四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川07民终2820号上诉人（原审被告）：四川海珂实业有限公司，住所地：四川省绵阳市涪城区剑门路西段42号海珂三千城1栋1层1号。法定代表人：周健，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓君强，四川道融民舟律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：蒋富顺，男，1964年4月26日出生，汉族，住四川省新津县。委托诉讼代理人：蔡平，四川临龙律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：邱兴蓉，女，1969年2月17日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区，系被上诉人蒋富顺之妻。委托诉讼代理人：蔡平，四川临龙律师事务所律师。上诉人四川海珂实业有限公司（以下简称海珂公司）因与被上诉人蒋富顺、邱兴蓉房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2017）川0703民初247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人海珂公司的委托诉讼代理人邓君强、被上诉人邱兴蓉及其与蒋富顺的共同委托诉讼代理人蔡平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人海珂公司上诉请求:1.依法撤销四川省绵阳市涪城区人民法院（2017）川0703民初247号民事判决；2.依法驳回被上诉人的诉讼请求或者将本案发回重审；3.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、本案被上诉人的诉讼请求已过诉讼时效，不受法律保护。上诉人逾期办理房屋所有权证书的诉讼时效应从2014年12月19日开始计算两年，被上诉人立案时已经超过诉讼时效。二、办理房屋所有权证是被上诉人的义务，上诉人只是协助办理。被上诉人未取得房屋所有权证的原因是其自身造成的，不应由上诉人承担责任。三、本案的违约金过高，上诉人交付房屋后，被上诉人实际占有并使用案涉房屋，并没有给被上诉人造成实际损失。被上诉人蒋富顺、邱兴蓉辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。上诉人逾期办理房屋所有权证的行为是持续的，不存在超过诉讼时效的问题。二、被上诉人未取得权属证明并不是被上诉人自身造成的，被上诉人直到2017年5月12日才知道要再次提交一份《贷款结清证明》。三、案涉房屋在2013年3月28日就已经交付使用，直到2014年才取得案涉房屋的权属证明，同时根据《合同附件》已经明确约定案涉房屋的权属登记备案由出售人代办。四、原审法院违约金计算标准正确，逾期办理案涉房屋的权属证明给被上诉人造成了客观损失，因为被上诉人在没有房屋所有权证书时无法根据自身意愿进行处置。被上诉人蒋富顺、邱兴蓉向一审法院的起诉请求:1.被告立即为原告办理房屋产权登记；2.被告承担逾期办证（转移登记、小证）的违约金，计算方式为：从2013年7月1日起，以原告已付房款420439元为基数，按每天万分之二的标准直至原告取得权属证明之日止；3.本案诉讼费由被告承担。本案宣判前，原告蒋富顺、邱兴蓉自愿撤回第一项诉讼请求。一审法院认定事实:原告蒋富顺、邱兴蓉系夫妻关系。2011年12月26日，二原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同签约备案号：107431），约定二原告购买被告建设的海珂·三千城3栋2单元9楼5号建筑面积为87.21平方米的钢混结构住宅一套，总价420439元，还约定：“第五条付款方式及期限买受人采取下列第3种方式付款：贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的40.54%，其余价款可以向中国农业银行股份有限公司绵阳涪城支行银行或者住房公积金管理机构借款支付。买受人所支付的预收首付房款已经缴存到指定的银行监控账户内”，“第十二条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：2、买受人不退房，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付全部房款万分之二的违约金”，“第十九条产权登记（一）初始登记出卖人应当在取得竣工备案证书后90日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，出卖人从应该取得该商品房所在楼栋的权属证书期限届满之日次日起至实际取得权属证明之日止按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起并取得该商品房所在楼栋的权属证明之日90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）出卖人从应该取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金”，但未对被告逾期办理转移登记承担的违约责任作出约定。二原告按约支付了购房款。2014年3月3日，海珂·三千城3#、4#、5#、2#地下室取得了竣工验收备案证书。同年9月19日，被告取得了海珂·三千城的房屋所有权证书（绵房权证监证字第××号）。次日，被告向海珂·三千城的业主发布《关于办理房屋产权证相关事项的公告》，其主要内容为海珂·三千城房屋产权分户登记工作将开始办理，业主需要提交的办证资料、办理地点、办理阶段等，其上载明案涉房屋所在的3幢办理时间为2014年12月9日——2015年1月29日，未载明需要业主提供《贷款结清证明》原件。因未向不动产管理中心提交《贷款结清证明》原件，案涉房屋至今未办理产权转移登记。二原告为此起诉来院，请求判如所请。还查明：2013年3月14日，中国农业银行股份有限公司绵阳涪城支行出具《贷款结清证明》，载明：“借款人蒋富顺在我行办理的个人住房贷款25万元。贷款期限：2012年5月15日至2024年5月14日……该笔贷款于2013年3月5日已结清全部本息，同意借款人持房产证及我行开具的收贷凭证来你局办理解除抵押手续”。次日，原告向被告提交了《贷款结清证明》原件。同月30日，二原告缴纳了办理房屋所有权证书所需的费用。2015年1月8日，被告向原告蒋富顺出具收条一份，载明：“今收到蒋富顺房号3栋2单元9楼5号《商品房买卖合同》原件壹份，用于办理该房屋产权登记手续，待该套房屋产权证办理完毕后随产权证一起返还。”庭审中，二原告陈述案涉房屋交房时间是2013年3月28日。被告方称不清楚交房时间。被告陈述二原告2013年3月15日提交的《贷款结清证明》原件已经被住建局封存，不动产管理中心于2016年成立，该中心成立以后要求提供结清证明原件，故被告要求原告再次提交结清证明。二原告陈述于2017年5月12日才收到被告的通知，尚未向被告提交结清证明原件。一审法院认为：本案的争议焦点之一是案涉房屋应当在何时办理转移登记。