广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初14936号原告：林伟明，男，1974年1月19日出生，汉族，身份证住址广东省中山市火炬开发区。委托诉讼代理人：唐玲玲，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴彩欣，广东中亿律师事务所实习律师。被告：中山市通大房地产有限公司，住所地中山市三角镇旭日领裕园130卡（增设1处经营场所，具体为中山市东区起湾道38号永怡商城四层B区402卡之六），统一社会信用代码914420007783156010。法定代表人：孙通文，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，系该司法务。被告：中山市盛威达贸易有限公司，住所地中山市三角镇金三大道中148号第一、二层，统一社会信用代码914420000537294604。法定代表人：孙锦霞，经理。原告林伟明诉被告中山市通大房地产开发有限公司（以下简称为通大公司）、中山市盛威达贸易有限公司（以下简称为盛威达公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林伟明委托诉讼代理人唐玲玲、被告通大公司委托诉讼代理人王翠琴到庭参加了诉讼。被告盛威达公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与通大公司签订的翠悦园认购书；2.通大公司向原告返还首付款550000元、双倍返还定金100000元；3.通大公司与盛威达公司连带向原告返还购房优惠服务款20000元；4.通大公司向原告支付房屋市场价值差价损失500000元；5.担保费、律师费40000元由两被告承担。事实与理由：原告与通大公司在2017年4月18日签订翠悦园认购书，由原告购买通大公司位于广东省中山市火矩开发区，该物业推广名为“旭日翠澜园”，建筑面积为92.42平方米，总房价为人民币2000000元。翠悦园认购书第二条第2款约定:定金50000元，须于2017年4月18日前付清;首期楼款100000元（含定金），须于2017年7月18日前付清;楼款余额100000元，办理银行按揭。”当场通大公司又与原告在翠悦园认购书上备注约定:“于2017年4月18日先交3000元定金，剩下的47000元定金在2017年4月20日前交齐。于2017年5月8日前交首付款600000元含定金。”余下的首期楼款400000元在签合同后再付，楼款余额1000000元分三年免息供完，并承诺2017年6月30日交楼。2017年4月18日，原告按照约定向通大公司交纳定金3000元，2017年4月19日，原告向通大公司交纳定金47000元，2017年5月8日，原告向通大公司支付550000元的房屋首付款，上述600000元首期楼款（含定金）均由通大公司出具收据。2017年4月18日，原告在通大公司处通过ｐｏｓｅ机刷卡支付购房优惠服务款20000元，该购房优惠服务款由盛威达公司出具收据。2017年6月27日，原告追问何时能够网签，通大公司回复要晚点才能网签，并让原告晚点准备钱（剩余的首期楼款400000元），等前手办理国土注销时再通知原告准备钱。届时原告才知晓，涉案商铺在原告认购前，通大公司就已于2015年5月15日出售给了案外人张贻秒，并于2015年5月20日办理了备案登记，而且整个物业“旭日翠澜园”均处于被查封、被抵押状态，无法办理过户交易手续及办理产权证。2017年7月18日，涉案商铺不能按照约定的时间签订中山市商品房买卖合同。2017年7月19日，原告表示认购书上网签的时间过了，通大公司回复是因为其自身的原因导致不能网签不会追究原告的责任，之后便以各种理由拖延至今。根据翠悦园认购书第三条第12款约定:“乙方按约定付清全部购房款及其他应付款项时，甲方承诺于2017年6月30日前将该物业交付乙方使用。”第三条第2款约定:“如乙方有下列任一情况的，均视为乙方违约…则乙方已付的全部款项（包括但不限于定金、房款）作为违约金由甲方没收，且甲方不再另行通知乙方而将该物业另行出售（因转售获得之利益则全部归甲方所得），如造成甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任……”第三条第15款约定:“如由于乙方违约，导致甲方解除本认购书或者向乙方追讨购房款、违约金或者其它费用或者要求乙方承担其它违约责任的，甲方有权要求乙方承担甲方因此而发生的一切费用及全部经济损失（包括但不限于利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、评估费、拍卖费等）。”