江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2013）宁民终字第2422号 上诉人（原审被告）朱巧玲。 委托代理人居志刚，江苏苏商律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）朱彩霞。 委托代理人高洁，江苏巨楷律师事务所律师。 上诉人朱巧玲因与被上诉人朱彩霞合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2013）栖霞民初字第16号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱彩霞原审中诉称，其与朱巧玲系同胞姐妹。朱巧玲原籍在安徽农村，为将户口迁入南京，恳求其将坐落在玄武区居安里××号×××室的产权房以买卖方式过户至她的名下。朱彩霞于2007年12月6日将产权过户给朱巧玲。朱巧玲于同月14日写一张欠条，注明欠房款50万元，并承诺待户口进入南京后即将房屋产权还给朱彩霞。朱巧玲户口落入南京后，便无音信。2012年8月，朱彩霞得知朱巧玲已于2012年4月28日将此房屋卖与他人。现朱彩霞无法收回房屋，故起诉至法院要求朱巧玲支付购房欠款50万元，并从2007年12月14日按四倍同期贷款利率支付利息，承担本案诉讼费用。 朱巧玲原审中辩称，双方在房产部门签订的房屋买卖合同真实有效。该合同明确房屋交易总价为315770元。合同签订后，朱巧玲按约定支付了1万元定金。后由于朱彩霞承诺将朱巧玲户口从安徽迁到南京，并要求朱巧玲出具连房款在内共计50万元的欠条。这说明其中的184230元是办理户口收取的通融费用。后朱彩霞并没有为朱巧玲将户口迁至南京，即无理由收取184230元。该房屋过户后，因朱巧玲在浙江打工，朱彩霞要求朱巧玲将房屋继续出租，由其帮朱巧玲暂时管理收取租金。朱彩霞收取承租人租金共计102000元。后朱巧玲多次向其要租金，朱彩霞一直未能支付，导致双方矛盾激化。双方没有收取利息的约定，其要求支付同期贷款利率四倍的利息，没有任何依据。综上，朱巧玲同意支付315770元房款，但应扣除朱彩霞收取的租金。 原审法院查明，朱彩霞系朱巧玲的姐姐。坐落于南京市玄武区丹凤街道居安里××号×××室房屋（建筑面积45.11平方米）原所有人为朱彩霞。2007年12月6日，朱彩霞与朱巧玲签订《南京市存量房买卖合同》一份，约定朱彩霞将上述房屋以315770元的价格出售给朱巧玲。2007年12月14日，朱巧玲向朱彩霞出具欠条一份，内容为：本人朱巧玲欠姐朱彩霞房款人民币伍拾万元为办理户口，如不能还原（应为“愿”）用居安里××号房做抵押。2009年12月1日，朱巧玲又向朱彩霞出具欠条一份，内容为：本人朱巧玲因姐朱彩霞帮忙迁户口，于2007年12月14日把玄武区居安里房子过户给本人朱巧玲，折人民币伍拾万元正。于2010年3月31日前还清。如到期还不清，愿将玄武区居安里××号×××室房子（土地使用证号2007-13343，房产证丘权号260-1003）过户到朱彩霞或朱某某名下。其产生的费用由本人承担。 双方签订上述存量房买卖合同后，朱彩霞未将房屋交付朱巧玲。2009年9月16日，朱彩霞与案外人石某签订房屋租赁合同，将上述房屋出租给石某使用，月租金为1660元，租赁期限自2009年9月20日至2010年9月19日，租金合计2万元。2012年4月12日，石某收到朱巧玲给付的房屋租金退款、违约金以及补偿款共计23000元。2012年4月28日，经满堂红（南京）置业有限公司中介，朱巧玲与案外人李某及中介公司签订《南京市存量房买卖合同》一份，朱巧玲将上述房屋以50万元的价格出售给李某。朱彩霞遂起诉至法院要求处理。 审理中，朱彩霞认可收到石某房屋租金及押金合计66000元。 上述事实，有当事人的当庭陈述，朱彩霞举证的居民户口登记薄、房屋所有权证、国有土地使用证、南京市存量房买卖合同、欠条、朱巧玲举证的房屋租赁合同、收条等证据在卷证实。上述证据均经当庭质证，法院予以采信。 原审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。朱巧玲与朱彩霞签订存量房买卖合同，虽然合同约定房款为315770元，但朱巧玲在签订存量房买卖合同后，先后两次向朱彩霞出具欠条，两份欠条均明确欠朱彩霞房款50万元，并且在第二张欠条中，朱巧玲进一步明确因朱彩霞帮忙迁户口，将争议房屋过户给朱巧玲，折50万元，并承诺还款期限。