江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终9480号上诉人（原审原告）：张家诚，男，1989年1月3日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：吴声威，上海镇平律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔恩娜，上海镇平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏启迪科技园发展有限公司，住所地江苏省南京市麒麟科技创新园（生态科技城）东麒路666号。法定代表人：胡波，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘丹，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王涛，江苏致邦律���事务所律师。上诉人张家诚因与被上诉人江苏启迪科技园发展有限公司（以下简称启迪公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初6199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张家诚上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人强行交付的房屋未达到法定的标准。1、《城市房地产开发经营管理条例》第十四条规定，房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地上、后地下的原则实施。明确指出了配套基础设施在房地产开发项目中的重要性，是商品房买卖中非常重要的一个部分，应当验收后统一交付。2、建设部《商品房���售管理办法》第七条，商品房现售，应当符合（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。参考商品房现售，房地产开发企业预售商品房在交付房屋时应当同时交付供水、供电、供气等配套基础设施。3、涉案房屋的预售合同中约定的交付日期为2015年9月30日，被上诉人为了避免承担逾期交房的违约责任，在供配电设施不具备交付条件的时候强行交房，违反了国家强制性法律规定。二、被上诉人强行交付的房屋未达到约定的标准。1、涉案房屋的预售合同第七条以及附件七，已经明确约定，被上诉人在交付房屋时应当满足供配电设施于2015年9月30日前达到具备开通条件；2、本案中被上诉人交付的房屋在合同约定的2015年9月30日并未完成供配电设施的竣工验收，��诉人通过国家电网咨询获知，由于涉案房屋小区中的用电管道和燃气管道安装在同一管槽，一旦发生短路将产生严重的工程风险，供电公司不敢在这种情况下供电。即使被上诉人提供免费的临时用电，但上诉人不敢收房，不敢置自己的生命安全于不顾。三、被上诉人强行交付的房屋配套设施的安装设计不符合常理。1、涉案房屋的厨房中，公共燃气管道安装在室内，加上厨房面积本身就狭小，严重影响了房屋的装修入住；2、将公共燃气管道安装在业主私人空间，不符合常理，在上诉人要求被上诉人整改的情况下，被上诉人无动于衷，导致上诉人无法收房入住。四、被上诉人强行交付的房屋未依照法定交房程序，明显违法。1、《合同法》第一百五十七条规定：“买受人收到标的物时，应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验”。2、《消费��权益保护法》第八条规定：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利”。3、不通过验房，买受人的知情权无从保障，“先收房、后验房”的霸王条款，完全剥夺了买房人对所购房屋的知情权。《合同法》第六十二条第五项规定：“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”。在交房中有利于实现合同目的的履行方式只能是“先验后收”。4、《合同法》第一百五十八条规定：“当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或质量不符合约定的情形通知出卖人。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人……”。不对标的物进行验收，买受人就无法发现标的物数量和质量是否符合约定，也就无法在合理期间内通知出卖人是拒���还是接受标的物。如果作出“不论标的物品质如何，不经验收而其所有权和风险都转至买受人”的解释，对买受人是极不公平的。“先验房、后收房”有利于市场稳定，保证交易安全，实现对经营者的监督。5、被上诉人在2015年9月30日通知强行交房时，利用其强势地位，要求业主先交物业费和签署商品房交接单，后验房，不符合法律规定，侵犯了上诉人合理检验房屋是否符合法定、约定标准的权利。6、被上诉人强行交房不符合约定的条件和规定的标准，在后期仍未以任何形式通知上诉人收房，造成了本案的损失继续扩大。四、被上诉人强行交付的房屋未履行合同约定的交付义务，也不符合强制性法律规定。1、《预售合同》第十条第二款约定，甲乙双方进行交接时，被上诉人应当出示第六条第二款约定的证明文件，并满足第六条第二款约定的其他交付条件。甲方不���示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或者不满足第六条第二款约定的其他交付条件的，乙方有权拒绝接收该商品房，甲方按第六条的约定承担迟延交付的责任。