广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初10211号原告：钟贤笑，女，1956年11月18日出生，汉族，住广东省广州市越秀区东蟠龙里33号之一，公民身份号码440************842。被告：关雪仪，女，1968年11月20日出生，汉族，住广东省佛山市南海区大沥镇盐步大闸外61号，公民身份号码440************023。委托诉讼代理人：李杰升，广东华鸿律师事务所律师。被告：黄固强，男，1945年9月14日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**************，公民身份号码440************318。原告钟贤笑与被告关雪仪、黄固强案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用普通程序,于同年9月11日公开开庭审理了本案。原告钟贤笑、被告关雪仪的委托诉讼代理人李杰升到庭参加了诉讼，被告黄固强经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.停止执行位于佛山市南海区**************************（以下简称涉讼房屋），并依法确认该房屋为原告所有；2.被告黄固强办理涉讼房屋权属证明；3.本案全部诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告不服（2019）粤0605执异100号执行裁定书，认为该裁定书没有从公平公正的原则办理，违背现实，故提起诉讼，请求判令涉讼房屋归原告所有。被告黄固强不守诚信，损害原告的合法权益，承诺办理房产证却至今未办妥，掩盖隐藏了事实真相（1990年12月26日已出房产证），欺骗原告。法院不顾事实，拍卖原告用血汗钱购买的房屋有违公平公正，故请求依法作出判决。被告关雪仪答辩称，原告对无过户存在过错，涉讼房屋买卖合同为无效合同，原告诉请排除执行无法同时满足《最高人民法院关于办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，故原告诉请停止对涉讼房屋的执行理据不足，应不予支持，理由如下：一，本案诉讼完全是因黄固强尚欠关雪仪的款项所致，无论本案的结果如何，诉讼费用均应由原告或黄固强自行承担，而与关雪仪无关。黄固强因与关雪仪民间借贷执行一案，关雪仪申请执行并无过错。由于涉讼房屋登记在黄固强名下，在执行过程中人民法院对该房屋进行查封、处置并无过错，均是法院的司法职权范围。另外，人民法院如何处理该房屋，关雪仪无权参与、也无法控制。本案诉讼费支出属于原告主张权利的成本，据此应确定本案诉讼费用由原告承担。退一步说，诉讼至今，关雪仪没有收取黄固强或法院转来的任何款项，故根据公平合理的原则，本案的诉讼费用应由原告或黄固强自行承担。二，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告的请求不符合以上四个条件，应驳回原告的异议请求。1.原告与黄固强没有签订书面的房屋买卖合同，首先就不能满足上述规定的第（一）项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件，应驳回原告的异议请求。黄固强没有授权黄锦卿与原告签订合同，故原告的该项主张不能成立。根据《城市房地产管理法》第四十一条的规定，转让房屋的，出售人与买受人之间应当签订书面的房屋买卖合同。原告、黄固强违反上述法律规定，没有签订书面房屋买卖合同，应当自行承担因没有书面载体无法判断基础法律关系合法与否的不利后果。原告请求法院确认其与黄固强的房屋买卖合同关系成立缺乏事实依据，应不予支持。另一方面，假设双方存在口头的房屋买卖合同，也是无效的，不能满足上述规定的第（一）项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件，应驳回原告的异议请求。双方签订协议时，原告是城镇居民户口，实质上等于黄固强将农村集体所有的建设用地转让给城镇居民，严重违反了无论是当时或现在的法律、法规的强制性规定，故原告与黄固强间的房屋转让合同应确认无效，故应驳回原告的诉讼请求。2.