江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0311民初6295号 原告：黄某，女，1966年3月8日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：魏康，徐州市泉山区金山法律服务所法律工作者。 原告：杨子徽，女，2008年10月5日生，汉族，住徐州市泉山区。 法定代理人：黄某，女，1966年3月8日生，汉族，系原告之母，住徐州市泉山区。 被告：徐州鼎尚置业有限公司，住所地徐州市淮海西路延长段**楼**。 法定代表人：徐鹏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘玉荣，江苏同凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王天煜，江苏同凯律师事务所实习律师。 原告黄某、杨子徽与被告徐州鼎尚置业有限公司（以下简称“鼎尚公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告黄某（暨原告杨子徽的法定代理人）及其委托诉讼代理人魏康，被告鼎尚公司的委托诉讼代理人刘玉荣、王天煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄某、杨子徽向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告逾期上房违约金57760.79元（以总房款1750327元为基数，自2019年5月8日起至8月26日止共计110天，按日万分之三计算）；房屋质量赔偿金31913.29元（按照同地段同类房屋租金单价2.78元每平方×建筑面积104.36平方×逾期天数110天），以上合计89674.08元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月8日，原告购买被告开发的泉山区万科淮海天地商住区（N0地块）六街区XXX室房产。合同约定被告应于2019年5月8日前向原告交付涉案房产。因被告偷工减料，造成涉案房产出现严重的结构质量隐患，导致2019年5月8日验房时原告拒绝收房，被告做处置后于2019年8月26日才延迟交付涉案房产。根据商品房买卖合同第12条第1.2款、第16条第（二）2项的规定，被告应当依约支付逾期上房违约金及房屋质量赔偿金，请求法院判如诉请。 被告鼎尚公司辩称，首先，答辩人已依约履行上房义务，不应承担逾期上房违约金。涉案工程于2019年3月8日竣工验收合格，2019年4月10日取得《竣工验收备案证明书》，4月22日取得测绘报告，房屋已具备法定、约定的交付条件。2019年5月8日，原告曾来办理上房手续时以房屋墙面潮湿、存在质量问题为由拒绝收房，根据商品房买卖合同补充协议第7.5条之规定，原告无权拒绝收房，故原告虽未签收书面交接单，5月8日仍为答辩人按期交付之日。之后答辩人对房屋进行维修，2019年5月15日原告前来缴纳物业费、接收了房屋钥匙。其次，答辩人对房屋瑕疵履行了修复义务，不应承担房屋质量赔偿金。5月8日原告提出质量问题后答辩人即对墙面潮湿等问题予以修复，5月15日原告收房时对修复方式仍不认可，答辩人再次修改方案，直至修复完成，原告于8月26日签收交接单，修复期间答辩人承担所有的修复费用，根据补充协议7.6条之规定，答辩人不承担房屋质量赔偿金。综上，原告诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年4月8日，原告黄某、杨子徽（买受人）与被告鼎尚公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议一份，约定原告购买被告开发的淮海天地商住区（NO地块）XXX号商品房，建筑面积104.39平方米，总价款1750327元。合同第九条：该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；第十一条：出卖人应当在2019年5月8日前向买受人交付该商品房；买受人查验的商品房存在房屋、墙面、地面、地面渗漏或开裂等除地基基础和主体结构外的其他质量问题的卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验之日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付；第十二条：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；第十六条（二）（2）：发现除地基基础和主体结构外质量问题的，经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，出卖人负责整改至符合国家及行业标准，影响正常居住使用的，按照同地段同类房屋租金标准补偿后不承担其他任何责任。合同附件十二补充协议第7.5条:如买受人认为出卖人交付的商品房存在一般的质量瑕疵时（除地基基础和主体结构外的其他问题），买受人应签署房屋验收单或交接书，办理完成房屋交付手续。买受人有权在房屋验收单或交接书或者以其他书面形式向出卖人提出该质量瑕疵。出卖人收到买受人关于质量瑕疵的书面意见后，应在7个工作日内派员前往处理；7.6：买受人房屋存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题，无论买受人先行办理房屋交付手续再交由出卖人进行保修，还是同意出卖人修复后再交付房屋的，出卖人负责修复并承担费用后，均不再按合同第十二条约定承担逾期交付违约责任及其他赔偿或补偿责任。合同签订当日，原告向被告缴纳购房款1750327元，被告出具增值税普通发票。原告另缴纳住宅专项维修资金6263.4元。 2019年4月10日，涉案商品房取得竣工验收备案证明书。