北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初49120号原告：北京海燕翔天文化发展有限公司，住所地北京市海淀区高里掌路。法定代表人：曹海燕，经理。委托诉讼代理人：周德利，北京市京和律师事务所律师。被告：北京旺泉城商贸有限公司，住所地北京市海淀区冷泉林语山庄**。法定代表人：张佳音，总经理。委托诉讼代理人：张晨辉，北京市汇昕律师事务所律师。原告北京海燕翔天文化发展有限公司（以下简称海燕翔天公司）与被告北京旺泉城商贸有限公司（以下简称旺泉城公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海燕翔天公司委托诉讼代理人周德利与被告旺泉城公司委托诉讼代理人张晨辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。海燕翔天公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令旺泉城公司退还我公司合同保证金5万元；2、判令旺泉城公司赔偿我公司装修损失766600元；3、判令旺泉城公司赔偿我公司财产损失480781.76元（其中健身器材损失330000元、台球厅设备损失88950元、经营物品损失46965.76元、户外广告牌损失14866元）；4、判令旺泉城公司赔偿我公司预期利益损失737600元；5、由旺泉城公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年8月21日我公司与旺泉城公司达成租赁合同，约定我公司承租海淀区温泉镇太舟坞旺泉商城四层822平方米场地，用于经营健身俱乐部，租期一年，从2016年10月18日至2017年10月17日，年租金690069元，每月租金为57506元。按协议约定，旺泉城公司还收取了我公司的5万元保证金。在承租后我公司投入了698000元进行装修，购置330000元健身器材，先后购置其他经营物品支出46965.76元，制作安装户外墙体广告牌支出14866元等。2017年2月20日，我公司在旺泉商城四层822平米场地外，又在旺泉商城四层增加承租面积100平米用于经营台球厅，租期一年，月租金7096元。我公司对台球厅装修投入68600元，购置设备支出88950元。2017年3月24日我公司收到旺泉城公司的通知函，通知我公司4月30日停止营业，腾退场地。我公司曾多次与旺泉城公司协商，但其未予补偿。2017年9月23日，旺泉城公司在旺泉商城四层外墙打洞，用吊车将我公司器材设备强行吊拽搬离，随意摆放在旺泉商城拆除施工现场，设备器械严重损坏或丢失，造成我公司巨大的财产损失。旺泉城公司违反诚实信用原则，任意解除合同，强行搬离我公司的健身器材等经营物品，给我公司造成严重损失理应予以赔偿。现我公司提起起诉，以维护我公司的合法权益。旺泉城公司辩称，不同意海燕翔天公司的诉请，恳请人民法院予以驳回。我公司无任何违约行为，海燕翔天公司的损失与我公司无关。双方于2016年8月签订租赁合同，约定我公司将旺泉商城四层822平米场地出租给海燕翔天公司用于经营健身俱乐部，合同期限自2016年10月18日至2017年10月17日止。合同签订后，我公司积极履行合同义务，配合海燕翔天公司经营，从未出现过任何违约行为。2017年3月初，北京市海淀区温泉镇人民政府太舟坞村民委员会发出公告，因旺泉商城、恒利华商城、天客隆超市紧邻京密引水渠，破坏周边环境，按照政府规定必须拆除，要求三个商城于2018年4月30日前清退所有商户，将商城交给政府指定的拆除公司。我公司毫无办法，只得配合政府工作和所有商户协商撤场事宜，商户们均表示理解，按照政府要求的时间撤离，只有海燕翔天公司拒不配合，最后被拆除公司强制清退。