山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁17民终2504号 上诉人（原审被告）：高奎，男，1980年5月2日出生，汉族，住曹县。 委托诉讼代理人：胡美真，山东汤都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：唐卫军，男，1962年12月10日出生，汉族，住曹县。 被上诉人（原审被告）：杨会平，女，1963年7月8日出生，汉族，住曹县。 被上诉人（原审原告）：赵伟，女，1978年10月1日出生，汉族，住曹县。 委托诉讼代理人：王俊恒，山东晟韵律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：孙旭，男，1987年1月1日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。 上诉人高奎因与被上诉人赵伟、唐卫军、杨会平、孙旭执行异议之诉一案，不服山东省曹县人民法院(2019)鲁1721民初732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高奎上诉请求：1.请求依法撤销（2019）鲁1721民初732号民事判决书，将该案件发回重审或依法改判将涉案房屋继续执行；2.请求涉案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，法律适用错误。唐卫军于2011年4月20日、4月27日分别向上诉人借款共70万元，并将该款用于回迁前的房屋、养殖场扩建，在2011年6月26日唐卫军与山东达驰房地产开发有限公司签订房屋拆迁补偿安置协议，后来唐卫军为了逃避还款义务在2014年3月17日将其中一套回迁房屋更名在其女儿唐贺名下，后来又登记到其女婿孙旭名下，且该房屋的水电停供。孙旭为了帮助唐卫军逃避债务而转移财产，在2017年2月28日将涉案建筑面积为91.81平方米的房屋及储藏室以20万元明显低于市场价值出售给赵伟，且该房屋在2019年1月28日前均未验收，但赵伟在一审时称该房屋已由其占有和使用显然属于前后矛盾。唐卫军、杨会平在一审时称原院落是儿子唐文学和女儿唐贺共同出资所建，对于回迁一事不知情，但在房屋拆迁补偿安置协议上签名的却是唐卫军，而在（2018）鲁1721执异82号执行裁定书中孙旭又说涉案房产系唐贺结婚时的房产，如果涉案房屋原本属于唐贺及唐文学所有，回迁安置协议就不会是唐卫军署名，显然属于前后矛盾。虽然赵伟、孙旭签订了房屋买卖合同，但根据《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房产未经房产管理部门登记，其物权没有发生转移，该房产的转让不发生物权效力。 被上诉人赵伟辩称，被上诉人赵伟在一审中提交了房屋买卖协议、银行转账记录，村委会及不动产登记中心证明等证据，上述证据均已质证，足以认定赵伟所购买的房屋享有排除执行的效力，上诉人在一审及本审中均没有提供合法有效的证据支持自己的主张，二审中的上诉理由以帮助逃避债务及不合理的低价转让没有事实根据和法律依据，其上诉所引用的物权法法条依据明显错误。原判认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。 被上诉人孙旭辩称，答辩意见同一审答辩意见。 被上诉人唐卫军、杨会平未提交答辩意见。 原审原告向一审法院起诉请求：1.停止对曹县商都绿城小区2号楼2单元302号房产的执行并解除查封；2.诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2016年11月1日，一审法院立案受理高奎与唐卫军、杨会平民间借贷纠纷一案，并依据高奎申请于2017年4月17日作出（2016）鲁1721民初5008号之一民事裁定：查封唐卫军所有的位于曹县商都绿城小区（原府东城小区），分别登记在徐树赞（2-2-301）、孙旭（2-2-302）、刘敬山（18-1-301）名下的房屋。2017年4月27日，一审法院作出（2016）鲁1721民初5008号民事判决：唐卫军、杨会平于本判决生效后7日内偿还高奎借款本金55万元及利息（其中本金15万元从2011年4月21日起、本金40万元从2011年4月28日起，按月息利率2%计算至本判决确定的还款之日止）。唐卫军、杨会平逾期未履行判决确定的义务，高奎向法院申请强制执行。执行过程中，案外人赵伟于2018年10月21日对执行孙旭名下房产提出书面异议，主张该房产登记在孙旭名下，不属于唐卫军所有。2017年2月份，孙旭将该房产卖与赵伟，房款两清，并实际居住，买卖房产在法院查封之前，法院查封之前房产已不属孙旭所有，更不属唐卫军。 一审法院于2018年12月31日作出（2018）鲁1721执异82号执行裁定：驳回赵伟的异议请求。赵伟诉至一审法院。 