内蒙古自治区准格尔旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0622民初5559号原告：内蒙古正华实业有限责任公司。法定代表人：祁某，该公司董事长。委托诉讼代理人：郝某，内蒙古三恒（准格尔）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某1，内蒙古三恒（准格尔）律师事务所律师。被告：郑某，个体工商户，住内蒙古自治区呼和浩特市和林格尔县，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：王某2，内蒙古义盟（准格尔）律师事务所律师。原告内蒙古正华实业有限责任公司（以下简称正华公司）与被告郑某租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告内蒙古正华公司的委托诉讼代理人郝某、王秀芬，被告郑某及其委托诉讼代理人王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正华公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告签订的房屋及场地租赁合同；2.请求判令被告给付原告2016年7月1日起至2019年6月30日止的房租840000元及未按期支付房租的违约金（以840000元为基数，按照日1%，从2016年4月1日起计算至实际给付之日止）；3.请求判令被告退还房屋及未退还房屋的违约金（违约金的计算方式以840000元为基数，按照日利率1%，从2018年7月1日计算至实际退还之日）；4.本案的诉讼费用及其他费用由被告承担。事实和理由：2015年5月28日，原告正华公司与被告郑某签订《房屋及场地租赁合同》，约定租赁期限为三年，从2015年7月1日至2018年6月30日，合同总价款840000元。合同签订后，原告将约定的房屋交付被告使用，已经履行了合同，被告一直没有将房屋退还原告，被告的行为侵害了原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。正华公司向法庭出示《房屋及场地租赁合同》、《关于昊科网吧续签租房合同的建议书》、《证明》各一份，拟证明其主张。郑某辩称，1.涉案租赁合同因履行期限届满，自动终止，无需解除；2.被告租赁原告房屋用于开设网吧，但因原告房屋建设设计为仓库使用，在变更用途后，原告未及时申请消防验收，导致消防部门检查未通过，被告无法营业，因此，被告无需支付租金及违约金；3.被告未及时支付租金时，原告有权要求解除合同及时止损，但原告在三年未收到租金的情况下，未采取措施行使合同解除权，扩大的损失部分应当由原告自行承担；4.原告诉讼请求超过法定诉讼时效，根据合同约定，2016年7月1日至2017年6月30日的租金给付日期为2016年3月31日前，2017年7月1日至2018年6月30日的租金给付日期为2017年3月31日前，根据《民法通则》第一百三十六条之规定，拖延给付租金及拒付租金的时效为一年，截止2017年10月1日，2016年7月1日至2017年6月30日的租金给付时间已经超过一年；4.合同约定的违约金过高，应予调整；5.原告主张的840000元租金，其中2018年7月1日至2019年6月30日的租金中包括共用广场的使用费，该期间被告并没有占有使用，不应当交纳使用费。郑某向法庭出示消防备案表打印件两份、房屋平面图三张、图片四张、证人田某的证言、证人刘某的证言拟证明其主张。针对正华公司出示的证据，郑某发表了质证意见：1.对《房屋及场地租赁合同》的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可，对双方租赁的事实、租期及每年280000元的租金予以认可，280000元租金包含房屋租赁费及公共广场使用费，双方约定的违约金过高，本案系正华公司违约，应由正华公司承担违约责任；2.针对《关于昊科网吧续签租房合同的建议书》，因正华公司出示的是打印件，且无郑某签名，故对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可；3.对准格尔旗消防大队出具的《证明》的真实性予以认可，对证明目的不认可，该《证明》可以证实正华商场是菜市场、仓库，不属于娱乐场所，对该房屋是否属于原告不发表意见。针对郑某出示的证据，正华公司质证认为：1.对消防备案表打印件的真实性不认可，没有出处，即使是真实的，也恰好能证明案涉的房屋经过验收备案；2.对平面图的真实性不予认可，没有出处，也没有正华公司的盖章，郑某强调房屋的使用性质为厂房、仓库，其租赁时已经知道房屋的性质，租赁后自己改变了房屋的用途，改变后二次消防验收的义务应当由郑某承担；3.对图片四张的真实性不认可，喷淋系统的安装应当由承租人郑某负责，与本案无关；4.对证人田某的证言的真实性不认可，田某是与郑某经营网吧的合伙人，其证言有倾向性；5.