云南省富民县人民法院民 事 判 决 书(2019)云0124民初1054号原告：李某某，女，1985年8月28日出生，住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：杨秦伟，云南凝杰鼎济律师事务所律师。特别授权代理。被告：云南金耀颐和房地产开发有限公司。住所地：昆明市富民县永定街道办事处环城西路。统一社会信用代码：915301241501488198。法定代表人：蒋培典，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李景鹓，云南大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：赵伯伦，云南大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。第三人：李某某1，男，1975年4月24日出生，住址：云南省昆明市西山区。原告李某某与被告云南金耀颐和房地产开发有限公司（以下简称金耀颐和公司）、第三人李某某1商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用普通程序，于同年11月7日、11月20日公开开庭行了审理。原告李某某委托诉讼代理人杨秦伟，被告金耀颐和公司委托诉讼代理人李景鹓、赵伯伦，第三人李某某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某某向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告于2015年6月4日签订的《商品房购销合同》无效；2、由被告向原告返还房屋款项3741063元；由被告向原告承担自2015年6月4日起至2019年10月4日（暂计至）的购房款资金占用费810576元，利息付至全部款项还清为止。以上两项本息合计4551639元；3、由被告承担案件诉讼费。事实和理由：2015年6月3日，由金耀颐和公司、李某某1和李某某共同签订了《依云山谷花园工程款抵房协议》（以下简称《抵房协议》），本案被告用其开发所有的位于富民县以以物抵债方式抵扣欠李某某1的工程款3741063元，李某某1又将该抵款房屋转让给原告李某某，被告对此予以确认。于2015年6月4日，由李某某与被告金耀颐和公司签订了正式的《商品房购销合同》。直至2018年4月26日，被告向原告作出书面《承诺书》告知在与原告签订《商品房购销合同》之前，被告就已经将与原告签订的《商品房购销合同》所涉房屋登记备案到别人名下。被告承诺将在2019年5月30日前撤销原登记备案，将该房产办理备案到原告名下。直至原告起诉之时，被告亦未履行承诺。被告将已经备案登记在别人名下的房屋用于与原告签订所谓的《商品房购销合同》的行为已经违反了合同法及有关商品房买卖、备案登记等规定。致使原告权利不能得到实现，并产生了严重的经济利益损失。综上特依法向贵院提起诉讼。被告金耀颐和公司答辩称：1、对合同无效的请求不发表意见；2、被告金耀颐和公司并非原告第二项诉讼请求的适格被告，本案存在工程抵款和商品房买卖的两个法律关系，收取房款的主体是第三人，而非被告。合同无效和被撤销后，因合同取得的财产，应当由第三人予以返还；3、被告未按承诺将涉案房屋办理至原告名下，是受政策所限，无法办理。应当通过解除《商品房购销合同》及《抵房协议》的方式将三方之间的法律关系恢复到原始状态。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。第三人李某某1述称：《抵房协议》当时是三方自愿签署的，是合法有效的。《商品房购销合同》是原告与被告之间签署的，本案是原告与被告之间的纠纷，与我无关，无其他的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告针对其诉求提供以下证据：1、原、被告及第三人的身份证明，欲证明当事人的主体资格；2、《抵房协议》、《商品房购销合同》，欲证明三方的以房抵款情况及商品房买卖关系；3、《承诺书》，欲证明被告于2018年4月26日承诺认可《抵房协议》、《商品房购销合同》，并承诺于2019年5月30日前将之前备案在他人名下的涉案房屋备案到原告名下；4、《商品房买卖合同登记备案表》，欲证明涉案房屋于2015年3月30日已登记备案在马某名下。