北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初229号原告：深圳好日子酒店有限公司，住所地广东省深圳市福田区。法定代表人：陈文生，董事长。委托诉讼代理人：卞志斌，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王赛宇，北京市浩天信息（深圳）律师事务所律师。被告：周宝英，女，1984年8月16日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张峪崎，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。被告：宿屹，男，1979年7月15日出生，回族，户籍所在地北京市东城区。被告：陈君玲，女，1970年2月14日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区。原告深圳好日子酒店有限公司（以下称好日子公司）与被告周宝英（以下称姓名）、被告宿屹（以下称姓名）、被告陈君玲（以下称姓名）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。好日子公司委托诉讼代理人卞志斌、王赛宇，周宝英委托诉讼代理人张峪崎到庭参加了诉讼。宿屹、陈君玲经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。好日子公司向本院提出诉讼请求：立即停止对位于北京市朝阳区XXX7-1房屋（以下称诉争房屋）的强制执行并解除查封。事实和理由：2015年9月15日我公司与宿屹签订《金茂府商铺买卖合同》，约定我公司向宿屹购买诉争房屋。我公司支付部分房款后，因宿屹违约，我公司向深圳仲裁委员会申请仲裁。2016年1月5日，深圳仲裁委员会作出[2015]深仲裁字第1923号裁决书，认定双方签订的买卖合同合法有效，但因案外人查封诉争房屋致使合同无法继续履行，故宿屹构成违约，应承担违约金并继续履行合同。后我公司向北京市第三中级人民法院申请强制执行，该院作出（2016）京03执218号执行裁定书，确认我公司与宿屹互负债务折抵后，宿屹还应向我公司支付违约金1394420元。故我公司已经支付了全部房屋价款。根据仲裁裁决书查明的事实，我公司已经于2015年9月29日实际占有诉争房屋，已实际交纳2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业费、2015年11月15日至2016年3月15日期间的供暖费，并由我公司实际收取诉争房屋出租期间的租金。故因周宝英申请强制执行，北京市朝阳区人民法院作出（2017）京0105执13683号裁定书，查封诉争房屋。但我公司在查封之前已就诉争房屋与宿屹签订合法有效的买卖合同、支付全部价款并实际占有诉争房屋，且我公司对于诉争房屋无法办理过户并无过错。故诉至法院。周宝英辩称：第一，好日子公司未全额支付购房款。按照北京市第三中级人民法院的裁定书，系用违约金冲抵购房款，并非是好日子公司实际支付的购房款，不能因此排除周宝英对诉争房屋的执行权。第二，诉争房屋并未实际交付给好日子公司。诉争房屋一直由东易日盛家居装饰公司占有至今。第三，好日子公司存在过错。北京市海淀区人民法院于2015年9月28日第一次查封诉争房屋，该查封行为发生后好日子公司还支付大部分房款。第四，深圳仲裁委的裁决书认定的是继续履行合同，并没有确认好日子公司对诉争房屋享有房屋所有权，合同履行过程中，好日子公司与宿屹之间产生的是债权，宿屹与周宝英之间的欠款也是债权，二者一致，所以好日子公司不能以此排除周宝英对诉争房屋申请执行的权利。第五，关于购房款的支付只认可支付时间及金额，但是否为宿屹本人收到不清楚。第六，认可执行异议裁定中的“本院认为”部分，好日子公司不符合排除本案继续执行的条件。第七，好日子公司与宿屹之间买卖合同纠纷已经过仲裁委裁决，其要求过户的请求未得支持，应依据于北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见第八条、第九条的规定进行救济。宿屹、陈君玲未到庭应诉。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行举证质证。经查，诉争房屋于2015年3月25日登记在宿屹名下。周宝英持（2015）海民（商）初字第33227号民事判决书向本院申请执行。本院以（2017）京0105执13683号案件立案受理。后本院作出（2017）京0105执13683号民事裁定书，查封诉争房屋，查封期限自2017年9月18日至2020年9月17日。