山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0481民初3148号原告（案外人）：俞登方，男，汉族，居民，户籍地滕州市，现住滕州市。委托诉讼代理人：孙涛，山东荆河律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国邮政储蓄银行股份有限公司滕州市支行。委托诉讼代理人：杨震宇、董波，山东诺善律师事务所律。被告（被执行人）：黄孝敏，男，汉族，居民，住滕州市。被告（被执行人）：于夫苓，女，汉族，居民，住址同上。原告俞登方与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司滕州市支行（以下简称邮政滕州支行）、被告黄孝敏、于夫苓案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。立案时原告将黄孝敏、于夫苓列为第三人，因本院系公告送达诉讼文书，无法明确黄孝敏、于夫苓对原告诉讼请求的意见，故将黄孝敏、于夫苓的诉讼地位变更为被告，双方均无异议。原告俞登方的委托诉讼代理人孙涛，被告邮政滕州支行的委托诉讼代理人董波到庭参加了诉讼，被告黄孝敏、于夫苓经合法传唤未到庭应诉，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告俞登方向本院提出诉讼请求：1.确认原告对滕州市大同北路东侧杏花村干杂海货市场营业房享有所有权；2.不得执行滕州市大同北路东侧杏花村干杂海货市场营业房；3.诉讼费用由被告负担。事实与理由：2014年12月12日原告与被告黄孝敏、于夫苓订立房屋买卖合同，原告购买被告黄孝敏、于夫苓所有的位于滕州市房屋，建筑面积61.48平方米，价格30万元。原告履行付款义务后，被告黄孝敏、于夫苓将房屋交给原告，此后由原告占有使用该房屋。2015年8月19日原告与李兴宝签订该房屋商铺租赁合同，租赁期限为三年，2015年8月19日至2018年8月19日，租金每年3万元。在储蓄银行滕州支行诉被告黄孝敏等人金融借款合同纠纷一案中，滕州法院于2015年9月1日裁定查封了诉争房屋，于2016年2月2日作出（2015）滕商初字第1453号民事判决，进入执行程序后，原告于2018年4月23日提出执行异议，滕州市人民法院以（2018）鲁0481执异50号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。因原告已实际履行了与被告黄孝敏、于夫苓之间的房屋买卖合同且已实际占有该房屋，并且经开发商办理了相关变更登记手续。虽未办理房屋所有权变更登记，但原告事实上取得了诉争房屋的物权，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告邮政滕州支行辩称，2015年9月1日法院对涉案房产进行查封时，房产的登记权利人为黄孝敏，在邮政滕州支行诉黄孝敏、于夫苓案件审理中，2015、2016年法院多次到涉案房产处张贴法律文书，涉案房产均处于关门状态。2017年3月27日，执行庭在涉案房产张贴拍卖公告时，涉案房产仍处于关门状态，因此涉案房产不存在买卖或出租营业的情况。原告主张已实际占有涉案房产并出租使用并不属实。2018年10月16日，执行庭对徐利作的执行笔录中，徐利陈述涉案房产所有权人为黄孝敏，可以证明在2017年8月份，徐利承租涉案房产时，涉案房产的所有权人仍为黄孝敏，原告主张已购买了涉案房产不属实。原告起诉无事实和法律依据，请求依法驳回。被告黄孝敏、于夫苓未予答辩。本院经审理认定：2014年12月12日，原告与被告黄孝敏、于夫苓订立房屋买卖合同，原告购买被告黄孝敏、于夫苓所有的位于滕州市房屋，建筑面积61.48平方米，价格30万元。合同第二条约定，合同签订时，乙方已一次性全额支付甲方购房款30万元，第五条约定，本合同签订后，甲方对滕州杏花村干杂海货市场房屋使用收益、出租、买卖、占有的权利一并转让给乙方。第六条约定，上述房地产办理过户手续所需产生的所有费用有双方共同承担。原告履行付款义务后被告黄孝敏、于夫苓将房屋交给原告，此后由原告合法占有该房屋。原告支付房款30万元后，2014年12月12日黄孝敏把原始合同交给了滕州市杏花村干杂调味品商贸有限公司会计，后滕州市供销房地产综合开发公司、滕州市杏花村干杂调味品商贸有限公司又与原告重新签署了一份涉案房屋的买卖合同。在邮政滕州支行与被告黄孝敏、于夫苓、沈洪英、张桂花、李文光金融借款合同纠纷一案，经邮政滕州支行申请，本院于2015年8月28日作出（2015）滕商初字第1453号民事裁定书，查封了被告黄孝敏所有的位于滕州市营业房一处。