广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初10736号原告：黄铭雄，男，汉族，住广州市荔湾区。被告：关雪仪，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：李杰升，广东华鸿律师事务所律师。被告：黄固强，男，汉族，住广东省佛山市南海区。原告黄铭雄与被告关雪仪、黄固强案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月14日立案后，本院依法适用普通程序,于同年9月11日公开开庭审理了本案。原告黄铭雄、被告关雪仪的委托诉讼代理人李杰升到庭参加了诉讼，被告黄固强经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.停止执行广佛公路联安路口好景楼xx房房产拍卖，并依法确认该房屋为原告所有；2.判令被告黄固强办理涉讼房产权属证明；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告黄铭雄在1991年2月4日向被告黄固强购买广佛公路联安路口的好景楼5楼北座xx房，共付房款45000元。原告已支付完毕。有相关协议书及付款凭证为据。现关雪仪要求拍卖该套房屋用于偿还黄固强欠关雪仪的债务。原告不服南海法院（2019）粤0605执异104号之裁定，故提出起诉。请求法院停止拍卖原告的房屋，并确认该房屋是原告的个人财产。被告关雪仪答辩称：一、本案诉讼完全是因黄固强尚欠关雪仪的款项所致，无论本案的结果如何，诉讼费用均应由原告或黄固强自行承担，而与关雪仪无关。黄固强因与关雪仪民间借贷执行一案，关雪仪申请执行并无过错。由于涉案房产登记在黄固强名下，在执行过程中人民法院对该房产进行查封、处置并无过错，均是法院的司法职权范围。另外，人民法院如何处理该房产，关雪仪无权参与、也无法控制。本案诉讼费支出属于原告主张权利的成本，据此应确定本案诉讼费用由原告承担。退一步说，诉讼至今，关雪仪没有收取黄固强或法院转来的任何款项，故根据公平合理的原则，本案的诉讼费用应由原告或黄固强自行承担。二、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告的请求不符合以上四个条件，应驳回原告的异议请求。本案中，原告与黄固强签订的房屋买卖合同是无效的，首先就不能满足上述规定的第（一）项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件，应驳回原告的异议请求。双方签订协议时原告是城镇居民户口，实质上等于黄固强将农村集体所有的建设用地转让给城镇居民，严重违反了无论是当时或现在的法律、法规的强制性规定，故原告、黄固强间的房屋转让合同应确认无效。因此，应驳回原告的异议请求。关于原告对涉案房屋是否享有所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。本案中，即使存在原告因与黄固强的房屋转让协议而取得涉案房屋的占有、使用，但房屋转让协议仅为当事人之间为变更物权的合同，属于债权范畴，并非取得不动产物权的直接依据，也没有法律规定以合同方式可以直接取得涉案房屋的物权。因此，在涉案房屋未变更登记原告为所有权人的情况下，原告认为其已取得该房屋的物权，与上述法律的规定不符。原告对房屋没有办理过户手续存在重大的过错，原告的主张不符合上述规定的第（四）项“非因买受人原因未办理过户手续”的条件。原告清楚知道，其购房至今未办理房产过户手续，是因为涉案房产只办了整栋一个房产证，而其中的所有单元均没有办理房产证，即原告清楚知道涉案房产无法办理过户手续。而且原告称黄固强的不配合，却在长达二十多年的时间里未为此起诉主张权利，或者通过其他方式向黄固强主张过办理涉案房产的房地产权属过户登记手续，也未在涉案房产被查封时提出异议，直至因上述案件需要拍卖、执行。故即使存在房屋买卖合同，原告对未办理过户登记存在过错。由此可见，原告对登记在黄固强名下的涉案房产提出的异议，因不符合上述规定的情形，不能产生所有权的转移。进一步说，原告对涉案房屋无法办理过户手续是知悉的，仍购买涉案房产，将产生的风险却孤意行之，应自担其风险。因黄固强对建设用地只有使用权，多年来双方一直没有办理法定的权属转让过户审批手续，违反了须经房地产行政管理部门登记公示才变更权属的法律规定，导致涉案的房屋买卖合同无法办理过户手续，原告对此存在过错。原告没有提供证据证明全额支付了购房款，不能满足上述规定的第（三）项“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的条件。原告未有举证证明其已向黄固强全额支付了购房款。而且使用权面积为95平方的涉案房产，原告声称房价45000元，明显低于当时的市场价格，有违常理。