湖北省孝昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2013）鄂孝昌民初字第00261号 原告李鹤鸣，男，1969年5月17日出生，汉族，住孝昌县。 委托代理人晏和平，湖北法辉律师事务所律师。代理权限：一般代理。 被告余登文，男，1970年11月15日出生，汉族，住孝昌县。 委托代理人柯炳潭、郭剑，湖北安格律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告李鹤鸣与被告余登文物权保护纠纷一案，本院于2013年3月10日受理后，依法组成由审判员姚建新担任审判长，审判员柳翠红，祝荣参加评议的合议庭，对被告提出的管辖异议，本院作出（2013）鄂孝昌民初字第00261-1­号民事裁定书裁定驳回被告对管辖权提出的异议；被告不服上诉，孝感市中级人民法院以（2013）鄂孝感中立民上字第00020号民事裁定书裁定驳回上诉，维持原裁定。2013年8月22日对本案公开开庭进行了审理。原告李鹤鸣及其委托代理人晏和平、被告的委托代理人柯炳潭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李鹤鸣诉称：2010年3月15日，我与被告签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，我将自有房屋一幢租赁给被告，被告用于酒店经营。另外还对房屋的租赁期限及租金、房屋的正常使用也进行了约定。被告在承租期间违反合同约定，逾期支付租金、擅自改变房屋结构，导致房屋存在安全隐患。法院对此作出判决，确认被告存在违约行为，判令被告恢复原状及支付相应违约金。判决生效后，被告置若罔闻，拒不恢复房屋原状。为此，我于2012年8月18日通知被告解除房屋租赁合同，并限于15日内迁出承租房屋。因被告拒不腾退房屋，故诉诸法院，请求法院判令被告立即腾退承租房屋并参照合同租金约定判令被告承担逾期腾房的房屋占用使用费。 原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据： 证据一解除租赁合同通知书，证明原告向被告已发出解除租赁合同的书面通知并限15日内迁出承租房屋。 证据二特快专递单，证明原告用邮寄方式向被告送达了解除租赁合同通知书。 证据三房屋租赁合同，证明原被告间存在租赁合同关系；被告应对租赁房屋安全使用负责，不得随意改动墙体结构，如需改动须经原告同意。 证据四（2012）鄂孝昌民初字第00380号判决书，证明被告在履行合同中存在违约行为；被告应将房屋恢复原状并承担相应违约金。 被告余登文辩称：一、原被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，应得到法律的保护，原被告双方应按照合同约定继续履行合同，原告要求被告腾退房屋违反了合同的约定及法律规定，应予驳回。二、原被告双方签订的合同在履约过程中没有法定及合同约定的解除合同事由，原告单方要求解除合同及腾退房屋缺乏法律依据及合同依据，应依法驳回原告的全部诉讼请求。三、被告并未逾期支付租金。根据原判决书查明事实及实际情况，是被告按照合同约定履行了向原告支付租金的义务，但原告拒绝接受租金，因此相应责任在原告方。四、原告诉称被告擅自改变房屋结构，但实际情况是被告只是按合同的目的和使用性质对房屋进行合理必要装修，增加的只是可以拆除和移动的活动板房，并没有改变房屋原有的墙体结构，未构成合同的根本违约，因此原告要求解除合同违反法律及合同约定。五、原告诉称被告拒不履行（2012）鄂孝昌民初字第00380号判决书与事实不符，实际上被告已按上述判决履行了生效判决确定的义务，已经支付了1万元的违约金，并且将房屋恢复了原状。六、原告诉称已向被告送达“解除房屋租赁合同的通知书”，原告陈述的该情况与事实不符，被告从未收到该文书，根据证据规则，原告应负有举证责任，应承担举证不能的法律后果。七、原告要求解除合同的真实目的，随着物价的上涨，原告认为当初约定的租金过低，原告想获得合同约定的租金以外的利益，因此原告要求解除合同违背诚实信用原则，并且被告根据合同信赖已经投入了大量的资金对房屋进行了装修，若原告违法解除合同会对被告造成巨大损失，从利益均衡及交易安全角度，原告无故要求解除合同违反合同法促进交易、保护交易安全的立法宗旨。八、在合同没有解除且未到期的情况下，并且被告已经按照合同约定履行了支付租金的义务，因此被告占有并使用租赁房屋符合合同约定及法律规定，原告要求被告腾退房屋缺乏事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 被告为支持其抗辩理由向本院提交如下证据： 证据一快件、律师函，证明被告多次找原告支付租金，但原告不接受租金，导致被告无法向原告支付租金。 被告向法院提交调查取证申请获准后，通过回执查询，调查结论为湖北省邮政快递物流公司孝昌县营业部证实2012年8月21日由余登文收件。 经庭审质证，合议庭合议认定如下事实，2010年3月15日，原、被告签订房屋租赁合同，原告停止自己经营的酒店生意，将其房屋及房屋内经营设施全部出租给被告继续经营酒店业务。