广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2013）深福法民三初字第1505号原告林声雄，男，汉族。委托代理人连远丰，广东伟强律师事务所律师。委托代理人张梅生，广东伟强律师事务所律师。被告大中华国际集团（中国）有限公司。法定代表人黄文稀，该公司董事长。委托代理人江晓丹，广东卓效律师事务所律师。委托代理人刘莉，广东卓效律师事务所律师。原告林声雄诉被告大中华国际集团（中国）有限公司（以下简称大中华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年6月13日受理后，依法适用简易程序由审判员李敏通独任审判，于2013年8月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人连远丰、张梅生，被告委托代理人刘莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年10月28日，原告与被告签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定原告向被告购买其开发的位于深圳市福田区深南路与彩田路交汇处的东方新天地广场办公楼C栋806号房，被告应在2011年6月30日前将合同项下房产交付原告使用，如卖方逾期交房超过90日的，买方有权要求卖方自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。此外，卖方如未能在涉案房产交付之日起240天内协助原告办妥《房地产证》，应自交付日后第240日起至原告实际取得《房地产证》之日止，按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。被告还利用其强势地位要求原告签订附件五，该附件五系被告单方制定交由包括原告在内所有购房者购房时必须签订的格式合同条款，签约时原告没有也不可能逐条阅读该附件，没有注意到该条款的存在，被告也没有履行必要的提示和说明义务。上述合同签订后，原告依约付清了房款，但被告迟延交房及迟延办证已构成违约，应承担相应的违约责任。原告认为，合同附件五属于免除或限制被告责任的条款，系无效条款。据此，诉请法院依法判令：1、被告继续履行《深圳市房地产买卖合同（预售）》；2、被告支付迟延交房违约金789805.65元（自2011年6月30日计至2011年12月31日）；3、被告支付迟延办理《房地产证》违约金313346.81元（自2012年8月28日暂计至2012年11月8日，应计至原告实际收到《房地产证》之日止）；4、被告承担全部诉讼费用。被告答辩称，1、合同附件五是双方真实意思的表示，并非我司提供的格式条款，且附件五约定的内容并没有显失公平，该约定内容依法有效。2、涉案房产如存在逾期交楼，是因第三方（即相邻方）侵权所导致，我司并无过错。3、就因相邻方侵权事件导致的迟延交房，双方在合同附件五第六条中约定该情形属不可抗力，原告同意顺延交房期限，并免除我司延期交房违约责任。4、双方在签订买卖合同时，我司作为开发商已告知原告本项目相邻仍有些房屋未拆迁，可能因相邻方原因导致房屋延期交付，在此情况下，原告仍然与我司签订买卖合同，说明原告愿意承担房屋延期交付的后果。5、涉案房产在2011年度已经通过了主体、消防、电梯、燃气、节能等单项工程验收，我司也于2011年12月31日取得了《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，已符合法定的交付使用条件。2012年1月1日，我司依约通过《深圳商报》报纸公告方式通知了原告办理入伙手续，并再次以邮件快递方式通知原告入伙。根据合同附件五第四条的约定，买方应按照入伙通知书规定的时间和地点及要求办理交接手续，否则，应自通知之日次日起视为交接。据此，我司已依约履行了交付涉案房产的合同义务。6、退一步讲，即便是我司应承担逾期交房的责任，双方也已通过附件五第五条对逾期交房责任予以变更或补充，根据附件五第五条的约定，如因第三方侵权导致涉案房产交付迟延，则买方同意根据实际情况需要给予宽限期，但卖方需按房地产总价款的1%补偿给买方，因此，即使被告构成迟延交房，也仅按房地产总价款的1%对原告进行补偿。7、涉案楼盘于2012年9月7日完成初始登记后，被告多次通知原告办证，但原告长期拒不办证，故意拖延办证，由此导致的迟延办证责任与被告无关。经审理查明，2010年10月28日，原告与被告签订了一份编号为深（福）网预买字（2010）第4469号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定原告（买方）向被告（卖方）购买位于深圳市福田区深南路与彩田路交汇处的东方新天地广场办公楼C栋806号房产，房产总价款10731055元，建筑面积284.84平方米。