广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终6001号上诉人(一审被告，反诉原告）：李**，男，1989年4月8日出生，汉族，户籍住址：河北省唐山市丰南区。被上诉人(一审原告，反诉被告）：惠东县康宏发展有限公司，住所：广东省惠东县巽寮管委会巽寮村委会粘坑地段中航巽寮湾花园。法定代表人：欧阳昊。委托诉讼代理人：黄泽楚，广东伟伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍祥，广东伟伦律师事务所律师。上诉人李**与被上诉人惠东县康宏发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院(2019)粤1323民初828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李**，被上诉人惠东县康宏发展有限公司的委托诉讼代理人黄泽楚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李**上诉请求：1、解除商品房买卖合同。2、退还原告预售房款146700元，并按5.5%计算支付利息累计至合同履行完毕，同时支付总房款1％的违约金。3、退还2017年5月25日收取的4070元，并按5.5％计算支付利息，并累计至合同履行完毕。4、退还2017年5月25日收取的6980元，并退1赔3。5、退还2017年6月2日收取的代收杂项费3390元，并按5.5％计算支付利息，并累计至合同履行完毕。6、按照相关法律规定赔偿被告交通费、误工费、打字复印费、快递费等合理的维权支出。7、诉讼费、反诉费和上诉费由败诉方承担。事实和理由如下：上诉人认为惠东县法院在上述案件的判决书中存在不符合事实，法律适用不准确的情况。主要有以下几点：第一，关于被上诉人违反《广东省商品房预售管理条例》第三十一条第一款的规定“预购人应当按合同约定的付款时间，将商品房预售款直接存入商品房预售款专用账户，凭银行出具的存款凭证，向预售人换领交款收据。”惠东县法院援引第三十四条：“预售人违反本条例第六条、第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十五条、第十七条、第十八条、第二十二条、第二十三条、第二十四条、第二十五条、第二十七条、第二十八条、第三十条、第三十一条规定或者预购人违反本条例第二十四条、第三十条第一款规定，给对方造成损失的，应当依法承担赔偿责任。事实是，由于被上诉人违反《广东省商品房预售管理条例》第三十一条第一款，因此上诉人才拒绝向被上诉人交付尾款，且已经导致了上诉人无法按期获得房屋，因此可见已经对上诉人(预购人)造成了实际损失，损失应当由被上诉人承担。但是惠东法院认为：被告(上诉人)未按约定支付楼款，应当承担的违约责任为第一责任，罔顾被上诉人不按《广东省商品房预售管理条例》规定的收款程序做出判决，法律适用不准确，甚至时至今日上诉人都不知道被上诉人通过POS机将上诉人的首付款收到了哪个账户，是否安全，资金是否被挪用，上诉人拒不支付后续尾款完全是出于保证自己的财产安全，也是为了防止开发商“跑路”这种事情的发生。且上诉人也未在销售场所公示自己的商品房监控账户，此种行为也不符合房管局的相关规定。由此可见，被上诉人不仅存在财务程序上的违规，同时也存在销售程序上的违规。更鉴于法律存在明确规定，但是惠东法院在判决中却不执行，上诉人对此表示不服。第二，在庭审过程中，被上诉人曾提出，向法院提交房屋已经符合交付条件的相关文件，但是即便在判决书下达之后，上述人依旧没有收到惠东法院交付给上诉人的副本，可见目前惠东法院并不清楚房屋是否已经符合交付条件。因此惠东法院在事实认定不清的基础上，做出判决。通过上诉人与被上诉人销售人员聊天记录可知，房屋时至上诉人提交上诉状时依旧不符合交付条件，即不符合双方签订的《商品房买卖合同》第十条第一款第四点关于：“燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管道连接，保证燃气供应。”的规定，且此条款为《商品房买卖合同》履行的必要条件，也是《商品房买卖合同》解除的合同规定条款。因此惠东法院驳回被告反诉，不符合合同规定，罔顾合同标的物实际情况，上诉人对此表示不服。第三，判决书中认定：“被告主张于2017年5月25日向原告交付搭板费6980元，提交了收款收据、银行流水予以证明，收款收据加盖公章样式为“深圳市骏德工程有限公司”，银行流水显示被告于2017年5月25日向广东广州市药科大学支付6980元。原告对被告主张的事实及证据不予认可，辩称该款项与原告无关。”通过上诉人与被上诉人销售人员聊天记录可以明确证明被上诉人收取了上诉人的搭板费6980元，也可以进—步为本案提供了明确的证据证明被上诉人在销售过程中，存在违规收费。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第二款（2）转移财产、抽逃资金，以逃避债务”。被上诉人的此行为：通过改变收款账户方式，逃避债务。