广东省平远县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1426民初610号原告：平远平城投资实业有限公司，住所：广东省平远县大柘镇平远大道北。统一社会信用代码：9144142667138579X3。法定代表人：黄天城，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林文胜，该公司员工。被告：张下刈，男，1972年7月26日出生，汉族，户籍地址：广东省平远县，现住。被告：肖春菜，女，1972年3月3日出生，汉族，户籍地址：广东省饶平县，现住。原告平远平城投资实业有限公司与被告张下刈、肖春菜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月19日转为普通程序，并于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告平远平城投资实业有限公司的委托诉讼代理人林文胜到庭参加了诉讼，被告张下刈、肖春菜经本院依法公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼材料，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告平远平城投资实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告张下刈、肖春菜于2014年4月20日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；2.判令被告张下刈、肖春菜向原告支付违约金790309.5元（按总房款2634365元×30%计算）；3.判令被告张下刈、肖春菜承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年4月20日，原告与被告张下刈、肖春菜签订了《商品房买卖合同》及补充协议一份，约定被告张下刈、肖春菜购买原告位于平远县，房屋建筑面积为356.96平方米，总房价为2634365元，付款方式为银行按揭付款，其中首付房款1134365元，银行按揭贷款1500000元。合同签订后，被告张下刈、肖春菜于2015年2月6日与中国工商银行股份有限公司平远支行签订《个人购房借款／担保合同》，由被告张下刈、肖春菜向中国工商银行股份有限公司平远支行按揭贷款1500000元，贷款以张下刈、肖春菜所购房屋作抵押，并由原告提供阶段性连带保证担保。原告与被告张下刈、肖春菜签订的《商品房买卖合同》及补充协议第2条第3项还约定，被告张下刈、肖春菜未能履行其向银行申办按揭应尽的义务（包括拖欠银行月供款）导致原告作为担保人承担了担保责任的，原告有权解除《商品房买卖合同》，出卖人解除合同的，被告张下刈、肖春菜须按商品房总价款的30%向原告支付违约金。该《商品房买卖合同》经平远县房屋主管部门办理了预购商品房抵押权预告登记手续。中国工商银行股份有限公司平远支行于2015年2月17日发放了贷款，在当天我公司把1500000元的贷款款项转付给张文龙，收款方账号62×××75，张下刈也出具了5036735的收据给我公司。后因被告张下刈、肖春菜逃债跑路，下落不明，未能按期偿还贷款，中国工商银行股份有限公司平远支行向原告要求承担阶段性连带保证义务，原告已代被告张下刈、肖春菜向中国工商银行股份有限公司平远支行支付款项人民币332779.56元。原告认为，原告与被告张下刈、肖春菜签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方自愿签订的，意思表示完全真实，且合同内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，依法应受法律保护。被告未按《个人购房借款／担保合同》约定按时还款，导致原告承担阶段性保证责任，原告有权按合同约定解除与被告张下刈、肖春菜签订的《商品房买卖合同》，并要求被告承担违约责任。为维护原告的合法权益，特根据法律的规定，向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告张下刈未答辩亦未提交证据。被告肖春菜未答辩亦未提交证据。根据原告提交的证据及庭审查明情况，本院认定事实如下：2014年4月20日，原告作为出卖人，被告张下刈、肖春菜作为买受人，双方签订了《商品房买卖合同》（平城售合字20130864）。被告张下刈、肖春菜自愿认购原告开发的位于平远县低层高级住宅，合同约定建筑面积共356.96平方米，该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7380元，总金额为人民币2634365元。约定的付款方式及期限为：在签约之日付清首期房款1134365元，余款1500000元通过银行办理按揭贷款付清。合同附件四其他约定第2条第（3）乙方（即被告张下刈、肖春菜）未能履行其向银行申办按揭应尽的义务（包括拖欠银行的月供款）导致甲方（即原告）作为担保人承担了担保责任的，甲方有权解除《商品房买卖合同》，出卖人解除合同的，乙方须按商品房总价款的30%向出卖人支付违约金。合同第二十一条约定合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。合同第二十三条约定本合同自双方签订之日起生效。