黑龙江省巴彦县人民法院行 政 判 决 书（2019）黑0126行初33号原告韩建立，女，1959年8月25日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市道里区，委托代理人张忠礼，黑龙江秦磊律师事务所律师。被告巴彦县房产住宅局，住所地巴彦县巴彦镇。法定代表人王旭升，该局局长。出庭负责人何立伟，该局产权股股长。被告巴彦县不动产登记中心，住所地巴彦县巴彦镇。法定代表人陈冬，该中心主任。出庭负责人董伟，该中心副主任。二被告共同委托代理人张可，黑龙江九州律师事务所律师。第三人绥化市久元房地产开发有限公司，住所地绥化市北林区二东路**。法定代表人朱贵伦，该公司总经理。委托代理人孔祥雨，该公司经理助理。第三人张春雨，1971年5月6日出生，汉族，无职业，住巴彦县，第三人冷继文，男，1959年11月28日出生，汉族，个体，住巴彦县，原告韩建立不服被告巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心为第三人张春雨作出的房屋所有权初始登记行政行为一案，于2019年6月23日向本院提起行政诉讼，本院于2019年7月3日立案后，向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年9月23日、11月18日公开开庭审理了本案。原告韩建立及其委托代理人张忠礼，被告巴彦县房产住宅局产权股股长何立伟、被告巴彦县不动产登记中心主任陈冬、副主任董伟及二被告共同委托代理人张可、第三人绥化市久元房地产开发有限公司（以下简称绥化久元公司）委托代理人孔祥雨到庭参加诉讼，第三人张春雨、冷继文经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。被告巴彦县房产住宅局（原巴彦县房地产管理处）、巴彦县不动产登记中心（原巴彦县人民政府）于2011年12月23日为第三人张春雨颁发了位于巴彦县××街案涉房屋的所有权证，房屋所有权证号为巴房权证兴隆镇字第**、第××号、第××号、第××号。案涉房屋初始登记档案卷宗记载，被告针对房屋所有权人张春雨作出如上审批发证行为，房屋坐落位置对应巴彦县××街信用小区四期工程。原告韩建立诉称，2012年3月29日，第三人冷继文受绥化久元公司委托在我处借款，因无力偿还，用兴隆镇信用小区四期2-3号楼之间6、7号门一、二层商服抵账，并签订商品房买卖合同。房屋交付后，原告占有、使用、经营、管理至今。后得知该两处房屋已登记在第三人张春雨名下，故提起行政诉讼，要求撤销二被告为第三人张春雨办理该两处商服房屋的产权证。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：A1、商品房买卖合同两份及信用小区售楼处抵账收据一份，证实原告韩建立通过抵账并由冷继文代表绥化久元公司与其签订商品房买卖合同方式取得信用小区四期2-3号楼之间6、7号门一、二层商服，A2、韩建立名下物业费票据四份、张春雨名下物业费票据四份，对应房屋均是案涉小区两处房屋，证实原告交纳了物业费、取暖费、水费等费用，该房屋一直由原告占有使用。被告巴彦县房产住宅局辩称，原告诉讼请求的事实和法律依据不足，应驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、案涉兴隆镇信用小区是绥化久元公司经巴彦县发改委立项，巴彦县人民政府批准，取得了建设用地规划许可证、建设用地批准书、建设用地许可证、商品房预售许可证后，进行开发建设，程序符合规定；2、案涉房屋是以第三人张春雨、冷继文为实际投资人，经绥化久元公司申请，登记在张春雨名下并核发房屋所有权证符合法律规定，请求驳回原告的起诉。被告巴彦县房产住宅局为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：B1、巴彦县房产住宅局信用四期批件卷宗一本（包括立项审批许可及授权委托书）、证实案涉小区审批文件完整，具备五证，批件表明的单位是绥化久元公司。在小区建成后初始登记前，由开发建设单位出具授权委托书，同意将自留房或未售出的产权登记变更至实际投资建设方冷继文、张春雨名下，符合法律规定。B2、房屋产籍档案卷宗一册，证实案涉房屋合法巴彦县××街坐落位置为巴彦县兴隆镇育才街（平面图写成振兴街）信用小区四期2号楼商服自南向北6号（一层证号221186、二层证号221178）、7号（一层证号221187、二层证号221176）房屋。