河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民初162号原告：信阳市浉河区人民政府湖东街道办事处,住所地，信阳市鸡公山大街盛世华章小区对面。统一社会信用代码：11411502419326077L。法定代表人：周耀东，办事处主任。委托诉讼代理人：柯书武，河南长建律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：黄囿，信阳市浉河区人民政府湖东街道办事处工作人员，特别授权。被告：信阳市浉河区湖东房地产开发有限责任公司，住所地，信阳市107国道998公里处。统一社会信用代码：914115007067526939。法定代表人：曾幼全，公司总经理。委托诉讼代理人：胡珍珍，女，汉族，1987年9月4日出生，户籍地为河南省信阳市浉河区，系公司工作人员。委托诉讼代理人：唐清友，河南精致律师事务所律师，特别授权。被告：信阳亿隆全盛文化发展有限责任公司。住所地，信阳市浉河区金牛山管理区十里河村**。统一社会信用代码：91411500695997520C。法定代表人：李福明，公司总经理。委托诉讼代理人：胡珍珍，女，汉族，1987年9月4日出生，户籍地为河南省信阳市浉河区北京路****平房****，公民身份号码：4130011987********。系湖东公司工作人员委托诉讼代理人：唐清友，河南精致律师事务所律师，特别授权。原告信阳市浉河区人民政府湖东街道办事处（下称湖东办事处）诉被告信阳市浉河区湖东房地产开发有限责任公司（下称湖东公司）、信阳亿隆全盛文化发展有限责任公司（下称亿隆公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告湖东办事处的委托诉讼代理人柯书武、黄囿，被告湖东公司与亿隆公司共同的委托诉讼代理人唐清友、胡珍珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湖东办事处向本院提出诉讼请求：1、判令湖东公司向原告交付“南湖林语”项目7000平方米的商品房或者是2015年10月1日与该房产等值的货币；2、自2015年10月1日起，以3500万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率（年利率5%）向原告支付利息至债务全部清偿时止，暂时截止2019年8月1日，共计671万元；3、亿隆公司对上述诉讼请求承担连带清偿责任；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：湖东公司原是原告的直属企业。2007年7月18日，湖东公司与河南通和房地产开发有限公司（下称通和公司）签订合作协议，双方以湖东公司的名义共同开发三里店社区绿欣花园农民新村（即现在的“南湖林语”项目）。湖东公司征用三里店社区绿欣花园农民新村50亩土地，以土地净收益作为投资资金。2008年4月22日，湖东公司与通和公司签订补充协议（一），约定湖东公司不再参与项目此后的投资管理，此后的投资管理全部由通和公司承担。通和公司在“南湖林语”项目竣工验收后，将该项目中建筑面积7000平方米的商品房交给湖东公司所有，作为湖东公司的投资收益，该协议第九条约定：如果逾期交房，每逾期一天，以当时总房价，按照银行同期利率进行处罚。2008年10月5日，湖东公司与通和公司签订补充协议（二），协议第二条约定，通和公司向湖东公司交付房屋的时间为2012年12月31日之前。2013年，原告根据国家政策的变化对湖东公司进行改制。当年8月5日，原告与通和公司、湖东公司、曾幼全、段家政、周炜娟签订合同书，约定：原告退出对湖东公司的投资和管理。湖东公司的股东变更为曾幼全、段家政和周炜娟。“南湖林语”项目继续以改制后的湖东公司名义开发建设。原湖东公司按照约定将获得的7000平方米的商品房转归原告所有，改制后的的湖东公司承担向原告交付7000平方米商品房的义务。改制后，湖东公司迟迟不能按照约定向原告交付7000平方米的商品房。在原告不断催要的情况下，2015年湖东公司向原告出具一张欠条，承诺于2015年10月1日前向原告交付前述房屋，亿隆公司作为湖东公司交付房产的保证人。但湖东公司未履行该承诺。