南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2013）秦商初字第212号原告南京阳光物业管理发展有限公司（以下简称阳光物业公司），住所地本市秦淮区苜蓿园大街****。法定代表人郭莉芸，董事长。委托代理人曲兰平，江苏永衡昭辉律师事务所律师。委托代理人齐旺，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被告南京远宏物业发展服务有限公司（以下简称远宏物业公司），住所地本，住所地本市鼓楼区水佐岗**v>法定代表人谷跃飞，董事长。委托代理人李子林，江苏永元律师事务所律师。委托代理人张笑云，江苏永元律师事务所律师。原告阳光物业公司与被告远宏物业公司委托合同纠纷一案，原告阳光物业公司于2012年10月26日向本院起诉。经诉前调解不成后，本院于2013年5月3日立案受理，依法由审判员王璐适用简易程序于2013年7月12日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2013年7月31日公开开庭进行了审理。原告阳光物业公司的委托代理人曲兰平、齐旺，被告远宏物业公司的委托代理人张笑云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳光物业公司诉称，原告自2008年1月1日接受南京建设发展集团有限公司委托，有权管理其投资建设的汇贤居地下人防工程、即汇贤居地下大车库以及9栋下机械式车库并处理一切有关事宜。依据原、被告双方签订的《汇贤居地下车库委托管理协议》，受原告委托，被告自2012年4月1日管理前述地下人防工程。原告委托被告管理的车位数量为83个，被告向车位使用人直接收取停车服务费240元／月／辆，扣除税金后按138元／月／个的标准向原告支付，每季应付34362元。对签约时已经实行使用权一次性转让的9个机械车位，被告需每年向原告支付机械车位服务费5000元。关于地下车库现有房屋，租赁费用标准不低于现有标准，汇贤居现有至少四处房屋，租赁费用总额为每年17200元，每半年8600元，被告应按此标准支付。以上费用被告应于每季度首月的15日前向原告支付。如被告迟延支付相关款项，应按日万分之五的标准向原告支付违约金。另根据合同约定，被告还受原告委托租赁、管理地下车库的房屋，房屋租赁所得原、被告双方按70%、30%的比例分配；被告应于每月10日前向原告报送房屋租赁情况月报表，延迟报送的，每延迟一日应向原告支付违约金100元。自2012年4月10日起，被告应向原告报送2012年4月至2013年6月的房屋租赁情况月报表，而被告至今从未向原告报送。故自2012年4月10日起，被告应按每日100元的标准向原告支付违约金。截至目前，经原告多次交涉，被告仅支付原告机械车位服务费5000元，未支付其余相关费用，并拒绝提供房屋租赁、车位、机械车位租赁情况月报表。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求判令被告：1、向原告支付自2012年4月1日至2013年6月30日的地下车位停车服务费171810元、机械车位停车服务费1250元、房屋租赁费用15050元，以及迟延支付违约金（自每期款项应付之日起，至实际支付之日止，按每日万分之五标准计算）；2、向原告报送2012年4月至2013年6月的房屋租赁、车位、机械车位租赁情况月报表，并支付迟延报送违约金（自2012年4月10日起，至实际报送之日止，按每天100元标准计算）。被告远宏物业公司辩称，原、被告之间签订的协议的期限是2012年4月1日至2013年3月31日，期限之外属无因管理，原告主张的停车服务费、房屋租赁费用可参照协议约定的标准计算，但不应该再追究被告的违约责任。根据被告的计算，2012年4月1日至2013年6月30日期间的地下车位停车服务费扣除税金后应为171623.20元；被告实际管理的房屋仅两处，租赁费用扣除税金后应为5661元；协议期内的机械车位停车服务费5000元被告已支付给原告，协议期外的双方未协商。被告没有支付原告相关款项是因为原告没有支付被告2012年4月1日前和2013年3月31日后的物业管理费用。被告认为上述款项应相互抵消，并曾多次向原告主张，原告一直未予答复，所以被告不构成违约。且协议约定的违约金过高，被告申请法院予以调整。原、被告自协议签订起即产生纠纷，故被告未能向原告报送月报表。被告已于本案审理过程中向法庭提交了“汇贤居小区地下车库及地下仓库租赁费用应付明细”及相关的仓库租用合同二份，被告认为该应付明细及租用合同即是合同约定的报表。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，位于本市鼓楼区湛江路**的汇贤居地下大车库及**下机械式车库为人防工程，自2008年1月1日起由投资建设单位南京建设发展集团有限公司委托原告阳光物业公司管理。