.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省太原市中级人民法院民事判决书（2018）晋01民终149号上诉人(原审被告、反诉原告)：山西鑫骏龙文化传媒有限公司，住所地太原市万柏林区南屯苑南区7号楼3单元301室。法定代表人：赵希良，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：焦燕华，山西启承律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：杨志国，男，1978年3月18日出生，汉族，个体工商户，住太原市。委托诉讼代理人：曹元杰，山西隆诚律师事务所律师。上诉人山西鑫骏龙文化传媒有限公司因与被上诉人杨志国房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2016）晋0105民初5463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年01月05日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人山西鑫骏龙文化传媒有限公司（以下简称鑫骏龙公司）的委托诉讼代理人焦燕华，被上诉人杨志国的委托诉讼代理人曹元杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫骏龙公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第五项或者依法改判、发回重审；2.一、二审诉讼费用由杨志国承担。事实与理由：一、一审判决认定《租赁合同》无效，同时又使用合同条款来确定租赁期限既不合理也不合法。双方签订的《租赁合同》，违反《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国消防法》的强制性规定，全部无效。《租赁合同》中约定的条款不能作为认定双方权利义务的依据。一审判决多次使用《租赁合同》中的约定，甚至连合同中被手写划线的部分均进行主观推测并且不合理使用，违背客观事实。最高法院指导案例中，明确说明租赁房屋使用期限应以实际使用即运营为期限计算，且应当按照过错责任划分来承担租金，一审判决既未按照过错大小来划分责任亦未按照实际使用期限来计算租金。二、一审判决合同无效的同时对合同无效的处理不合理。杨志国作为标的房产的所有人在未经建筑工程质量验收合格的情况下对外出租是一种违法行为，鑫骏龙公司未对标的房产证件资料进行必要的审查，只是未尽相应的注意义务。导致《租赁合同》无效，不能实现合同目的，最主要的责任还是由于杨志国的标的房产不符合国家法律规定，一审判决鑫骏龙公司承担全部责任不符合法律规定，应当由杨志国承担主要以上责任才恰当。三、一审判决合同无效的同时对租赁房屋装饰装修物的认定及处理违法。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条、《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，杨志国交付鑫骏龙公司的系毛坯房，双方约定由鑫骏龙公司进行精装修，现鑫骏龙公司的装修均属于基础装修即不可拆除的附着物，且装修好之后完全未使用，按照法律规定，杨志国支付鑫骏龙装修费用是完全合理合法的。一审法院只判决租金而驳回装修费用请求违反法律规定。四、杨志国仅仅提供了一份房屋买卖合同，既没有交费证明亦没有验收证明，一审判决认定房屋符合出租标准。鑫骏龙公司既提供了装修合同又提供了双方确认的付款结算证明和装修照片，一审判决驳回鑫骏龙公司关于装修费用的请求。同一案件中法院对于双方当事人提交证据的要求不一样，显失公正。杨志国辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，在合同无效的情况下，判决鑫骏龙公司支付杨志国参照合同标准计算至实际返还房屋时的占有使用费，没有问题。一审中，鑫骏龙公司只提供了工程预算书，没有提供结算书以及双方认可的确认单，证据存在瑕疵。一审法院多次向鑫骏龙公司释明，专门针对是否鉴定询问鑫骏龙公司，鑫骏龙公司放弃了相关权利，造成装修造价举证不能，一审法院对装修部分的认定和判决合情合理。杨志国向一审法院起诉请求：1.依法解除双方签订的房屋租赁合同并判令鑫骏龙公司交还租赁杨志国的房屋；2.