河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1503民初7177号原告：钱军，男，汉族，1987年1月27日出生，住所地，河南省息县白土店乡钱围孜村钱东队。身份证号码：4115281987********。张琴，女，汉族，1989年9月3日出生，住所地，河南省息县白土店乡钱围孜村钱东队。身份证号码：4115281989********。二原告委托诉讼代理人：夏俊浩，河南文赢律师事务所律师。被告：信阳广昌房地产开发有限公司住所地：河南省息县城关镇东商贸街南段****。法定代表人：姜玉朝，公司董事长。委托诉讼代理人：陈永强，河南同信律师事务所律师。原告钱军、张琴与被告信阳广昌房地产开发有限公司（以下简称广昌公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人夏俊浩、被告广昌公司的委托诉讼代理人陈永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱军、张琴向本院提出诉讼请求：１．请求判令被告向原告支付从2018年6月30日起至2019年7月30日止共395日逾期交房违约金人民币28938元，并按照73元/日承担从起诉之日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；２．本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月30日，原告与被告广昌公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告以732608元的价格购买被告开发的欧洲尚品2号楼3单元1809号房屋，被告应按照购房合同第八条约定于2018年6月30日之前将验收合格的商品房交付原告使用，如果被告未在合同约定期限内交房，应当按照合同第九条的规定“逾期不超过180日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款1/万的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款1/万的违约金”承担违约责任。合同签订后，原告于2017年11月30日支付首付款222608元，并依照约定办理银行按揭贷款手续，银行已于2018年1月29日将510000元按揭贷款全部支付被告，至此，原告已按照合同履行全部付款义务，但被告未依照合同的约定将验收合格的房屋交付原告验收使用。经原告及其他业主多次催促，被告一直推脱办理交房手续，小区至今应配套设施并未完善，也未出示《质量保证书》、《房屋使用说明书》及任何验收备案文件，更未将验收合格的房屋交付给原告。原告认为，被告延迟交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法依约定承担违约责任。被告广昌公司辩称，1、广昌公司以信阳市地王的价格拍得该宗土地至今开发时间已有9年之久，因该项目开发周期过长，投入成本过高，已致自有资本较少的开发企业连年亏损严重，如果不是公司股东为保障业主权益极力靠高成本融资维持工程秩序推进，则企业随时面临破产可能，项目也随时可能烂尾。原告等业主如继续给开发企业增加额外压力，随时可能击溃开发公司，并导致小区500多户业主的房子因企业倒闭而无法最终验收交付办证，该项目如因企业倒闭，可能给原告及其他业主带来不可估量的损失；2、被告逾期交房的原因，并不完全是被告的违约行为所致，近两年政府对房地产开发的政策调整，对大气，环境整治的文件频出也客观导致企业在正常的工期内不得不配合政府工作而停工，广昌公司开发的小区仅因大气、环境整治而被迫停工的时间累计将近一年，而因此导致工期顺延、交房预期的情况也属于合同约定和法律规定的不可抗力、政府原因产生的逾期交房免责情形，对于该部分期间依法应予以扣除。何况在施工期间因恶劣天气无法正常施工造成的工期顺延，也属于不可抗力因素致交房延期。