江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏02民终4445号上诉人（原审被告）：严士源，男，1955年2月15日生，汉族，住无锡市。上诉人（原审被告）：高小英，女，1956年3月7日生，汉族，住无锡市。委托诉讼代理人:戴为（受严士源、高小英的共同委托），江苏崇宁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周建鹤，男，1954年5月2日生，汉族，住无锡市梁溪区。被上诉人（原审原告）：张燕秋，女，1954年7月31日生，汉族，住无锡市梁溪区。原审第三人：周晓强，男，1980年12月27日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人:韩重阳（周建鹤、张燕秋、周晓强的共同委托），无锡市梁溪区惠山法律服务所法律工作者。原审第三人：严怡，女，1982年8月29日生，汉族，住无锡市。上诉人严士源、高小英因与被上诉人周建鹤、张燕秋及原审第三人周晓强、严怡房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2017）苏0211民初2228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭审理本案，本案现已审理终结。严士源、高小英上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、买卖协议上的签名不是严士源所签，协议无效。在一审审理时严士源明确提出合同上的签名不是其本人所写。其一直不同意出卖房屋，也不认可协议，所以才会要求归还房屋，而且房款40万元是周晓强与严怡之间的转账，严士源也不知道。协议没有产权人严士源签字同意，应是无效。二、买卖协议是附条件的。上诉人与被上诉人签订房屋买卖协议是因双方子女婚姻关系而签订，买卖协议第二条明确是因双方子女结婚需要婚房，买卖协议第三条也明确向双方子女办理过户手续。也就是上诉人出卖房屋是有条件的，为的是解决双方子女的婚房，由双方子女取得房屋的所有权，房屋所有权归双方子女是上诉人出卖房屋的一个条件。一审将上诉人与被上诉人之间的房屋买卖关系简单等同于一般的房屋买卖，违背了上诉人与上诉人签订协议的真实意思，不是涉案房屋买卖协议所表示的真实意思。正是由于买卖协议第三条过户给双方子女的约定，上诉人高小英才同意出卖房屋，这是高小英出卖房屋的目的。如不能过户给双方子女，高小英出卖房屋的目的不能实现，就应该是被上诉人将房屋返还，高小英返还40万元。三、协议明确双方子女是涉案房屋所有权人，被上诉人在签订协议时已对所购房屋进行了处置。根据买卖协议，购买后的房屋所有权人是周晓强、严怡，被上诉人仅是购买房屋的出资人。协议的第三条“产权归双方子女周晓强、严怡”不仅是上诉人对出卖房屋时对被上诉人的一个约定和条件，也是被上诉人作为出资人对上诉人愿意出卖房屋的一个承诺。依据这一条款，可以说，被上诉人在签订协议时，已将所购房屋进行了处置，并得到上诉人的认可，这也是双方当时的真实意思表示。房屋所有权赠与双方子女，也符合婚姻法司法解释的相关精神。上诉人认为应当按协议第三条约定，认定房屋所有权归周晓强、严怡所有。四、一审判决上诉人承担过户费，对上诉人极不公平，也是违背协议的约定。涉案房屋是上诉人拆迁取得的安置房，因超出被拆面积，上诉人向拆迁单位支付的20多万元才得到该房。根据现行安置房过户的规定，房屋所有权人必须交纳土地出让金和大修理基金后才能过户。上诉人承担过户费也就是上诉人还要支付土地出让金和大修理基金等20多万元的过户费用。如果这样，上诉人在出卖该房屋时毫无收益，不符合房屋买卖的交易习惯，对上诉人也是极不公平。上诉人在协议中承担过户费用，是将房屋过户给周晓强、严怡，而不是过户给被上诉人。一般房屋交易的惯例，都是由受让人承担过户费用。现一审判决涉案房屋归被上诉人所有，但过户费用由上诉人承担，既违背协议的约定，也是对上诉人不公平、不公正的处理。五、婚姻关系是否存续，不能改变协议约定的内容。不论上诉人与被上诉人子女婚姻存续与否，在审理本案时，不能仅对协议中的买卖条款进行审理，而将协议中附条件的过户到双方子女条款完全放弃，不能改变协议已确定的内容。