安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0102民初11757号 原告：浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司，住所地合肥市瑶海区铜陵路**宝业城市绿苑******,统一社会信用代码：91340100766875003N。 负责人：杨欢迎，该公司总经理。 委托诉讼代理人:张志强,安徽巨铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人:刘平,安徽巨铭律师事务所律师。 被告：葛海飞，男，汉族，1980年11月15日出生，住合肥市瑶海区。 原告浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司(以下简称宝业物业公司)诉被告葛海飞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告宝业物业公司的委托诉讼代理人张志强、被告葛海飞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告宝业物业公司向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告立即支付拖欠的原告2015年10月5日至2019年12月31日的物业管理费9169.5元及逾期付款违约金4328.02元，合计为13497.52元（自每期物业管理费应付款之日起暂计至2019年7月30日，此后以每期拖欠的物业管理费本金为分段计至款清息止）；二、依法判决被告承担本案的全部诉讼费用。 事实和理由：被告葛海飞系合肥市瑶海区长江东路与东二环交叉口西北侧东城时广场2幢1101室，原告系该东城时代广场物业服务企业。2012年3月10日，被告葛海飞与安徽省长城物业管理有限公司签订案涉小区《前期物业管理服务协议》，协议约定：第四条一、办理入住时应预交半年管理费，以后每半年预交一次费用；三、物业管理费标准为1.44元/月/平方米；第九条四、甲方（即原告）违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，乙方（即安徽省长城物业管理有限公司）有权要求甲方补交，并从逾期之日起按每天3‰交滞纳金。后在履行该前期物业服务过程中，2017年9月20日安徽省长城物业管理有限公司退出案涉小区物业服务，并由原告对案涉小区继续提供物业服务，并与辖区铜陵路街道泗州路社区委员会签订了相关《物业管理服务合同》，承接了案涉小区的物业服务，前期案涉小区拖欠物业费业主债权均由原告继续享有。本案在原告已按约提供物业服务的情况下，被告作为宝业东城时代广场小区业主未依约交纳物业费用，本案中被告在原告数次催要的情况下，仍未能及时支付原告的物业管理费用。为此，原告为维护自身合法权益，特诉状具至法院，请依法判决。 被告葛海飞辩称：首先，前期的长城物业费之前也协商过几次。一开始防盗网我定的是外装的，但物业说只允许内装。要从新定制内外网，这样就给我造成了损失。大约在2016年左右，放开了对防盗网的安装，我又重新换成了外装，长城物业曾答应给我补偿。小区东门的出入口未开放，二号楼东边过道商业污水未处理，直接流入小区排污系统。南门小区门口被卖场长期占用，产生扰民和安全隐患。地。地下车库南门入口一直没有开通加我们的出行成本。占用六号楼办公用房进行出租，占用一楼的架空层办公。再次，宝业物业入驻的合法性有异议。 原告宝业物业公司围绕其诉讼请求向本院提交了营业执照、身份证复印件、合肥市商品房网上认购备案确认单、《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《关于退出宝业东城时代广场前期物业服务的通告》、《宝业东城时代广场由浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司进驻服务意见征询公告》、瑶海区铜陵路街道物业办公告、2017年10月9日泗州路社居委公告、《协议书》、宝业东城时代广场截止至2017年9月20日业主欠费明细表、《临时物业管理服务合同》、《物业管理服务合同》、EMS快递单、催交物业管理、服务费通知单，被告葛海飞提供小区照片一组，本院经审查对上述证据的真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：被告葛海飞系合肥市瑶海区长江东路与东二环路交叉口西北侧宝业东城时代广场小区2幢1101室业主，房屋建筑面积为125.2平方米。2012年3月10日，葛海飞与安徽省长城物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》一份，协议约定由葛海飞选聘安徽省长城物业管理有限公司提供前期物业服务。物业管理服务费用的标准为1.44元/月/平方米。葛海飞办理入住手续时应预交半年管理费，以后每半年预交一次费用。葛海飞违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，安徽省长城物业管理有限公司有权要求其补交，并从逾期之日起按每天0.3‰元交滞纳金。协议双方签字时起生效，至业主委员会与物业服务企业签订物业管理服务合同时失效。2015年11月8日，安徽省长城物业管理有限公司又与案涉小区的开发商合肥兴东房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》一份，合同约定由安徽省长城物业管理有限公司对宝业东城时代广场提供前期物业管理服务，物业服务费为高层住宅1.44元/月/平方米，合同期限自2015年11月1日至2016年10月31日。上述合同签订后，安徽省长城物业管理有限公司按约定为案涉小区提供了物业管理服务。