关于原告对涉讼房屋是否享有所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，即使存在原告因与黄固强的房屋转让协议而取得涉讼房屋的占有、使用，但房屋转让协议仅为当事人之间为变更物权的合同，属于债权范畴，并非取得不动产物权的直接依据，也没有法律规定以合同方式可以直接取得涉讼房屋的物权。因此，在涉讼房屋未变更登记原告为所有权人的情况下，原告认为其已取得该房屋的物权，与上述法律的规定不符。3.原告对房屋没有办理过户手续存在重大的过错，原告的主张不符合上述规定的第（四）项“非因买受人原因未办理过户手续”的条件。原告清楚知道，其购房至今未办理房产过户手续，是因为涉讼房屋只办了整栋一个房产证，而其中的所有单元均没有办理房产证，即原告清楚知道涉讼房屋无法办理过户手续。而且原告称黄固强的不配合，却在长达二十多年的时间里未为此起诉主张权利，或者通过其他方式向黄固强主张过办理涉讼房屋的房地产权属过户登记手续，也未在涉讼房屋被查封时提出异议，直至因上述案件需要拍卖、执行。故即使存在房屋买卖合同，原告对未办理过户登记存在过错。由此可见，原告对登记在黄固强名下的涉讼房屋提出的异议，因不符合上述规定的情形，不能产生所有权的转移。进一步说，原告对涉讼房屋无法办理过户手续是知悉的，仍购买涉讼房屋，将产生的风险却孤意行之，应自担其风险。因黄固强对建设用地只有使用权，多年来双方一直没有办理法定的权属转让过户审批手续，违反了须经房地产行政管理部门登记公示才变更权属的法律规定，导致涉案的房屋买卖合同无法办理过户手续，原告对此存在过错。4.原告没有提供证据证明全额支付了购房款，不能满足上述规定的第（三）项“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的条件。原告未有举证证明其已向黄固强全额支付了购房款，而且使用权面积为95平方的涉讼房屋，原告声称房价51350元，明显低于当时的市场价格，有违常理。5.原告没有提供证据证明占有、使用了涉讼房屋，不能满足上述规定的第（二）项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件。原告没有提供任何证据或银行流水记录，不能证明原告占有、使用了涉讼房屋，无法形成有力的证据链，不能认定原告对涉讼房屋进行了物理上的管理和实际上的支配。综上所述，恳请法院根据认定的事实和适用法律，驳回原告的请求。被告黄固强没有答辩。原告向本院提交了如下证据：1.原告身份证复印件1份，用以证明原告的诉讼主体资格。2.（2019）粤0605执异100号执行裁定书复印件1份，用以证明原告不服法院作出的执行裁定书，依法提起本案诉讼。3.执行异议书复印件1份，用以证明原告提起了执行异议。4.好世界酒家购房字据原件1份、收据原件2份、收条原件1份，用以证明原告与被告黄固强存在买卖关系，原告是涉讼房屋的权属人。5.广佛金海电脑城字条原件1份，水表通知原件1份、工程排水、排粪管预售及按装说明原件1份、交费明细原件2份、电费存折原件1本、水费存折原件1本、佛山市南海大沥自来水公司成功扣缴水费通知书单原件3份、电费通知单原件3份、发票原件1份、水表用水明细表原件1份、佛山市南海区盐步自来水公司缴费通知原件1份、存折（72001219805）复印件1页、供用水协议原件1份、代缴费/税服务授权书原件1份、用水明细表原件1份、自来水业务申请表原件1份、民生银行借记卡客户对账单1份，用以证明原告实际占有使用涉讼房屋。经质证，被告关雪仪对原告提交的证据1三性无异议；对证据2无异议；对证据3无异议；对证据4购房字据的真实性、合法性、关联性均有异议，黄固强没有授权黄锦卿与原告签订合同，故双方没有书面的买卖合同关系；假设存在口头的房屋买卖合同，也是无效的，不能满足“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件；房屋转让协议仅为当事人之间为变更物权的合同，属于债权范畴，并非取得不动产物权的直接依据。