河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民终4613号 上诉人（原审被告）：陈艳梅，女，1974年4月16日出生，汉族，现住河北省大厂回族自治县。 委托诉讼代理人：陈艳伟（系陈艳梅之弟），住河北省大厂回族自治县。 被上诉人（原审原告）：廊坊金铮房地产开发有限公司，住所地河北省大厂回族自治县夏安线大厂段（西环）。 法定代表人：丁鹏，经理。 委托诉讼代理人：康长江，河北新新律师事务所律师。 上诉人陈艳梅因与被上诉人廊坊金铮房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028民初939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈艳梅上诉请求：一、撤销河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028民初第939号民事判决，依法重审或改判；二、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担；三、增加中国建设银行大厂支行为共同被上诉人，撤销《个人住房贷款合同》。事实和理由：第一、2016年8月19日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》后，按照约定支付首付款198894元，余款450000元以贷款方式由中国建设银行大厂支行一次性拨付。上诉人已向被上诉人支付了全部购房款，被上诉人也按照合同约定于2018年8月27日将涉案房屋交付。双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》已履行完毕。第二、上诉人与中国建设银行大厂支行签订的《个人住房借款合同》至今未解除，上诉人怠于支付按揭款，对中国建设银行大厂支行构成违约，不能作为被上诉人要求解除合同的依据。第三，被上诉人与中国建设银行大厂支行签订的担保合同确定的是被上诉人与中国建设银行大厂支行之间的关系。被上诉人履行了担保义务后，可依法向上诉人追偿。涉案房屋至今价值已涨了二倍，解除合同对上诉人有失公平。另外，涉案房屋在其向中国建设银行大厂支行贷款中予以抵押，现仍在抵押期间，被上诉人无权收回该房屋。第四，增加中国建设银行大厂支行为共同的被上诉人，撤销上诉人与其签订的《个人住房借款合同》。综上所述，请求法院支持上诉人的上诉请求。 廊坊金铮房地产开发有限公司答辩称，陈艳梅与其签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》，在《补充协议》明确约定了被上诉人为上诉人的贷款提供阶段性保证，如果上诉人不按时还贷，银行扣划被上诉人款项时，被上诉人有权解除双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》。这是经过双方签字按手印确认的内容，不违反强制性的法律规定。所以原审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。 廊坊金铮房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：一、请求判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并判令被告协助原告办理解除网签合同手续；二、请求判决嘉怡丽都小区第0001幢01单元5层0505号房屋归原告所有，并判决被告于《商品房买卖合同》解除后10日内腾退房屋；三、请求判决被告承担违约责任；四、请求判决诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年1月18日，原告与中国建设银行大厂支行签订《商品房销售贷款合作协议书》，该协议书第三条约定中国建设银行大厂支行承诺对购买本协议第二条所确认的商品房（即嘉怡丽都）的全部购房人提供最高额为25000万元的住房抵押贷款，每一单笔贷款不得超过所购买住房全部价款的75%，最长贷款期限30年。协议第四条第四款约定原告同意在中国建设银行大厂支行承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及中国建设银行大厂支行实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用等）；并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从中国建设银行大厂支行与借款人签订的借款合同生效之日起，至原告为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交中国建设银行大厂支行保管之日止。