广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初6022号原告：广州市房屋安全管理所，住所地：广州市越秀区中山四路246号信德商务大厦四楼。法定代表人：蒋祖生，职务：所长。委托代理人：胡颖怡，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：何继义，广东广信君达律师事务所实习人员。被告：麦裕东，男，1967年6月15日出生，汉族，身份证住址：广州市荔湾区，现住广州市荔湾区。委托代理人：黄智晖，广东明境律师事务所律师。原告广州市房屋安全管理所诉被告麦裕东房屋租赁合同纠纷一案，本案于2019年7月19日立案受理后，由审判员侯炜邦适用简易程序公开开庭进行审理。原告广州市房屋安全管理所委托诉讼代理人胡颖怡，被告麦裕东及委托代理人黄智晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市房屋安全管理所诉讼请求：一、判令解除原告与被告关于广州市荔湾区××大道××路××702房的房屋租赁关系。二、判令被告及其同住人立即搬出广州市荔湾区××大道××路××702房，并将该房屋交还原告。三、判令被告向原告支付房屋占用费，占用费参照市场租金按每月人民币863.42元计算，从2019年7月1日起计算至被告实际交还房屋给原告之日止。四、判令被告向原告支付逾期退房违约金，违约金参照房屋占用费按每月人民币863.42元计算，从2019年8月1日起计算至被告实际交还房屋给原告之日止。五、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告系负责公房管理的事业单位，坐落于广州市荔湾区××大道××路××702房的房屋（下称“案涉房屋”）系原广州市国土资源和房屋管理局委托原告接管的直管公房，原告于2008年8月1日接管。2015年11月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：原告将案涉房屋出租给被告作住宅用途使用；使用面积37.54平方米；租赁期限为自2015年11月1日起至2017年10月31日止；每月租金为人民币157.30元；本人或共同居住的人员没有自由产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回甲方，逾期不交回的，视为乙方违约。租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。上述合同约定的租赁期限届满后，被告继续使用案涉房屋并向原告支付租金，原告亦继续收取租金，原告与被告形成不定期租赁关系，原告可以随时要求解除合同。原告核查发现，被告及配偶名下登记有共有产权房屋（建筑面积：69.3513平方米），根据合同约定及《广东省公有房产管理办法》第十一条“住宅分配的对象，主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户，各单位对住宅分配要实行民主分房，接受群众监督”的规定，被告已不符合公房出租对象的条件。2019年3月22日，广东广信君达律师事务所受原告委托作出律师函，原告向被告邮寄该律师函，提出与被告解除关于案涉房屋的租赁关系，并要求被告在收到律师函之日起十五日内搬出、腾空案涉房屋并将案涉房屋交还原告。被告于2019年3月28日签收邮件，但被告至今仍未搬出案涉房屋。根据《国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意见的通知》（国发〔1998〕34号）第四条“四、积极稳妥地推进公有住房租金改革，加快实现住房商品化……对多占住房应退未退的，实行市场租金……”的规定，被告逾期占用案涉房屋应按照市场租金标准向原告支付房屋占用费。《广州市住房和城乡建设局关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》（穗建规字〔2019〕1号）第三条规定，市场租金标准按房屋租赁管理部门最新公布的房屋租金参考价计收。根据广州市房地产租赁管理所2019年3月5日公布的2018年广州市房屋租金参考价，案涉房屋的市场租金参考价为每月人民币863.42元。被告麦裕东辩称：一、关于被告取得案涉房屋广州市荔湾区××大道××路××702房屋居住使用权的历史原因、过程。被告父亲自上世纪六、七十年代起，即租住位于原广州市荔湾区永康里18号地下属于华侨私房的房屋。1992-1993年期间，广州市广协房地产开发有限公司（下称“广协公司”）因项目建设需要而拆迁被告居住使用的永康里房屋，故双方于1993年签订《房屋拆迁安置协议》，约定被告迁出永康里房屋，广协公司安排位于荔××区××路环翠园房屋给被告作永迁居住使用。后来经双方协商，2006年，广协公司安排自有的位于荔湾区××大道××路××702房屋（即本案案涉房屋）给被告作永迁居住使用。另外，广协公司工作人员告知被告，因702房屋的使用面积为37.54平方米，但是被告原居住的永康里房屋面积只有10多平方米，故此要求被告以接近2000元/平方米来购买超大面积的“使用权”，为此被告于2006年11月25日向广协公司缴交了32460元作该购买超大面积的“使用权”的款项。该意思表示也已在上述《房屋拆迁安置协议书》中第七条款“其他事项”第3点中予以明确，即“乙方同意以32460元购买超大面积的使用权”。随后，被告一家入住本案涉案房屋。2015年期间，原告通知被告，要求与被告签订涉案房屋的《广州市直管房（住宅）租赁合同》，当时被告已向原告提出计租面积不应是37.54平方米，因为被告已购买了“超大面积使用权”，并向其提交了与广协公司签订的《房屋拆迁安置协议书》及32460元的缴款单据。但相关原告工作人员没有理会，依然按37.54平方米计租，并每月在被告交租银行帐户上扣缴157.3元作租金。二、被告购买了涉案房屋的“超大面积使用权”，与原告租赁合同的计租面积仅应涉及房屋的部分，故此被告仍有权在涉案房屋居住使用，原告应尊重上述拆迁历史、过程，本案房屋是历史遗留问题。但是，本着从解决问题的角度出发，被告愿意与原告就本案涉案房屋问题进行协商解决，具体解决方案双方可共同联系探讨。