深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初19475号原告（反诉被告）：大一同教育投资发展有限公司，住所地深圳市罗湖区东湖街道梧桐山横排岭**，统一社会信用代码91440300349758543W。法定代表人：钟旭东，执行董事。委托诉讼代理人：黄承文，广东君一律师事务所律师，执业证号14403201510960589。委托诉讼代理人：李嘉文，广东君一律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：深圳吾同创新投资股份有限公司，住，住所地深圳市罗湖区东湖街道梧桐山横排岭村**青苹果创客中心一社会信用代码91440300MA1I8PLJ96。法定代表人：何新如。委托诉讼代理人：赵蔚，广东普罗米修律师事务所律师，执业证号14403200911416802。委托诉讼代理人：吴烨，广东普罗米修律师事务所实习律师。原告大一同教育投资发展有限公司与被告深圳吾同创新投资股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大一同教育投资发展有限公司委托诉讼代理人黄承文、被告深圳吾同创新投资股份有限公司委托诉讼代理人赵蔚、吴烨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原被告双方签订的租赁合同无效；2.请求判令被告退还原告租赁保证金人民币84万元；3.请求判令被告向原告赔偿装修损失289.8万元;4.请求判令确认被告应退还给原告的租赁保证金和应赔偿给原告的装修损失与原告应付被告的占用费相抵（按7个月计算，应为98万元），相应的剩余的金额为275.8万元；5.请求判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2018年6月1日签订《房屋租赁协议》一份，依协议约定原告承租被告座落于深圳市罗湖区东湖街道梧桐山横排岭172号青苹果国际创客中心1栋（一楼原有280平米办公室除外）以及3栋整栋房屋一栋；原告承租被告房屋的用途为办公、办学使用；租赁期限为2018年6月1日至2030年5月30日；租金为每月28万元；租赁保证金为84万元，此外租赁协议还约定了装修期、免租期及承租房屋的交付；租赁费用的支付；承租房屋的使用；装修条款；租赁协议解除和终止；通知送达和其他条款。协议达成后，原告依约向被告履行了交纳租赁保证金和按月足额支付租金和水电费等义务，并在租赁物交付后，原告委托深圳市东维装饰工程有限公司、深圳市华格装饰有限公司进行了室内外装修，并委托深圳市国盛建设工程有限公司进行消防工程建设，且取得了消防验收合格手续。依据合同约定原告承租房屋的目的是办学使用，办理租赁凭证是取得办学许可证的重要前提。在租赁协议签订之时，被告承诺能办理租赁凭证，原告才同意承租租赁物，对此在租赁协议附件二也有体现。原告装修好租赁物后，将租赁物投入使用，开始聘用老师，同时也积极申请办理办学许可证，办学许可证必须要求原告有租赁凭证、消防验收合格手续等。为了办理办学许可证，原告先后投入100多万元用于办理消防验收合格手续，被告多次承诺正在办理租赁凭证，当消防验收合格后，原告要求被告提供租赁凭证，被告以各种理由推脱，由于原告已经招聘了50几个老师，办理办学许可证迫在眉睫，如无法办理成功，原告的租赁目的就会落空。对此原被告多次协商，被告从开始找理由推脱直到最后明确表明无法办理租赁凭证。至此，原告发现被告很可能会出现根本违约，导致原告合同目的落空以及为办学投入的装修费、办理消防费用、老师工资等上千万元的资金即将付之东流，迫于无奈，原告不得不采用断交租金的形式，来履行同时履行抗辩权，以达到积极促成被告办理租赁凭证之目的。未曾想到的是，被告不但未积极办理相赁凭证，竞采用断水、断电，逼迫原告交租，甚至还叫“黑社会”人员堵门的方式阻碍原告正常使用租赁物。后经原告多方了解，不能办理租赁凭证的主要原因是租赁物没有产权证明，属于历史遗留问题，未取得建设工程规划许可证。后来又在社区工作站的工作人员调解下多次调解无果，被告只能诉之法院维护合法权益。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租货合同纠纷案件具体应用法律若于问题的解释》第二条规定：“出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，租赁合同无效”；根据合同法第五十六条规定：“合同无效有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。”