广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤03执复166号 复议申请人（利害关系人、异议人）：邱某，女，1974年2月2日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区，身份证号码。 申请执行：广州银行股份有限公司深圳分行。住所地：广东省深圳市福田区车公庙深南大道南侧杭钢富春商务大厦101-105、201-203、205、208-210；金运世纪大夏9G、99H、91、9J，统一社会信用代码91440300552120932C。 负责人：窦广涵，行长。 被执行人：深圳市洪发贸易有限公司。住所地：广东省××区××路与××处联合广场××3609Ａ，组织机构代码06025585-7。 法定代表人：郭跃敏。 被执行人：深圳市年年丰粮油有限公司。住所地：广东省××区××大道××联合广场××3308Ａ，组织机构代码76347379-7。 法定代表人：郭文城。 被执行人：郭文城，男，1966年8月3日出生，身份证住址广东省××××宝联村，身份证号码。 被执行人：洪哲，男，1989年3月27日出生，身份证住址广东省××市××区××东××号之二，身份证号码。 被执行人：王星，男，1990年7月8日出生，身份证住址深圳市××××号莲花北24-503，身份证号码。 复议申请人邱某不服深圳市福田区人民法院（以下简称福田法院）（2017）粤0304执异239号执行裁定书，向本院申请复议，本院依法受理，并组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 关于申请执行人广州银行股份有限公司深圳分行（以下简称广州银行）与被执行人深圳市洪发贸易有限公司、深圳市年年丰粮油有限公司、郭文城、洪哲、王星借款合同纠纷一案，执行过程中，福田法院拟不带租约拍卖被执行人洪哲名下位于深圳市福田区渔农村名津广场1栋149、145、146、150、153、155、144、134号房产（以下简称涉案房产），利害关系人邱某对此不服，向福田法院提出执行异议称，一、（2016）粤0304执13803号通知书作出不附带租约形式拍案涉案房产的决定缺乏事实依据。（一）异议人与被执行人洪哲签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。（二）异议人合法占有涉案房产，并按合同约定支付管理费。（三）异议人依合同约定对上述房屋进行了合法转租，并对部分房屋进行了装修。（四）异议人与被执行人洪哲的租赁关系成立于广州银行的抵押权设立之前，该租赁关系不受抵押权的影响。（五）法院在执行程序中应保障承租人享有的法定权利。二、（2016）粤0304执13803号通知书在未查清涉案房产的抵押登记时间和租赁时间先后的情况下，作出对涉案房产以不附带租约形式予以公告的决定，不符合法律规定。请求：1、法院在（2016）粤0304执13803号执行案件中对涉案房产的商铺进行处分时以附带租约的形式予以公告；2、法院在（2016）粤0304执13803号执行案件中对异议人的优先购买权予以确认。 福田法院查明，该院（2015）深福法民二初字第14467号民事判决书已发生法律效力，判决：被执行人深圳市洪发贸易有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内偿还申请执行人广州银行承兑汇票垫款本金4900万元及以该款为基数、按每日万分之五自2015年12月9日起计至实际清偿之日止的罚息；二、申请执行人广州银行有权对被执行人洪哲名下所有的深圳市福田区渔农村名津广场1栋149、145、146、150、153、155、144、134号房产以折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；三、被执行人王星、深圳市年年丰粮油有限公司、郭文城对被执行人深圳市洪发货易有限公司经本判决确定的债务承担连带清偿责任，并在承担连带清偿责任后，有权向被执行人深圳市洪发贸易有限公司追偿。 因被执行人未履行上述判决书确定的义务，申请执行人向福田法院申请执行，该院已立案执行，案件编号为（2016）粤0304执13803号。在执行过程中，该院依法查封被执行人洪哲名下的涉案房产，并张贴搬迁公告。异议人向该院提交了其与被执行人洪哲签订的《房屋租赁合同》、转租合同、收款收据等证据，经审查，该院作出（2016）粤0304执13803号通知书，决定以不附带租约的方式对涉案房产进行拍卖。异议人遂对此执行行为提出本次执行异议。 