北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初12907号原告（反诉被告）：优形（北京）餐饮管理有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：徐建涛，总经理。委托诉讼代理人：刘元龙，北京市惠诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁红格，女，1980年10月24日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王一，山东康桥（北京）律师事务所律师。第三人：北京长伟家业房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：李长伟，总经理。委托诉讼代理人：罗润宇，男，住北京市海淀区。原告优形（北京）餐饮管理有限公司（以下简称优形餐饮公司）与被告梁红格、第三人北京长伟家业房地产经纪有限公司（以下简称长伟家业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告优形餐饮公司法定代表人徐建涛、委托诉讼代理人刘元龙与被告梁红格委托诉讼代理人王一、第三人长伟家业公司委托诉讼代理人罗润宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。优形餐饮公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认我方与梁红格、长伟家业公司签订的《房屋租赁合同》于2018年1月30日解除；2、请求判令梁红格返还我方房屋租金及房屋押金共计167290元整，支付相应利息（以167290元为基数，按照同期银行贷款利率，自2018年1月30日起至实际偿还之日止）；3、请求判令长伟家业公司返还我方中介佣金33458元整，支付相应利息（以33458元为基数，按照同期银行贷款利率，自2018年1月30日起至实际偿还之日止）；4、请求判令梁红格、长伟家业公司向我方给付违约金33458元整；5、请求判令梁红格、长伟家业公司向我方给付各项经济损失共计21255元整（包括签订《装修合同书》导致的经济损失13000，装修材料损耗及相关费用共计8255元）及相应利息（以21255元为基数，按照同期银行贷款利率，自2018年1月30日起至实际偿还之日止）；以上款项共计255461元整；6、本案诉讼费用由梁红格、长伟家业公司承担。事实与理由：我方为寻求租赁房屋用于经营餐饮服务与长伟家业公司进行合作，由其向我方提供房屋租赁信息。我方明确提出租赁房屋用于餐饮服务，同时必须满足使用面积为60平方米以上、具备40千瓦动力电，具备办理餐饮营业执照的条件以及餐饮服务的其他必须条件。长伟家业公司在明确我方所需条件后向我方推荐了梁红格所有房屋的租赁信息，并一再承诺该房屋满足我方所需的所有必要条件。基于长伟家业公司提供的房屋租赁信息，我方与梁红格、长伟家业公司于2018年1月11日签订《房屋租赁合同》，由梁红格向我方提供租赁房屋，长伟家业公司向我方提供租赁服务。三方签订合同后，我方按照合同约定向二被告支付相关款项，同时与第三方签订《装修合同书》准备进行房屋装修，但是梁红格未依照合同约定向我方交付租赁房屋钥匙，同时梁红格怠于履行合同义务，导致我方未能及时办理工商登记，致使我方蒙受了巨大的经济损失。我方与梁红格多次取得联系并确认该租赁房屋不具备60平米的使用面积以及40千瓦的电力供应，同时租赁房屋的物业方在交流会议中也明确该租赁房屋不具备经营餐饮服务的条件，无法提供40千瓦电力供应及排烟、下水管道等条件。长伟家业公司在签订《房屋租赁合同》之时提供了虚假的房屋租赁信息，租赁房屋的餐饮服务条件、电力供应及实际使用面积均与长伟家业公司提供的租赁信息严重不符。