山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0791民初1845号 原告：徐有玲，女，1980年7月15日生，汉族，住潍坊高新区。 委托诉讼代理人：唐永刚，男，汉族，1978年7月6日生，住潍坊高新区。 被告：潍坊十地置业有限公司，住所地：山东省潍坊高新区清池街道永春社区健康东街**，统一社会信用代码：91370700668054703F。 法定代表人：项凤，职务：董事长。 委托诉讼代理人：王艳云，山东奥凯律师事务所律师。 原告徐有玲与被告潍坊十地置业有限公司（以下简称“十地置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐永刚、被告的委托诉讼代理人王艳云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告支付延期交房违约金，从2018年06月30日起至被告达到交房标准实际交房之日以每日总房款（876086元）的万分之三支付原告。2、因阁楼楼梯口位置与当时从销售方购房时看的施工图纸中位置不一致，判被告修改至图纸中位置或承担其改动费用。3、由被告补偿原告改府补贴损失房屋每平50元，车位每个4000元（共2个）。4、主张车位按照车位合同要求的千分之一降低至万分之三赔付违约金。5、地下、地下车位规划变更并未通知业主两个车位使用不便应改正或调换合理位置或一定补偿。6、诉讼相关费用及律师费均由被告承担。事实和理由:原、被告于2017年5月6日签订了《商品房买卖合同》合同编号：×××26，合同约定原告购买被告位于××街××号××小区××房屋一套，房屋总价款为876086元。合同要求被告应于2018年6月30日交付房屋，车位约定交房后一个月即2018年7月30日交付。原告已经依约交付了全部房款，原告不存在任何违约，但被告直到2018年11月22日才电话通知原告于2018年11月23日13:50办理交房手续，未按合同中第十一条中要求提前15日书面送达买受人，原告通过房管部门了解被告并未达到《商品房买卖合同》中第九条及第十条的交付条件，违反合同中第十一条第二项中最后一段的内容。并要求原告签署不平等入住声明及预交物业费等不平等的约定违反了《合同法》第三条。其次，在2019年7月达到交房条件后并且房管部门要求其按合同履行的情况下继续要求业主签订不平等协议才可交房，其行为霸道，此举违反了合同第十一条中第（三）条第（1）项中的内容，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担,对于其故意违约行为，违约方无权依据《合同法》第114条及合同法司法解释（二）第29条的规定，要求人民法院或仲裁机构予以适当减少违约金。其次被告还违反合同第十四条，针对车库、楼座通往车库入口以及幼儿园用途改变等变更均未按合同要求书面通知买受人。至此，房管部位说被告已经达到交房条件后，原告通过房管部门给被告转达一份催告函未果后，原告又在诉前多次与被告协商不签订不公平协议公平交房未果的情况下提交此诉状。（以下为临时违约天数计算结果，实际按合同交房日期至实际交房日期）房屋违约金：876086＊3／10000×395＝103816元；车位违约金：74000＊2＊3／10000＊365＝16206元；房屋补贴：面积138.26×50＝6913元（实际按测绘面积计算）；车位补贴：每个4000元×2＝8000元；共计:134935元。 被告答辩称，一、被告不存在逾期交房的违约行为。因原告逾期付款，为避免损失扩大且按照合同附件十一补充协议第五条第1项、第2项约定，在原告没有付清全部房款及违约金的情况下，被告有权拒绝交房。二、被告没有通知设计变更的义务，也不应当承担楼梯口改动的费用。阁楼楼梯口位置设计是在原告签订合同之前变更的，也是应承销方要求变更的。因承销方没有及时更换图纸造成原告有误解，对此被告没有过错，也不是责任主体。另按照合同附件十一补充协议第七条1约定：买卖双方一致同意：在不影响买受人所购房屋质量或使用功能的前提下，出卖人可对原规划设计做出优化变更，可不通知买受人或征得买受人同意。三、因原告的违约行为导致案涉房屋至今没有办理过户，因此错过政策性补贴。被告为保证业主及时享受政策性补贴，多次电话通知原告办理交房及过户手续，但均遭到拒绝。同栋楼其余业主都已享受购房政策性补贴，由此证明被告为保障业主及时享受政策性补贴是积极履行合同义务的，但因原告自身过错导致无法享受补贴，不利后果应当自行承担。原告的第三项诉求没有事实和法律依据。