安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0103民初6252号 原告：安徽龙祥物业管理有限公司，住所安徽省合肥市庐阳区庐江路**省供销社老办公楼**，统一社会信用代码91340000667916172H（1-1）。 法定代表人：左伯乐，总经理。 委托诉讼代理人：邵林荣，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：夏冰，北京大成(合肥)律师事务所律师。 被告：合肥康乾影城有限公司，住，住所安徽省合肥市庐阳区桐城路**合作经济广场**楼**一社会信用代码91340100325472380T（1-1）。 法定代表人：伍和琴，总经理。 委托诉讼代理人：周敏，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：王淑伟，安徽天德律师事务所律师。 原告安徽龙祥物业管理有限公司（以下简称龙祥物业公司）与被告合肥康乾影城有限公司（以下简称康乾影城公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙祥物业公司委托诉讼代理人邵林荣、夏冰，被告康乾影城公司委托诉讼代理人周敏、王淑伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙祥物业公司向本院提出诉讼请求：1.康乾影城公司支付2015年6月15日至2019年4月12日期间的电费430398.14元、2017年12月12日至2019年4月12日期间的水费8844元、2018年2月15日至2019年6月15日期间的广告费23333元、2018年2月15日至2019年6月15日期间的停车费15400元，计477975.14元，并支付逾期付款违约金137178.86元（以477975.14元为本金，按每逾期15日，按应付未付金额的3‰计算，自2015年6月15日起计算至2019年5月24日，共计1439天），上述金额共计615154元；2.康乾影城公司承担本案的诉讼费用。在案件审理过程中，龙祥物业公司增加诉讼请求：康乾影城公司支付2019年4月13日至2019年6月16日拖欠的电费53060.6元、水费3107.5元、广告费3328元、停车费2200元，计61696.1元，并支付逾期付款违约金555.26元（以61696.1元为本金，按每逾期15日，按应付未付金额的3‰计算，自2019年5月25日起计算至2019年7月10日，共计46天，之后的违约金计算至欠费结清为止）。 事实与理由：2015年3月27日，龙祥物业公司与康乾影城公司签订了《物业管理服务协议》，约定：龙祥物业公司提供水、电费代收代缴服务，龙祥物业公司按照康乾影城公司水、电表实际产生的数字，以5.5元/吨收取水费，以1.5元/度收取电费。龙祥物业公司提供一楼4个电梯门给康乾影城公司用于电影宣传，费用为5000元/年，龙祥物业公司对影城观众停车收费实行优惠，3小时内收费5元，优惠期限为开业后半年内。本协议终止时，如相关费用尚未结清，则有关费用结算、违约责任及争议解决条款继续有效。 协议签订后，从2015年6月15日起，康乾影城公司只按照1.04元/度向龙祥物业公司缴纳电费，其中在2017年2月15日、2018年1月15日两个缴费周期未支付任何电费。龙祥物业公司后期经过技术改造等工作，在2018年3月15日对其物业商业用电代收费标准从1.5元/度降至1.35元/度，又在2018年10月12日，对其物业商业用电代收费标准从1.35元/度降至1.27元/度。康乾影城公司从2017年12月12日起，每月不按照实际用水量支付水费，只按照396元/月支付。龙祥物业公司为保证康乾影城公司的正常用电、用水，一直向相关部门替康乾影城公司代付上述欠付费用。 康乾影城公司从2018年2月15日起未再向龙祥物业公司支付电梯广告费、停车费，但康乾影城公司的电梯广告一直在电梯里继续张贴及继续使用停车券。龙祥物业公司多次向康乾影城公司催收上述费用，并于2018年10月24日向康乾影城公司发出律师函催收未果，因此诉至法院。 康乾影城公司辩称： 一、康乾影城公司并不拖欠龙祥物业公司电费，而且还超额支付了电费210515.15元。 （一）龙祥物业公司所主张的1.5元/度的价格系预收暂定价，龙祥物业公司不能以此价格向康乾影城公司收取电费。 1.龙祥物业公司提供的是电费代收代缴服务。 根据2015年3月27日双方签订的《物业管理服务协议》第三条第5项约定：“乙方应按照独立计量核算并自行承担承租商铺发生的水电费，甲方提供水、电费代收代缴服务”。此条明确约定了龙祥物业公司提供的仅是代收代缴服务，不能从中赚取差价牟取非法利益。 2.龙祥物业公司所主张的1.5元/度的价格是预收暂定价，不是约定的电费价格，该价格也严重超过了合理标准。 （1）龙祥物业公司所主张的电费价格系预收暂定价。龙祥物业公司于2016年1月5日向康乾影城公司发来的《康乾影城水电费催费单》明确表明按照1.5元/度收取电费，是实行预收费价格，多退少补。龙祥物业公司与位于康乾影城公司楼下的红府超市签订《〈物业管理服务协议〉补充协议》约定，从2017年1月1日至2017年9月电费暂时按1.27元/度向红府超市预收，到2017年9月按实际测算电价多退少补。因此，龙祥物业公司先按照预收价格收取电费，然后再测算电价，多退少补。 （2）龙祥物业公司按照1.5元/度电费预收价格是供电公司实际电费价格的2倍，属于违规不当得利。康乾影城公司后来从物价部门得悉，《安徽省物价局转发国家发展改革委关于降低燃煤发电上网电价和工商业用电价格的通知》（皖价商[2015]56号）规定，从2015年4月20日起，一般工商业及其他用电电度电价为0.8662元/千瓦时。龙祥物业公司按照分时电价方式缴纳电费，每日分别不同时段按照1.28、0.85和0.57价格计缴电费。根据合肥供电公司于2015年10月26日开给龙祥物业公司电费《发票》显示，发票当月缴纳电费平均电价0.7748元。说明合肥市供电公司电费价格符合文件规定。龙祥物业公司预收价格严重超出合理范围。 在龙祥物业公司提供的证据中，还有合肥供电公司分别于2019年1月14日、2019年3月22日向龙祥物业公司开具的《高压客户电费清单》表明，合肥供电公司此时的分时收费价格分别是1.0034元、0.6742元和0.4195元，龙祥物业公司两张《电费清单》载明的平均电费价格0.7268元、0.7255元。合肥市供电公司收费价格符合合肥市物价局皖价商[2018]103号文件规定。龙祥物业公司在本案中要求康乾影城公司从2018年10月按照1.27元/度缴纳电费，也属于违规加收电价，谋取不当得利。 （3）龙祥物业公司采取强制的手段迫使康乾影城公司接受高额预收电价，康乾影城公司从未认可过。2015年初，康乾影城公司装修时龙祥物业公司停电，采取强制手段迫使康乾影城公司接受1.5元/度预收价格。康乾影城公司经了解得知合肥市商业综合体电价后，从第一次预付电费时开始，就未执行此预收电价，并在2016年1月5日给龙祥物业公司《关于复函》和2019年2月20日给龙祥物业公司的《复函》中，均对于龙祥物业公司过高的预收电价提出了异议。 3.龙祥物业公司存在乱收电费和违规分摊电费的行为。 （1）龙祥物业公司存在乱收费行为。龙祥物业公司在本案中，要求康乾影城公司从2015年6月至2018年2月按照1.5元/度缴纳电费。而龙祥物业公司与位于康乾影城公司楼下的红府超市签订《关于星一城店电费的补充协议》约定，红府超市从2016年3月16日至2017年1月15日按照1.3元缴纳电费。又签订《〈物业管理服务协议〉补充协议》约定，从2017年1月1日至2017年9月电费“暂时按1.27元/度向乙方预收，到2017年9月按实际测算电价多退少补”。这不仅表明龙祥物业公司对同一商业体内不同的商户，采取不同电费价格，存在乱收费行为，而且再次证明龙祥物业公司向红府超市按照1.27元/度电费价格也是预收电费，还要按实际测算多退少补。而龙祥物业公司却要向康乾影城公司按照1.5元缴纳电费，实属乱收费。 （2）龙祥物业公司把应该由物业费承担的公摊费用加收在康乾影城公司电费中，违反政府规定和双方约定。