保定市满城区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0607民初1811号原告：保定市雷特酒业有限公司，满城区。法定代表人：商大壮，该公司总经理。委托诉讼代理人：程玲，河北勤有功律师事务所律师。被告：毕亚广，男，1965年3月9日出生，汉族，满城区。委托诉讼代理人：刘爱强，河北满星律师事务所律师。第三人：翟文革，男，1969年1月3日出生，汉族，满城区。委托诉讼代理人：叶秀普，女，保定市满城区信恒法律服务所法律工作者。第三人:任金山，男，1961年4月28日出生，汉族，满城区。第三人：翟顺才，男，1964年4月28日出生，汉族，满城区。原告保定市雷特酒业有限公司（以下简称“雷特公司”）与被告毕亚广、第三人翟文革、任金山、翟顺才房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雷特公司的法定代表人商大壮及其委托诉讼代理人程玲，被告毕亚广及其委托诉讼代理人刘爱强，第三人翟文革及其委托诉讼代理人叶秀普，第三人任金山到庭参加诉讼。第三人翟顺才经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷特公司向本院提出诉讼请求：1、判令毕亚广、翟文革向原告返还位于东马高开区的房屋中的10号房（建筑面积576平方米）；2、判令毕亚广、翟文革向原告支付上述房屋自2015年2月9日至实际返还之日的使用费（计至起诉之日使用费为135000元）。后变更、增加诉讼请求：1、判令自2016年8月29日解除原告雷特公司与被告毕亚广于2006年2月9日签订的《门脸租赁合同》及2007年3月15日签订的《补充合同》；2、判令第三人翟文革、任金山、翟顺才共同向原告返还上述10号房屋；3、被告和第三人连带向原告支付上述房屋自2015年2月9日至实际返还之日的使用费（计至起诉之日2016年8月8日使用费为135000元）。事实和理由：原、被告于2006年2月9日签订《门脸租赁合同》，约定原告将位于东马高开区的厂前西侧建门脸房出租给被告，用于销售汽车配件及修理。租赁费共40万元，租赁期限至2015年2月8日。2007年3月15日，双方签订补充合同，约定被告给原告三万元用于建库房、宿舍共10间供被告使用，期限自2007年4月30日至2015年2月8日，期满后房屋归原告所有。2007年3月30日，原告因资金紧张向被告借款10万元，双方签订《借款协议》，约定使用期限自2007年3月30日至2007年12月30日止；到期不能归还，原告将签订的《门脸租赁合同》和《补充合同》到期后再延长10年，归被告无偿使用。因房屋使用权抵偿借款债务的约定发生在债务清偿期届满前，实际具有担保债权实现的目的。有关财产（房屋使用权）直接归债权人所有的内容与《物权法》禁止流抵（质）条款的约定内容是一致的。双方达成的房屋使用权无偿使用10年的协议应认定为无效协议。因此，双方租赁关系应于2015年2月8日届满。2017年7月，原告参与了贵院（2017）冀0607民初1087号案件的庭审，得知2016年5月27日，被告未经原告同意，擅自将门脸房租给“满城县昌盛钢材经销处”实际经营者翟顺才、任金山使用。即便双方《借款协议》有关10年房屋使用权抵偿借款债务的约定被认定为有效，但参照《合同法》第224条第2款的规定，原告亦有权解除其与被告间的房屋使用权合同，被告与第三人签订的协议对原告没有约束力。综上，无论2015年2月8日以后原告与被告之间房屋使用协议被认定为无效，还是被依法判令解除，目前占用涉案房屋的第三人均为无权占有，第三人应向原告返还房屋。被告及第三人应连带向原告支付涉案房屋自2015年2月9日至实际返还日的使用费。被告毕亚广辩称：两份合同2025.2.8到期，因有欠款，不应解除合同，应驳回原告诉讼请求。土地使用权归翟文革。原告知道我转租。原告诉请不成立，原告和我不是租赁关系，是无偿使用关系。我使用原告房屋是基于借款合同，该借款合同不能解除。我与第三人间的房屋让与关系是原告违约造成诸多后果，是多方协商的，原告知情。第三人翟文革述称：房屋属违章建筑。善意取得的。村委会已将土地收回，原告就应恢复地貌，拆除建筑物，原告已丧失诉权，其根本没有合法的土地使用权。本案主体错误，应以营业执照登记的字号为主体。