福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初1624号 原告：陈开荣，男，1962年9月26日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：龚延禄，福建博广律师事务所律师。 委托诉讼代理人：伍曼琳，福建博广律师事务所律师。 被告：廖文生，男，1957年05月29日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：周双古，福建格论律师事务所律师。 第三人：沈卫星，男，1958年1月5日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 第三人：林白玲，女，1960年3月24日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 原告陈开荣与被告廖文生、第三人沈卫星、第三人林白玲案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告陈开荣的委托诉讼代理人伍曼琳，被告廖文生的委托诉讼代理人周双古到庭参加诉讼，第三人沈卫星、第三人林白玲经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈开荣向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令确认原告与第三人签订的《房地产买卖协议书》合法有效；2、请求贵院依法确认第三人沈卫星名下的址在福建省漳州市芗城区产［房屋所有权证号：漳房权证芗字第××号、国有土地使用权证号：漳国用（2001改）字第22486号］为原告所有；3、请求贵院依法判决停止对第三人沈卫星名下的址在福建省漳州市芗城区产［房屋所有权证号：漳房权证芗字第××号、国有土地使用权证号：漳国用（2001改）字第22486号］的执行措施；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：贵院受理的被告廖文生与第三人沈卫星、林白玲股权转让纠纷一案，现正在贵院执行过程中［案号：（2013）芗执行字第490号］。贵院在执行时对址于第三人沈卫星址在福建省漳州市芗城区产采取了查封、冻结、拍卖等强制执行措施。原告于2016年7月份向贵院提出执行异议，贵院于2019年1月22日向原告送达（2019）闽0602执异7号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为贵院驳回原告提出的执行异议，存在错误，缺乏事实和法律依据。具体理由如下：一、原告与第三人签订的《房地产买卖协议书》合法有效。原告于2008年3月16日向第三人购买涉案房产，并且交付相应的定金及首付款，双方约定因第三人沈卫星位于福建省漳州市芗城区产已向建设银行进行抵押贷款，故剩余的购房款已银行的抵押贷款剩余金额为准，由原告按期向银行偿还贷款。该《房地产买卖协议书》是双方真实意思表示，且原告在支付款项后也入住涉案房屋，并且陆续支付贷款，双方均按《房地产买卖协议书》确定的权利义务履行，故原告与第三人所签订的《房地产买卖协议书》真实，合法有效。二、被告所申请执行的第三人沈卫星位于福建省漳州市芗城区产系原告所有，并非第三人沈卫星所有。福建省漳州市芗城区产是由第三人沈卫星购买的，并已于2001年办理相应的房地产登记手续。后吴玲娜、第三人沈卫星、林白铃向中国建设银行股份有限公司漳州东城支行进行抵押贷款。原告陈开荣于2008年3月16日向第三人沈卫星及其妻子购买，第三人沈卫星址于福建省漳州市芗城区产，双方约定定金20000元在签订当日支付，第三人沈卫星的妻子林白铃在收到款后立即写下《收条》，在2008年3月19日原告陈开荣将购房款161600.59元支付给林白铃，且林白铃与原告陈开荣在《收条》中约定原告陈开荣所购买的涉案房屋按揭款164399.41元由原告陈开荣按月还清本金及利息。原告陈开荣在购买房产后每月按时偿还涉案房屋的银行按揭款，已于2014年1月22日全部还清按揭款，而涉案房屋在原告陈开荣在支付首期款后便正式入住。虽然被告廖文生在裁定中主张原告陈开荣于2014年1月5日支付完全部购房款，但也仅是时间上的问题，可以说明被告对原告已经支付完全部购房款是予以认可的。原告在向第三人沈卫星购买涉案房产时，涉案房产无任何产权纠纷。第三人与被告之间的纠纷也是在原告购买房产后才产生的。虽然被告在执行裁定书中主张涉案房屋是2013年被查封，陈开荣当时未支付全部价款。而涉案在2013年2月份的时候贷款金额也仅剩下32551.69元，涉案房产的成交价为326000元。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第36条规定“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。”，在该规定中也可以说明若买受人已经支付总价款75%以上款项，那么买卖关系真实存在，买受人享有标的物的所有权。