福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0212民初5635号 原告：陈勇胜，男，1971年3月7日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：孔令之、彭朝辉，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 被告：赵磊，男，1973年4月3日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：坞德臣、许海霞，福建蒙福律师事务所律师。 被告：吴建云，男，1990年11月12日出生，汉族，住贵州省松桃苗族自治县。 委托诉讼代理人：郑宝珠、张毅，福建契廓律师事务所律师。 被告：陈铁，男，1965年8月20日出生，汉族，住河北省邯郸市丛台区。 被告：胡庆英，女，1941年12月24日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 第三人：陈世豪，男，1992年4月19日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 第三人：林毓明，男，1976年4月10日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 第三人：林明春，女，1976年3月28日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 原告陈勇胜与被告赵磊、吴建云、陈铁、胡庆英、第三人陈世豪、林毓明、林明春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月10日作出（2017）闽0212民初3463号民事判决后，厦门市中级人民法院于2018年11月13日作出（2018）闽02民终4925号民事裁定书，裁定撤销原判、发回重审。本院再次立案受理后，另行组成合议庭适用普通程序于2019年3月7日、2019年7月23日公开开庭进行了审理。原告陈勇胜及其委托诉讼代理人孔令之、彭朝辉，被告赵磊及其委托诉讼代理人许海霞，被告吴建云及其委托诉讼代理人郑宝珠，被告陈铁到庭参加诉讼。被告胡庆英、第三人陈世豪、林毓明、林明春未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告陈勇胜向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行《房产买卖协议书》，将案涉房屋交付陈勇胜并与陈勇胜签订《厦门市存量房买卖合同》，由被告和第三人林毓明协助陈勇胜共同办理交易过户登记手续，将同安区过户到陈勇胜名下；2、判令被告承担逾期办理交易登记手续费的违约金人民币（币种，下同）822490元（以233万元为基数，按每日0.05%从2017年3月31日计算至实际付款之日止）以及违约赔偿金23.3万元（总房款233万元的10%）;3、判令被告承担陈勇胜为此支出的律师费144000元以及保全费5000元，及因保全产生的担保费用7456元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年2月6日，被告一起参与竞拍武汉长隆经济发展有限公司所有的同安区。同年3月6日，赵磊作为代表与原告陈勇胜签订《房产买卖协议书》，约定将上述房产出售给陈勇胜，并注明产权证已办理、无银行抵押。赵磊还将其居住的同安区启辉十一路34号1902室房产公证委托给陈勇胜管理，与吴建云承诺担保资金的安全。但陈勇胜依约支付购房款80万元后，赵磊单方撤销公证书，拒绝履行房产买卖协议，拒绝协助签订《存量房买卖合同》及协助办理房屋过户手续。讼争房产本应从长隆经济发展有限公司直接过户给陈勇胜，但现在却被被告过户到他人名下，按这种情况再过户给陈勇胜，陈勇胜要多支出过户税费及因怠于履行协议产生的违约金、律师费，应由被告承担。 被告赵磊辩称：对于原告陈勇胜的主张第一项诉讼请求无异议，第二项诉讼请求的违约金计算标准过高。