经审理查明，2017年2月28日，孙旭（出卖人、甲方）与赵伟（买受人、乙方）签订《房屋转让协议书》，约定甲方将坐落在曹县府东城小区（国际商业中心西邻），建筑面积为91.81平方米（另含2-1-号储藏室6.46平方米）的2号楼2－302室楼房，出售给乙方，房屋储藏室合计20万元，本协议签订之日乙方一次性交清房款，甲方同时出具转让协议；甲方保证其出卖的房屋产权清楚，无他项权利设定或其他纠纷，甲方所出售的房屋为拆迁安置回迁房，甲方未办理产权登记手续，对此乙方完全知晓，甲方在能办理产权登记时应第一时间通知乙方并协助乙方办理产权登记。协议另外约定了其他相关事宜。协议签订当日，赵伟付清房款，孙旭将房屋交付赵伟，现该房屋赵伟作仓库使用。截止到2019年1月28日，因房屋所在小区商都绿城小区（原府东城小区）未验收，小区所辖房产均未办理房产登记和相关手续。 另查明，涉案房屋曾于2011年6月26日以被拆迁人唐卫军之名与拆迁人山东达驰房地产开发有限公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》。2014年3月17日，在小区物业管理处，涉案房屋由唐卫军更名为其女儿唐贺，登记在唐贺之夫孙旭名下，房屋的水电停供。唐卫军、杨会平主张因涉案房屋的原院落是其子唐文学与其女唐贺出资所建，因此，涉案回迁房给唐贺了。高奎主张唐卫军将涉案房屋变更到其女婿孙旭名下是为了逃避债务。 一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，涉案房屋是回迁房，现行法律、行政法规，没有规定回迁房必须是该集体经济组织成员才可以购买回迁房，原告与第三人签订的《房屋转让协议书》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，原告与第三人签订的《房屋转让协议书》为有效合同。原告与第三人签订《房屋转让协议书》的时间是2017年2月28日，付清房款和占有涉案房产的时间是签订合同之日2017年2月28日，均早于一审法院作出（2016）鲁1721民初5008号之一民事裁定书的时间2017年4月17日，原告与第三人未办理过户登记手续的原因是涉案房产所在的小区未验收，小区所辖房产均未办理房产登记和相关手续，且有曹县不动产登记中心予以证明，说明涉案房产未办理过户登记手续的原因不是原告自身原因所致，综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告请求停止对涉案房产的执行，应予支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。原告请求解除查封的诉讼请求不属于该案审理范围。根据上述法律规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、不得执行曹县商都绿城小区2号楼2单元302号房产；二、驳回原告赵伟的其他诉讼请求。 案件受理费4300元，原告赵伟负担100元，被告高奎负担4200元。 本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，被上诉人赵伟与被上诉人孙旭签订《房屋转让协议书》的时间是2017年2月28日，付清房款和占有涉案房产的时间是签订合同之日2017年2月28日，均早于一审法院作出（2016）鲁1721民初5008号之一民事裁定书的时间2017年4月17日，赵伟与孙旭未办理过户登记手续的原因是涉案房产所在的小区未验收，小区所辖房产均未办理房产登记和相关手续，且有曹县不动产登记中心予以证明，说明涉案房产未办理过户登记手续的原因不是赵伟自身原因所致。根据当事人所举证据，一审法院对此认定并无不当。一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，认为案涉房产能够排除执行，亦无不当。关于上诉人所提出，案涉房产实为唐卫军、杨会平所有，唐卫军、杨会平为逃避债务而将案涉回迁房屋更名在其女儿唐贺名下，后来又登记到其女婿孙旭名下，案涉房产转让价格明显低于市场价格等意见。孙旭辩称，原房屋是唐贺和唐文学兄妹两个于2010年出资所建，2011年签的回迁协议，是唐文学妻子李丹凤签的回迁协议，并非唐卫军签的回迁协议。案涉房子是其和唐贺2012年结婚时，唐贺作为嫁妆带过来的，2014年之前是唐贺交的物业费。鉴于案涉房产并未办理房屋产权行政登记，在赵伟与孙旭签订2017年2月28日《房屋转让协议书》时，赵伟与唐贺事实上占有使用案涉房产，现有证据尚不足以认定赵伟购买案涉房屋并交付购房款的行为为恶意，应推定为善意行为，赵伟购买并占有案涉房屋能够排除对案涉房屋的执行。上诉人未提交有效证据和法律依据证明其主张成立，故对上诉人该上诉意见本院不予支持。 综上，高奎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人高奎负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈尔森 审判员  李学军 审判员  张秀云 二〇一九年十一月八日 书记员  王 姣