山东省青岛市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）鲁02行初152号 原告彭倩。 被告青岛市市北区人民政府。 法定代表人杨旭东，区长。 出庭负责人徐辉，青岛市市北区司法局副局长。 委托代理人李宏鑫，青岛市市北区人民政府xxx路街道办事处工作人员。 委托代理人邓雨明，山东博论律师事务所律师。 原告彭倩不服被告青岛市市北区人民政府作出的青北补决字[2018]492号《房屋征收补偿决定书》，于2019年5月29日向本院提起行政诉讼。本院于2019年6月3日立案后，依法向被告送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书。本院依法组成合议庭，于2019年7月18日公开开庭审理了本案。原告彭倩，被告青岛市市北区人民政府的出庭负责人徐辉及委托代理人李宏鑫、邓雨明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭倩起诉称，2018年11月30日，被告针对原告位于青岛市××路××楼106户房屋作出《征收补偿决定书》，该房屋是原告的合法财产，受法律保护。被告在征收原告房屋过程中，存在大量的违法行为，主要表现为：一、被告实施的征收行为实体与程序均违法。1.被告未取得建设项目立项批复、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、建设工程规划许可等前置行政行为的法律文件；2.被告征收行为不符合国民经济和社会发展规划、土地利用整体规划、城乡规划和专项规划；3.被告征收行为不符合公共利益需要，棚户区改造无法律依据；4.被告实施征收行为前未进行社会稳定风险评估；5.本次征收涉及被征收人数量较多，被告实施征收行为前未经政府常务会议讨论决定；6.被告实施征收行为前未做到征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用；7.《房屋征收补偿安置方案》(草案)征求公众意见的期限未满30日，未公布征求意见情况和根据被征收人意见修改的情况，未召开听证会听取被征收人和公众意见。二、被告作出征收补偿决定实体与程序均违法。1.房屋补偿价格过低，违背应按类似房地产市场价进行评估的法律规定，显失公平。2.原告房屋系门头房，原告长期在该房屋从事经营活动，被告给予的补偿价格明显过低。3.被告违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第二款的规定，未向原告提供改建地段或者就近地段的房屋。4.被告违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第二款的规定，补偿决定并未包括该条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项，特别是未明确用于产权调换房屋的具体地点和面积、价格。5.《征收补偿决定书》没有按照《征收补偿方案》的内容作出且未在房屋征收范围内予以公告，《房屋征收补偿决定书》未依照法定程序和方式送达原告。6.被告评估程序违法。(1)被告未将房地产评估机构名录予以公布。(2)被告房屋征收部门未与原告等被征收人协商确定评估机构。(3)评估前，被告房屋征收部门未对房屋征收范围内原告等房屋组织调查登记并将调查结果进行公布。(4)分户评估报告未送达原告，损害原告的知情权、评估异议复核权及要求重新评估的权利。7.被告房屋征收部门并未就补偿协议进行“多次协商”，而是拒绝与原告协商，作出《征收补偿决定书》前，未听取原告的陈述。综上，原告认为被告征收补偿决定是在违法征收前提下作出的违法行政行为，明显违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律法规的规定，故为维护原告的合法权益，特根据《中华人民共和国行政诉讼法》等相关法律法规的规定提起诉讼，请求法院依法判令：一、确认被告青岛市市北区人民政府作出的青北补决字[2018]492号《房屋征收补偿决定书》违法并予以撤销；二、本案诉讼费用由被告负担。 原告向本院提交以下证据： 1.青岛市市北区房产管理二处xxx路房产管理所出具的《面积计算书》及《关于解除市北区××路××楼106户房屋租赁关系的通知》各一份，证明青岛市××路××楼106户系原告彭倩购买并享有相关房屋征收补偿权益。 2.