安徽省蒙城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1622民初7965号 原告：孙晨阳，男，1997年11月8日出生，汉族，户籍地蒙城县，现住蒙城县。 委托诉讼代理人：凡广连，安徽京奇律师事务所律师。 被告：黄艳，女，1974年7月20日出生，汉族，住蒙城县。 被告：程立建，男，1967年11月12日出生，汉族，住址同上。 被告：韩滨，男，1989年7月20日出生，汉族，住蒙城县。 被告：纪影，女，1984年2月3日出生，汉族，住址同上。 四被告共同委托诉讼代理人：刘辉，安徽东屹漆园律师事务所律师。 原告（反诉被告）孙晨阳与被告（反诉原告）黄艳、程立建、被告韩滨、纪影房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙晨阳及其委托诉讼代理人凡广连，被告韩滨及四被告共同委托诉讼代理人刘辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙晨阳向本院提出诉讼请求:1、判令解除原被告双方签订的房屋买卖合同并返还原告购房款10万元，已偿还的银行按揭贷款2.3万元；2、判令被告支付原告违约金5万元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：经原、被告协商一致，原告购买被告位于蒙城县，并于2018年2月23日签订书面房屋买卖合同。合同约定房屋总价款75万元，原告于合同签订当日付款30万元，余下款项由原告每月16日前支付至被告房屋按揭贷款银行账户，用于偿还案涉房屋按揭贷款。合同签订后，原告依约支付被告30万元房款并按期偿还银行按揭贷款，现该处房产已被被告卖于第三方，导致合同无法继续履行，故为维护原告合法权益，特诉至贵院。 黄艳、程立建、韩滨、纪影辩称：一、双方签订的房屋买卖合同已经于2018年12月29日解除。答辩人黄艳、程立建系夫妻关系，答辩人韩滨、纪影系夫妻关系，答辩人韩滨是黄艳、程立建的外甥，由于黄艳、程立建事务繁忙，委托韩滨代为办理蒙城县玖隆皇家花园小区2-06栋2502室房产的不动产权登记证书和出售事宜。经协商，答辩人与被答辩人于2018年2月23日签订了房屋买卖合同。由于被答辩人及其父母孙征、杨秋云拒不履行合同约定的义务，既不配合办理房产过户，也不支付剩余房款。在答辩人的多次通知后，被答辩人孙晨阳于2018年12月29日出具书面承诺，自愿解除于2018年2月23日与黄艳、程立建、韩滨、纪影所签署的房屋买卖合同。 二、各答辩人没有任何违约行为，被答辩人的违约行为导致合同解除，应按照合同约定承担违约责任。房屋买卖合同签订后，2018年2月25日答辩人将房屋及室内物品交付给被答辩人。按照该合同第三条的规定，被答辩人如约支付了首期房款，余款应由答辩人黄艳、程立建办理本人的所有权登记后，被答辩人于3日内一次性付清。2018年9月27日答辩人办理好房屋所有权登记，其后多次电话通知，希望被答辩人及其父母孙征、杨秋云按照合同约定履行付款义务，被答辩人一再推脱，既不配合过户，也不支付购房余款。 因被答辩人的违约事实存在，答辩人韩滨、纪影于2018年12月1日发出解除房屋买卖合同通知书，再次告知应于2018年12月5日前按照合同约定付清购房尾款，同时告知如果再次违约将解除房屋买卖合同和依法追究被答辩人的违约责任。被答辩人接收通知后，再次承诺限2018年12月10日付15万元，如若未付款按合同程序走。但是，在承诺期内，被答辩人再次违约，未支付分文购房尾款，答辩人多次联系其父亲孙征，孙征也刻意躲避，不接电话，拒不出面协调。上述约定期限内，被答辩人再次违约，多次催要无果后，答辩人韩滨、纪影再次找到被答辩人孙晨阳，其作出书面承诺因无力支付房屋剩余尾款，自愿解除房屋买卖合同，配合韩滨房屋置卖。