贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0381民初2782号原告：李光莲，女，汉族，1968年2月5日生，住贵州省赤水市。委托诉讼代理人：向和平，赤水市中心法律服务所法律工作者。被告：洪安芬，女，汉族，1940年8月9日生，住贵州省赤水市。委托诉讼代理人：晏洪伟，系被告之子。委托诉讼代理人：晏洪远，系被告之子。第三人：赤水市住房和城乡建设局，住所地：贵州省遵义市赤水市人民南路。法定代表人：何伟，局长。委托诉讼代理人：代华云，该局工作人员。原告李光莲诉被告洪安芬、第三人赤水市住房和城乡建设局（以下简称：赤水住建局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李光莲及其委托诉讼代理人向和平，被告洪安芬及其委托诉讼代理人晏洪伟、晏洪远，第三人赤水住建局的委托诉讼代理人代华云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李光莲向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋拆迁附属设施补偿费21248.50元、搬迁费1260.80元、停业损失补助费7397.76元、搬迁奖励10000元共计39907.06元；2、第三人对被告承担连带责任；3、本案诉讼费由被告和第三人承担。庭审中原告增加诉讼请求：判令被告退还原告交纳的租房保证金500.00元。事实和理由：原告于2010年8月租赁被告等三人位于赤水市赤水大桥头林业检查站楼上门市（被告占一间面积63.04m2，其余二人各一间）及门市外平坝开办赤水市彩虹幼儿园，约定租赁期限为十年，即到2020年8月止，并交纳履约保证金500.00元。2018年时，房租为800元/月。2018年6月，根据赤水市人民政府棚户区改造规划，原告经营的赤水市彩虹幼儿园需拆迁，但第三人及西安瑞君建设项目管理有限公司在具体落实拆迁安置问题的过程中，未使原告知晓，于2018年6月3日直接与被告签订《房屋征收补偿安置协议》，并将《协议》约定的拆迁补偿款全部直接支付给了被告。原告获知具体情况后，先后多次向有关部门反映和直接与被告沟通相关拆迁补偿款分配事宜，但因双方意见分歧较大，未达成共识，后书面申请赤水市市中街道办事处协调处理，但至今未予落实。原告对被告房屋的产权无异议，但租赁期限未届满，在租赁期间原告对拆迁的房屋也有投资。现该房屋被政府征收拆迁，原告也应获得相关补偿，第三人未让原告知情，直接将拆迁补偿款全额支付给被告，存在过错。为此，持诉称理由起诉来院。被告洪安芬辩称：1、原、被告的房屋租赁协议为三年期租赁协议，租赁期满改为一年一租的口头协议。租金为每年8月10日缴纳次年的租金。2010年租赁时原告交纳了500.00元履约保证金。2、2018年8月后，因该房屋将被拆迁，故不再租给原告。原告未再支付2019年房屋租金，房屋租赁协议至2018年8月10日期满而终止。此后，根本不存在房屋租赁关系。3、赤水市市中拆迁办已以书面公告形式通知包含被告在内的文昌宫片区房屋需拆迁事宜，并已及时告知原告需搬迁。4、因原告拒不搬迁，造成被告与拆迁办、住建局迟延办理交付而少得搬迁过渡费6000元。5、住建局、市中拆迁办与作为房屋产权持有者的被告签订拆迁安置合同与原告无关。综上，原告的诉求根本不成立，请求人民法院依法予以驳回。对于500元履约保证金被告可退还原告。第三人赤水住建局述称：因棚户区改造，我局根据相关法律规定征收被告房屋并进行补偿。征收中，我局于2018年3月25日在将改造片区范围内各处粘贴了模拟征收公告，模拟征收通过后由赤水市人民政府作出征收决定，征收决定已在显著位置进行粘贴公示。2018年6月3日，我局与被告签订《房屋征收补偿安置协议》，该协议为模拟征收协议。因本案被征收房屋的所有权人为被告，故拆迁安置合同只与被告签订，未与原告签订。最终文昌宫片区模拟征收通过后，于2018年9月16日签订补充协议，补充协议正式确定2018年6月3日签订的模拟《房屋征收补偿安置协议》生效。因此，《房屋征收补偿安置协议》应从2018年9月16日起计算补偿被拆迁户。2019年3月4日被告领取了补偿金。另因原告不是本案房产所有权人，与我局或政府无拆迁安置法律关系。而原、被告间实为房屋租赁关系，因房屋租赁而产生纠纷，故本案应属房屋租赁合同关系。本院经审理认定案件事实如下：2010年8月12日，原告与被告签订房屋租赁协议，约定被告将其所有的位于赤水市赤水大桥头林业检查站楼上门市一间（面积63.04m2）出租给原告开办赤水市彩虹幼儿园。原告分别于2010年8月10日向被告支付租金6000元、雨棚费1000元、保证金500元，2011年8月10日向被告支付租金6000元，2012年8月10日向被告支付租金6000元，2013年7月8日向被告支付租金8400元，2014年8月10日向被告支付租金9600元，2015年8月10日向被告支付租金9600元，2016年8月14日向被告支付租金9600元，2017年8月10日向被告支付租金9600元。2018年3月25日，第三人作出《赤水市2018年关于对市中棚户区改造国有土地上房屋模拟征收公告》，并进行粘贴公示。2018年6月3日，第三人与被告签订模拟征收的《房屋征收补偿安置协议》，对被征收房屋现状、征收补偿安置方法、其他约定、违约责任、本协议生效条件及附则进行约定。其中第五条规定协议生效条件为：（一）本项目在征收期限内签约率达90%及以上，且被征收成栋楼的签约率达到85%，甲方发布搬迁公告后，本协议生效。（二）本项目在征收补偿期限内片区签约率未达到90%，且成栋楼的签约率未达到85%，但经赤水市人民政府研究，因城市规划建设发展需要，仍下达该区域房屋征收决定的，本协议生效。（三）本项目征收期限内签约率达到100%的，本协议自动生效。本款以上三项中，任意满足其一项条件，则本协议由模拟征收协议自动转变为实质性征收协议，双方按照约定履行协议。不满足以上任一条件的，已签订的《模拟征收补偿安置协议》自动作废，双方互不承担责任。2018年9月16日，被告与第三人签订《房屋征收补偿安置补充协议》，约定模拟征收签订的《房屋征收补偿安置协议》正式生效。