合肥市物价局印发的《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》（合价房[2011]41号）第十二条规定，物业服务费包含：（一）服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;（三）物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；（四）物业服务企业办公费用；（五）物业服务企业实施物业管理必备的固定资产折旧；（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用等。双方签订的《物业管理服务协议》第三条第三项对此也予以明确约定。而龙祥物业公司在本案中提供的证据表明，龙祥物业公司将小区路灯、电梯、楼梯、其他楼栋的空调电耗、监控、消防设施、值班岗亭、电瓶车充电、通讯设施用电等都分摊给康乾影城公司。康乾影城公司自入驻以来一直按时足额缴纳物业费，龙祥物业公司要求康乾影城公司承担公摊部分的电费无任何事实和法律依据。 4.国家法律和政府规章对电价及收费管理有明确规定，龙祥物业公司乱加价、乱收费的行为违反法律规定，应属无效。 《中华人民共和国电力法》第三十五条规定，电价实行统一政策，统一定价原则，分级管理。第四十一条规定，对同一电网内的同一电压等级、同一用电类别的用户，执行相同的电价标准。第四十三条规定，任何单位不得超越电价管理权限制定电价。第四十四条规定，禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用。第六十六条规定，违反本法第三十三条、第四十三条、第四十四条规定，未按照国家核准的电价和用电计量装置的记录向用户计收电费、超越权限制定电价或者在电费中加收其他费用的，由物价行政主管部门给予警告，责令返还违法收取的费用，可以并处违法收取费用五倍以下的罚款；情节严重的，对有关主管人员和直接责任人员给予行政处分。 合肥市物价局《转发〈安徽省物价局转发国家发展改革委办公厅关于清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知〉的通知》（合价商[2018]55号）、合肥市物价局《转发安徽省物价局安徽省住房和城乡建设厅关于进一步清理规范转供电环节加价有关事项的通知》的通知》（合价商[2018]68号）、合肥市物价局《关于开展转供电主体收费情况调的通知查》（合价商[2018]69号）等均要求从严查处各种违反电价规定乱加价、乱收费及拒不执行目录电价、与目录电价捆绑收取其他费用、拒不执行国家和我省各项降低电价措施、随意分摊收取公共用电和损耗等价格违法行为。所以，龙祥物业公司乱加价、乱收费严重违反法律规定，也请龙祥物业公司能够正确认识到自己乱加价、乱收费问题的严重性。 （二）截至2019年4月，康乾影城公司实际用电959801度，按照物价部门规定的电费价格计算，应交电费724417.28元，实际已交电费934932.43元，多缴电费210515.15元。 1.安徽省及合肥市物价局明确规定的电价标准。 安徽省物价局文件（皖价商[2015]56号）规定，平段电价为0.8662元/度，从2015年4月20日起执行；安徽省物价局文件（皖价商[2016]82号）规定，平段电价为0.7643元/度，从2016年6月1日起执行；安徽省物价局文件（皖价商[2017]101号）规定，平段电价为0.7508元/度，从2017年7月1日起执行；合肥市物价局文件（合价商[2018]32号）规定，平段电价为0.7266元/度，从2018年4月1日起执行；合肥市物价局文件（合价商[2018]45号）规定，平段电价为0.7153元/度，从2018年5月1日起执行；合肥市物价局文件（合价商[2018]64号）规定，平段电价为0.6742元/度，从2018年7月1日起执行。 2.康乾影城公司已按时超额支付了电费。 康乾影城公司严格按照龙祥物业公司向康乾影城公司出具的《康乾影城》用电量，对应安徽省物价局文件、合肥市物价局文件规定的电价分段计算，截至2019年4月，影城实际用电959801度，应交电费724417.28元。 根据康乾影城公司向龙祥物业公司账户缴纳的电费银行汇款《客户回单》统计，截至2019年4月23日，康乾影城公司实际已缴电费934932.43元，多交电费210515.151元，并不存在任何拖欠。 综上所述，康乾影城公司并未拖欠龙祥物业公司电费430398.14元，而且对于康乾影城公司超额支付的电费210515.151元，康乾影城公司保留要求龙祥物业公司返还并支付利息的权利。 