四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川13民终232号上诉人（原审原告）：彭熙，男，1995年7月15日出生，汉族，住四川省仪陇县。委托诉讼代理人：张楠（特别授权），四川智典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南充锦江旅游开发有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区嘉兴路51号嘉陵江大酒店八楼。法定代表人：易天均。上诉人彭熙因与被上诉人南充锦江旅游开发有限公司（以下简称“锦江公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2017）川1304民初949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年01月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现己审理终结。彭熙向本院上诉请求：一、撤销原判，改判被上诉人承担相应责任；二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十一条约定被上诉人应当在2015年12月30日前向上诉人交付商品房，至今被上诉人都未通知上诉人交付房屋，更未办理房屋权属证明，被上诉人显然违约。一审法院应当判决被上诉人立即申请竣工验收，整改达到交付条件并交付房屋，一审直接驳回上诉人诉讼请求错误。被上诉人公司无法正常经营，暂时不能达到交付条件，双方约定的逾期交房违约金条款显失公平，应当无效。锦江公司未作答辩。彭熙向一审法院诉讼请求：1、判令锦江公司支付彭熙逾期交付商品房违约金25,718.40元（暂计至起诉之日，实际损失以被告实际交付之日止）；2、本案诉讼费及相关费用由锦江公司承担。审理中彭熙变更诉讼请求：1、判决锦江公司立即向彭熙交付所购买的南充市嘉陵区天庐一区1幢1单元27层01号房屋并办理房屋所有权证；2、判决锦江公司支付逾期交房违约金29,554元（暂计至开庭之日，实际损失以实际交付房屋时间为准）及逾期办证违约金1885元（暂计至开庭之日，实际损失以实际办理房屋产权时间为准）；3、本案诉讼费用等相关费用由锦江公司承担。一审法院认定事实：2013年8月8日，彭熙与锦江公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201308080720）。合同约定：锦江公司将其开发的位于嘉陵区侧地块上的天庐一区第1幢第2单元29层2-2903号房屋出售给彭熙，房屋总价款为608,120元，并约定买受人首期支付购房款总价的30%，其余价款向指定银行或住房公积金管理机构借款支付。并于2015年12月30日前交付该房屋。同时约定，商品房的交付条件：出卖人应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测技术报告书等。合同第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。出卖人应当在房屋交付之日起360天前，取得商品房所在楼栋的权属证明。未在约定的期限内取得商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。合同签订后，彭熙按照合同约定履行了自己的义务。现涉案房屋尚未通过验收，且没有交付给彭熙，双方为此产生纠纷，彭熙遂诉至法院。一审法院认为，2013年8月8日，彭熙与锦江公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规禁止性规定，应属合法有效。双方应严格按照合同约定全面履行各自义务。本案争议的焦点问题是:一、关于彭熙要求锦江公司立即向彭熙交付所购买的南充市嘉陵区天庐一区第1幢第2单元29层2-2903号房屋的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条亦有相同的规定。上述规定表明，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建筑工程竣工验收合格后，才具备交付使用的条件。具体到本案，锦江公司作为案涉房屋的出卖人，交付质量合格的房屋是其主要义务。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条明确约定“…（二）该商品房交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测基数报告书；…”，截止目前锦江公司开发的工程尚未竣工验收，而案涉工程是否符合设计要求和工程质量标准等均系国家相关职能部门职责，并非法院处理范畴，因此，对该项诉讼请求依法不予支持。彭熙可待案涉房屋符合交付条件时另行主张。二、关于彭熙请求支付逾期交房违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第十三条之约定，买卖双方继续履行合同的，出卖人支付逾期交房违约金的时间为房屋交付之日起15日内，现房屋未达到交付条件，彭熙也并未实际占有案涉房屋，故其请求锦江公司支付逾期交房违约金的条件还不具备，一审法院对其要求锦江公司支付逾期交房违约金的请求依法不予支持。彭熙可在支付条件具备时另行主张。三、关于彭熙要求锦江公司办理房屋所有权证及支付逾期办证违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第二十条之约定，出卖人应当在房屋交付之日起360日前取得房屋所在楼栋的权属证明，并在房屋交付之日起房屋初始登记完毕90日内取得房屋所有权证书。因本案锦江公司未实际交付彭熙所购的商品房，而办理房屋所有权证还涉及诸多行政审查事项，且锦江公司的经营状况恶化，办理房屋所有权证的起始时间不能确定，现彭熙要求锦江公司办理房屋所有权证的请求依法不予支持。锦江公司未按合同约定为彭熙办理初始登记、转移登记，显属违约，但根据《商品房买卖合同》第二十条之约定，合同约定支付逾期办证违约金的时间是实际取得房屋所有权证书之日起15日内，现彭熙要求锦江公司支付逾期办证违约金的条件还不具备，故依法不予支持。彭熙可待上述条件成就时另行起诉。故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回彭熙对南充锦江旅游开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取221元，由彭熙承担。二审中，各方当事人均未提供证据。二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是人民法院是否应当判决锦江公司立即向彭熙交付所购买的位于南充市嘉陵区锦江公司是否应当承担逾期交房和逾期办证违约金的问题。审理查明的事实表明，彭熙在锦江公司所购买的位于南充市嘉陵区今未通过竣工验收，这是案涉各方均无争议的事实。房屋是否存在质量等问题，是否符合建设规划等尚不能确定，而建筑工程需要竣工验收合格后，方才符合交付使用的条件。南充市嘉陵区天庐一区房屋是否能够通过竣工验收，并验收合格，是有关行政管理部门的法定职责，排除了人民法院的司法审查权，故彭熙要求人民法院判决锦江公司申请竣工验收无法律依据，原判未予支持适当，本院应予维持。根据彭熙与锦江公司签订的《商品房买卖合同》第十三条、第二十条之约定，锦江公司承担逾期交房违约金和逾期办证违约金的时间分别为房屋交付之日起15日内和实际取得房屋所有权证书之日起15日内，现该条件尚未成就，一审关于彭熙在支付条件具备时另行主张权利并不损害彭熙的利益，亦符合法律规定和合同约定。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费442元，由彭熙负担。本判决为终审判决。审判长  陈智慧审判员  朱苏川审判员  刘大轩二〇一八年一月三十日书记员  唐 萍