2017年6月8日，就交付房屋一事，原告时任班子领导及相关人员和湖东公司的法定代表人曾幼全、股东周炜娟专门召开协调会。会上，原告再一次催促湖东公司尽快交付7000平方米的商品房。2019年8月24日，原告和湖东公司、亿隆公司三方签署《情况说明》，就湖东公司未向原告按照约定交付7000平方米商品房一事再次进行了确认。综上所述，湖东公司应在2015年10月1日前向原告交付房屋，但湖东公司一再违约。按照法律规定，湖东公司不仅需向原告交付7000平方米的商品房，还必须从2015年10月1日起，按照央行同期贷款利率向原告支付相应的利息。亿隆公司作为湖东公司的担保人，应对湖东公司的债务承担连带清偿责任。湖东公司将“南湖林语”已建成的几万平方米的住房全部售出，应当交付给原告的7000平方米的商品房，已过十余年，未交付一间。湖东公司的行为，严重侵犯了原告的财产权利，为了维护原告的合法权利，避免国有资产损失，请求人民法院查清事实，判如所请。湖东公司与亿隆公司共同辩称，交付商品房就不存在等值人民币的情况，原告诉请属于自相矛盾。合作协议和补充协议有被告方加章签字认可，是事实，但是合作协议和补充协议一和二未履行，原告也没尽任何义务，因此原告方请求交付7000平方米的商品房无事实和法律依据，2013年8月5日，四方达成的合同书，显示不了被告需向原告交付7000平方米的商品房，房地产开发公司已经转移给曾幼全、段家政、周炜娟经营。50亩土地和农科所部分土地共计68亩是事实，土地出让金和各种税费是被告方支付，赔偿款是被告支付，原告没有付出分文代价，因此要求交付7000平方米的商品房没有事实法律依据。综上，原告属于恶意诉讼，请求驳回原告的诉请。本案在审理过程中，湖东办事处向本院申请财产保全，请求对湖东公司、亿隆公司的相关财产进行保全并提供了担保。本院经审查后，做出了财产保全的裁定。当事人围绕诉辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。湖东办事处为证明其诉讼请求向法庭提交了以下五组证据：第一组：1、湖东公司（改制前）和通和公司签订的《合作协议》、补充协议（一）、补充协议（二）；2、湖东办事处与通和公司、湖东公司、曾幼全、段家政和周炜娟签订的合同书。拟证明被告湖东公司应依协议向原告给付7000平方米的商品房。二被告质证称，对《合作协议》、补充协议（一）、补充协议（二）的真实性认可，但未实际履行，没有批文和征地手续。合同书真实，房地产的项目已经转让给曾幼全、段家政和周炜娟进行经营，和原告没有关系。第二组：湖东公司出具的欠条。拟证明亿隆全盛公司对湖东公司交付7000平方米的商品房承担连带责任。二被告质证称，是湖东房地产公司出具，但不是被告真实意思表示，因重大误解才出具的欠条，应确认无效。第三组：湖东办事处主持召开，办事处时任领导班子及曾幼全、周炜娟参加的会议记录。拟证明原告一直在向被告主张交付房屋权利。二被告质证称，是原告的单方行为，不予认可。第四组：原、被告三方签订的情况说明，拟证明被告对交付7000平方米商品房的事实进行确认。二被告质证称，签字加章属实，但不是二被告的真实意思表示，应确认无效。第五组：原、被告三方签订共同选择资产评估机构的协议。拟证明对交付7000平方米商品房的事实，再一次进行确认。二被告质证称，协议上的签字属实，土地出让金、土地补偿费等相关费用都是被告支付，与原告无关，没有评估的必要。第六组：信阳市浉河区发展计划委员会关于对湖东管理区三里店社区绿欣花园农民新村立项报告的批复、征地补偿合同、建设用地规划许可证、项目原始凭证和湖东公司各种证件移交清单、有关土地净收益的情况说明。拟证明，改制前的湖东公司在1998年11月9日取得立项批文，1998年11月18日取得建设用地规划手续，1998年11月7日与三里店村委会签订征地补偿合同，并支付了全部征地款。改制前的湖东公司与通和公司签订合作协议的2007年7月18日之前，湖东公司就已经取得开发许可文件，合作协议及补充协议所约定的“土地净收益”就是土地征收后已经升值的60亩土地。2013年，湖东公司按照国家政策改制后，在签订合同当日将公章及各种证件办理了移交。2013年11月25日，双方就项目开支情况办理了原始证件移交。二被告质证称，批文、规划许可证、征地补偿合同是复印件，不予认可，情况说明属于单方行为，不具有法律效力，支付的票据没有证据相印证。