广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初23634号原告：佛山市南海区×××××资产经营有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：卢某1。委托诉讼代理人：何泳茵，女，公司员工。委托诉讼代理人：原钊欣，女，公司员工。被告：梁权芳，女，汉族，住广东省佛山市南海区。原告佛山市南海区×××××资产经营有限公司与被告梁权芳租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序于同年11月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何泳茵、原钊欣，被告梁权芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认自起诉之日即2019年9月19日起解除原、被告之间签订的《物业租赁合同》；2.原告没收被告的合同履约保证金10530元；3.被告支付自2018年7月1日起至2018年10月30日的租金13927元；4.被告向原告支付违约金（按日万分之五计算，2018年7-9月的租金自2018年7月11日起计算、2018年10月的租金自2018年10月11日起计算）；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年7月12日，原告作为出租方与被告签订《物业租赁合同》，将位于***商铺的物业出租给被告作商铺用途，合同同时约定了租赁时间、相关费用、违约责任等。合同签订后，原告按合同约定将租赁物交付给被告使用，原告按照合同约定履行完毕相关合同义务。被告自2018年7月1日开始拖欠原告租金，并于2018年10月30日在未经得原告同意的情况下单方面解除《物业租赁合同》（腾空物业并将钥匙交还原告工作人员）。对于被告并未按租赁合同约定支付2018年7月1日至10月30日的租金，原告多次追讨，被告仍不履行支付义务。原告认为，被告使用原告的租赁物，应当按合同支付相关租金，现在被告拒不支付租金及单方面解除合同的行为已经严重违约，应当承担违约责任，其缴交的合同履约保证金也应当由原告予以没收。为维护原告的合法权益，原告提起本案诉讼。被告辩称，被告已经在2018年10月3日撤场，双方曾在2018年10月9日办理了交接，被告不应支付10月份租金。当时双方有签订交接书，但原告没有将交接书给被告。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照、被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格。2.物业租赁合同原件1份，用以证明原、被告之间存在租赁关系且合同对租金标准、支付期限、权利义务等违约责任进行清晰明确的约定。3.房屋所有权证、土地证原件各1份，用以证明原告对租赁物有使用权、出租权及相关收益权。4.催告函复印件1份（复印件上贵租户签收人上被告签名为原本），用以证明原告曾催促被告缴纳所欠租金，被告仍未缴纳，实属违约行为，应承担违约责任。被告举证如下：1.证明原件2张，2.照片3张（有手机原本核对，拍摄时间是2019年11月11日），3.收据原件1张，南海农商银行客户回单原件2张，证据1-3用以证明原告没有对租赁场地进行管理，导致经营环境恶劣，另证明被告有与原告就撤场进行过交接。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告的证据4，被告确认其有签收，本院对该证据的真实性予以确认；2.被告的证据1，属证人证言，证人未出庭作证并接受质询，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：涉讼建筑物位于佛山市南海区×××××××，混合结构八层，基底面积508.59平方米，建筑面积2379.35平方米，已办理产权登记。2017年6月19日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《物业租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将位于涉讼建筑物首层之七商铺出租给乙方作商铺用途，面积29.24平方米，租期自2017年7月1日至2020年6月30日止，月租金3510元，每满2年递增10%；甲方按季收取，根据先缴付租金后使用租赁物的原则，乙方必须于每季首月10日前交付当季租金；本合同签订之日乙方须向甲方交纳合同履约保证金10530元，在乙方没有拖欠租金、税、费或没有因使用该物业经营而产生的其他纠纷未解决的，且乙方全面履行合同权利义务的前提下（包括但不限于该物业内设施无损坏、缴清水电费用及一切税费、向甲方交还该物业锁匙等），甲方在接到乙方齐全的退保证金申请资料后三十天内将保证金（不计利息）退还给乙方；乙方必须依约交付租金，如乙方拖欠租金，则甲方除追缴所欠交的租金外，乙方还须每日按所欠租金金额的万分之五支付违约滞纳金至付清之日止；水电费由乙方承担；如在合同有效期内，在未经得乙方同意且乙方并未违反本合同约定的情况下，甲方单方解除合同的，甲方须无息退还合同保证金给乙方且乙方有权提前解除合同；如在合同有效期内，在未经得甲方同意且甲方并未违反本合同约定的情况下，乙方单方解除合同的，甲方有权提前解除合同、收回该物业（包括乙方投资的建筑物、装修物、固定设施）、没收乙方的合同履约保证金且乙方须赔偿甲方的经济损失；等等。