广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终3596号 上诉人（原审原告）：广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司，住所地:广西壮族自治区柳州市航银路43-2号，统一社会信用社代码：91450204315835790B。 负责人：简嘉文，该公司总经理。 委托代理人：潘永达，广西景耀律师事务所律师。 委托代理人：毛清云，广西景耀律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：伍先淑，女，1979年9月4日出生，侗族，住广西壮族自治区龙胜各族自治县。 被上诉人（原审被告）：刘交元，男，1980年10月26日出生，住广西壮族自治区柳州市。 上诉人广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司因与被上诉人伍先淑、刘交元物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院(2018)桂0202民初2411号民事判决，向本院提起上诉。本院受理以后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 上诉人广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司上诉请求：一、撤销柳州市城中区人民法院（2018)桂0202民初2411号民事判决书第一项，依法改判两被上诉人向上诉人支付2015年7月1日至2018年7月31日期间物业费5840.04元、滞纳金9569.76元（争议标的9569.76元-已支持17.52元=9552.24元)二、本案一、二审诉讼费全部由二被上诉人承担。 事实与理由:一审法院以“滞纳金过高，显著加重业主责任，过分高于原告的实际损失”为由，判决仅按所拖欠物业费的千分之三支付的滞纳金明显适用法律错误，上诉人与建设单位之间签订的《前期物业服务合同》及相应的《补充协议》对业主具有约束力，具体理由如下：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款”。从以上司法解释规定来看，业主虽然不是物业服务合同的形式当事人，但是，业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成物业服务合同的实质当事人。本案中，上诉人与建设单位签订的《前期物业服务合同》是双方自愿协商、平等的基础上订立的，合法有效。即便当事人认为“逾期缴纳物业费违约金存在《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的无效的情形”，也应当通过司法途径确认后方有效。回归本案来看，本案两被上诉人未提交任何抗辩意见，且在逾期缴纳物业服务费后，上诉人通过各种途径催收，在两被上诉人失联的情况下，为了能满足法律规定的“书面催收后方能提起诉讼”的前置规定，甚至通过登报予以催收，最后无奈之下，聘请律师通过诉讼的方式催收，这一些系列的催收行为，都是产生成本的，该成本也是上诉人（物业公司）的损失，也基于这方面的考虑，才在物业服务合同中对逾期缴纳物业费的业主收取滞纳金。一审判决均未对这些因素予以考虑，明显偏袒了被上诉人，对上诉人也显失公平。综上所述，即便当事人认为“逾期缴纳物业费违约金存在《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的无效情形”，也应当通过司法途径确认后方有效。因此，上诉人与建设单位在发现《前期物业服务合同》针对滞纳金约定不明的情况之下，通过签订《补充协议》的方式予以明确，《补充协议》未被法院或者仲裁机构确认无效之前，合法有效，对业主具有约束力。请求二审法院依法改判。 被上诉人伍先淑、刘交元未提交答辩状，亦未到庭陈述答辩意见。 广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司向一审法院起诉请求：一、判令伍先淑、刘交元向广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司支付物业服务费5840.05元；二、判令伍先淑、刘交元向广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司支付违约金9569.76元（违约金暂计至2018年7月31日，以后的违约金按协议约定计算至物业费支付完毕之日止）。第一、第二项共计15409.81元；三、本案诉讼费用全部由伍先淑、刘交元承担。 一审法院认定事实如下：2013年5月8日，伍先淑、刘交元与柳州市新越嘉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买了该公司开发的位于柳州市城中区，建筑面积50.87平方米，房屋用途为办公。伍先淑、刘交元于2015年1月18日办理收楼手续。2014年12月8日，广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司与柳州市新越嘉房地产开发有限公司签订《碧桂苑前期物业服务合同》，约定由广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司为碧桂苑提供物业服务。合同同时约定，商业、写字楼物业服务费为每月每平方米3.5元，为有利于业主前期招商、经营，进行分段收取：其中2015年1月1日至12月31日每月每平方米2.6元，2016年1月1日至12月31日每月每平方米3元，2017年1月1日至12月31日及以后标准按每月每平方米3.5元。业主和物业使用人应按照《商品房销售合同》约定的交楼时间交付之日起按月交纳物业服务费，每月的25日前履行缴纳义务，逾期缴纳的，从逾期之日起按应缴纳费用的千分之三缴纳滞纳金。2014年12月8日，广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司与柳州市新越嘉房地产开发有限公司签订《关于［碧桂苑］前期物业服务合同补充协议》，约定将原《碧桂苑前期物业服务合同》的滞纳金条款变更为“从逾期之日起按应缴费用每日的千分之三累计计收缴纳滞纳金”。