浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2010）绍越民初字第445号原告张坤兴。委托代理人（特别授权代理）宋朝晖。委托代理人（特别授权代理）张建国。被告汤宝祥。委托代理人（特别授权代理）王光耀。原告张坤兴诉被告汤宝祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年12月31日立案受理，依法由代理审判员张剑适用简易程序独任审判，于2010年2月4日、同年3月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人宋朝晖、张建国，被告汤宝祥及其委托代理人王光耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张坤兴诉称：原告原系绍兴市越城区城东乡罗家庄村村民（现为绍兴市越城区迪荡街道罗家庄居民委员会居民）。1990年代初期，该村不少村民因家庭人口增加而导致住房紧张，为此这些村民向村、乡两级组织进行反映和要求，希望能够解决和改善家庭住房困难。在经过村、乡两级审核后，再上报越城区政府相关职能部门进行审批。有关部门批复为“为节约土地（耕地）按规划联建”。当时罗家庄村委据此组织按照规划统一联建，竣工后再按联建房成本价向相关村民收取费用并交付联建房，剩余的少量联建房再提供给本村其他住房困难户。其中原告也因家庭住房困难经申请获得了购买剩余联建房的资格，在分5次向村委支付了联建房成本价15150元的房款后，购得房号为1幢102室建筑面积为60.41平方米的一套村民联建房。当时村里规定利用集体土地建造的联建房只能提供给村里住房困难村民，不对外销售，但事后因原告住房宽裕，就将该套村里用于解决其住房困难的联建房私下以28000元的价格出卖给身为城镇居民的被告。从法理上分析，城镇居民购买农村住房，其实是变相转让农村宅基地使用权，与国家法律和相关政策相矛盾，故原告认为原、被告之间的房屋买卖行为当属无效民事行为。根据我国《合同法》的有关规定，合同的无效具有溯及力，合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还。因双方协商未果，现起诉要求判令确认原告与被告之间的房屋买卖关系无效同时判令被告返还腾退房屋。被告汤宝祥辩称：首先，原、被告签订的房屋买卖协议合法有效。原、被告于2000年11月24日签订了一份房屋买卖协议，原告自愿将诉争房屋以27000元的价格卖给被告，该房屋买卖关系经罗家庄村委同意，并由村委出具了原、被告买卖联建房事实的证明。被告于当日支付给原告购房款27000元，后原告将该房屋交付给被告，本案联建房买卖是双方在自愿、公平的基础上，达成的房屋买卖协议，是双方真实意思表示，并经建设单位即罗家庄村委会同意且出具证明，同时协议签订后，被告付款、原告也交付了房屋，双方的房屋买卖协议并没有侵害社会公共利益，应当确认有效。2003年绍兴市政府为开发迪荡新城，已征用本案联建房及所属的宅基地，现已根据浙绍开委（2008）18号文第1条的规定，将该房屋确权给被告所有。原告在诉状中讲到“从法理上分析，城镇居民购买农村住房，其实是变相转让农村宅基地使用权，与国家法律和相关政策相矛盾”。对此，被告认为现行法律并没有关于农村房屋不准买卖的禁止性规定，原、被告双方的房屋买卖关系符合《民法通则》、《物权法》、《土地管理法》等法律法规规定，也符合最高人民法院相关司法解释和批复精神。再根据浙江省高级人民法院《关于为推进农村土地流转和集体林权制改革提供司法保障的意见》第六条规定“依法支持宅基地使用权流转”。由此可见，原、被告之间的房屋买卖行为是合法的，也是有效的。其次，根据原告在起诉状中的观点，那么其不具有本案原告的诉讼主体资格。原告在1971年12月被绍兴钢铁厂招收为正式职工，于当月将户口迁入该厂集体户即为城镇居民，原告从2008年4月退休后，于2008年12月21日将户口从该厂集体户中迁移至五云居委会，也就是说，原告从1971年至今为城镇居民。那么根据原告起诉观点，其于1990年向村委购买的联建房，也不具有合法性，既然原告与罗家庄村委的联建房屋买卖关系不合法，那原告就不具有本案原告的诉讼主体资格。第三，本案已超过法律规定的诉讼时效。本案诉争房屋从2000年11月24日双方履行协议后，被告已实际占有，使用、管理该房屋长达10年之久，早已超过《民事通则》规定的两年诉讼时效。因此原告的诉讼请求，不应受到法律保护。第四，原告在十年后反悔房屋买卖关系，也违反了诚实信用原则和恪守合同原则。综上，请求驳回原告诉讼请求。