安徽省宣城市宣州区人民法院民 事 判 决 书（2013）宣民一初字第02838号原告：田红梅，女，住安徽省宣城市宣州区。委托代理人：李有胜，安徽南宣律师事务所律师。被告：宣城市时代房地产开发有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区。法定代表人：朱震，该公司董事长。委托代理人：叶树生，安徽师阳安顺律师事务所律师。原告田红梅诉被告宣城市时代房地产开发有限公司（以下简称时代房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年10月22日公开开庭审理了本案。原告田红梅及委托代理人李有胜、被告时代房地产公司委托代理人叶树生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田红梅诉称：2010年12月28日，田红梅与时代房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：“第三条、田红梅购买时代房地产公司开发的位于宣城市区状元南路时代·碧云间＊＊＊＊室房屋，房屋用途为商业，建筑面积为43.17㎡，其中套内建筑面积22.97㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为20.2㎡。第四条、计价方式与价款按建筑面积计算该商品房的价款，单价为19457.96元／㎡，总金额84万元。第五条、面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房……买受人不退房的，产权登记面积大于和合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的价款由买受人不足；超过3%部分的价款由出卖人承担，产权归买受人；产权面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。合同签订后，根据合同约定的建筑面积及价款，田红梅向时代房地产公司支付了房款42万元，余款通过中国银行股份有限公司宣城分公司办理按揭，截止2013年2月25日止，田红梅共计交付按揭款77077.6元。时代房地产公司却擅自违反合同约定将田红梅购买的商品房面积减少到21.69㎡（实测面积）。且，时代房地产公司逾期交房，根据合同约定：“出卖人未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，买受人自约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已交付房款的日万分之1.1赔付违约金。现田红梅提起诉讼，请求判令：1、时代房地产公司立即赔偿田红梅房屋面积差价款810717.84元；2、时代房地产公司立即给付自2011年10月31日起至2013年8月31日止期间逾期交房违约金60984元；3、时代房地产公司立即赔偿田红梅多支出的购房按揭款146414.38元；4、本案所有诉讼费由时代房地产公司承担。时代房地产公司在庭审中辩称：1、双方所签房屋买卖合同的面积与实际的相差面积由设计变更导致，并且时代房地产公司的设计变更经政府主管部门同意，也已经通知田红梅本人，所以时代房地产公司对田红梅并无恶意违约行为，不适用双方所签合同第五条的约定；2010年12月28日，时代房地产公司与田红梅签订商品房买卖合同，约定田红梅购买时代房地产公司开发的时代碧云间＊＊＊＊室，建筑面积为43.17平米，后该项目在设计过程中发生局部变更，导致＊＊＊＊室建筑面积缩小为21.69平米，这一情况发生后，时代房地产公司当即派人同田红梅协商，并且在变更时，时代房地产公司也充分考虑到田红梅的利益，在同楼层、同地段，特别设计了面积与＊＊＊＊室相等的C＊＊＊室，这也是本楼层唯一一间与涉案的＊＊＊＊室相同的商铺，后经多次协商，田红梅也同意将＊＊＊＊室调换至C＊＊＊室；2013年1月7日，时代房地产公司向田红梅的账户转入37万元及7458元，为田红梅还清了银行按揭贷款及提前还款的违约金；2013年9月1日，在时代房地产公司多次通知田红梅办理＊＊＊＊商铺备案注销及办理C＊＊＊室合同签订无结果后，时代房地产公司向田红梅发出书面通知，通知田红梅办理相关手续，故不适用双倍返还条款。2、关于逾期交房违约金问题，时代房地产公司已经在报纸上登报通知，而田红梅没有来接受房屋，并且现在该房屋已经在办理房产证，因此违约金不能计算到2013年8月31日。3、关于田红梅购房按揭款应已实际发生的为准。