内蒙古自治区牙克石市人民法院民 事 判 决 书（2013）牙民初字第107号原告王书荣，女，1953年7月4日出生，汉族，无职业，现住牙克石市。法定代理人王书艳（与原告系姐妹关系），女，1960年3月4日出生，汉族，无职业，现住址同上。委托代理人杨少君，内蒙古大兴安岭律师事务所律师。被告内蒙古大兴安岭林业房地产开发有限责任公司，住所地牙克石市。法定代表人刘锋，公司经理。委托代理人韩晔，内蒙古大兴安岭林业房地产开发有限责任公司职工。委托代理人李洪生，内蒙古林城律师事务所律师。原告王书荣与被告内蒙古大兴安岭林业房地产开发有限责任公司（以下简称林业房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2013年1月14日立案受理，依法由代理审判员赵丽炜适用简易程序于2013年3月6日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成由审判员伊晓辉担任审判长，代理审判员赵丽炜、人民陪审员袁景珍参加的合议庭，于2013年8月6日公开开庭进行了审理。被告林业房地产公司申请庭外和解，本案于2013年8月20日中止审理，于2013年10月20日恢复审理。原告王书荣的法定代理人王书艳、委托代理人杨少君，被告内蒙古大兴安岭林业房地产开发有限责任公司委托代理人韩晔、李洪生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王书荣诉称，2011年5月9日，原、被告签订房屋拆迁补偿安置协议，约定：拆迁原告位于牙克石市市场西街的房屋，以产权调换方式返迁。返迁楼房建筑面积54.75平方米，返迁地点，即房屋座落位置为某小区5号楼1单元302号，双方结算不找差价。交工日期2012年5月1日，入住以实测面积为准，多退少补，发生争议提起诉讼的管辖法院为牙克石市人民法院。2012年11月5日，被告通知原告回迁，并告知将原约定的返迁楼房位置变更为该楼3单元402号。原告不同意并问其因何违约，被告答复该1单元302号楼房已出卖给第三方，现已入住了，故调整为3单元402号，并答应给原告补偿1万元。原告认为，被告所为属故意违约，严重地侵犯了原告合法权益。因原告患有严重疾患，故在签订拆迁补偿安置协议时，明确约定以位置（1单元3楼）和用途（居住）为条件予以返迁安置，这一点被告是完全知晓的。其未经原告同意，将该楼房出卖给第三人，应承担合同违约责任。被告将返迁位置变更为3单元402号（3单元4楼），原告不能同意，其答应补偿1万元亦无法接受。双方历经数月交涉无法达成一致，致使原告至今仍居无定所，只好诉诸法律程序解决。根据上述，依最高法院司法解释精神，由于被告方的原因，致使合同目的不能实现的，原告可请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原告所请，符合最高法院《解释》第七条二款及第八条（二）项之规定，即“被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按本解释第八条规定处理”。原告要求解除双方签订的协议，按商品房购买价每平方米2500元，乘以返迁面积54.75平方米计136875元主张返还购房款及利息，并承担136875元的赔偿责任于法有据，请求法院予以支持。被告林业房地产公司辩称，一、本案不属于商品房买卖合同纠纷，原告原居住的房屋是棚户房，其所在地段属于棚户区改建项目，不属于商业开发，对此有内兴林房发字（2010）12号、内兴林字（2011）100号、内兴林发（2010）178号文件及（2010）建字第0103号棚户区建设用地批准书为证。该地段住户绝大部分是原林业单位的职工，且所在单位都已改制，所以林管局批准答辩人为该棚户区改建项目的法人单位，承担棚户区项目建设的相应义务，包括为住户支付政策补助资金企业的部分。此纠纷属于棚户区改建过程中发生的，不是商业开发或商品买卖过程中的纠纷。二、对发生此纠纷被告有过失请给予谅解。棚户区改建项目是利国利民的好事，由于被告工作人员的过失，使得原告不能入住约定的楼房，给原告带来不少麻烦，为此被告已多次向原告道歉，事发后经市政府及相关部门进行了调解，被告愿另行调换不低于原标准的楼房一套并给予一定的补偿。三、本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》原告主张适用该司法解释，解除合同并赔偿已交房款一倍的赔偿，因本案不属于商品房买卖合同纠纷，棚户房涉及有政策性资金的补助、土地出让金减免、房屋的交易等等要受国家政策调整，与商品房完全不同，所以不应适用该司法解释。经审理查明，2011年6月9日，原告王书荣的法定代理人王书艳代理原告与被告内蒙古大兴安岭林业房地产开发有限责任公司签订了1份牙克石市房屋拆迁安置补偿协议书。协议约定，被告拆除原告私有的住宅房屋，以产权调换的方式拆迁牙克石市市场西街5#54号房屋及其附属物后，将坐落在牙克石市某小区5号楼1单元302号建筑面积为54.75平方米的房屋返迁给原告。双方还约定过渡方式为自行过渡，期限为2011年6月9日到2012年5月1日，楼房以竣工面积实测为准，多退少补。