黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0803民初1179号原告：魏敏，女，1953年3月7日出生，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区。被告：关键，男，1969年12月7日出生，满族，佳木斯大学附属第二医院医生，住佳木斯市向阳区。被告：孙佳琦，女，1973年2月19日出生，汉族，佳木斯市第十中学教师，住佳木斯市向阳区。二被告共同委托诉讼代理人：李蓉，黑龙江君德律师事务所律师。被告：徐延超，男，1975年11月2日出生，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区。原告魏敏与被告关键、孙佳琦、徐延超房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏敏、被告关键、孙佳琦共同委托诉讼代理人李蓉到庭参加诉讼。徐延超经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏敏向本院提出诉讼请求：1.撤销关键、孙佳琦与徐延超2018年房屋买卖关系；2.原告已交纳2015年10月17日至2016年1月5日的房屋租金，因不符合居住条件，要求必须住完81天；3.原告（承租人）以同等价格优先购买此房屋；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告从2009年7月开始租赁被告关键、孙佳琦的房屋至2015年10月17日。租赁期间房屋暖气片爆裂，造成原告无法居住达81天，双方应当继续履行合同，让原告住满81天。2018年2月，关键、孙佳琦将位于佳木斯市向阳区佳大社区口腔88户2-1-3户，以15万元价格卖给徐延超，并与徐延超办理了房屋过户手续。原告认为，双方交易行为侵犯了承租人魏敏优先购买房屋的权利，原告有权以同等价格购买该房屋。关键、孙佳琦辩称，1.撤销权应在法律规定除斥期间一年内行使，关键、孙佳琦于2018年2月12日将案涉房屋出售给徐延超，并办理了更名过户手续，原告起诉时已超过除斥期间，应当依法驳回；2.房屋买卖关系系法定事实，不应被撤销，原告诉请不符合法律规定，且被告之间的房屋买卖行为发生在原告与关键、孙佳琦房屋租赁合同解除之后，关键、孙佳琦作为房屋所有权人在房屋租赁关系已经过法院确认被解除的情况下，出售房屋的行为是合法有效的，原告无权主张优先购买权。另外，原告与关键、孙佳琦房屋租赁合同纠纷已经过佳木斯市向阳区人民法院和佳木斯市中级人民法院审理，作出民事判决现已生效，原告并未就房屋不符合居住条件提出诉讼主张，且法院生效判决中确认了原告租住该房屋用于开设麻将馆使用，并不是用于居住。且原告租住的房屋是否具备居住条件，不是影响双方履行租赁合同的必要条件。现房屋已经出售给徐延超，无法提供给原告继续居住，原告要求必须住完81天，既不合理也无法实现。综上，原告提出的诉讼请求没有充分证据及法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。徐延超未提供答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告举示的魏敏身份证（复印件）、案涉房屋不动产档案各1份，被告关键、孙佳琦举示的本院（2016）黑0803民初729号、佳木斯市中级人民法院（2017）黑08民终449号民事判决书2份、2018年2月2日收回房屋的照片10张（4页）、本院（2018）黑0803执6号结案通知书1份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告举示证据二、收条1份。证明孙佳琦收到魏敏交纳的2015年7月5日至2016年1月5日租金3300元，其中包括2015年10月17日至2016年1月5日漏水后81天的租金。经庭审质证，关键、孙佳琦对该证据的真实性没有异议，但认为出具收条之后的日期无法证实。本院经审查，对该证据的真实性予以确认；2.证据三、本院（2018）黑0803民初258号、（2018）黑0803民初259号民事判决书各1份。证明三被告在案件审理期间发生房屋交易行为，两份判决均为原告胜诉，在此期间发生的房屋买卖行为应当无效。经庭审质证，关键、孙佳琦对该组证据的真实性没有异议，但认为是否合法需要通过举证证实。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：关键与孙佳琦系夫妻关系。2009年7月5日，魏敏租赁关键名下位于佳木斯市××区××社区××口腔医院教工住宅楼××楼××单元××室，建筑面积79.43平方米房屋，2015年7月8日，魏敏将2015年7月5日至2016年1月5日的租金3300元交给孙佳琦，孙佳琦出具了收条。