山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0214民初6502号原告（反诉被告）:程济中，男，1954年7月1日出生，汉族，住山东省济南市历下区。被告（反诉原告）:青岛鑫江恒润房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市城阳区夏庄街道秦家小水社区。法定代表人:方新山，职务总经理。委托诉讼代理人:宁亚南，山东海乐普律师事务所律师。委托诉讼代理人:王瑞屏，山东海乐普律师事务所律师。原告（反诉被告）程济中与被告（反诉原告）青岛鑫江恒润房地产开发有限公司（以下简称“鑫江开发公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程济中与被告青岛鑫江恒润房地产开发有限公司原委托诉讼代理人文尧、现委托诉讼代理人宁亚南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程济中向本院提出诉讼请求：1、判决对被告非法获取巨额利益提出解除合同效力确认无效，继续履行合同，按照被告备案申报价格双方签订商品房买卖合同；2、或依法判决被告因其违约双倍返还原告定金10000元（5000元×2）；3、判决被告赔偿原告房屋差价款损失（按鉴定结论的差价款计算）；4、判决被告承担全部案件受理费、鉴定费。诉讼过程中，原告明确诉讼请求为：如果法院支持第一项诉请，第二、三项诉请原告放弃，如果法院不支持第一项诉请，第二、三项诉请原告继续坚持。事实和理由：2016年10月1日，原、被告签订的《商品房预定书》第1条：乙方自愿购买甲方所售位于城阳区王沙路2号“鑫江水青花都二期”项目13幢1单元901室，预测建筑面积82.97平方米，房屋单价9560元/㎡。被告的《鑫江水青花都项目房屋销售信息表》打折后单价8766元/㎡，房屋总价727315.02元。第2条：本协议签订之日乙方预付5000元作为定金，签订此预定书七日内签署正式《商品房买卖合同》，该定金充抵相应房款。第3条：乙方承诺在本协议签订之日起七天内向青岛市房屋专项维修资金管理中心缴纳房屋维修基金，甲方承诺在约定期限内签订正式合同时，单价及房号均维持本协议不变。第4条：一次性付款。第5条：乙方自签订本协议之日起7天内未与甲方签署《商品房买卖合同》，视为乙方自动放弃该房屋，甲方有权将乙方所定房屋另行销售。第7条：本协议一式三份，甲方执两份，乙方执一份，自甲乙双方签字或盖章之日起正式生效，具有同等法律效力（见证据1、2、3）。合同签订后，原告支付购房定金5000元，并在约定的时间内向被告提出签订《商品房买卖合同》，被告销售人员告知城阳区房管局的网签合同系统出现了问题，暂时不能进行网签。之后原告多次向被告提出什么时候可以上网签订商品房买卖合同，被告告知还是不能网签合同。为此，原告曾三次到青岛市国土资源和房屋管理局城阳分局房产处调查了解，经房产处刘科长看过原、被告签订的《商品房预定书》、《鑫江水青花都项目房屋销售信息表》中每建筑平方米成交单价8766元后，告知原告开发商的成交单价8766元超过了其预售备案价8500元／㎡，所以不能进行网上签订商品房买卖合同。原告当面提出开发商这种欺骗购房人和违法行为你们应当作出处理，刘科长立即打电话将鑫江集团孙总监叫到办公室，让其处理此事。摘抄2016年11月25日原告与被告孙总监部分通话录音：孙：“这个事我给相关领导汇报过了，按照备案价签不行，你如果觉得不满意的话你可以去到现场那里选择退房。”程：“他的意思我问一下，你再给我说一下，怎么个意思。”孙：“我刚才给你说了吗，不能按照你说这个价钱来签，前面都有一个订购书吗，要签就按照前面的订购书达成的意向来签。”程：“现在是青岛市城阳区房管局说你超过备案价格他们不同意，你过不了网签价格，他不同意网签，你过不了他们的关，现在是网签不了合同不是我们的过错。你听我说，是你们超出了预售备案的价格对外销售加价销售，加价销售商品房的价格那是违法。所以说我们房子等一二个月，两次来房管局刚才上午我又来了，我来了第3次。他们说你们（开发商）超过预售备案价格一分钱，我们这里你也过不了网签价格，也不能在网上签订商品房买卖合同，他们说通过不了，网签的价格必须是备案价格就是这个事。”孙：“昨天接待你的房产处刘处长给你解释，前一段时间又一个上幅20%就是这几天刚刚给停掉的，知道吗？”程：“你现在怎么处理这个事，我问你。”孙：“你可以退房。”程：“我不同意退房，你说怎么办，网签过不了。”