成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初1468号 本诉原告（反诉被告）：成都宽宇物业管理有限公司，住所地：四川成都市金牛区三洞桥路******。 法定代表人：李斌，成都宽宇物业管理有限公司总经理。 委托代理人：叶兆进，四川杰中律师事务所律师。 本诉被告（反诉原告）：贺某某，男，1969年6月17日出生，汉族，户籍地：成都市金牛区，现住成都市金牛区。 本诉被告（反诉原告）：夏某某，女，1982年2月2日出生，汉族，户籍地：成都市金牛区，现住成都市金牛区。 第三人：邓某某，女，1972年8月9日出生，汉族，户籍地：成都市武侯区。 第三人：陈卓新，男，1966年1月21日出生，汉族，户籍地：浙江省瑞安市。 委托代理人贺某某，男，1969年6月17日出生，汉族，户籍地：成都市金牛区，现住成都市金牛区，系本诉被告（反诉原告）夏某某配偶。 本诉原告（反诉被告）四川宽宇物业管理有限公司（以下简称宽宇公司）与本诉被告（反诉原告）贺某某、夏某某物业服务合同纠纷本反诉一案，本院受理后，于2017年7月27日作出（2017）川0106民初2718号民事判决书，宽宇公司不服，向成都市中级人民法院提起上诉。成都市中级人民法院于2018年10月15日作出（2018）川01民终11951号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）川0106民初2718号民事判决书，并将该案发回本院重审。本院受理后，重新组成合议庭，追加邓某某、陈卓新为第三人，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）宽宇公司的委托代理人叶兆进、本诉被告（反诉原告）夏某某的委托代理人及本诉被告（反诉原告）贺某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告宽宇公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令贺某某、夏某某立即向宽宇公司支付物业服务费79,266.16元及从2017年1月15日起至给付之日止按银行同期贷款利率的四倍支付逾期付款资金利息；2、贺某某、夏某某承担本案诉讼费用。事实和理由：宽宇公司为金牛区蜀汉路528号成都御都花园别墅（以下简称御都花园）的物业管理服务公司。贺某某、夏某某系夫妻关系，为御都花园某房屋业主，该房屋前任业主分别为陈卓新、邓某某，二人从2006年12月起至2016年4月一直拖欠物业服务费79,266.16元，经数十次催收至今均未给付。2016年7月14日，贺某某主动作出《承诺书》，承诺由其追缴回原业主所欠物业服务费79,266.16元，若6个月内未追缴，则由其本人承担缴清责任。现已逾期，但所欠款项至今未支付。贺某某因债的加入成为债务人，而该债务是在贺某某与夏某某夫妻关系存续期间产生，应属于夫妻共同债务。故诉至法院，请求判如所请。 本诉被告贺某某、夏某某辩称，1、承诺书是被逼无奈的产物，并非主动出具，违背其真实意思。案涉物业自2016年5月才过户至其名下，其从来没有享受过宽宇公司追缴物业费期间的物业服务，没有也不可能主动去承担自己没有的法律义务，承诺书是宽宇公司要挟下的产物，严重违背其真实意思，不具有法律效力。2、承诺书显失公平。该承诺书对贺某某而言，仅有义务，而无权利，宽宇公司在长达近十年的时间内，不依法向原业主主张权利，在原业主李某某于2016年6月15日作出承诺后仍然不积极维权，要求新业主来承担前任长达十年的物业费，是极端不公平的，其用意是转嫁长期怠于行使权利所造成的诉讼时效风险和其他法律风险，该风险应由其自身承担。 反诉原告贺某某、夏某某提出如下诉讼请求：1、撤销贺某某于2016年7月14日的民事承诺；2、诉讼费由宽宇公司承担。事实和理由：2015年底，夏某某与邓某某签订房屋买卖合同，约定夏某某购买邓某某名下案涉房产。合同签订后，夏某某支付了房屋价款，案涉房屋于2016年5月26日登记过户至其名下。6月15日，原业主李某某（系邓某某配偶）表示物业费与贺某某、夏某某无关，并书面承诺一周内结清。6月17日，贺某某、夏某某向宽宇公司缴纳了入住后一年的物管费并办理了装修手续。6月23日，装修公司进场装修时，宽宇公司不顾已经办理装修证的事实，以未结清物业费为由，阻止装修工人进场，双方发生纠纷，装修工程被迫停止。