湖北省武穴市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1182民初177号原告：湖北春元房地产开发有限责任公司。住所地：武穴市窝陂塘路**丽江豪园**。组织机构代码：57371459-6。法定代表人：张元炎，男，该公司经理。委托诉讼代理人：苏益国，男，湖北道辉律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：陈玉永，男，湖北道辉律师事务所律师。特别授权。被告：刘汉盛，男，1950年9月18日出生，汉族，住武穴市。委托诉讼代理人：胡亮喜，男，武穴市法律援助中心律师。一般代理。原告湖北春元房地产开发有限责任公司（以下简称“春元房地产公司”）与被告刘汉盛房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原经本院于2017年8月22日作出（2016）鄂1182民初317号民事判决，因被告春元房地产公司不服，提出上诉，黄冈市中级人民法院以原审判决认定基本事实不清，撤销原判，发回本院重审。本院收到该案后依法另行组成合议庭，于2019年2月1日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年6月4日公开开庭进行了审理。原告春元房地产公司的委托诉讼代理人苏益国、陈玉永与被告刘汉盛及其委托诉讼代理人胡亮喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告春元房地产公司诉称:2012年初，武穴市人民政府将原棉花公司宿舍小区列入丽江二期旧城区改造项目工程。2012年3月，原棉花公司宿舍楼除刘汉盛之外的26位住户均同意由春元房地产公司对房屋进行拆迁还建，并与春元房地产公司签订还建合同，还建比例是1：1.15，2013年9月底交付房屋。之后，春元房地产公司以每亩120万元的价格缴纳了该地段的土地出让金700多万元，取得了建设用地的使用权。但刘汉盛作为原棉花公司宿舍楼余下唯一的住户，拒不与春元房地产公司签订还建合同，向春元房地产公司漫天要价，并多次到武穴市委、市政府无理缠访，不择手段，百般阻挠房屋拆迁，致使工程迟迟无法开工。春元房地产公司为此多支付违约金、利息达数百万元，给公司造成巨大经济损失。同时，原已签订还建协议的26位住户也到武穴市委、市政府上访要求交付还建房屋。迫于无奈，春元房地产公司于2015年2月12日按刘汉盛单方提出的要求与其签订了合同，并办理了公证，同时支付刘汉盛开发还建补偿费50万元。因协议约定第一层门面的还建面积为719.40平方米（公共使用面积除外）；第二层还建面积为996平方米。而刘汉盛第一层的房屋房产证上注明的面积为323.33平方米，其中门面面积为107.83平方米，房屋面积为215.50平方米，门面的还建比例为719.40∶107.83即6.72∶1，而依照武穴市人民政府武穴政规（2013）3号文件《武穴市人民政府关于武穴市国有土地上房屋征收与补偿办法（试行）的通知》第二十三条规定，经营性门面房屋的置换比例为1∶1。春元房地产公司与同类型还建房屋签订协议的还建比例是1∶1.15。经鉴定，刘汉盛原房屋的总价值为200万元，而依照还建协议返还给刘汉盛房屋的总价值为4000万元。因此，2015年2月12日春元房地产公司与刘汉盛签订的《开发还建协议》显失公平，是刘汉盛以胁迫的手段、乘人之危，使其在违背真实意思的情况下订立的。事后，春元房地产公司多次要求与刘汉盛协商变更协议，但刘汉盛拒绝。故春元房地产公司向本院提出诉讼请求：1、要求依法撤销春元房地产公司与刘汉盛所签订的《开发还建协议》；2、依法确认春元房地产公司与刘汉盛按同类型还建房屋签订开发还建协议；3、案件受理费由刘汉盛负担。