北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0114民再8号原告：张占朝，男，1980年11月30日出生，汉族，户籍地北京市昌平区。被告：张长军，男，1962年11月4日出生，汉族，户籍地河北省三河市燕郊开发区。被告：宋庆武，男，1963年8月16日出生，汉族，户籍地黑龙江省庆安县，现住北京市顺义区。第三人：高进成，男，1971年10月15日出生，汉族，户籍地河北省定州市，现住北京市昌平区。委托诉讼代理人：高绍峰，男，1992年3月23日出生，汉族，住北京市昌平区。第三人：蔡红强，男，1974年6月4日出生，汉族，户籍地河北省定州市，现住北京市昌平区。第三人：宋春光，男，1989年1月20日出生，汉族，户籍地河北省三河市燕郊开发区。原告张占朝与被告张长军、宋庆武，第三人高进成、蔡红强、宋春光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月22日作出（2016）京0114民初277号民事判决。宋庆武不服，向北京市第一中级人民法院提起上诉，北京市第一中级人民法院于2018年3月27日作出（2018）京01民终1404号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。宋庆武不服，向北京市第一中级人民法院申请再审，北京市第一中级人民法院于2019年2月19日作出（2019）京01民再2号民事裁定，撤销原一、二审判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张占朝，被告张长军、宋庆武，第三人蔡红强、高进成、宋春光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张占朝向本院提出诉讼请求：1.原、被告及第三人于2013年3月20日签订的《房屋租赁合同》无效；2.被告将涉案房屋腾退给原告张占朝及第三人高进成、蔡红强；3.被告支付原告及第三人自2013年5月9日至2015年5月8日的占有使用费3912000元；4.被告支付原告及第三人自2015年5月9日至实际腾退之日止的占有使用费，以每日5976元的标准计算；5.被告给付原告及第三人第一年度房屋使用费1956000元的利息，自2014年5月9日开始计算至给付之日；6.被告给付原告及第三人第二年度房屋使用费1956000元的利息，自2015年5月9日开始计算至给付之日；7.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年3月20日，原告张占朝、第三人高进成、蔡红强将位于北京市昌平区北七家镇东三旗村西侧临街二栋公寓楼共163间房屋交付给了被告宋庆武、张长军并签订《房屋租赁合同》。被告在3月底将空调、热水器、家具等设备在公寓的每间房内进行了安装，2013年4月被告陆续对该房屋进行了出租。至2013年5月初，因被告一直以个别卫生间漏水等借口迟迟不能与我方订立正式的起租日期，我方提出可以将漏水的个别房间腾退，但被告却主张已将房间内安装了空调、热水器等设备拒绝腾退并继续占用，在2013年5月8日，被告让杨万**与我方对租赁房屋进行了验收工作。之后在2013年至2015年间，我方多次要求被告支付房租，被告始终以漏水、漏电等理由拒绝支付。对于2013年3月21日的480000元被告谎称是给蔡红强的个人借款。被告的行为严重侵害了原告和第三人的合法权益，给原告和第三人造成了重大经济损失。为维护原告合法权益，故诉至贵院。被告张长军辩称，这里面没有我的事，签合同的时候我签了，但我没有参与经营，我是在签完合同后就退出了。被告宋庆武辩称，不同意原告的诉讼请求，我已经把租金给了高进成和蔡红强了，并且在2015年5月1日我已经退出京缘公寓了，已经解除合同了。第三人高进成述称，我原则上支持宋庆武的意见。我只是收到了一部分的租金，有我给宋庆武写的收条，四五十万具体记不清数字了。第三人宋春光述称，我不知道对方为什么告我，跟我没有关系。这是我父亲的事情跟我没有关系，我没有参与。我不清楚他们之间的纠纷状况，我什么都不知道。