广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初1924号原告：佛山市鲁悦物业服务有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道泰兴街泰兴十巷****之一，统一社会信用代码91440608MA4W19WA9K。法定代表人：王允文，该公司总经理。委托诉讼代理人：何银玲，该公司员工。被告：温炬豪，男，1982年3月7日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。原告佛山市鲁悦物业服务有限公司与被告温炬豪物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，先依法适用小额诉讼程序，因被告以双方分歧大为由提出异议，遂转为适用简易程序的其他规定两次公开开庭进行了审理。原告的法定代表人王允文及其委托诉讼代理人何银玲，被告温炬豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付2017年1月至2019年2月的公共分摊费用172.76元、2018年1月至2019年3月的物业服务费1219.65元及违约金515.99元（公共分摊费用未计违约金），合计1908.40元；2.被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求：被告支付2014年1月至2016年12月的公共分摊费用178.15元及2016年7月至2017年5月的物业服务费813.1元，合计991.25元。事实和理由：原告于2017年4月12日与高明区众恒新城小区第一届业主委员会签订《高明区众恒新城物业服务合同》，由原告向众恒新城小区提供物业管理服务。同时，第一届业主委员会已将相关资料向区房管局、物价局申请备案，并已得到批复。《高明区众恒新城物业服务合同》第五章第十一条约定物业服务收费标准为电梯户为1.2元/平方米/月、步梯户为1元/平方米/月、商铺为1.5元/平方米/月（按建筑面积计算），小区内公共水电费、电梯维保及年审费用由全区业主按建筑面积分摊；第十六条约定物业服务费每月缴纳一次，收费时间为每个月后的第一个月上旬（即15日前），逾期则按每日2‰计收违约金。被告系众恒新城X房的业主，已经拖欠2017年1月至2019年2月的公共分摊费用172.76元、2018年1月至2019年3月的物业服务费1219.65元。原告多次以电话、上门、发通知单、寄挂号信等形式知会被告，但被告以种种不合理的理由故意拖延。另外，被告拖欠前物业公司即佛山市顺德区乐从供销集团振豪物业管理有限公司高明分公司（以下简称“振豪公司”）2014年1月至2016年12月的公共分摊费用178.15元及2016年7月至2017年5月的物业服务费813.1元，合计991.25元；前物业公司已将相关物业收费债权转让给原告，原告有权向被告主张。因此，原告特提起诉讼。被告辩称，一、原告不能按照物业服务合同约定提供物业服务，违约在先。1.不履行制止并报告不法行为义务。小区八座的业主没有按规定把空调主机安装在规划预设的位置上，业主在楼顶搭建棚架，随处可见电动自行车在公共区域内停放和充电，原告没有履行制止并报告的义务，对被告造成安全威胁。《物业管理条例》第四十六条规定“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”《高明区众恒新城物业服务合同》第三条约定“乙方提供的物业服务包括以下内容：7.小区业主装饰装修管理服务；9.国家物业法律法规规定的其他内容”、第九条约定“7.对业主、物业使用人违反《众恒新城小区业主公约》的行为，有权采取劝阻、制止、报告甲方以及其他合法方式进行处理”。因此，原告负有制止并报告不法行为的义务，提供的物业管理服务未达到约定的服务质量标准，违反了双方的约定，构成违约。2.不履行安全保卫义务。《高明区众恒新城物业服务合同》附件三约定物业管理服务质量标准“3.1共用设施设备运行正常，维护良好，无事故隐患，有设备台账、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录；4.1出入口24小时值班，7时至9时、16时30分至18时30分在门口处立岗值班；4.3监控室24小时实施监控”。但是，原告从没有按照合同约定在出入口立岗值班，而且岗亭在深夜时间经常没有值班人员，更可怕的是原告没有对小区总消防联动系统的主机进行开机运行，被告的生命财产安全得不到有效保障。因此，原告提供的物业管理服务未达到约定的服务质量标准，违反了双方的约定，构成违约。3.不履行维护公用设施义务。小区西门智能道闸在2018年9月出现故障后至2018年11月期间，原告没有进行修复，即没有公告具体原因，也没有增加保安值守，致使大门形同虚设，给被告生活带来不便并造成一定安全隐患。《高明区众恒新城物业服务合同》第三条约定“乙方提供的物业服务包括以下内容：2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理”，原告负有维护公共设施的义务，提供的物业管理服务未达到约定的服务质量标准，违反了双方的约定，构成违约。4.不履行维护消防设施义务。