合同第9条约定，卖方应于2011年6月30日前将涉案房产交付给买方，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件。合同第十条约定，卖方应在本房地产交付时向买方提供有关房地产的下列文件：（一）深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告；（二）竣工验收合格证明文件；（三）《房地产（住宅）质量保证书》；（四）《房地产（住宅）使用说明书》；（五）《收楼意见书》；（六）《业主临时公约》；（七）前期物业管理企业出具的物业共有部位、共有设施设备接管查验清单。上述文件不全的，视为不符合交付标准，买方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由卖方承担。合同第十二条约定，卖方未在约定期限内交付房产，逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。第二十一条约定，卖方应在取得工程竣工验收证明文件之日起180天内，完成房地产项目的房地产初始登记，卖方应在本房地产交付给买方之日起240日内为买方办理《房地产证》；买卖双方选择卖方在初始登记时向深圳市房地产权登记机关出具该房地产卖方委托买方自行登记办证的备案申请。第二十二条约定，如果卖方未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》，卖方应自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金；如延期超过120日的，如买方要求卖方继续履行合同，则卖方应自房产交付之日后的240日起至买方实际取得《房地产证》之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。合同第二十八条约定，买卖双方可约定其他条款列于附件五中，附件须经双方签字、盖章方为有效，本合同的附件及附图均为合同的组成部分。原告与被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》时，还与被告签订了附件五。附件五共有23条款，均系打印字体，且字体明显小于买卖合同条款的字体。原告与被告在附件五中对合同相关条款作了以下补充约定：附件五第五条约定，如造成卖方未能在本合同第九条约定的交付期限内交付本房地产是受买方或第三方原因影响（包括相邻关系原因导致本房地产交付受到影响等），并非原因全部在卖方而导致，则买方同意根据实际情况需要给予宽限期，但卖方需按本房地产总价款的1%向买方进行补偿，双方合同继续履行。附件五第六条约定，本合同所指不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府、政策发生的新的变动，法律法规变化，政府主管机关、测量机构原因导致误差以及相邻关系侵权等事件。对因不可抗力发生的延期交房或者其他违反本合同约定义务的，卖方有权相应迟延履行相应义务，或双方按照实际面积结算房款，且不承担违约责任。附件五第十三条约定，卖方为确保关于入伙、办理《房地产证》等重要事宜能够及时有效地通知到买方，将以刊登报纸公告和特快专递两种形式通知买方，如因买方原因无法及时接到通知，相关内容及时间以《深圳特区报》或《深圳商报》公告的形式为准，报纸公告一经刊出，其内容视为卖方已通知买方。本合同中通知的送达方式为当面签收或邮寄送达（包括特快专递或挂号信），采用当面签收送达的，以签收日期为送达日期；采用邮寄送达的，送达日期为挂号信或特快专递回执上注明的投递日期，如因买方联系方式发生变化未通知卖方或因买方其他原因无法签收的，则视为送达。附件五第十六条约定，本项目现状为北面深南路以北为金地福田科技广场建设用地，南侧岗厦村将进行旧城改造，与项目相邻仍有些房屋未拆迁。附件五第十九条约定，出于公平、合理考虑，买卖双方一致同意将本合同约定一方向另一方支付“10%”违约金调整为“1%”违约金。附件五第二十条约定，买卖双方任何一方请求对方赔偿损失的总额（包括违约金、律师费、赔偿金或补偿金等）累计不应超过本房地产总价款的2%。附件五第二十一条约定，本补充约定及其他约定都经买卖双方协商后自愿达成，并非卖方提供的格式合同。上述合同签订后，原告依约向被告付清了房款。2011年12月31日，被告取得东方新天地广场B、C、D栋项目的竣工验收备案收文回执。2012年1月1日，被告在《深圳商报》发布入伙公告，通知东方新天地广场业主办理入伙手续。2012年1月5日，被告通过同城速递向原告发出入伙通知书，要求原告于2012年1月7日办理入伙手续。