云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初8942号原告：杨人达，女，白族，1982年10月12日出生，身份证住址云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：王虹升，系云南百姓律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘敏，女，汉族，1980年11月13日出生，身份证住址云南省昆明市五华区。被告：昆明五华长江村镇银行股份有限公司，住所地云南省昆明市五华区海屯路春城慧谷**综合楼。法定代表人：徐凯，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吴绍琴，系昆明五华长江村镇银行股份有限公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：袁琦，系北京大成（武汉）律师事务所律师，特别授权代理。第三人：云南庸鹏商贸有限公司，住所地昆明市西山区广福路陆家社区云南红星广场商业区**楼****。法定代表人：刘敏。原告杨人达与被告刘敏、昆明五华长江村镇银行股份有限公司、第三人云南庸鹏商贸有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于二0一九年七月十五日立案后，依法适用普通程序，于二0一九年十月十八日公开开庭进行了审理。原告杨人达委托诉讼代理人王虹升、被告昆明五华长江村镇银行股份有限公司委托诉讼代理人吴绍琴、袁琦、被告刘敏同时作为第三人云南庸鹏商贸有限公司法定代表人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨人达向本院提出诉讼请求：1、中止云南省昆明市白塔路387-395号主楼16层房屋强制腾空强制执行行为；2、确认原告杨人达与刘敏就云南省昆明市白塔路387-395号主楼16层房屋租赁合同有效，租期至2029年9月22日；3、本案案件受理费由被告分担。事实与理由：昆明五华长江村镇银行股份有限公司为实现抵押权申请执行，经盘龙区人民法院立案，确定案号（2017）云2013执证字第49号，并于2018年8月20日以粘贴公告形式要求原告限期腾空云南省昆明市白塔路387-395号主楼16层房屋（下称执行标的）。原告随后向盘龙区人民法院提交情况说明以说明执行标的之上的权利关系和现状，于2018年10月14日向盘龙区人民法院提起执行异议，2019年7月5日接收（2019）云执异字23号《执行裁定书》，裁定驳回原告异议申请。事实上，2014年7月23日，原告与物权人刘敏就刘敏名下云南省昆明市白塔路387-395号主楼16层房屋签订租赁合同。约定租期自2014年7月23日起至2029年9月22日，租金共计6160000元。原告依约于2015年6月30日前足额支付租金，具体为2014年7月23日、2014年8月22口、2014年9月23日、2014年9月25日、2015年3月17日、2015年5月20日分别以银行转账方式向刘敏支付人民币100万元、60万元、50万元、50万元、100万元、187万元共计547万元，剩余款项于2015年3月17日、2015年6月30日分别以现金方式向刘敏支付59.6万元、10万元。原告自2014年7月23日起依约占有、使用云南省昆明市白塔路387-395号主楼16层房屋。于2016年12月1日与设立中的云南中滇合盛创业园经营有限公司股东中滇合创新实业发展（深圳）有限公司签订《商业物业租赁合同》，将该不动产依约交付云南中滇合盛创业园经营有限公司使用并收取租金。为理清合同关系，2017年6月30日，经物权人刘敏同意转租，原告与云南中滇合盛创业园经营有限公司在原合同基础上签订《房屋租赁合同》，明确原告作为转租人，经物权人同意出租该不动产，租期至2023年12月31日。原告与物权人刘敏于2014年7月23日订立《房屋租赁合同》不违反法律规定。原告已依约履行合同义务，实际占有、使用至今，租赁期限尚未届满。租赁权先于抵押权设立，应当遵循买卖不破租赁原则，租赁关系不因抵押权实现而终止。综上所述，原告认为原告与物权人刘敏订立的租赁合同合法有效，应予确认。承租法律关系应受到法律保护，故应终止执行标的强制腾空执行行为。