湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民初130号原告(申请执行人)：新七建设集团有限公司。住所地：湖北省武汉市新洲区辛冲镇街**。法定代表人：余宝琳，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾雍波，湖北诚智成律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：黄刚，该公司项目经理。代理权限：特别授权，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为起诉、应诉、反诉，代为和解、调解。被告(案外人)：裴大彬，男，汉族，1963年9月13日出生，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：李砚池，湖北立丰律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：吴畏，湖北立丰律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告(被执行人)：十堰市万隆基房地产开发有限公司。住。住所地：湖北省十堰市朝阳中路**/div>法定代表人：余清泰，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈建，该公司员工。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为提起反诉，代为和解、调解。原告新七建设集团有限公司（以下简称新七建公司）与被告裴大彬、十堰市万隆基房地产开发有限公司（以下简称万隆基公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院作出（2018）鄂03民初290号民事判决，新七建公司不服，向湖北省高级人民法院提起上诉，湖北省高级人民法院作出(2018)鄂民终1409号民事裁定：撤销本院（2018）鄂03民初290号民事判决，将本案发回本院重审。本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新七建公司的委托诉讼代理人曾雍波、黄刚，被告裴大彬的委托诉讼代理人吴畏、李观池，被告万隆基公司的委托诉讼代理人陈建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新七建公司向本院提出诉讼请求：一、准予执行万隆基公司开发的位于十堰市××路××幢“鼎盛阁综合楼”3－2号商业用房。（十房预售2010060、建筑面积831.94平方米，以下简称3－2号商业用房）。二、判令裴大彬、万隆基公司承担本案诉讼费用。事实和理由：裴大彬主张2012年4月16日向万隆基公司出借1000万元借款，但其向法院提交的银行转账凭证却是十堰平润工贸有限公司(以下简称平润公司)向万隆基公司转账1000万元。另一笔500万元的转账，是2012年10月26日从郭志平个人账户向余清泰个人转账，是个人借款还是公司借款存疑。裴大彬与万隆基公司签订的合同，实际是“以物抵债协议”，该以物抵债协议的成立的前提是存在合法的民间借贷关系。虽然裴大彬与万隆基公司之间签订有关于涉案的3－2号商业用房的买卖合同并办理了网签，但不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的能够排除执行的情形。裴大彬答辩称，2012年4月16日和10月26日，万隆基公司分两次向裴大彬借款1000万元和500万元，约定月利率为2.8%和3%。2014年10月23日，双方同意以全部借款本息（2709.3333万元）购买万隆基公司开发的3017.81平方米的房屋。双方涉案的3－2号商业用房签订了《十堰市商品房买卖合同》，并于同日在行政主管部门的交易平台完成了网签备案；2014年10月27日，万隆基公司将房屋交付给裴大彬占有和使用至今。新七建公司申请人民法院对3－2号商业用房保全是在2014年11月4日。裴大彬与万隆基公司签订有合法有效的房屋买卖合同，已经支付全部的购房款并实际占有、使用该房屋，办理网签。由于人民法院的查封行为，致使涉案的3－2号商业用房未能办理过户登记，责任不在裴大彬。万隆基公司未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：裴大彬与万隆基公司达成借款协议，2012年4月16日，裴大彬通过平润公司向万隆基公司汇款1000万元；2012年10月26日，通过裴大彬妻子郭志平向万隆基公司法人余清泰汇款500万元，万隆基公司向裴大彬出具财务收据。后万隆基公司未偿付前述借款，2014年10月23日，万隆基公司与裴大彬协商以房屋抵偿借款，约定以万隆基公司开发的“鼎盛阁综合楼”3楼的3块商业经营用房（分别为3-1号1323.63平方米、3-2号831.94平方米、3-3号877.09平方米）抵偿裴大彬的借款本息。万隆基公司与裴大彬就涉案的的3-2号商业用房（面积为831.94平方米，其余2块商业用房已经办理产权转移手续）于2014年10月23日签订了合同编号为SY0113780号的《十堰市商品房买卖合同》，约定万隆基公司将3-2号商业用房以每平方米0.68万元按建筑面积831.94平方米计算价款5657192元出售给裴大彬，该购房款已于2014年10月21日付清。合同签订后，双方即到十堰市房屋产权中心办理了“商品房预售合同签约证明和预售登记申请书”。因万隆基公司拖欠新七建公司工程款，新七建公司于2014年11月3日向本院申请对万隆基公司价值2200万财产进行查封、冻结。2014年11月4日，本院对3-2号商业用房进行了查封，十堰市房地产管理局在收到协助执行通知书送达回证上批注“3-2号商业用房已签约给他人”。2018年4月2日，本院在执行中张贴公告，继续查封3-2号商业用房。裴大彬提起执行异议，经本院审查认为裴大彬异议理由成立，遂作出（2018）鄂03执异106号执行裁定，中止对3-2号商业用房的执行。另查明，裴大彬与郭志平是夫妻关系，平润公司的法定代表人是郭志平，该公司另一股东裴小帆是裴大彬的女儿。平润公司及股东于2018年7月20日出具证明称该公司的实际控制人和经营人是裴大彬，2012年4月16日从公司转账1000万元给万隆基公司是裴大彬的款项。依据新七建公司的诉讼请求、理由及裴大彬的答辩意见，本院确认本案争议焦点：裴大彬对3－2号商业用房是否享有足以排除强制执行的民事权益？本院认为，裴大彬称其通过以房抵债的方式与万隆基公司签订《商品房买卖合同》，约定由裴大彬购买涉案的3－2号商业用，该合同的实质是以购房款抵偿金钱债权，该类合同与消费者和房地产开发企业签订的商品房买卖合同存在区别，不宜认定因抵债而成为不动产的受让人对抵债的标的物享有不动产期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”系指买受人与不动产出售人因存在不动产买卖交易而签订的书面买卖合同，因办理不动产权属登记存在滞后，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，在符合该条规定情形下，人民法院应予支持的情形。而本案裴大彬与万隆基公司不是存在真实的房屋买卖交易签订《商品房买卖合同》，而是基于以房抵债的方式消灭双方存在的债权债务关系而签订的；其次，参照2014年12月14日和25日，裴大彬与万隆基公司签订的购买与涉案的3－2号商业用房紧邻的3-1、3-3号商业用房的合同来看，该两处商业用房约定每平方米价款是1.2万元，而涉案的3-2号商业用房售价为每平方米0.68万元，同一层用途一样的房产单价相差巨大，明显存在不合理情况，裴大彬对此不能作出合理的解释，裴大彬与万隆基公司签订的购买涉案的3-2号商业用房合同真实性存疑。诉讼中，万隆基公司称其于2014年10月27日将涉案的3-2号商业用房交付给裴大彬占有、使用，但裴大彬并未举出证据佐证其在2014年10月27日已合法占有涉案的3－2号商业用房。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条的规定，裴大彬就其对涉案的3－2号商业用房是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，依据裴大彬提交的现有的证据，不足以认定其对涉案3－2号商业用房享有足以排除强制执行的民事权益，故新七建公司的诉讼请求成立，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、第三百一十四条规定，判决如下：准许执行十堰市万隆基房地产开发有限公司开发的、位于十堰市朝阳中路****鼎盛阁综合楼**房屋。本院（2018）鄂03执异106号执行裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费100元，由裴大彬负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省高级人民法院。审判长  王汉立审判员  王 涛审判员  许 杰二〇一九年十一月七日书记员  付 余