深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初26916号原告：陈坤梅，女，汉族，1972年11月25日出生，身份证住址广东省惠州市惠城区，委托诉讼代理人：陈嘉豪，广东国晖律师事务所律师，执业证号14403201710215940。委托诉讼代理人：钟晓晴，广东国晖律师事务所实习律师。被告一：华侨永亨银行（中国）有限公司深圳分行，住所地深圳市罗湖区桂园街道深南东路**信兴广场地王商业大厦**，统一社会信用代码91440300X192913621。负责人：吴兴红，行长。委托诉讼代理人：汪凌，广东金阳律师事务所律师，执业证号14403201111823385。委托诉讼代理人：李嘉虹，广东金阳律师事务所实习律师。被告二：陈俊瑾，男，汉族，1995年2月18日出生，身份证住址广东省惠州市惠城区，第三人：陈楚翔，男，汉族，1967年5月30日出生，身份证住址广东省惠州市惠城区，原告陈坤梅与被告华侨永亨银行（中国）有限公司深圳分行、陈俊瑾、第三人陈楚翔案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈坤梅委托诉讼代理人陈嘉豪与被告华侨永亨银行（中国）有限公司深圳分行委托诉讼代理人汪凌、李嘉虹到庭参加了诉讼，被告陈俊瑾、第三人陈楚翔经本院公告传唤期满未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令依法中止（2019）粤0303执恢295号案对被告二的执行行为；二、请求确认原告与被告二于2013年7月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效；三、请求确认有权在租赁期限内享有继续居住的权利；四、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告二于2013年7月1日签订《房屋租赁合同》，约定被告二将位于惠州市河南岸金山××区××号别墅出租给原告，租期为20年，即2013年9月1日至2033年8月30日，租金为4500元/月，每5年递增5%。合同签订后，原告依照合同租赁时间一直举家居住在租赁物内，并且每月按时缴纳租金及物业水电费等一切费用。2019年4月24日，深圳市罗湖区人民法院作出（2019）粤0303执恢295号搬迁通知书并张贴于租赁物处，告知原告应于2019年5月10日前自行搬离。原告认为在原告与被告二签订的租赁合同有效期内，原告拥有继续居住在租赁物内的权利。贵院可依法拍卖涉案房产，但依据《合同法》第229号条之规定，不得阻碍原告行使继续居住之权利。综上所述，为维护原告的合法权益，恳请贵院依法予以判决。被告一答辩称：一、被答辩人请求中止（2019）粤0303执恢294号案件对被执行人名下位于广东省惠州市河南岸金山××区××房产（下称“房屋”）的强制执行没有法律和事实依据。《民事诉讼法》第256条明确规定了中止执行的法定事由，而被答辩人此次提出的执行异议，并不符合其中任何一个事由，即便被答辩人提及的租赁关系成立，也并不构成中止执行的事由。二、被答辩人提交的《房屋租赁合同》为无效的租赁合同，被答辩人并不能据此对抗答辩人抵押权的行使。（一）租赁合同的签署存在多处疑点。1、被执行人陈俊瑾于2013年7月12日向答辩人申请贷款，贷款用途即是为了装修该案房屋。根据陈俊瑾提供的《别墅装修施工合同》，签署日为2013年6月1日，开工日期为2013年7月1日，竣工日期为2013年12月30日，装修费为人民币2,437,300元；《别墅园林景观设计及施工合同》，签署日为2013年7月5日，设计费为1,062,815元。被答辩人提交的《房屋租赁合同》（下称“租赁合同”）签署日为2013年9月1日，租赁期限起始日亦为2013年9月1日，而该期间房屋正在装修，根本无法交付使用。2、房屋的装修费及设计费高达3,500,115元，被执行人是为了自住方投入如此高的装修成本，更不可能以每月4500元的租金对外出租。且对于建筑面积达487.46平方米的三层别墅，租金不可能仅为每月4500元。被答辩人所提交的惠州租房信息中的别墅，大部分都与涉案房产相距20-30km，最远距离高达52km，且与涉案房产的建筑面积相差较大，不具有参考价值。答辩人提供的证据五可以看出，在涉案房产附近五公里左右的豪华装修别墅，即使建筑面积远小于涉案房产，其月租金都超过一万元，被答辩人主张涉案房屋的出租价格符合市场价格没有事实依据。3、被执行人与答辩人之间抵押合同的签署日为2013年9月23日，租赁合同签署日期为2013年9月1日，仅早于抵押合同签署日20余天，且租赁期限长达20年，与常理不符，具有明显恶意。（二）被答辩人提交的证据无法证明其支付了租金。被答辩人提供的房租收据上，未写明租赁房屋的坐落，经手人非被执行人，也无被执行人签收。由被答辩人提供的水电等缴费凭证可以看出，被答辩人一直都是以银行卡代扣的形式缴纳水电费，并且该账户流水中有与陈楚翔的转账记录，但在长达六年的租期内却无任何支付租金的银行转账记录，也与常理不符。（三）租赁合同未经房屋租赁登记部门登记备案，其真实性未经任何第三方确认。综上，租赁合同的签署及租金的支付均存在诸多明显疑点，明显是被答辩人与被执行人恶意串通损害答辩人的利益，按照合同法第94条第2款的规定，租赁合同应为无效合同，被答辩人无权据此租赁合同对抗答辩人，亦无权继续在房屋内居住。