河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终1316号上诉人（原审原告、申请执行人）：南阳市万丰中小企业投资担保有限公司。住所地：河南省南阳市仲景北路**。法定代表人：李刚，该公司经理。委托诉讼代理人：韩璐，河南世长律师事务所律师。被上诉人（原审被告、执行案外人）：杨成有，男，汉族，1962年5月21日出生，住河南省西峡县。委托诉讼代理人：闻武浩，河南龙城律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：西峡龙港旅游商贸城有限公司。住。住所地：西峡县紫金路北延与龙乡路东北角/div>法定代表人：贾文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵志华，河南龙城律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：河南省龙杰置业有限公司。住。住所地：西峡县龙乡路紫金路交叉口东北角/div>法定代表人：徐洪泽，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵志华，河南龙城律师事务所律师。上诉人南阳市万丰中小企业投资担保有限公司（以下简称万丰公司）因与被上诉人杨成有、原审第三人西峡龙港旅游商贸城有限公司（以下简称龙港公司）、原审第三人河南省龙杰置业有限公司（以下简称龙杰公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省南阳市中级人民法院（2018）豫13民初334号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2019年10月11日公开开庭审理了本案。上诉人万丰公司的法定代表人李刚及委托诉讼代理人韩璐，被上诉人杨成有的委托诉讼代理人闻武浩，原审第三人龙港公司、龙杰公司的共同委托诉讼代理人赵志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万丰公司上诉请求：依法撤销河南省南阳市中级人民法院（2018）豫13民初334号民事判决，改判准许对西峡龙港旅游商贸城印象公馆B幢1110号房屋（以下简称案涉房屋）的执行；诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：杨成有虽然签订了商品房买卖合同，但截止2014年7月26日，其实际缴纳认筹金为101538元，不足购房款的50%。返租的67634元不应认定为购房款，仅是杨成有对第三人的债权，杨成有对案涉房屋不享有排除执行的物权期待权。杨成有答辩称：返租款抵房款并不违反法律规定，原审第三人在收到相关购房款后出具了相应收据，且在法院查封前案涉房屋已交付买受人。杨成有作为买受人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条的规定的情形，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一审判决正确，应当驳回上诉，维持原判。龙港公司、龙杰公司述称，认可杨成有的意见。万丰公司的一审诉讼请求：请求法院依法判令准许执行西峡龙港旅游商贸城印象公馆B幢1110号房屋。南阳市中级人民法院查明：该院在审理万丰公司与龙港公司、龙杰公司借款合同纠纷一案中，根据万丰公司的财产保全申请，于2015年8月4日作出（2015）南民二初字第00049-1号民事裁定，对龙港公司、龙杰公司的银行存款34102643.63元予以冻结，或保全其相应等值财产；该院于2015年8月11日发布公告，依法查封了第三人龙杰公司开发的西峡龙港旅游商贸城印象公馆办公楼（后楼、B幢）11层至20层除1201号、1208号、1501号、1601号四套房以外的其他房产，查封期限自2015年8月11日起至2018年8月10日止，并将该公告张贴于西峡龙港旅游商贸城印象公馆B幢楼内。同日，该院向龙港公司、龙杰公司送达（2015）南民二初字第00049-1号民事裁定书，龙港公司法定代表人贾文杰在查封清单上签字。2016年5月5日，该院对万丰公司与龙港公司、龙杰公司借款合同一案作出（2015）南民二初字第00049号民事判决，判决：一、龙港公司、龙杰公司于本判决发生法律效力之日起10日内一次性偿还万丰公司借款本息合计21349900元，并按照月息2%支付利息至借款还清之日止。二、龙港公司、龙杰公司于本判决发生法律效力之日起10日内一次性偿还万丰公司担保费共计7569910.88元。三、驳回万丰公司其他诉讼请求。万丰公司，龙港公司、龙杰公司均不服一审判决，向河南省高级人民法院提起上诉。河南省高级人民法院于2017年11月28日作出（2016）豫民终978号民事判决书，判决：一、维持南阳市中级人民法院（2015）南民二初字第00049号民事判决第三项；二、变更南阳市中级人民法院（2015）南民二初字第00049号民事判决第一项为：龙港公司、龙杰公司于本判决生效后10日内偿还万丰公司借款本金19570000元及利息4740000元，并自2015年9月1日起至本判决确定的款项付清之日止，19570000元借款中的8160000元按照月利率1.5%计付利息，其余11410000元按照月利率2%给付利息，2000000元借款多支付的1090765元利息在执行程序中按照先利息后本金的原则予以冲抵；三、龙港公司、龙杰公司于本判决生效后10日内向万丰公司支付担保费、评审费8163243.63元。该终审判决生效后，万丰公司申请强制执行，在该院执行过程中，杨成有对执行标的提出书面异议，该院于2018年6月29日作出（2018）豫13执异55号执行裁定，裁定中止对西峡龙港旅游商贸城印象公馆B幢1110号房屋的执行。万丰公司收到该裁定后向该院提起本案诉讼。另查明，2014年7月26日，杨成有与龙杰公司签订商品房买卖合同，约定杨成有购买龙杰公司开发的西峡龙港旅游商贸城印象公馆B幢11层10号房产，建筑面积共97.27平方米，合同价款共计338172元，采用分期付款方式，首期付款101538元，返租款67634元，剩余房款169000元，同日，杨成有与龙港公司、龙杰公司签订物业委托统一经营管理合同，将其所购龙港旅游商贸城印象公馆B幢11层10号房屋委托龙港公司管理，租金按三年一次性返租，龙港公司按照杨成有所付房款的20%即总房款338172元×20%约等于67634元一次性返还杨成有；返租款可直接冲抵房款（首付款），杨成有享有每年30天免费居住权。