长春新区人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0193民初431号原告：么会勇，男，汉族，1976年2月26日生，住长春市高新区。委托诉讼代理人：丁雯，吉林银鹰律师事务所律师。原告：刘新，女，汉族，1987年4月6日生，住长春市长春市高新区。委托诉讼代理人：丁雯，吉林银鹰律师事务所律师。被告：马清龙，男，汉族，1980年2月1日生，住长春市高新区。委托诉讼代理人：李志庆，北京大成（长春）律师事务所律师。被告：王文波，女，汉族，1962年6月2日生，住长春市高新区。委托诉讼代理人：李志庆，北京大成（长春）律师事务所律师。被告：陈丽心，女，汉族，1975年5月18日生，住长春市高新区。委托诉讼代理人：李志庆，北京大成（长春）律师事务所律师。被告：黎娜，女，汉族，1983年12月28日生，住长春市高新区。委托诉讼代理人：李志庆，北京大成（长春）律师事务所律师。第三人：长春赢时物业服务股份有限公司，住所地长春市朝阳区大兴路**。法定代表人：刘立华，总经理。委托诉讼代理人：张传金，该公司员工。第三人：长春新星宇房地产开发有限责任公司，住，住所地长春市朝阳区建设街**/div>法定代表人：卢昕，总经理。委托诉讼代理人：吴珍珍，该公司员工。原告么会勇、刘新与被告马清龙、王文波、陈丽心、黎娜、第三人长春赢时物业服务股份有限公司（以下简称“赢时物业公司”）、长春新星宇房地产开发有限责任公司（以下简称“新星宇公司”）物权纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告么会勇、刘新及其委托诉讼代理人丁雯、被告马清龙、王文波、陈丽心、黎娜及其委托诉讼代理人李志庆、第三人赢时物业公司的委托诉讼代理人张传金、第三新星宇公司的委托诉讼代理人吴珍珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告么会勇、刘新诉称，二原告系夫妻关系，2017年7月22日，二原告租用了新星宇之悦3栋102门市经营餐饮烧烤店。与四被告为相邻关系，共用一条公共烟道。2017年10月，二原告烧烤店内厨房烟道无法正常使用,经过与第三人赢时物业服务公司沟通，发现烟道无法使用的原因系四被告违反物业协议拆除了公共烟道,烟道不能正常使用给二原告经营造成了经济损失，新星宇之悦小区系长春新星宇房地产开发有限责任公司开发，其有义务保证原告能够使用烟道设施，为维护原告的合法权益，故来院提起诉讼，请求：一、请求人民法院判决被告马清龙、王文波、陈丽心、黎娜排除妨碍，共同修复新星宇之悦小区3栋1层门市公共烟道；二、请求人民法院判决被告马清龙、王文波、陈丽心、黎娜共同赔偿么会勇、刘新实际经济损失人民币10万元；三、本案诉讼费、律师费由四被告承担。被告马清龙辩称，一、本案中最重要的焦点问题是原告的权利来源及其权利是否能对抗作为业主的被告合法行使所有权；二、关于原告的主体资格与诉请项目的矛盾之处；三、原告只能以承租人享有的合同权利来主张民事权利。我这个房子从2015年7月1日开发商交房之后我就把房子出租了，出租之后后续的烟道拆除所有的问题我都不知道，现在原告不应该起诉我，只有原告房主才有资格起诉我，原告主体不适格。新星宇公司烟道设计图纸、施工质量有问题，设计的图纸把烟道放在我们楼上没有消防的验收合格手续。一楼的门市开发商应该设置消防设置，现在一楼没有消防设置。被告王文波、陈丽心、黎娜共同辩称，新星宇公司烟道设计图纸、施工质量有问题，设计的图纸把烟道放在我们楼上没有消防的验收合格手续。一楼的门市开发商应该设置消防设置，现在一楼没有消防设置。第三人新星宇公司辩称，1.涉案房屋的烟道设计图纸由专业设计院依据相关设计规范进行设计，并通过审批后予以施工（事后补充相关的证据），原设计尺寸为600X400镀锌铁皮烟道从东往西串连安装，最后从107商户的主烟道排出屋面，所以公共设施均严格按设计图纸施工并依据商品房买卖合同约定交付给业主；2.本案纠纷属于物权法中的相邻关系纠纷，四被告为原告权利的侵害人，被告如果认为涉案房屋的公共烟道设计有问题，应举证证明，同时，被告答辩主张的事实属于商品房买卖合同纠纷范畴与本案无关。第三人赢时物业服务公司辩称，本案各方当事人争议与物业公司无关联，物业公司没有权利对烟道拆除进行强制性恢复的权利，四被告拆除烟道后物业与第一时间下达整改通知书，要求四被告恢复烟道，但业主没有实施。