广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初7227号原告：广州成功文昌房地产有限公司，住所地：广州市荔湾区十三甫路聚寿里16号301房。法定代表人：邓耀文，董事长。委托诉讼代理人：杨宇鹏，广东富来之正律师事务所律师。被告：梁兵，女，1977年7月12日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：张廖,1970年12月22日出生，系梁兵的丈夫。第三人：冯镇业，男，1964年9月2日出生，汉族，住广东省高州市。委托诉讼代理人：陈明全，广东信广律师事务所律师。委托诉讼代理人：江润凯，广东信广律师事务所律师。原告广州成功文昌房地产有限公司与被告梁兵、第三人冯镇业房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，由审判员何文仪适用简易程序进行公开开庭审理。原告委托诉讼代理人杨宇鹏，被告委托诉讼代理人张廖，第三人委托诉讼代理人陈明全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州成功文昌房地产有限公司的诉讼请求：1、判决被告、第三人（包括实际使用人）立即腾空位于广州市荔湾区宝华路十五甫正街某号之2房屋（以下简称：涉案房屋）交还给原告；2、判决被告、第三人（包括实际使用人）向原告支付拖欠的租金83200元（自2017年5月15日起至2017年9月14日止的租金，共4个月，按合同第三条约定的20800元/月标准计算）及违约金83200元（以当月拖欠租金20800元/月为基数，按合同第七条每日0.5%的标准计算至清偿之日，每月违约金计算公式为20800元/月×0.5%×30天=3120元，因按上述公式计的违约金超出本金，故原告主张违约金以本金为限）；3、判决被告、第三人（包括实际使用人）向原告支付逾期腾空涉案房屋的占有使用费478400元（以合同租赁标准20800元/月计算，自2017年9月15日至实际腾空之日止）；4、判决被告、第三人（包括实际使用人）承担本案受理费。事实与理由：原告是位于广州市荔湾区宝华路十五甫正街某号之2涉案房屋的所有权人。原告在2014年9月11日与被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定被告向原告承租涉案房屋，租赁期限自2014年9月15日至2017年9月14日止，租金分期递增，其中2016年9月15日起至2017年9月14日的月租金为20800元（第三条被告逾期交付租金的，须按当月租金额的0.5%支付违约金）（第七条第1款）。该份合同已做登记备案，备案证明编号：穗租备2014Bxxxx400472号。原告其后依约交付房屋给被告，但被告自2017年5月15日起拖欠原告租金至今未付。原告在2017年8月1日向被告发出《关于收回房屋的通知》，告知被告应在合同租赁期到期日即2017年9月14日当天将房屋空置交回原告，并结清费用。但在租赁期满后，虽然经过原告多番催促，被告始终没有依约腾空涉案房屋，也没有与原告结清费用。原告曾在2017年10月17日向被告发出《关于催促收回房屋的通知》，被告的配偶于2017年10月21日代签收了该通知；原告在2018年10月30日再次向被告发出《关于催促收回房屋的通知》，被告的配偶于2018年11月30日签收了该通知；但是，被告始终没有向原告腾空涉案房屋，至今也没有向原告支付任何的房屋占有使用费。另补充：被告及第三人承认两者之间存在转租的关系，第三人承认涉案房屋现时由第三人对外出租，所以第三人属于本案次承租人，应一并承担租金及占用使用费的交付义务。原告认为涉案的《广州市房屋租赁合同》合法、有效，被告应依约履行其交租义务，逾期交租的则应依约支付违约金；租赁期间届满，被告作为承租人应当如期腾退涉案房屋，逾期腾退的应支付房屋占有使用费；房屋租赁合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖，即由不动产所在地人民法院管辖。被告梁兵答辩：我方意见如下：1、我方从来不在十五甫正街某号之二居住过，也不是该房屋占有者，不是实际向各分租客直接收取租金的收租者，故不存在向原告腾空房屋的事实，我方随时欢迎原告收回房屋。2、实际租赁及占有房屋者另有其人，分别是冯镇业、张某及其儿子冯某、冯某。