贵州省桐梓县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0322民初4899号原告：张中俭，男，1966年4月9日生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。原告：张小华，1967年5月1日生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。委托诉讼代理人：吴佳洪，系贵州子尹律师事务所律师。被告：重庆品硕房地产开发有限公司。住所地：重庆市九龙坡区杨家坪团结路****。法定代表人：赵正庆，系该公司总经理。诉讼代表人：贵州与之律师事务所，系重庆品硕房地产开发有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：任昕，系贵州与之律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑庆红，女，1970年11月4日生。原告张中俭、张小华与被告重庆品硕房地产开发有限公司（以下简称品硕公司）合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案，依法适用简易程序审理，原告张中俭、张小华及二原告的委托诉讼代理人吴佳洪、被告品硕公司的破产管理人贵州与之律师事务所指派律师任昕及委托诉讼代理人郑庆红出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求撤销（2019）品管通字第1号解除合同通知书，明确位于娄山关河滨北路××都大厦××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号九间商业用房归原告所有；2、请求被告配合原告行使取回权，将帝都大厦一栋1-24号、2-1号、2-2号、3-1号、3-2号、3-3号、4-1号、4-2号、4-3号九间商业用房过户到原告名下；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与品硕公司协商由原告购买帝都大厦一栋1-24号、2-1号、2-2号、3-1号、3-2号、3-3号、4-1号、4-2号、4-3号九间商业用房，分别签订了《商品房买卖合同》，原告支付了全部购房款后办理了房产的预售备案登记。桐梓县人民法院于2019年4月9日作出（2019）黔0322破6号民事裁定书，受理品硕公司的重整申请，同时指定贵州与之律师事务所为管理人。管理人于2019年6月8日向原告送达（2019）品管通字第1号解除合同通知书，原告于6月20日向管理人提出异议，并报送相关材料，2019年8月7日，管理人复函告知仍解除前述《商品房买卖合同》。根据《企业破产法》第十八条规定，管理人决定解除的合同应仅限于在破产申请前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，这是管理人行使合同解除选择权的法定前提条件。本案所涉房屋虽未转移占有，但原告已支付完全部款项，品硕公司负有向原告转移房屋所有权的合同义务。因此，管理人解除合同不符合本案事实及法律规定，应当配合原告行使取回权。原告特向法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告辩称，原告的首付款实际未付，品硕公司与银晟公司有借贷关系，经过结算，2014年至2016年期间，被告只欠原告几百万元。原告经营的医院在被告开发的帝都大厦隔壁，原告为扩大规模，原告、被告、银晟公司和农商行四方达成协议，原告支付1500万元的首付款由银行监管，划到被告账户后马上转给了李某（贷款公司），该款又支付给原告，因此，原告没有支付首付款。原告办理的按揭款1416万元，被告收到的。被告享有合同解除权，理由是原告实际未支付1500万元首付款，2016年3月21日，在原告的账户、品硕公司账户、李某账户在同一日形成了1500万元的资金转账链，足以证明被告未收到该首付款。涉案房屋没有发生变更，原告不是合法权利人，原告主张取回权没有法律依据。