孙：“我不是跟你说了吗，销售老总给你解释。”（见证据4、5录音及录音笔录）。2017年3月份，原告听说被告与许多不能通过网签的购房人签订阴阳商品房买卖合同各一份，一份对内的按照商品房预定书约定的约9000元／㎡付款，一份对外的商品房买卖合同按备案价约8500元／㎡通过网签，因此，原告向被告提出网上签订商品房买卖合同。摘抄2017年3月6日13点57分程济中与被告售楼处王鑫经理部分通话录音：王：“你想怎么买吧，你说。”程：“我怎么买，咱怎么订的怎么买，咱们那里有协议吗，我买了以后，我的钱一直放着，这样卖了你们也省个心。”王：“不，你要说现在我继续买，还是按那个价格来执行，按现在这个情况来签合同，现在还是签不了，你还要等着。”程：“你给领导说说吧，你说老程放着钱，人家在账上，人家跑了八趟了，对吧。”王：“行，我知道你这个意思大叔，我给领导反映反映。”摘抄2017年3月6日14点48分：王：“大叔，啊啊，我正在开会给领导汇报一下，领导的意见我先给你转达一下，我怕你着急，就是按之前咱们约定来办，我们公司不会有任何的变化，好不好。”程：“好，行，就按当时咱们8900也好8800也好，按那价来签合同。”王：“不是，不是，我按照你这次你今天来的目的按照这个事办。”程：“那个目的。”王：“之前约好了的给你退款的这个事。程：“退款不是我说退款的，是你说退款的，我肯定不同意。”王：“按照这个办，这是公司的意思。”（见证据6录音及笔录）。国家发展改革委员会发改价格[2011]548号《商品房销售明码标价规定》第九条：对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。山东省物价局鲁价检发(2011)91号《山东省商品房销售明码标价规定实施细则（试行）》第六条：已取得预售许可和现房销售已备案的房地产经营者，应按住房建设主管部门规定公开的时间要求和内容，将取得预售许可和备案的商品住房项目一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，严格按照预售方案申报价格明码标价对外销售。据此规定，被告成交单价8766元／㎡超出其预售备案申报价格约8500元/㎡，造成无法通过网签商品房买卖合同，被告行为已违反上述规定，严重违法（见证据7、8）。2017年5月10日，被告向原告送达《解约函》，函中：“按照认购书约定，您应在2016年10月8日前与我公司签订该商品房的《青岛市商品房预售合同》并办理该房屋的贷款手续并交纳相关费用。但是，截至本函发出之日，您仍未办理上述签约、贷款的相关手续及交纳相关费用，严重影响了我司的房屋销售及回款，并给我公司造成重大损失。为此，现我公司正式通知您：我司按照《认购书》第5条规定将您所认购的商品房另行处置。”被告凭空捏造原告违约的理由是不能成立的，上述证据足以证明被告行为已构成严重违约（见证据9）。《中华人民共和国合同法》第九十六条：当事人一方按照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》笫八条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。原、被告签订合同后，被告将涉案房屋另行出售他人可以非法获利425967.98元，被告在巨额利益驱使下单方提出解除合同，对此，人民法院依法应判决确认解除合同的效力无效，继续履行合同，按照被告备案申报价格双方签订商品房买卖合同。原、被告签订的《商品房预定书》符合合同法第十二条规定的合同内容的条款，构成合同。被告在销售中未公开每套房屋价格，在其明知超过预售备案申报价格8500元/㎡的情况下与原告约定成交单价8766元/㎡，致使原告无法通过网上签订商品房买卖合同。之后因涉案房屋市场价涨幅至13900元/㎡，被告在巨额利益驱使下又捏造原告违约为由提出解除合同，对原告意味着丧失了购买涉案房屋单价8766元/㎡最佳机会，（按房天下被告6月份销售单价13900元/㎡-8766元/㎡=5134元/㎡×82.97㎡=425967.98元），截止2017年6月份被告造成原告房屋差价款约425967.98元重大经济损失（见证据10）。综上所述，上述铁的证据不仅证明被告行为构成违约，且严重违法，给原告造成了重大经济损失，依照上述法律及最高人民法院司法解释规定、合同约定，被告应当承担民事赔偿责任。原告为维护其合法权益，依法向法院提起诉讼，恳请贵院作出支持原告诉讼请求的公正判决。