被告巴彦县不动产登记中心辩称，案涉房屋发生在不动产登记中心成立之前，为涉案房屋办理房屋产权登记行为是巴彦县房产住宅局作出的，不动产登记中心从未参与，故不动产登记中心不承担相应责任，亦不提供相关证据。第三人绥化久元公司述称，一、绥化久元公司并未就案涉房屋申请初始登记，案涉房屋以绥化久元公司企业名义报建并开发建设，房屋的性质为商品房，依法依规房屋初始登记名应由开发企业作为申请人申请房屋初始登记。事实上开发企业并未提过申请，登记机构存档的材料中，没有开发建设企业申请手续；二、案涉房屋登记是张春雨和冷继文私刻了绥化久元公司的公章，该委托书的所谓“授权”是伪造的，绥化久元公司于2013年7月发现后予以制止，2018年8月20日制作新型印章，原有印章已销毁。综上，张春雨向登记机构提供虚假证明文件，假冒绥化久元公司名义违法获得登记，依法应撤销案涉房屋的初始登记。绥化久元公司为支持其参诉意见，向本院提供以下证据：C1、冷继文、张春雨给绥化久元公司出具的关于第二套印鉴的使用情况说明，证明冷继文、张春雨私刻了公章，用于办理本案房屋产权登记。C2、印鉴销毁证明，证明绥化久元公司印章已于2018年8月20日制作新型印章，原有印章已经销毁。经庭审质证，被告对原告所举证据真实性有异议，理由是：经绥化久元公司核对合同及收据上的公章均不是真实的，绥化久元公司也从未签订过这份合同，也未收到购房款。第三人绥化久元公司对原告提供的证据有异议，认为第三人印鉴不是绥化久元公司真实印鉴，该合同加盖的绥化久元公司法人印鉴也不是朱贵伦本人印鉴。原告认为收据上印鉴与另案韩亚珍、韩建立抵账收据上印鉴一致，绥化久元公司认为信用小区是冷继文、张春雨借用绥化久元公司资质，在法律意义上只提供其建楼售楼，未授权借款。原告对被告提供证据一中立项开发手续，证实绥化久元公司是开发建设单位的事实没有异议，证明该项目是冷继文张春雨投资没有任何证据，不涉及谁投资，只能证明该房屋开发建设单位身份。对证据二产籍档案的真实性无异议，但不是合法取得。第三人绥化久元公司对被告提交的证据除其中的授权委托书有异议，对绥化久元公司作为实际开发建设单位的报批手续的真实性合法性没有异议。授权委托书不是绥化久元公司出具，公章及朱贵伦签名均属于伪造。认为被告提供的证据不足以证明被告办理房屋登记行为具有合法性。原告认为第三人绥化久元公司提供的证据与本案无关联性。被告对绥化久元公司举示证据一质证观点与原告一致，对证据二印鉴销毁证明有异议，恰恰证实原告提供证据上的印鉴不是绥化久元公司印鉴，不能代表绥化久元公司的授权抵债或出售的意思表示，因张春雨冷继文未出庭，也不能推定是二人所为。第三人张春雨、冷继文既未出庭应诉，亦未向本院提交相关证据及答辩意见。本院对上述证据认定如下：原告举示证据商品房买卖合同，虽然第三人冷继文、张春雨承认公章是私刻的，但从案涉房屋的登记、用地、规划、施工许可审批内容看，均是以绥化久元公司名义进行开发建设，冷继文，张春雨虽然作为实际出资人，但事实上是借用资质，从协议内容客观真实性分析，原告有理由相信冷继文代表绥化久元公司与其签订商品房买卖合同的真实性，本院予以采信。抵账收据证明形成商品房买卖合同的原因，本院予以采信。物业费、取暖费（热费）、水费票据证明原告占有使用并交纳物业费、取暖费、水费等费用的事实，本院予以采信。对被告提供证据B1案涉房屋建设审批文件，证实该工程系绥化久元公司开发的事实成立，本院予以采信。其中授权委托书印章无论真伪，其委托事实是把案涉房屋办理在冷继文、张春雨明名下，该行为违反法律规定，本院不予采信。对被告提供证据B2房屋产籍档案，证明案涉房屋已登记在张春雨名下的真实性予以采信，对其初始登记因无绥化久元公司申请及身份证明，无合法、有效的权利来源证明，故对其登记的合法性不予采信。第三人绥化久元公司所举证据客观真实，本院予以采信。经审理查明，原告韩建立于2012年3月20日与冷继文代表绥化久元公巴彦县××街信用小区××商××自××向北××（××、××）服自南向北数6号（一、二层）、7号（一、二层）房屋。虽然最初存在借款抵账关系，但自签订商品房买卖合同时起已变为商品房买卖关系。原告在案涉房屋竣工后占有使用至今，使用期间已交纳物业费、取暖费、水费等费用。在原告要求绥化久元公司协助办理房屋产权证时，发现被告已于2011年10月14日把案涉房屋办理在第三人张春雨名兴隆镇字第××号权证兴隆镇字第221186号（对应6号一层）、221178号（对应6号二层）、221187号（对应7号一层）、221176号（对应7号二层）。