江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2013）泗民初字第0862号原告朱某某，男，1959年XX月XX日生，居民身份证号码XXX，汉族，住泗阳县众兴镇。原告戈某某，女，1957年XX月XX日生，居民身份证号码XXX，汉族，住泗阳县众兴镇。二原告委托代理人倪某某，江苏某某律师事务所律师。被告高某某，男，1963年XX月XX日生，居民身份证号码XXX，汉族，住泗阳县棉花原种场。被告张某某，女，1966年XX月XX日生，居民身份证号码XXX，汉族，住泗阳县棉花原种场。被告朱某某，女，1979年XX月XX日生，居民身份证号码XXX，汉族，住泗阳县众兴镇。三被告委托代理人陈某，江苏某某某律师事务所律师。原告朱某某、戈某某诉被告高某某、张某某、朱某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月21日立案受理，依法由代理审判员张审判适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱某某、戈某某及其委托代理人倪某某、被告高某某、张某某、朱某某的委托代理人陈亚及被告朱某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱某某、戈某某诉称，二原告系夫妻关系，被告高某某与张某某系夫妻关系。2010年3月27日，二原告将位于泗阳县众兴镇碧云商城的自有门市房一间出租给被告高某某和张某某，约定租期3年自2010年3月27日起至2013年3月27日止，租金为每年6万元，租赁期满后，由被告高某某和张某某添置的货架等可移动物归被告所有，其他归原告所有，租赁期间的水电费、国税、地税等由被告高某某和张某某承担，违约金为5万元。合同生效后，原告依约交付房屋给被告使用，被告高某某和张某某也依约缴纳房租。租赁合同到期前自2013年3月24日起至2013年3月27日，被告朱某某以其为被告高某某、张某某的合伙人为由先后数次破坏所租赁的上述房屋，将房屋内的吊顶及仓库隔板所用的角铁拆毁，装修天花板砸毁，二原告多次报警，警方对被告的上述行为均有记录，因警方协调无果，故诉至法院。现请求法院判令三被告赔偿原告房屋损失16565.20元、房屋租金损失50000元（自2013年3月27日起至2013年8月27日止，共计5个月，以每月租金10000元计算）、违约金50000元、鉴定费1750元，并承担本案诉讼费。被告高某某、张某某、朱某某辩称，1、被告并未造成原告房屋损害，根据合同约定房屋主体装修为原告所有，租赁合同期满后，被告将房屋内及房屋外属于自己的且可移动的物品取走，是符合合同约定的行为。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁的司法解释，没有形成附和的装修均不是主体装修。根据物权法及最高人民法院关于审理城镇房屋租赁的司法解释第十条的规定，房屋受到损害要恢复原状，要求赔偿是没有法律依据的。2、不同意赔偿租金损失，原被告双方是自期限届满自行解除，解除后房屋的所有权人及实际掌控的人是原告自己，从上次庭审调查看，被告并未恶意侵占或霸占该房屋，也没有造成该房屋主体结构的损害，原告的房屋是可以出租的。从原告提供的证据中门上也有“吉房出租”的广告。民法通则对证据有可能丢失或者灭失的可以提出证据保全，造成今天房屋未能出租，是原告自己的过错，与被告无关。3、不同意赔偿违约金，因为原被告双方的合同已经履行完毕，是在合同解除后产生的财产损害纠纷，财产损害纠纷的案由中是没有违约金的赔偿的，违约金仅限于合同法律关系中。从原被告的房屋租赁合同中可以看出，原告提供的房屋给被告，被告付了租金，双方已经履行合同，均没有违约行为，原告主张5万元违约金不仅没有依据且过高。经审理查明，2010年3月27日，原告朱某某、戈某某与被告高某某、张某某签订一份租赁合同书，合同载明：“1、租期3年（自2010年3月27日-2013年3月27日止），2、付款方式：3年租金共计18万元（拾捌万元整）每年6万（陆万元整）……3、房屋内主体装修归甲方（注：原告朱某某、戈某某）所有货架等可移动物归乙方（注：被告高某某、张某某）所有……6、以上5条若有任何一方违反须付另一方违约金5万元（伍万元整）……”。本案在审理过程中，原告朱某某、戈某某向本院申请司法鉴定，本院依法委托鉴定机构对泗阳县众兴镇振兴路碧云商城1号西面数第三间商铺的装潢损失进行了鉴定，宿迁天园资产评估有限公司于2013年8月8日出具鉴定意见书，鉴定委托评估资产评估价值为16565.20元，具体装修损失评估明细表如下：1、门头整体装修净值1656元；2、吊顶即天花板整体装修（隔板、天花线、配套灯具、电线）净值9424.8元；3、店面东西两侧墙体顶端天花板以下约50厘米高度立面装修净值187.5元；4、试衣间及仓库通道两个门净值200元；5、上仓库的楼梯净值975元；6、门市中间南北走向的玻璃鞋架净值525元；7、玻璃门净值3360元；8、仓库通道内的壁橱净值236.9元。原告朱某某、戈某某支出司法鉴定费1750元。租赁期满，被告朱某某拆除门头整体、门市中间南北走向的玻璃鞋架，揭掉贴在店面东西两侧墙体顶端天花板以下约50厘米处的万达奴广告纸，带走灯具、仓库隔板、试衣间及仓库通道两个门、上仓库的楼梯、玻璃门，其中仓库隔板和玻璃门仍在使用中。另查明，被告高某某、张某某与被告朱某某合伙租赁原告房屋经营服装生意，三被告系合伙关系。