惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初3384号原告：李敏，男，汉族，1986年4月6日出生，住河南省商丘市睢阳区。原告：林雨燕，女，汉族，1986年6月7日出生，住广东省雷州市。上列两原告共同委托诉讼代理人：黄国庆，广东立邦律师事务所律师。被告：惠州大亚湾惠经实业发展有限公司，住所地：惠州大亚湾西区龙山八路9号盛业豪园46号房。法定代表人：林晓锋。委托诉讼代理人：李仲荣，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：严秋红，女，该公司工作人员。原告李敏、林雨燕与被告惠州大亚湾惠经实业发展有限公司（以下简称惠经公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月29日公开开庭进行了审理。原告李敏及两原告共同委托诉讼代理人黄国庆，被告惠经公司的委托诉讼代理人李仲荣、严秋红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李敏、林雨燕向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金21335.73元（从2017年11月30日计至2019年5月13日，每日按照总房款的万分之一计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告因购买被告开发的位于惠州，与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，双方约定房屋总价款为402561元。原、被告在上述合同中对双方的权利义务进行了明确,约定被告应按照合同第十一条约定于2017年11月30日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用；如被告逾期交房的，应按照合同第十二条约定，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一违约金。合同签订后,原告依约交清了购房款，被告于2019年5月13日实际交楼，已构成迟延交房。原告认为，被告迟延交房既不存在法定免责事由，也不存在约定免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益，根据相关法律规定，被告应支付原告逾期交房违约金。原告为支持其诉称，向本院提交了如下证据：1.商品房买卖合同及补充协议；2.发票；3.入伙温馨提示。被告惠经公司辩称，1.在涉案房产项目施工过程中，项目所在地村民以政府未解决项目北侧部分土地补偿款问题为由，采取围堵、暴力破坏施工现场设施、甚至殴打被告现场工作人员方式，多次非法阻挠被告正常施工，导致涉案房产项目被迫停工一年多（2017年3月4日至2018年5月24日，共446天）。经政府相关部门协调未果，被告向当地村集体支付了几十万元赞助费，此后涉案房产项目才得以正常施工。这严重拖延了施工时间，影响了被告按约交房，根据《合同法解释（二）》第二十六条规定，上述情形属于情势变更，请求人民法院从公平原则出发，依法酌情免除或减少被告的逾期交房违约金。2.本案中，原告未提供证据证明被告逾期交楼给其造成的损失，且涉案房屋的房价已上涨一倍多，原告根本没有损失，合同约定的逾期交房违约金标准过分高于原告实际损失，依照《合同法》及司法解释相关规定，请法院依法予以适当减少。综上，请求人民法院结合本案实际情况，从公平原则出发，酌情免除或减少被告的逾期交房违约金。被告惠经公司为支持其辩称，向本院提交了如下证据：1.国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证；2.关于星光雅居项目施工受村民阻扰破坏的紧急报告（2017-3-5致管委会）、关于星光雅居项目施工再次受村民阻扰破坏的紧急报告（2017-12-13致管委会）、信访事项受理告知书（信访局）、关于请求解决星光雅居项目北侧因村民阻挠施工无法交楼的紧急报告（2018-4-18大亚湾问题楼盘处置工作领导小组）；3.调解协议、收款收据；4.EMS邮寄单、入伙通知书；5.竣工验收备案表、测绘报告；6.资料交接书、验收楼检查表。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条就商品房交付条件约定为：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条就交付时间约定为：被告应当在2017年11月30日前向原告交付该商品房。合同第十二条就逾期交付超过180日的违约责任约定为：……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。合同第二十五条就送达约定为：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效；任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以快递及法律允许的其它方式送达对方；任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方；变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。合同签订后，原告按照合同约定付清了购房款。2019年4月19日，被告按照《商品房买卖合同》载明的原告通讯地址、联系电话向原告邮寄《入伙通知书》，通知原告涉案商品房于2019年4月19日已达到合同约定的交付条件，即日起便可办理收楼手续。邮件于2019年4月21日8：16:10到达原告通讯地址所在地深圳龙岗李朗揽投部，经邮件工作人员多次投递未果，邮件被退回。原告于2019年5月13日办理了收房手续。另查，涉案房屋于2015年7月16日取得测绘报告，于2019年4月19日办理了工程竣工验收备案。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷案，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照约定全面履行自己的合同义务。关于被告完成交房义务的时间如何确定问题。在涉案房屋取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告后，被告于2019年4月19日按照《商品房买卖合同》载明的原告通讯地址、联系电话向原告邮寄了《入伙通知书》，通知原告即日可办理收楼手续，但邮件于2019年4月21日到达原告通讯地址所在地深圳龙岗李朗揽投部后未能妥投，根据合同第二十五条关于送达的约定，应由原告承担相应的法律责任，故视被告于2019年4月21日完成通知入伙义务，此后原告何时办理收房手续，被告是无法控制的，故由被告承担在其完成通知入伙义务后至原告实际收房日期间的逾期交房违约责任是不公平的。因此，在被告完成通知入伙义务后，即视为被告完成交付房屋义务，即本案被告完成交付房屋义务的时间为2019年4月21日。关于逾期交房违约金计算时间及标准问题。原、被告在合同第十一条中约定，被告应当在2017年11月30日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，且符合本合同约定的商品房交付给原告使用，但被告直至2019年4月21日才将符合交房标准的涉案房屋交付给原告使用,其已构成违约，应承担逾期交房违约责任。根据合同第十二条的约定，被告应自逾期之日起至实际交房之日止，以全部房价款402561元为基数，按日万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金，具体金额为20409.84元（402561元×0.0001/日×507日），原告请求超过部分，本院不予支持。被告没有提交足够的证据证明存在情势变更情形，亦未提交证据证明该违约金过分高于实际损失，故被告提出免除或减少违约金的主张，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾惠经实业发展有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告李敏、林雨燕支付逾期交房违约金20409.84元；二、驳回原告李敏、林雨燕其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费166.7元，由原告李敏、林雨燕负担5.7元；由被告惠州大亚湾惠经实业发展有限公司负担161元，此款已由原告预交，被告可径付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 王科丰二〇一九年十一月五日法官助理 巫惠慧书 记 员 黄 瑾