原告没有提供证据证明占有、使用了涉案房产，不能满足上述规定的第（二）项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件。原告没有提供任何证据或银行流水记录，不能证明原告占有、使用了涉案房产，无法形成有力的证据链，不能认定原告对涉案房产进行了物理上的管理和实际上的支配。综上所述，原告对无过户存在过错，涉案房屋买卖合同为无效合同，原告诉请排除执行无法同时满足《最高人民法院关于办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，故原告诉请停止对涉案房屋的执行理据不足，应不予支持。恳请法院根据认定的事实和适用法律，驳回原告的请求。被告黄固强没有答辩。原告围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.原告的身份证复印件1份，用以证明原告的诉讼主体资格。2.购房协议书原件1份，用以证明原告以4.5万元购买了黄强xx的房屋，且是毛坯房，办理房屋契证3000元由原告负责。3.收据原件4页，用以证明黄锦兴分几次交钱总共交了4.5万元人民币。4.（2019）粤0605执异104号执行裁定书复印件1份，用以证明法院裁定驳回了原告的异议，原告对该裁定有意见。本院组织被告关雪仪对原告的举证进行质证。被告黄固强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。原告举证1，被告关雪仪无异议，本院予以确认。原告举证2，有原件核对，被告关雪仪虽有异议，但未能举证推翻，本院确认其真实性。原告举证3收据为笔记本记录的两页一份共八页，被告关雪仪不确认，经审查，对于笔记本中没有“黄强”签名的2页，本院不确认其真实性，对于有黄强签名确认的，被告虽有异议，但未能举证推翻，本院确认其真实性。原告举证4的执行裁定书，被告关雪仪确认其真实性，本院予以确认。诉讼中，本院依法调取了佛山市南海区国土城建和水务局关于（2017）粤0605执3653号函的复函、佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果并予当庭出示，原告、被告关雪仪均无异议。综合采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋位于广东省佛山市南海区×××××××××××××口，登记的权利人为黄锢强（身份证号码440××××××××），房产权利证号为3255xx；该房屋下盖土地的土地证号为集用（2005）030xx，权利人佛山市南海区××××××关边股份经济合作社，权利类型为集体土地使用权，权利性质为批准拨用企业用地。2017年2月28日，本院对关雪仪与黄固强民间借贷纠纷一案作出（2017）粤0605民初212号民事判决书，判令：一、黄固强应于本判决发生法律效力之日起十日内归还借款本金299000元及以299000元为本金，从2016年7月1日起至实际清偿日止，按中国人民银行同期贷款利率（以年利率6%为限）计算的利息予关雪仪；二、驳回关雪仪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该判决于2017年3月16日发生法律效力。2017年3月29日，本院立案受理关雪仪与黄固强民间借贷纠纷一案，案号为（2017）粤0605执3653号，执行依据为本院（2017）粤0605民初212号民事判决书。2017年5月12日，黄固强到本院做谈话笔录，并在笔录中确认其名下财产有佛山市南海区×××××××××××××口房地产（所有权人黄锢强即其本人）。2017年8月22日，本院作出（2017）粤0605执3653号执行裁定书，裁定：冻结、划拨、扣留、提取被执行人黄固强（又名黄锢强）的银行存款、收入人民币314077.01元，或查封、扣押其同等价值的财物。2017年8月29日，本院查封了黄固强名下的位于广东省佛山市南海区×××××××××××××口房屋（权利证号：3255850）。2019年1月16日，本院作出（2017）粤0605执3653号公告，内容为：黄固强不履行本院（2017）粤0605民初212号民事判决书确定的生效法律义务，本院拟于近期对前述权利证号为3255850的房屋采取评估、拍卖或变卖等处置措施。2019年3月25日，本院立案审查黄铭雄、黄锦卿对本院执行涉讼房屋所提异议，案号为（2019）粤0605执异104号。同年4月26日，本院依法作出（2019）粤0605执异104号执行裁定，驳回异议人黄铭雄、黄锦卿的异议请求。黄铭雄于同月30日收到上述执行裁定书后，不服并于5月9日提起本案诉讼。