惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初1764号原告（反诉被告）：刘丽君，女，汉族，1985年1月13日出生，住址：湖南省常宁市。委托诉讼代理人：滕志勇，男，汉族，1980年7月25日出生，住湖南省常宁市，系原告丈夫。委托诉讼代理人：彭营国，广东允升律师事务所律师。被告（反诉原告）：王俊霞，女，汉族，1975年9月11日出生，住河南省汝州市。委托诉讼代理人：郑灿洲，北京市盈科（广州）律师事务所律师。第三人：惠州市祥腾房地产经纪有限公司，住所地：惠州大亚湾西区龙海三路20号百惠园3栋一单元10层02号房。法定代表人：滕智英。原告刘丽君与被告王俊霞、第三人惠州市祥腾房地产经纪有限公司（以下简称祥腾公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用简易程序审理，后被告王俊霞于2019年6月14日提起反诉,本院决定合并审理，依法转为适用普通程序，于2019年8月7日公开开庭进行了审理。原告刘丽君的委托诉讼代理人滕志勇、彭营国，被告王俊霞的委托诉讼代理人郑灿洲，第三人祥腾公司的法定代表人滕智英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘丽君向本院提出的诉讼请求为：1.解除原告与被告于2018年5月28日签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》；2.被告退还原告支付的定金100000元及向原告支付违约金146000元；3.被告向原告支付律师代理费15000元；4.本案全部诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年5月28日，原告、被告签订了《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，约定被告将位于惠州市××房转让给原告，第三人为交易双方的中介，转让价格为730000元。原告于2018年5月的28日、29日分别通过支付宝、银行转账的方式支付给被告定金20000元、80000元。后双方到平安银行顺利办理了贷款按揭，2018年7月30日平安银行通知第三人和原告贷款批准通过。2018年8月原告准备与被告办理赎楼时，被告因个人的原因交易房产被第三方查封，导致交易无法继续进行。此后被告多次承诺尽快与查封房产的申请人和解，排除交易障碍。2018年12月，被告解除了房产查封问题，但被告资金不足，无法按照承诺办理赎楼手续，同时其还拖欠银行按揭款（截止2019年3月份被告已拖欠7个月的按揭款）。由于被告个人原因，导致原、被告双方房产交易无法进行，也因为被告的拖延，导致平安银行已经取消了原告的贷款批复（银行规定审批通过后6个月内办结过户），如原、被告继续交易只能重新向银行申请贷款。原告多次要求被告办理赎楼手续，尽快支付拖欠的按揭款，但被告以各种理由拖延，导致交易无法继续进行，依照合同约定，原、被告双方签订的合同应予解除。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望法院判如所请。原告为支持其诉称，向本院提交了如下证据：1.惠州二手房买卖合同；2.收款收据；3.银行流水；4.微信聊天记录；5.委托代理合同及发票；6.告知函；7.微信转账记录；8.个人征信；9.个人贷款承诺书，拟证明原告购买被告的涉案房产已经获得银行贷款审批；10.微信聊天记录；11.大亚湾经济技术开发区人民法院民事判决书（2018）粤1391民初2949号；12.大亚湾房屋权属档案信息查询结果；13.定金收条；14.中国农业银行个人明细对账单。被告王俊霞答辩称，1.原告第一项诉请可证明原告不再继续履行合同，属于违约行为；2.原告没有按照合同第10条第二款的约定向被告支付首期款，也没有办理相关按揭手续，已属违约行为；3.根据合同第18条规定，赎楼款项是由原告承担，被告不需承担任何赎楼款项及由此产生的费用，原告在诉状称被告同意赎楼与事实不符，赎楼是原告的义务，与被告无关；4.根据前述可看出原告已经构成违约，原告在违约的情况下提起诉讼，所产生的费用应当由原告承担，与被告无关；5.被告同意解除涉案合同。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。此外，原告应当向被告承担违约责任，被告也已提起反诉。被告为支持其辩称，向本院提交了如下证据：1.惠州市二手房买卖及居间服务合同；2.民事委托代理合同、发票。第三人祥腾公司就本诉陈述如下意见：合同约定在2018年6月15日办理按揭手续，但是被告一直不过来，在2018年6月17日办了按揭手续，当时银行告知无需办理资金监管手续，故原、被告协商由原告在过户当天把首付款直接支付给被告。在被告征信没有问题的时候，被告一直拖延，后来因被告房贷逾期致使征信有问题，导致无法办理赎楼手续。第三人为支持其陈述，向本院提交了如下证据：微信聊天记录。反诉原告王俊霞向本院提出的反诉请求为：1.