浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙温民终字第1042号上诉人（原审原告）上官王迪。上诉人（原审原告）上官光表。上列两上诉人共同委托代理人林武，浙江越人律师事务所律师。上诉人（原审被告）苍南县龙港镇人民政府，住所地：苍南县龙港镇镇前路**。法定代表人王忠秀，镇长。委托代理人林佳云，浙江浙信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）苍南县龙港镇咸园村民委员会，住，住所地：苍南县龙港镇咸园村/div>法定代表人上官玉化，村委会主任。上诉人上官王迪、上官光表、苍南县龙港镇人民政府因房屋拆迁安置补偿协议纠纷一案，不服苍南县人民法院（2010）温苍民初字第507号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2010年7月27日公开开庭审理了本案。上诉人上官王迪、上官光表及其委托代理人林武，上诉人苍南县龙港镇人民政府（以下简称龙港镇政府）的委托代理人林佳云，到庭参加诉讼。被上诉人苍南县龙港镇咸园村民委员会（以下简称咸园村委会）经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理后认定，龙港镇政府因龙港礼品城二期工程建设需要，需拆迁原告等咸园村部分村民的房屋。2007年1月26日，两原告分别与被告龙港镇政府、咸园村委会签订了龙港镇咸园村礼品城二期房屋拆迁协议书各一份，同时原告上官王迪与被告咸园村委会签订了龙港镇咸园村礼品城二期房屋拆迁多余杂地安置协议书一份。协议书约定，因建设礼品城二期工程需要拆迁原告上官王迪坐落在咸园村150号房屋一间，计建筑面积101平方米，建筑占地面积及副房、房屋前后杂地共计250平方米；被告按镇政府整体规划，安置补偿原告上官王迪坐落于龙港镇咸阳路西首第一幢宅基地一间，原告上官王迪应交基础设施费10000元，杂地安置由被告咸园村统一安排一间地基，原告上官王迪应交基础设施费30000元；拆迁原告上官光表坐落在咸园村150－1号房屋一间，计建筑面积84.14平方米，建筑占地面积及副房、房屋前后杂地共计125平方米，被告按镇政府整体规划，安置补偿原告上官光表坐落于龙港镇咸阳路西首第一幢宅基地一间，上官光表应交基础设施费10000元。协议还对拆迁补偿、安置费等作了约定。协议生效后，两原告依约腾空并交付房屋供被告拆除。上官王迪、上官光表等被拆迁户拆迁的土地作为龙港礼品城二期工程建设用地，并且该工程现已经在建。原告上官王迪于2007年2月5日向被告咸园村委会交纳杂地街道设施费30000元，同年8月2日两原告分别向被告咸园村委会交纳了老房拆迁街道设施费各5000元。事后，两被告未按协议约定履行安置宅基地供两原告建房。经原告多次要求，被告龙港镇政府于2008年6月11日向原告出具一份承诺书，承诺履行交付宅基地及办理建房报批手续的最后期限为2008年4月10日前，未如期履行交付，向原告赔偿每间地基每日200元的违约金。至今，被告仍未向原告交付宅基地及办理建房报批手续。另查明，2003年7月21日，苍南县征地事务所与龙港镇咸园村签订征地补偿协议，向龙港镇咸园村征用土地面积1.2642公顷，提供给龙港家居市场拆迁安置使用（也即本案原告等被拆迁户使用）。同年7月24日苍南县国土资源局向有关部门进行建设用地呈报，同年8月16日经浙江省人民政府批准，将上述农用地转为建设用地。2004年9月17日苍南县国土资源局经苍南县人民政府批复同意征地补偿、安置方案，之后，苍南县国土资源局会同有关部门对上述被征用土地进行了安置补偿。2007年，被告龙港镇政府向苍南县规划建设局发函要求对该龙港礼品城二期拆迁安置地块出让规划设计条件。同年12月29日苍南县规划建设局复函同意：龙港礼品城二期拆迁安置地块出让规划设计条件和要求，上述地块设计建筑面积不大于40249平方米的高层建筑。目前，该土块拟计划予以公开挂牌出让，出让方案报县政府审定。