江西省婺源县人民法院民 事 判 决 书(2017)赣1130民初1439号原告：方润生，男，1957年3月14日出生，汉族，农民，住江西省婺源县。委托诉讼代理人：詹水友，婺源县法律服务所法律工作者。被告：王风华，男，1985年3月12日出生，汉族，农民，住江西省婺源县。委托诉讼代理人：查永忠，江西学林律师事务所律师。被告：王玉泉，男，1959年8月17日出生，汉族，农民，住江西省婺源县。委托诉讼代理人：查永忠，江西学林律师事务所律师。第三人：婺源县优家信息咨询服务有限公司，住所地江西省婺源县紫阳镇婺国府小区15栋108-109，统一社会信用代码91361130MA35F0GJ67。法定代表人：俞江，系该公司执行董事。原告方润生与被告王风华、王玉泉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案后，依原告申请依法追加婺源县优家信息咨询服务有限公司作为本案第三人，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方润生的委托诉讼代理人詹水友，被告王风华、王玉泉的委托诉讼代理人查永忠，第三人婺源县优家信息咨询服务有限公司的法定代表人俞江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方润生向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2017年9月4日签订的《房屋买卖合同》；2.判决二被告连带双倍赔偿原告定金100,000元；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：二被告系父子关系，被告王玉泉是被告王风华的售房事务委托代理人。2017年9月4日，原告通过第三人与被告王玉泉就位婺源县××源头路××号号房屋签订了《房屋买卖合同》，该房屋所有权人是被告王风华。合同约定：签合同之日乙方支付甲方购房定金5万元……；甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方相关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；违约方有受托人或代理人的，则由受托人或代理人(承)担连带责任；本合同签订后，乙方支付甲方购房款定金5万元，甲方同时交付房屋产权证由丙方(中介方)代收。如果甲方违约须双倍赔偿乙方10万元……；如乙方违约则定金不予退还，在扣除双方佣金及其他因违约造成的损失费用后剩余的部分由甲方收取。合同生效后，原告按约在9月5日支付被告王玉泉购房定金5万元，被告王玉泉出具定金收据。但被告违约没有按约同时交出案涉房屋的产权证给第三人保管，时至10月10日原告要求第三人出示代保管的房屋产权证，第三人告知被告房屋产权证至今没有交来。10月11日，原告的委托诉讼代理人向婺源县房地产管理局就案涉房屋进行咨询，得知被告在与原告签订合同前，己用该房屋抵押贷款，现贷款没有还清，抵押期间被告对案涉房屋没有所有权和处分权。综上所述，被告违法处分贷款抵押物的行为本已侵害他人的财产权益，现又主观故意欺骗原告购买抵押物却又无法出示该房屋产权证，故被告的行为构成违约。原告根据合同法规定和双方签订的合同条款约定，要求解除合同并由二被告连带双倍赔偿100,000元。被告王风华辩称，其一，原告诉称“10月11日，原告的委托诉讼代理人向婺源县房地产管理局就案涉房屋咨询，得知被告在与原告签订合同前，己用该房屋抵押贷款，现贷款没有还清”与事实不符。2017年9月4日，原告通过第三人与被告王玉泉取得联系，并协商购房事宜。在协商期间以及协商达成一致意见签订房屋买卖合同期间，被告王玉泉以及第三人的工作人员均明确告知原告案涉房屋是被告王风华通过办理银行按揭贷款购买而来，尚欠一万余元按揭贷款未还清，以及房产证抵押在银行的事实。故双方确认案涉房屋需在被告王风华还清银行按揭贷款以后才可以办理过户登记手续。因而，双方在《房屋买卖合同》第五条第3项就此作了明确约定，即“本合同签定银行审批通过后三日内，甲、乙双方必须到房产交易所办理过户手续，如逾期未按时办理手续的，则按违约责任处理。”从该项约定可以看出，原告早就知道案涉房屋按揭贷款及设定抵押担保的事实，并非由其委托诉讼代理人向婺源县房地产管理局咨询才得知。其二，原告诉称“被告违约没有按约同时交出案涉房屋的产权证给第三人保管”与事实不符。正如上文所述，被告王风华的房产证抵押在办理按揭贷款的银行，被告在银行按揭贷款没有全部还清以前是不可能提供房产证的。双方约定提交房屋产权证给第三人的目的是为了核实确认拟出售房屋的人是否就是待售房屋的所有权人本人。