江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1282民初4417号原告:唐桂宏,男,1970年10月5日生,汉族,住靖江市。委托诉讼代理人：盛锡坤，上海市恒远律师事务所律师。被告:靖江市永胜金属制品有限公司,组织机构代码75845821-8,住所地靖江市团结工业园。法定代表人：王应南，该公司总经理。诉讼代表人：谷泉，靖江市永胜金属制品有限公司清算组负责人。委托诉讼代理人：周家乐，江苏苏泰律师事务所律师。第三人:王应南,男,1950年9月10日生,汉族,住靖江市。委托诉讼代理人：赵超超，江苏江豪律师事务所律师。原告唐桂宏与被告靖江市永胜金属制品有限公司（以下简称永胜公司）、第三人王应南为普通破产债权确认纠纷一案，本院于2018年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐桂宏及其委托诉讼代理人盛锡坤，被告永胜公司委托诉讼代理人周家乐、第三人委托诉讼代理人赵超超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：确认原告与被告永胜公司转让705平方米土地使用权的协议有效。事实和理由：2003年10月，王应南、吴某、谭某、徐某找我商量称，其在团结工业园区租赁了一块土地，因资金不足，承诺给我一块地，让我拿一部分钱出来。当时交租金共需要22万元，我出了8万元（王应南出具收条，载明收到土地款）。2006、2007年左右土地租用转征用时，王应南又和我说钱不够了，又陆续向我拿过几次钱，分别是2006年9月15日支付40000元（王应南出具收条，载明收到土地款）、2007年6月22日支付10000元（王应南出具收条）、2007年12月3日支付5720元（王应南出具收条，载明收到土地费用）。2004年时，我即在永胜公司内东部土地上建造了10间厂房，并使用上述厂房至今，一直按永胜公司制作的一、二、三号文件分摊土地税、房产税、变压器费用、下水道费用等各项费用。2016年7月22日，靖江市人民法院裁定受理谭某、吴某、刘翼祥股东提出的对永胜公司的强制清算申请。原告另提供了2008年12月26日永胜公司出具的2008年6-12月代收缴土地使用费收款收据1张（数量705m2，单价2.5，金额1762.5元）；2010年2月吴某出具的2009年度土地房产税分摊及08年下半年补的收款收据1张（其中数量载为705）；2011年10月31日预收变压器费用及下水道费用收据各1张；2012年1月16日吴某出具的土地房产税等收据1张；2013年1月5日吴某出具的代交土地房产税等2012年度收据1张；2004年9月5日唐桂宏与高胜明签订的建房协议1份以及高胜明出具的收到工程款的收据8张；2014年9月-10月王应南出具的收到唐桂宏建房款的收条共3张；2008年10月1日永胜公司关于门卫、电工工资每月收取的文件复印件（行字第1号）、2008年10月1日永胜公司关于土地使用费用收取的文件复印件（行字第2号；载明唐桂宏建筑面积：480m2×1.49721=718.7m2）、2008年10月6日永胜公司关于房屋使用税收取的文件复印件（行字第3号）、2012年1月18日《关于调整永胜公司内部企业用电的情况说明、协议》复印件；2004年6月18日王应南与吴某签订的《协议》复印件1份、2012年5月17日王应南出具的《王应南、吴某共有资产的说明》复印件1份；靖江市国土资源局财政专用收据复印件1张（载明罚款事由为未批先用19.77亩，罚款金额98850元，王应南签字经办），并申请证人吴某、谭某、徐某到庭作证（吴某陈述：“2003年团结镇在招商引资，大家资金都不够，至少要租用十亩以上的土地才能批下来，所以我就和王应南算一份、谭某一份、徐某一份，合伙租下来这块土地，但是资金还是不够，就找到朋友唐桂宏，唐桂宏说他只要一栋10间屋的房子，于是就算他一份了。2003年下半年要交款时找唐桂宏拿了8万元。当时法律意识不强，没有签订协议，只是王应南、我、徐某、谭某和唐桂宏等人到场，用手指一下，就确认了转让给唐桂宏的地块。后唐桂宏在转让的土地上自己建了房子，并按照一、二、三号文件分摊房产税、土地税等费用”；谭某陈述：“2003年11月份，吴某、王应南、徐某和我在团结园区租了18亩地，当时我们先交了10万元，到11月份又要交钱，但是我们没有，于是就商议给唐桂宏一块地，让唐桂宏拿钱出来，唐桂宏当时拿了8万元。实际上我们不仅转给了唐桂宏，还转给了王林灿、陆正兴。平时收取的包括土地使用费、门卫工资、电工工资等费用都是根据每人所占栋数分摊的”；徐某陈述：“我们在团结工业园区租了一块地，因为要交钱，我们资金不足，就找到唐桂宏，唐桂宏当时不需要太大，只要一栋厂房，所以就让他拿了一块地，他交了8万元。当时大家关系比较好，也没有签订转让协议，口头洽谈的，一拍即合。后来产生的公共费用是按照个人所占土地份额分摊的，具体永胜公司一、二、三号文件上有计算方式，也有转让给唐桂宏的土地面积”）。被告永胜公司辩称，2016年7月22日，靖江市人民法院依照当事人申请依法裁定受理永胜公司的强制清算，后指定清算组进行清算工作。清算组至今没有收到永胜公司的财务账册，无法确认永胜公司在经营期间的债权债务情况。根据现有证据及调查情况，清算组仅能确认案涉土地登记在被告永胜公司名下，在案涉土地租用转征用时即有部分厂房对外出租，这些租户只需负担租金，无需分摊土地税、房产税、变压器、下水道等费用。永胜公司曾向国土部门缴纳罚款98850元。