广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民初2309号 原告：南宁中达桂之宝汽车销售服务有限公司，系台港澳法人独资企业，住所地南宁市邕宁区龙岗大道天坛路**，投资人：中达汽车有限公司，香港企业。 法定代表人：佐藤辉明（ＴＥＲＵＡＫＩＳＡＴＯ），日本国籍。 委托诉讼代理人：梁育琼，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄炜哲，北京市炜衡（南宁）律师事务所实习律师。 被告：南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村天坛坡二队，，住所地南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村天坛坡二队 负责人：杨朝麟。 委托诉讼代理人：奚锦权，广西法严律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏锦聪，广西法严律师事务所实习律师。 原告南宁中达桂之宝汽车销售服务有限公司（以下简称“桂之宝公司”）与被告南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村天坛坡二队（以下简称“天坛坡二队”）租赁合同纠纷一案，本院于２０１９年７月２日立案受理后，依法适用普通程序，于２０１９年１１月７日公开开庭进行了审理。原告桂之宝公司的委托诉讼代理人梁育琼、黄炜哲与被告天坛坡二队的负责人杨朝麟、委托诉讼代理人奚锦权、苏锦聪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告桂之宝公司向本院提出诉讼请求：一、确认被告解除双方土地租赁合同的行为无效，判决原、被告双方继续履行合同；二、被告赔偿原告因本案诉讼支出的律师费２０万元；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：２０１６年７月２５日，南宁中达桂宝汽车服务有限公司作为乙方（以下简称“桂宝公司”）与被告作为甲方签订《土地租赁合同》，合同主要内容有：１、甲方将其享有所有权的、位于南宁市邕宁区天坛路南面的地块租赁给乙方，用地性质为商业服务业设施用地，租赁期限自２０１６年１０月１日起至２０３８年９月３０日止；２、租赁用途为乙方自行建设汽车４Ｓ店并从事汽车销售、售后等业务；３、工程项目的建设由乙方负责，费用由乙方自行解决，甲方需无条件提供各种证件协助乙方办理与本项目有关的手续；４、除乙方不按约定交纳租金以及非法经营之外，甲方不得以任何理由提前解除《土地租赁合同》，违反约定的，双倍赔偿乙方所有的建设投资款。２０１７年１０月１２日原告（丙方）与被告（甲方）、桂宝公司（乙方）签订《土地租赁合同三方协议书》，合同约定：甲方同意乙方将《土地租赁合同》及补充协议中乙方项下的全部权利、义务转让给丙方；丙方完全承接《土地租赁合同》及补充协议中乙方项下的权利、义务，继续作为协议的一方与甲方共同遵守并履行协议的各项约定。２０１７年１１月９日，原告与被告签订《土地租赁合同补充协议》，将租赁期限变更为自２０１７年１１月９日至２０３９年１１月８日止。２０１９年４月４日，被告向原告发来《关于解除土地租赁合同的函》及《天坛坡二队会议决定》。签署日期为２０１９年４月２日的《关于解除土地租赁合同的函》称“现由于南宁中达桂之宝汽车销售服务有限公司未按照中华人民共和国相关法律及法规开展建设及经营活动，因此经我生产队研究决定，从２０１９年４月５日起，解除双方的土地租赁关系。同时请贵司于２０１９年４月８日之前搬迁完毕，逾期未搬迁完毕，留在建筑内的设备、设施视为贵司自愿放弃，我生产队将自行处置。”于同一日作出的《天坛坡二队会议决定》主要内容与该函大致相同。收到上述文件后，原告向被告回函明确表示不同意解除双方已经履行的合同。原告认为，依据合同约定，仅在两种情况之下，被告享有约定解除权，即“不按约定交纳租金”以及“非法经营”，现这两种情形均不存在。原告经工商登记取得了营业执照，具有合法经营资格。合同签约后，原告投入巨额资金，在租赁土地上进行“汽车城一期工程”建设，工程建设已办理了《建设规划许可证》、《建设工程施工许可证》，现工程建设已经竣工，正在办理验收备案等各项手续，不存在违法建设行为。２０１８年以来，涉案租赁土地周边的市政设施逐步完善，周边小产权房销售火爆，被告为达到将涉案租赁土地开发建设小产权房出售的目的，擅自解除已依法成立且正在履行的租赁合同，该行为违反了合同法的诚实信用原则。