河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终1317号上诉人（原审原告、执行案外人）：闫均志，男，汉族，1965年4月21日出生，住河南省西峡县。委托诉讼代理人：杨自建，河南德高律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：南阳市万丰中小企业投资担保有限公司。住所地：河南省南阳市仲景北路**。法定代表人：李刚，该公司经理。委托诉讼代理人：韩璐，河南世长律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：西峡龙港旅游商贸城有限公司。住。住所地：河南省西峡县紫金路北延与龙乡路东北角/div>法定代表人：贾文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵志华，河南龙城律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：河南省龙杰置业有限公司。住。住所地：河南省西峡县龙乡路紫金路交叉口东北角/div>法定代表人：徐洪泽，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵志华，河南龙城律师事务所律师。上诉人闫均志因与被上诉人南阳市万丰中小企业投资担保有限公司（以下简称万丰公司）、原审第三人西峡龙港旅游商贸城有限公司（以下简称龙港公司）、原审第三人河南省龙杰置业有限公司（以下简称龙杰公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省南阳市中级人民法院（2018）豫13民初387号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2019年10月11日公开开庭审理了本案。上诉人闫均志及其委托诉讼代理人杨自建，被上诉人万丰公司的法定代表人李刚及委托诉讼代理人韩璐，原审第三人龙港公司、龙杰公司的共同委托诉讼代理人赵志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫均志上诉请求：1、撤销一审（2018）豫13民初387号民事判决，支持上诉人的上诉请求；2、不得执行西峡龙港旅游商贸城印象公馆B幢20层1号到15号房屋（以下简称案涉房屋）的执行，并解除对上述房屋的查封；3、一二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定进行审查，而一审法院错误适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》以下简称《执行异议和复议规定》第二十八条的规定进行审查，因为案涉房屋并未登记在被执行人名下。二、一审法院认定事实错误。上诉人在案涉房屋被查封前已签订合法有效的房屋买卖合同，用以物抵债的形式履行了付清全部房款的义务。在法院查封前，已合法占有案涉房屋，第三人在2014年11月25日给上诉人出据收款收据后即将案涉14套房的钥匙全部交付给了上诉人，上诉人已占有了案涉房屋。关于上诉人对未办理过户登记是否存在过错的问题。本案案涉房屋不能办证是因为没有竣工验收报告的原因，上诉人对此并无过错。上诉人对案涉房屋完全具有排除被上诉人申请执行的权利。综上，请求二审法院查明事实依法改判。万丰公司答辩称：根据上诉人一审时提交的证据，案涉《商品房买卖合同》的订立是基于上诉人与龙港公司和龙杰公司之间的工程款抵账行为，案涉合同的性质实质上是以物抵债协议，而非单纯的房屋买卖，债权人只享有债权请求权，而非物权。同时案涉房屋的交付实际在2017年12月，在法院查封之后。闫均志上诉理由不能成立，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行民事权益。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。龙港公司、龙杰公司述称，认可闫均志的意见。闫均志的一审诉讼请求：1、停止对其购买龙杰公司西峡龙港旅游商贸城印象公馆B幢20层1号到15号房屋的执行，并解除对前述房屋的查封；2、诉讼费用由万丰公司承担。一审法院查明：该院在审理万丰公司与龙港公司、龙杰公司借款合同纠纷一案中，根据万丰公司的财产保全申请，于2015年8月4日作出（2015）南民二初字第00049-1号民事裁定，对龙港公司、龙杰公司的银行存款34102643.63元予以冻结，或保全其相应等值财产；该院于2015年8月11日发布公告，依法查封了第三人龙杰公司开发的西峡龙港旅游商贸城印象公馆（后楼、B幢）11层至20层除1201号、1208号、1501号、1601号四套房以外的其他房产，查封期限自2015年8月11日起至2018年8月10日止，并将该公告张贴于西峡龙港旅游商贸城印象公馆B幢楼内。同日，该院向龙港公司、龙杰公司送达（2015）南民二初字第00049-1号民事裁定书，龙港公司法定代表人贾文杰在该院查封清单上签字。