湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0903民初3084号原告（反诉被告）：湖南银城基础建设置业有限公司，住址益阳市赫山区长坡路桃花宾馆。法定代表人：郭志刚，系该公司总经理。委托代理人：苏乾良，湖南亚元律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人：彭妍妤，湖南亚元律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告（反诉原告）：湖南康瑞房地产开发有限公司，住址益阳市赫山区学府路**。法定代表人：郭雪青，系该公司董事长。委托代理人：李河典，系湖南康瑞房地产开发有限公司员工，代理权限为特别授权。委托代理人：夏亚平，湖南君富律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告（反诉被告）湖南银城基础建设置业有限公司（以下简称银城公司）与被告（反诉原告）湖南康瑞房地产开发有限公司（以下简称康瑞公司）借款合同纠纷一案，本院于2018年8月30日立案后，于2019年1月22日作出（2018）湘0903民初4043号民事判决。银城公司与康瑞公司均不服，向益阳市中级人民法院提起上诉。益阳市中级人民法院于2019年6月18日作出（2019）湘09民终559号民事裁定，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）银城公司的委托代理人苏乾良、彭妍妤，被告（反诉原告）康瑞公司的委托代理人李河典、夏亚平到庭参加诉讼，本案现已经审理终结。原告银城公司（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、请求判决康瑞公司向银城公司偿付本金3638326.61元，收益1031523.37元，违约金483329.47元（暂计至2018年9月1日，实际违约金计算至欠款付清之日止），总计5153179.45元；2、请求判决银城公司对银城公司与康瑞公司双方签订的商品房销售合同涉及的标的物（大学康城“康城上品”22幢2层201房和23幢2层201房、202房）有权申请拍卖并具有优先受偿权；3、请求判决康瑞公司向银城公司支付违约金2649156.24元；4、由康瑞公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年1月24日，银城公司与康瑞公司签订了《项目合作协议》，约定由银城公司与康瑞公司合作投资开发“大学康城”二期房地产项目，合作期限为三年，康瑞公司提供股权及“大学康城”二期商业用房作为抵押担保。2016年2月5日，银城公司与康瑞公司达成《项目合作补充协议》，将项目合作期限顺延至2018年2月5日，确定投资总额为3340万元（《项目合作协议》中原投资总额3000万元+原合作期间项目收益250万元及违约金90万元），收益分配方式为康瑞公司每年向银城公司分配项目收益不低于投资总额的11%；同时约定康瑞公司未按协议约定及时向银城公司支付项目投资款及收益的，康瑞公司无条件同意银城公司处置康瑞公司抵押物及可用于偿债的其他资产，并按应付总额的日万分之五向银城公司承担违约责任。2016年11月18日，银城公司与康瑞公司又签订了《项目合作补充协议（2）》，进一步对担保标的物进行了具体约定。2018年2月5日，合作到期，但截至2017年6月1日，康瑞公司仅向银城公司支付了款项33400001元，尚欠投资本金3638326.61元、收益1031523.37元未予支付。康瑞公司多次在原庭审自认《项目合作补充协议（2）》第二条约定的项目二期住宅1551.9平方米和项目三期商铺2734平方米、住宅5460平方米直至项目合作结束即2018年2月5日均未办理抵押登记。根据该协议第七条约定，康瑞公司应当向银城公司支付上述未办理抵押物的抵押价值日万分之五的违约金2649156.24元。为支持其诉讼主张，银城公司本诉向本院提供了以下证据：证据1、项目合作协议；证据2、项目合作补充协议；证据3、项目合作补充协议（2）；以上3份证据证明2013年1月24日至2016年11月18日，双方签订三份协议，约定合作投资开发“大学康城”二期房地产，以及投资本金收益的分配方式、违约责任、收益保障（抵押）等。证据4、益阳市商品房买卖合同预字YY2016025545、YY2016025588、YY2016025589；证据5、关于银城置业公司投资及收益有关事项的重申和承诺；以上2份证据证明双方以签订商品房买卖合同的方式担保银城公司的投资本金与收益，合同标的物为大学康城（康城上品）22幢2层201房和23幢2层201房、202房。证据6、康瑞房地产公司本金和收益测算表；证据7、中国建设银行网上银行电子回执；以上2份证据证明截止至2017年6月1日，康瑞公司共向银城公司支付投资本金与收益33400001元，尚欠银城公司投资本金3638326.61元、收益1031523.37元。被告（反诉原告）康瑞公司辩称：1、已全部足额偿还银城公司诉请的投资本金与利息收益，无需向银城公司再支付款项。截至2017年6月1日，已支付银城公司投资本金与利息收益共计4440万元；应当扣减、冲抵因银城公司没有按照《发票管理办法》及时开具发票而造成康瑞公司直接经济损失（资金占用费）119.72万元；应当剔减《项目合作补充协议》中将250万元预期利息收益与90万元违约金纳入投资本金范畴计算复利产生的不当得利74.8万元；银城公司应履行承诺给予康瑞公司优惠356800元。2、康瑞公司无违约行为，无需向银城公司支付违约金。康瑞公司已完全履约，已经提前足额偿付银城公司诉请的所有投资本金与利息收益。银城公司未按法律法规规定开具利息发票导致康瑞公司一直无法冲抵成本，且双方通过已函件确认银城公司有开具发票的法定义务，但因银城公司在税务部门无法申领发票的单方面原因导致未及时开具符合要求的发票。2018年8月底，银城公司虽向康瑞公司提供了项目为企业管理服务-投资管理的“零税率发票”，但要到最后清算时，才能确定是否符合可冲抵成本的要求。3、银城公司不享有申请拍卖诉请房产的拍卖与优先受偿的权利。康瑞公司已足额偿还（或冲抵）银城公司的投资本金与利息收益，无需支付相关款项，银城公司无权申请拍卖诉请房产并优先受偿。4、康瑞公司无需再办理项目二期住宅1551.9㎡和项目三期商铺2734㎡、住宅5460㎡的抵押登记，并不构成违约。康瑞公司先后偿付银城公司借款本息4440万元，已将合同约定的借款本息偿付清楚，无需再办理用于担保的房产抵押。从履约过程来看，康瑞公司已办理抵押的房产实际价值63494997元远大于而且完全覆盖银城公司的全部债权。