广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初25592号原告：麦一峰，男，1971年1月1日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*****************，公民身份号码440************716。委托诉讼代理人：陶伟坤，广东骏和律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗永洪，广东骏和律师事务所律师。被告：陈浩忠，男，1988年4月1日出生，汉族，住广东省揭阳市揭东区**************，公民身份号码445************211。原告麦一峰与被告陈浩忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，于同年11月8日公开开庭审理了本案。原告麦一峰的委托诉讼代理人陶伟坤到庭参加了诉讼，被告陈浩忠经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年2月25日签订的《房屋买卖合约》；2.被告返还原告已经支付的购房款500000元；3.被告支付原告违约金360000元；4.被告以100000元为本金自2019年2月25日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计付原告资金占用费；5.被告以400000元为本金自2019年5月6日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计付原告资金占用费；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年2月25日签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买其位于佛山市南海区*******房（以下简称涉讼房屋），交易价款为1800000元；签订合同当天由原告支付定金100000元给被告；被告完成银行抵押权涂销手续后由原告再行支付400000元给被告；在房屋正式过户后由原告再行支付300000元予被告；剩余房款由原告办理房产的抵押手续后，由贷款银行直接支付予被告；若交易过程中被告出现违约的，被告除须退还其所收原告已支付的购房款外，还须按照房屋交易价款的20%支付违约金予原告。签约后，原告于2019年2月25日通过配偶曾喜英的银行账户转账支付定金100000元予被告，于2019年5月6日通过银行转账400000元给被告。被告收到原告支付的款项后，均向原告开具收据。原告付款后，一直通过中介督促被告完成相关房屋过户手续，及时推进交易进行，但是被告以各种理由进行推搪。后经原、被告进行沟通，原告方知道涉讼房屋已经在2019年7月3日被佛山市三水区人民法院查封，被告已经无能力继续履行合同。原告认为，原、被告签订合同后，被告无法依约履行合同，致使合同目的不能实现，原告有权要求解除合同并要求被告返还已支付的购房款以及赔偿损失，故起诉。被告没有答辩。原告围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.原、被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《房屋买卖合约》原件1份、《不动产权证》复印件1份、《佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果》复印件2份（查询日期分别为2018年10月12日、2019年8月5日），用以证明原告与被告于2019年2月25日签订《房屋买卖合约》，约定原告购买被告所有的涉讼房屋；原告付款后，被告未及时按照合同约定办理过户手续，存在违约；现涉讼房屋已经被法院查封，被告不能继续履行合同。3.银行卡复印件1份、收据原件2份、智慧柜员机业务回执复印件2份、中国建设银行交易明细原件2页、户口本原件1份、结婚证原件1份，用以证明原、被告签订合同后，原告于2019年2月25日通过配偶曾喜英的银行账户转账支付定金100000元予被告，于2019年5月6日通过银行转账400000元给被告。被告收到原告支付的款项后，均向原告开具《收据》，原告已经依约履行合同。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。经审查，原告提交的证据来源合法，客观真实，且与本案相关联，证据之间相互印证，被告未到庭提出异议，本院均予以采信并在卷佐证。综合以上采信的证据，结合双方陈述，本院确认以下事实：2017年6月5日，涉讼房屋办理不动产权登记，登记所有权人为被告，共有情况为单独所有。2017年6月13日，涉讼房屋办理抵押登记，登记抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市三水支行，债务履行期限至2047年5月19日。2017年10月14日，涉讼房屋办理抵押登记，登记抵押权人为佛山市南海京能小额贷款有限公司，债务履行期限至2022年8月20日。