广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初4091号原告（反诉被告）：贝月湾小区业主委员会，住所地：广州市从化区街口街河滨南路75-79号。责任人：杨冰凌，职务：主任。委托诉讼代理人：石开新，广东华程律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州马腾土石方工程有限公司，住所地：广州市从化区江埔街河东北路156号201房，统一社会信用代码：91440184560200932G。法定代表人：郑志高，职务：总经理。委托诉讼代理人：骆文婷、潘康威，广东安扬律师事务所律师及律师助理。第三人：从化市青云大厦物业管理有限公司，住所地：广州市从化区街口街蓝田西路一巷5幢111号，统一社会信用代码：91440101737182494Y。法定代表人：李惠章，职务：总经理。委托诉讼代理人：蔡思仁，该司员工。原告（反诉被告）贝月湾小区业主委员会（以下简称业委会）与被告（反诉原告）广州马腾土石方工程有限公司（以下简称马腾公司）、第三人从化市青云大厦物业管理有限公司（以下简称青云公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日受理后，依法适用简易程序独任审判，后转为普通程序组成合议庭，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）业委会的委托诉讼代理人石开新、被告（反诉原告）马腾公司的及委托诉讼代理人骆文婷、第三人青云公司的委托诉讼代理人蔡思仁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。业委会向本院提出诉讼请求：1、被告违约，解除原、被告之前签订的租赁合同；2、判令被告支付拖欠的租金19400元，暂计算自2019年1月至7月，利息588元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年，作为贝月湾小区会所管理人的第三人与被告签订了房屋租赁合同，将该广州市从化区贝月湾小区会所出租给被告（注：法人系小区业主）作为办公场所，租期六年，至2017年12月31日止。正当小区业委会组建时，被告串通第三人于2016年8月签订租赁合同，租期十年，自2016年9月1日至2026年8月31日，前三年月租金仍然4200元，2019年9月1日以后月租金4600元至租期结束。同时约定，月租金每个月5日前以现金交纳。逾期不交租视为违约。2018年2月，贝月湾小区业主委员会备案成立，于2018年5月发函给第三人，要求移交原告管理，同时亦向被告发出租金转交通知。2019年1月2日，第三人正式发出通告，宣布正式退出贝月湾小区物业管理。原告接受物业管理权后，又在2018年3月11日、4月18日在会所前张贴催交租金公告，通知承租人交纳，但被告一直置之不理，双曾为此报警处理纠纷。自2019年1月，原告接收管理物业以来，被告一直拖欠并拒付租金，至起诉之日已经长达七个月之久，拖欠租金本金29400元。2019年7月4日，原告通知被告解除合同。被告作为承租人，应当遵守租赁合同，按时交纳租金。出租管理人变更，并不影响被告承当承担的义务。原告接收管理后，当面、书面通知了被告缴纳租金，被告的法定代表人也是业主之一，并且发生争执报警。经多次催收，仍拖欠租金已连续长达七个月。被告故意拖欠租金行为，已严重违约，原告主张解除合同，符合法律规定，恳请法院判如所请。马腾公司对业委会的本诉请求辩称：一、马腾公司与第三人青云公司签订的《租赁合同》有效，业委会应对该合同按相关的权利及义务履行。2016年8月30日，马腾公司与原贝月湾小区会所的管理人青云公司签订《租赁合同》，约定：由马腾公司对位于从化区街口街河滨南路贝月湾小区公共会所作为合法经营场地进行使用，即合同明确是青云公司将整个贝月湾会所整体租赁给马腾公司，由马腾公司按照合同约定的实际支付租金及缴纳相关的费用。该事项经第三人青云公司于2016年7月19日向贝月湾小区业主进行公告，期限内亦没有收到任何反对意见。