安徽省和县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0523民初3819号 原告：和县金宝商业管理有限公司，住所地和县历阳镇富康路**，统一社会信用代码91340523550156130W。 法定代表人：尹红梅，执行董事。 委托诉讼代理人：包强，安徽和州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李有超，安徽天行剑律师事务所律师。 被告：项先国，男，1976年2月19日出生，汉族，个体工商户，住浙江省临海市，现住和县。 原告和县金宝商业管理有限公司诉被告项先国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和县金宝商业管理有限公司委托诉讼代理人包强和被告项先国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 和县金宝商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、解除原被告签订的租赁合同，要求被告按原合同约定腾空房屋。二、要求被告立即偿还原告租金131893.2元，物业费14887.4元，承担违约金46166元，三项合计192946.6元。三、要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告于2015年3月24日同原告签订《租赁合同书》，该合同约定，被告租赁原告775.19平方米房屋从事SPA会所经营活动，租赁期限从2015年3月24日起至2019年11月30日止，2015年3月24日至2015年11月30日租金为130177元，2015年12月1日至2016年11月30日年租金为208053元，2016年12月1日至2017年11月30日年租金为228895元，2017年12月1日至2018年11月30日年租金为251785元，2018年12月1日至2019年11月30日年租金为277000元，以上租金合计1095910元，按年交纳，先付后租，物业费每年7443.7元。合同签订后，被告租赁了原告房屋，正式经营。2016年12月1日至2017年11月30日租金为228895元，被告实缴租金208053元，下欠租金20842元；2017年12月1日至2018年11月30日租金为251785元，被告实缴租金228895元，下欠租金22890元；2018年12月1日至2019年11月30日年租金为277000元，被告实缴租金188838.8元，下欠租金88161.2元。合计拖欠租金131893.2元。另外被告自2017年12月起无正当理由拒付物业费，现欠物业费14887.4元（2017年12月1日至2019年11月30日）。因被告违约，按合同约定应支付违约金46166元（23083元×2）。原告经催要无果。特具状，请求贵院保护原告的合法权益，故提起诉讼。 项先国辩称：一、房租已经付了8月底的房租，只有剩下的9月份的房租迟了几天，我本人与原告协商过房租按照一个月一付，我认为我只是9月份的租金迟了几天，违约金也就是几百元，10月份的租金还没到时间。二、不同意腾空房屋，我们在9月1日与原告代表人尹红梅协商好了如在剩下的2、3个月内转租出去，就可以转租，如转不出去就继续租。房租还是以25万多来定。 和县金宝商业管理有限公司为证明其主张提供的证据有：证据一、营业执照、法定代表人身份证明，证明：原告主体资格。证据二、综合管理总合同，证明：双方之间约定了租金的标准、物业费的标准，租金的支付方式、支付时间以及违约责任，违约金及滞纳金，解除合同腾空房屋的条件。证据三、收据以及发票，证明：2016年12月1日至2017年11月30日被告实际交租208053元，下欠20842元；2017年12月1日至2018年11月30日，被告实际交租228895元，下欠租金22890元；2018年12月1日至2019年11月30日，被告实际交租188838.8元，下欠租金88161.2元。 被告项先国质证认为：证据一无异议，证据二是双方签订的合同，但是后来推翻了，2015年12月1日至2016年11月30日租金为208053元，本来合同定的租金是每年递增的，后来我们与原告协商说不续租了，后原告给我们优惠，租金不再涨了，我们以为原告的租金以后都是208053元，2016年12月1日至2017年11月30日的租金没有递增，以为此后都是按照208053元交租，后来我们就装修，但原告又把租金涨上来了，2017年12月1日至2018年11月30日涨到228895元。当时我们协商既然租金涨了，能不能物业费不交了，原告说先把租金交了，物业费先放那，所以物业费就一直没交。直到2018年至2019年的租金又涨了10％，即251785元。我们已经交了前九个月的租金。按照我们的说法，原告不应当涨租金。 证据三真实性无异议，意见同证据二意见。 项先国提供证据有：证据一、2019年10月17日的手机通话录音一份（项先进与尹红梅的录音）、2019年9月2日的手机通话录音一份（项先进与尹红梅的录音），证明：原告同意房租一个月一交。如到期后转租不行，我们按照原来房租续租。证据二、租金票据一组、物业费票据二张，证明：从2016年12月1日开始房租就没有按照合同执行，2年物业费原告也没有催我们缴纳。 和县金宝商业管理有限公司质证认为，证据一的证据形式，手机通话录音不能作为证据使用，通话的双方身份不能确认，其次从通话的内容不能证明被告的证明目的。