福建省尤溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0426民初1949号 原告：胡祖丽，男，1965年11月8日出生，汉族，住尤溪县。 委托诉讼代理人：曾昌源，福建业发律师事务所律师。 被告：张伍满，男，1963年5月20日出生，汉族，住尤溪县。 第三人：郑建中，男，1962年9月4日出生，汉族，住尤溪县。 原告胡祖丽与被告张伍满、第三人郑建中房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，于2019年7月4日依胡祖丽申请，依法裁定冻结了张伍满的执行余款并依法适用普通程序，追加郑建中作为第三人参与诉讼，公开开庭进行了审理。原告胡祖丽及其委托诉讼代理人曾昌源到庭参加诉讼，被告张伍满、第三人郑建中经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡祖丽向本院提出诉讼请求：1.张伍满赔偿因违约造成胡祖丽损失人民币312480.20元；2.张伍满承担本案诉讼费用（包括财产保全费）。事实和理由：1999年12月29日，胡祖丽与张伍满签订《卖买房屋协议书》，约定：张伍满将其所有的位于尤溪县××镇××路小区新建的房屋中1-6＃楼5-7层总面积115平方米（包括杂物间面积）的中大型安置房卖给胡祖丽等事项。2000年8月8日，胡祖丽与张伍满签订《房产交换及卖买协议书》，约定：张伍满将其在前进路小区5＃楼701室及1号杂物间的安置房与胡祖丽在前进路小区5＃楼303室及23号杂物间的房产进行交换。交换后，前进路小区5＃楼303室及23号杂物间的房产是张伍满所有的卖给胡祖丽的房产，以及胡祖丽与张伍满于1999年12月29日签订的《卖买房屋协议书》中约定的“1-6＃楼5-7层的首选房”变更为实际房屋“前进路小区5＃楼303室及23号杂物间的房产”等事项。2000年8月8日，胡祖丽与张伍满签订《房产交接书》，载明“到2000年8月8日，张伍满共收到胡祖丽交付的购前进小区5号楼303号房和5号楼底层23号杂物间购房款二次合计玖万元整（有收据），按卖买房屋协议书约定，张伍满同意将上述房产交付给胡祖丽所有”以及“胡祖丽愿意接收上述的房地产产权和使用权”等内容。1999年12月29日、2000年8月8日，张伍满先后收取胡祖丽购房款60000元、30000元、5000元，2006年3月11日，张伍满妻子陈冬梅收取胡祖丽购房款2000元。 2001年3月17日，胡祖丽（甲方）与郑建中（乙方）签订《房屋转让协议书》，约定主要内容如下：“一、甲方自愿将其所有的位于尤溪县××路小区××号楼××室房屋一套，面积111.389平方米（三室一厅一厨一卫生间）及23号柴火间，面积10.127平方米。其建筑合计面积121.516平方米，每平方米830元的单价让售给乙方。最终以房产证面积为依据计算。二、乙方自愿购买上列房屋，并自愿于2001年3月17日付房款人民币玖万伍仟元整，余款部分待办理过户时一次性付清。三、甲方应于2001年3月17日前将该房屋交付乙方，乙方自交清全部购房款之日起对该房屋享有所有权。四、甲方应积极主动配合乙方办理有关房产权变更、过户手续。五、乙方应承担房屋让售过户有关的税费款等费用。六、甲方该房屋如有用于抵押贷款，给乙方造成的一切经济损失，甲方应负赔偿责任。七、甲方如有尚欠房地产开发公司的购房款及其税费，应由甲方承担付清，与乙方无关。八、甲、乙双方应严格履行以上各条规定，如有违约，违约方赔偿对方违约金陆万元。并赔偿对方因此所遭受的一切经济损失。九、本合同自双方签字盖章后生效。本合同一式四份，双方各执二份。”胡祖丽、郑建中分别以甲方、乙方的名义在协议书中签字。2001年3月17日，胡祖丽将尤溪县××镇××路小区5号楼303室房屋及23号杂物间交由郑建中使用，郑建中于2002年11月入住该房屋。 尤溪县××镇××路小区5号楼303室房屋及23号杂物间产权于2001年11月6日登记在张伍满名下，之后，均未过户登记至胡祖丽或郑建中名下。尤溪县××镇××路小区××号楼××室××号杂物间的产权证登记建筑面积分别为111.13㎡、10.10㎡。2011年7月11日，张伍满与梅列农行签订最高额担保个人借款合同及“房抵贷”业务补充协议。