当时正值夏某某怀有身孕，贺某某、夏某某先后通过金牛区房管局物业办投诉、向派出所报案、向电视台曝光的方式表明诉求，反对宽宇公司的做法，但事情没有得到有效解决。迫于无奈，贺某某向宽宇公司写下承诺，装修公司才得以进场施工。贺某某作出的承诺是受到胁迫的产物，违背其真实意思表示，其没有享受过拖欠期间的物业服务，没有也不可能主动去承担自己没有的法律义务，该承诺显失公平，不具有法律效力。宽宇公司在长达十年的时间内，不依法向原业主主张自己的权利，在原业主李某某于2016年6月15日作出承诺后仍然不积极维权，要求新业主承担前任以及前前任业主长达十年的物业费，是极端不公平的，其真实用意是转嫁长期怠于主张权利所造成的诉讼时效风险和其他法律风险。故诉至法院，请求判如所请。 反诉被告宽宇公司辩称，承诺书不符合被撤销的条件。原成都市金牛区房产管理局（以下简称原区房管局）出具的说明充分说明了贺某某作出的承诺与其内心意思表示一致，民事承诺是贺某某自愿主动做出的承诺，宽宇公司没有采取任何威胁、胁迫等所谓的不公平行为，承诺书本身载明的内容也是先由贺某某追收债务，在一定时间内追收不成的，才由贺某某承担。贺某某主动对前任业主的债务主动加入，与是否享受了物业服务没有必然的联系。请求法院驳回贺某某、夏某某的反诉请求。 第三人邓某某、陈卓新未应诉作辩。 经审理，本院查明如下事实： 2009年12月4日，位于金牛区蜀汉路某房屋登记到陈卓新名下。2013年8月30日，该房屋转移登记到邓某某名下。2015年11月8日，夏某某与邓某某签订《房屋买卖合同》，约定夏某某购买案涉房屋，邓某某应结清物管费用。2016年5月26日，案涉房屋转移登记到贺某某、夏某某名下。2016年6月17日，案涉房屋办理装修许可证手续。贺某某、夏某某缴纳了案涉房屋2016年5月至2017年5月期间的物管费9,505.2元。 2016年6月23日，贺某某报警，成都公安局金牛区分局黄忠派出所保存有《巡警处警（移交）登记表》，简要案情载明：2016年6月23日10时21分，接91指令称一男子在御都花园需求助，民警赶往现场了解情况，双方系物管与业主的物业费纠纷，双方自行协商做好登记处理。贺某某作为当事人在其上签字。 2016年7月14日，贺某某出具《承诺书》，载明：御都花园某，因前二任业主陈卓新、邓某某从2006年12月至2016年4月共计欠缴物业服务费79,266.16元。某现任业主贺某某本人承诺从即日起陆个月内负责追缴所欠物业服务费79,266.16元，并缴回至宽宇公司。若在陆月内未追缴回所欠物业服务费，由贺某某本人承担所欠的79,266.16元，并承担相关法律责任。 2017年7月17日，区房管局出具《关于贺某某向我局反映装修问题的说明》，载明：“2016年第三季度，我局物业产权科接到贺先生数次来电反映，因物业费纠纷，御都花园物业服务提供方拒绝为其办理装修手续，并阻碍其装修材料进入。我局调查处理情况如下：综合我局向贺先生本人及宽宇物业公司了解到的情况，贺先生系购买该小区二手房，而该房屋上一任业主与宽宇物业长期未结清物业费，贺先生在购买二手房过程中未向物业公司咨询该房屋是否结清相关费用。我局接到投诉后，立即联系该小区物业项目经理，告知我局意见:物业费长期未结清，属于上一任业主产生，物业公司应当向之前的业主进行追偿；物业公司长期未主动通过司法途径解决也存在自身问题，而不应当以此为理由阻碍贺先生正常装修行为。物业公司表示愿意与贺先生协调解决此事。而贺先生也表示，因为在房屋买卖过程中疏忽了向物业公司了解费用结清情况，自身也有责任，愿意支付一部分上任业主产生的物业费并协助物业公司联系上任业主进行协调换取物业公司配合其装修行为。因涉及财产费用问题不在我局投诉受理范围内，无法进行行政调查处理，但该投诉涉及民生，我局要求物业公司通过正常途径解决物业费问题，不得阻碍贺先生正常装修行为，并建议贺先生坚持正常装修，如遇阻碍应当及时报警。 另查明，贺某某、夏某某系夫妻关系，于2008年3月28日登记结婚。 以上事实有身份证明、《房屋买卖合同》、房屋信息摘要、装修许可证手续、《巡警处警（移交）登记表》、《承诺书》、《关于贺某某向我局反映装修问题的说明》、结婚证、当事人身份信息、当事人陈述、质证笔录、庭审笔录等在案为证。 本院认为，本案的争议焦点是，贺某某于2016年7月14日作出的承诺应否撤销。