原告将该厂的西区、东区土地转让给我使用，我给付了原告几百万元。因原、被告有纠纷，导致我们无法进场。我们也提出反诉。2013年我善意取得了厂区、门脸的使用权，有签订的土地流转协议书证实。应驳回原告的起诉。第三人任金山、翟顺才未陈述。本院认定事实如下：2006年2月9日，原告雷特公司将“厂前西侧建门脸房”出租给被告毕亚广，用于销售汽车配件及修理，租赁费40万元，期限至2015年2月8日。约定在租赁期间，雷特公司不准以任何方式将毕亚广使用的土地及房屋使用权转让和抵押给第三方。2006年10月24日，原告雷特公司取得建设用地规划许可证，用地项目名称门市，用地位置中山路北侧，用地面积0.43亩，（包括10号房屋占地）。2006年11月1日，原告雷特公司取得了满城区东马高开区房号1、2、4－9、11和3、10号的房屋所有权（其中10号房屋建筑面积576平方米），包括上述出租给毕亚广的房屋（2014年10月15日原告雷特公司补办了新的房权证）。2007年3月15日，原告雷特公司和被告毕亚广签订上述租赁合同的《补充合同》，再建房屋，扩大了租赁房屋的数目，期限仍是2015年2月8日到期。2007年3月30日，因原告雷特公司经营资金紧张，向被告毕亚广借款10万元，约定“到期日2007年12月30日，如到期不能归还，原告雷特公司无条件将上述两份合同期限延长10年，即2025年2月8日终止，归毕亚广无偿使用。”原告雷特公司到期未能归还10万元借款。2008年5月1日，被告毕亚广收到借款1－4月份的利息1万元。2013年3月25日，原告雷特公司与满城县昌盛钢材经销处签订《转让合同》，雷特公司将厂区东侧及剩余部分北头两地块和地上附着不动产有偿转让给经销处。2015年2月16日，双方签订另一份《转让协议》，雷特公司将厂区西半部分土地转让给经销处，西侧厂区门脸楼及楼前场地即10号房除外。2016年5月27日，被告毕亚广与第三人翟顺才、任金山签订协议，毕亚广将所租赁的场地及房屋转租给翟顺才、任金山，转租费110万元，期限至2025年2月8日，包括争议的10号房。该110万元转租费已由被告毕亚广收取，现争议的10号房即诉争房屋由第三人占有使用。庭审中，原告称转租不知情，被告毕亚广、第三人翟文革称原告知情，但无证据证实。在本院审理的（2017）冀0607民初1087号原告保定市满城区昌盛钢材经销处、翟文革、翟顺才、任金山与被告雷特公司一案中，于2017年7月6日、7月13日当庭对2016年5月27日被告毕亚广、第三人翟顺才、任金山签订的协议即转租协议进行质证，本案原告认可该转租协议的真实性，但认为被告毕亚广未经本案原告同意擅自转租，转租协议无效，对本案原告无约束力。2016年8月2日，保定市满城区满城镇东马村村民委员会与翟顺才、任金山签订《土地流转协议书》，将雷特公司名下约19.502亩土地收回，转让给翟顺才、任金山使用，转让费每亩18万元，计3510360元。原告因与毕亚广、翟文革等人产生纠纷，于2016年8月31日以毕亚广、翟文革为被告诉至本院。被告翟文革（后变更为第三人），于2016年9月20日提出反诉，反诉称：判令雷特公司赔偿我各项损失5769875元。事实和理由：雷特公司厂区土地共19.052亩，分东厂区和西厂区。雷特公司分两次转让给我，我共给雷特公司购地款4233540元，给付东马村大队土地款3510360元。因雷特公司没有按协议约定处理好与毕亚广的经济合同纠纷，导致我在三年多时间无法正常使用，期间毕亚广以厂区部分归他为由伙同他人多次阻挠我施工和正常经营，多次带人围堵我门口，不叫出入影响正常经营。在此期间，我多次催促雷特公司履行转让协议的内容，并处理好与第三方的纠纷。雷特公司无动于衷。我只好出面与毕亚广协商处理其与雷特公司的纠纷，至今未按转让协议办理。为正常经营，我于2016年5月27日一次性替雷特公司给付毕亚广110万元。在我与雷特公司达成土地转让协议后，因雷特公司未能按照协议约定给清农户土地占地款，我分别于2015年4月25日替雷特公司垫付农户蒋金玲补偿利息款54135元。2015年12月28日替其垫付农户朱春良补偿利息款382200元，合计436335元。2016年8月2日，因雷特公司经营不善致土地闲置多年，东马村委会将上述地块从雷特公司收回，并与我签订土地流转协议书，我已将转让费按每亩18万元全部付清农户，并取得了上述土地的使用权。