2019年4月23日，涉案商品房取得《房屋面积测算报告》。 2019年5月8日，原、被告双方验房时，因原告发现房屋墙面渗漏而拒绝签收房屋交接单，被告遂安排人员进行维修。2019年5月15日，双方再次验房，原告对被告的修复方式不认可亦未签收房屋交接单，被告再次进行维修。2019年8月26日，原、被告双方签署房屋交接单，房屋交接单上载明交接钥匙、验收房屋日期均为2019年8月26日。 另查明，2019年5月8日，原告黄某与南京万科物业管理有限公司徐州分公司签订《前期物业服务协议书》及《淮海天地商住区商铺安全/消防协议》各一份。2019年5月15日，原告黄某缴纳物业费9395.16元，南京万科物业管理有限公司徐州分公司出具收款收据，注明2019.5.9-2020.5.8物业费。 本案争议焦点归纳如下：1.被告在履行交付涉案房屋合同义务时有无违约，若有应否承担违约责任，即被告完全交付涉案房屋的时间如何确定；2.被告在涉案房屋存有质量问题时有无按照合同约定履行房屋修复义务，即原告要求被告依照商品房买卖合同第16条约定承担赔偿责任有无事实及法律依据。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规强制性的规定，应属合法有效，双方均应依约履行。 关于争议焦点一，根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，被告交付涉案房屋时不存在违约行为，不应承担逾期交房的违约责任，理由如下：涉案《商品房买卖合同》第十一条对涉案房屋交付时间及交付条件进行了详细的约定，根据该条约定，被告原则上应于2019年5月8日将符合交付条件的商品房交付给原告，若经查验商品房存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题，则被告应当30日内负责维修，并于修复后再行交房，即双方对于存在一般质量问题的商品房交付时间变更为被告修复后。本案经审理查明被告已于2019年5月8日前取得了建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，涉案商品房符合交付条件，双方亦于约定交房日（2019年5月8日）依约对商品房进行查验，因涉案商品房存在墙面渗漏的质量问题，原告未接收商品房，该质量问题属于地基基础和主体结构外的其他质量问题，被告在知晓房屋质量存在问题后立即负责维修，并于2019年5月15日再次向原告交房，因原告认为质量问题仍未解决，其后被告继续维修，直至2019年8月26日涉案房屋的质量问题经被告修复完毕原告验收后交房，该质量问题属于可修复的一般质量问题，在此期间被告承担的是商品房瑕疵担保义务，被告应进行维修，而被告知晓后积极维修并将修复后符合原告要求的商品房交付给原告，故不再承担逾期交房的违约责任，原告诉请被告支付逾期交房违约金，无法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点二，首先，原告据以主张赔偿的依据是双方签订的《商品房买卖合同》第十六条（二）（2）第二款之规定，该规定适用的情形是房屋质量问题经过更换、修理仍然严重影响正常使用，买受人不解除合同，出卖人负责整改至符合国家及行业标准，影响正常居住使用的情形，本案房屋质量问题如前所述属于一般质量问题，被告维修后原告验收合格，不存在修理后仍严重影响正常使用，故该条约定不适用本案。 其次，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。被告据以抗辩的依据是双方签订的《商品房买卖合同》补充协议7.6条，该条属于格式条款，免除了出卖人交付房屋存在质量问题时的逾期交付违约责任、其他赔偿或补偿责任，被告免除己方责任的条款对原告不产生效力，故该条约定亦不适用于本案。 最后，如前所述，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议中对涉案房屋质量问题没有约定，应当适用法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：交付使用的房屋存在质量问题的，修复期间造成的损失由出卖人承担。被告在合同约定交付期内交付的商品房存在质量问题，虽经修复后完成交付，但由于被告的过错造成原告无法及时将涉案房屋进行出租获取收益，故被告应承担相应的赔偿责任，原告诉请被告按照同地段同类房屋租金标准赔偿损失，本院依法予以支持。根据双方约定的交付日期、实际交付日期、涉案商品房的性质，结合徐州市住房和城乡建设局公布的2019年下半年徐州市同地段同类商业用房租赁费用（68.65元/㎡/月），经核算，原告租金损失为26276.7元（68.65元/㎡/月÷30天×104.39㎡×110天），故原告此项诉请本院依法支持26276.7元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下： 一、被告徐州鼎尚置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告黄某、杨子徽租金损失26276.7元； 二、驳回原告黄某、杨子徽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2042元，减半收取1021元，由原告黄某、杨子徽负担721元；被告徐州鼎尚置业有限公司负担300元，于本判决生效后七日内交纳至本院（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州鼓楼支行营业部，账号：10×××78）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 员  张 璟 二〇一九年十一月二十七日 法官助理  毛 曼 书 记 员  杨淑彭