浙江省桐庐县人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）浙0122破2号之一 申请人：杭州京庐实业有限公司管理人。 负责人：傅忠彬。 2019年11月18日，杭州京庐实业有限公司管理人以重整计划（草案）经杭州京庐实业有限公司第二次债权人会议各分类债权人组表决通过，根据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称企业破产法）相关规定，请求本院裁定批准重整计划（附后）。 本院查明：2018年3月30日，本院根据刘玉军的申请，裁定受理杭州京庐实业有限公司申请破产清算一案，并指定浙江六和律师事务所、浙江正大会计师事务所担任杭州京庐实业有限公司管理人。第一次债权人会议后，管理人根据通过的规则和条件，经过招募的方式，与浙江宏兴建设有限公司签订了由其作为总包方全垫资建设的合同，并提出了具体的重整方案。2019年10月17日，本院根据杭州京庐实业有限公司的申请，裁定自2019年10月17日起对杭州京庐实业有限公司进行重整。 2019年11月8日召开了杭州京庐实业有限公司第二次债权人会议，会议设立了普通债权组、消费型购房债权组、工程款债权组、税款债权组、职工债权组，对《杭州京庐实业有限公司重整计划（草案）》分组进行了表决。经表决，各表决组出席会议的债权人均过半数同意该方案，各表决组同意该方案的债权人所代表的债权额均占该组债权总额的三分之二以上，根据《企业破产法》第八十六条的规定，各表决组均通过了重整计划草案。 本院认为，管理人向本院及第二次债权人会议提交的《杭州京庐实业有限公司重整计划（草案）》，其内容符合《企业破产法》第八十一条、第八十三条的规定。第二次债权人会议依照债权分类对《杭州京庐实业有限公司重整计划（草案）》进行分组表决，设普通债权组、消费型购房债权组、工程款债权组、税款债权组、职工债权组，符合《中华人民共和国企业破产法》第八十二条的规定。各表决组表决结果显示，同意《杭州京庐实业有限公司重整计划（草案）》人数累计超过各组出席会议的有表决权债权人的半数，同意该方案的债权人所代表的债权额累计占各组债权总额的三分之二以上。同时，重整计划草案已兼顾各类债权人以及债务人等各方主体的利益。综上，管理人的申请符合法律规定，应予批准，并终止杭州京庐实业有限公司重整程序。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第八十六条之规定，裁定如下： 一、批准杭州京庐实业有限公司重整计划； 二、终止杭州京庐实业有限公司重整程序。 本裁定自即日起生效。 审 判 长 周建民 审 判 员 俞明荣 审 判 员 王 杰 二〇一九年十一月二十五日 法官助理 王衍举 书 记 员 许 棋 附：杭州京庐实业有限公司重整计划 ? 杭州京庐实业有限公司 重整计划 杭州京庐实业有限公司管理人 二〇一九年十一月八日 前言 京庐公司因自有资金不足，采用民间借贷的方式高息筹措公司运营及项目建设资金，导致负债高企。同时，公司债权人人数众多，利益纠纷复杂，诉讼案件较多，有效资产被查封冻结，债权人无序追讨债务等，最终导致“翡翠城”项目建设无法正常进行施工，项目烂尾，各方利益主体的诉求均无法得到满足。 公司债权人刘玉军以京庐公司严重资不抵债，明显不能清偿到期债务为由向桐庐县人民法院申请京庐公司破产，2018年3月30日，桐庐县人民法院以（2018）浙0122破申2号民事裁定书裁定受理京庐公司破产清算一案，并于同日以（2018）浙0122破2号决定书指定浙江六和律师事务所、浙江正大会计师事务所担任京庐公司联合管理人。 管理人进场后按照《中华人民共和国企业破产法》的规定和桐庐县人民法院的要求积极推进相关工作，并于2018年6月28日顺利召开了京庐公司第一次债权人会议，在本次债权人会议上通过了对“翡翠城”项目进行续建的债务人财产管理和变价方案。 管理人根据债务人财产管理和变价方案进行了项目总包方招募工作并最终成功招募到了浙江宏兴建设有限公司作为项目续建的总包方。管理人代表京庐公司在桐庐县法院的见证下于2019年5月15日与宏兴公司正式签约，现宏兴公司已经按照合同约定进场施工。 在项目总包方招募成功且顺利开工以后，为了更好的服务于项目续建和全体债权人，使整个续建程序在相关法律的规范下进行，京庐公司按照《企业破产法》第七十条的规定向桐庐县人民法院申请重整，桐庐县人民法院于2019年10月17日裁定批准，京庐公司破产清算案由此进入了破产重整程序。 