湖北省房县人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0325民初2311号原告：邹正勇，男，生于1977年1月6日，汉族，住湖北省房县。原告：李永平，女，生于1976年3月26日，汉族，住湖北省房县，系邹正勇妻子。原告邹正勇、李永平的委托诉讼代理人：曹向红，湖北陵燕律师事务所律师，代理权限：参与诉讼、代收法律文书。被告：湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行，住所地：湖北省房县城关镇神农路**。负责人：李昌斌，该支行行长。委托诉讼代理人：胡俊，湖北鸿法律师事务所律师，代理权限：调查取证、诉讼、调解、代收法律文书。委托诉讼代理人：何雪林，女，生于1970年11月5日，汉族，房县农商银行职工，住湖北省房县城关镇房陵大道**，代理权限：调查取证、诉讼、调解、代收法律文书。被告：戴静,女,生于1992年7月17日,汉族,住,住湖北省房县/div>被告：戴秀丽,女,生于1990年10月25日,汉族,户籍地：湖北省房县,住,住湖北省十堰市戴静姐姐。被告戴静、戴秀丽的委托诉讼代理人：陈茂军，男，生于1993年1月3日，汉族，住，住湖北省房县戴静丈夫，委托代理权限：特别授权。被告：十堰万意房地产开发有限公司,,住所地:湖北省房县城关镇诗经大道锦绣名苑项目部法定代表人:廖德娥,该公司总经理。第三人：陈全国，男，生于1969年7月10日，汉族，住，住河南省郑州市金水区/div>原告邹正勇、李永平诉被告湖北省房县农村商业银行股份有限公司神农支行（以下简称“农商行神农支行”）、戴静、戴秀丽、十堰万意房地产开发有限公司（以下简称“万意公司”）、第三人陈全国执行异议之诉一案，本院于2019年10月31日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年11月26日公开开庭进行了审理，原告邹正勇、李永平的委托诉讼代理人曹向红、原告李永平、被告农商行神农支行的委托诉讼代理人胡俊、何雪林、被告戴静、戴秀丽的其委托诉讼代理人陈茂军、被告戴静到庭参加了诉讼，被告万意公司、第三人陈全国经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹正勇、李永平称：2016年10月29号原告夫妇在第三人陈全国手里签订购房协议，协议约定：1、甲乙双方经过友好协商，甲方向乙方出让房县锦绣名苑小区商品房一套6栋2单元1602号房产,建筑面积105平方米。总价款,贰拾伍万元整,2、乙方向甲方领取钥匙缴纳现金贰拾万整，余款伍万元在办理房产证时交纳，房产证由甲方负责办理，费用乙方负责交纳(具体内容详见购房协议书)。合同签订后，原告于10月30日通过银行转账方式分两笔汇入陈全国账户，同日10月30日陈全国将戴静与十堰万意方地产开发有限公司签订的商品方买卖合同（2015年7月16日)两份原件交给原告。同年10月29日原告与鸿泰物业管理有限公司签订了《锦绣名苑装修管理服务协议》，合同约定业主为邹正勇，装修单位为鸿泰物业管理有限公司(具体内容详见管理服务协议)。同日又签订了一份锦绣名苑消防安全责任书一份(具体内容详见责任书)。同日万意公司给原告开具了锦绣名苑办证税收代收临时凭证，内容为:交纳公共维修基金6306元、产权登记费80元、土地证工本费100元、有限电视费350元，共计6836元整。所有购房手续及物业管理相关手续办理完结后。原告于2016年10用30日在物业公司领取了该房的大门及内屋的所有钥匙。房屋交付后，申请人于2016年11月1日至2016年12月21日对该房进行装饰装修，花装修费为120000万整。装修完毕后于同年12月22日原告正式居住此房至今。由于湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行与戴静、戴秀丽、十堰万意房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，房县人民法院未能追加有独立请求权第三人为本案的当事人，使原告夫妇丧失了诉讼权利，导致房县人民法院（2019)鄂0325民初97号民事判决书已发生法律效力，房县人民法院已下达了（2019)鄂0325执40号执行通知书。2019年4月2日房县人民法院执行局对原告居住房屋进行查封，原告才知道戴静、戴秀丽、十堰万意房地产歼发有限公司与房县农村商业银行股份有公司神农银行有借款合同纠纷案。为此，原告作为案外人请求人民法院依法撤销二0一九年四月十五日做出的（2019）鄂0325执440号之一执行裁定书、请求人民法院依法解除对房县城关镇锦绣名苑6栋2单元1602号查封措施。房县人民法院于2019年10月9日做出(2019)鄂0325执异31号执行裁定书，裁定驳回原告邹正勇、李永平的异议请求。原告提起执行异议之诉，请求法院依法判决：一、停止对的锦绣名苑6栋2单元1602号房产的查封；二、确定锦绣名苑6栋2单元1602号房产属于二原告共同所有；三、被告承担全部案件诉讼费。