山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2019）晋0213民初5020号原告（反诉被告）：亢卫光，男，1988年4月16日出生，汉族，住大同市广灵县。委托诉讼代理人：李秀娟，山西中谋律师事务所律师。被告（反诉原告）：吕智江，男，1988年3月5日出生，汉族，住大同市平城区。委托诉讼代理人：崔冬梅，山西盈甲律师事务所律师。被告：山西沃佳商贸有限公司大同开发区分公司，住所地大同市开发区东信国际**商铺。负责人：吕智江，该公司经理。原告（反诉被告）亢卫光与被告（反诉原告）吕智江、被告山西沃佳商贸有限公司大同开发区分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）亢卫光及其委托诉讼代理人李秀娟、被告（反诉原告）吕智江及委托诉讼代理人崔冬梅、被告山西沃佳商贸有限公司大同开发区分公司的负责人吕智江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亢卫光向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告双方签订的《店面转让协议书》；2、请求判令二被告向原告退还店面装修费55000元、设备45000元、转让费30000元、房租19000元、加盟保证金10000元，共计159000元；3、请求判令二被告向原告赔偿经营损失14000元（从2019年7月24日至2019年8月14日）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月20日，原告与被告吕智江签订了《店面转让协议》，合同条款约定：甲方将位于大同市平城区伦敦街铂蓝原著底商沃佳便利伦敦街店铺以213500元的价格转让给乙方，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。转店明细包含店面装修55000元、设备45000元、转让费30000元、货款60000元（包含10000元加盟保证金）、房租33000元，二层房租到期日2020年4月30日，甲方退乙方9500元，合计213500元，转让后店铺现有装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等、营业设备等全部归乙方。原告于当日刷卡支付被告吕智江5000元定金，又于4月24日向被告吕智江转账150000元，当日原告就问被告吕智江“房东什么时候见”，被告吕智江回答“交完全款清账以后”。原告又将剩余款项转给被告吕智江,被告吕智江给原告出具了收据，并加盖了被告山西沃佳商贸有限公司大同开发区分公司的公章。原告从4月27日开始经营便利店，期间原告多次询问被告吕智江什么时候能见房东，被告吕智江总是推脱房东出远门，回来就能见面。直到7月24日房东来到店铺，原告才知道被告吕智江在没经过房东同意的情况下把店铺转让给原告。原告打电话质问被告吕智江时，被告吕智江说要和房东协调。另被告吕智江保证一层的房租到期日为2019年11月30日，在这之前绝对不收房。几天后房东告诉原告要在8月10日收房子，让原告准备搬离。从7月24日起原告就无心经营，不再进货。直至8月14日，房东将店面锁了，自此原告无法经营了。被告吕智江在明知未经过房东同意的情况下不能转租，仍将该店面转租，在原告交完全款后一再要求见房东的情况下还多次推脱，还保证在2019年11月30日前绝对不收房来欺骗原告，直到房东将店铺锁住不能再经营时，被告吕智江才承认他在未征得房东同意转租的情况下，将店铺转租给原告。随着原租赁关系的解除，被告吕智江就不再有承租权了，就无法履行转让合同了，转让合同就失去了存在的基础，根据《中华人民共和国合同法》第224条之规定，原告只能解除转让店铺的合同，但二被告根本违约导致了原告无法继续经营。原告多次找二被告协商处理，但他们一再推脱要求原告起诉，无奈，原告只能诉至法院，请贵院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告吕智江辩称，不同意解除店面转让协议书，原、被告签订店面转让协议书，而不是房屋租赁合同，协议约定设备等归原告所有，故协议签订后，设备等归原告所有，被告不需退还该部分费用。原、被告之间签订加盟合同，是另一法律关系，原告要求退还加盟保证金与本案无关，不予退还。被告同意退还2019年8月21日至11月30日多收取的房屋租金14850元。根据原告提供的限期办理通知书，出租人谷燕2019年8月14日通知原告限期7日内搬离店铺，而原告主张8月14日前的损失没有法律根据，不应赔偿。被告山西沃佳商贸有限公司大同开发区分公司答辩同意被告吕智江的意见。反诉原告吕智江向本院提出反诉请求：1、判决被反诉人支付反诉人房屋租赁费9500元；2、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2019年4月20日签订店面转让协议书，被反诉人承租涉案租赁房屋一层经营，二层由另一主体承租，因二层房租到期日为2020年4月30日，双方约定二层由被反诉人与实际承租人对接，所以反诉人将已经收取二层的租赁费退还被反诉人9500元。现因被反诉人提前终止店面转让协议书，反诉人主张被反诉人返还该笔费用。反诉被告亢卫光辩称，二层是由反诉原告出租给美美店铺的，双方签订租赁合同，与原告没有关系，且原告没有收到租赁费9500元，原告支付款项时已经扣除该9500元，我方只承租一楼的房屋，没有收取二楼的租金。