梅列农行依约于2011年9月6日向张伍满发放贷款300000元，张伍满以其所有的尤溪县××镇××路小区××号楼××层××室××层××号房产抵押并向法定部门办理房产抵押登记。后因张伍满未按约偿还借款本息，梅列农行向梅列区人民法院提起诉讼。梅列区人民法院于2013年4月18日作出（2013）梅民初字第805号民事判决，判决张伍满向梅列农行偿还借款本息及梅列农行对已设定抵押的位于尤溪县××镇××路小区××号楼××层××层××号房产享有优先受偿权等。因张伍满未履行梅列区人民法院（2013）梅民初字第805号民事判决，梅列农行向法院申请强制执行。尤溪县人民法院依法对上述判决进行执行。执行过程中，尤溪县人民法院于2016年11月28日委托厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司对尤溪县××镇××路小区5号3层303室住宅及1层23号杂物间的房产进行价格评估。2016年12月2日，厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司对该房产作出估价为763200元，不含房屋室内二次装修。2017年4月21日，尤溪县人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台拍卖上述房屋，竞买人郑尧以534240元的最高价竞得。2017年5月2日，尤溪县人民法院裁定上述房产的所有权归买受人郑尧所有。郑建中因其所购买的房产被法院强制执行，房屋产权已不能过户登记至其名下，遂与胡祖丽产生纠纷。2016年1月25日，郑建中以胡祖丽为该案被告、张伍满为该案第三人向尤溪县人民法院提出诉讼，但后于2016年3月8日撤回起诉。2017年6月8日，郑建中起诉胡祖丽。2018年8月23日，尤溪县人民法院作出（2017）闽0426民初1420号民事判决。胡祖丽不服提起上诉。2019年5月28日，三明市中级人民法院作出（2019）闽04民终302号民事判决，确认胡祖丽应当赔偿郑建中可得利益损失289079.40元。胡祖丽认为，其与张伍满签订的《卖买房屋协议书》、《房产交换及卖买协议书》合法有效，张伍满擅自将案涉房屋向银行抵押贷款致使案涉房屋产权已不能过户登记在胡祖丽名下，已构成违约，依法应向胡祖丽赔偿损失312480.20元，该损失包括：可得利益损失289079.40元，二审案件受理费6057.20元，一审案件受理费、公告费7214.70元，反诉案件受理费8788.60元，财产保全费1340元。 张伍满未作答辩。 郑建中述称，一、胡祖丽在本案诉状中陈述的事实基本属实，该事实已被（2019）闽04民终302号《民事判决书》所认定。补充一个事实，即诉争房屋系以毛坯状态交付给郑建中，并由郑建中出资装修后入住至今。二、张伍满将已经卖断的房屋擅自抵押贷款，并违约欠贷，致使银行行使抵押权，导致胡祖丽对郑建中违约，被人民法院终审判决应当赔偿郑建中289,079.40元。张伍满违约导致胡祖丽违约。张伍满欠银行的贷款本息及费用合计370,267.03元，事实上是后两手买家（胡祖丽、郑建中）的房产利益，张伍满获得该利益不当，其理应退还给胡祖丽、郑建中，应当判决张伍满承担赔偿责任。三、胡祖丽对张伍满提出的诉讼请求，郑建中不持异议。四、郑建中因诉争房产被张伍满恶意抵押所遭受的损失，尚未得到充分的弥补，其保留向张伍满继续索赔的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1999年12月29日，张伍满作为甲方与胡祖丽作为乙方签订《卖买房屋协议书》，约定：“甲方自称原有其母户主吴珠珍的房屋被县宏森房地产开发公司拆迁征用后为甲方所有的安置新套房三套，愿将其所有的这三套中的一中大套型房屋卖给乙方。一、甲方的义务和责任。1.甲方卖给乙方的房屋必须是户主吴珠珍房屋被拆迁安置后是甲方所有的由宏森房地产开发公司在尤溪城关前进路小区内新建的房屋中1-6#楼5-7层总面积是115平方米（包括杂物间面积）的中大套型安置房。……5.甲方必须自销售之日起至乙方领取房产证的全过程，帮助乙方取得该房屋原甲方户主享有的权益，包括协助选房、办理房产证、水、电、闭路电视等事宜……三、本协议自订立之日起生效，甲方违约需赔偿违约金叁万元人民币给乙方，并将购房款如数退还给乙方。乙方违约需赔偿叁万元人民币给甲方，其他购房款甲方应如数退还给乙方。”