海南省澄迈县人民法院民事判决书（2019）琼9023民初1366号原告：陈熬峰，男，1963年11月7日出生，汉族，安徽省合肥市人，住合肥市。委托诉讼代理人：曾雷，广东正大方略（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒲玺，广东正大方略（海口）律师事务所律师。被告：海南中安和悦置业有限公司，住所地：海南省老城高新技术产业示范区海南生态软件园孵化楼**。法定代表人：白玉侠，该公司总经理。委托诉讼代理人：李韬，该公司员工。委托诉讼代理人：姜彬，该公司营销部经理。第三人：海南老城经济开发区发展有限公司，住，住所地：海南省澄迈县老城经济开发区政务服务中心大楼**/div>法定代表人：王绥明，该公司董事长。第三人：海南博亚房地产开发有限公司，住，住所地：海南省澄迈县老城经济开发区西线快速干道西侧/div>法定代表人：聂仲根，该公司董事长。原告陈熬峰与被告海南中安和悦置业有限公司（以下简称中安和悦公司）及第三人海南老城经济开发区发展有限公司（以下简称发展公司）、海南博亚房地产开发有限公司（以下简称博亚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月8日公开开庭进行了审理。原告陈熬峰的委托诉讼代理人曾雷、蒲玺，被告海南中安和悦置业有限公司的委托诉讼代理人李韬、姜彬到庭参加诉讼。第三人海南老城经济开发区发展有限公司、海南博亚房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒未到庭参加诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定缺席审理。本案现已审理终结。原告陈熬峰向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交付商品房的违约金6716.48元（违约金计算方式为自2017年8月30日起至2018年12月31日止，每逾期1日按原告已付购房款335824元的万分之一计算，但支付数额不超过已付购房款的2%，按已付购房款的2%计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：2017年1月28日，原告与被告签订《澄迈县商品房买卖合同》1份，约定的主要内容为：被告将“南海之滨”A-1栋19层2-1903号房”出售给原告，购房款总额为335824元，被告应于2017年8月30日前将商品房交付原告使用。合同签订后，原告已依约付款，但被告一直存在逾期交房的行为。直至2018年12月30日，原告才收房。故按照上述合同约定，对原告未能在规定期限交付商品房，被告自逾期之日起每日按房价款的万分之一向原告支付违约金，但支付比例最高不超过房屋总价的2%，为此原告特诉至法院，诚请依法判如所请。被告中安和悦公司辩称，一、逾期交房非答辩人原因造成。答辩人于2016年3月18日与海南老城经济开发区发展公司（以下简称发展公司）、海南博亚房地产开发有限公司（以下简称博亚公司）签订《资产转让协议》，其中约定保证协议签订8个月内（即2016年11月18日前）将熙岸高尔夫公寓二期项目（已更名为“南海之滨”）七栋在建工程完成竣工验收并交付答辩人，但实际上发展公司于2018年11月10日开始才分批次完成以上工作，因此，导致答辩人大量延期交房情况的出现。二、被答辩人起诉要求答辩人支付违约金没有事实和法律依据。1、答辩人同被答辩人陈熬峰签署的《附件七：本合同补充协议》第四条第二款：“2、由于政府原因导致的交楼延期，属不可抗力，责任不由出卖人承担”。而通过国家企业信用信息公示系统查询显示，发展公司的上一级股东为澄迈县国有资产管理局和澄迈县土地储备整理中心。《资产转让协议》中明确提到“甲方根据海南省委、澄迈县委及县政府的要求，接受乙方的委托，对乙方的债务进行重组，协助乙方通过整体处置资产的方式来清偿债务”，也可以证明该项目的建设，政府相关部门是做了大量工作并大力支持的。故本案属于因政府原因导致交楼延期，属不可抗力，答辩人不应承担违约责任。2、退一步讲，即便违约，依补充协议第6条第2款的约定逾期交房违约金比例最高不超过房屋总价的2%。综上，答辩人延期交房，系政府原因所致，属不可抗力，答辩人不应承担相应责任，被答辩人诉请没有依据，请求驳回其诉请。第三人海南老城经济开发区发展有限公司、海南博亚房地产开发有限公司在法定期限内未向法庭提交答辩状。原告陈熬峰向法庭提交了如下证据材料：1、《澄迈县商品房买卖合同》复印件1份，用于证明原、被告之间形成商品房买卖合同关系；2、《销售不动产统一发票》复印件1份，以证明原告已支付完毕购房款；3、交房通知书复印件1份，以证明被告通知原告交房；4、前期物业管理服务协议复印件1份，用于证明被告已经于2018年12月30日向原告交付房屋。被告中安和悦公司对原告的证据质证意见为：没有原件，对其三性均有异议。