江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0115民初2161号原告（反诉被告）：江苏五星办公产业集团有限公司，统一社会信用代码91320115721797291Q，注册地南京市江宁区东山街道上元大街**，实际经营地南京市玄武区同卫路****楼**。法定代表人：严红荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：易波，江苏丰典律师事务所律师。委托诉讼代理人：张庆，江苏宁通律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京晴舍酒店管理有限公司（以下简称晴舍公司），注册号320113000273048，住所地，住所地南京市栖霞区八卦洲街道大同生态产业园**办公楼1-104iv>法定代表人暨被告：张海星，男，1982年6月5日生，汉族，该公司总经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：宁凯，江苏法德永衡律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：刘林，江苏法德永衡律师事务所律师。原告（反诉被告）江苏五星办公产业集团有限公司（以下简称五星公司）与被告（反诉原告）南京晴舍酒店管理有限公司（以下简称晴舍公司）、被告张海星房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭五星公司的委托诉讼代理人易波，张海星及其与晴舍公司的共同委托诉讼代理人刘林、宁凯到庭参加诉讼。第二次开庭五星公司的委托诉讼代理人易波、张庆，张海星、晴舍公司的共同委托诉讼代理人刘林、宁楷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。五星公司向本院提起诉讼请求：1.确认其与晴舍公司之间签订的房屋租赁合同于2017年5月18日解除；2.判令晴舍公司立即返还租赁房屋；3.判令晴舍公司支付占有使用费（按6822元/天自2017年5月18日计算至实际返还房屋之日止）；4.判令晴舍公司支付违约赔偿金300000元；5.判令张海星对其第3、第4项诉讼请求承担连带责任；6.判令晴舍公司承担本案诉讼费。事实和理由：2016年12月23日，其与晴舍公司签订房屋租赁合同，合同约定其将南京市江宁区上元大街415号房屋出租给晴舍公司，租赁面积约4000平方米，租赁期限自2017年5月5日起至2019年5月4日止，租金支付方式为先付后用。2017年3月4日，张海星向其出具付款承诺书，承诺于2017年3月10日前晴舍公司付清拖欠的租金767000元，否则，张海星承担所有违约责任。2017年3月22日，其与晴舍公司签订《违约赔偿协议》，协议约定晴舍公司于2017年3月31日前支付欠付租金617000元，否则，其有权解除合同，收回房屋，没收租金和保证金，晴舍公司再支付违约赔偿金300000元。2017年4月5日，其函告晴舍公司，解除双方之间的租赁合同，没收已收取的租金、保证金并主张300000元的违约赔偿金。2017年5月11日，其再次函告晴舍公司，催告晴舍公司支付拖欠的317000元。2017年5月17日，其再次致函晴舍公司，要求解除房屋租赁合同，并要求10日内交还房屋。2017年6月2日，其又一次发函给晴舍公司，告知解除房屋租赁合同、交还房屋，停止一切装修活动。综上，晴舍公司多次恶意违约拖欠租金，违反合同约定，根据房屋租赁合同及违约赔偿协议的约定，其享有约定解除权。合同解除后，晴舍公司应交还房屋及逾期交还房屋的占有使用费，并根据违约赔偿协议支付违约赔偿金300000元。基于付款承诺书，张海星应对晴舍公司支付占有使用费及违约赔偿金的义务承担连带责任。晴舍公司和张海星针对本诉共同辩称：1.五星公司订立合同存在欺诈，双方签订的租赁合同属于可撤销合同。2016年年底国资委已告知五星公司案涉房屋将被拆迁，经营时间不能太长。五星公司故意隐瞒租赁房屋将会纳入拆迁范围的事实，且在其酒店装修投入巨大的情况下，五星公司仅发函催收租金，隐瞒拆迁实情，存在欺诈，其已提起反诉要求撤销该房屋租赁合同。2.