云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初3863号原告（反诉被告）：王某1，女，彝族，2002年6月24日出生，户籍所在地云南省昆明市西山区。法定代理人：王某2，男，彝族，系原告王某1父亲。委托诉讼代理人：蒋建武，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：昆明宝洛莎企业管理有限公司，住所地云南省昆明市五华区青年路253号西南林航大厦二层，统一社会信用代码9153010268125032X7。法定代表人：张进杰，董事长。委托诉讼代理人：庄肃莉，女，一般诉讼代理。被告：张进杰，男，汉族，1968年3月20日出生，户籍所在地河南省郑州市中原区。被告昆明宝洛莎企业管理有限公司、张进杰共同的委托代理人：王俊忠，云南乾鹏律师事务所律师，特别授权代理。原告宋艳与被告昆明宝洛莎企业管理有限公司（以下简称宝洛莎公司）、张进杰房屋租赁合同纠纷一案，本院原审于2017年4月24日受理后，于2018年2月28日作出（2017）云0102民初3949号《民事判决书》。2019年2月21日，昆明市中级人民法院作出（2018）云01民终4142号《民事裁定书》，撤销本院（2017）云0102民初3949号《民事判决书》，将案件发回重审。本院于2019年3月6日再次受理后，因宋艳于2018年6月18日病故，王某1作为宋艳第一顺序唯一法定继承人申请作为原告参加诉讼，本院准许后重新组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。原告的委托代理人蒋建武，被告昆明宝洛莎公司的委托代理人庄肃莉及二被告共同的委托代理人王俊忠到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告连带向原告支付自2017年1月1日起至2017年3月31日止的租金损失100000元；2.判令二被告连带向原告支付水电费88093.9元；3.由二被告共同承担本案诉讼费。事实与理由：经产权人成都军区昆明南疆招待所同意，2011年4月29日原告与昆明瑞尔码通讯技术有限公司签订《房屋（商铺）租赁合同》。合同约定，瑞尔码公司将位于昆明市五华区的房屋部分出租给原告经营使用；租赁期限为自2011年6月1日起至2016年5月30日止。合同约定的期限届满后，尽管双方未续签书面租赁合同，但原告实际租赁使用至今，并按原合同约定向瑞尔码公司付清租赁期间水电费及自2017年1月1日起至2017年6月30日止的租金为200000元。2011年12月6日被告于永杰代表被告宝洛莎公司（注：2014年5月22日前被告宝洛莎公司的公司名称为昆明韩影宫企业管理有限公司）与原告签订《租赁合同》。合同约定，原告将上述房屋出租给被告宝洛莎公司经营使用；租赁期限自2011年12月30日起至2016年12月30日止；被告宝洛莎公司租金支付至2016年12月30日止，然租赁期限届满前后，经原告多次催交，被告拒不履行交房腾房义务，致使原告不但不能对外出租收取租金收益，还得向瑞尔码公司支付自2017年1月1日起至2017年6月30日止的租金200000元，对原告造成极大的租金损失。且2015年6月25日至2016年5月13日、2016年8月9日至2016年11月20日期间，被告宝洛莎公司共计拖欠原告水电费88093.9元，至今未付。原告认为，被告宝洛莎公司作为合同相对方，依法应当承担违约责任。同时，被告宝洛莎公司作为一人有限公司，被告张进杰应当对被告宝洛莎公司债务承担连带责任，特诉至法院。被告宝洛莎公司答辩并提起反诉称，原审原告宋艳在诉讼过程中死亡，应由继承人另案起诉，而不是变更为继承人。宋艳在签租赁合同时有欺骗的行为，被告宝洛莎公司2016年7月已搬离了承租的房屋，并通过公证送达的方式向宋艳进行了告知，原告要求支付租金损失的诉请不成立。双方建立租赁合同以来，被告宝洛莎公司依约向宋艳全面支付了租金，并依约支付了保证金4万元，但由于宋艳不具备转租的身份且不能向被告提供办证所需材料，严重影响被告宝洛莎公司的正常经营，且宋艳在长达5年的时间内擅自使用被告宝洛莎公司的水电，并恶意骗取被告宝洛莎公司水电费高达11万元（此事已向派出所报案）。有鉴于此，被告宝洛莎公司于2016年7月搬离了承租的房屋，并通过公证送达的方式向原告进行了告知。综上所述，被告宝洛莎公司不存在超期占有原告房屋的情形，更甚至于宝洛莎公司是在全额支付房租，未完全使用房屋的情况下为能够正常经营采取不得已搬离的措施，没有给宋艳造成任何损失，反倒是由于宋艳的违约行为，给被告宝洛莎公司造成了极大的损失，为维护被告宝洛莎公司的合法权益，特提出反诉，请求判令：1.原告退还被告宝洛莎公司保证金40000元；2.原告退还被告宝洛莎公司剩余租金166700元；3.由原告承担本案一切诉讼费。