河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0302民再2号 原审原告王春宇，女，1973年12月18日出生，汉族，现住海港区。 委托诉讼代理人：魏东，男，1972年4月5日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区，系王春宇丈夫。 委托诉讼代理人：籍志国，河北世纪长城律师事务所律师。 原审被告白金海，男，1975年10月23日出生，现住秦皇岛市海港区。 原审原告王春宇与原审被告白金海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月1日作出（2016）冀0302民初2804号民事调解书，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2018年9月21日作出(2018)冀0302民监21号民事裁定书，裁定再审本案。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原审原告王春宇的委托代理人魏东、籍志国、原审被告白金海及其委托代理人徐丹苗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王春宇诉称，2015年4月3日，我与被告白金海签订房屋买卖合同，被告以25万元的价格将坐落于海港区海政里50栋301号房屋卖给我，我支付了全部房款，被告出具了收条。当时约定，被告于2016年5月1日前交付房屋并办理过户手续。签订合同时，因产权手续不全，被告将原有的购房合同交付于我。2015年6月7日，被告以办理房产手续为由，将购房合同拿走，并答应三个月内将购房合同返还给我。三个月到期后，我多次索要购房合同，被告找出种种理由拖延。目前，该房产权手续已经全部办理完毕，我多次找被告索要房本，被告一直拒绝。被告的行为严重侵犯了我的合法权益，故提起诉讼，要求被告立即交付房屋，并办理过户手续。 被告辩称，我分期分批退回房款。 原审情况：2015年4月3日，原审原告王春宇与原审被告白金海签订了《房屋买卖合同》一份，白金海将坐落于秦皇岛市海港区房产出售给王春宇，建筑面积102平方米。王春宇起诉请求白金海交付房屋并协助办理过户登记。我院于2016年3月11日立案，2016年6月1日，经我院主持调解，双方达成协议内容如下：一、被告白金海退还原告王春宇购房款25万元，分别于2016年8月1日前退还125000元，2016年10月1日前退还125000元；二、如被告白金海于2016年10月1日前未能退还全部房款，已退还原告款项返还被告，被告白金海于2016年10月31日前协助原告王春宇将被告白金海名下坐落于秦皇岛市海港区房屋过户至原告王春宇名下。三、案件受理费5050元，减半收取即2525元，由被告白金海承担；保全费1770元，由原告王春宇承担。 再审过程中，原审原告坚持原审的诉讼请求。 原审被告辩称，原告所诉不属实，双方并不存在真实的房屋买卖合同关系，合同中的购房款实为出借款，而该合同是为借款关系作担保，因此对于原告诉求交付房屋办理过户手续应当予以驳回。 再审审理过程中的争议焦点：一、原审原、被告之间是否存在真实的房屋买卖关系；二、原审调解书是否合法。 原审原告提交了以下证据： 证一，房屋买卖合同； 证二，借用购房合同的收据证据； 证三，法院卷中2016年6月1日调解笔录，白金海在调解笔录第二页承认买卖房屋的事实，白金海答应分期退回购房款，2016年8月1日前退还12.5万，2016年10月1日前退还另12.5万，2016年10月1日前不能退还房款继续履行原来的房屋买卖合同，交付房产并办理相应的过户手续，签订该调解书当天，房屋产权已经正式办到了白金海名下，当事人双方都是完全民事行为能力人，在法官主持下根据民诉法规定制作了调解笔录，所有程序没有任何违法违规行为。 原审原告主张上述三份证据充分证明双方履行的是买卖合同行为，在原房屋买卖合同的基础上，2016年6月1日通过法院的调解，双方达成了附有期限附有条件新的民事法律行为，这个法律行为就是双方买卖该房产。2016年10月1日之后双方仍然应当履行海政里50栋301号房屋的买卖合同，白金海交房、办理过户手续，该调解笔录形成之后白金海没有返还一分钱房款，所以白金海仍应履行房屋买卖合同。 