福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初16368号 原告：厦门鸿天福物业管理有限公司，住所地厦门市思明区莲前东路联丰商城洪莲路17--1，统一社会信用代码91350200705441412K。 法定代表人：林鹗，总经理。 委托诉讼代理人：高世明、谢婷，福建方与圆律师事务所执业律师。 被告：许秀泉，男，1962年12月19日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告厦门鸿天福物业管理有限公司（以下简称鸿天福物业公司）与被告许秀泉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿天福物业公司委托诉讼代理人谢婷、被告许秀泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鸿天福物业公司向本院提出诉讼请求：许秀泉向鸿天福物业公司支付2014年11月22日至2017年11月21日的物业管理服务费1874.07元及滞纳金（以每个季度所欠的物业费为基数，按每日千分之三，自下个季度的首月的26日起分段计至实际付款之日止）。事实和理由：2014年11月22日，厦门市联丰商城业主委员会与鸿天福物业公司签订一份《厦门市联丰商城物业服务委托合同》，约定厦门市联丰商城业主委员会代表全体业主将联丰商城委托鸿天福物业公司实行物业服务，物业范围包括：联丰商城二期（瑞园）：坐落于厦门市思明区莲前东路（街道）**（单元）、联丰商城三期：坐落于厦门：坐落于厦门市思明区洪莲里（街道）**期（联丰大厦）：坐落于厦门市思明区××路××号××商城××期（沁园）：坐落于厦门市思明区××号。委托收费项目：1、物业管理服务费；2、房屋公维金；3、停车费、装修土头清运费。收费标准：1、联丰商城二期：住宅房屋物业管理费每月每平方米1.00元，公维金0.25元每平方；非住宅房屋管理费每月每平方米1.20元（二期店面）、2.00元（二期商城）；2、联丰商城三期、五期（洪莲里23-71号）：住宅房屋物业管理费每月每平方米0.55元，公维金0.20元每平方；非住宅房屋管理费每月每平方米1.20元；3、联丰四期（联丰大厦）：住宅房屋物业管理费每月每平方米1.00元，公维金0.25元每平方；非住宅房屋管理费办公场所每月每平方米1.50元、商场2.00元／平方米；合同约定委托管理期限为三年，自2014年11月22日起至2017年11月21日止，此外合同就双方的权利义务、物业管理服务质量、违约责任等内容进行了约定，鸿天福物业公司依据合同的约定提供了物业管理服务。2017年11月22日，厦门市联丰商城业主委员会与鸿天福物业公司签订了一份同意书，双方确认委托物业合同于2017年11月21日终止，各种材料、公账及公共产业移交和结清无误。许秀泉作为厦门市思明区的业主，本应依据合同的约定及时向鸿天福物业公司缴纳2014年11月22日至2017年11月21日的物业管理服务费1874.07元，但许秀泉却未按时交纳上述费用。同时，依据《厦门市联丰商城物业服务委托合同》第二十二条第二项第3、4款：逾期缴纳应缴费用的每天按千分之三收取滞纳金。截至2018年11月27日已产生滞纳金4765.73元（以每季度所欠的物业费为基数，按每日千分之三，自次季度的首月26日起分段计至其实际付款之日止）。许秀泉欠费共计6639.8元。经鸿天福物业公司多次催讨未果。故提出如上诉求。 许秀泉辩称：1、双方不存在任何物业服务合同关系。根据思明区法院（2018）闽0203民初11920号生效民事裁定书所载：联丰商城第二届业委会于2013年11月20日成立。本案物业委托合同签订时间是2014年11月22日，鸿天福物业公司应与联丰商城第二届业委会签订并盖章，但鸿天福物业公司并非与该委员会签订合同。讼争合同项下的业委会不能代表全体业主，依法无效。2、根据《物业管理条例》之相关规定，鸿天福物业公司应提供合法进入小区并经全体业主大会，取得专有部分占建筑面积过半且总人数半数以上的业主表决通过之证据，但其未提供。3、鸿天福物业公司未能提供有质量保障的物业服务内容，其主张的物业费用缺乏依据。鸿天福物业公司并没有举证其已经依法履行相应的服务，依法有权收取物业服务费用。故应驳回鸿天福物业公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2014年11月22日，厦门市联丰商城业主委员会与鸿天福物业公司签订《联丰商城物业服务委托合同》，约定厦门市联丰商城业主委员会代表全体业主将联丰商城（物业名称）委托鸿天福物业公司实行物业服务。委托管理期限为三年，自2014年11月22日起至2017年11月21日止。物业管理服务费收费标准为联丰三期、五期（厦门市洪莲里23-71号）：住宅房屋由鸿天福物业公司按建筑面积每月每平方米0.55元向业主或物业使用人收取……鸿天福物业公司每3个月（联丰三、五期）向业主和物业使用人收取综合服务管理费、房屋维修金及其他公摊费用，业主和物业使用人应于每（季度）的25日前向鸿天福物业公司交纳上述费用；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费用及其他公摊费用的，从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三交纳滞纳金。后，鸿天福物业公司依约为联丰小区提供物业服务。2017年11月22日，厦门市联丰商城业主委员会与鸿天福物业公司签订《同意书》，双方确认委托物业合同与2017年11月21日终止，各种材料、公账以及公共产业移交和结清无误。 另查明，许秀泉系厦门市思明区洪莲里60号706室的业主，房屋建筑面积为93.84平方米。依《联丰商城物业服务委托合同》所载标准计算，许秀泉未缴纳讼争房产自2014年11月22日起至2017年11月21日的物业管理服务费为1858.03元。 还查明，本院在审理鸿天福物业公司与同为“联丰商城”小区业主李育萍的物业服务合同纠纷案中，判决认定鸿天福物业公司物业服务存在瑕疵。该判决书业已生效。 本院认为，厦门市联丰商城业主委员会与鸿天福物业公司签订的《联丰商城物业服务委托合同》，系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效合同，应严格履行，该合同对全体业主和物业使用人，包括许秀泉均具有约束力。鸿天福物业公司依约提供物业服务并实际履行，许秀泉未依约履行，应承担缴交物业服务费。许秀泉辩称联丰商城业委会不具资格，双方所形成之合同无效，不应向其收取物业费之意见，缺乏依据，本院不予采纳。但，如上认定，鸿天福物业公司在“联丰商城”小区的物业服务存在瑕疵，故其提出的滞纳金诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、许秀泉于本判决生效之日起十日内向厦门鸿天福物业管理公司支付厦门市思明区房屋自2014年11月22日至2017年11月21日的物业管理服务费1874.07元； 二、驳回厦门鸿天福物业管理公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由厦门鸿天福物业管理公司负担20元，许秀泉负担5元。上述款项均应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 蔡跃堂 二〇一九年十一月五日 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。