涉案房屋的土地于2013年2月1日就已经抵押给重庆两江新区鑫瑞小贷公司，办理了抵押登记，原告无法取回。本院经审理认定事实如下：被告品硕公司是2009年11月4日成立的从事房地产开发的有限责任公司，法定代表人是赵正庆，郑庆红是该公司股东，位于桐梓县城河滨北路的“帝都大厦”项目是品硕公司开发的大楼，封顶后至今停滞开发，2019年4月9日，桐梓法院以（2019）黔0322破6号裁定书受理了品硕公司的重整申请，贵州与之律师事务所被指定为管理人。帝都大厦紧挨着桐梓仁和医院，该医院于2011年10月10日获准民办非企业单位登记证，该医院的法定代表人是原告张中俭，原告张小华与张中俭是夫妻关系。2016年3月1日，桐梓仁和医院召开张中俭和杨琨参加的股东会，决议由大股东张中俭办理按揭购房，交给仁和医院使用，张中俭又是遵义市兴民医药有限公司的法定代表人。桐梓县银晟小额贷款有限公司（以下简称银晟公司）是从事货币金融服务的公司，李某是该公司的股东，同时也是贵州省遵义新中成房地产开发有限责任公司的股东，牟某是银晟公司法定代表人。品硕公司在开发过程中，与银晟公司之间存在借贷关系。2014年6月6日，品硕公司法定代表人唐兴学和股东赵正庆（甲方）与银晟公司（乙方）签订《还款合同书》，双方确认自2011年10月12日起至2014年3月5日共计十一期，甲方欠乙方借款24400000元，利息2240000元。2016年3月21日，原告张中俭通过桐梓农商行向被告品硕公司转款1500万元，汇款用途为“首付款”；2016年3月28日和29日，原告张中俭和张小华作为买受人与出卖人品硕公司签订了关于帝都大厦一栋1-24号、2-1号、2-2号、3-1号、3-2号、3-3号、4-1号、4-2号、4-3号九间商业用房的商品房买卖合同，另外还有地下一层的地下车库，载明预售许可证号为桐字（2014年）第07号；2016年4月21日，张中俭通过桐梓农商行向品硕公司转款1416万元，汇款用途“付购房尾款”。2016年4月7日，品硕公司桐梓分公司向桐梓县农村信用合作联社娄山金融服务中心出具“情况说明”，载明被告出售给原告商业用房9间，总价款28328568元，张中俭交付首付款1500万元，首付款包括契税、印花税、维修基金等。2016年4月20日，原告张中俭与案外人桐梓县农村信用合作联社签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，约定原告因购买帝都大厦一栋1-24号、2-1号、2-2号、3-1号、3-2号、3-3号、4-1号、4-2号、4-3号贷款1416万元，并将上述房屋作为抵押物，当日，原告将所购买的房屋办理了预告登记和抵押登记，房屋所有权人是张中俭，抵押登记权利人是桐梓农商行（原名桐梓县农村信用合作联社）；第二日，原告将抵押所获得的贷款1416万元（如前所述）转入品硕公司。原告提交还款记录，证明自2016年5月20日起，一直在偿还按揭贷款。被告认可收到了购房尾款1416万元，主张未实际收到首付款1500万元，称虽然该款进入了被告的账户，但随后又回到了原告手中，所以是虚假的，因此，原告没有完全履行付款义务，应当解除商品房买卖合同。原告对其首付款的支付方式作出如下陈述：原告张中俭于2015年12月8日与案外人贵州省遵义新中成房地产开发有限责任公司签订《桐梓县娄山关镇朱砂河至官渡河片区旧城改造房屋拆迁一次性货币补偿协议书》，原告应获得拆迁补偿款22022109元，原告将房屋交付拆迁，但未获得补偿款；原告自筹购房首付款1500万元，交给被告后，被告将此款偿还银晟公司的借款，银晟公司也因此解除抵押；银晟公司以李某的私人账户收取了被告的还款；贵州省遵义新中成房地产开发有限责任公司于2016年3月17日以“委托支付函”通知李某向张中俭支付1800万元作为该公司应支付原告的拆迁补偿款，李某也因此支付1500万元，收款账户是遵义市兴民医药有限公司账务人员；上述行为包含三种法律关系，即原、被告之间的买卖关系、被告与银晟公司的借贷关系、原告与贵州省遵义新中成房地产开发有限责任公司的拆迁补偿关系。银晟公司股东李某作为证人出庭作证，证实了被告偿还借款和证人受委托支付原告作为拆迁补偿款的事实，也证实因被告偿还借款，解除了抵押，使买卖合同顺利履行。