显然被告在本次租赁合同中，具备重大的过错，首先租赁物为违法建筑，导致合同无效；此外，承诺能办理租赁凭证，一直未履行承诺，导致原告的租赁合同落空，因此投入的大量资金面临无法收回，因此被告因承担主要责任70%；原告在签订合同时未尽审慎义务，也应承担30%责任。因此原告主张被告承担70%的装修损失以及退还租赁保证金合情合理合法。此外由于原被告权利义务关系处于争议状态，由法院来判决租赁合同的效力问题，在起诉期间原告继续占有使用租赁物，也愿意支付占用费用，但是由于未能办理办学许可证，原告并未发挥租赁物的全部效力，因此占用费原告按14万每月的标准主张，具体以法院裁判为准。原告认为被告需赔偿原告装修损失和退还租赁保证金合计373.8万元，因此双方互负债务，可以依法抵消。多余部分由被告向原告支付。鉴于以上事实，原告认为被告的行为已构成严重违约，为维护原告的合法权益和法律的权威，依据《中华人民共和国合同法》，《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定起诉至贵院，望判如所诉！被告辩称，一、被告与原告签订的《房屋租赁协议》系合法有效的。被告与原告于2018年5月29日签订的《房屋租赁协议》第10.3条明确约定，甲方（被告）已告知乙方（原告），本承租房屋因历史遗留问题无法提供正式的房屋产权证明，甲方不承担因房屋产权问题引发的任何纠纷承担责任。双方在签订协议时都非常清楚房屋的状况，且在协议中明确说明了该问题，被告已尽了提请注意的义务，协议系双方真实的意思表示，应系合法有效的。涉案物业根据政府部门的要求，已于2010年4月22日进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报，产权人持有申报收件回执。被告及原告承租涉案物业办理公司营业执照时，深圳市××××街道办事处梧桐山社区工作站均出具过《场地使用证明》，即被告享有涉案物业合法的使用权。被告办理营业执照、消防手续等政府手续时，相关政府部门均按合法房产出具了相关证明手续。二、原告于协议签订时清楚租赁物的状况，系原告违约导致协议无法正常履行，被告无须承担责任。原告在与原告签订《房屋租赁协议》时系清楚租赁物的具体状况被告在当时也向原告明示了租赁物的状况，仅表示会尽力协助配合原告办理相关办公办学手续，未承诺一定能办理租赁凭证，并且办理租赁凭证并非双方《房屋租赁协议》的前提条件，也未在协议中明确约定办理租赁凭证，仅系原告为自身的违约行为找的一个借口。原告未按《房屋租赁协议》按时缴纳租金，长期拖欠租金，未履行协议约定的义务，构成违约。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第11第2款规定以及《房屋租赁协议》第8.5条约定，因原告违约导致合同解除，被告无须承担剩余租赁期内装饰装修残值损失，原告应恢复原状返还租赁物。基于以上事实和理由，原告与被告签订《房屋租赁协议》时系清楚了解租赁物的真实情况，签订协议系双方真实的意思表示，协议系真实合法的。因原告的违约行为导致双方的合同无法履行，造成被告重大的经济损失，该责任应由原告全部承担。三、原告未按照双方合同约定第七条第7.1项，未取得被告及主管部门同意擅自进行装修，自此被告在本次鉴定之前不清晰原告具体装修内容，原、被告双方在现场评估过程中对双方装修内容争议巨大，评估机构无法分辨是谁进行的相关装修，仅对相关装修的全部进行了评估作价，因此相关评估价格无法采信，依据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷若干问题的解释》第13条的约定，因此本案被告请求承租人恢复承租房屋原状与法有据，本案原告未经被告同意装饰装修的相关费用应由原告自行负担。四、如果本合同经法院审判确定无效，原告也应根据最高院前述司法解释第5条参照双方合同约定的租金标准支付房屋占有使用费用，法院应予支持。1.2019年7月26日开庭笔录第13页第8行原告确认涉案房产于2018年5月29日交付；2.2019年9月3日实际搬离，详见被告补充提交证据13、14；3.2018年6月1日至2018年7月1日合同约定的一个月装修期，如本合同无效应计房屋占有使用费用28万元，该费用应由原告据实支付给被告。综上，被告向原告交付房屋之后，原告未提交任何证据证明其将部分房产退还被告。因此，原告不存在部分使用房产的事实，应就承租的全部房产支付房屋占用费用。五、根据被告补充提交新证据17足以证明原告在承租涉案物业中正常对外招生办学，并不存在原告所主张的未能取得备案租赁合同而导致其不能正常经营的事实。其次，根据被告补充提交的证据15场地使用证明，该证明最下端的注明，该注明的政府文件第11条明确规定，放宽企业住所及登记场所的经营条件，对于暂无法提供有效房产证明文件的房屋，可由街道办或居委会出具证明，同意该场所从事经营活动的场所使用证明，经营者可凭该场所使用证明直接办理工商登记。