等内容。2000年8月8日，胡祖丽与张伍满签订《房产交换及卖买协议书》，约定：张伍满将其在前进路小区5#楼701室及1号杂物间的安置房与胡祖丽在前进路小区5#楼303室及23号杂物间的安置房进行交换，交换后，前进路小区5#楼303室及23号杂物间的房产是张伍满所有的卖给胡祖丽的房产，以及张伍满与胡祖丽于1999年12月29日签订的《卖买房屋协议》中约定的“1-6号楼5-7层的首选房”变更为实际房屋“前进路小区5号楼303室及23号杂物间的房产”等事项。同日，张伍满与胡祖丽签订《房产交接书》，载明“到2000年8月8日，张伍满共收到胡祖丽交付的购前进小区5号楼303号房和5号楼底层23号杂物间购房款二次合计玖万元整（有收据），按卖买房屋协议书约定，张伍满同意将上述房产交付给胡祖丽所有”以及“胡祖丽愿意接收上述的房地产产权和使用权”等内容。 另查明，1999年12月29日、2000年8月8日、2002年12月31日，张伍满先后收取胡祖丽购房款60,000元、30,000元、5,000元。2006年3月11日，张伍满妻子陈冬梅收取胡祖丽购房款2,000元。以上共计97,000元。 再查明，2001年3月17日，胡祖丽（甲方）与郑建中（乙方）签订《房屋转让协议书》，将位于尤溪县××路小区××号楼××室××平方米）及23号杂物间（面积10.127平方米）以每平方米830元的单价转让给郑建中。同日，郑建中向胡祖丽支付购房款95000元，胡祖丽将上述房屋及杂物间交由郑建中使用。郑建中于2002年11月入住该房屋。 尤溪县××镇××路小区5号楼303室房屋及23号杂物间产权于2001年11月6日被登记在张伍满名下。之后，其均未被过户登记至胡祖丽或郑建中名下。该房屋及杂物间产权证载明建筑面积分别为111.13㎡、10.10㎡。2011年7月11日，张伍满用上述房产作抵押担保并办理登记向梅列农行贷款300000元。2013年4月18日，三明市梅列区人民法院判决张伍满偿还借款本息，梅列农行对已设定的抵押房产享有优先受偿权。后该抵押房产被本院在执行过程中依法拍卖，现该房产不动产权利人为郑尧。2017年6月8日，郑建中以胡祖丽为被告在本院提起诉讼。2017年7月12日，胡祖丽向本院申请财产保全，支付了财产保全费1340元。2018年8月23日，本院判决胡祖丽赔偿郑建中损失528619.1元；驳回胡祖丽的全部反诉请求。胡祖丽不服该判决，向三明市中级人民法院提起上诉。2019年5月28日，三明市中级人民法院作出（2019）闽04民终302号民事判决，认定涉房屋增值433619.1元，并判决：胡祖丽应赔偿郑建中损失384079.4元（房屋增值中部分可得利益损失289079.4元＋购房款95000元），并承担二审案件受理费中的6057.5元、一审本诉案件受理费和公告费中的7214.7元、反诉案件受理费8788.6元。以上判决，胡祖丽至今未履行。 在本案审理过程中，本院依胡祖丽申请，于2019年7月4日作出（2019）闽0426民初1949号《民事裁定书》，裁定：冻结被申请人张伍满在尤溪县人民法院执行局关于中国农业银行股份有限公司三明××镇××路小区××号楼××室××层××号××房产拍卖的剩余执行款163972.97元，期限为一年。案件申请费1340元，由胡祖丽负担。 本院认为，房屋买卖合同是出卖人将房屋转让给买受人，买受人支付价款的合同。本案张伍满将位于尤溪县××镇××路小区××号楼××室××号杂物间出让给胡祖丽，双方为此产生的纠纷，为房屋买卖合同纠纷。胡祖丽与张伍满签订的《卖买房屋协议书》、《房产交换及卖买协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。买受人胡祖丽应依约履行支付案涉房屋购房款义务，出卖人张伍满应依约履行交付无权利瑕疵的房屋并协助胡祖丽办理过户登记的义务。胡祖丽已于2000年8月8日，依照《卖买房屋协议书》约定履行了支付给张伍满部分购房款的义务。张伍满虽履行了交付房屋的义务，但该房屋产权于2001年11月6日被登记在其名下后，其不但未依约及时将房屋过户给胡祖丽，反而将该房屋抵押给梅列农行贷款，最后导致该房屋被法院强制拍卖，是恶意违约行为，应当承担违约责任。