广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）柳市民二终字第268号上诉人（一审被告）：李志强。委托代理人：龚远锋，柳州市正源法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）：柳州市柳南区新云村民委员会。法定代表人：覃瑞初，该村民委员会主任。委托代理人：覃慧。委托代理人：覃柳生。上诉人李志强因与被上诉人柳州市柳南区新云村民委员会（下简称新云村委）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2013）南民初（一）字第949号民事判决，向本院提起上诉。本院2013年9月25日受理后，依法组成合议庭，于2013年10月24日公开开庭审理了本案。上诉人李志强及委托代理人龚远锋，被上诉人新云村委负责人覃瑞初及委托代理人覃慧、覃柳生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2008年1月18日，新云村委作为甲方与作为乙方的李志强签订《飞鹅大楼承包合同》一份，双方约定将甲方位于柳州市飞鹅路的新云楼房整栋发包给乙方。合同第一条就承包期限约定为：“承包时间从2008年1月18日-2014年1月17日。2008年1月18日-2008年2月17日给一个月的装修时间，免收承包金。2008年2月18日-2011年1月17日该大楼承包金每年（人民币）壹拾捌万伍仟元整（18.5万元整）。2011年1月18日-2014年1月17日该栋大楼年承包金每年（人民币）壹拾捌万陆仟元整（18.6万元整）。”合同第二条就付款方式约定为：“乙方在本合同签订之日向甲方支付叁万元做保证金。合同期满返还乙方。承包金按季度交付，2011年1月17日前，分别于每年1月18日前，4月18日前，7月18日前，11月18日前，各付（人民币）肆万陆仟贰佰伍拾元整（4.625万元整）交付甲方。2011年1月18日后分别于每年1月18日前，4月18日前，7月18日前，11月18日前，各付（人民币）肆万陆仟伍佰元整（4.65万元整）交付甲方。”合同第八条就终止合同约定为：“乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回楼房，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：……3、欠承包金累计达3个月……”合同第十一条就违约责任约定为：“承包期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须按年度向对方交纳年度承包金的10%作为违约金，乙方违约，保证金不返还。”履行合同过程中，李志强分别于2011年10月19日向新云村委交纳了2011年4-6月的租金4.65万元；于2011年12月31日向新云村委交纳了2011年7-9月的租金4.65万元；于2013年1月2日向新云村委交纳了2012年7-9月的租金4.65万元；于2013年4月2日向新云村委交纳了2012年10-12月的租金4.65万元。2013年6月8日，新云村委以李志强未交纳2013年1月至今的租金为由向一审法院提起诉讼，请求法院判决：1、解除新云村委与李志强之间的《飞鹅大楼承包合同》；2、李志强支付拖欠新云村委的租金4.65万元；3、新云村委没收李志强保证金3万元；4、李志强支付新云村委违约金1.86万元。2013年7月24日，一审法院对新云村委制作《谈话笔录》一份，新云村委明确其第一项诉讼请求是要求解除新云村委与李志强之间的《飞鹅大楼承包合同》并要求李志强搬离柳州市飞鹅路135号新云楼房。同日，一审法院对李志强委托代理人制作《谈话笔录》一份，其称对于新云村委明确的第一项诉讼请求，坚持认为李志强方没有构成违约。一审法院受理案件后，于2013年6月13日向李志强送达了应诉材料。庭审中，新云村委、李志强均认可《飞鹅大楼承包合同》成立生效，李志强已向新云村委支付了保证金30000元。李志强认为《飞鹅大楼承包合同》中约定的违约金过高。另查明，新云村委于起诉前在租赁物处张贴通知并将通知送交租赁物内工作人员，要求李志强搬出租赁物。一审法院审理认为：《飞鹅大楼承包合同》系新云村委、李志强双方真实的意思表示，未违反国家法律规定，依法成立、生效。双方当事人应当全面履行合同所约定的义务。关于上述合同中约定的租金支付时间，根据合同约定2011年1月18日以前每年租金为18.5万元，2011年1月18日以后每年租金为18.6万元的事实；结合双方约定2011年1月18日以前每季度第一个月18日前支付租金4.625万元，2011年1月18日以后每季度第一个月18日前支付租金4.65万元的事实。