天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0114民初10024号原告（反诉被告）：天津市武清区公路管理所，住所地天津市武清区杨村镇京津公路大街**。法定代表人：李湖，所长。委托诉讼代理人：董爱爱，天津世川律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡海燕，女，1981年10月26日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：杨艳红，北京百伦（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：温元君，北京百伦（天津）律师事务所律师。原告天津市武清区公路管理所（以下简称公路管理所）与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，反诉原告胡海燕提起反诉，本院于2019年8月26日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）公路管理所的委托诉讼代理人、被告（反诉原告）胡海燕的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。公路管理所向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令胡海燕腾退非法占用的公路管理所所有的位于××镇××门的房屋及其院区；2、请求判令胡海燕支付房屋占用期间的滞纳金，自2019年6月1日始至胡海燕腾空房屋之日止。以租金30万元／年计算；3、请求判令胡海燕支付房屋占用期间的物业管理、水、电、燃气、热等一切相关费用；4、本案诉讼费用由胡海燕承担。2016年1月1日，公路管理所与胡海燕双方签订《房屋租赁合同》，约定公路管理所将其所有的位于××镇××门的房屋及其院区出租给乙方，租期为自2016年1月1日至2019年5月31日止共计3年5个月，每年房屋租金为人民币30万元。合同到期后，公路管理所联系胡海燕告知其将房屋腾退，胡海燕至今未将房屋腾退给公路管理所，故起诉。胡海燕辩称，原被告之间签订的房屋租赁合同无效，理由是：被告与案外人项有为签订了房屋租赁合同，且该合同是在原告与被告之间签订的合同之前，2份租赁合同中，原告与被告签订的合同无效，且被告实际支付的房屋使用费期间是至2019年10月底，现在使用期未届满，所以原告的诉请不成立。胡海燕向本院提出反诉请求：1、请求贵院依法确认反诉原告与反诉被告于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2、请求贵院判令本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2014年5月18日，案外人项有为与胡海燕签订《房屋租赁合同》，将自公路管理所租赁的房屋转租给胡海燕使用，租期自2014年5月18日至2019年1月31日，同时双方约定签订合同时胡海燕向项有为支付二年租金64万元。公路管理所对前述转租合同盖章确认。2015年12月31日，公路管理所向胡海燕发出通知，提出项有为自2015年12月31日起已无上述租赁房屋的转租权，并要求胡海燕与其重新签订合同，胡海燕为了能够持续使用租赁的房屋，无奈于2016年1月1日与公路管理所签订了《房屋租赁合同》，租期自2016年1月1日至2019年5月31日止，并向公路管理所交付了102.5万元租金。胡海燕认为，针对同一处房屋，胡海燕分别与项有为、公路管理所签订了不同的租赁合同，且租赁期间重合。胡海燕认为，其与项有为签订的《房屋租赁合同》合法有效，且已履行，公路管理所与胡海燕签订的《房屋租赁合同》为无效合同。原告对涉案房屋没有产权，故该租赁合同无效。本院经审理认定事实如下：2013年12月13日，公路管理所与案外人项有为签订《房屋租赁合同》，约定公路管理所将××镇××门房屋出租给项有为，建筑面积2210平方米，包括主体两层局部三层，不包括房屋北侧后院，租赁期限自2014年2月1日至2019年1月31日。2014年5月18日，项有为与胡海燕签订《房屋租赁合同》，约定项有为将位于××镇××门的房屋出租给胡海燕，建筑面积2210平方米，包括主体两层局部三层，包括房屋北侧后院，租赁期限自2014年2月1日至2019年1月31日。租赁期限自2014年5月18日至2019年1月31日，年租金32万元。双方约定，签订合同之日一次性支付2年租金，即于2014年5月18日至2016年5月17日的房屋租金共计64万。公路管理所在该合同上盖章确认。根据胡海燕提交的收条，其于2014年5月17日支付项有为50万元。胡海燕表示还有14万元租金是通过现金交付，对于收取该14万元，项有为没有出具收条。2015年12月31日，公路管理所向胡海燕发出告知书，内容为告知其与项有为签订的《房屋租赁合同》，因项有为拖欠公路管理所租金，公路管理所已于2015年12月31日与项有为解除双方于2013年12月13日签订的《房屋租赁合同》，因此项有为自2015年12月31日起已无上述房屋的转租权。2016年1月1日，公路管理所与胡海燕签订《房屋租赁合同》，约定公路管理所将××镇××门房屋出租给胡海燕，建筑面积2210平方米，包括主体两层局部三层，不包括房屋北侧后院，租赁期限自2016年1月1日至2019年5月31日。年租金30万元。该合同到期后，胡海燕未将涉案房屋交付给公路管理所。公路管理所提交了中华人民共和国国有土地使用证，证号为武单国用（2000）更1字第228号，证明公路管理所对涉案房屋所在土地有使用权。该土地使用证中标注有房屋位置，后因道路拓宽，原房屋拆除后翻建而成现涉案房屋。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，公路管理所提交了国有土地使用权证，该证件上虽记载有房屋位置，原、被告均认可房屋已经拆除重建为现有房屋，公路管理所对原有房屋及重建房屋均未提交建房的许可，故公路管理所与胡海燕之间的《房屋租赁合同》无效，胡海燕主张合同无效的反诉请求，本院予以支持。因《房屋租赁合同》无效，胡海燕因该合同使用涉案房屋没有法律依据，应当返还公路管理所。公路管理所要求胡海燕按照合同约定的租金支付房屋占用期间的滞纳金，符合司法解释的规定，应予以支持，故胡海燕应按照30万元每年支付公路管理所自2019年6月1日始至腾空房屋之日止的使用费。公路管理所主张胡海燕支付房屋占用期间的物业管理、水、电、燃气、热等相关费用没有明确的数额，本院不予支持。胡海燕主张针对同一处房屋分别与项有为、公路管理所签订了不同的租赁合同，且租赁期间重合，因公路管理所建筑房屋没有建设工程规划许可证，其与项有为签订的合同亦为无效合同，因此项有为与胡海燕之间的合同亦为无效，胡海燕提供的证据不足以证明其给付项有为及公路管理所使用费的期间重合，故对胡海燕此意见，本院不予采信。综上所述，公路管理所的诉讼请求，本院部分予以支持；胡海燕的反诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款规定，判决如下：一、原告（反诉被告）天津市武清区公路管理所与被告（反诉原告）胡海燕于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）胡海燕于本判决生效之日起十五日内将占用的位于证号为武单国用（2000）更1字第228号的国有土地范围内的房屋及院区交付原告（反诉被告）天津市武清区公路管理所；三、被告（反诉原告）胡海燕向原告（反诉被告）天津市武清区公路管理所支付自2019年6月1日始至履行本判决第二项义务完毕之日止的占用使用费（以年租金30万元计算）；四、驳回原告（反诉被告）天津市武清区公路管理所其他诉讼请求。案件受理费40.0元，由胡海燕担负，反诉案件受理费40元，由天津市武清区公路管理担负。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  唐津津二〇一九年十一月八日书记员  丁玉静附：判决引用的条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。