重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初19050号原告：周虹兵，男，汉族，1987年6月23日生，住重庆市江**。委托诉讼代理人：陈某某（一般代理），重庆心度律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭某（特别授权），重庆心度律师事务所律师。原告：张琪，女，汉族，1987年10月18日生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：陈某某（一般代理），重庆心度律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭某（特别授权），重庆心度律师事务所律师。被告：重庆金阳房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路**，统一社会信用代码91500108203166940T。法定代表人：王洪光，总经理。委托诉讼代理人：冯某某（特别授权），男，汉族，1968年10月23日出生，公司职工，住重庆市南岸区南坪西路****4-1。第三人：中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行，，住所地重庆市南岸区江南大道**统一社会信用代码91500108903192998J。负责人：赵进，行长。委托诉讼代理人：赵炬（一般代理），重庆佳程律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩思宇（一般代理），重庆佳程律师事务所律师。原告周虹兵、张琪与被告重庆金阳房地产开发有限公司（以下简称金阳公司）、第三人中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行（以下简称农行南岸支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周虹兵、张琪的委托诉讼代理人陈梦雪、谭旭，被告金阳公司的委托诉讼代理人冯静辉，第三人南岸支行的委托诉讼代理人赵炬、韩思宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周虹兵、张琪向本院提出诉讼请求：1、判令被告金阳公司立即协助原告将“金阳•易诚国际项目”3-5、4-5号房屋（重庆市沙坪坝区凤天大道47号附14号）的产权过户至二原告名下；判令被告金阳公司以及第三人农行南岸支行立即将涉案房屋的抵押手续予以解除。2、判令被告向原告支付因逾期签订重庆市商品房买卖合同及办理网签备案的赔偿金26212元；3、判令被告自2017年7月23日起至涉案房屋的产权过户至原告名下之日止，以购房款本金2650000元为基数，按照人民银行同期贷款利率四倍标准向原告支付违约金；4、判令原告已发生的律师费10万元由被告承担；5、本案案件受理费、保全费、保全担保费3000元由被告承担。事实和理由：2016年8月，被告金阳公司销售人员向原告推荐涉案房屋，并告知原告虽该涉案房屋上设立有抵押（抵押权人为第三人农行南岸支行）但抵押权人农行南岸支行已同意被告公开销售房屋，并在其销售现场公示了第三人农行南岸支行同意被告金阳公司公开销售房屋的函，并承诺不会对案涉房屋交付及过户产生不利影响。2016年7月9日，原告与被告金阳公司于签订了《金阳•易诚国际认购书》，协议主要约定：原告认购的涉案房屋折后总价为2650000元，原告应在签订认购书当日支付定金200000元，剩余房款2450000元于2016年8月10日前付清，被告金阳公司应在房款付清后180个工作日内与原告签订《重庆市商品房买卖合同》，及其附件。上述认购协议签订后，原告按照认购协议约定于2016年8月8日付清了全部购房款，但因被告违约，未按《金阳.易诚国际认购书》的约定与原告签订《重庆市商品房买卖合同》。为此，原、被告双方又于2017年4月26日签订《补充协议》，该《补充协议》明确两原告已于2016年8月8日付清全部房款265万元，涉案房屋归两原告所有。被告承诺于2017年6月9日前完成产权分割，在2017年7月9日前完成银行解押，2017年7月22日前与两原告正式签订网签合同并完成备案登记，并在《重庆市商品房买卖合同》签订即2017年7月27日前将该物业产权过户至两原告名下，并将产权证交付给两原告。被告确认因其违约，未在认购书承诺的180个工作日内与两原告签订《重庆市商品房买卖合同》及网签，被告应从2017年5月8日起按两原告支付的购房款总金额265万元为基数，每日按人民银行同期贷款利率计算，向两原告支付赔偿金至2017年7月22日止，并在2017年7月27日前结清。若被告未按《补充协议》约定办理相关手续，则从2017年7月23日起按两原告支付的购房款总金额265万元为基数，按人民银行同期贷款利率四倍计算支付违约金。原告为维护权益所产生的诉讼费、诉讼保全费、诉讼保全担保费、律师费等费用由被告承担。