宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初1844号原告：银川高新技术产业开发总公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：张林长，公司董事长。委托诉讼代理人：王瑾，北京市盈科（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小军，北京市盈科（银川）律师事务所律师。被告：宁夏神马航空投资集团有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：孙兆伟，公司执行董事。委托诉讼代理人：何明，宁夏臻之律师事务所律师。委托诉讼代理人：何建东，宁夏臻之律师事务所律师。原告银川高新技术产业开发总公司与被告宁夏神马航空投资集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银川高新技术产业开发总公司委托诉讼代理人王瑾、张小军，被告宁夏神马航空投资集团有限公司法定代表人孙兆伟及其委托诉讼代理人何明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还位于银川高新区中小企业创业园南区2号、3号、4号厂房;2.判令被告向原告支付拖欠的2号、3号、4号厂房租金5807852.74元、物业费491549.22元(暂计算至2019年1月17日)并主张至实际返还厂房之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月24日，被告承租原告位于银川高新区中小企业创业园南区厂房，3套厂房面积共计10623.34平方米。被告租用原告3幢厂房至今未办理任何手续，也未签订厂房租赁合同。原告多次通知被告办理入园手续并签订租赁合同，被告均置之不理。且被告自入驻园区以来，长期拖欠厂房租金、物业费。截至2019年1月17日，被告拖欠原告房屋租金5807852.74元，物业费491549.22元，原告多次催要无果。被告的行为给原告造成了巨大的经济损失，同时严重破坏了原告对银川高新区中小企业创业园的管理秩序，原告为维护合法权益，诉至法院，望判如所请。被告辩称，1.被告占用银川高新区中小企业创业园南区2号、3号、4号仓库属实，但是被告和原告并不存在房屋租赁合同关系，原告无权对被告提出请求支付房屋租金、返还房屋的诉请。被告占用涉案三栋仓库在没有按照被告与管委会的约定完成改造以前不能称之为厂房。2015年4月29日，被告和银川iBi育成中心管理办公室签订《宁夏神马航空装备制造产业园项目投资协议书》，协议第六条约定，甲方(银川iBi育成中心管理办公室)为乙方(被告)提供高新区中小企业创业园2号、3号、4号厂房，《厂房租赁合同》另行签订；甲方负责在项目用地范围内，按照开发区规划土地建设等部门批复精神，结合乙方提供的设计图纸资料，在确保不改变租用厂房主体结构，且满足乙方实际使用功能的基础上，由双方协商对乙方租用的银川高新区中小企业创业园2号、3号、4号厂房等相关设施进行改造，改造费用由甲方承担（改造内容包括：厂房、绿化、水电暖、大门等相关设施）。第七条约定，乙方承诺在签订本项目厂房租赁协议3年内将租用甲方厂房（即：甲方为乙方改造的厂房）回购用于本项目的发展，回购按照国有资产处置相关规定办理。通过该协议可以证明，涉案房产的出租方为银川经济技术开发区管理委员会而不是原告。且能够证明出租方必须按照被告的要求完成厂房改造，达到航空设备生产的车间要求，所以双方在项目投资协议中明确约定《厂房租赁合同》另行签订。只有在银川经济技术开发区管委会提供符合约定厂房时双方另行签订租赁合同。同时依据当时的招商政策，五年内免除租金。被告在协议签订后即购进25台套高端航空装备制造设备，涵盖五轴龙门机床、三轴龙门机床、高端磨床和减速机；引进俄罗斯KA-26sm、法国Smart碳纤维直升机和德国Coax同轴共转复合材料直升机技术；购买法国Smart碳纤维直升机和德国Coax同轴共转复合材料直升机样机2架和6架技术验证机以及13架旋翼机、价值6000万元消防原液，合计4.6亿元，其中进口设备所缴纳的关税就达到500万元。由于涉案的仓库迟迟没有按约定改造成无尘车间造成被告无法继续投入资金引进设备和投产；加之屋面漏雨导致设备被雨水浸泡；购进消防原液因不符合存储条件和长时间未能投产，现已过质保期。被告基于航空装备生产工艺和场地的特殊性，多次请求开发区管委会履行招商引资的优惠政策和厂房的改造，以保证公司的生产经营，完成约定的任务但均未得到任何回复。被告如今面临4.5亿元的投资而不能如约开展生产，企业停滞不前。在倡导诚信政府建设的当下，银川经济开发区管理委员会对双方的协议视而不见，却以全额出资设立的原告以房屋权利人的理由提出诉讼，显然是对诚信的一种践踏。2.原告不是涉案物业的服务方，该物业的服务方为银川经济技术开发区物业服务中心，系原告独资设立的全民所有制企业，故原告无权请求支付物业费。3.本案应追加银川经济技术开发区管理委员会为第三人参与诉讼，以查清案件事实。本院经审理认定事实如下：银川高新区中小企业创业园2号、3号、4号厂房系原告单独所有，厂房面积10623.34平方米。