杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2009）杭上民初字第1233号原告：张德信。原告：金慧中。两原告的共同委托代理人：邱华。被告：张明丽。被告：李基建。两被告的共同委托代理人：高世维。原告张德信、金慧中为与被告张明丽、李基建房屋买卖合同纠纷一案，于2009年10月27日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由代理审判员丁莹独任审判，被告张明丽在答辩期内提出管辖权异议，本院于2009年11月17日裁定驳回被告张明丽对管辖权提出的异议，被告张明丽不服本院裁定，并提起上诉，杭州市中级人民法院于2010年1月18日裁定驳回上诉，维持原裁定。本院遂于2010年3月4日公开开庭进行了审理。原告张德信、金慧中的共同委托代理人邱华，被告张明丽、李基建的共同委托代理人高世维到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张德信、金慧中共同起诉称：原���张德信与被告张明丽系兄妹关系，两原告系夫妻关系，两被告系夫妻关系。杭州近江家园·四园9幢4单元301室房屋原为原告张德信与被告张明丽父母的房产。母亲孙桂芝于2002年5月25日死亡后发生继承，父亲张京堂自愿放弃继承权，父亲张京堂、两原告、两被告成为该房屋的共有产权人，父亲占50%，两原告共有25%，两被告共有25%。2009年2月7日，父亲张京堂去世，此后两原告经与两被告协商，就房屋的处理达成合意：房屋归两原告所有，两原告支付两被告房屋补贴380000元，原、被告共同办理相关手续，因此而产生的税费双方各负担一半。为了确保原告履行相关义务，原告张德信于2009年3月28日向两被告出具承诺函一份，原告张德信在该函中承诺在1-2个月内支付房屋补贴380000元，支付后再办理产权证。此后两原告依约于2009年5月5日将380000元支付至被告张明丽杭州银行×××2636的帐号中。被告张明丽收到款项后出具收条一张，内容为“张明丽收到房产款叁拾捌万元”。四方通过向房管部门了解过户的手续及所需税费用后决定采取最为节省税费的方式，即首先被告张明丽放弃继承，两原告获得75%的房屋所有权，两被告再将其拥有的25%的房屋所有权转让给两原告。2009年5月5日，原告张德信与被告张明丽在杭州市国立公证处办理公证，被告张明丽自愿放弃对父亲房产份额的继承。2009年5月中旬，原、被告共同前往杭州市房产管理局办理转让过户的手续，当时房管部门告知必须分段办理过户手续，首先处理遗产继承部分，待两原告拥有房屋75%份额、两被告拥有房屋25%份额的房屋权属证书办出后才能办理剩余25%房产份额的过户手续，因此，原、被告当日办理了与遗产继承相关的变更登记手续。在两原告拥有房屋75%份额、两被告拥有房屋25%份额的房屋权属证书办理完毕后，两原告要求两被告协助办理剩余25%房产份额的过户手续，此时遭到了被告李基建的无理拒绝。直至今日，被告仍然拒绝将涉案房屋25%的所有权转让到两原告名下。故两原告向法院起诉，请求：一、判令两被告继续履行约定，将杭州近江家园·四园9幢4单元301室的25%的所有权转让到两原告名下；二、判令两被告承担本案的全部诉讼费用。审理中，原告明确其第一项诉讼请求为：要求两被告协助将其对杭州近江家园·四园9幢4单元301室房屋所享有的25%产权份额过户至两原告名下。被告张明丽、李基建共同答辩称：原、被告之间并没有签订过关于涉案房屋剩余25%的所有权的任何合同。原告支付的380000元仅是对被告放弃继承父亲遗产的补偿，原告诉称与事实不符。望法庭查明事实，驳回原告诉请。