广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0802民初2511号 原告：黄裕祥，男，1966年9月22日出生，汉族，住贵港市港**。 原告：刘建婷，女，1970年9月12日出生，汉族，住贵港市港**。 委托诉讼代理人：黄裕祥，男，1966年09月22日出生，汉族，住贵港市港**。 被告：广西中强置业投资有限公司。住所地：贵港市荷城路**。统一社会信用代码：91450800775986522E。 法定代表人：陈金富，董事长。 委托诉讼代理人：陆延军，广西万益（贵港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翁杰常，广西万益（贵港）律师事务所律师。 原告黄裕祥、刘建婷与被告广西中强置业投资有限公司（以下简称中强公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月22日受理后，依法适用简易程序于2018年9月14日、2019年9月18日公开开庭进行审理。原告黄裕祥及其作为原告刘建婷委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人陆延军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告在本案判决生效后30日内：把坐落于贵港市墙面抹灰层、地板、地板空鼓处、客厅南面窗户钢化玻璃内层修复完成合格后交付，并承担修复费用，该房屋价值768176.00元；本案判决生效30日内如不能修复合格完成交付，判决生效30日后的时间，被告应按日计算向原告支付全部已付房款万分之四的违约金；2.判令被告于坐落于贵港市实际交付之日起30日内向原告：赔偿物业费3023.46元（从2016年9月27日起，计至修复完成经查验合格交付为止，现暂计至2018年7月26日，共22个月，137.43元／月×22月＝3023.46元）；支付逾期交房违约金102628.31元（从2016年9月27日起，计至修复完成经查验合格交付为止，现暂计至2018年7月26日，共668日，768176.00元×2／10000×668日：102628.31元）。二项费用合计105651.77元（具体数目应从2016年9月27日起，计至修复完成经查验合格交付为止，现暂计至2018年7月26日）；3.整改修复好交付后，被告重新向原告发放《住宅质量保证书》，并且保修期起始日从实际交付该商品房之日起；4.本案受理费由被告承担。事实与理由：2014年11月15日，原告黄裕祥与被告广西中强置业投资有限公司签订了坐落于贵港市预售的《商品房预售合同》，并于2015年2月支付了全部房款76817元（其中购房首付款231176元，按揭贷款537000元）。2016年9月27日，原告应开发商要求交完契税、房屋维修基金、物业管理费、预收水电费后，查验该商品房时，发现存在许多质量问题需要开发商处理，其中就有很多墙面抹灰空鼓需要整改，陪同查验人员当时就说待开发商整改合格后，再重新交付，由于被告方陪同查验人员把房屋存在的质量问题写在《中强?普罗旺斯小区物业交付验房交接单》上，所以原告只能在写明存在质量问题的《中强普罗旺斯小区物业交付验房交接单》上签名确认所存在的房屋质量问题。1、按照所签《商品房预售合同》“第十二条交接手续（二）查验房屋3、查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。（2）墙面、顶棚抹灰层脱落；（3）地面）地面空鼓开裂积起砂”的规定，房屋如有质量缺陷，被告负有修复该商品房的完全责任，并应在该商品房修复完成后再行交付，也就是说双方签订的《商品房预售合同》中此条款已经约定如有质量问题被告需把该商品房整改修复好后再行交付给原告，但被告一直到现在都没有把该商品房的墙面抹灰层空鼓的质量问题整改修复好，更谈不上向原告交付该商品房，所以原告2016年9月27日在《中强?普罗旺斯小区物业交付验房交接单》上签名的交接单，只是确认该商品房所存在的房屋质量问题，不等于该商品房已经交付给原告黄裕祥，根据《合同法》第一百四十八条、最高人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，原告不接受该商品房的交付，被告需按合同约定整改修复好后再行交房，且该商品房的风险责任应由被告承担。被告从2016年9月27日至今，在差不多两年的时间里，经过6次（第6次仍剩下几次空鼓的地方未整改）的整改仍然未能修复完好，每次修复完空鼓的地方都会在旁边继续产生新的空鼓（因为整改时敲锤震荡所致），循环往复永无止境，致使现在的墙面已经被整改得面目全非。本来墙面空鼓能一次性修复好，是一般的质量问题，但这样的空鼓循环往复永无止境，证明该商品房的墙面抹灰层存在严重的质量问题。