重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初495号原告：重庆煤矿安全监察局机关服务中心，住所地重庆市渝**白杨路**，统一社会信用代码12500000736566058R。法定代表人：雷道学，主任。委托代理人：周慧林（特别授权），重庆渝都律师事务所律师。被告：陈银双，女，汉族，1982年10月19日出生，住重庆市涪陵区。委托代理人：甘志成（特别授权），重庆坤源泰律师事务所律师。被告：季珍，女，汉族，1979年7月26日出生，住重庆市渝中区。委托代理人：梅俊广（特别授权），重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托代理人：张姗姗（特别授权），重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：王英，女，汉族，1970年3月25日出生，住重庆市南岸区。原告重庆煤矿安全监察局机关服务中心（以下简称“煤监局机关服务中心”）诉被告陈银双、季珍、王英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法由审判员邓小晶担任审判长与人民陪审员蒲昌元、任大明组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告煤监局机关服务中心的委托代理人周慧林、被告陈银双的委托代理人甘志成、被告季珍的委托代理人梅俊广、张姗姗均到庭参加诉讼，被告王英经本院公告向其送达开庭传票及起诉状副本，公告期满后未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。煤监局机关服务中心向本院提出诉讼请求：一、与三被告解除重庆市南岸区南坪街道开发路31号科尔国际大厦一层西南大厅100平米，二、三层5600平米，合计5700平米的房屋租赁关系；二、由三被告连带赔偿原告租金损失包括2017年11月30日前的租金740000元以及2017年12月1日至2018年12月31日期间的房屋占用损失1482000元，共计2222000元；三、由三被告连带赔偿原告违约金100000元。事实与理由：2015年5月26日，原告与重庆名雅酒店管理有限公司（以下简称“名雅酒店”）签订租赁合同，约定将涉案位于重庆市南岸区南坪街道开发路31号科尔国际大厦一层西南大厅100平米，二、三层5600平米，合计5700平米的场地出租给名雅酒店使用。该合同对月租金、租金的缴纳方式等进行明确约定。该合同签订后，原告按约履行了义务，名雅酒店未按约向其缴纳租金。原告向被告多次催收，名雅酒店于2018年6月8日仅支付租金200000元。同时，原告函告名雅酒店不再续签租赁合同，并要求退还租赁场地。双方协商未果，原告于2018年12月11日向重庆市南岸区人民法院递交民事起诉状，经查询工商档案，发现名雅酒店于2018年12月28日注销工商登记，而名雅酒店未经依法清算，系以虚假的清算报告办理法人注销，其股东即陈银双、季珍、王英三人应对名雅酒店的债务承担连带赔偿责任。被告陈银双辩称：原告陈述内容与事实不符。2017年2月份，原告提出要和名雅酒店进行联营，2017年11月30日之前的租金740000元联营出资。2017年12月1日至2018年6月30日，名雅酒店持续亏损，由于原告要搞联营，必须把7天连锁酒店的品牌保存下来，升级为7天优品，名雅酒店是在原告的要求下经营。2018年3月左右，原告向其主管单位报告联营事宜。2018年6月初，原告提出要求被告把以前欠付的租金，先支付200000元有利于局里审批联营事宜。同年6月21日左右，被告再次请求原告法定代表人雷道学，希望他协调早日得到局里同意，由于名雅酒店严重亏损，无法坚持经营，而且明确表示如果月底前再批不下来，名雅酒店只能关闭，由于原告及主管单位久拖不解决联营问题，导致2018年6月底名雅酒店关闭。2018年6月底，名雅酒店关闭后，已撤场也通知原告可以随时收回房屋，名雅酒店和原告的办公场所是在一起，不存在使用场地和租金的问题。