江西省永修县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0425民初798号 原告（反诉被告）：王松明，男，1965年1月7日出生，汉族，住江西省永修县。 委托诉讼代理人：洪敏，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 被告：王华，男，1953年11月29日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。 被告（反诉原告）：罗惠英，女，1961年9月20日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。 委托诉讼代理人：贾文洪，江西惟民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹建平，江西惟民律师事务所律师。 原告（反诉被告）王松明与被告王华、被告（反诉原告）罗惠英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王松明及其委托诉讼代理人洪敏，被告王华，被告（反诉原告）罗惠英及其委托诉讼代理人贾文洪、曹建平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告王松明向本院提出诉讼请求：1.依法判令坐落于永修县星火住宅小区B区5栋1单元101室房屋归原告所有，价值约350000元；2.依法判令两被告协助将上述房屋过户至原告名下；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告王华原是江西星火金笺实业有限公司（以下简称金笺公司）员工。2008年，金笺公司计划在永修县城集资建房（永修县星火住宅小区），被告王华享有永修县星火住宅小区的一套购房指标。因被告王华和被告罗惠英已于2007年在九江市浔阳区购买了住房一套，两被告无意、亦无能力再出资购买该指标房。被告王华与原告系亲兄弟关系，被告王华和被告罗惠英考虑到原告名下无房产，于是把上述一套购房指标给原告，由原告全额出资、被告王华代缴代办相关手续购买永修县星火小区B区5栋1单元101室房屋（以下简称涉案房屋）。当时原、被告未签订购房指标转让协议，两被告亦未要求原告支付购房指标款。2012年涉案房屋建成后，被告王华将涉案房屋及房屋钥匙交付给了原告，原告对涉案房屋进行了装修并已入住使用。事后，两被告以单位其他人转让指标均获得购房指标款为由，要求原告支付购房指标款。经几方协商一致后，原告支付了3000元给被告王华，并且原告与被告王华之后补签了《指标房屋转让协议》，确定了原告支付3000元给被告王华作为代理报酬和购房指标的费用，被告王华亦出具了收条。2019年4月，涉案房屋的不动产登记证书即将下发，原告要求两被告协助办理涉案房屋的不动产变更登记手续，但两被告拒不协助，原告多次与两被告协商无果。综上，原告认为坐落于永修县星火住宅小区B区5栋1单元101室房屋依法、依理应归原告所有，两被告拒不协助办理房屋过户手续，严重侵害了原告的合法权益。 被告王华辩称，1、不同意涉案房屋归原告所有；2、不同意原告的其他诉讼请求；3、原告陈述的事实和理由与实际事实不符；4、该涉案房屋并不是被告没有能力购买而是出于兄弟之间的情义所以才将房屋指标让与原告，但是被告王华一直未将此事告诉其妻子（被告罗惠英）；5、3000元并不是购房指标款，是2010年至2011年之间原告不想要诉争的房子，被告王华想将房子卖掉，扣除还给原告的钱，还可以赚70000元，被告王华打算留20000元作为指标款，被告王华得20000元，给原告30000元。后来原告又找家里人来说房子又不同意卖了。因为这个钱并未实际给付，所以这个房子没有卖给别人。 