第三人蔡红强述称，我觉得现在原告起诉被告是无稽之谈，被告截止到退租前不欠租金，原告张占朝已经不是我们的合伙人，他没有权利去起诉别人并影响到我们第三人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经过审查确认的证据，对本案的事实，本院认定如下：2013年3月19日，张占朝与蔡红强、高进成（合伙人三方）签订《合伙人租金管理及安全分配方案》，主要内容为：经合伙三方共同友好协商东三旗房屋租金，达成一致协议如下：1.房租优先用于支付甲方的分成分配；2.房屋租金先由三方共同到场后方可收取，三方签字确认后由蔡红强统一暂收，待工程完工结账后，最晚不超过12月1日（此处原打印内容为6月1日，涂改成12月，涂改处无签名），所收租金均分；3.期间租金由蔡红强一人保管，合伙人任意方都有权查看该租金的资金状况，一旦出现丢失或被冻结，由蔡红强一人负责;4.期间租金归合伙三方共同所有，任何一方或两方都无权挪用。2013年3月20日，蔡红强、张占朝、高进成（甲方、出租方）与张长军、宋庆武（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市昌平区东三旗村西侧临街二栋三层楼租赁给乙方使用,租期为5年，前两年按每间房每月1000元的价格计算，后3年按每间房每月1100元交租。庭审中，各方当事人均未能提供该房屋的建房审批材料。合同签订后，宋庆武于2013年5月8日委托案外人杨万**办理涉案房屋的验收手续。验收单显示验收的房屋为1#楼1101-1119号房屋19间及门市房1间、2#库房1间，1#楼2101-2122号房屋，其中2101号为套间2间，1#楼3101-3122号房屋，其中3101号为套间2间；2#楼1101-1131号房屋，2#楼2101-2132号房屋，2#楼3101-3132号房屋，上述房屋共计162间（套间按照两间计算）。同时，验收单上载明了部分房屋存在顶漏水、灯罩有水等情况。庭审中，蔡红强向本院提交一份《股东会议决定书》，拟证明张占朝已经不再具备合伙人资格。该决定书的落款时间为2013年7月10日，主要内容为：经由股东王东红、蔡红强、高进成在宝马展厅召开股东会议，达成共识决定开除张占朝其股东、不再为合伙人并不再拥有合作的一切权益。该决定书还记载了开除张占朝的理由：1.经多次联系张占朝参加股东会议，而其每次都不到场，其所做出的种种事情违背了共同合作、共同发展的基本原则，严重影响到其他股东的合法权益；2.张占朝不为股东利益着想，反而与承租方私闹矛盾，并阻止承租方上交房屋租金，做出了损害其他股东王东红、蔡红强、高进成的合法权益的事情；3.张占朝与梅学辉之间的私人矛盾影响到全体股东的合法权益，造成合作困难重重；4.张占朝所投资金账目不明、高价报账、不积极公开对账，而且还出具跟本次合作无关的票据及莫名的花销报账，见利忘义，营私舞弊的行为违背了共同合作、共同发展的原则；5.自从合作开始张占朝就不间断的在合作股东之间挑拨是非，致使合作项目不能顺利进行；6.建设期间张占朝私做主张，不按规范施工造成防水漏水，水管漏水，电线短路等诸多问题，且事后不积极配合维修整改；7.张占朝把一些本工地不需要用的废弃材料运到本现场，造成来回运费和工人来回搬运费等直接经济损失；8.张占朝不经过股东同意私自与承租方暗箱操作达成有损全体股东权益的口头承诺及协议；9.张占朝私自变卖属于全体股东的公共财产，损害全体股东的共同合法权益；10.张占朝所做所说的事情不公开、不透明、欺上瞒下，这种行为让全体股东之间产生相互猜疑、相互不信任，造成破坏股东之间凝聚力的严重后果。张占朝知悉该决定书，但否认其效力。另查，2015年，张占朝以合伙协议纠纷为由起诉蔡红强、高进成，要求确认其占合伙三人的出资比例为三分之一、确认其对合伙房屋的盈余分配比例为三分之一、确认其亏损承担比例为三分之一，（2015）昌民（商）初字第18586号民事判决书支持了张占朝的诉讼请求，并释明该判决仅确认三方的出资比例而非出资额，出资额问题可另案解决。该判决于2016年10月27日发生法律效力。2013年3月21日，宋庆武向蔡红强交付房租48万元；2013年6月15日，宋庆武向高进成交付房租2万元；2013年8月27日，宋庆武向高进成交付房租10万元；2013年9月22日，宋庆武向蔡红强交付房租10万元；2014年1月17日，宋庆武向蔡红强交付房租10万元；2014年1月28日，宋庆武向蔡红强交付房租30万元；2014年12月20日，宋庆武向高进成交付房租15万元；2015年1月16日，宋庆武向蔡红强交付房租90万元；2015年3月20日，宋庆武向高进成交付房租30万元；2015年4月20日，宋庆武向蔡红强交付房租110万元。