福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0524民初3301号 原告：厦门市华荣泰集团有限公司，住所地：福建省厦门市思明区湖滨北路**中闽大厦******。统一社会信用代码：913502006122862731K。 法定代表人：赖新才，任公司董事长。 委托诉讼代理人：钟志强，福建安荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林晓婷，福建安荣律师事务所律师。 被告：王明恭，男，1975年7月22日出生，汉族，住广东省惠来县，现住福建省安溪县。 原告厦门市华荣泰集团有限公司（以下简称华荣泰公司）与被告王明恭商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华荣泰公司的特别授权委托诉讼代理人钟志强到庭参加诉讼，被告王明恭经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华荣泰公司向本院提出诉讼请求：1.解除华荣泰公司与王明恭于2008年12月17日就安溪县风城镇河滨南路1068号蓝溪国际第4幢17层1702号商品房签订的《商品房买卖合同》及其补充协议［合同编号：ＧＦ-2000-0171（ＭＦ-2000-ＮＯ.1022408），安溪县房地产交易所备案号：安房备登字（蓝溪7253）］；2.王明恭协助华荣泰公司办理上述房屋商品房买卖合同（含补充协议）的备案登记和预告登记等注销手续；3.王明恭在裁决书生效之日起10日内把上述房屋恢复原状清空返还给华荣泰公司；4.王明恭支付给华荣泰公司违约金118484.6元；5.王明恭支付给华荣泰公司因本案诉讼而支付的律师代理费20000元；6.由王明恭承担本案诉讼费。事实与理由：2008年12月17日，华荣泰公司与王明恭签订《商品房买卖合同》。合同约定：王明恭以按揭贷款方式向华荣泰公司购买位于安溪县蓝溪国际第4幢17层1702号商品房，房屋建筑面积172.64平方米，总价592431元，王明恭支付首付款202431元，余款390000元向建设银行安溪支行申请按揭贷款。《商品房买卖合同》补充协议第三条第6款约定：华荣泰公司同意为王明恭的按揭贷款提供保证担保，担保期间，如果因王明恭逾期归还按揭贷款本总而导致华荣泰公司承担了相应的保证责任，即华荣泰公司代王明恭偿付银行按揭贷款本息（下称代偿款），则自华荣泰公司承担保证责任之曰起至王明恭向华荣泰公司还清代偿款项之日止，由王明恭向华荣泰公司承担相应的违约责任，按日向华荣泰公司支付代偿款的千分之一的违约金，王明恭逾期归还按揭贷款本息超过三次（含三次）的，视为逾期付款，买受人承担逾期付款违约责任，华荣泰公司有权单方解除合同，所产生的所有费用（包括税费）全部由华荣泰公司承担。《商品房买卖合同》第七条约定：华荣泰公司逾期付款超过60日后，华荣泰公司有权解除合同，王明恭按累计应付款的20%向出卖人承担违约责任。合同补充协议第八条第一款约定：合同解除后，如果华荣泰公司已向王明恭交付商品房的，王明恭应在合同解除后十日内将该商品房恢复至交付时的状态交还给华荣泰公司，因此而发生的费用由过错方承担；若房屋已装修，华荣泰公司不承担装修费用或损失。如果已办理销售备案登记或买受人名下的房产证已在办理中，双方应在合同解除后10日内共同到房地产管理部。撤销销售备案登记或撤回房产证的销售手续，因此而发生的费用及税费由过错方承担。合同签订后，王明恭支付给华荣泰公司首付款202431元，华荣泰公司就本案商品房买卖合同向安溪县房地产交易管理所备案。同吋，华荣泰公司、王明恭和建行安溪支行签订《个人借款合同》，并办理抵押登记。合同约定：王明恭向建行安溪支行借款390000元用于支付上述房款，由华荣泰公司承担阶段性担保，贷款期限240个月，王明恭按月等额本息还款，每月应还2395元。若王明恭逾期还款的，应支付罚息。在借款合同履行中，王明恭违约长期未能偿还银行借款本息，自2015年3月至2019年3月31日止，建行安溪支行共从华荣泰公司账户中扣款115349.2元用于偿还王明恭逾期借款的本息及罚息。在华荣泰公司代为垫付相关款项后，华荣泰公司多次通知王明恭偿还代为垫付款项及违约金，王明恭至今未能偿还。由于王明恭长期、多次未能偿还按揭借款本息，导致华荣泰公司承担了保证责任，依据签订的《商品房买卖合同》及其补充协议约定，华荣泰公司决定解除双方签订的《商品房买卖合同》，收回预售房屋，并追究王明恭的违约责任。华荣泰公司因本案支付律师代理费20000元。华荣泰公司收取房款扣除代为垫付费用及违约金、律师费后，房款余款华荣泰公司同意返还给王明恭。 王明恭既未作书面答辩，也未提供任何书面证据。 本院认为，王明恭经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并在本院指定的举证期限内提交证据或申请延期举证，视为自愿放弃相应的举证、质证权利。故对华荣泰公司主张的事实确认如下：2008年12月17日，王明恭与华荣泰公司签订购买址在福建省安溪县蓝溪国际第4幢17层1702号商品房的《商品房买卖合同》及合同补充协议［合同编号：ＧＦ-2000-0171（ＭＦ-2000-ＮＯ.1022408）］。《商品房买卖合同》约定：房屋总价款为592431元，王明恭应支付购房首付款202431元，其余款项390000元办理银行按揭贷款。合同及补充协议并就逾期付款等违约责任作出明确约定。华荣泰公司并就涉案房产到安溪县房产交易管理所办理备案登记［备案登记号：安房备登字（蓝溪7253）］。合同签订后，王明恭依约支付给华荣泰公司购房首付款202431元，并对其余款项390000元向安溪建行办理按月等额本息还款方式的按揭贷款。华荣泰公司为此贷款提供阶段性保证。三方并为此签订《个人住房借款合同》（编号：2009年建泉安个房借字××号）。借款合同签订后，安溪建行依约将该笔贷款390000元划入华荣泰公司账户。嗣后，王明恭未能按借款合同约定按期偿还借款本息，导致华荣泰公司自2015年3月起，被安溪建行依贷款合同约定追究保证责任，扣划款项代为偿还王明恭的贷款本息，并致华荣泰公司于2019年10月15日代王明恭还清全部贷款本息（共计代偿还贷款本息358929.56元）。 