被告张进杰答辩称，我仅是代表被告宝洛莎公司与原告签订租赁合同，我不是租赁合同相对方，不是本案适格主体，请法院驳回原告对我的诉请。对被告宝洛莎公司的反诉，原告辩称，因被告宝洛莎公司一直未交还钥匙，没有如期交房，被告宝洛莎公司的违约行为导致原告继续向瑞尔码公司缴纳租金，该笔费用应由被告宝洛莎公司承担，被告宝洛莎公司诉请返还剩余租金没有事实依据，的四万元保证金，因其违约在先，不应退还。请求法院驳回宝洛莎公司的所有反诉请求。原告为支持其主张，提交了十一组证据。二被告为证明其观点，提交了三组证据并申请三位证人出庭作证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的《租房合同》，二被告均认为该合同系转租，未经房屋所有权人的许可，合法性存在瑕疵，本院认为根据房屋所有权人出具的《产权证明》中所载明的内容，房屋所有权人已同意承租人瑞尔码公司将房屋转租宋艳，原告因此获得了房屋的合法使用权，不论原告再次将房屋转租他人的行为是否经过房屋权人的同意，根据《合同法》的规定，发生转租时，出租人（房屋所有权人）可以主张解除合同，也可以主张不解除合同，本案中无证据证明房屋所有权人主张解除合同的情况下，该《租房合同》非经房屋所有权人同意进行转租的行为未违反法律的禁止性规定，该份合同不因此丧失效力，至于该证据的证明内容是否成立本院将在后文阐述；2.原告提交的《委托书》以及《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》中的营业地址一致，内容与《租房合同》能够相互印证，故本院对上述两份证据依法予以采纳；3.原告提交的《收据》、《水电费明细表》。二被告认可收据中的地址，但不认可真实性、关联性和合法性。本院认为《收据》中载明了收费对象为“昆师路5号”，即本案涉案房屋所在地，能够证明与本案的关联性，且其载明的收费金额与第一份《水电费明细单》中载明的金额能够相互印证，故本院对上述证据依法予以确认；4.原告提交的《手机短信与微信截图》内容与其他证据能够相互印证，故本院依法予以确认；5.原告提交的《收据》中载明了收费对象为“昆师路5号”，即本案涉案房屋所在地，能够证明与本案的关联性，故本院对该份证据依法予以确认；6.原告提交的《通知》中载明的西华通讯不是本案当事人，无法证明该证据与本案的关联性，故本院对该份证据不予采纳；7.原告提交的《收据》中载明了收费对象为“昆师路5号”，即本案涉案房屋所在地，能够证明与本案的关联性，故本院对该份证据依法予以确认；8.被告宝洛莎公司提交的《公证书》，从该份证据的内容上看，仅能证明被告宝洛莎公司邮寄《公某》、《国内标准快递》及《云南省地方税务局通用机打发票》的事实，但从快递单来看，无原告的签名，即无法证明寄件已送达原告，故本院依法对该份证据不予采纳；9.被告宝洛莎公司申请证人吴某、徐某、文某出庭所作证人证言，原告认为三名证人均系被告宝洛莎公司客户和员某，与被告宝洛莎公司具有利害关系，证人证言不能作为证据采信。本院认为原告所提异议符合法律规定，依法对该组证据不予采纳。经查明，本院认定以下事实：被告宝洛莎公司原系“昆明韩影宫企业管理有限公司”（以下简称韩影宫公司），2012年7月31日，该公司变更公司名称为“昆明宝洛莎企业管理有限公司”。本案涉案房屋即昆明市昆师路5号的所有权人系军区昆明南疆招待所。2011年4月29日，宋艳与案外人昆明瑞尔玛通讯技术有限公司（以下简称瑞尔玛公司）签订《房屋（商铺）租赁合同》，约定瑞尔玛公司将涉案房屋出租给宋艳用于经营性使用（餐饮业除外），租期为五年（2011年6月1日至2016年5月30日），另约定宋艳可根据自身经营需要转租、分租该房屋。2011年7月21日，涉案房屋的所有权人成都军区昆明南疆招待所出具了《产权证明》，明确同意瑞尔玛公司出租部分场地给原告使用。2011年12月6日，宋艳与被告于永杰及张进杰签订了《ＳＨＯＰＳ租赁合同》，约定宋艳将涉案房屋出租给于永杰、被告张进杰，租期为2011年12月30日至2016年12月30日，租金为40万元／年，保证金为4万元。该合同签订后，被告韩影宫公司向宋艳支付了全部租金及保证金四万元。后韩影宫公司委托宋艳为其办理门头证和消防许可证。2012年7月6日，昆明市五华区公安分局消防大队为韩影宫公司即被告宝洛莎公司办发了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，该证载明被发证单位地址为涉案房屋地址即昆明市五华区。2016年5月16日，案外人瑞尔玛公司向韩影宫公司即被告宝洛莎公司发出催款单，要求其在2016年5月19日前向瑞尔玛公司支付2015年6月25日至2016年5月13日欠付水电费共计82956.2元。后宋艳向瑞尔玛公司代付了欠缴水电费82956.2元。