原告与被告协商一致的结果是，被告需在原告最后一笔购房款付清以前偿还银行全部按揭贷款，以便于及时办理过户登记手续。故被告王风华本着诚信的原则，在原告违约未按照合同约定于10月1日支付20万元购房款且一直拖延不予支付的情况下，仍在2017年10月9日还清了全部银行按揭贷款，并在10月13日将房产证原件交付给了第三人。其三，原告诉称“抵押期间被告对案涉房屋没有所有权和处分权”是错误的。被告王风华合法购买的房屋，有政府主管部门颁发的房屋产权证书，又怎么会没有所有权？如果被告王风华没有所有权，那该房屋的所有权又是谁的？根据担保法的相关规定，抵押期间抵押物并非没有处分权，并非不能处分，而是处分权受到一定的限制。处分抵押物时，如果取得抵押权人同意，或者为抵押权人重新提供担保，或者将转让抵押物所得价款提前清偿所担保的债务或者提存等等，均是可以对抵押物进行处分的。并且，即使抵押物的处分权受限，对抵押物转让行为的效力提起异议的也应是抵押权人，而不是抵押物的买受人。更何况，案涉房屋的抵押按揭贷款只剩一万余元，被告王风华在与原告签订房屋买卖合同以后，也已经及时还清了全部按揭贷款，抵押担保已经解除，案涉房屋已经可以自由买卖。其四，关于《房屋买卖合同》第五条第4项的约定。合同第五条第4项约定，“本合同签订后,乙方支付甲方购房款定金5万元，甲方同时交付房屋产权证由丙方代收。如果甲方违约须双倍赔偿乙方10万元，甲方在交清双倍购房款及其他因违约造成的损失费用后归还其房屋产权证；如果乙方违约则定金不予退还，在扣除双方佣金及其他因违约造成的损失费用后剩余的部分由甲方收取。”从该约定的全文含义并结合本合同其他条款的约定可以看出，该项约定的定金罚则是针对甲、乙双方任何一方的根本性违约行为而设定的，比如，甲方反悔不卖，或者乙方反悔不买，而不是针对甲方是否同时交付房屋产权证由丙方代收事项进行设定的。主要理由如下：1.如果是针对甲方是否同时交付房屋产权证由丙方代收进行设定，那么，也就不存在该项约定中“归还其房屋产权证”的说法了。因为房屋产权证都没有交付，又何来归还？这显然是自相矛盾的。2.如果是针对甲方是否同时交付房屋产权证由丙方代收进行设，那么，乙方在该项约定中也就没有任何合同义务了。既然没有合同义务，也就根本没有违约的可能，那又有何必要在该项约定中约定乙方违约则定金不予退还呢？这也是自相矛盾的。3.如果认为乙方交付甲方购房款定金五万元是该项约定的乙方合同义务，那么，即使乙方违约不交定金，而定金罚则也不能适用。因为，定金罚则的适用前提是，定金已经实际交付。故该项约定的乙方违约需要承担定金罚则也就成了一纸空文。4.即使该项约定是针对甲方是否同时交付房屋产权证由丙方代收事项进行设定，那么，该约定也属无效。因为，定金罚则适用于合同一方根本性违约，不履行合同约定，致使合同目的无法实现的情形，而不适用于一般性违约情形。本案中，即使被告王风华违约没有同时交付房屋产权证给第三人代收，也属于一般性违约，不影响合同目的的实现，不适用定金罚则。如果一般性违约都要适用定金罚则，那么，原告逾期付款也就同样需要适用定金罚则了。其五，本案纠纷的发生是因为原告恶意违约反悔不买案涉房屋又不愿意承担违约责任而造成，原告应承担违约责任。从原告诉请要求解除合同可以看出，并不是被告王风华反悔不卖房屋，而是原告反悔不买房屋。事实上，被告王风华也一直在通过第三人要求原告履行合同约定及时付款，但原告总以太忙没有时间等各种理由推脱拒不支付购房款。此后，原告因找不到新的不愿付款的理由而不得不表明想解除合同，不想购买该房屋，并要求退回定金。因被告王风华不同意退回原告定金，所以原告才开始寻找各种理由，恶意歪曲事实，颠倒是非，意图通过诉讼达到其恶意违约而又不承担违约责任的目的。从原告起诉状中的陈述可以看出，原告一直在意图通过恶意歪曲事实，推脱责任。原告诉称“10月11日，原告的委托诉讼代理人向婺源县房地产管理局就案涉房屋进行咨询，得知被告在与原告签订合同前，己用该房屋抵押贷款，现贷款没有还清。”而实际上房屋按揭贷款的事实早在双方协商时就已经明确告知了原告，原告的“委托诉讼代理人”而不是原告本人去婺源县房地产管理局咨询的意图又何在呢？不就是想找到被告王风华的不足之处，想恶意违约而又不承担违约责任吗？综上所述，被告王风华认为，原告恶意违约应承担违约责任，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告王玉泉辩称，其答辩意见与被告王风华的答辩意见相同。第三人婺源县优家信息咨询服务有限公司述称，（一）原告起诉状中的部分内容与事实不符。2017年9月4日，原告从第三人提供的房源信息中看中位于婺源县××源头路××号房屋。经第三人居间牵线，原告与被告王玉泉(被告王风华的委托代理人)进行磋商，并于当日签订了《房屋买卖合同》，合同签订后原告当天支付被告定金5万元。