安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0111民初16213号 原告：程小林，男，1978年3月7日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。 委托诉讼代理人：孙会，安徽龙鼎律师事务所律师。 被告：安徽德恒投资有限公司，住所地合肥市包河区林芝路**烟墩社区服务中心办公**，统一社会信用代码91340100096917760L。 法定代表人：任嵬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：盛强，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜尹，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 被告：安徽德恒众联云渠道地产销售有限公司，住所地，住所地合肥市庐阳区濉溪路**办公楼**会信用代码91340100MA2NEF3P2D。 法定代表人：王芹，该公司总经理。 原告程小林与被告安徽德恒投资有限公司（以下简称德恒公司）、安徽德恒众联云渠道地产销售有限公司（以下简称德恒众联云渠道公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程小林的委托诉讼代理人孙会，被告德恒公司的委托诉讼代理人杜尹到庭参加诉讼，被告德恒众联云渠道公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程小林向本院提出如下诉讼请求：一、判令解除原告程小林与被告德恒公司签订《商品房买卖合同》，并判令被告德恒公司返还原告购房款810000元、并自起诉之日承担资金占用费至房款全部返还之日（按央行年利率4.75%计算）；二、判令被告德恒众联云渠道公司返还原告团购费30000元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月份，原告得知德恒公司在合肥滨湖新区有商业地产出售的信息，遂前去了解情况，德恒公司的销售人员称，该楼盘具有投资风险小、升值空间大，并承诺“售后包租”，租金收益稳定等优点。原告考虑到有稳定的租金收益，投资风险较小，遂与德恒公司签订了《商品房买卖合同》，并支付了84万元购房款，同时德恒公司也如约与原告签订了《委托经营管理合同》，约定了回报率。《商品房买卖合同》约定，原告除购房首付款外，剩余款项通过按揭方式支付，原告在德恒公司工作人员的安排下，向肥东农商行递交了按揭申请、个人征信、银行流水等材料，并按照肥东农商行的要求办理该行的银行卡。2018年底，因银行的按揭贷款迟迟没有发放,原告打电话至第一被告公司处询问后得知，因银行贷款额度有限，原告方无法获得按揭贷款，经与第一被告公司工作人员多次沟通无果，原告于2019年5月份提出解除合同、并退回购房款的要求，但被告方予以拒绝。原告认为，德恒公司在销售预售商品房的时，许诺“售后包租”的行为，系国家的明令禁止的，其行为涉嫌非法集资。而且原告明明是在同一时间、地点缴纳了、地点缴纳了84万元购房款合同，事后发现，房款的收取分别为第一、二被告，合同的签订为第一被告和另一家运营公司，被告此种做法也让原告晕头转向。综上，由于第一被告的违规销售行为及银行无法提供购房贷款，致使原告与其签订了《商品房买卖合同》己无法履行。为维护原告合法权益，特依法具状贵院，请依法支持原告诉请。 德恒公司辩称：原告的诉请没有事实和法律依据。首先德恒公司从未与原告签订委托经营管理合同，并不存在原告所称德恒公司售后返租涉嫌非法集资的情形。其次原告无法办理银行按揭贷款按照双方的合同约定，原告应一次性付清剩余房款，而并未约定原告可以解除合同，因此原告应继续履行与德恒公司签订的商品房买卖合同，并支付剩余房款。综上，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。 德恒众联云渠道公司未答辩，亦未提交证据。 经审理查明：2017年10月22日，程小林（买受人）与德恒公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于合肥市房屋，建筑面积45.24平方米,每平方米35809.02元，总金额为162万元，首付款81万元，应在2017年10月22日前支付给出卖人，剩余房款81万元，办理按揭贷款；出卖人应当在2018年12月31日前将取得《建设工程规划许可证（正本）》并符合合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。附件四合同补充协议第六条约定：买受人在办理银行按揭贷款时，须按银行要求在签署本合同的7天内提供资信证明及相关材料供银行审查，逾期不提供资信证明及相关材料供银行审查，买受人应从签署本合同的第八天起，每日向出卖人支付总房款万分之一的违约金，若买受人逾期十五天还不能提供资信证明及相关材料供银行审查，则出卖人有权单方解除合同，并向买受人收取总房款10%的违约金；买受人逾期办理按揭贷款手续的，视为买受人逾期付款，出卖人有权追究买受人逾期付款违约责任；因买受人原因（包括但不限于个人资信状况不符合银行要求，属于限制贷款范围内等情形）而导致银行拒绝办理按揭贷款或拒绝贷款申请的按揭额度，出卖人按照买受人在合同中明示的通讯地址以书面方式通知买受人（自此内容的挂号信寄出之日起10日内视为买受人已收到通知），买受人应当在收到通知后十日内（十五日内）一次性付清剩余（不足）房款，逾期出卖人有权单方面解除合同，并向买受人收取总房价款10%的违约金；买受人在交房时未付清房款的，或因买受人未按期偿还银行按揭贷款，导致贷款银行扣划出卖人保证金的，买受人除应当承担违约责任外，出卖人有权相应推迟合同约定的房屋交付及产权登记日期，出卖人不承担违约责任。