广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初7909号 原告:广西某房地产开发投资有限公司，住所地南宁市江**。 法定代表人：胡某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋某，该公司员工。 委托诉讼代理人：胡某，福建某律师事务所律师。 被告：李某，女，1974年7月10日出生，汉族，住广西陆川县。 原告广西某房地产开发投资有限公司诉被告李某商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月16日受理后，依法适用普通程序于2019年11月6日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人宋某、胡某到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告之间签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00138132），被告于判决生效之日起三日内配合原告到南宁市房管局办理涉案商品房的撤销备案手续和房屋抵押登记注销手续；2.判令被告向原告支付房屋折旧费114591.43元（按合同总价的4%的年折旧率计算，从2012年4月1日至2019年8月31日，并继续计算至被告腾空房屋并将房屋返还给原告为止）；3.判决被告赔偿（支付）原告房屋占用费160200元（按照1800元/月计算，从2012年4月1日至2019年8月31日，并继续按1800元/月计算至被告腾空房屋并将房屋返还给原告为止）；4.判令被告承担本案律师费20000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年8月8日,原、被告双方签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00138132），被告向原告购买原告开发的位于江南区某贸易中心某号房；在商品房买卖合同中，被告选择银行按揭的方式支付房款，被告未按约定向银行偿还贷款本息而导致原告承担保证责任代被告还贷的，被告应在原告的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向原告偿还代偿款本息且原告有权单方解除合同，并要求被告在原告发出书面解约通知7日内与原告到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续；被告入住的，须在前述时间内腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理合同备案登记注销手续之日止的房屋折旧费（折旧费按总价款4%的年折旧率计算），向原告支付因履行担保责任所产生的各项费用。现被告违反其于银行签订的《个人房产抵押贷款合同》的约定，已经多起未依约向银行偿还贷款，导致原告承担保证责任代被告还贷411323.69元。按照原、被告在《南宁市商品房买卖合同》的约定，原告承担保证责任后，被告应在三个工作日偿还代偿款项，但被告至今未向原告偿还，且对原告发函要求偿还代偿款项的律师函置之不理，被告的行为已严重违约，原告依约享有合同解除权，并要求被告支付房屋折旧费和不履行约定义务的违约金及承担原告因诉诸法律途径而支出的诉讼费、律师费等费用。请求法院判如所请。 原告为支持其起诉向本院提供的证据有：《南宁市商品房买卖合同》、银行扣款凭证、收据、执行通知书、律师函及快递回单、《商品房预售许可证》、《建设工程质量竣工验收意见书》。 被告未作答辩亦未举证。 根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年8月8日,原、被告双方签订合同编号为YS00138132的《南宁市商品房买卖合同》（含该合同不可分割的组成部分附件六《合同补充协议》），约定被告（买受人）向原告（出卖人）购买原告开发的位于南宁市江南区某贸易中心某号房（房屋建筑面积77.05平方米），合同总价款380843元；被告选择银行按揭付款方式支付房款，被告须在签订本合同当日付清合同总价款的20%即76843元作为首期房款;被告不能按借款合同约定如期偿还按揭贷款本息，导致原告承担保证责任代被告还款的，被告应在原告的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向原告偿还代偿款项（包括本息）且原告有权解除本合同，原告解除本合同的，被告应于原告发出书面解约通知7日内与原告到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续；如被告已入住的，须在前述时间腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理合同备案登记注销手续之日止的房屋折旧费（按总价款4%的年折旧率计算），被告逾期不履行上述义务的，应按日向原告支付合同总价款千分之一的违约金；房屋如有损毁，被告还应另行给予赔偿；同时被告须按本合同约定的总价款的2%向原告支付违约金，并向原告支付因履行担保责任所产生的各项费用；被告购房支付的税费及装修、入住的各项支出损失，由被告自行承担。签订合同后，被告按合同约定向原告支付了首付款并以银行按揭付款方式付清了其余购房款，并于2012年4月1日接收了该房屋。另查明，原、被告签订合同之前，涉案房屋尚未竣工，但原告已于2010年7月30日取得南宁市江南区某贸易中心住宅的《商品房预售许可证》。