贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初10056号 原告：吴万能，男，汉族，1985年8月2日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：王慧云，女，汉族，1986年7月26日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道。统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀敬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周旭，贵州众正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛锦。 原告吴万能、王慧云与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（下称振华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年8月14日登记立案后，依法适用简易程序于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告吴万能、王慧云，被告振华房开公司委托诉讼代理人周旭、薛锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴万能、王慧云向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理并交付涉案房屋不动产权证书；2、判决被告向原告支付逾期办证违约金，违约金的计算方式以已付购房款为基数，按日万分之一的标准从2017年1月1日起计算至被告向原告交付不动产权证书之日止；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2014年8月28日与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告所开发的都市港湾3号楼1座1单元14层04号房，购房价款为394766.00元。合同约定被告在2016年12月31日前为原告办理产权登记并将产权证书交付给原告，被告违约的，按购房总款的0.01%按日向原告支付违约金至实际办理商品房转移登记的有关文书之日止。原告至今未依约为原告办理产权登记，已构成违约，其应承担违约责任。 被告振华房开公司辩称：1、根据民法通则第一百零七条的规定：因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害，不承担民事责任，法律另有规定的除外。合同法第一百一十七条之规定：因不可抗力不能履行合同，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。在原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十七条约定，不可抗力因素影响，不能履行部分或者全部免除责任。在本案中被告违约的原因是由于2014年5月政府部门下达的相关规划文件，验收标准有了新的规定导致，被告方无法按照规定时间完成相应的商品房转移登记文书，是因为受到国家行政机关相关政策调整因素导致，其属于不可抗力因素，被告方不应当承担由此产生的违约责任。违约金超过诉讼时效的部分被告方不应承担；2、在消防验收过程中，由于部分业主将消防送风口占用，并搭建违法建筑，直接导致消防验收延迟，从而影响了办证时间，为不可抗力因素；3、2014年11月24日国务院发布不动产登记条例，将土地、房屋统一登记登记为不动产权证，要求和程序也重新作出了规定，导致双方原来约定的转移登记证书不再执行，所以被告违约的原因属不可抗力因素影响。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人举证、质证。对双方当事人无异议的原告的身份证复印件、《商品房买卖合同》、收据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年8月28日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市环东路都市，总房款为394766.00元；出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息，并赔偿因此给买受人造成的其他损失；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同签订后，原告于2017年6月22日才向向被告支付完毕购房款，并支付了房屋维修基金、契税、办证费等费用。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、原告请求被告办理并交付涉案房产不动产权证书是否支持；二、原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效；三、被告是否承担逾期办证违约责任，若承担其违约期间如何认定。 关于焦点一的问题。本案无证据显示涉案房屋目前已具备办理转移登记的条件，因此被告仍不能履行办理并交付涉案房屋不动产权证书，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，现原告请求被告办理并交付涉案房屋不动产权属证书缺乏事实依据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于焦点二的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，其违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。由于双方在合同中约定被告应在2016年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。但计算该违约金是以已付购房款为基数，而原告于2017年6月22日才向被告支付完毕购房款，且原告主张未支付房款的理由无证据予以证明，故应从2017年6月23日起开始计算违约金。根据《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，原告请求被告支付逾期办证违约金的请求权未超过诉讼时效。 关于焦点三的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”中对违约金的计算有相应约定。因此，被告应向原告支付违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之一的标准，从2017年6月23日起开始计算。涉案房屋还未取得所有权初始登记，目前不具备办证条件，根据合同约定，本案系原告委托被告办理不动产权属转移登记证书，且被告已收取原告相关费用，基于此，被告应直接向办证部门提交办理商品房权属转移登记有关文书，不需再向原告交付，即被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日后不再承担逾期办证的违约责任，因之后不属于被告的原因未能办证。故被告应承担的违约金应以原告已付购房款394766.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年6月23日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。 对被告提出的不动产统一登记制度的实施改变合同约定的履行方式，因此产生的逾期办证系政策因素导致的不可抗力，被告因此不应当承担违约责任的抗辩主张，因该情形并不必然导致相关业务不能办理，而且根据商品房产权登记的交易习惯，无论何种办证情形，均以被告能够及时完成各项验收为前提，被告应积极履行使涉案房屋验收合格的义务，但是涉案房屋仍不具备办证条件，被告未充分履行办证准备义务，将办证迟延的原因归咎于政策调整因素的主张，本院不予采纳。同时，《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》规定的不可抗力，是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同的情形，而政府下发规划文件的行为也明显不属于不可抗力。另外，被告将未经消防验收合格的案涉房屋交付业主使用，导致其他业主占用消防通风口，系被告行为造成，且原告并未占用消防通风口，根据《中华人民共和国》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，被告仍应就其违约行为向原告承担违约责任，至于被告与其他占用消防通风口的业主之间的纠纷，可依照法律规定或者按照约定解决。 综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担违约责任的辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起20日内支付原告吴万能、王慧云逾期办证违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款394766.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年6月23日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。 二、驳回原告吴万能、王慧云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费374.00元，由原告吴万能、王慧云负担25.00元，被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担349.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  简泽智 二〇一九年十一月一日 书记员  周 猷