原告张坤兴为了证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：1、绍兴市越城区迪荡街道罗家庄居民委员会证明、呈报表各1份，收款收据复印件5份，要求证明诉争房屋的来源以及原告向当时罗家庄村委购买联建房屋，并支付了房款15150元的事实。被告经质证对原告向村委购买联建房的事实没有异议，但认为居委会证明没有负责人签名，不符合法律规定的形式要件，不能作为证据使用，同时认为在购房之前原告本人也已迁入绍兴钢铁厂集体户，如果原告起诉观点成立，那么其也无权购房该房屋，故无本案主体资格；对呈报表真实性没有异议，但认为该呈报表是胡如兴个人的呈报表，不是村委联建房用地申请呈报表，故与本案没有关联性；对收款收据复印件无异议。因被告对原告向村委购买联建房的事实没有异议，本院予以确认。2、文件复印件1份，要求证明原越城区迪荡街道五云、西金、罗家庄等3个行政村的村民委员会于2008年变更为五云、西金、罗家庄3个居民委员会的事实。被告经质证无异议，本院予以确认。3、绍兴市国土资源局经济开发区国土资源分局出具的情况说明1份，要求证明被告购买的罗家庄联建房地块至今未被征收过，土地性质仍属集体土地的事实。被告经质证对真实性、关联性有异议，认为从该情况说明所附的平面图上看不出红线框内的地块是否就是罗家庄联建房所在地块，故不能证明罗家庄联建房所在地块是否被征用，原告要证明该地块是否被征用应提供绍兴市政府的征地批文、征地合同和详细的征地平面图。本院认为该说明系有权国家机关出具，上面明确记载“罗家庄联建房地块至今未征收过”，可以证明原告主张的事实。4、常住人口登记卡2份，要求证明原告的妻子朱玉娥、儿子张建国的户籍情况。被告经质证认为上述证据不能证明朱玉娥与张建国与原告是同一个户口内的，与本案无关联性，原告至今还是城镇居民。对证据的真实性本院予以认定。被告汤宝祥为了证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：5、政审表、协议书各1份，要求证明原告张坤兴于1971年12月因支工，户口已转为城镇居民的事实。原告经质证对真实性没有异议，但认为虽然原告的户口迁出了，但其妻子和儿子在购房时还是农村户口，宅基地还也在，因原告张坤兴是户主，所以原告张坤兴作为一家庭户的代表是有权利向村委购买联建房的。对证据的真实性本院予以认定。6、罗家庄村民委员会证明、卖房协议合同各1份，要求证明原、被告于2000年11月24日签订了房屋买卖协议，协议约定原告自愿将本案诉争房屋出卖给被告，该协议中有证人胡某签字作证，诉争房屋经村委同意，并由村委出具证明予以确认的事实。原告经质证对真实性均没有异议，但认为只能证明双方私下确有房屋买卖行为这个事实，不能推定卖房协议是合法有效的，村委会的证明也不能代替有关部门的正常审批手续。本院认为原告质证意见成立。7、浙绍开委（2008）18号文件“沈家庄、罗家庄联建房拆迁补偿安置实施办法”1份（复印件）、“关于要求尽快确定村民联建房政策的请示”1份（复印件），要求证明罗家庄村在1996年前先后建联建房84套，其中**卖给外村人，针对这一情况绍兴市经济开发区管理委员会已经发文，根据该文件，在拆迁时被告可以获得确权并进行安置的事实。原告经质证对真实性均没有异议，但对被告要证明的目的和对象有异议，认为请示报告只是内部文件，与本案无关，同时认为双方之间的房屋买卖合同并不属于浙绍开委（2008）18号18号文件第1条第2款所规定的有效的权属证明。本院认为上述证据尚不足以证明被告主张的事实。8、迪荡街道罗家庄村联建房拆迁安置补偿协议书复印件1份、绍兴市房屋拆迁价格评估表复印件1份、绍兴市城中村改造房屋调查表复印件1份、周高荣户籍证明复印件1份，要求证明产权人为城镇居民的周高荣在2000年前向罗家庄村村民购买罗家庄联建房1幢103室，在2002年该套联建房被确权给城镇居民周高荣，2008年6月4日周高荣与绍兴经济开发区拆迁管理办公室和迪荡街道办事处依据浙绍开委（2008）18号文件的规定签订了补偿协议书，以产权调换的形式，被安置在城东世禾新村，故上述18号文件与本案具有关联性的事实。原告经质证认为上述证据系复印件对其真实性待定，即使是真实的与本案也没有关联性，因为本案是确认房屋买卖合同是否有效，与拆迁安置政策无关。因被告在本院指定期限内未提供上述证据之原件，且原告提出异议，故对该组证据的真实性本院不予认定。9、交款通知单4份，要求证明被告当时购买诉争房屋时认为是购买商品房的事实。原告经质证认为与本案无关，村委无权认定所建造房屋是否系商品房，其次有两份通知单上明确记载是集建住宅。本院认为原告质证意见成立。10、在本案审理过程中被告向本院提交了房屋确权单复印件、装修代码表复印件1份、非本村人员购买村联建房情况申请表复印件各1份，要求证明房屋拆迁部门已将诉争房屋的权属确认给被告，并对该处房屋的装潢现值进行评估的事实。