就上述人防工程的委托管理事宜，原告阳光物业公司（甲方）与被告远宏物业公司（乙方）签订了有效期自2012年4月1日至2013年3月31日的《汇贤居地下车库委托管理协议》，约定：乙方负责对车库停车的日常管理，车库内环境卫生，停车场内共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修，地下车库、，地下车库地下车库内、地下车库内的房屋及其他使用空间的经营租赁工作；乙方有权按照国家法规向使用人收取停车服务费，乙方收费实行包干制，自行负责车库日常管理、零星维修、清洁、设备能耗及人工费用；对于按月租赁车位，乙方向使用人收取停车服务费240元／月，并向使用人开具发票，乙方按季度按实向甲方支付停车服务费，甲方向乙方开具发票；地下大车库；地下大车库车位数为123个有车位18个及已售车位22个，甲方委托乙方管理车位数为83个，乙方向使用人直接收取停车服务费240元／月／辆，乙方扣除税金后按138元／月／个停车服务费按季向甲方支付，该部分费用共计每季34362元，另90元／月／个停车服务费为乙方收益，共计每季22410元；对签约时已经实行使用权一次性转让的9个机械车位，乙方每年需向甲方另行支付机械车位服务费5000元；地下车库现；地下车库现有房屋甲方委托乙方管理并收取服务费赁经营由乙方全权负责，乙方必须保证房屋租赁人是本小区业主，租赁期限不得超出本协议约定时间，超出本协议约定期限的，需经甲方书面认可，房屋租赁服务费标准应不低于现有房屋租赁服务费单价，房屋租赁服务费按照甲方70%、乙方30%进行收取，乙方在全额收取使用人租赁服务费后向甲方支付70%费用，甲、乙双方分别开具70%、30%服务费发票给使用人；以上费用的收费周期为每季度收取一次，乙方每季度首月15日前向甲方缴纳上述费用；乙方每月10日前向甲方报送车库租赁、房屋租赁情况月报表及相关协议复印件及原件（原件核对后归还）；乙方应按约向甲方报送房屋租赁、车库、机械车位租赁使用情况月报表，延迟报送的，每延期一日，应向甲方支付100元违约金，延期超过30日的，乙方应按2倍标准向甲方支付房屋租赁服务费、停车服务费及机械车库服务费；乙方迟延支付相关款项的，应按每日万分之五的标准向甲方支付违约金。协议还约定了诉讼管辖等其他内容。该协议到期后，就上述人防工程的委托管理事宜，原、被告未再续签协议，但上述人防工程仍由被告远宏物业公司管理。2012年10月26日，原告阳光物业公司诉至本院，请求判令被告远宏物业公司支付其自2012年4月1日至2012年9月30日的地下车位停车服务费、机械车位停车服务费、房屋租赁费用以及迟延支付违约金；并向其报送此期间的房屋租赁、车位、机械车位租赁情况月报表及支付迟延报送违约金。2013年5月17日，被告远宏物业公司向原告阳光物业公司支付了上述协议期内的机械车位服务费5000元，原告阳光物业公司开具了发票。2013年7月12日本案第一次开庭审理中，原告阳光物业公司当庭增加诉讼请求，要求被告远宏物业公司支付其自2012年10月1日至2013年6月30日的地下车位停车服务费、机械车位停车服务费、房屋租赁费用以及迟延支付违约金；并向其报送此期间的房屋租赁、车位、机械车位租赁情况月报表及支付迟延报送违约金。另查明，被告远宏物业公司于2011年11月17日与南京市汇贤居小区业主委员会就本市鼓楼区湛江路79号物业签订了期限自2011年11月1日起至2012年10月31日止的物业委托服务合同。该合同到期后，被告远宏物业公司就本市鼓楼区湛江路79号物业又与南京市汇贤居住宅小区业主委员会签订了期限自2012年10月31日起至2014年10月31日止的物业委托服务合同。2012年10月，被告远宏物业公司曾发函向原告阳光物业公司催收物业服务费用、地下室电费、地下室电费用等共计113993.42元。2013年6月24日，被告远宏物业公司向原告阳光物业公司邮寄了抵消通知书，主张以上述费用抵消其依据《汇贤居地下车库委托管理协议》所欠原告阳光物业公司的费用。以上事实有双方当事人陈述、南京建设发展集团有限公司出具的授权委托书、《汇贤居地下车库委托管理协议》、发票、物业委托服务合同、函、抵消通知书等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《汇贤居地下车库委托管理协议》系当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方均应按约履行各自的义务。原告阳光物业公司按约将南京建设发展集团有限公司委托其管理的汇贤居地下人防工程交由被告远宏物业公司管理，被告远宏物业公司也应按约及时向原告阳光物业公司支付协议约定的地下车位停车服务费、机械车位服务费和房屋租赁费等费用。2013年3月31日该协议到期后，双方虽未再续签协议，但上述人防工程仍由被告远宏物业公司继续管理使用，被告远宏物业公司还应参照原协议约定的标准，支付原告阳光物业公司地下车位停车服务费、机械车位服务费和房屋租赁费。原告阳光物业公司主张2012年4月1日至2013年6月30日期间的地下车位停车服务费为171810元，机械车位服务费扣除被告远宏物业公司已支付5000元，为1250元，事实清楚，证据充分，合法有据，本院予以支持。对于房屋租赁费，原告阳光物业公司主张为15050元，但其提供的证据不足以证实相关房屋租赁情况及租赁费收取情况，本院不予采信。被告远宏物业公司在其提供的“汇贤居小区地下车库及地下仓库租赁费用应付明细”中自认已收取两处房屋2012年5月至2013年6月期间的租金共计9383元，按照上述《汇贤居地下车库委托管理协议》的约定，被告远宏物业公司应支付原告阳光物业公司6568.10元（9383元×70%）。被告远宏物业公司未能按照约定的期限向原告阳光物业公司支付上述款项，依法还应支付原告阳光物业公司逾期付款违约金。