雷特公司在本诉中要求我返还的10号房，包含在上述地块中，依法不属于雷特公司所有，故雷特公司无权要求返还房屋及支付使用费用。以上我支付的5769875元，因转让协议履行不能，依法应当由雷特公司返还给我。同时，因雷特公司违反土地转让协议给我造成不能正常生产的经营损失及我给付款之日至今产生的利息，我保留继续向雷特公司追偿的权利。后就反诉部分于2017年5月27日另行起诉，形成本院（2017）冀0607民初1087号买卖合同纠纷一案。本案庭审中，原告就第三人翟文革的诉称，认为：110万元与我无关，实际为房屋转租费用，并非房屋赔款，土地为集体土地，我公司经流转而得，具有合法权益。被告毕亚广庭审中向本院提出反诉请求：要求雷特公司赔偿我经济损失10万元，数额待鉴定后依鉴定结论确定。事实和理由：我和雷特公司的《门脸租赁合同》，因其未能偿还借款，合同惩罚条件生效，期限至2025年2月8日。但雷特公司违约，将我使用的部分房屋出卖给第三人，给我造成巨额损失。原告雷特公司对此辩称：毕亚广反诉的经济损失无事实依据，我公司为厂区、西区、东区土地合法使用权人。2013年、2015年将土地转让给昌盛钢材。我公司和毕亚广的房屋租赁合同2015年到期。无偿使用门脸房的合同无效，对我公司无约束力。另查明，本院（2017）冀0607民初1087号案件中，翟文革、翟顺才、任金山递交的诉状中自称系满城县昌盛钢材经销处的实际经营者，立案时间2017年6月1日，该经销处系个体工商户，注册日期2002年4月26日，登记的经营者为翟文革。原告提供一份保定市信达房地产评估有限公司的估价报告，对原告雷特公司建筑面积576平方米的商住楼的租赁价值予以评估，估价时点2016年5月10日，年租金9万元，折合月租金13.02元每月每平方米。估价对象“东风康明斯汽车配件”（本报告使用期限为一年，2016年5月21日至2017年5月20日）。被告和第三人翟文革不认可该估价报告，称系单方委托，并不知情。本院认为：原告与被告签订的《门脸租赁合同》及补充合同合法有效，应予保护。原告与被告2007年3月30日签订的《借款协议》，从内容上看，属于有条件的无偿延长十年租凭权抵顶借款的借款协议，该协议我国现行法律上无专门规定，属无名合同，是当事人一致的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人具有约束力。本案中，原告到期未偿还借款，被告延长十年租赁权条件成就，其产生了原、被告双方的租赁合同租期到2025年2月8日才能终止的后果。相当于被告用10万元的代价换取了十年租期，被告10万元债权即原告的10万元债务，于2007年12月31日即行消灭。在这种情况下，原、被告间于2008年5月1日按月利率2.5分给付收取2008年1至4月利息的行为，可以视为对借款协议进行了新的约定，即从2008年1月1日起按月利率2.5分计息，10万元债权债务并未消灭。原、被告对此无明确的意思表示，但由此已知事实，可推定双方无偿延长十年租期的约定失效。因延长十年租期失效，被告依法应于租房合同到期后即2015年2月9日将诉争房屋返还给原告。但因双方纠纷，被告仍占有使用诉争房屋，依法被告除返还房屋外，还应支付逾期腾房期间（2015年2月9日至2016年5月26日）占有使用费。2016年5月27日，被告未经原告同意将诉争房屋转租给第三人，属无权处分，依法该转租协议应认定为无效合同；因该无效合同取得的财产应当予以返还，即第三人返还给被告诉争房屋，被告返还给第三人转租费110万元；对此被告、第三人均有过错，第三人因此所受损失，即110万元从2016年5月27日起按银行同类贷款利率计算的利息，应各自承担相应责任。因返还转租费、赔偿利息损失，本案当事人均未就此提出诉讼请求，故本案中不予处理；当事人可另行主张权利。至于第三人自2016年5月27日起至返还房屋之日止的占房使用费，依法应给付原告。关于占房使用费标准，原告与被告2006年2月9日门脸租赁合同约定，诉争房屋租金40万元，租期9年，每年租金合计44444.44元；房产估价报告年租金9万元，根据本案实际情况及公平原则，本院确定占房使用费为二者的平均数为宜，即每年67222元。原告主张借款协议约定的有关延长10年租期归被告无偿使用诉争房屋的内容，实际具有担保债权实现的目的，与物权法禁止流抵（质）条款内容一致，应认定无效。