五星公司主张占有使用费对其极不公平，此费用其无须承担。五星公司恶意将等待拆迁的房屋出租给其，区别于正常使用房屋的一般租赁合同纠纷。合同撤销的后果是互相返还不当得利。五星公司将不具备出租条件的房屋出租给其并收取高额租金，属于不当得利。而其不知承租房屋即将拆迁的真相，按照连续经营的规划，对房屋进行装修，装修尚未完成，更谈不上营业，其不存在任何不当得利。且据其了解，国资委亦未向五星公司收取拆迁公告发布之后的租金。晴舍公司向本院提起反诉请求：1.撤销双方签订的房屋租赁合同；2.判令五星公司返还租金928000元；3.判令五星公司返还保证金300000元；4.判令五星公司赔偿经济损失3332000元；5.判令五星公司承担本案诉讼费。事实和理由：2016年12月22日，其与五星公司就南京市江宁区上元大街415号房屋签订房屋租赁合同，约定租赁期限自2017年5月5日至2025年5月4日，年租金2490000元，免租期3个月，五星公司须于2017年2月5日前交付房屋。合同签订当日，其支付五星公司300000元保证金。次日，五星公司以修改合同抬头为由要求重新签订合同，双方遂于2016年12月23日签订第二份房屋租赁合同，该份合同的租赁期限变更为2017年5月5日至2019年5月4日。该份合同签订后，其支付五星公司租金928000元。后其得知租赁房屋有可能被拆迁，当时其尚有部分租金未支付，遂向五星公司提出抗辩并求证拆迁事宜。五星公司答复称不会拆迁，在其多次要求解释后，五星公司称是否拆迁尚不确定，并称即使拆迁亦会有补偿。2017年8月，其向国资委核实后得知租赁房屋确定纳入拆迁范围，且五星公司在2013年即已知晓租赁房屋状态不稳定，随时可能被征收，国资委就此多次口头通知后于2017年5月19日书面通知五星公司。且五星公司与国资委签订的租赁合同期限仅到2018年年底。综上，五星公司在与其签订租赁合同中存在欺诈行为，双方签订的房屋租赁合同应予以撤销。合同撤销后，应当相互返还并赔偿损失。故五星公司应返还其已付费用并赔偿其损失。五星公司针对反诉辩称，1.双方签订租赁合同时涉案房屋处于正常租赁状态，其未向晴舍公司隐瞒任何不适于租赁的事实和情形，亦不存在欺诈，且晴舍公司已到现场进行实地考察，双方在此基础上签订的租赁合同合法有效。其已按约向晴舍公司交付房屋，晴舍公司亦支付保证金300000元、租金928000元，合同已经实际履行。2.因晴舍公司未按照租赁合同约定足额支付第一期租金，其向晴舍公司发出解除函，到达晴舍公司即发生法律效力，双方的租赁合同已经解除。如晴舍公司对其解除行为有任何异议，应当在收到解除函的3个月内向法院提起诉讼，但晴舍公司当庭增加诉讼请求要求撤销租赁合同，已经经过了法定的异议期限。3.依据其与晴舍公司签订的违约赔偿协议第一条的约定，晴舍公司在2017年3月31日前未向五星公司支付剩余房租，其依据违约赔偿协议的约定有权没收租金和保证金。晴舍公司存在严重违约，现要求返还租金和保证金没有事实和法律依据。4.房屋租赁合同已于2017年5月18日解除，晴舍公司的经济损失应当由其自己承担，与其没有任何关联。综上，房屋租赁合同系因晴舍公司的违约行为而解除，晴舍公司的反诉请求应予驳回。本院经审查认定事实如下：2016年12月23日，五星公司（甲方）与晴舍公司（乙方）就南京市江宁区房屋签订房屋租赁合同，合同约定：出租房屋建筑面积约为4000平方米，具体以房屋实际面积为准（增加附件，平面图标注，见附件一）；租赁期限为2年，自2017年5月5日起至2019年5月4日止，甲方免三个月装修期的房租费用，自2017年2月5日起至2017年5月4日止，甲方应于2017年2月5日前将房屋现状交付给乙方；甲方同意乙方将房屋用于宾馆经营，而不作任何其他用途，乙方不可以与第三方合作经营，也不可以将租赁房屋的全部或部分转租给第三方；乙方所租赁的房屋租金标准为2490000元／年；租金的支付方式采用先付后用原则，每半年支付一次，乙方须在每次租金支付届满日30日前（每年的4月5日和10月5日）预付下期租金，乙方须在2017年2月5日前向甲方缴付第一期租金1245000元，第二期租金1245000元乙方在2017年10月5日前支付给甲方，逾期支付视为违约，所收租金和保证金不予退回，甲方有权将该房屋另行对外出租，乙方每次支付租金后30日内，甲方