湖北省丹江口市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0381民初1866号原告：饶云，女，生于1975年5月4日，汉族，住湖北省丹江口市武当山特区。委托诉讼代理人：翟晓琴，湖北永欣律师事务所律师。代理权限：代为申请财产保全，代为起诉；代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，代为签收法律文书，代为上诉；代为申请执行、处理执行异议等特别授权。委托诉讼代理人：谭笑，湖北车城律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，代为签收法律文书等特别授权。被告：武汉中商集团股份有限公司。住所地：湖北省武汉市武昌区中南路**。统一社会信用代码：91420100177691433G。法定代表人：郝健，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张峭帆，湖北天明律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，代为签收法律文书等特别授权。委托诉讼代理人：程丽，系武汉中商集团股份有限公司工作人员。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，代为签收法律文书等特别授权。被告：武汉中商超市连锁有限公司。住所地：湖北省武汉市武昌区南湖街南湖中央花园购物中心******。统一社会信用代码：91420100695337194E。法定代表人：张万新，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张峭帆，湖北天明律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，代为签收法律文书等特别授权。委托诉讼代理人：欧阳婷洁，湖北天明律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，代为签收法律文书等特别授权。第三人：丹江口鑫东来置业有限公司。住所地：湖北省丹江口市均州一路**。统一社会信用代码：914203817980929020A。法定代表人：谢来平，系该公司总经理。原告饶云与被告武汉中商集团股份有限公司（以下简称：中商集团）、武汉中商超市连锁有限公司（以下简称：中商超市）、第三人丹江口鑫东来置业有限公司（以下简称：鑫东来公司）债权转让合同纠纷一案，本院于2019年7月1日受理后，依法适用普通程序，于2019年8月23日公开开庭进行了审理，原告饶云及其委托诉讼代理人翟晓琴、谭笑，被告中商集团的委托诉讼代理人张峭帆、程丽，被告中商超市的委托诉讼代理人张峭帆、欧阳婷洁到庭参加了诉讼，第三人鑫东来公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告饶云向本院提出诉讼请求：1.判令二被告给付合同解除前租金489.44万元；物业费损失42.56万元；并赔偿迟延给付利息159.5万元（截止2019年5月25日，以后按年利率8.775%计算至实际给付之日；法律文书生效后或指定履行期满届满后次日，依法加收迟延履行利息）。2.判令二被告给付鑫东来公司定制中央空调、电梯等设备款572.92万元；并赔偿资金占用损失324.68万元（截止2019年5月25日，以后按年利率8.775%计算至实际给付之日；法律文书生效后或指定履行期间届满后次日，依法加收迟延履行利息）。3.判令二被告赔偿合同解除后租金损失854.36万元（截止2019年5月25日，以后租金损失据实清算；法律文书生效后或指定履行期满后次日，加收迟延履行利息）。4.诉讼费用由二被告负担。事实与理由：一、2008年初，丹江口市政府通过招商引资的形式引入中商集团公司在丹江口市建设大型综合商健广场。经丹江口市政府、第一被告中商集团公司及丹江口鑫东来置业有限公司（以下简称鑫东来公司）多次会商，三方于2008年12月18日订立《丹江口市文体商健广场建设项目合同书》一份，其主要内容为：1.经丹江口市人民政府招商引资，第一被告中商集团委托鑫东来公司投资建设丹江口市文体商健广场项目；建设项目总面积约为4万平米，预计投资7000万元；项目建设后，除还建与丹江口市人民政府的房屋外的全部房产均归第一被告和鑫东来公司所有；2.丹江口市人民政府组织相关部门成立项目工程协调指挥部，协调规划范围内的房屋还建面积；给予鑫东来公司优惠政策，对公益项目用地、国家商业布点用地、拆迁还建用地的土地出让金的本级政府留用部分，作为城市基础建设项目款全额奖励与鑫东来公司；3.