广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初3437号原告（反诉被告）：蔡锦光，男，1971年7月8日出生，汉族，户籍地广东省深圳市罗湖区，原告（反诉被告）：潘杰红，女，1969年10月23日出生，汉族，户籍地广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：鲁丽娜，广东君一律师事务所律师。被告（反诉原告）：惠东碧桂园房地产开发有限公司，住所地惠东县稔山镇边马（镇政府大院**）。法定代表人：杨文杰。委托诉讼代理人：王骞，广东卓凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄永奇，广东卓凡（惠东）律师事务所律师。原告蔡锦光、潘杰红与被告惠东碧桂园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月31日立案后，被告提起反诉，两诉合并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蔡锦光、潘杰红的委托诉讼代理人鲁丽娜及被告惠东碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王骞、黄永奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡锦光、潘杰红向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付原告2016年5月18日至2018年6月26日（共计770天）逾期办理房产证的违约金15400元（20元/天×770天）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，其中约定原告购买被告开发的位于惠东××××山镇亚婆角地段名为山林海苑山林海的商品房，具体为：10号楼2单元806号房，房款总价为421751元。合同签订后，原告已依约交清了房屋总价款及相关的契税、维修基金等。双方签订的合同第15条及《补充协议书》的相关约定，买受人收楼之日起270天内，出卖人应当将权属登记资料提交给产权登记机关备案，逾期提供的，每逾期一天出卖人应当向买受人支付人民币贰拾元的违约金。本案中，被告于2015年8月22日将合同约定房产交付原告，但被告未在合同约定时间为原告办理房产证，已构成违约。因此，根据被告的实际逾期时间计算，被告应支付原告逾期办证的违约金为15400元。被告惠东碧桂园房地产开发有限公司辩称，一、不动产登记的性质是政府不动产登记机构的事务，开发商只是承担申请和提交基础资料的责任，不能要求被告对本案不动产登记相关工作受理和完成的时间承担责任。1.根据国土资源部《不动产登记操作规范(试行)》总则及第9条规定，不动产登记的实际操作主体是不动产登记机构，工作负担和时限责任由不动产登记机构承担。开发商和买受人的责任仅限于提出申请和提供具备特定不动产登记条件的基础依据资料。2.按照《不动产登记操作规范(试行)》的有关规定，从商品房实物建设完成到所有权转移至买受人，有两个不动产登记环节:初始登记和转移登记。这两个环节的登记工作任务都由不动产登记机构完成，其中，初始登记由开发商申请，转移登记由开发商和买受人共同申请。给买受人“办证”的转移登记必须以初始登记为前提，因此，转移登记申请的时间须以政府不动产登记机构完成初始登记为前提条件，转移登记时间不是孤立事项，不是开发商一方所能管控的期限，而是特定政府行为制约下的结果。3.因此，通常情况下除了商品房的初始申请条件受制于开发商商品房的建设情况事实之外，其它包括初始登记的完成、转移登记等都不是开发商责任事项。相关合同文件中类似于转移登记材料递交时限约定，根本上都是对开发商的商品房建设完成之实质性办证条件的时限约定。二、本案商品房均早已具备不动产登记的条件，不存在属于企业责任的登记障碍。1.根据物权登记相关法规和《不动产登记操作规范(试行)》的具体规定，商品房不动产可以进行登记的实质条件就是建设完成(不动产登记机构的初始登记受理文件清单也能反映这个问题)，而相关商品房楼盘取得《竣工验收备案表》，就是商品房建设任务全部完成满足不动产登记实质性条件的最终证明文件(见住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》、《广东省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施细则(试行)》，以及《惠州市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理规定》相关规定。