河北省衡水市桃城区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1102民初2028号原告：景县嘉业房地产开发有限公司。住所地：景县龙华镇郑龙路北段。法定代表人：张福庆，执行董事。委托诉讼代理人：盛皎、杜雪梅，河北凌坤律师事务所律师。被告：景县耐火材料有限责任公司。住所地：景县城西工业区。法定代表人：曹金光，执行董事。第三人：张军，男，汉族，1959年7月22日出生，现住衡水市景县。委托诉讼代理人：赵万萱，河北畅杰律师事务所律师。第三人：郭建国，男，汉族，1957年10月2日出生，现住衡水市景县。委托诉讼代理人：韩甫政、杨苗，河北庶宁律师事务所律师。第三人：张建民，男，汉族，1958年4月1日出生，现住衡水市景县。委托诉讼代理人：韩甫政、杨苗，河北庶宁律师事务所律师。原告景县嘉业房地产开发有限公司（以下简称嘉业房产公司）诉被告景县耐火材料有限责任公司（以下简称耐火材料公司）、第三人张军、第三人郭建国、第三人张建民建设用地使用权纠纷一案，本院于2019年4月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉业房产公司的委托诉讼代理人盛皎、杜雪梅，被告耐火材料公司法定代表人曹金光、第三人张军委托诉讼代理人赵万萱，第三人郭建国、张建民委托诉讼代理人韩甫政、杨苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉业房产公司向本院提出诉讼请求：一、依法确认2010年6月9日原、被告双方签订《土地出让协议》、2010年10月19日原、被告双方签订的《土地使用权转让合同》合法有效；二、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由:原、被告于2010年6月9日签订《土地出让协议书》一份，约定被告将其在景新大街××、××（××厂区、××、××三宗），土地证号分别为景国用（1997）第4520号、第4528号、景国用（1998）字第45**土地使用权转让给原告。协议签订后，原、被告双方进行了实际履行，并已办理土地使用权变更登记手续。原告受让该宗土地后已进行了投资建设，但在原告利用受让土地建设过程中，2016年起，第三人郭建国开始以“景国用（1998）字第4529号土地使用权证利害关系人”名义，主张该宗土地登记至原告公司名下的行为违法。其主张妨碍了原告对受让土地的合法使用，导致原告现有开发建设被迫停滞。因原告与被告公司达成转让协议中所涉土地均为被告公司设立过程中该企业出资积累的公司财产，故被告公司在2010年经营中向我公司转让土地使用权的行为合法有效。第三人张军直接经办了公司设立中取得土地使用权及后续转让等系列行为，故郭建国、张军与本案结果有利害关系应当参加本案诉讼。综上，原告为维护自身合法权益，根据我国合同法、公司法相关规定特向贵院提起本案民事诉讼，请依法照准以上所请。被告耐火材料公司辩称：涉案三宗土地，公司财务账上并无出资记录，三宗地不属于公司出资转让；公司从设立至今始终不存在景县耐火材料一厂、二厂、三厂，公司与一厂、二厂、三厂在设立、经营中不存在任何关系；2010年6月9日公司与原告签订的土地转让协议时，原告知道三宗地未登记在公司名下，而是景县耐火材料一厂、二厂、三厂；土地受让款没有支付给公司，而是全部支付给张军个人，公司取得土地时支付给国土局的土地出让金、手续费是耐火材料公司支付，原告明知三宗地不属公司所有没必要把土地转让款给耐火材料公司；该三宗土地的注销登记、土地变性、出让、转让等相关手续不合法，土地注销时没有申请注销的事实依据，进行变更登记时没有进行变更登记和申请新的土地使用权证书，依照法律规定，土地转让应当招标、拍卖，而涉案土地却是协议转让；涉案土地的注销登记、变性、出让、转让所涉及费用都是原告出资办理，收费票据均在原告手中；耐火材料公司工商登记档案中资产负债表、利润分配表、注册资金验证审定表中的固定资产价值都是虚假的，耐火材料公司不享有三宗土地的使用权；三宗土地是张军个人假借公司之名与他人串通获取非法利益的个人行为。第三人张军辩称：我方认为2010年6月9日与原告所签订土地出让协议、转让合同是有效的。第三人郭建国、张建民共同答辩如下：第一，2010年6月9日的土地转让协议书是原告与张军及耐火材料公司恶意串通损害国家利益及第三人张建民、郭建国的利益，耐火材料公司取得土地未按法律规定走招牌挂程序，损害了国家的财政收入。2010年6月9日，涉案土地使用权为耐火材料一厂、二厂、三厂，耐火材料公司无权处分一、二、三厂的土地使用权，侵犯了第三人的利益。第二，2010年6月9日的土地转让协议书系以合法形式掩盖非法目的，耐火材料公司于2010年10月19日与景县国土资源局签订土地使用权转让合同后，未按规定进行开发，10月19日转让给原告，原告受让土地后仍未按规定进行开发，而是将涉案土地进行出租。