个体工商户营业执照一份、税务登记证一份、孙丰的身份证一份，证明青岛市××路××楼106户一直用于房产中介等经营活动，被告给予的征收补偿数额过低。 3.崔宏敏证明两份，证明原告及崔宏敏当时没有参与评估机构的选定，也没有选过任何房产价格评估机构，被征收居民不同意对18号1号楼进行征收。 被告青岛市市北区人民政府答辩称，一、被告作出的《房屋征收补偿决定书》程序合法。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，经被告研究决定，启动市北区xxx路18号1号楼零星片棚户区改造项目的房屋征收与补偿工作。2017年7月22日，被告作出《房屋征收决定》，同日发布征收公告及补偿方案、奖励办法。在规定的签约期限内，经多次协商，未能与原告签订征收补偿协议，为尽快推进改造项目，被告依法作出《房屋征收补偿决定书》（青北补决字【2018】492号）并依法送达。二、被告作出的《房屋征收补偿决定书》认定事实清楚。1.根据《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条规定：“被征收房屋和补偿房屋的面积以建筑面积计算。被征收房屋的建筑面积，按照以下规定确定：（一）私有房屋以房屋权属证书载明的建筑面积为准”。被征收房屋位于市北区××路××楼106户，房地产权证载明的建筑面积47.17㎡，按照项目方案规定，房屋征收货币补偿款计算公式为：（1）47.17㎡+10㎡=57.17㎡；（2）57.17㎡×23%=13.15㎡；（3）57.17㎡+13.15㎡=70.32㎡；（4）70.32㎡×18375元=1292130元。被告以房屋登记面积作出补偿符合法律规定。2.《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告日。xxx路18号1号楼零星片棚户区改造项目征收决定公告之日为2017年7月22日，被征收房屋的评估报告以此时点作为评估基准日符合法律规定。第十四条规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。从以上规定可以看出，对于房屋的评估价格的基准日时点为房屋征收决定公告之日，评估价格的确定要结合被征收房屋的建筑结构、区位、用途等因素。项目的评估结果是具有专业资质的机构作出的，被告依据该评估结果做出补偿符合法律规定。3.《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第三款规定，旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“征收补偿可以采用房屋补偿方式，也可以采用货币补偿方式。”第二十条规定：“征收房屋实行房屋补偿的，应当根据城市规划和建设项目用途，实行就地或者异地房屋补偿。”该项目安置方式在《房屋征收补偿方案》已经明确，且补偿方案是在征收决定作出前的行政程序，不属于本案的审查范围，方案中第十一条确定的房屋征收补偿方式为货币补偿、异地房屋安置补偿两种补偿方式，被告作出的补偿决定提供了二种补偿方式（货币、异地），其中4处异地房源可以按照选房顺序在剩余的房源中选择，房源均为市北区行政区域管辖范围，充分的保证了原告的居住权和选择权。4.根据《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条规定，被征收房屋的用途，以房屋权属证书的记载为准。被征收房屋市北区××路××楼106户原系公有直管房屋，房屋的《住用房屋租金计算表》载明的房屋用途为住宅，根据项目补偿方案规定，对于“住宅”房屋的补偿，采用异地房屋补偿（住宅）和货币补偿两种补偿方式，原告要求按照非住宅房屋进行补偿没有法律依据，被征收房屋用于经营，被告根据关于贯彻执行《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》的通知及方案规定对其发放停产停业损失，符合法律规定。5.《青岛市主城区棚户区改造房屋征收与补偿办法》第十七条规定，征收从事经营活动的住宅房屋，同时符合以下条件的，被征收人或公房承租人可选择参照非住宅房屋相关规定进行货币补偿，也可选择按照住宅房屋相关规定进行补偿：（一）房屋座落于沿街底层且用于商业或服务业用房的；（二）取得营业执照或税务登记证一年以上，并有纳税记录；（三）房屋所有权证书、营业执照或税务登记证载明的营业地点一致。