江西省安福县人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0829民初2302号原告：肖建良，男，1967年1月29日出生，汉族，江西省安福县人，个体户，住安福县。原告：彭世春，男，1968年4月10日出生，汉族，江西省安福县人，农民，住安福县。原告委托诉讼代理人：肖武军，江西秦鞅律师事务所律师。被告：安福县中银富登村镇银行有限公司，住所地：安福县平都镇武功山大道**。法定代表人：肖光华，该公司董事长。委托诉讼代理人：李菲菲，该公司信贷管理经理。第三人：刘军，男，1960年6月12日出生，汉族，江西省安福县人，住安福县。第三人：刘晓莲，女，1963年5月5日出生，汉族，江西省安福县人，住安福县。原告肖建良、彭世春与被告安福县中银富登村镇银行有限公司、第三人刘军、刘晓莲执行异议之诉一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖建良、彭世春及其委托诉讼代理人肖武军，被告安福县中银富登村镇银行有限公司的委托诉讼代理人李菲菲到庭参加诉讼。第三人刘军、刘晓莲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖建良、彭世春向本院提出诉讼请求：1、请求解除刘晓莲名下坐落于安福县，房产证号为：赣（2019）安福县不动产权第00016**；赣（2019）安福县不动产权第0001663号；赣（2019）安福县不动产权第0001664号；赣（2019）安福县不动产权第0001665号；赣（2019）安福县不动产权第0001666号的房产的查封；以上房产约值两百四十九万元2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月12日，原告肖建良与第三人刘晓莲、刘军签订了一份“购房协议书”，双方在协议书中约定第三人将坐落于安福县的整栋房屋房产证号为平都镇字第**，房产户名刘晓莲，房产面积为524.19平方米，连院子整栋1至5楼作价出售，总价人民币249万元，由乙方（原告）投资收储开发维修改造，并由乙方定价出售。协议签订后，原告支付了定金30万元，同时按约定支付银行贷款利息。第三人向原告交付了房屋，原告对房屋进行了装修改造。2018年10月8日，原告彭世春因民间借贷起诉第三人，起诉之后采取了财产保全措施，查封了坐落于安福县的整栋房屋，11月27日，原告与第三人调解结案，（2018）赣0829民初2045号民事调解书予以确认。由于查封的房产在银行办理了抵押贷款，原告彭世春的债权一直无法实现。2019年2月28日，原告肖建良、彭世春、第三人及刘军的另外两个债权人肖建军、王津平签订了一份协议书，协议围绕涉案房屋的处分、肖建军和王津平债权的清偿、刘军、刘晓莲银行贷款的偿还等事项重新进行了约定。协议签订后，各方已经按照约定履行了合同义务。2019年2月29日，第三人将涉案房屋第三层交付给了原告彭世春，2019年3月5日，原告肖建良按照协议书约定替第三人偿还了中国农业银行的贷款及利息。3月10日，第三人向安福县不动产登记中心对涉案房屋申请分户，3月13日分户后房房产证号为：赣（2019）安福县不动产权第00016**赣（2019）安福县不动产权第0001663号；赣（2019）安福县不动产权第0001664号；赣（2019）安福县不动产权第0001665号；赣（2019）安福县不动产权第0001666号。3月底，原告发现涉案房屋被安福县人民法院查封，查封房产的民事裁定书案号为（2019）赣0829民初493号，执行案号为（2019）赣0829执保34号。9月19日，原告对涉案房产的保全申请执行异议，法院以（2019）赣0829执异12号执行裁定书驳回异议。综上，原告认为，原告在法院查封不动产之前已经全部付清了全部款项，原告肖建良占有涉案房产后，对涉案房产进行了装修改造。法院作出的（2019）赣0829执异12号裁定书，缺乏事实及法律依据，损害原告的合法权益，遂提出执行异议之诉。被告安福县中银富登村镇银行有限公司辩称，1.查封的时候房产登记的所有权人是第三人的，执行并无不当；2、关于办理执行异议若干意见的规定，不能排除执行，因该规定要求未办理过户登记的原因必须是非买受人自身的原因，一方面需要买受人承担举证责任和举证不能的后果，另一方面该房屋办理了抵押查封买受人仍然买入此类受限制的房屋，买受人自身原因应该由其承担不利后果。第三人刘军、刘晓莲未答辩。原告肖建良、彭世春围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：1、不动产登记信息及不动产权利及其他事项登记信息；2、（2019）赣0829民初493号民事调解书；3、（2019）赣0829执异12号；4、（2019）赣0829民初493号民事裁定书；5、2019年3月13日及2019年3月26日的（2019）赣0829执保34号协助执行裁定书；6、2018年6月12日购房协议书；7、2019年2月28日补充协议书；8、（2018）赣0829民初2045号民事调解书、银行转账凭证；9、2018年6月12日收条2张、2019年3月5日收条1张、2019年3月22日收条1张、活期存折交易明细单；10、领条；11、证人徐某的当庭证言。被告围绕其辩称依法提交了如下证据：1、（2019）赣0829民初493号民事裁定书；2、（2019）赣0829民初执异12号。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提供的证据11，仅能证明原告购买了位于安福县半的房屋，对房屋登记的所有权人并不清楚，与本案无直接关联。