广西壮族自治区防城港市港口区人民法院   民 事 判 决 书                                           （2019）桂0602民初2573号 原告：卢皆玮。 委托诉讼代理人：刘婧，广西万益（防城港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王文丽，广西万益（防城港）律师事务所律师。 被告：防城港市海岸房地产开发有限公司，住所：防城港市沙潭江中心（迎宾路德城集团售楼中心）。统一社会信用代码：91450600773887387N。 法定代表人：张哨德。 委托诉讼代理人：李陈羽扬，广西欣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：劳美琪，广西欣和律师事务所实习律师。 原告卢皆玮与被告防城港市海岸房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘婧、王文丽，被告的委托诉讼代理人李陈羽扬、劳美琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告依合同约定立即将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理产权证相关事宜；2.被告支付原告逾期办证违约金106736.35元（违约金计算方式：以已付房款464172元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2016年7月1日暂计至2019年7月1日，实际应计至产权登记机关受理被告提供的办证登记资料之日止）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2010年6月30日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于防城港市行政中心区迎宾路中段北侧乐天花园小区第8幢1601号房,面积为166.37平方米，总价款464172元，约定被告应当在商品房交付使用后12个月内，将办理产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告按合同的约定支付了所有购房款，被告于2013年2月6日向原告交付了房屋。但是，被告至今未向产权登记机关提交需由其提供的资料办理备案手续，导致原告无法办理房屋产权登记，至今已逾期1970天。原告认为，被告没有依据合同约定协助原告办理产权登记，其行为已构成违约，应当承担违约责任。 被告辩称，1.由于乐天小区部分业主存在违规装修占用消防平台的情形，导致防城港市住建部门要求产权登记机关不予办理登记，逾期办证的责任不在被告；2.原告诉请的违约金过高，且已过诉讼时效，被告认为其无需再赔偿原告违约金；3.双方已达成过调解协议，被告已给予其补偿，原告自愿放弃主张其他任何损失，无权再要求逾期办证违约金。 本院经审理认定事实如下：2010年6月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的乐天花园住宅小区第8幢16层1601号房，总价款为464172元。被告应在2011年6月30日前交付房屋，且应在商品房交付使用后12个月内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.如被告未按合同约定期限向主管部门报送办证资料超过一年的，导致原告无法办理房屋产权登记，原告可以要求退房，并有权要求被告退还已付购房款和赔偿利息损失，利息可参照中国人民银行公布的同期定期存款利率计算。后原告按约定支付全部购房款。2013年2月6日，被告向原告交付案涉商品房。2013年6月17日，原、被告签订《调解协议书》，约定因被告延期交房，被告一次性赔偿原告违约金2万元。2013年6月20日，被告向原告支付2万元。 另查明，2014年12月5日，防城港市住房和城乡建设委员会出具《关于要求暂不办理乐天花园住宅小区部分业主房屋产权手续的函》，载明被告申请办理《建设工程竣工规划核实证》，该委于2014年10月27日办结该规划审批手续，证件号为“建（竣）字第45060120140050号”，但“乐天花园住宅小区”部分业主未经审批擅自把消防平台（公共）部分封闭扩大房子使用面积，涉及违规的小区住户为134户，涉及违规的小区住户需自行拆除封闭的消防平台，整改合格后，房产部门方可办理房屋产权登记手续。2019年9月19日，防城港市住房和城乡建设局出具《关于协助核查乐天花园小区项目违规建设行为整改情况的复函》，载明2014年10月27日被告已办理了规划核实手续，但存在134户业主（未经审批擅自将消防平台（共同）部分封闭扩大房屋使用面积的情形尚未整改，故该局不同意涉及违规搭建的134户业主办理不动产首次登记。经核实，原告并不在上述函件所列的违建业主名单中。至今乐天花园小区1-11栋楼未通过竣工验收备案，也未办理房屋所有权首次登记。 本院认为，关于原告请求被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并为原告办理房屋产权证的问题。根据合同约定被告确有义务将办理权属登记需由其提供的资料交到产权登记机关，但是否能够办理备案登记即首次登记，已涉及到产权登记机关的审批权限，本院不予处理；被告尚未办理房屋所有权首次登记，其为原告办理《不动产权证》的履行条件尚未成就，原告可待履行条件成就后再行主张，故对原告的该项诉讼请求不予支持。 关于原告主张被告支付逾期办证违约金的问题。根据约定被告应当在商品房交付使用后12个月内即2014年2月1日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权机关备案。被告未在上述期限内将需由其提供的资料交到产权登记机关备案，导致原告在合理期限内无法取得案涉商品房的产权证书，应当承担相应的违约责任。根据相关规定取得竣工验收备案是办理房屋所有权首次登记的必要条件，而本案案涉小区部分业主未对违建进行整改也直接导致了被告在2019年9月19日前不能办理房屋产权登记手续。由于双方未对该违约责任进行约定，综合考量被告过错程度及原告所遭受的损失等因素，本院酌定以原告已付房款即464172元为基数，按年利率1%计算违约金。至于被告主张原告在签订《调解协议书》时就自愿放弃了逾期办证违约金，本院认为该协议仅就延期交房进行了赔偿约定，对该主张不予采信。 关于原告请求违约金是否超过诉讼时效的问题。被告逾期办证的违约行为直至本判决书作出之日仍在持续，每逾期一日就产生一日的违约金，诉讼时效也应当自每天违约金产生之日起算。原告向本院提交诉讼材料之日为2019年8月26日，原告主张的自2016年8月26日至本判决作出之日即2019年11月26日（共计1187天）的违约金并未超过诉讼时效，依法予以支持，违约金计算为464172元×1%/360天×1187天=15305元。后续违约金待损失实际发生后可另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、被告防城港市海岸房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告卢皆玮支付违约金15305元； 二、驳回原告卢皆玮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2734.73元，减半收取计1367.36元，由原告卢皆玮负担1192.36元，被告防城港市海岸房地产开发有限公司负担175元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状六份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费2734.73元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审 判 员 覃姿婕 二〇一九年十一月二十六日 法官助理 彭小山 书 记 员 庞 雯