广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终6276号上诉人（原审被告）：李璐，男，汉族，1987年6月18日出生，户籍住址：广东省惠州市大亚湾区，身份证号码：420************713。委托诉讼代理人：詹国稳，广东铸铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈西明，男，汉族，1986年8月5日出生，户籍住址：重庆市大足区金山镇，身份证号码：500************273。委托诉讼代理人：向纯杰、罗曼罗兰，广东卓建律师事务所律师。原审第三人：惠州市乐有家房产经纪有限公司，住所地：惠州市惠阳区*******。法定代表人：李某1。上诉人李璐与被上诉人陈西明、原审第三人惠州市乐有家房产经纪有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初3961号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人李璐上诉请求：一、请求二审法院撤销原判，依法予以改判。二、本案部分诉讼费用应由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决判令上诉人在须向被上诉人退还购房定金人民币10万元的同时须向被上诉人另行支付违约金人民币30万，明显存在认定事实不清，适用法律错误。事实上，上诉人在一审庭审过程中已将整个二手房交易流程中的所有细节及由被上诉人自2018年3月份办理了贷款手续后，直至2018年7月份一直没收到银行按揭的审批结果。在此期间，上诉人确实对被上诉人的按揭资质存在疑虑。在庭审过程中，上诉人也向一审合议庭明确表明如被上诉人愿意继续履行该《二手房买卖及居间服务合同》（下称《合同》），上诉人也愿意继续履行该合同，并且记录在一审庭审笔录当中，上诉人主观上是不存在违约心态，但上诉人在履约过程中确实存在逾期的违约行为。针对一审法院在被上诉人仅向上诉人支付了10万元定金款项的前提下，作出了直接支持了被上诉人30万元违约金的判决部分，上诉人提出以下异议：一、被上诉人在一审诉状中向一审法院所提出的第三项“要求判令上诉人被上诉人支付房屋转让成交价20%的违约金人民币330000元”的诉讼请求的是根据该《合同》中的格式条款即合同第十条条款内容所提起的。但该《合同》中的第十六条备注条款中明确约定“备注条款与前述条款不一致的，以备注条款为准。”在该合同存在备注条款的前提下，被上诉人在一审诉状中据以提出要求判令上诉人向被上诉人支付房屋转让成交价20%的违约金人民币330000元的诉讼请求的第十条合同条款在该合同中即属于无效条款。一、一审法院认定了被上诉人向上诉人交付的人民币10万元的款项的定金性质并且一审判决亦支持了被上诉人要求上诉人向其退还人民币10万元定金的诉讼请求，并同时直接适用了该合同中的备注条款即“若买卖双方任何一方违约，则需按照定金金额的三倍作为守约方的赔偿金。”支持了被上诉人据合同中的格式条款（即无效条款）所提出的违约金33万元中的30万元。三、即使在该合同中备注条款有“若买卖双方任何一方违约，则需按照定金金额的三倍作为守约方的赔偿金。”的约定，在被上诉人在合同履行过程中仅向上诉人交付了10万元款项，并且上诉人也向一审合议庭明确表明如被上诉人愿意继续履行该合同，上诉人也愿意继续履行该合同，并经记录在一审庭审笔录的前提下，30万元（定金金额三倍）的违约金约定属于明显过分高于上诉人对被上诉人所造成的损失。并且被上诉人在合同履行过程中上诉人交付了IO万元款项均属于定金性质，法律规定的定金罚则亦具有惩罚性质，被上诉人愿意向被上诉人承担在定金罚则的合理范围内（小于或等于人民币10万元）的违约金数额。认为一审法院判决支持被上诉人的违约金数额明显过高，显失公平。综上所述，上诉人认为一审判决明显存在认定事实不清，适用法律错误。上诉人特提起上诉，请求二审法院在查清全案事实的基础上依法支持上诉人之诉请。被上诉人陈西明答辩称：一、从我方一审所提交的证据、第三人的情况说明以及一审庭审笔录均可看出，本案涉案房产未正常交易是因为上诉人未配合办理赎楼手续，经被上诉人与第三人多次催促，上诉人仍不配合，我方才提起诉讼的。上诉人构成违约，被上诉人请求解除合同是合法合理的。上诉人在一审开庭时表示愿意继续履行合同其不存在违约的情况与事实不符，与其在上诉状中自认违约的情况自相矛盾。二、一审判决的违约金有事实和法律的规定，是双方的真实意思表示，上诉人的违约对被上诉人造成损失。上诉人的上诉请求没有任何事实和法律依据，请求维持原判，驳回上诉。