被告中安和悦公司向法庭提交了如下证据材料：证据1、《资产转让协议》复印件1份，用于证明在该协议第六条第二款保证本项目在本协议签订8个月内将7栋在建工程完成竣工验收并交付丙方，延期交房的责任在于第三人发展公司及博亚公司，且甲方根据省委、县委县政府的要求，接受乙方的委托，对乙方的债务进行重组，协助乙方通过整体处置资产来清偿债务；证据2、《老城开发区管理委员会主任办公室[2018]第74次会议纪要》复印件1份，用于证明老城经济开发区管理委员会在项目建设出现延期的情况，组织政府相关部门及业主代表召开会议，并要求政府相关部门加快组织项目施工建设；证据3、《关于南海之滨（原熙岸高尔夫公寓二期）项目交付情况确认书》复印件1份，用于证明发展公司和博亚公司对该项目建设的责任和义务；证据4、企业信用信息公示报告复印件1份，用于证明第三人发展公司的上级股东是澄迈县土地储备整理中心和澄迈县国有资产管理局；证据5、关于南海之滨项目交房时间的函复印件1份，证据6、关于南海之滨项目交房时间的复函复印件1份，共同证明在2017年被告同发展公司就项目延期交付做了沟通，并且发展公司也作出相应承诺，将涉案工程尽快交付给被告，因此被告才会同原告签订商品房买卖合同，并约定房屋交付时间为2017年6月30日，证明被告延期交付与发展公司相关；证据7、中共澄迈县委十二届一百三十九次常委会会议纪要复印件1份；证据8、海南老城经济开发区管理委员会主任办公室[2016]第6次会议纪要复印件1份；证据9、海南老城经济开发区管理委员会主任办公室[2016]第8次会议纪要复印件1份，共同证明县委同意老城发展公司收购博亚地产所有债权人的债权，政府还召开会议对该项目的资产重组资金的使用问题和项目后期建设问题等作出了安排。原告对被告的证据质证意见为：1、对证据一的真实性无异议，但是被告与老城公司的上级股东是澄迈县国有资产管理局和澄迈县土地储备整理中心，把责任推给政府这是站不住脚的，根据查询和被告提供的证据，老城公司唯一股东是澄迈县建设投资有限公司，三方所签订的资产转让协议，是属于民商事的行为，各方都是作为民事主体签订的，且签订该资产转让协议的时间为2016年3月18日，而被告与各位业主签订商品房买卖合同的时间均在期限以后，所以，该份协议不能作为被告推卸逾期交房违约责任的理由；2、对证据二的真实性无异议，但是对证明内容有异议，该份会议纪要并没有写明是由于政府原因导致被告逾期交房，而写明的是涉案房屋因验收资料不齐全导致被告的涉案房屋没有获得竣工验收备案；3、对证据三的真实性无异议，我方认为被告跟本案第三人签订的确认书与原告无关，根据合同的相对性，被告应当承担违约责任，如果真是第三人的原因，被告可以向第三人进行追责；4、对证据四的真实性无异议，但是对证明内容有异议，虽然第三人老城公司股东是澄迈城市建设投资有限公司，但是不能以股东是政府部门，就把逾期交房的责任归为政府的原因，因为被告与第三人进行的是民商事的行为，被告也没有举证，到底是政府什么原因导致其不能按期交房；5、对证据五、六的真实性无法确认，这是被告单方面制作的函件，就算该函件是真实的也与原告无关，这是被告跟第三人之间的事情；6、对证据七、八、九的真实性无异议，但对证明内容有异议，在会议纪要里面都没有说明被告逾期交房的责任是由于政府的原因导致，该份证据与本案无关。第三人海南老城经济开发区发展有限公司、海南博亚房地产开发有限公司均未向法庭提交证据材料。经审理查明，2017年1月28日，原告陈熬峰与被告海南中安和悦置业有限公司签订编号为CML000085029号《澄迈县商品房买卖合同》1份，原告购买被告开发的位于海南省××县米西侧“南海之滨”A-1栋19层2-1903号房。合同签订后，两原告已依约向被告一次性支付全部购房款335824元，被告于2017年5月22日出具编号为NO.01810002号《海南增值税普通发票》1张，证实已收到原告335824元购房款。该合同第八条约定：“出卖人应当在2017年8月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2、因国家法律法规、政策调整所致；3、买受人在订立合同之后，对本合同或附件的条款提出变更、修改意见；4、买受人申请银行按揭贷款，但对按揭贷款申请未批准或未足额批准的余额未支付完毕同时又不积极履行付款义务的（出卖人同意延期交付的除外）；5、买受人未按时付清首期住宅专项维修基金的；6、考虑到商品房建筑工程的特殊性，如商品房交付期限延后两个月内交付使用，则不视为延期和违约。”该合同第十一条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之1支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之1的违约金。”除了主合同外，该合同还有七个附件，其中《附件七：本合同补充协议第六条约定：“双方同意本合同第十一条补充如下：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、逾期超过90日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”该补充协议还对房屋交接、面积确认及面积差异处理、权利瑕疵担保、产权登记等事项作出约定。