被告罗惠英辩称，原告所述内容与事实不符，诉请于法无据，请求驳回原告的诉请。1、涉案房屋是被告罗惠英与被告王华的夫妻共同财产，未经被告罗惠英同意，被告王华一人无权处分涉案房屋；2、涉案房屋时单位集资福利房，原告王松明明知自己不具备购买条件，与被告王华恶意串通，主观上存在恶意和重大过错，其非法利益不应当保护，且购房发票上缴款人为被告王华，可以认定购房款是被告王华缴纳的，至于资金来源，并不影响案件的定性；3、《指标房屋转让协议》系篡改过的，依法应当认定无效，且被告罗惠英未签字，对被告罗惠英不具有约束力。 反诉原告罗惠英向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告王松明与本诉被告王华签订的《指标房屋转让协议》无效；2.依法判令反诉被告王松明将永修县星火住宅小区B区5栋1单元101室房屋腾空交付给本诉原告罗惠英，并支付侵占费（自起诉时开始计算，按每月1000元计算至房屋交付之日止）；3.本案全部诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告罗惠英与本诉被告王华系夫妻关系。2008年左右，反诉原告以本诉被告王华名义在金笺公司集资购买房屋一套，签订《商品房买卖合同》。2012年房屋建成并交付，2019年4月办理房产证，该房屋产权登记在反诉原告和本诉被告王华名下。涉案房屋交付后，本诉被告王华就将该房屋给反诉被告王松明使用。事后反诉原告得知2015年底，本诉被告在反诉原告不知情的情况下，将反诉原告与本诉被告王华夫妻共有的涉案房屋转让给反诉被告王松明，并签订《指标房屋转让协议》。反诉原告认为，涉案房屋系反诉原告与本诉被告王华的夫妻共同财产，根据法律的相关规定，本诉被告王华未经反诉原告同意，私自将夫妻共有的房屋转让给反诉被告王松明的行为属于无权处分，本诉被告王华对此转让行为主观恶意明显，其与反诉被告的行为严重侵害反诉原告的合法权益。 反诉被告王松明辩称，1、《指标房屋转让协议》实质是被告王华将其享有的单位集资房的购买资格转让给反诉被告，系资格权利的转让，属于债权的范畴，并非物权转让。涉案房屋并非反诉原告与本诉被告王华的夫妻共有财产。该协议约定反诉被告按本诉被告王华规定的时间和数额交付购房款，收款收据原件由反诉被告取得，说明在转让指标时，本诉被告王华并未取得房屋所有权，也未实际占有房屋。因此，本诉被告王华当时处分的不是房屋所有权，而是其享有的单位集资房的购房资格。涉案房屋是反诉被告从本诉被告王华处受让单位集资房购买资格，并向金笺公司实际缴纳全部房款后取得。缴纳购房款才是享有涉案房屋所有权的前提和基础，而反诉原告与本诉被告王华未履行这一重要义务。2、反诉被告与本诉被告王华之间签订的《指标房屋转让协议》内容合法，主体适格，意思表示真实，协议合法有效。本诉被告王华作为金笺公司的职工，因具备单位集资建房资格而获得相关指标，享有取得集资房屋的资格，其可根据本人的意愿自行处分。涉案房屋并非反诉原告与本诉被告王华的夫妻共同财产，反诉原告不具有参与涉案集资建房的资格，反诉原告无权主张上述合同无效。反诉被告与本诉被告王华签订该协议，反诉被告已向金笺公司缴纳全部单位集资房购房款并已装修入住，上述合同已履行完毕，故应认定为有效合同。综上，请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。 双方当事人围绕各自的诉请主张向本院提交了证据。 本诉部分，原告王松明提交下列证据： 第一组：1.原告身份证复印件；2.两被告户籍信息，证明原告与两被告主体资格及基本信息。 第二组：1.证人王某1证言；2.证人王某2证言；3.被告王华向原告出具的收条一张；4.《商品房买卖合同》一份；5.金笺公司出具的购房款及相关税费收据四张，证明1.涉案房屋的购房款及相关税费共计103574.70元，均系原告出资购买，被告王华予以认可；2.