广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初3237号原告：肇庆高新区珠影物业服务有限公司，住所地:肇庆高新区工业大街17号珠影文体广场4#楼商铺-235。统一社会信用代码:914×××××××××××864X。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：朱娜，该公司员工。被告：蔡涛，男，1980年6月18日出生，汉族，住湖北省罗田县×××××××××××。公民身份号码：421××××××××××××010。原告肇庆高新区珠影物业服务有限公司诉被告蔡涛物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱娜、被告蔡涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2018年1月至2019年6月物业管理费4002.05元；2.判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金至付清物业管理费为止，截止2019年7月1日应支付违约金3100.92元；3.第一项和第二项合计费用7102.97元，判令被告承担诉讼费用。事实和理由：被告系原告所管理的珠影广场××号楼××室的业主，被告在接收物业时（肇庆市高新区珠影广场）按《物业管理条例》的相关规定与肇庆市珠影文体产业投资有限公司签订了《前期物业管理合同》，并约定按建筑面积123.52m2收取物业管理费，收费为1.8元/m2。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告从2018年1月起一直未交物业管理费。经原告工作人员多次书面催收未果。根据相关法律规定及双方约定，现请求法院依法判准原告的诉讼请求。原告递交证据如下：1.交付书，证明房屋已经交付被告使用；2.前期服务协议，证明业主与物业公司签订的物业服务协议；3.催告函复印件，证明原告通知业主欠费情况；4.欠费明细（自制打印件），证明业主从2018年1月-2019年6月的欠费情况；5.妥投证明复印件，证明向原告邮寄催告函；6.邮寄证明复印件，证明业主的收件情况；7.业主身份证复印件，证明业主身份信息；8.珠影广场前期物业服务合同，证明物业公司与开发商签订的合同；9.不动产登记资料查询结果证明，证明房屋是属于被告的；10.图纸；11.关于业主代表反映外漂雨水从凹廊飘入电梯厅合用前室导致电梯故障的可行性解决方案，证明关于电梯凹槽的设计是没有问题的，另外被告称原告处处维护开发商，之前原告也为此出台了一些加装铝合金的建议，而且也经过了公告，但是都没有得到业主的反映和支持；12.关于申请加装铝合金推拉窗工程的公告，证明原告没有处处维护开发商，也是在为业主着想。被告蔡涛答辩称：被告并非恶意拖欠物业费，而是因为原告提供的服务未达到《珠影文体广场前期物业服务协议》约定的标准而暂缓交纳物业费。理由与事实如下:一、自珠影文体广场第一批业主入住开始，虽设计有多个出入口，但珠影物业只肯打开一个狭窄小门供业主出入，经常造成通行困难，特别是物业员工下班时间聚集在门口打卡，造成业主进出极其不便。且如果发生紧急情况，人员极难及时疏散，有重大安全隐患。众多业主多次要求打开小区周边出入口，但是珠影物业置若罔闻，既不愿意多开门，也不对业主呼声做出回应。直至到2019年，才在同方向原门口不远处打开一个小门，但未配备保安值守。二、依据国务院物业服务条例第四十九条，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。第五十条，业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。而珠影物业在未征询多数业主意见的前提下，擅自违规改造业主共有建筑，在4栋及6栋楼下违规建造员工宿舍，极大侵犯广大业主的共同权益。直到2019年，在广大业主集体抗议，向上级主管部门集体投诉之后，珠影物业才无奈拆除违规建筑。但拆除之后并未恢复原貌，目前仍是破败不堪，严重破坏了业主居住环境。在以上过程中，珠影物业丝毫没有作出积极沟通的努力，给广大业主一个积极的正面回应。三、2019年6月，因为小区电梯频频发生故障甚至危及人身安全的险情，小区业主多次要求物业出面与开发商协调解决但毫无回应，无奈求助媒体(广东电视台公共频道DV现场20190612期)，但是珠影物业作为前期物业服务提供方，丝毫不以小区业主人身安全着想，处处维护开发商，致使事到如今小区各栋的电梯依旧是故障频发。四、在珠影物业管理下，号称封闭式小区的珠影广场，外来人员随意出入，业主门口经常可见满地小广告，外来广告推销人员随意敲门骚扰。业主投诉一次，物业才驱逐一次，直至今日，依然未有改善。更有甚者，小区外商铺竟然直接架设楼梯通到小区内，对业主来说就是门户大开，有何安全性可言?五、毁坏绿化面积建造快递柜。为建造快递柜，珠影物业擅自将小区门口一块绿化地铲除并铺成水泥地。在铲除绿化地之前，珠影物业完全没有公开征求多数业主的意见，也没有同多数业主进行商量，肆意妄为。事后对业主提出的质疑依旧是毫无反应，不做解释也不做沟通，而设置快递柜所产生的收益至今未见物业主动公开。