我方依法于2018年1月23日向二被告发出《告知函》，要求被告在合理期限内履行合同义务，经过催告后二被告仍怠于履行合同义务，其上述行为使我方无法正常使用房屋，导致我方无法实现经营餐饮的合同目的。我方于2018年1月30日向梁红格发出《合同解除通知书》。即便如此，我方多次要求梁红格返还相关款项，但其时至今日分文未付。为维护自身权益，特诉至法院，请依法判决。梁红格向本院提出反诉请求：1、请求判令《房屋租赁合同》于2018年5月24日解除；2、请求判令优形餐饮公司支付自2018年4月4日起至2018年5月23日的房屋租金55000元；3、请求判令优形餐饮公司支付动力电增容费50000元；4、请求判令优形餐饮公司支付解除合同违约金33458元，以上共计138458元；5、本案诉讼费由优形餐饮公司承担。事实与理由：2018年1月11日，我方与优形餐饮公司、居间方长伟家业公司签订《房屋租赁合同》，约定优形餐饮公司承租位于海淀区上地十街×号院×号楼×层×部分面积作为经营使用，并约定租赁期限自2018年1月11日至2022年11月10日，租金单价为11元/平方米/天，月租金为33548元。合同中就租金支付方式、押金、双方权利义务等进行了明确约定。合同签订后，我方按合同履行己方义务，并在履约过程中，为了满足优形餐饮公司提出的额外要求，采取积极措施整改房屋以促成租赁目的的实现。但在履行合同过程中，优形餐饮公司无故就履约存在消极懈怠情绪，且于2018年1月23日向我方发出《告知函》，以所谓的租赁面积、供电问题、广告牌清理等问题试图单方面解除合同，严重侵犯了我方合法权益。我方并不存在违约行为，优形餐饮公司的单方解除权不成立。《房屋租赁合同》作为双方真实意思表示，我方不仅能够与优形餐饮公司、居间方充分沟通，且能够采取积极措施满足优形餐饮公司后续提出的各种额外要求，在合同目的足以实现的前提下，优形餐饮公司无故解约并诉诸司法救济，系滥用诉请的行为。梁红格对优形餐饮公司本诉辩称，我不同意优形餐饮公司的全部诉讼请求。对优形餐饮公司要求解除合同的第一项诉讼请求，我方不认可，其没有解除权。关于第二项诉讼请求我不认可，优形餐饮公司已实际处分该房屋，并进行了实质性改造和装修，双方合同正在履行中。第三项诉讼请求与我方无关。关于第四、五、六项诉讼请求，我方均不认可，违约金及相关损失均不符合事实，其诉请无法律依据。长伟家业公司对优形餐饮公司本诉述称，1、我方不是本案适格被告，我方不是租赁合同当事人，只是居间方。2、我方不同意优形餐饮公司全部诉讼请求。我方已经履行了居间服务合同的义务，且无过错。在合同签订前我方曾带着优形餐饮公司去现场查看，优形餐饮公司与梁红格签订房屋租赁合同是双方意思自治的结果。我方收取中介佣金符合法律规定，不应退还。优形餐饮公司对梁红格反诉辩称，我方同意解除房屋租赁合同，但认为房屋解除的时间为2018年1月30日，我方是依据合同第1条，第2.2条，第6.6条和第7.3条约定，认为因梁红格的原因导致合同无法履行，依据合同第7.3条行使解除权，因为直至解除通知发出后梁红格尚未向我方交付房屋。该通知梁红格已收到，故1月30日双方租赁合同已经解除。根据合同第1条规定，租赁房屋主要用做简餐使用，房屋面积及供电等相应设施均应当符合我方的实际使用要求，而涉诉房屋无法达到合同约定的目的和要求，致使租赁合同无法履行，责任应当全部归于梁红格。我方认为无法达到要求的理由如下：1、合同第1条约定，房屋建筑面积100平米，以产权证记载为准，出租方将该房屋及相应设施在良好状态下用于我方做简餐使用，涉诉房屋房产证记载的，我方租用该房屋的建筑面积100平米，实际使用面积61平米，但因为涉诉房屋内有其他商家在经营，剩余面积不足60平米，装修后更是达不到60平米的合同约定，故梁红格没有交付合同约定的房屋，属于违约。2、北京市餐饮业经营规范要求经营房屋不得低于60平米，北京市食品药品经营管理局对于没有达到60平米的不予颁发食品经营许可证。3、涉诉房屋管理的物业公司也明确强调，该租赁房屋不具备经营餐饮所需的排烟、上下水、电容等条件，拒绝出具装修施工许可证，因此无法办理消防审批和相关营业执照。