湖东公司与亿隆公司亦向本院提交了上述第一组证据，还提交了以下证据：第一组：2013年至2016年向农户赔偿的拆迁过渡费票据，总计377518元；2007年至2014年缴纳征地补偿费、土地出让金、价调基金、契税、耕地占用税总计4389029.12元；2010年至2014年支付土地拆迁补偿费用总计16369022元。拟证明所有费用都是被告支付，原告没有付出任何义务，原告索取7000平方米的商品房于法无据。原告质证称，证据都是复印件，真实性无法确认。即使该证据是真实的，也只是被告方依照签署的协议在履行自己的合同义务，比如补充协议（一）第四条、合同书第五条明确约定，合同签订后产生的安置过渡费都由湖东房地产公司承担。被告提交的土地出让金票据等证据，恰恰证明相关土地批文在被告持有，因为没有批文就没法缴纳土地出让金。第二组：土地使用证、施工许可证、预售许可证、工程规划许可证、用地规划许可证。原告质证称，说明相关的批文在被告持有，否则，其无法取得合法的建设手续。第三组：2015年所售房屋的价格表，拟证明当时房子的售价大约为5000元/平方米。原告质证称，是否为距离2015年10月1日最近的单价，请法庭核实。第四组：项目所涉房屋剩余房源的查封情况。原告质证称，以司法机关实际查封为准，请求法庭核实。第五组：通和公司注销登记通知书。原告对该证据真实性没有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：改制前湖东公司成立于1998年4月13日，法定代表人为韩列贵，经营范围为房地产开发及销售等。1998年11月9日，信阳市浉河区发展计划委员会下发了关于湖东管理区三里店社区绿欣花园农民新村立项报告的批复【信市计字（1998）114号】。1998年11月18日，湖东公司取得涉案项目的建设用地规划许可证。1998年11月27日，湖东管理区与三里店村民委员会签订征地补偿合同，并载明征地款已足额付清。2007年7月18日，改制前的湖东公司（甲方）与通和公司（乙方）就合作开发湖东办事处行政辖区内的绿欣花园农民新村项目（即现在的“南湖林语”项目）签订合作协议，约定：甲方以土地净收益作为投资，每亩15万元，50亩共计750万元，占土地投资比例的40%，乙方投资1125万元，主要用于前期办证过程中的土地出让金、土地补偿款及各项办证费用，占土地投资比例的60%，将土地使用权证办至甲方名下，按照上述比例由双方共有，并承担开发建设过程中的收益和亏损。甲方为项目开发商，其权利义务为负责项目土地过户、土地征用、拆迁、项目审批及市政各部门关系的协调，对项目进行监督检查和知情签字权等。乙方为项目投资商，其权利义务为负责项目的日常经验管理、销售、编制财务决算报告等。合作协议还就项目管理、争议解决办法等进行了约定。湖东办事处及其时任负责人在合作协议上签字盖章。2008年4月22日，改制前湖东公司与通和公司签订补充协议（一），约定：湖东公司（甲方）以土地收益750万元作为投资款，不再参与项目此后的投资，此后的投资由通和公司（乙方）全额投入，乙方在2009年12月31日前向甲方交付建筑面积7000平方米的商品房，作为甲方的投资收益归甲方所有，其他部分全部归乙方所有。乙方以甲方名义独立开发，甲方不介入经营管理，但应协助乙方办理签章及产权登记手续。项目竣工验收后不能及时交付房屋，每逾期一天，以当时总房价，按照银行同期利率进行处罚。补充协议还约定了其他事项。湖东办事处时任主任徐忠诚在协议上签字认可。2008年10月5日，改制前湖东公司与通和公司签订补充协议（二），约定了项目的四至边界及用地面积。乙方向甲方交付7000平方米房屋的时间为2012年12月31日之前。该协议还对合作协议及补充协议（一）的相关内容进行了确认。湖东办事处及通和公司在协议上签字认可。2013年8月5日，湖东办事处（甲方）、通和公司（乙方）、湖东公司（第三方）与曾幼全、段家政、周炜娟（第四方）签订合同书，约定：甲方的下属企业第三方即将改制，第三方所有权利义务无条件转让给甲方，乙方所拥有的所有权利义务无条件转让给改制后的湖东公司（也即第四方），甲方的收益严格执行补充协议（一）的约定。改制后的湖东公司为项目开发主体。