2018年8月17日，原告向被告发送《催告函》，认为被告拖欠2018年7月1日至2018年9月30日的租金共计10530元，要求被告于2018年8月25日前支付，否则原告将根据租赁合同约定要求被告承担违约责任（包括但不限于收取滞纳金、解除合同、没收合同履约保证金）、收回租赁物并赔偿原告一切经济损失。被告签收了该函。被告于2019年10月11日向原告转账2374元、于2019年10月12日向原告转账12.1元。2019年10月12日，原告出具收据确认收到被告涉讼商铺水电费2386.1元。诉讼中，原、被告一致确认：涉讼商铺于2017年7月1日交付予被告使用，被告支付租金至2018年6月30日。被告陈述：被告于2018年10月3日搬离涉讼商铺，2018年10月9日交付钥匙给原告；在被告搬离之前，已有另一家用保证金抵扣三个月的租金，被告以为也可以这样。原告陈述：涉讼商铺至2018年10月30日收回，实际交接时间即该日。本院认为，涉讼商铺所在建筑物已办理产权登记，涉讼合同为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。被告作为涉讼租赁物的承租人及实际使用人，对涉讼租赁物的使用情况负有举证责任。被告主张其于2018年10月9日交还涉讼商铺的钥匙予原告，但未提供充分有效的证据予以证明，应承担举证不能的相应不利后果。原告主张被告于2018年10月30日交还涉讼商铺，本院予以采信。涉讼合同的租期至2020年6月30日，被告在合同期内提前撤场，故被告构成根本违约，原告依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定及双方约定享有单方解除合同的权利。原告于2018年10月30日收回涉讼租赁物，涉讼合同于原告收回涉讼租赁物之日即2018年10月30日解除。原告请求确认涉讼合同于起诉之日即2019年9月19日解除，本院不予采纳。涉讼合同约定被告在合同期内未经原告同意且原告未违反合同约定的情况下单方解除合同的，原告有权没收保证金，该约定实为被告提前解除合同的违约责任约定。如前所述，被告在合同期内提前撤场致使合同解除，应承担相应的违约责任。双方约定的租期至2020年6月30日，结合涉讼合同的履行情况、被告的过错程度及原告的损失，本院对原告请求没收被告已支付的保证金10530元予以支持。被告于2018年10月30日交还涉讼商铺予原告，故被告应支付至2018年10月30日的租金予原告。被告已支付租金至2018年6月30日，故被告还应支付2018年7月1日至2018年10月30日的租金13926.77元（3510元×3个月+3510元÷31天×30天）。按涉讼合同约定，被告应于每季首月10日前支付当季租金，逾期按日万分之五支付违约金。被告未按约定支付租金，故应以2018年7-9月的租金10530元为本金自2018年7月11日起、以2018年10月1日至30日的租金3396.77元为本金自2018年10月11日起，均按日万分之五的标准计付违约金予原告。原告诉请的租金、违约金超出上述核定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告佛山市南海区×××××资产经营有限公司与被告梁权芳于2017年6月19日签订的《物业租赁合同》于2018年10月30日解除；二、被告梁权芳支付的保证金10530元归原告佛山市南海区×××××资产经营有限公司所有；三、被告梁权芳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金13926.77元予原告佛山市南海区×××××资产经营有限公司；四、被告梁权芳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以10530元为本金自2018年7月11日起、以3396.77元为本金自2018年10月11日起，均至实际清偿之日止按日万分之五的标准计算的违约金予原告佛山市南海区×××××资产经营有限公司；五、驳回原告佛山市南海区×××××资产经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费3505.98元，减半收取计1752.99元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告已预交的诉讼费1752.99元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇一九年十一月三十日书记员  余宝儿