京庐公司开发的“翡翠城”项目涉及众多债权人的利益，直接影响到横村镇城市建设整体形象和进程。重整最主要的目标就是继续开发建设未完成的项目工程，实现资产价值最大化，从而更有效地保护广大购房户、其他债权人及债务人的合法权益。 京庐公司重整得到了政府、法院和相关职能部门的大力支持。无论从对债权人的及时安抚、解释和引导，还是到重整投资人的招募，乃至项目复工等各方面，他们都给予了巨大支持，从根本上保障了重整工作稳步、顺利的推进。 管理人经充分征询相关意见，结合项目开发建设的实际情况，依据我国现行《企业破产法》实践，制定并提交本重整计划（草案），供本次债权人会议审议和表决。 京庐公司负债情况 截至2019年10月31日，京庐公司负债总金额为439,483,573.82元，其中消费型购房债权金额为2,191,000.00元，工程款债权金额为7,253,350.24元，职工债权金额502,745.95元，税款优先权债权金额为4,470,165.12元，普通债权金额为412,614,579.45元，劣后债权金额为12,451,733.06元，具体情况详见债权表，最终债权金额以法院裁定确认的结果为准。 二、偿债能力分析 为核算破产清算状态下京庐公司各债权组的清偿水平，管理人对京庐公司的偿债能力做如下分析。 浙江正大资产评估有限公司采用成本法和市场比较法对“翡翠城”项目房屋及国有土地使用权以2018年5月31日为基准日进行了评估，“翡翠城”项目房屋及国有土地使用权评估价值240,690,672.74元（未扣除继续履行《商品房买卖合同》债权人的房屋）。如果进行破产清算，考虑到“翡翠城”项目尚为在建工程，且为了快速变现，其清算价值参考评估公司的意见，结合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，原评估价值需下浮20％甚至更多。按照下浮20%计算，下浮后可用于清偿债务的“翡翠城”项目房屋及国有土地使用权的清算价值为192,552,538.19元。 按照法定顺序对债权进行清偿，首先破产费用和共益债务，消费型购房债权金额为2,191,000.00元，工程款债权金额7,253,350.24元，职工债权金额502,745.95元，税款优先权债权金额4,470,165.12元，普通债权金额为412,614,579.45元，在清偿破产费用、共益债务及各类优先债权之后，普通债权的清偿率约为40%。 同时，如实施破产清算，上述资产的变现期限和价值难以控制，剩余资产价值在变现过程中必将进一步贬损，广大债权人的损失将进一步扩大。而且，根据第一次债权人会议通过的“债务人财产管理及变价方案”，管理人已经公开招募了浙江宏兴建设有限公司进场对“翡翠城”项目进行续建，如果进入破产清算程序，那么宏兴公司已经投入的资金、解除合同需支付的违约金和损失以及安排退场等会耗费巨大的财务和时间成本，可供清偿的资产会进一步减少。 三、经营管理方案 房地产开发是系统性工程涉及到各个部门及多个专业领域，必须有各个领域的专业人员相互配合共同协作，才能保证工程建设和房屋销售工作的顺利进行。同时，“翡翠城”项目是在重整程序中、在法院与管理人的监督下进行，公司组织架构也是由管理人组建，且整个项目能否依法、合规的进行开发关系到全体债权人的切身利益，故管理人将拟定的公司经营管理方案列入重整计划草案并提交债权人会议表决，具体经营管理方案如下： （一）公司组织架构搭建及人员招聘工作 因为在本次债权人会议召开之前，管理人已经进行了投资人招募、总包合同谈判及签订、续建开工前的各项准备工作、总包方正式进场施工后的配合与监管、房屋销售前期策划宣传及准备等工作，而这些工作必须要有专业人员的配合，所以管理人已经按照第一次债权人会议的相关决议组建了京庐公司组织架构，具体情况见管理人第一次债权人会议以后工作的第六部分（即公司组织架构搭建及人员招聘工作部分）。 同时，为了更好的进行公司管理及房屋销售工作，管理人后期还将可能会招聘1名土建施工员（专门对接、监督57幢排屋的工程建设，工资最高按7.2万元/年核定）、2名保安（安排在售楼部，人均费用最高按照7.8万元/年核定）、4名后勤（安排在售楼部及公司食堂，工资最高按6万元/年核定）。 为了保障员工生活，提高员工工作效率，公司将组建食堂，并在合理、可控和必要的范围内（按人均20元/天核定）为全体公司员工提供工作用餐。 （二）房屋销售工作 房屋销售工作是重整工作的重中之重，是提高债权清偿率的主要手段，是偿债资金的主要来源，所以必须予以重视和规范。