广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初5484号 原告（反诉被告）：李伟林，男，1988年11月14日出生，汉族，住广西壮族自治区博白县。 委托诉讼代理人：丁敏，广西通诚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西南宁市澳田投资有限公司，住所地：南宁市明秀东路****，统一社会信用代码：91450102MA5KDMRT4R。 法定代表人：陈辉茂，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘志荣，广西同望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：简佳桂，广西同望律师事务所律师。 原告李伟林（反诉被告）与被告广西南宁市澳田投资有限公司（反诉原告）（以下简称“澳田公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案受理后，依法适用简易程序审理，被告澳田公司于2019年9月18日提起反诉，本院对其反诉予以受理。本院于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告李伟林的委托诉讼代理人丁敏，被告澳田公司的委托诉讼代理人刘志荣、简佳桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李伟林向本院提起诉讼：1、被告退还原告租金10000元；2、被告返还原告押金10000元及利息（自《菜场租赁管理合同》到期之日止至返还押金之日止，按照月利率2%计算）；3、被告承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：原告与被告于2017年4月15日签订了《菜场租赁管理合同》，就坐落于南宁市虎邱澳田便民菜场的铺位、租赁期限（两年）、租金、押金、违约责任等进行了约定。原告依约向被告支付了两年的租金20000及押金10000元。原告入驻后发现，该菜场卫生、消防条件远远未达标，存在极大的安全隐患，致使原告无法在该租赁铺面正常经营，原告向被告多次反映，被告均未进行整改，致使原告一直都无法正常经营至本案合同期满。原告按照合同履行了全部义务，被告未按合同全面履行义务，交付的铺面消防、卫生等都不达标，存在安全隐患，造成原告损失，理应承担违约赔偿责任，减少租金的收取。双方签订的《菜场租赁管理合同》租期已满，被告应按照合同约定退还原告已支付押金，逾期退还的，应当承担赔偿责任。原告为维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国消防法》等相关法律的规定，提出上述诉讼请求，请贵院依法支持。 被告澳田公司辩称：1、涉案的承租户主张退还一半的铺面租金和押金、利息没有事实和法律依据。澳田公司与原告签订的租赁合同合法有效，各方当事人应恪守义务。澳田公司已经履行义务，将铺面交付给各原告，现租赁期限已经届满，原告无权主张退还租金。澳田公司在履行合同过程中不存在违约行为，根据《消防法》第13条以及国务院、公安部《建设工程消防管理规定》第13条第一款第三项的规定，涉案的菜场所在的综合楼地上建筑面积仅为8478平方米，并未达到1万平方米，不需要申请消防验收。澳田公司提供各租户的商铺是符合消防要求及卫生要求，且原告也对所交付的商铺进行了使用，澳田公司不存在任何违约行为。2、原告在履行合同过程中存在根本违约行为，根据合同第五条第六款的规定，原告超过五天无故停业，澳田公司有权单方解除合同和没收各租户的缴纳租金和所有押金。在本案当中，原告存在多次连续性停止经营的事实，停止经营的天数超过五天以上，所以澳田公司有权没收各租户的押金。3、原告要求澳田公司支付利息，没有事实和法律依据。首先，根据合同第四条第二款约定，如果存在退押金，是不需要计算利息。原告存在根本违约，拖欠澳田公司代为缴纳的水电费、卫生费、管理费。退一步讲，如果需要退押金，也应先抵偿因合同产生的费用，才能退还给原告。原告主张按照月利率2%退还，没有约定。本案不属于民间借贷的法律关系，无权主张按照月利率2%计算利息。即使计算资金占用的费用，也应按存款利率计算。 被告澳田公司向本院提出反诉诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《菜场铺（档）位租赁合同》合法有效；2、确认原告有权没收反诉被告交纳的押金10000元；3、原告向被告澳田公司支付水费、电费、公共卫生费、综合管理费2755元（详见附件费用统计表）；4、原告向被告澳田公司支付滞纳金2755元（滞纳金计算方式：以2755为基数，每日按3%计算，自2017年7月5日开始分段计算，暂计至2019年6月30日，余下滞纳金计算至水费、电费、公共卫生费、综合管理费全部支付完之日止，最高上限按欠付金额计算）；5、本案诉讼费用全部由原告承负担。 