2.除了房屋建设完成实质刚性约束条件外，申请不动产初始登记其它资料均是己有证书文件汇总和其它文书资料填写或编制，这些文秘性工作不可能存在实质性障碍。被告没有任何动机，事实上也不可能怠于实施这些简易的文秘性工作而拖延向买受人转移不动产权利。3.因此，在本案商品房早已竣工并获得全部建设完成的法律备案确认后，初始登记的时间和具备转移登记条件的期限，实际上均是不动产登记机构政府行为的工作时间，不是被告的责任。三、导致不动产登记机构政府工作期限畸长的不可抗力情况说明。碧桂园集团是我国房地产行业的领先企业，致力于中国城镇化建设，具备专业化和综合的内部管理能力。被告是碧桂园在惠东县设立的负责本区域房地产开发的子公司，所建设的商品房自2015年7月起陆续按合同约定日期交付商品房给业主使用，至2016年底符合收楼办理不动产权证的户数己约2万套，其中2015年7月开始交付的十里银滩二期山林海苑10、11、12、13、15栋楼，共计3016套，2016年全年交付的楼栋共27栋，共计14676套。为了能及时完成不动产权利的转移登记的递件工作，被告早在2016年1月递交资料申请山林海10-15栋楼的初始登记，其中10-l3栋于2016年4月成功向政府部门缴纳了办证费用。2016年6月28日，惠东县人民政府发布了《关于启动不动产统一登记工作的通告》，开始正式实施不动产登记政策，通告规定在办理中但未完成商品房初始登记或仍未办理转移登记的商品房均需重新进行不动产登记。被告在新政策实施后也按照政府窗口的要求和指示积极配合，但由于政府相关部门也是在新不动产登记制度实施后首次接触该业务，相关登记文件未能定稿，且受到相关业务办理程序不断调整的影响，导致被告于2016年11月才完成分批递交初始登记资料工作，并于2017年6月前后分批完成商品房初始登记手续，至于各户商品房的转移登记，则是又在其后。由于本案商品房不动产登记所涉初始登记和转移登记的实际期限，均是在被告楼盘早已具备全部实质性登记条件之后的政府工作调整所致。政府工作的延误是最终具备条件转移登记及其完成的唯一原因，这是客观事实不能回避、不能抹杀。并且，由于政府行为不论是否合法或适法，对于作为社会主体的行政相对人来讲，都是不可抗拒的不可抗力事件，根据中华人民共和国《民法通则》第一百零七条和《民法总则》第一百八十条关于不可抗力是法定的强制合同免责事由的规定，对于被告在商品房转移登记的时间问题，要求被告承担违约责任，不符合法律的强制性规定。综上，各买受人原告对被告的诉讼请求依法不可能成立，请求法院依法驳回。被告惠东碧桂园房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：解除反诉原被告之间的《委托办理权属登记协议书》。事实和理由：2013年10月20日，反诉原被告在签署本案《商品房买卖合同》的同时，签署了约定反诉原告为反诉被告代办房地产权证的《委托办理权属登记协议书》，约定反诉原告代反诉被告办理并领取本案商品房的房地产权证。在该协议书中，反诉原告按照当时办理房地产权证的法规和行政机关要求和有关的前置程序的要求，对约定工作事务进行合理预计后承诺在约定条件齐备后的270天内，将当时办理房地产权证的资料送交房产部门，否则反诉原告将按实际逾期时间承担违约金责任。此后，在2016年5月30日，国土资源部发布关于印发《不动产登记操作规范(试行)》的通知，开始按照国际通例重新建立我国的不动产登记制度:依照新的登记规范，对商品房的登记机构进行重新组建、机构人员职责重新设定、全面改变不动产登记的总体要求，以及确立了不动产登记的一体登记原则、不动产单元的界定和编码原则、不动产权籍调查，还有全新规范和全新技术细节的不动产登记薄要求等。对商品房权属的证权文件，国土资源部则在上述登记规范中重新设定了格式、版式、发放、生效，以及管理规范等，不动产登记制度改革全面铺开实施。2016年6月28日，惠东县人民政府发布《关于启动不动产统一登记工作的通告》，落实上述国土资源部通知，对于包括房屋等建筑物、构筑物所有权的全系列不动产权利，改为在统一的不动产登记基础上办理不动产权证。如本案商品房等房屋，政府则停止办理房地产权证。商品房的房地产权证和不动产权证，虽然在民法上都是不动产所有权的证权文书，但办理及内容，却存在巨大的不同和变革:两者所依据的管理性法律规范、技术规范、主管机关、办事流程和内容，都是完全不同的。