湖南省平江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0626民初1189号 原告：曾志宏，男，1964年3月9日出生，汉族，居民，住湖南省平江县。 委托诉讼代理人：袁燎原，湖南湘杰律师事务所律师。 被告：彭淑珍，女，1940年9月6日出生，汉族，居民，住湖南省平江县。 委托诉讼代理人：曾星明，男，1956年11月21日出生，汉族，干部，住湖南省平江县。 第三人：陈量珍，女，1963年5月1日出生，汉族，居民，住湖南省平江县。 第三人：唐杰，曾用名彭杰，1988年10月6日出生，汉族，居民，住湖南省平江县。 第三人陈量珍、唐杰共同委托诉讼代理人：单军民，平江县弘正法律服务所法律工作者。 原告曾志宏诉被告吴峭仁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年3月18日作出（2011）湘平法民初字第374号民事调解书。后经本院院长提交审判委员会讨论认为该调解书确有错误，本院于2015年8月27日作出（2015）平民监字第1号民事裁定书，裁定本案另行组成合议庭再审。因原审被告吴峭仁于2012年病故，本院再审通知其法定继承人彭淑珍作为本案当事人参加诉讼。2015年10月20日本院作出（2015）平民再字第1号民事判决书，判决撤销本院于2011年3月18日作出的（2011）湘平法民初字第374号民事调解书，并驳回原审原告曾志宏的诉讼请求。曾志宏不服，向岳阳市中级人民法院提起上诉。岳阳市中级人民法院于2016年5月20日作出（2015）岳中民再终字第38号民事判决书，判决撤销平江县人民法院（2015）平民再字第1号民事判决，并维持平江县人民法院（2011）湘平法民初字第374号民事调解书。岳阳市中级人民法院经审判委员会讨论决定，于2018年7月19日作出（2018）湘06民监14号民事裁定，裁定再审本案，并依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。2019年3月13日岳阳市中级人民法院以遗漏必须参加诉讼的当事人为由作出（2019）湘06民再10号民事裁定书，裁定：一、撤销岳阳市中级人民法院（2015）岳中民再终字第38号民事判决、湖南省平江县人民法院（2015）平民再字第1号民事判决及湖南省平江县人民法院（2011）湘平法民初字第374号民事调解书；二、本案发回湖南省平江县人民法院重审。据此，本院于2019年5月6日通知第三人陈量珍、唐杰参加诉讼，并于2019年5月21日依法组成由审判员袁芳担任审判长，与审判员彭丽平、人民陪审员陈长根参加评议的合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告曾志宏及其委托诉讼代理人袁燎原、被告彭淑珍及其委托诉讼代理人曾星明，第三人陈量珍、唐杰及其委托诉讼代理人单军民到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告曾志宏向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与吴峭仁于2010年5月27日签订的房屋买卖合同有效以及土地使用权归原告；2、本案诉讼费由被告全部承担。事实与理由：2010年5月27日，吴峭仁自愿将自己的一栋陈旧平房以170000元的价格卖给原告。原告当时交付现金170000元给吴峭仁，由吴峭仁出具170000元的收条，完善了整个房屋买卖的交易。原告为维护其合法权益，向法院提起诉讼，请求判决如前所请。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： 1、购房款收条，证明原、被告签订了购房协议，原告支付了购房款170000元； 2、继承析产调解协议书、吴峭仁的房产证、彭赛人的土地使用权证，证明吴峭仁有权处分房产； 3、公正遗嘱及安定管委会出具的证明，证明公正遗嘱是真实合法的。 被告彭淑珍辩称：一、将本人列入被告违反法律精神，彭淑珍没有继承母亲吴峭仁的遗产，所以也就没有法定的义务；二、吴峭仁当时完全有权利有能力依法处置本案有争议的房产，房屋买卖已成既定事实，房屋出售款已全部用于母亲生活费用、偿还欠款及其去世后的安葬费开支。现法院重审该房屋买卖的效力，完全忽略了《继承法》的法定继承顺序及房屋买卖已达十年之久的事实；三、1989年所建49.7平方米的附屋系被告父亲彭赛人所建，陈量珍夫妇当时仅出力，并没有出钱。 第三人陈量珍、唐杰述称：第三人已明确告知原告，第三人不同意出售房屋，且房屋的邻居也明确告知原告不能购买房屋，但原告执意要买，且根据《合同法》第五十二条之规定，原告是以合法形式掩盖非法目的，因此应认定合同无效。 