北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0105民初15230号原告（反诉被告）田军，男，1962年10月29日出生，住北京市朝阳区。委托代理人杨亚文，北京市培文律师事务所律师。委托代理人宋娜，北京市培文律师事务所律师。被告（反诉原告）北京金马长城房产建设有限责任公司，住所地北京市朝阳区安立路68号地下一层F-0175。法定代表人陈孝先，董事长。委托代理人马兰霞，泰和泰律师事务所律师。第三人保利科技有限公司，住所地北京市东城区朝阳门北大街1号新保利大厦27层。法定代表人王兴晔，总经理。委托代理人宋轩臣，男，1984年1月14日出生，住北京市东城区。委托代理人方昂，男，1986年7月21日出生，住北京市东城区。原告（反诉被告）田军（以下称姓名）与被告（反诉原告）北京金马长城房产建设有限责任公司（以下称金马公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依职权追加保利科技有限公司作为第三人（以下称保利公司）参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。田军的委托代理人杨亚文、宋娜，金马公司的委托代理人马兰霞，保利公司的委托代理人宋轩臣、方昂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。田军向本院提出诉讼请求：判令金马公司为田军办理北京市朝阳区12A-A号房屋（以下称12号房屋）权属证书。事实和理由：1997年，原被告签订《北京市外销商品房预售契约》，约定田军购买金马公司开发销售的12号房屋，建筑面积为141.18平米，房屋售价为1430美元／平米，房屋总价款为201888美元。该合同同时约定，金马公司应于房屋交付后三十日内为田军办理过户手续。田军已按合同约定将房屋全部价款支付给金马公司，并根据金马公司的指示将首期物业费及政府性收费（包括契税、合同印花税、房屋及土地权证登记费、房屋及土地权证印花税、房屋及土地权证工本费、房地产登记费用等）交给中国地产（香港）有限公司。但时至今日，虽经田军多次催告，金马公司仍未配合田军办理该房屋的过户。金马公司辩称：不同意田军的诉讼请求。田军一直没有交购房款。当时是金马公司的一家合作伙伴公司介绍田军来买房，买卖合同上没约定具体付款时间，这家合作伙伴公司说如果田军不付款他们付，金马公司碍于情面这么多年一直没有找田军要房款。但现在田军的起诉状中说房款已付清，而且提交了一份房款已付清的证明，说明田军不想再付房款了。金马公司向本院提出反诉请求：1、判令解除田军、金马公司之间签订的《北京市外销商品房预售契约》。2、判令田军将12号房屋返还给金马公司。事实和理由：田军于1998年4月16日与金马公司签署了《北京市外销商品房预售契约》，约定田军以美元201888元价格购买金马公司12号房屋。契约附件二付款方式约定，田军为一次性100%付款。田军是通过我公司的合作伙伴其汇国际投资（香港）有限公司（以下称其汇公司）的董事屈某介绍过来买房的，由于当时屈某与田军为朋友关系，双方没有在契约中约定购房款的支付时间，金马公司同意为田军办理了入住手续，但田军至今未支付分文购房款。考虑到与合作伙伴的关系，金马公司自房屋交付后也一直未向田军主张支付购房款。现田军起诉要求办理过户手续，并且提交了一份己付款的间接证明，经核对，该证据上的公章系伪造，该证明为虚假证明。《合同法》第六条规定，“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”。上述事实表明，田军伪造公章、提交虚假证明的行为不但己涉嫌构成伪造公司印章罪。而且，其提供虚假付款凭证的行为己明确表明其拒绝付款的意思表示，田军的行为符合合同法的法定解除合同情形。田军对金马公司的反诉辩称：不同意金马公司的反诉请求。田军是通过这个项目的负责人屈某介绍购买的12号房屋，屈某当时在金马公司办公，房款是通过屈某交的。而且契税、物业费都付清了，没付房款不可能付契税。房款是田军自己去金马公司的财务以现金支付的，金马公司给田军开具了房款发票。契税、物业费也是同一天在金马公司财务交的，契税收据、物业费收据是中国地产（香港）有限公司（以下称中地公司）给开的，这家公司和金马公司是关联公司。后来田军把房款发票弄丢了，去找金马公司，金马公司给田军开了房款已付的证明。金马公司称其和中地公司在打官司，双方之间的账目没有理清，所以一直没有给办房产证。2006年金马公司因为打官司还借用了田军的购房合同原件，给田军打了借条，当时金马公司说房屋是其与中地公司共同开发的，双方分割房屋，为了12号房屋不被收走所以要借用田军的买卖合同证明已经出售了。保利公司述称，12号房屋已经被生效判决判归保利公司，所有权归保利公司所有，田军对保利公司申请的执行异议已经被法院驳回。