银晟公司法定代表人牟某出庭作证，证明被告与银晟公司的借贷关系及偿还情况。被告主张只欠银晟公司几百万元，不是一千多万元，但没有证据提交，被告主张由原告、被告、银晟公司、桐梓农商行共同协商并签订四方协议，但没有证据提交，原告及证人均不予认可该主张。赵正庆、郑庆红因涉嫌非法吸收公众存款罪，在刑事诉讼中，刑事案件尚未审结，被告请求中止诉讼。品硕公司于2019年4月9日向本院申请重整，理由是公司资产2560.021023万元，负债14625.818388万元，本院以（2019）黔0322破6号裁定书受理该申请，同时指定贵州与之律师事务所为管理人，管理人于2019年6月8日以（2019）品管通字第1号通知书，通知二原告解除帝都大厦一栋1-24号、2-1号、2-2号、3-1号、3-2号、3-3号、4-1号、4-2号、4-3号九间商业用房的合同，二原告于2019年6月19日向管理人提出申请，请求管理人撤销（2019）品管通字第1号通知书，并请求不将相关财产纳入破产财产，管理人于2019年8月6日给原告复函，不同意原告的撤销申请。上述事实，有原告提交的情况说明、汇款凭证、抵押合同、还款记录、预告登记、商品房买卖合同、还款承诺、拆迁协议、进账单、撤销解除合同申请及复函、证人李某和牟某到庭证言，被告提交的营业执照、裁定书、决定书、资金往来明细、重庆高院判决书及双方当事人的陈述在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，原告张中俭、张小华与被告品硕公司于2016年3月28日和29日签订了关于帝都大厦一栋1-24号、2-1号、2-2号、3-1号、3-2号、3-3号、4-1号、4-2号、4-3号九间商业用房的商品房买卖合同，双方对买卖行为无异议，且已办理了预告登记，本院认定双方存在真实的合法的买卖合同关系。被告至今未交付房屋，未履行合同义务，原告主张交清了房款，被告对尾款1416万元无异议，对首付款1500万元有异议，本案的焦点：原告是否履行完毕合同义务。被告对原告提交的由被告制作的“情况说明”及还款协议的真实性无异议，结合被告向李某转款的事实和李某的到庭证言，本院认定被告收到原告交纳的首付款。被告主张存在四方协议，但没有证据提交，被告不能证明其向李某转款属于放弃首付款的行为，故本院对被告关于原告未交首付款主张不予支持。原告于2016年3月21日向被告交付的1500万元，载明了“首付款”，被告当日又转付给李某，正值被告开发急需资金之际，被告主张该款又回到原告手上，但被告就其与他人串通损害自己利益不能自圆其说，被告将款转入他人账户实质是自己的处分行为，且被告自原、被告双方建立买卖合同关系三年多以来，没有证据证明双方经过结算，原告尚欠房款的证据。故此，本院认定原告已经全面履行了付款义务。原告与被告在破产案件受理前已签订合法有效的商品房买卖合同，原告已经全面履行付款义务，不属于《中华人民共和国企业破产法》第十八条解除合同的情形，原告请求撤销（2019）品管通字第1号解除合同通知书，本院予以支持。原告请求判决帝都大厦一栋1-24号、2-1号、2-2号、3-1号、3-2号、3-3号、4-1号、4-2号、4-3号九间商业用房归原告所有、将帝都大厦一栋1-24号、2-1号、2-2号、3-1号、3-2号、3-3号、4-1号、4-2号、4-3号九间商业用房过户到原告名下，因该房屋至今未建完，还不具备房屋的功能，被告未交付，故本院对该请求不予支持，原告待具备交付条件后另行主张。被告请求中止诉讼，因本案存在真实合法的买卖关系，不需要刑事案件的审理为依据，所以本案不应当中止诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决如下：一、撤销重庆品硕房地产开发有限公司破产管理人于2019年6月8日作出的“（2019）品管通字第1号解除合同通知书”；二、驳回原告张中俭、张小华的其他诉讼请求。案件受理费60元（已减半）由被告重庆品硕房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  韩庆均二〇一九年十一月十九日书记员  张 野