因原告经质证对上述证据真实性提出异议，被告申请本院调查核实上述证据的真实性，同时要求本院至绍兴市经济开发区拆迁管理办公室或迪荡街道办事处调取户名为被告汤宝祥的《绍兴市城中村改造房屋调查表》、《绍兴市房屋拆迁价格评估表》。经本院向有关机关调查，绍兴经济开发区拆迁管理办公室、绍兴市越城区迪荡街道办事处向本院出具证明、通告复印件、确认表复印件及拆迁通告复印件各1份。上述证据原告经质证无异议。被告经质证对确认表没有异议，认为可以证明罗家庄1-102室已经确权给了被告所有的事实；对拆迁通告也没有异议，认为其中第3条明确了拆迁依据；对通告也没有异议，认为可以证明当时确权的依据绍开委（2008）18号文件。对证明被告有异议，认为不属于被告申请调查的范围，而且是无效的，理由如下：首先，从形式上看证明是不能联合出具的，必须是一个机关一个证明，同时根据相关规定，单位证明应有法定代表人或负责人签字，但这个证明上没有这些人签字；其次，从证明的内容上看2008年绍兴开发区拆迁管理办公室和迪荡街道办事处已将本案诉争房屋确认给了被告所有，但又在2010年3月20日认为确权给被告显属不当，应予纠正，故该证明应属具体的行政行为，二机关应当以行政处理决定书的形式送达给行政相对人汤宝祥，而且应给汤宝祥提起行政复议和行政诉讼的法定权利，但汤宝祥至今没有收到行政处理决定书，所以这份证明不具有合法性；再次，从证明的效力上看，与绍开委（2008）18号文件第1条相抵触，本案房屋的现居住人至今为止是被告，而且被告向确权部门提供了有效的权属证明，确权部门已于2008年将该房屋确权给被告所有，这一确权行为完全符合上述文件的规定，如果这份证明要撤销被告房屋的确权行为，必须先撤销18号文件，但出具证明的2个机关无权撤销18号文件，因此这份证明是超越权限的证明，更不能作为证据使用。本院认为上述证据只能证明诉争房屋拆迁安置的经过，不足以证明原、被告之间房屋买卖合同的效力。综合上述予以确认的证据及原、被告双方在庭审中的陈述，可以认定以下事实：原告张坤兴原系绍兴市越城区城东乡罗家庄村村民（为迪荡街道越城区迪荡街道罗家庄居民委员会），原告于1971年因被绍兴钢铁厂招工而转为城镇户口，其儿子张建国、、妻子朱玉娥在购买本案诉争房屋仍为罗家庄村村民。0年代初，罗家庄村经审批获准在集体土地上集资建造村民联建房用于解决本村村民住房困难，原告所在家庭户也获得了相应购买资格，并以原告名义出资15150元购得诉争房屋即房号为1幢102室的村民联建房1套。2000年11月24日，原告与被告汤宝祥签订卖买房协议合同1份，约定将该诉争房屋作价27000元出售给被告。罗家庄村民委员会于同日出具证明一份，证明房屋转让情况属实。协议签订后，被告按约交清了全部购房款项，原告亦交付了诉争房屋给被告使用至今。另查明诉争房屋所在地块至今未领取集体土地建设用地使用证，也未被征收过，性质仍为集体土地。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》明确规定农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。原告张坤兴与被告汤宝祥房屋买卖协议中涉及的罗家庄村联建房1幢102室房屋所占用土地的性质为农村集体土地，，而被告系城镇居民，买卖协议违反了法律、行政法规强制性规定，同时诉争房屋所在土地至今未领取合法有效之权属证书，故原告要求认定房屋买卖合同无效，理由正当，应予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任，现原告要求被告腾退并返还诉争房屋，理由正当，应予支持。鉴于被告在本案审理期间未要求原告返还因该房屋买卖协议所取得的财产，同时亦未就其损失提出明确的反诉主张，故被告可就返还财产及赔偿损失问题另行主张权利。对被告关于原告起诉超过诉讼时效的答辩意见，因合同无效属于自始无效，故该抗辩意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）、（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告张坤兴与被告汤宝祥之间于2000年11月24日签订的卖买房协议合同无效；二、被告汤宝祥应于本判决生效之日起30日内将坐落于绍兴市越城区迪荡街道罗家庄联建房1幢102室房屋腾退交还给原告张坤兴。本案案件受理费4925元，减半收取2462元，由原、被告各半负担，均于本判决生效后三十日内结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。代理审判员 张 剑二〇一〇年三月三十日书 记 员 范海燕