应开具相应房产税发票，具体开票单位根据酒店在工商实际注册公司名称开具；乙方须在本合同签订当日向甲方缴付履约保证金人民币300000元，作为乙方忠实履行本合同各项条款的保证，在承租期内乙方不得以保证金折抵乙方应付租金及其他应付费用，当本合同期限届满，若乙方完全履行本合同项下义务，结清所有费用并且按本合同之约定归还租赁房屋后，履约保证金由甲方无息退还给乙方；甲乙双方经过协商达成一致可以以书面方式修改、变更及提前终止本合同；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋，预收租金及保证金不予退还，给甲方造成损失的，乙方应承担全部赔偿责任：……逾期未缴纳房租或乙方承担的其他费用超过15日的；乙方的装修方案未通过甲方书面同意进行装修的；向第三方透露本合同房屋租赁协议内容的；因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任；合同期内，如因政府需要拆除或改造已租赁的房屋，本合同终止，甲、乙双方互不承担违约责任，国家对于乙方酒店的资产赔偿或补贴归乙方所有；因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补；不可抗力系指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2017年3月4日日，张海星向严红荣出具付款承诺书一份，内容如下：我司晴舍公司和贵方于2016年12月22日签订租赁合同，合同约定2017年2月5日付清贵方第一次租金人民币1245000元，经贵方多次催告，目前仍有767000元租金未付，本公司承诺于2017年3月10日之前付清所欠全部款项，如2017年3月10日之前仍未能付清所欠款项，本人承担所有违约责任。张海星在该承诺书承诺方处签字，保证方处有“陈杰”的签字。2017年3月22日，严洪荣（甲方）、晴舍公司（乙方）签订违约赔偿协议一份，内容如下：甲方严洪荣与乙方晴舍公司于2016年12月22日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定乙方须在2017年2月5日前向甲方缴付第一期租金1245000元整，经甲方多次催告，截止至2017年3月21日，乙方仍有617000元租金未付，根据《房屋租赁合同》约定，甲方有权解除合同，收回房屋，预收租金628000元及保证金300000元不予退还，给甲方造成的损失，乙方还应向甲方支付赔偿金，经过友好协商，就本次乙方违约事宜达成以下协议：截止至2017年3月31日，乙方支付未付清的租金617000元，否则，甲方有权解除合同，收回房屋，预收租金及保证金不予退还，乙方还须支付给甲方赔偿金300000元；乙方承诺做好该房屋主体消防设施建设，该房屋主体消防设施是指主水箱、泵房、稳压水箱、酒店消防设施、中医馆一至二楼的接入口，乙方预留好临街门面一至二楼消防主管接入口，保证设施满足未来一至二楼中医馆经营接入消防的容量要求，该房屋主体消防配套设施建设费用由乙方承担，乙方须于2017年5月10日前完成整个大楼的消防配套设施建设施工，且达到主体消防标准；本协议经甲方、乙方盖章签字后生效，一式两份，各执一份。2017年5月9日，五星公司工作人员乔雷向张海星发送信息：张总，1.严总让我正式通知你解除合同，承担该承担的违约责任；2.以目前的情况分析，我认为你再做下去的风险真的太大的，越往后走，你的投资越多，如果你的资金后面跟不上，半路死掉，你的损失会更大，对于我们的影响也会更大；3.和你们合作这么久，我个人真的也累了，别的我不想再多说了。张海星回复：乔经理，明天，消防也进场了。