同时，根据被告补充提交的证据16，被告已经配合原告在市场监督管理部门成功办理涉案租赁房屋所在地为注册地址的营业执照。再者，根据双方租赁合同第10条10.3项明确被告已在签约同时告知原告，被告能提供政府部门出具的合法的房屋产权使用证明，被告不承担因房屋产权问题引发的任何纠纷责任。综上，如法院认定本合同无效，被告在本合同无效过程中过错程度轻微，原告明知该房屋为历史遗留房产仍承租该房产，应自行承担不利的法律后果，请求法院驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。被告提出反诉请求：1.依法判决原告将租赁房屋恢复原状交还被告，将法人注册地址由现租赁房屋迁出；2.依法判决原告支付房屋占有使用费人民币2330299元（该房屋占有使用费计至2019年9月3日）；3.依法判决原告向被告支付补缴装修免租期间的房屋占用使用费280000元;4.依法判决原告支付资金占用费人民币1100000元（该资金占用费暂计算至2019年6月30日，实际应支付资金占用费至原告全部付清前述全部款项之日止）。上述总计：3710299元;5.本案的全部诉讼费用由原告承担。事实与理由：被告深圳吾同创新投资股份有限公司（出租方、甲方）与原告大一同教育投资发展有限公司（承租方、乙方）双方于2018年5月29日签订《房屋租赁协议》，约定被告将位于深圳市罗湖区东湖街道梧桐山横排岭172号青苹果国际创客中心1栋(一楼甲方原有280m办公室除外）以及3栋整栋房屋出租给原告作为办公办学经营之用。该协议系双方的真实意思表示，有关注意事项已经在协议中约定，系合法有效的。《房屋租赁协议》约定：2.1乙方承租房屋期限从2018年6月1日起至2030年5月30日止。3.2自2018年6月1日起至2019年5月30日止，月租金为￥280000元；2019年6月1日起至2021年5月30日止，月租金为￥350000元。3.3.1乙方应向甲方交付相当于三个月租金数额的租赁保证金￥840000元。四、甲乙双方根据情况约定装修期，从2018年6月1日至2018年7月1日止。装修期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金。5.1乙方应于每月5日以前向甲方交付当月租金，乙方逾期支付，每日需向甲方支付欠缴费用总额2%的滞纳金。8.2乙方有下列情形之一者，甲方有权解除本协议、收回承租房屋、没收租赁押金、赔偿甲方因此所造成的损失并向甲方支付等同于两个月租金金额的违约金，还需补缴免租期间的租金：（3）连续拖欠甲方租金及其他各项费用达叁拾天以上。8.6本协议提前解除或终止，乙方应主动结清账目，并于协议解除后三天内或租赁期限届满之日迁离承租房屋，并将承租房屋恢复原状返还甲方，除特殊情况经甲方同意不必恢复原状的以外。乙方着不能恢复原状，应向甲方支付恢复、修理的费用。8.9本协议终止，乙方应将法人注册地址由现承租房屋迁出，协议终止法人注册地址仍未迁出，乙方应向甲方支付相应的租金及各项费用，直致法人注册地址迁出为止。2018年8月起，原告即未按《房屋租赁协议》约定按时道纳租金及水电费，每月都是被告多次追讨后，原告交纳部分租金或水电费。2019年以来，原告未支付过租金，长期拖欠租金及水电费，被告多次与原告追要租金及水电费事宜，但原告一直以各种理由拖欠，致使欠付被告的租金缺口越来越大，原告严重违反双方的协议约定，构成违约。被告依据协议约定有权解除双方签订的《房屋租赁协议》、收回承租房屋、没收租赁押金人民币840000元、要求被告赔偿损失并支付等同于两个月租金金额的违约金，补缴装修免租期间的租金及滞纳金。故被告于2019年4月2日依据双方签订的《房屋租赁协议》第8.2及8.3项之约定向原告发送《解除房屋租赁协议通知函》，要求解除双方之间的租赁协议，但原告无视通知函，仍继续占用租赁房屋且未交纳租金。综上所述，原告未按照双方签订的房屋租赁协议履行交租义务，原告的行为已构成违约，被告有权依据《房屋租赁协议》的约定解除双方的租赁关系，并要求原告按照协议约定承担相应的违约责任。现被告依据《合同法》等相关法律规定及《房屋租货协议》的约定，为维护被告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持被告的全部诉讼请求。针对被告的反诉,原告辩称：一、涉案租赁房屋为历史遗留违章建筑，未取得建设工程规划许可证，未取得房屋所有权证，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条规定，出租人未取得建设规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效，因此本案原、被告之间的租赁合同无效。