内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院民 事 判 决 书（2019）内0502民初8666号原告：佟海英，女，1964年10月5日出生，蒙古族，个体经营者，住北京市海淀区，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：杨玉新，北京市盛法律师事务所律师。被告：刘晓光，男，1966年6月9日出生，汉族，个体经营者，公民身份号码：×××。被告：白沙仁，女，1970年5月17日出生，蒙古族，个体经营者，公民身份号码：×××。原告佟海英与被告刘晓光、白沙仁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佟海英的委托诉讼代理人杨玉新、被告刘晓光到庭参加诉讼，被告白沙仁经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佟海英向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，判决被告于2019年12月1日退出租赁房屋，将承租房屋交给原告；2、请求判令被告对租赁房屋装潢、装修、改造投入的所有设备设施、备品归原告所有；3、请求判令本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2012年2月21日二被告与原告签订《房屋租赁承包管理协议书》，2016年1月11日二被告（乙方）与原告（甲方）签订《房屋租赁合同》。2018年9月20日原、被告又签订了《房屋租赁合同补充协议》。合同约定原告将永清办事处三委建国路23号1-6层房屋、院内地下1-3层宴会楼、1-2层办公楼及院落整体出租给二被告，租赁期限为2012年12月1日至2021年11月30日止，在补充协议中约定将租期延长到2026年，从2018年12月1日起，每年租金240万元整。《房屋租赁合同补充协议》约定：每年9月1日支付下一年度租金，如乙方未能按照合同约定交付房屋租金，逾期一日须向甲方交纳违约金人民币1万元，逾期超过15日，属乙方违约，甲方有权解除合同，收回该房屋及该房屋的装潢、装修、改造等包括乙方所投入的所有设备设施、备品，乙方须向甲方承担违约赔偿责任，造成的一切经济损失和后果由乙方自负。违约责任、违约金及违约金的计算方式按照甲乙双方2016年1月11日签订的《房屋租赁合同》执行，并向甲方承担全部赔偿责任，包括但不限于因此遭受的损失、为主张权利支付的诉讼费、律师费、鉴定费等相关费用。2016年1月11日签订的《房屋租赁合同》第十六条违约责任约定：在租赁期间内甲、乙双方必须遵守上述约定，不得违约，如有违约，由违约方向守约方支付违约金。违约金计算方法为本合同剩余年限乘以人民币50万整。如在合同履行的最后一年内违约，违约金为人民币50万元整。2019年9月1日，被告通知原告解除租赁合同，2019年9月1日应向原告支付2020年度的房屋租金240万元，由于市场等多种因素，被告决定不再租赁。原告出租房屋目的是为了获取租金，被告明确解除双方租赁合同，使原告合同约定租赁期间损失租赁费用，因此原告诉至法院请求人民法院支持原告的诉讼请求，以保护原告合法权益。被告刘晓光、白沙仁提交书面《民事答辩状》辩称，原告佟海英起诉被告的诉讼请求为：1、请求判决解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》，判决被告2019年12月1日退出租赁房屋，将承租房屋交给原告。2、请求判决被告对租赁房屋装潢、装修改造所投入的所有设备设施、备品归原告所有。原告对被告的上述诉讼请求，没有法律与合同依据，原告对被告没有诉权请求权。2019年9月1日，被告通知原告2019年12月1日解除租赁合同。原告已经收到被告解除租赁合同的通知，并未对解除租赁合同提出异议，租赁合同自2019年12月1日解除。合同解除权的性质属于形成权。所谓形成权，是指权利人以自己的单方意思表示，就可以使民事法律关系发生变更或消灭的权利。根据形成权的法律特征，形成权以单方意思表示方式行使，实现形成权，不需要向法院提出请求。关于行使合同解除权的方法，合同法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的应当通知对方。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。被告2019年的租金已向原告支付至2019年11月末，被告通知原告解除租赁合同的时间是2019年9月1日。现房屋租赁合同正在履行之中，于2019年11月末届满到期。因此，原告现在无权请求法院判决解除原、被告之间房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议，判决被告于2019年12月1日退出租赁房屋，将承租房屋交给原告及请求判决被告对租赁房屋装潢、装修、改造所投入的所有设备设施及备品归原告所有。