2016年5月5日，该院对万丰公司与龙港公司、龙杰公司借款合同一案作出（2015）南民二初字第00049号民事判决，判决：一、龙港公司、龙杰公司于判决发生法律效力之日起10日内一次性偿还万丰公司借款本息合计21349900元，并按照月息2%支付利息至借款还清之日止。二、龙港公司、龙杰公司于判决发生法律效力之日起10日内一次性偿还万丰公司担保费共计7569910.88元。三、驳回万丰公司其他诉讼请求。万丰公司，龙港公司、龙杰公司均不服一审判决，向河南省高级人民法院提起上诉。河南省高级人民法院于2017年11月28日作出（2016）豫民终978号民事判决，判决：一、维持南阳市中级人民法院（2015）南民二初字第00049号民事判决第三项；二、变更南阳市中级人民法院（2015）南民二初字第00049号民事判决第一项为：龙港公司、龙杰公司于本判决生效后10日内偿还万丰公司借款本金19570000元及利息4740000元，并自2015年9月1日起至本判决确定的款项付清之日止，19570000元借款中的8160000元按照月利率1.5%计付利息，其余11410000元按照月利率2%给付利息，2000000元借款多支付的1090765元利息在执行程序中按照先利息后本金的原则予以冲抵；三、龙港公司、龙杰公司于判决生效后10日内向万丰公司支付担保费、评审费8163243.63元。该终审判决生效后，万丰公司申请强制执行，在本院执行过程中，闫均志对执行标的提出书面异议，该院于2018年8月3日作出（2018）豫13执异57号执行裁定书，裁定驳回闫均志的异议请求。闫均志收到该裁定书后向该院提起本案诉讼。另查明，2014年11月25日，闫均志与龙杰公司签订商品房买卖合同，约定闫均志购买龙杰公司开发的西峡龙港旅游商贸城印象公馆B幢2001、2002、2003、2004、2005、2006、2007、2008、2009、2010、2011、2012、2013、2015号共计14套房屋，建筑面积共1178.49平方米，合同价款共计4537187元。龙杰公司于同日向闫均志出具的收据载明：今收到闫均志人民币肆佰伍拾叁万柒仟壹佰捌拾柒元，系付B幢2001、2002、2003、2004、2005、2006、2007、2008、2009、2010、2011、2012、2013、2015号共计14套房款，并加盖龙杰公司的财务专用章。根据加盖有龙杰公司、龙港公司印章的交房明细表显示，龙杰公司于2017年12月向闫均志交付了商品房买卖合同中约定的房屋。又查明，龙杰公司于2011年5月19日取得西峡龙港旅游商贸城印象公馆项目的商品房预售许可证，预售证编号为（西）房预售证第2011003号。西峡龙港旅游商贸城印象公馆项目尚未进行竣工验收，龙杰公司未对西峡龙港旅游商贸城印象公馆项目申请房屋所有权初始登记。2018年11月2日，经该院现场勘验，闫均志实际持有争议的14套房产钥匙，但均未装修入住。再查明，经向西峡县房地产交易中心查询，闫均志在西峡县××街道有商品房住宅，房屋所有权证号为西107557号。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，所解决的争议为是否终止对本案所涉房屋的强制执行并解除对上述房屋的查封，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院应当对案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查，由于龙杰公司、龙港公司未能如期偿还万丰公司借款，万丰公司对龙杰公司开发的西峡龙港旅游商贸城?印象公馆B幢2001、2002、2003、2004、2005、2006、2007、2008、2009、2010、2011、2012、2013、2015号共计14套房产申请执行，现闫均志主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，按照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，买受人有无足以排除强制执行的实体权利，主要看其是否满足该条规定的四项条件：1、被执行人与买受人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、买受人已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；3、买受人在人民法院查封之前已合法占有该不动产；4、买受人对未办理过户登记手续无过错。