二、根据合同法关于合同无效的规定，合同无效则自始无效。关于合同约定的违约金条款、补交免租期租金的条款、滞纳金条款均不得对双方产生法律效力。因此反诉请求3、4项没有事实与法律依据，且装修期间原告并未占有租赁物，且合同约定该期间和原告入住准备，因此该期间不应支付占用费用。关于反诉请求第2项，由于租赁合同无效因此不存在租金。不可否认原告应支付被告占用期间的占用费，但原告在本诉中予以扣减了相应的占用费，因此不应向被告支付反诉请求第2项的主张。理由：首先原告缴纳了84万元的租赁保证金给被告，如合同无效理应返还。同时根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第九条第2款的规定，“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的可折价归出租人所有，不同意利用的……”，现合同无效，但合同无效的主要过错在于被告，原告在本诉中也主张被告承担70%的装修损失，原告签订租赁合同时未尽到注意义务也应承担30%的装修损失。由于被告的过错导致原告租赁办学的目的基本落空，无法发挥租赁品的全部效用，由于不能办理租赁凭证，因此原告无法取得办学许可证。无法进行正常的招生，因此占用费的标准也不应按合同约定的租金标准计算。三、未按照合同约定支付租金的原因是在于被告未能按照合同约定要求办理租赁凭证，导致原告无法办理办学许可证，原告因而无法实现租赁目的，原告履行的是一种同时履行抗辩权。四、滞纳金的约定明显高于法律约定的最高标准，因此被告的主张没有事实和法律依据。五、本案中被告明知未取得建设工程规划许可证，仍对外出租，且合同约定租赁的目的是办学使用，因没有房屋产权证明，无法办理租赁凭证，因此原告无法正常招生办学，原告承租的租赁物能容纳400到500名学生，只有招到200名学生才可以实现收支平衡，而实际上原告没有进行办学招生，只能通过招培训生或家教等方式招到了五、六十名学生，原告没有充分占用租赁物，原告花大量的资金装修的教室和宿舍大部分没有使用。如按照合同标准来计算占用费，则与原告获取的占用利益完全不符，显失公平，因此原告按照合同标准50%主张占用费合情合理。六、关于装修部分合同明确约定了为了原告装修或入住准备给了一个月的免租期，实际上免租期内原告对租赁物实际进行了装修，原租赁物并非办学使用场地，而是在原告承租后按照办学的标准进行了装修，因此该一个月原告并没有完全占有租赁物，因此不应返还28万元的占用费用。关于反诉请求第四项坚持我方的答辩意见。综上，由于原、被告双方互负债务，原告在本诉主张中已经作了抵消，因此请求驳回被告的全部反诉请求。本院对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，以本院查明的事实为准。本院经审理认定事实如下：一、涉案房屋位于深圳市罗湖区东湖街道梧桐山横排岭172号青苹果国际创客中心1栋（一楼原有280平米办公室除外）以及3栋整栋房屋一栋，为深圳农村城市化历史遗留建筑，未办理房产证，也未取得建设工程规划许可证。二、2018年6月1日，原、被告签订了《房屋租赁协议》一份，约定原告（承租方）向被告（出租方）承租涉案房屋；第1.2条约定，原告承租被告房屋的用途为办公、办学使用；第2.1条约定，租赁期限为2018年6月1日至2030年5月30日；第3.2条约定，2018年6月1日至2019年5月30日，月租金为28万元；2019年6月1日至2021年5月30日，月租金为35万；第3.3条约定，租赁保证金为84万元；第4条约定，原、被告双方根据情况约定装修期，自2018年6月1日至2018年7月1日止，以便原告做装修或其他入驻前的准备。装修期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金。第5.1条约定，原告应于每月5日前向被告支付当月租金，原告逾期支付，每日需向被告支付欠缴费用总额2％的滞纳金。第7.1条约定，协议期间原告如对承租房屋进行修改、改建，须事先向被告提交装修、改建设计方案，并经被告书面同意，同时需向政府有关部门申请同意。三、签订合同当日，被告将涉案房屋交付给原告使用，原告对涉案房屋进行了装修，并交租至2018年12月31日，自2019年1月1日起未足额交租。庭审中，双方确认，原告已于2019年9月3日搬出涉案房屋并返还给被告，按照合同约定的租金标准计算，2019年1月1日至2019年9月3日拖欠的房屋占有使用费为2330299元。四、根据原告的申请，本院委托深圳市鹏建土地房地产资产评估咨询有限公司对对涉案房屋室内装修及消防工程价值进行评估，2019年9月5日，深圳市鹏建土地房地产资产评估咨询有限公司作出《资产评估报告书》，评估前述室内装修及消防工程价值为1934111元。