湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂06民终3598号上诉人（原审原告）：李成旺，男，1963年12月17日出生，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：李建刚，湖北三国律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄开华，男，1971年10月27日出生，汉族，住成都市温江区天府游家渡小区**********，现住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：方晟楠，湖北思扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王虎，湖北思扬律师事务所律师。上诉人李成旺因与上诉人黄开华租赁合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院（2019）鄂0602民初1969号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。李成旺上诉请求及答辩意见：1.撤销原审判决第一项、第三项判决，改判为确认双方签订的《租赁合同》于2018年6月15日终止；2.改判黄开华支付实际使用费34027.58元（截至2018年6月15日，此后使用费用以合同约定标准计算直至黄开华缴房之日止）及违约金。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。根据原审举证的《租赁合同》，原审对租赁期限的认定，不符合双方的特别约定，即：实际租赁期限以上诉人与业主签订的合同期限为准。原审忽略该项事实，导致适用法律错误。二、原审判决适用法律错误。根据上述忽略的事实，结合原审已经认定的与业主合同到期后，双方虽未签订新合同，但业主对上诉人的继续使用行为没有提出异议，只是在相关职能部门要去对案涉标的物进行整体改造被覆时，才要求和授权上诉人立即组织关闭租赁标的物，清退所有经营、使用项目及全部物品。上诉人据此通知次承租人终止合同，腾退租赁标的物，合法有据。原审应依据《合同法》第326条关于租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。综上，请求二审法院支持李成旺的上诉请求。黄开华上诉请求及答辩意见：1.撤销原审判决，依法改判驳回李成旺的一审全部诉讼请求或发回重审；2.二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决判非所请，超请求裁判，程序违法。（一）李成旺一审第一项诉求是确认合同终止，而一审法院判决第一项是认定合同无效，判非所请。（二）一审法院在李成旺只请求腾退租赁物的情况下，判决腾退并返还系超请求判决。更重要的是，在一审法院确认2017年8月1日至2020年10月9日租赁合同部分无效的情况下，李成旺已经没有合法依据继续占有使用该租赁物，其不能再简单依据合同相对性要求黄开华将租赁物返还给李成旺，否则必将导致李成旺与民防办新的诉讼矛盾产生，也有国有资产流失的风险。二、一审判决适用法律错误。根据《合同法》第58条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案既然是相互返还，黄开华向李成旺返还租赁物，李成旺也应当向黄开华返还2017年7月31日以后向黄开华收取的使用费。既然适用本法条，黄开华租赁物中的投资损失的承担，也应一并处理，一审判决疏于该事实，片面的适用法律明显是错误的。三、李成旺请求排除妨害主体不适格。如前所述，李成旺一审该项诉请要求行使的是排除妨害请求权，而该请求权为物上请求权的一种，请求权人必须对原物有合法的物权。本案中，李成旺系承租人，黄开华系次承租人，主张排除妨害返还租赁物的请求权人应当是出租人襄阳民防办，李成旺请求排除妨害主体不适格。综上，请求二审法院支持黄开华的上诉请求。李成旺向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《租赁合同》于2018年6月15日终止；2、判令黄开华立即排除妨碍腾退《租赁合同》约定的标的物“烈士塔人防山洞”并支付实际使用费34027.58元（截止2018年6月15日，此后使用费以合同约定标准计算至黄开华交房之日止）及违约金；3.