广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0108民初2444号 原告：张燊淦，男，1988年7月12日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：莫滨华，广西广合律师事务所律师。 被告：詹铁兵，男，1970年8月28日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 第三人：韦少斌，男，1951年7月1日出生，壮族，住南宁市青秀区。 第三人：韦连娇，女，1958年7月11日出生，壮族，住南宁市青秀区。 第三人：韦盛意，男，1969年9月15日出生，汉族，住南宁市邕宁区。 第三人：颜喜爱，女，1974年6月10日出生，汉族，住南宁市良庆区。 上列第三人共同委托诉讼代理人：廖玮，广西共恒律师事务所律师。 原告张燊淦与被告詹铁兵，第三人韦少斌、韦连娇、韦盛意、颜喜爱房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张燊淦的委托诉讼代理人莫滨华，第三人韦少斌、韦连娇、韦盛意、颜喜爱的共同委托诉讼代理人廖玮到庭参加诉讼，被告詹铁兵经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张燊淦向本院提出诉讼请求：1.确认张燊淦与詹铁兵于2005年11月23日签订的关于合作建房的《协议书》有效；2.判令位于南宁市良庆区车库归张燊淦所有。事实和理由：2004年底，由被告牵头拟在南宁市良庆区大沙田金象二区498、499、500号地块合作建房18套，后因报名人数达到了24人且该三宗地位置、采光不好，经协商一致由被告作为代表向第三人韦少斌、韦连娇（系韦少斌妻子）、韦盛意、颜喜爱（系韦盛意妻子）购买位于南宁市良庆区大沙田金象一区119、120、121、122、123号五块宗地（现大明路二里2-1-5号），由被告签订《土地转让合同》。被告告知各业主购地款需要98万元，各户筹集好购地款后分别于2005年4月11日，4月15日、7月1日由业主欧莲秀根据被告指示分五次存进第三人韦少斌、韦盛意、钟美莲账户。2005年3月31日，原被告签订了在南宁市良庆区大沙田金象一区119、120、121、122、123号五块宗地上合作建房的《协议书》，协议主要约定：被告负责办理宗地的《土地使用证》、《土地规划建设许可证》、《建设用地许可证》、《房产证》，除《房产证》外，其他证件办理的费用均由被告承担；詹铁兵负责房屋设计、建设施工、水电报装，费用由被告承担；每套住房价按建筑面积每平方980元集资，四、五楼每套加收3000元，三、六楼每套加收2000元;以抽签形式分房。原告于2005年1月30日交付了集资款4万元，10月17日由战友徐成文代为交付了集资款4万元，2006年1月16日由战友徐成文代为交付了集资款3万元，5月3日由战友徐成文代为交付了集资款3万元，共计14万元。房屋建成后，各业主于2008年1月19日在兴大酒店抽签分房、车库，原告抽中106号房和4号车库。其后，被告收取了各住户的水电安装费预付款却迟迟未为各住户办理水电报装，各住户便成立了业主委员会主持办理水电报装，之后陆续入住。2013年3月13日，南宁市人民政府发布了《南宁市人民政府关于对银海大道与东风南路连接道路工程项目实施房屋征收的决定》，对包括仍登记在四第三人名下的南宁市良庆区大沙田金象一区119、120、121、122、123号五块宗地（大明路二里2-1-5号）在内的相应土地、各户房屋进行征收。由于原邕宁县撤县设区等原因，涉案土地未能过户，亦无法办理《房屋所有权证》。虽第三人韦少斌、韦莲娇（夫妻关系），韦盛意、颜喜爱（夫妻关系），及其直系亲属在涉案地块旁边还有其他地块、房屋并己经补偿的类似情形，第三人对本案土地使用权转让、建房、拆迁补偿等事宜是明知但十多年来均未提出异议，第三人对涉案土地己转让的事实予以认可。但被告未予以相应配合证实原告的身份资格问题，导致良庆区人民政府难以直接认定原告为征收补偿签约主体。原被告签订的关于合作建房的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规强制性、禁止性规定，合同合法有效。原告方己按约定交付购地款、建房款，对应的房地产权属应当归于原告所有，房地产对应的权益包括征收补偿款亦应当由原告享有。但由于被告未给予相应配合，导致原告无法与政府签订补偿协议并领取征收补偿款，严重侵害了原告的合法权益。 詹铁兵未作答辩。 韦少斌、韦连娇、韦盛意、颜喜爱述称，一、涉案《协议书》存在主要内容不明确、生效条件未成就等诸多问题，应为无效合同。(一)签约主体不明。涉案《协议书》中的甲方为“詹铁斌”，而非本案被告詹铁兵。庭审中，法庭己对被告的身份情况进行了核实，确认被告在公安机关登记的姓名为“詹铁兵”，且原告亦无其他证据证实两者指向为同一人即本案被告。