综上，原告提出如上诉请，望人民法院予以支持。 原告就其主张所依据的事实提交了以下证据：１、《营业执照》，证明原告的诉讼主体资格及具备合法经营资质；２、《土地租赁合同》；３、《土地租赁合同三方协议书》；４、《土地租赁合同补充协议》，证据２－４，证明原、被告之间存在土地租赁合同关系及双方权利、义务内容；5、《建设用地规划许可证》；6、《建设工程规划许可证》；7、《建设工程施工许可证》，证据5-7，证明原告在租赁土地建设开发的项目具备合法手续；8、《关于解除土地租赁合同的函》，证明被告违法单方提出解除合同；9、《关于不同意单方解除土地租赁合同的回函》，证明原告明确回函不同意被告的单方解除合同；10、《民事委托代理合同》；11、转账凭证；12、法律服务费发票，证据10-12，证明原告因本案诉讼支出的律师费。 被告天坛坡二队辩称：一、《土地租赁合同》第六条关于建设和相关保证中第二款约定“工程项目需按照当地规划、建设、消防、环保等部门批准的内容进行，不得私自乱搭、乱盖、乱建，违反规划、建筑、消防、环保等相关法律法规，一切责任和损失由乙方承担”。原告的丰田4S店、宝马4S店项目还没有通过竣工验收即投入使用，违反了合同的约定，在性质上亦属于非法经营，符合《土地租赁合同》第十条第二款约定的合同解除条件。因此，被告单方提出解除合同并无不妥。二、被告虽向原告发出了《关于解除土地租赁合同的函》，但事后在原告表现出相关的善意后，被告已然给予原告相关谅解，以事实行为改变了《关于解除土地租赁合同的函》的本意。《关于解除土地租赁合同的函》实际已不再执行。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告天坛坡二队就其答辩所依据的事实提交了以下证据：1、《南宁市邕宁区住房和城乡建设局答复》，证明原告存在违反约定事实，被告发函有依据；2、2019年5月3日至2019年7月被告为原告或配合原告向政府相关部门进行办理的项目验收手续，证明被告以事实行为改变了《关于解除土地租赁合同的函》的初衷，原告利益没有任何损失；3、普通增值税发票，证明被告接收原告租金的事实。 本院组织原、被告双方进行了证据交换及质证。被告对原告所提交证据的真实性均无异议，本院予以确认并作为认定本案基本事实的依据。原告对被告提交的普通增值税发票的真实性无异议，本院予以确认并作为认定本案基本事实的依据。原告对被告提交的《南宁市邕宁区住房和城乡建设局答复》、项目验收手续，表示由法院核实其真实性，经本院审核，该两份证据均有原件予以核对，证据的形式、来源合法，内容真实，本院亦予以确认并作为认定本案基本事实的依据。至于以上证据所载内容能否使举证方达到预期的证明目的，则在判决理由部分予以评述。 经审理查明：原告属于台港澳法人独资企业。2016年7月25日，案外人桂宝公司（乙方）与被告（甲方）签订《土地租赁合同》，合同主要约定内容为：１、甲方将其享有所有权的、位于南宁市邕宁区天坛路南面的地块租赁给乙方，用地性质为商业服务业设施用地，租赁期限自２０１６年１０月１日起至２０３８年９月３０日止；２、租赁用途为乙方自行建设汽车４Ｓ店并从事汽车销售、售后等业务；３、工程项目的建设由乙方负责，费用由乙方自行解决，甲方需无条件提供各种证件协助乙方办理与本项目有关的手续；４、除乙方不按约定交纳租金以及非法经营之外，甲方不得以任何理由提前解除《土地租赁合同》，违反约定的，双倍赔偿乙方所有的建设投资款；5、合同签署后，如单方终止本合同或不履行约定义务的，致使本合同无法履行的，除赔偿由此造成对方经济损失（包括直接损失和间接损失）、诉讼费用、律师费用外，还需按下列方式承担违约责任……。２０１７年１０月１２日原告（丙方）与被告（甲方）、桂宝公司（乙方）签订《土地租赁合同三方协议书》，合同约定：甲方同意乙方将《土地租赁合同》及补充协议中乙方项下的全部权利、义务转让给丙方；丙方完全承接《土地租赁合同》及补充协议中乙方项下的权利、义务，继续作为协议的一方与甲方共同遵守并履行协议的各项约定。２０１７年１１月９日，原告与被告签订《土地租赁合同补充协议》，将租赁期限变更为自２０１７年１１月９日至２０３９年１１月８日止。２０１９年４月４日，被告向原告发送《关于解除土地租赁合同的函》及《天坛坡二队会议决定》。该《关于解除土地租赁合同的函》载明“现由于南宁中达桂之宝汽车销售服务有限公司未按照中华人民共和国相关法律及法规开展建设及经营活动，因此经我生产队研究决定，从２０１９年４月５日起，解除双方的土地租赁关系。同时请贵司于２０１９年４月８日之前搬迁完毕，逾期未搬迁完毕，留在建筑内的设备、设施视为贵司自愿放弃，我生产队将自行处置。”