江西省吉安市吉州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0802民初80号原告：谢松林，男，1988年1月28日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：李海军、颜龙辉，江西文修律师事务所律师。被告：吉安市恒邦置业有限公司，住所地：江西省吉安市吉州区。法定代表人：段军，董事长。委托诉讼代理人：李月明、刘才华，江西吉泰律师事务所律师。原告谢松林与被告吉安市恒邦置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告谢松林委托诉讼代理人李海军、颜龙辉，被告吉安市恒邦置业有限公司委托诉讼代理人李月明、刘才华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢松林向本院提出诉讼请求：1、判令被告双倍返还原告200万元定金并支付原告所交定金的利息（以100万元为本金自2015年4月11日起按年利率6%计算至付清之日止，暂计至起诉时2018年10月23日，利息为21万元）；2、判令被告赔偿原告装修损失80万元；3、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月9日，原、被告签订《鹭洲府邸商品房认购协议书》，约定原告购买被告开发的吉安市井冈山鹭洲府邸幼儿园，总价为4158216元，原告向被告支付定金100万元，被告应在六个月内与原告签订正式《商品房买卖合同》。签订上述协议后，原告依约向被告支付了定金100万元，其中2015年3月16日支付10万元，2015年4月11日支付90万元，但是，被告一直不与原告签订《商品房买卖合同》。2017年1月，原告书面请求被告批准先行装修和办理幼儿园相关手续，被告表示同意。之后，原告对幼儿园进行了装修，但是因被告未与原告签订商品房买卖合同等原因，原告无法办理开办幼儿园相关手续。原告于2018年向吉州区法院起诉要求与被告签订《商品房买卖合同》，被告才拿出其与案外人张英超签订的《商品房买卖合同》，被告表示不继续履行原、被告签订的《鹭洲府邸商品房认购协议书》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，被告明知其已经与张英超签订《商品房买卖合同》，却隐瞒真相，又与原告签订《鹭洲府邸商品房认购协议书》，之后又拒不履行合同义务，按照协议书第一条第三、四项约定，被告应当双倍退回定金。被告吉安市恒邦置业有限公司辩称，一是双方未能签订正式的商品房买卖合同的责任不在于被告，而在于原告，原告无权要求双倍返还定金。案涉房屋已经备案登记在张英超名下，原告在签订认购协议书的时候就已经知情，并且已经了解到房屋可以变更到原告的名下，原告才支付定金并签订了认购协议，是原告自己的原因没有在签订认购协议书之后的6个月内到被告销售中心签署正式的商品房买卖合同，原告也没有在6个月内催告被告签订正式的商品房买卖合同。此外，原告要求双倍返还定金的诉讼请求已经超过诉讼时效，原告从签订认购协议书至今将近4年，都从未向被告主张过双倍返还定金。既然原告没有权利要求双倍返还定金，当然也更不存在被告需要支付利息的问题。双方约定的定金金额超过合同标的总款的20%，原告诉请利息和定金不能并存，无论被告是否违约，都不能计算利息，因为对利息没有约定。二是原告没有证据证明其装修了房屋，被告没有将房屋交付给原告，也没有同意原告装修房屋。退一步讲，即便原告装修了房屋，那么由此产生的责任也应当由原告自行承担。该幼儿园为毛坯房，被告未对幼儿园进行装修。现幼儿园已出租给黎龙，系现承租户对幼儿园进行了装修，并非原告。同时，司法鉴定意见书中列明的固有设施范围内的造价应予剔除。综上所述，应驳回原告全部诉请。本院经审理认定事实如下：2015年4月9日，原告谢松林（乙方）与被告吉安市恒邦置业有限公司（甲方）签订《鹭洲府邸商品房认购协议书》，协议约定，乙方认购位于井冈山鹭洲府邸项目幼儿园，总房款4158216元，签订认购协议书时乙方向甲方支付购买该房屋的认购定金100万元整。注：1、甲方通知乙方签订正式商品房买卖合同十日内必须全额付清房款；2、甲方负责幼儿园三楼物业，开发商与业主委员会签订物业置换使用权，合同期限50年，乙方在小区内购买或租同等面积进行物业使用置换；3、幼儿园围栏内土地面积归乙方使用；4、甲方应在6个月内同乙方签正式购买合同，否则属违约；5、幼儿园三楼物业办理购买手续后，卖给乙方。乙方熟读并签订认购书的同时，乙方必须支付该房屋的认购定金，并携认购协议书、收款收据到甲方指定的销售中心与甲方正式签署吉安市《商品房销售合同》，同时支付该房屋的首付款，乙方所预付的认购定金同时计入购房款之首付款内。乙方逾期未办理协议第一条第一款或者第二款内容，视为乙方放弃相关权利，甲方视为乙方单方面终止认购书，放弃相关权利，甲方则有权单方面解除认购书并可将该房屋另行处置，因处置所得的一切利益全部归甲方所有。乙方不得要求任何形式赔偿，认购协议书自动终止，定金不予退还。甲方如在认购书第一条第一款约定的日期内未经乙方同意将乙方认购的房屋出售予第三方的，甲方须以双倍定金偿还给乙方，认购协议书自动终止。