宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初6346号原告：王某1，宁夏回族自治区银川市人，现住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：王某2，宁夏国信嘉华律师事务所律师。被告：李某1，甘肃省通渭县人，个体户，现住宁夏回族自治区吴忠市。被告：李某2，宁夏回族自治区吴忠市人，个体户，户籍地宁夏回族自治区同心县，现住宁夏回族自治区银川市。原告王某1与被告李某1、李某2房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王某1的委托诉讼代理人王某2、被告李某1、李某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告请求判令：1.判令解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》，立即返还租赁房屋；2.判令被告支付违约金750000元；3.本案诉讼费由被告承担。原告当庭撤回了第一项诉请。被告李某1答辩要点：1、我认为政府已经出了函不能办理相关手续和营业执照，如果到政务大厅也不办理，所以请求法庭依法驳回；2、我与王某3签订的租赁合同，没有与原告签订合同，我不认识王某1，我是将钱打给陆某，原告主张的违约金不合理，一年的租金50万元，违约金要求我方承担75万元过高，请求法院依法驳回。我方有房产证，涉案出租的房屋在王某3名下，我们协商签订合同事宜是与王某3和陆某协商的，根本没有见到过王某1本人，当时租赁房屋时王某3说将涉案房屋里的其中一间用做修理厂，我认为我不存在违约情形，王某3答应让我们先住进来，前半年的租金分两三次支付就可以了，后半年的租金慢慢支付，所以我认为我方不存在逾期支付租金的情形。被告李某2答辩要点：我认为原告起诉的不合理，我也不支付，请求法院依法驳回。违约金过高，我方不承担，原告方也有超额收取水电费的问题，涉案房屋有漏雨现象给原告说，原告也不管，消防管道焊死，如果我方在经营过程中发生火灾造成损失由谁负担，我与原告协商解决，原告也不管，我认为原告方也存在违约行为。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：2019年3月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于银川市贺兰县面积约1600平方米的房屋出租给二被告使用。房屋租赁期限共60个月，自2019年3月13日起至2024年3月12日止，二被告向原告承诺，租赁该房屋仅作为汽车销售使用。原告交付房屋时，被告向原告支付房屋租赁保证金，具体金额为50000元。合同第四条约定，租金为每年500000元，租金支付时间为每年支付一次租金，即租赁合同签订后一月内，一次性付清当年的租金，自次年开始，租金按照10%，每年较上年递增。租金支付方式为一次性支付，原告直接收取。合同第十条违约责任约定：1.租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权终止合同，收回该房屋，被告应按照合同总租金30%向原告支付违约金。若支付违约金不足弥补原告损失的，被告还应赔偿直至达到弥补全部损失为止：……（4）拖欠房租累计一个月以上的；2.在租赁期内，被告逾期交纳本合同约定应由被告负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的30%支付原告滞纳金……4.被告如逾期支付租金，每逾期一日，则被告须按日租金的3倍支付滞纳金。合同第十四条其他约定事项中约定保证金在6个月付下半年租金时两笔费用一起付清。截止涉案合同签订日，二被告已向原告支付了房屋租金250000元。另查明，案外人王某3系原告父亲，陆某系原告母亲，涉案房屋原登记在案外人王某3名下，后变更至原告名下，二被告已付房屋租金均支付至原告提供的案外人陆某的银行账户内。涉案房屋具体坐落为银川市德胜工业园区109国道东侧23号蒙古营世界名车保养中心五幢。判决的理由与结果本院认为，涉案《房屋租赁合同》系二被告签订，其提出其在签字时合同系空白，后由原告补充内容后交还给其，故其对合同不认可，但就其主张其未提交证据，且即使二被告所述属实，若其对合同内容有异议，在其拿到涉案合同至今其亦未向原告提出撤销或更改合同约定，且在合同签订后使用涉案房屋至今，故涉案合同应认定为合法有效，原、被告均应当按照约定诚信、全面地履行义务。关于涉案房屋租金支付时间的确定。虽合同第四条约定，租金为每年500000元，租金支付时间为每年支付一次租金，即租赁合同签订后一月内，一次性付清当年的租金，但在该条款之后的第十四条其他约定事项中约定保证金在6个月付下半年租金时两笔费用一起付清，结合二被告已支付的房屋租金部分即半年租金250000元可以认定二被告应支付下半年租金250000元时间应为2019年9月13日。关于原告主张的违约金，涉案合同第十条违约责任的第一款、第二款、第四款对逾期支付房屋租金的违约责任均作了约定，但第二款、第四款约定的均为“滞纳金”，因滞纳金系行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的一项行政职能，原告无权主张，故本案违约金的认定应以第十条第一款为准，即租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权终止合同，收回该房屋，被告应按照合同总租金30%向原告支付违约金。若支付违约金不足弥补原告损失的，被告还应赔偿直至达到弥补全部损失为止：……（4）拖欠房租累计一个月以上的，截止本案开庭时间即2019年10月25日，二被告仍未支付下半年房屋租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。对于原告主张的违约金750000元，二被告均认为过高，对于二被告的抗辩意见，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后确定是否采纳。本案中，原告并未提交证据证明其因被告逾期支付房屋租金给其造成的损失，且涉案房屋年租金为500000元，原告主张的违约金为750000元，显属违约金过高，但考虑到二被告逾期支付房屋租金原告确有一定的利息损失，且结合合同履行情况、当事人过错程度，本院考虑以补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，引导当事人积极履行合同义务出发，本院参照合同约定酌情调整为二被告按照应付未付房屋租金的10%向原告支付违约金，即违约金为25000元（250000元×10%），对于原告主张的超出部分，本院不予支持。关于二被告以贺兰工业园区管理委员会于2019年8月9日出具的《关于暂缓办理109国道以东区域企业相关手续的函》内容为：将于近期启动德胜片区“退二进三”工程，故暂缓办理德胜片区109国道以东区域企业相关手续，如需办理，需经园区管委会同意并持管委会介绍信方可办理以及2019年9月27日出具的证明内容为：现宁夏贺兰工业园区管理委员会109以东区域实施“退二进三”，即将拆迁，此区域所有企业不再办理相关手续，也不再允许新的企业入驻。园区房屋所有权人王某3在园区内的房屋不能进行装修和入驻提出的抗辩意见，其一，二被告提交的上述证据均为复印件（彩印件），不符合证据形式要件，其二，即使上述证据内容属实，其均发生在涉案合同签订之后，且并无政府相关部门文件显示涉案房屋已确认需进行拆迁，二被告亦无证据证实涉案房屋已无法达到其使用目的，综上，对于二被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李某1、李某2向原告王某1支付逾期支付房屋租金违约金25000元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告王某1的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5650元（已减半收取），由原告王某1负担5462元，被告李某1、李某2负担188元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 刘月风 二〇一九年十一月十五日法官助理 柯玉平书 记 员 李 娜附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。