河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民初840号原告：洛阳国展资产管理有限公司，住所地河南省洛阳市伊滨区管委会**标准化厂房**楼****。法定代表人：王志立。委托诉讼代理人：陈杰锋，河南大鑫律师事务所律师。被告：洛阳九嘉房地产开发有限公司，住所，住所地河南省洛阳市伊滨区诸葛镇西韩村div>法定代表人：李永刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：阚世宏，河南南云律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜海杰，河南南云律师事务所律师。原告洛阳国展资产管理有限公司（以下简称国展公司）因与被告洛阳九嘉房地产开发有限公司（以下简称九嘉公司）合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告国展公司的委托诉讼代理人陈杰锋，被告九嘉公司的委托诉讼代理人阚世宏、杜海杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国展公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除国展公司与九嘉公司分别于2016年12月30日、2017年1月3日签订的《九嘉·伊滨花园商业楼认购协议》及补充协议，并责令九嘉公司退还国展公司认购定金、认购款48787893.6元；2、请求判令九嘉公司违约，并自2017年12月16日起每日按应退还认购定金、认购款总额的0.3%承担逾期退款违约金直至款项全部退还完毕为止；3、本案诉讼费由九嘉公司负担。庭审中，国展公司增加诉讼请求：要求九嘉公司按照实际缴纳违约金的数额（以48787893.6元为计算标准，按照每日0.3%暂计算至2018年10月10日）的11%计算承担违约金的相关税费。事实与理由：2016年12月30日，国展公司与九嘉公司签订《九嘉·伊滨花园商业楼认购协议》，约定由国展公司认购九嘉公司开发的九嘉·伊滨花园项目七处商业楼，建筑面积26152.66平方米，认购期一年，自2017年1月1日至2017年12月31日止，认购标的总价款5000万元。国展公司依九嘉公司办理“四证”进度支付认购款，在签订正式《商品房预售合同》并依法备案后，支付至认购标的总价款的96%，余下4%在办理工程竣工验收备案证书后支付，九嘉公司保证2017年5月30日前办理完“四证”，并在2017年12月15日前与国展公司签订正式《商品房预售合同》并依法备案，在2017年12月31日前取得工程竣工验收备案证书。2017年1月3日，国展公司、九嘉公司就该认购协议签订补充协议，对履约保证金问题进行了明确约定。在该认购协议履行过程中，国展公司陆续向九嘉公司支付认购定金、认购款共计48787893.6元，但九嘉公司未按协议约定在2017年5月30日前办理完“四证”，未在2017年12月15日前与国展公司签订正式的《商品房预售合同》并依法备案。现九嘉公司严重违约，致使签订正式的《商品房预售合同》合同目的无法实现，特诉于法院。九嘉公司辩称，1、国展公司的诉讼理由不符合事实。国展公司与九嘉公司签订的《九嘉·伊滨花园商业楼认购协议》及补充协议不是双方真实意思表示，该协议应为无效。本案基本事实是国展公司向洛阳银行贷款后，又将该笔贷款的部分转给九嘉公司使用。2016年12月份，九嘉公司为办理建设项目相关许可证，向相关部门交纳建设项目配套费，准备向洛阳银行贷款，经洛阳市伊滨区管委会居中协调，九嘉公司借用国展公司名义向洛阳银行进行贷款，由国展公司与洛阳银行签订贷款合同，贷款5000万元后由国展公司转给九嘉公司。九嘉公司以位于洛阳××××大道以东，洛偃快速通道以南，新源路以北的土地使用权（土地使用证号：洛市国用（2011）第05005107号）为该笔贷款提供抵押担保，并为洛阳银行办理了不动产抵押登记证明。2016年12月份，国展公司与九嘉公司签订虚假的《九嘉·伊滨花园商业楼认购协议》及补充协议。截止到2018年2月27日，国展公司以房屋认购款的名义陆续把洛阳银行的贷款转账给九嘉公司48787893.6元。国展公司根本没有购买九嘉公司房屋的真实意思，九嘉公司也没有出售给国展公司房屋的意思，《九嘉·伊滨花园商业楼认购协议》及补充协议根本就不是国展公司与九嘉公司的真实意思表示。双方真实的情况是国展公司向洛阳银行贷款5000万元，由九嘉公司为该笔贷款提供抵押担保，后又将5000万元的部分转给九嘉公司使用。国展公司是在以合法形式掩盖自己的非法目的。所以，《九嘉·伊滨花园商业楼认购协议》及补充协议应为无效协议。九嘉公司收到国展公司支付的部分款项后，向相关部门缴纳了城市建设配套费，但是相关部门却随即告诉九嘉公司建设项目相关手续不能办理，已收取的费用也不予退还，最终使九嘉公司陷入经营困难的境地。