浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙温民再字第34号抗诉机关：温州市人民检察院。申诉人（原审被告）：徐乐平。委托代理人：戴朝晖。委托代理人：梁建国。被申诉人（原审原告）：温州市金谷房地产开发有限公司。法定代表人：陈骞。委托代理人：牛璞。委托代理人：林莉。申诉人徐乐平因与被申诉人温州市金谷房地产开发有限公司（以下简称：金谷房开）商品房预售合同纠纷一案，不服鹿城区人民法院（2008）温鹿民初字第2208号民事判决，向检察机关申诉。温州市人民检察院于2009年11月2日作出温检民行抗字（2009）150号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2010年2月2日作出（2010）浙温民抗字第56号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。温州市人民检察院指派检察员陈仕泼、徐缨出庭。申诉人徐乐平的委托代理人戴朝晖、梁建国与被申诉人金谷房开的法定代表人陈骞及其委托代理人牛璞、林莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：原、被告于2002年4月4日签订商品房买卖合同一份，约定：被告购买由原告开发的金谷景园F幢702室商品房一套，价格为752032元，交付期限为2003年12月31日前，被告购置房产所产生的登记费用等各项税费及政府规定的物业维修专项资金由被告缴纳。合同还就产权面积、面积确认、付款方式及期限等作了约定。合同订立后，原告依约交付了房屋。2003年12月31日温州市发展计划委员会发函确认，金谷景园建筑面积为43745平方米，物业维修专项资金计收基数：多层为1793万元、高层为4250万元。原告分别于2003年12月31日、2004年6月3日缴纳物业专项维修资金100万元、123.79万元，并依照《温州市住宅小区物业管理暂行办法》的规定暂以开发成本名义入账。2004年10月25日，原告办理了金谷景园产权初始登记，被告购买的金谷景园F幢802室商品房（计建筑面积为142.84平方米）位于高层，金谷景园高层可售面积为30243.22平方米。2004年、2006年间，原告多次向温州市物业维修专项资金管理中心要求收回代缴的维修资金。2007年6月22日温州市物业维修专项资金管理中心发函，明确金谷景园物业专项维修资金由业主承担，原告代收代缴。2007年7月28日、12月14日，原告两次在金谷景园小区内发布通告催缴，因被告拒绝缴纳，原告遂诉至法院。原审判决认为：首先，原、被告签订的商品房预售合同中关于物业维修专项资金由被告缴纳的约定系双方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规强制性规定，依法有效。被告认为该约定违反温州市人民政府的文件规定而主张无效，于法无据，不予支持。原告先行缴纳维修资金后依据《温州市住宅小区物业管理暂行办法》的规定暂以开发成本名义入账，符合当时温州的做法。现管理中心已明确金谷景园维修资金由被告缴纳，原告收回代缴维修资金后的财务账目问题应由税务部门进行处理。物业维修专项资金的缴纳标准，原告按照4%计算符合《温州市关于实施国务院﹤物业管理条例﹥有关问题的通知》的规定，故本案物业维修专项资金应为高层造价（4250万元）乘以4%乘以房屋建筑面积（142.84平方米）再除以高层可销售面积（30243.33平方米），即为8029.04元。其次，双方在合同中虽约定物业维修专项资金由被告缴纳，但对具体缴纳方式并未作出约定。因此原告在缴纳后向管理中心要求退还其代缴款项，管理中心直至2007年6月22日发函明确物业维修专项资金应由原告代收代缴，至此物业维修专项资金的缴纳方式才得以明确。原告依照该文件规定向被告催讨已代缴的款项，其主张并未超过诉讼时效。综上，被告应依约支付原告代为缴纳的物业维修专项资金8029.04元及逾期付款的利息损失。原告最后一次发出催缴通告为2007年12月14日，加上合理宽限期10日，故利息损失应从2007年12月24日开始，按照中国人民银行同期逾期贷款利率计算。遂判决：一、被告徐乐平于判决生效之日起十日内支付原告温州市金谷房地产开发有限公司代缴的物业维修专项资金8029.04元及利息（从2007年12月24日起，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算至判决生效之日止）。