广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初31689号原告：蔡敬业，男，1961年11月27日出生，委托诉讼代理人：梁融，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，执业证号14403200710284600委托诉讼代理人：骆志宏，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201010141825。被告：徐永强，男，汉族，1964年10月24日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，被告：林敏，男，1969年5月23日出生，原告蔡敬业与被告徐永强、被告林敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁融、骆志宏，被告徐永强、被告林敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方的房屋租赁关系；2、判令两被告搬离涉案租赁物罗湖区新八坊3号一、二楼商铺并交还原告；3、判令两被告向原告支付2019年6月1日至本案起诉之日（即2019年8月31日）的租金人民币138000元;4、判令两被告按每月人民币46000元的标准向原告支付自2019年9月1日起至涉案租赁物交还之日的房屋占有使用费(暂计至2019年9月30日为46000元)；5、判令两被告向原告支付2019年6月1日至交还租赁物之日间的水电费（暂计至2019年8月23日为48628.4元)；6、判令两被告赔偿原告因本案产生的律师费人民币15000元；7、判令两被告承担本案全部诉讼费。以上合计金额人民币247628.4元。事实与理由：2017年12月16日，原告与被告徐永强、被告林敏签署《租赁合同》，约定被告徐永强、被告林敏承租原告位于罗湖区蔡屋围××、××楼商铺，租赁期限为2017年12月1日至2018年11月30日；被告应在每月1日前缴纳当月租金；超过1个月不交租金，原告有权解除合同，收回租赁物；租赁合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，两被告实际占有使用租赁物，被告林敏向原告缴纳租金。租赁期限届满后，两被告继续占有使用租赁物并向原告缴纳租金，但自2019年6月1日起两被告拖欠租金及水电费，租金标准为每月46000元，截至2019年8月23日，两被告拖欠水电费48628.4元。基于上述事实，原告认为，被告拖欠租金及水电费已达2月，原告依法依约有权解除涉案租赁关系，被告理应履行搬离并交还租赁物的义务，且结清所欠租金、房屋占有使用费和相关费用，但经原告多次催促，现被告仍非法占有租赁物至今，且仍欠租金、水电费，已构成严重违约，依法应承担违约责任。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决。被告徐永强辩称：因为我2017年已经离开餐厅，后来签订的合同也不清楚，后续的一切事情也不了解，本案与我无关。被告林敏辩称：1、收到搬迁通知之日起就要搬走了，没有找到原告没有办法搬离。2、从2019年10月1开始就已经找到房子，要退租。3、我方联系过原告的代理律师，就店铺的交接与原告律师协商过。本院对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，以本院查明的事实为准。本院经审理认定事实如下：一、涉案房屋位于深圳市罗湖区××、××楼商铺（以下简称涉案房产），权利人为原告。根据原告提交的《房地产证》及原告当庭自认，涉案房屋所在楼宇原核准登记层数为四层，在2002年进行拆除重建，重建后现状为七层半，重建未取得建设工程规划许可证。二、被告徐永强跟被告林敏系朋友关系。2017年12月16日，原告（出租方，甲方）与被告徐永强（承租方，乙方）、被告林敏（乙方代理人）签署《租赁合同》，约定：甲方将涉案房产租给乙方作为经营商业（食肆），每月租金为43900元（含两层），合同有效期为2017年12月1日至2018年11月30日。该合同落款处由被告林敏作为乙方代理人签字确认，被告徐永强并未签字。原被告确认：被告徐永强于2015年12月2日向原告缴纳的租赁押金82000元延续作为上述租赁合同的押金。上述合同租赁期间，涉案房屋一直由被告林敏实际占有使用，并由被告林敏每月向原告缴纳租金、水电费等费用。三、根据原告与二被告庭审陈述及原告提交的证据得知：租金缴纳方式及最新的租金标准为：月初原告开具当月的租金收据给被告，由被告缴纳租金后，原告将收据交给被告。自2018年12月份起，租金标准增加为46000元/月。水费、电费的缴纳方式及计算标准为：由原告开具上月水费、电费收据给被告，被告根据该收据载明的水电费金额向原告缴纳水费、电费。水费8元/立方、电费1.1元/度。上述合同到期后，原被告未再签订书面的房屋租赁合同，至今涉案房产仍由被告林敏占有使用，且被告未支付2019年6月1日起的租金。原告主张被告尚欠2019年6月份、7月份、10月份之后的电费及2019年6月至8月份、10月份之后的水费。被告抗辩称其已自行向相关部门缴纳涉案房产2019年8月至10月份的水电费。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案房屋存在拆除重建的情况，重建未取得建筑许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，涉案租赁合同应为无效合同，被告林敏应当返还房屋并参照双方约定的租金标准支付房屋占有使用费和其他费用。即使涉案租赁合同有效，由于约定的租赁期限已届满，现为不定期租赁，出租人可以随时解除合同，并在合理期限前通知承租人，合同解除后承租人应当返还房屋。因涉案租赁合同无效，原告请求解除原被告双方的房屋租赁关系缺乏事实依据，本院不予支持。原告主张的律师费用，无合同约定及法律依据，本院不予支持。原告收取的租赁押金，应当予以退还，但被告林敏尚欠原告房屋占有使用费，押金应当在被告林敏应支付的房屋占有使用费中做相应抵扣。关于水费、电费，双方一直以水费8元/立方、电费1.1元/度的标准计算，视为双方以实际履行的方式达成上述水费、电费收费标准的一致意见。被告对水费、电费计算标准过高的抗辩，本院不予采纳。被告林敏主张其已缴纳涉案房屋2019年8月份、9月份、10月份的水费、电费，但仅提交其在微信缴纳水电费的截图为证，该证据无法证明被告缴纳的水电费具体对应哪一月份。原告主张被告缴纳的为2019年8月、9月份的电费及2019年9月份的水费，本院结合双方以往的水费、电费收据上记载的金额，对原告的主张予以采信，故被告尚欠2019年6月份、7月份、10月份之后的电费及2019年6月至8月份、10月份之后的水费，对原告主张被告支付水电费的诉请，本院依法在上述范围内予以支持，超出部分，本院不予支持。涉案租赁合同由被告林敏签署，并由其作为实际承租人对涉案房屋占有使用并支付租金；被告徐永强并未在涉案租赁合同上签字确认，且原告未能举证证明二被告之间存在委托代理关系或被告徐永强实际占有使用涉案房产，故原告主张被告徐永强为涉案房产的承租方要求其承担责任，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告林敏应于本判决生效之日起十五日内搬离深圳市罗湖区蔡屋围新八坊三号一、二楼商铺并交还原告蔡敬业；二、被告林敏应于应于本判决生效之日起十五日内按46000元/月的标准向原告蔡敬业支付至2019年6月1日起至实际交还涉案房产之日止的房屋占有使用费（押金82000元应予以抵扣）；三、被告林敏应于应于本判决生效之日起十五日内向原告蔡敬业支付2019年6月份、7月份、10月份之后的电费（1.1元/度*实际用电量）及2019年6月至8月份、10月份之后的水费（8元/立方*实际用水量），计至实际交还涉案房产之日止；四、驳回原告蔡敬业的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5014元，由原告蔡敬业负担304元，由被告林敏负担4710元。原告蔡敬业已向本院预缴案件受理费5014元，被告林敏应自本判决生效之日起十五日内将案件受理费4710元迳付原告蔡敬业。如不服本判决，原告蔡敬业及被告林敏可在本判决书送达之日起三十日内，被告徐永强可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  张曼丽人民陪审员  冯 铭人民陪审员  梁进荣二〇一九年十一月十九日肖婷书记员柏榕楠