广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂13民初52号 原告：黄艳，女，汉族，1974年7月25日出生，住广西柳州市城中区。 委托诉讼代理人：黄金海，广西万铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘海峰，广西万铭律师事务所律师。 被告：覃乃义，男，壮族，1965年7月3日出生，户籍地广西象州县，现住象州县。 被告：陈玉珍，女，壮族，1966年2月7日出生，户籍地广西象州县，现住象州县，与覃乃义系夫妻关系）。 委托诉讼代理人：陈秀强，男，壮族，1968年7月17日出生，住象州县。系陈玉珍弟弟。 被告：广西鑫隆房地产开发有限责任公司，住所地：象州县象州镇温泉大道（原象桐路出口路段），组织机构代码：561572199。 法定代表人：廖志和，该公司执行董事。 原告黄艳与被告覃乃义、陈玉珍、广西鑫隆房地产开发有限责任公司（以下简称“鑫隆公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年12月5日作出（2017）桂13民初12号民事判决，驳回黄艳诉讼请求。黄艳不服，向广西壮族自治区高级人民法院提出上诉。区高院于2018年6月25日作出（2018）桂民终428号民事裁定，撤销本院（2017）桂13民初12号民事判决，发回本院重新审理。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年12月25日公开开庭进行了审理。原告黄艳的委托诉讼代理人黄金海、刘海峰，被告覃乃义、陈玉珍的委托诉讼代理人陈秀强到庭参加诉讼。广西鑫隆房地产开发有限责任公司（以下简称“鑫隆公司”）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄艳向本院提出诉讼请求：1.撤销来宾市中级人民法院（2017）桂13执异9号执行裁定；2.准许执行被告鑫隆公司所有的位于象州县花苑）2单元706号房屋；3.本案诉讼费用由两被告共同承担。事实与理由：原告和被告鑫隆公司、案外人廖寿忠存在民间借贷纠纷，原告于2016年3月23日向柳州仲裁委员会申请仲裁，仲裁过程中，原告向象州县人民法院提出财产保全申请。2016年6月24日象州县人民法院作出（2016）桂1322财保4号的民事裁定，查封了被告鑫隆公司所有的象州县房屋。后柳州仲裁委员会作出了（2016）柳仲案裁字第021、022号裁决，裁决鑫隆公司对案外人廖寿忠的还款义务承担连带保证责任，裁决生效后，原告即向来宾中院申请强制执行鑫隆公司的上述四套房屋。在执行过程中，来宾中院依法作出了（2016）桂13执46号执行裁定，裁定拍卖鑫隆公司位于象州县花苑）2单元706号房屋，在将要拍卖该房屋时，被告覃乃义、陈玉珍称其已于2015年6月12日与鑫隆公司签订了房屋买卖合同，并且已全部付清房款，一直居住至今，并向来宾中院提出了执行异议。来宾中院受理后，认为覃乃义、陈玉珍的异议成立并于2017年6月8日作出（2017）桂13执异9号执行裁定，中止执行鑫隆公司所有的位于象州县花苑）2单元706号房屋，并解除了相应的查封。原告认为被告覃乃义、陈玉珍提执行异议时所交的证据材料并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，不足以排除强制执行，且被告覃乃义、陈玉珍、被告鑫隆公司双方存在恶意串通妨害执行，损害原告合法权益的可能。同时，来宾中院作出的执异裁定第二项违反了最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的司法解释第三百一十六条规定，不应当解除对诉争房屋的查封。特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定依法提起诉讼，望人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告覃乃义、陈玉珍辩称：其二人与鑫隆公司签订购房买卖合同，因现金支付房款可以享受购房优惠，故其以现金方式支付了全部购房款，鑫隆公司出具了收款收据。其二人购买的房屋用于居住，鑫隆公司交房后于2015年已装修入住至今。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，不应当被法院查封，来宾市中级人民法院作出的执异裁定，认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回原告的起诉。 原告黄艳向本院提交以下证据，以支持其诉讼主张： 1、来宾中院作出的(2017)桂13执异9号执行裁定，证明来宾中院针对被告覃乃义、陈玉珍在执行过程中提出异议所作出的裁定，原告依法在起诉期间提起了执行异议之诉；同时证明该裁定所作出的依据不充分，没有达到法律规定的要求。 