广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第945号上诉人（原审被告）：深圳市同富家年丰农副产品有限公司。被上诉人（原审原告）：汪培源。被上诉人（原审原告）：周文博。原审被告：余招港。上诉人深圳市同富家年丰农副产品有限公司（以下简称为同富公司）与被上诉人王培源、周文博、原审被告余招港租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第1692号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：2010年12月，同富公司作为甲方，汪培源、周文博作为乙方，双方签订《商场租赁合同》一份。该合同第1条租赁范围和用途约定，甲方将位于深圳市龙岗区XXXXXX市场内X栋X、X、X楼，总面积4772平方米出租给乙方作商场使用，本合同有效期限为十年，自2010年12月2日至2020年12月1日；第2条租金、结算方式约定，商场租金首期1-5年间每平方米按15元计算、月租金为71580元，免租期为四个月至2011年4月2日止，后6-10年间按每平方米17.25计算，月租金为82317元，合同签订生效后，乙方即交纳租赁商场押金600000元和首月租金及费用75966元，乙方每月的5号前以现金或银行存款形式到甲方物管办公室缴付租金和相关费用，甲方只开具收款收据，如乙方需开具正式发票，有关税费由乙方承担；第3条费用及缴费方法约定，乙方每月向甲方交纳卫生运输分摊费2000元，乙方每月向甲方交纳分摊的房屋租赁税2386元；第4条甲方的职责中约定，如因甲方的原因，导致乙方不能正常营业，必须由甲方免除期间的租金；第6条设施设备的维修、责任中约定，甲方为乙方做好租赁物业的整体消防设施（一次消防已通过并有相应的一次消防合格证），二次消防上报及费用，由乙方报批、交纳，甲方提供相应的证照并给予协助乙方办理，乙方需改变商场墙体结构、更换甲方前期投入的空调、电梯等设备，必须书面征求甲方同意或合理的赔偿损失，方可改变商场结构、更换商场设备；第9条其它约定中约定，甲方承诺四楼的主体消防不得影响乙方的正常经营，乙方也不得影响甲方对四楼的出租使用。上述合同签订后，同富公司按约定将租赁场地交给汪培源、周文博使用，汪培源、周文博也按约定交纳了600000元押金，对租赁场地进行使用并装修开办了龙岗区XXX商场，该商场于2011年4月26日开始营业。同年4月14日，深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队向XXX商场发出《建设工程消防设计违法通知书》，有以下内容：你单位申报的深圳市龙岗区XXX商场室内装修工程消防设计备案（工程位于龙岗区龙岗街道XX社区XX路XXX号X-X楼，装修面积4700平方米，使用功能商场）于2011年3月10日被确定为抽查对象，存在以下问题：资料审查不合格：1、未提供建筑有关规范许可证明文件；2、设计文件未注明建筑高度、面积、耐火等级、疏散宽度等设计参数；3、未提供建筑总平面、各层平面等设计图纸。你单位收到本通知书后，应立即停止该工程施工，备齐资料后向我大队申请复查，未经复查合格，该工程不得进行施工。接到该通知后，汪培源、周文博按要求补充了资料。同年7月4日，该大队又向XXX商场发出另一份《建设工程消防设计违法通知书》，有以下内容：我大队对你单位报送的深圳市龙岗区XXX商场室内装修工程消防设计进行了备案检查，经抽查，存在以下问题：资料审查不合格，申报资料与现场不相符。你单位收到本通知书后，应当停止施工，组织整改后向我大队申请复查，未经复查合格，不得施工。同年11月4日，汪培源、周文博向同富公司、余招港发出律师函一份，有以下内容：依据《商场租赁合同》之约定，贵司负有办理租赁房屋一次消防验收并取得消防合格证之义务，但虽经承租方屡次催告，贵司至今仍未履行该项合同义务，导致承租方无法办理二次消防，已为消防行政机关口头警告，严重影响承租方之正常经营，请贵司于收函之日起30日内履行《商场租赁合同》约定之办理租赁房屋一次消防验收并取得消防合格证之义务，同时承租方将于本函发出之日起中止向贵司缴付租金，并按月将租金提存缴付至其开立的独立帐户内，直至贵司履行完上述合同义务后再一次性移交给贵司。同富公司、余招港收到该律师函后，双方曾就此问题进行了协商，但汪培源、周文博方仍然未能办理到商场的二次消防验收。2012年1月31日，深圳市公安局XX派出所向XXX商场发出停业通知，载明：因该商场开业前未经消防安全检查，我所根据法律法规要求深圳市XXX商场七日内自行停止营业，未取得消防安全意见书前，不得擅自营业。同年2月1日，汪培源、周文博向同富公司、余招港发出《关于商场将被迫停止营业的紧急通知函件》，告知同富公司、余招港已收到XX派出所的停业通知，派出所要求商场于2012年1月5日停止营业，汪培源、周文博认为同富公司、余招港未按合同约定为汪培源、周文博做好租赁物业整体消防设施，已经构成根本违约，要求同富公司、余招港在三天内答复是否让汪培源、周文博继续经营？能否保证汪培源、周文博正常经营？打算采取什么措施解决消防验收问题？