大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0204民初3946号原告（反诉被告）：大连良运欧宝佳源商贸有限公司，住所地大连市中山区鲁迅路****，统一社会信用代码：91210200MA0QDX4L9X。法定代表人：宋舒丽，执行董事。委托诉讼代理人：宋敏，辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛彩霞，辽宁智库律师事务所律师。被告（反诉原告）：于军，男，汉族，1968年6月10日出生，大连百世风机有限公司经理，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：于飞，辽宁健坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：沙永春，辽宁健坤律师事务所律师。第三人：王**骏，男，汉族，1981年5月5日出生，大连良运欧宝佳源商贸有限公司员工，住普兰店市。原告大连良运欧宝佳源商贸有限公司（以下简称欧宝公司）与被告于军、第三人王**骏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月23日作出（2017）辽0204民初4343号民事判决，原告、被告不服，均提起上诉。大连市中级人民法院于2018年5月3日作出（2018）辽02民终2037号民事裁定，撤销原审判决，将本案发回重审。本院于2018年6月13日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，于2018年11月22日、2019年4月25日、2019年11月1日公开开庭进行了审理。原告大连良运欧宝佳源商贸有限公司的委托诉讼代理人宋敏、葛彩霞、被告于军的委托诉讼代理人沙永春到庭参加诉讼，第三人王**骏经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连良运欧宝佳源商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告于2017年4月10日签订的《商铺租赁合同》；2.请求判令被告返还原告已付2017年5月30日至2018年5月29日的租金95000元及利息（自2017年4月14日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；3.请求判令被告返还履约保证金30000元；4.请求判令被告赔偿原告的装修损失117983元；5.请求判令被告赔偿原告的空调安装损失6822元；6.请求判令被告支付月租金2倍的违约金15833元；7.请求判令被告赔偿原告的门头制作安装费3400元；8.本案保全费、鉴定费由被告承担。事实和理由：2017年4月10日，原告委托第三人与被告签订了《商铺租赁合同》，约定被告将其所有的位于大连市沙河口区的房屋出租给原告，租赁期限共计5年，租赁房屋年租金95000元，保证金30000元，租赁用途为商业用途，且合同第十二条明确约定，“……2、甲方负责提供办理营业执照手续。”合同签订后，原告依约向被告支付了第一年的租金95000元和履约保证金30000元，并已进场装修完毕，装修费、门头制作安装费及空调安装费共计花费128205元。因案涉房屋为一居民小区内的住宅性质房屋，且相邻业主根本不同意原告在此房屋内从事商业经营，并多次向政府相关部门举报，致使原告至今无法开业经营。后原告多次与被告进行协商办理案涉房屋住宅改商用的相关手续等事宜，要求其尽快向原告提供相应文件，但被告一直拒绝提供，致使原告至今无法办理相关营业执照、至今无法营业，合同目的根本无法实现，给原告造成了严重的经济损失。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告于军辩称，同意与原告解除租赁合同，不同意原告其他诉讼请求。