江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初10472号原告：李美琳，女，1990年1月8日出生，汉族，住湖北省武穴市。委托诉讼代理人：朱强,江苏沉浮律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱壹,江苏沉浮律师事务所律师。被告：郜宝春，男，1964年4月7日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：海燕，江苏王建华律师事务所律师。被告：徐妹芳，女，1969年9月2日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：海燕，江苏王建华律师事务所律师。被告：昆山市住宅建设有限公司，统一社会信用代码：91320583138126482N，住所地：昆山市玉山镇萧林中路****。法定代表人：彭玉龙，该司总经理。委托诉讼代理人：张炜红，北京盈科（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐国雄，北京盈科（昆山）律师事务所实习律师。原告李美琳诉被告郜宝春、徐妹芳、昆山市住宅建设有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月15日受理后，依法使用简易程序，后因案情复杂，依法转为普通程序。本院于2019年10月17日公开开庭进行审理。原告李美琳、原告李美琳委托诉讼代理人朱强、被告郜宝春、被告郜宝春、徐妹芳委托诉讼代理人海燕、被告昆山市住宅建设有限公司委托诉讼代理人张炜红、徐国雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李美琳提出诉讼请求：1.判决被告郜宝春、被告徐妹芳退还原告李美琳房款19万元，赔偿原告支付的律师费4万，合计23万元。2.判决被告昆山市住宅建设有限公司对于被告郜宝春、被告徐妹芳的义务负连带责任。3.诉讼费、评估费由被告郜宝春、被告徐妹芳承担。4.变更合同第三条约定:变更房屋价款比原合同价款降低19万元。事实与理由：原告和被告郜宝春、被告徐妹芳在2018年7月订立《房屋买卖合同》，由原告出资239.5万元受让被告郜宝春、被告徐妹芳的位于房屋。转让标的包括阁楼，阁楼面积一栏表述为：“有合同”，按当时被告郜宝春、被告徐妹芳和被告昆山市住宅建设有限公司订立的合同计算为90.91平方米。合同订立后，原告支付了房款和中介费24000元，已办理了产权证。在2019年3月24日接到政府通知要拆除阁楼。当时原告买房时就是考虑阁楼90.91平方米的使用户面积才购买的。现在房屋已涨价，并办理过户也花费了税费、也支付了房款的利息。经了解，昆山市规划局在2017年作出昆规移字(2017)0475号违法认定。可被告郜宝春、被告徐妹芳为了多卖房价，隐瞒了这一事实。导致了原告的重大误解。原告根据《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”原告经估算，由于是顶楼，参照下层房价并低于下层的价格应为189.5万元，退还原告房款50万元。由于本案所涉的阁楼是被告三所建，给原告造成了是合法所建的误解，是本案重大误解的基础，对于重大误解负有主要责任。并且作为正规的建设单位理应遵守法律，不违章建造。对违法建造的，理应为自己的违法行为承担责任。所以应和被告郜宝春、被告徐妹芳负连带责任。根据《房屋买卖合同》第八条，被告郜宝春、被告徐妹芳应承担原告支付的律师费50000元。被告郜宝春、被告徐妹芳答辩：当时原告购买的房子是市场价，涉案房屋是二中学区房，原告购买房屋主要目的是购买学区，在合同中12条第二款明确约定。涉案房屋阁楼家具都是属于房屋附属设施，是赠送给原告的，并未算在房屋价值总价内，该房屋合法产证面积是115.72平方米，包括当时评估也是按照该面积进行评估的，原告购买时是清楚这个事实的，不存在误解。另外该阁楼不是用来住人的，被告给原告的合同中有明确约定，是为了防止漏水所建，切目前该阁楼没有拆除。现在过了一年该房屋价值上涨，并未对原告造成损失。原被告是在公平自由协商的情况下签订的合同，合同中明确交易的房屋面积是115.72平方米，阁楼和车库均未写明面积，在合同中写阁楼有合同，指的是被告告知原告有一个作为防水使用的阁楼，且目前该阁楼未拆除，合同中也写了车库以实用，也没有具体面积，阁楼和车库不显示在房产证中，原告明知该情况，双方没有对阁楼具体约定面积、金额，何谈购买，可见是被告作为附属设施赠送给原告，如原告坚持购买，应该由原告举证具体购买的金额和面积。本案的房屋交易价格是根据双方协商后的实际交易价格，合同合法有效，没有鉴定必要，现在原告要求以鉴定金额作为房屋金额，纯属违约，违背契约精神的行为，也违背了合同法的原则，给市场交易秩序带来了严重的不良影响。不同意原告的诉请按照鉴定价格作为当时的交易价，鉴定价格属于预估价格，并非实际价格，且预估价格随市场波动变化，并非一个固定的价格，本案的鉴定价和实际价格相差16万元左右，属于合理范围，被告申请法庭在昆山市中介或者审计机构进行调查询问，是否鉴定价和实际成交价有波动价格，涉案房屋与原告交易时鉴定的金额为2198680元，当时原告并未提出异议，显然是认可评估价与实际价格存在差异，现在房屋上涨，阁楼没有拆除，没有对原告造成损失，基于原告诉请，其即可以要求返还购房款，又可以实际利用阁楼，获得双重利益，对被告不公平，基于原告请求，被告可以要求返还阁楼。