北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初41011号原告：北京百思特世纪物业管理有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：郭志伟，总经理。委托诉讼代理人：杨玉杰，该公司职员。被告:蓝炳京，男，1979年6月29日出生，畲族，住北京市海淀区。原告北京百思特世纪物业管理有限公司与被告蓝炳京物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京百思特世纪物业管理有限公司(以下简称百思特物业公司)委托诉讼代理人杨玉杰与被告蓝炳京到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告百思特物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向我公司支付物业管理费和公摊电费共计3470.88元，以及造成我公司利息损失229.77元，共计3700.65元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2006年5月29日，原告与北京宝晟住房股份有限公司签订《物业管理服务合同》，约定由原告向北京市海淀区宝盛里芳清园小区提供物业服务，全体业主和物业使用人向原告支付物业费用。依据被告与北京宝晟住房股份有限公司签订的《北京市商品房预售合同》，以及与原告签署的《芳清园临时管理规约》和《承诺书》的约定，自2007年12月16日起被告作为芳清园小区×号楼×室的业主。根据《物业管理条例》的相关规定，前期物业服务合同对全体业主有约束力，即被告在享受原告的物业服务的同时，亦要承担向原告缴纳相应的物业费和公摊电费的义务。但被告自2016年1月1日至今未曾向原告缴纳物业费和公摊电费，期间对于原告的多次发函催缴也置若罔闻、不予理睬。《物业管理服务合同》第二十二条规定，住宅物业费为2元/建筑平方米/月，被告房屋面积71.31平方米，每年的物业费为1711.44元；依据入住通知单的约定,公摊电费为24元/年；逾期支付造成我公司利息损失不低于229.77元，总计不少于3700.65元。被告拒不履行缴费义务，故原告诉至法院，提出上述诉求。被告蓝炳京辩称：第一，原告严重违反物业管理服务合同以及物业服务标准的相关规定，无权收取全额物业费；第二，原告未按服务标准和规范综合管理的标准提供物业服务，没有做到每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，未协助组建业主委员会并配合其运行，未与业主签订物业服务合同，公开服务标准、收费依据及标准，未做到每年进行一次物业管理服务满意率调查，未充分利用和挖掘物业智能化网络的功能对物业实施高效管理和服务，且不作为，小区8号楼楼顶、小区西门长期存在违章建筑；第三、原告提供的服务项目和质量与服务标准和规范关于房屋及小区共用部位设备设施日常维护的服务标准差距明显，小区外墙脱落严重，小区单元门破损严重、地下室窗户破损严重、监控设备损毁严重、小区树木、路灯以及摄像头损坏，小区地面积水严重等；第四，原告未提供适格的绿地养护服务，小区中存在绿地长期被侵占种菜的现象；第五，原告提供的服务质量与服务标准与规定的清洁服务标准差距明显，小区垃圾长期堆放，无人清理，2017年6月25日开始停止垃圾清运；第六，原告提供的保安、协助维护秩序服务与规定约定的服务标准差距明显，业主车辆在小区内被贴广告，保安涉嫌偷盗业主财产，业主汽车在小区被砸，业主汽车车胎在小区内被扎，业主在小区内丢失摩托车；第七、原告提供的消防服务标准不达标，在小区发生火灾时消防栓没水，消防通道长期乱停车，造成安全隐患；第八，原告提供的电梯服务不达标，业主在电梯里按报警电话无人回应，2017年6月5日，被告对电梯限时运转；第九，原告提供的停车服务不达标，且存在非法侵害业主停车位、用石墩阻碍业主正常停车、封闭地下停车库等违法行为；第十，原告提供的装饰装修服务不达标，小区存在长期堆放建筑垃圾无人清理的情形；第十一，原告未按服务标准及规范履行物业服务，如小区石墩摆放不合理、未公布物业收支情况、小区监控系统损毁严重等；此外，在小区成立业委会的过程中，业主在小区张贴的告示被原告撕掉，原告未公布小区公共区域运营收入明细，涉嫌侵占公共区域运营收入、公共维修基金，违规使用公共维修基金。