黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0604民初4616号原告：大庆市让胡路区同坤元经贸有限公司，住所地大庆市让胡路区世纪家园SA-01-12，统一社会信用代码91230604733642801U。法定代表人：陈彦柱，职务经理。委托代理人：白冰，黑龙江**兴律师事务所律师。被告：大庆恒新房地产开发有限公司，住所地大庆市高新区，统一社会信用代码912306077028772294。法定代表人：陈志华，职务总经理。委托代理人：杨景辉，黑龙江司洋律师事务所律师。原告大庆市让胡路区同坤元经贸有限公司与被告大庆恒新房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大庆市让胡路区同坤元经贸有限公司的委托代理人，被告大庆恒新房地产开发有限公司的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大庆市让胡路区同坤元经贸有限公司向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院依法判令被告立即给付原告奥林国际公寓四期房屋差价8,100,000元；2．要求被告承担诉讼费。事实和理由：原告与被告关于大庆市让胡路区汽配城二期遗留问题产生的纠纷，多年以来未曾解决，2006年7月5日，大庆市让胡路区人民政府为此召开了协调会议，会议纪要决定由被告在奥林国际公寓项目用地拿出20000平方米商业用地交由原告开发。2007年，按照上述会议纪要精神，原告与被告签订了《合作开发协议书》。约定被告提供20000平方米商业用地，由原告负责奥林国际公寓沿街商服及配套工程的开发。在上述《合作开发协议书》履行过程中，被告存在诸多违约行为，其中之一就是被告提供建设用地不足2000平方米，实际仅有18213平方米，除此之外还有公摊不合理，未经原告同意低于成本价销售房屋，原告垫付的费用被告拒不承担等。给原告造成几千万元以上的损失。为此，双方又产生新的纠纷。经双方多次协商，原告与被告于2010年9月21日又签订了一份《协议书》，协议确定了双方历史遗留问题的补偿方式（主要指开发面积不足），即被告奖奥林国际公寓四期项目中的建筑面积为180平方米的住宅20套按每平方米3,700元的价格出售给原告，合计总面积3600平方米，后被告改变每户面积，增加套数为四十套。具体为奥林国际公寓住宅Ｂ17号楼1单元2701室等39套和Ｂ20号楼2单元1702室。后被告将上述40套房屋交给原告，确认上述房屋的所有权归属原告，原告可自由处分，由被告协助办理相关手续。目前40套房屋已由原告对外销售完毕。房屋买卖合同由被告与买受人直接签订，购房款也由被告直接收取，每平方米3,700元与市场销售价之间（每平最低5,830元、最高6,050元）的差额为12,433,650.10元，其中8,100,000元（计算方式：3600平＊（12,433,650元/5525.7平））应属于原告所有。但被告一直未给付。经被告多年多次索要未果。原告认为：1．双方所签《协议书》合法效，根据约定被告将3600平住宅按成本价出售给原告，是一种特殊的补偿方式，是对此前纠纷的一种处理方式，双方应遵照执行。2．根据协议约定，案涉房屋的所有权属于原告，房屋产生的收益亦归原告所有，即房屋协议价与市场销售价之间的差价当然归原告所有，目前这些款已由被告收取。被告理应立即给付原告。为保护其合法权益，现原告诉至法院，请求人民法院依法裁判。被告辩称：一、原告提供的立案证据，证明不了恒新公司有诸多的违约行为，证明不了恒新公司改变面积增加住宅套数为40套的事实，证明不了实际的销售房屋和恒新公司收取房价款的事实，也证明不了原告缴纳了差额房款部分税金的事实。因此，原告要求恒新公司给付810万元房屋差价款证据不足，不应支持。二、退一步说，即使恒新公司应向原告给付房屋销售差价款，原告也应提供证据证明多年来多次向恒新公司索要的证据，否则应因超过诉讼时效而不得到支持。基于以上理由，恒新公司不同意原告的诉讼请求，请法院依法裁判。原告围绕诉讼请求依法提交的证据：证据一：大庆市让胡路区人民政府第8次办公会议纪要复印件一份，证实：2006年7月5日，大庆市让胡路区人民政府召开政府办公会议，并形成会议纪要，会议听取了关于汽配城二期遗留问题的汇报，会议认为两家公司纠纷属于汽配城二期历史遗留问题，由于双方在早期有过约定，应本着尊重历史的原则，公平、协商解决。会议商定，根据双方意愿，由达源公司（大庆油田房地产开发有限责任公司内部对被告的称呼）从其开发的奥林国际公寓项目用地中拿出2万平方米商业用地交由原告开发。经质证，被告认对该证据真实性无异议，认为该纪要是协调指导性质，具体内容应以双方签订的合作开发协议为主。关于达源公司是否为房开公司，代理人不清楚。本院对该证据的真实性予以认定。