云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初7970号原告（反诉被告）：王德贤，男，汉族，1989年6月27日出生，住云南省昭通市镇雄县。委托诉讼代理人：谢瑞，系云南事兴事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：成忠胜，男，汉族，1977年10月24日出生，住云南省昆明市盘龙区，系原告王德贤的妹夫，特别授权代理。被告（反诉原告）：李静，女，汉族，1972年6月15日出生，住云南省昆明市官渡区。被告（反诉原告）：钟世福，男，汉族，1966年3月25日出生，住云南省昆明市官渡区和平后村******附**，身份证号码：5301031966********。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：朱瀚中、楚美娜（实习），系云南行动律师事务所律师，特别授权代理。第三人：昆明尊园房地产经纪有限公司。住所地云南省昆明市西山区日新路中段广福城****。法定代表人：李云波，公司总经理。委托诉讼代理人：罗琦琴、王娟，系该公司员工，特别授权代理。原告王德贤与被告李静、钟世福、第三人昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，被告李静、钟世福在举证期限内提出反诉，本院依法予以受理,并于2019年11月1日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）王德贤及委托诉讼代理人谢瑞、成忠胜，被告（反诉原告）李静、钟世福及共同委托诉讼代理人朱瀚中、楚美娜,第三人昆明尊园房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人王娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王德贤向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2019年5月11日签订的房屋买卖合同；二、判令二被告返还原告购房定金20000元；三、判令二被告承担原告为购买房屋所支付的公证费、契税、土地出让金、个人所得税等费用共计24627元；四、判令二被告向原告支付违约金147600元；五、判令本案全部诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告、被告及第三人于2019年5月11日签订《房屋买卖暨居间合同》，约定被告将位于昆明市云山小区6幢4单元6层601号房屋出售给原告。合同签订当日原告向被告支付了购房定金20000元，合同约定该定金由第三人代被告托管，在房屋权属转移登记和交房手续全部办理完毕后，第三人将上述定金支付给被告；双方在公证机关签订《二手房买卖合同》（含网签）后，原告向被告支付剩余首付款178000元，但在上述手续办理完毕后原告欲按约定向被告支付剩余首付款时，被告却提出除之前原告所付的20000元定金以外，首付款还应再支付198000元，原告多次与被告协商未果，直至2019年5月30日，原告再次与被告协商，被告仍坚持原告须再支付首付款198000元的意见，否则不再将房屋出售给原告。双方签署的房屋买卖合同明确约定了双方的权利义务，原告已按照约定向被告支付了购房定金20000元，该定金包含在首付款内，即原告只需再支付178000元的首付款即可，但被告却坚称原告须再支付198000元首付款才能继续交易，原告多次找被告协商均未果，被告的行为已构成根本违约，致使双方签署的房屋买卖合同无法继续履行。原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼。李静、钟世福共同辩称：1、原告不支付首付款的行为构成违约，致使合同目的不能实现，被告同意解除居间合同和二手房买卖合同，但定金依法不应退还；2、在被告积极解决纠纷的情况下，原告态度坚决拒绝协商，可见毁约意图明显；3、原告诉请的为购房所支付的公证费、契税、土地出让金、个人所得税等费用和违约金147600元于法无据，依法不应支持。第三人昆明尊园房地产经纪有限公司述称：同意解除2019年5月11日签订的房屋买卖合同，对原告其他诉讼请求无异议。李静、钟世福的反诉请求为:1、判令解除反诉人和被反诉人于2019年5月11日签订的《房屋买卖暨居间合同》和2019年5月24日签订的《二手房买卖合同》；2、判令被反诉人向反诉人支付违约金147600元；3、判令被反诉人承担本诉和反诉的案件诉讼费。事实和理由:被反诉人在起诉书中所述的首付款为178000元不属实，依据《二手房买卖合同》约定首付款应为198000元。2019年7月8日，反诉人李静通过短信,第三人通过微信催促被反诉人履行合同,愿与被反诉人协商解决，现反诉人同意解除合同,由于被反诉人严重违约,须承担违约金。