房产抵押与股权质押登记都是保障借款本息（合同所称投资款及其收益）的有效担保方式，与房产抵押以互相补充的方式共同为银城公司的借款债权并行的提供保证担保。自2013年1月24日起，康瑞公司就将60%的股权（价值1200万元）在工商部门质押登记至银城公司，以保障银城公司的债权，截至2019年3月1日，价值1200万元的股权才予以解除释放。同样，房产抵押也是作为银城公司借款债权的一种担保方式，在《项目合作补充协议（2）》对抵押物进行变更约定的情况下，康瑞公司已按新的约定办理抵押，并提前履行了还款义务，无需办理该部分房产的抵押。从办理抵押尚未成就的情形来看，也无需再办理银城公司补充诉状所称抵押。鉴于康瑞公司提供的1200万元股权质押完全能覆盖银城公司主张康瑞公司1551.9平方米抵押的总价值量5586840元（按3600元/平方米价格计算）有余，康瑞公司无需办理1551.9平方米房产抵押。根据《项目合作协议》第七条“第25栋商业用房面积7000多平方米，由甲方（康瑞公司）全都用于作为乙方投资及收益的抵押担保物”和《项目合作补充协议》第四条“25栋商业用房面积7000多平方米全部用于作为乙方投资及收益的抵押担保物”均是约定将25栋房产（预售证办理日期为2019年3月7日）7000多㎡的商业用房用于银城公司投资及收益的抵押担保物。办理时限为预售许可证办理后十个工作日内（即3月22日）完成抵押登记手续。鉴于办理抵押的客观条件尚未成就，办理抵押登记手续也需要一定的合理时间，在2017年4月1日康瑞公司就支付银城公司1000万元，在有商铺面积3500平方米（实际价值63494997元）的房产抵押和1200万元股权质押，已远远超过康瑞公司应偿还的剩余借款本息的情况下，根本无需将项目三期25栋商铺2734㎡、住宅5460㎡的上述房产再办理抵押登记。为支持其主张，康瑞公司本诉向本院提供了以下证据：证据1、项目合作协议；证据2、项目合作补充协议和补充条款；证据3、项目合作补充协议（2）；以上3份证据证明在合作期间双方共签订了4份协议，约定银城公司不共同承担风险并享有固定投资收益回报的本质特征，属于“名为投资，实为借贷”的借款合同。康瑞公司用二期项目房产、地产的权益用于银城公司投资和收益的担保；将康瑞公司的商业用房网签给银城公司作为抵押房产；将康瑞公司股东60%（郭雪青40%、魏美云20%）的股权质押给银城公司，并到工商部门办理了质押登记，约定完成抵押后，股权质押手续必须无条件解除。而至今1776.45平方米的物业抵押未解除。证据4、益阳市商品房买卖合同预字YY2016025588；证据5、益阳市商品房买卖合同预字YY2016025589；证据6、益阳市商品房买卖合同预字YY2016025545；以上3份证据证明康瑞公司以网签购房合同将上述3套面积共计2209㎡房产抵押给银城公司的方式，保障银城公司投资本金和收益。截止2019年3月1日，银城公司仅解除了面积为432.57㎡房产的抵押，剩余未解押的1776.45平方米的房产价值888.23万元（暂按网签合同价计算，物业市场价值远远大于该金额）也远远大于银城公司诉求，证明银城公司超金额、超面积抵押康瑞公司的房产，未按协议约定解除抵押手续。证据7、关于银城置业公司开展大学康城投资项目收尾工作请示；证据8、关于大学康城投资项目收尾工作的相关情况汇报；证据9、2018年元月康瑞公司致银城公司的函；证据10、康瑞公司向国税部门缴纳税款的完税凭证；证据11、康瑞公司向他人的借款凭证；以上5份证据证明康瑞公司应银城公司要求提前8个月将本金和利息收益归还，给康瑞公司造成了非常大的经济压力，双方合意给予康瑞公司4个点的优惠（即优惠356800元和其他优惠）。银城公司收取康瑞公司250万预期投资收益和90万违约金由此产生的74.8万利息收益属于违规收益理应剔减。由于银城公司未向康瑞公司开具发票冲抵成本，康瑞公司向税务部门缴纳360万元税款按银城公司同期同比收取康瑞公司利息收益的利率比照计算资金占用费1197245元应冲抵银城公司主张的投资本金与利息收益。康瑞公司为缴税和提前归还本息，通过向他人借款955万的事实。证据12、关于按合同支付资金等问题的复函；证据13、康瑞公司支付银城公司投资本金和利息收益的凭证；以上2份证据证明康瑞公司多次要求银城公司提供利息发票冲抵相应损失。截止2017年6月1日，康瑞公司累计向银城公司支付投资本金与利息收益共计4440万元的事实。康瑞公司向本院提出反诉请求：1、请求法院判决银城公司收取利息收益后因未及时开具发票，致使康瑞公司资金被占用而赔偿康瑞公司资金占用费1197245元；2、请求法院判决银城公司赔偿康瑞公司违约金4200600元（暂计算至2019年8月1日，实际违约金计算至抵押解除之日止。）；3、请求法院判决从银城公司的本诉请求中核减应给予康瑞公司的优惠356800元；4、请求法院判决银城公司赔偿康瑞公司未及时解除股权质押的违约金997890元；5、请求法院判决银城公司向康瑞公司返还不当得利198000元；6、本案的诉讼费用由银城公司承担。事实与理由：1、银城公司对应向康瑞公司承担没有按照《发票管理办法》及时开具发票而造成直接经济损失（资金占用费）119.72万元。收取利息后及时开具品名、税率与内容相符的发票是本案银城公司的法定义务。银城公司违反我国相关法律法规，收取利息收益后一直不予开具正规发票，给康瑞公司造成了严重的经济损失。因银城公司未及时开具发票，致使康瑞公司因此被税务部门多征缴税款360万元。开具发票是银城公司的法定义务，康瑞公司因银城公司未及时履行法定义务而遭受损失，二者之间具有直接因果关系，即该部分损失由银城公司承担于法有据。康瑞公司支付的360万元资金占用费的损失，应当按银城公司同期同比收取康瑞公司利息收益的利率比照计算资金占用费1197245元。鉴于银城公司已开票据效力待定，康瑞公司保留该票据不能进入公司成本、冲抵不了所得税时继续追偿的权利。2、银城公司应向康瑞公司承担逾期解除超标的2209㎡房产抵押的违约责任4200600元。银城公司在合同履行期间违反约定，超期超金额抵押康瑞公司的商铺，构成根本违约，应根据有效合同的相关约定承担违约责任。《项目合作补充协议》第四条第一款约定：抵押面积应随银城公司相关收益的减少而按比例相应减少。《项目合作补充协议（2）》第三条规定：甲方（康瑞公司）提前还款，甲方所提供抵押资产总价值相应减少。截止到2017年6月1日，康瑞公司根据银城公司要求提前10个月向银城公司支付本金及利息共计4440万元。根据上述条款，在银城公司质押被告股权保证诉称剩余借款本息的情况下对2209平方米商铺抵押解除应为银城公司履约过程中的义务，康瑞公司2209平方米的商铺与股东股权迟迟不予解除抵押，应根据《项目合作补充协议（2）》第七条第二款规定：乙方（银城公司）应在五个工作日内配合办理物业解冻手续，如因乙方逾期耽误销售，每逾期一天，乙方应按销售物业价值的万分之五／日承担违约金4200600元（按价值5000元／㎡计算至2019年8月1日，实际违约金计算至抵押解除之日止，已剔除本案原审宣判后银城公司已自行解除的面积）。