海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9002民初846号 原告：王某1，男，1990年1月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：王某2，男，1964年4月28日出生，汉族，住北京市通州区，系原告王某1的父亲。 被告：海南博鳌投资控股有限公司，住所地：海南省琼海市博鳌水城金海岸大道**。 法人代表人：刘某，总经理。 委托诉讼代理人：王某3，北京康达（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高某，北京康达（海口）律师事务所律师。 原告王某1诉被告海南博鳌投资控股有限公司（以下简称博鳌控股公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年3月13日立案受理后，依法适用简易程序审理。在审理过程中，发现本案不宜适用简易程序，本院依法裁定转为普通程序审理，并分别于2019年5月24日、8月21日公开开庭进行了审理。原告王某1的委托诉讼代理人王某2，被告博鳌控股公司的委托诉讼代理人王某3到庭参加诉讼。本案经批准，依法延长审限三个月。本案现已审理终结。 原告王某1向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令被告立即为原告办理位于海南省琼海市××镇龙潭岭A-37(幢)1+2(层)A-37(房号)房的不动产权证书；2、判令被告按照《琼海市商品房买卖合同》第十五条承担违约责任，向原告支付违约金285120元(自2016年9月1日暂计算至2019年4月30日共960天，按照日万分之一计）及继续向原告按照日万分之一支付违约金至实际办理完毕不动产权证书之日；3、确认原告与被告签署的《琼海市商品房买卖合同》附件七《合同补充协议》第十四条无效；如法院认为有效，则撤销《合同补充协议》第十四条；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2014年1月30日签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的位于海南省琼海市××镇龙潭岭A37幢商品房。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付之日起720天内为受买人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证……如因出卖人的责任，受买人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之一向受买人支付违约金。而该合同附件七《合同补充协议》第十四条又约定，根据合同约定，一方需要向对方承担违约金的，双方同意该违约金累计额度不超过合同总价款的1%。但合同或本协议书另有约定的除外。合同签订后，原告支付了全部房价款2970000元，被告已于2014年9月1日将房屋交付原告。被告应于2016年9月1日前为原告办理房屋权属证书，但被告至今未予办理。根据海南省第一中级人民法院作出的（2018）琼96民终1626号民事判决书显示，涉案项目土地使用权证是政府违规发放，且该问题早在2012年国家土地督察广州局已经指出存在的问题，并要求纠正，但被告隐瞒上述事实仍继续出售房屋。对于存在的问题，政府部门提出了整改方法，但被告没有给予相应配合。被告在与原告签订《琼海市商品房买卖合同》时，不仅隐瞒了建设用地存在的违规情况，而且还通过补充协议对自己的责任和原告的权利作了限缩，显失公平。《合同补充协议》第十四条排除了买受人的合同主要权利，是被告明知其开发该项目存在违规情形，为避免自身违约责任而故意正价的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款应为无效条款。此外，如果原告知悉被告出售的房屋存在用地瑕疵一定不会冒险签订这样的补充条款，这种基于欺诈达成的不公平条款依法应予撤销。鉴于购买房屋取得不动产权证书是买受人的核心合同权利，由于长期无法取得房屋不动产权证书，原告不仅感受到重大财产权利不安全，而且无法办理正常出租手续，造成相应经济损失。被告的行为已构成严重违约。为此，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告博鳌控股公司答辩称,一、因政府原因导致被告暂无法为原告办理不动产权证书，但政府相关手续正在完善中。被告开发的龙潭岭项目依法获得省、市政府相关职能部门的审批，取得了项目立项备案、国有土地使用权证、规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等相关证照，所建房屋已通过竣工验收，并在合同约定期限内将房屋交付给原告使用，系因琼海市政府在完成征地后，没有办理农用地转用及征收手续的历史遗留问题，导致无法办理不动产权登记。为此，被告曾多次向政府汇报，政府也在积极解决，政府相关手续正在完善中。即暂不能办证非被告原因所致，依照《琼海市商品房买卖合同》附件七第十五条“出卖人对买受人因下列原因不能取得房地产权证不承担任何责任：（四）因政府相关职能部门的原因或其他买受人自身的原因”之约定，被告不应对此承担违约责任。二、退一步讲，即便被告构成违约，原告诉请的违约金285120元也没有依据。首先，原告购置的房屋为住宅，其功能为满足居住需求。被告于2014年9月1日已将房屋交付原告使用，也没有其他第三人对该房屋主张权利而影响原告对房屋的占有使用。故即便办理权属证书迟延，也不会给原告造成损失。