我方合同目的不能实现，责任在于梁红格。4、供电应当作为餐饮行业重要经营基础，我方在洽谈合同时，反复强调房屋应当提供不低于40千瓦动力电，但是该房屋无法达到上述要求。我方都以告知函的形式告知梁红格，但是梁红格置之不理，也没有向我方交付房屋钥匙，我方无法占有使用，故在1月30日发出解除合同通知。在签订完租赁合同之后，我方多次与梁红格电话沟通，提出应当履行合同6.6条协助注册及税务等相关手续，梁红格、长伟家业公司一直以各种理由推诿，导致在合同解除通知发出之前，我方无法拿到业主的签字，无法办理公司注册及税务报告，无法进行正常经营活动，导致损失。梁红格无故拖延交付房屋，构成违约，我方有权依据合同7.3条解除合同，梁红格无权向我方主张房屋租金及违约金。合同第2.2条对房屋交付有明确约定，双方签字盖章移交房门钥匙后视为交付完成，上述事项我方多次催促，梁红格一直没有履行，原因是涉诉房屋内另一家经营的健身房一直不给钥匙。关于电容费用5万元的诉讼请求，我方不同意支付。理由如下：1、梁红格在双方洽谈租赁合同过程中，都是委托长伟家业公司代为办理，而该公司工作人员师会强多次承诺梁红格承诺增容到40千瓦，费用由其自行负担，故该费用无论是否真实产生，都不应由我方承担。2、双方订立合同时都知道我方用于餐饮，且梁红格、长伟家业公司均承诺房屋满足餐饮各项条件，故这是梁红格应当提供的必要条件，所以费用不应由我方承担。3、2018年1月27日，梁红格和我方法人沟通时称无法达到增容条件，我方法人明确表示不再继续租赁涉诉房屋，不需要增容。梁红格已经收到了解除合同通知，后续的增容是其单方行为，与我方无关。增容费用多少、承担比例及花费真实性我方都存在质疑，双方之前未达成过合意。综上，我方不认可梁红格的全部反诉请求，请法院驳回。长伟家业公司对梁红格反诉述称，同意梁红格的反诉诉请。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。经审理查明，庭审中，梁红格提交北京市海淀区上地十街×号院×号楼×层×号房屋所有权证复印件一份，内容载房屋所有权人杨平，房屋性质为商品房，规划用途为办公配套，建筑面积437.23平方米，套内建筑面积266.83平方米；提交2016年10月27日其作为乙方与出租方杨平签订的《房屋租赁合同》，内容为其承租杨平上述房屋，建筑面积437.23平方米，租赁期自2016年11月11日至2022年11月10日，共计6年；其中关于转租的规定为除双方另有约定外，承租方须事先征得出租方书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人；提交2017年11月14日有其与杨平双方签字的《允许转租证明》，内容为出租方允许承租方在租期内分租或转租上地十街×号院×号楼×层×室的部分。2018年1月11日，出租方梁红格、经纪方长伟家业公司、承租方优形餐饮公司签订《房屋租赁合同》，内容载：一、该房屋坐落于北京市海淀区上地十街×号院×号楼×层×，建筑面积100平方米（以产权证上所载的为准），出租方将该房屋及相应设备在良好的状态下租给乙方作为简餐使用。二、租赁期：2.1房屋租赁期自2018年1月11日至2022年11月10日，共计4年10个月，免租期及具体交付日期未填写。《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及物业交验后视为交付完成。三、租金：3.1租金单价为11元/平方米/天，月租金为33485元。3.2租金按季度支付，第一期租金为100375元，于2018年1月11日前付清，以后各期租金须提前7日支付，支付时间分别为2018.4.42018.7.42018.11.4，以此类推，先付后用，出租方收到租金后5日内应开具正式有效收款证明。3.3如承租方逾期支付租金超过3日，则每逾期1日按月租金的1%向出租方支付滞纳金。