案涉合同第12条约定由我方负责办理营业执照手续，我方已按合同约定履行了全部义务，我方认为是原告违约，因其未按照合同约定私自装修、违法装修而导致案涉房屋无法办理营业执照，所以我方不仅不同意原告的诉讼请求，而且要求原告承担因其私自装修、违法装修造成的违约责任，要求其恢复原状或赔偿恢复原状的损失。第三人王**骏在原审中述称，同意原告的诉讼请求，认可原告陈述的事实及理由。重审后未到庭参加诉讼。反诉原告于军向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告欧宝公司支付月租金2倍的违约金15833元；2.请求判令反诉被告欧宝公司将该房屋出租前的装修恢复原状或赔偿恢复原状所需的费用损失83118.36（开洞的修复费用220.27元+装修恢复原状费用82898.09元）；3.请求判令反诉被告欧宝公司支付占有期间租金直至恢复原状可以使用之日止，按双方租赁合同租金标准每年9.5万元，暂计2017年4月5日至2018年8月15日止，其中包含恢复原状装修期间84天的租金21863元（9.5万元÷365天×84天）；4.请求反诉被告欧宝公司承担本案鉴定费15000元及保全费。事实与理由：2017年4月10日，反诉被告委托第三人与我签订了《商铺租赁合同》，约定反诉被告承租我所有的位于大连市沙河口区房屋，租期5年，年租金95000元，保证金30000元，租赁用途为商业用途。合同签订后，反诉被告依约向我支付了第一年租金95000元和履约保证金30000元，我也依约将房屋交付给反诉被告使用。在租赁期间内，因反诉被告未按照双方合同约定，私自装修、违法装修，造成楼上很多邻居家的房屋墙壁裂缝等损失，甚至楼道里也出现裂缝，使整个楼的安全产生隐患。楼上邻居们到执法局、物业、工商局等投诉。反诉被告给我造成了经济上、精神上及名誉上的损害。经我方申请鉴定，鉴定结论为：反诉被告在案涉房屋装修中，在承重墙上开洞（原告称为安装空调）影响了房屋安全，开洞的修复费用为220.27、需0.17工日完成；装修恢复原状费用82898.09元，装修恢复人工的消耗量为84个工日。上述费用应由反诉被告欧宝公司承担，并承担恢复原状装修期间的租金。为维护反诉原告合法权益，提起反诉。反诉被告大连良运欧宝佳源商贸有限公司辩称，不同意反诉原告的反诉请求。本案案涉的房屋租赁合同之所以解除系因反诉原告未按租赁合同约定向反诉被告提供能够办理营业执照并使超市正常经营的相关手续，未履行配合义务。因此，该合同解除责任系反诉原告原因所致，我方不存在违法装修、擅自装修的情形。双方租赁合同规定我方可以进行装修，于军也是明知的。在承重墙上开洞是为了安装超市的空调，于军是同意的，没有违反合同的约定。于军并没有证据证明案涉房屋原状，其以原告始终未认可的非案涉房屋的照片作为恢复原状的标准，所得出的鉴定结论没有事实和法律依据，不应予以采纳，于军应承担举证不能的不利后果；况且恢复原状期间的租金损失尚未实际发生；鉴定结论中的恢复原状所需的84个工日，“工日”是指一个工人干了一天活的一种计价方式，于军主张按84天计算恢复原状期间的租金损失没有事实和法律依据，不应予以支持。反诉被告无须向反诉原告承担合同解除的违约金及恢复原状的装修损失。我方自始没有实际使用过案涉房屋，根据租赁合同第3.1条约定，2017年4月15日至2017年5月29日系免租期，因此，该阶段的租金反诉原告也无权向反诉被告请求支付；我方于2018年1月21日，将案涉房屋的钥匙通过特快专递的方式邮寄给于军，于军明知双方无法履行租赁合同，并同意解除合同，但怠于接收房屋，又将该钥匙退回，由此导致的扩大损失应由其自行承担。因此租金应计算至2018年1月20日止，自2018年1月21日起所产生的租金损失均应由于军自行承担，与我方无关。综上不同意反诉原告的反诉请求。第三人王**骏在原审中述称，不同意反诉原告的反诉请求。因为被告以前在一层一个单元有两套房子，其将右手侧的房子租给反诉被告，他本人居住左手侧的房子。