广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初6831号原告：广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社，住所地广东省广州市荔湾区葵蓬嵘都大街**之一。负责人：郭玉莲，职务：社长。委托诉讼代理人：钟旭杰，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟钦才，广东红棉律师事务所律师。被告：刘永梅，女，1976年8月13日出生，汉族，住安徽省肥东县。委托诉讼代理人：蔡瑞标，男，1969年8月13日出生，汉族，住安徽省肥东县，系被告丈夫。原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社诉被告刘永梅物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社委托诉讼代理人钟钦才、被告刘永梅委托诉讼代理人蔡瑞标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社向本院提出诉讼请求：1、被告立即迁出位于穗盐路5号西区B2-6A厂房，将该厂房全部腾空退回给原告。2、被告向原告一次性清缴2018年12月1日至2019年7月31日的场地占有使用费共9021.76元（参照原租赁合同2018年月租金1127.72元）。3、从2019年8月至搬迁清离完成期间，被告每月也应参照月租1127.72元向原告交纳场地占用使用费。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:被告和广东粤联企业管理有限公司签订了商铺租赁合同，广东粤联企业管理有限公司将广州市荔湾区穗盐路5号西区B2-6A铺位出租给被告使用，租赁期限为2015年4月10日起至2020年6月9日。2017年11月15日，广州市荔湾区人民法院出具民事调解书，确认原告可立即申请强制执行要求广东粤联企业管理有限公司、高国河交回经营管理权。2018年11月22日，广州市荔湾区人民法院发出执行告知书和公告，法院于当日依法强制执行，将广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地经营部管理权已交还原告。原告收回广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地经营管理权后，广东粤联企业管理有限公司丧失经营管理权，其已无权继续租赁给被告，双方的租赁合同已丧失基础权利。原告与被告多次沟通协商，要求被告应当重新与原告签订租赁合同并按照不高于被告与广东粤联企业管理有限公司签订的商铺租赁合同2018年租金1127.72元/月的租金标准向原告缴纳租金。被告拒绝与原告签订新的租赁合同，拒绝向原告缴纳租金，并且占用原告场地拒不归还。在收回场地后，我方组织的小租户协调会议上，被告是明知的，被告委托其丈夫即本案代理人蔡瑞标参加2018年12月17日的全体租户协调会议。被告刘永梅辩称：不同意原告的全部诉讼请求。我方已与高国河签订租赁合同，租赁期限为五年并一次性支付五年租金。原告与高国河之间的纠纷与我方无关。我方与高国河的租赁关系仍未解除，我方依旧有使用涉案物业的权利。本院经审理认定事实如下：广州市荔湾区葵蓬穗盐路5号是登记在原告名下的厂房，该厂房于1986年5月建成，用地面积11853.56平方米，建基面积5102.73平方米，总建筑面积14405.79平方米。被告使用的B2—6A厂房，位于前述厂房内。2014年6月25日，原告和高国河签订《物业租赁合同》，约定原告将葵蓬穗盐路5、7号工业区内的厂房出租给高国河进行升级改造，改造后由高国河使用。高国河严格按照双方确认的改造方案进行施工，改造后用作商铺、办公室、仓库使用，经营范围包括茶叶、工艺品、批发、零售、仓储。2014年12月30日，原告与广东粤联企业管理有限公司（高国河）签订《荔湾区经济联社厂房租赁合同》（合同编号：A515号），约定将2014年6月25日签订的《物业租赁合同》变更为《荔湾区经济联社厂房租赁合同》和《综合管理服务合同》。该合同对于租赁标的位置、面积、计租面积、租赁期限、起租日期、起租单价、管理费、租金递增方式、缴租期限及方式、逾期支付租金的违约标准、水电保证金的约定均与原告和高国河于2014年6月25日签订的《物业租赁合同》一致。该合同落款处有广东粤联企业管理有限公司的签章以及高国河签名并加盖指模。2017年11月15日，本院就原告与广东粤联企业管理有限公司、高国河涉A515号《荔湾区经济联社厂房租赁合同》租赁合同纠纷作出（2017）粤0103民初7163号民事调解书。该民事调解书对案件当事人之间关于广东粤联企业管理有限公司、高国河拖欠原告租金、管理费、电费数额及支付所做的约定进行了确认，同时还确认了如下内容：广东粤联企业管理有限公司、高国河如不按时足额支付该调解书所列第二、三条约定的费用，则终止履行2014年6月25日原告与高国河签定的《物业租赁合同》及2014年12月30日原告与广东粤联企业管理有限公司A515号《荔湾区经济联社厂房租赁合同》，广东粤联企业管理有限公司、高国河立即交回穗盐路5号、7号场地经营管理权。2015年4月10日，广东粤联企业管理有限公司（甲方、出租方）与被告（乙方、承租人）签订《物业租赁补充协议》，约定：甲方把广州市荔湾区穗盐路5号B栋2层6A号铺位出租给乙方使用。租赁单元建筑面积为60.63平方米，套内建筑面积为48.05平方米；本协议项下租赁期限从2015年4月10日起至2020年6月9日，起租时间2015年6月10日。