广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初21834号原告（反诉被告）：周理森，男，1993年1月1日出生，汉族，住广西容县，被告（反诉原告）：庄芒花，女，1982年3月18日出生，汉族，住广东省揭西县，委托诉讼代理人：瞿潇然，广东南天星律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄义发，男，1971年11月9日出生，汉族，住广东省揭西县，原告周理森（反诉被告）诉被告庄芒花（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，适用小额诉讼程序审理，并于2019年9月10日公开开庭进行了第一次审理，于2019年10月18日公开开庭进行了第二次审理。周理森、庄芒花的委托诉讼代理人瞿潇然到庭参加第一次审理。周理森，庄芒花及委托诉讼代理人瞿潇然、庄义发到庭参加第二次审理。本案现已审理终结。周理森向本院提出如下诉求：1.解除周理森租赁合同；2、庄芒花返还租金6000元和押金12000元和门面卫生费400元，共18400元；3、本案诉讼费用由庄芒花承担。事实与理由如下：2019年6月17日16时46分签订的租赁合同。周理森因个人原因2019年6月17日20时左右想要解除租赁合同。商议周理森愿意拿1500元来解除3小时左右的合同。期间周理森没有对庄芒花造成损失，是签订合同直接离开的。3小时左右就回来想要解除。庄芒花给其的答复是签订的合同不可能退还。特向石排法庭提起诉请。庄芒花答辩称：周理森确实交付了租金和押金共一万八千元整，通过前期协商原告支付伍佰元定金，而且交了定金后其已经将房屋移交给周理森。周理森当天已经搬进大量生活用品和其他物品，让其不要把房子租给别人。多天后周理森前来签订合同和支付房租、押金，但之后周理森说朋友出车祸不想继续租房，而且拒绝支付因没有及时将房屋另租给别人而造成的损失。协商无果。双方签订的合同中明确约定，合同期为三年，如果到期终止需提前一个月告知，方可协商。根据合同法约定，合同生效后如果一方违约，另一方有权通过法律途径获取损失。并且其与周理森已构成租赁合同关系，合同已成立并生效，没有无效情形。而周理森的行为已构成违约，其愿意根据实际情况退还卫生费给原告，但已经支付的租金和押金无须返还。庄芒花向本院提出如下反诉请求：周理森支付租金人民币6000元给庄芒花。事实与理由：双方于2019年6月17日签订租赁合同，周理森承租庄芒花广东省东莞市石排镇庙边王福进街道2号、3号102铺位，合同签订当日庄芒花收取周理森交来的一个月租金6000元、两个月租金金额的押金12000元及卫生费400元，共计人民币18400元，其后将物业钥匙交付周理森使用。周理森于数小时后反悔并要求解除租赁合同，双方就退还费用一事未达成合意，周理森提起本诉。经审理调查，确认原租赁合同无效的事实，庄芒花同意退还押金及卫生费共计人民币12400元，但庄芒花认为周理森在签订租赁合同后违约，存在过错，致庄芒花空置物业无法转租至今，损失巨大，从公平合理的角度，不应退还周理森已支付的租金人民币6000元。特向石排法庭提起诉请。周理森答辩称：其自从将钥匙返还给庄芒花后，庄芒花没有主动与其联系，也没有与其商议房屋的事情，没有与其说过房屋其还在租用。在第一次开庭之后其主动联系庄芒花，因为已经支付的款项不管在哪个平台都会产生利息，如果要求其赔偿那三个小时的损失，其要求法院进行判决。经审理查明，在2019年6月15日周理森支付了500元定金给庄芒花。2019年6月17日作为甲方的庄芒花与作为乙方的周理森签订案涉《租赁合同》，约定：甲方同意将地址为广东省东莞市石排镇庙边王福进街2号、3号102房产租给乙方使用，时间从2019年6月17日至2022年6月17日止，租金为人民币6000元。同时，在案涉《租赁合同》签订时，甲方收取乙方贰个月租金作押金，合计人民币12000元。乙方终止合同是必须提前一个月同甲方协商，经甲方同意才能终止合同，否则，甲方有权不退回押金给乙方。同日周理森向庄芒花支付了一个月租金6000元、两个月押金12000元及卫生费400元，共计18400元，庄芒花向周理森交付了案涉租赁物的钥匙并向周理森退回500元定金。同日晚上周理森向庄芒花提出不再租用案涉租赁物，要求退还押金、租金、卫生费，并于当晚搬出案涉租赁物并将案涉租赁物的钥匙交回给庄芒花。庄芒花收回案涉租赁物钥匙后没再将案涉租赁物的钥匙交给周理森。周理森从2019年6月17日晚开始就没有使用案涉租赁物。庄芒花于2019年7月28日、29日向周理森发微信催收七月份的铺租6000元，周理森2019年7月29日回复“如果法院让我交。我就交”。庄芒花于2019年9月16日与案外人秦云华签订房屋租赁合同将案涉租赁物出租。周理森提交了案涉租赁物现场照片，主张庄芒花已将案涉租赁物租给他人使用。照片显示门店外立有“意发汽配”的招牌。庄芒花确认照片中的门面是案涉租赁物，但认为该证据系超过举证期限后提交。并且现场照片无法证实具体的拍照时间，也无法证实周理森所称的庄芒花要求7月5日正常交铺租的意见。庄芒花提交合作建房协议书、授权及声明书、商铺截图、见证书、营业执照、土地转让合同书及身份证，主张庄芒花通过出资获得石排镇庙边王福进街3号102、103店铺使用权。并证实合同签字过程由广东华然律师事务所见证，庄芒花一直认为自身是案涉店铺的合法权利人，享有使用、出租等权利。合作建房协议显示：“甲方深圳市朝霞建筑装饰有限公司与乙方庄芒花共同出资在石排镇××小组东边坑××（土××）现名福××街地皮，兴建框架结构11层综合楼一栋，项目名称为《新城大厦》占地面积约732平方，此栋楼为所有共同建房出资人按出资份额分配的房屋所有，具体面积以各实际出资人分得房屋的现状面积为准。”