此外，在本项目开发过程中，政府对工程项目的验收政策也做出了调整，在广昌公司与原告等业主签订房屋买卖合同之前是可以单栋楼分开验收交房的，而如今才必须小区全部楼盘整体验收后才能办理竣工验收手续，以致计划之外的楼盘工期延误导致全部房产均不能及时办理验收手续，政府验收政策的调整，也是原告等购买的已质检合格的房屋不能及时办理验收交房手续的原因之一，对于被告无法控制的政策调整风险，也应给被告合理的准备期限以挽救政策因素带来的不利后果；3、原告等部分业主采取合同约定之外的争议解决方式，非法上访引发信访接待部门作出信访处理决定，致使企业不能正常年检，项目手续停办，这也是项目验收手续无法及时办理，无法及时交房的原因，而这一结果是原告等人的违约行为所致，故因此导致的手续停办期间，依法不应认定为被告违约逾期交房；4、原告在主张被告支付2019年7月30日通知交房之前的违约金后，又诉请主张违约金自起诉之日计算至房屋实际交付之日止，有失公允，被告已通知原告前来接房，且房屋已具备合同约定的交房条件，原告因自己原因未来接房的，被告不应再继续承担违约金，故本案违约金应计算至被告通知的交房日期2019年7月30日。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人有争议的事实认定为，2017年11月30日。原告与被告广昌公司签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），以732608元的价格购买被告广昌公司开发建设的信阳市羊山新区欧洲尚品小区2号楼3单元1809号商品房一套。该合同中与审理及原、被告双方争议问题相关的内容：第八条交付期限，出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经综合验收合格…。但如遇下列特殊原因，从双方协商同意解除合同，变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、政府部门被验收及市政配套、安装之延误…。第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）…（2）预期超过180日后，买受人有权解除合同…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：…通知注明的交房日期届满之日起，视为出卖人已按本合同约定条件交付房屋…该合同《补充协议》第七条（4）约定：《商品房买卖合同》中第八条交付期限中规定的“在商品房经验收合格”是指经五大责任主体验收通过；买受人不得以文件延期提供拒绝办理交房手续，出卖人不承担逾期交付的违约责任。《补充协议》第九条：合同第八条可以延期交房的特殊原因含以下情形：…2、国家政府相关法律政策调整导致延迟；…4、遇到阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工程的；…。合同签订后，原告按合同约定，一次性支付购房款732608元。被告广昌公司未在合同约定的商品房交付期限内交付商品房。由于种种原因，2018年12月3日被告广昌公司才取得涉案小区2#楼5大责任主体验收的工程竣工验收报告。2019年2月21日，被告广昌公司，通过多种途径通知买受人交房时间为2019年7月30日。被告广昌公司于2019年7月6日与信阳顺峰物业服务有限公司签订了商品住宅质量维修的《商品住宅质量保证书》，同时备有《商品住宅使用说明书》，小区配套设施完善。原告认为被告广昌公司未按照合同约定的时间交付房屋，遂引起本案纠纷。另查明：信阳市羊山新区及有关行政管理部门发布通知，实行“封土行动”，实施扬尘污染“一票停工。”制，要求城市建设区内停止建筑工程土石方作业：2017年2月22日通知，定期停止作业期间为2017年2月22日至2017年3月15日，停工天数为22天；2017年10月12日通知，定期停止作业期间为2017年11月15日至2018年3月15日，停工天数为120天。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方真实意思的表示，合法有效，对双方具有法律约束力。被告逾期交房违反了合同的约定，应负违约责任。本案争议的焦点为，第一，5大责任主体验收的工程竣工验收报告通过后，是否视为验收合格；第二，怎么认定出卖人交付房屋的义务；第三，政府为了环境污染防治，要求建筑工地停工的行为是否属不可抗力，是否应当扣除延期交房的期限，阴雨、雪天、节假日是否应当扣除延期交房的期限；第四，违约逾期交房违约金的计算。关于第一个焦点，《合同补充协议》第七条（4）约定：《商品房买卖合同》中第八条交付期限中规定的“在商品房经验收合格”是指经五大责任主体验收通过；买受人不得以文件延期提供拒绝办理交房手续，出卖人不承担逾期交付的违约责任。该约定符合2000年1月30日国务院公布实施的《建设工程质量管理条例》第16条、47条、49条的规定验收主体为建设单位、设计单位、施工单位、监理单位等验收主体验收合格，即可交付使用。