陈西明向一审法院起诉请求:一、解除原被告及第三人签订的《二手房买卖及居间服务合同》；二、被告向原告返还购房定金100000元；三、被告向原告支付房屋转让成交价20%的违约金330000元；四、被告向原告赔偿居间服务费49500元；五、被告向原告支付因维权而产生的律师费10000元、担保费1200元（以上二至五项的请求金额共计人民币490700元）；六、被告承担本案的全部诉讼、保全等费用。一审法院认定事实：2018年2月2日，原告陈西明作为买方与被告李璐作为卖方及第三人乐有家公司作为居间方签订了一份编号为50307010949的《二手房买卖及居间服务合同》，约定卖方转让其位于惠州大亚湾西区大亚湾大道*号****华庭*栋*单元*号房，房产证号为：******号，建筑面积为146.48㎡，转让价为165万元。该房产的产权现状为有抵押无租赁。买方同意在本合同签订时向卖方支付定金2万元。本合同签订后3个工作日内再向卖方支付定金8万元。买卖双方一致约定买方以按揭付款方式支付房款，卖方须无条件配合提交相关资料及签署相关协议。关于居间服务，买卖双方同意向居间方支付全额佣金，买方应支付佣金49500元。关于违约责任的约定，1、如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。2、如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。3、若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付。如支付费用方为守约方，守约方应直接向违约方追偿。关于文件送达的约定，合同三方将相关文件及通知等书面材料邮寄送达至本合同约定的通讯地址即视为收件人已收到。若任何一方上述通讯地址发送变更，须另行书面通知其余两方。备注条款（备注条款与前述条款不一致的，以备注条款为准）手写内容为：经买卖双方一致协商同意以下条款：（1）若买卖双方任何一方违约，则需按照定金金额的三倍作为守约方的赔偿金；（2）卖方承诺此套物业作为家庭唯一住房，如不是家庭唯一住房则产生的房屋个人所得税费用由卖方承担。合同还就其他权利义务作出了约定。同时，三方签署了《交易节点确认书》，主要约定：1、卖方自行筹集资金赎楼，卖方须提前筹集资金并及时向欠款银行提交“提前还款申请”（一般于办理资金监管当日申请）；2、买卖双方向银行申请贷款，买方须于签订本合同之日起20个工作日内向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，卖方须无条件配合；3、买方须于2018年3月5日之前将首期款（不含定金）57万元支付至银行监管账户或房管局；4、卖方自行筹集资金赎楼的，卖方承诺在买方贷款审批通过后30个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续后2个工作日内将《房产证》/《不动产权证书》原件交予居间方。确认书还就其他交易流程进行了约定。上述合同签订当日，原告向被告支付了2万元定金，并于次日支付了剩余的8万元定金，被告均出具了相应的收款收据。同时，原告于2018年2月3日向第三人支付了佣金24750元，第三人开具了盖有其公司财务专用章的收款收据给原告收执。2018年3月5日，原被告及第三人签署了《二手房买卖合同补充协议》，就交易节点确认书中买方支付首期款时间和向银行申请贷款时间延长至2018年3月15日作出约定。此后，原告向银行提交按揭贷款所需资料，并于2018年3月22日将首期款57万元存入银行监管账户。2018年7月27日，银行审批通过了原告的贷款申请，发放了《信用项目审批通知书（同意）》。后因被告未按期办理赎楼手续，原告于2018年9月19日向被告预留的地址邮寄了《催告函》，催告被告应在本函签发之日起7日内履行办理旧房产证注销抵押登记手续（赎楼）。但被告仍未办理赎楼手续，经多次协商仍未能达成一致的处理意见，原告遂向本院起诉，并提出前述诉讼请求。原告为本案诉讼，聘请律师代理诉讼行为，并为此支付了律师费10000元。案件审理过程中，本院根据原告的申请，依法查封了被告李璐名下位于惠州大亚湾西区大亚湾大道219号**华庭*栋*单元*号房[房产证号:*****]的产权。一审法院认为,原、被告及第三人签订的《二手房买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》及《二手房买卖合同补充协议》的主体资格和内容不违反法律规定，是各方当事人的真实意思表示，该合同及协议真实、合法、有效，各方应当诚实信用履行。