甘肃省陇南市武都区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘1202民初3489号原告：庞国红，男，汉族，住址：甘肃省陇南市武都区。委托诉讼代理人：卯利利，甘肃秦陇律师事务所律师。被告：李爱玉，女，汉族，住址：甘肃省陇南市武都区。被告：张丽辉，男，汉族，住址：现住甘肃省陇南市武都区。被告：甘肃家天下房地产代理有限公司，住所：甘肃省陇南市武都区滨河新城**，统一社会信用代码：91621202MA73X8GG79.法定代表人：张世德，该公司总经理。原告庞国红与被告李爱玉、张丽辉、甘肃家天下房地产代理有限公司房屋买卖及居间服务合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告庞国红及其委托诉讼代理人卯利利，被告张丽辉及被告甘肃家天下房地产代理有限公司法定代表人张世德到庭参加诉讼，被告李爱玉经传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告庞国红向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原被告签订的《二手房买卖及居间服务合同》；2.判令由被告李爱玉、张丽辉向原告双倍返还定金40000元，由被告甘肃家天下房地产代理有限公司退还原告支付的房屋中介费6800元；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2019年被告李爱玉欲出售位于陇南市武都区长江大道江岸名都4号楼3401室房屋，被告张丽辉代其母李爱玉处理售房事宜，被告甘肃家天下房地产代理有限公司向原告提供了该房源的信息，原告在了解该房产相关信息中，被告告知原告，该房屋房产证已办下来三四年了，成交后即可办理房产过户手续。经各方协商，于2019年4月19日签订了《二手房买卖及居间服务合同》，按照合同约定，该房屋成交价为880000元，合同签订之日原告支付20000元定金，2019年5月20日前支付除定金、押金之外的剩余首付款310000元，剩余部分由原告向银行申请按揭贷款，被告在收到原告首付款之日起60日内办理过户，合同签订后，原告按约交付被告定金20000元，并支付被告甘肃家天下房地产代理有限公司中介费6800元。2019年5月16日准备支付310000元首付款时得知该房屋到2019年12月8日才满足过户条件，原告找被告协商，但被告张丽辉却反悔不愿意出售该房屋，事后，原告找被告甘肃家天下房地产代理有限公司及张丽辉多次协商未果。综上，原告认为，被告在缔约过程中欺骗原告房屋的过户时间，合同签订后又反悔拒绝出售房屋，其行为已构成违约，致使原告合同目的无法实现，严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的损失，为维护原告合法权益，现依据相关法律提起诉讼，请求判如所请。被告李爱玉未作答辩。被告张丽辉未作书面答辩，其在庭审时称，我并没有拒绝出售房屋，当时产权证我没有见到，我在委托家天下房产公司的时候说明了的，和原告协商的时候，我也给原告说咱们去售楼部或者物业问一下，看房产证能不能过户，但原告说好的，他有一朋友已买过这房子，就这样我们在晚上10点钟签订了合同，说好的第二天给我支付31万元，结果第二天给我说还差2万元，过了一星期也没有给钱，这段时间我妈下来了，我们到房管局一问，房子要到2019年12月8日才能过户，我和原告及家天下房产公司都商量过，不成了我把房产证压在家天下公司，但原告害怕有其他事情觉得不成，说先给我5万元让我把房子给他腾了，我没有同意，就这样双方一直没有商量成。卖房我没有反悔，我现在也是同意给原告卖房的。被告甘肃家天下房地产代理有限公司未作书面答辩，其法定代表人庭审时称，被告的房子在2018年就已经挂在我公司名下出售，张丽辉告知我们，房产证已经办好三、四年了，这样我们才接受的委托，我们三方在签订合同时，在合同最后一条明确约定，如果因买卖双方违约导致交易无法达成的，服务费由违约方进行承担，我们的服务已经完成了。原告庞国红围绕诉讼请求向本院提交如下证据：第一组：庞国红身份证复印件一份；第二组1.《二手房买卖及居间服务合同》一份；2.定金收款收据一份；3.中介服务费收款收据一份；第三组：《履约催促函》一份；第四组：查询证明一份；第五组：张世德询问笔录及身份证复印件各一份。被告李爱玉、张丽辉未向本院提交证据。被告甘肃家天下房地产代理有限公司向本院提交如下证据：电话录音一份。对原告所举上述证据，本院已组织当事人进行了质证，对质证无异议的证据，本院将结合当事人陈述、案情综合予以考虑。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李爱玉与张丽辉系母子关系，位于陇南市武都区长江大道江岸名都**楼**房屋登记在李爱玉名下。2019年4月19日，张丽辉代理其母李爱玉（卖方）与庞国红（买方）、甘肃家天下房地产代理有限公司（居间方）三方签订《二手房买卖及居间服务合同》，该合同系复式合同，其中，第一部分二手房买卖约定：李爱玉自愿将其名下位于陇南市武都区长江大道江岸名都4号楼3401室房屋转让给庞国红，转让价款880000元，买方于本合同生效当日支付定金20000元，于2019年5月20日前支付除定金、交楼押金之外的首期购房款310000元，剩余房款550000元买方以公积金贷款方式支付卖方，买方须于2019年8月20日之前支付购房尾款550000元，除政府政策、系统原因导致付款推迟，不可抗力因素除外，买方承担违约责任。