北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初42521号原告：杨磊，男，1991年7月19日出生，蒙古族，中国科学院自动化研究所助理研究员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：路文静，北京市两高律师事务所律师。被告：张昭光，男，1969年5月15日出生，汉族，无业，住北京市西城区。原告杨磊诉被告张昭光房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨磊及其委托诉讼代理人路文静，被告张昭光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨磊向本院提出诉讼请求:1.判令被告返还租房押金5300元；2.判令被告向原告支付拖欠上述欠款的利息损失（自2019年8月5日起，以5300元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算到实际付清之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：我与被告于2017年9月20日和2018年9月20日分别签订两份租期为一年的房屋租赁合同，签订第一份合同时交纳了5300元押金。被告与我于2019年8月5日提前解除租房合同，我同意在2019年8月5日前搬走。2019年7月28日，我将房屋交还被告，被告将一个半月的租金退还给我共计8400元，当时燃气费尚未结清，于是约定燃气费结清之后，被告退还我5300元押金。后被告以房屋厕所门上的玻璃被更换、瓷砖及墙皮有脱落等原因拒绝退还押金，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告张昭光辩称，首先，我不是违约，是原告提出他买的新房装修好了，要提前搬走。原告告诉我他去找他的师妹联系，继续租住涉案房屋。在他师妹无法入住的情况下，原告要求我往外出租。第二，我租给原告的是新房，我是在2013年7月买完装修后出租的，原告租住期间给涉案房屋造成毁损。双方合同约定，对于毁损的东西要予以赔偿。我们交接房屋时，我发现屋内卫生间的墙砖已经脱落、卫生间门的磨砂玻璃被换成了透明玻璃、厨房的水池被换成了一个旧的，与原来的型号不符，厨房的瓷砖也有损坏，抽烟机上都是油，阳台的墙皮出现脱落，室内电线乱接，客厅的插座损坏，我要求原告进行维修，但原告认为这些都是自然老化，拒绝维修，因此，我没有退还原告押金。之后，我找人对部分损毁部位进行了维修，我支出了2980元，这些钱应从押金中抵扣。同时，原告搬走时室内卫生脏乱，我进行了清扫，原告应向我支付劳务费，该笔钱也应从押金中抵扣。扣除上述发生的费用，在原告出具押金条的情况下，我可以退还剩余的押金，不同意支付利息。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2013年7月3日，被告取得西城区西什库大街XX号楼XX层XX门XX号房屋（以下简称涉案房屋）的产权手续。被告陈述其对该房屋装修以后于2014年初开始对外出租，原告为第三个承租涉案房屋的租户。2017年9月3日，原告作为承租方（乙方），被告作为出租方（甲方），签订《租房合同》，双方约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作为住宅使用，装修及设备情况中记录的设备及家电成新度均备注为“（旧）”；租期约定为2017年9月20日至2018年9月19日，租金标准为每月5300元；甲方收取乙方押金5300元，乙方退房时，结清水、电、气费，交还钥匙后，由甲方退还乙方押金5300元；双方另对费用承担、违约责任、免责条款进行了约定。双方在合同中同时约定该份合同自签字之日起生效，到期自动作废。上述合同签订后，被告向原告交付了涉案房屋。原告向被告支付了押金5300元，并按约定向被告支付了租金。该合同到期后，双方于2018年8月19日重新签订了《个人房屋租赁合同书》，双方约定的租期为2018年9月20日至2019年9月19日，双方约定租金标准为5600元/月，押金为5300元；合同第三条约定：维修费：租赁期间，乙方导致租赁物有关的设施毁损，维修费由乙方负责。合同第五条乙方的职责约定：2、乙方在租赁期间，必须保护租赁期内设备和设施的完好无损（自然折旧除外），乙方不得擅自改变房屋的结构及用途，如确需要变更用途，须经甲方同意方可进行，乙方造成租赁房屋及其设备毁损，应负责恢复原状。4、租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施清洁，完好地（自然折旧除外）交给甲方。