海燕翔天公司主张的损失与我公司无关，应向拆除公司主张赔偿。双方就补偿一事已达成口头协议，海燕翔天公司已经认可并接受了我公司支付的补偿，补偿协议已履行完毕，海燕翔天公司却事后反悔。双方在协商撤场事宜时，海燕翔天公司向我公司提出了巨额的补偿要求，我公司耐心作出解释，此次事件是政府腾退造成的，我方也遭受了巨额的经济损失，但毫无办法，希望其能理解，海燕翔天公司对此表示理解，双方通过友好协商达成口头协议，将海燕翔天公司拖欠我公司的租金、水电费与其交纳的5万元合同保证金进行折抵，我公司一次性支付给海燕翔天公司10万元作为补偿，双方就补偿一事再无其他纠纷。后我公司履行了口头协议，将10万元补偿款支付给了海燕翔天公司，其也已收取。当我公司要求海燕翔天公司在补偿协议上签字时，海燕翔天公司又突然反悔，拒绝在协议书上签字，后又起诉我公司要求赔偿，明显违反了当初的约定，故其主张不应得到法律的支持。第三，海燕翔天公司的诉讼请求既无法律依据，也无合同约定。双方签订的租赁合同第十一条第四项明确约定本合同期限届满或提前终止，乙方即本案原告无权要求甲方即本案被告赔偿因装修该租赁区域所发生的费用，由此可见双方对于装修早有预见。双方约定海燕翔天公司无权要求我公司赔偿装修损失。故海燕翔天公司的诉讼请求违反合同约定，不应得到支持。海燕翔天公司违反了与我公司达成的口头协议，待我公司将10万元补偿款支付给海燕翔天公司后，其却拒绝将放在旺泉商城四层的物品搬离，我公司无奈又通过多种方式通知其尽快将物品搬离，以免造成损失，海燕翔天公司对此仍置之不理，直至2017年9月23日，政府指定的北京海地基业房屋拆迁有限公司到达旺泉商城现场，将海燕翔天公司的物品搬离堆放在商城旁边的空地上。海燕翔天公司的工作人员曾拨打110报警，温泉派出所派警出警处理，要求海燕翔天公司配合政府工作。但其仍置之不理。我公司见状后，于心不忍出于人情自行出资购买了塑料布、苫布等相关物品，将堆放在商城旁边空地上属于海燕翔天公司的健身器材及相关物品进行遮盖，派人看护，又请律所向海燕翔天公司发放律师函，要求海燕翔天公司尽快将上述物品搬离，届时我方将不再管理，海燕翔天公司对于通知仍不予理睬，故其主张的物品损失应由其自身承担。在此次腾退事件中，我公司才是最大的受害者，因为如果没有腾退事件，我公司每年可以收取上百万的租金，现商城被拆除，政府只给了极少的房屋重置补偿，相当于我公司的建筑成本。故我公司才是本案最大的受害人，如果海燕翔天公司主张预期损失应向腾退部门提出，而不应向我公司主张。综上，海燕翔天公司的诉讼请求于法无据，恳请人民法院予以驳回。此外经我方核实，当时拆迁的时候给过我公司停产停业补偿，价格每平米800元，商场一共7000平米，总计给我方补偿560万元。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。经审理查明，甲方旺泉城公司与乙方海燕翔天公司签订《租赁合同》，约定：第一条租赁区域与面积甲方同意将4层800+22平方米给乙方用于乙方经营（租赁区域编号为A-4039）。第二条租赁用途乙方向甲方承诺，该租赁区域用途为健身，经营品牌为24小时自由健身俱乐部，禁止超范围经营，所售商品品牌必须与本合同保持一致，除此之外，乙方不得将该租赁区域或其任何部分用于、允许或放任他人用于其它范围和约定内容之外的其他目的。第三条租赁期限（一）本合同期限为2016年10月18日至2017年10月17日止，共计壹年。（二）合同期满乙方如要续约，须于合同期满前60天向甲方提出书面申请，经甲方同意后双方另签合同，若未在该期限内申请续约或虽已提出书面申请但被甲方拒绝，则本合同至期满时将终止。（三）乙方因特殊原因需提前终止合同，须于60天前向甲方提出书面申请，经甲方同意后终止，如甲方不同意，合同继续履行。