广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂07民终1211号 上诉人（原审被告）：钟慧霞，女，1989年8月8日出生，汉族，住广西钦州市钦**。 委托诉讼代理人：张成勇，广西源群律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒙裕建，广西源群律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：广西恒祥物业管理有限公司。住所地：广西钦州市钦**扬帆大道**恒祥豪苑小区****。统一社会信用代码：91450702059525645C。 法定代表人：石磊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。 上诉人钟慧霞因与被上诉人广西恒祥物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702民初420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人钟慧霞的委托诉讼代理人张成勇、蒙裕建、被上诉人广西恒祥物业管理有限公司的委托诉讼代理人南瑞芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人钟慧霞上诉请求：一、撤销钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702民初420号民事判决书第一项；二、撤销钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702民初420号民事判决书第二项；三、改判驳回被上诉人的诉讼请求；四、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定案涉物业服务费的范围错误，作出原、被告互负债务中只能冲抵物业费3360元的处理错误。被上诉人于2015年7月23日出具《关于恒祥豪苑9栋1单元1303业主相关物业费及停车费的说明》给上诉人，写明被上诉人欠设备款25600元，物业公司以同等金额的物业费、停车费作为担保，不再催缴相关费用，超出设备金额部分由业主按时交纳。这实质上是上诉人与被上诉人互负债务约定抵销，符合《合同法》第一百条的规定。本案被上诉人主张的物业费3360元、电梯维护费1435元、二次加压电67.5元、电费12062.90元、公摊电费727.90元、公摊水费25.50元，共17678.80元，全部属于《物业服务收费管理办法》所规定的物业服务费，也就是《关于恒祥豪苑9栋1单元1303业主相关物业费及停车费的说明》所确定的“物业费”，依法应当全部在被上诉人欠上诉人的设备款25600元中抵销。一审法院既认定互负债务可以抵销，但只允许上诉人从物业服务费17678.80元中冲抵3360元，其他不予冲抵，是认定事实错误，适用法律错误。二、上诉人并没有违约行为，一审法院判决上诉人支付逾期付款违约金，是认定事实错误，判决错误。被上诉人主张的物业服务费是17678.80元，根本没能抵销完其欠上诉人的设备款25600元，上诉人不需向被上诉人支付物业服务费，上诉人并不存在违约。一审法院作出上诉人支付逾期违约金的判决，是认定事实和适用法律错误。 被上诉人广西恒祥物业管理有限公司辩称：上诉人主张关于抵扣水电费、电梯费等费用没有事实和法律依据。一审过程中，上诉人提交的《关于恒祥豪苑9栋1单元1303业主相关物业费及停车费的说明》里的印章不是被上诉人平时使用的公章，里面的签名也不是其本人签的。 广西恒祥物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判决被告向原告支付物业费3360元、电梯费维护费1435元、二次加压电费67.50元、电费12062.90元、公摊电费727.90元，公摊水费25.5元，违约金5471.34元，共计23709.14元（暂计至2018年7月，以后另计）;2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告钟慧霞是钦州•恒祥豪苑小区9-1-1303号（房屋面积为111.99平方米）房屋的所有人。2013年8月28日，原告与被告钟慧霞签订了《前期物业服务委托合同》，约定由原告提供物业管理服务，被告按每平方米建筑面积1元/月计收，功能源费用（含水、电、电梯电费、绿化用水、泵房电费）分摊由本物业内所有使用人按户进行分摊，被告拒交物管费，除了按规定金额补交每月拖欠的物管费外，还须按欠费总额日息万分之八利率向原告交纳滞纳金，直至被告缴清欠费为止。钦州市物价局与钦州市住房和城乡建设委员会联合发出钦市价格（2013）30号《关于“恒祥豪苑”小区住宅物业服务收费的批复》，确定住宅物业费为0.75元/月/平方米，电费为每户每月35元。合同签订后，原告履行了合同约定的权利和义务，依约为被告提供物业管理服务，但被告自2015年4月起一直未交纳物业服务费，于2015年3月起未交纳电梯维护费，于2014年7月起未交纳电费，于2014年12月起未交纳二次加压费，于2014年12月至2015年12月未交纳自用水费，截止2018年7月，被告已拖欠物业费3360元、电梯费维护费1435元、二次加压电67.50元、电费12062.90元、公摊电费727.90元，公摊水费25.50元。 还查明，2018年3月28日，广西钦州市恒祥物业管理有限公司办理企业变更登记，企业名称变更为广西恒祥物业管理有限公司。广西钦州市恒祥物业管理有限公司在对小区进行物业管理时，向被告出具《关于恒祥豪苑9栋1单元1303业主相关物业费及停车费的说明》，约定被告与开发商存在安防设备经济纠纷，设备价值为25600元，在其与开发商为协商解决前，物业公司暂以同等金额的物业费、停车费作担保，超出设备金额部分由该业主按时交纳，如能协商解决，则设备金额冲入物业账户，作为之前应交的相关物业费及停车费用。 以上事实由原告提供的恒祥豪苑前期物业服务委托合同、收楼交接确认书、消防安全责任书、业主情况登记表、物价局文件、欠费明细、保洁安保值班登记表、人员来访登记表、前台处理登记表、物业人员服务照片、催费记录及运单查询、水电费发票，被告提供的《关于恒祥豪苑9栋1单元1303业主相关物业费及停车费的说明》及原、被告所述予以证实。 