广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0305民初3177号 原告：桂林建禹地产有限公司，住所地：桂林市七星区毅峰路20号迪奥特综合楼二楼。 法定代表人：张贵清，董事长。 委托代理人：黎振宇，广西桂宁律师事务所律师。 被告：蒋臣荣，男，1965年9月23日生，汉族，农民，高中文化，住桂林市叠彩区。 被告：王修宏，女，1967年12月8日生，汉族，七星区吉祥养老院负责人，大专文化，住桂林市叠彩区。 原告桂林建禹地产有限公司与被告蒋臣荣、王修宏案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月27日立案受理后，由审判员黄智云担任审判长，人民陪审员涂志新、李小云组成合议庭，于2019年10月21日公开开庭进行了审理，书记员李捷担任法庭记录。原告的委托代理人黎振宇、被告蒋臣荣、王修宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、不得执行位于桂林市七星区房屋；2、确认原告对位于桂林市七星区房屋享有所有权；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2016年5月24日，桂林市七星区人民法院（2016）桂0305民初12号民事判决书对蒋臣荣与王修宏股权转让纠纷一案作出民事判决:被告王修宏支付被告蒋臣荣股权转让金539004元及利息327600元。此后，被告蒋臣荣向桂林市七星区人民法院申请执行。2018年8月6日，桂林市七星区人民法院作出（2016）桂0305执585号之二执行裁定，查封了执行标的桂林市七星区的房屋。2019年5月，原告对执行标的桂林市七星区房屋提出书面异议，桂林市七星区人民法院于2019年6月18日作出（2019）桂0305执异27号执行裁定，驳回原告的执行异议。原告认为法院驳回原告提出的执行异议，缺乏事实和法律依据。桂林市七星区房屋始终属于原告所有，被告王修宏从未对该房享有所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此可知，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，除非法律有特別规定，均需登记生效。而本案中，原告与被告王修宏虽然就桂林市七星区房屋买卖事宜签订了《商品房买卖合同》，但始终没有完成对房屋的交付与产权登记。《物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”签订房屋买卖合同后，当事人可以至不动产登记机构办理预告登记。但该条也明确了预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权。因此，办理了预告登记不等于就取得了房屋所有权。本案原告与被告王修宏签订的《商品房买卖合同》虽然在房管部门办理了备案登记但该备案登记与上述法律规定的预告登记是两种不同的制度。预售合同登记备案源于《城市房地产管理法》第四十四条第二款的规定:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”因此，从商品房预售合同登记备案的实质来看，其是为了规范商品房预售管理、保护购房者合法权益、有效防止开发企业进行一房多卖或者重复抵押货款等违规行为。商品房预售合同备案登记与预告登记一样，不是物权的设立、变更、转让，不产生物权公示的效力。原告虽与被告王修宏签订了《房屋买卖合同》并办理了合同备案登记，但因未进一步办理产权登记，物权并未发生変动，因此该房屋仍属于原告所有。再者，2018年12月14日，桂林市叠彩区人民法院作出（2018）桂0303民初2080号民事判决，解除了原告与被告王修宏签订的《商品房买卖合同》。根据我国《合同法》第九十七条:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，将产生恢复原状的效果。在房屋买卖合同中，恢复原状就是出卖人向买受人退还购房款及利息，买受人向出卖人返还占有的房屋并配合办理产权过户。本案中，由于案涉房屋始终未进行过交付产权也从未登记至王修宏名下，原告与被告王修宏的合同解除后，恢复原状主要是对原告的要求，即将购房款及利息返还给王修宏。因此，无论是否解除《商品房买卖合同》，因房屋从未登记在被告王修宏名下，房屋至始至终均不属于王修宏所有。故法院对属于原告所有的房屋采取执行措施没有事实及法律依据。