深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初26373号原告（反诉被告）：深圳市兰谷生态科技有限公司，住所地深圳市罗湖区东湖街道大望新平大道**苗圃总场办公室**，统一社会信用代码91440300192180404C。法定代表人：王美娜，总经理。原告（反诉第三人）：深圳市兰科植物保护研究中心，住，住所地深圳市罗湖区东湖街道望桐路**一社会信用代码124403007938987105。法定代表人：陈建兵，主任。两原告共同委托诉讼代理人：魏蔚，广东卓建律师事务所律师，执业证号14403201711684766。两原告共同委托诉讼代理人：黄子曦，广东卓建律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陈**龙，男，汉族，1958年12月18日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：李君玉，广东广和律师事务所律师，执业证号14403201811033079。委托诉讼代理人：徐江平，广东广和律师事务所实习律师。原告深圳市兰谷生态科技有限公司、深圳市兰科植物保护研究中心与被告陈**龙土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人魏蔚、被告陈**龙及其委托诉讼代理人李君玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告深圳市兰谷生态科技有限公司与被告陈**龙于2016年4月22日签订的《鱼塘和苗圃地租赁合同》已于2018年12月31日终止；2.判令被告陈**龙立即拆除《鱼塘和苗圃地租赁合同》约定的租赁场地新平园艺场的山边鱼塘及苗圃地（面积约为4005.6平方米）中的自建围墙，恢复租赁场地原状并立即交还原告深圳市兰谷生态科技有限公司；3.判令被告陈**龙立即向原告深圳市兰谷生态科技有限公司支付租金及违约金暂合计213205.54元（暂计至2019年4月2日，违约金后续持续计算至被告清偿租金之日止。其中租金自2017年1月1日计算至2018年12月31日，2017年租金为72101元，2018年租金为77869.08元，租金合计149970.08元；违约金以应付未付租金为基数按照年24%标准自应付之日起计算至实际清偿之日止，暂计至2019年4月2日违约金为63235.46元，计算过程详见《租金及违约金计算表》）；4.判令被告陈**龙立即向原告深圳市兰谷生态科技有限公司支付占有使用费及利息损失暂合计22810.01元（暂计至2019年4月2日。其中占有使用费自2019年1月1日起计算至被告返还场地之日止，2019年的占有使用费按84098.52元计算，后续每年的占有使用费在上一年的占有使用费的基础上上浮8%，每年的占有使用费应当在当年1月1日前支付，暂计至2019年4月2日占有使用费为21491.84元；利息损失以应付占有使用费为基数按照年24%标准自应付之日起计算至实际清偿之日止，暂计至2019年4月2日利息损失为1318.17元，计算过程详见《占有使用费及利息损失计算表》）；5.判令被告陈**龙承担本案诉讼费、律师费、财产保全费等全部涉案费用。上述各项金额暂合计为236015.55元。事实和理由：1985年4月6日，深圳市人民政府批复同意深圳市园林公司征用宝安县布吉沙湾乡水田607.73亩，其中包括新平村106.55亩，用以兴建沙湾苗圃场。2005年深圳市园林（集团）公司改制时，苗圃总场剥离到深圳市投资控股有限公司，不参与园林集团改制，并得到深圳市国土资源和房产管理局批复同意。2008年，深圳市投资控股有限公司将苗圃总场整体产权划归原告深圳市兰科植物保护研究中心，原告深圳市兰科植物保护研究中心享有梧桐山苗圃总场整块地块的土地使用权。原告深圳市兰科植物保护研究中心授权原告深圳市兰谷生态科技有限公司对梧桐山苗圃总场整块地块进行出租、运营、管理工作。2016年4月22日，原告深圳市兰谷生态科技有限公司与被告签订《鱼塘和苗圃地租赁合同》，合同第1.1条约定，原告深圳市兰谷生态科技有限公司作为出租方，将位于新平园艺场的山边鱼塘及周边苗圃地（梧桐山苗圃总场部分面积）出租给被告使用，租赁面积共计4005.6m2；第2.1条约定，租赁期三年，从2016年1月1日起至2018年12月31日止；第4.1条约定，租金每年总计金额人民币72101元（1.5元/m2/月），从第三年起每年递增8%，即第三年年租金为77869元；第4.2条约定被告应于每年1月1日前必须缴清下一年的租金，但被告在交付第一年租金及保证金后，2017年及2018年的租金至今仍未缴清；第7.8条约定被告逾期支付租金或逾期支付水费、电费等费用，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