合同确认：2008年元月至2013年6月，乙方共计支付第三方征地拆迁款1020万元，第三方支付土地出让金、契税等办证费用以及征地拆迁费1042.95万元。2012年4月，第三方为乙方垫付资金本息55.85万元，第三方实际支付了1098.8万元，乙方欠第三方78.8万元，合同签订时，乙方将该款支付给甲方。合同签订后，所产生的征地拆迁安置及拆迁户过渡费均由改制后的湖东公司承担。合同还约定了其他事项。2013年8月13日，原湖东公司法定代表人韩列贵与现湖东公司法定代表人曾幼全签署移交清单，对营业执照、税务登记证、公章、土地证等进行了移交。2013年11月25日，改制前的湖东公司将原公司财务账目涉及绿欣花园项目的原始支出凭证移交于改制后的公司。移交清单的项目从2007年6月14日至2015年5月18日。清单显示，2007年湖东公司支付了公告费、征地管理费、价格调节基金、土地出让金。2015年3月9日，湖东公司出具欠条载明，湖东公司通过协商改制给以曾幼全为法人代表的新公司，过去湖东公司与以曾幼全为法人代表的通和公司在湖东地产名下南湖林语项目约定有7000平方米商品房的收益归湖东办事处所有。项目完成后，以曾幼全为法人代表的新公司按照此欠条根据补充协议（一）要求的房屋建设标准在2015年10月1日前兑现，并由亿隆公司承担担保责任。2017年6月8日，就交付房屋一事，湖东办事处时任班子领导及相关人员和湖东公司的法定代表人曾幼全、股东周炜娟专门召开协调会。会上，湖东办事处再一次催促湖东公司尽快交付7000平方米的商品房。2019年8月24日，湖东办事处和湖东公司、亿隆公司三方签署《情况说明》，进一步明确了上述协议、欠条、会议的内容，并就改制后的湖东公司向湖东办事处按照约定交付7000平方米商品房的义务及亿隆公司的保证人地位再次进行了确认。2019年9月12日，湖东办事处、湖东公司、亿隆公司就涉案“南湖林语”项目7000平方米商品房2015年10月1日的价值，共同商定选择鉴定机构进行评估，但未明确鉴定机构名称。另查明，2013年至2016年，以湖东公司名义支付拆迁过渡费377518元；2007年至2014年以湖东公司名义支付征地管理费、土地出让金、价调基金、契税、耕地占用税共计4389029.12元；2010年至2014年，以湖东公司名义支付土地拆迁补偿费16369022。又查明，变更前的湖东公司是湖东办事处下属企业，改制后的湖东公司承继了通和公司的权利义务，法定代表人变更为曾幼全，股东变更为段家政、周炜娟。通和公司于2013年11月28日被注销登记。再查明，原、被告合作协议约定的绿欣花园农民新村项目就是现在的“南湖林语”项目，位于湖东××辖区内。2011年1月25日取得“信市国用（2011）第10055号”建设用地国有土地所有权证书，使用面积44552.10平方米。2013年5月17日取得“地字第411501201300007号”建设用地规划许可证。2013年11月5日取得编号为“信规建字第411501201300028”号建设工程规划许可证，2014年7月18日取得编号为“信规建字第411501201400023”号建设工程规划许可证。分别于2014年1月10日取得编号为4115012014010601、2014年9月28日取得编号为4115012014052601、2015年5月26日取得编号为411502201505260401、2015年5月26日取得编号为411502201505260501的四份建筑工程施工许可证。从2014年至2018年，湖东公司共取得七份商品房预售许可证。本院认为，原、被告对涉案合同、欠条、情况说明的真实性均没有异议，综合诉辩双方意见，本案的争议焦点如下：一、原告请求被告交付7000平方米商品房或者等值现金以及相应利息的诉讼请求应否予以支持；二、亿隆公司对上述债务是否应当承担连带担保责任。关于第一个争议焦点，改制前湖东公司与通和公司签订的《合作协议》及补充协议（一）、（二）,是双方当事人合作开发房地产的真实意思表示,不违反法律禁止性规定，应为有效，双方当事人应当按照合同约定全面行使权利、履行义务。二被告认为上述协议存在重大误解，未在法定期限内行使撤销权，亦未提供合同无效的证据，其辩称理由本院不予采信。合作协议对各方当事人的权利义务亦进行了明确约定，改制前湖东公司以土地净收益作为投资，占股40%，通和公司投资1125万元，占股60%，按照前述比例承担收益和风险，双方应当明知并认可投资方式和股权比例。