河北省卢龙县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0324民初1564号 原告：郭红梅，女，1979年3月15日出生，汉族，现住卢龙县。 委托诉讼代理人：陈文毅、李春红，河北君德风律师事务所律师。 被告：纪珊珊，女，1991年1月17日出生，汉族，现住卢龙县。 被告：曹思桐，男，1992年11月17日出生，满族，户籍地为迁安市，现住卢龙县。 被告：纪学红，男，1964年2月2日出生，汉族，住卢龙县。 被告：王淑平，女，1966年4月25日出生，汉族，现住卢龙县。 被告：纪扬，男，1989年11月10日出生，汉族，现住卢龙县。 被告：纪学东，男，1964年1月10日出生，汉族，现住卢龙县。 原告郭红梅与被告纪珊珊、曹思桐、纪学红、王淑平、纪扬、纪学东商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭红梅及委托诉讼代理人陈文毅、李春红，被告纪珊珊、曹思桐、王淑平到庭参加诉讼，被告纪学红、纪扬、纪学东经依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭红梅向本院提出诉讼请求：一、判令依法解除原告郭红梅与被告纪珊珊在2016年1月29日签订的二手房买卖合同；二、判令被告纪珊珊返还原告已经支付的首付款176500元、偿还房贷121900元，合计298400元及利息（利息以298400元为基数计算，自2019年5月3日起至被告实际付清之日止）；三、判令被告纪珊珊赔偿原告因被告违约给原告造成的经济损失：诉讼费20796元、保全费2272元、房屋维修费12600元、律师费20000元，合计55668元；四、判令曹思桐、纪学红、纪扬、王淑平、纪学东对上述损失承担连带赔偿责任。事实和理由：2016年1月29日，我与被告纪珊珊签订《二手房买卖合同书》，约定纪珊珊将其名下位于卢龙县房屋以568891.7元的价格转卖给我，以纪珊珊父亲纪学红欠付我丈夫何新友借款本金及利息抵顶首付款176500元，剩余房贷367000元由我以纪珊珊名义偿还，合同约定了违约责任。被告曹思桐、纪学红、纪扬、王淑平、纪学东作为担保人在合同尾部签名。合同签订后，纪珊珊向我出具收据，确认收到首付款176500元。2016年1月30日，纪珊珊将房屋及水卡、电卡、还贷账户等一并交付给我。后我以纪珊珊账户偿还房贷，至2019年3月17日，累计偿还贷款121900元。2019年5月3日，纪珊珊违反合同约定私自开锁进入房屋居住，致使双方房屋买卖合同目的不能实现。故诉至法院。 被告纪珊珊、曹思桐辩称，原告诉讼请求不应得到支持。理由如下：第一、因原告未给付首付款，故房屋买卖合同本身就未生效，无需解除；第二、（2018）冀03民终3899号判决书已经认定原告未给付首付款，故原告要求返还首付款不应支持。另外，因2016年原告强制入住房屋，导致我只能租住房屋，根据卢龙县现行房屋租赁价格，原告在强占房屋期间应给付我房租50000元、租住房屋费用25000元，我不应返还原告偿还的银行贷款；第三、（2016）冀0324民初593号判决书及（2018）冀03民终3899号判决书，均判决案件受理费、保全费由郭红梅承担，上述判决为生效判决，有法律效力，故原告要求我给付案件受理费不应支持。律师费不应由我方负担。在原告强占房屋期间，对房屋造成的损失及各项物品、电器丢失损失共计18600元，应当由原告方赔偿，不同意原告要求的维修费用等12600元；第四、（2018）冀03民终3899号判决书已经确认因原告方未给付被告方房屋首付款，造成房屋买卖合同未履行生效，违约方为原告，被告未违约，曹思桐、纪学红、纪扬、王淑平、纪学东不应承担原告违约的房屋买卖合同的担保义务。 