原告春元房地产公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、2015年2月12日春元房地产公司与刘汉盛签订的《开发还建协议》复印件一份；证据二、刘汉盛的房屋产权产籍情况证明书复印件六份；证据一、证据二，拟证明春元房地产公司与刘汉盛约定的还建比例是：一层门面的还建比例约为1∶7；刘汉盛住房与二层门面的还建面积比例约为1∶5，一层门面还建面积超过了原面积7倍，二层门面还建面积超过了原面积的5倍；证据三、《武穴市棉花公司宿舍楼拆建合同》复印件二十六份，拟证明原棉花公司宿舍楼26位住户与春元房地产公司约定的还建比例为1∶1.15；证据四、武穴市人民政府武穴政规（2013）3号文件《武穴市人民政府关于武穴市国有土地上房屋征收与补偿办法（试行）的通知》复印件一份，拟证明武穴市政府规定经营性门面的置换比例为1∶1；证据一至证据四，拟证明春元房地产公司与刘汉盛签订的合同显失公平；证据五、刘汉盛的信访材料复印件六份，拟证明刘汉盛以上访的方式阻碍工程施工；证据六、《原棉花公司集资宿舍楼业主大会决议》复印件一份，拟证明原棉花公司宿舍楼除刘汉盛以外的26位住户一致同意拆除重建，采用市场化的运作方式，委托春元房地产公司开发经营；证据七、原棉花公司宿舍楼26位住户的《联名上诉书》、《关于刘汉盛有关情况反映》、《拆危说明》复印件各一份；证据八、武穴市房产局武房函（2013）112号文件《关于刘汉盛信访反映违法拆迁的调查情况说明》复印件一份及2014年4月26日的楚天都市报一份；证据七、证据八，拟证明：1、刘汉盛以上访的方式阻碍施工，严重影响了26位住户的利益；2、刘汉盛上访的目的是要求春元房地产公司答应其超高标准的拆建补偿条件；3、2014年3月23日晚上26位住户在无奈的情况下，自发联合起来将原棉花公司宿舍楼一楼拆除；证据九、《关于武穴市棉花公司集资宿舍楼一楼门面所有权人刘汉盛有关情况反映》、《关于市房产局转来信访件的回复》、《关于丽江二期旧城区改造与拆迁户刘汉盛无理上访对政府相关部门的回复》的材料复印件各一份，拟证明刘汉盛上访无理，上访目的是阻碍春元房地产公司施工；证据十、武穴市房地产管理局武房函（2012）101号文件《关于将原棉花公司职工宿舍楼纳入城市棚户区改造计划的批复》复印件一份、《建设用地批准书》复印件一份、土地出让收费票据复印件两份、武穴市环境保护局文件武环审（2014）10号《关于湖北春元房地产开发有限责任公司丽江二期项目（棚户区改造）环境影响报告表的批复》复印件一份、《建设项目选址意见书》复印件一份，湖北省水利厅行政许可决定鄂水许可（2014）63号《省水利厅关于武穴市春江苑桩基工程涉及河道堤防管理有关事宜的批复》复印件一份，武穴市发展和改革局武发改（2014）42号文件《关于核准丽江二期（棚户区改造）项目申请报告的批复》复印件一份，拟证明春元房地产公司承建丽江二期旧城区改造项目工程合法；证据十一、北京中建协投资顾问有限公司出具的中建协审字【2018】第026号审计报告复印件一份，拟证明案涉还建协议属于法律上不能履行，协议内容涉及的资产可能来自非法集资资金的投入；证据十二、武穴市公安局立案决定书、查封决定书复印件各一份，拟证明本案民事诉讼涉及刑事犯罪。被告刘汉盛辩称：一、刘汉盛与春元房地产公司签订协议补偿的原则是底层换底层，二层以每平方米2000元成本价购买，该原则十分公平；二、原棉花公司宿舍楼一楼归刘汉盛所有，虽然房屋产权证的登记面积是333.33平方米，但根据规划红线图计算，实际建筑面积为605.28平方米，建筑区间面积（包括围院的面积）近905.28平方米，规划面积(包括道路、绿化区等面积)近3149.10平方米。