山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0105民初8417号原告：济南济大科技园有限公司，住所地济南市。法定代表人：王某某，总经理。委托诉讼代理人：吴波，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈婷婷，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告：山东国科纳米技术股份有限公司，住所地济南市。法定代表人：初某某，总经理。委托诉讼代理人：李永波，北京惠行律师事务所律师。原告济南济大科技园有限公司（以下简称“济大公司”）与被告山东国科纳米基数股份有限公司（以下简称“国科纳米公司”）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告济大公司的法定代表人王某某及委托诉讼代理人吴波、陈婷婷，被告国科纳米公司的委托诉讼代理人李永波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。济大公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告国科纳米公司向原告济大公司支付拖欠的2018年5月1日至2018年10月31日的房屋管理费127062元及逾期付款违约金51246元，共计178308元；2.判令被告国科纳米公司立即从其占用的原告济大公司房屋中搬离并将房屋交还给原告济大公司，并承担因其延迟搬离而给原告济大公司造成的损失（按照每日702元，自2018年12月1日起计算至被告国科纳米公司完全履行搬离义务之日止）；3.判令本案诉讼费用由被告国科纳米公司承担。事实与理由：原告济大公司与被告国科纳米公司于2015年签订的《济南大学科技园（天桥）入驻协议》，约定被告国科纳米公司入驻原告济大公司园区，原告济大公司将济南大学科技园（天桥）内共计2340平方米的房屋有偿交付给被告国科纳米公司使用，房屋使用期限为2015年11月1日至2018年10月31日，房屋用途为“研发、中试、新材料产业化”，由被告国科纳米公司按季度向原告济大公司结算管理费，管理费为0.3元/平方/天，第一年免收，第二年减半收取，第三年正常全额收取。协议签订后，原告济大公司按约定将房屋交付给被告国科纳米公司使用，但被告国科纳米公司自入驻以来一直未能展开正常研发与生产，且自2017年5月1日起，被告国科纳米公司多次违背协议约定，拖欠管理费及水电费用，原告济大公司多次通过电话、短信、微信等方式告知被告国科纳米公司，并多次以书面方式向被告国科纳米公司送达了《房屋管理费催缴通知》。2018年9月29日，原告济大公司向被告国科纳米公司送达了提醒合同终止及催促缴纳费用的《沟通函》，被告国科纳米公司未予答复。截至原告济大公司起诉时，被告国科纳米公司仍未将2018年5月1日之后的房屋管理费支付给原告济大公司。按照协议第四条的约定，被告国科纳米公司尚未缴纳的房屋管理费计算如下：2018年5月1日至2018年7月31日房屋管理费62478元，2018年8月1日至2018年10月31日房屋管理费64584元，房屋管理费共计127062元，同时按照协议第十一条第一款第二项关于逾期付款违约金的约定，被告国科纳米公司应支付的逾期付款违约金计算为当期年度应付管理费总额256230元*20%=51246元。以上房屋管理费及逾期付款违约金共计178308元，是协议约定的合同义务，被告国科纳米公司应全面履行，足额支付。此外，原、被告签订的协议于2018年10月31日届满，且双方未续签，按照协议第十条第四款的约定，若本合同到期终止且不续签，被告国科纳米公司应在合同终止之日起30日内搬离厂房并将厂房及附属设施归还原告济大公司，然而截至原告济大公司起诉时，被告国科纳米公司仍未履行撤离及交还房屋的合同义务，使原告济大公司无法将被占用的房屋交付他人使用，使其他企业无法入住原告济大公司园区，并给原告济大公司对园区的管理造成了巨大影响，由此产生的经济损失应由被告国科纳米公司承担。经济损失按照管理费0.3元/平方米/天计算，自2018年12月1日起至被告国科纳米公司完全履行搬离及交还房屋的合同义务之日止。原、被告签订的协议系双方真实意思表示，应受法律保护，双方均应按照协议的内容全面履行各自的义务。被告国科纳米公司应履行足额支付房屋管理费及逾期付款违约金、在约定期限内搬离房屋并将房屋交还原告济大公司的合同义务。为维护原告济大公司的合法权益，现诉至本院，请求判如所请。国科纳米公司辩称，1.被告国科纳米公司使用的新材料产业园2号楼涉及到园区管委会、济南大学、济南大学科技园管委会等多方主体，各方权责交错，且合同项下最关键、最重要的房屋使用费的决策方并非原告济大公司，而是济南大学科技园管理委员会。