第一被告有权获得文体商健广场地下一层至地上三层部分的经营使用权；4.鑫东来公司负责拆迁还建工作并负担全部费用；负责项目规划、设计、报建、土建施工、各种税费、水电、道路、绿化等工作并负担全部费用；原告保证第一被告地下一层及地上一至三层约15000平米经营用房；5.合同订立后，鑫东来公司和第一被告中商集团公司不得将项目转让与第三方，否则，违约方必须向守约方赔偿违约金300万元及其他损失。合同签订后，鑫东来公司如约实施房屋开发工作。其间，因情势变化，丹江口市政府承诺的优惠政策不能落实，土地出让金没有减免，也没有作为城市基础设施项目款全额奖励与鑫东来公司，而依法应由政府承担的拆迁补偿款项全部由鑫东来公司负担。为此，鑫东来公司蒙受巨大经济损失。但基于对第一被告中商集团公司的信赖，鑫东来公司期待中商集团如约入住后提升所开发房屋价值，仍勉力推进房屋开发工作。房屋主体施工完成后，第一被告中商集团决定由其旗下武商平价公司即第二被告入住。2013年5月27日，第二被告武商平价公司与鑫东来公司签订《房屋租赁合同》一份，其主要内容为：1.鑫东来公司将文体商健广场地上一至三层约11200平米房屋（以实际测算面积为准；实测面积为11678.9平米）出租与第二被告用于大型连锁超市之商业经营；租赁期限为20年，自2013年10月10日至2033年10月9日止；租金标准为：第一至第三年，租金为每平米月23元；第四年为每平米月24.15元；从第四年度起每三年增长5%；2.租赁房屋内装饰装潢及设备设施（包括中央空调、电梯等）等由鑫东来公司按照第一被告要求建设、配置并负担费用；3.鑫东来公司保证对租赁标的物享有合法权利，并在建筑物完工后12个月内出示《房屋所有权证》与第二被告验收；4.出租房屋交付前，如第二被告单方解除合同，应承担违约责任，所交定金不予退还，并赔偿原告因此造成的实际经济损失。合同订立后，鑫东来公司如约履行合同义务，第二被告武商平价公司交付200万元定金，自行和委托鑫东来公司进行广告策划工作；运送部分货架及设备至租赁房屋。但是，第二被告武商平价公司在一直承诺履行合同的同时，却一直不办理房屋交接手续。鑫东来公司在多次催促无果的情形下，被迫诉请第二被告武商平价公司履行和支付租金。诉讼中，第二被告武商评价公司基于商业风险等事由表示不再履行并请求解除合同；原告基于不可能强迫第二被告武商平价公司进场租赁的事由被迫同意。合同解除后，因上述租赁标的物系为被告量身定制，鑫东来公司仅将一、二楼招租成功，但租金收入远低于鑫东来公司与第二被告约定的租金标准；三、四楼则未能出租。二、二被告单方解除合同的行为给鑫东来公司造成巨大经济损失。主要为：1.合同解除前房屋租赁费4894400元，物业管理费425600元；2.为二被告定制中央空调、电梯等设备闲置，损失572.92万元；3.合同解除后，鑫东来公司对外出租的房屋租金减少和未能出租的租金损失，截止2019年5月25日共854.35万元。三、2018年11月8日，鑫东来公司将对二被告享有的债权转让与原告；原告已向二被告发出债权转让通知。综上所述，被告单方解除合同造成鑫东来公司巨大损失，应承担赔偿责任。为维护原告合法权益和法律尊严，特诉至贵院，请判所请。被告中商集团、被告中商超市共同辩称，一、鑫东来公司对中商集团及中商超市不享有到期债权。1.鑫东来公司对中商集团不享有到期债权。中商集团在三方协议中没有任何违约行为，对鑫东来公司不负有任何合同义务。鑫东来公司与中商集团、丹江口市人民政府于2008年12月22日签订《丹江口文体商健广场建设项目合同书》，协议的实质是鑫东来公司借用中商的名义开发自己的地产项目。协议的主要内容是丹江口市人民政府负责项目的协调组织并给予鑫东来公司优惠政策，鑫东来公司负责丹江口文体商健广场项目的建设（包括拆迁、报建、土建施工等）并承担全部建设费用。中商集团在该协议中的权利义务仅仅是获得项目建成后的一层至地上三层的经营使用权。中商集团就该协议的履行没有任何违约行为，相反，鑫东来公司因自身原因没有在协议约定的两年时间内完成项目建设。鑫东来公司就三方协议的履行从未向中商集团主张任何权利，合同中也未约定中商集团对鑫东来公司负有任何义务，鑫东来公司不享有对中商集团的到期债权。2.鑫东来公司对中商超市不享有到期债权。鑫东来公司在履行《房屋租赁合同》的过程中存在违约行为，其损失应当自行承担。中商超市与鑫东来公司于2013年5月27日签订《房屋租赁合同》，双方约定鑫东来公司应于2013年10月10前向中商超市交付符合合同约定的房屋并办理交付手续，交付以双方签订交接确认书为准，交付的条件为房屋必须通过消防验收以及竣工验收，且鑫东来公司应当取得消防验收合格证明。