二、驳回原告温州市金谷房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73元，由被告徐乐平负担。判决后，双方当事人没有提起上诉，原审判决发生法律效力。之后，徐乐平向检察机关提出申诉。温州市人民检察院抗诉认为：1、金谷房开已将其所缴纳的物业维修资金列入开发成本，并通过销售收入从房价款中得到抵补，事实清楚，证据确凿。首先，有证据证明金谷房开缴纳的物业维修资金已列入开发成本。金谷房开在庭审中出示一本财务账本原件，其中两张记账凭证（2003年12月31日、2004年6月3日）表明，金谷房开在向房管局缴纳两笔物业维修专项资金即100万元和123.79万元后，将该两笔款项均以“开发成本”科目入账。其次，金谷房开将物业维修资金列入开发成本与当时温州市政府规定相符。根据当时有效的2000年10月实施的《温州市住宅小区物业管理暂行办法》第四十六条规定，物业维修专项资金是由开发建设单位按照物价部门核定的建筑安装工程造价的比例缴纳，计入房屋销售收入，计入房屋开发成本。后因国务院颁布《物业管理条例》，为了与该条例相衔接，温州市房管局等六部门联合发布通知，特别规定2003年9月1日前取得商品房预售许可证的项目，按照《温州市住宅小区物业管理暂行办法》的规定执行。本案所涉的金谷景园物业维修专项资金由金谷房开缴纳，计入销售收入，计入开发成本的做法是符合当时的规定和通常做法的，不存在暂以开发成本入账的问题。第三，原审法院以温州市物业维修专项资金管理中心出具的（2007）9号函为依据，认定物业维修专项资金的缴纳主体是错误的。该函的是依据《浙江省物业专项维修资金管理办法》作出，该办法在2007年才颁布，显然不能适用本案的具体情况。而且，管理中心的主要职能在于物业维修专项资金的管理和使用，物业维修资金的缴纳主体取决于双方的约定和法律的规定，管理中心无权决定该资金的缴纳主体和缴纳方式。因此，该函对本案诉争焦点没有证明力，不应予以采纳作为定案依据。综上所述，物业维修专项资金确已计入开发成本，包含在业主的房价款中，建设单位不得再向购房人另行收取，否则就构成重复支付。原审法院支持金谷房开追讨物业维修资金没有事实依据。2、金谷房开的主张已超过诉讼时效，原审法院应驳回其诉讼请求。即使本案的物业维修专项资金应由申诉人缴纳，金谷房开的主张也已超过诉讼时效。因为金谷房开在2004年向主管部门缴纳物业维修资金的同时就已依法取得向申诉人追索的权利，而金谷房开直到2008年才向法院起诉，明显超过了法定的诉讼时效。虽然，双方在合同中未约定物业维修专项资金的缴纳方式，但金谷房开已实际缴纳，因此本案不存在缴纳方式不明确的问题，更不会影响金谷房开实际缴纳后即取得追索的权利。因此，原审法院认定金谷房开的主张未超过诉讼时效，显然与法不符。本院再审过程中，申诉人徐乐平称：赞同抗诉的理由，请求驳回金谷房开的诉讼请求。被申诉人金谷房开辩称：1、抗诉对原审判决断章取义，原审法院并不是依据（2007）9号函认定缴纳物业维修专项资金的缴纳主体，物业维修专项资金的缴纳主体取决于双方的约定和法律的规定。按照1998年建设部、财政部规定的物业维修专项资金管理办法，维修资金缴纳主体是购买人，2000年温州市住宅小区物业管理暂行办法本身就是无效的。抗诉认为原审适用法律错误，但抗诉书中对于原审判决那条法律适用错误却只字未提。2、关于物业维修专项资金有无入账的问题。首先该资金是无法入账的，建设部、财政部明确规定不允许入账，价格管理办法也规定不允许入账；其次合同是2002年签订，物业维修专项资金金额核定时间是2003年，事实上也是无法入账。物业维修专项资金实际上是业主将资金存在物业维修专项资金管理中心，列入成本做账与房价的构成是两回事。业主说我方一直在成本中入账，由于该部分代缴款一直没有解决，故我方收一笔就从成本中退一笔。金谷景园的账一直还没有清算，清算是由税务部门负责的，由其审核是否计入成本。况且我方与申诉人签订的房屋买卖合同已约定，由申诉人（购买方）缴纳物业维修专项资金，而我方仅是根据房管局的规定进行代收代缴。3、因房管局强制规定我方必须先代缴物业维修专项资金，才可以办理房产证。由于业主一直主张其没有委托我方代缴，故我方一直与房管局进行交涉，要求其出具委托书。经过交涉后，房管局出具函并在金谷景园告示，委托我方追缴物业维修专项资金。因此，我方提起诉讼时，并未超过法律规定的诉讼时效。请求依法维持原审判决。本院再审查明，原审判决认定事实正确，双方当事人对原审判决认定事实部分亦无异议。