广东省湛江市霞山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0803民初1618号 原告：中共湛江市委军民融合发展委员会办公室，住所地湛江市赤坎区。 法定代表人：智海森，主任。 委托诉讼代理人：易立新，男，汉族，住广东省湛江市霞山区。 被告：雷州市合生创建房地产有限公司，住所地广东省湛江市。 法定代表人：张兴建，总经理。 委托诉讼代理人：黄彪，广东唯杰律师事务所律师。 第三人：湛江市基础设施建设投资集团有限公司，住所地湛江市赤坎区。 法定代表人：张世趟，董事长。 委托诉讼代理人：陈志琼，女，汉族，住广东省湛江市赤坎区。 原告中共湛江市委军民融合发展委员会办公室（原广东省湛江市人民防空办公室）与被告雷州市合生创建房地产有限公司、第三人湛江市基础设施建设投资集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月23日公开开庭进行了审理。原告中共湛江市委军民融合发展委员会办公室的委托诉讼代理人易立新、被告雷州市合生创建房地产有限公司的法定代表人张兴建和委托诉讼代理人黄彪、第三人湛江市基础设施建设投资集团有限公司的委托诉讼代理人陈志琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付湛江市霞山区火车站地下广场（人防工程）2016年7月1日至2017年10月30日的租金498173.76元；2.判令被告支付湛江市霞山区火车站地下广场（人防工程）2017年10月31日至2019年4月24日的占用费554218.31元；3.判令被告支付逾期支付租金、占用费的违约金，以逾期违约金为本金，按月利息2%计算，自逾期之日起计算至被告付清时止，起诉暂计20万元；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2009年3月20日，原广东省湛江市人民防空办公室（以下简称市人防办）、被告与第三人签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：市人防办将位于湛江市霞山区火车站地下广场（人防工程）出租给被告作为商用，面积10378.62平方米，租期自2010年1月1日起至2029年12月31日共20年，前三年（2010年-2012年）的租金为每月每平方米1元，第4-5年（2013年-2014年）的租金为每月每平方米2元，第6-10年（2015年-2019年）的租金为每月每平方米3元，第11-15年的租金为每月每平方米4元，第16-20年的租金为每月每平方米5元，租金按季度支付，每季度首月前10日为缴租时间。后，被告未按约定履行合同，拖欠租金等费用，原告向法院起诉。经过湛江市霞山区人民法院一审【案号为（2016）粤0803民初1056号】和湛江市中级人民法院二审【案号为（2017）粤08民终538号】，判决：解除《房屋租赁合同》、被告将位于湛江市霞山区火车站广场地下室（所有权证：5338207，建筑面积：10378.62平方米）交还给市人防办、被告支付房屋租金235902.4元（计至2016年6月30日止）及违约金。（2017）粤08民终538号和（2016）粤0803民初1056号民事判决于2017年10月30日发生该法律效力。因被告未依法履行生效判决，市人防办向湛江市霞山区人民法院申请强制执行，现案件还在执行阶段。2018年，市人防办的相关职能经机构改革划归原告。2019年4月25日，被告将湛江市霞山区火车站广场地下室交还原告。因原生效判决确定的租金计至2016年6月30日止，被告自2016年7月1日至2019年4月24日仍占有涉案房屋，应按租赁合同约定的标准继续支付租金或使用费给原告，其中：2016年7月1日至2017年10月30日仍在租赁合同期间，应支付16个月的租金498173.76元（10378.62平方米×3元/平方米/月×16个月）；2017年10月31日至2019年4月24日期间，为17个月24天，应参照租金标准支付房屋占用费为554218.31元（10378.62平方米×3元/平方米/月×17.8月）。为防止国有资产流失，原告履行管理职责，依法提起诉讼，望判如所请。 被告辩称，1、原告诉讼请求第一项部分诉求超过诉讼时效，具体时间为2016年7月1日至2016年9月30日，金额为934075.58元；2、导致涉案场地多年无法交接的原因是因为原告及涉案场地原业主人防办进行机构改革、涉案场地管理无法交接，该期间的占用费不应当由被告承担，且被告多次找人防办，其表示因机构改革无法办理交接手续；3、原告诉讼请求第3项计算方式不明确，没有起算时间及具体本金金额，请求法院予以查明。 第三人辩称，我方对涉案合同标的没有独立请求权，没有提起诉讼，故不应适用民事诉讼法第五十六条规定将我方列为第三人。本案涉及的租赁合同已经湛江市中级人民法院判决解除，且判决结果与我方没有利害关系，故我方不是合格的第三人，不应作为第三人参加诉讼。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据确认的证据以及原、被告的诉辩意见、第三人的陈述意见，本院经审理认定事实如下： 2009年3月20日，广东省湛江市人民防空办公室（甲方）与雷州市合生创建房地产有限公司（乙方）、湛江市基础设施建设投资集团有限公司（丙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：第一条广东省湛江市人民防空办公室将位于湛江市霞山区火车站地下广场（人防工程），面积10378.62平方米，出租给雷州市合生创建房地产有限公司作为商用。第二条租赁期限自2010年1月1日起至2029年12月31日共20年。