广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1302民初3307号原告：惠州市公安局惠城区分局，住所地：广东省惠州市惠城区严达大道**。负责人：宋庆华。委托代理人：廖宇强、廖仕海，系该局职工。第一被告：叶志刚，男，汉族，1974年10月17日出生，户籍住址：广东省惠州市惠城区。第二被告：刘少敏，男，汉族，1996年8月23日出生，户籍住址：广东省博罗县。第三被告：林红莲，女，汉族，1971年8月16日出生，户籍住址：广东省深圳市南山区。第二被告和第三被告的委托代理人：周子凡，系广东旭利律师事务所律师。原告惠州市公安局惠城区分局诉被告叶志刚、刘少敏、林红莲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市公安局惠城区分局诉称，一、被告一存在合同违约的行为。原告和被告一签订的《房屋租赁协议》于2018年5月31日到期，但是由于被告一经两次转租后，现该房屋被被告二、被告三占有使用，导致《房屋租赁协议》到期后至今没有返还房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，被告一在租赁期间届满应当返还租赁物而没有返还，已构成合同违约，根据原告和被告一签订的《房屋租赁协议》第三条之约定，原告不予退还保证金20000元。由于该房屋在合同到期后一直被占有使用不予以返还，导致原告在合同到期后不能及时将该房屋移交给惠城区人民政府国资办统一管理、使用、收益，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告一应当赔偿损失（具体赔偿数额以诉讼请求为准）。二、被告二、被告三属无权占有，应当返还房屋给原告。原告与被告一签订《房屋租赁协议》后，被告一将该房屋转租给案外人张建泉，张建泉又将该房屋拆分后分别转租给被告二、被告三。其中张建泉在未经原告同意的情况下私自延长合同的到期时间，与被告二、被告三签订的租赁合同的租赁到期时间为2022年6月30日，而原告与被告一以及被告一与张建泉签订《房屋租赁协议》的租赁到期时间均为2018年5月31日，所以在2018年5月31日合同到期后，被告二、被告三相对于原告而言，属于无权占用，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，被告二、被告三应当将该房屋返还给原告。至于张建泉采取欺诈的手段与被告二、被告三签订的合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，该两份合同属于可撤销的合同，被告―被告二可另行向人民法院提起民事诉讼，请求人民法院撤销该合同并要求张建泉赔偿损失。一、确认被告一合同违约，原告不予退还保证金20000元，要求被告一赔偿损失（自2018年6月1日租期到期起算至惠州市惠城区××大道××号房屋实际返还原告止，按每月房租11025元计算，不足一个月的按一个月计算，暂计至2018年11月20日，赔偿损失数额为66150元）；二、请求被告二、被告三返还惠州市惠城区××大道××号房屋给原告；三、本案的诉讼费用由被告一、被告二、被告三承担。第一被告叶志刚辩称，第一，我承认违约，涉案房屋是我从原告处租过来，再转租给案外人张建泉，我在2012年5月与原告签订合同，本来租房是自己要用，后来没有用到就转租给案外人张建泉，案外人张建泉又转租给其他人，事后原告要求我返还房屋的时候我才知道案外人张建泉转租给了第二被告、第三被告，所以导致我违约。第二，我希望原告要求赔偿的损失能减少。第二被告刘少敏和第三被告林红莲辩称，答辩人与案外人张建泉于2017年4月13日签订的房屋租赁合同，签合同前涉案房屋有招租的广告，招租时间有半年了，充分说明被答辩人默认第一被告与案外人张建泉的转租行为。第二，答辩人签订合同后一直有向案外人张建泉交租，被答辩人也是有向第一被告收取租金的，被答辩人承认租赁合同关系。第三，被答辩人对第一被告转租行为在半年内并无提出异议，根据城镇租赁的相关法律，这视为被答辩人同意转租，被答辩人提出解除合同，对答辩人不公平，答辩人为了经营店铺付出很大的成本，我方认为被答辩人、第一被告及案外人张建泉应当对答辩人的损失承担连带的赔偿责任。第四，我方庭前申请追加案外人张建泉为第三人，我方认为案外人张建泉与第一被告签订的合同，之后又与答辩人签订合同，案外人张建泉与本案有利害关系，如果追加案外人张建泉为第三人，有利于查清事实以及各方应该承担的责任，我方认为法庭有必要追加案外人张建泉为第三人。虽然答辩人没有提出反诉，但是我方保留追究原告、第一被告以及案外人张建泉赔偿责任。查明的案件事实经审理查明，2012年5月30日，原告的内设机构刑事警察大队（甲方）和第一被告叶志刚（乙方）签订了一份《房屋租用协议》，其中约定：甲方将位于惠城区××街道××路××（现为惠州市××大道××）一栋楼房和部分空地（以下简称“涉案物业”）出租给乙方使用，租赁期限为6年，自2012年6月1日起至2018年5月31日止；免租期三个月，2012年9月1日起至2014年8月31日止，每月租金10000元，2014年9月1日起至2016年8月31日止，每月租金10500元，2016年9月1日起至2018年5月31日止，每月租金11025元；乙方应缴纳20000元给甲方作为租用房屋保证金，如中途非遇不可抗拒因素造成退出租用合同违约的，押金不予退还；自签订合同之日起，乙方应在每月20日前缴纳租金，超过60日未缴纳租金即视为违约，甲方有权终止履行合同并没收保证金。上述合同签订后，第一被告向原告支付了保证金20000元。2012年7月1日，第一被告将涉案物业转租给了案外人张建泉，双方约定的租期为五年十一个月，自2012年7月1日起至2018年5月31日止。对此，原告知晓后未提出异议。2017年4月13日，张建泉将涉案物业的一部分转租给了第二被告，双方约定的租赁期限从2017年5月1日起至2022年6月30日。2017年5月2日，张建泉又将涉案物业的另一部分转租给了第三被告，双方约定的租赁期限从2017年5月20日起至2021年4月20日。对于张建泉再次转租的情况，庭审时原告称其并不知情。在约定的租赁期限届满后，原告要求第一被告返还涉案物业未果，涉案物业仍由第二被告和第三被告在租赁使用。原告遂于2019年2月20日诉至本院，请求判如所请。裁决理由和结果本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。合同约定的租赁期限届满后，在原告不同意续租的情况下，第一被告应将涉案物业返还给原告。而第一被告无正当理由拒不返还，已构成违约，在其占用涉案物业期间应向原告按期满前最后一个月的租金标准向原告支付占用费，以弥补原告的损失。同时，原告无需向第一被告返还保证金20000元。第二被告和第三被告在原告不知情的情况下向案外人张建泉承租了物业，且约定的租赁期限超过了原告和第一被告在合同中约定的租赁期限，显然，在原告和第一被告约定的租赁期限届满后，第二被告和第三被告是无权继续占有使用涉案物业，两者应当将涉案物业返还给原告。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十一条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、第二被告刘少敏和第三被告林红莲应于本判决生效之日起三十日内向原告惠州市公安局惠城区分局返还位于惠州市惠城区××××号的房屋。二、第一被告叶志刚应于本判决生效之日起三十日内向原告惠州市公安局惠城区分局支付物业占用费（按每月11025元的标准自2018年6月1日计至涉案物业返还之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1954元，由第一被告叶志刚、第二被告刘少敏和第三被告林红莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  石 磊审 判 员  许锦环人民陪审员  高 峰二〇一九年十一月六日法官助理戴倩雪书记员黄静芳