四、因原告拒绝办理交房手续，因此车位交付条件未成就，被告有权不交付车位，没有违约行为，原告主张的违约金没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，原告徐有玲提交商品房买卖合同、2个车位协议及发票、补贴政策文件、车位补贴政府文件、开发商出具的入住声明、欠款审批单、收据、图纸1-4、催告函、送达回证、证明、购房合同，被告十地置业公司提交商品房买卖合同、收款收据、竣工验收备案表、平面图、车位转让协议、短信通讯截图，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，根据原、被告提交的证据，结合各方当事人的质证意见和庭审陈述，本院经审理查明以下事实： 潍坊恒信建设集团是被告十地置业公司的承销方，2017年4月12日，恒信集团销售后勤部向原告出具欠款审批表，载明楼盘名称：金隅园，房号45-2-601，面积138.26㎡，房屋总金额876086元，首付款实交金额263086元，欠款金额613000元，定于2017年5月13日前还清613000元。买受人确认签字处为徐有玲，销售后勤部经办人处为刘美云签字。附欠款约定:1、如买受人逾期不还或未足额偿还,则出卖人可就已到期和未到期的全部欠款及违约责任向买受人追偿。买受人自首次逾期起，每逾期一日，按照同期银行贷款利率的两倍支付给出卖人违约金，直到欠款全部付清止。2、如买受人未还清欠款,出卖人有权不予交房,且不承担任何交房责任,违约金继续执行。3、该欠款约定作为《商品房预售合同》的组成部分,买受人逾期付款的违约责任与《商品房预售合同》不一致的以本约定为准,双方无异议。 2017年5月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，编号：×××26，约定原告向被告购买位于××街××号××小区××号楼××单元××号房，预测建筑面积138.26平方米，商品房总价款为876086元；买受人采取一次性付款方式付款，于2017年5月8日支付全部房款人民币876086元。第十一条交付时间和手续被告应于2018年06月30日前交付房屋。第十二条逾期交付责任（1）逾期在60日之内,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）,并自买受人付款之日起,按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息;同时,出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一违约金。第十四条规划变更第十一条设计变更均约定双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复，买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。第十九条预售合同登记备案出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案，并将本合同登记备案情况告知买受人。 2017年8月15日，转让方十地置业公司与受让方徐有玲签订两份车位使用权转让协议，车位编号为D01、D05，均约定徐有玲付清全部转让价款（74000元/个）后交房后一个月内交付车位给原告使用，十地置业公司未按约定的期限交付车位的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，每日向徐有玲支付转让价款的0.1%的违约金，协议继续履行。 以上合同签订后，徐有玲于2017年5月12日交付购房尾期款613000元，于2017年9月1日付清了车位款148000元。 另查明，涉案房屋于2018年12月7日通过竣工验收，至今未向原告交付。 另，潍高管发[2017]7号文件规定，外来人员和区内企业职工购买商品住房同时购买地下车位的，凭购买车位合同及发票，仍按每个车位4000元予以财政补贴。2017年9月1日前，个人在高新区购买商品住房及地下车位并符合补贴政策的，仍可按照原规定申请购房补贴，申请时间截止到2019年12月31日。 原告认为，被告存在逾期交房行为，应当支付逾期交房违约金。合同约定的逾期交房违约金日万分之一过低，要求按照日万分之三计算。车位违约金，合同约定按照千分之一计算，原告自愿降低至万分之三计算。阁楼楼梯口位置与最初看到的施工图纸中位置不一致，地下，地下车位规划变更并未通知业主修改或赔偿修改更换费用。 被告对原告主张不予认可，提交：1、45号楼六层平面图一份，证明45号楼上阁楼楼梯口变动是按照承销方潍坊恒信建设集团要求变更，且时间为2017年3月29日，设计变更是在原告签订合同之前，原告的认知错误是由承销方导致，与被告无关，因此设计变更发生在合同签订前，被告没有义务告知或通知。