(二)约定内容不明。除（2019）桂0108民初2443号中的《协议书》约定“甲方以最先拥有金象二区498、499、500号宗（面积600平方）的使用权为先决条件”外，其他案件中的《协议书》均约定“甲方以最先拥有金象二区119、120、121、122、123号宗地（面积1089.31平方米）的使用权为先决条件”，但第三人名下的土地为“金象二区119、120、121、122、123号宗地”，且使用权面积合计仅为556.2平方米，且原告亦无其他证据证实两者指向为同一宗地即第三人名下土地，故涉案《协议书》所约定用于建房的土地不明，不应对本案第三人发生约束力。(三)合同标的物不明。涉案《协议书》对待建房屋的座落、楼层、房号、面积均未进行约定，亦未约定各原告对哪间房屋或车库享有权利，原告方在庭审中也没有提交任何证据证明其与其诉状中所主张的具体房屋或车库存在关联性，故涉案《协议书》的标的物不明，不能作为原告对诉争房屋、车库主张权利的依据。(四)生效条件未成就。按《协议书》“甲方以最先拥的土地使用权为先决条件”的约定，涉案《协议书》为附生效条件的合同，只有在甲方取得相关土地的使用权后，合同才发生效力。因金象二区的498、499、500号宗地或119、120、12、122、123号宗地至今都未登记在被告或合同甲方“詹铁斌”名下，故涉案《协议书》所约定的生效条件尚未成就，不应发生法律效力，对本案各方均无约束力。二、被告与第三人韦少斌之间的土地转让合同关系无效，被告无权处分本案四位第三人名下的土地。(一)第三人韦少斌未与被告就转让土地事宜达成一致。韦少斌虽有向被告转让土地的意向，但双方对待转让土地的面积、价款、付款方式、建设方式等事项均未取得一致意见，也未就此签订任何书面合同（原告方提交的《土地转让协议》中的甲方签名并非第三人本人所签）。而且，涉案土地至今仍登记在四位第三人名下，相关权利未发生转移，故被告无权就四位第三人名下的土地进行处分。(二)第三人韦连娇、韦盛意、颜喜爱至今均不同意转让各自名下的土地。韦少斌与被告商谈土地转让事宜，从未告知过其他第三人，也未征得其他第三人的同意。第三人韦连娇、韦盛意、颜喜爱作为权利人，从未授权以韦少斌作为代表，对外转让各自名下的土地，且至今仍不同意转让。在权利人未同意也不予追认的情况下，韦少斌无权对其他第三人名下土地进行处分，被告愈加无权对该等土地进行处分。(三)本案不存在善意受让的可能。虽然第三人韦少斌、韦连娇系夫妻关系，但根据《婚姻法解释(一)》第十七条第(二)项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见”之规定，转让夫妻共有的土地属于非因日常生活需要的重大事项，应在平等协商并取得一致意见后再行处理，故第三人韦少斌无权擅自对夫妻共有的金象一区119号、120号土地进行处分。第三人韦盛意、颜喜爱与韦少斌仅系朋友关系，在没有该二人授权的情况下，韦少斌亦无权擅自对该二人共有的金象一区121号、122号、123号土地进行处分。至于被告，其已审阅并持有涉案土地的土地使用权证，明知上述土地分别登记于本案四位第三人各自的名下，在没有征求或取得其他第三人意见的情况下，仍单独与韦少斌商谈土地转让事宜并擅自对上述土地进行使用，根据《物权法解释(一))第十六条“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权:……(五)受让人知道他人已经依法享有不动产物权”之规定，被告对此存在重大过失，在涉案土地至今未办理转让登记的情况下，被告依法不能以善意受让为由，取得涉案土地的相应权利。三、诉争房屋、车库系违法建筑，且至今未办理产权登记，不属于法律保护和调整的范畴。(一)诉争房屋、车库属于无规划许可或超规划许可建筑。第三人颜喜爱名下的金象一区121号土地未办理建设工程规划许可证，而从其他已有的建工规划审批单记载的内容来看，除金象一区119号土地准建4层外，金象一区120、122、123号土地也仅是准建7层，但诉争房屋、车库所在的建筑物共为8层，已远远超出规划许可范围，按《城乡规划法》有关规定，未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证规定内容建设的建筑属于违法建筑，故诉争房屋、车库不具有合法性，系违法建筑。(二)诉争房屋、车库未办理建设工程施工许可。根据《中华人民共和国建筑法》第七条“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证”之规定，建造房屋除需办理用地规划许可和建设工程规划许可，还需办理建设工程施工许可。但本案中，原告方没有提交任何证据证实诉争房屋、车库取得了施工许可，故诉争房屋、车库不具有合法性，系违法建筑。(三)诉争房屋、车库至今未办理产权登记。