广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0491民初1300号原告：陈炜，男，1972年12月2日出生，香港居民，住珠海市香洲区。香港永久性居民身份证号码：Ｐ××××（4）。原告：梁艳萍，1972年6月30日出生，香港居民，住珠海市香洲区。香港永久性居民身份证号码：Ｒ××××（8）。共同委托诉讼代理人：周炎，广东华杨律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：吴惠芬，广东华杨律师事务所律师。被告：中海地产（珠海）有限公司，住所地：珠海市九洲大道西2021号1栋1101房。法定代表人：韩春麟。委托诉讼代理人：杨梅，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。原告陈炜、梁艳萍诉被告中海地产（珠海）有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月15日受理后，依法由审判员葛阳辉独任审判，于2018年11月19日公开开庭进行了审理。原告陈炜、梁艳萍及其委托诉讼代理人周炎、吴惠芬，被告中海地产（珠海）有限公司的委托诉讼代理人杨梅、陈昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈炜、梁艳萍向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告按《商品房买卖合同（现售）》约定之标准向原告交付位于珠海市香洲区××路××号××栋商品房（交易价款为13550000元）；2.判令被告支付违约金1751902.08元；3.判令本案诉讼费由被告承担。事实理由如下：两原告系夫妻关系。2015年11月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同（现售）》一份，由原告向被告购买位于珠海市香洲区××路××号××商品房××幢，该建筑物编号为39栋、建筑总层数为4层、建筑面积为572.47平方米，总价款为13550000元，约定交楼时限至2016年1月30日。原告已经依约履行了己方义务，但被告未能在合同约定的时限内、按合同约定的标准交付案涉商品房。拖延至2016年3月4日，被告才通知原告前来收房，并被要求在办理收楼手续前先行向被告指定的物管公司交付该商品楼2016年2月至4月的物业管理费及日常专项维修基金。原告满足被告的条件之后，进入收房程序，在验楼时发现被告拟交付的商品楼并不符合交付条件，原告当时未能成功收楼。之后，被告虽然有派员跟进，但案涉商品房的质量问题至今仍为得到修复或纠正，问题一直未得到解决。除了原告直接向被告催促之外，原告还聘请律师于2018年7月4日向被告发出《律师函》催办交楼等事宜，但被告均无回应。根据《商品房买卖合同（现售）》第十三条之2之（1）、（2）的约定，逾期不超过90日的，按照已付房款之每日万分之三的标准计算违约金，但最高不超过总价款之1%；逾期超过90日后的15日内，若继续履行合同的，仍按已付房款之每日万分之三的标准计算违约金，合同继续履行。故此被告应承担的违约金则为：1、2016年1月30日至2016年4月30日（90日）期间，按总房价13550000元为基准、每日万分之三的比例计算所得违约金为365850元；受限于此期间“最高不超过总价款之1%”的约定，该期间的违约金为135500元；2、2016年5月1日至2016年5月15日（90日之后的15日）期间，仍按总房价13550000元为基准、每日万分之三的比例计算所得违约金，该期间的违约金为60975元。此期间的违约金未超过总价款之1%；3、2016年5月16日至2018年10月15日期间（29个月），合同未就该期间约定违约金计算之标准，依公平之原则，原告按同期银行贷款利率（年息4.75%）的标准计算该期间的违约金，则为：13550000元×4.75%÷12×29＝1555427.08元；以上三个阶段的违约金合计为：135500＋60975＋1555427.08＝1751902.08元。原告认为，被告不能按照购房合同约定的期限、交房条件等条件交付案涉商品房的行为，已构成合同违约，应当承担违约责任；原告对经催促之后仍不能完成案涉商品房诸项质量问题的修复、完善工作表示遗憾。原告之诉讼请求具备事实和法律依据，望法院判如所请。被告答辩称，一、案涉商品房已于2011年满足交付条件。原告提交的证据一《商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”）第十条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。”根据原告提交的证据一、证据二显示，该商品房于2011年6月取得竣工验收备案并于2011年5月取得房屋测绘报告，可知该商品房已于2011年6月满足了交付条件。二、被告已及时履行通知义务。《买卖合同》第十二条第（一）款约定：“出卖人应当在2016年1月30日前向买受人交付该商品房。”第十二条第（二）款约定：“该商品房达到第十条、第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间，办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”原告购买案涉房屋的银行按揭房款于2016年1月25日发放到账，被告收到按揭房款后立即向原告寄出《入伙通知书》，履行了通知收楼的义务。