首先，不动产权利登记较以往的房地产权登记所依据的是不同的管理性法规规范和操作技术规范:其次，登记机构则由房产管理局更改为国土资源局下属的不动产登记局;其三，登记逻辑发生根本变化，新的不动产登记确立了不动产登记的一体登记原则、不动产单元的界定和编码原则、不动产权籍调查，以及全新规范和全新技术细节的不动产登记薄要求，导致与办理房地产权证的工作内容完全不同，以及办证办理周期、办证条件发生根本变化;其次，房屋权属的证权文书本身也从原来的房屋所有权证、国有土地使用权证变为不动产权证书，重设文书的概念、格式、版式、发放、生效，以及管理规范等。因此，房地产权证和不动产权证虽然在民法上都是房屋所有权的证权文书，但是在行政管理规范、政府程序和工作事项上，却是完全不同的两项事务。对于上述事实，反诉原告认为，《委托办理权属登记协议书》所约定的是委托办理房地产权证工作事务，但因法律变化终止了房地产权证制度，政府停办房地产权证，反诉原告受托办理房地产权证的工作事务消失，《委托办理权属登记协议书》的合同目的落空，依法应予以解除:首先，上述不动产登记制度变革虽然不影响《商品房买卖合同》项下反诉原告转移商品房所有权的根本合同义务，但影响了反诉原告代办房地产权证的工作事务委托协议。因为转移商品房所有权是反诉被告的根本交易目的，不因不动产权的登记规范变化而受到影响，反诉原告也不得据此主张免除自身转移商品房所有权的根本合同义务。但是，作为工作事务委托协议的《委托办理权属登记协议书》不是主合同，其合同标的就是代办房地产权证工作事务，因制度变化政府永久停办房地产权证，则《委托办理权属登记协议书》合同标的在法律上落空，该工作协议已经法律履行不能。在这种情况下，反诉原告仍应按照现有法规条件以适法形式向反诉被告转移商品房所有权，但法律上不能再强制反诉原告继续履行办理房地产权证的工作事务。其次，反诉原告按照现有法制的规定，将本案商品房所有权转移给反诉被告，该行为的性质是反诉原告对《商品房买卖合同》主合同转移所有权根本合同义务在现有法律条件下的适当履行，不能将反诉原告适法履行主合同根本义务的事实行为，等同于反诉原告以事实行为再次认诺《委托办理权属登记协议书》的一项民事法律行为。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于外部不可抗力导致合同目的不达当事人可以解除合同的规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，反诉原告特请求法院依法解除《委托办理权属登记协议书》。原告蔡锦光、潘杰红对被告惠东碧桂园房地产开发有限公司的反诉辩称，被告的反诉没有事实及法律依据，开发商为业主办理房产证及将业主权属资料移交给产权登记机关是开发商的义务，另外合同也约定买受人收楼之日起270天内，出卖人应当将权属登记资料提交给产权登记机关备案，逾期未提交的应承担相应的违约金，故请求法庭驳回被告的反诉请求，依法判决被告支付原告逾期办证或逾期将权属登记资料提交给产权登记机关备案的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：1.2013年10月20日，原告蔡锦光、潘杰红（买受人）与被告惠东碧桂园房地产开发有限公司（出卖人）签订了合同编号为0056322的《商品房买卖合同》及补充协议，约定标的物为惠东××××山镇亚婆角地段山林海苑山林海10号楼2单元8层06号房，房屋总价款为421751元，约定房屋交付时间为2015年8月15日前；合同第六条约定“（1）出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为肆拾贰万壹仟柒佰伍拾壹元整；（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款的10%给出卖人，即肆万贰仟壹佰柒拾伍元整；（3）买受人必须在2013年10月21日前，付该商品房总价款的20%给出卖人，即捌万肆仟叁佰伍拾元整。（4）买受人必须在2013年11月20日前，付该商品房总价款的70%给出卖人，即贰拾玖万伍仟贰佰贰拾陆元整”。《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后×日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.该商品房的《房地产权证》由买受人委托出卖人代为办理，该委托的具体事宜详见本合同附件四《合同补充协议》附录《委托办理权属登记协议书》；该商品房的《国有土地使用证》由买受人自行向相关部门申请办理并领取，出卖人于领取该商品房的《房地产权证》之日（以出卖人在房产管理部门领取该商品房的房地产权证的签收日期为准）起270天内，将办理该商品房《国有土地使用证》而需出卖人提供的权属登记资料提交给买受人，出卖人逾期提供的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币贰拾元的违约金。”