春元房地产公司将刘汉盛产权登记面积与实际占有面积孤立，将产权面积与建筑区间、规划面积绝对分割，是十分错误的，认为只应该对产权面积进行还建补偿是十分狭隘的，因房屋拆除重建将会给春元房地产公司带来巨大的土地使用空间和利益，故必须对规划面积、实际建筑占地面积进行补偿，对建筑区间面积也应当适当补偿；三、《最高人民法院贯彻〈民法通则〉若干问题意见》第72条规定，一方当事人利用优势或利用对方没有经验，致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为“显失公平”。本案也不符合民法关于“显失公平”的法定内涵，拆建的房屋在武穴××区附近又面临长江，重建后将会给春元房地产公司带来巨大的利润空间，春元房地产公司作为房地产开发商应该对此作了充分的评估，故不存在显失公平；四、武穴市人民政府武穴政规（2013）3号文件只适用于政府为了公共利益和公益事业而进行的拆迁还建，本案的原告是开发商，该文件在本案不适用；五、经过公证的合同除证据十分充足外，否则不能撤销。综上，请求法院依法驳回春元房地产公司的诉讼请求。被告刘汉盛为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、2000年12月26日刘汉盛与武穴市棉花公司签订的《还款协议》复印件一份、干某的证明一份，拟证明原棉花公司宿舍楼一楼通道和门卫室用于抵偿欠刘汉盛的债务，归刘汉盛所有；证据二、原棉花公司宿舍楼的规划红线图复印件一份，拟证明原棉花公司宿舍楼一楼归刘汉盛所有，并作为门面使用。一楼实际建筑面积为605.28平方米，除去两个楼梯的一半面积11.5平方米，余下应属门面的建筑面积为593.78平方米，建筑区间面积近905.28平方米，规划面积近3149.10平方米；证据三、董俊、刘美凤的《门面出租合同》复印件各一份，拟证明刘汉盛将原棉花公司宿舍楼一楼两边的宿舍作为门面对外出租；证据四、春元房地产公司的法定代表人张元炎的公证谈话笔录及公证书复印件各一份，拟证明春元房地产公司签订还建合同意思表示真实，还建合同的权利义务明确，春元房地产公司知道签约行为的法律后果，同时要求刘汉盛严格履行合同；证据五、《丽江二期规划认定总平面图》复印件二张及被告刘汉盛本人对丽江二期工程建筑成本及盈利所进行的核算，拟证明根据丽江二期工程按规划能够建设的房屋面积计算的总收入、各自建筑成本，该工程还有144515437元的巨额盈利，与其按拆迁安置合同所取得的财产相比，够不上显失公平。经庭审质证，原告春元房地产公司对被告刘汉盛提交的证据一中《还款协议》的真实性无异议，认为不能证明原棉花公司宿舍楼一楼通道和门卫室归刘汉盛所有。干某未到庭作证，该证明不具有证明力；对证据二的真实性无异议，但认为不能证明原棉花公司宿舍楼一楼的土地使用权全部归刘汉盛享有；对证据三有异议，认为不能达到被告刘汉盛的证明目的；对证据四中的公证书的真实性无异议，对谈话笔录有异议，认为该证据的来源不明；对证据五的真实性及证据目的持异议。被告刘汉盛对原告春元房地产公司提交的证据一、证据二的真实性无异议，认为原棉花公司宿舍楼一楼全部归刘汉盛所有，并作门面使用；对证据三、证据四有异议，认为与本案无关；对证据五、证据六、证据七、证据八、证据九有异议，认为不能作为证据使用；对证据十的真实性无异议，但认为与本案无关；对证据十一有异议，认为审计报告并不能证明案涉还建协议不能履行，案涉的资产是否是非法集资所形成的与本案的合同之债没有因果关系；对证据十二有异议，认为公安局是否立案、查封与本案合同之债没有因果关系。