原告张德信、金慧中为证明其主张的事实，向本院提���了如下证据材料：1、（2007）杭证民字第3157号公证书，证明母亲孙桂芝于2002年5月25日去世后，父亲张京堂自愿放弃继承权，父亲张京堂、两原告、两被告成为该房屋的共有产权人，其中张京堂占50%，两原告共有25%，两被告共有25%；2、2009年3月28日《承诺函》，3、杭州银行个人业务回单，4、2009年5月5日收条，证据2-4证明：（1）原、被告对讼争房屋的处理达成合意：房屋归两原告所有，两原告支付两被告房屋补贴380000元，原、被告共同办理相关手续，税费由双方各负担一半；（2）两原告已经将房屋补贴款380000元支付给两被告；5、（2009）杭证民字第4473号公证书，6、房屋所有权证，7、国有土地使用证，证据5-7证明：（1）2009年5月5日，原告张德信与被告张明丽在杭州市国立公证处办理公证，被告张明丽自愿放弃对父亲房产份额的继承；（2）证明两原告拥有房屋75%份额、两被告拥有房屋25%份额的房屋权属证书已经办理完毕；8、2009年5月近江家园房价走势分析报告，证明2008年12月至2009年5月，杭州市近江家园二手房成交均价；9、与张明丽、李基建通话录音光盘，10、与张明丽、李基建通话录音内容文字材料，证据9-10证明：（1）原、被告对房屋的处理达成合意：房屋归两原告所有，两原告支付两被告房屋补贴380000元，四方共同办理相关手续，因此而产生的税费双方各负担一半；（2）两被告已经收到购房款380000元，并配合办理了公证及两原告拥有房屋75%份额、两被告拥有房屋25%份额的房屋权属证书；（3）两原告拥有房屋75%份额、两被告拥有房屋25%份额的房屋权属证书办理完毕后，两被告因认为两原告言语、行为存在过错，要求两原告道歉并拒绝办理剩余份额的过户手续；11、2009年3月28日的借条，12、杭州银行��单，证据11-12证明：（1）原告张德信曾于2009年3月28日向被告张明丽借款80000元，并于2009年5月5日归还80000元，该借款事宜与本案无关；（2）证明2009年3月28日的承诺函的真实性以及原、被告对房屋的处理已达成合意：房屋归两原告所有，两原告支付两被告房屋补贴380000元，原、被告共同办理相关手续，因此而产生的税费双方各半负担。被告张明丽、李基建未向本院提交证据材料。原告张德信、金慧中在审理中申请对杭州市上城区近江家园·四园9幢4单元301室房屋于2009年3月1日时的市场价值进行评估，浙江省直房地产资产评估有限责任公司依法接受本院的委托，于2010年3月18日做出省直评（2010）字第117号房地产估价报告，确定估价对象在估价时点的假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值为776300元，单价为12800元／平方米。经庭审质证，结合原、被告的质证意见���本院对证据认证如下：原告张德信、金慧中提交的证据：被告张明丽、李基建对证据1无异议；对证据2-4的真实性无异议，对证明对象有异议，认为不能证明原、被告已经就房屋的权属转让达成了一致意见；对证据5-7无异议；对证据8的三性均有异议，不能证明原告的证明对象，380000元不是仅基于房价而产生，还具有补贴的性质；对证据9-10的真实性无异议，但录音中和被告谈话的主体是原告的代理人，且不能证明原、被告已经就剩余25%的产权归属达成一致意见；对证据11-12的三性无异议，对第一项证明对象无异议，但无法证明第二项证明对象。本院认为，两被告对证据1、证据5-7均无异议，上述证据能证明本案的相关事实，本院予以认定；两被告对证据2-4、证据9-10的真实性无异议，本院对其真实性予以认定，对其合法性、关联性、证明对象将结合其他证据综合予以��定；两被告对证据8的三性均有异议，本院认为该证据的真实性无法确认，故对该证据不予认定；证据11-12与讼争的标的缺乏关联性，本案中不予认定。对于省直评（2010）字第117号房地产估价报告，两原告对其三性均无异议，两被告对其真实性无异议，但认为该报告与涉案房屋的产权归属没有直接的关联性。本院认为，两被告对其真实性无异议，该报告内容合法，本院对其真实性、合法性予以认定，对其关联性、证明对象将结合其他证据综合予以确认。综上，根据双方当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定案件事实如下：张德信与张明丽系兄妹关系，其母亲孙桂芝于2002年5月25日去世，父亲张京堂于2009年2月7日去世，两原告及两被告均系夫妻关系。杭州市近江家园·四园9幢4单元301室房屋（建筑面积为60.65平方米）原为孙桂芝、张京堂的夫妻共同财产。孙���芝去世后，张京堂自愿放弃对孙桂芝遗产的继承权，并于2007年4月27日办理了（2007）杭证民字第3157号公证书。