山东省东平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0923民初3829号 原告:江苏宇成置业有限公司东平分公司，住所地：东平县城四海城（清河汽修城南拐角处），注册号：370923300002049。 负责人：丁正龙，总经理。 委托诉讼代理人：陶建华，江苏哲睿律师事务所律师。 被告:张祥，男，1990年7月1日出生，汉族，居民，住山东省东平县。 第三人:山东宝地置业有限公司，住所地：山东省泰安市东平县城龙山大街加油站对面。统一社会信用代码：91370923676830469R。 法定代表人：朱宝森，总经理。 委托诉讼代理人：韩成龙，该公司员工。 原告江苏宇城置业有限公司东平分公司（以下简称宇城东平分公司）与被告张祥、第三人山东宝地置业有限公司（以下简称宝地公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宇城东平分公司的委托诉讼代理人陶建华，被告张祥、第三人宝地公司的委托诉讼代理人韩成龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宇城东平分公司向本院提出诉讼请求:一、请求对山东宝地置业有限公司（下称宝地公司）开发的东平县宝地置业城市广场C幢2407号房地产许可执行；二、本案诉讼费，由被告承担。事实与理由：1、张祥提起执行异议时提供的其与宝地公司签订的商品房预售合同涉嫌伪造。该合同上载明的“东房预（销）售证第（2013）025号预售许可证”在（2018）鲁0923民初3825号案审理过程中已查明是由东平县房地产开发办公室于2018年12月7日颁发的，有效期从2018年12月7日至2019年6月7日，在前述合同落款时间2014年9月18日该许可证尚未核发。2、即使张祥提交的预售合同是真实的，由于宝地公司在签订合同时至人民法院采取查封措施前尚未取得商品房预售许可证，该预售合同应确认为无效；3、张祥虽提交了其自己在不动产登记部门的房屋查询证明，但该证明“特别申明”部分注明了“因历史档案缺失、未记载相关身份信息、未在我局业务系统中办理过房屋业务、申请人提供的证件姓名或身份证号与系统中记载信息不一致导致无法查询出结果的不在此次查询范围内”，故该证明内容不能确定100%准确，另外张祥配偶及其未成年子女的房产信息尚不明；4、张祥提交的2014年9月18日的房款收据中对收款方式未做记载，其至少还应提交其他证据，如银行转账交易清单或现金解款单或抵顶欠款的详细清单及相应欠款证据等，同时提供宝地公司相应日期的会计账册、凭证等加以佐证。仅有前述证据不足以证明张祥已实际交付房款；5、可以确定是事实是在人民法院采取查封措施前，张祥尚未合法占有涉案房产。综上，现有证据不能证明张祥所提异议构成排除执行的情形，恳请法院查明事实，支持原告诉讼请求。 被告张祥辩称，一、被答辩人所称答辩人与第三人签订的购房合同系伪造，无任何依据。“东房预（销）售证第（2013）025号预售许可证”有效期之所以是从2018年12月7日至2019年6月7日是因为答辩人在东平县了解，当时根据东平县房管部门的规定，东平县境内的商品房预售许可证每六个月审核一次，审核通过后有效期以审核日期为起点。按照被答辩人的说法，预售许可证是2018年12月7日颁发的，如果颁发的是新的预售许可证的话，那么编号中的年度不应为“2013”而应为“2018”，而颁发的证件年度恰恰为“2013”。预售许可证在有效期满需进行核验方可继续使用，由此可见，本案合同中的预售许可证是第三人在多次经房管部门审核合格后延续下来的合法有效的商品房预售许可证，且取得时间是在查封之前。二、被答辩人所称答辩人提交的房屋查询证明不能确定100%准确是没有任何根据的。该证明是房管登记部门出具的证明，且盖有部门公章，是客观事实的反应。三、本案涉及的房屋房款，答辩人已经通过刷POS机、现金支付方式全额支付完毕,且第三人已经向答辩人出具收据，足以证实涉案房屋的房款答辩人已经全额支付。四、对于被答辩人诉状中所说的合同第六、七条矛盾，称答辩人与第三人伪造合同时“失误”，实属无稽之谈。本案合同，是由东平县房管部门进行统一监制的且东平县境内的所有房地产行业统一发放的制式合同，如果按照被答辩人的说法，一次性交清房款那么就需要对合同进行改动，东平县的房地产行业合同就混乱了，同样也是不符合法律规定的。