建设行政主管部门仅是验收备案部门，不是验收主体。经过竣工验收，是商品房交付使用的实质性要件，而取得交付使用批准文件，是商品房交付使用的形式性要件。备案行为也是一种行政管理行为，不必然导致验收行为合格与否。按照合同和补充协议的约定及有关法律法规的规定工程竣工验收报告通过后，视为验收合格，具备了交付房屋的条件。关于第二个焦点，在商品房买卖合同履行中，交付主要应理解为一种事实，即将房屋转移于买受人占有使用的事实，其本身并不会导致房屋所有权的变动。按照合同约定，卖方的交付义务有：竣工验收合格，通知买受人及交接时出示有关的证明文件、提供“两书”。根据合同第十一条第三款约定：房通知注明的交房日期届满之日起，视为出卖人已按本合同约定条件交付房屋。买受人有权选择是否接房，但是买受人不接房要提供证据证实出卖人没有按合同完成交付义务：验收不合格，没有通知买受人及交接时没有出示有关的证明文件、提供“两书”。买受人不接房，又举不出证据证明出卖人没有尽到交付义务，视为出卖人已按合同约定条件交付房屋。《商品房买卖合同解释》第十一条、第十二条、第十三条，商品房交付条件为转移占有，买受人无正当理由拒收的，交房通知确定交付使用日期视为转移占有。“正当理由”只能是《合同法》第一百四十八条所规定的“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的”。本案中，2018年7月30日应视为房屋实际占有转移的时间，违约金的止算点应以占有转移时间为准。对原告诉称被告没有实际交付房屋属于持续违约的主张，不予采纳。关于第三个焦点，不可抗力需要具备两个条件，一是不可预见，即当事人在订立合同时，依据当时的客观情况不可能预见到不可抗力的发生；二是不能避免并不能克服，即不可抗力超出当事人控制范围，非当事人力所能及，并非当事人尽到注意义务或尽一己之力所能避免和克服。政府政策变更是国家机关行为，确属当事人不可预见之事，也非当事人所能克服和避免之事，其发生是社会正常发展的需要，是社会发展中的常态现象，与不可抗力所体现的突发性，非正常性和意外性等特征不符，不应视为不可抗力。被告广昌公司辩称，政府对大气，环境整治而导致停工的属于合同约定和法律规定的不可抗力不予采纳。但在因政府政策的原因而导致开发商不能按期交房的情形，这种情形虽不能直接归类于不可抗力，但可考虑归类于情势变更。《补充协议》第九条约定：合同第八条可以延期交房的特殊原因含以下情形：…2、国家政府相关法律政策调整导致延迟…。政府环境污染防治政策明确实行“封土行动”，实施扬尘污染“一票停工”的并且有具体时间的，应当依据双方的约定予以扣除延期交房的期限。《补充协议》第九条：合同第八条可以延期交房的特殊原因含以下情形：…4、遇到阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工程的…从被告提供的天气记录的情况看，没有发现持续阴雨、大雪等严重恶劣天气影响工程的现象，一般阴雨、雪天影响工程时间较短的，因在合同约定工期时已经考虑阴雨、雪天、节假日等影响工期的因素，对因一般阴雨、雪天及节假日，耽误工期的不予扣除。关于第四个焦点，按照原告钱军、张琴与被告广昌公司于2017年11月30日签订的《商品房买卖合同》约定，购买的房屋价款为732608元，交房的日期是2018年6月30日，逾期交房违约金是购房款的日万分之一，即73.3元/日。因交房期限是2019年7月30日，扣除政府环境污染防治政策定期停止作业期间为鉴定合同后至2018年3月15日，停工天数为105天，免责天数为105天，逾期交房天数为290天，违约金为21257元。综上所述，原告钱军、张琴的部分诉讼请求，与法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十七条、第四十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告信阳广昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内偿付原告钱军、张琴逾期交房违约金21257元。二、驳回原告钱军、张琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费261元，由原告钱军、张琴负担95元，被告信阳广昌公司负担166元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于信阳市中级人民法院。审判员  马建立二〇一九年十一月十九日书记员  周亚楠