广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2071民初9541号原告：梁建卫，男，1970年11月28日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：高彦明，广东中晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：张春云，广东中晟律师事务所律师。被告：甘朝晖，男，1967年9月5日出生，汉族，身份证住址广东省中山市。被告：冯开楠，男，1986年9月22日出生，汉族，身份证住址广东省廉江市。委托诉讼代理人：于欢，北京德恒（珠海）律师事务所律师。原告梁建卫与被告甘朝晖、冯开楠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月22日作出（2017）粤2071民初13887号民事判决，被告冯开楠不服一审判决，向中山市中级人民法院提起上诉，中山市中级人民法院于2019年2月1日作出（2018）粤20民终3071号民事裁定，裁定撤销（2017）粤2071民初13887号民事判决，将案件发回本院重审。本院另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张春云，被告甘朝晖，被告冯开楠及其委托诉讼代理人于欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁建卫向本院提出诉讼请求：ｌ.判令两被告向原告支付家具物品赔偿款255418元；2.判令两被告向原告支付垫付的物业管理费、污水处理费、自用水费、电费、生活垃圾处理费及燃气费共8339.46元。事实和理由：2017年3月3日，原告通过房地产中介介绍，就中山市，在房屋业主即被告甘朝晖在场的情况下，与甘朝晖的代理人冯开楠签署了房地产买卖及居间合同，房款为250万元。合同第八条和第十八条明确约定卖方交付该物业时须将附带家私电器一并交付，买方无须再另行付款。买方给付的房款已包括家私家电，卖方只可搬走红木餐桌、茶几。合同签订之后，原告如期支付了购房款。该房屋亦已于2017年4月24日正式过户至原告名下。2017年5月19日，原告在约定时间来到涉案房屋，准备和到场的两被告接收房屋。当时涉案房屋内已收拾整洁，各房间空调、电视摇控均被摆放在对应位置，但是，被告甘朝晖突然提出推迟几天交房的请求，只为有稍宽裕的时间来安置其要搬走的东西。原告见其言辞恳切，只得同意缓几天再来接收。2017年5月25日，原告依照与两被告的约定再次去接收房屋时，却发现房屋内所有家私电器全被搬空，全部的窗帘也被拆除干净。这次只有被告冯开楠到场，而被告甘朝晖则始终未出现。在原告看房前，房产中介和被告冯开楠均称是拎包入住，附带全部家私电器。原告第一次到涉案房屋时，看到里面的确家私电器齐全，考虑到省时方便，原告即购买了涉案房屋。但现在接收的房屋却是完全的空房，原告不仅无法实现尽快入住的预期，而且还要投入巨大的精力和财力重置家具电器。即由于卖方的违约，原告遭受了巨大损失。另外，原告接收了房屋之后，才被告知涉案房屋尚有物业管理费、燃气费等费用没有结清。依据合同约定，这些费用均是由卖方来承担的。因此，两被告须将原告所垫付的这些费用予以返还。虽然被告冯开楠称所有家私电器全部都是被告甘朝晖擅自搬走的，其事前毫不知情，不应当承担赔偿责任。但是，被告冯开楠并非只是代理人，涉案房屋是由被告甘朝晖抵押给被告冯开楠的，所以被告冯开楠处置涉案房屋并非只是为帮助被告甘朝晖，而是其自身对涉案房屋也有一定权益，并且原告最终是在被告冯开楠手上接过房屋钥匙，被告冯开楠在房屋交付过程中具有明显过错，应承担相应责任；而且，两被告之间的授权书授权事项不明，根据《中华人民共和国民法通则》第65条第三款“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人承担连带责任”之规定，被告冯开楠也应当承担连带责任。被告甘朝晖答辩称，1.原告要求赔偿损失是没有事实和法律依据的，被告冯开楠无权处理涉案房产内的物品财产，且原告对此明知，因此合同中有关处理房屋内物品财产的条款是无效的，原告梁建卫应当自己承担相应的损失或向被告冯开楠追索相应的损失。2.涉案房屋的所有费用已由被告冯开楠缴清，虽然被告甘朝晖有权处理房屋内的财物，但没有证据证明房屋内物品是由被告甘朝晖搬走的。3.涉案房屋内的家私电器都是低档的、十分陈旧的，价值较低。