福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终4465号 上诉人（原审原告）：晋江新一代佳人娱乐有限公司，住所地晋江市青阳莲屿尾透**(已被征迁)。 法定代表人：周金柳，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:郑金补，晋江市中心法律服务所法律服务工作者。 上诉人（原审被告）：陈美玲，女，1964年11月24日出生，汉族，住晋江市。 上诉人（原审被告）：苏冬燕，女，1988年8月10日出生，汉族，住晋江市。 上诉人（原审被告）：陈勤，女，1929年11月22日出生，汉族，住晋江市。 上诉人（原审被告）：郑婉卿，女，1967年1月29日出生，汉族，住晋江市。 上诉人（原审被告）：苏秋晶，女，1986年12月21日出生，汉族，住晋江市。 上诉人（原审被告）：苏秋聪，男，1984年10月10日出生，汉族，住晋江市。 上诉人（原审被告）：郑秋兰，女，1985年7月10日出生，汉族，住晋江市。 上诉人（原审被告）：苏建辉，男，1955年12月18日出生，汉族，住晋江市。 上诉人（原审被告）：郑清展，男，1958年3月23日出生，汉族，住晋江市。 上诉人（原审被告）：苏冬波，男，1986年11月24日出生，汉族，住晋江市。 上诉人（原审被告）：郑贝卿，女，1961年11月29日出生，汉族，住晋江市。 上诉人（原审被告）：苏秋红，女，1982年10月5日出生，汉族，住晋江市。 上诉人（原审被告）：李秀丽，女，1959年8月24日出生，汉族，住晋江市。 上诉人（原审被告）：苏金明（曾用名苏明辉），男，1963年4月23日出生，汉族，住晋江市。 上诉人（原审被告）：苏火星（曾用名苏建生），男，1965年12月10日出生，汉族，住晋江市。 上诉人（原审被告）：苏金莲，女，1970年3月5日出生，汉族，住晋江市。 以上十六上诉人共同委托诉讼代理人：苏志松，福建顺济律师事务所律师。 以上十六上诉人共同委托诉讼代理人：苏桂萍，福建顺济律师事务所实习律师。 原审第三人：周文帆，男，1971年4月4日出生，汉族，住晋江市。 原审第三人：晋江市自然资源局(原晋江市国土资源局)，住所地晋江，住所地晋江市迎宾路**> 法定代表人：蔡清渠，该局局长。 委托诉讼代理人：曾志群，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄俊峰，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 上诉人晋江新一代佳人娱乐有限公司（以下简称佳人公司）、陈美玲、苏冬燕、陈勤、郑婉卿、苏秋晶、苏秋聪、郑秋兰、苏建辉、郑清展、苏冬波、郑贝卿、苏秋红、李秀丽、苏金明、苏火星、苏金莲（以下简称“陈美玲等十六人”）与原审第三人周文帆、晋江市自然资源局（以下简称自然资源局）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初11893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 佳人公司上诉请求：撤销原判，改判支持佳人公司原审的诉讼请求，并由陈美玲等十六人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、原审法院对案涉《房屋租赁合同》第十一条第4款理解错误。1.该租赁房屋不存在甲方原有的内外装修装潢，更不存在拆迁部门对原有内外装修赔偿金。