如何赔偿汪培源、周文博因此蒙受的经济损失？同年2月4日，同富公司向汪培源、周文博发出复函，认为XX派出所所下发的通知是指商场未经消防检查进行经营，与同富公司、余招港无关；并向汪培源、周文博催收自2011年11月起的租金费用共343853元，并要求汪培源、周文博在2月5日前与同富公司、余招港方洽商结算。因消防问题仍未能解决，汪培源、周文博在XX派出所规定期限届满后的2012年2月6日起被迫停止营业，并对商场存货进行处理，对员工进行遣散，该期间支付员工工资82668元、水电费7785元，该商场空置至今。本案在审理过程中，原审法院向深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队发函，调查该大队认定深圳市龙岗区XXX商场室内装修工程消防设计存在“资料审查不合格，申报资料与现场不相符”问题的具体原因，该大队复函称，“经现场抽查发现该场所存在：资料审查不合格，申报资料与现场不相符的行为，暨申报图纸及申报材料中载明的主体建筑物为3层，现场实际主体建筑物为4层”。另查明，涉案房产属同富公司的两位股东冯德明、余招港的自建房，未取得房地产权属证书，也未取得建设工程规划许可证。2010年1月13日，同富公司、余招港以深圳市同乐股份合作公司丁甲岭分公司的名义在网上进行了涉案房产的工程竣工验收消防备案，申报的建筑物层数为3层。2012年2月18日，同富公司又以同富公司名义在网上进行了涉案房产的工程竣工验收消防备案，申报的建筑物层数为4层。涉案房产的实际层数为4层。在XXX商场停业后，汪培源、周文博与同富公司、余招港就有关善后事宜未能协商一致，同富公司遂先诉至原审法院，原审法院予以受理，案号为（2012）深龙法民三初字第1550号。汪培源、周文博在同富公司提起诉讼后又提起反诉，后又撤回反诉，另案提起本次诉讼，汪培源、周文博并要求两案合并审理。原审法院在审理该两案过程中，依据同富公司的申请，委托深圳市中信资产评估有限公司对汪培源、周文博承租涉案房产后为开办XXX商场所进行装修的现值进行评估，该评估公司所出具的评估报告显示，XXX商场装修重置价值为1253257.02元，计算成新率后评估值为600775.01元。一审庭审中，汪培源、周文博与同富公司、余招港双方认可汪培源、周文博交纳租金至2011年10月份，合计金额为496442元，自2011年11月份起未再交纳租金。汪培源、周文博明确其所请求的损失包括：装修损失4288102.23元、工程造价咨询费12000元、商场停业后清货期间所支付的员工工资损失82668元及水电费7785元。另查明，2011年4月13日，汪培源、周文博与同富公司的两位股东冯德明、余招港就涉案物业又签订一份《深圳市房屋租赁合同书》，双方认可签订该合同书只是为了方便汪培源、周文博办理XXX商场的营业执照，而并未实际履行该份合同，双方实际履行的是2010年12月同富公司与汪培源、周文博所签订的《商场租赁合同》。同富公司为冯德明及余招港所合办的有限责任公司，现仍处于正常经营状态。汪培源、周文博属合伙关系。汪培源、周文博在原审中的诉讼请求为：1、确认汪培源、周文博与同富公司、余招港所签订的《商场租赁合同》无效；2、同富公司、余招港返还汪培源、周文博押金600000元；3、同富公司、余招港赔偿汪培源、周文博经济损失4390555.23元；4、同富公司、余招港退还已收取的租金496442元；5、同富公司、余招港承担本案的所有诉讼费用。原审法院审理认为，本案汪培源、周文博与同富公司、余招港就涉案房产同时签订有《深圳市房屋租赁合同书》及《商场租赁合同书》两份合同，但因双方认可前面的合同未实际履行，实际履行的是后一份合同，故应以双方实际履行的合同即《商场租赁合同书》来确定双方的权利义务关系。因涉案房产未取得房地产权属证书，也没有取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，汪培源、周文博与同富公司、余招港所签订的《商场租赁合同书》属无效合同。依据无效合同的处理原则，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，汪培源、周文博应将所承租的房产返还给同富公司。同富公司应退还已收取汪培源、周文博的押金600000元。虽然双方所订立合同无效，但因汪培源、周文博已有实际使用同富公司、余招港的房产，依据公平及等价有偿的民事活动原则，汪培源、周文博应按双方约定的价款支付使用房产期间的使用费，因汪培源、周文博的商场是在2012年2月6日才停业，对于之前的房屋使用费，汪培源、周文博应予以支付，汪培源、周文博请求同富公司、余招港退还2011年11月份前已交纳的租金496442元，理据不足，原审法院不予支持。因同富公司明知涉案房产未取得房地产权属证书，也没有取得建设工程规划许可证，仍将涉案房产出租，对导致租赁合同无效应当承担主要过错责任，汪培源、周文博在签订合同时未尽到谨慎注意义务，对于无效合同的签订负有次要过错责任。综合本案实际情况，原审法院酌定对于汪培源、周文博所产生的损失，同富公司应承担80%的赔偿责任，汪培源、周文博应自行承担20%的损失。