尤其是此笔债务，在庭审过程中，被上诉人当庭否认收取了上诉人费用的事实，称从未收取，可见已经发生了逃避债务的事实。因此，对于惠东法院关于“搭板费6980元”的所有判决，上诉人对此表示不服，同时对惠东法院关于上诉人不享受“不安抗辩权”的认定表示不服。第四，惠东法院在判决书中忽视了合同法第一百零八条（拒绝履行）：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”通过上诉人与被上诉人销售人员聊天记录可知，被上诉人已经明确表示了不会按照《商品房买卖合同》履行义务，且事实也证明从始至终被上诉入都未打算按照《商品房买卖合同》履行义务，因此上诉人可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。此条法律条款的适用，惠东法院并未在判决书中有任何体现，可见法律条款适用存在问题。第五，关于案件费用应当以终审判决结果承担。被上诉人惠东县康宏发展有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。惠东县康宏发展有限公司向原审法院提出起诉请求：1、被告立即向原告支付拖欠的购房款人民币220000元；2、被告立即向原告支付违约金人民币14212元（违约金以逾期应付房款人民币220000元为基数每日以万分之二自2017年12月31日起暂计至2018年11月19日共323天，并计至合同履行完毕之日止）；3、本案的诉讼费等全部费用由被告承担。李**向原审法院提出反诉请求：1、解除商品房买卖合同；2、退还原告预售房款146700元；3、从2017年5月17日到2019年5月13日计726天按5.5%计算利息64343.2元，并累计至合同履行完毕；4、支付违约金3667元；5、2017年5月25日收取的4070元，按退一赔三，退还16280元；6、2017年5月25日收取的6980元，按退一赔三，退还27920元；7、退还2017年6月2日收取的代收杂项费3390元，按5.5%计算利息为1352.6元，并累计至合同履行完毕；8、赔偿被告交通费500元、误工费500元、打字复印费100元；9、诉讼费、反诉费由原告负担。原审法院认定事实：1、原告惠东县康宏发展有限公司（出卖人）与被告李**（买受人）于2017年6月2日签订商品房买卖合同，该合同于2017年7月3日在惠东县房产交易所办理房屋预售登记备案。合同约定标的物为惠东县巽寮管委会巽寮村委会粘坑地段中航巽寮湾花园B7栋2层11号房，房屋总价款为366700元，约定付款方式为，被告于2017年12月30日前付清全部楼款，其中首期款146700元于2017年6月2日前支付，余款220000元于2017年12月30日支付；第八条约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，按逾期时间，分别处理，逾期在90日内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。约定交付日期为2018年4月30日前。2、被告于2017年5月17日交付定金9500元、2017年5月19日交付定金20000元、2017年5月25日交付房款117200元共146700元给原告。另，被告提交的银行流水显示被告于2017年5月25日向原告交付117200元。3、被告主张于2017年5月25日向原告交付搭板费6980元，提交了收款收据、银行流水予以证明，收款收据加盖公章样式为“深圳市骏德工程有限公司”，银行流水显示被告于2017年5月25日向广东广州市药科大学支付6980元。原告对被告主张的事实及证据不予认可，辩称该款项与原告无关。4、被告主张原告于2017年5月25日多收取被告4070元，提交了银行刷卡单及银行流水予以证明，刷卡单显示原告于2017年5月25日在商户名称“康宏发展有限公司”处消费4070元，银行流水显示被告于2017年5月25日向被告交付4070元。原告未向本院陈述该款项的具体用途。5、被告主张被告怀疑原告未将涉案楼款存入商品房预收款专用账户，并主张其未交付剩余楼款系履行抗辩权。原审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，结合现有证据，涉案商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应遵守。本案争议焦点系，1、被告未按期交纳楼款是否符合法律规定；2、本案应当如何处理。关于第一个焦点，商品房买卖合同明确约定了被告应当于2017年12月30日前付清全部楼款，被告未按约定交付楼款，违反了涉案商品房买卖合同的约定，被告辩称其怀疑原告未将楼款存入商品房预收款专用账户，被告主张其未交付剩余楼款系履行抗辩权。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”被告并未举证证明原告有违反《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定的情形；参照《广东省商品房预售管理条例》第三十一条第一款：“预购人应当按合同约定的付款时间，将商品房预售款直接存入商品房预售款专用账户，凭银行出具的存款凭证，向预售人换领交款收据。”