重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0103民初7330号原告：重庆渝中总部经济建设投资有限公司，住所地重庆市渝中区新华路**附**，统一社会信用代码9150010356788349X8。法定代表人：麦勇作，总经理。委托诉讼代理人：梁雯，重庆合纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢昱芸，重庆合纵律师事务所实习律师。被告：肖兵兵，男，1987年12月1日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：广江鹏，重庆钜沃律师事务所律师。原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司（以下简称渝中总部公司）与被告肖兵兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告渝中总部公司的委托诉讼代理人梁雯、卢昱芸，被告肖兵兵的委托诉讼代理人广江鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告渝中总部公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付截止2017年5月所欠租金122980.67元、管理费61490.33元、水费1715元、电费23360.40元，共计209546.40元，其尚欠租金、管理费计算至本案判决生效之日止；3、被告支付原告截至2017年5月31日止的逾期付款滞纳金32177.49元，其后以209546.40元为基数，按每日0.1％的标准计算至付清时止；4、被告支付合同期内未持续正常开业经营的违约金（自被告停业日起至合同解除之日，每日违约金以届时被告每日基本租金的三倍（13870元/30日×3）1387元计算；5、被告赔偿原告提前解约违约金62415元（计算方式为被告届时三个月基本租金及三个月管理费之和），并支付装修期租金计32363.33元。上述两项金额，由被告支付的履约保证金优先抵扣；6、被告将租赁商品恢复原状或者承担恢复原状的费用；7、被告支付律师费13500元；8、案件诉讼费由被告承担。9、被告承担原告向第三方支付的物资搬运费2400元；10、被告承担原告库房占用费，该款从原告采取行动之日起至被告移出其物资之日止以1350元/月标准计算。事实和理由：原被告于2016年签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于重庆市渝中区商铺及设施设备出租给被告经营，租赁房屋面积为228平方米，合同期限自交付之日起4年。租金计算方法分为基本租金与提成租金，以两者较高者为当月适用租金。从交付日起第一年基本租金为13870元/月，提成租金为当月总营业额之10%，管理费为6935元/月。被告应于每个月15日前缴纳下个月租金、管理费。被告逾期支付租金、管理费等费用，每延迟一日按欠款金额的0.1%支付滞纳金。被告未按时开业或维持正常营业义务的，每日向原告支付届时日基本租金的三倍违约金。因被告违约导致合同解除的，被告除须全部补交装修期的租金外，还应向原告支付3个月基本租金及3个月管理费之和的违约金。又约定，合同解除被告应将租赁房屋恢复至交付时的标准，否则应承担恢复工程的费用。签约后，原告将租赁房屋交付被告。自2017年5月15日起被告擅自停业，并撤离租赁物至今。故被告应当承担违约责任。被告肖兵兵辩称，双方签订合同后，被告于2017年5月15日停业，其原因是原告招商不力，涉案商铺所在地的人流稀少，造成被告经营亏损，故被告有权拒不支付租金。为此被告向原告致函要求解除合同，并于2017年5月15日停止商铺经营、撤场。由此涉案合同解除的时间应是2017年5月17日。另，被告向原告交纳了定金、装修押金等，应抵扣其尚欠的租金及其他费用。原告请求的逾期付款滞纳金、未持续正常开业经营违约金、提前解约违约金，其约定标准过高，请求法院予以调整。被告应享有租赁期间的免租期。原告要求被告恢复原状或承担恢复原状的费用，由于其现状与房屋交付表载明的现状一致，被告对该请求不应认可。合同解除后被告在商铺的设施设备未搬走，按照约定原告有权处置，原告要求被告承担搬迁及其存放物品的费用，不予认可。本院经审理认定事实如下：2016年，渝中总部公司（甲方）与肖兵兵（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于重庆市渝中区房屋，租赁面积计228平方米出租给乙方经营“胜豪客”品牌，租期从甲方通知乙方交付日起4年。装修期自交付日起70天。