第三人为支持其主张，向本院提交了以下证据： 1、第三人陈量珍、唐杰的身份信息，证明第三人的诉讼主体资格； 2、平字第陆拾叁号房产证，证明涉案房屋系第三人唐杰、陈量珍共有的事实； 3、房屋继承析产协议、平江县人民法院（2014）平民初字第875号民事判决书，证明房屋继承析产协议未成立； 4、平房权证安字第××号房产证、平江县人民法院（2015）平行初字第1号行政判决书，证明平字第陆拾叁号房产证过户到平房权证安字第××号房产证（吴峭仁）名下违法； 5、房屋买卖协议、（2015）平行初字第1号行政诉讼案件的开庭笔录，证明房屋买卖价款为75000元，不是170000元； 6、证人刘某、喻某、李某证言，刘某证实建老房时第三人唐杰的父亲、陈量珍的丈夫彭瑾璋出了力，建后面三间附屋主要是彭瑾璋出力；证人喻某证实后面三间附屋系彭瑾璋夫妇所建，彭瑾璋为建房还向证人借过500元钱用于建房；证人李某证实原告与吴峭仁签订协议后，第三人曾与原告发生过纠纷。 对原告及第三人提交的上述证据，经庭审质证，并综合案件的相关事实后，作如下认证：对原告的证据1，被告提出房屋价款实际已支付150000元，还有20000元是欠条，第三人对该证据的证明目的有异议，房屋出卖没有征得共有权人第三人的同意，也未经第三人事后追认，房屋价款在房产局备案的房屋协议中是75000元，所以只能认定是以75000元购买的房屋，本院认为，房屋价款为170000元，原、被告均予认可，且该事实已经岳阳市中级人民法院（2013）岳中民一终字第46号民事判决书所确认，因此对于房屋买卖价款应认定为170000元，而被告所陈述的下欠20000元系原告与吴峭仁之间的债权债务关系，对房屋价款的确定双方并无异议，因此对该证据的证据效力予以认定；对原告的证据2，被告没有异议，第三人对协议书及房产证有异议，第三人提出该协议书已经本院生效判决确认不成立，房产证已经本院生效判决确认登记违法，本院认为第三人的质证意见成立，故对其证据效力不予认定，对国土证第三人没有异议，予以采信；对原告的证据3，被告无异议，第三人认为与本案不具有关联性，本院认为，吴峭仁夫妇曾立公证遗嘱符合本案客观事实，且被告及第三人对其真实性未有异议，故予以采信。对第三人提交的证据1、2、3、4，原、被告对其真实性均无异议，故予以采信；对第三人的证据5，本院认为，房屋价款已经生效判决确定为170000元，且吴峭仁、彭淑珍已向原告出具金额为170000元的收条，故对其证明目的不予采信；对证人李某的证言，原、被告均无异议，予以采信，对证人刘某的证言，原告表示不清楚，被告提出陈量珍夫妇在建前面四间房时没有出力，建后面三间房时才出力，对证人喻某的证言，原告有异议，原告提出证人原来出庭作证时陈述借款系谁偿还记不清楚，与现在出庭作证陈述不相一致，所以认为其证言不可信，被告对喻某的证言与原告提出的异议相一致，本院认为刘某、喻某证言系证明第三人对讼争房屋享有部分所有权的事实，与本案房屋买卖合同效力的确认不具有关联性，故不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，认定本案如下事实：被告彭淑珍父母彭赛人（又名彭赛仁）、吴峭仁（又名吴峭云、吴绡云）于1935年结婚，婚后生育独女即被告彭淑珍。彭淑珍成年后出嫁，婚后生育一子三女，儿子取名唐瑾璋（又名彭瑾璋）。后彭淑珍丧夫改嫁，带着三个女儿到男方家生活，儿子唐瑾璋跟随外祖父母生活。1979年彭赛人退休，唐瑾璋抵职被招收为安定供销社职工。唐瑾璋于1987年与第三人陈量珍结婚，婚后生育一子一女，儿子取名唐杰（即本案第三人，又名彭杰）、女儿取名彭宇。1995年彭赛人去世，1996年12月，唐瑾璋因车祸身亡。 另查明：1982年彭赛人、吴峭仁夫妇在安定镇老街购置国有土地一块（用地面积228.74㎡，其中建筑占地178.66㎡），并在该地上建砖木结构的一层房屋一栋（门牌号××。1983年5月20日彭赛人夫妇在平江县公证处办理了公证遗嘱，遗嘱载明彭赛人夫妇去世后其房产全部由女儿彭淑珍继承。1988年5月20日，平江县安定镇人民政府对彭赛人、吴峭仁所建的房屋颁发了编号为第陆拾叁号的房屋产权证，登记房屋所有权人为彭赛人，共有权人为吴峭仁、彭淑珍、彭瑾璋、陈量珍、彭杰。1993年，唐瑾璋过继给彭赛人为半个孙，唐瑾璋改名彭瑾璋，双方在过继字据中表明吴峭仁夫妇财产由彭瑾璋继承。1995年彭赛人去世，1996年12月，唐瑾璋因车祸身亡。此后，位于安定镇房产主要由吴峭仁居住。而彭瑾璋之妻陈量珍及其子女唐杰、彭宇因长期在外而对吴峭仁照顾较少。