原告所有的房屋有相关的营业执照及税务登记同时具备上述条件，为此被告参照非住宅房屋的评估价格对申请人作出补偿符合法律规定。同时根据《房屋征收补偿决定书》第一项规定，原告可以在规定时间内，选择房屋补偿方式、货币补偿方式或住宅参照非住宅货币补偿方式，被告分别以住宅的评估价格和非住宅的评估价格作出补偿决定书，充分的保证了原告的选择权。6、根据2013年6月20日实施的青岛市城乡建设委员会《国有土地上房屋征收评估管理办法》第十八条规定：“房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当将拟征收项目的名称、范围、房屋征收评估机构选定方式等相关事项在征收范围内公告，并告知被征收人协商选定房屋征收评估机构的权利和期限，协商期限为15日。”市北区xxx路18号1号楼零星片改造项目在征收项目启动后，在2017年7月22日在征收区域公示了《关于选定xxx路18号1号楼零星片棚户区改造项目房屋征收评估机构的公告》（附评估机构名录），通知被征收居民在15日内协商选定评估机构，在规定期限内，被征收居民因未能协商选评估机构，2013年12月12日在征收区域公示了《关于选定xxx路18号1号楼零星片棚户区改造项目房屋征收评估机构的公告》，通知被征收居民投票选择，最终投票确定了青岛青房房地产评估事务所有限公司承担本项目的评估工作。7.《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，补偿决定应当公平，包括用于产权调换房屋的地点、面积等事项。被告作出的补偿决定提供了二种补偿方式，在原告未在规定期限选择的情况下，提供位于市北区海岸路××楼××单元404户房屋一处，建筑面积76.27平方米（最终以规划部门审批为准），房屋均价为15700元/平方米（最终以不动产登记中心备案价格为准）。因被告提供的安置房屋为期房，在房屋交付后，可按照实测绘面积双方进行结算，房屋征收补偿决定书内容明确，具有可执行、履行的内容。综上，房屋征收补偿决定书作出后依法在征收区域现场公示并依法送达，关于原告主张城乡规划、国土规划、房屋征收补偿方案征求意见等事项属于被告作出征收决定前的行政行为，不属于本案的审查范围。请法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。 被告在法定期限内向本院提交以下证据： 1.房屋征收决定、房屋征收公告、房屋征收补偿方案及奖励办法、关于2017年棚户区改造项目增加异地房源的公告等，证明2017年7月22日，被告决定对市北区xxx路18号1号楼零星片棚户区改造项目实施征收，并予以公告，同时发布补偿方案，奖励办法。 2.关于选定xxx号1号楼零星片棚户区改造项目征收评估机构的公告、关于选择xxx号1号楼零星片棚户区改造项目房地产价格评估机构的公告、关于选定xxx路18号1号楼零星片棚户区改造项目房地产价格评估机构的通知、投票选择评估机构现场见证等材料，证明评估机构选定程序合法。 3.关于解除市北区××路××楼106户房屋租赁关系的通知、住用房屋租金计算表、个体工商户营业执照、税务登记证等，证明被征收房屋产权、使用情况。 4.约谈记录，证明未签订补偿协议的原因。 5.分户评估表4份、送达回证、房地产评估机构资质证书，评估人员资质证明、送达人员身份证明、光盘等，证明评估结果由专业机构作出，被征收房屋征收分户评估表依法送达。 6.提请区政府作出补偿决定的申请，证明房屋征收部门提请答复人作出房屋征收补偿决定书。 7.房屋征收补偿决定书、送达回证、身份证明，证明房屋征收补偿决定依法送达。 8.关于宜昌路31号地块项目安置房屋回购价格的复函，关于海岸路36号项目安置房屋回购价格的复函，证明青岛市棚户区改造工作领导小组办公室根据专家小组及评估机构出具的评估报告确定宜昌路31号地块和海岸路36号项目安置房屋的价格。 9.公示照片一组，证明履行了相关公示义务（征收决定、公告、补偿方案、评估机构选定程序）。 因原告对被告选定涉案评估机构的行为提出异议，为查明案件事实，经本院要求，被告向本院补充提交以下证据： 10.选票20张、青岛市市北区xxx路街道xxx路社区居民委员会出具的《证明》及《情况说明》各一份。 经庭审质证，原告对被告的证据质证如下： 对证据1有异议，按照青岛规定要达到95%居民同意才可以启动征收，原告及邻居至少两家不同意，征收决定达不到条件，不成立。