后原、被告双方均对该《资产评估报告书》提出异议。2019年10月9日，深圳市鹏建土地房地产资产评估咨询有限公司作出《评估报告补充说明》，最终评估涉案房屋室内装修及消防工程价值为2000509元。本院认为，涉案房产为历史遗留建筑，未取得建设工程规划许可证，故原、被告就涉案房产达成的《房屋租赁协议》无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。现原告已搬离涉案房屋，因此原告要求被告退还租赁保证金84万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。导致涉案租赁合同的无效后果，原、被告均有过错，原告作为承租方在签订合同时应当查明房屋的实际状况，是否为合法建筑，被告作为出租方也应当将合法房屋出租给原告使用，因此对于合同无效，原告与被告各应承担一半的过错责任，故被告应当赔偿原告赔偿的装修装饰损失1000254.5元。被告辩称原告未将同意擅自装修，与双方在合同中约定了装修免租期不符，因此对被告的该答辩意见，本院不予采纳。被告反诉要求原告将涉案房屋恢复原状，将法人注册地址由现租赁房屋迁出，本院认为，原告涉案房屋已经交还给被告，被告在庭审中也认可已将涉案房屋另行出租，因此，被告要求原告将涉案房屋恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。被告要求原告将原告法人注册地址由涉案租赁房屋迁出，于法有据，本院予以支持。原告实际占用涉案房屋至2019年9月3日，本院参照租赁合同约定的租金标准判令原告支付被告2019年1月1日至2019年9月3日的房屋占有使用费2330299元及相应的利息，利息以2330299元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从原告搬离之日2019年9月3日起计算至款项付清之日止。被告还要求原告补交装修免租期间的房屋占有使用费28万元，本院认为，该装修免租期是原、被告基于原告长期租赁涉案房屋对租金整体权衡后的安排，现在合同提前终止，根据公平原则，原告应当按照实际占用时间与合同约定的租赁期间的比例合理分摊，本院酌定原告应分摊252784元，计算过程为28万×（144月－14月）/144月＝252784元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告大一同教育投资发展有限公司与被告深圳吾同创新投资股份有限公司签订的《房屋租赁协议》无效；二、被告深圳吾同创新投资股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告大一同教育投资发展有限公司退还租赁保证金84万元；三、被告深圳吾同创新投资股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告大一同教育投资发展有限公司赔偿装修损失1000254.5元；四、原告大一同教育投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内将原告法人注册地址迁出涉案房屋；五、原告大一同教育投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告深圳吾同创新投资股份有限公司支付2019年1月1日至2019年9月3日的房屋占有使用费2330299元及相应的利息，利息以2330299元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年9月3日起计算至款项付清之日止；六、原告大一同教育投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告深圳吾同创新投资股份有限公司支付装修免租期间的房屋占有使用费252784元；七、驳回原告大一同教育投资发展有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告深圳吾同创新投资股份有限公司的其他反诉请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币12752元、保全费5000元，由原告负担；反诉费18941元，由被告负担。鉴定费23000元，由原告负担11500元，由被告负担11500元。鉴定费23000元原告已预付，被告应在判决生效之日起十日内迳付原告11500元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  杨丽茵人民陪审员  罗小珠人民陪审员  张土泉二〇一九年十一月三十日叶文佳书记员周洋洋