四、押金4.1承租方同意支付给出租方押金共计66916元，承租方应于2018年1月11日前支付给出租方。4.2租赁期满，承租方如不再续租，出租方应在5个自然日内将押金退还承租方（不计利息）。4.3承租方若于租赁期内违反本合同之规定，致使出租方未能如期收取租金或因而发生费用，出租方可以扣除部分或全部押金抵付，若押金不足以抵付有关费用，承租方须在10个自然日内补足。六、双方责任6.4出租方须按时将该房屋及附属设施交付承租方使用，租赁用途为非居住的，出租方应自订立房屋租赁合同之日起30日内，到房屋所在地的房屋行政管理部门办理房屋租赁合同备案手续。6.6出租方出租的房屋具备办理注册公司和税务报到以及开票的条件，并提供相关证件证明，出租方应配合承租方办理注册公司的相关手续。七、合同终止及解除的规定：7.1经双方协商一致，可以解除本合同。7.3出租方有下列情形之一的，承租方有权单方解除合同：迟延交付房屋达7日的，不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。7.4承租方有下列情形之一的，出租方有权单方解除合同，收回房屋：不按照约定支付租金达7日的，欠缴各项费用达1000元的，擅自改变房屋用途的……。八违约处理8.1出租方有第六条6.6第七条7.3款约定的情形之一的，应按月租金的100%向承租方支付违约金；承租方有第六条6.7第七条7.4款约定的情形之一的，应按月租金的100%向出租方支付违约金，出租方并可要求承租方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。8.2租赁期内，出租方需提前收回该房屋的，或承租方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，出租方应退还相应的租金。8.3出租、承租任何一方违约致使本合同履行进程受阻，其依第九条应向经纪方承担的给付佣金的义务仍须履行，并且不得要求经纪方退还已收佣金。九、经纪方服务的具体内容及收费标准：提供房屋租赁信息，提供与租赁房屋相关的交易流程、交易风险、市场行情资讯，协助承租人对房屋进行实地查验，协助并促成租赁双方签订租赁合同，于签署本合同之同时，承租方同意支付佣金33458元。十一、备注，每两年递增5%。上述协议签订后，优形餐饮公司于2018年1月11日向梁红格交纳租金及押金167290元，向长伟家业公司交纳中介费33458元。就租赁合同后续履行事项，双方主张不一。优形餐饮公司主张至今梁红格未向其交付租赁场地，2018年1月14日通过中介机构催促梁红格交付钥匙；租赁房屋实际使用面积低于60平方米；租赁房屋的供电能力无法达到四十千瓦要求，长伟家业公司承诺尽快解决，费用由被告负担，但之后一直未予解决。为了解决上述事项，优形餐饮公司主张于2018年1月23日向梁红格及长伟家业公司发出《告知函》，内容载：签约后，截止今日，依然存在以下严重的违约情况导致我公司无法使用，具体如下：一、房屋实际面积违约，导致我公司经营范围受限。合同第一项约定房屋租赁“建筑面积100平米（以产权证上记载为准）”，经纪方承诺使用率为60%。合同签订后，出租方和经纪方告知按照建筑面积106平方米和使用面积60平方米计算使用率，约合56.6%，与合同签订前经纪方承诺的和《房屋所有权证》标明的使用率不符。该使用率的实际面积为56.6平方米，不符合《北京市餐饮业经营规范》要求的新建餐饮服务场所使用面积不得低于60平方米的规定，导致我公司租用房屋营业范围受限，致使我公司权益受损。二、产权人签字延迟，导致租金损失严重。根据《房屋租赁合同》第6.6约定“出租方出租的房屋具备办理注册公司和税务报到以及开票的条件，并提供相关证件证明，出租方应配合承租方办理注册公司的相关手续”，但我公司已于1月12日将办理材料交予经纪方，委托出租人联系房屋产权人签字，截止该通知前未收到房屋产权人签字的公司地址注册和店面装修材料，导致我公司租金一直处于损失状态，给我公司造成严重的经济损失。