因此，原告济大公司并非合同项下真正的权责主体和法律后果承担者，不排除原告济大公司之外的其他主体依据被告国科纳米公司使用涉案房屋的事实另行向被告国科纳米公司主张房屋管理费，故原告济大公司并非本案适格原告；2.涉案房屋不属于原告济大公司所有，如原告济大公司未获得合法授权，则其无权处分行为并未生效，涉案房屋是否具有合法的产权手续，是本案审理的第一大关键点，违建不应受到法律保护。涉案房屋是否具有合格的消防验收，否则不应进入市场流转使用，因此加害交付行为而致法律责任的，亦应由交付方承担，绝不是将该种责任通过合同约定全部转嫁给使用一方；3.房屋管理费的计量标准及合法性不明，管理费依约系依面积和天数计算，但原告济大公司并无证据证明建筑面积，济南大学及其直属企业均应遵守或参照事业单位财务制度执行，对于房屋管理费收取是否有财政政策依据，是否有材料产业园政策依据，是否对入驻济南大学科技园企业均收取该费用，还是单立名目乱收费；4.本案所涉入驻协议只是合作协议的履行过程和形式，真实权利义务双方应为合作协议双方，同一房屋上存在两个合同关系的，法院应该识别而非任意适用其一。综上所述，请求法院依法驳回原告济大公司全部诉请。本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2014年3月1日，济南大学与济南新材料产业园区管理委员会（以下简称“济南新材料管委会”）签订《济南大学与济南新材料产业园区合作协议》，约定：济南新材料管委会与济南大学共同努力，在济南新材料产业园区内建设“济南大学科技园”项目。济南新材料管委会提供济南新材料产业科技园1号楼（后在科技园启用后重新命名为2号楼）作为济南大学研发、中试和办公的场所。上述合作协议签订后，济南大学成立具有独立法人资格的原告济大公司，自2014年12月16日起授权原告济大公司代表济南大学对济南大学科技园（位于济南市天桥区桑梓店镇舜兴路**新材料产业园**楼）继续规划、建设、经营、管理与服务。2015年11月1日，原、被告签订《济南大学科技园（天桥）入驻协议》，约定原告济大公司将位于济南新材料产业科技园2号楼东单元1-3层车间部分和101、102、103、301、302、303房间及相关附属设施交于被告国科纳米公司有偿使用，该厂房建筑面积合计2340平方米；被告国科纳米公司使用该房屋从事的经营业务活动是研发、中试、新材料产业化；房屋使用期限自2015年11月1日起至2018年10月31日止，使用期满后，如乙方愿意继续使用该房屋并符合使用条件的，该厂房仍可交予被告国科纳米公司继续有偿使用，由双方就继续有偿使用事宜另行订立使用合同，被告国科纳米公司在使用期间只拥有该房屋的使用权；双方同意被告国科纳米公司所使用的房屋按照每天0.3元/平方米向原告济大公司支付房屋使用管理费，管理费按季度结算，被告国科纳米公司应在每季度初10日内向原告济大公司支付本季度全部管理费，为支持入驻企业发展，经济南大学科技园管理委员会批准，自签订本协议之日起，第一年管理费免收，第二年管理费按照50%收取；在房屋使用期间，水电费、物业管理费、治安费、卫生费由被告国科纳米公司支付；房屋使用期间届满，本合同即终止；若本合同到期终止且不续签，被告国科纳米公司应在合同终止之日起30日内搬离厂房并将厂房及附属设施归还原告济大公司；被告国科纳米公司逾期支付管理费的，每延迟一日，应按当期年度应付管理费总额的1%支付逾期付款违约金，被告国科纳米公司拖欠管理费累计达30日的，原告济大公司有权选择采取以下措施：（2）直接解除合同，收回房屋，乙方除应缴纳所欠管理费外，应按本合同约定的年度管理费总额的20%支付违约金。协议签订后，原告济大公司将涉案房屋交由被告国科纳米公司使用。被告国科纳米公司支付了部分房屋使用管理费及相关费用，截至2018年10月31日，被告国科纳米公司尚欠原告济大公司2018年5月1日至2018年10月31日期间的房屋使用管理费127062元，至今未支付。涉案房屋于2018年10月31日使用期间届满，被告国科纳米公司未按照合同约定的期限向原告济大公司归还涉案房屋。另查明，涉案房屋已取得相关的建设工程规划许可证。本院认为，关于济大公司是否系本案适格主体的问题，国科纳米公司抗辩主张济大公司主体不适格，本院认为，涉案房屋由济南新材料管委会提供给济南大学管理使用，济南大学又授权济大公司对涉案房屋进行经营管理，基于此事实，济大公司取得涉案房屋的占有、使用、收益处分权利，其有权与国科纳米公司签订涉案入驻协议，约定涉案房屋使用事宜，现济大公司提起本案诉讼，主体适格。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。