山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁01民终342号上诉人（原审原告、反诉被告）：济南紫禁庞贝木作系统有限公司，住所地济南市。法定代表人：励之凡，总经理。委托诉讼代理人：郑吉泉，山东千舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨博，山东千舜律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：梁延忠，男，1973年6月8日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张百胜，山东从德律师事务所律师。上诉人济南紫禁庞贝木作系统有限公司（以下简称济南庞贝公司）因与被上诉人梁延忠租赁合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2017）鲁0113民初2299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。济南庞贝公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项至第四项；2、判决梁延忠恢复济南庞贝公司厂区供水供电，全面履行合同；3、判决梁延忠赔偿济南庞贝公司经济损失24064.4元；4、驳回梁延忠的反诉请求；5、梁延忠应该返还租金；6、梁延忠承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、梁延忠违约锁门、停水、停电，应该承担赔偿损失的责任。虽然济南庞贝公司拖欠部分租金属实，但不等于梁延忠有权锁门、停水、停电，因此梁延忠应该承担锁门、停水、停电期间给济南庞贝公司造成的损失。二、梁延忠2017年8月1日的梁延忠的通知不发生解除合同的法律效果。涉案合同第八条第一款为附解除权的合同约定，而不是附解除条件的合同约定。前者指一定条件出现时当事人有权解除合同，如果解除合同需要通知对方当事人；后者指一定条件成就时合同自然解除，无需通知对方。涉案合同第八条第一款是前者。依据《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，守约方可依据此合同约定享有解除合同的权利，向违约方发出解除合同的通知，经异议期满后，合同解除，而不是约定一定条件出现时合同就必然解除。梁延忠2017年8月1日的通知没有约定异议期，直接解除合同不发生解除合同效果。三、原审判决济南庞贝公司支付2017年5月1日-2017年7月31日租赁费不当。2017年5月1日-7月31日期间，梁延忠违约锁门、停水、停电12天，属于违约行为，期间济南庞贝公司没法使用租赁物，济南庞贝公司不仅不应该交纳租金，梁延忠还应该赔偿损失。四、济南庞贝公司不应该承担2017年8月1日以后实际使用费。2017年8月1日梁延忠再次将大门锁上，济南庞贝公司没法使用租赁物，此时再让济南庞贝公司承担实际使用费不当，有失公允。五、梁延忠应该返还租金。济南庞贝公司已经缴纳租金11万元，扣除实际使用78天的租金，上虞部分梁延忠应该予以返还。六、原审法院超当事人诉讼请求判决不当。梁延忠一审中没有请求法院责令济南庞贝公司搬离厂区，原审法院判决济南庞贝公司搬离租赁厂区，属于超请求判决，没有法律依据。综上所述，请求二审法院依法裁判。梁延忠辩称，上济南庞贝公司上诉请求不成立，首先，上诉状中存在矛盾之处，既不同意解除合同，又不同意缴纳租金，一审法院充分说明梁延忠享有先履行抗辩以及自力救济的权利。请求二审法院驳回上诉人请求，维持一审原判。济南庞贝公司向一审法院起诉请求：1.判令梁延忠将济南庞贝公司厂区的大门锁打开恢复济南庞贝公司厂区供水，全面履行合同；2.判令梁延忠赔偿因锁门给济南庞贝公司造成的经济损失24064.4元；3.本案诉讼费由梁延忠承担。梁延忠向一审法院起诉请求：1.确认梁延忠与济南庞贝公司之间的租赁合同于2016年8月1日解除；2.支付搬走后三个月租金52500元（17500元/月*3个月）。一审法院认定，2014年5月1日，梁延忠与济南庞贝公司签订“原孝里镇陶瓷厂厂区租赁合同”，约定由济南庞贝公司承租位X村东的原济南市陶瓷厂厂区，含厂区内的厂房、供电及消防设施；租期为2014年5月1日至2034年5月1日；双方约定了租金数额、租金交付方式（每年的5月1日前交次年的租金）及责任义务，其中第八条第1项约定“乙方（即济南庞贝公司，一审法院注）依约交付租金，乙方如拖欠租金达三个月以上，甲方（即梁延忠，一审法院注）可单方解除合同”。合同签订后，双方均履行了支付租金及交付厂房等设施的合同义务。根据合同约定，济南庞贝公司应当于2017年5月1日前支付2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金21万元，济南庞贝公司于2017年5月8日支付11万元，剩余10万元至今未付，梁延忠于2017年6月19日将厂区的大门锁住并停水停电。2017年6月23日，济南庞贝公司向一审法院提起本案诉讼，并于立案后的2017年6月29日，通过顺丰快递向梁延忠送达停电责任告知函，梁延忠拒收。后梁延忠将厂区大门打开并恢复供水供电。2017年8月1日，梁延忠以济南庞贝公司拖欠租金三个月违反合同约定为由，在厂区济南庞贝公司的办公室、传达室门口张贴解除合同通知，并再次将厂区大门锁上。2016年8月8日，梁延忠提出反诉。诉讼中，济南庞贝公司称梁延忠自2017年6月19日起锁门并停水、停电12天，影响其公司的正常经营，梁延忠应当支付造成该期间的损失，为此济南庞贝公司提交了2016年度的企业利润表照片打印件，主张损失数额应当根据2016年度的实际收入计算；梁延忠对此不予认可，称锁门7天左右，且停水停电是因为维修水电设施，并非人为造成，但未提供证据，梁延忠主张济南庞贝公司提供的利润表为单方制作，不能作为证据使用。