三、经纪方提供虚假信息，存在合同欺诈行为。合同签订前，经纪方介绍出租房产具备40千瓦动力电，该条件是我公司承租该房屋的主要原因之一。截止发函之日，房屋依然不具备，经与出租方确认，最多可提供20千瓦动力电，后续电力增容需我公司承担费用。经纪方提供的房屋租赁信息与真实信息不符，存在合同欺诈行为。四、合同签订前，经纪方承诺，若我公司承租该房产，广告位在签订合同后12个月免费使用，截止发函之日，该广告位尚未清空。五、基于以上原因，为维护我公司合法权益，特通知经纪方、出租方限期3日内履行上述行为，否则我公司将依据法律规定解除《房屋租赁合同》，并追索，要求返还佣金、经纪方承担装修合同书造成我公司的损失，出租方返还我公司支付的租金、押金，经纪方、出租方共同承担我公司因本合同违约而导致的其他损失，租赁房屋发生的房屋结构变化等，我公司不负责恢复。梁红格认可收到了上述《告知函》，但否认函件的法律效力。优形餐饮公司主张送达上述《告知函》后，公司法人2018年1月25日与涉案物业公司进行沟通，物业人员称涉案房屋无经营餐饮的排烟、下水道、电力容量等问题，公司法人同日与梁红格进行沟通，梁红格称可以解决含电在内的问题，公司法人称要求解约，后公司同日向梁红格、长伟家业公司发送书面《合同解除通知书》，内容载：履行过程中存在严重欺诈及违约情况，又加之合同目的因为不可抗力无法实现，导致我公司无法使用按照合同用途使用，2018年1月23日我公司向出租方、经纪方发送了《告知函》要求限期履行约定内容，截止至限期结束（2018年1月30日），仍无法实现合同目的，现特向贵公司及出租人通知如下：根据《合同法》第九十四条第（三）及第五十四条第三款之规定，《房屋租赁合同》至今日起正式解除；请贵公司及出租人在2018年2月1日前联系本公司协商解除后的相关退款及赔偿事宜，逾期将通过诉讼追究相关当事人责任。现优形餐饮公司要求确认双方租赁合同于2018年1月30日解除，要求梁红格退还已付房屋租金、押金，并支付利息，要求长伟家业公司退还中介费并支付利息，要求梁红格、长伟家业公司给付违约金33458元整；另要求梁红格、长伟家业公司给付经济损失及利息损失，主张签订租赁合同后另行签订《装修合同书》，支出装修费13000元，购置装修材料支出8255元。就合同解除事宜，梁红格同意解除，但对优形餐饮公司主张的单方解除权和解除日期不予认可，主张合同于2018年5月24日其另行将涉案房屋出租签约而解除。就涉案场地情况，梁红格原整体用于经营健身房，在确定租赁意向之后，在原被告双方在场情况下现场测量了面积并标注，签约时合同上载建筑面积为100平方米，优形餐饮公司要求使用面积不得低于60平方米；签约后梁红格将测量部位原放置的物品搬离，涉案场地为一开间，无独立门锁，与原健身房同一门出入；后长伟家业公司介绍的装修工人入驻开始打下水孔。优形餐饮公司主张后梁红格要求重新测量，实际使用面积不足60平方米，主张梁红格一直未交付租赁场地，否认装修工人由其雇佣，将装修申请向物业公司提交后，一直就装修事宜与物业公司进行沟通，后物业公司不允许装修。梁红格不予认可，主张依约将场地交付，优形餐饮公司雇佣装修工人施工，进了建材，打下水孔，否认场地不具备经营餐饮的条件，同场所其他部位，已有两家用于餐饮经营。就涉案场地是否可用于餐饮经营，本院至物业公司调查，公司称6号楼设计用途为商业办公，最初设计时无下水管道、排烟烟道，原则上无法进行电力增容。就电力增容事宜，梁红格主张向物业公司提出申请后，物业公司于2018年1月完成了电力增容至40千瓦，为此提交物业公司于2018年2月26日开具的服务费票据，金额为50000元。优形餐饮公司不予认可。就梁红格反诉请求一节，梁红格要求优形餐饮公司支付2018年4月4日至5月23日租金55000元，支付电力增容费50000元，支付解除合同违约金33458元。长伟家业公司不同意退还中介费，不同意支付违约金，主张非租赁合同适格当事人。