事实与理由：2017年4月15日，被告澳田公司与原告签订《菜场管理合同》，约定原告承租被告位于南宁市澳田便民菜市场摊（铺）位，原告需按时交清水费、电费及水电损耗分摊费、卫生费、综合管理费，于每月5日交纳上月费用，逾期按日追加3%的滞纳金。同时合同还约定承租户不得无故停业不经营，超过五天无故停业不经营的，甲方有权没收已交纳的租金及所有押金。原告在租赁期间违反上述规定，无故不经营已经超过五天，构成严重违约，按约定应当被告有权没收租金及押金。现合同履行期满，原告在合同期间应当按约定支付相关费用但至今未支付，构成违约金，故提起反诉，提出前述诉讼请求。 原告李伟林对被告反诉请求答辩称：1、合同是合法有效。2、合同已经履行期满，原告已经完全履行了自己的合同义务，被告应当在合同期满时按照合同约定退还原告的押金。3、被告方并未有证据证实其代原告方缴纳水费、电费；原告方在合同签订时，向被告支付一万元不等的水电押金，按照双方签订合同的第八条，原告不缴纳水电费，被告有权利在已缴纳的押金中扣除。因此被告向原告主张水电押金滞纳金，没有事实和法律依据。理由是：（1）滞纳金是行政法规定行政机关对行政相对人不按时履行金钱给付义务的处罚方法，滞纳金不适用于本案的民事主体之间。（2）如果法院认为滞纳金是违约金，原告认为按《合同法》第142条规定，违约金是以损失为基础予以确定，而本案33位原告均已缴纳相关的水电押金在被告处，被告可以随时予以扣缴，就算原告存在欠缴情形，被告也不应原告的欠缴存在任何损失；4、被告方要求的滞纳金过高，其中合同并未约定物业费迟延缴纳需要缴纳滞纳金，且被告计算滞纳金的方式未按照合同约定进行计算，原告就算欠缴，也只是每月欠缴，基数应该是按照欠缴的金额、月份，按月分段计算。综上，请求法庭驳回被告的全部诉讼请求。5、双方签订合同第六项，如果被告有证据证实原告方有停业不经营，也是因为被告租给原告的铺面不符合消防法的规定，不能够使用和经营，并非无故不经营，是因为被告的违约行为导致的不经营。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的证据1、2《菜市场租赁管理合同》、收据真实性被告无异议，原告对被告提供证据1、2营业执照、《菜市场租赁管理合同》无异议，本院予以确认。 对于原告有异议的证据：原告认为被告提供的证据3水电费票据与本案无关，被告补充提供的证据1中提供了电表用户名所涉的广西行唐投资有限公司所作说明，上述费用原件由被告持有，票据所指水电费使用地址均为涉案租赁场地地址明秀东路95号，可证实被告支付了涉案摊位所在市场水电费情况。被告提供的证据4考勤表为被告单方制作，证据5告知书及粘贴告知书的照片并未发至承租户，不能证明主张的事实，对其真实性不予认可。 对于被告补充提供的证据：原告对被告补充提交的证据2告知书真实性不予认可，该告知书内容为被告按照合同约定对符合条件的承租户减少费用的通知，属于被告放弃部分权利的说明，对其真实性予以认定。被告补充提供的证据2经营户管理费、卫生费、水电费明细表，无承租户签字部分，为被告对应付款项的说明，不作为证据采纳。有签字部分，本院对其真实性予以认定。被告补充的证据3租赁合同及补充协议、合作建房协议、兴宁区发展和改革局关于给予行唐综合楼项目备案通知、南宁市城乡建设规划委员会建筑设计方案节能意见书，可以证实涉案摊位所在建筑的权属来源及审批情况，本院予以认定。被告补充的证据4为经营期间照片、视频光盘可以反映市场的卫生及消防设备情况，被告未提出现场相关反驳证据，故对真实性予以认定。补充证据5原告认可经营期间被告曾进行过代金券补贴，对补贴签名表真实性予以认定。对被告补充提供的证据5、6、7中被告支出、保安支出、地租等、地租等其他费用支出的证据经营过程中相关支出凭证，经营过程中需投入及支出属正常经营范畴，但支出证据为被告与案外人交易所产生的证据，无法核实真实性，也非本案争议的关键待证事实，不作为认定本案事实依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年4月15日，原、被告签订了《菜场铺（档）位租赁合同》，约定：一、甲方（被告澳田公司）将其位于南宁市虎邱澳田便民菜场的铺（档）位(铺位号:3-18)出租给乙方（原告李伟林）。二、租赁期限自2017年7月1日至2019年6月30日止；免租期自2017年4月15日至2017年6月30日。三、（一）租金24个月，共计20000元。（二）乙方在签订合同时须向甲方交纳履约保证金、设施保证金和水电押金，作为履行合同保证金和菜市场规范管理的经营规范保证金共10000元，期满后无息退回或抵偿因合同产生的债务。（三）乙方须按时交清水、电费及水电损耗分摊费，必须按时交清卫生费。交款时间：每月5日缴纳上月费用，逾期交纳按日追加3%滞纳金。1.