的1%支付违约金；因被告未支付租金的行为已构成根本违约，原告要求被告按照逾期支付款项的年利率24%的标准来支付违约金；第8.1条约定，被告逾期支付租金或租金以外的其它任何应付款项超过一个月的，原告深圳市兰谷生态科技有限公司可书面通知被告解除合同，被告已支付的租赁保证金和租金均不予退还，原告深圳市兰谷生态科技有限公司已于2019年1月22日书面通知被告租赁合同已终止、要求被告返还场地、结清费用；第9.1条约定，被告应于租赁期满日或本合同提前终止之日向原告深圳市兰谷生态科技有限公司交还鱼塘和苗圃地，被告逾期不交还鱼塘和苗圃地，被告应按每日人民币1000元支付占用费，第9.2条约定，被告向原告深圳市兰谷生态科技有限公司交还鱼塘和苗圃地前应使该鱼塘和苗圃地处于完好和可出租状态，因被告至今未将鱼塘和苗圃地自建围墙拆除并恢复原可出租状态交还，原告要求被告按租金标准交付土地占用费及逾期支付占用费的利息。原告深圳市兰谷生态科技有限公司依照合同约定交付了租赁物，被告陈**龙缴纳了2016年租金。在合同约定的2017年租金缴纳期届满时，被告多次以繁忙为理由表示会尽快处理，后原告相关人员已多次催促其缴交租金，被告均以“过几天一定解决”一拖再拖。合同租赁期于2018年12月31日届满，《鱼塘和苗圃地租赁合同》已经终止，被告仍拖欠2017年、2018年租金未付，且未返还租赁场地。原告深圳市兰谷生态科技有限公司已经于2019年1月22日书面通知被告租赁合同已终止、要求被告返还场地、结清费用，但被告仍未履行。截至提起诉讼之日，被告陈**龙仍未支付欠付租金、占用原告场地，已严重侵害原告的合法权益。综上，为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求返元法院判如所请。被告辩称，1.原告并未提供争议土地的直接权属证明材料，原告提供材料形成时间为1984年，但涉案土地已被政府征收，原告无法提供涉案土地权属证明，主体地位不适格。2.2016年下半年，案外人深圳市城市更新和土地整备局，对涉案土地进行征收根据《鱼塘和苗圃地租赁合同》第6条第2款约定第（1）项该鱼塘和苗圃地占用范围内的土地被政府以各种理由收回的；（2）该鱼塘及苗圃地因为公共利益被依法征用的…合同自行终止解除，双方互不承担责任。在2016年7月5日政府就已经对涉案土地开始进行征收，双方已确定终止合同，被告已经返还租赁场地，撤离涉案土地，原告诉请被告支付租金及违约金的各项费用没有任何事实与法律依据。3.原告诉请被告支付场地租金是基于2016年4月22日双方签订的《鱼塘和苗圃地租赁合同》，该份合同与2007年至2013年签订的几份《鱼塘租赁合同》，租赁标的物并不相同，且该几份合同在2013年以前已经全部履行完毕，原告基于该几份合同要求被告拆除围墙，属另外的法律关系，应当另案处理。4.合同并未约定律师费承担，原告要求被告承担律师费没有任何事实与法律依据。请求依法驳回原告全部诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告返还反诉原告租赁保证金36650元；2.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2016年4月22日，原、被告签订《鱼塘和苗圃地租赁合同》，合同期限从2016年1月1日起至2018年12月31日止，租赁保证金36650元。后于2016年下半年，深圳市城市更新和土地整备局开始对涉案土地进行征收。根据《鱼塘和苗圃地租赁合同》第六条第2款约定：“（1）该鱼塘和苗圃地占用范围内的土地被政府以各种理由提前收回的；（2）该鱼塘和苗圃地因社会公共利益被依法征用的…合同自行终止解除，双方互不承担责任。”涉案土地政府2015年已经作出规划征收，2016年进行了公示，2016年7月5日评估完毕，而后被告已经撤场。2017年3月份工程队进场。另外就拆迁地段政府已补偿原告，原告所述没有接到征地通知所述不实。在深圳市城市更新和土地整备局发出征收地通知后，双方确认终止合同，并且被告已经返还租赁场地。根据《鱼塘和苗圃地租赁合同》第四条第3款约定，原告应当依约返还租赁保证金，然截止至今，其依旧未将租赁保证金返还被告。综上，为维护被告合法权益，特向法院提起诉讼，望法院判如所请。针对被告的反诉，原告辩称，原告认为被告是逾期支付租金，根据2016年4月22日签订的《鱼塘和苗圃地租赁合同》第7.8条，逾期支付租金，租赁保证金不予退还。另外原告作为涉案租赁土地的权利人，并未收到深圳市城市更新和土地整备局的任何征收通知。本纠纷不符合《鱼塘和苗圃地租赁合同》第6条第2款的约定，本案的租赁保证金不予退还。被告提出2015年征收、规划，2016年公示，2017年进场，这些情况被告没有提供任何的证据，原告也没有接到政府的通知。