山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0214民初7497号原告（反诉被告）：程烁，男，1984年9月13日出生，汉族，住山东省济南市历下区。原告（反诉被告）：牛冰，女，1988年2月2日出生，汉族，住山东省青岛市市北区，系程烁之妻。原告（反诉原告）：陈瑞云，女，1956年1月22日出生，汉族，住山东省济南市历下区，系程烁之母。三原告共同委托诉讼代理人：程济中，男，1954年7月1日出生，汉族，住山东省济南市历下区，系程烁之父。被告（反诉原告）:青岛恒华房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市城阳区夏庄街道秦家小水社区。法定代表人:方新山，职务总经理。委托诉讼代理人:宁亚南，山东海乐普律师事务所律师。原告（反诉被告）程烁、牛冰、陈瑞云与被告（反诉原告）青岛恒华房地产开发有限公司（以下简称“恒华开发公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。三原告共同委托诉讼代理人程济中与被告恒华开发公司委托诉讼代理人宁亚南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程烁、牛冰、陈瑞云向本院提出诉讼请求：1、判决对被告非法获取巨额利益提出解除合同效力确认无效，继续履行合同，按照被告备案申报价格双方签订商品房买卖合同；2、判决被告因其违约双倍返还原告定金6000元（3000元×2）；3、判决被告赔偿原告实际损失即另行购买同样品质房屋时须支付的差价款（按鉴定结论的差价款计算）；4、判决被告承担全部案件受理费、鉴定费。诉讼过程中，原告明确第三项诉讼请求为判决被告赔偿原告可信赖利益损失即涉案房屋的差价损失（按鉴定结论确定的涉案房屋市场价值计算），其他诉讼请求与事实理由不变。如果法院支持第一项诉请，第二、三项诉请原告放弃，如果法院不支持第一项诉请，第二、三、四项诉请原告继续坚持。事实和理由：2016年10月15日，原、被告签订《商品房预定书》第1条：乙方自愿购买甲方所售位于城阳区“鑫江水青花都一期”项目10幢2单元1001室，预测建筑面积89.07平方米，房屋单价9797元／㎡。被告的《鑫江水青花都项目房屋销售信息表》打折后单价8984元／㎡，房屋总价800204.88元。第2条：本协议签定之日乙方预付3000元作为定金，签定此预定书七日内签署正式《商品房买卖合同》，该定金充抵相应房款。第3条：乙方承诺在本协议签订之日起七天内向青岛市房屋专项维修资金管理中心缴纳房屋维修基金，甲方承诺在约定期限内签定正式合同时，单价及房号均维持本协议不变。第4条：乙方在签定本协议时确定付款方式：一次性付款。第7条：本协议一式三份，甲方执两份，乙方执一份，自甲乙双方签字或盖章之日起正式生效，具有同等法律效力（见证据1、2、3）。合同签订后，原告支付购房定金3000元，并在约定的时间内向被告提出签订《商品房买卖合同》，被告销售人员告知城阳区房管局的网签合同系统出现了问题，暂时不能进行网签。之后原告又多次向被告提出什么时候可以上网签订商品房买卖合同，被告告知还是不能网签合同。为此，原告和代理人程济中曾三次到青岛市国土资源和房屋管理局城阳分局房产处调查了解，经房产处刘处长看过原、被告签订的《商品房预定书》、《鑫江水青花都项目房屋销售信息表》后，告知原告开发商的成交单价8984元/㎡超过了其预售备案价，不能进行网上签订商品房买卖合同。原告当面提出开发商这种欺骗购房人违法行为你们应当处理，刘处长立即打电话将被告方孙永刚总监叫到办公室，让其处理此事。摘抄2016年11月25日原告与被告孙总监部分通话录音：孙：“这个事我给相关领导汇报过了，按照备案价签不行，你如果觉得不满意的话你可以去到现场那里选择退房。”程：“他的意思我问一下，你再给我说一下，怎么个意思。”孙：“我刚才给你说了吗，不能按照你说这个价钱来签，前面都有一个订购书吗，要签就按照前面的订购书达成的意向来签。”程：“现在是青岛市城阳区房管局说你超过备案价格他们不同意，你过不了网签价格，他不同意网签，你过不了他们的关，现在是网签不了合同不是我们的过错。你听我说，是你们超出了预售备案的价格对外销售加价销售，加价销售商品房的价格那是违法。所以说我们房子等一二个月，两次来房管局刚才上午我又来了，我来了第3次。他们说你们（开发商）超过预售备案价格一分钱，我们这里你也过不了网签价格，也不能在网上签订商品房买卖合同，他们说通过不了，网签的价格必须是备案价格就是这个事。”孙：“昨天接待你的房产处刘处长给你解释，前一段时间又一个上浮20%就是这几天刚刚给停掉的，知道吗？”