广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初29846号原告（反诉被告）：广州有色金属集团环球实业有限公司，住所地广州市白云区北郊联和。法定代表人：周德成，执行董事。委托诉讼代理人：张亮，广东天杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨广新，北京天驰君泰（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州和润发展有限公司，住所地广州市萝岗区摇田河大街****。法定代表人：高炘城，董事长。委托诉讼代理人：刘红，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广州市对外房地产咨询有限公司，住所地广，住所地广州市越秀区寺右新马路******西侧自编**v>法定代表人：吴丹，总经理。委托诉讼代理人：邓继华，男，该公司职员。原告广州有色金属集团环球实业有限公司（反诉被告，以下简称金属公司）与被告广州和润发展有限公司（反诉原告，以下简称和润公司）、广州市对外房地产咨询有限公司（以下简称对外公司）合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金属公司的委托诉讼代理人张亮，被告和润公司的委托诉讼代理人刘红，被告对外公司的委托诉讼代理人邓继华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金属公司向本院提出诉讼请求：两被告协助我司向广州市规划和自然资源局办理穗国土（1996）建用通字第413号《建设用地通知书》和（95）穗城规北片字第242号《建设用地规划许可证》中剩余尚未开发土地的两被告退名相关手续。事实与理由：我司（原名“广州冶金机械厂”）作为国有企业自1958年起使用位于广州市走马岗路南侧地段土地作工作厂区、职工宿舍等用途，是该土地和地上建筑物的合法权利人。我司为开发经营该土地，与两被告于1996年4月9日签订《合作开发广州冶金机械厂房地产合同》，约定三方合作开发位于走××我××厂区内的30792平方米地块，开发项目为商场和多层商住楼宇，合作方式为我司出地，和润公司出资建设和经营管理，对外公司负责办理相关房地产业务等。项目开发建成后的物业由我司与和润公司按1:1分配，开发项目分期实施等。基于上述合作合同并经三方共同申请，广州市城市规划局于1995年10月31日核发合作地块的《建设用地规划许可证》[（95）穗城规北片地字第242号]，广州市国土局于1996年9月2日核发合作地块的《建设用地通知书》（穗国土【1996】建用通字第413号），通知我司与两被告可以办理征地和土地有偿使用手续，办妥相关手续方得使用土地进行开发。取得上述《建设用地规划许可证》和《建设用地通知书》后，我司与两被告分期办理了部分土地的用地手续，随后进行合作开发，已基本完成部分土地的开发建设。除上述已开发部分外，合作地块剩余尚未开发的19186平方米土地，包括我司12630平方米原厂区和三元里村、瑶台村6556平方米集体土地，均未办理征地拆迁补偿和国有土地有偿使用手续，未开发建设，其中我司原厂区12630平方米土地至今由我司占有管理。我司于2013年向白云区人民法院起诉两被告，诉请解除合作合同等事项，法院经审理认为，因相关土地出让政策规定发生重大变化，尚未开发的19186平方米土地已无法按合作合同继续履行，我司解除合同的诉请合理合法。合同解除后，尚未履行的终止履行，另对于我司诉请办理《建设用地通知书》等退名手续，我司可根据本案处理结果自行向行政机关申请办理，遂作出（2014）穗云法民四初字第257号民事判决书，判决解除合作合同。该判决经二审维持原判后已发生法律效力。此后，我司凭上述判决向政府主管部门广州市规划和自然资源局办理有关两被告《建设用地通知书》、《建设用地规划许可证》退名等手续时，该局答复称上述判决书未明确要求该局办理两被告的退名等手续，如需办理，建议另循司法途径解决，该局届时可根据法院协助执行通知书协助办理相关手续。我司认为，涉案《建设用地通知书》、《建设用地规划许可证》项下未开发土地尚未办理合作开发的用地手续，其土地使用权仍属我司，在合作合同已解除，尚未履行的终止履行的情况下，两被告应履行合同解除后的附随义务，协助我司向政府主管部门办理《建设用地规划许可证》退名、确认两被告不再属于涉案土地的“原用地单位”等手续，否则我司无法单方办理有关该土地的相关后续手续，造成国有资产长期闲置浪费，我司合法权益遭受严重损害。