浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初1294号 原告戎莉莉，女，1965年8月19日出生，汉族，住所地浙江省杭州市拱墅区。 委托代理人王显彪，男，1962年8月19日出生，汉族，住所同上。 被告俞飞阳，女，1970年6月21日出生，汉族，住所地浙江省东阳市。 原告戎莉莉为与被告俞飞阳房屋租赁合同纠纷一案，于2019年2月2日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，于2019年7月31日公开开庭进行了审理。期间，本院于2019年3月15日裁定中止诉讼，6月5日恢复审理。原告戎莉莉委托代理人王显彪，被告俞飞阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告戎莉莉诉称：原被告于2017年11月17日签订租赁合同1份，约定：原告将有使用权的位于杭州市江干区××路××号××广场××楼××楼××平方米出租给被告使用；租赁期两年，自2017年11月20日至2019年11月19日，租金每年14万元，先付后用；第一年租金在2017年11月23日前、第二年租金在2018年11月13日之前支付。合同签订后，被告按约定支付了第一年租金，原告也按约交付了租赁物。约定原告留存的家具提供给被告使用。2018年11月13日，被告未按约定支付第二年租金，原告于2018年11月26日短信催交，被告都未理财。根据合同约定，被告拖欠支付租金超过一个月以上的，原告有权终止合同并收回房屋。2019年1月18日，原告请求物业公司到现场实查情况，并要求请开锁公司开门收回房屋。被告自2018年10月起给其微信、短信都没有睬理。2018年10月至2019年1月共欠电费1448元，至今从未支付水费。被告未按约定支付租金，经原告催讨均未予睬理，被告行为构成违约，按合同约定，被告应按月租金的双倍向原告支付违约金（140000元／12个月＊2个月）23333元；截止2019年1月18日止62天的租金计23746元；一年零两个月的物业费21560元；2018年10月至2019年1月电费1448元。请求判令：一、被告立即支付自2018年11月20日至2019年1月18日止的租金23746元以及违约金23333元；二、被告支付自2017年11月20日至2019年1月18日（一年零两个月）物业费21560元；三、被告支付自2018年10月至2019年1月电费1448元。 被告俞飞阳辩称：1、违约金问题：租赁合同是双方合意并在法院同意情况下判决解除的，而合同第十三条是双方中途退租的情况下才有违约金产生，双方没有退租情况，不存在违约金。2、物业费问题：原告提供的物管费《说明》和收据存在不真实之嫌，盖的章也不一样；原告提供的已交付物业管理费收据未真实执行，被告有书面证据证明其大业主蓝钻实业有限公司没有收到过原告的物业费；原告既然汇款的话，应提供汇钱的银行凭证；蓝钻实业于2018年11月20日整体转让，之前未收到原告交付过的任何物业费。三、被告请求按照中院的判决书，要求对预交的押金两万元予以反诉并案处理，退还给被告。四、电费问题，自2019年1月1日起，王显彪剪断中央空调电线等原因，被告方未进行过营业，不存在需要交电费的问题；原告所谓的1448元的电费，实际上是王显彪自用的楼梯上照明灯、储物冰箱等都接挂在被告电表上所产生的电费，不应由被告支付。五、租金问题，因被告未营业过，不存在后续租金的问题。 原告戎莉莉为以持其诉称，向本院提交的证据有： 1、租赁合同1份，以证明原被告双方于2017年11月17日签订租赁合同的事实。该证据被告对自己签名的真实性无异议，但认为其未见过原告戎莉莉，王显彪带回去签好字交给被告，字应该是王显彪签的。