江西省上高县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0923民初2780号原告：黄卫萍。委托诉讼代理人：钟志辉，江西阳宇律师事务所律师，特别授权。被告：罗何生。原告黄卫萍与被告罗何生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄卫萍的委托诉讼代理人钟志辉到庭参加诉讼，被告罗何生经本院传票传唤无正当未到庭，但向本院提供书面答辩状一份。庭审后本院于2019年11月14日向被告罗何生制作询问笔录一份。本案现已审理终结。原告黄卫萍向本院提出以下诉讼请求：1、解除原、被告之间的《店面租赁合同》，被告罗何生立即腾出店面交给原告；2、被告罗何生支付实际占用店面的租赁费29500元，2019年9月30日以后按实际占用店面时间另行计付租金；3、被告罗何生承担违约金10000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月28日，原告黄卫萍与被告罗何生订立《店面租赁合同》，约定罗何生租赁黄卫萍位于敖山大道的店面，建筑面积约200平方米左右，租赁期限为2年，自2019年4月30日起至2021年4月29日止，每年租金118800年，另交押金10000元；罗何生以转账方式支付租金，半年支付一次，必须提前一个月支付下一次租金，否则视同违约、没收押金并终止合同；如果拖欠租金累计达10天，出租方可以中止合同，收回房屋，承租方并赔偿违约金10000元；租赁期内各项费用由承租人自负，租赁期满或中途解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构等。合同签订后，罗何生通过银行转账30000元给黄卫萍，本来第一期支付前半年的租金应该转账59400元另加押金10000元共计69400元，第二期的租金59400元也在2019年9月30日（提前一个月）到期，可罗何生只转账30000元（含押金10000元），此后就再也没有支付款项，原告黄卫萍多次催收，均无果。罗何生的违约行为达到了解除合同的条件，原告诉请法院，要求依法解除《店面租赁合同》，并立即腾出所租店面交付给原告。算至2019年9月30日止，罗何生实际租赁时间5个月，应付租金49500元，减去已付租金20000元（已扣减押金10000元），尚欠租金29500元，2019年9月30日以后应按实际占用店面时间另行计付租赁费。以上各项诉请，请人民法院依法判决。被告罗何生向本院书面答辩称，双方未签订合同，答辩人多次要求原告签订店面租赁合同未果。2019年6月份答辩人按照原告指定的银行账户转了30000元店租，后答辩人又多次催原告要求签订租赁合同未果。原告收到租金后未向答辩人开具收据，因此答辩人就停止支付后期租金。对于原告提供的店面租赁合同答辩人不知道原告是谁，在哪里签约的，原告多次纠集3人以上的社会闲散人员干扰答辩人装修，导致答辩人无法营业。故答辩人要求原告赔偿答辩人装修费损失等85000元，并承担搬迁费用及诉讼费用。另外，答辩人所欠店租与原告主张不符，实际是10000元整。经审理查明：2019年，原告黄卫萍名下有坐落于敖山大道的店面一间，并在店面的门上张贴有出租的广告。被告罗何生得知后与原告联系，双方在电话中多次沟通店面租赁事宜。2019年3月28日，原告将事先制作好的《店面租赁合同》放在涉案店面的隔壁，委托隔壁店面店主钟某在被告罗何生过来后拿给罗何生先签字。被告罗何生签字后，原告黄卫萍再在合同上签字。后双方经电话协商，原告同意给被告一个月的免租期，于是，原告将租赁期限由原来打印形成的“2019年3月30日至2021年4月29日”手写改为“2019年4月30日至2021年4月29日”。《店面租赁合同》约定，1、涉案店面的租赁期限为两年，自2019年4月30日至2021年4月29日。2、租金每年为人民币118800元，承租方以转账形式向出租方支付租金，租金暂定为半年支付一次，必须提前一个月支付下一次租金，否则视同违约并没收押金、终止合同。3、出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，其经营情况也与出租方无关，租期结束或中途双方协商解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。4、水、电、物业费，由承租方导致房屋质量等损毁的维修费由承租方承担。5、合同违约条款约定，承租方拖欠租金累计达十天的，赔偿违约金10000元。合同还对出租方与承租方的变更、争议的解决等事项进行了约定。合同签订后，被告开始对店面进行装修，并搬进店面营业。2019年6月2日，在原告多次追讨下，被告向原告银行账户转款30000元。但由于后续租金被告一直未支付，双方产生纠纷，被告也未搬离店面，一直占用至今。以上事实有店面租赁合同、银行流水账单、原告的陈述、被告的询问笔录等予以证实。本院认为，一、对于《店面租赁合同》的效力问题。虽然合同不是双方同时在场签订，但是双方在合同签订前已通过电话进行过协商，达成了一致意见，是在被告先签字，原告后签字认可的情形下所签，是双方真实意思表示的结果，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。被告抗辩合同上“罗何生”的签名不是其本人所签，但未提供任何证据，也未向本院申请笔迹鉴定，应承担举证不能的法律后果。二、对于合同是否能解除的问题。合同中约定，租金为118800元/年，支付方式为每半年支付一次，必须提前一个月支付下一次租金，但是合同成立后，被告仅支付30000元租金，原告多次追讨未果，因此，被告存在延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的情形，符合解除合同的法定情形和双方的约定，原告可以主张解除合同。被告抗辩其拖欠租赁费的理由系其在向原告缴纳30000租赁费后，原告未向被告出具收据，本院认为，被告该抗辩理由不成立，原告认可收到被告的该笔款项，且原告已将店面交付被告使用，向被告出具收据并非原告的主要合同义务，被告不能以此来行使不安抗辩权。三、对于被告还应向原告支付租赁费损失及违约金的问题。根据双方约定，租赁费为118800元/年，即330元/天=（118800元/年÷12个月÷30天），被告向原告支付费用30000元，该30000元可折抵91天的租赁费，即91天=30000元÷330元/天，因此，被告自2019年4月30日起开始支付租赁费，实际支付租赁费91天，即支付至2019年7月29日，2019年7月30日之后的租赁费未再支付。因此，被告应当向原告支付租金损失，按330元/天计算，自2019年7月30日起支付至被告实际向原告交回店面之日止。合同约定被告违约应当赔偿违约金10000元，比照被告结欠的租赁费，该违约金的约定过高，远超出合同实际履行原告所获得的利益，故本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益、合同目的等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将违约金调整为5000元。四、对于被告主张装修损失的问题，本案系被告违约导致合同解除，被告也未提供任何证据证实装修费用情况，因此其主张的装修损失，本院不予支持。被告罗何生经本院传票传唤无正当理由未到庭，视为放弃诉讼权利，应承担对其不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄卫萍与被告罗何生签订的《店面租赁合同》；二、被告罗何生在本判决生效后十日内搬离原告黄卫萍的店面，费用由罗何生自行承担；三、被告罗何生在本判决生效后十日内向原告黄卫萍支付租赁费损失。租赁费损失按330元/天计算，自2019年7月30日起支付至被告实际向原告交回店面之日止；四、被告罗何生在本判决生效后十日内向原告黄卫萍支付违约金5000元。执行款汇入本院执行款专户：开户名上高县人民法院，开户银行九江银行上高支行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费788元，减半收取计394元，由被告罗何生承担。如逾期履行，权利人可在本判决生效之日起两年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，缴纳上诉费至江西省宜春市中级人民法院设于中国农业银行宜春经济开发区支行账上，逾期按自动放弃上诉处理。审判员  简家瑛二〇一九年十一月二十七日法官助理余婷书记员漆华