被告王淑平辩称，这个房跟我没有关系，我不认可我是担保人。签订房屋买卖合同的时候没写担保人三个字，就让我们从下边签字的。我的名字也没有在担保人一排里，我和丈夫纪学东、儿子纪扬都是这个情况。 原告为支持其主张向本院提交如下证据： 第一组证据： 1、2016年1月29日被告纪珊珊与原告签订的《二手房买卖合同书》，纪珊珊将其所有的卢龙镇尚城花墅3号楼1单元601号房屋转卖给原告郭红梅，约定房屋价款568891.70元，房屋首付款176500元，曹思桐、纪学红、纪扬、王淑平、纪学东以担保人身份在合同书上签字确认，合同第七条“违约责任”约定，甲方（纪珊珊）违反合同约定导致乙方（郭红梅）主动或被动参与诉讼等争议解决程序，甲方需承担乙方由此产生的全部损失并承担违约责任。第九条约定，“乙方暂时不过户，以甲方名义继续还贷，一直到可以过户为止”。该证据证明本案原被告适格，原告诉请曹思桐、纪学红、纪扬、王淑平、纪学东五人承担保证责任合法有据，原告诉请因被告纪珊珊违约产生的损失及诉讼等费用合法有据，原告支付给纪珊珊款项的目的是以纪珊珊的名义偿还涉案房屋贷款。 第二组证据： 2、2016年1月29日纪珊珊签字确认的收据，证明纪珊珊确认收到首付款176500元的事实； 3、2016年5月10日何新友与曹思桐电话录音光盘及文字材料，内容为曹思桐对以下事实予以认可：因纪珊珊的父亲纪学红向原告配偶何新友借款55万元不能如期偿还,纪珊珊、曹思桐同意将涉案房屋卖给原告，其中纪学红借款55万元中的5万元抵顶首付款，借款数额变更为50万元，原55万元借条撕毁，纪学红重新出具50万元欠条,剩余首付款126500元以纪学红欠付的利息抵顶，房屋未还贷款367000元由郭红梅偿还。证明目的：纪珊珊和曹思桐都对郭红梅已经支付了房屋首付款176500元的事实予以认可； 4、2016年5月11日何新友与王淑平电话录音光盘及文字材料，内容：王淑平认可纪珊珊将涉案房屋转让给郭红梅，折抵纪学红欠何新友民间借贷款项176500元的事实。 5、卢龙县人民法院（2017）冀0324民初322号民事判决书、秦皇岛市中级人民法院（2017）冀03民终3021号民事判决书，证据内容：一审判决第4-5页和二审判决第5页“本院认定事实”部分都写明：2016年1月29日，纪珊珊将其卢龙镇尚城花墅3号楼1单元601号房屋转让给郭红梅，折抵欠款176500元的事实。证明目的：何新友诉纪学红民间借贷案件一、二审法院都对“纪学红欠何新友的欠款176500元抵顶郭红梅购买纪珊珊房屋首付款”的事实予以认定。 6、卢龙县人民法院（2016）冀0324民初593号民事判决书、秦皇岛市中级人民法院（2018）冀03民终3899号民事判决书，证据内容：⑴二审判决书第4-5页“本院认为”部分写明：原审认为纪珊珊不同意用纪学红欠何新友的款来抵顶首付款，应视为郭红梅未给付纪珊珊首付款，纪珊珊以先履行抗辩权为由，驳回郭红梅诉请属于事实认定不清，间接证明二审法院认可纪珊珊收到首付款的事实；⑵二审判决书第5页本案诉讼费9490元，由郭红梅承担；⑶一审判决书第4页，证人王淑平证言，证明纪学红2015年9月从何新友处借款55万元，从55万元里拿出5万元再加利息抵顶纪珊珊楼房的首付款，且法院在事实认定部分对王淑平证言的真实性、合法性予以认定。证明目的：纪珊珊、曹思桐、王淑平均认可收到首付款176500元的事实及秦皇岛市中级人民法院生效判决对该事实予以确认。 第三组证据： 7、卢龙县人民法院从卢龙农村商业银行雷店子支行调取的纪珊珊账户明细； 8、河北省农村信用社存取款回单、郭红梅手机转账画面、中国银行交易流水明细单、郭红梅还款明细表； 第三组证据综合证明：2016年1月29日至2019年3月17日，郭红梅向纪珊珊账户转账用以偿还房贷，共计偿还121900元。 