广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初11791号原告：陈关祥，男，汉族，1941年3月3日出生，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：欧阳华永，广东友邦方达律师事务所律师。原告：袁彩菊，女，汉族，1948年9月17日出生，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：欧阳华永，广东友邦方达律师事务所律师。被告：潘铭，男，汉族，1963年1月13日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：刘小燕，广东嘉骏律师事务所律师。原告陈关祥、袁彩菊诉被告潘铭房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈关祥、袁彩菊的共同委托诉讼代理人欧阳华永、被告潘铭及其委托诉讼代理人刘小燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求如下：一、确认原告与被告订立的《房屋转让合同》无效；二、被告向原告交付土地使用证号码为（1989）0402110200124号宅基地及地上的房屋。事实和理由：2000年7月11日，原告陈关祥、其妻袁彩菊与被告潘铭签订《房屋转让合同》，以原告为甲方（转让方）、被告为乙方（受让方），该合同旨在确认双方于1999年12月30日非书面订立并履行的房屋转让合意，并进一步约定双方的其他义务。该合同约定：甲方于1999年12月30日将他们共有的位于珠海市××镇××巷××号的一层混合结构房产［土地使用证号码：（1989）0402110200124；房产证号码：粤房字第0×**，珠房字001516；建筑面积85.20平方米］全部转让给乙方，转让款为156800元。同日，甲方收到乙方支付的房屋转让款156800元，乙方收到甲方交付乙方使用的上述房屋及相关证件。原告与被告签订的《房屋转让合同》中并未约定被告有权对受让的房屋进行改建、扩建。被告受让案涉房屋后未经原告同意及有关部门批准，在该宅基地上进行违法建设，对原房屋进行改扩建。被告在既无合同约定、也未经原告同意的情况下擅自改扩建受让的房屋，损害了原告的合法权益。因上述房屋所使用土地系集体所有宅基地，据《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据《物权法》“地随房走”的法律规定，约定转让宅基地使用权上建造的房屋，应视为该房屋占用范围内的宅基地使用权一并转让。据此，该《房屋转让合同》违反了《土地管理法》第63条和《物权法》第152条关于宅基地使用权不得转让的强制性规定。据《合同法》第52条第5项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二)》第14条的规定，该《房屋转让合同》应认定为无效。双方因合同取得的财产均应予返还，被告应当返还案涉宅基地及地上的房屋。被告辩称：一、双方签订《房屋转让合同》未违反法律效力性强制性规定，依法成立有效。2000年7月11日，两原告与被告在广东正祺律师事务所见证下签订《房屋转让合同》，约定原告将他们共有的位于珠海市××镇××巷××号的房产全部转让给被告，该合同第3条第（2）款约定“甲、乙双方一致同意：自本合同签订之日起，该房屋的任何收益权（含国家征收补偿、拆迁补偿等）全部归乙方所有”。首先，该合同系原告与被告的真实意思示，依法成立。虽然涉案房屋未办理物权变更登记给被告，但根据《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”该合同的效力不受影响。此外，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条对“强制性规定”作了进一步明确，所谓“强制性规定”是指效力性强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”,该规定目的在于对划拨土地上房地产转让进行管理,要求当事人履行相关手续，并未禁止划拨土地上的房地产转让，也未规定违反该规范的后果将导致合同无效，属于管理性强制性规范，而非效力性强制性规范。从规定性质看，违反效力性强制性规定与违反管理性强制性规定的法律后果不同，就好比说，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准......农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。原告陈关祥名下拥有三处宅基地，其权属登记行为并未因违反了法律管理性强制性规定而被认定为无效。故本案中，双方订立《房屋转让合同》后，虽未按照有关规定报有批准权的人民政府审批及缴纳土地使用权出让金，将导致无法办理相关物权登记的后果，但并不直接导致合同本身无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定导致物权不能变更，与合同债权无关，并不因此影响合同效力。本案应当参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，即当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。二、原告与被告就涉案房屋的拆迁补偿权益归属的约定合法有效，双方应当遵照执行。