山东省菏泽市定陶区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1703民初974号 原告：游居明（申请执行人），1957年8月14日出生，汉族，地址：菏泽市定陶区。 委托诉讼代理人：何涛，山东善理律师事务所律师。 被告：闫照贵（案外人），1965年8月26日出生，汉族，地址：菏泽市定陶区。 委托诉讼代理人：刘其德，定陶信合法律服务所法律工作者。 被告：张敬（被执行人），1981年6月12日出生，汉族，地址：菏泽市定陶区。 原告游居明与被告张敬、闫照贵执行异议之诉一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用普通程序审理，于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告游居明及委托诉讼代理人何涛，被告闫照贵及委托诉讼代理人刘其德到庭参加诉讼。被告张敬经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告游居明向本院提出诉讼请求：1、判令许可对张庄寨回迁房7号楼2单元201室及其对应的储藏室和车库的执行；2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告申请强制执行被告张敬、黄月红一案，张敬名下的张庄寨回迁房7号楼2单元201室及其对应的储藏室和车库被法院依法查封，被告闫照贵以案外人的身份提出执行异议，称与被告张敬订有房屋买卖合同，以246969元的价格从张敬手里购得涉案财产，价款已经在合同签订当日付清，房产也于当日交付。法院认定本案被告闫照贵对执行标的异议有相应证据，异议理由成立，以(2019)鲁1717执异11号《执行裁定书》裁定中止对张庄寨回迁房7号楼2单元201室及其对应的储藏室和车库的执行。 被告闫照贵辩称，一、驳回被答辩人“许可对张庄寨回迁房7号楼2单元201室及对应的储藏室和车库的执行”的诉讼请求；二、诉讼费用由被答辩人承担。事实与理由：被告张敬与答辩人闫照贵2017年7月12日在平等自愿原则下，依据合同法相关法律规定，将其7号楼2单元201室回迁房及对应储藏室、车库卖于答辩人，答辩人按照合同约定的付款时间和付款方式，履行了全部付款义务，并随后进行装修和居住。购买后一年零4个月之久，定陶区人民法院于2019年1月24日，根据被答辩人的申请，将该楼房查封。答辩人逐于2019年2月22日提出执行异议，法院认定异议理由成立，于2019年3月22日下达(2019)鲁1717执异11号《执行裁定书》，裁定：中止执行。被答辩人认为执异11号裁定书认定事实错误，适用法律错误，缺乏事实依据和法律依据。首先，答辩人购买张敬7号楼2单元201室及储藏室、车库，在执行异议申请书中陈述并不虚假。2017年7月12日双方签订房屋买卖合同时，出卖人张敬已经以房屋产权调换方式获得涉案房屋产权，产权清晰，具有卖房的主体资格。其买卖中标物的具体位置、编号、建筑面积，在《房屋产权调换合同书》中显示的淋漓尽致。当时该房已建设一层，车库、储藏室主体结构已建成。被答辩人诉称：“没有建设的房屋就已经交付这种说法荒唐可笑”。一是答辩人《执行异议申请书》、法院执异11号《裁定书》中并没有被答辩人杜撰的这句话；二是我国房产管理相关法律法规并无“没有建成的房产不得进行买卖”规定。因此，被答辩人起诉执异11号《裁定书》认定事实错误，答辩人陈述虚假，缺乏事实依据和法律依据，起诉理由不能成立。其次，被答辩人引用《房地产管理法》第三十八条，“未取得房屋产权证书的房屋，不得转让”。认为涉案房屋未取得权属证书，买卖应属无效问题：最高人民法院2014年《民商事会议纪要》第三项明确指出：《城市房地产管理法》第三十八条规定，是法律限制未依法登记取得权属证书的房屋管理性规范，而非效力性规范，未取得权属证书的房屋买卖合同不违反法律的强制性规定，应依法认定有效。依照最高院《纪要》，涉案房产买卖出于当事人双方自愿，不违反法律强制性规定，而且经过村民委员会研究，村民代表会议同意，属于法定的有效合同。第三，涉案房屋买卖发生于2017年7月12日，查封于2019年1月24日，查封时，涉案房屋买卖合同已履行合同交付权利义务完毕1年零4个月之久。不存在事实上的答辩人与张敬恶意串通的证据，转移财产，被答辩人也没有证据证明答辩人与张敬恶意串通。被答辩人与张敬之间的债务纠纷，与答辩人没有关联性，因查封产生于买卖关系完成之后，未查封抵押的房产，法律上并无不准买卖的规定。因此，涉案房产交易合法，被答辩人“不具有合法性”的主张，依法不能成立。第四、定陶区法院执异11号裁定书，适用法律准确无误；被答辩人认为适用法律错误，系对我国现行房产相关法律、法规的误解。最高院《办理执行异议若干问题的规定》，是目前各级人民法院办理执行异议案件唯一、专门、权威性法律依据.被答辩人与被执行人张敬之间，在金钱债权法律关系执行中，法院强行查封了被执行人已卖给申请人的房产，申请人提出执行异议，无疑应当适用该司法解释。该解释第二十八条，高度盖然了本执行异议案具体内容，无其他替代条款。