云南省瑞丽市人民法院民 事 裁 定 书（2019）云3102民初720号原告：邵慧丽，女，汉族，1975年6月15日出生，身份证住址杭州市萧山区，现住瑞丽市。委托诉讼代理人：余锐，云南春晖律师事务所律师，执业证号15331200711993873，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：赵书宝，云南春晖律师事务所实习律师，实习证号53131504110127，代理权限为特别授权代理。被告：瑞丽市弄喊物业管理有限公司，住所地云南省德宏州瑞丽市弄喊二社，注册号533102100006573。法定代表人：蒲忠信，系公司总经理。委托诉讼代理人：宋鹍，云南欣艺律师事务所律师，执业证号15331201210622047，代理权限为特别授权代理。原告邵慧丽与被告瑞丽市弄喊物业管理有限公司（以下简称弄喊公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月6日公开开庭进行了审理。原告邵慧丽及其委托诉讼代理人余锐、赵书宝，被告弄喊公司委托诉讼代理人宋鹍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵慧丽向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方所签的房屋转让协议无效；2、被告返还购房款53.2万元及利息215683元，利息按5.6%利率从2012年1月9日计算至2019年4月2日，支付2019年4月2日之后的利息至清偿之日止；3、被告双倍返还定金10万元；4、被告承担本案全部诉讼费。庭审中，原告邵慧丽表示第2项诉讼请求中“53.2万元”系笔误，更正为“51.2万元”。事实和理由：2010年12月1日，原告向被告支付购买被告在瑞丽弄城物流城商铺的定金5万元，当时房子还未盖好，双方没有签订合同。被告承诺按照商品房销售的程序办理，为原告办理房产证和土地证。2011年6月，原告接到被告通知可以去签订房屋转让协议，并支付购房款。双方于6月10日签订协议，约定：甲方负责瑞丽市城建局确认的规划为乙方建盖编号C3号的房屋，建筑面积231㎡，其建筑设计及施工符合规划设计及施工规范要求，为合格产品；甲方将C3房屋以64万元总价转让给乙方使用，使用期与甲方出让租用期一致；在国家及当地政府政策允许的情况下，甲乙双方在两年内共同办理房产证或国家认可的物权证，并保证乙方的合法使用……。合同签订后，原告于6月20日支付第一期房款142000，又分别于2011年12月1日支付128000、2012年1月9日支付192000，共计支付购房款51.2万元，含前期支付的定金5万元。原告支付款项后才得知被告转让房屋的行为违法，被告未取得建盖房屋的规划许可、施工许可及房屋验收合格证书，更不能履行《协议》第六条约定的在两年内办理房产证或国家认可的物权证的义务，《协议》的承诺是建立在假设条件的情况下，违反《合同法》52条相关规定，应当确认无效。原告多次与被告协商处理方案，要求被告返还已收的房款及承担相关损失，但最终无法达成一致。根据《合同法》58条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失……”，恳请法庭支持原告的诉请，维护原告的合法权益。被告弄喊公司口头辩称，本案不应确定为房屋买卖合同纠纷，案涉的瑞丽市弄喊房屋转让协议系原被告之间的真实意思表示，合同内容未违反法律法规强制性规定，应当认定为有效合同。请法庭在本案审理后依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的企业信用信息公示报告打印件1份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据为：1、原、被告签订的《瑞丽弄喊物流城房屋转让协议》复印件1份（原件当庭核对退还），欲证明被告转让房屋的事实，转让价款及其他约定；2、收款收据复印件4份（原件当庭核对退还），欲证明原告向被告付房款、付定金的事实；3、短信聊天记录截屏打印件1份（当庭核对聊天记录载体手机），欲证明双方对转让房屋一事存在争议，双方从2018年9月10日-2018年10月18日对房屋尚没有交付及双方协议的相关事宜的协商。经质证，被告对证据1的真实性、合法性、关联性认可，但从内容约定来看并不是房地产转让，而是房屋使用权转让，该合同有效。对证据2的真实性、合法性、关联性认可。对证据3的真实性、合法性、关联性不认可，短信聊天记录具有非常大的可变性。