2015年2月6日，中国工商银行股份有限公司平远支行作为贷款人、被告张下刈作为借款人同时作为抵押人、被告肖春菜作为抵押人、原告作为保证人签订《个人购房借款／担保合同》（编号Ａ:［平个房梅］字［梅州］行［平远］支行［2015］年［13］号），合同约定：以坐落于平远县的房地产作抵押担保，向中国工商银行股份有限公司平远支行贷款1500000元用于购买上述涉案房地产，贷款期限120个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率；被告张下刈授权中国工商银行股份有限公司平远支行将上述贷款一次性划入原告账户；被告张下刈按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息；原告为被告张下刈的上述借款提供阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。该《个人购房借款／担保合同》还约定了其他内容。合同签订后，中国工商银行股份有限公司平远支行依约发放了贷款1500000元，而被告张下刈未依约向中国工商银行股份有限公司平远支行履行按时足额偿还本息义务。中国工商银行股份有限公司平远支行分别于2017年8月17日、2018年11月14日、2018年11月19日、2018年11月20日向被告张下刈发出个人逾期贷款催收函，要求其偿还贷款本息，但被告张下刈仍未履行还款义务。中国工商银行股份有限公司平远支行于2017年7月21日向原告发出告知函，告知原告因借款人张下刈未按合同约定还款，贷款出现逾期，借款人张下刈已失联，夫妻双方手机无法正常联系，现以函告形式通知，要求原告须对该房屋履行连带担保责任，必要时请原告及时对房屋采取回购等相应措施。中国工商银行股份有限公司平远支行分别于2018年12月19日、2019年1月18日、2019年2月19日、2019年3月30日向原告发出个人逾期贷款催收通知书，要求原告督促借款人还款或承担连带保证责任或提供其他第三方担保责任。2019年7月23日，中国工商银行股份有限公司平远支行出具《说明》，证明保证人平远平城投资实业有限公司对被告张下刈一手按揭借款承担了连带保证责任，2017年8月30日至2019年5月20日期间的贷款本息，由平远平城投资实业有限公司进行还款。由于原告向被告张下刈、肖春菜追偿上述代还款未果，遂诉至本院，提出上述诉讼请求。以上事实，有原告提交的营业执照、法定代表人证明书、法人身份证复印件、两被告的身份证复印件、广东省《商品房买卖合同》（平城售合字20130864）、《个人购房借款/担保合同》（编号A:[平个房梅]字[梅州]行[平远]支行[2015]年[13]号）、中国工商银行股份有限公司平远支行出具的《说明》、自营历史明细列表、中国工商银行股份有限公司平远支行出具的告知函、中国工商银行股份有限公司平远支行出具的个人逾期贷款催收函、中国工商银行股份有限公司平远支行出具的个人逾期贷款催收通知书、中国工商银行个人贷款逾期归还凭证、中国工商银行个人借款凭证以及庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（平城售合字20130864）系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该《商品房买卖合同》合法有效，原、被告双方均应按合同约定的内容履行相应义务。关于涉案《商品房买卖合同》能否解除的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，合同附件四其他约定第2条第（3）约定“乙方（即被告张下刈、肖春菜）未能履行其向银行申办按揭应尽的义务（包括拖欠银行的月供款）导致甲方（即原告）作为担保人承担了担保责任的，甲方有权解除《商品房买卖合同》，出卖人解除合同的，乙方须按商品房总价款的30%向出卖人支付违约金。”虽《个人购房借款/担保合同》中被告肖春菜是作为抵押人，但该借款是为了支付购房款，肖春菜作为共同购买方，其实际上应是作为共同借款人，被告张下刈、肖春菜以按揭贷款方式支付购房款，但未能按照其与中国工商银行股份有限公司平远支行签订的《个人购房借款/担保合同》的约定如期还款，导致原告作为被告张下刈、肖春菜借款担保人向中国工商银行股份有限公司平远支行代为清偿了2017年8月30日至2019年5月20日期间的贷款本息。根据双方签订的《商品房买卖合同》合同约定，本案解除合同条件已成就，原告有权解除合同并要求被告张下刈、肖春菜承担违约金。故原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》（平城售合字20130864），本院予以支持，合同解除后，被告张下刈、肖春菜已付的购房款，原告应予以返还给被告张下刈、肖春菜。因被告张下刈、肖春菜经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，致本院无法向其释明违约金是否调整的问题，故原告主张被告张下刈、肖春菜支付房价总额30%的违约金790309.5元，不违反法律规定，本院予以支持。被告张下刈、肖春菜经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法可以缺席判决，并由其承担因放弃抗辩及质证权利的不利法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告平远平城投资实业有限公司与被告张下刈、肖春菜于2014年4月20日签订的《商品房买卖合同》（平城售合字20130864）；二、被告张下刈、肖春菜应于本判决生效之日起十日内向原告平远平城投资实业有限公司支付违约金790309.5元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费34197.39元，公告费600元，共计34797.39元（原告平远平城投资实业有限公司已预交），由被告张下刈、肖春菜负担并径行支付给原告平远平城投资实业有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  廖会平人民陪审员  凌征栋人民陪审员  谢美霞二〇一九年十一月十二日法官助理罗佳慧书记员刘梦平