广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初2826号 原告（反诉被告）：广西远坤投资有限公司，统一社会信用代码9145070068516527XC，住所地广西钦州市北部湾北大道55号蓝天丽都6幢4楼。 法定代表人：张功煜，总经理。 委托诉讼代理人：伍庆华，广西现城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李言红，广西现城律师事务所律师。 被告（反诉原告）：北海市日盛物业服务有限公司，统一社会信用代码914505007791383282，住所地广西北海市海城区政府大门南侧01号门店。 法定代表人：冯群力，总经理。 委托诉讼代理人：伍韡韡，广西易桂律师事务所律师。 原告（反诉被告）广西远坤投资有限公司（以下简称“远坤公司”）诉被告（反诉原告）北海市日盛物业服务有限公司（以下简称“日盛公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月9日受理后，依法适用普通程序审理于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告远坤公司的委托诉讼代理人伍庆华，被告日盛公司及其委托诉讼代理人伍韡韡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 远坤公司提出如下诉讼请求：1、判决日盛公司赔偿远坤公司各项经济损失885079.43元；2、判决日盛公司承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：2010年8月31日，日盛公司与北海新恒大投资有限公司签订的《东珠华庭前期物业服务合同》约定开发商选聘被告对北海市北海大道中段东珠华庭总用地面积8004.88平方米，总建筑面积32986.56平方米（其中商业建筑面积2668.56平方米）物业提供前期物业服务。合同第二条约定：被告提供前期物业管理服务包括：1、对本项目的物业管理区域内物业共用部位（包括房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共电梯、公共楼梯间、内天井、户外墙面、屋面、值班等）及相关场地的维修、养护使用及管理；2、对本项目的物业管理区域内物业共用设施设备（包括绿地、道路、污水井、消防设施、公共照明设施、机动停车场、共用设施设备用房、物业管理用房等）及相关场地的维修、养护费用及管理；3、对本项目物业共有部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆（机动车和非机动车）行驶、停放经营管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；9、物业管理区域的日常安全巡查服务。第三条约定：乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件三）。第二十七条约定：除前款规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，甲方有权提出改正，逾期不改正造成甲方重大损失的，乙方应予经济赔偿。2011年1月7日，远坤公司购买了《东珠华庭前期物业服务合同》范围内的商业建筑部分全部物业（建筑面积2668.56平方米）。由于被告未全面履行物业服务合同，未对物业管理区域内商业建筑范围内物业公共部分及相关场地、共用设备设施进行维修、养护和管理，未对商业建筑共用部分和相关场地进行清洁卫生、垃圾收集、清运、雨污水管道疏通，未对商业建筑面积共用部分公共绿化维护和管理，未对商业建筑物业范围内车辆的停放、行驶进行管理，未对商业建筑范围内的公共秩序进行防范管理，未对商业建筑范围内的日常安全提供巡查房屋。远坤公司为确保商业建筑范围内的物业管理正常经营使用，自2015年11月份起分别自行对上述商业建筑物业范围内的物业管理服务项目进行日常维护、管理，远坤公司为此投入资金共计885079.43元。为此远坤公司提出上述诉讼请求。 日盛公司答辩称，远坤公司的主张及举证没有表明日盛公司损害远坤公司的利益，以至于产生赔偿，没有过错或者违约，远坤公司的诉求不应支持。 日盛公司向本院提出反诉请求：判令远坤公司支付日盛公司2015年11月至2018年1月期间的物业服务费149408.34元；2、判令远坤公司承担本案的全部诉讼费用。反诉事实与理由：日盛公司于2010年8月31日与开发商北海新恒大投资有限公司签订《东珠华庭前期物业服务合同》，由日盛公司对位于北海大道中段38号的东珠华庭提供前期物业服务，该合同约定对东珠华庭的全体业主均具有约束力。合同约定，公寓物业费每月1.00元/平方米，商铺每月1.5元/平方米，电梯维护费每月35元/户，维护物业公共部分的照明的公摊电费以实际用电量按户公摊，生活垃圾清运费每月8.8元/户，日盛公司可提供代收水费、电费等代收代缴的收费服务，线损、变损等损耗按有关文件进行合理分摊。