山东省青岛市城阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0214民初9438号 原告：青岛蒙台梭利教育研究院，住所地山东省青岛市崂山区海尔路**留学人员创业园**。 法定代表人：段云波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：江超，山东中青律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭铁钧，山东中青律师事务所律师。 被告：青岛银盛泰房地产有限公司，住所地，住所地青岛市城阳区正阳东路**iv> 法定代表人：李扬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡冰佩，山东海鲲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张棽涵，山东海鲲律师事务所实习律师。 原告青岛蒙台梭利教育研究院与被告青岛银盛泰房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青岛蒙台梭利教育研究院委托诉讼代理人江超、郭铁钧，被告青岛银盛泰房地产有限公司委托诉讼代理人胡冰佩、张棽涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告青岛蒙台梭利教育研究院向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告直接损失5794474元，间接损失2608973元，共计损失人民币8403447元。2、本案诉讼费、律师费、公告费、鉴定费等均由被告承担。事实和理由：原告与被告于2011年10月18日签订了《承租经营协议》，约定原告承租被告所有的盛世景园三期会所约5800平方米从事幼儿园经营。鉴于根据《山东省幼儿园基本办园条件标准》的规定，幼儿园应有围墙、大门和传达室，以防外来人员和车辆随便进入，原告与被告在协议第七条第2项进行了特别约定，并且协议同时约定甲方给与乙方免租期六个月用于乙方装修，乙方负责对该房屋进行装修完善，乙方自行负责各种设备采购。《承租经营协议》签订后，原告立即投入资金对承租房屋及约定场地进行了装修改造，并按照协议约定的围合范围进行围栏围合，共计花费5903664.77元。但因小区业主对围合场地权属有争议，原告建起的栅栏于2012年7月21日被小区业主推倒，场地无法封闭，导致原告始终无法取得办园许可证，幼儿园无法正常经营。为维护自身的合法权益并督促被告尽快履行围栏围合的承诺义务，原告不得不依据《合同法》第二百二十八条关于“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”的规定，采取了延付租金的反制措施。但被告却以延付租金为由，于2014年8月底，派人强行将原告赶出租赁场所，并禁止原告将任何物资搬出，导致原告不仅招生和教学工作无法继续进行，所有购置的设施设备也未能搬出。2014年8月15日，被告向法院起诉，要求解除《承租经营协议》及后续双方签订的《补充协议》，原告提起反诉，要求被告赔偿原告直接损失5903664.77元和间接损失2608973元。2018年5月10日，城阳区人民法院下达（2015）城商重字第5号民事判决书，判决解除原被告之间的《承租经营协议》及《补充协议》，并驳回原告对于间接损失的反诉请求，要求原告对反诉直接损失另行起诉。在原被告的上述诉讼进行期间，被告将原告租赁的房屋、场地及原告的装修、购置的所有设施设备租赁给青岛青广教育管理咨询有限责任公司使用至今。基于被告未能按照《承租经营协议》第七条第2项的约定提供场地，导致原告无法取得办园许可证、无法正常经营幼儿园，是被告的违约行为导致《承租经营协议》及其《补充协议》无法继续履行，被告依法应赔偿原告的全部装修损失。另外，被告将原告投入巨资进行的装修和购置设备出租给青岛青广教育管理咨询有限责任公司并从中受益，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间内装饰装修残值损失，应予支持的规定，被告亦应赔偿原告的直接损失。 被告辩称，一、被答辩人主张答辩人违反《承租经营协议》第七条第2项的约定造成合同无法履行并应赔偿全部装修损失无合同和法律依据。《承租经营协议》第七条第2项明确约定了答辩人对被答辩人仅有“配合”义务：约定被答辩人在使用期间内进行外墙环创、封闭、围挡等如遇小区业主阻扰，答辩人有义务配合协调处理。答辩人已履行“配合”义务，答辩人并无违反合同约定的行为，也并非答辩人的原因导致合同无法履行。二、（2018）鲁02民终7017号二审判决已认定双方解除租赁合同的原因在于第三人，答辩人不存在违约行为，不应承担赔偿责任。双方已在原一审庭审中解除了房屋租赁合同，法院认定第三人原因导致合同无法履行。被答辩人的起诉状也指出2012年7月21日栅栏围合被小区业主推倒。法院也已认定导致幼儿园无法通过审批、租赁合同解除均非答辩人原因。因此答辩人不存在违约行为，无需承担赔偿责任。三、被答辩人装修未经答辩人书面同意，应自行承担装修费用及相关损失。