国展公司针对本案提交如下证据：1、《九嘉·伊滨花园商业楼认购协议》一份；2、《九嘉·伊滨花园商业楼认购协议》的补充协议一份；3、进账单及收据共计14张；4、银行转账凭证2张、收据2张；5、洛阳银行通用回单6张；6、洛阳银行借款合同一份；7、借款展期协议书一份。国展公司通过上述证据证明：1、国展公司与九嘉公司就九嘉·伊滨花园部分商业楼房签订了认购协议，协议约定了违约责任；按照双方签订的补充协议约定，九嘉公司缴纳的450万元履约保证金不再退还。2、国展公司在认购协议签订后，依约向九嘉公司支付了定金和认购款共计48787893.6元，但由于九嘉公司无法履行合同义务，该认购协议应当依法解除，并由九嘉公司承担违约责任。3、国展公司用于认购九嘉·伊滨花园的款项来源于洛阳银行的贷款，该借款已于2017年12月14日到期，后由九嘉公司担保签订了展期协议，现在由于九嘉公司根本违约，致使合同无法履行，给国展公司造成了巨大的经济损失。九嘉公司对上述证据的质证意见是：1、对于国展公司提供的《九嘉·伊滨花园商业楼认购协议》的真实性没有异议，但是该协议的签订不是双方的真实意思表示，该协议约定房款的单价明显低于市场价，九嘉公司不可能以每平方米1900元的价格出售商业用房。签订该份协议的目的是为了由国展公司向洛阳银行贷款，然后将该笔贷款以合法的形式支付给九嘉公司，双方实际的关系为借名贷款的法律关系。合同约定的违约金按照日0.3%，明显高过了国展公司贷款的利息损失。2、对于国展公司提供的《九嘉·伊滨花园商业楼认购协议》的补充协议的真实性没有异议，九嘉公司向国展公司缴纳450万元，其中包含九嘉公司向国展公司支付的一年利息，一年利息是按照年息7%计算的，另外的100万元是国展公司违法收取的管理费。3、对于进账单、收据、银行转账凭证、回单的真实性没有异议。九嘉公司只收到国展公司的48787893.6元，该部分款项的性质是国展公司向银行贷款转借给九嘉公司的借款，双方并没有约定违约责任和利息，所以九嘉公司不应承担本案的违约责任。其中的450万元是九嘉公司向国展公司支付的利息和管理费；470万元是九嘉公司偿还国展公司的借款本金，不存在计算违约金和税费的问题；300万元是九嘉公司偿还国展公司的借款本金，也不存在违约金的问题。4、对于借款合同和展期协议的真实性均无异议。但是借款合同约定的利率是6.9%，该利率在借款期内保持不变，所以国展公司的损失应当按照6.9%来计算，这也说明了国展公司主张按照日3‰计算利息明显过高。并且该5000万元的借款也是九嘉公司以土地抵押的方式向银行贷款，双方的实际情况是由国展公司向银行贷款，最终由九嘉公司使用该5000万元贷款。签订认购协议只是为了让九嘉公司使用该5000万元贷款合法化，因此该认购协议不是双方的真实意思表示，是在以合法的形式掩盖国展公司向九嘉公司支付银行5000万元贷款的非法目的，协议应当无效。展期协议期间的借款利率为年利率5.75%，同时，担保方仍为九嘉公司。九嘉公司针对本案提交如下证据：1、2016年12月14日国展公司与洛阳银行签订的《人民币流动资金借款合同》一份；。2、九嘉公司与洛阳银行签订的《抵押合同》一份；3、不动产登记证明一份；4、银行转账凭证8张；5、中国人民银行最新公布的一年至三年贷款基准利率表一张。九嘉公司通过上述证据证明：1、2016年12月份，国展公司与洛阳银行股份有限公司签订了一份贷款合同，由国展公司贷款5000万元，利息为6.9%，借款期限内利率不变。九嘉公司以位于洛阳××××大道以东，洛偃快速通道以南，新源路以北的土地使用权为该笔贷款提供担保，后国展公司将该笔贷款中的部分款项转给九嘉公司，双方实际上为借名向洛阳银行贷款关系，九嘉公司是该笔贷款的实际使用人。国展公司与九嘉公司签订的《九嘉·伊滨花园商业楼认购协议》及补充协议，不是双方真实意思表示，其目的是将国展公司的贷款转给九嘉公司使用，国展公司是在以合法形式掩盖非法目的，所以，双方签订的《九嘉·伊滨花园商业楼认购协议》及补充协议应为无效协议。2、九嘉公司经常向国展公司还款，目前已经支付给国展公司共计1520万元借款本金，该笔款项应当从国展公司的48787893.6元中扣除。3、根据中国人民银行最新公布的一年至三年的贷款利率表显示，该部分利率为年息4.75%，国展公司主张的按日千分之三计算逾期付款利息明显过高，应当按照中国人民银行贷款利率予以减少。国展公司对上述证据的质证意见是：对九嘉公司提供的证据的真实性均没有异议，但是认购协议及补充协议均是双方当事人的真实意思表示，应为有效。九嘉公司向国展公司支付的款项中有部分是支付的履约保证金，也有部分是九嘉公司退还国展公司的认购款，还有一部分是九嘉公司向国展公司支付的违约金。认购协议中的违约金是双方的真实意思表示，九嘉公司应当按照协议约定向国展公司支付违约金。