通过当事人庭审质证和答辩，本案争议焦点为：梁红格作为出租方，是否提供了符合合同约定的租赁标的；履约过程中，何方存在违约行为？如一方存在违约行为，对方可诉请损失赔偿的确定。本院认为，优形餐饮公司、梁红格、长伟家业公司签订的《房屋租赁合同》，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对各方均具有拘束力。分析合同内容，含优形餐饮公司与梁红格的租赁合同关系，亦含优形餐饮公司、梁红格与长伟家业公司之间的中介服务合同关系。因二者法律关系性质不同，本案中不宜一并处理，本案单就优形餐饮公司与梁红格之间的房屋租赁合同关系依法予以处理，就中介合同的履行，当事人可另行主张。就租赁场地，根据双方举证质证及陈述，现可确定的为产权登记为办公用房，签约时无排烟管道、下水管道，且优形餐饮公司对此知情，双方商议的为后期优形餐饮公司通过装修等方式解决，但后装修未进行下去。就涉案面积，双方最初现场一起测量并标注，后因部分位置的测量梁红格提出其他意见，但双方就此未再继续沟通确定。就电力增容，梁红格未提交充分证据证明于2018年1月30日前完成增容至40千瓦。影响双方租赁合同继续履行的障碍主要为烟道、下水道等问题无法得到解决而非使用面积不足。根据一般餐饮经营需要，场地需具备排烟管道、下水管道及电力等相关条件。梁红格作为租赁标的提供方，在明知优形餐饮公司承租房屋用于餐饮经营情况下，应对合同履行障碍的存在承担主要责任，同时，优形餐饮公司在明知上述缺陷的情况下仍选择签约，亦未对合同签订及履行尽到谨慎注意义务。优形餐饮公司于2018年1月30日提出解约，梁红格当时并未提出异议，基于梁红格提供的租赁标的无法满足租赁合同目的的实现，本院依法确认双方合同于2018年1月30日解除。梁红格在收到优形餐饮公司要求解约的通知后，应采取另行寻找租户等措施防止租金损失的产生，故对其反诉要求优形餐饮公司支付2018年4月4日至5月23日租金，本院不予支持。梁红格另未提交充分证据证明其电力增容完成于收到优形餐饮公司解约通知之前，对该项反诉，本院亦不予支持。就优形餐饮公司其余诉请，优形餐饮公司主张梁红格未交付场地及装修人员非其雇佣，与常理不符，且根据其主张的装修费用的事实，本院对其上述主张不予采信。基于优形餐饮公司签约及履行合同未尽到谨慎注意义务、已实际接收场地及本院确定的双方合同解约的时间，就优形餐饮公司已交纳租金的退还，本院综合予以判定。优形餐饮公司诉请退还租金，于法有据，本院予以支持；就押金利息损失，于法无据，本院不予支持。就违约金一节，优形餐饮公司主张的梁红格违约情况与合同约定不符，本院不予支持。就优形餐饮公司支出的装修费用一节，本院依据其实际支出情况及梁红格实际受益情况，酌判梁红格负担一定的费用；就装修支出的利息损失，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、优形（北京）餐饮管理有限公司与梁红格签订的《房屋租赁合同》于二Ｏ一八年一月三十日解除；二、梁红格于本判决生效后七日内退还优形（北京）餐饮管理有限公司租金七万八千三百七十五元、押金六万六千九百一十六元；三、梁红格于本判决生效后七日内补偿优形（北京）餐饮管理有限公司装修损失五千元；四、驳回优形（北京）餐饮管理有限公司其他诉讼请求；五、驳回梁红格全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万零三百七十元，由优形（北京）餐饮管理有限公司负担一千六百六十元，已交纳；由梁红格负担八千七百一十元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费九千二百元，由梁红格负担，于本判决生效后七日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡喜辉人民陪审员  唐福来人民陪审员  潘弥春二〇一九年十一月二十六日书 记 员  李甜甜