湖北省宜城市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0684民初3383号原告：余善翠，女，1951年2月12日出生，汉族，户籍地宜城市，现住宜城市。委托诉讼代理人：陈辉照，湖北崇法律师事务所律师。被告：襄阳满富房地产有限公司。住所地：襄阳市高新区长虹北路**晖月小区******。统一社会信用代码：91420600573737034T。法定代表人：阮付华，该公司董事长。委托诉讼代理人：涂岸，湖北长久律师事务所律师。原告余善翠诉被告襄阳满富房地产有限公司（以下简称满富公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案。根据余善翠的保全申请本院于2019年1月9日作出（2019）鄂0684民初3383号民事裁定，将满富公司建设涉案的楚都鑫城项目中5－203号、2－2－601号房屋查封。后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余善翠及委托诉讼代理人陈辉照，被告满富公司的委托诉讼代理人涂岸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余善翠向本院提出的诉讼请求：1.要求被告按双方签订的《货车二队南侧47户居民房屋拆迁安置补偿协议》（以下简称拆迁协议）向原告交付被告建设的位于楚都鑫城项目中的5-203号单元住房并办理产权证，同时向原告交付标准车位1个和杂物间一个。如果被告不能交付房屋，则向原告支付赔偿款717800元；2.支付逾期交房补偿金；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年，阮付华以襄阳市海鑫房地产开发有限公司楚天华府项目部（以下简称楚天项目部）的名义与原告签订了《拆迁协议》。协议约定，由被告将原告腾空的房屋拆除并进行开发建设，项目建成后置换给原告1套108.04平方米的商品房（位于楚都鑫城项目××号），同时承诺交付给原告标准车位1个和杂物间1个。协议签订后，被告将原告腾空的房屋拆除并在该土地上建设了楚都鑫城项目，原告要求被告按《拆迁协议》的约定，向原告履行交付房屋义务时，被告找各种理由拒绝。满富公司答辩称，1.《拆迁协议》是楚天项目部与原告在2011年2月份签订的协议，但签订协议时满富公司尚未注册成立，因此该协议对满富公司无约束力；2.《安置协议》上虽然有满富公司注册登记成立的楚都鑫城项目部（以下简称楚都项目部）的公章，但楚都项目部既没有拆迁的资质，也没有代表满富公司对外与他人签订合同的权利。因此，楚都项目部在《拆迁协议》上的盖章行为，属越权行为，也系无效行为。综上，满富公司不是本案的适格被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。余善翠向本院提交的证据：1.《拆迁协议》，证明原告与被告之间存在房屋拆迁安置合同关系，同时证明双方对交付房屋的时间进行了约定，若被告逾期向原告交付房屋，应当承担赔偿责任；2.从互联网上下载的材料，证明楚都项目在2012年12月30日开工建设；3.楚都项目部张贴的公告，证明被告在2018年12月4日对外公示，确定楚都项目建设的房屋经验收合格达到向原告交付房屋的条件。满富公司对余善翠提出证据的质证意见：对证据1、2、3的真实性有异议，认为《拆迁协议》上的公章需要核实；从互联网上下载的文章，不能证明楚都鑫城项目的开工时间；公告公示楚都项目中的2号楼已竣工，而原告要求被告交付的房屋在楚都项目中的5号楼，因此公告不能证明原告要求被告向原告交付的房屋已具备交付条件的事实存在。满富公司向本院提交证据：4.楚都项目部营业执照的复印件，证明：楚都项目部只是满富公司的内设机构，只服务于满富公司，不具有与他人签订合同的权利，因此，其在《拆迁协议》上加盖公章的行为属于无权代理。余善翠对满富公司提交证据的质证意见，对证据4的真实性无异议，但该证据达不到满富公司的证明目的。本院对当事人提出证据的认证意见：因上述证据都是书证，具有真实性本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2011年，阮付华准备在位于宜城市襄沙大道61号原宜城市原汽车运输二队的土地上开发建设商品房，以襄阳市海鑫房地产开发有限公司的名义成立了楚天项目部，并担任负责人。2011年2月2日，楚天项目部与余善翠签订了《拆迁协议》，阮付华在甲方栏处签名并加盖有楚天项目部的公章，余善翠在乙方栏处签名。协议约定，余善翠将其在原宜城市原汽车运输二队的房屋腾空交给楚天项目部，由楚天项目部在余善翠房屋的土地上进行商品房开发建设；楚天项目部在项目竣工后置换给余善翠1套108.04平方米的商品房。