经查，该证据被告对其签名的真实性无异议；原告与王显彪系夫妻关系，即使签名系由王显彪代签，因原告已以提起诉讼的方式予以确认，否为其本人所签并不影响原被告之间权利义务的确定，本院对该证据予以确认。 2、家具物品清单1份，合同约定，原告遗留沙发、床等物品提供给被告免费使用，被告向原告出具收条的事实。该证据被告无异议，予以确认。 3、催缴租金短信2份，以证明原告于2018年11月26日分别短信俞飞阳、俞国梁催缴租金的事实。该证据被告不予确认，表示没法确定真实性；被告没营业，没必要接受短信；收是收到过的，但没予以理会。经查：被告在表述无法确定真实性的同时，又确认收到过该短信，其关于真实性的表述相互矛盾；既然被告已收到过原告发的短信，就能确定该短信发送的真实性，能证明原告向被告催要租金的事实，被告是否理会系被告的行为，不影响该证据的认定，本院对该证据予以确；至于原告提交的向俞国梁发送的短信，因俞国梁非案涉当事人，与本案不具有关联性，本院在本案中不予确认。 4、证明1份，以证明原告于2019年1月18日请物业公司到现场查看，并告知请开锁公司开锁的事实。该证据被告对真实性有异议，表示原告没有证据证明开锁，就自己写了1份证明。经查，被告对该证据真实性表示异议的同时，又确认原告确于2019年1月18日将租赁房屋门锁打开；被告确认的开锁事实与原告提供的证明能相互印证，本院对该证明予以确认。 5、收款收据1份，以证明原告让开锁公司开锁的事实。该证据被告对真实性有异议，表示无法认可。经查，该证据与原告提交的证据4相互印证，本院予以确认。 6、租金、电费催讨的微信记录，以证明被告自2018年10月至2019年1月未缴纳电费的事实。该证据被告表示信息是收到了，但租金和电费并不存在，不予认可。经查：该信息被告确认收到，具有真实性；原告向被告发送的信息发生在租赁期内，不仅列明了抄表数，还附有电表；电表的数字与抄表数相印证，故本院对该组证据的真实性予以确认。 7、杭州蓝钻实业有限公司出具的物业费说明1份、收款收据2份、情况说明1份，以证明原告为被告垫付物业费的事实。该证据被告经质证认为：1、说明落款没日期；2、两份收款收据的编号相连；3、情况说明原告缴纳的是278平方米的，被告也去公司查过，原告未交过；原告应提交汇款凭证来证明。经查：1、根据原被告所签订的租赁合同，需要杭州淘乐坊贸易有限公司向原告收取物业费后，再由原告向被告同价收取物业费用；原告提交的证据材料均来自于杭州蓝钻实业有限公司，与合同约定明显不符；杭州蓝钻实业有限公司有否向原告收取物业费，明显与本案不具有关联。2、原告出具的收款收据2份，一份出具于2017年1月1日、编号为×××26；一份出具于2018年1月1日、编号为×××25；间隔长达一年的两份物业费收据，编号竞是连号，且2018年收据的编号早于2017年的收据；虽原告后在庭审中陈述系后补，但其在前次诉讼中、本次诉讼法庭询问前均未如实向法庭进行陈述，不足以采信。3、根据原告在庭审中陈述的交付时间，其系于2017年1月份一次性向杭州蓝钻实业有限公司董事长吴超云支付了包括案涉物业管理费在内的25万元；但根据工商登记信息，杭州蓝钻实业有限公司的董事长并非吴超云，原告相关陈述并不属实；4、如原告在2017年1月即已支付案涉物业管理费用，则其与被告签订租赁合同时，物业费业已发生，其完全可以在租赁合同中明确物业管理费的负担问题，根本无需再行约定；5、杭州蓝钻实业有限公司出具的证明材料中，物业费所涉及的面积为278平方米，而被告承租的面积为154平方米，原告主张278平方米面积的物业费为被告154平方米的物业费，实属不当。综上，原告提交的该组证据本身存在重大矛盾，真实性无法确定，且与合同约定不符，与本案不具有关联性，本院不予确认。 被告俞飞阳为支持其辩称，向本院提交的证据有：证明函1份，以证明原告未交过物业费的事实。