河南省淮阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1626民初4104号原告：乔小丽，女，汉族，1977年7月28日出生，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：刘文学，河南沙颍律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁工厂，男，汉族，1978年10月14日出生，住淮阳县。系原告乔小丽丈夫。被告：陈天华,男，汉族，1988年8月19日出生，住河南省淮阳县。被告：彭瑞敏,女，汉族，1990年1月16日出生，住河南省淮阳县，现住淮阳县。被告：淮阳县信达房地产中介服务有限公司。法定代表人：耿瑞林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：宋坤峰，男，汉族，1991年7月6日出生，住河南省淮阳县。系该公司职工。委托诉讼代理人：刘锦锦，女，汉族，1993年10月25日出生，住河南省淮阳县。系该公司职工。原告乔小丽与被告陈天华、彭瑞敏、淮阳县信达房地产中介服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告乔小丽的委托诉讼代理人刘文学、丁工厂，被告彭瑞敏，被告淮阳县信达房地产中介服务有限公司的委托诉讼代理人宋坤峰、刘锦锦到庭参加诉讼，被告陈天华经合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告乔小丽向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告一、二签订的房屋买卖合同，退还购房款305，000元；2、被告一、二承担违约责任赔偿原告91，500元，被告三承担连带责任。3、诉讼费用由三被告共同承担。事实及理由：2018年7月5日原告与被告一二签订房屋买卖合同，并于当日支付首付款305，000元，7月12日房子被淮阳县人民法院（2018）豫1626执保448号裁定查封，至原告起诉之日被告一二一直未采取积极措施解除涉案房屋查房手续，致使原告所购房屋无法办理过户及按揭手续。被告一二存在严重违约，应依法承担违约责任，被告三没有尽到审查义务应依法承担连带违约责任。为维护原告的合法权益，特此诉讼，望判如所请。被告陈天华未提供答辩意见。被告彭瑞敏辩称，1、原告陈述属实。2、我们卖房子的目的是偿还80万的欠款，但是没想到另外还有其他80万的债务，对于这另外的80万债务我并不知情，之后别人起诉到法院之后，法院将房屋查封。3、我现在已经跟陈天华离婚了，陈天华跟我之间有协议，我们两个约定共同债务我不承担。被告淮阳县信达房地产中介服务有限公司辩称，我单位不应承担连带赔偿责任和违约责任，我单位作为房产中介服务公司，只是提供房屋买卖信息，促使双方签订房屋买卖合同。我单位只是居间人，双方在签订合同前，我方多次到房屋交易管理部门查询房屋状态（有无查封或其他限制转移的情况）、登记面积、房屋权利人等信息，并如实向原告乔小丽提供房产信息。本院经审理认定事实如下：一、2019年7月5日，原告乔小丽作为乙方（买方）、被告陈天华、彭瑞敏作为甲方（卖方）、淮阳县信达房地产中介服务有限公司作为丙方(中介)签订房屋买卖合同，其合同主要内容为：根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规的规定,甲、乙、丙三方在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋买卖事宜，达成以下协议：一、房屋坐落位置:“甲方陈天华、彭瑞敏有一套位于周口市××县的元亨华庭8号楼2单元404号房一套；该房建筑面积（权属登记面积）为138.44平方米，房型结构为3房2厅；二、房屋价格:该房售价为人民币玖拾叁万零伍仟元整（￥935，000元）；三、付款方式及付款明细：付款方式为银行按揭付款。银行按揭付款方式：乙方签合同当天将不低于人民币（大写叁拾万伍仟）元整（小写￥305，000元）的首付金额存入甲方账户中，剩余房款人民币（大写陆拾叁万）元整（小写￥630，000元）向银行申请按揭贷款（如银行审批通过的贷款金额达不到申请额度的，差额部分由乙方以现金方式在房产过户当日支付给甲方）,待银行对乙方按揭申请审批通过后5个工作日内，丙方协助甲乙双方到房产部门办理房产过户手续，乙方于新的房产证出具后5个工作日内，乙方须积极配合银行到房产管理部门办理房产抵押登记手，待乙方的《他项权证》出具，银行将按揭款直接支付给甲方。”二、2019年7月5日，被告陈天华作为甲方与原告乔小丽及其买方代理人丁工厂作为乙方签订合同补充协议，该补充协议主要内容为：“1、经甲乙双方协商，房屋成交价格935，000元（玖拾叁万零伍仟元整），剩余房款630，000元（陆拾叁万元整）通过银行申请抵押贷款支付给甲方，总房款价包含屋内所有家具家电，甲方个人用品带走。2、甲方签订合同5日内还清银行尾款，该房屋现状甲方未取得房屋不动产证书，签订合同后甲方积极办理产权证书。如恶意拖延则视为违约，违约方赔付给对方总房款的千分之一（以日计息）作为赔偿。3、甲方保证房屋产权清晰，无抵押、无查封及与第三人之间的纠纷等，如因甲方产生的房屋纠纷归甲方全部负责，如乙方导致的纠纷，甲方无需负责。