广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终11814号上诉人（原审被告）：佛山市三水雄基实业有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：彭某1。委托诉讼代理人：刘文浩，该公司员工。委托诉讼代理人：于建敏，该公司员工。被上诉人（原审原告）：佛山市集扬物业发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：韩荣，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁国恩，北京市中伦（广州）律师事务所律师。上诉人佛山市三水雄基实业有限公司（以下简称雄基公司）因与被上诉人佛山市集扬物业发展有限公司（（以下简称集扬公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初1346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。雄基公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费由集扬公司负担。事实与理由：双方于2017年7月12日签订的《友邦金融中心租赁合同书》约定，合同期限从2017年7月20日至2020年7月19日。合同履行满一年后，雄基公司为降低营运成本，决定搬迁到自有物业办公。双方经友好协商，达成口头协议均同意解除涉案合同，雄基公司于2018年7月退场，多交一月租金用于补偿集扬公司寻找新的租户。根据上述事实，涉案合同实际于2018年7月解除。为此，第一，一审判决第一项关于涉案合同于2018年10月19日解除与事实不符；第二，雄基公司既然已经撤场，不应再承担租金和公摊电费，故一审判决第二项、第三项均没有事实和法律依据；第三，一审判决第四项要求雄基公司支付优惠租金差额68000.40元，雄基公司无异议，但对于空置租金68000.40元，雄基公司已经多交一个月租金用于补偿集扬公司寻找新的租户，且集扬公司没收雄基公司68000.40元租赁保证金的情况下，一审法院仍判决雄基公司支付空置租金68000.40元，不符合公平原则。集扬公司答辩称，请求驳回上诉，维持原判。一、一审法院判定集扬公司与雄基公司于2017年7月12日签订《友邦金融中心租赁合同书》于2018年10月19日解除正确。涉案租赁合同约定的租赁期限为2017年7月20日至2020年7月19日，未经集扬公司同意，雄基公司不得提前解除合同，集扬公司未曾同意雄基公司于2018年6月解除合同的要求，雄基公司亦未提供任何证据证明其与集扬公司达成解约的口头约定。雄基公司称涉案租赁合同于2018年7月解除没有任何事实与法律依据。根据涉案租赁合同第3-3条的规定，雄基公司逾期支付租金超过30日的，集扬公司有权解除合同，故涉案租赁合同应于集扬公司发出解除通知到达之日即2018年10月19日解除。二、涉案租赁合同于2018年10月19日解除，雄基公司应支付所欠的2018年9月20日至10月19日租金以及期间所欠的电费。雄基公司未提供任何证据证明其已于租赁合同解除前已将场地返还集扬公司，相反，直至2018年11月雄基公司仍有物品遗留在涉案场地，故一审判决第二、三项正确。三、一审法院判决雄基公司支付空置期租金68000.4元正确。根据涉案租赁合同第13-8条约定，因雄基公司原因导致合同提前解除，集扬公司有权收取空置期租金，且涉案场地仍为空置状态。四、集扬公司于2018年12年26日提起本案诉讼后，雄基公司通过提起明显无理的管辖权异议及上诉，拖延诉讼程序，明显滥用诉讼权利，严重违反诚实信用原则。一审判决雄基公司承担的违约责任有充分的事实及合同依据，符合法律规定，请求二审法院驳回雄基公司上诉请求。集扬公司向一审法院起诉请求：1.集扬公司与雄基公司签订《友邦金融中心租赁合同书》于2018年10月19日解除；2.雄基公司向集扬公司清偿拖欠的从2018年9月20日至2018年10月19日的租金22666.80元及滞纳金（从租金应付日起计至付清日止，每天按应付金额的千分之一计算）；3.雄基公司向集扬公司清偿拖欠的2018年7月1日至2018年9月30日的电费374.86元及相应的滞纳金（从每月电费应付日起计至付清日止，每天按应付金额的千分之二计算）；3.雄基公司向集扬公司支付因违约而应支付的优惠租期（2017年8月20日至2018年2月19日）的租金差额68000.40元；4.雄基公司向集扬公司支付因违约而应支付的3个月空置期租金68000.40元和中介服务佣金34000.20元；5.