另，银城公司应解除严重超期位于益阳市赫山区东侧，杏花路南侧的大学康城（康城上品）22栋201房和23栋201房等2套商铺的抵押。3、银城公司应在本诉范围内优惠康瑞公司356800元。《关于银城置业公司开展大学康城投资项目收尾工作请示》、《关于大学康城投资项目收尾工作的相关情况汇报》两份文件是银城公司与集团公司上下级独立法人之间的请示报告，是银城公司与康瑞公司在此之前通过双方合意达成的一致意见，是双方真实意思表示。不能因集团公司未批准同意而否认两个独立民事主体之间的契约效力。其次，请示文件中也明确提到优惠点是银城公司的惯例，即其他有提前还贷的公司也在银城公司享有这个优惠，这个优惠不是针对康瑞公司专设。是对康瑞公司向别人借款以提前8个月偿还借款的一种补偿。4、银城公司未解除股权质押应以股权价值1200万元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算违约金997890元。根据《项目合作补充协议》第四条规定：股权质押待物业全部完成抵押手续后解除。该协议约定生效后30个工作日内，康瑞公司将第2期22、23、24栋商业用房面积3500多㎡办理抵押登记至银城公司名下（该项手续按约定已经办理。）在《项目合作补充协议（2）》对抵押物进行了变更约定的情况下，康瑞公司按新的约定办理了抵押，应视为对“股权质押待物业全部完成抵押手续后解除”中“物业全部完成”，且在康瑞公司提供的抵押房产明显超过银城公司诉请金额，银城公司存在明显违约的情况下，仍不解除对康瑞公司的股权质押明显违背民法的公平原则。因此，银城公司至少应按中国人民银行同期贷款利率承担逾期不解除质押的违约责任。五、应当减免90万违约金计入本金计算复利而产生198000的不当得利。90万违约金重新计入到新增资本作为本金属复利行为，由此所产生的198000元利息为不当得利，应予返还。为支持其主张，康瑞公司反诉向本院提供了以下证据：证据1、项目合作协议；证据2、项目合作补充协议；证据3、项目合作补充协议2；证据4、补充条款；以上4份证据证明双方详细约定物业抵押、股权质押的方式、抵（质）押解除约定和违约责任；康瑞公司向银城公司支付每笔款项后，银城公司应于5个工作日内按付款相应比例解除相应比例面积的购房合同，逾期解除合同，每逾期一天按销售物业价值的日万分之五向康瑞公司承担违约金。证据5、益阳市商品房买卖合同预字YY2016025588；证据6、益阳市商品房买卖合同预字YY2016025589；证据7、益阳市商品房买卖合同预字YY2016025545；以上3份证据证明目前康瑞公司仍以网签购房合同的方式将1776.45㎡的房产抵押给银城公司（网签总价为888.23万元），抵押物业价值远远大于银城公司诉求，银城公司应承担相应的违约责任；截止2019年1月31日，仅解除432.57㎡1套房产，仍有2套网签抵押房产在银城公司名下，至今都未解除抵押,构成违约的事实。证据8、关于银城置业公司开展大学康城投资项目收尾工作请示；证据9、关于大学康城投资项目收尾工作的相关情况汇报；证据10、2018年元月康瑞公司致银城公司的函；以上3份证据证明康瑞公司应银城公司要求提前8个月将本金和利息收益归还，银城公司愿意给予康瑞公司35.68万元的优惠和其他政策优惠的事实；银城公司因收取康瑞公司90万违约金由此产生的19.8万不当得利的事实。证据11、关于按合同支付资金等问题的复函；证据12、关于按合同支付资金等问题的复函的函；以上2份证据证明银城公司在回函中承认当时未对康瑞公司2209平方米的商铺与1200万元（按公司注册资金2000万股权60%计算）的股权解除抵（质）押的事实。证据13、康瑞公司向国税部门缴纳税款的完税凭证；证据14、申请开具利息收入发票的报告；证据15、基投公司提供给康瑞公司的发票；证据16、康瑞公司借款凭证；以上4份证据证明由于银城公司未及时向康瑞公司开具发票，致使康瑞公司向税务部门缴纳360万元税款按基投公司同期同比收取康瑞公司利息收益的利率比照计算资金占用费1197245元应予赔偿；银城公司承认需要向康瑞公司开具发票并负有开票义务，无法开具发票是由于自身原因所致的事实；银城公司收取利息收益后开具的是投资管理服务项目的发票而非利息科目的发票，不符合开票规定；为缴税和提前归还被上诉人本息，康瑞公司通过向他人借款955万的事实。银城公司反诉辩称：1、关于发票的问题。2018年7月29日，银城公司向康瑞公司交付了19021780.31元的发票；双方签订的协议并未对开具发票事宜进行约定，康瑞公司无权要求银城公司开具增值税发票，且普通增值税发票不存在抵扣税款事宜。2、关于《项目合作补充协议》投资数额3340万元是否涉嫌计算复利的问题。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条规定，对前期本息结算后将部分利息计入后期本金并重新签订新的投资协议只要年利率不超过24%，故340万元计入后期本金产生的利息是属于法律保护的范畴。3、关于抵押的问题。根据合同约定的价值，尚在抵押的2209㎡的商铺价值为1104.5万元，银城公司在本诉中诉请金额为5153179.45元，尚在抵押的商铺价值依约定6折后为662.7万元，基本能覆盖本诉金额。而抵押的商铺为三间商铺，解除其中任何一间商铺的抵押都会造成无法按合同约定覆盖银城公司的诉请，致使银城公司无法分割抵押物。在合同未约定的情况下，即使康瑞公司认为抵押、质押的事宜给其造成了损失，应提交相应证据证明其损失。4、关于质押的问题。根据《项目合作补充协议》、《项目合作补充协议（2）》的约定，解除质押的前提条件并未发生，股权系康瑞公司的股东郭雪青、魏美云所有，康瑞公司无权要求银城公司解除质押。并且解除股权质押不是银城公司的单方义务，康瑞公司未就解除质押事宜与银城公司进行详细磋商，由此产生的后果由康瑞公司自行承担。且银城公司已于2019年2月25日解除了康瑞公司股权质押。为支持其主张，银城公司反诉向本院提供了以下证据：证据1、缴税统计表及税收完税证明，拟证明2015年4月至2018年1月，已对涉案项目收益向税务部门足额缴纳税款，履行了纳税义务。证据2、发票汇总表及发票，拟证明银城公司已于2018年7月29日按税务部门核定的纳税种类开具了发票并向康瑞公司交付了金额19021780.31元的发票。证据3、《关于按合同支付资金等问题复函的函》，拟证明2018年2月28日，银城公司在对康瑞公司的回函中表示了愿意为康瑞公司解除股权质押，康瑞公司一直未与银城公司进行磋商，未解除质押责任不在银城公司。