广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初31711号原告：李锦波，男，汉族，1977年9月26日出生，住址广东省从化市，委托诉讼代理人：叶俊希，广东为峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟慧波，广东厚平律师事务所律师。被告：熊美珍，女，汉族，1985年4月20日出生，住址广东省深圳市福田区，原告李锦波与被告熊美珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告李锦波的委托诉讼代理人叶俊希、钟慧波到庭参加诉讼，被告熊美珍经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告退还车位使用权对价150万元；二、判令被告按每日1000元的标准支付占用费（从2018年2月5日起计算至被告实际退还150万元之日止，暂计至2019年1月29日为358000元）；三、判令被告赔偿原告多支付的中介佣金损失16447.37元以及多支付的交易税费损失59705.25元；四、判令被告向原告赔偿房屋交易总价10%的违约金，以第二、三项诉讼请求（造成损失）的30%为限，暂计至2019年1月29日为130245.79元；五、本案诉讼费、律师费5万元、保全费、担保费由被告承担。本案相关情况一、买卖合同的签订时间：2017年9月20日，原告李锦波（买方）、被告熊美珍（卖方）及中原地产代理（深圳）有限公司（居间方、托管方）签订《二手房买卖及居间服务合同》以及《资金托管协议》。二、佣金支付承诺书（买方）主要内容：本人李锦波与卖方熊美珍于2017年9月20日就深圳市熙园2栋B座1504物业签署了《二手房买卖及居间服务合同》及相关协议，约定实际转让成交价为2280万元，现本人承诺，基于中原地产代理（深圳）有限公司在促成本人与卖方签署合同达成房地产买卖法律关系过程中所提供之积极服务，本人自愿于就上述物业签署《深圳市二手房买卖合同》（即递件过户）之前向中原地产代理（深圳）有限公司支付佣金25万元。三、交易房产情况：坐落于深圳市××××04单位。四、房产交易价格：2280万元。五、买方的义务：买方同意在合同生效之日起壹日内（含当日）向卖方支付定金114万元；买方向银行按揭贷款支付约定楼款，具体履行方式为：买方须于2017年10月20日前（含当日）将定金、交楼押金之外的剩余首期款661万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或合同外的第三方监管账号中；买方须于2017年10月20日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等资料；若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于合同转让成交价的，买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足；经买卖双方协商一致，由买方自愿支付交易所产生的全部税费，包括增值税、城市建设维护税、教育费附加等。六、卖方的义务：该物业处于抵押状态，卖方同意于买卖双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日起二十日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，且应于还清贷款并注销抵押登记后两个工作日内将房地产证原件交予上述居间方或居间方指定的担保公司；卖方应于收到全部房款三日内将该物业交付予买方，并履行下列手续：买卖双方共同对该物业及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续，移交该房屋钥匙，买卖双方应在交楼清单上对上述情况签名确认；卖方在交房前，应将附随于该物业的水费、电费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、煤气费、电话费等费用结清，结清单须交买方确认，否则，买方有权要求交楼押金的托管方从交楼押金中抵扣上述欠费；卖方承诺该物业的明德学位未被占用，卖方承诺该物业交房前将该物业的所属车位（车位号：037）无偿过户到买方名下，即配合买方到开发商做更名登记。七、违约责任：如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金，因此给居间方造成损失的，由买方承担赔偿责任；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金，因此给居间方造成损失的，由卖方承担赔偿责任。八、补充协议主要内容：2017年11月22日，原、被告双方签订《关于熙园2B栋1504物业的补充协议》，约定如下事项：根据该物业原买卖合同约定该物业交房时将附带车位（车位号：037）无偿更名到买方名下，现由于卖方原因致使暂时不能将该车位顺利更名。经买卖双方协商同意：一、卖方继续尽快办理车位更名所需要办理的一切手续；二、先将该物业给于买方使用，该物业从交房当日起，所产生的一切水电、煤气等一切杂费由买方承担；三、该物业新房产证延缓办理银行抵押贷款手续，直至该车位顺利更名到买方名下，车位更名成功后买方两个工作日必须办理该物业的银行贷款抵押登记手续。