以上事实足以说明，在合同签订后履约的过程中，答辩人积极按约履行义务，多次通知后在被答辩人同意的情况下才将房屋卖予第三方，没有任何过错，被答辩人诉请要求答辩人承担违约责任无任何事实和法律依据。反而是被答辩人违反合同约定拒不支付剩余房款，多次承诺后仍然拒不履行合同约定义务，其多次违约行为恶劣，应当按照合同约定，向答辩人支付5万元违约金。 三、被答辩人应承担占有房屋期间的房屋及物品使用费。 2018年2月25日，答辩人将房屋及室内物品交付给被答辩人，房屋买卖合同解除后，2019年1月30日被答辩人才从涉案房屋搬离。被答辩人占有、使用房屋及室内物品长达近1年的时间，被答辩人理应支付在此期间的使用费。 综上所述，答辩人在履行房屋买卖合同的过程中无任何过错，被答辩人多次违约导致合同解除，应当承担违约赔偿的责任。剩余的10万元之所以没有退还，是因为有违约金、房屋及室内物品使用费没有结算，结算后答辩人愿意将剩余款项退还给被答辩人。因此，请法庭依法驳回被答辩人不合理的诉讼请求。 被告黄艳、程立建向本院提出反诉请求：1、依法判决被反诉人支付反诉人违约金50000元；2、依法判决被反诉人支付反诉人房屋及物品使用费30000元；3、依法判决被反诉人承担反诉人因维权而支付的律师费6000元；4、本案的全部诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：一、被反诉人的违约行为导致合同解除，应按照合同约定承担违约责任。房屋买卖合同签订后，2018年2月25日反诉人将房屋及室内物品交付给被反诉人。按照该合同第三条的规定，被反诉人如约支付了首期房款，余款应由反诉人黄艳、程立建办理本人的所有权登记后，被反诉人于3日内一次性付清。2018年9月27日反诉人办理好房屋所有权登记，其后多次电话通知，希望被反诉人及其父母孙征、杨秋云按照合同约定履行付款义务，被反诉人一再推脱，既不配合过户，也不支付购房余款。因被反诉人的违约事实存在，反诉人委托外甥韩滨、纪影于2018年12月1日给被反诉人发出解除房屋买卖合同通知书，再次告知应于2018年12月5日前按照合同约定付清购房尾款，同时告知如果再次违约将解除房屋买卖合同和依法追究被反诉人的违约责任。被反诉人接收通知后，再次承诺限2018年12月10日付15万元，如若未付款按合同程序走。但是，在承诺期内，被反诉人再次违约，未支付分文购房尾款，反诉人多次联系其父亲孙征，孙征也刻意躲避，不接电话，拒不出面协调。上述约定期限内，被反诉人再次违约，多次催要无果后，反诉人的委托人韩滨、纪影再次找到被反诉人孙晨阳，其作出书面承诺“因无力支付房屋剩余尾款，自愿解除房屋买卖合同，配合韩滨房屋置卖。以上事实足以说明，在合同签订后履约的过程中，反诉人积极按约履行义务，多次通知后，在被反诉人的同意的情况下才将房屋卖予第三方，没有任何过错。反而是被反诉人违反合同约定拒不支付剩余房款，多次承诺后仍然拒不履行合同约定的支付义务，其多次违约行为恶劣，应当按照合同约定，向反诉人支付5万元违约金。 二、被反诉人应承担占有房屋期间的房屋及物品使用费。2018年2月25日，反诉人将房屋及室内物品交付给被反诉人，房屋买卖合同解除后，2019年1月30日被反诉人才从涉案房屋搬离。被反诉人占有、使用房屋及室内物品长达近1年的时间，被反诉人理应支付在此期间的使用费。 三、被反诉人应承担反诉人因维权而支付的律师费。根据房屋买卖合同第七条约定：非违约方有权要求违约方支付违约金伍万元，以及非违约方因维权所发生的诉讼费、保全费、律师费、交通差旅费等。被反诉人违约行为明显，反诉人作为守约方为了维权支付的律师费应当由被反诉人承担。 综上所述，被反诉人违反房屋买卖合同的约定，致使反诉人的房屋没有及时出售掉，给反诉人带来了巨额经济损失，被反诉人应依法予以赔偿。为了维护反诉人的合法权益，特提出上述反诉，请判如所请。 