2、车位转让协议两份，证明按照协议第五条约定，被告交付车位的时间为原告付清全部转让价款后交房后一个月内交付原告，但因原告违约至今未办理交房手续，因此车位交付条件未成就，被告没有违约行为，原告主张支付违约金没有事实和法律依据。3、短信通讯截图一份，证明被告多次电话通知原告交房及对其他事宜积极沟通，但原告拒绝，最后一次通知原告协商的时间为2019年7月19日，原告未回复也没有到场沟通。原告质证，1、对45号楼六层平面图一份：有异议，与当时售楼处看的不一致，因购房合同是被告的，至于因销售方引起的错误也是被告与销售方的事情，与原告没有关系。2、对车位转让协议两份：无异议。3、对短信通讯截图一份：有异议，因为被告强烈要求必须签订内容不合理的入住声明方可交房，因此原告没有接收房屋，责任在被告。 本院认为，（一）、关于被告是否存在逾期交房、交付车位的情况，是否应支付逾期违约金问题。原、被告之间签订的商品房买卖合同、车位使用权转让协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，均合法有效，双方均应自觉遵守。关于被告辩解并提交二笔时间为2018年11月21日的原告购房款收款收据，欲证明原告逾期付款违约在先。因潍坊恒信建设集团作为被告十地置业公司的承销方，原告提交的潍坊恒信建设集团出具的欠款审批单、房屋首付款和尾期款收款收据与原、被告签订的《商品房买卖合同》能够相互印证，故原告对潍坊恒信建设集团的付款行为应视为已经履行了合同约定的付款义务，故本院对被告该项辩解不予采信。现原告已按合同约定向被告履行了支付购房款、车位款义务，被告理应按约向原告履行及时交付房屋、车位的义务，但被告迟延交付房屋、车位已构成违约，故对原告要求被告支付逾期交房和车位违约金的诉请，符合约定，本院予以支持。合同约定逾期交房违约金按日万分之一计算，不违反相关法律法规的规定，结合当事人的实际损失情况以及综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对原告要求调高违约金计算标准的诉讼请求，本院不予支持。原告自愿调低车位逾期交付使用违约金计算标准，系对自身权利处分，符合法律规定，本院予以支持。 关于被告是否应当支付原告政府期房房屋补贴、车位补贴问题。从原告提供的预售合同备案查询复印件看出被告实际备案日期为2019年9月24日，未在与原告签署《商品房买卖合同》后按合同第十九条规定自合同签订之日即2017年5月6日起30日内办理商品房登记备案手续，已构成违约，导致原告无法享受政府补贴，因此，对原告主张由被告支付房屋补贴及车位补贴的诉讼请求，本院予以支持。根据原告提交的文件，房屋补贴为每平方米补贴50元，车位补贴每个4000元，具体数额为：房屋补贴按面积138.26×50=6913元，车位补贴按每个4000元×2=8000元，共计14913元。 关于原告要求因阁楼楼梯口位置与从销售方购房时看的施工图纸中位置不一致，判被告修改至图纸中位置或承担其改动费用及地下车位规划变更未通知业主，导致两个车位使用不便应改正或调换合理位置或给予一定补偿的主张，被告予以否认，原告提供的证据不足以证明其主张，对该两项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、被告潍坊十地置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告徐有玲逾期交房违约金（以876086元为基数，从2018年7月1日起，按每日万分之一计算至实际交房之日止）； 二、被告潍坊十地置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告徐有玲逾期交付车位违约金（以148000元为基数，从2018年8月1日起，按每日万分之三计算至实际交付之日止）； 三、被告潍坊十地置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告徐有玲房屋补贴6913元及车位补贴8000元，共计14913元。 四、驳回原告徐有玲的其它诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1500元，由被告潍坊十地置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  高 鹏 人民陪审员  徐玉泉 人民陪审员  牟爱芬 二〇一九年十一月二十六日 书 记 员  王 琮