以出租人（原告）为甲方，承租人（被告）为乙方的房屋租赁合同约定：一、甲方房屋壹幢共五层，面积1800平方米，租赁给乙方作经营场地使用；二、租赁期限及租金，1、租赁期限为八年，甲方自2010年4月1日起将房屋交与乙方使用至2018年4月1日收回。2、全年租赁费35万元，家具用具等作价35万元，签字之日起一次性付清。房屋租赁费2011年至2013年每年10万元，2014年至2017年每年12万元，每年4月1日一次性付清。3、甲、乙双方的权利和义务：在租赁期内，乙方有使用权，甲方不介入、干涉；所发生的一切费用，由乙方承担，甲方概不负责；乙方不得转租。同时还约定：4、在租赁期内，乙方必须对甲方财产安全负责，不能随意改动墙体结构及电线、电路开关。如乙方因经营需要，必须事先跟甲方协商，甲方同意后，乙方才能施工；如出现火灾及事故，由乙方全部赔偿。5、如出现违约，违约方必须赔偿对方违约金壹万元。租赁期满后，在同等条件下，优先租赁给乙方。在承租期间，原告认为被告违反合同约定，逾期支付租金、擅自改变房屋结构，导致房屋存在安全隐患，于2012年5月23日，向法院提起诉讼。同年，法院作出（2012）鄂孝昌民初字第00380号民事判决书，该判决书确定被告存在违约行为，应支付违约金10000元并恢复房屋原状。判决生效后被告已支付原告违约金10000元。在上述诉讼中，被告于2012年6月15日通过法院交纳原告2012年4月1日至2013年4月1房屋租赁费100000元。2012年8月18日，原告通过特快专递向被告送达解除房屋租赁合同通知书一份，主要内容为：本人李鹤鸣于2010年3月15日同你签订房屋租赁合同一份，在租赁此房屋经营餐饮期间，由于你单方面改变房屋线路、在房屋二楼以上增设多个卫生间以及堵塞楼上消防通道等违约、违法行为。鉴于此，依据《合同法》第二百一十九条、第九十六条之规定，本人现正式告知你解除双方签订的关于孝昌县站前××（县水务局旁原“好旺角酒楼”）房屋的租赁合同，本解除通知到达你处之日即行生效。望你在接本通知书之日起，十五日内迁出该房屋，逾期不迁，本人将采取相应救济措施以维护自己的合法权利！上述房屋租赁合同解除后，本人要求你立即无条件结清当年租金，并同意就你违法使用该房屋导致的拆除费用、损害赔偿等事项协商解决，同时保留采取法律途径解决的权利。2012年8月21日，被告收到上述通知后拒不腾退房屋，以致成讼。 本院认为：本案的核心是租赁合同是否已经解除。就此原告提供了“解除租赁合同通知书”文本和特快专递单，以证明其用邮寄方式向被告送达了解除租赁合同通知书。被告对原告李鹤鸣于2012年8月18日通过快递向其邮寄了文件不持异议，但对邮寄内容及被告本人签收存疑，经本院调查取证通过回执查询证实是2012年8月21日8:48分由被告余登文收件。对此调查结论，被告仍以仅有快递公司内部系统记录、未见其本人签字签收快递回单和有的快递公司存在人为变动数据情形来否认和对抗，本院依照《中华人民共和国民事诉讼证据规定》第六十四条、第七十二条规定的证据审核认定原则判断确认被告已收到原告通过快递邮寄的文件。至于文件内容，原告已提供证据证明为“解除租赁合同通知书”，被告既已收到文件，如内容不符，可直接出示收到的文件予以佐证，但其一直未这样做，依照《中华人民共和国民事诉讼证据规定》第七十五条可推定被告收到的文件即为原告主张邮寄的内容——“解除租赁合同通知书”。虽然原、被告签订的合同租赁期限为八年，因被告违反了合同义务，原告于2012年8月18日通过特快专递向被告送达解除房屋租赁合同通知书，视为原告解除合同的主张通知了被告，被告未在有效期间对该解除通知提出异议特快专递送达之日为该通知到达被告之时，故本案原、被告签订的《房屋租赁合同》于送达之日即2012年8月21日已解除。原告作为诉争房屋的所有权人，依法对该房屋享有特定的直接支配和排他的权利，被告在合同解除后，租费未交情形下已无权继续占有、使用该房屋，原告的物权受到侵害，可以请求无权占有人返还原物及请求损害赔偿，原告方的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。被告辩称没有收到特快专递送达的解除合同通知书与查明的事实不符，故对其辩解不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第二百四十一条、第二百四十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下： 一、被告于本判决生效之日起十五日内退还所租赁的原告位于孝昌县站前一路（县水务局旁原“好旺角酒楼”）门面房屋。 二、被告赔偿占用原告房屋的损失【自2013年4月1日至房屋退还日止的使用费（按合同约定年租金标准计算）】。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费500元由被告余登文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。 审判长  姚建新 审判员  柳翠红 审判员  祝 荣 二〇一三年十月十五日 书记员  陈育明