湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0503民初1152号原告（反诉被告）：刘皓月，女，1999年4月13日出生，汉族，住宜昌伍家岗区。委托诉讼代理人：郑书华，湖北百思特律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘超，湖北百思特律师事务所律师。被告：宜昌星港房地产开发有限公司（反诉原告），住所地宜昌市沿江大道****，统一社会信用代码914205000554395713。法定代表人：王昌彦，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘继炎，湖北诚业律师事务所律师。原告（反诉被告）刘皓月与被告宜昌星港房地产开发有限公司(反诉原告，以下简称“星港房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘皓月的委托诉讼代理人郑书华，星港房地产公司的委托诉讼代理人刘继炎到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。刘皓月向本院提出诉讼请求：：1、判令被告继续履行原、被告2015年11月14日签订的房屋买卖合同（即被告向原告交付位于城东大道与中南路交汇处月星国际城B1号楼2层000207号房屋并办理房屋产权证书）。2、判令被告支付自2016年1月1日起到实际交房之日止，以269557元为基数按日万分之二支付逾期交房的违约金（计算到2019年2月28日止为61998.11元）。3、本案诉讼费被告承担。事实和理由：2015年11月14日，原告和被告签订宜昌市商品房买卖合同，原告购买被告建设的月星国际城B1号楼二层000207号商铺，合同签订后原告支付购房款269557.00元。合同约定被告交付房屋日期为2015年12月30日，同时约定预期交房超过30日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。被告至今未向原告交付房屋，损害了原告利益。被告于2018年12月23日，以资金链断裂、工程处于烂尾状态为由，给原告发解除商品房买卖合同通知，被告单方面解除合同，是因为现在房价上涨，为了赚取更多利益的目的解除合同，原告认为被告不存在法定和约定的合同解除条件，被告单方解除合同没有事实和法律依据。星港房地产公司辩称：一、案涉《宜昌市商品房买卖合同》已被解除，原告主张答辩人交房、办证并承担违约金的诉讼请求不能成立。答辩人因经营管理不善而资金链断裂、进而导致“月星国际城”商铺项目烂尾，被迫于2018年12月30日向原告发出《关于解除商品房买卖合同的通知》（以下简称“《解除合同通知》”），通知解除合同，并于2019年1月15日前联系办理退铺退款手续。原告于2018年12月31日收到《解除合同通知》至今（已超过3个月）未予回复，也未提出异议并向法院诉请确认其效力。因此，该《解除合同通知》已发生法律效力，案涉《商品房买卖合同》已被依法解除，答辩人应按《宜昌市商品房买卖合同》第十九条第一款的约定承担违约责任。二、案涉商铺不具备交付条件，原告主张交付商铺并办理房产证的诉讼请求不能成立。原告购买的商铺为“月星国际城”B1栋三层000314号商铺，B1栋楼至今未竣工验收，也未办理竣工验收交付使用备案证，不具备法定或《宜昌市商品房买卖合同》第九条约定的交付条件。在案涉商铺尚未交付的情况下，原告主张办理房产证没有法定或约定依据。三、答辩人不能交付案涉商铺的原因是资金链断裂导致“月星国际城”商业楼烂尾。答辩人因经营管理不善而资金链断裂，进而导致“月星国际城”商业楼项目自2015年底就处于半停工状态，后形成烂尾楼。商铺业主因担心、焦虑而多次上访、堵路。为化解社会矛盾，伍家岗区宝塔河街办、东星社区抽调专人成立临时退铺协调专班，经当地政府督促，武汉德成控股集团有限公司（以下简称“武汉德成公司”）筹借资金近2亿元专户存储，用于支付退铺款。经过多方不懈努力，至2018年12月20日，该项目商铺业主538户中已有493户签订了退铺协议，其中487户办理了退铺退款手续。目前，只有包括原告刘皓月在内的45户商铺业主未签订退铺协议。武汉德成公司同意筹借资金退铺并消除烂尾楼的前提是：投资后续工程建设不受人为干扰，并确保其正常的投资回报。案涉商铺项目现已更名为“德成都汇君泊”，即使建成，也要优先确保武汉德成公司的合法权益。四、答辩人愿尽最大诚意与原告协商解除案涉《商品房买卖合同》。答辩人已竭尽所能筹借资金，如能解除合同，答辩人愿按《宜昌市商品房买卖合同》第十九条第一款的约定承担解除合同的违约责任。星港房地产公司同时提出反诉请求：1、判令解除反诉原、被告签订的《宜昌市商品房买卖合同》，反诉原告按该《商品房买卖合同》第十九条第一款的约定承担违约责任。事实与理由同上述本诉答辩的观点。2、反诉案件诉讼费由反诉被告承担。刘皓月辩称：原告不同意被告的反诉请求，要求按照原告的诉讼请求继续履行合同。被告向原告送达的解除合同通知不发生效力，解除合同依据合同法相关规定，应当依据法律和合同约定，被告邮寄的解除合同通知不具有法定和约定的解除情形，该解除通知对原告不生效。同时原告在收到通知后，及时的向贵院提起了诉讼，要求被告继续履行合同，贵院在2019年3月12日已经收到了原告的诉讼材料，也就是原告在法定规定的期限内对被告的通知提出了异议，该通知不能达到解除合同的效力。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月14日，刘皓月（买受人）与星港房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定刘皓月购买星港房地产公司建设的位于宜昌市城东大道与××路交汇处月星国际城B1号楼B1座2层000207号商业营业用房（产籍号为03-0037-0466-000207），建筑面积30.63平方米，房屋总价529557元整，刘皓月应于签订上述买卖合同时向星港房地产公司支付首付款269557元，剩余房款以银行贷款方式支付。刘皓月于2015年11月14日交纳了269557元首付款中的220000元，并于合同签订当日向星港房地产公司申请在2015年12月20日前支付剩余房款，2015年12月18日星港房地产公司批复同意尾款260000元顺延至交房日前补款。刘皓月于2016年4月26日交纳首付款余款49557元。