广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤03民初1306号原告（反诉被告）：崔传芳，男，汉，1958年11月13日出生，住深圳市福田区。委托诉讼代理人：李青，男，汉，1960年11月12日出生，住深圳市南山区。被告（反诉原告）：深圳深宝轻纺工贸公司，住所地深圳市罗湖区凤凰路**深圳外贸工纺大厦**。代表人：蔡深兴，深圳深宝轻纺工贸公司管理人负责人。原告（反诉被告）崔传芳诉被告（反诉原告）深圳深宝轻纺工贸公司（以下简称“深宝公司”）取回权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年9月9日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）崔传芳委托诉讼代理人李青，被告（反诉原告）深宝公司代表人蔡深兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔传芳向本院提出诉讼请求：1、撤销[2019]深宝管通字第01号通知书；2、深宝公司继续履行涉案商品房屋买卖合同并协助原告办理过户手续；3、案件诉讼费由深宝公司承担。事实与理由：原告系深宝公司职工，1993年12月6日，深宝公司根据深圳市有关住房改革的精神及本公司的相关规定，将位于深圳市罗湖区××公寓××室以优惠价格出售给原告,同时将上述决定抄送上级主管部门。嗣后，双方于1993年12月7日签订了商品房买卖合同。1994年1月5日，深宝公司出据收据证明原告以现金支付的形式缴纳所购房屋款8万元,原告于1998年3月向深宝公司原法定代表人苏兴斌以现金形式支付了所购房屋预付款2万元,并自1993年12月7日起占有、使用且持有该套房产不动产权证至今。2018年原告曾向管理人提交了一份关于取回松泉公寓15栋210号的申请,2019年3月8日管理人向原告送达[2019]深宝管通字第01号通知书,认为“根据深圳市住房和建设局相关规定,通知如下,一、不予确认你方关于取回松泉公寓15栋210号的申请。二、解除深宝公司与你方签订的《商品房产买卖合同》。三、你方可就已向深宝公司支付的购房款3万元向管理人申报债权”。原告认为,深宝公司作出的上述通知,认定事实不清，适用法律错误,致使原告的合法权益受到严重侵犯,故向人民法院起诉,支持原告诉讼请求。被告深宝公司针对崔传芳的诉讼请求进行答辩称：（一）崔传芳与深宝公司签订的《商品房产买卖合同》属于《企业破产法》第十八条规定的破产受理前成立而双方均未履行完毕的合同，管理人依法有权决定解除。首先，崔传芳无法提供《商品房产买卖合同》等关键证据的原件，是否曾签订过相关合同的真实性无法证明；其次，崔传芳尚未支付完毕涉案房屋的购房款，深宝公司亦未为其办理过户登记手续，故涉案房屋属于《企业破产法》第十八条规定的破产受理前成立而双方均未履行完毕的合同，管理人依法有权决定解除。（二）管理人不予确认崔传芳的取回权申请，并解除涉案《商品房产买卖合同》符合全体债权人利益及破产法精神。首先，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十八条的规定，崔传芳向管理人主张取回权的，应当提交取回的财产不属于债务人所有而属于其所有的相关证明，根据物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，发生效力。经查，涉案房屋目前仍登记在深宝公司名下，而崔传芳提交的证明其系涉案房屋实际权利人的关键性证据均无原件以供核对，故深宝公司无法确认崔传芳主张的真实性；其次，深宝公司根据《关于住房分配改革的决定》，将涉案房屋以8万元的优惠价格出售给崔传芳，具有产权单位政策性房改的特征。根据深圳市住房和建设局的相关规定，产权单位政策性房改的申请人家庭成员须没有购买政策性住房。但经被告调查，崔传芳名下已有政策性住房，涉案房屋并非崔传芳唯一住房，崔传芳亦未居住于该涉案房屋，而是出租给他人，赚取租金。因此，不予确认崔传芳的取回权申请不会对崔传芳生活质量造成实质影响，反而关乎广大债权人的切身利益；再次，崔传芳的损失拥有其他救济途径，即对于已经支付的购房款可以通过申报债权的方式得以弥补；最后，管理人不予确认崔传芳的取回权申请，解除涉案《商品房产买卖合同》的程序正当，充分尊重和保障了崔传芳的权利，符合法律规定。深宝公司提出反诉请求：1、崔传芳支付自1994年1月1日起至今的房屋占用费给深宝公司，暂计至2019年6月1日为396775.26元，并按25元/平方米/月的标准向深宝公司支付2019年6月1日后的占用费至崔传芳实际返还上述房屋之日止。2、本案所有诉讼费用由崔传芳承担。