浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书(2010)浙嘉民终字第10号上诉人(原审原告)：嘉兴同方房地产开发有限公司。住所地：嘉兴市东栅街道泾水公寓三期93号楼社区用房*楼。法宝代表人：朱晟卿，董事长。委托代理人：吴怡君，女，1984年3月30日出生，汉族，住杭州市西湖区，系该公司职员。上诉人(原审被告)：肖荣甫，男，1970年6月10日出生，汉族，户籍所在地：嘉兴市南湖区，现住嘉兴市南湖区。委托代理人：叶卫权，浙江金九鼎律师事务所律师。上诉人嘉兴同方房地产开发有限公司（以下简称同方公司）为与被上诉人肖荣甫房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2009）嘉南民初字第1614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年12月23日受理后依法组成合议庭，于2010年1月5日公开开庭审理了本案，上诉人同方公司的委托代理人吴怡君，被上诉人肖荣甫的委托代理人叶卫权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理认定，2008年5月23日，浙江同方会商务服务有限公司（甲方）与肖荣甫（乙方）签订《同方会入会协议》一份，双方约定，会员资格费30000元，乙方享受《同方会章程》所规定的会员权益等。乙方在当天交纳了30000元。2008年同方公司出具客户意向书一份，承诺同意将加入“同方会”的会费30000元，直接转为认购的“燕语林苑”1幢705、706室之首付款。2008年6月30日，同方公司与肖荣甫签订《合同会签单》一份，约定认购楼号：1幢2单元705室，预售单价4230元，合同单价4061元，合同总额374749元，首付款金额114749元，其余款项于出卖人通知之日7天内办毕按揭手续，联系地址：嘉兴市秀城区解放路175弄9号等。同一天，签订另一份《合同会签单》，约定认购楼号：1幢2单元706室，预售单价4380元，合同单价4061元，合同总额135231元，首付款金额55231元，其余款项于出卖人通知之日7天内办毕按揭手续，联系地址：嘉兴市秀城区解放路175弄9号等。同一天，肖荣甫支付了上述两份《合同会签单》约定的首付款。肖荣甫至今未与同方公司签订正式的商品房销售合同（文本格式），也未支付其余房款及办理按揭手续。之后，同方公司与肖荣甫电话联系，要求肖荣甫到同方公司签字，但双方未达成一意见。同方公司于2008年8月19日、2009年6月30日、2009年7月3日、2009年7月15日、2009年7月16日多次寄信给肖荣甫，寄送文件为《商品房买卖合同》催签函。其中2008年8月19日信函寄至肖荣甫所预留的嘉兴市秀城区解放路175弄9号，肖荣甫未收到，其他寄至嘉兴市秀城区解放路175弄9号及嘉兴市南溪路华生建筑建筑材料有限公司（肖荣甫所在单位）。其中2009年7月15日、2009年7月16日的两封信函因肖荣甫拒收退回，其他信件未明确退回原因。经原审法院开封查看，2009年7月16日的信函内容为：要求肖荣甫在2009年7月30日前来同方公司正式签约，逾期未办理，同方公司有权将此房源另行出售等。原审法院审理认为，同方公司与肖荣甫签订的《合同会签单》是双方真实意思的表示，同方公司在签订该会签单时已经取得双方约定房屋的《商品房预售证》，故合同合法有效。双方主要争议是同方公司是否有解除该合同的权利。第一，《合同会签单》约定其他款项于出卖人通知之日7天内办毕按揭手续。而在双方未正式签订商品房销售合同（文本格式）的情况下，银行按揭手续是无法办理的，所以该条款的履行存在不确定性。双方首先必须签订商品房销售合同（文本格式）。其次，同方公司电话、信函通知仅仅是要求正式签约，未直接要求支付其余房款或办理按揭手续。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十五条规定：买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。故仅当出卖人直接要求支付房款遭拒，才依法可以解除合同。第三，从同方公司的发信情况看，2008年8月19日的信函肖荣甫未收到。2009年6月起开始连续发函，均要求继续履行合同，其中的两封信函肖荣甫拒收。针对该催告，退而言之，即使该催告视为同时要求肖荣甫支付剩余房款，肖荣甫仍有要求在合理期限内（三个月）履行合同的权利。现肖荣甫答辩意见明确表示要求继续履行合同，符合法律规定。故同方公司要求解除合同的请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条、第十五条之规定，判决：驳回嘉兴同方房地产开发有限公司的诉讼请求；案件受理费4450元，由嘉兴同方房地产开发有限公司负担。