安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1502民初5824号 原告：王超，男，1982年8月18日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨**，安徽立能律师事务所律师。 被告：王**，男，1972年1月7日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。 被告：丁远勤，女，1971年2月15日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。 以上两被告的共同委托诉讼代理人（特别授权）：刘明星，安徽公众律师事务所律师。 原告王超与被告王**、丁远勤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王超及其委托诉讼代理人杨**，被告王**，被告王**、丁远勤的共同委托诉讼代理人刘明星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王超向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告签订的《房屋买卖合同》；2、依法判令被告退还原告的购房款35万元并支付违约金81000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年1月份原被告口头约定,被告将位于安徽省六安市金安区的房屋出售给原告,价款为40.5万元。被告于2019年2月22日、2月28日分别向原告收取了10万元。2019年6月8日原被告补签了《房屋买卖合同》，约定被告将坐落于安徽省六安市金安区的房屋出售给原告,房屋成交价格为405000元,合同签订后原告向被告支付部分购房款350000元,被告将房屋公证、过户给原告以后,支付余款55000元整等内容。合同签订后原告又向被告汇款15万元。按照合同约定,被告应将房屋过户给原告,但经查询金安区新华小区52栋2单元304室的房屋不是被告所有拆迁安置房,被告声称《房屋买卖合同》中“52栋”为笔误应是53栋,但53栋2单元304室房屋已经被六安经济技术开发区管理委会收回。原告了解情况后要求被告退还房款,被被告拒绝,原告无奈,故诉至贵院,望依法判如所请。 被告王**、丁远勤辩称，原告所述与事实不符，依法签订的合同受法律保护，被告并没有违约，合同解除的法定条件也没有成就，请求依法驳回原告诉请。 原告王超为支持其诉讼请求，提交证据如下： 证据一原告身份证复印件、被告身份复印件和户口信息，证明原被告的身份情况。证据二房屋买卖合同，证明房屋买卖合同约定：1、被告将坐落于安徽省六安市金安区的房屋出售给原告，房屋成交价格为405000元，合同签订后原告向被告支付部分购房款350000元，被告将房屋公证、过户给原告以后，支付余款55000元整；2、因卖方原因造成房屋不能办理产权过户登记或发生债权债务纠纷的，卖方应支付房价总款的20%的违约金，并承担其他赔偿责任。证据三收条2张、银行转账和手机短信，证明原告向被告支付了35万元购房款。证据四通知，证明被告实际安置房是安徽省六安市金安区新华小区53栋304室的房屋，而不是安徽省六安市金安区，该房屋未办理安置结算审批和未签订房屋拆迁协议书等合法入住手续，不能买卖。证据五解除《房屋买卖合同》通知书、微信，证明原告已于2019年9月3日向被告发出解除合同通知书，该《房屋买卖合同》已经解除。证据六《中共六安经济技术开发区区纪工委》的函（庭审后补充证据），证明王**的安置房屋已经暂缓结算及安置工作。证据七两份《通知》（庭审后补充证据），证明原告购买的被告安置房新华安置小区53＃304室由六安市经济技术开发区管理委员会征收安置办公室收回。由于新华安置小区53＃304室没有人在此居住，征收安置办公室已经通过将《通知》贴在新华安置小区53＃304室门上送达。 被告王**、丁远勤对上述证据的质证意见：对证据一三性无异议。 对证据二真实性无异议，证明目的有异议，房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，此合同真实、有效，应当受到法律保护。对证据三三性无异议，被告确实受到35万元购房款。对证据四三性及证明目的均有异议，手机照片不具有真实性，应当提供通知的原件。对证据五三性及证明目的均有异议，通知书是原告单方制作，被告没有收到所谓的通知书，且仅仅从房屋买卖合同解除通知书不能证明被告房屋没有合法手续，即使收到解除合同通知书，也是协议解除而不是原告发出的通知就自动解除，应当得到被告认可。对证据六、七的真实性不持异议，但该证据与本案不具有关联性，被告出售的房屋系开发区征收安置办公室交付给被告作为拆迁安置房，房屋已经交付，开发区征收安置办公室无权收回，开发区征收安置办公室的二份通知无法律依据。 被告王**、丁远勤为支持其辩解意见，向本院提交证据如下： 证据一闲置房产出售协议书，证明被告的拆迁房屋来源合法。证据二拆迁房屋搬迁验收证、入住通知，证明被告被拆迁房屋拆迁手续合法，入住手续合法。