第十一条约定：双方承诺合同中所提供的联系地址、电话等真实有效，且所列住所（址）系送达地址，如有变动应及时书面通知对方，若因提供有误，引起合同履行停滞或不能履行，由提供方承担责任；本合同中买受人承诺所注明的联系方式为有效联系方式，出卖人按此方式发出的所有通知，视为买受人均已收到，出卖人通过报纸公告也视为已履行了本合同中相关的通知义务。 2017年10月22日，程小林向德恒公司支付购房款81万元，德恒公司开具了收据。同日，程小林向德恒众联云渠道公司支付团购费3万元，德恒众联云渠道公司出具了收据。 2017年10月23，程小林作为申请人向安徽肥东农村商业银行股份有限公司东城支行递交了办理贷款所需资料，同时申请了电子银行结算服务，但其贷款申请未获批准。 2019年3月27日，德恒公司取得案涉房屋《建设工程规划许可证（正本）》。2019年3月28日，德恒公司在《江淮晨报》上刊登《交房公告》。2019年3月30日，德恒公司通过中速快递向程小林邮寄送达了《滨湖东方汇交付通知》，内容为：您购买的滨湖东方汇项目商铺1228室，将于2019年3月27日开始正式交付，如您的房款未付清或按揭未放款则暂时不具备办理交房手续，请抓紧时间联系您的置业顾问办理相关的按揭手续，或者直接办理按揭更改一次性手续，我司收到房款或按揭放款后将会另行通知您过来办理交房手续。 另查明，2019年1月25日、4月25日、5月3日，德恒公司销售人员通过短信息告诉程小林：可以联系银行办理按揭，也可一次性付款，并可一次性给点优惠。程小林回复：申请一下25万元可以…在深圳没有时间回去…感觉买上当了…买的太亏了等。 2019年5月10日、8月8日，德恒公司两次向程小林邮寄送达《律师函》，要求程小林以现金或转账方式向德恒公司支付余欠房款81万元。 2019年6月5日，程小林诉至本院提出如上诉请。 上述事实，除双方的当庭陈述外，还有程小林提供的《商品房买卖合同》及附件、按揭贷款申请、收据、《委托经营管理合同》、《商铺收益计算表》、个人信用报告、借记卡账户历史明细清单，德恒公司提供的律师函、借记卡账户历史明细清单、个人收入证明、微信聊天记录、滨湖东方汇交付通知、中通邮递快件查询、《建设工程规划许可证正本》等证据予以佐证，证据符合法定的真实性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。 本院认为：程小林与德恒公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。 《商品房买卖合同》约定程小林剩余购房款81万元以办理按揭贷款方式支付，合同签订后，程小林向德恒公司指定的贷款银行提交了办理按揭贷款所需资料，但其贷款申请未获批准。如果系程小林原因致使按揭贷款不能办理的,德恒公司应通知程小林并要求其以现金形式交纳,但程小林并未接到不能办理按揭贷款的通知,故尾款未付不能归责于程小林。法律规定：商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。依照前述规定,程小林应在合理期限内行使合同解除权。但程小林在未能获得银行按揭贷款至2019年1月24日期间，并未请求解除案涉合同。2019年1月25日，德恒公司与程小林就购房余款支付方式、优惠数额等问题多次进行微信沟通，双方未能形成一致意见，此后程小林既未再提供办理按揭贷款所需资料，也未支付购房余款，更未请求解除案涉合同。2019年3月27日，德恒公司取得案涉房屋《建设工程规划许可证（正本）》，3月28日，德恒公司在《江淮晨报》上刊登了《交房公告》，3月30日，德恒公司根据程小林在《房屋买卖合同》中留存的送达地址通过中速快递向程小林邮寄送达了《滨湖东方汇交付通知》，5月10日，德恒公司向程小林邮寄送达《律师函》，要求程小林以现金或转账方式向德恒公司支付余欠房款81万元。《商品房买卖合同》约定：买受人在交房时未付清房款的，出卖人有权相应推迟合同约定的房屋交付及产权登记日期，出卖人不承担违约责任。本案中，德恒公司未按约定时间向程小林交付房屋是事实，但案涉合同明确约定程小林应在付清全部房款后，方可交房，即程小林应先履行付款的义务，德恒公司才履行交房的义务。鉴于程小林未在合理期限内行使合同解除权，德恒公司自2019年3月27日已能够交付案涉房屋，程小林在案涉房屋具备交付条件且在德恒公司催告后，一直不履行支付购房余款的义务，现程小林以因德恒公司单方原因未能办理按揭贷款主张解除案涉合同、返还购房款、支付占用费、德恒众联云渠道公司返还团购费等，无事实基础和法律依据，其上述诉讼请求不应支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告程小林的诉讼请求。 案件受理费12200元减半收取6100元，由原告程小林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  丁文华 二〇一九年十一月十五日 书记员  汪 觅 附：本案适用法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。