综上，请求人民法院依法驳回原告对被告的起诉。原告佟海英为证实其主张成立，出示了：1、房屋产权证二份，房证号分别为×××，拟证明本案诉争房屋是通辽市雅美饮食有限责任公司所有。2、营业执照一份，拟证明通辽市雅美饮食有限责任公司法定代表人为佟海英，个人独资。3、刘晓光的微信通知解除合同，拟证明2019年9月1日被告刘晓光通知原告解除房屋租赁合同。4、房屋租赁合同两份，拟证明2016年1月11日，原、被告双方签订房屋租赁合同；2018年9月20日双方签订补充合同，约定房屋租赁期限到2026年11月30日止，房屋租金每年240万元，合同约定了违约责任及房屋租金交付时间，由于被告在合同租期内单方解除合同构成违约，按照该合同的第七条约定被告违约的原告有权解除合同，同时被告投入了装潢装修、改造包括乙方所投入的设备设施归原告所有。被告刘晓光质证认为对上述证据无异议。被告刘晓光、白沙仁未当庭出示证据。根据原、被告举证、质证及当庭陈述，本院认证如下：原告出示的证据来源合法、内容客观且与本案具有关联性，证据之间相互链接能够证明原告所要证明的待证事实，本院予以确认。根据原、被告举证、质证及当庭陈述，本院认定如下事实：2016年1月11日，原告佟海英（甲方）与被告刘晓光、白沙仁（乙方）签订了《房屋租赁合同》。双方在该合同中约定：甲方将坐落××路房屋（房产证号×**）、院内已建成的地下一层至三层的宴会楼（建设规划工程许可证号：**）、一至二层办公楼及院落【土地证号：通国用（2008）第200**】整体出租给乙方。租赁期限为拾壹年。即从2015年12月1日至2026年11月30日止。第三条约定房屋租赁价格及付租金时间：第一年：2015年12月1日至2016年11月30日，租金为人民币2400000.00元；第二年：2016年12月1日至2017年11月30日，租金为人民币2400000.00元，付租金时间为2016年9月1日前一次性付租金人民币2400000.00元；第三年：2017年12月1日至2018年11月30日，租金为人民币2400000.00元。付租金时间：2017年9月1日前一次性付租金人民币2400000.00元；第四年：2018年12月1日至2019年11月30日，租金为人民币2700000.00元，付租金时间为2018年9月1日前一次性付租金人民币2700000.00元；第五年：2019年12月1日至2020年11月30日，租金为人民币2700000.00元，付租金时间2019年9月1日前一次性付租金人民币2700000.00元等。在租赁期间内，乙方必须每年将房租款汇到甲方工行卡：6222080609000159710，开户行：中国工商银行通辽市分行明仁支行（行号：102199000067），如变更收租金银行卡，甲方书面补充协议的方式提出。如乙方未能按照合同约定时间交付房屋租金，逾期一日须向甲方交付违约金10000.00元整。逾期超过15日，甲方有权宣布解除合同，收回该房屋（包括临建、改建、扩建）及该房屋的装潢、装修、改造（包括水、电、暖、燃气的改造）包括乙方所投入的所有设备、设施、备品，乙方应向甲方承担违约责任，并向甲方承担全面赔偿责任，包括但不限于因此遭受的损失、为主张权利支付的诉讼费、律师费、鉴定费等相关费用。第五条约定：在乙方承租此房屋期间内，所产生的一切税、费由乙方负责承担（包括房屋租赁所产生的税、费、水、电、暖、燃气费用等），甲方不承担任何税费。第九条约定：乙方在租赁期间内对房屋做出任何改造（包括临建、改建、扩建）必须提前通知甲方。甲方同意后，由乙方办理相关部门审批手续，发生的费用由乙方自负。第十条约定：乙方在租赁期间内房屋装修，改造（包括水、电、暖、燃气的改造），修建房屋（包括临建、改建、扩建）所产生的城建、规划、消防及相关部门的一切问题、责任及费用由乙方承担，甲方不承担任何责任及费用。第十一条约定：在合同所规定的租赁期满，或乙方不想承租单方面终止合同后，乙方所投入的建筑物（包括临建、改建、扩建）及装修，改造（包括水、电、暖、燃气的改造），装潢包括所投入的店内的设备，设施及备品，乙方不得转移、损坏、拆除，全部无偿归甲方所有。乙方应保证房屋、院落及屋内设施、设备完好，水、电、暖、燃气等费用及税费无拖欠，否则，乙方应向甲方承担违约责任，并向甲方承担全面赔偿责任，包括但不限于所遭受的损失、为主张权利支付的诉讼费、律师费、鉴定费等相关费用。第十四条约定：合同期满前6个月（2016年6月1日），甲乙双方协商次年房屋租赁合同，如协商不成，甲方有权在合同期满前三个月（2026年9月1日）在房屋外侧挂牌、条幅招租。合同期满或者租赁合同解除终止，乙方必须在合同期满之前或合同解除、终止的当日内腾房搬出租赁房屋，将租赁房屋及时交付给甲方，逾期乙方继续占用租赁房屋，乙方应按每日人民币10000.00元向甲方支付房屋占用费，至实际交付甲方房屋之日止，并承担违约责任。