贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初6420号 原告（申请执行人）：钟秀琴，女，汉族，1976年10月24日出生，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：李凌瑞、陈继，系贵州靖毕律师事务所律师。 被告（案外人）：夏淑琼，女，汉族，1975年8月16日出生，贵州省毕节市人，住贵州省贵阳市云岩区。 被告（被执行人）：毕节市宝鼎房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区清毕北路**，统一社会信用代码：91520502780171985Y。 法定代表人：周祖明，任该公司总经理。 委托诉讼代理人：高克成，系公司员工。 原告钟秀琴与被告夏淑琼、毕节市宝鼎房地产开发有限责任公司(以下至判决主文前简称：宝鼎房开)申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年6月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告钟秀琴及其委托诉讼代理人李凌瑞，被告夏淑琼、宝鼎房开的委托诉讼代理人高克成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告钟秀琴向本院提出诉讼请求：一、依法确认被告夏淑琼不具备排除执行的权利;二、准许执行裕都大厦Ａ-18-1号房屋;三、本案的诉讼费用由二位被告承担。事实及理由：原告与被告宝鼎公司（2015）黔七民初字第4016号民间借贷案件，于2015年12月9日在七星关区人民法院主持下就借款本息进行确认后当庭达成和解，明确被告宝鼎公司负担如下义务：“一、毕节市宝鼎房地产开发有限责任公司在2016年12月15日之前一次性返还钟秀琴借款本金2300000.00元及以该借款本金为基数，按照12%的年利率计付2015年12月16日至2016年12月15日期间的利息：二、毕节市宝鼎房地产开发有限责任公司在2015年12月25日前一次性返还原告钟秀琴30万元利息（该笔利息是以借款本金2300000.00元为基数按照24%年利率计付，计付时间是2015年5月至2015年11月）。”后被告宝鼎公司提出需现金周转，请求原告向人民法院解除（2015）黔七民初字第4016-1号裁定书对其账户现金的冻结，并提出将其开发的裕都大厦Ａ6-1号、Ａ6-2号，Ａ-26-2号、Ａ-18-1号商品房作价2386000.00元用以抵偿其所欠原告的2286000.00元本息，将Ａ幢1-13号商铺出租原告使用10年，该10年租金共计50万元，上述共计抵偿本息2786000.00元。随后被告宝鼎公司与原告于2015年12月16日重新签订房屋买卖合同及房屋租赁合同，此后被告宝鼎公司为原告办理了商品房预售合同备案及预告登记，并承诺在房屋符合交付条件后将依照合同约定向原告交付上述商品房。后原告发现自己所购的部分商品房被被告宝鼎公司又出售于其他人，遂向七星关区人民法院提出强制执行申请，七星关区人民法院在受理后作出（2017）黔0502号民事裁定书，依法查封毕节市七星关区清毕路裕都大厦Ａ6-1号、Ａ-6-2号、Ａ-26-2号、Ａ-18-1号住房以及Ａ幢1-13号商铺，查封期限为三年，查封期间上述房屋由买受人（租赁人）管理。人民法院在办理执行查封过程中发现其中Ａ-6-1号、Ａ-6-2号、Ａ-26-2号、Ａ-18-1号住房因已经办理预告登记至原告（或其父母李文珍，钟安田）名下，故人民法院并未实际办理查封登记，并向原告释明对于该住房如原告认为存在以物抵债物法律关系，应通过其他合法途径另行主张。后被告夏淑琼向七星关区法院提起执行异议，经（2019）黔0502执异83号执行异议裁定认为:“毕节市宝鼎房地产开发有限责任公司与钟秀琴签订4套房屋的《商品房买卖合同》是基于借款而前的实现债权的保证性质的《商品房买卖合同》，所以夏淑琼提出的执行异议成立，本院子以支持”以此理由确认被告夏淑琼具备排除执行的权利，并裁定中止对裕都大厦Ａ18-1号房屋的执行，原告认为是错误的:首先，人民法院未就被告夏淑琼与宝鼎公司之间的民间借贷的真实性及合法性进行审查。