福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0504民初1796号 原告：陈慧珊，女，1985年12月24日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 原告：陈慧玲，女，1982年5月6日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 被告：林秀娥，女，1959年11月9日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区，现住福建省泉州市洛江区。 被告：陈鸿程，男，1987年11月13日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 被告：杜新生，男，1980年3月23日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区，现住福建省泉州市洛江区。 被告：林素珍，女，1982年2月11日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区，现住福建省泉州市洛江区。 原告陈慧珊、陈慧玲与被告林秀娥、陈鸿程、杜新生、林素珍确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序进行了审理。原告陈慧珊、陈慧玲、被告林秀娥、陈鸿程、杜新生到庭参加诉讼。被告林素珍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈慧珊、陈慧玲向本院提出诉讼请求：1.确认林秀娥、陈鸿程、杜新生、林素珍于2018年2月15日签订的《房屋买卖协议书》无效；2.本案的诉讼费用由林秀娥、陈鸿程、杜新生、林素珍承担。事实和理由：陈慧珊、陈慧玲的父亲陈世忠生前有建置两幢房屋，2012年这两幢房屋被拆迁，其中一幢房屋安置了四套房屋，一幢房屋安置了一套房屋。安置四套的房屋中有一套地址在泉州市洛江区。2018年法院确认前述被安置后的五套房屋（包括泉州市洛江区）陈慧珊、陈慧玲均有相应的份额，即陈慧珊、陈慧玲系这些安置房屋的共有人。2018年2月15日林秀娥、陈鸿程在未经陈慧珊、陈慧玲同意，且在前述房屋无产权证的情况下，擅自出售给杜新生、林素珍。很显然林秀娥、陈鸿程的出售行为违反《城市房地产管理法》及《物权法》。因此，该出售行为系无效的。为维护陈慧珊、陈慧玲的合法权益，依据相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求支持如上诉讼请求。 林秀娥辩称，一、泉州市洛江区桥南花苑9号楼1402室原唯一所有权人是林秀娥。（一）涉诉房屋是原征迁房屋泉州市洛江区双阳阳江池透X号，因征迁补偿由林秀娥选择产权调换后，于2017年2月28日优先行使自己的个人合法权益部分，为自己选取的安置选房，应属于林秀娥合法的私有财产。（二）阳江池透5号住宅（面积369.4㎡）是林秀娥与其过世丈夫陈世忠的夫妻共同财产。根据《婚姻法》相关规定，林秀娥与陈世忠分别对该征迁房屋依法各享有一半的产权。因该房屋被征迁后所得的产权调换总面积为369.4㎡，所以林秀娥依法享有该产权调换面积的一半即184.7㎡的处分和使用权。这个权益首先属于林秀娥合法的私有财产，与陈世忠遗产的继承无关。（三）184.7㎡的产权调换面积依法属于林秀娥合法的公民个人财产、个人私有财产。根据《宪法》《民法通则》《物权法》的相关规定，林秀娥有足够的法律权利对个人享有的184.7㎡的产权调换面积进行处分，桥南花苑X室正是由林秀娥经过选房所得。（四）林秀娥在选取桥南花苑X室时，已使用的产权调换面积为177.98㎡（即①已选的泉州市洛江区祥光花苑X室89.59㎡），原征迁房屋阳江池透X号仍有剩余191.42㎡的产权调换面积未进行调换和使用。