解除反诉原告与反诉被告于2018年5月28日签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》（编号：0000905）；2.反诉被告向反诉原告一次性支付违约金146000元；3.反诉被告向反诉原告支付律师代理费10000元；4.反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年5月28日，反诉原告、反诉被告签订了《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，约定反诉被告以730000元的价格受让反诉原告名下位于惠州市××房。2018年5月29日，反诉原告收到反诉被告支付的定金100000元，依照合同约定，买方还须于2018年6月15日前支付除定金之外的首期款120000元至买卖双方约定的银行监管账户。但反诉被告未依约按期支付首期款，且在2018年7月底通过银行贷款审核后，也迟迟未按约支付首付款。反诉原告至今未收到首付款，反诉被告的行为已构成合同违约，应承担违约责任。根据合同约定及合同法相关规定，反诉原告请求解除《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，并要求反诉被告按合同第十三条第二款的约定向反诉原告支付违约金146000元并承担由此产生的所有费用。反诉被告陈述在2018年7月30日通过银行贷款审批事宜，但反诉原告并没有看到过任何批文，仅是反诉被告个人陈述。为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，望判如所请。反诉原告王俊霞提交了与本诉相同的证据，拟证明其反诉诉称事实。反诉被告刘丽君辩称：1.刘丽君不存在违约行为，王俊霞在反诉状中陈述的事实与实际情况不符。首先，第三人在2018年6月15日前已向按揭银行申请资金监管，按揭银行审查了刘丽君的贷款资信情况后，认为不需要办理监管手续，于是就没有办理资金监管，当时第三人也告知了刘丽君和王俊霞，刘丽君和王俊霞都没有提出异议。从惠州地区各个银行的贷款情况看，有些资金需要监管，有些是不需要的。其次，按照合同约定，首期款120000元是支付至买卖双方约定的银行监管账户，并不是支付给王俊霞，王俊霞诉称“反诉原告至今未收到首期款，反诉被告上述行为已构成合同违约”，是没有事实和法律依据的。再次，关于资金监管问题，刘丽君收到王俊霞《反诉状》前，王俊霞没有在任何时间任何地方要求刘丽君做资金监管事宜。刘丽君的丈夫与王俊霞一直有微信联系，从聊天记录来看，王俊霞也从没有向刘丽君索要首期款及要求刘丽君做资金监管事宜，因此可推定双方就不做资金监管口头上达成了协议。最后，王俊霞在刘丽君没有做资金监管的情况下，配合刘丽君做按揭贷款申请，并且在2018年6月15日后至刘丽君起诉时，王俊霞仍通过微信多次请求刘丽君给其时间，愿意继续办理涉案房产的交易，可证明王俊霞已用行为变更合同约定的资金监管条件。王俊霞在刘丽君起诉后又旧事重提，明显是以该理由掩盖其违约的事实，企图逃避违约责任。2.2018年5月28日王俊霞与刘丽君签订《惠州二手房买卖合同》时，将涉案房产一房二卖，存在欺诈行为，已经违法，即使王俊霞诉讼请求所依据的事实与理由是正确的，其违法在前，刘丽君也不应当承担违约责任。综上，请求驳回王俊霞的反诉请求。反诉被告刘丽君未向本院提交证据证明其辩称事实。第三人祥腾公司就反诉陈述如下意见：我方的业务员与被告联系，但是被告一直不配合办理按揭。2018年7月30日按揭通过后才能赎楼，我方要求被告把征信打印出来，被告拖了很久才提交过来，直至2018年8月17日才将征信提交过来给我，在2018年10月被告和我说她的房屋被查封了，要解封以后才可以办理。第三人祥腾公司提供其员工与被告王俊霞的微信聊天记录，拟证明其陈述的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月28日，在第三人祥腾公司（居间方）的居间服务下，原告刘丽君（买方）、被告王俊霞（卖方）及第三人签订了一份《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，主要约定：1.原告刘丽君以730000元的价格购买被告王俊霞名下位于惠州市（建筑面积80.35平方米，房地产权证号为：粤房地权证惠州字第××号）；2.定金100000元，交由居间方监管；3.买方应于2018年6月15日之前支付除定金之外的首期款120000元至买卖双方约定的银行监管账户，买方须于2018年6月15日之前向银行提交按揭贷款申请的相关材料，并配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行审批的为准。若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行通知后三个工作日内补足；如多于本合同转让总价款的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合；4.