被告鑫江开发公司辩称，对于第一项诉请，原告无权单方变更房屋价格、要求备案申报价格与被告签订商品房买卖合同，且被告已在2017年5月10日向原告发出书面的解约函，依法解除了双方签订的商品房认购书，原告已收到该份解约函，按照原告的诉请也无法继续履行合同、签订买卖合同。反诉原告鑫江开发公司向本院提出反诉请求：1、请求判令解除反诉人与被反诉人2016年10月1日签订的《商品房预定书》；2、请求判令被反诉人向反诉人支付违约金5000元；3、反诉费用由被反诉人承担。诉讼过程中，反诉原告鑫江开发公司自愿放弃要求反诉被告支付违约金5000元的反诉请求。事实和理由：反诉人与被反诉人于2016年10月1日签订《商品房预定书》，被反诉人认购反诉人开发的位于青岛市城阳区王沙路2号鑫江水青花都二期项目13幢l号楼701号房。该预定书第5条明确约定“乙方（即被反诉人）自签订本协议之日起7日内未与甲方（即反诉人）签署《商品房买卖合同》视为乙方自动放弃该房屋，甲方有权将乙方所订房屋另行销售。甲方将房屋另行销售，不再通知乙方，给甲方造成的一切损失由乙方承担”。该认购书签订后，被反诉人未在约定的时间内与反诉人签订《商品房买卖合同》，反诉人曾多次催促被反诉人尽快按照约定与反诉人签订《商品房买卖合同》，但被反诉人一支以种种理由加以推脱，时至今日，被反诉人仍未与反诉人签订《商品房买卖合同》。被反诉人的行为严重违反了《商品房预定书》的约定，给反诉人造成重大损失，反诉人特诉至贵院，望判如所请。反诉被告程济中对反诉原告鑫江开发公司的反诉辩称，反诉原告的诉请无事实法律依据，实属是非颠倒，无中生有，反诉被告在本案中提交的证据5至12足以证明反诉原告与反诉被告签订了商品房预定书，反诉被告按照约定向反诉原告曾多次提出要求双方签订买卖合同的主张，但反诉原告一直推脱，时至今日拒绝与反诉被告签订买卖合同，反诉原告的行为不仅违约，而且严重违法，给反诉被告造成严重经济损失，截至2017年6月份为430199.45元，这是不争的客观事实，恳请贵院依法驳回反诉原告的诉请。为支持其主张，原告（反诉被告）程济中向法庭提交如下证据：1、《商品房预定书》1份，证明：2016年10月1日，原、被告签订购买青岛市城阳区王沙路2号鑫江水清花都二期项目13号楼1单元901号房屋商品房预订书，协议第一条约定房屋建筑面积82.97平方米，单间9560元/㎡，第二条约定本协议签订之日原告预付5000元作为定金，签订此预订书7日内签署《商品房买卖合同》，该定金充抵相应房款。根据第4、5条约定，原告应当在签订商品房预定书之日起七日内与被告签订房屋买卖合同、一次性缴纳总房款。被告鑫江开发公司：对该证据真实性予以认可，但需要注意的是，1、《商品房预定书》下面明确注明“乙方（即本案原告）确认在签订本协议书时对甲方所售鑫江水青花都项目概况、本协议内容、购房流程已做到充分了解。贷款手续、贷款利率及贷款额度按银行或公积金规定办理。”因此，原告在平等自愿的基础上，为了达到购买到房屋的目的，与被告签订的《商品房预定书》是其对自己权利义务的自由处分，也是原告对自己真实意愿的自由表达，符合民法总则及合同法中的意思自治原则，即使《商品房预定书》违反法律或行政法规的强制性规定，相关的责任和不利后果也应该由原告自行承担。后补充如下质证意见：《商品房预定书》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据第4条、第5条约定，原告应当自签订协议之日起7日与被告签订《商品房买卖合同》、一次性付清总房款，否则视为原告自动放弃该房屋，被告可将房屋另行出售。现原告未在约定期限内与被告签订商品房买卖合同、未交纳房款，被告有权解除《商品房预定书》。2、鑫江水清花都项目房屋销售信息表1份，证明：原、被告签订涉案房屋商品房预定书后，被告出具盖章鑫江水青花都项目房屋销售信息表，将涉案房屋单价打折为8766元／㎡，总价727315.02元的事实。被告鑫江开发公司：对该证据真实性予以认可，该份证据恰恰可以证明被告在房屋销售过程中，明码标价，守法经营。3、置业计划1份，证明：被告销售人员与原告签订商品房预定书时给原告一份涉案房屋平面图。被告鑫江开发公司：对该证据不予认可，该证据无被告工作人员签字，也无被告任何盖章，无法确认上面的内容是何人、何时所写。原告程济中：该证据与证据1、2、4相互印证，是被告提供的涉案房屋平面图。4、青岛市增值税普通发票1份，证明：2016年10月1日，被告给原告出具一张购买涉案房屋定金5000元发票的事实。被告鑫江开发公司：对该证据真实性无异议。