广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初2649号 原告：刘宏业，男，1986年11月27日出生，汉族，广西鹿寨县人，住广西鹿寨县。 原告：钟宁，女，1988年5月3日出生，汉族，广西柳城县人，住广西鹿寨县。 委托诉讼代理人：刘宏业，男，1986年11月27日出生，汉族，广西鹿寨县人，住广西鹿寨县，系原告钟宁的丈夫。 被告：柳州恒大金碧置业有限公司，住所：广西柳州市东环大道168号，统一社会信用代码：91450200079083717M。 法定代表人：郭鹏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱雪梅，广西众维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张娆，广西众维律师事务所律师。 原告刘宏业、钟宁与被告柳州恒大金碧置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后,依法适用普通程序，分别于2019年7月23日、2019年8月1日公开开庭进行了审理。原告刘宏业,原告钟宁及其委托诉讼代理人刘宏业，被告柳州恒大金碧置业有限公司的委托诉讼代理人朱雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘宏业、钟宁向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即办理柳州市东环大道168号翡翠龙庭2栋2单元26-4号商品房的产权转移登记，将该商品房的产权人转移登记至原告名下；2、确认《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》第五条“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，本合同第九条所述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”为无效的格式条款；3、确认《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》第十条“双方同意本合同第十五条补充如下：第1款”为无效的格式条款；4、判令被告因未达交付使用条件逾期交房违约行为向原告支付逾期交房违约金19634.17元（从2018年9月1日开始计算，以已交房款832635元为基数，按日支付万分之一的违约金，暂计至2019年4月22日原告起诉之时），此后另计至被告实际取得房屋建筑工程竣工验收备案证明时止；5、判令被告因逾期未办理不动产产权证违约行为应向原告支付逾期办证违约金14299.77元（从2018年12月1日开始计算，以已交房款832635元为基数，按商业银行同期贷款基准年利率4.35%计算违约金，暂计至2019年4月22日原告起诉之时），此后另计至原告取得不动产权证时止；6、判令本案所有诉讼费用均由被告负担。 事实和理由：2016年1月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定：出卖人（即被告）以每平方米9401.31元的单价（总金额为832635元）将其开发的柳州市东环大道168号翡翠龙庭2栋2单元26-4号商品房（建筑面积89.25平方米）预售给买受人（即原告）；出卖人应当于2018年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第7种条件(即取得房屋建筑工程竣工验收备案证明)，并符合本合同约定的商品房交付给买受人，如有逾期，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；《合同补充协议》第十条约定，双方同意以2018年8月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日540日内向产权登记机关为买受人办妥产权登记。因该条款违反了法律、行政法规的强制性规定，且没有明确提示减轻出卖人责任的格式条款，应为无效；出卖人未能在约定时间内办妥房屋所有权证的，出卖人每年按已付购房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用后三年内未能办妥房屋所有权证，买受人有权退房。该条款所约定的违约金明显过低，显失公平，应予调整，按银行同期贷款利率支付违约金。 合同签订后，原告在2016年1月21日向被告付清了合同所约定的首期房款（含定金）252635元。随后，原告根据被告的要求，于2016年1月16日与浦发银行签订了《个人购房担保借款合同》一份，约定原告向浦发银行借款580000元用于支付购买案涉房屋的剩余购房款。借款期限自2016年1月20日起30年，借款年利率为4.9%,被告作为担保人。被告于2016年1月20日收到浦发银行发放给原告的借款580000元。至此，原告在2016年1月21日已经向被告付清了全部购房款832635元，完全履行了自己的合同义务。 被告虽然于2018年8月31日将刚竣工验收的房屋交付给原告使用，但并未依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定进行建筑工程竣工验收备案，也就无法取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，所以，被告违法将尚未满足交付使用条件、不能交付使用的房屋交付给原告使用，故被告存在违约，应当按合同约定承担违约责任，由于被告至今尚未取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，所以，原告诉请支付违约金至被告取得该备案证明时为止。 原告于2018年9月1日即将由被告代为办理房产证的相关材料和办证费用交给被告，同时向被告指定的物业公司预交物业服务费。按照法律规定和《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当于交付使用后90日内代原告办妥不动产权证，但被告至今尚未办妥不动产权证，并且由于被告没有依法将应由其提供的办理房屋权属登记的相关资料（包括但不限于房屋建筑工程竣工验收备案证明）报送柳州市不动产管理局，导致原告至今未能办理房产证，所以，被告存在重大过错，应依法承担违约责任。但由于《合同补充协议》第十条第1款属于违反法律法规强制性规定的格式条款，明显跟被告作为销售商品房的房地产开发商的法定义务相违背，应为无效。第2款“出卖人未能在约定时间内办妥房屋所有权证的，出卖人每年按已付购房款的0.1%向买受人支付违约金”的约定违约金明显过低，故原告主张调整至银行同期贷款基准年利率4.35%计算违约金。 