证明林秀娥选取桥南花苑X室时，使用的产权调换面积属于其个人合法财产范围内，未触碰到陈世忠遗产范围的继承。所以由林秀娥优先选取所得的桥南花苑X室依法属于林秀娥合法的私有财产，应依法受法律保护。（五）两份法院判决书，将林秀娥自己选取并且已由其本人完成装修的桥南花苑X室判决与其子女按份共有，明显是把林秀娥合法的私人财产也充当作为了陈世忠遗产范围再进行整体的继承分割。致使林秀娥丧失了对个人合法财产的支配和使用，也才引起了本案纠纷的产生。该判决书严重违背了《宪法》《民法通则》《物权法》关于公民个人合法财产的规定，侵犯了林秀娥合法的私人财产受法律保护的权利。（六）该房屋原是作为林秀娥养老的保障，林秀娥对该房屋的选取和装修投入了大量的费用和自身大量劳力，付出了心血，没想到子女会来与其争夺该房屋的所有权。林秀娥首先对两份判决书表示不服，其次保留并准备走申请再审等一切维权合法途径。 二、林秀娥与杜新生签订的《房屋买卖协议书》是双方真实的意愿。（一）2017年9月，出于各种原因和考虑，林秀娥将自己装修好的该套房屋与杜新生协议约定，以总价53万（含当时毛坯房的行情价＋装修投入的成本费用），预出售给杜新生，于同年协商按约定将该房屋的钥匙以及该房屋的实际居住使用权都交给杜新生所有，进行了实际交付。（二）2018年2月15日，林秀娥累计共收到杜新生的买房合同款项30万元（部分按林秀娥要求向林秀娥指定的陈鸿程账户进行转账，部分为当面现金收取），林秀娥即同意当日与杜新生签订协议。考虑杜新生一家生活也不容易，林秀娥同意杜新生按期慢慢支付余下的款项。 三、林秀娥处分该套房屋，签订《房屋买卖协议书》时，该套房屋依法属于林秀娥个人所有，并没有发生任何起诉和判决。合同签订时不存在多人按份共有的情况，故合同签订时并不违反《物权法》的相关规定。（一）陈慧珊、陈慧玲提交的两份法院判决书的起始和结果都是在林秀娥处分该套房屋之后才出现的。林秀娥处分该套房屋时，拆迁补偿协议书和选房确认表中明确所有权人只有林秀娥一个自然人，当时该房屋并未被判决多人按份共有，所以不存在陈慧珊、陈慧玲所说的需经同意和擅自出售的情况。（二）虽然两份法院判决书，在产权的份额上剥夺了林秀娥单独对桥南花苑X室享有的个人所有权，但是该房屋的选房工作以及房屋内的装修装饰与设施设备都是林秀娥自己辛苦付出的，与陈慧珊、陈慧玲无关，陈慧珊、陈慧玲对此并无付出。 四、本案《房屋买卖协议书》中的约定内容，并无违反法律的禁止性规定。（一）根据《房屋买卖协议书》中约定协商的内容，由林秀娥先授权同意杜新生享有对桥南花苑X室的居住使用权，待该房屋具备办理产权登记、过户时，甲乙再办理相关过户手续。该合同的实质内容尚未与《城市房地产管理法》发生冲突，且《城市房地产管理法》相关规定属于管理性规范，而非效力性规范，故不能据此认定本案《房屋买卖协议书》违反法律的强制性规定而无效。（二）林秀娥虽未登记房屋产权证，但根据拆迁补偿协议书即可确认林秀娥是该房屋的所有权人，享有该拆迁补偿合同上关于期房的债权，而债权转让是我国《合同法》赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利。因此，林秀娥将该期房再予以转让，并不违反法律的禁止性规定。 五、我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同。除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；为办理物权登记的，不影响合同的效力。”因此，《房屋买卖协议书》合同成立并生效，依法具有法律效力。 六、根据两份法院生效的判决，林秀娥、陈鸿程作为判决中该房屋按份75%（62.5%+12.5%）的共有人，现依据《物权法》第九十七条赋予的权利，共同作出授权同意杜新生一家人在桥南花苑X室享有居住使用权的处分决定，等待争议解决前，杜新生、林素珍都是林秀娥的客人。客人受邀在主人家住，岂有受他人驱赶之理？ 七、本案中，陈鸿程不是该《房屋买卖协议书》的当事人和签订者，被告主体不适格。 