5、2016年11月24日、25日程济中与被告孙总监通话录音光盘1张（含录音3段）及录音笔录3份，证明：被告卖给原告涉案房屋单价8766元／㎡，已经超过其在城阳区房管局房产处备案的价格约7800元／㎡，造成原、被告不能通过网上签订商品房买卖合同，具体见录音内容及笔录。被告鑫江开发公司：对该组录音真实性无法核实，证明事项不予认可，该组证据已经由贵院审理的（2017）鲁0214民初第4159号案件的原告（程烁、牛冰、陈瑞云）作为其证据向法庭提交，因此本案中的原告程济中无权将该组证据作为自己的证据再次向法庭提交。从通话录音的内容来看，双方交谈的内容并未提及本案所涉《商品房预定书》中的任何信息（如房屋所在行政区域、小区名称、位置、具体价款等信息），无法看出他们交谈的是关于什么项目的事情；通话录音中人员与被告无关，被告从未以任何方式授权所谓的孙姓人员处理本案所涉《商品房预定书》的任何事项。后补充如下质证意见：即使该份证据是真实的，但可明显看出是原告违反预先约定价格8766元，单方要求按照备案价签订正式预售合同，而孙总监要求原告遵守约定，按照预定单价8766元签订商品房买卖合同，却遭到原告拒绝，这表明原告是因其个人原因未在《商品房预定书》签订之日起7日与被告签订商品房买卖合同，根据证据1，应视为原告自动放弃涉案房屋，被告有权解除《商品房预定书》。6、2017年3月6日程济中与被告售楼处王鑫经理录音光盘1张（含录音两段）及录音笔录两份，证明：摘抄2017年3月6日13点57分程济中与王鑫经理部分通话录音：王鑫：“你想怎么买吧，你说。”程济中：“我怎么买，咱怎么订的怎么买，咱们那里有协议吗，我买了以后，我的钱一直放着，这样卖了你们也省个心。”王鑫：“不，你要说现在我继续买，还是按那个价格来执行，按现在这个情况来签合同，现在还是签不了，你还要等着。”的事实，具体见通话录音内容。被告鑫江开发公司：该通话录音与本案无关，真实性无法核实，证明事项不予认可，认为：1、该组证据已经由贵院审理的（2017）鲁0214民初第4159号案件的原告（程烁、牛冰、陈瑞云）作为其证据向法庭提交，因此本案中的原告程济中无权将该组证据作为自己的证据再次向法庭提交；2、从通话录音的内容来看，双方交谈的内容并未提及本案所涉《商品房预定书》中的任何信息（如房屋所在行政区域、小区名称、位置、具体价款等信息），无法看出他们交谈的是关于什么项目的事情；（3）通话录音中另一方人员与被告无关，被告从未以任何方式授权所谓的王姓销售经理处理本案所涉《商品房预定书》的任何事项。后补充如下质证意见：即使该份证据是真实的，此时在录音中原告要求按照预定价格与被告签订商品房买卖合同，也早已超过《商品房预定书》签订之日起7日的期限，被告有权解除《商品房预定书》。7、国家发展改革委关于发布《商品房销售明码标价规定》的通知1份，证明：第九条规定：对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。被告鑫江开发公司：对该份证据真实性无法核实，对证明事项不予认可，认为：1、即使原告所列的该份文件内容真实，也只能证明政府部门出台过这样的文件，但无法证明原告所主张的被告存在违法经营的行为。比如说在某合同纠纷案件中，如果原告只向法院提交《合同法》的法条就能证明其主张的对方违约行为成立的话，那么中国的整个民事诉讼程序就不用真么繁琐了；2、被告在商品房销售过程中，严格遵守国家法律法规依法诚信经营，原告应就其主张的被告存在不诚信经营的情况承担确切的举证责任；3、该份文件仅仅指出要按申报价对外销售，并未限制双方根据市场价格变动情况对商品房的价格进行自由约定。8、山东省物价局鲁价检发（2011）91号《山东省商品房销售明码标价规定实施细则（试行）》1份，证明：第六条规定：已取得预售许可和现房销售已备案的房地产经营者，应按住房建设主管部门规定公开的时间要求和内容，将取得预售许可和备案的商品住房项目一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，严格按照预售方案申报价格明码标价对外销售。被告鑫江开发公司：质证意见同证据7。后针对证据7、8补充如下质证意见：1、《商品房销售明码标价规定》系部门规章，《山东省商品房销售明码标价规定实施细则》系山东省物价局发布的一个规范性文件，均不属于法律、行政法规。合同法第五十二条规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定才属无效。