同时，合同中约定：“第九条：出卖人应当在2015年12月30日前将商品房交付买受人使用；出卖人交付的商品房符合下列条件：⑴完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防、绿化等专项验收；⑵公共配套设施、市政公用设施按设计要求建设，并满足使用功能要求；⑶供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；⑷完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）；⑸电话、有线电视入户并具备开通条件；⑹电话、有线电视入户并具备开通条件（商铺无）……。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。第十条：出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.005%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”同时查明，星港房地产公司已于2019年10月10日取得月星国际城B1楼的《宜昌市商品房项目竣工交付使用备案证》，星港房地产公司至今未向刘皓月交付涉案房屋。2018年12月30日，星港房地产公司向刘皓月邮寄送达了《关于解除商品房买卖合同的通知》，载明：“因您购买我公司开发的位于宜昌市××路月星国际城B1号楼000207号商铺，贵我双方签订了《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号：0452758），约定的交房时间为2016年6月28日。因我公司资金链断裂，本工程项目停摆至今，已处于烂尾状态。好在伍家岗区政府和宝塔河街办的关心和帮助下，承蒙各位商铺买受人的理解与支持，截至2018年12月20日，已有486位（商铺总数538户）商铺买受人与我公司签订了《退铺协议》，并办理了退铺退款手续。因包括您在内的极少数商铺买受人至今未与我公司签订《退铺协议》而导致后续工作受阻。为此，退铺协调专班将于2018年12月31日撤离，我公司也无力完成交房，您购买商铺的目的将无法实现。鉴于此，为避免烂尾楼盘加重贵我双方的经济负担，我公司根据上述《宜昌市商品房买卖合同》第十九条特通知您：自您收到本通知之时起双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》解除，请您务必在2019年1月15日前与我公司联系，并及时办理退铺退款手续，先签先退，过期不候。”另查明，2018年1月16日，星港房地产公司作出《致月星国际城商铺业主的一封信》，载明公司因竣工备案延迟和项目纠纷不断，项目招商失败，B3、B4及酒店建设资金庞大，公司作出项目暂停和撤出的决定，并在伍家岗区政府相关部门的监督下，成立退铺专班，按照所有购铺业主投入的本金全额退款等内容。2018年2月7日，宜昌市伍家岗区宝塔河街道办事处、宜昌市伍家岗区东星社区居民委员会发出《致月星国际城商铺业主的一封信》，指出月星国际城退铺工作于2018年1月16日正式启动，截止目前已签订退铺协议474户，签约率达88%，倡导商铺业主退铺。三峡环球港项目和月星国际城项目实际为同一项目，该项目多次公开对外宣称已有多家品牌进驻，即将开业。本院认为：一、刘皓月与星港房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，本院依法予以确认。双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。2019年10月10日，星港公司取得包括案涉房屋在内的月星国际城B1楼的《宜昌市商品房项目竣工交付使用备案证》，该证是对整个项目的综合验收合格后，由有权机关颁发，该证除要求单体工程质量验收合格外，还要求有规划、消防、人防、燃气等专业管理部门出具的专项验收合格证明材料，以及开发企业与供电、给排水等营运部门签定的有关合同协议及已经达到正常使用条件的证明材料。该证足以证明涉案房屋已达到交房条件，星港公司主张涉案房屋未达到交付条件，无法律依据。即使案涉房屋部分配套设施尚不齐全，星港公司负有继续施工以达到合同约定的交付条件的义务，而不能以案涉房屋的配套设施尚不齐全为由拒绝履行交房义务。同时，因星港房地产公司未按约定如期交房，构成违约，应按照合同约定支付相应的违约金。对于办证时间的问题，《宜昌市商品房买卖合同》中约定了“出卖人应在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理房屋产权证书”，星港房地产公司有为刘皓月办理房屋产权登记证书的合同义务。二、关于星港房地产公司发出的《关于解除商品房买卖合同的通知》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因此，根据上述法律的规定，合同的解除必须具备约定或法定解除条件，也就是合同解除权的行使须以解除权成就为前提，且解除合同的行为应当符合法律规定的程序。本案中，刘皓月已支付了购房款，并无违约行为，现星港房地产公司主张因其资金链断裂，导致合同目的无法实现，并不成为法定或合同约定解除合同的条件，故星港房地产公司于2018年12月30日发出的《关于解除商品房买卖合同的通知》不发生合同解除的效力，星港房地产公司的反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、宜昌星港房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内支付刘皓月逾期交房违约金，违约金数额以269557元为基数，按照日万分之二的标准，自2016年4月27日起计算至实际交房之日止。二、宜昌星港房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内向刘皓月交付位于宜昌市城东大道和中南路交汇处的月星国际城B1号楼B1座2层000207号商业营业用房（产籍号为03-0037-0466-000207），并在交付上述房屋六十日内，协助刘皓月办理房屋产权证书。三、刘皓月须于宜昌星港房地产开发有限公司向其办理交房手续时，将购房尾款260000元向宜昌星港房地产开发有限公司一次性付清。四、驳回宜昌星港房地产开发有限公司的诉讼请求。如果宜昌星港房地产开发有限公司未按本判决指定的期间向刘皓月履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3065元、反诉受理费4546元，合计7611元由宜昌星港房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 李 琳二〇一九年十一月十二日书记员 夏梦蝶