其次，双方签订的合同附件七《合同补充协议》第十四条系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。根据该条款，被告承担的违约金最高限额也是合同价款的1%，原告主张违约金285120元，没有法律依据。三、本案《琼海市商品房买卖合同》及其附件合法有效，双方签署合同时并不知晓不能办理权属证书的情况，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，本案合同条款不符合撤销或无效的条件，原告所述诉求于法无据。综上，恳请法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的琼海市商品房买卖合同、收据6张、购房发票1张、收楼付款通知书1份、（2018）琼96民终1626号民事判决书，被告提交的琼海市商品房买卖合同、琼海市发展和改革委员会关于海南博鳌龙潭岭一期项目备案的通知、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、琼海市房产预售许可证、海南省建筑工程竣工验收备案证，各方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下:被告提交的证据：1、琼海市国土资源局政务中心《回执单打印》，证明被告于2017年3月22日向国土部门申请办理商品房国有土地使用权分割转让证明书登记，但因政府出让地块没有办理农用地转用及征收手续，导致国土部门至今未办理土地分割而无法办理不动产登记。2、琼海市国土资源局关于提供博鳌龙潭岭国宾馆项目用地相关材料的函，证明琼海市国土资源局确认涉案项目地块政府完成征地后，至今未办理农用地转用及征收手续，并开始补办相关手续。因政府农转用未办结导致不能办理证书，被告不是行政相对人没有纠正的义务，被告不存在违约。3、龙潭岭入伙手续程序表，4、龙潭岭房屋交接清单，证据3、4证明原告实际收房时间为2017年5月12日。5、中信龙潭岭项目物业入伙通知书，证明被告通知原告房屋交接时间为2014年5月30日至2014年8月31日，参照《商品房买卖合同》第九条约定，逾期15天的视为交接，本案办证义务起算时间应为2014年9月15日。6、邮件发送证明，证明原告于2014年5月17日已收到入伙通知书。原告质证认为，对原告提交的证据1-4的真实性无异议，但对关联性及证明内容有异议；对证据5、6的真实性、关联性及证明内容无异议，本院审查认为，对原告提交的证据1-6的真实性、合法性、关联性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月30日,原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于琼海市××镇龙潭岭A-37(幢)1+2(层)A-37号房。该商品房的用途为住宅-别墅，建筑面积142.14平方米，总价款2970000元。合同第八条约定，出卖人（被告）应当在2014年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得政府主管部门颁发的建筑工程竣工验收备案等证明文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）。合同第九条约定，由于买受人原因（双方协商同意的情形除外），造成出卖人未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人应在出卖人发出的入伙通知单确认的交楼时间或合同约定的交楼时间前来办理交楼手续，逾期15天仍未办理的，则视同已进行验收交接；……第十五条约定，出卖人应当在房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。……如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。合同还对其他事项进行了约定。附件七合同补充协议书第十三条约定，合同中所述的办理房屋权属证书及土地使用权证的期限是指出卖人分别向相关部门提交相关资料的时限，买受人仍应按照房管及土管部门要求办理产权登记申报、提交资料及缴费等手续，具体办出时间根据相关部门的工作时限确定。第十四条约定，根据合同约定，一方需要向对方承担违约金的，双方同意该违约金累计额度不超过合同总价款的1%,但合同或本协议书另有约定的除外。第十五条约定，出卖人对买受人因下列原因不能按时取得房地产权证不承担任何责任:……(四)政府相关职能部门的原因或其他买受人自身的原因。第二十三条约定，……签署合同及本协议是双方真实意思表示。第二十四条约定，本协议经双方签署后生效。本协议与合同有冲突的，以本协议的约定为准。原告在合同附件七的每一页均签署了名字。合同签订后，原告向被告支付全部房款2970000元。被告于2014年5月15日向原告邮寄了《中信龙潭岭项目物业入伙通知书》，通知原告办理入伙手续的时间为2014年5月30日至2014年8月31日。原告于2014年5月17日收到该通知。2017年5月12日，原告办理相关入伙手续，并缴交了契税、专项维修资金等相关的办证费用。因被告至今没有为原告办理房屋权属证书，原告遂向本院提起诉讼。案件审理过程中，原告表示收房时间为2014年9月15日。被告表示办证义务起算时间应为2014年9月15日。庭审中，本院要求原告明确第三项诉讼请求，原告表示坚持其主张。 另查明，2017年3月22日，琼海市国土环境资源局受理被告涉案项目商品房国有土地使用权分割转让证明书登记的申请。 