雄基公司向集扬公司支付其逾期返还租赁单元期间（2018年10月20日至2018年11月8日）产生的场地占用租金费用29247.48元；6.雄基公司向集扬公司支付因租赁单元恢复原状而产生的复原费用94095.20元；7.确认集扬公司有权没收雄基公司支付的租赁保证金68000.40元、公共事业费保证金4666.70元。本案一审案件受理费由雄基公司负担。一审法院查明事实：涉案租赁物位于广东省佛山市南海区，权利人为集扬公司。2017年7月12日，集扬公司（出租方）与雄基公司（承租方）签订《友邦金融中心租赁合同书》。约定：集扬公司将位于广东省佛山市南海区***单元出租予雄基公司作办公室使用，租赁单元实际建筑面积为391.50平方米，双方同意计租面积为377.78平方米。首年月租金单价为每平方米60元，首两年不递增，即月租金为22666.80元，租赁期限从2017年8月1日至2020年7月31日止。另约定2017年9月1日至2018年2月28日止为优惠租期，月租金为11333.40元。另合同相应条款约定如下：第3-3条约定：雄基公司应于相应租金计费期的当月1日前缴纳当期租金，应当按时支付租金，若逾期7日支付，则雄基公司需自当月1日起每超一天按当期租金的千分之一支付滞纳金，直至还清所有拖欠或逾期款项的当日为止；如逾期超过三十日，雄基公司除应缴纳一切应付费用外，集扬公司有权终止合同收回租赁单元并且不退回租赁保证金。合同第5条约定：出租方有权在承租方违反本合同约定时、物业管理公司有权在承租方违反物业管理公司的规章制度时全数没收保证金，若保证金不足以补偿出租方、物业管理公司因承租方该违反约定、规章制度的行为而受到的一切损失，出租方、物业管理公司有权就不足部分向承租方追讨。行使没收保证金的权利不影响出租方对承租方该违反可行使的任何其它权利或补救方法。租赁期满，在承租方没有违反任何约定条款，按合同规定将租赁单元返还予出租方并缴清本合同项下所有款项后，保证金应无息退还给承租方。租赁合同第7条约定：租赁期限届满，承租人应在合同终止的当日内，按双方交付时的交楼标准将租赁单元恢复原状后交还出租方，若未按前述约定的状态将租赁单元返还予出租方，出租方有权对租赁单元作出合适修缮，因此而产生的一切开支及费用由承租方负担。第12-2条约定：双方同意，租赁期间有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。如承租方违反合同，出租方有权没收租赁保证金并立即收回租赁单元或其相关部分的占有权；一方给对方造成损失的，还应承担赔偿损失的责任。第13-8条约定：租赁期间，非合同约定情况由于承租方的原因提起终止合同的，视为承租方自始不享有附件二约定的优惠租期租金优惠，须按合同约定优惠租期后的正常租金标准向出租方补交该等期间的所有租金、有权没收租赁保证金、公共事业费保证金及已预付的所有租金费用……承租方除必须向出租方支付其实际使用租赁单元期间根据本合同应付而未付的一切款项外，还应赔偿出租方因此遭受的实际损失，包括但不限于涉案租赁单元提前终止后3个月的空置期间出租方根据本合同规定本可收取的租金，以及出租方重新寻找新的承租人而产生的中介服务佣金。第13-10条约定：若本合同终止或非因出租方违约导致提起终止，承租方未经出租方同意逾期返还租赁单元的，每逾期一日，应按原租金双倍标准向出租方支付租赁单元占用使用费。2017年7月20日，雄基公司与集扬公司签署友邦金融中心租赁合同书补充协议》，约定：变更租赁使用期从2017年7月20日至2020年8月19日止，其中2017年8月20日至2018年2月19日止为优惠租期，月租金为11333.40元；集扬公司确认已于2017年7月14日收到雄基公司缴付的首月（2017年7月20日至2017年8月19日）租金22666.80元、租赁保证金68000.40元及公共事业费保证金5666.70元。2018年10月12日，集扬公司向雄基公司发出《催款通知书》，通知雄基公司需于2018年10月16日前支付拖欠的2018年9月至10月的租金45333.60元及滞纳金1405.34元、2018年8月的电费342.45元及滞纳金10.96元，向物业管理公司支付拖欠的管理费18889元及滞纳金585.56元。若未按上述要求及期限清还所有欠款，集扬公司将按照租赁合同约定提前解除租赁合同。2018年10月19日，集扬公司向雄基公司发出《解除租赁合同通知书》，因雄基公司拖欠2018年9月的租金和管理费以及2018年8月的电费的行为已构成严重违约，且符合提前解除合同的条件，故发出解除合同通知如下：1.双方签订的租赁合同于2018年10月19日解除。邮寄该通知书的***号顺丰快递件于2018年10月23日被签收。