汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0511民初681号原告陈霆峰，男，汉族，1994年8月6日出生，住所地广东省汕头市金平区。委托代理人彭宏图、林珠玲，均系广东乾本律师事务所律师。被告蔡常海，男，汉族，1991年9月26日出生，住所地广东省揭西县。委托代理人郭立涛、史涵，均系国信信扬（汕头）律师事务所律师。第三人庄玉妹（曾用名庄燕娥），女，汉族，1978年10月4日出生，住所地广东省汕头市金平区。第三人苏鹏，男，汉族，1977年11月21日出生，住所地广东省汕头市金平区。原告陈霆峰诉被告蔡常海、第三人庄玉妹、第三人苏鹏案外人执行异议之诉一案，本院2019年3月25日受理后，依法组成合议庭，于2019年9月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人彭宏图、林珠玲，被告委托代理人郭立涛、史涵到庭参加诉讼。第三人庄玉妹、第三人苏鹏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2018年12月6日晚，法院在原告管业使用的位于汕头市入户大门上张贴（2018）粤0511执434号公告，公告内容：送达（2018）粤0511执434号《执行裁定书》，裁定拍卖位于汕头市的房产（权证号10××83），为此，原告向法院提出书面异议。2019年3月6日，原告收到法院作出的（2019）粤0511执异11号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，特提起执行异议之诉。2017年1月22日，原告向第三人苏鹏购买位于汕头市，约定总房价108万元，同年1月22日至2月15日期间，原告共支付第三人苏鹏购房款99万元。2017年2月23日，原告委托汕头市国土房产测绘大队对案涉房产进行测绘，3月1日原告与苏鹏共同到汕头市信置业有限公司办理二手房交易资金监管，此后，办理案涉房产提前还贷及解押手续，5月10日原告与苏鹏共同到汕头市金平房产交易所签订《房地产买卖合同》并办理交易登记手续，同时移交案涉房产由原告占有。2017年6月6日，汕头市金平房产交易所通知6月8日办理缴纳税费及房产过户手续，原告联系苏鹏到金平交易所办理相关过户手续时，已联系不到苏鹏。苏鹏失踪致不能办理案涉房产过户手续。2017年8月22日，案涉房产因被告蔡常海诉第三人苏鹏、庄玉妹买卖合同纠纷案被查封，查封文号：（2017）粤0511民初1712号。综上，原告在案涉房产被法院查封之前已与第三人苏鹏签订合法有效的书面购房合同，且已支付大部分价款并实际占有使用案涉房产，对案涉房产未办理过户登记手续没有过错，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，故为维护原告的合法权益，原告向法院起诉，请求：1、确认位于汕头市属原告所有；2、停止对汕头市的执行；3、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其主张提交的证据有：1、原告《居民身份证》1份，证明原告的诉讼主体资格。2、被告蔡常海《人口信息查询资料》1份，证明被告蔡常海的诉讼主体资格。3、第三人庄玉妹《人口信息查询资料》1份，证明第三人庄玉妹的诉讼主体资格。4、第三人苏鹏《人口信息查询资料》1份，证明第三人苏鹏的诉讼主体资格。5-6、（2018）粤0511执434号汕头市金平区人民法院《公告》、（2018）粤0511执434号《执行裁定书》各1份，证明（2018）粤0511执434号《执行裁定书》裁定拍卖位于汕头市的房产。7-9、邮寄号为1025114307427的邮政快递单及邮件查询回执、（2019）粤0511执异11号《执行裁定书》、（2019）粤0511执异11号《送达回证》各1份，证明①2018年12月17日原告对法院裁定拍卖案涉房产提出执行异议；②原告的异议申请，已被贵院裁定驳回；③在期限内提起执行异议之诉。10-15、汕房买卖列2013（A）NO.0008271《汕头市房地产买卖居间合同》、汕头市国土房产测绘大队出具的案涉房产测绘图及房产测绘费发票、汕头市二手房交易资金监管协议（宗号J2017030248）、2017年5月10日《房地产买卖合同》、汕头市房产管理局办事回执卡（存根）、《存量房转让纳税审核表》各1份，证明原告在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。16-19、编号为385044-金额36万元的《收款收据》、编号为385043-金额12万元的《收款收据》及其对应的额《电子银行业务回单（付款）》、第三人苏鹏出具的金额51万元的额《收条》及其对应的《中国工商银行借记卡账户历史明细清单》、借款（赎楼垫资）合同、陈伟平声明各1份，证明2017年1月22日至2月15日原告已支付了90%以上的大部分房款。