一审在认定协议有效的前提下，按协议所有的条款进行判决，将房屋过户给双方子女，在法律上不存在操作困难。综上，现双方子女婚姻关系已经解除，该涉案房屋不能按协议签订时的目的条件专作为双方子女的婚房，协议目的已经无法实现。同时，被上诉人违背协议第三条约定，不愿将房屋过户给周晓强、严怡，是毁约行为。买卖协议已没有存在的必要，协议无效，被上诉人应将涉案房屋返还给上诉人，上诉人则将收到的房款退还给被上诉人。被上诉人周建鹤、张燕秋辩称，1、房屋买卖协议是被上诉人方打印好后，交给严士源让回家签字的。上诉人与被上诉人都是具有民事行为能力的人，上诉人主观上有急于出售涉案房屋的意愿。双方签订的“房屋买卖协议”是出卖人和买受人的关系，是双方真实意思的表示。2、涉案房屋是拆迁安置房，上诉人在2007年参照隐秀苑小区内商品房每平方米4500元的市场价卖给被上诉人，没有一丝一毫便宜。严士源亲口对被上诉人讲，今后过户的一切费用由上诉人承担，并写进协议里。被上诉人原想今后将房屋过户于双方子女，是建立在婚姻关系好，父母与子女家庭和睦基础的一种期待，或者说是打算（当时婚姻关系没有确立）。现事与愿违，被上诉人的期待并不能当然发生法律上的约束力。房屋买卖协议约定，待国家政策出台后办理房产、土地二证过户，现该房屋符合上市交易条件，被上诉人以正常的市场交易价格（商品房价）购买了涉案房屋，上诉人理所当然应按照“房屋买卖协议”的承诺承担一切过户费用。3、2007年7月涉案房屋由被上诉人买下后，对涉案房屋进行了较大改造、装修，花费了十几万元。被上诉人是该涉案房屋的出资人也是实际使用人，被上诉人已取得涉案房屋10年之多，理所当然是该房屋的所有人。4、涉案房屋买卖合同是买受人取得标的物所有权，出卖人获得价款的合同。“房屋买卖合同”中没有双方子女婚姻关系解除，被上诉人（买受人）要承担合同以外责任的约定。5、婚姻关系是一种人身关系，房屋买卖是财产关系，两者是二个法律关系。结婚与房屋买卖无关联。综上，被上诉人认为，房屋买卖协议应认定合法有效，一审判决完全合情合理，上诉人的上诉既无事实依据，又无法律依据，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审第三人周晓强陈述，同被上诉人周建鹤、张燕秋的答辩意见。原审第三人严怡陈述，按房屋买卖协议第三条约定，涉案房屋应过户到周晓强与严怡名下。在其与周晓强婚姻存续期，涉案房屋没有办理过户，是因当时政策的不允许。现政策允许，就应按协议约定将涉案房屋过户到周晓强与严怡名下，其应有涉案房屋一半产权。周建鹤、张燕秋向一审法院起诉请求：1.确认其与严士源、高小英于2007年6月16日签订的《房屋买卖协议》有效；2.严士源、高小英将无锡市滨湖区隐秀苑164号301室过户至其二人名下；3.该房屋过户费用均由严士源、高小英承担。事实和理由：2007年6月16日，其与严士源、高小英签订《房屋买卖协议》，约定：严士源、高小英以45万元价格将坐落于无锡市滨湖区隐秀苑164号301室房屋出售给其，严士源、高小英待该房屋可以上市交易后办理过户手续。随后，其先后分两次向严士源、高小英支付了40万元。现该房屋已经符合上市交易条件，但严士源、高小英却拒绝配合过户。严士源、高小英一审辩称：首先，严士源在涉案协议上的签名并非其本人所写，系高小英私自售卖。其次，其二人是出于双方子女缔结婚姻才同意出售该套房屋的。虽然双方子女已经离婚，但是协议中约定向周晓强、严怡过户是当时双方的真实意思表示，应当是赠送的表示。第三，涉案协议应当属于附条件的买卖，周晓强、严怡结婚一年不到就离婚了，涉案房屋作为婚房的情况已经不存在，因此买卖协议不生效。最后，如果协议成立，也应当按照协议约定，将涉案房屋过户至周晓强和严怡名下。第三周晓强一审述称：谁出资，房屋就由谁处置。第三人严怡一审述称：同意其父母的意见，如果协议成立，其愿意接受涉案房屋。一审法院认定事实：2007年6月16日，严士源、高小英作为甲方与乙方周建鹤、张燕秋签订《房屋买卖协议》，双方约定：甲方将坐落于无锡市滨湖区隐秀苑164号301室的房屋作价45万元出售给乙方；房款40万元先行支付，尾款5万元在三年内付清；此房转为甲乙双方子女结婚房；该房屋目前只有产权证，无土地证。