本院根据双方当事人所提交的证据，确定本案的事实为：2016年12月30日，国展公司与九嘉公司签订《九嘉·伊滨花园商业楼认购协议》一份，主要约定：1、国展公司向九嘉公司购买“九嘉·伊滨花园”项目内七处商业楼房，建筑面积总计26152.66平方米；2、认购期限为一年，即自2017年1月1日起至2017年12月31日；3、价款和付款办法：价款：本协议认购标的的总价为5000万元，单价为1911.85元/平方米；付款方式：（1）国展公司在本协议签订之日起10日内向九嘉公司支付认购定金1100万元，（2）建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等四证办齐并在2017年12月15日前，双方按照协议约定内容签订正式《商品房预售合同》并依法备案后，国展公司向九嘉公司付至本协议总价的96%，余下4%在2017年12月31日前九嘉公司办完本合同约定房屋工程竣工验收备案证书后支付完毕；4、若九嘉公司未在2017年12月15日前按本协议约定与国展公司签订《商品房预售合同》并依法备案，则九嘉公司应在2017年12月16日一次性退还国展公司已支付的全部款项，逾期退还的，九嘉公司还应承担逾期退款的违约金，违约金按日计收，计收起始日为2017年12月16日，每日计收标准为上述应退款额的3‰，直至九嘉公司重新履行完协议义务或双方协商一致终止协议之日止。若九嘉公司在2017年12月31日，仍未退清上述应退款额和付清截止2017年12月31日的上述逾期退款违约金，则国展公司自2018年1月1日起随之享有了协议标的的代管权。该协议由洛阳伊滨区管委会规划建设局作为见证方。2017年1月3日，国展公司与九嘉公司又签订一份《九嘉·伊滨花园商业楼房认购协议》的补充协议，主要约定：九嘉公司在原协议生效之日起5个工作日内向国展公司缴纳履约保证金450万元，如果九嘉公司未全面履行协议或违约，该履约保证金不再退还；如九嘉公司全面履行原协议，国展公司将该保证金无息返还九嘉公司。如九嘉公司未在约定时间内足额缴纳履约保证金，则九嘉公司构成违约，应向国展公司支付违约金450万元；若九嘉公司在2017年1月31日前未付清上述违约金，则九嘉公司随之同意国展公司在原协议总价中直接扣收上述违约金450万元；本补充协议为原协议不可分割的组成部分，与原协议具有同等法律效力。上述协议签订后，国展公司分别于2017年1月9日向九嘉公司缴纳认购定金1100万元，于2017年1月16日支付认购款650万元、于2017年1月24日支付认购款450万元、于2017年1月26日支付认购款180万元、于2017年2月22日支付认购款14287893.6元、于2017年10月3日支付认购款600万元、于2018年2月27日支付认购款470万元，共计48787893.6元。期间，九嘉公司分别向国展公司转款，其中：2017年1月13日转款450万元、2018年3月1日转款470万元、2018年10月12日转款200万元、2018年10月31日转款100万元、2018年12月11日转款50万元、2018年12月17日转款50万元、2018年12月28日转款100万元、2018年12月29日转款100万元，共计1520万元。本院另查明：2016年12月14日，国展公司与洛阳银行股份有限公司签订一份《流动资金借款合同》，主要约定：（1）洛阳银行股份有限公司向国展公司出借款项5000万元，用于购买办公用房；（2）借款期限为12个月，即从2016年12月14日起至2017年12月14日；3、借款利率为固定利率6.9%，贷款逾期的，罚息利率为实际执行利率上浮50%。同日，九嘉公司与洛阳银行股份有限公司签订《抵押合同》一份，主要约定：（1）为确保国展公司与洛阳银行股份有限公司《流动资金借款合同》的履行，担保洛阳银行股份有限公司债权的实现，九嘉公司愿意为国展公司与洛阳银行股份有限公司依主合同所形成的债务提供抵押担保；（2）担保的主债务为洛阳银行股份有限公司依据主合同产生的债权本金5000万元；（3）抵押物为权属证“洛市国用（2011）第05005107号”项下83581.9平方米土地。《抵押合同》签订后，九嘉公司与洛阳银行股份有限公司于2016年12月15日共同到洛阳市国土资源局办理了抵押登记，抵押土地坐落于洛阳新区××大道以东、××通道以南、××以北，抵押面积83581.9平方米，抵押范围：东至兴业西街、南至新源路、西至开拓大道、北至洛偃快速通道。2017年12月14日，国展公司未向洛阳银行股份有限公司偿还借款5000万元，洛阳银行股份有限公司就该笔借款于2017年12月14日又与国展公司签订《人民币借款展期协议书》一份，同意将5000万元展期至2018年10月14日，展期期间的借款利息为年利率5.75%，若逾期还款加收50%的罚息。