北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0114民初19977号原告(反诉被告)：北京盛知信息技术有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇回龙观东大街**创客广场A3-23-007。法定代表人：庞敏，经理。委托诉讼代理人：刘静，北京市在线律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦健，北京市在线律师事务所律师。被告（反诉原告）：付瑶，女，1984年4月7日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：付宝治，男，1953年11月30日出生，汉族，住北京市朝阳区。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住，住所地北京市朝阳区将台路**楼**楼**/div>法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，1980年7月16日出生，汉族，该公司法务。原告（反诉被告）北京盛知信息技术有限公司（以下简称盛知公司）与被告（反诉原告）付瑶、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛知公司的法定代表人庞敏及其委托诉讼代理人刘静，被告付瑶的委托诉讼代理人付宝治，第三人链家公司的委托诉讼代理人孙凤起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛知公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的房屋买卖合同解除；2、判令被告双倍返还购房定金二万元及利息（以购房定金二万元为基数，自付款之日起至实际付清之日为止按照中国人民银行同期贷款利率计算）;3、判令被告承担本案的诉讼费用。案件审理过程中，盛知公司请求确认房屋买卖合同于起诉状送达付瑶之日（2019年7月29日）解除。事实与理由：2018年12月26日，原告经第三人介绍，与被告签订了关于北京市昌平区×号的《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版）、补充协议等一系列书面合同，并于当日交付购房定金人民币二万元整。经原、被告协商，被告应配合原告在2019年4月15日前办理完毕该房屋过户事宜。因被告所售房屋规划设计用途为“配套公建”，且在2019年1月1日至1月5日因昌平区不动产登记中心系统升级，导致该房屋暂时无法办理过户，故原告与被告对此前签订的补充协议进行更改，约定：原告于建委答复房屋在2019年3月15日前确定可以交易时将第二笔定金十八万元以理房通的方式支付给被告。但从2019年3月14日开始，第三人及原告多次联系被告，催促被告履行合同义务，进行网签及后续房屋过户事宜，被告均以各种借口予以拖延，导致该房屋至今未办理任何过户手续。为了保护原告的合法权益，特诉至贵院，望贵院依法判决。付瑶辩称：原告没有合同解除权，合同到期日是2019年4月15日，对方没有在合同到期前履行合同义务，合同到期终止。被告没有违约，故不同意返还定金，且2万元是意向金，不是定金。剩余18万元的定金，原告没有按照约定支付。现在房屋已经另行出售，证明房屋可以正常出售且过户。一、原被告双方于2018年12月26日签订房屋买卖合同，由于原告没有按约定将定金打给被告，致使买卖程序无法继续进行，就此中断到合同过了实效期，原告也没有履行义务。合同到截至日当然也就自动解除。二、在此次合同签订现场，链家公司的李瑞鹏是当着原被告的面打了咨询电话，证明付瑶所卖配套公建性质的房子可以上市交易即可网签和过户，甲乙双方才签的买卖合同。当场原告向被告用手机的方式在网上打了2万元购买意向金，并约定18万定金在2019年1月5日前转到卖方付瑶所提供的银行账户上。原告未按约定支付剩余18万元定金，已构成实质性违约，付瑶有权不返还购买意向金。三、变更协议的签订是在2019年1月14日签署的。违约时限已过十天。变更协议是为了归避违约的事实而精心设计的。在没有和付瑶充分协商的前提下，单方面设计打印成文的变更协议书，然后把付瑶叫去带有强迫口气的说：“如不履行签字手续，定金不能打给出卖人，交易流程也无法进行下去。”变更协议不是付瑶的真实意思，事后当付瑶知道买方将定金打给链家“理房通”账上冻结后，付瑶还通过电话和中介李瑞鹏进行交涉，李瑞鹏表示是买方不同意只好给冻结了。此后，买方在没有和付瑶打招呼的情况下将订金从理房通中取回，放弃购买的动机明显。其交易结果必然失败。四、2019年3月1日后，原告和中介多次以此房暂时不能上市交易为由，要求被告去签协议解除合同。此解约的理由没有依据，但链家公司多次电话骚扰、变相威吓和使用不当语言胁迫付瑶。在电话沟通无果的情况下，出卖方特意去昌平区建委和房产局进行了针对配套公建性质的房屋进行了政策咨询，答复的结果是此种性质的房产可以上市交易，从来没有过冻结和暂时不能上市之说。