综上所述，为维护我司的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。对被告和润公司的反诉，原告金属公司辩称，我司不同意被告在规划许可证和用地通知书退名的请求，该请求没有任何事实和法律依据。涉案的土地没有开发的部分，有12630平方米是属于我司的厂区土地，在上世纪50年代开始就由我司使用，直到现在还是由我司使用。上世纪90年代，我司与两被告因签订了合作开发合同，而为两被告办理了上述文件的加名手续。此后，因合作合同已解除，两被告已没有继续合作开发的权利。因尚未开发部分的原权属和现权属均未发生任何变化，故合同解除后要办理清算手续，应该办理退名手续的是两被告，而不是我司，该土地应该恢复到合作开发之前的状态，即继续保持在我司的使用权利状态。被告和润公司辩称，我司不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.原告提交的两份民事判决书中已明确对原告提出要求我司和对外公司协助退名手续的诉请予以驳回。原告现又以同一诉请起诉，属于一案二审，应当予以驳回。2.原告是基于与我司的投资合作才有机会共同具名，故原告没有资格要求我司退名。3.生效的民事判决书中已明确认定原告对土地不具有土地使用权。根据2017年国规委向白云区法院的复函，已经明确认定原告和我司、对外公司均对案涉土地不具有土地使用权，判决书明确认定了原告与我司只属于案涉土地的共同原用地人，故对共同原用地人，对案涉土地共同享用地的权利和义务。4.案涉土地30792平方米是分两期开发，30792平方米土地中包括广州市白云区三元里街三元里村经济联合社（以下简称三元里村经济联合社）和广州市越秀区矿泉街瑶台村经济联合社（以下简称瑶台村经济联合社）6556的平方米土地，故我司要求追加上述两经济联合社作为本案第三人参加诉讼。5.土地使用权的确认前置程序是属于案涉土地所在的人民政府，不是由法院进行民事管辖，而本案是属于民事案件范畴。6.原告在起诉状中打着国有资产的旗号提起诉讼保护国有资产。实际上原告是恶意违约，因原告在2002年根据国家政策规定，该土地就是要走招拍挂，不能通过协议方式出让。原告在明知2012年不能实行土地转让的情况下，还与案外人润铎公司签订土地合作合同，侵害了我司作为民营企业的利益。另外，原告的行为已经严重涉嫌贪腐以权谋私，原告的上级领导为了案外人润铎公司串通共同损害国有资产，共同侵害我司的利益。就该情况，我司会同时向纪检委举报。本案是典型的以权谋私，进行非法操纵的贪腐案件，原告在其上级领导张某授意下，签订非法合作合同，并打着维护国有企业利益的旗号，利用职权，干扰和影响有关政府职能部门、有关司法部门的决定和判决，造成巨额国有资产流失，同时也损害和侵占了我司的权益。我司与原告签订的《合作合同》，实质是土地使用权转让合同。我司已将已开发的土地收益全部付给了原告，而且未开发的前置土地已付清拆迁费，并投入了前期开发费用。相反，原告却偷偷私下低价与广州市润铎房地产开发有限公司签订本案非法《合作改造开发广州有色金属集团环球实业有限公司地段商住小区合同书》，非法将未开发的土地交给润铎公司，非法侵占我司的权益。我司是本案的唯一合法开发商，按现行土地政策，原告退名，有利于推进开发，实现各方共赢，故现我司提出如下反诉请求：判决原告在（1996）建用通字第413号《建设用地通知书》和（95）穗城规北片字第242号《建设用地规划许可证》退名，并协助我司向广州市规划和自然资源局办理退名手续。被告对外公司辩称，我司对原告的诉讼请求和被告的反诉请求均无意见，我方愿意根据法院判决结果履行协助义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1995年10月31日，广州市城市规划局核发编号为（95）穗城规北片地字第242号《建设用地规划许可证》，批准广州冶金机械厂（金属公司前身）、和润公司和对外公司办理征用位于广州市白云区三××里××路南侧用地面积为30792平方米的划拨土地手续。