另，在本院再审期间，金谷景园的业主之一陈晴瑶向鹿城区人民法院提起行政诉讼，要求撤销温州市房产管理局下属的物业专项维修资金管理中心于2007年6月22日出具的温物资（2007）9号《关于代收代缴金谷景园物业专项维修资金的函》的行政行为。鹿城区人民法院于2010年6月12日作出（2010）温鹿行初字第234号行政裁定认为：温州市房产管理局下属的物管中心出具的温物资（2007）9号《关于代收代缴金谷景园物业专项维修资金的函》对于确定金谷景园物业专项维修资金的缴纳主体和代收代缴主体并不能产生实质性的影响，故其不属于人民法院行政诉讼受案范围。原告要求撤销该行为的请求不属于行政审判权限范围，其起诉依法应予驳回。遂裁定：驳回原告陈睛瑶的起诉。裁定后，陈睛瑶没有提起上诉。本院再审认为：建设部（1998）213号《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条规定：“商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2－3％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。”2007年4月20日发布的《浙江省物业专项维修资金管理办法》第六条规定：“新建物业首期专项维修资金，由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。交存的标准为当地房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的5%至8%。具体比例由设区的市、县物业主管部门会同同级财政部门根据当地实际和房屋结构类型确定，报经设区的市、县人民政府批准后公布。”、第八条规定：“专项维修资金可以由业主自行交存、建设单位或者物业服务企业代收代交。新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积和本办法第六条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。建设单位应当向购房人说明，并将该内容约定为购房合同条款。对房价中已包含专项维修资金的，建设单位不得再向购房人另行收取。未售出的物业专维修资金由建设单位交存。”建设部、财政部2008年2月1日实施的《住宅专项维修资金管理办法》第七条规定：“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。”、第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”根据以上的规定，物业专项维修资金系由业主交存，新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交，不计入住宅销售收入，建设单位应当向购房人说明，并将该内容约定为购房合同条款。本案申诉人徐乐平与被申诉人金谷房开签订购买商品房合同时，除约定房屋面积、房价款等以外，另明确约定物业专项维修资金由申诉人缴纳，可见购房款中不包含物业专项维修资金。金谷房开代交物业专项维修资金后，按当时有效的《温州市住宅小区物业管理暂行办法》暂计入房屋开发成本的做法，并不能改变物业专项维修资金应由业主交存的规定。原审判决认为金谷房开收回代缴维修资金后的财务账目问题应由税务部门进行处理，是正确的。抗诉认为，原判认定物业维修专项资金的缴纳主体为业主是错误的，物业维修专项资金确已计入开发成本，包含在业主的房价款中，建设单位不得再向购房人另行收取，否则就构成重复支付的理由，不能成立。金谷房开在代缴物业维修专项资金后，于2004年、2006年间多次向温州市房产管理局下属的温州市物业维修资金管理中心要求退还其代缴款项，管理中心直至2007年6月22日发函明确物业维修专项资金由金谷房开代收代缴，金谷房开依据该函规定向申诉人催讨已代缴的物业维修专项资金，故其主张并未超过诉讼时效。抗诉认为被申诉人金谷房开的主张已超过诉讼时效的理由，不能成立。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，抗诉与申诉的理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持鹿城区人民法院（2008）温鹿民初字第2208号民事判决。本案再审受理费73元，由申诉人徐乐平负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  郑洁民审判员  林丽宏审判员  周林环二〇一〇年九月七日书记员  戴华斌