执异11号裁定书以查明的案件事实，采用第二十八条司法解释规定为纲领性准绳，足以排除强制执行，适用法律并无不当。被申请人以适用《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记办法》及《商品房销售管理办法》，中的“登记”为买卖房屋前提条件，提出抗辩，主张涉案房屋买卖合同未经登记，属于无效合同，要求恢复执行，实属对上述法律法规的曲解。上述“两个法规”中的“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定内容，是一种典型的管理性规范，而非效力性规范，最高法院2014年民商事会议纪要已作出明确解释，2003年6月1日起施行的最高法法释(2003)7号《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》，1995年12月27日《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解释的解答》及其新颁布的物权法第十五条法律规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”。“两个法规”的立法目的是解决房地产业发展中存在的房地产开发和交易行为不规范问题，调整的不是民事权利义务关系，因此，没有规定无产权证的合同无效。不动产登记不是不动产物权转移合同的有效要件，当事人未办理登记手续，不影响买卖合同本身的效力，不影响不动产物权转移合同的效力。本案房屋买卖合同符合民法通则第五十五条规定的有效合同标准，符合最高院《办理执行异议若干问题的规定》第二十八条规定的全部法定条件，答辩人的权利，能够排除涉案执行。应当依法驳回执行异议之诉原告的诉讼请求。 被告张敬未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告游居明与被告张祥忠、张玉素、王爱新民间借贷纠纷一案，2016年9月6日，本院作出（2016）鲁1727民初1204号民事判决书，判决被告张祥忠、张玉素共同偿还原告游居明50万元借款，被告王爱新承担40万元借款的连带清偿责任。2016年12月13日原告游居明向本院申请强制执行，在执行期间被告张祥忠、张玉素、王爱新未履行法律文书确定的义务。2017年1月16日，法院因被执行人张祥忠无偿将财产转让给张敬、黄月红，随作出（2016）鲁1727执1465号执行裁定书，裁定追加张敬、黄月红为被执行人。2019年1月24日查封被执行人张敬张庄寨行政村张庄寨村回迁安置房4套（1.第7栋2单元202房储藏室、车库11-4号；2.第7栋2单元201房储藏室、车库10-15号；3.第16栋3单元101方储藏室、车库16-9号；4.第16栋102号房储藏室、车库16-10号）。2019年2月22日被告闫照贵以被告张敬将其中第7栋2单元201房储藏室、车库10-15号房屋出卖给其所有，向法院提出执行异议（附：房屋买卖合同，签订日期2017年7月12日，价款为246969元，并支付到指定张慧娟账户内，其他内容详见合同……）。本院经审查于2019年3月22日作出（2019）鲁1717执异11号裁定书，裁定中止执行。原告在15日内，向法院提起执行异议之诉。 上述事实，有原、被告的庭审陈述及所举证据等，在卷佐证。 本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。 根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条,“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。本案中，被告张敬与被告闫照贵并非同一集体经济组织成员，被告张敬与被告闫照贵签订房屋买卖协议，将张敬在集体土地上的房屋卖与闫照贵，必然涉及集体土地的买卖、转让。集体土地使用权（宅基地使用权）是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。其之间的买卖行为违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让的规定。故双方签订房屋买卖合同无效。 被告张敬经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃诉讼权利，依法缺席审理和判决。 综上所述，案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 准许执行山东省菏泽市定陶区人民法院（2019）鲁1717执异11号裁定书中的执行标的（第7栋2单元201房储藏室、车库10-15号）；本院（2019）鲁1717执异11号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。 案件受理费5005元，由被告闫照贵负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审 判 长  陈基昌 人民陪审员  张秀菊 人民陪审员  王利雷 二〇一九年十一月十一日 书 记 员  任得正