上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第1460号原告：上海永菱房产发展有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：洪一丹，董事长。委托诉讼代理人：潘文策，上海李旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙春龙，上海李旭律师事务所律师。被告：上海百宁投资管理有限公司，住所地上海市崇明县城桥镇秀山路XXX号XXX幢XXX层XXX区。法定代表人：韩和平，执行董事。委托诉讼代理人：吴圣卿，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛嘉琳，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海永菱房产发展有限公司(以下简称永菱公司)与被告上海百宁投资管理有限公司(以下简称百宁公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月21日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，原告与被告均曾向本院申请调解期，但最终调解未成。原告永菱公司的委托诉讼代理人潘文策、被告百宁公司的委托诉讼代理人吴圣卿、葛嘉琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永菱公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告之间的房屋租赁合同于2015年4月29日解除；2、请求判令被告立即将租赁房屋恢复原状后返还给原告；3、请求判令被告赔偿原告违约金人民币390万元；4、请求判令原告没收被告已支付的首期保证金130万元；5、请求判令被告支付拖欠的4月15日至4月29日的房屋租金40.9782万元；6、请求判令被告支付至返还房屋之日的房屋占用费(按日租金1.4130万元的三倍暂计至5月15日)为22.6086万元；7、请求判令被告支付原告装修免租期的房屋租金780万元。事实和理由：原告与被告于2014年7月签署了一份关于淮海中路XXX号上海无限度广场B1层的房屋租赁合同，约定原告将前述房屋出租给被告。合同签订后，原告于2014年10月15日向被告交付了前述租赁房屋，双方办理了交接手续，并约定自该日起计算免租期。但原告交付租赁房屋后，被告始终拖欠租赁保证金不付，且装修过程中存在多处严重问题，经原告提醒拒不整改。被告的上述违约行为，已导致原告遭受了重大经济损失，故原告迫不得已于2015年4月28日致函被告解除该房屋租赁合同。现起诉法院请求判如所请。诉讼中，原告撤回第二项诉讼请求，调整第五项诉讼请求中的金额为65万元，明确第六项诉讼请求为：判令被告支付2015年4月30日至同年10月17日止的房屋占用费2210万元，按日租金1.4130万元的三倍计。被告百宁公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告违约在先，其无权解除合同。根据双方签订的租赁合同约定，被告向原告支付履约保证金的条件是原告将房屋按附表中的要求完整交付被告，但原告至今未将房屋完整交付被告包括但不限于一次消防建审和验收意见书、出租方环评设计意见书等，故被告支付履约保证金的条件未成就。被告交予原告的施工方案图纸等，原告于2014年11月17日给出审核方案，远远超过合同约定的审图期限。关于消防，原告提供的房屋是消防验收不合格的，被告一直在与原告协商，但无果。后原告为了商业目的，于2014年年底将被告赶出了租赁的房屋。请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认事实如下：一、2014年7月15日，原告(出租方)与被告(承租方)签订《上海广场商场租赁合同》，原告将位于上海市黄浦区淮海中路XXX号上海广场商场B1层01、02、03室建筑面积4560平方米即涉案房屋出租给被告，供被告作经营餐饮、零售、娱乐、配套服务类之用途；其中约定，租赁期8年，暂定租期自2014年8月1日起计至2022年7月31日止，自交付日起计，暂定交付日指2014年8月1日；房屋保底租金每二年做一次调整，第一个两年内的月租金为130万元，被告须于每月1日前支付该月保底租金；免租装修期共计6个月，暂定免租装修期时间为2014年8月1日至2015年1月31日止，包含在第一个租赁年度内；被告应提供履约保证金390万元；合同附表七是交付标准及装修、设施清单，清单后约定“出租方将该房屋以毛坯状态交付于承租方，该房屋到期后归还出租方时，具体归还标准由出租方决定。”该约定之后是附表一：工程交付分工表，约定“出租方交付的出租房屋的建设标准应按双方确认的图纸施工交付。在交付承租方租赁区域房屋时，应完成但不限于以下工作：”其中建筑许可一栏出租方的义务是“需提供四证：一、土地使用权证；二、建设用地规划许可证；三、建设工程规划许可证；四、施工许可证；五、一次消防建审和验收意见书(按照合同约定版本规划图纸申报通过的)。另需提供出租方环评设计意见书及一次消防建审意见书，以上各资料需最迟在承租方进场施工前一个月交付承租方。如承租人进场施工前出租人无法提供一次消防验收批文，则承租区域消防验收(二次消防验收)和开业前消防检查工作都由出租人负责完成。承租人负责提供相关资料。”附表一后备注3约定“表中所提及出租方提供施工及其他配合工作，除双方有专项约定，均视为可与二次装修交叉施工后交付”，前述出租方义务未列入专项约定中。合同附表八特别条文(合同正文与该附表八约定不符的，以附表八为准)：在不确定具体交付日的情况下，被告同意于双方签署该合同之后2个工作日内向原告支付首期保证金，首期保证金金额为130万元，在原告具备交付条件的情况下，并将房屋完整地交付给被告之日起五日内，被告须将合同约定之所有履约保证金一次性缴纳完毕，该首期保证金将转移至该《租赁合同》项下作为由被告须预付给原告的租赁期最初一个月的保底租金，如有免租装修期，该一个月的预付租金将作为免租装修期结束后最初一个月的保底租金；如被告原因导致无法继续履行该合同的，原告有权没收被告已缴付之首期保证金，另行处置该房屋。