房屋销售工作主要由公司销售团队负责，由他们负责制定销售计划和销售方案，管理人在一定程度内予以监督。 房屋销售价格由销售团队根据房屋销售规律和本项目的特殊情况进行制定，但销售价格不能低于评估价（如果个别房屋因为销售策略、特殊情况等需要做调整的可以调整，但需保证所有已销售房屋的销售均价不低于同类房屋的评估均价），评估价以浙江正大资产评估有限公司或管理人指定的其他列入浙江省高级人民法院司法鉴定机构名册的有相应资质的房产评估机构作出的距签订《订购协议》、《商品房买卖合同》等协议时间最近一次评估价为准。 买受人首付款高于总价款50%的（含），可以最低按照评估价的九五折进行销售；买受人一次性全款付清或做出其他等同于付清全款行为的，可以最低按照评估价的九折进行销售。由于市场变动确实需要下调房屋销售价格的，管理人应当提议召开债权人会议或债权人委员会会议进行表决。 如果根据实际销售情况需要对房屋进行包销、分销或实施其他对债权人利益有重大影响的销售方案的，管理人可以拟定详细的分销、包销及其他方案报债权人委员会表决通过并报法院备案审查后实施。 （三）抵付工程款房源的确定 根据京庐公司与宏兴公司签订的总包合同的约定，如果京庐公司不能以现金方式及时支付工程款的，可以以京庐公司房屋抵付（详见下文总包合同主要内容）。 管理人认为在确定抵付工程款房源时，应当向债权人委员会报告抵付价格以及抵付房源清单，如果债权人委员会成员有半数以上（含半数）在规定时间内（不少于三个工作日）向管理人提出书面异议的，管理人可以对抵付房源清单予以调整，管理人最终不予调整的应当向法院报告后方可抵付，但抵付房源对全体债权人有利的管理人可以直接不予调整。 （四）合同“招标”相关问题的确定 “翡翠城”项目续建过程中不可避免要与总包方以外的其他市场主体发生联系，为了规范相关“招标”工作，确保“招标”过程公开、公平、公正。在保障全体债权人利益且兼顾效率的前提下，管理人认为，对于标的额在30万元以上或管理人认为需要的项目，应当通过公开“招标”的方式确定合同相对方，具体操作流程及规则如下： 相关“招标”工作由专业招标公司负责，招标公司由管理人向3-5家有资质的单位发送询邀函，最终在法院的见证下，由综合费用最低的公司中标。 （2）相关“招标”、“招募”方案及公告由管理人与招标公司共同确认，并在“杭州京庐实业有限公司管理人”微信公众号及招标公司确定的相关媒体进行发布以便全体债权人及时知晓。 （3）待“招标”、“招募”流程结束后，由招标公司组织进行现场“开标”工作，“开标”工作应当在法院、管理人及全体债权人委员会成员的见证下进行。 管理人应提前三天向法院及债权人委员会成员报告“开标”时间和地点，如果债权人委员会成员拒不到场监督“开标”，视为放弃相关权利。 （4）如无其他约定或特殊要求的，经现场“开标”后直接由报价最低的单位“中标”，且“投标人”、“报名人”的报价不得高于管理人委托浙江律人工程造价咨询有限公司或管理人指定的其他列入浙江省高级人民法院司法鉴定机构名册的造价咨询机构制作的招标控制价。 （5）如果法院或管理人认为最终的“开标”结果不符合流程或损害公司、债权人利益的，法院或管理人可以否决最终“开标”结果并重新招标。 （6）如果管理人认为标的额大于30万元但又因为时间或其他原因不宜进行公开“招标”的，应当报债权人委员会表决同意后方可执行。 四、债权分类和债权调整方案 （一）债权分类 依据债权审查情况，京庐公司重整案设消费型购房债权组、工程款债权组、税款优先权组、职工债权组、普通债权组（含劣后债权）。各类债权具体情况如下： 债权分类 债权人数（位） 核定债权总额（元） 消费型购房债权 2 2,191,000.00 建设工程款优先债权 8 7,253,350.24 职工债权 12 502,745.95 税款优先权 1 4,470,165.12 普通债权（含劣后债权） 165 425,066,312.51 总计 172（部分债权人合并计算） 439,483,573.82 （二）债权调整方案 （1）消费型购房债权 消费型购房债权全额清偿，不作调整。 （2）工程款债权 工程款债权全额清偿，不作调整。 （3）职工债权 职工债权全额清偿，不作调整。 （4）税款优先权 税款优先权全额清偿，不作调整。 （5）普通债权 ①对每家普通债权人30万元以下（含30万元）的债权部分按照100%的比例进行清偿； ②对每家普通债权人超过30万元以上的债权部分，按照清偿完毕破产费用、共益债务、优先债权及小额债权后，京庐公司剩余财产变现后的资金或剩余财产进行现金或实物分配。 （6）劣后债权 在以上债权分配完成，京庐公司还有剩余资产时，以现金或实物的方式按照比例进行清偿。 按照上述方案清偿后未获清偿的债权部分，根据《企业破产法》的规定，京庐公司不再承担清偿责任。 五、各类费用、共益债务和债权受偿方案及偿债资金来源 （一）债权受偿方案 （1）破产费用：包括案件受理费300,000.00元；评估费、造价审计费、造价鉴定费、管理人报酬等合计约为8,000,000.00元。 （2）共益债务：包括聘用工作人员工资、办公费用、水电费等约3,000,000.00元；工程续建费用约140,000,000.00元（包括总包合同施工范围以外的室外工程、智能化、天然气、闭路电视、通讯、宽带等）；其他公司必要的营销策划、物料采购、日常运营等合理经营性支出5,000,000.00元左右（按项目整体估值的1%以下预估，不包含后期可能产生的包销或分销费用）以及出售房屋过程中产生的预估税费约55,000,000.00元。以上费用由管理人根据合同以及公司实际运营情况随时支付。 （3）消费型购房债权 消费型购房债权经法院裁定确认后，由京庐公司在本重整计划执行期限内以现金清偿完毕。 （4）工程款债权 工程款债权经法院裁定确认后，由京庐公司在本重整计划执行期限内以现金清偿完毕。 （5）职工债权 由京庐公司在本重整计划执行期限内以现金清偿完毕。 （6）税款优先权 税款优先权经法院裁定确认后，由京庐公司在本重整计划执行期限内以现金清偿完毕。 （7）普通债权 ①对每家普通债权人30万元以下（含30万元）的债权部分按照100%的比例，由京庐公司在本重整计划执行期限内以现金清偿完毕。 ②对每家普通债权人超过30万元以上的债权部分，按照清偿完毕破产费用、共益债务、优先债权及小额债权后剩余财产变现后的资金或剩余财产进行现金或实物分配。管理人决定以实物进行分配的，具体分配方案由管理人另行拟定，并提交债权人会议表决通过后执行。采取实物分配的，分配方案在通过综合验收备案之日起3个月内提请债权人会议进行表决，实物的价值按通过综合验收备案之日或管理人认为其他合适的日期作为基准日的评估价确定。 如果最终管理人提交的实物分配方案未经债权人会议表决通过，那么管理人将依照第一次债权人会议表决通过的“债务人财产管理和变价方案”中对债务人车辆、固定资产和商标的处置办法对剩余房屋进行处置，并依据重整计划确定的债权受偿方案对债权人的债权进行清偿。 （6）劣后债权 在以上债权分配完成，京庐公司还有剩余资产时，参照普通债权30万元以上债权部分的清偿方式进行清偿。 特别条款： 1、本重整计划（草案）中债权受偿方案执行的前提是：①京庐公司已经与他人签订《商品房买卖合同》及网签备案或预告登记的房屋（管理人决定继续履行《商品房买卖合同》的除外）能全部顺利解除合同及网签备案或预告登记；②京庐公司房屋能按照浙江正大资产评估有限公司的出具的正式评估报告评估的价格实现销售或实物抵付；③实际工程续建费用不超过测算费用的标准；④税收及其他正常经营性支出不超过测算标准；⑤不发生其他可能导致京庐公司资产减少或者债务增加的情况。 2、本重整计划（草案）在执行过程中，如京庐公司房屋实际销售价格超过建成值的评估价，又或桐庐县政府能够对相关规费、税费等给予减免等相关优惠政策，则普通债权组30万元以上债权金额部分的清偿率有提高的可能。 （二）偿债资金来源 根据本重整计划，支付破产费用、共益债务并清偿各类债权所需资金将通过京庐公司账面的货币资金、处置资产的变现资金以及追收的应收款项等方式筹集。 管理人可根据本重整计划规定的基本原则制定具体的分配细则报法院备案后实施。 重整计划（草案）的批准 （一）表决通过 本重整计划（草案）分消费型购房债权组、工程款债权组、职工债权组、税款优先权组和普通债权组等五组表决。根据《企业破产法》第八十四条第二款的规定，出席会议的同一表决组的债权人过半数同意重整计划（草案），并且其所代表的债权额占该组债权总额的三分之二以上的，即为该组通过重整计划（草案）。 （二）法院批准 各表决组均通过重整计划（草案）时，重整计划（草案）即为通过。管理人将自重整计划（草案）通过之日起十日内，向法院提出批准重整计划（草案）的申请。 部分表决组未通过重整计划草案，并拒绝再次表决或者再次表决仍未通过重整计划（草案）的，根据《企业破产法》第八十七条的规定，债务人或者管理人可以申请法院批准重整计划（草案）。 