此举既违反国务院物业服务条例第五十条，“业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益”，同时违反肇庆市物业管理办法第六章第五十五条，“利用物业共用部位、共用设施设备以及业主共有场地进行经营的所得收益依法归全体业主共有”。六、珠影物业自珠影小区交付入住开始，在各栋门厅，电梯内，负一楼电梯口处均开始张贴商业性广告及在地面公共部位设立收费停车场。同样依据肇庆市物业管理办法第六章第五十五条，“利用物业共用部位、共用设施设备以及业主共有场地进行经营的所得收益依法归全体业主共有”。关于此类收益，全体业主应该享有知情权支配权，但是至今业主对此无所知，珠影物业也从没有主动公开。七、珠影物业人员更换频繁，至今未见物业主动公布人员构成及资质情况。物业管理条例国务院令第379号(2018修正)第四十六条规定，“物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。”而依据“广东省保安服务管理条例”第十条，保安需要持证上岗，而珠影物业从未提供过相关人员的资质情况，保安服务无法让人信任。八、被告房屋于2017年2月向珠影物业报备装修时，先后被要求缴纳装修押金、装修管理费及灭火器租赁等费用达人民币3560元，金额已远超《珠影文体广场前期物业服务协议》约定中的人民币1000元。当时物业承诺装修完成后由物业上门查验合格后即可退还，但在被告实际讨要过程中极不配合。被告于2017年8月装修完成后，前往物业要求进行查验以尽快退还押金，当时物业指派一名保安上门，查看之后表示没有问题。随后被告妻子也要求物业人员上门查验，查验完后对方表示接下来可直接前往物业要求退还。随后当年10月份，被告去物业要求退还押金，当时的办事人回复，物业查验手续还未完成，退不了。被告质问，物业的人已经看过多次，为何说没完成?她说，查验表上没有物业人员的签名。被告说，那这几次去我家看的人是哪里的?她竟然说，那这个不清楚，反正不是我们物业的人，你不清楚那人是谁你当时可以报警。被告当时选择忍让，没有造成更大冲突。事后珠影物业也完全没有就此事与被告进行沟通与解释，直到现在三年多已过去，装修押金3560元仍然没有退还。九、2018年12月份，被告房屋外窗户玻璃出现裂痕，向物业请求维修，物业当时表示玻璃没货，需要订做，说已经帮我申购，但过了3个月后依然毫无动静，被告向物业询问，物业一概不予理睬，毫无反应。今年7月份，被告妻子再次向物业询问，物业拿出购房合同表示已经过了保修期，让业主自行维修。据本人了解，珠影物业采用“拖到保修过期”这样恶劣的手段逃避应担负的责任，并不单单是被告这一宗，众多业主反映的房屋维修问题，几乎都被物业拖到过期而只好自行处理。十、珠影物业在管理珠影小区期间，直到2019年之前收取费用从未主动提供发票，事到如今也是业主要求才会提供；从未向被告公布过物业管理费用收支情况。完全违背《珠影文体广场前期物业服务协议》第一条第一款甲方的权利和义务项的约定，违约在先。基于以上事由，珠影物业未充分履行《珠影文体广场前期物业服务协仪》之约定，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条关于后履行抗辩权的规定，被告在珠影物业未解决以上问题之前，暂缓交纳物业费。待珠影物业将以上问题解决完毕，做出实际行动表明改善服务水平的决心，被告将及时恢复交纳物业费，决不拖延。被告提交如下证据：1.出入口现状照片，证明目前珠影小区的出入口现状，而且目前只有这个出入口；2.违建拆除现状照片，证明珠影物业在业主不知情的情况下，建了员工宿舍，业主发现了，因业主投诉后拆除了；3.电梯故障视频、公共媒体视频，证明珠影物业对电梯疏于管理和维护，截至现在，每天都有电梯出现故障的情况，给业主带来很大的不方便；4.业主门口小广告照片、商铺违规楼梯照片，证明珠影物业安排的保安对外来人员的进出基本属于无管理的状态，而且还有一栋楼楼梯是直接连接到外面的商铺，该楼梯不是被告所在楼房，是大门口附近的；5.快递柜现状照片，证明快递柜占用了绿地，另外快递柜是要产生收益的，被告也曾经被收过钱；6.商业性广告照片，证明珠影物业利用公共地方获得收益，而且没有将收益进行公开；7.装修押金交付单据，证明原告收取的3500元押金超过前期物业协议里面的约定，且至今没有退还；8.房屋玻璃保修记录（聊天记录），证明当初玻璃碎的时候，被告已经第一时间提出维修，但是原告一直推延装修，导致半年后维修过期，原告的这种态度，被告非常不满意。经审理查明：被告蔡涛是肇庆高新区工业大街17号珠影文体广场××楼××房的权利人，该房屋登记的建筑面积为123.64m2。原告（甲方）与被告（乙方）签订《珠影文体广场前期物业服务协议》，约定前期物业管理服务是指自乙方购房之日起至小区业主委员会合法成立并与业主大会选定的物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理服务；物业管理服务内容包括：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理（共用设施设备是指共用的上下水管道、加压水泵、上下水池、防盗闸门、电梯、公共照明、消防设施、智能系统、道路、绿地、沟渠、公益设施，以及共用设施设备使用的房屋场地等）、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理；乙方从发展商发出的收楼通知书上所标明的物业交收日起交付物业管理服务费和公共水电分摊费，住宅物业管理服务费按建筑面积（含公摊面积）每月每平方米1.8元收取（含公共水电费，但不包含二次供水系统所产生的能源费用），乙方应当于每月10日前到物业公司财务部缴纳物业服务费。