田红梅为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同、发票，证明田红梅与时代房地产公司签订了时代碧云间＊＊＊＊室商铺的买卖合同，约定建筑面积43.17平米，单价为19457.96元每平方米，房屋价格合计为84万元，合同第五条约定了产权登记面积与合同面积有差异时，由时代房地产公司按照合同约定的比例进行赔付；合同第八条和第九条约定了时代房地产公司的交房时间及逾期交房的违约责任；合同第十条约定了规划设计变更的条件，以及时代房地产公司应当履行的义务；合同第十一条约定了时代房地产公司应当书面通知田红梅办理交付手续，并且应提供在交付房屋时的证明材料；田红梅已经付清了全部的房款；2、中国银行商铺贷款合同，证明合同签订后因购房款较高，田红梅向时代房地产公司支付现金42万元，剩余的42万向银行贷款；贷款合同上体现了贷款利率，贷款合同第5页第12条，贷款金额是84万元，是中国银行的笔误，贷款金额应为42万元；3、房屋面积测算表及附图，证明双方合同约定的商铺经房地产管理部门测定最终认定的面积为21.69平米；4、中国银行按揭贷款还款存折，证明按揭贷款手续办理以后，田红梅按照贷款合同的约定，开始按月偿还贷款本息，截止到2013年2月15日，田红梅共还款146414.38元；5、房屋所有权转移申请表、发票，证明2013年9月29日，双方共同到房屋产权机关，为田红梅办理＊＊＊＊室商铺的房屋所有权转移登记手续；6、房地产权属证明书，证明2013年9月29日，双方共同去房屋产权登记机关，办理所有权转移登记手续时，宣城市房地产市场产权监理处，提供给田红梅的产权证明书，建筑面积为21.69平米；7、中国银行商铺贷款合同，证明第12条实际贷款金额为42万元。时代房地产公司为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据：1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份，证明时代房地产公司的主体资格；2、规划图纸2份、建设工程规划核实合格证，证明田红梅所购买的房屋面积由43.17变更为22.97是由规划设计导致，并经过有关部门批准；3、房屋测评报告，证明＊＊＊＊面积为21.69平米，C＊＊＊室建筑面积为43.67平米，整负一层只有C＊＊＊室是43.67平米，是为田红梅特别设计的；4、银行转账单2份，证明时代房地产公司在2013年1月7日后向田红梅账户转入2笔款，分别为37万元和提前还款违约金7458元；5、通知和快递单，证明时代房地公司通知田红梅来办理相关手续，但是田红梅没有来；6、欠条一张，证明田红梅在首付款时仅付了40万，还差2万元。时代房地产公司在举证期限内申请证人刘某、戴某某出庭作证，以证实时代房地产公司在设计规划变更后找田红梅协商的事实以及田红梅欠时代房地产公司首付款2万元的事实。经庭审质证，时代房地产公司对田红梅提举的1号证据的真实性无异议，但田红梅首付款仅付了40万元，尚欠2万元；2号证据的真实性无异议，根据贷款合同第16条规定，每期付款金额5077.8元，据此可以算出按揭还款的数额；3号证据无异议；4号证据的真实性无异议，根据存折流水可以看出2013年1月7日由两笔款37万及7458元进入账户，是时代房地产公司转入的，已经提前还清了银行贷款及提前还款违约金；5、6、7号证据无异议。田红梅对时代房地产公司提举的1号证据无异议；2号证据系当庭提交、属于逾期提供，不能作为证据使用且当庭提供的两份图纸，并不能证明该变更经过规划部门审批，两份图纸上只有防火监督处加盖的公章，这只能证明该图纸上的房屋符合防火要求，不代表经过了规划审批，建设工程规划合格证只能表明规划部门对该小区的整体建设规划进行了核实，至于每单元每户设计的面积不在建设规划的核实范围内，不能证明＊＊＊＊室面积缩小经过相关部门的审批；3号证据的真实性无异议，对于C＊＊＊系为田红梅证明特别设计的证明目的有异议，田红梅直到2012年下半年时代房地产公司通知签订出租房屋合同时才知道面积缩小，此时房屋已经盖好，在这之前田红梅都不知道；4号证据的真实性无异议，但这属于时代房地产公司在面积减少后先行垫付的部分赔偿款；5号证据的真实性无异议，对合法性和证明目的有异议，当田红梅发现面积减少后，同时代房地产公司交涉，时代房地产公司方提出了按法律和合同规定赔偿或调换商铺的位置进行补差或退房几种处理方案，但田红梅只同意交付＊＊＊＊商铺，对其他方案均未认可；6号证据的三性均有异议，欠条不是田红梅的签名，另双方签订合同和交付第一次房款时间是2010年12月，而欠条的时间2011年12月与欠条上“在2011年6月30日前归还”这句话相矛盾，这句话显然是后加的，且笔迹不同，事实上田红梅不欠时代房地产公司房款。田红梅对刘某的证言认为证人对关键事实记忆不清，不能准确证明，当田红梅发现面积减少后，时代房地产公司与其多次协商，但都是在田红梅提出异议以后，证人不能证明是在规划调整时与田红梅协商的；欠条上的字是证人所写，证人确定签名是田红梅本人，但是田红梅确实没有签名，对此可以申请做笔迹鉴定，如果不是田红梅签名，时代房地产公司应承担做伪证的法律责任；证人的职务是主办会计，其明确表示工程有专门的部门，不属于其分管，因此，即使设计变更，也应该有公司的相关部门通知，而不是财务；证人是时代房地产公司聘用的员工，隶属时代房地产公司管理，其所做的证言有利于时代房地产公司。