2、象州县房地产管理局的查档结果证明书，证明鑫隆公司对诉争的房屋已经于2015年办理了产权证，房屋的产权人是鑫隆公司而不是覃乃义、陈玉珍。 被告覃乃义、陈玉珍质证认为，对第一份证据的真实性、合法性、关联性无异议；对第二份证据的真实性、合法性、关联性无异议，但不同意原告的证明目的，其二人在2015年与鑫隆公司签订了购房合同并支付了购房款，且装修居住至今，没有办理产权证是由于房开的原因，诉争房屋是覃乃义、陈玉珍的。被告鑫隆公司对原告提交的证据没有发表质证意见。 被告覃乃义、陈玉珍向本院提交以下证据，以支持其抗辩理由： 1、商品房买卖合同和收款收据，证明2015年6月12日覃乃义、陈玉珍与鑫隆公司签订购房协议，并于同年6月12日、7月8日、8月11日，分三次交付了全部房款227320元。 2、城南花苑小区（2015年9月1日-2016年8月31日）物业管理费缴费一览表、广西电网有限公司的电费通知单、柳州市享佳物业服务有限公司象州分公司收款收据以及居住照片，证明被告覃乃义、陈玉珍已经实际居住使用诉争房屋二年多时间。 原告黄艳质证认为，对第一份证据的真实性和证明目的不予认可。购房协议是在申请执行以后签订的。交纳的227320元房款是比较大的金额，应该有银行流水凭证或是鑫隆公司的记账凭证作为证明，同时覃乃义、陈玉珍支付227320元房款的行为并不符合双方合同“先办理房产证后交纳房款”的约定。该份证据是虚假的，不能达到覃乃义、陈玉珍的证明目的。对于第二份证据没有异议。被告鑫隆公司对覃乃义、陈玉珍提交的证据没有发表质证意见。 诉讼中，本院依法调取了二份证据： 1.诉争房屋所有权转移登记申请书及房权证。证明诉争房屋所有权已于2015年6月23日转移登记在鑫隆公司名下，并办理了房屋产权登记。 2.查档结果证明书。证明覃乃义、陈玉珍及其未成年儿女名下没有房屋产权登记。 原告黄艳质证认为，对第一份证据的真实性、合法性、关联性无异议，该证据足以证明诉争房屋产权属鑫隆公司所有，覃乃义、陈玉珍所提的执行异议不能成立。对第二份证据的真实性、合法性、关联性无异议，但不能证明覃乃义、陈玉珍在农村没有房子。至于其子女的查档结果，与本案没有关联性。被告覃乃义、陈玉珍对第一份证据证据的合法性、真实性、关联性不予认可。对第二份证据予以认可，认为农村的房子是祖房，其在县城只有诉争房屋用于一家人的居住。被告鑫隆公司对本院调取的证据没有发表质证意见。 本院认证认为：对原告提交的第一份证据，因是本院依职权作出的执行裁定，本院予以确认；对原告提交的第二份证据，因是象州县房地产管理局依职权作出的查档结果证明书，本院予以确认。对被告覃乃义、陈玉珍提交的第一份证据，因商品房买卖合同及收款收据上均加盖有鑫隆公司的公章，虽然原告对商品房买卖合同及覃乃义、陈玉珍支付房款的真实性提出异议，但原告未提出证据支持其反驳，本院对该证据予以采信；对被告覃乃义、陈玉珍提交的第二份证据，原告无异议，本院予以采信。对本院调取的象州县房屋所有权转移登记申请书及查档结果证明书，因是本院从国家机构即象州县房地产管理局调取的文书，本院予以确认。 据以上证据，本院查明并确认以下事实： 2016年7月20日，柳州仲裁委员会作出（2016）柳仲案裁字第022号裁决：（一）被申请人象州县联鸿茧丝有限公司向申请人黄艳偿还借款本金人民币800000元；（二）被申请人象州县联鸿茧丝有限公司向申请人黄艳支付2014年8月9日至2014年10月9日的借款利息人民币103800元；（三）被申请人象州县联鸿茧丝有限公司向申请人黄艳支付2014年10月10日至2016年3月1日的逾期还款利息人民币316400元，2016年3月2日之日起至实际还款之日的逾期还款利息以800000元为本金按月利率2%另行计算；（四）被申请人象州县联鸿茧丝有限公司向申请人黄艳支付为实现债权的费用，即律师代理费人民币24800元，仲裁费人民币15097元，财产保全费人民币5000元，合计人民币44897元；（五）被申请人廖寿忠、覃美桂、广西鑫隆房地产开发有限责任公司对上述（一）、（二）、（三）、（四）项裁决确定的支付义务承担连带保证责任。该案在仲裁过程中，黄艳向象州县人民法院申请财产保全，该院于2016年6月24日作出（2016）桂1322财保4号民事裁定，查封了鑫隆公司所有的位于象州县（产权证号分别为：象房权证象字第××、20××56、20××57、20××61号）。上述裁决发生效力后，黄艳向本院申请执行。本院于2017年3月10日作出（2016）桂13执46号执行裁定：拍卖上述查封的四套房产。裁定作出后，案外人即本案被告覃乃义、陈玉珍对执行提出异议，认为象州县房屋是其从鑫隆公司购买的房屋，法院不应当执行。