原告已于2012年1月6日取得南宁市江南区某贸易中心二期C标段B10号楼工程质量验收合格的《建设工程质量竣工验收意见书》。 因被告不能按其与银行借款合同约定如期偿还按揭贷款本息，导致原告承担保证责任代被告还款，截至2018年12月25日，原告代被告还款411323.69元。之后，原告于2017年5月17日委托上海某律师事务所向被告李某发出《律师函》要求被告采取积极合作态度与原告取得联系就偿还代偿款的事宜进行磋商解决，及时筹措资金向原告偿还代偿款，并主动承担相应的违约责任。至今，被告未向原告偿还代偿款。 另查明，原告为本案诉讼聘请律师而支付律师代理费20000元。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 原、被告双方签订的《南宁市商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》）系原、被告真实意思表示，原告已于双方签订上述合同之前办理了涉案房屋的预售许可证，原、被告双方因此存在合法有效的商品房预售合同关系。 因被告不能按其与银行借款合同约定如期偿还按揭贷款本息，导致原告承担保证责任代被告还款，截至2018年12月25日，原告代被告还款411323.69元。之后至今，被告未向原告偿还代偿款，被告行为已构成根本违约，按照约定原告有权解除《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00138132，含附件六《合同补充协议》）。故原告诉请解除《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00138132，含附件六《合同补充协议》），合法有据，本院予以支持，并确认该合同自本案判决生效之日起解除。合同解除后，按照约定，被告应当协助原告到南宁市房产管理部门办理《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00138132，含附件六《合同补充协议》）的撤销备案和房屋抵押登记注销等相关事宜的手续，原告诉请被告于判决生效之日起三日内配合原告办理涉案房屋的撤销备案手续和房屋抵押登记注销手续，并无不妥，本院予以支持。 鉴于合同解除，且原、被告在合同中约定了被告应腾空房屋并支付房屋折旧费（按总价款4%的年折旧率计算）的问题，原告要求被告腾空房屋，本院予以支持。本院酌定被告应于判决生效之日起三日内腾空房屋将房屋返还给原告。被告于2012年4月1日接收了该房屋，原告诉请被告支付房屋折旧费（按合同总价款380843元的4%的年折旧率计算，从2012年4月1日计至被告腾空房屋将房屋返还给原告之日），符合合同约定，本院予以支持。 合同解除后，被告继续占用涉案房屋没有合法依据，合同解除之日至被告腾空房屋将房屋返还给原告之日期间，原告因被告占用房屋而存在房屋占用费损失。综合考量涉案房屋面积、装饰设备标准、所处地段房屋租金市场行情等因素，本院酌定被告向原告支付自合同解除之日至被告腾空房屋将房屋返还给原告之日的房屋占用费（房屋占用费按1500元/月计算）。对原告诉请被告支付房屋占用费的超额部分，本院不予支持。 关于原告起诉要求被告支付律师费之诉讼请求问题，原告聘请律师参加本案诉讼，支出律师费20000元，该费用未超出《广西壮族自治区律师服务收费标准》的规定，该费用属于因被告违约导致原告支付因履行担保责任所产生的各项费用的范畴，该费用应由被告负担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 原告广西某房地产开发投资有限公司与被告李某于2010年8月8日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00138132，含附件六《合同补充协议》）自本案判决生效之日起解除； 被告李某于判决生效之日起三日内配合原告广西某房地产开发投资有限公司办理南宁市江南区某贸易中心某号房的撤销备案手续和房屋抵押登记注销手续； 被告李某于本案判决生效之日起三日内腾空南宁市江南区某贸易中心某号房将该房返还给原告广西某房地产开发投资有限公司； 被告李某向原告广西某房地产开发投资有限公司支付南宁市江南区某贸易中心某号房折旧费（按合同总价款380843元的4%的年折旧率计算，从2012年4月1日计至被告腾空该房将该房返还给原告之日）； 被告李某向原告广西某房地产开发投资有限公司支付自《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00138132，含附件六《合同补充协议》）解除之日至被告腾空南宁市江南区某贸易中心某号房将该房返还给原告之日的房屋占用费（房屋占用费按1500元/月计算）； 被告李某向原告广西某房地产开发投资有限公司支付律师费20000元； 驳回原告广西某房地产开发投资有限公司的其他诉讼请求。 上述第二、第三项判项规定的义务,如义务人未按期履行完毕，权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 上述应付款项,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4574元，由原告广西某房地产开发投资有限公司负担374元，由被告李某负担4200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张 敏 人民陪审员  齐素勉 人民陪审员  罗卫娟 二〇一九年十一月十五日 书 记 员  潘帅臻 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。