依据《居间合同》第3.3款规定:由第三人托管被反诉人交付的购房定金20000元,定金支付给反诉人的时间节点为房屋权属转移登记和交房手续全部办理完毕后。《居间合同》第4条还约定扣除定金之后房款的付款方式为：于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签），支付首付款178000元，但双方之后签订的二手房买卖合同第二条约定首付款为198000元，本条约定属于合同的变更。双方于2019年5月24日签订《二手房买卖合同》，该合同已经公证，依据合同约定，被反诉人须于当天支付反诉人首付房款198000元，在反诉人催告后，被反诉人拒绝履行合同，已构成严重违约。反诉人为维护自身合法权益，依法提起反诉。王德贤辩称：1、同意解除2019年5月11日签订的《房屋买卖暨居间合同》和2019年5月24日签订的《二手房买卖合同》；2、《二手房买卖合同》是对居间合同的确认，而非变更，反诉被告已支付定金20000元，该定金包含在首付款内，如果再支付198000元，首付款即为218000元，但在二手房屋买卖合同中并没有任何体现。第三人昆明尊园房地产经纪有限公司述称：同意解除《房屋买卖暨居间合同》中的房屋买卖合同，不同意解除居间合同，在涉案合同履行过程中是反诉人违约。王德贤为证明其本诉主张及反诉抗辩观点向本院提交如下证据：1、房屋买卖暨居间合同；2、昆明尊园房地产经纪有限公司收款专用收据；3、公证书；4、契税发票、土地出让金发票、公证费发票、不动产工本费发票；5、录音材料。经质证，被告及第三人对上述证据的真实性认可。李静、钟世福为证明其答辩意见及反诉主张向本院提交如下证据：1、身份证复印件；2、房屋买卖暨居间合同；3、公证书；4、房屋信息查询摘抄表；5、反诉人与被反诉人的微信聊天记录。经质证，原告及第三人对证据1-4的真实性认可，对证据5的三性不认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：李静、钟世福提交的微信聊天记录不能反映聊天双方的信息，故对该组证据的真实性不予采信。第三人未提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实：坐落于昆明市云山小区********的房屋系李静与其丈夫钟世福（所有权人）共同共有。2019年5月11日，原告王德贤（购买方、乙方）、被告李静（出售方、甲方）与第三人昆明尊园房地产经纪有限公司（经纪方、丙方）共同签订《房屋买卖暨居间合同》，合同约定：甲方将其位于昆明市云山小区6幢4单元6层601号房屋以738000元出售给乙方，甲、乙双方约定于2019年5月31日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续。签订本合同时，甲方自愿将与该物业合法销售有关的证明文件资料（包括但不限于房屋所有权证、国有土地使用证、商品房购销合同、委托公证书等）交由丙方保管直至房屋权属转移登记手续办理完毕。签订本合同时，乙方支付购房定金20000元，由第三人托管，在房屋权属转移登记和交房手续办理完毕后，由第三人交付给甲方。首付款于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签）支付178000元。除定金和首付款之外的剩余房款由乙方贷款银行支付给甲方。合同签订后，若买卖一方要求解除合同，应当由三方协商一致解除，并就对丙方的补偿问题达成一致意见。若未能协商一致，买卖一方未按照合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数按日万分之四支付迟延履行违约金并继续履行合同；买卖一方逾期履行义务超过10日或者有其他根本违约行为的，守约方可解除买卖合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金。签订合同的原、被告及第三人还对其他事项进行了明确约定。合同签订当日，原告向被告支付了20000元定金，该款由第三人代被告代管，并由第三人向原告出具收款专用收据，载明收到王德贤购买云山小区6幢4单元601号托管定金20000元。2019年5月24日，原告王德贤与被告李静、钟世福签订《二手房买卖合同》并经公证，合同约定：原告向被告李静、钟世福购买坐落于昆明市云山小区6幢4单元6层601号的房屋，成交价为738000元，签订本合同时，原告向两被告支付首付款198000元，原告以商业贷款方式申请个人房屋抵押贷款。自合同签订之日起20日内，买卖双方到当地房产交易场所（或通过有网络端口的机构）办理二手房买卖合同网上备案手续；自办理完成合同备案手续之日起20日内，买卖双方持办理房屋所有权转移登记手续所需资料，到房屋登记机构（不动产登记经办机构）办理该房屋所有权转移登记手续。合同签订当日，原告交纳公证费、契税、土地出让金、个人所得税等费用共计24627元。