浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书(2009)义民初字第918号原告（反诉被告）方兴民，经商。委托代理人何恒锋。被告（反诉原告）赵永兵，经商。被告（反诉原告）陈连云，经商。两被告（反诉原告）共同委托代理人陈洵熙，浙江六和律师事务所义乌分所律师。两被告（反诉原告）共同委托代理人陈政华，浙江六和律师事务所义乌分所律师。原告（反诉被告）方兴民为与被告（反诉原告）赵永兵、陈连云房屋买卖合同纠纷一案,于2008年12月1日向本院提起诉讼，本院受理后,依法组成合议庭，于2009年4月7日、2009年9月21日、2009年11月20日、2010年5月24日四次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）方兴民及其委托代理人何恒锋；被告（反诉原告）赵永兵、陈连云的委托代理人陈洵熙、陈政华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方兴民诉称，2008年9月15日，原、被告双方在平等、自愿的基础上签订了一份房屋买卖协议。协议约定，被告将自己所有的坐落于义乌市稠城街道长春二区31幢1单元四间五层半（包括地下室）及其附属设施，占地126平方米的房屋作价人民币580万元出卖给原告，被告须在2008年11月底以前将房屋交付给原告。协议签订以后，原告依约交付了购房款580万元，但被告未依法履行义务。为此，原告诉请：1、要求确认原、被告签订的房屋买卖协议有效；2、要求被告履行协助办理过户手续。被告赵永兵、陈连云辩称，一、双方签订《房屋买卖协议》属实，但原告没有按照协议支付购房款。2008年9月15日，双方在签订协议的同时，由赵永兵拟好收条并加盖了指印，原告拿到协议书和收条后，即口头承诺购房款当天就会付清，但原告当天并没有付款，而且原告至今也没有按照协议付款。二、原告不仅未按协议支付购房款，反而以已经付清购房款为由要求办理房屋过户手续，原告根本没有继续履行合同之诚意。三、原告未按协议支付购房款已经超过半年，已经构成根本违约，被告有权要求解除合同。为此，请求依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告赵永兵、陈连云反诉称，2008年9月15日，反诉原告与反诉被告方兴民签订的《房屋买卖协议》约定，反诉原告将坐落于义乌市稠城街道长春二区31幢1单元房屋以人民币580万元出售给反诉被告，协议同时约定，购房款于本协议签订时一次性付清。同时，反诉原告赵永兵拟好收条并加盖了指印。反诉被告拿到协议书和收条后，即口头承诺购房款当天就会付清，但反诉被告当天并没有付款。事后虽经反诉原告多次催讨，但反诉被告至今未按协议付款。反诉原告认为，反诉被告未按《房屋买卖协议》付款时间已超过六个月，已经构成违约，反诉原告有权依法要求解除该协议，为此诉请：依法解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖协议》。反诉被告方兴民辩称，反诉原、被告签订协议的同时，反诉被告即将转让款与反诉原告结算清楚，反诉原告以反诉被告未支付转让款为由要求解除协议的反诉理由不成立，没有事实依据，要求驳回反诉原告的反诉请求。原告方兴民为证明自己的主张，向本院提供如下证据：证据1，2008年9月15日原、被告双方签订的《房屋买卖协议》一份，证明原、被告双方房屋买卖的事实及相关约定。证据2，2008年9月8日由义乌市稠城街道长春社区居民委员会出具的证明一份，证明争议房屋由被告所有。证据3，土地使用权登记证明一份，证明涉案房屋被告已申领了土地使用权证。证据4，2008年9月15日被告赵永兵出具的收条一份，证明赵永兵收到购房款580万元。