广西壮族自治区恭城瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2019）桂0332民初114号 原告周庆林，男，1983年11月8日出生，汉族，住广西平南县。 原告吴艳梅，女，1983年11月2日出生，汉族，住广西恭城瑶族自治县。 两原告委托代理人周庆惠，广东正诺律师事务所律师。 被告恭城合力房地产开发有限公司，住所地恭城县恭城镇城中西路**。 法定代表人邓智宏，该公司执行董事。 委托代理人陈红艳,女,1967年9月13日出生,汉族,住湖南省江**瑶族自治县,该公司监事。 被告汪海涛，男，1978年6月1日出生，瑶族，住广西恭城瑶族自治县。 被告王晓静，女，1979年7月29日出生，瑶族，住广西恭城瑶族自治县。 原告周庆林、吴艳梅与被告恭城合力房地产有限公司（以下简称恭城合力房产公司）、汪海涛、王晓静商品房买卖合同、财物损害赔偿纠纷一案，本院于2019年2月12日立案受理。诉讼过程中，依原告申请，本院依法委托相关鉴定机构对原告房屋渗漏原因及维修费用等进行鉴定。之后依法组成由审判员邓诗弟担任审判长，审判员张志华和人民陪审员颜富才参加的合议庭，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。书记员陶新园担任记录。原告周庆林、吴艳梅的委托代理人周庆惠、被告恭城合力房产公司的委托代理人陈红艳、被告汪海涛、王晓静到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告周庆林、吴艳梅诉称，原告与被告恭城合力房产公司于2013年11月9日签订《商品房销售合同》，约定购买被告位于恭城县的房产，该房为三房两厅两卫生间，双方对价款、交房时间等均作了约定，保修期按照国家规定，即屋面、外墙面、卫生间防渗漏的保修期为5年。合同签订后，原告履行了相关合同义务，被告于2015年2月向原告交付房产。房产交付后，2个房间、客厅及2个卫生间5个地方多处天花板、侧墙、转角处大面积渗漏水，2个房间存在渗漏现象但不严重，导致原告无法装修入住。后被告经多次修补仍未解决渗漏问题，双方签订《房屋防水补漏协议书》，但后被告仍未按约定解决渗漏问题。为维护原告的合法权益，起诉要求被告支付原告维修费用60000元、房屋渗漏损失10000元及违约金26000元。诉讼期间经原告申请，法院依法委托相关鉴定机构对原告房屋的质量缺陷和渗漏原因进行鉴定并确定损失数额。鉴定机构经鉴定后认定，原告房屋的渗漏的原因是：1、被告汪海涛、王晓静在露台上搭建厨房，更改了原房屋的使用功能，破坏了露台的防水结构，导致原露台对应面积的楼面出现渗漏，且沿混凝土板内部存在的裂缝渗漏到原告房屋，造成原告房屋楼板裂缝处渗漏，并扩大到墙面；2、被告汪海涛、王晓静的房屋卫生间防水工程施工质量不合格造成。因原告房屋漏水与被告周庆林、吴艳梅有关，故申请追加其二人为被告，变更诉请为：1、判令被告恭城合力房产公司、汪海涛、王晓静委托具备资质的房屋维修单位，对涉案的原告位于桂林市恭城县恭城镇印山北路印山清华园第1栋1单元5层3号房屋的6条明显裂缝和3处渗漏水部位进行维修至经检验不再渗漏水为止，并对表面按原状恢复，维修费用由三被告承担，维修时汪海涛、王晓静提供必要的便利和配合；2、判令被告恭城合力房产公司、汪海涛、王晓静按物价部门公布的同地段同类私房租金标准支付自房屋交付至维修完毕期间的租金给原告（计租面积按房产证记载计），暂从2015年2月12日计至2019年10月12日，共56个月，每月600元，共33600元；3、判决被告恭城合力房产公司、汪海涛、王晓静承担本案的诉讼费2200元、鉴定费7951元；4、判令被告恭城合力房产公司、汪海涛、王晓静对以上请求1、2、3相互承担连带责任；5、判令被告恭城合力房产公司支付原告违约金35000元（暂从2016年11月12日计至2019年10月12日止，按每月1000元计）。 原告对其陈述的事实提供以下证据： 1、商品房买卖合同1份，用以证实原告与被告之间的商品房买卖关系，面积、房款、交付时间等； 2、房屋质量保证书1份，用以证实被告的保修期依照国家规定的保修期，其中屋面、外墙面、卫生间防漏的保修期为5年； 3、发票、收据、借款凭证共3张，用以证实原告已按合同约定支付了首付款、购房契税，办理了按揭贷款； 4、交房收据1张，用以证实原告向物业公司交付房产公基金时间即为被告向原告交房的时间； 5、不动产权证1份，用以证实原告是恭城县恭城镇印山北路印山清华园********房产的合法产权人； 6、申诉3页，用以证实原告已尽所能维护合法权益，被告恭城合力房产公司推卸责任，项目负责人敷衍了事，一直无法解决渗漏水问题； 7、房屋防水补漏协议书1份，用以证实原告与被告签订的协议书约定被告两个月之内完成防水补漏，逾期每月向原告支付1000元违约金； 8、房屋渗漏水现场照片9页，用以证实被告销售给原告的房屋内一个房间、两个客厅、两个卫生间共五个地方大面积渗漏水，两个房间存在渗漏现象但不严重； 9、建设局人员检查渗漏水现场的照片2页，用以证实原告已通过行政手段等其他方式维权，建设局人员到现场检查，被告工作人员刘晓东陪同； 10、农行对账单1份，用以证实花费鉴定费7951元； 11、厦门炬安建筑工程技术有限公司柳州分公司鉴定意见书、维修方案各1份，用以证实房屋渗漏的原因及维修方案； 12、恭价复（2015）7号文件1份，用以证实原告房屋按同路段的标准计算，租金为5元/平方米.