现被告仍未将案涉房屋从第三人处办理解押，亦未将房屋产权过户至原告名下，严重损害了原告的合法权益。被告金阳公司辩称，因涉案房屋设有抵押权无法办理过户手续；原告第二、三项诉讼请求违约金过高，请求法院予以调整，同时该违约行为可能会延续较长一段时间，请求法院将违约金、律师费、担保费、诉讼费等费用的总额控制在购房总金额30%以内。原告第四项诉讼请求，因原告将二审的代理费计入本次诉讼中，被告不予认可。第三人南岸支行述称：1、第三人非认购书及补充协议的合同相对方，不受合同约束，不应承担注销抵押权配合过户的责任；2、原告与被告并未成立商品房买卖合同关系，原告不享有请求过户的权利；3、第三人的抵押权具有对抗效力，抵押方式为整体抵押，第三人对合同项下的抵押物享有不可随意分割的抵押权；4、原告明知涉案房屋设有抵押权，仍轻信被告的单方承诺，其对不能办理过户登记存在过错，应自行承担后果。经审理查明，被告金阳公司系位于重庆市沙坪坝区凤天大道29号-2-1号、27号、49号的金阳易诚国际一期、二期的开发商。2016年3月22日，第三人南岸支行向被告金阳公司出具《同意重庆金阳房地产开发有限公司易诚国际一、二期项目进行销售的函》。该函载明：“贵公司开发的位于沙坪坝区凤天大道29号附72号-2-1号、37号的金阳易诚国际一期项目已经取得证号为104房地证2010字第115170号、104房地证2009字第503423号、104房地证2009字第503426号、104房地证2010字第09207号、104房地证2013字第53289号、104房地证2010字第116450号的房地产权证，于2016年3月2日与我行在重庆市沙坪坝不动产登记中心办理抵押，不动产登记证号：渝（2016）沙坪坝不动产证明第000120683号、抵押登记业务编码：201602261040426号。及位于沙坪坝区凤天大道49号的金阳易诚国际二期项目已经取得证号为104房地证2011字第149096号、104房地证2011字第149216号的房地产权证，于2013年6月18日与我行在重庆市沙坪坝不动产登记中心办理抵押，抵押合同号：201306171040381号。及位于沙坪坝区凤天大道49号的金阳易诚国际二期项目已经取得证号为104房地证2011字第149824号的房地产权证，于2013年6月25日与我行在重庆市沙坪坝不动产登记中心办理抵押，抵押合同号：2013062510402624号。及位于重庆市沙坪坝区凤天大道29号的金阳易诚国际一期项目已经取得证号为104房地证2009字第505973号、104房地证2009字第505968号的房地产权证，于2014年1月13日与我行在重庆市沙坪坝不动产登记中心办理抵押，抵押合同号：201401101040545号。现我行知晓并同意贵公司进行以上产权证抵押给本行的房屋销售，并按照我行与贵公司约定的程序办理相关手续，上述房屋的销售行为，不得侵害或削弱我行抵押权，不得阻碍我行抵押权的实现。”2016年7月9日，被告金阳公司作为甲方与两原告作为乙方签订了《金阳.易诚国际认购书》。原被告双方在该认购书中约定：乙方认购金阳.易诚国际项目，该物业自编号为3-5、4-5号房屋，建筑面积185.24平方米，该物业公布销售总价3333333元。甲、乙双方一致同意，乙方认购本物业时，一次性付款享受折扣，折后成交价合计2650000元。上述物业已由甲方委托的重庆锡沐商业有限公司代为出租，乙方对上述租赁情况以及房屋现状完全知晓，现租赁商家为丝扬造型，月租金为16346.62元，现租赁期限为2015年4月1日-2018年3月31日。乙方须于本认购书签订后付完全款之日起180个工作日内与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件，同时按《重庆市商品房买卖合同》的约定缴纳相关费用。乙方已知晓认购物业尚处于抵押状态，甲方对外销售已经取得抵押权人同意，不会对乙方按期接房及办理产权证产生任何不良影响。如乙方在本认购书约定的期限或者甲方通知的时间内不与甲方签订买卖合同的，视为乙方违约，乙方认购的物业将不再保留，同时甲方有权将该物业另行出售，并无须通知乙方，同时乙方应当按照房屋总价款的10%向甲方支付违约金，乙方已收取商户的租金及保证金，需全额退还给甲方。如甲方在认购书约定的期限内不与乙方签订买卖合同的，甲方以乙方已付金额为基数每日按照人民银行同期同类贷款利率向乙方支付赔偿金。合同签订后，原告分别于2016年7月9日、2016年7月11日、2016年8月8日向被告金阳公司或被告金阳公司指定的账户支付了房屋价款2650000元。2017年4月26日两原告与被告金阳公司签订《补充协议》。该补充协议主要约定：被告金阳公司明确已于2016年8月8日收到两原告支付的全部房款265万元，两原告对物业拥有所有权和使用权，租金收益归两原告所有。被告金阳公司承诺于2017年6月9日前完成产权分割，在7月9日前完成银行解押，2017年7月22日前与两原告正式签订网签合同并完成备案登记，并在《重庆市商品房买卖合同》签订即2017年7月27日前将该物业产权过户至两原告名下，并将产权证交付给两原告。