被告针对其抗辩主张提供的证据：1、昆建通〔2010〕514号《昆明市住房和城乡建设局关于严格规范商品房销售合同备案注销、变更及更正管理工作的通知》，欲证明撤销涉案房屋的备案不符合相关规定，无法办理撤销备案；2、交通银行回单四份，转账支票存根，交通银行进账单，还款回执，《抵押合同》各一份，欲证明涉案房屋备案在马某名下，并做抵押贷款，属于公司融资贷款的方式；3、《工程项目管理承包协议书》，欲证实被告与第三人的工程承包合同关系，及工程款还未结算清的事实。第三人李某某1未提供证据。对原、被告提供的证据中的三方《抵房协议》三性均无异议，其余真实性均无异议，但称与其无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。原、被告双方对对方提出的证据真实性均无异议，但对证明目的不予以认可。证据均能证实本案的事实，本院予以确认。关于其他证据的关联性及证明效力,本院将在本院认为部分进行综合评判。审理过程中，基于原告提出财产保全的书面申请，并提供了相应担保。鉴于财产保全是当事人的重要权利。本院对申请进行形式审查，并释明后果后，于2019年11月20日裁定对被告名下价值4,500,000元财产采取财产保全措施。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2013年6月26日金耀颐和公司与昆明三建建设（集团）有限公司第三分公司签订《工程项目管理承包协议书》，由金耀颐和公司聘任李某某1任内部承包项目部负责人，约定由李某某1负责该项目部，共承包金耀颐和公司十八幢房屋部分工程项目的施工，并约定主合同下的各项权利义务，金耀颐和公司与李某某1之间缔约成立内部工程承包关系。2015年6月3日，由金耀颐和公司、李某某1和李某某共同签订了《抵房协议》，金耀颐和公司用其开发所有的位于富民县，建筑面积356.71平米的3幢2号房，以物抵债方式抵扣欠李某某1的阶段性工程款3741063元。同时李某某1又以欠李某某丈夫何坤借款为由，将抵款房屋以3741063元转让给原告李某某用于抵偿借款。《抵房协议》中约定“由李某某跟金耀颐和公司另行签订房屋买卖合同”。2015年6月4日，由李某某与被告金耀颐和公司签订了正式的《商品房购销合同》。2018年4月26日，被告向原告作出书面《承诺书》，承诺认可《抵房协议》、《商品房购销合同》，另承诺于在2019年5月30日前撤销原登记备案，将该房产登记备案至原告李某某名下。另查明，本案所涉房屋依云山谷花园1-1期3栋2号。建筑面积356.7平米。经被告以合同金额4,301,246元出售给马某，于2015年3月30日办理了商品房买卖登记备案，马某于2017年2月28日办理抵押贷款，贷款用于金耀颐和公司周转使用。本院认为，所谓的商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，但本案中的商品房销售合同有别于一般的商品房销售合同。首先，关于本案中《商品房购销合同》是否有效的问题。根据我国《合同法》第四十四条第一款之规定，“依法成立的合同，自成立时生效。”合同的有效与否应以尊重当事人的意思自治为基本原则，只要各方当事人意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。三方当事人在签订有抵债协议时，将对账确认的所欠工程款，借款本息分别转变为已付购房款，抵债物的价值和债权的数额都是明确的，系三方实现权利义务平衡的一种交易安排。上述涉案《商品房购销合同》、《抵房协议》、《承诺书》均为有效合同，且相互关联，属不可分割开来的。本案中，协议约定的涉案房屋，在三方缔结合同前已登记备案在案外人马某名下，后马某又用于抵押贷款。登记备案作为一种行政管理方式，无论合同履行状况如何，出卖人仍然是标的物权法律意义上的所有人，区别于预告登记，登记备案不能产生物权效力。故对以登记备案的涉案商品房买卖行为，不属于原告所主张的一房二卖，并导致房屋买卖合同当然无效的情况。本案中，案外人马某对涉案房的抵押行为在原、被告签订《商品房购销合同》之后，原告以不明知涉案房已登记备案在他人名下，被告一房二卖行为系恶意欺诈，故请求认定涉案《商品房购销合同》无效的主张，不予支持。另外，被告金耀颐和公司系争议法律关系的主体，原、被告双方自愿缔结《商品房销售合同》，现因履行合同发生争议，双方当事人就该合同提起的诉讼是适格的原、被告。被告金耀颐和公司提出其并非原告第二项诉讼请求的适格被告的抗辩主张，不予支持。其次，关于返还购房款和占用费的请求问题。本案所争议的《商品房购销合同》基于订立在先的三方《抵房协议》中的约定而产生，是为了抵偿债务而签订的。此时，债权人享有的仅是债权性质的权利，并未享有物权，其有权请求债务人履行以物抵债协议，但不能直接请求确认对抵债物享有所有权。