2015年9月28日，北京市海淀区人民法院查封诉争房屋，之后多家司法机关轮候查封了该房屋，现首封法院为我院。好日子公司就（2017）京0105执13683号执行案件中对诉争房屋的查封提出执行异议，本院于2018年10月14日作出（2018）京0105执异1940号执行裁定书，裁定驳回好日子公司的执行异议请求。好日子公司不服该裁定，提起本案诉讼。本案中，好日子公司提交2015年9月15日宿屹与好日子公司签订《金茂府商铺买卖合同》，以证明好日子公司向宿屹购买诉争房屋及北京市朝阳区XXX6-9房屋，总价款3700万元，并约定了付款方式、抵押权解除、权属转移登记、违约责任、争议解决方式等。关于付款方式双方约定如下：1、合同生效后，好日子公司支付定金100万元；2、宿屹通知抵押权人陈利勇、中国对外信托贸易有限公司注销抵押之日，好日子公司支付购房款700万元至宿屹指定账户；3、取得解除抵押权文书之日支付购房款100万元；4、上述解除抵押完成后，宿屹向兴业银行申请提前偿还按揭贷款获得准许后，好日子公司支付购房款1685万元；5、宿屹向房产交易机构递交房屋过户申请后，好日子公司支付购房款400万元；6、好日子公司取得新的权属证书后双方进行最终结算，支付剩余购房款。周宝英认可该证据的形式真实性。好日子公司提交《单位汇款委托书》、2015年9月25日《存量房屋买卖合同》，证明2015年9月16日好日子公司支付购房款100万元、2015年9月23日好日子公司支付购房款500万元、2015年9月25日双方就诉争房屋办理网签手续，2015年9月28日好日子公司支付购房款800万元、2015年9月29日好日子公司支付购房款1685万元、2015年10月10日好日子公司支付购房款114．442万，共计3199．442万元。周宝英认可该证据的形式真实性。好日子公司提交2016年5月30日好日子公司（出租方）与东易日盛家居装饰集团股份有限公司（承租方）就诉争房屋及北京市朝阳区XXX6-9房屋签订的《房屋租赁合同》、2015年9月29日宿屹出具《声明》、《缴费通知单》、《发票》、《单位汇款委托凭证》、《兴业银行汇入回单》、《房产交易确认书》、《情况说明》、照片打印件等，证明自2015年9月29日起，好日子公司已经实际占有诉争房屋、交纳物业费供暖费，并自2016年6月1日起将诉争房屋出租、收取租金。周宝英认可上述证据的真实性，不认可证明目的。2015年11月2日，好日子公司向深圳仲裁委员会申请仲裁，要求：1、确认《金茂府商铺买卖合同》有效；2、双方继续履行《金茂府商铺买卖合同》，宿屹协助办理缴税、过户登记手续；3、宿屹支付违约金640万元；4、宿屹双倍返还定金200万元。深圳仲裁委员会于2016年1月5日作出[2015]深仲裁字第1923号《裁决书》，其中“仲裁庭查明”及“仲裁庭意见”部分中均称宿屹已将房屋交付给好日子公司，好日子公司自2015年9月29日起已开始实际占有、使用诉争房屋并实际支付管理费、水电费等费用。该《裁决书》裁决：1、《金茂府商铺买卖合同》合法有效；2、双方继续履行《金茂府商铺买卖合同》；3、宿屹自收到裁决书之日起10日内向好日子公司支付违约金640万元；4、驳回好日子公司其他仲裁请求。上述仲裁裁决生效后，好日子公司向北京市第三中级人民法院申请强制执行。2016年3月8日，北京市第三中级人民法院作出（2016）京03执218号执行裁定书，其上记载：“申请执行人主张本案中双方互负债务，依据双方签订的《金茂府商铺买卖合同》约定及合同已履行的事实，申请执行人应向被执行人支付购房款尾款5005580元；根据[2015]深仲裁字第1923号裁决，被执行人应向申请执行人支付违约金640万元，申请执行人与被执行人互负债务折抵后，被执行人还应向申请执行人支付违约金1394420元。被执行人宿屹对此不持异议。”故裁定冻结、划拨宿屹的银行存款1394420元。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，诉争的执行案件为金钱债权执行案件，根据深圳仲裁委作出的[2015]深仲裁字第1923号《裁决书》的认定，好日子公司与宿屹在查封之前签订的《金茂府商铺买卖合同》合法有效，而诉争房屋未能办理过户并非好日子公司的原因所致。因此，本案双方的争议焦点为：一、在本院查封之前好日子公司是否已合法占有诉争房屋；二、好日子公司是否已支付全部价款。针对焦点一，本院认为在本院查封之前好日子公司已经实际占有诉争房屋，理由如下：第一，在（2017）京0105执13683号执行案件中，本院实际查封诉争房屋的期限为2017年9月18日至2020年9月17日。