综上所述，《房屋买卖协议》合同意思真实，内容不违反法律的强制性禁止性规定，合同签订时并不存在共有人共有的情况，且双方可按合同履行相应义务，应当认定合同合法有效。请求法院依法驳回陈慧珊、陈慧玲的起诉，不予受理。本案受理费由陈慧珊、陈慧玲承担。 陈鸿程辩称，一、陈鸿程不应列为本案被告，属于被告主体不适格。（一）根据《房屋买卖协议书》可确认：陈鸿程没有签署该合同，且该合同约定的条款和义务与陈鸿程没有关联性。（二）根据陈慧珊、陈慧玲提供的两份法院判决书可确认：陈鸿程与陈慧珊、陈慧玲的主体地位是一样的，最多只能列作本案第三人。 二、陈鸿程对陈慧珊、陈慧玲提供的两份法院判决书表示不服。（一）陈鸿程认为两份判决书对父亲陈世忠遗产继承案的审查不全面、不客观；判决缺乏足够证据和客观依据的支持，严重违背客观事实，使用法律不当。（二）陈鸿程已向福建省高级人民法院递交再审申请书。 三、陈鸿程对陈慧珊、陈慧玲起诉母亲林秀娥、与母亲林秀娥争夺桥南花苑X室的行为表示谴责。 四、陈鸿程支持同意母亲林秀娥对桥南花苑9号楼1402室作出的所有处分方案和处分决定。 五、原房屋已经被征迁销毁，补偿下来产权面积已经变成实际可以分割的选房面积，可以成为析产的部分，总的房屋面积369.4㎡。根据婚姻法、物权法的相关规定，其中184.7㎡属于父亲陈世忠的遗产，另一半184.7㎡属于母亲林秀娥个人的财产，应当把选房面积析分出来。原征迁房屋已经被拆迁变成可以析产的选房面积，也就是说可以按份共有的选房面积只有父亲遗留下的184.7㎡，而另一半184.7㎡单独属于母亲林秀娥的个人房产，不属于共有部分。而桥南花苑该套房屋，是母亲林秀娥使用自己184.7㎡选房的结果，当时这部分是不涉及也没有超过父亲遗产部分。当时桥南花苑不存在与他人共有的情况，也不该把母亲的部分拿出来与子女共有，这部分是她的私人财产。同时从当时手续和征迁文件上，也体现林秀娥当时拥有对该套房屋的完全处分权。该套房屋准备出卖时，母亲签订的合同实际上还没有过户，陈慧珊、陈慧玲均表示无力购买也不想购买。从母亲装修桥南花苑的发票可以看出，母亲自己选房完后自己装修、自己当小工，是她的心血，没想到后面会作为遗产分割，连自己可以独立选的房子都没有办法自己拥有，所以陈鸿程认为这套房子属于林秀娥可以个人拥有的财产。未拆迁前的房屋属于共有状态，但征迁后已经销毁，产生的产权调换面积变成选房面积，可以析产出来，一半属于陈世忠，一半属于林秀娥。因林秀娥的银行卡没有开通短信功能，陈鸿程的账户能接收短信，所以杜新生支付购房款转账的时候，就指定陈鸿程的账户。接收后，陈鸿程就将款项转到林秀娥的账户，陈鸿程收钱只是受林秀娥的委托。 六、陈鸿程希望可以调解。 七、请求法院依法驳回起诉或者依法驳回诉讼请求，本案受理费由陈慧珊、陈慧玲承担。 杜新生辩称，房子是从2017年就开始交定金，到了2018年2月签订房屋买卖合同。之前在买卖的时候，拆迁协议上也只有林秀娥一个人的名字。 林素珍未作答辩。 本院经审理认定事实如下：林秀娥与陈世忠于1982年前结婚，两人生育陈慧玲、陈慧珊、陈鸿程。陈世忠的父亲、母亲生育陈世忠、陈世明，陈世忠父亲先于陈世忠的母亲去世，陈世忠的母亲于90年代去世，陈世忠于2009年1月20日因病去世。林秀娥与陈世忠结婚后居住在祖遗及自建房屋，面积合计71.32㎡。1998年7月27日经泉州市洛江区土地管理局批准，在林秀娥与陈世忠婚姻关系存续期间，陈世忠、林秀娥、陈慧玲、陈慧珊、陈鸿程合家共同生活期间，在陈世忠的主持下，约于2003年左右翻建泉州市洛江区双阳街道办事处阳江池透X号三层房屋，建筑面积为369.4㎡。2012年5月祖遗及自建合计71.32㎡房屋及阳江池透X号369.4㎡房屋被政府拆迁。 2012年5月26日，林秀娥与泉州市万安投资经营有限公司（以下简称“万安投资公司”）就泉州市洛江区阳江池透5号房屋签订《土地房屋征收补偿安置协议书》，该协议书约定：建筑面积369.4㎡，产权调换住宅面积为369.4㎡。