赵磊作为被委托人是代表陈铁出售房屋，在签订合同的时候，已经出示所有手续给陈勇胜，赵磊作为被委托人依法不应当承担法律责任。赵磊愿意配合陈勇胜办理过户手续。但是本案的主要责任不在于赵磊。 被告吴建云辩称:一、答辩人同意原告陈勇胜第一项诉讼请求即要求被告陈铁及第三人林毓明协助配合办理交易过户登记手续，将同安区星海路15号房产过户到陈勇胜名下。首先，根据答辩人受各方投资人的委托与武汉长隆经济发展有限公司签订的《湖北省实物资产转让产权交易合同》可确认，赵磊与陈勇胜签订讼争协议时已因含陈铁指定挂名人陈世豪在内“六方联合体”与武汉长隆公司签订的《湖北省实物资产转让产权交易合同》而取得讼争房产的预期处分权；同时根据含陈铁在内的各方投资人于2017年3月24日签订的《承诺协议书》可直接确认，赵磊与陈勇胜签订讼争合同时已经含陈铁在内的各方投资人的口头授权出售讼争房产。第一协议书第一段列明含讼争房产在内八套房产的实际购买人系陈铁、吴建云、赵磊和胡庆英、张利宏；而杨海山、赵世宇、陈世豪、马逸秋、马蕴秋仅是挂名产权人的事实；第二协议书第一条对各方出资比例的约定明确表明陈铁、吴建云、赵磊和胡庆英对各自出资金额确认和同意；第三协议书第二条明确载明各投资人同意并确认已通过厦门市贵府营销策划有限公司平台成功出售包含讼争房产在内的三套房产，各方对出售的房产及金额均知情并同意；第四协议书第三条和第四条各投资人对利润的分配和对已出售房产的首付款贷款资金走向分配均作了明确约定，最最重要的是各投资人已按给协议约定履行了相应的付款义务，如2017年3月13日和3月24日，答辩人按约定分别向被告三陈铁转账支付11万元和57万元。各方投资人在协议最下方特别明确该协议条款经各方投资人共同承诺同意。随后各方投资人签字按手印。显然，陈世豪仅是陈铁指定的挂名产权人，其对讼争房产不享有任何实际的处分权，而作为讼争房产实际购买人的陈铁在《承诺协议书》上签字的行为系以书面授权的形式再次确认同意赵磊出售讼争房产。赵磊与陈勇胜签订房产买卖协议书是经陈铁同意所签订的，是陈铁当时的真实意思表示，依法应当认定该讼争房产买卖协议书合法有效，对陈铁具有法律约束效力，原告现主张陈铁承担违约责任依法有据，应当予以支持。其次，根据陈铁和讼争房产挂名人林毓明于第一次庭审（2017）闽0212民初3463号时的陈述可以确认讼争房产是完全具备过户给陈勇胜的条件的。因为陈铁明确讼争房产是他实际出资购买的，房产是实际控制人是陈铁；而林毓明亦当庭明确：讼争房产是陈世豪因限购问题导致将房产过户到他名下的，其会尊重法院判决，同意协助陈勇胜过户。据此，答辩人认为陈勇胜要求陈铁继续履行合同，并要求林毓明协助配合办理过户手续具有相应的事实和法律依据，依法应当予以支持。二、答辩人认为陈勇胜要求答辩人对第二项、第三项诉讼请求承担连带赔偿责任缺乏事实和法律依据。首先，如前所述，赵磊与原告签订房产买卖协议书是经陈铁同意所签订的，是陈铁当时的真实意思表示，依法对陈铁具有法律约束效力。而本案的发生完全系因陈铁事后反悔、拒不履行各方所签署的《承诺协议书》所致，其应承担全部违约责任。其次，纵观全案答辩人和赵磊对讼争合同违约不存在任何过错，陈勇胜要求答辩人和赵磊承担相应的赔偿责任依法无据。最后，答辩人认为陈勇胜根据《承诺证明书》要求答辩人承担所有的连带赔偿责任更是依法无据，因为根据上述证明书的约定，答辩人是针对两套房子即陈勇胜和陈剑明所支付的160万元的资金安全提供担保，而另一套房子现已交易完毕，本案讼争房产涉及的80万原告在本案中并未主张，其依据讼争协议书向答辩人主张违约的连带赔偿责任缺乏的事实和法律依据，依法应当予以驳回。三、关于陈勇胜主张的第二项诉求中的两个违约金重复，而且第一项违约金基数过高，不应该用全部购房款作为计算基数。 被告陈铁辩称：我从未与原告陈勇胜签订任何房屋买卖协议书，这点已从陈勇胜所提交的《房屋买卖协议书》中签名可以证实；我从未授权任何人代表我与陈勇胜签订买卖协议书，如若有，请陈勇胜向法院出示我经过公证的授权委托书；案涉房屋的房屋所有权并不是我，且2017年5月份已经过户到他人名下，此争议房产已不复存在；我从未和任何人商议过出售我房产之事更没有收到购房款80万元，陈勇胜与其他被告之间的争议纠纷与我无关；我并不是本案的适格被告，只能是本案的第三人；承诺书是另外法律关系与本案无关，只能说明我们共同购房人之间的事情，民事诉讼法119条第二项规定，要明确被告。