月，每月租金应为600元。 被告恭城合力房产公司辩称，1、对鉴定机构出具的鉴定意见无异议，对该承担的责任同意承担；2、公司没有授权刘晓东与原告签订给付违约金的协议，且协议约定的是在签订协议2个月内未去修的才予以支付，原告也认可被告公司进行过多次修复，故原告的该诉请依据不足。 被告恭城合力房产公司未就其主张提交证据。 被告汪海涛、王晓静辩称，1、原告在被告装修房屋前就已发现其房屋有渗漏现象，并已要求被告恭城合力房产公司进行维修，故其房屋渗漏与我们无关，对原告房屋渗漏原因的鉴定意见不予认可；2、被告装修房屋是按照正常程序装修的，并无过错，故不同意承担赔偿责任；3、被告同意配合原告对房屋进行维修。 被告汪海涛、王晓静对其陈述的事实提交《承诺书》及维修清单各1份，用以证实被告恭城合力房产公司承诺对被告汪海涛、王晓静房屋露台渗漏处（即原告房间上面）维修好后，对露台的地砖恢复原状。 经开庭举证、质证： 被告恭城合力房产公司对原告出示的证据1、2、3、4、5、6、8、9、10、11、12的真实性、合法性、关联性及证实情况均无异议；对证据7提出公司没有授权刘晓东与原告签订相关协议，认为即按协议约定，被告公司在规定期限内对原告房屋进行了维修，不需再向原告支付违约金。 被告汪海涛、王晓静对原告出示的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、12的真实性、合法性、关联性及证实情况均无异议，提出不同意承担鉴定费用；对证据11的真实性无异议，提出鉴定意见仅系鉴定机构的人员到现场观察后作出，不予认可，对维修方案无异议，但维修时应按具体情况维修为宜。 原告对被告汪海涛、王晓静出示的证据的真实性无异议，对关联性不予认可，认为是维修被告汪海涛、王晓静的房屋，与本案无关。 被告恭城合力房产公司对承诺书的真实性无异议，但对承诺书中手写部分内容不予认可，提出该承诺书恰好证实原告房屋受损时被告汪海涛、王晓静的房屋已经装修了,另维修清单未加盖被告公司公章，不予认可。 本院对上述证据认为，鉴于各方当事人对原告出示的证据1、2、3、4、5、6、8、9、10、12的真实性、合法性、关联性及证实情况均无异议，对该证据的证明效力予以确认；被告恭城合力房产公司虽对原告出示的证据7提出异议，但该证据与原告出示的证据6、8、9相互印证，故对该证据的证明效力予以确认；被告汪海涛、王晓静虽对原告出示的证据11中的鉴定意见有异议，但该鉴定意见系法院依法委托有鉴定资质的鉴定机构作出，且其提出的异议不足以推翻该鉴定意见，故本院对该证据的证明效力予以确认；被告汪海涛、王晓静出示的证据与原告出示的证据7、8相互印证，维修部位亦系原告房屋楼面，故对该证据的证明效力予以确认。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 原告与被告恭城合力房产公司于2013年11月9日签订《商品房销售合同》，约定购买被告位于恭城县的房产，该房为三房两厅两卫生间，双方对价款、交房时间等均作了约定，保修期按照国家规定，即屋面、外墙面、卫生间防渗漏的保修期为5年。合同签订后，原告履行了相关合同义务，被告于2014年12月向原告交付房产。被告汪海涛、王晓静购买的房屋系该栋楼603号，位于原告房屋上面，交房亦约为2014年12月。原告接受房屋后，即发现购买房屋的房间、客厅、卫生间多处地方的天花板、侧墙、转角处等有面积渗漏现象，遂向被告恭城合力房产公司提出要求予以修复，后被告恭城合力房产公司对原告房屋公共卫生间等多处进行多次维修，但仍未将房屋渗漏问题彻底解决。2016年9月12日，两原告与被告恭城合力房产公司签订《房屋防水补漏协议书》，内容为“因印山清华园一单元503房天花板、侧墙、转角处至2014年交付房屋以来一直大面积渗漏，经过四次修补后仍然未解决渗水问题，导致乙方（即原告）无法装修入住，现经双方友好协商达成如下协议：1、在协议签订之日起甲方（即恭城合力房产公司）应在两个月之内完成所有防水补漏，若乙方发现甲方未按时处理的，每逾期一月甲方需向乙方支付1000元违约金。2、此次施工补漏完成后，经过下雨未发现任何渗漏，且甲方需承诺此次维修好后保质期为5年；若质保期5年内有任何渗漏现象，甲方应立即处理，并承担因房屋质量问题所造成的一切损失及费用，若乙方发现甲方未及时处理的，甲方需向乙方支付10000元违约金，且乙方有权另行委托他人处理，所发生的费用均由甲方承担”。