江苏省盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0903民初5795号原告：吴廷旺，男，1973年9月17日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。原告：陈清梅，女，1976年12月28日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。两原告共同委托诉讼代理人：卞国民、陈榕青，江苏盐海中亚律师事务所律师。被告：何伟，男，1972年7月22日生，汉族，居民，住盐城市区。委托诉讼代理人：王海军，江苏良烨律师事务所律师。被告：刘绍民，男，1976年4月24日生，汉族，居民，身份证住址盐城市城南新区。被告：潘俊霞，女，1976年7月7日生，汉族，居民，身份证住址盐城市城南新区。原告吴廷旺、陈清梅与被告何伟、刘绍民、潘俊霞案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴廷旺、陈清梅的共同委托诉讼代理人陈榕青、被告何伟的委托诉讼代理人王海军到庭参加诉讼。被告刘绍民、潘俊霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。两原告向本院提出的诉讼请求：1、停止盐城市盐都区人民法院（2017）苏0903民初3596号协助执行通知书（以下简称2017-民初3596号协执通知）对位于盐城市区新都街道办事处福才社区香城美地花园10幢1706室、10幢1706跃室（以下简称案涉房产）的执行；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月23日，两原告（乙方，承买人）与被告刘绍民、潘俊霞（甲方，出卖人）签订《房地产买卖契约（二手房）》（以下简称买卖契约）一份，约定：1、甲方将其案涉房产和1个汽车位使用权面积16.2㎡出售给乙方所有，成交价240万元，2、乙方已付甲方定金174.9万元，合同签订后再付甲方购房款22万元，甲方的银行按揭贷款37万元由乙方偿还，余款在房屋过户后一次性结清，3、办理房产过户所需税费由乙方承担，4、因甲方遗失一本房产证，正在补办中，补办后甲方应积极配合乙方办理房产转移登记手续等。合同签订后，两原告当即与刘绍民、潘俊霞办理房屋及相关物品的交接手续，两原告亦当即向刘绍民、潘俊霞支付22万元。刘绍民、潘俊霞同时办理房产证遗失公告手续，公告期至2017年4月18日。到期后，经两原告多次催促，刘绍民、潘俊霞于2017年4月27日办理了遗失房产证补办的相关手续，2017年5月2日两原告为刘绍民、潘俊霞结清了银行贷款37万元，后又因刘绍民、潘俊霞的原因，直至2017年5月26日刘绍民、潘俊霞才公证委托潘俊霞之父潘殿良代办案涉房产过户登记手续。当日，两原告取得银行抵押手续，并在办理注销案涉房产抵押登记手续时发现案涉房产于当日被查封。两原告认为，两原告已交付了房款并占有了案涉房产，由于刘绍民、潘俊霞的原因未能及时办理变更手续，致案涉房产被人民法院查封，损害了两原告的合法权益，现请求法院判如诉请。被告何伟辩称：我与被告刘绍民、潘俊霞之间的民间借贷纠纷案件中，法院依法对刘绍民、潘俊霞名下的案涉房产实施了查封，此后我方才得知两原告与刘绍民、潘俊霞之间存在案涉房产的买卖，但其双方签订的买卖合同、不动产的占有、房款的交付等均不符合法律的相关规定。因此，两原告的权利不能对抗人民法院已采取的强制措施，请求法院依法驳回两原告的诉请。