广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初24007号原告（反诉被告）：乐婵颖，女，1983年4月5日出生，苗族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：马成，广东德寰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王程乾，广东德寰律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市三元里经典市场发展有限公司，住所地广州市白云区广园中路**（市场地址）。法定代表人：陆国强。委托诉讼代理人：涂宏望，广东谨然律师事务所律师。委托诉讼代理人：信鸽，广东谨然律师事务所实习人员。原告（反诉被告，以下简称原告）乐婵颖与被告（反诉原告，以下简称被告）广州市三元里经典市场发展有限公司（以下简称三元里公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告乐婵颖的委托诉讼代理人马成、王程乾，被告三元里公司的委托诉讼代理人涂宏望、信鸽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告乐婵颖向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的编号为1734号的《场地租赁合同》及《场地租赁合同补充协议》为无效合同；2.判令被告退还原告合同保证金21952元及利息（自2017年6月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至实际清偿之日止）；3.判令被告赔偿原告装修费残值损失171365元；4.判令被告赔偿原告搬迁费用8000元；5.判令被告赔偿原告鉴定费6000元；6.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：2017年6月19日，原告为了广东拓古汽车零部件股份有限公司经营，和被告广州市三元里经典市场发展有限公司签订编号为1734号《场地租赁合同》及《场地租赁合同补充协议》，约定原告承租被告位于广州市白云区广园中路383号广州市经典印刷包装机械市场自编号为L5区6-7号场地，计租面积为196平方米，租赁期限从2017年6月18日起至2023年6月30日止，合同履行保证金21952元。原告接收被告场地和建筑物后，委托广州潮之喜装饰设计工程有限公司进行了装修施工，实际支出装修款68万元。2019年3月25日，原告突然发现广州市白云区人民政府景泰街道办事处在租赁物上粘贴的《关于拆除经典市场建筑物的通知》，才得知原告出租的三元里经典市场（含本案租赁物）无任何报建手续，景泰街道办事处拟于2019年4月5日开始拆除原告承租的租赁物，政府通知告知原告在规定时间前自行搬离。原告猝不及防，不得已紧急寻找新的地址经营、紧急策划搬迁，并于2019年4月1日搬离。原有的装修仅仅使用一年多不得不忍痛放弃，此次产生的装修损失/搬迁损失、租金上涨、人员调整等经济损失巨大。后经原告和其他租户向政府了解，政府早在2019年3月8日和3月13日即向被告送达了限期整改通知书，但被告并没有告知原告经典市场要被拆除的事实，导致原告不仅无法按照租赁合同继续经营，事发紧急，也造成了原告临时搬迁造成的损失巨大。经原告委托第三方鉴定公司评估，原告涉案租赁物的装修损失为171365元，实际支出鉴定费6000元，原告搬迁支出的4万元中本案花费约8000元。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，恳请贵院判如所请。被告三元里公司辩称：对第一项诉讼请求无异议。对第二项诉讼请求同意退还保证金，但不同意支付利息。对其他诉讼请求有异议。1.原告在与被告签订场地租赁合同之前和签约当时对于涉案场地是临时场地，属于违章建筑应当是知情。原告在签约时未尽谨慎注意义务，在明知场地属于临时建筑和违章建筑的情况下仍与被告签订租赁合同具有重大过错，应当对合同无效造成的损失承担主要责任。2.双方合同已经约定原告装修方案须以书面形式提请被告审核后方可施工，原告未经被告批准擅自对租赁场地进行装饰装修。