判决鑫骏龙公司支付杨志国拖欠的租金直至交还房屋之日，暂时计算至2016年9月1日，176万元；3.本案的诉讼费等全部费用由鑫骏龙公司承担。鑫骏龙公司向一审法院反诉请求：请求判令杨志国赔偿损失480万元（暂计算至起诉之日，后续损失将按实际追加请求）；反诉诉讼费用由杨志国承担。一审法院认定事实：2015年7月10日，杨志国（出租方暨甲方）与鑫骏龙公司（承租方暨乙方）签订房屋租赁合同。双方约定：甲方保证对该房屋拥有合法的权利，甲方应在签订合同之日提供有权出租该房屋的产权证明及相关权利凭证；出租房屋位于太行路以东、长风街以南龙园小区22#楼，房屋建筑面积4300平方米，毛坯房；租赁用途由乙方经营（办公等），经营项目须经甲方同意；租赁期限共计5年，自2015年12月1日起至2020年12月1日止；该租赁房屋自2015年6月15日起可交付乙方使用；甲方楼房是毛坯房，乙方投入很大的资金装修，甲方必须保证乙方享有五年之内的租赁期限；租金标准，第一年和第二年即2015年12月1日至2017年12月1日按1.5元／天／㎡，第三年开始参考周边房屋租赁价格，按周边行情价格的90％优先租赁给承租方；双方签订合同后，承租方付30万元房屋租赁押金，装修期自签订合同起五个月，之后（即2015年12月1日）将第一年度租金付清；以后每年度12月1日前交纳下一年度租金；甲方收款后应向乙方提供有效收款凭证（个人收据）；在租赁期间甲方应保证出租房屋的正常使用，并保证水、电、暖等的正常供应；逾期30日经甲方催要仍不交纳房租及合同中约定应由乙方承担的各项费用，甲方有权单方解除合同，收回出租房屋并有权向乙方主张违约赔偿；甲方应提供安全符合正常使用的出租房屋及相关附属设施设备（包括电梯、主电线以及室外道路通道）；甲方应保证出租房屋无任何产权纠纷，不存在任何诉讼、抵押等任何权利瑕疵；第十一条第1项，本合同签订之日，乙方向甲方交纳30万元作为房屋租赁押金，装潢期满后如果乙方未按时交纳租金则此租赁合同失效，乙方无条件撤出现场，租赁押金作为违约金补偿甲方装修期租赁费损失，对于已投入的装潢费用不予补偿，并有权追偿等内容。杨志国与鑫骏龙公司提供的上述房屋租赁合同第一条第一行均是被划掉的。房屋租赁合同签订后，杨志国将涉案6层毛坯楼房交予鑫骏龙公司使用。庭审中杨志国陈述，涉案房屋属于龙堡村村民安置房，是小产权房，并不是五证齐全的房子，所以在签订租赁合同的时候双方将第一条的第一行（保证所出租房屋符合国家对租赁房屋的相关规定）划掉了，双方当时对房屋的现状是非常清楚的；当时约定2015年7月1至2015年12月1日期间由鑫骏龙公司用来装修，主张2015年12月1日至实际腾房之日的租金；实际收到鑫骏龙公司20万元的装修押金。另查明，2014年1月27日，杨志国（买受人）与出卖人山西成城房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，约定龙堡村为太原市城中村，本项目已列入太原市城中村改造范围，出卖人受太原市龙堡村村委会委托进行房屋销售；买受人购买的位于太原市小店区长风东街长风高速口以南300米暂定名为龙园小区第B号楼；该房屋的用途为商业，属框架剪力墙结构，层高为3米，建筑层数地上6层，地下2层；该房屋建筑面积共4400平方米，房屋单价为每平方米6000元，总金额2640万元整；出卖人应当在房屋交付使用后18个月内，为买受人办理完毕房地产权属证书（大红本）等内容。当日，杨志国向出卖人山西成城房地产开发有限公司支付2640万元，由后者出具收据。又查明，2015年7月15日，鑫骏龙公司作为发包方（甲方）与承包方（乙方）山西苏峰建筑装饰设计工程有限公司签订建筑装饰工程施工合同。约定工程名称为山西省太原市小店区龙园小区21#-22#楼中间写字楼室内外装修，工程地点为太原市小店区龙堡村龙园小区（21#-22#楼中间6层高的写字楼），承包方式为包工包料，自2015年7月20日开工，于2015年12月20日竣工，合同预算暂定价6419000元（结算时以实际发生工程量为依据以实结算）。一审法院认为，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。杨志国当庭认可涉案房屋买卖合同并非网签合同、出卖方未提供销售发票，亦未能提供涉案房屋取得建设工程规划许可证的相关证据，故其与鑫骏龙公司签订的《房屋租赁合同》为无效合同。无效合同自始没有法律约束力，鑫骏龙公司应向杨志国返还租赁房屋，并参照合同约定的租金标准支付涉案房屋占有使用费。