广东省汕头市澄海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0515民初1259号原告：广州奥佳物业管理有限公司汕头分公司，住所地汕头市澄海区宁川东路与广场交界处雍景苑1-2幢层06号连二层06号。负责人:黄绮婷，执行董事。委托诉讼代理人：赖名宇，男。委托诉讼代理人：王达，男。被告：林越，男，1986年8月10日出生，汉族，户籍地址汕头市澄海区，现住汕头市澄海区。原告广州奥佳物业管理有限公司汕头分公司与被告林越物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用小额诉讼程序进行审理，后因案情复杂转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州奥佳物业管理有限公司汕头分公司的委托诉讼代理人赖名宇、被告林越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州奥佳物业管理有限公司汕头分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费10050元（2015年4月至2019年5月）及滞纳金（自2015年5月1日起按日千分之一计算至缴清全部物业管理费之日止，暂计至2019年5月31日滞纳金为6630.59元）；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年7月10日，被告与原告签订了《XXX园前期物业服务协议》，约定原告向被告提供物业服务，被告向原告按期足额支付物业管理费。根据协议第五条约定，物业管理服务费自《商品房买卖（销售）合同》约定交楼之日起开始计算，另有约定的，按《收楼通知书》约定交楼日期开始计算。缴费时间为每个月15日前缴纳当月的物业管理费，在当月最后一日仍未足额缴纳物业管理费的，从当月最后一天之次日起每天按欠缴金额的千分之一缴纳滞纳金。被告系XXX园X栋X单元的业主，所购房屋类型为洋房，物业面积132.54平方米，根据协议约定被告应当向原告以每平方1.52元的标准缴纳物业费，计至2019年5月31日止，被告欠缴的物业管理费用为10050元，因此产生滞纳金为6630.59元，上述费用共计16680.59元，但被告一直未按期履行缴费义务。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告已多次催缴，未有效果。因被告的违约行为造成原告的损失，为维护原告的合法权益，特向法院起诉。被告林越辩称：1、被答辩人没有履行物业服务合同义务，根据《XXX园前期物业服务协议》第十条违约责任中的第一条约定:乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。2015年6月份，我所住的这条梯(XXX园X幢X梯)1至3楼是澄海区XX供电所的，本来装修是每个户主很正常的事，然而澄华供电所在装修的时候野蛮施工，在没有向相关部门报备的情况下私下拆楼层的天花板和楼梯，用“风炮”(冲击钻)把天花板和侧梁打掉，其风炮的冲击力极强，噪音极大，震动到整条梯那些装修好的住户房屋都有不同程度的损伤和裂痕。我老婆那时刚好在坐月子，那个打墙的声音超级吵，还会微震，我老婆就打电话给我说打电话让物业去制止，我那时还在公司上班走不开就打电话给物业说明情況。物业去了现场有处理了一下，可没过一会供电所又开始施工了。我当时一天打了几个电话给物业，可物业在对方已违规装修的情况下没有强制性阻止，就这样整整拆了一天的天花板和楼梯。隔天还继续施工，我们担心小孩受到惊阙，也发现房屋已经被震出裂痕了，我就跟我们这梯的住户一起去叫物业去阻止施工才停止，但已经拆了一楼的天花板、二楼的部分天花板，侧梁和楼梯。同时也造成了答辩人房屋受损严重，肉眼可看到的裂痕:主房26处、父母房23处、儿童房10处、客厅和食厅42处(客厅电视背景和沙发背景都是吸音板材料做的没拆开看损坏程度)，同时X幢X梯1至18楼消防楼梯两侧都有明显的裂痕。由于被答辩人违反协议在先，未能达到管理服务质量约定目标，这件事从2015年6月处理到现在2019年7月还没给我们业主一个答复，其服务质量跟答辩人所交的物业费不匹配，也未对答辩人的损失进行合理的赔偿，故此答辩人拒绝缴纳物业费。2、根据《XXX园临时管理规约》第三章第十条规定:业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业，并与其签订《房屋装饰装修管理服务协议》。