广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初7605号原告：广州保税区友谊保税有限公司，住所地广州保税区保中街**，统一社会信用代码914401162784650213。法定代表人：李浩，该公司执行董事。委托诉讼代理人：苏斌，广东格林律师事务所律师。被告：广保国际集团有限公司，住所地广州保税区广保大道**401，统一社会信用代码91440116617407863M。法定代表人：张晓中，该公司董事长。委托诉讼代理人：任力，广东信良兆诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文燕，广东信良兆诚律师事务所律师。原告广州保税区友谊保税有限公司（以下简称友谊公司）诉被告广保国际集团有限公司(以下简称广保公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年8月29日公开开庭进行了审理。原告友谊公司的委托诉讼代理人苏斌，被告广保公司的委托诉讼代理人刘文燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告友谊公司向本院提出诉讼请求：1.广保公司在本判决生效之日起一个月内向友谊公司办理交付广州保税区广保大道19段101-104、202-208号商铺的房产权属登记证书；2.广保公司支付违约金97713.36元（从2019年1月1日开始计算至办证完成之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，暂计至2019年6月30日为97713.36元）；3.案件受理费由广保公司承担。事实与理由：1995年6月21日，友谊公司、广保公司签订《广州保税区商品贸易展示街贸易铺面买卖合同》，友谊公司向广保公司购买广州保税区广保大道19段101-104、202-208商铺，共计支付4529799.45元。2001年6月30日，广保公司将上述商铺交付给友谊公司使用。由于广保公司的原因，友谊公司一直无法取得上述商铺房产证，为此友谊公司一直通过致电与发函方式要求广保公司履行其办证义务。但直至本案诉讼，广保公司一直以各种理由推诿责任，始终未向友谊公司交付房产证。根据广保公司的回复，其未能办理房产证的原因有三：1.需确权的地证原件已经丢失，且抵押情况复杂；2.原始工程图纸资料遗失，补办繁琐；3.商铺存在测绘分户困难问题。友谊公司认为，商铺已经交付给友谊公司使用超过18年，广保公司作为出售方应当依法在交付商铺之日起90日内办理房产证书。被告广保公司答辩称，案涉房屋的房地产权属登记证书办理问题是自1992年广州保税区建区开发过程中产生的历史遗留问题，产生于1995年，历经广保公司破产、破产重整完成至今，问题已梳理完，办证问题已基本接近尾声。案涉房屋的办证进度迟缓是事实，但形成该事实的原因却是复杂的。本案最重要、最复杂的问题，是办证所必须的分户测绘问题，该问题不解决，办证问题就解决不了。测绘未能完成，原因是友谊公司一直将案涉房屋进行出租、收取租金，因租户使用、租户连同毗邻业主第三方广东省广晟置业集团有限公司一起整体装修，导致测绘分户工作停滞受阻，直接导致办证工作进度迟缓。由于导致办证进度迟缓的原因很多，且进度推进需要双方、第三方同步配合，还需特事特办，才能顺利进行。具体而言：1.双方没有争议的事实是，案涉房屋产权归属友谊公司、房屋已经交付给友谊公司、广保公司同意协助办证。2.关于办证延缓原因，友谊公司认为是广保公司不作为所致，该观点不成立。合同对办证期限未做明确约定，也未约定逾期办证违约金。虽然案涉房屋办证是历史遗留问题，但广保公司协助办证工作一直在推进过程中，近期将取得重大进展，但还需友谊公司与第三方积极配合。广保公司交付案涉房屋后，多次出租并许可使用人装修，改变了房屋原始分户状态，至今未能恢复，是导致做不了分户测绘的原因。2019年前的持续出租过程中，虽经提醒，但碍于租约的存在，未有推进办证的积极行动，直接导致错过了2017年分户测绘工作。而现在的分户测绘工作，又要结合第三方同步配合，才能顺利进行。经审理查明，友谊公司原名为广州保税区友谊保税公司，于2002年5月27日经原广州保税区管理委员会批复变更为现名。1995年6月21日，广保公司（出售方、甲方）与友谊公司（购买方、乙方）签订《广州保税区商品贸易展示街贸易铺面买卖合同》（以下简称《铺面买卖合同》），约定乙方向甲方购买[广州保税区商品贸易展示街]广保19段，首层编号：101-104，二层编号：202-208，共十一个单位，建筑面积633.63平方米，其中首层建筑面积294.75平方米，二层建筑面积338.88平方米。房屋产权面积待房屋竣工后，以广州保税区土地房产局实测为准。购房款总额为4529799.45元。甲方将于1995年6月30日前，将房屋交付给乙方使用。乙方付清全部房款后，甲方协助乙方办理产权证等房产法律文件。合同签订后，友谊公司按约支付了购房款4529799.45元。2001年6月30日，广保公司将案涉商铺交付友谊公司使用。广保公司提交了《破产清算工作情况通报》《重整计划草案》《民事裁定书》[（2007）穗中法民破字第1号-10]、《房产办证申请审查结果通知书》《广州保税区友谊保税有限公司房产办证申请审查报告》，拟证明因破产重整、土地抵押等历史问题，案涉房屋早期不具备办证条件。