重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初15663号原告：王文运，男，1985年5月出生，侗族，住重庆市南岸区。委托代理人：胡某某，重庆瑞正律师事务所律师。被告:重庆市南岸区村镇建设开发总公司，住所地重庆市南岸区南坪后堡特**，统一社会信用代码91500108203174668X。法定代表人：熊晓明，总经理。委托代理人：刘某某，重庆中世律师事务所律师。原告王文运与被告重庆市南岸区村镇建设开发总公司（以下简称“村镇建设公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员罗远西适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人胡亮及被告的委托代理人刘文明、刘狄到庭参加了诉讼，现已审理终结。原告王文运称，2016年7月1日，原被告双方签订了《门面租赁合同书》，约定被告将其享有经营权的后堡46号附2号门面租赁给原告用于经营水果食品，租期从2016年7月1日至2020年6月31日。并告知原告房产证的大证在建委的，拿出来不方便，向原告出具了授权委托书，该委托书载明：建委将后堡46号（附X号及第二层全层楼房）属于建委所有，建委授权被告全权管理。2016年8月原告因办理个体工商户营业执照需要提交租赁房屋的房产证复印件，被告让后堡社区出具证明，证明原告租赁房屋属于被告产权。被告便办理了营业执照开始了水果销售经营。2017年7月1日，原被告重新签订了《门面租赁合同》，2019年年初被告告知原告该房屋属于违章建筑可能面临被强拆，原告遂与被告协商赔偿和补偿问题，但未能达成一致。2019年5月27日，原告租赁门面被强拆，导致原告遭受了重大损失，为维护原告合法权益，因此原告向本院提起诉讼，请求：1、判决被告赔偿原告损失140万人民币；2、本案诉讼费用由被告承担。被告村镇建设公司辩称，原告的损失没有事实依据，原告要求的基础是因为门面违章建筑拆除产生的损失，本案的建筑并没有认定为违章建筑，拆除是因为行政征收，原告以此为依据要求被告承担责任没有依据，应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年7月1日，原告与被告签订了《门面租赁合同书》。2017年7月1日，原被告双方重新签订了《门面租赁合同书》，约定由原告承租被告拥有租赁权的位于重庆市南岸区南坪后堡46号附1号X楼X号门面，净空面积为23.66平方米，出租用途为水果经营，月租金为每月1430元，每季租金为4290元，保证金为2000元，合同有效期为2017年7月1日至2020年6月31日。其中合同第八条第二款约定：合同期内，因国家建设或城市规划，需要拆除或征用合同中的门面，导致甲、乙双方造成的损失（如甲方建房资金的投入、乙方装修资金及其他投入等）则甲、乙双方互不承担对对方的经济赔偿及责任，届时合同自动终止。双方还就房屋装修、违约责任、合同解除等进行了具体约定。2012年1月1日，案外人重庆市南岸区城乡建设委员会作为委托人向本案被告村镇建设公司出具授权委托书一份，上载明：重庆市南岸区城乡建设委员会所属房屋位于南坪后堡46号（附1号、附2号、附3号、附4号、附5号及第二层全层楼房）该房为二层楼结构。特委托重庆市南岸区村镇建设开发总公司全权管理等事宜，委托期限（长期），自双方盖章后生效。2016年8月22日，重庆市南岸区南坪街道办事处出具证明一份，证明南坪后堡46号附X号门面由王文运进行蔬菜水果经营活动。2016年8月24日，原告王文运作为个体工商户取得营业执照，经营范围为水果销售。此后，王文运开始对外开展经营。2018年6月22日，重庆市南岸区人民政府发布《关于轨道十号线南岸段南滨路站征收项目国有土地上房屋征收的决定》，决定对该项目规划红线范围内南坪街道后堡一生活区副食店、南岸南坪后堡46号非住宅（以上门牌号含附号）国有土地上房屋及其附属物实施征收。并以货币补偿的形式进行安置，签约期限为2018年7月5日起至2018年9月2日。2018年7月10日，原告向被告发出解除《门面租赁合同》的通知书：根据双方签订的《门面租赁合同》第八条第2款的相关规定，原告承租的南坪后堡正街46号附5号1楼3号门面已经被南岸区纳入征收范围需要拆除，导致双方签订的《门面租赁合同》无法继续履行，1、要求对双方签署的《门面租赁合同》即刻解除终止。2、要求被告于2018年8月11日前腾空房屋并交还我司；3、请您结清水电气等费用并腾退房屋后，至我司办理保证金退还手续。2018年7月13日，原告参加了被告召开的南坪后堡正街46号轻轨征收涉及租赁退租相关事宜座谈会。此后双方就腾退房屋及补偿未协商一致，原告一直经营至2019年5月23日。另查明，案涉房屋属于重庆市南岸区城乡建设委员所有，未取得建设工程规划许可证。以上事实，有原被提供的房屋租赁合同、证明、委托书、营业执照，解除通知书、征收公告等书证以及双方当事人的当庭陈述记录在案，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。重庆市南岸区城乡建设委员在国有土地上修建的南坪后堡46号（附1号门面因未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，在本案法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故其委托被告村镇建设公司与原告王文运签订的房屋租赁合同应为无效。根据我国合同法第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原被告双方在订立合同之初，原告知晓本案涉案房屋属于重庆市南岸区建设委员会所有，被告系代为履行租售事宜，但因被告出租房屋未取得建设工程规划许可，从而导致双方签订的《房屋租赁合同》无效，原、被告在签订合同时对租赁房屋均未尽到审慎的审查义务，应当各自承担相应的责任。其次，虽然房屋租赁合同无效，但原告一直实际使用了被告出租的房屋至2019年5月23日，原合同约定的租赁期为2017年7月1日至2020年6月31日，剩余租期只为一年左右，大部分租期已过，且原告不能继续使用出租房屋的原因系因征收导致拆迁，并非原告诉称的案涉房屋属于违章建筑导致强拆所致，两者属于不同的性质认定，被告对于房屋不能继续租用没有过错，这也符合双方签订合同时约定的对于因征收门面导致损失双方互不承担经济赔偿责任的初衷。此外，根据本案查明事实，2018年6月22日，重庆市南岸区人民政府已发布《关于轨道十号线南岸段南滨路站征收项目国有土地上房屋征收的决定》并对其进行公告，2018年7月10日，原告也向被告发出解除《门面租赁合同》的通知书，告知原告所租用的门面纳入征收范围即将拆除，要求其搬离。2018年7月13日，原告参加了被告召开的南坪后堡正街46号轻轨征收涉及租赁退租相关事宜座谈会。因此，原告对于其所租用房屋纳入征收范围即将拆除的事实应当具有充分的认知，原告应当采取措施避免自身损失的进一步扩大，从知晓所租用房屋纳入征收范围至原告停止经营的期间将近一年，原告经营范围为水果销售，属于时令商品，在此期间足以对库存商品进行销售，因此原告对于损失的扩大本身也存在过错。再者，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中原告主张被告赔偿其损失约140万元人民币，应当举示证据证明损失的计算方法及依据，从原告举示的证据来看，不能证明其与各个电商平台的经营收入及盈利分配情况，因部分证据为原告单方制作，被告对此不予认可。因此原告应当就此承担举证不能的不利后果。本院综合当事人过错程度，诚实信用原则、剩余租期等因素综合考虑，认为原告的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王文运的诉讼请求。本案案件受理费减半收取8700元，由原告王文运负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 罗远西法官助理 黄宇谦二〇一九年十一月二十八日书 记 员 余 艺