对被告提交的证据1、2，均系法院出具的正规法律文书，本院对其真实性予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月12日，原告肖建良与第三人刘晓莲、刘军签订了一份《购房协议书》，协议约定：甲方（刘晓莲、刘军）将坐落于安福县靠近城南国际金街国有出让房屋整栋，房房权证号为平都镇字第**，产户名刘晓莲，房产面积为524.19平方米，连院子整栋1至5楼作价出卖，总价人民币贰佰肆拾玖万整，由乙方（肖建良）投资收储开发维修改造，并由乙方定价出售。协议签订后，原告按约定支付了定金30万元，第三人向原告交付了房屋，原告对房屋进行了装修改造。此后该房屋在中国农业银行安福县支行的140万元的抵押贷款利息按约定也由原告按月支付。2018年10月8日，原告彭世春因民间借贷纠纷起诉第三人，起诉之后采取了财产保全措施，查封了本案涉案房屋，11月27日，原告与第三人调解结案，本院（2018）赣0829民初2045号民事调解书予以确认。2019年2月28日，原告肖建良、彭世春、第三人及刘军的另外两个债权人肖建军、王津平签订了一份《补充协议书》，协议围绕涉案房屋的处分、肖建军和王津平债权的清偿、刘军、刘晓莲银行贷款的偿还等事项重新进行了约定。协议签订后，2019年2月29日，第三人按《补充协议书》的约定将涉案房屋第三层交付给了原告彭世春用于抵扣本院（2018）赣0829民初2045号民事调解书确定的本金40万元利息30万元合计70万元的债务，肖建良按补充协议的约定支付给第三人刘军的债权人王津平6万元用以清偿债务。2019年3月5日，原告肖建良按照协议书约定偿还了第三人在中国农业银行安福县支行的贷款本金140万元及最后一期的利息1万元，银行解除了涉案房产的抵押。3月10日，第三人向安福县不动产登记中心对涉案房屋申请分户，3月13日分户后房产房产证号为：赣（2019）安福县不动产权第00016**01室）；赣（2019）安福县不动产权第0001663号（401室）；赣（2019）安福县不动产权第0001664号（501室）；赣（2019）安福县不动产权第0001665号（301室）；赣（2019）安福县不动产权第0001666号（101室）。3月12日，被告安福县中银富登村镇银行有限公司因与第三人金融借款合同纠纷一案，申请诉讼保全，本院以（2019）赣0829民初493号民事裁定书裁定查封第三人的财产，3月13日，本院以（2019）赣0829执保34号协助执行通知书依法查封了本案涉案的房产。9月18日，原告对涉案房产的保全申请执行异议，法院以（2019）赣0829执异12号执行裁定书裁定：驳回案外人肖建良、彭世春的异议申请。肖建良实际支付一楼、二楼、四楼、五楼房款176万元（30万＋140万＋6万），因肖建良提前支付房款，第三人同意肖建良扣除提前付款利息3万元。第三人刘军、刘晓莲以房抵债（第三层）抵扣彭世春债务70万元。本院认为，案外人提出执行异议，是通过针对特定执行标的执行行为提出异议，从而达到排除对特定的执行标的强制执行。因此，审查执行异议之诉的关键在于案外人是否对执行标的享有合法真实的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，肖建良与第三人刘军、刘晓莲签订《购房协议书》，肖建良按协议约定支付了176万元购房款并对房产进行装修改造，均在本院查封该房产之前，肖建良已经取得了第三人刘军、刘晓莲涉案房产一楼、二楼、四楼、五楼的相应的财产权利，并且涉案房产已经缴纳了相关的税费，房产正在办理相关房产的过户过程中被法院查封，2019年3月5日，原告肖建良付清全部房款,并解除涉案房屋在银行中的抵押，3月13日进行分户，3月13日房产被法院查封，原告肖建良自身没有过错。原告肖建良对执行标的即诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益,其诉请要求解除对赣（2019）安福县不动产权第0001662号（201室）；赣（2019）安福县不动产权第0001663号（401室）；赣（2019）安福县不动产权第0001664号（501室）；赣（2019）安福县不动产权第0001666号（101室）房产查封的诉请，符合法律规定，本院予以支持。第三人刘军、刘晓莲以房抵债（第三层）抵扣彭世春债权70万元。原告彭世春未就诉争房屋签订买卖合同,未办理物权转移手续,故以房抵债清偿行为并未成立,更未生效。以房抵债行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,原告彭世春要求解除对第三层房屋赣（2019）安福县不动产权第0001665号（301室）查封的诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定，判决如下：一、不得对坐落于安福县不动产权第0001662号、赣（2019）安福县不动产权第0001663号、赣（2019）安福县不动产权第0001664号、赣（2019）安福县不动产权第0001666号的房产进行执行。二、驳回原告肖建良、彭世春其他诉讼请求。案件受理费26720元，由被告安福县中银富登村镇银行有限公司负担19238元，由原告彭世春负担7482元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第二项的规定，预交上诉案件受理费，款汇江西省吉安市中级人民法院，户名：江西省吉安市中级人民法院，账号：14×××14，开户行：中国农业银行吉安鹭洲支行。上诉人也可以直接将上诉案件受理费交至江西省吉安市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 雷人民陪审员  刘泉贵人民陪审员  彭铜燕二〇一九年十一月二十六日书 记 员  李欣洁附相关的法律条文：1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。