故原告向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。 原告对其主张在举证期限内提供的证据有：证据1.《商品房买卖合同》，证明2013年11月21日王修宏以银行贷款的形式向原告购买桂林市七星区房，双方约定在产权办理完结之前，出卖人自承担连带保证责任之日起有权解除该商品房的《买卖合同》。证据2.（2016）桂0304民初118号民事判决书、（2016）桂03民终1752号民事判决书、（2018）桂0303民初2080号民事判决书，证明1.原告已依据（2016）桂0304民初118号民事判决书及（2016）桂03民终1752号民事判决书履行了其作为保证人承担的连带责任，替被告代偿773999.47元;2.证明原告承担保证责任后向法院提起诉讼，桂林市叠彩区人民法院判决解除原告与王修宏签订的《商品房买卖合同》，原告是桂林市七星区中海左岸世家第12幢2单元9层1号房的所有权人。证据3.（2019）桂0305执异27号执行裁定书，证明因蒋臣荣申请执行王修宏案，桂林市七星区人民法院于2018年8月6日查封了桂林市七星区中海左岸世家第12幢2单元9层1号房，2019年4月26日原告对执行标的提出执行异议，桂林市七星区人民法院于2019年8月15日裁定驳回原告提出的执行异议。证据4.房屋分户明细表，证明原告所开发的中海左岸世家12栋楼包含涉诉房屋已在房管部门办理了初始登记。证据5.中海元居Ｂ1区产权证签收表，证明原告在合同约定期限内为业主办理了产权证，大部分业主已经领取相关的权属证书，被告王修宏因未收房也未交纳契税等相关税费，又因涉案房屋被相关人民法院查封，故无法办理产权证书，原告没有任何过错。证据6.房屋所有权证，证明符合条件的中海元居的业主均已办理产权证。证据7.商品房买卖合同的补充协议，2013年11月19日签订的补充协议，将合同15条进行了变更。 被告蒋臣荣辩称：本人同意(2019)桂0305执异27号执行裁定书中认定的事实和裁决，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告蒋臣荣对其主张在举证期限内没有提供证据。 被告王修宏辩称：桂林市七星区人民法院(2016)桂0305民初12号民事判决书的内容我已履行完毕，过错方不在本人，本人已经用门面抵给蒋臣荣，诉讼费我不承担。涉案房屋已经交付给原告，同意原告的诉讼请求。 被告王修宏对其主张在举证期限内提供的证据有：证据1.租赁权抵债协议，证明本人和蒋臣荣的债权关系已经处理完毕。证据2.（2019）桂0305执恢104号执行裁定书，证明已经终结执行。 被告蒋臣荣对原告桂林建禹地产有限公司提供证据的质证意见为：对证据1的真实性认可，但不认可解除合同。对证据2的真实性无法确认，只认可(2019)桂0305执异27号执行裁定书和(2016)桂0305民初12号民事判决书的内容。对证据3、4的真实性和证明事项均认可。对证据5、6、7的真实性无法确认。被告王修宏对原告桂林建禹地产有限公司提供证据的质证意见为：对证据1、2、4、5、6和7的真实性和证明事项均认可。对证据3的真实性认可，不同意法院处置房产，本人愿意把房子退还给原告。 原告桂林建禹地产有限公司对被告王修宏提供证据的质证意见为：对证据1、2的真实性、合法性和证明事项均认可。被告蒋臣荣对被告王修宏提供证据的质证意见为：对证据1、2的真实性均予以确认，但需要强调的是被告王修宏目前没有履行完给付义务。 本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的书证予以采信；对双方提出异议的书证，因各自无相反证据予以否定，且该类书证与双方诉辩理由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 依据原、被告提供的证据和庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：2013年11月21日，原告桂林建禹地产有限公司与被告王修宏签订一份《商品房买卖合同》和《补充协议》，被告王修宏向原告购买位于桂林市七星区的房屋。2016年1月6日，因被告王修宏欠案外人交通银行股份有限公司桂林分行的贷款，案外人交通银行股份有限公司桂林分行将原告桂林建禹地产有限公司与被告王修宏诉至法院，经桂林市中级人民法院以（2016）桂03民终1752号民事判决书认定：“本案中，虽然涉案房屋已向有关部门办理了预购商品房抵押预告登记，但涉案房屋的产权至今未设立…。”