实际上，鑫东来公司直到2014年1月15日才取得消防验收合格证明，已经超过了合同约定的交付时间。鑫东来公司直到2015年10月13日前才向中商超市催告交接房屋。由于鑫东来公司自身的违约行为，导致市场环境发生了重大变化，招商困难重重，中商超市于2015年12月25日与鑫东来公司解除了双方签订的《房屋租赁合同》，由于合同的解除是鑫东来公司自身的违约行为所导致，因此中商超市无需向其支付任何款项。没有生效判决确认中商超市应当向鑫东来公司支付损失赔偿。鑫东来公司曾就其与中商超市的房屋租赁合同纠纷向法院提起诉讼以主张损失赔偿，丹江口法院一审判决后，十堰中院二审以事实不清程序违法将案件发回重审，重审时鑫东来公司撤回起诉。2016年12月19日鑫东来公司再次向丹江口市人民法院起诉，因其主张的损失没有事实和法律依据导致其再次撤回起诉。无论鑫东来公司基于何种理由撤回起诉，最终的结果是鑫东来公司不享有经生效判决确认的对中商超市的到期债权。二、原告与第三人鑫东来公司之间签订的《债权转让协议》无效，其不具备向中商集团及中商超市主张损失赔偿的主体资格。1.鑫东来公司进行债权转让没有事实和法律依据。首先，从事实上看，债权转让的前提是合法有效的债权存在，而本案《债权转让协议》的转让方鑫东来公司对中商集团及中商超市均不享有到期债权，鑫东来公司无法将自身都不享有的权利进行转让。其次，从法律上看，原告饶云称其债权转让的依据是《中华人民共和国合同法》第79条的规定。该条款规定“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人”,结合本案的事实，鑫东来公司与中商超市之间的《房屋租赁合同》已于2015年12月25日解除，合同解除后，基于合同的权利义务已终止，至2018年11月8日鑫东来公司将债权转让给饶云时，鑫东来公司已经无合同的权利进行转让。2.原告饶云没有证据证明其对鑫东来公司享有到期债权，其受让鑫东来的债权因没有真实的债权债务关系存在而不产生法律效力。原告饶云提交《借款协议》、《借条》、银行转账记录以证明其对鑫东来公司享有4650万元的债权。但是，饶云提供的上述证据除一份经过公证的鑫东来公司法定代表人谢来平向其借款20万元的借条外，其余三张借条均没有写明出借方是谁，且饶云提供的银行转账记录的户名为李淑娴，并非本案的原告饶云，因此，原告饶云没有证据证明其与鑫东来公司之间存在真实的债权债务关系，该《债权转让协议》因此应认定为无效。三、中商集团与鑫东来公司之间的法律关系，与鑫东来公司与中商超市之间的房屋租赁合同关系不是同一法律关系，不能构成法律上的共同责任。饶云向中商集团主张的权利皆基于《房屋租赁合同》的解除，而中商集团并非房屋租赁合同的主体，饶云向中商集团主张赔偿损失没有事实和法律依据。四、即使债权转让协议有效，原告饶云所主张的损失赔偿也没有事实和法律依据。1.鑫东来公司在履行与中商超市之间的《房屋租赁合同》过程中存在违约行为，其损失应当自行承担。2.饶云主张的损失赔偿没有事实和法律依据，具体理由如下：(1)合同解除前租金489.44万元，物业费42.56万元及迟延给付利息159.5万元。鑫东来公司与中商超市之间的《房屋租赁合同》解除于2015年12月25日。合同解除前，由于鑫东来公司没有按照合同约定的时间交付符合合同约定条件的房屋，且在2015年10月13日前也没有通知中商超市进场交接，因此，双方未办理房屋交接手续。中商超市未实际使用房屋，不应承担缴纳租金和物业费的义务。既然没有应当支付的费用，更无需承担迟延支付利息。(2)定制中央空调及电梯设备款5729260元及资金占用利息3246879元。从原告提供的证据来看，中央空调及电梯的合同均签订于中商超市与鑫东来公司签订《房屋租赁合同》之前，无法证明合同约定的设备是用于中商超市承租的房屋。即使中央空调及电梯是用于中商超市承租的房屋，设备所有权也属于鑫东来公司，房屋租赁合同的解除并不影响设备的所有权更不影响鑫东来对设备的使用权，原告亦无证据证明设备闲置，不能因此要求中商超市给付设备款项。中商超市无需给付设备款更无需承担资金占用利息。(3)合同解除后租金损失8543643元。中商超市与鑫东来公司签订的《房屋租赁合同》已于2015年12月25日解除，合同解除后双方之间的租赁合同关系终止，中商超市无需向鑫东来公司支付租金。至于鑫东来公司对外出租租金减少和未能出租完全是市场因素导致，是属于鑫东来公司的经营风险，与中商超市无关。