综上，原告与名雅酒店的租赁合同到期后，双方已不存在租赁关系，原告随时可以收回房屋，请求驳回原告的诉讼请求。被告季珍辩称：原告与名雅酒店的租赁关系于2017年11月30日终止，租赁关系终止前2017年2月前的租金是按时支付的，2月份以后因为名雅酒店遇到经营困难被7天下线，并要求整改，名雅酒店将此情况告知原告，原告也知晓，如果酒店升级改造将会花费几百万，正是基于此原告法定代表人雷道学于2017年2月8日明确向被告提出，原告作为投资方，名雅酒店作为经营方，大家协商合作实现收益的增长，2017年2月份后的租金折算为合作联营后的股权。2017年12月后，名雅酒店每月亏损十多万元，无法继续经营，原告也未与名雅酒店签订续租合同，原告法定代表人雷道学要求名雅酒店暂时接管酒店，在合作协议签订后，对双方的投资及未结清的费用通过股权进行新的约定，被告一直等待双方签订合作协议，原告一直拖延，直到2018年6月份，被告实在无法经营，于2018年6月21日通过微信明确告知原告法定代表人雷道学，酒店于2018年6月25日关闭，因此这期间不存在事实上的租赁关系。2018年7月份后，因为名雅酒店已经交给原告，被告已经撤离，酒店的资产，原告可以随意处置。2018年6月原告已经在对酒店资产进行评估，因此2018年7月，原告有条件收回房屋，在被告明确告知酒店关闭的情况下，原告依然不收回酒店，造成扩大损失，应该由原告承担。名雅酒店的清算符合法律规定，被告不应该承担赔偿责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告王英未到庭，未作答辩。本院经审理认定事实如下：重庆煤矿安全监察局（以下简称“煤监局”）系位于重庆市南岸区南坪街道开发路31号1层建筑面积为2589.77平方米、2层建筑面积为3610.78平方米、3层建筑面积3588.78平方米商业用房的所有人。2004年8月15日，煤监局将其名下位于重庆南坪科尔国际大厦第一至三层商业用房授权原告以原告名义对外签订房屋租赁合同，并收取租金及以原告名义为诉讼主体参加诉讼。2015年5月26日，原告作为甲方与名雅酒店作为乙方签订《租赁合同》，约定将位于重庆市南岸区南坪开发路31号科尔国际大厦二、三层计5600平方米、一层西南大厅100平法米，合计5700平方米的场地出租给名雅酒店作为宾馆经营；租赁期限从2015年6月1日起至2017年11月30日止，租赁金额为每月20元/平方米计算，年租赁金额为1368000元，包含每月2500元科尔大厦共用设施维护费；乙方在合同生效后五日内即向甲方缴纳2015年6月1日至8月31日租金342000元，以后每三个月提前10天缴纳下三个月的租金；乙方应按合同约定按期缴纳房屋租赁费和本合同规定的其他费用，如乙方不按时缴纳租金及其他费用，逾期10日内，甲方则按每日3‰收取乙方滞纳金，逾期20日内，甲方则按每天5‰收取乙方滞纳金，逾期30日，甲方有权单方解除或者终止本合同，由此造成的一切损失由乙方自行负责，并向甲方支付违约金100000元；双方合同期满后，甲方即按双方合同规定收回所租物业，不再续租等，该合同签订后，原告将租赁场地交付名雅酒店使用。名雅酒店于2017年2月起欠交租金。2017年8月，原告向名雅酒店发函，要求租赁合同到期后，双方不再续签租赁合同，并要求其于2017年11月30日前搬迁完毕。2018年1月，原告再次向名雅酒店发函，要求于2018年2月23日前搬迁完毕，交付租赁房屋，并支付欠付的租金及房屋使用费。同年2月，名雅酒店向原告复函称，考虑双方就联营事宜的协商，名雅酒店于2017年2月对酒店进行部分重新装修，由于双方未就联营事宜签订协议，现酒店经营严重亏损，要求双方尽快会谈协商联营事宜。2018年6月8日，名雅酒店向原告支付租金200000元。另查明：名雅酒店欠付原告2017年2月至2017年11月30日期间的租金为740000元。原告与陈银双、季珍均认可上述租赁合同到期后，双方未达成续租的合意。名雅酒店成立于2005年1月18日，陈银双为其法定代表人，该酒店股东为陈银双、季珍、王英，其中陈银双、季珍、王英的出资比例为分别为40%、30%、30%。同年12月18日，陈银双召开名雅酒店股东会，陈银双、季珍、王英三人参会，会议上三人达成同意注销名雅公司的决议。