第三，土地转让协议书不符合城市房地产管理办法第38、39条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让时应当符合两个条件：1、支付全部出让金并取得土地使用权证书，2、按照约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上。耐火公司将涉案土地转让给原告时，没有取得土地使用权证书，且未完成开发投资总额的25%，因此转让合同无效。本院经审理查明：1997年底第三人张军在筹建耐火材料公司过程中在景县××南，景新路北征地28.08亩。1997年12月张军办理上述经营用地的土地登记手续，为审批便利，以景县耐火材料一厂、二厂、三厂名义办理集体转征建设用地手续，土土地证号分别为景国用（1997）第4520号、第4528号、景国用（1998）字第45**经查证工商登记管理部门，景县耐火材料一厂、二厂、三厂并未在公司行政主管部门进行登记注册。1998年1月第三人张军向景县工商行政主管部门申请设立被告耐火材料公司，在提交给工商行政主管部门的公司设立登记材料中注明被告的法定代表人为张军，股东为张军、郭建国、邵峰、李建民，经营场所为景县城西工业区，案涉土地原所有权人景县景州镇郁桥村民委员会出具了经营场所的书面证明，证明张军在郁桥村南、景新街北购地叁拾亩用于建景县耐火材料有限责任公司。耐火材料公司设立后一直实际使用上述三宗土地，并在土地上建设经营用房并办理了房屋产权登记。工商档案材料显示，耐火材料公司开办当年报送工商登记机关的工商企业注册资金验证审定表中已将土地使用权作价80万元列入公司资产，此后至2010年耐火材料公司每年年检提交工商局的资产负债表中均将三宗土地使用权列为公司财产。2002年耐火材料公司董事会确认公司实际股东为张军、张建、姜峰，参会人对案涉三宗土地用于公司经营对外进行抵押融资等事实进行了确认。2010年6月9日原告与耐火材料公司就前述三宗土地签订《土地出让协议书》，约定：“耐火材料公司将在郁桥村南、景新街北土地28.08亩，以单价35.6125元／亩共合款一千万元的价格有偿转让给嘉业房产公司。地上四周围墙、机井一眼归嘉业房产公司，其它地上附着物由耐火材料公司拆除；协议签订后嘉业房产公司先付款50%即伍佰万元，办完过户手续后余下五百万元付清；耐火材料公司收清款后三个月内清理完地上附着物，给嘉业房产公司腾出土地，无论任何原因引起的土地纠纷及损失由耐火材料公司承担”。协议签订当日，原告向耐火材料公司支付土地出让金4734804.76元。因原告使用土地需要将土地用途由工业用途变更为商品住宅用地，遂由耐火材料公司先将土地办理变性手续后办理转让变更登记手续。土地变性过程中，景县国土资源局委托衡水信达土地房地产评估有限公司对耐火材料公司上述案涉三宗土地使用权改变用途价格进行评估，估价结果为三宗土地工业用途总地价242.54万元，住宅用途总地价311.08万元，两种用途土地价格差额为68.54万元。2010年8月18日耐火材料公司与景县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，将案涉三宗土地改变用途为住宅类型用地，后由原告缴纳了变更用途出让金68.54万元。随后在办理土地使用权转让变更登记过程中，2010年10月19日原、被告双方按景县国土资源局要求再次就案涉土地使用权转让事宜签订了《土地使用权转让合同》，2010年10月22日景县人民政府为原告核发了土地登记证书，原告取得了案涉土地使用权。原告嘉业房产公司分别于2010年7月18日、8月29日、12月17日、2011年1月6日向耐火材料公司及其时任法定代表人张军支付260万元、120万元、100万元、50万元，截止至2011年1月6日原告总计支付给被告土地转让款10034804.76元。被告耐火材料公司自成立之日至2012年1月5日，由第三人张军担任法定代表人，2012年1月5日法定代表人变更为第三人曹金光；现该公司股东为曹金光占股51%，股东张军占股49%。原、被告双方就涉案土地的转让完成后，因被告耐火材料公司仍有经营活动，且原告公司暂未确定开发计划，双方签订租赁协议约定将涉案土地返租给被告耐火材料公司，约定原告需建设使用时提前通知被告耐火材料公司。2016年5月9日，因耐火材料公司未按约定交纳租金，原告诉至景县人民法院要求解除涉案土地的租赁协议、被告耐火材料支付拖欠租金。在该案件审理过程中，耐火材料公司（法定代表人已变更为曹金光）对案涉三宗土地的土地使用权已转让给原告，并自2010年转让后仍由其使用的事实及解除租赁合同均予以认可。景县人民法院以（2016）冀1127民初1110号民事判决判令解除原被告之间就涉案土地所签租赁协议，并由被告向原告支付所拖欠租赁费。现该判决业已生效，涉案土地已由原告自被告处收回，正在开发建设中。第三人郭建国于2017年7月26日向衡水市人民政府提出行政复议申请要求撤销对景国用（1998）字第4529号土地证的注销登记，景县人民政府提交行政复议答复书，认为第三人郭建国对其主张的土地没有事实上的使用权，不是适格主体。衡水市人民政府于2018年11月21日作出复议决定书，确认景县人民政府将景国用（1998）字第4529号土地证所载土地转移登记到原告名下注销第4529号土地证违法。