河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终4903号上诉人（原审被告）：洛阳万事兴农牧有限公司，住所地偃师市翟镇翟西村。法定代表人：吴光峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘红星，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：洛阳市洛东实业有限公司，住所地偃师市翟镇工业区。法定代表人：王万和，该公司董事长。委托诉讼代理人：李毅，该公司法务。上诉人洛阳万事兴农牧有限公司（以下简称万事兴公司）因与被上诉人洛阳市洛东实业有限公司（以下简称洛东实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省偃师市人民法院（2019）豫0381民初1368号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，万事兴公司委托诉讼代理人刘红星及洛东实业公司委托诉讼代理人李毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万事兴公司上诉请求：1、请求撤销原审判决第三项，改判万事兴公司以洛东实业公司的实际租金损失为限向洛东实业公司支付终止合同违约金；2、上诉费由洛东实业公司分担。事实与理由：1、一审判决适用法律错误。双方签订的租赁合同所约定的终止合同违约金100万，年租金28万。终止合同违约金高达年租金的4倍，该约定违约金过分高于实际损失。根据《合同法》第114条第2款规定，原审判决对洛东实业公司100万违约金的支持违背该法条的具体规定和民法诚实信用的法律精神；2、万事兴公司终止租赁完全是由不可抗力造成。2018年年底开始，非洲猪瘟蔓延整个中国、洛阳地区广大养殖户损失惨重，饲料销售锐减，卖出去的货款也回收不上来，万事兴公司被迫停产歇业实属不可抗力。按照合同法的一般原理，不可抗力属于免除或者减轻违约责任事由，应该免除或减轻万事兴公司的违约责任。洛东实业公司辩称，一审判决万事兴公司按照合同约定承担终止合同违约金，是以洛东实业公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素作出的，充分体现了公平原则和诚实信用原则。1、案涉租赁合同既不违反法律的强制性规定也没有损害第三人或其他人利息，应当约束双方当事人；2、案涉租赁物，因出租面积大、租期较长，双方约定的租金低于市场价格一半，双方在订立合同时约定了提前终止合同方需向另一方承担100万元违约金，是双方为了实现合同目的约定的惩罚性违约金。万事兴公司称该违约金过高是对诚实信用原则的背叛；3、截至今日，因万事兴公司违约提前终止合同给洛东实业公司造成的实际损失计87.8372万元，逾期收益损失270万元（附计算明细），加之洛东实业公司基于万事兴公司长期租赁的条件将租赁物低于市场价一半的价格出租给万事兴公司，该部分损失如果计算在内，洛东实业公司的实际损失远高于100万的违约金。万事兴公司的上诉请求没有事实及法律依据；4、万事兴公司在2019年1月起，在没有对洛东实业公司履行任何通知义务的情况下，将其厂房内的原料、产品等可移动物品予以变卖、转移，所有工作人员全部撤离，上述行为表明万事兴公司不但连欠付的租金不愿支付，连水电费、税金等都不愿承担，其违约程度构成根本违约；5、猪肉价格上涨且政府连续出台政策大力发展养殖生猪，万事兴公司终止合同的行为完全是其自身经营问题并非是不可抗力问题，加之其跑路恶意逃避债务的客观事实，都可证实其主张纯属狡辩。洛东实业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除洛东实业公司及万事兴公司双方签订的租赁合同；2、依法判令万事兴公司向洛东实业公司支付当年剩余租金14万元；3、依法判令万事兴公司向洛东实业公司支付迟延交付租金的违约金304500元（按逾期金额每日千分之五暂计算至2019年4月1日）；4、依法判令万事兴公司向洛东实业公司支付因其违约导致合同解除的违约金100万元；5、依法判令万事兴公司修复破损租赁物至原始状态及返还原物；6、依法判令万事兴公司承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2012年12月24日，洛阳市洛东实业有限公司作为出租方（甲方），与作为承租方（乙方）的筹建中的偃师万事兴农牧有限公司发起人张杰签订《财产租赁合同》一份，合同第一条财产租赁：1.1甲方自愿将坐落在偃师市翟镇工业园区内洛东实业公司的土地28亩、厂房、相关配套用房变压器及配套电控柜、办公生活用房及相关配套设施等出租给乙方使用；1.2租赁期限为16年，租赁期满前1年经双方协商一致同意后，可以延长；1.3租金从2013年7月1日起支付，以后每年类推。合同第二条租金及其支付：2.1年租金28万元，从第9年起增加10%，计30.8万元；2.2乙方凭甲方提供正式有效的租赁费发票，在10日内将当年租金全额数付给甲方，依次类推（如乙方不能按时支付，乙方应支付日5%违约金，超过3个月甲方有权终止合同）；2.3土地使用税和房产税：属乙方租赁使用范围内的土地使用税和房产税，由乙方承担。第四条乙方权益与义务：4.2乙方应当在承租期届满时把上述房屋完好交还给甲方。如需继续承租，应当提前一个月与甲方协商，双方另行签订合同。第五条财产的交接及维护：5.1在本合同签章之后至乙方完全接收租赁财产之前为过渡期。在过渡期，甲方负有保全拟租赁财产的义务和责任；若因甲方的工作疏漏，而使租赁财产遗失、损坏、毁灭、更换等，甲方承担复原责任，保证乙方正常生产经营。在过渡期内，甲方将不租赁的物资等迁出厂区，确保租赁财产完全交接，确保乙方的用水、用电、厂区租赁财产的使用权。5.2在生产和使用过程中，乙方对设备和厂房及附属设施应规范使用，非正常损坏（地震、水灾等不可抗拒因素），由乙方承担复原责任；5.3租赁期间，租赁报废期之前的维修与保养由乙方负责。