河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0302民初8079号 原告秦皇岛市江盟物业服务有限公司，住所地秦皇岛市 委托代理人刘春燕，河北权智律师事务所律师 被告傅祚吉，现在秦皇岛市海港区。 原告秦皇岛市江盟物业服务有限公司与被告傅祚吉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告秦皇岛市江盟物业服务有限公司委托代理人刘春燕、被告傅祚吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦皇岛市江盟物业服务有限公司诉称，被告系秦皇岛市江盟房地产开发有限公司开发的诚品696小区A-1126号的业主，房屋面积为31.94平方米。原告按照秦皇岛市江盟房地产开发有限公司和秦皇岛市江盟物业服务有限公司签署的《物业服务合同》，一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2012年1月1日至2018年12月31日拖欠物业管理费，共计8924.3元。原告多次找到被告要求其支付物业管理费，被告均以各种理由推托拒不支付，无奈原告依照《中华人民共和国合同法》的相关规定特诉至贵院，请求判令：1、依法判令被告立即支付2012年1月1日至2018年12月31日的物业管理费共计8924.3元；2、依法判令由被告承担本案的全部诉讼费用。 被告傅祚吉辩称，本人为2019冀03**民初8079号物业民事纠纷案中被告人傅祚吉，因与诚品696小区存在物业纠纷问题，本人故没交物业费，以下是本人住房与物业存在的问题：我是1-1126的业主，关于物业的问题。第一我家交房就是快年底了，和正常的差不多晚了小一年，刚没多长时间就管我要下一年物业费，时间上我不能和正常交房的一样花物业费。第二、我买房时候售楼的告诉我有政策，介绍别人成功买房可以免一年物业费。1326是我朋友，我介绍买的咱这房子，售楼的那哥们也确认过，后来和物业说告诉我没有记录，问我售楼的叫什么，我记得好像叫时伯钦。物业告诉我说早就不在了无从考证。介绍的就是我介绍的没必要去编造。第三、我一二年租出去一年，当时和物业说了房子我租出去了物业费租户交，已经告知了，收没收取我不知道，但过后租户到期都搬走了来管我要钱，我说早干嘛去了都走了，我也不没告诉你们，我不可能交。第四、楼上十二楼跑水给我家顶泡了，我去找楼上，楼上说人家没住，是物业给开的水龙头什么原因记不住了，物业也承认是物业的原因，当时承诺一年内给我修缮我也不追究了，但是我要求修的时候说让我提供证据，又说没交物业费种种理由来推脱，我家和楼上加三方共同达成的还不承认了。第五、大前年这房子我住来着。我合计这一年咱住了该交钱也交钱，找物业问问说之前的问题咋解决，物业没有明确答复，我说那你们再反应我把那一年的先走了。之前的你们给我个说法，物业态度贼差，告诉我愿意交我们就收，就按你之前欠的减去你交的，没人给你单独计算哪年交哪年不交，我说那啥都不给解决我还交个屁钱啊。上赶子交钱还这态度，物业告诉我爱交不交，给我气的没交不欢而散了。起诉书中提到的几点我本人持质疑态度，故作出如下辩护：1、诉讼请求中要求我支付2012年1月1日至2018年12月31日的物业管理费共计8924.3元，本人不认可。我多次和新来的经理陈平反应我家情况，电话通话详单和微信聊天记录都有证明此事，想要协商把之前的给解决了就交物业费，不能只交接费用不交接问题吧，可是物业公司和陈平一直不答复我，金额都没有弄清楚的情况下我怎么交物业费。2、物业要求我承担全部诉讼费用，我在物业提出问题告诉我等待结果的时候，没有等来解决办法结果是等来法院传票，物业公司倒打一耙的行为十分可耻。而且本人接到过法院的工作人员电话，告诉我去物业协商，我去了，我找陈经理说让协商，问怎么协商，陈平给我的回答是，谁让你协商的，我说法院的，陈平说谁让你协商的你找谁去，我这不管，态度还十分蛮横，这个事情有小区业主恰巧也在，可以作证，我是想解决问题的情况下不给我解决，起诉我我不认可承担诉讼费。3、物业公司在起诉书中阐述的理由是原告按照秦皇岛市江盟房地产开发有限公司和秦皇岛市江盟物业有限公司签署的《物业管理合同》，后一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，我作为业主，我需要物业公司和我本人签署物业服务合同，和房地产公司无关，本人需要一个合理合法的物业服务合同并提供相关的合法依据和收费标准依据。这样我可以明确的知道我在交钱以后能得到什么样的相对应的服务和小区环境，如达不到我可以去维权，之前我和陈平在电话中询问过，他说没有合同，我说没有合同拿什么标准给我们服务，他有改口说可能是有，需要回去找找，后来就没回复了，物业公司规定的所交物业费的金额是不是物有所值小区在之前的管理在什么样的水平所有业主有目共睹，不需我个人多说，我想说的就是19年以来小区有了明显改善，我当时也说可以先交一年的，待之前问题解决了在交之前的，物业不收取，不是我不交，没有问题存在我怎么会不交物业费，我家不止这一处住所，法院可以去调查，我别的房子从来不欠物业费。4、物业公司在起诉书中说原告多次找到被告要求我支付物业费，我均以各种理由推脱拒不支付，此话纯属栽赃陷害，小人之举，请物业公司提供多次找我的证据啊，都是我去主动找物业，电话详单和微信聊天都可以证明，而且不给予我回复，从18年之前一次都没有找到过我，而是我三番二次询问并想缴纳部分物业费，只有18年年末19年初去我家上门找过一回，我没在家，后给陈平打电话再次说明情况，还是没有解决结果。以上就是我为何不交物业费的理由，定价标准不明晰，不签署物业服务合同，不给予解决遗留问题，物业这今年更换了好几次不交接遗留问题并给与解决却只交接欠费情况且欠费数额不准确，小区物业收费高服务差环境差在全市业内都是出了名的，导致小区房价低于同等涨幅水平这些就是不争的实施，业主拖欠物业费是共性问题而不只我自己，我作为守法公民望法院深入调查给我一个公平的评判结果。收费标准依据是什么,哪里批复的。 