山东省济宁市兖州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0812民初778号 原告(反诉被告)：杨晓荣，女，1962年4月17日出生，汉族，无业，住济宁市。 委托诉讼代理人：刘淑闽，山东佳仕特律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程超，山东佳仕特律师事务所律师。 被告（反诉原告）：胡宗金，男，1950年7月20日出生，汉族，原兖州市银马玻璃有限公司退休职工，住济宁市兖州区。 原告（反诉被告）杨晓荣与被告（反诉原告）胡宗金房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月22日作出（2018）鲁0812民初2508号民事判决。杨晓荣不服，上诉于山东省济宁市中级人民法院。济宁市中级人民法院于2019年3月4日作出（2018）鲁08民终5834号民事裁定书，裁定：一、撤销兖州区人民法院（2018）鲁0812民初2508号民事判决；二、本案发回兖州区人民法院重新审理。本院依法另行组成合议庭，于2019年9月29日公开开庭进行了审理。原告杨晓荣及其委托诉讼代理人刘淑闽、程超，被告胡宗金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨晓荣向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《卖房定金协议书》；2.依法判令被告返还房屋并支付原告的租金损失（按每月1000元，自2016年2月计算至被告腾房之日止)；3.依法判令被告已向原告支付的7万元(35万×20%)定金不予返还，剩余13万元返还被告；4.对已装修的部分恢复原状，对不能恢复的部分折价赔偿；5.诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2016年1月27日，原、被告签订《卖房定金协议书》，约定原告将其所有的位于济宁市兖州区产出售与被告，总房价为35万元，并约定被告于2016年1月27日向原告支付定金1万元，2016年2月20日向原告支付第二次定金19万元，待原告房产证办理完毕后，被告于60日内向原告支付剩余房款金额15万元并办理相关过户手续。协议书签订后，被告搬入上述房屋居住。原告将房产证办理完毕后多次通知被告交付剩余房款、被告以各种理由推托未付，已构成根本违约。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。 胡宗金辩称，1、原告的第一项请求不符合合同约定，不应当支持，没有理由解除，原告依据合同法第94条第3款主张解除是对法律的错误理解和适用；2、本案是买卖房屋问题，原告并没有租房屋；3、被告没有违约，不应该承担违约责任，是原告在违约，不想卖房了，其他请求也侵犯被告的权利。原告不执行合约而造成的诉讼，不能进行正常交易，应该由原告进行承担责任。 胡宗金向本院提出反诉请求：1、确认原、被告所签订的合同为定金合同，罚没杨晓荣侵害胡宗金权益9.9万元的同等款项9.9万元；2、判定杨晓荣将兖州旧关东区20号楼1802号房产证交给胡宗金，房产证过户由胡宗金自主办理；3、在胡宗金应支付的购房尾款中扣除对杨晓荣的罚款9.9万元，即胡宗金再支付杨晓荣购房尾款5.1万元；4、诉讼费及反诉费由杨晓荣承担。事实与理由：1、在原告与被告签订协议之初，被告并未办理房产证的手续，因此合同定性为定金合同是正确的。原商定第三款最后一句是“待双方房产证过户办理完成后，乙方付清剩余房款15万元”。后杨晓荣拿出打印好的协议书让胡宗金签了字。2、房屋买卖合同第三条“待甲方房产证办理完成后，乙方于60日内向甲方支付剩余房款金额15万元，甲方将该房产办理过户手续给乙方。”由此可以看出，乙方付款和甲方办理过户手续给乙方应当是并列的、同时的，60日内应当是双方同时履行，即胡宗金支付尾款的同时，对方“办理过户手续给乙方”，而不是胡宗金付款对方却可以不办理过户，从杨晓荣提供的录音证据中可证明杨晓荣只要付款不提过户，特别是在2018年9月10日一审中，胡宗金当庭表示当天支付10万元，9月12日前付清所有房款，但杨晓荣执意要撕毁合同。3、由于该房产在2016年7、8月份后涨价，杨晓荣给多人多次表示该房是租的不是买的，15万元的给付是能够保证顺利过户的最后屏障。在杨晓荣取得房产证前后及一审判决下达后，胡宗金多次向杨晓荣表示，只要杨晓荣夫妇带着房产证到兖州过户大厅走过户程序，就可当天带走全部购房尾款，但杨晓荣表示其对象最近很忙，近期不能来兖州办过户。杨晓荣应承担60日之内不能进行正常交易的全部责任和全过程的违约责任。 杨晓荣对胡宗金反诉辩称，1、涉案合同的履行顺序在合同中有明确约定，即卖房定金协议书第三条，根据该约定，在胡宗金履行合同义务，即向杨晓荣支付剩余房款15万元前，杨晓荣不向胡宗金过户房屋符合合同约定、法律规定，不存在违约行为。2、胡宗金认为原商定第三款最后一句是“待双方房产证过户办理完成后，乙方付清剩余房款15万元”，没有事实依据。如胡宗金认为合同第三条的约定不是双方的真实意思表示应出示相关的证据证明。3、杨晓荣依据合同法第94条第3款的约定解除合同有事实、法律依据。杨晓荣在办理房产证完毕后，自2018年4月17日起多次要求胡宗金履行合同义务，支付剩余房款，胡宗金至今以各种理由拒绝支付剩余房款，其违约行为远超合理期限，符合合同法第94条的约定。