黑龙江省巴彦县人民法院行 政 判 决 书（2019）黑0126行初46号原告肖云范，女，汉族，1955年4月9日出生，退休工人，住巴彦县。退休工人。被告巴彦县房产住宅局。住所地巴彦县巴彦镇。法定代表人王旭升，职务局长。出庭负责人何立伟，巴彦县房产住宅局产权股股长。被告巴彦县不动产登记中心，住所地巴彦县巴彦镇。法定代表人：陈冬，职务主任（出庭负责人）。二被告共同委托代理人张可，黑龙江九州律师事务所律师。第三人：哈尔滨德诚置业有限公司。住所地巴彦县巴彦镇法定代表人张伟亮，职务经理。第三人：李相民，男，汉族，1960年6月23日出生，个体，住巴彦县，第三人：杨超，男，汉族，1975年6月27日出生，个体，原告肖云范不服被告巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心为第三人杨超作出的房屋所有权初始登记行政行为一案，于2019年10月15日向本院提起行政诉讼。本院于当日立案后，向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年11月20日公开开庭审理了本案。原告肖云范、被告巴彦县房产住宅局产权股股长何立伟、被告巴彦县不动产登记中心主任陈冬及二被告共同委托代理人张可到庭参加诉讼，第三人哈尔滨德诚置业有限公司、李相民、杨超经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。被告巴彦县房产住宅局（原巴彦县房地产管理处）、巴彦县不动产登记中心（原巴彦县人民政府）于2013年11月27日为第三人杨超颁发了位巴彦镇××街街案涉房屋的所有权证，房屋所有权证号为巴房权巴彦镇字第××号号。案涉房屋初始登记档案卷宗记载，被告针对房屋所有权人杨超作出如上审批发证行为，房屋坐落位置对应巴彦县巴彦镇贵都花园小区东厢房4-6号楼之间南数3号一、二层，4号二层。原告肖云范诉称，原告分别于2013年7月30日、2016年1月5日与哈尔滨德诚置业有限公司（以下简称德诚置业）签订商品房买卖合同，并交清全部购房款。原告实际占有使用案涉房屋至今，原告在使用期间交纳了相关的物业费、热费、水费等费用。在原告要求第三人协助办理房屋产权证时，方得知被告巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心于2011年11月27日已将案涉房屋产权登记在第三人杨超名下，并为杨超颁发了产权证。被告在不具备颁证条件的情形下为杨超颁发产权证的行为，侵害了原告的合法权益。故提起行政诉讼，要求依法撤销被告为第三人杨超作出的案涉房屋所有权初始登记的行政行为。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：A1、商品房买卖合同（两份）及交款收据（三份）；A2、水、电费、物业费、二次提水费、垃圾清理费、取暖费等票据；A3、房屋租赁合同，证实房屋是原告购买后实际占有使用，并交纳了相应费用。被告巴彦县房产住宅局辩称，被告办理的产权登记行为符合法律规定，德诚置业作为合法的房地产开发企业，经过相关的审批后开发建设了贵都花园小区。杨超是贵都花园小区的实际投资开发人，德诚置业已经确认同意将案涉房屋登记在李成武名下。原告的起诉超过起诉期限,原告在2013和2016年购买案涉房屋，至今未办理产权登记，也未向法院提起诉讼，视为其已超过起诉期限。综上，应驳回原告的诉讼请求。被告巴彦县房产住宅局为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：B1、巴彦县贵都小区档案卷宗一册，包括德诚置业营业执照，组织机构代码证、赵永德身份证（2018年法定代表人更换为张伟亮）、贵都花园建设用地规划许可证、建设用地规划申请书、批准书、施工许可证、巴彦县人民政府关于贵都花园小区使用土地的批复、建设工程规划许可证、规划设计条件平面图、房屋面积测绘报告、会签书。共同证实德诚置业公司经各行政机关审批开发建设贵都花园小区手续均符合法律规定。B2、杨超房屋卷宗一册，卷宗为A-3-50-39，其中包括房屋登记发证申请审批表、所有权证存根、房屋分户平面图、德诚置业公司证明一份、杨超身份证复印件一份，证实杨超作为案涉房屋的投资人，经德诚置业公司同意，房屋合法登记在杨超名下。被告巴彦县不动产登记中心辩称，案涉房屋发生在不动产登记中心成立之前，产权初始登记及抵押登记都是由巴彦县房产住宅局完成，故不动产登记中心不应承担责任，亦不提供相关证据。第三人哈尔滨德诚置业有限公司、李相民、杨超未出庭应诉，亦未向本院提交相关证据及答辩意见。经庭审质证，原告对被告举示证据B1批准文件的真实性无异议，对审批的合法性有异议。对会签意见没有异议。对被告举示证据B2杨超房屋卷宗有异议，档案中办证时间是2013年11月27日，该时间点房屋尚未建成，尚未交付使用，也没有经过各项验收，被告办证不符合城市房屋权属登记管理办法第十六条、哈尔滨市城市房屋权属登记条例第二十五条规定的条件。被告对原告举示的证据有异议，因第三人尚未出庭，无法辨认商品房买卖合同的真实性，且该小区大件中并未发现商品房预售许可证，故2013年7月30日肖云范的购买行为即使真实，也不符合法律规定，对其余票据的真实性也无法确定，无法确定原告已合法占有案涉房屋。本院对上述证据认定如下：原告举示商品房买卖合同及购房收据、物业、水费、热费收据、房屋租赁合同，证明原告对案涉房屋占有使用并交纳相关费用的事实，客观真实，本院予以采信。被告提供审批文件包括建设用地规划许可证、建设用地规划申请书、批准书、施工许可证、巴彦县人民政府关于贵都花园小区使用土地的批复、建设工程规划许可证、规划设计条件平面图、房屋面积测绘报告、会签书，客观真实，本院予以采信。