应驳回陈勇胜对我的起诉。 第三人陈世豪提交书面意见，述称：我是合法网拍获得的星海三路15号房产；我与陈勇胜不认识，没有见过面，更没有和陈勇胜签订过房屋买卖协议，也没有收到陈勇胜任何钱款。陈勇胜告我为第三人是没有任何理由的。我没有委托过任何人卖我房产，陈勇胜与被告之间的买卖协议我不知情，跟我没有任何关系。被告无权处理我的合法房产。此案与我没有任何关联性。请陈勇胜和被告拿出与我有关的证据，如果没有证据请不要打扰我。 被告胡庆英、第三人林毓明、第三人林明春未提交书面答辩意见。 原告陈勇胜围绕诉讼请求依法提交了房产买卖协议书、建设银行流水、承诺协议书、湖北省实物资产转让产权交易合同、律师函及事情经过证明、短信截图、陈世豪申请书、土地房屋产籍调查表及存量房买卖合同、保全费收据、保函及发票、原一审委托合同及律师费发票、原二审律师费发票、现一审阶段委托合同及律师费发票，被告赵磊依法提交了中国建设银行转账记录，被告吴建云依法提交了中国银行交易流水明细清单、承诺证明书、庭审笔录、公证书、EMS快递单、声明、身份证复印件，被告陈铁依法提交了陈世豪的出资证明附流水、关于260万元的说明附银行流水、关于57万元的说明附银行流水、关于11万元的说明附银行流水，对原、被告举示的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月6日，被告赵磊作为甲方与乙方即原告陈勇胜签订一份《房产买卖协议书》，约定：甲方同意将座落在同安区星海三路15号的房产出售给乙方，建筑面积148平方米；以上房产成交价为233万元，协议签订当日乙方应支付购房定金30万元，交易税费由乙方承担；甲乙双方同意乙方将购房款分3次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款，即乙方于2017年3月7日向甲方支付77万元、乙方于2017年3月31日向甲方支付53万元、乙方向银行申请100万元商业贷款，该贷款由银行直接转至甲方账户；甲方应于收到房屋所有款将房产交付给乙方使用；其中，第十一条载明“甲、乙双方在签订本协议后不得中途毁约，未支付购房首期款前，若甲方中途毁约，自毁约日起三日内以乙方所付定金额的双倍返还给乙方。若乙方中途毁约，购房定金归甲方所有。已支付购房首期款后，甲乙双方其中一方违约，违约方除应该向守约方赔偿总房款的10%违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失。以及由此引发的诉讼费用和律师费用等”、第十二条载明“若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日违约方应向守约方承担总房款每日0.05%的违约金，任何乙方逾期超过12天视为悔约，守约方有权解除合同并按上一条的规定追究违约方的违约责任”、第十三条载明“甲、乙双方保证备齐资料于2017年3月31日前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《厦门市存量房买卖合同》，否则每逾期一日应向守约方承担总房款每日0.05%的违约金，若于2017年3月31日前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第十一条约定的违约责任。”签订协议当日，陈勇胜用其妻子罗妹三的银行账户向赵磊转账支付6万元；2017年3月8日，再用罗妹三的银行账户向赵磊转账支付74万元，以上合计支付80万元。 上述星海三路15号房屋的产权人原系武汉长隆经济发展有限公司（以下简称长隆公司）。