电:菜场内有分支电表的商户，电费按照每月商户电表实际用电的度数乘以每度1.5元计算（电损耗公摊费每月30元计算，电表由菜场统一安装，每个电表400元/个,包安装），没有分支电表的商户按照每月75元计算(含电损耗分摊，商户只限用低于50W照明灯，不得使用其他用电设备)。2.水：菜场内有分支水表的商户，水费按照每月水表实际用水的立方数4元(含水损耗分摊）计算，水表由甲方统一安装，安装费每台1**元（含水表)；没有分支水表的商户按照每月30元(含水损耗分摊）计算，由甲方管理人员收取。3.公共卫生费每月45元。4.综合管理费每月30元。六、其他约定：（六）租赁期间，乙方不得无故停业不经营，超过五天无故停业不经营的甲方有权单方解除合同和没收乙方缴纳的租金及所有押金（如乙方有特殊情况需停业，乙方必须向甲方申请，经甲方书面同意确认）。八、下列情形下甲方有权力先使用保证金赔付（保证金先赔付后,乙方应在5天内补足保证金）：(二）乙方逾期不交氷电费的。合同签订后，原告依约向被告交付了租金20000元及押金10000元。 2017年8月18日，澳田公司发布告知书，对已交清2017年4月19日至2017年7月31日水电费、管理费、卫生费的承租户，调整降低收费：（1）已安装电表、水表的承租户：电、水按实际使用度数支付，电1.5元/度，水4元/方，电、水费公摊损耗、公共卫生费、综合管理费降为100元。（2）未安装水表、电表经营户：电费45元/月，综合费用100元/月（含水费、卫生费、管理费），合计145元/月。 原告认可2017年7月1日被告交付摊位，对于免租期是否交付摊位，未予以说明。被告认可租赁合同期满摊（铺）位已收回。 另查明，2014年11月5日，南宁市兴宁区发展和改革局向兴宁区朝阳街道办事处虎邱村村民委员会发出《关于给予行唐综合楼项目备案的通知》（南兴发改登字〔2014〕36号），载明:行唐综合楼项目符合国家、自治区、南宁市有关法律法规及相关产业政策及规划，项目编码为XNCY2014110060；项目拟建地址为南宁市；拟建项目的主要建设内容和规模为新建行唐综合楼1栋，总建筑面积10621平方米，其中地上建筑面积8478平方米，地下建，地下建筑面积2143平方米，负一层为地下停车场，地上1，地上**用作商场层用作酒店及办公等。2016年1月12日，南宁市城乡建设委员会盖章确认了《南宁市民用建筑设计方案节能意见书》，载明：工程名称为南宁行唐综合楼，工程地质为明秀东路95号，建筑层数为地上3层，地下1层；，地下**6005.85平方米，其中地上面积3793.99平方米，地下面积2，地下面积2211。本案所涉菜场位于行唐综合楼第一层。 原告陈述一直在与被告沟通消防、卫生问题，均没有得到解决，导致摊位不能正常使用。被告提供照片说明菜市场卫生状况及消防设施。被告在本案诉讼中提交涉案摊位所在的南宁市兴宁区明秀东路95号2017年5月至2019年7月的水费、电费有效发票和清单。水费用户名为兴宁区朝阳街道办事处虎邱村，电表户名为南宁市泰科农机产品经营部、广西行唐投资有限公司。 本院认为，一、关于合同效力问题。澳田公司将其开发的市场摊位出租给原告并收取租金，租赁房屋经主管部门审批建设，双方签订的《菜场铺（档）位租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。 二、交付摊（铺）位是否符合约定及法定使用条件问题。根据《中华人民共和国消防法》第十一条的规定“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责”，国务院公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条第一款第三项的规定“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：……（三）建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场”，而本案所涉菜场所在的行唐综合楼一至七层地上建筑面积仅8478平方米，所涉菜场位于行唐综合楼一层。本案所涉菜场不属于前述规定投入使用前应当申请消防验收的人员密集场所，不存在租赁建筑不符合消防规定条件的情形。原告主张应消防问题影响经营正常经营，未能陈述具体影响的情形，也无证据证实消防管理部门主动检查发现消防问题责令整改导致经营受影响。原告申请向兴宁区消防大队调取菜市场有关消防检查的情况，如前述，租赁建筑不属于应当申报消防验收的公众场所，也无证据证实消防管理部门对租赁场地进行过检查，故对原告申请调取证据，本院不予准许。此外，被告主张租赁建筑存在卫生问题，未能提供相关证据佐证其主张，相反原告提供照片证实市场的卫生环境。综上，澳田公司交付的摊位符合约定及法定条件，原告要求减少一半租金并返还部分租金，无事实及法律依据，本院不予支持。 三、关于押金是否应当返还的问题。被告主张原告超过五天无故停业不经营，按合同约定押金应予以没收。