广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2013)穗海法民三初字第2131号原告广东合富房地产置业有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人扶伟聪，董事长。委托代理人孔志斌、卢凯诗，均为该公司职员，联系地址同公司地址。被告张耀中，户籍地址广州市越秀区。被告马照平，户籍地址广州市越秀区。原告广东合富房地产置业有限公司诉被告张耀中、马照平居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘俊独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人卢凯诗和两被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告是房屋买卖的中介方。2013年2月3日，通过原告的努力，就两被告（买方）承购卖方谭芷萍、杨仰民所拥有的位于广州市海珠区银禧西街8号2006房物业达成一致。同日，被告并就此事与卖方及原告签订了编号为2018577的《存量房买卖合同》，另就被告同意向原告支付中介费相关事宜签署了《服务收费确认书》。合同签署后，原告依约提供了居间服务，该物业已完成递件过户手续，但是两被告至今拖欠中介费15000元，原告多次要求两被告履行合同的约定支付上述款项，但均未果，故请求法院判令：1、两被告向原告支付中介代理费15000元及违约金2737元（违约金自2013年5月9日起，按每日0.05%计算，暂计1年），合计17737元；2、两被告承担本案的一切诉讼费用。两被告辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、基于原告和被告关于报酬支付的约定条件，被告依法有权拒绝支付原告所称的15000元中介费。原、被告在《存量房买卖合同》中特别约定：“上述中介代理费及咨询费等30380元分为两次支付：第一笔15380元在经纪妥善协助本人到房管局递件完毕并房管局正式出具受理回执后支付；第二笔15000元在经纪妥善协助办理房屋过户、交接并办理水、电、煤、有线电视等一系列后续事宜后支付。”原告的工作人员表现消极，工作懈怠，未尽事先约定的妥善协助义务（贷款银行工作人员及第三方杨某甲的代理人杨某乙事后均主动提供说明书可为证）。被告基于有约必守、诚实信用的合约精神，仍于2013年3月27日在房管部门出具受理回执后，向原告支付了第一笔款项15380元。关于第二笔款项15000元，被告积极要求原告履行协助义务办理水、电、煤、有线电视等一系列后续事宜，原告的工作人员却以诸多理由推托拒绝协助且一味要求被告无条件尽快支付第二笔款项15000元，无奈之下，被告只能独立办理水、电、煤等事项（有第三方杨某甲的代理人杨某乙说明书为证）。原告主张已履行合同义务（包括约定的协助义务），但却未提供证据证明其已履行义务，或提供证据证明因被告的过错无法履行义务，应依法承担举证不能的责任。此外，由于原告未履行协助义务，本案房屋的有线电视等仍然登记在第三方杨某甲名下，未办理任何交接手续，因此，退一步讲，第二笔款项约定的支付条件至今尚未成就，被告有权拒绝支付第二笔款项15000元；2、原告没有履行义务在先，被告没有违约，无须支付原告所请求的违约金2737元。另外，被告曾于2013年1月28日向原告预先交纳1000元作为购房诚意金，原告同意签订购房合同后退还给被告或者转为首期楼款支付给第三方，但至今为止原告并未将该笔款项退还给被告或者转为首期楼款支付给第三方（有收款收据为证），请法院一并要求原告退还1000元。经审理查明，2013年1月31日，杨某甲、谭某（甲方，卖方）和两被告（乙方，买方）、原告（丙方，房地产中介服务机构）签订《二手房买卖定金协议书》，约定甲方将广州市海珠区银禧西街8号2006房出售给乙方；总房价为2170000元；甲乙双方应于2013年2月25日前签订《存量房买卖合同》，并完成网签；等。2013年1月31日，两被告签署《服务收费确认书》（№：G6056095），主要内容：两被告经原告促成上述房屋之购买合同成立，两被告同意向原告支付30380元作为原告的中介代理费及咨询费。该《服务收费确认书》还包括手写如下内容“附：本人与广东合富房地产置业有限公司商定，上述中介代理费及咨询费等30380元，分为两次支付，第一笔15380元，在经纪妥善协助本人至房管局递件完毕并房管局正式出具受理回执时后支付；第二笔15000元在经纪妥善协助办理房屋过户、交接并办理水、电、煤、有线电视等一系列后续事宜后支付。”该《服务收费确认书》原件由原告持有。2013年2月3日，杨某甲、谭某（甲方，卖方）和两被告（乙方，买方）、原告（丙方，房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》，约定甲方将海珠区银禧西街8号2006房出售给乙方；总金额1500000元；（第六条）1、丙方依法促成甲乙双方当事人签订合同后，当事人应当【于年月日前】【签署合同当日】向某支付中介服务费，其中：（1）甲方应向某支付中介服务费详见中介服务收费确认书№G6056096；（2）乙方应向某支付中介服务费详见服务收费确认书G6056095。