判决宣告后，同方公司不服，向本院提起上诉称：同方公司与肖荣甫于2008年6月26日达成初步认购意向后，同方公司多次以电话及邮件的形式通知肖荣甫，要求其签订正式的商品房买卖合同，但肖荣甫却既不来签约也不予回应，该行为表明其已无购买房屋的诚意。故同方公司要求解除双方间的商品房买卖关系。由于其拖延签约，致使同方公司无法及时收回房款，造成重大损失，请求撤销原判，改判支持同方公司的诉讼请求。被上诉人肖荣甫答辩称：本案《合同会签单》具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的最主要内容，并且同方公司已经按照约定收受了购房款，故《合同会签单》应认定为商品房买卖合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，仅当出卖人要求支付房款遭拒时，才依法享有合同解除权，而同方公司通知肖荣甫的仅是正式签约，并未要求其支付剩余房款或办理按揭手续，现肖荣甫明确要求继续履行合同，故同方公司不享有合同解除权。请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理对原审法院认定的有关双方当事人签订《合同会签单》的过程，以及肖荣甫按《合同会签单》约定支付首付款的事实予以确认外，另认定：《合同会签单》签订后，同方公司与肖荣甫电话联系，要求与肖荣甫签订商品房买卖合同，但肖荣甫未前往同方公司订约。此后，同方公司于2008年8月19日，按肖荣甫在《合同会签单》上预留的联系地址，用特快专递寄送催签函一份，但该邮件遭拒收。2009年6月30日，同方公司再次向该地址邮寄《催签函》，该邮件遭退回（退回原因不明）。2009年7月3日、2009年7月15日、2009年7月16日，同方公司又先后三次通过特快专递向肖荣甫寄送《催签函》，并寄往肖荣甫所在单位即嘉兴市南溪路华生建筑材料有限公司。其中，7月19日的邮件遭退回（退回原因不明），7月15日、7月16日两封邮件因肖荣甫拒收退回。原审庭审中，原审法院当场将7月16日的邮件开封，内有《催签函》一份，主要内容为要求肖荣甫于2009年7月30日前来同方公司正式签约，逾期未办理，同方公司有权将此房源另行出售等。2009年7月31日，同方公司向一审法院起诉，要求解除双方的商品房买卖意向关系。本院认为，准确界定本案《合同会签单》的法律性质，即其系预约合同还是本约合同，对本案的实体处理至关重要。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。而《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。分析本案《合同会签单》，其符合预约合同的性质和特征。首先，其反映了双方当事人的真实意思表示，并对拟购商品房的房号、面积、价款、付款方式等作了较为明确的约定，内容和形式合法，具备了合同成立的要件，是一份独立、有效的合同。其次，其是当事人对将来签订商品房买卖合同的预先安排，内容上与正式合同，尤其是目前被普遍采用的《商品房买卖合同示范文本》相比较，缺少交付条件、日期，配套基础设施的交付承诺，以及面积差异处理方式等商品房买卖合同的必备内容，仍需通过进一步谈判在本约中加以确定，故双方仅是通过该形式将未来交易已达成共识的内容固定下来，并不同于正式商品房买卖合同，不直接产生商品房买卖的法律后果。虽然肖荣甫已履行了部分付款义务，但是预约合同本身并不排斥合同的履行，开始履行也并不意味着其已转化为本约从而否定其预约的性质。故肖荣甫认为《合同会签单》是一份商品房买卖本约合同缺乏依据，本院不予采信。作为预约合同的《合同会签单》签订以后，合同当事人均应本着诚实信用的原则，全面履行应当承担的谈判、缔约义务。但肖荣甫在此之后却对于缔结本约持消极态度，在长达一年多的时间里，同方公司多次电话及信件催告肖荣甫，要求其前来订立本约，但肖荣甫拒不前往，并恶意拒收同方公司向其发出的《催签函》，导致合同主要意图不能实现，具有严重的过错，同方公司有权解除本案预约合同即《合同会签单》。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律错误，判决结果不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项的规定，判决如下：一、撤销嘉兴市南湖区人民法院（2009）嘉南民初字第1614号民事判决；二、解除嘉兴同方房地产开发有限公司与肖荣甫于2008年6月30日签订的关于“燕语林苑”1幢705、706室的《合同会签单》。一审案件受理费4450元，二审案件受理费8900元，均由被上诉人肖荣甫负担。本判决为终审判决。审判长  杨迪虎审判员  黄 嵩审判员  谭 灿二〇一〇年三月二十二日书记员  阮美琴