请求驳回反诉请求。本院经审理，认定事实如下：2019年4月20日，原告（反诉被告）（乙方）与被告（反诉原告）吕智江（甲方）签订《店面转让协议》，协议约定：甲方将位于大同市平城区伦敦街铂蓝原著底商沃佳便利伦敦街店铺转让给乙方，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；转让后店铺现有装修、装饰及其他所有设备和房屋装修、营业设备等全部归乙方；乙方在2019年4月24日向甲方支付转让费213500元；转店明细表：装修55000元、设备45000元、转让费30000元、货款60000元（包含10000元加盟保证金）、房租33000元，二层房租到期日2020年4月30日，甲方退乙方9500元，合计213500元。至2019年5月7日，原告亢卫光以银行转账及微信转款等方式向被告吕智江支付214000元，被告为原告亢卫光出具收据。2019年4月27日，原告亢卫光接受店铺开始经营。2018年8月14日，谷燕向原告亢卫光发送限期搬离通知书，要求接到通知后7日内（即2019年8月21日前）腾退房屋。另查明，诉争店铺是由尚银兰于2017年9月27日向谷燕承租，租赁期限从2017年11月27日至2020年11月27日。诉讼期间本院对房屋进行了实地查看，诉争店铺被收回上锁，房内已无任何物品设备。以上事实，有原、被告提供的《店面转让协议》、收据、转账记录、微信聊天记录、双方签字的证明、限期搬离通知书、《房屋租赁合同书》在卷佐证，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）吕智江签订的《店面转让协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定,为有效合同。被告吕智江虽经转租获得诉争房屋使用权，但未提供证据证明其转租行为已经房屋所有权人同意，现房屋被收回，致使《店面转让协议》无法实际履行，被告吕智江对此存在过错，现原告亢卫光要求解除店面转让协议书，符合法律规定，本院应予支持。对因协议解除造成的损失，被告吕智江应承担相应责任。对原告主张的各项费用及损失，本院确认如下：1、装修费55000元，该费用为消耗性支出，协议书中未明确约定履行期限，但亢卫光已实际占有并使用店铺三个多月，本院酌情确认装修损失50000元；2、设备款45000元，亢卫光在支付该款项后，店铺内的设备所有权即已转移，即使解除合同，其也有权自行处置，但其拒绝房东搬走设备的通知且对设备的下落不知情，自行扩大了损失，该损失非因解除合同造成，故对该项主张，本院不予确认；3、转让费30000元，吕智江称该费用为亢卫光加盟经营应缴纳的费用并提供山西沃佳商贸有限公司大同开发区分公司出具的沃佳便利（2018）137号《关于门店转让费用收费规定》为证。亢卫光称未见过该规定，不认可。本院认为，该笔费用在亢卫光与被告山西沃佳商贸有限公司大同开发区分公司签订的《加盟合同》中未作约定，是否与该合同的履行有关无法确认，且吕智江未提供证据证明已将该笔费用支付至公司账户，故亢卫光主张返还，本院应予确认；4、房租19000元，亢卫光实际占用房屋从2019年4月26日至2019年8月14日，双方均认可房租截止日期为2019年11月30日，租期为219天，扣除实际占用房屋111天的租金，应退租金计算为33000÷219×（219-111）=16274元，应予确认；5、加盟保证金10000元，因亢卫光与被告山西沃佳商贸有限公司大同开发区分公司存在加盟合同关系，该费用为履行加盟合同所支出，与本案非同一事实，故本院不作处理；6、经营损失14000元，亢卫光称从2019年7月24日房屋所有权人即提出收回房屋致其无法正常经营，但其实际离开租赁房屋的时间为2019年8月14日，期间是否停止经营无据为证，故对该项主张，本院不予确认。综上所述，解除原告亢卫光与被告吕智江签订的《店面转让协议书》，被告吕智江应退还原告各项费用共计96274元。被告山西沃佳商贸有限公司大同开发区分公司并非《店面转让协议书》的合同相对方，且原告亢卫光与被告吕智江均未提供证据证明该公司实际收取过相关费用并对合同的解除存在过错，故原告要求被告山西沃佳商贸有限公司大同开发区分公司对本案共同承担责任，无据为证，本院不予支持。关于反诉，反诉原告吕智江主张支付租赁费9500元，因该费用为其委托亢卫光代缴的租赁费，且费用已在亢卫光应付费用中予以扣减，吕智江主张退还，本院应予确认。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告亢卫光与被告吕智江签订的《店面转让协议书》；二、被告吕智江在本判决生效后十五日内向原告亢卫光退还各项费用96274元；三、驳回原告亢卫光对被告吕智江的其他诉讼请求；四、驳回原告亢卫光对被告山西沃佳商贸有限公司大同开发区分公司的诉讼请求；五、反诉被告亢卫光在本判决生效后十五日内向反诉原告吕智江退还租赁费9500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1930元，反诉费25元（已减半收取），由原告（反诉被告）亢卫光负担881元，被告（反诉原告）吕智江负担1074元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员 武抒琴 二〇一九年十一月十二日书记员 窦建芳