该合同中对于设备及家电的数量和成新度的约定与之前签订的《租房合同》一致，对于退还押金的条件和时间未进行约定。上述合同签订后，原告继续租住涉案房屋至2019年7月底，双方经协商提前解除了合同，被告将剩余租金退还给了原告，2019年8月2日，原告将所欠费用结清后，将房屋的钥匙、电卡、门禁卡交与被告，被告收房时提出涉案房屋部分设施有毁损，要求原告进行维修，原告认为被告提出的问题均是房屋因长期使用而自然形成的折旧，不属于其维修范围，双方为此发生纠纷，被告因此未退还原告5300元押金。现原告诉至本院，要求被告退还押金并支付利息。被告主张原告交还的房屋部分设施存在毁损的情况，其之后自行进行了维修和清洁，其同意扣除维修和清洁费用后，退还剩余押金，但原告应提交押金收据。本案经本院组织调解，双方当事人各执己见。庭审中，被告针对其主张房屋存在毁损和其进行维修的事实提交如下证据材料：1、照片：照片体现了以下问题：卫生间的门镶嵌一面透明玻璃、卫生间外墙底部有渗水痕迹、阳台窗户下部墙体呈现墙皮脱落的情况、厨房洗菜盆为长方形不锈钢材质的水槽、厨房油烟机、灶台及灶台处墙面有油渍、厨房个别瓷砖有裂痕、室内墙面上有一处插座被拆开。原告对照片的真实性认可，原告认可其在租用房屋期间，卫生间门上原有的磨砂玻璃因刮风被震碎后，其自行更换了透明玻璃的事实，原告认为其更换的玻璃不影响卫生间的正常使用。原告同时认可其使用房屋过程中，房屋较之前脏了一些，但其并未刻意损坏什么，其租住涉案房屋时，该房屋已经出租了几年，其接收房屋时状况基本如此，阳台墙皮的脱落与下雨时屋顶有些漏水有关，卫生间墙面的问题也是自然使用的结果，不是其使用不当造成；厨房原有水槽在使用过程中损坏，其出资自行更换了较之前更好的水槽，该维修义务原本是应由房东负责的；涉案房屋室内插座较少，那个损坏的插座在其入住时就已经坏掉，被告一直没有维修，其租房期间在屋里拉了一些接线板，其并未刻意损坏插座。其搬走时未打扫室内卫生是因为被告着急出租房屋，催着其搬走，因此没有时间进行打扫。2、微信记录，原告于2019年8月2日问被告：“那换个地儿怎么处理，还有那个厕所玻璃那厕所玻璃透明的，则么上厕所，你知道吗？”被告答：“那个真的就没办法了，那个。那个坏了什么，我们平时都自己换了，反正也就麻烦您修一下儿呗。的确，这些东西年头也都比较长了。”原告对微信记录的真实性认可，但主张其在2019年7月28日搬家时，被告及其妻子到场验房，当时被告并未提出任何问题，同时把剩余租金退了，被告的行为表示其默认了房屋现状，也是变相对于房屋的交接。被告主张7月28日当天原告搬走了大部分物品，还剩余一部分未搬走，双方在2019年8月2日结清了各项费用，并交接了钥匙、电卡、门禁卡，其在8月2日即对房屋的损坏情况提出了异议，但原告拒绝维修。3、2019年8月1日收据，该证据载明：“换玻璃一块380元”；2600元的收据，该证据记载：“阳台贴砖、外屋更换破损地脚转、厨房修补破损水池子、从新打眼走线、插座”。原告对上述收据的真实性不予认可，被告为证明其实际维修了房屋，提交了装修工人在涉案房屋内工作的照片，原告认为被告找人重新对房屋进行翻修与本案争议无关。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《租房合同》和《个人房屋租赁合同书》均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法有效。原、被告租赁合同履行期间，原告向被告支付了5300元押金，双方于2019年7月底协议解除涉案租赁合同时，原告已将各项费用结清并交付了房屋，但被告未将押金退还原告，双方为此产生争议。原告认为被告违反了双方2017年签订的《租房合同》中关于退还押金的约定。对此问题，本院认为，双方于2017年签订的《租房合同》虽然约定了原告退房时，在原告结清水、电、气费，交还钥匙后，被告即应退还原告已交押金的相关内容，但该份合同已经履行完毕，双方在《租房合同》中明确约定该份合同到期后自动作废，因此，双方在该份合同中关于押金退还条件的约定不能及于之后双方重新签订的《个人房屋租赁合同书》。我们注意到，双方当事人在之后签订的《个人房屋租赁合同书》中对于押金的退还条件并未进行明确约定，在此情况下，应视为双方就此事项约定不明，因此，本院认为，对于押金的退还条件遵循押金的性质予以确定更为合理，更有利于保护双方当事人的合法权益。所谓押金是指一方当事人将一定费用存放在对方处以保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。在双方法律关系不存在或无其他纠纷后，押金应予以退还。