对证人刘某的证言的真实性不认可，证人与郑某是朋友关系，其当庭陈述是郑某委托其办理相关手续，关于房屋的所有情况均为郑某告知其，从办理证件的手续中，反而可以证实被告方向原告续租。结合诉、辩双方提交的证据、发表的质证意见及当庭陈述，本院对上述证据进行了认证。关于正华公司出示的证据，评析意见如下：1.对《房屋及场地租赁合同》的真实性、合法性、关联性予以确认；2.因《关于昊客网吧续签租房合同的建议书》为打印件，没有郑某本人签名，故本院对该建议书的真实性、合法性、关联性均不予确认；3.因《证明》来源于准格尔旗消防大队，且郑某亦认可该《证明》的真实性，因此，本院对该组证据的真实性、合法性、关联系予以确认。关于郑某出示的证据，评析意见如下：1.消防备案表，因该表系从内蒙古消防网上下载，能与正华公司出示的《证明》相互印证，因此，本院对证据的真实性、合法性、关联性予以确认；2.针对郑某出示的第二组、第三组证据，经核对原件，本院对房屋平面图及图片的真实性、合法性予以确认，但涉案房屋是否通过消防验收、是否符合消防规定，应当由公安部门消防机构认定而非本院，故该组证据与本案争议事实无关，本院对该图纸、图片与本案的关联性及证明目的不予确认。本院对于证人证言的认证意见为：1.关于证人田某的证言，因其自认其系与郑某合作开网吧的合伙人，属与本案有利害关系的人，故本院对其证人证言不予采信。关于证人刘某的证言，本院认为其与本案当事人不存在利害关系，在法庭上的陈述客观真实，与其他书证可以互相印证，故本院对刘某的证言之真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2015年5月28日，郑某与正华公司签订《房屋及场地租赁合同》，约定郑某承租正华公司所有的正华商场二楼的房屋一间用于开设网吧（昊客网吧），面积900平方米，租期为2015年7月1日起至2018年6月30日止，租金为每年280000元（其中包含租赁物年租金182000元，共用广场年度使用费98000元），在签订本合同时一次性缴纳当年度合同价款，下年度合同价款应提前三个月向出租方缴纳。同时，郑某应当向正华公司缴纳保证金20000元，合同对房屋交接后出租人与承租人的权利义务进行了约定，约定出租人正华公司应将涉案房屋在合同生效一个月内交付郑某，房屋防水、结构维修等租赁物的大、中修理由出租方负责。同时约定承租人郑某应办理工商、税务登记，取得从事经营活动所需的一切证照，依法进行经营活动，并承担经营活动所需的全部费用、风险及责任，郑某应当按本合同规定期限缴纳房租及其他费用，并对违约责任进行了约定，约定合同终止后，承租方未按合同约定如期向出租方退还租赁财产的，每逾期一日，按合同价款总额1%向出租方缴纳违约金，并交纳占用租赁财产期间的合同价款与相关费用。合同签订后，正华公司将约定的正华商场二楼房屋交付郑某使用，正华公司自认郑某向其缴纳了第一年的租金280000元。之后，郑某再未向正华公司缴纳过租金。另查明，正华商场工程竣工后，于2014年3月21日在内蒙古消防网上进行了消防竣工验收备案，编号150000WYS140000902，备案时因书写错误，将单位误填为“内蒙古巨华实业有限责任公司”，将使用性质误填为“丁、戊类厂房、仓库”，其正确信息为内蒙古正华实业有限责任公司，使用性质为菜市场。消防备案后，未被抽中验收。又查明，郑某占有该房屋后，为开设网吧，对房屋进行了装修，装修后，至今未通过消防验收，网吧至今未营业，该房屋至今仍由郑某占用。还查明，2018年房屋租赁合同到期后，郑某委托其朋友刘某及田某与正华公司口头约定了续租，之后，郑某继续委托刘某办理消防验收相关手续。本院认为，本案的争议焦点在于：1.正华公司主张索要租金的诉讼请求是否已超诉讼时效？2.原、被告签订的《房屋及场地租赁合同》是否有效？3.2018年6月30日租赁合同到期后，郑某占用房屋的费用如何计算？4.正华公司与郑某谁存在违约、违约责任如何确定？关于争议焦点一，正华公司主张索要租金的诉讼请求是否已超诉讼时效？《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，就本案而言，正华公司将房屋出租给郑某的使用期限至2018年，每年给付一次租金仅是相同债务的分期履行，属于同一债务，诉讼时效期间应从2018年4月1日起计算，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定……”，本案中应当适用三年诉讼时效期间的规定，因此，截至起诉之日，正华公司主张索要租金的诉讼请求未超诉讼时效，郑某关于诉讼时效的答辩意见，本院不予采信。关于争议焦点二，正华公司与郑某签订的《房屋及场地租赁合同》是否有效？正华公司主张签订该租赁合同是双方真实意思表示，租赁合同有效，而郑某辩称，因出租的房屋未通过消防验收导致租赁合同无效。对此本院认为，涉案房屋正华商场在建设竣工后，使用性质为菜市场，建筑面积小于一万平方米，不属于公安部发布的《建设工程消防监督管理规定》（以下简称《消防规定》）第十三条规定的必须经过消防设计审核并经消防验收合格后方可投入使用的人员密集场所，仅需进行消防备案，以备抽查即可。