两原告围绕诉讼请求提交的证据有：1、《买卖契约》一份，证明双方于2017年3月23日签订了案涉房产的买卖合同，2、合同签订时案涉房产权利限制信息、承诺书、遗失声明各一份，证明因刘绍民、潘俊霞遗失一本房产证需公告声明，公告期至2017年4月18日，刘绍民、潘俊霞承诺按合同约定注销抵押手续并办理过户登记，3、2017年3月23日由案涉房产抵押权人之一陈爽与刘绍民、潘俊霞及吴廷旺共同签订的协议、2017年3月23日陈爽与刘绍民、潘俊霞签订的借款本息确认书、2017年3月23日吴廷旺与刘绍民、潘俊霞签订的借款确认书、2017年3月23日刘绍民、潘俊霞出具给吴廷旺的174.9万元条据、2017年3月23日刘绍民出具给吴廷旺的22万元条据及汇款凭证、2017年5月2日刘绍民出具给吴廷旺的37万元收条及汇款凭证、2017年5月2日刘绍民出具给吴廷旺的3.5万元收条、权利人分别为建行盐城分行和陈爽的他项权证书各一份，证明两原告已依约交付了房款，4、补证相关材料，证明案涉房产房产证遗失后，补办了相关材料，5、建行结清证明一份，证明两原告已按约结清了案涉房产的银行贷款，6、公证书及票据各一份，证明刘绍民、潘俊霞委托潘殿良办理案涉房产过户登记手续，7、注销银行贷款抵押手续及建行盐城分行出具的证明和吴廷旺与刘绍民之间的短信记录，证明经两原告多次催促，刘绍民才于2017年5月26日至贷款银行取回他项权证，8、地下车位使用权转让合同及发票两份，证明地下车位与案涉房产已同时向两原告交付，9、实物及照片，证明刘绍民、潘俊霞向两原告交付房产时一并将相关材料及水电气卡和钥匙等向两原告进行了交付。三被告均未提供证据。经质证，何伟对两原告提供的证据1、证据2中的承诺书、证据3中协议及条据和确认书等的三性均不予认可，对证据3中两份他项权证书、证据9的真实性、合法性无异议，对证据8的三性均无异议，对其他证据请求法院审查，对证据1-9的证明目的均不予认可。经审查，两原告提供的证据均具有真实性，其符合法律规定，并与本案具有关联性的，本院予以认定。根据双方的诉辩称及证据材料，本院认定如下事实：一、关于案涉房产的买卖及交付。2017年3月23日，两原告（乙方）与刘绍民、潘俊霞（甲方）签订《买卖契约》一份，约定：1、甲方将其案涉房产和1个汽车位出售给乙方所有，成交价240万元（其中房屋成交价223万元、车位价17万元），2、乙方于契约签章后向甲方预付定金174.9万元，经批准后剩余价款乙方如数付清给甲方。付款方式：已付定金174.9万元，合同签订后即刻再付购房款22万元，该房屋原刘绍民的银行贷款约37万元由吴廷旺代为偿还，将来作为购房款冲抵，余款在房屋过户后一次性结清，3、双方同意于2017年3月23日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，办理房地产交易手续所需缴纳的税费由乙方承担，4、因甲方遗失另外一本房屋产权证，但正在补办中，补办的证件出来后，甲方必须配合乙方径行过户，甲方签订该合同后，将该房屋的相关手续全部移交给乙方（土地使用权、房屋使用权证、发票、合同以及汽车位合同发票等），钥匙、房屋使用说明书、质量保证书、业主服务手册、水电卡、门禁卡、香城美地生活手册。双方还对违约金等相关事项进行了约定。合同签订后，两原告当即与刘绍民、潘俊霞办理房屋及相关物品的交接手续，刘绍民在该契约上空白处注明“房屋相关物品等已交付乙方”，吴廷旺亦注明“已收到该房屋及以上相关物品”。在交接案涉房产时，双方查询了该房产登记信息，盐城市不动产登记中心（以下简称市不动产中心）于2017年3月23日出具的房屋登记信息表载明“房屋坐落：新都街道办事处福才社区香城美地花园10幢1706室、10幢1706跃室，共同共有权利人：刘绍民、潘俊霞，产权证号：0052867，共有权证号：0052868，建筑面积：10幢1706室161.27㎡、10幢1706跃114.38㎡，首押他项权人：建行盐城分行（他项权证号0022896）、权利值50万元，二押他项权人：陈爽（他项权证号0151010）、权利值100万元”、土地登记信息表载明“坐落：盐都区新都街道办事处福才社区香城美地花园10幢1706室、10幢1706跃室，使用权人：刘绍民、潘俊霞，土地证号20××79，权属类型：出让，宗地及分摊面积16.2㎡，土地用途：城镇住宅用地”，此外无其他权利限制登记信息。