（四）乙方需要向甲方提供所有经营所需的营业证件。第四条租金、相关费用及付款方式（一）租金1、乙方租赁区域的全年租金为671600+18469元，每月为55967+1539元。2、乙方向甲方交付租金方式为半年交，首期租金季付，第一季付后，改为半年付，首次付租金日期2016年10月16日……（二）其他费用1、乙方需向甲方一次性缴纳履约保证金50000元，用来保证乙方全面适当地履行本合同，合同期满如乙方无违约情况，甲方须在三个月后将履约保证金金额无息退还，合同期间如乙方有违约行为，包括质量纠纷等，甲方可根据甲方的损失程度和乙方的过错程度酌情扣除部分或全部履约保证金……乙方超出甲方营业时间，甲方适当收取乙方空调费、取暖费、水费……第六条租赁场地管理（一）甲方应按合同约定如期向乙方提供经营场地、水、电和其他公用服务设施。（二）甲方提供相应的物业管理，负责商场的卫生设施、中央空调、正常照明灯设施的安装及维修，使之处于合理使用状态。……（七）乙方单方终止合同、提前撤场或不能按合同约定缴纳约定金额，甲方有权支配乙方保证金冲抵此款项，乙方装修不可移出的部分不得拆除，应随同租赁场地无偿交甲方所有，装修费用不折价不返价，逾期不交还场地，甲方无需通知乙方，即可进占租赁场地，并移走乙方的物品，一切损失均由乙方承担。……第九条合同解除（二）一方有下列情形之一的，另一方均有权解除合同：（2）由于国家政策原因，如政府征地或改建、扩建导致无法正常经营而使本合同无法正常履行；（3）因不可抗力致使合同无法按期履行或无法履行本合同的乙方应无条件服从。第十条违约责任（一）甲、乙任何一方违反本合同之规定，除本合同另有规定外，守约方有权通知违约方在三日内改正，造成损失的，须赔偿守约方的所有损失，逾期未改正或拒绝赔偿守约方相应损失的，守约方有权解除合同，并有权就所有损失向违约方追索。……第十一条合同终止（一）合同期满或被解除后双方权利义务提前终止时，乙方应于合同终止日前将其所属物品全部搬离租赁区域并恢复原状，否则即被视为已经放弃其对该物品所享有的权利，且视为已授权甲方处置该物品，乙方应承担甲方为清除上述物品发生的费用以及将该租赁区域恢复原状的费用，如乙方迟延交还该租赁区域，每迟延一日，向甲方支付相当于三倍原基本租金加管理费总额的违约金。……（四）本合同期届满或提前终止时，乙方无权要求甲方赔偿因装修该租赁区域所发生的费用。第十二条适用法律及争议解决甲乙双方确认，本合同履行期间，双方的通讯地址及联系信息以本合同所填为准，任何一方联系信息发生变更，应于变更前5日向对方发出变更通知，否则因未及时通知联系信息变更产生的一切后果由通知义务方承担。甲乙双方依照本条约定方式、联系信息或对方营业执照注册地址发生通知、文件等均视为有效送达，不因文件、通知等被拒收或退信而视为无效送达。甲乙双方确认，本合同有效期间，甲方在乙方租赁区域内或租赁区域门口张贴的店堂公告、通知亦视为有效送达。上述合同签订后，海燕翔天公司于2016年8月21日交纳合同保证金5万元。旺泉城公司将822平方米场地交付海燕翔天公司使用。海燕翔天公司交付租金至2017年4月17日。庭审中，海燕翔天公司另提交2017年2月20日租金及管理费一张，内容为今收到台球厅2017.3.1-5.31租金及管理费，数额为21288元，主张2017年2月20日在原承租面积之外，另行增加100平方米租赁面积用于经营台球厅，租期一年，月租金7096元，实际缴纳租金至2017年5月31日。旺泉城公司则主张上述台球厅面积含在双方合同约定中，旺泉城公司对其主张未提交相关证据。