关于承租户是否无故停业的问题。被告提供电表、水表交费明细证实已安装水电表承租户后期确实存在水电使用较少或不使用的情形，部分承租户长期未交纳水电费及卫生、综合管理费。原告陈述摊位存在不能正常经营，但无法举证因消防、卫生问题所致，综合被告提供的证据及原告陈述，本院认定承租户确实存在不正常开业经营的情形。至于是否应当没收押金，上述约定属于市场经营方为了保持一定数量经营户，维持新设立市场一定的经营规模而与承租户所作的限制性规定，承租户不正常开业，确实影响市场的人流及经营，但作为承租户在已交纳租金的情形下，不应过分苛责要求承租户任何条件下均不得停业。综上，对原告违反合同约定情形，本院酌情按每个摊位扣除押金500元作为违约责任承担方式。被告主张全部扣除押金，以弥补其市场建设投入的损失，因市场无法继续经营造成的损失，存在多方原因，故对被告主张全部没收押金，本院不予支持，故原告应向被告返还押金9500元。关于原告要求的押金利息，双方合同约定押金无息退还，且双方对于应返还押金数额存在争议，故对此主张，本院不予支持。如被告仍欠其他费用，押金应进行相应抵扣。 三、关于被告反诉主张原告支付的费用问题。双方签订的合同合法有效，被告应按照合同约定向澳田公司支付水费、电费（电费公摊）、卫生费及综合管理费。按合同约定及实际履行合同中被告对符合条件的承租户减少收费的情形，有三种交费情形：1.已安装电表、水表的承租户：除按实际用电、用水计算费用外，应支付30元/月的电损公摊费，公共卫生费30元/月、综合管理费分别按定额45元，共计105元。2.未安装电表、水表的承租户：固定电费75元/月、水费30元/月，公共卫生费30元/月、综合管理费分别按定额45元/月，合计180元/月。3.2017年8月18日，澳田公司告知承租户，对交清2017年4月19日至2017年7月31日水电费、管理费、卫生费的经营户，收费如下：（1）已安装电表、水表的承租户：电、水表按实际支付，电公摊损耗、公共卫生费、综合管理费原共计105元，降为100元。（2）未安装水表、电表经营户：电费45元/月，综合费用100元/月（含水费、卫生费、管理费），合计145元/月。上述1、2种计算方式属于合同约定应交纳费用，第3种是澳田公司对已交费承租户在合同约定范围内降低收费的计算方式。澳田公司本案中也举证证实其在经营中已支出相应水电费。因此，原告应按约定支付相关费用。原告在本案中主张被告按第3种方式支付费用2755元，符合约定，原告未举证证实其已交纳上述费用，本院予以支持。原告抗辩澳田公司未举证证明已实际代交费用，不应支付上述费用，本院不予支持。 四、关于滞纳金，原告主张的滞纳金实际未按合同约定的违约金。如前述，被告交付的摊位符合合同及法律规定条件。原告应当按约定于每月5日交清上一个月水电及卫生费，逾期按日3%支付违约金。原告未按约定期限支付上述费用，应按约定承担违约金。被告抗辩违约金过高，且综合管理费没有约定违约金。根据《合同法》第一百四十条第二款规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，按合同约定计算的违约金已超出应付款数额，原告主张按拖欠金额计算违约金确实高于实际损失，结合原告延期拖欠的电费、水费、卫生费及管理费总数及时间，本院对原告主张的违约金予以调整，酌情按拖欠款项总额2755元的30%计算违约金为826.5元。被告抗辩管理费未约定违约金，但拖欠行为确实造成原告资金占用损失，故本院计入拖欠金额范围调整应付违约金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、原告李伟林与被告广西南宁市澳田投资有限公司于2017年4月15日签订的《菜场铺（档）位租赁合同》合法有效； 二、被告广西南宁市澳田投资有限公司向原告李伟林返还押金9500元； 三、原告李伟林向被告广西南宁市澳田投资有限公司支付水电费、卫生费、综合管理费共计2755元； 四、原告李伟林向被告广西南宁市澳田投资有限公司支付逾期交费违约金826.5元； 五、驳回原告李伟林的其他诉讼请求； 六、驳回被告广西南宁市澳田投资有限公司的其他反诉诉讼请求。 七、上述二、三、四项原告李伟林与被告广西南宁市澳田投资有限公司互相负担义务相抵后，被告广西南宁市澳田投资有限公司应向原告李伟林支付款项为5918.50元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费150元，由原告李伟林负担146元，被告广西南宁市澳田投资有限公司负担4元； 反诉案件受理费94元，由被告广西南宁市澳田投资有限公司负担75元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  凌伟东 二〇一九年十一月二十日 书记员  吴文君 【附法律条文】 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。