前三年的租金为每月每平方米1元，第4-5年每月每平方米2元，第6-10年每月每平方米3元，第11-15年每月每平方米4元，第16-20年每月每平方米5元。租金按季度结算，每季首月前10日为缴租时间，广东省湛江市人民防空办公室收取后，将租金完税费（含基金）后缴入湛江市基础设施建设投资集团有限公司指定专户。第三条房屋租赁合同保证金：1、乙方向丙方缴纳合同保证金10万元存入丙方指定的专户（账户名称：机关事业单位出租物业押金专户；账号：50********42；开户行：湛江市商业银行）丙方收取保证金后，向乙方出具收据凭证。2、租赁期满或合同解除后，房屋租赁合同保证金除抵扣应由乙方承担的费用以及违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息退还。第十条，合同的解除（三）乙方有下列情形之一的，甲方、丙方有权终止合同，收回房屋、丙方没收保证金。1、拖欠租金或欠缴各项费用达两个月的。第十一条违约责任（一）乙方拖欠租金累计达两个月或者欠缴各项费用的，甲方除可采取停水、停电等措施外，并向乙方加收滞纳金（滞纳金按每逾期一天应加收欠缴金额的2‰的方法计算）并上缴指定财政专户。第十三条其他约定事项；2、甲方负责与相关部门协调解决人防地下室以上地面停车场1000平方米给乙方使用，费用约10000元以内由乙方支付。合同还对甲方、乙方、丙方的责任等事项进行了约定。合同签订后，广东省湛江市人民防空办公室依约将租赁房屋交给雷州市合生创建房地产有限公司使用经营，从2015年5月开始，雷州市合生创建房地产有限公司以经营困难为由停止向广东省湛江市人民防空办公室缴交租金，经多次协商处理，雷州市合生创建房地产有限公司仍然拖欠拒付。2016年6月29日，广东省湛江市人民防空办公室向本院提起诉讼，请求解除《房屋租赁合同》；判令雷州市合生创建房地产有限公司立即向广东省湛江市人民防空办公室交还房屋；判令雷州市合生创建房地产有限公司按合同约定支付租金，租金计算至雷州市合生创建房地产有限公司实际交还房屋时止……。2017年1月16日，本院作出（2016）粤0803民初1056号《民事判决书》，判决：“一、解除原告广东省湛江市人民防空办公室与被告雷州市合生创建房地产有限公司、第三人湛江市基础设施建设投资集团有限公司于2009年3月20日签订的《房屋租赁合同》。二、被告雷州市合生创建房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于湛江市霞山区火车站广场地下室（所有权证：5338207，建筑面积：10378.62平方米）交还给原告广东省湛江市人民防空办公室管业。三、被告雷州市合生创建房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付房屋租金235902.4元（暂计至2016年6月30日止），并按月利率2%计付；违约金（以每月应缴租金的实际逾期时间计至租金实际付清之日止）给原告广东省湛江市人民防空办公室。四、被告雷州市合生创建房地产有限公司缴交的保证金10万元归第三人湛江市基础设施建设投资集团有限公司所有。五、驳回原告广东省湛江市人民防空办公室的其他诉讼请求。六、驳回被告雷州市合生创建房地产有限公司的全部反诉请求。”雷州市合生创建房地产有限公司不服该（2016）粤0803民初1056号民事判决，上诉至湛江市中级人民法院。2017年8月15日，湛江市中级人民法院作出（2017）粤08民终538号民事判决：“一、维持广东省湛江市霞山区人民法院（2016）粤0803民初1056号民事判决第一、二、五、六项；二、撤销广东省湛江市霞山区人民法院（2016）粤0803民初1056号民事判决第四项；三、变更广东省湛江市霞山区人民法院(2016)粤0803民初1056号民事判决第三项为:限雷州市合生创建房地产有限公司于判决发生法律效力之日起十日内,支付房屋租金235902.4元(计至2016年6月30日止)及违约金(从2015年10月11日起至2016年1月10日以49087.24元为基数,从2016年1月11日至2016年4月10日以142494.82元为基数,从2016年4月11日至还清欠款之日以235902.4元为基数,按月利率2%计算)给广东省湛江市人民防空办公室。”湛江市中级人民法院（2017）粤08民终538号《民事判决书》于2017年10月30日发生法律效力。因雷州市合生创建房地产有限公司未自觉履行生效法律文书确定的义务，广东省湛江市人民防空办公室向本院申请强制执行。在执行期间，雷州市合生创建房地产有限公司履行了金钱给付义务。2019年4月25日，中共湛江市委军民融合发展委员会办公室（甲方）与雷州市合生创建房地产有限公司（乙方）达成《场地交接协议书》，协议约定：“乙方同意在签订本协议之日起，向甲方退还霞山区建设路火车南站人防工程（商场）所有的物品、设备包括地面的配套工程（出入口的房屋）值班室；甲方接收乙方退还（乙方条款）所有物品、设备包括地面的配套工程（出入口的房屋）值班室后，在十个工作日内向湛江市霞山区人民法院申请撤销对乙方的有关事宜；交接前乙方经营期间所产生的任何与甲方无关纠纷”，雷州市合生创建房地产有限公司将涉案位于湛江市霞山区火车站地下广场地下室（面积10378.62平方米）的租赁场地交还中共湛江市委军民融合发展委员会办公室管业。2016年7月1日至2019年4月25日期间的租金或占用费，双方未予结清。2019年6月25日，原告向本院提起诉讼。庭审中，被告主张以其提交的评估报告确认的价值2492900元冲抵租赁或占用费。案经调解，因双方各持己见，调解未果。 另查明，2019年1月，广东省湛江市人民防空办公室因机构改革变更为中共湛江市委军民融合发展委员会办公室。 