因此，在涉讼房屋未变更登记原告为所有权人的情况下，原告不能取得该房屋的物权；从原告购房至今，在长达二十多年的时间里为此起诉主张权利，或向被告黄固强主张过办理涉讼房屋的房地产权属过户登记手续，也未办理过户登记存在过错；原告是城镇居民户口，双方签订的房屋买卖合同，实质上等于被告黄固强将农村集体所有的建设用地转让给城镇居民，严重违反了无论是当时或现在的法律、法规的强制性规定，是无效的，不能满足“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件；对证据4的收据、收条的三性、证明内容均有异议，由于没有得到黄固强的确认，不确认其真实性；另一方面，收条、收据上的款项只有48000元，没有达到合同约定的53350元，原告未有举证证明其已全额支付了购房款；涉讼房屋的使用权面积为95平方米；原告声称房价为53350元，明显低于当时的市场价格，有违常理；对证据5的电脑城证据的三性有异议，与本案无关；对存折、水电费单、供用水协议的三性、证明内容均有异议，虽然记载用电、用水的地址为涉讼房屋的地址，但不能证明申请人占有、使用了涉讼房屋，原告未能提供有力的证据链，不能认定原告对法院查封之日前涉讼房屋进行了物理上的管理和实际上的支配。诉讼中，本院依法调取了佛山市南海区国土城建和水务局关于（2017）粤0605执3683号函的复函、佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果并予当庭出示。经质证，原告对上述材料无异议；被告关雪仪对上述材料的真实性无异议，证明了原告在购买涉讼房屋时就知道该房屋没有产权证，结合复函的内容证明了原告具有主观上的过错。被告关雪仪未向本院提交证据。被告黄固强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。经审查，原告提交的证据1-3及本院调取的证据材料，当事人均未对其真实性提出异议，本院予以采信；原告提交的证据4是原件，其中好世界酒家购房字据经落款签约人确认真实，相关收款收据出具人黄固强未到庭提出异议，本院确认其形式上的真实性，并综合认定其证明力；原告提交的证据5反映涉讼房屋的水电使用等情况，本院综合认定。综合采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋位于广东省佛山市南海区*************口，登记的权利人为黄锢强（身份证号码440********4131），房产权利证号为3255850；该房屋下盖土地的土地证号为集用（2005）030361，权利人佛山市南海区******关边股份经济合作社，权利类型为集体土地使用权，权利性质为批准拨用企业用地。2017年2月28日，本院对关雪仪与黄固强民间借贷纠纷一案作出（2017）粤0605民初212号民事判决书，判令：一、黄固强应于判决发生法律效力之日起十日内归还借款本金299000元及以299000元为本金，从2016年7月1日起至实际清偿日止，按中国人民银行同期贷款利率（以年利率6%为限）计算的利息予关雪仪；二、驳回关雪仪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该判决已于2017年3月16日发生法律效力。2017年3月29日，本院立案执行关雪仪与黄固强民间借贷纠纷一案，案号为（2017）粤0605执3653号，执行依据为本院（2017）粤0605民初212号民事判决书。2017年5月12日，黄固强到本院做谈话笔录，并在笔录中确认其名下财产有佛山市南海区*************口房地产（所有权人黄锢强即其本人）。2017年8月22日，本院作出（2017）粤0605执3653号执行裁定书，裁定：冻结、划拨、扣留、提取被执行人黄固强（又名黄锢强）的银行存款、收入人民币314077.01元，或查封、扣押其同等价值的财物。同月29日，本院查封了黄固强名下的位于广东省佛山市南海区*************口房屋（权利证号：3255850）。2019年1月16日，本院作出（2017）粤0605执3653号公告，内容为：黄固强不履行本院（2017）粤0605民初212号民事判决书确定的生效法律义务，本院拟于近期对前述权利证号为3255850的房屋采取评估、拍卖或变卖等处置措施。2019年3月25日，本院立案审查钟贤笑对本院在（2017）粤0605执3653号案中执行涉讼房屋所提异议，案号为（2019）粤0605执异100号。同年4月17日，本院依法作出（2019）粤0605执异100号执行裁定，驳回异议人钟贤笑的异议请求。钟贤笑于同月20日收到上述执行裁定书后，不服并于同年5月5日提起本案诉讼。诉讼中，原告提交如下证据证明其实际购买涉讼房屋的主张：1.