安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0191民初6070号 原告：合肥永德物业管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市高新区天智路5号同创科技园7栋108室，统一社会信用代码91340100661431756C。 法定代表人：许昽，副总经理。 委托诉讼代理人：胡文雪，安徽徽天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐曼，安徽徽天律师事务所实习律师。 被告：刘瑾，女，1982年2月5日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 被告：安徽同辰节能设备工程有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区霍山路82号奥林花园23幢401室，统一社会信用代码91340100698981292W。 法定代表人：刘瑾。 被告：合肥曦元文化教育发展有限公司，住所地安徽省合肥高新技术产业开发区同创科技园1#604室，统一社会信用代码91340100MA2MUQPW6K。 法定代表人：刘瑾。 委托诉讼代理人：芮君，公司员工。 原告合肥永德物业管理有限责任公司（以下简称永德物业公司）与被告刘瑾、被告安徽同辰节能设备工程有限公司（以下简称同辰工程公司）、被告合肥曦元文化教育发展有限公司（以下简称曦元文化公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告永德物业公司的委托诉讼代理人胡文雪，被告曦元文化公司委托诉讼代理人芮君到庭参加诉讼，被告刘瑾、同辰工程公司经本院传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告永德物业公司向本院提出诉讼请求：1、同辰工程公司、刘瑾共同支付物业费22151.74元及逾期付款利息3782.84元（以每年度欠费为基数分段计算，按年利率6%暂计至2019年7月1日，此后顺延至款清之日止）；2、曦元文化公司对其注册成立后的物业费承担共同支付责任。 事实与理由：同辰工程公司2010年入住其购买的合肥新峰材料科技有限公司（以下简称新峰材料公司）开发的同创科技园区。2010年8月20日，同辰工程公司法定代表人刘瑾与永德物业公司签订了《物业管理服务合同》，约定永德物业公司为上述房屋提供物业服务，并约定物业服务对象、收费标准、权利和义务。合同签订后，永德物业公司按约定提供了物业服务，同辰工程公司未按时支付物业费。2016年4月20日，刘瑾又注册了曦元文化公司，并于2017年2月24日将案涉房屋登记在曦元文化公司名下。同辰工程公司、曦元文化公司在接受永德物业公司物业服务后，未按约支付物业服务费。永德物业公司多次催要未果，遂诉至本院。 被告刘瑾、被告同辰工程公司未答辩，亦未提交证据。 被告曦元文化公司辩称：永德物业公司严重违反物业管理服务合同条款及国家相关法律监管，严重影响我方的物权使用及生命财产安全，我方名下同创科技园1栋604室周边共用设施物业公司的不作为行为下被隔壁业主强行占有甚至占用了公共消防通道以及消防设施，而永德物业公司对此行为不管不问，迫使我方的产权房一直无法使用，闲置多年，我方多次找到永德物业公司商榷，永德物业公司表面认错，答应整改，实则不作为。综上所述，我方未交纳物业费是由于永德物业公司的违约及违法行为已经对答辩人的人身财产构成隐患，被占用的消防通道公共走廊及消防设施属业主共用。物业公司的责任在于维护和管理。在自身服务都没有做好的情况下，一味追求利益是无理取闹。请求人民法庭驳回永德物业公司的诉讼请求，责令其立即停止并纠正其行为。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2010年7月29日，新峰材料公司与永德物业公司签订《物业管理委托合同》一份，约定新峰材料公司将合肥高新区天智路5号办公厂房委托永德物业公司实行物业管理。物业管理服务费多层暂定为1.89元/㎡/月，高层暂定为2.28元/㎡/月，空闲房屋的管理费，甲乙双方各承担一半。 2010年12月10日，刘瑾与新峰材料公司签订《TOP·创展中心认购书》，认购同创科技园1#楼6层604室，总价款447192元，买受人于2010年12月10日支付购房定金50000元，余款397192元于2011年1月30日前支付。后新峰材料公司（甲方）与同辰工程公司（乙方）签订《同创科技园项目合作建设协议》，约定乙方于2011年1月30日前投资447192元，甲方将同创科技园项目1#楼的6层xx室作为乙方的投资回报。 