装修的整个过程反诉原告都知道，也都有参与，如果其不同意，当时应该主张，所以反诉被告不存在私自装修、违法装修的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告、被告均提供的《商铺租赁合同》、证明，被告提供的房屋产权证、装修后照片，大连市建筑工程质量检测中心有限公司于2019年7月1日出具的编号2019-SF-045鉴定报告，双方对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。关于原告欧宝公司提供的银行转账电子回单、装修合同书、专用收款收据、良运欧宝大连丽景春天店美的空调购销合同、良运欧宝门头明细、收款收据、快递签署查询单、分项工程量清单计价表，被告于军虽有异议，但未提供相反证据反驳，上述证据能够相互印证，证明原告欧宝公司装修案涉房屋的相关事实，故对上述证据本院予以采信。关于被告于军提供的原房屋照片、对门房屋照片、证人邹某、王某出庭证言，原告欧宝公司虽有异议，但未提供相反证据反驳，上述证据能够相互印证，证明案涉房屋原格局及装修的相关事实，故对上述证据本院予以采信。关于大连市建筑工程质量检测中心有限公司于2018年9月6日出具的编号2018-SF-001鉴定报告，原告欧宝公司对鉴定意见4.2条（大连市沙口区丽都园43号楼2单元1层2号南侧外墙上框架梁开洞，影响构件承载能力和正常使用）提出异议；被告于军对鉴定意见4.1条（大连市沙口区丽都园43号楼2单元1层2号室内填充墙拆除，不影响房屋主体承重结构的承载能力）提出异议。原告欧宝公司申请了鉴定人出庭，鉴定人出庭对双方的异议进行了说明。现双方并无充分证据足以推翻该鉴定结论，故该鉴定报告，本院予以采信。关于大连建工工程造价咨询有限公司于2019年10月16日出具的大建工鉴字【2019】第44号鉴定意见书及2019年10月29日出具的补充意见，被告于军无异议。原告欧宝公司提出异议，但未申请鉴定人出庭、也未申请具有专门知识的人出庭，现原告欧宝公司并无充分证据足以推翻该鉴定结论，故该鉴定意见书及补充意见，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月10日，原告大连良运欧宝佳源商贸有限公司（承租方乙方）委托第三人王**骏与被告于军（出租方甲方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：第1.1条甲方出租给乙方的商铺，座落于大连市沙河口区，建筑面积约为116.54平方米；第2.1条乙方向甲方承诺租赁该房屋作为乙方商业用途使用；第3.1条甲方于2017年4月15日向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2017年4月15日起至2022年5月29日止。其中2017年4月15日至2017年5月29日期间的时间，甲方同意该段时间作为乙方筹备和装修时间，该段时间无偿提供乙方使用。如果乙方因经营需要扩建，需经甲方书面同意；第4.1条该房屋年租金总计为人民币95000元；第4，2条付款方式为年付，其中，首期租金应于合同签订之日3日内支付，以后每期租金均按照合同日期提前30日支付下期租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方须按年租金的千分之一支付滞纳金；第5.1条本合同签订之日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金30000元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；第6.5条租赁期内，在不影响房屋主体结构安全的前提下，甲方应同意乙方有权自行对该房屋的外墙面、设施设备进行装饰装修、改造或增添设施设备等，费用由乙方承担。乙方的装饰装修、设施设备，所有权归乙方；第7.3条乙方对租赁房屋的内部不可移动的装修在合同期满后无偿归甲方所有。如不续租，乙方须在合同期满五天内交回房屋并清除可移动物品，否则视为自动放弃；第9.2条甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金。