福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初4343号 原告：邱金，男，1982年1月20日出生，汉族，住福建省邵武市。 委托诉讼代理人：刘文福，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑英明，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告：沈文赞，男，1966年5月9日出生，汉族，住福建省厦门市集美区（二）。 被告：张清华，女，1966年9月22日出生，汉族，住福建省厦门市集美区（二）。 被告：沈薪，男，1990年11月21日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 被告：沈呈，男，1992年6月29日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 以上三被告共同委托诉讼代理人：刘程伟，福建重宇合众律师事务所律师。 原告邱金与被告沈文赞、张清华、沈薪、沈呈房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月13日立案受理后，依法适用简易程序审理并于2018年5月16日作出（2017）闽0211民初4805号民事判决书。宣判后邱金不服，上诉到厦门市中级人民法院。厦门市中级人民法院于2018年11月27日作出（2018）闽02民终5838号民事裁定书，裁定本案发回重审。本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邱金及其委托诉讼代理人郑英明，被告沈文赞，被告张清华、沈薪、沈呈共同委托诉讼代理人刘程伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邱金向本院提出诉讼请求：1.判令四被告立即协助原告办理址于厦门市集美区孙坂路西南侧安置房集美区仁德里38号202室（原永祥新城8号楼Ｂ0203室）权属转移登记手续；2.判令四被告向原告支付逾期办理权属转移登记的违约金（违约金以265000元为基数，按日0.3%利率，自起诉之日起计算至权属转移登记办理完毕之日止）；3.本案诉讼费用（含案件受理费、保全费）由被告承担。事实和理由：2009年7月30日，原、被告就原告购买被告坐落于厦门市集美区房屋事宜，双方在港头社沈文赞住处内签订了一份《房屋买卖协议》，卖方以沈文赞为代表签字。协议约定，购房款为265000元，原告于协议签订后支付购房款230000元，产权过户后付清余款35000元;被告应于过户条件成就之日起7日内协助原告办理权属转移登记;被告如不按合同规定的日期办理房产过户，每逾期1天按房价的总额0.3%计算违约金给予原告。协议签订后，原告已经依约支付首期购房款230000元，后又分两笔分别支付2万元及5000元给被告，合计己付房款255000元。且，被告与原告于2009年10月28日共同接收房屋，并交由原告装修、使用至今。自交付日起，该房屋均系由原告管理、支出各水电费用。近日，原告才得知被告己自行办理一手产权、并于2017年11月9日领取不动产权证，但一直隐瞒不让原告知悉。原告知悉被告己办理一手产权后，认为讼争房屋己满足过户条件，遂要求被告协助办理过户，但被告却以房价上涨、要求原告再付上涨部分的房款为由拒绝。综上，特向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。 被告沈文赞辩称，原告说的都不是事实，因为被告沈文赞当时做生意、赌博输钱向原告借钱是借月息3分的，借完后被告沈文赞承诺一个月还给原告，后被告沈文赞没办法还，原告的姐夫也有拆迁房子，原告说既然被告沈文赞没办法还就让被告沈文赞用房子抵押借钱，原告说其没有房子住，被告沈文赞就将房子卖给原告，那套房子被告沈文赞等于卖给原告250000元。被告沈薪及沈呈在读书，被告张清华在上班，他们完全不知情，更不可能按照这个价格卖给原告。因为赌博一事，被告张清华和被告沈文赞感情不和，被告张清华连房子怎么拆迁补偿的都完全不知情。 被告张清华、沈薪及沈呈辩称，诉争房产是被告沈文赞自行处置，被告张清华、沈薪及沈呈并不知情。《房屋买卖协议》只有被告沈文赞的签字，签字时被告张清华、沈薪及沈呈并不在场。