云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初15439号原告：马玉仙，女，1976年12月12日出生，回族，户籍所在地云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：熊跃兴，云南上首律师事务所律师，特别授权代理。被告：猫加玉，男，1970年12月16日出生，回族，户籍所在地云南省昆明市嵩明县。委托诉讼代理人：李富堂，云南领正律师事务所律师，特别授权代理。原告马玉仙诉被告猫加玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马玉仙及其委托诉讼代理人熊跃兴，被告猫加玉及其委托诉讼代理人李富堂到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告归还购房款232000.24元；2.判令被告支付房款逾期利息（自2018年1月1日起至还清之日止，以232000.24元为基数，按月利息2%计，暂计至2020年3月1日，利息为120640元）；3.判令被告支付违约金46400元；4.判令被告支付房价补差款149288元（按270000元总额，扣除原告代领的120712元回迁费）；5.本案律师费47466元由被告承担；6.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告系同乡，双方曾于2015年12月31日签订《协议书》一份，对被告向原告购买60平方米的回迁房产及相关收益的事项进行了约定，双方约定转让价款为269800元。并约定被告签订本协议之日起到2016年12月31日前根据1037号协议所享有的回迁过渡费的一半，转归原告领取，所领款项用于冲抵本协议售卖房产的价款，余款由被告在2018年1月1日前补足付清。被告保证按时、足额的付清所有购房款项，若有逾期付款，则被告自愿对逾期款项按24%的利率支付利息。被告若有退购、拖延付款迖两个月以上等根本性违约行为，则被告除须按本协议售房总价的20%支付违约金之外，还须承担由此违约所引起的包括但不限于诉讼费、律师费、误工费、交通费等一切原告维权费用及其它相关损失。而且在此违约情形之下，若遇房价上涨，原告还可以要求被告按照同地段市场平均价格补偿差价等内容。上述约定之后，被告除以部份回迁过渡费用抵扣了37799.76元之外，对余下的232000.24元房款本金一直没有支付。据此，根据上述《协议书》约定，同时考虑到同地段房价目前已经上涨到均价9000元每平方米，被告应依法向原告承担支付违约金46400元（以232000元为基数，按20%计）、逾期利息120640元（以232000元为基数，按2%月利息计暂截止2020年3月1日）、房价补差款270000元（按9000元平方米单价，每平方米补差4500元）等各项违约损失合计为437040元，扣除由原告代被告领取的被告同意抵扣的款项120712元之后，被告尚需赔偿原告购房违约费用316328元及本金232000元，总计为548328元。此外，根据《协议书》的约定，本案完全由于被告违约所引起，由此所引起的律师费，也应一并由被告承担。原告据上认为，本案双方所签《协议书》真实有效，双方本应按诚实信用原则遵照履行，但被告却至今无故不履行其合同义务，被告的行为已经严重侵害原告的合法权益，同时鉴于双方无法协商解决，故特此提起本案诉讼，请求法院依法裁决。被告辩称，原告的诉请无事实及法律依据，原告所述的60平方米的回迁房自始至终属于被告，是被告自己建盖的。2005年5月31日，原告将60平方米房屋所占土地连同其它房屋所占地基以66000元转让给被告，被告在该宅基地上建盖了房屋，建房资金由被告承担，地基使用户名和房产证户名使用原告的户名，今后政策允许变更户名，变更费由被告承担，原告必须协助办理。2010年被告所建房屋被列入拆迁范围，原告就不配合被告处理拆迁事宜，并领取拆迁安置费不给被告，经协商原告要被告给其60平方米房屋面积才配合被告处理拆迁事宜，无奈被告只能按照原告的意思于2011年1月11日签订了拆迁分配协议。协议签订后原告还是不履行自己的义务，双方又于2015年12月31日再次签订协议书，此协议书被告是在原告胁迫下签订的，但原告亦未履行义务，表现在被告要求原告就领取了多少补偿费进行算账，算完后支付剩余款项，但原告拒不算账，说明被告没有购买过原告60平方米房屋的事实。即使60平方米房屋是原告卖给被告的，按双方约定房价为269800元，扣除原告自认领取的120640拆迁补偿款，再加上原告领取的不足回迁面积部分30.78平方米，按每平方米4500元计算为138810元，再加上车库补偿款8万元，已超过269800元的房款，被告为何还要支付原告款项。故被告没有违约行为，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。原告为支持其主张，提交了七组证据。被告为证明其观点，提交了四组证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对对方证据的真实性均无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认以下事实：2005年5月31日，原、被告签订《土地使用权转让协议》，约定原告向被告转让谷堆二组新村7号109平方米宅基地使用权，转让费66000元，协议签订后被告建盖了房屋并实际居住。2010年12月25日，原告签署《五华区西北片区开发建设农村宅基地房屋回迁安置补偿协议》，协议号1037。2011年1月11日，原、被告签订《拆迁分配协议》，约定原告付给被告60平方米房款，回迁房除60平方米以外归被告所有。2015年7月19日，原、被告签订《回迁房分配认领协议》，约定回迁协议号1037号，总面积345平方米，其中60平方米归原告所有，其余285平方米归被告所有。2015年12月31日，原、被告签订《协议书》，约定原告将1037回迁协议60平方米的房产及收益作价269800元转让给被告，并约定了违约责任等内容。本院认为，由于原、被告并非农村同一集体经济组织成员，其所签《土地使用权转让协议》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定的情形，该协议应属无效。原、被告签订的《拆迁分配协议》被本院已生效法律文书认定无效。但原、被告于2015年12月31日签订的《协议书》，系双方对自己权利义务的处分，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告未按照《协议书》于2018年1月1日前付清原告转让款，已构成违约，应承担相应的违约责任，本院对原告要求被告支付尚欠款项并承担违约责任的诉请予以支持，被告未能举证证实其所作协议书是在原告胁迫下签订、原告领取款项已超过269800元的房款的事实存在，应承担举证不能的责任，本院对其抗辩不予采信。原、被告在《协议书》中同时约定逾期付款利息和违约金，并约定维权费及若遇房价上涨还按照市场平均价格补偿差价等，其约定明显超过原告因被告的违约行为可能造成的损失，本院对原告要求被告按合同约定利率支付利息并承担律师费的诉请予以支持，其余诉请不再支持。原告自认被告以部份回迁过渡费用抵扣了37799.76元并已代被告领取了被告同意抵扣的款项120712元，故本院确认被告尚欠原告款项为111288.24元（269800元-37799.76元-120712元）。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决如下：一、被告猫加玉于本判决生效后十日内支付原告马玉仙尚欠款项111288.24元；二、被告猫加玉于本判决生效后十日内支付原告马玉仙上述款项自2018年1月1日至付清款项为止按年利率24%计算的利息；三、被告猫加玉于本判决生效后十日内支付原告马玉仙律师费47466元；四、驳回原告马玉仙的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9758元减半收取为4879元，由原告马玉仙承担3579元、被告猫加玉承担1300元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  曾会康二〇一九年十一月十三日法官助理姚荣书记员周爽