原告明知租赁场地是临时建筑，应当预见到被政府拆除的风险仍投入大量资金进行装修，故原告应当对其擅自装修、过度装修产生的装修损失自行承担责任。3.原告提交的评估鉴定书是其单方委托第三方作出，且内容不符合事实，评估报告中关于成新率按照十年计算有误，因双方合同约定租期为六年，故成新率应当为76.3%。同时装修现值损失应当扣减可移动的家具等物件的费用。原告提交的施工建设预算表、室内装修工程施工合同、评估报告等证据内容相互矛盾，不应采信。4.原告提交的评估报告等证据显示租赁场地的装修装修并非原告所作，而是广东拓古汽车零部件股份有限公司进行的装修，原告要求被告赔偿无法律依据。被告三元里公司向本院提出如下反诉请求：1.判令原告向被告支付租金（即场地占用费）16581元；2.本案受理费由原告承担。事实与理由为原被告双方签订《场地租赁合同》及《场地租赁合同补充协议》约定原告须于每月5日前将当月租金以现金或银行转账方式支付给被告。合同签订后，原告拖欠2019年3月1日至4月14日的租金和管理费合计16581元。故提起反诉，请求法院支持被告的反诉请求。针对被告三元里公司的反诉，原告乐婵颖辩称：确认涉案租赁场地3月份的租金未缴，我方同意支付3月的租金，由于合同无效，故不同意支付3月份的管理费。4月份的租金和管理费我方均不同意支付，因为根据政府公告，涉案租赁场地在2019年4月5日就要拆除，我方在2019年4月1日已经搬走。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对原告提交的《场地租赁合同》、《场地租赁合同补充协议》、《收据》、《关于拆除经典市场建筑物的通知》、《评估鉴定报告书》、《委托评估协议书》、鉴定费发票予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2017年6月19日，三元里公司（出租方，甲方）与乐婵颖（承租方，乙方）签订了《场地租赁合同》（编号为1734），约定：乙方租赁甲方管理的位于广州市白云区广园中路383号广州市经典印刷包装机械市场自编号为L5区6-7号场地（以下简称涉案场地）用于经营，计租面积为196平方米。租赁期从2017年6月18日起至2023年6月30日，租赁期第一年租金单价为每月每平方米38元，首月租金7448元，乙方须于每月5日前将上月水电费随当月租金一并支付给甲方。乙方的装修方案须以书面形式提请甲方审核同意后方可进行施工。等等。同日，双方签署了《场地租赁合同补充协议》，约定自2017年6月26日起计收租金，乙方须于本合同签订当日向甲方交纳合同履行保证金21952元。乙方承租该场地应向甲方交纳综合服务费，按每月每平方米18元计收，共3528元，乙方应于每月5日前将当月综合服务费随当月租金一并交纳给甲方。乙方应交的租金及综合服务费从租赁期的第二年度起在上一年度的基础上每年递增百分之三。等等。上述合同签订后，乐婵颖于2017年6月21日按三元里公司的要求交纳了合同履行保证金21952元。三元里公司将涉案场地交付给乐婵颖使用，乐婵颖将涉案场地用作广东拓古汽车零部件股份有限公司和广州市拓古名配供应链管理有限公司的经营场地使用。另查明，广东拓古汽车零部件股份有限公司和广州市拓古名配供应链管理有限公司的法定代表人均为周凯，乐婵颖为广东拓古汽车零部件股份有限公司董事，庄卓明为广州市拓古名配供应链管理有限公司的股东。周凯于2017年6月19日同时向三元里公司承租了广州市白云区广园中路383号广州市经典印刷包装机械市场自编号为L5区1-5号以及8-10号场地作为广东拓古汽车零部件股份有限公司和广州市拓古名配供应链管理有限公司的经营场地。2017年7月30日，周凯作为发包方（甲方），广州潮之喜装饰设计工程有限公司作为施工单位（乙方）签订了《室内装修工程施工合同》，约定甲方将广园汽修档装修工程承包给乙方施工，本工程施工费价为682267.65元（不含税优惠价680000元），施工期限90天完成，工程款支付至陈玉刚的个人账户。乐婵颖主张上述装饰工程所涉场地即为广州市经典印刷包装机械市场自编号为L5区1-10号场地，乐婵颖提交银行转账凭证显示周凯、乐婵颖、庄卓明在2017年6月19日至2018年1月19日期间合计向陈玉刚转账支付了580000元。