原告收到被告的入伙通知书后，按照被告指定的入伙时间到涉案房屋查看了房屋现状，认为被告交付的房屋装修粗糙，不符合买卖合同约定的装修标准，无法达到使用要求，故拒绝办理入伙手续。原告还认为，被告通知原告入伙时，未按合同第十条约定向原告提供预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告等文件，且未通过规划验收，因此拒绝收楼。2012年5月8日，深圳市地籍测绘大队向被告核发了《深圳市房屋建筑面积测绘报告（竣工测绘）》。2012年5月31日，涉案楼盘通过了规划验收。涉案楼盘通过规划验收后，被告未再通知原告入伙。2013年6月13日，原告诉至本院。庭审中，原、被告双方均同意庭外和解，庭外和解期限为30天。2012年9月7日，被告完成了涉案楼盘初始登记。2012年9月8日，被告在《深圳商报》发布办证公告，通知东方新天地广场业主办理产权证。2012年11月8日，原告办理了涉案房屋《房地产证》。2013年7月31日，原告办理了入伙手续。另查，大中华公司曾于2001年向本院提起侵权之诉，要求岗厦村村民文少佳、文志军、文志汇、文安洁以及文锐堂停止对涉案房地产所属红线土地使用权的侵权行为，并将占用的土地恢复原状返还给大中华公司。本院于2001年7月6日作出了（2001）深福法房初字第39－43号民事判决书，判令文少佳、文志军、文志汇、文安洁以及文锐堂停止对大中华公司地块编号B119-71土地使用权的侵权行为，将占用的土地恢复原状返还给大中华公司。上述判决生效后，文少佳、文志军、文志汇、文安洁和文锐堂一直未履行上述判决内容。大中华公司还曾于2011年5月18日诉至本院，要求岗厦村东五坊35号村民文志汇及黄小兰停止对大中华公司所属东方新天地广场工程施工的侵害行为。本院在作出的（2011）深福法民一初字第2356号民事裁定书中查明以下事实：大中华公司兴建的东方新天地广场的南面与文志汇及黄小兰兴建的岗厦东五坊35号房屋毗邻。在东方新天地广场的建设施工过程中，文志汇及黄小兰认为其房屋出租、正常出入等受到影响，因此曾于2008年3月、2010年12月和2011年5月24日先后三次阻止大中华公司施工。以上事实，有《深圳房地产买卖合同（预售）》、楼款支付凭证、公告、竣工验收备案收文回执、《深圳市房屋建筑面积测绘报告（竣工测绘）》、（2011）深福法民一初字第2356号民事裁定书、（2001）深福法房初字第39-43号民事判决书及庭审笔录予以证实。本院认为，原告与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》合法有效，受法律保护，双方当事人应继续履行《深圳市房地产买卖合同（预售）》。涉案讼争系因《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五条款内容是否系格式条款所引发，故本案的主要争议焦点是：一、合同附件五内容是否为格式条款及效力问题；二、大中华公司是否应当承担迟延交房及办证违约责任问题。关于合同附件五内容是否为格式条款及附件五内容的效力问题。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”就本案原告情况来说，原告购买的房产价值达几百万元，其作为完全民事行为能力人，对包括合同附件五在内的所有合同条款不可能不作详细阅读，原告称没有对附件五条款逐一阅读，并不符合常理，本院不予采信。被告与原告签订合同附件五时，就涉案楼盘相邻仍有房屋未拆迁可能影响涉案房屋交付之情形也在附件五多处条款作了说明，但原告仍然与被告签订附件五，原告之所以在合同附件五中签名，表明原告就附件五内容已与被告进行协商并愿意接受合同附件五所有条款约束。况且，《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十八条约定，买卖双方可约定其他条款列于附件五中，附件须经双方签字、盖章方为有效，本合同的附件及附图均为合同的组成部分。原告与被告签订的附件五第二十一条也明确约定，本补充约定及其他约定都经买卖双方协商后自愿达成，并非卖方提供的格式合同。上述约定内容表明附件五系经原告与被告协商后自愿达成，附件五内容不具备格式条款的法律特征，应属于非格式条款。附件五条款的签订是当事人的真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告认为附件五条款属于格式条款因此无效，本院不予采信。关于被告是否应当承担迟延交房违约责任问题。本院认为，合同签订后，原告已依约向被告付清了房款，但被告并没有在合同约定的交房期限内将涉案房地产交付给原告，被告迟延交房已构成违约，应承担相应的民事责任。原告与被告签订的附件五第五条及第六条内容是对买卖合同迟延交房违约责任条款的补充。