业主应按《房屋装饰装修管理服务协议》的约定并遵守法律、法规、本小区管理规约及装修手册从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得有装饰装修的禁止行为。请问XX供电所擅自拆掉天花板、侧梁和楼梯的行为是《房屋装饰装修管理服务协议》或物业所允许的吗?如果这种行为是禁止的，物业人员为何不去强制制止?为何要让事态升级?这是不是物业失职所导致的结果?3、根据《XXX园临时管理规约》第三章第十二条规定:因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。XX供电所装饰装修期间用暴力施工，强拆天花板和侧梁，改变墙体结构，已经做出违法的行为，作为XXX园物业管理处不但没有制止，还因XX供电所的违法施工导致楼上的住户房屋受损，更离谱的是2015年6月份发生的事情，到2017年10月份才恢复原状，作为物业方不但没有让XX供电所赔偿我们业主的损伤，已经严重违法，作为物业管理方的职能，还把我们业主告上法院了，这就是所谓的优质高效的物业管理服务。4、根据《XXX园临时管理规约》第三章第十七条本物业区域内禁止下列行为：第一点损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途，第五点违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品、排放有毒有害物质，发出超标噪声，第八点影响建筑结构和使用安全的行为，既然是禁止的行为，XX供电所凭什么可以损坏房屋承重结构、主体结构、擅自改变房屋设计用途、作业时超标噪音、影响建筑结构和使用安全的行为，作为物业管理方没有及时体现物业管理职能，这就充分体现物业没有尽到管理的责任。5、《业主手册》第五章装饰装修管理服务，第五点装饰装修服务协议的第八小点违约责任的第二项:申报内容与实际装修内容不符合，除责令纠正外，没收许可证;第三项:擅自拆改房屋结构，破坏拆除墙、柱、梁、楼板的天面的，需恢复原状，没收许可证，并承担由此造成的一切责任后果。事实情况是XX供电所所申报的装修内容跟实际不符合，作为物业管理方发现了应当尽到管理的责任，第二项的不及时阻止导致了第三项的发生，物业管理方也没有没收许可证，而是让其继续施工，对后果的产生也完全没有去追责。6、民事起诉状中事实和理由中写到合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务。这与事实严重偏离，作为XXX园的物业，在管理和服务质量上面差到极点，车库管理混乱不堪，车库卫生脏乱差，物业服务人员素质低，作风懒散，这些答辩人都有证据可附上。如果是优质高效的物业管理服务，整个XXX园为何有那么多的业主拒缴物业费，其中缘由还请法院明察秋毫。7、民事起诉状中事实和理由写着被告拒不履行自己的缴费义务，原告已多次催缴，未有效果。这就更是严重偏离事实了，原告从2015年5月到2018年12月就只催缴过一次，在这3年多时间里，被告曾多次问过每一届的物业主任说缴纳物业费的问题，每个物业主任都清楚被告的情况，故此他们都会说你的是特殊情况，XX供电所事情解决了再谈物业费的问题。协议里面写得很清楚，业主超过2个季度拒缴纳物业费的，物业可向人民法院提起诉讼。为何等到4年后才来提诉讼，其中的缘由还请法院来定夺。8、鉴于被答辩人提供物业管理服务，收取物业管理费及标准无理可依，答辩人无需支付被答辩人主张的物业管理费及滞纳金。相反，被答辩人的服务违背了包括答辩人在内的大多数业主的意愿并严重损害了大多数业主的合法权益。因原告不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便，并带来一定的经济损失和精神损害，被告才拒缴物业管理费。根据合同法关于先履行抗辩权的规定，在原告没有恰当履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业管理费。因此，请求法院驳回原告诉讼请求并判原告赔偿被告的损失。9、对于XXX园物业管理处的不作为表现，XXX园X幢X梯所维权的所有住户都可作为人证直接证明。原告围绕其诉讼请求提交了营业执照、居民身份证、前期物业管理服务协议、收楼卡、收楼确认书、物业费欠款金额明细表、催费告知函、顺丰速递客户存根、物业服务收费备案表、违章处理通知单、通知、施工图册、平面图、房屋质量鉴定报告等证据，被告针对其辩解意见提交了前期物业管理服务协议、业主手册、尚景康园临时管理规约、房屋受损照片、车库卫生状况照片、微信聊天记录、XX供电所违法操作照片、房屋质量鉴定报告、区信访局上访书、事件经过自述材料等证据。