2、《预售合同》第六条第二款约定，该商品房交付时应当符合下列条件，已经取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》；该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。3、《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。4、建设部《商品房销售管理办法》第三十二条规定，销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅��量保证书》、《住宅使用说明书》。5、建设部《商品房销售管理办法》第三十条规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。6、本案中被上诉人在交付涉案房屋时，并未一并交付合同约定和法律强制性规定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》，也未出示相应的规划验收合格材料，不具备交房条件，也不符合交房程序，上诉人在这种情况下合理拒绝收房，要求开发商整改，通过供电验收后，再进行合法的交房手续，但未得到被上诉人的任何答复和反馈。7、被上诉人在安装好供电设施，通过供电公司验收后，也未及时通知上诉人收房，造成了本案损失的扩大，被上诉人应当对此承担逾期交房的违约责任以及承担上诉人因此受到的租金损失。六、涉案房屋的《商品房预售合同》及补充协议系格式条款，多处不合理加重乙方责任，排除乙方主要权利，相关条款应无效。1、《合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。2、《合同法》第四十一条规定，对格式条款理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。3、《预售合同》第六条第二款中关于附件7中的约定条件，因排除的是空白事项，其合理解释为双重否定等于肯定，应当解释为未对附件7中的任何具体事项进行排除，即未排除附件7中关于配套基础设施的约定。4、附件7系补充约定的性质，其��于房屋交付条件的约定系对《预售合同》第六条第二款的补充详细约定，双方应当遵守诚实信用的原则在交付房屋时达到供配电设施具备开通条件，而非被上诉人所辩称的排除解释。5、而且该条款系格式条款，如果免除被上诉人责任，该条款应属无效。6、交付配套基础设施属于法律规定的要求，被上诉人通过约定的方式排除这一义务，已经违反强制性的法律规定，应属无效。七、双方在合同中约定的违约金金额过低。1、《预售合同》第六条第三款约定，甲方迟延交付该商品房的，应当承担下列违约责任，按照已收价款的万分之一/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。2、上诉人认为该约定违约金额过低，近来，南京房价高速上涨，租金也呈线性上升趋势，被上诉人未能如期交付该房屋，影响上诉人入住，应当承担赔偿上诉人租金损失。综上，被上诉��未能在合同约定的2015年9月30日完成涉案房屋的配套基础设施的竣工验收，强行交付的房屋不符合法定标准、约定标准，交付的程序违法，同时未按照强制性法律规定及合同的约定交付相关手续材料。一审认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判或发回重审。启迪公司辩称，1、上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同第6条已经对房屋的交付条件作出了明确的约定，在一审中被上诉人已经提交了相关的证据，证明被上诉人交房时已经符合了合同约定的条件。同时，合同附件7并非合同约定的房屋交付条件之一，在合同中有明确的约定。2、就上诉人描述的房屋配套设施问题，被上诉人已经提交了规划核实合格书以及竣工备案文件，符合规划及住建部门的有关规定。同时甲乙双方的其他约定第13条也明确约定，无论签约双方是否口头或者书面确认，以本合同及其附件以及其他双方正式签署的书面协议约定为准。3、上诉人声称被上诉人交房程序违法，首先被上诉人按照合同约定的期间通知上诉人到现场收房，上诉人由于其自身原因，拒绝收房。其次，上诉人以涉案房屋设计不合理为由拒绝收房，但被上诉人认为，非房屋主体结构问题，上诉人应当收房，如房屋出现瑕疵，应当由开发商承担保修责任。同时根据甲乙双方其他约定第6条，涉案房屋已经视为交付，所以被上诉人不存在程序违法且逾期交房的情形。上诉人认为被上诉人要求其交物业费作为收房的前置条件，但被上诉人只是配合物业公司收取物业费用，上诉人也缴纳了物业费用，同时根据业主临时规约第5条第5款，各业主及租户于单元交付使用时同意，向物业服务企业预付其单元应当支付6个月物业管理费用。4、上诉人认为合同及补充协议系格式条款，且附件7是补充约定的性质，被上诉人认为涉案合同系南京市江宁区住房和城乡建设局监制，且附件7已由合同第7条明确约定由被上诉人承担的相关权利义务，不符合格式条款的相关规定，且附件7并非补充约定的性质，而是本合同不可分割的组成部分。5、上诉人要求被上诉人承担其租金损失，被上诉人不存在逾期交房的情形，且上诉人也未提供证据证明其损失，所以被上诉人不应承担其租金损失。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。