根据附件五第六条的约定内容，因相邻关系侵权原因造成房屋迟延交付的，被告有权迟延履行相应义务，且不承担违约责任。附件五第五条则约定，因第三方侵权原因（包括相邻关系原因）造成房屋迟延交付的，原告同意根据实际情况给予宽限期，被告按涉案房地产价款1%补偿给原告。从上述两条款约定的内容分析，上述两条款关于迟延交房违约责任的承担形式相互冲突，鉴于附件五条款系被告所提供，而附件五第五条已明确约定因第三方侵权原因造成房屋迟延交付时，原告同意给予宽限期，被告则愿意按涉案房地产价款1%补偿给原告。从保护购房者利益出发，附件五约定的迟延交房违约责任的承担形式应予以采纳。对于附件五第六条约定的迟延交房违约责任承担形式，本院不予采纳。根据附件五第五条的约定，被告迟延交房系因第三方侵权原因（包括相邻关系原因）所导致的，原告应给予宽限期。涉案已查明，被告曾因涉案房地产所属红线土地使用权受相邻岗厦村文志汇等村民侵占而起诉至本院，本院已判决岗厦村文志汇等村民应停止对涉案房地产所属红线土地使用权的侵权行为，并将占用的土地恢复原状返还给被告。本院作出的上述判决生效后，岗厦村文志汇等村民并没有履行生效判决，还曾于2008年3月、2010年12月和2011年5月24日先后三次在涉案房地产施工期间阻止被告施工，可见，涉案房屋交付迟延与岗厦村文志汇等村民侵权事由存在因果关系。况且，岗厦村文志汇等村民至今仍未将其占用的涉案房地产所属红线内土地恢复原状返还给被告，侵权事由仍没有消除。据此，宽限期应计至涉案楼盘通过规划验收之日即2012年5月31日为宜。宽限期内（合同约定交付房产之次日至2012年5月31日），被告应当按涉案房价款1%向原告支付迟延交房补偿金。本案中，被告通知原告办理入伙手续时，涉案楼盘仍未通过规划验收，原告有权拒绝收楼。而涉案楼盘于2012年5月31日通过规划验收符合交付条件后，被告应当负有通知原告办理入伙之义务。鉴于被告在2012年5月31日之后未再通知原告办理入伙手续，被告应当按《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十二条约定的计付违约金标准向原告支付2012年6月1日至实际交付房地产之日即2013年7月31日的迟延交房违约金。根据附件五第二十条约定的内容“买卖双方任何一方请求对方赔偿损失的总额（包括违约金、律师费、赔偿金或补偿金等）累计不应超过本房地产总价款的2%，”被告向原告支付补偿金及迟延交房违约金等总额应不超过涉案房价款的2%。经核算，被告应支付原告补偿金及迟延交房违约金的总额已超出涉案房价款的2%，故被告应按涉案房价款的2%向原告支付补偿金及迟延交房违约金214621元（10731055元×2%）。原告要求被告支付迟延交房违约金超过本院认定部分，本院不予支持。关于被告是否应当承担迟延办证责任并应当承担迟延办证违约金的问题。本院认为，依买卖合同约定，被告应在取得工程竣工验收证明之日起180天内，完成讼争项目的初始登记，否则应承担违约责任。被告于2011年12月31日取得涉案楼盘竣工验收备案收文回执，按合同约定，被告应于2012年6月28日前完成讼争项目的初始登记，但被告迟至2012年9月7日才完成涉案楼盘初始登记，被告对此已构成违约，应承担迟延办证的违约责任。但，就如上文所述，被告承担赔偿损失的总额（包括迟延交房违约金及办证违约金）累计不应超过本房地产总价款的2%，鉴于被告应向原告支付补偿金及迟延交房违约金数额（214621元）已达到本房地产总价款的2%，故原告要求被告支付迟延办证违约金缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第二款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告林声雄与被告大中华国际集团（中国）有限公司应继续履行深（福）网预买字（2010）第4469号《深圳市房地产买卖合同（预售）》；二、被告大中华国际集团（中国）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告林声雄支付补偿金及迟延交房违约金214621元；三、驳回原告林声雄的其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14728元（原告已预交），因适用简易程序，减半收取7364元，由原告负担5931元，被告负担1433元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知次日起七日内向该院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。审判员 李  敏  通二〇一三年十月十三日书记员 刘卓灵（代）第14页，共14页