原告认为，翠悦园认购书属于格式合同，通篇没有对通大公司的违约责任做出任何约定，现通大公司“一房二卖”及其自身的原因导致合同无法继续履行，通大公司的行为已构成根本违约，应向原告承担违约责任。根据公平诚信原则和责任对等原则，原告主张通大公司参照翠悦园认购书的违约条款向原告承担违约责任有理有据。而且由于通大公司的违约行为导致房屋增值形成的差价，给原告造成退房后重新购房增加了不必要的支出，通大公司应当予以赔偿。被告通大公司答辩称，1.涉案房屋不存在一房二卖的问题。2015年，通大公司已与案外人张贻秒就涉案合同签署了商品房回购合同，涉案房屋只是暂时备案至张贻秒名下，通大公司与张贻秒之间不存在商品房买卖关系，通大公司没有向张贻秒出售涉案房屋，涉案房屋不存在一房二卖的问题。2.原告要求解除涉案翠悦园认购书没有事实及法律依据。通大公司仅与原告就涉案房屋签署认购书，未向案外人出售房屋，且房屋没有被查封，原告的请求没有依据，通大公司无需退还首付款、无需双倍返还定金、无需支付房屋市场价值差额损失及原告主张的其他费用。3.原告与通大公司之间的房屋买卖可以继续履行，不存在履行不能的情况。4.通大公司自始没有收到原告所称的购房优惠服务款，不存在返还的问题。5.原告与通大公司仅签订了认购书，尚未签署正式商品房买卖合同，原告不能以作为预约合同的认购请求作为本约的买卖合同履行后所产生的房屋涨价损失。6.原告主张双倍返还定金及市场价值差价损失等诉求不符合法律规定，双方签署的认购书中也没有就通大公司承担律师费、财产保全费、担保费等作出约定。被告盛威达公司没有到庭应诉，亦未出庭辨认、核对原告所举证据的真实性。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2017年4月18日，林伟明与通大公司签订翠悦园认购书（ＮＯ.0000070），约定由林伟明以2000000元总价向通大公司购买位于中山市火炬开发区，定位50000元需于2017年4月18日前付清，首期楼款1000000元（含定金）需于2017年7月18日前付清，余款1000000元通过银行按揭贷款方式支付；林伟明需于2017年7月18日前携带本认购书、定金收据等资料到翠悦园销售中心签署正式中山市商品房买卖合同及相关文件；如林伟明违约，则通大公司有权在无需催告林伟明的情况下即时单方解除本认购书，林伟明已付的全部款项（包括但不限于定金、房款）作为违约金由通大公司没收；如由于林伟明违约，导致通大公司解除本认购书或向林伟明追讨购房款、违约金或者其他费用或者要求乙方承担其他违约责任的，通大公司有权要求林伟明承担通大公司因此而发生的一切费用及全部经济损失（包括但不限于利息、诉讼费、律师费等）。该认购书还约定其他内容，但认购书对于涉案商品房的交付标准、办证时间、逾期交房及逾期办证通大公司的违约责任等内容均未作具体约定。认购书空白位置有手写备注“于2017年4月18日先交3000元定金，剩下47000元定金在2017年4月20日前交齐。于2017年5月8日前交首付款600000元含定金”的内容。2.林伟明分别于2017年4月18日、4月19日、5月8日向通大公司支付定金3000元、定金47000元、首期款550000元。林伟明于2017年4月18日向盛威达公司支付购房优惠服务费20000元。3.涉案商铺在2015年5月15日已备案登记在案外人张贻秒名下，至今仍未变更前述备案登记。4.林伟明提交的微信聊天记录显示，其与“谢秀莲”曾就涉案商铺认购、汇款付款、催办备案等事宜进行沟通。其中2017年6月27日，林伟明询问“莲姐，记得帮我问下几时网签，谢谢”、“7月中吗？”，“谢秀莲”回复称“应该还要晚点才能网签，他们手续还没办完呢”、“钱你晚点准备，他们办理国土注销时我再告诉你准备钱”。林伟明主张在当天才知道涉案商铺备案登记在案外人张贻秒名下的情况。通大公司对该微信聊天记录真实性不予确认，但认为通大公司在涉案商铺签订认购书前已告知林伟明商铺备案登记在他人名下的情况。