次日，名雅酒店作出《注销清算报告》，陈银双、季珍、王英三人作为名雅酒店股东、清算组成员在该清算报告中签名确认。同年12月28日，名雅酒店办理了注销登记。另查明，2019年3月1日，原告再次向名雅酒店发出公告，并告知名雅酒店将于同年3月15日收回涉案租赁房屋，要求其于2019年3月15日搬离。同日，原告向重庆市南岸区公证处申请保全证据公证，重庆市南岸区公证处于同年3月7日作出（2019）渝南岸证字第927号《公证书》。原告认可于2019年3月15日收回涉案租赁房屋。庭审中，原告举示南岸区江湾水香茶楼的食品经营许可证、营业执照、电费发票、租赁合同，拟证明名雅酒店于2015年6月10日将部分租赁房屋转租于案外人，合同到期后，案外人继续使用租赁房屋至原告于2019年3月15日将租赁房屋。被告陈银双认为，租赁合同的真实性无法判断，且与名雅酒店无关，其余证据系复印件，不认可。被告季珍认为，该证据三性均有异议，无法证明名雅酒店系租赁主体，且无法证明该茶楼的经营行为系基于与名雅酒店的租赁关系。被告陈银双为证明其抗辩理由，提交电子邮件两份（7天优品上海城计划书及7天优品南坪上海城项目投资评估），拟证明租赁合同到期前，原告与名雅酒店就合同到期后经营7天优品酒店进行协商，名雅酒店应原告要求向工作人员姜波发送邮件；原告对该证据的真实性无异议，但认为原告与名雅酒店没有达成合意，系名雅酒店单方行为；被告季珍对该证据的三性无异议，并认可租赁期限内双方协商联营事宜。被告季珍为证明其抗辩理由，提交七天四季酒店(广州)有限公司于2017年3月1日向名雅酒店发出的《警告函》、巡查结果、承诺书以及微信聊天记录、录音光盘等证据，拟证明名雅酒店于2017年2月开始经营困难，被要求整改；2017年2月至2018年6月期间，名雅酒店与原告就联营事宜多次进行协商，并将合作方案改造方案报送原告，等待原告回复。原告对《警告函》、巡查结果、承诺书的三性均有异议，并认为系名雅酒店的经营行为，且承诺书原件中加盖的印章与原告提交的租赁合同印章一致，可以证明名雅酒店将涉案房屋转租事实；名雅酒店提出的联营事宜均系其单方行为，双方没有达成共识。被告陈银双对该组证据的三性无异议。上述事实，有《租赁合同》、房产证、公证书、授权委托书、《关于终止南坪科尔大厦房屋租赁合同的函》、《关于终止合同、催收租金及要求限期搬离的函》、《关于重庆煤监局机关服务中心来函的复函》、银行电子回执、照片、光盘、公司基本情况、股东会决议、注销清算报告等证据，以及原、被告的当庭陈述在卷为凭，并经法庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与名雅酒店签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法真实有效，当事人应当严格履行合同义务。原告已按约将租赁房屋交付被告使用，名雅酒店应按照合同约定履行支付租金的义务。名雅酒店于2017年2月起未向原告支付租金，现欠付原告2017年2月至2017年11月30日期间的租金为740000元，名雅酒店应及时足额向原告履行支付欠付租金的义务。被告陈银双及季珍抗辩称，由于原告与名雅酒店协商联营事宜以及将2017年2月份后的租金折算为合作联营后的股权，现二被告并未举示充分的证据证明就欠付的租金已与原告达成合意，故对二被告提出的该项抗辩理由，本院不予采纳。且原告与名雅酒店是否曾协商或达成联营事宜，不足以对抗名雅酒店作为承租人应履行支付租金的义务，且与本案并非同一法律关系，二被告若认为原告的行为已侵犯其合法权益，可另案诉讼处理。前述租赁合同期限于2017年11月30日届满，原告与被告陈银双、季珍均认可合同期限届满后，双方没有达成续租的合意，则原告与名雅酒店就涉案房屋的租赁关系应于2017年11月30日解除。故对原告请求判决解除与三被告关于涉案房屋的租赁关系，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。按照双方租赁合同的约定，双方合同期满后，原告即按双方合同规定收回所租物业，不再续租。