上述租赁合同合法有效，业委会作为贝月湾小区的新一任管理者，应继续对其上一任管理者签订的合同按照相关的约定依法履行。二、业委会不仅没有按照合同约定履行自己的义务，反而强行占用部分已出租的房屋，实属违约在先，因此造成纠纷至今没有解决，其无权解除合同。1、据马腾公司了解，青云公司已于2019年1月2日正式发出通知退出贝月湾小区的物业管理，而作为新接管的业委会却没有履行应尽的义务，既没有向马腾公司进行明确告知正式接管贝月湾小区，也从未向马腾公司提供收取租金的账户；2、2019年3月份，业委会在没有征得马腾公司同意时就强行占用本已出租给马腾公司的部分房屋，导致马腾公司无法很好地对租赁的房屋进行使用。三、业委会强占的行为导致无法提供符合合同约定的租赁房屋给马腾公司，马腾公司有权暂缓向其支付租金。根据《租赁合同》的约定，业委会需提供整个贝月湾会所的租赁房屋给马腾公司使用，但业委会却于2019年3月份对部分房屋强行进行占用，亦无选取合适的租赁场地补足给马腾公司进行使用，因此，当业委会并未全面履行合同的义务时，马腾公司有权暂缓缴纳租金。四、马腾公司有权从应付给业委会的款项中扣减部分不应支付的租金。根据《租赁合同》的约定，租金4200元/月是针对整个贝月湾会所进行界定的，但自2019年3月份，业委会便对部分房屋进行占用，因此，马腾公司不应对其无法使用的部分租赁房屋支付租金，该租金应由业委会承担。五、考虑到本案实际情况，租赁合同也不宜解除。马腾公司在续租租赁房屋后，投入大量的资金进行全方位升级装修，如贸然解除合同，将使马腾公司遭受重大损失。综上，望法院考虑业委会存在违约情形才导致马腾公司无法按照《租赁合同》合法依归地履行相关的义务，且考虑到马腾公司对租赁房屋的投入，就解除合同问题作出慎重处理，驳回业委会的诉讼请求。第三人青云公司对业委会的本诉请求述称：在2011年8月31日，我司与马腾公司签订租赁合同，将位于从化区街口街河滨南路贝月湾小区公共会所租赁给马腾公司作经营场地使用，时间为2011年9月1日至2016年8月31日，共5年，租金为4200元/月。合同期满前我司与马腾公司续签合同，时间为2016年9月1日至2026年8月31日止，共10年。在租赁期间，我司征求马腾公司同意借用了一间约10平方米的房屋用作我司临时使用，退场才将该房屋退回马腾公司，后来听说在业委会要回我司临时借用马腾公司的那间房屋时，双方发生纠纷，有报警处理。新城派出所将我司用于临时使用的房间进行查封，现该房屋还在争议之中，双方至今没有使用。马腾公司向本院提出反诉请求：1、确认业委会于2019年7于4日向马腾公司发出通知，要求解除青云公司和马腾公司在2016年8月30日签订的《租赁合同》的行为无效；2、判令业委会继续履行青云公司和马腾公司在2016年8月30日签订的《租赁合同》，并按照《租赁合同》的约定将租赁合同交付马腾公司使用；3、判令业委会从2019年3月份起至按照《租赁合同》的约定将租赁房屋交付给马腾公司使用之日止，每月扣减租金200元；4、本诉和反诉费用由业委会承担。事实和理由：2016年8月30日，马腾公司和青云公司签订了《租赁合同》，约定：青云公司将贝月湾小区公共会所（面积约210平方米）出租给马腾公司使用，租期为十年，从2016年9月1日至2026年8月31日止，前三年租金为4200元，第四年至合同期满月租金为4600元等合同条款。合同签订后，青云公司依约将租赁房屋交付马腾公司使用，马腾公司也一直按照合同约定支付租金和水电费用。2019年1月，青云公司退出贝月湾小区的物业管理，业委会接管后，不但没有和马腾公司联系，向马腾公司提供收取租金的账户，反而强行占用已出租为马腾公司的房屋，导致马腾公司无法正常使用租赁房屋。业委会在本诉诉称，其接管后已当面、书面通知，马腾公司缴纳租金并非事实，也没有任何证据予以证实。业委会诉称因马腾公司拖欠租金发生争执而报警处理完全是颠倒是非，企图隐瞒强行占用马腾公司房屋的事实。青云公司与马腾公司签订的《租赁合同》合法有效，业委会作为涉案合同的承继人，应当按照《租赁合同》的约定，全面、实际履行合同义务，但如上所述，业委会从2019年3月起就强行占用部分已出租的房屋，至今也没有提供符合合同约定的租赁房屋给马腾公司使用。