寓公司对其自用部位和毗邻部位的有关设施、设备进行维修、养护，应支付相应费用。上述《会员服务协议》所附《承诺书》承诺人签字为被告父亲郑礼高代原告签名“郑礼杰”。原告提供《会员入住流程表》第3项上记载：“至合肥安兴太阳湾老年公寓有限公司财务部缴付会员服务年费。会员服务年费已全部付清，特此证明。”并由原告财务部人员签名。第4项记载：“至合肥安兴太阳湾老年公寓有限公司与安徽安兴华安物业管理有限责任公司办理相关手续，领取资料《会员手册》、《权益人证书》、《房屋使用说明书》，钥匙、一卡通，钥匙及资料已领取。特此确认。”该栏签名为被告父亲所签“郑礼高”。原告提供服务费《收据》（记账联）一份记载：入账日期为2016年11月1日，交款人为“郑文杰D9-B”，收款方式为现金，人民币13102元，收款事由为“服务费（2016年8月1日-2017年5月31日）免2016年6-7月份”。被告认可该服务费为其缴纳，此后未再缴纳服务费。庭审中，原告称上述收据记载的服务费缴纳期限有笔误，原告实际免除了被告2016年9月1日至2016年10月31日两个月的服务费，被告实际缴纳服务费应自2016年11月1日至2017年8月31日。被告称上述收据记载的服务费缴纳期限确有笔误，但原告免除被告两个月的服务费应该从交房之后开始计算，即被告实际缴纳服务费应自2017年1月1日计算至2017年10月31日。另查，按照《会员服务协议》记载被告应交会员服务年费为15722.7元/年（374.35平方米×3.5元/平方米/月×12个月） 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。原告提供有关安兴太阳湾养生公馆D9幢B室房屋的《会员服务协议》，该协议乙方签名虽为被告父亲代为签署“郑礼杰”，但该协议开头当事人乙方栏为被告父亲手写“郑文杰”；被告父亲也于2016年11月1日代被告收取房屋并于当日向原告缴纳10个月的服务费13102元，每月服务费为1310.2元，与《会员服务协议》约定的缴纳日期及金额一致，被告对其缴纳该服务费也予以认可，故原告提供的《会员服务协议》签名栏虽为被告父亲代签“郑礼杰”，但原告有理由相信被告父亲有代理被告的代理权，被告父亲的行为应构成表见代理，且被告也认可其缴纳了按照《会员服务协议》约定的自2016年11月1日至2017年10月31日的服务年费，被告也实际接受原告的服务管理行为，故本院认定《会员服务协议》对被告具有约束力，双方应按合同约定履行各自义务。原被告均认可被告2016年11月1日缴纳的服务费收据上载明的交款期限为笔误，并均认可原告免除被告两个月的服务费，因被告于2016年11月1日收房，被告主张免除之后的服务费更为合理，原告主张免除之前的服务费的主张，本院不予采信，故应认定被告缴纳服务费至2017年10月31日。因双方约定会员服务费交纳周期为每年一次，交纳时间为当年12月上旬，被告应于2017年12月15日前向原告缴纳2017年11月1日至2018年10月31日的服务费，应于2018年12月15日前向原告缴纳2018年11月1日至2019年10月31日的服务费，被告未能如约支付，显已违约，故原告要求被告支付该两年服务费31445元（15722.7元×2年）的请求，本院予以支持。因被告违约，原告要求被告支付自服务费逾期缴纳之日起计算的违约金的请求，本院予以支持，但双方协议约定的违约金计算标准过高，本院酌定按年利率6%计算为宜，其中2017年11月1日至2018年10月31日的逾期缴纳服务费15722.7元的违约金应自2017年12月16日起计算，原告主张自2018年9月1日起计算违约金，不违反法律规定，本院予以准许。2018年11月1日至2019年10月31日的逾期缴纳服务费15722.7元的违约金应自2018年12月16日起计算。原告超出部分的主张，本院不予支持。被告称原告重复收费、收取费用过高、存在不完全履行合同约定的服务义务及服务质量不合格等主张，证据不足，本院不予采信。被告要求原告返还装修保证金并称原告的行为导致其地下室漏水、损坏其车库墙面和卷闸门使被告遭受重大损失等主张，可另案诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告郑文杰于本判决生效之日起10日内支付原告合肥安兴太阳湾老年公寓有限公司2017年11月1日至2019年10月31日两年的服务费31445元，并支付按年利率6%计算的违约金至款清时止（其中2017年11月1日至2018年10月31日逾期缴纳服务费15722.7元的违约金自2018年9月1日起按年利率6%计算，2018年11月1日至2019年10月31日逾期缴纳服务费15722.7元的违约金自2018年12月16日起按年利率6%计算）； 二、驳回原告合肥安兴太阳湾老年公寓有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1508元，减半收取计754元，由被告郑文杰负担363元，由原告合肥安兴太阳湾老年公寓有限公司负担391元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于合肥市中级人民法院。 审判员  董兵兵 二〇一九年十一月二十九日 书记员  刘志君 附：本判决所引用条款 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。