程：“你现在怎么处理这个事，我问你。”孙：“你可以退房。”程：“我不同意退房，你说怎么办，网签过不了。”孙：“我不是跟你说了吗，销售老总给你解释。”（见证据4、5录音及录音笔录）。2017年3月份原告听说被告与许多网签不了的购房人签订了阴阳商品房买卖合同各一份，一份对内的按照商品房预定书约定的约9000元/㎡付款，一份对外的商品房买卖合同按照备案的价格通过网签，因此，原告向被告提出要求网上签订商品房买卖合同。摘抄2017年3月6日13点57分程济中与被告售楼处王鑫经理部分通话录音：王：“你想怎么买吧，你说。”程：“我怎么买，咱怎么订的怎么买，咱们那里有协议吗，我买了以后，我的钱一直放着，这样卖了你们也省个心。”王：“不，你要说现在我继续买，还是按那个价格来执行，按现在这个情况来签合同，现在还是签不了，你还要等着。”程：“你给领导说说吧，你说老程放着钱，人家在账上，人家跑了八趟了，对吧。”王：“行，我知道你这个意思大叔，我给领导反映反映。”摘抄2017年3月6日14点48分：王：“大叔，啊啊，我正在开会给领导汇报一下，领导的意见我先给你转达一下，我怕你着急，就是按之前咱们约定来办，我们公司不会有任何的变化，好不好。”程：“好，行，就按当时咱们8900也好8800也好，按那价来签合同。”王：“不是，不是，我按照你这次你今天来的目的按照这个事办。”程：“那个目的。”王：“之前约好了的给你退款的这个事。”程：“退款不是我说退款的，是你说退款的，我肯定不同意。”王：“按照这个办，这是公司的意思。”（见证据6录音及笔录）国家发展改革委员会发改价格[2011]548号《商品房销售明码标价规定》第九条：对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。山东省物价局鲁价检发（2011）91号《山东省商品房销售明码标价规定实施细则（试行）》第六条：已取得预售许可和现房销售已备案的房地产经营者，应按住房建设主管部门规定公开的时间要求和内容，将取得预售许可和备案的商品住房项目一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，严格按照预售方案申报价格明码标价对外销售。据此规定，被告约定的单价8984元/㎡超出其预售备案申报价格约7800元/㎡，造成原、被告无法通过网签商品房买卖合同的行为违法（见证据7、8）。2017年5月10日，被告向原告送达《解约函》，函中：“按照认购书约定，您应在2016年10月22日前与我公司签订该商品房的《青岛市商品房预售合同》并办理该房屋的贷款手续并交纳相关费用。但是，截至本函发出之日，您仍未办理上述签约、贷款的相关手续及交纳相关费用，严重影响了我司的房屋销售及回款，并给我公司造成重大损失。为此，现我公司正式通知您：我司将按照《认购书》第5条规定将您所认购的商品房另行处置。”认购书约定一次性付款，被告却凭空捏造出原告未办理该房屋的贷款手续违约的理由，是不能成立的，上述证据足以证明被告行为已构成违约（见证据9）。被告欲将涉案房屋另行出售，可在原房总价基础上非法多获利达几十万元，被告在巨额利益驱使下单方提出解除合同，对此，人民法院依法应判决确认解除合同的效力无效，继续履行合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持（见证据10）。被告与原告签订《商品房预定书》时未公开涉案房屋价格，在明知超过其预售备案申报价格约7800元/㎡情况下仍与原告约定成交单价为8984元/㎡，致使原告无法通过网上签订商品房买卖合同，之后因涉案房屋市场价上涨至约13900元/㎡，2017年5月10日被告在巨额利益驱使下又捏造原告违约为由提出解除合同。如果解除合同对原告意味着丧失了购买房屋单价8984元/㎡最佳机会，另行购买同样品质房屋必须多支付909939.12元（按房天下网被告水青花都2018年5月份住宅销售单价19200元/㎡-8984元/㎡=10216元/㎡×89.07㎡=909939.12元），截止2018年5月份被告造成原告909939.12元重大经济损失，按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，原、被告签订预定书，约定七日内订立买卖合同，被告不履行订立买卖合同的义务，原告请求被告承担预约合同违约责任并主张赔偿原告实际损失即另行购买同样品质房屋时须支付的差价款，人民法院应予支持（见证据11、12）。综上所述，上述铁的证据不仅证明被告行为构成违约，且严重违法，给原告造成了重大经济损失，依照上述最高人民法院司法解释规定，被告应当承担违约赔偿责任。原告为维护其合法权益，依法提起诉讼，恳请贵院作出支持原告诉讼请求的公正判决。