四川省古蔺县人民法院民 事 判 决 书（2013）古蔺民初字第696号原告郭占其，男，生于1952年10月19日，汉族。委托代理人胡云，古蔺县唯理法律服务所法律工作者。被告中国人民银行古蔺县支行。委托代理人孙科源，男，中国人民银行泸州市中心支行员工。原告郭占其与被告中国人民银行古蔺县支行（以下简称人行古蔺支行）合同纠纷一案，本院于2013年2月1日受理立案后，依法组成合议庭，于2013年3月25日公开开庭进行了审理。原告郭占其及委托代理人胡云，被告人行古蔺支行的委托代理人��科源到庭参加诉讼。2013年9月25日，第二次开庭审理，原告郭占其及委托代理人胡云，被告人行古蔺支行的法定代表人龙彬及委托代理人孙科源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭占其诉称，原告属被告方职工，1992年房改前居住在被告于1987年和1990年修建的两幢职工住宅内。1992年国家房改政策出台后，人行古蔺支行也参与了房改，原告依政策按房改优惠交费分别获得了居住的房屋产权，并取得了房屋产权证。由于两幢住宅较为陈旧、落后、面积小，为了改善职工的住房条件，1998年县支行拟对此两幢住宅楼进行原拆原建，同时向上级银行争取建房资金130万，被告在1998年采取了房屋安全鉴定将两幢住宅楼鉴定D级整体拆除重建危房，与时住的28户职工签订了收回住房协议，同时收回28户职工的房产证。后来行领导变更，此问题一直未妥善解决，2008年，因职工反映强烈且一直居住在原房内，行领导再次对两幢房屋进行鉴定，此次鉴定结论为加固维修的房屋，危险等级降低。由于住房未改建成功，职工反映至市支行，在市行领导的关心和督促下，2011年县支行领导曾组织清退住房小组进行房屋清退工作，由于职工意见不一致，清退工作未顺利进行下去。原告至2006年5月仍居住在自己的住房内，2006年6月住房被被告出租他人，房屋产权证在被告手中。原告认为被告与原告2004年所签订的协议属附条件协议，且该协议有违我国相关法律法规的强制性规定。原告现仍属房屋所有权人，被告将此房出租他人收取租金的行为错误，被告扣原告房屋产权证的行为违法。诉至本院，请求：一、判令原被告2004年签定的《关于解除职工原购住房产权的协议》无效；二、被告归还原告房产证；三、被告返还原告房屋租金45000元，庭审中变更为返还房屋租金和集资建房款45000元；被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告变更第一项诉请为解除2004年11月22日原被告签订的《关于解除职工原购房合同的协议》，实行双返：原告返还被告的房屋补贴，被告返还原告扣收的滞纳金约3000元及房屋集资款10000元。被告人行古蔺支行辩称，一，原告要求判令《关于解除职工原购住房产权的协议》无效的诉请不能成立。协议双方均为完全民事行为能力人，均能预见和理解协议所带来的后果，协议主体不存在瑕疵。同时《关于解除职工原购住房产权的协议》是双方真实意思表示，内容并未违反《合同法》第五十二条之规定，亦未违反其他法律法规的强制性规定，判令协议无效无法律依据。二、原告要求被告返还房屋租金45000元的诉求，无事实依据，不予认可；三、被告不应承担诉讼费用。四、不存在10000元集资款。被告未收取滞纳金，收取的是职工不在限期内搬出房屋的违约金。原告变更诉讼请求后，被告辩称，协议内容真实有效，不存在解除事由。经审理查明，原告郭占其是被告人行古蔺支行的职工，被告职工宿舍楼共有三栋：一栋办公综合楼建成于1993年，两栋职工宿舍楼建成于1989年，三栋楼共有职工宿舍35套。1992年开始，被告按照县政府房改精神将28套职工宿舍出售给支行职工个人，其余7套为支行公有周转房。1999年办理房屋产权证书并发给房屋所有权人。1998年被告委托某某县房屋安全鉴定站对职工宿舍楼进行了鉴定，后者于1998年4月26日以古房鉴字〈98〉第013号、第014号古蔺县房屋安全鉴定书将被告职工宿舍安全等级评定为“停止使用的危险房屋标准”，并建议立即停止对该房的使用，以确保安全。