好世界酒家购房字据。该字据抬头甲方为黄强，乙方为钟海珍、钟贤笑，落款签名处甲方由案外人黄锦卿签署了“甲方代表黄锦卿”，乙方为钟海珍、钟贤笑，落款时间为1991年11月9日。该字据约定：乙方向甲方购买涉讼房屋，共95平方米，每平方米530元计，另3000元代办房产契证，共53350元；现先交订金5000元，十一月底再交20000元，至92年2月3日前付清28350元；套间包括有门口厅及水电表各一个，水电接入门口、二厅二房及厕所阳台。2.由黄强出具的收条1份、收据2份，内容如下表。3.钟贤笑办理及交纳涉讼房屋水电费的相关合同、收据材料等。凭据日期内容收据91.11.30收到七楼北座现金人民币贰万元正收条92.2.6收到钟贤笑交来楼房款港币贰万元正，余下结算收据92.8.22收到钟贤笑港币（13600元正）壹万叁仟陆百元正人民币（12800元）此据诉讼中，原告自认没有涉讼房屋所在土地村集体经济组织成员的身份，并称所有的购房款项均是现金支付；另外，黄固强在（2019）粤0605执异100、101、102号案的听证过程中自认其曾使用过黄强、黄锢强的名字，但不确认其有授权黄锦卿代理出售涉讼房屋。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，本案审理的内容是原告对涉讼房屋是否享有实体权利及该权利是否足以排除强制执行。原告诉请本院判令被告黄固强配合办理涉讼房屋的权属证明不属于案外人执行异议之诉的审查处理范围，本院不予审查，原告应另行主张权利。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，原告提起本案诉讼，应当就此承担举证证明责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张其向被告黄固强购买涉讼房屋，但未办理过户登记手续，该主张即使属实，原告就涉讼房屋对黄固强享有的也是债权请求权，而非物权请求权，故原告诉请本院确认涉讼房屋归其所有理据不足，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因涉讼房屋为不动产，本院参照上述规定，结合原告举证审查认定如下：首先，原告提交了其与黄锦卿签订的落款时间为1991年11月9日的好世界酒家购房字据及由黄固强出具的收据收条，被告黄固强虽然在听证中否认其有授权黄锦卿代理签约出售涉讼房屋，但其后续出具的收据收条可以反映其对黄锦卿代理出售涉讼房屋是知情且同意的，故原告主张黄锦卿代理出售涉讼房屋系经得黄固强授权所为有事实依据，本院予以采纳。但是，因原告提交的相关的收据收条无转账凭证佐证，该组材料的形成时间存疑，且原告提交的收据收条对应的款项金额及付款时间与好世界酒家购房字据约定均不符，原告是否支付完毕购房款也存疑。其次，原告主张其从1991年11月按毛坯状态接收涉讼房屋之后，用半年时间对该房屋进行装修，后入住使用至今，该主张虽无直接证据证明，但是原告提交的其交纳水电费等相关费用的凭证反映的交费时间远早于本院查封涉讼房屋，据此原告主张其在本院实际查封涉讼房屋之前已占有使用该房屋，本院不持异议。最后，原告明知其没有涉讼房屋所在土地村集体经济组织成员的身份，仍坚持向被告黄固强购买涉讼房屋，对涉讼房屋的过户应自负相应的履约不能的风险。同时，涉讼房屋仅办理所在楼宇整体确权手续，并未区分具体单元办理确权登记手续，原告主张其仅购买其中一个单元，亦应对无法办理相应的过户登记手续承担相应的责任及风险。另外，原告主张其多次催促被告黄固强配合办理涉讼房屋的过户登记手续，但本案中亦未见相关证据证明。综上，原告对涉讼房屋不享有物权，且其提交的证据亦未能证明其对涉讼房屋享有的实体权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故其对涉讼房屋所享有的权利不能排除本院的强制执行，本院对其相应的诉讼请求不予支持。被告黄固强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告钟贤笑的诉讼请求。本案适用普通程序结案，案件受理费1300元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  谢晓东审 判 员  曾舟洲人民陪审员  梁润芬二〇一九年十月十三日书 记 员  许晓璇