第三人和被告王玉泉在签订合同前，均明确告知原告案涉房屋设有抵押，尚欠按揭贷款1万余元未清偿，房屋产权证抵押在银行。双方口头约定，因被告王玉泉之子即被告王风华(房屋产权证登记的所有人)在外地工作，故原告要求被告王风华须在原告付清最后一笔购房款前清偿银行贷款，双方均予以认可。2017年10月1日，因原告未能如期付款，第三人多次电话通知原告尽快履行付款义务，但原告一直以自己忙没时间等各种理由予以推脱。10月8日，原告带其妻子再次来到第三人公司，并到案涉房屋中进行查看，后表示要求解除购房合同，不想购卖该套房屋。第三人将原告的意见明确转达给被告王风华，被告王风华表示定金不予退还，为此双方发生纠纷。合同第五条（违约责任）第4项中的违约是指不卖或者不买之情形，至于产权证是否放在第三人处不在违约事项之中。（二）第三人在本次居间买卖中尽到了如实告知义务，故第三人在本案中不承担任何责任。1.第三人在双方签订《房屋买卖合同》时明确告知了原告案涉房屋存在抵押事实，原告明确表示接受并仍同意购买。2.双方签订《房屋买卖合同》后，原告未能如期付款，第三人及时进行了督促，要求原告按约履行合同。3.在原告明确表示要求解除《房屋买卖合同》时，第三人也立即将原告的真实意思转达给了被告。综上，第三人在该房屋买卖过程中，尽到了居间人的如实告知义务，不承担任何责任，请求法院依法驳回原告对被告的起诉。另，第三人保留要求原、被告支付居间费用的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告王玉泉与被告王风华系父子关系。2017年9月4日，原告从第三人提供的房源信息中看中了被告王风华的房屋，并经第三人居间联络原告与被告王玉泉（王风华售卖房屋代理人）签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告王风华将其所有的坐落在婺源县××源头路××号房屋以85万元的价款出售给原告。付款方式和期限为：合同签订之日原告支付被告王风华购（房）款定金5万元，2017年10月1日之前支付20万元，余额60万元（于）2018年2月16日之前付清。合同还约定，“……第五条（违约责任）1、甲方（王风华）须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方相关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2、乙方（方润生）必须按本合同约定时间内付款，每逾期一天，应向甲方偿付逾期部分房款2‰的违约金。甲方必须按本合同约定时限内带齐材料前来配合乙方过户(还贷、公证、按揭)必须按本合同约定时限内将房屋交付乙方使用，以上每逾期一天，应向乙方偿付总房款2‰的违约金。甲、乙双方均应认真履行本合同，一方违约给他人造成损失的，由违约方承担相应责任。违约方有受托人或代理人的，则由受托人或代理人担连带责任。3、本合同签定银行审批通过后三日内，甲、乙双方必须到房产交易所办理过户手续，如逾期未按时办理手续的，则按违约责任处理。4、本合同签定后，乙方支付甲方购房款定金5万元，甲方同时交付房屋产权由丙方代收。如果甲方违约须双倍赔偿乙方10万元，甲方在交清双倍（赔）偿房款及其他因违约造成的损失费用后归还其房屋产权证；如乙方违约则定金不予退还，在扣除双方佣金及其他因违约造成的损失费用后剩余的部分由甲方收取。第六条（相关事宜）……2、甲方承诺于尾款到账后一个星期内腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方，甲、乙双方自行办理该房屋所发生的水电有线电视物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。第七条（免责条款）如因洪水、地震、火灾等不可抗拒力或法律法规变化、政府政策（包括房管局、银行等相关部门的临时政策）变化等原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙（第三人）三方互不承担违约责任。……”在合同签订后当天，原告支付被告王玉泉房款定金5万元。2010年1月26日，被告王风华在中国工商银行婺源支行就案涉房屋设定个人房屋抵押贷款，贷款金额为15万元。2017年10月9日，被告王风华已清偿上述房屋贷款。2017年10月12日，原告以被告未在原告支付定金的同时将房屋产权证交给第三人保管以及被告就案涉房屋办理了抵押贷款而在抵押期间被告对案涉房屋没有所有权和处分权为由，诉至本院。2017年10月13日，被告王风华将案涉房屋产权证和土地使用权证原件交由第三人保管。