证据二：《合作开发协议书》复印件和庆规地字【2007】0068号建设用地规划许可证（与原件核对无异提交复印件）,证实：1.2007年，按照大庆市让胡路区人民政府第8次办公会议纪要原则，双方签订合作开发协议，由被告提供奥林国际公寓沿街商服开发用地2万平方米交给原告开发，由原告负责项目开发，并承担土地费，其他全部应交纳的各种税费由乙方承担，甲方享受的税费减免政策，乙方同样享受。2.证明被告为履行《合作开发协议书》的约定，为原告办理了独立的《建设用地规划许可证》，但交给原告开发的土地面积实际只有1.8123公顷，违反《合作开发协议书》的约定。被告应承担违约责任。经质证，被告对规划许可证真实性无异议，认为合作协议代理人见到的是复印件，请法庭核实真实性，即使合作开发协议是真实的，证明问题也有异议，原告证明被告提供土地面积少于2万平方米不成立，第一项项目概况中明确占地面积约2万平方米左右（以实际规划为主），第二项合作方式约定甲方提供奥林国际公寓沿街商服开发用地约2万平方米左右（以实际规划用地为准）。规划许可证证明土地面积18213平方米，结合这两份证据证明双方的真实意思表示并不是确定的2万平方米，而是以规划许可证记载的面积为准，因此恒新公司根本不存在原告所说的提供土地面积少的违约行为。本院对该证据的真实性予以认定。证据三：大庆油田房地产开发有限责任公司第6期会议备忘录复印件一份、《协议书》复印件一份，证实：2010年9月21日双方签订会议备忘录，被告同意以每平方米3,700元的价格，将20套180平方米的奥林国际公寓四期部分住宅出售给原告，按原告指定的购房人签订购房合同。以市场价格出售10套150平方米的房屋给被告指定的客户。作为补偿开发面积不足的方式之一。经质证，被告认为原告提供的是复印件，代理人没有见过原件，请法庭核实，即使真实我方也不同意原告的证明问题，协议书约定提供房源20套不是原告所述40套，协议书及备忘录也没有明确说明对原告进行补偿。本院结合其他证据对该证据进行认定。证据四：大庆恒新房地产开发有限公司第二届董事会第三次会议纪要复印件一份，证实：2011年10月14日，被告召开第二届董事会第三次会议，并形成会议纪要，被告确定了奥林四期房屋的对外销售价格为5，400元至5,900元。为原告解决住宅房源30套，其中原180平方米20套，现提供160-190平方米20套，总建筑面积不超过3600平方米，每平方米价格3,700元；原150平方米10套，现为原告提供140-160平方米10套，价格以奥林四期当期销售价格为准，总建筑面积不超过1500平方米。经质证，被告认为该证据进一步证明了恒新公司提供的房源是20套而不是原告诉称的40套。本院对该组证据的真实性将结合其他证据进行综合认定。证据五：同坤元奥林四期房源明细表一份，证据来源被告公司销售部门。证实：实际履行过程中，被告给了原告40套房屋，总面积是5525.57平方米，销售差价款总计12,433,650.10元。依据双方约定，原告仅诉求3600平方米的销售差价款，即810万元。经持证，被告认为该证据没有恒新公司盖章确认，真实性及关联性均有异议，不予认可。本院对该组证据的真实性将结合其他证据进行综合认定。证据六：（2015）让民初字第2991号之4民事裁定书复印件及立案时诉讼材料接收清单复印件，证明原告在2015年12月8日提起诉讼，2017年11月15日让区法院准许撤诉。证实原、被告约定的奥林四期房源销售2015年11月份之后被告未按照约定将价差给付给原告，12月份原告提起诉讼，2017年11月撤回起诉，该组证据与被告本次开庭提交的证据结合可见双方约定的房源于2015年11月左右进行了销售，销售后因价差问题双方一直在沟通，主张权利，原告诉请不超过诉讼时效。经质证，被告请法院核实该证据的真实性。本院对该证据的真实性予以认定。被告向本院提交了以下证据：证据一：加盖公章房地产有限责任公司2010年9月21日会议备忘录复印件，证明原告在第一次庭审中所出具的2010年9月21日油田房开公司的会议备忘录是真实的。经质证，原告对该真实性及证明问题均无异议，认为能够证实原告的主张。本院对该证据的真实性予以认定。证据二：2010年9月21日由原、被告签订的协议书复印件（加盖公章），证明原告第一次庭审中所出示的协议书是真实的。经质证，原告真实性及证明问题均无异议。本院对该证据的真实性予以认定。证据三：被告第二届董事会第三次会议纪要复印件（加盖公章），证明原告在第一次庭审中提交的该纪要的真实性。经质证，原告对该证据的真实性及证明问题均无异议。本院对该证据的真实性予以认定。证据四：奥林四期提供给原告的房源明细表打印件两张（加盖被告公章），证明提供给原告40套房，销售完后成本单价为4,446.76元。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但对证明问题部分有异议，被告所举的40套房产确实是给我公司的房源，但其部分房屋合同单价低于开盘单价，此事实需被告提供佐证，据我公司了解应当按照开盘单价销售，被告主张成本单价，即使是被告实付成本，也不能以此数据与我公司结算，原、被告双方在多份文件中确认给我公司核算成本为3,700元每平方米，应以3,700元成本解决原、被告间的价差问题。