安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0111民初17056号原告：张秀平，男，1975年10月19日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：何欣，安徽睿正律师事务所律师。被告：安徽静安置业有限公司，住所地安徽省合肥市龙岗工业区，统一社会信用代码91340100149306462Y。法定代表人：孙静，该公司总经理。委托诉讼代理人：陶亮，安徽安泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹏，安徽安泰达律师事务所律师。原告张秀平诉被告安徽静安置业有限公司（以下简称静安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张秀平及委托诉讼代理人何欣，被告静安公司的委托诉讼代理人陶亮、张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张秀平向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行两份合同，完善基础结构及配套设施建设，包括：（1）204、304水电入户；（2）开通204、304的电梯；（3）204、304室宽带、有线电视、电话、可视对讲机安装入户；（4）204、304室阳台墙体按标准砌筑完善；（5）204、304室完成公共走道装修及安装照明灯具；（6）204、304室消防通道按标准开通，砌筑楼梯踏步台阶以及户内消防管拆掉；（7）304室进户门上方中空墙体按标准砌筑完善。2、判令被告向原告支付204室违约金暂计345963元（自2014年7月30日起，按照房款947324元的日万分之二计算违约金暂计至2019年7月30日，并顺延计算至履行完毕之日止）。3、判令被告向原告支付304室违约金暂计345427元（自2014年8月4日起，按照房款948454元的日万分之二计算违约金暂计至2019年7月30日，并顺延计算至履行完毕之日止）。4、判令被告赔偿原告两套房因无法居住造成的损失费240000元（自2014年8月起，按照每月2000元/套,暂计至2019年7月，并顺延计算至履行完毕之日止）。5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年7月30日、2014年8月4日，张秀平与静安公司分别签订《商品房买卖合同》两份，购买了包河区桐城南路429号曙光雅苑3幢204室、304室的房屋，并于2014年8月22日登记办理了两套房屋的房地产权证。从购房至今，该两套房屋一直未达到合同约定的交付标准及使用条件，房屋的基础结构、基础设施、配套设施、装饰设备等均不符合合同约定的标准，导致该两套房屋一直无法居住，无法出租，被迫闲置。原告多次找被告协商要求解决，被告均置之不理，百般推脱。静安公司辩称：1、本案原告和被告之间并非房屋买卖合同法律关系，而是以房抵款法律关系。虽然双方签订了网备合同，但是这只是双方为了办理产权证而签订的制式合同，故不能仅凭双方签订的商品房网备合同来认定双方之间的法律关系，应当结合本案的其他事实综合认定；2、原告在以涉案房屋抵款时对涉案房屋的现状是明知且认可的，案涉房屋在2012年就已经竣工验收，原告在2014年提出以房抵款时，涉案房屋是现房，所以原告对房屋的情况是明知且认可的情况下才办理了以房抵款的相关手续；3、原告诉请已经超过了诉讼时效，且诉请主张也缺乏法律依据，涉案房屋在原被告签订商品房买卖合同时就已经是现房，如果原告认为涉案房屋不符合合同约定的交付条件，应当在合同签订后两年内向被告主张权利，但从原告提供的证据来看，其直到2018年才向被告主张相关权利，明显已超过诉讼时效，同时原告在诉请中既要求违约金，又要求赔偿损失，属于重复计算，而且其未能举证其要求赔偿损失的证据，故其诉请于法无据。综上，请求驳回原告的诉请。经审理查明：2014年7月9日，张秀平之妻顾敏君与合肥龙岗房地产开发有限公司签订两份《商品房认购书》，约定顾敏君认购位于合肥曙光雅苑3号楼204、304室房屋，房屋总价款分别为955248元和956387元。顾敏君在两份认购书中分别备注：本人未缴付首付款及订金，本房屋用静安淮北观澜都项目工程款充抵。2014年7月14日，静安公司出具两张金额分别为955248元和956387元的收据，收据备注栏备注：抵工程款（淮北观澜都项目）。2014年7月30日、8月4日，张秀平与静安公司分别签订了两份《商品房买卖合同》，约定：张秀平购买静安公司位于合肥市屯溪路与桐城路交口曙光雅苑3号楼204、304两套房屋，房屋总价分别为947324元和948454元，张秀平应于2014年7月30日、2014年8月4日前一次性付清全款，静安公司应当在2012年6月30日前将该商品房竣工验收资料经市规划主管部门查验合格，并取得规划许可证正本及符合合同约定的商品房交付张秀平使用。