再查明，雷州市合生创建房地产有限公司于2019年6月18日申请广东千福田资产评估土地房地产估价有限公司对位于湛江市霞山区火车站广场地下室（面积10500.00平方米）的装修装饰工程及其配套设备设施进行评估，同年7月23日，广东千福田资产评估土地房地产估价有限公司作出千福田资评报字（2019）B123号《资产评估报告》，评估结论：雷州市合生创建房地产有限公司的委估资产评估价值为人民币2492900元。 本院认为，本案属租赁合同纠纷。原告（原广东省湛江市人民防空办公室）与被告、第三人签订《房屋租赁合同》是合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，应受法律保护。因被告未依约履行租金支付义务，原告诉至法院。案经本院（2016）粤0803民初1056号《民事判决书》及湛江市中级人民法院（2017）粤08民终538号《民事判决书》判决：解除原、被告于2009年3月20签订的《房屋租赁合同》；判令被告于判决发生法律效力之日起三十日内将位于湛江市霞山区火车站广场地下室（面积10378.62平方米）交还给原告管业；限被告于判决发生法律效力之日起十日内支付房屋租金235902.4元（计至2016年6月30日止）及违约金。上述判决于2017年10月30日发生法律效力，判令被告缴付租金至2016年6月30日止。2016年7月1日至2019年4月25日期间，涉案的租赁物仍由被告占有使用，被告应当支付租金或占用费。被告主张原、被告未能及时办理租赁物的交接，是因为原告机构改革问题导致，缺乏事实依据，本院不予采信。2016年7月1日至2017年10月30日期间，原、被告的租赁合同纠纷尚在上述案件的诉讼期间，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条的规定，被告尚欠2016年7月1日至2017年10月30日期间租金的诉讼时效中断，应从2017年10月30日起计算诉讼时效期间，依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，原告诉讼请求的诉讼时效适用三年，尚未届满，被告抗辩原告起诉的部分诉讼请求超过诉讼时效，理由不充分，本院不予采纳。 依据生效的本院（2016）粤0803民初1056号《民事判决书》及湛江市中级人民法院（2017）粤08民终538号《民事判决书》的判决，原、被告于2009年3月20日签订的《房屋租赁合同》于2017年11月30日解除，被告尚欠2016年7月1日至2017年11月30日期间的租金，应根据《房屋租赁合同》的约定计算租金，2016年7月1日至2017年11月30日期间的租金为529309.62元（10378.62㎡×3元/㎡·月×17个月）。合同解除后，2017年11月30日至2019年4月25日期间，被告继续占用涉案的租赁物，属无权占有，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告主张按《房屋租赁合同》约定的租金标准计算占用费，合理有据，本院予支持。被告应支付的占用费为523082.448元（10378.62㎡×3元/㎡·月×16个月+10378.62㎡×3元/㎡·月÷30天×24天）。原、被告已于2019年4月25日办理了租赁物的交接，双方签订的《场地交接协议书》并未约定装饰装修物残值损失的赔偿，或由原告在利用价值范围内予以补偿，视为被告放弃所交接财产的权利。合同解除，主要是被告未依约支付租金的违约行为所致，被告在租赁物交接后，自行对租赁场地的装修及配套设施进行评估，并以评估值2492900元主张冲抵其尚欠的租金或占用费，于法无据，本院不予采纳。 根据《房屋租赁合同》第十一条的约定及已生效的（2016）粤0803民初1056号民事判决、（2017）粤08民终538号民事判决认定的事实，被告2016年7月1日至2017年11月30日期间未履行租金支付义务，应承担违约责任，以其欠缴租金金额为基数按月利率2%计付违约金179965.27元（529309.62元×2%×17个月）给原告。《房屋租赁合同》于2017年11月30日解除后，原告主张被告支付房屋占用费的违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告雷州市合生创建房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年7月1日至2017年11月30日期间的房屋租金529309.62元给原告中共湛江市委军民融合发展委员会办公室； 二、限被告雷州市合生创建房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年12月1日至2019年4月24日期间的房屋占用费523082.448元给原告中共湛江市委军民融合发展委员会办公室； 三、限被告雷州市合生创建房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金179965.27元给原告中共湛江市委军民融合发展委员会办公室； 四、驳回原告中共湛江市委军民融合发展委员会办公室的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16071.52元，由被告雷州市合生创建房地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。 审 判 长  黄 毅 人民陪审员  陈兆敏 人民陪审员  谢云英 二〇一九年十一月十九日 书 记 员  陈丽莫 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。