广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初7720号原告：易依凌，女，1990年12月29日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：黎小莹、陈健明，广东华誉品智律师事务所律师。被告：曾彦松，女，1977年1月24日出生，汉族，住广州市越秀区，原告易依凌诉被告曾彦松房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告易依凌的委托诉讼代理人黎小莹、被告曾彦松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易依凌向本院提出诉讼请求：1.被告曾彦松立即将位于广州市南沙区港前大道胡韵大街4号2608房的房屋及房屋内的家具家电及其他物品交付给原告易依凌（物品详情如下：间厅柜1个、鞋柜1个、布艺沙发1个、茶几1个、电视1台、电视柜1个、六人饭桌1张、饭桌椅6张、定制红酒柜1个、床3张、床垫3个、床头柜6个、梳妆台1个、定制入墙衣柜3个、热水器1台、小阳台杂物柜1个、走廊入墙杂物柜1个、TCL空调带室外机3台、窗帘及窗帘支架4套、冰箱1台、洗衣机1台，以上物品状态均为接近全新）；2.被告曾彦松向原告易依凌支付违约金（违约金的计算方式：以315万元为本金，按照每日万分之五的标准，从2019年7月24日起算至被告实际交付房屋之日止）；3.被告曾彦松向原告易依凌支付律师费6000元；4.本案全部诉讼费用由被告曾彦松承担。事实与理由：2019年4月18日，原、被告双方在广州市德诚置业咨询有限公司（以下简称“德诚公司”）的促成下签订《广州市存量房屋买卖合同》（以下简称“买卖合同”），约定被告以315万元的价格将其位于广州市南沙区港前大道湖韵大街4号2608房的房屋（以下统称“涉案房屋”）带全屋家具家电转让给原告，被告应于收到全部购房款后7个工作日内将涉案房屋交付给原告，双方应在涉案房屋交付时共同对涉案房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字，以及移交涉案房屋的房门钥匙、门卡、开门密码。上述合同签订后，原告依约履行合同义务，且被告己于2019年7月12日收齐涉案房屋的全部购房款。然而，被告擅自将涉案房屋内的家具家电和相关设施设备拆走，且至今仍未按约定向原告交付涉案房屋及履行有关交接手续，原告曾多次要求被告履行义务均无果。并且涉案房屋部分墙体有渗水情况，原告已多番催促被告尽快修复渗水问题，恢复涉案房屋原出售时带家具家电状态，并共同办理相关的交付使用手续，但被告均未予以配合。故提起本案诉讼。被告曾彦松答辩称：不同意原告的全部诉讼请求，具体理由如下：1.涉案房屋的大门使用的是密码锁，被告己于2019年7月28日通过微信告知了中介方涉案房屋的密码，从2019年7月28日起，涉案房屋就己经完成了交付，原告就可以接收并入住涉案房屋。2019年8月11日，被告方人员陪同德诚公司的工作人员一同对涉案房屋的水电进行抄表、核对，被告己在该日将涉案房屋的水电费、物业管理费予以结清，并将涉案房屋内的各房间门的钥匙交给了德诚公司的工作人员，让其转交给原告，被告也于2019年8月11日通过微信的方式将涉案房屋的大门密码直接告知了原告，故无论如何涉案房屋最晚也于2019年8月11日完成交付。2.原、被告签订书面的买卖合同及《物业交割清单》时己对附送的家具家电作了明确约定，并经双方签名确认，双方并无其他口头约定，被告已按买卖合同及《物业交割清单》的约定内容交付房屋，并无其他家具家电需要交付给原告，原告的无理诉求，不应当予以支持。3.根据《合同法》第七十八条规定，当事人对合同变更内容不明确的，推定为未变更，原告称被告在看楼时答应附送家具家电，但双方并无明确约定，而且即便如原告所述，那也均发生在签订正式书面合同之前，故最终应以书面合同的约定为准，而双方在后来签订的房屋买卖合同中没有约定被告要附送家具家电给原告。此外，被告与原告有多次见面，若如原告所述在签约当天没来得及清点，那为何双方在之后及签订补充协议时对此没有再进行约定，可见原告所述跟常理不符。4.房屋交易存在银行按揭，原告反复变更按揭银行，拖延了交易时间，严重占用被告时间。5.本次房屋买卖交易，只有买家即本案原告需要支付中介服务费，由于原告在房屋买卖交易完成后，凭空要求被告再附送房屋买卖合同中未明确约定的家具家电，并多次到德诚公司无理吵闹，德诚公司在此情况下才出具与客观事实完全不符的《情况说明》，而且原告以拒付中介费为由，要挟中介向其出具对原告有利的《情况说明》，原告与中介之间存在直接的利害关系，故对该《情况说明》依法不应当予以采信。