第四组证据： 9、2016年10月21日何新友向卢龙永平热燃有限责任公司（以下简称永平公司）递交的《恢复供热申请表》、永平公司出具的取暖费收据； 10、2018年6月19日郭红梅与卢龙县自来水管理处签订的供水协议、自来水管理处出具的收费收据； 11、2019年1月22日秦皇岛市秦合物业服务有限公司出具的书面证明，证明原告缴纳2018年物业费712元； 证明目的：2016年6月至2019年1月期间，郭红梅缴纳涉案房屋供暖费、水费、物业费，在该房居住。 第五组证据： 12、卢龙县杨达春天防盗门经销处收据，证明原告换门锁及加装猫眼花费2300元；卢龙县智慧门窗加工厂收据，证明原告更换玻璃花费4800元；河北友仁建设工程有限公司收据，证明原告房屋装修花费5500元，上述三项合计12600元。 13、（2016）冀0324民初593号诉讼费收费票据，金额4750元、（2019）冀0324民初1564号诉讼费收费票据，金额6556元、（2019）冀0324民初1564号保全费票据，金额2272元，上述证据结合第二组证据6二审法院判决郭红梅承担案件受理费9490元，综合证明，双方因房屋买卖合同发生纠纷,原告共支出诉讼费20796元、保全费2272元。 14、河北君德风律师事务所票据、卢龙农村商业银行出具的电子回单,证明因纪珊珊违约造成原告支付律师费20000元。 被告未向法庭提交证据。 根据原告申请，本院调取如下证据： 1、卢龙县公安局城关派出所情况说明，内容：2019年5月3日，城关派出所接到何新友报警，称其出门回来，发现尚城花墅3号楼1单元601号房屋门锁被换，准备叫人开锁。后民警发现该房屋有人居住，居住者为纪珊珊，纪珊珊称其与何新友因该房存在纠纷。 2、河北卢龙农村商业银行雷店子支行出具的纪珊珊账户明细账（账号：62×××94）。 经本院庭审质证，原告提交的证据1，被告认为纪扬、纪学东、王淑平三人未在担保人后面签字，不应承担担保责任，其他无异议；第二组证据，（2016）冀0324民初593号判决书已经对收据不予采信，视为原告未给付被告首付款，对证据2、3、4不认可，证据5（2017）冀03民终3021号判决书第6页已经说明本案与纪学红与何新友民间借贷纠纷一案不是同一法律关系，对原告证明目的不予认可，证据6两份判决书中都已经判决诉讼费用由郭红梅承担，故该诉讼费应当由原告负担；第三组证据，还房贷金额应以卢龙商业银行雷店子支行入账记录为准；第四组证据，对原告在房屋内居住事实无异议，原告强占房屋期间，应当支付强占期间产生的各项费用；第五组证据，首先原告未更换防盗门，其提交的收据也无法证明原告总共花费12600元，应以正式发票举证，另外（2016）冀0324民初593号判决书和（2018）冀03民终3899号判决书都已经说明是因原告方未给付被告方首付款导致房屋买卖合同未正常履行，故律师费用及涉及此案所有费用都应由原告方承担。本院调取的证据，原告无异议，被告对证据1证明纪珊珊入住事实无异议，对证据2认为只能证明纪珊珊名下此房屋的还款情况，并不能证明是由原告方还款。 综合双方质证意见，本院对原告提交的证据及本院调取的证据认证如下：本院调取的证据1卢龙县公安局城关派出所情况说明及证据2河北卢龙农村商业银行雷店子支行出具的纪珊珊账户明细账，均具有真实性、合法性、关联性，予以认定。原告提交的证据1，关于纪扬、纪学东、王淑平三人签名是否应认定为担保人，经查，在合同尾部担保人处，曹思桐、纪学红在担保人三字后面并列一行签名，纪扬、纪学东、王淑平在担保人三字下方第二行签名，纪扬、纪学东、王淑平未提交证据证明担保人三字是后来添加的，也未能说明其签名另有他意，根据常理，应当认为该三人与曹思桐、纪学红签名性质均是作为合同的担保人，对被告主张不予采信，对原告证据1予以认定。