本院经审理认定事实如下：1997年，金马公司（卖方、甲方）与田军（买方、乙方）签订《北京市外销商品房预售契约》，约定：乙方购买甲方开发销售的12号房屋，房屋用途为公寓，建筑面积为141.18平方米，房屋售价为每建筑平方米1430美元，房屋总价款为201888美元；乙方如未按本契约附件二所列付款方式规定的时间付款，逾期超过60日，甲方有权解除本契约；甲方须于1997年9月31日前将房屋交付给乙方。合同附件二“付款方式”一栏有如下文字：“一次性100%付款”。该合同末尾有双方签字盖章，但未写明签约日期。田军称，合同的具体签订日期记不清了，根据合同中约定的交房日期，应该是在1997年9月30日前签订的。金马公司称，合同应该是在收房时签的，田军提供的物业费交费单据上扣除了1997年和1998年的物业费，说明那时还没有交房。田军提交中地公司于1998年4月16日出具的收到田军12号房屋物业费人民币18051.42元的收据、收到田军12号房屋政府收费人民币84267.33元的收据、物业费及政府收费明细表。证明其交纳了购房款、物业费和合同印花税、房屋及土地权证登记费、房屋及土地权证印花税、房屋及土地权证工本费等费用。金马公司提交田军1998年4月16日收房时填写的联络人纪录表、接收纪录表、安全协议书，证明田军是收房时签订的购房合同。田军提交一份落款日期为2002年9月18日的《证明》，内容为：“工商行政管理局：田军先生于1998年4月购阳光广场D3-12A-A公寓一套，全款已付，因田军先生将发票丢失，我公司特出具此证明。”证明落款为金马公司，在金马公司名称上加盖有一文字内容为金马公司的公章。田军认可该公章与金马公司当庭提交的该公司在工商局和北京市技术监督管理局备案的公章不符，田军称该《证明》确为金马公司的张力提供，其不清楚为何该公章与备案不符。因田军申请，证人屈某到庭作证称，我从1992年开始担任其汇公司董事，同时是持有该公司97%股份的大股东，相当于大陆公司的法定代表人。一直到2001年与金马公司诉讼时还是。其汇公司和金马公司签订了《合作协议书》、金马公司出具了《声明》，大概内容是，金马公司是开发商，阳光广场3层以上所有面积由其汇公司一次性买断进行包销，3层以上房屋的处置、再零售、定价、收款都是其汇公司的权利。当时还委托了中地公司进行销售，卖高了有分成，房款一般是中地公司收。即便金马公司收了款，也要按月结算，和中地公司一样，把款项给到其汇公司，其汇公司也可以直接收房款。任何买方只要向其汇公司交了房款，金马公司就要配合办理手续和交房。其汇公司收到房款后，会给购房人开具其汇公司的收据，通知金马公司办手续。购房人拿着其汇公司的收据去金马公司换取大陆的收据并签订买卖合同。因为其汇公司是香港公司，不是开发商，开发商的收据在大陆才是有效的。田军是我一个朋友介绍来的，大概是1997年或者1998年，他付款时我在场，我确认他是付了房款的。当时可能是在汇园公寓其汇公司的办公场所付的，金马公司当时也在该公寓办公，楼上楼下。田军是用现金支付的房款，金额大概是20万美元，当时可能我们在阳光广场跟金马公司打交道的负责人张力也在。付完款，我们开一个收据，可能是张力带着田军去金马公司签合同、换收据，从我们公司走的大都是这个流程。接受法庭传唤后，我问了张力，他说好像是去找金马公司给田军开过一张购房款发票丢失的《证明》。田军到庭签署如实陈述保证书述称，我的购房款交的是现金，给了屈某，已经过了20多年，记不清在哪个地点交的。我如果没有交钱，我后期怎么缴税的？购房款是我自己的，我向我表姐和朋友兑换了一部分美金。当时给了我一张购房款收据，但是后来时间长就丢了，怎么丢的我也记不清了。后期都是根据收据交的税。我1998年入住12号房屋，一直是我自己住，后来改公司用。金马公司称，中地公司是我公司的代销公司，我们委托中地公司对外销售房屋，办理交契税等手续。买房人向中地公司或者我公司交付房款，金马公司会给买房人开具购房款收据。另查，保利公司曾以购房合同纠纷起诉金马公司、其汇公司。案件经北京市高级人民法院（以下称北京高院）审理于2001年7月以（2000）年高民初字第2号民事判决书判决：一、保利公司与金马公司签订的0701号《北京市阳光广场房屋预售合同》有效，继续履行。二、金马公司将位于北京市安慧北里的阳光广场C座金丽楼22750平方米房产交付保利公司，并办理入住、产权转移等相关手续。逾期不交付，自逾期之日起30日内金马公司向保利公司返还相应房款。其汇公司承担连带责任。三、金马公司于本判决生效后30日内给付保利公司违约金（以保利公司已付房款计算自1996年9月1日起至交付房屋或房款付清时止的利息，按中国银行同期固定资产贷款利率计算），其汇公司承担连带责任。金马公司不服提起上诉，中华人民共和国最高人民法院（以下称最高法院）于2002年3月6日以（2001）民一终字第82号民事判决书维持原判。