2017年6月8日，本院作出（2017）桂13执异9号执行裁定：一、中止对（2016）桂13执46号执行裁定书所拍卖的象州县房屋（产权证号：20××56）的执行；（二）解除对象州县房屋（产权证号：20××56）的查封。原告黄艳对此不服，于2017年7月13日诉至本院。 另查明，2015年6月12日，鑫隆公司与覃乃义、陈玉珍签订《商品房买卖合同》，约定覃乃义、陈玉珍购买鑫隆公司开发的位于象州镇××号（即象州城南花苑小区）2单元706号房，总价款227320元。覃乃义、陈玉珍分别于2015年6月12日、7月8日、8月11日以现金方式向鑫隆公司支付购房款2万元、10万元、10.732万元，合计227320元，鑫隆公司出具了收款收据。从2015年至今，覃乃义、陈玉珍一直居住在该房屋，二人名下无其他用于居住的房屋。 还查明，象州县房屋的产权登记在鑫隆公司名下，证号为象房权证字第××号。2016年6月24日、2017年4月25日诉争房屋分别被象州县人民法院、柳州市鱼峰区人民法院查封。 本院认为，本案的争议焦点是被告人覃乃义、陈玉珍是否享有排除强制执行的民事权利，诉争房屋是否应当准许执行的问题。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。参照上述规定，本院围绕争议焦点对有关事项进行审查及评析如下： 关于覃乃义、陈玉珍是否已在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同的问题。经查，2015年6月12日，覃乃义、陈玉珍与鑫隆公司签订的《城南花苑项目象州商品房买卖合同》，约定覃乃义、陈玉珍购买城南花苑2单元706号房，合同总价款227320元。该合同加盖有鑫隆公司的公章及覃乃义、陈玉珍签名，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且该房已交付给二被告实际占有、居住，买卖合同合法有效。2016年6月24日，象州县人民法院根据黄艳财产保全申请，作出（2016）桂1322财保4号民事裁定，查封诉争房屋。虽然黄艳对覃乃义、陈玉珍签订该商品房买卖合同的真实性提出异议，但未能提出证据予以反驳，对其主张该商品房买卖不真实，二被告与鑫隆公司系恶意串通的意见，不予采信。故覃乃义、陈玉珍是在象州县人民法院查封诉争房屋之前已签订了合法有效的书面买卖合同。 关于覃乃义、陈玉珍所购商品房是否用于居住且其名下是否 无其他用于居住的房屋的问题。经查，诉争房屋性质为居住用房，覃乃义、陈玉珍已于2015年入住该房，有物业费、水费、电费单为证，黄艳对此也予以认可。另经本院现场查看及小区物业反映，覃乃义、陈玉珍一家一直居住于该房，小孩也在附近上学，农村老家的房子是祖房。本院调取的查档结果证明亦证实其二人名下无其他房屋产权登记在册。故诉争房屋系覃乃义、陈玉珍所购用于居住，且二人名下无其他用于居住的房屋。 关于覃乃义、陈玉珍支付的价款是否超过合同约定的总价款的百分之五十的问题。经查，覃乃义、陈玉珍签订购房合同后已经于同年以现金方式交纳了全部房款227320元，鑫隆公司出具了加盖公章的收款收据，并交付诉争房屋给覃乃义、陈玉珍装修入住至今。在覃乃义、陈玉珍提供收款收据证实已支付全部房款，鑫隆公司未提出异议且房款数额不大的前提下，黄艳主张覃乃义、陈玉珍未真实交付购房款，要求对方进一步提供付款详细情况的证据，应提供初步证据证明，不能仅凭怀疑购房人现金支付购房款不真实，就否认覃乃义、陈玉珍已经支付购房款的事实。故覃乃义、陈玉珍支付房款的行为满足上述司法解释规定的第三项情形。 综上，覃乃义、陈玉珍提供的证据足以证实其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，就诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。黄艳对诉争房屋申请执行的请求不成立，不准许对诉争房屋继续执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决如下： 驳回原告黄艳的诉讼请求。 本案案件受理费4710元，由原告黄艳负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。 审判长  宋曾丽 审判员  成 靖 审判员  覃学敏 二〇一九年十一月二十九日 书记员  吴雪梅 附相关法律法条： 《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房 地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法>的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。