二、关于案涉房产款项的履行。1、2017年3月23日，陈爽（甲方）与刘绍民、潘俊霞（乙方）及吴廷旺（丙方）共同签订协议（以下简称三方协议）一份，约定：乙方因经营需要向甲方、丙方所借款项，于2017年3月23日止经三方核对并确认，现乙方将案涉房产以及汽车位转让给丙方，转让总价见乙方与丙方的房地产买卖契约。1）、现甲方与乙方确认的欠款134万元转让给丙方，作为丙方向乙方支付的购买款，甲方与乙方的债权债务消灭，2）丙方与乙方所确认的欠款40.9万元，直接转为丙方向乙方所买房屋的购买款，同时丙方与乙方债权债务消灭，3）、乙方已收到丙方已付购房款174.9万元，4）甲方的134万元由丙方偿还，5）、盐房他证市区都字第××号，甲方和乙方必须按照丙方指定的时间注销。当日，刘绍民、潘俊霞分别向陈爽和吴廷旺出具确认书，分别载明本息累计欠陈爽134万元，欠吴廷旺40.9万元，直接转为吴廷旺购买刘绍民的购房款等，后刘绍民、潘俊霞还向吴廷旺出具收到174.9万元购房款条据。另刘绍民当日还向吴廷旺出具承诺书，载明“本人卖给吴廷旺的房屋，因涉及补证、银行贷款清还和他项权取消以及过户等环节，所需时间周期较长，故本人向买受人承诺：本人积极配合买受人抓紧时间办理上述手续，若非买受人原因本人保证最迟在2017年5月30日前完成过户手续，若在过户期间因本人原因出现查封等情况使房屋权证不能顺利过户给买受人，本人自愿承担本房屋成交价30%的赔偿金给买受人”。2、2017年3月23日，《买卖契约》签订后，陈清梅当即向刘绍民转账22万元，刘绍民向吴廷旺出具“今收到吴廷旺购房款22万元”的条据。3、2017年5月2日，吴廷旺向刘绍民支付现金35000元，刘绍民向吴廷旺出具收到35000元现金作为购买款的收条。4、2017年5月2日，吴廷旺又向刘绍民转账37万元，刘绍民亦向吴廷旺出具收到37万元购房款的收据，并注明用于归还房屋剩余银行贷款。现两原告尚有2.6万元购房款未支付，根据《买卖契约》的约定，该款应在案涉房产过户后一次性结清。三、关于补办房产证。刘绍民、潘俊霞按相关部门的要求在盐城市不动产登记网上发布遗失声明，盐城市国土资源局于2017年4月6日出具的遗失声明载明“发布时间2017-03-24，刘绍民、潘俊霞遗失坐落于新都街道办事处福才社区香城美地花园10幢1706室、10幢1706跃室房产证，产权证号为0052868号，现声明作废。公告期至2017年4月18日止”。四、关于他项权证的注销。1、《买卖契约》及三方协议签订后，两原告取得权利人陈爽的他项权证（证号0151010号），现尚未注销。2、2017年5月2日，刘绍民收取原告吴廷旺转汇的37万元当日向贷款银行支付368286.34元用于偿还案涉房产贷款，建行建军支行向刘绍民出具还款凭证和结清证明，载明“借款人刘绍民按借款合同约定分期还款计划，已于2017年5月2日结清，借款人贷款结清后，借款合同及相关约定相应解除，借款合同终止”。后经吴廷旺多次短信催促，刘绍民于2017年5月26日从建行盐城分行取得证号为0022896的他项权证书。同日，刘绍民、潘俊霞委托潘殿良代为办理注销他项权证、办理过户等相关手续，并进行了公证，但在办理过程中，发现案涉房产已被本院于当日以2017-民初3596号协执通知实施了登记查封，故未能办理。五、关于案涉房产的查封。何伟与刘绍民、潘俊霞民间借贷纠纷一案，经何伟申请，本院于2017年5月24日作出（2017）苏0903民初3596号民事裁定书，裁定查封刘绍民、潘俊霞名下的案涉房产，并于2017年5月26日向市不动产中心发出2017-民初3596号协执通知，对案涉房产实施了登记查封。两原告得知案涉房产被查封后，遂向本院提出执行异议，要求解除对案涉房产所采取的查封措施，本院作出（2017）苏0903执异77号执行裁定书，驳回了两原告的异议请求，两原告遂诉至本院，要求确认两原告与刘绍民、潘俊霞签订的《买卖契约》合法、有效，并要求撤销对案涉房产及1个汽车位的查封。