广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1202民初3728号原告：肇庆隆盛达长途汽车客运站有限公司，住所地肇庆市端州区站西路并火车站广场西,统一社会信用代码91441200783876067A。法定代表人：徐小霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡小武、陈敏怡。被告：陆凤强，男，1966年1月8日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市高要区。原告肇庆隆盛达长途汽车客运站有限公司与被告陆凤强租赁合同纠纷一案,本院于2019年7月4日受理后，原适用简易诉讼程序，后转为普通程序审理，于同年10月30日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人胡小武到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告之间的租赁合同关系；2.判决被告将位于肇庆市端州区以及洗碗地返还给原告；3.判决被告从2019年1月1日起至被告将商铺返还给原告之日止按照月租金5969.78元的标准向原告支付占用费35818.68元（暂计至2019年6月30日）；4.判决被告向原告支付水电费15315.5元、垃圾费360元，合计15675.5元；5.判决被告向原告支付滞纳金人民币10298.83元；6.本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告从2014年8月1日起租赁原告的商铺和一块洗碗地用于经营。开始，被告能够依约缴纳租金和水电费用。2018年开始，被告经常拖欠租金水电费不及时缴纳。从2019年1月1日开始至今，被告就以各种理由推诿拒不支付租金和水电费和垃圾费。截至2019年6月30日为止，被告尚欠原告租金35818.68元，水电、垃圾费用15675.5元。综上所述，原告认为，原告与被告系合法有效的租赁合同关系，被告租赁原告的商铺、洗碗地用于经营，被告理应依约支付租金和水电、垃圾费用。但是，被告却无理推诿拒不支付，被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2014年8月1日，肇庆市肇通阳光长途汽车客运总站有限公司（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订了一份《租赁合同》，约定甲方将位于肇庆市端州区长途客运站（一）楼临街广场由东向西12号商铺租赁给乙方经营，租赁面积约为47.25平方米，租赁期限自2014年8月1日至2018年5月30日止；合同一经签订，乙方即向甲方支付租赁保证金9450元，当租赁期满，甲方在验收所租赁物业后不计息如数退回乙方，如乙方不按时向甲方交纳应缴费用，甲方有权从保证金中抵扣相应费用，如乙方提前解除合同，甲方有权没收保证金，收回商铺，终止合同；每月租金4725元，以后每年递增5%，乙方在当月5日前付清；水电费用由乙方承担，由甲方代缴，垃圾费用每间60元；乙方逾期交纳租金或者水电费的，除应及时如数补交，乙方每天还应按欠交款项的5%支付滞纳金给甲方，逾期30天，按违约处理，甲方有权没收租赁保证金，收回铺位，解除合同。2015年5月9日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订了一份《租赁合同》，约定甲方将位于肇庆市端州区长途客运站出口东侧（洗碗地）出租，租赁期限自2015年5月1日至2018年5月31日止；每月租金500元，乙方在当月5日前付清；乙方逾期交纳租金或者水电费的，除应及时如数补交，乙方每天还应按欠交款项的5%支付滞纳金给甲方，逾期30天，按违约处理，甲方有权没收租赁保证金，收回铺位，解除合同。《租赁合同》签订后，被告在租赁商铺及场地经营“明强烧腊店”。租赁期限届满后，被告继续使用商铺及场地，并按照合同最后一期租金标准5969.78元/月向原告缴交租金至2018年12月，自2019年1月交租日开始逾期缴交租金及费用。2019年7月4日，原告以被告拖欠租金等为由诉至本院。诉讼中，原告确认：（一）被告于2019年7月30日交还了商铺、场地并结清2019年1至3月期间租金17909.34元（5969.78元/月）、水电费15315.5元、垃圾费360元，合计33584.84元。（二）被告尚欠2019年4至7月租金共23879.12元。（三）被告签订合同后已依约缴交租赁保证金9450元。（四）诉讼请求1、2、4已经处理完毕，无需法院处理。此外，原告提交的《长途汽车客运站商铺水电费收缴情况表》载明：“明强烧腊店”2018年12月水费136.5元、电费3787.5元；2019年1月水费185.5元、电费4512元；2019年2月水费122.5元、电费3099元；2019年3月水费126元、电费3346.5元，以上合计15315.5元。另查明：1.肇庆市肇通阳光长途汽车客运总站有限公司于2014年7月1日企业名称变更为肇庆市隆盛达汽车客运服务有限公司，肇庆市隆盛达汽车客运服务有限公司于2014年9月17日企业名称变更为肇庆隆盛达长途汽车客运站有限公司（即原告）。2.中国人民银行公布的金融机构一年至三年（含三年）期人民币贷款基准年利率自2015年10月24日起至原告起诉期间均为4.35%。本院认为：本案为租赁合同纠纷。被告经本院传票传唤，既不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利。对于原告起诉所提供的证据，因无相反证据反驳和影响证据效力的因素存在，且原告保证其真实性，故本院予以采信。