协议签订后，2012年11月5日被告通知原告回迁，但欲回迁的房屋并非是协议书中所约定的某小区5号楼1单元302号。双方遂发生纠纷，并经牙克石市人民政府调解，仍未达成调解协议。本案在审理过程中，原告申请司法鉴定，本院委托牙克石市价格认证中心进行鉴定，鉴定中心出具了（2013）29号价格鉴定结论书。鉴定结论为：以2012年11月5日为鉴定基准日,牙克石市某小区5号楼1单元302室房屋价格为150500元,单价为2750元／平方米。故原告要求解除原、被告签订的房屋拆迁补偿安置协议书，被告按商品房购买价每平方米2500元返还购房款136875元及利息并承担136875元的赔偿责任。原告王书荣针对自己的诉讼请求向本院提供了下列证据：1、房屋拆迁补偿安置协议书，欲证明2011年5月9日，原、被告在平等自愿的情况下签订了该份协议书，双方约定了返还房屋位置及面积。被告质证称，对该协议的内容无异议，因为原告是享受低保的人员，才将房屋面积补到50平方米，但是该协议签订的日期是2011年6月9日。本院经审查认为，该协议的签订日期为2011年6月9日，故本院对该份证据予以采信，对原告的证明目的予以部分支持。2、回迁协议书，欲证明被告已经承认单方违约，经过市政府调解，承诺支付相应的款项，只是原告对协议不认可才没有签字。被告质证无异议，当时是市政府给予调解了。本院经审查认为，该协议可以证明因被告未按房屋拆迁安置补偿协议约定交付指定的房屋，双方经过市政府进行过调解，故本院对该回迁协议予以采信。3、（2013）29号价格鉴定结论书。欲证明双方对房屋价格达不成一致意见，经鉴定房屋每平方米价格为2750元。被告质证称，被告不同意鉴定，首先对出具鉴定结论的牙克石市价格认定中心能否鉴定房屋价格有异议，因鉴定结论书后没有附有关部门核准的业务范围，也没有提供司法部门颁布的房产价格鉴定人名册。其次对原告欲证明的事实有异议，原告意在将结论书认定的房产价格作为“已付购房款”一倍赔偿责任的依据是错误的。因为2010年7月27日呼伦贝尔市铭泰房地产价格评估事务所依法对原告被拆迁的有产权证房屋及附属设施的市场价格进行了评估，原告被拆迁的有产权证的房屋24平方米，包括附属设施评估价格为49588元，这才是原告当时已付的购房款。该房屋现在评估的市场价不但包括“原告已付购房款”还有中央、自治区、企业投入的棚户区改造资金，牙克石市政府减免的相关税费及房屋市场价格上涨的盈利，依据国家棚改政策棚户区住户50平方米承担35000元，中央、自治区、企业投入4万元，原告“已付的购房款”仅占所安置房屋（按市场价格计算）房款的一小部分。该份鉴定作出的房屋现在的市场价格与本案没有关联，也不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，因该价款不是原告的“已付购房款”。本院经审查认为，被告并未在异议期内对鉴定结论提出异议，且该份鉴定是以房屋交付之日为基准日鉴定房屋的每平方米价格，故本院对该份证据予以采信。被告林业房地产公司针对自己的反驳主张向本院提供了下列证据:1、房屋拆迁补偿安置协议书，欲证明该份协议的签订时间是2011年6月9日，原告质证称，对协议有异议，协议上“王书荣”是原告签的，但是日期是后填的。本院经审查认为，该协议经与原件比对，签订日期确为2011年6月9日，故本院对该证据的真实性予以认定，对被告的该项证明目的予以维护。2、内兴林房字（2010）12号关于申请开发优惠政策的请示、内兴林字（2011）100号关于牙克石市某小区棚户区改造法人责任制的批复、内兴林发（2010）178号关于下达林业棚户区危旧房（改造工程2010年第一批中央预算内投资计划的通知）、建设用地批准书牙克石市（2010）建字第0103号。欲证明涉案的房产是享受棚户区改造优惠政策的，享受国家、自治区政府及被告的资金补贴。国家按50平方米计算，中央财政每户投入15000元，自治区财政投入1万元，企业自筹15000元，用户自筹35000元。超出的部分是按市场价计算，市场价按每平方米2500元，欲返给原告的房屋面积为54.7平方米，超出了4.7平方米，按市场价计算原告应承担12900元。该项工程是棚户区改造工程，不是房地产的商业开发。原告质证称，该证据属于文件，不适用于法律。该证据不是本案争议合同的组成部分，原告的协议书是平等的形式签订的，被告证明建设项目是棚户区改造，棚改项目有中央财政的投入，但这些投入与原告享受的优惠无关，该证据与双方签订的房屋拆迁安置补偿协议无关。本院对该组证据进行审查认为，上述证据不能证实原告享受棚户区改造的优惠政策，故本院对该组证据不予采信。3、拆迁房屋分户估价报告，欲证明呼伦贝尔市铭泰价格事务所于2010年7月27日对原告的原房屋进行市场价评估为45988元，房屋面积是24平方米。原告质证称，该证据是在房屋拆迁阶段，由铭泰价格事务所作出的报告，双方证实在报告的基础上形成的房屋拆迁安置补偿协议，最终约束双方的是房屋拆迁安置补偿协议而不是该份估价报告。本院经审查认为，该份报告可以证实当时原告被拆迁的房屋价格，故本院对该证据予以采信。