①2007年12月份佳人公司开始向陈美玲等十六人租赁该房屋时是没有任何装修的；②原有的装修装潢及设施设备等系原经营者吴天赐于2010年11月7日作价150万元转让给佳人公司新的股东周金柳；③2010年11月10日佳人公司委托周文帆续签租赁合同后，又对该租赁房屋进行了全面的二次装修装潢及设施设备建设等；④本案涉及的补偿金根据《房屋附属物及地上附着物补偿表》评估报告所体现，系按照佳人公司租赁后投入二次装修装潢及设施设备建设等项目现状来进行评估的，赔偿的全部是佳人公司投入的二次装修装潢及设施设备建设等。不存在有赔偿出租方原来的装修装潢。2.该租赁房屋拆迁二次装修及设施设备补偿金等不存在政府部门及开发商“多评估”赔偿的补偿金。陈美玲等十六人将房屋出租给佳人公司后，佳人公司因营业需要投入了大量的资金，对租赁房屋进行全面的二次装修装潢及设施设备建设等，所有的设施设备补偿项目及二次装修补偿项目都是按照拆迁部门发布的《征用补偿安置实施方案》来进行实施补偿的，并不存在政府部门及开发商“多评估”的赔偿部分。二、原审法院没有认定出租方多取得的709.08m²房屋是佳人公司租赁后增加投入建设的，属于查明事实不清，认定事实错误。1.根据双方确认和《房屋租赁合同》载明，案涉房屋327号为2200m²、328号为2770m²，合计：4970m²，而从协议编号：30085BM的《补偿安置协议书》附表三“住宅认定补偿表”体现，陈美玲等十六人获得住宅建筑补偿的面积为5679.08m²，明显多出了709.08m²；所以根据《房屋租赁合同》就可以明确认定，该多出的709.08m²是佳人公司租赁后重新再投入的建设。根据《房屋租赁合同》第十一条第4款约定，该补偿款属于佳人公司重新再投入，获得政府拆迁部门“多”赔偿的部分，所以，该部分补偿金应由双方各分50%，佳人公司应获得285812.74元。三、如前所述，出租方不享有该宗房屋的拆迁二次装修装潢补偿金的权利，原审将二次装修装潢补偿8870787元，每平方米先扣除700元重置价后，再按各50%平分是错误的。原审法院既然认定二次装修装潢是由佳人公司投入的，拆迁部门的评估赔偿项目也是参照佳人公司的所有装修现状项目来进行评估，拆迁部门赔偿也是赔偿“二次装修”的项目，且原审在没有任何证据的情况下，判决每平方米先扣除700元的重置价给出租方后再进行分配，明显是原审法官对自由裁量权适用不当。四、原审法院对构筑物、外墙装饰、机器设备拆迁补偿、围墙及三楼搭盖装修、及厕所、围墙(挡土墙)、水塔、空调移机、公共水泥路面的铺设(含排水设施)、简易搭盖等项目的赔偿认定是错误的。构筑物及外墙装饰是属于佳人公司租赁房屋后，于2011年间所建设的设施设备，不属于双方合同约定的政府部门及开发商多赔偿各享百分之五十的二次装修装潢范畴。从法院调取拆迁部门提供的价值评估明细表可以证明，补偿的项目是属佳人公司承建的设施设备。2.对机器设备拆迁补偿211115元的认定(211115元-105000元)是错误的，该部份补偿款应属佳人公司全部所有。虽然在《房屋租赁合同》中有载明出租方有配备一部电梯，但是出租方配备的电梯是“福州仓山厂家生产的电梯”，而拆迁部门补偿的机器设备拆迁补偿款所指的赔偿对象是由“东芝电梯(上海)有限公司”生产的观光电梯，该电梯属于佳人公司投入的设施设备。3.关于围墙补偿金64936元、三楼搭盖装修补贴31932元、及厕所、围墙(挡土墙)、水塔、空调移机、公共水泥路面的铺设(含排水设施)、简易搭盖303111.8元，原审认定补偿金属于出租方所享有，明显查明事实错误，原审法院调查时，佳人公司提供了现场施工照片及施工人员蒋风光及证据11，详见附表一《土地房屋测量平面图》。都能充分的证明这些设施设备、装修等都是在租赁后投入建设的，该部分拆迁补偿款应属佳人公司所有。 