在2017年2月6日挂牌竞拍成功后，长隆公司作为甲方转让方与乙方受让方“杨海山等六人联合体”于2017年3月8日签订《湖北省实物资产转让产权交易合同》，本案被告吴建云代表“杨海山等六人联合体”签订该合同，该合同约定：甲方将包括上述星海三路15号房产在内的共八套房产（分别是同安区星海三路5号、11号、15号、17号；同安区星海二路1号、3号、5号、7号）以1388.16万元总价格转让给乙方；乙方已支付保证金280万元，直接冲抵相应金额的转让款，剩余转让款由乙方在该合同生效后三个工作日内汇入产权交易机构指定的银行账户；甲方应在收到全部转让款后十日内，开始办理转让标的的过户登记手续；乙方在获得产权交易机构出具的转让标的产权交易凭证后十日内，应按照国家有关规定到相关部门办理转让标的的变更登记手续，甲方应给予必要的协助与配合。该合同载明杨海山等六人联合体是指杨海山、赵世宇、陈世豪、马逸秋、马蕴秋、胡庆英等六人。随后，胡庆英将剩余竞拍款按约支付至上述合同约定的指定账户。 2017年3月24日，陈铁与吴建云、赵磊、胡庆英四人共同签订一份《承诺协议书》。该协议书载明“兹2017年2月6日，吴建云、赵磊指定挂名产权人（赵世宇、杨海山）陈铁指定挂名产权人（陈世豪）张利宏指定挂名产权人（马逸秋、马蕴秋）胡庆英5人共同合作成功竞拍长隆公司名下厦门8套房产全权委托吴建云办理相关事宜。一、出资比例如下：……陈铁：176万指定挂名产权人陈世豪（厦国土房证第00696016号）……二、赵磊、陈铁、张利宏、胡庆英和吴建云共同5人合作投资方式通过厦门市贵府营销策划有限公司平台成功售出以下房产：同安区星海三路17号（厦国土房证地00696016号）已260万成交包含所有税费和中介费。同安区星海三路15号（厦国土房证第00696016号）已235万包括2万中介费。同安区星海三路11号已235万成交包含2万中及费。三、赵磊、陈铁、张利宏、胡庆英和吴建云共同5人合作共赢达成利润分配如下：1、赵磊留下星海二路7号除去已付的人民币185万另外再支付10万元整给胡庆英、另外再支付6万给陈铁（产权更改的交易税费自行承担）。2、张利宏留下星海二路1号和星海二路3号（产权更改的交易税费自行承担）3、陈铁拿回已支付的176万元整另外从已售出房产额中拿走72万元整。4、吴建云留下星海三路5号另外支付陈铁6万元整（产权更改的交易税费自行承担）5、胡庆英留下星海二路5号另外支付陈铁6万元整（产权更改的交易税费自行承担）以上所有的资金均由房产贷款出来3日内完成支付（前提是产权证变更3日内去银行申请贷款）四、首付款的资金走向分配如下（全部房产过户贷款需全权委托）：1、购买星海二路15号房产成交价235（含2万元中介费）除去已付前期首付款人民币80万外过户时第二笔首付款和银行贷款直接支付给陈铁（办理全权委托公证书里面体现收款人陈铁的银行账号）。备注：233万-80=153万2、购买星海三路11号房产成交价235（含2万元中介费）公证给张晓霖。除去已付前期首付款人民币80万外，剩余贷款和首付款含人民币27万支付给陈铁，其他126万归胡庆英所有。备注：2017年3月13日吴建云已支付11万给陈铁，另外约定2017年3月24日在支付57万给陈铁。以上条款一式四份经赵磊、吴建云、陈铁、胡庆英共同承诺同意”。被告陈铁系上述承诺协议书载明的挂名人之一陈世豪的父亲。2017年3月13日，吴建云向陈铁转账11万元；2017年3月24日，吴建云向陈铁转账57万元并注明“退换部分本金和利润”。 2017年4月7日，陈铁向吴建云发送微信称“吴建云，张晓霖，赵磊，由于购买星海湾8套房产过程中，存在不诚信，买卖价格欺诈，利益分配不公平。特通知你们以前所签的一切协议，合同，等全部无效，应按合同法公平签订。通知人陈铁。” 2017年4月20日，陈世豪以厦门市发布了新的限购政策为由，申请长隆公司将其向该公司购得的上述星海三路15号房产过户到其指定的第三方即本案第三人林毓明名下。2017年4月21日，长隆公司遂与林毓明签订《存量房买卖合同》，后于同年5月16日将上述星海三路15号房产过户登记到林毓明名下。 2017年6月20日，陈勇胜委托律师向赵磊、吴建云、陈铁发出《律师函》，催促尽快将房屋过户给陈勇胜未果。2017年7月6日，吴建云、赵磊出具《事情经过》一份交陈勇胜收执，载明：“兹有赵磊、吴建云、陈铁、胡庆英、张利宏作为投资人成功摘牌武汉长隆经济发展有限公司同安区星海湾别墅8套房产，并通过贵府房产将星海三路15号房产出售给陈勇胜，签订《房产买卖协议书》。