2015年4月10日起至2015年6月9日为装修期，如2015年6月11日仍未收铺进场装修，不享受装修期免租优惠；甲乙双方同意于本协议租赁期内，按以下方式计算租金：乙方须于签约当天一次性付清五年租金，总租金为人民币67663.2元；乙方应向甲方支付人民币2000元作为水电保证金，补充协议终止后10个工作日，如乙方无拖欠甲方任何应付未付款项并且付清水费、电费等一切费用时，水电保证金余额（如有）无息退还；双方特别确认，乙方进场开始该租赁单元的装饰装修工程，对未经甲方批准的施工行为，甲方仍有权要求乙方停止施工并将该租赁单元恢复至施工前状态，由此造成损失由乙方承担；甲方保证确认拥有该租赁单元出租权。甲方应向乙方提供为申请办理商业经营证照所必要的文件。本合同自双方签署之日起生效；等等。《物业租赁补充协议》签订后，被告向广东粤联企业管理有限公司一次性支付5年租金67663.2元，同时支付水电周转金2000元。被告与广东粤联企业管理有限公司签订的《中联茶文化创意园商铺/物业租赁费用确认表》确认首年每月租金为1127.72元。2018年11月22日，本院向穗盐路5号、7号场地实际经营者发出执行告知书，载明：申请执行人广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社与被执行人广东粤联企业管理有限公司、高国河租赁合同纠纷一案，于2018年11月22日依法强制执行，将广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地经营管理权交还申请执行人广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社；从即日起，被执行人广东粤联企业管理有限公司、高国河不可再在广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地行使经营管理权，场地内各实际经营者有关经营管理问题可与申请执行人广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社协商解决。本院对穗盐路5号、7号场地发出执行告知书后，原告制定了该场地的处理方案，内容包括：2018年11月22日起场内各租户须与原告签订新租赁合同及从2018年11月22日起向原告缴纳相关租费；原告不承担合同押金的退回，租户向广东粤联企业管理有限公司、高国河已缴纳的押金由租户选择由原告牵头委托律师追讨或租户自行追讨；已缴纳2018年11月22日后租费的租户，将相关凭证交到原告，原告将另行开会通知处理办法，等等。2018年12月17日，原告召集穗盐路5号、7号租户开会，提出有关该场地的处理方案。被告到会并签名。2019年4月28日，本院在涉案场地张贴通知，要求涉案场地实际承租人及使用人进行权利登记，但并无任何其他主体向本院主张相关权利。本院认为，原告是广州市荔湾区穗盐路**厂房的所有权人，对该不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。原告与高国河、广东粤联企业管理有限公司之间有关前述厂房的租赁合同关系经生效的民事调解书予以调解解决，但因高国河、广东粤联企业管理有限公司未能履行民事调解书确认的支付欠款义务，原告已通过执行程序收回场地经营管理权。广东粤联企业管理有限公司是基于其与原告之间的租赁关系而将场地内的B2-6A厂房出租给被告，在原告收回场地经营管理权，即广东粤联企业管理有限公司与原告的租赁关系已经终止的情况下，被告不能以其与广东粤联企业管理有限公司之间的协议约定及履行情况对抗原告对涉案场地所享有的权利，其与广东粤联企业管理有限公司之间的租赁关系，被告可另循途径向协议出租方主张权利。被告关于原告取得穗盐路5号、7号场地经营管理权后应继续承担协议中广东粤联企业管理有限公司的全部权利义务的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采信。原告要求被告腾退厂房并支付相应场地占用费的诉讼请求，本院予以支持。基于被告的经营实际，应给予被告合理的腾退期限，本院酌定被告腾退期限为90日。关于场地使用费起算时间点的问题。由于本院于2018年11月22日向涉案场地的实际经营者发出执行告知书，明确了原告于该日期收回场地经营权，自此被告使用涉案B2-6A厂房不再具有合同依据。同时，原告亦已在2018年12月17日召集场地租户，就场地处理方案进行了明确。故原告请求被告支付自2018年12月1日起的场地使用费，依据充分，本院予以支持。关于场地使用费标准问题。原告要求以被告与广东粤联企业管理有限公司签订的《物业租赁补充协议》五年租金总计67663.2元即每月租金1127.72元作为参照，并无不妥，故原告的该请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起九十日内，被告刘永梅腾空并迁出广州市荔湾区穗盐路5号西区B2-6A厂房，将厂房退回给原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告刘永梅向原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社一次性支付自2018年12月1日起的场地使用费；此后至腾退穗盐路5号西区B2-6A厂房前，被告刘永梅于每月最后一日前向原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社支付当月的场地使用费（场地使用费均以每月1127.72元计）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由被告刘永梅负担。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张鸣鸣人民陪审员  谢震培人民陪审员  陈金强二〇一九年十一月二十二日书 记 员  梁绮文卢健华