陈美玲等十六人辩称，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，应予以驳回。1.双方签订的租赁合同第十一条第四款的约定清楚；2.多出的700多平方米的面积，租赁合同的面积只是大约数，关于面积差一审有进行过说明，房屋还有夹层、楼梯、露天等在租赁时未进行说明，新一代公司称多出来的属于他们是不符合事实的。佳人公司也无证据证明是他们建的。3.根据双方合同的第一条约定，对房屋的具体装修装饰进行描述，并且移交时租赁物是高档装修，根据拆迁安置补偿方法，每平方米应当赔偿900元。4.上诉人关于构筑物及外墙装饰的请求缺乏依据。 陈美玲等十六人上诉请求：撤销原判并依法改判，由佳人公司承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定佳人公司为本案的适格原告是错误的，佳人公司无权作为本案的诉讼当事人。涉案的《房屋租赁合同》是出租方与原审第三人周文帆签订的，佳人公司与该合同无任何的关系，佳人公司并非本案适格的当事人。二、一审法院判决房屋附属物及地上附着物补偿归佳人公司的部分存在认定错误。构筑物和外墙装饰佳人公司并未举证因其重新投入装修装潢导致房屋价值提升获得更多的政府的补偿，无权分得其中的二分之一。关于存货和机器设备拆迁补偿，一审法院直接判决归佳人公司所有是错误的。三、一审法院判决认定的房屋增值部分的补偿款计算有误。根据租赁合同第1条第3点的约定，在合同签订时，涉案房屋的装修情况为“每间房屋都已高档装修”，但是一审法院却酌定涉案房屋交付出租时的装修档次为三档，对应装修重置价为700元的认定是不正确的。根据《晋江市青阳组团和平路拓改项目土地房屋征收补偿安置实施方案》附表四：住宅房屋内二次装修重置价档次分类说明表中各档次主要特征说明，本案的房屋在出租之前完全符合一档的情况，应当按照装修重置价值为900元/平方米进行计算。四、根据《房屋租赁合同》第11条第3款的约定，被征用拆迁获得的拆迁安置补偿费用包括：被拆迁房屋的评估费、搬迁补助费、临时安置补助费、搬迁奖励费等由出租方作为所有权人及受益人，佳人公司没有任何的异议，上述一、二点分述的政府拆迁征用的补偿费用应当归陈美玲等十六人所有，与佳人公司无关。 佳人公司辩称，1.关于主体问题，原审认定清楚。佳人公司委托周文帆与出租方续签《房屋租赁合同》的事实清楚，且已得到周文帆的确认。本次拆迁补偿所涉及的拆迁项目及补偿项目是佳人公司的财产，佳人公司作为原告向陈美玲等十六人主张权益，符合法律规定。2.原审关于房屋构筑物、外墙装饰及机器设备拆迁补偿的认定是错误的。构筑物拆迁补偿评估表显示，资产占有方为佳人公司，从建成年份看，补偿的都是2011年佳人公司建设的形象墙、广告牌及相关灯具等，该设备赔偿理应属佳人公司，原审判决各50%是错误的。观光电梯是东芝牌的，不是《房屋租赁合同》注明的福州仓山产的电梯，原审判决该赔偿款给对方是错误的。3.原审判决二次装修赔偿款先扣除每平方米700元的重置价后再按50%平方赔偿款是错误的。原有房屋没有任何装修，即使有，也在佳人公司承租后拆除，拆迁部门的补偿都是针对佳人公司二次装修的补偿，并没有多评估或多赔偿，二次装修补偿款应当全部属于佳人公司所有。4.属于业主方的搬迁补助、安置补助及拆迁奖励业主已经得到政府的补偿，对方将机器设备拆迁补偿及存货补偿列入安置补助是故意混淆概念。 周文帆述称，同意佳人公司的意见。 自然资源局述称，与一审期间的意见一致，自然资源局将服从法院判决，配合当事人执行分配方案。 佳人公司向一审法院起诉请求：1.陈美玲等十六人共同给付佳人公司房屋附属物及地上附着物的征收补偿款10769393.8元；2.