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。案涉合同的约定：“（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起并取得该商品房所在楼栋的权属证明之日90日内取得房屋所有权证书的……”。原告陈述案涉房屋于2013年3月28日交房，被告称不清楚交房时间，但未在法庭指定的期限内作出说明，应自行承担举证不力的后果，故该院采信原告的陈述，认定交房时间为2013年3月28日。被告于2014年3月3日取得案涉房屋所在楼栋权属证明。故原、被告应当在2014年3月3日起算的90日内(2014年6月1日)共同申请办理转移登记。本案的争议焦点之二是在办理转移登记的过程中被告是否违约。一审法院认为，结合案涉合同第十九条（二）项1条的约定，以及办理转移登记的手续收集的实际情况、办理产权分户的房屋数量较多的实际情况，且被告为原告办理房屋所有权证书不仅仅系被告的义务，同时也需要原告的积极配合，即需要原告提供办理房屋所有权证书所需的资料。故该约定应当理解为被告具备分户办证的条件并向原告发出办理证件的通知。被告于2014年9月20日通知了原告办证时间为2014年12月9日—2015年1月29日，该院认为应当申请办理转移登记之日（2014年6月1日）至被告通知之日（2014年9月20日）期间，未办理转移登记系被告的责任，被告应当承担违约责任。此后，是否能顺利办理转移登记、取得房屋所有权证书需要原、被告双方的配合才能完成。原告于2013年3月15日向被告提交了《贷款结清证明》原件，同月30日缴纳了办理房屋所有权证书相应的费用，2015年1月8日向被告提交了《商品房买卖合同》原件，原告已初步完成其配合义务。此后，被告称为办理转移登记通知原告补交《贷款结清证明》原件，但对通知时间未提供证据予以证明，故该院采信原告的陈述，即被告于2017年5月12日通知原告补交。该院认为2015年1月29日至2017年5月12日期间，被告应当按照交易习惯及诚实信用原则履行通知义务，其未尽通知义务，应当承担违约责任。本案的争议焦点之三是本案是否已过诉讼时效。原告主张被告承担2013年7月1日起逾期办理转移登记的违约责任，被告辩称本案已过诉讼时效，本案于2017年1月9日立案受理，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，法院仅保护原告2015年1月10日之后的权利。原告未举证证明本案存在诉讼时效中断、中止的事由，应当自行承担举证不力的后果，故一审法院认为本案的诉讼时效未中断或者中止。综上，对原告主张的2015年1月29日至2017年5月12日期间的违约金，一审法院予以支持；对原告超过诉讼时效的请求，一审法院依法予以驳回。本案的争议焦点之四是被告承担何种违约责任。原告主张被告承担合同约定的逾期交房、逾期办理初始登记的违约责任，即承担按已付房款420439元为基数，按每天万分之二的标准支付违约金。案涉合同中未对被告逾期办理初始登记违约责任进行约定，原告的该主张于法无据，一审法院不予支持。但依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％……”之规定，结合本案被告逾期办理转移登记的起始时间（2015年1月29日至2017年5月12日）和期限（共834日），同期贷款利息应为4.75%/年，故利息的标准应为0.016918%/日（4.75%/年×130%÷365天）。综上，该院认为被告应支付的违约金为59322.31元（420439元×834日×0.016918%/日），原告超过该部分的诉请，依法予以驳回。遂判决：一、被告四川海珂实业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告支付逾期办理转移登记的违约金59322.31元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1231元，由被告四川海珂实业有限公司负担641元，由原告蒋富顺、邱兴蓉负担590元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人海珂公司与被上诉人蒋富顺、邱兴蓉于2011年12月26日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定及法律规定全面履行各自的义务。本案应围绕上诉人的上诉请求进行审理。关于本案被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十九条（二）转移登记第2项约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起并取得该商品房所在楼栋的权属证明之日起90日内取得房屋所有权证书的……，出卖人从应该取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金”，上诉人一审起诉时间为2017年1月9日，原审法院认定诉讼时效应从2015年1月29日起算并无不当。本院对上诉人关于被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效的上诉理由不予认可。关于上诉人是否应当承担逾期办理案涉房屋所有权证的违约责任及违约金是否过高的问题。上诉人认为逾期办理房屋所有权证是由于政府原因导致的，其没有过错，不应当承担逾期办证违约金。该理由与本案逾期办证并没有直接关系，且未提供证据予以证明，本院不予认可。本案所涉违约金在双方签订的《商品房买卖合同》中虽有约定，但明显过高，本案违约金的确定，应依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，本院认为，结合本案的实际情况，酌情将违约金按已付房款420439元为基数，按每天万分之一计算，所以上诉人海珂公司关于违约金计算过高的上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，上诉人四川海珂实业有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持绵阳市涪城区人民法院（2017）川0703民初247号民事判决第二项，即“二、驳回原告的其他诉讼请求”；二、撤销绵阳市涪城区人民法院（2017）川0703民初247号民事判决第一项，即“一、被告四川海珂实业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告支付逾期办理转移登记的违约金59322.31元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”；三、上诉人四川海珂实业有限公司于本判决生效之日起五日内向被上诉人蒋富顺、邱兴蓉支付逾期办理转移登记违约金35064.61元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1231元，由四川海珂实业有限公司负担399元，由蒋富顺、邱兴蓉负担832元。二审案件受理费1283元，由四川海珂实业有限公司负担758元，由蒋富顺、邱兴蓉负担525元。本判决为终审判决。审 判 长 张建国审 判 员 傅文忠审 判 员 石 军二〇一八年一月十五日法官助理 罗 婷书 记 员 薛亚春