证据二真实性无异议，对于租金，根据票据能够反映原告提供票据的证明目的。物业费票据的真实性无异议，但被告自2017年12月1日至2019年11月30日物业费没有交。 本院对原、被告提供的证据组织了当事人证据交换及质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并佐证在卷，对双方有争议的证据，本院将结合查明的事实进一步予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下： 2015年3月24日甲方和县金宝商业管理有限公司与乙方项先国签订一份《综合管理总合同文本》，合同约定，甲方将金宝美食文化街市场B区7#-12#房屋，面积775.39平方米，租赁给乙方使用，乙方按约定从事SPA会所经营活动，租赁期限从2015年3月24日起至2019年11月30日止。2015年3月24日至2015年11月30日租金为130177元；2015年12月1日至2016年11月30日年租金为208053元； 2016年12月1日至2017年11月30日年租金为228895元； 2017年12月1日至2018年11月30日年租金为251785元；2018年12月1日至2019年11月30日年租金为277000元。物业管理费每年7443.70元。租金先付后租，按年交纳，乙方项先国应在签订合同当日交清首付130177元租金，并且按照规定日期前到办公室拿交费清单，到市场指定银行交纳。逾期交纳的则按所规定交纳年租金额按日5%加收滞纳金。超过十五日仍不缴纳的，甲方可直接解除租赁合同并进行清场腾退房屋。合同第十四条违约责任中约定:1、乙方必须按约如期向甲方交纳租金、水电费等，逾期不交者，按所交纳的年租金额5%的滞纳金处罚，逾期10天不交者，按乙方自动放弃租赁物的租赁权处理，甲方可直接解除租赁合同及清退腾空房屋，重新对外与第三方租赁。2、甲、乙双方不履行本合同任何一条，均视为违约，必须承担违约金，违约金为月租金的二倍。 和县金宝商业管理有限公司按约将涉案房屋交房给项先国。2015年12月1日至2016年11月30日和县金宝商业管理有限公司实际收取项先国租金208053元；2016年12月1日至2017年11月30日实际收取租金208053元；2017年12月1日至2018年11月30日实际收取租金228895元；2018年-2019年项先国已交付租金188892.6元。物业费已交至2017年11月30日。 本院认为，和县金宝商业管理有限公司与项先国签订《综合管理总合同文本》,是双方在平等自愿的基础上签订的，不违反法律强制性规定，合法有效，原被告应完全履行。和县金宝商业管理有限公司按约将涉案房屋交房给项先国。项先国应按合同约定支付租金及物业费。在合同履行过程中，2015年12月1日至2016年11月30日和县金宝商业管理有限公司实际收取租金208053元；2016年12月1日至2017年11月30日实际收取租金208053元；2017年12月1日至2018年11月30日实际收取租金228895元；可以确认双方当事人对当年所交的租金是认可的，故对和县金宝商业管理有限公司要求项先国按照合同约定的租金标准补交租金，本院不予支持。从已付租金情况以及当事人陈述可以推断出2018年12月1日至2019年11月30日年租金应参照执行2017年12月1日至2018年11月30日年租金251785元。项先国只交付租金188892.6元，显属违约，项先国应支付和县金宝商业管理有限公司下欠租金62892.4元（251785元-188892.6元）。合同对逾期不交租金有多处处罚措施（包含有：1、逾期交纳的则按所规定交纳年租金额按日5%加收滞纳金；2、乙方必须按约如期向甲方交纳租金、水电费等，逾期不交者，按所交纳的年租金额5%的滞纳金处罚；3、甲、乙双方不履行本合同任何一条，均视为违约，必须承担违约金，违约金为月租金的二倍），和县金宝商业管理有限公司作为合同的提供方，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故此应以年租金额5%作为违约金，违约金应为12589.25元（251785元×5%）。合同约定的物业管理费每年为7443.70元，项先国认可有两年未交，按照合同约定其应承担，即应交付物业管理费14887.4元（元7443.70元×2）。因该合同租期将届满，合同即将终止履行。和县金宝商业管理有限公司要求解除租赁合同和以项先国违约要求其腾空房屋，在本次诉讼中已无必要，故应驳回原告和县金宝商业管理有限公司该项诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、被告项先国应于判决生效之日起三日内支付原告和县金宝商业管理有限公司租金62892.4元； 二、被告项先国应于判决生效之日起三日内支付原告和县金宝商业管理有限公司违约金12589.25元； 三、驳回原告和县金宝商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2079元，由原告和县金宝商业管理有限公司负担1266元，由被告项先国负担813元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  欧大才 二〇一九年十一月二十八日 书记员  孙亚军 附:本案援引的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。