正华商场已于2014年3月21日在内蒙古消防网上进行了消防竣工验收备案，且未被抽中检查，根据《消防规定》，该建筑在未改变使用用途时，消防验收默认合格，因此，在2015年正华公司与郑某签订房屋租赁合同时，正华商场作为菜市场，是符合《消防法》的规定的。该房屋被郑某租赁后，因郑某欲开设网吧，对该房屋进行了装修，根据《消防规定》第十三条“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：……（六）建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉OK厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅”之规定，因将该房屋的使用性质变更为具有娱乐功能的网吧，应当重新报请消防验收，本院认为该次报请消防验收的义务人为经营者郑某而非出租人正华公司，且本院认为不能办理证照致使无法营业属于经营风险的一种，故重新装修后未通过消防验收的后果应当由郑某承受。再者，《房屋及场地租赁合同》中并未把经过消防验收合格约定为合同生效的条件，因此,案涉租赁合同也不存在约定无效的情形，所以，本案中，正华公司与郑某签订的《房屋及场地租赁合同》系其双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，完全合法有效，合同双方均应依约履行自己在合同中约定的责任和义务，正华公司已交付房屋，郑某应当依约交付房租，因此，2016年7月1日至2018年6月30日的房屋租赁费560000元，郑某应当按照合同约定向正华公司缴纳。关于争议焦点三，2018年6月30日租赁合同到期后，郑某占用房屋的费用如何计算？2018年6月30日租赁期限届满后，郑某及其合伙人仍然积极在办理消防验收相关手续，结合证人刘某的证言，郑某委托其与正华公司就续租事宜进行过交涉，与正华公司所称的已与郑某达成续租合意的说法相一致，因此，本院认为正华商场与郑某已口头约定续租，从2018年7月1日起至今为不定期租赁关系，租金应当参照《房屋及场地租赁合同》约定的租金计算。关于该期间共用广场的使用费，因原、被告《房屋及场地租赁合同》中已明确约定租金包含共用广场使用费，在合同签订时，正华公司已将该广场的使用权让给给郑某，不论郑某是否使用，均应当承担使用费，因此，2018年7月1日之后的租金，仍应当按年租金280000元计算。由于正华公司在第一项诉讼请求中主张的租金期间仅为2016年7月1日至2019年6月30日，故2019年6月30日之后的租金，本院不予审查计算，因此，郑某还应向正华公司缴纳2018年7月1日至2019年6月30日的租金280000元。关于争议焦点四，正华公司与郑某谁存在违约、违约责任如何确定？本院认为，正华公司已交付房屋，郑某应当依约支付租金，郑某未按时交纳租金，已构成违约，在郑某违约拒付租金的情况下，正华公司应当采取措施及时止损，根据证人刘某的证言，办理消防验收相关手续，必须有房屋产权人正华公司的协助，但正华公司不积极协助郑某办理房屋性质变更手续，导致消防验收无法通过、网吧无法营业，郑某无法回笼资金缴纳房租，因此，正华公司虽不存在违约行为，但对扩大损失负有一定过错，该损失应当由正华公司承担，具体到本案中，本院认为扩大损失部分为郑某迟延支付租金的违约金，因此，对于正华公司索要逾期付款违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。至于正华公司主张的郑某未按期退房的违约金，本院认为既然原、被告已达成续租合意，且未约定租赁期限，就不存在未按时退房一说，因此对正华公司的第三项诉讼请求，本院不予支持。另外，因郑某欠付租金，违约在先，正华商场请求解除该不定期租赁关系，符合法定解除的条件，本院依法予以支持。综上所述，郑某应当向正华公司支付的截止2019年6月30日的房屋租赁费共计560000元+280000元=840000元，因此，原告正华公司的诉讼请求部分成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，判决如下：一、解除原告内蒙古正华实业有限责任公司与被告郑某的房屋租赁合同，被告郑某于本判决生效之日立即退还原告内蒙古正华实业有限责任公司位于××旗的房屋；二、被告郑某在本判决生效之日起十日内给付原告内蒙古正华实业有限责任公司从2016年7月1日起至2019年6月30日止的租金840000元；三、驳回原告内蒙古正华实业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12200元，减半收取计6100元（原告已预交），由被告郑某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院。审 判 员  高 跃二〇一九年十一月十三日法官助理  陈 华书 记 员  郝雪芳本案援引法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。