河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0329民初3539号原告：周伟坡，男，1982年6月28日生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托代理人：吴峰辉，河南开为律师事务所律师，特别授权。被告：端木新朝，男，1958年2月28日生，汉族，住河南省伊川县。委托代理人：张雨雷，洛阳市伊川县德正法律服务所法律工作者，特别授权。原告周伟坡诉被告端木新朝合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周伟坡及其委托代理人吴峰辉、被告端木新朝及其委托代理人张雨雷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周伟坡向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令解除2018年4月10日的建房协议；2.请求判令被告退还建房款31000元，并赔偿损失10000元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年4月10日原、被告双方签订一份建房协议。约定被告为原告建木屋三间，面积为36平方米。建房总价款为45000元包工包料，甲方先付总价的50%，其余50%待房屋竣工后一次性付完，工期为两个月，从2018年5月开始。合同签订后，原告支付给被告31000元，但被告未按合同要求施工，并在2018年8月停止施工。经原告多次催促，被告明确表示拒绝履行合同。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告端木新朝辩称：第一，原告诉称与事实不符。实际情况是：1.本案协议签订后答辩人开工，原告并未按照约定给答辩人先付总价款的50﹪，即22500元。而是给答辩人支付了20000元。2.答辩人施工过程中，应原告要求将房屋宽度由原设计的4米变更增加至6米、将原设计高50公分的水泥柱子变更增加到90公分不说，还另增加了4根。3.因首付款缺付2500元，及变更原设计后需增加投入部分的资金双方不能达成一致意见，以及答辩人一直要求原告提供建设用地的土地审批手续而原告不能提供等事宜，双方产生矛盾，导致施工停止。4.答辩人施工期间，原告没有依约提供方便的水、电、路，导致施工成本大大增加。答辩人为原告建设已陆续投入资金33083元，远远超过了原告给付答辩人的预付款。由上，原告诉称显然有悖事实，施工不能进行的原因在于原告，理应当由原告自承其责，恳请贵院给予核查、确认。第二，施工期间，答辩人发现本案合同属于无效合同，也是本案施工无法进行的直接原因。施工期间，答辩人一直要求原告提供建设用地的土地审批手续而原告始终不能提供。《土地管理法》第三十一条规定，国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。《物权法》第四十三条规定，国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。现原告擅自改变土地用途，严重违反了国家法律、行政法规的强制性规定。由此，本案建房协议完全符合《合同法》第五十二条所规定合同无效的法定情形。故答辩人恳请贵院依法行使“释明权”，确认本案协议为无效，并按照合同无效处理。第三，本案协议无效的过错责任完全在原告，故原告的诉讼请求于理无据、于法无据，应当依法驳回。综上答辩意见，答辩人认为，原告不仅不尊重“事实”，而且在明知自己没有建设用地审批手续的情况下，以欺诈手段与答辩人签订似乎合法的建房协议，掩盖了其真实的非法目的，损害了集体的合法权益，违反了法律、行政法规的强制性规定。因此，恳请贵院依法查明事实，确认本案协议无效，判决原告自成其责，驳回原告无理诉求，以维护答辩人的合法权益！原告周伟坡为支持其诉求，向法庭提交如下证据：证据一、建房协议一份，用以证明被告为原告建造木屋三间，长9米、宽4米、高4米，总面积为36平方，建筑总造价为4.5万元，付款方式为开工前付总造价的50%，其余待房屋完工后一次性付完，施工时间从开工到竣工两个月。证据二、收据一份，用以证明被告在2018年4月18日收到原告现金2万元。证据三、照片三张，用以证明被告承建的房屋现状，房屋至今未能完工。被告端木新朝质证称：对证据一、对协议真实性及关联性没有异议，但对协议的合法性有异议，该协议系甲方在没有取得合法建房土地使用权审批手续情况下签订的，明显属于无效合同，不具有合法性。