内蒙古自治区巴林左旗人民法院民事判决书（2019）内0422民初4551号原告（执行案外人）：刘海慧，女，1986年11月14日出生，农民，现住巴林左旗林东西城区京和王府小区**楼****。身份证号：×××。委托诉讼代理人：斯楞那木吉拉，内蒙古木叶山律师事务所律师。被告（申请执行人）：王某，女，1970年7月22日出生。身份证号：×××委托诉讼代理人：杨某1，内蒙古富凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨某2，内蒙古富凯律师事务所律师。被告（被执行人）：赤峰京和房地产开发有限公司，住所地巴林左旗林东东城区沙里街**。法定代表人：冯某，职务经理。委托诉讼代理人：陈某，北京计魁律师事务所律师。被告：赵某，男，1991年4月20日出生。身份证号：×××被告：杨某3，男，1975年10月16日出生，汉族，个体工商户，现住，现住辽宁省沈阳市黄姑区div>身份证号：×××原告刘海慧与被告王某、赤峰京和房地产开发有限公司、赵某、杨某3之间案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘海慧及其委托诉讼代理人斯楞那木吉拉，被告王某及其委托诉讼代理人杨某1、杨某2和被告赤峰京和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈某，以及被告赵某到庭参加诉讼，被告杨某3经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘海慧向本院提出诉讼请求：1、依法不得执行位于××区房。2、依法确认位于××区房归原告所有。3、被告负担本案诉讼费用。事实和理由：2018年3月30日被告杨某3用工程款从被告赤峰京和房地产开发有限公司抵顶的涉案楼房出售给了原告，原告与被告赤峰京和房地产开发有限公司签订了定房协议书，由原告购买了位于××旗房，且被告赤峰京和房地产开发有限公司将房屋交给了原告，原告也实际入住并承担水、电、暖、有线电视、物业等费用。原告是涉案楼房的权利人，足以能够排除对涉案楼房的执行。在人民法院执行张贴公告时才得知涉案楼房被执行，但是人民法院执行该楼房势必会损害原告的合法权益，也会导致原告一家无房居住的局面。原告提出了执行异议，巴林左旗人民法院做出（2019）内0422执异108号执行裁定书，驳回原告的异议申请。故诉至人民法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告王某辩称，首先，原告无权予以排除我申请的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条都明确规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下，或被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持”，本案中，到目前为止原告说不清其在谁手购买的涉案楼房。如原告是从赵某手购买涉案楼房，属于从个人处购买，应适用该解释二十八条的规定，如原告是从被告赤峰京和房地产开发有限公司购买涉案楼房应适用第二十九条的规定，属于从房地产开发企业名下购买，不论原告从谁手里购买，其作为案外人提异议时，涉案楼房应该是登记在被执行人或被执行的房地产开发企业名下的才能提出异议，符合规定的才能够排除执行。但是涉案楼房在原告提出异议时没有登记在被告赵某名下，也没有登记在被告赤峰京和房地产开发有限公司名下，而是登记在我名下，因此原告无权起诉排除我的申请执行。其次，原告没有签订合法有效的书面房屋买卖合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条等规定“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。本案中，原告与被告赤峰京和房地产开发有限公司签订的是《京和王府定房协议》，该合同的法律性质属于认购合同，是意向书并不是房屋买卖合同。认购合同是对双方即将进行交易的房屋有关事宜的初步确认，也就是说商品房认购合同是在签订买卖合同之前的一种协议书，不是房屋买卖合同。原告与被告赵某签订的《房屋买卖合同》属于无效合同或者效力待定合同，因为涉案楼房是否是被告赵某从被告赤峰京和房地产开发有限公司抵顶的工程款，原告不能证明，因此被告赵某是否有权出售涉案楼房无法确定。