根据被告夏淑琼所提交的银行账号为62×××28中国建设银行流水显示:“事件发生日期:2013-6-25，交易金额:600000.00元，摘要描述：转账支取，对方账号62×××17，对方户名:夏淑琼”该证据不能证明夏淑琼如其所述于2013年6月25日向宝鼎公司出借了人民币600000.00元。同时该流水显示，夏淑琼仅于2014年3月13日向被告宝鼎公司法定代表人周祖明转账339200.00元，且宝鼎公司于当日向其出具购房收款收据：“夏淑琼交来购买裕都大厦Ａ幢18楼（注:13楼）Ａ户型购房款500000.00元。”根据被告夏淑琼提供的上述证据，不能显示被告宝鼎公司实际收到夏淑琼出借款600000.00元，被告夏淑琼在其主张的双方之间的民间借贷关系是否真实履行出借义务未有证据证实。其次，人民法院未就二位被告之间签订的《商品房买卖合同》的真实意思表示进行审查。被告夏淑琼未提供借款合同对借款期限及利息等内容以供人民法院进行审查，同时，人民法院也未主动就《商品房买卖合同》的形成时间点进行审查，根据《最高人民法院关于审理民间借贷司法解释》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”，根据对民间借贷司法解释第二十四条第一款，毕节市宝鼎房地产开发有限责任公司和夏淑琼之间的法律关系仍是债权法律关系，夏淑琼未因买卖合同而取得标的物的物权。尤其是当买卖合同的标的物是不动产时，在双方并未办理抵押登记的情况下，这种让与担保行为并不能产生排他性的法律效力，夏淑琼可在通过诉讼程序明确债权后，申请就标的物进行拍卖后对款项受偿，但在该标的物上有其他排他性权利时，则不享有优先受偿的权利。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定:人民法院在对案外人提出的排除执行异议进行审查时，应审查：“（一）案外人是否系权利人：（二）该权利的合法性与真实性：（三）该权利能否排除执行。”，第二十五条之规定：“人民法院应当按照下列标准判断执行异议人是否系权利人:（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断:未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断:”再次，本案被告夏淑琼并非执行异议适格主体。2019年4月19日，案外人黄俊、赵惠秋曾就该涉案房屋向七星关区人民法院提起执行异议，案号为（2019）黔0502执异49号，申请人主张自己系涉案房屋的权利人，经人民法院依法查明:黄俊、赵惠秋因房屋拆迁，遂向本案被告夏淑琼购买涉案房屋，并在宝鼎公司处补充签订《裕都大厦Ａ栋住宅订购合同》，由黄燕（黄俊之妹，赵惠秋之女）支付购房款给夏淑琼（但未提交付款依据），由宝鼎公司出具房款收据，宝鼎公司于当日将钥匙交给黄俊，黄俊于2016年开始装修，装修完毕后入住....经审查，人民法院认为黄俊、赵惠秋未在法定期限内提出执行异议，且对于涉案房屋的权利来源不合法，故驳回了黄俊、赵惠秋的异议。根据（2019）黔0502执异49号案件查明的事实，本案被告夏淑琼从未实际占有、使用涉案房屋，且早已于2016年8月9日将涉案房屋转移于案外人黄俊、赵惠秋，故其不是执行异议的适格主体。最后，人民法院在办理本次执行异议申请过程中，未充分保障原告诉权。人民法院于2019年5月15日下午向原告送达了《合议庭组成人员通知书》，未征求原告是否组织听证，也未告知原告举证期限，却于2019年5月16日径自作出了（2019）黔0502执异83号执行异议裁定，并在该裁定中记述“执行申请人未向本院提供证据和提出意见”该裁定的作出存在严重的程序违法，侵害了原告的合法诉权。综上所述，原告认为，被告不是裕都大厦Ａ幢18-1号商品房的权利人，原告特依据我国（民事诉讼法》二百二十七条之规定向贵院提起诉讼，以期支持原告的诉讼请求。 被告夏淑琼答辩称，一、答辩人与宝鼎公司签订《商品房买卖合同》，且已经实际支付全部购房款是涉案裕都大厦A-18-1号房屋的权利人；具备排除执行的权利。二、涉案裕都大厦A-18-1号房屋在交付时，由被答辩人宝鼎房公司直接交付给第三人黄俊，第三人黄俊已经实际占有和使用房屋。