第五款约定原告同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，中国建设银行大厂支行可从原告在中国建设银行大厂支行开立的存款账户中直接扣划。同日，原告与中国建设银行大厂支行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，该合同约定原告为因购置坐落于北新街北侧、荣昌路西侧“嘉怡丽都”项目所属之住房或商业用房房产而与中国建设银行大厂支行发生借贷关系的全部债务人承担最高额连带责任保证。2016年8月19日原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。原告将位于大厂回族自治县房屋卖给被告，单价每平方7131.49元，面积90.99平方米，房产总价款648894元。2018年8月27日双方签订《补充协议》，原房屋建筑面积实测为91.56平方米，房屋总价款调整为652959元。被告交付首付款198840元。2016年8月19日签订的《补充协议》第六条为以贷款方式付款的补偿约定。该条第四款在买受人办理完毕按揭贷款且出卖人为买受人提供阶段性担保责任期间，双方同意遵守以下约定：（1）若买受人未能按期向贷款银行偿还任何贷款本息，导致出卖人按照银行的要求承担担保责任。代买售人向银行偿还已到期贷款本息及违约金，滞纳金等的，则买售人应在出卖人催缴通知书送达买受人之日起5日内，将出卖人代其向银行偿还的全部款项支付给出卖人。自出卖人代买受人还款之日起至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于出卖人代付全部款项5‰的违约金，直至偿还为止。同时如该商品房尚未交付的出卖人有权相应推迟房屋交付时间，而无需承担逾期交房的违约责任。且自商品房买卖合同约定的该商品房交付期限届满时，该商品房相关风险及物业费等转由买受人承担。该商品房已经交付的出卖人有权按本合同签订时的单价收回该商品房另行处理。处理款优先支付借款合同全部提前到期的银行贷款本息以及出卖人替其或提前偿还的本息等以及其他各项损失。余额返还买受人。（2）若买受人欠付按揭贷款并导致银行要求出卖人垫付相应款项或银行宣布贷款提前到期，或银行要求解除与买受人签订的借款合同，则出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，出卖人依据前述规定单方解除《商品房买卖合同》的，除执行本条（1）中的约定外，买受人还应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为其他损失的计算方法。出卖人已经实际支付的全部交易税费，均由买受人承担。出卖人扣除上述税费、违约金款项后，并在买受人配合出卖人办理完毕《商品房买卖合同》网签备案等相关注销手续以后退还买受人已付的购房款（不计利息）。如果买受人已经接受该房屋的，则买受人须在《商品房买卖合同》解除后10日内将该房屋腾空，恢复原状后交还给出卖人。如买受人逾期腾空该房屋的，则买售人还需按逾期腾空天数每日按该商品房总成交款1‰的标准向出卖人支付房屋使用费。买受人逾期未归还商品房的，出卖人有权顺延向买受人退还已付房款余额、违约金和利息。上述房屋房屋使用费的约定和支付，不影响双方根据合同约定和法律规定行使其他合同权利和承担其他合同义务。（3）如商品房买卖合同解除，出卖人需退还购房款的，则出卖人有权在买受人已付款中扣除相应款项后退还给买受人。将买受人按揭贷款全部本息等直接支付给银行，已解除房屋抵押。2016年9月29日，被告与中国建设银行大厂支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，被告自中国建设银行大厂支行按揭贷款450000元，贷款期限为300个月（自2016年9月29日至2041年9月29日止）。月还款额为2604.5元。该借款合同第三十五条约定本合同担保方式为抵押加最高额保证。保证期间约定为该借款合同生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日至。自2017年1月29日起至2019年1月29日，被告未按按揭借款合同约定按月偿还借款本息19次。2019年2月12日，中国建设银行大厂支行向原告发出履约责任扣款通知，自原告保证金账户扣收被告全部贷款本息及罚息433396.27元。并出具了个人贷款还款凭证和个人贷款结清证明。原告被扣款后，向被告催款，被告未予支付。被告实际偿还借款本息及罚息67862.47元。涉案房屋已于2018年8月交付被告陈艳梅。该房未装修。截止庭审结束，涉案房屋尚未取得房屋所有权证。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行相关的合同义务。