在作征收决定前原告从来没有被摸底调查，没有征求原告的意见。 证据2一楼商户从来没有参与评估机构的选定，评估机构包括后来评估报告都是被告强行制订的评估机构作出，原告不知情。投票证据显示投票有37张，原告根本就没有参加投票，按照被告说法是全楼都去了，但是实际情况是一楼商户没有去。投票方式是无记名投票，看不出来具体投票的情况。无效票也没有说明是什么情况。被告提交照片证据，都是张贴楼道楼栋里面墙角，原告一楼商户不从这里走，原告认为被告没有尽到公示义务。评估的时候也没有入户评估，理由是“因无法入户”，涉案房屋天天营业不可能无法入户。评估价格明显没有参考市场交易价格。涉案房屋靠近中心医院大门和农贸市场，处于xxx路路口，位置好，且原告是双门头经营两个店，评估价格有失公平。评估报告没有依法送达，没有人到原告店里送评估报告，原告只是在xxx路房管所办事遇到拆迁工作人员，拆迁办张主任让原告对类似于补偿协议的文书进行签字，时间大约是2018年9月26日。评估报告送达情况说明称原告收到当面查看，但是xxx路街道办事处原告没有去过，所以这个证据是假的。拆迁办张主任当时还留了原告联系电话，原告的店天天开门，原告本人天天在店里，其没有给原告任何协商答复约谈，也没有打电话，在原告毫不知情的情况下向上级部门申请作出决定，明显是违背了原告的意志。原告房屋是门头房，被告提交的安置房是住宅，对原告没有任何帮助。现在的价格在同类地方连旧房也买不到，原告其实不想拆迁。 对证据3没有异议。 证据4没有正式约谈，是原告在xxx路房管所办事时遇到拆迁办工作人员，聊了两句。当时原告明确表示评估报告不合法，不认可，因为没有人到原告房屋现场评估，评估报告上的日期是假的。评估报告是违法的，不能算依法送达。 证据5材料都没有见过，9月26日谈属于非正式约谈，在此之前从来没有约谈。评估报告早就出来了，价值评估时点是一年前。 证据6作出申请决定之前没有找原告正式约谈过，就9月26日找过原告一次。 证据7决定书应合法，要有合法的送达人，没有出示工作证明，前面都不合法，决定书也不合法。 对证据8没有异议，对原告没有任何帮助。 证据9照片显示确实是18号楼的楼道口，但原告不从这里经过，涉案房屋为门头房，门开在临街的地方。 证据10原告没有收到选票，邻居崔宏敏也没有收到选票，《情况说明》的内容不真实，《证明》内容的真实性予以认可。 被告对原告的证据质证如下： 对证据1没有异议。 对证据2真实性没有异议，也认可被征收房屋用于经营，已经在被征收补偿决定中有所体现，包括在计算补偿的时候计算了停产停业损失和增加了住宅房屋参照非住宅货币补偿方式。 对证据3真实性有异议，证明内容不予认可，不能证明系崔宏敏等本人书写，也不能证明该两人系xxx路××楼106户乙的产权人。 经审查，本院对上述证据认证如下： 被告提交的证据1-6、证据8-9及原告提交的证据1-2内容客观，与本案待证事实相关联，本院予以采纳；原告提交的证据3因无相关的身份证明及产权证明相佐证，本院不予采纳。被告提交的证据7中的房屋征收补偿决定书即本案被诉行政行为，对其真实性予以确认，其合法性是本案的审查内容，证据7中的其他证据内容客观，与本案待证事实相关联，本院予以采纳。 经审理查明： 1、涉案房屋位于青岛市××路××楼106户，系青岛市市北区房产管理二处xxx路房产管理所管理的国有直管公房，承租人为原告彭倩。2012年5月，原青岛市工商行政管理局四方分局发放注册号为370205600284284的个体工商户营业执照，载明：名称“四方区中中房房产经纪服务部”，经营者“孙丰”，经营场所“青岛市四方区xxx路18号106户”即涉案房屋。2018年9月26日，该管理所向市北区房屋征收安置管理办公室作出《关于解除市北区××路××楼106户房屋租赁关系的通知》，载明“……该房按照公房出售计算方式测算的建筑面积为47.17平方米（包括公共分摊建筑面积5.80平方米），该房计价款为8910元整。现彭倩向我单位支付了购买该房屋所应当支付的全部价款，为此，我单位同意解除与彭倩的房屋租赁关系，请市北区房屋征收安置管理办公室按照《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定进行房屋征收补偿。” 2、2017年7月22日，被告作出青北政发[2017]45号《关于市北区xxx路18号1号楼零星片棚户区改造项目房屋征收决定》，决定：自2017年7月22日起正式启动市北区xxx路18号1号楼零星片棚户区改造项目的房屋征收与补偿工作；房屋征收部门为青岛市市北区房屋征收安置管理办公室；房屋征收组织落实单位为青岛市市北区人民政府水清沟街道办事处；房屋征收范围为xxx路18号1号楼范围内的合法房屋。