原告提交的证据，被告对物业费欠款金额明细表中滞纳金收取有异议，认为其不知道原告收取滞纳金的标准，收取滞纳金没有标准可依；对违章处理通知单、通知、施工图册、平面图、房屋质量鉴定报告的真实性没有异议；对其他证据均没有异议。被告提交的证据，原告对前期物业管理服务协议、业主手册、XXX园临时管理规约没有异议；对房屋受损照片有异议，认为与本案无关；对车库卫生状况照片的真实性有异议，认为无法识别出就是XXX园的车库；对微信聊天记录的真实性、关联性有异议；对XX供电所违法操作照片、房屋质量鉴定报告、区信访局上访书的真实性没有异议，但对关联性有异议，认为供电所违规操作与原告的诉求无关；对事件经过自述材料内容的真实性有异议。对双方当事人均没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的物业费欠款金额明细表，被告对其真实性没有提出异议，且被告对原告主张的2015年4月至2019年5月的拖欠物业费及物业费的计算没有异议，虽对2015年4、5月是否已收取物业费及滞纳金收取依据存有疑问，但未能提供反驳证据予以推翻原告的主张，本院对该证据予以确认并在卷佐证。原告提交的违章处理通知单、通知、施工图册、平面图、房屋质量鉴定报告和被告提交的XX供电所违法操作照片、房屋质量鉴定报告、区信访局上访书，双方当事人对证据的真实性均没有异议，本院对上述证据的真实性予以确认。被告提交的房屋受损照片、车库卫生状况照片、微信聊天记录为被告单方制作，无法证明与本案的关联性，本院不予采信。被告提交的事件经过自述材料，与其答辩意见基本一致，属于当事人的陈述，为其单方制作的内容，不能作为认定事实的依据，故本院不作证据认定。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：原告系汕头市澄海区XXX园小区的物业管理服务公司，被告系XXX园X幢X号房的业主。2014年7月10日，原、被告签订《XXX园前期物业服务协议》，由原告向被告提供物业服务，被告按约定缴交物业管理服务费。协议约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任等内容，其中约定被告每月物业管理服务费按其房屋建筑面积1.52元/平方米计算，物业管理服务费自《商品房买卖（预售）合同》约定交楼之日起或《收楼通知书》约定交楼日期开始计算，并于每月15日前缴交，每逾期一天按欠交金额的1‰收取滞纳金。被告所有的XXX园3幢707号房产建筑面积为132.54平方米，每月应缴交物业管理费为201元。被告于2014年7月10日确认交房，但自2015年4月起未按约定按月缴交物业管理费。2015年6月，被告因XXX园3幢一至三层业主房屋装修过程中存在违规施工要求物业处置，认为物业处置不力故没有再缴交物业管理服务费。现原告起诉要求被告支付自2015年4月至2019年5月的物业管理服务费10050元及相应滞纳金。本院认为，本案系一宗物业服务合同纠纷。原、被告签订的物业服务合同是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告具有约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告为涉案小区提供物业服务，被告应缴纳物业管理服务费，现被告拖欠原告2015年4月至2019年5月的物业管理服务费10050元，事实清楚，证据充分，本院予以认定。至于被告辩解其物业费已交纳至2015年5月，但未能提供相应的证据予以佐证，故本院不予采纳。现原告要求被告支付拖欠的2015年4月至2019年5月的上述物业管理服务费，本院予以支持。对于原告要求被告支付滞纳金的诉求，考虑到被告未按约支付物业服务费事出有因，并非恶意拖欠，故本院对原告的该项诉求不予支持。被告关于要求原告赔偿其损失的问题，因与本案属不同法律关系并涉及案外人，可依法另行主张权利。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告林越应于本判决生效之日起10日内付还原告广州奥佳物业管理有限公司汕头分公司物业管理服务费10050元。二、驳回原告广州奥佳物业管理有限公司汕头分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费217元，由原告广州奥佳物业管理有限公司汕头分公司负担87元，被告林越负担130元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  郑怀彬代理审判员  许晓燕代理审判员  黄文贤二〇一九年十一月十二日书 记 员  徐妙珊附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。