证据2收据在法院其他生效判决中未予采信，本案亦不予认定。证据3、4录音光盘与其他证据一致部分予以采信。证据5一、二审判决虽然具有真实性，但判决中均明确郭红梅与纪珊珊商品房买卖合同纠纷与本案不是同一法律关系，应另案处理，故对原告证明目的不予采信。证据6（2016）冀0324民初593号查明事实部分认定：签订合同当日（即2016年1月29日），原告丈夫何新友从借给纪学红55万元借款中转出本金5万元，加上纪学红欠利息126500元，合计176500元，抵顶原告购房首付款176500元，（2018）冀03民终3899号民事判决书亦对该事实予以确认，本院对该事实予以认定。二审判决已确定案件受理费9490元由郭红梅负担，故对原告要求由被告负担的主张不予采信。证据7、8与本院调取证据2互相印证，证明原告向纪珊珊账户汇款，以纪珊珊名义偿还涉案房屋贷款121900元的事实，予以认定。证据9、10、11被告无异议，予以认定。证据12均为现金收据，不是正规合法票据，不予认定。证据13（2016）冀0324民初593号诉讼费收费票据为预收诉讼费票据，且与本案无关，不予认定，（2019）冀0324民初1564号诉讼费收费票据系本案预收费票据，不能作为证据使用，（2019）冀0324民初1564号保全费系原告实现债权支出的合理费用，予以认定。证据14付款方为秦皇岛市友利建筑安装有限公司，与本案无关，不予认定。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：被告纪珊珊父亲纪学红于2015年9月从原告郭红梅丈夫何新友处借款55万元。2015年底，因纪学红无力还款，应何新友要求，同意以其女儿纪珊珊卢龙镇尚城花墅3号楼1单元601号楼房抵顶部分借款。该房屋于2012年7月25日购买，房款555876元，首付款175876元，贷款380000元，房屋于2012年7月26日抵押给卢龙县雷店子信用社。2016年1月29日，原告与纪珊珊签订《二手房买卖合同书》，纪珊珊将其所有的卢龙镇尚城花墅3号楼1单元601号房屋转卖给原告郭红梅，约定房屋价款568891.70元，原告于合同签订后7日内支付首付款176500元，纪珊珊已欠还款本息25391.7元，剩余房贷367000元未还。原告暂时不办理房屋过户手续，以纪珊珊名义继续还贷，纪珊珊为原告提供必要的手续，直到房产手续过户完成为止，合同还约定了违约责任，被告曹思桐、纪学红、纪扬、王淑平、纪学东在合同尾部担保人处签名。签订合同当日，原告丈夫何新友从借给纪学红55万元借款中转出本金5万元，加上纪学红欠利息126500元，合计176500元，抵顶了购房首付款。2016年1月30日，纪珊珊搬出房屋，并将房屋相关手续交给原告，原告入住。原告从2016年1月29日以纪珊珊名义偿还房贷，至2019年3月17日，累计偿还贷款121900元。2016年3月2日，原告诉至法院，要求确认尚城花墅3号楼1单元601号房屋归其所有，并要求被告纪珊珊协助办理房屋过户手续。卢龙县法院经开庭审理查明：2016年1月29日，原告郭红梅与被告纪珊珊签订二手房买卖合同……签订合同当日，原告丈夫何新友从借给纪学红55万元借款中转出本金5万元，加上纪学红欠利息126500元，共176500元，抵顶了购房的首付款。庭审还查明了楼房已抵押给卢龙县雷店子信用社等其他事实。2018年8月6日，卢龙县法院作出（2016）冀0324民初593号民事判决书，认为纪珊珊不同意以纪学红欠何新友的款项抵顶首付款，视为原告未给付首付款，根据法律规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，故判决驳回了原告的诉讼请求。