根据合同法第六十六条，马腾公司有权暂缓向业委会支付租金，业委会以此通知马腾公司要求解除涉案租赁合同的行为无效。为维护自身权益，马腾公司提出反诉，恳请法院查明事实，支持马腾公司的诉请。业委会对马腾公司的反诉请求辩称：一、涉案租赁合同有效：1、马腾公司提交的2011年第一份合同与业委会提交的租赁合同虽时间不同，但是两个连续的合同，真实性予以认可。合同第三条第三款明确规定，当月租金在每月5日前交付，逾期不交视为违约；2、本案的租赁房屋已按照约定交付给马腾公司，在2012年到2019年1月份，双方并未发生争议，马腾公司在5日左右交付租金，双方没有异议；3、合同约定租赁房屋面积为210平方米，而整个会所231平方米，交付的并非整个会所；4、物业用房是由青云公司管理并出租的，青云公司没必要将整个房屋出租给他人，再由他人反租给青云公司，而且物业用房是长期的，非临时使用；5、根据青云公司提交的合同、收据，2012年到2019年1月前三年租金是3150元外，2016年租金每月4200元，而且一直没有变化，对此予以确认；6、合同约定水电费自行承担，马腾公司作为承租人不可能帮青云公司承担水电费。二、马腾公司主张20平方米的房屋，是租赁给青云公司，没有任何依据：结合法院2019年11月6日制作的询问笔录，青云公司诉称20平方米是向马腾公司借用的，借用没有任何依据，但有串通和伪造证据的可能。整个会所面积为231平方米，根据合同约定，出租给马腾公司的面积为210平方米，多出的21平方米是没有出租的，也不存在借用的问题；2、青云公司是出租方，马腾公司是承租方，二者诉称双方之间存在借用房屋的关系，在情理和法律上均不成立，出租人不可能向承租人借用房屋，不符合逻辑。三、马腾公司自2012年起至2019年1月份每月支付租金4200月。尔后，马腾公司将20平方米房屋交付给青云公司使用，一直使用到2019年1月份。2019年1月份，业委会接管后，马腾公司对租金提出异议，但未书面协议。此外，马腾公司称业委会强占马腾公司租赁的房屋缺乏任何依据。四、业委会向马腾公司发出解除租赁合同的通知是有效的，合同约定逾期交租视为违约，马腾公司在业委会接管物业后，一直没有交租，至今已有十多个月。业委会曾口头、书面催收租金，并告知了马腾公司收取租金的银行账号，但马腾公司至今未缴纳租金，其行为违反合同约定，业委会有权解除合同。另外，马腾公司要求每月扣减200元租金无依据。第三人青云公司对业委会的本诉请求述称：青云公司是将整个会所出租给马腾公司，出租前租期已经过公示且业主也同意，租金同比周边的房屋较高，故不存在欺诈，且从出租时至今，马腾公司一直按合同约定准时交租。我司当时是出租整个会所，至于业委会提及的整个会所面积为231平方米的问题，我司需核实。当事人向本院提交了以下证据材料予以证明：1.租赁合同；2.关于贝月湾公告会所出租的公告；3.关于我司退出贝月湾小区物业项目的通告；4.关于办理物业移交手续通知；5.收租通知若干；6.照片若干；7.解除租赁合同通知书及邮件时间；8.共有建筑面积参加分摊说明；9.青云公司在（2019）粤0117民初1524号案件中出具的民事答辩状；10.青云公司收租记账明细分类表；11.续租公告；12.收据收据；13.邮政业务投递情况；14、收租通知；15.封条；16.调解照片；17.贝月湾会所示意图。经审理查明：位于贝月湾的公共会所，属于贝月湾小区的共有建筑，其面积参与分摊给了全体业主。业委会是于2018年2月登记备案的贝月湾小区业主委员会，青云公司是贝月湾小区前期物业服务公司。2011年9月1日，青云公司在小区发布公告，将会所出租给马腾公司，前三年租金为3150元/月，第四年至第六年租金为4200元/月。2016年7月16日，青云公司再次发布关于出租会所、租金、租期的公告，并于2016年8月30日与马腾公司再次签订《租赁合同》，约定：将会所（面积约210平方米）出租给马腾公司使用；租期为十年，即从2016年9月1日至2026年8月31日止；第一年至第三年的租金为4200元/月，第四年至第十年的租金为4600元/月，马腾公司应在合同签订时交纳12600元作为履约金，并于每个月5日前交纳本月租金，逾期不交租视为违约；违约责任：1、在租赁期间，双方不得无故解除本合同，如任何一方提前解约，则视为违约。