原告邹正勇、李永平为支持其主张，向本院提交以下证据：第一组证据，2016年10月29日陈全国与邹正勇签订的购房协议1份。拟证明：陈全国将房县锦绣名苑小区六栋二单元1602房出售给邹正勇、李永平，原告取得房屋所有权。经庭审质证，被告农商行神农支行、戴静、戴秀丽对该组证据的真实性有异议，认为无法查明合同签署是否属实。第二组证据，2016年10月30日，原告邹正勇按照合同约定向陈全国支付购房款2万元、18万元的汇款收据，拟证明：原告已经按照约定支付了购房款。经庭审质证，被告农商行神农支行、戴静、戴秀丽对该组证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为款项是汇给“郭程”与本案无关。第三组证据，十堰万意房地产开发有限公司房县分公司与戴静签订的商品房买卖合同1份。拟证明：十堰万意房地产开发有限公司房县分公司将房县锦绣名苑6号楼2单元2-1602号出售给戴静，但合同原件在陈全国手中，陈全国有处分权。经庭审质证，被告农商行神农支行、戴静、戴秀丽对该组证据的真实性无异议，反而证明原告购买争议房屋时知道该房已经被戴静购买并设定有抵押权。第四组证据，戴静向陈全国出具的承诺书，拟证明：实际购房人是陈全国而非戴静。经庭审质证，被告戴静、戴秀丽对该组证据的证实性无异议。第五组证据，十堰万意房地产开发有限公司房县分公司锦绣名苑办证税费代收临时凭证1份，拟证明：开发商也认可原告取得了房屋所有权。经庭审质证，被告农商行神农支行、戴静、戴秀丽对该组证据的真实性、关联性有异议。第六组证据，邹正勇与房县鸿泰物业管理有限公司签订的锦绣名苑装修安全规定消防安全责任书1份、邹正勇与房县鸿泰物业管理有限公司签订的锦绣名苑签订的前期物业服务合同1份，拟证明：原告已经取得业主资格，物业服务公司已经认可。经庭审质证，被告农商行神农支行、戴静、戴秀丽对该组证据的关联性及证明目的有异议。对于原告提供的证据，本院将结合本案全部证据综合分析后，在事实认定和裁判理由中对其有无证明力、证明力的大小作出认定。被告农商行神农支行辩称：原告邹正勇、李永平不是案涉房屋的所有人。房县人民法院(2019)鄂O3**民初97号民事判决已经认定涉案房屋(房县城关镇锦绣名苑6栋2单元1602号)由被告十堰万意房地产开发有限公司开发,2015年7月16日,被告戴静与被告十堰万意房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》。被告戴静是涉案房屋的买受人,基于《商品房买卖合同》,被告戴静对涉案房屋享有物权登记请求权。陈全国作为自然人,不具备房屋开发资质，无证据证明,陈全国系案涉房屋的所有权人。2O16年10月29日,陈全国与原告邹正勇、李永平签订购房协议,将涉案房屋(房县城关镇锦绣名苑6栋2单元1602号)出卖给邹正勇、李永平，陈全国的行为系无权处分。陈全国将戴静与十堰万意房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》交给邹正勇,说明邹正勇在明知十堰万意房地产开发有限公司系房屋出卖人、戴静是房屋买受人、陈全国系无权处分人的情况下,依然与陈全国签订购房协议,可以认定邹正勇属于恶意第三人，存在过错。原告邹正勇、李永平对涉案房屋不享有物权登记请求权。原告主张的理由不能排除执行。被告戴静因购房于2O15年8月4日向被告湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行申请按揭贷款。2015年9月6日,答辩人与被告戴静、十堰万意房地产开发有限公司三方签订了《住房(商业用房)按揭借款合同》,合同约定:被告戴静自愿用自己贷款所购十堰万意房地产开发有限公司锦绣名苑6栋2单元1602号房屋作抵押担保。2015年9月8日,答辩人和被告戴静在房县房地产交易所办理期房抵押证明。答辩人对该房屋享有抵押权。因原告不具备能够排除法院执行的权利,请求法院判决驳回原告的诉讼请求。被告农商行神农支行为支持自己的主张，向本院提交了下列证据：第一组证据，戴静和十堰市万意房地产开发有限公司房县分公司签订的商品房买卖合同,拟证明：2015年7月16日,戴静与十堰市万意房地产开发有限公司房县分公司签订商品房买卖的事实,购房补充协议的第2条第2款,约定的支付方式是按揭支付方式,首付款是107400元,剩余房款由乙方按银行按揭方式支付。证明原告邹正勇、李永平在与陈全国签订房屋买卖合同的时候,也知道商品房买卖合同的存在,并且应当知道涉案房屋是采用银行按揭方式支付剩余购房款,也应当知道涉案房屋抵押在银行,并办理了房产抵押预告登记。经庭审质证，原告对该组证据的证明目的有异议，认为实际买房人是陈全国而非戴静。第二组证据，戴静、湖北省房县农村商业银行股份有限公司神农支行、十堰市万意房地产开发有限公司签订的住房商业用房按揭贷款合同,拟证明：戴静向银行借款23万元的事实。