由于租赁合同已于2017年11月30日解除，名雅酒店作为承租人应及时向原告交付租赁房屋并搬离，原告作为出租人亦应及时收回租赁房屋。原告于租赁期限到期前后均向名雅酒店发函要求其限期搬离并交付租赁房屋，名雅酒店在租赁合同已解除的情形下，但仍继续占用租赁场地，对原告造成损失，应支付原告房屋占用损失。被告陈银双、季珍辩称名雅酒店于2018年6月底关闭后，已搬离租赁场地，由于二被告并未举示充分的证据证明已实际搬离租赁场地，并向原告办理房屋完毕交接手续，故对其提出的该项抗辩理由不予采纳。故对原告请求2017年12月1日至2018年12月31日期间的房屋占用损失1482000元（1368000元/年+1368000元/年÷12个月），本院予以支持。名雅酒店逾期支付租金的行为已构成违约，应按约向原告支付违约金。《租赁合同》中约定“乙方应按合同约定按期缴纳房屋租赁费和本合同规定的其他费用，如乙方不按时缴纳租金及其他费用，逾期10日内，甲方则按每日3‰收取乙方滞纳金，逾期20日内，甲方则按每天5‰收取乙方滞纳金，逾期30日，甲方有权单方解除或者终止本合同，由此造成的一切损失由乙方自行负责，并向甲方支付违约金100000元”，应视为对名雅酒店逾期付款违约行为的约定，但由于标准过高，本院考虑本案的实际情况，酌情调整为20000元。关于三被告是否应当对名雅酒店的上述债务承担连带清偿责任？本院认为，《最高人民法院关于适用司法解释（二）》第十一条规定：“公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十六条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。导致债权人未及时申报债权而未获得清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担责任的，人民法院应依法予以支持。”第二十条规定：“公司解散应当在依法清算办完后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司股东、股东有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。”本案中，三被告系名雅酒店的股东、清算组成员，在名雅酒店解散清算前，并未将名雅酒店解散清算事宜书面通知原告，导致原告没有申报债权而未获清偿，由于名雅酒店未经依法清算而办理注销登记，造成名雅酒店法人资格的不当终止，使原告不能依正当程序实现其债权，损害了原告的正当利益，应当对名雅酒店的债务承担连带清偿责任。综上，三被告应当连带赔偿原告2017年2月至2017年11月30日期间的租金损失740000元、2017年12月1日至2018年12月31日期间的房屋占用损失1482000元及违约金损失20000元，合计2242000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用司法解释（二）》第十一条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈银双、季珍、王英于本判决生效之日起十日内连带赔偿原告重庆煤矿安全监察局机关服务中心租金损失740000元、房屋占用损失1482000元及违约金损失20000元，共计2242000元；二、驳回原告重庆煤矿安全监察局机关服务中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24656元，公告费300元，合计24956元，由原告重庆煤矿安全监察局机关服务中心负担1800元（已缴纳），由被告陈银双、季珍、王英连带负担23156元（此款原告重庆煤矿安全监察局机关服务中心已垫付，限被告陈银双、季珍、王英于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告重庆煤矿安全监察局机关服务中心）如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  邓小晶人民陪审员  邹大文人民陪审员  任大明二〇一九年十一月二十二日书 记 员  蒋 姝