广东省肇庆市鼎湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤1203民初1631号 原告：李展鸿，男，汉族，1973年7月9日，住址广东省肇庆市鼎湖区莲花镇***村委会***队***区***，公民身份号码441************579。 原告：廖翠平，女，汉族，1973年10月27日出生，住址广东省肇庆市鼎湖区莲花镇***村委会***队***区***，公民身份号码441************722。 委托诉讼代理人：李展鸿，系原告廖翠平的丈夫。 被告：肇庆市鼎湖天标投资有限公司，住所地广东省肇庆市鼎湖区********，统一社会信用代码914********74047X4。 法定代表人：尹某1。 委托诉讼代理人：邓广坚，广东曜政律师事务所律师。 原告李展鸿、廖翠平诉被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李展鸿、被告委托代理人邓广坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李展鸿、廖翠平向本院提出诉讼请求：1．判令被告继续履行合同向原告支付延期交房（2016年12月1日至2018年1月16日时间段）违约金51099.2元；2．本案诉讼费由被告负担。 事实与理由：原告于2014年3月3日与被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司签订购房合同，原告购买被告所开发的肇庆市鼎湖区新城西二区天标山水星御一期第***幢***房，购房金额为414403元，原告已付清全部购房款。按照合同第八条约定，被告应于2015年11月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时，合同第九条约定，逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日之，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。 原告于2016年11月30日向鼎湖区人民法院提起诉讼，请求被告支付2015年12月1日至2016年11月30日的违约金。2016年12月30日法院作出（2016）粤1203民初873号民事判决书判决被告应支付原告2015年12月1日至2016年11月30日的延迟交楼违约金45377.13元。民事判决书同时认定2016年12月1日起至交付符合合同约定交楼条件的商品房之日止的延迟交楼违约金，原告可另行主张。 原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《中华人民共和国民法通则》第十一条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告有权要求被告根据当事人双方签订合同第八条、第九条之约定和鼎湖区人民法院判决书的认定，被告应向原告支付违约金51099.2元（该违约金自2016年12月1日至2018年1月26日，共计411天的时间段违约金）。因此，为维护原告的合法权益特提起诉讼，恳请支持原告的诉讼请求。 被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司辩称：原告主张的违约金过分高于其实际损失，应予适当减少。根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条也规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告主张被告应按日向其支付已交房价款万分之三的违约金明显过分高于原告的实际损失。况且，鼎湖法院和肇庆中院审理的同类型案件中，生效判决采纳了被告的观点，对违约金过高的部分予以调整。综上，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定，房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6％的标准计算违约金。结合鼎湖法院及肇庆中院的生效判决，原告主张的违约金计算标准最多只能按照同期银行贷款利率的1.3倍予以计算。故被告请求法院调整逾期交房的违约金计算标准，减少被告支付的违约金金额。 经审理查明：2014年6月8日，两原告、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定两原告共同购买被告开发的鼎湖区新城西二区天标山水星御一期5、6、7幢***层***房，建筑面积88.22平方米，房价款414403元；合同第八条约定：交付期限为2015年11月30日前，交付条件为该商品房经验收合格，该商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续；合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品楼交付原告使用，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，两原告于2014年6月8日和2014年6月30日分别向被告支付购房首期款124403元、购房款290000元，合计414403元。 庭审中，两原告主张的违约金计算的逾期交房时间为2016年12月1日到2018年1月16日，共计411天，被告予以同意。 另查明，两原告曾就案涉房屋逾期交房的违约金向本院提出诉讼，主张的违约金计算的逾期交房时间为2015年12月1日至2016年11月30日，本院已作出（2016）粤1203民初873号民事判决书，判决被告向原告支付2015年12月1日至2016年11月30日期间逾期交房的违约金45377.13元，2016年12月1日起至交付符合合同约定交楼条件的商品房之日止的迟延交楼违约金，原告可另行主张。2017年11月17日，涉案商品房在本地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。2018年1月16日，被告向原告发出《山水星御收楼通知书》，通知原告在收到本告知书七天内收楼，如未能按上述期限内收楼，将视作已收楼处理，如逾期收楼造成的责任由原告承担。 本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，原、被告签订的涉案《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。结合本院（2016）粤1203民初873号《民事判决书》已判决被告支付2015年12月1日至2016年11月30日期间逾期交房的违约金，房屋已经建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，达到合同约定的交付条件，被告亦依约通知原告收楼的事实，本案逾期交房违约金计算时间为2016年12月1日至2018年1月16日共计411天。 本案争议焦点是原告主张的逾期交房违约金是否过分高于损失及是否应予以减少。原告主张逾期交房违约金按照合同约定的已付房款的每日万分之三计算，被告认为约定过高请求减少。首先，原、被告之间的合同约定逾期交房违约金按照按已付房款的每日万分之三计算，年利率为10.95％，每日违约金为124.32元，明显约定过高。其次，本案中，原告没有举证证明逾期交房对其造成的实际损失。同时，原告接受了被告交付的房屋，实际上已实现了合同目的。第三，不能交付房屋使用，可确认为其损失相当于租房替代所付租金，原告主张的违约金过分高于本地同地段同等面积房屋的租金实际水平，且涉案房屋是未装修的毛坯房。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，结合本案实际，本院对逾期交房违约金计算标准进行调整，酌情确定为按原告已付房款的中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计算；涉案逾期交房时间超过一年且不到五年，应以2016年至2018年期间中国人民银行一至五年（含五年）期人民币贷款基准年利率4.75%的1.3倍计算逾期交房违约金，故被告应向原告支付逾期交房违约金为28814元［已付房价款414403元×4.75%×1.3倍×逾期411天÷365］。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交付房屋违约金28814元给原告李展鸿、廖翠平。 二、驳回原告李展鸿、廖翠平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费538.74元，由原告李展鸿、廖翠平负担234.96元，被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司负担303.78元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。 审判员  邹杰明 二〇一九年十一月二十一日 书记员  梁思学