河北省霸州市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1081民初6311号原告：董亮，男，1981年5月27日出生，汉族，住霸州市。委托诉讼代理人：苏天宇，河北张克锋律师事务所律师。被告：崔立杰，女，1987年7月2日出生，汉族，住河北省霸州市。委托诉讼代理人：张子茹，河北天禹律师事务所律师。原告董亮与被告崔立杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告董亮的委托代理人苏天宇、被告崔立杰的委托代理人张子茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董亮向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告之间房屋买卖合同真实有效，并判决被告继续履行合同。2、请求人民法院判决被告支付拖欠原告的购房款99万元。3、本案诉讼费、保全费由被告承担。原被告于2019年3月4日签订了《房屋买卖合同》，双方约定原告将其名下所有的位于霸州市9万元的价格出售给被告，并约定被告应一次性付款，且在被告应先行履行付款义务，被告方为其办理过户手续并交付房屋。但因被告经济紧张，原告出于善良在被告未履行支付房款的义务时便应被告要求为其办理了过户登记并将房屋交付被告使用。后被告一直拖延支付房款，无奈之下原告只得起诉至贵院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告崔立杰辩称，原告所述并不属实，原被告之间并不存在真实的房屋买卖合同关系。被告是原告前妻崔杰的妹妹，原告将涉案房产过户到被告名下，被告只是代其姐姐应名，双方签署《房屋买卖合同》也只是为了配合过户登记中的程序性要求。2013年9月22日，原告与崔杰在办理离婚登记时，就涉案房屋的权属进行了约定，归属两个孩子董鑫垚、董泽旭所有，后原告通过非正当手段将涉案房屋办理到了自己名下，崔杰知道后一直找原告，反对原告不按协议约定私自办证损害婚生子女权益的行为，后双方协商为了确保孩子利益，原告同意将涉案房屋过户给崔杰一方，由孩子母亲一方代持房产，崔杰本人由于政策性原因涉案房产不能过户到她名下，所以过户到了崔杰妹妹也就是被告名下。综上，虽然房屋买卖合同签订了，但是双方并没有真实的支付房款、交付房屋的房屋买卖合同关系，故请法庭查明事实，依法驳回原告的全部诉请。针对被告的答辩，原告补充意见为：被告答辩内容并不属实，因为如果是被告只是对房产进行背户行为，那么完全没有必要签订正式的买卖合同并约定房屋的价格等一系列的权利义务关系，原被告只需赠与协议就能完成过户行为。且该房产属于原告个人财产并不属于夫妻共同财产，之所以卖给被告是因为被告系原告前妻的妹妹，碍于情面仅仅以低于市场价99万元价格出售，同时也是出于信任，在被告未支付房款的情况下为其办理了过户，因此认为我方的诉讼请求应得到法院的支持，如果被告不认可该份买卖合同的真实性，那么其如果主张该合同无效，那么废除合同之后也应当将涉案的房屋恢复到签订合同之前的状态即登记在董亮名下，也不应当驳回我方的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有：1、原告董亮身份证复印件一份，证明原告的主体资格。2、霸州市永正房地产开发有限公司为董亮出具的购房发票一张，以及董亮与霸州市永正房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同一份，证实董亮于2004年2月11日与从霸州市永正房地产开发有限公司处购买了涉案房屋并交纳了全部房款19万元，且时间是董亮与被告姐姐婚前，应属其个人财产。3、原被告之间签订的房屋买卖合同，证实原告将涉案房产以99万元的价格卖给被告崔立杰，为其办理过户后，崔立杰一直未交付房款。4、照片一份（原件在原告为崔立杰办理过户后由房管局收走），该照片是涉案房产在过户之前的房产证信息，该房产证出具于2016年9月29日，是在原告与崔杰离婚后同居期间所办理的，该房产证显示涉案的房屋所有权人为董亮，共有情况为单独所有，证实了原告和崔杰在离婚后有过同居关系矛盾有所缓和，所以才对涉案房产进行了二次约定，约定由董亮单独所有。5、2019年8月18日拍摄的视频一份，证实被告及其姐姐在拒不支付房款的前提下到涉案房产中进行暴力夺房，将原告父母进行驱赶。对原告提交的证据，被告的质证意见为：对证据1没有异议；对证据2购房发票真实性没有异议，商品房买卖合同三性均不认可，涉案房产为被告姐姐崔杰的亲属一方为崔杰置办的婚房，付款也是由崔杰亲属支付的全款，商品房买卖合同签订时，买受人一方签署的是崔杰和董亮两个人的名字，从合同中能够看到有涂改、划掉的痕迹，这也印证了被告所述的原告通过非正当手段将崔杰亲属付款购买的涉案房屋私自办理到了自己名下，该房产在双方离婚之前应为崔杰的个人财产，在离婚时双方对该房产的权属重新做了处分约定；对证据3合同上的签名确实是被告的，但签订该份房管局提供的制式买卖合同只是为了配合办理过户，涉案房产代持方由孩子父亲一方转移到孩子母亲一方，被告是由于涉案房屋不便过户到崔杰名下，代其姐姐应名，本质上还是由孩子母亲一方代持房产，合同的具体内容并非双方的真实意思表示，原被告之间没有真实的房屋买卖关系，原告要求被告支付房款没有事实和法律依据；对证据4，对该照片中的房产证的三性不认可，被告还是坚持被告所述的原告和崔杰离婚时，已经就涉案房屋的产权进行了约定，其后原告私自将涉案房屋办理到自己名下侵害了崔杰以及两个孩子的权益，而且虽然登记在原告名下，原告也只是代持房产并非房屋所有权人；对证据5，原告就该段视频并没有提供原始载体，也不认可原告的证明目的，被告及姐姐崔杰并不存在暴力夺房的行为，目前该房屋空着，是双方协商一致给两个孩子留着。