因本合同期内的租期为十年期，马腾公司已投入大量的资金作运营，故青云公司不得无故解约，否则需双倍返还定金，并赔偿对方按合同总额527600元的50%作为违约金以及由此造成的一切经济损失。4、双方若某方要求提前解约，必须提前一年书面提出，可按正常解约处理，否则视为违约等。合同签订后，青云公司将会所交付给马腾公司作为经营场地使用，马腾公司依约支付了履约金以及一直按月缴纳租金4200元/月至2019年1月份。2018年5月25日，业委会向青云公司发出《关于办理物业移交手续通知》，告知决议通过了解聘青云公司的决定，决定终止原物业服务合同，并通知青云公司于2018年6月29日办理完毕移交手续。2019年1月2日，青云公司发布退出贝月湾小区物业项目的通告，并退出贝月湾小区的物业管理。2019年3月11日，业委会在马腾公司经营场所的门口粘贴《通知》，向马腾公司催收租金并告知其将租金交纳至业委会指定的银行账户。2019年4月1日，业委会与马腾公司就会所一处约10平方米的房屋的使用权权属问题产生纠纷，双方报警处理。双方在民警在场的情况下协调处理，但无法达成一致意见。为防止事态恶化，业委会、马腾公司及青云公司同意由派出所对争议房屋粘贴封条封存，待通过诉讼途径解决后再重新使用。另外，业委会、马腾公司及青云公司于2019年7月29日再次协商，并由派出所解除争议房屋的封存。2019年4月8日，业委会在马腾公司经营场所的门口粘贴《收租通知》，告知马腾公司于2019年4月15日前将2019年1月至4月份的租金交纳至业委会指定的银行账户。同月，业委会在其办公场所（争议房屋）门口粘贴《温馨提示》，告知交纳租金、管理费的银行账号。2019年7月1日，业委会向马腾公司邮寄《解除租赁合同通知书》，经多次催收，马腾公司仍不按时交纳租金，截至2019年7月已连续6个月未交纳租金，构成根本违约，根据合同法规定，特通知解除租赁合同，并要求马腾公司在2019年7月31日前自行搬离并结清费用，延迟将没收定金并追求法律责任。但该邮寄未妥投。同时，业委会将该通知书张贴在其办公场所（争议房屋）门口处。另查明，贝月湾小区会所内有一处面积约10平方米的房屋，在青云公司担任贝月湾小区物管公司时，青云公司在该房屋内办公。青云公司于2019年1月2日退出贝月湾小区物管项目时，将该房屋交回马腾公司使用。业委会认为该房屋并未出租给马腾公司，于是进入该房屋办公。马腾公司认为该房屋包含在出租的会所范围内，业委会强占房屋行为构成违约，故自2019年1月起未再支付租金。业委会、马腾公司就该房屋的使用权产生争议，业委会以马腾公司故意拖欠租金为由要求解除租赁合同，马腾公司则认为业委会强占已出租的房屋要求按月扣减租金，双方未能协商一致，引发本次诉讼。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，马腾公司与青云公司在2011年8月31日，经自愿协商，在平等互利互惠的基础上，签订了《租赁合同》，约定青云公司将座落在从化市（现××从××）街口街河滨××路的贝月湾小区公共会所（面积约210平方为）出租给马腾公司使用，租期为五年（从2011年9月1日至2016年8月31日）。该合同是双方真实意思表示，不违反国家法律和行政法规强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应全面履行各自的权利义务。合同期满后，续租公告后，双方在原来的合同的基础上续签了《租赁合同》，该合同除租期变更为十年（从2016年9月1日至2026年8月31日止），租金金额及履约金有所调整外，租金仍以现金方方式交付，与原合同雷同。租赁期间，马腾公司与青云公司协商，马腾公司将贝月湾小区公共会所内一间面积约10平方米的房屋借给青云公司作临时办公用房，该房屋是会所的一部分，且青云公司在退出小区管理时将该房屋交回马腾公司处理，本院依职权向青云公司（即原出租方）询问并制作的询问笔录可证实上述情况。2019年1月2日，青云公司发出退出贝月湾小区物业项目的通告，但未注明由业委会接管。马腾公司在不知业委会已接管小区管理的情况下于2019年1月23日向青云公司缴纳了2019年1月份的租金4200元，由此看出，马腾公司不存在不缴纳租金故意违约的意图。