经审理查明：原告么会勇与原告刘新系夫妻关系，2017年7月22日么会勇与案外人乔喜春签订《商业门面租赁合同书》一份，约定么会勇租赁乔喜春所有的新星宇之悦3栋302门市经营使用，使用面积为197平方米。租赁门面用途做为商业门面使用。经营业务为餐饮，租赁期阻限为5年,2017年9月23日至2022年9月23日止。租金前三年,每年租金为50000元，按年支付,租赁期间不能涨房租，第四年房费5.5万,第五年6万。房费需提前一个月缴纳。么会勇承租该房屋后与刘新共同经营“高新园区盛乾烧烤坊”，合同租赁过程中么会勇因厨房烟道无法正常使用而起诉乔喜春，请求1、判令原告与被告的房屋租赁合同解除；2、判令被告赔偿原告实际经济损失人民币暂定100000元（具体以评估鉴定为准）；3、本案诉讼费、律师费由被告承担。2018年6月29日本院作出（2018）0193民初767号民事判决认为：“2017年7月22日，原告么会勇与被告乔喜春签订《商业门面租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，该合同符合法律规定，各方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。原告现主张解除该合同，需要有合同约定的依据或法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原告已经依约向被告交付了房屋，现原告主张起解除合同的依据为《中华人民共和国合同法》九十四条第（三）、（四）项之规定。但首先，原告交付房屋时烟道存在且能正常使用，故在原告交付房屋时并不存在瑕疵交付之情景；其次，综合本案各项证据烟道的拆除也并非被告所为，故在履行过程中不存在加害给付或侵权行为；再次，烟道的原始安装是否存有问题，商业门市的烟道应当如何规划等问题，通过竣工图来看，并非原告所能控制，这在原告与被告签订租赁合同时无法预见。原告与被告签订的合同中，明确租赁目的为餐饮，并无其他特殊约定，现原告因经营烧烤而为环保部门停业整顿，要求接入高空排放独立烟道责任不能归咎于被告，因此，被告在履行租赁合同的过程中并未有相关的违约行为，原告也无证据证明该租赁合同应予解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：“驳回原告么会勇的诉讼请求。”该案件现已发生法律效力。经核对新星宇之悦小区3栋104门市房业主为被告马清龙、105室业主为被告王文波、106室业主为陈丽心、107室业主为黎娜、101业主为案外人黄维喜、102室业主为案外人乔喜春、103业主为案外人戈长英。上述七间门市房按照规划图纸公用室内铁皮烟道，因而原告经营烧烤店油烟从铁皮烟道渗透104业主马清龙于2017年10月17日拆除104门市房内专属烟道部分；105业主王文波于2017年10月17日拆除105门市房内专属烟道部分；106业主陈立新于2017年10月17日、18日拆除106门市房内专属烟道部分；107业主黎娜于2019年4月17日拆除107门市房内专属烟道部分。新星宇之悦一期于2015年6月30日办理集中入住,随着一期业主的相继装修入住,烟道的使用率也大大提升。2#3#门市业主反应烟道存在漏味及少量跑烟现象期间我客户服务中心多次与施工单位联系对门市烟道进行维修,施工单位进场维修,直到2017年9月3栋102室烧烤店开业后,103室至107室室内产生跑烟现象,3栋门市业主陆续对烟道进行拆改及改变原有设计),我客户服务中心多次与拆除烟道及改变原有设计的业主的业主进行沟通,并下发了恢复室内烟道的整改通知书,但拆除烟道的门市业主为进行恢复。为解决2栋、3栋门市房业主的烟道正常排烟问题,减少开业门市业主的损失,我客户服务中心经多次与地产公司协商,与相关部门进行沟通、走访、咨询,2017年10月2栋、3栋门市业主共同起草了针对门市内烟道由内排烟道改为外爬烟道的联名信,请求地产公司给予解决。之悦物业客服中心及时将业主的诉求上报给公司,物业公司高管及时与地产公司的高管进行沟通,2017年10月中旬地产公司委派相关工作人员到达之悦现场进行测量,考察,并于10月底制定了外爬烟道的设计方案。我客户服务中心在接到外爬烟道整改方案同时,与门市房业主及楼上西山业主(外爬烟道走西山)进行电话沟通是否同意室外安装,楼上西山业主同意此项整改方案,于是外排烟道在11月初进行统一安装。