五、综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。答辩人有权利要求中止对涉案房产的执行、解除对涉案房屋的查封。法庭应驳回被答辩人的起诉。 第三人宝地公司述称，涉案房产确实为被告张祥购买，原告起诉没有事实依据。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。原告为证实其主张，提交以下证据：证据一、（2018）鲁0923民初3825民事判决书一份。证明东平县房地产开发有限公司于2018年12月7日颁发的预售有效期6个月的预售许可证，证明涉案商品房与预售许可证是在张祥提交的房屋预售合同日期后发的，核发在后，预售许可证背后确实在先的预售合同上不正常，同时，该证明该预售合同即使是真实性也属无效；证据二、3318261收据一张。该收据为张祥在执行异议过程中向东平县人民法院提交的，收据收款方式为空白，张祥仅以该收据不能证明已经实际向宝地公司支付了房款。被告张祥对原告提交的证据一不予质证，认为该份判决书并未生效，不应作为证据提供，且判决书证实的内容不实，具体情况已在答辩意见中说明；对证据二，是由第三人宝地公司向我出具的收据，如我没有交齐房款，第三人作为正常经营的公司是不会向我出具收据的。第三人宝地公司的质证意见同被告张祥。被告张祥为反驳原告主张，提交以下证据：证据一、东平县人民法院（2019）鲁0923执异16号执行裁定书一份，证明原告无权查封涉案房屋；证据二、对账单四张，证明2014年6月3日我用个人银行卡刷了99，920元，差80元不到10,000元，当时80元是手续费。2014年8月7日也是用我个人银行卡刷了125，036元（其中包括手续费26元），2014年8月22日用我个人银行卡刷了107，120元（包含手续费156元），2014年9月16日在我个人银行卡刷取62，395元（其中包含手续费52元），四次刷卡共计394，471元；证据三、购房收款收据。原告方质证后认为，证据一尚未发生法律效力，对证据的三性不发表质证意见；证据二、四张单据的付款人姓名不能明确是张祥。收款人其中有三张收款人不是山东宝地置业有限公司收取的，故这三张证据与本案无关联，不能作为证据使用。另一张虽然是由山东宝地公司收取，但是不能确定购房，所以四张单据均与本案无关联性；证据三、与我公司提交的复印件是一致。第三人宝地公司对被告张祥提交的证据一无异议；证据二、四张单据确实是张祥刷POS机付款的银行回单，之所以之后三次POS机收款单位是东平县东润商业运营管理有限公司，首先是因为该公司与山东宝地置业有限公司是同一控制人，东平县东润商业运营管理有限公司POS机刷卡费率低；证据三是我们公司出具的。第三人宝地公司对上述银行流水的真实性无异议。第三人宝地公司提交2013年11月份预售许可证复印件及2018年12月7日-2019年6月7日换证的复印件，2018年5月18日-2018年11月8日的证件复印件三份，证据来源于公司资料室，证明我们的证件是合法的。原告质证后认为，第三人提交的预售房屋许可证均是复印件，而且没有颁发机关盖章予以证明，该证据来源不具有真实性，而且不具有连续性，是间隔举证，在本案中不具有证明力.被告张祥对第三人宝地公司提交的证据无异议。 根据原告宇城东平分公司的申请，本院调取了第三人宝地公司及东润管理公司的工商银行流水。其中1、宝地公司在工商银行东平支行账号为16×××96，在2014年6月3日显示收入现金99，920元，备注为批量业务。同时该笔收入因系批量业务，无法显示来源。2、东润公司设立在工商银行东平支行账号为16×××18，显示2014年8月7日收入125，036元，备注为批量业务。2014年8月24日收入107，120元，备注为批量业务。2014年9月16日收入62，395元，备注为批量业务。原告质证后对三性没有异议，认为上述银行流水足以证明申请人张祥根本没有交付购房款，所谓的批量业务是由若干消费者在POS机进行消费，最终累计造成，该证据证明张祥的申请行为是虚假诉讼，请求人民法院按照现行的法律规定，对此行为进行惩处。被告张祥对上述银行流水的真实性无异议，该流水就是我的交易凭证，进一步证实公司已经收到我交付的购房款。