重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）渝05执异609号案外人：乐仁堂投资集团股份有限公司，住所地石家庄市青园街**，统一社会信用代码91130100104409142B。法定代表人：许双军，董事长。委托诉讼代理人：刘文杰，河北侯凤梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：李苗，河北侯凤梅律师事务所实习律师。申请执行人：北京初拾科技发展中心（有限合伙），主要经营场所北京市海淀区高梁桥斜街59号院5号楼404-14室，统一社会信用代码91110108MA01FYQ67X。执行事务合伙人：上海东源汇信股权投资基金管理有限公司（委派郭军为代表）。被执行人：北京中坤锦绣房地产开发有限公司，，住所地北京市大兴区庞各庄镇组织机构代码8029424280-9。法定代表人：焦青，董事长。被执行人：黄怒波，男，1956年6月3日出生，住北京市海淀区。被执行人：北京中坤投资集团有限公司，，住所地北京市大兴区庞各庄镇组织机构代码10234492-0。法定代表人：黄怒波，执行董事。被执行人：北京中坤长业房地产开发有限公司，，住所地北京市海淀区北三环西路**院**楼****组织机构代码74670881-4。法定代表人：焦青，执行董事。本院在执行北京初拾科技发展中心（有限合伙）（以下简称初拾科技中心）申请执行北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称锦绣房地产公司）、黄怒波、北京中坤投资集团有限公司（以下简称中坤投资公司）、北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称长业房地产公司）借款合同纠纷一案中，案外人乐仁堂投资集团股份有限公司（以下简称乐仁堂公司）对执行位于北京市海淀区高梁桥斜街59号院5、6号楼地下车库-2层XX号、XX号车位以及59号院6号楼4层1单元XX号、XX号，6号楼5层1单元XX号、XX号房屋及对应土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人乐仁堂公司称，2013年至2014年，案外人与锦绣房地产公司签订7份《北京市商品房现房买卖合同》，购买北京市海淀区高梁桥斜街59号院5、6号楼地下车库-2层XX号、XX号车位以及59号院6号楼4层1单元XX号、XX号，59号院6号楼5层1单元XX号、XX号房屋，案外人依约支付了房款，《商品房买卖合同》已在房管部门办理了网签、备案。案涉房屋在法院查封前已交付案外人占有使用至今，未能办证的原因在开发商以及房产被查封，案外人对此无过错。综上，请求中止对上述房屋及对应土地使用权的执行。本院查明，本院审理的中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称东方资产公司）诉锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司借款合同纠纷一案，诉讼过程中，东方资产公司向本院申请诉讼保全，本院于2016年5月24日作出（2015）渝五中法民初字第01415-1号民事裁定书，冻结锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司存款51,262,344元或查封、扣押其它等值财产，并分别于2016年6月15日向北京市国土局出具（2015）渝五中法民初字第01415-1号协助执行通知书，查封了锦绣房地产公司包括证号为京海国用（2004出）字第XX号在内的土地使用权，于2016年6月17日向北京市海淀区不动产登记事务中心出具（2015）渝五中法民初字第01415-1号协助执行通知书，查封了包括位于北京市海淀区高梁桥斜街59号院5、6号楼地下车库-2层XX号、XX号车位以及59号院6号楼4层1单元XX号、XX号，6号楼5层1单元XX号、XX号房屋在内的房产。2017年8月22日，本院作出（2015）渝五中法民初字第01415号民事判决，判令：一、解除东方资产公司与锦绣房地产公司签署的《以物抵债协议》、《北京市商品房现房买卖合同》；二、锦绣房地产公司于判决生效后十日内偿还东方资产公司借款本金41,340,600元并支付利息；三、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司对锦绣房地产公司上述第二项判决中确认的债务承担连带清偿责任；四、东方资产公司对长业房地产公司的抵押物（北京市海淀区东升乡大钟寺现代商城西区地下四层-405，他项权证号XX号）房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权。该判决发生法律效力后，因锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司未如期履行义务，东方资产公司向本院申请强制执行。执行过程中，东方资产公司将其债权进行了转让，本院根据债权受让人初拾科技中心的申请，于2019年3月18日作出（2019）渝05执异73号执行裁定，变更初拾科技中心为申请执行人。另查明，2013年3月19日，锦绣房地产公司（出卖人）与乐仁堂公司（买受人）签订编号为XF407312的《北京市商品房现房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买海淀区高梁桥斜街59号院6号楼4层1单元XX号房屋；建筑面积128.19平方米；总价款5,516,525元；付款方式为一次性付款，买受人应在2013年5月31日支付房款5,516,525元。2013年3月20日，锦绣房地产公司开具号码为13295577的《发票》1张，载明：收到乐仁堂公司房款4,000,000元，备注为XX。同日，锦绣房地产公司开具号码为13295578的《发票》1张，载明：收到乐仁堂公司房款1,516,525元，备注为XX。2013年3月19日，锦绣房地产公司（出卖人）与乐仁堂公司（买受人）签订编号为XF407324的《北京市商品房现房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买海淀区高梁桥斜街59号院6号楼4层1单元XX号房屋；建筑面积128.1平方米；总价款5,516,525元；付款方式为一次性付款，买受人应在2013年5月31日支付房款5,516,525元。2013年3月20日，锦绣房地产公司开具号码为13295579的《发票》1张，载明：收到乐仁堂公司房款4,000,000元，备注为XX。