广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初3263号原告：深圳联合共赢集团股份有限公司，住所地深圳市南山区深南大道**大冲商务中心**楼**整层，统一社会信用代码：91440300075179244H。法定代表人：袁显峰，董事长。委托诉讼代理人：晏辉，广东乐辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：温雯雪，女，1993年6月2日出生，汉族，身份证住址广东省，系公司员工。被告：冷佳轩，男，1987年9月6日出生，汉族，身份证住址黑龙江省。原告深圳联合共赢集团股份有限公司诉被告冷佳轩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月2日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人晏辉、温雯雪，被告冷佳轩到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的房屋租金112450元及逾期滞纳金（滞纳金自2018年2月1日起计至付完全部款项之日止）；2、被告向原告支付拖欠的物业管理费18473.93元（自2018年2月1日及至2018年2月26日）；3、被告向原告支付拖欠的水电费2039.87元（计至2018年1月15日）；4、被告承担律师费35000元；5、被告向原告支付违约金605500元（按五个月租金计）；以上合计773463.8元；6、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年9月27日，原告与被告签订了房屋租赁合同，约定了双方权利义务。原告已履行合同相关义务，原告多次短信通知被告履行合同义务，但被告拒不履行义务，至今尚欠上述费用。2018年2月9日原告向被告发出履约催告函，并在《晶报》第A13页面发表“声明启示”，催促被告履行义务，未有任何回复。经催告无效后，原告于2018年2月26日发出《正式解除租赁合同通知函》，通知解除房屋租赁合同，不予退还履约保证金，并要求被告承担违约金；同时，告知被告须于收函3日内与原告协商合同解除的善后事宜，但未收到答复。现依照《中华人民共和国合同法》等相关规定，诉请法院支持原告所有诉讼请求。被告辩称：1、本案租赁合同为原告提供并指定的格式版本，相关违约条款有违公平原则，应属无效；首先本案房屋租赁合同是原告对外租赁的格式版本，原告利用其作为租赁方的优势地位，指定被告签订本案合同，合同签订前原告也未就相关条款向被告进行解释说明；其次，本案租赁合同条款基本上都是在约定被告义务及责任，约定原告义务及责任的条款仅占很小的一部分，通过房屋租赁合同第八条与第九条关于原告与被告违约责任的约定，可以看出原告与被告在合同中的义务并不对等，原告利用其提供的格式合同加重被告的责任，减轻原告的责任，因此根据《合同法》第39条、第40条相关规定本案房屋租赁合同中关于被告违约责任的约定有违公平原则，应属无效；2、原告主张的违约金等诉讼请求已远超实际损失，请求法院不予支持，原告主张其于2018年2月26日解除了本案《房屋租赁合同》，据此被告拖欠租金的时间也仅是2018年2月1日至2018年2月26日，期间尚未满一个月，原告在单方没收被告两个月租金、物业管理费及其他应缴纳费用的保证金，共计281990元的基础上，还要求被告再支付5个月租金的违约金，以及欠租滞纳金，其相关主张明显远超过实际损失，请求法院依据《合同法》第124条及相关司法解释的规定不予支持原告的相关诉求；3、原告收回租赁房屋时拒绝向被告返还租赁房屋内的被告财产，并自行处理的行为给被告造成了相关损失，原告收回租赁房屋时被告在租赁房屋内尚存放电脑设备、监控设备、绿植、家具等财物，总计购买价值20万元左右，被告得知原告收回房屋后曾要求原告向被告返还前述物品，原告予以拒绝，原告前述行为对被告造成了严重的经济损失，现又向被告提起巨额的违约金诉求，有违公平诚实信用的原则；4、原告主张被告承担律师费没有事实及法律依据，首先原告只提供委托代理合同并未提供发票、支付凭证，无法证明该费用实际发生，其次原告主张被告承担律师费没有合同约定及相关法律依据，综上原告的诉请没有法律依据请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月27日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》及附件一、附件二、附件三、《深圳市房屋租赁安全管理责任书》、《租赁房屋消防安全责任书》、《关于租户室内物品保修项目的说明》，《房屋租赁合同》约定甲方将位于深圳市南山区方向的1XX3房屋出租给乙方办公使用；乙方租用房屋期限自2017年10月1日起至2019年9月30日止；房屋首年租金为121100元／月；此价包含甲方装修的有偿使用费；双方约定租赁税费由乙方自行承担，与甲方无关；首年物业管理费及其他费用（含物业本体维修基金、空调、消防设施设备等改造工程有偿使用费）19895元／月；物业管理费单价为23元／平方米，涉案房屋为865平方米；物业管理费及其他费用、物业本体维修基金、水电费及使用租赁房屋所产生的其他费用从交房之日起由乙方按月承担缴纳，税费另计；乙方应于2017年9月28日前向甲方交付履约保证金281990元，分别为租赁保证金242200元，物业管理费及其他费用保证金39790元；首期租金从2017年10月1日至2017年10月31日止，121100元；首期物业费及其他费用从2017年10月1日至2017年10月31日止，19895元；乙方房屋租金、物业管理费及其他费用付款方式为每月支付一次，即应付款月份1号前向甲方支付；水电费及其他费用付款方式为每月支付，即每月1号前向甲方支付，逾期乙方按照月应付款每日5‰支付逾期滞纳金给甲方；乙方拖欠租金超过10天（不含本数）的，或拖欠其他费用达7000元以上，视为乙方根本违约，甲方有权立即解除合同，同时有权要求乙方承担合同约定的违约责任；合同履行期间，因乙方根本违约导致租赁合同解除的，乙方无权要求返还履约保证金等所有保证金，同时乙方还应承担甲方因此蒙受的个性化装修损失、房屋空置损失期无收益的损失，再次招商佣金损失等损失；此外，乙方还应另行支付甲方五个月租金的违约金，在合同解除时一次性支付给甲方；甲、乙双方就本合同发生的纠纷，应通过协商解决；协商不成的，由合同签订地的法院管辖，由败诉方承担胜诉方的律师费、误工费、交通费、证人出庭费等其他诉讼中产生的一切费用；及其他条款。