根据《土地房屋征收补偿安置协议书》及选房确认书,林秀娥与万安投资公司分别于2012年9月24日、2017年2月28日、2018年6月5日签订《城市房屋征收补偿安置补充协议书》三份,该三份协议书主要约定,林秀娥产权调换面积369.4㎡,安置址在泉州市洛江区（建筑面积89.59㎡）、泉州市洛江区（建筑面积88.39㎡）、泉州市洛江区（建筑面积106.99㎡）、泉州市洛江区（建筑面积82.28㎡）。林秀娥选取以上四处安置房屋建筑面积合计367.25㎡,剩余建筑面积2.15㎡,由万安投资公司回购。 2017年2月28日，林秀娥安置房选取泉州市洛江区，后约于2017年5月份对该房屋进行装修。 2018年2月15日，林秀娥作为甲方与杜新生作为乙方签订《房屋买卖协议书》，内载明：“甲乙双方经协商一致，就房屋买卖事宜，在友好、自愿、平等的前提下，共同达成如下协议：第一条甲方自愿将其拥有的坐落于泉州市洛江区桥南花苑X室（建筑面积88.39平方米）转让出卖给乙方。该房屋已由甲方装修完毕，乙方已验收并自愿购买。第二条双方共同议定上述房屋交易总价为人民币伍拾叁万元整（即小写：人民币530000元整）。乙方支付购房款给甲方时，甲方都需要开具收据收条给乙方以做证明。第三条自本协议签订后，乙方应积极支付余下购房款给甲方；甲方签订协议当日，将其房屋钥匙以及其该房屋的实际居住使用权都交给乙方所有，乙方即可入住并使用，房屋内设施设备归乙方所有。签订本协议当日，甲方提供该房屋使用说明书原件、图纸、《土地房屋征收补偿安置协议书》复印件等相关材料给乙方保管。第四条待上述房屋可以办理产权登记、过户时，甲方需要积极配合乙方办理相关过户手续，直到该房屋到乙方名下为止。该房屋在办理相关登记、过户等手续的过程中产生的费用由乙方承担。第五条另乙方留人民币叁万元整（即小写：30000元整）做为购房尾款，待该房屋过户到乙方名下时，乙方应立即向甲方付清全部购房款。第六条本协议书未尽事宜，甲、乙双方经协商后可另行订立相关补充条款或补充协议，相关补充条款或补充协议与本协议具有相同法律效力。甲、乙双方在履行本协议过程中若发生争议，应协商解决。协商不成可向房屋所在地人民法院提起诉讼。第七条本协议自甲乙双方签字摁手印后马上生效。本协议一式两份，甲乙各执一份，具有相同法律效力。甲方：林秀娥签订日期2018年2月15日乙方：杜新生签订日期：2018年2月15日”。庭审过程中，林秀娥与杜新生确认杜新生已交付购房款30万元，尚欠23万元。林秀娥已将房屋交付给杜新生使用。 2018年3月16日，本院受理陈慧珊、陈慧玲诉林秀娥、陈鸿程继承纠纷案。陈慧珊的第1项诉求为：判令泉州市洛江区双阳街道前埭社区（阳江池透X号）两幢房屋被拆迁后安置面积中的78.27平方米归陈慧珊所有；陈慧玲的第1项诉求为：判令泉州市洛江区双阳街道前埭社区阳江池透X号两幢房屋被拆迁后安置面积中的78.27平方米归陈慧玲所有。2018年12月14日，本院对该继承纠纷作出（2018）闽0504民初812号民事判决，判决址在泉州市洛江区房屋（建筑面积为88.39㎡）等四处房屋，林秀娥享有上述房屋62.5%的产权份额，陈慧珊、陈慧玲、陈鸿程各享有上述房屋12.5%的产权份额等。林秀娥、陈鸿程不服，提起上诉。泉州市中级人民法院于2019年4月9日作出（2019）闽05民终604号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该案于2019年4月27日发生法律效力。 2019年7月23日，陈慧珊、陈慧玲诉杜新生、林素珍、第三人林秀娥、陈鸿程返还原物纠纷案。案件受理后，陈慧珊、陈慧玲提出撤诉申请，本院于2019年8月8日作出（2019）闽0504民初1619号民事裁定，裁定准许撤诉。2019年8月12日，陈慧珊、陈慧玲因同一涉诉房屋诉至本院，即本案诉讼。 另查明，杜新生与林素珍于2002年办理结婚登记。 