广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1821民初1500号原告：曾美丹，女，1984年10月4日出生，汉族，住广东省从化市。被告：佛冈县富城房地产开发有限公司，住所地：广东省佛冈县石角镇沿江西路北侧，统一社会信用代码：9144182106671619T。法定代表人：宋伟强。委托诉讼代理人：陈淑梅，该公司员工。委托诉讼代理人：罗津晶，广东悦信律师事务所律师。原告曾美丹与被告佛冈县富城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后,依法适用简易程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告曾美丹、被告佛冈县富城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人罗津晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾美丹向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《商品房预售合同》（预售）（合同编号：201704185552725）；2、判令被告自2019年1月1日起至实际取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告并向原告重新送达收房通知书时止，按日向原告支付房屋总价款万分之一的逾期交房违约金［暂计至2019年7月8日（189天）为12784.72元］；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月18日，原告与被告签订了编号为201704185552725的《商品房买卖合同》（预售）（以下简称“《买卖合同》”），约定：被告以总价人民币676440元将预售商品房（地址：佛冈县，以下简称“案涉房屋”）出售给原告，根据《买卖合同》第九条、第十条及第十一条约定，被告应在2018年12月31日前依照买卖合同的有关约定，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的符合约定交付条件的案涉房屋交付给原告，否则需向原告支付逾期交房的违约金，违约金自约定的交房期限届满之次日起至取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告并向原告重新送达收房通知书时止，以原告全部已付房款的万分之一按日计算。《买卖合同》签订后，原告已如约支付全额房款。然而，被告虽曾于2018年12月22日和2019年6月5日两次向原告发出收楼通知书拟交付案涉房屋，但经原告向佛冈县不动产登记中心（以下简称“不动产登记中心”）咨询了解，案涉房屋事实上并未完成竣工验收备案，也没有取得房屋测绘报告，原告于2018年12月31日和2019年6月10日向被告发出拒绝收楼通知函，明确因被告未满足第九条约定条件，拒绝接收案涉房屋。住建局于2019年7月1日、2019年7月8日在佛冈政务网回复，表示富城御景华府商业Ｓ3、住宅Ａ7、Ａ8、Ａ9和地下室项目暂未完成工程竣工验收备案。不动产登记中心于2019年7月8日在佛冈政务网回复，表示未收到富城御景华府商业Ｓ3、住宅Ａ7、Ａ8、Ａ9和地下室项目办理确权的资料，未出具房屋测绘报告。截至起诉之日，案涉房屋仍未办妥竣工验收备案手续也未取得房屋测绘报告。综上所述，原告认为被告违约事实明确，迟延交房损害了原告的利益，且不存在法定及约定的免责事由，应按照《买卖合同》的约定承担违约责任。原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼。被告佛冈县富城房地产开发有限公司辩称：一、同意继续履行合同，涉案房屋已经具备了交楼使用的条件，被答辩人可以收楼并居住。二、涉案房屋已经具备交楼使用条件，并通知对方被答辩人收楼，答辩人并未违约，故不应支付违约金。1、涉案房屋已具备交楼使用条件。根据《建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。该条款中规定的是“经验收合格”，而并非“经验收合格备案”才能交付，也没有规定必须取得《竣工验收备案表》才符合交房条件，所以，只要商品房符合国家法律法规对于商品房交付的强制性规定，比如规划、消防、人防、环保等专项验收，那么即使没有取得《竣工验收备案表》也是可以交房的。答辩人与被答辩人双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，是从房管局下载的格式合同，合同约定的竣工验收备案，仅仅是行政管理机关对建设单位实施管理的一种行政行为。实际上，涉案项目1期包含S3商铺、住宅A7、A8、A9及地下室，已有竣工验收报告、质量监督报告、消防验收合格证明，现上述报告均足以证明房屋竣工验收及其质量符合标准，已经达到交楼使用的条件，可以交付给业主使用。2、答辩人无法及时收取竣工验收备案证明文件，是因不可抗拒的客观原因所造成，希望法庭可以结合具体情况，体谅现实中答辩人的困难。首先，当初拍卖土地的事实，储备局承诺会在一个月内开通建筑工地北面的路，即南广路，而该路就是本案涉案房屋施工的主要通道，但时至今日已经五年多了，该道路问题依然没有解决，村民认为该路是村道，不包括在拍卖土地范围内，故多次阻扰被告进行施工，严重耽误了工程工期，导致无法竣工；第二、一期地下停车场和二期的地下停车场是相通相连在一期的，整体报建则需要整体验收，一期项目包括商铺、住宅及地下室早已顺利竣工，也综合验收了，但二期的地下室未能竣工，导致无法完成备案手续。第三、因住建局改革的问题，至今未明确由哪个部门负责消防验收工作，二期地下停车场的规划已经验收，但消防验收工程无法进行，造成无法竣工并拖延至今。综上所述，因客观原因，答辩人不得不造成了一定工期的延误，但最终涉案房屋已经通过竣工验收，取得了《建设工程质量监督报告》以及《建设工程消防验收意见书》，具备了交付使用的条件了，答辩人无故拒不收楼，应由其承担由此产生的不利后果。原告曾美丹围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：证据1、身份证；证据2、快递单、拒绝收楼及更换邮寄地址的通知函；证据3、佛冈县政府门户网站截图；证据4税收完税证、发票；证据5、《商品房买卖合同（预售）》。被告佛冈县富城房地产开发有限公司针对其辩解向本院提交的证据有：证据1、《建设工程质量（子单位）监督报告》、单位（子单位）工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、《规划条件核实合格证》2018-16、2019-02；证据2、收楼通知、快递单。本院经审理认定事实如下：被告佛冈县富城房地产开发有限公司是佛冈县石角镇沿江西路16号富城御景华府商住区的开发商，于2013年4月26日注册成立。