双方签订的《承租经营协议》第七条第1项约定被答辩人进行装修，需将相关的装修图纸资料报答辩人审核并经过答辩人书面同意方可施工，但被答辩人对租赁房屋装修未经过答辩人同意，根据法律规定承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，应由承租人承担，因此被答辩人主张的因装修产生的费用及相关损失应由其自行承担。四、（2018）鲁02民终7017号二审判决第19页“对于间接损失，本案并非违约造成解除合同，一审法院不予支持。”二审判决维持原判，被答辩人再次起诉“间接损失”构成民诉解释第二百四十七条重复起诉，请求贵院依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据《承租经营协议》、《补充协议》、城阳区人民法院（2015）城商重字第5号民事判决书、青岛市中级人民法院（2018）鲁02民终7017号民事判决书，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告提交证据：1、原告各项损失明细表一份；2、设计施工图纸一宗；3、《设备房安装合同》、《地暖施工合同》、收据6张（0063428、0063429、0063426、0063427、0063431、3061812）；4、《室内装修施工合同》、《装饰装修工程施工合同》、5张收据（5637690、5534153、5534156、5534150、0003561）；5、《工程安装承发包合同》及2张报价单、收据3张（0976562、0976563、0976565），总价合同；6、23万元收据1张（0003500）；7、6万元收据1张（0312283）；8、《防水工程合同书》、收条1张（3万元，燕克杰，2011.12.2），4张收据（4026027、4026029、4026030、4026031）；9、收据（1719776-1719783、1719784、0079089、3061941）、收条（2011.12.13，300元，燕克杰、吴广军；2011.12.25,3000元，吴广军）；10、收条1张（2011.12.14，10000元，朱现君）、收据5张（0003501、0003502、0003503、0003504、0388787）；11、《山东东方新兴厨房设备有限责任公司承揽合同》及报价单、发票1张（00020173）、收据1张（0093902）；12、《购销合同》、收据2张（0017473、0003567）；13、《装饰装修工程施工合同》、收据5张（5534148、5534159、5637684、5637691、5637692）；14、五万二收据1张（0174409）；15、收据2张（5534146、5534158）；16、《工程施工合同》及决算表、收据1张（0148962）；17、《装饰材料购销合同》及2份追加单、收据5张（0008646、0008648、0008649、0439916、0265515）；18、《工程承包合同（地材）》、（地材据（8020368、8020369、2043429）；19、《合同书》、收据2张（0003505、0037942）；20、收据3张（0422427、0022527、0039766）；21、收据3张（1594043、1594044、4176201）；22、《即墨市美佳居窗帘店销售合同》、收据4张（0000447、0000501、0000350、0037213）；23、收据1张（0812997）；24、《产品购销合同》、收据1张（0018903）；25、收据3张（9478615、0025155、8279138）；26、收据1张（0439919）；27、《合同书》、收据2张（4052642、4052643）；28、收据1张（0060303）；29、《小白帆幼儿园转让协议书》、收据2张（0616528、0616530）；30、《产品购销合同》；31、《幼儿入园档案》1套、退费收据。证明：因被告违约且存在过错，已给原告造成直接损失5903664.77元，可得利益损失2608973元，共计8512637.77元。 被告质证称对该组证据真实性均不认可，原告提交的合同与收据，双方主体均与本案原、被告无关，与本案无关联性，无法证明其实际损失。生效的二审判决（2018）鲁02民终7017一案，已明确查明的事实与一审一致，二审维持原判，与本案系同一法律关系。该案一审中原告提交了与本案相同的证据。该二审判决第19页中明确：“一审中原告所主张的“直接损失”是原告出资装修及安装设施的费用，但自原告装修至合同解除产生折旧问题，因此应当通过司法鉴定明确合同解除时原告出资装修及安装设施部分的残值，但因涉案房屋前后经过数次装修，双方对鉴定范围存在争议，法院两次委托鉴定机构鉴定均被退回，导致本案审理周期过长，长期不能审结，故本案对被告损失部分无法一并处理，被告可待证据充分后另行主张权利。”在本案中原告并未提交新证据。 本院认为，原告所提交的上述证据，不能证实涉案合同解除后装修及所购设备的残值，故无法认定为原告在本案中所遭受的直接损失。另外，（2018）鲁02民终7017号生效判决，已认定原、被告之间解除租赁合同并非被告违约，并判决间接损失不予支持，因此，本院对原告提交该组证据的证明事项不予认定。 二、原告提交房地产估价报告，证明该案原告所提评估申请符合评估条件。