违约方支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿因此所造成的损失：（1）甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后五日内仍未交付的。（2）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的。（3）在租赁期间房屋发生权属纠纷而导致合同无法继续履行的，甲方承担违约和赔偿责任。（4）乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的。（5）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的。（6）乙方逾期不支付租金累计超过十五日的；第10.1条甲方保证在签订本合同时，该房屋不存在任何抵押、出租、转让等情形。因甲方原因（包括甲方无权出租）造成本合同无法履行的，甲方向乙方支付合同租金总额的40%的违约金，如该违约金不足以弥补乙方所造成的损失的，甲方还应继续赔偿；第10.3条乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状；第10.4条租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付3个月的租金作为赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付；第十二条其他条款约定，1、甲方负责乙方门头安装、台阶铺设协调工作。2、甲方负责提供办理营业执照手续。3、甲方负责乙方安装网络、固话协调工作。该合同还约定了双方的其他权利义务。合同尾部出租方（甲方）处有被告于军签字，承租方（乙方）处有第三人王**骏签字。合同签订后，被告于军依约向原告欧宝公司交付房屋，原告欧宝公司向被告于军支付了第一年房屋租金95000元及保证金30000元（2017年4月12日交付20000元、2017年4月14日交付105000元）。2017年4月17日，原告欧宝公司委托第三人王**骏（委托方甲方）与案外人大连浩军装饰工程有限公司（承接方乙方）签订《大连浩军装饰装修合同》，约定甲方委托乙方对沙河口区丽景春天小区房屋进行居室装潢。开工日期为2017年4月17日，竣工日期为2017年5月6日。工程总款为120000元整。装修合同第四条付款方式约定，1、合同一经签订，甲方即应付工程总款的50%，即人民币60000元，剩余50%尾款，即人民币60000元待竣工验收后5日内结算。甲方在应付款日期不付款是违约行为，乙方有权停止施工。验收合格未结清工程款时，乙方有权不交付使用。2、工程保证金按工程总款的3%预留，即人民币3600元，在结清尾款时扣除，一年后在合同签订之日返还。该合同还约定了双方的其他权利义务。6月10日，大连浩军装饰工程有限公司向原告出具专用收款收据，金额为117983元，收款事由为装修款。2017年4月28日，第三人王**骏通过大连银行网上银行向案外人沈阳泰冷机电设备工程有限公司支付空调款14550元；7月4日，中山区世纪通图文设计室向原告欧宝公司出具金额为3400元的门头制作安装收款收据。原告欧宝公司对案涉房屋的装修是以其经营超市的需求进行，装修中将原房屋的填充墙拆除，南侧外墙上方框架梁有一处开洞现象、孔洞贯穿框架梁截面、直径约为100mm，原告欧宝公司称开洞是为了安装空调，装修期间还发生了相邻邻居的投诉和阻挠。2017年5月31日，原告欧宝公司向被告于军邮寄催促其提供办理工商营业执照相关材料的快递，快递查询显示已妥投，但被告于军未取快递，该快递被退回原告欧宝公司。本案在原审2018年1月16日庭审中，原告欧宝公司主张将案涉房屋腾退给被告于军，于军表示不同意。本院在该庭审中向于军释明：案涉合同目的无法实现，原告主张解除合同，如果原告向你方腾退房屋，你方应及时接收房屋，否则造成损失由你方承担。2018年1月20日，原告欧宝公司向被告于军快递邮寄了案涉房屋钥匙，被告于军1月21日收到该快递，后又通过快递退回给原告。