6.被告己完成交楼手续，原告却故意不收楼，原告以此为由主张违约金没有任何事实及法律依据。7.原告主张的律师费也没有依据，原告的律师费是其自行支出的费用，法院也不应当予以支持。8.按照双方于2019年6月4日签订的《广州市存量房买卖合同》（以下统称“网签合同”）约定，涉案房屋的价格为365万，涉案房屋的评估价也是365万元，但实际成交价才315万元，被告己少收了原告50万元，如果原告提出本案中的无理要求，被告保持另案向原告主张支付剩余50万元房款的权利。9.关于房屋渗水问题已经由物业管理处处理完毕。综上，原、被告之间的房屋买卖并不包括房屋内的家具家电买卖，原告的全部主张都没有事实及法律依据，恳请法院依法驳回。经审理查明：2019年4月18日，原告（购买方）、被告（出售方）与德诚公司（居间方、丙方）签订买卖合同，约定：“第一条房屋基本情况(一）出售方所售房屋（以下简称该房屋）坐落为：广州市南沙区港前大道湖韵大街4号2608房。权属证明文件（×房屋所有权证√不动产权证×其他权属证明：×）所载建筑面积为130.17平方米。(二）该房屋规划设计用途为：√住宅×公寓×别墅×办公×商业×工业×其他：×。该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况详见物业交割清单。第三条成交方式出售方与购买方通过广州市德诚置业咨询有限公司居间介绍成交。鉴于居间方已为购买方与出售方提供订立本合同的媒介居间服务，出售方与购买方应向居间方支付居间服务费，具体的居间务费金额及支付期限以购买方及出售方签署的《居间服务费用确认书》为准。第四条房屋成交价格该房屋按套转让，成交价款共计人民币（小写）3150000.00元(大写）叁佰壹拾伍万元整。该成交价格不含税费，因本次交易所产生的相关税费根据本合同之约定承担。除有特殊约定外，该成交价已包含入墙的固定设施、基本设施、装饰装修以及附件一《物业交割清单》所列物品的价值。第五条付款方式（四）物业交割保证金：出售方应结清房屋交付前所欠的物管、水电及其他设备设施等应付费用，并保证按约定的交房条件如期向购买方交付房屋。为此出售方与购买方一致同意，购买方从本合同约定的购房款中留存人民币（小写）2000.00元（大写）贰仟元整作为物业交割保证金；该保证金按照以下方式支付：出售方与购买方办理完毕物业交割当日，签署物业交割确认书后由购买方自行支付出售方。第七条房屋的交付(一）出售方应当按照下列何项约定将该房屋交付给购买方：出售方收到全部购房款（不含物业交割保证金）后7个工作日内将房屋交付给购买方。(二）该房屋交付时，应当履行下列第1、2、3项手续：1.出售方与购买方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接物业交割清单所列物品；2.出售方与购买方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3.移交该房屋√房门钥匙√门卡√开门密码；(三）在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信及其他：本房屋相关的水电公摊费用由出售方承担，交付日以后（含当日）发生的费用由购买方承担。第十条房屋产权及具体状况的承诺(三）出售方确认该房屋主体结构内（不含公共区域：如公共管道、外墙、屋顶等）□是√否存在漏水（“漏水”指房屋顶部、墙面、室内管道或地面发生的渗水或漏水现象）的情况。若该房屋主体结构内存在漏水情况，出售方应当在交付房屋之前完成修复。如出售方未予修复，购买方在房屋交付后自行维修的，出售方应当承担全部维修费用；因维修房屋影响购买方使用的，出售方应当另行赔付购买方因此所受的实际损失。但购买方使用不当，导致该房屋主体结构内发生漏水的不在本条款所约定之范围内。第十一条违约责任（一）出售方与购买方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。(二）出售方若出现下列情形之一的，出售方构成根本违约，购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出售方双倍返还定金或要求出售方支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出售方退还购买方已支付的其他款项：1.