被告恒华开发公司辩称，一、原告的诉讼请求不明确，第1项与第2项、第3项互相矛盾，不可同时主张，只能择其中一项提起诉讼，请法庭向其释明明确诉讼请求，《商品房预订书》右下方乙方落款处无牛冰签字，说明牛冰未现场签约，牛冰无本案原告诉讼主体资格，应当驳回牛冰起诉；二、根据原、被告双方签订的《商品房预定书》第4条、第5条约定，原告应当自签订协议之日起7日与被告签订《商品房买卖合同》、一次性付清总房款，否则视为原告自动放弃该房屋，被告可将房屋另行出售。现原告未在约定期限内与被告签订商品房买卖合同、除3000元定金外未交纳任何房款，构成根本性违约，被告有权解除《商品房预定书》。被告于2017年5月10日发给其解约函，原告于次日签收，根据合同法司法解释二第24条，原告未在三个月内向法院提出异议，原、被告双方签订的《商品房预定书》已经解除；三、原、被告双方签订《商品房预定书》的时间是2016年10月15日，在2016年11月10日青岛市房管部门调控房价之前，约定售价相对于备案价的溢价率在20%以内的，房管部门均可办理涉案房屋网签手续。原、被告完全可在约定期限内到城阳区房管处办理网签手续，原告称以售价不能网签与事实不符，实际双方未办网签系原告单方、无任何理由坚持要求以备案价签约所致，而非被告存在违约，原告无权要求双倍返还定金或赔偿差价款，本案亦无鉴定必要。综上所述，原告的诉讼请求无任何事实和法律依据，请求法院查明事实，依法驳回其全部诉讼请求。反诉原告恒华开发公司向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉人与被反诉人于2016年10月15日签订的《商品房预订书》；2、反诉费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2016年10月15日签订《商品房预定书》，被反诉人认购反诉人开发的位于青岛市城阳区鑫江水青花都一期项目10幢2号楼1001号房。根据《商品房预定书》第4条：“签订合同时支付总房款的100%”、第5条：“乙方自签订本协议之日起7日内未与甲方签署《商品房买卖合同》，视为乙方自动放弃该房屋，甲方有权将乙方所订房屋另行销售”，反诉人曾多次催促被反诉人尽快按照约定与反诉人签订《商品房买卖合同》、交纳全部房款，均遭被反诉人拒绝，因此反诉人有权解除《商品房预定书》。现依法提起反诉，望判如所诉。反诉被告程烁、牛冰、陈瑞云对反诉原告恒华开发公司的反诉辩称，反诉原告反诉称：“反诉人与被反诉人于2016年10月15日签订《商品房预定书》，被反诉人认购反诉人开发的位于青岛市城阳区鑫江水青花都一期项目10幢2号楼1001号房……反诉人曾多次催促被反诉人尽快按照约定与反诉人签订《商品房买卖合同》、交纳全部房款，均遭被反诉人拒绝，因此反诉人有权解除《商品房预定书》。”反诉原告这一说法实属凭空捏造，信口雌黄。反诉被告提交的证据1、证据2、证据4、证据5、证据6、证据7、证据8、证据9、证据11，这九份证据足以证明反诉原告不履行订立《商品房买卖合同》义务以下事实：涉案商品房预定书签订后，三反诉被告支付购房定金，曾多次向反诉原告提出签订《商品房买卖合同》，反诉原告先以网签合同系统出现故障告知三反诉被告暂时不能网签，三反诉被告三次到青岛市国土资源和房屋管理局城阳分局房产处调查了解，该处刘处长告知青岛恒华房地产开发有限公司销售的成交价8984元/㎡超过其备案价约7800元/㎡，不能通过网签。反诉原告不同意按备案价与反诉被告进行网签《商品房买卖合同》，反诉原告又因2017年5-6月涉案楼盘房价上涨至13900元／㎡，超过了成交价8984元／㎡，单方违约并虚构合同解除理由，于2017年5月10日向三反诉被告送达解除商品房预定书的《解约函》，其目的是为非法获取涉案房屋房价上涨巨额暴利。反诉原告违约行为，使三反诉被告遭受信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失，三反诉被告诉请判决反诉原告赔偿预约合同违约损失即本约的信赖利益损失（涉案房屋的差价损失），完全符合合同法第一百一十三条规定及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定。三反诉被告通过EMS快递向纪仁峰审判长提交证据13一份济南市中级人民法院于2018年9月10日作出（2018）鲁01民终5520号《民事判决书》15页，该判决书案由为商品房预约合同纠纷与本案案由一致，判决书所涉及案件事实与本案事实基本相同，济南市历城区人民法院依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，认为因景和置业公司的违约行为，使牛振平遭受信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失。