西安市长安区人民法院陕西省西安市长安区人民法院民事判决书 (2019)陕0116民初5403号 原告陕西铁峰物业管理有限公司，统一社会信用代码：9161013MA6U004N99住所地：陕西省西安市高新区唐延路十一号4幢2单元21805室法定代表人张义军，男，系该公司执行董事委托代理人屈增阳、付涛，男，陕西博硕律师事务所律师被告西咸新区XX城XX店，统一社会信用代码：92611105MA6TG8KJ6Q住所地：陕西省西咸新区沣东新城阿房一路巨威大秦郡1011号经营者徐金辉，男被告徐金辉，男，1994年9月10日生，汉族，住陕西省西咸新区，身份证：XXXXXXXXXXXXXX6018上述二被告共同委托代理人罗罡、李哲，陕西权诚律师事务所律师原告陕西铁峰物业管理有限公司(以下简称铁峰物业)诉被告西咸新区XX城XX店（以下简称巨威便利店）、徐金辉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告铁峰物业的委托诉讼代理人付涛、被告巨威便利店、徐金辉共同之委托代理人罗罡、李哲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告铁峰物业向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即向原告支付拖欠的物业管理费7794.78元及上述款项实际付清之前的滞纳金（暂计算至2019年3月5日为14250.28元）； 2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：其与被告签订《商业物业委托服务合同》，合同期为5年，约定物业管理费4.5元/㎡.月。后其按约提供物业服务，被告无故拖欠物业管理服务费用，至今未交清2018年4月1日之后的费用。其多次催要无果，故起诉要求被告支付物业费及滞纳金。 被告巨威便利店辩称，自其与被告签订《商业物业委托服务合同》开始，被告一直未向其提供过合格的物业服务。并且原告已经于2018年11月2日就已经退出张万新苑小区，故原告无权向其主张物业服务费及滞纳金。本院经审理认定事实如下：2017年8月16日，原告铁锋物业（称乙方）与被告巨威便利店（称甲方）签订商业物业委托服务合同，约定：一、物业服务建筑面积服务期限和费用的起算日期：物业服务建筑面积为157.47平方米，以甲方与西安创寓房屋管理有限公司签订的巨威大秦郡《房屋租赁合同》约定面积为准；物业委托服务管理期限为5年，乙方自2017年8月16日起计算甲方委托物业服务各项费用。二、物业各项费用收取标准：物业管理费4.5元/㎡.月，电费：1.2元/千瓦时。水费6.45元/吨；17.5元/吨（特种行业）停车位服务费150元/月/位（暂定）。三、物业服务管理内容：1、房屋建筑公用部位的维修、养护包括大门外围、路面；2、公共设施设备的维护、养护、运行、管理包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、低压配电箱、水泵房、供暖设备、楼内消防设施、设备、保障日常运行；3、市政公共设施、附属建筑物的养护。养护包括：道路、室外上下水管道、化粪池、停车场；4、公共环境卫生包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾收集、清运。四、甲方按时足额向乙方缴纳物业管理费用及各种相关费用，应于每年11月10日之前一次性给乙方支付当年一个采暖期的全部采暖费用，于每季度第一个月5日之前缴纳三个月的所有物业管理服务费及相关费用；乙方享有依法向甲方收取物业管理费等的权利，有权向甲方收取逾期的滞纳金，逾期不缴纳的，乙方不再有义务提供各种管理服务，对所欠费用可采取催缴和一切强制措施，直至诉诸法律。五、违约责任：甲方不能按时交纳物业管理服务相关费用，每逾期一天按逾期所欠费用总额的千分之十向乙方支付逾期的滞纳金，直至如数补齐费用之日为止。合同签订后，原告依约向被告巨威便利店提供了物业服务，被告交纳了部分物业费。2018年10月15日，原告向被告发出业主满意度调查问卷，被告徐金辉在客户满意度栏签字。之后，原告于2018年1月2日、5月16日、8月21日，10月25日、原告分别向被告发出物业服务催费通知单，要求被告支付物业费用，被告徐金辉对上述函件均予以签收。