本案在重审后的2018年11月22日庭审中，原告欧宝公司仍然主张腾退案涉房屋，被告于军以原告欧宝公司违法装修、应将案涉房屋恢复原状或赔偿恢复原状相关的费用为由不同意接收房屋。本院在该庭审中再次向被告于军释明：因原告请求解除合同，被告也同意，双方应交接房屋，否则产生的扩大损失，应由不能交接的过错方承担责任。现案涉房屋钥匙在原告欧宝公司、案涉房屋系空置状态。双方均认可，原告欧宝公司在办理经营超市的营业执照时，因缺少相邻业主同意的证明，营业执照至今没有办理出来。被告于军表示因原告欧宝公司违法装修无法提供该证明。本案在发回重审后，被告于军向本院提出了鉴定申请，鉴定事项为1、原告欧宝公司对案涉房屋是否进行了违法装修？2、该装修是否影响了房屋主体结构安全。本院委托大连市中级人民法院进行鉴定，大连市建筑工程质量检测中心有限公司接受委托，于2018年9月6日出具了编号2018-SF-001鉴定报告。鉴定报告：3现场勘查情况、3.2条大连市沙口区丽都园43号楼2单元1层2号南侧外墙上方框架梁有一处开洞现象，孔洞贯穿框架梁截面，直径约为100mm。3.3条大连市沙口区丽都园43号楼2单元1层2号，室内除分户墙、外墙及卫生间填充墙外，其余填充墙均已拆除。4鉴定意见、4.1条大连市沙口区丽都园43号楼2单元1层2号室内填充墙拆除，不影响房屋主体承重结构的承载能力。4.2条大连市沙口区丽都园43号楼2单元1层2号南侧外墙上框架梁开洞，影响构件承载能力和正常使用。4.3条大连市沙口区丽都园43号楼2单元1层2号南侧外墙上框架梁开洞，改变主体承重构件受力截面尺寸以及整体性，且未采用相应加固措施……。原告欧宝公司对鉴定意见4.2条提出异议、被告于军对鉴定意见4.1条提出异议，原告欧宝公司申请了鉴定人出庭，鉴定人出庭对双方的异议进行了说明。于军交付鉴定费用5000元。2019年1月18日，被告于军向本院提出鉴定申请，鉴定事项为“对案涉房屋恢复原状及修复承重墙上开洞所需费用进行评估”。本院委托大连市中级人民法院进行鉴定，大连德利工程造价咨询事务所有限责任公司接受委托，2019年3月12日“因缺少原始现场施工图纸，无法进行复原造价鉴定”退鉴。2019年5月9日，被告于军向本院提出鉴定申请，鉴定事项为“对案涉房屋主体结构南侧外墙上框架梁开洞出具修复方案”。本院委托大连市中级人民法院进行鉴定，大连市建筑工程质量检测中心有限公司接受委托，于2019年7月1日出具编号2018-SF-045鉴定报告，对鉴定事项出具了修复方案。原、被告对该鉴定报告均无异议。于军交付鉴定费用5000元。2019年7月25日，被告于军向本院提出鉴定申请，鉴定事项为“对案涉房屋承重墙开洞的修复费用及案涉房屋恢复原状所需费用、装修所需时间进行评估”。本院委托大连市中级人民法院进行鉴定，大连建工工程造价咨询有限公司接受委托，于2019年10月16日出具大建工鉴字【2019】第44号鉴定意见书、2019年10月29日出具了补充意见。鉴定意见：经鉴定房屋承重墙开洞的修复费用220.27元，对案涉房屋恢复原状所需费用82898.09元，合计83118.36元；补充意见：装修恢复人工的消耗量为84个工日，外墙开洞恢复参考市场约为0.17个工日。原告欧宝公司对鉴定意见有异议，认为“案涉租赁合同解除系于军违约所致，不应对案涉房屋恢复原状费用及时间进行鉴定；鉴定意见书的鉴定标准、取费和费用计算标准等均无事实和法律依据；补充意见中恢复原状期限84个工日，明显不符合常理”。被告于军对鉴定意见没有异议。于军交付鉴定费用5000元。本案原审中，原告大连良运欧宝佳源商贸有限公司于2017年8月7日向本院提出财产保全的申请，请求查封被告于军名下位于大连市沙河口区房屋的产籍，并已提供浙商财产保险股份有限公司的保函（保单号：1997699041320170000008）作为担保。本院于当日查封了该房屋产籍，查封期限一年。原告欧宝公司交付保全费1870元。重审后，原告欧宝公司于2018年8月21日申请继续查封该房屋，本院查封了该房屋产籍，查封期限2018年9月3日至2021年9月2日。