4、胡宗金通过反诉行为及反诉状第五、六项内容已经表明其不履行主要债务的意思表示。综上，请求驳回反诉人胡宗金的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告提交了以下证据：1、卖房定金协议书，用以证明2016年1月27日原、被告签订协议，将涉案房屋及储藏室卖予被告，合同总价款35万，付款方式在协议中作了约定，并约定定金为20万元。约定20万定金过高，按合同总价的20%主张；2、中华人民共和国不动产权证书，用以证明2018年4月16日产权证书办理完毕；3、通话清单和通话录音各一份，用以证明2018年7月10日原、被告通话，因被告未按合同约定逾期支付房款15万元，原告在办理不动产证前后多次向其催要，经双方沟通无果，原告决定解除合同，并告知被告；4、通知及快递回单、物流跟踪记录各一份，证明原告上诉后仍继续履行合同，并催要被告履行支付剩余房款的先合同义务，原告函告被告如不依照合同约定履行合同义务，则视为同意解除卖方定金协议书，但被告至今仍未支付任何剩余房款。5、通话录音一份，证明原告儿子于2018年10月22日又电话催告被告履行合同义务，被告依然以各种理由拒绝履行，构成解除合同的条件。被告胡宗金质证认为，对协议书没有意见，对约定的定金也没有意见，对房权证也没有意见。对证据4及通话清单没有异议。对通话录音有意见，认为录音的内容不全，其提过办过户的事情，录音中没有整理。本院认为，胡宗金对于原告提交的证据本身均无异议，且上述证据内容与案件待证事实相关联，本院认定为有效证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月27日，杨晓荣（甲方）与胡宗金（乙方）签订了《卖房定金协议书》，约定甲方将其所有的坐落于济宁市兖州区旧关小区东区20号楼1单元18楼1802号的房产（2室2厅85平方米）和储藏室（约9平方米）出售予乙方，房款总价为35万元，并约定了该房交易的付款方式，由于甲方正在办理房产证，乙方于2016年1月27日支付甲方1万元定金，乙方于2016年2月20日前支付甲方第二次定金19万元，待甲方房产证办理完成，乙方于60日内向甲方支付剩余房款金额15万元，甲方将该房产办理过户手续给乙方。还约定，自签订本协议起，甲方保证将该房屋按约定价格售给乙方，期间不得反悔或者将房屋出售给第三人。如一方违约，除使用定金罚则外，还应当赔偿因一方违约给对方造成的所有经济损失。乙方只负责甲方向乙方办理过户的所有手续费用。协议书签订后，胡宗金分别于2016年1月27日、2016年2月20日支付给杨晓荣1万元、19万元，杨晓荣在收到上述钱款后即将该房屋交付给胡宗金，胡宗金对该房屋进行了装修，后胡宗金搬入上述房屋居住至今。2018年4月16日，济宁市兖州区国土资源局为该不动产办理了不动产登记。杨晓荣将房产证办理完毕后多次通知胡宗金交付剩余房款，胡宗金以各种理由推托未付。后杨晓荣于2018年7月31日向本院提起民事诉讼。 本院认为，杨晓荣与胡宗金于2016年1月27日签订的《卖房定金协议书》，名称虽为卖房定金协议，其内容实质是房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点问题是胡宗金未履行向杨晓荣交付剩余房款15万元是否符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除的条件，是否构成根本违约，是否足以导致该合同的解除；杨晓荣是否存在违约行为。本案中，双方订立该合同的主要目的在于，胡宗金占有、使用房屋，杨晓荣在房屋出卖后获得胡宗金支付的相应对价。胡宗金向杨晓荣交付了20万元房款后，杨晓荣于2016年2月20日交付了房屋，后胡宗金对该房屋进行了装修，并已入住，至今已达两年有余。杨晓荣在2018年4月16日登记机关给其颁发不动产证之后，向胡宗金催交下余房款，因胡宗金推托未付，以致杨晓荣向本院提起解除合同的诉讼。诉讼中，胡宗金提起反诉，要求继续履行合同，杨晓荣承担违约责任。双方签订的合同第三条约定了如何履行合同，胡宗金应在合同约定的期限内履行支付剩余15万元房款的义务，其未按照合同约定履行的行为属于违约行为。双方亦在合同中约定了违约责任的承担方式。综合考虑签订合同的目的、内容、履行以及房屋交付后的使用情况等，本院认为，胡宗金的行为没有达到法定的解除条件，杨晓荣要求胡宗金支付剩余房款、承担逾期给付房款的违约责任更能减少诉累，有效解决双方之间的纠纷。本院向杨晓荣释明后，杨晓荣拒绝变更诉讼请求。故杨晓荣请求解除双方签订的《卖房定金协议书》的主张，理由不足，本院不予支持。杨晓荣据此请求的判令胡宗金限时腾房、恢复房屋原状、支付租金损失、部分定金不予返还的主张，本院亦不予支持。胡宗金主张杨晓荣违约，但并未有证据证实，其要求杨晓荣承担违约责任的请求没有事实根据和法律依据，故对其反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回原告杨晓荣的诉讼请求。 二、驳回被告（反诉原告）胡宗金的诉讼请求。 本诉案件受理费6984元，由原告（反诉被告）杨晓荣负担；反诉案件受理费2275元，由被告（反诉原告）胡宗金负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审 判 长  宋兆霞 审 判 员  田 新 人民陪审员  张凤典 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  许志明