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”，第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，以及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，支付违约金、继续履行、赔偿损失系违约方承担的违约责任的形式。违约责任具有补偿性和制裁性双重属性，一方面用于弥补或补偿因违约方的违约行为所造成的损害后果，补偿受害人的损失，同时在合同当事人有过错时，通过支付相当于实际损失数额的赔偿金或者高于或者等于实际损失的数额的违约金得以体现对责任人的制裁性。本案中，张伍满未全面履行合同约定的义务，且将已出售给胡祖丽的案涉房屋设立抵押权，违背诚实信用原则，具有过错。而且，双方在《卖买房屋协议书》约定的违约金，显然不足以补偿胡祖丽所遭受的房屋被强制拍卖而产生的损失。胡祖丽选择主张张伍满承担赔偿损失的违约责任，有法律依据，予以支持。 关于张伍满赔偿损失范围及数额问题，依上述法律规定，胡祖丽可向张伍满主张违约赔偿损失包括实际损失、可得利益损失。胡祖丽已向张伍满支付购房款97,000元属实际损失。本案中，胡祖丽未就此提出诉请，暂此不作处理，其可另行主张权利。对于可得利益损失金额，依照（2019）闽04民终302号民事判决书确认的胡祖丽应对郑建中的可得利益损失433,619.1元，承担三分之二责任，即289,079.4的判决，应认定为289,079.4元。但对胡祖丽该项主张，应结合本案从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本等综合评判。从合同约定及履行情况看，办理房屋产权过户手续需房屋出让人、买受人共同完成。本案当事人应明显注意到房屋抵押贷款的交易风险。2001年11月，案涉房屋产权登记在张伍满名下后，近十年的时间里，张伍满、胡祖丽双方各自出于本合同之外的目的等考虑，均怠于办理产权过户手续，直至2011年被张伍满抵押贷款，乃至此后被法院依法强制拍卖，造成损失，双方行为均有悖诚信。应当据实认定并依法评判和定责。同时，在此期间，亦无证据证明胡祖丽主张过户而张伍满拒绝配合的情况。因此，胡祖丽在其中亦有相当的责任。综合考虑胡祖丽、张伍满之间关于交易风险的约定、合同履行情况、双方过错等情况，本院酌定张伍满应承担的可得利益损失赔偿额为：289,079.4元×2/3=192,719.6元。胡祖丽提出其因与郑建中的诉讼产生的相应费用，包括一审案件受理费、公告费7,214.70元、二审案件受理费6,057.20元、反诉案件受理费8,788.60元、财产保全费1,340元等，合计23,400.5元，不属于可得利益损失赔偿范围。其要求张伍满赔偿不符合法律规定，不予支持。根据合同相对性原则，郑建中非张伍满与胡祖丽之间交易环节的合同一方当事人，其参与交易环节的法律责任，已经由（2019）闽04民终302号民事判决确定，也无证据证明其在张伍满、胡祖丽房屋买卖过程中有损害行为及过错，郑建中在本案中对胡祖丽不承担法律责任。 胡祖丽提出本案诉讼保全案件申请费1,340元应由张伍满承担的问题。本院于2019年7月4日作出（2019）闽0426民初1949号《民事裁定书》，已明确案件申请费1,340元，由胡祖丽负担，对胡祖丽该项主张，不予支持。 综上所述，胡祖丽主张张伍满赔偿因违约造成损失人民币192,719.6元部分，予以支持，其余部分，不予支持。张伍满、郑建中经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、张伍满应于本判决生效之日起十日内支付给胡祖丽损失赔偿金192,719.6元； 二、驳回胡祖丽其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,987.2元，由张伍满负担3,692.6元，由胡祖丽负担2,294.6元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  张文旺 审 判 员  苏新耀 人民陪审员  刘 斌 二〇一九年十一月二十二日 法官 助理  章贤巧 书 记 员  罗立鹏 附：本案适用的法律、法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。