本院认为，2017年4月10日，原告大连良运欧宝佳源商贸有限公司委托第三人王**骏与被告于军签订的《商铺租赁合同》，系当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，原被告均认可第三人系受原告委托与被告签订《商铺租赁合同》，故该合同的权利义务对原被告具有约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。现因案涉房屋无法办理商业经营的营业执照，无法达到合同目的，案涉租赁合同已无法履行，原告欧宝公司主张解除《商铺租赁合同》，被告于军亦同意，本院予以照准。根据原、被告的主张及答辩，本案争议焦点为：一、双方在履行案涉租赁合同时是否存在违约行为，应否承担违约责任；二、双方各自主张的装修损失如何承担；三、案涉房屋租金如何承担。关于焦点一，1、双方租赁合同第十二、2条约定：“甲方（于军）负责提供办理营业执照手续”，原告欧宝公司在办理经营超市的营业执照时，工商部门要求提供相邻业主同意的证明，被告于军表示无法提供该证明。租赁合同第2.1条已明确约定，“原告欧宝公司租赁案涉房屋是为了商业用途使用”,被告于军对此应当明知，于军作为房主，应当按照合同规定提供办理营业执照的相关手续，现因无法提供相邻业主同意的相关证明，使原告欧宝公司经营超市的营业执照无法办理出来，原告欧宝公司租赁案涉房屋的目的无法实现，至案涉租赁合同无法履行，被告于军系违约，应承担相应责任。2、双方租赁合同第6.5条约定：“租赁期内，在不影响房屋主体结构安全的前提下，甲方（于军）应同意乙方（欧宝公司）有权自行对该房屋及其外墙面、设施设备进行装饰装修、改造或增添设施设备等，费用由乙方承担”；第10.3条约定：“乙方（欧宝公司）未征得甲方（于军）书面同意或者超出甲方（于军）书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方（于军）可以要求乙方（欧宝公司）恢复房屋原状”。现原告欧宝公司并未能证明其系征得被告于军书面同意后进行装修，原告欧宝公司系违约，应承担相应责任。因案涉《商铺租赁合同》在履行中双方均有违约行为，且均同意解除，故原告欧宝公司主张被告于军返还履约保证金30000元的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持；关于双方均主张对方支付月租金两倍的违约金的诉讼请求，不符合合同约定，且理由不足，本院均不予支持。关于焦点二，1、关于原告欧宝公司主张被告于军赔偿其装修损失117983元、空调安装损失6822元、门头制作安装费3400元的诉讼请求。首先原告欧宝公司并未能证明其系征得被告于军书面同意后进行装修，在案涉合同履行中存在违约与过错。其次原告欧宝公司在装修前并没办理出经营需要的营业执照，在装修中还发生了相邻邻居的投诉和阻挠，原告欧宝公司作为长期经营超市的公司应当预见，由于相邻邻居的阻挠，可能使其营业执照无法办理的情况，可能导致双方租赁合同不能履行的风险，但原告欧宝公司仍没有停止装修，导致因双方合同解除其装修所花费用的损失。综上原告欧宝公司该项请求，事实和法律依据不足，本院不予支持。2、关于被告于军反诉主张原告欧宝公司将该房屋出租前的装修恢复原状或赔偿恢复原状所需的费用损失的请求。首先本案中因被告于军无法提供相邻业主同意的相关证明，使原告欧宝公司经营超市的营业执照无法办理出来，欧宝公司租赁案涉房屋的目的无法实现，租赁合同无法履行是案涉租赁合同解除的根本原因，被告于军在案涉合同履行中存在违约与过错。其次案涉合同明确约定了2017年4月15日至2017年5月29日期间的时间，被告于军同意该段时间作为原告欧宝公司筹备和装修时间，该段时间无偿提供原告欧宝公司使用。原告欧宝公司在进行装修时，被告于军住在案涉房屋对面，其并没有阻止原告欧宝公司进行装修。再次经鉴定，原告欧宝公司在装修中只存在“案涉房屋南侧外墙上框架梁开洞，影响构件承载能力和正常使用”的情况，原告欧宝公司陈述“开洞原因是安装空调”，洞孔直径只有约十厘米；其他装修“室内填充墙拆除，不影响房屋主体承重结构的承载能力”，原告欧宝公司装修中不存在扩建和其他违法装修的情况。