2018年1月30日，因被告仍未履行上述协议，原、被告就车位等事宜再次签订了《补充协议》，其中约定：卖方必须在2018年4月20号前办妥车位（车位号：037）更名手续，将车位更名至买方名下；卖方分两次向买方共交付履行保证金80万元。签订本协议，在两天内向买方交付40万元；卖方收到此物业新房产证银行抵押放款，在两天内再向买方交付40万元。如不按时交付履约保证金则视为卖方违约；卖方在本补充协议约定的时间内办妥车位更名手续的，则买方无息退回该履约保证金；如卖方在本补充协议约定的期限内未办妥车位更名手续的，则视为卖方违约；卖方违约，承担违约责任。买方有权要求卖方支付相当于车位价值150万元和支付房屋总价的10%的违约金，并要求卖方承担买方为实现债权而支出的全部费用包括但不限于律师费、诉讼费等；卖方违约的，除向买方支付本协议第4条所述的款项和违约金外，履约保证金不予退回，归买方所有；卖方自签订本补充协议之日起5天内腾出房屋，将房屋交付给买方，并一起将车位号是037的固定车位使用权无偿转给买方。卖方逾期交付房屋和车位的，每逾期一天各按1000元标准计算占用使用费，且履行保证金不予退回……九、合同履行情况：庭审时，原告自认涉案房产已于2017年10月办理过户，并于2018年1月29日交付给原告使用。被告至今未将车位交付给原告。原告为购买涉案房产已向中介支付佣金25万元；为办理涉案房屋产权过户登记缴纳了税费907439.77元。十、其它事项：庭审中，原告自认《补充协议》签订后，被告于2018年1月31日向原告支付了40万元的履约保证金，该40万元尚在原告处，原告依双方约定将不予退还。另，原告因本案诉讼支出律师费5万元、担保费6000元。判决结果本院认为，原、被告签订的《二手房买卖及居间服务合同》、《关于熙园2B栋1504物业的补充协议》及《补充协议》均系双方真实意思表示，内容合法，应受法律保护，双方成立合法有效的房屋买卖合同关系。原告依约交付房款后，被告未按约定向原告交付、转让涉案房产附带车位，构成违约，应承担相应的违约责任。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃其相应的诉讼权利，应承担不利的法律后果。（1）关于原告主张的要求被告退还车位使用权对价150万元及占用费问题。因双方在《补充协议》中已明确约定，被告违约时，原告有权要求被告支付车位使用对价150万元，原告的该主张，符合双方约定，未违反法律相关规定，本院依法予以支持。至于占用费，实质上是被告逾期交付车位的违约金，由于原告已没收被告40万元的履约保证金，足以弥补其损失，故对于原告的该主张，本院不予支持。（2）关于原告主张的多支付的中介佣金损失及交易税费损失问题。原告支付的佣金和交易税费是以包括车位价格在内的总房价2280万元为基数计算的，现被告不能交付车位，房屋价格实际为2130万元（2280万元-150万元），原告为此多支付了佣金1.64万元[25万元-25万元×（2130万元/2280万元）]、税费5.97万元[907439.77元-907439.77元×（2130万元/2280万元）]，原告请求被告赔偿佣金、税费的差价损失于法不悖，本院予以支持。（3）关于违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告请求被告支付房屋交易总价10%，且不超过车位使用权占用费、中介佣金损失及交易税费损失的30%的违约金，有合同依据，未违反法律相关规定，本院依法予以支持，被告应向原告支付违约金2.283万元[（1.64万元+5.97万元）×30%]。（4）关于律师费、担保费的承担问题。因双方在《补充协议》中就原告为实现债权而支出的全部费用包括但不限于律师费、诉讼费等的承担已有明确约定，且原告已提供5万元律师费增值税发票、6000元担保费增值税发票及相应转款凭证，该费用未超出合理范围，故对原告的该项主张，本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告熊美珍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李锦波支付车位使用权对价150万元；二、被告熊美珍应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告李锦波佣金损失1.64万元和税费损失5.97万元；三、被告熊美珍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李锦波支付违约金2.283万元；四、被告熊美珍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李锦波支付律师费5万元、担保费6000元；五、驳回原告李锦波的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23715元，保全费5000元，合计28715元（原告均已预交），由原告负担6240元，被告负担22475元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费，逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 范 桃 江人民陪审员 王 朝 晖人民陪审员 曾 小 平二〇一九年十一月十八日书 记 员 肖融（代）