3、拖欠租金及房屋占有使用费应由该房屋实际占有者冯镇业一家四人承担，不应由我支付，相反，我方也要向上述四人追讨拖欠的租金及占有使用费。4、诉讼费也应由冯镇业一家4人承担，不应由我方支付。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，改将冯镇业、张某、冯某、冯某列为被告。第三人冯镇业陈述：我方意见如下：第一，我方不是原被告所签订的租赁合同的相同方，无须向原告支付租金、房屋的占用使用费以及本案的诉讼费；第二，本案应是被告向原告支付拖欠的租金、房屋的占用使用费以及诉讼费；第三，我方与被告的租赁合同纠纷，与本案无关，如被告认为需要追究我方的责任，应当另行起诉；第四，原告及被告同意我方承租使用涉案房屋的期限是10年，目前租赁合同依然合法有效，且在承租期内，我方无须立即腾空涉案房屋；第五，由于涉案房屋目前从新布局和装修有31间单间涉及的租户有几十人，现在要求立刻腾空房屋是无法实现的，并将引起当前租户的不满，不利于社会的稳定。第六，第三人并非涉案房屋的实际使用人，目前实际的使用人是租户。第七，第三人为涉案房屋重新装修和布局，并购入了空调、热水器、床具等生活用品，共投资了30万元，现在要求腾空将使第三人损失重大，且租户的租赁合同未到期，第三人目前不同意腾空。但对于原告当庭明确的第2—4项诉讼请求，需要承担责任的是被告而不是第三人，如果认为第三人作为承租方都要承担责任，那么所有的租户都应该追加为第三人并承担责任。经审理查明，广州市荔湾区宝华路十五甫正街某号之2房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积442.65平方米（另有92.42平方米不能确认权属），为居住用房，属于原告所有。2014年9月11日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签署《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将涉案房屋全栋出租给乙方作住宅用途使用，建筑面积535平方米。租赁期限及月租金额，2014年9月15日至2015年9月14日，18000元，2015年9月15日至2016年9月14日，19000元，2016年9月15日至2017年9月14日，20800元。租金按每月结算，由乙方在每月的第5日前缴付给甲方。乙方向甲方交纳36000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金2个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。乙方依时缴纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金。租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前90日与甲方协商，双方另行签订合同。乙方在租赁期限第2年和第3年各补差额2000元和3000元合同保证金，等等。该《广州市房屋租赁合同》在房管部门办理了房屋租赁登记备案。《广州市房屋租赁合同》签订后，原告将房屋交付给被告。被告对涉案房屋进行分隔及水电安装。此后，被告又将涉案房屋交给第三人使用。涉案房屋租赁过程中，被告向原告支付租金至2017年5月14日。2017年8月1日，原告向被告发出《关于收回房屋的通知》，要求被告于合同期届满当日空置交还房屋，并结清租金及水电等费用。被告于2017年8月3日签收签署通知。合同期限届满后，原告又分别于2017年10月17日、2018年10月30日向被告发出《关于催促收回房屋的通知》，催促被告交还房屋、结清租金及水电等费用。前述两次催促通知均已由被告的丈夫张廖代为签收。庭审中，第三人陈述被告将涉案房屋给其包工包料承建，被告拖欠工程款后，将涉案房屋出租给其，并承诺其可以租赁使用10年；涉案房屋目前仍由其承租，但实际使用人是其出租的租户。2019年9月19日，本院在涉案房屋张贴通知，限期涉案房屋承租人、实际使用人到本院进行登记并办理相关手续。在通知规定的期限内，除第三人向本院登记申请参加本案诉讼外，无其他相关主体向本院进行登记。被告为证明其积极履行收回涉案房屋，提交了与原告公司高管凌炽标的微信聊天记录、原告委托被告收回房屋的委托授权书、出租屋消防安全隐患整改通知书、向多宝街十五甫出租屋管理专员申请临时封屋的短信以及在涉案房屋张贴限期搬迁通知的照片。