原告至今只支付了160000元给被告沈文赞，且被告张清华、沈薪及沈呈并不知情。原告与被告沈文赞有恶意串通之嫌。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中有邱金提供的《厦门市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》、《房屋买卖合同》、《集美区农村房屋拆迁情况调查表》、《业主（住户）入住验房表》、水电费支付记录、《岛外快速路兑山——英村段不动产权证（安置房）发放、领取表》、录音、《借条》、保全费票据等证据。原、被告并作当庭陈述。对于相关证据的质证及认证意见，本院将在判决书的说理部分围绕对争点的分析进行阐述。对于双方当事人不持异议及与本案争点无关的证据，均已在卷佐证，本院不再赘述。 本院经审理认定事实如下： 2008年11月15日，厦门市后溪镇人民政府（甲方）与沈文赞、张清华、沈薪、沈呈（乙方）签订了《厦门市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》，约定甲方需拆除乙方房屋一栋，总建筑面积212.91平方米……应安置人口4人，户主沈文赞、妻子张清华、长子沈薪、次子沈呈。实行产权调换的建筑面积为164.7平方米……安置房地点、幢号、房号、面积为孙坂路西南侧安置房（永祥新城）11号楼B0203室105.24㎡、（碧溪花园）安置房4号楼1804室59.46㎡。沈文赞作为代表在乙方处签名。 2009年7月30日，沈文赞（甲方）与邱金（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方同意出售，乙方同意购买位于厦门市集美区南侧永祥新城11号楼Ｂ0203的房产，建筑面积为105.24㎡；上述房产的交易价格为2518.1元／平方米，总价265000元，本合同签订之日，乙方向甲方支付230000元作为购房首付款；甲乙双方同意以分期付款方式付款，并约定在本合同签订当日支付首付款（含定金）230000元给甲方，剩余房款35000元在甲方协助乙方办理完房屋产权证、土地使用权证过户手续后支付；每期付款，甲方收到后出具收据（收据要求甲方签字并印有甲方左手食指手印）；甲乙双方同意，双方应于甲方取得房屋产权证之日起七日内到房地产主管部门办理过户手续；如甲方原因而不能办理过户登记，乙方有权解除合同，解约时，甲方除返还全部房价款外，并按本合同第七条第3点承担违约责任；甲方如不按合同规定的日期办理房产过户以及交付房屋，每逾期1天按房价的总额3‰计算违约金给予乙方，逾期超过3个月时，乙方有权解除本合同，解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并按本合同第七条第3点承担违约责任。同时，合同第七条第3点约定，甲乙双方不按上述条款执行，违约方须向对方支付违约金20万元。沈文赞和邱金分别在甲方和乙方处签名捺印。自2009年10月28日起，邱金实际入住该房屋，进行装修并支付水电费。讼争房产于2017年7月6日办理不动产权登记手续，权属情况为沈文赞、张清华、沈薪、沈呈按份共有，各占1／4份额。 在（2017）闽0211民初4805号一案中，邱金的姐夫陈某作为证人出庭作证称，其和原告一同去过沈文赞家中，签订《房屋买卖合同》时张清华和沈呈均在场，实际知晓房屋买卖内容。 2017年11月23日，邱金与沈文赞谈话内容摘要如下：“01：58沈：房子的房产下来了，当时房子先卖给你，老婆和小孩子不同意。邱：不同意那怎么办呢？02：18沈：那现在，他们不同意，就按当时的协议来处理。02：27邱：按当时签的来处理，那现在房价那么高了，我怎么办？我现在用那个钱也买不到房子。02：36沈：那你按照协议该怎么处理就怎么处理，小孩子、老婆都不卖啊。邱：那你卖的时候不是这么讲的。02：45沈：当时我也没想，那我说卖你违约金那一方违约，违约金给你嘛。09：40沈：没错，你现在打个比方很简单，当时我也不知道会发生这种事情，发生这种事情的前提是现在的房价有点高了。10：00沈：我当时是有困难，但是我也没有跟我老婆孩子商量。10：10邱：当时商量不商量的，当时你老婆孩子都在这边，他们也知道我过来买房子。10：16沈：当时小孩子不在。11：25沈：现在我们村庄卖了20多套，人家基本上都给了一点。