又查明，被拆迁房屋所在地为龙港镇咸园村，土地性质为集体所有，该房屋拆迁时该地已被划入龙港镇城镇范围，龙港镇政府及咸园村委会与原告签订房屋拆迁安置协议拆迁原告房屋时，未取得房屋拆迁许可证，对协议书中约定的安置补偿地段至今未取得规划设计审批等手续。原审法院审理后认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点在于：1、原告上官王迪、上官光表与被告咸园村委会、龙港镇政府签订的房屋拆迁补偿安置协议的性质、效力；2、被告是否应按协议约定继续履行义务并承担违约责任，原告的诉讼请求是否应予支持。关于争议焦点1，该院认为，本案的拆迁安置协议书系双方真实意思表示，不违反我国效力强制性的法律或行政法规的规定，依法应确认有效。尽管我国《城市房屋拆迁管理条例》第四条第二款规定，本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位，但拆迁许可是行政管理部门实施的具体行政行为，而房屋拆迁安置协议是平等主体之间达成的民事行为，它们是两种不同法律性质的行为。《城市房屋拆迁管理条例》规定，违反该条例规定，应由行政部门予以处罚，而无因没有取得拆迁许可，拆迁人与被拆迁人签订的拆迁安置协议无效的规定，我国相关的法律或行政法规也没有相应的规定。且《城市房屋拆迁管理条例》只适用城市规划区内的国有土地上的拆迁，而本案涉及的是农村集体土地上的拆迁，依法不适用《城市房屋拆迁管理条例》，而应适用《土地管理法》及《合同法》的相关规定。虽然房屋拆迁时，该地已被纳入城市规划区，根据最高院有关答复意见，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定对房屋所有权人予以补偿安置，但该意见也只是对房屋所有权人应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定予以补偿安置，而并不能就此认定拆迁人必须取得拆迁许可证，否则拆迁安置协议无效。据此，被告龙港镇政府及咸园村委会因龙港镇礼品城二期工程建设需要进行房屋拆迁，与两原告签订的拆迁补偿安置协议，依法有效，被告应按协议约定履行补偿安置义务。被告龙港镇政府于2008年6月10日自愿向原告承诺，履行交付宅基地及办理建房报批手续的最后期限为2008年4月10日前，未如期履行交付，向原告赔偿每间地基每日200元的违约金，该承诺并未违反法律、法规的规定，被告龙港镇政府应按承诺支付两原告每日每间200元的违约金。关于争议焦点2，该院认为，按照拆迁协议书的约定，两被告应当按签订协议时的整体规划设计方案，安排两原告坐落于龙港镇咸阳路西首第一幢地段建房各一间，并按拆迁多余杂地协议书安排上官王迪宅基地一间，办好建房报批手续，但由于被告至今未就该协议约定的安置地段取得规划许可，办理相应建房许可手续。故讼争地基尚不具备交付使用办理建房报批手续，进场施工的条件，原告起诉要求被告立即交付坐落于龙港镇咸阳路西首第一幢宅基地三间，并办好建房报批手续，确保进场施工的诉讼请求目前在事实上是不能履行，故原告的该项诉讼请求，不予支持。由于被告的责任，导致原告房屋拆迁后至今不能取得安置地基建房，故被告应承担违约责任，原告要求被告按照事后的承诺支付两原告每日每间200元的违约金应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十五条的规定，判决如下：一、龙港镇政府自该判决发生法律效力之日起十日内向上官王迪、上官光表支付从2008年4月10日起至判决发生法律效力之日止的逾期交付宅基地及办理建房报批手续的违约金（违约金以每间每日200元计算，上官王迪计算二间、上官光表计算一间），从判决发生法律效力之次日起至交付宅基地及办理建房报批手续之日止的逾期违约金，由双方另行解决处理；二、驳回上官王迪、上官光表的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由龙港镇政府负担。一审宣判后，上官王迪、上官光表与龙港镇政府均不服，向本院提起上诉。上官王迪、上官光表上诉称：一、本案拆迁补偿安置协议依法有效，被上诉人应按协议约定履行补偿安置义务。