根据上述合同的约定，被告应在原告贷款审批通过后30个工作日内自行筹资还清银行贷款，原告的贷款在2018年7月27日审批通过，故被告应在2018年9月7日前自行筹资还清银行贷款，但被告未按时履行该义务，经原告催告后，仍未在合理期限内履行上述合同义务，致使原告取得房屋所有权的合同目的难以实现，被告存在违约行为。根据合同关于违约责任的约定，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同，故原告请求解除《二手房买卖及居间服务合同》，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，应当恢复原状，原告已支付的100000元购房定金应予返还。因此，原告主张被告返还购房定金100000元的诉讼请求本院予以支持。被告辩称双方于2018年11月2日经协商后一致同意继续履行合同，因被告提供的证据未能证明该事实，为此，被告的上述抗辩事实，证据不足，本院不予采信。关于违约金的问题。合同中关于如何承担违约责任的约定有两款，根据备注条款的性质，违约责任的承担应以备注条款的内容为准，即“若买卖双方任何一方违约，则需按照定金金额的三倍作为守约方的赔偿金”。故被告应向原告支付30万元的违约金。原告请求被告支付33万元违约金及律师费10000元、担保费1200元，超出30万元的部分，无合同依据，本院不予支持。关于居间服务费的问题。原告向第三人支付的24750元居间服务费，有转账记录及第三人出具的收款收据佐证，本院予以确认。合同约定，若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付。如支付费用方为守约方，守约方应直接向违约方追偿。故原告主张被告赔偿居间服务费49500元，超过24750元的部分，没有事实和合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条的规定，判决如下：一、解除原告陈西明与被告李璐及第三人惠州市乐有家房产经纪有限公司于2018年2月2日签订的《二手房买卖及居间服务合同》（编号：50307010949）；二、被告李璐在本判决生效后十日内向原告退还定金100000元；三、被告李璐在本判决生效后十日内向原告陈西明支付违约金300000元及赔偿原告已支付的24750元居间服务费；四、驳回原告陈西明的其他诉讼请求。案件受理费9825元及保全费2770元，由被告李璐负担10902元，由原告陈西明负担1693元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：违约责任的承担问题。对此分析如下：上诉人李璐与被上诉人陈西明签订的《二手房买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》、《二手房买卖合同补充协议》真实有效，双方均应依照合同约定的义务严格履行。被上诉人陈西明依约在合同签订当日支付2万元的定金，于2018年3月22日将首期款57万元存入银行监管账户，2018年7月27日银行审批通过被上诉人的贷款的申请，被上诉人陈西明履行了合同约定的义务。上诉人李璐未按照合同的约定在贷款审批通过后30个工作日内自行筹资还清银行贷款，且经被上诉人陈西明催告仍未在合理期限内履行，已构成违约，应承担违约责任。合同备注条款约定的“若买卖双方一方违约，则需按照定金金额的三倍作为守约方的赔偿金”，本案定金为10万元，若不含定金另行计算30万元的赔偿金较高，本院酌情予以调整另行支付20万元的赔偿金。综上，上诉人李璐的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：一、维持惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初3961号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初3961号民事判决第三项为：上诉人李璐在本判决生效后十日内向被上诉人陈西明支付违约金200000元及赔偿24750元居间服务费。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审受理费用9825元，由上诉人李璐负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  于海砚审 判 员  卫书平二〇一九年十一月十一日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