福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽05民终3076号 上诉人（原审原告）：蔡小玲，女，1959年10月18日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：苏德谋，北京君颜（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱真真，北京君颜（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江南（福建）投资有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区金龙街道江南大街鼎盛大观9号楼。 法定代表人：蔡建省，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周成铿，福建佳远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周成铸，福建佳远律师事务所实习律师。 上诉人蔡小玲因与被上诉人江南（福建）投资有限公司（以下简称“江南公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2018）闽0502民初4420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蔡小玲上诉请求：撤销原判，改判支持蔡小玲的一审诉讼请求。事实和理由：一、因蔡小玲所购店面存在台阶过高设计不合理的问题，江南公司要求各商铺业主自行降低台阶，再由江南公司补贴每个业主各5000元，故诉争的降台阶5000元补贴费与所谓的鼓励及确保开业不存在关联性，亦没有时限规定。二、蔡小玲于2012年3月1日接收房屋，根据合同约定，江南公司应于2012年6月1日完成房屋所有权初始登记，但江南公司于2012年11月23日才办结1#-19#项目初始登记，且蔡小玲仅于2018年5月26日领取分户图纸，包括办证联发票及《商品房买卖合同》原件等房屋分户登记所需材料江南公司均未提供。三、蔡小玲仅于2018年5月17日签收过江南公司寄送的邮件（编号为1026038435128），内容为《海西汽车汽配城办证通知书》《海西汽车汽配城办理不动产权证书登记说明》2份文件。通知书明确表明协助办证期间为自通知书寄发之日起至2018年5月30日。蔡小玲在接到通知后，根据通知要求于2018年5月25日缴交专项维修资金（江南公司曾答应蔡小玲将降台阶的补贴5000元用于抵扣维修资金），于2018年5月26日领取分户图纸，并催促江南公司向银行调取办证联发票及《商品房买卖合同》原件，但因江南公司未及时调取，导致蔡小玲至今无法办证。除上述邮件外，江南公司一审提供的其他函件、通知书均系伪造，蔡小玲不可能收到。四、双方在合同内未约定购房余款的支付时间，蔡小玲于2012年12月向银行申请贷款，于2013年1月21日支付购房余款41万元，不构成违约。 江南公司辩称，一、江南公司一审提供的函件及通知书内容是真实的，因蔡小玲否认有收到，江南公司只好提交与邮寄内容相同的通知单复印件，加盖的亦是江南公司合法有效的印章，不存在伪造的问题。蔡小玲只承认收到1份邮件，并在一审庭审中否认收到分户图纸及办证联发票，属虚假陈述。二、《商品房买卖合同》中并未约定江南公司需通知蔡小玲办理支付首付款、办理按揭、缴交专项维修资金、办证等的合同义务，案涉房屋至今未办证的责任在于蔡小玲。三、根据《商品房买卖合同》及补充协议约定，蔡小玲应于2012年1月10日前提交办理按揭贷款资料，于2012年2月9日前缴交专项维修资金，但其于2013年1月23日才办理按揭贷款，经江南公司催促于2018年5月25日缴交专项维修资金，均构成违约。请求驳回上诉，维持原判。 蔡小玲向一审法院起诉请求：一、判令江南公司支付蔡小玲降台阶补贴费用5000元；二、判令江南公司向蔡小玲支付自2012年6月1日起至起诉之日止按已付款0.005%/日计算的逾期办证违约金（暂计为92390.64元）；三、判令江南公司协助蔡小玲办理房屋权属证书。 一审法院认定事实：2011年12月19日，江南公司(出卖人)与蔡小玲（买受人）签订合同编号为201112190012的《商品房买卖合同》1份，约定买受人向出卖人购买址在海西（福建）汽车汽配城B地块第8#幢一至三层25号房，建筑面积共133.04平方米，其中套内建筑面积121.6平方米，公共部位共有分摊建筑面积11.44平方米。该商品房单价6294.77元/平方米，总价款837456元。付款方式：买受人于2011年12月19日向出卖人付清首期购房款427456元，余款41万元由买受人向银行申请按揭贷款支付。