经审理查明：广州市荔湾区××大道××路××702房是广州市国土资源和房屋管理局委托原告代管的房屋。2015年11月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，合同约定：乙方承租该房屋面积37.54平方米作住宅用途，租赁期限从2015年11月1日起至2017年10月31日止，月租金157.30元；本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方。租赁期届满，甲方与乙方未续订合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取违约金。合同签订后，原告依约将上述房屋交给被告使用。合同期满后，原、被告双方没有续签讼争房屋租赁合同，被告继续使用讼争房屋，并向原告支付租金至2019年8月止。原告经调查发现被告拥有自有产权房屋，2019年3月22日通过委托律师事务所向被告发出《律师函》，通知被告自《律师函》送达给被告时起，解除与被告房屋租赁关系并在十五日内将讼争房屋交还给原告并结清费用。但被告没有按原告发出的《律师函》履行义务，原告遂向本院提起诉讼。2019年7月30日，本院送达起诉状副本给被告。另查，被告与麦卫娟在白云区穗和东二街4号XXX房共有经济适用房。被告确认与麦卫娟共有上述房屋。另查，广州市住房和城乡建设局穗建规字（2019）1号《关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》第二条成本租金：为每平方米15.50元。被告向本院提交《房屋租赁合约》、广东省税务局工商税收通用完税证、《房屋拆迁安置协议书（2006）》、拆迁补偿发款收据、收款收据、广州市房屋安全管理所房屋租赁通用机打发票联等证据，拟证明被告对被诉的房屋拥有合法使用权。原告对《房屋租赁合约》、广东省税务局工商税收通用完税证、《房屋拆迁安置协议书（2006）》、拆迁补偿发款收据、收款收据的真实性、合法性无法确认，关联性与本案无关。本院认为：原、被告签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。按约定，双方当事人的租赁合同已于2017年10月31日届满。依《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，原、被告从2017年11月1日起并没有续签合同，被告继续使用案涉房屋并交租，原告收取租金且未提异议，双方一直按原租赁合同的有关内容履行，因此双方形成不定期租赁关系。现被告名下拥有自有产权房，原告以此为由，请求解除双方不定期租赁关系，有合同依据，本院予以支持。被告在2019年7月30日收到本院依法送达的起诉状副本，本院确定原告解除租赁合同关系的诉求已于此时实际到达被告，因此，确定双方的租赁合同关系在2019年7月30日起解除。租赁关系解除后，被告及同住人员应当将房屋腾空交还给原告，但应给予被告合理的搬迁期限，本院酌定被告的搬迁期限为一个月。被告答辩认为其向原拆迁旧房屋的拆迁单位支付购买超面积使用费，其对涉案房屋拥有永久使用权。因原告是基于与被告签订涉案房屋租赁合同而提起诉讼，现租赁合同期满，原告有权收回涉案房屋进行管理。至于被告所支付给广州市广协房地产开发有限公司的超面积使用费属另一法律关系，被告应另循途径解决。故被告该答辩意见，本院不予采纳。关于房屋占用费及违约金的计算标准如何确定的问题。原告虽然要求房屋占用费按市场租金标准计算，但该请求不符合合同约定的成本租金计算，本院对此不予采纳。依本案事实，被告已交租至2019年8月，原告要求被告支付2019年8月以前房屋占用费，本院不予支持。被告应自2019年9月起按合同约定，参照《关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》成本租金为每平方米15.50元标准，向原告支付每月房屋占用费581.87元。但需要明确的是，原告本案主张的逾期交房违约金，实际为双方合同解除后被告未腾空并交还房屋的交房违约金，违约金以不超过当月涉案房屋成本租金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十八条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告广州市房屋安全管理所与被告麦裕东关于广州市荔湾区××大道××路××702房的租赁合同关系在2019年7月30日解除。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告麦裕东（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区××大道××路××702房并交还给原告广州市房屋安全管理所。三、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告麦裕东支付2019年9月1日至被告麦裕东（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区××大道××路××702房之日止的房屋占用费（按每月581.87元计算）给原告广州市房屋安全管理所。四、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告麦裕东支付2019年9月1日至被告麦裕东（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区××大道××路××702房之日止逾期交房的违约金（按每月581.87元计算，以不超过当月成本租金581.87元为限）给原告广州市房屋安全管理所。五、驳回原告广州市房屋安全管理所的其它诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告广州市房屋安全管理所负担30元，由被告麦裕东负担20元。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇一九年十一月二十一日书记员  谢绮雯黄嘉琪