海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9002民初3333号 原告:陈某，男，1996年3月23日出生，汉族，现住琼海市，与张宝华是母子关系。 委托诉讼代理人：吴某，海南广哲律师事务所律师。 被告：郑某，女，1961年1月16日出生，汉族，现住琼海市。 第三人:林某，男，1960年6月1日出生，汉族，住广东省电白县。 委托诉讼代理人：龚某，海南法立信律师事务所律师。 原告陈某诉被告郑某、第三人林某房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年9月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴某，第三人的委托诉讼代理人龚某到庭参加诉讼。被告经传票合法传唤未到庭缺席，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告2007年3月10日签订的被告名下的位于琼海市××镇房屋[房产证号：海房权证海字第**]《房地产买卖契约》合同有效；2、判令被告协助原告将上述被告名下的房屋过户至原告名下。事实和理由：2007年3月10日，原、被告经商定一致，签订《房地产买卖契约》，约定被告将其名下的位于琼海市××镇房屋（面积75平方米)出卖给原告，成交价款127500元，签订契约之日付清总房款的95%即121125元，余款5%即6375元，待办理产权证时根据房产面积多退少补，付清房款。同日被告将房屋交付原告。第十一条约定：房产权证由乙方自行办理过户手续，费用由乙方负担，甲方配合办理过户。合同签订之日，原告付清了购房款95%即121125元，被告同时将房屋交付给原告管理使用至今已有十二年，但被告始终没有配合原告办理过户手续，双方的房屋买卖契约是有效的：1、房屋所有权属被告，被告有权决定买卖，出卖主体合格；2、房屋买卖属双方真实意思表示；3、双方实际履行完毕合同约定的权利和义务，原告依约支付了购房款121125元，被告同时将房屋交付给原告，合同履行至今已有12年之久；4、房屋买卖没有违反法律、法规禁止性规定。 综上，双方的房屋买卖合同合法、有效，被告长期不予配合办理过户手续，原告特此提起诉讼，请依法作出判决。 被告提交书面答辩称，一、涉案房屋是被告与第三人的夫妻共同财产。1、被告与第三人于1995年3月18日结婚，婚后生育4个子女，双方之间没有对夫妻关系存续期间的财产作分别约定。2、被告与海南诚聚源投资管理有限公司签订《房地产买卖契约》及《协议书》，均是第三人全权与公司对接沟通促成的，该房地产的转让价款也是第三人支付的，被告只是在协议上签名。上述房地产购买后，第三人在2006年重新申请报建，在该地块上重新修建恒建大厦。3、被告将房屋出售给原告时，并没有征得第三人的同意，第三人并不知情。直到2009年6月份，李光兴与被告签订关于办证时间的《补充协议》时第三人才知道房屋出售给原告。当时第三人明确表示不同意出售，房子虽然登记在一个人名下，但是办理过户必须要夫妻二人共同签名。因此，在原告再次催促办证时，被告就告知原告，第三人不同意卖房，无法办理过户。 二、房屋买卖合同无法继续履行，应予以解除。涉案房屋出售时第三人不知情，也没有取得第三人的同意，被告无权处分。因此，合同无法继续履行，应予以解除。 综上，被告未征得第三人的同意将属于夫妻共同财产出售给原告，属于无权处分，第三人明确表示不同意出售，被告无法履行办理过户手续的义务。房屋买卖协议客观上已经无法履行，请求法院查明事实，作出公正判决。 第三人陈述称，第三人作为有独立请求权人，请求原告将与被告签订房屋买卖合同而占有的房屋腾退返还给第三人。事实与理由:1、涉案房屋属于第三人与被告的夫妻共同财产。第三人与被告自1995年3月18日登记结婚，婚姻关系一直维持至今，被告出售给原告的房屋均是夫妻关系存续期间的共同财产，被告未经第三人同意将夫妻共同财产出售给原告，该处分行为属于无权处分，侵犯了第三人作为配偶的合法财产权，该合同不能约束第三人。根据物权法第97条的规定，据此在共同共有的场合前提下，未经共有人同意均构成无权，因此被告出售房屋给原告的行为构成无权处分。根据婚姻法解释的规定，第三人有权追回房屋。2、原告不构成善意取得，根据物权法第106条规定，本案属于不动产，且不论原告受让时是否善意，至今房产均未办理过户登记，因此原告不构成善意取得。3、房屋买卖合同不应当继续履行，第三人有权要求原告腾退、返还房屋。根据婚姻法解释三第11条的规定，在本案中房屋并没有办理产权登记手续，第三人有权主张该房屋，根据最高院关于买卖合同司法解释第3条的规定，第三人主张追回房屋，对被告的出售行为不予追认，因此原被告的买卖合同因被告无权处分而客观上无法继续履行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供有争议的证据：1、《房地产买卖契约》,证明(1).原、被告双方签订房屋买卖合同的事实;(2).合同约定买卖房屋的坐落地点、价款、税费的负担、房产证的办理要求、违约责任等项。2、收据三张，证明签订合同之日，原告即将购房款121125元(含定金9000元)支付给被告。3、房屋现状相片，证明房屋自买卖交付后一直由原告使用至今。第三人质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性以及证明力均不认可，该房屋买卖合同第三人从未知晓，也未签字同意，不能约束第三人。对证据2的购房定金单的真实性无法确认，代理人庭后向第三人核对后再向法庭提交书面的质证意见。对证据3无法确定照片是涉案房屋。