五年后在政府有关部门同意办理土地使用证后，向甲乙双方子女办理过户手续（即两证过户）。两证过户的一切费用由甲方承担；本协议自签订之日起生效。甲乙双方应诚信遵守，任何一方不能随意毁约。如有一方毁约，悔约方须向另一方支付违约金5万元整。上述协议签订后，周建鹤、张燕秋对上述房屋进行了装修。周建鹤、张燕秋之子周晓强与严士源、高小英之女严怡于2009年7月29日登记结婚，并于同年10月入住涉案房屋。2010年7月，周晓强向法院起诉要求与严怡离婚。后经法院判决不准离婚。2010年8月，严士源、高小英向法院提起诉讼，要求确认涉案协议无效并要求周建鹤、张燕秋、周晓强、严怡返还涉案房屋。在该案的庭审中，严士源、高小英一致确认出卖涉案房屋及收受房款40万元的事实。后，严士源、高小英撤回起诉。2011年3月，周晓强再次向法院提出与严怡离婚的请求。经法院主持调解，周晓强与严怡协议离婚，未对涉案房屋进行处理。另查明：涉案房屋系拆迁安置房，登记所有权人为严士源、高小英，尚未缴纳土地收益等费用。上述事实，有《房屋买卖协议》、（2010）锡滨民一初字第1228号民事判决书及开庭笔录、（2010）锡滨民初字第1508号民事裁定书及开庭笔录、（2011）锡滨民初字第0364号民事调解书及开庭笔录等证据在案佐证。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，首先应当对双方所签订的买卖合同效力作出认定。双方于2007年6月16日签订的《房屋买卖协议》，符合双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应当认定为合法有效。对此，严士源虽提出异议，但因其在前面的案件审理中已经确认出卖该房屋的事实，不应本案中反言。而且作为出卖方夫妻中的一方以及缔结婚姻关系中子女一方的家长，对于涉案房屋如何处置、如何交付不可能不知晓。故法院对严士源提出不同意出售、不认可协议效力的异议不予采信。上述协议签订后，双方应当按照协议的约定，履行各自的权利义务。其次，本案涉案房屋的买卖协议中夹杂了双方作为缔结结婚姻关系子女的家长对于涉案房屋的处置。周建鹤、张燕秋认为其系涉案房屋买卖协议的相对人和出资人，其完全有权利对涉案房屋的使用和归属进行处置。而严士源、高小英却认为应当完全按照协议的约定将涉案房屋过户至周晓强、严怡名下。对此争议，我们应当将具有合同性质的买卖关系从中抽离出来，在此基础之上再行判定如何对涉案房屋如何进行处置。从双方的买卖关系来看，周建鹤、张燕秋以正常的市场交易价格购买涉案房屋，支付了相应的对价，并实际使用和控制了涉案房屋，理应获得涉案房屋的所有权。正是在周建鹤、张燕秋具有对房屋的处置权后才能决定涉案房屋归谁使用和登记至谁名下，否则双方完全没有必要签订买卖协议，而仅由登记所有权人严士源、高小英便可决定。关于严士源、高小英所称的签订协议目的问题。买卖合同的典型交易目的是买受人取得标的物所有权、出卖人获得价款。本案中，双方就涉案房屋交易签订的系买卖合同，周建鹤、张燕秋的交易目的是获得涉案房屋所有权，至于用于其儿子周晓强的婚房则是对涉案房屋具体用途一种处理，并不存在法律上强制性的义务。严士源、高小英的交易目的则是获取相应价款，至于出卖给周建鹤、张燕秋则是其选择交易对象的一种考量，法律并不因为双方之间的姻亲关系就要求双方承担协议之外的权利义务。周建鹤、张燕秋认为其女儿严怡会获得涉案房屋所有权仅是在婚姻关系基础上的一种期待，这并不能当然发生法律上的约束力。因此，对于严士源、高小英所称合同目的不能实现的意见，法院不予采信。关于过户给谁的问题。虽然在协议中双方约定待涉案房屋可以上市交易时过户至双方子女名下，但这显然是要以双方子女婚姻关系存续且周建鹤、张燕秋的意愿未改变为基础。现双方的子女在缔结婚姻关系后不久就已离婚，且周建鹤、张燕秋明确表示不愿再将涉案房屋过户至周晓强、严怡名下，故严士源、高小英再行要求过户至双方子女的名下，明显丧失了涉案房屋作为双方子女婚后生活用房的基础，也阻碍了周建鹤、张燕秋对涉案房屋自由处置的权利，法院不能支持。