其也相当于答辩人夏淑琼实际占有。答辩人夏淑琼享有排除执行的权利。答辩人夏淑琼与被答辩人宝鼎公司签订《商品房买卖合同》，2016年，涉案裕都大厦A-18-1号房屋可以进行交付使用。2016年8月9日将房屋出售给第三人黄俊，并在答辩人参与的情况下，由第三人黄俊与被答辩人宝鼎公司签订买卖合同，约定将裕都大厦A-18-1号出售给第三人黄俊，购房款为500,000.00元。第三人黄俊领取钥匙，缴纳物业管理费等费用，第三人黄俊装修进行并实际入住。三、答辩人夏淑琼与被答辩人宝鼎公司签订的《商品房买卖合同》在先，被答辩人宝鼎公司与被答辩人钟秀琴签订的让与担保行为在后。被答辩人宝鼎公司与被答辩人钟秀琴之间的让与担保行为并不能阻隔答辩人的合法买卖行为。四、由于被答辩人钟秀琴查封涉案裕都大厦A-18-1号房屋，导致第三人黄俊对涉案裕都大厦A-18-1号房屋权利受限。答辩人夏淑琼已经通过协商，解除答辩人夏淑琼与第三人黄俊的房屋买卖合同。现在，涉案裕都大厦A-18-1号房屋实际权利人是答辩人夏淑琼。答辩人夏淑琼是适格的提出执行异议诉讼主体。 被告宝鼎房开答辩称，钟秀琴与我公司的借贷关系是成立的，对于涉案房屋执行局也下了裁定书，被告夏淑琼买房子也是事实，并且实际占有使用。 原告钟秀琴为证明其诉讼主张，提交如下证据材料： 第一组:身份证复印件。用以证明：原告主体适格。被告夏淑琼质证意见：无异议。被告宝鼎房开质证意见：无异议。 第二组：（2015）黔七民初字第4016-1号民事裁定书、(2015)黔七民初字第4016号传票及民事调解书。用以证明：被告宝鼎房开因资金周转，向原告钟秀琴借款230万元，借款期限截止至2015年11月10日，后被告宝鼎房开无力偿还本息，原告钟秀琴诉至毕节市七原关区人民法院，经原告钟秀琴申请七星关区法院依法冻结被告宝鼎房开账户存款2,602,000.00元，七星关区法院于2015年12月9日通过庭审在对借款真实性进行查实后依法组织调解。明确被告宝鼎房开在2016年12月15日之前一次性返还原告钟秀琴借款本金2,300,000.00元及以该借款本金为基数，按照12%的年利率计付2015年12月16日2016年12月15日期间的利息:被告宝鼎房开在2015年12月25日前一次性返还原告钟秀琴30万元利息(该笔利息是以借款本金2,300,000.00元为基数按照24%年利率计付，计付时间是2015年5月至2015年11月)。被告夏淑琼质证意见：与我无关。被告宝鼎房开质证意见：借贷关系成立的，无异议。 第三组:商品房买卖合同、个人不动产信息情况证明。用以证明：1.因原告钟秀琴在(2015)黔七民初字第4016号案件中申请七星关区法院依法冻结被告宝鼎房开账户存款2,602,000.00元，被告宝鼎房开为投入资金续实施其开发的裕都大厦项目，在诉讼过程中，与原告钟秀琴协商将其开发的裕都大厦A-18-1号作价500,000.00元用以抵偿所欠原告钟秀琴的借款本息，后被告宝鼎房开应原告要求将该房屋进行了预售备案，并办理预告查记至原告钟秀琴父母李文珍，钟安阳名下的事实。2、涉案房屋并未进行查封登记。3、该组证据综合第二组证据，证明原告钟秀琴(或其父母)与被告宝鼎房开签订商品房买卖合同的行为，系发生在双方民间借贷关系还款期限屇满，且经对人民法院对最终本息确认后发生的，即该以物抵债行为是在结算本息后进行的，而非对债务履行的让与担保。被告夏淑琼质证意见：有异议，对原告钟秀琴的证明目的我不认可。被告宝鼎房开质证意见：对原告钟秀琴的证明目的不予认可。 第四组：1.(2019)黔0502执异49号裁定书;2.商品房买卖合同(买受人夏淑琼);3.裕都大厦A栋住宅订购合同;4.收据;5.中国建设银行流水。用以证明：1.案外人黄俊、赵惠秋为涉案房屋的实际占有人。2.被告夏淑琼未实际履行支付义务。3.被告夏淑琼不是适格的执行异议申请人。被告夏淑琼质证意见：这些都不是事实，本来这个房子就是我在原告钟秀琴之前签了合同全款买下来了，所以该房子属于我。现在黄俊已经将房屋退还给我，所以我是房屋的实际所有人。还有流水这些，不管任何证据，但是这个房子是我的有理有据。不管是银行流水还是合同都交给法院，所以原告钟秀琴的证明目的我不认可。