买受人如未按合同约定的时间付款，逾期不超过90日的，自合同约定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，应按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，逾期超过90日的，经出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，应按逾期应付款的日万分之四计算违约金。出卖人应于2012年2月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用。因出卖人原因造成该商品房不能按时办理合同登记备案、按揭贷款、预告登记、产权登记的，由出卖人承担全部责任。出卖人应于商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。专项维修资金计5322元由买受人于2012年2月29日前缴纳到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上。本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，此产生的法律责任由当事人自行承担。合同附件六约定，根据国家、地方有关法律法规及相关文件的规定，该套房屋的房契税、印花税、专项维修资金等均由买受人自行承担。买受人选择商业贷款付款方式的，买受人承诺：于定购合同签订之日起20天内将办理商业贷款所需的材料送交出卖人，并保证所提供的材料真实可靠；于出卖人发出商业贷款签约通知书之日起7天内，按通知要求持有关证件到出卖人指定地点签署商业贷款相关文件；在出卖人通知办理产权证的一个月内到指定地点办理预售房屋产权面积确认，并在出卖人提供购房发票及《购房证明书》后的二个月内办妥房屋产权证。逾期办证的，每逾期一日应按总房价款的万分之三向出卖人承担违约金。出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于按时将需由出卖人提供的该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权机关备案，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。如因其他非出卖人自身原因（包括但不限于相关部门办理迟延或暂不予办理等），导致未能按约定时间备案，则该条款有关产权登记备案时间相应顺延，出卖人并不需因此承担相应责任。关于限时开业经营：为保证海西汽车汽配城市场的顺利开业经营，对本项目所有商铺实行统一开业形式，买受人、经营户应于约定收房日起2个月内完成商铺装修布置，并统一对外开业经营。合同还就双方的其他权利义务进行约定。合同签订后，蔡小玲于合同签订当日向江南公司交付首付款427456元（含蔡小玲于2011年5月25日向江南公司缴交的15万元购房定金）。2011年12月28日，江南公司通过挂号信方式向蔡小玲寄送《通知》1份，内容：本公司开发海西汽车汽配城小区为鼓励商铺统一开业，本公司为此做出降台阶并开业奖励金额为人民币5000元，截止日期2012年4月30日前，如若逾期视为自动放弃本奖励。2012年3月1日，江南公司将案涉房屋交付给蔡小玲。2012年3月19日，案涉合同经房地产主管部门登记备案确认。2012年10月22日，江南公司向蔡小玲寄送律师函通知其尽快办理按揭贷款手续或一次性支付购房余款。2013年1月21日，蔡小玲通过向银行按揭贷款方式向江南公司支付购房款41万元。蔡小玲购买案涉房屋后，曾在门前自行实施降台阶工程。2012年11月23日，江南公司就址在鲤城区海西（福建）汽车汽配城B地块展厅、1#—19#项目向房地产主管部门办结初始登记。房地产主管部门发给江南公司编号：201200039《关于办结商品房初始登记的通知》，通知内容：江南公司申请办理的址在鲤城区海西（福建）汽车汽配城B地块展厅、1#—19#项目总登记。根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国房地产管理法》《房屋登记办法》《福建省城市房屋产权登记条例》等有关规定，经审查，报送材料齐全，业经上报市住建局审定，同意予以办理。凭此单作为办理商品房分户登记的依据。2013年7月20日、2017年5月25日、2017年10月10日、2018年5月13日，江南公司多次向蔡小玲寄送信函，通知其办理案涉房屋的产权证书及缴交专项维修资金等事宜。但蔡小玲未予办理。2018年5月25日，蔡小玲向江南公司缴交专项维修资金5322元。2018年5月26日，蔡小玲向江南公司签名确认领取办证联发票及分户图纸。审理中，蔡小玲陈述其未能办理案涉房屋相关产权证书的原因在于其合同原件因办理银行按揭贷款交给银行，其未能取得合同原件，需要江南公司一起去办理。江南公司在庭审中亦陈述虽蔡小玲对其多次通知办理案涉房屋的产权证书未予回应，其已完成协助义务，但其愿意再最后协助蔡小玲办理1次。