按照现在的条件和被告的技术水平，如不把墙面抹灰层全部敲除，再重新给墙面抹灰，已是不可能修复完好。还有因整改引起的地板空鼓处在接下来的整改中都未给予整改修复。另外被告在第6次整改期间，客厅南面窗户钢化玻璃内层爆裂，原告要求被告修复，被告亦未给予修复。2018年6月下旬，原告多次催促被告整改修复，但被告以派不出人工或等到原告装修再修复为由而不给予整改修复。被告在2018年5月上旬第6次整改后，原告于2018年7月3日重新检查，经过整改后的墙面又继续出现许多空鼓的地方。这严重影响了原告对该商品房的预期入住或使用房屋，根据《合同法》第一百零七条的规定，原告要求本案判决生效后30日（此期限参考《商品房预售合同》的查验该商品房修复期限）内，被告应把原墙面所有抹灰层全部敲除，重新给墙面抹灰、地板、地板空鼓和客厅南面窗户钢化玻璃内层也应给予修复应承担修复费用，修复完成合格后再行交付。在第3次整改时原告就提出把原墙面所有抹灰层全部敲除，重新给墙面抹灰，但被告只考虑其人工和材料成本，不考虑原告的时间成本，不仅不采纳原告的提议进行整改修复，还一拖再拖，导致原告始终收不到该商品房来装修使用。为了更好地约束被告履行责任，应把被告定的逾期交付违约金（出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金）翻倍，即本案判决生效30日内如不能修复合格完成交付，那么在判决生效30日后的时间，被告应按日计算向原告支付全部已付房款万分之四的违约金（此违约金参考《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的标准）。2、该商品房的物业费每月137.43元，从2016年9月27日至今都是原告交给广西盛和物业服务有限公司，但房屋因为质量问题还一直未交房，此商品房的物业费理应由开发商缴纳，根据《合同法》第一百一十二条的规定，请求法院判令被告赔偿原告物业费3023.46元（从2016年9月27日起，计至修复完成经查验合格交付为止，现暂计至2018年7月26日，共22个月，137.43元／月×22月＝3023.46元）；按照所签《商品房预售合同》“第十二条交接手续（二）查验房屋3,（第二段），房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照本合同第十三条处理。第十三条逾期交付责任（2）逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”由此可见，被告从2016年9月27日至今，在差不多两年的时间里都不能把该商品房的墙面空鼓整改修复好，致使没有按合同约定的方式将房屋实际交付于原告使用，已经属于逾期交房，且责任完全在被告。由于被告的违约行为，导致了原告无法按预期入住或使用房屋，原告为维护自身合法利益，特向人民法院提起诉讼，请法院查明事实，依法维护原告的合法权益。 被告中强公司辩称，1、商品房已经在2016年9月27日交付给原告；2、房屋已经过了质保期，被告依法不承担质保责任；3、房屋交付后，被告对原告提出的空鼓问题也进行了免费维修。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法庭依法驳回原告的诉请。 原告在诉讼过程中以鉴定结论为依据，变更诉讼请求为：1.判令被告赔偿原告修复坐落于贵港市（该房屋价值768176元）质量缺陷的费用48733元；2.判令被告赔偿原告物业费7146.36元（从2015年4月27日起，计至法院判决书生效执行后四个月止，现暂计至2019年8月26日，共52个月，137.43元／月×52月＝7146.36元）；3.判令被告支付原告逾期交房违约金243204.52元（从2015年4月27日起，计至法院判决书生效执行后四个月止，现暂计至2019年8月26日，共1583日，768176元×2／10000／日×1583日：243204.52元）；4.本案诉讼费、鉴定评估费均由被告承担。事实与理由：根据保顺鉴字【2018］ＳＷ2638号《建筑装饰装修鉴定报告》，已鉴定坐落于贵港市墙面抹灰层、贴瓷砖及地面面层质量不符合规范要求，依据关于中望桂【2019】价评字第07003号《价格评估报告书》补充评估的复函中的修复费用总额，请求法院判令被告赔偿原告修复所有抹灰层、墙面瓷砖、地板、地板空鼓南面窗户钢化玻璃、卧室南面落地推拉门钢化玻璃的修复费用48733元。原告在2018年9月14日庭审中，收到被告提交给原告的诉讼证据清单中的《入伙通知书》，才知道所购商品房的交房时间应是在2015年3月27日至4月27日（因在2016年9月27日签的《楼宇交接书》时都是原告先签名，然后被告的工作人员再填写内容）,所以计算赔偿物业费、支付逾期交房违约金的起始日期应该是从2015年4月27日起。