因此当双方约定价格高于备案价格时不因此无效，可以继续履行，原告无权以此为理由要求变更约定价、而按照备案价来与被告签订商品房买卖合同，结合证据5也可看出，是原告构成违约；2、规定办理网签主要是防止一房二卖，上述虽规定应按申报价格对外销售，但实际上最终售价一定是由买卖双方根据市场价格相互磋商确定的，否则就会违反市场价格规律。《商品房销售管理办法》第十七条也规定：“商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外”、商品房买卖合同纠纷司法解释第六条：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”，可见在不能办理登记备案手续时合同并不当然无效，可以继续履行，原告无权单方变更约定价格；3、根据2018年5月5日《国务院办公厅关于开展涉及产权保护的规章、规范性文件清理工作的通知》（国办发[2018]29号）的规定，“不当限制企业生产经营、企业和居民不动产交易等民事主体财产权利行使的规定”属于清理范围。上述两项规定应当纳入清理清理范围，不应对不动产交易等民事主体财产权利的行使产生约束力。9、《解约函》1份，证明：原、被告签订合同后，合同约定涉案房屋单价8766元/㎡，由于涉案房屋市场价上涨至13900元/㎡，被告如将涉案房屋另行出售他人可以非法多获利425967.98元，在巨额利益驱使下被告捏造原告违约为由，于2017年5月10日单方向原告提出解除合同的事实。被告鑫江开发公司：对该证据真实性予以认可，证明事项不予认可，该证据是被告因原告的严重违约行为行使法定的合同解除权，而正常发出的函件。10、《山东生活日报》1份，证明：2017年3月23日山东生活日报刊登了三个案例，案例2《卖方悔约法院判赔购房者白赚128万元》内容：房子涨价，卖方反悔，上涨的差价卖家要不要赔呢？2017年3月19日厦门市海沧区法院发布了这起购房纠纷，一审判决卖方赔偿128万多元差价。法官说双方都要有契约精神，诚实信用履行合同。被告鑫江开发公司：对该证据真实性无法核实，对证明事项不予认可，该证据与本案无关，且不同的案件因涉及的相关法律关系不同，不能一概而论。后补充如下质证意见：报纸上载明的案例是商品房买卖合同纠纷，而本案是商品房预约合同纠纷，原、被告双方并未签订商品房买卖合同，两者是不同法律关系的案件，该份证据与本案无关。11、被告水青花都二期13号楼价格表1份，证明：原、被告签订水青花都二期13号楼1单元901号房商品房预定书时，13号楼所有房屋每建筑平方米售价在9000元以上，均超过被告在城阳区房管局房产处预售备案每建筑平方米售价约7800元/㎡的事实。被告鑫江开发公司：对该证据真实性无法核实，对证明事项不予认可。12、“房天下”网站水青花都项目价格截图1份，证明：截止2017年6月份该网站发布的被告水青花都二期项目上商品房销售价格为13900元每平米。被告鑫江开发公司：对该证据真实性不予认可，与本案无关。13、鑫江水青花都交付通知书及鑫江水青花都小区交付须知各1份，证明：2017年6月25日，被告向原告通过特快专递送达涉案房屋交付房屋通知书，通知原告于2017年12月21日上午9点办理收房相关手续。被告鑫江开发公司：对交付通知书真实性不认可，对交付须知真实性不清楚，交付通知书为复印件，没有法律效力，即便是真实的，也证明原告没有与被告签订购房合同缴纳购房款，原告存在违约行为。14、中国移动通信集团山东有限公司青岛分公司收据（收据号码为04032684）及鑫江集团2017年度先进工作者表彰大会网上截图各1份，证明：2018年2月7日，原告为被告开发部孙永刚总监使用的手机137××××****缴纳10元电话费，移动公司青岛分公司出具的收据客户名称为袁丽娟，经查，袁丽娟为孙永刚的爱人，为此，原告向法院提交调查收集证据申请书。被告鑫江开发公司：对该组证据真实性不予认可，与本案无关。15、中国移动通信集团山东有限公司青岛分公司收据（收据号码为04032683）1份，证明：2018年2月7日原告为王鑫手机号为139××××****缴费10元，由该公司出具收据一份。被告鑫江开发公司：对该证据真实性不认可，与本案无关。16、发改办价监（2016）2329号国家发展改革委办公厅、住房城乡建设部办公厅关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知及鲁价检发（2016）117号省物价局、省住房城乡建设厅关于贯彻落实发改办价监（2016）2329号文件进一步做好商品房销售明码标价专项检查的通知各1份，证明：上述两份文件规定均要求严格按照商品房明码标价销售规定，（2011）548号《商品房销售明码标价》第九条规定对取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定的时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。