原告曾志宏曾于2007年之前租住过吴峭仁该房屋的部分房间三年，并且租赁费均交给吴峭仁。2009年底吴峭仁、彭淑珍母女鉴于住房年久失修，吴峭仁年岁已高，经商议后决定将房屋出卖。2010年上半年，原告曾志宏打算买房，经他人告知建议后，曾志宏即与吴峭仁联系并协商一致，达成了房屋买卖的合意。2010年5月27日，吴峭仁将房屋以170000元的价格出卖给曾志宏，曾志宏将房屋价款170000元交付给了吴峭仁，吴峭仁由其女彭淑珍代笔向曾志宏出具了金额为170000元的收条。并且，双方正式写契，吴峭仁将房产证、土地证交付给了曾志宏，写契时双方邀请安定居委会有关人员和双方亲属到场见证、吃饭。2010年年底，第三人陈量珍得知房屋已出卖给原告曾志宏后，明确向原告提出异议，表示第三人不同意卖房，并要求原告将房屋腾出。 2010年6月8日，经吴峭仁、彭淑珍及其委托代理人黄燕燕，彭宇的委托代理人陈小明律师到场签订了一份《继承析产调解协议书》，该协议书首部记明的当事人为吴绡云、彭淑珍、彭瑾璋、陈量珍、彭宇、唐杰，但在该协议尾部，只有吴绡云、彭淑珍及其委托代理人黄燕燕、彭宇的委托代理人陈小明签名，而无陈量珍、唐杰二人的签名。协议约定：一**落于平江县房屋系彭赛人、吴绡云共同财产，属彭赛人、吴绡云共同共有。二、彭赛人去世后，该房屋的一半产权启动继承，另一半产权仍属吴绡云所有。三、彭赛人所有的一半房屋产权，因其生前有两份意思表示完全不一致的承诺表示，经相关利害关系人及代理人协商确认，采取以下方式析产：彭赛人所有的一半房屋产权份额由吴绡云全部继承。整栋房屋为吴绡云所有，吴绡云授权登记在彭淑珍名下，由彭淑珍全权代吴绡云出卖处置。房屋出卖后，其出让价款中的24%归彭瑾璋继承，由彭瑾璋的子女一家代位继承。协议签订后，第三人陈量珍、唐杰以自己未到场签名也未委托陈小明为由，不认可该《继承析产调解协议书》，一直拒收出让价款中的24%份额。2010年7月20日吴峭仁持该协议书在平江县房地产管理局办理了房屋产权登记，房屋登记为吴峭仁一人所有（房产证号为平房权证安字第××号）。此后第三人陈量珍、唐杰多次阻止原告与吴峭仁之间的房屋买卖交易，为此原告曾志宏于2011年3月18日以吴峭仁为被告向本院提起诉讼，要求确认原、被告之间的房屋买卖协议有效及土地使用权归原告。本院于同日作出（2011）湘平法民初字第374号民事调解书，调解协议确定：原告曾志宏与吴峭仁的房屋买卖合同具有法律效力；原告可凭此调解书至平江县房地产局办理受让房产的产权转让变更登记手续。2011年7月7日，依原告曾志宏申请，平江县房地产管理局对房屋进行了转移登记，向原告曾志宏颁发了房屋所有权证，房屋登记于原告曾志宏及其妻陈六香名下，房产证号为平房权证安字第××号。原告并于同年10月25日取得了平江县人民政府向其颁发的平国用（2011）第2080号土地使用权证，土地使用权人登记为曾志宏。吴峭仁于2012年去世。因原、被告及第三人之间就该房屋买卖所引起的诉讼和纠纷不断，所以原告自2018年1月起才正式居住至该房屋内。 再查明，2011年5月5日，第三人陈量珍将彭瑾璋骨灰盒埋葬于该房屋的厅堂之中，原告曾志宏与其妻陈六香于2012年10月24日以陈量珍为被告向本院提起排除妨碍诉讼，本院于2012年11月28作出（2012）湘平法民初字第1874号民事判决书，判决陈量珍于判决生效之日起十日内搬出该房屋及将彭瑾璋的坟从该房屋中迁出。陈量珍不服提起上诉，岳阳市中级人民法院于2013年8月20日作出（2013）岳中民一终字第46号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 2010年6月8日，由吴峭仁、彭淑珍及其委托代理人黄燕燕，彭宇的委托代理人陈小明律师到场签订了的《继承析产调解协议书》，因作为该协议的主体陈量珍、唐杰未在该协议上签名盖章，故陈量珍、唐杰于2014年5月29日以彭淑珍、彭宇为被告向本院提出确认合同无效纠纷诉讼，请求确认该继承析产调解协议无效，本院于2014年9月30日作出（2014）平民初字第875号民事判决书，该判决认定继承析产调解协议书不成立，据此判决驳回原告陈量珍、唐杰的诉讼请求。该判决已生效。 第三人陈量珍、唐杰不服平江县房地产管理局于2010年7月20日向吴峭仁颁发的平房权证安字第××号房产证的房屋行政登记行为，于2014年12月30日向本院提起行政诉讼，本院于2015年4月15日作出（2015）平行初字第1号行政判决书，判决该房屋行政登记行为违法，该判决已生效。但该房屋所有权至今仍登记在原告曾志宏及其妻陈六香名下，土地使用权人登记为曾志宏。 本院认为：本案争议的焦点为，1、原告曾志宏与吴峭仁之间的房屋买卖是否有效？