对此我们只好将链家工作人员李瑞鹏约到昌平区建委和房产局，共同在房产交易大厅对“法律咨询窗口、网签窗口、更名登记窗口以及相关的负责人进行了咨询。最后答复结论一致，“配套公建”性质的房产可以交易，从来不存在不能交易和暂时不能交易的说法和文件。面对此事实和真相，李瑞鹏与付瑶的代理人付宝治发生肢体冲突。此后付瑶向链家公司投诉并反复要求继续将流程进行下去，完成交易，店长的答复是先解约重签协议，才能走交易流程，否则无法交易，告知我方可向法院起诉。五、链家公司不遵守付瑶意见，不走买卖流程，反而制造穴头，使交易复杂化，直致交易失败。中介李瑞鹏提供的情况说明，没有可信服的真凭实据，回避和付瑶一起去建委和房产局咨询的事实，继续误导当事人和法院。涉案房屋已于2019年5月21日卖出，并顺利更名过户完毕。六、2019年1月14日所形成的“变更协议”，是对“补充协议”有关条款的变更，而不是对“成交合同”的变更。因为“补充协议”相关的定金支付方式不合法，所以“变更协议”也是无效的。七、原告的诉讼主体错误。本次房屋交易的流产是原告不按合同流程限定的时限交订金，中途变卦又想掩盖违约事实，还想把购房意向金要回去。其次，链家公司员工李瑞鹏提供的信息不实，不按法定程序和流程进行操作，延误和阻碍了交易流程顺利实施，使简单的交易复杂化。导致原告购买信心动摇，才造成原告实质性反复违约造成了本次交易的流产。交易失败与被告毫无关联，所以原告起诉被告的诉讼主体是错误的。付瑶向本院提出反诉请求：一、请求法院判令原告向被告赔偿按房屋标的127万的每天万分之五，共140天的违约金88900元整；二、请求法院驳回原告的诉讼请求，并承担诉讼所发生的一切费用。事实与理由：1、盛知公司经链家公司的介绍下，于2018年12月26日与付瑶对北京市昌平区×室进行了自愿签约，签订了房屋买卖成交合同，补充协议等一系列书面合同。当场收到用手机方式打给出卖人2万元购买意向金，并约定在2019年1月5日前将定金18万元打到出卖人付瑶所提供地银行账户上，同时还提供了银行汇款账号。可是盛知公司却将定金转到了第三方平台“理房通”中进行冻结。此后经过反诉人的多次催促和交涉，买受人确以此房不能成交为由、拒不按约定程序走流程，并于2019年4月11日将定金从理房通中取了出去。直到2019年4月15日合同到期，也没有按约定流程履行法定义务，给付瑶造成了140天迟滞期以及附加损失。依据“成交合同”和补充协议的违约责任条款的约定，即每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价的万分之五的违约金。根据双方所签合同的起始日至终止日计算，盛知公司共计违约140天，理应向出卖人付瑶赔付88900元整。2、链家公司在没有对“成交合同”进行法定变更的情形下，改变定金支付方式，误导当事人违约操作，使简单的流程复杂化，并有实质性的程序违法行为，链家公司对此交易的失败有不可推卸的责任，盛知公司应向其进行依法追究。盛知公司辩称：不同意被告的反诉请求，原告已经按约履行了合同义务，原告在交易过程中一直不知道房屋另行交易的事，在起诉时联系链家公司，通过查阅系统，才得知房屋已经另行出售，合同目的已不能实现，故要求解除合同。不认可被告主张我方违约的事实。二万元定金是依据三方签订的合同，签订合同当天，原告通过手机微信转账给被告，剩余十八万元是通过理房通进行资金监管，且监管日期早于合同约定，上述行为被告都是知晓且认可的，因此请求法院驳回被告的反诉请求。链家公司述称：同意解除合同，对原告请求和事实没有异议。不同意被告反诉的事实和理由，反诉请求不涉及第三人，不发表意见。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年12月26日，盛知公司与付瑶经链家公司提供居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，付瑶将位于昌平区天龙苑×房屋出售给盛知公司；房屋建筑面积69.15平米，规划设计用途为配套公建；该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国农业银行回龙观东大街支行，抵押登记日期为2011年11月4日；房屋成交总价格为127万（含房屋装饰装修及配套设施设备等）。合同第四条第（三）款约定买受人向出卖人支付定金20万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。合同第七条第（二）款逾期付款责任约定，买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。该条第（三）款约定出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，按照央行现行存款利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。合同第九条约定，自本合同签订之日起110日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，双方签订有补充协议一份。