原告为证明其主张向本院提交如下证据： 证据一、前期物业服务合同及物业服务合同2份，证明 原告为被告提供物业服务有合法依据，原告享有对被告居住的小区进行物业管理的权利。 证据二、催缴物业费通知单，证明在被告没有按时缴纳 物业费的情况下，原告多次向被告催缴物业费。 证据三、秦皇岛市物价局、秦皇岛市住房保障和房产管 理局关于印发《秦皇岛市物业服务收费分等定级管理办法（试行）的通知》及《秦皇岛市物业服务收费分等定级管理办法（试行）》，证明原告依据物业服务合同收取的相应的物业费合理合法。 证据四、通知6张，证明原告在日常的物业服务过程中， 保质保量的完成了物业合同的要求，履行了合同义务。 证据五、锦旗照片4张，证明小区的一些业主对原告工 作的肯定也可以看出原告完成物业服务合同的情况。 被告对原告所出示的证据提出质证意见如下： 证据一、我不知道这个事； 证据二、我不知道在哪拍摄，贴哪我也不知道； 证据三、文件中没有写1.98元； 证据四、18年以前的物业费，这是2019年的公告栏属于无效； 证据五、不知道没有见到过。 被告为证明其主张向本院提供如下证据： 证据一、照片2张，聊天记录截图24张，证明我和原告协商原告不理我，物业不作为，我家房顶被泡。 原告对被告出示的证据提出如下质证意见： 证据一、对被告提供的照片不能反映被告所反映的具体位置、漏水的位置和漏水的房屋。对聊天记录度被告的证明目的不认可，不能证明原告没有进行过服务。 根据原、被告提供的证据，经本院审核认定:原告提供的证据一至证据五因其具备证据的真实性、合法性和关联性，本院均予以采信。原告、被告与上述证据相一致的当庭陈述，本院予以采信，一并认定为本案的诉讼证据。 根据原告的举证以及本院审核认证的意见，可以确认如下事实：原告为一家从事物业管理服务的公司，秦皇岛市诚品696小区(康桥水郡)由原告提供物业服务，被告为该小区A-1126室（1栋1126号）的业主，房屋建筑面积为31.94平方米。2009年7月14日，秦皇岛市江盟房地产开发有限公司与原告秦皇岛市江盟物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：第一章物业基本情况，第一条，物业基本情况：物业名称:康桥水郡；物业类型:高层住宅。座落位置:燕山大街和东环路交叉口东南角，建筑面积:34341平方米，物业管理区域东至东港路，南至港城大街，西至东环路，北至燕山大街......。第三章，服务费用，第六条本物业管理区域物业服务收费实行包干制的方式:物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳,具体标准如下:高层住宅:1.98元/月˙平方米,物业费收费标准最终以物价局批复为准...。第七条业主应于交房之日起交纳物业服务费用...物业服务费用按年交纳...。第八章，违约责任...第三十一条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定,未能按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)的,应按国家相关法律向乙方支付违约金...。第九章其他事项...第三十五条本合同期限自2009年7月14日起至2012年7月13日止;但在本合同期限内,业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时,本合同自动终止...。2012年7月14日，秦皇岛市江盟房地产开发有限公司与原告秦皇岛市江盟物业服务有限公司签订《物业服务合同》，合同约定：第一条物业基本情况，坐落位置:燕山大街和东环路交叉口东南角；占地面积:10596.22平方米；建筑面积:34341平方米；其中住宅25218平方米；物业类型:住宅区...。第三条合同期限本合同期限自2012年7月14日起至本物业首次业主确定物业服务企业并签订《物业服务合同》之日终止...第七条管理服务费用,本物业的管理服务费按政府规定的标准向业主(住用户)收取,即每月每平方米建筑面积1.98元...。电梯费一层不收费，每层按4元收取，（层数-1层）×4元×12个月为一年电梯费；垃圾费为每年36元。合同订立后，原告依据合同约定，为秦皇岛市诚品696小区提供了物业服务。被告拖欠原告2012年1月1日至2018年12月31日期间物业费为5312.26元（1.98元/月˙平方米×31.94平方米×84个月）、电梯费为3360元、垃圾费为252元（36元/年×7年）、合计8924.26元。 本院认为，原告秦皇岛市江盟物业服务有限公司与秦皇岛市江盟房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及《物业服务合同》合法有效，对双方当事人具有约束力。原告应该按照合同约定的服务事项及服务标准为被告居住的小区提供物业管理服务，被告接受服务，应该依据合同的约定交纳物业服务费用。考虑同时期同小区业主向法庭提交证据以及原告所提交的证据不足以认定原告已全面履行物业管理服务义务，原告提供的物业服务存在瑕疵，应承担相应的违约责任，被告向原告交纳物业费的85%较为妥当。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条之规定，判决如下： 一、被告傅祚吉于本判决生效之日起十日内向原告秦皇岛江盟物业服务有限公司给付2012年1月1日至2018年12月31日期间物业费4515.42元（5312.26元×85%）、电梯费为3360元、垃圾费为252元，合计8127.42元。 二、驳回原告秦皇岛江盟物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告傅祚吉负担，于判决生效后十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  范晓春 人民陪审员  高永霞 人民陪审员  李桂芹 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员  杜飞非