但室在安装的过程中遭到了楼上业主的墙裂反对,物业在此过程中与门市房的业主进行沟通走访连续加班2周,并且对个别业主家进行了慰问买水果,但是楼上的业主还是不同意安装外排烟道,并于2018年1月19日20:30对已经安装完成的部分烟道进行破坏、拆除,所以此次更改烟道的工作只能暂时搁浅停工。时隔一周再次进行安装,有遭到业主进行了阻拦并且到管委会进行上访,物业到管委会将业主带回，物业与几位业主代表沟通谈话将近晚上8点左右,楼上的业主还是不同意,最终物业继续做门市房业主的工作,恢复原有烟道,物业多次与业主进行沟通,于2018年3月20日对2栋烟道进行恢复,3月26日恢复完毕,在2018年4月7日9点经物业多次与业主沟通组织了3#的门市业主召开烟道恢复会议,但是未达到预期效果,业主始终未改变意见。庭审过程中四被告主张要求追加101业主黄维喜、102室业主为案外人乔喜春、103业主为案外人戈长英为本案第三人，2018年3月19日案外人吉林省实达律师事务所出具情况说明：2018年3月16日吉林实达律师事务所受长春赢时物业服务有限公司委托到长春市高新技术开发区起诉马清龙、王文波、陈立心、黎娜四人，诉讼理由是基于四个人与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，其中约定长春赢时物业服务有限公司对新星宇.之悦提供物业管理服务，业主不得占用、损坏物业共用部位、共用设施设备或改变使用功能。四人拆除烟道之情形已经违反了物业合同约定。但是高新技术产业开发区人民法院以“烟道不属于公共设施”，“起诉只能由业主来当原告”等各种理由不予立案，也拒绝出具不予受理通知。以上情况，特此说明！庭审过程中第三人长春新星宇房地产开发有限责任公司对案涉房产设计规划中均无规定上述商铺排除餐饮使用。第三人长春赢时物业服务有限公司表示案涉房产交付时亦未通知业主房产不能用于餐饮业使用。本院认为，本案争议焦点为么会勇、刘新是否有权要求马清龙、王文波、陈丽心、黎娜对其拆除的烟道恢复原状及赔偿损失。一、关于本案的程序性问题。1、二原告是否有权向各被告提起诉讼，要求恢复原状并赔偿损失。本案中原告么会勇与案外人乔喜春于2017年7月22日签订的《商业门面租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律的强制性规定，合法有效，且已经生效判决确认合同效力，要求继续履行，原告么会勇据此取得102室房屋的使用权。合法占有该财产，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条之规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻的关系，及《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返回原物；对妨碍占有的行为，占有人有权请求排除妨碍或者消除危险；因侵占或者和妨害造成损害的，占有人有权请求赔偿。四被告与原告之间构成不动产相邻关系，原告么会勇因其合法占有102室房产有权向四被告主张排除妨害、恢复原状、赔偿损失等情况，故原告么会勇有权作为诉讼主体向四被告主张权利。2、关于四被告主张追加101室业主黄维喜、102室业主为案外人乔喜春、103业主为案外人戈长英为本案第三人的主张。四被告主张因涉案烟道只在101-107业主中使用，并不关联其他业主，所以101-107的业主是涉案烟道的专属设施所有权人，101至103业主作为专属设施的共有权人之一，对涉案烟道进行了拆除或改造，作为共有人之一应当与案件存在必要关联性，对案件的处理结果应承担相应法律后果，应追加101-103业主作为共同被告。特别是101、102、103对涉案烟道部分，在其房屋所属的部分也进行了相应的拆除及改造，根据四被告对房屋现场的多次调查，可以看出103业主也将涉案烟道进行了相应堵塞，那么103业主作为业主共有人之一是必要的诉讼参与人。原告则在庭审过程当中明确不向101、102、103业主主张权利，理由如下：因为103业主曾向原告承诺如104-107业主将烟道恢复其也能立刻恢复，103业主也是饭店，也需要用烟道。101是幼儿园，从烟道走向与原告没有任何关系。