原告并没有和被告杨某3签订买卖合同，被告杨某3不是房屋买卖的当事人，因此被告杨某3出具的600352元的房款收据和本案之间无关联性，原告不符合支付全款的规定。再者，原告应证明其名下无其他用于居住的房屋。如原告与被告赤峰京和房地产开发有限公司签订的《京和王府定房协议》属于书面的买卖合同，属于在房地产开发企业购买楼房，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定排除执行，那么原告必须证明其名下无其他用于居住的房屋，并且将购房款的百分之五十交付给作为开发企业的被告赤峰京和房地产开发有限公司，而并不是被告杨某3。综上所述，恳请人民法院依法查清案件事实，准予执行涉案楼房，维护我的合法权益。被告王某补充辩称，涉案楼房的状态只能符合最高人民法院关于办理执行异议的规定第二十九条，不适用第二十八条规定。涉案楼房没有登记在被告赤峰京和房地产开发有限公司名下，被告赤峰京和房地产开发有限公司是开发企业，但未办理房产登记，显然不符合二十八条的规定。是否符合第二十九条进行解析，人民法院查封之前，已经签订合法有效合同，原告的合同是否合法有效，原告与被告赵某签订的合同，被告赵某对涉案楼房没有处理权，只有被告赤峰京和房地产开发有限公司有处理权，被告赵某是无权处分的状态，合同主体资格不适格，商品房买卖被告赤峰京和房地产开发有限公司是唯一的合格主体，合同是无效合同。第二十九条规定是合法有效的合同，定房协议不是商品房买卖合同，只是商品房买卖意向书，不具有商品房买卖的效力。被告杨某3交纳购房款是否符合第二十九条规定，缴纳房款不是签订书面合同，是意向购买房屋的款项，不具有合同关系。第二十九条明确规定是合法有效书面合同，交付房款没有合法有效的书面合同。该项规定商品房用于居住，可以居住的房屋是有证房屋也可以是无证房屋。原告没有向法庭提出有能够居住的证据予以证明，没有证明是否有其他房屋存在，是否有房屋不得而知。另外交付款项的不是原告，而是被告杨某3，被告杨某3是否与被告赤峰京和房地产开发有限公司交付房款与本案有直接的关系，不能证明已经交付房款的事实。我向被告赤峰京和房地产开发有限公司交付了房款，并办理网签，是在原告与被告赵某签订合同之前，房屋不能一房二卖，我的网签合同可以对抗其他合同，房屋所有权只有我可以获得。我向法庭提交的合同合法有效，主体资格适格，是真实意思表示，不通过仲裁机构不能认定为合同无效，应该驳回原告诉讼请求。被告赤峰京和房地产开发有限公司辩称，对原告陈述的事实和请求没有异议，我公司认可原告的诉讼请求。被告赵某辩称，对原告陈述的事实和请求没有异议，我同意原告的诉讼请求。被告杨某3未作答辩。本院经审理查明以下事实：2018年1月8日，被告王某与被告赤峰京和房地产开发有限公司达成了借款协议，被告王某向被告赤峰京和房地产开发有限公司提供借款500000元，约定月利率2%。被告王某向被告赤峰京和房地产开发有限公司提供500000元借款后，被告赤峰京和房地产开发有限公司没有为被告王某出具借据，而是为了保证的债权实现，双方按照约定签订了商品房买卖合同，被告赤峰京和房地产开发有限公司将其开发的的位××区住宅楼房（建筑面积132.88平方米）网签至被告王某名下，并为被告王某出具了二枚金额各250000元的房款收据。2018年11月27日，被告王某以被告赤峰京和房地产开发有限公司未履行还款义务为由诉至本院，并申请财产保全了涉案楼房，要求被告赤峰京和房地产开发有限公司履行还款付息义务。2018年11月28日本院作出了（2018）内0422执保772号执行裁定书，查封了涉案楼房。2018年12月25日经本院审理查明和调解，本院作出了（2018）内0422民初6136号民事调解书。内容“被告赤峰京和房地产开发有限公司于2019年1月25日之前偿还原告借款本金500000元，并自2018年4月8日起按月利率2%计算给付利息至借款还清为止”。后被告赤峰京和房地产开发有限公司未按约定履行给付义务，被告王某向本院申请执行。2019年7月16日本院对涉案楼房作出了（2019）内0422执592号拍卖公告。2018年3月5日，因被告赤峰京和房地产开发有限公司在开发巴林左旗林东西城区沙里街北富河路路西京和王府小区时拖欠被告杨某3的施工工程款，被告京和房地产开发有限公司将建成的的位××区住宅楼房（建筑面积132.88平方米）以600352元的价格抵顶给被告杨某3，抵付部分工程款，双方办理了交房和付款手续。