安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0102民初6796号 原告：季红星，男，1977年7月10日出生，汉族，住安徽省合肥市。 委托诉讼代理人：王光峰，安徽皖正律师事务所律师。 被告：合肥翔洲房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市新站区新站工业物流园**团**宿舍楼**，统一社会信用代码91340100325463812M。 法定代表人：齐鸣，该公司经理。 委托诉讼代理人：马侃，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江生龙，安徽华人律师事务所律师。 原告季红星与被告合肥翔洲房地产开发有限公司（以下简称“翔洲公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告季红星及其委托诉讼代理人王光峰，被告翔洲公司的委托诉讼代理人马侃、江生龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 季红星向本院提出诉讼请求：1、请求判令翔洲公司为季红星办理房产证以及办理天燃气管道到户等；2、请求判令翔洲公司向季红星支付违约金413686.7元；3、本案诉讼费由翔洲公司承担。当庭变更诉请1为：请求判令翔洲公司为季红星办理房产证以及办理天燃气管道到户、有线电视或数字电视、电话接口到户，用水用电按照商业标准收取。 事实与理由：翔洲公司系房地产开发商，系位于合肥市瑶海区新蚌埠路以西、物流大道以南的“花香美地”项目的开发商。季红星、翔洲公司就此项目的21幢商157/商157上室房屋的买卖达成一致意见，且于2017年1月16日签订商品房买卖合同。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：3、交付时水通、电通，天然气管道到户；4、用水用电费用按照商业标准收取；如果在规定日期内未迖到使用条件，双方同意按以下方式处理：按照合同第九条执行。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之2的违约金，合同继续履行。逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到迖之日起60天内遐还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之3的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0,5%向买受人支付违约金。季红星认为，双方之间签订的商品房买卖合同真实合法有效，双方均应当依法遵守。季红星已按照合同约定依法支付合同款项，但翔洲公司至今仍未能依照合同约定履行其义务，严重侵犯了季红星的合法权益，望判如所请。赔偿清单：1、逾期交房的赔偿责任：2593647×0.0003×515＝400718.5元；以上赔偿金额自2018年1月1日按照已付房款的每天万分之三暂计算至2019年5月31日；2、逾期办理房产证的赔偿责任：2593647×0.5%＝12968.2元。以上共计：400718.5+12968.2＝413686.7元。 翔洲公司辩称：一、自取得建设工程规划许可证正本后，案涉房屋就具备交付条件。2017年1月16日，翔洲公司与季红星之间签订了《商品房买卖合同》，约定翔洲公司将花香美地21幢a、b、c区商157/商157上出卖给季红星，季红星向翔洲公司支付购房款2593647元，合同第八条约定答辩人在2017年12月31日前将取得建设工程规划许可证正本的商品房交付季红星。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，通过翔洲公司在一审中提交的证据可以证实2018年1月19日，竣工验收备案文件已经交由主管部门，并且已经取得建设工程规划许可证正本。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定和《商品房买卖合同》中的约定，季红星所购房屋自2018年1月19日就已具备交付条件，并且季红星已于2017年12月30日在房屋交接确认书中签字确认接收了案涉房屋。2018年1月19日，翔洲公司向季红星交付商品房的合同义务已经履行完毕。 二、燃气管道到户问题不能作为房屋不符合交付条件的理由。翔洲公司与季红星之间于2017年1月16日签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效。由于双方之间所签订的《商品房买卖合同》所涉标的物为商铺，根据合肥市惯例以及案涉房屋的规划，商铺是在竣工验收时是不通天然气的，并且商铺燃气管道到户还涉及到提供用气规模，翔洲公司需要在统计全部商铺改造意向后才能确定用气规模，进而才能进行施工。翔洲公司与季红星之间并未就燃气管道安装进行明确的补充约定，据此季红星不能将燃气管道到户问题作为房屋不符合交付条件的理由。 三、翔洲公司已经按照合同约定履行了协助办理产权登记证书的义务，不构成违约。翔洲公司不是季红星陈述的办理产权登记证书的适格行政主体，翔洲公司仅有协助义务，根据双方商品房买卖15条的约定，以及商品房销售管理办法第34条的规定，翔洲公司仅具有在商品房交付使用60日内将办理权属登记中的初始登记资料报送产权登记机关备案的义务。翔洲公司已按前期约定履行了相应的义务。 四、季红星要求翔洲公司承担违约责任，当然有举证义务。根据最高院关于民事诉讼证据第二条之规定，季红星主张翔洲公司承担违约责任，应承担举证责任，季红星应提交相应的证据予以证明，从季红星所提交的证据来看，并不能视为是翔洲公司的原因导致不能按期获取房地产权属登记证书，季红星应当承当对其不利的法律后果。 对于季红星当庭补充的诉请补充答辩，根据诉讼法的规定，季红星提起诉讼，应有明确具体的诉讼请求，原告在补充诉请中表述要求用水用电按商业标准，应明确具体数额。此外，根据季红星提供的证据材料显示，水电费的代收单位并不是翔洲公司，季红星向翔洲公司提出如上诉请无事实及法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，季红星提交的证据1、季红星身份证复印件、翔洲公司工商登记信息查询、证据2、《商品房买卖合同》，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下：季红星提交的证据3、水电费通知单及水电费发票、合肥市政府关于转供电的文件2份、国家电网现行电价表4月份价格表以及电费清单、芜湖路营业厅提供的电价变动表、证据4、房产证及契税发票、证据5、合肥市人民政府相关文件《合肥市建设工程规划核实管理规定》、建设合同规划许可证、建设工程规划核实合格证，翔洲公司提交的证据1、竣工验收备案表、建设工程规划许可证、证据2、房屋交接确认书、证据4、《非民用户燃气建设安装工程合同书》、证据5、案涉商铺照片、证据6、收款收据（编号为0101391），双方对其真实性没有异议，对上述证据的真实性本院予以确认，至于是否达到证明目的，须结合本案其他证据综合予以认定。 