本院有理由相信，新云村委、李志强双方在《飞鹅大楼承包合同》中约定租金的支付时间为本季度第一个月18日前支付本季度第一个月18日以后至下一季度第一个月17日以前的租金，即李志强应当于2013年1月18日前支付2013年1月18日至2013年4月17日的租金4.65万元。现李志强作为履行支付租金义务的一方当事人，未在本案中举证证明其已经履行2013年1月18日前向新云村委支付租金的义务，则应当依法承担举证不能的不利后果，一审法院对新云村委要求李志强支付欠付租金4.65万元的主张予以支持。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因李志强未于2013年1月18日前向新云村委支付2013年1月18日至2013年4月17日租金4.65万元，且上述义务的履行期限距新云村委正式提起诉讼已经超过三个月，故《飞鹅大楼承包合同》第八条第三点关于欠承包金累计达3个月的解除合同条件已经成就，新云村委可以根据该条的约定享有单方解除合同的权利。当事人根据合同约定行使单方解除权的，合同自通知到达对方时解除。关于《飞鹅大楼承包合同》的解除时间，虽新云村委已于起诉前在租赁物处张贴通知并将通知送交租赁物内工作人员，要求李志强搬出租赁物，但该行为不能保证李志强本人已经收到解除合同通知。在新云村委未举证证明李志强已经通过其他方式收到解除合同通知的情况下，一审法院根据2013年6月13日向李志强送达应诉材料的事实，确定新云村委解除合同的通知于2013年6月13日送交李志强，《飞鹅大楼承包合同》已于当日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《飞鹅大楼承包合同》解除后，对于新云村委要求李志强搬离租赁物的请求，一审法院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。关于新云村委要求没收李志强保证金3万元及支付违约金1.86万元的诉讼请求，因双方在《飞鹅大楼承包合同》第十一条中约定被告方违约则保证金不返还，该保证金实际上是李志强违约后的责任承担，且该违约责任的数额已经预先明确为3万元，故该保证金不予退还的约定实际上是双方约定的违约金承担。如前所述，因李志强未如期支付租金，则新云村委有权根据《飞鹅大楼承包合同》第十一条的约定，要求李志强承担违约责任。关于李志强在庭审中提出违约金过高的问题，根据新云村委在本案中主张的李志强欠付租金数额为4.65万元，而新云村委主张的违约金及没收保证金数额合计为4.86万元，该违约金设定标准显属过高，一审法院依法予以扣减，根据李志强欠付租金情况、李志强的过错程度以及新云村委、李志强双方约定的租金标准等综合因素，一审法院酌定李志强应当承担的违约责任应当以其在本案中欠付的租金数额的30%计算为4.65万元×30%=1.395万元。综上所述，新云村委向李志强收取的3万元保证金中的1.395万元可以不予退还，新云村委要求没收保证金数额超出上述数额的部分，以及新云村委要求李志强另付违约金1.86万元的主张，一审法院不予支持。关于李志强辩称新云村委未如期交付租赁物一节，因上述事由李志强未举证予以证明，且新云村委是依据李志强欠付2013年1月18日至2013年4月17日租金解除合同，而在上述期间内李志强已经占有租赁物，故一审法院对李志强的该项辩称不予支持。关于李志强辩称其一直以来都是延期三个月交纳租金一节，虽李志强提供2011年10月19日、2011年12月31日、2013年1月2日以及2013年4月2日的收款收据证实其有延付租金的事实，但《飞鹅大楼承包合同》对租金的支付时间已有约定，如需变更租金支付时间，则新云村委、李志强双方应当另行达成合意，李志强未举证证明新云村委、李志强双方达成延付租金合意的情况下，不能以单方延付租金的行为对合同的付款时间作出变更，故一审法院对李志强的该项辩称不予支持。关于李志强辩称新云村委拒收租金一节，因李志强未举证予以证明，则一审法院对此不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<；；中华人民共和国合同法>；；若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院判决如下：一、确认新云村委与李志强于2008年1月18日签订的《飞鹅大楼承包合同》已于2013年6月13日解除，李志强应搬离租赁物柳州市飞鹅路135号新云楼房。