证据4、《关于解除股权质押的函》及签收证明，拟证明2018年10月23日，银城公司再次致函康瑞公司，表明愿意配合其解除相关股权的质押手续，解除股权质押事宜双方无争议，不在法院审理范围内。证据5、股权出质注销登记通知书（郭雪青、魏美云）；证据6、《解除股权质押协议书》（郭雪青、魏美云）；以上2份证据拟证明2019年2月25日，经康瑞公司股东郭雪青、魏美云两人配合，股权质押已于益阳市工商行政管理局注销；2019年2月12日，银城公司与康瑞公司达成该两份协议，约定“双方共同协作办理解除登记手续”、“关于股权质押事宜，双方再无任何其他争议”。证据7、证明（益阳市房屋交易中心）；证据8、益阳市房屋网签信息注销申请表；以上2份证据证明2014年1月31日，《益阳市商品房买卖合同》（预字YY2016025545号）的网签已解除，益阳市房屋交易中心已出具证明。证据9、湖南轨道交通控股集团有限公司文件处理表，拟证明银城公司的集团公司湖南基础建设实业发展有限公司向集团公司递交“关于银城置业公司开展大学康城投资项目收尾工作的请示后”集团的处理结果为控制审计风险，不同意该请示，要求康瑞公司严格按协议约定履行义务。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对银城公司本诉提供的证据，康瑞公司的质证意见为：对证据1-3，关联性有异议，对证据4-5，关联性有异议；对证据6，三性无异议；对证据7，三性有异议。对康瑞公司本诉提供的证据，银城公司的质证意见为：对本诉第一组证据真实性，合法性无异议，对关联性有异议。对第二组证据真实性，合法性无异议，对关联性有异议。对第三组中的证据7.8真实性无异议，合法性和关联性有异议，因为此文件是我们内部的文件。证据10真实性，合法性无异议，对关联性有异议。对证据11三性均有异议。对第四组中的证据12-13真实性无异议，对合法性，关联性有异议。对康瑞公司反诉提供的证据，银城公司的质证意见为：对证据1-4，三性无异议，证明目的有异议；对证据5-7，三性无异议，证明目的有异议；对证据8-10，三性及证明目的有异议；对证据11-12，三性无异议，证明目的有异议；对证据13，三性及证明目的有异议；对证据14-15，三性无异议，证明目的有异议；对证据16，三性及证明目的有异议。对银城公司反诉提供的证据，康瑞公司的质证意见为：对证据1-4，以原审质证意见为准；对证据5-8，真实性、合法性无异议，关联性有异议，证明目的有异议，不能免除原告违约责任；对证据9，三性有异议，上面的签名无法核实，不能以集团公司未同意为由否定原、被告口头达成的优惠36.5万元的双方合意。经质证，本院认证如下：银城公司本诉提供的证据1、证据2、证据3，康瑞公司本诉提供的证据1、证据2、证据3，反诉提供的证据1、证据2、证据3、证据4均系双方在平等自愿的基础上签订的协议，是双方真实意思表示，未违反效力性强制性规定，对其真实性、合法性、关联性予以认定。银城公司本诉提供的证据4，康瑞公司本诉提供的证据4、证据5、证据6，反诉提供的证据4、证据5、证据6系双方以网签商品房买卖合同的方式设定抵押保障银城公司的投资本金与收益，对其真实性、合法性、关联性予以认定。银城公司本诉提供的证据5系康瑞公司在履约期间的真实说明与承诺，证据6测算数据真实准确，证据7转账交易凭证真实，对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。康瑞公司本诉提供的证据7-8及反诉提供的证据8-9能够证明银城公司向其集团公司请示汇报的事实，本院予以采信。证据9系康瑞公司单方致银城公司的复函，不能达到被告的证明目的，本院不予采信。证据10系税务部门的真实纳税凭证，证据11及反诉证据16系康瑞公司为提前还款与缴纳税款向他人借款的事实，对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。证据12系康瑞公司向银城公司提供利息发票冲抵相应损失的书面要求，证据13系康瑞公司向银城公司支付投资本金与收益的真实转账4440万元凭证，对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。康瑞公司反诉提供的证据10-12及银城公司反诉提供的证据3，系双方就发票、抵押、质押等问题的函件往来沟通，内容真实，对真实性、合法性、关联性均予以认可。证据13系银城公司从税务部门申领回的发票，发票项目为投资管理服务，与实际借贷交易行为不符，能证明银城公司发票开具不符的事实，对真实性、合法性、关联性均予以认可。证据14系银城公司向税务部门领取发票的申请报告，对真实性、合法性、关联性均予认可。对证据15，与本案不具有关联性，本院不予认可。银城公司反诉提供的证据1系完税证明的科目，与实际交易不符，对真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。证据2系银城公司从税务部门申领的发票，对真实性、合法性、关联性均予以认可。证据4因康瑞公司未签收该份函件，对真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。证据5、证据6能证明康瑞公司股权已于2019年2月25日解除质押的事实，对真实性、合法性、关联性均予认可。证据7、证据8能证明康瑞公司的商品房（预字××号）已于2019年1月31日解除抵押的事实，对真实性、合法性、关联性均予认可，予以采信。证据9是银城公司母公司集团内部意见批示，不能达到证明银城公司与康瑞公司之间作为两个独立法人达成合意的效力，对真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。根据庭审本反诉诉辩双方举证、质证和合议庭审查，确认如下案件事实。2013年1月24日，银城公司与康瑞公司签订《项目合作协议》，协议约定银城公司与康瑞公司合作投资开发“大学康城”二期房地产项目，合作时间为三年，由银城公司投资3000万元，康瑞公司于合作期内每年向银城公司分配项目收益不低于其投资总额的15%。该协议第七条第1款约定：“于合作期内康瑞公司二期项目房产、地产的权益均用于银城公司投资及收益的担保，其中二期25栋商业用房面积7000多平方米由康瑞公司全部用于作为银城公司投资及收益的抵押担保物”，第七条第2款约定：“康瑞公司将60%股权质押给银城公司，用于保障银城公司的投资及收益，该质押在项目合作所在地工商管理部门进行登记，待物业建成并完成抵押手续后解除。”2016年2月5日，为进一步合作，原、被告双方签订《项目合作补充协议》，将合作期顺延两年（自2016年2月6日起至2018年2月5日止），约定银城公司的投资数额为3340万元，具体为《项目合作协议》中原投资总额3000万元+原合作期间项目收益250万元+逾期支付项目收益产生的90万违约金，按新的投资总额3340万元的11%收取年收益；第四条约定：“1、合作期内，甲方二期项目房产、地产的权益均用于乙方投资及收益的担保，如因乙方原因在合作到期时甲方不能全部支付乙方投资及收益，则该项目的全部收益交由乙方收取，直至乙方收回全部投资及其约定收益。