另查明，2008年3月24日，南京市江宁区国有资产经营（控股）有限公司（甲方，以下简称江宁区国资公司）与严红荣（乙方）签订租赁合同一份，合同约定：根据《中华人民共和国合同法》及相关法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将坐落在江宁区东山街道上元大街419-429号门面房（以下简称该门面房）整体出租给乙方使用，为明确双方权利义务，经协商一致订立本合同，并共同遵守；乙方承租建筑面积为771平方米；该门面房以现状交付，乙方需对室内的水电按相关要求进行改造；该门面房出租期限为10年，自2008年1月1日起至2018年12月26日止；乙方承租该门面房作商业经营使用，并对该门面房内部已老化的消防、水、电设施进行全面升级改造，其费用由乙方承担，甲方将在房屋租金中给予适当优惠，同时甲方应根据市容部门的相关要求和规定，进行整体外部亮化，内、外部改造及亮化施工期间免租金（时间从2008年1月1日至2008年5月31日计5个月），被免租金在第一年所交租金中予以扣除；租赁期满，甲方有权收回该门面房，乙方须如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同；乙方可以将该门面房对外分租，但不得将该门面房整体转租，且分租户对该门面房的使用应符合本合同的规定，分租期限不得超过乙方对该门面房的租赁期限，乙方对分租须提前30日将分组户及其经营内容告知甲方，经甲方同意后方可分租，分租合同必须提供给甲方备案，乙方违反本合同约定对外分租的，其分租合同无效。2016年11月8日，南京江宁国有资产经营集团有限公司（甲方，以下简称江宁国资集团）与严红荣（乙方）签订租赁补充合同，补充合同约定：江宁区国资公司（甲方原名称）与乙方于2008年3月24日签订了一份《租赁合同》，在该《租赁合同》履行过程中，甲方于2013年11月26日以租赁标的物将被征收须拆除为由通知乙方商谈提前终止合同及搬迁，乙方据此提前解除了与次承租人之间的转租合同并承诺对次承租人的损失进行补偿，目前《租赁合同》约定的租赁标的物无需拆除，甲、乙双方就《租赁合同》履行之事宜达成如下补充条款：甲、乙双方继续履行于2008年3月24日签订的《租赁合同》；甲方为了充分发挥财产的价值，租赁标的物除《租赁合同》约定之外，甲方另将上元大街415号二层至五层的房屋（江宁区中医院原使用的房屋）出租给乙方，租赁期限自2016年12月27日至2018年12月26日，甲方应于2016年12月27日前将房屋交付给乙方，因租期较短且无论补充协议是否到期，遇有征迁无补偿，甲方尽到提醒义务：乙方装潢费用不宜过大；在《租赁合同》履行过程中，甲方因租赁标的物需征收拆除曾通知乙方搬迁，乙方据此提前解除了与次承租人之间的转租合同并仅实际占有使用一间门面，经协商甲方同意免收乙方2013年12月27日至2016年12月26日期间的未使用的三面门面房租金，乙方在签订本补充协议一个月内需向甲方支付其实际占有的一间门面房租金550000元；双方一致确认原《租赁合同》约定的租赁标的物2016年12月27日至2018年12月26日期间的租金为每年820000元，上元大街415号二层至五层的房屋的房屋租赁期间租金为每年400000元，合计1220000元，因该房屋因拆迁门窗已大部分拆除，存在一定安全隐患，乙方须及时对房屋严重破损的外观及内部进行修缮以消除安全隐患，甲方将免收乙方整栋楼2016年12月27日至2017年6月26日租金610000元；租赁期满后，本补充合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方，如乙方要求继续租赁，须提前三个月书面向甲方提出，在无不可抗力条件下自动续租，每次续租期限为一年，续租期间房租不变；本补充合同房屋外立面除乙方自身经营门头广告等业务宣传使用外，其他外立面广告收益权归甲方所有；在《租赁合同》及本补充合同履行过程中，因国家建设及区政府规划建设需要或发生房屋征收拆迁时，甲方提前三个月书面通知乙方，由于甲方是国有公司必须服从政府管理，乙方接到通知后无权要求政府部门基于征迁或拆迁补偿，乙方在接到甲方通知三个月内必须无条件腾空房屋交付甲方，无论协议是否到期，乙方均不得要求任何征迁或者拆迁补偿，包括装潢费用、经营损失等各项费用，不得以任何理由拒不腾空房屋及拒绝交付，甲方依照约定，在通知乙方以后，有权对房屋及各种设施、物品进行处置；本补充合同作为主合同组成部分与原《租赁合同》具有同等法律效力；本合同经甲方盖章、乙方签字后生效，一式两份，各执一份。2016年12月12日，江宁国资集团向严红荣出具《关于同意房屋转租的函》，内容如下：因我单位于2016年11月8日与严洪荣签订了租赁补充合同，另将我单位所有的位于江宁区上元大街415号房屋（江宁区中医院原使用的房屋）出租给严红荣使用，现我单位同意严红荣就所承租的房屋对外进行转租，上述房屋租赁合同及补充合同所约定的承租人的义务（支付房租和水电费等）仍然由严红荣承担和履行。