后静安公司与张秀平签订两份《补充协议》分别约定，案涉房款为955248元和956387元。《商品房买卖合同》第十四条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定：供水、供电、道路于交房时达到使用条件；天然气、宽带、有线电视、电话于交房时接口到户，具备申请开通条件，如果在规定日期内未达到使用条件，自应当正常运行第二日起至实际运行之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之二作为违约金。附件三装饰、设备标准约定：阳台封闭、电梯为优质品牌电梯等。2014年8月22日，张秀平取得涉案房屋产权登记证书，2014年8月底，静安公司向张秀平交付了案涉房屋。另查明，2012年9月10日，案涉房屋通过竣工验收备案，9月12日取得建设工程规划许可证。庭审中，张秀平陈述：其于2014年8月底收房，收房时对房屋没有查验，水电在户外，其无法使用，没有通向204、304室的楼梯走道，宽带、有线电视、电话没有接口到户、电梯不在204、304停靠、天然气现已开通等。2018年11月10日，张秀平通过合肥生活通栏目报道了案涉房屋存在“门难进”等问题。上述事实，除双方的当庭陈述外，还有张秀平提供的房产证、《商品房买卖合同》、现场拍摄照片、媒体相关报道材料与视频、物业公司出具的证明，静安公司提供的竣工验收备案表、购房抵工程款申请表及附表、商品房认购书、收据、《商品房买卖合同》、律师函及EMS回单、发票、工程预算单等证据在卷佐证。本院认为：静安公司与张秀平于2014年7月9日达成以欠付工程款抵充购房款方式签订的两份《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法、有效，双方应按合同约定履行各自义务。法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助的义务。本案中，案涉房屋于2012年9月业已经过竣工验收备案并取得建设工程规划许可证，符合商品房交付使用的法定强制性标准，2014年7月9日，双方达成以欠付工程款抵充购房款并签订《商品房买卖合同》时，案涉商品房的交付条件早已成熟，只是案涉房屋现状因不符合双方约定的基础设施、公共配套建筑正常运行标准而构成瑕疵交付。2014年8月22日，静安公司将案涉房屋权属转移登记至张秀平名下，同时向张秀平交付了案涉房屋。静安公司交付商品房时，即履行通知或告知张秀平法律规定的特定的先合同义务，赋予了张秀平查验、检验案涉商品房是否存在瑕疵交付并有权要求静安公司完善、整改的权利。静安公司履行交房义务后，张秀平完全可以在接收房屋之日起，要求静安公司履行《商品房买卖合同》约定的关于基础设施、公共配套建筑正常运行的义务，但张秀平未提供证据证明，其曾向静安公司主张过权利，直至2018年11月，张秀平通过合肥生活通栏目报道了案涉房屋现状及其曾在2018年6月进行维权的事实。法律规定，当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定。同时民法总则规定，一般权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。因张秀平未在异议期内通知静安公司履行义务，也未在法律规定的时效内主张民事权利，现张秀平主张静安公司支付违约金、赔偿损失，无事实和法律依据，不应支持。静安公司辩称张秀平主张已超过诉讼时效，于法有据，应予采信。庭审后，静安公司承诺愿意就案涉房屋存在的相关问题进行整改，鉴于该承诺不违反法律规定，且有利于化解矛盾，应予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十八条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：驳回原告张秀平的诉讼请求。案件受理费13114元，减半收取6557元，由原告张秀平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  丁文华二〇一九年十一月二十日书记员  汪 觅附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助的义务。第一百五十八条当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条一般权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。