山东省济南市济阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0125民初3335号原告：张秀珍，女，1969年11月26日出生，汉族，住济南市济阳区。委托诉讼代理人：郭健，山东闻韶律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉华，山东闻韶律师事务所律师。被告：张立明，男，1957年11月26日出生，汉族，住济南市济阳区。被告：张海英，女，1958年12月25日出生，汉族，住济南市济阳区。两被告共同委托诉讼代理人：孙明菊，山东荟萃律师事务所律师。原告张立明、张海英与被告张秀珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序于2019年9月12日公开开庭进行了审理，原告张秀珍及其委托诉讼代理人郭健、李玉华，被告张立明及两被告委托诉讼代理人孙明菊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张秀珍向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告继续履行房屋买卖合同；2.请求判令被告协助原告办理房产证号为鲁（2018）济阳县不动产权第00088**房屋过户手续；3.请求判令被告向原告支付赔偿款30万元；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原位于济阳区纬三路3号5排5号房屋的原房主为张云，后张云卖给被告，被告在没有取得房屋产权的情况下以15万的价格卖给原告，被告收到原告的购房款后允许原告入住，为此原告对此房屋进行装修并入住至今。被告承诺张云协助直接把房屋过户给原告，为此原告积极配合向济阳县国土资源局补交土地价款，向税务局交纳契税等，后因被告和张云的原因未能把房屋直接过户给原告，责任完全在于被告。因张云未能直接把房屋过户到张秀珍名下，为此被告于2017年7月21日写下承诺书，承诺张云把房屋过户到被告名下后，由被告直接过户到张秀珍名下，如有反悔愿以房屋价格的双倍赔偿张秀珍30万元。现张云已经把房屋过户至被告名下，但被告违反诚信原则不履行双方的约定，以种种理由不把房屋产权过户至原告名下，为维护原告的合法权益，提起诉讼，请求法院判如所请。张立明、张海英辩称，2017年3月份，张立明拟出售位于济阳县医院东院家属院的房屋（位于济阳县城纬三路******）。当时张立明没有取得房屋产权，只是向原房主张云付了购房款。张立明要求张云协助办理房屋过户手续，张云不同意协助。张立明将张云诉至法院。张秀珍提出购买张立明的房屋，并要求尽快入住。张秀珍对房屋进行了简单装修，并于2017年5月份暂时使用该房屋。后因张立明与张云的房屋纠纷很长时间内没有解决，最后进入执行程序，几经波折张云才同意协助办理过户手续。一开始，张云同意协助将房屋直接过户至张秀珍名下，后又反悔，因张秀珍交付了土地出让金，必须先将张秀珍交付的土地出让金退回后，由张立明交纳土地出让金，才能从张云的名下过户至张立明的名下。因张秀珍所交的土地出让金已经入了国库，退款程序相当麻烦，需要分管县长签字、财政局、人民银行层层审批，才能从国库退到建设银行，再由建设银行退给张秀珍。不动产中心告知大约需要一年的时间，张秀珍担心时间太长，嫌房屋有纠纷麻烦，就让张立明退还已交的购房款15万元和对房屋的装修款，不再购买张立明的房屋了。2017年7月21日张立明将购房款及装修款全部退还张秀珍。装修款是超额支付的，张秀珍的装修，根本没有花费15000元。当时说好两人签订《房屋租赁合同》，由张秀珍暂时在该房屋内居住，交纳房租。2017年7月23日张立明带着房屋租赁合同找张秀珍签字时，张秀珍反悔。张立明先后到110报案，到济阳县公安局治安大队咨询，公安局告知是民事纠纷，不予以受理。后张立明多次催促张秀珍腾空房屋，张秀珍无理拒绝，至今未腾空房屋，也拒绝向张立明交纳房屋使用费。无奈之下，张立明将张秀珍诉至法院要求腾房。自张秀珍提出退回购房款及房屋装修款时，两人的房屋买卖关系就解除了，现在原告诉求继续履行房屋买卖合同，无任何事实与法律依据。该房屋属于两被告的夫妻共同财产，张海英作为共有权人从未参与该房屋买卖事宜，因此，在未退回张秀珍购房款之前的买卖关系也不成立，严重后果侵犯了张海英的合法权益。