本案诉讼费用由黄开华承担。一审法院认定事实：2011年6月16日，李成旺与××市人防工程管理开发中心签订《人防工程使用协议》，其主要内容为，1、甲方（襄阳人防工程管理开发中心）同意将位于烈士塔下的“352”人防工程及附属物租赁给乙方（李成旺）使用。2、租赁期间为六年，即从2011年8月1日至2017年7月31日。租赁费前三年每年为1.8万元，后三年每年2万元。8、使用期间届满，乙方要求续租，同等条件下乙方有优先承租权，租金在原基础上上浮不过5%。2015年10月10日，李成旺、黄开华签订《租赁合同》，将以上租赁物转租于黄开华。合同主要内容为，1、使用期限为5年，从2015年10月10日起至2020年10月9日止。2、每年山洞使用费5万元，山洞使用费每两年一付。协议期满后，若乙方（黄开华）使用，在同等条件下优先使用，乙方需提前一个月通知甲方签协议为准。合同期间，若不是因为政府开发建设强制行为，甲方不得终止合同，无论经营状况如何，甲乙双方均不得变更山洞使用费。乙方需向甲方缴纳山洞使用履约保证金5万元。5、违约责任，乙方在山洞使用期间，按时交纳山洞使用费，如不按协议期限交纳山洞使用费和电费，按实际延期付款10%承担违约金，山洞使用费从应付款日的第二天即3日起计算违约，电费按甲方开出收据三日后计违约。累计欠山洞使用费1个月，甲方有权收回山洞并不赔偿乙方任何形式财物经济损失责任。黄开华租赁后，将人防山洞改造为游乐项目进行经营，黄开华向李成旺共交纳租赁费至2018年10月9日。2018年5月30日，襄阳民防办公室向李成旺发出《关于清退人防工程租赁经营的通知》，内容为：你与我办2011年6月签订的人防工程使用协议，已于2017年7月31日到期。根据襄阳民防办年度工作计划安排，2018年对“352”人防工程立项，进行整体改造被覆。4月份，根据《湖北省人民政府关于加强地质灾害防治工作的实施意见》和《市地质灾害防治领导小组关于进一步明确地质灾害防治责任的通知》等要求，市国土资源局襄城分局已向我办发来工作函。就岘山文化广场西侧，“洞藏原浆酒”防空洞入口周围上方，长期经雨水冲刷，岩石裸露，土质疏松，树木根基不稳，存在滑坡隐患；其工作人员和游客进出洞口活动，存在严重的安全隐患，不能继续使用。鉴于以上原因，我办决定通知你，在收到此通知后，三十天内，关闭“洞藏原浆酒”防空洞入口，以免发生人身、财产安全事故；组织清退“352”人防工程内的所有经营、使用项目及全部物品。逾期所造成的一切人身、财产等损失将由你个人全部承担。2019年3月25日，襄阳人防工程管理处再次给李成旺出函，内容为：你与我办2011年6月签订的“人防工程使用协议”，已于2017年7月31日到期。因该工程的建设需要，我办已告知你，收回该工程进行整体改造被覆，并于2018年5月30日，向你下达了书面“关于清退人防工程租赁经营的通知”，你也同意清腾该工程，鉴于你至今未能腾退交付该工程，且该工程内仍存在经营活动。现我办再次通知你，2019年4月20日前必须腾空所有经营物资，退出该人防工程。李成旺在收到以上两份通知后，交给黄开华，2018年6月15日向黄开华发出通知，主要内容为：本人杨成旺决定通知你，在收到此通知后2018年6月30日前关闭“英雄谷”，以免发生人身、财产安全事故，组织清退“352”人防工程内的所有经营、使用项目及全部物品。逾期所造成的一切人身、财产损失将由你个人全部承担。双方未能对腾退事宜达成一致意见，产生诉讼。一审法院认为，李成旺将其从襄阳人防工程管理开发中心承租的人防山洞转租与黄开华，李成旺基于该合同享有租赁物占有、使用、收益的权利期间为租赁合同约定期间（从2011年8月1日至2017年7月31日）。李成旺将人防山洞转租给黄开华的租赁期限为2015年10月10日至2020年10月9日，其转租期限已超出李成旺有权使用期间。2017年8月1日之后，李成旺在与××市人防工程管理开发中心之间的租赁合同已履行期间届满，未另行签订租赁合同，也未交纳租赁费用。