综上所述，被告在签订《商品房买卖合同》后没有按约定及时将符合交付使用条件的商品房交付原告使用，也没有依法和按合同约定提交相关办证材料，更未能及时办妥房屋所有权证，存在违约行为，依法应当承担违约责任。为了维护自身的合法权益，故原告诉至法院，请求法院依法判如所请。 被告柳州恒大金碧置业有限公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，理由：1、被告所出售的商品房在合同约定的交付时间即2018年8月31日之前已经达到了国家法律、法规规定的交付标准，并且已经通知原告收房，原告对此予以认可并领取了房屋钥匙，因此，双方对于房屋的交付已经完成。2、从我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》等相关法律法规的规定来看，只规定商品房验收合格后即可交付使用，并未规定必须要取得房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表才能交付使用，因此，验收备案并非商品房交付的前提条件，它具有行政备案的性质，只是一个行政审核和登记的过程。3、按照公平原则，原告从收房至今已长达十一个月，对于房屋的质量并没有提出任何异议，从侧面印证了被告所交付的房屋是经过验收合格的，没有质量问题，同时，原告实现了其作为房屋所有人的权益，要求被告支付逾期交房违约金是显示公平的。4、原告在被告通知交房后收领钥匙的行为本身可以视为对于房屋交付条件重新达成了约定，因此，被告不存在逾期交房。5、关于第1、5项诉讼请求，被告不存在逾期办证的行为，因为对于《商品房买卖合同》第十五条，双方在《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第十条作了相应的补充：双方同意以2018年8月31日至次日起为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内向产权登记机关为买受人办妥产权登记，这是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，按此计算，至今尚未达到办妥产权证的最后期限，原告主张逾期办证违约金，显然于法无据。6、关于第2、3项诉讼请求，被告不予认可，因为在附件四合同补充协议的开头第一段有注明：出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释。第十三条其他约定第7点：买卖双方一致确认双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。第十五条：本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。从以上约定可以看出，双方是通过充分协商达成了补充协议，且出卖人提醒了买受人注意，不具有格式合同的特点。如果法院经审核确认属于格式条款的话，原告的第2、3项诉请的条款也并非无效，因为没有违反合同法第五十二条、第五十三条的规定。综上所述，即使法院支持原告主张的逾期交房违约金，也应该有一个上限，即按照附件四合同补充协议第五条约定的上限支持违约金。请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对原告提供的证据1《商品房买卖合同》、《柳州恒大翡翠龙庭1#2#住宅质量保证书》、《柳州恒大翡翠龙庭1#2#住宅使用说明书》各一份，证据2《收据》八份，证据4《上海浦东发展银行（柳州分行）2016年度还款计划》、《上海浦东发展银行个人贷款借款凭证（回单）》、《个人购房担保借款合同》各一份，证据6《农行代收住宅专项维修资金业务回单》、《广西壮族自治区住宅专项维修资金专用收据》各一份，证据7《办理不动产权证收件回执》一份，被告对以上证据的真实性均无异议，但认为证据1中的《商品房买卖合同》附件四的约定是双方当事人的真实意思表示，双方应当履行；证据2中原告的付款时间与合同约定的时间不完全一致，根据合同附件四的约定，如果原告逾期付款，被告可以顺延交房的时间；证据4中的《个人购房担保借款合同》签订的时间是2016年1月20日，可以看出原告是没有按照合同补充协议约定的时间办理银行按揭贷款，根据合同补充协议第四条的约定，被告可以顺延交房；证据6、7与本案无关。2、对被告提供的证据1《建设工程质量竣工验收意见书》、柳公消验字[2018]第0174号《建设工程消防验收意见书》各一份，证据2《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份，证据3《收楼物品确认书》一份，原告对以上证据的真实性均无异议，但不同意被告的证明目的，认为证据1不能证明被告没有逾期交房，按照相关法律规定，只有取得竣工验收备案证明后才能将房屋交付使用；证据2证明被告2019年6月25日才通过竣工验收备案，足以说明被告违约交房的事实；证据3虽然证明原告是在2018年9月1日收到被告交付的房屋及钥匙并占有使用，但被告在交房时故意隐瞒其没有办理工程竣工验收备案证明的情况，因此，被告属于违法、违规交房。 本院对以上当事人对真实性均无异议的证据予以确认，对双方各自主张的证明目的，本院综合案件情况予以参考。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年1月14日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买位于柳州市，建筑面积89.25平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9329.24元，总金额为832635元。合同第八条约定：“出卖人应当在2018年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第7种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……7.取得房屋建筑工程竣工验收备案证明。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.买受人须在当地政府规定的时间内自行向政府相关部门缴纳全部相关税费。买受人在按规定缴纳完毕全部相关税费后15日内将相关凭证交给出卖人办理相关权证手续。最终收费项目及标准，按当地政府部门最新规定执行。”另外，《商品房买卖合同》附件四合同补充协议首页第一段注明：“出卖人提请买受人签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释”。合同补充协议第五条约定：“双方同意本合同第九条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，本合同第九条所述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”合同补充协议第十条第1款约定：“1.