经查明案涉房屋以绥化久元公司名义开发建设，实际投资人为冷继文、张春雨，建设用地规划许可、建筑工程施工许可均针对绥化久元公司审批。被告审批档案授权委托书为绥化久元公司委托冷继文、张春雨开发建设兴隆镇信用四期小区工程项目，工程由冷继文、张春雨投资建设并负责销售，自留房或未出售房屋可自行办理到冷继文、张春雨名下。2011年10月14日，被告依张春雨申请把绥化久元公司已出售给原告的房屋登记在张春雨名下，而案涉房屋竣工日期是2011年12月29日，被告为张春雨办理产权证时案涉房屋工程尚未竣工验收。被告提供的房屋产籍档案中无绥化久元公司申请，既无绥化久元公司与冷继文发生买卖的事实，亦无案涉房屋是自留房屋或未出售房屋的证据。初始登记时被告并未实际查看，未履行严格审查程序。绥化久元公司承认冷继文、张春雨借用其资质开发建设。原告以合法购买的房屋被登记在他人名下，侵害原告利益为由提起行政诉讼，要求撤销被告为第三人张春雨颁发案涉房屋所有权证的行政行为。上述为本案事实。本院认为，本案争议焦点是针对被告作出的房屋所有权初始登记行为的合法性审查。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定，“房地产开发企业是以赢利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。”第六十五条规定，“违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违反所得，可以并处罚款。”因此合法的开发建设单位应当是绥化久元公司，冷继文、张春雨借用绥化久元公司资质进行开发建设违反法律强制性规定。无论是否存在私刻公章的事实，绥化久元公司允许冷继文、张春雨借用资质开发建设的违法事实在先，且在认为知道其使用私刻公章的情况下，仍未向审批、登记机关作出解释与说明，绥化久元公司对二人开发建设的相关行为视为默认。其授权委托行为无论是否真实存在，绥化久元公司允许个人借用资质开发建设的行为均是违法的。案涉房屋并非是自留房屋或未出售房屋，且不存在绥化久元公司与张春雨之间的房屋买卖交易。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《不动产登记暂行条例》第二十二条规定“登记申请有下列情况之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律行政法规规定的……”根据《房屋登记办法》第十九条规定，“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：(一)房屋所有权初始登记……”第三十条规定，“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”被告违反上述规定，在案涉房屋在未经竣工验收，尚未交付使用前不具备办理房屋所有权初始登记条件前提下，未作严格审查，在绥化久元公司未提出登记申请的必备文件，且未实地查看的情况下，把原告购买的房屋登记在第三人张春雨名下，属证据不足，且违反法定程序。另外，根据巴彦县人民政府法制办公室《关于巴彦县不动产登记中心承担应诉职责的通知》：“涉及房产、土地、林业、草原等确权办证相关的行政诉讼案件应诉的主体部门确定为巴彦县不动产登记中心，在行政诉讼案件中涉及的具体责任问题，由登记环节中相应的工作部门承担。”因此，巴彦县房产住宅局和巴彦县不动产登记中心是本案适格的共同被告。综上，被告为第三人作出案涉房屋所有权初始登记行为违反了《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条、第三十条、第六十五条，国务院《不动产登记暂行条例》第二十二条，建设部《房屋登记办法》第十九条、第二十二条、第三十条的规定。属证据不足，且违反法定程序，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项之规定，判决如下：撤销被告巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心作出的兴隆镇字第××号权第××号1第××号1第××号1187号、第221176号房屋所有权证的行政行为。案件受理费人民币50元，由被告巴彦县房产住宅局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 ：郭景鑫审 判 员 ：梁树新人民陪审员 ：丁丽娟二〇一九年十一月二十五日书 记 员 ： 王 野