2018年12月10日，被告中安和悦公司向原告发出了《商品房交付通知书》，内容包括南海之滨业主通知书、致业主的一封信、房屋交付相关收费项目及标准表和赢时物业南海之滨项目物业服务标准收费表等四份文书，通知原告携带相关材料到该项目处办理入住手续，原告于2018年12月30日与被告签订前期物业服务协议，办理好房屋交接手续。另查明，2016年3月18日被告海南中安和悦置业有限公司作为丙方，通过与甲方海南老城经济开发区发展有限公司和乙方海南博亚房地产开发有限公司签订《资产转让协议》，出资收购了乙方名下的位于海南××区入口处180米西侧的博亚·熙岸高尔夫公寓二期项目资产（现更名为‘南海之滨’），其中包括7栋在建工程，涉案房屋属于其中1栋在建工程。协议约定项目交易总价款5亿元人民币，乙方即博亚地产负责按照约定的交房标准完成7栋在建工程的施工建设，并按照国家验收标准完成单体验收及产权备案，并由乙方承担相应全部费用，甲方和乙方保证本项目于2016年4月2日前实质性全面恢复施工；保证本项目在本协议签订8个月内7栋在建工程完成竣工验收并交付丙方。该协议第七条对违约责任进行了约定：“甲方或乙方未按本合同约定期限完成合同约定义务，每延迟一日，按交易总价款日万分之四向丙方支付违约金。”其后，项目建设进展缓慢，被告海南中安和悦置业有限公司于2017年2月20日发函给本案第三人发展公司请求快速协调开工，推进施工进度，发展公司于2017年3月2日复函表示将共同组织召开现场办公会议，协调解决项目存在的问题，推动项目建设。2018年12月10日涉案项目完成竣工验收备案。再查明，本案第三人海南老城经济开发区发展有限公司是由澄迈城市建设投资有限公司作为唯一股东出资设立的有限责任公司，而澄迈城市建设投资有限公司则是由澄迈县土地储备整理中心和澄迈县国有资产管理局两家事业单位出资设立的。澄迈城市建设投资公司及其独资设立的子公司海南老城经济开发区发展有限公司均应属国有企业性质。案在审理时，经本院调解各方未能达成调解协议。上述事实，有原、被告举证的证据材料及庭审笔录予以证实，可予认定。本院认为，原、被告双方签订的《澄迈县商品房买卖合同》（编号为CML000085029号）系双方真实意思的表示，亦未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案的争议焦点是：被告中安和悦公司应否向原告支付逾期交房违约金。该合同第八条约定被告应当在2017年8月30日之前，将经综合验收合格的商品房交付给原告使用。而事实上，被告中安公司于2018年12月30日将涉案房屋交付给原告。但是，应注重考虑该涉案项目的特殊性，系第三人发展公司根据政府的要求和博亚公司的委托，对博亚公司债务进行重组，被告出资购得该项目。被告接手之后，该项目仍由第三人博亚公司负责施工建设，而相关土地、规划、施工等开发手续及竣工验收由第三人发展公司负责过户至被告中安公司名下，由此可见，涉案项目必须由三方共同配合，两位第三人在《协议》约定的期限内（即2016年11月18日前）将南海之滨项目移交给被告，被告才能如期将房屋交付给原告。本案第三人并未按协议约定的时间将涉案房产移交给被告，被告多次向第三人发函请求推进施工进度，老城管委会亦多次开会，安排政府工作人员催促施工单位复工、加快消防验收等协调事宜，直至2018年10月18日，被告中安公司与第三人发展公司、博亚公司三方才签订《关于南海之滨（原熙岸高尔夫公寓二期）项目交付情况的确认书》，重新确定由发展公司协调，在2018年11月20日前完成A-1栋楼竣工验收并取得备案证。被告中安公司于2018年12月8日取得涉案项目的《工程竣工验收备案表》，属于被告不可控制的范围。再次，2018年9月27日，老城管委会曾组织南海之滨业主代表开会，对南海之滨项目的逾期交房的事宜进行了释明。会议上向业主代表释明了逾期交房非被告主观恶意行为导致。综上，结合本案被告多次向两位第三人发函要求推进工程进度，被告没有故意拖延逾期交房的主观意愿，逾期交房的主要原因并非由被告中安公司造成，其不应承担违约责任。故原告诉请被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告陈熬峰的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告陈熬峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按双方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判员 李唐清 二〇一九年十一月二十五日书记员 吴 政附相关法律条文：《中华人民共和国民法(javascript:SLC(21651,0))总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。