2018年2月3日，林伟明询问涉案商铺的网签进展，“谢秀莲”回复称“我看这样的进度应该要年后才能签啦，不好意思，给不了明确时间给你。”。林伟明进一步询问“现在卡在哪个环节？”“银行赎证了吗？”，“谢秀莲”回复称“等网签通知”“赎完了”。5.通大公司与张贻秒曾签订商品房回购合同[编号：HG(H)2015-0003]，载明在2015年张贻秒以总价款12621780元向通大公司购入中山市火炬开发区张家边村翠悦园共30套房地产（其中包括涉案商铺），现通大公司欲向张贻秒回购上述商品房，双方就回购价款计算标准等事项进行了约定，但合同对于回购时间等涉及各时间节点的约定均为空白。通大公司同时提交了若干份商品房买卖合同终止协议书，拟证通大公司以就上述回购合同与张贻秒达成一致意见，双方已终止买卖合同。但通大公司提交的终止协议书中未包含涉案商铺。8.通大公司庭审中确认，且与盛威达公司曾有合作，由盛威达公司帮其介绍客户，然后由通大公司给予客户相应的优惠。但在商品房接近卖完时便没有继续合作。7.林伟明为本案诉讼支出律师费40000元。本院认为，林伟明与通大公司签订翠悦园认购书，对于涉案商品房的交付标准、办证时间、逾期交房及逾期办证通大公司的违约责任等内容均未作具体约定，故此，涉案认购书不能视为具备商品房合同的主要条款。同时，认购书还约定了双方签署中山市商品房买卖合同的时间及未按约签署中山市商品房买卖合同的违约责任。因此，林伟明与通大公司尚未成立商品房买卖合同关系，认购书的性质为买卖涉案商品房的预约合同。本案系商品房预约合同纠纷。林伟明与通大公司签订的翠悦园认购书是双方当事人的真实意思表示，没有违法法律、法规的强制性规定，该协议合法有效，当事人应恪守履行。本案的争议焦点有：1.林伟明诉请解除涉案认购书能否支持，通大公司是否应对林伟明双倍返还定金、赔偿差额损失；2.购房优惠服务款、律师费损失应否支持。争议焦点一。认购书签订后，林伟明按通大公司要求积极履行了付款义务，通大公司原应于2017年7月18日前与林伟明签订涉案商铺的中山市商品房买卖合同，通大公司在林伟明多次催促履约的情况下，至今未与林伟明签订涉案商铺的中山市商品房买卖合同，且涉案商铺至今实际备案登记在案外人张贻秒名下，通大公司的行为已构成根本违约。同时，合同违约责任应采取客观标准的严格责任模式进行认定，除有法定的免责事由外，一方不按合同约定履行合同义务的行为即构成违约，而不问其主观上是否存在违约的故意。故通大公司以其主观上并未拒绝与林伟明签订商品房买卖合同为由，主张其行为不构成违约，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中，通大公司至今未履行与林伟明签订中山市商品房买卖合同的义务。同时，通大公司早于2015年已将涉案商铺出售给案外人张贻秒。虽然通大公司有与张贻秒签订商品房回购合同，但双方仅是对通大公司未来可能回购涉案商铺事宜进行约定，并未实际回购涉案商铺，更未与张贻秒签订商品房买卖合同终止协议书、办理商品房注销备案登记手续，商品房实际仍备案登记在张贻秒名下。涉案商铺在备案登记在他人名下的情况下，通大公司无法与林伟明签订正式的中山市商品房买卖合同并办理涉案商铺的备案登记手续。因此，林伟明有权解除涉案认购书并主张损害赔偿。认购书解除后，通大公司应予退还预付款（含定金和购房款）共600000元。林伟明诉请判令解除涉案认购书、要求通大公司返还550000元购房款、定金50000元，符合法律规定，本院予以支持。关于损害赔偿责任的确定。林伟明主张通大公司应双倍返还定金100000元、支付房屋市场价值差价损失500000元。对于双倍返还定金。涉案认购书已明确林伟明支付的款项中包含定金50000元，且当林伟明违约时，通大公司可对定金作没收处理，可见此处，定金50000元已具备保证认购书顺利履行的担保性质。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，……收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”因此，通大公司应向林伟明双倍返还定金100000元。对于赔偿房屋市场价值差价。因林伟明与通大公司签订的涉案认购书属于预约合同。预约合同的成立和生效，仅是让当事人负有将来按预约规定的条件订立本约的义务，而不负有履行将来要订立的合同中的义务。如果通过不同时期产生的溢价来确定预约合同守约一方的损失范围，则无异于赋予了购房预约合同与商品房买卖合同相同的法律效果。