对戴某某的证言认为不能达到时代房地产公司的证明目的，工程部有专人负责，去工程部协商不需要经过销售大厅。经对双方所提交的证据进行审查，结合双方当事人的质证意见，本院对本案证据作如下认证：田红梅提举的证据均符合证据的三性，本院予以认定；时代房地产公司提举的1号证据符合证据的三性，本院予以认定；2、3、4、5号证据的真实性本院予以认定，但不能达到其证明目的；6号证据及刘某证明田红梅欠时代房地产公司2万元的证言，因时代房地产公司开具了田红梅已付清所有购房款84万元的发票，即使该欠条真实，亦不能证明系欠的购房首付款，故该份证据与本案无关联；证人刘某、戴某某的证言关于时代房地产公司与田红梅就房屋面积缩小进行协商的证明目的，本院予以认定，但其对双方进行协商的具体时间记忆不清，故不能达到时代房地产公司在房屋设计变更时与田红梅进行协商的证明目的。根据上述认定的证据，结合双方当事人的当庭陈述，本院查明事实如下：2010年12月28日，田红梅与时代房地产公司签订了《商品房买卖合同》一份（合同编号为2＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊4），合同载明：“出卖人：宣城市时代房地产开发有限公司。买受人：田红梅。……第三条买受人所购商品房的基本情况市区状元南路时代·碧云间＊＊＊＊室……该商品房（合同约定）建筑面积共43.17平方米，其中套内建筑面积22.97平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为20.2平方米……。第四条计价方式与价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米19457.96元，总金额人民币捌拾肆万元整（小写：840000）……。第五条面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。……商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：……（4）买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在5%以内（含5%）部分的价款由买受人不足；超过5%部分的价款由出卖人承担，产权归买受人；产权面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在5%以内（含5%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超过5%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人……。第八条交付期限出卖人应当在2011年10月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房经验收合格，并取得该项工程竣工验收报告……。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情形外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）……；⑵逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1.1的违约金……”。合同签订后，田红梅通过银行按揭贷款42万元的方式合计支付时代房地产公司购房款84万元。2013年1月7日，时代房地产公司向田红梅的贷款账户转入377458元。时代房地产公司未在合同约定的时间内将＊＊＊＊室房屋交付田红梅使用，且该房屋的实测面积为21.69平方米，与合同约定面积不符。2013年9月1日时代房地产公司向田红梅发出通知解决该房屋面积减少问题。2013年9月3日，双方协商未果田红梅诉至本院。2013年9月29日时代房地产公司与田红梅对上述房屋进行了结算并申请办理所有权转移登记手续。本院认为：田红梅与时代房地产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。合同签订后，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。时代房地产公司作为《商品房买卖合同》的一方当事人，在田红梅交付全部购房款后，应按合同约定履行交付相应房屋的义务，但时代房地产公司未交付符合合同约定面积的房屋，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。