河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2013）石民六终字第00183号 上诉人(原审被告)河北鑫达房地产开发有限公司，住所地石家庄市新华区九中街79号。 法定代表人李文怀，该公司总经理。 委托代理人许克军，河北世纪方舟律师事务所律师。 上诉人（原审原告）陆付忠，男，1969年10月3日出生，汉族，现住石家庄市。 委托代理人高自森，河北北华律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)石家庄市正元家具发展总公司，住所地石家庄市新华区九中街79号。 法定代表人梁路森，该公司董事长。 上诉人河北鑫达房地产开发有限公司（以下简称鑫达公司）因与上诉人陆付忠、被上诉人石家庄市正元家具发展总公司（以下简称正元公司）商品房预售合同纠纷一案，不服石家庄市新华区人民法院(2011)新民初字第28号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审查明，本案诉争所涉及位于石家庄市新华区九中 街79号院内的居民住宅楼系被告鑫达公司与被告石家庄市正元家具发展总公司合作开发。被告鑫达公司负责建设、销售。2004年7月6日，原告陆付忠与被告鑫达公司签订了《商品房预购协议书》，协议书中约定：一、原告陆付忠购买被告鑫达公司开发建设的座落于新华区。面积为158.5平方米，每平方米单价为2530元，总价共计401005元；地下室15㎡，单价1000元；维修基金、税4％，16040.2元；煤气集资费2800元；电卡、有线电视费536元；太阳能及管道1453.6元。另外，双方在备注中约定1、房屋面积以石家庄市房产管理局确认面积为准；二、付款方式：第一次付款：自交纳定金之日起三日内，原告陆付忠向被告鑫达公司交纳总房款的100％即436834.8元，定金转为房款；以上条款之付款日期，均被告鑫达公司书面通知陆付忠为准，原告陆付忠应在通知书上签字。三、办理房屋产权相关费用及公共维修基金由原告陆付忠负担。四、房屋竣工日期为2004年8月20日。五、如原告陆付忠逾期缴纳房款，每延期一天应付总房款的万分之三的滞纳金。如被告鑫达公司延期交房，每延期一天，应付总款额的万分之三的滞纳金（指竣工日期）。合同签订后，原告陆付忠于2004年7月5日向被告鑫达公司交付房款430000元，2004年9月22日向被告鑫达公司交款6782.8元，已付购房款总额为436782.8元。原告陆付忠于2004年9月22日拿到钥匙。2007年2月7日，被告石家庄市正元家具发展总公司取得了该栋房屋的整栋楼房产权证书。整栋房屋产权证书办理完毕后，被告鑫达公司于2007年4月23日、4月27日向全体业主发出通知，要求业主同被告鑫达公司签订正式合同并办理相关手续，原告陆付忠未去被告鑫达公司处办理相关手续。2004年5月31日，由建设、监理、施工、设计单位联合对争议涉及的建筑物进行了工程质量竣工验收。2006年7月27日，石家庄市建设局出具了《石家庄市房屋建筑工程竣工验收备案证明书》，该证明书注明竣工验收日期为2005年8月15日。石家庄石房房产测绘所于2006年9月30日向被告石家庄市正元家具发展总公司出具了该争议房屋的产权面积认定书，认定原告陆付忠所购买的2-4-401室实际房屋面积为165．56平方米。本案诉争房产座落的土地现仍为国有划拨性质的工业用地，被告鑫达公司、正元公司表示可以积极办理土地性质和用途的变更。 原审认为，原告陆付忠与被告鑫达公司、正元公司签订 的《商品房预购协议书》是当事人的真实意思表示，且协议 的大部分内容已实际履行。根据诚实信用原则，双方均应全 面履行各自的义务。一、原告陆付忠等作为买受人，应对所 购买楼盘的相关信息进行了解、查询，以确保交易安全。庭 审中原告陆付忠与被告鑫达公司、正元公司均认可买卖协议 的有效性，可以推定原告陆付忠认可了被告鑫达公司作为出 卖人并未隐瞒事实，双方的房屋买卖交易完全出于自愿，并 且原告陆付忠等已对房屋居住、使用多年。原告陆付忠应当 承担相应的交易风险。因此其提出被告鑫达公司所售房屋用 地不是住宅用地而是划拨工业用地、所销售的房屋是集资房 不是商品房，并要求被告鑫达公司赔偿损失的请求本院不予 支持。二、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一 款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付 使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案 中石家庄市建设局出具的《石家庄市房屋建筑工程竣工验收 备案证明书》中显示竣工验收日期为2005年8月15日，本 院认可该日期为诉争所涉及房屋的交付时间；原告陆付忠、 被告鑫达公司双方在协议中未约定违约金的支付期限，原告 陆付忠依法可随时主张，被告鑫达公司以原告陆付忠的诉讼辩，其理由不能成立，本院不予支屋竣工日为2004年8月20日，因此逾期交房违约金应自合同约定竣工日起算至2005年8月15日止，按应付总房款的日万分之三计算。