三、被答辩人于2019年5月10日向贵院申请执行异议[（2019）粤0303执异235号]，贵院已出具执行裁定书驳回被答辩人的异议请求，被答辩人此时再度提起案外人执行异议之诉，目的在于拖延执行程序的进行。四、即使原告居住在涉案房屋内，也并不能认定其是基于合法有效的租赁合同实际居住于该房屋。综上，答辩人认为被答辩人提供的租赁合同为无效合同，且不存在任何执行中止的事由，被答辩人提出案外人执行异议之诉没有事实和法律依据，答辩人请求贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。被告二未到庭应诉答辩。第三人未到庭应诉答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、原告是被告二的姑姑，被告二是第三人的儿子，原告是第三人的妹妹。二、本案被告一华侨永亨银行（中国）有限公司深圳分行与被告二陈俊瑾、第三人陈楚翔借款合同纠纷一案，本院于2016年2月29日作出（2015）深罗法民二初字第5175号民事判决书，判决：1、解除永亨银行（中国）有限公司深圳分行与陈俊瑾间的《个人人民币抵押和保证贷款合同》（合同编号WHBC-SZB-186216-760）；2、陈俊瑾应于本判决生效之日起十日内清偿永亨银行（中国）有限公司深圳分行贷款本金人民币4523536.17元及利息、罚息（暂计至2015年7月7日止，利息为人民币76864.86元、罚息为人民币1374.12元，之后按合同约定标准计算至款项清偿之日止）；3、陈俊瑾应于本判决生效之日起十日内向永亨银行（中国）有限公司深圳分行支付律师费用人民币135706.08元；4、若陈俊瑾未偿还上述款项，则依法处分陈俊瑾提供的抵押物【陈俊瑾名下位于惠州市河南岸金山××区××房产（房产证号：粤房地权证惠州字第**）】，所得款项优先清偿上述债务；5、陈楚翔对陈俊瑾欠款本息、费用以人民币500万元为限承担连带清偿责任，陈楚翔代偿后，有权就代偿部分向陈俊瑾追偿；六、驳回永亨银行（中国）有限公司深圳分行的其他诉讼请求。三、根据《惠州市房屋权属档案信息查询结果》显示，涉案房产于2013年8月27日办理权属登记，建筑面积487.46平方米，所有权人为陈俊瑾，于2013年11月7日办理抵押登记，抵押权人为华侨永亨银行（中国）有限公司深圳分行。本院于2015年9月21日对涉案房产办理查封登记。四、案件执行过程中，本院于2018年7月12日作出（2016）粤0303执4607号之一执行裁定书，裁定继续查封陈俊瑾名下位于惠州市河南岸金山××区××房产（房产证号：粤房房地权证惠州字第**）查封期限自2018年7月10日起至2021年7月9日止。2019年4月24日，本院作出（2019)粤0303执恢295号搬迁通知书并张贴在涉案房产处，告知涉案房产使用人本院拟处置涉案房产，相关人员应于2019年5月10日前自行搬离；租户应于2019年5月10日前向本院提交由相关行政部分备案的租赁合同，逾期不提交，本院将视为不存在租赁关系。本案原告向本院提出异议。本院经审查，作出（2019）粤0303执异第235号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。2019年8月2日，原告向本院提起本案诉讼。五、原告称涉案房屋自2013年9月1日起即由其承租，租赁期限为20年，自2013年9月1日至2033年8月30日，租金为4500元，每5年递增一次，每次递增幅度为5%。原告虽然提交了与被告二在2013年9月1日签订的《房屋租赁合同》、租金收款收据、物业费收据、电费缴纳流水等证据，但原告没有提供其向被告二支付租金的转账记录，该租赁合同也未在当地政府租赁管理部门登记备案，且原告与被告二、第三人为近亲属关系。被告一提交的被告二于2013年9月23日签订的涉案房产抵押贷款合同及其附件《别墅装修施工合同》、《别墅园林景观设计及施工合同》显示，被告二向被告一贷款用途就是为了装修装饰涉案房产，且装修合同显示，施工期限为2013年7月1日至2013年12月30日。本院认为，根据我国的法律规定，发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。依照“谁主张，谁举证”的民事诉讼原则，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明。原告虽提交了其与被告二签订的《房屋租赁合同》，但该合同约定的租赁期限长达20年且未在当地政府租赁管理部门登记备案，原告与被告二、第三人为近亲属关系；涉案房产建筑面积达487.46平方米，但约定的月租金仅为4500元且每5年仅增加5%，明显低于当地房产租赁的市场价格；原告提交的租金收款收据经手人非被告二，原告没有提供其向被告二支付租金的转账记录；涉案房产的抵押贷款合同签订时间为2013年9月23日，抵押贷款合同及其附件《别墅装修施工合同》、《别墅园林景观设计及施工合同》显示，被告二向被告一贷款用途就是为了装修装饰涉案房产，且装修合同显示，施工期限为2013年7月1日至2013年12月30日，与原告主张的入住时间相冲突；故原告的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行执行程序若干问题的解释》第十七条、第十八条、第十九条的规定，判决如下：驳回原告陈坤梅的全部诉讼请求。案件受理费人民币12164元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  葛淑汧人民陪审员  何国亮人民陪审员  李伟超二〇一九年十一月三十日孙莹书记员周洋洋