对于梁延忠要求一审法院确认2017年8月1日解除租赁合同的请求，济南庞贝公司称不同意解除合同，并明确表示如果合同被确认解除，要求梁延忠返还搬迁之前的租赁费并扣除锁门期间12天的损失费用。一审法院认为，济南庞贝公司与梁延忠2014年5月1日签订的“原孝里镇陶瓷厂厂区租赁合同”属双方当事人的真实意思表示，对双方均有约束力，属于有效合同，一审法院予以确认。合同签订后，双方均已按约定履行了2014年5月1日至2017年4月30日期间的合同义务。后济南庞贝公司未能按合同约定时间（即2017年5月1日前）交付2017年5月1日至2018年4月30日的全部租金，经梁延忠催要后支付11万元，剩余10万元未能支付，梁延忠为索要租金及防止济南庞贝公司欠租金逃跑将厂区大门锁上并停水停电；2017年8月1日，梁延忠以拖欠租金超过3个月为由通知济南庞贝公司解除合同。一审法院认为，根据济南庞贝公司与梁延忠之间的合同第八条第1项约定，拖欠租金达三个月以上的，梁延忠可以单方解除合同，2017年8月1日梁延忠据此向济南庞贝公司送达解除通知，且本案在诉讼过程中梁延忠要求一审法院确定双方的租赁合同自2017年8月1日解除，虽然济南庞贝公司表示不同意解除合同，但梁延忠根据合同约定行使其单方解除权，符合法律规定，一审法院确认双方之间的租赁合同于2017年8月1日解除。故对于济南庞贝公司的第一项诉讼请求即要求梁延忠打开厂区大门、恢复供水及全面履行合同的请求，一审法院不予支持。对于济南庞贝公司要求的赔偿因梁延忠锁门造成其经济损失，一审法院认为，根据《合同法》第六十条规定，“当事人应当全面履行自己的义务”，本案济南庞贝公司未“全面履行”合同义务，其行为构成违约，梁延忠将大门锁上并停水停电的行为虽然欠妥，但由于济南庞贝公司违约在先，梁延忠有权拒绝履行相应的合同义务，故济南庞贝公司要求赔偿锁门造成的经济损失没有法律依据，一审法院不予支持。2017年5月1日至2017年8月1日期间的租金52500元，济南庞贝公司应当按照合同约定予以支付；租赁合同解除后，济南庞贝公司应当及时搬离厂区，对于双方的租赁合同解除后的费用，一审法院认为，解除合同后继续使用厂房的，济南庞贝公司应当参照合同约定的租赁费用（17500元/月）按月予以支付使用费，对其已经交纳给梁延忠的11万元在折抵租赁费及使用费后仍有剩余的，由梁延忠予以返还。济南庞贝公司要求扣除梁延忠锁门期间的损失后返还其交纳的11万元租赁费没有法律依据；梁延忠要求济南庞贝公司支付解除租赁合同搬走后三个月的租金，没有法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第六十七条、第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决如下：一、梁延忠与济南紫禁庞贝木作系统有限公司于2014年5月1日签订的“原孝里镇陶瓷厂厂区租赁合同”自2017年8月1日解除；二、济南紫禁庞贝木作系统有限公司于判决生效之日起十日内搬离位于X村东（原济南市陶瓷厂）的厂区；三、济南紫禁庞贝木作系统有限公司已经支付梁延忠的11万元在扣除2017年5月1日至2017年7月30日的租赁费52500元和2017年8月1日至搬离之日期间的使用费后，剩余部分由梁延忠予以返还；四、驳回济南紫禁庞贝木作系统有限公司的其他诉讼请求；五、驳回梁延忠的其它反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费402元，由济南紫禁庞贝木作系统有限公司负担；反诉费557元，由梁延忠负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，济南庞贝公司与梁延忠于2014年5月1日签订的涉案租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。济南庞贝公司未能按合同约定时间交付2017年5月1日至2018年4月30日的全部租金，拖欠租金10万元未付。2017年8月1日，梁延忠以拖欠租金超过3个月为由通知济南庞贝公司解除合同，符合合同约定的解除条件，梁延忠上述解除行为，系依法行使解除权，故一审法院确认双方之间的租赁合同于2017年8月1日解除，并无不当。济南庞贝公司存在拖欠租金的违约行为，经催要仍未付，且济南庞贝公司拒付租金无正当理由。梁延忠采取锁门等方式自力救济欠妥，但锁门后仍留有小门通行，未超出合理必要限度。关于济南庞贝公司主张的停水、停电问题，其未提交充分有效证据证明停水、停电系由梁延忠方面的原因造成或主观恶意造成。故济南庞贝公司主张赔偿锁门、停水及停电给其造成损失的上诉理由，依法不能成立，本院不予支持。承前所述，双方之间的租赁合同于2017年8月1日解除，故2017年5月1日至2017年8月1日期间的租金52500元，济南庞贝公司应当按照合同约定予以支付。租赁合同解除后，济南庞贝公司应当及时搬离厂区。关于双方的租赁合同解除后的费用，解除合同后继续使用厂房的，济南庞贝公司应当参照合同约定的租赁费用（17500元/月）按月予以支付使用费，对其已经交纳给梁延忠的11万元在折抵租赁费及使用费后仍有剩余的，由梁延忠予以返还。另，二审中济南庞贝公司提出返还租金的请求，属二审中提出新的请求，本案不予处理。综上所述，济南庞贝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费402元，由上诉人济南紫禁庞贝木作系统有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  武绍山审判员  王立强二〇一八年一月二十二日书记员  牛春杰