第三人也提交了承建房屋合同书、十五甫路20号工程进度及付款办法、承建房屋合同、开工进度款、开工进度及结算情况记录等证据，证明被告欠付第三人，将涉案房屋出租给其。同时第三人还提交了租赁协议，证明涉案房屋目前处于出租状态，租期未到，难以腾空。本院认为，原、被告所签署的《广州市房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，对当事人具有法律约束力，原、被告均应依约全面履行自己的义务。合同签订后，原告已将涉案房屋交付给被告使用，被告亦应依约履行承租人的义务，而被告拖欠自2017年5月15日始的房屋租金，且在合同期限届满后，经原告催告仍未将房屋交还给原告，应承担相应责任。原告要求被告腾空交还涉案房屋，并按约定支付自2017年5月15日至2017年9月14日止的租金及违约金，依据充分，本院予以支持。结合涉案房屋实际使用情况，本院酌定给予被告60日的腾空搬迁期。关于租金违约金，合同约定按当月租金额每日0.5%标准计算，庭审中被告主张该违约金标准过高，结合当事人举证及日常实际情形，本院对被告所提异议予以接纳。本院调整租金违约金参照中国人民银行制定的同期同类贷款利率（至2019年8月19日止）、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日起）标准计算。2017年5月15日至6月14日的租金违约金以该月租金20800元为本金，按前述标准自5月20日起计至付清该月租金之日止；后续租金违约金依前述方式确定。租金违约金不超过相应月份的租金额。关于原告要求第三人支付拖欠租金及违约金的请求，由于第三人并非租赁合同的相对方，原告的此项请求缺乏依据，本院不予支持，应依法予以驳回。租赁合同到期解除后，被告仍未腾退涉案房屋，其应当支付自2017年9月15日起的房屋占用费。该房屋占用费可以参照合同解除前的房屋租金标准即20800元/月计算。依本案查明事实看，被告与第三人之间实际为转租关系，第三人作为涉案房屋的实际使用人，在原、被告签订的租赁合同期满解除后，其与被告一并负有腾空房屋并支付房屋占用费的责任。本案中第三人有关其腾空房屋及支付房屋占用费责任的抗辩意见，难以成立，本院不予支持。至于第三人所称其将涉案房屋出租给实际租户的问题，在本院于2019年9月19日发出关于涉案房屋承租人、实际使用人向本院登记的通知后，并无相关主体向本院进行登记，在原告要求被告、第三人腾空交还房屋的情况下，若存在前述第三人所称实际租户，则该实际租户亦负有协助腾空交还房屋的义务。综上所述，依照《中华人民共和国民合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起六十日内，被告梁兵、第三人冯镇业及其他房屋实际使用人共同腾空广州市荔湾区宝华路十五甫正街某号之2房屋并交还给原告广州成功文昌房地产有限公司。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告梁兵向原告广州成功文昌房地产有限公司支付拖欠的租金83200元及违约金（各月租金违约金均以20800元为本金，2017年5月15日至6月14日的违约金自5月20日起计，6月15日至7月14日的违约金自6月20日起计，7月15日至8月14日的违约金自7月20日起计，8月15日至9月14日的违约金自8月20日起计，前述违约金均计至付清相应月租金之日止；违约金计算标准，自起算日至2019年8月19日参照中国人民银行制定的同期同类贷款利率，2019年8月20日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率；违约金不超过相应月份的租金额）。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告梁兵及第三人冯镇业以20800元/月标准共同向原告广州成功文昌房地产有限公司支付自2017年9月15日至实际腾空并交还房屋之日止的房屋占用费。四、驳回原告广州成功文昌房地产有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5124元，由被告梁兵负担。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  何文仪二〇一九年十一月二十九日书记员  江一品吴培微