吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书（2013）吉丰民二初字第109号原告：张建民，男，1963年1月18日出生，汉族，吉林市第一玻璃厂下岗职工，住吉林市胜利胡同。委托代理人：张龙，吉林市信访法律事务服务中心律师。被告：许敏，男，1955年4月13日出生，汉族，吉化江城化工有限责任公司石井沟联合化工厂退休工人，住吉林市丰满区。第三人：吉化江城化工有限责任公司石井沟联合化工厂破产企业管理人，住所地吉林市丰满区。负责人：王春霞，该破产清算组组长。委托代理人：逯敬，吉林汇烨律师事务所律师。原告张建民与被告许敏及第三人吉化江城化工有限责任公司石井沟联合化工厂破产企业管理人（以下简称石井沟联化）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张建民及其委托代理人张龙、被告许敏、第三人石井沟联化的委托代理人逯敬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2005年7月4日签订一份买房协议，约定被告将位于石井沟联化的1-2-2-4号公产平房以12000元的价格出售给原告，并约定由被告许敏负责更名。原告于签订合同当日即向被告全额支付了购房款，被告亦将房屋交付给原告，原告在该房屋居住近8年时间。2008年11月，吉化公司进行公有房屋改革，原告联系被告办理房屋更名手续，但被告隐瞒原告私自交纳了购房款。2012年8、9月份，诉争房屋所在地进行棚户区改造，原告多次找到被告，希望其协助办理拆迁和更名手续，但被告均以各种理由拒绝。现原告诉至法院，请求确认原、被告于2005年7月4日签订的买房协议合法有效；被告及第三人协助原告办理所涉房屋的拆迁权利人变更登记手续，并将拆迁权利人变更为原告张建民；由被告承担本案的诉讼费用。被告辩称：应驳回原告的诉讼请求。第一，2005年7月4日，原、被告签订协议时被告仅是诉争房屋的承租人，被告出售该房屋并未取得房屋所有权人的授权及追认，系无权处分行为，双方买卖的对象也并非该房屋的所有权，而仅是承租权。另外，公产房使用权作为计划经济住房制度下的产物，权利人取得房屋的承租权一般需在单位工作满一定年限后，单位根据相关因素分配给其相应面积的房屋，这实际上是用人单位对职工住房消费的补贴，本案诉争房屋即是这种公产房，被告因与第三人之间存在特殊身份关系方取得该房屋的承租权，而原告与第三人并无这种相应的身份关系，而且公产房的转让需征得产权部门的同意，原、被告之间的私自转让行为显然违背了作为产权人的第三人的意愿，侵害了第三人对房屋的所有权、管理权以及其他职工所享有的房屋福利。原告在明知诉争房屋系第三人所有的情况下，仍与被告签订房屋买卖协议，是恶意损害第三人及其职工利益的行为，该行为也违反了《城市公有房屋管理规定》中关于禁止自由转租和买卖公房使用权的规定，因此双方签订的买房协议无效；第二，即使诉争协议有效，该房屋已于2012年10月因拆迁而灭失，由于标的物已不存在，因此该协议应终止履行；第三，现诉争房屋已归被告所有，原告并非被拆迁人，被告没有为原告办理拆迁权利人变更的义务。2008年11月25日，被告以折算被告夫妻的工龄并向产权单位交纳3904元购房款的方式购买了该房屋的产权，该买卖行为是公开进行的，不存在原告诉称的私自交款的情形。原告在之后的5年中既未采取相应的法律措施以维护自己的权益，亦未将购房款交付给被告，即原、被告之间关于诉争房屋的所有权未达成任何协议，被告没有为原告办理更名的义务，而且，原告在5年中未对被告购买产权一事采取任何法律措施，已超过诉讼时效；第四，原告拒绝缴纳2009年至2012年间供热费的行为亦是其对租房行为的严重违约，被告可据此解除租房协议，要求原告腾迁。现被告同意返还根据诉争协议获得的12000元，该房屋仍归被告所有。第三人石井沟联化述称：关于原、被告双方买卖房屋的相关事实第三人因不知情因此不发表意见，现仅就诉争房屋的客观情况陈述如下：本案争议的房屋是联化平房1-2-2-4号，面积为24.399平方米，因第三人对于原、被告私下买卖房屋的行为并不知情，且双方亦未同时来第三人处要求办理变更手续，故该房屋现仍然登记在被告名下。若原、被告双方同意或者依据法院判决，第三人可以为其办理更名手续。本案在审理过程中，原告为了证实其主张成立，向法院提交了如下证据：1、原、被告于2005年7月4日签订的买房协议一份，用以证明该协议系双方当事人的真实意思表示，根据该协议名称及被告答辩中的自认可以证明被告处分的系诉争房屋的所有权。经质证，被告承认该协议确系其本人所签，但认为公产房屋与私产房屋在价格上有差别，当时诉争房屋系公产房，被告出售的仅是该房屋的居住权，现该房屋已变为私有，被告有权决定是否处分。第三人称不知情，不发表质证意见。因签订协议的双方当事人对该份证据的真实性均无异议，本院予以确认。2、石井沟联化职工家属住房证，用以证明被告将诉争房屋出售给原告，并在双方签订协议后，将该份证据交给原告的事实。经质证，被告及第三人对该份证据的真实性均无异议，本院予以确认。3-1、由吉林市丰满区石井沟街道办事处、石井沟莲波社区居委会、丰满公安分局石井沟派出所出具的居住证明复印件一份。3-2、吉林省农电有限公司吉林城郊分公司江南供电所出具的动迁证明一份。3-3、吉林市水务集团江南营修分公司出具的证明一份。上述证据用以证明原告一直在诉争房屋中居住，实际占有、使用该房屋的事实。