即双方之间买卖房屋的真实意图是为了帮助朱巧玲迁户口，欠条中未明确为朱巧玲迁户口的费用，因此原审法院确认欠条中50万元为双方合意的房屋价款。朱巧玲辩称房屋价款应当确认为合同约定的315770元，依据不足，不予采纳。双方之间的债权债务关系明确，予以确认。欠条承诺还款期限届满，朱巧玲未按约定给付房款，也未将房屋转移登记至朱彩霞或指定他人的名下，而是将房屋出售给案外人，其应当按欠条确认的数额给付朱彩霞购房款，并按中国人民银行同类贷款利率的标准偿付逾期付款利息。但逾期付款利息的起算时间应以朱巧玲承诺还款时间为准，同时朱彩霞应将房屋出租期间收取的租金及押金给付朱巧玲。经核算，从2010年4月1日起至2013年5月10日，按中国人民银行一至三年同类贷款利率，朱巧玲应偿付逾期利息为95623.29元，扣除朱彩霞收取的租金及押金66000元，尚余29623.29元。 朱巧玲对所主张的其向朱彩霞支付了1万元购房定金，及朱彩霞出租争议房屋已经收取租金102000元的事实，当庭未能举证，缺乏事实依据，法院不予确认。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，判决：一、朱巧玲于本判决生效之日起五日内给付朱彩霞购房款50万元，并偿付截至2013年5月10日的逾期利息29623.29元。二、朱巧玲从2013年5月11日起至本判决确定付款之日止，以50万元为本金，按中国人民银行一至三年贷款利率的标准偿付朱彩霞逾期利息。案件受理费8800元，由朱巧玲负担。 宣判后，朱巧玲不服，向本院提出上诉称，原审法院认定事实不清，适用法律错误。双方在合同中约定的诉争房屋的交易价为315770元，不是500000元，而欠条中进一步明确了剩余的184230元是朱彩霞收取的办理户口的费用。原审法院未就朱彩霞是否帮助办理迁入户口、以及为何欠条中会写办理户口字样进行审查。原审认定朱彩霞未将房屋交付朱巧玲，与事实不符。朱巧玲的欠条中未约定利息，原审法院判决朱巧玲支付利息无依据。故请求二审法院撤销原判并依法改判，一、二审诉讼费由朱彩霞承担。 被上诉人朱彩霞辩称，1、朱巧玲曾经出具两份欠条，注明是欠房款50万元，其没有证据证明50万元中有所谓的办户口打点费用。双方购房合同虽然房价为31余元，但这是朱巧玲为避税刻意写低房价。后朱巧玲将涉案房屋出售给他人，也同样为避税将78万余元写成50万。2、朱巧玲需举证在2009年9月前存在房屋出租的情况，实际上在该月前，房屋一直由朱彩霞及其家人居住。未出租。3、双方约定还款日期，朱巧玲逾期没有付款，依法应当还利息，综上，原审认定事实清楚，判决结果正确，请求二审法院维持原审判决，驳回上诉。 本院经审理查明，除朱巧玲对原审判决认定的双方签订存量房买卖合同后，朱彩霞未将房屋交付朱巧玲有异议外，双方当事人对原审法院查明的其它事实均无异议，本院予以确认。 二审中，朱巧玲就其对原审判决认定的事实的异议部分称，双方合同签订后，朱彩霞已经将房屋腾空，并把钥匙交给了朱巧玲；另外，原审法院未审查2009年9月份前租金的收取情况及朱彩霞出租房屋的事实。对此，朱彩霞称原先房屋一直由其居住，如果朱巧玲认为原审漏判的事实存在的话，应该提供证据证明。 另，朱彩霞提供2012年4月21日朱巧玲与李某在满堂红（南京）置业有限公司签订的房屋买卖合同一份，该合同约定的案涉房屋总房款为782000元，同时约定双方“同意彼此配合做低房价避税”。用以证明朱巧玲卖出案涉房屋的实际价格为78万余元，原审中对方提交的在房产局备案的合同是为了避税。朱巧玲对此不予认可。 以上事实有当事人陈述、房屋买卖合同等证据为证。 本院认为，当事人在民事诉讼中，对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，朱彩霞依朱巧玲出具的两份欠条提出原审诉请，该欠条文义确定，明确了双方的债权债务。朱巧玲虽对该欠条所明确的房款为50万元予以否认，并主张其中18万余元是为其办户口的费用，但朱巧玲未能提供充分有效的证据予以支持。原审法院对朱彩霞的诉讼请求及其相关证据的分析与认定，并无不当。朱巧玲的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费免予收取。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 胜 代理审判员  安媛媛 代理审判员  罗正华 二〇一三年十月二十一日 书 记 员  冯婧雅