买方须于2019年5月20日向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续。卖方须配合买方申请按揭银行提供所需资料及相关文件，并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺为准。卖方应当于收到全款三月内将房屋交付乙方。买方的违约责任：如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让或成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收乙方已支付的定金，因此给居间方造成损失的，由买方承担赔偿责任。卖方违约的违约责任：如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让或成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金，因此给居间方造成损失的，由卖方承担赔偿责任。合同同时约定了双方的其他权利及义务。该合同第二部分居间服务约定：居间方根据买卖双方的委托可提供以下居间服务：1.接受卖方售房意向委托发布房源信息，寻找意向买方；2.接受买方的购房委托并提供房源信息；3.协助查看房地产权属证明文件并如实报告产权信息；4.向卖方如实传达或报告买方的真实意图（包括房价、付款方式等）；5.向买方如实传达或报告卖方的真实意图（包括房地产权属、现状、房价、付款方式等事项）；6.促成买卖双方签订本合同；7.对买卖双方抵押贷款、赎楼手续、递件过户手续、期限、应缴纳的费用交楼等事项提供咨询服务。居间方促成买卖双方订立本合同即视为完成居间义务，如买卖各方需委托居间方提供代办赎楼、资金监管、按揭贷款、递件过户、收楼等其他服务的，居间方应当向委托方说明服务内容、收费标准等情况，经委托方同意后，另行签订合同。居间服务佣金及违约责任：基于居间方已为买卖双方提供了订立本合同的居间服务，买卖双方应向居间方支付居间服务佣金，具体金额、支付期限及相应的违约责任依据买卖各方另行签署的《佣金承诺书》履行。如买卖任意一方违约或过错，致买卖双方未能签订《陇南市二手房买卖合同》的，违约方或过错方仍需向居间方支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。三方在本合同签订之前的承诺及协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准。《佣金支付承诺书》作为本合同附件，具有同等法律效力。本合同一式三份，买方、卖方、居间方各执一份，均具有同等法律效力，本合同自签字或盖章之日起生效。合同签订当日，买方庞国红按约交付卖方代理人张丽辉定金20000元，支付居间方甘肃家天下房地产代理有限公司居间服务费6800元，张丽辉、甘肃家天下房地产代理有限公司分别为庞国红出具了收款收据。其出具的收据载明：“今收到庞国红交来购买武都区长江大道江岸名都4号楼3401室房屋定金贰万元（￥20000）元。经手人：李爱玉代理人张丽辉”。“今收到庞国红交来购买武都区长江大道江岸名都4号楼3401室房屋服务费陆仟捌佰元（￥6800元）。经手人：甘肃家天下房地产代理有限公司（公章）”。2018年5月中旬，庞国红得知案涉转让房屋到2019年12月8日才满足过户条件，办理过户手续，遂以其不能按期办理公积金贷款为由未按期支付卖方合同约定首付款310000元，期间，买卖双方及居间人多次协商未果。2019年5月21日，居间人甘肃家天下房地产代理有限公司向张丽辉发出履约催促函，载明：致张丽辉先生：2019年4月19日，你作为卖方代理人在我司与买方庞国红先生签订关于武都区长江大道江岸名都4号楼3041室的二手房买卖合同，约定成交价为人民币捌拾捌万元整（￥880000），与签订合同当日内支付定金20000元，根据你方承诺，你方房产证已经3年多快4年了，完全满足陇南市房产交易条件，后你方去银行查询得知2019年12月8日才能满足过户条件，导致合同无法履行，根据合同第十条，卖方的违约责任：如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让或成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金，因此给居间方造成损失的，由卖方承担赔偿责任。请你方在收到本函三日内，按照买方要求，先付您壹拾万元（￥100000）定金，其他的一切手续等到2019年11月份办理一切手续，否则，我们公司及买方将追究你们的违约责任，双倍返还定金或支付转让成交价20%的违约金并支付买卖双方的中介费以及诉讼费、律师费、误工费、车费等。张丽辉收到该函后，明确表示不同意买方意见。2019年8月5日庞国红诉至本院。另查明：案涉房屋即位于陇南市武都区长江大道江岸名都4号楼3401室房屋，房屋所有权人为李爱玉，房产登记发证时间是2016年11月8日，该房屋李爱玉购买时在中国农业银行武都支行已办理按揭抵押贷款，贷款至今尚未清偿完毕。