根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”之规定，因诉争房屋、车库至今未办理产权登记，其在法律上不具备确认物权的前提条件，故诉争房屋、车库不具有合法性，不应作为确权之诉中的诉讼标的物。综上，涉案《协议书》及诉争房屋、车库均不具有合法性，存在诸多问题，应不予司法保护。同时要强调的是，如认定涉案《协议书》合法有效，按协议书中对待建房土地的约定也不应对第三人名下的土地发生约束力。 本院经审理认定事实如下：2004年11月8日，韦少斌（甲方）与詹铁斌（乙方，詹铁兵曾用名）签订《土地转让协议》，约定甲方将位于银海大道武警四支队营区旁地块（宗地及界址点坐标以韦少斌等5人的国有土地使用证为准）转让给乙方，转让价为80万元，乙方付清转让款后，甲方将现有土地证交付乙方保管，待相关政府部门恢复办公后办理过户手续，甲方无条件予以配合。上述协议签订后，詹铁斌委托欧莲秀于2005年分别向韦少斌、韦盛意、钟美莲账户存入购地款共98万元。 金象一区119号土地使用权【证号：邕国用（2004）第02710119号】登记于韦莲娇名下，土地面积120㎡，准建层数为四层。金象一区120号土地使用权【证号：邕国用（2004）第02710120号】登记于韦少斌名下，土地面积120㎡，准建层数为七层。金象一区121号土地使用权【证号：邕国用（2004）第02710121号】登记于颜喜爱名下，土地面积76.2㎡，无建设工程规划许可证明。金象一区122号土地使用权【证号：邕国用（2004）第02710122号】登记于颜喜爱名下，土地面积120㎡，准建层数为七层。金象一区123号土地使用权【证号：邕国用（2004）第02710123号】登记于韦盛意名下，土地面积120㎡；于2005年2月14日取得该地块建设工程规划许可证，批准建设层数为七层。 张燊淦（乙方）与詹铁兵（甲方）于2005年11月23日签订《协议书》，约定甲方以其拥有金象二区119、120、121、122、123号宗地（面积1089.31平方米）的使用权为先决条件，与乙方合伙在该宗地上建经济适用住房。甲方的权责利包括：二、负责办理土地的《土地使用证》、《土地规划建设许可证》、《建设用地许可证》、《房产证》，除房产证办理费用由乙方承担以外，本条其余费用由甲方负责；三、负责请有设计资质的设计单位设计图纸，结构为砖混结构，每套房建筑面积约135平方米（以建设部门审批为准），设计费用由甲方负责；四、工程由甲方采用自购材料只包工的方式请施工队伍按图纸设计施工，工程质量由甲方负责请专业技术人员管理、监督施工，所需费用由甲方负责；五、甲方负责施工用水用电的报装，报装费及施工用水用电费用由甲方负责；七、保证工程质量达到《中华人民共和国现行工程验收标准》合格以上；九、每套住房价甲方按建筑面积每平方980元向乙方集资，四、五楼层每套房在每平方980元的基础上加收3000元，三、六楼每层套房加收2000元；十、每间车库价甲方按建筑面积每平方480元向乙方集资；十一、负责组织乙方以抽签的形式分房，分房事宜在主体工程封顶完工10日内进行。协议书还就房屋交付标准、房屋保修、付款时间、交房时间、违约金等作出约定。 协议书签订后，詹铁兵于2007年在上述土地上建成了一幢七层半的楼房（含一层22间车库，二至七层每层4套住房），张燊淦向詹铁兵支付了建房集资款。2008年，参与集资建房的业主抽签选定房屋和车库后，詹铁兵向业主交付了房屋和车库。张燊淦主张其抽中106号房（位于****）和4号车库。2013年3月，涉案房地产被列入政府征收范围。 本院认为，原告与被告签订的《协议书》约定被告负责建房、提供土地，原告提供建房资金，取得一定面积的房屋，其实质是一方给付金钱，另一方交付房屋的房屋买卖合同。本案应为房屋买卖合同纠纷。 关于《协议书》的效力。关于建设工程规划许可的问题。一方面，由于历史遗留原因，良庆区内存在许多报建手续不齐全的房屋，相关部门允许补办建设手续，而涉案楼房因被列入政府征收范围，补办相关建设手续客观不能，故不宜以房屋未取得完全的建设规划许可为由否认合同效力。该协议书是原告与被告的真实意思表示，本院认定该协议书合法有效。至于被告是否善意取得登记在第三人名下的土地，不影响原被告之间买卖合同的效力。 关于原告要求确认房屋权属的诉讼请求。原告与被告仅是签订了房屋买卖合同，未依法办理房屋所有权登记，不发生物权变动的效力，原告就该房屋仅享有债权请求权，因此，对原告要求确认物权的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下: 一、确认张燊淦与詹铁兵于2005年11月23日订立的《协议书》有效; 二、驳回张燊淦的其他诉讼请求。 案件受理费4713元，由詹铁兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  王 荣 二〇一九年十一月十五日 法官助理  詹 妮 书 记 员  蒙玉莲