2017年3月24日，投资人签订承诺协议书一致同意星海三路15号对外销售、签订，收到80万购房款。但因投资人陈铁原因造成没有办理过户。2017年4月7日，陈铁以短信方式通知其余投资人2017年3月24日签订的承诺协议书无效，造成陈勇胜无法办理过户”。 2017年7月24日，陈勇胜向本院起诉。在诉讼过程中，陈勇胜申请对已过户到林毓明名下涉案房产进行财产保全。陈勇胜提交的律师费发票、申请财产保全材料及发票，显示其本案支出律师费144000元、保费7456元、财产保全费5000元。 另查明，在赵磊向陈勇胜出售案涉房产的同日即2017年3月6日，赵磊将前述“杨海山等六人联合体”向长隆公司打包购买的8套房产中的另一套房产即同安区星海路11号以233万元的价格出售给案外人陈剑明，随后，该房产从武汉长隆经济发展有限公司名下过户给陈剑明。而前述《承诺协议书》中载明已成功出售的“同安区星海三路17号”确实已售出。 再查明，胡庆英出具书面声明，称：其是同安区星海二路5号、星海三路17号房产的持有人；其同意并授权吴建云与武汉长隆经济发展有限公司签订《湖北省实物资产转让产权交易合同》并同意赵磊作为代表于2017年3月6日与陈勇胜签订房产买卖协议将同安区售出。马逸秋、马蕴秋出具书面声明，称：其二人系张利宏指定的同安区星海二路**和**房产的挂名产权人；其二人授权吴建云与武汉长隆经济发展有限公司签订《湖北省实物资产转让产权交易合同》。杨海山、赵世宇出书书面声明，称：其二人系赵磊指定的同安区星海二路7号、星海三路5号和11号房产的挂名产权人；其二人同意并授权吴建云与武汉长隆经济发展有限公司签订《湖北省实物资产转让产权交易合同》并同意赵磊作为代表于2017年3月6日与陈勇胜签订房产买卖协议将同安区售出。 又查明：2017年3月7日，吴建云向陈铁转账260万元；2017年3月8日，赵磊在收取陈勇胜的购房款80万元后向陈铁转账285万元并备注“购房款”；陈铁随后将前述两笔款项与其他合伙投资款，胡庆英又转账至《湖北省实物资产转让产权交易合同》中载明的收款账户。 在（2017）闽0212民初3463号一案中，案外人张利宏和张晓霖出庭作证，张晓霖述称：其是胡庆英的女婿，张晓霖受胡庆英的委托参与竞拍长隆公司打包出售的房产；合伙出资人有赵磊、吴建云、陈铁、胡庆英、张利宏五人，但张利宏以她两个儿子的名义单独买了8套房产中的两套，即“星海二路1号”和“星海二路3号”；合伙人竞拍前有口头协议，后于2017年3月24日以书面形式将口头协议固定下来，其中胡庆英出资140万元买了两套房子，分别是“星海二路5号”、“星海三路17号”；赵磊出售案涉房产有经过四人（赵磊、吴建云、陈铁、胡庆英）口头同意；因为当时已经竞拍成功，因此四名合伙人向陈勇胜出售房产来筹措尾款。张利宏述称，其委托吴建云购买“星海二路1号”、“星海二路3号”的房子用于自住，不认识陈勇胜，对赵磊、吴建云、陈铁、胡庆英之间的投资关系并不清楚。第三人林毓明在（2017）闽0212民初3463号一案中明确向本院表示，其只是挂名产权人，并未支付对价，若法院判决其愿意配合陈勇胜过户。 诉讼中，原告陈勇胜述称：案外人陈剑明从吴建云处了解到有八套房产出售，陈建明决定购买其中的“星海路”11号房产，陈建明推荐陈勇胜购买案涉的15号房产；陈勇胜当时知道讼争房产在长隆公司名下，但是不知道赵磊等是要通过拍卖程序才能取得该房产；陈勇胜遂于2017年3月6日与赵磊签订《房产买卖协议书》，协议签订后按约付款；陈剑明所购房产在2017年4月或5月期间办下了产权证，而陈勇胜这套因为陈铁与赵磊之间的内部矛盾无法继续履行；陈勇胜及陈剑明签订购房协议时知道房产在“长隆集团”名下，也约定将房产直接过户至陈勇胜及陈剑明名下，陈剑明那套也是这样实际操作的。 被告赵磊述称：赵磊、吴建云、陈铁、胡庆英、张利宏合伙以“杨海山八人联合体”的名义竞拍长隆公司打包出售的8套房产；杨海山是赵磊的岳父、赵世宇是赵磊的儿子，二人是赵磊投资竞拍的挂名人；讼争房产出售价格是233万元，陈勇胜另外还要付2万元中介费；《承诺协议书》中约定要付给陈铁的全部款项已经支付了一部分，剩余未支付是因为陈铁反悔；与其他合伙人参与竞拍的人是陈铁而不是陈世豪。 