购房合同及缴款收据原件均在原告处，而非两被告处，证明涉案房屋系原告实际出资购买，原告实际享有涉案房屋的所有权。 第三组：1.原、被告签订的《指标房屋转让协议》一份；2.被告王华向原告出具的收条一张，证明：1.原告支付涉案房屋指标款及代理报酬3000元给被告王华，被告王华予以认可；2.两被告应及时履行配合原告办理涉案房屋的过户手续的义务。 第四组：1.证人王某3证言及出具的装修开支清单一份；2.涉案房屋照片两张；3.金笺公司出具的物业费、装修管理费收据6张，证明：1.原告已对涉案房屋进行出资并装修，装修总花费58000元左右；2.装修完毕后原告已经入住，物业费、装修管理费均由原告支付，以上原件均在原告处。 第五组：不动产权证照片一张，证明两被告协助原告办理涉案房屋不动产权权属变更登记手续的条件已成就，两被告应按时协助原告办理涉案房屋的过户手续。 被告王华对原告提交的上述证据的质证意见为： 对第一组证据无异议。 对第二组证据中的王某1的证言无异议，对王某2的证言有异议，被告王华仅收到王某2两笔款共7000余元，一笔是10000元另一笔是60000元多。至于证言中原告王松明与证人王某2之间给钱的事情被告王华不清楚，也不管。对该组证据中的两张收条是原告在2019年四五月份找到被告王华，让被告写的，这其中由3000元收条中注明500元是当时卖房给别人，后来不卖了，被告王华补偿给别人的。对该组证据中的4无异议。对该组证据中的购房款及税费发票四张收据的真实性无异议，但是其中10000元的水电费不是被告王华交的，四笔钱都是原告付的。 对第三组证据有异议，当时是空白协议，被告二弟王某4拿一份空白协议给被告签，被告只签了自己的名字，签名字的意思是因为被告拿了钱，这些收据被告也确实给了原告。协议的时间不是被告签的，名字是被告王华近一两年签的。对该组证据中有3000元属实，3000元时原告在2019年四五月份让被告出具的，收条中注明500元是当时卖房给别人，后来不卖了，被告补偿给别人的。 对第四组证据，王某3的证言及开具的装修清单，被告不清楚，房子确实是原告装修的，涉案房屋照片、物业费、管理费都是原告交的。 对第五组证据，不动产权登记照片属实，被告已经拿到房产证了。 被告罗惠英对原告提交的上述证据的质证意见为： 对第一组证据无异议。 对第二组证据真实性、合法性、关联性均有异议，王某1、王某2与原告均为亲兄弟，其出具的证言不客观。对于其证明涉案房屋系原告出资的证明目的不予认可，根据该组证据中的5，交款人均为王华并非原告，但是对购房款金额92772元予以认可。对《商品房买卖合同》的真实性、合法性予以认可，该合同的买受人为被告王华并非原告，且在合同的附件4补偿协议中3条约定，取得房屋所有人在五年内不得转让或者变相转让，故该证据不能证明原告享有该房屋的所有权。对该组证据中的收条被告罗惠英不清楚，对于该房屋的购房款来源被告罗惠英确实未出资。 对第三组证据，对《指标房屋转让协议》不予认可，系原告事后篡改，该协议被告罗惠英未签字，对被告罗惠英无约束力。 对第四组证据，真实性、合法性、关联性均不认可，涉案房屋的装修价值过高，对于房屋装修、物业费、管理费由原告支付被告罗惠英认可，但是因该房屋实际由原告居住，被告未收取房租，所以应当由被告交物业费。 对第五组证据，证明目的予以认可，该房屋确实登记在被告王华名下。 庭审中，原告王松明申请的证人王某4、王某2到庭作证，对于上述证人的证言，原告王松明的质证意见为：对证人王某4的证人证言无异议。对证人王某2的证言内容有异议，当时出具3000元收据时王某2不在场。被告王华的质证意见为：两位证人的证言中3000元部分的陈述不属实。被告罗惠英的质证意见为：对两位证人的证言不不予认可，证言相互矛盾。既然在2013年的时候对3000元的指标款已经协商好，在2015年签订协议时就应明确，不可能指标违约金处还是空白；作为见证人其主要义务是见证双方签字的真实意愿的场景，不可能在合同双方未到场的情况下事后在合同处任意添加合同违约金额、违约条款等内容，故对两份证人证言不予认可。