依据原审法院查明的事实，汪培源、周文博的损失包括：XXX商场的装修现值损失经中介机构评估为600775.01元、汪培源、周文博商场被迫停业后清货期间员工工资损失82668元及水电费损失7785元，合计691228.01元，该损失同富公司应赔偿其中80%即552982.41元。汪培源、周文博要求同富公司、余招港赔偿4390555.23元，对于超出核算部分原审法院不予支持。汪培源、周文博要求余招港一同承担责任，对此原审法院认为，双方已认可汪培源、周文博与余招港所签订的《深圳市房屋租赁合同书》并未实际履行，双方实际履行的是汪培源、周文博与同富公司签订的《商场租赁合同书》，因该合同产生的权利义务应由合同相对方即汪培源、周文博与同富公司承担，而同富公司现仍处于正常经营状态，余招港只是公司的股东之一，汪培源、周文博要求其一同承担公司的责任，缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。基于以上事实及分析认定。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、确认汪培源、周文博与同富公司于2010年12月所签订的《商场租赁合同书》无效；二、同富公司于判决生效之日起五日内返还汪培源、周文博押金600000元；三、同富公司于判决生效之日起五日内赔偿汪培源、周文博经济损失552982.41元；四、驳回汪培源、周文博的其他诉讼请求。案件受理费46724元，由汪培源、周文博负担35929元，同富公司负担10795元上诉人同富公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、改判同富公司无需赔偿汪培源、周文博任何经济损失；2、由汪培源、周文博承担一审和二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定“被告明知涉案房产未取得房地产权属证书，也没有未取得建设工程规划许可证，仍将房屋出租，对导致租赁合同无效应当承担主要过错。”这一认定明显不公，对涉案房产没有权属证明和建设工程规划许可证，同富公司与汪培源、周文博都是清楚的，涉案房产办理备案登记时，用的是自建房证明，这些都清楚的表明汪培源、周文博对涉案房产的情况是清楚的，一审法院认定同富公司承担80％的主要责任，明显不公。二、一审法院认定汪培源、周文博的损失有误。停业清货期间的人工工资82668元和水电费7785元，停业清货系汪培源、周文博自己的决定，清货期间的收益归同富公司，其工资支出和水电费用理由由其自行承担。被上诉人汪培源、周文博答辩称，一、同富公司出租给汪培源、周文博的标的物因为同富公司擅自加建导致同富公司的首次消防验收出现重大问题，被主管行政机关认定消防验收资料审查不合格，申报资料与现场不相符。从2011年6月27日深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队出具的文字材料以及本案一审期间2013年2月25日该消防大队对一审法院所作的书面回复都讲很清楚“申报图纸及材料显示建筑物为3层”，再次说明同富公司伪造资料，欺骗消防大队所导致的严重后果。二、本案中同富公司用于出租的标的物长期没有取得建设工程规划许可证，更不用说是房地产证，一审时要求同富公司提交建设工程规划许可证，但同富公司一直没有提交，所以一审法庭推断同富公司没有建设工程规划许可证。三、由于同富公司将没有建设工程规划许可证也没有通过初次消防验收的标的物租赁违背了双方合同的约定，在租赁合同第6.1条明确约定“甲方为乙方做好租赁物的消防措施…”，第9.5条“甲方的…不得影响乙方的营业”。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，同富公司与汪培源、周文博对此亦表示无异议，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案租赁物没有取得建设工程规划许可证等经主管部门批准建设的手续，为违法建筑物，原审法院认定双方签订的房屋租赁合同无效正确，本院予以确认。同富公司作为出租人，将违法建筑物出租谋利，且出租人对涉案房屋无法通过消防验收导致合同租赁目的无法实现亦负有主要责任，原审法院据此行使自由裁量权认定同富公司对合同无效承担80%的主要过错责任并无不当，本院予以确认。涉案房屋的装修价值及汪培源、周文博停业清货间的人工工资、水电费作为合同无效造成的损失，原审法院确定同富公司按上述过错比例分担亦并无不当，本院予以确认。综上，同富公司的上诉理由不成立本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10795元，由上诉人深圳市同富家年丰农副产品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张    力代理审判员 郑  志  锋代理审判员 吴  思  罕二〇一三年十月九日书 记 员 廖燕萍（兼）相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。