内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院民 事 判 决 书（2019）内0502民初3659号原告：王淑杰，女，1978年出生，蒙古族，个体业主，户籍所在地赤峰市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：曹建锋，男，1979年出生，蒙古族，个体业主，户籍所在地赤峰市，公民身份号码：×××，与原告系夫妻关系。被告：包金山，男，1956年出生，蒙古族，信用社退休职工，现住通辽市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：雪英，北京市道成（通辽）律师事务所律师。委托诉讼代理人：斯日古楞，北京市道成（通辽）律师事务所律师。被告：胡桂兰，女，1954年出生，蒙古族，退休教师，现住通辽市，公民身份号码：×××。被告：尼玛，男，1958年出生，蒙古族，退休教师，现住通辽市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：都拉涵，北京市道成（通辽）律师事务所律师。第三人：通辽市焱新房地产经纪有限公司，住所地通辽市科尔沁区西门办事处三中综合楼1-2-17室。法定代表人：王贝，职务，总经理。委托诉讼代理人：赵艳飞，女，1992年出生，汉族，系该公司职工，户籍所在地通辽市，公民身份号码：×××。原告王淑杰诉被告包金山、胡桂兰、尼玛、第三人通辽市焱新房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案。本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王淑杰的委托诉讼代理人曹建锋、被告包金山的委托诉讼代理人雪英、被告尼玛及其委托诉讼代理人都拉涵、第三人通辽市焱新房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人赵艳飞到庭参加诉讼。被告胡桂兰经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王淑杰向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告包金山与原告王淑杰及第三人签订的《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋买卖补充协议》有效。2、请求法院判令被告还清涉及该房屋的全部贷款及相关款项。3、请求法院判令被告支付给原告未履行合同的违约金人民币145500元以及房屋总交易金额485000元的2倍为基数自合同签订日始至还清该房屋的全部贷款及相关款项以及违约金之日止的月息2分的延期付款违约金以及适当的精神损失费。4、诉讼费、律师费、误工费由被告承担。事实和理由：被告包金山、胡桂兰为夫妻关系，称其是涉案房屋的实际所有权人，被告尼玛与包金山、胡桂兰为亲属关系，被告包金山、胡桂兰以被告尼玛名义购买该房屋并办理的房屋按揭贷款及一张与房屋连带还款关系的中国银行信用卡。2018年9月16日，被告包金山与原告和第三人签订了《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋买卖补充协议》，约定总价款为485000元。同时原告向被告包金山支付了10000元购房定金，向第三人支付了5335元居间服务费，根据合同及协议约定，原告应在2018年9月21日前支付给被告455000元，但被告欠物业费约5000元，双方协商原告扣除被告所欠物业费，余款在2018年9月20日原告又向被告包金山妻子胡桂兰支付了450000元，原告已根据合同及协议约定的条款完全履行。被告与原告及第三人签订的《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》的补充协议明确约定：“被告收到原告首付款后10日内必须办理清贷注销手续，被告包金山、胡桂兰保证被告尼玛本人必须到现场办理所有相关手续”。被告包金山与原告及第三人签订的《房屋买卖补充协议》中明确约定：“如被告违反合同及协议约定，则被告包金山、胡桂兰向原告支付房款双倍的违约金，如拖延赔偿则以房屋总金额的2倍为基数，自2018年9月16日起向原告支付日千分之五的违约金”。但被告包金山、胡桂兰一直以各种理由拖延偿还该房屋的按揭贷款及信用卡欠款、不履行配合原告给房屋更名过户的合同义务，后又把原告微信拉黑、拒接电话，行为极其恶劣，给原告及其家属造成了严重的精神压力以及从而导致的巨大经济损失。故诉至法院。被告包金山辩称，对被告包金山以尼玛名义购买涉诉房屋及签订房屋买卖合同、居间服务合同及二份补充协议的事实没有异议，被告包金山已经收到原告支付的购房款总计465000元，但是涉诉合同尚未生效，因为作为买卖合同涉诉房屋的备案合同登记在尼玛名下，也就是说从公示效力来讲该房屋对外合法意义上的购买人是尼玛，而不是包金山，所以合同尚未生效就不能按合同约定主张合同权利，包括违约金，原告提出的第二项诉讼请求要求被告向第三方履行还款义务不具有可执行性，因为原告本人并不是该笔贷款的债权人无法得到法院的支持。原告主张违约金计算方式不明，从补充协议约定来讲违约金的计算起点不明确，再结合合同效力待定，原告这项诉讼请求同样不应得到法院的支持。被告胡桂兰未作答辩。被告尼玛辩称，1、尼玛为涉案房屋合法的所有权人；2、被告包金山对涉案房屋没有处分权，包金山未经所有权人同意对外私自处分房屋的行为属于无权处分。3、涉案房屋存在抵押情况，在未经抵押权人同意的情况下，转让行为无效。第三人通辽市焱新房地产经纪有限公司述称，原告所述的事实确实是真实的，在签订买卖合同时包金山与胡桂兰双方都在场，双方阐述的事实是家里有病人需要用钱，后来跟我们承诺在多长时间内让尼玛到场签订协议，后来包金山与原告也联系过，在这中间他多次以各种理由推拖，后来我们也多次与包金山联系，但一直都联系不上他。原告围绕诉讼请求出示存量房屋买卖合同书一份、居间合同书一份、房屋买卖补充协议书一份、商品房买卖合同书一份、贷款收据一枚、还款收据3枚、办理入住收据一枚、原告交给被告房款的收据一枚、购房订金收据一枚、交给第三人信息服务费收据一枚，证明原告与被告包金山交易该房屋的事实存在，约定的违约金是该房屋总价款双倍的违约金以及延期付款的日千分之五的违约金，贷款收据以及交款人为尼玛的购房款收据证明包金山交易该房屋时所述的事实存在，被告给原告的出具的购房订金及购房款收据可以证明被告包金山、胡桂兰收到涉案房屋房款的事实。