本院认为，租赁权是债权，而非物权，且此内容性质应属以租赁债权抵顶借款债权，不具担保性质，不应适用物权法有关禁止流抵（质）条款的规定，故原告此主张不能成立。由于该租赁债权抵顶借款债权，因被告收取原告利息，重新确认借款债权而失效，租赁期间已届满，故原告请求解除与被告间的租赁合同，缺乏前提条件，本院不予支持；但其请求被告返还租赁物并在本院确定的标准范围内支付逾期腾房占有使用费符合法律规定，本院予以支持；其请求按每年9万元标准支付占房使用费，因房产估价报告已过期，不宜作为依据，只能作为参考，本院不予采纳；其还请求被告和第三人共同返还租赁物，以及对占房使用费负连带责任，于法无据，不予支持。被告毕亚广辩称，原告知道转租，被告与第三人之间的房屋让与关系，是多方协商的，原告知情，仅为被告自述，无其他证据证明，本院不予认定；其辩称的其它内容，不符合法律规定，不予支持。其辩称与第三人间的房屋让与关系，是原告违约造成的诸多后果，可另行起诉或做其它处理。被告反诉称，原告违约将被告使用的部分房屋出卖给第三人，给被告造成巨额损失；要求原告赔偿经济损失10万元，数额待鉴定后依鉴定结论确定。被告对此未预交反诉案件受理费，至今未提出鉴定申请，且出卖给第三人的房屋不包括本案诉争之房屋，本院决定不与本案合并处理。被告可就此另行起诉。本案诉争房屋，原告有建设用地规划许可证和房产证，在没有更改前合法有效。第三人翟文革述称，房屋属违章建筑，应予拆除；该诉争房屋使用权是其善意取得，原告没有合法的土地使用权，已丧失诉权;或证据不足或于法无据，本院不予支持。经查，满城县昌盛钢材经销处是个体工商户，登记的经营者为翟文革，但实际经营者为翟文革、翟顺才、任金山，依法应以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。故第三人翟文革述称，本案主体错误，应以营业执照登记的字号为主体，不符合法律规定，本院不予采纳。本案原告以翟文革为被告，于2016年8月31日起诉后，“被告翟文革”于同年9月20日反诉原告，依法“被告翟文革”在本案中应处于第三人的地位，其反诉应为第三人提出的与本案有关的诉讼请求；该第三人有关诉讼请求的的诉讼，未交纳案件受理费，且已于2017年5月27日在本院另行起诉，形成本院（2017）冀0607民初1087号民事案件，本院决定不与本案合并处理。造成本案纠纷，被告应负主要责任，原告、第三人对此亦应承担一定责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第五十一条、第五十八条、第二百三十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第一款第（三）项，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款、第十八条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第二款的规定，判决如下：一、第三人翟文革、翟顺才、任金山于本判决生效后三十日内返还给被告毕亚广位于保满路北侧房屋所有权证号为满城县房权证保满路第G20140035号中建筑面积为576㎡的10号非住宅房屋；二、被告毕亚广于本判决生效后三十日内返还给原告保定市雷特酒业有限公司位于保满路北侧房屋所有权证号为满城县房权证保满路第G20140035号中建筑面积为576㎡的10号非住宅房屋，并于本判决生效后十日内支付自2015年2月9日起至2016年5月26日止按每年67222元计算的逾期腾房占用使用费87201元；三、第三人翟文革、翟顺才、任金山于本判决生效后十日内给付原告保定市雷特酒业有限公司自2016年5月27日起算按每年67222元计算的占房使用费；四、驳回原告保定市雷特酒业有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元，由被告毕亚广负担2100元，原告保定市雷特酒业有限公司和第三人翟文革、翟顺才、任金山各负担450元。于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  袁 诚审 判 员  刘大群人民陪审员  乔 桥二〇一九年十一月二十五日书 记 员  滑 娜