二、康乾影城公司并未拖欠龙祥物业公司水费，龙祥物业公司对此主张亦无依据。 1.龙祥物业公司是提供代收代缴服务。 水价5.5元/吨亦为预收暂定价。此问题在上述电价已经表述，此处不予赘述。 2.龙祥物业公司存在乱收水费的行为。 龙祥物业公司从2017年1月1日按照3.8元/吨向红府超市收取水费，同时按照5.5元/吨向康乾影城公司收取水费。而合肥供水集团明确规定的二次供水价格为2.93元/吨。 3.康乾影城公司并不拖欠龙祥物业公司水费。 康乾影城公司实际用水量为3591.5吨，按照合肥供水集团的水价2.93元/吨计算，康乾影城公司实际水费为10523.1元。而截至2019年4月23日康乾影城公司已实际缴纳收费18175元，康乾影城公司多缴纳了7651.9元。对于康乾影城公司超额支付的水费7651.9元，康乾影城公司保留要求龙祥物业公司返还并支付利息的权利。 三、龙祥物业公司主张的停车费与康乾影城公司无关，康乾影城公司并非缴纳停车费的主体。 康乾影城公司并非缴纳停车费的主体。首先，双方签订的《物业管理服务协议》第二条第二项第十一款约定，龙祥物业公司对影城观众停车收费实行优惠，3小时内收费5元。优惠期限为开业后半年内。交停车费的是电影观众。优惠期到期后，龙祥物业公司如不愿意继续采取优惠措施，可以按正常标准向观众收取停车费，不应向康乾影城公司收取停车费。其次，该优惠政策能够给龙祥物业公司带来更多的人流量，从而使龙祥物业公司收取更多的停车费用，实际获益的仍是龙祥物业公司。所以龙祥物业公司主张的停车费与康乾影城公司无关。 四、康乾影城公司并未拖欠龙祥物业公司任何广告费。 1.协议期限内，康乾影城公司使用电梯广告费用为4个电梯一年5000元。 双方签订的《物业管理服务协议》第二条第二项第十款约定，龙祥物业公司提供一楼4个电梯口给康乾影城公司用于电影宣传。康乾影城公司仅用于电影宣传并不得损坏电梯，费用为一年五千元整。该条明确了广告费为4个电梯一年5000元，康乾影城公司已按此价格缴纳了广告费用，龙祥物业公司开具了相应的发票。 2.康乾影城公司在协议届满后没有再做电梯广告。 2015年双方签订的《物业管理服务协议》至2018年2月28日即届满，没有再做电梯广告。康乾影城公司协议期内在电梯门上广告遗留，龙祥物业公司完全可以自行撕去或由新的广告商进行覆盖。 龙祥物业公司在协议到期一年之后，毫无根据地要求康乾影城公司按照一个电梯一年5000元的价格支付广告费用，实属荒唐。龙祥物业公司以非法占有为目的涉嫌虚假诉讼。 五、康乾影城公司并未拖欠龙祥物业公司任何费用，龙祥物业公司主张逾期付款违约金亦没有任何事实和法律依据。 综上所述，龙祥物业公司诉请没有任何事实基础、法律依据，违反相关法律规定、有违诚实信用原则，请求法院依法驳回诉请。康乾影城公司保留要求龙祥物业公司返还多付水电费并要求支付利息的权利。 经审理查明：2015年3月27日，龙祥物业公司与康乾影城公司签订《物业管理服务协议》，约定：物业管理服务事项包括物业共用部位及共用设施设备的日常管理、维修、保养服务；公共区域保洁、绿化养护服务；公共秩序维护服务；装饰、装修管理服务等。龙祥物业公司提供一楼4个电梯门给康乾影城公司用于电影宣传，康乾影城公司仅用于影城电影宣传并不得损坏电梯，费用为一年伍仟元整；龙祥物业公司对影城观众停车实行优惠，3小时内收费5元，优惠期限为开业后半年内；康乾影城公司应按照独立计量核算并自行承担承租商铺发生的水、电费，龙祥物业公司提供水、电费代收代缴服务，龙祥物业公司按照康乾影城公司水、电表实际产生的数字，以5.5元/吨收取水费，以1.5元/度收取电费；如康强影城公司逾期支付或不足物业服务费、保证金或其它应缴费用的，康乾影城公司除应如数支付或补足外，每逾期15日，按应付金额的3‰向龙祥物业公司支付违约金；协议期限为2015年3月1日至2018年2月28日。 龙祥物业公司主张自2018年3月15日起对康乾影城公司电费标准按照1.35元/度收取，自2018年10月12日起按照1.27元/度收取。因康乾影城公司未按时足额向龙祥物业公司缴纳水费和电费，龙祥物业公司经书面催要未果，因此诉至法院，要求判如所请。 