福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）榕民终字第3306号上诉人（原审被告）陈祥安，男，1957年10月26日出生，汉族。委托代理人余燕安，男，1947年12月19日出生，汉族。被上诉人（原审原告）福州嘉阳物业管理有限公司。法定代表人朱群，执行董事。委托代理人王素洁、林丽萍，公司职员。上诉人陈祥安因与被上诉人福州嘉阳物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2012）鼓民初字第4514号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2006年8月，原告与福建国邦房地产有限公司（以下简称国邦公司）签定《泉塘新城（米罗时代）物业管理服务合同》，受托对泉塘新城（米罗时代）小区实施前期物业管理与服务，合同期限自2006年8月9日至2009年8月8日。合同约定：当本合同期限届满时，且业主委员会尚未成立，本合同将自动延长期限，直至业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效止。在合同期限届满前的2009年8月，原告又与国邦公司续签了物业服务合同，由原告继续提供物业管理服务，合同期限自2009年8月9日起至2012年8月8日止。上述两份合同均约定物业综合服务费的收费标准，商品房住宅（带电梯）每月每平方米1.00元；商品房住宅（无电梯）每月每平方米0.75元；安置房住宅（带电梯）每月每平方米0.75元；安置房住宅（无电梯）每月每平方米0.45元；米罗街商业店面每月每平方米3.00元；江厝街商业店面每月每平方米1.50元等。另查，被告系泉塘新城（米罗时代）13座701室业主，房屋面积为125.85平方米，每月应交纳物业服务费为94.4元。自2006年9月起至2012年6月，被告累计拖欠物业服务费6608元（94.4元／月×70个月）。再查，福州嘉阳物业管理有限公司于2007年9月29日将泉塘新城（米罗时代）物业管理服务合同报请福州市鼓楼区房地产管理局登记备案。2006年8月至今，泉塘新城（米罗时代）小区尚未成立业主委员会。原审法院认为：2006年8月原告与国邦公司签订《泉塘新城（米罗时代）物业管理服务合同》，并报经房地产行政管理部门备案，系依法受托为泉塘新城（米罗时代）提供物业服务。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告作为业主应受合同约束，依约履行义务，不得擅自变更或者解除合同。委托期限届满后，在米罗时代小区尚未成立业主委员会选聘新的物业服务单位的情况下，原告继续为包括被告在内的全体业主提供物业管理服务，原、被告之间事实上仍存在前期物业服务合同关系。因此，被告关于原告不是米罗时代物业服务单位不受合同约束的辩解依据不足，原审法院不予采纳。原告根据约定标准向被告收取相应的物业管理费，被告在享受物业服务的同时拒交物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任。故原告诉请要求被告缴纳物业费并支付违约金于法有据，原审法院予以支持。本案中，被告等业主反映原告在提供物业管理服务过程中，存在环境绿化、车辆被盗、房屋质量、安全保卫等不完善、不到位之处，但与本案物业服务合同不属同一法律关系。被告认为原告提供的物业服务存在问题，侵犯了被告的合法权利，可另行向原告提出主张，或报请房地产行政管理部门会同开发单位以及原被告等相关各方进行解决，但不能成为其拒缴物业服务费的理由。同时，原审法院建议米罗时代全体业主召开业主大会并成立业主委员会，参与物业管理监督或者选聘新的物业服务单位，以维护全体业主的合法权益。综上，被告在接受服务的同时，负有依约支付物业管理费用之义务，依照《中华人民共和国合同法》第八条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条第一款、第六十七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：被告陈祥安于本判决生效之日起十日内向原告福州嘉阳物业管理有限公司支付2006年9月至2012年6月的物业管理费6608元人民币及违约金（以每月物业费94.4元为基数，逐月递增94.4元，从2006年10月起按日万分之三分别计至本判决确定付款之日止）。本案诉讼费50元，简易程序减半收取25元，由被告承担。一审宣判后，原审被告陈祥安不服，向本院提起上诉。上诉人陈祥安上诉称：一、本案中与上诉人等业主签订《前期物业服务管理协议》和履行前期物业管理的物业管理企业是福州今典园物业管理有限公司，而非被上诉人。一审法院认定被上诉人系泉塘新城（米罗时代）的前期物业服务企业违背客观事实，因此判决上诉人支付物业管理费不符合法律规定。二、被上诉人于2012年8月23日向一审法院主张权利，因此应当认定被上诉人诉请中主张的2010年9月之前的物业费已超过诉讼时效，不应得到支持。三、被上诉人没有对泉塘新城（米罗时代）进行物业管理。小区乱象丛生，小区停车混乱、噪音不断、维修基金不见踪影、绿化设施报废、监控无影、小偷乱窜，根本不见物业管理的痕迹。