陈美玲等十六人共同给付佳人公司房屋征收补偿款285812.74元。 一审法院认定事实：2010年11月10日，陈美玲作为出租方（甲方）、周文帆作为承租方（乙方），就晋江市房屋签订1份《房屋租赁合同》，主要约定如下：（1）甲方将该房屋出租给乙方，面积约2200㎡；（2）现有主要装修及设施、设备情况：外墙装修用红色瓷条砖，铝合金窗门，内装修地板为水泥水磨石及高级板材；每层配有洗手间及排水排污管道，每间房间都已高档装修，上述房屋装修及设施、设备情况乙方签合同时验收完毕；（3）租赁期自2010年12月1日起至2018年11月30日止，租赁用途作为住宿、娱乐、餐饮行业使用；（4）乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工；（5）甲方有权在承租期限内进行房屋加层施工建设，甲方可与乙方协商在乙方二次装修时进行施工；（6）租赁期间，如遇政府拆迁征用，乙方应在政府部门颁布拆迁征用相关规定的时间内将房屋提前十天腾退给甲方，同时合同自然终止，双方互不承担违约责任；被征用拆迁房屋的拆迁安置补偿费用，包括被拆迁房屋的评估价、搬迁补助费、临时安置补助费、搬迁奖励费和电话、电线、电视、空调、燃气等移位补助费及停业、停产补偿费、过渡费等由甲方作为所有权人及受益人，乙方没有任何异议；自签订本合同之日起，除甲方原有的内外装修装潢外，乙方因营业需要重新再投入的装修装潢，政府部门及开发商多评估的赔偿金，甲、乙双方各享受百分之五十。同日，苏秋聪作为出租方（甲方）、周文帆作为承租方（乙方），就晋江市青阳莲屿尾透328号房屋签订1份《房屋租赁合同》，主要约定除房屋面积约2770㎡、现有主要装修及设施、设备情况增加配有电梯一部及200千瓦电路变压器、电缆线、低压配电盘外，其余约定与前述合同一致。合同签订后，房屋交付佳人公司使用。2014年1月4日，苏建辉代表所有出租方与自然资源局签订编号30085ＢＭ的《土地房屋征收补偿安置协议书》1份，约定涉案租赁房屋由政府征收，政府对出租方进行补偿，补偿内容包括土地补偿款、房屋补偿款、房屋附属物及地上附着物等项目。其中，房屋附属物及地上附着物补偿金额合计10769393.8元，包括：（1）构筑物评估493136元；（2）变压器评估71321元；（3）存货评估28000元；（4）外墙装饰评估695055元；（5）机器设备拆迁补偿评估211115元；（6）围墙评估64936元；（7）二次装修成新率评估8870787元；（8）三楼搭盖装修补贴31932元；（9）厕所、围墙（挡土墙）、水塔、空调移机、村路及公共道路（含排水设施）、简易搭盖等合计303111.8元。该10769393.8元已由出租方全额领取。《晋江市青阳组团和平路拓改项目土地房屋征收补偿安置实施方案》附表四：住宅房屋室内二次装修重置价档次分类说明表分为十档，从一档至十档分别对应装修重置价为900-0元／㎡。 一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同因租赁物被征收而自然终止，根据合同约定，双方互不承担违约责任。由于佳人公司在租赁期间重新投入装修装潢，致房屋价值增加，因增值而致的征收补偿款部分，佳人公司有权要求按照合同约定享有百分之五十，故陈美玲等十六人应共同支付该部分款项合计3201363.38元。综上，佳人公司的诉讼请求部分成立，予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决：一、陈美玲等十六人应于判决生效之日起十日内给付佳人公司房屋附属物及地上附着物补偿款3201363.38元；二、驳回佳人公司的其他诉讼请求。