牛振平的可信赖利益损失为292102.5元（584205元×50%），判决山东景和置业有限公司赔偿牛振平涉案房屋的差价经济损失为584205元×50%即292102.5元（经一审法院释明，牛振平未对涉案房屋价值申请鉴定，应承担举证不能的法律后果）。济南市中级人民法院按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，作出对一审判决维持原判的终审判决。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或耆要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。据此，贵院应当判决反诉原告赔偿三反诉被告可信赖利益损失即涉案房屋的差价损失（按鉴定结论确定的房屋市场价值计算）。为支持其主张，原告（反诉被告）程济中向法庭提交如下证据：1、《商品房预定书》1份，证明：2016年10月15日，三原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房预定书》第一条：乙方自愿购买甲方所售城阳区鑫江水青花都一期项目10号楼2单元1001号房，建筑面积89.07平方米，折后成交单价8984元／㎡，总价800204.88元。第二条：本协议签定之日乙方预付3000元作为定金，签定此预定书7日内签署正式《商品房买卖合同》，该定金充抵相应房款的事实。被告恒华开发公司：对该证据真实性无异议，《商品房预定书》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据第4条、第5条约定原告应当自签订协议之日起7日与被告签订《商品房买卖合同》、一次性付清总房款，否则视为原告自动放弃该房屋，被告可将房屋另行出售。现原告未在约定期限内与被告签订商品房买卖合同、除3000元定金外未交纳任何房款，构成根本性违约，被告有权解除《商品房预定书》。2、《鑫江水青花都项目房屋销售信息表》1份，证明：原、被告签订商品房预定书后，被告出具盖章鑫江水青花都项目房屋销售信息表，确定涉案房屋成交单价8984元／㎡，总价800204.88元的事实。被告恒华开发公司：对该证据无异议。3、《鑫江水青花都项目一期涉案房屋平面图》1份，证明：被告销售人员与三原告签订商品房预定书时给三原告一份涉案房屋平面户型图的事实。被告恒华开发公司：对该证据真实性及证明事项均不予认可。4、青岛市增值税普通发票1份，证明：2016年10月15日被告出具给原告购买涉案房屋定金3000元发票的事实。被告恒华开发公司：对该证据无异议。5、通话录音光盘l张及通话录音整理材料3份，证明：被告卖给原告涉案房屋成交价8984元／平方米，超过其在城阳区房管局房产处备案的价格约7800元／平方米，造成不能通过网签合同。摘抄部分通话记录：程济中说：“……我们现在同意按备案价买你们的，再给我涨钱你过分了。”孙永刚说：“这介事我给相关领导汇报过了，按照备案价签不行，你如果觉得不满意的话你可以去到现场那里选择退房……”的事实，具体见通话录音内容。被告恒华开发公司：对该组证据真实性无异议，该证据恰好证实是原告违反约定价格8984元，单方要求按照备案价签订正式预售合同，而孙总监要求原告遵守约定，按照预定单价8984元签订商品房买卖合同，却遭到原告拒绝，这表明原告是因其个人原因未在《商品房预定书》签订之日起7日与被告签订商品房买卖合同，根据原告提交的证据1，应视为原告自动放弃涉案房屋，被告有权解除《商品房预定书》。原告程烁、牛冰、陈瑞云：被告称“三原告单方要求按照备案价签订正式预售合同属于违约”这一说法不成立，因被告所售涉案房屋单价8984元／平方米超过其备案价8564元／平方米，因此不能通过网签，因此造成的不能网签商品房买卖合同违约责任应由被告承担，具体录音内容详见第二段2016年11月25日13:52录音。6、通话录音光盘1张及通话录音整理材料两份，证明：摘抄部分通话录音：王鑫：“……你想怎么买吧，你说。”程济中：“我怎么买，咱怎么订的怎么买，咱们那里有协议吗，我买了以后我的钱一直放着，这样卖了你们也省个心。”王鑫：“不，你要说现在我继续买，还是按那个价格来执行，按现在这个情况来签合同，现在还是签不了，你还要等着……”的事实，详见通话录音内容。被告恒华开发公司：对该录音真实性不予认可，我公司无名叫王鑫的员工。原告程烁、牛冰、陈瑞云：三原告向法庭提交了调取证据申请，申请目的第二项要求对2017年3月6日两段与王鑫录音真实性进行取证，要求对被告方王鑫在被告处的人事档案及售楼部的出勤表进行调查取证，到目前为止，王鑫仍在售楼部担任经理一职。