山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初4296号原告:青岛普惠机械设备有限公司,住所地山东省青岛市胶州市张应镇217省道。法定代表人:孙国明，总经理。委托诉讼代理人:王民，山东正洋律师事务所律师。委托诉讼代理人:窦晓冰，山东正洋律师事务所律师。被告:中国光大银行股份有限公司青岛分行,住所地山东省青岛市市**香港西路**(光大国际金融中心)。负责人:朱小庆，行长。委托诉讼代理人:孙承爱，山东德衡律师事务所律师。委托诉讼代理人:蒋伟，山东德衡律师事务所律师。原告青岛普惠机械设备有限公司（以下简称原告）与被告中国光大银行股份有限公司青岛分行（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王民、被告委托诉讼代理人孙承爱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告拖欠的2017年12月19日至2018年12月19日期间房屋租金263900元；2、判令被告支付原告截至2018年12月19日的逾期付款违约金69480.5元，违约金按照日万分之1.75计算，自2017年12月20日至2018年12月19日止；3、涉诉费用由被告承担。事实与理由：2013年11月19日,原、被告签订房屋租赁合同,合同约定,原告将位于青岛市市北区的房屋出租给被告使用，租赁期限自2013年12月20日至2018年12月19日,被告应自每期租期开始之日前30日缴纳下一期房租。合同签订后,原告依约将房屋交给被告,被告无故拖欠原告租金,经原告多次讨要仍不履行支付义务。截止2017年12月19日的租金,已由山东省中级人民法院作出(2018)鲁02民终1805号判决。2017年12月19日至2018年12月19日的租金未支付原告，原告为此诉至法院。被告辩称：1、原告在2017年向法院提起的（2017）鲁0203民初4139号诉讼中，要求解除原被告签订的租赁合同并支付《房屋租赁合同》项下的2016年12月至2017年12月的一年租金及违约金，虽然法院一审判决驳回普惠公司诉讼请求,但是原告已在诉讼中要求解除双方之间的租赁合同；2、涉案房屋因其他债权债务纠纷被法院查封且贴上封条，也无法继续使用。根据《租赁合同》9-1约定:出租方应确保对其出租房屋的所有权或出租权无任何争议。若发生有关的产权纠纷或债务,概由出租方负责处理,并承担民事责任。本案涉诉房屋存在多轮查封并被张贴封条,导致被告无法正常租赁房屋。3、光大银行已于2017年11月搬离涉案房屋,不应向原告支付自搬离后至2018年12月19日期间的租金。因涉诉房屋被法院查封,本案被告光大银行已于2017年11月搬离涉案房屋,原告无权请求光大银行支付自搬离后至2018年12月期间的租金。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方提交的证据以及当庭陈述，本院予以查明事实如下：2013年11月19日，原、被告签订房屋租赁合同,约定原告将位于青岛市市北区房屋出租给被告使用,租赁期限自2013年12月20日至2018年12月19日。该合同第四条约定:4-1、房屋租金前五年每年263900元;4-2、租金按年支付,被告在原告提供发票后十个工作日内交付第一期租金,以后自每期租期开始之日前30日内交纳下一期房租;合同第10-2约定，承租方拖欠租金给出租方造成损失，应赔偿出租方的经济损失，每迟交一天，按迟交金额的1‰支付违约金；4-3、其他约定1、承租方向出租方支付第一期租金时可直接扣除本合同3-3条约定的免租期租金；2、出租方必须提供税务局正规合法发票。合同第八条约定：8-1、出租方应在租赁合同期满前提前6个月向承租方发出是否续租的通知,承租方在接到通知后应尽快给予出租方书面答复,如到期前3个月不予答复,视为不再续租此房屋；8-2、承租方承租期满后将室内原有设施在止常状态下交还出租方(正常损耗或不可抗力事件造成的损失除外)。第九条约定：9-1、出租方应确保其对出租房屋的所有权或出租权无任何争议。若发生有关的产权纠纷或债务,概由出租方负责处理,并承担民事责任,出租方保证享有租赁物有合法的资格及权利,承诺不会因上述资格及权利的瑕疵而发生任何租赁纠纷,否则因此给承租方造成的经济损失,出租方负责赔偿,同时承租方拥有单方解除合同的权利。原告曾就上述房屋租赁合同向本院起诉，要求解除原、被告签订的房屋租赁合同、判令被告支付欠付的租金并支付违约金。2017年9月5日本院作出（2017）鲁0203民初4139号民事判决，驳回原告的诉讼请求。原告不服判决上诉至青岛市中级人民法院，该院于2018年12月14日作出（2018）鲁02民终1805号民事判决，判令被告支付2016年12月20日至2017年12月19日期间的租金263900元，驳回原告的其他诉讼请求。2018年12月13日，涉案房屋因其他执行案件被青岛市中级人民法院予以查封。对双方有争议的证据和陈述，本院认定如下：1、原告主张曾向被告邮寄房屋租金发票原件，但被告方于2019年3月28日签收并开启后退回，原告已经按照约定将发票寄给被告，原告为此提交邮政特快专递一份予以证明。被告认为原告无法证明邮件的内容，且被告也无支付房租的义务。根据原告提交的邮件，备注邮寄物品系发票，被告方签收开启后退回显然应知悉邮件的内容，其虽不予认可原告的陈述却并未能证明该邮件的内容，故本院对原告的该项主张予以认定。2、被告主张原告在2017年起诉时要求解除双方的租赁合同。被告认为上述民事判决仅支持了原告要求被告支付房租的请求，对于其他诉求均予以驳回，故双方的租赁合同并未解除或终止。根据被告提交的（2018）鲁02民终1805号民事判决书，原告虽然在诉讼中要求解除合同，但是被告并未同意解除合同，原告的该项请求已被法院生效判决驳回，故本院认定双方的租赁合同并未解除依然有效。3、被告主张因涉案房屋被法院查封导致被告无法继续使用。为此提交照片一宗予以证明，原告认可涉案房屋被查封，但对于查封的具体时间不清楚。根据照片显示，涉案房屋门上的法院封条及公告载明时间为2018年12月13日，故本院对被告的该项主张予以认定。案经调解未果。本院认为，原、被告双方就青岛市市北区房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。因双方合同并未解除，被告应继续支付房屋租金。上述租赁合同于2018年12月19日租赁期限届满，但该房屋于2018年12月13日被法院查封，查封后被告无法继续使用房屋，故被告应支付2017年12月20日至2018年12月12日的房屋租金258825元（263900元÷364天×357天），对原告主张的超出部分租金，本院依法不予照准。原告要求被告支付自2017年12月20日至2018年12月19日逾期支付房租的违约金。被告曾于2018年3月28日收到原告邮寄的发票却予以退回，应视为原告提供发票的义务已经履行，被告应于收到发票后的十日内即2018年4月7日前支付租金，逾期应支付违约金。因双方合同约定的违约金标准较高，原告要求被告按照日万分之1.75的标准支付违约金的请求较为合理，故被告应向原告支付违约金11233元（258825元×1.75÷10000×248天），本院依法予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告中国光大银行股份有限公司青岛分行自本判决生效之日起十日内支付原告青岛普惠机械设备有限公司2017年12月20日至2018年12月12日的房屋租金258825元；二、被告中国光大银行股份有限公司青岛分行自本判决生效之日起十日内支付原告青岛普惠机械设备有限公司逾期付款违约金11233元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费6301元，由原告负担1196元，由被告负担5105元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于青岛市中级人民法院。审判员  周敏二〇一九年十一月二十日书记员  王莉