案件受理费88131元，由佳人公司负担55720元，陈美玲等十六人共同负担32411元。 对一审认定的事实，当事人均无异议，本院予以确认。 二审期间，佳人公司提交《房屋室内二次装修评估明细表中属于二次投入的设施设备赔偿项目表》1份，以证明《房屋室内二次装修评估明细表》中的8870787元赔偿款中有2510869.86元属于佳人公司的设施设备补偿款，不属于装修补偿，该部分应当直接赔付给佳人公司。陈美玲等十六人质证称，该证据不属于新证据，且该证据由佳人公司自行编制，对其真实性有异议。自然资源局质证称，该证据是佳人公司自行制作，并非出自自然资源局或者自然资源局指定的部门提供的，请法院核实该证据的真实性。周文帆质证称，对该组证据无异议，同意佳人公司的证明目的。 本院认为，上述证据系佳人公司自行制作，自然资源局、陈美玲等十六人均不予认可，且该证据所列的各项目均属于房屋室内二次装饰装修范畴。该补偿款应当依据双方签订的《房屋租赁合同》约定进行分配。本院依法不予采信。 二审争议焦点为：一、佳人公司是否适格的原告？二、陈美玲等十六人应当支付的补偿款数额？双方当事人对争议焦点的意见与其诉、辩主张基本一致。 一、关于争议焦点一。本院认为，根据已查明的事实，周文帆系受佳人公司委托签订案涉《房屋租赁合同》，合同签订后，佳人公司实际履行合同约定的相关权利义务，应当认定佳人公司是案涉《房屋租赁合同》的实际承租人。故佳人公司有权依据案涉《房屋租赁合同》主张权利，本案原告主体适格。 二、关于争议焦点二。本院认为，对于遇政府拆迁征用时相关补偿款如何分配的问题，双方在案涉《房屋租赁合同》第十一条作出了约定，该条第3项约定“被征用拆迁房屋的拆迁安置补偿费用，包括被拆迁房屋的评估价、搬迁补助费、临时安置补助费、搬迁奖励费和电话、电线、电视、空调、燃气等移位补助费及停业、停产补偿费等由甲方作为所有权人及受益人，乙方没有任何异议”，该条第4项约定“自签订本合同之日起，除甲方(即出租方)原有的内外装修装潢外，乙方(即佳人公司)因营业需要重新再投入的装修装潢，政府部门及开发商多评估的赔偿金，甲、乙双方各享受百分之五十”。上述约定表明，上述第3项及“甲方(即出租方)原有的内外装修装潢”获得的补偿款与佳人公司无关，佳人公司无权向陈美玲等十六人主张。佳人公司有权主张的赔偿金为：1.佳人公司因营业需要重新（即2010年11月10日之后）再投入的装修装潢因拆迁获得政府部门相应赔偿金的50%。2.承租后由佳人公司自行建设的除装修装潢外的其他附属物及地上附着物获得的补偿款。 （一）关于佳人公司主张的房屋附属物及地上附着物征收补偿款问题。 1.根据《房屋租赁合同》前述约定，佳人公司有权主张的补偿款包括：《房屋附属物及地上附着物补偿表》载明的外墙装饰、二次装修、三楼搭盖装修补贴3项，该3项属于《房屋租赁合同》约定的装修装潢范畴。关于外墙装饰、三楼搭盖装修补贴补偿款，双方依约应各分得50%即（695055元+31932元）/2=363493.5元；关于二次装修补偿款。根据案涉《房屋租赁合同》第一条第3项载明出租时的装修状态为：“（1）外墙装修用红色瓷条砖，铝合金窗门，内装修地板为水泥水磨石及高级板材；（2）每层配有洗手间及排水排污管道，每间房间都已高档装修”，但除铝合金窗门、内装修地板外其余各项装修使用的材质均无法查明，双方亦未提交证据证明租赁物出租时的室内装修使用的材质状况，依据《附表四：住宅房屋室内二次装修重置价档次分类说明表》的定档标准，案涉租赁物符合“地面为高级花;地面为高级花岗岩dquo;等三档标准，原审酌定案涉房屋交付时的装修档次为三档，符合本案情况，并无不当。