综上，上诉人请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、由被上诉人承担本案诉讼费用。被上诉人福州嘉阳物业管理有限公司答辩称：2006年8月被上诉人与福建国邦房地产有限公司签订物业服务合同受托对米罗时代小区实施前期物业管理与服务，并报经房地产管理部门备案，被上诉人是依法对该小区予以管理的物业服务公司。据此，一审判决正确，应予以维持。当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审诉讼中，上诉人向本院提交四份证据：证据1、福州今典园物业管理有限公司出具给业主的008794、0010609、0010859、0011188、0010880、0010881收款收据，证明04年-06年10月期间，均是上诉人与福州今典园物业管理有限公司产生物业服务关系，并非与被上诉人产生物业服务关系。证据2、余瑞华与福州今典园物业管理有限公司签订的前期物业管理服务协议，证明该份协议中明确载明了对该小区提供物业服务的是福州今典园物业管理有限公司，而非被上诉人公司。证据3、福州今典园物业管理有限公司出具给林春官的0011210、0005529的收款收据及证据4、福州今典园物业管理有限公司工作人员李萍于2012年11月26日出具的证明，证明福州今典园物业管理有限公司收取了李春官的押金。被上诉人认为上诉人提供的四份证据均不属于二审程序中的新证据。对于上诉人提供的证据1和证据3的真实性无异议，但该收款收据上有2006年6月的，也有2006年9月的，这是被上诉人公司与福州今典园物业管理有限公司在财务上的交接，被上诉人并没有重复收费。证据2的真实性无法确认，与被上诉人无关，福州今典园物业管理有限公司并没有向被上诉人进行移交。证据4的真实性无异议，李萍之前是福州今典园物业管理有限公司工作人员，之后至今是被上诉人公司工作人员。李萍代收的是垃圾清运费，按照有关规定，垃圾清运费是一次性收取。本院经审查认为，上诉人提交的上述证据在一审诉讼过程中已经客观存在，上诉人未在规定的举证期限之内提交，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项、第四十三条第一款的规定，不属于二审程序中的新证据，故本院不予采纳。根据本案现有的证据，一审法院查明的事实基本清楚。本院认为，泉塘新城（米罗时代）小区至今尚未成立业主委员会，亦没有召开业主大会重新选聘新的物业服务企业，建设单位福建国邦房地产有限公司与被上诉人于2006年8月签订的《泉塘新城（米罗时代）物业管理服务委托合同》以及2009年8月签订的《泉塘新城（米罗时代）物业服务合同》，系双方真实意思表示，并报经相关部门备案，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。上诉人作为小区业主，是该物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成物业服务合同的实质当事人，应当依约履行，现被上诉人诉请上诉人支付在其提供物业服务期间欠缴的物业服务费，应予以支持。但被上诉人亦应尽到按质规范服务管理义务。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款的规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”上诉人在本案一审诉讼过程中并未提出诉讼时效抗辩，因此，对于其在二审诉讼中提出的关于被上诉人主张的部分物业服务费已经超过诉讼时效的上诉主张，本院不予采纳。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，业主以物业公司服务质量不合乎要求为由提出抗辩的，法院应当合并审理，一审法院认为业主反映物业服务不到位与本案物业服务合同不属于同一法律关系不当，本院予以纠正。根据上诉人一审期间提供的照片等证据，可以证明被上诉人在物业管理服务方面确实存在一定瑕疵，结合本案具体情况，对于被上诉人主张的违约金予以扣除。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销福州市鼓楼区人民法院（2012）鼓民初字第4514号民事判决；二、上诉人陈祥安于本判决生效之日起十日内一次性向被上诉人福州嘉阳物业管理有限公司支付2006年9月至2012年6月的物业费人民币6608元；三、驳回上诉人陈祥安的其他上诉请求；四、驳回被上诉人福州嘉阳物业管理有限公司的一审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务的，应按《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；二审案件受理费人民币50元由上诉人陈祥安负担30元，由被上诉人福州嘉阳物业管理有限公司负担20元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 锐代理审判员  林哲森代理审判员  陈长灿二〇一三年十月十八日书 记 员  陈秀瑜