云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2504民初3451号 原告：杨文彬，男，1965年6月27日出生，汉族，居民，住贵州省六盘水市钟山区。 委托诉讼代理人：范静，云南天之泰律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：云南省红河州弥勒市弥阳镇仕金街**。 法定代表人：万俊，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈诗霖，该公司员工。代理权限：特别授权。 原告杨文彬与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨文彬委托诉讼代理人范静、被告云南昆润高宏投资有限公司委托诉讼代理人陈诗霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨文彬向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告2016年、2017年和2018年三年房屋租金94701.23元（405035元×8%×3年－2507.17元）；二、以未付租金为基数、按每日万分之五计算，支付原告从2016年10月1日起至2019年9月18日止的逾期付款违约金33492.81元；三、以未付租金为基数、按每日万分之五计算，支付原告自2019年9月19日起至租金付清之日止的逾期付款违约金；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年10月23日，原、被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》，约定原告向被告购买弥勒“财富新天地文化旅游综合建设项目”第一期3幢505号房屋，合同购买价406935元。因房屋面积误差原因，原告实际支付被告房款405035元。合同签订后，原告向被告付清了全部房款。双方并签订《房屋租赁合同》，约定原告将该房租赁给被告，租期3年，从2013年9月1日起至2016年8月31日止，租金按房价的8%计算；租金一年一付，于每个季度的第一个月内支付，如被告迟延支付租金，则按未付款项的每日万分之五计算违约金。双方又签订了《补充协议》，将房屋租期延长三年，至2019年8月31日止，约定租金计算和给付时间与《房屋租赁合同》一致。出于对被告的理解与信任，为缓解被告资金周转压力，原、被告于2017年3月13日签订《湖泉湾1号2016年返租公寓租金分期支付协议》，原告同意被告2016年的租金30086元分12期支付，每期2507.17元，首期于2017年3月支付，之后每期于次月1日前支付。但被告仅支付了一期，就不再履行分期支付协议。尚欠原告2016年、2017年和2018年三年租金合计人民币128194.04元。经原告多次催要未果。 被告云南昆润高宏投资有限公司辩称：欠原告租金及租金数额无异议。但认为原、被告约定的租金和违约金太高，请求法庭予以调整，应当按照同期银行贷款利率每年4.35%计算租金；被告应当支付原告的租金为含税租金； 原告为证实自己的诉讼主张，向本院提交如下证据： 1．《商品房购销合同》、购房款发票及房屋所有权证复印件各1份，欲证明原告向被告购买房屋，房款已全部付清，原告是合法的出租人；2．《房屋租赁合同》及《补充协议》复印件各1份，欲证明原告将房屋在出租给被告使用，以及双方对租赁事项进行了约定。 经质证，被告无异议。 被告未向本院提交证据。 本院认为，原告提交的证据1、2，证据来源合法、内容客观真实，能够证明原告主张的事实，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2013年10月23日，原告杨文彬与被告云南昆润高宏投资有限公司签订《商品房购销合同》及《补充协议》，约定原告向被告购买弥勒市“财富新天地文化旅游综合建设项目”第一期3幢505号房屋，合同购买价406935元。因房屋面积误差原因，原告实际支付被告房款405035元。合同签订后，原告于同日向被告付清了全部房款。双方并签订《房屋租赁合同》，约定原告将该房租赁给被告，租期3年，从2013年9月1日起至2016年8月31日止，租金按房价的8%计算；租金一年一付，于每个季度的第一个月内支付，如被告迟延支付租金，则按未付款项的每日万分之五计算违约金。双方又签订了《补充协议》，将房屋租期延长三年，至2019年8月31日止，约定租金计算和给付时间与《房屋租赁合同》一致。原、被告于2017年3月13日签订《湖泉湾1号2016年返租公寓租金分期支付协议》，原告同意被告2016年的租金30086元分12期支付，每期2507.17元，首期于2017年3月支付，之后每期于次月1日前支付。但被告仅支付原告一期租金2507.17元外，就不再履行分期支付协议。被告尚欠原告2016年度的租金29895.63元、2017年9月1日起至2018年8月31日止的租金32402.8元以及2018年9月1日起至2018年10月23日止的租金32402.8元，合计人民币94701.23元。经原告多次催要未果。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一，被告应支付原告租金数额。租赁合同约定年租金按实际支付购房价405035的8%计算，年租金为32402.8元（含税金），被告已支付原告2016年度1期的租金2507.17元，尚欠原告本期租金29895.63元、2017年9月1日起至2018年8月31日止的租金32402.8元以及2018年9月1日起至2018年8月31日止的租金32402.8元，合计人民币94701.23元。原告请求被告支付2016年度、2017年度和2018年度租金94701.23元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。第二，关于原告请求支付违约金的诉讼请求。按租赁合同约定，被告应当在每个租赁年度开始的第一个月内支付，被告迟延支付按未付款的日万分之五承担逾期付款违约金。本院认为，双方对违约金的约定系双方真实意思的表示，被告签订合同时应当预见违反合同义务产生的法律后果，该约定并不违反法律规定，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。租金应当于每个租赁年度的第一个月内支付，即被告应当在2016年9月30日前、2017年9月30日前以及2018年9月30日前支付原告2016年度、2017年度和2018年度租金，被告未在上述期限内支付，依法应当承担逾期付款的违约责任。从2016年10月1日起至2019年9月18日止逾期1082天，违约金为16173.53元【（32402.8元－2507.17元）×0.0005×1082天】；从2017年10月1日起至2019年9月18日止逾期717天，违约金为11616.4元（32402.8元×0.0005×717天）；从2018年10月1日起至2019年9月18日止的违约金，逾期352天，违约金为5702.88元（32402.8元×0.0005×352天）。以上违约金合计33492.81元，符合合同约定，本院予以支持。第三，原告请求被告承担以未付款为基数，按万分之五计算支付自2019年9月19日起至租金付清之日止的违约金，有合同依据，本院予以支持。对被告辩解的原、被告约定的租金和违约金太高，请求依法调整的诉讼辩解，无法律依据，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、被告云南昆润高宏投资有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告杨文彬自2016年9月1日起至2019年8月31日止三年的房屋租金94701.23元（含税金）；支付原告杨文彬自2016年10月1日起至2019年9月18日止的逾期付款违约金33492.81元，两项合计人民币128194.04元。 二、被告云南昆润高宏投资有限公司支付原告杨文彬自2019年9月19日起至租金付清之日止的违约金（以未付租金为基数，按每日万分之五计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2864元，减半收取计1432元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  姚力新 二〇一九年十一月二十九日 书记员  谢其均