关于涉案地块的征地补偿，原告也没有收到任何的补偿金，如果被告在合同期内就租赁地块被征收，应及时与原告联系，并按合同约定返还土地，但被告在欠租时原告多次联系被告要求交租，而被告均是表示过几天一定解决，一拖再拖，而并未向原告说明，租赁土地被征收的情况，原告也没有收到任何的材料，被告的上述陈述均是为了不予支付租金。本院对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，以本院查明的事实为准。本院经审理认定事实如下：一、2016年4月22日，深圳市梧桐山苗圃总场有限公司作为甲方（出租方）与被告陈**龙（承租方）签订《鱼塘和苗圃地租赁合同》，约定深圳市梧桐山苗圃总场有限公司出租给被告的鱼塘和苗圃地位于新平园艺场（地名）（地名，用地面积合计4005.6平方米，该鱼塘和苗圃地平面图见本合同附件。合同1.1条约定，被告对该鱼塘和苗圃地处于生态控制线、水源保护地及该鱼塘和苗圃地的权属真实状况已完全知悉并自愿签署本合同，今后也不得以上述理由提出终止解除合同及索赔，并自愿承担因上述事由引起本合同无法履行的后果，深圳市梧桐山苗圃总场有限公司对此不承担责任。合同1.2条约定，被告承诺租赁该鱼塘和苗圃地用作厂房的配套花园使用，并保证未征得深圳市梧桐山苗圃总场有限公司书面同意不擅自改变上述用途。合同2.1条约定，该鱼塘和苗圃地的租赁期共3年，从2016年1月1日至2018年12月31日止。合同3.1条约定，深圳市梧桐山苗圃总场有限公司按照该苗圃地现状交付该苗圃地，2016年1月1日视为该苗圃地交付日。合同3.2条约定，双方确认现有苗圃地及周边的一切动产和不动产归深圳市梧桐山苗圃总场有限公司所有，本合同中途中止或到期，被告在现有基础上增建或增设的设施的所有权和使用权无条件无偿归深圳市梧桐山苗圃总场有限公司所有，深圳市梧桐山苗圃总场有限公司无须进行任何补偿或赔偿。合同4.1条约定，该鱼塘和苗圃地租金每年总计金额72101元，从第三年其每年递增8％，即鱼塘和苗圃地第三年年租金77869元。合同4.2条约定，被告应于合同签订后五天内一次性缴纳第一年的鱼塘和苗圃地租金72101元和租赁保证金36650元，共计108751元，以后每年1月1日前必须缴清下一年的租金。合同4.3条约定，合同期满，在被告无违反合同行为，且被告所交换的该鱼塘和苗圃地及相关物业、设备和设施完好为可租赁状态的前提下，深圳市梧桐山苗圃总场有限公司应在被告交还该鱼塘和苗圃地后三十个工作日内将租赁保证金一次性无息退还被告。合同6.2条约定，如该鱼塘和苗圃地因社会公共利益被依法征用等情形，本合同自行终止，双方互不承担责任。合同7.8条约定，被告逾期支付租金或逾期支付水费、电费等费用，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的1％支付违约金；逾期超过一个月的，深圳市梧桐山苗圃总场有限公司有权经书面通知被告而终止和解除合同，并有权扣收被告租赁保证金不予返还，同时深圳市梧桐山苗圃总场有限公司有权无偿收回鱼塘和苗圃地。合同8.1条约定，如被告逾期支付租金或租金以外的其它任何应付款项超过一个月的，深圳市梧桐山苗圃总场有限公司可书面通知被告解除合同，被告已支付的租赁保证金和租金均不予退还。合同9.1条约定，被告应于租赁期满日或本合同提前终止之日向深圳市梧桐山苗圃总场有限公司交还该鱼塘和苗圃地。被告逾期不交还该鱼塘和苗圃地，被告应按每日人民币1000元标准支付占用费，同时，被告还应承担该鱼塘和苗圃地在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成深圳市梧桐山苗圃总场有限公司其他损失的，被告还应承担赔偿责任。合同9.2条约定，被告向深圳市梧桐山苗圃总场有限公司交还该鱼塘和苗圃地前应使该鱼塘和苗圃地处于完好和可出租状态，深圳市梧桐山苗圃总场有限公司无任何义务就被告对该鱼塘和苗圃地设备设施的增建或改建作出任何补偿或赔偿。合同9.3条约定，如被告在本合同终止之日没有向深圳市梧桐山苗圃总场有限公司交还该鱼塘和苗圃地，则深圳市梧桐山苗圃总场有限公司有权可以根据需要在租赁期满之日或本合同提前终止之日起七日后，将被告的物品搬出该鱼塘和苗圃地，并有权就该等物件向被告收取搬迁费用和仓储费用，对因此而引起的物品损坏及被告之损失由被告承担。深圳市梧桐山苗圃总场有限公司在上述过程中发生的公证费、律师费由被告承担。合同中还约定了一些其他的权利和义务。二、2018年11月20日，深圳市梧桐山苗圃总场有限公司更名为深圳市兰谷生态科技有限公司，即本案原告之一。三、自2017年1月1日起，被告未向原告缴纳租金。2019年1月22日，原告深圳市兰谷生态科技有限公司向被告发出《关于合同终止要求返还场地及结清费用的通知》，通知被告涉案租赁合同已于2018年12月31日终止，合同权利义务关系终止，要求被告归还场地，支付拖欠的租赁及利息等。