对上述有争议的证据，本院认为：原告春元房地产公司提交的证据一及被告刘汉盛提交的证据四中的《开发还建协议书》，原、被告对证据的真实性无异议，故对证据的真实性予以采信，对各自的举证目的，应结合相关的法律规定综合分析予以认定；原告春元房地产公司提交的证据二房屋产权产籍情况证明书，证明书记载了被告刘汉盛房屋的建筑面积情况，予以采信；证据三原告春元房地产公司与原棉花公司的26位住户签订的还建合同，合同约定的还建比例为1∶1.15，对该证据予以采信；证据四武穴市人民政府武穴政规（2013）3号文件《武穴市人民政府关于印发武穴市国有土地上房屋征收与补偿实施办法（试行）的通知》，该通知第二十三条规定“经营性门面房屋的置换比例为1∶1”，予以采信；证据五、证据六、证据七、证据八、证据九能相互印证，证明原、被告对拆迁还建补偿事宜三年未达成协议，在此期间，原告春元房地产公司、被告刘汉盛及原棉花公司的26位住户均向有关部门反映情况的事实，予以采信；证据十系丽江二期旧城区改造项目工程相关审批文件，能印证原告春元房地产公司承建丽江二期旧城区改造项目工程合法，予以采信；证据十一的审计报告是北京中建协投资顾问有限公司接受武穴市人民政府丽江二期项目解困领导小组的委托，对原告春元房地产公司丽江二期项目的还建户、购房户、融资户、工程款、对外投资等资金来源及相关债务及资产构成情况进行的登记、清理、核实、审计工作，拟证明的是案涉还建协议已履行不能，但其诉讼主张是行使案涉还建协议的撤销权，不涉及能否履行的问题。故该证据与本案无关；武穴市公安局对原告春元房地产公司及其法定代表人张元炎以非法吸收公众存款立案侦查，但案涉《开发还建协议书》与是否非法吸收公众存款并无关联，且没有证据显示武穴市公安局已将原、被告签订《开发还建协议书》的事实作为涉嫌犯罪的事实纳入侦查范围，武穴市公安局将丽江二期在建工程予以查封的行为亦不能证明原、被告签订案涉《开发还建协议书》涉嫌犯罪。故原告春元房地产公司提交的证据十二不能达到其关于本案民事诉讼涉及刑事犯罪的证明目的。被告刘汉盛提交的证据一中的《还款协议》约定的“…余下欠款在二00一年元月二十二日前由甲方一次性还给乙方，逾期未付清，由甲方将集资综合楼底层门面按每平方米1000元的价格抵给乙方，并过户给乙方…”不应理解为武穴市棉花公司将宿舍楼一楼通道和门卫室用于抵偿欠被告刘汉盛的债务，不能达到被告刘汉盛的举证目的。证人干某未到庭作证，对其出具的证明不予采信；证据二原棉花公司宿舍楼的规划红线图，仅能反映一楼的建筑面积情况，不能证实房屋产权归属，不能达到被告刘汉盛的举证目的；证据四中的公证谈话笔录，意思表示真实，予以采信；证据五是被告刘汉盛本人对丽江二期工程是否盈利进行计算后而得出的个人结论，不具有证明力，不予采信。经审理查明：原棉花公司宿舍楼位于武穴市××路，共有南、北两栋，各七层。两栋房屋之间是四间一层门面和通道。刘汉盛系原棉花公司宿舍楼建设的实际承包人。因武穴市棉花公司欠刘汉盛工程款，2000年12月26日，武穴市棉花公司为甲方，刘汉盛为乙方签订一份《还款协议》，约定：“乙方承建甲方的职工集资综合楼及附属工程，经验收合格全部完成，经双方决算合同价：壹佰肆拾伍万陆千伍佰肆拾壹元陆角叁分，增加项目：叁拾贰万叁千陆佰柒拾肆元壹角陆分，共计甲方下欠乙方总造价壹佰柒拾捌万零贰佰壹拾伍元柒角玖分，减去在施工期间甲方预付给乙方的工程款柒拾陆万叁千伍佰元，前期费用柒万贰千捌佰柒拾伍元零柒分。甲方在合同生效前预付叁拾万元给乙方，职工集资肆拾捌万壹千肆拾捌元叁角，由甲方一次性付给乙方，住宅楼由乙方分三次交付甲方使用，以上欠款全部还清后，甲方还下欠乙方工程款壹拾陆万壹千玖佰玖拾贰元肆角贰分。余下欠款在二〇〇一年元月二十二日前由甲方一次性还给乙方，逾期未付清，由甲方将集资综合楼底层门面按每平方米1000元的价格抵给乙方，并过户给乙方，甲方过户给乙方所需的一切税费包括办产权证和使用证由甲方负责，在未办理过户手续之前甲方应承担乙方门卫工资每月500元及欠款的银行同期贷款利息。