河北省廊坊市安次区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1002民初2790号原告：廊坊市诚信物业服务有限公司，住所河北省廊坊市安次区爱民西道师范学院南侧。法定代表人：冯秀娜，该公司经理。委托诉讼代理人：王靖翔，河北律绎律师事务所律师。委托诉讼代理人：张**，河北律绎律师事务所律师。被告：张来顺，男，1962年10月10日生，汉族，现住河北省廊坊市安次区。原告廊坊市诚信物业服务有限公司（以下简称物业公司）与被告张来顺物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王靖翔和张**、被告张来顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付欠缴的物业费20421元，并按照约定支付违约金；2、由被告承担诉讼费用。事实与理由：被告系呈祥紫园小区7号楼2单元203室及8号楼1单元101室房屋的业主，均与原告签订了《前期物业服务协议书》。房屋面积分别为120.38平方米及88.51平方米，自协议签订以来，被告一直享受原告对呈祥紫园小区的物业管理服务，而被告分别自2013年7月1日及2014年1月1日一直拖欠两房屋物业费至今，经原告多次催缴，被告均置之不理，严重阻碍了原告的正常经营。为此，特向人民法院提起诉讼，请求法院依法判决，维护原告的合法权益。张来顺辩称，7号楼2单元203室房产所有权不属于我，而属于我儿子张强，因此该房产的物业费不应该我交。我的8-1-101室房产，我不交物业费的原因是，整个小区就我一户(8-1-101室）,北面有五个车位停放五辆车，堵着我的北面卧室，车位距离我窗户的距离有1.5米左右，有燥音，影响晚上休息。我拿到楼房的钥匙装修完，2013年10月中旬入住的第三天就去找物业了。我就去找物业姓谢的还一个叫张君的，我和他们说我总共有两居室，物业设立的车位，这几辆车就对着我的窗户，我睡不了觉。我说车几点回来的都有，影响休息，我没法住。物业回答我说给我解决。过了半年又找物业，问他们为什么还没解决，物业说在找别的地方有车位，把这几辆车挪走，我们物业想在那里种点花草，我说可以。结果过了一年，又没有解决。我又去找谢经理，我说把窗前车位给我清了，物业费该怎么交怎么交，物业一直推脱，至今没有解决。只要物业现在把窗前车位的问题解决了，物业费我该怎么交怎么交。另外，小区里夜间的灯亮度不够，小区居民生活不方便。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，庭审中，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对证据和事实认定如下：被告张来顺系廊坊市安次区呈祥紫园小区8号楼1单元101室房屋业主。原被告于2012年11月29日签订的《前期物业管理服务协议》，该协议约定：甲方（被告）依据本协议规定时限向乙方（物业公司）交纳物业管理服务费用和其他各项费用；甲方交纳费用的时间为每年度1月1日前全额交纳下年度物业管理服务费；甲方违反本协议，未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每日按年度物业管理费总额的0.3%向甲加收违约金。自2014年1月1日至今，被告张来顺接受原告物业公司的物业服务。被告8号楼1单元101室房产面积为88.59平方米，自2014年1月1日至2017年12月31日，共计48个月，物业费为1.2元每月每平方米，共计5098.18元；自2018年1月1日至2019年12月31日，共计24个月，物业费为1.5元每月每平方米，共计3186.36元，被告共欠缴物业费8284.536元，违约金为6653.102元。庭审中，被告抗辩主张：整个小区就我一户(8-1-101室）北面有五个车位停放五辆车，堵着我的北面卧室，车位距离我窗户的距离有1.5米左右，有燥音，影响晚上休息。原告收取上述停车位的车位费，原告始终答应给我解决，可至今没有解决。只要原告现在把窗前车位的问题解决了，物业费我该怎么交怎么交。另外，小区里夜间的灯亮度不够，小区居民生活不方便。原告对被告所抗辩的其房产北面有五个车位，紧邻着被告的室内北面卧室，未予否认。另查明：廊坊市安次区呈祥紫园小区7号楼2单元203室房屋所有权人系案外人张强，虽然被告与原告签订的《前期物业管理服务协议》，但该协议尾部无协议形成的具体时间。以上事实有如下证据可证：1、原告物业公司营业执照；2、廊坊市住房保障和房产管理局出具的《物业资质证书》一份；3、《前期物业管理服务协议》；4、2011年6月15日廊坊市物价局出具的《廊坊市物业服务收费备案表》；5、《来电来访登记表》七份、《客服部日常巡查记录表》六份、《秩序维护巡逻签到表》三份；6、《星祥紫园物业费欠费统计表》一份；7、当事人庭审笔录陈述。本院认为，被告系呈祥紫园小区8号楼1单元101室房屋业主，与原告物业公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。自2014年1月1日至今，被告张来顺实际享受原告物业公司的物业服务。原告物业公司向被告收取物业服务费合法有据。被告在享受原告物业服务过程中，应当按约向原告缴纳物业服务费用。被告尚欠原告自2014年1月1日至2019年12月31日物业服务费合计8284.536元，事实清楚，证据确凿，本院予以确认。被告未按约缴纳是错误的。被告逾期交纳，理应承担相应违约责任。鉴于被告抗辩：整个小区就我一户(8-1-101室）,北面有五个车位停放五辆车，堵着我的北面卧室，车位距离我窗户的距离有1.5米左右，有燥音，影响晚上休息。原告收取上述停车位的车位费，原告始终答应给我解决，可至今没有解决。原告对被告所抗辩的其房产北面有五个车位，紧邻着被告的室内北面卧室，未予否认。被告系一楼业主，原告物业公司在紧邻被告8号楼1单元101室处设置车位、不定时停放车辆，必然产生噪音和空气污染。自2014年1月1日至今，在长达5年多的期间内，客观上对被告及其家人的日常生活、午休、夜间休息睡眠、身心健康均造成了不利的影响。原告作为物业服务企业，应该在日常的物业服务中，认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，努力提高服务质量。由此，原告诉求被告支付6653.102元的违约金，从有利于社会和谐及公平正义原则考虑，明显偏高，不应全部予以支持，本院酌定被告向原告缴纳违约金100元。鉴于廊坊市安次区呈祥紫园小区7号楼2单元203室房屋所有权人系案外人张强，案外人张强接受原告物业公司的物业服务，原告诉求被告张来顺交纳该房产物业服务费，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告张来顺于本判决生效后3日内，给付原告廊坊市诚信物业服务有限公司物业服务费8284.536元、违约金100元，合计8384.536元。二、驳回原告廊坊市诚信物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费155元，原告廊坊市诚信物业服务有限公司负担75元，被告张来顺负担80元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  扈文海二〇一九年十一月二十日书记员  杨博莹附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。