但原告阳光物业公司主张依照上述协议约定，按每日万分之五的标准计算违约金明显过高，被告远宏物业公司请求法院予以调整，结合本案的实际情况，本院认为，就地下车位停车服务费，上述协议约定应于每季度首月15日前支付并约定了迟延支付的违约金，故对协议期内、即2012年4月1日至2013年3月31日期间的欠款应自每期款项应付之日起（分别为2012年4月15日、2012年7月15日、2012年10月15日、2013年1月15日），至本判决确认的给付之日止，以每期欠款34362元为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%标准计算；对协议期外、即2013年4月1日至2013年6月30日的欠款，参照协议约定的支付时间，应自2013年4月15日起，至本判决确认的给付之日止，以34362元为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算。就机械车位服务费，协议约定的具体支付时间不明，且现被告远宏物业公司所欠机械车位服务费1250元为2013年4月1日至2013年6月30日协议期外的费用，故应自原告阳光物业公司主张该费用之日、即2013年7月12日原告阳光物业公司当庭增加这一诉讼请求起，以1250元为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算。就房屋租赁费，原告阳光物业公司未能举证证明相关房屋租赁情况及租赁费收取情况，故应自被告远宏物业公司出具“汇贤居小区地下车库及地下仓库租赁费用应付明细”之日、即2013年7月17日起，以6568.10元为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算。《汇贤居地下车库委托管理协议》还约定，被告远宏物业公司应于每月10日前向原告阳光物业公司报送车库租赁、房屋租赁情况月报表，延迟报送的，每延期一日，应向原告阳光物业公司支付100元违约金。原告阳光物业公司据此要求被告远宏物业公司向其报送2012年4月至2013年3月的房屋租赁、车位、机械车位租赁情况月报表，并支付其2012年4月10日至2013年3月31日的迟延报送违约金，合法有据，本院予以支持。但原告阳光物业公司主张依照上述协议约定按每日100元的标准计算明显过高，被告远宏物业公司请求法院予以调整，结合本案的实际情况，本院酌定按每日20元的标准计算，被告远宏物业公司应支付原告阳光物业公司迟延报送违约金7120元（20元／天×356天）。原告阳光物业公司主张2013年3月31日后被告远宏物业公司仍应按月向其报送房屋租赁、车位、机械车位租赁情况月报表并支付迟延报送违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告远宏物业公司主张2012年4月1日至2013年6月30日期间的地下车位停车服务费扣除税金后应为171623.20元，房屋租赁费扣除税金后应为5661元，与双方在协议中约定的计算方式不符，本院不予采信。被告远宏物业公司主张原告阳光物业公司尚欠其物业服务费等费用，与本案不属同一法律关系，本案中不予处理，被告远宏物业公司可以另行通过其他途径予以救济，故对其要求以此抵消对原告阳光物业公司的欠款的抗辩意见，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告远宏物业公司于本判决生效之日起十日内支付原告阳光物业公司2012年4月1日至2013年3月31日的地下车位停车服务费137448元及迟延支付违约金（该违约金分别自2012年4月15日、2012年7月15日、2012年10月15日、2013年1月15日起，至本判决确认的给付之日止，均以34362元为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%标准计算）。二、被告远宏物业公司于本判决生效之日起十日内支付原告阳光物业公司2013年4月1日至2013年6月30日的地下车位停车服务费34362元及迟延支付违约金（该违约金自2013年4月1日起，至本判决确认的给付之日止，以34362元为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%标准计算）。三、被告远宏物业公司于本判决生效之日起十日内支付原告阳光物业公司2013年4月1日至2013年6月30日的机械车位停车服务费1250元及迟延支付违约金（该违约金自2013年7月12日起，至本判决确认的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）。四、被告远宏物业公司于本判决生效之日起十日内支付原告阳光物业公司2012年5月至2013年6月的房屋租赁费6568.10元及迟延支付违约金（该违约金自2013年7月17日起，至本判决确认的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）。五、被告远宏物业公司于本判决生效之日起十日内向原告阳光物业公司报送2012年4月至2013年3月的房屋租赁、车位、机械车位租赁情况月报表，并支付原告阳光物业公司迟延报送违约金7120元。六、驳回原告阳光物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5218元，由原告阳光物业公司负担718元，被告远宏物业公司负担4500元（被告远宏物业公司应负担的案件受理费已由原告阳光物业公司向本院预交，被告远宏物业公司应于本判决生效之日起十日内将此款直接给付原告阳光物业公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼分理处，账号：0334010590********）。审 判 长  王 璐人民陪审员  孔祥宣人民陪审员  尤网才二〇一三年十月十六日见习书记员  秦士琳