根据双方所签订《商品房预售合同》第十二条“交接手续（一）………出卖人应当在交付日的10日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件&rdquo定，被告应该书面通知原告接收商品房，但因被告的原因，直到2016年9月27日原告才接到（入伙须知）通知，所以延缓交房的责任应在被告。赔偿物业费、支付逾期交房违约金计至法院判决书生效执行后四个月止，是因为修复房屋质量缺陷要1个月的时间，修复后还要3个月后才能完全干涸透，如果交由被告来修复同样需要4个月的时间。根据最高人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担，所以赔偿物业费、支付逾期交房违约金计至法院判决书生效执行后四个月止合情合理。 被告中强公司辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求，本案交付的时间按照合同约定时间在原告支付完全部款项后，在2015年2月交付房屋，但是原告迟迟不办理手续，直到2016年9月27日才交付，导致房子超过房子的质保期，所以造成的损失，应该由原告承担。其他坚持变更前的答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2014年11月15日，原告黄裕祥与被告中强公司签订一份《商品房预售合同》，原告购买被告开发建设的坐落于贵港市，房屋总价款为768176元，约定：1、于2014年7月1日前交付该商品房，交付还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》；2、合同第十二条约定双方进行房屋交接时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十三条处理；3、查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿：①屋面、墙面、地面、地面渗漏面、顶棚抹灰层脱落；③地面空鼓开裂、大面积起砂；④门窗翘裂、五金件损坏；⑤管道堵塞，洁具开裂、漏水，灯具、电器开关失灵，防盗及对讲系统失灵；房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本市有关工作质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担；4、买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金；5、在保修期内，买受人发出书面保修通知书10日内，出卖人既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，买受人可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由出卖人承担；6、该商品房的保修期自房屋交付买受人使用之日起计算，墙面、厨房和卫生间地面、地下、地下室保修期限为5年，墙面、顶棚抹灰层保修期限为2年。 签订合同后，两原告于2015年2月支付了全部房款768176元（其中购房首付款231176元，按揭贷款537000元）。2016年9月27日，两原告至被告处办理交房手续，签署了《入伙通知书》、《楼宇交接书》、《交房手续单》、《中强·普罗旺斯业主物品资料签收单》、《钥匙领取单》，其中《入伙通知书》载明：涉案房屋将从2015年3月27日开始至4月27日分批办理交房手续，办理入伙，若在此日无法办理，可在3月27日后电话预约时间进行办理；物业服务费将从2015年4月27日起计算。《楼宇交接书》载明：根据原、被告双方的约定，被告于2015年3月27日，将涉案房屋交付给原告，原告于签收本楼宇交接书之时正式接收。《中强·普罗旺斯业主物品资料签收单》载明：《中强·普罗旺斯小区产品说明书》、《中强·普罗旺斯小区住宅质量保证书》于2016年9月27日未领取，原告黄裕祥于2018年2月1日领取。《住宅质量保证书》载明：竣工日期：2014年6月12日，交房日期为2016年9月27日，保修期起始日为2016年9月27日，其中交房日期、保修期起始日中的“2016年9月”有被涂改的痕迹。该《住宅质量保证书》系被告书写送给两原告的，原告陈述系被告修改，被告不予认可。 2016年9月27日，《中强·普罗旺斯小区物业交付验房交接单》，载明房屋墙面存在多处空鼓、墙面抹灰层、贴瓷砖及地面面层等存在质量问题。之后，被告对上述质量问题进行整改，至今未整改修复合格。 案件审理过程中，原告黄裕祥、刘建婷申请对房屋是否存在质量问题及修复费用进行司法鉴定，经本院委托，广东保顺检测鉴定有限公司于2019年1月17日出具建筑装饰装修鉴定报告，鉴定意见为：1、该房屋部分墙体抹灰层存在空鼓现象；2、该房屋部分饰面砖存在空鼓现象；3、该房屋部分地面面层存在空鼓现象。