综上被告于军该项反诉请求中，主张按鉴定意见由原告欧宝公司赔偿房屋承重墙开洞的修复费用220.27元，符合双方合同约定，本院予以支持；其他主张事实和法律依据不足，本院不予支持。关于焦点三、1、原告欧宝公司向本院起诉时，双方均已明知案涉租赁合同已无法履行，且均同意解除合同。为防止租金的扩大损失，案涉房屋双方应当交接。原告欧宝公司多次主张将案涉房屋腾退给被告于军，于军均表示不同意。在原审期间，原告欧宝公司于2018年1月20日，向被告于军快递邮寄了案涉房屋钥匙，被告于军1月21日收到该快递，后又通过快递退回给原告。案涉房屋现一直处于空置状态。本院在原审及重审中均向被告于军释明：双方应交接房屋，否则产生的扩大损失，应由不能交接的过错方承担责任。原告欧宝公司将房屋钥匙邮寄给被告于军，应视为已经向其交付房屋，其承担案涉房屋的租金计算至被告于军收到该快递时（即2018年1月21日）比较合理；因被告于军怠于接收房屋，由此导致扩大的租金损失应由其自行承担。2、双方合同第3.1条约定“房屋租赁期自2017年4月15日起至2022年5月29日止。其中2017年4月15日至2017年5月29日期间的时间，甲方同意该段时间作为乙方筹备和装修时间，该段时间无偿提供乙方使用。”，故原告所交付的一年租金95000元，应确认为2018年5月29日前的租金。综上关于原告欧宝公司主张被告于军返还其已交付的2018年1月22日起至2018年5月29日期间租金33315.07元的诉讼请求（年租金95000元/365天*128天=33315.07元），有事实和法律依据，本院予以支持；原告欧宝公司主张返还其他租金的请求，理由不足，本院不予支持。3、关于被告于军反诉主张原告欧宝公司支付占用期间2017年4月5日至2018年8月15日止租金损失的诉讼请求（其中含恢复原状装修期间84天的租金21863元）。因案涉房屋原告欧宝公司是以经营超市的需求进行了装修，已将原房屋的填充墙拆除，被告于军收回房屋后可能需要装修回原居住格局，经鉴定“装修恢复人工的消耗量为84个工日”，在案涉合同的履行中因双方均有违约及过错行为，该期间的租金损失由双方平均承担较为合理。故该项反诉请求中，被告于军主张原告欧宝公司承担恢复原状装修期间84天的租金21863元（9.5万元÷365天×84天）的请求，原告欧宝公司应承担该租金损失10931.50元（21863元元÷2）。被告于军主张的其他租金损失，是由其怠于接收房屋所至，主张原告欧宝公司承担，事实和法律依据不足，本院不予支持。本案审理中原告欧宝公司交付的保全费1870元、被告于军交付的鉴定费15000元，应考虑双方均有违约及过错行为，由双方平均承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条之规定，判决如下：一、解除原告大连良运欧宝佳源商贸有限公司与被告于军于2017年4月10日签订的《商铺租赁合同》；二、被告于军返还原告大连良运欧宝佳源商贸有限公司租金33315.07元；三、被告于军返还原告大连良运欧宝佳源商贸有限公司履约保证金30000元；四、被告于军给付原告大连良运欧宝佳源商贸有限公司保全费935元；五、原告大连良运欧宝佳源商贸有限公司给付被告于军租金损失10931.50元；六、原告大连良运欧宝佳源商贸有限公司给付被告于军鉴定费7500元；七、驳回原告大连良运欧宝佳源商贸有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告于军的其他反诉请求。上述具有给付内容的条款，原告、被告均于本判决生效之日起十日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费5350元（原告欧宝公司已预付），由被告于军负担1406元、原告欧宝公司负担3944元；反诉费6184元（被告于军已预付），由原告欧宝公司负担260元、被告于军负担5851元，交付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  郑玉兰人民陪审员  赵曙光人民陪审员  段桂芹二〇一九年十一月十九日书 记 员  呼燕妮