另外，海南省第一中级人民法院于2018年11月15日作出的已发生法律效力的(2018)琼96民终1626号民事判决查明，2001年琼海市政府为被告办理了包括涉案房屋所在土地内面积为413440平方米(620.16亩)的国有土地使用权证，证号为海国用(2001）字第1304号。2012年10月上述土地分割为两宗，分别登记为海国用(2012）第2426号和海国用(2012）第2400号，面积分别为182449.63平方米和230986.6平方米，涉案商品房建于证号为海国用(2012）第2426号宗地上。2012年国家土地督察广州局对琼海市进行土地例行督察，发现琼海市政府在未经海南省政府批准农转用、征收和供地的情况下，完成土地补偿后，直接将前述620.16亩土地违规发证给被告，要求琼海市人民政府依法完善相关用地手续并对越权审批行为进行纠正。之后，相关部门就完善用地手续进行了多次协商、请示。上述土地是否已完善相关用地手续，被告没有明确答复。 本院认为，原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点是：一、被告是否存在违约行为，是否应承担相应违约责任;二、附件七合同补充协议书第十四条约定是否有效，原告主张的违约金应如何计付。 关于争议焦点一，本案中，原、被告均表示交接房屋的时间为2014年9月15日，被告认可办证义务起算时间应为2014年9月15日。依合同约定，被告应在涉案商品房交付之日起720日内即2016年9月4日之前向产权登记机关提交相关的办证资料，但被告至今尚未提交。被告抗辩称博鳌龙潭岭项目因琼海市政府在完成征地后，没有办理农用地转用及征收手续等，导致被告暂时无法为原告办理不动产权证，非被告所致，并且被告所建的房屋已通过竣工验收，并在合同约定的期限内将房屋交付给原告使用。根据合同附件七第十五条第四项的约定，被告不应承担责任。本院认为，琼海市政府虽然于2012年10月12日向被告颁发海国用(2012）第2426号国有土地使用权证。但2012年国家土地督察广州局对琼海市进行土地例行督察时，发现琼海市政府在未经海南省政府批准农转用、征收和供地的情况下，完成土地补偿后，直接将前述620.16亩土地违规发证给被告，要求琼海市人民政府依法完善相关用地手续并对越权审批行为进行纠正。但被告在违规取得涉案土地使用权证被有关部门发现后并要求纠正的情况下，仍于2014年1月30日与原告签订《琼海市商品房买卖合同》，将涉案房屋出售给原告，导致无法在确定期限内办证。故被告抗辩因国家政策变化及琼海市政府在完成征地后，没有办理农用地转用及征收手续等，导致被告无法为原告办理不动产权证，非被告所致，被告没有违约，不应对此承担责任。其抗辩缺乏依据，本院不予采纳。被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。 关于争议焦点二。附件七合同补充协议书第十四条约定，根据合同约定，一方需要向对方承担违约金的，双方同意该违约金累计额度不超过合同总价款的1%,但合同或本协议书另有约定的除外。该条款属于双方在意思自治的基础上对违约责任进行约定的条款，同时约束双方，并不存在免除一方责任或加重对方责任情形。该条款合法有效，双方均应遵守履行。原告主张该条款无效，缺乏理据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十四规定,因重大误解订立以及在订立合同时显失公平的,当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院变更或者撤销。附件七合同补充协议书中已载明签署合同及本协议是双方真实意思表示，原告在合同附件七的每一页均签署了名字，第十四条约定并不具备《中华人民共和国合同法》第五十四条中规定的重大误解或显失公平等可撤销情形，亦不存在欺诈、胁迫的情形。故原告请求撤销上述条款，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据合同第十五条及附件七合同补充协议书第十四条约定，被告应按原告已付购房款总额2970000元的日万分之一向原告支付逾期办证违约金，但最高不超过购房款总额的百分之一。鉴于违约金按2970000元的日万分之一计付至今，金额已远超百分之一，故被告因向原告支付的逾期办证违约金为29700元。对原告主张逾期办证违约金超出29700元的部分，本院不予支持。 协助商品房购买人办理房屋所有权及土地使用权登记，是开发商的法定义务。鉴于目前已实行不动产权统一登记，办理不动产权证书，不再分别办理房屋所有权证和土地使用权证，因此，被告应协助原告办理不动产权证书。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、限被告海南博鳌投资控股有限公司在本判决生效之日起三十日内协助原告王某1办理位于琼海市××镇龙潭岭A-37(幢)1+2(层)A-37号房的不动产权证书。 二、限被告海南博鳌投资控股有限公司在本判决生效之日起十日内向原告王某1支付逾期办证违约金29700元。 三、驳回原告王某1的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5576元，由原告王某1承担4995元，被告海南博鳌投资控股有限公司承担581元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  祁永芳 审 判 员  陈宏友 人民陪审员  许德秋 二〇一九年十一月十五日 法官 助理  梁 茵 书记员  王彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。