但被告扔未缴纳物业费，原告遂起诉至本院要求判如所请。被告以其答辩意见不同意原告的诉讼请求。审理中，被告提供了以下三组证据：一、《关于陕西铁峰物业管理有限公司物业服务不合格的声明》、照片13张，证明自原告开始营业以来，久未提供过合格的物业服务，给被告的经营带来极大的损失，在被告未获得过合格服务的情况下，被告有权不缴纳物业服务费；原告认为，该声明抬头是给西安市中级人民法院的，不是给西安市长安区人民法院的，因此对证明目的不予认可。至于物业服务是否合格，需要证明；照片13张，不能证明是否是其所服务的区域，真实性不予认可；二、《关于要求陕西铁峰物业管理有限公司撤出张万新苑小区的告知函》、《告知函》、《通知》、《告知函》、情况说明，证明因原告服务不合格，XX街道XX村两委会自2018年11月2日起就自行接管张万新苑小区商户的物业管理工作，即2018年11月2日之后的物业管理费用原告无权收取；原告认为，告知函其没有收到；村委会没有权利要求其撤出，本身就是无效的；至今其还在为现在的被告提供相关的物业服务；情况说明没有任何原告的签字，是被告单方面的盖章，其没有收到任何通知；三、委托物业管理合同、张万新苑商铺巡查表、西安元杰物业管理有限公司物业办公场地照片4张，证明西安市未央区三桥街道张万社区居民委员会在原告于2018年11月2日终止为涉案商业物业提供服务后自行管理至12月31日，并于2019年1月1日起将涉案商业物业委托给西安元杰物业管理有限公司提供物业服务，原告在未提供物业服务的情况下要求支付物业费用没有事实及法律依据。原告认为，合同真实性无法认可、且与本案没有关联性，不是被告与元杰物业签订的合同；照片与本案无关。审理中，因双方各持己见，本案调解无果。以上事实，有《商业物业委托服务合同》、物业服务费催费通知单以及庭审笔录等在卷佐证。另原告在2019年11月19日向本院提交申请书，申请撤回要求被告支付2019年1月1日之后的物业管理费及相应滞纳金的诉讼请求。本院认为，原告与被告巨威便利店签订的《商业物业委托服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规之规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。原告铁峰物业应按照合同约定提供相应的物业服务，被告亦应按照约定缴纳物业管理费。本案中，原告铁峰物业提供的证据可以证明其已经按约提供了相应的物业服务，被告亦应按照合同约定交纳物业服务费用，被告虽辩称原告未提供完整的物业服务，但其提供证据无法证明其主张，本院对其辩称意见不予采信。依据合同约定，2018年5月1日至2018年12月31日期间的物业费为5668.92元，现原告起诉要求被告支付拖欠的物业费，理由正当，本院予以支持。《商业物业委托服务合同》约定“被告不能按时交纳物业管理服务相关费用时，每逾期一天按逾期所欠费用总额的千分之十支付逾期的滞纳金，直至如数补齐费用之日为止”。被告未按合同约定交纳物业服务费，其行为已经构成违约，应向原告承担违约责任，故原告主张被告支付滞纳金，理由正当，应予支持。原告与被告合同中约定的滞纳金标准过高，本院依法调整滞纳金为：所欠物业费总数的30%，即1700.68元。另外被告巨威便利店为个体工商户的字号，经营者为被告徐金辉，应此，本案中承担合同的责任者应为巨威便利店，而不应为被告徐金辉，故本院依法驳回原告对被告徐金辉的起诉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:     一、被告西咸新区XX城XX店于本判决生效后十日内支付原告陕西铁峰物业管理有限公司物业费5668.92元；并承担相应的滞纳金1700.68元；二、驳回原告对被告徐金辉的起诉；三、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件诉讼费用351元，减半收取，另一半由被告承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。                           审 判  员      史红梅二O一九年十一月二十日 书 记  员      刘晓琴