证人王某2说谎，3000元根本不是指标转让款，被告王华出具的收条已载明的内容与证人王某2所述完全不符，收条已载明是中介费、跑路费。 本诉部分，被告王华提交下列证据： 被告王华与王某4、原告王松明的通话记录，证明被告王华签的协议中需要手写的地方都是空白的，以及签订指标房屋合同的真实情况。 原告王松明对被告王华提交的上述证据的质证意见为：对录音的真实性无异议，被告提交的证据已过举证期，录音中仅提到了金额未填写的问题，但是协议中明确了代理报酬和指标转让，对金额的性质没有问题。 被告罗惠英对被告王华提交的上述证据的质证意见为：对真实性无异议，没有协议金额视为无偿，写了金额视为有偿，在法律上有区别，且这个金额是在事后被告王华不知情的情况下添加上去的，明显违反法律规定。 本诉部分，被告罗惠英提交下列证据： 被告罗惠英2016年交契税的交款单复印件，证明该房屋的契税2783.16元是被告罗惠英缴纳的，由被告女儿进行的转账操作。 原告王松明对被告罗惠英提交的上述证据的质证意见为：对真实性、合法性无异议，对关联性由异议，交款人是王华并非罗惠英。因为该房屋已经转让给了原告，该指标协议上的所有费用已经明确了以被告王华的名义缴纳，而被告罗惠英拒不让原告缴纳。 被告王华对被告罗惠英提交的上述证据的质证意见为：对真实性无异议，知道被告罗惠英去交了钱。 反诉部分，反诉原告罗惠英提交下列证据： 《商品房买卖合同》复印件，证明原告主观上存在重大过错，明知道涉案房屋不能买卖仍进行买卖，因此不产生无权转让的效力。涉案房屋的权属证书已发放，并登记在本诉被告王华名下，该房屋系反诉原告与本诉被告王华的共同财产。 反诉被告王松明对反诉原告罗惠英提交的上述证据的质证意见为：对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该合同系金笺公司与本诉被告王华签订的合同，对反诉被告无约束力，法律并未禁止转让房屋指标。 本诉被告王华对反诉原告罗惠英提交的上述证据的质证意见为：对证据无异议。 上列证据，当事人无异议的，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院认证如下： 1.本诉部分。本诉原告提交的第二、三、四、五组证据，两被告虽不完全认可，但是依据其认可的部分，本院对第二组证据的3、4、5，第三组证据的2、第四组证据的3、第五组证据，真实性予以采信，作为认定本案事实的依据。对第三组证据的1，因被告王华认可其名字系本人所签，本院对手写违约金部分以外的内容予以确认。对第二组证据的1、2及证人证言，部分内容与收条所载明的内容冲突且被告对此不认可，故本院亦不予采信。第三组证据的1、2，此系原告单方出具，两被告不予认可，故本院不予采信。对本诉被告王华提交的证据，因原告与被告罗惠英对真实性未提出异议，本院对真实性予以确认，作为认定本案事实的依据。对被告罗惠英提交的证据，因原告与被告王华对真实性、合法性无异议，本院对真实性予以确认，作为认定本案事实的依据。 2.反诉部分。反诉原告罗惠英提交的证据，反诉被告仅对关联性有异议，本院对该证据的真实性、合法性予以确认，作为认定本案事实的依据。 本院经审查认定事实如下：本诉被告王华系金笺公司的退休员工，其与本诉被告（反诉原告）罗惠英系夫妻关系。2008年，金笺公司计划在永修县城集资建房（永修县星火住宅小区），本诉被告王华享有永修县星火住宅小区的一套购房指标，后其将该房屋指标转让予本诉原告王松明，由本诉原告王松明出资购买涉案房屋并以本诉被告王华名义缴纳购房款及税费103574.70元，此费用收据等凭据由本诉原告王松明留存。2012年，涉案房屋建成后，本诉被告王华将涉案房屋及房屋钥匙交付本诉原告，本诉原告对涉案房屋进行了装修并已入住。