20-27、原告向水岸名都物业服务中心的承诺、住户IC卡照片、水岸名都物业服务中心出具给原告的关于收取水岸名都8幢2005号房自2017年1月至2018年12月的住宅管理费、水费《收款收据》共四单、用电客户基本信息、汕头市金平房产交易所证明、汕头市金平交易所发送给原告的短信通知内容、（2017）粤0511民初1712号《民事判决书》、（2017）粤0511民初1712号案刊登在汕头日报的《公告》各1份，证明①原告于2017年5月10日前占有案涉房产，被告起诉时间为2017年7月5日，迟于7月2日承诺书之后；②第三人苏鹏于2017年6月6日突然失踪，（2017）粤0511民初1712号案公告送达佐证这一事实；③案涉房产未能办理过户原因非原告的过错。28、水岸名都8幢2005号房《不动产产权登记表》1份，证明案涉房屋首封时间2017年8月22日，原告在法院查封之前签订买卖合他并在法院查封之前占有案涉房产。被告辩称：位于汕头市产系登记于第三人苏鹏名下的不动产，该房产于2017年7月7日由法院查封，原告并未在该房产被查封前获得房产的所有权或可排除执行的权利，异议人提出的执行异议理由缺乏事实依据与法律依据。被告因与两第三人庄玉妹、苏鹏买卖合同纠纷一案于2017年7月5日向法院提起诉讼，同时，向法院申请轮候查封该房产，法院于2017年8月14日裁定查封该房产。(该房产于2017年7月7日因（2017）粤0511民初1714号案件被首封)从诉讼阶段到申请执行阶段，法院多次到该房产的地址送达相关法律文书，原告也从未提出异议。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据以上规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，能排除执行的，应同时具备以下四个条件：1、在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告的主张显然不具备这些条件：1、原告称向苏鹏购买该房产，但提供二份书面买卖合同存在诸多矛盾，根本不是合法有效的书面合同；2、原告也未提供任何合法有效证据证明在法院查封之前已合法占有该房产，相反，被告提供的相片可以证明，2017年8月份法院法官到该房产送达被告与二第三人买卖合同纠纷一案的相关通知时，发现该房产大门上贴有被多名债主的各种催告、提醒函、逾期通知，还有用红漆涂鸦等，显然该房产并没有住人。3、原告也未支付全部购房款。4、原告也没有证据证明系因非其自身原因导致未办理过户登记手续。因此法院裁定驳回原告原提出的执行异议，是完全正确的。综上所述，原告提出的执行异议之诉缺乏事实依据与法律依据，不符合权利能够排除执行的情形，请法院驳回原告无理的诉讼请求，以维护被告的合法权益。两第三人没有答辩和举证。两第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃抗辩和质证权利。经审理查明：2017年1月22日，案外人陈伟平（乙方）与第三人苏鹏（甲方）签订《汕头市房地产买卖居间合同》，约定甲方将位于汕头市8万元的价格（包括室内固定装修）卖给乙方，同时约定2017年4月30日前交房给乙方。该合同备注：1、甲方向工商银行汕头外马支行办理贷款按揭，故乙方在甲方向银行申请提前还贷时代为甲方垫付款项约为51万元（按实结算）；2、因甲方原向乙方私人借款36万元作为乙方先支付给甲方的首期房款的部分；3、因乙方名下有房产，故乙方将有权交易登记时用他人的身份作为本次买方的登记人。同日，《收款收据》写到：今收到陈伟平购水岸名都8幢2005号房36万，摘由：购房的首期款的部分。苏鹏作为收款人签名；2017年1月22日，陈伟平通过手机银行向苏鹏配偶庄玉妹在中国民生银行汕头华山路支行的帐户转账12万元，由苏鹏写下收到陈伟平12万元购房定金的《收款收据》。2017年2月15日，陈伟平与苏鹏又签订《借款（赎楼垫资）合同》，合同写明：甲方即苏鹏名下位于汕头市房地产于2017年2月14日向中国工商银行汕头市外马支行贷款，目前尚在供款中。现甲方将出售上述房地产给乙方即陈伟平，需向银行申请提前还款并领回房地产证，另办理二手房交易手续，因资金不足，故向乙方借款人民币51万元整，用以还清甲方与借款银行的贷款并领回房产证。交易时作为房款给于冲抵。合同还约定：甲方自行向借款银行申请提前还贷手续，在银行通知甲方注入还贷资金时，乙方应在当日内将代垫的借款直接划入甲方借款银行指定账户中，该款只作上述物业还清贷款之用，甲方不得将该款挪作他用；甲方在银行结算划扣通知后应通知乙方一同取回上述《房地产权证》和还清证明，同时到房产部门发证中心办理申请注销抵押登记手续，注销完毕后将借款作为首期房款冲抵；备注写明此款51万元为二次房款。