通大公司未按认购书签订商品房买卖合同，实际是剥夺了林伟明的机会利益，使其丧失了向他人以类似价格购买类似商铺的机会，林伟明遭受的是机会利益损失，而机会利益损失的确定受市场交易概率影响极大，不能直接以房产溢价金额确定。而且，就商品房买卖交易而言，除签买卖合同外，双方还涉及剩余购房款的支付、办理过户、出证等诸多后续步骤，本约尚未订立，其能否订立、订立的内容尚待磋商，故预约合同履行的可得利益通常不能等同本约履行所获得利益，涉案商铺的升值差额不能直接视为林伟明签订认购书后即可直接获得的利益。林伟明主张按该商铺升值差价进行赔偿，理据不足。但由于通大公司的违约行为，客观上使林伟明丧失了购买涉案商铺的机会，林伟明因认购书的签订对将来订立商品房买卖合同产生了合理期待，从而放弃了在附近地段以近似价格购买相近条件商铺的机会，应认定其存在一定损失。而且，通大公司是在明知涉案商铺已出售给张贻秒并办妥商品房销售备案登记手续的情况下，仍将涉案商铺出售给林伟明，通大公司主观上存在违约的故意。因此，通大公司除返还购房款外，应当赔偿林伟明对正式订约产生合理期待造成的机会损失。本院综合中山市2017年至2019年房地产市场发展态势、涉案商铺所在楼盘的实际情况、双方当事人履约情况，酌情确定通大公司赔偿林伟明损失80000元。争议焦点二。关于林伟明已实际支付的购房优惠服务费20000元。庭审中，通大公司确认曾与盛威达公司合作，由该公司介绍客户并会给予客户相应的优惠。因此，对林伟明主张该费用是为了购买涉案商铺获得额外折扣而向盛威达公司支付的事实，本院予以采信。现涉案认购书因通大公司的违约行为而无法继续履行，林伟明已支出的该部分费用属于无益费用，通大公司在签订涉案认购书时亦应预见到其违约将导致林伟明遭受该部分损失。故林伟明诉请判令通大公司赔偿购房优惠服务费20000元，合情合理，本院予以支持。但对于盛威达公司而言，其已履行提供服务促成林伟明与通大公司以优惠价格认购涉案商铺，造成涉案认购书无法继续履行的过错方并非盛威达公司，盛威达公司对此不需承担责任，林伟明诉请判令盛威达公司退还购房优惠服务费20000元，理据不足，本院不予支持。林伟明主张通大公司与盛威达公司为关联公司，证据不足，本院不予采信。关于律师费损失40000元。涉案认购书约定“如由于林伟明违约，导致通大公司解除本认购书或向林伟明追讨购房款、违约金或者其他费用或者要求乙方承担其他违约责任的，通大公司有权要求林伟明承担通大公司因此而发生的一切费用及全部经济损失（包括但不限于利息、诉讼费、律师费等）”，该认购书时通大公司制定的格式合同，前述条款约定了林伟明作为违约方时其应承担律师费的违约责任。现林伟明根据公平及权利和义务对等原则，要求在通大公司违约的情况下承担起因本案诉讼支出的律师费。但林伟明仅向本院提交民事委托代理合同，未提交任何付款凭证证实该笔律师费已实际产生并支付，因而该费用不能认定为林伟明已实际发生的损失，故对林伟明诉请判令通大公司承担律师费损失40000元，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告林伟明与被告中山市通大房地产有限公司于2017年4月18日签订的翠悦园认购书；二、被告中山市通大房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内原告林伟明退还购房款550000元、双倍返还定金100000元、赔偿损失80000元，以上合计730000元；三、被告中山市通大房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告林伟明赔偿购房优惠服务费20000元；四、驳回原告林伟明的其他诉讼请求。如果被告中山市通大房地产有限公司未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15690元，诉讼保全费5000元，以上合计20690元（该款原告已预付），由原告林伟明负担7865.62元，由被告中山市通大房地产有限公司负担12824.38（该款被告于本判决生效之日起七日内迳行支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 杨 颖人民陪审员 林 双人民陪审员 张洁星二〇一九年十一月八日书 记 员 梁敏霞孙永辉