次日，被告签收了该份通知。四、庭审中，原、被告均确认涉案地块上建有围墙，2019年7月左右，原告到现场查看称涉案地块上围墙还在，但鱼塘只剩下一半左右。庭审后，本院曾前往深圳市城市更新和土地整备局调查涉案地块权利人及是否被征收的情况，因未能提供涉案地块的宗地号或红线号，无法查询到该土地的具体情况。五、因本案诉讼，两原告委托了广东卓建律师事务所的律师代理本案，并支付了前期律师费5000元。本院认为，原告与被告签订的《苗圃地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格依约履行。上述合同在2018年12月31日到期后，合同已经终止，因此原告要求确认涉案合同于2018年12月31日终止的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告要求被告将涉案鱼塘及苗圃地中围墙拆除并恢复原状，但未能提供证据证明该围墙系被告建造，也未提供证据证明其诉讼请求中“原状”的标准，因此，原告要求被告拆除围墙、恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。原告还要求被告搬离涉案场地，具有合同和法律依据，本院予以支持。被告虽然自称已搬离涉案场地，但并未提供证据证明与原告交接，原告也予以否认，因此被告的答辩意见本院不予采纳。被告拖欠支付2017年1月1日至2018年12月31日的租金，构成违约，应当依法承担违约责任，因此，原告要求被告支付2017年1月1日至2018年12月31日的租金149970.08元，具有事实和法律依据，本院予以支持。对于违约金，本院认为，原告收取了租赁保证金，并约定如被告违约未支付租金，原告有权没收租赁保证金，现原告又主张被告按照年利率24％标准支付违约金，该违约金标准明显过高，本院根据公平原则，依法调低至按照年利率6％的标准计算。原告还要求被告支付2019年1月1日起至被告返还场地之日止的占用使用费，本院认为，合同终止后，被告负有交还涉案鱼塘和苗圃的义务，原告也负有止损的义务，本案酌定被告支付占有使用费至2019年3月31日止，即21024.63元，并按照年利率6％标准支付自2019年1月1日起的利息。原告还要求被告支付律师费5000元，具有合同和法律依据，本院也予以支持。被告反诉要求原告租赁保证金36650元的诉讼请求，与双方在涉案合同中约定不符，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市兰谷生态科技有限公司与被告陈**龙于2016年4月22日签订的《鱼塘和苗圃地租赁合同》已于2018年12月31日终止；二、被告陈**龙应于本判决生效之日起十日内将位于罗湖区新平园艺场的山边鱼塘及苗圃地（面积约为4005.6平方米）交还给原告深圳市兰谷生态科技有限公司；三、被告陈**龙应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市兰谷生态科技有限公司支付2017年1月1日至2018年12月31日租金149970.08元及违约金（其中2017年租金的违约金以72101元为基数，按照年利率6％的标准，自2017年1月1日起计算至款项付清之日；2018年租金的违约金以77869.08元为基数，按照年利率6％的标准，自2018年1月1日起计算至款项付清之日止）；四、被告陈**龙应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市兰谷生态科技有限公司支付占有使用费21024.63元及利息（利息以21024.63元为基数，按照年利率6％的标准，自2019年1月1日起计算至款项付清之日止）；五、被告陈**龙应应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市兰谷生态科技有限公司支付律师费5000元；六、驳回原告深圳市兰谷生态科技有限公司、深圳市兰科植物保护研究中心的其他诉讼请求；七、驳回被告陈**龙的全部反诉请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币4840元，原告负担1000元，被告负担3840元，上述费用原告已预付，由本院退回原告3840元，被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费3840元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。反诉受理费358元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  杨丽茵人民陪审员  唐思苑人民陪审员  王邹锋二〇一九年十一月三十日叶文佳书记员周洋洋