以代物清偿方式增加的清偿方式履行与否，是该商品房买卖合同目的是否能实现的前提。对以物抵债的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。在债权人与债务人达成以物抵债协议，新债务与旧债务并存时，确定债权是否得以实现，应以债务人是否按照约定全面履行自己义务为依据。本案中，被告金耀颐和公司与第三人李某某1对工程进度款结算，并约定以物抵债，又由第三人李某某1以以物抵债方式转让给原告，均系相互之间另行增加一种清偿债务的履行方式，而非原金钱给付债务的消灭。三方缔约《抵房协议》，并因此而消灭三方之间相应金额的工程款债务、转让形成的债务或者第三人李某某1辩称的民间借贷债务，故该协议在本质上应属于新债清偿协议。仅凭三方缔约《抵房协议》的事实尚不足以认定抵房协议书约定的涉案房抵顶的工程款、转让款已计入已付款项，从而消灭相应工程款、转让款或借款债务。故被告金耀颐和公司与第三人李某某1均未按照约定全面履行自己的义务。一方面，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中第三人、原告均未依法实际取得涉案房的所有权。另一方面，被告之前将涉案房出售，并登记备案，之后用于抵押贷款。同样证明第三人、原告未实际占有了涉案房产，被告并未履行协议约定及承诺义务，故相应的拟以房抵顶工程款，同时产生的买卖关系（转让）债权并未消灭。若新债务届期不履行，致使以物抵债协议目的不能实现的，债权人有权请求债务人履行旧债务，且该请求的行使，并不以以物抵债协议无效、被撤销，或者被解除为前提。本案中，被告金耀颐和公司因并未履行《抵房协议》约定的义务，其行为有违诚实信用原则，并导致三方缔约《抵房协议》及为了抵偿债务而签订的《商品房购销合同》目的无法实现。在此情况下，以物抵债协议已履行不能时，债务人应当依据旧债务的约定履行。被告所辩称的本案商品房买卖协议系基于工程抵款协议产生的，期间的法律关系应一并处理，不构成事实上的债权债务抵销的抗辩观点，予以采纳。结合本案中双方当事人以他种给付消灭原债权债务的约定,运用代物清偿基本规则处理本案纠纷完全具有合法性。原、被告所提供的证据只能证明三方之间存在民事债权债务关系,并没有发生物权转移。原告未提供证据证明在签订以房抵款协议的时候，对涉案房产已经被备案登记的事实是否明知，并缺乏当事人之间存在实际支付房款、交付房屋及被告缔约过失行为造成损害后果的事实及证据。代物清偿性质的合同未成立的情况下，原告自然无法依据该《商品房购销合同》主张权利。但作为原告仍可以依原来债务关系（基础法律关系）主张权利的救济和实现。原告提出的诉讼请求基于未成立的三方《抵房协议》为据，故其请求不能成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“商品房买卖合同订立以后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人，或者出卖人又将房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的，买受人可以请求解除合同，返还房款及利息、赔偿损失。”本案中涉案房抵押，系案外人马某对其权利的处分行为，被告无权进行抵押，故无解除合同的相应事实和法律依据，即便变更诉讼请求为解除商品房销售合同，也无法实现原告提出的返还房款及利息诉求，原告只能依据基础法律关系主张权利。原告可在证据充分时,选择按双方原始的房屋买卖关系或者民间借贷形成的真实债权债务关系另行主张对其权利的救济，并提供证据主张由被告承担因缔约过失造成损害的赔偿责任。经向原告充分释明后，原告拒绝变更诉讼请求，即以基础法律关系进行起诉，仍坚持其诉请。综上所述,原告所提意见和理由与审理查明的事实不符,诉讼请求缺乏事实和法律依据,不予支持。原告提起本案诉讼，请求确认基于无法实现的《抵房协议》而形成的《商品房购销合同》无效及返还购房款和占用费的请求不符合法律的规定及本案的实际，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条之规定,判决如下:驳回原告李某某的诉讼请求。案件受理费43,214元，保全费5,000元，共计48,214元，由原告李某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  宣 云人民陪审员  司迎红人民陪审员  沈有才二〇一九年十一月二十四日书 记 员  火有明