所以请求法院驳回原告诉请。被告昆山市住宅建设有限公司答辩：原告与被告郜宝春、被告徐妹芳之间的关系，与我方没有任何法律上的依据，即使是我为被告郜宝春代建了平改坡，如果有损害，那也仅仅是被告郜宝春关系，并且该代建项目被告郜宝春委托我代理的，办理的后果是由被告郜宝春承担，与原告没有事实上的关系。请求依法驳回原告对被告昆山市住宅建设有限公司的诉请。请求原告申明诉请的法律依据，评估报告评估单位只是对本案涉案房屋本身价值进行评估，按照市场交易的一般状态来说，评估价低于成交价，评估价不能真实反映原告认为拆除阁楼带来的损害，本案的结果与被告昆山市住宅建设有限公司没有关联性。经审理查明：1998年4月29日，被告昆山住宅建设开发公司（甲方）与被告郜宝春（乙方）签订昆山市商品房购销合同。约定：乙方自愿向甲方购买坐落在金城商苑地区X幢新村路XXX室的商品房（即涉案房屋）计建筑面积115.72平方米，以及自行车库棚9.1平方米（49#），合计金额为166559.2元。2006年5月8日，被告昆山住宅建设开发公司（甲方）与被告郜宝春（乙方）签订协议书，经甲乙双方协商，同意对金城商苑B幢住宅（即涉案房屋）实施平改坡。2018年7月26日，原告李美琳（乙方）与被告郜宝春（甲方）、被告徐妹芳（产权共有人）、中介方昆山德成居房产经纪有限公司（丙方）签订房屋买卖合同。合同第一条：甲方同意将座落在昆山玉山镇南后街XX号楼XXX室（房屋不动产证：XXXX土地证号：Ｃ0××**）房屋建筑面积：115.72平方米，阁楼（储藏室）有合同平方米，车库（位）/号以实用室（车库所有权证号：/土地证号:/）车库面积独用平方米的房出售给乙方。乙方对甲方出售的上述房屋已充分了解愿意购买上述的房屋，并现况交房。(甲方承诺上述房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押，债权债务，以及其他权利瑕疵，并承诺未出过重大刑事案件。本合同签订后如有上诉未清理事项，由甲方负责处理，乙方不负责承担任何责任，如果由此给乙方造成经济损失，由甲方负责赔偿，并可视为甲方违约。第三条：甲乙双方协商一致，上述房产房产总成交金额为2395000元（含附属设施）。第六条违约责任：甲乙双方中若有任何一方未按照本合同中的约定全面履行自己义务的，则视为违约。在丙方正式发出通知7天后未收到任何回复的，(通知地址以户口本或身份证地址为准)可视为单方违约。逾期超过15天的，守约方有权单方面解除本合同。具体违约责任如下：1、如甲方违约，则违约之曰起七日内甲方支付购房定金双倍数额给乙方。另外甲方还需要支付乙方上述房屋成交价的20%金额(包含已赔的定金)作为违约金处理。2、如乙方违约，则购房定金归甲方所有，另外乙方需支付甲方上述房屋总成交价的20%金额(包含乙方已付的定金)作为违约金处理。3、甲乙双方任何一方违约，违约方需向丙方缴纳上述房屋成交价2%金额的服务费，且服务费丙方有权从违约方支付的金额中扣除，金额不足缴纳上述房屋成交价2%金额的需补足金额。合同签订后，2018年10月08日，原告李美琳取得昆山市不动产权。产证载明土地使用面积29.8㎡，房屋建筑面积115.72㎡，不动产权证为苏20**昆山市不动产权第XXXXX号。2017年7月20日,昆山市规划局出具违法建设认定及案件移交函一份：经现场调查核实，金城商苑XX号楼XXX室业主在其房屋顶层上的建设行为，未按《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的有关规定取得规划主管部门的审批许可，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条认定为无法采取改正措施消除影响的违法建设行为.现依据《苏州市城市管理相对集中行政处罚权实施办法》、《昆山市城市管理相对集中行政处罚权实施办法》，移交你局进行行政处罚。2019年3月24日，中山社区居委会出具友情告知书一份记载淦城商苑XX-XXX室住户：根据昆117规划局昆规移字[2017]10475号违法建设认定及案件移交函规定，近期，亭林城管中队、亭林城市管理办事处将对你屋顶的违章建筑予以拆除，现提醒你尽快将屋顶室内的物品予以清理干净。审理过程中，原告李美琳提交鉴定申请一份，申请对本案所涉房屋所建阁楼拆除后的房价进行评估。2019年9月5日，苏州天仁信达土地房地产资产评估有限公司出具房地产司法鉴定评估报告：本报告估价对象为位于昆山市(含车库)房地产，产权登记建筑面积为115.72平方米，产权登记土地面积为其对应分摊土地面积29.80平方米。房屋所有权人为李美琳，土地使用权人为李美琳。房屋规划用途为成套住宅，土地登记用途为城镇住宅用地。本报告估价对象的财产范围包括估价对象的房屋所有权、土地使用权、估价对象可享有的公共配套设施及基础设施(通上水、排水、通路、通电、通讯、通气、通有线电视、绿化)等地上附着物，室内装饰装修、家具、家电等。价值时点：2018年07月26日。估价结果：确定估价对象于价值时点房地产市场价值为2225180元。