西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初18659号原告：陈忠新，男，1969年5月5日出生，汉族，住湖南省隆回县。委托代理人：马娜，陕西云德律师事务所律师。委托代理人：段彬，陕西云德律师事务所实习律师。被告：朱楠楠，男，1990年8月17日出生，汉族，住西安市雁塔区。被告：韩冬瑞，男，1990年12月13日出生，汉族，住山东省淄博市博山区。原告陈忠新与被告朱楠楠、被告韩冬瑞合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈忠新及其委托代理人马娜，被告朱楠楠均到庭参加了诉讼，被告韩冬瑞经本院合法传唤未到庭，本案现已依法缺席审理终结。原告陈忠新诉称，2019年2月28日，原、XX村XX园XX号农家乐达成合意，原告将转让费160000元，房租30000元转账至被告提供的赵薇薇账户中。2019年3月1日，被告韩冬瑞作为被告朱楠楠的代理人与原告签订《转让协议》，协议约定XX村XX园XX号农家乐转让给原告，原告向被告支付转让费160000元及房租30000元。2019年4月1日，西安高新区管委会将《西安高新区管委会关于集中整治秦岭北麓农家乐违法违规行为的通告》张贴于东大村，要求包括本案涉案农家乐在内的经营户于2019年4月20日前自行拆除，原告此时得知被告转让的农家乐未办理任何相关审批手续。2019年4月26日，西安市高新区秦岭生态环境保护和综合执法局、西安市高新区国土资源局、西安市高新区规划局、东大街道办事处联合下方《违法行为通知书》认定涉案农家乐属于违法用地行为、将被整治拆除。被告明知涉案农家乐未办理相关手续，仍与原告签订转让协议，属于合同无效情形，故原告现诉至法院，请求判令：1、依法确认原、被告签订的转让协议无效；2、被告立即向原告返还转让费160000元，房租30000元及利息3306元（利息计算至本息付清之日止，暂从2019年3月1日计算至3019年7月22日）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告朱楠楠辩称，被告韩东瑞不是本案合同的相对方，其仅为被告朱楠楠代理人，不是本案适格的被告，其所签署的合同文件等法律责任都应该由被告朱楠楠承担。原告起诉主体错误，被告韩东瑞并非本案适格的被告。被告朱楠楠收取的160000元转让费包括所有的院内外的设施设备，在双方协议中明确指示包括所有物品的使用权归原告所有。被告认为合同是有效的，原告与房东签订了新的租赁合同，其享有的权利义务已经被房东确认过了。合同是否有效、房屋是否违建拆迁被告朱楠楠并不知情也不应知情。原告诉请没有法律及事实依据，请求法院予以驳回。被告韩冬瑞经本院合法传唤未到庭，经本院电话向被告韩冬瑞核实，其承认作为被告朱楠楠的委托代理人与原告签订了《转让协议》，并收取了原告支付的160000元转让费及租金30000元，后负责将涉案房屋交付给了原告，交付时屋内物品有立式空调2台、挂式空调3台。被告韩冬瑞亦认可知晓关于集中整治秦岭北麓农家乐违法违规行为的通告和违法行为通知书。经审理查明，2019年3月1日，被告朱楠楠向被告韩冬瑞出具《委托书》约定：本人朱楠楠，性别：男，身份证号：610XXXXXXX********，现委托韩冬瑞，性别：男，身份证号：370XXXXXXX********，全权办理东大村冠水园规划第八号农家院转让相关事宜，代理人在其权范围内签署的一切有关文件，我均予承认，由此在法律上产生的权利、义务均由委托人享有和承担。上述委托书签署后，被告韩冬瑞代被告朱楠楠（甲方）与原告（乙方）签订了《转让协议》约定：1、甲方同意自己位于东大村冠水大园规划第八号农乐院转让给乙方使用，总面积为6.615亩；并保证乙方同等享有甲方在原有土地流转合同中享有的权利与义务；2、甲方与农户已签订了租赁合同，租期为2018年4月1日至2029年4月30日止，现将院落转让给乙方并收取2019年4月1日至2020年4月30日房租30000元，剩余租金将由乙方按照租赁合同约定打入农户账户；3、转让农家乐现有由甲方出资修建的设施设备（以清单为主）等全部归乙方所有；4、乙方于本合同签订之后，乙方在2019年4月1日前向甲方一次性支付人民币160000元为甲方的转让费；甲方在合同签订之日起，在2019年4月1日前向乙方腾让农家乐并交付钥匙，上述费用包括所有固定资产和动产以及剩余期限内的土地流转费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用；5、违约责任：甲方保证该农家乐有合法承租权并有权依法转让，应该按时交付农家院。