被告质证称对证据真实性不予认可，本评估报告未经被告及法院同意，属原告单方委托机构出具，对供评估机构使用的材料不予认可，因此对该评估报告的结果不予认可。该证据与本案无直接关系。 本院认为，房地产评估报告系原告自行委托机构进行评估，评估材料也未经被告同意，且被告对该证据真实性不予认可，故本院对该证据的证明事项不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、原告青岛蒙台梭利教育研究院与被告青岛银盛泰房地产有限公司于2011年10月18日签订了《承租经营协议》，约定原告承租被告所有的盛世景园三期会所约5800平方米从事幼儿园经营。2013年1月30日，原、被告与青岛盛世家园物业管理有限公司签订《补充协议》，约定：在本补充协议签订后，由乙方（青岛蒙台梭利教育研究院）向甲方（青岛银盛泰房地产有限公司）及小区业委会出具围合方案以及效果图，经三方协商一致签署确认意见后由乙方出资组织施工并围合完成。 二、2014年8月15日，被告青岛银盛泰房地产有限公司向城阳区人民法院起诉，要求解除《承租经营协议》及后续双方签订的《补充协议》，原告青岛蒙台梭利教育研究院提起反诉，要求被告返还已付租金1045798元、赔偿各项损失8403447元，其中直接损失5794474元，经营损失即可得利益损失2608973元。2015年3月6日，城阳区人民法院作出（2014）城商初字第1108号民事判决书，判决：1、原告青岛银盛泰房地产有限公司与被告青岛蒙台梭利教育研究院签订的《承租经营协议》、《补充协议》于2014年9月18日解除。2、被告青岛蒙台梭利教育研究院于判决生效后十五日内腾空涉案房屋并向原告青岛银盛泰房地产有限公司返还。3、被告青岛蒙台梭利教育研究院于判决生效后十五日内向原告青岛银盛泰房地产有限公司支付2013年1月8日至2014年9月8日的租金2903300元及自每笔租金应付款之日起按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至被告实际付款之日止的违约金。4、驳回被告青岛蒙台梭利教育研究院对原告青岛银盛泰房地产有限公司的反诉请求。后青岛市中级人民法院将该案发回重审。 二、2018年5月10日，本院做出（2015）城商重字第5号民事判决书，判决：1、解除原告青岛银盛泰房地产有限公司与被告青岛蒙台梭利教育研究院2011年10月18日签订的《承租经营协议》及2013年1月30日签订的《补充协议》；2、原告青岛银盛泰房地产有限公司所有的盛世景园三期会所（青房地权城字第××号）已从被告青岛蒙台梭利教育研究院处收回；3、被告青岛蒙台梭利教育研究院于判决生效之日起十日内支付原告青岛银盛泰房地产有限公司租金1688158.5元；4、驳回原告青岛银盛泰房地产有限公司其他诉讼请求；5、驳回反诉原告青岛蒙台梭利教育研究院反诉请求。 三、青岛银盛泰房地产有限公司上诉至青岛市中级人民法院，2018年11月8日，该院作出（2018）鲁02民终7017号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 四、本案审理过程中，青岛蒙台梭利教育研究院申请法院对涉案房屋全部装修及设施设备费用进行鉴定，2019年8月12日，本院委托山东泰衡正秉价格评估咨询有限公司进行鉴定，鉴定机构于2019年8月23日将该鉴定予以退案，退案理由为：1、双方当事人对装修范围有争议2、有部分装修图纸未经过质证3、本案件涉及第三方为正在营业的幼儿园，因考虑安全问题，无法进入现场进行查验。本院组织原、被告对原告在鉴定中提交的证据进行质证后，该鉴定机构于2019年10月08日出具《关于（2019）鲁0214法司鉴812号委托评估意见的函》，坚持退案意见。 上述事实，有原、被告提交的证据、当事人陈述以及开庭笔录等在案为证，并经双方当事人质证，可以作为本案定案依据。 本院认为，本案争议焦点为被告是否应支付原告直接损失和间接损失？ 城阳区人民法院（2015）城商重字第5号民事判决书及青岛市中级人民法院（2018）鲁02民终7017号民事判决书中已认定涉案合同解除并非双方的违约行为所致，而是因为第三方的原因导致围合无法完成，进而导致幼儿园无法通过教育主管部门的审批，并对原告主张的间接损失2608973元，判决不予支持。故本案中，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条之规定，原告再次起诉要求被告支付间接损失2608973元，构成重复起诉，本院不予处理。对于原告主张的直接损失5794474元，由于原告申请法院委托鉴定机构进行鉴定，鉴定机构作出退案处理导致直接损失无法查明，原告可待查明损失后另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决如下： 驳回原告青岛蒙台梭利教育研究院要求被告青岛银盛泰房地产有限公司赔偿直接损失5794474元的诉讼请求。 案件受理费70624元，保全费5000元，由原告青岛蒙台梭利教育研究院负担。 如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  景艳丽 人民陪审员  张菽娟 人民陪审员  刘福盛 二〇一九年十一月十一日 书 记 员  范杰茜