甘肃省陇南市武都区人民法院民事判决书（2019）甘1202民初2705号原告:张腊梅，住址：甘肃省陇南市武都区。委托代理人：黄谢兵、李芳菊，陇南朝阳律师事务所律师，特别授权。被告：杨志春（曾用名：杨力牛，住址：甘肃省陇南市武都区。委托代理人：白辉、杜伟东，甘肃秦陇律师事务所律师，特别授权。原告张腊梅诉被告杨志春土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼，现已审理终结。原告张腊梅向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告恢复原告土地的原貌，避免原告土地因无法耕种而继续荒废；2、判令被告向原告支付从2014年3月18日至2019年5月17日期间的土地租金11749元；3、判令被告向原告支付自2019年5月18日起至被告土地被恢复原貌并交还给原告之日期间的土地租金。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告系同村村民，2009年被告大规模的租赁武都区的土地，用于开办砖瓦厂。2009年3月18日，被告和村民李某挨家挨户上门到村民家与村民商量租地的事，经原、被告协商，当日便达成了口头租地约定，约定原告将大堡里村堡底下1.137亩土地租给被告，被告按照每亩土地2000元的标准每年年底向原告支付租金，并且被告如果日后不再经营砖瓦厂，被告必须将土地原貌恢复之后再将土地交还给原告。原告将土地租给被告后，被告便在原告土地上办起了砖瓦厂，从2009年3月18日到2014年3月18日，被告每年都能够做到按时向原告支付土地租金2274元，但从2014年3月18日之后，被告便开始拖欠原告每年的租金。再到之后被告停止经营砖瓦厂，但是被告停办砖瓦厂之后并没有遵守约定恢复土地原貌将土地交给原告。原告的土地因为大量堆放的残垣断壁和土坯砖头导致至今仍无法经营，土地资源被白白的荒弃浪费。原告等39户村民多次找被告协商解决，甚至武都区江南街道办也从中调解，但是被告均无理推诿，无奈之下，原告只能诉诸于法律。综上所述，原、被告之间达成的口头约定合法有效，应当受到法律保护，但是被告丧失诚信，不仅拖欠原告土地租金，而且拒不恢复原告土地的原貌，被告的行为给原告造成了巨大的经济损失。为此原告依据《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律之规定诉至贵院，望贵院依法判决！被告杨志春辩称：首先，杨志春不是本案适格的被告。在2012年11月8日被告杨志春就将砖厂转让给王贵平、杨仲斌，原告就此是知情且同意的，并且原告已在王贵平、杨仲斌处领取两年多的土地租赁费。其次，在被告杨志春将砖厂转让后，部分原告将租赁的土地数量做了变更（答辩人提供的录音予以证实），这是由原告和王贵平、杨仲斌重新约定的土地租赁合同，与被告杨志春没有任何关系。另外，在原告提交的录音资料中证明，王贵平对所租赁的土地具有使用权及地上设备具有处分权，原告从王贵平、杨仲斌处领取土地租金的事实就能证明其双方形成了新的合同关系，原告和王贵平、杨仲斌属于合同的相对方。最后，结合本案的证据，原告对被告合同权利义务的转让是知情且以实际行动承认的，合同纠纷中合同主体的变更就意味着合同权利义务的转让，被告杨志春与王贵平、杨仲斌签订转让协议，原告同意转让且实际履行了其与王贵平、杨仲斌的合同义务（继续出租土地），享受了原告的合同权利（收取租金）。因此，在原告与王贵平、杨仲斌形成的新的合同关系中，被告杨志春没有义务支付租金，更不能成为本案的被告。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：第一组：原告身份证复印件，证明原告基本身份信息及适格的诉讼主体资格；第二组：1.张腊梅土地承包经营权证书复印件一份；2.大堡村村委会向原告张腊梅出具的承包经营地四至界限证明及复印件一份。证明（1）原告对案涉土地享有承包经营权。（2）原告主张权利的具体土地的四至界限情况。第三组：1.原告陈述笔录一份；2.案涉土地照片3张共39份。证明（1）被告在原告处租地过程及杨志春承诺砖瓦厂不再经营后，会恢复土地原貌的事实。（2）杨志春拖欠租金，且没有做到恢复土地原貌的承诺。原告诉称的土地与照片一致。第四组：1.武都区江南街道办办事处人民调解委员会于2019年4月8日作出的情况说明复印件一份。2.证人李某的证言复印件一份。