2017年4月18日，原告曾美丹（买受人）与被告佛冈县富城房地产开发有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201704185552725，以下简称合同）约定：原告向被告购买佛冈县，总房价为676440元；付款方式：首期206440元于2016年4月20日前支付，余款470000元办理银行按揭贷款支付；商品房交付条件：该商品房交付时应符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2、该商品房已取得房屋测绘报告；交付时间和手续（十一条）：（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的赶时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。……交付房屋时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收房屋；逾期交付责任（第十二条）：逾期超过180日后，买受人有权解除合同……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。签订合同后，原告按约定付清了购房款676440元给被告，并缴交了相关税款。被告未按约定交付时间将符合约定交付条件的房屋交付给原告使用。涉案房屋工程于2019年4月3日经竣工验收合格，至今没有在当地建设行政主管单门办理工程竣工验收备案。2019年6月5日，原告收到被告的收楼通知书，但认为涉案房屋被告未办理工程竣工验收备案，不符合约定的房屋交付条件，拒绝收楼。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告曾美丹与被告自愿签订的《商品房买卖合同（预售）》，双方的意思表示真实，内容没有违反法律、法规的规定，是合法有效的合同，双方当事人均应依约自觉履行。根据双方当事人的陈述，本案主要的争议焦点为双方对合同约定房屋的交付标准“该商品房已经办理工程竣工验收备案”的理解存在分歧。被告认为，涉案的商品房已经验收合格，已具备交付使用的条件。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案双方交易的标的物为房屋，房屋的质量不仅影响居住人的生活质量，甚至关系到居住人的人身安全。但对于商品房的质量问题，买受人自身难以做出判断，故合同约定交付标准主要的目的是保障商品房的质量。按照商品房验收的程序，商品房经建设单位组织设计、施工、勘察、监理等单位验收合格后，还要经过有关质量的检测和功能性试验，以及取得规划、消防、环保等部门的许可方能通过验收备案。由此可见，验收备案并非简单的登记行为，而是主管机关保障房屋质量的重要手段，从这个角度出发，商品房交付的条件应理解为经验收备案。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。此外，广东省建设厅作为本地商品房验收的主管机关，其在《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》明确表示商品房验收合格是指商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，该回复再次印证了涉案合同预定的“该商品房经验收合格”应当理解为经竣工验收备案。因此，合同约定房屋的交付标准为“该商品房已经办理工程竣工验收备案”，是符合相关规定的。关于原告的诉讼请求：1、请求继续履行合同。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是合法有效的合同，双方应履行各自的义务。原告已履行付款义务，被告未按合同约定履行交付房屋的义务，请求继续履行合同，有事实和法律依据，本院予以支持。2、被告自2019年1月1日起至实际取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告并向原告送达收房通知书时止，按日向原告支付房屋总价款万分之一的逾期交房违约金[暂计至2019年7月8日（189天）为12784.72元]。原告已按约定支付购房款676440元给被告，履行了付款义务。被告未于合同约定于2018年12月31日前将经验收合格的房屋交付给原告，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，应按合同约定支付违约金给原告。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定及双方在《商品房买卖合同》第十一条“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的赶时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。”和第十二条“逾期超过180日后，买受人有权解除合同……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”的约定，逾期交房违约金应从约定的交付期限届满次日（2019年1月1日）起计算至被告在建设行政主管部门办理了竣工验收备案，并将房屋交付的书面通知送达原告之日止。其中，2019年1月1日起暂计至2019年7月8日（189天）的违约金为12784.72元（676440元×0.01%×189），此后的违约金按约定另计。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告曾美丹与被告佛冈县富城房地产开发有限公司继续履行于2017年4月18日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201704185552725）；二、被告佛冈县富城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付逾期交房违约金12784.72元（暂计至2019年7月8日，2019年7月9日起的逾期交房违约金，按总房价款676440元每日0.01%的标准计算至被告在建设行政主管部门办理了竣工验收备案手续后将房屋交付的书面通知送达原告之日止）给原告曾美丹；三、驳回原告曾美丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元，减半收取60元，由被告佛冈县富城房地产开发有限公司负担。原告曾美丹可在本判决生效后向本院申请退回其预交的受理费60元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  刘永红二〇一九年十一月二十九日书记员  黄丹鸿申请执行告知：本判决生效后，被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：44×××51开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附引用有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。