、“乙方分得该房屋1楼层，第2、3号店铺，建筑面积约120平方米，出资金额为人民币壹佰贰拾万元整。”、“各共同出资人出资建成的店铺的土地使用权限为60年（2016年10月1日至2076年9月30日）。如有关部门按照法律或政策规定可以办理房产证时，甲方无条件协助乙方办理相关手续”。周理森对上述证据三性不予确认，因为庄芒花没有提供房产证，其只认可房产证。庭审中，周理森称：1、在签订案涉租赁合同时，庄芒花没有向其介绍过案涉租赁物有无房产证、有无报批等情况。2、其在交定金之后没有使用案涉租赁物，在签订合同后才将其物品搬进案涉租赁物。3、对于之前与庄芒花协商愿意补偿2000元，现在不愿意补偿。4、庄芒花向其催收铺租，但没有交钥匙给其，其是无法使用案涉租赁物的。5、对于庄芒花反诉诉请一个月的租金作为损失赔偿，其认为不合理，其只占有使用了案涉租赁物三个小时，只需要赔偿三个小时的损失。庄芒花称：1、案涉租赁物属于小产权房，由庄芒花与深圳市朝霞建筑装饰有限公司签订买卖合同购买，没有产权证，也没有建筑规划许可证，没有经过规划局许可报批。2、在2019年6月17日当天晚上周理森交还租赁物的钥匙给其，但其后并没再将案涉租赁物的钥匙交给周理森，且案涉租赁物里没有周理森的物品。3、其反诉请求的是相当于一个月租金的损失，计算标准是以租金的标准进行计算，从交还钥匙到再次出租中间有三个月的时间，并且根据《合同法》第58条，合同无效由过错方承担损失，其酌情诉请一个月的租金损失，最终损失金额由法院裁判。4、周理森从2019年6月15日开始支付定金时就开始实际占有使用案涉租赁物，占有使用时间至少为三天。庭后本院依职权向东莞市石排镇人民政府住房规划建设局调查案涉租赁物有无建设工程规划许可证，东莞市石排镇人民政府住房规划建设局函复称案涉位于东莞市石排镇××村东边坑××（土××）现名福××街地皮上的新城大厦未在其单位办理施工许可证。对于东莞市石排镇人民政府住房规划建设局的复函，周理森与庄芒花均三性予以确认。以上事实，有原告提交的租赁合同书、支付定金微信聊天记录截图、现场照片、与庄芒花微信聊天记录截图，被告提供的收款记录截图、录像光碟、合作建房协议书、授权及声明书、商铺截图、见证书、营业执照、土地转让合同书、身份证、庄芒花与周理森签订的租赁合同、庄芒花与秦云华签订的租赁合同、民事起诉状及庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉租赁物系位于东莞市石排镇××村东边坑××（土××）现名福××街地皮上的新城大厦，因位于东莞市石排镇××村东边坑××（土××）现名福××街地皮上的新城大厦即案涉租赁物未办理施工许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉合同为无效合同。对于原、被告确认的事实及证据，本院予以采纳。本案的争议焦点为：周理森的请求返还租金、押金、卫生费是否有法律依据；庄芒花请求赔偿一个月租金是否有法律依据。对此，本院分析如下：关于第一个争议焦点。周理森主张庄芒花应当返还租金6000元，押金12000元及门面卫生费400元，共计18400元。庄芒花确认收到周理森支付的租金6000元，押金12000元及门面卫生费400元，共计18400元，因案涉租赁合同无效，故周理森主张庄芒花返还租金、押金12000元及门面卫生费400元，本院予以支持。至于返还租金数额问题。庄芒花抗辩称周理森从2019年6月15日开始支付定金时就开始实际占有使用案涉租赁物但并未提供证据予以证明，且周理森予以否认，故本院不予采纳庄芒花关于周理森从2019年6月15日开始占有使用案涉租赁物的抗辩。因周理森于2019年6月17日签订合同当天晚上将案涉租赁物交还给庄芒花。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，结合案涉租赁合同约定的租金，本院酌情认定周理森向庄芒花支付200元的占有使用费。故庄芒花应当向周理森返还剩余5800元租金。对于周理森超过上述租金的诉请，本院予以驳回。关于第二个争议焦点。庄芒花以交还钥匙到再次出租中间有三个月的时间为由酌情诉请一个月的租金损失。本院认为，虽庄芒花提交了与案外人秦云华签订的租赁合同予以证明直至2019年9月16日案涉租赁物才再次出租，但周理森在2019年6月17日将案涉租赁物交还给庄芒花后没有占有使用案涉租赁物，且庄芒花亦没再将案涉租赁物的钥匙交给周理森，故周理森自2019年6月18日起无法继续占有使用案涉租赁物。同时，庄芒花收回案涉租赁物后何时再出租系其权利，庄芒花并未提交证据证明再次出租案涉租赁物之前的空置系因周理森造成，亦未提供证据证明其损失情况，应当承担举证不能的不利法律后果。故，对于庄芒花诉请赔偿一个月租金，本院予以驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）庄芒花应当在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）周理森归还租金5800元、押金12000元、卫生费400元，合计18200元；二、驳回原告（反诉被告）周理森的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）庄芒花所有诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费130元（周理森已预交），反诉费50元（庄芒花已预交），由周理森负担10元，庄芒花负担170元。本判决为终审判决。审判员  庾少锋二〇一九年十一月二十二日书记员  饶子韬附相关法律条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应雨支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。