另外，本院向会所所在辖区派出所调查后得知，该所在2019年4月1日对业务会、马腾公司争议的房屋进行封存，后又于2019年7月29日在业委会、马腾公司及所在地居委会、公职律师在场的情况下解除封存。本院据此推断，业委会与马腾公司就涉案房屋产生争议发生在2019年4月前。2019年4月1日至2019年7月29日期间，马腾公司无法正常使用涉案房屋。目前房屋已解除封存，业委会未再占有使用，马腾公司可自行管理使用。如再发生纠纷，另行解决。马腾公司在租赁期间与青云公司协商将其中一间约10平方米的房屋交由青云公司作临时办公，是其权利的自行处分，他人无权干涉。2019年3于11日，业委会在马腾公司租赁的场所张贴催收租金的通知，但又在不明确房屋应归谁使用的情况下，强行进入房屋办公，致使马腾公司不能正常使用青云公司交回的其租赁的整个会所。另一方面，马腾公司与业委会于2019年3月份发生纠纷时，就应当知道其租赁的场所已由业委会接管，其应按续签的有效合同向新的合法继任管理者即业委会缴交租金。合同约定，所租的面积约为210平方米，租金4200元，而马腾公司所不能正常使用的房屋的面积约为10平方米，从公平原则出发，本院酌定2019年4月至7月每月租金相应扣减200元，即2019年4月份至7月份期间的月租金为4000元，从8月份起至合同期满日止的租金仍按合同的约定缴交。至于马腾公司在青云公司退出管理后仍向其缴纳的2019年1月份的租金4200元，马腾公司可另行解决。综合本案案情来看，业委会起诉要求解除合同，一方面是因为马腾公司不知业委会已接管小区，仍向原管理者青云公司缴纳租金，导致业委会认为马腾公司故意拖欠租金；另一方面是由于青云公司退出小区管理时未就争议房屋的借用情况向业委会说明，导致业委会与马腾公司就房屋的使用权产生争议，而实际上业委会对马腾公司与青云公司的签订的《租赁合同》无异议，自愿承继合同权利义务。同时，马腾公司已租用小区会所多年，对租赁场所的投入显而易见，若解除合同，将会造成直接经济损失，只要马腾公司今后能依时向业委会缴纳租金，本案合同无解除的必要性。关于业委会诉称整个会所面积为231平方米，出租给马腾公司面积为210平方米的问题。业委会提交的共有建筑面积参加分摊说明，该证据材料为原开发商提供的数据，无房管部门盖章确认，况且规划面积与实际面积存在误差亦属正常，且《租赁合同》注明约210平方米是大约面积，与实际情况并不矛盾，也不影响《租赁合同》的履行。综上所述，业委会、马腾公司在履行合同的过程中均有过错，业委会诉请解除合同，理据不足，本院不予支持。同时，马腾公司亦应按约定履行合同，补缴租金。为此，依照《中华人民共和国民事总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：原告（反诉被告）贝月湾小区业主委员会与被告（反诉原告）广州马腾土石方工程有限公司继续履行被告（反诉原告）广州马腾土石方工程有限公司与第三人从化市青云大厦物业管理有限公司于2016年8月30日签订的《租赁合同》；二、被告（反诉原告）广州马腾土石方工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金（2019年1月至3月期间，每月租金为4200元；从4月至7月期间，每月租金为4000元；从2019年8月起至合同期满日止，按合同约定缴纳租金）给原告（反诉被告）贝月湾小区业主委员会；三、驳回原告（反诉被告）贝月湾小区业主委员会的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）广州马腾土石方工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9182元，由原告（反诉被告）贝月湾小区业主委员会负担（该款已预交）。本案反诉受理费9190元，由被告（反诉原告）广州马腾土石方工程有限公司（该款已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐志成人民陪审员  赖卫群人民陪审员  赖秋莲二〇一九年十一月二十八日书 记 员  陆明皓