宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0121民初1231号 原告（反诉被告）：李华兵，男，1987年11月16日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区永宁县。 委托诉讼代理人：张树宝，宁夏平瑞律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张辉，男，1982年12月7日出生，汉族，系宁夏莱茵电梯有限公司总经理，住四川省仪陇县。 被告（反诉原告）：宁夏莱茵电梯有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市贺兰县。 法定代表人：张辉，系该公司总经理。 二被告的委托诉讼代理人：郭艳，宁夏沙都律师事务所律师。 二被告的委托诉讼代理人：韩其杞，宁夏沙都律师事务所律师。 第三人：银川旺元投资实业（集团）有限公司，住所地宁夏永宁县。 法定代表人：陈自茜，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张耀东，男，1954年12月19日出生，汉族，系银川旺元投资实业（集团）有限公司员工，住宁夏回族自治区永宁县。 原告李华兵与被告张辉、宁夏莱茵电梯有限公司（以下简称莱茵公司）、第三人银川旺元投资实业（集团）有限公司（以下简称旺元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月14日作出（2017）宁0121民初3178号民事判决书，原告李华兵及被告莱茵公司对判决不服，提起上诉。银川市中级人民法院于2019年1月28日作出（2018）宁01民终3143号民事裁定书，裁定撤销判决，发回本院重审。本院于2019年3月5日立案后，依法适用普通程序进行审理。诉讼过程中，被告莱茵公司申请对涉案房屋装修损失进行鉴定，本院委托宁夏营建工程造价咨询有限公司进行了鉴定。鉴定结束后，被告张辉、莱茵公司于2019年11月19日向本院提起反诉。本院受理后，于2019年11月26日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）李华兵及其委托诉讼代理人张树宝、被告（反诉原告）张辉、莱茵公司的委托诉讼代理人韩其杞、郭艳、第三人旺元公司的委托诉讼代理人张耀东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李华兵向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告张辉之间签订的关于永宁县望远镇兰花花国际酒店5号楼1号营业房的《房屋买卖合同》；2.判令被告张辉返还原告定金30万元并向原告支付违约金30万元，共计60万元；3.判令被告张辉承担因合同解除造成原告装修等各项损失共计136000元；4.判令被告莱茵公司在上述请求范围内承担连带保证责任；5.本案的诉讼费用、保全费用等由二被告承担。事实和理由：2016年8月8日，原告与被告张辉签订《房屋买卖合同》一份，约定被告张辉将位于永宁县望远镇兰花花国际酒店5号楼1号营业房面积为141.7平方米的房屋出售给原告，房屋总价款为90万元整。合同签订前，即2015年8月6日，双方口头约定了该房屋的买卖事宜，原告于2015年8月6日向被告张辉支付房屋定金30万元，被告张辉向原告出具收条一张，并盖有担保人被告莱茵公司公章。合同还约定，剩余房款于房屋产权手续办理到原告名下后90日内付清，办理房屋产权手续的时间为2017年7月30日之前。合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告花费了很大代价进行了装修。合同约定的期限届满后，被告张辉经原告多次催促均以各种理由推脱拒不办理房屋产权过户手续。经查，涉案房屋无法办理产权变更手续，导致双方签订的房屋买卖合同无法履行，原告巨额装修的房屋不能取得所有权，被告张辉依法应当承担违约责任和损害赔偿责任。被告莱茵公司向原告出具了担保函，对于被告张辉因合同产生的义务承担连带保证责任。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告张辉、莱茵公司辩称：1.涉案房屋是第三人旺元公司抵顶给莱茵公司，并非抵顶给张辉个人，张辉与原告签订合同系职务行为，故合同的相对方为莱茵公司；2.被告莱茵公司同意解除与原告签订的购房合同，但承担返还购房款、违约金及损失的主体应当是第三人旺元公司；3.原告基于租赁而装修涉案房屋，而非房屋买卖进行的装修，其装修费用非损失费用，应自行承担；4.被告给原告交付房屋的日期为2015年8月6日，并非原告诉称的2016年8月8日；5.