证明（1）被告应将原告的土地恢复原貌。（2）向原告给付自2014年3月18日至今的土地租金的负责人是被告杨志春。原告提交的上述证据，被告质证如下：对第一组证据无异议；对第二组的第一份证据无异议，第二份证据，认为证据形式要件不符合，村级组织出具的证明，一般除了盖章外，还需要签字；对第三组证据的第一份证据，因该笔录系原告律师所做的笔录，不予认可；对第二份证据真实性无异议，证明目的有异议，认为照片证明的四至界限与实际有差异；对第四组的第一份证据，真实性无异议，但认为武都江南街道办的情况说明不能证明原告的诉求；第二份证据，对询问笔录的内容有异议，证人李某的询问笔录在律师事务所产生，更何况该询问笔录只能反映出初期杨志春租地的情况，对转租的情况没有涉及。被告为证明自己的主张，向法庭提供以下证据：第一组：被告身份证复印件，证明被告基本身份信息及适格的诉讼主体资格；第二组：1.《转让协议》复印件一份。2.录音光盘一份。证明杨志春将砖厂转让给王贵平、杨仲斌的事实以及村民转让一事知晓的事实。第三组：1.城郊乡政府的会议记录一份。2.村民的调解笔录一份。证明（1）原告向王贵平、杨仲斌领取租金的事实。（2）村民向王贵平、杨仲斌承包的土地是重新丈量的事实。第四组：被告2011年、2012年承租土地付款清单，证明原告在王贵平、杨仲斌处领取了2年的租金。在转租后，王贵平、杨仲斌在村民处又另租了土地，扩大了租地的面积。被告提交的上述证据，原告质证如下：对第一组证据无异议；对第二组证据的第一份证据，认为杨志春的高价转租没有征得原告的同意，属于私自转让；第二份证据，虽然该录音是王贵平与杨志春的录音，但因王贵平未到庭，因而对其真实性无法认定；对第三组证据认为（1）被告转让时没有征得原告的同意，调解笔录也仅仅是村委会干部做工作让杨志春承担责任。原告没有与王贵平、杨仲斌签订协议也没有重新丈量土地。（2）即使是原告在王贵平、杨仲斌处领取了2年的租金，但原告不清楚王贵平、杨仲斌与杨志春之间的关系，是不是雇佣关系也不清楚；对第四组证据，认为原告与被告之间仅仅是口头约定并未签订书面的租赁协议，租赁土地的面积出现差异是合理的。对于原、被告向本院提交的上述证据，原、被告均无异议的本院予以采信，作为定案证据使用。对原告提交的第二组证据，有原告的土地承包经营权证书予以佐证，本院予以采信；第三、四组证据本院认为证据的来源合法真实，且与本案事实有关联，本院予以认可，作为定案证据使用。对被告提交的第二组证据，因转让协议系复印件且王贵平、杨仲斌无法联系，无法证明协议的真实性，录音材料亦未能证明张腊梅同意杨志春转租及签订协议的事实，故对该组证据本院不予采信；第三组证据，会议记录、调解笔录来源合法真实，但不能证明被告的证明目的，本院不予采信；第四组证据，系被告实际向原告支付租费的凭据，能够证明被告实际租赁原告土地的面积，证据的来源合法真实，与本案有关联，本院予以采信。根据当事人陈述和质证、认证的证据，本院查明的事实如下：原告张腊梅与被告杨志春系同村村民，被告杨志春为开办砖瓦厂，准备大规模租赁武都区的土地。2009年3月18日，被告杨志春和村民李某挨家挨户上门到村民家与村民商量租地事宜，经与原告张腊梅协商，当日便达成了口头租地协议，约定原告将大堡里村堡底下土地租给被告，被告按照每亩土地2000元的标准每年年底向原告支付租金，并约定被告如果日后不再经营砖瓦厂，应将土地恢复到可耕种的状态后交还原告。土地出租后，2009年3月18日至2012年3月18日的租费原告是在杨志春家领取的，2012年3月18日至2014年3月18日的租费原告是在砖窑上领取的。自2014年3月18日之后，原告再未收到任何土地租赁费。之后该砖瓦厂停止经营，被告并没有遵守约定将土地恢复至可耕种的状态交付原告。原告张腊梅等39户村民自2014年多次找被告杨志春协商解决未果，直至2018年年关，席金林老婆一行大约五、六人才找到被告，要求被告支付原告等39户村民的土地租赁费仍无结果后，原告张腊梅等39户村民集体上访至陇南市武都区江南街道办，请求街道办对杨力牛（杨志春）拒付村民地租及恢复土地原貌的问题进行处理，陇南市武都区江南街道办人民调解委员邀请区国土局相关人员和律师及社区书记多次调解未果。原告张腊梅于2019年6月3日诉至法院要求依法处理。庭审中被告杨志春提供的2011年、2012年土地付款清单中，被告登记造册租赁原告的土地为1.136亩，一年的租金为2274元。