被告包金山质证对证据的真实性没有异议，但是不能证明法庭审理的争议焦点的相关事实，更不能证明涉诉合同已经合法生效。被告尼玛质证对原告出具商品房买卖合同的真实性没有异议，该合同证明房屋所有人为尼玛，对原告出示的其他证据的真实性、合法性均有异议，上述证据中均无尼玛本人的签字，该组证据中也无尼玛的授权，对此原告应承担举证不能的不利后果。第三人质证没有异议。被告尼玛出示房地产抵押合同书一份、个人一手住房贷款合同书一份，证明诉争房屋为尼玛所有，并抵押给中国银行通辽分行且未过抵押期限的事实。原告、被告包金山及第三人质证没有异议。本院综合认证如下：对原告出示的存量房屋买卖合同书、居间合同书、房屋买卖补充协议书、商品房买卖合同书、贷款收据、还款收据、办理入住收据、原告交给被告房款的收据、购房订金收据、交给第三人信息服务费收据的真实性、合法性、关联性予以确认。对被告尼玛出示房地产抵押合同书、个人一手住房贷款合同书的真实性、合法性予以确认，但该证据与被告尼玛自述相矛盾，故对其证明力不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告包金山、胡桂兰为夫妻关系，被告尼玛与包金山、胡桂兰为亲属关系，被告包金山、胡桂兰于2013年11月15日以被告尼玛名义购买了通辽市恒辉房地产开发有限公司开发的××区、建筑面积132.05平方米的房屋，并以尼玛的名义与中国银行股份有限公司通辽分行办理了房屋按揭贷款及一张与房屋连带还款关系的中国银行信用卡。涉案房屋定金、首付款及入住费用均由被告包金山交付，办理的银行按揭贷款由包金山偿还。2018年9月16日，被告包金山与原告和第三人签订了《通辽市存量房屋买卖合同》（合同编号为：20186554）、《居间服务合同》、《房屋买卖补充协议》，将上述房屋出售给原告，约定总价款为485000元。原告向被告包金山支付了10000元购房定金，向第三人支付了5335元居间服务费，根据合同及协议约定，原告应在2018年9月21日前支付给被告455000元，双方协商原告扣除被告所欠物业费5000元，余款原告又于2018年9月20日向被告包金山妻子胡桂兰支付了450000元。现涉案房屋已交付原告使用。被告与原告及第三人签订的《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》的补充协议明确约定：“被告收到原告首付款后10日内必须办理清贷注销手续，被告包金山、胡桂兰保证被告尼玛本人必须到现场办理所有相关手续”。被告包金山与原告及第三人签订的《房屋买卖补充协议》中明确约定：“如甲方（被告）违反本协议约定，则甲方（被告）向乙方（原告）支付房款双倍的违约金，如拖延赔偿则以房屋总金额的2倍为基数，自2018年9月16日起向原告支付日千分之五的违约金”。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。民事主体依法享有债权。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。本案涉案房屋的首付款及按揭贷款以及其他款项实际由被告包金山支付，尼玛对包金山借其名买房的事实不持异议，故涉案房屋属于被告包金山所有，被告包金山与原告和第三人签订的《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋买卖补充协议》是当事人真实意思表示，合法有效，应当受到法律保护。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。被告包金山没有按照补充协议的约定办理房屋贷款清偿手续，使原告所购涉案房屋存在权利瑕疵，已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告按145500元主张违约金不超过法律规定和双方约定，应予支持；原告主张的被告还清涉及该房屋的全部贷款及相关款项的诉讼请求，因涉及贷款和相关款项不明确，不予支持；原告主张的以房屋总交易金额485000元的2倍为基数自合同签订日始至还清该房屋的全部贷款及相关款项以及违约金之日止的月息2分的延期付款违约金以及适当的精神损失费的诉讼请求，因双方已对违约金的计算做出约定，而约定的“拖延赔偿”事项不明确，没有事实和法律依据，其主张的精神损失费没有法律依据，不予支持。原告主张的律师费、误工费，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，原告要求判令被告包金山与原告王淑杰及第三人通辽市焱新房地产经纪有限公司于2018年9月16日签订的《通辽市存量房屋买卖合同》（合同编号为：20186554）、《居间服务合同》、《房屋买卖补充协议》合法有效的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。对原告主张的违约金合理部分予以支持。因被告包金山与胡桂兰系夫妻关系，被告胡桂兰收取了原告支付的涉案房款，应视为共同出卖人，应共同承担违约责任。被告尼玛在本案中不承担民事责任。因被告胡桂兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未提交书面答辩，视为其放弃质证和抗辩的权利，由此产生的法律后果由其自负。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告王淑杰与被告包金山及第三人通辽市焱新房地产经纪有限公司于2018年9月16日签订的《通辽市存量房屋买卖合同》（合同编号为：20186554）、《居间服务合同》、《房屋买卖补充协议》合法有效。二、被告包金山、胡桂兰赔偿原告王淑杰违约金145500元。于本判决发生法律效力后立即履行。三、驳回原告王淑杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3210元，由被告包金山、胡桂兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。判决发生法律效力后，若一方拒绝履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，二年内向人民法院申请执行，逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。审 判 长  齐德春人民陪审员  许振安人民陪审员  范景忠二〇一九年十一月四日书 记 员  王 曦