附录《委托办理权属登记协议书》约定“一、买受人自愿委托出卖人办理下列1、2、4、5事宜，1.办理该商品房的房屋预售登记备案；2.办理该商品房的预告登记；3.办理该商品房抵押权预告登记；4.办理买受人该商品房的《房地产权证》；5.领取买受人该商品房的《房地产权证》；6.申办买受人该商品房的《房地产他项权证》；7.领取买受人该商品房的《房地产他项权证》。二、根据惠东县房地产管理部门的要求，已婚人士单独购房且夫妻双方均要求出具产权证书的，则需夫妻双方接受上述部门的面询并签署相关申请书。三、买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的270天内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料分别送交房产部门，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1.买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其它应付款等一切款项；2.按房产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产权证》所必须一切文件（如身份证、户口簿、计生证明等）；3.买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件。出卖人未按前述第三条的约定向房地产权属登记机关或出卖人递交权属登记资料的，每逾期一天出卖人应向买受人支付贰拾元的违约金。四、出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房地产权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。……六、本协议书第三条第2项约定的文件若在出卖人办理时政府部门有变更或要求增加新文件的，买受人均应按政府部门的有关规定履行，如买受人不履行而引起的任何后果均由买受人自行承担。”2.《商品房买卖合同》签订后，原告蔡锦光、潘杰红向被告惠东碧桂园房地产开发有限公司支付了购房款等应付款项；被告惠东碧桂园房地产开发有限公司于2015年8月22日向原告蔡锦光、潘杰红交付了房屋。2018年6月26日，惠东县国土资源局向原告蔡锦光、潘杰红颁发粤（2018）惠东县不动产权第0036130号不动产权登记证书。3.被告惠东碧桂园房地产开发有限公司主张政府在2016年6月28日启动不动产统一登记工作，且政府在启动工作后长期没有理顺相关登记工作，导致不动产登记工作长期处于停滞状态，无法正常受理及办理不动产登记工作，直到2017年9月28日之后才理顺相关登记工作，工作才进入正常轨道，提交了落款日期为2016年6月28日的《惠东县人民政府关于启动不动产统一登记工作的通告》、落款日期为2017年3月22日的《关于县不动产统一登记工作2017年第一次联席会议的纪要》、落款日期为2017年9月28日的《关于县不动产统一登记工作协调会议的纪要》予以证明。原告蔡锦光、潘杰红对被告惠东碧桂园房地产开发有限公司的主张及提交的证据均不予认可。4.被告惠东碧桂园房地产开发有限公司主张涉案商品房已于于2015年6月30日竣工验收备案，无房地产办证障碍，提交了竣工验收备案表予以证明。5.被告惠东碧桂园房地产开发有限公司主张不动产登记与原房地产登记在行政管理上是不同的工作系统，重设不动产登记制度导致政府登记工作延误、停顿，提交了不动产权籍调查表、不动产登记受理清单、惠东县商品房首次登记告知书（存根）、商品房转移登记申请文件复印件予以证明。原告蔡锦光、潘杰红对被告惠东碧桂园房地产开发有限公司的主张不予认可。6.被告惠东碧桂园房地产开发有限公司向本院提出调查取证申请，本院依法向惠东县自然资源局调查，惠东县自然资源局函复本院，内容为“一、已核查涉案房屋办理权籍调查、产权登记的有关信息（根据附表，关于涉案房屋即惠东××××山镇亚婆角地段山林海苑山林海10号楼2单元8层06号房，被告惠东碧桂园房地产开发有限公司申请初始登记权籍调查的时间为2016年12月19日，取得初始登记权籍调查成果时间为2017年4月20日，提交申请办理初始登记材料的时间为2017年4月21日，完成初始登记时间为2017年5月10日，申请转移登记权籍调查时间为2017年8月17日，取得转移登记权籍调查成果时间为2017年9月8日，预收材料时间为2018年4月17日，登记系统办理时间为2018年6月20日，不动产权证办理完毕时间为2018年6月26日。