这40套房源总面积5000多平，但原告本着诚信原则，仅向被告主张3600平，40套房屋的销售价平均到每平方米作为40套房源的平均销售单价，平均销售单价扣除每平方米3,700元成本单价，再计3600平方米，金额为8,100,464元，即是原告起诉状中主张的810万元（2011年10月14日被告董事会纪要第二页（7），能够体现成本单价为3,700元，总面积不超过3600平）。本院对该证据的真实性予以认定。证据五：房源算税明细表，证明六个税种合并后的税率为10.65%。经持证，原告对该表格体现的税种及税率没有异议，但应当以销售价与成本价3,700元每平方米作为原告计税的基础，详细说明税率如下：营业税为销售额的5%、承建税为营业税的7%（即销售额的0.35%）、教育费附加为营业税的3%（即销售额的0.15%）、地方教育费附加为营业税的2%（即销售额的0.1%）、印花税为销售额的万分之五、土征税为销售额的5%，六个税种合并计算后为销售额的10.65%。本院对该证据的真实性及证明效力均予认定。结合当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：原告大庆市让胡路区同坤元经贸有限公司与被告关于大庆市让胡路区汽配城二期遗留问题产生的纠纷，2006年7月5日，大庆市让胡路区人民政府召开了协调会议，会议纪要决定由被告在奥林国际公寓项目用地拿出20000平方米商业用地交由原告开发。2007年，按照上述会议纪要精神，原告与被告签订了《合作开发协议书》。约定被告提供20000平方米左右商业用地，由原告负责奥林国际公寓沿街商服及配套工程的开发。在上述《合作开发协议书》履行过程中，被告提供建设用地不足20000平方米，实际仅有18213平方米，双方又产生新的纠纷。经双方多次协商，原告与被告于2010年9月21日又签订了一份《协议书》，协议确定了双方历史遗留问题的补偿方式（主要指开发面积不足），即被告奖奥林国际公寓四期项目中的建筑面积为180平方米的住宅20套按每方米3,700元的价格由原告出售，售出后每平方米超过3,700元的部分作为原告的补偿，合计总面积不超过3600平方米，后被告改变每户面积，增加套数为四十套，但仍按3600平方米计算。具体为奥林国际公寓住宅Ｂ17号楼1单元2701室等39套和Ｂ20号楼2单元1702室。后被告将上述40套房屋通过原告将40套房屋销售完毕。房屋买卖合同由被告与买受人直接签订，购房款也由被告直接收取，每平方米3,700元与市场销售价每平方米5,826.2元（合同销售金额32,202,365元÷销售面积5527.16平方米=5,826.2元/平方米）之间的差额为2,126.2元/平方米。按3600平方米*2,126.2元/平方米=7,654,320元属于原告所有。根据合同约定经双方当庭确定税率为10.65%，扣除该部分的税额，应给付6,839,134.92元。被告一直未给付。现原告诉至法院。本院认为，合法的合同关系受法律保护，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行义务，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等责任。本案中，原、被告双方所举证据能够相互印证，能够证实双方已约定了以房屋的差价补偿给原告的协议，且原告已经按照合同的约定找到购买人已全部售出相关房产，被告已收取了相关款项，故被告应当按照合同的约定给付相关款项。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，判决如下：被告大庆恒新房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内一次性偿还原告大庆市让胡路区同坤元经贸有限公司人民币6,839,134.92元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68,500元，由被告大庆恒新房地产开发有限公司承担57,837元，由原告承担10,663元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩庆义人民陪审员  杨明杰人民陪审员  乐建君二〇一九年十一月二十五日法官助理于小雅书记员王丽娜本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，可向本院申请执行。提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后日起二年内。附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。