上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初6562号原告：上海航空工业(集团)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：郭盛杰，职务董事长。委托诉讼代理人：韦世虹,女。委托诉讼代理人：徐吉广，男。被告：上海睿诚房地产经纪事务所，住所地上海市浦东新区。投资人：赵大勇，职务总经理。被告：上海旻煜投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：赵大勇，职务总经理。被告：赵大勇，男，1977年12月4日出生，汉族，户籍地黑龙江省海林市。原告上海航空工业(集团)有限公司(以下简称航空工业公司)与被告上海睿诚房地产经纪事务所(以下简称睿诚事务所)、上海旻煜投资管理有限公司(以下简称旻煜公司)、赵大勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月29日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告航空工业公司的委托诉讼代理人韦世虹、徐吉广，被告赵大勇并作为被告睿诚事务所的投资人及旻煜公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告航空工业公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告睿诚事务所就上海市中山北路XXX号XXX层房屋(以下简称系争房屋)签订的《房屋租赁合同》于2018年12月7日解除；2、被告睿诚事务所支付2018年12月7日至2019年3月31日期间的房屋占用费人民币91013.44元(以下币种均为人民币)；3、被告睿诚事务所支付2017年1月至2018年12月期间逾期付款违约金共计150163.29元；4、被告睿诚事务所支付解除合同违约金135058元；5、被告旻煜公司、赵大勇对上述债务承担连带责任；6、案件受理费由三被告承担。事实和理由：2014年6月3日原告作为出租方、被告睿诚事务所作为承租方、被告旻煜公司(当时名为上海旻煜投资咨询有限公司，2014年6月27日更名)作为担保人就系争房屋签订房屋租赁合同，约定租期自2014年9月1日起至2019年8月31日止。租金第一、二年58334元/月，此后每年递增5%。租金按季支付，每季度15日前支付，逾期支付的，逾期一日，按月租金的1%支付违约金。租赁保证金为三个月租金。合同另约定，承租方逾期不支付租金累计超过3个月，出租方有权解除合同，出租方可以扣除租赁保证金，承租方另需支付相当于月租金2倍的违约金。旻煜公司为担保人，担保方式为连带担保。合同签订后，原告依约交付系争房屋，并履行了其他合同义务。但租赁期间，被告睿诚事务所多次无故拖延支付租金，自2017年第二季度至2018年第四季度，累计拖欠租金231天。因被告睿诚事务所违反合同约定，构成根本违约，故原告于2018年12月7日向被告睿诚事务所送达解除房屋租赁合同的告知书，但被告睿诚事务所并未交还房屋。故原告自2019年1月起陆续向次承租人直接收取租金并订立合同。对于租赁期间被告睿诚事务所的行为，其应当承担相应违约责任。因被告旻煜公司为连带责任保证人，被告赵大勇为个人独资企业睿诚事务所的投资人，故均应当承担连带责任。被告睿诚事务所、旻煜公司、赵大勇共同辩称：1、被告睿诚事务所并无一期租金超过3个月支付的情形，合同中累计方式应指单笔未支付，故原告解除依据不成立，合同并未解除；2、因合同尚未解除，应按照合同约定的租金标准支付相应期间的租金；3、逾期付款违约金过高，要求予以减少；4、合同尚未解除，不同意支付解除合同违约金，如果存在违约金，也要求予以减少；5、在被告睿诚事务所无法履行义务的情况下，被告旻煜公司同意履行担保责任，赵大勇的责任依照法律规定处理；6、案件受理费由原告与三被告各半承担。经审理查明，2014年6月3日，原告作为出租方、被告睿诚事务所作为承租方、被告旻煜公司作为担保人就原告所有的系争房屋签订房屋租赁合同，约定租期自2014年9月1日起至2019年8月31日止。租金第一、二年为58334元/月，此后每年递增5%。租金按季支付，每季度15日前支付，出租方应提前10日向承租方提供税务局印制的租赁发票。逾期支付的，逾期一日，按月租金的1%支付违约金。若出租方提供租赁发票延期，则承租方支付租金时间相应顺延。租赁合同签订后，承租方提供三个月租金即175002元作为租赁保证金。合同另约定，承租方逾期不支付租金累计超过3个月，出租方有权解除合同，出租方可以扣除租赁保证金，承租方另需支付相当于月租金2倍的违约金。旻煜公司作为担保人的担保方式为连带担保，担保范围为承租人未支付租金及利息。合同签订后，原告依约交付系争房屋,被告睿诚事务所向原告支付第一期租金，另支付租赁保证金175002元。在2017年第二季度至2018年第四季度期间，原告提供租赁发票时间均晚于约定时间，被告睿诚事务所支付租金时间遂相应顺延，但实际支付租金时间仍超出顺延后的租金支付期限，逾期时间1日至59日不等，逾期天数累计231日。2018年5月、7月，原告分别向被告催讨第二、三季度的租金、违约金，被告分别于当月及次月付清租金。2018年11月20日，原告向被告催讨第四季度租金、违约金，要求被告3日内付清，被告未予支付。2018年12月7日，原告向被告睿诚事务所送达解除合同告知书。2018年12月13日，被告付清第四季度租金。现原告起诉来院，要求判如诉请。另查明：1、睿诚事务所系个人独资企业，赵大勇为投资人；2、原、被告确认2018年12月7日至2018年12月31日期间的租金已经付清。按照合同约定的租金标准计算，2019年1月1日至2019年3月31日期间，被告尚欠52874.44元；3、原告就逾期付款违约金表示，其损失为被告占用资金期间相应的银行利息，及原告为维权所耗费的人力；4、就送达解除合同告知书后的情况，原告表示自2019年1月起，原告陆续向次承租人直接收取租金并订立合同，故不再主张返还房屋。被告表示2019年1月，原告、被告及次承租人三方达成一致意见，由被告通知次承租人向原告直接付款；5、原告就解除合同违约金表示，损失目前尚未发生，房屋现由次承租人使用，相关租金也是支付的，但是之后的情况不能确定；6、被告对已支付的租赁保证金表示，正常解除合同后，原告应当返还，并要求在本案中一并处理。