广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初3241号原告：肇庆高新区珠影物业服务有限公司，住所地:肇庆高新区工业大街17号珠影文体广场4#楼商铺-235。统一社会信用代码:914×××××××××××864X。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：朱娜，该公司员工。被告：朱巧妹，女，1982年12月30日出生，汉族，住肇庆市高新开发区××××××××××××××××××××。公民身份号码：445××××××××××××084。原告肇庆高新区珠影物业服务有限公司诉被告朱巧妹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱娜、被告朱巧妹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2018年4月至2019年8月物业管理费2239.31元；2.判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金至付清物业管理费为止，截止2019年8月1日应支付违约金1634.8元；3.第一项和第二项合计费用3874.11元，判令被告承担诉讼费用。事实和理由：被告系原告所管理的珠影广场××号楼××室的业主，被告在接收物业时（肇庆市高新区珠影广场）按《物业管理条例》的相关规定与肇庆市珠影文体产业投资有限公司签订了《前期物业管理合同》，并约定按建筑面积73.18m2收取物业管理费，收费为1.8元/m2。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告从2018年4月起一直未交物业管理费。经原告工作人员多次书面催收未果。根据相关法律规定及双方约定，现请求法院依法判准原告的诉讼请求。原告递交证据如下：1.交付书，证明案涉房屋已经交付给被告使用；2.前期服务协议，证明与业主签订的物业管理协议；3.催告函复印件，证明告知业主欠费情况；4.欠费明细，证明业主每个月的欠费详细情况；5.妥投证明复印件；6.邮寄证明复印件；证据5-6证明原告通过邮寄方式寄给被告催告函；7.业主身份证复印件，证明业主身份信息；8.珠影广场前期物业服务合同，证明物业方与开发商签订的合同；9.不动产登记资料查询结果证明，证明案涉房屋是被告的；10.广东中梯机电工程有限公司电梯日常维护保养合同、合同文件会签审批表，证明原告是有专业人员维保维修电梯的。被告朱巧妹答辩称：第一，缴纳物业费是必须的，但是原告前期服务不到位。第二，电梯没有维修，过年的时候楼道灯坏了，经催促物业都没有人来换和维修。第三，缴纳物业费是必须要交的，因为对物管的服务很生气，就没有去缴纳。原告起诉之后，我们有去要交物业费，但是原告要求我缴纳违约金，我认为不应该缴纳违约金，因为原告也没有做好，所以就没有协商成功。另外，我认为原告不应该起诉，物业费并不是我们强硬不交，只要原告做好了物业服务，我们就可以缴纳物业费。而且大家都要长期相处的，没有必要搞到法庭。大旺其他小区的停车费130-280元，但是原告收取停车费是350元。一个物业不仅是一个人，各个项目都有分工的，过年的灯坏了，搞到这个楼都是黑漆漆的。被告提交如下证据：照片，证明物业管理不足。经审理查明：被告朱巧妹是肇庆高新区工业大街17号珠影文体广场××楼××房的权利人，该房屋登记的建筑面积为73.18m2。原告（甲方）与被告（乙方）签署了由原告提供的《珠影广场前期物业服务协议》，该协议列明，前期物业管理服务是指自乙方购房之日起至小区业主委员会合法成立并与业主大会选定的物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理服务；物业管理服务内容包括：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理（共用设施设备是指共用的上下水管道、加压水泵、上下水池、防盗闸门、电梯、公共照明、消防设施、智能系统、道路、绿地、沟渠、公益设施，以及共用设施设备使用的房屋场地等）、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理；乙方从发展商发出的收楼通知书上所标明的物业交收日起交付物业管理服务费和公共水电分摊费，住宅物业管理服务费按建筑面积（含公摊面积）每月每平方米1.8元收取（含公共水电费），乙方应当于每月10日前交纳费用。协议还列明，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，经书面催促仍未交纳的，甲方有权采取相关措施，直至采取法律行动来追收欠费，并有权按欠费总额每日收取3‰的滞纳金；本协议自签字之日起生效。