宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初5490号原告：宁夏海亮物业服务有限公司，统一社会信用代码916401225641103522。法定代表人：宣某。委托诉讼代理人：牛某，宁夏回族自治区西吉县人，大学文化，群众，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：张某，公民身份号码×××，现住宁夏回族自治区银川市。原告宁夏海亮物业服务有限公司与被告张某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告宁夏海亮物业服务有限公司的委托诉讼代理人牛某到庭参加了诉讼，被告张某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宁夏海亮物业服务有限公司向本院提出诉讼请求1、判令被告向原告支付2014年8月6日至2019年3月5日（共55个月）期间的电梯费，共计人民币4125元。2、判令被告向原告支付逾期电梯费所产生的违约金人民币2076元（暂计算至2019年3月15日，按每日万分之五计算，实际应算至被告实际交费之日止）3、本案的诉讼费均由被告承担。（1、2合计人民币6201元）事实和理由：原告系被告所在小区银川海亮国际社区2号地物业服务公司。2013年11月30日，原告与该小区开发商签订《前期物业服务合同》，委托由原告为该小区提供物业服务，管理期限为2013年11月30日至2016年11月29日，《前期物业服务合同》约定，若本合同到期，开发商或业主委员会没有与第三方签订本项目物业管理服务合同，如乙方愿意继续提供物业管理服务，则本合同将自动延续至开发商或业主委员会与乙方或其他物业服务企业签订新的物业管理服务合同为止。同时，合同约定高层住宅区域内电梯运行使用费11-19层为75元/月/户。费用按年支付，每次交纳费用时间为每个缴费期的首月十日前。被告系银川海亮国际社区2号地2-9-1-1501的业主，每年应付电梯运行使用费900元。原告已按约定提供了物业服务，但是被告一直未支付2014年8月6日至2019年3月5日期间的电梯运行费共计人民币4125元，产生违约金2076元。现原告诉至法院，请求判如所请。被告张某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，未向法庭提交书面意见及证据，视为放弃答辩、举证、质证的诉讼权利。本院经审理认定事实如下：被告张某系宁夏回族自治区××区房屋业主，原告系该小区的物业服务公司。2013年11月30日，原告与宁夏海亮房地产有限公司签订《海亮国际社区2号地前期物业服务合同》，约定原告为海亮国际社区2号地提供物业服务，物业服务的内容为1、物业共用部位的维修、管理和养护；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。合同约定2号地普通高层（住宅）区域内的电梯运行使用费用按照11-19层：75元/月/户，物业管理服务费按年交纳，每次交纳费用时间为每个缴费期的首月10日前，逾期未交纳有关费用的，乙方有权要求业主补交从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金。若本合同到期，甲方或业主委员会没有与第三方签订本项目物业管理服务合同，如乙方愿意继续提供物业管理服务，则本合同将自动延续至甲方或业主委员会与乙方或其他物业服务企业签订新的物业管理服务合同时为止。被告张某于2014年5月31日办理入住手续，并签署了入住声明。被告张某未交纳2014年8月6日至2019年3月5日期间的电梯费。原告通过短信向被告催缴。现原告诉至法院，要求判如所请。以上事实，依据原告提交的前期物业服务合同、贺兰县物业管理中心前期物业服务合同备案表、海亮国际社区一期各项收费标准、入住声明、房产面积测绘报告、发票记账联一张、物业公司提供日常服务月报、电梯维修保养合同、催费短信通知予以证实，本院予以采信。原告提交的微信通知截屏打印件及律师催费通知打印机、EMS邮寄单及投递回执因未能证实系被告本人接受该信息，本院不予采信。本院认为，原告宁夏海亮物业服务有限公司具备物业管理的合法资质，其与被告所属小区的开发商宁夏海亮房地产有限公司签订了“前期物业服务合同”，其行使物业管理的行为合法，且原告实际履行了为被告所居住的小区提供物业管理服务的义务，被告亦享受了原告提供的物业管理服务，双方已经形成了物业服务合同关系，原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。关于本案电梯费的计算数额，前期物业服务合同约定电梯运行使用费标准为11-19层75元/月/户，原告实际履行了提供电梯管理运行的服务，被告应当交纳电梯使用费。《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，根据上述规定，业主以未使用房屋，未享受物业服务为由拒绝交纳电梯费的理由不能成立，本院不予支持。被告欠缴2014年8月6日至2019年3月5日期间的电梯费，应向原告支付电梯费4125元（75元/月/户×55个月）。故对原告要求被告支付电梯费4125元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，被告享受了原告提供的电梯管理运行服务后未按期缴纳电梯费，已构成违约，应向原告支付违约金。因《前期物业服务合同》约定物业费按年交纳，每次交纳费用时间为每个缴费期的首月十日前，逾期未交纳有关费用的，乙方有权要求业主补交从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金。按此标准计算出的违约金数额高于欠款总额的30%，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，属于过分高于造成的损失，故应酌情调整为按照欠费总额的30%支付违约金。被告应支付违约金为1238元（欠费总额4125元×30%），故对原告要求被告支付违约金2076元的诉讼请求，本院在1238元的范围内予以支持。被告张某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，但仍然应当承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：被告张某向原告宁夏海亮物业服务有限公司支付2014年8月6日至2019年3月5日期间电梯费4125元、违约金1238元，合计5363元，于本判决生效之日起十五日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告张某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 方卉 二〇一九年十一月十一日书记员 张莹附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。