2012年8月20日，同辰工程公司（委托方/甲方）与永德物业公司（受托方/乙方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方将天智路5号物业委托乙方管理。乙方提供的服务受益人为本物业的业主和物业使用人，本物业的业主和物业使用人均应履行本合同并承担相应的责任。委托管理事项：公共设施、设备的日常维修、养护、运行和管理，共用设施和附属配套建筑物的日常维修、养护和管理，公共卫生、厂区绿化管理，安全管理包括门卫、巡视、监控、公共秩序等。刘瑾在甲方落款处盖章确认，永德物业公司在乙方落款处盖章确认。 2012年11月14日，刘瑾向永德物业公司提交《装修申请表》，申请对同创科技园1#楼6层604室进行装修。 合同签订后，永德物业公司按约在同创工业园内提供物业管理服务。 2017年2月24日，新峰材料公司（甲方/出卖人）与曦元文化公司（乙方/买受人）签订《存量房买卖合同》，甲方将合肥高新区天智路5号同创科技园1幢2幢科研楼1幢xx室出卖给乙方，价款448452元，服务建筑面积124.57平方米。 2019年5月20日，安徽徽天律师事务所受永德物业公司委托向同辰工程公司邮寄《物业费催缴律师函》一份，要求同辰工程公司支付拖欠的物业费22151.74元并支付违约金。 永德物业公司主张的物业费具体构成为：2012年12月28日至2013年12月27日为3407.96元，2013年12月28日至2014年12月27日为3407.96元，2014年12月28日至2015年12月27日为3407.96元，2015年12月28日至2016年12月27日为3407.96元，2016年12月28日至2017年12月27日为3407.96元，2017年12月28日至2018年12月27日为3407.96元，2018年12月28日至2019年6月30日为1703.96元，合计22151.74元。 上述事实，有永德物业公司提供的《TOP·创展中心认购书》、《同创科技园项目合作建设协议》、《物业管理委托合同》、《物业管理服务合同》、《装修申请书》、《存量房买卖合同》、律师函、挂号信函收据等证据证实，本院予以认定。 本院认为：永德物业公司与同辰工程公司签订的《物业管理服务合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效，双方应按照合同约定履行各自义务。本案中，同辰工程公司在接受永德物业公司提供的物业服务后却未能按合同约定交纳物业费，其行为已构成违约，永德物业公司主张同辰工程公司支付未付物业费之诉请，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 关于曦元文化公司的责任问题，其虽于2017年2月24日与新峰材料公司签订《存量房买卖合同》，该合同也进行了网络备案，但无法证明案涉房产的实际产权转移时间，故无法认定曦元文化公司应于何时承担案涉物业费，故对永德物业公司主张曦元文化公司承担物业费的诉请不予支持。 关于刘瑾的责任问题，刘瑾系同辰工程公司、曦元文化公司的法定代表人，并非案涉物业服务合同的相对人，其在《TOP·创展中心认购书》、《装修申请书》上签字的行为应视为公司行为，永德物业公司主张刘瑾承担物业费的诉请，本院不予支持。 关于逾期付款利息，永德物业公司主张以实际欠款数额为基数，自2017年7月1日起按年利率6%的标准分段计算，不违反法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下： 一、被告安徽同辰节能设备工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告合肥永德物业管理有限责任公司支付物业费22151.74元、逾期付款利息3782.84元（暂计至2019年7月1日，之后以22151.74元为基数，按年利率6%的标准计至款项实际付清之日止）。 二、驳回原告合肥永德物业管理有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费630元，减半收取为315元，由被告安徽同辰节能设备工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 傅世章 二〇一九年十一月二十九日 法官助理 祁晨娉 书 记 员 陈晔琼 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，。应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。