本案中，闫均志作为案外人提出执行异议之诉，旨在停止对案涉房屋的执行，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，其应对该执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任，对于闫均志在人民法院查封之前是否已合法占有本案争议房产的问题，其所提交的龙杰公司、龙港公司的情况说明从形式上来看，该份情况说明并无法定代表人及经办人签名，且上述人员亦未到庭说明情况，其形式要件不合法，从内容上来讲，实际交房时间与物业费收取时间字面含义存在较大差异，龙杰公司、龙港公司将实际交房时间解释为物业费收取时间，而非房屋实际交付时间，与常理及正常逻辑均不相符，该解释实难令人信服；至于闫均志提交的调查笔录，在证据种类中属于证人证言，因该三位证人无正当理由未到庭作证，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第五款的规定，该三份调查笔录均不能作为定案依据予以认定。相反，在该院执行局留存的业主交房明细加盖有龙杰公司、龙港公司印章并有其法定代表人签名，该证据的证明效力应当予以认定，即龙杰公司在法院查封前并未向闫均志交付案涉争议房产。综上所述，闫均志提供的证据无法否定业主交房明细的证明效力，未能达到高度可能性证明标准的要求，无法证实其诉求的成立，其应当承担举证不能的法律后果，因闫均志对案涉房产依法并不享有所有权以及排除执行的其他实体权益，其请求停止执行西峡龙港旅游商贸城印象公馆B幢2001、2002、2003、2004、2005、2006、2007、2008、2009、2010、2011、2012、2013、2015号房产缺乏法律依据，该院不予支持。一审法院于2019年7月16日作出（2018）豫13民初387号民事判决，驳回闫均志的诉讼请求。案件受理费43098元，由闫均志负担。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：2015年8月11日，西峡县房产管理局对南阳市中级人民法院的回复记载：B座合同备案房屋有1501#、1601#、701#、1201#、801#、706#、906#、501#、1208#共9套。本院认为，根据当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点有以下两个问题：1、对本案是应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定进行审查还是《执行异议和复议案件规定》第二十八条的规定进行审查。2闫均志对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、关于本案是应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定进行审查的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据上述规定，第三人对案涉房屋排除强制执行的三个基本要件是：已经支付全部价款、实际占有、对未办理过户登记手续没有过错。其中对实际占有亦要求在人民法院查封前。而《执行异议和复议案件规定》第二十八条的规定相关排除执行的条件与之相比增加了“在人民法院查封之前签订合法有效的书面合同”这一要件，该条规定的“在人民法院查封前已合法占有该不动产”这一要件与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定的相关要件并无本质不同。在司法实践中，人民法院在审查案外人异议及异议之诉时，可选择适用对案外人有利的司法解释进行审查。本案中，一审法院适用《执行异议和复议案件规定》第二十八条的规定对此进行审查并无不当。二、关于闫均志对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。本院认为，闫均志对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下：首先，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，在执行法院留存的加盖有龙杰公司、龙港公司印章并有其法定代表人签名的业主交房明细明确显示龙杰公司向闫均志交房时间为2017年12月，即闫均志在法院查封前并未实际占有案涉房产，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条中规定金钱债权中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房能够排除执行的四个要件中的“在人民法院查封前已合法占有该不动产”这一要件。闫均志所提供的证据并不能否定上述交房明细的真实性，其应承担举证不能的责任。其次，案涉房屋已具备预售备案条件，闫均志对购买的涉案房屋长时间不进行备案登记，不符合购房的一般常识。执行法院对登记在被执行人龙杰公司名下、未进行合同备案登记的房屋予以查封执行符合法律规定，并无不当。综上，闫均志的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43098元，由闫均志负担。本判决为终审判决。审判长  闫顺利审判员  牛建华审判员  王朝阳二〇一九年十一月二十二日书记员  乔 芳