季红星提交的证据6、商铺照片6张为打印件；翔洲公司提交的证据3、《关于禹洲中央城一期已售61套商铺改造意向书》是翔洲公司与案外人之间的协议，上述证据与本案讼争无关联，故本院不作为认定事实的依据。 本院经审理认定事实如下：2017年1月16日，原告季红星（买受人）与被告翔洲公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：20161167800881HX20170002），约定：第三条、买受人购买出卖人的预售商品房，商品房坐落合肥市新蚌埠路以西、物流大道以南花香美地第21幢a、b、c区（幢、栋、#楼）(单元)1(层）商157/商157上（室、号)，建筑面积共91.24平方米，套内建筑面积88.20平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.04平方米。第四条、房屋价款总金额2593647元。第六条、买受人采取按揭方式付款，首付房款1297647元，应在2017年1月16日前支付给出卖人；剩余房款1296000元，办理按揭贷款。第八条、出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得建设工程规划许可证正本条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条、出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。第十一条、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十四条、出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交付时有限电视或数字电视接口到户；2、交付时电话、宽带线路及光纤接口到户；3、交付时水通、电通，天燃气管道到户；4、用水用电费用按照商业标准收取。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按照合同第九条执行。第十五条、出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。 2017年12月25日，案涉房产竣工验收合格。同年12月30日翔洲公司交房，交付项目信息栏中包含电话接口1个，季红星在《房屋交接确认书》上签名。2018年1月19日案涉房产取得《建设工程规划许可证》（建字第34010120184007号），因交房时案涉房屋不具备合同约定的交付条件，故翔洲公司应向季红星支付迟延交房违约金9337元。同年3月6日翔洲公司开具案涉房产的增值税普通发票，4月14日，季红星向翔洲公司交纳产权登记相关费用，翔洲公司代收时将应付违约金9337元予以抵充。2019年7月26日，季红星取得案涉房产的不动产权证书。 另，案涉房产竣工后，翔洲公司与合肥燃气集团有限公司签订《非民用户燃气建设安装工程合同书》，该工程项目为禹州中央城商业引入管燃气工程，现已具备开户使用条件。 2018年6月28日，季红星在案涉房产从事通讯器材个体经营（字号：合肥新站区高楼通讯器材经营部）。 庭审中，季红星认可房屋已通水、通电、通宽带；其在使用案涉房产期间发生的水电费用，由禹州物业服务有限公司合肥分公司收取。当庭，季红星撤回要求翔洲公司办理涉案房产产权证的诉请；明确依据合同第15条第2款约定，主张逾期办证违约金12968.2元；依据合同第14条第2款1项约定，参照第9条第1款第1项的约定，主张逾期交房的赔偿责任400718.5元。 本院认为：原告季红星与被告翔洲公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定履行合同义务。 关于季红星主张翔洲公司逾期办理权属登记支付违约金问题。合同第十五条第2款约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据该约定，翔洲公司负有时限内协助购房者办理所有权登记的义务。本案，2018年1月19日涉案房产交付，同年3月6日翔洲公司开具案涉房产的增值税普通发票，4月14日，季红星向翔洲公司交纳办理产权登记代办费用，2019年7月26日季红星取得不动产权证书。 现翔洲公司未能提供其按约将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案证据，应当承担举证不能的法律后果。季红星主张翔洲公司支付逾期办证违约金12968.2元，符合双方合同约定，本院予以支持。 关于季红星主张翔洲公司为案涉房产办理天燃气管道到户、有线电视或数字电视、电话接口到户和按商业标准收取用水用电费用以及翔洲公司应否承担违约责任问题。涉案合同第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交付时有限电视或数字电视接口到户；2、交付时电话、宽带线路及光纤接口到户；3、交付时水通、电通，天燃气管道到户；4、用水用电费用按照商业标准收取。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按照合同第九条执行。本案，依《房屋交接确认书》和双方当庭陈述，可确认涉案房产交付时电话、宽带线路接口、水、电到户；有线电视或数字电视接口、天燃气管道未到户。涉案房产交付前业经验收合格并竣工验收备案，表明天燃气管道不在涉案房产原始规划的配套设施之中。翔洲公司作为房地产开发企业，涉案合同格式文本的提供者和涉案房产的出卖方，导致约定内容与规划不一致，存在一定的过错责任。鉴于涉案房产系商铺，季红星已接收并投入商业使用，且翔洲公司交房后业已通过外管引入燃气具备开户使用条件，宽带线路能替代有线电视或数字电视使用功能，案涉房产的配套设施交付时虽存有不符合上述约定的瑕疵，对部分功能使用有影响，但该房屋的基本使用条件己具备，现季红星主张翔洲公司赔偿400718.5元的违约金，明显加重了翔洲公司的违约责任。结合季红星房屋使用中产生的不便以及翔洲公司的违约程度综合考量，根据公平原则本院酌定翔洲公司支付季红星违约金60000元。至于按商业标准收取用水用电费用问题。因季红星使用涉案房产发生的水、电费用，是由禹州物业服务有限公司合肥分公司收取，翔洲公司非权利义务的相对方，故本案不予处理，季红星可另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、合肥翔洲房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付季红星违约金72968.2元； 二、驳回季红星的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7510元，减半收取3755元，由原告季红星负担2055元，被告合肥翔洲房地产开发有限公司负担1700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 杨 源 二〇一九年十一月二十六日 书记员 席俊婷 附：本案适用相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。