2、甲方双方或其中一方当事人逾期支付上述中介服务费的，违约方每日按未付中介服务费0.05%的标准向某支付违约金。3、签署本合同的行为人属无权代理或者无权处分，未获得追认导致合同不能生效的，该行为人应按本合同及服务收费确认书约定的买卖一方或双方应付的居间服务费总额向经纪方赔偿损失。4、其他约定：①上述所述中介服务费及其他费用分为二次给付，第一次￥15380在经纪妥善协助本人到房管局递件完毕并房管局正式出具受理回执后支付，第二笔￥15000在丙方妥善协助房屋过户、交接并办理水电煤等一系列后续事宜支付（乙方与丙的约定）③如因丙方原因导致交易迟延，丙方每日按中介费0.05%的标准，向乙方支付违约金。③如本合同最终未能顺利达成，乙方将不承担任何支付中介服务费的义务；等。2013年3月27日，原告向被告开具关于涉案房屋的发票，金额为15380元，开票项目为“中介代理费”。2013年3月28日，买卖双方向房管部门递件过户，房管部门出具《受理回执》。2013年5月9日，原告向被告发出《知会函》，主要内容：2013年2月3日，两被告就购买上述房屋与原告和卖方签订《存量房买卖合同》，同时被告就同意向原告支付中介代理费一事签署了编号为6056095的《服务收费确认书》，根据合约及确认书的约定，被告同意向原告支付中介代理费30380元，其中递件完毕出具受理回执当天支付15380元，余佣15000元办理房屋过户、交楼并办理水电、煤、有线电视等一系列后续事宜后支付，逾期支付的，按日向原告交付相当于费用1%的滞纳金。合同签署后，据了解，本次交易于2013年3月28日完成完税过户手续，被告已收楼，交接并办妥了水电煤等一系列后续事宜，但被告至今仍欠15000元中介代理费未付。为此，请收到本函后三日内与原告联系，否则，原告将有权提起诉讼。2013年8月1日，原告向本院提起本案诉讼。原告和被告均表示：1、原告和被告约定的被告应付的中介费总额是总额是30380元，被告已付15380元，该15380元的中介费由被告依约按时支付，没有发生逾期支付的情况；2、目前涉案房屋已经过户登记至两被告名下，并已由被告收楼。原告在诉讼中表示：1、关于水、电、煤气、有线电视的过户手续，应由原业主过户至新买家名下，原告有协助的义务，不需要一同前往，原告的义务只是联系好买卖双方约好地点就可以了，如果有需要，原告也可以陪同去办理；2、不清楚被告所称的目前仍未办妥有线电视过户手续的情况。被告在诉讼中表示：1、被告已经向卖方全额支付了楼款，原告向被告收取的1000元诚意金，至今仍未退还被告；2、原告应当联系好买卖双方，然后由买卖双方及原告的工作人员三方共同前往水、电、煤气、有线电视等部门办理过户手续。被告一直都积极要求原告协助办理相关的过户手续，反而是原告不予配合。被告曾经多次打电话给原告的工作人员，要求协助办理水、电、煤气、有线电视的过户手续，但原告的工作人员多次推托，反而还要求被告缴纳第二笔中介费；3、原告一直没有协助办理相关过户手续，买卖双方自行办理了水、电、煤气的过户手续；4、原告没有履行完毕居间义务，有线电视过户手续目前仍未办妥，有线电视仍然登记在卖家名下。本院向原告询问有无证据证实目前涉案房屋的水、电、煤气、有线电视等手续均已过户至被告名下，原告表示没有证据予以证实。本院认为，原告作为居间人促成被告和卖方签订了涉案房屋的《存量房买卖合同》，原告和被告之间的居间关系成立。《存量房买卖合同》及《服务收费确认书》中关于中介代理费的约定，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。据《存量房买卖合同》及《服务收费确认书》的约定，被告应付的中介代理费总额为30380元，该费用分两笔付清，第一笔为15380元，第二笔为15000元。鉴于双方均表示被告已经依约按时支付完毕第一笔费用15380元，故本案争议的焦点在于：被告未付第二笔中介代理费15000元的抗辩理由是否成立。从《存量房买卖合同》及《服务收费确认书》的内容上看，双方关于第二笔中介代理费15000元的约定为：妥善协助办理房屋过户、交接并办理水、电、煤、有线电视等一系列后续事宜后支付。由此可见，在符合上述条件的情况下，原告才有权要求被告支付第二笔15000元的中介代理费。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”现原告起诉被告要求支付第二笔中介代理费15000元，应由原告举证证实该笔中介代理费的支付条件已经成就，否则，将承担对其不利的法律后果。经本院向原告询问，原告表示没有证据证实目前涉案房屋的水、电、煤气、有线电视等手续均已过户至被告名下。被告对此表示，目前有线电视仍未办妥过户手续。由此可知，原告未能证实目前有线电视已经办妥过户手续，且未能证实有线电视过户手续未办妥的责任在于被告，故第二笔中介代理费的支付条件尚未成就，原告要求被告支付中介代理费15000元及违约金的诉讼请求，本院予以驳回。由于被告未提出反诉，故其要求原告退还1000元诚意金的意见，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告广东合富房地产置业有限公司的诉讼请求。本案受理费121元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 俊二〇一三年十月三十一日书记员 赖佩明谢晓敏