具体到本案中，原告向被告支付的押金应为原告保证在租赁涉案房屋期间不存在拖欠租金、各项费用及保证涉案房屋设备、设施因使用不当造成损害的情况发生，否则，被告有权从押金中扣减相应费用。下面本院将针对被告主张的房屋设备设施的损坏情况和房屋清洁的问题，逐一分析确认被告主张的相应费用能否从押金中予以扣减：一、关于被告更换卫生间门上玻璃的费用，原告认可其在租用涉案房屋期间，卫生间门上原有的磨砂玻璃因刮风被震碎后，其自行更换了透明玻璃的事实。原告认为其更换的玻璃不影响卫生间的正常使用。对此问题，本院认为，原告在租用房屋期间，因未尽到合理的注意义务，致使卫生间门上玻璃在刮风时被震碎，原告应对此予以赔偿。原告在租房期间，虽然自行出资更换了卫生间门上的玻璃，考虑卫生间私密空间的属性，其更换的透明玻璃不利于个人隐私的保护，被告在原告拒绝重新维修后，出资更换新的磨砂玻璃的费用，应当从原告缴纳的押金中予以扣减。被告提交了购买玻璃的收据，该收据上加盖了收款单位的公章，被告同时提交的照片亦能证明卫生间门上玻璃已经更换的事实，本院认为被告提交的证据足以证明其主张的事实成立，而原告针对其反驳意见未提交证据加以证明，本院对原告的质证意见不予采纳。对被告主张从押金中扣减购买安装磨砂玻璃的费用，本院予以认定。二、阳台贴瓷砖、更换地脚砖、电线和插座维修的费用：原、被告先后两次签订的租赁合同同时对涉案房屋设备及家电的成新度均作出了“旧”的标注，被告在庭审中亦认可涉案房屋于2014年开始对外出租，原告为其第三个租户。根据上述事实及当事人的陈述可以说明，由于被告数年多次出租涉案房屋，该房屋在多个租户连续使用后，房屋墙面、墙砖及电线等部位因长年使用出现的破损和老化问题，非原告人为非正常使用所致，被告对于房屋出租后室内装修、设备设施发生的老化和加速折旧情况应有一定的心理预期和容忍度。因此，本院对被告要求从押金中扣减其翻新和维修房屋支出费用的抗辩意见，不予采纳。三、关于更换厨房水槽的费用，原告在庭审中认可其承租使用房屋期间，厨房水槽被损坏，但认为该维修义务应由被告承担，其自愿出资更换了较之前质量更好的水槽，其因此不同意被告从押金中扣减再次更换水槽费用的主张。被告认为原告更换的水槽与原物不一致且品质不如原物，影响厨房整体美观，因此其收房后再次更换了水槽，该费用应当从押金中扣减。对此争议，本院认为，双方办理房屋交接时，并未就厨房水槽的新旧程度和是否存在破损进行特别的说明，据此可以推定该水槽符合使用用途并无破损情况，根据人们一般日常生活经验，厨房水槽按正常方式使用，不应发生破损的情况，因此，原告在使用过程中发生水槽的损坏，应与其使用不当有关。原告应对水槽的损坏承担赔偿责任，由于原告更换的水槽较原物有较大差别，且未提交证据证明其性价比优于原物，但考虑原告更换的水槽仍具有使用价值，只是与原物存在一定差异，被告收房后再次更换新的水槽存在一定合理性，本院酌情确定原告赔偿被告更换厨房水槽的费用为300元，该笔费用应从押金中扣减。四、关于房屋清洁费用：被告主张原告向其交付的房屋未打扫干净，不符合同合同约定，原告应当承担其清扫房屋的费用，该笔费用应从押金中扣减。原告主张由于被告已将涉案房屋另租他人，被告着急交房而催促其搬家，其因此未能抽出时间打扫房间，该责任部应由其承担。对此问题，本院认为，双方虽在合同中约定了“租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施清洁，完好地（自然折旧除外）交给甲方”，但现有证据表明被告在收房时并未就房屋保洁问题与原告进行交涉，且未提交证据证明其因清扫涉案房屋发生相关费用，因此，被告要求从押金中扣减清扫费用的主张，证据不足，本院不予采纳。五、关于被告主张原告提交押金条方可返还押金的意见，根据在案证据及当事人陈述，被告认可原告曾向其交纳租房押金5300元，双方在合同中并无在原告提交押金条的前提下，被告方能退还押金的约定，因此，被告此项抗辩意见不能成立，本院不予采纳。关于原告要求被告支付迟延退还押金利息的请求，因双方当事人在合同中并未明确约定押金的退还条件和退还时间，被告基于与原告的纠纷未同意退还押金事出有因，故对原告要求被告支付利息的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告张昭光退还原告杨磊租房押金4620元。二、驳回原告杨磊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告杨磊负担3元（已交纳），由被告张昭光负担22元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  韩进红二〇一九年十一月十四日书记员  胡玉亚-2--3-