一、二、三号文件虽无永胜公司盖章确认，但实际由原告等人按该文件实际履行交纳相关费用的义务。对于原告的诉请，请求法院查明事实、依法处理。第三人述称，王应南系被告永胜公司法定代表人，土地登记在永胜公司名下，如发生转让、买卖，需要王应南出具相应的手续。一、二、三号文件没有任何人的签字或盖章，形成时间也无法确定，故原告据此主张其受让的土地面积没有相关依据，且原告主张的土地也无法确定四址。被告永胜公司曾因资金不足向原告借款用于支付土地租金，原告给付的款项并非土地转让款，而是借款。且永胜公司在租用土地期间为减少部分费用，将相应土地转租给他人并允许在承租的土地上建造厂房，其中包含原告在内，所建房屋权属属于建造方。双方曾谈及租金事宜，但争议较大，未能达成一致意见，故也从未收取过。2006年土地租用转征用时，因原告等人的房子已经建好，不能强行拆除，且当时双方关系较好，故同意由原告等人继续使用厂房，仍需按照房屋面积来分摊税费等相关费用，其他承租房屋的租户也需要按照房屋实际使用面积来承担土地税、房产税、公共道路、厕所等公摊费用。2007年办土地证之前，确实向国土部门缴纳了罚款98850元，按5000元/亩的标准缴纳的，该费用由在永胜公司土地上建造了厂房的每个人按照厂房所占土地面积分摊，其中唐桂宏分摊了5720元。综上，原告所述被告永胜公司将土地使用权转让给原告不是事实。请求驳回原告的诉讼请求。针对被告辩称及第三人述称，原告补充陈述，如永胜公司未将土地转让给我，我无权在土地上建造厂房。永胜公司内的其他租户不需要分摊土地税、房产税及公摊费用，只需按照租赁协议支付租金。一、二、三号文件由王应南和吴某制作，虽然不太规范，但我们每个人持有一份，作为收取土地税、房产税等费用的依据。2012年5月17日，王应南出具了共有资产说明1份，其与吴某对所占用的资产情况进行了说明，也可以证明除其自认之外的部分是属于其他人的。本院经审理，认定事实如下：永胜公司于2004年4月24日登记成立，公司股东为王应南、吴某、刘翼祥、谭某。2007年9月15日，永胜公司通过出让取得位于靖江市工业用地，即靖江市团结工业园15号的土地，并办理了国有土地使用权登记手续，土地证号为靖国用（2007）第1041号(使用权面积为12307**)。另查明：2017年7月6日，陆正兴起诉王应南、永胜公司，要求确认其与王应南、永胜公司2006年9月18日签订的《土地转让协议》有效。本院以（2017）苏1282民初4489号民事判决书，判决支持了原告的诉讼请求。王应南不服该判决，向泰州市中级人民法院提起上诉。泰州市中级人民法院于2018年5月29日作出（2018）苏12民终770号民事判决书，认为土地转让协议双方当事人对该判决未提出上诉，且该协议未违反法律、行政法规强制性规定，应当认定合法有效。王应南非案涉协议的当事人，无法对案涉协议是否有效提出主张为由驳回上诉、维持原判。本院认为，原告主张与被告永胜公司存在口头转让土地使用权的协议，第三人作为永胜公司原法定代表人否认上述事实，本院将根据双方所举证据结合双方陈述综合判断。首先，根据原告提供的支付土地款或土地相关费用的收条，可以看出原告实际给付了土地转让款并在土地租用转征用时分摊了罚款，第三人述称向原告所收取的款项均系借款，然与收条载明的事由明显不一致，且以出具收条收取土地款的方式也不符合一般民间借贷的特征。事实上双方在长达十几年间也从未就款项如何归还进行协商，故对第三人的该项陈述不予认可；其次，第三人主张在租用土地期间就将部分土地转租给原告，但无证据证明双方存在书面或口头租赁协议，从未向原告主张过租金，其又认可原告在该土地上建造的厂房权属归原告，故对第三人的该项主张不予采信；再次，原告主张一直按照永胜公司制作的一、二、三号文件分摊土地税、房产税、变压器费用等，并提供了相应的收据，被告永胜公司对该节事实予以认可，第三人一方面否认上述文件内容，另一方面又主张其他土地租赁者亦按照房屋实际使用面积分摊上述费用，然未举证证实，故对其该项主张不予采纳；最后，原告申请到庭作证的证人，其中吴某、谭某均是被告永胜公司的登记股东，徐某自始参与其中，三人对当时的情况均较为了解，所做陈述一致且与原告主张相互吻合。综上，本院认定原告与被告永胜公司虽未签订书面的土地使用权转让协议，但原告支付土地转让款、在受让土地上建造厂房、按实际占用面积分摊费用等行为，可以看出双方存在口头转让协议且已实际履行，该口头协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。至于转让的土地面积，永胜公司于2008年10月制作的一、二、三号文件中载明原告所占用面积为718.7m2，永胜公司亦认可原告后续分摊费用是按照该面积计算，但原告在2008年12月、2010年2月分摊的相关费用是按照705m2计算，现原告亦只主张705m2，本院予以照准，双方虽未明确土地四址，但并不影响该协议的效力。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第九条之规定，判决如下：确认原告唐桂宏与被告靖江市永胜金属制品有限公司之间关于转让705m2土地使用权的协议合法有效。案件受理费80元，由被告靖江市永胜金属制品有限公司负担（此款原告已交纳，被告于本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长 严 欢人民陪审员 朱 丹人民陪审员 印 彬二〇一九年十一月二十五日书 记 员 陈宇婷本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。