经庭审质证，原告对该组证据的证明目的有异议，认为不能达到证明目的。第三组证据，湖北省农村信用社(商业银行、合作银行)借款凭证,拟证明：湖北省房县农村商业银行股份有限公司神农支行向戴静发放贷款23万元。经庭审质证，原告对该组证据的证明目的有异议，认为不能达到证明目的。第四组证据，房地产抵押物清单,拟证明：戴静将其购买的房县××诗经大道锦绣名苑6栋2单元1602室的房屋抵押给湖北省房县农村商业银行股份有限公司神农支行的事实。第五组证据，房县房预第201503551号房屋预告登记证明,拟证明：戴静将其购买的锦绣名苑6栋2单元1602室房屋抵押给湖北省房县农村商业银行股份有限公司神农支行的事实,并且一起在2015年9月8日在房县房地产管理局办理了抵押预告登记手续。对于被告农商行神农支行提供的证据，本院将结合本案全部证据综合分析后，在事实认定和裁判理由中对其有无证明力、证明力的大小作出认定。被告戴静、戴秀丽辩称：戴静在陈全国公司上班,2015年9月6日我们在锦绣名苑签订了房屋买卖合同,同时也和湖北省房县农村商业银行股份有限公司神农支行签订了贷款合同,这都是戴静本人去的,陈全国在没有通知我们的情况下,把房屋卖给了邹正勇、李永平,之前判决的时候,提出了异议,说的很清楚,原告明知道房屋是戴静的情况下,进行了交易,房屋价30万,他们成交价是25万,我们去看房子的时候,被物业告知说是陈全国卖给了邹正勇、李永平，然后说戴静是邹正勇妻子,才在物业上拿的钥匙,并且已经入住了,开发商和他们之间不知道怎么弄的,我们房子也没有得到,农商行还问我们要贷款。被告戴静、戴秀丽未向本院提交证据。被执行人十堰万意房地产开发有限公司未提出答辩，亦未向本院提交证据。第三人陈全国未参加诉讼、未答辩、未提交证据。经审理查明：2015年7月16日，被告十堰万意房地产开发有限公司房县分公司与戴静签订了一份《商品房买卖合同》，约定：万意公司将其开发的房县锦绣名苑6号楼2单元2-1602号单元房出售给戴静，房屋建筑面积105.1平方米，单价3210元/平方米，总价款337400元，戴静首付款107400元，余款230000元采用银行按揭的方式支付。2015年9月6日，被告戴静为借款人、被告湖**县农村商业银行股份有限公司神农支行为贷款人、十堰万意房地产开发有限公司为保证人，签订了一份《住房（商业用房）按揭贷款合同》，约定：被告戴静以其购买的位于房县××诗经大道西侧，环城北路以北锦绣名苑6号楼2单元16层2-1602室作为抵押，向湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行借款230000元。合同签订后，被告农商行神农支行如约向被告戴静发放贷款230000元，并依据戴静的委托将该贷款支付给了房屋开发商万意公司。被告戴静的姐姐被告戴秀丽向被告农商行神农支行书面承诺为该贷款共同还款人。2015年9月8日，被告戴静、被告农商行神农支行就房屋抵押在房县房地产交易所办理了商品房预售抵押预告登记手续，即《抵押预登记证明》。预告登记权利人为：湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行，预登记义务人为：戴静。因案涉争议的房屋是第三人陈全国委托被告戴静借用戴静的名义购买，所以戴静在办理完购房手续后，将购房合同及相关资料交给了第三人陈全国。2016年10月29日，第三人陈全国与邹正勇签订的购房协议，约定：陈全国将案涉争议的房屋出售给邹正勇，总价250000元，在原告向账户名为“郭程”账户汇兑200000元后，原告邹正勇与案涉争议房屋所在的小区物业房县鸿泰物业管理有限公司签订了《锦绣名苑装修安全规定消防安全责任书》及《前期物业服务合同》，十堰万意房地产开发有限公司房县分公司向邹正勇出具了《办证税费代收临时凭证》，余款50000元约定在办理好不动产权利证后支付。原告邹正勇、李永平在陈全国的协助下取得案涉争议房屋的钥匙，并进行了装修、居、居住至今告戴静、戴秀丽自2015年12月30日起至2017年6月21日共向被告农商行神农支行偿还贷款本息共计87笔，偿还本金11049.11元、利息19245.24元，本息合计30294.35元。2017年6月21日后未再依约偿还借款。2019年1月8日，被告湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行向本院提起诉讼，要求被告戴静、戴秀丽、十堰万意房地产开发有限公司提前偿还贷款，本院于2019年2月18日作出（2019）鄂0325民初97号民事判决：湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行与戴静、十堰万意房地产开发有限公司于2015年9月6日签订的《住房(商业用房)按揭借款合同》提前到期；戴静、戴秀丽共同偿还湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行借款本金218950.89元,并从2017年3月24日起,按本金218950.89元,年利率5.39%计算利息,并且以年利率5.39%为基准加收50%的罚息计算至借款偿清之日止；若戴静、戴秀丽未按上述期限偿还湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行上述借款本息,湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行对该笔借款的抵押物(房县××诗经大道锦绣名苑6号楼2单元16层2-1602室房屋)经依法处分后所得价款享有优先受偿权。