二、李志强向新云村委支付2013年1月18日至2013年4月17日租金46500元。三、新云村委已向李志强收取的30000元保证金中的13950元可不予退还。四、驳回新云村委的其他诉讼请求。案件受理费2278元（新云村委已预交），由新云村委承担793.6元，李志强承担1484.4元并迳付新云村委。上诉人李志强不服一审判决，上诉称：新云村委与李志强于2008年1月18日签订了一份飞鹅大楼承包合同，合同约定了承包期限为6年，从2008年1月18日至2014年1月17日止。但新云村委并没有将承包物实际交付李志强，直到2009年9月李志强才真正使用房屋，并口头约定租金延期三个月给付，一直到2013年4月都是这样给付租金的。到2013年4月李志强给付租金时，新云村委拒收租金，过后就以李志强不交租金，违反合同拒付租金起诉到法院。综上，李志强认为，一审法院的判决所认定的事实错误，适用法律错误。现请求二审法院依法改判驳回新云村委一审的诉讼请求。被上诉人新云村委答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回李志强上诉。上诉人李志强与被上诉人新云村委对一审法院查明事实均无异议。被上诉人新云村委二审提交如下新的证据：1、2010年1月7日柳州市房屋拆迁监督管理办公室出具的《关于拆迁柳州市南站路一区部分门牌房屋的公告》1份；2、2012年12月26日柳州市房屋征收与补偿办公室出具的《关于同意延长“柳州火车南站周边地区旧城改造工程”（G地块）房屋拆迁期限的批复》1份。以上二份证据证明本案的涉诉房屋是政府拆迁工程。3、2010年3月22日、2010年5月4日柳州市柳南区新云村民委员会出具的楼房承包金催交通知2份，证明新云村委曾经向李志强催收租金。上诉人李志强质证认为被上诉人新云村委提交的拆迁材料涉及到的是南站路的房屋，但是本案的房屋是飞鹅路的，此证据与本案无关。催交通知书是2010年的，此份证据与本案无关。经质证，本院认为，新云村委提交的新的证据只能证实拆迁房屋范围是位于南站路一区的房屋，而本案的争议房屋位于飞鹅路，故新云村委不能证实该证据与本案的关联性，对该证据与本案的关联性本院不予认定。对新云村委提交的证据3，其真实性李志强无异议，本院予以认定，虽然其催交时间是2010年，但可以证实新云村委向李志强催交租金的事实，本院对该证明内容亦予以认定。综上，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为：李志强与新云村委签订的《飞鹅大楼承担合同》是双方在协商一致的情况下达成，没有违反相关法律行政法规的强制性规定，应当合法有效，双方均应当按照该合同履行各自的义务。综合双方当事人的诉辩观点，本院归纳本案的争议焦点如下：李志强与新云村委之间是否存在延付租金的约定？李志强是否应当承担相应违约责任？关于以上争议焦点，本院认为，依照李志强与新云村委签订的合同约定，“承包金按季度交付，2011年1月17日前，分别于每年1月18日前，4月18日前，7月18日前，11月18日前，各付（人民币）肆万陆仟贰佰伍拾元整（4.625万元整）交付甲方。2011年1月18日后分别于每年1月18日前，4月18日前，7月18日前，11月18日前，各付（人民币）肆万陆仟伍佰元整（4.65万元整）交付甲方。”从以上合同可以看出，双方已经约定了租金的给付时间，应当是在每季度的1月份、4月份、7月份、11月份分别缴纳每季度的租金，但从双方的履行情况看，李志强是在以上约定付租金时间的六个月后才支付相应租金，应当已经违反了双方的约定。李志强辩称新云村委已经同意其按照以上日期延期交纳租金，但李志强不能以其延付租金且新云村委已经收取的事实来证实新云村委与其已经达成延付租金的合意，而除此之外李志强并未提供证据证实其与新云村委达成新的支付租金时间的协议，故其认为其与新云村委已经达成延付租金的协议的辩称本院不予认定。按照合同约定，李志强欠付租金累计达三个月以上的，新云村委可以终止合同并收回楼房，保证金可不予返还。则本案李志强应当支付相应欠付租金及承担相应违约责任，一审法院对李志强的违约事实及责任认定正确，本院予以维持。综上所述，李志强的上诉请求于法无据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2278元（上诉人李志强已预交），由上诉人李志强负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 钢代理审判员  温清华代理审判员  李婷婷二〇一三年十月三十日书 记 员  韦晓璐