本院对原告的证据1的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据2、3的真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2007年3月10日，原、被告签订《房地产买卖契约》，约定甲方(被告)自愿将坐落于琼海市嘉积镇东风路恒建大厦504房(房屋建筑面积75平方米，以房产证面积为准)出卖给乙方（原告）。乙方对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产；甲乙双方议定的上述房地产成交价格为127500元，付款方式：签订本契约之日付总房款的95%即121125元(含定金)；余款5%即6375元，待办理产权证时根据房产面积多退少补，付清房款。双方同意于2007年5月30日由甲方将上述房地产交付给乙方装修，房屋移交给乙方时，其建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；违约责任:乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还购房款。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起15日内将定金退还给乙方，另给乙方相当于定金的数额的违约金；第七条，上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担；第十一条，双方约定的其他事项:1、甲方办理该房屋产权证给乙方，费用按第七条执行。2、该房屋不办理土地证，使用权至2054年3月1日止。2007年3月5日，第三人向原告出具琼海市恒建大厦购房定金单，收取原告定金1000元，原告于合同签订当天向被告支付房款121125元(含定金)，被告同日将房屋交付给原告使用至今。因房屋买卖后，被告没有配合原告办理房屋过户，为此原告向本院提起诉讼。 另查明，被告与第三人于1995年3月18日结婚，在夫妻关系存续期间的2004年11月18日，被告与海南诚聚源投资管理有限公司签订《协议书》，购买海南诚聚源投资管理有限公司取得的位于琼海市××镇土地及地上的建筑物，转让价格700000元，房屋建筑面积1409平方米。协议签订后，被告将转让款700000元付给海南诚聚源投资管理有限公司，取得了该房地产。此后，被告重新报建在该地上建成恒建大厦，并于2005年3月5日取得土地使用权证[证号为:海国用(2005)第0297号]，土地使用权面积788.9平方米,国有土地使用权登记在被告郑某名下。2007年3月10日，原、被告签订《房地产买卖契约》被告将恒建大厦504房出卖给原告。2008年9月9日被告取得恒建大厦504房的所有权证(房产证号为:海房权证海字第XXXX号)，建筑面积77.90平方米，房屋登记在被告郑某名下。 本院认为：本案争议焦点是：一、《房地产买卖契约》是否有效，被告应否协助原告将房屋过户至原告名下。二、第三人主张原告腾退房屋，应否支持。 一、《房地产买卖契约》是否有效，被告应否协助原告将该房屋过户至原告名下。本案中，被告从海南诚聚源投资管理有限公司购买取得该房地产后，重新建设恒建大厦，并将恒建大厦中的504房出卖给原告，原告已付房款，履行了合同约定的义务，被告也已将房屋交付给原告居住使用至今，原告属于善意取得。双方的房屋买卖是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。至于被告应否协助原告将房屋过户的问题，原告主张被告协助原告过户该房屋给原告，双方签订的《房地产买卖契约》第十一条,双方约定的其他事项:1、甲方办理该房屋产权证给乙方，费用按第七条执行。2、该房屋不办理土地证，使用权至2054年3月1日止。从该契约其他事项第1条约定可以看出，买卖的房屋可以办理过户，过户的费用，由甲乙双方按规定各自承担。第2条约定的是该房屋不办理土地证，土地使用权不能办理过户。由于琼海市政府在2016年4月26日起开始实施不动产登记制度，实行房产和土地使用权二证合一，要过户办理不动产权证，需要办理房屋确认转移和土地使用权分割，而原被告在合同约定不办理土地证，在不能分割土地的情况下，主张被告协助原告办理该房屋过户至其名下，其请求不符合合同的约定，故原告此项请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 二、第三人主张原告腾退房屋，应否支持。第三人主张原告购买的房屋属于夫妻共同财产，被告出卖房屋时没有告知第三人，第三人不知晓，被告的行为已侵犯了第三人的财产权益，被告无权处分该房产，原告应当退还该房屋给第三人。从查明的事实看，被告与第三人至今仍是夫妻，没有证据证明夫妻感情不和，分开居住。并且第三人在被告卖房时，也向原告出具一份琼海市恒建大厦购房定金单，收取原告定金，这说明第三人与被告在处置夫妻共同财产时是协商一致后才由被告出卖的。第三人主张不知道被告卖房，被告无权处分该房产，原告不构成善意取得，理由不成立，其主张原告退还房屋，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、确认原告陈某与被告郑某于2007年3月10日签订的《房地产买卖契约》有效。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 三、驳回第三人的诉讼请求。 案件受理费人民币1425元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 周英俊 二〇一九年十一月十六日 法官助理 梁 茵 书 记 员 王 彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。