12：18邱：因为当时也是我们的大姐夫介绍过来买，所以说我当时才会来这边买，如果你当时是这种情况的话，我也不会从你这边拿。12：29沈：没错没错，这也谁也不爱这样子。12：36张：你们有没有看我们那套房子，他偷卖的我们也不知道。12：38邱：因为你当时我们来这里谈的时候你都在这边，你也没有吭一句声，是不是，叫你孩子拿笔过来签字，你孩子也没吭一句声，是不是？13.03沈：什么小孩子老婆当时有在。13.09邱：当时都有在这边。13：13沈：哪是，讲那个没意思，我也不是反悔，我跟你讲，我这个人你当时来找我，你老婆叫你找我开那个收条，你钱给我的情况下，不用，我这种人永远不会不承认，再怎么没钱也不会。20：48邱：如果当时你卖的时候就跟我说，那时候提前跟我们说，我们还好做决定，你现在过了六七年了，你再给我们说这个，那些钱就算你赔给我，我拿这钱我怎么去买，首付都不够，是不是？46：20沈：……我只能用这两种方法了，第一种就是我们赔你钱，第二种方法就是补我们一点。49：32邱：那你补太多了，一百多万，现在商品房才多少，不是小数，几万块。49：42沈：没错，那就只能我们赔给你钱了，我们按买卖的协议上来履行了，我又不是随便硬叫你买，你要给我钱，我刚才讲的，第一我赔你钱，小孩子讲卖了比我第二种方法好，起码多十万以上，我卖给别人的情况下，我情愿少一千以上，再反悔。你上次几年前来找我，我能承诺的事情我能做得到的，我只能这样跟你讲。50：48沈：你那张写的协议上，我跟你拿的25万，我25万还给你，给你20万，才45万，只能这样子了，你没办法钱补给我只能这样子了……” 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据邱金提供的《房屋买卖协议》、录音光盘等证据可以证明邱金与沈文赞之间存在房屋买卖合同关系。本案争议的焦点在于沈文赞是否有权出售讼争房产。原告认为，房屋买卖协议签订时被告张清华及沈呈均在场，知晓合同签订情况且未作反对表示，且沈文赞和张清华系夫妻关系，沈文赞和沈薪及沈呈为父子关系，这种亲属关系让原告充分相信沈文赞具有代理权。沈文赞认为，签订合同时张清华、沈薪、沈呈均不在场亦不知情。张清华、沈薪、沈呈认为，其并不知晓更未授权沈文赞处分案涉房屋。本院认为，原告主张签订《房屋买卖合同》时被告张清华及沈呈均在场且未提出反对意见，但其提供的证据仅有证人陈某的证言，且证人陈某与原告邱金系连襟关系，其证人证言证明力度较弱，尚不能充分证明张清华及沈呈在场且具有出售房产的意思表示。另，如被告张清华及沈呈均在场且同意出售房屋给原告，理应在协议上签名确认，故原告此主张亦与情理相悖。同时，原告邱金亦无证据证明存在事后追认的意思表示，故沈文赞签署《房屋买卖合同》的行为对张清华、沈薪和沈呈不构成表见代理。 根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”由于沈文赞处分该房屋时未经按份共有人张清华、沈薪、沈呈同意，属无权处分。且案涉房屋尚未办理过户登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，原告邱金亦不构成善意取得。鉴于讼争房屋系不可分割的整体，故邱金起诉要求沈文赞、张清华、沈薪和沈呈协助办理权属转移登记手续的诉讼请求，本院不予支持。由于讼争房屋无法办理权属转移登记，故对邱金起诉要求沈文赞、张清华、沈薪和沈呈支付逾期办理权属转移登记的违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第九十七条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告邱金的诉讼请求。 案件受理费5275元，由原告邱金负担。原告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 长  苏敏昌 人民陪审员  蔡 铮 人民陪审员  陈妹芬 二〇一九年十一月十五日 法官助理罗玉洁 代书 记员  李玉珊 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。 《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 第一百零六条第一款无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。