担保人九嘉公司同意为该笔展期的借款提供连带责任保证，且原抵押合同仍然按照约定执行。本院认为，2016年12月30日、2017年1月1日，国展公司与九嘉公司签订《九嘉·伊滨花园商业楼房认购协议》及《补充协议》，约定由国展公司购买九嘉公司商品楼房。而国展公司用于购买九嘉公司商业楼房的资金，来源于国展公司向洛阳银行股份有限公司的贷款，该笔贷款的抵押担保物，系九嘉公司项下83581.9平方米土地使用权。由此可知，国展公司与九嘉公司签订购房协议的根本目的，就是为了九嘉公司可以借用国展公司的名义从洛阳银行股份有限公司借贷5000万元用于资金周转。因此，国展公司与九嘉公司之间的《九嘉·伊滨花园商业楼房认购协议》及《补充协议》，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应属无效。而无效协议自始就不产生法律效力，不存在解除的问题，故，国展公司要求解除与九嘉公司之间《九嘉·伊滨花园商业楼房认购协议》及《补充协议》的诉求于法无据，本院不予支持。既然国展公司与九嘉公司之间签订的《九嘉·伊滨花园商业楼房认购协议》及《补充协议》均为无效协议，那么协议中所约定的违约金等条款也为无效条款，本案不存在九嘉公司向国展公司支付违约金的情况，因此，国展公司诉求九嘉公司向其支付违约金及违约金税费的观点与实无据，本院不予支持。但是由于国展公司该笔借款是向洛阳银行股份有限公司贷款而来，国展公司因为逾期还款，应当向洛阳银行股份有限公司偿还借款本金及支付逾期付款的利息、罚息。因该贷款是由九嘉公司具体使用，因此九嘉公司除了应当向国展公司偿还借款本金48787893.6元外，还应当支付占用此部分资金期间的利息、罚息。由于国展公司向九嘉公司给付的款项是分段支付的，国展公司该笔贷款在2017年12月14日到期后，又延期至2018年10月14日，且该两个期间的利息不同，因此九嘉公司应当按照国展公司向其转款的时间及延期的时间分段计算利息，具体计算方式如下：（1）1100万元从2017年1月9日计算至2017年12月13日，650万元从2017年1月16日计算至2017年12月13日，450万元从2017年1月24日计算至2017年12月13日、180万元从2017年1月26日计算至2017年12月13日、14287893.6元从2017年2月22日计算至2017年12月13日、600万元从2017年10月3日计算至2017年12月13日，上述利息按照年利率6.9%标准计算；（2）44087893.6元从2017年12月14日计算至2018年2月27日，48787893.6元从2018年2月28日计算至2018年10月14日，上述利息按照年利率5.75%标准计算；（3）48787893.6元从2018年10月15日按照年利率8.625%（5.75%＋5.75%×0.5）计算至实际清偿之日止。对于九嘉公司辩称其已经向国展公司还款1520万元，该款项应从九嘉公司向国展公司偿还款项数额中扣除的观点，九嘉公司可以另行向国展公司主张权利，本案不予处理。综上所述，国展公司的部分诉讼请求符合法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，判决如下：一、洛阳九嘉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内归还洛阳国展资产管理有限公司48787893.6元及利息、罚息（1、1100万元从2017年1月9日计算至2017年12月13日，650万元从2017年1月16日计算至2017年12月13日，450万元从2017年1月24日计算至2017年12月13日、180万元从2017年1月26日计算至2017年12月13日、14287893.6元从2017年2月22日计算至2017年12月13日、600万元从2017年10月3日计算至2017年12月13日，上述利息按照年利率6.9%标准计算；2、44087893.6元从2017年12月14日计算至2018年2月27日，48787893.6元从2018年2月28日计算至2018年10月14日，上述利息按照年利率5.75%标准计算；3、48787893.6元从2018年10月15日按照年利率8.625%（5.75%＋5.75%×0.5）计算至实际清偿之日止）；二、驳回洛阳国展资产管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费309728元，由洛阳国展资产管理有限公司负担102210元，由洛阳九嘉房地产开发有限公司负担207518元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  苏晓明审判员  周艺军审判员  邱平平二〇一九年十一月二十七日书记员  蒋 超