成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初6598号 原告：柏凡淋，男，1963年8月12日出生，汉族，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：覃方云，四川尚上律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘芡汝，四川尚上律师事务所律师。 被告：成都农村商业银行股份有限公司量力支行，住所地四川省成都市成华区站北北街**。 负责人：姜霆，行长。 被告：成都农村商业银行股份有限公司东光支行，住所地四川省成都市锦江区晨辉路**。 负责人：王伟，行长。 被告：成都农村商业银行股份有限公司，住所地成都市武侯区科华中路**。 法定代表人：陈萍，董事长。 以上三被告共同委托诉讼代理人：张嘉夫，系银行员工。 以上三被告共同委托诉讼代理人：葛超，系银行员工。 第三人：成都东亚房地产开发有限公司，，住所地成都市君平街** 法定代表人：蒋义树。 原告柏凡淋与被告成都农村商业银行股份有限公司量力支行（以下简称农商银行量力支行）、成都农村商业银行股份有限公司东光支行（以下简称农商银行东光支行）、成都农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）及第三人成都东亚房地产开发有限公司（以下简称东亚公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年6月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月29日公开开庭进行了审理。原告柏凡淋的委托诉讼代理人覃方云、刘芡汝，被告农商银行量力支行、农商银行东光支行、农商银行的共同委托诉讼代理人张嘉夫到庭参加诉讼。第三人东亚公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 柏凡淋向本院提出诉讼请求：1.判决农商银行量力支行与东亚公司签订的《成都市城镇房地产抵押合同》中对成都市武侯区××路××号××幢××单元××楼××号房屋设立抵押权的内容无效；2.判决农商银行量力支行、农商银行东光支行、农商银行办理柏凡淋房屋的抵押登记注销手续。事实与理由：柏凡淋与东亚公司于1998年3月20日签订《房屋购销合同》及《补充合同》，购买东亚公司开发的位于成都市武侯区××路××号××幢××单元××楼××号××房，并一次性付清全部房款及东亚公司代收的天然气集资款465505元，后东亚公司将案涉房屋交付柏凡淋使用至今。因东亚公司一直未履行办理房产证义务，柏凡淋于2001年起诉东亚公司，法院判决东亚公司限期内为柏凡淋办理房产证及土地使用证。上述判决生效后，柏凡淋仍未履行办证义务，柏凡淋申请强制执行，执行过程中发现东亚公司于1998年6月15日将包括案涉房屋在内的整幢住宅全部抵押给农商银行量力支行，并办理了抵押登记，故柏凡淋无法办理房屋权属证书。案涉房屋未办理产权证，责任在东亚公司，农商银行量力支行与东亚公司之间的抵押合同在柏凡淋取得房屋后，农商银行量力支行在签订合同时，未尽严格审查抵押物的义务，主观上存在过错，损害了柏凡淋的合法权益，故抵押合同中涉及案涉房屋的部分应当认定无效。农商银行量力支行将案涉抵押权转移给了农商银行东光支行，农商银行量力支行、农商银行东光支行系农商银行的分支机构，不能独立承担民事责任，故三被告均负有注销相关抵押登记的义务。柏凡淋为维护自身合法权益，故诉至人民法院。 农商银行量力支行、农商银行东光支行、农商银行辩称，我方对案涉房屋享有抵押权，该抵押权也经过成都市武侯区人民法院（2008）武侯民初字第4047号生效判决书确认，柏凡淋怠于行使诉讼权利，已过诉讼时效，请求法院驳回柏凡淋的诉讼请求。 东亚公司未作陈述。 经审理查明，1998年3月20日，柏凡淋与东亚公司签订《房屋购销合同》以及《补充合同》，约定：柏凡淋以459505元购买东亚公司开发的位于成都市武侯区××号××幢××单元××号房屋，签订合同时柏凡淋即付总房款的70%，即321654元，另代收天然气集资费6000元，1998年4月20日前付清余款137851元；东亚公司于1998年4月30日以前交付房屋，房屋产权归柏凡淋所有，柏凡淋凭东亚公司提供的证明文件向房地产管理机关登记办理产权证书，其税费按规定双方各自缴纳。合同签订后，柏凡淋分别于1998年3月23日、6月2日向东亚公司支付了购房款及代收的天然气集资费465505元，东亚公司向柏凡淋交付了案涉房屋，但一直未为其办理房屋产权证。 1998年6月11日，东亚公司与成都市龙泉驿区信用联社大学路营业部签订了借款合同，东亚公司将其开发的位于成都市武侯区新南支路14号房屋抵押给成都市龙泉××大学路营业部，并办理了抵押登记。 2001年柏凡淋以东亚公司未履行办理房屋产权证为由向本院起诉，要求东亚公司为柏凡淋办理房屋产权证及土地使用权证、赔偿违约金170000元、确认抵押无效。本院于2002年3月15日作出（2001）武侯民初字第2562号《民事判决书》，认为确认抵押无效与该案不属于同一个法律关系，应当另案诉讼，并判决东亚公司于该判决生效之日起90日内为柏凡淋办理成都市武侯区××路××号××幢××单元××楼××号房屋产权证及土地使用证，其税费按规定各自缴纳。