三、原告陆付忠与被告鑫达公司签订的《商品房预购协议书》中对何时办理房产证的时间虽有明确约定，但原告陆付忠在收到被告鑫达公司要求其到被告鑫达公司办理房屋产权证书及办理银行抵押借款并签署有关手续的通知后，表示拒绝签署。房屋产权证书应是在双方当事人相互配合的基础上方能办理，因原告陆付忠拒绝配合被告鑫达公司办理相关手续的行为而导致未能办理房屋产权证书及造成税费增加的责任应由原告陆付忠个人承担，故对原告陆付忠要求被告鑫达公司承担逾期办理房屋产权证书增加税费的诉请，本院不予支持。关于逾期办理房产证违约金的问题，按双方合同的约定，被告鑫达公司应在房屋交付使用后90天内办理完成相关产权手续，根据前述，本案诉争房屋的交付时间确定为2005年8月15日，被告鑫达公司应在2005年11月13日前为原告陆付忠办理房产证，因此被告鑫达公司承担自2005年11月14日起至被告鑫达公司通知原告陆付忠办理房产证即2007年4月29日止的逾期办理房产证的违约金。关于违约金的计算方法，因合同未约定，应参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。四、原告陆付忠与被告鑫达公司签订的《商品房预售协议书》中约定：“房屋面积以石家庄市房管局确认面积为准”。上述约定属于约定不明，应参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理，合同约定的面积为158．5平方米，最终确认实际面积为165．56平方米，房屋实际面积大于合同约定面积，面积误差比为4.45％，大于约定面积3％部分房款12030.2元由原告陆付忠补交，其余超出3％面积的房款应由被告鑫达公司负担。五、原告陆付忠尚欠的房款理应支付，但本案诉争房产座落的土地现仍为国有划拨性质的工业用地，被告鑫达公司、正元公司表示可以积极办理土地性质和用途的变更，因此，按照公平原则，余款理应在办理土地变更手续后支付，原告陆付忠不应承担逾期付款的违约责任。综上判决如下：一、限被告(反诉原告)河北鑫达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)陆付忠支付逾期交房的违约金(自2004年8月21日起至2005年8月15日止359天，以应付购房总款413036元为基数，按照日万分之三的标准计算)44485元，被告石家庄市正元家具发展总公司对上述款项的支付承担连带责任；二、限被告(反诉原告)河北鑫达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)陆付忠支付逾期办理房屋权属证书的违约金{自2005年11月14日起至2007年4月29日止，以已付购房款总额(以原告实际交付总额436782.8元减去其中契税16040.2元、煤气集资费2800元、电卡、有线电视费536元、太阳能管道费14536元、地下室款15000元)400953元为基数，按照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计算}46868.51元，并由被告(反诉原告)河北鑫达房地产开发有限公司给原告(反诉被告)陆付忠办理房屋权属证书，原告(反诉被告)陆付忠有配合的义务，被告石家庄市正元家具发展总公司对上述款项的支付承担连带责任；三、原告(反诉被告)陆付忠在被告(反诉原告)河北鑫达房地产开发有限公司、石家庄市正元家具发展总公司办理完本案所涉及的土地使用性质变更手续后十日内向被告(反诉原告)河北鑫达房地产开发有限公司支付剩余房款12083元；四、驳回原告(反诉被告)陆付忠的其他诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)河北鑫达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。诉讼费6235元，由原告(反诉被告)陆付忠负担4452元，被告(反诉原告)河北鑫达房地产开发有限公司负担1783元；反诉费505元，由原告(反诉被告)陆付忠负担126元，被告(反诉原告)河北鑫达房地产开发有限公司负担379元。 判后，河北鑫达房地产开发有限公司与陆付忠均不服一审判决，分别向本院提起上诉。鑫达公司诉称：1、撤销原审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求，改判被上诉人陆付忠支付剩余房款及滞纳金。