被告宝鼎房开质证意见：无异议。 第五组：(2019)黔0502执异83号执行异议案件合议庭组成人员通知书、(2019)黔0502执异83号裁定书、(2019)黔0502执异83号裁定书送达回证。用以证明：人民法院于2019年5月15日下午向原告钟秀琴送达了合议庭组成人员通知书，未征求原告钟秀琴是否组织听证，未告知原告钟秀琴证期限，却于2019年5月16日径自作出了(2019)黔0502执异83号执行异议裁定，导致原告钟秀琴丧失合法诉权的事实。被告夏淑琼质证意见：后面说的这条我不清楚。被告宝鼎房开质证意见：我不太清楚。 第六组：（2017）黔0502执483号执行裁定书、（2017）黔0502执483号之二执行裁定书；被告夏淑琼未在法定期限内提出执行异议，经人民法院查实未实际就涉案房屋进行查封登记，未实际采取执行措施。被告夏淑琼质证意见：有异议，原告钟秀琴说我不是在法定期限提出申请异议的，我提出了的，达不到原告钟秀琴的证明目的。被告宝鼎房开质证意见：达不到原告钟秀琴的证明目的。 被告夏淑琼为主张其答辩意见，依法提交如下证据材料： 第一组：商品房买卖合同。用以证明：我在原告钟秀琴之前购买了涉案房屋。原告钟秀琴质证意见：对该合同的真实性有异议，该合同的签订时间为2015年的4月25日，但是合同第八条约定夏淑琼应于2014年3月13日前支付50万元，该合同的签订不符合商品房买卖交易行为的社会常理。被告宝鼎房开质证意见：无异议。 第二组：银行流水两张。用以证明：被告夏淑琼买房子的支付依据。原告钟秀琴质证意见：对该证据的真实性无异议，关联性有异议，2013年6月25日的流水显示，转账支取60万元，对方账户户名为夏淑琼而非宝鼎公司，第二张2014年3月13日339200.00元转账支取对方户名为周祖明，而非宝鼎公司，该两张流水不能显示被告夏淑琼向被告宝鼎公司合计支付939,200.00元。被告宝鼎房开质证意见：无异议，没什么说的。 第三组：收据。用以证明：购买该房子系全款。原告钟秀琴质证意见：真实性无异议，关联性有异议，达不到其证明目的，仅凭该收据不能证明夏淑琼向宝鼎公司支付收据显示的50万元的事实。被告宝鼎房开质证意见：无异议。 被告宝鼎房开未向本院提交证据。 经本院综合审查全案证据后认定：原告钟秀琴所举第一组、第二组证据,二被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告钟秀琴所举第三组证据,达不到原告钟秀琴的证明目的。理由为:原告钟秀琴与被告宝鼎房开签订的《商品房买卖合同》是基于借款而签的实现债权的保证,系让与担保。故对该组证据的证明目的,本院不予确认。原告钟秀琴所举第四组证据,达不到原告钟秀琴的证明目的。理由为:被告夏淑琼与被告宝鼎房开协商一致,将借款转为购房款,并支付相应尾款，签订《商品房买卖合同》，被告夏淑琼对涉案房屋系全款支付。虽然被告夏淑琼转卖给黄俊、赵惠秋，但并不影响其向被告宝鼎房开购买涉案房屋的事实。故被告夏淑琼系适格的执行异议申请人。故对该组证据的证明目的,本院不予确认。原告钟秀琴所举第五组、第六组证据,达不到原告钟秀琴的证明目的。理由为:(2019)黔0502执异83号裁定书、（2017）黔0502执483号执行裁定书、（2017）黔0502执483号之二执行裁定书系本案产生的前提，被告夏淑琼不服（2017）黔0502执483号执行裁定书才产生执行异议。原告钟秀琴不服(2019)黔0502执异83号裁定书才产生本案诉讼。故对该组证据的证明目的,本院不予确认被告夏淑琼所举证据符合有效证据三性，能证明本案相关事实,本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月25日，被告宝鼎房开因需资金周转与被告夏淑琼达成借款60万元的合意，双方约定借款利息。同日,被告夏淑琼将借款60万元通过自己的建设银行账户转至被告宝鼎房开账户。2014年,被告宝鼎房开修建的裕都大厦开始出售房屋,被告夏淑琼与被告宝鼎房开协商一致,将借款扣除50万元作为购买裕都大厦Ａ-18-1号房屋的房款。双方于2014年3月13日签订《商品房买卖合同》，并于当日通过银行转款339200.00元给被告宝鼎房开的法定代表人周祖明。