广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初5983号 原告:黄振华，男，1989年9月17日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 被告：李月伶，女，1980年12月2日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。 案由：房屋租赁合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2019年8月15日 开庭时间：2019年10月22日 当事人到庭情况： 原告黄振华：黄振华到庭。 被告李月伶：李月伶到庭。 原告诉请要点 诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即归还6600元租金和2200元押金，共计8800元；3、赔偿店铺所采购物料的费用共计1324元；4、补偿原告因合同纠纷的5月到8月共3个月的误工费共计5040元。参照南宁市人力资源和社会保障局关于2019年最低工资标准1680/月；5、5月16日至8月16日店铺的水电费共计930元，由被告承担缴纳给原始房东；6、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2019年4月15日，原告在长堽路燕子岭附近寻找店铺做饮食，被告告诉原告自己所拥有的店铺可以出租给原告，并协助原告办理做饮食所需要的手续资料、证件，并教唆原告，如果长堽社区人员来店铺巡查，只说原告为被告亲戚，只是来店里帮忙照看。2019年5月16日，原告与被告签订铺面租赁合同。2019年6月9日，因原告去办理摊食品卫生流通许可证，向被告要占道证，被告没有同意。店铺旁衣服店老板告知原告，被告是第二承租人，不是店铺房产实际拥有权者。原告随同衣服店老板找到原始出租人，原始出租人不认同被告与原告的租赁合同，同时表示初租合同被告没有转让店铺权限。2019年8月13日，原告把店铺设备清空后，在未经原告同意，也未告知原告的情况下，当晚私自更换店铺大锁，严重侵犯原告的店铺使用权。 被告答辩要点 被告李月伶辩称：从2019年初开始，由于身患重病，不能打理生意，但铺面又不能免交租金或退租，在这种情况下被告才忍痛将赖以生存的铺面转让。原告由于不善经营，生意冷淡，为了躲避交纳第二期租金，8月13日自己把店铺的设备、材料清空，三个月所使用的水电费共930多元分文未交一走了之，致使铺面一直空置至今。原告单方提前终止租赁合同，应承担违约责任并赔偿被告损失，即应交纳第二期租金6000元、所交押金2200元不予退还，并补交2019年5月16日至8月13日拖欠的水电费共930元。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 认定事实及法律适用 2019年5月16日,原告黄振华(乙方)与被告李月伶(甲方)签订《铺面租赁合同》,约定:甲方将广西南宁市长岗燕子岭水果摊21铺面出租给乙方；租期一年，自2019年5月16日起至2020年5月16日；承租期内乙方在不改变和影响房屋整体结构的前提下，可进行装修装饰，期满不续租，其装修材料由乙方自行处理，如拆除，其费用由乙方处理并恢复容貌；每月租金为2200元，采用押1付3的模式进行支付租金。 原告黄振华于2019年5月16日向被告李月伶支付押金2200元、5月16日至8月16日的租金共3个月租金6600元。 还查明：2018年12月26日，被告李月伶与南宁瀚逸轩商务有限公司（以下简称瀚逸轩公司）签订《摊位铺面产权确认书》，载明：瀚逸轩公司经南宁市兴宁区民生街道办服务中心委托授权管理民生街道创业街（包括燕子岭创业街、长堽路跳蚤市场上下段）；民生街道创业街产权实际所有人为南宁市兴宁区民生街道办服务中心，瀚逸轩公司为委托授权管理人，瀚逸轩公司全权负责创业街的租赁、开发及市场管理；所管铺面、摊位属南宁市兴宁区民生街道办服务中心所有。同日，被告李月伶（乙方）与瀚逸轩公司（甲方）签订《摊位出租协议》，约定：乙方租赁的门面（摊位位于长岗燕子岭路口第20-21号商业铺面；租赁期限为一年，即自2019年元月1日至2019年12月31日止；租金每月每间1100元，交纳时间月交；乙方擅自将摊位（铺面）转租、转让或转借的，按摊位租金50%向乙方收取违约金，同时取消乙方下一轮优先续租资格（乙方不得擅自中途退租、转租、转让摊位，乙方若有特殊原因，确需中途退租、转租、转让摊位，需经甲方同意）。 庭审中,原告表示:2019年5月17日，被告将铺面交付给原告，实际使用至2019年6月10日，2019年8月13日提前搬离铺面，但是原告还在租期中，被告就擅自更换钥匙，除了一些零碎的物件都清空了。被告表示：原告是在2019年8月13日搬离，当时原告搬走是敞开大门的，出于安全原因旁边的铺面帮忙更换的钥匙。被告生病后就和民生街道办的领导说过转让铺面，得到口头回复到5月份再说。 上述事实，有《铺面租赁合同》、收据、《摊位铺面产权确认书》、《摊位出租协议》及当事人的陈述等为证，本院予以确认。 本院认为：法律规定,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。本案中,被告将其没有转租权利的铺面出租给原告,且未经权利人追认,因此原、被告之间签订的《铺面租赁合同》应属无效。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。2019年5月17日至2019年8月13日期间租赁铺面由原告实际占有使用,故原告主张返还的租金应当扣除房屋占有使用费。原告应当支付的房屋占有使用费参照双方约定的租金标准计算为6307元(2200元/月×2月+2200元/月÷30天×26天),故被告应当向原告返还租金293元(6600元-6307元),原告主张超过部分,本院不予支持。关于合同押金2200元,该款项因原告与被告签订《铺面租赁合同》收取的押金,租赁合同无效,原告主张返还押金,本院予以支持。原告要求被告赔偿店铺采购物料的费用、支付误工费的请求,缺乏法律依据,本院不予支持。原告要求2019年5月16日至8月16日的水电费共930元由被告承担缴纳给铺面房东，因上述期间由原告实际占有使用铺面，所产生的水电费应由原告承担，对原告上述请求本院不予支持。原告欠交的水电费930元应在被告返还原告的款项中予以扣除。综上，被告应返还原告1563元(293元+2200元－930元)。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》五十一条、第五十八条的规定，判决如下： 一、被告李月伶返还原告黄振华1563元； 二、驳回原告黄振华的其他诉讼请求。 案件受理费202元，减半收取101元，由原告黄振华负担91元，被告李月伶负担10元。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 黄 艳 二〇一九年十一月一日 书记员 周嘉晖 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。