山东省沂水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1323民初4647号 原告：赵英民，男，1968年1月24日出生，汉族，居民，住沂水县。 委托诉讼代理人：邵桂林，山东甘同律师事务所律师。 被告：沂水县沙沟水库管理处，住所地：沂水县沙沟镇政府驻地。 法定代表人：张德博，该管理处主任。 委托诉讼代理人：李志伟，男，汉族，居民，1964年11月26日出生，住沂水县，该单位职工。 委托诉讼代理人：冯奎，山东天达星律师事务所律师。 原告赵英民与被告沂水县沙沟水库管理处房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日受理后，依法由审判员高晓独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵英民及其委托诉讼代理人邵桂林与被告沂水县沙沟水库管理处委托诉讼代理人李志伟、冯奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵英民提出诉讼请求：1.依法判决或调解被告履行房屋维修义务并赔偿原告各项经济损失82124元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年4月12日，原告购买由被告建设的楼房一套，购买后，原告进行了精装修、购置了相关的家居生活用品和设备。装修完毕后，原告闲置房屋消除甲醛异味，之后在原告准备正式入住时发现房屋存在天沟断裂、墙体破损导致漏雨的问题，致使原告装修的地板、壁纸、墙体破坏和电路、电器损坏，给原告造成了巨大的经济损失。原告也因为房屋安全等因素无法居住该房屋转而租赁他处，这也给原告造成了相关的损失。以上楼房质量问题严重的侵犯了原告的合法权益，原告多次找被告工作人员协商处理，但被告总以各种理由拖延。为此，原告诉至法院，要求支持其诉讼请求。 被告沂水县沙沟水库管理处辩称，一、原告所诉的沙沟水库管理处不是法律主体，在法律上不存在，答辩人的全称应为沂水县沙沟水库管理处。二、本案当事人不具备主体资格，法院应当依法追加具有本案被告主体资格的主体参与诉讼。首先沂水县沙沟水库管理处与原告之间不存在直接的法律关系，不具备本案的被告主体资格。根据沂水县城市规划，沂水县沙沟水库管理处所上报的综合开发项目，所得到的批复仅为经济适用房，只用于安置职工，不得作为房地产开发项目。本案中原告所诉房屋原告无权买卖。涉案楼房系答辩人将房屋安置给职工秦玉杰，与原告之间不存在直接的法律关系。答辩人不具备本案被告主体资格，原告只有向其合同相对的卖方主张相关权利。按照相关规定，原告无权购买该房屋，应对其具有原告主体资格提供相应证据证明，原告对自己的损失有举证义务，对因对财产管理不善所扩大的损失无权要求赔偿。请法院查明事实依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 对原告提交证据1.楼房买卖合同原件一份（原件已取回）。该合同系原告赵英民与案外人秦玉杰就涉案房屋买卖事宜达成的协议，系双方真实意思表示。对该证据本院予以认定和采信。 对原告提交证据2、3.临沂市罗庄区金盛价格评估事务所评估结论书一份及评估费发票一份。该结论书虽系原告单方委托，但被告在本院预留的法定期限内未提交重新评估的书面申请，视为对该评估结论书的认可。因此，对该评估结论本院予以认定和采信。 对原告提交证据4.取暖费交费单据一份。被告沂水县沙沟水库管理处对该收据真实性无异议，但对其关联性有异议。该收据系原告赵英民的儿媳向被告交纳的2016年度空调取暖、降温费，共计1966元。因涉案房屋存在质量问题，原告未能入住。 对原告提交证据5.房屋破损情况的照片13张。该宗照片系原告对房屋损坏情况的记录，且被告委托诉讼代理人庭审过程中亦认可房屋损坏的事实且现在仍由被告进行维修，故对该证据本院予以认定和采信。 对被告提交证据1.《沂水县城市规划委员会第二次全体成员会议记要[2010]第2号》复印件一份。该会议纪要系沂水县城市规划委员会对被告所建设的住宅部分的用途进行规划，纪要中未禁止涉案房屋所有人对房屋进行交易。故对该证据证明目的，本院不予认可。 对被告提交证据2.《建设工程施工合同》复印件一份。该证据载明被告系涉案房屋的发包方，房屋建设承包方为山东力国建安有限公司。房屋所有权人，有权就房屋质量问题向房屋发包方主张权利。