同时甲方应提供二期第25栋商业用房面积7000多平方米以及第2期22/23/24栋商业用房面积3500多平方米，全部用于作为乙方投资及收益的抵押担保物，在乙方全部收回投资及收益之前甲方不得另行抵押给第三方。该抵押面积随乙方投资额和相应收益的减少而按比例相应减少，甲方确保抵押品足额充分。2、甲方承诺，在本协议生效后30个工作日内，负责将项目第2期22/23/24栋商业用房面积3500多平方米办理抵押登记于乙方名下。在本协议生效后1年内，负责将项目第2期25栋商业用房面积7000多平方米办理抵押登记于乙方名下。3、甲方逾期办理上述抵押登记的，视为甲方违约，乙方有权提前解除合同，提前收回投资款，同时按逾期时间甲方应按投资总额的日万分之五向乙方承担违约责任。4、鉴于上述约定抵押的房产尚在建设中，为不影响项目整体开发经营，甲方将60%关质押给乙方，用于保证乙方的投资收益。”第五条约定：“1、乙方资金未按期到位，按逾期时间以及未到位金额的日万分之五偿付违约金。2、协议期间，甲方如未按本协议约定及时向乙方支付项目投资款及收益的，甲方无条件同意乙方处置抵押物及可用于偿债的甲方其他资产，直至乙方全部收回投资款及收益。3、甲方未按约支付项目投资额3340万元及收益的，按逾期时间以应付总额的日万分之五偿付违约金。”2016年11月18日，原、被告双方对抵押物价值重新进行评定，签订《项目合作补充协议（2）》，约定将原有的抵押事项进行更改，已签署网签合同的解除网签，商业铺面以一楼商铺9000元/平方米，二楼商铺5000元/平方米的价格重新签订网签商品房销售合同实现抵押，第一条约定：“（2）已网签十八套商业铺面面积共计3400.48平方米，双方按照一楼商铺9000元/平方米，二楼商铺5000元/平方米的价格（一楼铺面1191.46平方米，二楼铺面2209.02平方米）完成抵押登记手续。（3）甲乙双方在原网签解除后10个工作日内按以上新价格完成抵押登记手续。”第二条约定：“十八套商业铺面实现抵押后的不足额部分必须实现真实资产抵押，由甲方从以下途径解决：（1）项目二期在售的十二套住宅合计1551.9平方米按3600元/平方米价格进行抵押……（2）在即将于12月20日开盘的项目三期销售物业（住宅或商业铺面）中的抵押，其中商业面积为2734平方米，其中一楼整层商铺面积1367平方米，价格为9000元/平方米，二楼整层商铺面积为1367平方米，价格为5000元/平方米；住宅共计**，其面积为5460平方米，价格为3600元/平方米……”。其中二楼商铺网签合同分别为《益阳市商品房买卖合同》（合同编号为：预字YY2016025545、抵押物面积432.57平方米）、《益阳市商品房买卖合同》（合同编号为：预字YY2016025588、抵押物面积748.65平方米）、《益阳市商品房买卖合同》（合同编号为：预字YY2016025589、抵押物面积1027.8平方米）。协议中第三条约定：“本次抵押实现的资产总价值必须真实有效并完全覆盖乙方的投资本金3240.5329万元（已归还99.4671万元）及合同约定的投资收益721.8万元（共计3962.3329万元），且按金融机构一般抵押贷款的折扣率6折计算，即甲方应予提供抵押资产总价值不低于6604万元。甲方提前还款，甲方所提供的抵押资产总价值相应减少。”第七条约定：“1、甲方逾期办理上述抵押登记的，视为甲方违约，乙方有权提前解除合同，提前收回投资款，同时按逾期时间甲方应按抵押价值的日万分之五向乙方支付违约金。2、乙方提出解冻销售请求之日起，甲方应在五个工作日内配合办理物业解冻手续，如因乙方逾期耽误销售，每逾期1天，乙方应按销售物业价值的日万分之五承担违约金。”2018年1月23日，银城公司向其集团公司湖南基础建设实业发展有限公司上报《关于大学康城投资项目收尾工作的相关情况汇报》，建议集团公司对康瑞公司优惠35.68万元，但未获集团公司批准。2018年2月5日，《项目合作补充协议（2）》到期。2018年2月8日，康瑞公司向银城公司发出《关于按合同支付资金的函》，要求严格履行合同支付剩余投资本金与利息收益。2018年2月10日，康瑞公司向银城公司致《关于按合同支付资金等问题的复函》，复函中认为：①《项目合作补充协议》中将250万元未付利息与90万违约金纳入投资本金范畴计算复利，明显违反我国法律规定，对此向银城公司提出异议，要求将其剔减；②对银城公司在合同履行期间多重抵（质）押且超标的抵（质）押的违约行为要求予以适当补偿或赔偿；③要求银城公司就已收取的1440万元利息收益开具发票，并愿意协商解决，重新核算双方合作期间投资本金计复数额，多退少补，共同解决收尾工作中的相关问题。2018年2月28日，银城公司向康瑞公司致《关于按合同支付资金等问题复函的函》，提出《补充协议》履行期间对投资及收益都作了新的约定，不存在计算“复利”的行为；康瑞公司已将2209㎡的三间商铺出租，抵押并未影响收益，未造成任何损失，且康瑞公司未要求银城公司解除相应抵（质）押；发票及产生的税费问题，银城公司愿协调税务局积极解决。在此期间，双方经过多次磋商未果。2018年3月20日，银城公司向益阳市地方税务局赫山区地税三分局提交《申请开具利息收入发票的报告》，请求税务机关依据《项目合作协议》补开利息收入发票。2018年8月21日，赫山区地税三分局开具了20张共计税款19021780.31元的增值税普通发票，发票的服务名称为“×企业管理服务×投资管理”，银城公司于2018年7月29日将上述20张增值税普通发票交付给康瑞公司。庭审中，康瑞公司与银城公司双方确认，康瑞公司已分九笔逐步归还银城公司3340万元资金，比合同约定的还款时间提前了8个月，其中在2016年11月18日后还款明细如下：于2016年12月8日还款12万，于2016年12月29日还款12万，于2017年1月26日还款400万，于2017年2月27日还款258266元，于2017年4月1日分两笔还款1000万，2017年4月28日分三笔还款共计1500万。2017年6月1日双方进行结算确认，康瑞公司已支付给银城公司本金收益共4440万元，尚欠付银城公司本金3638326.61元，收益1031523.37元，共计4669849.98元。