本案审理中，李丽辉称，该房按揭抵押贷款的事情三方在签订合同时我已明确告知，合同签订后，庞国红未按期支付首付款31万元，我没有违约，如庞国红愿意，我同意按原合同继续履行，庞国红主张解除合同我也同意，但定金不予返还。本院认为，李爱玉、庞国红及甘肃家天下房地产代理有限公司三方签订的《二手房买卖及居间服务合同》，各方当事人意思表示真实，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对各方当事人均具有约束力。经查，该合同系复式合同包含两部分内容，第一部分为二手房买卖，第二部分为居间服务，合同履行中，庞国红以卖方在缔约过程中未如实告知房屋的过户时间，致使所购房屋不能按期办理过户手续，不能办理按揭贷款，合同无法继续履行为由，主张李爱玉违约，请求解除《二手房买卖及居间服务合同》。如前所述，该合同系复式合同，关于房屋买卖部分，本案审理中，因买卖双方同意解除房屋买卖协议，应视为双方对解除房屋买卖达成了一致意见，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”对庞国红主张解除房屋买卖协议的诉讼请求，本院予以准许。关于居间服务部分，按照约定，居间方促成买卖双方订立本合同即视为完成居间义务，本案买卖双方经居间方居间服务已订立房屋买卖协议，居间方居间服务义务已履行完毕，故对庞国红主张解除居间服务的诉讼请求，本院不予支持。关于庞国红要求李爱玉双倍返还定金的问题。涉案合同约定，买方于2019年5月20日前支付除定金、押金之外的剩余首期购房款310000元，剩余房款550000元买方以公积金贷款方式支付卖方，买方须于2019年8月20日之前支付购房尾款550000元，除政府政策、系统原因导致付款推迟，不可抗力因素除外，买方承担违约责任。买方须于2019年5月20日向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续。卖方须配合买方申请按揭银行提供所需资料及相关文件，并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺为准。买方的违约责任：如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让或成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收乙方已支付的定金，因此给居间方造成损失的，由买方承担赔偿责任。从上述合同约定内容看，买卖双方未约定支付首付款和向银行提交按揭贷款申请的相关资料的先后顺序，合同履行发生争议后，双方都以先履行抗辩权为由，拒绝先履行各自的义务，导致合同无法继续履行。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”据此规定，庞国红主张李爱玉构成根本违约，其理由不能成立，对其要求双倍返还定金诉讼请求，本院不予支持。鉴于买卖双方同意解除房屋买卖协议，且本院予以准许，卖方李爱玉应当返还庞国红定金20000元。关于庞国红诉请甘肃家天下房地产代理有限公司退还其支付的房屋中介费6800元的问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。本案中，甘肃家天下房地产代理有限公司接受李爱玉出售房屋的委托并发布房源信息，寻找意向买方，后接受庞国红购房委托并提供房源信息，为李爱玉与庞国红订立房屋买卖合同提供居间服务，并促成买卖双方订立了《二手房买卖及居间服务合同》，庞国红按约支付其居间服务费6800元，符合当事人约定和上述法律规定。按照约定，甘肃家天下房地产代理有限公司接受买卖双方的委托负有提供房源信息，协助查看房地产权属证明文件并如实报告产权信息，如实传达或报告买卖双方真实意图的合同义务，经查，案涉交易房产属李爱玉名下房产，该房产登记发证时间是2016年11月8日，根据陇政办发［2017］73号陇南市人民政府办公室关于进一步整顿规范全市房地产市场秩序的通知第四条严格市场监管，规范交易秩序规定：“新建商品房和二手房在取得《房屋所有权证》或《不动产证》满三年方可上市交易”，该房屋于2019年11月8日后方可上市交易，甘肃家天下房地产代理有限公司仅依据李爱玉委托人张丽辉“房产证已经办好三、四年了”的口头陈述，对房产交易信息未尽审查核实义务，导致买卖双方因合同的履行发生争议，其居间服务行为存在瑕疵，鉴于买卖双方不愿继续履行合同，同意解除房屋买卖协议的意见，本院酌定，由甘肃家天下房地产代理有限公司返还庞国红所付居间服务费的一半即3400元。综上所述，对庞国红的诉讼请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决如下：一、解除2019年4月19日李爱玉、庞国红及甘肃家天下房地产代理有限公司三方签订的《二手房买卖及居间服务合同》中二手房买卖部分；二、李爱玉于本判决生效之日起十日内返还庞国红购房定金20000元；三、甘肃家天下房地产代理有限公司返还庞国红居间服务费3400元；四、驳回庞国红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费970元，减半收取485元，由李爱玉、甘肃家天下房地产代理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。审判员  张武寿二〇一九年十一月六日书记员  兰亚峰