同日，被告在征收区域内发布《关于对xxx路18号1号楼零星片棚户区改造项目实施房屋征收的公告》，一并公告《市北区xxx路18号1号楼零星片棚户区改造项目房屋征收补偿方案》（以下简称《补偿方案》）及《市北区xxx路18号1号楼零星片棚户区改造项目房屋征收奖励办法》，同时告知被征收人签订房屋征收补偿协议的时限及搬家交房时限均为2017年8月26日至2017年9月24日，还告知被征收人如对该征收决定有异议，可在本公告发布之日起60日内向上一级人民政府申请行政复议，也可在本公告发布之日起6个月内向法院提起行政诉讼。《补偿方案》载明该项目被征收房屋基本情况：征收区域内涉及被征收人37户，总建筑面积约0.15万平方米。原告彭倩的涉案房屋在上述房屋征收范围内。 3、2017年7月22日，房屋征收部门在被征收区域现场公示了《关于选定xxx路18号1号楼零星片棚户区改造项目征收评估机构的公告》并附《青岛市国有土地上房屋征收评估机构名录》，告知被征收人可在2017年7月22日至2017年8月5日期间从青岛市城乡建设委员会定期公布的房屋征收评估机构名录中自主协商选定1家房地产评估机构承担该项目房屋征收房地产市场价格评估工作，并将协商选定结果报告于2017年8月6日前以书面形式经所在辖区街道办事处认定（盖章）后，提交房屋征收部门。因被征收人在上述规定期限内未能协商选定评估机构，房屋征收部门于2017年8月6日在被征收区域内发布了《关于选择xxx路18号1号楼零星片棚户区改造项目房地产价格评估机构的公告》，张贴于原告所在楼座单元楼入口处，告知被征收人可从青岛市城乡建设委员会已公布的房屋征收评估机构名录中按照1:3的比例推荐评估候选机构，并由水清沟街道办事处组织被征收人投票选定。2017年8月11日，xxx路18号1号楼零星片棚户区改造项目投票选择评估机构工作在水清沟街道办事处、居民监督委员会的监督下予以进行。结果为：共投票37张，其中有效票20张，无效票17张，青岛青房房地产评估事务所有限公司得票20张，青岛亚泰房地产评估咨询有限公司及青岛恒德房地产土地评估有限公司均得票0张。经票决，房屋征收部门于2017年8月11日在被征收区域内发布了《关于选定xxx路18号1号楼零星片棚户区改造项目房地产价格评估机构的通知》，最终确定青岛青房房地产评估事务所有限公司承担xxx路18号1号楼零星片棚户区改造项目房屋征收评估工作。 4、2018年9月3日，评估机构青岛青房房地产评估事务所有限公司就该项目涉及的安置房源分别出具了《青岛市市北区棚户区改造项目中南熙悦安置房均价评估表》及《青岛市市北区棚户区改造项目中海寰宇天下安置房均价评估表》，载明该两处安置房价值时点“2017年7月22日”（涉案征收决定作出之日），评估均价分别为“每平方米14000元”、“每平方米17000元”。2018年9月26日，评估机构青岛青房房地产评估事务所有限公司就原告的涉案房屋出具了《市北区xxx路18号1号楼零星片棚户区改造项目国有土地上房屋征收分户评估表》（以下简称分户评估表）两份及《市北区xxx路18号1号楼零星片棚户区改造项目国有土地上房屋征收装修补偿分户表》（以下简称装修补偿分户表）两份。两份分户评估表载明权利人为“彭倩”，房屋座落“四方区xxx路××楼106户”，产权性质为“公”，房屋用途分别为“住宅”、“证载为住宅实际用途为兼用房”，建筑面积“47.17”，楼层为“1/6”，朝向“南”，区域四至“xxx路以南，淮阳路以北，xxx路以西，四流南路以东”，价值时点为“2017年7月22日”，房屋评估单价结果分别为“每平方米18375元”（按照住宅评估）、“每平方米23000元”（按照住宅实际用途为兼用房评估）。两份装修补偿分户表载明的基本信息与上述信息相同，装修补偿单价结果均为“每平方米260元”，并注明“因无法入户，本次暂按外围勘察情况结合摸底资料评估，如与房产权属资料有所差异，应据实调整评估结果”。 2018年9月26日，房屋征收部门向原告彭倩直接送达上述评估表，但原告拒绝签字，见证人刘某、赵某签字。2018年9月27日，青岛市市北区xxx路街道xxx路社区居委会作出《身份证明》两份，证明刘某及赵某均系xxx路街道xxx路社区的工作人员。