2018年10月26日，集扬公司向雄基公司发出《关于收回租赁场地的通知书》，再次向雄基公司催缴尚欠费用。邮寄该通知书的****号顺丰快递件于2018年10月29日被退回。2018年10月31日，集扬公司向雄基公司发出《关于贵司交还租赁单元的通知书》，通知雄基公司在收到本通知书后的3日内与集扬公司和物业管理公司办理租赁单元的交还手续、结清租赁单元相关费用并清理租赁单元内的所有物品。如逾期不予处理，则视为雄基公司已实际撤出租赁单元和放弃租赁单元内一切物品。集扬公司分别向雄基公司“佛山南海大道***”的地址及公司住所地“佛山市三水区***”邮寄该通知书，两份快递均于2018年11月2日被退回。2018年11月8日，根据集扬公司提交的现场拍摄图片，雄基公司仍有办公桌椅等物品残留在涉案租赁单元中。庭审中，集扬公司确认雄基公司撤场后未对租赁单元进行实际恢复。一审法院认为，双方当事人签订的《友邦金融中心租赁合同书》《友邦金融中心租赁合同书补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。根据双方当事人诉辩意见，一审法院对集扬公司所主张诉请分析如下：一、关于合同解除日期问题。合同约定涉讼单元租期从2017年7月20日至2020年7月19日止，雄基公司因自身原因提前终止合同构成违约，集扬公司据此主张解除上述合同，一审法院予以支持。雄基公司辩称双方于2018年6月达成解除合同的口头约定且在2018年7月完成撤场工作，但未能提供证据予以证明也未能举证证明其钥匙交付时间。庭审中查明，雄基公司于2018年11月8日仍有办公物品留于涉讼物业，集扬公司主张解除日期为2018年10月19日为其实体权利之处分，对该真实意思表示，一审法院予以确认。二、雄基公司所应承担的违约责任。1.对于诉请2，集扬公司主张雄基公司尚欠的2018年9月20日至2018年10月19日的租金22666.80元，雄基公司无异议，一审法院予以确认。滞纳金应为行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人课以新的金钱给付义务的方法，涉讼合同中滞纳金的表述不当，经审查该滞纳金实则为逾期交纳租金所应承担的违约责任，故法院更正为违约金。对集扬公司主张的违约金标准按日千分之一计算约定过高，一审法院予以调整。庭审中查明，涉讼物业租期起始日为20日，对此，一审法院酌定雄基公司应以年利率24%为标准从2018年9月20日起至实际清之日止计算违约金予集扬公司。2.对于诉请3，集扬公司主张雄基公司支付尚欠的2018年7月1日至9月30日电费374.86元，雄基公司无异议。庭后集扬公司补交情况说明一份：由于电价调整，雄基公司截止至2018年7月在集扬公司处存有多缴的电费30.24元，故实际雄基公司尚欠2018年8月1日至8月31日的电费342.45元、9月1日至9月30日的电费32.41元，并明确2018年8月份的电费从2018年10月1日开始计算违约金，2018年9月的电费从2018年11月1日开始计算违约金。虽《供电营业规则》规定除居民用户以外的其他用户所欠电费，每日应按欠费总额的千分之二计算违约金。但本案中，集扬公司并未能举证证明该电费为所欠供电部门电费，经集扬公司举证电费发票可知，雄基公司使用涉讼物业产生的电费由集扬公司代为先行交纳，对雄基公司主张该违约金计算约定过高，一审法院予以调整。合同中并未约定电费交付日期，雄基公司应以342.45元本金从2018年10月1日起；以32.41元为本金从2018年11月1日起按一审法院酌定以年利率24%为标准计算电费违约金至实际清偿之日止。3.对于诉请4，集扬公司主张雄基公司因违约而应支付的优惠租期2017年8月20日至2018年2月19日租金差额68000.40元，符合双方合同约定，予以支持。4.对于诉请5，集扬公司主张雄基公司支付因其违约而应支付的3个月空置期租金68000.40元。根据合同第13-8条约定，空置期间为出租方本可收取的租金（以实际空置期为准）。经庭审查明涉讼单元至今仍未重新出租，该诉请符合双方合同约定，予以支持。关于中介服务佣金，租赁合同第13-8条约定，雄基公司提前终止合同的，应支付集扬公司重新寻找新的承租人而产生的中介服务佣金。庭审中集扬公司确认涉讼单元至今仍未重新出租，其主张的中介服务佣金并未实际发生，对该诉请不予以支持。5.对于诉请6，集扬公司主张雄基公司支付逾期返还租赁单元即2018年10月20日至11月8日产生的场地占用租金费用29247.48元，一审法院已支持集扬公司主张的合同解除后3个月空置期租金，故对该主张不予以支持。6.