另查明，原告李美琳为本次鉴定花去16775元，原告李美琳提供4万元的律师费发票和1万元的预付律师费转款记录。以上事实有房屋买卖合同、昆山市商品房购销合同、违法建设认定及案件移交函、通知、鉴定费发票、律师费发票、转款记录及双方当事人庭审陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原被告双方就昆山市房屋签订房屋买卖合同，该合同系双方真实意思表达，未违反强制性规定，合同有效。关于合同中约定的阁楼部分，因涉案阁楼未取得审批许可，经昆山市规划局认定为违章建筑。故该份房屋买卖合同就阁楼部分的内容因违反国家强制性规定,该部分约定为无效约定。根据《中华人民共和国合同法》第五十六规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告李美琳因合同所取得的违章阁楼应返还给被告郜宝春、徐妹芳，被告郜宝春、徐妹芳因返还原告李美琳购买阁楼的价款。但因阁楼系违章建筑，已发出拆除通知，且阁楼不同其他可移动附属财产，交还给被告郜宝春、徐妹芳也无实际意义。故关于涉案阁楼应当折价返还。关于阁楼价值问题，原告李美琳主张返还购房款19万元，被告方认为阁楼作为附属设施赠送给原告李美琳，在原告方不能举证证明阁楼价值的前提下不应该赔偿原告李美琳的损失。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一把八十五条规定：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。被告郜宝春认为房屋买卖合同对阁楼的约定是一种赠与。本院认为，虽然合同对阁楼的面积和价值未进行单独约定，且属于违章建筑，但阁楼作为房屋买卖约定内容的一部分，不可避免会对房屋的实际成交总价产生一定的影响。故被告郜宝春主张这一行为属于无偿赠与的抗辩，本院不予认可。而原告李美琳主张返还购房款19万，并无事实法律依据，本院亦不支持。苏州天仁信达土地房地产资产评估有限公司出具房地产司法鉴定评估报告出具的房屋评估价，仅仅是当时市场的价格，不能代替原被告当时对涉案房屋的实际成交价，亦不能将二者机械相减得出阁楼价格。因涉案阁楼属于违章建筑，无法对其价值进行评定。故本院综合参考阁楼搭建的时间、大小、作用、司法鉴定评估报告、房屋实际总成交价等因素，酌定涉案阁楼价值为3万元。关于过错，因被告郜宝春在出卖涉案房屋时，就已明知涉案阁楼属于违章建筑，不可交易，仍将阁楼出卖给原告李美琳，存在主要过错，承担百分之六十的责任。而原告李美琳在房屋交易时，已经实地考察过涉案房屋，也充分清楚房屋的实际产证面积就是合同约定的115.72平方米，阁楼本就不在产证中，仍对阁楼部分进行交易，存在次要过错，承担百分之四十的责任。故本院结合双方的过错责任等综合因素考量，被告郜宝春就涉案房屋折价补偿原告李美琳1.8万元。关于评估费16775元，由原告李美琳承担6710元，由被告郜宝春承担10065元。关于律师费部分，由于此项支出并非必要支出，且合同未就该部分费用进行约定，故本院对该诉请不予支持。被告徐妹芳系被告郜宝春之配偶，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条规定：夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。故被告徐妹芳就上述债务承担共同连带责任。关于被告昆山市住宅建设有限公司并非是房屋买卖合同的相对方，原告李美琳主张由被告被告昆山市住宅建设有限公司承担上述债务的连带责任，并无法律依据，本院不予支持。关于原告李美琳诉请四要求变更合同第三条约定:变更房屋价款比原合同价款降低19万元，并无事实法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十六、第五十八、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告郜宝春于本判决生效之日起十日内赔偿原告李美琳1.8万元损失。二、被告徐妹芳对被告郜宝春的上述赔偿义务承担连带赔偿责任。三、驳回原告李美琳其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，账号3220198643605151526026353）。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费4750元，由原告李美琳负担1900元，被告郜宝春、徐妹芳负担2850元。评估费16775元，原告李美琳负担6710元，被告郜宝春、徐妹芳负担10065元。诉讼费原告李美琳已预交12980元，本院予以退还11080元，被告郜宝春、徐妹芳承担部分支付至昆山市人民院诉讼费专户(账号3225019864360000081173984，开户行中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部)。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  郑 煦人民陪审员  刘巧云人民陪审员  陈艳云二〇一九年十一月二十二日法官 助理  尹 瑾书 记 员  王 晶