原审被告的质证意见：对证一的三性和证明目的均不予以认可，从合同的真实性的角度中，买卖合同中出售方姓名白金海签名不是本人所签，合同内容不真实，根据合同约定原审原告是一次性支付房款25万元，按照常理被告应在一定期限内将房屋所有权转移于原告，这样才能与原告的合同义务形成对等，案涉合同约定自合同签订一年之后被告仅移交房屋使用权，恰恰证明该房屋买卖合同是为双方借款做隐形担保；房屋价格明显低于市场价格有违常理，案涉房屋建筑面积为118平方米，总金额25万元，单价每平米仅为2118元，该价格即使在2015年也明显低于市场价值，另外双方还约定了房屋买卖的所有税费均由被告承担，该约定也与日常交易习惯不符；在履行方式上看，房屋买卖合同约定房屋为现房，卖方已具备房屋交付条件，但双方居然在合同中约定了一年的履行期，并且到期仅移交房屋使用权，上述约定明显违背交易习惯，我方将提交签订合同之日起，我方将在举证阶段提交我方支付利息的银行流水，用于证明这一年履行期实际上是借款期限，综上质证意见可以证明双方不存在真实的房屋买卖合同关系。我们对收条认可收到25万元借款并非购房款。对证二被告将海政里房屋的合同手续作为借款担保押给了原告，房子涉及到办房本时需要房屋买卖合同，所以被告给原告打了一个借用条，根据该条所载内容并不能证明房屋买卖关系。对证三，原审调解书是根据证三作出来的，调解书是否合法有待审查，所以调解笔录不能作为合法有效证据证明本案事实。 原审被告提交以下证据： 四页银行流水（庭下提交盖章的），证明被告用其建行卡尾号4598于2015年4月16日向原告指定收款人刘海春银行卡尾号3278转账一万元借款利息，2015年5月30日向原告指定收款人李桂荣银行卡尾号2115转账2万元借款利息，2015年7月28日向原告指定收款人陈瑞军银行卡尾号8939转账两万两千元借款利息，这是以银行卡转账方式支付的利息，还有现金方式按月支付借款利息，为期将近有一年时间支付利息。 原审原告的质证意见：对该证据三性不予认可，银行卡上的这些人均不认识，被告没有向原告支付过任何利息。 根据原审原、被告的举证、质证，本院确认以下事实：2015年4月3日，原审原告王春宇与原审被告白金海签订了《房屋买卖合同》，合同约定白金海将坐落于秦皇岛市海港区房产出售给王春宇。上述房屋尚未登记办理房屋所有权证，合同中未约定白金海登记办理房屋所有权证的日期；买卖合同中约定买卖税费由出卖方承担；买卖合同履行期限一年零一个月。 关于房款的交付，原审原告代理人陈述签订合同时一次性付清房款现金250000元，有收条为证，白金海不予认可，主张是以房抵债。250000元现金数额较大，对房款的交付地点原审原告代理人当庭表示不清楚。两次开庭王春宇均未到庭参加诉讼，第二次开庭经传票传唤仍未到庭。 另查明： 2009年9月3日，白金海与其妻刘凤英购买了秦皇岛市海港区，并于2016年2月4日取得了房屋产权证，产权所有人登记在白金海名下，产权面积为118.73平方米。2015年4月3日，白金海与王春宇签订房屋买卖合同，刘凤英在房屋买卖合同上未签过字。原审原、被告签订房屋买卖合同未取得刘凤英的同意。 调解书生效后，2016年11月1日，王春宇申请执行。在执行过程中，案外人刘凤英（白金海妻子）提出执行异议，我院出具（2017）冀0302执异29号执行裁定书，裁定驳回案外人刘凤英的异议请求。刘凤英提起执行异议之诉，我院出具（2017）冀0302民初10126号民事裁定书，裁定驳回原告刘凤英的起诉。刘凤英向秦皇岛市中级人民法院申请再审，秦皇岛市中级人民法院在审查过程中，再审申请人刘凤英于2017年6月27日提出撤回再审申请。秦皇岛市中级人民法院出具（2017）冀03民申12号民事裁定书，准许再审申请人刘凤英撤回再审申请。 本院再审认为，权属尚不明确、税费由卖方承担、长达一年的时间交付房屋，另房款的给付是房屋买卖合同的重要环节，在房屋未交付的情况下，签订合同当日一次性付清房款，以上均不符合正常的交易习惯，王春宇经传票传唤未到庭接受法庭调查，应承担对其不利的后果。综上，双方的买卖合同属非正常交易。因本案争议的房屋系刘凤英和白金海夫妻共同财产，在原审原、被告签订房屋买卖合同时尚未办理产权登记手续。白金海与王春宇签订买卖合同，既没有刘凤英的签字，也没有其它证据佐证白金海出卖房屋取得刘凤英的同意，根据《物权法》第九十七条的规定，白金海的处分行为无效，王春宇的购买行为不符合善意第三人的条件。原审原、被告在未办理房屋所有权证的情况下进行非正常交易，违反相关法律规定，双方签订的买卖合同无效。原调解协议内容违反法律规定，应予撤销。经释明，原审原告不同意变更诉讼请求，本院对其立即交付房屋，并办理过户手续的诉讼请求，不予支持，原审原告可另行诉讼解决争议。故依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》（法释〔2008〕14号）第四十二条第二款之规定，判决如下： 一、撤销本院（2016）冀0302民初2804号《民事调解书》； 二、驳回原审原告王春宇的诉讼请求。 案件受理费2525元，保全费1770元，由原审原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  焦晓丽 人民陪审员  程 克 人民陪审员  刘艳杰 二〇一九年十一月十八日 书 记 员  尚伟超