后被告向原告支付了合同中约定的首期保证金130万元。二、涉案房屋实际交付日为2014年10月15日，原、被告于当日签署《上海广场商铺交接表》，并约定自即日起开始计算被告方的装修时间。三、2014年11月5日，原告致被告《催款通知》并附《催款通知书》，要求被告支付履约保证金390万元。同月7日，被告回函原告，称合同中房屋的最晚交付日期为2014年9月1日，但原告至今尚未依约如期将该房屋完整交付至被告，且该房屋至今也尚未达到双方合同约定的交付标准，支付保证金390万元的前提条件尚未构成。同月14日，原告复函被告，称合同约定的交付房屋时间为暂定，已于2014年10月15日将房屋完整交付被告并予以交接，被告接管房屋并进行装修，应当依约支付保证金。同年11月20日，原告就履约保证金支付一节再次致被告《催款通知》并附《催款通知书》。2014年12月18日，被告向原告发出三份《告知函》，分别是：关于淮海中路XXX号上海广场B1层合作事宜、关于贵司擅自中断上海广场B1层水电及停工事宜和关于贵司强行将我司上海广场B1层施工人员清出事宜。同月24日，原告致被告《关于：上海广场B1层施工人员清场及停工事宜的回复》。同月29日，被告复函原告。函件中，原、被告均各持己见。五、2015年4月28日，原告向被告发出《解除租赁合同通知》，以被告时至今日仍未按约支付租赁保证金构成严重违约为由，通知被告自即日起解除与被告签订的《上海广场商场租赁合同》。翌日，被告回函原告，称原告系违约方，无权解除合同，在必要情况下，被告保留一切法律救济途径。六、自2014年12月至2015年4月间，被告方没有再行施工。此后，涉案房屋现场被物业锁了，直至原告收回。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、被告不支付履约保证金是否符合合同约定之争议。原告称，合同约定房屋交付标准为毛坯状态交付，工程交付除双方有专项约定，均视为可与二次装修交叉施工后交付，且被告也签署了《上海广场商铺交接表》，原告已经按照合同履行了完整交房的义务，被告没有按期支付履约保证金，构成违约。被告称，被告签署的是商铺交接表，并不是交付表，从双方的来往函件中可以看出原告并未完整交付合同附表7所列的交付标准，但为了避免违约，原告多次与被告商量先完成商铺的表象交付，待所有条件符合后，双方再签订完整的房屋交付。故支付履约保证金的条件尚未具备，被告没有违约行为。对此，本院认为，合同附表7对原告提供证照和意见书义务是有时间节点的，除了一次消防建审意见书附条件宽延外，其余证照、意见书的提供时间为最迟在承租方进场施工前一个月交付承租方，原告主张“可与二次装修交叉施工后交付”的范围根据合同约定内容不应包含除一次消防建审意见书之外的其余证照和意见书，至今，原告未向本院提交出租方环评设计意见书以及已向被告提供该意见书的凭据。另一方面，被告在缺少相关意见书的前提下接受了房屋也是事实。本院注意到，合同约定的支付履约保证金的条款是“在原告具备交付条件的情况下，并将房屋完整地交付给被告之日起五日内”，何谓“房屋完整地交付”，原、被告在合同中没有作出明确界定，现原、被告双方就“完整”的含义理解存在分歧，本院认定，由于双方对交付条件约定不明确，《上海广场商铺交接表》可以视作符合交付条件，但不能等同于“完整地交付”，对此后果，原、被告均有责任。二、原告行使合同解除权是否符合合同约定之争议。根据前述认定意见，原告行使合同解除权不符合合同约定。三、房屋占用费的计算截止日之争议。原告称，原告收回房屋再行出租的时间是2015年10月17日，房屋占用费计算应至该日；被告称，2014年12月底，被告就被停止施工了，现场也没有被告方人员，不应计算费用。本院已经认定，原告行使合同解除权不符合合同约定，故原告主张的房屋占用费无事实可依。本院认为，因原、被告对房屋交付的条件约定不明确，导致双方在理解和履行中存在分歧，对此，双方均有过错。原告以自己的理解而行使的合同解除权并要求被告承担相应违约责任的请求，均不符合合同约定；被告虽不同意解除合同，但客观上涉案房屋已于2015年10月17日由原告收回处置，故可以该日作为双方合同的解除日。自2015年4月15日起至合同解除日，期间均应计算为租金，鉴于双方均有过错，该期间租金依六个整月计算由双方各半承担。综上，除原告租金主张部分支持外，原告要求确认房屋租赁合同于2015年4月29日解除、要求被告赔偿违约金、130万元归原告所有、支付房屋占用费及免租期租金的诉讼请求，本院依法均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第五项、第一百二十条的规定，判决如下：一、原告上海永菱房产发展有限公司与被告上海百宁投资管理有限公司之间的《上海广场商场租赁合同》于2015年10月17日解除；二、被告上海百宁投资管理有限公司应支付原告上海永菱房产发展有限公司租金人民币390万元，扣除已在原告上海永菱房产发展有限公司处的人民币130万元以外，还应支付260万元，该款应于判决生效后十日内履行完毕；三、原告上海永菱房产发展有限公司其余诉讼请求，均不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币103615元(原告已预缴)，由原告上海永菱房产发展有限公司负担人民币74615元，由被告上海百宁投资管理有限公司负担人民币29000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  吴 煜审 判 员  霍 毅人民陪审员  方少华二〇一八年一月二日书 记 员  施 雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。