综上所述，原告提供的物业项目和服务与服务标准及规范规定的服务标准存在明显差距，其诉求无事实和法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：蓝炳京系北京市海淀区宝盛里芳清园×号楼×号房屋的业主，该房屋建筑面积71.31平方米。2006年5月29日，北京宝晟住房股份有限公司与北京世纪鑫豪物业管理有限公司（后于2014年3月14日经北京市工商行政管理局海淀分局核准更名为百思特物业公司）签订《物业管理服务合同》，协议约定北京宝晟住房股份有限公司将芳清园小区委托北京世纪鑫豪物业管理有限公司实行物业管理，委托管理期限自2006年5月1日起至本项目业主委员会成立并重新就本物业签定新的物业管理合同时终止；物业管理服务费标准为住宅每月每平方米2元，业主逾期交纳物业管理费的，物业公司可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金；管理费和其他服务项目服务费的收取时间和方式，依据《物业管理公约》的有关规定执行；房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅区建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支或直接向业主收取。2007年12月16日，蓝炳京向北京世纪鑫豪物业管理有限公司出具承诺书，承诺其同意遵守《芳清园临时管理规约》的一切条款，如有违约，愿承担相应的违约责任。《芳清园临时管理规约》中载明业主应按年度向物业服务企业缴纳物业服务费，物业服务费缴纳方法：入住时交纳一年的物业服务费，每年的3月30日前交纳本年度物业服务费；业主未按照约定交纳物业服务费的，每拖欠一日，物业服务企业有权按欠费额的0.3%加收滞纳金，本园区物业服务费收费标准为每月每建筑平方米2元。上述协议签订后，百思特物业公司依约为芳清园小区提供了物业服务，并实际按照住宅每月每平方米2元的标准收取物业费。案件审理中百思特物业公司提交生效判决，证明其为芳清园小区提供物业服务至2017年12月31日。蓝炳京未向百思特物业公司交纳2016年1月1日至2017年12月31日的物业管理费3446.88元，公摊电费24元。蓝炳京提交物业管理服务合同、北京市居住小区物业管理服务标准及住宅物业服务等级规范、服务标准、照片、视频、《关于小区经费严重不足的函》、回复函等予以证明其辩称。对此，百思特物业公司不予认可其证明力，同时主张蓝炳京提交的证据与以往诉讼时其他小区业主提交的证据一致，对证据的效力法院已经出具生效判决予以认定，对此提交生效民事判决书为证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，北京宝晟住房股份有限公司与北京世纪鑫豪物业管理有限公司即现百思特物业公司签订的《物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，未违反国家法律强制规定，故合法有效，对小区业主具有约束力。在百思特物业公司依约提供物业服务的情况下，蓝炳京与百思特物业公司之间形成事实上的物业服务合同关系，故蓝炳京作为房屋所有权人理应按照约定标准交纳相应的物业管理费及其他费用。现蓝炳京未交纳物业管理费、公摊电费已构成违约，故百思特物业公司要求蓝炳京交纳物业管理费、公摊电费的诉讼请求，具备事实和法律依据，本院依法均予以支持。关于利息损失，因蓝炳京未交纳物业管理费系对物业服务质量存有异议，并非无故拒交，故本院对百思特物业公司的该项主张不予支持。蓝炳京提交的证据不足以证实百思特物业公司提供物业服务存在重大过错并严重影响业主的居住和生活，尚未达到减免物业费的程度，不构成其拒交物业费的理由，故本院对其辩称不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、蓝炳京于本判决生效后7日内向北京百思特世纪物业管理有限公司支付2016年1月1日至2017年12月31日的物业管理费3446.88元、公摊电费共计24元，共计3470.88元；二、驳回北京百思特世纪物业管理有限公司其他诉讼请求。如果蓝炳京未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（北京百思特世纪物业管理有限公司已预交），由蓝炳京负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王**鸽二〇一九年十一月二十二日书记员  罗 莎