广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终4178号上诉人（原审被告)：冯笑林，男，1964年9月1日出生，香港特别行政区居民，地址：香港特别行政区，委托诉讼代理人：黄碧学，广东梦想律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：张燕，女，1972年5月10日出生，汉族，地址：上海市虹口区，委托诉讼代理人：李超，广东伟伦律师事务所律师。原审第三人：惠东县左岸右海顾问有限公司，住所地：惠东县稔山镇亚婆角海头埔苑11号楼4单元1层商铺01号。法定代表人：余学炼。上诉人冯笑林因与被上诉人张燕、原审第三人惠东县左岸右海顾问有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2017）粤1323民初3403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人冯笑林请求：1、查清本案事实，撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审认定被上诉人与上诉人协商一致解除《二手房买卖合同》是错误的。上诉人不同意解除《二手房买卖合同》，是被上诉人单方解除该合同。二、一审认定上诉人未按照合同约定支付购房余款构成违约是错误的。三、一审法院没有任何证据支持下就认定被上诉人在上诉人不支付购房尾款的情况下才申请撤销过户登记是完全错误的。四、原审判决被上诉人向上诉人退回购房款超出其诉讼请求范围，且与另案矛盾。五、惠东县左岸右海顾问有限公司根本没有从事房地产交易服务的资质，并向法庭提交虚假的《情况说明》，明显是有意帮被上诉人。被上诉人张燕辩称，服从一审判决。原审第三人惠东县左岸右海顾问有限公司辩称，没有意见。原审原告张燕向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方于2017年5月21日签订的《二手房买卖合同》；2、被告冯笑林支付转让成交价百分之二十的违约金共计人民币134000元并没收定金2万元；3、被告冯笑林承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：第三人惠东县左岸右海顾问有限公司为有限责任公司（自然人独资或控股），成立于2016年12月26日，经营范围：经济信息咨询服务；物业租赁；酒店管理；物业管理；广告设计制作。被告张燕是位于惠东县××山镇亚××角地段××海云天××单元××房的业主，并于2014年8月26日取得了权属证书（不动产权证号：粤房地权证惠东字第××号）。2017年5月21日，原告张燕（卖方）与被告冯笑林（买方）签订《二手房买卖合同》，约定：“第一条买卖双方交易的房地产位于惠州市惠东县稔山镇XX角路段XXX海云天XX单元XX层XX单位（以下简称该物业）。建筑面积约以房产证为准，房地产证或不动产证号以房产证为准，房地产性质用途为住宅。第二条卖方自愿将将该物业转让给买方，转让成交价为人民币陆拾柒万元整（￥670000元）。该转让成交价不含税费，成交价因本次交易所产生的相关税费根据本合同第八条之约定各自承担。第三条买方同意在本合同生效之日当日内向卖方支付定金人民币贰万元整（￥20000元）。第四条经买卖双方协商一致，约定买方一次性支付本条约定楼款，买方须于2017年7月20日之前（含当日）将除定金、交楼押金之外的全部楼款人民币陆拾伍万元整（￥650000元）支付至第四条所述的监管机构的指定账号中……第八条按政府及有关规定，买卖双方需支付税费有：（1）营业税；（2）城市建设维护税；（3）教育费附加；（4）卖方印花税；（5）个人所得税；（6）土地增值税；（7）卖方房地产交易手续费；（8）土地使用税；（9）买方印花税；（10）契税；（11）个人所得税；（12）买方房地产交易手续费；（13）房地产贴花；（14）因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息、违约金及相关费用；（15）产权查档费；（16）公证费；（17）评估费；（18）律师费；（19）抵押登记费；（20）赎楼担保费和短期利息；（21）涉外合同公证费；（22）卖方企业所得税；（23）卖方企业房产税；（24）其他。经双方协商，买方自愿支付上述全部项。本合同履行过程中因法律、法规和政策原因所新增的税费，按买卖双方同意由买方全额缴纳。第九条卖方应当于收到全部楼款之日起当日将该物业交付予买方，并履行下列手续：买卖双方共同对该物业及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数、并办理交接手续，移交该房屋钥匙，买卖双方应在交楼清单上对上述情况签名确认。双方协商同意在定金或首期款中预留人民币叁仟元整（￥3000元）作为交楼押金。第十条如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。第十一条如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金……第十四条（1）卖方出售该物业附送固定装修及家私电器，详见家私电器清单。（2）买卖双方约定在办理完该物业权籍调查后，去房管所办理过户前买方再支付定金人民币壹拾贰万元（￥120000元）给卖方，剩余楼款人民币伍拾叁万元（￥530000元）在交完税当天支付给卖方，买方将契税发票、购房发票、不动产登记受理凭证回执交给卖方，直到卖方收到全部楼款后交回买方，否则构成违约。”当日，被告支付了20000元定金给原告。2017年5月23日，被告支付了120000元给原告。2017年6月13日，被告冯笑林缴纳了个人所得税42485.44元和契税9688.06元，向第三人惠东县左岸右海顾问有限公司支付了中介费10000元，并取得了购房款670000元的发票。同日，原、被告一起到惠东县房产管理局稔山管理所提交相关资料申请办理上述商品房的登记过户手续，领取了不动产登记受理凭证。随后，被告以过户税费过高与第三人发生争执，没有向原告张燕支付剩余的购房款530000元。于是，原告向惠东县不动产登记局提交撤销过户申请，并向惠东县公安局亚婆角派出所报警。之后，原、被告因谁违约在先的问题产生纠纷。