因使用租赁财产而发生的电费、燃料费、管理费均由乙方承担。第九条违约与争议：9.1甲乙双方任何一方违反本合同约定提前中止合同的违约，应向对方承担违约金，违约金壹佰万元；9.3、在本合同履行期间，双方若有争议，本着充分协商、平等互利的原则解决纠纷。若双方协商未能解决争议，则将此争议通过甲方所在地人民法院诉讼解决。合同签订次日，洛东实业公司与偃师万事兴农牧有限公司作为甲乙双方，又达成补充协议一份，协议载明：甲乙双方已于2012年12月24日签订《财产租赁合同》，现有必要就相关合同条款作出补充说明，经过友好协商，兹订立如下补充协议：第一条：本补充协议专门为《财产租赁合同》第四条“租金及其支付”作出补充说明；第二条：原合同条文：“1年租金28万元，从第9年起增加10%，计30.8万元”补充说明为“年租金28万元，其中土地20万元，道路5万元，房屋2万元，其他配套设施1万元”；第三条：本补充协议一式二份，甲、乙双方当事人签字生效，具备合同法律效力，违约者承担相应法律责任。2013年8月12日，偃师万事兴农牧有限公司在偃师市市场监督管理局登记成立，在洛东实业公司要求下偃师万事兴农牧有限公司在补充协议上加盖了公司印章。2015年5月22日，该公司名称变更为洛阳万事兴农牧有限公司。协议签订后，洛东实业公司依合同约定向万事兴公司交付租赁物，万事兴公司依合同约定向洛东实业公司交付租金。2018年7月1日，万事兴公司未按约定给付当年租金，在洛东实业公司不断催促下，2019年1月1日，万事兴公司给付洛东实业公司14万租金，剩余14万租金至今未付。后万事兴公司在洛东实业公司不知情的情况下，将厂房搬空、人员撤离。洛东实业公司因索要租金无果，于2019年3月26日诉至法院。上述事实，有洛东实业公司提交的财产租赁合同一份、财产租赁合同补充协议一份、企业信用信息公示一份、移交租赁物清单一份、照片两组及当事人陈述在卷资证。一审法院认为，万事兴公司在筹建阶段，其发起人张杰与洛东实业公司签订的财产租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。万事兴公司成立后对租赁合同予以确认并在补充协议上加盖印章，按照合同约定使用了租赁财产、履行了支付租金义务，故该合同的实际相对人为洛东实业公司和万事兴公司。万事兴公司在履行合同过程中拖延给付租金并在未告知洛东实业公司的情况下私自撤离，已经构成根本违约，洛东实业公司要求解除双方签订的财产租赁合同并给付未付租金14万元，于法有据，予以支持。万事兴公司拖延支付租金给洛东实业公司造成了一定的经济损失，洛东实业公司请求万事兴公司按日5‰支付违约金，明显超过法律规定，以年利率24％为宜。原、万事兴公司在合同中约定，任何一方违反合同约定提前中止合同的，应向对方支付违约金100万元。万事兴公司违反合同约定提前终止合同，洛东实业公司要求其支付违约金100万元，符合合同约定，予以支持。洛东实业公司诉求万事兴公司修复破损租赁物至原始状态及返还原物，却未提出具体的品名、种类、数量，对其该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第二款之规定，判决如下：一、解除洛东实业公司与万事兴公司于2012年12月24日签订的《财产租赁合同》；二、万事兴公司于判决生效之日起5日内给付洛东实业公司租金140000元及违约金（按照年利率24％计算，自2018年7月1日起计算至实际履行之日止）；三、万事兴公司于本判决生效之日起5日内给付洛东实业公司终止合同违约金100万元；四、驳回洛东实业公司的其他诉讼请求。案件受理费17800元、申请费5000元，共计22800元，由洛东实业公司负担4300元，万事兴公司负担18500元。本院二审期间，组织双方当事人对提交的证据进行了举证质证。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，涉案双方所签订的租赁合同对逾期支付租金及一方违约提前终止合同所应承担的违约责任及违约金计算方法或数额均有明确约定。一审判决对逾期支付租金的违约金过高部分已作了调整。对于双方约定的一方违约提前终止合同的100万违约金，虽然双方约定的租期较长，一方提前终止合同对另一方预期利益影响也较大，但100万元的数额过高，酌情调整为80万元。一审判决万事兴公司承担的年利率24%的利息是因其逾期支付租金应承担的违约责任，与其违约提前终止合同所承担的违约金性质不同，二者分属不同的违约行为引起，不存在重复问题。万事兴公司对其上诉称解除合同为不可抗力所致，应免除或减轻其违约责任的上诉理由未能提供证据予以证明，本院不予采纳。综上所述，万事兴公司100万元违约金过高的上诉请求成立，应予支持，其余上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果除对违约终止合同违约金过高，应予改判外，其余并无不当，予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、维持河南省偃师市人民法院（2019）豫0381民初1368号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更河南省偃师市人民法院（2019）豫0381民初1368号民事判决第三项为：洛阳万事兴农牧有限公司于本判决生效之日起5日内给付洛阳市洛东实业有限公司终止合同违约金80万元。若未按照本判决确定的期限履行金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17800元、申请费5000元，共计22800元，由洛阳市洛东实业有限公司负担5000元，洛阳万事兴农牧有限公司负担17800元。二审案件受理费13800元，由洛阳市洛东实业有限公司负担3900元，洛阳万事兴农牧有限公司负担9900元。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  张海舟审判员  董 鹏二〇一九年十一月四日书记员  周 青