刘某、赵某还共同出具《情况说明》载明“2018年9月26日，在xxx路街道办事处××楼会议室，向xxx路××楼106户产权人彭倩送达：市北区xxx路18号1号楼零星片棚户区改造项目国有土地上房屋征收分户评估表（住宅）、市北区xxx路18号1号楼零星片棚户区改造项目国有土地上房屋征收装修补偿分户表（住宅）、市北区xxx路18号1号楼零星片棚户区改造项目国有土地上房屋征收分户评估表（证载为住宅实际用途为兼用房）、市北区xxx路18号1号楼零星片棚户区改造项目国有土地上房屋征收装修补偿分户表（证载为住宅实际用途为兼用房）。对方收到后当面查看，但拒绝签字”。2018年9月26日，约谈笔录内容显示，原告称“最好不拆，希望继续在此经营，如果要拆，就在xxx路找一个横跨10-12m，面积50㎡左右的门头房，必须自己看好”。 5、因就涉案房屋的征收补偿问题未与原告达成一致意见，房屋征收部门青岛市市北区房屋征收安置管理办公室于2018年10月8日向被告提交《提请区政府作出补偿决定的申请》，被告于2018年11月30日作出青北补决字[2018]492号《房屋征收补偿决定书》，主要内容为：“……一、房屋征收部门应按照《方案》对被征收人实行异地房屋补偿或货币补偿。被征收人应在本补偿决定书送达之日起十五日内向房屋征收部门提出异地房屋补偿、货币补偿或住宅参照非住宅货币补偿的书面意见。逾期不提交书面意见，视为选择异地房屋补偿。二、被征收人选择异地房屋补偿的，房屋征收部门提供位于：1、中海寰宇天下E地块项目新建高层住宅房屋（房屋建筑面积区间段：67.96-74.89平方米，房屋均价17000元/平方米）；2、中南熙悦项目新建高层住宅房屋（房屋建筑面积区间段：92.81-137.22平方米，房屋均价14000元/平方米）；3、宜昌路31号项目新建高层住宅房屋（房屋建筑面积区间段：76.61-109.22平方米，房屋均价16600元/平方米）；4、海岸路36号项目新建高层住宅房屋（房屋建筑面积区间段：66.5-102.6平方米，房屋均价15700元/平方米）。被征收人搬家腾房后，按照《方案》规定的安置定位方式可在上述项目公示的剩余安置房源中进行选择。逾期不选择，房屋征收部门提供位于市北区海岸路××楼××单元404户房屋一处，房屋建筑面积76.27平方米（最终以规划部门审批为准），房屋均价15700元/平方米（最终以不动产登记中心备案价格为准）。房屋征收部门将产权调换房屋价值与被征收房屋价值的差额按照《方案》等规定进行结算。同时，根据《方案》规定，被征收人实行自行临时过渡。选择中海寰宇天下E地块项目补偿的，自被征收人腾房之日计算至2020年3月；选择中南熙悦项目补偿的，自被征收人腾房之日计算至2019年12月；选择宜昌路31号项目补偿的，自被征收人腾房之日计算至2020年7月；选择海岸路36号项目补偿的，自被征收人腾房之日计算至2020年11月。按照47.17平方米计算临时过渡补助费，以每月每平方米30元的标准发放，逾期按照每月每平方米60元的标准计发。房屋征收部门支付被征收人搬迁补助费人民币1200元、装修补偿费人民币12264.2元、停产停业损失补偿金人民币56604元（按照补偿方案中第一类商场类、商铺类标准），产权调换房屋的产权归被征收人所有。三、被征收人选择货币补偿的，根据《方案》规定，被征收人实行自行临时过渡，过渡期限为10个月，房屋征收部门支付被征收人货币补偿数额为：1、货币补偿金人民币1292130元；2、货币补偿奖励费人民币64606.5元；3、搬迁补助费人民币1200元；4、临时过渡补助费人民币14151元；5、装修补偿费人民币12264.2元。6、停产停业损失补偿金人民币56604元。上述合计为人民币1440955.7元。四、被征收人选择住宅房屋参照非住宅房屋进行货币补偿的，根据《方案》规定，被征收人实行自行临时过渡，过渡期限为10个月，房屋征收部门支付被征收人货币补偿数额为：1、货币补偿金人民币1084910元；2、搬迁补助费人民币1886.8元；3、装修补偿费人民币12264.2元；4、停产停业损失人民币56604元。上述合计为人民币1155665元。五、被征收人应当自收到决定书之日起十五日内，腾空所住用房屋并将房屋所有权证一并交由房屋征收部门，由不动产登记机关依法注销房屋所有权证，并告知原告司法救济权利和起诉期限。2018年12月13日，被告将该房屋征收补偿决定书向原告直接送达，原告拒绝签字。见证人系袁敏、闫某。2018年12月11日，青岛市市北区xxx路街道xxx路社区居委会作出《身份证明》两份，证明袁敏及闫某均系xxx路街道xxx路社区的工作人员。