安徽省泗县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1324民初1394号 原告：缪家余，男，1962年9月7日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。 委托诉讼代理人：周一涛，安徽三联律师事务所律师。 被告：安徽省宿州市大营建筑安装有限公司，住所地安徽省宿州市泗县丝绸厂南门北侧**。 法定代表人：陈同峰，该公司经理。 委托诉讼代理人：董杰，安徽益友律师事务所律师。 被告：吴迎迎，女，1989年12月5日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。 委托诉讼代理人：孙龙，安徽焕然律师事务所律师。 原告缪家余与被告安徽省宿州市大营建筑安装有限公司（以下简称大营公司）、吴迎迎确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告缪家余及其委托诉讼代理人周一涛、被告大营公司的委托诉讼代理人董杰、被告吴迎迎及其委托诉讼代理人孙龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 缪家余向本院提出诉讼请求：1.依法确认二被告于2009年订立的房屋买卖合同无效；2.由被告承担诉讼费用。事实与理由:原告于2008年3月29日与大营公司订立《房屋买卖契约》，约定原告购买大营公司开发建设的泗城镇彭铺村彭铺街集贸市场1栋8#房屋。当时被告承诺待办齐房屋产权证和土地使用证后交付尾款16000元，且原告于2008年年底入住该房屋至今。但大营公司没有为原告办理《房地产权证》与《国有土地使用权证》。而2009年5月5日，大营公司与吴迎迎订立《房屋买卖契约》，并申请《房地产权证》与《国有土地使用权证》，吴迎迎随后从泗县农村合作银行黄圩信用社贷款237000元，以该套房屋作为抵押并于2009年6月19日进行抵押登记。吴迎迎于2019年1月22日，将原告诉至法院，自述“近期到房屋查看，发现房屋被原告使用”，进而主张排除妨碍。一方面原告才知道该合同的存在，另一方面，吴迎迎2009年5月买房，十年后才去查看房屋，明显违背生活常识。更为离奇的是吴迎迎2009年花近50万元买房时才19岁，办理抵押贷款近50万元，而买房后又外出务工。这一系列的荒唐之事反映了大营公司一房二卖，明显违法，后将房屋所有权转移到吴迎迎处，骗取贷款的违法行为。这明显是以合法形式掩盖非法目的，也构成恶意串意，损害原告的合法权益。因此，根据合同法的规定，诉至法院望判如所请，维护原告的合法权益。 大营公司辩称：一、答辩人不是本案适格被告，理由如下：1、本案的涉案房屋虽然名义承建人是大营公司，但实际上是陈振文借用了答辩人的资质承建的，大营公司没有参与管理，也没有参与建设，更没有参与房屋出售，从原告向法庭提交的房地产买卖契约内容显示，出售方加盖的是项目部公章，而非答辩人公章。2、因为时间久远，法定代表人早已更换，再加上大营公司没有参与实际建设及出售，故没有任何存档文件可查询，所以对于一栋房屋出现两份合同的情况，答辩人也无法确定孰真孰假。综上两点，本案涉案房屋买卖合同的签订主体实际上是原告与陈振文，根据《合同法》第八条之规定，答辩人不是适格被告。 二、即使法庭认定原告提交的两份房屋买卖合同均系答辩人所签订，但是也无法认定此两份房屋买卖合同孰有效孰无效。1、通过庭前阅卷，原告没有提交答辩人与被告吴迎迎恶意串通的证据，仅凭原告的推测，无法达到证明的目的，故根据《证据规定》第76条之规定，法庭不应当予以支持。2、从原告诉状内容来看，目前房屋仍然由原告占有使用，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条之规定，也不属于确认合同无效的情形。综上两点，答辩人认为从目前证据来看，无法确定两份合同孰有效孰无效。综上，恳请法庭查明案件事实，驳回原告的诉讼请求。 吴迎迎辩称：吴迎迎支付了相应对价从大营公司购买了房产，不存在合同法规定的合同无效情形。吴迎迎用该处房产以抵押的形式为他人借款提供担保，吴迎迎并非借款人，原告人称答辩人买房时才19岁无力买房只是主观推断，经代理人询问，吴迎迎初中尚未毕业便在泗州商城开办服装店，因此出十余万元购房完全在情理之中。十年后才去查看房屋的说法是不成立的，答辩人购买房屋后该地段并未形成商业氛围，房屋无法出租，答辩人也未在此居住，一直空闲，后由于答辩人婚姻原因答辩人外出务工，回来后发现房屋被他人占用，经了解是原告父子所为，在多次沟通未果情况下提起诉讼。如果答辩人买房时该房屋已经卖与原告，并如原告所述2008年已经使用，吴迎迎也不可能购买此房，房管局也不可能按照程序为答辩人办理登记，原告是近两年才搬入房屋。综上，请求驳回原告诉求。 本院经审理认定事实如下：2007年，大营公司对泗县泗城镇彭铺街进行开发建设。2008年3月29日，大营公司（甲方）与缪家余（乙方）签订一份《房地产买卖契约》约定，甲方自愿将座落在泗县泗城镇彭铺村一栋八号的房地产（建筑面积147平方米）出售给乙方，价格为146000元。缪家余分别于2008年10月18日向大营公司支付购房款110000元；于2009年元月12日支付16000元；于2009年4月6日支付4000元，合计支付购房款130000元。同年，缪家余对该房屋进行装修并于年底搬进居住。