2013年，本诉原告王松明委托王某2向本诉被告王华支付3000元。2015年底，本诉原告与本诉被告王华签订《指标房屋转让协议》，约定：由本诉被告王华保证本诉原告按金笺公司内部职工认购价取得其转让的房屋；在办理过户手续前，房屋所有权实际所有人为本诉原告王松明，本诉被告王华作为登记所有权人仅名义上对该房屋享有所有权。房屋的使用权收益权、处分权由本诉原告行使等。本诉被告王华在上述协议上签名后，本诉原告自行在协议中添加了违约金的金额。2016年，本诉被告罗惠英缴纳了涉案房屋的契税2783.16元。2019年四五月份，本诉被告王华应本诉原告要求向其出具收条两张，一张为：收到王松明购买星火小区房款玖万多（具体数字以收据为准该收款收据已给了王松明。）王华2011年6月21日；另一张为：收到王松明为他购房的各种跑腿费叁仟元（其中500元房屋中介费）王华。涉案房屋产生的物业费、装修管理费均由本诉原告王松明缴纳。2019年，涉案房屋的不动产权证已下发，证号为赣（2018）永修县不动产权0007078号。 另查明，本诉原告与本诉被告王华系兄弟关系，本诉原告系本诉被告王华的弟弟。本诉原告与本诉被告王华就上述房屋转让问题，双方均未告知本诉被告罗惠英，本诉被告罗惠英对于本诉被告王华将涉案房屋指标转让给原告王松明一事当时不知情，但其庭审中表示其大概于2013年—2014年间知晓此事。 本院认为，本案的争议焦点为本诉被告王华将涉案房屋指标转让给本诉原告是否系处分其与本诉被告罗惠英的夫妻共同财产及该行为的效力问题。《指标房屋转让协议》中明确约定由本诉原告以金笺公司员工内部认购价格取得涉案房屋。协议虽在2015年补签，但是双方在建房屋之前已口头约定由本诉原告以本诉被告王华的名义购买房屋和缴纳相关税费，且涉案房屋的购房款及部分税费均由本诉原告缴纳，收据由本诉原告王松明取得并持有，本诉原告已装修房屋并入住至今，其自2012年房屋建成起便一直占有、使用涉案房屋，而本诉被告未出资购买涉案房屋亦未实际占有涉案房屋，说明本诉原告在此之前未取得涉案房屋的所有权，故本诉被告王华处分的并非房屋的所有权而是其享有的单位集资房屋购买资格，该资格并非夫妻共同财产。本诉原告与本诉被告王华签订的《指标房屋转让协议》（违约金约定除外），均系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应受法律保护。同时，本诉原告已向被告王华支付3000元，双方应当遵循诚实信用原则履行各自的义务。综上所述，本诉部分，对于原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；而本诉被告罗惠英在知晓转让一事后，长达五年的时间亦未主张撤销，为维护交易安全，对于本诉被告的抗辩主张，本院不予采纳。反诉部分，对于反诉原告的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第五十二条、第八十八条，《中华人民共和国婚姻法》第十八条第（五）项，判决如下： 一、坐落于永修县星火住宅小区********证号为赣（2018）永修县不动产权**的房屋归本诉原告王松明所有； 二、限本诉被告王华、罗惠英于本判决生效之日起十五日内协助本诉原告王松明办理上述房屋的过户手续； 三、驳回反诉原告罗惠英的所有反诉的诉讼请求。 如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6550元，保全费2270元，合计8820元，由本诉被告王华、罗惠英负担；反诉案件受理费已减半收计50元，由反诉原告罗惠英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。 审 判 长  王海燕 审 判 员  谈 黎 人民陪审员  徐 云 二〇一九年十一月十三日 书 记 员  冯诗迪