上述生效判决书查明：金马公司（甲方）与其汇公司（乙方）于1993年3月21日、6月3日，分别签订了《合作开发北京安慧北里小区阳光广场协议书》（以下简称《合作协议》）和《补充协议》。主要内容为：甲方以其取得的阳光广场项目的经营开发权，与乙方合作开发阳光广场项目；合作方式为甲方将阳光广场项目中的公寓和写字楼部分（面积96839平方米）一次性全部售予乙方，乙方自本物业正式动工之日起分七期向甲方支付购房款8600万美元（总房价款的65%），其余房款4700万美元(占总房价款的35%)由购房小业主贷款金额中拨付；乙方自履行本协议规定首期付款之日起，便依法取得该物业权益，成为该物业之业主。甲方负责为乙方办理相应权益证明文件和手续。对本物业之销售计划，乙方有最后决定权。甲乙双方经协商决定，由中地公司作为本物业销售总代理商。甲方同意若乙方自行售出的房屋，小业主得将房款直接汇入乙方指定之账号，但乙方需提供收款证明或清册由甲方办理有关订购手续（如开具订单、签约等）。甲方同意在本物业对外广告及宣传资料中将乙方列为“合作发展商”。1994年12月3日，保利公司为买方，金马公司为卖方，签订了0701号《北京市阳光广场房屋预售合同》。合同约定，保利公司一次性付款2000万美元购买阳光广场C座金丽楼，总面积为22750平方米。交房日期为1996年8月31日。如延期交房，保利公司有权选择终止合同，由金马公司退还房款并偿还利息，或继续等待交房，金马公司偿还房屋延期交付期限内保利公司付款之利息，利息按中国银行固定资产贷款利率计算。在签约过程中，金马公司出示了于1993年6月4日金马公司做出的《声明》及金马公司与其汇公司1993年3月21日签订的《合作协议》和《补充协议》。1994年12月7日，保利公司将购房款2000万美元一次性打入其汇公司帐户。1996年8月，金马公司未如期交房。后保利公司向北京高院申请强制执行已生效的（2001）民一终字第82号民事判决书。2005年12月20日，北京高院作出（2002）高执字第121号《民事裁定书》，裁定：从即日起，坐落于北京市朝阳区安慧北里阳光广场D3-1301（即诉争的12号房屋）等6套共计面积1015.53平方米的房产转归保利公司所有。后田军对此提出执行异议，理由为其1998年4月与金马公司签订《北京市外销商品房预售契约》，以201888美元购买了12号房屋。北京高院经审理认为：田军没有证据证明其已支付房款，也没有完成房屋产权转移登记手续，田军提出的异议理由不成立，据此于2006年12月13日以（2006）高执监字第00057号民事裁定书驳回了田军的执行异议。2007年2月8日，北京高院裁定（2001）民一终字第82号民事判决书终结执行。上述事实，有相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为，田军与金马公司签订的《北京市外销商品房预售契约》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。田军虽无法提供购房款发票，但曾任其汇公司董事和大股东的屈某到庭作证认可田军确于购房时全额支付了购房款，田军本人亦签署如实陈述保证书确认相关事实，二人的陈述与田军缴纳购房款税费、物业费并持续居住的事实及其他相关证据能够相互印证，综合现有证据，根据生活常识，可以认定田军至迟在1998年4月16日收房前已全额交纳了12号房屋购房款。金马公司以田军未交纳购房款为由要求解除双方预售契约并要求田军返还房屋的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。金马公司与其汇公司之间因合作开发导致的购房款交割分配问题，应与其汇公司另行解决。对于田军要求金马公司将12号房屋过户至田军名下的诉讼请求，因北京高院在执行最高法院生效的（2000）高民初字第2号民事判决书时，已裁定12号房屋归保利公司所有。田军对此所提的执行异议亦被驳回。田军要求将12号房屋过户至其名下的诉讼请求与生效裁判文书的内容矛盾，法律上不能履行，该诉求本院无法支持。田军可对相关生效裁判文书申请再审或异议，待法律障碍消除后再要求过户。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）田军的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）北京金马长城房产建设有限责任公司的全部反诉请求。诉讼费负担如下：本诉案件受理费7800元，均由田军负担（已交纳）。反诉案件受理费7800元，均由金马公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  宋培海人民陪审员  罗小灵人民陪审员  史文军二〇一八年一月二日书 记 员  姜 真