但有关房屋产权证书大营公司一直未给办理。 2009年3月9日，泗县房地产管理局将泗县泗城镇彭铺集贸市场1#楼房屋所有权整体登记给大营公司所有。 2009年5月5月，大营公司又与吴迎迎签订一份《房地产买卖契约》将泗城镇彭铺集贸市场1#楼6#房地产以及卖给缪家余的1#楼8#房地产出售给吴迎迎，房屋价格分别为120000元、140000元。双方同意于2009年5月5日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。陈振文（已去世）作为大营公司委托代理人也在该契约上签字。2009年5月6日，上述两套房屋房地产权证（权证字号：房地权皖泗字第00××07号）过户登记到吴迎迎名下；次日，办理了国有土地使用证（证号为：泗国用2009第200号）。庭审中，吴迎迎以交纳的购房款收据丢失为由，未能向法庭提供交付购房款的票据或其他能够证明已支付购房款的凭证。 2009年6月8日，吴迎迎与张龙签订一份《房地产买卖契约》约定，吴迎迎将其购买的座落在泗城镇彭铺集贸市场其中一套房屋即1#楼6#的房地产出售给乙方张龙，价格为商：70000元、住：60000元，合计130000元。并将房屋产权过户登记到张龙名下。 2009年6月24日，彭玉叶作为借款人，吴迎迎以其购买的泗城镇彭铺集贸市场1#楼8#的房地产作为抵押，从泗县农村商业银行（现更名为：安徽省泗县农村商业银行股份有限公司，以下简称泗县农商行）借款140000元，借期36个月，自2009年6月24日起至2012年6月19日止。吴迎迎称自己与彭玉叶并不认识，该笔借款系通过他人找的彭玉叶身份证办理的借款手续，实际借款人是自己。截止本案开庭时，借款本息均未偿还。 缪家余和吴迎迎均是通过陈振文购买上述房地产。庭审中，大营公司称陈振文系借用大营公司资质开发的案涉房地产。另，安徽省宿州市大营建筑安装公司于2010年12月31日，经泗县工商局核准变更名称为安徽省宿州市大营建筑有限公司。 另查，吴迎迎于2018年11月8日向本院提起诉讼，要求缪雪刚（系缪家余儿子）搬出案涉房屋，后撤诉。于2019年1月25日再次提起诉讼，要求缪家余、缪雪刚搬出案涉房屋，该案现正在审理中。缪家余于2018年11月19日向本院提起行政诉讼，要求泗县不动产登记局撤销颁发给吴迎迎的房地权皖泗字第00××07号房地产权证及泗国用2009第200号国有土地使用证，后撤回起诉，提起本案诉讼。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务。但恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，缪家余与大营公司签订房屋买卖合同后，已经交付了大部分房款，大营公司亦交付了房屋，缪家余已居住使用案涉房屋十年之余，双方大部分合同义务已履行完毕。按常理，大营公司应积极配合缪家余办理房屋产权过户手续，但其却在缪家余已实际居住半年后，即2009年5月5日又与吴迎迎签订《房地产买卖契约》将案涉1#楼8#房屋出卖，并迅速办理了房地产权变更登记，且吴迎迎无充分证据证明其已支付房屋对价。根据吴迎迎的自述，2009年买过房子后不久就去外地做生意，因其老公不是泗县人，所以一直未回泗县。直到2016年年底才到房子里看到有人住，又因与老公闹离婚，怕把诉争房子牵扯进去就没有采取措施。但根据法院内网关联案件查询可知，吴迎迎前夫陈小军不仅不是外地人，而是泗县本地人且和吴迎迎系同一村，故对吴迎迎此种说法，本院不予采信。 房屋买卖对于普通家庭来说属于重大事项和重大支出，交易过程中一般比较审慎。而吴迎迎在签订《房地产买卖契约》后，长达十年之久未实地查看过房屋，也未办理房屋交接，双方的交易过程明显不符合常理和交易习惯。就本案而言，如果吴迎迎进行看房，自然会发现其与大营公司的合同存在履行障碍，也不会出现如今之局面，故吴迎迎主观上存在重大过失，其办理转移登记行为不属善意，不能对抗缪家余对案涉房屋的合法占有。同时，吴迎迎与大营公司从签订合同到完成转移登记进行如此之快，办理产权变更登记后不久即向泗县农商行办理抵押贷款，且在此之前陈振文以大营公司委托代理人的名义就泗县彭铺集贸市场的房屋，有与他人恶意串通签订房屋买卖合同的先例，不得不让人怀疑，而且吴迎迎买房近十年才提起诉讼也有不符合常理的地方。综上，吴迎迎与大营公司签订的《房地产买卖契约》客观上损害了缪家余的合法权益，主观上也有诸多值得商榷的地方，可认定为恶意串通、损害第三人利益的情形，双方签订的《房地产买卖契约》应属无效。 关于大营公司是否是本案适格被告问题。审理认为，缪家余和吴迎迎所签订合同上均有大营公司的公章，虽然缪家余所签订合同上是大营公司项目部的公章，但亦属大营公司内部管理问题，故根据合同相对性原则，大营公司应是本案适格被告。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 确认吴迎迎与安徽省宿州市大营建筑安装有限公司于2009年5月5日就泗县泗城镇彭铺集贸市场1#楼8#房屋所签订的《房地产买卖契约》无效。 案件受理费40元，由吴迎迎、安徽省宿州市大营建筑安装有限公司负担。（于本判决生效后七日内交纳） 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员 崔 洁 二〇一九年十一月十五日 书记员 王佳琦