处置云南省昆明市白塔路387-395号主楼16层房屋过程中披露该房屋使用现状，并保障原告租赁权至2029年9月22日。被告刘敏答辩称，我确实租房子给杨人达，但我实际并没有收到全部租赁费，第一次与杨人达签合同是2013年10月13日，至2018年10月13日，这份租赁合同银行也有确认过，2014年7月23日，她又来叫我签订另外一份合同，最后她确实转过款给我，但实际金额不足616万元，房屋保证金也没有交，我向其催要未付款项，她就避而不见。第二份租赁合同确实签过，只是租赁年限写错了，我多次叫杨人达来改，她都说没时间，不在昆明。被告昆明五华长江村镇银行股份有限公司（以下简称“长江村镇银行”）辩称：（2019）云执异字23号《执行裁定书》认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回原告诉讼请求，理由如下：被告刘敏以案涉房屋为庸鹏公司向长江村镇银行申请贷款提供抵押担保时仅提交了一份租赁合同，该合同约定出租方为刘敏，承租方为杨人达，租赁期限为五年，自2013年10月14日至2018年10月13日，并详细列明了五年租金的计算方式，其中第一年租金为613740元，此后每年递增。长江村镇银行依此接受了案涉房屋的担保并办理了抵押登记，而原告再提出执行异议时和在本案中所向法院提交的房屋租赁合同相同的租赁双方约定的租赁期限是15年，自2014年7月23日至2029年9月22日，不仅每年租金完全一样，租金均为每年491040元，并且长达15年的租金在租赁合同签订后一次性支付完毕。结合我国目前房地产的实际状况，一方面案涉房屋位于昆明市，房屋所有权人不可能一次性签订租赁期为15年的房屋租赁合同。就算我们退一步说签订了15年的租赁合同，不会有承租人同意在合同签订后的第一年内将15年的租金全部支付完毕，这是明显违背常理的。以上两份租赁合同相比，被告刘敏提交给被告长江村镇银行办理抵押登记的租赁合同的约定更符合常理。而原告提交的房屋租赁合同漏洞百出，再结合原告从未配合过本案强制执行的事实，不排除该租赁合同出现是为了对长江村镇银行依法行使抵押权，所刻意设置的障碍。综上，原告以此提出执行异议理由不成立，恳请依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人云南庸鹏商贸有限公司（以下简称“庸鹏公司”）陈述：公司与本案无关。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告刘敏与第三人庸鹏公司质证意见一致。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《房屋租赁合同》，被告刘敏质证对真实性予以认可，但认为租赁期限错误，未足额收到全部租金；被告长江村镇银行质证认为与常理不符，对三性不予认可。因上述《房屋租赁合同》的签订双方对合同真实性无异议，对原告与被告刘敏签订过上述《房屋租赁合同》的事实，本院予以确认。2、原告提交的七份《收条》，被告刘敏质证认为收条是原告打好让我签字，说以实际打款为准，写收条时还没有收到钱，双方约定以实际收到为准。被告长江村镇银行认为双方存在大量经济往来，单凭收条，无法证明租金实际支付，对三性不予认可。本院认为上述收条并非收款后出具，内容与事实不符，本院不予确认。3、原告提交的《证明》、《商业物业租赁合同》，被告刘敏质证认为证据中签字并非其本人所签，被告长江村镇银行认为转租无效，对三性不予认可。原告庭后提交《情况说明》表示记不清楚上述合同中签字是否系刘敏所签，对上述证据本院不予确认。4、原告提交的2018年6月30日《房屋租赁合同》，被告刘敏质证对证据中其所写“同意杨人达转租”及其本人签字予以认可，被告长江村镇银行认为转租无效，对三性不予认可，本院认为上述证据为原告与案外人签订，真实性无法核实，本院不予确认。5、原告提交的云南中滇合盛创新创业园经营管理有限公司企业宣传手册及入驻企业名录，被告刘敏质证予以认可，被告长江村镇银行质证认为与本案无关，本院认为上述证据与本案争议无关，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月13日，刘敏与杨人达签订《租赁合同》，约定刘敏将其所有的昆明市白塔路387-395号主楼16层房屋租赁给杨人达，租期为五年，自2013年10月13日至2018年10月13日。