山西省临猗县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0821民初2105号 原告（案外人）：吴某某，男，汉族，现住临猗县。 身份证号：×××。 委托代理人：赵勇，山西勇谋律师事务所律师。 被告（申请执行人）：秦某某，男，汉族，住临猗县。 身份证号：×××。 委托代理人：王泽峰，山西郇都律师事务所律师。 第三人（被执行人）：闫某某，男，汉族，住临猗县人，现住临猗县。 第三人（被执行人）：佐某某，女，汉族，住临猗县，系闫某某妻子。 原告吴某某与被告秦某某，第三人闫某某、佐某某案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴某某及其委托代理人赵勇、被告秦某某及其代理人王泽峰到庭参加诉讼，第三人闫某某、佐某某经本院公告传唤无故不到庭，现已审理终结。 原告吴某某向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于临猗县城南环西路以南XX小区房产(临房权证2006城字第XXXX号)的强制执行,并解除对上述房产的查封及评估;2、判决确认原告与第三人闫某某2014年12月15日签订的《房屋买卖合同》有效,并确认位于临猗县城南还西路以南XX小区房产(临房权证2006城字第XXXX号)归原告所有;3、判令第三人闫某某、佐某某立即协助和配合原告办理位于临猗县城南环西路以南XX小区房产(临房权证2006城字第XXXX号)的过户手续;4、本案的诉讼费用由第三人承担。事实与理由:被告秦某某诉第三人闫某某、佐某某民间借贷纠纷一案,临猗县人民法院作出(2016)晋0821民初1394号民事判决,判决第三人闫某某、佐某某归还被告秦某某借款本息12.7万元。2017年3月3日,被告秦某某向临猗县人民法院申请强制执行申请。临猗县人民法院于2016年6月28日作出(2016)晋0821民初1394号民事裁定,查封了临猗县城南环西路以南XX小区房产(临房权证2006城字第XXXX号)。2019年6月10日,原告向临猗县人民法院提出执行异议,请求解除原告所有的位于临猗县城南环西路以南XX小区房产(临房权证2006城字第XXXX号)的查封和评估。临猗县人民法院作出(2019)晋0821执异22号执行裁定:驳回原告的异议。 原告与第三人闫某某2014年12月15日签订《房屋买卖协议》约定:第三人闫某某将该宅院以60万元价格卖给原告,第三人负有配合原告过户的义务等,协议签订后,原告向第三人闫某某付清了全部房款,第三人闫某某向原告出具了收条,并将房产证(临房权证2006城字第XXXX号)房屋钥匙交付给原告,原告自2014年12月15日起已经对 该房产合法占有,缴纳该房屋的水、电费,但第三人闫某某、佐某某一直以事务繁忙为由,未协助和配合原告办理房产过户手续。 综上,原告认为:原告与第三人闫某某签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思的表示,且原告已履行全部付款义务,第三人闫某某也将房屋交付原告,原告实际管理和支配该房屋,该《房屋买卖协议》合法有效,第三人闫某某、佐某某应当协助原告办理过户手续。同时,原告在人民法院查封之前已经合法占有该房产,之所以未能办理过户手续并非原告的原因,符合最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定,故人民法院不应查封该房产。为此,特提起诉讼,请判如所诉。 被告秦某某辩称:第三人闫某某与原告吴某某于2014年12月15日签订的《房屋买卖合同》是无效的,本案诉争的位于临猗县城南环西路以南XX小区房产(临房权证2006城字第XXXX号)产权属于本案第三人闫某某和佐某某所有,请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人闫某某、佐某某未到庭亦未述称。 原告为证实其主张提交了以下证据： 1、原告吴某某个人账户交易明细一份。用以证明原告与第三人存在真实的债权债务关系。具体如下:2012年7月26日向闫某某出借10万元、2012年7月27日出借4万元、2012年8月9日出借6万元、2013年4月22日出借10万元,共计30万元,原告直接将借款汇入第三人闫某某账户。2014年10月3日出借2万元、2014年10月7日出借6万元、2014年10月18日出借10万元、2014年10月28日出借4.5万元,共计22.5万元,现金5000元,直至2014年12月15日,第三人闫某某共向原告借款53万元。 