吉林省农安县人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0122民初2958号原告（申请执行人）：田忠双，男，1972年2月10日出生，汉族，农民，户籍地吉林省榆树市。委托诉讼代理人：王丹丹，吉林衡丰律师事务所律师。被告（案外人）：长春市天元创势房地产营销策划有限公司，住所地：长春市南关区。法定代表人：张海军，职务：董事长。委托诉讼代理人：吴晶波，吉林邦安律师事务所律师。第三人（被申请执行人）：长春市晟源房地产开发有限公司，住所地吉林省农安县合隆镇。法定代表人：周柱民，总经理。委托诉讼代理人：吕汇，吉林超佚律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁佳，女，1985年3月8日出生，汉族，现住长春市朝阳区。系长春市晟源房地产开发有限公司职员。原告田忠双与被告长春市天元创势房地产营销策划有限公司（以下简称天元公司）、第三人长春市晟源房地产开发有限公司（以下简称晟源公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田忠双及其委托诉讼代理人王丹丹、第三人长春市晟源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人丁佳到庭参加诉讼、被告天元公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田忠双向本院提出诉讼请求：1.诉请人民法院依法确认第三人长春市晟源房地产开发有限公司与长春市天元创势房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖协议书》及《房屋买卖协议书补充协议》无效；2.诉请人民法院准许执行位于农安县龙王乡翁克龙泰佳郡A区住宅楼3栋1单元602室、3栋3单元606室、3栋4单元609室、4栋1单元602室。事实及理由：2018年12月4日，农安县人民法院（2017）吉0122民初450号民事判决书，对原告与第三人长春市晟源房地产开发有限公司建筑工程合同纠纷一案作出民事判决。判令第三人长春市晟源房地产开发有限公司于判决生效后十五日内给付原告工程款9，529，676.00元及利息。判决生效后，第三人长春市晟源房地产开发有限公司未履行。原告申请强制执行，农安县人民法院以（2019）吉0122执231号执行裁定书查封了第三人长春市晟源房地产开发有限公司开发的位于农安县龙王乡翁克龙泰佳郡A区住宅楼3栋1单元602室、3栋3单元606室、3栋4单元609室、4栋1单元602室。被告天元公司对执行标的提出书面异议，农安县人民法院于2019年6月4日作出（2019）吉0122执异40号执行异议裁定：中止对位于农安县龙王乡翁克龙泰佳郡A区住宅楼3栋1单元602室、3栋3单元606室、3栋4单元609室、4栋1单元602室的执行。被告对执行标的不享有足以排除原告强制执行的实体权利，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告天元公司提交答辩称，1.天元公司与晟源公司签订的《房屋买卖协议书》及《房屋买卖协议书补充协议》并未履行，答辩人并未依据买卖协议处分房屋。该买卖协议本系让与担保行为，双方虽签订买卖协议但是实际未履行，后经与晟源公司协商，晟源公司从121套房源中拿出79套给天元公司，供天元公司销售还账。因此，天元公司销售房屋是依据双方的顶账协议，虽然未有书面顶账协议，但是有晟源公司法人承诺书和签字的房源明细表及参加协商人员的证言为凭，足以证明晟源公司用房屋顶账的事实。2.天元公司处分房屋的权利来源于晟源公司及其法定代表人的授权，是经其授权和同意的顶账行为。用于顶账的79套房屋，系晟源公司及其法定代表人周柱民提供并交付给天元公司的，用于天元公司销售还账。销售每套房屋，都由晟源公司重新签订买卖合同（改底），已售出房屋中，有25套已完成改底。这一事实证明，天元公司售房行为是基于双方顶账的合意，而改底行为是晟源公司及其法定代表人周柱民授权和支持的行为，部分房屋未改底是由于双方意志以外的原因造成的。3.原告作为自然人，不具备承包资质，而建筑工程承包人需具备法定施工资质，因此原告不是法律规定的适格承包人。同时双方不存在有效的建筑施工合同。另外，原告主张的优先受偿权已超过行使期限，且其主张的优先受偿权并不优于消费者。4.本案诉争的房产，已经全部支付价款并实际占有，未办理过户登记非购房人过错，属于不得查封的财产。因此天元公司具有排除执行的权利，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人晟源公司述称，晟源公司没有取得商品房预售许可证明，不允许对外销售房屋，对外销售房屋是违法的，订立的商品房销售合同应当无效。本案中涉诉房屋是晟源公司为借款而进行抵押担保的房屋，天元公司不能擅自处置来做担保的财产。