7、国家发展改革委委员会发改价格[2011]548号《商品房销售明码标价规定》1份，证明：第九条规定：对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。被告恒华开发公司：对该证据真实性无异议，商品房销售明码标价规定系部门规章，《山东省商品房销售明码标价规定实施细则》系山东省物价局发布的一个规范性文件，均不属于法律、行政法规。合同法第五十二条规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定才属无效。因此当双方约定价格高于备案价格时不因此无效，可以继续履行，三原告无权以此为理由要求变更约定价、而按照备案价来与被告签订商品房买卖合同，结合证据5也可看出，是三原告构成违约。8、山东省物价局鲁价检发（2011）91号《山东省商品房销售明码标价规定实施细则（试行）》1份，证明：第六条规定：已取得预售许可和现房销售已备案的房地产经营者，应按住房建设部门规定公开的时间要求和内容，将取得预售许可和备案的商品住房项目一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，严格按照预售方案申报价格明码标价对外销售。被告恒华开发公司：对该证据真实性无异议，商品房销售明码标价规定系部门规章，《山东省商品房销售明码标价规定实施细则》系山东省物价局发布的一个规范性文件，均不属于法律、行政法规。合同法第五十二条规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定才属无效。因此当双方约定价格高于备案价格时不因此无效，可以继续履行，三原告无权以此为理由要求变更约定价、而按照备案价来与被告签订商品房买卖合同，结合证据5也可看出，是三原告构成违约。原告程烁、牛冰、陈瑞云：根据三原告提交的证据5、6、7、8证明销售价不能超过备案价销售，通过网签，被告销售价超过其备案价，城阳房产管理局房产处刘处长，不同意三原告与被告网上签订涉案房屋买卖合同，这是客观事实，被告所称三原告提交的证据7、8是规范性文件，但规范性文件明确规定严格按照备案价格对外销售是全国房地产主管部门实行网签合同的法定依据，超过备案价就不能进行网签，被告违反了商品房预定书第二条约定的签订此预定书七日内签订正式商品房预售合同，也就是被告一方不履行订立商品房买卖合同义务事实，是毋庸置疑的。9、《解约函》1份，证明：原、被告签订《商品房预订书》后，由于涉案楼盘房屋市场价格涨幅很大，被告方单方违约并捏造虚构合同解除理由，于2017年5月10日向三原告送达解约函的事实，在解约函中，“与我公司签订商品房预售合同并按照该房屋的贷款手续缴纳各项费用”，被告这句话实属虚构原告违约事实，因商品房预定书中明确约定一次性付款，因此被告解约函中称原告违约是不成立的，被告违约事实清楚，被告违约事实见证据5、证据6。被告恒华开发公司：对该证据真实性无异议，该证据可证实因三原告一直拒绝在约定期限内与被告签订正式的商品房买卖合同，除3000元定金外再未交纳任何房款，其行为严重违反约定构成根本违约，被告于2017年5月10日发给其该份解除合同通知，告知其双方签订的《商品房预定书》已经解除，被告可依约将房屋另行处理。10、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》1份，证明：第二条规定：当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任，或者要求解除预约合同，并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。被告恒华开发公司：对该证据真实性无异议，依据该司法解释第二条，被告有权解除商品房预定书。11、《房天下网站水青花都项目截图》1份，证明：2018年5月17日房天下网站公开的被告水青花都项目涉案楼盘房屋销售价格19200元／平方米的事实。被告恒华开发公司：对该证据真实性不予认可，与本案无关。12、2017年3月23日《山东生活日报》1份，证明：2017年3月23日标题《卖房毁约法院判赔购房者128万元》，厦门市海沧区人民法院在审理中，经鉴定机构对涉案房屋评估价508万元，原、被告当初约定380万元，据此作出判决卖房人被告赔偿买房人原告128万元差价损失的事实。被告恒华开发公司：对该证据真实性不予认可，且其上载明的案例是商品房买卖合同纠纷，而本案是商品房预约合同纠纷，原、被告双方并末签订商品房买卖合同，两者是不同法律关系的案件，该份证据与本案无关。