四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书(2017)川0181民初3016号原告：都江堰市碧城物业管理有限责任公司。住所地：四川省成都市都江堰市蒲阳路碧城苑。法定代表人：唐勇，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗仕聆，女，1970年12月23日出生，住四川省都江堰市，系该公司工作人员。被告：洪友艳，女，1958年12月17日出生，回族，住四川省都江堰市。原告都江堰市碧城物业管理有限责任公司（以下简称碧城物业公司）与被告洪友艳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月30日受理后，因被告洪友艳下落不明，本院依法公告向其送达了起诉书副本、应诉通知书、举证责任通知书、当事人权利义务告知书。本院依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告碧城物业公司的委托诉讼代理人罗仕聆到庭参加诉讼，被告洪友艳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告碧城物业公司诉称，都江堰市民主小区A5系都江堰市兴市投资有限公司（以下简称兴市公司）修建的项目。该项目修建完成后，兴市公司从2010年到2015年期间与原告签订《前期物业服务合同》。合同签订后由原告负责民主小区A5的物业服务管理。事后兴市公司陆续将房屋交付给实际业主（本案被告系房屋的实际业主），且在交付的同时，即2010年7月8日，原告与位于案涉小区15幢3单元3楼8号的业主康黎明也签订了《民主小区A5项目前期物业服务委托协议》及《承诺书》，约定由原告向业主提供物业管理服务，业主应履行自己作为实际业主应履行的义务。2011年6月22日案涉房屋登记在被告洪友艳的名下。但自2011年7月3日起至2016年7月2日止期间，被告拒不支付原告物业管理费。原告遂诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付物业服务费2550元（从2011年7月3日起至2016年7月2日止）；2、被告向原告支付违约金9083元的50%即4542元（违约金计算标准为每日千分之三）；3、本案诉讼费由被告承担。被告洪友艳未到庭应诉，也未提供书面答辩状。经审理查明，2010年6月20日，原告碧城物业公司与兴市公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：一、合同物业基本情况：1、物业名称：民主小区A-5项目；2、物业类型：住宅、商业；3、总建筑面积：118005.45平方米；4、坐落位置：都江堰市民丰社区银丰路。二、前期开办费及物业服务费标准：1、多层住宅：0.5元/月·平方米[6层以下（含6层）为多层]；2、高层住宅0.95元/月·平方米[6层以上为高层]；3、营业用房：1.5元/月·平方米。三、物业费用支付方式：1、自政府通知接房之日起发生的物业服务由业主依照本合同约定的标准向碧城物业公司交纳；2、持《都江堰市灾后重建城市（建成区）住房求助与置换协议书》及购买商品房的业主的物业服务费实行半年付费，须在每半年第一个月25日前支付本半年的物业管理费用；3、业主逾期交纳物业服务费用的，应按照应付金额每天千分之四的标准支付违约金。四、服务期限：委托管理服务期限为壹年（2010年7月1日至2011年7月1日8：00止），若在该期限内未成立业委会的，同时小区内未有30%以上业主对物业服务工作提出书面异议的，则视为本合同自动续约一年，以此类推，直至成立业主委员会当年，在委托管理服务年度期满后合同终止。2010年7月8日，民主小区A515幢3单元3楼8号的业主康黎明与原告碧城物业公司签订《民主小区A5项目前期物业服务委托协议》与《承诺书》，约定内容和原告碧城物业公司与兴市公司于2010年6月20日签订的《前期物业服务合同》内容基本一致，另约定物业基本状况：物业地址：15-3-3-8，建筑面积：84.99平方米；业主逾期交纳物业服务费用的，应按照应付金额每天千分之三的标准支付违约金。2011年6月22日案涉房屋登记在被告洪友艳的名下。2015年10月16日，原告碧城物业公司与都江堰市民主瑞苑A5第一届业主委员会签订《民主瑞苑（A5）物业服务合同》，合同约定：一、物业基本情况：1、物业类型：住宅；2、坐落位置：都江堰市永丰街道银丰路112号。4、占地面积：6.17万平方米；5、总建筑面积：8.85万平方米；3、二、物业服务费标准：1、多层住宅：0.5元/月·平方米[6层以下（含6层）为多层]；2、高层住宅0.95元/月·平方米；3、营业用房：1.5元/月·平方米。三、物业费用支付：1、物业管理服务费用每半年收取一次，业主或物业使用人在每半年初的前半个月向碧城物业公司交清该半年的物业管理服务费；2、未按约定缴纳物业管理服务费及机动车、非机动车停车费，经碧城催收后仍不缴纳，每逾期一日，按未缴纳金额的千分之三支付违约金。四、物业管理期限：委托管理服务期限为贰年（2015年1月1日至2016年12月31日止）。2016年7月3日，原告碧城物业公司与都江堰市永丰街道办、民丰社区、民主瑞苑（A5）小区第一届业主委员会协商，签订《关于民主瑞苑（A5）小区移交过渡期工作安排》，约定2016年7月3日14：00开始对小区现场进行移交。上述事实，有原告营业执照、被告身份信息、承诺书、民主小区A5项目前期物业服务委托协议、民主小区A-5地块前期物业服务合同及合同备案表、民主瑞苑（A5）物业服务合同、民主瑞苑（A5）管理规约、关于民主瑞苑（A5）小区移交过渡期工作安排以及原告陈述等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告碧城物业公司与兴市公司、都江堰市民主瑞苑A5第一届业主委员会分别签订了物业服务合同，由原告碧城物业公司对民主瑞苑A5小区提供物业管理服务。该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，属合法有效合同。被告洪友艳系民主瑞苑A5小区业主，该《物业服务合同》对被告洪友艳具有法律约束力。关于原告碧城物业公司主张被告支付物业费2550元的问题。原告碧城物业公司依约向被告洪友艳提供物业服务，原告碧城物业公司要求被告洪友艳支付物业费（从2011年7月3日起至2016年7月2日止）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。故被告洪友艳应当支付的物业费如下：84.99㎡×0.5元/月/㎡×12月×5年=2549.7元。关于原告要求被告支付违约金9083元的50%即4542元的诉讼请求，鉴于被告存在逾期付款的事实，应当承担违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本案原告主张违约金过高，本院根据本案所涉合同的实际履行情况、当事人的过错程度、原告的损失情况等依法予以裁量，对原告主张违约金调减为1000元较为适宜。被告洪友艳拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证和质证等诉讼权利，应当承担对其不利的法律后果。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告洪友艳于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市碧城物业管理有限责任公司支付物业服务费2549.7元（自2011年7月3日起至2016年7月2日止）。二、被告洪友艳于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市碧城物业管理有限责任公司支付违约金1000元。三、驳回原告都江堰市碧城物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告洪友艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  胡 蓉人民陪审员  缪大全人民陪审员  康 华二〇一八年一月二十二日书 记 员  周 羽