浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初5796号 原告杭州钱江新城资产经营管理投资有限公司，住所地浙江省杭州市江干区新业路**华联时代大厦****。 法定代表人黄冰，董事长。 委托代理人黄亮，浙江金道律师事务所律师。 被告杭州贝美文化传媒有限公司，住所，住所地浙江省杭州经济技术开发区万亚名城****div> 法定代表人庞锋。 原告杭州钱江新城资产经营管理投资有限公司为与被告杭州贝美文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一案，诉请判令：一、原被告于2018年3月6日就杭州市江干区东港嘉苑三区底商26、27、28号房屋签订的《房屋租赁合同》、2018年7月1日签订的《补充协议》自2019年5月6日起解除，原告没收被告履约保证金118986元；二、被告立即将坐落于杭州市江干区东港嘉苑三区底商26、27、28号658.55平方米的房屋腾空并交还给原告；三、被告立即向原告支付租金人民币499732元、补缴租金人民币118986元、违约金37170.56元（2019年5月6日前的违约金为30983.38元，自2019年5月7日起每天的违约金以618718元的千分之一计算至款项全部付清之日止，暂算至2019年的5月16日止）以及自2019年5月12日起按月租金104110.83元标准计算的占有使用费，合计人民币655888.56元。本院于2019年6月13日受理后，依法组成合议庭，于2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告杭州钱江新城资产经营管理投资有限公司委托代理人黄亮到庭参加诉讼。被告杭州贝美文化传媒有限公司因本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 经审理查明：2018年3月16日原告、被告、案外人杭州市城东新城建设投资有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：东港嘉苑三区底商26、27、28号房屋所有权人杭州市城东新城建设投资有限公司委托原告代为租赁给被告，由原告作为出租人与被告签署租赁合同并履行相关权利义务，租金由被告直接支付给案外人。物业建筑面积为658.55平方米，该面积为证前实际面积，证载面积与实际面积不符的，仍以实际面积作为计算租金标准。租赁期限四年，自2018年3月20日至2022年3月19日止（装修期自2018年3月20日至2018年6月19日）；若因被告原因本合同提前解除或终止的，应补缴装修期减免优惠租金118986元。租金标准：2018年3月20日至2019年3月19日为356952元；2019年3月20日至2020年3月19日为499732元；2020年3月20日至2021年3月19日为524719元等。付款方式：租金先付后用，第一期租金在2018年3月19日前支付给杭州产权交易所，其余租赁费用在上个付费周期届满前15天由被告支付给案外人杭州城东新城建设投资有限公司。履约保证金118986元、装修保证金118986元，合同签订后5个工作日内向原告支付；被告违反本合同约定，原告有权不予返还履约保证金或直接从该保证金中扣除相关费用；租赁期内，被告有违约行为的，拒不执行的，原告有权直接用履约保证金抵扣，被告应在接到抵扣通知的10个工作日内补足并存放于案外人处。合同提前解除的，被告应在终止之日起5个工作日内交还物业；逾期交还的，被告应按交还物业前最后一个月的租金标准向原告支付2.5倍占有使用费，同时原告有权没收保证金。被告连续3个月未足额或按时支付租金等费用或被告未支付租金等费用的金额累积达到或超过3个月的基本租金的，原告有权解除合同。被告逾期支付租金等费用的，除按本合同约定承担相应违约责任外，还应当自逾期之日起按应付未付款项的0.4%标准向原告支付违约金。 2018年7月1日，原告、被告、案外人杭州市城东新城建设投资有限公司签订补充协议，约定：案外人杭州市城东新城建设投资有限公司将其在《房屋租赁合同》项下的权利义务全部转让予原告；因履行协议均按《房屋租赁合同》所示地址发送，由邮政EMS传送，则于送达时（包括拒收）视为正式送交。 合同签订后，原被告均依约履行。但被告未依约于2019年3月5日前向原告支付2019年3月20日至2020年3月19日租赁期间的租金499732元。原告于2019年4月1日向被告发送律师函，限期于4月5日前向原告支付当期租金，但无果。 2019年5月5日，原告向被告通过EMS寄送解除租赁合同通知书，邮件收件人为《房屋租赁合同》指定的杨柳、地址为《、地址为《房屋租赁合同》约定的杭州滨江区华荣时代大厦**1、自2019年5月6日起，解除上述《房屋租赁合同》及《补充协议》；2、按约定支付房屋租金、补缴租金、违约金、占有使用费及其他相关费用直至房屋腾空之日；3、限期2019年5月11日前按合同约定腾空并交还承租房屋等。函件于2019年5月7日被签收。 2019年5月8日，原告委托律师再次向被告通过EMS寄送律师函，内容为：自2019年5月6日起，《房屋租赁合同》已依法解除；限期5月11日前付清租金等费用、腾空并交还租赁房屋。 上述事实，有原告提交并经当庭质证的房屋租赁合同、补充协议、律师函、邮寄凭证、解除租赁合同通知书等证据证实。 本院认为：原告、被告及案外人杭州市城东新城建设投资有限公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。根据补充协议，案外人杭州市城东新城建设投资有限公司已将《房屋租赁合同》项下的权利义务全部转让给原告，《房屋租赁合同》、《补充协议》的签约主体应认定原被告。 