2019年3月4日，第三人向被告支付拆迁补偿款115344.26元（因被告新选房屋面积超原房屋面积扣除500元，实领114844.26元），包括：1、临时安置补助和停业损失费70909.76元，2、搬迁费2521.6元，3、附属设施及装饰装修补偿款31912.90元，4、期限内搬迁奖励10000元。上述事实，有原、被告身份证复印件，第三人统一社会信用代码证书及法定代表人身份证明书，租房协议、房租收条，征收公告现场粘贴照片，《房屋征收补偿安置协议》，《房屋征收补偿安置补充协议》，《文昌宫区域拆迁附属设施清册》，房屋产权证明，拆迁补偿款领取收据，领取补偿款证明等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点是：一、本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷还是房屋租赁合同纠纷。二、房屋被征收后，所得补偿款如何分配。三、履约保证金是否退还。四、第三人是否承担连带责任。关于争议焦点一、本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷还是房屋租赁合同纠纷。房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，就补偿、安置等问题签订的书面协议。房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从这两类纠纷的定义可知，本案原、被告不是对被拆房屋如何补偿、安置问题产生的纠纷，而是针对被告因拆迁所获得的补偿金如何分配产生纠纷，其实质是因拆迁后房屋租赁合同无法履行而需解除合同所产生的纠纷。故应根据《中华人民共和国合同法》有关房屋租赁相关规定进行处理。本案审理过程中，原、被告双方提供的协议版本不一致，且双方均认为对方提供的租房协议系伪造，但双方均不申请司法鉴定。结合原告提供的八张房租收条，本院认为原、被告之间的房屋租赁系采取交一年租金续租一年房屋的口头协议方式，且最后一次交纳房租是2017年8月10日，租期至2018年8月10日止，双方房屋租赁关系终止。关于争议焦点二、房屋征收后，所得补偿款如何分配。原告最后一次交纳房租是2017年8月10日，租期至2018年8月10日止。2018年6月3日被告与第三人签订了模拟征收的《房屋征收补偿安置协议》，2018年9月16日又签订《房屋征收补偿安置补充协议》，此时房屋征收补偿安置协议正式生效。从整过过程看，原告是知晓其租赁的房屋要被告拆迁，故房租未再继续交纳。且房屋租赁合同的解除，不能归责于原、被告。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。”之规定，结合《房屋征收补偿安置协议》、《文昌宫区域拆迁附属设施清册》，所证明被征收房屋附属设施及装饰装修补偿款为31912.90元，包含内墙装饰、地面装饰、金属门窗、室内护栏、卫生洁具、其他等6个大项15个小项的内容。以及被告承认附属设施中不锈钢扶手3958.50元、防撬防盗门1500.00元和一半铝合金防盗栏1396.00元（2792.00元÷2），属于原告加装设施。该部分设施补偿费应归原告所有。原告所述其余附属设施系自己加装，但未能提供相关证据证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，对被告认可属原告加装的附属设施中的不锈钢扶手3958.50元、防撬防盗门1500.00元、一半铝合金防盗栏1396.00元，合计6854.50元，本院予以支持。对原告请求的其余部分附属设施补偿费，不予支持。对于停业损失补助费、搬迁奖励补偿金。被告与第三人达成了征收补偿协议，系征收与被征收的关系，两者受征收相关法律的调整，停业损失补助费、搬迁奖励补偿金是给予被拆迁人。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条的规定:停产停业损失费是由征收人补偿给被征收人，即被征收房屋所有权人，并对被征收人给予补助和奖励。但未涉及房屋承租人。因此，停业损失补助费、搬迁奖励补偿金应归属被征收房屋所有权人即本案被告。另因原告开办的是幼儿园，且案涉《房屋征收补偿安置协议》正式生效时幼儿园正处于放假期间，不会因此给原告造成停业损失。且原、被告的租赁合同已于2018年8月10日到期、终止，客观上亦未对原告造成损失。因此，对原告诉请的停业损失补助费、搬迁奖励补偿金，本院不予支持。关于搬迁费。原告系案涉房屋的实际使用人，搬迁腾空房屋必然产生搬迁费用，第三人补偿的搬迁费2521.6元应归原告所有。关于争议焦点三、履约保证金500.00元是否退还。因被告同意退还，本院予以支持。关于争议焦点四、第三人是否应承担连带责任。因第三人是根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，征收被告所有的房屋，第三人的行为属于依法履行职务的行为，征收行为产生的法律关系涉及第三人和被告，并未涉及房屋承租人。且第三人按约定及时向被告支付了全部拆迁补偿款，被告已领取并无异议。因此，原告要求第三人对被告承担连带责任的理由无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原告请求的附属设施补偿费、搬迁费、履约保证金合计9876.10元，本院予以支持。超过部分不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十一条第四款，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告洪安芬于本判决生效之日起十日内向原告李光莲支付附属设施补偿费、搬迁费、履约保证金，合计9876.10元。二、驳回原告李光莲的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。已减半收取的案件受理费399.00元，由原告李光莲负担199.00元，被告洪安芬负担200.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  施成斌二〇一九年十一月二十五日书记员  罗 权