诉讼中，原告提交如下证据证明其实际购买涉讼房屋的主张：1、被告黄固强（甲方，落款签名为黄强）、原告（乙方）签订的落款时间为1991年9月22日的《购房协议书》原件1份，该《购房协议书》约定，甲方向乙方出售涉讼房屋，该套间按未装修底价人民币45000元结算、乙方永久性使用。办理房屋契证乙方付人民币3000元，超出部分由甲方负责。2、收据6份，内容详见下表。凭据日期签名内容收据91.9.22黄强收到黄锦兴预付5楼北座订金壹万元人民币。此据。收据91.10.30黄强收到黄锦兴现金壹万元正人民币。收据91.11.7黄强收到黄锦兴港币5000元。收据91.11.15黄强收到黄锦兴壹万元正港币。收据91.11.29黄强收到黄锦兴港币5000元人民币1000元。收据1991.12.10黄强收到黄锦兴港币壹万元正7.688。（此收据在“黄强”签名及日期后记有“19/12收港币1000元”）诉讼中，原告自认没有涉讼房屋所在土地集体成员的身份，并称黄锦卿与《收据》中的黄锦兴是同一人，所有的购房款项均是由原告转与母亲黄锦卿，再由黄锦卿现金支付。原告不清楚6张《收据》具体哪些是对应原告购买的房屋所支付的房款，哪些是对应黄锦卿购买房屋支付的款项。另外，黄固强在（2019）粤0605执异100、101、102号案的听证过程中自认其曾使用过黄强、黄锢强的名字。另查明，黄锦卿在（2019）粤0605民初10738号案中主张其以40000元的价格向被告黄固强购买了位于广佛公路联安路口好景楼402房，于1991年9月9日前已向黄固强付房款40360元，多出部分作为其儿子黄铭雄购买涉讼房屋的部分购房款。黄锦卿在10738号案中提供了收据及字条6份，内容详见下表。凭据日期签名内容字条91.7.4强四楼北座共计人民币4万元正，40000元，包水电汽，有分錶，收人民币伍仟元正。收据91.7.4黄强收到黄锦兴预付房款港币壹万柒仟捌佰伍拾元（17850元）。收据91.7.8黄强收到黄锦兴交房预付款人民币陆千元正。此据。收据91.7.19黄强收到黄锦兴购房款肆仟元正（人民币）。此据。收据91.9.9黄强收港币2150元。此据。收据91.9.9黄强收到人民币壹万元正10000。（共40360元）人民币本院认为，本案为案外人执行异议之诉，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，本案审理的内容是原告对涉讼房屋是否享有实体权利，及该权利是否足以排除强制执行的民事权益。原告诉请本院判令被告黄固强配合办理涉讼房屋的权属证明不属于案外人执行异议之诉的审查处理范围，本院不予审查，原告应另行主张权利。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，原告提起本案诉讼，应当就此承担举证证明责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张其向被告黄固强购买涉讼房屋，但未办理过户登记手续，该主张即使属实，原告就涉讼房屋对黄固强享有的也是债权请求权，而非物权请求权，故原告诉请本院确认涉讼房屋归其所有理据不足，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因涉讼房屋为不动产，本院参照该规定，结合原告举证审查认定如下：首先，原告虽然提交了其与黄固强签订的落款时间为1991年9月22日的《购房协议书》及由黄固强出具的收据字条，但因相关的收据字条无转账凭证佐证，该组材料的形成时间存疑，且原告提交的收据字条对应的款项金额与《购房协议书》约定的价款不一致，原告是否支付完毕购房款也存疑。其次，原告主张其于1991年前后开始在xx房居住并在好世界酒家被拍卖后出租，但并未提供相关证据证明。最后，原告明知其没有涉讼房屋所在土地村集体成员的身份，仍坚持向被告黄固强购买涉讼房地产，对涉讼房地产的过户应自负相应的履约不能的风险。同时，涉讼房屋仅办理所在楼宇整体确权手续，并未区分具体单元办理确权登记手续，原告主张其仅购买其中一个单元，亦应对无法办理相应的过户登记手续承担相应的责任及风险。另外，原告主张其多次催促被告黄固强配合办理涉讼房屋的过户登记手续，但本案中亦未见相关证据证明。综上，原告对涉讼房屋不享有物权，且其提交的证据亦未能证明其对涉讼房屋享有的实体权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故原告对涉讼房屋享有的权利不能排除本院的强制执行，本院对其相应的诉讼请求不予支持。被告黄固强经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告黄铭雄的诉讼请求。本案适用普通程序结案，案件受理费1050元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  谢晓东审 判 员  曾舟洲人民陪审员  梁润芬二〇一九年十一月八日书 记 员  成海欣