《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条至第一百五十一条分别规定了基于重大误解、欺诈、胁迫、显失公平等事由可以提出撤销相应的民事法律行为。本案中，首先，贺某某在作出案涉承诺时对该行为的性质、相对人以及标的物本身不存在认识错误，不符合构成重大误解的条件。其次，贺某某、夏某某未主张作出承诺过程中对方或第三人存在欺诈行为，也未就此进行举证。再次，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十九条规定：“以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损失或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方作出违背真实的意思表示的，可以认定为胁迫行为。”结合本院查明的事实，虽然宽宇公司曾在贺某某、夏某某装修案涉房屋期间，与贺某某、夏某某发生纠纷，但从贺某某、夏某某举示的证据来看，未达到胁迫的程度。最后，《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”本案中，根据成都市金牛区房产管理局出具的《关于贺某某向我局反映装修问题的说明》，贺某某由于知晓自身在房屋买卖过程中存在疏忽，在当时已产生了支付部分费用、协助物业公司与前业主协调，以换取物业公司配合其装修行为的意图。贺某某具备完全民事行为能力，具有判断能力，能够考虑承诺书中的内容是否合理，对不合理的要求予以拒绝，该承诺应视为其经审慎考虑后做的决定，故不能认定该承诺的作出存在显失公平的情形。因此，贺某某、夏某某并未提交足以采信的证据证实该承诺具有可撤销的情形，本院对其理由不予采纳，承诺对贺某某及宽宇公司具有法律效力，双方应当诚实履行。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，宽宇公司诉请贺某某继续履行付款义务，符合法律规定，由于贺某某作出案涉承诺时与夏某某在婚姻存续期间，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条第一款“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”之规定，宽宇公司要求夏某某承担共同还款义务，本院予以支持。 关于资金利息，《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”，宽宇公司诉请贺某某、夏某某以79,266.16元为基数支付资金占用利息符合法律规定，应予支持。关于资金利息的起算时间，根据查明的事实，贺某某于2016年7月14日作出承诺后，未在六月内追缴回所欠物业服务费，也未在六月后自觉履行缴费义务，故原告主张于2017年1月15日起计算资金利息，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，本院认定资金占用利息计算方式如下：以贺某某、夏某某欠付金额79,266.16元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，从2017年1月15日计算至付清之日。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决如下： 一、贺某某、夏某某于本判决生效之日起十日内向成都宽宇物业管理有限公司支付79,266.16元并支付资金占用利息，资金占用利息计算方式如下：以贺某某、夏某某欠付金额79,266.16元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，从2017年1月15日计算至付清之日。 如果未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回成都宽宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回贺某某、夏某某的诉讼请求。 本案本诉案件受理费1807元，由贺某某、夏某某负担；反诉案件受理费100元，由贺某某、夏某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审 判 长  高 文 人民陪审员  张晋蓉 人民陪审员  杨 葵 二〇一九年十一月二十六日 书 记 员  张珑馨