综上，宋庆武共支付房租355万元。宋庆武提交了一份《终止协议书》，甲方为蔡红强、乙方为宋庆武，落款时间为2015年5月1日，载明：甲乙双方原于2013年3月20日订立《房屋租赁合同》一份，该合同约定由乙方承租位于北京市昌平区小汤山镇东三旗村西侧临街三层宿舍楼壹栋，经过甲乙双方友好协商，达成一致共识，双方决定从15年5月1日起终止租赁合同。为此，对有关事宜作出如下约定：1.自本协定签订之日起，房屋租赁合同自动解除。合同解除后，乙方补交齐租金，甲乙双方互不追究对方的违约责任；2.乙方应于本协议签署之日起10日，将房屋移交给甲方，移交前，乙方会同甲方对本房屋内设施、设备及物品进行验收，验收合格后，乙方从房屋内搬走；3.乙方租赁房屋的期间所发生的一切其他与《房屋租赁合同》无关的费用，包含但不限于如水电费、取暖费、网络费、家具、电器等费用，乙方必须在撤场前自行支付给所属单位及个人，如果乙方与上述费用单位及个人发生纠纷，甲方不承担任何责任与义务；4.本协议甲乙双方签字后生效，甲乙再无任何债权债务关系。庭审中，高进成表示认可该协议书。宋庆武将2013年3月20日至2015年5月1日期间的全部租金355万元都交给了蔡红强或高进成，其中交给蔡红强298万元，交给高进成57万元。在租金支付方式上，宋庆武提交银行转账明细的有89万元（2013年3月21日48万元，2014年1月28日30万元，2014年9月5日1万元，2015年1月6日5万元、2万元、3万元），均转给蔡红强；蔡红强认可己方收到宋庆武租金298万元，包含该89万元在内、大部分为现金。庭审中，蔡红强认可宋庆武已腾退、返还涉案房屋，高进成亦认可涉案房屋由蔡红强管理。蔡红强称2015年5月1日之后涉案房屋一直空置，直至2018年6月1日，高进成将房屋租给了宋庆武之子宋春光，经本院询问，蔡红强表示同意高进成将房屋租赁与宋春光。以上事实，有合伙人租金管理及安全分配方案、房屋租赁合同、委托书、验收单、股东会议决定书、（2015）昌民（商）初字第18586号民事判决书、收条、收据、支出凭单、《房屋租赁合同》终止协议书、通话录音、银行转账明细及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案租赁双方当事人在本案诉讼中均无法提供涉案房屋建设工程规划许可证或其他合法的审批手续，故涉案《房屋租赁合同》应属无效。庭审中，张长军称己方早已退出租赁关系，宋庆武、高进成、蔡红强对此均予认可，故本院对此予以确认。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。庭审中，经本院询问，蔡红强、高进成明确表示不同意与张占朝一起做本案的共同原告，二人均认为宋庆武并未拖欠房屋占有使用费，张占朝已不是合伙人、无起诉资格。至于蔡红强、高进成与张占朝之间就合伙关系内部的争议，应另案解决。张占朝称宋庆武知晓租金应由蔡红强、高进成与张占朝三方共同到场后方可收取，蔡红强、张占朝、高进成与张长军、宋庆武于2013年3月20日签订的《房屋租赁合同》对此并未约定，蔡红强、高进成与宋庆武对张占朝的该项陈述均不予认可，张占朝亦未能提供相应证据予以证明，故本院对于张占朝的该项陈述不予采信。对于张占朝要求宋庆武腾退涉案房屋一节，宋庆武已将涉案房屋腾退、返还与蔡红强，高进成亦认可蔡红强系合伙事务的管理人，张占朝的该项主张已无再次履行的可能。作为三人合伙，蔡红强、高进成认可宋庆武已将租赁期间的全部房屋占有使用费交付己方，张占朝欲以合伙人身份代表合伙向宋庆武主张涉案房屋的占有使用费及利息一节，缺乏依据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张占朝、蔡红强、高进成与张长军、宋庆武于2013年3月20日签订的《房屋租赁合同》无效；二、驳回张占朝的其他诉讼请求。案件受理费83620元，由张占朝负担20905元（已交纳），由宋庆武负担20905元、蔡红强负担20905元、高进成负担20905元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判长  董晶晶审判员  李宝英审判员  窦振利二〇一九年十一月十一日书记员  柳金丽