原告未有在该协议上签字或盖章。原、被告均未对双方之间存在物业服务关系的事实予以否认。肇庆珠影文体产业投资有限公司（建设单位、甲方）与原告（物业服务企业、乙方）签订了《珠影广场前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对珠影广场（物业项目名称）实施前期物业管理服务事宜，本合同期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。双方对高层住宅的物业服务费的收费标准进行了约定，未有高于原告和被告签订的上述《珠影广场前期物业服务协议》约定的标准。被告于2016年12月2日接收案涉房屋。原告主张被告支付拖欠的案涉房屋物业管理费2239.31元（按建筑面积73.18m2，1.8元/月/m2的标准计算，从2018年4月计至2019年8月）及违约金1634.8元（从欠交物业管理费当月的11日起暂计至2019年8月1日，以每月应交的物业管理费为基数，按每天3‰的标准计算）。被告对原告主张的上述物业管理费的计价标准、计价面积、逾期缴纳物业管理费的期间、逾期缴纳物业管理费的违约金计算标准均没有异议。以上事实有经庭审质证的证据以及庭审笔录等证实。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故原告与肇庆珠影文体产业投资有限公司签订的《珠影广场前期物业服务合同》对被告具有约束力。原告虽未有在《珠影广场前期物业服务协议》上签字或盖章，但该协议由原告向被告提供，被告自愿在该协议上签字，且对该协议的真实性没有异议，原、被告也均未对双方之间存在物业服务关系的事实予以否认。可见该协议系原、被告双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。物业服务合同是双务合同，物业服务企业的义务是按照合同的约定提供物业服务，交纳物业管理费及相关费用是业主的基本合同义务，业主不交纳物业管理费及相关费用，物业服务企业可以依照合同约定主张权利，业主亦可依照合同规则进行抗辩。在物业服务企业未按合同约定提供服务或者提供的服务不符合约定时，业主可以拒交相应的物业费或要求减少欠交的物业费。《解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案的争议焦点是被告是否有正当理由拒绝交纳物业管理费？上述司法解释规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。根据原、被告的诉辩意见和现有的证据，不足以证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，被告抗辩的理由不足以构成拒交物业费的正当理由。根据案涉的《珠影广场前期物业服务合同》、《珠影广场前期物业服务协议》，原告诉请被告支付拖欠的物业管理费，符合法律规定和合同约定的情形，本院予以支持。对于原告主张的物业管理费的计价面积、计价标准、逾期缴纳物业服务费的期间，被告没有提出异议和提供反驳的证据。故本院认定被告拖欠原告2018年4月至2019年8月的房屋物业管理费2239.31元（73.18m2×1.8元/m2/月×17个月）。关于违约金问题。被告认为原告的物业服务存在问题而未有按时交纳物业管理费，被告并不存在恶意拖欠费用的故意，故原告主张被告支付违约金的诉求，本院不予支持。良好的小区环境和秩序的构建，有赖于业主和物业公司双方的协力同心。一方面，物业服务企业提供服务的标准应与收费的标准相适应，努力提高服务质量，向业主提供质价相符的服务；另一方面，业主享受物业服务企业提供的物业服务，自应承担相应的义务，其中最基本的义务就是及时、足额交纳物业费。物业服务的目的涉及公共利益的实现，若业主无正当理由动辄拒交物业费，不仅违反契约精神，还会使物业服务企业难以为继，影响物业服务工作的良性循环，直接影响广大业主的切身利益，且对那些积极交费的业主来讲也不公平。双方应当多一点沟通，本着互谅、互相尊重的原则和精神，依法行使权利、履行义务，创造和谐小区，而不应该因一时之气而扩大矛盾，加剧纷争，造成不必要的损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告朱巧妹于本判决发生法律效力之日起五日内向原告肇庆高新区珠影物业服务有限公司支付2018年4月至2019年8月的物业管理费2239.31元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交），由被告朱巧妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  夏睿娜二〇一九年十一月二十九日书记员  李敏娟