银川iBi育成中心管理办公室系银川经济技术开发区管理委员会下设部门，负责银川高新区中小企业创业园的招商引资，原告具体负责其所有房屋的运营管理。2015年4月29日，银川iBi育成中心管理办公室（甲方）与被告（乙方）就建设宁夏神马航空装备制造产业系列项目在银川iBi育成中心投资事宜签订《宁夏神马航空装备制造产业园项目投资协议书》一份，协议约定：甲方为乙方提供项目用标准厂房，地址位于银川高新区中小企业创业园厂房，租用厂房面积15000平方米；双方协商对乙方租用的银川高新区中小企业创业园厂房等相关设施进行改造，改造费用由甲方承担；乙方按协议内容如期实施项目投资与建设；乙方承诺于2015年4月30日前全部办理完项目入园前期申报手续；同时亦约定其他权利义务。后原、被告未签订书面《房屋租赁合同》，被告实际占有银川高新区中小企业创业园2号、3号、4号厂房至今。2017年10月23日，银川经济技术开发区物业服务中心园区物业（资产）管理站向被告发出《关于宁夏神马控股集团投资公司尽快完善入园手续的通知》，该通知载明“贵企业自2015年3月24日入园中小企业创业园南区，组用2、3、4号厂房，始终未完善3幢厂房相关手续。请于2017年10月27日之前尽快到银川高新技术产业开发总公司资产部完善入园手续。”同日，被告收到该通知。2017年11月1日，原告委托北京市盈科（银川）律师事务所向被告发出《律师函》，通知解除双方的不定期租赁关系。2017年11月7日，被告收到该《律师函》。现原告因催要房屋租金等费用未果，诉至本院，请求判如所请。另查明，2012年4月10日，原告发《关于发布开发区工业厂房、办公楼2012年租金价格的请示》文件，建议对外出租的工业厂房租金标准为12元/平方米/月，物业费按0.8元/平方米/月收取。2017年3月14日，原告发《关于2017年至2018年度房产租赁及物业管理服务价格标准有关事宜的请示》文件，建议所有标准厂房（仓库）租金统一按照12元/平方米/月执行，标准厂房（车间）、仓库物业费按照1.2元/平方米/月执行。2017年12月6日，银川经济开发区管理委员会党政办公室发《关于调整房产租赁和物业管理服务价格的通知》文件，写明单层标准厂房（仓库）租金统一按照12元/平方米/月执行，标准厂房（车间）、仓库物业费按照1.2元/平方米/月执行。本院认为，原告与被告虽未签订书面租赁合同，但原告已经履行了提供厂房的义务，被告实际使用厂房，双方依法成立口头不定期租赁合同，被告承租厂房后亦未按时支付租金，原告有权解除合同。原告于2017年11月1日发出解除合同通知，该通知于2017年11月7日到达被告，合同解除。合同解除后，被告应向原告返还其租赁的银川高新区中小企业创业园2号、3号、4号厂房。原告与被告虽未签订书面房屋租赁合同约定厂房租金、物业费等费用标准，但综合考虑园区性质、管理模式、涉案租赁厂房实际用途及本案实际情况等因素，原告请求参照其文件规定标准计算本院予以支持，其中工业厂房租金标准为12元/平方米/月，被告租赁厂房面积共计10623.34平方米（其中2号厂房3667.43平方米、3号厂房1822.8平方米、4号厂房5133.11平方米），结合项目投资协议书于2015年4月29日签订及协议约定内容，厂房租金及占有使用费本院自2015年5月1日起计算至2019年1月17日为5680372.66元（10623.34平方米×12元/月/平方米×44个月+10623.34平方米×12元/月/平方米×12个月÷365天×17天），自2019年1月18日至被告实际返还厂房之日止的占有使用费亦以10623.34平方米为基数按12元/月/平方米计算支付。原告主张物业费，但未举证证明其系涉案厂房物业服务的提供者或基于其他事实享有收取权利，其起诉主张物业费主体不适格，本院不予支持。被告的抗辩意见无证据证实，本院不予采纳。被告要求追加银川经济技术开发区管理委员会、银川I**育成中心管理办公室为第三人依据不足，本院未予准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条规定，判决如下：一、被告宁夏神马航空投资集团有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告银川高新技术产业开发总公司返还位于银川高新区中小企业创业园2号、3号、4号厂房；二、被告宁夏神马航空投资集团有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告银川高新技术产业开发总公司支付房屋租金及占有使用费5680372.66元，自2019年1月18日至厂房实际返还之日止的占有使用费以10623.34平方米为基数按12元/月/平方米计算支付；三、驳回原告银川高新技术产业开发总公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27948元，由原告银川高新技术产业开发总公司负担2167元，由被告宁夏神马航空投资集团有限公司负担25781元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 周宁 二○一九年十一月十五日书记员 邵帅