时代房地产公司交付的房屋面积仅为21.69平方米，与双方合同约定的43.17平方米，减少了21.48平方米，面积差异超过5%，根据双方合同约定，超过5%的部分，时代房地产公司应按每平方米单价19457.96元，双倍返还田红梅，故时代房地产公司应返还田红梅购房面积差异款793913.96元。同时时代房地产公司未在2011年10月30日前将符合约定的房屋交付田红梅使用，构成逾期交付违约，亦应承当违约责任，虽田红梅因房屋面积差异过大，至庭审之日都未认可其实际接受＊＊＊＊室的房屋，时代房地产公司亦未提供有力的证据证明其将验收合格并取得时代·碧云间工程竣工验收报告的＊＊＊＊室交付田红梅使用的具体时间，但在＊＊＊＊室房屋的面积发生差异时，双方一直在协商，2013年9月1日时代房地产公司也向田红梅发出书面通知要求田红梅十日内办理＊＊＊＊室的注销及与C＊＊＊室置换手续（田红梅未同意），且至法庭辩论总结前，时代房地产公司与田红梅已开始办理房屋所有权转移登记手续，故时代房地产公司的逾期时间应计算至2013年9月10日，现田红梅要求时代房地产公司承担2011年10月31日至2013年8月31日间的逾期交房违约金60984元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。田红梅要求时代房地产公司承担其多支付的购房按揭款146414.38元的诉讼请求，本院不予支持。因田红梅购买＊＊＊＊室房屋，有给付全部购房款的义务，是否办理按揭贷款手续，实属个人行为；时代房地产公司未按合同约定面积交付房屋，应承担该行为造成的损失，而该行为给田红梅造成的直接损失，田红梅有证据证明的仅系多支付的按揭贷款费用，另该行为双方自愿约定了双方返还措施，田红梅对于时代房地产公司的这一行为仅可选择一项赔偿原则，或填补损失或按约定予以赔偿，现田红梅要求时代房地产公司按合同约定双倍返还面积差异超过5%部分的购房款，故对于其要求的多支付购房按揭款的诉请，本院不予支持。时代房地产公司辩称面积差异是由设计变更导致，该设计变更经政府主管部门同意，也已通知田红梅本人，故时代房地产公司对田红梅并无恶意违约行为，不适用双方所签合同第五条约定的辩解意见。因时代房地产公司提交的变更图纸仅有“宣城市公安消防支队防火监督处”的同意认可，根据双方合同第十条约定的“规划、设计变更”系“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更”，而本案中涉案工程的设计单位系江苏省设计研究院有限公司，“宣城市公安消防支队防火监督处”不是涉案工程的设计单位，也不是涉案工程的规划部门，故该房屋面积减少并非属于“规划、设计变更”范畴，因此关于时代房地产公司此节辩解意见，本院不予采信；时代房地产公司认为其已于2012年10月29日在报纸上登报通知各业主于2012年11月5日前来接受房屋，但田红梅未来，故逾期交房时间应计算至2012年11月5日的辩解意见。因双方合同明确约定“房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”。而本案中，时代房地产公司并未提供2012年11月5日书面通知田红梅办理房屋交付手续的其他证据，仅认为其于2012年10月29日进行了登报告知的行为就视为交付，即使该登报行为存在，在双方未对所要刊登的报纸名称及刊期有约定的情况下，时代房地产公司的登报行为很难让业主知晓其所登的是哪家报纸、哪期报纸，而每个购房业主在购房合同中均提供自己的住址及联系方式，时代房地产公司并未提供证据证明其在交房时有按田红梅提供的地址及联系方式联系过田红梅本人，故关于时代房地产公司此节的辩解意见，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、被告宣城市时代房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告田红梅房屋面积差价款793913.96元（已付的377458元在该给付款中予以扣除）；二、被告宣城市时代房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内给付田红梅逾期交房违约金60984元；三、驳回原告田红梅的其他诉讼请求。本案受理费13963元，原告田红梅负担2163元，被告宣城市时代房地产开发有限公司负担11800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  杜美龄人民陪审员  徐成虎人民陪审员  王伦义二〇一三年十月二十五日书 记 员  何 珺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，……第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。……《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。