上述文件的发布时间为2016年11月1日和2016年11月10日。被告鑫江开发公司：对证据的真实性无法确认，该两份证据仅是两份规范性文件，连部门规章都不是，不属于法律行政法规，虽然规定应当按照申报价格对外销售，但其目的主要是防止一房二卖，实际上最终售价一定是有买卖双方根据市场价格协商确定，否则就会违反市场价格规律，只有违反法律法规的强制性规定才属无效，没有任何法律法规规定约定价格不得高于备案价。原告程济中：上述两份文件及山东省物价局两份文件均属规范性文件，调整房地产开发企业不得超过其备案价销售商品房，如果超过备案价一定不可能通过网签系统签订商品房买卖合同，因此被告与原告签订的涉案房屋价格超过其备案价7838元的1000多元，造成原告无法通过网签，签订商品房合同，其行为构成违反合同约定，造成原告损失，应当承担违约赔偿责任。为支持其主张，被告（反诉原告）鑫江开发公司向法庭提交如下证据：1、《商品房预定书》1份，证明：双方于2016年10月1日签订《商品房预定书》，预定书对双方的权利义务进行了明确的约定。在《商品房预定书》的下面明确注明“乙方确认在签订本协议书时对甲方所售鑫江水青花都项目概况、本协议内容、购房流程已做到充分了解。贷款手续、贷款利率及贷款额度按银行或公积金规定办理。”原告程济中：对该证据真实性无异议，对证明事项不予认可，见原告提交证据1的证明事项。2、预售许可证1份，证明：被告向原告出售涉案房屋的行为有符合法律规定的相关手续。原告程济中：对该证据真实性有异议，对证明事项不予认可，预售许可证中未体现出备案价格，而被告销售的涉案房屋价格已超过备案价，被告预售房屋销售价格违法。3、《解约函》及顺丰快递单各1份，证明：由于原告未按合同约定履行签约义务，被告不得不按合同约定向原告发出解约函，依法解除合同。原告程济中：对该组证据内容、形式均有异议，对其证明事项不予认可，是被告捏造原告违约的事实，而非原告违约，实际是被告超过备案价不与原告签订网上合同的行为构成违约。4、顺丰快递返单1份，证明：被告将证据三通过顺丰快递邮寄给原告，原告于邮寄次日签收，原告在签收之日起三个月内未对解除合同提出异议，依据合同法司法解释二的规定，商品房预售合同已经解除。原告程济中：对该证据真实性认可，对其证明事项不认可。5、青岛市商品房预售合同5份、发票5份及城阳区房地产管理处证明1份，证明：与原告同时期预订房屋的5名购房人成交价格相对于备案价溢价率在20%以内，均在2016年11月10日前办理完毕网签备案手续，说明原告预定涉案房屋后一个月内完全可按照成交价顺利办完网签，但因原告拒不履行商品房预购书，单方要求以较低的备案价签订商品房买卖合同，致使双方未能及时办理完网签手续。原告程济中：对被告提交的5份合同及发票形式真实性无异议，对其证明的内容及事实有异议，与本案无关，即使通过被告的违法手段违反国家发改委548号文第九条规定通过了网签合同，只能证明被告用违法手段骗取超过备案价网签合同，与城阳区房产局存在违法行为，但本案中的证据足以证明被告违反其备案价与原告签订8766元每平方米，超过备案价7838元，不能通过网签系统签订合同，其被告构成违约行为事实。该证明与本案无关，证明的事实是涉案房屋以外房屋的备案价格，因此对该证据不予质证。经审理查明，一、2016年10月1日，被告鑫江开发公司（甲方）与原告程济中（乙方）签订《商品房预定书》，其中，第1条约定：“乙方自愿购买甲方所售位于城阳区王沙路2号‘鑫江水青花都二期’项目13幢1单元901号房（以下称“涉案房屋”），预测建筑面积82.97平方米，房屋单价（RMB）9560元/㎡，总房价款（RMB）柒拾玖万叁仟壹佰玖拾叁元贰角零分（￥793193.2）。”第2条约定：“本协议签订之日乙方预付（RMB）￥5000元作为定金，签订此预定书7日内签署正式《商品房买卖合同》，该定金充抵相应房款。”第3条约定：“乙方承诺在本协议签订之日起7天内向青岛市房屋专项维修资金管理中心缴纳房屋维修资金，甲方承诺在约定期限内签订合同时，单价及房号均维持本协议不变。”第4条约定：“乙方在签订本协议时确定付款方式：一次性付款，签订合同时支付总房款的100%。”