2017年5月19日，南京市江宁区房屋征收管理办公室发布公告，内容如下：根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（第590号令）、《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》（市政府第318号令）等相关规定，我区相关部门已对土山路片区房屋征收范围进行了论证，现将有关事项公告如下：征收范围为土山路两侧；征收范围公告后，存在下列情形的，不予增加补偿费用和申购征收安置房的面积、套数：1.新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途的；2.房屋所有权或者建设用地使用权转让、分割、赠与的；3.新增、变更工商营业登记的；4.法律、法规、规章和区人民政府规定不当增加补偿费用和申购征收安置房面积、套数的其他情形。2019年4月6日，南京市江宁区人民政府发布江宁府征字〔2019〕第2号房屋征收决定，该征收决定载明的征收目的为土山路两侧片区棚户改造，征收范围为东至东沟巷、南至上元大街、西至土山以东、北至文靖路（具体房屋征收范围以征收红线为准）……双方一致认可涉案房屋属于该次征收范围。2018年1月，五星公司诉至本院。晴舍公司提起反诉并于2018年7月申请对其在案涉租赁房屋内的装饰装修造价进行鉴定。南京茗洋土地房地产资产评估造价咨询有限公司接受委托进行鉴定，并于2019年2月28日出具鉴定报告，鉴定结果为晴舍酒店精装修工程造价为1861691.92元。双方对鉴定报告及鉴定结果均无异议。审理中，双方一致认可：晴舍公司实际承租的是位于南京市江宁区的房屋（以下简称涉案房屋）；上述房屋于2017年2月5日交付晴舍公司；晴舍公司于2016年12月23日支付保证金300000元，分别于2017年2月14日、2月20日、3月10日、4月1日、4月28日支付租金178000元、300000元、150000元、200000元、100000元。对于晴舍公司未按违约赔偿协议约定于2017年3月31日前支付未付租金617000元的原因，晴舍公司陈述是因为当时有一部分资金没有到位。对于其要求五星公司返还已付租金928000元、保证金300000元、赔偿损失3332000元的依据，晴舍公司陈述是基于合同撤销后的相互返还其赔偿损失。一、关于涉案租赁合同是否存在可撤销情形。晴舍公司主张因五星公司存在欺诈，其要求撤销合同。对于其主张的五星公司存在欺诈行为，晴舍公司陈述：1.五星公司超出承租期限将涉案房屋租赁给其，开始约定租赁期限八年，后又借口更换主体为由，把合同收回改为两年，根据生活常识，经营宾馆是长期项目，不可能只其签订两年的合同；2.涉案房屋已经纳入拆迁范围，并且张贴拆迁公告，马上面临拆迁，江宁国资集团已告知五星公司不要对外转租。在其与五星公司交涉的过程中，五星公司一直隐瞒上述二点，并且承诺不存在拆迁问题，租期亦没有问题，足以让其做出错误的判断，签约并投入装修。针对其上述主张，晴舍公司提交以下证据：证据1：2017年8月31日张海星与江宁国资集团蒋姓工作人员（具体姓名不清楚）的谈话录音光盘及书面整理资料一份，并主张录音中蒋姓工作人员称去年年底已口头通知经营不会太长，并称江宁国资集团大概在六七月份的时候发了正式通知，证明五星公司在2016年年底即已知道涉案房屋即将拆迁，但在房屋租赁合同签订及装修期间均未告知其。证据2：2017年5月3日、5月5日张海星与乔磊的微信聊天记录各一份，证明在2017年5月双方还在协商拟将其欠付租金作为股金的问题，不存在五星公司在2017年5月份解除合同的问题。微信聊天记录如下：乔：给我电话，张总；张：乔经理，我初步算了一下，硬装5500000元，外立面改造50，消防70，软装100，房租125，押金30，开业筹备50，合计约975，如果严总入，按照900来算，未来全部用实际发生额算准确投资比例，以第三方审计和发票总和为准；乔：张总，转账记录尽快发给我。