底层门面门前四包由甲方负责”。原棉花公司宿舍楼共27户居民。两栋宿舍楼第一层为宿舍，其中南栋102号房与北栋102号房的登记房屋所有权人为刘汉盛，建筑面积分别为114.79平方米、100.71平方米，合计215.50平方米。四间门面（1幢101-104号房）的登记所有权人为刘汉盛，建筑面积为分别为24.43平方米、28.57平方米、35.91平方米、18.92平方米，合计107.83平方米。2011年8月10日，该宿舍楼除刘汉盛之外的26户居民召开业主大会，大会一致同意对宿舍楼拆除重建，采用市场化的运作方式，委托春元房地产公司开发经营，拆建置换补偿方案由春元房地产公司拟定，由业主大会通过，报政府部门备案。2012年3月，春元房地产公司与除刘汉盛之外的26户居民签订拆迁还建合同，合同约定旧房屋与新房屋置换的比例为1：1.15，并由春元房地产公司一次性补偿每家住户搬家费和18个月的房租6500元，2013年9月底交房。逾期未交付房屋，由春元房地产公司支付26家住户每月租金各1000元。合同还约定了其他相关事项。2012年11月6日，武穴市房地产管理局对春元房地产公司的《关于将对原棉花公司职工宿舍楼纳入棚户区改造计划的申请》作出武房函（2012）101号《武穴市房地产管理局关于将原棉花公司宿舍楼纳入城市棚户区改造计划的批复》，该批复内容为：一、原则上同意将原棉花公司宿舍楼改造统筹安排纳入2011年度城市棚户区（即丽江二期工程）改造计划；二、根据相关部门意见，现委托武穴市供销合作社联合社负责组织实施工作，依法依规做好改造范围内的房屋拆迁补偿安置和协调稳定工作；三、开发建设单位应依法依规办妥改造范围内土地和规划审批手续；四、该片区（即丽江二期工程）应实行统一规划设计，成片整体改造，提升棚户区改造建设水平。2013年11月21日、2013年12月13日春元房地产公司两次缴纳该地段的土地出让金7872000元。2013年12月14日春元房地产公司办理了该处的建设用地批准手续，2013年12月30日领取《建设项目选址意见书》，2014年3月17日武穴市环保局批准通过了春元房地产公司的环境影响报告。2014年4月16日，经武穴市发展和改革局审核，同意由春元房地产公司兴建武穴市丽江二期（棚户区改造）项目。项目总投资7487万元，由春元房地产公司自筹解决。因刘汉盛与春元房地产公司一直未就拆迁还建事宜达成一致意见，双方未能签订拆迁还建合同，春元房地产公司采取边拆迁边协商的方式进行房屋拆迁，将房屋从上往下拆，直至一层停止。2014年3月23日，原棉花公司宿舍楼被全部拆除，其他26户居民出具《拆危说明》称，旧房一直未能全部拆除是因为刘汉盛造成的，是26户居民自发找过路的挖机（好象是南昌的）将一楼拆除的，并分摊费用。在此前后，刘汉盛、春元房地产公司分别多次到有关部门信访。原棉花公司宿舍楼的26户住户也到相关部门上访要求交付还建的房屋。2015年2月12日，刘汉盛为甲方与春元房地产公司为乙方签订了《开发还建协议》，协议约定：“一、甲方同意将窝陂塘路一号原棉花公司综合楼底层自有门面给乙方重新开发建造。二、经过甲、乙双方充分协商:重建房严格按照双方签证确认的丽江二期工程B栋设计图纸施工[设计单位：湖北佳境建筑设计有限公司，证书号（A142008315）设计号（2013-82），包括主体工程、装饰工程、水电工程所包含的全部内容]。三、重建房所需资金包括建房所需的各种税费由乙方自己承担。四、乙方就新建造好的房屋还建给甲方的相关事项说明如下：（一）还建房产面积界定：1、一层门面，（A）轴至（B-E）轴交（1）轴至（B-5）。2、（B-E）轴至（E）交（1）轴至（B-9）轴。