本案中原告在2013年2月份前已经支付全部购房款的75%以上，那么原告与第三人之间房屋买卖合同关系是真实存在。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本案中原告与第三人于2008年3月份签订《房地产买卖协议书》，2008年支付首期款后便正是入住，而法院查封时间是在2013年，第三人在2006年12月31日向中国建设银行进行贷款，第三人与原告达成《房地产买卖协议书》中约定原告按月向中国建设银行偿还第三人所贷的款项，因此本案涉案房产无法办理过户登记，并非是原告自身原因导致。因此原告陈开荣认为涉案房产现有的实际所有权人是原告陈开荣，并非第三人沈卫星，虽然原告陈开荣尚未与第三人办理过户手续，但无法办证原因不在于原告，且原告陈开荣已经实际支付所有款项，并已实际占有，贵院不得予以查封原告陈开荣的房产，且不得对已属于原告陈开荣所有的房产予以拍卖或变卖。芗城区人民法院认为原告与第三人所签订的《房地产买卖协议书》无法确认其是否真实有效以及未办理过户登记非因原告自身原因，明显存在错误。综上所述，原告认为涉案址于福建省漳州市芗城区产的实际所有人是原告，涉案房产并不是第三人的财产，故《房地产买卖协议书》真实有效，贵院执行裁定书中驳回原告的执行异议存在错误，因此原告特根据相关法律规定，依法向贵院提起诉讼，望贵院予以支持。 被告廖文生辩称，一、原告提供的证据尚不足以证明其与涉案房屋产权人沈卫星签订了合法有效的房屋买卖合同：与原告签订买卖合同的并非产权人沈卫星，而是林白玲，且沈卫星、林白玲也未到庭，无法确认该买卖合同的真实性、无法认定该房屋买卖交易的真实性。二、原告提供的证据不足以证明其已支付完全部房价款，其提交的《建设银行个人贷款对帐单》所记载的借款人为案外人吴玲娜，该对帐单系案外人吴玲娜与银行之间的还贷关系，不足以证明银行还贷部分系由原告实际支付。三、即使上述银行还贷部分系由原告实际支付，但其至2014年1月22日才支付完全部的房价款。因此，在本案房屋被查封时的2013年，原告尚未支付完全部的价款，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定“已经支付全部价款”的条件。须注意的是，本案中，虽然存在银行按揭，但是并非我们通常指的购房按揭：即购房人以购买的房产向银行办理抵押，以自己的名义向银行办理按揭贷款。而本案系案外人吴玲娜的消费贷款，即案外人吴玲娜向银行申请贷款，沈卫星、林白玲以房产作抵押设定担保，而后约定由原告代吴玲娜支付每月分期的还款。而原告主张所谓支付完全部的购房款的时间是2014年1月22日，但本案房屋查封的时间发生在2013年，查封时间在先，因此不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定“已经支付全部价款”的条件。四、原告未能证明其在查封之前已合法占有房屋。原告仅提供了房屋买卖等证据材料，而未提供能够证明其在2013年5月查封之前已实际入住、合法占有的证据材料，不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。五、原告未能证明非因其自身原因办理过户登记：原告自述其2014年1月22日支付完房价款，但至2018年7月才提出执行异议，长达四年多，不合常理，其也未提交曾于何时向房管部门申请办理产权变更登记的相关证据；且如前述，本案系案外人吴玲娜向银行借款，而原告提交的两份《委托公证》，证明原告完全可以代吴玲娜提交一次性交清银行贷款，代沈卫星、林白玲办理两证解押、产权过户等手续，也就是说，原告完全可以在查封之前办理产权过户登记，但却因原告自身原因没有及时办理，因此，本案中原告也不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定。综上，原告所提本案执行异议之诉不符合相关法律规定，应驳回其诉求。 第三人沈卫星、第三人林白玲未作答辩。 本院经审理认定本案主要事实如下： 第三人沈卫星于1998年12月购买漳州市芗城区房屋，该房屋产权登记所有权人为沈卫星，《房屋所有权证》编号为漳房权证芗字第××号，《国有土地使用权》编号为漳国用（2001改）字第22486号。2006年12月31日，案外人吴玲娜向中国建设银行股份有限公司漳州东城支行借款19万元。同日，本案第三人沈卫星、第三人林白玲以共同所有的漳州市芗城区房屋为案外人吴玲娜的借款提供抵押担保，抵押日期2006年12月31日起至2013年12月30日，抵押金额28.03万元。2014年2月12日，该贷款已还清，注销抵押。 2008年3月20日，原告陈开荣作为受托人、案外人吴玲娜作为委托人共同前往漳州市公证处办理（2008）漳证民内字第0617号委托书公证书，该2008年3月19日《委托书》公证内容摘要为：本委托人吴玲娜于2006年12月31日向中国建设银行股份有限公司漳州东城支行申请个人消费借款，《个人消费借款合同》编号2006年建漳东消贷字第3532号。本人吴玲娜向银行申请的该个人消费借款，以（沈卫星、林白玲）夫妇坐落于芗城区房屋作为抵押担保物。