本院认为，对于证据1、2的真实性、合法性、关联性，被告认可，本院予以采信。对证据3，经与原始聊天记录核对，内容真实，被告不认可，但未提供足以反驳的相反证据，因此，对其真实性，本院予以采信。被告提交的证据为：1、瑞丽市勐卯镇法律服务所出具的（2010）云瑞勐见字第16号《见证书》复印件1份（原件当庭核对退还），欲证明案涉合同系合法有效合同；2、《土地租赁合同》、《土地租赁合同补充文件》复印件各1份（原件当庭核对退还），欲证明案涉合同系合法有效合同；3、瑞经复[2010]19号《瑞丽经济局关于弄喊物流城立项申请的批复》复印件1份（原件当庭核对退还），欲证明案涉合同系合法有效合同；4、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程竣工规划验收核实意见书》、《弄喊物流城建设工程竣工图》、《建设工程消防设计备案申报表》、瑞丽市公安消防大队出具的《瑞丽市公安消防大队建设工程消防设计备案检查合格通知书》（附《备案凭证》）及《建设工程竣工验收消防备案检查合格通知书》（附《受理凭证》、《备案凭证》）复印件各1份（原件当庭核对退还），欲证明本案案涉合同的系合法有效的合同；5、房产证、土地证复印件各1份，欲证明瑞丽市政府确实在行政过程中是可以办理土地使用权证和房产证（不是本案案涉的）。经质证，原告对证据1的真实性、合法性、关联性不认可，见证书第二项租赁期间为50年，土地租赁最长20年，50年违反法律规定；公证书与本案无关，涉及的主体并不是本案的主体，承租方魏英杰与本案没有任何关系。对证据2认为，与本案无关，恰好说明被告的土地是租赁而来，而非已取得合法土地使用权。对证据3的真实性、合法性认可，对关联性、证明内容不认可，该文件要求项目必须围绕弄喊物流城这个主题进行相关建设，该批复是针对物流城批复，并不是房屋销售立项文件。对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性、证明内容不认可，所有的许可证、意见书、申报表、通知书均涉及物流建设方面的问题，而非房屋开发建设预售转让的相关文件。对证据5的真实性、合法性、关联性不认可，该反映的是租赁性质的房屋使用，而本案转让协议实际上是房屋转让协议而不是租赁协议，性质上不是一回事，另外从房权证瑞丽市字第**所反映的规划用途是商住楼，而本案房屋用途是物流，与本案也不是一回事，该证据在本案当中没有证明力。本院认为，证据1、2为复印件，经与原件核对，内容真实，原告不认可，但未提供足以反驳的相反证据，对其真实性，本院予以采信。对证据3、4的真实性，原告认可，本院予以采信。证据5系复印件，原告不认可，因无原件核对，且无其他证据互相佐证，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月10日，邵慧丽（乙方）与弄喊公司（甲方）签订《瑞丽弄喊物流城房屋转让协议》，约定甲方租用瑞丽弄喊二社位于人民路联检楼西侧，占地13096.75平方米的自留建设用地，租期五十年，即2010年4月1日起至2060年3月31日。弄喊二社同意甲方在该地块建筑房屋并由甲方自行负责转让或转租。一、甲方负责瑞丽市城建局确认的规划为乙方建盖编号为C3号的房屋，建筑面积231㎡，其建筑设计及施工符合规划设计及施工规范要求，为合格产品。二、甲方将C3号房屋以64万元总价转让给乙方使用，使用期与甲方土地租用期一致。三、乙方分四次付清转让费，第一次付款时间为签订转让协议后七天内，乙方首付总款30%，即192000元正；第二次付款时间为房屋第一层封顶，乙方付总款20%，即128000元正；第三次付款时间为封顶断水，乙方付总款30%即192000元正；第四次付款时间为甲方交付房屋时，乙方付总款15%即96000元正；第五次付款时间为办理房产证后，付总款5%，即32000元正。四、甲方转让给乙方的仅限于乙方受让的房屋部分，停车场及公共建筑等部分仍属于甲方所有，乙方不干涉甲方的所有权和经营权。五、转让房屋的交房标准：外墙涂料、卷帘门、铝合金窗、内墙抹灰、毛地平整，水通、电通。六、在国家及当地政府政策允许的情况下，甲乙双方在两年内共同办理房产证或国家认可的物权证，并保证乙方的合法使用，办理的契税、工本费由乙方承担。七、乙方必须按双方约定的付款方式及时付款，如乙方接到甲方催款通知（电话或书面通知）逾期十五个工作日仍未付款，甲方有权单方终止合同，乙方已交纳的转让款不退还乙方。八、乙方无权在受让房屋外搭建临时蓬或建筑物，不得在房前屋后公共区域堆放物品，屋顶不得私自搭建或加层。