经被告、泸州市中心支行向上级反映该建职工宿舍问题，成都分行于1999年拨款130万元解决职工危房问题，计划原拆原建更安全更宽大的住房给职工置换。由于当时多种原因导致职工宿舍改建工作未能成行。职工也仍未搬离，继续住在职工宿舍。考虑到职工的安全问题，担心危房会造成安全事故，2004年人行古蔺支行与人行泸州中心支行间以文件古银发（2004）27号、泸银复（2004）11号、古银发（2004）39号、泸银办发（2004）39号文件往来决定了对于职工危房的处理办法：支行按原房改售价将已办房产证的职工宿舍全部收回（收回房产证并办理相关过户手续），另按相同面积补贴原售价与现县城商品房的差价；对职工自行购置的商品房实行购房补贴，标准和方式：补贴金额=职工原房改面积（以房产证为准）×现县城商品房每平方米价格-退还职工原购房款；职工的住房补贴必须在购房合同签订并承诺退出原住房的具体时间确定后发放；补贴资金发放范围为已办房��证职工共28人（含银监组3人）。其后，被告发动已购房职工退还被鉴定为停止使用的危房的房改宿舍，2004年11月，经过被告与职工的平等协商，已购房的28人中有23人向被告提出申请，原告郭占其于2004年11月18日向被告提出申请：“本人自愿将原购单位享受房改政策的住房一套，按古蔺现有市场价出售给单位（人行古蔺县支行）”申请人为郭占其本人签名。2004年11月22日，被告与原告郭占其签订《关于解除职工原购住房产权的协议》，载明：按照中支（泸银复（2004）11号）精神，经双方平等协商，在严格遵照该批复意见的前提下达成协议，并约定：原告向被告提供本人在售房公司自购房屋的合同、交回原购房屋的房产证，并在签订退房协议之日起一年内主动搬出原住房；被告退还原告原购房款，并按古蔺县商品房市场价格对原告自购商品房进行补贴，补贴金额=原告原购房面积×650元／平方米-原告原购房款；原告在和被告签订退房协议并领取购房补贴后，原告原住房产权归被告所有；被告收回原告房产证并在房监部门办理相关手续。协议上为原告郭占其的本人签名。协议签订后，被告积极支付了原告购房款41242.50元，并收回房屋的房产证，由于种种原因，至今未办理房屋产权过户手续，房产证由被告集中保管。2008年泸州中心支行委托某某市房屋安全鉴定办公室对被告职工宿舍楼房屋安全进行鉴定，2008年6月，以泸房鉴（2008）470号、471号文件作出鉴定结论为：某某分行职工宿舍2号、3号楼楼房结构承载力基本能满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用。评定等级为危险性B级（存在危险点）。原告认为，既然房屋不存在安全危险，被告回购的情势已消除，且该协议未经房屋共有人的同���并签字，则原告与被告的房屋回购协议无效，同时房产证也未过户，则原告仍属房屋所有权人，故请求被告返还房产证，认为协议应当解除并双返而诉至本院。上述事实有原、被告共同提供的证据：1、《关于解除职工原购住房产权协议》；2、古房鉴字〈98〉第013号、古房鉴字第014号；3、古银发（2004）27号、泸银复（2004）11号、古银发（2004）39号、泸银办发（2004）39号文件；原告提供的证据：第一组：郭占其的房产证；第二组：1、被告2008年5月23日发的通知；2、2008年6月24日会议记录；3、2008年6月24日泸房鉴（2008）470号、471号文件；第三组：1、2009年4月27日，28名职工《关于请求退回职工住房产权的请示》；第二次庭审原告提供证据：2008年5月23日古蔺人行限期搬出职工宿舍的通知；被告人行古蔺支行提供证据：1、原告申请；2、证人成宗泽的当庭证言。以上证据及��方在法庭上的陈述在案佐证，足以认定，本院予以确认。