另查明，向江南公司购买址在海西（福建）汽车汽配城B地块第1#—19#房屋的业主中，其中：8#10单元业主（王荣星）、8#31单元业主（史清衣）于2012年12月18日向江南公司领取了办理产权证的办证联发票及图纸等材料；16#5单元业主（王红兰）于2013年1月15日办妥产权证。 一审法院认为，蔡小玲与江南公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方均应按合同约定全面履行自己的义务。本案主要争点在于：一、江南公司是否应当支付蔡小玲降台阶补贴费5000元；二、江南公司是否有义务协助蔡小玲办理相关权属证书；三、江南公司应否承担违约责任。关于争点一，双方在合同中未约定只要蔡小玲完成降低门前台阶就由江南公司予以贴费5000元的条款；其次，双方签订合同后，江南公司即于2011年12月28日向蔡小玲寄送《通知》1份，告知“为鼓励商铺统一开业，本公司为此做出降台阶并开业奖励金额为人民币5000元，截止日期2012年4月30日前，如若逾期视为自动放弃本奖励”。这与双方在合同（附件六）中特别约定的“限时开业经营”条款（即：为保证海西汽车汽配城市场的顺利开业经营，对本项目所有商铺实行统一开业形式，买受人、经营户应于约定收房日起2个月内完成商铺装修布置，并统一对外开业经营）的目的是相符的。因此，江南公司主张系为鼓励及确保海西汽车汽配城市场的顺利开业经营，特别对购房业主作出限时自降台阶工程的奖励性、阶段性优惠政策，符合事实，应予采纳。蔡小玲于2012年3月1日接收了案涉房屋，直到2013年1月21日才通过向银行按揭贷款方式向江南公司支付房款余款41万元，其未能提供证据证明其于2012年4月30日前完成自行降低门前台阶工程，亦未能提供证据证明其曾与江南公司约定或由江南公司向其承诺只要自行完成降低台阶工程就应补贴其5000元，故其要求江南公司支付降台阶补贴费5000元的请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于争点二，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，以及案涉《商品房买卖合同》的约定，蔡小玲负有自案涉房屋交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务，而江南公司负有协助蔡小玲办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件等协助义务，而江南公司亦表示虽案涉房屋尚未办理相关权属证书的原因主要在蔡小玲，不在江南公司，但其仍愿意协助蔡小玲办理，故蔡小玲要求江南公司协助其办理案涉房屋权属证书的请求，符合法律规定和合同约定，应予支持。三、关于江南公司是否应承担违约责任的问题。根据案涉《商品房买卖合同》第十四条、附件六《合同补充协议》第九条的约定，江南公司“应于商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人……如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金”，“出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于按时将需由出卖人提供的该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权机关备案，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。”根据查明事实，江南公司开发的包括案涉房屋在内的址在鲤城区海西（福建）汽车汽配城B地块展厅、1#—19#项目已于2012年11月23日向房地产主管部门办结初始登记。其中16#5单元业主（王红兰）早于2013年1月15日即办妥产权证，与案涉房屋同在8#的10单元、31单元业主亦早于2012年12月18日即向江南公司领取了办理产权证的办证联发票及图纸等材料，没有证据显示系江南公司原因导致案涉房屋不能办理权属证书。虽然江南公司于2012年11月23日才向房地产主管部门办结初始登记，但蔡小玲亦未按合同约定时间向江南公司支付全部购房款，而是直到2013年1月21日才通过向银行按揭贷款方式向江南公司支付房款余款41万元，即蔡小玲系在江南公司完成合同约定初始登记义务之后才履行完支付全部购房款的义务。之后，江南公司自2013年7月20日起，就多次发函通知蔡小玲办理案涉房屋的产权证书及缴交专项维修资金等事宜，但蔡小玲未予及时回复及办理，故蔡小玲要求江南公司承担违约责任并支付违约金的请求，缺乏依据，不予支持。综上，对蔡小玲的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十五条,《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条规定，判决：一、江南公司应于判决生效之日起10日内协助蔡小玲办理址在海西（福建）汽车汽配城B地块第8#幢一至三层25号房屋不动产权证；二、驳回蔡小玲的其他诉讼请求。