龙杰公司于2014年7月18日、7月26日分别向杨成有出具收到杨成有认筹金10000元、购房款91538元、三年返租金67634元的收据。龙杰公司于2018年4月14日向杨成有出具收据载明：今收到杨成有人民币壹拾陆万玖仟元，系付B幢11层10号房款，并加盖龙杰公司的财务专用章。又查明，龙杰公司于2011年5月19日取得西峡龙港旅游商贸城印象公馆项目的商品房预售许可证，预售证编号为（西）房预售证第2011003号。西峡龙港旅游商贸城?印象公馆项目尚未进行竣工验收，龙杰公司未对西峡龙港旅游商贸城?印象公馆项目申请房屋所有权初始登记。2018年11月2日，经该院现场勘验，杨成有实际持有争议房产钥匙。再查明，经向西峡县房地产交易中心查询，根据杨成有的身份证号码未查询到在杨成有名下有其他用于居住的房产。一审法院认为，本案系案外人杨成有所提出的执行异议获法院支持后，申请执行人万丰公司不服执行异议裁定提起的申请人执行异议之诉，其目的在于请求准许对执行标的予以执行。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院应当对案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查，由于龙杰公司、龙港公司未能如期偿还万丰公司借款，万丰公司对龙杰公司开发的西峡龙港旅游商贸城印象公馆B幢1110号房产申请执行，现杨成有主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，按照《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，买受人有无足以排除强制执行的实体权利，主要看其是否满足该条规定的三项条件：1、被执行人与买受人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、买受人所购该商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3、买受人在人民法院查封之前已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十；即只要买受人对被执行的商品房符合上述法定保护的条件，法律就赋予其对该商品房的物权期待权以排除执行的效力。就本案而言，杨成有与龙杰公司于2014年7月26日签订的《商品房买卖合同》及杨成有与龙杰公司、龙港公司于同日签订的《物业委托统一经营管理合同》均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，应属有效合同，且杨成有于2014年7月18日向龙杰公司缴纳认筹金10000元、于2014年7月26日向龙杰公司缴纳购房款91538元，结合龙杰公司于2014年7月26日将三年返租租金67634元冲抵房款的实际，杨成有于2014年7月27日之前向龙杰公司支付购房款共计169172元，而该院于2015年8月11日发布公告对案涉房产依法进行了查封，故杨成有订立商品房买卖合同及交付超过50%房款的时间均在法院查封涉案房屋之前，另外，根据西峡县房地产交易中心出具的《房屋登记信息查询结果》显示，杨成有在争议房产所在地并无其他用于居住的房产，上述情形符合《执行异议和复议规定》第二十九条对房屋消费者物权期待权的法定保护条件，故杨成有对案涉房产享有的实体权利可以排除执行法院的强制执行。综上所述，杨成有就执行标的享有排除强制执行的民事权益，该院裁定中止对涉案商品房的执行合法有据，万丰公司请求恢复对涉案房屋的执行的主张缺乏事实和法律依据，该院不予支持。一审法院于2019年7月16日作出（2018）豫13民初334号民事判决，驳回万丰公司的诉讼请求。案件受理费6373元，由万丰公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：杨成购买案涉房屋是否符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定情形及杨成有对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此本院认为，根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。三、已支付的价款超过合同约定总价款的50%。本案中，首先，2014年7月26日，杨成有与龙杰公司于签订了商品房买卖合同，约定杨成有购买龙杰公司开发的西峡龙港旅游商贸城印象公馆B幢1110号房产，建筑面积共97.27平方米，合同价款共计338172元，虽然合同中约定了分期付款方式，首期付款包括返租款67634元共计169172元，剩余房款169000元，但上述商品房买卖合同具有商品房买卖合同的主要内容，为有效合同。且上述商品房买卖合同签订在执行法院查封之前，符合上述司法解释相关规定的第一个条件。其次，执行法院查询结果显示，杨成有名下并无住房，其符合上述司法解释相关规定的第二个条件。第三，杨成有与龙港公司、龙杰公司在签订商品房买卖合同当日签订了物业委托统一经营管理合同约定了返租款可直接冲抵房款（首付款），龙杰公司于2014年7月18日、7月26日分别向杨成有出具收到杨成有认筹金10000元、购房款91538元、三年返租金67634元的收据，上述委托统一经营合同当事人自愿签订，不违反法律规定禁止性规定，一审法院据此认定杨成在法院查封前已支付了169172元房款，已超过总房款的50%，并无不当，杨成有支付购房款符合上述司法解释规定的第三个条件。故杨成有作为案涉房屋的买受人符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上，万丰公司的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6373元，由南阳市万丰中小企业投资担保有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫顺利审判员  牛建华审判员  王朝阳二〇一九年十一月二十二日书记员  乔 芳