开业日为2016年9月5日，租金起计日为2016年9月5日。租金计算方式分为基本租金与提成租金，以两者之中较高者为当月适用租金。第一年基本租金为13870元/月，提成租金为当月总营业额之10%；第二年为15951元/月，提成租金为总营业额之11%。又约定，第一年管理费为6935元/月，第二年为7143元/月。在整个合同期内，除开业日所在的历月外乙方须于每个历月的第十五日前向甲方预先付下月基本租金、管理费等费用。又约定，涉及支付义务的，每延迟一日甲方向乙方收取延迟支付款项1‰的滞纳金。又约定，涉及按时开业或维持正常营业义务的，甲方每日向乙方收取相当于届时每日基本租金三倍的违约金，直至乙方开业或恢复正常营业之日止。又约定，由于乙方违约导致提前解除合同收回房屋，取消乙方装修期。在此情况下视为乙方自始不享有装修期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金。除此之外，乙方应向甲方支付相当于届时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金。又约定，合同期届满或者提前解除合同后，若该房屋内有乙方遗留的任何装饰、家具、装备或者其他任何物品均视为乙方放弃前述物品的所有权，甲方有权以其认为的方式处置前述物品并向乙方收取处理前述物品所发生的费用，乙方同意上述处理方式并承诺不会就此追究甲方责任和要求甲方赔偿。又约定，乙方同意上述违约金及甲方损失可以从履约保证金中直接扣除，而不需经乙方同意。又约定，甲方损失包括但不限于甲方因乙方违约而发生的实际损失，装修期租金、财产保全费用及律师费等。上述合同签订后，2016年6月27日，渝中总部公司将约定房屋交付肖兵兵占有使用。期间，肖兵兵向渝中总部公司支付了一半的履约保证金47818元。从2016年9月起，肖兵兵未再支付租金、管理费。2017年5月15日，肖兵兵撤场未再继续经营。2017年5月17日，肖兵兵向渝中总部公司发出《解除通知函》，载明因贵公司招商不力，人流稀少，导致承租的商铺经营严重亏损，上述租赁房屋被告已于2017年5月15日停止经营并撤场，现特通知贵公司解除《房屋租赁合同》，请贵公司收回上述房屋并另行出租（租赁房屋钥匙已随本函件邮寄）。渝中总部公司收到上述函件后于2017年6月1日向被告发出《违约告知函》载明，2017年5月15日起你未经同意擅自闭店，你向我公司寄送《解除通知函》，我公司认为你无权单方面解除租赁合同。2018年3月12日，渝中总部公司将肖兵兵留存商铺的物品从商铺搬离，并控制租赁商铺。庭审中，原告又举示了《搬迁合同》、发票、《场地使用合同》及平面图。原告称，2018年3月12日原告委托重庆喜自达搬家服务有限公司对被告等多家公司物品异地封存，搬迁被告物品产生搬运费2400元。同时，原告承租陈鹏里库房用于存放被告上述遗留物品为此产生占用费。被告称，按照约定，合同解除后被告在商铺的设施设备未搬走，原告有权予以处置。庭审中，原告又举示了《法律事务委托合同》，证明原告为维护本案权利与重庆合纵律师事务所签订合同，所支付的律师费为13500元。被告称，对其真实性没有异议，但应当有转账凭证为据。庭审中，被告又举示了2017年5月24日发出的《律师函》，其主要内容为贵公司招商不力，人流稀少，导致被告承租的商铺经营严重亏损，上述租赁房屋被告已于2017年5月15日停止经营并撤场，现特通知贵公司解除《房屋租赁合同》，请贵公司收回上述房屋并另行出租。原告称未收到。上述事实,有《房屋租赁合同》、收据、《解除通知函》、《违约告知函》等以及双方的陈述在卷，予以确认。本院认为，原告渝中总部公司与被告肖兵兵签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容合法，应认定为有效。但在合同履行3月后,被告肖兵兵未再依约支付租金、管理费等费用，构成违约,应按合同的约定承担违约责任。1、双方所签《房屋租赁合同》的解除问题。庭审中，原告请求解除合同，被告称其合同已于2017年5月17日解除。由此说明双方均不愿再履行合同，故双方所签合同应予解除。2017年5月，虽然被告向原告渝中总部公司发出《解除通知函》，要求解除合同。但其理由与合同的约定及其法律规定不符，且原告在收到函件后明确拒绝，故被告称合同于2017年5月17日解除，不予支持。由于2017年5月被告撤场，2018年3月12日原告将其留置在商铺物品搬离并控制商铺，故本院认定双方合同事实上于2018年3月12日解除。2、原告请求支付所欠租金、管理费、水费、电费。本院认为，被告从2017年9月后未支付租金、管理费，原告请求支付，应予支持。鉴于本院已认定租赁合同于2018年3月12日解除，故被告尚欠的租金、管理费应从2017年9月起计算至合同解除之日止。