4、牙政发（2010）15号文件，牙克石市人民政府关于印发牙克石市城市房屋拆迁管理暂行办法补充规定的通知，欲证明房屋每平方米的平均售价为1695元。原告质证称，该文件是约束开发商和建设单位的，不是下发给百姓的，文件抵不了房屋拆迁安置补偿协议书。本院经审查认为，该文件系2010年4月16日牙克石市人民政府下发，文件规定的是2010年商品房住宅的平均售价为1695元，而本案所涉及的房屋拆迁安置补偿协议是2011年6月9日所签订的，故本院对该证据不予采信。本院认为，本案原告与被告签订的房屋拆迁补偿安置协议书系双方当事人的真实意思之表示且不违反相关法律的强制性规定，应为有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，非依法律规定或者取得对方当事人的同意，不得擅自变更或者解除。按照该协议，被告应当将牙克石市某小区5号楼1单元302室房屋交付给原告，但被告违反了协议约定，致使合同目的不能实现，现原告要求解除双方签订的房屋拆迁补偿安置协议的诉讼请求应予支持。因被告未按协议约定履行合同义务，导致协议解除，被告应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定承担违约责任，原告按每平方米2500元要求房款，被告对此不予认可，原告申请对房屋单价进行鉴定，经鉴定每平方米单价为2750元，故原告要求被告给付房屋价款136875元（2500元∕平方米×54.75平方米）的请求符合法律规定，本院予以维护。至于被告是否应当给付原告136875元的赔偿，系本案争议的焦点，这就涉及本案所争议的房产是否适用《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题﹥的解释》第七条、第八条的规定。被告认为本案所争议的房产属于棚户区改造项目，但未提供享受棚户区改造房屋住户的名单，原告是否属于享受该优惠政策的住户无法证实。本案原、被告双方所签订的是房屋拆迁安置补偿协议书，明确约定补偿安置形式为房屋产权调换，符合《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题﹥的解释》第七条的规定，故因被告的原因导致房屋拆迁补偿安置协议书无法履行，原告要求被告承担给付136875元的赔偿责任的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付房屋价款136,875元的利息，因在原、被告未解除房屋拆迁安置补偿协议之前，不应产生利息，故本院对原告要求被告支付房屋价款136875元的利息的诉讼请求不予维护。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题﹥的解释》第七条、第八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告王书荣与被告内蒙古大兴安岭林业房地产开发有限责任公司于2011年6月9日签订的房屋拆迁补偿安置协议书。二、被告内蒙古大兴安岭林业房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内一次性给付原告王书荣136875元。三、被告内蒙古大兴安岭林业房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内一次性给付原告王书荣赔偿款136875元。四、驳回原告王书荣的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5406元由被告内蒙古大兴安岭林业房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长  伊晓辉代理审判员  赵丽炜人民陪审员  袁景珍二〇一三年十月二十三日书 记 员  朱胜男附：本判决所依据的相关法律1、《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”2、《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”3、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”4、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”5、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题﹥的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”6、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题﹥的解释》第八条：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”7、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”