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：1、一审法院认定事实错误。第一，陆付忠于2004年9月22日拿到钥匙并居住使用，应当认定该日完成了房屋交付。第二，一审法院认定上诉人逾期办证并承担违约金是错误的。被上诉人一直未交清房款，无权要求上诉人履行办证义务。第三，一审法院认定双方对房屋面积的计算约定不明是错误的。双方明确约定“房屋面积以石家庄市房管局确认面积为准”，简单明了，含义确切。2、一审法院适用法律错误。第一，陆付忠于2004年9月22日拿到钥匙并居住使用，但直到2007年7月20日才起诉主张权利，超过了诉讼时效。一审判决认为被上诉人可随时主张权利，适用法律错误。第二，一审判决将逾期办证认定为上诉人的原因，适用法律错误。 上诉人陆付忠诉称：撤销原审判决，改判支持上诉人的诉求，驳回被上诉人的反诉请求。上诉理由：1、被上诉人应赔偿房屋性质不符合合同约定给上诉人造成的损失；2、一审判决以《石家庄市房屋建筑工程竣工验收备案证明书》中显示竣工验收日期2005年8月15日为诉争所涉及房屋的交付时间没有事实和法律依据，应以备案时间为准；3、被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金的终止时间应为办理完土地变性及出让手续之日并应赔偿上诉人因逾期办证而增加的税费。 经审理查明事实与原判查明事实一致。 本院认为，上诉人陆付忠与上诉人鑫达公司、被上诉人正元公司签订的《商品房预购协议书》是各方当事人真实的意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。协议签订后各方当事人应自觉履行各自的义务。鑫达公司应当按照协议约定按时交付房屋并办理产权证书，陆付忠也应当按照协议约定按时交付房款并配合鑫达公司办理产权证书。首先关于上诉人鑫达公司的诉求，鑫达公司诉称陆付忠于2004年9月22日拿到钥匙并居住使用，应当认定该日完成了房屋交付。石家庄市建设局出具的《石家庄市房屋建筑工程竣工验收备案证明书》中显示竣工验收日期为2005年8月15日，一审法院认定该日期为诉争房屋的交付时间，逾期交房违约金应自合同约定竣工日起算至2005年8月15日止并无不妥，鑫达公司的此项主张本院不予支持。关于逾期办理房产证违约金的问题，按双方合同的约定，被告鑫达公司应在房屋交付使用后90天内办理完成相关产权手续。鑫达公司称陆付忠应自己办理产权证书。本院认为，陆付忠已经交付全部房款，鑫达公司至今未能办理房产证，因此一审法院判决其支付逾期办证违约金并无不妥。关于房屋面积问题，本院认为，陆付忠与鑫达公司签订的《商品房预售协议书》中约定“房屋面积以石家庄市房管局确认面积为准”。在商品房预售环节中，合同约定的房屋面积往往与实际交付的房屋面积出现误差。房屋的面积最终是由房屋管理部门即所谓的“房管局”来加以确认。但“房管局”只负责确认房屋面积并将房屋面积登记在房屋产权证书中。当房屋的实际面积与约定面积出现误差时，应参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理，一审判决认定大于约定面积3％以内部分房款由陆付忠补交，其余超出3％面积的房款应由被告鑫达公司负担并无不妥，故上诉人鑫达公司的上诉主张依据不足，本院不予支持。其次关于陆付忠的诉求，陆付忠诉称鑫达公司应赔偿房屋性质不符合合同约定给其造成的损失。本院认为，房屋性质不影响陆付忠居住；且鑫达公司正在办理土地性质变更手续，手续办理完毕后会发放正规的产权证书；同时涉案房屋并未出售，所谓的损失也未实际产生。因此，陆付忠的此项主张本院不予支持。一审判决以《石家庄市房屋建筑工程竣工验收备案证明书》中显示竣工验收日期2005年8月15日为诉争所涉及房屋的交付时间并无不妥。陆付忠诉称应以备案时间为房屋交付时间的主张本院不予支持。关于延期办证违约金的起止时间问题，本院认为，房产证书需要业主配合才能办理，一审判决认定延期办证违约金自逾期之日起至鑫达公司通知陆付忠办证之日止并无不妥。陆付忠诉称支付逾期办证违约金的终止时间应为办理完土地变性及出让手续之日的主张本院不予支持。关于逾期办证而增加税费的问题，本院认为陆付忠在收到鑫达公司要求其到办理房屋产权证书并签署有关手续的通知后，表示拒绝签署。房屋产权证书需要双方当事人相互配合和才能办理，陆付忠拒绝配合办理相关手续的行为导致房屋产权证书未能及时办理并造成税费增加的责任应由陆付忠个人承担，对陆付忠要求鑫达公司承担逾期办理房屋产权证书增加税费的主张，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11480元，由上诉人河北鑫达房地产开发有限公司负担6740元，由上诉人陆付忠负担4740元。 本判决为终审判决。 审判长 赵 林 审判员 岳桂恒 审判员 郝东霞 二〇一三年十月十七日 书记员 卢 亮