原告自认2014年3月18日之前的租金被告已付清，之后的租金至今未付。被告杨志春辩称其于2012年11月8日被告与王贵平、杨仲斌签订转让协议，将砖瓦厂转让给了王贵平、杨仲斌。故对原告的租金从2009年支付至2012年。2013年、2014年的租金是王贵平、杨仲斌支付的，并提交其与杨贵平、杨仲斌签定的转让协议复印件一份，该复印件未见杨贵平、杨忠斌在签字处捺印，也无杨贵平、杨仲斌的身份信息。另查明，2019年6月19日被告杨志春向本院提交追加第三人申请书，请求本院依法追加王贵平、杨仲斌为原告张腊梅等39人诉被告杨志春土地租赁合同纠纷一案的第三人。在2019年7月15日召开的庭前会议中，因无法联系王贵平、杨仲斌二人，被告放弃追加王贵平、杨仲斌为本案第三人，本院予以准许，并已记载于庭前会议笔录中。再查明，在庭审后虽武都区国土资源管理局对租赁土地上砖瓦窑进行了拆除，但砖窑的建筑渣、砖胚、废旧设备、简易房仍未清除，土地还未恢复至可耕种状态。还查明，原告张腊梅与李冬明系夫妻关系，李中全系李冬明的小名。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。本案中，原告张腊梅与被告杨志春以口头约定原告将自己土地以年租金每亩2000元的价格租赁给被告，并约定被告如果日后不再经营砖瓦厂，将土地恢复到可耕种的状态再将土地交还给原告，该约定系双方真实的意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应属合法有效合同，双方当事人应该按照合同的约定全面履行义务。原、被告未签定书面合同，且未约定租赁期限，应为不定期租赁，现因被告长期不支付租金，原告要求解除租赁关系，返还租赁土地，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，……”的规定，本院予以支持。要求被告将租赁土地恢复到可耕种的状态后交付原告，符合原、被告的口头约定，本院亦予以支持。对于租赁土地亩数的问题。原告要求被告返还租赁土地为1.137亩，而被告实际向原告支付土地租赁费的清单上载明租赁被告土地的亩数为1.136亩，应以被告实际支付土地租赁费的清单所载明的面积为准，超过部分本院不予支持。对于土地租赁费，原、被告均认可已支付至2014年3月18日，之后的租金未支付，现原告张腊梅要求被告支付2014年3月18日至2019年5月17日的租金11749元，因被告实际租赁土地为1.136亩，故上述租金应为11739元，超过部分本院不予支持。对于按照约定以每亩每年2000元的租赁费，支付自2019年5月18日至实际付清之日的土地租金的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，本院予以支持。对于被告杨志春主张2012年11月8日将砖瓦厂转让给王贵平、杨仲斌，并签订转让协议，之后的租赁费和恢复土地的义务应由王贵平、杨仲斌履行的抗辩，因被告杨志春提交的转让协议系复印件，无王贵平、杨仲斌的捺印，也没有王贵平、杨仲斌具体身份信息，无法联系王贵平、杨仲斌进行核实，且原告张腊梅对被告杨志春所述的转让行为不予认可，被告杨志春亦未提交原告张腊梅同意转租或其告知原告将租赁土地转租他人的有效相关证据，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提起的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下之规定，判决如下：一、解除原告张腊梅与被告杨志春之间口头约定的土地租赁合同，限被告杨志春于本判决生效之日起三十日内将租赁原告张腊梅位于武都区的1.136亩土地恢复到可耕种的状态后交还原告张腊梅使用。二、被告杨志春于本判决生效之日起三十日内支付原告张腊梅土地租赁费11739元，并以每年每亩土地2000元标准支付原告张腊梅自2019年5月18日至实际归还土地之日的土地租赁费。三、驳回原告张腊梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费90元，由被告杨志春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。审 判 长 杨永平审 判 员 焦博涛人民陪审员 赵桂兰 二〇一九年十一月二十日法官 助理 刘红柳法官 助理 刘钇彤书 记 员 冯丽丽书 记 员 张小敏法官助理刘钇彤