原告知晓涉案房屋在银行办理抵押仍然购买，自2015年8月6日使用至今，对于违约金的承担，应当考虑原告占用房屋期间的利益所得，予以调整。 第三人旺元公司述称，我公司未与原告签订商品房买卖合同，原告的诉讼请求与我公司无关。 反诉原告（本诉被告）张辉、莱茵公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告李华兵支付反诉原告占用房屋期间的使用费127035元（占用房屋使用费计算至反诉被告将房屋返还至反诉原告之日止）；2.判令反诉被告李华兵、第三人旺元公司承担本案本诉、反诉的全部诉讼费用。事实和理由：2014年8月26日，反诉原告莱茵公司与第三人旺元公司签订《顶房申请》,约定旺元公司以抵顶工程款方式将位于永宁县望远镇兰花花国际酒店5号楼1号营业房抵顶给莱茵公司。2014年8月30日,反诉原告张辉与反诉被告李华兵签订《购房合同》,约定反诉原告将位于永宁县望远镇兰花花国际酒店5号楼1号营业房出售给反诉被告李华兵等权利、义务。后根据反诉被告李华兵的要求,第三人旺元公司与反诉被告李华兵签订《商品房买卖合同》,约定旺元公司作为出卖方将位于永宁县望远镇兰花花国家酒店5号楼1号营业房出售给反诉被告李华兵，旺元公司向李华兵出具了购房款收据。因涉案房屋由旺元公司在银行办理抵押登记,无法办理房屋过户手续，故反诉原告同意解除与反诉被告李华兵签订的《购房合同》。根据事实及法律,反诉被告李华兵应当向反诉原告支付占用房屋期间的使用费。 反诉被告（本诉原告）李华兵辩称：1.反诉原告提出反诉超过法律规定的反诉期限，应当另案提出，请求法庭予以驳回；2.反诉原告提出支付房屋占用期间的费用无事实和法律依据。双方未对解除合同后反诉被告承担房屋占用费作出明确约定，且反诉原告主张的金额没有证据支持，反诉原告也非房屋的实际产权人，并不享有物权利益，无权提出房屋占有使用费的主张；3.反诉原告提出反诉请求系滥用诉权，恶意拖延时间，请求法庭依法处理；4.反诉原告的诉讼请求以及事实和理由不明确，不符合受理条件，应当予以驳回。 第三人银川旺元投资实业（集团）有限公司述称：反诉原告主张由我公司承担案件受理费以及反诉费无事实及法律依据，我公司不予承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于原告提交的《银川益家装饰有限公司装修合同》、《装修内容及价格明细》及装修费收据，被告认为其不具有真实性。经查，装修合同以及装修费收据中所涉及的乙方银川益家装饰有限公司无工商登记信息。乙方合同签订人韩建明经电话核实，其承认银川益家装饰有限公司尚未进行工商登记，装修合同系其个人与原告签订，涉案房屋系其个人装修。故对于韩建明个人与原告签订房屋装修合同并对涉案房屋进行装修的事实，本院予以认定。对于原告提交的《装修内容及价格明细》及装修费收据，因涉案房屋的装修工程造价已委托鉴定机构进行了鉴定，故应以《工程造价司法鉴定意见书》为依据，对于韩建明个人出具的《装修内容及价格明细》及装修费票据，本院不予认定；2.对于《工程造价司法鉴定意见书》，被告认为工程造价中载明的措施项目费933.03元、管理费2111.32元、规费6239.81元、税金3823.7元以及房屋中可移动拆除的LED屏、活动货架等共计27096.95元不应计入鉴定造价中。经查，鉴定机构在鉴定意见中对上述费用进行了单列，并注明由法院裁决。本院审查认为，鉴定意见中所载明的税金共计3823.7元并未实际发生，故税金3823.7元应当从工程造价中扣除。对于措施项目费、管理费、规费，因韩建明虽系个人承包涉案房屋装修工程，但上述费用在装修工程施工中仍然实际存在，应当计算至工程造价中。对于可拆除的LED屏、活动货架等物品，因原告购买上述物品系经营商店所需，均按照房屋结构、尺寸安装，属于已形成附合的装饰装修物，且原告亦明确表示返还房屋时不予拆除，故应当计算至工程造价中。综上，扣除税金3823.7元，原告的装修损失为107655.14元，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年8月26日，第三人旺元公司因拖欠被告莱茵公司工程款未付，经被告莱茵公司申请，将其开发建设的位于永宁县望远镇兰花花国际酒店5#楼1号营业房抵顶给莱茵公司，顶付金额为1058775元。2014年8月30日，因第三人旺元公司未完成房屋抵顶手续，被告莱茵公司的法定代表人张辉与原告签订了意向性的《购房合同》，第三人旺元公司的职员刘厚荣作为中间方代表在合同上签名。《购房合同》约定：被告张辉（甲方、出售方）将坐落于永宁县望远镇兰花花国际酒店5#楼1号，建筑面积为141.17平方米的营业房出售给原告（乙方、买方），房产的交易价格为6850元/平方米；乙方于2014年8月21日向甲方交定金伍万元整由中间方保管；甲方于2015年8月30日之前把房屋所有手续办理到乙方名下；乙方向甲方付清房款的50%，甲方协助乙方办理银行按揭手续。