4、签订本合同后甲乙双方不得以任何理由不买或者不卖，否则视为违约，违约方赔付给对方除总房款外50%作为赔偿。5、签订本合同后甲乙双方积极配合办理申请银行按揭以及房产过户，以中介方通知5日内办理手续，如恶意拖延则视为违约，违约方赔付给对方总房款的千分之一（以日计息）作为赔偿。6、以上所有条款，甲乙双方共同遵守，若有一方违约，则赔付对方除总房款外50%违约金作为赔偿并退回已付房款，合同解除。7、条款内容与备注有冲突的以备注为准。”并有甲方陈天华、彭瑞敏，乙方丁工厂，中介方信达房产签字按指纹。三、2019年7月5日，补充协议签订之后，原告乔小丽将首付款305，000元以现金方式支付给被告陈天华，被告陈天华为原告乔小丽出具首付款收据。四、2019年7月10日，被告陈天华因借款合同纠纷被张勇起诉至淮阳县人民法院。淮阳法院于2019年7月11日立案受理。同日，申请人张勇向淮阳县人民法院申请对陈天华作出财产保全，经本院审查认为符合有关法律规定，于2019年7月11日作出（2019）豫1626民初3014号民事裁定书，裁定将陈天华名下位于淮阳县元亨华庭8号楼二单元2-404号的房屋查封。并依据该裁定于2019年7月12日作出（2019）豫1626执保448号协助执行通知书（查封期限自2019年7月12日起至2022年7月11日止）。后又于2019年7月17日向陈天华送达开庭传票、起诉状等应诉手续。五、房屋买卖合同签订后，原告乔小丽代理人丁工厂于2019年7月5日向淮阳县信达房地产中介服务有限公司出具按揭服务确认书和中介居间服务确认书，并向被告淮阳县信达房地产中介服务有限公司支付按揭服务费和中介服务费共计15，650元。六、2019年7月4日，经被告淮阳县信达房地产中介服务有限公司提出不动产资料查询申请，淮阳县不动产登记中心出具不动产登记资料查询结果证明，该证明内容为：“位于淮阳县××小区××单元××房，在我单位无查封冻结信息”。本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的时,当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。本案中，原告乔小丽与被告陈天华、彭瑞敏、淮阳县信达房地产中介服务有限公司签订的房屋买卖合同属各方当事人真实的意思表示，不违反法律强制性规定，故原、被告双方签订的房屋买卖合同依法成立。因被告陈天华、彭瑞敏有其他债务造成房屋被法院查封，致使原、被告各方签订的房屋买卖合同目的不能实现，故原告乔小丽请求解除合同，本院予以支持。原告乔小丽在签订合同当日已经将首付款305，000元以现金方式支付给被告陈天华，对于该合同已经按约定履行了自己的义务，原告乔小丽请求被告陈天华、彭瑞敏予以返还已经支付的房款，本院予以支持。被告陈天华、彭瑞敏自身存在其他债务，其知道或应当知道该债务会影响其房屋买卖，且在该房屋被人民法院查封后又未及时清偿债务，致使该房屋买卖合同目的无法实现，应承担赔偿损失的违约责任，但原告乔小丽请求违约金按已付首付款的30%支付,明显过高，应以已付首付款的15%(即45，750元)为宜。被告彭瑞敏辩称其已与被告陈天华离婚，并约定其不承担双方共同债务的理由;未向法庭提供证据支持其辩称理由，且该房屋买卖合同为陈天华、彭瑞敏共同签订,故被告彭瑞敏辩称理由本院不予采信。被告淮阳县信达房地产中介服务有限公司在订立合同之前就该合同约定的房屋已经向淮阳县自然资源局不动产登记中心提出查询申请，淮阳县自然资源局不动产登记中心证明该房屋在2019年7月4日无查封冻结信息（该合同签订时），该中介公司已经尽到居间人的义务，中介公司对不能实现合同目的不存在过错责任，原告乔小丽请求被告淮阳县信达房地产中介服务有限公司对被告陈天华、彭瑞敏违约承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原、被告各方签订的房屋买卖合同成立，但因被告陈天华、彭瑞敏的原因致使合同目的无法实现，应依法予以解除，被告陈天华、彭瑞敏应归还原告乔小丽已经支付的首付款305，000元，并赔偿违约金45，750元；故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条、第四百二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告乔小丽与被告陈天华、彭瑞敏于2019年7月5日签订的房屋买卖合同和补充合同；二、被告陈天华、彭瑞敏于本判决生效之日起十日内返还原告乔小丽房屋首付款305，000元；三、被告陈天华、彭瑞敏于本判决生效之日起十日内偿付原告乔小丽违约金45，750元；四、驳回原告乔小丽的其他诉讼请求。如被告未按本判决书确定的期限履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，双倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费3，623.7元，由被告陈天华、彭瑞敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  张义林二〇一九年十一月二十一日书记员  薛 宇