因我（吴玲娜）事务繁忙，特委托陈开荣为我（吴玲娜）的代理人，以我的名义，全权办理如下事项，代表还清编号2006年建漳东消贷字第3532号《个人消费借款合同》项下的个人消费借款本金和利息。还款义务履行完毕后，代表收回抵押物的有关证件和注销房屋抵押登记手续等。同日，第三人沈卫星、第三人林白玲作为委托人、原告陈开荣作为受托人前往漳州市公证处办理（2008）漳证民内字第0618号委托书公证书，该《委托合同》公证内容摘要为：1、芗城区房屋在编号2006年建漳东消贷字第3532号《个人消费借款合同》项下的个人消费借款本金和利息全部还清后，代表我们收回抵押物的有关证件和办理注销房屋抵押登记手续。2、还清以上房屋为抵押担保物的个人消费借款全部本金和利息后，即本委托人拥有上述房屋的房屋所有权和国有土地使用权后，代表我们出售上述房屋，与买方签订该房屋买卖协议，协助买方办理该房屋的房屋所有权过户登记手续和国有土地使用权变更登记手续，并代表收取上述房屋所出售的款项和与买方办理房屋交接手续。3、代表出租房屋，签订承租协议，收取租金。4、代理人有转委托权等等。 廖文生与林白玲、沈卫星股权转让纠纷一案，本院于2012年10月15日作出（2012）芗民初字第7390号民事调解书，协议如下：林白玲、沈卫星应偿还廖文生股权转让款43.6万元，分别于2012年11月1日、2012年12月1日、2013年2月1日、2013年3月1日各偿还廖文生股权转让款7万元及未还款项的相应利息（利息按2分计付），于2013年4月1日偿还廖文生8.6万元及未还款项的相应利息（利息按2分计付）。逾期付款，原告有权就尚欠金额向法院申请执行。因林白玲、沈卫星未履行调解书所确定的义务，廖文生向本院申请执行。本院于2013年1月30日向林白玲、沈卫星发出执行通知书，要求履行该生效调解书所确定的义务。2013年5月17日，本院作出（2013）执行字第490号执行裁定书，裁定查封、扣押被执行人应当履行义务部分的财产等。2016年4月29日，本院依法查封登记在沈卫星名下的漳州市芗城区房产，查封期限三年。 另查明，漳州市芗城区房产于2013年12月10日被厦门市思明区人民法院（2013）思保字第320号裁定书查封，查封期限二年；于2018年4月28日被本院以（2014）芗执委字第26号执行裁定，查封期限三年。 陈开荣对本院（2013）执行字第490号执行裁定书提出书面异议，2019年1月18日，本院作出（2019）闽0602执异7号执行裁定书，裁定：驳回案外人陈开荣的异议。2019年1月30日，陈开荣提起案外人执行异议之诉。 以上事实有原告、被告的庭审陈述和《委托书公证书》、《个人消费借款合同》、《漳州市房地产抵押登记书》、强制执行申请书、裁定书等证据以予证明。 综上所述，本院认为，原告陈开荣与第三人林白玲关于漳州市芗城区房屋的《房地产买卖协议书》，签订时间为2008年3月16日。但根据漳州市房地产漳房抵（200604353）号抵押登记书载明，漳州市芗城区房屋作为案外人吴玲娜贷款抵押物，抵押日期为2006年12月31日起至2013年12月30日止。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”况且，涉讼房产虽然于2014年2月12日注销抵押登记，但该房产于2013年12月10日已被厦门市思明区人民法院（2013）思保字第320号裁定书查封，查封时间在先。其次，原告陈开荣提供的二份《委托书公证书》，表明原告可以在查封之前提前代为清偿债务办理产权过户登记，原告非其自身原因没有及时办理过户的依据不足。第三，关于原告陈开荣占用该房屋的时间。原告陈开荣仅提交其儿子陈少卫分别于2015年7月5日、2016年9月3日签署的房屋租赁协议说明其在人民法院查封之前已合法占用该房屋的依据不足。因此，原告陈开荣诉请排除对执行标的执行请求及确认《房地产买卖协议书》合法有效，没有事实和法律依据，本院予以驳回。第三人沈卫星、第三人林白玲经本院公告开庭传票，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法法〉若干问题的解释》第六十七条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百四十条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告陈开荣的诉讼请求。 案件受理费100元，由陈开荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  肖基靖 人民陪审员  陈豫凤 人民陪审员  王闽燕 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  杨丽滨 附主要法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押权人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。