案件受理费2235元，由江南公司负担235元，蔡小玲负担2000元。 二审中，蔡小玲围绕上诉请求提交江南公司公章备案资料1份，以证明江南公司现持有的公章是2018年5月28日所刻制，江南公司一审提供的落款时间在此之前的有关通知办证文件、函均系伪造的事实。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。江南公司质证认为，真实性无异议，一审提供的文件公章确实是补盖的，但是对公司之前法律行为的确认，不存在伪造资料的问题。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：蔡小玲二审提供的公章备案资料，真实合法且与本案有关联，可证明江南公司一审提供的相关通知文件存本存在重大瑕疵，结合江南公司所主张的邮件通知部分无法提供邮寄单，部分提供的邮寄单真实性无法确认等证明力不足的因素分析，本案除蔡小玲自认于2018年5月13日收到江南公司的办证通知外，对江南公司主张的历次通知办证事实的真实性，均不予采信。除上述事实外，一审法院其余认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，一、关于降台阶补贴费用5000元的问题。双方并未在合同内就此进行约定，而江南公司自认其于2011年12月28日向蔡小玲承诺截止2012年4月30日前自降台阶并开业的，将给予5000元贴费，但蔡小玲本案亦未能举证证明其符合江南公司承诺给予贴费的条件，故蔡小玲请求江南公司支付贴费5000元，依据不足，不予支持。二、关于江南公司应否承担逾期办证违约责任的问题。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应于商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。虽附件六《合同补充协议》第九条约定，“出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于按时将需由出卖人提供的该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权机关备案，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。”但为买受人提供包括分户图等在内的办证所需资料及其他必要证明文件，并在资料齐备后通知买受人领取，仍属出卖人应当承担的法定义务，江南公司以《合同补充协议》中的上述约定为据，主张免除其应负的法定义务，依据不足，不予采纳。根据约定，江南公司应在2012年3月1日交房后的60日内履行协助办证义务，但其直至2018年5月13日才向蔡小玲发出办证通知，已构成违约，应当根据合同约定，自交房之日起90日后每日按已付款的0.005%向蔡小玲支付逾期办证违约金。因蔡小玲实际于2013年1月21日才通过银行按揭贷款方式向江南公司实际缴清购房余款41万元，该期间不可归责于江南公司，故本案逾期办证违约金可自2013年1月22日起算至2018年5月13日止每日按已付购房款837456元的0.005%计算共计81107元（837456×0.005%×1937）。蔡小玲主张因江南公司未协助其向按揭贷款银行借取合同原件及办证联原件等，故江南公司仍应承担逾期办证违约金。经查，该些材料并非由江南公司负责保管，故江南公司就此不存在违约，且江南公司在本案中亦表示愿意继续为蔡小玲办证事宜提供协助，故对蔡小玲的上述主张，不予采纳。江南公司以蔡小玲此前未缴交公共维修资金为由主张免除其逾期办证违约金，缺乏依据，不予采纳。 综上所述，蔡小玲的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省泉州市鲤城区人民法院（2018）闽0502民初4420号民事判决第一项； 二、撤销福建省泉州市鲤城区人民法院（2018）闽0502民初4420号民事判决第二项； 三、江南（福建）投资有限公司应于本判决生效之日起10日内支付蔡小玲逾期办证违约金81107元； 四、驳回蔡小玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2235元，由蔡小玲负担407元，江南（福建）投资有限公司负担1828元。二审案件受理费2235元，由蔡小玲负担407元（多预交的1828元予以退还），江南（福建）投资有限公司负担1828元（于本判决生效之日起5日内交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇一九年十一月二十八日 书记员  陈斯煜 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。