另查明，自2014年3月28日至2016年12月25日，康瑞公司缴纳企业所得税360万元，具体明细如下：1、2014年3月28日交纳所得税200000元；2、2014年6月27日交纳所得税200000元；3、2014年9月29日交纳所得税200000元；4、2014年12月29日交纳所得税150000元；5、2015年3月27日交纳所得税300000元；6、2015年6月25日交纳所得税300000元；7、2015年6月30日交纳所得税200000元，；8、2015年12月24日交纳所得税800000元；9、2016年5月31日交纳所得税500000元；10、2016年11月30日交纳所得税245000元；11、2016年12月15日交纳所得税505000元。还查明，银城公司于2019年1月31日向有关部门申请办理关于解除双方签订的《益阳市商品房买卖合同》（合同编号为：预字YY2016025545）所涉商铺的网签抵押手续；于2019年2月25日办理了股权质押解除手续；但对以网签手续签订《益阳市商品房买卖合同》（合同编号为：预字YY2016025588、抵押物面积748.65平方米）、（合同编号为：预字YY2016025589、抵押物面积1027.8平方米）所抵押的二楼商铺，至本案受理时尚未办理抵押解除手续。本院认为，原、被告之间签订的《项目合作协议》、《项目合作补充协议》和《补充条款》、《项目合作补充协议（2）》均是双方真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制性规定，未损害国家、集体及他人的合法权益，应为有效合同。上述4份协议符合最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条关于“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同”相关规定的情形，应为名为投资实为借贷的合同，双方当事人对此均无异议，本院亦予以认可。依法成立的合同，双方当事人应当认真遵守，全面履行。关于康瑞公司未付银城公司本息数额的认定，康瑞公司已确认未付银城公司本金及收益共计4669849.98元，其中本金3638326.61元、收益1031523.37元。从法理和双方约定情形来看，康瑞公司将银城公司业已认可的1200万元的股权在项目合作所在地工商管理部门进行了质押登记，也是保障银城公司实现债权的一种担保方式。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二条“反担保方式可以是债务人提供的抵押或者质押”的规定，康瑞公司的股权质押与房产抵押以相互补充的方式为银城公司提供保证担保。对抵押房产（质押股权）在被抵押(质押）权人不履行生效裁判文书确认债务给付义务时可以申请拍卖变卖。同时，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十一条之规定，本案应认定为借款合同纠纷。本案的争议焦点是：一、康瑞公司是否逾期办理《项目合作补充协议（2）》中约定的房产抵押，是否应向银城公司承担逾期办理房产抵押的违约责任；二、银城公司是否应向康瑞公司核减承诺优惠的356800元；三、银城公司未及时开具发票是否导致康瑞公司产生损失，银城公司是否应予赔偿康瑞公司主张的1197245.83元资金占用费；四、《项目合作补充协议》将250万元未付利息与90万元违约金纳入投资本金范畴，按11%的年收益率产生的74.8万元的利息收益是否合法；五、银城公司是否应自2017年6月1日起按销售物业价值日万分之五的标准向康瑞公司承担未解除的2209㎡商品房抵押及股权质押的违约责任；六、康瑞公司是否应自2018年2月5日起，按应付未付本金及利息日万分之五的标准向银城公司承担违约责任；七、银城公司是否有权拍卖案涉抵押物（大学康城“康城上品”22幢201房、23幢202房）？是否具有优先受偿权。关于焦点一：双方在《项目合作补充协议（2）》第三条中约定：“本次抵押实现的资产总价值必须真实有效并完全覆盖乙方的投资本金3240.5329万元（已归还99.4671万元）及合同约定的投资收益721.8万元（共计3962.3329万元），且按金融机构一般抵押贷款的折扣率6折计算，即甲方应予提供抵押资产总价值不低于6604万元。甲方提前还款，甲方所提供的抵押资产总价值相应减少。”根据《项目合作补充协议（2）》，双方已办理18套商业铺面面积共计3400.48平方米，按约定价格其价值为21768240元；原、被告双方签订的《项目合作补充协议》中约定，将康瑞公司60%的股权质押给银城公司，保障其投资及收益，其价值为1200万元。经核算，在上述已抵押资产的基础上，康瑞公司还需提供抵押资产的价值为32271760元。康瑞公司向银城公司分别于2016年12月8日还款12万，于2016年12月29日还款12万，于2017年1月26日还款400万，于2017年2月27日还款258266元，于2017年4月1日分两笔还款共1000万，于2017年4月28日分三笔还款共1500万，于2017年6月1日双方进行结算，康瑞公司尚欠付银城公司本金及收益共计4669849.98元。根据康瑞公司向银城公司还款时间、金额及相应抵押资产逾期抵押的违约天数，经核算，康瑞公司在2017年3月22日至2017年4月28日存在逾期抵押的违约行为，应向银城公司支付违约金共计144999.07元，具体计算标准如下：①因康瑞公司向银城公司在2016年11月18日至2017年3月22日期间共计还款4498266元，康瑞公司向银城公司已提供了股权质押及商业铺面抵押，故应以14864790元（32271760元×0.6-4498266元）为基数计算自2017年3月22日至2017年4月1日期间的违约金共计81756.3元；②康瑞公司于2017年4月1日向银城公司还款1000万、2017年4月28日向银城公司还款1500万，在提供股权质押及商业铺面抵押的情况下，应自2017年4月2日起至2017年4月28日止以4864790元（14864790元-1000万）为基数计算违约金共计63242.3元。综上，本院对银城公司要求康瑞公司支付144998.9元逾期办理抵押的违约金的诉讼请求予以支持。关于焦点二：康瑞公司提交了两份书证（《关于大学康城投资项目收尾工作的相关情况汇报》、《关于大学康城投资项目收尾工作的请示》），用以证明银城公司已承诺给予康瑞公司优惠356800元，康瑞公司要求银城公司履行承诺。本院认为该两份证据不是诉讼双方关于减免和优惠借款利息或投资收益的规范的书面协议，系银城公司向其集团公司的内部请示文件，双方尚未达成优惠合意，故不能视为银城公司已经作出优惠356800元的书面承诺。康瑞公司诉称提前还款减免优惠是双方通过口头协商给予利息优惠的事实，且上述两份书面文件是银城公司向康瑞公司提供，但康瑞公司未能提供双方关于减免优惠的书面来往证明，应承担举证不能的责任，故对康瑞公司要求减免优惠356800元的诉讼请求不予支持。