《高明区众恒新城物业服务合同》第三条约定“乙方提供的物业服务包括以下内容：2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理”，第十条约定“本物业管理区物业服务收费采用包干制方式，乙方按照本合同约定的标准收取物业服务费，并按本合同第三条约定的服务内容及本合同附件约定的质量标准提供服务”，第十三条约定“物业服务费主要用于以下开支：2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”，合同附件二约定“共用设施设备，是指物业管理区域内，属单幢物业的业主、使用人共同使用的……消防器具、防盗门等设施设备”，《高明区众恒新城物业服务合同》附件三约定物业管理服务质量标准“3.1共用设施设备运行正常，维护良好，无事故隐患，有设备台账、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录。3.3水、电、消防、监控等设备运行人员技能熟练，严格执行操作规程，定期进行消防演习，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用”。原告接手小区物业管理以来，就曾在2018年1月12日因没有安排人员在消防监控室24小时值班，导致原告、业主委员会被佛山市公安局高明分局责令整改。原告被消防部门行政处罚后，要求业主委员会承担，最后法院认定属于原告的义务，驳回其诉讼请求。这恰好证明原告提供的物业管理服务未达到约定的服务质量标准，违反了双方的约定，构成违约。5.不按约定履行保洁义务。公共位置的卫生不能及时打扫，楼梯扶手积尘严重，垃圾没人清理，气味难闻，业主多次反馈，原告拒不改善。《高明区众恒新城物业服务合同》附件三约定物业管理服务质量标准“5.1.1主次干道保洁，（2）硬地地面1次/天清扫（视实际情况保持卫生）；5.1.2公共部位（4）公共楼梯通道扶手1次/天擦拭，（8）……清洁区域、部位无垃圾、无杂物、无异味；5.2.2垃圾每日收集2次，做到日产日清，无垃圾桶满溢现象”，合同第十三约定“物业服务费主要用于以下开支：3.物业管理公共区域清洁卫生费用”，原告提供的物业管理服务未达到约定的服务质量标准，违反了双方的约定，构成违约。二、公共电费分摊不合理，被告有权拒绝向原告支付拖欠的公摊费用。公共电费并非仅有小区公共设施设备运行产生的费用，还有不属小区的移动公司通讯设备等外来设备运行产生的电费，这些外来设备产生的电费由全体业主承担，就是不合理。为此，原告在没有提供前物业公司合法有效手续的情况下，并且在没有提供外来设备产生的电费凭证和减免该费用后的具体分摊计算方式的前提下，被告有权暂缓支付公共分摊费用。三、因原告不能适当履行物业服务义务，给被告生活带来诸多不便，根据合同法先履行抗辩权的规定，被告在原告纠正错误履约行为前有权拒绝支付物业服务费及公共分摊费，并且对原告计算的违约金及其标准均有异议。四、前物业公司管理期间的物业服务费和公共分摊费，应由前物业公司向被告主张，而非原告主张。本院经审理认定事实如下：2017年4月12日，佛山市高明区众恒新城小区第一届业主委员会（甲方）就选聘原告（乙方）向众恒新城小区提供物业管理服务事宜，签订《高明区众恒新城物业服务合同》。合同第一条约定物业服务区域总建筑面积82953.67平方米，住宅**共72150.89平方米，车库面积2040.95平方米，物业办公区81.43平方米，商业经营区3282.33平方米，，地面车位125个第三条约定乙方提供的物业服务包括一下内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，但根据法律规定或者相关合同约定原告不需承担义务的设施设备或根据相关合同约定由专业单位维修、养护的设施设备除外；物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管的疏通；小区共有的公共绿化的养护和管理；小区进出车辆及车辆停放管理；小区内公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；小区业主装饰装修管理服务；物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理，国家物业法律法规规定的其他内容。第四条约定乙方提供上述物业管理服务应达到约定的质量标准（物业管理服务质量标准见附件三）。第十条约定物业管理区域物业服务收费采用包干制方式，乙方按照合同约定的标准收取物业服务费，并按照合同第三条约定的服务内容及附件约定的质量标准提供服务。第十一条约定物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳，具体标准如下：电梯户为1.2元/平方米/月、步梯户为1元/平方米/月、商铺为1.5元/平方米/月，露天、架空、、地下汽车车位按30元/个/月摩托车车位按10元/个/月。第十二条约定物业费中未计入高能耗共用设施设备（如：增压水泵、景观水系等）运行所需的能耗费用，该能耗费用先由物业公司垫付后，再向设施设备共同使用的业主按建设面积或户据实分摊能耗费。第十六约定物业服务费每个月缴交一次，时间为每个月后的第一个月上旬（即15日前）。第三十三条约定业主、物业使用人违反合同的约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，乙方有权要求业主、物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二收取违约金。另查明，众恒新城小区的前期物业公司是振豪公司，该公司自2017年6月8日18时起退出小区的物业管理。