1996年4月9日，广州冶金机械厂（甲方）与和润公司（乙方）、对外公司（丙方）签订《合作开发广州冶金机械厂房地产合同》（《合作合同》），约定：三方合作开发位于广州市三××里××路28号广州冶金机械厂内地块；开发用地面积33000平方米，包括〔1995〕穗城规北片地字242号文的座标用地规划红线图30792平方米土地及属甲方历史和现用地但又属炮阵地南侧尚未改变用地性质手续的3000平方米土地（以广州市规划局批准的红线图为准）；开发项目为建设商场和多层商住楼宇，分两期实施，首期开发位于厂内东南侧地块，用地面积约15500平方米（以广州市规划局批准土地面积为准）；次期开发厂西北侧地块，用地面积约17500平方米（以广州市规划局批准土地面积为准）；合作方式为甲方出地、乙方出资、乙、丙方联合开发；甲方的义务是：1、提供用地及建设文件、红线图，负责将该地厂房和建筑物拆除和永迁（不含红线范围内不属厂权属范围的现女人世界批发广场和新穗行汽车修理厂），提供具备“三通一平”等施工条件的原厂区建设用地；2、协助乙、丙方申办项目公司并及时提供所需的资料，配合乙、丙方办理设计、规划、报建、建设等有关手续，以及办理必须由甲方出面办理的有关事宜；3、负责提供项目原厂区用地的有关资料，并协助和配合乙、丙方办理施工中的用水用电问题，配合乙、丙方做好工地管理的安全保卫以及环境卫生工作；4、协助乙、丙方办理本项目建设用地的乙、丙方的加名手续，以及办妥广州羊城房地产公司在本项目用地红线的退名手续；5、配合乙、丙方申办好南面进出口地域的有关工作，使第一阶段施工时南面进出口的材料运输及堆放顺利；乙方的义务是：1、负责与甲、丙方申办、筹建房地产项目公司并主持该公司的经营管理工作；2、负责本项目的全部建设投资，包括勘测、设计、报建、销售、建筑安装和施工管理的费用并交纳在开发本项目中所发生的全部税费；3、付给甲方拆迁补偿费1300万元（其中第一期为650万元）；4、负责与广州有关部门策划和建成商场，为甲方的产品促销与经营业务发展提供方便；5、负责与丙方共同做好本项目的立项、设计、报批、建设、销售、售后管理及办妥产权等工作；6、依照本合同按时向甲方预付其房地产开发所得物业的收购款及交付给甲方留用的物业；7、负责建设项目施工区的隔离围墙、安全及环境卫生等管理工作；8、与甲、丙方共同办理项目开发前的用地加名及部分用地转变功能手续（转变功能过程中政府所收取的费用由甲方负责）；9、负责完成红线范围内的女人世界批发广场及新穗行汽车修理厂地块的“三通一平”及所需的全部费用；丙方的义务是：1、负责在开发本项目中必须以丙方名义出面办理的房地产业务以及协调甲、乙两方做好本项目的开发工作；2、负责或授权乙方申办、筹建房地产项目公司，执行本项目的规划要求；3、负责或授权乙方负责房地产开发的立项、设计、报批、建设、销售、售后管理及办妥产权等工作。1996年8月7日，广寿公司经广州冶金机械厂、对外公司同意与和润公司签订《合作开发协议书》，参与项目开发。同年9月2日，广州市国土局向广州冶金机械厂、和润公司、对外公司发出穗国土〔1996〕建用通字第413号《广州市建设用地通知书》，内容为经广州市人民政府批准征用（收回）地段的三××里×）地段的三××里××路南侧土地2平方米），出让给上述三单位使用，作为建设商业、住宅项目用地，请即到市××局及白云区国土局办理征地、拆迁安置补偿和有偿使用事宜，依照《遵守事项》办妥手续后到我局领取建设用地批准文件，方得使用土地。后合作各方对上述合作地块中的部分土地进行了开发建设。余19186平方米土地因尚未办理土地使用手续，而未开发。2014年2月，金属公司以因国家土地政策发生重大变化，和润公司根本违约，合作合同已无法履行等为由向本院提起诉讼[（2014）穗云法民四初字第257号]，要求：解除涉案合作合同，和润公司、对外公司协助向规划、国土部门办理穗国土（1996）建用通字第413号《建设用地通知书》和（95）穗城规北片第字第242号《建设用地规划许可证》的退名等手续，支付开发收益5593350元并支付违约金，和润公司协助办理部分建设项目房地产权证等。和润公司在该案中以金属公司拒不配合履行继续开发等合同义务为由提出：确认合作合同为土地使用权转让合同，合同有效；金属公司继续履行合同；金属公司限期将尚未开发的土地上厂房及其他建筑物拆除和永迁，提供具备“三通一平”等施工条件的建设用地；金属公司限期协助完善尚未开发的19186平方米土地的用地手续等反诉请求。该案经审理于2015年6月8日作出（2014）穗云法民四初字第257号民事判决书，认定了涉案《合作合同》实为合作开发房地产合同，合法有效。