违约责任为：在租赁期间内甲乙双方必须遵守上述约定，不得违约。如有违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金计算方法为本合同剩余年限乘以人民币500000.00元整。如在合同履行的最后一年内违约，违约金为人民币500000.00元整。2018年9月20日，原告佟海英（甲方）与被告刘晓光（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》。内容为在甲、乙双方2016年1月11日签订的《房屋租赁合同》基础上，甲、乙双方共同协商同意签订本补充协议：第一条：甲方将坐落××路房屋（房产证号：**3**）、院内已建成的地下一层至三层的宴会楼（建设规划工程许可证号：150501200810：**建（土土地证号：通国用2008第200**整体出租给乙方。房屋：通国用2008第**：2018年12月1日至2019年11月30日，租金为人民币2400000.00元，付租金时间为乙方须在2018年9月1日前一次性付租金人民币2400000.00元；2019年12月1日至2020年11月30日租金为人民币2400000.00元，乙方须在2019年9月1日前一次性付租金2400000.00元……2025年12月1日至2026年11月30日，租金为人民币2400000.00元整，乙方须在2025年9月1日前一次性付租金。在租赁期间内，乙方必须在每年9月1日前将房租款汇到甲方工行62220806090********，开户行：中国工商银行通辽市分行明仁支行（行号：102199000067），如变更收租金银行卡，以甲方书面补充协议为准。如乙方未能按照合同约定时间交付房屋租金，逾期一日须向甲方交纳违约金10000.00元整。逾期超过15日，属乙方违约，甲方有权宣布解除合同（同时在该房屋门、窗、楼体等醒目处挂牌整体出租、整体招租），收回该房屋（包括临建、改建、扩建）及该房屋的装潢、装修、改造（包括水、电、暖、燃气的改造）包括乙方所投入的所有设备、设施、备品，乙方须向甲方承担违约赔偿责任，造成的一切经济损失和后果由乙方自负（违约责任、违约金及违约金的计算方式按照甲乙双方2016年1月11日签订的《房屋租赁合同》执行），并向甲方承担全部赔偿责任，包括但不限于因此遭受的损失、为主张权利支付的诉讼费、律师费、鉴定费等相关费用。乙方承诺在租赁期间内（2018年12月1日至2026年11月30日止）必须保证甲方每年年租金人民币2400000.00元的基础上，经甲方同意，乙方才可以转租罗曼之光精品酒店（宾馆）。本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。甲乙双方2016年1月11日签订的《房屋租赁合同》其他条款（第五条到第十九条）不变，具有同等法律效力。被告刘晓光、白沙仁现利用租赁涉案房屋经营宾馆酒店及餐饮业务，其已交付2018年12月1日至2019年11月30日期间的租金。自2019年9月1日，二被告应交付2019年12月1日至2020年11月30日期间的房屋租金而未交付。被告刘晓光通过微信的方式于2019年9月1日向原告佟海英发出解除合同通知。原告佟海英起诉要求与被告解除双方签订的2016年1月11日的《房屋租赁合同》及2018年9月20日的《房屋租赁合同补充协议》。被告刘晓光当庭表示同意于2019年12月1日前搬离房屋。被告刘晓光、白沙仁在租赁涉案房屋期间，在原告佟海英个人独资的通辽市雅美饮食有限责任公司的土地土地证号：通国用（2008）第200**地使用权上扩建了部分房屋，并对所经营的房屋进行装修、装饰（顶棚吊顶、灯、壁纸、地板）及添置经营所用的备品（锅、碗、瓢、盆）等。另查明：上述房屋房产证号（01341）、院内已建成的地下一层至三层的宴会楼（建设规划工程许可证号：15050120080124号）登记在通辽市雅美饮食有限责：**美饮食有限责任公司的法定代表人及股东，该公司为一人有限责任公司。原、被告双方约定涉案房屋的年租金金额为2400000.00元，每日租金金额为6575.00元（2400000.00元÷365天）。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。原告佟海英与被告刘晓光、白沙仁之间所签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的合同义务。本案中，原、被告双方在合同中约定合同义务的履行先后顺序，双方约定“2019年12月1日至2020年11月30日租金为人民币2400000.00元，被告须在2019年9月1日前一次性付租金2400000.00元”。