出售方提供的该房屋权属证书等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致购买方无法取得房屋所有权；2.该房屋被查封或限制转让，导致购买方无法取得该房屋所有权的；3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4.拒绝将该房屋出售给购买方或者擅自提高房屋交易价格的；5.将该房屋出售给第三方的……(四）本合同中其他条款已有违约责任约定的，依照其他条款约定处理。(五）出售方与购买方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼方式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费。”合同还对各方的其他权利义务进行了约定。合同附件一《物业交割单》载明：以下附属设施随房屋一并交付给购买方：装饰装修以下装饰、装修及附属设施保持原状：√卫浴设施设备√整体橱柜√地板√墙壁√门、窗√热水器×暖气片。”《物业交割单》中家具(包括：床、沙发、衣柜、其他)、家电（包括：电视机、空调、冰箱、洗衣机、油烟机、灶台、其他）项目均以“×”标示。签约提示第5点载明：“在填写相关合同文本时，应当仔细阅读合同条款,特别是其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。如遇“□”等需要选择的内容，请务必做出明确的勾选，以划“√”方式选定您选择的事项；对于实际情况未发生、或双方当事人不作约定、或该条不适用时，应当划“×”以示删除。”2019年6月4日，原告（乙方、买方）、被告（甲方、卖方）签订网签合同（合同编号：穗存量房合字××号），约定：“该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人己认真查勘和了解该房地产的情况。该房地产：(1)带家私家电；(2)不带租赁合同；(3)无户口。甲乙双方约定按以下第1种方式计算该房地产价款：1.该房地产按整套出售并计价，总金额(人民币）￥3650000元整(大写：叁佰陆拾伍万元)。甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，按以下方式处理：以甲乙双方另行协商为准。”合同还对双方的其他权利义务进行了约定。原、被告确认涉案房屋于2019年6月4日签订网签合同当日即办理了过户登记手续，原告确认其已取得涉案房屋的产权证。原告表示，双方实际履行的是于2019年4月18日签订的买卖合同，涉案房屋获批贷款后，其已于2019年7月11日依买卖合同约定向被告支付完3150000元的全部购房款。被告曾口头承诺赠送家具家电，由于买卖合同签订时间为晚上，不适宜再到涉案房屋现场清点屋内家具家电，故各方同意待方便时或办理交楼手续时再进行具体清点，双方的真实意思表示是带全屋家具家电出售，且2019年6月4日签订的网签合同亦明确约定涉案房屋带家具家电出售。关于网签合同载明的3650000万元交易价格，原告主张该价格是用于申报纳税核定税费以及申请银行贷款金额的参考，双方真实的交易价格为3150000元。被告表示，其确实曾口头表达过可以赠送全屋家具家电，但未最终作出承诺，双方在签订合同时也没有对此进行约定，故涉案房屋是否带家具家电出售，应以双方签订的买卖合同为准。被告确认至2019年7月15日共收到购房款3150000元，同时认为买卖合同和网签合同均是双方的真实意思表示，买卖合同约定的3150000元为不带家具家电的交易价格，而网签合同约定的3650000元为带家具家电的交易价格。原告称其于2019年7月12日至涉案房屋现场进行交付前质量及家具家电检查时，发现涉案房屋存在部分墙体渗水的问题，且被告擅自将涉案房屋屋内家具家电搬离。为此，原告为证明涉案房屋出售时屋内家具家电的状况，提供了涉案房屋放盘时的图片、视频以及一份家具家电清单（附件），证明涉案房屋应配置以下家电出售：间厅柜1个、鞋柜1个、布艺沙发1个、茶几1个、电视1台、电视柜1个、六人饭桌1张、饭桌椅6张、定制红酒柜1个、床3张、床垫3个、床头柜6个、梳妆台1个、定制入墙衣柜3个、热水器1台、小阳台杂物柜1个、走廊入墙杂物柜1个、TCL空调带室外机3台、窗帘及窗帘支架4套、冰箱1台、洗衣机1台，以上物品状态均为接近全新。原告还提供了一组屋内图片及三张时代物业放行条以证明以上陈述，三张放行条显示2019年7月6日、2019年7月7日涉案房屋运出的物品有：沙发、茶几、餐桌、电视柜、屏风、床、床垫、TCL空调两台（带空外机）、梳妆台。