广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0304民初2082号 原告：桂林市兴进物业服务有限责任公司，住所地广西桂林市中山北路****，统一社会信用代码：91450300732197910K(1-1)。 法定代表人：罗欣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙巧玲，广西三心律师事务所律师。 被告：陈梅，女，汉族，1980年10月8日出生，住广西桂林市象山区。 委托诉讼代理人：郭彪，男，汉族，1970年3月31日出生，住址，与被告陈梅系夫妻关系。 原告桂林市兴进物业服务有限责任公司（以下简称兴进物业公司）与被告陈梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴进物业公司的委托诉讼代理人孙巧玲，被告陈梅的委托诉讼代理人郭彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兴进物业公司向本院提出诉讼请求判令：1、被告向原告支付2015年1月1日至2019年6月30日的物业服务费 5788.7元；2、被告向原告支付违约金1736.6元；3、被告承担本案案件受理费、邮寄费、公告费等诉讼费用。事实和理由：被告购买桂林市兴进实业有限责任公司开发的兴进·曦镇12-2栋2-14-2号房屋，建筑面积79.08平方米。桂林市兴进曦镇小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，约定自2015年7月1日起，物业服务费无电梯住宅为0.9元/月/平方米，电梯住宅1.4元/月/平方米，电梯房一楼及地复住宅1.2元/月/平方米，商铺2元/月/平方米。但被告自2015年1月1日起至2019年6月30日一直未依约交纳物业服务费，根据合同约定业主未能按时足额交纳物业服务费的按其所欠费用每拖欠1日3‰的标准支付违约金。故原告诉至法院，望判如所请。 被告陈梅辩称，1、《兴进曦镇小区物业服务合同》签订的程序违法。第一届桂林市兴进曦镇小区业主委员会在未召开全体业主大会和未征求广大业主同意的前提下，私自与原告签的物业服务合同属程序违法。新签订的物业服务合同在《前期物业服务合同》的基础上提高物业服务收费标准，认为不合理、不合法，被告不会履行该非法的物业服务合同。2、原告计算的物业费欠费标的不明确。《兴进曦镇小区物业服务合同》中所约定的诸多条款与《物权法》相悖。根据桂林市建设与规划委员会市建规管﹝2006﹞660号《关于调整市建规管﹝2006﹞501号规划定点的批复》，本小区共规划机动车位230个，除其中半地室60个泊位外，地下室，地下室58个泊位及地面112个泊位所产生的停车收入27.99㎡会所产生的租金、小区内广告收入、商户摊位租金等收入，依据《物权法》的规定应该属全体业主共有。原告自为小区提供物业管理服务以来，非法占有全体业主上述共同利益，没有将这笔收入返还全体业主也没有抵扣物业费，故被告认为原告计算的物业费不准确。 结合庭审证据及双方当事人当庭陈述，本院确定以下法律事实：被告陈梅系广西桂林市象山区铁西三里1号兴进·曦镇12-2栋2-14-2号房屋的业主，该房屋系电梯房，房屋建筑面积为79.82平方米。原告自2007年开始为案涉房屋所在的小区提供物业服务。2009年8月12日，原告与被告陈梅签订《前期物业服务合同》。2015年7月1日，桂林市兴进曦镇小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《兴进曦镇小区物业服务合同》，约定（节录）：甲方选聘乙方对兴进·曦镇小区提供物业管理服务，服务期限从2015年7月1日至2020年6月30日止；自2015年7月1日起，无电梯住宅0.9元/月/平方米，电梯住宅1.4元/月/平方米；电梯房一楼及地复住宅1.2元/月/平方米，商务用房2元/月/平方米，商铺2元/月/平方米，半地下室独立车库20元/月/间；2015年7月1日前的收费标准按原前期物业服务合同执行；甲方应每年分2次交费，即当年一月十五日之前交纳一至六月的物业服务费，当年六月十五日之前交纳七月至十二月的物业服务费；业主或物业使用人违反本协议的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，乙方有权在小区公告栏公示催费通知，且每逾期一天，业主或物业使用人应按逾期费用总额的千分之三向乙方支付违约金；对不缴纳物业管理服务费及相关其他费用的，乙方有权按有关规定追究其法律责任。上述合同签订后，原告依约履行了合同的各项义务。被告未交纳2015年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费。 另查明，桂林市兴进曦镇小区业主委员会曾将兴进物业公司诉至本院，要求判令原业主委员会与兴进物业公司2015年7月1日签订并履行的《兴进曦镇小区物业服务合同》无效，诉讼费用由兴进物业公司承担。本院于2017年11月9日作出（2017）桂0304民初2580号民事判决，桂林市兴进曦镇小区业主委员会不服判决，向桂林市中级人民法院提起上诉，桂林市中级人民法院于2018年4月27日作出（2018）桂03民终870号民事裁定，裁定撤销本院（2017）桂0304民初2580号民事判决，将该案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2018年11月8日作出（2018）桂0304民初1386号民事判决，判决驳回桂林市兴进曦镇小区业主委员会的涉诉请求。桂林市兴进曦镇小区业主委员会不服该判决，向桂林市中级人民法院提起上诉，桂林市中级人民法院于2019年5月20日作出（2019）桂03民终465号民事判决，认为涉案合同签订程序合法，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，应当认定为合法有效合同，对该小区全体业主具有法律约束力，故判决驳回上诉，维持原判。现该判决已发生法律效力。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，桂林市兴进曦镇小区业主委员会与原告签订的《兴进曦镇小区物业服务合同》，业经法院生效判决确定为合法有效合同，对该小区全体业主具有法律约束力，故本院对该合同的效力亦予认定。被告作为该小区12-2栋2-14-2号房屋的业主，在原告按合同约定对小区实行统一专业的物业管理及综合服务后，应按约每半年向原告预交一期物业服务费，物业服务费用应按建筑79.82平方米计算，原告现诉请按79.08平方米计算，是其对其诉权的合法处分，本院予以支持。被告2015年1月1日至2015年6月30日应缴纳物业服务费为474.5元（79.08平方米×1元/月/平方米×6个月），2015年7月1日起物业费调整为1.4元/月/平方米，每期应缴物业费为664.3元（79.08平方米×1.4元/月/平方米×6个月）。被告从2015年1月1日起至2019年6月30日期间已拖欠9期物业服务费，则其应缴的物业服务费为5788.9元（474.5元+664.3元×8期），原告要求被告按5788.7元支付，本院予以支持。关于违约金，合同约定了被告逾期缴纳物业管理服务费的违约金收取标准为每逾期一日加收应缴额的千分之三，现原告要求按欠缴费用的30%支付违约金，本院认为，该违约金计算标准仍过高，本院酌情调整为按年利率6%标准，以每期应缴物业服务费为基数，自逾期之日起计算至实际清偿之日止（以2015年为例，2015年1月1日至2015年6月30日期间应缴物业服务费为474.5元，违约金应自2015年1月15日起计付；2015年7月1日至2015年12月31日期间应缴物业服务费为664.3元，违约金应自2015年6月15日起计付，以此类推），但以不超过原告诉请的1736.6元为限。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告陈梅应于本判决生效之日起十日内向原告桂林市兴进物业服务有限责任公司支付2015年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费5788.7元及违约金（违约金计算方式，按年利率6%标准，以每期应缴物业服务费为基数，自逾期之日起分段计算至实际清偿之日止，但以不超过 1736.6元为限）； 二、驳回原告桂林市兴进物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告陈梅负担。 本判决为终审判决。 审判员  文雯 二〇一九年十一月十一日 书记员  刘涛