该期间被告尚欠租金270910.72元、管理费为128362.10元。原告并未举示被告尚欠水费、电费的证据，该部分请求，不予支持。3、原告要求按每日0.1%标准支付逾期付款滞纳金。由于双方有此约定，其请求，应予支持。鉴于双方约定的滞纳金标准为每日1‰确属较高，且被告要求予以调整，本院酌情调整为从逾期之日起，按年利率20%的标准计算并支付。4、原告请求支付未持续正常开业经营的违约金。按照约定，被告违约时甲方每日向乙方收取相当于届时每日基本租金三倍的违约金直至乙方开业或恢复正常营业之日止。被告于2017年5月15日停业，且本院认定双方合同于2018年3月12日解除，故按约定计算该违约金应为469789.8元。由于约定违约金畸高，庭审中被告亦要求调整。本院按违约金以补偿性为主惩罚性为辅的原则，本院酌情调整为200000元。5、原告请求赔偿提前解约违约金62415元、补交装修期租金32363.33元，在抵扣履约保证金后由被告支付剩余款项问题。本院认为原告请求支付提前解约违约金、补交装修期租金符合合同的约定，应予支持。按约定计算，被告应支付提前解约违约金为62415元、装修期租金为32363.33元。由于被告实际支付履约保证金47818元，在按约定抵扣后，被告还应支付原告46960.33元。被告请求调整，结合全案考虑，不予支持。6、原告请求将租赁商品恢复原状或承担恢复原状的费用。由于案涉商铺原告未拆除，其费用尚未产生，故恢复原状的费用无法确定。另，商铺早由原告控制，要求被告恢复原状不便于拆除事项的完成，也不符合常理，故本院认为宜由原告自行实施拆除待，拆除费用实际产生后再另行主张。据此原告的该请求，本院不予支持。7、原告请求判令被告支付律师费13500元。由于原告举示了相应证据，且该请求有双方约定为据，应予支持。8、原告请求被告承担物资搬运费及按1350元/月标准计算存放被告财物库房占用费。本院认为，从约定看，合同提前解除后被告遗留商铺的物品，视为放弃其所有权甲方有权处置。由此说明原告享有被告财物的处分权。被告撤场后原告怠于行使该权利所产生的损失，应由其自担。原告的请求，本院不予支持。被告的抗辩应予采纳。综上，原被告签订的租赁合同有效，被告在无力经营的情况下理应及时支付尚欠租金等费用并与原告协商解除合同的后续事宜，但被告怠于履行应承担违约责任。原告的租金、管理费等请求应予支持。鉴于约定的部分违约金畸高，为平衡双方利益，本院酌情予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司与被告肖兵兵签订的《房屋租赁合同》于2018年3月12日解除；二、被告肖兵兵尚欠原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司商铺租金270910.72元、管理费128362.10元。此款，在本判决生效后10日内付清；三、被告肖兵兵从逾期之日起至付清之日止按20%年利率标准支付原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司逾期支付租金、管理费的滞纳金；四、被告肖兵兵支付原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司未持续正常开业经营的违约金200000元。此款，在本判决生效后10日内付清；五、被告肖兵兵支付原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司提前解约违约金62415元、装修期租金32363.33元。在扣减其已支付的履约保证金后，被告肖兵兵还应支付原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司46960.33元。此款，在本判决生效后10日内付清；六、被告肖兵兵支付原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司律师费13500元。此款，在本判决生效后10日内付清；七、驳回原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5150元，由原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司负担1000元，被告肖兵兵负担4150元。（受理费原告已预交3275元不退，被告在本判决生效后直接支付原告2275元，剩余1875元在本判决生效后由被告向本院交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 谢 明 光二〇一九年十一月二十八日书记员 欧阳琴怡