13、（2018）鲁01民终5520号民事判决书1份，证明：该判决书案由商品房预约合同纠纷与本案案由一致，判决所涉及案件事实与本案基本相同，山东省济南市中级人民法院按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，于2018年9月10日作出对一审判决被告山东景和置业有限公司赔偿原告牛振平可信赖利益损失即房屋的差价损失584205元*50%即292102.5元维持原判的终审判决（经一审法院释明，牛振平未对涉案房屋价值申请鉴定，应承担举证不能的法律后果）的事实。被告恒华开发公司：对该证据真实性无法确认，即便该份证据是真实的，其所涉及的案件事实也与本案并不相同，本案是原告存在根本违约，被告不存在违约行为，该份判决书不适用于本案的审理，与本案无关。原告程烁、牛冰、陈瑞云：（2018）鲁01民终5520号判决书中济南市历城区人民法院判决及济南市中级人民法院对本案公正审理和判决起到重要作用，且山东省及全国类似于本案的案件有许多，均判决开发商因不履行合同义务，不履行订立商品房买卖合同义务，判决开发商赔偿购房者可信赖利益损失即房屋差价款，按鉴定评估市场价格差价迸行赔偿。为支持其主张，被告（反诉原告）恒华开发公司向法庭提交如下证据：1、青岛市商品房预售许可证1份，证明：被告销售涉案房屋符合相关法律、政策规定。原告程烁、牛冰、陈瑞云：对该证据形式认可，对其证明事项有异议，该证据不能证明本案涉案房屋的备案价格，只能证明有预售许可证明，预售许可证明存在的情况下，根据法律规定和规章规定，还要根据预售备案价格进行对外销售，不得超过备案价否则通过不了网签，详见三原告提交的证据7、8规定。2、《解约函》及顺丰速运邮寄凭证各1份，证明：因三原告一直拒绝在约定期限内与被告签订正式的商品房买卖合同，除3000元定金外再未交纳任何房款，其行为严重违反约定构成根本违约，被告于2017年5月10日发给其该份解除合同通知，三原告于次日签收，且根据合同法司法解释二第24条，三原告未在三个月内向法院提出异议，原、被告双方签订的《商品房预定书》已经解除。原告程烁、牛冰、陈瑞云：对《解约函》、顺丰速运邮寄凭证真实性无异议，但对其证明事项有异议，被告在解约函中凭空捏造三原告未办理涉案房屋贷款手续违约理由及仍未办理上述签约理由，被告解约函虚构解除合同理由，具体见三原告提交的证据1、2、5、6所证明被告违约的事实，同时证明被告虚构解除合同的理由是单方违约事实。3、城阳区房地产管理处证明1份，证明：在2017鲁0214民初6502号、2017鲁0214民初4159号两案中，经被告申请、法院向城阳房管处调查后，城阳房管处出具该证明，证实在2016年11月10日前，青岛市商品房网签系统对商品住房成交价格上下浮动20%以内不做限制。这说明原、被告双方约定的房屋售价虽然高于备案价，但在上浮20%幅度以内，双方完全可以在约定期限7日内签订正式合同并在房管处办理网签手续，三原告称销售价高于备案价不能办网签与事实不符，其无权要求以较低的备案价签订正式购房合同。原告程烁、牛冰、陈瑞云：对该证据真实性不认可，被告违反国家发改委（2011）548号《商品房预售明码标价规定》第九条规定、违反山东物价局（2011）91号《山东省商品房预售明码标价规定实施细则》第六条规定，被告提交该证据违反发改办价监（2016）2329号国家发展改革委办公厅、住房城乡建设部办公厅关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知、鲁价检发（2016）117号省物价局、省住房城乡建设厅关于贯彻落实发改办价监（2016）2329号文件，第一个文件中第九条规定严格按照申报价格明码标价对外销售，第二个文件中第九条规定严格按照预售方案申报价格明码标价对外销售，因此被告提交的该证据是违反规定的无效证明，且三原告自签订商品房预定书后，由于被告不履行签订商品房买卖合同义务，三原告三次到城阳区房产管理处，该处刘处长告知三原告“开发商销售的单价8958元／平方米超过其预售备案价，不能进行网签商品房买卖合同”，有三原告提交的证据1、2、5、6、7、8可以证实被告违约，双方不能通过网签是被告不履行预定书第二条规定的七日内订立商品房买卖合同义务的事实。4、青岛市商品房预售合同5份、发票5张及城阳区房地产管理处证明1份，证明：与三原告同时期签订《商品房预定书》的五名购房人，成交价格相对于备案价的溢价率在20%以内，在2016年11月10日之前均在城阳房管处办理完毕网签备案手续。证明在三原告预定涉案房屋之后的一个多月内，完全可以按成交价顺利办完网签，但因三原告拒不履行《商品房预定书》，单方要求以较低的备案价签订房屋买卖合同，致使双方未能及时办理完毕网签手续。