甲方代表签字为“刘晓东”，乙方代表签字为“吴艳梅”。协议签订后，被告恭城合力房产公司虽对原告房屋进行了维修，但仍未能解决好渗漏问题，双方为此矛盾逐步激化，原告遂先后于2018年6月、10月及2019年1月三次向恭城县建设部门投诉反映，要求被告恭城合力房产公司进行维修未果。 刘晓东系陈红艳之子，陈红艳原为被告恭城合力房产公司股东及负责人，其当时安排刘晓东一直负责处理原告房屋维修等相关事宜。 诉讼过程中，经原告申请，并由其与被告恭城合力房产公司选定鉴定机构后，本院依法委托厦门炬安建筑工程技术有限公司柳州分公司对原告房屋质量缺陷与渗漏原因等进行鉴定。经该公司检测，原告房屋顶板存在6条明显裂缝，其中部分周围存在明显的渗水痕迹、部分存在明显的渗水区，其余部分没有发现明显渗水现象，主要渗漏位置有3处即位置1处于客厅靠窗户方向，具体为左右两侧墙角顶部渗漏，左侧渗漏区域沿梁扩散，裂缝1周围也存在明显的渗水痕迹；位置2位于主卧和主卧卫生间附近；位置3位于公共卫生间排污管旁。鉴定意见为：位置1、2渗水原因主要是上一层屋主在露台上搭建厨房，更改了原房屋的使用功能，破坏了露台的防水结构，导致原露台对应位置的楼面出现渗水，且沿混凝土内部存在的裂缝渗透到下一层，造成下一层楼板裂缝处渗漏；位置3渗水原因系上一层公共卫生间防水工程施工质量不合格造成防水层破损所致（详见鉴定意见书）。随后，该公司对房屋的维修作出《渗漏维修方案》，原告为此支付鉴定费7951元。依据该鉴定意见，原告遂于2019年9月向本院申请追加汪海涛、王晓静为被告参加诉讼。 被告汪海涛、王晓静在被告恭城合力房产公司交房后于2015年5月开始对房屋进行装修，其在装修过程中，将厨房改至原告卧室上面的露台。 本院认为，综合原告的陈述及其与被告恭城合力房产公司签订的《商品房销售合同》的约定、被告恭城合力房产公司对原告房屋的维修以及双方签订的《房屋防水补漏协议书》等情形，被告恭城合力房产公司在交房给原告时，原告房屋客厅、房间及卫生间多处地方的天花板、侧墙、转角处等有面积渗漏现象，房屋质量存在瑕疵，造成原告房屋无法装修入住的责任主要在于被告恭城合力房产公司；而被告汪海涛、王晓静装修房屋在后，其在露天上搭建厨房，更改了原房屋的使用功能，破坏了露台的防水结构，同时其公共卫生间防水工程施工质量不合格，对原告房屋亦造成一定的损害，应承担一定责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十条的规定，对原告要求被告对其房屋渗漏部位进行维修至经检验不再渗漏水为止的诉请予以支持，对维修费用，由被告恭城合力房产公司承担70％，被告汪海涛、王晓静承担30％，维修时应参照《渗漏维修方案》施工为宜，以达到不再渗漏为目的；对原告因房屋未能入住造成的损失，其要求被告恭城合力房产公司支付违约金，再要求被告恭城合力房产公司、汪海涛、王晓静支付相应房屋租金的依据不足，故对其要求被告支付房屋租金的诉请不予支持；对原告主张的损失，按照《房屋防水补漏协议书》第二条的约定支付，原告没有委托他人另行处理，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，不得就扩大的损失要求赔偿，故对原告的该诉请予以合理支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 被告恭城合力房地产开发有限公司、汪海涛、王晓静于本判决生效后三十日内对原告周庆林、吴艳梅房屋渗漏部位进行维修至经检验不再渗漏水为止，维修费用由被告恭城合力房产公司承担70％，被告汪海涛、王晓静承担30％； 被告恭城合力房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告周庆林、吴艳梅经济损失10000元； 三、驳回原告周庆林、吴艳梅的其他诉讼请求。 案件受理费2200元、鉴定费7951元，由原告周庆林、吴艳梅负担诉讼费800元、鉴定费951元，被告恭城合力房地产开发有限公司负担诉讼费1000元、鉴定费5500元，被告汪海涛、王晓静负担诉讼费400元、鉴定费1500元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于判决书确定义务人履行义务的期限届满之日起二年内申请人民法院执行。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2200元，[户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  邓诗弟 审 判 员  张志华 人民陪审员  颜富才 二〇一九年十一月一日 法官 助理  梁 芳 书 记 员  陶新园 适用法律 《中华人民共和国民法总则》 第一百二十条民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。