张家诚向一审法院起诉请求：1、启迪公司支付逾期交房违约金（自2015年10月1日起按1007937元的万分之一计算至实际交房之日）；2、启迪公司赔偿因逾期交房造成的租金损失（自2015年10月1日至实际交房之日）；3、启迪公司对启迪城慧园5幢202室房屋外立面及室内燃气管道进行整���；4、启迪公司承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2013年11月20日，张家诚与启迪公司签订一份南京市商品房预售合同，该合同载明：“预售人（下称“甲方”）：江苏启迪科技园发展有限公司，预购人（下称“乙方”）：张家诚。甲方已领取宁江国用2012第17776号《国有土地使用证》，依法享有南京市江宁区麒麟街道东麒路333号地块的国有土地使用权；该宗地块地号为21101101021。甲方获准在上述地块上开发建设的商品房暂定名称为启迪城。甲方已领取宁房销字第2013200115号《南京市商品房预售许可证》，依法可以预售相应商品房。……第一条合同标的的基本情况一、甲方预售给乙方的商品房（下称“该商品房”）为上述《南京市商品房预售许可证》证载范围中的江宁区麒麟街道东麒路333号启迪城慧园5幢202室，该房号为工程暂定标号。……三、该商品��设计用途为一般住宅……四、该商品房的建筑面积82.32平方米，其中套内建筑面积65.82平方米，共有共用分摊建筑面积16.5平方米。计入上述共用分摊面积的建筑部位见附件3。……六、该商品房占用范围内的国有土地使用权，其土地使用权面积在乙方办理国有土地使用权登记时，由政府主管部门核定。该商品房的土地用途为城镇混合住宅用地，土地使用年限自2012年7月31日起至2082年7月30日止。……第三条定金及处理办法乙方应于2013年11月15日前向甲方支付定金（大写伍万元整）（小写50000元）……第四条计价方式与价款乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为12244.13元/平方米，总价款合计（大写）壹佰万柒仟玖佰叁拾柒元整，（小写）1007937，币种为人民币。该总价款由下列款项构成：房价款：单价12244.13元/平方米，合计1007937元。……第五条付款方式、时间和迟延付���的责任一、乙方应按下列方式和时间向甲方支付合同价款：……分期付款：第一期：应于2013-11-20前支付（小写）307937元。预购房抵押贷款：商业性贷款：（小写）470000元。公积金贷款230000元……第六条房屋交付时间一、甲方应于2015-9-30前向乙方交付该商品房。二、该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划验收核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》；双方按补充协议相关条款执行。……三、甲方迟延交付该商品房的，应承担下列违约责任；但乙方解除本合同的除外：双方按补充协议相关条款执行。……第七条配套基础设施和其他设施一、甲方对配套基础设施及其它设施的承诺见附件7。二、附件7中的设施迟延达到甲方承诺条件的，甲方承担下列违约责任，但乙方解除本合同的除外：在90天内采取补救措施达到约定标准。本款约定的违约责任不与第六条约定的迟延交付违约责任累加适用。三、该商品房交付后，附件7中第1、2、3项设施迟延达到甲方承诺条件，经乙方催告后90日内仍未达到的，乙方有权解除本合同，并按下列方式处理：1、因政府原因导致延误的，据实予以延期。2、确属于甲方原因的，甲方自违约之日起按日支付总房款万分之一的违约金，违约金最高额不超过人民币2000元。……第十条房屋交付和接收手续……三、甲、乙双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付。……合同附件7、配套基础设施及其它设施1、上水、下水设施2015年9月30日前达到具备开通条件；2、供配电设施2015年9月30日前达到具备开通条件；3、燃气供应设施2015年9月30日前达到具备开通条件……”双方还签订一份甲、乙双方的其它约定，该约定载明：“……五、对房屋交付时间、条件的补充：1、本合同第六条约定的该房屋的交付时间为2015年9月30日前，具体时间以甲方发放《入住通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期），乙方对此无异议……六、关于迟延交付房屋的补充：1、除本协议第五条的约定的不可抗力外，甲方未按照本合同约定的期限和条件将该商品房交付乙方的，按照合同第六条的约定处理。2、乙方迟延办理房屋交付手续，或因乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一天，乙方应向甲方支付购房款总额的万分之壹作为违约金，且视为甲方在《入住通知书》确定的交房期限届满第二天已经将该房屋交付乙方（视为交付）。自交付（包括视为交付）之日起，甲方除根据合同规定依法承担保修责任外，该房屋的损毁、灭失的风险均由乙方承担。该房屋产生的物业服务费及其他费用均自交付之日起计算并由乙方承担。房屋的保修期自交付（包括视为交付）之日起计算。……”此后，张家诚支付了全部购房款1007937元。2015年9月，启迪公司向张家诚邮寄一份启迪城交付使用通知书，通知将于2015年9月30日下午16：00向张家诚交付房屋，并告知本次交付集中工作周期为2015年9月28日至2015年9月30日。2015年10月7日，张家诚前往接收房屋，缴纳了物业管理服务费等费用合计2639.3元。此后，张家诚因认为启迪公司未完成供电验收且供配电设施未具备开通条件、房屋煤气管道安装不合理、交房程序违法等，拒绝接收房屋。另查明，启迪公司于2015年9月6日取得涉案房屋项目建设工程规划核实合格书，2015年9月16日完成竣工验收备案，2015年9月25日取得南京市房屋测绘成果报告。