综上所述，该房屋所检测墙面抹灰层、贴瓷砖及地面面层质量不符合规范要求。2019年7月11日，中望价格评估集团有限公司出具价格评估报告书，价格评估结论为：对涉案房屋的整套墙面抹灰层、贴瓷砖及地板等的空鼓质量缺陷进行修复，所需费用总额为35617元。原告收到《价格评估报告书》后，于2019年7月29日申请补充评估鉴定，2019年8月9日，中望价格评估集团有限公司出具《关于中望桂[2019]价评字第07003号补充评估的复函》，补充评估结论为：经补充评估估算，对涉案房屋的整套墙面抹灰层、贴瓷砖及地板等的空鼓质量缺陷进行修复，所需费用总额为48733元。上述鉴定费用共计18500元，由原告预交。双方当事人对上述评估报告、鉴定费发票的真实性均无异议。 以上事实，有两原告身份证复印件、结婚证，电脑咨询单，商品房预售合同，购房发票，中强·普罗旺斯收款单，入伙须知，中强·普罗旺斯小区物业交付验房交接单，住宅质量保证书，建筑工程质量竣工验收意见书，入伙通知书，楼宇交接书，交房手续单，中强·普罗旺斯业主物品资料签收单，钥匙领取单，《建筑装饰装修鉴定报告》，《价格评估报告书》，《关于中望桂[2019]价评字第07003号补充评估的复函》，发票等证据及双方当事人的陈述佐证，足以认定。 本院认为，原、被告于2014年11月15日签订的《商品房预售合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。合同签订后，原告于2015年2月支付全部购房款共计768176元，合同约定被告于2014年7月1日交付房屋，被告于2015年3月27日通知两原告办理交房手续，两原告于2016年9月27日签收楼宇交接书，并签收钥匙、验房等。两原告验房后，检测出房屋墙面存在多处空鼓、墙面抹灰层、贴瓷砖及地面面层等存在质量问题，以上质量问题应由被告整改修复，但被告至今未整改修复合格。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。经鉴定机构评估，该房屋所检测墙面抹灰层、贴瓷砖及地面面层质量不符合规范要求，涉案房屋的修复费用为48733元，因此，两原告主张被告支付修复费用48733元，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于原告主张被告支付原告逾期交房违约金（从2015年4月27日起计至法院判决书生效执行后四个月止），《商品房预售合同》约定交房时间为2014年7月1日，双方签订合同时间为2014年11月15日，两原告于2015年2月支付完全部购房款768176元，入伙通知书虽载明通知业主于3月27日至4月27日办理入伙，但被告未提交证据证实在此期间有通知过两原告交房，两原告于2016年9月27日才签收通知书、交接书等，并签收钥匙等，据此，2016年9月27日交付房屋视为合理期间，但房屋交付时存在诸多质量问题，影响两原告的正常使用，因此，被告在此情况下未完成房屋实际交付义务，根据合同约定，房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本市有关工作质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，被告在60日内未修复合格，现涉案房屋经鉴定存在质量问题，严重影响两原告的正常使用，因此，两原告可参照逾期交房违约金主张赔偿，本院支持违约金以768176元为基数，按每日万分之二计，从2016年11月26日起至本判决履行期届满之日止，超过部分，不予支持。 关于两原告主张赔偿物业费的问题，两原告未提交证据证实已支付该物业费，因此，两原告主张被告赔偿从2015年4月27日起的物业费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决如下： 一、被告广西中强置业投资有限公司向原告黄裕祥、刘建婷支付修复费用48733元； 二、被告广西中强置业投资有限公司向原告黄裕祥、刘建婷支付逾期交房违约金（违约金以768176元为基数，按每日万分之二计，从2016年11月26日起至本判决履行期届满之日止）； 三、驳回黄裕祥、刘建婷的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费12538元，减半收取计6269元，鉴定费18500元，合计24769元，由原告黄裕祥、刘建婷负担3923元，被告广西中强置业投资有限公司负担20846元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费12538元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  陆婷婷 二〇一九年十一月十二日 书记员  楼英连