济大公司与国科纳米公司签订的《济南大学科技园（天桥）入驻协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。济大公司将涉案房屋交付国科纳米公司使用，国科纳米公司应依约支付房屋使用管理费。济大公司主张国科纳米公司未支付2018年5月1日至2018年10月31日期间的房屋使用管理费127062元，国科纳米公司对欠付事实也予以认可，济大公司提交的房屋管理费收取账目证据也能证实欠付费用为127062元，虽然国科纳米公司对房屋使用管理费的计量标准即涉案房屋的建筑面积提出异议，但是国科纳米公司未提交证据证实涉案房屋建筑面积并非2340平方米，且其系现房使用，并且在使用涉案房屋期间一直按照约定的建筑面积2340平方米标准交纳房屋使用管理费，因此，国科纳米公司的此项抗辩主张，证据不足，本院不予采信。济大公司要求国科纳米公司支付房屋使用管理费127062元，具有事实及法律依据，本院予以支持。国科纳米公司拖欠房屋使用管理费已累计超过30日，构成违约，应承担违约责任。按照涉案入驻协议约定，其应按照年度管理费总额的20%支付违约金，该约定未违反法律规定，因此，济大公司要求国科纳米公司支付违约金51246元，具有事实与法律依据，本院予以支持。关于国科纳米公司是否应返还涉案房屋的问题，根据涉案入驻协议约定，涉案房屋使用期限为2015年11月1日至2018年10月31日，国科纳米公司抗辩主张山东济大科技发展有限公司与山海国科化工新材料有限公司存在合作协议，合作期限为10年，济大公司与国科纳米公司均为两家公司为履行合作协议而成立的，因此涉案房屋使用期限应为10年，济大公司不予认可。本院认为，国科纳米公司提交的证据不能推翻涉案入驻协议，不能证实该抗辩主张，本院不予采信，即使存在国科纳米公司主张的合作协议，也与本案的涉案房屋使用纠纷无关，因合作协议产生的纠纷应由合作协议的相关方依据合作协议约定去依法主张各自的权益。根据涉案入驻协议约定，房屋使用期间届满，合同即终止，若合同到期终止且不续签，国科纳米公司应在合同终止之日起30日内搬离厂房并将厂房及附属设施归还原告济大公司。涉案房屋的使用期限已于2018年10月31日届满，涉案入驻协议即终止，双方也未续签，国科纳米公司应按照约定于2018年11月30日前将涉案房屋返还济大公司，但其至今未向济大公司履行返还涉案房屋的义务。因此，济大公司要求国科纳米公司从涉案房屋搬离并将涉案房屋返还的诉求，于法有据，本院予以支持。涉案入驻协议终止后，国科纳米公司未按照约定期限搬离涉案房屋而是继续占有使用涉案房屋，给济大公司造成了一定的经济损失，应当予以赔偿。济大公司主张按照涉案入驻协议约定的房屋使用管理费每天702元（2340平方米×0.3元/平方米/天）标准计算占用期间的损失，但是济大公司未提交证据证实国科纳米公司延迟搬离期间占用全部涉案房屋，并且其在诉讼过程中于2019年5月23日向国科纳米公司作出“关于敦促将剩余物品全部搬离的函”，限国科纳米公司于2019年5月25日前将剩余物品搬离，在国科纳米公司未如期搬离后，济大公司已经将国科纳米公司的剩余物品另行集中存放至别处。因此，济大公司要求国科纳米公司按照房屋使用管理费702元/天的标准支付自2018年12月1日起至其完全履行搬离义务之日止的损失的诉求，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（七）款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告山东国科纳米技术股份有限公司于本判决生效之日起30日内返还原告济南济大科技园有限公司位于济南新材料产业科技园2号楼东单元1-3层车间部分和101、102、103、301、302、303房间及相关附属设施。二、被告山东国科纳米技术股份有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告济南济大科技园有限公司房屋使用管理费127062元。三、被告山东国科纳米技术股份有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告济南济大科技园有限公司违约金51246元。四、驳回原告济南济大科技园有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3970元，减半收取1985元，保全费1420元，由被告山东国科纳米技术股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  宁金风二〇一九年十一月三十日书记员  张绪凤