远坤公司是东珠华庭A栋商铺一至三楼的业主，商铺面积共计3631.73平方米，是东珠华庭小区不可分割的一部分，该商铺也属于东珠华庭物业管理的范围，也享受了日盛公司提供的合同约定的各项物业服务，远坤公司应当按照《东珠华庭前期物业服务合同》的约定履行交纳相应物业费和水费的义务。远坤公司自2013年10月起开始不履行交纳相应物业费和水费的义务。日盛公司于2015年12月诉讼至北海市海城区人民法院，经过一审、二审，判决远坤公司应向日盛公司支付2013年10月至2015年10月期间的水费22074.2元、维护物业公共部分的照明公摊电费208元、物业服务费136190元、生活垃圾清运费220元、代收水电费30元、更换总水电及改造主供水管道每户分摊费77元，合计158799.2元。远坤公司自2015年11月至2018年1月期间，拖欠水费2323.14元、物业服务费147085.2元，合计149408.34元。远坤公司享受了物业服务，但不履行物业服务合同约定交纳费用的义务。为此日盛公司提起上述反诉请求。 远坤公司针对反诉答辩称，不同意日盛公司的诉讼请求，日盛公司没有证据证实其已经履行了合同义务，因此日盛公司除了不能收取物业服务费以外，还需要按照前提物业服务合同赔偿远坤公司的各项经济损失。 当事人围绕本诉及反诉的诉辩依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据，因其与双方的诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院查明并确认以下本诉及反诉法律事实： 2010年8月31日，日盛公司（乙方）与建设单位北海新恒大投资有限公司（甲方）签订了《东珠华庭前期物业服务合同》（以下简称前期物业合同），约定：就甲方选聘乙方对东珠华庭提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。物业名称：东珠华庭，物业类型：混合型（含公寓、商铺）居住物业，其中商业建筑面积：2668.56平方米。在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括：一、服务内容：⑴对本项目的物业管理区域内物业共用部位（包括房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廓、公共电梯、公共楼梯间、内天井、户外墙面、屋面、值班室等）及相关场地的维修、养护使用及管理；⑵对本项目的物业管理区域内物业共用设施设备（包括绿地、道路、污水井、消防设施、公共照明设施、机动车停车场、共用设施设备用房、物业管理用房等）及相关场地的维修、养护使用及管理；⑶对本项目物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；⑷公共绿化的养护和管理；⑸车辆（机动车和非机动车）行驶、停放经营管理；⑹公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；⑺物业管理区域内业主、使用人装饰、装修物业的行为管理；⑻物业档案资料管理；⑼物业管理区域的日常安全巡查服务；⑽物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理；⑾供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理。乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准为：1、房屋外观清洁美观；2、设备运行正常；3、房屋及设备的维修养护良好运行正常……7、绿化长势良好、完成率90%以上，小区园林完好；8、环境卫生清洁干净；9、公共秩序良好；10、停车管理通畅停放有序；11、保安与消防管理24小时值班安全可靠。单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。本物业管理区域物业服务收费：公寓每月1元/平方米，商铺每月1.5元/平方米，电梯维护每月35元/户，维护物业公共部分的照明的公摊电费、绿化的水费设独立计量表计量，按月抄表核算后由业主或使用人按户分摊；高压二次供水能耗费设独立计量表核算，按月抄表核算后按每户实际用水量分摊；生活垃圾清运费10元/月.户（代住户集运生活垃圾费）。受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃（煤）气费等代收代缴收费服务，收费标准按各行政府规定执行，线损、变损等损耗按有关文件进行合理分摊。其它维修等有偿服务项目收费双方另商定执行。业主或物业使用人专用部位、专用设施的维修养护及其它特约服务的费用，由业主或物业使用人自行支付。不属于保养范围或保修期外的私有物业或物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造、疏通等的费用，由业主按其拥有的权属份额个人或共同承担。