就租赁场地，旺泉城公司商场所在地原为平房，2011年被政府有关部门认定为危房，其拆除后建盖了商城，为此提交海淀区房屋管理局2011年5月12日向海淀区温泉镇太舟坞村民委员会发出的《关于建议立即解除房屋安全隐患的通知》，内容为经北京市海淀区房屋安全鉴定站鉴定，坐落于海淀区温泉镇太舟坞村南太舟坞农贸市场用房，经鉴定50%为严重损坏房，建议按鉴定报告的建议对上述房屋立即解除安全隐患；提交太舟坞村委会2011年7月9日出具的通知，经村委会报请镇政府关于危房改建方案，海淀区房屋管理局批准，镇领导议会同意我村危房改建规划，在村委会统一安排下，太舟坞市场东商业区，负责同志可即组织进行危改工作。2017年2月底，北京市海淀区温泉镇太舟坞村开展集体土地腾退，3月初，太舟坞村委会向张凯旗发出《太舟坞村集体土地腾退通知》，内容为：北京市海淀区温泉镇太舟坞村已于2011年9月至2016年10月期间分别完成村民宅基地腾退和集体土地上的企业、工商服务业的腾退工作，自2017年3月1日起对太舟坞村域范围内尚未腾退的企业、工商服务业进行腾退，根据北京市规划委员会建设项目规划、北京市人民政府关于海淀区二零一四年度批次建设用地的批复，京政地字（2014）64号，太舟坞村域范围内全部属于同步整理地块，2017年6月30日前腾退完毕。此次腾退也涉及到您的单位，望您积极支持配合太舟坞村委会进行腾退工作。旺泉城公司于2017年3月24日向海燕翔天公司送达通知函，内容为：贵我双方经营的位于北京市海淀区温泉镇太舟坞路口旺泉商城场地，接到北京市人民政府及北京市规划委员会相关文件要求，对我公司旺泉商城经营场地于2017年4月30日进行腾退完毕。现将贵公司停业及撤场时间，函告贵公司如下：请贵公司于2017年4月30日止停业完成撤场工作，于2017年4月30日17:00前将场地交付我公司。请积极配合政府及我司做好腾退工作。2017年4月30日，商城停水停电，海燕翔天公司停止营业。双方均认可在腾退通知后进行了协商，但对协商达成的方案主张不一，海燕翔天公司主张旺泉城公司口头同意补偿50万元，其未同意；旺泉城公司则主张双方2017年4月30日达成口头协议，将海燕翔天公司拖欠的租金、水费电费折抵保证金后剩余2万元，考虑腾退对海燕翔天公司造成的损失，其一次性支付10万元予以补偿，当日其支付了该笔费用，但海燕翔天公司拒绝在协议书中签字，协议书内容为由于配合政府和企业拆迁腾退，本公司决定返还商铺编号4039，综合补助费76823元，保证金5万元，欠收电费11132元，应缴租金22687元，台球厅应退租金6996元，共计10000元。海燕翔天公司认可收到了10000元，但对旺泉城公司其他主张不予采信。2017年9月23日，本次腾退拆迁公司将海燕翔天公司仍放置在场地内的物品（含健身器材和办公物品）搬至商城楼下。海燕翔天公司主张事前旺泉城公司未予告知如不自行搬离，则强制搬离的事情，在腾退过程中对物品造成了损失，因搬至一层的物品无法使用，其事后未加处理。搬离当天工作人员予以阻拦。旺泉城公司则主张2017年5月至9月多次联系海燕翔天公司法人未果，腾退当天报警，联系海燕翔天公司，要求配合腾退工作，在物品被放置到一层后自行提供物品遮盖健身器材等，后向海燕翔天公司发送律师函，要求海燕翔天公司处理上述物品，但海燕翔天公司仍不予处理，旺泉城公司为此提交2017年9月7日、9月23日电话联系海燕翔天公司法定代表人、工作人员未果的通话记录、短信，短信内容含“因遇不可抗力因素，双方合同解除至今已四个多月，经多次通知贵方办理解约后的后续手续，贵方尚未办理，为避免您的损失，限您三日内2017年9月8日至2017年9月10日到旺泉商城外值班室办理解约后的后续手续，逾期不办理视同自动放弃后果自负”、“温泉镇政府通知我们今天下午拆除旺泉商城，我们通知您迅速移除您在旺泉商城遗留的物品，如有问题请与有关部门联系，逾期不清除视同自动放弃您的权利”，提交2017年9月27日律师函，内容为要求海燕翔天公司运离物品。