最终判决：王修宏偿还交通银行股份有限公司桂林分行贷款本金及利息、罚息、提前还款补偿金合计551988.61元；王修宏支付交通银行股份有限公司桂林分行为实现债权实现花费的律师代理费28010元；桂林建禹地产有限公司为上述债务承担连带清偿责任。判决生效后，桂林建禹地产有限公司将上述款项已支付给案外人交通银行股份有限公司桂林分行。另查明，涉案房屋所在的12幢，原告自2016年起陆续向房主进行交付；原告桂林建禹地产有限公司与被告王修宏始终未对位于桂林市七星区的房屋进行交接，该房屋目前仍由原告控制。 2016年1月4日，被告蒋臣荣因被告王修宏股权转让发生纠纷，被告蒋臣荣将被告王修宏诉至法院。桂林市七星区人民法院以（2016）桂0305民初12号民事判决书判决：“被告王修宏支付蒋臣荣股权转让金539004元及利息327600元。”在该案的诉讼过程中，桂林市七星区人民法院对被告王修宏预告登记位于桂林市七星区的房屋进行了查封。因王修宏未履行该民事判决书，蒋臣荣向法院申请强制执行。2018年8月6日，本院作出（2016）桂0305执585号之二执行裁定书查封涉案房屋。2019年5月13日，因蒋臣荣与王修宏达成和解协议，桂林市七星区人民法院以（2019）桂0305执恢104号执行裁定书裁定终结（2016）桂0305民初12号民事判决书的执行。 2018年11月5日，桂林建禹地产有限公司将王修宏诉至桂林市叠彩区人民法院，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件。2018年12月14日，桂林市叠彩区人民法院以（2018）桂0303民初2080号民事判决书判决：“解除桂林建禹地产有限公司与王修宏2013年11月21日签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》…。” 2019年，桂林建禹地产有限公司认为涉案的桂林市七星区的房屋属其所有，向本院提出异议。本院于2019年6月18日作出（2019）桂0305执异27号执行裁定书，驳回桂林建禹地产有限公司的执行异议。原告对此不服，向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。 本院认为，本案的争议焦点为：涉案的桂林市七星区房屋的权属。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效但法律另有规定的除外。”第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”据此可知，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，除非法律有特別规定，均需登记生效。根据已经发生法律效力的桂林市中级人民法院（2016）桂03民终1752号民事判决书，该民事判决书中认定：“本案中，虽然涉案房屋已向有关部门办理了预购商品房抵押预告登记，但涉案房屋的产权至今未设立…。”另根据桂林市叠彩区人民法院以（2018）桂0303民初2080号民事判决书的判决：“解除桂林建禹地产有限公司与王修宏2013年11月21日签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》…。”而本案中，原告与被告王修宏虽然就桂林市七星区房屋买卖签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，并在房产部门办理了备案登记，但始终没有完成对房屋的交付与产权登记；物权并未发生变动，涉案的桂林市七星区房屋的权属始终属于原告桂林建禹地产有限公司。而本院作出（2016）桂0305执585号之二执行裁定书查封涉案房屋是对该房屋的预查封，在双方当事人通过诉讼已解除《商品房买卖合同》后，即代表被告王修宏未能取得该房屋的所有权。故原告的诉讼请求成立，本院予以支持。 为此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，判决如下： 一、终止对位于桂林市七星区房屋的执行； 二、位于桂林市七星区房屋属原告桂林建禹地产有限公司所有。 本案收取案件受理费12454元（原告已预付本院），由被告王修宏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费12454元『收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  黄智云 人民陪审员  涂志新 人民陪审员  李小云 二〇一九年十一月十三日 书 记 员  李 捷