双方还约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，经书面催促仍未交纳的，甲方有权采取相关措施，直至采取法律行动来追收欠费，并有权按欠费总额每日收取3‰的滞纳金；本协议自签字之日起生效。肇庆珠影文体产业投资有限公司（建设单位、甲方）与原告（物业服务企业、乙方）签订了《珠影广场前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对珠影广场（物业项目名称）实施前期物业管理服务事宜，本合同期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。双方对高层住宅的物业服务费的收费标准进行了约定，未有高于原告和被告签订的上述《珠影文体广场前期物业服务协议》约定的标准。被告于2017年2月9日接收案涉房屋。原告主张被告支付拖欠的案涉房屋物业管理费4002.05元（按建筑面积123.52m2，1.8元/月/m2的标准计算，从2018年1月计至2019年6月）及违约金3100.92元（从欠交物业管理费当月的11日起暂计至2019年7月1日，以每月应交的物业管理费为基数，按每天3‰的标准计算）。被告对原告主张的上述物业管理费的计价标准、计价面积、逾期缴纳物业管理费的期间、逾期缴纳物业管理费的违约金计算标准均没有异议。以上事实有经庭审质证的证据以及庭审笔录等证实。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故原告与肇庆珠影文体产业投资有限公司签订的《珠影广场前期物业服务合同》对被告具有约束力。原告与被告签订的《珠影文体广场前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。物业服务合同是双务合同，物业服务企业的义务是按照合同的约定提供物业服务，交纳物业管理费及相关费用是业主的基本合同义务，业主不交纳物业管理费及相关费用，物业服务企业可以依照合同约定主张权利，业主亦可依照合同规则进行抗辩。在物业服务企业未按合同约定提供服务或者提供的服务不符合约定时，业主可以拒交相应的物业费或要求减少欠交的物业费。《解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案的争议焦点是被告是否有正当理由拒绝交纳物业管理费？上述司法解释规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。被告因房屋窗户的保修问题与开发商产生纠纷，应另寻途径依法解决，原告应在物业服务合同的义务范围内予以协助。对被告提出的其他问题，被告如认为原告侵害其合法权益的，可以在搜集相关证据后另行依法解决。根据原、被告的诉辩意见和现有的证据，不足以证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，被告抗辩的理由不足以构成拒交物业费的正当理由。根据案涉的《珠影广场前期物业服务合同》、《珠影文体广场前期物业服务协议》，原告诉请被告支付拖欠的物业管理费，符合法律规定和合同约定的情形，本院予以支持。对于原告主张的物业管理费的计价面积、计价标准、逾期缴纳物业服务费的期间，被告没有提出异议和提供反驳的证据。故本院认定被告拖欠原告2018年1月至2019年6月的房屋物业管理费4002.05元（123.52m2×1.8元/m2/月×18个月，案涉物业的产权登记面积为123.64m2，原告主张按123.52m2计付，未超出双方的约定，按原告主张的面积计付）。关于违约金问题。被告认为原告的物业服务存在问题而未有按时交纳物业管理费，并表态待问题解决后即时恢复缴纳费用，可见被告并不存在恶意拖欠费用的故意，故原告主张被告支付违约金的诉求，本院不予支持。良好的小区环境和秩序的构建，有赖于业主和物业公司双方的协力同心。一方面，物业服务企业提供服务的标准应与收费的标准相适应，努力提高服务质量，向业主提供质价相符的服务；另一方面，业主享受物业服务企业提供的物业服务，自应承担相应的义务，其中最基本的义务就是及时、足额交纳物业费。物业服务的目的涉及公共利益的实现，若业主无正当理由动辄拒交物业费，不仅违反契约精神，还会使物业服务企业难以为继，影响物业服务工作的良性循环，直接影响广大业主的切身利益，且对那些积极交费的业主来讲也不公平。双方应当多一点沟通，本着互谅、互相尊重的原则和精神，依法行使权利、履行义务，创造和谐小区，而不应该因一时之气而扩大矛盾，加剧纷争，造成不必要的损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告蔡涛于本判决发生法律效力之日起五日内向原告肇庆高新区珠影物业服务有限公司支付2018年1月至2019年6月的物业管理费4002.05元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交），由被告蔡涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  夏睿娜二〇一九年十一月二十七日书记员  李敏娟