被告赵永兵、陈连云对原告提供的证据质证意见为：证据1，甲方签字系被告属实，但该协议并不是真实的交易关系，原、被告双方签订该协议的目的是为了帮助被告对抗其他债权人，双方并没有交易的意思，协议中的两个主要义务双方当事人均未履行，方兴民应于协议签订时一次性付清580万元，但方兴民没有履行这一义务。2008年11月底前甲方应把房屋交付给乙方，但实际上也没有交付。所以该协议是以合法形式掩盖其他目的，并不是真实意思的体现。证据2、3，无异议。证据4，真实性无异议，但原告并未按该收条支付款项。被告未有提供本诉证据。反诉原告赵永兵、陈连云为证明自己的主张，向本院提供如下证据：证据1，《房屋买卖协议》一份，证明签订协议属实，但并不是真实交易关系的体现，双方均没有履行各自义务。证据2，2008年11月20日的录音一份，证明反诉被告没有按协议支付全部购房款，至2008年11月双方协商时反诉被告累计付款金额为280万元。反诉被告方兴民质证后认为，证据1、真实性无异议，证明目的有异议，协议签订后，反诉被告已经按合同约定支付了购房款项，但反诉原告没有按协议约定交付房屋。证据2的真实性无异议，但录音不能作为证据，录音可以剪辑，我认为该录音有可能剪辑过。反诉被告方兴民为证明自己的抗辩，向本院举证如下：证据1，付款情况说明（附：（1）、银行帐户明细单16页，证明在反诉原、被告间签订转让协议前，反诉原告已经分六次向反诉被告借取了445万元本金，即2008年3月4日银行取款60万元，另现金付5万元，共65万元，2008年3月30日的100万元、2008年3月31日38万元加20万，另付现金2万元，共60万元，2008年6月13日的20万元加30万元，2008年6月24日的70万元，2008年6月25日的20万元加80万元，是本票。按照双方约定的利率计算利息达569600元，其余的款项反诉被告是以现金形式支付的。（2）、2008年10月6日反诉原告陈连云向反诉被告出具的借条一张，证明借款22万元。）证据2，当庭提供2008年11月27日方兴民与赵永兵签订的《租房协议》，证明在2008年11月交付房屋时，反诉原告向反诉被告租回涉案房屋五楼以供居住的事实。反诉原告赵永兵、陈连云质证后认为：证据1，反诉被告出具的情况说明不真实，仅是反诉被告的陈述，且自相矛盾，反诉被告在本诉中称签订协议后依约交付了购房款580万元，但在反诉答辩中又称在协议签订前付款或主要款项在协议签订前支付。反诉被告为了说明付款情况的内容而所附的银行帐户明细单，该单里只证明反诉被告向银行取了款项，不是转帐，但无法证明款项的用途。借条的真实性有异议，陈连云没有向反诉被告借款，且该借条与本案无关，退一步讲，即使是真实的，也是另一法律关系。证据2，赵永兵签字属实，但该协议是房屋买卖协议签订目的的延续，签订房屋买卖协议本身就是为了赵永兵逃避其他债权人追讨债务，争议房屋一直由赵永兵管业或出租，是以租房协议掩盖其他的目的，并不是租赁关系的真实体现。根据双方当事人的举证、质证和证据审核认定的有关规定，本院认证如下：原告提供的证据1，被告对真实性无异议，本院对真实性、合法性与关联性予以确认；证据2、3被告无异议，本院确认其证明力；证据4的证明力结合反诉原告提供的录音证据，在下文一并认定。反诉原告提供的证据1即原告方兴民提供的证据1，认证意见同上；证据2的录音同一性反诉被告方兴民无异议，其认为录音有可能剪辑，但其并未提出鉴定申请，故本院对录音证据的证明力予以确认，根据录音内容，方兴民仅支付赵永兵、陈连云2**万元购房款的事实应予确认，由此原告提供的证据4的证明目的给反诉原告提供的反驳证据所推翻，本院对该收条证明收到580万元全部购房款的证明力不予确认。反诉被告提供的证据1，真实性予以认定，但与本案的关联性尚欠缺，本院对其证明力不予认定；证据2的真实性本院予以确认。