合同签订后，因第三人旺元公司未能办理完成房屋顶付手续，原告于2015年4月20日与第三人旺元公司签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁第三人旺元公司位于永宁县望远镇兰花花国际酒店5#楼1号营业房用于经营商店，租赁期限自2015年5月1日至2018年6月30日。《房屋租赁合同》签订后，第三人旺元公司将房屋交付原告。2015年8月6日，因被告旺元公司完成了房屋顶付手续，但不能办理房产登记手续，故被告张辉与原告口头约定了房屋买卖事宜，原告向被告张辉支付购房款项30万元，被告张辉向原告出具30万元收条一份，后又加盖了被告莱茵公司印章。因原告已实际占有房屋，双方未另行履行房屋交付手续。2015年8月16日，原告与案外人韩建明签订《装修合同》，对涉案房屋进行装修。2015年8月31日，原告与第三人旺元公司办理了解除《房屋租赁合同》手续。同时，为办理房产登记等相关手续，原告与第三人旺元公司签订《商品房买卖合同（现售）》，因该房屋存在抵押尚未解除情形，故第三人旺元公司未在《商品房买卖合同（现售）》签字盖章，仅向原告出具了收到购房款1058775元的收款收据一份。2016年8月8日，因第三人旺元公司仍不能办理涉案房产登记手续。原告（乙方）与被告张辉（甲方）补签《房屋买卖合同》，对2015年8月6日双方口头约定的内容进行了确认。合同约定：一、甲方同意将购买的位于永宁县望远镇兰花花国际酒店5#楼1号营业房出卖给乙方，该房屋建筑面积共计141.17平方米，乙方同意购买上述房屋；二、该房屋总价款为人民币玖拾万元整（900000）；三、乙方应于2015年8月6日向甲方支付叁拾万元（300000元），作为该房屋定金，剩余款项待房屋产权手续办理到乙方名下，乙方于90日内向甲方付清该房屋余款；四、甲方应于2015年8月6日前将上述房屋交付乙方，并提供材料协助乙方办理房屋产权过户手续；五、上述房屋所有权转移所发生的所有税费均由乙方向国家交纳；六、甲方有权要求乙方按照合同约定的时间支付房屋的价款，如逾期未履行支付价款的义务，经合理时间催告乙方仍未支付的，甲方有权要求解除合同；甲方有权要求乙方按照约定的时间接收上述房屋，如乙方逾期接收，经合理时间催告未接收的，甲方有权向乙方主张逾期接收期间的管理费用，同时在此期间房屋发生意外而毁损、灭失的，由乙方承担责任；甲方负有按照合同约定时间交付房屋的义务，同时负有协助乙方办理房屋产权登记，并为乙方办理房屋抵押贷款提供相关资料的义务，甲方保证乙方所购买的房屋为一手手续，如不是一手手续，所产生的税费一切费用由甲方承担；自本合同成立并生效之日起，甲方不得将上述房屋转卖给第三人，如因甲方的擅自转让行为造成乙方无法取得上述房屋所有权，或因存在权属纠纷和债权债务纠纷造成乙方损失的，乙方有权要求解除合同，同时向甲方主张支付违约金叁拾万元作为赔偿；七、乙方有权要求按照合同约定的时间2017年7月30日之前办理房屋产权手续，如甲方迟延，经合理时间催告仍拒不交付的，乙方要求继续履行合同的，有权主张甲方支付迟延履行金；乙方有权要求甲方按照合同约定时间办理该房屋产权手续，如甲方延误，经合理时间催告仍拒不办理，乙方要求解除合同，同时要求对于乙方支付的定金予以退还；乙方有权要求甲方按照合同约定交付房屋，并提供相关资料协助其办理房屋产权登记；乙方负有按照合同约定的时间支付房屋价款的义务，如逾期未支付，经合理时间催告未支付的，甲方有权要求解除合同，同时对乙方主张支付违约金叁拾万元，已支付定金退还给乙方。《房屋买卖合同》签订后，因第三人旺元公司未能如期办理房屋产权手续，被告莱茵公司于2017年9月21日向原告出具了《担保函》，承诺对被告张辉的法律责任承担连带担保责任。《担保函》出具后，第三人旺元公司至今未能解除涉案房屋抵押情形，导致涉案房屋产权不能登记至原告名下。 本院认为，第三人旺元公司因欠付被告莱茵公司工程款将涉案房屋抵顶给被告莱茵公司，该抵顶行为不违反法律规定，合法有效。被告莱茵公司基于第三人旺元公司的以房抵债行为，将涉案房屋出售给原告亦不违反法律规定。被告张辉系莱茵公司的法定代表人，其与原告签订房屋买卖合同并收取原告款项的行为系代表莱茵公司实施的民事行为，由此产生的法律后果应由被告莱茵公司承受，被告张辉与原告不具有房屋买卖合同关系，被告宁夏莱茵电梯有限公司与原告形成合法有效的房屋买卖合同关系。被告莱茵公司因第三人旺元公司不能撤销抵押权利，导致原告不能取得房产所有权，合同目的不能实现，构成违约，应当承担相应的违约责任。原告要求解除《房屋买卖合同》，被告莱茵公司同意解除，故应当予以解除。因被告莱茵公司的违约行为导致《房屋买卖合同》解除，其收取原告的款项30万元，应当予以返还。