五星公司对证据1的真实性不认可，并主张录音仅是一份光盘，不能确认聊天双方的身份，录音文件的形成时间是2017年8月31日，但其已在2017年5月17日解除了与晴舍公司的租赁合同；江宁国资集团是2017年7月左右书面通知其涉案房屋已纳入拆迁范围，此前其并不知道涉案房屋即将拆迁。对证据2的真实性认可，对关联性不认可，其认为该证据与晴舍公司主张的证明目的无关。二、如不存在撤销情形，涉案租赁合同是否解除及解除时间。五星公司就其主张的双方租赁合同于2017年5月17日解除，提交以下证据：证据1：2017年4月5日其寄送给晴舍公司的函、顺丰速运快递面单、签收记录各一份，证明其于2017年4月5日致函晴舍公司，因晴舍公司违约提出解除合同。函的内容如下：现就贵司违反租赁合同约定，我方解除与贵司的《房屋租赁合同》事宜，向贵司致函如下：2016年12月22日，我方与贵司就南京市江宁区上元大街415号房屋事宜签订了《房屋租赁合同》，该合同约定贵司须在2017年2月5日前向我方缴付第一期租金1245000元，至2017年3月1日，贵司仍有617000元租金未付；根据《房屋租赁合同》的约定，我方有权解除合同，收回房屋，预收租金628000元及保证金300000元不予退还；2017年3月22日，我方与贵司就贵方违约行为达成了补充协议，根据补充协议的约定，贵司应于2017年3月31日前支付未付清的租金617000元，否则，我方有权解除合同，收回房屋，预收租金及保证金不予退还，贵司还须向我方支付300000的赔偿金；我方认为，依法成立并生效的合同对双方均具有约束力，贵司应当严格遵守《中化人民共和国合同法》等法律法规的规定，充分履行相应的合同义务；然而，截至本函签发之日，贵司仍拖欠我方租金417000元未支付，严重违反《房屋租赁合同》及补充协议的约定；鉴于贵司存在上述违约行为，根据《房屋租赁合同》及补充协议的约定，现我方正式发函致贵司：解除贵司与我方签订的《房屋租赁合同》，十日内付清违约赔偿金。证据2：2017年5月11日其寄送晴舍公司的告知函、顺丰速运快递面单、签收记录各一份。函的内容如下：根据我司与贵司就位于江宁区房屋之租赁所签订的《房屋租赁合同》的约定，贵司应于2017年2月5日前支付第一期租金1245000元，虽经我司多次催告，截至2017年5月11日贵司仍拖欠第一期租金317000元，现再次催告，请贵司收函后3日内将拖欠的第一期租金317000元支付至我司，逾期所产生的不利法律后果均有贵司承担。证据3：2017年5月17日其寄送给晴舍公司的函、顺丰速运快递面单、签收记录各一份。函的内容如下：现就贵司违反租赁合同约定，我方解除与贵司的《房屋租赁合同》事宜，向贵司致函如下：我司与贵司就位于江宁区房屋之租赁所签订的《房屋租赁合同》的约定，贵司应于2017年2月5日前支付第一期租金1245000元，虽经我司多次催告，截至2017年5月17日贵司仍拖欠第一期租金317000元；根据《房屋租赁合同》的约定，我方有权解除合同，收回房屋，预收租金和保证金不予退还；我方认为，依法成立并生效的合同对双方均具有约束力，贵司应当严格遵守《中华人民共和国合同法》等法律法规的规定，充分履行相应的合同义务；然而，截至本函发之日，贵司仍拖欠我方租金317000元未支付，严重违反《房屋租赁合同》的约定；鉴于贵司存在上述违约行为，根据《房屋租赁合同》的约定，现我方正式发函致贵司：解除贵司与我方2016年12月23日签订的《房屋租赁合同》，贵司应于十日内交还房屋给我方，逾期交还所产生的不利法律后果均由贵司承担。证据4：2017年6月2日其寄送给晴舍公司的函、顺丰速运快递面单、签收记录各一份。函的内容如下：因贵司违反租赁合同约定，我方通过顺丰快递已于2017年5月17日发函给贵司解除了贵司与我方于2016年12月23日签订的《房屋租赁合同》，并告知贵司应于十日内交还房屋给我方；经查询，贵司已于2017年5月18日签收了前述函件，截止目前贵司仍然没有把房屋交还给我方；现我方再次函告贵司，我方前述函件指定的交还房屋的期限已届满，贵司应立即将房屋交还给我方；《房屋租赁合同》解除后，贵司应停止对房屋的一切装修活动，否则由此产生的损失及法律后果均有贵司自行承担。证据5：张海星的名片一份，并陈述张海星给其名片时告知如有材料可邮寄到名片中载明的地址即南京市六合区。