但原告梁建卫主张的物品价格合计达到255418元，其并未实际去购买这些产品，没有正式的发票和支付凭证进行佐证，可以说原告并未真正发生损失。因此原告的主张是没有事实和法律根据的。4.原告诉请第二项的各项费用，已由被告冯开楠缴清。被告冯开楠答辩称，1.本次交易中被告冯开楠的身份是被告甘朝晖的代理人，主要权限为代签房屋买卖合同，本次房屋过户是由原告及被告甘朝晖亲自办理的，且被告甘朝晖在办理过户时已经对于房屋交易条款进行确认。2.房地产买卖及居间合同直接约束原告梁建卫及被告甘朝晖，被告冯开楠没有得到被告甘朝晖的后续授权，也没有实施其他代理行为。合同中关于家具家私权属相关交易内容均由原告梁建卫与被告甘朝晖协商，对此被告冯开楠并不清楚。3.被告冯开楠仅作为被告甘朝晖代理人，与原告并无代理关系，也没有受原告梁建卫委托收取过房款，对原审判决认定被告冯开楠对18000元承担保管责任，被告冯开楠不认可。4.另对于原告主张的家电家私，涉案合同并没有约定种类，双方未就家私家电进行清点，在该情况下原告应当对涉案房屋具体家电家私种类数量进行举证，否则要承担不利后果。原告所称新置家电，该费用明显过高，超过实际水平，且未实际发生，是原告与相关商家出具的报价单，因此该笔费用被告冯开楠不认可。5.原告诉请第二项的各项费用，不是被告冯开楠缴纳的，具体由谁缴纳被告冯开楠不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：2014年11月6日，甘朝晖以公证方式委托冯开楠确定涉案房屋的买主、商议并决定房屋的出售价格，签署出售涉案房屋的买卖合同。2017年3月3日，珠海市世华房地产代理有限公司、梁建卫（买方）、甘朝晖（卖方）签订房地产买卖及居间合同，主要约定：卖方将位于中山市出售给买方；该房地产成交价为250万元，定金为5万元；买方在签署本合同时向卖方支付定金5万元；合同第七条约定买卖双方交楼日期为卖方收到全部房款三日内，交付前卖方须付清一切有关该物业之杂费（包括但不限于水、电、煤气、电话、上网、有线电视、管理费等费用），买方收楼后代卖方交纳的，有权向卖方追索；合同第八条第2款约定卖方将该物业附带家私电器交付，家私电器详见买卖双方签字确认的清单，买方给付之楼款已包括家私、电器，卖方不得破坏或更换该物业既有的门窗、壁橱、洁具、水电、煤气、通讯、灯饰等装修及固定设施，否则卖方须恢复原状并赔偿买方之损失；以现状交楼，卖方仅搬走红木餐桌、茶几。合同还约定了其他内容。2017年4月24日，涉案房屋过户至梁建卫名下。梁建卫于2017年5月18日依约支付了最后一笔房款。同年5月19日，梁建卫同意甘朝晖延迟三天交房。同年5月25日，梁建卫去收房时，发现涉案房屋内的家私、电器均被搬走。经比对自行拍摄的照片，梁建卫主张除涉案房地产买卖及居间合同约定甘朝晖可搬走的红木餐桌、茶几外，被搬走的物品有：一楼客厅的L型真皮沙发、电视、家庭音响、窗帘，厨房的冰箱；二楼客房的实木双人床、床垫、空调、窗帘、电视、洗衣机、实木子母床；三楼主卧的实木双人床、床垫、空调、窗帘、书桌、电视和家庭音响；故主张重新购置前述物品费用明细如下：空调（格力）12980元（6490元/台×2台）、冰箱（小天鹅）9598元、冰箱（容声、双开门）9599元、电视机（海信）55英寸6999元和43英寸17196元（4299元/台×4台）、L型真皮沙发69400元、书桌6283元、实木床11314元（1.8米床）和9931元（1.5米床9931元/张×2张）和子母床16698元、1.8米床垫2503元、1.5米床垫2张4416元、家庭音响57200元（28600元/套×2套），窗帘11370元；以上合计255418元。甘朝晖对梁建卫提供的照片真实性不予确认，但承认涉案房屋原有2台挂墙的格力牌空调，1台非滚筒的中低档洗衣机，1台冰箱，2台电视机（品牌：TCL，客厅为40多寸，房间30多寸），1套仿皮沙发，3张普通橡木床，并主张以上家私电器已使用多年，价值不高。甘朝晖并提供了盛发家私城的送货单，该单据显示L型仿皮沙发1套价格为5000元，L型真皮沙发1套价格为7300元，1.8米的书桌价格为1150元，1.8米橡木大床价格为1800元，1.5米橡木床价格为1300元，1.5米子母床价格为2380元，1.8米、1.5米海马床垫价格分别为980元、880元；还提供了中山市优越电器有限公司的报价单，该单显示海尔冰箱、洗衣机、TCL电视（型号：43D6）、TCL电视（50A460）、格力空调、音响一套的报价分别为3599元、1399元、2760元、3280元、3399元、4980元；以及苏宁易购的报价单，该单显示格力空调、海尔洗衣机、海尔对开门冰箱、海信50英寸电视、海信55英寸电视报价分别为3999元、1201元、3999元、2299元、3599元；拟证明梁建卫主张重置的家私电器价格明显过高。