由于被告金阳公司违约，未在认购书承诺的180个工作日内与两原告签订《重庆市商品房买卖合同》及网签，从2017年5月8日起被告金阳公司应以两原告购房总金额为基数，每日按人民银行同期贷款利率计算，向两原告支付赔偿金至2017年7月22日止，并在2017年7月27日前结清。被告金阳公司未能按本协议前述约定履行相应义务的，应按下列方式对原告进行违约赔偿：1、被告从2017年7月23日起赔偿违约金给两原告，违约金以两原告所付购房款总金额为基数，按人民银行同期贷款利率的四倍计算，每月月底向两原告支付违约金，不足一月按一个月计算。2、原告有权通过各种途径维护自身利益，包括向人民法院提起诉讼或向仲裁机构提起仲裁，产生的的诉讼费、诉讼保全费、诉讼保全担保费、差旅费、误工费、律师费及违约金等由被告金阳公司承担。该补充协议还约定了其他事项。该补充协议签订后，被告金阳公司仍未按照该补充协议履行其义务。后经两原告多次催促，被告金阳公司仍未将案涉房屋从第三人南岸支行处办理解押，亦未将房屋产权过户至两原告名下，严重损害了两原告合法权益，特提起诉讼。两原告因此产生律师费100000元。审理中查明，因被告金阳公司仍尚欠第三人南岸支行银行贷款，涉案房屋现仍处于抵押登记状态，抵押人为被告金阳公司，抵押权人为第三人南岸支行。上述事实，有原告提供的第三人向被告出具的《同意重庆金阳房地产开发有限公司.易诚国际一、二期项目进行销售的函》、原被告签署的《金阳.易诚国际认购书》、原被告签订的《补充协议》、《收据》、原告与重庆心度律师事务所签署的《法律事务委托合同》、《补充协议》、转款凭据、律师费发票、诉讼财产保全责任保险单、发票，第三人提交的《中国农业银行股份有限公司固定资产借款合同》、借款凭证、《抵押合同》、《重庆市房地产抵押合同》、《房地产权证》、《不动产登记证明及抵押物清单》、《不动产登记证明及抵押物清单》、《不动产登记证书》、《法人借款凭证查询》等书证以及当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。两原告与被告金阳公司于2016年7月9日签订的《金阳易诚国际认购书》明确约定了当事人名称和住所、商品房基本情况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期，且被告金阳公司已经按照该认购书收受了原告支付的购房款2650000元，也实际交付了涉案房屋。因此原被告签订的《金阳.易诚国际认购书》应当认定为商品房买卖合同。该涉案合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案合同约定原告须于该认购书签订之日起180个工作日内与被告金阳公司签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件，同时按《重庆市商品房买卖合同》的约定缴纳相关费用。两原告已按约履行自己全部义务。被告金阳公司违约后，又与两原告达成《补充协议》。该补充协议亦是原被告双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的规定，属于有效合同。但被告金阳公司仍未按照《补充协议》履行自己的义务，被告金阳公司的行为属于违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故被告金阳公司应当承担违约责任。被告金阳公司应当根据原被告双方签订《金阳.易诚国际认购书》及补充协议的约定为两原告办理涉案房屋的产权过户登记，但涉案房屋已存在抵押权人为第三人南岸支行的抵押登记，致使被告金阳公司不能为两原告办理产权过户登记。然而第三人南岸支行于2016年3月22日向被告金阳公司出具了《同意重庆金阳房地产开发有限公司易诚国际一、二期项目进行销售的函》。该函的法律后果直接关系到两原告能否办理涉案房屋过户登记，也是本案主要争议的焦点。首先，从抵押权的法律定义看，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条的规定，担保物权人的债权人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。从该条规定来看，担保物权的法律效力主要体现在享有优先受偿权。抵押权作为担保物权，其优先的内容在于抵押物的价值，而非取得抵押物的所有权，在抵押物已经转让的情况下，作为购买人取得的是抵押所有权，特别是在购买人已经支付对价，并且是善意的情况下，如果再将抵押权的负担转移给购买人，显然对不利于保护购买人的所有权。其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定，债权人放弃担保物权的，担保物权消失。