诉讼中，两原告将该请求变更为停止本院2017-民初3596号协执通知对案涉房产所采取的强制措施，并放弃其他请求。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。民事主体的财产权益受法律平等保护。本案中，需重点审查的事项为两原告的权利能否排除本院2017-民初3596号协执通知的执行。根据查明的事实，可以认定1、两原告在本院实施查封前已同刘绍民、潘俊霞签订了书面的买卖合同，该合同中除违约金约定等条款外，均不违反法律的禁止性规定，应认定合法、有效。至于合同中将174.9万元作为定金虽与法律规定不符，但两原告并未据此提出双倍返还的主张，而是将该款项作为购房款进行冲抵，事实上该174.9万元亦是刘绍民、潘俊霞的债务转化而成，并非是两原告真正交付的定金，刘绍民、潘俊霞亦明确同意将其欠陈爽和两原告的金钱债务冲抵购房款，故该款项并非法律规定的实质意义上的定金。2、两原告在本院实施查封前，已对案涉房产合法占有（包括相关附属物品和相关手续），并取得了除权属变更登记以外的一切权利。3、两原告已按合同的约定向刘绍民、潘俊霞支付了全部价款，目前虽尚有2.6万元未支付，但对照双方的约定，支付该2.6万元的条件尚未成就，目前该2.6万元本院亦未要求两原告向本院交付执行，故两原告在支付条件成就时，如本院要求向本院交付执行，应按本院规定执行。4、案涉房产从双方签订《买卖契约》至被本院查封期间间隔三个月左右，中间经历了补正等相关手续，在两原告于2017年5月2日向刘绍民支付37万元购房款，刘绍民偿还银行贷款并取得结清证明后，经吴廷旺多次催促刘绍民才于2017年5月26日取回贷款银行的他项权证书并办理委托手续，委托潘殿良办理注销他项权证和房产过户手续，因此在本院查封前案涉房产未能办理过户登记的原因并非系两原告怠于办理，而是刘绍民、潘俊霞未能积极配合两原告及时办理所致。故根据法律规定，两原告享有案涉房产的所有权，该权利足以排除或阻却本院2017-民初3596号协执通知对案涉房产所采取查封措施的执行，两原告要求停止本院2017-民初3596号协执通知对案涉房产执行的请求符合法律规定，本院予以支持。两原告放弃部分请求，不违反法律规定，本院依法照准。被告何伟的辩称，无事实和法律依据，本院不予采信。至于本案诉讼费用，因刘绍民、潘俊霞未积极配合两原告及时办理产权变更登记手续，致案涉房产在被查封前仍登记在刘绍民、潘俊霞名下，何伟向本院提起诉讼并申请保全，本院经形式审查后实施了保全。对此，何伟并无不当，由此引起异议及相关诉讼，其责任不在何伟，故诉讼费用不应由何伟负担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：停止执行盐城市盐都区人民法院于2017年5月26日向盐城市不动产登记中心送达的盐城市盐都区人民法院（2017）苏0903民初3596号协助执行通知书，本院作出的盐城市盐都区人民法院（2017）苏0903执异77号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费26000元，由被告刘绍民、潘俊霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  张登太人民陪审员  何道俊人民陪审员  黄 琪二○一八年元月五日书 记 员  韩 璐附录法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条民事主体的财产权益受法律平等保护。第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人的约定，履行民事义务，承担民事责任。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。