后柏凡淋依据上述判决书向本院申请强制执行，本院以案号（2002）武侯执字第628号立案受理，在执行过程中，因案涉房屋存在抵押登记，故无法办理案涉房屋的过户手续。 2008年10月21日，成都龙泉驿农村合作银行依据其与东亚公司于1998年6月11日签订的《借款合同》起诉至本院。本院于2009年4月16日缺席判决作出（2008）武侯民初字第4047号判决认定《借款合同》有效，要求对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求予以支持。本院（2010）武侯执字第407号告知书，案涉房产除熊其莲、廖林、王绍鑫、柏凡淋外对其他房屋进行评估拍卖。 另查明，成都市龙泉驿区信用联社大学路营业部于1999年12月21日更名为成都市龙泉驿区农村信用合作社联合社大学路分社。2004年6月23日，成都市龙泉驿区农村信用社合作社联合社向四川银监局请示：拟将该社大学路分社迁址并更名为量力分社，原大学路分社所办理业务全部并入该社联合小区分社。2004年11月8日，四川银监局作出川银监复﹝2004﹞406号文批复：同意成都市龙泉驿区农村信用合作社联合社大学路分社迁址及更名。但未对拟将大学路分社所办理业务全部并入该社联合小区分社的请示予以批复。2007年6月28日，中国银监会银监复﹝2007﹞262号文批复：同意成都龙泉驿农村合作银行开业，成都市龙泉驿区农村信用社合作社联合社及其辖内农村信用合作社自行终止，其债权债务转为该行债权债务。同年8月9日，成都市龙泉驿区农村信用社联合社量力分社向成都市工商行政管理局申请注销登记。2009年1月15日，成都市龙泉驿农村合作银行新设合并为成都农村信用合作联社股份有限公司。同年12月21日，中国银监会银监复﹝2009﹞525号文批复：同意成都农村商业银行股份有限公司开业，成都市农村信用合作联社股份有限公司自行终止，其债权债务转为该行债权债务。 又查明，东亚公司已于2006年3月20日被成都市工商行政管理局吊销营业执照。 以上事实，有《成都市工商行政管理局处罚决定书》、《成都市房屋他项权利登记申请表》、（2001）武侯民初字第2562号民事判决书、（2002）武侯执字第628号协助执行通知书、人民法院公告、（2009）武侯民初字第4909号民事判决书、（2013）成民终字第4055号民事判决书、（2008）武侯民初字第4047号民事判决书及庭审笔录等证据收集在案予以证实。 本院认为，东亚公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。柏凡淋与东亚公司签订《房屋购销合同》及《补充合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方应按合同约定履行各自的义务。柏凡淋购买案涉房屋后交付了全额房款并已实际占有使用房屋至今，柏凡淋已实际取得案涉房屋，东亚公司并未为柏凡淋办理产权证，责任在东亚公司，柏凡淋对此并无过错。成都市龙泉驿区信用联社大学路营业部与东亚公司订立《成都市城镇房地产抵押合同》是在柏凡淋实际取得案涉房屋后，成都市龙泉驿区信用联社大学路营业部在签订合同时未尽严格审查抵押物的义务，主观上存在过错，客观上损害了合法权利人柏凡淋的利益，故双方所订《成都市城镇房地产抵押合同》中关于成都市武侯区新南支路Ａ栋2单元2楼2号房屋的抵押不能对抗善意权利人柏凡淋，故柏凡淋要求确认《成都市城镇房地产抵押合同》中对成都市武侯区××路××号××幢××单元××楼××号房屋设立抵押权的内容无效的诉讼请求，本院予以支持。关于三被告辩称本案已过诉讼时效，本案中柏凡淋要求确认抵押合同部分内容无效，其属于实体法上的形成权的范畴，不适用诉讼时效的规定，故本院对其意见不予采纳。 上述抵押合同无效后，东亚公司及成都市龙泉驿区信用联社大学路营业部有义务办理案涉房屋的抵押登记注销手续，因成都市龙泉驿区信用联社及其大学路营业部经过多次改制更名，原成都市龙泉驿区信用联社大学路营业部的债权债务已由农商银行承接，故应由农商银行及东亚公司办理注销案涉房屋的抵押权登记手续，现柏凡淋要求农商银行办理案涉房屋的抵押登记注销手续，本院予以支持，超过部分不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认第三人成都东亚房地产开发有限公司与成都市龙泉驿区信用联社大学路营业部签订的《成都市城镇房地产抵押合同》中对成都市武侯区××路××号××幢××单元××楼××号房屋设立抵押权的内容无效； 二、被告成都农村商业银行股份有限公司于本判决生效之日起十日内办理成都市武侯区××路××号××幢××单元××楼××号房屋的抵押登记注销手续； 三、驳回原告柏凡淋的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告成都农村商业银行股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  欧阳静 人民陪审员  雷文慧 人民陪审员  蒋裔鸣 二〇一九年十一月十四日 书 记 员  李舒驹