该房产处于银行抵押状态，由买方承担赎楼，由于政策原因买方办不成按揭，卖方退还全部定金，买方承担卖方来回交通费用；5.如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过15个工作日，买方有权解除合同，有权要求卖方双倍返还定金或要求返还定金并支付房产转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过15个工作日，卖方有权解除合同，有权没收定金或要求买方支付房产转让总价款20%的违约金；同时守约方因违约方的违约行为而进行维权导致的损失（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费）全由违约一方承担。双方还对其他相应事宜作出了约定。合同签订当日，原告刘丽君向被告王俊霞支付了定金20000元；2018年5月29日，原告刘丽君向被告王俊霞支付了定金80000元。后原告办理了按揭贷款手续。在办理赎楼过程中，因涉案房屋被法院查封，导致无法办理赎楼手续，双方约定由被告王俊霞办理赎楼手续。后被告未能办理赎楼手续，经协商未果，原告遂诉至本院，提出如上诉请。被告在答辩期间向本院提出如上反诉请求。2017年9月29日,被告与案外人蒲红兵签订《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，约定被告将涉案房产出售给蒲红兵。在办理按揭贷款及赎楼过程中,被告与案外人蒲红兵产生纠纷，案外人蒲红兵于2018年9月3日诉至本院[案号为（2018）粤1391民初2949号]。根据蒲红兵的诉前财产保全申请，本院依法查封了涉案房屋。另查，原告因本案而支出律师费15000元；被告因本案而支出律师费10000元。本案在审理过程中，应原告刘丽君的申请，本院于2019年5月24日作出（2019）粤1391民初1764号民事裁定，查封了被告王俊霞名下涉案房屋的产权，查封期限为三年。本院认为，原告刘丽君与被告王俊霞、第三人祥腾公司签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》,系当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同。双方当事人应恪守履行各自义务。本案中，因被告王俊霞与案外人蒲红兵之间的纠纷，导致涉案房产被本院查封，致使原告刘丽君不能实现合同目的，现买卖双方均同意解除合同，原告要求解除《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告返还定金100000元，本院予以支持。关于本案违约问题。当事人在订立合同时，应当遵循诚实信用原则，真实地向对方陈述与合同有关的情况。本案中，在被告于2017年9月29日与案外人蒲红兵签订关于将涉案房产出售给蒲红兵的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》情形下，被告隐瞒真相，仍于2018年5月28日与原告刘丽君签订了一份关于将涉案房产出售给原告的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，被告的行为严重违反诚实信用原则。后因蒲红兵申请诉前保全，导致涉案房产被本院查封，致使原告无法实现合同目的，被告“一房二卖”的行为已构成违约，应向原告承担违约责任。根据合同约定，守约方有权要求违约方支付转让成交价的20%的违约金及损失（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费），故原告诉请被告支付违约金146000元及律师代理费15000元，不违反法律规定及合同约定，本院予以支持。被告的各项反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告刘丽君、被告王俊霞及第三人惠州市祥腾房地产经纪有限公司于2018年5月28日签订的关于买卖惠州市（建筑面积80.35平方米，房地产权证号为：粤房地权证惠州字第××号）的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》；二、被告王俊霞于本判决发生法律效力之日起10日内向原告刘丽君返还定金100000元；三、被告王俊霞于本判决发生法律效力之日起10日内向原告刘丽君支付违约金146000元、律师代理费15000元共计161000元；四、驳回反诉原告王俊霞的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费11100元、保全费1820元，共计12920元，由被告王俊霞负担，此款已由原告预交，被告可径付给原告。反诉费1710元，由反诉原告王俊霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  罗亚鸼审 判 员  王科丰人民陪审员  陈新标二〇一九年十一月一日法官 助理  巫惠慧书 记 员  黄 瑾