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：田忠双与晟源公司建设工程合同纠纷一案，本院于2018年12月4日作出（2017）吉0122民初450号民事判决，判令长春市晟源房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付原告田忠双工程款9529676元及逾期利息（利息自2013年10月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息）。该判决发生法律效力后，根据田忠双申请，本院依法作出（2019）吉0122执231号执行裁定书，裁定查封晟源公司所有的位于农安县龙王乡龙泰佳郡A区住宅楼2号楼603室、3号楼102室、502室、601室、602室、103室、603室、106室、606室、410室、508室、510室、608室、609室、610室、4号楼101室、401室、501室、502室、601室、602室、105室、106室、506室、508室、606室、608室、109室、110室、龙泰佳郡A区门市1号楼102室、103室、104室、105室、2号楼102室、103室、105室、农安县龙王乡翁克村龙泰佳郡B住宅楼1单元301室、302室、401室、501室、502室、601室、602室、2单元604室、3单元206室、305室、306室、405室、406室、505室、506室、605室、606室、翁克村龙泰佳郡B区门市101室、103室、104室、105室的房屋。案外人天元公司提出异议后，本院于2019年6月4日作出（2019）吉0122执异40号执行异议裁定书，中止对位于农安县龙王乡翁克龙泰佳郡A区住宅楼3栋1单元602室、3栋3单元606室、3栋4单元609室、4栋1单元602室的执行，田忠双遂提起本案诉讼。2014年5月22日，第三人晟源公司法定代表人周柱民向案外人武守峰借款300万元，武守峰通过银行转账方式将300万元支付给周柱民，双方未签订书面借款合同。晟源公司与天元公司签订《房屋买卖协议书》及《房屋买卖协议书补充协议》，意在为此借款进行担保。2014年6月4日，周柱民向武守峰偿还借款8万元。后晟源公司因经营困难，与天元公司协商，天元公司向晟源公司退回41套房屋，由晟源公司自行销售。剩余79套房屋由天元公司销售25套，并经晟源公司改底确认。后晟源公司法定代表人周柱民入狱，天元公司自行销售剩余54套房屋，涉案房屋包含其中。另查明，因晟源公司未缴纳土地使用金，未取得土地使用许可证，案涉房屋均未取得商品房预售许可证，龙泰佳郡小区尚未全部竣工亦未经验收，无法办理房屋产权登记。本院认为，天元公司与晟源公司签订的关于上述房屋的买卖协议，因双方系以签订该协议为晟源公司法定代表人周柱民向武守峰借款提供担保，也即名为房屋买卖而实为担保，双方并不存在真实的房屋买卖的意思表示，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”，因此双方以虚假意思表示签订的关于上述房屋买卖的协议应属无效。在本案中，晟源公司与天元公司签订房屋买卖协议的目的在于为借款提供担保，即约定将不动产买卖合同的标的物作为担保标的物，但并未实际让渡不动产所有权，而是让渡物权期待权，且在债务人不能履行还款义务之时，也不能转移所有权，而应该是进行清算，即对担保标的物进行拍卖折价后从价款中受偿。不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。据此不能认定天元公司取得案涉房屋所有权，不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。故本院认为被告的抗辩不成立，对原告要求对案涉房屋继续执行的诉讼请求予以支持；关于原告请求确认晟源公司与天元公司签订的《房屋买卖协议书》及《房屋买卖补充协议》无效一节，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，申请执行人除对执行标的的诉讼请求外的其他诉讼请求，不属于执行异议之诉的审理范围，故对原告的第一项诉讼请求不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、准许对位于农安县龙王乡翁克龙泰佳郡A区住宅楼3栋1单元602室、3栋3单元606室、3栋4单元609室、4栋1单元602室的执行；二、驳回田忠双的其他诉讼请求。案件受理费7542元，由被告长春市天元创势房地产营销策划有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。本院（2019）吉0122执异40号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  史柏川人民陪审员  徐成山人民陪审员  曲金龙二〇一九年十一月二十九日书 记 员  张倍宁