《前期物业合同》附件一列明物业共用部分明细：楼盖、屋顶、房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊通道、公共楼梯间、内天井、户外墙面、屋面、值班室。 北海市北海大道38号东珠华庭1幢0101号房屋于2012年7月26日登记至广西远坤投资有限公司名下，规划用途为商业，总层数为12层，总建筑面积为3631.73平方米，房屋所有权证：北房权证（2012）字第039972号。房屋所有权取得方式为买受，上手人为北海新恒大投资有限公司。远坤公司将涉案物业用于酒店经营。远坤公司称，主张885079.43元经济损失含：酒店监控费用51190元、安装停车场系统费用104000元、原告聘请保安人员对商业部分进行日常维护所支出的聘用费用180514元、停车场铺设水泥费用204735.43元、房屋补漏维修费用225170元、酒店垃圾处理费8600元、酒店公共卫生保洁绿化费用（包含绿化保洁员工资）110370元。 日盛公司主张在2015年11月至2018年1月，远坤公司拖欠物业费、水费合计149408.34元，其中物业费为147085.2元。远坤公司自认在此期间的物业费确实没有缴纳，但没有缴纳的原因在于日盛公司没有履行相应的义务。 另查明，2014年10月22日远坤公司委托北海市供水工程公司就案涉商铺另行安装了水管。从2015年11月至2017年10月期间案涉商铺的水费都是由远坤公司直接向北海市供水有限责任公司缴付。北海市海城区浮乐德酒店向北海市海城区环境卫生保洁站缴纳城镇生活垃圾处理费，其中2015年1月至12月按每月250元标准缴纳3000元；2016年1月至12月按每月300元标准缴纳3600元；2017年1月至9月按每月500元的标准缴纳4500元，合计11000元。案涉商铺门前的停车场系统由远坤公司安装，该停车场由其在管理使用。远坤公司与日盛公司针对物业保安、垃圾清运、绿化等未作特殊约定。 再查明，日盛公司因与远坤公司物业服务合同纠纷一案，于2015年12月9日向本院提起诉讼，日盛公司提出诉讼请求：1、远坤公司支付日盛公司2013年10月至2015年10月期间的水费22704.2元、维护物业公共部分的照明公摊电费208元、物业服务费136190元、生活垃圾清运费220元、代收水电费30元、其他公摊费77元，合计158799.2元；2、本案诉讼费由远坤公司负担。本院于2016年3月21日作出（2015）海民一初字第1438号民事判决，远坤公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向日盛公司支付2013年10月至2015年10月期间的水费22704.2元、维护物业公共部分的照明公摊电费208元、物业服务费136190元、生活垃圾清运费220元、代收水电费30元、更换总水电及改造主供水管道每户分摊77元，合计158799.2元。远坤公司不服，向北海市中级人民法院提起上诉。北海市中级人民法院经审理认为，远坤公司的物业虽为临街商铺，但该临街商铺与小区其他非临街住宅是不可分割的统一整体，其并非独立于东珠华庭小区，因此该商铺也属于东珠华庭小区物业管理的范围。日盛公司已为东珠华庭整个小区提供了物业服务，远坤公司作为该小区的业主，应支付相应的物业服务费及水电公摊费、生活垃圾清运费等费用。远坤公司主张的房屋漏水、渗水问题，属于房屋质量问题，是业主与开发商之间的房屋买卖合同关系，与物业服务合同非同一法律关系，该事由不能成为远坤公司拒付物业管理费的抗辩理由。北海市中级人民法院于2016年7月13日作出（2016）桂05民终309号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 案件审理过程中，远坤公司称：远坤公司与日盛公司就物业服务问题争执近十年；远坤公司未与日盛公司协商，自行聘请保安、保洁人员；日盛公司未曾主张过解除其与日盛公司之间物业服务合同关系，但以实际行动作出解除合同的表示。 以上查明事实有涉案的《前期物业合同》《房屋权属证书》《关于调整城市生活垃圾处理费的批复》《广西壮族自治区非税收入专用票据》及当事人陈述等在卷佐证。 本诉及反诉争议焦点：1、《前期物业合同》是否合法有效，日盛公司、远坤公司在物业服务合同关系中的权利义务；2、本诉及反诉各项请求有无事实及法律依据，应否支持。 关于合同效力及合同权利义务问题。 本院认为，2010年8月31日，日盛公司与涉案东珠华庭建设单位北海新恒大投资有限公司签订的《前期物业合同》是签约双方当事人真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应遵约履行。日盛公司于2010年起依约对东珠华庭提供物业服务。 远坤公司于2012年7月26日成为东珠华庭1幢0101号业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，日盛公司与北海新恒大投资有限公司签订的《前期物业合同》对远坤公司亦有约束力。