房屋发包方在承担赔偿责任后，可自行决定是否向房屋建设承包方主张权利。故对该证据证明目的，本院不予认可。 根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下： 2016年4月12日，原告赵英民与案外人秦玉杰签订《楼房买卖合同》，约定案外人秦玉杰将其所有的位于沂水县沙沟水库管理处家属院3号楼2单元4楼西户及车库一间转让给原告赵英民，房屋总价175000元。涉案房屋由被告沂水县沙沟水库管理处进行开发，由山东力国建安有限公司进行施工建设。原告赵英民购买房屋后，对房屋进行装修并购置部分家居生活用品。此后，涉案房屋出现天沟断裂、墙体破损等质量问题，导致房屋漏雨，将原告装修的地砖、壁纸、墙体等损坏。原告于2019年7月2日委托临沂市罗庄区金盛价格事务所对涉案房屋中装修浸水损失进行评估，评估结论损失为24408元。原告赵英民庭审过程中要求被告赔偿其自2016年7月7日起因房屋不能入住的替代性住房费用54750元（50元×365天×3年），但并未提交证据证明该损失的存在及计算标准。2016年7月7日，原告赵英民儿媳向被告交纳2016年空调取暖、降温费1966元，因涉案房屋存在质量问题，原告赵英民未入住。2019年8月26日，原告赵英民诉至本院，要求被告沂水县沙沟水库管理处维修涉案房屋并赔偿其各项经济损失82124元，并承担本案诉讼费用。 本院认为，本案争议的焦点是原告赵英民与案外人秦玉杰的《房屋买卖合同》是否有效并获得涉案房屋的所有权。原告赵英民2016年4月12日与案外人秦玉杰签订《房屋买卖合同》，购买由被告沂水县沙沟水库管理处开发的涉案房屋。被告沂水县沙沟水库管理处主张涉案房屋系其单位安置职工用房，不得对外交易，原告赵英民与秦玉杰签订的《房屋买卖合同》无效，但其提交的《沂水县城市规划委员会第二次全体成员会议记要[2010]第2号》文件中并未禁止涉案房屋对外交易的规定，且其与原房屋所有权人秦玉杰亦未有禁止涉案房屋对外交易的约定。故原告赵英民与案外人秦玉杰签订的《房屋买卖合同》为有效合同，涉案房屋所有权归原告赵英民所有。在原告购得涉案房屋后，房屋存在天沟断裂、墙体破损等质量问题，导致房屋内装修受损，被告沂水县沙沟水库管理处作为涉案房屋的开发者，应当对房屋质量问题承担维修责任并对造成的损失承担赔偿责任。对于原告赵英民提出的的各项经济损失，计算标准不符合规定的，本院予以调整；未能提供充分证据证明而又实际发生的，本院予以酌定。原告赵英民于2016年7月7日交纳2016年度空调降温、取暖费1966元，因涉案房屋无法入住，原告无法享受被告提供的降温、取暖服务，故该笔费用被告应予退还。庭审过程中，原告要求被告赔偿其因房屋不能入住的替代性住房费用54750元，但未提供证据证明其损失计算标准，对该项损失本院予以酌定。原告自2016年7月7日向被告交纳当年空调降温、取暖费后，因涉案房屋存在质量问题，致使原告无法对房屋正常使用、收益，本院结合涉案房屋所在位置、装修情况及质量问题持续的时间，酌定原告租房实际损失为每月300元，计算期限自2016年7月7日开始至原告起诉之日止，租房实际损失共计11100元。综上，根据相关法律规定，本院确定原告赵英民的经济损失为：装修浸水损失24408元，评估费1000元，2016年度空调降温、取暖费1966元，租房实际损失11100元，共计38474元。因涉案房屋质量问题仍然存在，被告沂水县沙沟水库管理处应对涉案房屋继续维修直至质量问题消除，相关费用由被告自行负担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下： 一、被告沂水县沙沟水库管理处继续维修原告赵英民所有的位于沂水县沙沟水库管理处家属院3号楼2单元4楼西户楼房，直至房屋质量问题消除，维修费用由被告自行负担。 二、被告沂水县沙沟水库管理处赔偿原告赵英民因房屋质量产生的各项经济损失38474元，于本判决生效之日起十日内付清。 三、驳回原告赵英民的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1853元，由原告赵英民负担1091元，被告沂水县沙沟水库管理处负担762元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员  高 晓 二〇一九年十一月二十五日 法官助理  李春其 书 记 员  胡凡丽