另外A梯外预设卫生间排水管道（如乙方未设排水管道，后期甲方因卫生间排水管产生的费用由乙方负责），面积为719.40平方米（公共使用面积除外）；2、二层门面（A）轴至（E）轴交（1）轴至（B-11）轴，面积996平方米；3、以上面积按照双方共同认可持有的该工程设计施工图纸界定核算，甲方不承担该工程补偿给甲方的工程建筑所属一、二层的公摊面积。（二）所有权归属：1、以上界定的补偿面积房产的所有权归甲方所有，乙方需要及时办理好土地证，房产证给甲方；2、乙方有义务按照甲方要求土地证和房产证的分解析出，按照楼层的实际面积数量分层进行办理证书。（三）证书办理：1、乙方应在证书办理的合理周期内及时给予甲方办理相应证书，否则视为违规，特例延期状况需要经过甲方的认可；2、证书办理过程中产生的一切费用，包含办理土地证，房产证所需的各类税费全部由乙方承担。（四）其他事项的约定：1、重建房门面交付使用必须达到国家规定验收标准，包括道路、水暖、电、门窗等设施具备使用条件，经双方签字验收后认可，双方均有权利监督承建单位按照标准施工。2、水表（规格4.0）、电线（电缆4*95平方）、电表（3*1.5/6A互感器电能表，互感器倍率200*5，40倍）、闭路线、电话线、网络线、天燃气等由乙方按规定负责安装到户交付给甲方，乙方并承担相关开户办理相关税、费。3、重建房门面乙方办理好所有证件交付甲方使用，使用日期为2016年2月12日，延期乙方承担违约金伍万元/日，违约金计算直至证书办好房产交付甲方使用日止。若出现人为不可控的因素需事先经过甲方确认认可。4、乙方承担甲方门面自停租日起至本协议签订生效之日的租金，租金标准按照每年壹拾伍万元整执行，停租日期自2013年5月15日起计算。5、自本协议订立生效期至乙方交付给甲方房产使用日止（含证书手续完成），此过渡期乙方应承担甲方的房租损失，损失标准：门面租金一年内不调价（年壹拾伍万元）一年后每年按原房租的30%调价房租租金，乙方一次性预付给甲方两年房租租金，合同签订之日由乙方一次性付给甲方，如乙方在两年内完成交房手续，则预收的租金按照实际时间比例由甲方予以退还乙方。6、因拆迁还建过程中，甲方原有房产门面已经拆除，乙方补偿给甲方原门面装潢费贰拾万元整，本协议订立之日由乙方一次性付给甲方。7、乙方归还给甲方的房屋门面二层（面积996平方甲方不承担公摊面积），由甲方按每平米贰千元补偿给乙方，乙方无偿补给甲方车库（车位）一个（本车位由甲方首先），补偿款待乙方工程施工结束经过验收并办齐一、二层门面土地证与房产证，房产交付给甲方使用后十天内，由甲方一次性支付给乙方。8、在还建房承建和办证的全部过程中，乙方不得以任何理由和方式将归还给甲方的上述所列房产做任何形式的抵押变相出售出租，否则视为违约。9、还建房项目完成界定：乙方办齐了双方界定的房产的土地证与房产证给甲方，同时实际房产交付甲方验收使用。所有还建房项目完成后，甲方不承担土地出让金，物业管理等后期所有税费。五、违约责任：1、如乙方不能按期归还房产或拖延办理证书以及采取其他形式出售出租或抵押协议中界定的应归还给甲方的房产，则乙方需要承担上述单项约定的违约金外，另乙方需要承担甲方一层，二层门面（协议中界定的面积）按照当时市场价十倍金额的赔偿；2、如乙方在以上房产证书办理给甲方并按照约定按时将上述界定的房产交付甲方使用后，甲方超期不支付（协议约定的二楼门面的面积）补偿金贰千元/平方，则甲方应承担补偿金的十倍给乙方作为违约金。”2015年2月13日，春元房地产公司、刘汉盛在武穴市公证处对该《开发还建协议》进行了公证，春元房地产公司支付刘汉盛开发还建补偿费50万元。《开发还建协议》签订后，春元房地产公司认为该协议显失公平，是刘汉盛以胁迫的手段、乘人之危，使其在违背公司真实意思的情况下订立的，遂提起本案诉讼。