该补充协议第二条第1款约定买受方于2018年12月26日将第一笔定金2万元自行划转方式支付出卖方，于2019年1月5日前将第二笔定金18万元以理房通支付方式支付出卖方；第2款约定出卖方应于2018年12月31日前还清剩余贷款，最迟应于2019年3月31日前办理完毕解除抵押登记手续，解押所需资金由出卖方自行筹集。补充协议第四条违约责任约定，出卖方与买受方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。合同签订当日，盛知公司向付瑶支付了第一笔定金2万元。2019年1月3日，盛知公司向北京理房通支付科技有限公司转账了了第二笔定金18万元并办理了理房通资金监管。2019年1月14日，付瑶与盛知公司、链家公司签订变更协议书。变更协议书将补充协议第二条第1项约定的第二笔定金18万元支付方式变更为：“买受方于建委答复房屋在2019年3月15日前确定可以交易时将第二笔定金18万元以理房通方式支付出卖方”；原补充协议第五条第3项约定：“其他约定：无”变更为：“其他约定：该交易房屋若无法完成所有权转移登记手续，三方免责解决，出卖方退还买受方已收取的定金，丙方（链家公司）退还买受方已收取的居间代理费”。合同及补充协议、变更协议还约定了其他内容。此后的合同履行过程，因涉案房屋设计规划为“配套公建”，链家公司员工李瑞鹏在昌平区不动产登记中心多次询问核实能否办理过户手续，但多次询问结果不一致。随后，李瑞鹏告知付瑶因涉案房屋无法办理过户，提出解约事宜的协商，付瑶对解约事由不予认可，也不同意签署解约协议。盛知公司自李瑞鹏处获悉房屋不能过户及付瑶不配合办理解约事宜的信息，于2019年4月1日向北京理房通支付科技有限公司提交了退款申请书，退款理由为存管资金的存管期限已届满。付瑶于2019年4月2日、3日间前往昌平区不动产登记中心询问，此间，李瑞鹏也前往该中心继续核实询问，李瑞鹏与付瑶一方发生争执并有肢体冲突，付瑶与其父先行离开不动产登记中心。当日，在得到不动产登记中心明确答复涉案房屋可以交易过户后，李瑞鹏将该信息通过电话方式告知付瑶，付瑶表示要求继续履行合同。2019年4月9日，链家公司向北京理房通支付科技有限公司出具关于交易房屋定金的情况说明。该说明第二条说明买受人已于2019年1月3日按照协议约定将第二笔定金18万元支付至本交易项下履约支付账户，现因未能按约定时间过户，约定的不动产转移登记时间已逾期，买受人要求解除合同，导致该笔定金无法正常支付至出卖人实名理房通账户；链家公司于2019年4月1日收到买受人书面通知，希望理房通依据《理房通资金支付服务协议》第7.4条中的12项的约定，于买受人将监管资金足额存入监管账户之日起30个自然日届满后，将定金退回至买受人实名理房通支付账户或付款银行。2019年4月11日，理房通公司向付瑶发出书面告知函。该告知函载明，因此次交易未能按照约定时间过户，且已经超过存管期限，不符合定金的划转条件，买方已向该公司申请将定金退回至其账户，特向付瑶告知，本函发出之日起3个工作日后该公司即将定金退回买房。付瑶对告知函内容不认可，遂向链家公司进行投诉，但未有结果。链家公司否认曾收到付瑶提交的止付函。此后，盛知公司收到理房通公司退还的监管资金18万元。因双方协商未有进展，付瑶将涉案房屋另行出售，房屋所有权现已过户至他人名下。本院认为，根据本案查明的事实，双方系因涉案房屋是否能够过户的信息无法核实，且在链家公司多次向不动产登记中心进行询问的过程中获取信息存在不一致的情形，导致合同履行无法推进，该合同无法履行，实不可归责于盛知公司与付瑶任何一方。根据各方举证及陈述，盛知公司关于付瑶不配合履行合同存在违约情形的主张，证据并不充分；付瑶认为原合同之外签订的补充协议、变更协议等并非双方当事人真实意思，亦依据不足；付瑶关于盛知公司将剩余定金18万元进行资金监管违反了原合同约定、属于违约的主张，本院不予采纳。盛知公司申请退回监管的定金18万元，付瑶因此认为盛知公司已无购买意图而另行将房屋出售，符合情理。本案涉案合同的履行期已于2019年4月15日届满，而三方在变更协议中已经约定，房屋无法过户，三方同意免责解约，付瑶理应退还已经收取的2万元定金。因此，鉴于合同系到期终止，盛知公司要求确认合同于2019年7月29日解除的诉讼请求，本院不予支持；盛知公司要求退还定金的合理部分，本院予以支持；盛知公司要求付瑶退还双倍定金及利息的诉讼请求，本院不予支持。付瑶要求盛知公司赔偿违约金的反诉请求，欠缺依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十二条规定，判决如下：一、付瑶于本判决生效之日起七日内退还北京盛知信息技术有限公司定金20000元；二、驳回北京盛知信息技术有限公司其他诉讼请求；三、驳回付瑶全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8115元，由付瑶负担300元，于本判决生效之日起七日内交纳；剩余案件受理费7815元，由北京盛知信息技术有限公司负担，已交纳。反诉案件受理费1013元，由付瑶负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 郭 悦二〇一九年十一月二十九日书记员 姚东方