广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初2310号 原告：中国共产党北海市委员会党校（北海市行政学院），统一社会信用代码：12450500498784331P，住所地广西北海市银滩大道**。 法定代表人：梁振威，常务副校长。 委托诉讼代理人：欧小燕，广西嘉友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许旭，广西嘉友律师事务所实习人员。 被告：北海市电子职业技术学校，统一社会信用代码：524505007759998685，，住所地广西北海市工业园区中国电子产业园规划二路** 法定代表人：秦斌，校长。 委托诉讼代理人：伍国裕，广西先导联合律师事务所律师。 原告中国共产党北海市委员会党校（以下简称“市委党校”）诉被告北海市电子职业技术学校（以下简称“电子职业学校”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月31日受理后，依法适用简易程序，于2019年7月17日公开开庭进行第一次审理。于2019年7月17日裁定转为普通程序审理。2019年8月19日，第二次公开开庭进行审理。原告中国共产党北海市委员会党校的委托诉讼代理人欧小燕、许旭到庭参加诉讼。被告北海市电子职业技术学校经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国共产党北海市委员会党校诉称，2013年8月31日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将南教学楼一层出租给被告作办公室、课室教学使用，租赁期共三年，从2013年9月1日起至2016年8月31日。双方约定被告未经原告书面同意，转租、转借承租房屋或改变本合同约定的房屋租赁用途，原告有权解除合同，收回出租房屋。该《房屋租赁合同》期限届满后，原被告继续按原合同条款履约，未再签订任何书面合同，被告向原告缴纳租金至2018年12月31日。2019年1月，原告巡查发现，被告在未经原告同意的情况下，擅自改变南教学楼一层房屋使用性质并转租给他人作为商铺经营。经原告多次函告，被告仍未腾退南教学楼一层房屋并办理移交手续。原告为此起诉，请求判令：1、被告腾退位于北海市房屋并归还原告管业；2、被告支付给原告占用上述房屋期间的租金9333元（按《房屋租赁合同》约定的2.8万元／年，从2019年1月1日暂计至2019年4月30日，以后另计）。 被告北海市电子职业技术学校辩称，双方签订的《房屋租赁合同》仅是双方在2003年所签订的合作项目的附合同，主合同是2003年签订的合作协议书。该协议书上写明是被告享有涉案房屋20年的使用权，应从验收之日起算使用权20年。因此附合同与主合同不相符，应以主合同为主。被告并未改变房屋用途，与其他人合作是合法的。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2003年3月13日，原告市委党校（甲方）与被告电子职业学校（乙方）签订了《北海市委党校南教学楼项目合作协议书》，约定：甲方出土地，乙方出资金在市党校校园内建南教学楼一幢。南教学楼建成后，南教学楼和南园所有权属甲方，使用权为双方所有，双方按所使用的面积承担管理和维修费用。南教学楼规划占地面积400平方米，建筑面积2000平方米，共五层（以规划建设部门批准的方案和施工图纸为准）。建成后，第一层归甲方使用，第二层至第五层归乙方作办学使用，转租改变楼房结构及使用性质等，必须经甲方同意。使用期限按20年计算，从2003年9月1日起计。使用期满后，南教学楼完全由甲方支配，若对外出租，同等条件下，乙方对南教学楼拥有优先租赁权。为了保证乙方办学所需的学生食堂的需要，甲方将第一层提供给乙方作为食堂使用，乙方每年另支付给甲方贰万五千元，分两次支付，即每学期开学后半个月内支付12500元。乙方使用第一层的费用每三年双方协商一次。 2013年8月31日，原告市委党校（甲方、出租方）与被告电子职业学校（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将图书馆西八教室（640平方米）*10元/平方米，南教学楼第一层2.8万元等出租给乙方作办公室，课室教学使用。乙方必须持有工商营业执照，并按照工商营业执照批准项目使用承租甲方场地。租赁期共三年，从2013年9月1日起至2016年8月31日止。年租金104800元，租金一年一付，由乙方提前15天一次性交纳给甲方。先付租金后使用房屋。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房：未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋、拆改变动房屋结构、改变本合同约定的房屋租赁用途。 租赁期限届满后，原被告未签订书面的租赁合同，被告电子职业学校继续使用南教学楼第一层至今，向原告市委党校支付租金至2018年12月31日。 另查明，2018年9月21日，北海市机关事务管理局向原告市委党校作出《北海市机关事务管理局关于确认市委党校（旧址）南楼管理权归属的复函》，载明“根据贵校提供的《北海市委党校南教学楼项目合作协议书》，南教学楼2003年由市委党校及北海市电子技术职业学校合作共建，第一层为党校使用，第二至五层由北海市电子技术职业学校使用20年至2023年。根据《北海市市直机关办公用房统一管理实施细则》，市直机关办公用房由我局统一管理，请贵单位将南教学楼第一层收回交由我局管理，南教学楼二至五层合作使用期满后收回交由我局管理。” 2019年3月18日，原告市委党校向被告电子职业学校发出《诉前催收函》，载明“依据《北海市机关事务管理局关于确认市委党校（旧址）南楼管理权归属的复函》的要求，现我校决定收回北海市委党校南教学楼第一层的使用权。务必请贵校一个月内(2019牟4月18曰前）清理场地并与我校办理移交手续。” 本院认为，原被告方签订的《北海市委党校南教学楼项目合作协议书》《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，均为合法有效的合同。依据《北海市委党校南教学楼项目合作协议书》的约定，原告市委党校对南教学楼享有所有权，并对第一层享有使用权，被告电子职业学校对第二至第五层享有20年的使用权（从2003年9月1日起计）。被告电子职业学校辩称其对涉案南教学楼第一层享有20年使用权，没有事实依据，对其辩解本院不予采信。原被告签订的《房屋租赁合同》期限为2013年9月1日至2016年8月31日。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”涉案房屋租赁期限虽然届满，但被告仍继续使用南教学楼第一层，并已向原告支付租金至2018年12月31日，涉案房屋租赁期限转为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”原告市委党校可以在合理期限内通知被告解除合同、返还租赁物，原告市委党校请求被告电子职业学校将位于北海市腾退给原告市委党校，有事实及法律依据，本院予以支持。原告市委党校请求被告电子职业学校按租金28000元/年支付占用期间的使用费，有事实及法律依据，本院予以支持，自2019年1月1日起计至腾退之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告北海市电子职业技术学校将北海市腾退给原告中国共产党北海市委员会党校； 二、被告北海市电子职业技术学校支付给原告中国共产党北海市委员会党校使用费（使用费计算：按28000元/年，从2019年1月1日起计至腾退房屋之日止）。 案件受理费50元，由被告北海市电子职业技术学校负担（该费用原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉费用50元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张凌云 人民陪审员  吴莹远 人民陪审员  刘玉梅 二〇一九年十一月六日 法官 助理  黄素莹 书 记 员  王秀珍