大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初4108号原告：大连市住房城乡建设事务服务中心（原大连市国有房产管理中心），统一社会信用代码12210200MB1769575L，住所地大连市西岗区八一路131A。法定代表人：郭春久，该中心主任。委托代理人：邹艳东、穆晓霞，辽宁华夏律师事务所律师。被告：徐德刚，男，1955年12月16日生，汉族，住大连市甘井子区。原告大连市住房城乡建设事务服务中心（原大连市国有房产管理中心）与被告徐德刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月28日作出（2017）辽0211民初10753号民事判决。判决作出后，被告徐德刚不服，上诉至大连市中级人民法院。大连市中级人民法院于2019年2月22日作出（2019）辽02民终1602号民事裁定，将该案发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连市住房城乡建设事务服务中心的委托诉讼代理人邹艳东、穆晓霞，被告徐德刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连市住房城乡建设事务服务中心向本院提出诉讼请求：1、判令解除租赁合同，立即腾退房屋，并办理相关退房手续；2、判令被告支付拖欠的房屋租金和占用费共计39740元、暂计滞纳金100元，合计39840元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年10月18日原、被告签订《大连市公共租赁住房租赁合同》，约定原告将房屋交由被告承租使用，建筑面积45.21平方米，租金标准每月每平方米建筑面积20元，月租金904元，合同期限为1年，即自2013年11月1日至2014年10月31日止等事项。被告自2014年5月1日至2017年12月31日共计拖欠44个月租金，经原告多次催缴未还，故诉讼。被告徐德刚辩称，不同意原告的诉讼请求。最高院司法解释规定，对于已经不存在的权利，没有必要向法庭诉讼了，这种诉讼请求法院不应当予以支持。陈述事实：一、合同法第55条规定是撤销合同腾退房屋，现在房屋入住6年，诉讼法司法解释规定超过1年不应当受理，原告的撤销权早已灭失，故法院不应受理。二、原告说我欠租金44个月，这44个月租金的形成，根据大连市人民政府的公租房暂时管理条例及实施细节，如果出现欠费情况只有3至6个月的期限，超过6个月必须向产权单位提起诉讼，而原告未按照这个执行，并且也不符合合同法规定的减损规则，现在44个月形成4万元后提起诉讼，我认为法院不应当支持。原告超过6个月，到现在44个月才要租金，最高院司法解释规定不符合减损规则，法院不应当支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年10月18日，大连市国有房产管理中心（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《大连市公共租赁住房租赁合同》，约定：甲方将座落于大连市甘井子区泉水P2区6号楼1单元6层4号的住房（以下简称“案涉房屋”）作为公共租赁租房出租给乙方居住使用；甲方于2013年11月1日前将该房屋交付给乙方，并保证该房屋及附属设施设备能正常使用；合同期限为一年，租期自2013年11月1日至2014年10月31日止；租赁期满，乙方应如期交还该房屋；如需继续租住，应在租赁期满3个月前向甲方提出书面续租申请，经审查符合条件的，双方续签租赁合同；月租金为904元；签订合同时，乙方一次性缴纳6个月租金，此6个月期满前15日内，乙方缴纳下6个月租金，按要求存入指定银行账户；逾期缴纳租金的，乙方每日按欠交租金额的千分之一支付滞纳金；签订合同时，乙方按该项目公租房月租金标准的3倍一次性缴纳履约保证金2400元。合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，大连市国有房产管理中心将案涉房屋交付给被告使用，被告向原告缴纳了前6个月的租金。其后，被告未再向大连市国有房产管理中心支付过租金。2014年11月、2015年4月，被告曾两次向原告递交续租审核材料。截止庭审之日，被告一直占有案涉房屋未予交还。