被告吴建云述称：我受赵磊、陈铁、胡庆英、张利宏的委托竞拍包括讼争房产在内的长隆公司打包出售的8套房产；讼争房产出售价格是233万元，陈勇胜还需要支付2万元中及费，合伙出售的每一套房产都有2万元的中及费；因“星海三路17号”以260万元售出，购房人支付了260万元全款，购房者担心资金安全，于是我就和购房者说提供我父亲名下的房子抵押给购房人以担保资金的安全，后来因为我父亲的房子要另外处置，所以陈铁就把儿子陈世豪的房子拿出来抵押给购房人做担保，我就把全部购房款260万元转给了陈铁，后来由陈铁将该款转给胡庆英支付给长隆公司；与其他合伙人参与竞拍的人是陈铁而不是陈世豪；在3月24日签订承诺是的时候，陈铁明确表示同意出售案涉房产及利润分配等，后来由于市场价格变化，就不同意了。 被告陈铁述称：虽然长隆公司是捆绑销售8套房产，但合伙人在竞拍时已经约定了各套房产的归属；在拍卖前向长隆公司缴交的意向金80万元中，由陈铁出资30万元；吴建云出资20万元，其中15万元系向陈铁所借；陈磊出资的20万元，其中10万元系向陈铁所借，之后长隆退还保证金时，吴建云与陈磊将所借款项偿还给陈铁；陈铁确有按照《承诺协议书》中的约定进行出资，但是陈铁另有260万元的出资没有写在里边，而且该协议书只能证明陈铁出资情况无法证明陈铁同意出售房产；讼争房产过户到林毓明名下是为了规避限购政策，林毓明是挂名人，林毓明并未支付对价；实际投资者是陈世豪，款项都是陈世豪转账给他们的，房子是陈世豪参与拍卖卖的，我是代替他签字的；陈铁确认吴建云转账的260万元与吴建云出售“星海三路17号”的售房款是同一笔款项。 本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点如下，第一，案涉《房产买卖协议》的效力。第二、四被告应承担的违约责任。 赵磊、吴建云、陈铁、胡庆英四人于2017年3月24日签订的《承诺协议书》中载明赵磊、吴建云、陈铁、胡庆英、张利宏5人合伙竞拍长隆公司名下“8套房产”，且明确与长隆公司交易的杨海山等六人联合体系挂名产权人。虽然陈铁辩称其是受陈世豪的委托、只有陈世豪是实际投资人、赵磊出售房产并未取得陈铁授权，但陈铁本人在该《承诺协议书》上签名确认，且该《承诺协议书》签订时，其中载明的出资及出售房产等事宜已经实际发生，分配利润等条款中部分也实际履行，同时陈铁亦已经按照该承诺书的利润分配接收款项，因此该《承诺协议书》系赵磊、吴建云、陈铁、胡庆英等人对此前从事合伙竞拍房产事宜及后续分配合伙利润的书面确认，故陈铁所称赵磊出售案涉房产未经其授权及同意，明显与事实不符。赵磊、吴建云、胡庆英三人均指认陈铁是合伙人，陈世豪是挂名人而非合伙人，同时除陈世豪之外的其余挂名人均出具声明确认各自的挂名人身份，且诉讼中陈铁也陈述其与另外三名被告合伙购房及资金汇集等事宜。因此，本院认定除张利宏自行留下的两套房产外的其余“6套房产（包括讼争房产）”系赵磊、吴建云、陈铁、胡庆英四人合伙投资经营取得的财产。赵磊、吴建云、陈铁、胡庆英为筹集竞拍尾款，遂委托赵磊等出售讼争房产给陈勇胜、出售“星海三路11号”给陈剑明、出售星海三路17号给其他案外人，承诺协议书上均有载明，赵磊与陈勇胜签订《房产买卖协议书》时虽然讼争房产仍在长隆公司名下，但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。因此即便赵磊与陈勇胜签订《房产买卖协议书》时赵磊等人不享有讼争房产的所有权，也不影响该协议书的效力。且按照《湖北省实物资产转让产权交易合同》的约定，待付清竞拍尾款后，长隆公司即同意配合过户，而实际上竞拍尾款亦业已支付完毕。因此，赵磊与陈勇胜签订的《房产买卖协议书》有效且可以实际履行。但陈铁之后短信通知吴建云等合伙人作废之前所签订的协议，并由陈世豪向长隆公司申请将讼争房产过户至林毓明名下，而陈勇胜于2017年6月20日向陈铁等人发送律师函要求过户未果。赵磊等人未按约履行《房产买卖协议书》，构成违约。