即使根据原告陈述，其并未在2016年1月30日前收到《入伙通知书》，然根据《买卖合同》约定，即便原告未收到《入伙通知书》，亦应于2016年1月30日至该商品房所在地查验房屋并办理交付手续。因此逾期完成交付手续的原因在于原告未按合同约定及时前往该商品房所在地查验并办理交付，与被告无关。根据原被告双方于2015年11月26日签订的补充协议第一条第3款的约定，被告可不再向买受人另行发出收楼通知，买受人需在合同约定的交付之日自行前往中海银海湾物业管理处办理相关收楼手续。本案中，被告已于1月25日向原告发出收楼通知，即使被告没有向原告发出收楼通知，根据本条约定，被告亦可不向原告发出书面收楼通知。三、案涉商品房已完成交付。原告收到《入伙通知书》后应于2016年3月4日前往该商品房所在地查验房屋，签署了《中海银海湾钥匙物品及资料交接单》、《中海银海湾收楼反馈表》及《中海银海湾一期入伙会签单》，领取了案涉商品房的钥匙，完成了案涉商品房的交付手续，因此原告主张的案涉商品房迄今仍未交付这一事实是不成立的。四、案涉商品房存在的质量瑕疵不能成为拒绝收楼的正当理由。根据《中海银海湾收楼反馈表》显示，该商品房于验收时存在的问题如下：“1.二楼西北卧水管周边渗水；2.二楼走道右边窗不好使；3.三楼外露台钢筋外露；4.后入户门锁不好使；5.一楼后花园平开门开关时卡顿；6.一楼客厅东面推拉门右边不好；7.卷帘门没电一个；8.一楼玻璃爆两块；9.业主提议周边垃圾桶布置。”该商品房存在的质量问题均为常见的一般质量问题（非地基基础和主体结构质量问题），即质量瑕疵，不影响基本使用功能。《买卖合同》附件十二《补充协议》第九条第2点约定了：“该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图纸设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，出卖人除应当及时更换、修理责任外，不承担逾期交付的违约责任。”综上可知，案涉商品房仅存在一般质量瑕疵，不影响房屋的基本使用功能，不足以成为拒绝收楼的正当理由，原告主张案涉商品房因质量问题迄今仍为完成交付是没有根据的。五、被告积极履行保修责任。根据《商品房住宅质量保证书》第四条保修内容的约定，案涉商品房存在的大部分质量瑕疵属于保修范围。因此，被告根据《买卖合同》及《商品房住宅质量保证书》的约定及相关法律法规规定，积极履行了保修责任，截至目前，案涉商品房的质量问题均已修复完毕。综上所述，案涉商品房已于2011年满足交付条件，被告已及时履行了通知收楼义务，且双方已完成案涉商品房交付手续，因此案涉商品房不存在逾期交付问题。对于该商品房的质量瑕疵问题，被告已积极履行保修责任完成了修复。恳请法院在查清事实的基础上，驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2015年11月26日，中海地产（珠海）有限公司与陈炜、梁艳萍签订《商品房买卖合同（现售）》及附件一至十四。合同约定由陈炜、梁艳萍购买位于珠海市香洲区××路××号××幢房屋，建筑总层数4层，建筑面积共572.47平方米，房屋总价款为人民币13550000元，付款方式为按揭贷款。合同第二条记载，商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。合同第十条，商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十二条约定，出卖人应当在2016年1月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第十条、第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间，办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。买受人查验的商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题，由出卖人负责修复并承担修复费用，修复后再行交付，包括（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。合同第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按第十二条约定的时间交付买受人的，逾期不超过90日，自约定交付期限届满第二天起至实际交付之日至，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金，最高不超过商品房总价款的1%；逾期超过90日后的15日内，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达后且与买受人到房管部门办妥本合同解除手续后30日内退还全部已付房款及利息；未在上述时间提出解除合同的，合同继续履行，出卖人按前述约定承担违约责任。合同第十五条约定，商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。