原告的诉讼请求应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的不动产权登记证书、宗地图、房屋分布图、承诺书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张云系济南市济阳区纬三路3号5排5号房屋的原登记房主，张立明从张云处购买该房屋后，一直未办理过户。张立明于2017年3月份将该房屋卖给张秀珍，张秀珍支付购房款150000元，并自2017年5月起入住该房屋。张立明与张云因房屋过户发生纠纷，张立明于2017年7月21日将购房款150000元及装修款15000元退还给张秀珍。同日，张立明书写承诺书一份，内容为“承诺书在2017年3月底，张立明把老县医院房产一处，以15万元整的价格卖给张秀珍，并交款交房。在过户中，因房产证原房主张云不与配合造成过户失败，现由张云与张立明过户，待房子过到张立明名下后，再由张立明以15万元的价格卖给张秀珍，如有反悔，愿以此房屋的双倍价格赔偿给张秀珍。承诺人张立明2017年7月21日”，张立明签名、按手印。2018年10月23日，该房产办理不动产权证书[不动产权证号：鲁（2018）济阳县不动产权0008857号]，权利人张海英，共有权人张立明。双方当事人对以下事实存在较大争议，本院做如下认定。张秀珍与张立明的房屋买卖合同效力问题。张立明于2017年3月份将该房屋卖给张秀珍，张秀珍支付购房款150000元，并自2017年5月起入住该房屋，双方形成房屋买卖合同关系。2017年7月21日，张秀珍将购房款150000元及装修款15000元退还张立明，张立明接收退款，视为双方协商一致解除房屋买卖合同。张立明于2017年7月21日书写的承诺书中明确约定待房屋过户到张立明名下后，再由张立明以十五万元的价格卖给张秀珍，从该项内容可以看出，该承诺书实质是双方对涉案房屋进行买卖的合同，房屋过户到张立明名下后再进行买卖，实际上是对该房屋买卖合同的生效约定了条件，因此，该房屋买卖合同系附生效条件的合同。现该房产已经办理不动产权证书，登记在张海英名下，张立明共同共有，房产过户到张立明名下的条件已经成立，该房屋买卖合同已经生效。张立明认可该承诺书是其本人书写，但是在遭受张秀珍胁迫、控制情况下签订的，该承诺书应当认定无效。本院认为，张立明作为完全民事行为能力人，手写承诺书并签名的行为，应视为其对承诺书内容的认可，其提供的调查材料不足以证实其主张，因此，对张立明的该项答辩意见，本院不予采纳。张海英主张两被告系夫妻关系，但张海英作为房屋所有权人，对房屋买卖并不知情，严重侵害了张海英的合法权益。本院认为，张海英与张立明系夫妻关系，该房产系夫妻共同共有，张立明出卖房屋时房屋共有人并未表示反对，故应当认定双方签订的协议合法有效，因此，对于张海英的该项答辩意见，本院不予采纳。本院认为，张秀珍与张立明均具有完全民事行为能力，双方的房屋买卖行为系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，房屋买卖合同合法有效，本院予以确认，双方应当按照合同约定全面履行合同义务，张秀珍应当向张立明支付购房款，张立明、张海英应当协助张秀珍办理房屋过户手续。庭审中，张秀珍表示同意支付张立明、张海英16.5万元购房款，本院予以确认。张立明出具的承诺书明确如有反悔则应赔偿损失，现合同已继续履行，继续履行合同和赔偿损失不能同时主张，且张秀珍未提供证据证实其损失数额，因此，对张秀珍要求张立明、张海英赔偿损失的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告张秀珍于本判决生效之日起二十日内支付被告张立明、张海英购房款165000元；二、被告张立明、张海英于本判决生效之日起二十日内协助原告张秀珍办理济南市济阳区纬三路3号5排5号[不动产权证号：鲁（2018）济阳县不动产权第0008857号]房产的过户手续。三、驳回原告张秀珍的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，由原告张秀珍负担5370元，被告张立明、张海英负担2680元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  陈 文人民陪审员  肖立军人民陪审员  杨化忠二〇一九年十一月二十五日书 记 员  杨 芬