乐婵颖还提交了广州潮之喜装饰设计工程有限公司于2018年1月25日向周凯开具的收取装饰工程款68万元整的收据，拟证明L5区1-10号场地实际发生的装修款68万元。2019年3月25日，广州市白云区景泰街道办事处向经典市场各档口经营业主发出《关于拆除经典市场建筑物的通知》，主要内容为广州市白云区景泰街道办事处拟于2019年4月5日开始拆除位于该市场内无任何报建手续的临时建筑物（汽车交易棚区7栋建筑物，即棚区L4-L10栋），请经典市场L4-L10栋的各档口经营业主在2019年4月4日12时前自行搬离市场。2019年4月1日，乐婵颖自行委托广州市励信资产评估鉴定事务所有限公司对涉案场地的装修现值进行评估，该公司于2019年4月18日作出《关于广州市三元里经典市场印刷包装机械市场自编号为L5区6-7号场地的装修现值评估报告书》（以下简称《评估报告书》），该《评估报告书》载明：标的场地于2017年11月1日装修完毕并开始使用，至评估时点2019年4月1日止，共使用1.42年。根据广东省物价局文件《广东省涉案财产价格鉴定相关技术参数参照标准（2018年）》关于室内装修的经济使用年限十年的规定，场地装修的成新率为85.8%，标的评估价格=重置价格×成新率=199726×85.8%=171365元。该《评估报告书》所附的工程费总价表显示，涉案场地装饰装修工程不含税工程造价为172178.18元，税金为27548.51元，含税工程造价为199726元。装修项目中包括展柜、前台及吧台制作安装等项目。本案审理过程中，乐婵颖确认涉案场地装修工程承包方并未向其开具发票。广州市励信资产评估鉴定事务所有限公司向委托人收取了鉴定费6000元，并向广东拓古汽车零部件股份有限公司开具鉴定费发票6000元。乐婵颖为证明搬迁费损失向本院提交了广东增值税普通发票一张，该发票购买方为广东拓古汽车零部件股份有限公司，开票单位为广州忠先建材有限公司，开票项目为玻璃、电线、墙砖、地、地砖额为40000元。本案审理过程中乐婵颖确认该发票中的40000元款项实际是其搬迁到另外的场地对场地进行装修的装修费用和搬迁费。乐婵颖于2019年7月2日向本院递交诉状，提起本案诉讼。本院认为：涉案场地为无任何报建手续的建筑物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，乐婵颖与三元里公司之间签署的《场地租赁合同》及《场地租赁合同补充协议》应为无效合同，乐婵颖对此要求予以确认的诉讼请求本院予以支持。三元里公司同意退还乐婵颖保证金21952元，故乐婵颖的该项诉讼请求本院予以支持。对于乐婵颖主张的保证金的利息，本院仅支持自从乐婵颖提起本案诉讼之日即从2019年7月2日起算，按照中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率，计算至实际清偿之日止的利息。租赁合同无效后，出租方请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。故三元里公司要求乐婵颖参照合同约定的租金标准支付2019年3月份的场地占有使用费，本院予以支持。因根据《场地租赁合同》及《场地租赁合同补充协议》，因管理费亦属于乐婵颖使用涉案场地的对价，故在计算租金时应当将管理费计算在内，故乐婵颖应当支付2019年3月份的场地占有使用费11305.28元[（7448+3528）×1.03=11305.28元]。对于三元里公司主张的2019年4月1日至4月14日的场地占有使用费，由于根据广州市白云区景泰街道办事处向经典市场各档口经营业主发出《关于拆除经典市场建筑物的通知》，该通知要求业主于2019年4月5日前搬离，现乐婵颖主张其于2019年4月1日搬离涉案场地本院予以采信，三元里公司主张的上述期间的2019年4月1日至4月14日的场地占有使用费本院不予支持。对于乐婵颖主张的装饰装修损失的诉讼请求。其一，对于三元里公司称乐婵颖的装饰装修未经其同意的抗辩意见。由于乐婵颖对涉案场地的装修时间持续长达三个月，且在场地装修后持续经营一年多的时间，三元里公司对乐婵颖装修的情况不可能不知情却从未提出异议，应当视为三元里公司涉案场地的装饰装修行为并无异议。因此三元里公司的上述抗辩意见本院不予采纳。