四川省峨眉山市人民法院民 事 判 决 书(2017)川1181民初2204号原告：四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司，住所地：峨眉山市峨秀湖片区，统一社会信用代码91511181MA62802R7B。负责人：李小龙，总经理。委托诉讼代理人：杨兴林，男，生于1991年9月5日，汉族，公司员工。委托诉讼代理人：徐凤，女，生于1986年6月11日，汉族，公司员工。被告：成都黑眼睛文化传播有限公司，住所地：成都市高新区玉林西路96号1幢2楼1号，注册号：510109000133947。法定代表人：秦建。被告：袁晓屏，女，生于1966年3月17日，汉族，住四川省乐山市市中区。被告：刘云，女，生于1977年3月3日，汉族，住四川省成都市武侯区。原告四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司（以下简称嘉宝公司）诉被告成都黑眼睛文化传播有限公司（以下简称黑眼睛公司）、袁晓屏、刘云物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐凤到庭参加了诉讼，被告黑眼睛公司、袁晓屏、刘云经依法公告传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。现已审理终结。原告嘉宝公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付欠缴的物业服务费26018.60元及违约金7805.58元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告是峨眉院子的物业服务企业。2012年1月1日，峨眉院子3B-2号物业业主被告袁晓屏、刘云与秦建签订了《峨秀湖文化旅游国际度假区“峨眉院子”租赁合同》，将峨眉院子项目一期3B-2-101号房屋出租给秦建使用，并在合同第七条第（三）款约定“乙方（秦建）在签订本合同的同时与峨眉院子项目的物业服务公司（原告）签订《物业服务协议》，并按协议的约定向峨眉院子项目的物业服务公司足额支付物业服务费及各项代收代缴费用”。秦建整租房屋后，于2012年1月1日由员工谢恩仁与原告签订了《物业综合管理服务协议》及其附件，约定由原告向其建筑面积为113.32平方米的租赁物业提供物业管理服务，根据协议第四条规定，物业服务收费标准为“按建筑面积每月每平方米5.6元向乙方收取”。合同履行中，原告依约提供了物业管理服务，但是被告至今欠缴物业费，截止2016年3月31日欠缴的物业费达到26018.60元，根据合同约定，被告应向原告支付逾期付款的违约金。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。被告黑眼睛公司、袁晓屏、刘云未答辩也未提供证据。本院经审理认定事实如下：2011年6月22日，被告袁晓屏、刘云与峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司（以下简称蓝光公司）签订《商品房买卖合同》及补充协议，购买了峨眉院子一期3-2幢2单元1层5-1-1-1号期房一套，建筑面积为113.32平方米，约定出卖人应当在2012年1月15日之前向买受人交付该商品房。2011年9月23日，原告与蓝光公司签订了《前期物业服务协议》，约定由原告为峨眉院子提供前期物业服务，物业服务费收取标准为：商铺每月5.6元/平方米，自物业交付物业买受人之日起至合同终止之日发生的物业服务费，由物业买受人/使用人按照物业买卖合同的约定承担，并约定物业费按季度缴纳，业主应在上一季期满前15日内预缴下季度物业服务费，业主逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日按所欠费用总额每日5‰收取违约金。2012年1月1日，被告袁晓屏、刘云与黑眼睛公司法定代理人秦建签订了《峨秀湖文化旅游国际度假区“峨眉院子”租赁合同》，将峨眉院子项目一期3B-2号建筑面积为113.32平方米的房屋及其附属设施出租给黑眼睛公司使用，租赁期限为15年，从2012年1月1日至2016年12月31日，并在合同第七条第（三）款约定“乙方（黑眼睛公司）在签订本合同的同时按照甲方（周学文、周学成、吴智勇）与峨眉院子项目的物业服务公司（嘉宝峨眉山分公司）签订的《物业服务协议》按时向峨眉院子项目的物业服务公司足额支付物业服务费及各项代收代缴费用。之后，被告袁晓屏、刘云仅缴纳了2011年12月31日到2013年9月30日的物业服务费，欠缴了2013年10月至2016年3月的物业服务费，经原告多次催要，被告仍未缴纳。上述事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、《前期物业服务协议》、交房公告、《租赁合同》、律师函、邮寄回执、营业执照以及本案庭审笔录等在卷予以证实。本院认为：嘉宝公司与蓝光公司签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定的禁止性规定，该合同合法有效，对被告袁晓屏、刘云以及峨眉院子一期的全体业主具有约束力。嘉宝公司按照合同约定履行了物业服务义务，袁晓屏、刘云应按约定给付物业服务费。故袁晓屏、刘云应当缴纳2013年10月1日至2016年3月31日的物业服务费，即113.32平方米×5.6元/平方米/月×30个月=19037.36元。被告黑眼睛公司与原告嘉宝公司之间没有物业服务合同关系，且袁晓屏、刘云与黑眼睛公司签订的《租赁合同》对嘉宝公司不具有法律约束力，因此黑眼睛公司不具有支付物业服务费的义务，原告请求其支付物业服务费的诉请不成立。被告袁晓屏、刘云未按时交纳物业服务费，已构成违约，应承担相应违约责任，本院对于原告请求被告支付违约金的诉请予以支持。但根据法律规定，违约金是合同当事人双方约定的，一方违约时向对方支付的一定数额的金钱，兼具补偿及惩罚性质。违约金的数额一般与违约造成的损失相当，若违约金过高超过实际损失，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况等因素，根据公平原则衡量确定。本院认为原告诉请的以日千分之五的标准计算的违约金过高，酌情认定袁晓屏、刘云向嘉宝公司支付违约金1900元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告袁晓屏、刘云于本判决生效之日起十日内给付拖欠原告四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司自2013年10月1日至2016年3月31日期间的物业服务费19037.36元，并给付违约金1900元；如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司的其他诉讼请求。案件受理费1292元、公告费600元，由被告袁晓屏、刘云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审 判 长  刘美凤人民陪审员  严 红人民陪审员  彭远冲二〇一八年一月十一日书 记 员  杨 利附:相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的。或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。