以上事实，由龙祥物业公司提交的《物业管理服务协议》、欠费明细、电表和水表计量表、收据、转账凭证、律师函、邮寄凭证、告知书，康乾影城公司提交的水电费计量和费用表及双方当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，康乾影城公司与龙祥物业公司签订的《物业管理服务协议》，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。 对于龙祥物业公司各项诉请，本院分析认定如下： 1.关于水费和电费，双方争议焦点在于收费标准。本案中，康乾影城公司使用的是非生活用水、用电，双方在《物业管理服务协议》中约定的收费标准考虑到了合理的损耗，故应按照约定计算水费和电费。对于龙祥物业公司主张的2017年12月12日至2019年6月15日期间的水费，康乾影城公司对龙祥物业公司提交的每月用水量明细表无异议，双方同意自2017年12月12日之后列表中关于公厕用水由康乾影城公司承担一半的费用，经核算，康乾影城公司尚欠龙祥物业公司水费6179元，其中2017年12月12日至2019年4月12日期间水费4182.5元，2019年4月13日至2019年6月15日期间水费1996.5元；对于龙祥物业公司主张的2015年6月15日至2019年6月15日期间的电费，康乾影城公司对龙祥物业公司提交的用电量无异议，经核算，康乾影城公司尚欠电费483458.74元，其中2015年6月15日至2019年4月12日期间电费430398.14元，2019年4月13日至2019年6月15日期间电费53060.6元。关于违约金，合同约定，每逾期15日，按应付金额的3‰支付违约金，龙祥物业公司按照该标准主张违约金有合同依据，且未超出法律规定，本院予以支持。据此计算，2017年12月12日至2019年4月12日期间水费违约金计算至2019年5月24日为153.3元，2015年6月15日至2019年6月15日期间电费违约金计算至2019年5月24日为53429.69元，此两项违约金合计53582.99元；2019年4月13日至2019年6月15日期间水费违约金暂计算至2019年7月10日为6.52元，2019年4月13日至2019年6月15日期间电费违约金暂计算至2019年7月10日为139.67元，此两项违约金合计146.19元，之后的违约金以2019年4月13日至2019年6月15日期间尚欠的水费和电费总额为基数，每逾期15日，按尚欠金额的3‰计算至款清之日止。关于龙祥物业公司主张的2018年2月15日至2019年6月15日期间的广告费，龙祥物业公司未举证证明康乾影城公司在合同期满后继续使用电梯门用于电影宣传，且康乾影城公司对此不予认可，故对该项诉讼请求不予支持。关于停车费，因双方合同中未约定由康乾影城公司承担停车费，故该该项诉讼请求亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告合肥康乾影城有限公司于本判决生效之日起十日内向安徽龙祥物业管理有限公司支付2017年12月12日至2019年4月12日期间水费4182.5元、2015年6月15日至2019年4月12日期间电费430398.14元，并支付违约金53582.99元； 二、被告合肥康乾影城有限公司于本判决生效之日起十日内向安徽龙祥物业管理有限公司支付2019年4月13日至2019年6月15日期间水费1996.5元、2019年4月13日至2019年6月15日期间电费53060.6元，并支付违约金146.19元（暂计算至2019年7月10日，之后的违约金以此项判决尚欠水费、电费总额为基数，每逾期15日，按尚欠金额的3‰计算至款清之日止）； 三、驳回安徽龙祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计5654元，由安徽龙祥物业管理有限公司负担1040元，合肥康乾影城有限公司负担4614元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  陆翠玲 二〇一九年十一月十九日 书记员  王子悦 附：本判决适用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。