二、上诉人的诉讼请求在法律上完全可以履行。双方签订合同时，被上诉人曾向上诉人出示规划图纸，承诺安置三间地基给上诉人。目前，包括安置地基在内的地块仅仅是“拟计划予以挂牌出让，出让方案报政府审定”，因此，如果被上诉人依法行政，本案涉及的合同义务是完全可以履行的。综上，请求二审法院维持原判第一项，撤销第二项，依法改判被上诉人交付上诉人三间宅基地，并办好建房报批手续确保进场施工，本案一、二审受理费由被上诉人承担。龙港镇政府上诉称：一、原判认定双方签订的拆迁补偿安置协议依法有效，与法相悖。上诉人不具有拆迁资格，因此双方签订的拆迁协议违反法律、法规的强制性规定，根据《合同法》第五十二条之规定，应属无效。二、原判认定本案涉及农村集体土地上的拆迁，依法不适用《城市房屋拆迁管理条例》，而应适用《土地管理法》和《合同法》的有关规定，与事实不符。三、双方约定上诉人安置三间宅基地并办好建房报批手续给被上诉人，但宅基地使用权的归属和审批权并不在上诉人，双方的约定超越了上诉人职权范围，应属无效。且诉争三间宅基地的土地使用权已被征用为国有，并将公开挂牌出让，因此，交付三间宅基地也无法实现。四、承诺书承诺2008年4月10日之前办好报批手续，但承诺时间却为2008年6月10日，显然承诺的违约金不成立。如承诺书合法有效，约定的违约金也过高，请求予以适当减少。五、两被上诉人的拆迁协议是相互独立的，安置的房屋也是独立的，其争议应属两个案件，一审法院将本案作为一个案件审理程序不妥。综上，请求依法改判驳回被上诉人上官王迪、上官光表的一审诉讼请求或发回重审。被上诉人咸园村委会未到庭答辩。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经本院审理查明的事实与原判认定的事实一致，有原判已确认的证据及当事人的陈述为证。本院认为，本案双方当事人二审争议的主要问题仍然是拆迁协议书的效力、协议约定的三间宅基地现能否履行及违约金的承诺是否有效、违约金是否过高。首先，关于拆迁协议书的效力问题。本案被拆迁房屋所在土地性质为集体所有，而我国《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围则是国有土地上的房屋拆迁，因此，本案当事人之间签订的协议虽然名为拆迁协议书，但并非《城市房屋拆迁管理条例》规定意义上的房屋拆迁协议书，而是双方当事人就集体土地上房屋拆除、补偿达成的协议书。该拆迁协议书为双方当事人真实、自愿意思表示，且没有违背法律强制性和禁止性规定，应为有效。龙港镇政府在已拆除房屋并使用该集体土地的情况下，以其未取得房屋拆迁许可证为由主张拆迁协议书无效，显然不诚信。其次，关于协议约定的三间宅基地现能否履行的问题。协议约定的宅基地安置地块现尚未取得规划许可，也无法办理建房审批手续，故上官王迪、上官光表要求按照协议约定安置宅基地目前尚不具备条件，其可待具备条件时再行要求安置或协商以其他方式予以安置。最后，关于违约金承诺的效力和违约金是否过高的问题。龙港镇政府在2008年6月10日出具承诺称在2008年4月10日前交付宅基地及办好建房审批手续，虽然承诺时间在后，履行期限在前，但此种承诺方式并未违反法律规定，且该承诺为龙港镇政府自愿做出，因此，该承诺对其具有法律约束力。上官王迪、上官光表要求龙港镇政府按照其承诺承担违约责任，原判予以支持正确。龙港镇政府称违约金过高，但未举证证明约定的违约金确实过高于上官王迪、上官光表的实际损失，因此，对其要求适当减少的请求本院不予支持。另外，上官王迪、上官光表与龙港镇政府签订的拆迁协议书虽然是独立的，但两人为父子关系，且被拆迁的房屋连接在一起，两人以同一个案件起诉可以减少诉累和节约司法资源，故原审法院将本案作为一个案件审理并无不当。综上，上述双方当事人的上诉请求与理由均不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费4900元，由上诉人上官王迪、上官光表与上诉人苍南县龙港镇人民政府各负担2450元。本判决为终审判决。审判长 戴 真审判员 郑明岳审判员 胡爱玲二〇一〇年九月三日书记员 曾 慧