其二，对于三元里公司认为乐婵颖无权就广东拓古汽车零部件股份有限公司的装饰装修损失向其索赔的抗辩意见，由于乐婵颖承租涉案场地后将该场地交付给其担任董事的广东拓古汽车零部件股份有限公司经营使用，根据合同的相对性，广东拓古汽车零部件股份有限公司装饰装修损失，乐婵颖有权向三元里公司主张赔偿。因此三元里公司的上述抗辩意见本院亦不予采纳。其三，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，对于形成附合的装饰装修物，应当由乐婵颖与三元里公司按照导致合同无效的过错分担现值损失。因签订合同的各方当事人均应具有审慎义务，对涉案场地的状态应详细了解，涉案合同因租赁标的物没有合法规划报建而无效，乐婵颖与三元里公司均有过错，故对于因合同无效导致的损失，应当由双方各承担50%的责任。其四，关于乐婵颖单方委托广州市励信资产评估鉴定事务所有限公司对涉案场地的装饰装修损失进行评估，《评估报告书》是否应当采纳的问题。根据本案查明的事实，广州市白云区景泰街道办事处于2019年3月25日发出《关于拆除经典市场建筑物的通知》，通知涉案场地将于2019年4月5日开始拆除，乐婵颖于2019年4月1日单方紧急单方面委托鉴定机构对涉案场地的装饰装修损失进行评估并无不当。现无证据证明相关评估程序存在违法，故《评估报告书》应当予以采纳。由于涉案租赁合同无效，故评估机构根据广东省物价局文件《广东省涉案财产价格鉴定相关技术参数参照标准（2018年）》关于室内装修的经济使用年限十年的规定，认定场地装修的成新率为85.8%并无不当。该评估报告中所列的展柜、前台及吧台制安等分项工程，上述项目均属于乐婵颖为在涉案场地内经营而进行专门订造或定制的项目，均是动产附合于不动产，其商品重复使用价值因其特定尺寸而比一般非订造或定制商品要低，以及其固定性的物件形态亦因拆迁搬运而产生价值贬损，故上述项目列入装修项目较为合理。《评估报告书》中评定的工程造价分为含税工程造价和不含税工程造价，由于乐婵颖进行装修时支付给装修公司的工程价款中不含税，故涉案场地装饰装修损失应当按照不含税工程造价乘以成新率，即为172178.18元×85.8%=147728.88元，上述损失由三元里公司承担50%，即三元里公司应当赔偿乐婵颖装饰装修损失73864.44元，乐婵颖主张的超出部分本院不予支持。对于乐婵颖主张的搬迁费，其提交用于证明搬迁费的发票中开票项目并非搬迁费，且搬迁费也并非租赁合同无效导致的损失，乐婵颖的该项诉讼请求本院不予支持。对于乐婵颖主张的鉴定费，鉴于乐婵颖自行委托广州市励信资产评估鉴定事务所有限公司对涉案场地的装修现值进行评估的情况属实，故本院采信该次鉴定花费鉴定费6000元，该鉴定费属于乐婵颖因租赁合同无效导致的损失，亦应当由三元里公司承担损失的50%即3000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、确认乐婵颖与广州市三元里经典市场发展有限公司签订的编号为1734号《场地租赁合同》及《场地租赁合同补充协议》无效；二、在本判决生效之日起三日内，广州市三元里经典市场发展有限公司向乐婵颖退还保证金21952元并支付利息（利息以21952元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率，从2019年7月2日计算至实际清偿之日止）；三、在本判决生效之日起三日内，广州市三元里经典市场发展有限公司向乐婵颖赔偿装修损失73864.44元；四、在本判决生效之日起三日内，广州市三元里经典市场发展有限公司向乐婵颖赔偿鉴定费3000元；五、在本判决生效之日起来三日内，乐婵颖向广州市三元里经典市场发展有限公司支付占有使用费11305.28元；六、驳回乐婵颖的其他诉讼请求；七、驳回广州市三元里经典市场发展有限公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4412元，由乐婵颖负担2141.59元，广州市三元里经典市场发展有限公司负担2270.41元；反诉受理费108元，由广州市三元里经典市场发展有限公司负担66.68元，乐婵颖负担41.32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  李燕云人民陪审员  刘燕珍二〇一九年十一月二十一日书 记 员  林嘉仪