原告收到该补偿决定后不服，提起本案行政诉讼。 另查明，2017年7月20日，青岛市棚户区改造工作领导小组办公室向被告分别作出《关于宜昌路31号地块项目安置房屋回购价格的复函》及《关于海岸路36号项目安置房屋回购价格的复函》。《关于宜昌路31号地块项目安置房屋回购价格的复函》载明：6月12日，市征收办组织了专家小组，对宜昌路31号双桃现场进行了踏勘，并审阅了青岛衡元德房地产评估有限公司的估价报告，依据国家《房地产估价规范》等文件，出具了《宜昌路31号青岛市双桃北厂区地块拟建成的房地产估价报告专家指导意见书》（青房征专字[2017]18号），估价结果均价18440元/平方米，该办同意市北区政府参照以往集中建设房源的定价原则下浮至16600元/平方米做为该地块安置房回购均价…《关于海岸路36号项目安置房屋回购价格的复函》载明：6月26日，市征收办组织了专家小组，对海岸路36号现场进行了踏勘，并审阅了青岛衡元德房地产评估有限公司的估价报告，依据国家《房地产估价规范》等文件，出具了《海岸路36号地块估价报告专家指导意见书》（青房征专字[2017]20号），估价结果均价17400元/平方米，该办同意市北区政府参照以往集中建设房源的定价原则下浮至15700元/平方米做为该地块安置房回购均价……。 庭审中，原告自认被告于2017年9月26日向其送达四份分户表，并找其谈过征收补偿事宜，但认为不属于正式约谈；原告自认被告于2018年12月13日向其送达征收补偿决定，其未在送达回证上签名。原告不服被告作出的涉案《房屋征收补偿决定书》，于2019年5月29日向本院提起行政诉讼。同时，原告当庭还明确表示对于涉案房屋征收决定没有申请过复议，也未提起过诉讼。 本院认为： 一、关于涉案房屋征收决定、房屋征收补偿方案及奖励办法可否作为本案证据予以使用的问题。 原告对于涉案房屋征收决定没有申请过行政复议，也未提起过诉讼。涉案房屋征收决定形式合法，内容符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》关于公共利益的规定，可以认定被告于2017年7月22日起正式启动市北区xxx路18号1号楼零星片棚户区改造项目的房屋征收与补偿工作，而且就房屋征收部门、组织落实单位、征收实施单位、征收范围等内容予以确定，可作为本案证据使用。涉案《市北区xxx路18号1号楼零星片棚户区改造项目房屋征收补偿方案》及《市北区xxx路18号1号楼零星片棚户区改造项目房屋征收奖励办法》系被告制定、并作为该征收决定的附件一并公告的材料，可作为本案证据使用。 二、关于涉案评估程序是否合法的问题。 1、从评估机构选定的程序上分析。根据《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十四条、第四十五条、第四十六条规定，市房屋征收部门应当向社会公布房地产价格评估机构的名录，供当事人选择。房地产价格评估机构由被征收人、公有房屋承租人协商选定；在征收补偿方案规定的期限内未能协商一致的，由房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人以投票、抽签等方式选定。房屋征收部门应当将选定的房地产价格评估机构在征收范围内公告。评估机构选定时有效的《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估管理办法》（该办法第三十五条规定，本办法自2013年6月20日起施行，有效期至2018年6月19日。）第十八条规定，房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当将拟征收项目的名称、范围、房屋征收评估机构选定方式等相关事项在征收范围内公告，并告知被征收人协商选定房屋征收评估机构的权利和期限，协商期限为15日。第十九条规定，被征收人逾期协商不成的，房屋征收部门应当从公布的房屋征收评估机构名录中按照1：3的比例推荐评估候选机构，在征收区域予以公示，由被征收人投票选定。征收当事人不能选定房屋征收评估机构的，由房屋征收部门从公布的评估机构名录中抽签确定，房屋征收部门应当邀请被征收人、街道办事处、社区居委会代表等进行现场监督。