江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终10232号上诉人（原审被告）：南京越雅园林建筑工程有限公司，住所地南京市汤山街道建设社区。法定代表人：徐国宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱东海，江苏协恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭玉鹏，江苏协恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京马会置业有限公司，住所地南京市栖霞区马群科技园马群大道3号。法定代表人：马保华，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋庚，江苏法德永衡律师事务所律师。上诉人南京越雅园林建筑工程有限公司因与被上诉人南京马会置业有限公司返还原物纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院(2017)苏0113民初2150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南京越雅园林建筑工程有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判，一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1.本案所涉房屋属于钟山晶典小区的配套用房，根据《中华人民共和国物权法》规定，该配套用房应当自建设竣工之日起归属全体业主共有，故即使被上诉人自2016年2月3日获得该房屋的产权证书，但在此之前业主大会完全可以就该房屋对外出租获取租金来维持小区的正常维修保养。上诉人通过正常的租赁关系善意取得该房屋的使用权，该《租赁合同》并无法律上规定的无效或需要追认的情形。2.物权取得时间法律适用有错误。涉案房屋的物权形成时间应当是自该房屋建设竣工之日起。3.涉案租赁合同是合法有效的，上诉人是属于善意取得，该合同应当继续履行。南京马会置业有限公司辩称：1.根据物权法的规定，不动产物权自登记之日起生效。被上诉人2016年2月3日获得了涉案房屋的房屋产权证书，依法为涉案房屋的所有权人，上诉人没有任何理由非法占有涉案房屋。被上诉人作为涉案房屋的所有权人，依法有权要求其返还原物，以及支付占有期间的占有使用费。2.上诉人与被上诉人之间并未签订任何租赁合同。物权才有善意取得一说，合同关系是没有善意取得这一说法的，上诉人的上诉没有任何法律依据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。南京马会置业有限公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告南京越雅园林建筑工程有限公司立即停止对原告拥有的坐落于南京市栖霞区金马路19-2号房屋的占有，并将该房屋及其配套设施恢复原状后归还原告；2.请求判令被告向原告赔偿房屋使用费损失（自2016年2月3日起至实际归还房屋之日止，按每年95000元标准计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告为南京钟山晶典项目的开发商，开发建设了南京市栖霞区金马路19-2号钟山晶典会所。原告作为建设单位于2009年10月13日领取了建筑工程施工许可证。2011年10月27日建成、办理了竣工验收备案。2016年2月3日，原告登记领取了房屋所有权登记证书，即宁房权证栖字第××号。另查明，2015年11月30日，杨洪军（代理人黄同权）与被告签订一份房屋租赁合同，将金马路19-2号2层的6间房屋出租给乙方作办公使用。租期3年，自2015年12月1日起至2018年11月30日止，租金2015年12月1日起至2016年11月30日止，为95000元；2016年12月1日起至2017年11月30日止，租金为95000元，此款汇入杨洪军账号内。合同签订后，乙方支付10000元保证金给甲方。2016年9月6日物业代表、开发商负责人朱启明、业委会代表朱枫琦三方签订一份《关于钟山晶典会所移交协议》，内容为：“本小区会所前期因无房权证证明经业主大会授权物业公司对外出租用于小区多项维修费用的补给，现因开发商于2016年2月办理产权证明归属，经与开发商友好协商内容如下：于今日交还会所2楼、3楼、4楼给开发商。物业已与承租方达成租赁解除协议。非法占用的房屋，开发商可随时自行清理，特此移交说明”。因被告未腾空房屋，原告诉至一审法院。庭审中，被告称有权租赁，期限尚未届满，且房租已经交纳至2016年12月1日，由杨洪军收取。而原告称不认识杨洪军，杨洪军系无权代理。上述事实，由租赁合同，房屋所有权证、相关协议、当事人陈述等证据证实。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十二条规定，物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。该法第三十四条又规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案原告于2016年2月3日获得讼争房屋产权登记，故原告为合法产权人。现原告要求被告返还原物，有事实依据和法律依据，一审法院予以支持。被告抗辩其与杨洪军签订的租赁合同系善意占有人，对此一审法院认为，原告获取产权登记人的时间为2016年2月3日，虽然被告与杨洪军签订的租赁时间为2015年11月30日，但事后并未得到物权人的追认，对物权人不产生法律效力，由此产生的后果由行为人负责。关于原告要求被告承担占有期间的使用费，一审法院认为，因被告已经将2016年12月1日之前的租金支付给杨洪军，为减少讼累，2016年12月1日之前的占有费用，因被告已经支付，故被告不再对原告负有支付义务，原告可以与相关当事人协商，协商不成可以另行主张。对2016年12月1日之后的租金，被告应当按每年95000元的标准支付占有使用费，至实际交付房屋为止。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、被告南京越雅园林建筑工程有限公司自本判决生效之日起20日内腾空所占有的房屋（金马路19-2号楼），并返还给原告南京马会置业有限公司；二、被告南京越雅园林建筑工程有限公司自本判决生效之日起即按每年95000元的标准，自2016年12月2日起至实际交付房屋止的占有使用费支付给原告南京马会置业有限公司；三、驳回原告南京马会置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2650元，由被告南京越雅园林建筑工程有限公司负担。一审查明的事实正确，本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，双方当事人亦均未提交新证据。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该法第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，虽然上诉人与杨洪军签订的租赁合同时间为2015年11月30日，但其签订合同时并未对杨洪军的身份及房屋的所有权进行审慎审查，2016年2月3日涉案房产已登记在被上诉人名下，作为不动产所有权人，被上诉人依法对涉案房产享有占有、使用、处分、收益的权利，有权要求上诉人返还涉案房屋。在被上诉人作为不动产物权人并未对上述租赁合同进行追认的情况下，该租赁合同对物权人不产生法律效力。上诉人与杨洪军间就合同履行产生的争议，与本案无涉。上诉人主张其通过正常的租赁关系善意取得涉案房屋的使用权、涉案房屋系配套用房故应自建设竣工之日起属于全体业主共有的主张，因缺乏事实和法律依据，本院不予采信。考虑到上诉人已将2016年12月1日前的租金支付给杨洪军，为减少当事人讼累，一审认定上诉人按每年95000元的标准，向被上诉人支付2016年12月1日之后的占有使用费至实际交付房屋为止已充分考量当事人权益，并无不当。综上所述，南京越雅园林建筑工程有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2650元，由上诉人南京越雅园林建筑工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  许云苏审判员  马 帅审判员  付 双二〇一八年一月二十四日书记员  王 慧