同日，锦绣房地产公司开具号码为13295580的《发票》1张，载明：收到乐仁堂公司房款1,516,525元，备注为XX。2013年3月19日，锦绣房地产公司（出卖人）与乐仁堂公司（买受人）签订编号为XF407427的《北京市商品房现房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买海淀区高梁桥斜街59号院6号楼5层1单元XX号房屋；建筑面积128.19平方米；总价款5,516,525元；付款方式为一次性付款，买受人应在2013年5月31日支付房款5,516,525元；出卖人应在2013年6月30日前向买受人交付该商品房。2013年3月20日，锦绣房地产公司开具号码为13295575的《发票》一张，载明：收到乐仁堂公司房款4,000,000元，备注为XX。同日，锦绣房地产公司开具号码为13295576的《发票》一张，载明：收到乐仁堂公司房款1,516,525元，备注为XX。2013年3月19日，锦绣房地产公司（出卖人）与乐仁堂公司（买受人）签订编号为XF407321的《北京市商品房现房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买海淀区高梁桥斜街59号院6号楼5层1单元XX号房屋；建筑面积128.1平方米；总价款5,516,525元；付款方式为一次性付款，买受人应在2013年5月31日支付房款5,516,525元。2013年3月20日，锦绣房地产公司开具号码为13295573的《发票》一张，载明：收到乐仁堂公司房款4,000,000元，备注为XX。同日，锦绣房地产公司开具号码为13295574的《发票》一张，载明：收到乐仁堂公司房款1,516,525元，备注为XX。2014年7月14日，锦绣房地产公司（出卖人）与乐仁堂公司（买受人）签订编号为XF494680的《北京市商品房现房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买海淀区高梁桥斜街59号院5、6号楼地下车库-2层XX号车位；建筑面积51.35平方米；总价款490,000元；付款方式为一次性付款，买受人应在2013年6月30日前支付房款490,000元；出卖人应在2013年8月30日前向买受人交付该商品房。同日，锦绣房地产公司（出卖人）与乐仁堂公司（买受人）签订编号为XF494781的《北京市商品房现房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买海淀区高梁桥斜街59号院5、6号楼地下车库-2层XX号车位；建筑面积50.57平方米；总价款490,000元；付款方式为一次性付款，买受人应在2013年6月30日前支付房款490,000元。2013年4月15日，锦绣房地产公司开具号码为13295603的《发票》1张，载明：收到乐仁堂公司车位款490,000元。同日，锦绣房地产公司开具号码为13295604的《发票》1张，载明：收到乐仁堂公司车位款490,000元。2013年5月17日，北京城建福安楼寓物业管理有限公司（以下简称福安公司）开具号码为06217086、06217087、06217088、06217089的《发票》4张，分别载明：收到乐仁堂公司物业费6,118.05元、6,118.05元、6,122.35元、6,122.35元。同日，福安公司开具号码为06217090、06217091、06217092、06217093的《发票》4张，分别载明：收到乐仁堂公司水费、电费、垃圾消纳费、电梯年检费916元。2013年11月29日，北京中坤玉合物业管理有限公司（以下简称玉合公司）开具号码为33897748、33897749的《发票》2张，分别载明：收到乐仁堂公司供暖费3,074.40元，备注：2013-2014年冬供暖费XX；收到乐仁堂公司供暖费9,227.52元，备注：2013-2014年冬供暖费。2014年5月7日，福安公司开具号码为01157563的《发票》1张，载明：收到乐仁堂公司物业费6,234元，备注：2014.4.15-2015.4.14。2014年7月28日，福安公司开具号码为12485264的《发票》1张，载明：收到乐仁堂公司物业费13,258.81元，备注：2014.7.29-2015.7.28。2016年11月14日，福安公司一分公司开具号码为06422617、06422618的《发票》2张，分别载明：收到乐仁堂公司物业费3,144.17元，备注：XX（2016.3.1-2017.3.14）；收到乐仁堂公司物业费3,641.50元，备注：XX（2016.9.1-2017.4.14）。同日，玉合公司开具号码为47847608的《发票》1张，载明：收到乐仁堂公司停车场管理费1,747.57元，备注：XX。2016年11月29日，福安公司开具号码为08787106、08787107、08787108的《发票》一张，分别载明：收到乐仁堂公司特约服务费6,175.46元，备注：2015.3.15-2016.3.31；收到乐仁堂公司特约服务费2,239.69元，备注：2016.4.15-2016.8.31；收到乐仁堂公司特约服务费8,626.30元，备注：2015.3.15-2016.8.31。2017年5月7日，福安公司出具《证明》，载明：锦绣房地产公司于2013年3月将北京市海淀区高梁桥斜街59号院6号楼4层1单元XX号、XX号，6号楼5层1单元XX号、XX号房屋交付乐仁堂公司。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人乐仁堂公司在本院查封前已就案涉房屋及车位与被执行人锦绣房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，购买案涉房屋及车位，支付了案涉房屋及车位的全部价款，并在本院查封前合法占有了案涉房屋及车位，虽未办理过户登记，但没有证据证明此系案外人自身原因所致。因此，案外人乐仁堂公司对案涉房屋及车位及其对应土地使用权享有能够排除执行的实体权益，对其异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对位于北京市海淀区高梁桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期A区）5、6号楼地下车库-2层XX号、XX号车位，6号楼4层1单元XX号、XX号，6号楼5层1单元XX号、XX号房屋及对应土地使用权的执行。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 胡 蓉审判员 刘用辉审判员 余 梅二〇一九年十一月二十一日书记员 刘夏吟