原告提供的证据：阎勇的自书证言，2004年4月21日、6月8日、11月23日行务会议记录，28名职工《关于请求退回职工福利房所有权的报告》，2008年6月25日泸房鉴（2008）472号文件，2012年4月12日，原告等6名职工的民事诉状，原告等6名职工的上访材料，证人李蔺宜、阎勇、陈永寿的证言，住房租赁合同5份，说明一份，2008年8月7日古蔺人行会议记录，2008年8月7日非经营性结算票据一张，人行古蔺支行签报单一张，非经营性票据一张，住房租赁合同一份（王曙红）及被告提供的证据：商品房买卖合同，不同时具有证据的三性，本院不予采信。本院认为，原合同履行的前提条件已不存在，合同的继续履行不能达到当事人当初订立的根本目的，当事人要求解除合同的，应当予以支持。本案中，原、被告于2004年签订《关于解除职工原购住房产权的协议》买卖原告房屋的合同的真实本意是因为1998年的房屋鉴定书确认其为“停止使用的危险房屋”，被告古蔺人行及泸州人行中支机构为职工人身及财产安全的角度考虑，从而将作为房改房的诉争房屋回购，并非市场上一般意义上的商品房买卖的经济利益驱使。它体现的是一种单位对职工的人文关怀，其目的是防止原告受到危房的危害。原告同意将该房卖与被告也是为了避开自身及家人的人身和财产受到危房带来的危险。双方签订该协议的根本目的均是为了避开已被鉴定为危房的诉争房屋带来的危险。2008年，泸州市房屋安全鉴定办公室对被告职工宿舍楼房屋鉴定为承载力及结构基本满足要求，仅存在个别危险点，房屋仅需局部修葺，不存在人身财产安全的危险性。此时，原被告当初签订房屋买卖协议的建立的根本前提基础已不存在，已无危险需避，故原告要求解除合同属情理之中。同时，原告与被告签订协议后，并未搬出该房屋，一直在其中居住，后虽搬离是原告自己与其他职工自行调换住房，是对自我权利的自行处分行为。原告并未将该房屋交付被告，亦未办理房屋过户手续。其行为已明示自己将不履行协议约定的房屋出卖义务。作为不动产，双方至今未履行房屋过户手续，该房的所有权人仍是原告郭占其。原告要求解除《关于解除职工原购住房产权的协议》的诉请本院予以支持；合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的恢复原状。本案中，原被告双方签订合同后，原告交付房产证给被告，被告支付原告房屋的补贴款41242.50元（房屋现价值与原购房款的差价），未履行过户手续。若该买卖房屋的合同解除，则双方应当返还原物，恢复原状，由于尚未过户，诉争房屋的所有权人仍是原告，��告应当将原告的房产证返还原告，同时原告应当归还被告支付的补贴款41242.50元，原告要求被告归还房产证及原告返还被告的房屋补贴款41242.50元的诉请本院予以支持；原告要求被告返还房屋租金及10000元集资款的诉请由于无充分证据证明，本院不予支持；被告认为原告对补贴款应按银行同期贷款利率计付利息的要求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告郭占其与被告中国人民银行古蔺县支行于2004年11月22日签订的《关于解除职工原购住房产权的协议》；二、被告中国人民银行古蔺支行返还原告郭占其《房屋所有权证》（蔺房权证古蔺镇字第000016**号）；三、原告郭占其返还被告中国人民银行古蔺支行补贴款41242.50元；四、驳回原告郭占其其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期��履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1500元，由被告郭占其负担750元，被告中国人民银行古蔺县支行负担750元（原告已预交，判决生效后被告支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审 判 长  杜 宇审 判 员  何光秀代理审判员  钟述春二〇一三年十月三十日书 记 员  刘 芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一��迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。注：以正式加盖法院印章的裁判文书为准，公开的电子文本仅供参考，不得用于非法用途。