另查，①厦门市华荣泰实业有限公司于2010年1月19日经批准变更为厦门市华荣泰集团有限公司（以下仍简称华荣泰公司）；②涉案房产已交付给王明恭并进行初步装修及铺设电线管线，但也未办理权属证书；③涉案房产已于2018年9月20日被安溪县人民法院在（2018）闽0524执2455号一案中查封；④华荣泰公司为此诉讼支付律师费20,000元。 上述事实有华荣泰公司提供的华荣泰公司营业执照复印件、准予变更登记通知书复印件、王明恭身份证复印件、《商品房买卖合同》及补充协议复印件、《个人住房借款合同》复印件、中国建设银行个人贷款扣划款通知书（客户联）复印件二十三份及个人贷款还款凭证复印件四十份、律师通知书及邮政快递单复印件、委托代理合同和支付律师代理费发票复印件、安溪县不动产登记中心查档、涉案房屋内部照片等证据加以证明。上述证据经审查符合证据的采信条件，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，王明恭与华荣泰公司之间签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议、附件，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性或禁止性规定，合法有效。双方理应按合同约定全面履行各自的义务。首先，王明恭虽已支付购房首付款，并对其余购房款办理银行按揭贷款，但未能按贷款合同如期偿还按揭贷款，导致华荣泰公司被追究阶段性保证责任，并最终导致华荣泰公司为此还清王明恭尚欠的银行按揭贷款，其行为已构成根本违约，理应承担违约责任。故华荣泰公司诉求解除双方于2008年12月17日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，于法相符，本院予以支持。其次，根据《合同法》规定的附随义务及双方合同约定，王明恭应配合华荣泰公司办理涉案商品房的《商品房买卖合同》及补充协议的备案登记注销及预告登记撤销等手续，但鉴于目前讼争房产处于被司法机关查封，存在办理注销障碍，故王明恭应在具备办理注销条件之时，根据合同约定配合华荣泰公司办理址在福建省安溪县蓝溪国际第4幢17层1702号商品房的《商品房买卖合同》及《补充协议》、其他相关附件的备案注销登记及预告登记撤销等手续，并将涉案房产返还给华荣泰公司。第三，关于华荣泰公司诉求王明恭应支付违约金的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金，根据字面理解，累计应付款应为王明恭所应支付款项的总和，即购房款总额。虽双方在《商品房买卖合同》中对逾期付款的违约金作了明确约定，但本着违约金救济原理，基于公平、诚实信用原则，为确保不损害各方当事人的合法权益，加上华荣泰公司又未能提供证据证明其所造成的实际损失，故根据《合同法》第一百一十四条规定，对华荣泰公司诉求王明恭支付的违约金，本院依法按累计应付款的10%予以保护，即王明恭应支付给华荣泰公司违约金59243.1元（592431元×10%）。第四，关于华荣泰公司诉求律师费的问题。鉴于双方在《补充协议》明确约定出卖人有权单方解除合同，所产生的所有费用（包括税费）全部由买受人承担，结合华荣泰公司向本院提供委托代理合同及支付律师代理费发票，该费用处于违约方应当预见的损失范围之内。故华荣泰公司诉求王明恭支付给其因本案诉讼而支付的律师代理费20000元，于法有据，本院予以支持。至于在《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后，鉴于王明恭未到庭参加诉讼，根据不告不理原则，不宜在本案中对购房款及装修问题作出处理，双方当事人可另案主张权利。 综上所述，华荣泰公司诉求的合法有据部分，本院依法予以支持。王明恭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。本院依法缺席审理，在查明事实后，可依法迳行判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、厦门市华荣泰集团有限公司与王明恭于2008年12月17日签订的《商品房买卖合同》及补充协议[合同编号：GF-2000-0171(MF-2000-NO.1022408)]于本判决生效之日起解除； 二、王明恭应在具备办理注销条件之日起10日内协助厦门市华荣泰集团有限公司办理址在福建省安溪县蓝溪国际第4幢17层1702号商品房的《商品房买卖合同》及补充协议的备案登记注销及预告登记撤销等手续，并将涉案房产返还给厦门市华荣泰集团有限公司； 三、王明恭应在上述《商品房买卖合同》及补充协议解除之日起15日内支付给厦门市华荣泰集团有限公司违约金59,243.1元； 四、王明恭应在上述《商品房买卖合同》及补充协议解除之日起15日内支付给厦门市华荣泰集团有限公司因本案所支付的律师代理费20,000元； 五、驳回厦门市华荣泰集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11,110元，由王明恭负担10,210元，由厦门市华荣泰集团有限公司负担900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  杨岩成 人民陪审员  陈景渊 人民陪审员  赵俊峰 二〇一九年十一月二十二日 法官助理李裕鹏 书记员陈榕榕 附件：本案所适用主要法律、法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求……，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第（三）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少…… 申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -7-