第二，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第（六）规定，已为仲裁机构生效裁决所确认的事实，当事人无须举证证明。本案中，深圳仲裁委作出的[2015]深仲裁字第1923号《裁决书》已生效，其中确认了好日子公司自2015年9月29日起已开始实际占有、使用诉争房屋并实际支付管理费、水电费等费用。现双方均无相反证据推翻上述认定的事实，且好日子公司提交的交费凭证、《情况说明》等证据，亦能显示其已经实际占有诉争房屋、对外出租并收取租金、交纳相关物业费、供暖费等，故在本院查封之前好日子公司已经实际占有诉争房屋。针对焦点二，好日子公司与宿屹就诉争房屋及北京市朝阳区XXX6-9房屋签订的《金茂府商铺买卖合同》合法有效，约定总价款共计3700万元。好日子公司提交的支付凭证可以证明其已向宿屹支付购房款3199．442万元，对此本院不持异议。关于剩余购房款的支付，好日子公司提交的北京市第三中级人民法院作出（2016）京03执218号执行裁定书显示双方之间已就好日子公司应支付的剩余房款500．558万元与宿屹应支付的640万元违约金之间进行互负债务的折抵。本院认为该债务互抵行为可以视为好日子公司已支付了剩余购房款，理由如下：第一，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条之规定，债务相互抵销，合同权利义务终止。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”本案中，好日子公司对宿屹的房款支付之义务与宿屹对好日子公司的违约金支付之义务均属于金钱给付之债，并不存在法律规定或按照合同性质不得抵销的情形。故双方进行债务互抵可以视为已经履行完相应的债务。第二，关于互抵之债到期之问题，按照深圳仲裁委裁决结果，宿屹支付好日子公司的违约金之债已到期，根据双方买卖合同约定，好日子公司支付剩余房款的时间为取得房屋权属证书之后。从表面上看，好日子公司的给付之债尚未到期。但一方面已生效的仲裁裁决结果为双方继续履行买卖合同，而双方未能直接取得产权证书的原因在于非好日子公司主观原因造成的司法查封。另一方面清偿债务的期限利益系为债务人而设，债务未到清偿期，债权人不能强制请求履行，但债务人可以自行选择是否放弃该期限利益。法律规定抵销时双方债务须已届清偿期的立法意图是避免债权人强令债务人在履行期限届满之前清偿债务的情形出现，但债务人主张以自己未届清偿期的债务与对方当事人已届清偿期的债务进行抵销，可认为其放弃自身的期限利益，应允许抵销。本案中，好日子公司所负担的支付房款之债虽未到期，但双方在执行过程中好日子公司自愿放弃其债务履行期限利益，申请与宿屹的到期债务进行互抵，并未违反立法制度设计的本意，应属有效。第三，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第（五）规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。本案中，北京市第三中级人民法院于2016年3月8日作出的（2016）京03执218号执行裁定书属于生效裁定书，其已对好日子公司与宿屹之间债务互抵行为进行确认。在本案诉讼中双方当事人并无相反证据推翻上述裁定书。故双方的互抵行为是有效的，好日子公司已经通过支付购房款及债务互抵的方式向宿屹支付了全部购房款。综上，本院认为好日子公司与宿屹在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，好日子公司已支付全部购房款并在查封之前占有诉争房屋，且未办理过户非因好日子公司自身原因所致。故好日子公司所提出的执行异议于法有据，本院予以支持。宿屹、陈君玲经本院依法传唤未到庭应诉，本案依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：停止北京市朝阳区人民法院（2017）京0105执13683号执行案件中对位于北京市朝阳区XXX7-1房屋的执行并解除查封。案件受理费70元，由被告宿屹负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费820元，由被告宿屹、被告陈君玲共同负担（原告深圳好日子酒店有限公司已预交，被告宿屹、被告陈君玲于本判决生效之日起七日内支付给原告深圳好日子酒店有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  徐 悦人民陪审员  周建菊人民陪审员  常 磊二〇一九年十一月十二日法官 助理  李文丹书 记 员  贾亚军