该事实结合2018年5月30日、2019年3月25日人防部门下达的两份通知内容，可以认定李成旺在与××市人防工程管理开发中心签订的租赁合同到期后未形成租赁合同关系，故李成旺与黄开华签订的租赁合同期间超出部分无效（即从2017年8月1日至2020年10月9日）。因本案租赁合同期间超出部分无效，故该部分对合同双方当事人没有法律约束力，无效期间双方不再履行，应相互返还，黄开华应将租赁的人防山洞腾退后返还于李成旺。本案租赁合同争议的产生虽是租赁标的物的出租方明确表示因改造收回租赁物，但本案系当事人双方签订的租赁合同约定，2017年8月1日至2020年10月9日的转租期间无效所导致，故李成旺主张2018年6月15日向黄开华发出通知而认定合同已解除的请求，因本案的部分租赁期间无效，不因基于合同有效的前提，而产生合同解除的法律效果，故对于李成旺该请求一审法院不予支持。李成旺主张2018年10月10日至腾退之日的租赁费，因李成旺基于其与××市人防工程管理开发中心的租赁合同，有权使用、收益该租赁物的期间至2017年7月31日，其有权取得转租收益至2017年7月31日止，其后无合同依据进行收益。该收益权人为襄阳人防工程管理开发中心。襄阳人防工程管理开发中心作为该租赁物的管理人，李成旺未向襄阳人防工程管理开发中心交纳该期间的费用，其损失并未产生。故李成旺该请求一审法院不予支持。同时对于李成旺主张的违约金请求，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决：一、李成旺与黄开华于2015年10月10日签订的租赁合同中租赁期间从2017年8月1日至2020年10月9日部分无效。二、黄开华于本判决生效后二十日内将其承租的位于襄阳襄城区烈士塔下的“352”人防工程腾退后返还给李成旺。三、驳回李成旺的其他诉讼请求。案件受理费减半收取325元，李成旺、黄开华各承担162.5元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人和承租人另有约定的除外。”本案中，李成旺将人防山洞转租给黄开华的租赁期限为2015年10月10日至2020年10月9日，其转租期限已超出李成旺的租赁期间（从2011年8月1日至2017年7月31日）；同时，出租人襄阳人防工程管理开发中心亦不认可合同到期后其与李成旺形成不定期租赁合同关系，故一审判决认定李成旺与黄开华签订的租赁合同期间超出部分无效、驳回李成旺关于违约金的请求均无不当。根据合同无效之后的法律后果，合同双方应当相互返还，不能返还的应当折价补偿，故一审裁判黄开华将其承租的人防工程腾退后返还给李成旺并无不当，虽然黄开华与李成旺签订的《租赁合同》2017年7月31日之后部分无效，但黄开华实际对该承租的人防工程一直处于占用、使用的状态，故其应当向其合同相对人李成旺支付占用费用，根据庭审查明的事实，黄开华向李成旺共交纳租赁费至2018年10月9日，故黄开华应当参照每年5万元的《租赁合同》约定的租金标准支付实际占用费（自2018年10月10日起以合同约定标准计算至黄开华返还人防工程之日止），李成旺请求支付实际使用用费的部分理由成立，本院予以支持。综上所述，李成旺的上诉请求部分成立；黄开华的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持襄阳市襄城区人民法院（2019）鄂0602民初1969号民事判决第一项、第二项，即：“即李成旺与黄开华于2015年10月10日签订的租赁合同中租赁期间从2017年8月1日至2020年10月9日部分无效”、“黄开华于本判决生效后二十日内将其承租的位于襄阳市襄城区烈士塔下的“352”人防工程腾退后返还给李成旺”；二、撤销襄阳市襄城区人民法院（2019）鄂0602民初1969号民事判决第三项，即：“即驳回李成旺的其他诉讼请求”；三、黄开华按每年5万元的标准向李成旺支付上述人防工程实际使用费（自2018年10月10日起计算至黄开华向李成旺返还上述人防工程之日止）；四、驳回李成旺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取325元，由黄开华负担。二审案件受理费1300元，由李成旺负担42元，黄开华负担1258元。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇一九年十一月十四日书记员  周超群