事实与理由：崔传芳在本案本诉中主张深宝公司于1993年12月7日与其签订《商品房房产买卖合同》，将深宝公司名下位于深圳市××路××公寓××房屋以8万元的价格出售给其本人，崔传芳在仅支付2万元后占有上述涉案房屋至今。管理人依法于2019年3月8日向崔传芳发出了【2019】深宝管通字第01号《通知书》，不予确认崔传芳对于涉案房屋的取回权申请，并解除与崔传芳之间的《商品房产买卖合同》，涉案房屋的权属人至今仍为深宝公司。因此，崔传芳占有涉案房屋没有事实和法律依据，属于无权占有。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”、第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，《中华人民共和国企业破产法》第十七条“人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产”以及《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条“承担民事责任的方式主要有：……（八）赔偿损失……”的规定，崔传芳无权占有使用深宝公司的房屋，致使深宝公司不能使用该房屋，损害了深宝公司的使用、收益权利，应当赔偿深宝公司因此而受到的损失，深宝公司要求崔传芳支付房屋占用费依法有据，即自1994年1月1日起至今的房屋占用费，暂计至2019年6月1日为396775.26元（计算过程：（1）1994-1996年该房屋租金政府指导价为18元/平方米/月；（2）1997-2000年该房屋租金政府指导价为16元/平方米/月；（3）2001-2006年该房屋租金政府指导价为15元/平方米/月；（4）2007年该房屋租金政府指导价为18元/平方米/月；（5）2008-2013年该房屋租金政府指导价为20元/平方米/月；（6）2014年该房屋租金政府指导价为23元/平方米/月；（7）2015-2017年该房屋租金政府指导价为25元/平方米/月；(8）2018-2019年暂无法查询到该房屋租金的政府指导价，管理人沿用2017年标准计算），并按25元/平方米/月的标准向深宝公司支付2019年6月1日后的占用费至崔传芳实际返还上述房屋之日止。为维护深宝公司的合法权益，特向贵院提出反诉。针对深宝公司提出的反诉请求，崔传芳答辩称：一、深宝公司于1993年12月6日作出《关于住房分配改革的决定》｛深宝经字[1993]012号文件｝，该决定载明其“根据深圳市有关住房改革的精神及我司将公司住房逐步分配给对公司有特殊贡献的特别困难的职工的决定，经公司领导办公会议研究，将其拥有所有权原深房地字第12109**（（现深房地字第**位于深圳市罗湖区松泉公寓15栋201号房子一套以优惠价格出售给崔传芳拥有使用，优惠价格人民币8万元整，房产使用期限及其他事项按国家对房地产有关规定执行”。深宝公司与崔传芳根据上述决定于1993年12月7日签订《商品房产买卖合同》即房改合同。1998年3月，崔传芳向深宝公司法定代表人苏兴斌以现金方式支付涉案购房预付款2万元。1998年5月21日，深宝公司拟定涉案房产《产权管理补充协议》，内容为“崔传芳付购房款8万元，预付2万元，待办理完过户手续后付清余款，苏兴斌办理过户手续”。基于上述事实，崔传芳通过深宝公司政策性房改购得涉案房屋，且管理人对这一事实已经确认，详见（2019）深宝管通字第01-1《通知书》第2页第四行至十二行“管理人认为深宝公司依据《关于住房分配改革的决定》深宝经字[1993]012号将松泉公寓15栋210房以人民币8万元的优惠价格出售给你方，属于产权单位政策性房改”。二、《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第八十一条规定破产企业的职工住房已经签订合同、交付房款、进行房改给个人的，不属于破产财产。《深圳市中级人民法院破产案件管理人工作规范》第八十八条规定债务人的职工住房已经签订房改合同、交付房款的，或者有证据证明已经房改给个人的，管理人应当按非破产财产处理。三、根据上述规定，破产企业的职工住房已经签订合同交付房款或者有证据证明已经房改给个人的，无论产权是否已过户至个人名下，该房产应属于职工的个人财产，不属于破产财产。本案涉案房屋的性质为住宅商品房，虽然尚未转移所有权，但崔传芳通过深宝公司房改决定已经签订房改合同并履行了预付购房款2万元的义务，购得涉案房产，据此，该房产应属于崔传芳的个人财产，不属于深宝公司的财产。因此，崔传芳无须向深宝公司支付涉案房屋占用费。