由于企业名称变更，肇庆市肇通阳光长途汽车客运总站有限公司与被告于2014年8月1日签订的《租赁合同》中甲方的权利义务应由原告享有和承担。关于合同期满后的租金计算标准。租赁合同期满后，被告继续使用租赁商铺及场地，并按原合同的最后一期租金标准5969.78元/月（5469.78元/月+500元/月）支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁合同为不定期”的规定，租赁合同期满后至被告2019年7月30日交还商铺及场地给原告期间，原、被告为不定期租赁合同关系，原租赁合同约定的条款继续有效，不定期租赁合同关系期间的租金、收费标准应参照原合同最后一期的租金标准5969.78元/月计算。关于违约金标准。根据《租赁合同》约定，乙方逾期交纳租金或者水电费的，除应及时如数补交，乙方每天还应按欠交款项的5%支付滞纳金给甲方，逾期30天，按违约处理，甲方有权没收租赁保证金，收回铺位，解除合同。本案中，被告自2019年1月交租日开始逾期，其行为已构成违约，应按约定承担违约责任。合同约定的滞纳金实际上是违约金，但该违约金标准过高，根据被告逾期时间，原告以起诉时被告的欠款的数额一并按20%主张违约金显然也过高，应以每月拖欠的数额分别从每月交租日的次日起参照中国人民银行公布的金融机构同期一至三年期贷款年利率4.35%上浮30%即年利率5.655%计算违约金。关于不定期租赁期间拖欠租金及违约金的认定和处理。原告主张不定期租赁期间的占用费实际上是租金，由于被告在承租涉案商铺时向原告缴交租赁保证金9450元，该租赁保证金实际上是被告对履行合同提供的担保，当其逾期支付租金及其他费用时，原告可以其缴交的租赁保证金抵扣拖欠租金及其他费用，故租赁保证金9450元应先用作冲抵被告拖欠的租金，冲抵后不足部分由被告补交。根据合同约定和原告提交的《长途汽车客运站商铺水电费收缴情况表》，结合原告的诉求、保证金抵扣、诉讼期间缴费情况和涉案商铺、场地的退还时间，被告的欠费和需计算的违约金如下：1.涉案商铺及场地2019年1月5日前应付当月租金5969.78元、垃圾费60元、2018年12月水费136.5元及电费3787.5元，共9953.78元，扣除租赁保证金9450元后，被告还需支付503.78元，该欠款应从2019年1月6日起按年利率5.655%暂计至2019年7月30日止的违约金为16.14元。2.2019年2月5日前应付当月租金5969.78元、垃圾费60元、2019年1月水费185.5元及电费4512元，共10727.28元，该欠款应从2019年2月6日起按年利率5.655%暂计至2019年7月30日止的违约金为293.2元。3.2019年3月5日前应付当月租金5969.78元、垃圾费60元、2019年2月水费122.5元及电费3099元，共9251.28元，该欠款应从2019年3月6日起按年利率5.655%暂计至2019年7月30日止的违约金为209.26元。4.2019年4月5日前应付当月租金5969.78元、垃圾费60元、2019年3月水费126元及电费3346.5元，共9502.28元，该欠款应从2019年4月6日起按年利率5.655%暂计至2019年7月30日止的违约金为170.16元。5.2019年5月5日前应付当月租金5969.78元，该欠款应从2019年5月6日起按年利率5.655%暂计至2019年7月30日止的违约金为78.77元。6.2019年6月5日前应付当月租金5969.78元，该欠款应从2019年6月6日起按年利率5.655%暂计至2019年7月30日止的违约金为50.64元。7.2019年7月5日前应付当月租金5969.78元，该欠款应从2019年7月6日起按年利率5.655%暂计至2019年7月30日止的违约金为22.51元。综上，被告于2019年7月30日向原告支付33584.84元，可抵扣上述第1-4项欠款及违约金30673.38元、第5项欠款2911.46。截至2019年7月30日被告交还涉案商铺及场地，其仍欠租金14997.88元、违约金151.92元。2019年7月30日之后的违约金，被告应以拖欠的租金14997.88元为基准，按年利率5.655%计至付清之日止。原告有关要求被告支付不定期租赁期间占用费（租金）的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持。原告在诉讼中明确其有关解除双方间的租赁合同关系、返还商铺以及支付水电费、垃圾费的诉讼请求已经解决无需法院处理，故本院对部分诉讼请求不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陆凤强在本判决发生法律效力之日起七日内支付租金14997.88元给原告肇庆隆盛达长途汽车客运站有限公司。二、被告陆凤强在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆隆盛达长途汽车客运站有限公司支付违约金151.92元（已计至2019年7月30日），2019年7月30日之后的违约金，被告应以拖欠的租金14997.88元为基准，按年利率5.655%计至付清之日止。三、驳回原告肇庆隆盛达长途汽车客运站有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费672元（已由原告预交），由原告肇庆隆盛达长途汽车客运站有限公司负担107元，被告陆凤强负担565元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  黄卓贤二〇一九年十一月十一日书记员  唐宝怡