由于春元房地产公司的第一项诉讼请求“要求依法撤销春元房地产公司与刘汉盛所签订的《开发还建协议》”与第二项诉讼请求“依法确认春元房地产公司与刘汉盛按同类型还建房屋签订开发还建协议”是两个不同之诉，根据合同法的规定，本院对春元房地产公司予以释明，春元房地产公司放弃了第二项诉讼请求，将诉讼请求变更为：1、要求依法撤销春元房地产公司与刘汉盛签订的《开发还建协议》；2、案件受理费由刘汉盛负担。另查明：武穴市人民政府武穴政规（2013）3号文件《关于武穴市国有土地上房屋征收与补偿办法（试行）的通知》第三条规定“市人民政府负责本行政区域房屋征收与补偿工作，是征收与补偿的主体。市房地产管理局是本市房屋征收部门，负责组织实施国有土地上房屋征收与补偿工作。……”第六条规定“为了保障国家安全，促进国民经济和社会发展等公共利益需要，有下列情形之一，需要征收房屋的，由人民政府作出房屋征收决定：（五）由市人民政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改造和城中村改造的需要。”第二十三条规定“被征收人选择房屋产权调换的，按下列规定执行：（一）1、自建私房总层数为一层，置换比例不超过1∶1.3；2、商品房（公寓楼）按建筑面积1∶1.2进行置换房屋；3、经营性门面房屋的置换比例为1∶1。”第二十八条规定“市房屋征收部门应当与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内订立征收补偿决定。市房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由市房屋征收部门报请市人民政府作出补偿决定。”诉讼中，春元房地产公司在限定的期限内未申请委托具备相应资质的鉴定部门对刘汉盛的房产及案涉《开发还建协议》约定补偿房产的价值进行评估。本院认为，一、案涉原棉花公司宿舍楼拆除开发系棚户区改造项目，除被告刘汉盛之外的26户居民均按1∶1.15的比例与原告春元房地产公司签订了《开发还建协议》，但因被告刘汉盛不接受此还建比例，不肯签订协议，致使该项目长期不能开工，其他26户居民因不能及时得到还建房屋而不断上访，原告春元房地产公司为此面临着各方面越来越大的压力及越来越大的经济损失，在不得已的情况下答应了被告刘汉盛提出的比其他居民的还建比例大得多的条件，并签订了案涉《开发还建协议》，因此可以认定该协议是原告春元房地产公司处于危困状态下签订的；二、虽然原告春元房地产公司在限定的期限内未申请委托具备相应资质的鉴定部门对被告刘汉盛的房产及案涉《开发还建协议》约定补偿房产的价值进行评估，按案涉《开发还建协议》的约定，被告刘汉盛以其107.83平方米的门面房及215.5平方米的住房，获得一层门面719.4平方米、二层996平方米，且不含公摊面积，还建比例远高于其他还建户及《关于武穴市国有土地上房屋征收与补偿办法（试行）的通知》所确定的比例，合同双方的权利和义务极不对等，即使二层996平方米被告刘汉盛另行以2000元/平方米的价格进行了一定的补偿，原、被告双方的经济利益仍然严重失衡。综上所述，案涉《开发还建协议》是原告春元房地产公司处于危困状态下与被告刘汉盛签订的，据此协议将导致双方经济利益严重失衡，违反了公平合理原则，该协议显失公平，原告春元房地产公司作为受损害方诉请撤销符合法律规定，予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定，判决如下：撤销原告湖北春元房地产开发有限责任公司与被告刘汉盛于2015年2月12日签订的《开发还建协议》。案件受理费80元，由被告刘汉盛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。审 判 长  张 庆审 判 员  朱天友人民陪审员  陈 林二〇一九年十一月二十九日书 记 员  杨小青