另，原告饶云所主张的租金损失实际上已包含设备使用费及物业管理费，在《房屋租赁合同》的条款中已有明确约定租金包含了设备使用费、物业管理费等各项费用，因此，原告饶云既主张租金损失又主张设备损失的，本身就属于重复计算损失。综上所述，因本案第三人鑫东来公司不享有对被告中商集团及中商超市的合法到期债权，原告饶云与鑫东来公司之间亦无合法的债权债务关系存在，因此，饶云与鑫东来公司之间签订的《债权转让协议》无效，原告饶云不具有向中商集团及中商超市主张损失赔偿的主体资格。且，即使债权转让协议有效，饶云所主张的损失赔偿也没有事实和法律依据，故此，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人鑫东来公司在法定期限内未作答辩，亦未向本院提交证据。经审理查明，2008年12月22日，经丹江口市人民政府招商引资，鑫东来公司与中商集团、丹江口市人民政府（以下简称：市政府）签订《丹江口文体商健广场建设项目合同书》。由中商集团委托被告鑫东来公司在丹江口市均州一路老广场旁开发丹江口市文体商健广场（以下简称：商健广场）。项目建成后，除还建给市政府房产外的全部房产均归中商集团和鑫东来公司所有和使用，并享有所有权和处置权。中商集团有权获得商健广场地下一层至地上三层部分的经营使用权。鑫东来公司负责投入该项目规划、设计、报建、土建施工和房屋搬迁所需的全部资金及各种税费，房屋搬迁之日起的水、电费、广场和道路的修建，必要的水、电安装，绿化改造等费用。中商集团和鑫东来公司在签订本合同后不得将本项目转让它方，否则视为违约，如出现此项违约，则违约方必须向守约方赔偿违约金300万元及守约方的其他损失。该项目建设期，如出现资金短缺，或者鑫东来公司方面的其它原因，且连续停工达60日以上，应视为鑫东来公司单方违约。项目建设竣工验收后90日内办理房产的产权手续，并承担房屋的总证办证费用。2011年12月8日，鑫东来公司取得商健广场的商品房预售许可证书（丹房预鄂字[2011]25号）。2013年5月27日，鑫东来公司与中商超市签订《房屋租赁合同》，由中商超市承租商健广场地上一层至地上三层场地用于经营连锁超市（包括房屋附属设施、设备等）。租赁期20年，自2013年10月10日至2033年10月9日止。承租面积为11200平方米，房屋租金为第一年至第三年为每月23元/平方米；第四年为每月24.15元/平方米；从第四年度起每3年增长5%。租金所含费用项目包括房屋租赁费用、设备使用费、维修保养费、广告位使用费等。鑫东来公司保证房屋及其内部设施，包括排水系统、供电系统、消防系统等能够作为商场经营用途使用，并符合有关法律、法规、政策的规定。鑫东来公司应于2013年10月10日向中商超市移交房屋（达到本合同约定的条件），并与中商超市办理出租物业的交付手续。没有交接确认书，或交接确认书一方未签字盖章的，视为未交付。鑫东来公司交付的房屋不符合合同约定条件的，视为未交付。向中商超市交付房屋时必须满足以下条件：1.鑫东来公司出租权相关证明合法有效；2.房屋通过消防验收及竣工验收；3.房屋空置；4.本合同约定的设备齐全；5.房屋无任何权利瑕疵（包括产权争议、司法查封措施等）。鑫东来公司为租赁房屋提供以下必要的配套设施：1.消防（取得消防验收合格证）；2.供电、供水、供天然气；3.中央空调系统；4.电梯。如鑫东来公司不能按时交付符合本合同约定条件的出租房屋，应承担违约责任，每逾期一天按年租金的千分之五向乙方支付违约金，如逾期交付超过45天，中商超市有权单方面解除本合同，鑫东来公司应双倍返还乙方所负定金，并承担乙方因此受到的经济损失。2013年6月6日，中商超市向鑫东来公司支付200万元定金。2013年7月8日，商健广场竣工验收。2014年1月10日，十堰市公安消防支队根据鑫东来公司的申报，对商健广场建设工程进行了消防验收。2014年1月15日，十堰市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，验收结果为该建设工程消防验收合格。由于鑫东来公司的自身原因导致商健广场地上一层至地上二层的消防验收迟于《房屋租赁合同》中约定的时间，中商超市以此为由拒绝办理房屋交接手续，也并未实际入驻。因中商超市拒签交接确认书，也不支付租金和物业管理费，鑫东来公司于2015年11月18日向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，要求中商超市继续全面履行2013年5月27日双方签订的房屋租赁合同；支付租金损失644万元、物业费损失56万元，共计700万元，并承担本案诉讼费。