异议人提交的《房屋租赁合同》显示，异议人与被执行人洪哲于2014年12月1日就涉案房产签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为20年；自2014年12月1日至2034年11月30日；租金按每平方米每月30元计算；20年租金合计为2677920元；付款方式为异议人于签订合同之日向被执行人洪哲支付定金30万元，并于12个月内付完剩余租金2377920元。 异议人提交的银行流水单显示，异议人于2015年10月27日分四笔向被执行人洪哲转账支付3278704元。 申请执行人提交的四份《深圳市福田口岸商业广场商铺租赁合同》显示，被执行人洪哲与李创美、林岳鹏等四人分别就涉案房产签订上述租赁合同，承租人与租赁期限与异议人提交的《房屋租赁合同》均不相符。 福田法院认为，首先，执行过程中对拟处分房产是否附有真实的租赁关系的审查，需以审慎的标准进行审查，以排除恶意阻碍执行的情形。本案中，异议人与被执行人洪哲签订长达20年的租赁合同，且约定一年内支付20年全部租金共计2677920元，明显有悖于生活常理。其次，异议人于2015年10月27日向被执行人洪哲转账支付3278704元，该四笔款项的数额与异议人提交的《房屋租赁合同》约定租金数额不相符，转账时也未载明转账用途，不足以证明异议人支付的上述款项为涉案房产租金。再次，申请执行人在设定抵押权时，被执行人提交的四份《深圳市福田口岸商业广场商铺租赁合同》与异议人提交的《房屋租赁合同》完全不相符。因此，异议人在执行过程中提交的证据不能充分证明其与被执行人洪哲之间存在真实的租赁合同关系。综上，异议人请求法院附带租约拍卖涉案房产并确认其优先购买权，实际为对法院去除租约拍卖涉案房产的执行行为有异议，对其异议请求，该院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，于2018年3月23日作出（2017）粤0304执异239号执行裁定书，裁定驳回异议人邱某的异议请求。 复议申请人邱某不服福田法院作出的上述裁定向本院提起复议称，一、福田法院以“明显有悖于生活常理”为由否认了邱某与洪哲之间的真实租赁关系，违背事实基础，没有法律依据。二、福田法院作出的（2017）粤0304执异239号执行裁定书认定事实错误。福田法院仅因2015年10月27日邱某向洪哲支付了另一份租赁合同（合同编号为201401002）的租金即认定邱某当天支付的其他三笔款项均不是涉案商铺租金，是错误的。福田法院根据广州银行提交的租赁合同否定了邱某与洪哲之间的真实租赁关系，认定事实错误。邱某在执行过程中提交的证据已充分证明其与洪哲之间的真实租赁关系，且该租赁关系成立于抵押权设立之前，不受抵押权的影响，因此，人民法院在执行程序中应当保障承租人邱某享有的法定权利。三、本案争议较大，原审法院审查执行异议时没有举行听证，程序不合法。综上，请求：1.依法撤销福田法院作出的（2017）粤0304执异239号执行裁定书。2.在（2016）粤0304执13803号执行案件中对涉案房产进行处分时以附带租约的形式予以公告。3.在（2016）粤0304执13803号执行案件中对承租人邱某的房屋租赁现状以及优先购买权予以确认。 本院经审查，对福田法院查明的事实予以确认。 另查明，2015年6月4日，申请执行人广州银行与被执行人洪哲签订了《授信协议书》、《最高额抵押合同》，约定被执行人洪哲以其名下涉案房产为《授信协议书》项下的债务提供抵押担保。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回”；根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条第一款规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，复议申请人主张对涉案房产享有租赁权，且该租赁合同签订于抵押之前。其主张租赁权实际上系以其享有的权利阻却对执行标的的执行，故应当适用民事诉讼法二百二十七条进行审查，而不应适用民事诉讼法第二百二十五条进行审查。福田法院适用民事诉讼法第二百二十五条进行审查，属适用法律错误，依法应予纠正。 综上所述，福田法院（2017）粤0304执异239号执行裁定适用法律处错误，依法应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第五项之规定，裁定如下： 一、撤销深圳市福田区人民法院于2018年3月23日作出的（2017）粤0304执异239号执行裁定书。 二、本案发回深圳市福田区人民法院重新审查。 本裁定为终审裁定。 审判长 曹 勇 审判员 王晋海 审判员 田 磊 二〇一九年十一月二十七日 书记员 张 国