海燕翔天公司否认收到了上述通知。本案中，海燕翔天公司诉请退还保证金5万元；诉请赔偿装修损失766600元，为此提交健身房、台球厅装修合同及明细表；诉请赔偿财产损失480781.76元，含健身器材损失330000元、台球厅设备损失88950元、经营物品损失46965.76元、户外广告牌损失14866元，为此提交健身器材、台球厅设备购置收据、网购物品清单及照片、户外墙体广告收据；诉请赔偿逾期利益损失737600元，即停产停业损失，按照每平方米800元计算922平方米。庭审中，经海燕翔天公司与旺泉城公司申请，本院调取张佳音就涉案商城腾退与太舟坞村村民委员会签订的《温泉镇太舟坞村解除承包合同及地上物补偿协议书》，内容为：根据区政府相关会议精神，经村民代表大会通过，拟对北京市海淀区温泉镇东埠头村和太舟坞村进行整体村庄的腾退。经调查，在腾退范围内有乙方租赁甲方下属单位北京市太舟坞集贸市场中心的厂房场地，因此，该租赁协议不能继续履行，需要解除厂房场地租赁协议，并对乙方的地上物进行补偿，达成如下协议：1、乙方所属的地上物主要为房屋及附属物；2、根据实际情况，乙方地上物的全部补偿款含各类补助费用为3298.25万元……。就上述补偿款的明细，拆迁单位称无。海燕翔天公司不认可上述协议系针对涉案商城的腾退协议，但未提交相反证据。本院认为，在海燕翔天公司与旺泉城公司对涉案场地的租赁事宜中，因场地所在集体土地腾退，双方合同提前终止，就因上述事项导致的合同提前终止，原被告双方均无违约行为。合同终止时，承租方如尚有多缴纳的租金、保证金等，出租人均应退还。根据海燕翔天公司具体经营情况，涉健身房822平方米场地的租金交至4月17日，其方4月30日停止营业，故海燕翔天公司尚欠部分租金未交纳。就海燕翔天公司主张的台球厅部分，其陈述符合事实，本院予以采信，该部分4月30日至5月31日期间的租金出租人应予退还，保证金旺泉城公司应予退还。就海燕翔天公司主张的装修损失，现有证据可证实其确实进行了装修，但其对装修投入数额举证不足，且根据双方合同约定，如合同权利义务提前终止，海燕翔天公司应自行搬离物品且恢复原状，未约定对装修进行补偿。从公平原则出发，海燕翔天公司的装修行为，确会对房屋在拆迁时评估价值有所增益，虽本院调取的拆迁协议中无补偿明细，根据一般拆迁规则，对该部分本院酌情予以考虑。就海燕翔天公司诉请的物品损失一节，其提交的证据不能充分证明腾退时物品遭到的损失，且在腾退之前，旺泉城公司提交了证据证明多次通知要求海燕翔天公司自行搬离物品，但海燕翔天公司未采取措施防止己方损失的扩大，且拒绝搬离物品行为与合同约定不符，对该部分损失，其应自行承担。就海燕翔天公司诉请的停产停业损失一节，双方合同约定租期至2017年10月中旬，其在4月30日停止了营业，同理，虽本院调取的拆迁协议中无补偿明细，根据一般拆迁规则，对该部分本院亦酌情予以考虑。旺泉城公司主张双方就补偿达成了一致，未提交相应证据，结合其已支付的款项，本院对本案旺泉城公司应补偿的数额一并予以确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、北京旺泉城商贸有限公司于本判决生效后七日内给付北京海燕翔天文化发展有限公司十万元；二、驳回北京海燕翔天文化发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费二万三千零八十元，由北京海燕翔天文化发展有限公司负担二万一千九百四十六元，已交纳；由北京旺泉城商贸有限公司负担一千一百三十四元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  胡喜辉人民陪审员  肖开恩人民陪审员  陈凤廷二〇一九年十一月二十六日书 记 员  李甜甜