该证据原告对真实性有异议，原告为此事而于2019年7月29日到蓝钻实业公司询问了该情况，蓝钻实业表示其未向被告出具过该证明函；原告提交的证据材料之间互相印证；要求法院就证明函进行查证。经查：基于本院对原告提交的杭州蓝钻实业有限公司相关证明材料的论证，该证据本院不予确认。 本院审理过程中，为查明事实，依职权调取了2018浙01**民初10889号、2019浙01民终2918号民事判决书，原告无异议；被告对真实性无异议，但对判决书认定的事实、判决结果有异议。 根据认定的证据，结合当事人的陈述，本院确认下列事实： 2017年11月17日，原被告签订租赁合同，约定：原告将杭州市江干区杭海路238号森禾广场裙楼二楼商场东侧154平方米建筑面积的可转租物业出租给被告；该物业面积除去现有厨房部分及其厨房上方隔层部分，厨房上面隔层除外的赠送被告使用；实际上原告将其分割成两层，卫生间可相互借用通用；如原告经营的森禾咖啡在其第二层包间不够用而其客人又要用时，可免费借用被告所租的第四层9号包间；租赁期二年，自2017年11月20日至2019年11月19日止，年租金140000元，先付后用；第一年租金在2017年11月23日前支付，第二年租金在2018年11月13日前支付；原告收取保证金20000元，租赁期满被告结清水电、物业（杭州淘乐坊贸易有限公司向原告收取物业费后，再由原告向被告同价收取物业费用）等费用后，原告全额无息退还保证金给被告；物业的维修责任由原告负责；租赁期内，被告有下列情形之一的，原告有权终止合同收回房屋：拖欠租金支付超过一个月以上的；被告中途退租，应按月租金的双倍向原告支付违约金，但原告应退还给被告未实际承租使用天数的租金和保证金；被告如需在该物业上注册登记相关公司或个体工商户，原告同意予以全力积极支持配合办理相关手续；物业的水、电计量表由原告单独另行提供，相关水电费自2017年11月17日起由被告承担支付等。 第二期租金支付日期届满，被告未支付租金。原告于2018年11月26日向被告发送短信，要求被告立即支付租金140000元。2018年10月15日，原告向被告发送了电表照片，10月18日向被告发送电费短信通知：一心会所2018年9月16日至10月15日抄表87435元、上月抄表87078，实用357度，单价1.52元，计542.64元；咖啡店实用46度，计69.92元，一心会所应支付472元。 2018年12月16日，原告向被告发送了12月15日拍摄的电表照片，并短信通知：一心会所2018年10月16日至11月16日抄表数87810，实用375度，单价1.4元，计525元；咖啡店实用45度，计63元，一心会所应支付462元。 2019年1月16日，原告向被告发送了电表照片，1月18日向被告发送电费短信通知：一心会所2018年12月16日至2019年1月15日抄表数88134，本月抄表88501，实用367度，单价1.4元，计365.60元；咖啡店实用124度，计173.6元，一心会所应支付192元。 2019年1月18日，原告邀请杭州志怡物业管理有限公司人员场见证，安排锁匠将被告承租的物业门锁打开，收回物业。 2018年9月25日，俞飞阳以戎莉莉、王显彪为被告向本院提起诉讼，诉称：1、王显彪自2017年12月下旬开始不断挑事、剪断房屋空调电线，致使房屋冬寒夏热、根本无法营业；2、王显彪在12月下旬以俞飞阳客人“进出门口、漏掉暖气”为由锁掉合同约定的其中一个出入口大门；3、俞飞阳于2018年6月提出申办个体工商户营业执照，王显彪提供不了相关资料等，诉请解除租赁合同、退还已付房租、押金、赔偿经济损失合计499948元等。本院于2019年2月4日作出（2018）浙0104民初10889号民事判决书，确定房屋出租主体为戎莉莉、王显彪，判决俞飞阳与戎莉莉、王显彪于2017年11月17日签订的租赁合同于2019年1月18日解除。