2、2007年9月30日卫某某与闫某某签订的《房屋买卖合同》一份、2014年12月15日闫某某和原告吴某某签订的《房屋买卖合同》一份及2014年12月15日闫某某出具的收条一张。用以证明原告向第三人闫某某主张偿还借款本金时,闫某某提出用涉案房屋抵账,但需再支付10万元,经中间人张世伟协调,最终双方将房屋价款确定为60万元,原告将闫某某出具的53万元借条以及现金7万元交给第三人闫某某,闫某某向原告出具了购买房屋的60万元收据。2014年12月16日原告、闫某某及见证人张世伟到诉争房屋内办理房屋移交手续,闫某某将房门钥匙、该房土地证、房产证及闫某某与上一任房主卫某某之间签订的《房屋 买卖合同》全部交予原告。 3、土地证一份、房屋所有权证一份。用以证明第三人在和原告签订合同之后,向原告交付了涉案房地产的原件。 4、电费、水费缴纳证明。用以证明原告吴某某实际管理和使用诉争房屋。 5、闫某某电费收据和电费明细单一份、水费收款收据14张，2015年、2016年、2017年水费明细及证人杨某的当庭证言。用以证明原告吴某某实际管理和使用诉争房屋。 被告秦某某为支持其辩称,向本院提供证据如下： 1、崔某某证明材料、开金洒证明材料、王某证明材料、王某某证明材料各一份,用以证明2014年至2016年内闫某某在房屋内加工手套,本案涉案房屋2016年6月份还是闫某某实际所有。 2、临猗县人民法院(2016)晋0821执异22号裁定书一份。用以证明执行时已对涉案房屋进行审查该房屋为闫某某所有。 3、临猗县人民法院(2016)晋0821民初1301号民事判决书一份。用以证明在民间借贷案件审理过程中,第三人佐某某向法庭移交的一组照片八张,证明他们2016年层住在XX小区。 4、王某某与涉案房屋邻居录音证明材料一份。证明第三人佐某某2016年在涉案房屋居住,邻居看见2018年还回来过,2016年5月份以前由第三人闫某某居住,闫某某走后其妻子佐某某还居住一段时间。 5、卫某某与闫某某房屋买卖协议及还款凭证各一份(银行调取)。用以证明闫某某2016年11月22日在银行贷款时,向银行申报的资产为涉案房屋。 综合原、被告举证、质证及庭审查明情况可确认如下事实:第三人闫某某分别于2012年7月26日、2012年7月27日、2012年8月9日、2013年4月22日向原告借款10万元、4万元、6万元、10万元,后陆续又于2014年10月3日、2014年10月7日、2014年10月18日、2014年10月20日借款2万元、6万元、10万元、4.5万元、5000元，上述借款共计53万元，有第三人闫某某向被告出具的53万元借条为证。后因第三人无力偿还借款提出以涉案房屋抵顶债务，双方最终将涉案房屋价格确定为60万元，故原告将第三人向其出具的53万元借条及现金7万元交付给闫某某，闫某某向原告出具了购买房屋60万元的收据。第三人闫某某将涉案房屋的土地证、房产证及其与前房主卫某某之间的买卖协议全部交予原告。原告主张其从2014年占有涉案房屋至今，提供了缴纳水费、电费凭证，但凭证显示仍未卫某某。 另查明：被告秦某某于第三人闫某某、佐某某民间借贷纠纷一案，在诉讼中，被告秦某某申请财产保全，本院于2016年6月28日作出(2016)晋0821民初1394号民事裁定书和(2016)晋0821民初1394号协助执行通知书，查封了第三人名下的位于临猗县城南环西路以南XX小区房产(临房权证2006城字第XXXX号)。后本院作出(2016)晋0821民初1394号民事判决,第三人闫某某、佐某某未自觉履行生效判决确定的还款义务。被告秦某某于2017年3月3日向本院申请执行。本院于2019年4月9日作出(2017)晋0821执333号之一执行裁定和(2017)晋0821执333号协助执行通知，对涉案房屋进行了续封。 原告吴某某得知查封之后向本院提起执行异议，认为涉案房屋属于其所有，本院于2019年6月25日作出(2019)晋0821执异22号裁定，裁定驳回原告吴某某的异议申请。原告遂以案外人执行异议之诉向本院提起诉讼。 还查明，第三人闫某某于2016年1月20日从临猗县农商行东城支行贷款30万元，原告吴某某系该贷款担保人，闫某某向东城申报该有临猗县南环西路XX小区1排1号小院一座，价值60万元，并带领东城支行工作人员现场考察，还向上一出售人卫某某亦证实涉案房屋出售给闫某某夫妻；有尼桑轿车一辆，价值15万元；劳保生产投资60万元流资30万元左右；资产总计165万元；吴某某申报及个人信用报告显示其住房有临猗县瑞苑小区2-3-102室，价值50万元；途锐越野车一辆，价值100万元；电瓶销售投资150万元左右。 