如需改建或对房屋进行装修，不得影响房屋主体结构，并需征得甲方书面同意。房屋内的消防设施由乙方自行负责，公共部分由甲方负责。九、乙方应按时交纳物业管理费，收费标准由甲方参照相关市场标准核收。水费按自来水公司价格另加收0.5元/吨，电费按电力公司价格另加0.5元/度。十、乙方在使用期间，如国家征收房屋使用税或其他关于房屋使用的税或费，均由乙方自己承担。十一、交房时间：2012年4月30日起60个工作日内，逾期甲方每天赔偿乙方100元。十二、乙方如需转让房屋，需征得甲方同意，并自行承担转让所产生的各种税费。十三、附甲方与土地出租方“土地租赁合同补充文件”复印件一份。十四、在合同有效期内，如因国家或地方政府政策变动致使本合同无法履行，本合同自然终止，双方均不构成违约。国家当地政府对房屋的补偿款全部归乙方所有。十五、该协议一式二份，甲乙双方各执一份，自签字之日生效执行，如有违约，由违约方承担一切责任。邵慧丽分别于2010年12月1日支付弄喊公司定金50000元、2011年6月20日支付第一期购房款142000元、2011年12月1日支付第二期购房款128000元、2012年1月9日支付第三期购房款192000元，合计512000元。2018年9月10日，邵慧丽向弄喊公司法定代表人蒲忠信发送短信“蒲总，房产证没办下来应该再给你96000元你是不是算错了，你要不给我楼梯改造好，这样我也租的出去”，蒲忠信回复“楼梯不改也好租”、“我没算错！你总房款64万”。邵慧丽回复“你房产证没有做出来呀，32000元是房产证做好再给的”、“楼梯不改不好用的”，蒲忠信回复“是啊，你才付51.2万”、“梯子不改也好用，只是少了点面积！”，后又于2018年10月18日再次发送“麻烦你来办交房手续，不然……”。另查明，2010年3月23日，瑞丽市勐卯镇团结村民委员会弄喊二村民小组（出租方、甲方）与魏英杰（承租方、乙方）签订《土地租赁合同》，约定：一、租赁范围：甲方将位于瑞丽市，瑞丽口岸联检查验中心西南方向（入口方）的土地一块，租赁给乙方做商业用地，使用土地面积为19.65亩。二、租赁期限为五十年，即2010年4月1日至2060年3月30日。三、租赁金额：乙方每年每亩向甲方支付人民币7600元。每年共计149340元，五十年共计7467000元。四、付款方式：乙方必须在每年元月30日前向甲方付清当年租金，既一年一付，先付款再用地；七、乙方在租赁期间有权对该宗土地使用权和土地建筑全部或部分进行出租、转包、继承、抵押，但需要书面通知甲方。出租、转包、继承、抵押后按合同条款执行。乙方如有需要用所建房屋连同该宗土地使用权抵押，甲方应在抵押率不高于乙方投资80%的情况下同意抵押，并配合办理土地使用权抵押相关手续。如甲方需要用该宗土地使用权连同所建房屋抵押，乙方应不影响支持投资、正常经营情况下同意以土地使用权价值80%部分抵押，并配合办理房屋所有权抵押。八、合同期满后，如甲方继续租赁，在同等条件下，甲方必须优先租赁给乙方。如乙方不再继续租赁，其乙方投资在该宗土地上的一切固定资产无偿移交甲方所有等内容。瑞丽市勐卯镇团结村民委员会、瑞丽市勐卯镇人民政府分别在该《土地租赁合同》上书写了“同意出租”，并加盖了公章。2010年10月18日，瑞丽市勐卯镇团结村民委员会弄喊二村民小组（出租方、甲方）与弄喊公司（承租方、乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲乙双方充分协商，就甲方位于瑞丽市姐告路联检楼西侧地块，占地13096.75平方米的开发和建设达成如下合同条款：一、甲方同意魏英杰将甲方与魏英杰于2010年3月23日签署的《土地租赁合同》转为甲方与乙方执行的《土地租赁合同》；二、魏英杰同意将该地块转由甲方与乙方签署新《土地租赁合同》；三、甲乙双方均按原《土地租赁合同》执行，所有条款不变，以后的补充条款与原合同均具有同等法律效力；四、半年内（2010年10月18日-2011年3月17日）该地块如果没有全面开工建设并进行招商，则本合同自动作废。双方又于2011年4月签订《土地租赁合同补充文件》，约定甲乙双方就甲方位于瑞丽市姐告路联检楼西侧地块，占地13096.75㎡的开发和建设达成如下补充条款：一、甲方同意乙方在该地块进行开发和建设，以及对外房屋租赁或使用权转让等工作。二、乙方负责承担该项目的建设和开发资金，并履约向甲方交纳租地费用。三、甲方认可乙方对外签署的房屋转让协议或租赁协议的合法性和权威性。甲方保证乙方的房屋受让者或租赁者在乙方租地使用期间内，不受甲乙双方可能发生的各种纠纷影响，确保消费者的合法权利得到保护。