个人合伙的经营活动,由合伙人共同决定,合伙人有执行或监督的权利,合伙负责人和其他人员的经营活动,由全体合伙人承担民事责任。案涉房产买卖协议虽然是赵磊与陈勇胜所签订，但是赵磊、吴建云、陈铁、胡庆英四人签订承诺协议书以共同确认出售讼争房产并明确利润分配等，因此赵磊出售讼争房产已经全体合伙人同意并授权，案涉《房产买卖协议》中甲方即出售方无法履行合同义务而引发的民事责任应由全部合伙人赵磊、吴建云、陈铁、胡庆英等四人共同承担。 关于赵磊、吴建云、陈铁、胡庆英应承担的违约责任。赵磊等四人未按案涉《房产买卖协议》约定在2017年3月31日前履行讼争房产的过户义务，既违反诚信又构成违约，赵磊四人应立即按约履行合同义务并承担违约责任。现陈勇胜有权要求被告继续履行合同即与陈勇胜签订厦门市国土资源与房产管理局提供的《厦门市存量房买卖合同》并由被告及第三人林毓明协助将讼争房产过户至陈勇胜名下。当然，在过户同时，陈勇胜应按约支付过户前应付的全部款项。关于陈勇胜主张的向其交付讼争房屋的诉求，按案涉《房产买卖协议书》约定“甲方应于收到房屋所有款将房产交付给乙方使用”，交付条件尚未成就，对陈勇胜的该主张本院不予支持。按照案涉《房产买卖协议书》第十三条的约定，若未在2017年3月31日前办理过户手续“每逾期一日应向守约方承担总房款每日0.05%的违约金”，若因一方原因无法办理交易登记手续，“则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第十一条的违约责任”，而第十一条的违约责任是指一方毁约导致合同无法履行的情况下，“违约方除应该向守约方赔偿总房款的拾%违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失。以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。”本案中，陈勇胜并未要求解除合同而是要求继续履行合同，则关于陈勇胜主张的10%的违约金及因本案支出的律师费144000元等费用，并不符合讼争合同所约定的支付条件，本院不予支持。而陈勇胜有权按照第十三条的约定要求四被告承担逾期办理交易登记手续的违约金，即以233万元为基数，自2017年3月31日起按每日0.05%计算至实际办理过户手续之日止，经计算该违约金明显过高，本院酌情调整为377000元。关于陈勇胜主张的保全担保费用7456元，因双方未就此进行约定，该费用亦非诉讼必要费用，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告赵磊、吴建云、陈铁、胡庆英应继续履行赵磊与陈勇胜于2017年3月6日签订的《房产买卖协议书》，即应于本判决生效之日起十日内与陈勇胜签订《厦门市存量房买卖合同》并配合将厦门市同安区的产权过户至陈勇胜名下，第三人林毓明应在上述过户过程中予以配合； 二、被告赵磊、吴建云、陈铁、胡庆英应于本判决生效之日起十日内向原告陈勇胜支付违约金人民币377000元； 三、驳回陈勇胜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币15662.5元，由陈勇胜负担8667.5元，被告赵磊负担6995元，款限于本判决生效之日起五日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  宋 岩 人民陪审员  陈碧慧 人民陪审员  李尊贤 二〇一九年十一月十一日 书 记 员  李韦男 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第三十四条个人合伙的经营活动，由合伙人共同决定，合伙人有执行和监督的权利。 合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。 第三十五条合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。 合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。