被告宝鼎房开曾通知被告夏淑琼进行备案登记，但被告夏淑琼因为考虑自身现状,要将房屋卖出,告知暂不进行登记,等到将房屋卖给新的买受人后再进行备案登记。2016年8月9日，被告夏淑琼将裕都大厦Ａ-18-1号房屋转卖给黄俊、赵惠秋，黄俊、赵惠秋与被告宝鼎房开签订《裕都大厦Ａ栋住宅合同》并领取Ａ-18-1号房屋钥匙装修入住。原告钟秀琴与被告宝鼎公司在（2015）黔七民初字第4016号民间借贷案件，于2015年12月9日达成调解，明确被告宝鼎公司负担如下义务：“一、毕节市宝鼎房地产开发有限责任公司在2016年12月15日之前一次性返还原告钟秀琴借款本金2300000.00元及以该借款本金为基数，按照12%的年利率计付2015年12月16日至2016年12月15日期间的利息：二、毕节市宝鼎房地产开发有限责任公司在2015年12月25日前一次性返还原告钟秀琴30万元利息（该笔利息是以借款本金2300000.00元为基数按照24%年利率计付，计付时间是2015年5月至2015年11月）。”。后被告宝鼎公司提出需现金周转，请求原告钟秀琴向人民法院解除（2015）黔七民初字第4016-1号裁定书对其账户现金的冻结，并提出将其开发的裕都大厦Ａ6-1号、Ａ6-2号，Ａ-26-2号、Ａ-18-1号商品房作价2386000.00元用以抵偿其所欠原告钟秀琴的2286000.00元本息，将Ａ幢1-13号商铺出租原告钟秀琴使用10年，该10年租金共计50万元，上述共计抵偿本息2786000.00元。随后被告宝鼎公司与原告钟秀琴于2015年12月16日重新签订房屋买卖合同及房屋租赁合同，此后被告宝鼎公司为原告钟秀琴办理了商品房预售合同备案及预告登记。被告宝鼎公司不履行上述生效的调解书规定的还款义务后，原告钟秀琴申请法院强制执行，毕节市七星关区人民法院立案受理了（2017）黔0502执483号执行案。在执行过程中，对位于毕节市清毕路86号地段棚户区进行了查封。黄俊、赵惠秋于2019年4月19日提出执行异议。毕节市七星关区人民法院于2019年4月30日作出了（2019）黔0502执异49号执行裁定书，裁定驳回异议人黄俊、赵惠秋的异议。案外人夏淑琼于2019年5月13日向毕节市七星关区人民法院提出书面异议，认为上述房屋属于其所有，应裁定不予执行。毕节市七星关区人民法院于2019年5月16日作出（2019）黔0502执异83号执行裁定书，认为异议人夏淑琼异议成立，裁定中止对毕节市七星关区房屋的执行。原告钟秀琴认为中止执行不当，提出前述诉请，请求判决准许执行裕都大厦Ａ-18-1号房屋。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同的约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本案中，被告夏淑琼提交的《商品房买卖合同》、银行流水、收据，能够证明其与被告宝鼎房开协商一致后,于2015年4月25日签订《商品房买卖合同》，并将被告宝鼎房开向其借教中的50万元作为购房款，合同签订当日通过自己的银行账户转款339,200.00元给被告宝鼎房开的法定代表人周祖明，已支付全部价款。被告宝鼎房开曾通知被告夏淑琼进行备案登记，但被告夏淑琼因为考虑自身现状,要将房屋卖出,告知暂不进行登记，存在一定过错，但不影响被告夏淑琼向被告宝鼎房开购买房屋的事实。2016年8月9日，被告夏淑琼将裕都大厦A-18-1号房屋转卖给黄俊、赵惠秋，黄俊、赵惠秋已实际装修入住。黄俊、赵惠秋实际装修入住视为被告夏淑琼在人民法院查封之前已合法占有该不动产。原告钟秀琴与被告宝鼎房开签订4套房屋的《商品房买卖合同》是基于借款而签订实现债权的保证性质的《商品房买卖合同》。故对原告钟秀琴提出的诉讼请求,本院不予支持。 综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回原告钟秀琴的诉讼请求。 案件受理费人民币50.00元（已按简易程序减半收取），由原告钟秀琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判长 常 冰 审判员 吴浩然 审判员 张春辉 二〇一九年十一月二十七日 书记员 夏 丞