后原告向被告支付首付款178000元时，被告以定金不包含在首付款中，要求原告支付首付款198000元为由拒绝收取。双方因此发生争议，导致未能继续办理相关手续。原告主张被告违约的理由是被告无故提高首付款并拒绝收取原告支付的首付款178000元，对此第三人亦认可；被告反诉原告违约的理由是原告没有按约支付首付款198000元，对此原告、第三人均不予认可，称签订合同时已经明确定金包含在首付款中。庭审中，原、被告双方对解除2019年5月11日签订的《房屋买卖暨居间合同》和2019年5月24日签订的《二手房买卖合同》无异议，第三人同意解除原、被告之间的房屋买卖合同关系，但不同意解除其与买卖双方间的居间服务关系。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告王德贤与被告李静及第三人签订的《房屋买卖暨居间合同》、原告与被告李静、钟世福签订《二手房买卖合同》系合同各方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属有效合同，合同中约定的房屋首付款金额以及贷款金额，是原、被告双方自愿达成，应当按照约定履行。从上述合同内容来看，原告负有向两被告支付首付款198000元的义务，原告于2019年5月11日支付购房定金20000元，在《二手房买卖合同》签订后积极与被告协商支付首付款178000元事宜，但被告拒绝收取原告178000元。被告在庭审中陈述首付款应为198000元，《二手房买卖合同》约定首付款为198000元，该约定属于合同的变更，本院认为，根据合同约定并结合原被告及第三人的陈述，可以看出《二手房买卖合同》约定的首付款198000元包含了定金20000元和首付款178000元，该约定不属于合同的变更，被告以此为由拒绝履行合同义务没有合法依据，故本案中是被告违约。另,案涉《房屋买卖暨居间合同》实际包含了两个法律关系，即买卖双方之间的房屋买卖法律关系及买卖双方与中介服务机构间的居间法律关系，庭审中，原告、被告及第三人对解除原被告间的房屋买卖合同关系无异议，原、被告对解除双方签订的《二手房买卖合同》亦无异议，对此本院予以确认。至于第三人与原、被告之间的居间法律关系，第三人有权另行处理，故本案中解除的是原告、被告之间的房屋买卖合同关系和双方签订的《二手房买卖合同》。由于被告违约，导致原告合同目的不能实现，被告应承担相应的违约责任。原告在本案中同时主张定金和违约金，经法庭释明二者只能选其一后，原告依然坚持返还定金20000元并适用违约金，结合本案情况，从案件事实以及公平、合理、诚信、交易自由的角度出发，本院认定适用定金罚则更为合适。虽然该定金系由第三人保管，但由于定金的支付是原告在履行买卖合同的义务，而买卖合同中房屋的出卖方系两被告，故第三人仅只是按照三方所达成的协议在履行替被告保管定金的义务，定金的接受主体应为两被告，故应由两被告向原告双倍返还定金共计40000元。另，原告为购买房屋所支付的公证费、契税、土地出让金、个人所得税等费用共计24627元为原告合理损失，原告要求被告承担上述费用的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。至于被告反诉主张的违约金，因反诉被告在本案中并不存在违约行为，故反诉原告的反诉请求无相应事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王德贤、被告（反诉原告）李静与第三人昆明尊园房地产经纪有限公司于2019年5月11日签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》中的房屋买卖合同关系；二、解除原告（反诉被告）王德贤与被告（反诉原告）李静、钟世福于2019年5月24日签订的《二手房买卖合同》；三、被告（反诉原告）李静、钟世福于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）王德贤双倍返还定金共计40000元；四、被告李静、钟世福于本判决生效之日起十日内支付原告王德贤为购房支付的公证费、契税、土地出让金、个人所得税等费用共计24627元；五、驳回原告王德贤的其他诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)李静、钟世福的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4145元，由被告李静、钟世福共同负担1243.5元，原告王德贤负担2901.5元；反诉案件受理费1626元由反诉原告李静、钟世福共同负担813元，反诉被告王德贤负担813元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  张 萍人民陪审员  宋庆昆人民陪审员  陈金芝二〇一九年十一月十一日书 记 员  王 芳