案件审理过程中，本院两名工作人员于2019年7月2日对案涉房屋现场进行勘验，案涉房屋在勘验当日的状况如下：案涉房屋总电闸处于开启状态，室内所有插座、电灯等设备均不通电；案涉房屋内无水阀开关，室内所有水龙头开启后均不出水；案涉房屋总电闸处缺失两个空气开关；因案涉房屋未通水，无法进行卫生间漏水试验，卫生间墙体、热水器水阀下方有一道长约0.8米左右的黄色水渍，墙体上另有少许白色勾缝剂被水冲开所留下的痕迹，卫生间柜体侧面有翘起痕迹；因勘验当日为晴天，无法现场验证窗户漏水情况，现场可见窗台上有一片水渍；四楼总电闸处显示案涉房屋的电闸处于开启状态；六楼总水阀处显示案涉房屋水阀处于关闭状态，该水阀处外设大门，大门处于锁死状态；勘验当日，案涉房屋水费存在欠费，电费不存在欠费。2019年7月11日，案外人大连天元世纪物业管理有限公司出具《关于P2-6-6-4房屋的相关情况说明》，说明：一、关于验房手续。关于2014年房屋分配验房环节,我们向锦绣物业相关人员进行了解,当时是施工单位与物业及房屋管理单位共同现场组织交接验房,如果验房不合格,则直接对不合格项目进行维修,当时验房手续是一式两份,物业和住户各执一份,由于时间过久,人员更迭,锦绣物业目前没有找到上述房屋的验房手续,我公司也未收到锦绣物业移交的该房屋验房手续。二、关于水阀问题。锦绣物业进行物业服务时,施工单位将供水已经移交自来水公司,当时水阀由自来水公司管理;我公司提供物业服务期间,水阀由自来水公司和我公司共同管理。但在我公司管理期间,我公司从未对P2-6-604水阀实施关阔处理,因此目前阀门关闭应该是自来水公司所为。另外,我公司查验了P2-6-604号水费缴纳情况,该房屋2016年5月至11月产生水费欠费,2018年11月再次产生水费欠费至今,因此我们认为自来水阀门关闭系因欠水费导致自来水公司关闭阀门。三、楼下邻居的证明。由于我公司提供物业服务期间没有收到案涉房屋的任何保修记录,因此我们只能向楼下P2-6-504住户了解情况。P2-6-504住户为高淑清。我们派人于2019年7月10日下午电话联系该租户,接电话的是房主高淑清的女儿,她和母亲在外旅游,一个月后回大连。其女儿在电话中陈述如下:因发生的时间较长,只记得是2015年,具体日期记不住了,楼上卫生间漏水,漏的挺严重的,当时就找到楼上租户徐德刚,徐德刚让她去物业报修,她去物业报修后,物业很快安排维修,维修后至今没有再漏水。2018年10月26日，大连市国有房产管理中心与其他多家单位经整合组建为大连市住房城乡建设事务服务中心。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。被告承租案涉房屋，理应按照合同约定向原告支付租金。本案中，原、被告签订的租赁合同期限为一年，租赁期限届满后，被告仍在案涉房屋内居住，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，因租赁期间届满后被告继续使用案涉房屋，原告未提出异议，应认定为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。截止庭审之日，被告一直占有案涉房屋未予交还，并只支付了前6个月的租金，现原告要求被告支付2014年5月1日至2017年12月31日拖欠租金39740元，与法有据，应予支持。被告辩称案涉房屋自交付之日起即不符合居住条件，但2014年11月、2015年4月，被告曾两次向原告递交续租审核材料，且原告未能举证证明其曾向原告提交更换或退还案涉房屋的书面申请，故对于被告的该项辩称主张，本院不予采纳。案涉房屋系公共租赁住房，即保障性住房，该房由大连市住房保障中心委托原告管理，其委托管理的依据是国家、省、市制定的保障性住房管理相关规定，故被告能否继续享受公共租赁住房，系政府职能部门依据相关规定作出的决定，并非平等主体之间的法律关系，不属于民事法律关系的调整范围，对于原告请求判令解除原、被告之间的房屋租赁合同、被告腾退案涉房屋并协助办理相关手续的诉讼请求，在本案中不予审理。滞纳金也应由行政部门依法收取，原告关于滞纳金100元的诉讼请求，在本案中亦不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告徐德刚给付原告大连市住房城乡建设事务服务中心（原大连市国有房产管理中心）2014年5月1日至2017年12月31日的租金39740元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连市国有房产管理中心的其他诉讼请求。案件受理费796元，公告费690元，共计1486元（原告已预交），由被告承担1436元，由原告承担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  常 青人民陪审员  曹翠华人民陪审员  赵 洋二〇一九年十一月四日书 记 员  张文郁附相关法条：《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。