原告程烁、牛冰、陈瑞云：对被告提交的5份合同及发票形式真实性无异议，对其证明的内容及事实有异议，与本案无关，即使通过被告的违法手段违反国家发改委548号文第九条规定通过了网签合同，只能证明被告用违法手段骗取超过备案价网签合同，存在与城阳区房产局存在违法行为，但本案中的证据足以证明被告违反其备案价与三原告签订8984元每平方米，超过备案价8564元/㎡，不能通过网签系统签订合同，其被告构成违约行为事实。该证明与本案无关，证明的事实是涉案房屋以外房屋的备案价格，因此对该证据不予质证。经审理查明，一、2016年10月15日，被告恒华开发公司（甲方）与原告程烁、牛冰、陈瑞云（乙方）签订《商品房预定书》，其中，第1条约定：“乙方自愿购买甲方所售位于城阳区‘鑫江水青花都一期’项目10幢2单元1001号房（以下称“涉案房屋”），预测建筑面积89.07平方米，房屋单价（RMB）9797元/㎡，总房价款（RMB）捌拾柒万贰仟陆佰壹拾捌元柒角玖分（￥872618.79）。”第2条约定：“本协议签订之日乙方预付（RMB）￥3000元作为定金，签订此预定书7日内签署正式《商品房买卖合同》，该定金充抵相应房款。”第3条约定：“乙方承诺在本协议签订之日起7天内向青岛市房屋专项维修资金管理中心缴纳房屋维修资金，甲方承诺在约定期限内签订合同时，单价及房号均维持本协议不变。”第4条约定：“乙方在签订本协议时确定付款方式：一次性付款，签订合同时支付总房款的100%。”第5条约定：“乙方自签订本协议之日起7日内未与甲方签署《商品房买卖合同》，视为乙方自动放弃该房屋，甲方有权将乙方所定房屋另行销售。甲方将该房屋另行销售，不再通知乙方。给甲方造成的一切损失由乙方承担。”同日，原告支付3000元，被告为原告开具了水青花都一期预收房款3000元的发票。被告出具的鑫江水青花都项目房屋销售信息表显示该房屋的成交单价为8984元/㎡，总价款为800204.88元。另查明，涉案房屋在青岛市城阳区房地产管理处的预售备案价格是8564元/㎡，原告购买单价相对于备案价溢价4.9%。与原告同期预定水青花都的五位业主在成交单价与备案价格存在溢价的情况下，均顺利网签了《青岛市商品房预售合同》，相关情况为：1、孙树伟，购买水青花都10-2-1301户，成交单价9172元，备案价格8742元，溢价率4.9%，网签合同时间为2016年10月31日；2、李志刚，购买水青花都13-1-1101户，成交单价8942元，备案价格7888元，溢价率13.4%，网签合同时间为2016年10月6日；3、毛宗龙，购买水青花都13-1-1301户，成交单价8977元，备案价格7938元，溢价率13.1%，网签合同时间为2016年10月9日；4、王东海，购买水青花都10-2-601户，成交单价8960元，备案价格8219元，溢价率9%，网签合同时间为2016年11月4日；5、董效令，购买水青花都13-1-2104户，成交单价8039元，备案价格7438元，溢价率8%，网签合同时间为2016年11月7日。二、在三原告提交其代理人程济中与被告处总监孙永刚2016年11月24日的通话录音中，程济中要求按照备案价格购买涉案房屋，孙永刚表示回去汇报。在三原告提交其代理人程济中与被告处总监孙永刚2016年11月25日的通话录音中，孙永刚向程济中表示给相关领导汇报过了，按照备案价格签合同不行，要签就按照预订书达成的意向来签合同。在三原告提交其代理人程济中与被告售楼处王鑫2017年3月6日的通话录音中，程济中表示愿意按照预定书的价格签合同，王鑫向程济中表示公司的意见是退款。三、2017年5月10日，被告通过顺丰速运向三原告邮寄《解约函》载明：“尊敬的陈瑞云、程烁、牛冰先生/女士：2016年10月15日，您与我公司签订了《商品房认购书》（以下简称‘《认购书》’），认购我公司开发的王沙路2号鑫江水青花都10栋2单元1001室商品房（以下简称‘该商品房》’）一套。按照认购书约定，您应在2016年10月22日前与我公司签订该商品房的《青岛市商品房预售合同》并办理该房屋的贷款手续并交纳相关费用。但是，截止本函发出之日，您仍未办理上述签约、贷款的相关手续及交纳相关费用，严重影响了我司的房屋销售及回款，并给我公司造成重大损失。为此，现我公司正式通知您：我司将按照《认购书》第5条规定将您所认购的商品房另行处置。特此函告！”该《解约函》次日被签收。四、在本院审理原告程济中诉被告青岛恒华房地产开发有限公司、原告程烁、牛冰、陈瑞云诉被告青岛恒华房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷两案过程中，本院曾依据被告的调取证据申请书向青岛市城阳区房地产管理处出具《调查函》。