第5条约定：“乙方自签订本协议之日起7日内未与甲方签署《商品房买卖合同》，视为乙方自动放弃该房屋，甲方有权将乙方所定房屋另行销售。甲方将该房屋另行销售，不再通知乙方。给甲方造成的一切损失由乙方承担。”同日，原告支付5000元，被告为原告开具了水青花都二期预收房款5000元的发票。被告出具的鑫江水青花都项目房屋销售信息表显示该房屋的成交单价为8766元/㎡，总价款为727315.02元。另查明，涉案房屋在青岛市城阳区房地产管理处的预售备案价格是7838元/㎡，原告购买单价相对于备案价溢价11.8%。与原告同期预定水青花都的五位业主在成交单价与备案价格存在溢价的情况下，均顺利网签了《青岛市商品房预售合同》，相关情况为：1、孙树伟，购买水青花都10-2-1301户，成交单价9172元，备案价格8742元，溢价率4.9%，网签合同时间为2016年10月31日；2、李志刚，购买水青花都13-1-1101户，成交单价8942元，备案价格7888元，溢价率13.4%，网签合同时间为2016年10月6日；3、毛宗龙，购买水青花都13-1-1301户，成交单价8977元，备案价格7938元，溢价率13.1%，网签合同时间为2016年10月9日；4、王东海，购买水青花都10-2-601户，成交单价8960元，备案价格8219元，溢价率9%，网签合同时间为2016年11月4日；5、董效令，购买水青花都13-1-2104户，成交单价8039元，备案价格7438元，溢价率8%，网签合同时间为2016年11月7日。二、在原告提交其与被告处总监孙永刚2016年11月24日的通话录音中，原告要求按照备案价格购买涉案房屋，孙永刚表示回去汇报。在原告提交其与被告处总监孙永刚2016年11月25日的通话录音中，孙永刚向原告表示给相关领导汇报过了，按照备案价格签合同不行，要签就按照预订书达成的意向来签合同。在原告提交其与被告售楼处王鑫2017年3月6日的通话录音中，原告表示愿意按照预定书的价格签合同，王鑫向原告表示公司的意见是退款。三、2017年5月10日，被告通过顺丰速运向原告邮寄《解约函》载明：“尊敬的程济中先生/女士：2016年10月1日，您与我公司签订了《商品房认购书》（以下简称‘《认购书》’），认购我公司开发的王沙路2号鑫江水青花都13栋1单元901室商品房（以下简称‘该商品房》’）一套。按照认购书约定，您应在2016年10月8日前与我公司签订该商品房的《青岛市商品房预售合同》并办理该房屋的贷款手续并交纳相关费用。但是，截止本函发出之日，您仍未办理上述签约、贷款的相关手续及交纳相关费用，严重影响了我司的房屋销售及回款，并给我公司造成重大损失。为此，现我公司正式通知您：我司将按照《认购书》第5条规定将您所认购的商品房另行处置。特此函告！”该《解约函》次日被签收。四、本院根据被告提交的调取证据申请书，于2019年1月17日向青岛市城阳区房地产管理处出具《调查函》，载明：“我院在审理原告程济中诉被告青岛鑫江恒润房地产开发有限公司、原告程烁、牛冰、陈瑞云诉被告青岛鑫江恒润房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷两案过程中，据青岛鑫江恒润房地产开发有限公司反映，在2016年10月份、11月份贵处对不超过预售备案价格20%的商品房买卖合同可以办理网签手续，故向我院提出书面申请，要求就相关事实进行调查。案件相关的基本事实是：原、被告双方于2016年10月1日签订《商品房预定书》，根据该预定书第5条约定：“乙方自签订本协议之日起7日内未与甲方签署《商品房买卖合同》，视为乙方自动放弃该房屋，甲方有权将乙方所定房屋另行销售。甲方将该房屋另行销售，不再通知乙方。给甲方造成的一切损失由乙方承担”，即原告应在该预定书签订之日起7日内与被告签署正式购房合同（即办理网签手续）。两案中双方约定的商品房价格分别为8766元/平方米、8715元/平方米，均没超过备案价的20%。我院根据案件审查需要，现向贵处了解以下情况：1、在2016年9月至11月期间贵处可否为原、被告双方签订的、不超过备案价格20%的商品房买卖或预售合同办理网签手续；2、严格按照备案价进行网签的文件及实施时间（如有相关文件请附后）？上述情况，请贵处书面予以回复为盼。”2019年1月21日，青岛市城阳区房地产管理处向本院作出《关于备案价有关情况的复函》，载明：“贵院《调查函》收悉，有关情况函复如下：经查，2016年11月10日，分管副市长召开青岛市房地产市场调控专题会议，提出对我市房地产市场进行控价。此前，我市商品房网签系统对商品房成交价格上下浮动20%以内不做限制。”