原告不服该复议决定，在法定期限内向本院提起行政诉讼，现该案尚未审结。上述事实有原、被告、第三人所提交证据及庭审笔录在案为据。本院认为：由耐火材料公司设立、经营及土地征用、登记、使用、变更情况来看，耐火材料公司的原法定代表人张军为设立该公司，向案涉土地的原所有权人郁桥村村委会征地28.08亩，为了审批便利，张军遂以未经依法设立的耐火材料一厂、二厂、三厂的名义将28.08亩土地拆分为三宗土地办理集体转征建设用地手续。1998年耐火材料公司在工商局注册正式成立，其经营地点即为案涉28.08亩土地所在地，郁桥村委会出具了场地证明。耐火材料公司实际使用案涉28.08亩土地，在土地上进行了经营用房的建设并办理了房屋产权登记，耐火材料公司在历年呈报给工商局的年检材料中也均将上述土地使用权列为公司财产。后土地管理部门根据土地实际情况对三宗土地的使用权人登记变更为耐火材料公司，并与之签订土地变性的土地出让合同。均说明三宗土地〈包括景国用（1998）字第4529号土地证所载土地〉实为耐火材料公司在设立过程中由公司实际出资人张军出资征用取得的公司经营场所，属于耐火材料公司的财产。第三人郭建国和张建民均不是土地的实际使用权人。2010年6月9日原告嘉业房产公司与被告耐火材料公司签订的《土地出让协议书》，协议主要内容是房地产权利人耐火材料公司通过买卖方式将其房地产转移给嘉业房产公司，该协议实际应为房地产转让协议，协议系双方真实意思表示，因当时三宗土地的土地权证〈包括景国用（1998）字第4529号土地证〉所记载“土地使用者”已由景县耐火材料一厂、二厂、三厂更改为耐火材料公司，并加盖有土地管理部门印章，按照日常交易习惯，原告有理由认为耐火材料公司为案涉三宗土地的合法使用权人，对案涉土地有处分权，符合交易习惯，在交易过程中不存在任何过失，且已支付了合理对价，系善意相对人，涉案土地已由原告占有和使用，故原告嘉业房产公司与被告耐火材料公司2010年6月9日所签订的《土地出让协议书》当属合法有效。被告耐火材料公司自成立之日至2012年1月5日，由第三人张军担任法定代表人，张军在公司经营过程中所办理的征用土地、签订出让协议、转让协议、涉案土地的返租等行为，均为代表耐火材料公司而行使的职务行为；在原告诉被告解除涉案土地的租赁协议、支付拖欠租赁费一案中，耐火材料公司对案涉三宗土地的土地使用权已转让给原告并仍由其使用的事实及解除租赁合同的事实予以认可。景县人民法院（2016）冀1127民初1110号民事判决业已生效，现被告耐火材料公司提出工商登记档案中资产负债表、利润分配表、注册资金验证审定表中的固定资产价值是虚假的，耐火材料公司不享有三宗土地的使用权的主张没有事实依据支持，对此本院不予采信。第三人郭建国、张建民所主张的2010年6月9日的土地转让协议书是原告与张军及耐火材料公司恶意串通，因耐火材料公司取得土地未按法律规定走招牌挂程序，损害了国家的财政收入，该主张并无事实和法律依据。景县耐火材料一厂、二厂、三厂并未依法设立，而涉案土地实为耐火材料公司以耐火材料一厂、二厂、三厂名义所征用；第三人并未提交由郁桥村村委会办理集体转征建设用地的有关手续，因此郭建国、张建民并非土地使用权人；第三人郭建国、张建民所主张权益应当属企业设立、经营过程中所发生的纠纷，相关权利人可另行主张权益。第三人郭建国、张建民所主张的土地转让协议不符合城市房地产管理办法第38、39条的规定，耐火公司将涉案土地转让给原告时，没有取得土地使用权证书，且未达到开发投资总额的25%，因此转让合同无效。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第二项未达开发投资总额25%的规定，系对城市房地产开发的管理性规定，并非效力性强制性规定，原、被告就涉案土地达成转让协议，交付相关款项，原告取得了土地使用权证书，第三人要求依此确认转让协议无效，本院不予支持。衡水市人民政府作出复议决定书，确认景县人民政府将景国用（1998）字第4529号土地证所载土地转移登记到原告名下注销第4529号土地证违法。原告不服该复议决定，在法定期限内向本院提起行政诉讼，现该案尚未审结。对原告确认2010年10月19日签订的《土地使用权转让合同》合法有效的诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第五十七条、第五十八条、第六十一条、第七十五条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认2010年6月9日原告景县嘉业房地产开发有限公司与被告景县耐火材料有限责任公司签订的《土地出让协议》，合法有效；二、驳回原告景县嘉业房地产开发有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费81800元,由原告景县嘉业房地产开发有限公司与被告景县耐火材料有限责任公司均担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审 判 长  单双虎审 判 员  张忠华人民陪审员  叶晓权二〇一九年十一月二十日书 记 员  郭立志