甘朝晖交付涉案房屋后，梁建卫代甘朝晖垫付了涉案房屋交付前所拖欠的物业管理费、污水处理费、自用水费、生活垃圾处理费、燃气费、电费，共计8339.46元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据各方当事人的诉辩，本案争议焦点为：一、冯开楠代理甘朝晖签署的房地产买卖及居间合同中关于家私电器归属的约定是否有效；二、梁建卫向甘朝晖主张赔偿家私电器损失是否合法有据；三、甘朝晖是否应当向梁建卫返还物业杂费；四、冯开楠是否应当承担违约责任。焦点一。甘朝晖在委托书中虽未明确冯开楠有权处置涉案房屋中的家私电器，但按照一般二手房买卖的交易习惯，涉案房屋内的家私电器一般是作为整个二手房买卖交易的一部分进行整体处理并决定出售价格的，基于此种交易习惯和该委托书中明确冯开楠有权“确定买主、商议并决定该房屋的出售价格”，梁建卫相信冯开楠在其代理出售房屋的权限范围内有权决定涉案房屋的家私电器归属并与之在涉案合同中约定“卖方将该物业附带家私电器交付，家私电器详见买卖双方签字确认的清单，买方给付之楼款已包括家私、电器，卖方不得破坏或更换该物业既有的门窗、壁橱、洁具、水电、煤气、通讯、灯饰等装修及固定设施，否则卖方须恢复原状并赔偿买方之损失；以现状交楼，卖方仅搬走红木餐桌、茶几”，该约定合法有效，对委托人甘朝晖发生法律拘束力。如甘朝晖认为冯开楠超越代理权限签订合同致使其权利受损，可另案主张，本案不作审查处理。焦点二。甘朝晖没有按照合同约定将涉案房屋附带家私电器交付梁建卫使用，构成违约，梁建卫主张其赔偿损失，理据正当充分，本院予以支持。关于损失金额的确定。梁建卫主张被搬走的物品清单中，根据甘朝晖在庭审中确认的原有家私电器品种数量，结合梁建卫提供的图片证据，本院对梁建卫主张的但没有证据证明的3台电视机和1套家庭音响不予认定，其余均予以认定。梁建卫和甘朝晖未签订家私电器确认清单，故本院难以确定涉案房屋家私电器的品牌和使用年限，价格难以估算，但根据日常经验法则，此种情况下附带交付的家私电器价值一般不高，宜按普通家私电器进行价格认定。经查，甘朝晖所举证据中显示的家私电器的价格较为合理，参照该价格，本院认定重新购置被搬走的家私电器约需60000元。考虑到甘朝晖没有交付的家私电器均为二手货物，考虑到折旧对价格的贬损影响，本院认定甘朝晖应当向梁建卫赔偿损失40000元。焦点三。涉案合同已明确约定“交付前卖方须付清一切有关该物业之杂费（包括但不限于水、电、煤气、电话、上网、有线电视、管理费等），买方收楼后代卖方交纳的，有权向卖方追索”，梁建卫主张甘朝晖向其支付其垫付的的物业管理费、污水处理费、自用水费、生活垃圾处理费、电费、燃气费共计8339.46元，理据充分，本院予以支持。焦点四。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。本案中，涉案合同的相对方为梁建卫和甘朝晖，冯开楠仅是在其代理权限范围内与甘朝晖签订涉案合同，梁建卫要求甘朝晖承担连带责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告甘朝晖于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁建卫赔偿家私电器损失40000元；二、被告甘朝晖于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁建卫返还物业管理费、污水处理费、自用水费、电费、生活垃圾处理费及燃气费共计8339.46元；三、驳回原告梁建卫的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5256元（原告梁建卫已预交），由原告梁建卫负担4293元,由被告甘朝晖负担963元（被告甘朝晖负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告梁建卫）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李 芳审 判 员  王 珊人民陪审员  朱伟强二〇一九年十一月八日书 记 员  詹绮婷王静