证据三房屋买卖合同、物业费收据，证明原被告关于案涉房屋的买卖系双方真实意思表示，合同合法有效，52栋2单元304室系笔误所致，实际交付的房屋系53栋304室，原告对此认可并接受。 原告王超对被告王**、丁远勤证据的质证意见：对证据一三性有异议。对证据二中拆迁房屋搬迁验收证三性有异议，与被告无关，对入住通知是复印件，三性有异议，不是被告王**本人所签。对证据三房屋买卖合同真实性无异议，但是与原告提供的合同签字不一样，对物业费收据真实性无异议，关联性、合法性有异议，不代表就有效。 当事人围绕原告诉讼请求向本院提交了上述证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下:王**与丁远勤系夫妻关系。2019年2月22日，经王超与王**口头协商，王超向王**购买位于六安市金安区新华小区的房屋，房屋出售价款40.5万元。2019年2月22日王超给付王**购房款10万元，2019年2月28日王超给付王**购房款10万元。2019年6月8日，王**经丁远勤同意后，王**以其本人和丁远勤的名义就上述出售的房屋与王超补签了《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》文本的内容由王超提供。该合同约定：王**、丁远勤（卖方）将坐落于安徽省六安市金安区、建筑面积为120平方米的房屋出售给王超（买方）,房屋成交价格为40.5万元；本合同签订后，买方向卖方支付部分购房款35万元,卖方将房屋公证、过户给买方以后,支付余款5.5万元；卖方保证该房屋没有产权纠纷，因卖方原因造成该房屋不能办理产权过户登记或发生债权债务纠纷的，卖方应支付房价总款20%的违约金，并承担其他赔偿责任。合同签订后的当日，王超汇给王**购房款15万元。2019年2月王**将坐落于六安市金安区新华小区53栋304室的房屋交付给王超，交付该房屋之前王超已到现场看过房屋。2019年6月10日，六安经济技术开发区管理委员会征收安置办公室下发通知，通知主要内容为“新华安置小区53＃304室等户未签订征收安置补偿协议，对新华安置小区53＃304室等由我单位予以收回”。2019年6月27日，六安经济技术开发区管理委员会征收安置办公室下发通知，此通知并张贴在新华安置小区53＃304室的门上，通知主要内容为“新华小区53＃304室住户：你户现居住新华小区53＃304室住宅房屋，未办理安置结算审批和未签订房屋拆迁安置协议书等合法入住手续，请你户接此通知后，与该被征迁户联系，并在15日内搬离新华小区53＃304室住宅”。后王超将张贴的通知告知了王**。2019年9月3日王超通过微信向王**发出解除《房屋买卖合同》通知书。现王超向本院提起诉讼，请求判如所请。 本院认为，原告王超与被告王**、丁远勤签订的《房屋买卖合同》不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。鉴于涉案诉争的新华安置小区53#304室房屋属回迁安置房，被告就该房屋既没有与拆迁部门签订房屋拆迁安置协议书，也没有与拆迁部门办理安置结算审批手续，且被告也未取得该房屋的拆迁房屋权属登记证，同时，涉案诉争的房屋已由六安经济技术开发区管理委员会征收安置办公室下发通知予以收回，故被告与原告签订《房屋买卖合同》出售涉案诉争房屋的行为属无权处分。被告在无权处分的情况下出售涉案诉争房屋，不发生物权变动的效力，而原告购买房屋的最终目的是为了取得房屋的所有权，故原告要求解除其与被告之间签订的《房屋买卖合同》、被告退还原告的购房款35万元，本院依法予以支持。因原告与被告未约定涉案诉争房屋的具体过户时间，且原告在购买涉案诉争房屋时明知是安置房却疏于其审查和防范义务，在未看到涉案诉争房屋的拆迁安置协议书、安置结算审批手续或拆迁房屋权属登记证情况下即向被告支付购房款并签订《房屋买卖合同》，致使双方产生纠纷，故原告以“涉案房屋未过户给原告，仅系被告单方原因而发生债权债务纠纷，被告构成违约”为由，要求被告支付违约金81000元，本院不予支持，但由于涉案的《房屋买卖合同》在不能履行的情况下客观上给原告造成了一定经济损失，根据本案的实际状况，被告应承担原告已付购房款35万元所造成的相应利息损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告王超与被告王**、丁远勤之间签订的《房屋买卖合同》； 二、被告王**、丁远勤于本判决生效之日起十五日内退还原告王超的购房款35万元； 三、被告王**、丁远勤支付给原告王超购房款的利息（以35万元为基数，自2019年9月10日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至履行完毕时止），款于本判决生效之日起十五日内付清； 四、驳回原告王超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12160元，减半收取计6080元，由原告王超负担608元，被告王**、丁远勤负担5472元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  殷向阳 二〇一九年十一月二十三日 书记员  段晓强 附本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。