《破产清算工作情况通报》记载，广州市萝岗区人民法院受理债权人广州经济技术开发区国土资源与房屋管理局申请债务人广保公司破产还债一案，于2005年5月18日裁定宣告广保公司破产还债；并于2005年5月31日作出《指定成立清算组决定书》，指定成立广保公司清算组。清算组于2005年6月1日接管广保公司，依法履行破产清算组职责。第二部分清算工作中遇到的困难记载，土地、房产过户的税收政策影响清算工作的顺利进行。广州市中级人民法院于2009年7月15日作出（2007）穗中法民破字第1号-10《民事裁定书》，裁定批准《广保国际集团有限公司重整计划草案》、终止广保公司重整程序。《房产办证申请审查结果通知书》《广州保税区友谊保税有限公司房产办证申请审查报告》记载，友谊公司于2005年8月4日向广保国际集团有限公司管理人申请了协助办理广保19段首层编号101-104、二层编号202-208房产的房地产权证，广保国际集团有限公司管理人审查同意协助办理上述房产的房地产权证。2015年5月7日，广保公司向友谊公司发出《关于友谊保税公司商铺格局变更的函》，称物业实际使用人对房屋进行装修将原本独立的各个商铺之间的间隔墙打通，占用其他业主共同拥有的楼面通道，造成无法进行商铺测绘工作，影响商铺办理初始登记、房产证，要求友谊公司对物业使用人的行为予以约束。2016年12月7日，友谊公司回函称友谊公司已经发函给商铺租户要求其按原状复原，但广保公司没能告知友谊公司房产证办理的任何实质性进展结果，要求广保公司回复房产证办理的准确时间、进度安排和所需资料以及需要友谊公司对商铺复原到何种程度。2019年4月15日，广保公司函复友谊公司称商铺测绘分户是办理确权手续、不动产权证的一个必要步骤。根据现有物业情况，一楼商铺暂不存在隔墙分割问题，二楼商铺因友谊公司先前对外出租，实际使用人将原先已经建成验收的隔墙、楼面过道打通作为办公用途，致使测绘分户工作无法开展，进而影响该段商铺（包括一、二、三楼商铺）不动产权证办理进程。2019年5月8日，广保公司向友谊公司作出《关于办理友谊保税公司商铺不动产权证的进展说明》，载：办理商铺不动产权证遇到问题如下：1.需确权的地证原件已经遗失，抵押情况复杂，存在多次抵押权属转让的情况。2.因特殊历史原因，90年代的物业确权报建资料与现有确权规定要求标准完全不同，加上广保公司经历过破产和重组，股东多次变更等因素，原始工程图纸、资料遗失，时间跨度长，补办繁琐。3.存在隔墙测绘分户问题。以上事实，有《铺面买卖合同》、购房发票、《破产清算工作情况通报》《重整计划草案》《民事裁定书》[（2007）穗中法民破字第1号-10]、《房产办证申请审查结果通知书》《广州保税区友谊保税有限公司房产办证申请审查报告》《关于办理友谊保税公司商铺不动产权证的进展说明》等书证及当事人陈述予以佐证。本院认为，《铺面买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同合法有效。广保公司提交了证据证明其于2005年被裁定破产还债，至2009年7月15日被裁定批准《重整计划草案》，在该期间广保公司存在客观原因未能协助友谊公司办理产权过户登记手续。虽然友谊公司将案涉商铺打通使用导致测绘工作存在障碍，但友谊公司已经于2019年前将案涉房屋腾空，且发函广保公司要求其明确将隔墙恢复原状的具体要求，故友谊公司已经履行协助广保公司办理涉案商铺房产证的义务。但根据《关于办理友谊保税公司商铺不动产权证的进展说明》可知，案涉商铺办理产权证书仍存在其他众多问题，从广保公司破产重整至今，相关问题未能解决导致案涉商铺无法办理产权证，广保公司应承担逾期办证的违约责任。关于友谊公司要求广保公司一个月内交付案涉商铺的产权证书。本院认为根据双方庭审陈述，双方均清楚案涉商铺办妥产权证书确实存在众多障碍，故本院对友谊公司的该项诉讼请求暂不予支持。关于逾期办证违约金的计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，虽然《铺面买卖合同》未约定具体的办证时间，但案涉房屋已竣工并交付使用至今长达18年，友谊公司主张广保公司按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，支付从2019年1月1日开始的违约金符合法律的规定，本院予以准许。本院确认广保公司支付友谊公司从2019年1月1日至2019年6月30日止的逾期办证违约金共计97713.36元。之后的逾期办证违约金，友谊公司可另行提起主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告广保国际集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州保税区友谊保税有限公司支付2019年1月1日至2019年6月30日的逾期办证违约金97713.36元；二、驳回原告广州保税区友谊保税有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2243元，由被告广保国际集团有限公司负担。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时向其迳付，本院不作退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  丁树祥人民陪审员  麦国华二〇一九年十一月五日法官助理钟陈书记员姚春华