租金每年增加10%，即：第一年租金613740元、第二年租金675114元、第三年租金742625.4元、第四年租金816887.94元、第五年租金898638.11元。2015年6月25日，庸鹏公司与长江村镇银行签订《流动资金借款合同》向长江村镇银行借款6930000元，刘敏以上述房屋为庸鹏公司进行担保，并办理了抵押登记。提供担保时刘敏向长江村镇银行提交了上述《租赁合同》。2017年8月23日，云南省昆明市明信公证处发出（2017）云昆明信证执字第115号《执行证书》确认长江村镇银行可持本执行证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。长江村镇银行持该《执行证书》向我院申请强制执行，我院受理后于2017年12月11日对昆明市白塔路387-395号主楼16层房屋进行了查封，并于2018年8月20日发出腾房公告，此后杨人达向本院提出书面异议，本院（2019）云0103执异23号《执行裁定书》裁定：驳回案外人杨人达的异议申请。另查明，1、除2013年9月13日签订的《租赁合同》外，刘敏与杨人达另行签订《房屋租赁合同》约定刘敏将昆明市白塔路387-395号主楼16层房屋租赁给杨人达，租赁期限15.2年，自2014年7月23日起至2029年9月22日止。年租金为491040元，2015年6月30日前交清15.2年租金6166000元，同时交纳房屋使用保证金50000元。2、2014年7月23日杨人达向刘敏转账960000元、2014年8月22日杨人达向刘敏转账576000元、2014年9月23日杨人达向易建春转账500000元（刘敏认可为杨人达向其支付的租金）、2014年9月25日杨人达向刘敏转账500000元、2015年3月17日杨人达向刘敏转账2800000元，杨人达共计向刘敏支付5336000元。3、2014年8月22日刘敏向杨人达转账40000元、2015年2月26日刘敏向杨人达转账104000元、2015年5月19日刘敏向杨人达转账1700000元，刘敏共计向杨人达转账1844000元。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案刘敏与杨人达就执行标的签订的第一份《租赁合同》租期为5年，自2013年10月13日至2018年10月13日，租金合计3747005.45元；第二份《房屋租赁合同》租期为15.2年，自2014年7月23日至2029年9月23日，租金合计6166000元。第二份《房屋租赁合同》约定的租金价格明显低于合理价格，刘敏本人当庭陈述其因急需资金才低价出租执行标的，但双方提交的银行流水显示，双方最后一笔往来款为2015年5月19日刘敏支付给杨人达1700000元，该支付行为系在《房屋租赁合同》约定杨人达应在2015年6月30前向刘敏支付6166000元租金，且租金尚未付清的情况下进行的支付，因急需资金低价出租，却并不急于收取租金，反而向承租人支付大笔资金，并不符合常理，结合原告杨人达向法院提交的交付租金的《收条》为虚假《收条》的事实，本院认为杨人达与刘敏恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产，并伪造交付租金证据的，对原告杨人达要求中止腾空执行标的诉讼请求，人民法院不予支持。对原告杨人达要求确认原告杨人达与刘敏就云南省昆明市白塔路387-395号主楼16层的房屋租赁合同有效，租期至2029年9月22日的诉请求，本院认为刘敏与杨人达签订的第二份《房屋租赁合同》系双方恶意串通，为逃避执行，损害抵押权人利益而签订的合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项之规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。对原告杨人达的上述诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定判决如下：驳回原告杨人达的诉讼请求。案件受理费54962元，由原告杨人达负担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  唐旭霞人民陪审员  雷兰珍人民陪审员  杨 群二〇一九年十一月二十日书 记 员  陈 渝