浙江省余姚市人民法院民 事 判 决 书（2010）甬余民初字第170号原告：华某某。委托代理人：康甲。委托代理人：金某。被告：宁波××纸××有限公司，住所地：余姚市××工业新区。法定代表人：邹甲。被告：余姚市××有限公司，住所地：余姚市××街道××山村。法定代表人：邹乙。两被告共同委托代理人：徐某某。原告华某某诉被告宁波××纸××有限公司（以下简称胜康××）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年1月5日立案受理后，先依法由审判员余志军适用简易程序于2010年1月25日公开开庭进行了审理。原告华某某的委托代理人吴哲锋、金某，被告胜康××的委托代理人徐某某到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，于同年3月31日再次公开开庭进行了审理，原告华某某的委托代理人康甲、金某，被告胜康××的委托代理人徐某某到庭参加诉讼。同年6月3日，本院依法追加余姚市××有限公司（以下简称帅××公司）为本案共同被告参加诉讼，于同年6月10日第三次公开开庭进行了审理，原告华某某及其委托代理人康甲、金某，被告胜康××、帅××公司的共同委托代理人徐某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华某某起诉称：2009年7月2日，原告与被告胜康××经协商达成房屋租赁协议一份，协议约定：该被告将其所有的位于余姚市××有限公司部分厂房出租给原告使用，年租金195000元，于签约前一次性付清，押金20000元，与租金同时付清，租期三年，违约赔偿金为三个月租金。合同签订后，原告按约交付给被告第一年租金195000元及押金20000元。随后原告为正常生产需要，对租赁厂房进行必要装修，化费装修费用79456元，并招收生产工人41人。装修完成后，原告将生产设备等搬进租赁厂房，组织工人进行生产活动。但时至2009年12月6日，原告所租厂房大门前突然被堆满石块泥沙，人员、车辆出入完全受阻，原告被迫停产。随后，2009年12月9日，原告接到帅康农工贸有限公司发来的通知函，通知声称：原告所租厂房为帅康农工贸有限公司、历山纸箱包装厂、陆某某三方共同发起组建的余姚市××有限公司和帅康纸业有限公司所有，被告胜康××无权擅自出租，故要求原告终止租房，并限十天内搬出厂房。原告因此马上向被告胜康××询问相关事由并经与之协商，被告同意退还剩余房租金及押金。2009年12月10日，原告收到被告退还的部分房租70000元，但对剩余房租金、押金以及违约金，原告数次催讨，被告一直推托拖延，不予支付。原告还因租赁厂房门口被堵，车间内生产设备等无法搬离，亦无法另寻他处开始生产经营。自2009年12月6日开始，原告工厂被迫停产至今，虽原告工厂工人无法上班进行生产活动，但原告仍不得不支付全体工人12月份基本工资总计74700元。综上，原告认为，原告租赁厂房是为生产经营之用，现因被告胜康××与第三方余姚市帅康农工贸有限公司的厂房所有权纠纷，致原告合同目的已无法实现，且经与被告协商后仍得不到应有的返还与赔偿，故特具状起诉，请求判令解除原告与被告胜康××双方于2009年7月2日签订的房屋租赁协议，被告胜康协助原告将生产设备搬离租赁厂房；判令被告胜康××返还房屋租金41584.20元，押金20000元，合计61584.20元；判令被告胜康××赔偿因其违约造成原告装修损失68420元，被迫停工期间发放的12月份工人基本工资损失74700元。庭审中，原告变更诉讼请求为判令两被告共同返还房屋租金41584.20元，押金20000元，合计61584.20元；判令两被告共同赔偿因其违约造成原告装修损失68420元，被迫停工期间发放的12月份工人基本工资损失74700元。被告胜康××答辩称：1.被告主体不适格，原告租赁房屋的所有人是帅××公司，被告无权出租，原告是与邹甲之间签订租赁协议，钱也是汇给邹甲的，系邹甲个人行为，与本被告无关。2.原告租赁厂房门口堆满石块泥沙使原告停产与本被告无关。3.余姚市帅康农工贸有限公甲权直接向承租人发出限期搬离的通知，原告也不能以此作为解除租赁合同的理由。4.原告与帅××公司已于2009年12月10日协议解除了房屋租赁协议，且已收到了退还的70000元租金，至于其他费用是因为水、电费等暂未结算。5.原告的生产经营对环境造成严重影响，附近村民反映激烈，有关部门已作出停止生产及罚款的处理。总之，被告未与原告签订租赁协议，原告之诉与被告无关，请求驳回原告的诉讼请求。