本院于2016年2月2日作出（2015）鄂丹江口民初字第02177号民事判决，判决：一、被告武汉中商平价超市连锁有限责公司在本判决生效后20日内支付原告丹江口鑫东来置业有限公司房屋租赁费4894400元（即644万元减去6个月的房租费1545600元）、物业管理费425600元（即56万元减去6个月物业费134400元），共计532万元。二、驳回原告丹江口鑫东来置业有限公司的其他诉讼请求。后中商超市对此判决不服，于2016年3月25日向十堰市中级人民法院上诉，十堰市中级人民法院以一审认定事实不清，程序违法为由，于2016年6月29日作出（2016）鄂03民终481号民事裁定，裁定：一、撤销湖北省丹江口市人民法院（2015）鄂丹江口民初字第02177号民事判决；二、发回湖北省丹江口市人民法院重审。本院在重审过程中，鑫东来公司于2016年12月28日向本院申请撤诉，本院于2016年12月28日作出（2016）鄂0381民初1849号民事裁定，裁定准许原告丹江口鑫东来置业有限公司撤回起诉。2017年1月25日，鑫东来公司又以同一案由向本院提起诉讼，后于2017年6月13日向本院提出撤诉申请，本院于2017年6月22日作出（2017）鄂0381民初362号民事裁定，裁定准许原告丹江口鑫东来置业有限公司撤回起诉。2018年11月8日，原告饶云与鑫东来公司签订《债权转让协议》，约定：截止2018年11月18日，甲方（鑫东来公司）共结欠乙方（饶云）债务4650万元（本金3150万元，利息1500万元）。因甲方不能以货币资金偿还，拟通过转让债权的方式履行还款义务。一、转让标的物为甲方对武汉中商集团股份有限公司和武汉中商平价超市连锁有限责任公司享有的到期债权。债权依据为：1.甲方与丹江口市人民政府及武汉中商集团股份有限公司签订的《丹江口市文体商健广场建设项目合同书》；2.甲方与武汉中商平价超市连锁有限责任公司签订的《房屋租赁合同》。二、转让对价为3000万元。相应扣减甲方债务后，甲方尚结欠乙方债务1650万元（不含2018年11月18日之后利息）。若转让债权不能全部实现，冲抵债务的金额以实际实现的债权为准。不能实现的部分，乙方有权另行向甲方追偿，并按月利率2%计算至实际清偿之日。2019年5月28日，饶云向中商集团和中商超市邮寄《债权转让通知》，2019年6月18日中商集团和中商超市签收。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条规定“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人”，该条规定界定了将合同的权利全部或者部分转让给第三人的前提是转让人必须是债权人，即在债权转让中转让人首先必须享有真实、合法、有效的债权。转让人在对原合同的另一方相对人不享有真实、合法、有效债权的情况下将合同权利转让给第三人，该转让行为对原合同的另一方相对人不具有约束力。本案中，原告饶云受让第三人鑫东来公司3000万元债权，第三人鑫东来公司转让债权的依据是基于第三人鑫东来公司与被告中商集团、中商超市之间的《丹江口市文体商健广场建设项目合同书》以及《房屋租赁合同》，但第三人鑫东来公司与被告中商集团、中商超市并未对合同进行清算或者结算，也没有任何生效法律文书赋予第三人鑫东来公司对被告中商集团、中商超市享有到期债权，第三人鑫东来公司与被告中商集团、中商超市之间对双方是否存在债权债务没有达成合意且双方对合同的履行存在争议，第三人鑫东来公司对被告中商集团、中商超市是否享有债权、债权是否存在尚未可知，在此情况下，第三人鑫东来公司将不确定或不存在的债权对价3000万元转让给原告饶云缺乏合法性基础，原告饶云与第三人鑫东来公司之间的债权转让行为对被告中商集团、中商超市没有法律约束力。原告饶云以受让第三人鑫东来公司3000万元债权向被告中商集团、中商超市主张合同权利，其全部诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告中商集团、中商超市关于第三人鑫东来公司不享有到期债权的抗辩成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定判决如下：驳回原告饶云的诉讼请求。案件受理费163973元，由原告饶云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审 判 长  彭泽辉审 判 员  王汝军人民陪审员  王 耕二〇一九年十一月二十二日法官助理彭琳书记员谢悦本案所适用的相关法律依据：1.《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。