依合同约定，被告应于上期付费周期届满15天前即2019年3月5日前向原告支付第二期即2019年3月20日至2020年3月19日的租金，被告未依约支付，经原告催告仍未支付，业已超过三个月，原告依约享有单方解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告邮寄的解除租赁合同通知书到达被告方的时间为2019年5月7日，解除时间应确定为该日，原告诉请合同解除时间为函件中单方载明的2019年5月6日，与法律规定不符，本院予以调整。 依合同约定，原告单方解除协议的，被告应在提前终止之日起5个工作日内交还物业；案涉《房屋租赁合同》《补充协议》解除时间为2019年5月7日，被告依约应在5月13日前将房屋腾空交付原告。原告诉请被告腾空房屋返还物业，具有合同及法律依据，本院予以支持。 依合同约定，被告逾期交还物业的，被告应按交还物业前最后一个月的租金标准向原告支付2.5倍占有使用费，同时原告有权没收保证金。被告未依约将案涉房屋腾空返还给原告，原告主张没收履约保证金具有事实及合同依据，本院予以支持。 依合同约定，若因被告原因本合同提前解除或终止的，应补缴装修期减免优惠租金118986元。案涉《房屋租赁合同》《补充协议》系因被告未支付第二期租金的原因提前解除，原告诉请被告补缴装修期减免优惠租金具有合同依据，本院予以支持。 案涉《房屋租赁合同》《补充协议》解除时间为2019年5月7日，合同解除前，被告应支付的款项性质为租金。自2019年3月20日至2019年5月6日共计48天，租金金额经计算应为66631元。原告主张租金金额为整个租期的金额499732元，欠缺依据，本院不予支持。 合同解除后，被告应支付的款项性质为占有使用费。被告应腾退时间为2019年5月13日，自2019年5月8日至2019年5月13日为被告依约享有的腾退期，该6日的占有使用费应参照正常的日租金标准计算，金额为8329元。 根据合同约定，被告逾期交还物业的，应按交还物业前最后一个月的租金标准向原告支付2.5倍占有使用费。被告应交还物业的时间为2019年5月13日，自2019年5月14日起的占有使用费应按照合同约定的标准计算，但合同约定的2.5倍标准明显过高，在原告已主张没收相当于三个月租金标准的履约保证金的情况下，本院调整为按1.5倍标准计算占有使用费，日占用费金额为2082.22元，实际计算至被告腾空返还物业日为止。 依合同约定，被告逾期支付租金、水费、电费、保证金、物业服务费或公用事业等费用，应当自逾期之日起每天按应付未付款项的0.4%标准向原告支付违约金。原告向被告主张被缴的装修期减免优惠租金118986元的逾期付款违约金，因合同并未对该减租优惠租金的补缴具体时间进行约定，不存在逾期问题；且该款项属于违约责任的性质，并不符合约定的费用范畴，且原告对违约金再主张逾期支付违约金，不具有公平性，本院不予支持。被告应于2019年3月5日支付第二期租金499732元但未支付，构成违约，应向原告承担逾期付款违约金；虽原告已自行将合同约定的日万分之四十的违约金调整为日万分之十，但仍明显过高，本院调整为按日万分之六计算，计算至2019年5月13日计70天的逾期付款违约金为20989元。自2019年5月14日起，因原告已向被告主张占用费的违约责任，对此后的占用费部分再主张逾期付款违约金，明显过高，本院调整为按2019年5月14日前的租金、占用费74960元为基数计算违约金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告杭州钱江新城资产经营管理投资有限公司、被告杭州贝美文化传媒有限公司2018年3月16日签订的《房屋租赁合同》、2018年7月1日签订的《补充协议》于2019年5月7日解除； 二、被告杭州贝美文化传媒有限公司缴付的履约保证金人民币118986元，由原告杭州钱江新城资产经营管理投资有限公司予以没收； 三、被告杭州贝美文化传媒有限公司于本判决生效后十日内将坐落于杭州市江干区东港嘉苑三区底商26号、27号、28号房屋腾空返还给原告杭州钱江新城资产经营管理投资有限公司； 四、被告杭州贝美文化传媒有限公司于本判决生效后十日内支付给原告杭州钱江新城资产经营管理投资有限公司免租期的租金人民币118986元； 五、被告杭州贝美文化传媒有限公司于本判决生效后十日内支付给原告杭州钱江新城资产经营管理投资有限公司截止至2019年5月6日的租金人民币66631元、2019年5月7日至13日的房屋占有使用费人民币8329元、自2019年5月14日起至实际腾退之日止按每日2082.22元标准计的占有使用费； 六、被告杭州贝美文化传媒有限公司于本判决生效后十日内支付给原告杭州钱江新城资产经营管理投资有限公司截止至2019年5月13日的逾期付款违约金人民币20989元以及自2019年5月14日起以79460元为基数按每日万分之六标准计算至实际清偿日止的逾期付款违约金； 七、驳回原告杭州钱江新城资产经营管理投资有限公司其它诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币11549元，财产保全费人民币3799元，合计人民币15348元，原告杭州钱江新城资产经营管理投资有限公司负担人民币8734元，被告杭州贝美文化传媒有限公司负担人民币6614元（原告应于本判决生效十日内向本院申请办理退费手续，被告应于本判决生效后十日内支付至本院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  潘水良 人民陪审员  程俊良 人民陪审员  朱 瑾 二〇一九年十一月十五日 书 记 员  姚 渊