被告帅××公司答辩称：原告起诉被告胜康××是不准确的，房屋是本被告委托邹甲出租的。租金由邹甲收取，与被告胜康××无关，解除租赁协议与被告胜康××无关，扣押押金是因为被告胜康××为原告垫付了水电费，违约责任不成立，其他答辩意见与被告胜康××一致。对原告为证明自己的主张而向本院提交的证据，经质证，本院作如下认定：1.房屋租赁协议一份，拟证明原告与被告胜康××于2009年7月2日签订房屋租赁协议一份，约定被告将其所有的位于被告帅××公司部分厂房出租给原告使用，年租金195000元，租期三年，违约赔偿金为三个月租金的事实。经质证，被告胜康××对证据的真实性无异议，但认为该协议系原告与邹甲所签，与被告胜康××无关。被告帅××公司认为该协议系其委托邹甲所签。本院认为，该协议签订主体系原告与被告帅××公司，被告帅××公司虽已被吊销营业执照，但其主体资格依旧存在，且所租赁房屋系被告帅××公司所有，被告帅××公司委托邹甲出租其房屋，邹甲亦为其代办了房屋租赁事项，该事实作为原告应当予以审查，故本院对该证据予以采信。2.中国建设银行存款凭条一份，拟证明原告于2009年7月2日将195000元厂房租金交付给被告的事实。3.收条一份，拟证明原告于2009年7月2日将20000元押金交付被告的事实。经质证，被告胜康××对证据2、3的真实性无异议，上述款项确已收到，但认为上述款是汇给邹甲的，不是给本被告公司的，与本被告公甲关。被告帅××公司的质证意见与被告胜康××一致。本院认为，同证据1认证意见，应认定该款系被告帅××公司收取。故本院对证据2、3予以采信。4.通知一份，拟证明原告在2009年12月9日收到第三方余姚市帅康农工贸有限公司某某，声明被告无权出租涉诉厂房，要求原告终止租房，并限原告于十天内搬出租赁厂房的事实。经质证，两被告认为不清楚，同时认为这与被告无关。本院认为，该通知系第三方出具，是对“个别股东”出租行为提出异议，这是其公司内部事务，但无权对依法成立的协议行使解除权，故本院对该证据不作采用。5.照片六张、函一份，拟证明原告所租赁厂房前堆满石块泥沙致使原告被迫停工，原告要求被告及时处理的事实。经质证，被告对厂房门前堆满石块和泥沙的事实无异议，但认为没收到过原告的函，且对该情况也已经报案，事实系原告生产有严重污染情形，群众反响很大引起的，与本被告无关。被告帅××公司的质证意见与被告胜康××一致。本院对租赁厂房门前堆满石块和泥沙的事实予以认定。6.装修费用支出明细帐一份、收据45份，拟证明原告对租赁厂房进行了装修，并化费装修费79456元的事实。经质证，被告胜康××对证据提出异议，认为这与本被告无关。被告帅××公司的质证意见与被告胜康××一致。本院对该证据审查后认为，这些票据均非正式发票，且无法确定用于何处，故本院在此不作采信。7.2009年12月份工资发放清单一份，拟证明原告在停工期间支付员工工资74700元的事实。经质证，被告胜康××对该证据有异议，认为这与本被告无关。被告帅××公司的质证意见与被告胜康××一致。本院认为，原告企业已于2009年10月14日被环保部门责令停产，原告为此仍支付员工工资，系自行扩大损失，故无论原告有无此支出，本院在此均不作认定。8.帅××公司的基本情况一份，拟证明该公司已于1999年8月11日被工商行政管某某门吊销执照的事实。经质证，被告胜康××对真实性无异议。被告帅××公司的质证意见与被告胜康××一致。本院对证据的真实性予以认定。9.收款凭证一份、农村信用社客户回单联一份、宁波增值税专用发票两份、电费分摊清单两份、余姚市供电局非居民用户电费复核单据一份，拟证明原告已按实际分摊的电费支付被告胜康××到10月份的电费的事实。经质证，被告胜康××对原告已支付电费至10月份的事实无异议。被告帅××公司的质证意见与被告胜康××一致。本院对原告已支付被告电费至2009年10月份的事实予以认定。对被告胜康××为证明自己的主张而向本院提交的证据，经质证，本院作如下认定：1.房屋租赁协议一份，拟证明原告是与帅××公司签订与本被告无关的事实。2.中国建设银行存款凭条一份、收条一份，拟证明原告支付的租金、押金是交给邹甲而不是交给单位的事实。对证据1、2，本院认证意见同对原告提交的证据1、2、3的认定意见，在此不再重述。3.污染源环境保护现场监察单一份、余姚市环境保护局行政处罚决定书一份，拟证明原告经营的项目有严重环境问题的事实。经质证，原告认为这与本案无关联性。被告帅××公司对证据三性无异议。本院认为，该处罚决定书与本案租赁关系有一定的联系，且关系到本案租赁关系解除的过错方的确定，该处罚决定书台头为余某某，而余某某与本案原告系合伙人关系，故对余某某的处罚决定同时适用于本案原告。