备注：批量送件业务，先预收材料，待材料齐全后办理）。二、2016年6月30日我县不动产统一登记正式实施，初期因政策原因导致受理及办理进度较缓（约1年时间）。”本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，涉案商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应遵守。本案的争议焦点为：一、涉案商品房买卖合同附录《委托办理权属登记协议书》是否应当解除；二、被告是否逾期办理不动产权证，如逾期，违约责任应如何承担。关于第一个焦点，参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”房地产开发企业有义务协助商品房购买人办理房屋权属登记手续，虽然房地产权证与现在的不动产权证名称不相一致，但两者实际上均是房屋权属证明，该名称变化并不导致被告惠东碧桂园房地产开发有限公司无法履行其办理权属证明的义务，且被告惠东碧桂园房地产开发有限公司实际上已经将办理涉案不动产权证的资料提交给产权登记机关，产权登记机关也于2018年6月26日办结，被告惠东碧桂园房地产开发有限公司已经履行完毕其代为办理权属证明的义务，现被告惠东碧桂园房地产开发有限公司请求解除该协议，没有事实和法律依据，本院予以驳回。关于第二个焦点：首先，关于被告是否逾期办理不动产权证的问题。根据《商品房买卖合同》附录《委托办理权属登记协议书》约定的委托代办事项为申办预售登记备案、申办预告登记、申办房地产权证、领取房地产权证；且约定出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权房地产权证所需的权属资料送交房产部门。被告已于2015年8月22日完成交付义务，被告应当在270日后即2016年5月18日前将办理权属登记需要的资料提交给不动产登记机关，但被告于2018年6月20日才交齐资料向不动产登记机关申请办理不动产权变更登记，未按期完成该项义务，已构成违约，应当承担违约责任。最后，关于被告如何承担违约责任的问题。一、根据中华人民共和国国土资源部2016年1月1日公布并实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”在不动产权登记新政策出台之前，办理产权登记首先需要开发商办理所售项目商品房的首次登记，然后再向登记部门申请办理所购商品房的转移登记。不动产权登记新政策出台后，即2016年6月30日之后，被告向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次的权籍调查环节。该增加环节所需的时间在原、被告双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化，若由被告承担因两次权籍调查而额外延长的办证时间的违约后果是不公平的，故本院酌情予以扣除。即2016年12月19日至2017年4月20日计123天的初始登记权籍调查时间以及2017年8月17日至2017年9月8日计23天的转移登记权籍调查时间，共计146天，本院予以扣除。故被告提交资料报产权登记机关备案的期限顺延146天应为2016年10月11日，但被告实际于2018年6月20日才交齐资料申请不动产权变更登记，被告逾期办证共616天。二、根据双方签订的《委托办理权属登记协议书》明确约定了出卖人未按前述第三条的约定向房地产权属登记机关或出卖人递交权属登记资料的，每逾期一天出卖人应向买受人支付20元的违约金，故逾期办证违约金为12320元（20元/天×616天）。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠东碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内支付违约金12320元给原告蔡锦光、潘杰红；二、驳回原告蔡锦光、潘杰红的其他诉讼请求；三、驳回被告惠东碧桂园房地产开发有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费185元，由原告蔡锦光、潘杰红负担37元，被告惠东碧桂园房地产开发有限公司负担148元；反诉案件受理费50元，由被告惠东碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  林 峰审 判 员  陈 游人民陪审员  黎佛松二〇一九年十一月二十七日法官助理周洁玲书记员方金伟