山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）济民一终字第869号上诉人（原审被告）长城物业集团股份有限公司济南分公司，住所地济南市。负责人梁志军，经理。委托代理人王志强，山东嘉孚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）济南仁恒商贸有限公司，住所地济南市。法定代表人王仁亮，董事长。委托代理人张建国，山东齐鲁律师事务所律师。委托代理人杨天宇，山东齐鲁律师事务所律师。上诉人长城物业集团股份有限公司济南分公司（以下简称长城物业公司）因与被上诉人济南仁恒商贸有限公司（以下简称仁恒商贸公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2013）历商初字第216号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定：2010年12月10日，仁恒商贸公司与王仁亮（系仁恒商贸公司的法定代表人）签订房屋租赁合同，合同约定王仁亮将位于济南市和平路47号诚基中心的259、260、261号储藏室出租给仁恒商贸公司使用，租赁期限自2011年1月1日至2016年12月31日。王仁亮已与长城物业公司签订前期物业服务协议，由长城物业公司对涉诉储藏室提供物业管理服务，服务内容包括共用上下水管道、落水管等共用设施设备的维护。2012年10月4日下午，涉诉的259号储藏室内的厨房排水管道出现溢水，造成仁恒商贸公司存放在259、260、261号储藏室内的735双女鞋受损。经仁恒商贸公司申请，原审法院委托山东国润资产评估有限公司对涉诉储藏室内735双受损女鞋进行了评估鉴定，该公司于2013年6月3日出具了国润（2013）评鉴字第001号评估鉴定报告，鉴定结论为735双受损女鞋经济损失的评估鉴定价值为177247.22元，仁恒商贸公司为此支付了3000元司法鉴定费。另，涉诉的259、260、261号储藏室中的隔断已被打通，长城物业公司主张仁恒商贸公司或王仁亮未支付2010年5月8日以后的物业服务费，仁恒商贸公司也未证明已支付物业服务费的数额。原审法院认为：长城物业公司作为诚基中心小区的前期物业服务企业，应对小区内的共用上下水管道、落水管等共用设施设备进行维护。本案中发生溢水的排水管道虽然位于涉诉259号储藏室中，但该管道系业主共用的厨房排水管道，并非仁恒商贸公司的专用部分，长城物业公司应对该管道负有管理维护义务。因长城物业公司未尽到物业服务的管护义务导致该管道发生溢水，其应对仁恒商贸公司因此造成的财产损失承担赔偿责任。对于长城物业公司主张仁恒商贸公司和王仁亮未按时支付涉诉储藏室物业服务费，长城物业公司不应再向其提供物业服务，也不应承担本案赔偿责任的辩解，因本案的溢水管道属于共用管道设施，即使仁恒商贸公司未按时支付物业服务费，也不能免除长城物业公司对物业公共设施设备的管护义务，故对于长城物业公司的此项辩解，不予采纳，对于相应的物业服务费，长城物业公司可另案主张权利。对于涉诉259、260、261号三间储藏室已被打通的现状，仁恒商贸公司主张在房屋交付时储藏室已被打通，长城物业公司则主张三间储藏室是仁恒商贸公司在房屋交付后自行打通的，但双方均未提供证据予以证实。仁恒商贸公司财产受损的直接原因是位于259号储藏室的共用排水管道发生泄漏，造成泄漏的主要原因是长城物业公司未尽到维护管理义务，而三间储藏室被打通与否与管道泄漏没有因果关系。故，长城物业公司认为259、260、261号三间储藏室已被打通，对于因此造成的扩大损失，长城物业公司不应承担责任的辩解，不予采纳。经依法评估鉴定，仁恒商贸公司受损财产的损失价值为177247.22元，仁恒商贸公司要求长城物业公司赔偿经济损失171479.56元的诉讼请求，不超过受损财产的评估价值，对于仁恒商贸公司的该项诉讼请求，应于支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：被告长城物业集团股份有限公司济南分公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南仁恒商贸有限公司赔偿金171479.56元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3740元，司法鉴定费人民币3000元，由被告长城物业集团股份有限公司济南分公司负担。上诉人长城物业公司不服原审判决上诉称：1、根据双方签订的《前期物业服务协议》第十条第四款的约定，业主拒绝交纳物业服务费的，长城物业公司有权停止对其提供物业服务。本案所涉房产自2011年1月1日至今未交纳物业服务费，所以，长城物业公司根据合同约定，可以对抗仁恒商贸公司的赔偿请求；2、仁恒商贸公司擅自将涉诉的三间储藏室承重破坏打通，导致损失扩大，且仁恒商贸公司擅自“住改商”，将住宅改为商用，存放货物，自己存在重大过错，对扩大的损失应由仁恒商贸公司自行承担。请求二审法院：撤销原审判决，依法改判。案件受理费由仁恒商贸公司全部承担。被上诉人仁恒商贸公司辩称：溢水管道为厨房排水管道，并非仁恒商贸公司的专用部分，长城物业公司欲以仁恒商贸公司未交纳物业费为由逃避其赔偿责任，人民法院不能支持；仁恒商贸公司所使用的259、260、261号三间储藏室，在开发商进行物业交付时即为贯通状态，长城物业公司称仁恒商贸公司擅自打通，没有事实依据；储藏室本为储藏物品而存在，仁恒商贸公司将物品或商品存放于储物室中，符合储物室的设计用途，并不违背法律或合同约定。综上，请求二审法院维持原审判决。经审理本院认定，原审认定事实属实，本院予以确认。本院认为：双方签订的《前期物业服务协议》第二条第一款第（二）项约定：共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、化粪池、自行车棚、有线电视天线、供电线路、通讯线路、照明、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备所使用的房屋、安全监控系统等。本案中，双方对溢水管道为厨房排水管道的事实均无异议，可以认定。厨房排水管道为小区业主共用部分，而非仁恒商贸公司专有，按照双方合同约定，应属长城物业公司进行维护和管理的房屋共用设施设备部分。诉讼中，长城物业公司未提交证据证实涉案管道溢水系仁恒商贸公司使用不当或其它可以免责的原因所致，在此情形下，原审法院判令由长城物业公司承担相应民事责任并无不当。长城物业公司称，按照《前期物业服务协议》第十条第一款第（四）项的约定，在仁恒商贸公司拒绝交纳各项费用的前提下，长城物业有权停止对仁恒商贸公司提供服务。但本案中，长城物业公司并未提交证据证实仁恒商贸公司存在拒绝缴纳各项费用的情形，且合同约定，长城物业公司在仁恒商贸公司拒绝交纳各项费用的情况下，有权停止对仁恒商贸公司提供物业服务，并未约定可以停止对共用设施设备的维护与管理，故长城物业公司以仁恒商贸公司未交纳物业服务费可以对抗仁恒商贸公司的赔偿请求的理由不能成立，本院不予支持。长城物业公司称仁恒商贸公司“住改商”，将住宅（指储藏室）改为商用，负有过错，应承担相应的民事责任，但长城物业公司对该主张并未提供仁恒商贸公司应承担民事责任的事实与法律依据，本院亦不予支持。长城物业公司主张仁恒商贸公司擅自将原本属于独立构筑物的三间储藏室打通，导致损失扩大，仁恒商贸公司对因此扩大的损失应承担责任，但仁恒商贸公司对此不予认可，长城物业公司对其主张亦未提供证据予以佐证，在此情况下，原审法院对其主张不予支持亦无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律得当，应予维持。据此，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3740元，由上诉人长城物业集团股份有限公司济南分公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  张 艳审 判 员  赵平洋代理审判员  徐林豹二〇一三年十月十日书 记 员  郭 红