十堰市万意房地产开发有限公司在被告戴静上述物的担保不足以清偿上述债权的情况下,对不足部分借款本息(含罚息)承担连带清偿责任。判决生效后，被告湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行于2019年3月28日向本院申请执行。2019年4月2日本院向被告戴静、戴秀丽、十堰万意房地产开发有限公司下达执行通知，责令三被告履行（2019）鄂0325民初97号民事判决确定的义务，因三被告未在规定期限内履行。本院遂于2019年4月15日以（2019）鄂0325执440号之一执行裁定，查封了案涉争议的房屋。原告邹正勇、李永平认为该裁定损害其合法权益，向本院提出书面异议，请求解除对案涉争议房屋的的房产的查封。本院于2019年10月9日以（2019）鄂0325执异31号执行裁定书裁定驳回原告的异议。原告收到裁定后，提起执行异议之诉。本院认为：1、关于诉讼主体。案外人提起执行异议之诉，申请执行人是被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人参加诉讼。陈全国不是被执行人，不是本案适格的当事人。2、关于原告的诉讼请求。原告邹正勇、李永平提出三个诉讼请求，即“一、停止对的锦绣名苑6栋2单元1602号房产的查封；二、确定锦绣名苑6栋2单元1602号房产属于二原告共同所有；三、被告承担全部案件诉讼费”。请求“二”要求确定其对案涉争议房屋享有所有权，属于确认之诉，一般可以一并作出裁判，但因陈全国不是本案适格当事人、且未到庭参加诉讼，无法审查判断原告与之签订的合同是否有效，庭审时原告亦放弃了该项请求，故该请求不在本案中一并审理；请求“三”，《诉讼费用交纳办法》有明确的规定，诉讼费由败诉的当事人承担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，由人民法院确认各方应承担的数额。故没必要单独列为一项诉讼请求。3、关于本案争议的焦点问题分析处理。本案争议焦点为：原告邹正勇、李永平对本院查封的争议房屋是否享有足以排除执行的民事权益。原告主张能够排除执行的民事权益为：“其享有所有权，并实际占有、使用”争议的房屋。原告的主张能否支持，需要从两个方面来分析：一、被告农商行神农支行的商品房预售抵押预告登记是否产生物权效力。关于商品房预售抵押预告登记是否能产生物权效力，本院已生效的（2019）鄂0325民初97号民事判决虽然在裁判理由中没有进行阐述，但判决主文第三项赋予了农商行神农支行对争议的房屋享有优先受偿权，即认定农商行神农支行的抵押权预告登记产生了物权效力，本院查封争议的房屋也是基于此判项。二、原告主张的权利是否成立。在没有取得争议房屋所有权登记的情况下，原告主张具备所有权，有许多问题并非本案可以审查判断的，比如：被告戴静与陈全国之间所谓委托、借名购房是否存在，其性质、效力、权利义务等如何认定；陈全国与原告之间《房屋买卖合同》效力如何认定等，本案均无法做出审查判断，需要相关的诉或者相关当事人的基础法律行为（比如协商）来完成。在这些问题没有明朗之前，本院无法判定原告已具备能排除执行的民事权益。综上所述，原告邹正勇、李永平提供的证据不能证明其对争议的房屋享有排除执行的民事权益，其诉讼请求，本院无法支持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:驳回原告邹正勇、李永平诉讼请求。案件受理费50元，由原告邹正勇、李永平承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时,预交上诉案件受理费50元。户名:湖北省十堰市中级人民法院,账号:17×××01,开户行:中国农业银行股份有限公司十堰广场支行。通过邮局汇款的,款汇十堰市中级人民法院办公室,邮编:442000;地址:十堰市张湾区浙江路**。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交,也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的,按自动撤回上诉处理(本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知)。审判长 蔡 政审判员 万少峰审判员 邢思广二〇一九年十一月二十八日书记员 刘 婷