被告杨某3抵顶该涉案楼房后，委托其朋友即被告赵某对外出售涉案楼房。2018年3月30日，被告刘海慧通过中介与被告赵某对涉案楼房达成了买卖合同，涉案楼房总价款423000元。被告刘海慧先交付给被告赵某楼房首付款303000元，剩余购房尾款100000元于涉案楼房网签至被告刘海慧名下后付清。签订合同的当日，被告刘海慧交付给被告赵某首付购房款303000元，交付中介费800元。同时被告刘海慧与被告赤峰京和房地产开发有限公司签订了定房协议。定房协议约定：被告刘海慧购买的的涉案楼房位××旗，销售面积132.88平方米，总房款为425216元，付款方式一次性付款。被告赤峰京和房地产开发有限公司在该定房协议中标注了抵款杨某3的字样。被告刘海慧与被告赤峰京和房地产开发有限公司签订定房协议的同时，又向被告赤峰京和房地产开发有限公司交付6378元房屋契税。后被告刘海慧对涉案楼房进行了装修，并一直占有、使用至今。2019年7月16日本院对涉案楼房作出了（2019）内0422执592号拍卖公告后，刘海慧作为案外人向本院提出了书面异议。本院于2019年8月1日作出了（2019）内0422执异108号执行裁定书，驳回了刘海慧的异议请求。原告刘海慧于2019年8月21日提起本案诉讼，请求不得执行位于××区房，并确认涉案楼房归其所有。另查明，涉案楼房现网签在被告王某名下。上述事实有原告刘海慧在审理时向本院提供的楼房买卖合同一份、京和王府定房协议一份、中介费收据一枚、房款收据一枚、契税收据一枚、被告杨某3与被告京和房地产开发有限公司的房款收据一枚、被告刘海慧不动产查询信息结果证明二份、电费收据三枚、自来水交费明细一份、热费收据一枚、有限电视入户收据一枚、物业费收据一份、取暖费收据一枚、抵押居民供电合同一份、装修补充协议一份、业主手册一份，被告王某提交2018年1月8日与被告赤峰京和房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，被告赤峰京和房地产开发有限公司提交与被告杨某3顶账房明细表一份，被告赵某提交的被告杨某3授权其代理的授权委托书一份，以及原告的陈述、被告王某、赤峰京和房地产开发有限公司、赵某各自的答辩在卷佐证。本院认为，本案争议的焦点是刘海慧是否具备排除王某申请执行涉案楼房的法定条件。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，2018年3月30日，原告刘海慧从被告杨某3手购买的涉案楼房，是被告杨某3从被告京和房地产开发有限公司抵顶工程款的合法取得，且原告刘海慧已与被告京和房地产开发有限公司签订了定房合同，该合同名称虽然为定房合同，但完全具备了商品房买卖合同约定的全部要件。此外原告刘海慧已按约定支付了涉案楼房的价款并实际占有、使用至今，故原告刘海慧与被告杨某3之间签订的房屋买卖合同合法有效。被告王某提交的2018年1月8日其与被告京和房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同的目的，则是为了担保债权的履行。鉴于双方未办理抵押登记，故双方签订商品房买卖合同并办理商品房的网签行为应认定为非典型的担保方式。被告王某应遵循物权法有关禁止流质的原则，其请求已取得涉案楼房所有权的主张违反《中华人民共和国物权法》关于禁止流质的规定。因涉案楼房网签至被告王某名下，致使原告刘海慧无法办理过户登记。因此本案非因买受人刘海慧自身原因未办理过户登记。刘海慧已具备排除王某强制执行涉案楼房的法定条件。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，依据《中华人民共和国物权法》第七条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、不得对位于××区房予以执行。二、位于××区房所有权归原告刘海慧。三、被告赤峰京和房地产开发有限公司、赵某、杨某3不承担民事责任。案件受理费100元，由被告王某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。内蒙古自治区巴林左旗人民法院（2019）内0422执异108号执行裁定书于本判决生效时自行失效。审 判 长 李树岭人民陪审员 贾玉珠人民陪审员 张志杰 二○一九年十一月十八日书 记 员 王超群