一审法院认为：原告广西恒祥物业管理有限公司作为恒祥豪苑小区的前期物业管理者，其依据与小区业主签订的《前期物业服务合同》向小区业主提供物业服务合法有效，而被告作为该小区的业主，享受了原告提供的物业服务，理应按照规定的标准缴纳相应的物业服务费用及其他欠费，但广西钦州市恒祥物业管理有限公司向被告出具了《关于恒祥豪苑9栋1单元1303号业主相关物业费及停车费的说明》约定开发商未为被告解决消防设备问题时，广西钦州市恒祥物业管理有限公司用25600元的物业费作担保，现原告未能证实开发商已经为被告解决消防设备问题，故原告请求的主张的物业费应当3360元应当予以冲抵，故该院不予支持，但原告请求的电梯费维护费1435元、二次加压电67.50元、电费12062.90元、公摊电费727.90元，公摊水费25.50元，共计14318.80元，该费用是因被告使用物业所发生的费用，被告应当向原告支付。至于违约金问题，原、被告约定按欠费总额的日万分之八交纳违约金过高，该院予以调整，应以14318.80元为基数，从最后一项欠费时起算(即2015年3月）计算至还清欠款之日止，按银行同期同类流动资金贷款利率计付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《物业管理条例》第四十一条第一款、第四十四条第一款、第五十三条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、被告钟慧霞支付原告广西恒祥物业管理有限公司电梯费维护费1435元、二次加压电67.50元、电费12062.90元、公摊电费727.90元，公摊水费25.50元，共计14318.80元；二、被告钟慧霞支付原告广西恒祥物业管理有限公司逾期付款违约金（违约金的计算办法：从2015年3月起至债务清偿之日止，以14318.80元为基数，按中国人民银行同期同类流动资金贷款利率分段计算）；三、驳回原告广西恒祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述判决规定的债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，还应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向该院申请执行，或向该院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。案件受理费减半收取196元，被告钟慧霞负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。经二审审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。 综合诉辩双方的意见，确认本案的争议焦点为：被上诉人请求上诉人支付相关的物业费、电梯维护费、违约金是否有法律依据。 本院认为，双方当事人对于一审判决冲抵物业费3360元问题均未提出上诉请求，对于一审判决认定被上诉人出具《关于恒祥豪苑9栋1单元1303号业主相关物业费及停车费的说明》问题也没有提出上诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条规定，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本院审查一审判决没有违反法律禁止性规定，没有损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的情形，本院二审围绕当事人的上诉请求进行审理，对于当事人没有提出请求的，不予审理。 关于电梯费维护费、二次加压电、公摊电费、电费、公摊水费应否抵扣的问题。被上诉人出具《关于恒祥豪苑9栋1单元1303号业主相关物业费及停车费的说明》给上诉人，被上诉人的工作人员班鹏在该说明上签字确认。双方当事人对于该说明上涉及到的“相关物业费”理解发生分歧，上诉人认为该说明上“相关物业费”包含了电梯费维护费、二次加压电、公摊电费、电费、公摊水费等费用内容，被上诉人认为仅仅指物业费，不包含其他费用。本院认为，对于约定理解发生分歧，应以书面约定文字意思为出发点，结合约定目的，探究当事人内在的真实意思表示。《关于恒祥豪苑9栋1单元1303号业主相关物业费及停车费的说明》约定上诉人与恒祥豪苑开发商有安防设备纠纷，设备价值25600元，在业主与开发商纠纷协商解决之前，物业公司以同等金额的物业费、停车费作为担保，不向业主催缴相关费用，物业公司做好费用记录，如果业主和开发商没有协商解决安防设备纠纷，超出25600元部分业主按时交纳，说明了双方当事人是约定在25600元范围内，物业公司记录好相关费用予以相应扣减，直到扣完25600元为止,费用超过25600元的部分业主则需要按时缴纳。被上诉人在25600元范围内不向上诉人催缴相关物业费用，被上诉人做好相关费用记录予以扣减符合双方约定的目的。从上诉人出具《关于恒祥豪苑9栋1单元1303号业主相关物业费及停车费的说明》的时间即2015年7月25日开始至2018年8月，被上诉人也没有证据证明向上诉人催缴过物业费、公摊水电费、电费、电梯费维护费、二次加压电等费用，被上诉人为上诉人垫付相关的电费、公摊水电费、电梯费维护费、二次加压电等，可以从约定的25600元中抵扣，直到扣完25600元为止，约定的数额没有变化，直接抵扣，减少当事人诉累。因此，上诉人提出电梯费维护费、二次加压电、公摊电费、电费、公摊水费应予以抵扣的上诉请求，本院予以支持。 关于上诉人应否支付违约金的问题。本院认为，《关于恒祥豪苑9栋1单元1303号业主相关物业费及停车费的说明》载明未超过约定的25600元金额前，物业公司不再催缴相关费用，物业公司做好费用记录，作出相应扣减。根据双方当事人协商扣减相关费用的约定，本案涉案的费用金额没有超过约定的数额，上诉人没有违约行为，不应承担违约金。 综上所述，上诉人的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702民初420号民事判决。 二、驳回被上诉人广西恒祥物业管理有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费196元，二审案件受理费392元，由被上诉人广西恒祥物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李夏冰 审 判 员 陆 斌 审 判 员 文其谦 二〇一九年十一月一日 法官助理 邹凤群 书 记 员 苏 芸