对证据二、三，没有异议。被告端木新朝向法庭提交如下证据：证据一、端木新朝身份证复印件及现场照片（4张）各一份。用以证明被告身份属实，且给原告建设房屋主体已经完工的事实。证据二、工资清单(含收据11张)、购买木料证明及其他材料清单(含收据1张)各一份。用以证明被告为原告建房已投入工人工资18500元、木料9870元及其他材料费4713元，三项合计33083元的事实。证据三、端木新朝个人陈述一份。用以证明被告一直要求原告提供本案房屋建设用地的土地审批手续而原告至今不能提供的事实。原告周伟坡质证称：对证据一、真实性没有异议，对证明方向有异议，现场照片证明建造房屋不是合格的。对证据二、真实性有异议，该证据是被告自己记录且收据签字人未能出庭接受质证，无法核实真实性，同时原被告双方签订的建房协议，约定的价格为固定价，被告的支出与原告的建房协议没有直接的因果联系。对证据三、有异议，该证据系被告自己的陈述，该陈述未经原告认可不能作为证据。经审理查明：2018年4月10日，原被告签订《建房协议》，约定在原告（甲方）苗龙沟水塘下自己的承包地内建全质木屋3间，木屋长9米，宽4米，墙体净高4米，总面积为36平方米。要求：1、墙板材质为当地杂水（杨、榆、楝、桐、刺槐等），厚度3公分，内光外毛。门窗为当地老式样。房顶层设为先1公分木板，后铺油毡，最后缮当地山草（白草、黄贝草），地坪为平整土质。2、房屋基础要求：不挖地基，平底起墙打24公分高混凝土圈梁，周边竖直径为30公分、高50公分的水泥柱子8根。顶上架木梁4掛。本建筑总造价为4.5万元。付款办法：开工先付总价50%，其余50%待房屋竣工后一次性付完。该建筑有被告（乙方）承建。原告提供水、电、路方便。在施工期间，原告必须保证施工顺利进行。若出现人为原因影响施工，造成损失，一切有原告负责。本建筑施工时间从开工到竣工大约为2个月。附则：如果在一年内房子出现漏雨，倾斜等不安全现象，由被告负责维修（无偿）。协议签订后，原告于2018年4月18日向被告支付2万元。在庭审中，原、被告均认可，在施工中，房屋宽度由4米变更为6米，对此增加部分，原告再支付被告10000元。被告庭审中表示房屋宽度由4米变更为6米增加款项为25000元，另有其他的变更部分：将50公分高的柱子变更为90公分，又增加了4根柱子。另查明，原、被告均认可被告施工部分为：最下面是90公分的水泥墩子12个，水泥墩子上是24公分的圈梁，圈梁上是12根柱子，后面的8根柱子有圈梁，前面增加的4根没有打圈梁，底梁4挂、高粱4挂、檩条21根、大约210根椽子、6根檐帘、大约15平方棚板；未施工的项目是四周木板墙，门窗、还有部分棚板及草顶。本院认为：原、被告双方在最初均是本着诚实信用、友好合作的原则签订的《建房协议》，协议内容是双方真实意思表示，该协议依法成立并合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务、合法行使自己的权利。被告在施工部分项目后以此土地系耕地不能建房、双方所签的协议无效为由离场，被告以实际行为明确拒绝履行合同，致使合同无法继续履行、合同目的不能实现，已构成违约。原告诉求解除合同于法有据，本院予以支持。原告现请求被告退还建房款3.1万元，本院认为，被告仅认可原告向其支付了2万元，原告亦无证据证明其向被告交付3.1万元，故本院认定被告向原告交付的工程价款为2万元。关于此部分款项是否应予退还，本院认为，庭审中，原、被告双方对《建房协议》内容无异议，但对之后变更协议的内容，双方说法不一，根据双方庭审所述，虽无法固定具体工程价款，但能得知建房总造价在4.5万元以上。按《建房协议》中“本建筑总造价为4.5万元。付款办法：开工先付总价50%，其余50%待房屋竣工后一次性付完”的约定，2万元尚不足《建房协议》中约定的4.5万元工程价款的50%，被告在离场时已经施工了部分合同内容，且是包工包料，并非无所付出，综合被告施工内容及本案案情，本院酌定被告退还原告建房款5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告周伟坡与被告端木新朝签订的《建房协议》于本判决生效之日即解除；一、被告端木新朝于本判决生效后五日内退还原告周伟坡建房款5000元。二、驳回原告周伟坡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费413元，由被告端木新朝负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  李佳楠二〇一九年十一月二十九日书记员  宋俊国