本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.原、被告签订的《房屋买卖合同》是否具有解除条件；2.被告王风华应否双倍返还原告定金。对此，本院论述如下：首先，关于《房屋买卖合同》是否具有解除条件的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告在《房屋买卖合同》中未约定一方可以解除合同的条件，故在双方未达成补充协议的情况下案涉房屋买卖合同不产生协议解除权。又根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据合同内容和已查明的事实，可知本案合同履行中并未发生不可抗力之情形。对于本案合同履行中是否存在上述第（二）、（三）、（四）种情形的问题，首先需要对原告要求解除合同的理由进行分析。其一，对于被告王风华将案涉房产证迟延交给第三人的行为，纵观原、被告签订的房屋买卖合同的整体内容，可知双方签订合同的根本目的是为了约束和督促双方及时完成房屋买卖行为这一终极目标，而决定这一根本目的能否实现的主要因素（债务）是买方是否支付房款和卖方是否办理过户手续，至于其他诸如“被告应将房产证交付给第三人”的行为均是实现合同根本目的这一终极目标过程中的附属环节。故被告王风华未在原告支付定金的同时将案涉房产证交给第三人的行为，在性质上应属一般违约行为，可以予以补救。实际上被告王风华已在提起诉讼次日将产权证交付给第三人，虽属迟延履行，但不影响合同根本目的即办理房屋过户登记的实现。其二，对于被告王风华在与原告签订合同时已就案涉房屋办理了抵押贷款的行为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”的规定，抵押人可以提前清偿债务或者受让人也可以代替清偿债务，以使抵押权消灭。实际上，被告王风华已在诉讼前提前清偿了债务，抵押权已消灭。因此，就案涉房屋设定抵押权并不影响原、被告双方买卖合同的效力，也不必然导致合同根本目的即办理房屋过户登记不能实现。另，原告也未提供证据予以证明本案合同履行中存在上述第（五）种“法律规定的其他情形”。综上，本院认为本案《房屋买卖合同》可以解除的条件或情形尚未成就或发生。从房屋买卖合同内容看，原、被告在合同中约定了买卖的标的物、面积、房屋价款和定金及其支付期限、过户和交房期限等内容，该买卖合同已具备合同主要条款。虽然约定的过户期限（“本合同签定银行审批通过后三日内”）不明确，但可以通过补充协议约定或者合理期限内催告等方式予以补救。故原告要求解除合同的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。其次，关于原告要求双倍返还定金的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。从此条规定看，分为两层意思，一是明确了适用违约定金处罚的条件；一是但书内容，将例外情形作了规定。适用定金罚则的条件是迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的发生落空不能实现。迟延履行属于违约行为，但仅有违约行为还不够，还必须有违约行为致使合同目的落空的结果。故在适用定金罚则上，违约行为和合同目的落空两个条件缺一不可。本案中，被告王风华虽有未在原告支付定金的同时交付房产证的违约行为，但其已及时注销抵押并将产权证交付给第三人，该迟延履行行为属一般违约行为尚不构成根本违约，不导致办理房屋过户登记的合同目的落空，不应适用定金罚则。此外，双方也未对“但书”之例外情形作出约定。故对原告要求被告双倍返还定金的主张，本院依法不予支持。但被告王风华存在一定的违约情形，应当承担相应的违约赔偿责任，基于原告在本案中的诉讼请求，本院认为应由原告另行主张。综上所述，本院认为依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告签订的合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同，故本案各方当事人应当继续履行《房屋买卖合同》。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款、第一百二十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告方润生的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，由原告方润生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  姚文杰二〇一八年一月三日书记员  朱苏云