上述事实，有原、被告提交的证据，本院依法调取的证据、证据交换笔录及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条关于“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，确认了交易实践中预约合同独立的合同效力。本案中，原、被告于2016年10月1日签订的《商品房预定书》意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。一、关于本诉。本院认为，本案《商品房预定书》旨在锁定原告所购买的房号及价格不变，在将来一定期限内双方订立商品房买卖合同。本案中，根据《商品房预定书》第2条、第5条约定，原告最晚应于2016年10月8日前与被告签订正式的《商品房买卖合同》，原告在本案主张未能在约定期限内签订正式的《商品房买卖合同》是因为被告超过备案价格销售，导致无法网签合同，本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告对2016年10月1日预定涉案房屋的每平方米成交单价8766元是明知的，也是其真实意思表示，本案中，原告并未提交证据证实其在2016年10月8日前向被告主张过依照《商品房预定书》约定签订正式的《商品房买卖合同》，相反原告在2016年11月24日的通话录音中要求的是按照备案价格购买涉案房屋但被拒，在2017年3月6日的通话录音中表示愿意按照预定书的价格签合同但仍被拒。而且，与原告同期预定水青花都的五位业主在成交单价与备案价格存在溢价的情况下，均顺利网签了《青岛市商品房预售合同》，这亦与本院依法调查青岛市城阳区房地产管理处作出的《关于备案价有关情况的复函》相互印证，原告2016年10月1日购买涉案房屋单价相对于备案价溢价11.8%，属于当时青岛市商品房网签系统对商品房成交价格上下浮动20%以内不做限制的时期，上述事实足以证实原告关于被告超过备案价格销售，导致无法网签合同的主张不成立，原告未依《商品房预定书》约定与被告签订正式的《商品房买卖合同》，应依约承担对其不利的法律后果。根据《商品房预定书》第5条约定，原告自签订本协议之日起7日内未与被告签署《商品房买卖合同》，视为原告自动放弃该房屋，被告有权将原告所定房屋另行销售，本案中，因原告违约导致双方未签订正式的《商品房买卖合同》，被告于2017年5月10日通过顺丰速运向原告邮寄《解约函》，符合合同约定及法律规定，本院予以确认。原告关于判决对被告非法获取巨额利益提出解除合同效力确认无效，继续履行合同，按照被告备案申报价格双方签订商品房买卖合同的诉讼请求，无事实法律依据，本院对此不予支持。本案《商品房预定书》虽约定原告预付5000元为定金，但被告向原告开具发票载明的款项性质为水青花都二期预收房款，因定金合同系实践性合同，故该5000元的性质应为购房预付款，而非定金，基于本案《商品房预定书》已解除的事实，本院予以部分支持被告返还原告购房预付款5000元。同理，因原告违约导致双方未签订正式的《商品房买卖合同》，原告要求对涉案房屋市场价值进行鉴定的申请，本院不予准许，原告要求被告赔偿原告房屋差价款损失（按鉴定结论的差价款计算）的诉讼请求，本院亦不予支持。二、关于反诉。如上所述，反诉原告要求解除双方2016年10月1日签订的《商品房预定书》，理由正当，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。诉讼过程中，反诉原告鑫江开发公司自愿放弃要求反诉被告支付违约金5000元的反诉请求，系对自己诉讼权利的有效处分，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告青岛鑫江恒润房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告程济中购房预付款5000元；二、驳回原告程济中的其他诉讼请求；三、解除反诉原告青岛鑫江恒润房地产开发有限公司与反诉被告程济中2016年10月1日签订的《商品房预定书》。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告程济中负担。反诉受理费25元，由反诉被告程济中负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  纪仁峰审判员  李 珂审判员  景艳丽二〇一九年十一月二十日法官助理张科书记员曹贝贝