被告对原告向本院提交的家具家电清单（附件）进行了核对，其对原告所提供的家具家电清单（附件）所列物品予以认可，但表示均为无牌和二手货，全屋家电价格总计不到5000元。原告对此不予认可。另被告表示涉案房屋漏水问题现已处理完毕，双方并无约定涉案房屋带家具家电出售，上述运走的物品均非《物业交割单》所列的需要随房屋一并转移并交付给原告的附属设施。为此，被告提供了一份微信聊天记录，证明其已于2018年8月11日将涉案房屋密码告知原告，并明确表示涉案房屋已和其无关，其已履行交楼义务。原告称密码交付不能视为房屋交付完毕，由于涉案房屋家具家电不符合合同约定的交付条件，其至今未收楼。2019年10月1日，德诚公司就涉案房屋交易事宜出具《情况说明》，内容为：“2019年4月18日，卖方曾彦松、买方易依凌在广州市德诚置业咨询有限公司（下称“我司”）的促成下就卖方曾彦松以￥315万元整带全屋家具家电出售位于广州市南沙区港前大道湖韵大街4号2608房的房屋（下称“该房屋”）给买方易依凌之事宜达成一致并签订《广州市存量房屋买卖合同》。由于签订《广州市存量房屋买卖合同》的时间为晚上10点至11点左右，时间较晚，不适合再到该房屋现场清点屋内家具家电的具体品种、数量和品牌，故各方均同意不在《广州市存量房屋买卖合同》内填写具体的家具家电内容，日后待各方方便时或办理交楼手续时再进行具体清点。2019年7月12日，我司收到买方易依凌通知，称卖方曾彦松擅自将该房屋内家具家电拆走导致无法办理后续手续，要求我司协助处理。2019年7月13日，我司派员到达该房屋现场查看，确认除厨房整体橱柜外，该房屋内的其他家具家电均被卖方曾彦松拆除搬走。其后，我司多次协调买卖双方处理该房屋的交付事宜，但未果。特此说明。”德诚公司前员工林云丽在接受本院调查询问时，其就涉案房屋家具家电赠送问题、实际交易价格问题的陈述与上述《情况说明》一致，并表示被告已结清涉案房屋的物业、水电费用，另原告尚欠3500元居间服务费未付。被告认为《情况说明》及林云丽的陈述均不属实，由于被告并非居间服务费的支付方，且原告尚有3500元居间服务费未支付，故德诚公司以及林云丽的意见有失偏颇。原告于2019年11月25日向本院出具书面《情况说明》表明原、被告双方会同中介人员林云丽于2019年11月19日下午到达涉案房屋进行现场查看，原告确认内容如下：涉案房屋内现有未安装的热水器一台，应是被告在2019年7月13日后重新搬入的；三方进行现场查看时，涉案房屋原渗水位置己经修复，物业管理中心告知三方，有关的渗水修复施工工作于2019年8月26日完成。涉案房屋内停电（欠费停电）、供水正常、燃气暂无欠费情况；原被告双方己结清2019年6月4日（含当日）前的住宅管理服务费、公摊水费、公摊电费和水费，2019年6月4日后的有关欠款仍未结。此外，原告在《情况说明》中对部分家具规格的说明如下：1.床及床垫两套为1.5米×2米，一套为1.8米×2米。2.鞋柜约为2米×1.2米×0.3米.3.电视柜长约2.2米。4.定制红酒柜约为2.8米×2米。5.定制入墙衣柜共三个，其中两个约为1.8米×2.5米×0.6米，一个为2.2米×2.5米×0.55米。6.走廊入墙杂物柜：1.8米×2.5米×0.55米。本院于2019年11月26日组织原、被告双方共同前往涉案房屋处现场勘验，双方确认内容如下：涉案房屋内全部门、窗、地板完好；厨房阳台处有一台未安装的美的牌密闭型储水式电热水器，型号为F60-21S1，额定容量60L；过道处有杂物柜一个，该杂物柜为中空状态,里面无隔板和抽屉，亦未见有明显的拆除痕迹。除以上物品外，目前涉案房屋内未见原告提供的家具家电清单（附件）中的其他物品。涉案房屋三个卧室的衣柜已经拆除，根据现场遗留痕迹，本院工作人员对涉案房屋已拆除的三个卧室衣柜的规格进行了测量，其中客厅正对的卧室柜子长1.952米、宽0.713米、高2.76米，主卧柜子长2.335米、宽0.652米、高2.478米，主卧旁边的卧室柜子长1.727米、宽0.705米、高2.76米。原、被告确认以上三个衣柜均为贴墙摆放，但对是否属于入墙固定设施，双方存在异议。另查明，原告于2019年9月1日与广东华誉品智律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定就本案纠纷委托该所律师作为委托代理人，并为此支付了6000元律师费。