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，2014年6月3日，原告作为出租方、被告睿诚事务所作为承租方、被告旻煜公司作为担保人就系争房屋签订《房屋租赁合同》，原告与被告睿诚事务所之间的租赁合同关系就此成立并生效。本案的争议焦点在于原告行使合同解除权的行为是否正当有效。原告主张其解除合同系依据“承租方逾期不支付租金累计超过3个月，出租方有权解除合同”的约定，现双方就“累计超过3个月”的文义理解不一致，原告理解为各期租金逾期支付时间总计超过3个月，现被告总计逾期231天，故原告有权解除。被告理解为某一期租金逾期支付时间超过3个月，现被告无此情况，故原告无权解除。本院认为，若要表达被告理解的含义仅指某一期租金逾期支付时间超过3个月，并不需要添加“累计”二字，表述为“承租方逾期不支付租金超过3个月”即可。现原告在拟定条款时增加“累计”二字，显然意在与无“累计”二字的表达相区别，体现各期逾期时间总计这一含义。故原告的主张更为合理，本院予以采信。现根据查明的事实，被告总计逾期231天，已经满足约定的解除条件，故原告2018年12月7日解除租赁合同的行为合法有效，本院予以确认。据此，本院对原告的诉讼请求依次评析如下：1、关于确认租赁合同于2018年12月7日解除。根据上述论述，原告的该项主张成立，本院予以支持；2、关于睿诚事务所支付2018年12月7日至2019年3月31日期间的房屋占用费。原告主张按照被告转租的租金标准计算原告向被告收取的房屋占用费，缺乏法律和合同依据，本院不予采纳。现原、被告确认若按双方约定的租金标准计算，2019年1月1日前的费用已经付清，2019年1月1日至2019年3月31日期间尚欠付费用52874.44元，而被告亦同意支付，本院对前述支付金额予以确认；3、关于睿诚事务所支付2017年1月至2018年12月期间逾期付款违约金。原告主张违约金的计算依据系租赁合同中“逾期支付的，逾期一日，则承租方需按月租金的1%支付违约金”的约定，被告认为违约金标准过高，要求酌情调整。本院认为，根据法律规定，当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应相当于因违约所造成的损失，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据原告主张的标准，违约金年化比例为365%，显然过高，应予调整。原告主张其损失为被告占用资金期间相应的银行利息损失，及原告为维权所耗费的人力。故本院酌情调整违约金计算标准至日万分之四左右。结合逾期支付租金天数231天计算，睿诚事务所应当支付逾期付款违约金6006.53元；4、关于睿诚事务所支付解除合同违约金。根据合同约定，原告依据被告睿诚事务所违约而解除合同，可扣除租赁保证金，并支付相当于租金2倍的违约金。这里的租赁保证金有违约金的性质，与另行支付违约金合计需支付5个月的租金标准。对此被告主张违约金过高，要求降低，并要求返还租赁保证金。本院认为，因原告陈述系争房屋及时收回，有租金收益，其尚无实际损失发生，兼顾被告睿诚事务所违约程度和主观过错，酌情调整解除合同违约金为60000元，但原告收取的175002元租赁保证金应予返还；5、关于被告旻煜公司对上述债务承担连带责任。根据租赁合同约定，旻煜公司就租金及利息承担连带保证责任，因原告诉请的款项系占有使用费及违约金，并非同一款项，且旻煜公司表示在被告睿诚事务所无法履行义务的，方同意履行担保责任，此与连带责任不同，故原告要求被告旻煜公司承担连带责任，本院不予支持；6、关于被告赵大勇对上述债务承担连带责任。根据法律规定，投资人以其个人财产对个人独资企业债务承担无限责任，被告赵大勇系个人独资企业被告睿诚事务所的投资人，故依法应当就上述债务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条之规定，判决如下：一、原告上海航空工业(集团)有限公司与被告上海睿诚房地产经纪事务所于2014年6月3日就上海市中山北路XXX号XXX层房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年12月7日解除；二、被告上海睿诚房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十日内支付原告上海航空工业(集团)有限公司2018年12月7日至2019年3月31日期间的房屋占有使用费人民币52874.44元；三、被告上海睿诚房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十日内支付原告上海航空工业(集团)有限公司2017年1月至2018年12月期间逾期付款违约金人民币6006.53元；四、被告上海睿诚房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十日内支付原告上海航空工业(集团)有限公司解除合同违约金人民币60000元；五、对原告上海航空工业(集团)有限公司要求被告上海旻煜投资管理有限公司承担连带责任的诉讼请求不予支持；六、被告赵大勇对于上述判决第二项、第三项、第四项被告上海睿诚房地产经纪事务所的债务承担连带还款责任；七、原告上海航空工业(集团)有限公司应于本判决生效之日起十日内归还被告上海睿诚房地产经纪事务所租赁保证金人民币175002元。如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6943.50元，由原告上海航空工业(集团)有限公司承担人民币704元，被告上海睿诚房地产经纪事务所、被告赵大勇共同承担人民币6239.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  金 红审 判 员  余莉敏人民陪审员  刘 琦二〇一九年十一月二十九日法官 助理  童小标书 记 员  王 茜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国个人独资企业法》第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。