附件十二《补充协议》第八条第四项约定，“办理交付手续时，如买受人认为交付的商品房质量、装饰装修或配套设施存在不符合买卖合同约定的情形，双方应在完成交付手续后，按以下办法处理：（1）买受人认为交付的商品房主体结构质量不合格的，应向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为商品房主体结构不合格，买受人有权解除买卖合同，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人损失。（2）买受人认为交付的商品房有其他质量问题的，买受人可口头或书面告知出卖人，确属质量问题的，出卖人应根据《住宅质量保证书》承担保修责任……”附件十二《补充协议》第九条，出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准；经检测不合格的，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算给付利息。其他质量问题，出卖人除应及时更换、修理外，不承担逾期交付的违约责任。同日，双方签订《补充协议》，约定：“……2、若买受人的付款方式为银行按揭付款的：A、若银行按揭贷款放款至出卖人指定账户之日早于买卖合同约定的交付日期，则该房屋的交付日期以买卖合同约定为准；B、若银行按揭贷款放款至出卖人指定账户之日晚于买卖合同约定的交付日期，则银行按揭贷款放款至出卖人指定账户的第五日为该房屋的交付之日。3、以上情况，出卖人可不再向买受人另行发送书面的收楼通知书，买受人须在前述约定的交付之日自行前往【中海银海湾】物业管理处办理相关的收楼手续……”2016年1月22日，陈炜向户名为中海地产（珠海）有限公司，账号为2002××××1126的中国工商银行账户转入人民币9480000元。2016年1月25日，中海地产（珠海）有限公司向陈炜、梁艳萍发出《入伙通知书》，通知原告即日起至2016年1月31日携带身份证原件、购房合同亲临银海湾物业管理处办理该房屋的交付手续。2016年3月4日，陈炜在被告制作的《中海银海湾钥匙物品及资料交接单》上签名，确认签收了大门钥匙二条。同日，陈炜在《中海银海湾收楼反馈表》签名，该表显示涉案商品房于验收时存在如下问题：“1.二楼西北卧水管周边渗水；2.二楼走道右边窗不好使；3.三楼外露台钢筋外露；4.后入户门锁不好使；5.一楼后花园平开门开关时卡顿；6.一楼客厅东面推拉门右边不好；7.卷帘门没电一个；8.一楼玻璃爆两块；9.业主提议周边垃圾桶布置”。原告认为表上9项不符合合同约定的收楼标准，故当天没有收楼。原告陈炜向本院申请对被告中海地产（珠海）有限公司提交的《中海银海湾一期入伙会签单》（2016年3月4日）、《中海银海湾钥匙管理委托书》（2016年3月4日）上的“陈炜”签名进行鉴定。本院委托广东南天司法鉴定所对上述申请事项进行鉴定。广东南天司法鉴定所于2019年7月8日作出《司法鉴定意见书》，鉴定意见为上述鉴定事项提供的检材中“陈炜”签名与陈炜样本签名不是同一人的笔迹。本院于2019年7月29日向双方当事人发出2018粤0491民初1300号之一通知书，通知双方当事人在收到通知书之日起十日内向本院提交书面异议意见。双方当事人期满未提交书面意见。另查明，2011年5月20日，珠海市测绘院就中海地产（珠海）有限公司的中海银海湾39、50、51栋工程出具了房地产登记测绘成果报告。2011年6月29日，涉案房屋取得竣工验收备案表。本院认为，本案原告陈炜、梁艳萍系香港特别行政区居民，本案为涉港房屋买卖合同纠纷案件，应参照涉外民事诉讼相关规定进行审理。因合同履行地在广东省珠海市，中华人民共和国内地法与本案有最密切联系，本院依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，确定本案适用中华人民共和国内地实体法。原告和被告签署的《商品房买卖合同（现售）》及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方当事人应当严格履行。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，双方应当按照合同约定履行各自义务。在本案中，双方约定被告应当在2016年1月30日前将取得《竣工验收备案表》的房屋交付给原告。被告在2011年6月29日取得《竣工验收备案表》，并于2016年1月25日通知原告办理交付手续。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”及第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”虽然原告在2016年1月25日查看房屋时提出存在质量瑕疵，但《中海银海湾收楼反馈表》并无显示该房屋存在主体结构质量不合格的问题，而原告主张的瑕疵也未达到严重影响正常居住使用。涉案房屋存在的前述质量问题，被告应当承担出卖人的保修责任，原告不能以此为由拒绝接收房屋。故原告主张被告应向其支付的逾期交房违约金，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、第十七条之规定，判决如下：驳回原告陈炜、梁艳萍诉讼请求。本案受理费人民币56806元，鉴定费人民币7200元，由原告陈炜、梁艳萍负担。如不服本判决，被告中海地产（珠海）有限公司可在判决书送达之日起十五日内，原告陈炜、梁艳萍可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  葛阳辉二〇一九年十一月二十日法官助理王骏书记员何绍峰