上述转让协议下方附设施设备清单载明：立式空调2台、挂式空调3台。上述协议签订后，原告向被告支付了转让费160000元及被告已向房东支付的2019年度的租金30000元。上述转让协议签订后，原告与涉案农家乐的农户杨超另行签订了“东大八号”农家院租赁合同约定：XX村XX园XX号农家乐，拟将已经建设过的农家乐出租给乙方，乙方同意承租。租期自2019年4月1日起至2029年4月30日止。转让协议与租赁合同签订后，被告向原告实际交付了涉案农家乐，原告尚未实际使用时，西安市高新区管委会于2019年4月18日向涉案农家乐送达了《西安高新区管委会关于集中整治秦岭北麓农家乐违法违规行为的通告》，西安高新区秦岭生态环境保护和综合执法局、西安市高新区国土资源局、西安市高新区规划局及西安市长安区东大街道办事处联合向涉案农家乐送达了《违法行为通知书》载明：清雅精舍（东大八号）杨超：你在位于东大冠水大园内清雅精舍农家乐违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第五十九条、第六十三条的规定，属违法用地行为；同时违反了《西安市XX乡规划条例》第五十三条、第七十二条的规定，属于违法建设。根据《西安高新区管委会关于集中整治秦岭北麓农家乐违法违规行为的通告》，东大街道办事处将联合相关部门对你处违建予以整治拆除。上述通知发布后，涉案农家乐已被依法拆除。又查，被告朱楠楠称其于2018年3月自农户杨超处承租了涉案农家乐，并向其缴纳了两年房租，后将涉案农家乐装修后作为私人会所使用，取名清雅精舍。上述事实，有《委托书》、转让协议、“东大八号”农家院租赁合同、《西安高新区管委会关于集中整治秦岭北麓农家乐违法违规行为的通告》、《违法行为通知书》、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证，并经质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，西安高新区秦岭生态环境保护和综合执法局、西安市高新区国土资源局、西安市高新区规划局及西安市长安区东大街道办事处联合向涉案农家乐下发的《违法行为通知书》已经载明涉案农家乐违反了相关法律规定属于违法用地行为及违法建设，并已将其依法拆除。涉案房屋的屋主杨超违法相关法律规定，在涉案农业用地上建设房屋并将其租赁给被告朱楠楠作为私人会所的行为以及被告朱楠楠对涉案房屋装修改造为私人会所的行为均属擅自改变农业用地使用性质、并未办理相关审批手续的违规行为，涉案农家乐亦属违法建设。综上，被告朱楠楠将涉案违法建设再次转租给原告的行为依法应属无效，其与原告签订的转让协议依法应属无效。另原告在受让涉案农家乐后亦未实际使用便已被拆除，故被告朱楠楠应将收取的转让费160000元及房租30000元依法返还原告，原告应将转让协议所附清单中载明的立式空调2台、挂式空调3台依法返还被告，被告可另行向原告主张履行上述返还义务。又因原告在受让涉案农家乐时亦未尽合理的审慎义务，未核实涉案土地用途及房屋是否符合法律规定便与被告朱楠楠签订转让协议存在审查过失，故其主张的利息损失，本院依法不予支持。至于原告主张被告韩冬瑞承担付款义务一节，因被告韩冬瑞仅是作为被告朱楠楠的委托代理人与原告签订转让协议并代收款项，其并非合同相对方，故原告对被告韩冬瑞的诉请，本院依法不予支持。综上，兹根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第五十九条、第七十二条之规定，判决如下：一、被告朱楠楠应于本判决生效之日起十日内向原告返还转让费160000元及租金30000元。二、驳回原告其余诉讼请求。如未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4100元，由原告承担100元，由被告朱楠楠承担4000元。上述费用因原告已预交，被告朱楠楠应在履行付款义务时将上述费用一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  李晓婷人民陪审员  田 欣人民陪审员  闫 欢二〇一九年十一月十二日书 记 员  张雨濛打印：相丽华校对：王博闻2019年月日送达1