对于《合作合同》对否应解除的问题，认为“《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。经查，2008年6月17日，广州市国土资源和房屋管理局向广州冶金集团环球实业有限公司、和润公司发出《关于完善三××里××路南侧地段用地手续的函》，内容为：“你两单位经我局穗国土〔1996〕建用通字第413号《建设用地通知书》同意办理三××里××路南侧地段，项目为商业、住宅用地，面积为30792平方米的用地手续；经调查，该地尚余19186平方米未办理土地有偿使用手续，未领取《建设用地批准书》；根据国土资源部、监察部国土资发〔2004〕71号《关于继续开展经营性土地使用权招标挂牌出让情况执法监察工作的通知》，在2004年8月31日后不得以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权；请你两单位自收到本函件之日起一年内，向我局申请以公开出让方式完善上述19186平方米土地的用地手续，申请办理土地出让手续前，你两单位应当办结该用地的征地补偿安置手续。”本院认为，广州市国土资源和房屋管理局的上述通知证明国家关于经营性土地使用权出让的政策规定已经发生了重大变化，致《合作合同》中次期19186平方米用地使用权已无法按照约定的方式进行协议出让，在此情况下，金属公司无法继续履行出地及协助配合房地产项目开发的义务，现金属公司以此事实、理由请求解除合同，合理合法，本院予以支持。对于和润公司提出要求金属公司限期协助其向国土部门申请以公开出让方式完善19186平方米用地手续的诉讼请求，本院认为，该请求内容超越了《合作合同》的合同目的和约定内容，无合同、法律依据，故本院不予支持。”对于《合作合同》解除后权利义务的处理认为“1、关于《合作合同》已履行的部分。经查，《合作合同》约定的“33000平方米”开发用地（第一部分30792平方米有用地规划红线图，第二部分3000平方米是未改变用地性质的历史用地），其中第一块地4019平方米、第三块地2080平方米、第四块地1488平方米由和润公司开发建设；第二块地4019平方米先由广寿公司开发建设，后被和润公司经法院执行拍卖取得，继续开发建设；第五块地3000平方米（即未改变用地性质部分见增加10000平方米的开发合同）由润铎公司开发建设。本院认为，上述土地的开发建设情况证明《合作合同》原约定的开发内容已被新的房地产合作开发合同替代，故《合作合同》的解除对已开发建设部分不造成影响。至于金属公司主张分配房地产开发收益（支付现金、办理车位、房屋产权转移登记手续）的诉讼请求，应依照其与和润公司签订的各开发地块补充合同即新房地产合作开发合同结算后另案主张，本案不予调处。同理，和润公司主张金属公司拆除围墙、开具发票、办理永久供电手续的诉讼请求也应当在具体地块的房地产开发项目中另行处理，本案不予调处。2、关于《合作合同》尚未履行的部分。经查，《合作合同》尚未履行的内容是未办理土地出让手续的19186平方米土地的开发工作。本院认为，《合作合同》解除后，金属公司无须继续履行交付该19186平方米土地及相应协助配合进行房地产开发的义务，和润公司亦无须继续履行对上述土地投资的义务。故和润公司请求金属公司继续履行《合作合同》，限期将白云区三××里××路南侧19186平方米土地上厂房及其他建筑物拆除和永迁，提供具备“三通一平”等施工条件的建设用地，限期协助和润公司向广州市国土资源和房屋管理局申请以公开出让方式完善白云区三××里××路南侧19186平方米土地的用地手续的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。对于金属公司要求二被告协助其向规划、国土部门办理《建设用地规划许可证》、《建设用地通知书》退名手续的诉讼请求，本院认为，此请求涉及的内容属于土地管理行政机关的管辖范围，并非法院民事诉讼管辖范围，金属公司可根据本案处理结果自行向行政机关申请办理，故该诉讼请求本院不予处理。”根据上述认定作出如下判决：一、确认广州有色金属集团环球实业有限公司、广州和润发展有限公司、广州市对外房地产咨询有限公司于1996年4月9日签订的《合作开发广州冶金机械厂房地产合同》合法有效。二、广州有色金属集团环球实业有限公司、广州和润发展有限公司、广州市对外房地产咨询有限公司于1996年4月9日签订的《合作开发广州冶金机械厂房地产合同》自本判决生效之日起予以解除。三、驳回原告广州有色金属集团环球实业有限公司的其他诉讼请求和反诉原告广州和润发展有限公司的其他反诉请求。