102是原告的房主，且原告曾向房主主张过权利，且原告在庭审过程中明确表示乔喜春在交付房产时室内存有规划式设计的烟道，因此从房屋相邻关系烟道走向，是否影响原告使用的角度上来看，101室的业主是否拆除烟道均不影响原告么会勇的使用，也不构成对么会勇相邻关系的妨害，102业主乔喜春在交付原告房屋时不存在瑕疵给付的情形，103业主据原告陈述已与原告达成协议，原告并明确表示不向103业主张权利，故无论从程序的角度上看，还是从查清案件事实的功能上来看，追加上述三房产业主为第三人均无事实及法律依据。二、关于四被告是否应当修复新星宇之悦小区3栋1层门市公共烟道的问题，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条之规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻的关系”之规定，四被告虽在建筑物区分所有权范围内，但其所拆除的烟道在房屋设计时即已存在101室至107室公用烟道，四被告拆除各自烟道的行为已影响到基于签订租赁合同已取得的102室合理合法使用的权利，故被告马清龙、王文波、陈丽心、黎娜应将其室内的烟道予以修复，修复标准应按照长春市城市建设档案馆留存的关于新星宇之悦小区3栋竣工图为准，虽四被告主张因烟道存在严重质量问题，在本案发生前因其他人使用烟道造成四被告及相关业主无法使用房屋，由于烟道密封存在严重质量问题，房屋中全是其他使用房屋人排烟，造成房屋无法使用，经四被告与其他权利人协商，并通知第三人物业后一致同意将涉案烟道进行拆除，而涉案烟道的现状是101将烟道进行了堵塞，102房屋在原告使用期间进行了拆除，103房屋进行了堵塞，四被告进行了相应拆除，根据现有四被告及原告所列举的101烟道已经堵塞的事实，起码可以证明涉案烟道七位共有人已经经过事实行为达成一致同意拆除烟道，物权法七十六条规定“下列事项由业主共同决定…（六）改建、重建建筑物及其附属设施；…。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专业部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。”，改建附属设施经专有部分三分之二业主表决同意，即可进行拆除。先有质量问题，继而产生多数人表决，因此俩个理由都作为拆除烟道的依据。但根据《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”之规定，四被告的行为因已损害到原告的权益，故对四被告的主张不予支持。三、关于原告主张的经济损失十万元的问题。原告主张该十万元的构成为原告实质停工7个月。租金5万元从2017年10月至2018年10月。物业费是3569元，供热费4228.45元，夫妻二人误工费7个月按照2017年吉林省餐饮行业工资2847.45元/月计算，39868.50元一年。以上共计97665.95元，实际还有原告雇工经济赔偿金（10万元与97665.95元差额）。上述损失中原告明确表示停工，时间为7个月，故7个月租金为29167元，为四被告拆除烟道所导致的直接损失，四被告应予承担7个月的物业费2082元及采暖费4228.45元，上述损失均以原告的实际停止为前提，但在庭审过程中，原告未能提供实际停工的确切证据。另考虑到四被告的行为确给原告的经营带来不便，产生影响，故本院酌定四被告每人赔偿原告2000元。原告所主张夫妻二人的误工费用因未提供上述期间内二原告待业的相关证据，本院不予保护关于原告主张的雇工经济赔偿金亦因未提供相关证据，故本院不予保护。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、七十一条、七十六条、九十二条、二百四十五条及《中华人民共和国侵权法》第十二条之规定，判决如下：一、被告马清龙、王文波、陈丽心、黎娜于本判决生效之日起三十日内对其拆除的长春高新技术产业开发区新星宇之悦小区3栋104、105、106、107室门市的烟道回复原状（恢复标准以长春市城市建设档案馆留存的关于新星宇之悦小区3栋竣工图为准）；二、被告马清龙、王文波、陈丽心、黎娜分别于本判决生效之日给付原告么会勇、刘新赔偿金2000.00元。三、驳回原告么会勇、刘新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告马清龙、王文波、陈丽心、黎娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  杨 鹤审 判 员  原 源人民陪审员  赵英淑二〇一九年十一月二十九日书 记 员  张令行