原告不服判决，提起上诉。秦皇岛市中级人民法院对一审查明的事实予以确认，认为争议房屋已经抵押给雷店子信用社，在贷款未偿还完毕，且信用社设定抵押权的情况下，原告请求纪珊珊为其办理房屋过户手续不符合合同约定及法律规定。2018年12月21日，秦皇岛市中级人民法院作出（2018）冀03民终3899号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决对原审认为纪珊珊不同意以纪学红欠何新友的款项抵顶首付款，视为原告未给付首付款的事实予以纠正。2019年4月底，纪珊珊找人开锁，入住房屋。2019年5月3日，何新友发现有人换锁入住，遂报警。纪珊珊表示根据二审判决，其入住房屋合理合法，双方发生纠纷，故原告诉至法院。原告起诉后，申请财产保全，缴纳保全费2272元。 本院认为，当事人协商一致，可以解除合同，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施或者赔偿损失。原告郭红梅与被告纪珊珊签订的二手房买卖合同书，虽然是双方当事人真实意思表示，为有效合同，但是在合同履行过程中，原告向法院起诉要求确认所有权并过户，法院一、二审判决驳回原告诉讼请求后，被告纪珊珊入住房屋，房屋实际为纪珊珊占有，原告购买房屋的目的已不能实现。现原告要求解除合同，被告表示合同自始未生效，无需解除，且以占有房屋的实际行动表明其同意解除合同，对原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，卢龙镇尚城花墅3号楼1单元601号房屋归被告纪珊珊所有，原告支付的购房首付款176500元、偿还贷款121900元纪珊珊应当返还给原告郭红梅。原告主张利息损失，因双方未约定，不予支持。原告缴纳保全费2272元，为实现债权支出的合理费用，由被告负担。对于原告要求被告负担诉讼费的诉讼请求，无法律依据，不予支持；原告要求被告给付房屋维修费12600元，证据不足，不予支持；要求被告负担律师费20000元，因律师费收费票据付款方为秦皇岛市友利建筑安装有限公司，与本案无关，不予支持。被告曹思桐、纪学红、王淑平、纪扬、纪学东作为被告纪珊珊亲属在被告纪珊珊与原告签订的二手房买卖合同尾部担保人处签名，应当对纪珊珊在合同履行中的全部行为承担担保责任。合同第一条约定，甲方（纪珊珊）承诺并保证，拥有尚城花墅3号楼1单元601号楼房屋所有权，该所有权是完整的，不存在共有权、抵押权等权利瑕疵或负担。现因房屋存在抵押事实，造成合同不能履行，对于解除合同对原告造成的合理损失，担保人应当承担担保责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条之规定，判决如下： 一、解除原告郭红梅与被告纪珊珊于2016年1月29日签订的《二手房买卖合同》； 二、被告纪珊珊于本判决生效后十五日内给付原告郭红梅购房首付款176500元、偿还房贷121900元、保全费2272元，合计300672元； 三、驳回原告郭红梅要求被告纪珊珊赔偿诉讼费20796元、房屋维修费12600元、律师费20000元的诉讼请求； 四、被告曹思桐、纪学红、纪扬、王淑平、纪学东对上列第二项承担连带给付责任。 案件受理费6610元，原告郭红梅负担997元，被告纪珊珊、曹思桐、纪学红、王淑平、纪扬、纪学东负担5613元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  张力江 审 判 员  刘志燕 人民陪审员  王静仪 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员  贺 贝