2011年5月27日，阮付华注册成立了满富公司。2012年2月9日，满富公司成立了襄阳满富房地产有限公司宜城市楚都鑫城项目部（以下简称楚都项目部），接替楚天项目部建设楚都项目。2018年12月4日，宜城市楚都鑫城工作专班出具公示，公示楚都项目建设的2号楼建设已基本完成，且达到向拆迁户交付置换房屋的要求，请拆迁户按规定办理房屋交付手续。余善翠持《拆迁协议》要求满富公司按约定交付置换房屋未果导致纠纷发生。另查明，余善翠提交《拆迁协议》的复印件上的空白处写有以下文字：1.此复印件与原件具有同等法律效力；2.侧搭建物；3.（5－203）、（131.29）；4.甲方应给乙方的房屋面积为108.04平方米（不含公摊），标准车位1个，杂物间1个，甲方给乙方办理各种证件，水、电及有限电视的开通；5.五楼层7层以下自选。书写的文字上加盖有楚都项目部的公章，但既无书写人的签名、也无书写的时间和加盖公章的时间。本院认为，双方当事人在本案中的争议焦点可归纳有以下几点：关于《拆迁协议》效力问题。《拆迁协议》虽然是楚天项目部与余善翠双方自愿签订的协议，系双方的真实意思表示，且协议内容不违反法律和行政法规的强制性效力规定。同时，双方在诉讼中也没有对协议的效力提出异议，因此本院确认《拆迁协议》合法有效，受法律保护。关于满富公司是否应当履行《拆迁协议》确定的义务问题。阮付华开始准备在余善翠房屋的土地上建设楚都项目时，成立了楚天项目部，并以楚天项目部的名义与余善翠及其他人签订了多份拆迁协议，目的是为楚都项目服务。阮付华注册成立满富公司后，又成立了楚都项目部，并以楚都项目部的名义对外与他人签订相关协议。加之楚都项目部也在《拆迁协议》上加盖了公章。因此可以认定阮付华用楚都项目部替换了楚天项目部，并对楚天项目部享有的权利和承担的义务进行了承接。虽然楚都项目部不具备法人资格，但楚都项目部是满富公司成立的机构，满富公司理应对由楚都项目部对外产生的义务承担责任。故本院认定满富公司应当履行《拆迁协议》约定的义务。关于满富公司如何承担责任问题。《拆迁协议》是约定楚天项目部置换给余善翠面积108.04平方米的房屋，但没有确定楚天项目部向余善翠交付108.04平方米的房屋具体位置，由此导致楚天项目部无法完成向余善翠交付房屋的义务。因楚天项目部与余善翠对协议书上出现此项失误均有过错，故双方应对此产生的法律后果承担责任。关于《拆迁协议》空白处书写文字的效力问题。《拆迁协议》第一页右上角是单独书写了“5－203和131.29”文字，且在《拆迁协议》书的第四页空白处又书写有“注：楼层7层以下自选”的文字，从二处文字的内容看，二处文字意思相互矛盾，而且单从字面理解也不能必然得出楚都项目部同意将楚都项目中5号楼的203号房屋置换给余善翠的意思；《拆迁协议》第二页中间空白处是书写“甲方应给乙方的房屋面积为108.04平方米（不含公摊），标准车位1个，杂物间1个”。从字面上理解在原《拆迁协议》内容上增加了楚都项目部的义务，即多向余善翠交付标准车位1个和杂物间1个。但是，从增加的文字上看只增加了满富公司义务，并未增加余善翠的义务，不符合常理。同时余善翠也没有陈述出其是与楚都项目部谁协商达成的协议，更没有陈述出应当增加楚都项目部义务的理由。加之既无书写增加文字的时间，也书写文字的人名。综上，由于余善翠无法陈述《拆迁协议》上增加文字形成的事实过程，其应当承担举证不能的法律后果，本院认定《拆迁协议》空白处书写文字的内容对双不具有法律约束力。关于计算安置房屋价值的标准。由于拆迁协议对房屋的价值没有约定，但本院审理与此案类似的案件中，满富公司自认的房屋单价是每平方米3470元。故本院确定满富公司应按每平方米3470元的标准向余善翠支付赔偿款。关于支付逾期交房补偿金的问题。由于《拆迁协议》对逾期交房的违约金没有进行约定，但由于满富公司在履行《拆迁协议》时是存在逾期交房的违约行为，其应当承担违约责任。本院结合本案实际确定满富公司按安置房的价款为基数，从2012年2月20日起按年利率6%计算逾期交违约金。综上所述，余善翠要求满富公司向其支付不能交房的赔偿款及逾期交房的违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定判决如下：襄阳满富房地产有限公司在本判决生效后十日内向余善翠支付赔偿款374898.8元及逾期交房的违约金（以374898.8元为基数从2012年2月20日起按年利率6%计算至付清之日止）。驳回余善翠的其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，保全费5000元，合计14800元，由襄阳满富房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  李边防二〇一九年十一月七日书记员  王雪竹