2019年1月21日，青岛市城阳区房地产管理处向本院作出《关于备案价有关情况的复函》，载明：“贵院《调查函》收悉，有关情况函复如下：经查，2016年11月10日，分管副市长召开青岛市房地产市场调控专题会议，提出对我市房地产市场进行控价。此前，我市商品房网签系统对商品房成交价格上下浮动20%以内不做限制。”上述事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条关于“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，确认了交易实践中预约合同独立的合同效力。本案中，原、被告于2016年10月15日签订的《商品房预定书》意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。一、关于本诉。本院认为，本案《商品房预定书》旨在锁定原告所购买的房号及价格不变，在将来一定期限内双方订立商品房买卖合同。本案中，根据《商品房预定书》第2条、第5条约定，三原告最晚应于2016年10月22日前与被告签订正式的《商品房买卖合同》，三原告在本案主张未能在约定期限内签订正式的《商品房买卖合同》是因为被告超过备案价格销售，导致无法网签合同，本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。三原告对2016年10月15日预定涉案房屋的每平方米成交单价8984元是明知的，也是其真实意思表示，本案中，原告并未提交证据证实其在2016年10月22日前向被告主张过依照《商品房预定书》约定签订正式的《商品房买卖合同》，相反三原告代理人程济中在2016年11月24日的通话录音中要求的是按照备案价格购买涉案房屋但被拒，在2017年3月6日的通话录音中表示愿意按照预定书的价格签合同但仍被拒。而且，与三原告同期预定水青花都的五位业主在成交单价与备案价格存在溢价的情况下，均顺利网签了《青岛市商品房预售合同》，这亦与本院依法调查青岛市城阳区房地产管理处作出的《关于备案价有关情况的复函》相互印证，三原告2016年10月15日购买涉案房屋单价相对于备案价溢价4.9%，属于当时青岛市商品房网签系统对商品房成交价格上下浮动20%以内不做限制的时期，上述事实足以证实三原告关于被告超过备案价格销售，导致无法网签合同的主张不成立，三原告未依《商品房预定书》约定与被告签订正式的《商品房买卖合同》，应依约承担对其不利的法律后果。根据《商品房预定书》第5条约定，三原告自签订本协议之日起7日内未与被告签署《商品房买卖合同》，视为三原告自动放弃该房屋，被告有权将三原告所定房屋另行销售，本案中，因三原告违约导致未签订正式的《商品房买卖合同》，被告于2017年5月10日通过顺丰速运向三原告邮寄《解约函》，符合合同约定及法律规定，本院予以确认。三原告关于判决对被告非法获取巨额利益提出解除合同效力确认无效，继续履行合同，按照被告备案申报价格双方签订商品房买卖合同的诉讼请求，无事实法律依据，本院对此不予支持。本案《商品房预定书》虽约定三原告预付3000元为定金，但被告向三原告开具发票载明的款项性质为水青花都一期预收房款，因定金合同系实践性合同，故该3000元的性质应为购房预付款，而非定金，基于本案《商品房预定书》已解除的事实，本院予以部分支持被告返还三原告购房预付款3000元。同理，因三原告违约导致未签订正式的《商品房买卖合同》，三原告要求对涉案房屋市场价值进行鉴定的申请，本院不予准许，三原告要求被告赔偿三原告可信赖利益损失即涉案房屋的差价损失（按鉴定结论确定的涉案房屋市场价值计算）的诉讼请求，本院亦不予支持。二、关于反诉。如上所述，反诉原告要求解除与三反诉被告2016年10月15日签订的《商品房预定书》，理由正当，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告青岛恒华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告程烁、牛冰、陈瑞云购房预付款3000元；二、驳回原告程烁、牛冰、陈瑞云的其他诉讼请求；三、解除反诉原告青岛恒华房地产开发有限公司与反诉被告程烁、牛冰、陈瑞云2016年10月15日签订的《商品房预定书》。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告程烁、牛冰、陈瑞云共同负担。反诉受理费25元，由反诉被告程烁、牛冰、陈瑞云共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  纪仁峰人民陪审员  蔡 霞人民陪审员  李 芹二〇一九年十一月二十日法官助理张科书记员曹贝贝