对被告所举示杨超产籍档案的真实性，本院予以采信。但该产籍档案卷宗体现，被告为杨超办理案涉房屋所有权登记缺少登记审批所需合法、有效的必备文件，故对被告颁证行为的合法性不予采信。经审理查明，2013年7月30日，原告肖云范与哈尔滨德诚置业有限公司（以下简称德诚置业）签订商品房买卖合同，购买位于巴彦县巴彦镇吉庆街贵都花园东厢房4-6号楼之间3号一、二层（每层99.24平方米）房屋，2016年1月5日又签订合同购买该处4号二层（117.52平方米）房屋，总面积316平方米，并交清全部购房款。合同中对房屋坐落位置表述虽然与产籍档案不一致，但经与各方当事人求证核对，争议指向的房屋系同一处，即本案诉争房屋（本判决表述依产籍档案标注位置）。原告实际占有使用案涉房屋至今，原告在使用期间交纳了相关的物业费、热费、水费等费用。原告因多次找德诚置业协助办理产权证未果，至2019年10月起诉前发现被告巴彦县房产住宅局（原巴彦县房地产管理处）、巴彦县不动产登记中心（原巴彦县人民政府）已于2013年11月27日将案涉房屋办理在第三人杨超名下，房屋所有权证号为巴房权巴彦镇字第××号号。经查明，案涉房屋工程由德诚置业开发建设，德诚置业于2013年3月15日取得建设用地规划许可证，于2013年3月21日取得建设工程规划许可证，2013年5月24日取得建筑工程施工许可证，2018年6月27日《巴彦县解决国有土地上房地产开发建设项目房屋权属登记问题工作领导小组会签意见》体现，案涉房屋工程在2018年6月27日会签前，存在未按图纸施工（超面积建设）、超层加建、欠缴土地出让金、欠缴税款、未经消防设计备案、未竣工验收备案等一系列问题。被告在2013年为案涉房屋办理产权证时，尚不具备办证条件。另查明，案涉工程合法的开发建设单位是德诚置业，李相民作为实际出资人借用德诚置业资质开发建设。杨超作为个人并不具有合法的开发资质，杨超与德诚置业之间亦不存在房屋买卖关系，且杨超既未取得案涉房屋钥匙，亦未对案涉房屋主张过权利。上述为本案事实。本院认为，本案争议焦点是如下：一、原告的起诉是否超过法定起诉期限；二、被告作出的房屋所有权初始登记行为是否符合法律规定。关于肖云范的起诉是否超过法定起诉期限。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定：“公民、法人或其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”肖云范与冷继文签订房屋买卖合同时，无法预料到该房屋已办理房屋权属登记的事实，且肖云范自2019年起诉前才知道案涉房屋登记在张春雨名下，因此，肖云范的起诉没有超过法定期限。关于被告作出的房屋所有权初始登记行为是否符合法律规定。从事实依据看，被告在案涉工程未按图纸施工（超面积建设）、超层加建，未经竣工验收、未取得建设项目竣工规划核实合格证情况下，就为第三人杨超颁发了房屋所有权证。根据国务院《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。”根据建设部《房屋登记办法》第十九条规定，“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记……”第二十二条规定，“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的……”。被告违反上述规定，不履行严格的审查程序，亦未实地查看。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十条规定，“房地产开发企业是以赢利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。”第六十五条规定，“违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违反所得，可以并处罚款。”因此合法的开发建设单位应当是德诚置业，无论是李相民还是杨超借用德诚置业资质进行开发建设，均违反法律强制性规定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《房屋登记办法》第三十条规定，“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”被告颁发案涉房屋所有权证时，该工程尚未取得建设工程符合规划的证明，被告行为违反上述规定。另外，关于被告责任承担问题，根据巴彦县人民政府法制办公室《关于巴彦县不动产登记中心承担应诉职责的通知》“在行政诉讼案件中涉及的具体责任问题由登记环节中相应的工作部门承担。”因此，二被告是适格的共同被告。综上，被告为第三人杨超作出的案涉房屋所有权初始登记行为，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、第二十七条、第六十五条，国务院《不动产登记暂行条例》第二十二条、建设部《房屋登记办法》第十九条、第二十二条、第三十条的规定，属证据不足，且违反法定程序，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项之规定，判决如下：撤销被告巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心作出的，为第三人杨超颁发巴房权巴彦镇字第××号号房屋所有权证的行政行为。案件受理费人民币50元，由被告巴彦县房产住宅局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 ：郭景鑫审 判 员 ：梁树新人民陪审员 ：丁立娟二〇一九年十一月月二十九日书 记 员 ：魏宏力