2015年9月30日，涉案房屋的住宅质量保证书、住宅使用说明书已经制作完毕。2015年9月30日，涉案地块供电没有��式开通，是启迪公司提供业主免费临时用电；燃气亦尚未开通。2016年春节前，电力、燃气正式开通。2017年4月，张家诚向一审法院提起诉讼，要求启迪公司赔偿违约金及损失并整改房屋相关部位。审理中，因双方意见分歧，致调解未成。上述事实，有南京市商品房预售合同、交付使用通知书、收款收据、住宅使用说明书、住宅质量保证书、建设工程规划核实合格书、竣工备案资料、房屋测绘成果报告及当事人的陈述等证据证实。一审法院认为：合同的内容由当事人约定，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约力。张家诚与启迪公司签订的南京市商品房预售合同，系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方签订的商品房预售合同中对房屋的交付条件进行了约定，启迪公司在通知交付时，涉案房屋已经符合合同约定的交付条件。虽然涉案房屋在通知交付时供配电设施、燃气设施等未具备开通条件，但启迪公司提供了临时免费供电，并在合同约定的合理期限内采取了补救措施，实现了水、电、气的正式开通，且供配电设施、燃气设施等未具备开通条件并非合同约定的房屋交付条件。此外，合同中未对燃气管道的布局、安装及房屋外立面材质的使用等进行具体约定，涉案房屋亦已通过竣工验收备案。在房屋已符合合同约定的交付条件的情况下，张家诚以启迪公司未完成供电验收且供配电设施未具备开通条件、房屋煤气管道安装不合理、交房程序违法等，拒绝接收房屋，没有事实及法律依据，由此产生的相关责任由其自行承担。故对张家诚要求启迪公司支付逾期交房违约金（自2015年10月1日起按1007937元的万分之一计算值实际交房之日），赔偿因逾期交房造成的租金损失（自2015年10月1日至实际交房之日）及对启迪城慧园5幢202室房屋外立面及室内燃气管道进行整改的诉讼请求，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回张家诚的诉讼请求。一审案件受理费减半收取929元，由张家诚负担。本院审理期间，双方当事人对一审查明的事实无异议，本院依法予以确认。二审中，张家诚未提交新的证据。启迪公司提交启迪城智园和慧园业主临时规约，证明根据合同第5条第5款的约定，张家诚应当缴纳物业费。张家诚对该证据真实性、合法性没有异议，但对证明目的不予认可，表示即便要缴纳物业费，也应当是在验房之后，确认房屋符合法定交房及约定交房标准之后进行签收并缴纳预付的物业费，而不应当是先付费再验房，所以被��诉人的交房程序违背了买卖合同标的物验收的惯例。案件审理中，双方认可涉案房屋所在小区2016年2月1日电力、燃气正式开通。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，启迪公司与张家诚在协商一致基础上签订的商品房预售合同，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据合同约定，启迪公司交付房屋时，应当已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。启迪公司在合同约定的交付期限内通知张家诚收房时，涉案房屋已经符合合同约定的交付条件。双方在合同中虽未将电力设施、燃气设施的开通作为房屋的交付条件，但启迪公司在通知张家诚收房时涉案房屋的供电设施、燃气设施尚未开通，启迪公司仅提供了免费的临时用电，但燃气问题并未解决，严重影响正常居住使用，张家诚作为买受人，可以拒绝接收。根据合同约定，启迪公司应在90天内采取补救措施使配套基础设施达到合同约定的标准，而双方确认涉案房屋所在小区直到2016年2月1日前电力及燃气才正式开通，已超出合同约定的90天期限，故对于超出的33天（自2015年10月1日起至2016年1月31日止，扣减合同约定采取补救措施的90天），启迪公司应承担逾期交房的违约责任。张家诚在涉案房屋电力、燃气正式开通后应当接收房屋，其以燃气管道安装不合理、交房程序违法等为由拒绝接收房屋，于法无据。据此，启迪公司应支付张家诚33天逾期交房违约金，根据合同约定的按日支付总房款万分之一违约金的计算标准，逾期交房违约金数额应为3326.19元（1007937元×33天×万分之一/日）。对张家诚要求启迪公司支付2016年2月1日后逾期交房违约金的上诉请求，本院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。启迪公司逾期交房33天，其应当支付的逾期交房违约金足以弥补张家诚33天的租金损失，故对张家诚要求启迪公司按每月1000元标准支付其租金损失的上诉请求，本院不予支持。综上所述，张家诚的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初6199号民事判决；二、江苏启迪科技园发展有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内支付张家诚逾期交房违约金3326.19元；三、驳回张家诚的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取929元，由张家诚承担879元，启迪公司承担50元；二审案件受理费1858元，由张家诚负担1758元，启迪公司负担100元（此款已由张家诚预付，启迪公司在支付张家诚逾期交房违约金时一并给付）。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  龚 达二〇一八年一月十七日书记员  朱亚芳