重整计划（草案）未获得债权人会议通过并且未依照《企业破产法》第八十七条的规定获得法院批准；或者已经通过的重整计划（草案）未获得法院批准的，法院将裁定终止重整程序，并宣告京庐公司破产。 （三）批准的效力 重整计划（草案）经法院裁定批准生效。生效后的重整计划对债务人、全体债权人均具有约束力。 重整计划的效力及于相关主体权利义务的承继方或受让方。 六、重整计划的执行和监督 （一）执行主体 鉴于“翡翠城”项目尚在续建，房屋尚未竣工验收备案交付，为维护全体债权人利益，结合本案实际情况，由京庐公司作为重整计划的执行主体，管理公司的资产及营业事务，管理人进行监督。 （二）执行期限 重整计划的执行期限自法院裁定批准重整计划之日起至“翡翠城”项目综合验收通过后6个月止（相应顺延的除外）。重整计划提前执行完毕的，执行期限在执行完毕之日到期。因特殊情况致使重整计划无法在上述期限内执行完毕的，管理人应于执行期限届满前向法院提交延长重整计划执行期限的申请，并根据法院批准的执行期限继续执行。 重整计划的执行和监督 为保证重整计划的执行，积极争取实现重整目标，在重整计划规定的执行期内，管理人将对执行重整计划的情况进行全面监督，管理人的具体监督权限为： （1）京庐公司的所有印章均由管理人继续保管； （2）京庐公司的董事、监事、高级管理人员及其他员工的任免、变动、工资待遇等继续由管理人批准； （3）京庐公司的所有资金全部进入管理人账户，资金的进出继续由管理人批准、同意； （4）京庐公司的所有合同的签订、资产的处分等继续由管理人批准。 管理人有权随时了解重整计划执行情况，并有权对不符合和违反重整计划内容的行为提出改正意见。对不能改正且影响到重整计划执行的，有权申请法院终止执行。重整计划执行中若变更重整计划的内容需经债权人会议表决同意，并经法院依法裁定批准。 重整计划执行的监督期限为法院裁定批准重整计划之日起至“翡翠城”项目综合验收通过后6个月止。重整计划执行期限延长的，执行监督期限相应延长。重整计划执行期限提前到期的，执行监督期限相应提前到期。监督期届满或者提前执行完毕重整计划时，管理人将向法院提交履职报告。自履职报告提交之日起，管理人的职责终止。 七、特别说明及风险提示 (一)本重整计划（草案）的有关说明 （1）本重整计划（草案）中所使用的数据均系目前初步统计的数据，最终结果可能进行调整，最终实施的重整计划根据调整后的数据进行相应调整。 （2）重整计划（草案）所依据的债权表是管理人审查认定的债权金额汇总表。出席债权人会议的债权人根据各自经管理人审查认定的表决权金额或法院临时确定的债权额相对应的表决权数，对重整计划（草案）进行投票表决。 （3）如在未来有证据表明，债权人对其所申报的债权己通过其他方式部分或全部获得清偿，管理人有权在偿债计划中扣减部分或全部已偿还金额，并有权追回多偿还的金额。 （4）根据《企业破产法》九十二条的规定，债权人未申报债权的，在重整计划执行期间不得行使权利。在重整计划执行完毕后，可以按照重整计划规定的同类债权的清偿条件行使权利。 （5）对于未决债权，根据《企业破产法》的相关规定，管理人对未决债权暂根据申报额按比例进行预留。该部分预提数额，先不做分配，待审计评估、司法判决明确后再按本草案确定的标准分配。 （二）重整计划执行的风险 京庐公司的重整将面临来自宏观经济环境、国家政策、经营状况、财务、法律等各方面的风险，任何以下风险的出现，将可能导致本重整计划无法执行而由重整程序转入破产清算程序。 （1）工程续建因各种原因停滯造成重整计划难以继续执行。 （2）本重整计划（草案）得以顺利执行的关键因素之一是已签订《商品房买卖合同》及网签备案或预告登记的房产能否得以收回及实际收收回的数额，如果收回数额过低，将会影响本草案的执行，相应顺位的清偿款可能无法得以清偿。 （3）重整计划执行期间，因客观房地产市场环境影响，导致京庐公司资产短期内难以处置，导致重整偿债计划难以履行。 （4）诉讼风险 京庐公司目前尚有遗留部分未决诉讼案件，亦不排除重整计划在执中会出现新的诉讼案件，该类案件的审理结果可能会给京庐公司未来的营业带来额外的风险。 其他风险 重整过程中可能发生其他导致重整计划无法执行的风险。 八、其他事项 （一）财产保全措施的解除 根据《企业破产法》第十九条的规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除。尚未解除对京庐公司财产保全措施的债权人，应当在重整计划获得法院批准后十日内协助办理完毕解除财产保全措施的手续。 （二）房屋以外的其他资产处置问题 对于京庐公司房屋以外的其他资产，管理人原则上应当依照第一次债权人会议表决通过的“债务人财产管理和变价方案”中对债务人车辆、固定资产和商标的处置办法进行处置，但对于零星资产、不便评估、不便存放、不便贮藏的资产，管理人可以视情况直接变卖，但处置金额超过3万元以上的需提交债权人委员会表决通过后执行。 （三）房屋网签备案及预告登记的解除 管理人进场后经调查发现京庐公司有162套房屋在桐庐县住房与城乡建设局（以下简称“住建局”）进行了网签备案或预告登记，房屋是京庐公司最重要的资产，是清偿全体债权人债权的重要保障，管理人必须依法处理京庐公司与相关人员签订的《商品房买卖合同》及相关合同的网签备案及预告登记。 为了依法处理已经网签备案及预告登记的162套房屋，管理人积极查询相关法律法规和案例，并主动接受桐庐县法院的指导，现将问题处理进展汇报如下： （1）房屋网签备案及预告登记整体情况介绍 京庐公司与债权人签署了《商品房买卖合同》并在有关部门网签备案及预告登记的房产共有162套（其中有5套房产进行了预告登记），涉及到的债权人总人数为40人。京庐公司与以上债权人签订《商品房买卖合同》情形主要分为以房抵债、借款的担保、真实购房户、部分是为了“冻结”房源。 （2）房屋网签备案及预告登记解除情况介绍 为了尽快解决房屋网签备案及预告登记问题，管理人分不同情况与上述债权人进行了详细的沟通与解释，部分债权人对管理人的工作表示理解，并同意签署《申请书》或者是亲自前往住建局解除相关房屋的网签备案及预告登记。 但仍然有部分债权人由于对法律与事实理解存在偏差，不愿意解除相关房屋的网签备案及预告登记，为了尽快解决问题，管理人对相关债权人提起了诉讼，在诉讼过程中大部分债权人都愿意配合管理人工作并向法院、管理人出具了《申请书》，申请法院、管理人解除相关相关房屋的网签备案及预告登记，京庐公司随后撤回了相关诉讼。 债权人陈金传虽然没有向管理人出具《申请书》，但经杭州中院最终判决，京庐公司与陈金传签署的《商品房买卖合同》无效，陈金传应当配合京庐公司解除网签备案。 债权人李小琼有1套即68幢1单元801室已经支付了全款，管理人拟继续履行合同，无需解除网签备案。 桐庐县横村村镇建设开发有限公司（涉及房屋数量为11套）没有向管理人出具《申请书》。 综上，京庐公司破产案中除桐庐县横村村镇建设有限公司涉及到的11套房产外，其余债权人均同意解除案涉150套房产的《商品房买卖合同》和网签备案及预告登记。 （3）关于未解除《商品房买卖合同》和网签备案及预告登记房屋的处理 如果本重整计划（草案）能在本次债权人会议获得通过，并被法院裁定批准，即视为相关债权人均同意解除与京庐公司签订的《商品房买卖合同》，且同意管理人申请桐庐法院出具协助执行通知书解除相关房屋的网签备案及预告登记。 （四）第一次债权人会议以来债权人委员会会议召开及形成的决议情况 2018年6月28日京庐公司破产案召开了第一次债权人会议，会议选举了刘裕灵、姚必峰、刘玉明、桐庐横村村镇建设有限公司等四位债权人委员会成员，并对债权人委员会进行了相关授权。 管理人在履行职务过程中，充分接受债权人委员会的监督并保障债权人委员会权利的行使。截至2019年10月，管理人通过网络会议的形式召开了六次债权人委员会会议，分别提请债权人委员会表决或向债权人委员会报告了以下事项： （1）表决通过了“翡翠城”项目总包方招募方案 招募方案主要载明了总包方招募和确定程序、总包合同核心条款、招募公告等内容。 表决通过京庐公司与邱荣炉相关案件的和解协议 ①京庐公司与邱荣炉双方同意解除双方于2013年7月24日签订的《商品房买卖合同》，乙方配合甲方解除前述合同相关网签备案事宜。 ②京庐公司同意返还邱荣炉已付的全部购房款493943元，该购房款系2013年7月24日用工程款抵扣，甲方并向乙方支付从2013年7月25日至2018年3月30日按年利率12%计算的利息276608元。两项共计770551元。 ③京庐公司确认邱荣炉前述债权中的493943元具有优先权，在京庐公司破产程序中优先受偿。 ④京庐公司与邱荣炉之间除本案以外的其他债权金额另行结算，或者以法院生效判决为准。 （3）向债权人委员会报告了京庐公司治理架构 主要为拟招聘岗位分布及相关人员工资水平的确定，主要内容基本与管理人第一次债权人会议以后工作的第七部分（即公司组织架构搭建及人员招聘工作部分）相一致。 （4）表决通过了《工程施工总承包合同（翡翠城项目建筑安装工程）》 总包合同主要条款和核心内容为： 第一部分协议书 发包人（全称）杭州京庐实业有限公司（以下简称“甲方”） 承包人（全称）浙江宏兴建设有限公司（以下简称“乙方”） 依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》及其他有关法律、行政法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，双方就本建设工程施工事项协商一致，订立本《工程施工总承包合同》，作为工程施工合同的正式执行文本。 工程概况 工程名称：翡翠城项目建筑安装工程。 工程地点：横村镇 工程内容：翡翠城建筑安装工程，总建筑面积57000平方米(扣除已完工部分，具体情况以双方现场核实或已完工程造价鉴定报告为准)。 工程立项批准文号：/。 资金来源：自筹。 工程承包范 承包范围：翡翠城项目施工图所含的土建、水电安装、基础土石方工程施工总承包（不包括小区景观绿化、智能化、天然气、闭路电视、通讯、宽带等工程）及本协议约定的工作内容。 三、合同工期 合同工期总日历天数：总工期为360天，实际以开工报告为准。 四、质量标准 工程质量标准：合格,并符合国家、地区验收标准。 五、合同价款 金额（大写）：暂定壹亿圆（人民币） ￥：暂定10000万元 六、组成合同的文件 组成本合同的文件包括： 1、本合同协议书 2、中标通知书 3、招标文件 4、本合同专用条款 5、本合同通用条款 6、标准、规范及有关技术文件 7、图纸 8、工程量清单、工程报价单或预算书 9、本合同与合同附件解释权归发包方所有 10、所有相关合同及补充协议，如有与本合同相冲突，均按本合同和项目违约处罚约定（附件三）中的条款为执行依据。 双方有关工程的洽商、变更等书面协议或文件视为本合同的组成部分。 七、本协议书中有关词语含义于本合同第二部分《通用条款》中分别赋予它们的定义相同。 八、承包人向发包人承诺按照合同约定进行施工、竣工并在质量保修期内承担工程质量保修责任。 九、发包人向承包人承诺按照合同约定的期限和方式支付合同价款及其他应当支付的款项。 十、合同生效 合同订立时间：2019年5月15日 合同订立地点：浙江省杭州市桐庐县 本合同双方约定签字、盖章，经甲方债委会批准后生效。 发包人：（公章）承包人：（公章） 住所：住所： 代表人（公章）：法定代表人： 开户行：浙江桐庐农村商业银行开户行：桐庐农村商业银行城南支行 帐号：2010××××9336帐号：×××45 23.2.2本工程采用可调单价固定费率合同，合同价款调整方法如下： 23.2.2.1工程造价计算依据： ①本工程结算工程量按竣工图、联系单、签证单、会议纪要、图纸会审及参照多方现场未完工程评估报告、依据现场实际完成工程量计算，计价依据按照《浙江省建设工程预算定额》2010版、《浙江省市政工程预算定额》2010版、《浙江省安装工程预算定额》2010版、《浙江省施工机械台班费用参考单价》、《浙江省建设工程施工费用定额》2010版进行计算；材料价按《杭州造价信息》桐庐价执行。凡除了本合同约定采用签证价的项目以外，其余项目能套用定额的，无论亏损与否，均需套用定额。如2010版定额无对应项目，直接参考2018版定额套用。 ②材料价的结算方式：采用《杭州造价信息》桐庐价。 商品砼、砌筑砂浆、钢筋、砖块的结算价以《杭州造价信息》开工至主体结构验收期间各月份的算术平均值计取；其他材料按《杭州造价信息》从工程开工到竣工初验期间各月份的算术平均值计取。 各栋建筑单体按各自时间节点分别确定信息价平均数，并以相关纪要、报告日期为准。 ③取费标准：《浙江省建设工程施工费用定额》2010版，一类工程，市区，取费定额中为弹性区间的费率均按中值计取。 ④本工程人工费：人工统一按198元/工日为计入结算。 ⑤《杭州造价信息》桐庐价中没有的材料按承发包双方的签证价结算，签证的材料为全费用单价，已含税金、管理费及利润等费用。 ⑥大型机械进出场费只计算塔吊及施工电梯的费用，塔吊及施工电梯的基础费用按建设方认可的方案计入结算，数量根据实际发生计入。 ⑦电梯价格的计算方式：电梯由承包人负责采购与安装,相关费用以发包人书面认可为准。 ⑧按上述①-④计算后的工程价格上浮24%，⑤-⑦项及本工程涉及的所有税金、签证均按原价计算，不予上浮。 承包人提交的竣工结算造价，不得超过最终审定结算造价的5%，否则超过部分的审核费用由承包人承担，发包人有权在结算价款中扣除。 合同履行过程中除发生政策性税金调整性文件可根据相关规定进行税金调整外，其余均不作调整。 签证价、联系单等需双方确认的材料，由承发包双方本合同约定的负责人签字即可作为结算依据。 