四、如国家或地方政府政策变化，致使《土地租赁合同》无法履行，本《土地租赁合同》自然终止，双方均不构成违约，国家或当地政府补偿款优先赔偿给乙方已转让出去的业主。五、该补充文件作为乙方的房屋转让协议或租赁协议的附件，甲方协助乙方办理房屋产权证或物权证。瑞丽市经济局于2010年11月1日作出的瑞经复[2010]19号《瑞丽经济局关于弄喊物流城立项申请的批复》载明：瑞丽市勐卯镇团结村民委员会弄喊二村民小组：你们报来的关于在本村预留地兴建“弄喊物流立项申请”已收悉。经会议研究，同意立项。现批复如下：一、原则同意你们报来的关于在本村预留地兴建“弄喊物流城”的立项申请。二、项目环保评估请到市环保局办理。三、项目预投资总额3560万元人民币，资金自筹。四、此项目依照政府规定程序使用本村预留地（19.65亩）落实，政府不再另外供地。五、项目必须“弄喊物流城”这个主题进行相关建设。六、项目建设规划方案必须经政府及相关部门批准方可实施。七、项目立项后，请尽快落实资金来源并办理相关手续，使项目得到顺利实施。案涉“弄喊物流城”工程已分别于2011年3月15日取得《建设工程规划许可证》和《建设用地规划许可证》、2013年12月20日取得《建筑工程施工许可证》、2014年8月26日取得《建设工程竣工规划验收核实意见书》。弄喊公司于2014年5月5日提交《建设工程消防设计备案申报表》，瑞丽市公安消防大队于2014年5月19日出具瑞公消设查字[2014]第0011号《建设工程消防设计备案检查合格通知书》，载明：弄喊公司申请的弄喊物流城住宅楼工程（工程地址：瑞丽市弄喊二社，多层住宅楼，A户型高17.15m，地上**为商铺，2－5层为住宅，建筑面积5808.61㎡；B户型高17.15m，地上**为商铺，2－5层为住宅，建筑面积6317.38㎡；C户型高13.95m，地上**为商铺，2－4层为住宅，建筑面积4820.49㎡）消防设计备案检查合格等内容。2014年7月3日，弄喊公司申请弄喊物流城住宅楼建设工程，瑞丽市公安消防大队向其出具瑞公消竣备字[2014]第0025号《建设工程竣工验收消防备案凭证（检查对象）》，载明弄喊公司提交了建筑工程竣工验收消防备案申请表、工程竣工验收报告等。2014年7月21日，瑞丽市公安消防大队出具瑞公消竣查字[2014]第0018号《建设工程竣工验收消防备案检查合格通知书》，载明：弄喊公司申报的弄喊物流城住宅楼工程（工程地址：瑞丽市弄喊二社，多层住宅楼，A户型高17.15m，地上**为商铺，2－5层为住宅，建筑面积5808.61㎡；B户型高17.15m，地上**为商铺，2－5层为住宅，建筑面积6317.38㎡；C户型高13.95m，地上**为商铺，2－4层为住宅，建筑面积4820.49㎡）竣工验收消防备案检查合格等内容。案涉房屋已建盖完成，尚未办理权属证书，邵慧丽未接房。本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见及证据交换的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：（一）本案案由应确定为什么；（二）原告与被告签订的《瑞丽弄喊物流城房屋转让协议》效力如何；（三）被告应否双倍返还定金及购房款，支付利息。本院认为，本案系原告对其与被告签订的《瑞丽弄喊物流城房屋转让协议》合法性存在异议而引起的合同纠纷。因瑞丽市勐卯镇团结村民委员会弄喊二村民小组于2010年3月23日与魏英杰签订《土地租赁合同》出租案涉土地，经瑞丽市勐卯镇人民政府同意出租，兴建“弄喊物流城”项目亦经瑞丽市经济局批复同意立项，该涉及行政机关行政行为是否合法的问题，不属于民事诉讼受理范围，故应驳回原告的起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告邵慧丽的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  严淑云审 判 员  高红旗人民陪审员  周 彪二〇一九年十一月二十八日法官助理康宁娜书记员线丽琴附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：……（三）驳回起诉；……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条……立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。