本案中，因市北区xxx路18号1号楼零星片棚户区改造项目的被征收人在房屋征收部门发布的“2017年7月22日—2017年8月5日”公告期限内未能协商一致选定评估机构，房屋征收部门于2017年8月5日公告通知被征收人可从青岛市城乡建设委员会已公布的房屋征收评估机构名录中按照1:3比例推荐的候选评估机构中投票选定。后经票决，于2017年8月11日最终确定青岛青房房地产评估事务所有限公司承担市北区xxx路18号1号楼零星片棚户区改造项目房屋征收评估工作。因此，涉案房屋征收评估机构的选择符合上述规定，程序合法。对于原告的主张房屋征收部门未将房地产评估机构名录予以公布，未与原告等被征收人协商确定评估机构的理由，经审查，房屋征收部门在涉案被征收区域已经将上述材料进行张贴公告，故对于原告的该主张，本院不予支持。原告还主张其未收到选票，投票程序违法，但因被告提交了选择有关评估机构的公告、选定有关评估机构的通知和在原告所在楼座楼道口张贴的照片，以及投票选择评估机构现场见证材料等证据，而原告未提交有效证据否定以上证据的证明力，故本院不予支持。 2、从评估报告的送达上分析。庭审中，原告自认被告于2017年9月26日向其送达四份分户表，于2018年12月13日向其送达征收补偿决定，其未在送达回证上签名，故被告送达评估报告的程序合法。 3、从选定的评估机构所作评估结果上分析。根据《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十三条、第四十五条、第四十六条的规定，本条例规定的房屋市场价格、异地补偿房屋价款，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。本条例规定的房屋市场价格，以房屋征收公告发布之日为基准日评估确定。房屋征收评估一般采用市场比较法，参照邻近、同类房地产销售价格，结合被征收房屋的朝向、楼层等状况进行。本案中，被告在2017年7月22日公告的《市北区xxx路18号1号楼零星片棚户区改造项目房屋征收补偿方案》第十条第三项规定，“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，10日内向选定的房屋征收评估机构申请复核评估；对复核结果有异议的，按规定向房屋征收评估专家委员会申请鉴定。”对于被征收人的复议、复核权利已经进行了明确规定。庭审中，原告主张涉案房屋为门头房，评估单价偏低，没有参考市场交易价格。本院认为，根据上述规定可知，房屋征收评估机构对被征收房屋进行评估的标准并不是只参照邻近、同类房地产销售价格，还需要结合被征收房屋的朝向、楼层等状况，考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。并且原告收到涉案房屋评估报告后，并未按照规定依法提起复核评估申请，且针对涉案房屋兼经营用房的特点，评估机构根据不同的房屋用途作了两个分户评估表，故原告现主张评估单价过低的依据不足，本院不予支持。 三、关于被诉房屋征收补偿决定是否合法的问题。 1、从货币补偿、搬迁补助费、临时过渡补助费、装修补偿费、停产停业损失补偿金及选择房屋补偿时的安置房屋面积等补偿项目计算标准上分析，原告未明确提出异议。经审查，被告对该补偿项目依据该项目房屋征收补偿方案进行计算并无不当，且针对涉案房屋不同的房屋用途，涉案征收补偿决定列明了两种不同的货币计算标准和方式，保证了原告的选择权。 2、从被诉房屋征收补偿决定的内容及程序上分析。因原告与青岛市市北区房屋征收安置管理办公室在房屋征收补偿方案确定的签约期限内未达成一致意见，被告于2018年11月30日作出青北补决字[2018]492号《房屋征收补偿决定书》，并向原告进行了直接送达，该补偿决定提供了住宅、货币补偿的方式供原告选择，该补偿决定内容全面、程序合法，依据得当。 原告其余诉讼理由系指向涉案征收决定，因其并未对涉案征收决定提起过行政复议或行政诉讼，故对原告针对涉案征收决定所提的有关诉讼理由本案不予审查。 综上，被告作出的青北补决字[2018]492号《房屋征收补偿决定书》认定事实清楚、程序合法、适用法律正确，本院予以支持。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告彭倩的诉讼请求。 案件受理费人民币50元，由原告彭倩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  孙志刚 人民陪审员  唐万平 人民陪审员  谢 红 二〇一九年十一月九日 法官助理 宫惠敏 书记员 赵洪峰 书记员 王倩倩