杨志国关于鑫骏龙公司按照日租金6450元（1.5元／㎡／天×4300平方米）计算，支付自2015年12月1日至实际返还租赁物止的房屋占有使用费的主张，符合法律规定，一审法院予以支持。鉴于杨志国、鑫骏龙公司提供的房屋租赁合同均划掉该合同第一条第一行内容，视为双方均知晓涉案房屋未必符合国家对租赁房屋的相关规定，鑫骏龙公司关于因杨志国未能提供涉案房屋的产权证并办理消防验收，导致合同无效合同目的不能实现，故杨志国的主张不应被支持的辩解，与本案已查明事实不符，一审法院不予采信。鑫骏龙公司关于杨志国应支付其480万元装修费的主张，因其仅提供了建筑装饰工程施工合同及工程进度预算书，并未提供实际工程量确认单、竣工验收合格证明、工程结算书或实际支付凭证等，一审法院要求对其工程量进行鉴定，但鑫骏龙公司书面答复其提供的证据已能充分证明其主张。鉴于鑫骏龙公司目前提供的证据并不能证明其实际产生的装修费用为480万元，鑫骏龙公司的相应主张，一审法院不予支持。鑫骏龙公司关于既然杨志国不认可装修工程价格，应由杨志国申请鉴定的主张，不符合“谁主张谁举证”的举证规则，故鑫骏龙公司相应主张，一审法院不予支持。杨志国关于鑫骏龙公司因资金短缺，无法支付装修费用及租金导致双方租赁合同无法继续履行的辩解，亦未提供相应证据，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认原告（反诉被告）杨志国与被告（反诉原告）山西鑫骏龙文化传媒有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）山西鑫骏龙文化传媒有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）杨志国返还太行路以东、长风街以南龙园小区22#号楼；三、被告（反诉原告）山西鑫骏龙文化传媒有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）杨志国太行路以东、长风街以南龙园小区22#号楼占有使用费（自2015年12月1日起至实际返还涉案房屋止，按日租金6450元计算）；四、驳回原告（反诉被告）杨志国其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）山西鑫骏龙文化传媒有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20740元（原告已预交）、反诉费10370元（被告已预交），共计31110元，由被告山西鑫骏龙文化传媒有限公司负担。”本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，鑫骏龙公司提交了山西苏峰建筑工程有限公司诉鑫骏龙公司建筑装饰工程施工合同纠纷一案的起诉状及开庭传票，证明山西苏峰建筑装饰设计工程有限公司起诉要求鑫骏龙公司支付诉争房屋的装修工程款。杨志国质证认为该案和本案没有关系。本院认为，本案诉争房屋未取得建筑工程规划许可证，一审判决认定杨志国与鑫骏龙公司签订的《房屋租赁合同》无效，符合法律规定。双方提交的《房屋租赁合同》文本中均划掉“甲方所出租房屋符合国家对租赁房屋的相关规定”的内容，表明杨志国明知诉争房屋未取得建筑工程规划许可证，仍将诉争房屋出租，鑫骏龙公司意识到诉争房屋不符合国家对租赁房屋的相关规定，仍承租诉争房屋，双方均有过错，应各自承担相应的责任。鑫骏龙公司应向杨志国返还租赁房屋，并参照合同约定的租金标准支付涉案房屋占有使用费。鑫骏龙公司在租赁合同签订后，即实际占有了诉争房屋，一审法院参照合同确定的装修期间，从2015年12月1日起计算占有使用费，符合本案的实际情况。鑫骏龙公司向一审法院提供的建筑装饰工程施工合同及工程进度预算书，不能证明其装修损失的确切数额，一审法院驳回鑫骏龙公司要求杨志国支付装修费的反诉请求，并无不当。由于山西苏峰建筑装饰设计工程有限公司已起诉要求鑫骏龙公司支付诉争房屋的装修工程款，鑫骏龙公司可在法院对山西苏峰建筑装饰设计工程有限公司与鑫骏龙公司建筑装饰工程施工合同纠纷一案作出判决后，另行起诉杨志国返还装修工程款。综上所述，鑫骏龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20740元，由上诉人山西鑫骏龙文化传媒有限公司负担。本判决为终审判决。审判长刘卫审判员赵耀功审判员成志刚二〇一八年一月三十一日书记员李宜颖