《前期物业合同》中服务质量标准约定较为宽泛且无特殊约定，根据行业习惯应作一般物业服务行业标准理解，且双方对物业服务未做特殊约定，根据《前期物业合同》关于物业管理区域及服务质量的约定，日盛公司应对东珠华庭共用部位、共用设施设备及其相关场地提供符合一般行业标准的物业服务，远坤公司作为业主应按《前期物业合同》的约定的缴费标准缴纳物业服务费。 关于本诉各项请求问题： 本案中，远坤公司安装酒店监控属于对专用区域的投入；涉案酒店前停车场由远坤公司自行使用与管理，停车系统及停车场铺水泥属于其对专用区域的投入与养护。根据《前期物业合同》“业主对其专用部位、专用设施的维修养护等费用，由业主自行负担”的约定，酒店监控安装费用、停车场系统费用及停车场铺设水泥费用，依约应由远坤公司自行负担。酒店房间、餐厅、大厅等位置的防水、补漏、排污管疏通、堵漏等亦不属于日盛公司的物业服务义务范围，若酒店房屋质量确实存在问题，日盛公司可向开发商另行主张权利。综上，远坤公司要求日盛公司承担酒店监控系统费用、停车场系统费用、停车场铺水泥费用及房屋补漏费用的请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。 日盛公司依约应对东珠华庭共用部位、共用设施设备及其相关场地提供包括保安与消防管理24小时值班安全可靠等在内的一般物业服务。远坤公司诉称日盛公司未尽安保义务及公共卫生保洁绿化义务，但未见其就该问题与日盛公司进行沟通协商，也无其他证据证明日盛公司确实存未尽共用区域安保及保洁绿化义务的违约情形，致使远坤公司确有必要另聘人员支出合理费用。故远坤公司要求日盛公司承担其擅自聘请保安人员对商业部分进行安保及日常维护的费用以及公共卫生保洁绿化费用（含绿化保洁员工资）的请求，没有事实及法律依据，本院亦不予支持。 远坤公司诉称日盛公司未尽垃圾处理义务，要求日盛公司赔偿（整个商业部分的物业）酒店垃圾处理费8600元。经查，2014年4月1日开始实施的北海市城市生活垃圾处理费征收标准：城镇居民8.8元/户/月；宾馆、饭店、招待所3元/床/月或136元/吨。《前期物业合同》约定，日盛公司提供物业服务的范围是东珠华庭共用部位、共用设施设备及其相关场地，日盛公司为住户提供一般生活垃圾清运服务，业主按每户每月10元标准交生活垃圾清运费。根据合同约定的日盛公司的一般垃圾清运义务及垃圾清运收费标准，结合酒店经营的性质及浮乐德酒店在2015年1月至2017年9月向北海市海城区环境卫生保洁站缴纳11000元的金额，本院认为浮乐德酒店的酒店垃圾清理超出了合同约定的日盛公司一般垃圾清运义务范畴，应由远坤公司自行负担，其要求日盛公司赔偿酒店垃圾清理费8600元没有事实及法律依据，本院不予支持。 关于反诉各项请求问题： 如上所述，远坤公司系涉案东珠华庭物业业主，日盛公司为涉案物业提供物业服务，根据《前期物业合同》的约定远坤公司应向日盛公司缴纳物业费。本案中，远坤公司自认确实未缴纳2015年11月至2018年1月期间的物业费，其行为已经构成违约，应承担相应违约责任。远坤公司关于双方物业服务矛盾近十年，其已以实际行动解除与日盛公司之间物业服务合同关系的抗辩不成立，本院不予采信。日盛公司主张远坤公司按合同约定标准缴纳2015年11月至2018年1月期间物业费147085.2元（3631.73平方米×每月1.5元/平方米×27个月）合法有据，本院予以支持。 远坤公司于2014年10月22日即委托北海市供水工程公司就案涉商铺另行安装水管，在2015年11月至2017年10月期间远坤公司直接向北海市供水有限责任公司缴付案涉商铺的水费，日盛公司主张远坤公司在2015年11月至2018年1月期间所产生的水费只有其单方制作的催费通知及明细表，且无其它的证据佐证，日盛公司的水费主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回原告广西远坤投资有限公司的诉讼请求； 二、反诉被告广西远坤投资有限公司支付给反诉原告北海市日盛物业服务有限公司2015年11月至2018年1月期间的物业费147085.2元； 三、驳回反诉原告北海市日盛物业服务有限公司其他的诉讼请求。 本诉案件受理费12650.8元，由原告广西远坤投资有限公司负担（已交）；反诉案件受理费3288元，减半收取1644元，由反诉被告广西远坤投资有限公司负担（该费用反诉原告已预交，反诉被告在履行上述给付义务时一并支付给反诉原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（本诉案件受理费12650.8元，反诉案件受理费1644元）（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张 洁 人民陪审员  罗传晖 人民陪审员  傅春燕 二〇一九年十一月四日 法官 助理  甘秋爽 书 记 员  黄琳琳