2019年5月27日，杭州市中级人民法院作出（2019）浙01民终2918号民事判决书，认定俞飞阳提出的案涉房屋租赁合同履行过程中，戎莉莉、王显彪存在违约行为导致其无法正常使用涉案房屋、合同目的无法实现的上诉理由依据不足；押金20000元，双方当事人对俞飞阳承租期间的水电费、物业费是否结清存在争议，俞飞阳亦未提交证据证明其已结清上述费用，根据合同约定，双方当事人可在结清上述费用后另行处理；判决驳回俞飞阳上诉，维持原判。 诉讼过程中，王显彪明确表示其诉弃合同权利，均归属原告戎莉莉。 本院认为：原告戎莉莉与被告俞飞阳签订的租赁合同效力业经生效判决确定有效，对当事人双方均具有约束力。 根据合同约定，被告俞飞阳应于2018年11月13日支付第二期租金人民币140000元但未支付，根据生效判决，被告俞飞阳未支付租金的行为构成违约，原告戎莉莉诉请被告俞飞阳支付自2018年11月20日至2019年1月18日合同解除日、房屋收回日计60天的租金具有合同依据，本院予以支持，但原告戎莉莉主张金额为23746元有误，本院调整为23333元。 合同约定，被告俞飞阳中途退租的，应按月租金的双倍向原告支付违约金，但原告应退还给被告未实际承租使用天数的租金和保证金。原告戎莉莉据此约定向被告俞飞阳主张违约金人民币23333元，但该约定仅限于被告俞飞阳中途退租时的违约金计算，本案系原被告发生纠纷后，原告单方自行收回租赁物而收回房屋，不宜适用此条款计算违约金；本院综合案涉租赁物的面积、双方发生纠纷的原因、原告的合理转租期等因素，酌情确定被告向原告支付违约金12000元。 合同约定，杭州淘乐坊贸易有限公司向原告收取物业费后，再由原告向被告同价收取物业费用。原告向被告主张2017年11月20日到2019年1月18日止的物业费，但其所提供的证据系案外人杭州蓝钻实业有限公司已收取物业费的相关证据，并未提供杭州淘乐坊贸易有限公司已收取物业费的凭证；且原告提交的杭州蓝钻实业有限公司物业费收取凭证存在重大矛盾，故本院对原告主张的物业费诉请不予支持，原告可在实际发生后依法另行主张。 合同约定，物业的水、电计量表由原告单独另行提供，相关水电费自2017年11月17日起由被告承担支付。原告主张电费的2017年11月20日至2019年1月18日期间，案涉房屋由被告俞飞阳控制，原告提供的短信内容明确载明了电表的抄表数、单价、金额，并附有电表的照片，两者之间相互印证，足以证明原告的主张；被告辩称电费实系原告用电而发生，未能提供证据证明，本院不予采信。本院对原告相关电费的诉请予以支持。 被告俞飞阳主张的保证金事宜，虽合同约定在租赁期满、结清水电、物业等费用后退还，但鉴于原被告合同已实际解除，除物业费外的相关费用均已明确，为减少当事人诉累，且在本案中一并解决并不会影响当事人的实体权利义务，故本院在本案中用于抵扣被告应付款。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十七条之规定，判决如下： 一、被告俞飞阳应支付原告戎莉莉租金人民币23333元，抵扣被告俞飞阳保证金人民币20000元后，被告俞飞阳于本判决生效后十日内支付给原告戎莉莉租金人民币3333元； 二、被告俞飞阳于本判决生效后十日内支付给原告戎莉莉违约金人民币12000元； 三、被告俞飞阳于本判决生效后十日内支付给原告戎莉莉电费人民币1448元； 四、驳回原告戎莉莉其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 按规定减半收取的案件受理费人民币776元，原告戎莉莉负担人民币369元，被告俞飞阳负担人民币407元（原告应于本判决生效十日内向本院申请办理退费手续，被告应于本判决生效后十日内支付至本院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  潘水良 二〇一九年十一月八日 书记员  姚 渊