2015年1月5日，广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司将《碧桂苑前期物业服务合同》进行了备案，广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司据此为柳州市晨华路9号碧桂苑提供物业服务。在广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司提供物业服务期间，伍先淑、刘交元拖欠相关费用，广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司采用登报、电话催缴等式向伍先淑、刘交元催缴物业费未果，酿成本诉。 以上事实有当事人的陈述、资质证书、前期物业服务合同、关于[碧桂苑]前期物业服务合同补充协议、柳州市物业服务合同备案表、商品房买卖合同、收楼确认书、物业费催收公告、物业费用及滞纳金算法列表等证据在案佐证，足以认定。 一审法院认为，广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司与柳州市新越嘉房地产开发有限公司签订的《碧桂苑前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该《前期物业服务合同》对被告具有约束力。原告根据合同约定提供物业服务，伍先淑、刘交元作为该小区业主享受了物业服务，亦应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司从2015年7月1日开始按49.45平方米主张物业费用是对其自身权利的行使，一审法院予以照准，伍先淑、刘交元应支付2015年7月1日至2018年7月31日期间的物业费5840.04元（49.45平方米×2.6元/平方米×6个月+49.45平方米×3元/平方米×12个月+49.45平方米×3.5元/平方米×19个月）。 关于滞纳金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款第（二）项规定，物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款规定，借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。本案中，广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司与柳州市新越嘉房地产开发有限公司通过签订补充合同的方式，将《碧桂苑前期物业服务合同》约定的滞纳金从“按应缴费用的千分之三”变更为“按应缴费用的每日千分之三累计计收”，变更后的滞纳金年化利率高达109.5%，显著加重业主责任，过分高于广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司的实际损失，因此滞纳金应按《碧桂苑前期物业服务合同》约定的按应缴费用的千分之三计算为17.52元（5840.04元×3‰）。广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司主张滞纳金超过17.52元的部分一审法院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，一审法院判决： 一、被告伍先淑、刘交元支付广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司2015年7月1日至2018年7月31日期间的物业费5840.04元、滞纳金17.52元； 二、驳回广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司的其他诉讼请求。 本案诉讼费185元、公告费233元（广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司已预交），由伍先淑、刘交元负担。 二审期间广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司提交证据如下：《承诺书》，拟证明二被上诉人在收房时，上诉人已经向二被上诉人明示了如逾期未交物业费，将会产生违约金。 本院对证据的分析和认定：该证据载明伍先淑于2015年1月18日确认收到并已详细阅读广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司制定的碧桂苑前期物业服务协议，本院对证据的真实性予以认定，对该证据的证明目的将结合全案予以考量。 本院认为，当事人对自己的主张有义务提供证据予以证实，没有证据或证据不足以证明的，由负有举证责任的当事人承担不利的诉讼后果。广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司主张该公司与建设单位之间签订的《前期物业服务合同》及相应的《补充协议》对业主均具有约束力，故《补充协议》将《前期物业服务合同》中的违约金条款变更为有效。经审查，《前期物业服务合同》与《补充协议》均签订于2014年12月8日，根据二审证据显示，广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司于2015年1月18日仅将《前期物业服务合同》送达给伍先淑、刘交元，未有同时将《补充协议》送达。由于没有证据证实伍先淑、刘交元知晓并确认《补充协议》，广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司主张伍先淑、刘交元应受《补充协议》的约束缺乏事实依据，一审法院按照《前期物业服务合同》中约定的违约金条款计算本案滞纳金并无不当，本院对一审判决予以维持。 综上所述，广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司已预交），由上诉人广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龙 昀 审 判 员  赵舒颖 审 判 员  黄智文 二〇一九年十一月二十六日 代书记员  黄习家