上述事实，有当事人陈述及合同1份、宿迁天园资产评估有限公司出具的资产评估报告书一份加以证实，本院予以认定。本案争议焦点为：1、被告朱某某的行为是否对原告的房屋造成损害，如果造成损害，被告应当赔偿原告的房屋损失数额是多少；2、是否应当支持原告主张的房屋租金损失，如果支持，租金损失如何计算；3、是否支持原告关于违约金的主张；4、三被告是否应对原告的损害承担连带赔偿责任。关于争议焦点一，原被告合同约定房屋内主体装修归原告，所有货架等可移动物归被告所有，实际上原被告对装饰装修物的归属约定主要依据装饰装修物是否系房屋租赁活动中的添附物。合同租赁期限届满后，被告不得带走或拆除添附物，如果被告带走或拆除添附物，原告需另行花费购买此类物品，给原告经济上造成一定损失，对于这部分损失被告应当予以赔偿。添附物至少应包括两个方面，即装修物和增设物。装修物是指安装、修饰在建筑物或构筑物上的装饰装修材料。增设物主要是指扩建、改建物或增设的他物。但因扩建、改建或增设的他物已固定在房屋之上，虽然可以拆除，但往往拆除和重新安装费用却很高，一旦拆除也会影响其本身的价值，而且有时会损坏房屋本身，从经济的角度出发，应当将这些扩建、改建物或增设的他物连同装修物一起，作为房屋的添附物处理，不包括可以拆除，又不影响自身价值的增设物。对于被告朱某某带走或拆除物品是否给原告造成损失，本院将逐一分析如下：1、门头整体装修，系在房屋外修饰增设的物，并不属于原被告合同约定的房屋内主体装修，故对于原告主张的该部分损失不予支持。2、吊顶即天花板整体装修，既包括对房屋进行安装、修饰的装修物，也包括增设的他物，但其中仓库隔板被拆除后仍在使用中，仓库隔板经拆除后并未影响自身价值，其并不属于添附物，故本院对吊顶即天花板整体装修损失酌定支持8000元。3、店面东西两侧墙体顶端天花板以下约50厘米高度装修，系修饰在建筑物或构筑物上的装修物，属于主体装修，被告应赔偿该部分损失。4、试衣间、仓库通道两个门，从本院现场调查拍摄的照片显示，试衣间（连门）、仓库（连仓库通道的门）已和吊顶与房屋形成一体，不可分离，系房屋内的主体装修，且试衣间和仓库通道两个门拆除后必须与配套的试衣间和仓库通道重新组合安装方能体现其使用价值，否则会影响其本身价值，被告应赔偿该部分损失。5、上仓库的楼梯，不属于房屋内主体装修，其经拆除后不影响其自身价值，对原告主张的该部分损失不予支持。6、门市中间南北走向的玻璃鞋架，该玻璃鞋架系通过螺丝固定在房屋顶端，可自由拆除，不属于房屋内主体装修，对原告主张的该部分损失不予支持。7、玻璃门，该玻璃门经被告朱某某拆除，现仍在继续使用中，玻璃门本身的价值并未受到较大影响，但考虑到门被拆除后会降低房屋的正常使用性能，并且结合周成兰的关于“我还做了一个一扇玻璃门，后来玻璃门坏了，我自己没把玻璃门拆掉，朱某某把门换成两扇对开玻璃门”的陈述，被告朱某某拆除玻璃门后未将周成兰安装的玻璃门恢复原状，给原告造成一定损失，故本院对该损失酌定支持2000元。8、仓库通道内的壁橱，庭审中被告陈述并未带走或拆除该壁橱，原告也予以认可，故对于这部分损失本院不予支持。综上，被告应当赔偿原告损失共计10387.5元（8000＋187.5＋200＋2000）。关于争议焦点二，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中被告朱某某的违约行为给原告房屋造成损失，且被告在原告发函通知协商解决办法时亦不积极配合，被告朱某某应当预见到自己的行为会影响到原告能否顺利租赁给其他人，从而导致原告可以获得的租金利益无法实现。但原告在自身利益遭受损失时，应当及时采取证据保全，并且积极维护修缮房屋以便顺利续租，避免损失的不必要扩大，对于这段期间本院确定合理期限为一个月，结合原被告合同约定的租金，酌定支持原告的主张的租金损失5000元。关于争议焦点三，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。违约金是违约损失的一种预定，基于违约产生的损失包括既有财产和利益因违约行为而减少的损失，也包括合同履行后可以获得的利益因违约行为而未获得的损失。本案中已支持了原告关于房屋损失及租金损失诉请中的合理部分，应视为原告的损失已得到完全弥补，根据“损失填补”原则，本院对原告主张的违约金不予支持。关于争议焦点四，本案中三被告合伙租赁诉争房屋经营服装生意，被告朱某某虽未在合同上签字，但其到庭陈述也是2010年3月27日签订的房屋租赁合同的相对方，并且依据合同条款带走或拆除物品，被告高某某、张某某知道且同意被告朱某某的上述行为，故三被告违反合同约定给原告造成的损失，由三被告承担民事责任，故三被告应当对原告的损害承担连带赔偿责任。综上，被告高某某、张某某、朱某某应连带赔偿原告朱某某、戈某某损失共计15387.5元（10387.5＋5000）。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告高某某、张某某、朱某某于本判决生效后十日内赔偿原告朱某某、戈某某15387.5元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取1306元、评估费1750元，合计3056元，由被告高某某、张某某、朱某某负担2000元，由原告朱某某、戈某某负担1056元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行宿城支行，账号：460101040004680）预交上诉案件受理费2612元。代理审判员  张审判二〇一三年十月十日书 记 员  江 某