2019年2月25日，原告（买方）、被告（卖方）、案外人佛山市永真房地产代理有限公司（经纪方，以下简称永真公司）签订《房屋买卖合约》（编号：0000045），约定：被告将涉讼房屋以总价1800000元售予原告；定金100000元于签约当天支付；被告在签约后三十日内向抵押银行申办提前还贷手续，在收到银行通知提前还贷之日起三日内一次性还清贷款；被告需在抵押银行出具还清贷款证明等相关资料后十日内到房管部门办理涂销抵押手续，在被告完成涂销抵押手续后十日内，买卖双方共同签署《广东省房地产买卖合同》及相关交易文件，被告需将涉讼房屋证件资料交给经纪方，由经纪方办理交易递件手续；双方应在签订本合约后10日内提供完整的银行贷款所需资料，共同办理按揭贷款手续、签署按揭贷款合同；首期房款800000元（含定金）原告在房管部门成功受理本次交易递件当天支付给被告，尾期房款1000000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入被告账户；被告应在收齐首期前将涉讼房屋交付原告使用；如被告违约，被告除须退还原告已付款项外，还须按合约成交价的20%支付违约金给原告；如原告违约，原告须按合约成交价的20%支付违约金给被告；中介服务及咨询费36000元由被告向经纪方支付。该合同尾部手写补充约定：1.买方有权指定办理过户人；2.定金在签署本合约24小时内转账；3.卖方完成银行解压后，买方支付部分首期400000元；4.买方在过户当天支付300000元；5.首期共800000元。同日，原告的配偶曾喜英向被告转账100000元，被告于同日出具《收据》，确认收到原告支付的购买涉讼房屋的购房定金100000元。2019年5月6日，原告向被告转账400000元，被告于同日出具《收据》，确认收到麦颖生（原告的儿子）支付的购买涉讼房屋的部分购房款400000元。2019年8月5日，被告办理涉讼房屋的登记信息查询业务，查询结果反映，涉讼房屋抵押予中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市三水支行的登记尚未注销，且于2019年7月3日被佛山市三水区人民法院以（2019）粤0607执保458号案办理查封手续，查封限制日期为2019年7月3日至2022年7月2日。2019年10月11日，原告提起本案诉讼，本院于同月22日将本案的应诉材料送达予被告。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告与案外人永真公司签订的《房屋买卖合约》既包含了原、被告之间买卖涉讼房屋的权利义务约定，又包含了永真公司为原、被告买卖涉讼房屋提供居间代理服务的权利义务约定，为混合合同。现原、被告因履行该合同项下买卖涉讼房屋的权利义务约定产生争议并致本案诉讼，故本院仅就此进行审查处理。经审查，《房屋买卖合同》项下关于买卖涉讼房屋的权利义务约定是原、被告的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行，不得擅自解除或变更合同。现在合同的履行过程中，涉讼房屋因被告个人原因被告法院查封，原告主张合同目的不能实现、被告构成根本违约有事实和法律依据，本院予以采纳。据此，原告依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定有单方解除合同的权利，本院根据该法第九十六条第一款的规定，确认《房屋买卖合同》项下关于买卖涉讼房屋的权利义务约定于被告收到本院送达的本案应诉材料之日（2019年10月22日）解除，并结合原告的诉请进行解约清算。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。据此，因《房屋买卖合同》项下关于买卖涉讼房屋的权利义务约定已解除，原告诉请被告退回已收购房款500000元理据充分，本院予以支持。因被告根本违约，原告诉请被告按成交价的20%支付违约金360000元符合双方约定，本院亦予以支持。因合同解除之后，被告才有退款的义务，且合同解除之前已付款的利息损失原告可通过本院判令被告支付的违约金得以补偿，故本院根据本案的实际情况，仅判令被告以收取的购房款500000元为本金，从合同解除之次日，即2019年10月23日起至实际返还该购房款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付利息损失予原告，原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：确认原告麦一峰、被告陈浩忠、案外人佛山市永真房地产代理有限公司于2019年2月25日签订的《房屋买卖合约》（编号：0000045）项下关于买卖佛山市南海区*******穆天子山庄星河湾D座二幢503房的权利义务约定于2019年10月22日解除；被告陈浩忠应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款500000元予原告麦一峰；被告陈浩忠应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金360000元予原告麦一峰；被告陈浩忠应于本判决发生法律效力之日起十日内以收取的购房款500000元为本金，从2019年10月23日起至实际履行完毕第二项确定的债务之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付利息损失予原告麦一峰；驳回原告麦一峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费21000元，减半收取计10500元（原告已预交12078.67元），由原告负担25元，由被告负担10475元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行；对原告多预交的案件受理费12053.67元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇一九年十一月八日本件与原本核对一致书记员许晓璇