2016年11月24日，案外人瑞尔玛公司再次向韩影宫公司即被告宝洛莎公司发出催款单，要求其在2016年11月30日前向瑞尔玛公司支付2016年8月9日至2016年11月20日欠付水电费共计5137.7元。被告宝洛莎公司至今支付该笔费用。2016年12月30日，涉案房屋租期届满，被告宝洛莎公司未向宋艳交还房屋，致使宋艳向案外人瑞尔玛公司续租涉案租房屋至2017年6月30日，并支付案外人瑞尔玛公司租金20万元。2017年5月3日，涉案房屋的所有权人南疆招待所收回涉案房屋。2018年6月18日宋艳病故，王某1系宋艳第一顺序唯一法定继承人。本院认为，由于原审原告宋艳于2018年6月18日病故，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十五条：“在诉讼中，一方当事人死亡…被继承人已经进行的诉讼行为对承担诉讼的继承人有效”之规定，王某1作为宋艳第一顺序唯一法定继承人以原告身份参加诉讼符合法律规定，本院在此予以明确。对于本诉。《ＳＨＯＰＳ租赁合同》的效力问题，被告宝洛莎公司提出宋艳在未经房屋所有权人同意的情况下进行转租，存在效力瑕疵的抗辩，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效，人民法院不予支持”的规定，本案中，从原告提交的《证明》来看，涉案房屋的出租人即南疆招待所已明确知晓涉案房屋转租韩影宫公司即被告宝洛莎公司的事实，且无证据证明出租人在六个月内提出异议的情况下，本院对被告的该项抗辩不予支持。从合同内容上看，案外人瑞尔玛公司与宋艳签订的《房屋（商铺）租赁合同》的租期为2011年6月1日至2016年5月30日，而原告与被告宝洛莎公司签订的《ＳＨＯＰ租赁合同》即转租合同的租期为2011年12月30日至2016年12月30日，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，本案中2016年5月31日至2016年12月30日为超期部分，南疆招待所及瑞尔玛公司并没有提出异议，视为租赁期限为不定期。同时瑞尔玛公司收取宋艳支付的2016年12月31日至2017年6月30日的租金事实确认租赁期限到2017年6月30日止。关于反诉原告宝洛莎公司提出于2016年7月1日搬离租赁房屋的主张，由于反诉原告宝洛莎公司所举公证书仅能证明反诉原告宝洛莎公司邮寄《公某》、《国内标准快递》及《云南省地方税务局通用机打发票》的事实，但快递单中无宋艳的签名，即无法证明寄件已送达反诉被告，且在反诉原告宝洛莎公司能够联系到反诉被告的情况下，其以邮寄《告知函》的方式交还租赁房屋不符合交易习惯，故本院对反诉原告宝洛莎公司于2016年7月1日搬离租赁房屋的主张不予支持。根据涉案房屋于2017年5月3日被南疆招待所收回及原告主张被告宝洛莎公司支付租金至2017年3月31日止的事实，本院确认被告宝洛莎公司使用房屋的期限至2017年3月31日止。故被告宝洛莎公司应按照年租金40万支付原告自2017年1月1日起至2017年3月31日止的房屋租金，本院对原告主张的租金损失10万元的请求予以支持。另，原告已经举证证明水电费88093.9元系昆师路5号房屋产生，故对原告主张被告宝洛莎公司承担水电费88093.9元的请求予以支持。需说明，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任”，本案被告宝洛莎公司未举证证明其被告宝洛莎公司财产独立于被告（法人）张进杰自己的财产，故本院认定被告张进杰对被告宝洛莎公司的上述债务承贷连带责任。对于反诉。反诉原告宝洛莎公司在租赁期满后，未按期交还租赁房屋的行为已构成违约，不符合退还保证金的条件，故本院对反诉原告宝洛莎公司的该项主张依法不予支持。对反诉原告（被告）宝洛莎公司要求退还租金16.67万元的主张，结合前文中的认定，反诉原告宝洛莎公司使用涉案房屋至2017年3月31日止，故对其请求退还自2016年7月1日起至2016年12月30日止租金16.67万元的主张，本院亦不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十五条规定，判决如下：一、本诉被告昆明宝洛莎企业管理有限公司、张进杰于本判决生效后十日内支付本诉原告王某1房屋租金100000元；二、本诉被告昆明宝洛莎企业管理有限公司、张进杰于本判决生效后十日内支付本诉原告王某1水电费88093.9元；三、驳回反诉原告昆明宝洛莎企业管理有限公司的全部诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4062元、反诉案件受理费2200元，由被告（反诉原告）昆明宝洛莎企业管理有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  曾会康人民陪审员  李悦峰人民陪审员  周文敏二〇一九年十一月十二日法官助理姚荣书记员周爽