2019年4月5日，原告向被告发送《关于不同意单方解除土地租赁合同的回函》，表明不同意被告单方解除土地租赁合同，要求继续履行合同。 另查明，案涉租赁用地于2016年9月13日取得《建设用地规划许可证》，原告在租赁用地在开发建设的汽车城一期工程宝马4S店、丰田4S店先后于2018年1月8日取得了《建设工程规划许可证》、2018年5月25日取得了《建筑工程施工许可证》。 再查明，南宁市邕宁区住房和城乡建设局2019年7月12日向被告负责人的回函说明，原告建设项目存在涉嫌未组织竣工验收就擅自交付使用的违法行为，但考虑到三产用地的特点，相关部门拟同意该项目处罚和竣工验收可同步办理，该项目目前已完成消防验收和环保验收，规划验收材料已受理。 又查明，被告已收取原告2019年11月9日至2020年11月8日的土地租赁费。 本院认为：关于法律适用问题。首先，原告系在中国内地依法成立的外商独资企业，根据最高人民法院相关司法解释的规定，本案系归口涉外商事审判庭审理的非涉外案件，依法适用中华人民共和国法律。 关于实体处理问题。案涉《土地租赁合同》、《土地租赁合同三方协议书》以及《土地租赁合同补充协议》，系合同各方当事人真实的意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。合同各方应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务，否则应承担相应的违约责任。法庭已查明，原告在租赁土地开发建设的项目已先后取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建设工程施工许可证》，虽然原告之前涉嫌未经竣工验收即交付使用的违法行为，但截止目前也已完成消防验收和环保验收手续，规划验收材料也已提交受理，且相关主管部门的答复亦表明处罚与竣工验收可同步办理。以上事实表明，原告先前的违法行为事后已得到有效纠正和完善，并未影响合同目的的实现，故被告以此单方提出解除合同既不符合合同法第九十四条规定的单方解除条件，亦不符合双方《土地租赁合同》约定的“非法经营”解除条件。因此，原告主张确认被告单方解除合同的行为无效并要求继续履行合同，合法有据，本院予以支持。至于律师费的主张，虽然被告先前单方提出解除合同的行为不妥，但被告事后也已通过配合原告办理相关项目手续以及收取原告租金的行为表明其同意继续履行合同，原告对此情形应该知晓，且原告也未能举证证明其因此遭受了实际损失，故原告提起本案诉讼之前应该与被告充分沟通，以避免或减少无谓损失。因此，对于原告本案主张的律师费20万元，本院认为不属于必要支出的费用，不再予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十四条、最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，判决如下： 一、被告南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村天坛坡二队于2019年4月2日向原告南宁中达桂之宝汽车销售服务有限公司出具的《关于解除土地租赁合同的函》无效； 二、被告南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村天坛坡二队与原告南宁中达桂之宝汽车销售服务有限公司继续履行2016年7月25日《土地租赁合同》、2017年10月12日《土地租赁合同三方协议书》以及2017年11月9日《土地租赁合同》补充协议； 三、驳回原告南宁中达桂之宝汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费245208元（原告南宁中达桂之宝汽车销售服务有限公司已预交），由原告南宁中达桂之宝汽车销售服务有限公司与被告南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村天坛坡二队各负担122604元。 如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：广西壮族自治区高级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市万象支行，账号：20×××77），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 宋桂芬 审 判 员 覃若鹏 审 判 员 覃 斯 二〇一九年十一月二十五日 法官助理 蓝 凯 书 记 员 苏珊珊