双方同意以2018年8月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。若买受人未在规定时间内向出卖人及时提供自行缴纳税费、委托代收维修基金等的相关凭证，出卖人不承担延期办理其权证手续的相关责任。”合同补充协议第十五条约定：“本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。”《商品房买卖合同》及附件还对双方的其他权利义务及违约责任等进行了约定。合同签订后，原告向被告付清了购房款832635元。 2018年8月15日，翡翠龙庭小区1#、2#楼经五方单位，即勘察单位（广西城乡勘察设计有限公司）、设计单位（广州智海建筑设计有限公司）、施工单位（广西建工集团第三建筑工程有限责任公司）、监理单位（广西桂新监理咨询有限责任公司）、建设单位（柳州恒大金碧置业有限公司）共同验收合格。2018年9月1日，原告刘宏业在《收楼物品确认书》上签字，确认收到前期物业协议、翡翠龙庭业主手册、住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料及房屋钥匙、门卡等。2019年6月25日，翡翠龙庭小区1#、2#楼取得柳州市房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案登记。 原告认为，被告没有按约定及时将符合交付条件的商品房交付原告使用，未能及时办妥房屋所有权证，存在违约行为，依法应承担违约责任，故诉至本院，并提出前述请求。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第五条、第十条第1款的效力问题。《商品房买卖合同》系双方在平等、自愿的基础上签订的，附件四合同补充协议第五条、第十条第1款虽然系被告提供的格式条款，但并不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的无效情形，也不符合提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，且附件四合同补充协议在首页第一段已经注明被告提示原告在签署合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了之处已得到被告的合理解释，因此，原告请求确认《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第五条、第十条第1款为无效格式条款，于法无据，本院不予支持。 关于被告是否应支付原告逾期交房违约金的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件:……(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”案涉房屋于2018年8月15日经勘察、设计、施工、监理、建设五方单位验收合格，符合上述法律、法规规定的交付使用条件，即案涉房屋在通过竣工验收合格之后即符合法定交房的条件。虽然被告向原告交付房屋时尚未取得房屋建筑工程竣工验收备案表，但是被告在达到法定交房条件之后通知原告收房，原告于2018年9月1日实际签领房屋钥匙及相关资料，是对达到法定交付条件的房屋予以确认接收，也可视为对房屋交付条件重新达成了约定。原告认为被告未取得案涉房屋建筑工程竣工验收备案证明，不符合法定和合同约定的交付条件，理由不能成立，且备案仅是行政审核和登记程序，故本院认定被告于2018年9月1日向原告履行了交付房屋的义务。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应当在2018年8月31日前交付房屋，但被告实际于2018年9月1日交付房屋，逾期交房1天，根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，故被告应支付原告逾期交房违约金83.26元（832635×1?/天×1天），原告主张超过的部分，本院不予支持。 关于被告是否应立即为原告办理案涉房屋的产权转移登记手续及支付原告逾期未办理不动产权证违约金的问题。因《商品房买卖合同》第十五条与附件四合同补充协议第十条第1款关于办理房屋产权登记期限约定不一致，根据合同补充协议第十五条的约定，合同内容与补充协议内容不一致的，以补充协议为准。因此，根据合同补充协议第十条第1款的约定，被告应从2018年9月1日起540日内为原告办妥产权登记手续，现该期限尚未届满，原告要求被告立即办理案涉房屋转移登记，并将房屋登记至原告名下的诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持。由于被告没有逾期办理不动产权证，故原告要求被告支付逾期未办理不动产权证违约金，没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，判决如下： 一、被告柳州恒大金碧置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告刘宏业、钟宁逾期交房违约金83.26元； 二、驳回原告刘宏业、钟宁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费648元（原告刘宏业、钟宁已向本院预交），由原告刘宏业、钟宁负担598元，被告柳州恒大金碧置业有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  马雪辉 人民陪审员  韦干雄 人民陪审员  宋小革 二〇一九年十一月四日 书 记 员  银彬靖 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十三条合同中的下列免责条款无效： 造成对方人身伤害的； 因故意或者重大过失造成对方财产损失的。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《建设工程质量管理条例》 建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。 建设工程竣工验收应当具备下列条件： 完成建设工程设计和合同约定的各项内容； 有完整的技术档案和施工管理资料； 有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告； 有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件； 有施工单位签署的工程保修书。 建设工程经验收合格的，方可交付使用。