2016年2月2日作出（2015）滕商初字第1453号民事判决，判决解除中国邮政储蓄银行股份有限公司滕州市支行与被告黄孝敏于2015年2月15日签订的中国邮政储蓄银行小额贷款借款合同；被告黄孝敏、于夫苓偿还中国邮政储蓄银行股份有限公司滕州市支行借款本金200000元及利息（截止至2016年1月20日，共计16310.68元；自2016年1月21日起，以借款本金200000元为基数，按年利率15.6%计算至本判决确定的履行之日止）；被告沈洪英、张桂花、李文光对上述债务承担连带清偿责任；被告沈洪英、张桂花、李文光承担保证责任后，有权向被告黄孝敏、于夫苓追偿。上述二、三项于本判决生效后七日内履行完毕。判决生效后，储蓄银行向滕州市人民法院申请强制执行，2016年6月21日执行立案，2017年3月27日本院作出（2016）鲁0481执1182号执行裁定书，公告裁定拍卖黄孝敏所有的位于滕州市营业房一处。2018年4月23日，案外人俞登方提出了书面异议，请求中止对该营业房的执行，并解除查封。本院于2018年5月21日作出（2018）鲁0481执异50号执行裁定书，裁定驳回案外人俞登方的异议请求。后案外人俞登方向本院提起执行异议，请求确认对涉案房屋享有所有权并不得执行该房屋。另查明，在邮政滕州支行与黄孝敏的借款合同中，双方签订一份抵押物清单，其中记载：抵押人黄孝敏，抵押物：滕州市杏花干杂海货批发市场，建筑面积61.48元。但经本院调查，在滕州市自然资源局不动产登记中心中只有登记号，但未有办理房屋产权证书，本院出函调取该房屋档案材料，不动产登记中心亦无法提供相关的证明材料。查询回执虽显示为“已抵押”，但未有提供有效的抵押登记，也未办理《房屋他项权证》。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定是对一般买受人物权期待权保护的要件。根据原告请求，本案的争议焦点为以下几点：（一）原告与第三人是否在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。（二）原告在人民法院查封前是否已合法占有案涉房屋。（三）原告是否已就案涉房屋支付全部价款。（四）未办理过户登记是否因原告自身原因造成。（一）原告与黄孝敏、于夫苓是否在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。原告与黄孝敏、于夫苓于已在2014年12月12日年签订了《房买卖合同》，系双方自愿，符合法律法规的规定，合法有效。被告邮政滕州支行对合同真实性不予认可，但未有提供证据予以证明，对其辩解意见不予采信。（二）原告在人民法院查封前是否已合法占有案涉房屋。邮政滕州支行主张原告并未合法占有案涉房屋，其主要是认为原告并未实际使用。本院认为，黄孝敏、于夫苓已将房屋合同退回开发公司，将相关房屋的物业缴费单据、贷款还清证明手续交于原告，表示交付房屋；原告又与李兴宝签订了《商铺租赁合同》，对外出租收益，能够说明原告在查封前已经对案涉房屋进行了实际控制和管理，而房屋的合法占有，应以实际控制为标准，购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。并且，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，仅要求买受人“合法占有”，并未以必须实际入住或使用为占有的唯一必须要件。原告已对签订买卖合同至提出执行异议的期间未予自己实际使用作出了解释，考虑到案涉房屋具有商用性质，并非普通住宅，应依法认定原告已合法占有该涉案房屋。（三）原告是否已就案涉房屋支付全部价款。考虑到转款及双方抵账发生时间在2014年12月12日，早于2015年9月1日被告申请法院查封案涉房产之前，具有较强的客观性，应认定原告已向黄孝敏、于夫苓交纳了购房。（四）未办理过户登记是否因原告自身原因造成。经查明案涉房产因黄孝敏、于夫苓未取得房屋所有权证，导致原告无法办理产权过户登记，并非因原告自身原因未办理过户登记，对其不能取得物权登记，原告自身不存在过错。综上，原告享有足以阻却对位于滕州市房产执行的实体权利，原告请求停止对该涉案房屋的执行，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。在诉争房产已经建设完成并投入使用的情况下，原告至今未取得诉争房屋的产权证明，诉争房屋买卖合同不能产生物权变动效力。故原告诉请涉案房产为其所有，无事实依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、二十八条之规定，判决如下：一、在（2016）鲁0481执1182号执行案件中不得对原告俞登方位于滕州市房屋予以执行；二、驳回原告俞登方的其他诉讼请求。案件受理费5800元，由被告中国邮政储蓄银行股份有限公司滕州市支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，或者按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判长 刘 永审判员 赵曰涛审判员 蒋继伟二〇一九年十一月一日书记员 陈 琛