被告刘晓光于2019年9月1日明确告知原告佟海英不再交纳租金且到期后不再承租涉案房屋，其存在先履行合同的义务，在合同期限内不再继续承租房屋的意思表示系明显的违约行为。其作为违约方依法并不享有单方解除合同的权利，故其不再继续履行合同的意思表示并不当然地发生解除合同的法律效果，现原告佟海英亦提出诉讼请求要求与二被告解除《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》。因此，双方对不再履行《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》形成一致意见，本院对原、被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》确认解除。原告要求被告于2019年11月30日租赁期限届满时将房屋向原告交付租赁房屋，二被告在书面答辩意见中未提出异议，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”关于被告对租赁房屋装潢、装修、改造投入的所有设备设施、备品的问题，原、被告在《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》中约定“在合同所规定的租赁期满，或乙方不想承租单方面终止合同后，乙方所投入的建筑物（包括临建、改建、扩建）及装修，改造（包括水、电、暖、燃气的改造），装潢包括所投入的店内的设备，设施及备品，乙方不得转移、损坏、拆除，全部无偿归甲方所有。”“在租赁期内，乙方逾期超过15日未交付租金，属乙方违约，甲方有权宣布解除合同（同时在该房屋门、窗、楼体等醒目处挂牌整体出租、整体招租），收回该房屋（包括临建、改建、扩建）及该房屋的装潢、装修、改造（包括水、电、暖、燃气的改造）包括乙方所投入的所有设备、设施、备品，乙方须向甲方承担违约赔偿责任，造成的一切经济损失和后果由乙方自负”。被告刘晓光在房屋租赁期间，于2019年9月1日应该交付下一年度租金时未交付租金，并提出解除涉案的租赁合同，系违约行为。原告基于被告明确表示不再履行租赁合同的意思表示提出要求解除涉案租赁合同系守约方行使合同解除权，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”故二被告对包括临建、改建、扩建的房屋及涉案房屋的装潢、装修、改造（包括水、电、暖、燃气的改造）包括所投入的所有设备、设施、备品应按现状向原告佟海英进行交付。被告在庭审中陈述要求拆除原告房屋所有权证所记载范围以外系其扩建的未取得所有权登记手续的房屋，因房屋附着在原告佟海英的土地使用权上，双方对其扩建、改建、装修添附的问题均明确约定，双方应该按照约定履行。被告的此项主张不符合合同约定且要求拆除的行为非本院审理范围，而是属于相关行政部门职权。在涉案合同中约定二被告“应保证房屋、院落及屋内设施、设备完好，水、电、暖、燃气等费用及税费无拖欠”。因此，在其自2016年12月1日至2019年11月30日期间所发生的水、电、暖、燃气等费用及税费应由二被告自行承担。被告白沙仁经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，仅提交书面答辩意见，视为其放弃举证、质证的权利。综上所述，原告佟海英提出的诉讼请求符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第六十七条、第九十一条、第九十四条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告佟海英与被告刘晓光、白沙仁于2016年1月11日签订的《房屋租赁合同》及原告佟海英与被告刘晓光于2018年9月20日签订的《房屋租赁合同补充协议》；被告刘晓光、白沙仁于2019年12月1日退出房屋，将承租房屋按现状交付给原告佟海英（若被告刘晓光、白沙仁未按时履行，自2019年12月1日继续以合同约定的年租金2400000.00元/365天即6575.00元按日计算占用房屋期间的损失，由二被告支付至搬离或强制执行完毕为止）；二、被告刘晓光、白沙仁对涉案房屋改造（包括扩建）、装潢、装修、装饰（顶棚吊顶、灯、壁纸、地板）设备、设施及备品全部归原告佟海英所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费减半收取计50.00元，由被告刘晓光、白沙仁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。判决发生法律效力后，若一方拒绝履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，二年内向人民法院申请执行，逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。审判员  李晓艳二〇一九年十一月五日书记员  王 爽