2009年3月28日，原告张德信出具便条一份，写明：“近江家园房屋补贴叁拾捌万元，待天福花园房屋住房出售后支付。支付后，待办产权证。遗产税、土地税双方负担。天福花园已预定出售，大致1-2月之内。”2009年5月5日，原告向被告张明丽卡号为×××2636的杭州银行账户内汇入380000元，张明丽于同日出具收条一份，言明“张明丽收到房产款叁拾捌万元整”。2009年5月6日，张明丽自愿放弃对父亲遗产中房产的继承权，并于当日办理了（2009）杭证民字第4473号公证书。2009年6月2日，原、被告办理了对讼争房产的房屋所有权证及国有土地使用证，确认两原告共同共有75%产权份额、两被告共同共有25%产权份额。之后，两原告要求两被告协助办理剩余25%房产份额的过户���续，遭到被告的拒绝，致本案纠纷发生。另查明，杭州市上城区近江家园·四园9幢4单元301室房屋（建筑面积为60.65平方米）于2009年3月1日时的市场价值为776300元，单价为12800元／平方米。本院认为，根据（2009）杭证民字第4473号公证书和原、被告于2009年6月2日所取得的房屋所有权证，两原告对讼争房产共同享有75%的产权份额、两被告共同享有25%的产权份额。原、被告争议的焦点是双方是否就两被告所享有的上述25%产权份额达成转让合意。首先，两被告对两原告提供的谈话录音真实性并无异议，在谈话录音中两被告陈述双方曾口头讲好房子归两原告，两原告支付房款380000元，基于原告曾言辞不当，导致双方产生一些矛盾，故两被告未配合办理剩余25%份额的产权过户手续。结合张德信于2009年3月28日出具的便条可以确认，原、被告双方曾达成过口头协议，约定两原告支付款项380000元，讼争房屋归两原告所有。其后，双方虽未签订书面的房屋买卖合同，但原告张德信依约支付了380000元价款，被告张明丽接受该款项并出具了收条，按照《中华人民共和国合同法》的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中双方已经就讼争房屋的产权归属达成过合意，且两原告依约履行了支付价款的义务，两被告亦予以接受，双方之间的口头协议成立，且协议系双方真实意思表示，不违背法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。其次，浙江省直房地产资产评估有限责任公司依法出具的房地产估价报告显示，讼争房屋于2009年3月1日时的市场价值为776300元。两原告向��告支付的价款为380000元，两被告辩称380000元仅是对被告张明丽放弃继承父亲遗产中25%房产份额的补偿，显然与达成协议时的房屋市场价值不符，故对其抗辩意见，本院不予采纳。两被告在庭审中又陈述380000元包含了两原告对两被告赡养父亲的补贴，本院认为，当事人对自己主张的事实有责任提供证据加以证明，两被告对此未提供证据，应承担相应的不利后果。综上，本院认为，双方当事人就两被告将其享有的讼争房屋所剩余25%的产权转让给两原告已经达成过口头协议，且该协议合法有效。两原告已经依据协议履行了支付价款的义务，两被告亦应继续履行协议，协助将其对讼争房屋所享有的25%产权份额过户至两原告名下，故对两原告相应的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十六条、第六十二条第（二）项、第一���零七条、第一百三十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告张明丽、李基建应于本判决生效之日起十日内协助将其对杭州市上城区近江家园·四园9幢4单元301室房屋所享有的25%产权份额过户至原告张德信、金慧中名下。案件受理费80元，减半收取40元，由被告张明丽、李基建负担，退回原告张德信、金慧中40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状一份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市人民法院预交上诉案件受理费80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）代理审判员  丁莹二〇一〇年五月十九日书 记 员  徐婷