房产开发企业为购买其开发建设的商品房购买人的按揭贷款提供阶段性担保责任，已成为商品房买卖过程中的交易惯例，即在商品房未取得所有权证书并办理抵押他项权证之前，银行按揭贷款的保证责任由商品房的出卖人即房产开发企业承担连带担保责任，已保证银行发放的按揭贷款的债权安全。本案被告多次违反合同约定，未按时归还其按揭贷款本息，有失诚信，已构成违约。原告被银行扣划贷款本息后，依照与被告的合同约定，要求解除双方的《商品房买卖合同》并要求被告承担违约责任，并无不当，依法予以支持。被告辩称其与银行签订的《个人住房借款合同》没有原告公司签字或盖章，其与原告的担保关系不成立。被告该主张与事实不符，在原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》中，双方明确约定了按揭贷款支付房款的相关条款，该条款中已明确表述原告为被告的按揭贷款提供阶段性担保，并约定了被告逾期偿还按揭贷款的处理办法。并且，在被告与中国建设银行大厂支行签订的《个人住房借款合同》中也有明确的担保约定，即抵押加最高额保证。保证合同的意义在于保证，作为出借人也就是银行的债权安全，主要是作为出卖人向银行作出的担保保证，保证合同的对方当事人是按揭贷款的出借人银行，类似按揭贷款的担保人不依靠被告的主观选择。故此，被告的此项主张与事实不符，依法不予支持。被告另抗辩称，其与中国建设银行大厂支行存在抵押贷款关系，涉案房屋已设定抵押，原告无权处分抵押物，无权收回涉案房产。被告该抗辩不成立。抵押权的设立，需要抵押物具有物权权属证书及办理相应的抵押登记，涉案房屋尚未取得房屋所有权证书，无法办理抵押登记。被告与中国建设银行大厂支行的抵押尚未设立。被告该项主张无事实及法律根据，不予支持。按照原告与被告的合同约定，原告有权主张解除涉案的《商品房买卖合同》并主张被告承担违约责任即该商品房总价款10%的违约金，剩余款项退还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第四十一条之规定，判决：一、解除原告廊坊金铮房地产开发有限公司与被告陈艳梅于2016年8月19日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告陈艳梅于本判决生效后七日内配合原告廊坊金铮房地产开发有限公司撤销涉案《商品房买卖合同》网签备案手续；三、被告陈艳梅于本判决生效后七日内将涉案房产交付原告廊坊金铮房地产开发有限公司并支付违约金65296元；四、原告廊坊金铮房地产开发有限公司于本判决生效后七日内退还被告陈艳梅购房款198840元及偿还按揭贷款67862.47元。案件受理费5550元，财产保全费3820元，共计9370元，由被告陈艳梅负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，陈艳梅、廊坊金铮房地产开发有限公司自愿签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》，本院予以确认，双方均应依约履行。双方签订合同的目的是商品房买卖，现陈艳梅已通过首付和贷款的方式全部依约给付购房款，廊坊金铮房地产开发有限公司亦已交付涉案房屋，且《商品房买卖合同》已办理网签备案，故双方合同的权利义务已履行完毕。《补充协议》系廊坊金铮房地产开发有限公司提供的格式合同，廊坊金铮房地产开发有限公司具有合同解除权的格式条款，未提供证据证明已对陈艳梅予以特别说明，故该条款无效。故陈艳梅请求撤销原审解除合同、撤销合同备案判决的上诉请求，本院予以支持。解除权格式条款的无效，不影响《补充协议》其他条款的效力。《补充协议》约定陈艳梅须按时偿还银行贷款，陈艳梅逾期十九期未偿还，存在违约行为，应承担相应的违约责任。根据陈艳梅逾期还款的次数和金额、过错程度等因素，兼顾公平原则，本院酌定陈艳梅给付廊坊金铮房地产开发有限公司违约金100000元。廊坊金铮房地产开发有限公司在本案中未主张陈艳梅返还被中国建设银行大厂分行扣划的款项，本院不予审理，廊坊金铮房地产开发有限公司可另行主张。陈艳梅上诉称追加中国建设银行大厂支行为共同被上诉人，撤销《个人住房贷款合同》的上诉请求，超出本案的审理范围，本院不予支持。 综上所述，陈艳梅的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028民初939号民事判决； 二、陈艳梅于判决生效之日起三日内给付廊坊金铮房地产开发有限公司违约金100000元； 三、驳回廊坊金铮房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5550元，财产保全费3820元，共计9370元，由廊坊金铮房地产开发有限公司负担。二审案件受理费11100元，由陈艳梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘炳辉 审 判 员 王建军 审 判 员 相宪伟 二〇一九年十一月五日 法官助理 张占民 书 记 员 杨涵琳