徐州市鼓楼区人民法院民 事 裁 定 书(2019)苏0302执异96号异议人董继强，男，1977年1月20日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人孟秋，江苏淮海正大律师事务所律师。申请执行人高梅，女，1975年11月22日出生，汉族，住本市云龙区。委托诉讼代理人：吴宝剑，江苏泉山律师事务所律师。被执行人鲁国旗，男，1966年8月15日出生，汉族，住本市鼓楼区。被执行人闵庆荣，女，1963年12月31日出生，汉族，住本市鼓楼区。原告高梅与被告鲁国旗、闵庆荣民间借贷纠纷一案，本院作出的（2018）苏0302民初4053号民事判决书已经发生法律效力。该判决书生效后，被执行人鲁国旗、闵庆荣没有按照约定履行给付义务，高梅向本院申请执行，本院作出（2019）苏0302执823号民事裁定书将被执行人鲁国旗、闵庆荣名下财产予以冻结、扣划或查封、扣押相应价值的财产。本院在执行过程中，异议人董继强向本院提出书面执行异议，本院依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。异议人董继强诉称：请求法院中止对徐州市××郡××花园××室房屋的执行，中止对房屋不负担租赁权予以实现。事实及理由：一、关于异议人租房的事实。异议人董继强与被执行人鲁国旗通过房屋中介签订了房屋租赁合同。2016年6月6日，被执行人鲁国旗将位于徐州市××郡××花园××室房屋出租给异议人董继强，租赁期限为200个月2016年6月6日起至2033年2月5日止，每月租金750元，租金总额15万元。异议人董继强于2016年6月6日支付房屋租金4万元，2016年6月7日分三次转账支付给鲁国旗115000元，共计151500元，其中1500元市中介费用。由此，异议人按照合同约定入住该房屋。异议人的租赁早于法院的查封，作为拍卖房产承租人的租赁权不因拍卖而消灭，原裁定没有在进行审理的情况下，直接解除租赁合同是错误的。二、原裁定程序违法。异议人在法院通知该房屋被执行的情况下，向法院说明了房屋租赁情况，并于2019年7月5日向法院书面提出了执行异议申请书。法院对异议人提出的执行异议申请书没有作出审查，没有作出裁定，直接将异议人排除在外，属于程序违法。经审查明：高梅与鲁国旗、闵庆荣民间借贷纠纷一案，本院作出的（2018）苏0302民初4053号民事判决书，判决如下：一、被告鲁国旗、闵庆荣于本判决生效后七日内返还原告高梅借款本金600000元、利息66500元（借期内）并支付逾期利息（以借款本金600000元为基数，按年利率24%，从2018年11月3日起计算至实际付清之日止）；二、被告鲁国旗、闵庆荣于本判决生效后七日内给付原告高梅28000元（已支出的律师代理费）；三、原告高梅就位于徐州市××郡××花园××楼××室房屋（苏20**徐州市不动产权第0065030号）拍卖、变卖、折价所得价款在600000元范围内享有优先受偿权;四、驳回原告高梅的其他诉讼请求。该判决书生效后，因被执行人鲁国旗、闵庆荣没有按照约定履行给付义务，高梅向本院申请执行，在执行过程中，因被执行人鲁国旗、闵庆荣未按指定期限履行义务，本院于2019年5月6日以(2019)苏0302执823号执行定书轮候查封被执行人鲁国旗、闵庆荣名下位于徐州市××郡××花园××楼××室房产【不动产权证书号:苏(2016)徐州市不动产权第0065030号，建筑面积:87.31平方米，土地使用权类型:出让，用途:城镇住宅用地】，并征得首封法院同意交由本院处分。2019年6月26日本院通过全国法院询价评估系统委托中国工商银行融购电商平台、京东大数据评估询价平台、阿里拍卖大数据询价平台对被执行人鲁国旗、闵庆荣名下位于徐州市××郡××花园××楼××室房产进行询价，中国工商银行融e购电商平台于2019年6月26日作出网络询价报告，询价结果为人民币977407元;京东大数据评估询价平台于2019年6月26日作出网络询价报告，询价结果为人民币113666元:阿里拍卖大数据询价平台于2019年6月26日作出网络询价报告，询价结果为人民币1086399.2元;以上述询价平台出具结果的平均值1066824元作为拍卖参考价。