双方在签定认购书时，乙方已确认甲方所示的协议《商品房买卖合同》，并对该合同的所有条款、内容、附件均接受并无异议。乙方无论以何种方式或形式终止认购书的，甲方均全额扣收乙方已支付的100万元整的定金。乙方在签订鹭洲府邸《商品房买卖合同》时一次性付清总房款的100%。原告于2015年3月16日支付房款10万元，于2015年4月13日支付房款90万元。2017年1月19日，原告向被告提出申请，申请的内容为：“自2015年4月9日原告向被告交纳100万元并签订商品房认购协议书后，约定的交楼时间为6个月内，被告已严重过期，损害原告利益。为了减少双方损失，希望被告批准原告先行进行装修及办理幼儿园相关手续，并希望被告尽快办理幼儿园房产有关手续，由爱儿兰国际教育（深圳）有限公司进驻，满足小区业主需求。”被告在原告提出的申请书上注明：“鹭洲府邸项目前往经理因故将幼儿园的产权做到了恒邦置业股东张英超的名下，不仅价格低而且还未有收到房款，严重损害了股东的利益。经董事会同意，将该幼儿园定给了谢松林先生，谢先生于2015年4月9日先交100万元订金。为了维护项目的声誉和利益，拟同意谢先生开始对幼儿园进行装修。”吉安市恒邦置业有限公司工程建设部在该申请书上盖章确认。何国敏在该申请书上签字确认。被告同意后，原告便对该幼儿园进行装修。2019年1月18日，原告向本院申请司法鉴定，要求对吉安市吉州区鹭洲府邸幼儿园装修金额进行鉴定。经本院委托，江西神州司法鉴定中心于2019年10月30日作出建设工程造价鉴定意见书，鉴定意见为鹭洲府邸幼儿园装饰装修工程、安装工程总造价352863.89元。原告为此花费鉴定费15000元。现该幼儿园已于2019年出租给其他人经营。另查明，2013年4月9日，被告吉安市恒邦置业有限公司与张英超签订《商品房买卖合同》（备案合同编号：20130400446），合同约定张英超购买被告开发的位于井冈山幼儿园01，建筑面积为903.96平方米，总价为2440692元。该合同于2013年4月10日在吉安市吉州房地产交易所办理了备案登记。2013年6月30日，被告取得案涉标的竣工验收备案。以上事实，有原告提供的《鹭洲府邸商品房认购协议书》、申请书、收据、合同备案库查询单、《商品房买卖合同》、司法鉴定意见书，被告提供的竣工验收备案申请表、收据及当事人的庭审陈述予以证实。本院认为，原告谢松林与被告吉安市恒邦置业有限公司于2015年4月9日签订的《鹭洲府邸商品房认购协议书》系当事人真实意思表示，合法有效。按照协议约定，原告购买被告开发的位于吉安市吉州区鹭洲府邸项目幼儿园，在原告支付案涉房屋的认购定金100万元后，被告应与原告签署商品房买卖合同。但是，被告在明知该房屋已于2013年4月10日备案登记在张英超名下的情况下，还将该房屋另行出售给原告，导致原告无法与被告签订商品房买卖合同，无法继续履行双方签订的认购协议书，被告构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。原告要求被告返还定金100万元的诉请，应予支持。因原告缴纳的定金金额超过合同标的的20%，被告应向原告赔偿定金违约金831643.2元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。原告要求被告支付利息的诉请，不予支持。关于装修赔偿问题。被告认可案涉房屋为毛坯房，其未对房屋进行装修。在原告于2017年1月19日向被告提出装修申请时，被告工程建设部盖章确认，可以认定被告同意原告对案涉房屋进行装修。司法鉴定意见为鹭洲府邸幼儿园装饰装修工程、安装工程总造价为352863.89元，对于被告辩称应剔除其中固有设施范围内的造价六万余元，因无法区分哪些系开发商原有的设施，且即便存在该设施，该设施原告是否保留也不清楚。况且在被告未与原告处理案涉房屋事宜时，被告将案涉房屋另行出租给其他人，被告既否认自身装修，亦不提交与现有承租户的租赁合同，不提交现有承租户装修的相关证据，被告对此存在过错。即便现有承租户对案涉房屋进行了装修，也因被告原因导致现有装修与原告之前装修发生混同。对被告的辩解，不予支持。为此，本院认可司法鉴定意见中的工程总造价金额。被告应赔偿原告装修损失352863.89元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，判决如下：一、被告吉安市恒邦置业有限公司返还原告谢松林交纳的1000000元房款，限判决生效后七日内履行完毕；二、被告吉安市恒邦置业有限公司赔偿原告谢松林定金违约金831643.2元，限判决生效后七日内履行完毕；三、被告吉安市恒邦置业有限公司赔偿原告谢松林装修损失352863.89元，限判决生效后七日内履行完毕；四、驳回原告谢松林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30880元，鉴定费15000元（原告预交），由原告负担16854元，被告负担29026元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。审 判 长  聂 芳人民陪审员  王润群人民陪审员  王夏莲二〇一九年十一月二十八日书 记 员  张诗雪