经质证，被告承认原告确在该房屋居住。第三人对上述证据没有异议。因被告及第三人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。被告为了证实其主张成立，向法院提交了如下证据：1、关于联化自管平房私自转让办理正式转让手续的通知一份，用以证明第三人已对外通知可以为房屋办理更名，但原告未曾联系被告办理相关手续，系原告不想办理，且原告拒交供热费。经质证，原告对该份证据的真实性没有异议，但认为该份证据证明不了被告想要证明的问题，认为若原告不想更名则不会有现在的诉讼。第三人对该份证据的真实性没有异议。因原告及第三人对该份证据的真实性均没有异议，本院予以确认。2、供热费结算清单证明一份，用以证明诉争房屋2009年至2012年间的供热费均系被告缴纳的。经质证，原告对该份证据的真实性及所要证明的问题均没有异议，但认为该份证据与本案无关。第三人表示不知情，不发表质证意见。因原告对该份证据的真实性没有异议，且上面加盖了吉林市江源热力有限责任公司的发票专用章，故本院对该份证据的真实性予以确认。3、房改购房款收据一份，用以证明被告购买了诉争房屋，该房屋归被告所有。经质证，原告对该份证据的真实性没有异议，但认为该份证据能够证明被告严重违约，该笔款项应由原告交纳。第三人对该份证据的真实性没有异议。因原告及第三人对该份证据的真实性均没有异议，本院予以确认。第三人石井沟联化未向法院提交证据。根据庭审调查并结合本案的证据情况，本院对下列事实予以确认：原、被告于2005年7月4日签订一份买房协议，约定被告将坐落于吉林市丰满区石井街莲波社区二委2-2-4号平房（联化平房1-2-2-4号）以12000元的价格出售给原告。原告已履行了支付购房款的义务，被告也已向原告交付了房屋。2008年吉化公司进行房改，被告于同年11月25日向第三人交付了房改购房款3904元。2012年9月，诉争房屋所在地进行棚户区改造，原告找到被告，希望其协助办理拆迁和更名手续，但被被告拒绝。现原告诉至法院，要求确认其与被告于2005年7月4日签订的房屋买卖协议合法有效；由被告及第三人协助原告办理所涉房屋的拆迁权利人变更登记手续，并过户到原告张建民名下；由被告承担本案的诉讼费用。根据原、被告的诉辩、第三人的陈述，本院认为本案当事人争议的焦点问题是：本案是否已超过诉讼时效；原告的诉讼请求是否具有事实与法律依据，应否予以支持。第一，本院认为，本案原、被告签订买房协议后，原告已实际向被告全额支付了购房款，被告亦履行了交付房屋的义务，原告已占有、使用该房屋达8年，现原告要求被告协助其办理权属变更登记手续的请求具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。第二，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第三条规定：“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”吉林省吉林市政府1999年颁布的《关于搞活吉林市房地产二、三级市场的若干规定》中第二条规定：“要放开公有住房使用权转让市场。公有住房承租人可将住房使用权有偿转让。”吉化集团公司吉化房改发2005-1号文件《吉化公有住房使用权有偿转让暂行规定》第十一条规定：“受让人在取得公有使用权后，有权按照届时房改政策购买已受让使用权的住房，但在公房使用权有偿转让过程中所发生的费用不冲抵购房款。”虽然《城市公有房屋管理规定》第四十三条第一款第（六）项规定，擅自买卖公房使用权的，买卖合同无效，没收其非法所得，并对卖方处以买卖金额20％以下的罚款，但该规定已于2001年被废止，且该规定系中华人民共和国建设部制订的，并不属于法律及行政法规。本案原、被告于2005年7月4日签订的买房协议是在双方平等自愿的前提下形成的，系当事人的真实意思表示，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，合法有效。在原产权人石井沟联化并不限制争议房屋使用权有偿转让的情况下，最终获得该房屋使用权的是原告，而之后属于房屋使用权人的其他各项权利亦应归属于原告。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案争议房屋的原产权人石井沟联化要求房屋的承租人与受让人同时到场方可办理更名手续，而被告的不配合行为导致诉争房屋的权利人至今无法变更至现住户即原告名下。本院认为，被告及第三人应当遵循诚实信用原则，依合同约定将诉争房屋的权利人由被告许敏变更为原告张建民，以保护原告的合法权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第三条之规定，判决如下：一、原告张建民与被告许敏于2005年7月4日签订的房屋买卖协议合法有效；二、被告许敏与第三人吉化江城化工有限责任公司石井沟联合化工厂破产企业管理人于本判决书生效后三日内协助原告张建民将坐落于吉林市丰满区石井街莲波社区二委2-2-4号平房（联化平房1-2-2-4号）的权利人由被告许敏变更为原告张建民。案件受理费800元，由被告许敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  孙 冰人民陪审员  李满毅人民陪审员  甄连喜二〇一三年十月二十日书 记 员  张新祺