本院认为：原、被告就买卖涉案房屋先后签订了买卖合同和网签合同，结合当事人的陈述以及合同实际履行情况，本院认为双方实际履行的合同为2019年4月18日签订的买卖合同。该合同及其附件一《物业交割单》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当遵照履行。根据当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.涉案房屋是否带全屋家具家电出售；2.涉案房屋是否已经交付及何时交付。本院对此评判如下：关于争议焦点一的问题。如前所述，本院认定原、被告双方实际履行的是2019年4月18日签订的买卖合同，故双方就涉案房屋交易中的权利义务，应以买卖合同约定为准。原告主张涉案房屋应按网签合同的约定带家具家电出售，缺乏事实依据，且原告在两份不同的合同间选择性适用对自身有利的内容，本身亦有违合理性，本院对此不予采纳。根据买卖合同第四条约定，涉案房屋成交价已包含入墙的固定设施、基本设施、装饰装修及《物业交割单》所列物品的价值，而《物业交割单》仅约定卫浴设施设备、整体橱柜、地板、墙壁、门、窗、热水器保持原状随房屋一并交付给原告。经本院组织双方现场查勘，已共同确认上述设施及物品均在涉案房屋内。原告所主张的家具家电（热水器除外）既非买卖合同约定的入墙固定设施、基本设施、装饰装修，亦非《物业交割单》所确认随付的家具家电，且原告主张的大部分家具家电已在《物业交割单》中明确删除。原告关于涉案房屋是带全屋家具家电出售的主张，虽有德诚公司的说明及其前员工林云丽的陈述佐证，但在证明力上均不足以否定买卖合同约定的内容，故在没有其他证据证实的情况下，本院对此不予采信。据此，原告要求被告交付家具家电的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二的问题。原告主张2019年7月11日涉案房屋获批贷款，并自该日起按照合同约定计算房屋交付期限，但其未就此提供证据予以证实，故应以被告自认收齐购房款的时间（2019年7月15日）开始计算房屋交付期限。据此，依照买卖合同“出售方收到全部购房款（不含物业交割保证金）后7个工作日内将房屋交付给购买方”的约定，被告应在2019年7月24日前将涉案房屋交付给原告，如迟延交付的则从次日起每日按照房屋总价款的万分之五计算逾期交房违约金。由于双方对涉案房屋是否符合交付条件存在争议，无法共同办理相关房屋交付手续。在此情况下，一方面，被告未能举证证实其在收齐购房款后，已在合同约定的交付期内有向原告明确作出交付房屋的意思表示，故不能认定其已按时履行了交付房屋的义务。另一方面，2019年8月11日，被告通过微信将涉案房屋的大门密码告知原告方，并明确表示涉案房屋已与其无关，故可认定涉案房屋在该日完成交付。据此，被告应向原告支付逾期交房违约金为28350元（3150000元×0.5‰×18天）。如前所述，本院对于原告关于涉案房屋是带全部家具家电出售的主张不予采信，故原告以此为由主张涉案房屋未符合交付标准，本院不予支持。根据合同约定，房屋在交付前应当修复渗水问题，并在交付时由双方共同办理相关交付手续，但上述事项仅作为被告应当履行的合同义务，而非作为房屋是否可以交付的前提条件，且上述事项是否履行并不影响原告对房屋的正常居住使用，原告以此作为房屋不符合交付条件而拒绝收楼的理由，依据不足。依据上述认定，被告已于2019年8月11日完成涉案房屋的交付，故原告要求被告交付涉案房屋及支付此日期后的逾期交房违约金，没有依据，本院不予支持。被告逾期交付涉案房屋已构成违约，原告主张被告赔付由此而产生的6000元律师费，有事实和合同依据，且该费用在合理范围内，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款之规定，判决如下：一、被告曾彦松应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告易依凌支付逾期交房违约金28350元；二、被告曾彦松应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告易依凌支付律师费6000元；三、驳回原告易依凌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费703元，由原告易依凌负担327元,由被告曾彦松负担376元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何彤文二〇一九年十一月二十九日书记员  梁 艺