2017年6月23日，原告张燕通过EMS快递的形式向第三人惠东县左岸右海顾问有限公司发出《解除二手房买卖合同的书面通知》。2017年6月24日，原告通过微信和短信向被告冯笑林发出《解除二手房买卖合同的书面通知》。因被告未支付全部的购房款，原告也未将上述商品房交付给被告。2017年9月5日，原告提起诉讼，提出上述诉讼请求。另查，2017年9月4日，惠东县消费者委员会向被告冯笑林出具一份《投诉终止调解通知书》，内容：“我会于2017年8月28日收到你通过邮件寄来关于投诉‘XXX海云天第XX栋XX单元XX楼XX单元业主张燕以及中介惠东县左岸右海顾问有限公司李家维’房屋买卖纠纷一案问题收悉，经调解现将情况回复如下：该投诉由我消委会与辖区分会调查调解，经调查调解，业主张燕、中介惠东县左岸右海顾问有限公司李家维口头明确表示不接受我会调解，因被投诉方就房屋买卖纠纷不接受我会的调解，现依据（中消协字[2014]第41号关于施行《消费者协会受理消费者投诉工作导则（修订）》的通知，第三十二条消费者协会在调查过程中，出现以下情况，应终止调解，存档备案，并告知相关当事人。第（四）被投诉方明确表示不接受调解，或者在消费者协会发出投诉调查（调解）通知书和催办函后在规定期限仍不答复的。因此，我会决定终止调解。建议你通过走其他法律途径，维护自己的合法权益。此复。”诉讼期间，经本院释明，原告张燕选择要求被告冯笑林承担违约责任是支付按转让成交价百分之二十的违约金。一审法院认为：原、被告签订《二手房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定的权利义务履行。关于解除《二手房买卖合同》的问题。原告张燕于2017年6月24日向被告冯笑林发出《解除二手房买卖合同的书面通知》。被告冯笑林在庭审中亦表示同意解除《二手房买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，原告诉请解除双方于2017年5月21日签订的《二手房买卖合同》，理由充分，本院予以支持。《二手房买卖合同》解除后，原告应向被告退回已支付的购房款140000元。关于违约责任的承担问题。根据《二手房买卖合同》第十四条“买卖双方约定在办理完该物业权籍调查后，去房管所办理过户前买方再支付定金人民币壹拾贰万元（￥120000元）给卖方，剩余楼款人民币伍拾叁万元（￥530000元）在交完税当天支付给卖方，买方将契税发票、购房发票、不动产登记受理凭证回执交给卖方，直到卖方收到全部楼款后交回买方，否则构成违约”的约定，被告冯笑林应在交完税的当天将购房余款530000元支付给原告张燕。原告已协助被告到惠东县房产管理局稔山管理所办理过户登记手续，被告也取得了不动产登记受理凭证，但被告却在交完税后因税费过高的问题与第三人惠东县左岸右海顾问有限公司发生争执，且未按合同的约定支付购房余款，已构成违约。原告是在被告拒不支付购房余款的情况下才向惠东县房产管理局稔山管理所申请撤销过户登记。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定及《二手房买卖合同》第十条“如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金”的约定，故原告诉请被告支付的违约金按成交价670000元的20%计即134000元，理由充分，于法有据，本院予以支持。关于买方的违约责任，原告只能选择要求支付转让成交价百分之二十的违约金或没收买方已支付的定金，在被告承担了上述违约责任后，原告还诉请没收被告已支付的定金20000元，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告张燕与被告冯笑林于2017年5月21日签订的《二手房买卖合同》。二、原告张燕应于本判决生效之日起5日内向被告冯笑林退回购房款140000元。三、被告冯笑林应于本判决生效之日起5日内向原告张燕支付违约金134000元。四、驳回原告张燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1690元（已减半收取，原告张燕已预交），由原告张燕负担220元，被告冯笑林负担1470元。二审中，上诉人冯笑林二审提交通讯联系记录作为证据。经庭审质证，被上诉人张燕认为双方事后是进行过协商，但没有谈拢，上诉人威胁被上诉人，并不是要协商继续履行交易。原审第三人同意被上诉人的质证意见。被上诉人张燕提交机票确认单一份作为证据。上诉人冯笑林对真实性没有异议，对关联性有异议，与本案无关。原审第三人对该证据没有意见。本院经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，一、上诉人与被上诉人于签订的《二手房买卖合同》系当事人真实意见表示，且未违反我国法律强制性规定，应当认定为合法有效。有效的合同应当得到履行，依据该合同第十四条的约定“……剩余楼款人民币伍拾叁万元（￥530000元）在交完税当天支付给卖方，买方将契税发票、购房发票、不动产登记受理凭证回执交给卖方，直到卖方收到全部楼款后交回买方，否则构成违约”，上诉人应当在2017年6月13日履行付清尾款的义务，但是上诉人却因过户税费问题与第三人发生争议而未支付购房尾款，其违约情形明显，被上诉人请求解除《二手房买卖合同》，上诉人在一审庭审时表示该合同无继续履行必要，一审认定双方同意解除合同正确。上诉人认为其表示该合同无继续履行必要不代表其同意解除合同的意见明显缺乏依据，本院不予采纳。二、如上所述，由于上诉人的违约行为导致被上诉人请求解除本案《二手房买卖合同》，依据合同法的规定，合同解除的法律后果就包括返还已支付的合同价款，因此一审判决被上诉人返还上诉人已付购房款14万元并未超出被上诉人的诉讼请求范围，上诉人对此提出的异议本院不予采纳。三、至于上诉人认为原审第三人没有从事房地产交易服务的资质，并明显偏帮被上诉人的意见缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人冯笑林的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费3380元，由上诉人冯笑林负担。本判决为终审判决。审 判 长  邹 戈审 判 员  曾求凡审 判 员  卫书平二〇一八年一月十日法官助理  韦翠玲书 记 员  肖静雅