本院认为：本案的争议焦点为：1、位于临猗县城南环西路以南XX小区房产(临房权证2006城字第XXXX号)的所有权人为谁；2、原告要求停止对标的执行诉请是否成立。 针对焦点1：案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，承担举证证明责任。《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更和消灭，经依法登记，发生效力，但法律另有规定的除外。”本案原告主张与第三人签订了书面买卖合同，并以之前所借之款转为购房款，房产证原件业已交付和实际占有交纳的水、电费等事实证据，请求确认该为涉案房屋所有权人，但至本院查封之前没有办理过户登记。根据第八次全国法院民事商事审判工作会议第16条精神，当事人达成以房抵债协议，对利用协议损害其他债权人利益应当严格审查不能制作调解书，只有当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查不属于合同法第五十二条、第五十四条规定情形的，对其主张不予支持。本案第三人在临猗东城支行贷款时申报涉案房屋为其个人财产，牵涉东城支行利益，故对原告请求确认买卖合同有效性，不予确认。 针对焦点2：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、买卖财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，受让人在执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应满足与被执行人就执行标的签订以所有权转移为内容的协议，已经支付全部价款、实际占有，对未办理过户登记手续没有过错的要件，四个要件必须同时满足，缺一个要件均不能产生排除执行效力，本案原告主张未办理过户登记是因第三人逃之夭夭所造成。但查明事实是2014年12月15日原告与第三签订买卖合同，2016年1月20日第三人从临猗东城支行贷款30万元，第三人向东城支行申报贷款即明确表示涉案房屋为其所有，并带领东城支行调查人员现场考察，还将涉案房屋买卖合同复印件（卫某某与闫某某合同）原告系该笔借款担保人，就其申报个人财产和个人信用报告均未将涉案房产作为其个人财产，反而对第三人称涉案房产为其个人所有并将涉案房屋手续复印件交付东城支行均未提出不同意见，无论第三人申报是否真实，但至少第三人贷款时尚未逃之夭夭，距房屋买卖合同一年有余，在一年多时间原告怠于行使过户请求权，所以原告未在有效时间段办理过户登记具有过错。其次，原告与第三人之间名为房屋买卖，实为以房抵债，属债的更改，即成立新债务，消灭旧债务，以物抵债协议以消灭金钱债务为目的，物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，与基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别，因而基于以房抵债协议受让不动产的受让人不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。再次原告主张其实际占有，仅提供了水、电费票据，而水、电费票据显示仍为原房主卫某某名字，不足以证实实际占有的事实。 综上所述，原告与第三人所签房屋买卖合同，实为以房抵债协议，以房抵债协议属债的更改因原告怠于行使办理过户登记，原告目前仅基于以房抵债享有请求转移所有权不足以形成优先于一般债权的利益，原告请求停止对涉案房屋执行，于理不通，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适的解释》第三百零五条、三百一十一条、三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回吴某某的诉讼请求。 案件受理费9800元，由吴某某负担。 如不服本判决书，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人或者代表人的人数提出副本，上诉于运城市中级人民法院。 审 判 长  张丰收 人民陪审员  梁同法 人民陪审员  雷丽华 二〇一九年十一月二十六日 书 记 员  周格羽