本案中，涉案房屋的拆迁补偿权益系原告与被告就涉案房屋的期待权益的分配表示，法律、法规对该杈益并无明确的禁止性规定，该约定依法成立有效。故根据双方意思表示，当涉案房屋纳入旧村更新改造范围时，全部拆迁补偿权益应当归被告所有。三、两原告要求被告交付涉案宅基地及房屋无依据，且不具有迫切和必要性。原告与被告签订《房屋转让合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当遵照执行。基于此，原告要求被告交付涉案房屋没有事实依据。另一方面，被告于1999年12月30日从原告处购买涉案珠海市××镇××巷××号的房屋，在投资扩建、修缮后居住使用近二十年,并未改变过涉案房屋所占土地的性质及用途，未曾损害集体社会利益。原告在收到被告支付的涉案房产的156800元购房款，将房屋及相关证件交付给被告，并对于被告合法占有、使用涉案房产从未提出任何异议。虽然涉案房屋仍登记在原告陈关祥名下，但被告以购买的方式已实际取得了涉案房屋，其有权对涉案房屋进行占有、使用。此外，双方合同实际履行近二十年之久，因涉案房屋周边商业、交通、文化环境等发生了变化，房屋将来亦可能纳入拆迁改造范围，房屋价值明显提升，原告在巨大利益驱使下，罔顾双方近二十年前约定，严重违背诚信公平原则。若依原告背信之举，无疑是变相鼓励农民为谋取巨额利益出尔反尔，倒卖农村宅基地及地上房屋，引发交易市场混乱，助长社会不正之风。此外，原告在其家庭自身另有一处宅基地房屋的情况下，其在本案中要求返还涉案宅基地及房屋并非出于现实居住需要，房屋返还亦不具有迫切必要性，出于尊重历史遗留现状，维护居住稳定和正常生活秩序的考虑，对于原告请求，望法院不予支持。经审理查明：2000年7月11日，原告陈关祥、袁彩菊（转让方、甲方）与被告潘铭（受让方、乙方）签订一份《房屋转让合同》，主要内容包括：1、甲、乙双方一致确认：甲方已于1999年12月30日将他们共有的位于珠海市××镇××巷××号的一层混合结构房产［土地使用证号码：（1989）0402110200124；房房产证号码：粤房字第0×**珠房字001516；建筑面积85.20平方米］全部转让给乙方，转让价格为156800元；2、甲、乙双方一致确认：（1）甲方已于1999年12月30日收到乙方支付的房屋转让款156800元；（2）乙方已于1999年12月30日收到甲方交付乙方使用的上述房屋及该房屋的土地使用证原件，房屋所有权证原件及该房屋的相关交费单据；3、甲、乙双方一致同意：（1）本合同签订后，由双方及时到国家有关部门办理该房屋的过户登记手续，办理该房产的全部过户费用由乙方承担；（2）自本合同签订之日起，该房屋的任何收益权（含国家征收补偿、拆迁补偿等）全部归乙方所有……6、本合同成立后，甲乙双方均应严格履行，不得违约。若甲方反悔，则在乙方将房屋返还给甲方后，甲方除应归还乙方已支付的房屋转让款外，还应支付乙方156800元，以赔偿乙方的经济损失；若乙方反悔，则甲方除有权收回该房产外，不再返还乙方已支付的房屋转让款156800元等。庭审时被告称，被告原籍广东省信宜市，并非湾仔作物村村民，于1983年移居珠海市湾仔镇，2000年将户籍迁入珠海；2008年，被告将购买的上述一层房屋拆除，于原址翻建一栋四层半楼房；上述房产在转让及拆建后一直由被告居住、使用至今。另查，结合当事人的陈述及提供的相关房屋所有权证、集体土地建设用地使用证显示：旧址位于珠海市××镇××巷××号的案涉房屋，于1977年新建，一层混合结构，建筑面积85.20平方米，于1988年登记于陈关祥名下，新址为珠海市香洲区湾仔××村××号，该房占用宅基地于1989年核发了集体土地建设用地使用证，登记的土地使用者为陈关祥。根据被告提供的《作物村旧村场生活区项目建（构）筑物测绘结果报告书》显示，案涉房屋目前为五层结构，建筑物面积合计604.92平方米。本院认为：原、被告于2000年7月11日签订的《房屋转让合同》涉及宅基地房屋买卖。根据现行法律规定，宅基地归农民集体所有，只能分配给本村村民使用，村民对宅基地仅享有占有和使用的权利，并不得向非本集体经济组织成员转让。被告潘铭并非湾仔作物村集体经济组织成员，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项之规定，结合《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条之意见，上述《房屋转让合同》损害了法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。原告要求被告返还案涉宅基地使用权，符合上述法律规定，本院予以支持。关于案涉土地上的房屋，因宅基地使用权应予返还，房屋附合于宅基地之上，不宜拆除，应随宅基地一同返还。经本院释明后，对于房屋的损失及补偿问题，被告明确在本案中不提出反诉，双方可另循法律途径解决。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第六十二条之规定，判决如下：一、确认原告陈关祥、袁彩菊与被告潘铭于2000年7月11日签订的《房屋转让合同》无效；二、被告潘铭于本判决生效之日起九十日内将位于珠海市香洲区湾仔××村××号（旧址位于珠海市××镇××巷××号××的宅基地使用权以及地上房屋一并返还给原告陈关祥、袁彩菊。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1718元，由原告陈关祥、袁彩菊共同负担1218元，由被告潘铭负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 谢 光二〇一九年十一月十八日书记员 张景民赵梵亦