关于焦点三：本案原、被告双方在所签订的各个协议中均未约定开具发票的事宜，但根据《中华人民共和国发票管理办法》第19条、第20条明确规定，开具发票是收款方即银城公司的法定义务，不因双方未作书面约定而免除。虽然银城公司依据双方往来的公函与律师函，于2018年7月29日履行了开具发票的义务，因为发票品名与实际不符且未按规定及时开具，导致康瑞公司无法将已支付的14400000元利息进入财务成本而多向税务部门缴纳3600000元所得税税款，但是银城公司未及时开具适格的发票与康瑞公司多缴纳3600000元所得税税款的经济损失具有直接因果关系。康瑞公司提出开具的发票科目为“企业管理服务-投资管理”与实际经营业务的利息收益不符，属于《中华人民共和国发票管理办法》第21条规定的“不符合规定发票范畴”的抗辩理由成立。虽银城公司对此提出根据国家税务总局的规定在纳税行为发生五年内可进行增值税抵扣的抗辩事由成立，但由于增值税抵扣事实尚未发生，故康瑞公司可保留届时不能抵扣另行主张索赔的权利。银城公司未及时开具品名相符的发票给康瑞公司造成360万元资金被占用造成其直接经济损失的情况也客观存在，故银城公司应对康瑞公司因资金被占用的损失承担责任。由于双方协议中未对此项资金占用损失计算规则进行明确，故应分别以康瑞公司分阶段向税务部门缴纳的所得税为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从缴纳之日计算至发票开具之日（2018年7月29日），银城公司应向康瑞公司以同期人民银行基准利率为基数，承担资金占用费482794元，具体明细如下：1、2014年3月28日交纳所得税200000元，资金占用时间1585天，资金占用费44917元；2、2014年6月27日交纳所得税200000元，资金占用时间1494天，资金占用费41726元；3、2014年9月29日交纳所得税200000元，资金占用时间1400天，资金占用费38429元；4、2014年12月29日交纳所得税150000元，资金占用时间1309天，资金占用费26488元；5、2015年3月27日交纳所得税300000元，资金占用时间1221天，资金占用费48695元；6、2015年6月25日交纳所得税300000元，资金占用时间1131天，资金占用费44535元；7、2015年6月30日交纳所得税200000元，资金占用时间1126天，资金占用费29542元；8、2015年12月24日交纳所得税800000元，资金占用时间949天，资金占用费98800元；9、2016年5月31日交纳所得税500000元，资金占用时间790天，资金占用费51404元；10、2016年11月30日交纳所得税245000元，资金占用时间607天，资金占用费19353元；11、2016年12月15日交纳所得税505000元，资金占用时间592天，资金占用费38905元。关于焦点四：根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条规定：“借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金;超过部分的利息不能计入后期借款本金。”本案中，双方在《项目合作补充协议》第三条关于收益分配中约定：“甲方在合作期内每年向乙方分配项目收益不低于乙方投资总额的11%（不低于367.4万元/年）。”收益率未超过法律规定的24%，也未达到以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和3000万×4.33年×24%=3117.6万元。故将250万利息计入下一轮本金计算利息未违反借贷司法解释的相关规定，由此产生的利息收益不属于不当得利，本院对康瑞公司要求银城公司返还该部分不当得利的诉讼请求不予支持。银城公司将性质为违约金的90万元计入本金范畴，是与康瑞公司双方通过签订书面协议的意思自治的真实表示，且不违反法律强制性效力性规定，应属合法有效。由此产生的198000元利息收益也不属于不当得利，故对康瑞公司要求银城公司返还不当得利的诉讼请求不予支持。关于焦点五：原、被告双方在《项目合作补充协议》第四条第一款、《补充条款》第四条、《项目合作补充协议（2）》第七条第二款对偿付借款后抵押物相应解除的流程及违约责任有明确的约定，符合抵押物解除的相关程序规定和交易规则。2016年2月5日后，双方所签订合同中的“签订购房合同”实为抵押，“解除抵押”实为解除购房合同，关于房屋抵押解除的问题：从上述协议约定中可知，在康瑞公司支付本息后，银城公司应在5个工作日内按付款比例解除相应抵押，否则应承担逾期解冻的违约责任。同时，双方在《项目合作协议》与《项目合作补充协议》中约定，将1200万元的公司股权质押作为保证银城公司债权实现的担保方式。截止2017年6月1日，康瑞公司已累计支付银城公司44400001元。康瑞公司请求解除抵押的二楼商铺，面积为2209.02平方米，分别为《益阳市商品房买卖合同》（合同编号为：预字YY2016025545、抵押物面积432.57平方米）、《益阳市商品房买卖合同》（合同编号为：预字YY2016025588、抵押物面积748.65平方米）、《益阳市商品房买卖合同》（合同编号为：预字YY2016025589、抵押物面积1027.8平方米）。根据双方签订的《项目补充协议（2）》第七条第（2）款“乙方提出解冻销售请求之日起，甲方应在五个工作日内配合办理物业解冻手续，如因乙方逾期耽误销售，每逾期一天，乙方应按销售物业价值的日万分之五承担违约责任”之约定，双方于2017年6月1日结算，且经庭审中确认，康瑞公司应付银城公司本金和收益共计4669849.98元，本案中康瑞公司提供的股权的抵押价值为1200万元，足以完全覆盖应付的本金及利息，故将《项目合作补充协议（2）》第一条第（2）款中约定的二楼三套商铺（面积合计为2209.02平方米）解除抵押，不会造成抵押价值不足，银城公司应当解除该三份网签合同释放所涉房屋以便康瑞公司进行销售，但其没有及时释放，银城公司应向康瑞公司承担违约责任。2019年1月31日，双方共同对合同编号为预字YY2016025545的商品房销售合同所涉物业（面积为432.57平方米）提出注销申请而解除抵押，故对该商铺逾期解除抵押手续的违约金应计算至2019年1月31日止。2019年2月25日，双方共同对康瑞公司股权解除质押。合同编号为预字YY2016025588和预字YY2016025589的两套商铺应计算至2019年2月25日（即股权解除质押之日）止。股权质押解除后，康瑞公司应提供总价值为4937437.47元[（4669849.98元+144998.9元-482794元-1369592.4元）÷0.6=4937437.47元，其中（4669849.98元+144998.9元-482794元-1369592.4元）即本案本反诉冲抵后的债务额度]的商铺作为抵押。