本院经审理认定事实如下：2018年2月23日黄艳、程立建与孙晨阳签订房屋买卖合同，黄艳、程立建将坐落在蒙城县玖隆皇家花园小区2-06栋25层2502号的房屋出售给孙晨阳，成交价为75万元，签订合同当日付款30万元，自2018年3月份起孙晨阳应于每月16日前支付该房屋的按揭贷款，自黄艳、程立建办理好房屋所有权登记后3日内，孙晨阳一次性付清剩余房款。合同还约定一方违反本合同任意条款约定义务的，非违约方有权要求违约方支付违约金5万元及非违约方因维权发生的诉讼费、律师费等。被告韩滨、纪影也分别在合同上出售人栏签名。孙晨阳于合同签订当日支付30万元房款（有被告韩滨出具收条），2月25日被告将房屋交付给原告使用。自2018年3月份起每月16日原告按期支付被告房屋的按揭贷款每月2300元，计23000元。2018年9月27日被告办理了房屋所有权登记，被告韩滨于2018年12月1日通知原告，要求其于2018年12月5日前来结算并付清剩余全部房款，否则将解除合同，同日原告收到该通知，承诺到2018年12月10日付15万元，尾款再做协商，如若未付款，按合同程序走。2018年12月29日原告因无力支付剩余房款，自愿解除与四被告签订的房屋买卖合同，配合被告房屋置卖，双方约定被告何时把30万元首付款退给原告，原告何时从房屋搬出。随后黄艳、程立建将该房出售给闫未朋，并于2019年1月23日并办理了不动产登记。2019年1月30日原告从涉案房屋搬离，1月31日韩滨给原告出具欠条，欠条载明：韩滨于2019年1月31日退还原告购房款20万元（已退还），下欠10万元于2019年2月21日退还，因被告未按约定期限退还10万元原告起诉。 上述事实，有原告提供身份证复印件、户籍证明、房屋买卖合同、中国建设银行交易明细清单、收条、不动产登记申请表、欠条、微信截图照片，中国工商银行自动柜员机客户凭条、录音光盘，被告提供的身份证复印件、房屋买卖合同、解除房屋买卖合同通知书、收条一份、录音视频、孙晨阳书面声明，当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，事实清楚，可以认定。 本院认为：本案双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行。根据法律规定，当事人在合同履行过程中，协商一致可以变更、解除合同。原告收到被告通知，愿意分期支付房款，后因无力支付房屋尾款，双方同意解除合同，结合纪影与原告家属的对话录音和纪影与原告的微信截图，纪影承诺30万元首付款一个月付清，否则愿赔偿原告违约金等，能够看出双方均同意解除买卖合同，原告配合韩滨房屋置卖，双方约定被告何时把30万元首付款退给原告，原告何时从房里搬出，后韩滨给原告出具欠条，因韩滨未按时退还10万元购房款原告起诉到院，综上双方均存在违约，故双方请求对方承担违约责任的诉讼请求均不予支持。对原告替被告偿还房屋按揭贷款2.3万元，原告当庭予以放弃，本院予以支持。另被告反诉要求原告支付房屋使用费和律师使用费，本院考虑到被告使用原告30万元购房款的资金占用期间利息，时间相当，损失相当，应相互冲抵，故被告该反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第七十七条、第九十三条、第一百二十条规定，判决如下： 一、黄艳、程立建、韩滨、纪影于判决生效10日内退还孙晨阳购房款10万元； 二、驳回孙晨阳其他诉讼请求； 三、驳回黄艳、程立建的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3300元，减半收取1650元，反诉费975元，合计2625元，由原告负担1312.5元，被告负担1312.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审判员  王宝琴 二〇一九年十一月二十八日 书记员  李 瑞 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。