又根据该法的第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提起清偿债务或者提存的规定，可以做出这样的理解，本条确立了“抵押权人同意方可转让抵押物”的基本原则，如果抵押权人同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追击力，抵押权的效力仅及于转让价金。对于该转让价金抵押权人仍具有优先性。再次，抵押权人同意抵押人转让抵押财产后，抵押人就应当将转让的价款向抵押权人提前清偿债务或提存。也就是说，此时抵押权的效力只是体现为就转让后所得价款的优先受偿权。而如果此时债权人仍然就抵押财产享有抵押权，则无疑会导致债权人的债权获得价款和抵押财产双重保护，而抵押人在将转让所得价款提存后还需继续承受财产处分受限制的负担，当事人之间的利益无疑是显著失衡的。而从《物权法》第191条的立法目的来看，也应当认为抵押权人同意，抵押人转让抵押财产就意味着抵押权人放弃了抵押权。综上，第三人南岸支行出具的《同意重庆金阳房地产开发有限公司易诚国际一、二期项目进行销售的函》，同意转让抵押物，其只能对两原告支付给被告金阳公司的购房价金行使价金代位权，而不能再追及于物上抵押权。至于第三人南岸支行是否行使价金代位权，系第三人南岸支行与被告金阳公司的债权债务关系，第三人南岸支行应当另行主张。故被告金阳公司和第三人南岸支行负有对涉案房屋涤除抵押登记的义务。被告金阳公司未在原、被告签订的《补充协议》约定的期限内为两原告办理产权证，属于违约行为。现两原告要求判令被告向原告支付因逾期签订重庆市商品房买卖合同及办理网签备案的违约金及判令被告公司自2017年7月23日起至涉案房屋产权过户至原告名下之日止，以购房款本金2650000元为基数，按照人民银行同期贷款利率四倍标准向原告支付违约金。本院认为，按约定，“未在认购书承诺的180个工作日内与两原告签订《重庆市商品房买卖合同》及网签，从2017年5月8日起被告金阳公司应以两原告购房总金额为基数，每日按人民银行同期贷款利率计算，向两原告支付赔偿金至2017年7月22日止，并在2017年7月27日前结清”，故逾期签订重庆市商品房买卖合同及办理网签备案的违约金为：2650000元×76天×人民银行同期贷款利率＝24336元。关于逾期办证违约金，按约定“被告从2017年7月23日起赔偿违约金给两原告，违约金以两原告所付购房款总金额为基数，按人民银行同期贷款利率的四倍计算”。该约定符合法律规定，本院予以支持。关于律师费、保全担保费。双方约定“原告有权通过各种途径维护自身利益，包括向人民法院提起诉讼或向仲裁机构提起仲裁，产生的的诉讼费、诉讼保全费、诉讼保全担保费、差旅费、误工费、律师费及违约金等由被告金阳公司承担”。故对于原告主张的律师费、保全担保费本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十七条、第一百九十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告重庆金阳房地产开发有限公司和第三人中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行于本判决生效后三日内涤除位于重庆市沙坪坝区凤天大道47号附14号房屋的抵押登记；二、在被告重庆金阳房地产有限公司和第三人中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行涤除该房屋抵押登记后三日内，被告重庆金阳房地产开发有限公司协助原告周虹兵、张琪办理位于重庆市沙坪坝区凤天大道47号附14号房屋的过户登记手续；三、限被告重庆金阳房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后三十日内向原告周虹兵、张琪支付因逾期签订重庆市商品房买卖合同及办理网签备案的违约金24336元；四、限被告重庆金阳房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后三十日内向原告周虹兵、张琪支付自2017年7月23日起至办理位于重庆市沙坪坝区凤天大道47号附14号房屋的过户登记之日止，以2650000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率四倍标准向两原告支付违约金；五、限被告重庆金阳房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后三十日内向原告周虹兵、张琪赔偿两原告律师费100000元、保全担保费3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12492元、保全费5000元，合计17492元由被告重庆金阳房地产开发有限公司负担（原告已垫付，被告在支付原告上述费用时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上述状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  罗远西二〇一九年十一月五日书记员  余 含