但康瑞公司上述两套商铺总价值为8882250元，仍远超过银城公司的本金及利息收益，银城公司仍构成违约。综上所述，银城公司应支付的违约金计算如下：①自2017年6月2日起至2019年1月31日（解除一套物业抵押之日）止，按11045100元（未解除抵押的三套商铺价值）的日万分之五向康瑞支付违约金3357710.40元（11045100元×608天×0.05%=3357710.40元，其中2017年6月2日至2018年2月5日期间银城公司未解除抵押产生的违约金为1369592.4元）；②自2019年2月1日起至2019年2月25日止，按8882250元（尚未解除抵押的两套商铺价值）的日万分之五支付违约金106587元（8882250元×24天×0.05%=106587元）；③自2019年2月26日起，以尚存已抵押房产价值量8882250元核减应提供抵押价值的数额4937437.47元，即以超出抵押的房产价值3944812.53元为基数，按日万分之五向康瑞公司支付违约金直至解除商品房抵押之日止。关于股权质押解除的违约金问题：康瑞公司与银城公司在《项目合作协议》与《项目合作补充协议》中约定，将1200万元公司股权质押作为保证银城公司债权实现的担保方式，但其中并未约定相关的违约责任，且于2019年2月12日，银城公司与康瑞公司达成《解除股权质押协议书》，双方约定：双方共同协作办理解除登记手续，关于股权质押事宜，双方再无任何其他争议。该《解除股权质押协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应合法有效。2019年2月25日，银城公司与康瑞公司股东之间的股权质押正式解除。综上，康瑞公司要求银城公司支付因未及时解除股权质押产生的违约金的诉讼请求本院不予支持。关于焦点六：银城公司与康瑞公司在《项目合作补充协议》第五条中明确约定：“甲方未按约支付项目投资额3340万元（叁仟叁佰肆拾万元）及收益的，按逾期时间以应付总额的日万分之五偿付违约金。”原被告双方于2017年6月1日进行结算且在庭审中双方确认，康瑞公司尚欠原告本金3638326.61元及收益1031523.37元，以上共计4669849.98元，康瑞公司到期不支付本息余款违反了双方约定，银城公司要求康瑞公司按合同约定支付违约金的理由成立。康瑞公司尚欠银城公司4669849.98元本金及收益，应付应办商铺抵押违约金144998.9元，共计4814848.88元。但从上述论述可知，资金占用费482794元和截止2018年2月5日银城公司应解未解除抵押商铺的违约金1369592.4元（11045100×248天×0.0005）是一种对价给付金钱的义务，银城公司在收取康瑞公司收益或造成损失时在应收本息中予以核减，不能重复计算违约金，即康瑞公司应以2962462.48元（4814848.88元-482794元-1369592.4元=2962462.48元）为基数，按日万分之五的标准自2018年2月5日起至还清之日止向银城公司承担逾期付款违约责任。关于焦点七：银城公司与康瑞公司采用买卖合同的方式为借款本息作担保，虽不符合法定抵押形式，但根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”的规定，如康瑞公司拒不履行生效判决确定的还款义务，银城公司有权申请拍卖本案《益阳市商品房买卖合同》合同标的物。但因原、被告双方未对签订的关于大学康城“康城上品”《益阳市商品房买卖合同》项下的22幢201房、23栋202房房屋进行抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十五条的规定，对不动产进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，抵押权人可对抵押物抵押财产拍卖、变卖价款优先受偿。本案中案涉物业未进行抵押登记，抵押权未设立，故银城公司要求对案涉房屋进行拍卖的拍卖款具有优先受偿权的请求，本院对此不予支持。综上所述，银城公司本诉请求部分成立，康瑞公司答辩理由与反诉请求部分成立，对成立部分的诉讼请求均予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一十一条、第二十八条，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条、第二十、第二十一条，《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第二十六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）湖南康瑞房地产开发有限公司自判决生效十日内向原告（反诉被告）湖南银城基础建设置业有限公司支付借款本金3638326.61元、收益1031523.37元，共计4669849.98元。二、被告（反诉原告）湖南康瑞房地产开发有限公司自判决生效十日内向原告（反诉被告）湖南银城基础建设置业有限公司支付因逾期办理房产抵押的违约金144998.9元。三、原告（反诉被告）湖南银城基础建设置业有限公司自判决生效十日内向被告（反诉原告）湖南康瑞房地产开发有限公司支付资金占用费482794元。四、原告（反诉被告）湖南银城基础建设置业有限公司自判决生效十日内向被告（反诉原告）湖南康瑞房地产开发有限公司支付未及时解除抵押的违约金3464297.4元（计算至2019年2月25日）；自2019年2月26日起，以3944812.53元为基数，按日万分之五向被告（反诉原告）湖南康瑞房地产开发有限公司支付违约金直至解除商品房抵押之日止。五、被告（反诉原告）湖南康瑞房地产开发有限公司自判决生效十日内向原告（反诉被告）湖南银城基础建设置业有限公司支付逾期付款违约金（违约金计算方式：以2962462.48元为基数，自2018年2月6日起以日万分之五的利率计算至全部偿还之日止）。六、驳回原告（反诉被告）湖南银城基础建设置业有限公司、被告（反诉原告）湖南康瑞房地产开发有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费47880元，财产保全费5000元（已解除），共计52880元，由康瑞公司湖南康瑞房地产开发有限公司负担40000元，由银城公司湖南银城基础建设置业有限公司承担12880元；本案反诉案件受理费29909元，由银城公司湖南银城基础建设置业有限公司承担20000元，由康瑞公司湖南康瑞房地产开发有限公司负担9909元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  谢长明人民陪审员  蔡俊青人民陪审员  熊其生二〇一九年十一月二十六日书 记 员  王曦健