上述事实有当事人在庭审上的陈述、陈慧珊、陈慧玲提供的身份证、《房屋买卖协议书》、本院（2018）闽0504民初812号民事判决书、泉州市中级人民法院（2019）闽05民终604号民事判决书，本院（2019）闽0504民初1619号民事裁定书，林秀娥提供的《城市房屋征收补偿安置补充协议书》《洛江阳江片区旧村改造工程产权调换选房确认表》《洛江阳江片区旧村改造工程选房财务结算表》、选房顺序号、异地选房通知，陈鸿程提供的银行流水、微信转账截图，本院调取的杜新生、林素珍的户籍信息及结婚登记材料、本院（2019）闽0504民初1619号返还原物纠纷案部分案件材料等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，合同效力是指合同对双方当事人的法律拘束力。依法成立的合同，自成立时生效。 关于陈鸿程被告主体是否适格的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”的规定，起诉时，原告的条件是应与本案有直接利害关系的公民等，被告的条件是需明确，故陈鸿程主体适格。林秀娥、陈鸿程提出陈鸿程作为被告主体不适格的主张，理由不充分，不予采纳。 关于涉案合同的效力问题。本案中，泉州市洛江区阳江池透5号369.4㎡房屋，系陈世忠与林秀娥夫妻共同共有。《中华人民共和国继承法》第二条规定：“继承从被继承人死亡时开始。”该法第二十六第一款规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。”本案中，2009年陈世忠去世，继承开始。阳江池透X号369.4㎡房屋，50%份额为林秀娥所有，50%份额为陈世忠的遗产。2015年上述房屋被拆迁，2017年林秀娥选取涉案房屋作为安置房。陈慧珊、陈慧玲在继承纠纷案中诉求房屋被拆迁安置面积的78.27平方米各归二人所有，一、二审判决林秀娥享有62.5%的产权份额，陈慧玲、陈慧珊、陈鸿程各享有12.5%的产权份额。涉案房屋为林秀娥、陈慧玲、陈慧珊、陈鸿程按份共有。林秀娥卖房、交房发生于继承纠纷案件起诉、判决前，但该判决系确认按份共有人的产权份额各有多少，并未改变林秀娥卖房、交房时涉案房产已按份共有的状态。庭审过程中，陈鸿程表示同意母亲林秀娥出售房屋给杜新生。杜新生、林秀娥、陈鸿程确认部分购房款从陈鸿程账户内走账，杜新生转账给陈鸿程，再由陈鸿程转交给林秀娥。显然，对于林秀娥卖房一事，陈鸿程事前是知道并同意的。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”处分行为，包括权利的设立、变更、移转、消灭与设定负担。故，权利人对房屋的买卖行为是处分行为。林秀娥与陈鸿程共享有涉案房屋75%（62.5%+12.5%）的产权份额，超过三分之二。在共有人之间未另有约定的情况下，林秀娥将涉案房屋卖给杜新生，其为有权处分人。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，涉案房屋尚未登记领取权属证书，不影响房屋买卖合同的效力。综上，涉案房屋为按份共有，林秀娥处分财产时取得陈鸿程的同意，两人的份额超过三分之二，林秀娥、杜新生签订《房屋买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。陈慧珊、陈慧玲主张涉案合同无效，依据不足，不予支持。 林素珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回陈慧珊、陈慧玲的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由陈慧珊、陈慧玲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  孙玫芳 二〇一九年十一月六日 书记员  黄书卿 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。 第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。