补充协议（一）、（二）进一步明确了合作协议的内容，并对湖东公司（甲方）享有的投资收益进行确定，即通和公司（乙方）向湖东公司（甲方）交付总建筑面积7000平方米的商品房。从1998年的政府批文、征地补偿合同、建设用地规划许可证以及湖东公司改制前后的移交清单可以认定，湖东公司在改制前已经对涉案项目进行开发建设并投入了部分资金。彼时的湖东公司是信阳市人民政府湖东管理区（现湖东办事处）的下属企业，此部分款项可以视为湖东办事处的投资，上述协议约定的“土地净收益”有事实依据，二被告认为原告没有任何投入的抗辩理由不能成立。湖东办事处按照国家政策要求，对湖东公司进行改制，改制前湖东公司享有的权利义务由湖东办事处承继，通和公司享有的权利义务由改制后的湖东公司承继，法定代表人及股东亦进行相应的变更。2013年8月5日相关四方签订合同书和改制后湖东公司2015年3月9日出具欠条载明，湖东办事处享有改制前湖东公司7000平方米商品房的受让权，相应的此项义务由改制后的湖东公司承担。该权利义务关系在此后的情况说明、共同选择资产评估机构协议中，得到湖东办事处、改制后湖东公司的进一步确认。因此，湖东办事处请求湖东公司交付7000平方米商品房的诉讼请求，理由正当，应予支持。因涉案房屋大部分被出售或者被查封、抵押等，在湖东办事处交付7000平方米商品房的诉讼请求不能满足时，湖东公司应当以7000平方米商品房为基数，按照欠条载明时间节点（2015年10月1日）的市场价格赔偿湖东办事处的违约损失。又因补充协议（一）对逾期交房的违约责任进行了约定，湖东公司未按照约定交付房屋，构成违约，湖东办事处要求支付相关利息的请求，应予支持。但未明确约定存款利率还是贷款利率，本院酌定以中国人民银行同期存款利率计算逾期交房的利息损失至债务实际履行之日止。关于第二个争议焦点，亿隆公司在改制后湖东公司2015年3月9日出具的欠条上表明，为改制后湖东公司向湖东办事处交付房屋的义务承担担保责任，并在保证人处签章，其保证人的地位符合法律规定。双方未约定保证方式，应为连带责任保证。因此，湖东办事处要求亿隆公司承担连带责任的诉讼请求，理由正当，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十二条第一款、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十一条之规定,判决如下:一、被告信阳市浉河区湖东房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起30日内按照合同约定标准，向原告信阳市浉河区人民政府湖东街道办事处交付原告辖区内“南湖林语”项目面积为7000平方米的商品房;二、被告信阳市浉河区湖东房地产开发有限责任公司如不能履行本判决第一项交付房屋的义务，按照2015年10月1日的市场单价（以双方协商或者共同委托有资质的鉴定机构评估结果为准），计算出“南湖林语”项目面积7000平方米的商品房总价格，以此为标准，于本判决生效之日起30日内赔偿原告信阳市浉河区人民政府湖东街道办事处的损失；三、信阳市浉河区湖东房地产开发有限责任公司在履行本判决第一项或者第二项义务时，需从2015年10月1日起，以本判决第二项确定的金额为本金，按照中国人民银行同期存款利率支付利息至实际履行之日止;四、被告信阳亿隆全盛文化发展有限责任公司对本判决第一项或者第二项以及第三项的义务承担连带清偿责任；五、驳回原告信阳市浉河区人民政府湖东街道办事处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费250350元，由原告信阳市浉河区人民政府湖东街道办事处负担350元，由被告信阳市浉河区湖东房地产开发有限责任公司负担250000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，预交二审案件受理费250350元，并根据对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  吴孔玉审判员  汪 涛审判员  王道新二〇一九年十一月十八日书记员  段凤娇