本院对该证据及被告待证事实予以采信。4.房屋所有权证、国有土地权证各一份，拟证明涉诉厂房系帅××公司所有的事实。经质证，原告对证据的真实性无异议。被告帅××公司对证据三性无异议。本院对证据予以采信。5.证明一份，拟证明原告转租他人系违约的事实。经质证，原告认为不是事实，原告没有转租给第三人。被告帅××公司对证据三性无异议。对此被告无其他证据予以印证，故本院对该证据不予采信。6.授权委托书一份，拟证明出租厂房是帅××公司委托邹甲办理的事实。7.公乙程两份、补充合同一份，拟证明公司实际操作的章程不是工商登记中的章程的事实。8.股东会决议一份，拟证明出租厂房是经过帅××公司股东会决议的事实。本院对证据6、7、8进行质证，原告认为公司运作应当以工商登记的章程为准，同时帅××公司、历山纸箱包装厂均早已被吊销营业执照，其决议中又缺股东签名，不排除被告胜康××自行操作，故均不予认可，但同时对该租赁协议的合法性未提出异议。被告帅××公司与被告胜康××意见一致。本院认为，有关房屋租赁协议的相对各方及协议的合法性本院已在前述中予以认定，故对上述证据在此不再予以认定。被告帅××公司未向本院提交证据。根据认定的证据，结合双方当事人的陈述，本院认定如下事实：2009年7月2日，原、被告签订房屋租赁协议一份，协议约定：被告胜康××将被告帅××公司的部分厂房（面积为2345平方米）出租给原告从事服装加工，租赁期为叁年，即自2009年7月3日至2012年7月2日，每年租金为195000元，押金20000元，第一年租金在签约前一次性付清，续年租金提前一个月一次性付清，押金期满归还。协议还就违约责任等内容作了约定。协议签订后，原告向被告支付了第一年租金195000元及押金20000元，被告也按约将租赁厂房交付给原告。之后，原告在租赁厂房内进行了生产，2009年10月12日，余姚市环境监察大队第四中队对原告工作场所进行了监察，并于同年10月14日由余姚市环境保护局出具行政处罚决定书，责令立即停止服装的印花加工生产，罚款人民币叁万元整。此后，原告未得到环保部门复工等许可。2009年12月6日，在原告租赁厂房出入门口被堆满石块及泥沙。2009年12月10日，被告退还原告租金70000元。本院认为：一、关于房屋租赁协议的效力。被告帅××公司委托被告胜康××法定代表人邹甲出租其所有的厂房，双方所签订的房屋租赁协议，不违反相关法律、法规的规定，也不侵害第三方利益，其意思表示真实，该协议合法有效，依法应予保护。二、关于导致租赁协议不能履行的过错。原告在租赁厂房内进行服装印花加工生产，违反了《宁波市环境污染防治规定》而被环保部门责令停产，是导致本协议无法继续履行的主要原因，系法律上或者事实上不能履行。而余姚市帅康农工贸有限公司（系帅××公司投资股东）提出终止租赁协议的通知，以及在原告所租赁厂房门前堆满石块、泥沙等原因的发生均在原告被责令停业之后。该租赁协议的解除，其过错在原告本身，故由此引起的损失应由原告自行承担。三、关于原告要求解除房屋租赁协议的请求。因原告至今仍未得到许可经营，且已在逐步搬离所租赁厂房，系明示不再租赁厂房，且被告已退还给原告租金7万元，故对原告要求解除双方房屋租赁协议，本院予以准许。四、关于原告要求被告返还押金的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第四百零二条，《城市私有房屋管理条例》第十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告华某某与被告帅××公司之间于2009年7月2日签订的《房屋租赁契约》；二、被告帅××公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告华某某押金20000元。三、驳回原告华某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5102元，由原告华某某负担4702元，被告帅××公司400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号81×××01，开户银行为中国银行宁波市分行；如邮局汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明一审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  余国英审 判 员  余志军人民陪审员  苏丁江二〇一〇年九月二十七日代书 记员  黄 芳