同日，陈伟平通过中国工商银行股份有限公司汕头分行给苏鹏转款51万元，同年8月15日，苏鹏立《收条》，收条写明：现收到陈伟平第二次房款51万元。同日，陈伟平作了声明：本人于2017年1月22日与苏鹏签订受让位于汕头市，实际受让人是陈霆峰。通过我银行账户支付苏鹏及其妻庄玉妹的购房款共99万元都是陈霆峰出资。2017年2月23日，汕头市国土房产测绘大队对该房进行测绘，测绘图载明使用权人陈霆峰，2017年3月1日，原告陈霆峰与苏鹏签订《房地产买卖合同》，约定苏鹏自愿将汕头市转让给陈霆峰，转让款60万元，合同签订之日起三十日内双方应携带有关资料到金平房产交易所办理过户手续；双方同意于2017年5月20日由苏鹏将该房地产交付给陈霆峰使用。同日，陈霆峰与苏鹏共同到汕头市信置业有限公司办理二手房交易资金监管，又共同到汕头市金平房产交易所办理二手房交易登记并由苏鹏领取了汕头市房产管理局办事回执卡。2017年6月6日，汕头市金平房产交易所发短信通知陈霆峰缴纳有关税费。2017年7月5日，庄玉妹因结欠蔡常海货款被起诉，2017年7月7日本院依法查封该房。经公告送达，庄玉妹、苏鹏拒不到庭参加诉讼，本院于2017年12月21日，依法缺席作出庄玉妹还款及苏鹏对庄玉妹债务承担连带责任的民事判决。在该案执行期间，2018年7月19日，本院作出了拍卖被执行人苏鹏上述房产的（2018）粤0511执434号《执行裁定书》。2019年2月13日，陈霆峰向本院提出书面异议，认为案外人陈霆峰已向苏鹏购买该房等，请求撤销上述执行裁定书。2019年3月4日，本院作出驳回案外人陈霆峰异议请求的（2019）粤0511执异11号执行裁定。2019年3月20日，陈霆峰向本院起诉并提出上述诉讼请求。案在审理过程中，陈伟平到庭证实讼争房屋系陈霆峰向苏鹏购买。另查明：汕头市权证号10××83，权属人苏鹏。本院认为：本案系案外人执行异议之诉。本案争议焦点一是本案是否存在符合最高人民法院关于办理执行异议规定的四种且其权利能够排除执行的情形。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案讼争房屋产权登记在苏鹏名下，在被法院查封之前，陈伟平与苏鹏、陈霆峰与苏鹏分别签订的买卖汕头市房地产均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，均合法有效。对于两份合同中有冲突的条款即房屋买卖价款108万和60万问题，陈伟平、陈霆峰均明确表示以108万元为准，根据实际履行，陈霆峰已支付房款108万元中92%的99万元，剩余的9万元陈霆峰明确表示愿意交付，故应认定买卖该房价款为108万元，陈霆峰与苏鹏签订《房地产买卖合同》转让款60万元的条款无效，该无效条款不影响其他部分的条款，其他条款的效力不变，仍然有效。陈霆峰与苏鹏签订的《房地产买卖合同》中约定双方同意于2017年5月20日由苏鹏将该房地产交付给陈霆峰使用，而汕头市国土房产测绘大队测绘图也载明使用权人陈霆峰，故可认定该房已交付陈霆峰。同时，双方共同到汕头市金平房产交易所申请办理二手房交易登记的回执卡由苏鹏保管，苏鹏下落不明，导致双方未能按照汕头市金平房产交易所通知缴纳有关税费及办理房屋过户的相关手续，责任在于苏鹏。原告具备符合上述规定的四种情形且其权利能够排除执行的民事权益，其请求停止对案涉房屋的执行，理由充分，依法应予以保护，故原告请求停止对汕头市的执行，应予支持。争议焦点二是案涉房产能否确认为原告所有。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，案涉房屋因第三人苏鹏下落不明，尚未完成转让登记手续，产权转让行为尚未发生效力，故原告请求确认案涉房屋属原告所有，没有事实和法律依据，依法应予驳回。关于原告与第三人之间的房屋买卖合同中涉及具体履行内容不属本案审理范围，原告可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项的规定，判决如下：一、不得对汕头市房屋的执行。二、驳回原告陈霆峰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14520元，由被告苏鹏负担。该诉讼费用原告陈霆峰已预交，法院不予收退，由被告于本判决发生法律效力之日起十日内径行付还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判长  杨晓雯审判员  冯增平审判员  郑 毅二〇一九年十一月十四日书记员  林 乔附法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：第（一）项案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。