对于该30万元款项的性质，经查，原告与被告莱茵公司于2016年8月8日签订的《房屋买卖合同》中对于该30万元载明为房屋定金，但合同中对于违约责任明确约定，因被告违约造成原告经济损失，原告有权解除合同并可向被告主张支付违约金30万元作为赔偿，因原告违约，则被告可要求解除合同并可向原告主张违约金30万元，已付定金退还原告。根据该约定，可以认定原告向被告张辉支付的30万元定金系订立合同的购房保证金，而非具有惩罚违约性质的定金。对于原告主张的违约金30万元，被告认为违约金约定过高，要求予以调整。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(javascript:SLC(21651,0))第一百一十四条(javascript:SLC(21651,114))第二款规定的“过分高于造成的损失”。经审查，原告的损失分为两部分，其一为装修损失107655.14元，其二为利息损失，利息损失以金额30万元为基数，自2015年8月6日起按照中国人民银行同期贷款利率4.9%酌情计算至法庭辩论终结前即2019年11月26日为64230.83元。两项合计，原告的损失为171885.97元。故调整违约金在损失171885.97元的基础上增加30%为223451.76元。对于被告莱茵公司支付的鉴定费8000元，鉴于原告诉请的装修损失金额超出鉴定金额，故由原、被告双方按比例承担，由被告莱茵公司承担6240元，原告承担1760元。抵顶该1760元，被告莱茵公司应当支付原告违约金221691.76元。因违约金的性质既有补偿性，又有赔偿性，该违约金已涵盖了原告的装修损失107655.14元，故对原告主张赔偿装修损失的诉讼请求，本院不予支持。涉案房屋系第三人旺元公司因欠付被告莱茵电梯公司的工程款而抵顶给被告莱茵公司，原告与第三人旺元公司签订商品房房屋买卖合同以及旺元公司向原告出具购房款收据系完成房屋抵顶，办理房屋登记手续所需，原告与第三人旺元公司之间不具有真实的房屋买卖合同关系。故对被告莱茵公司主张原告与第三人构成房屋买卖合同关系的辩解意见，本院不予支持。反诉原告张辉与反诉被告李华兵不具有房屋买卖合同关系，不是本案反诉的适格主体，故对其反诉请求，本院不予支持。对于反诉原告莱茵公司的反诉请求，因反诉被告李华兵系基于双方履行《房屋买卖合同》而合法占有涉案房屋，且《房屋买卖合同》的解除系因莱茵公司的违约行为导致，莱茵公司主张李华兵支付占用房屋期间的使用费于法无据，本院不予支持。反诉原告莱茵公司虽未提出返还房屋的反诉请求，但其请求反诉被告李华兵支付占用房屋使用费即具有返还房屋意思表示，故《房屋买卖合同》解除后，反诉被告李华兵应当将涉案房屋返还莱茵公司。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百一十四条、《最高人民法院若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民法总则》第六十一条规定，判决如下： 一、解除原告李华兵与被告宁夏莱茵电梯有限公司签订的关于永宁县望远镇兰花花国际酒店5#楼1号营业房的《房屋买卖合同》； 二、被告宁夏莱茵电梯有限公司于判决生效后三十日内返还原告李华兵购房保证金300000元并支付违约金221691.76元； 三、驳回原告李华兵的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告张辉的全部诉讼请求； 五、反诉被告李华兵于判决生效后十五日内将永宁县望远镇兰花花国际酒店5#楼1号营业房屋返还反诉原告宁夏莱茵电梯有限公司； 六、驳回反诉原告宁夏莱茵电梯有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费11170元，由被告宁夏莱茵电梯有限公司负担9017元，原告李华兵负担2153元。反诉案件受理费1420元，由反诉原告宁夏莱茵电梯有限公司、张辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  杨建军 人民陪审员  王 敏 人民陪审员  李素红 二〇一〇年三月十六日 书 记 员  阮思娜 附：本判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(javascript:SLC(21651,0))第一百一十四条(javascript:SLC(21651,114))第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民法总则》 第六十一条依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。 法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。 法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。