2017年9月20日，安徽省长城物业管理有限公司退出宝业东城广场小区并由宝业物业公司接管案涉小区，为案涉小区提供物业管理服务。经公示并征求小区业主同意，2017年11月27日，宝业物业公司与铜陵路街道泗州路居委会签订《临时物业管理合同》，合同约定由宝业物业公司为案涉小区提供物业服务，物业管理服务费为高层住宅1.44元/月/平方米，物业服务费用按半年缴纳，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的每逾期一日按千分之三支付违约金。委托管理期限为6个月，自2017年9月20日至2018年3月19日。2018年9月30日，宝业物业公司与铜陵路街道泗州路居委会又签订了正式的《物业管理服务合同》，约定：由宝业物业公司为案涉小区提供物业管理服务，委托管理事项为：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务；本物业规划内附属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理；本物业规划内的附属配套服务设施的维修、养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等秩序维护工作等。物业管理服务费为高层住宅每月每平方米1.44元，物业管理服务费用按半年缴纳，业主或物业使用人应在合同期第一个月内足额缴纳物业服务费，仍未缴纳当期物业服务费的视为逾期交纳，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的每逾期一日按千分之三支付违约金。合同期限为二年，自2018年9月20日至2020年9月19日。安徽省长城物业管理有限公司退出后，案涉小区一直由宝业物业公司提供物业管理服务至今。自2015年10月5日起，葛海飞未再缴纳物业管理服务费。宝业物业公司经多次催要未果，遂诉讼来院。 另查明，安徽省长城物业管理有限公司在退出案涉小区时宝业物业公司与安徽省长城物业管理有限公司就手续交接问题于2017年9月27日签订《协议书》一份，协议约定：安徽省长城物业管理有限公司应统计好尚未收缴的业主的各类欠费，包括物业费、车位管理费等，制作统计明细双方盖章确认后连同相关票据及资料一并移交给宝业物业公司，移交后这些款项所形成的债权由安徽省长城物业管理有限公司转让给宝业物业公司收取。后安徽省长城物业管理有限公司按照协议约定将尚未收缴的业主的各类欠费制作了《宝业东城时代广场截至2017年9月20日业主欠费明细表》移交宝业物业公司。 本院认为：葛海飞与安徽省长城物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》、安徽省长城物业管理有限公司与合肥兴东房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及原告宝业物业公司与铜陵路街道泗州路居委会签订的《临时物业管理服务合同》及《物业管理服务合同》，均系各方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为合法有效，对合同各方及全体业主均具有约束力。协议签订后，安徽省长城物业管理有限公司及原告宝业物业公司按照协议约定履行了物业服务的义务，被告葛海飞作为业主，在接受了安徽省长城物业管理有限公司及宝业物业公司提供的物业服务后，理应按照物业服务协议的约定履行给付物业费的义务。被告葛海飞如认为于物业公司存在不完全履行物业服务义务的行为，可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能作为其拒交物业费的理由。关于宝业物业公司入驻案涉小区之前的物业费本院认为，认定债权转让通知是否对债务人发生法律效力应当将债务人是否知晓及能否确认债权转让事实作为认定债权转让效力的关键，在可以确认债权转让真实性的前提下不应否认受让人为该通知的法律效力。本案中，宝业物业公司入驻案涉小区之前的物业费经本院查明安徽省长城物业管理有限公司已将相关债权转让给宝业物业公司，且宝业物业公司已提起诉讼并借助法院送达起诉状的方式向葛海飞送达债权转让通知，可以发生通知转让之法律效力，该债权转让，符合法律规定，该期间的物业费宝业物业公司有权主张。综上，对宝业物业公司要求葛海飞支付2015年10月5日至2019年12月31日期间的物业费经本院核算为9169.5元，本院予以支持。关于原告主张的违约金，因本案中业主拖欠物业费系原告在提供物业服务过程中，就物业服务出现的问题与业主未能及时沟通及妥善处理所致，且本院在审理该小区同类物业服务合同纠纷案件中查明宝业物业公司履行合同亦存在瑕疵，故本院对其违约金的诉请不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十九条、第八十条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告葛海飞于本判决生效之日起十日内支付原告浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司2015年10月5日至2019年12月31日期间的物业费9169.5元； 二、驳回原告浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费140元，减半收取70元，由被告葛海飞负担。 本判决为终审判决。 审判员  孙方奎 二〇一九年十一月三十日 书记员  王志茹 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： （一）根据合同性质不得转让； （二）按照当事人约定不得转让； （三）依照法律规定不得转让。 第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。