根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：2008年9月15日，赵永兵、陈连云（甲方）与方兴民（乙方）签订《房屋买卖契约》一份，约定：一、甲方所售房屋位于义乌市稠城街道长春二区31幢1单元四间五层半（包括地下室）及其附属设施。二、甲方所售房屋建筑占地面积126平方米。三、甲方所售房屋总金额为人民币580万元。四、房产过户手续费用由乙方负责。五、付款方式：于本协议签订时一次性付清。六、甲方必须在2008年11月底以前将房屋交付给乙方使用，并协助乙方办理房产过户手续。同时双方还对违约责任等其他内容进行了约定。同日，赵永兵出具收到580万元的收条一份给方兴民收执。2008年11月27日，方兴民与赵永兵签订《租房协议》一份，约定方兴民将坐落于稠城街道长春二区31幢1单元五楼（阁楼）租给赵永兵居住使用，租期从2008年11月30日至2009年11月29日止，年租金为12000元，在签订本协议时一次性付清。嗣后，赵永兵、陈连云未将涉案房屋交付给方兴民。赵永兵、陈连云提供的四人谈话录音内其中陈述：“……赵永兵：我现在就是这样想，另外的，后来300万就是不要给我们一起的人知道。吴之坚：我不会，他嘛一个人都不认识。赵永兵：关键他们拿去的话我就一点都没有了，我以后日子怎么过过。吴之坚：那个你不用愁的，过户房产证以后，三百万肯定给你的，不会给别人的，对不对？方兴民：这个我肯定给你的，我还会分给谁的呢随便。……吴之坚：不会到别人那里去的，三百万一分不会到别人那里去的，都在你这里。赵永兵：现在就是这样，不是现在还有几天的，如果我这个二百八十万还回来的，利息给你，那个……那个你有关系吗？……方兴民：肯定没关系的，我们怎么说怎么做的，又不会反悔的。”另，赵永兵的涉案房产申领的土地使用权证号为国用（2008）01-08778，使用权类型为划拨。本院认为，方兴民与赵永兵、陈连云于2008年9月15日签订的《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，不存在未生效和法律规定无效的情形，应认定合法有效，双方均应按照约定严格履行合同义务。虽然2008年9月15日赵永兵已出具收到购房款580万元的收条，但根据被告提供的录音，应认定方兴民尚有300万元购房款未予支付的事实，故方兴民实际并未按协议约定付清全部购房款。因原、被告双方签订的买卖协议约定支付房款时间在协助办理房产过户手续之前，故赵永兵、陈连云即享有先履行抗辩权，方兴民在未付清购房款的情形下即要求后履行义务方即赵永兵、陈连云协助办理房产过户手续于法无据，本院不予支持。从赵永兵出具580万元的收条这一行为来看，其基于信任度考虑应是认可买卖交易的这种履行方式，故事实上对于未支付的剩余款项赵永兵、陈连云已认可由方兴民另行支付，故赵永兵、陈连云仍享有向方兴民主张该剩余款项的请求权，进而实现合同的交易目的，由此方兴民未付清款项的行为并未构成根本性违约，赵永兵、陈连云不享有法定解除权，且对未付清款项的违约行为双方也没有约定权利方享有解除合同的权利，故赵永兵、陈连云要求解除协议的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十四条的规定,判决如下:一、原告方兴民与被告赵永兵、陈连云于2008年9月15日签订的《房屋买卖协议》合法有效。二、驳回原告方兴民的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告赵永兵、陈连云的诉讼请求。本诉案件受理费52400元，由原告方兴民负担26200元，由被告赵永兵、陈连云负担26200元。反诉案件受理费26200元，由反诉原告赵永兵、陈连云负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  骆巧梅代理审判员  李 恺人民陪审员  朱翠玉二〇一〇年九月二十一日书 记 员  鲍丽萍