2017年10月1日，原被告双方签署《联合共赢交房确认表》，原告将租赁房屋按现状交付给被告。原告提交短信催告的打印件，拟证明原告多次短信通知被告履行付款义务。原告于2018年2月1日、2月2日、2月6日、2月7日，原告催促被告缴纳相关费用。被告确认当时收到了短信催告，但是称其手机丢了，内容无法核实。原告提交《晶报》一份，拟证明原告以登报形式通知被告履行付款义务。被告不予认可，称其没有看到该份登报须知。原告提交《履约催告函》、快递单，拟证明原告发函催促被告履行付款义务。被告称其当时不在深圳，所以没有收到履约催告函。原告提交《正式解除租赁合同通知函》、快递单，拟证明原告多次催促无果后，依照《租赁合同》的约定，于2018年2月26日解除合同。被告称其当时从老家回来的时候涉案租赁物已被上锁，其无法收到该份解除函。原告提交《民事委托函》、律师费发票，拟证明律师费35000元；《深圳增值税普通发票》显示，律师费为30000元。原告还提交房屋另行出租的《房屋租赁合同》，拟证明涉案房屋空置长达10个月。原告提交《缴费通知单》，拟证明被告所产生的水电费。被告提交消费证明一份，拟证明被告放在涉案房屋内办公用品的价值。原告不予认可该份证据的真实性、合法性、关联性,称被告提交的消费证明无附带消费清单及转账记录，无法证明消费实际的存在，且无法证明是为了涉案租赁物装饰装修的目的，更不能证明是原告扣押或者没收或者保留、留置被告的物品。经查，原告确认被告已向其缴纳租赁保证金242200元，物业管理费及其他费用保证金39790元，首期租金121100元，首期物业费及其他费用19895元，共计422985元。被告确认其未向原告缴纳的费用包括：1、2018年2月1日至2018年2月26日的租金112450元及逾期滞纳金、物业管理费18473.93元；2、2017年12月21日至2018年1月15日的水电费2039.87元。另查，2018年2月26日，原告清空涉案租赁物，被告自此没有使用或者占有租赁物。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。根据涉案租赁合同约定，被告依约应于每月1日前向原告缴纳租金、物业管理费、水电费；逾期被告应按照月应付款每日5‰支付逾期滞纳金给原告。原告于2018年2月26日向被告发送正式解除合同通知函，被告虽称其未收到该函件，但其表示涉案租赁物在2018年2月26日已被原告修改密码，被告自该日起未使用过涉案租赁物，故本院确认双方的合同于2018年2月26日终止。原告请求被告支付2018年2月1日至2018年2月26日期间的租金、物业管理费、2017年12月21日至2018年1月15日期间的水电费，有事实和法律依据，本院予以支持。被告经原告短信、登报、发送《履约催告函》催告后，仍拖欠上述费用至今，故原告关于要求被告支付滞纳金的主张，本院予以支持。但涉案《房屋租赁合同》中约定的滞纳金标准过高，本院予以酌定调整至被告按照月应付款每日万分之五支付逾期滞纳金给原告。关于律师费，本院认为，涉案《房屋租赁合同》对律师费的承担已作约定，且原告向本院提交了《民事委托合同》及金额为30000元的《深圳增值税普通发票》，该项律师费收费符合相关规定，本院予以支持。关于违约金，本院认为，原告虽主张按照涉案《房屋租赁合同》约定如乙方违约，还应另行支付甲方5个月租金的违约金，但原告作为涉案房屋的出租方，在2018年2月26日双方合同终止后，原告自身亦负有及时止损义务；综合本案的实际情况，原告通过没收了被告履约保证金242200元、物业管理费及其他费用保证金39790元，已足以弥补被告违约给原告所造成的损失，故对于原告就被告向其支付相当于五个月租金金额的违约金的主张，本院不再支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条，第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告冷佳轩于本判决生效之日起十日内向原告深圳联合共赢集团股份有限公司支付租金112450元、物业管理费18473.93元、水电费2039.87元；二、被告冷佳轩于本判决生效之日起十日内向原告深圳联合共赢集团股份有限公司支付滞纳金（以拖欠的租金、物业管理费、水电费金额的总和为基数，按照每日万分之五标准，从2018年2月2日起支付至本院判决确定的本金清偿之日止）；三、被告冷佳轩于本判决生效之日起十日内向原告深圳联合共赢集团股份有限公司支付律师费30000元；四、驳回原告深圳联合共赢集团股份有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费11534.64元，原告深圳联合共赢集团股份有限公司已预交，由原告负担5536.64元，由被告负担5998元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 员  何珍珍人民陪审员  王 欣人民陪审员  区显霞二〇一九年十一月十五日书 记 员  周 圆附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。