第三十四条：“预售人违反本条例第六条、第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十五条、第十七条、第十八条、第二十二条、第二十三条、第二十四条、第二十五条、第二十七条、第二十八条、第三十条、第三十一条规定或者预购人违反本条例第二十四条、第三十一条第一款规定，给对方造成损失的，应当依法承担赔偿责任。涉嫌犯罪的，由司法机关依法处理。”规定，被告怀疑原告未使用商品房预收款专用账户收取款项，未能举证证明。被告不履行交付楼款义务没有法律依据，本院对被告的抗辩不予采纳，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第二款：“当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”规定，被告未按约定支付楼款，应当承担违约责任。另，被告若认为原告违反了商品房预收款专用账户的规定，可另依法律途径解决。关于第二个焦点，被告未按约定交付楼款，违反了商品房买卖合同的约定，原告请求继续履行合同，理据充分，本院予以支持；被告请求解除合同，没有法律依据，本院予以驳回，同时对被告的其他反诉请求一并予以驳回。关于楼款，结合现有证据，原告主张被告尚欠楼款220000元，被告对欠款事实予以确认，辩称应当抵扣其于2017年5月25日转账交付4070元，因原告未能说明该4070元的用途，根据举证规则，该款项应当抵充楼款，故被告尚应交付楼款215930元。关于违约金，结合商品房买卖合同的约定，被告应自2017年12月31日起至付清款日止以未付楼款总额为基数按日万分之二标准计付。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条第二款、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告李**于本判决发生法律效力之日起10日向向原告惠东县康宏发展有限公司支付楼款215930元及相应违约金（违约金自2017年12月31日起至付清款日止以未付楼款总额为基数按日万分之二标准计付）；二、驳回原告惠东县康宏发展有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告李**的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，上诉人李**向本院提交新证据如下：上诉人与销售人员的聊天记录，欲证明一审法院判决6980元与被上诉人无关不符合事实，在聊天记录中，被上诉人销售人员明确承认此项费用由被上诉人收取。被上诉人发表的质证意见：被上诉人对该新证据的合法性、真实性、关联性不予认可。1、该证据聊天记录内容属于电子证据，其提交不符合电子证据的提交规则；2、该证据截图内容不完整，存在截取的可能性；3、该聊天记录与本案的诉讼请求并无关联，且未能证明聊天的人物为上诉人与被上诉人的员工；4、该证据不能证明上诉人所主张的6980元的事实，根据一审法院查明该份收据系深圳市骏德工程有限公司签章出具的收据与被告人确实无关。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，根据上诉人与被上诉人在二审的上诉理由和答辩意见，本案争议焦点为:上诉人未按期交纳第二期房款是否符合法律规定。本案中，上诉人称被上诉人未将楼款存入商品房预收款专用账户，违反《广东省商品房预售管理条例》第三十一条第一款，因此上诉人才拒绝向被上诉人交付尾款，且已经导致了上诉人无法按期获得房屋，因此可见已经对上诉人(预购人)造成了实际损失，损失应当由被上诉人承担。本院经审查认为，根据双方签订的商品房买卖合同，双方未约定需要将楼款存入商品房预收款专用账户，而是约定付款方式为，上诉人于2017年12月30日前付清全部楼款，其中首期款146700元于2017年6月2日前支付，余款220000元于2017年12月30日支付；上诉人未在合同约定的时间内支付第二期楼款，违反了双方商品房买卖合同的约定，原审法院据此判决上诉人支付剩余楼款及相应违约金，依法有据，本院予以维持；其次，上诉人称被上诉人未将楼款存入商品房预收款专用账户，但未能提供证据予以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，原审法院对上诉人未履行交付楼款的抗辩不予支持的处理正确，本院予以维持。关于上诉人上诉称被上诉人收取其6980元搭板费的问题。上诉人未能证据该费用系被上诉人收取，被上诉人也辩称该款项与被上诉人无关，原审法院未予支持处理正确，本院予以维持。综上所述，李**上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币3523元，由上诉人李**负担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 丁晓鹏审判员 严丽芳二〇一九年十一月二十日法官助理陈佳汝书记员张婉婷