本院（2018）黑0803民初259号民事判决查明，2015年10月17日，租赁房屋暖气片爆裂，将房内物品浸泡。黑龙江省仁杰价格评估有限公司于2018年7月25日作出黑仁价评【2018】价司鉴字64号司法鉴定意见书，认为：漏水给原告魏敏造成的损失在价格鉴定基准日的价格为4720元。另查明，2016年11月12日，被告孙佳琦、关键与原告魏敏因房屋租赁合同纠纷一案诉至本院，本院于2017年3月18日作出（2016）黑0803民初729号民事判决，判令被告魏敏于本判决生效之日起十日内将涉案房屋返还被告孙佳琦、关键，并支付租金从2016年1月6日至倒出房屋之日止，按18元/天计算。魏敏不服判决，提出上诉。佳木斯市中级人民法院于2017年8月10日作出（2017）黑08民终449号民事判决，驳回上诉，维持原判。魏敏于2017年9月1日申请再审，佳木斯市中级人民法院作出（2017）黑08民申70号民事裁定，驳回魏敏的再审申请；而后孙佳琦向本院申请强制执行，本院执行局于2018年2月2日将案涉房屋收回并交付关键、孙佳琦。2018年2月26日，本院作出（2018）黑0803执6号结案通知书，对（2016）黑0803民初729号民事判决书已全部执行完毕。2018年2月11日，关键与徐延超签订《房屋买卖合同》，以150000元的价款将案涉房屋出售给徐延超，同时办理了房屋所有权转移登记手续。另查明，2018年1月16日，魏敏以租赁房屋二楼漏水造成其损失为由，将徐延超诉讼至本院，本院于2018年4月4日作出（2018）黑0803民初258号民事判决书，判决徐延超赔偿魏敏房屋租金损失2750元，双方均未上诉；2018年1月15日，魏敏又以租赁房屋暖气片爆裂造成其损失为由，将孙佳琦、关键诉至本院，本院于2018年12月22日作出（2018）黑0803民初259号民事判决书，判决孙佳琦、关键赔偿魏敏物品损失4720元，驳回魏敏的其他诉讼请求，驳回孙佳琦、关键的反诉请求。魏敏不服判决，提出上诉，佳木斯市中级人民法院于2019年5月20日作出(2019)黑08民终323号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院认为，房屋租赁合同纠纷，是指当事人就达成的房屋出租人把房屋出租给承租人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还房屋的合同产生的纠纷。本案中，魏敏请求撤销关键、孙佳琦与徐延超的房屋买卖关系问题，本院认为，因案涉房屋是出卖人与买受人之间自愿达成的买卖协议，支付了合理对价，并办理了不动产物权转让登记手续，该买卖行为应受法律保护。同时魏敏未能举证证明双方之间的交易行为损害了魏敏的正当利益，魏敏又不是买卖合同的相对人，不具有撤销权的资格，本院对该项诉请不予支持。关于魏敏主张交纳租金后，房屋暖气片爆裂造成其无法居住长达81天，要求继续居住81天的问题，本院认为，魏敏在2015年10月承租关键、孙佳琦所有的房屋期间因暖气片爆裂造成其经济损失，已向本院提起赔偿诉讼，本院作出了（2018）黑0803民初259号关键、孙佳琦共同赔偿魏敏因漏水造成的物品损失4720元的民事判决，同时赋予了魏敏未能使用租赁房屋，延续租赁期间可另案诉讼的权利。而在2016年11月孙佳琦曾向本院起诉魏敏腾房，本院判决魏敏限期腾房。魏敏不服判决上诉后，佳木斯市中级人民法院作出的（2017）黑08民终449号民事判决认定，孙佳琦与魏敏已解除了房屋租赁关系，对魏敏要求恢复房屋使用13个月（从2014年12月至2016年1月）等主张不予支持，故魏敏再次主张继续居住81天的诉讼请求，本院不予支持。关于优先购买权问题，《合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。佳木斯市中级人民法院（2017）黑08民终449号生效民事判决确认，孙佳琦与魏敏之间的房屋租赁合同自2016年9月30日告知书到达魏敏时已解除，且案涉房屋在转让前已被本院强制执行给申请执行人占有，关键在2018年2月出售房屋时，魏敏已经解除了租赁关系，不属于承租人，其不享有优先购买的权利，本院对该项诉请不予支持。综上所述，原告的诉讼请求缺乏合同根据和证据支撑，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十五条、第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告魏敏的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告魏敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审判员  李志辉二〇一九年十一月十三日法官助理李国花书记员王雪