该判决作出后，和润公司不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院经审理于2015年11月4日作出（2015）穗中法民五终字第04377号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，金属公司依据该判决书要求广州市规划和自然资源局协助办理穗国土（1996）建用通字第413号《建设用地通知书》和（95）穗城规北片字第242号《建设用地规划许可证》的退名手续。广州市规划和自然资源局于2019年6月17日向金属公司发出《广州市规划和自然资源局关于申请依照法院意见对等文件退名相关意见的复函》表示若要办理相关退名手续，建议金属公司另询司法途径解决。届时，若法院向该局发出协助执行通知书，该局将根据法院的强制执行要求，协助办理相关手续。另查明，广州市冶金机械厂于1998年将名称变更为广州冶金集团环球实业有限公司。广州冶金集团环球实业有限公司又于2000年2月16日将名称变更为广州市有色金属集团实业有限公司（金属公司现名称）。和润公司已被注销房地产开发资质。对外公司现已不具有房地产开发经营资质。本院认为，生效法律文书已判决涉案三方签订的《合作开发广州冶金机械厂房地产合同》予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”，上述合作合同解除后，因三方就上述合作合同而办理的穗国土（1996）建用通字第413号《建设用地通知书》和（95）穗城规北片地字第242号《建设用地规划许可证》中剩余19186平方米土地尚未开发，现三方已无合作的合同基础，原告作为合作合同中出地的一方，现要求两被告协助办理将两被告从上述穗国土（1996）建用通字第413号《建设用地通知书》和（95）穗城规北片地字第242号《建设用地规划许可证》中剩余19186平方米土地中的退名手续合理合法，本院予以支持。被告和润公司抗辩（2014）穗云法民四初字第257号和（2015）穗中法民五终字第4377号案中已驳回原告主张要求退名的诉讼，故本案的诉讼主张属重复起诉，对此，因在（2014）穗云法民四初字第257号和（2015）穗中法民五终字第4377号案中并未对原告提出要求两被告协助退名的诉请进行实质处理，且判决生效后，广州市规划和自然资源局明确要办理上述证件的退名手续需另行通过诉讼途径解决，故现原告提起本案诉讼要求两被告协助办理退名手续并不属于重复起诉，被告和润公司的上述抗辩意见不能成立，本院不予采纳。被告和润公司主张应由原告协助其办理穗国土（1996）建用通字第413号《建设用地通知书》和（95）穗城规北片地字第242号《建设用地规划许可证》剩余尚未开发的19186平方米中原告退名的手续，并在本案中提出反诉主张，对此，因合作之初被告和润公司是出资方，其并非涉案未开发剩余土地的原始权属人，故被告和润公司的反诉请求缺乏理据，本院不予支持。另被告和润公司主张因剩余未开发的19186平方米土地中有部分土地涉三元里村经济联合社和瑶台村经济联合社的土地，故申请追加该两经济联合社作为本案第三人参加诉讼的问题，因本案原告的诉请并不涉及剩余19186平方米土地继续开发问题，而是在本案中要求两被告协助办理退名手续，本案的处理与该两联合社并无关联，故被告和润公司的上述意见缺乏依据，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告广州和润发展有限公司、广州市对外房地产咨询有限公司协助原告广州有色金属集团环球实业有限公司向广州市规划和自然资源局办理穗国土（1996）建用通字第413号《建设用地通知书》和（95）穗城规北片地字第242号《建设用地规划许可证》剩余尚未开发的19186平方米土地中被告广州和润发展有限公司和广州市对外房地产咨询有限公司的退名手续；二、驳回被告广州和润发展有限公司的全部反诉请求。本案本诉受理费100元，由被告广州和润发展有限公司、广州市对外房地产咨询有限公司共同负担并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。反诉受理费100元，由被告广州和润发展有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  陈景荣人民陪审员  唐翠梅二〇一九年十一月八日书 记 员  陈玉梅