2、原告请求确认房屋土地使用权归原告的诉讼请求，是否应予支持？ 关于焦点1，本案原告曾志宏与吴峭仁之间的房屋买卖合同，是在原告曾志宏经他人告知并建议后，向吴峭仁发出要约，经原告与吴峭仁平等协商，吴峭仁作出承诺，双方就买卖房屋及价款等意思表示一致，原告支付房款，吴峭仁由其女彭淑珍代笔出具收据，双方之间的房屋买卖合同成立并生效。该房屋买卖合同是双方在平等自愿基础上签订的，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，也未具有《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形，因此原、被告之间的房屋买卖协议合法有效。 第三人主张房屋买卖无效，其理由为：第三人系共有权人，第三人一直不同意卖房；原、被告恶意串通，以虚假继承析产将房屋过户到吴峭仁名下，损害了第三人利益；原告购买房屋不是善意，原、被告在向房产部门申请房屋转移登记时提供的房屋买卖协议中房屋购买价款为75000元，而非170000元，且吴峭仁未在该协议上签名，而系彭淑珍代签，因此原、被告系以合法形式掩盖非法目的。本院认为，第三人未提供证据证实原告在与吴峭仁之间的房屋买卖合同成立并生效时知道涉案房屋存在其他共有权人，且原告租住房屋多年，一直是与吴峭仁打交道，没有他人告知的情况下，在原告与吴峭仁之间的房屋买卖合同成立并生效时，原告对镇政府颁发的房产证上存在共有权人不知情，符合常理。另房屋买卖协议达成之后的继承析产及房屋过户到吴峭仁个人名下，原告不是当事者，故不存在原告与吴峭仁及彭淑珍恶意串通来损害第三人的利益。根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原、被告在办理房屋转移登记时向房产部门提供的协议中所确定的价款并非房屋购买的实际价款，当事人以此来逃避税费的行为可由国家税务行政主管部门进行处理。对原、被告买卖合同而言，买卖标的物是房屋，一方支付了购房款，另一方交付了房屋，双方并不具有非法目的，因此，第三人陈量珍、唐杰的抗辩理由不能成立，不予支持。 关于焦点2，原告曾志宏与吴峭仁达成房屋买卖协议后，在房屋所有权登记变更前，原告已持有出卖人的房屋所有权证，对出卖方还有其他共有权人应当是知道的。特别是在第三人陈量珍、唐杰明确向其提出反对意见，阻止双方买卖房屋后，原告明知第三人就《继承析产调解协议书》反悔，房产证过户到吴峭仁名下未经第三人的同意，原告在继续履行涉案房屋买卖合同不能的情况下，遂以吴峭仁为被告向本院提起本案诉讼。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。同时《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条第一款规定：“受让人受让不动产或动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意”。同时该《司法解释》第十八条第一款规定：“物权法第一百零六条第一款第一项所称的‘受让人受让该不动产或动产时’，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时”。根据上述法律规定，善意取得制度贯穿于买卖合同成立、生效至不动产登记或动产交付的始终，也就是说善意取得必须是全程善意。依据本案事实，虽然在合同生效时，原告不知道房屋存在共有权人，但在办理物权登记过程中，已明知房屋有共有权人，且在共有权人明确表示反对，继续履行涉案房屋买卖合同不能的情况下，原告以通过诉讼的方式完成了诉争房屋的转移登记。因此，原告对该房屋物权的取得，不构成善意取得。故对原告要求确认土地使用权归原告的诉讼请求，予以驳回。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立，对其成立部分本院予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第一百零六条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条第一款、第十八条第一款之规定，判决如下： 一、原告曾志宏与吴峭仁于2010年5月27日达成的房屋买卖协议有效； 二、驳回原告曾志宏的其他诉讼请求。 本案受理费3900元，由原告曾志宏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  袁 芳 审 判 员  彭丽平 人民陪审员  陈长根 二〇一九年十一月十三日 书 记 员  张瑞芳