原、被告对第三人宝地公司及东润管理公司的工商银行流水均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据一（2018）鲁0923民初3825民事判决书，因一方当事人已上诉，未生效，本院暂不予认定；证据二3318261收据与被告张祥提交的证据三购房收款收据一致，连同被告提交的证据二对账单据四张。本院经综合审查后认为，购房收据虽记载交款人为张祥并加盖了第三人宝地公司的财务专用章，但该收据收款方式记载空白且无经办人信息，被告提交的与其佐证的四份对账单均无付款人信息，四份对账单的数额相加后与房款收据的数额有38，480元的差额，被告称38，480元系用现金交纳但并未提交证据证明，第三人宝地公司也未提交会计账簿、入账凭证等相关证据证实。四份单据中有三张单据的收款人为东平县东润商业运营管理有限公司，被告亦未提交该公司与第三人宝地公司存在关系的证据。结合本院调取的上述两公司在工商银行的账户流水情况，虽与被告提交的四张对账单的时间吻合，但备注为批量业务，是由POS机刷卡累积形成，无法证实付款人信息。因此，上述证据不能证明被告实际缴纳了购房款。被告提交的证据一（2019）鲁0923执异16号执行裁定书，是产生本案的基础，该裁定书只是裁定中止对涉案房产的执行，并未明确解除对涉案房产的查封，因此该证据不能证明被告的证明目的。 第三人宝地公司提交的三份商品房预售许可证复印件，虽为复印件但经本院到房管部门调查，三份预售许可证的颁发时间、预售期限均属实，对该三份证据效力，本院予以确认。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月19日，江苏宇城置业有限公司东平分公司执行山东宝地置业有限公司企业借贷纠纷一案，本院作出（2015）鲁0923民初303号执行裁定书，预查封了被执行人宝地公司在宝地置业城市广场的商品房A撞：2003号、1903号；B幢：2406号、2407号、1406号、1207号、1407号；C幢：2107号、2307号、2407号、1407号的房产。张祥对预查封宝地置业城市广场的C幢2407号商品房提出执行异议。2019年8月1日，本院作出（2019）鲁0923执异16号执行裁定书，裁定中止对张祥购买的位于东平县商品房的执行。 另查明，山东宝地置业有限公司开发的宝地置业城市广场A幢、B幢、C幢共420套房产，分别于2013年11月11日、2018年5月18日、2018年12月7日获得东平县房地产开发办公室颁发的商品房预售许可证，证号为东房预（销）售证第东（2013）025号，许可预售期限为2013年11月11日-2014年9月11日、2018年5月18日-2018年11月18日、2018年12月7日-2019年6月7日。 本院认为，本案的争议焦点为张祥就涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。被告张祥虽然提交了购买涉案房产的房款收据，但该收据收款方式记载空白且无经办人信息，与其佐证的四份对账单均无付款人信息且各对账单数额相加后的总额与房款收据上的收款数额有38，480元的差额，张祥称38，480元系用现金交纳但并未提交证据证明，第三人宝地公司也未提交会计账簿、入账凭证等相关证据证实。另外，四份对账单据中有三张单据的收款人为东平县东润商业运营管理有限公司，张祥亦未提交该公司与第三人宝地公司存在关系的证据。结合本院调取的上述两公司在工商银行的账户流水情况，虽与四份对账单的汇款时间吻合，但备注为批量业务，是由POS机刷卡累积形成，无法证实付款人信息，因此不能证明被告张祥实际缴纳了购房款。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（三）项的规定，张祥对涉案房产不享有足以排除法院强制执行的民事权益。 综上所述，原告的诉请于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决如下： 准许对被告张祥购买的位于东平县城宝地置业城市广场的商品房C幢2407号房产的执行。 案件受理费100元，由被告张祥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审 判 长  李彦勇 人民陪审员  郑洪鲁 人民陪审员  尹新宇 二〇一九年十一月六日 书 记 员  瞿园园