现周建鹤、张燕秋要求将涉案房屋过户至其二人名下并要求严士源、高小英承担因过户而产生的费用，符合法律规定和协议约定，法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：一、周建鹤、张燕秋与严士源、高小英于2007年6月16日签订的《房屋买卖协议》有效；二、严士源、高小英于判决生效之日起十日内将无锡市滨湖区隐秀苑164号301室过户至周建鹤、张燕秋名下；三、上述房屋过户所产生的费用由严士源、高小英承担。一审案件受理费8050元减半收取4025元，由严士源、高小英负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审查明事实相同，本院对一审认定的事实予以确认。本案的争议焦点是，一、房屋买卖协议是否有效。二、周建鹤、张燕秋主张涉案房屋过户至其二人名下及过户费用均由严士源、高小英承担，对于该主张是否应予支持。本院认为，一、关于房屋买卖协议是否有效问题。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。无权代理人以被代理人的名义订立，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。本案中，2007年6月16日的《房屋买卖协议》上均有上诉及被上诉人的签名。虽然严士源在本案诉讼中称其未在该协议上签字，但即使认定该协议上“严士源”签名不是严士源本人所签是高小英代签，也因周建鹤、张燕秋有理由相信高小英有代理权，该代理行为有效；即便认定高小英无权代理严士源签订合同，也因严士源明知涉案房屋已出卖交付他人的事实而未提出异议，可视为对合同的追认。因此，本院有理由相信上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定，应认定为合法有效。严士源、高小英“协议无效”的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于周建鹤、张燕秋主张涉案房屋过户至其二人名下及过户费用均由严士源、高小英承担的问题。《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《房屋买卖协议》合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。《房屋买卖协议》第三条的约定：涉案房屋向双方子女（周晓强、严怡）办理过户手续（即两证过户），两证过户的一切费用由严士源、高小英承担。该条款并不违反法律规定，也不存在无法履行该条款的情形，更不存在变更或撤销了该条款的情形，故根据该条款的约定，涉案房屋应在周建鹤、张燕秋支付严士源、高小英45万元房款后，由严士源、高小英将涉案房屋过户给周晓强、严怡，并承担两证过户的一切费用。周建鹤、张燕秋在双方签订的《房屋买卖协议》第三条没有变更或解除的情况下，且又没有约定在周晓强与严怡婚姻解除的情况下，涉案房屋过户给周建鹤、张燕秋的情况下，主张涉案房屋过户至其二人名下及过户费用由严士源、高小英承担，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，严士源、高小英关于《房屋买卖协议》无效的上诉请求不能成立，应予驳回，但其关于周建鹤、张燕秋无权主张涉案房屋过户至该二人名下的上诉请求成立；一审判决认定事实清楚，但所作的判决部分有误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持无锡市滨湖区人民法院（2017）苏0211民初2228号民事判决第一项；二、撤销无锡市滨湖区人民法院（2017）苏0211民初2228号民事判决第二项、第三项；三、驳回周建鹤、张燕秋的其他诉讼请求。一审案件受理费8050元减半收取4025元（已由周建鹤、张燕秋预交），由周建鹤、张燕秋负担3985元，由严士源、高小英负担40元；二审案件受理费7300元（已由严士源、高小英预交），由周建鹤、张燕秋负担7220元，由严士源、高小英负担80元。一、二审案件受理费经折算，周建鹤、张燕秋应向严士源、高小英给付7180元，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。本判决为终审判决。审判长 薛 崴审判员 潘晓峰审判员 林中辉二〇一八年一月二十三日书记员 徐冬晖