根据深宝公司1998年5月21日拟定的《产权管理补充协议》内容约定，崔传芳已履行预付购房款2万元整的义务，余款6万元待办理完过户手续后付清，因深宝公司经营不善，导致涉案房产处于查封、解封、查封的状态，无法履行将涉案房产过户至崔传芳名下的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条，当事人互负债务，有先后履行顺序，无法履行先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。据此，崔传芳拒绝支付余款6万元房款的义务。综上所述，深宝公司要求崔传芳向其支付房屋占用费属认定事实不清，缺乏法律依据，依法应予驳回。原告崔传芳和反诉原告深宝公司均围绕其诉讼请求依法提交了证据，被告深宝公司和反诉被告崔传芳向本院提交了抗辩证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明以下事实：崔传芳系深宝公司职工。1993年12月6日，深宝公司作出《关于住房分配改革的决定》｛深宝经字[1993]012号文件｝，载明“根据深圳市有关住房改革的精神及公司决定，将位于深圳市罗湖区××公寓××房产以优惠价格八万元出售给公司职工崔传芳，房产使用期限及其他事项按国家对房地产有关规定执行”。1993年12月7日，深宝公司与崔传芳签订《商品房产买卖合同》，任刚作为深宝公司代表人在合同上签名。合同约定：崔传芳向深宝公司购买上述房产，房产售价8万元，由崔传芳以现金方式支付；深宝公司应于1994年1月1日前将涉案房产交付崔传芳使用。1994年1月1日，深宝公司将涉案房产交付崔传芳使用。1998年3月，苏兴斌出具收据确认收到崔传芳2万元。1998年5月21日，任刚出具一份代收证明，内容为：“今收到崔传芳交来松泉公寓15栋201号手续一套（收款收据0125670、关于住房分配改革的决定、商品房买卖合同各一份），此手续暂由任刚代为保管，待与深宝公司（苏兴斌）均按协议执行后返还。注：协议内容：崔传芳付购房款8万元，预付2万元，待办理完过户手续后付清余款，苏兴斌办理过户手续。”另查，深宝公司法定代表人为苏兴斌，涉案房产位于深圳市罗湖区××公寓××室，目前登记在深宝公司名下，面积68.67平方米，自1994年1月1日起一直由崔传芳占有使用。深圳市不动产登记中心2019年1月11日的信息查询结果单显示，崔传芳名下有政策性住房一套，位于深圳市××××7Ｃ。2017年10月13日，本院裁定受理深圳深宝轻纺工贸公司破产清算一案，并指定广东宝城律师事务所担任管理人。2018年7月15日，崔传芳向深宝公司管理人提交了《关于取回松泉公寓15栋210号的申请》，申请取回位于深圳市罗湖区××公寓××室房产。管理人经审核作出【2019】深宝管通字第01号通知书，认为涉案房产尚未过户至崔传芳，崔传芳亦未按《商品房买卖合同》支付完毕购房款，涉案合同属于双方均未履行完毕的合同，管理人有权决定解除或继续履行合同。深宝公司依据《关于住房分配改革的决定》｛深宝经字[1993]012号文件｝将松泉公寓15栋210号房以8万元的优惠价格出售给崔传芳，属于产权单位政策性房改。管理人据此不予确认崔传芳关于涉案房产的取回权申请。本院认为，崔传芳提交的《关于住房分配改革的决定》｛深宝经字[1993]012号文件｝和《商品房产买卖合同》，虽为复印件，但结合崔传芳提交的其他相关证据，以及管理人在【2019】深宝管通字第01号通知书中认可的相关事实，可以认定崔传芳与深宝公司之间存在涉案房产买卖的意思表示。崔传芳系深宝公司职工，深宝公司依据《关于住房分配改革的决定》深宝经字[1993]012号文件将涉案房产出售给崔传芳，双方系因深宝公司内部职工用房、分房等涉及房改的相关政策实施而签订了《商品房产买卖合同》。因此，本案实质上应属于企业内部与职工因住房问题引起的纠纷，属于单位根据国家有关房改政策分配住房，并不是按照商品房进行交易，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。依照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管的范围，当事人为此而提起的诉讼、人民法院依法不予受理或驳回起诉。因此，崔传芳的本诉起诉和深宝公司的反诉起诉均应予以驳回。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：一、驳回崔传芳的本诉起诉；二、驳回深圳深宝轻纺工贸公司的反诉起诉。本诉案件受理费1800元（已由崔传芳预交）、反诉案件受理费7251.63元（已由深圳深宝轻纺工贸公司预交），待裁定生效后分别退还崔传芳和深圳深宝轻纺工贸公司。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长 霍    雨审判员 赵    钟审判员 黄    新二〇一九年十一月七日书记员 杨馥溢(兼)