本院将上述报告分别送达双方当事人，双方均未提出异议，被执行人亦未主动履行义务。本院于2019年5月14日通知房屋占有人董继强迁出，董继强随后向本院提出保留房屋租赁权的申请，请求法院在保护租赁权的前提下进行司法拍卖，并提交房屋租赁合同、房租收条、银行交易明细及柜员机回执复印件等证据。本院经审查认为：租赁合同显示，董继强与鲁国旗之间的租赁房屋的价格为750元/月，低于2016年的租赁市场平均价格，租赁期为200个月，超过正常租赁时间;银行交易明细显示，房屋租赁款一次性付清，不符合市场租赁行情;2019年7月15日，房屋共同共有人闵庆荣到庭反映本人对房屋租赁一事并不知情，认为鲁国旗单独租赁房屋行为系无权处分。综上所述，本院对董继强保留房屋租赁权的申请不予支持。作出(2019)苏0302执823号民事裁定书裁定如下:一、涤除被执行人鲁国旗、闵庆荣名下位于徐州市××郡××花园××楼××室房地产上的租赁关系，并解除房屋占有人董继强对上述房地产的占有；二、拍卖被执行人鲁国旗、闵庆荣名下位于徐州市××郡××花园××楼××室房产。异议人董继强向本院提出书面执行异议主张涉案房屋自己在查封前已经租赁，为此要求中止对徐州市××郡××花园××室房屋的执行，中止对房屋不负担租赁权予以实现。另查明，2016年6月6日，鲁国旗与董继强签订房屋租赁合同将位于徐州市××郡××花园××室房屋出租给董继强并签订房屋租赁合同，租赁期限为200个月，自2016年6月6日起至2033年2月5日止，每月租金750元，租金总额15万元。鲁国旗一人在租赁合同上签名。董继强于2016年6月6日支付给鲁国旗4万元，2016年6月7日分三次转账支付给鲁国旗115000元，共计151500元。还查明，涉案房屋为鲁国旗、闵庆荣共同共有，高梅为抵押权人，不动产证明号为苏（2017）徐州市不动产证明第1004849号。本院认为：依法取得财产受法律保护。本案中，涉案房屋是被执行人在夫妻存续期间取得，该房屋应为双方夫妻存续期间的共同财产。二被执行人没有履行到期债务，本院查封、拍卖该涉案房屋符合法律规定，并无不当。异议人主张自己在涉案房屋查封之前与被执行人签订租赁合同，为此要求法院终止执行，中止对房屋不负担租赁权予以实现。根据江苏省高级人民法院《关于正确适用若干问题的通知》（苏高法电[2017]217号）第三条明确规定：人民法院拍卖不动产时，除法律另有规定外，一般均应清空后再拍卖。因此本院在拍卖前对涉案房屋进行清空的执行行为符合法律规定，并无不当，在清空过程中，发现异议人与被执行人鲁国旗在涉案房屋查封前签订租赁合同，该租赁合同在涉案房屋已设定抵押，本院执行依据为最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔２０１５〕１０号，简称《异议复议规定》）第31条以及《拍卖变卖规定》第31条第2款规定进行形式审查。对需要涤除租赁关系的，以裁定形式确定本次拍卖为涤除租赁关系拍卖。在异议人无法证明与被执行人鲁国旗签订租赁合同效力足以阻却实现担保权的执行情况下，本院裁定涤除被执行人鲁国旗、闵庆荣名下位于徐州市××郡××花园××楼××室房地产上的租赁关系，并解除房屋占有人董继强对上述房地产的占有，符合法律规定，并无不当，故其异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条之规定，裁定如下：驳回异议人董继强的异议申请。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审 判 长  张向阳审 判 员  朱 静人民陪审员  温海林二〇一九年十一月二十一日法官 助理  张志颖书 记 员  郭思晨