被告提交的证据有：1、被告崔立杰的身份证复印件一份，证实被告主体身份情况。2、原告与崔杰在2013年9月22日签订的离婚协议书一份，协议中明确约定涉案房屋归两个孩子所有，所以原告董亮即便在离婚后办理了房产证，其也只是代持房产，对涉案房屋没有处分权，其与被告的交易并非房屋买卖合同关系，而是房产代持方由父亲转移到母亲的交易关系，过户到被告名下是原告的自愿行为，过户行为是真实有效的，双方签订的买卖合同只是应程序性要求。对被告提交的证据，原告的质证意见为：对证据1没有异议；对证据2，对该证据的真实性没有异议，但是该协议只能证实原告与被告姐姐在2013年9月22日离婚之时对财产进行的约定，但是在离婚之后，夫妻二人就房产的权属问题再次进行了重新约定，并于2016年9月29日办理了由董亮单独所有的房产证，因为办理房产证在婚姻存续期间的房管部门需要夫妻二人同时到场并认可方可办理，而离婚之后的房产证办理房管部门也会要求提供相应的离婚协议书，如与离婚协议不一致，夫妻二人也需同时到场进行重新约定，房管部门方可办理共有情况为单独所有的房产证，而且被告所称涉案房产由其娘家为姐姐全款购买的婚房，但是发票登记人与合同买受人却只签订董亮一人名字，这与常理不符，被告也无法出具购买房产的相应凭证。该份合同在签订时，因为董亮与崔杰处于恋爱期间，当时签订二人名字想作为爱情的保障，后来经双方协商既然由董亮单独出资全款购房，应当属其个人财产，因此二人协商划去崔杰的名字，并且在修改处加盖了霸州市地产公司的公章，该合同原告存放于霸州市房管局，如果被告对该合同真实性不认可，可申请调取原件。经庭审质证，本院对原被告提交的证据作如下认证：对原告提交的证据1、3、4及被告提交的证据1、2，具有真实性本院予以采信；对原告提交的证据2，其本身含有瑕疵，本院将结合案件事实以及其他证据综合予以认证；原告提交的证据5不能实现其证明目的，本院不予支持。经审理查明：原告董亮与案外人崔杰原系夫妻关系，被告崔立杰系崔杰之妹。原告董亮与案外人崔杰于2013年9月22日协议离婚，双方在离婚协议书中约定：“……三、婚后共同财产：1、位于霸州市平米）归两个孩子所有……。”该房产于2016年9月29日办理了房产证，登记为董亮单独所有。原告以此主张原告和崔杰在离婚后矛盾有所缓和有过同居关系，所以才对涉案房产进行了二次约定，约定由董亮单独所有。2019年3月4日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告将其名下所有的位于霸州市（房屋所有权证证号为62011）以990000元的价格出售给被告，并约定被告应一次性付款，原告应在被告付清房款并办理产权过户手续7日内将该房屋交付给被告。合同签订后，双方办理了涉案房屋的产权过户手续，但被告未支付购房款。现涉案房产空置，无人居住。庭审中，被告述称：原、被告之间并不存在真实的房屋买卖合同关系。2013年9月22日，原告与崔杰在办理离婚登记时，就涉案房屋的权属进行了约定，归属两个孩子董鑫垚、董泽旭所有，后原告通过非正当手段将涉案房屋办理到了自己名下，崔杰知道后一直找原告，反对原告不按协议约定私自办证损害婚生子女权益的行为，后双方协商为了确保孩子利益，原告同意将涉案房屋过户给崔杰一方，由孩子母亲一方代持房产，崔杰本人由于政策性原因涉案房产不能过户到她名下，所以过户到了崔杰妹妹也就是被告名下。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，在原告董亮与案外人崔杰签订的离婚协议之中可以体现涉案房产系原告董亮与案外人崔杰的夫妻共同财产，并一致同意赠与二人两个孩子所有。这与被告在庭审中所作陈述相一致，原告对此解释为其与崔杰重新就涉案房产达成了协议，但其提交的证据不足以证实此解释，故对被告陈述的原被告双方不存在真实的买卖合同关系，本院予以采信。原被告虽签订了房屋买卖合同，但该合同不是原、被告真实意思的表示，应属无效。因该合同所取得的财产应予返还，相关税费由原告承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告崔立杰在本判决而生效之日起十日内将位于霸州市（现产权证号为：）的房屋返还原告董亮，并协助原告办理过户登记手续，相关税费由原告承担。二、驳回原告董亮的全部诉讼请求案件受理费13700元，保全费5000元，由原告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  高秋顺审 判 员  朱卫强人民陪审员  李 辉二〇一九年十一月十九日书 记 员  王 磊——