证据6：晴舍公司工商管理信息、百度糯米网和携程网上晴舍酒店信息打印件各一份，并陈述上述信息中均明确晴舍公司坐落于六合区长江路泓源广场奥莱城，亦是其向晴舍公司邮寄函件的地址。证据7：晴舍酒店的微信公众号打印件两页，证明张海星个人名片上的微信号就是晴舍酒店的微信号。晴舍公司和张海星对上述证据的质证意见为：对证据1至5的真实性不认可，晴舍公司及工作人员均未收到相应的函件，快递面单中载明的电话是张海星的电话，但张海星未收到快递，快递面单中载明的收件人地址南京市六合区长江路10号（泓源广场奥莱城4楼）既不是晴舍公司的地址，亦非张海星的地址，仅是装修中的一家晴舍酒店的地址；张海星没有名片，五星公司提交的名片并非张海星的名片。对证据6中工商管理信息的真实性认可，但对关联性不认可，晴舍公司的住所地应以工商局登记的信息为准；对证据6中的其他证据的真实性不认可。对证据7的真实性认可，该证据同时证明微信公众号的二维码是对外公开的，任何人均可获取。根据五星公司提交的顺丰速运快递面单及签收记录，四份快递面单载明的收件单位名称均为南京晴舍酒店，收件地址为南京市六合区长江路10号（泓源广场奥莱城4楼），收件人均为张海星，收件人联系电话均为159××******，均显示次日签收，签收状况前三份显示为已签收（前台），第四份显示为已签收。对于房屋租赁合同解除时间，五星公司陈述：其于2017年4月5日致函晴舍公司解除合同，晴舍公司收到该函后与其协商希望不要解除合同，并承诺尽快融资支付租金，其亦同意晴舍公司的该请求，故2017年4月5日的解除函不再发生法律效力。2017年5月9日其工作人员乔磊代表其公司通知晴舍公司法定代表人张海星解除合同，系履行职务行为，但2017年5月17日是其正式致函晴舍公司解除合同，晴舍公司于次日签收，故其认为解除时间应为2017年5月18日。三、关于张海星应否承担连带责任。五星公司主张张海星于2017年3月4日向其出具付款承诺书，根据付款承诺书中“本公司承诺于2017年3月10日前付清所欠全部款项，如2017年3月10日之前仍未能付清所欠款项，本人承担所有违约责任”，张海星属于债务加入，应对晴舍公司的相应债务承担连带责任。张海星主张承诺书是出具给严红荣个人的，根据“本公司承诺于2017年3月10日前付清所欠全部款项”的内容可以看出其是作为晴舍公司的法定代表人出具承诺，系履行职务行为，“本人承担所有违约责任”中的“本人”应指保证人。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，晴舍公司以五星公司存在欺诈为由要求撤销双方就涉案房屋签订的房屋租赁合同，本院认为其该主张不能成立，理由如下：1.就其主张的五星公司存在欺诈，晴舍公司虽提交聊天录音两份，但五星公司对聊天记录的真实性不认可，晴舍公司亦未能明确聊天对方人员身份，录音亦不能证明五星公司在2016年年底即知道涉案房屋将被拆迁。2.根据晴舍公司提交的证据，与涉案房屋有关的拆迁公告是在2017年5月19日发布的，系在双方签订合同之后。3.根据晴舍公司认可的证据，五星公司的法定代表人严红荣于2016年11月8日与江宁国资集团签订的租赁补充合同中明确载明“目前《租赁合同》约定的租赁标的物无需拆除”，晴舍公司关于五星公司在2016年年底即已知道涉案房屋将被拆迁、且隐瞒该事实与其签订租赁合同的主张，与其认可的证据不符。4.根据晴舍公司陈述的房屋租赁合同签订情形，双方就涉案房屋签订的租赁期限为两年的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，并非基于其所主张的五星公司隐瞒承租期限及涉案房屋即将被拆迁。综上，晴舍公司未举证证明五星公司存在欺诈故意或欺诈行为，且根据其陈述，其与五星公司就涉案房屋签订的租赁合同亦未违背其真实意思表示。现其以五星公司存在欺诈为由主张撤销双方签订的房屋租赁合同，依据不足，本院不予支持。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方于2017年3月22日签订的违约赔偿协议约定截至2017年3月31日晴舍公司支付欠付的租金617000元，否则，五星公司有权解除合同，晴舍公司还须支付违约赔偿金300000元。晴舍公司辩称违约赔偿协议系在被胁迫的情形下签订，但未举证证明，对其该抗辩意见本院不予采纳。