当日，原告与振豪公司签订协议，约定原告先行向振豪公司支付振豪公司管理期间垫付的水电公摊费及未收取的物业服务费，之后自行向业主收取前述欠款；若原告自行收取水电公摊费和物业服务费不能实现的，振豪公司有义务协助通过诉讼途径解决（以振豪公司名义起诉，在扣除相关行政费用和税费后全额返还给原告）。在庭审中，原告称双方的协议有保密条款，未对业主公开。另查明，原告自2017年6月10日开始为众恒新城小区提供物业管理服务。2018年1月12日，佛山市公安局高明分局发现小区消防监控室没有安排消防专职人员24小时值班，责令整改。2018年1月24日，佛山市公安消防支队高明区大队执行人员发现小区地下室疏散指示标志部分损坏，控制室联动控制系统故障，小区内消防栓阀门被人为损坏，责令整改。2018年2月7日，佛山市公安消防支队高明区大队出具《行政处罚决定书》，查明小区设施、器材、消防安全标志未保持完好有效，给予原告罚款30000元。2018年2月14日，佛山市高明区国土城建和水务局对原告诚信扣分进行通报，对原告予以诚信扣分20分。另查明，被告是众恒新城X房的业主，房屋是步梯户，建筑面积为81.31平方米。原告在起诉前已经向被告催收过物业服务费。另查明，业主委员会分别与中国移动通信集团广东有限公司佛山分公司、佛山市高明区荷城弘义家电维修部签订《用电合同》，为进驻小区的移动设备、快递柜供电，约定每半年结算一次电费，指定由原告代为收取。在庭审中，原告承认外来设备的用电是从公共电表拉线，并承认外来设备产生的电费尚未在公共电费中扣除，承诺在之后的公共电费分摊时进行统一扣除。本院认为,本案为物业服务合同纠纷，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，案涉《高明区众恒新城物业服务合同》是众恒新城业主委员会与原告签订的物业服务合同，故对被告产生法律约束力。关于被告是否有正当理由拒绝支付物业服务费及违约金的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定业主经书面催交无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告确实有为小区提供物业管理服务，从被告提供的证据亦能反映出期间在清洁卫生、消防安全防范、共用设施设备维护等方面存在一定瑕疵。但由于物业服务具有公共性和整体性，收取物业服务费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必须的费用，被告长期拒交物业服务费的行为，不仅损害原告的利益，也损害其他正常交费业主的利益，对小区的整体服务产生不利影响。故此，本院根据公平合理原则，认定被告抗辩的理由不足以正当拒绝支付物业服务费，需向原告支付2018年1月至2019年3月的物业服务费1219.65元（1元/平方米/月×81.31平方米×15个月）,对原告主张的违约金不予支持。关于业主提出的物业服务瑕疵问题，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，业主或者业主委员会应该与物业服务企业加强沟通物业管理存在的问题，造成相应损失亦可以另行向物业服务企业主张赔偿。同时，物业服务企业也应该积极听取业主、业主委员会反馈的问题，努力提高服务质量和服务水平，满足物业管理服务需求，共建和谐小区。关于原告是否有权主张前物业公司管理期间的物业服务费、公共水电分摊费的问题。虽然原告与振豪公司协议约定原告先行向振豪公司支付振豪公司管理期间尚未收取的物业服务费、公共水电分摊费，之后有权自行向业主收取，但是亦约定起诉追讨需以振豪公司为原告；同时，原告在庭审中陈述该协议未对业主公开，也没有提供证据证明振豪公司已经将债权转让给原告一事通知到达被告。依照《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，本院认为原告与振豪公司之间的债权转让未对被告发生效力，对原告增加的诉讼请求不予支持。关于公共水电分摊费的问题。按照前面论述，原告未获得向被告收取2017年1月至5月公共水电分摊费的权利；鉴于原告未能具体分出此期间的公共水电分摊费，本院按照平均原则酌定2017年6月至2019年2月的公共水电分摊费为139.54元（172.76元÷26个月×21个月）。关于被告抗辩外来设备产生的电费从公共电费扣除的问题，由于外来设备的电费每半年结算一次，无法在公共电费分摊时及时扣除，原告提出在之后的公共电费中统一扣除并无不妥；即便原告日后没有将外来设备产生的电费在公共电费扣除，业主委员会亦有权要求原告返还代为收取的电费，故本院不予采纳被告的抗辩理由。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告温炬豪应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市鲁悦物业服务有限公司支付2018年1月至2019年3月的物业服务费1219.65元及2017年6月至2019年2月的公共水电分摊费139.54元；二、驳回原告佛山市鲁悦物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取计25元（已经预交），由被告温炬豪负担12元，由原告佛山市鲁悦物业服务有限公司负担13元。被告温炬豪在履行前述判决义务时一并支付12元给原告佛山市鲁悦物业服务有限公司，本院不另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  江小凤二〇一九年十一月一日书记员  李嘉咏