23.2.3采用成本加酬金合同，有关成本和酬金的约定：/ 23.3双方约定合同价款的其他调整因素：以补充条款为准 24.工程预付款 24.1发包人向承包人预付工程款的时间和金额或占合同价款总额的比例： 无 24.2扣回工程款的时间、比例：无 25.工程量确认 25.1承包人向工程师提交已完工程量报告的时间： 每月25日承包人向工程师提交已完工程量及造价。 26.工程款（进度款）支付 发包人与承包人协商一致承包人以上全部的工程款（若实际金额进行了调整，则工程款为调整后的金额，以下同）为共益债务，发包人既可以选择现金支付承包人工程款也可选择用房屋抵付承包人工程款项，抵付房款如有不足，不足部分工程款由发包人另行支付给承包人。 抵付工程款房源的确定：发包人用以抵付承包人工程款的房源由发包人和承包人协商确认，协商不成的由杭州京庐实业有限公司管理人确定，承包人需无条件接受。所有抵付工程款房屋的销售发票由发包人承担。承包人的房屋如需发包人代为销售的，承包人应向发包人或者发包人聘请的第三方管理机构支付房屋成交总价3%的费用。 2、抵付工程款房源价格的确定：抵付工程款房源的价格按照浙江正大资产评估有限公司或发包人指定的其他列入浙江省高级人民法院司法鉴定机构名册的有相应资质的房产评估机构作出的距工程款付款时间最近一次评估价的80%确定。 3、发包人允许承包人将抵付的房屋另行销售给第三人，发包人应根据承包人或承包人指定的购房业主的要求，办理购房备案，按揭及其他一切手续。达到付款节点后，承包人指定的购房业主采用一次性付款方式，全部购房款先支付给发包人，发包人在收到房款7个工作日内全部转付给承包人。承包人或承包人指定的购房业主采用按揭方式购房的，购房首付款先支付给发包人，发包人在收到首付款7个工作日内全部转付给承包人。剩余购房按揭款到达发包人账户7个工作日内全部转付给承包人。如发包方不能按期支付已收到购房款给承包人，不能按期支付的购房款发包人按月利率2%支付给承包人利息，承包人随时有权主张结清权利。 4、承包人销售抵付房屋增值部分的90%受益由承包人所得，剩余10%归发包人所有（视为承包人缴纳相应的土地增值税和增值税）。 5、抵付给承包人工程款的房屋未销售造成不能按照约定的支付时间支付工程款的，不视为发包人违约。 6、承包人将抵付工程款的房屋销售后，发包人配合办理房屋过户手续。 所抵付房屋的抵付金额根据工程进度款抵付比例支付，不得超越进度款抵付比例。工程付款价按审计单位（审计单位为浙江律人工程造价咨询有限公司或发包人指定的其他列入浙江省高级人民法院司法鉴定机构名册的造价咨询机构）出具的工程预算书金额抵付。 双方约定的工程款（进度款）支付付的方式和时间： 本工程按照承包人上月实际完成工程量的80%支付工程进度款，该款项在审价单位出具结果以后7个工作日内支付，如果审价单位未能在7个工作日内出具审价结果的，发包人应当在第8个工作日自行完成审价，并依照上述条件支付工程进度款；竣工验收合格后一个月内支付至工程总造价的90%；决算审计完成后一个月内支付至决算款的97%；剩余3%作为保修金，在保修期满，无质量问题无息退回余款。 26.1工程通过竣工验收后二十八天内承包人向发包人提交完整、齐全的竣工结算资料，发包人在收到承包人完整、齐全的结算资料后三个月内完成或委托造价咨询机构完成结算审价工作，并在审价报告经发承包双方签字确认后一个月内将结算尾款付至审定造价的97%（佰分之玖拾柒）；余款作为质量保修金。 26.2承包人在办理工程款前，须提供当地税务局所开具的“建筑业增值税”正式发票，到发包人办理付款手续，发包人收到承包人正式付款申请且达到合同付款条件的7个工作日内支付当期应付款。发包人以房屋抵付工程款的，待房屋实现销售回款后再参照以上方式办理工程款结算。 （5）表决通过了以108万元（后调整为103万元）的价格对项目售楼部进行重新装修的方案及相关施工合同。 九、结语 自法院裁定京庐公司重整以来，管理人即着手重整计划（草案）的设计和编写，在充分考虑各方主体利益，并尊重京庐公司资产负债之基本事实的基础上，在法律法规允许或不禁止的范围内，参照司法实践经验，经与各方充分沟通和交流，制定完成本重整计划草案。通过后续重整计划的有效执行，所有利益主体才能分享京庐公司重整成功带来的重整收益。为实现这一目标，管理人希望各位债权人准确理解本重整计划（草案），理性权衡利益得失，表决通过本重整计划，努力促成京庐公司重整成功。 杭州京庐实业有限公司管理人 二〇一九年十一月八日