故重置价为700元/平方米，结合各层装修面积及补偿单价，二次装修增值部分的补偿款为4946305.75元，双方应各分得2473152.88元。 2.关于除装修装潢以外的其他房屋附属物及地上附着物获得的补偿款应如何处理，双方在《房屋租赁合同》中未作明确约定。根据前述分配原则，结合本案事实及相关证据，本院对各项目认定如下：（1）构筑物，根据《构筑物拆迁补偿价值评估明细表》中所列的各项构筑物明细，构筑物包含：水池、形象墙、围墙（对应《房屋附着物及地上附着物补偿表》中围墙评估项）、玻璃钢仿铜雕像、花池、广告牌（包括LED广告牌）、旗杆、LED变色高杆路灯、花圃绿化、散尾葵、广场筒灯等项目。上述构筑物均独立于租赁物房屋主体，不属于房屋装修装饰范畴，且建成年份为2011年，补偿款493136元均应由佳人公司享有。（2）变压器，双方均确认属于出租方。（3）存货，双方均确认属于佳人公司，补偿款28000元由佳人公司享有。（4）机器设备，其中，设备按可搬迁计算，基础按不可搬迁计算，因《房屋租赁合同》列明出租时即已安装电梯，故除观光电梯外的其他机器设备的拆迁补偿费106115元，应由佳人公司享有。（5）围墙，《构筑物拆迁补偿价值评估明细表》已列明建成年份为2011年，补偿款64936元应由佳人公司享有。（6）空调移机，根据《房屋租赁合同》约定，由陈美玲等十六人享有。（7）其余项目：厕所、围墙（挡土墙）、水塔、村路及公共道路（含排水设施）、简易搭盖等，因佳人公司提交的证据不能证明上述附属物系由其承租后建设，应当认定属出租方所有，上述项目补偿款应由陈美玲等十六人享有。 （二）关于佳人公司主张的房屋征收补偿款问题。本院认为，佳人公司提交的证据不能证明其在承租后增建了房屋709.08㎡，且根据案涉《房屋租赁合同》第十三条第3项约定，被拆迁房屋的拆迁安置补偿款属于出租人，与佳人公司无关。故佳人公司主张陈美玲等十六人支付709.08㎡房屋征收补偿款285812.74元缺乏事实与法律依据，不能成立。 综上所述，本院认为，根据案涉《房屋租赁合同》约定，结合本案事实及相关证据，陈美玲等十六人应当向佳人公司支付以下款项：外墙装饰、三楼搭盖装修补贴补偿款363493.5元、二次装修增值部分的补偿款2473152.88元、构筑物补偿款493136元、存货补偿款28000、机器设备搬迁补偿费106115元、围墙补偿款64936元，以上共计3528833.38元。综上，佳人公司的上诉请求部分成立，予以部分支持；陈美玲等十六人的上诉请求不能成立，不予支持。原审对部分项目补偿款认定有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初11893号民事判决； 二、陈美玲、苏冬燕、陈勤、郑婉卿、苏秋晶、苏秋聪、郑秋兰、苏建辉、郑清展、苏冬波、郑贝卿、苏秋红、李秀丽、苏金明、苏火星、苏金莲应于本判决生效之日起十日内给付晋江新一代佳人娱乐有限公司房屋附属物及地上附着物补偿款共计3528833.38元； 三、驳回晋江新一代佳人娱乐有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费均为88131元，均由晋江新一代佳人娱乐有限公司负担53100元，均由陈美玲、苏冬燕、陈勤、郑婉卿、苏秋晶、苏秋聪、郑秋兰、苏建辉、郑清展、苏冬波、郑贝卿、苏秋红、李秀丽、苏金明、苏火星、苏金莲共同负担35031元。 本判决为终审判决。 审判长  郑丽阳 审判员  尹立新 审判员  刘志健 二〇一九年十一月十五日 书记员  黄钰漩 引用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；