晴舍公司未按违约赔偿协议约定支付欠付租金，已构成违约，五星公司按违约赔偿协议约定通知晴舍公司解除房屋租赁合同，并主张违约赔偿金300000元，符合双方约定，对五星公司主张违约赔偿金300000元的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋租赁合同解除时间，根据五星公司提交的证据及陈述，其办公室主任乔磊已在2017年5月9日通过微信的方式正式通知晴舍公司解除合同，且其明确陈述乔磊的该行为系代表其公司的职务行为，晴舍公司对微信聊天记录的真实性亦予以认可，双方签订的房屋租赁合同已于2017年5月9日解除。五星公司主张房屋租赁合同于2017年5月18日解除，虽提交相应的函件等证据，但相应函件的邮寄地址既非晴舍公司住所地，亦非张海星的住址，五星公司主张系张海星告知相应的函件邮寄至该地址，但张海星不予认可，五星公司亦未举证证明，且根据其提交的签收记录亦看不出是张海星本人或者是晴舍公司的人员签收，现五星公司主张解除时间为2017年5月18日，依据不足，且与其提交证据不符，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方签订的房屋租赁合同解除后，晴舍公司应将涉案房屋返还给五星公司，对五星公司要求返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，晴舍公司未及时返还涉案房屋，五星公司按租赁合同约定租金标准主张占有使用费，符合法律规定。但政府已于2019年4月26日对涉案房屋所属片区正式发布征收决定，晴舍公司亦未将涉案房屋用于经营，故占有使用费应计算至2019年4月26日。扣除晴舍公司预付租金，晴舍公司应支付占有使用费金额为3990602.74元，对五星公司主张的该部分占有使用费本院予以支持。五星公司主张的其他占有使用费，依据不足，本院不予支持。根据张海星出具的付款承诺书，张海星仅是对租赁合同约定的第一期租金中尚欠付的767000元在晴舍公司未能于2017年3月10日前付清所欠付租金时承担违约责任，现五星公司主张张海星对其占有使用费和违约赔偿金的诉讼请求承担连带责任，与其提交的付款承诺书不符，本院不予支持。晴舍公司要求撤销双方租赁合同的请求不能成立，现其基于合同撤销要求五星公司返还租金928000元、保证金300000元、赔偿损失3332000元的反诉请求，依据不足，且除其应承担的租金外，其余租金已抵扣其应承担占有使用费，对晴舍公司的反诉请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认江苏五星办公产业集团有限公司与南京晴舍酒店管理有限公司就涉案房屋签订的房屋租赁合同于2017年5月9日解除；二、南京晴舍酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内将承租的位于南京市江宁区的房屋返还给江苏五星办公产业集团有限公司；三、南京晴舍酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付江苏五星办公产业集团有限公司占有使用费3990602.74元；四、南京晴舍酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付江苏五星办公产业集团有限公司违约赔偿金300000元；五、驳回江苏五星办公产业集团有限公司的其他诉讼请求；六、驳回南京晴舍酒店管理有限公司的反诉请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务之外的其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案应收本诉案件受理费55303元，由江苏五星办公产业集团负担14178元，由南京晴舍酒店管理有限公司负担41125元。反诉案件受理费减半收取21640元，鉴定费35000元，合计56640元，由南京晴舍酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  申慧君人民陪审员  张 钰人民陪审员  景远沪二〇一九年十一月十五日见习书记员  居俊华