集扬公司主张雄基公司支付因租赁单元恢复原状而产生的复原费用94095.20元，虽涉案租赁合同第7条约定：租赁期限届满后，雄基公司应在合同终止当日内按双方交付时的交楼标准将租赁单元恢复原状后交还集扬公司，若未按前述约定的状态将租赁单元返还予集扬公司，集扬公司有权对租赁单元作出合适修缮，因此而产生的一切开支及费用由雄基公司负担。但经庭审查明的内容可知，集扬公司并未对涉讼单元恢复原状或是重新修缮，一审法院认为该费用并未实际发生，故对该主张，一审法院不予支持。7.集扬公司主张没收雄基公司交纳的租赁保证金68000.40元、公共事业费保证金5666.70元，一审法院审核认为：涉讼合同项下约定的保证金为履约保证金，旨在保护出租方因承租方违约所造成的损失。本案中，雄基公司辩称2018年7月已撤场，但其并未能举证证明其就提前终止合同事项尽到提前合理告知义务，且经庭审中查明的事实可知，至2018年11月8日，雄基公司仍有办公物品及设施占用涉讼物业。集扬公司至法庭辩论终结前涉案租赁单元仍未得以重新出租，雄基公司庭后对该事实并未能举证予以推翻，一审法院对集扬公司该陈述予以采信。对集扬公司主张没收租赁保证金68000.40元、公共事业费保证金5666.70元的诉请，结合涉讼物业实际使用情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、确认集扬公司与雄基公司于2017年7月12日签订的《友邦金融中心租赁合同书》于2018年10月19日解除；二、雄基公司应于判决生效之日起十日内支付2018年9月20日至2018年10月19日的租金22666.80元，并以该租金为本金从2018年9月20日起至实际清之日止按年利率24%计算违约金予集扬公司；三、雄基公司应于判决生效之日起十日内支付2018年8月1日至2018年9月30日电费374.86元，并以342.45元本金从2018年10月1日起、以32.41元为本金从2018年11月1日起按年利率24%为标准计算电费违约金至实际清偿之日止予集扬公司；四、雄基公司应于判决生效之日起十日内支付优惠租期租金差额68000.40元、空置期租金68000.40元予集扬公司；五、雄基公司交纳的租赁保证金68000.40元、公共事业费保证金5666.70元归集扬公司所有；六、驳回集扬公司其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审适用普通程序结案，案件受理费全额收取7187.30元（集扬公司已预交13830.22元），由集扬公司负担2881.30元、雄基公司负担4306元并应于判决发生法律效力七日内向一审法院交纳，逾期一审法院将依法强制执行。对集扬公司多预交的10948.92元，经其申请，一审法院予以退还。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本院对本案的审理围绕雄基公司的上诉请求进行。根据双方的诉辩意见，本院作如下分析：一、关于涉案《友邦金融中心租赁合同书》的解除日期问题。雄基公司上诉称双方达成口头协议均同意解除涉案合同且于2018年7月退场，但雄基公司并无证据证明其上述主张，一审法院根据集扬公司的诉请和本案事实，认定双方签订的涉案《友邦金融中心租赁合同书》于2018年10月19日解除正确，本院依法予以维持。二、关于雄基公司应否支付租金和电费问题。雄基公司在一审中确认尚未支付2018年9月19日后的租金，亦确认拖欠电费374.86元，结合前文关于双方解除合同日期的认定，一审法院判决雄基公司向集扬公司支付相应的租金及电费具有事实和法律依据。三、关于雄基公司应否支付空置期租金68000.40元问题。根据合同第13-8条约定，雄基公司提前终止合同，应支付3个月的空置期间的租金（以实际空置期为准）。集扬公司在二审中述称涉案租赁单元至今仍未重新出租，雄基公司对集扬公司所称事实未能举证予以推翻，表明涉案租赁单元的实际空置时间远远超过3个月，而空置期租金在性质上并不等同于租赁保证金，故雄基公司应按合同约定向集扬公司支付空置期租金68000.40元。雄基公司以租赁保证金已归集扬公司所有为由主张其无须支付空置期租金68000.40元理据不足，本院不予支持。综上，雄基公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持原判，驳回上诉。二审案件受理费3488.33元（佛山市三水雄基实业有限公司已预交），由上诉人佛山市三水雄基实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李少锋审 判 员 黄 维审 判 员 余珂珂二〇一九年十一月十九日法官助理 欧阳莹书 记 员 陈慧乔