北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初42233号原告：用友网络科技股份有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人:王文京，董事长。委托诉讼代理人:巴元芳，北京百朗律师事务所律师。委托诉讼代理人:董宇航，北京百朗律师事务所实习律师。被告：北京芯力达科技有限公司海淀电子设备制造分公司，住所地北京市海淀区。负责人：葛小文，经理。被告：徐绍良，男，1942年4月20日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：徐仲山(兼徐绍良委托诉讼代理人)，男，1968年8月7日出生，汉族，住北京市海淀区。原告用友网络科技股份有限公司（以下简称用友网络公司）与被告北京芯力达科技有限公司海淀电子设备制造分公司（以下简称芯力达分公司）、徐绍良、徐仲山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告用友网络公司委托诉讼代理人巴元芳、董宇航与被告芯力达分公司负责人葛小文、被告徐仲山（兼徐绍良委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。用友网络公司向本院提出诉讼请求：1、判令芯力达分公司、徐绍良、徐仲山腾退并向我方返还位于北京市海淀区北清路×号用友软件园×号楼×层×房屋；2、请求判令芯力达分公司、徐绍良、徐仲山支付拖欠我方的房屋租金及物业费共计128545.20元；3、判令芯力达分公司、徐绍良、徐仲山向我方支付自2017年4月16日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费186115.78元（截止到2019年5月15日，房屋占有使用费共计186115.78元）；4、判令芯力达分公司、徐绍良、徐仲山以未支付租金为标准，按照日万分之五的标准，向我方支付延期付款违约金33801.66元（截止到2019年5月15日，违约金共计33801.66元）；5、判令芯力达分公司、徐绍良、徐仲山把工商登记注册地址迁出涉案房屋；6、判令芯力达分公司、徐绍良、徐仲山承担本案诉讼费用。事实与理由：我方与芯力达分公司2013年3月21日签订了《房屋租赁合同》，约定我方将位于北京市海淀区北清路×号用友软件园×号楼×层×室出租给芯力达分公司使用，房屋建筑面积42平方米，租赁期限自2013年4月1日至2016年4月15日，月租金及物业费为4599元。2013年3月21日签订的房屋租赁合同到期后，双方续签《租赁合同》，租赁期限自2016年4月16日至2017年4月15日，月租金为4727元。合同10.1条约定，除我方同意续租外，芯力达分公司应在合同期限届满的当日或双方协商的退租日期返还房屋，未经我方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，芯力达分公司应按照当期合同日租金、物业费标准总额的150%向我方支付房屋占有使用期间的使用费。合同14.4条约定，芯力达分公司逾期支付租金、物业费及各项费用的，每逾期一日，应按应付金额的万分之五支付违约金。因芯力达分公司长期拖欠租金且经我方多次催促仍拒不支付，2017年合同到期后，我方未再续签租赁合同。截止起诉时止，芯力达分公司仍占用我方房屋，且拒绝支付房租、房屋占有使用费等相关费用，其行为已严重侵害了我方合法权益，现依法提起诉讼，请支持我方诉讼请求。芯力达分公司、徐绍良、徐仲山共同辩称，对腾退、返还房屋没异议，对工商登记注册地址迁出也没异议。对欠付的租金及物业费数额认可。违约金和占有使用费，如果法院判决我方承担的话，我方对违约金标准有异议，占有使用费数额主张过高，要求法院降低费用。要求由芯力达分公司承担责任，徐绍良、徐仲山不承担连带责任。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。经审理查明，2013年3月21日，用友网络公司（甲方）与芯力达分公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定承租房屋坐落于北京市海淀区北清路×号院×号楼×层×室，建筑面积42平方米，租赁期限自2013年4月1日至2016年4月15日，月租金4599元，租金含物业费及空调费、基本办公电费。2016年4月，双方再次就上述承租标的签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2016年4月16日至2017年4月15日，月租金为4727元，租金含物业费、空调费、水费、燃气费；增值税由乙方承担，增值税率是5%，含税月租金为4963.35元；合同第10.1条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期限届满的当日或双方协商的退租日期返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾一日，乙方应按当期合同日租金、物业费标准总额的150%向甲方支付该房屋占用期间的使用费；第14.4条约定乙方逾期支付租金、物业费及各项费用的，每逾一日，应按应付金额的万分之五支付违约金。上述合同到期后，双方未再续约。本案，用友网络公司要求芯力达分公司腾退返还租赁标的房屋，要求芯力达分公司将工商登记注册地址迁出案涉房屋，芯力达分公司对此无异议。就合同期内欠付租金情况，双方确认为128545.20元。用友网络公司要求芯力达分公司支付自2017年4月16日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，以月租金（含物业费）7445.02元为标准，芯力达分公司主张该笔费用性质为违约金，主张过高，要求调整。用友网络公司要求芯力达分公司支付欠付租金违约金，按照日万分之五标准计算，芯力达分公司亦主张标准过高，要求调整。用友网络公司要求徐绍良、徐仲山对芯力达分公司上述给付义务承担连带责任，提交徐绍良、徐仲山签字的《保证书》，内容为，因芯力达分公司分别签订了租赁合同，但上述公司一直迟延支付租金，鉴于上述情况，本保证人自愿对上述公司欠付贵司的租金、违约金等所有费用承担连带保证责任，保证期间为所有费用付清之日止。徐绍良、徐仲山对此无异议。本院认为，用友网络公司与芯力达分公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应恪守合同义务。合同约定租期至2017年4月15日，合同到期后双方未再续期，现用友网络公司要求芯力达分公司腾退返还租赁房屋、要求办理工商注册地址迁移手续，于法有据，芯力达分公司不持异议，本院亦不持异议。就欠付租金情况，双方无持异议，本院予以支持。就合同到期后房屋占有使用费一节，双方合同对标准有所约定，性质应为芯力达分公司实际占用期间应承担的使用费，而非违约金，芯力达分公司要求调整，与双方合同约定不符，且无法律依据，本院不予采信。就欠付租金违约金一节，双方合同约定标准未超合理限度，芯力达分公司要求调整，本院不予支持。徐绍良、徐仲山出具保证书，对芯力达分公司所欠租金、违约金等所有费用承担连带保证责任，现二人拒绝承担该担保义务，于法无据，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：一、北京芯力达科技有限公司海淀电子设备制造分公司于本判决生效后十五日内将位于北京市海淀区北清路×号用友软件园×号楼×层×房屋腾退并返还给用友网络科技股份有限公司；二、北京芯力达科技有限公司海淀电子设备制造分公司于本判决生效后十五日内支付用友网络科技股份有限公司租金十二万八千五百四十五元二角；三、北京芯力达科技有限公司海淀电子设备制造分公司于本判决生效后十五日内向用友网络科技股份有限公司支付房屋占有使用费，自二Ｏ一七年四月十六日起至实际腾退之日止，以月费用七千四百四十五元二分为标准；四、北京芯力达科技有限公司海淀电子设备制造分公司于本判决生效后十五日内向用友网络科技股份有限公司违约金，按照日万分之五标准，依每笔欠付租金为基数分别计算；五、北京芯力达科技有限公司海淀电子设备制造分公司于本判决生效后十五日内将公司工商登记注册地址迁出；六、徐绍良、徐仲山对北京芯力达科技有限公司海淀电子设备制造分公司以上第二、三、四项金额给付义务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费三千二百六十三元，由北京芯力达科技有限公司海淀电子设备制造分公司、徐绍良、徐仲山负担，于本判决生效后七日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审判员  胡喜辉二〇一九年十一月二十七日书记员  李甜甜