广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初8864号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司惠州分公司，住所地：广东省惠州市惠城区汝湖镇角洞水库库区内。法定代表人：徐明峰。委托代理人：黄凤娟、梁振耀，系该公司员工。被告：徐燕飞，男，汉族，1983年5月23日出生，户籍住址：浙江省东阳市。委托代理人：周伟军，系广东鸿园律师事务所律师。第三人：惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司，住所地：广东省惠州市汝湖镇东亚角洞水库。法定代表人：黄咏东。委托代理人：周淑婷、吴海洋，系该公司员工。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司惠州分公司诉被告徐燕飞、第三人惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告雅居乐雅生活服务股份有限公司惠州分公司诉称，被告与第三人于2014年11月22日签订了《商品房买卖合同》[合同编号：惠州（2014）10026458]，购买第三人开发的惠州市惠城区汝湖镇雅居乐××号雅居乐白鹭湖××栋××号房（下称“该商品房”），建筑面积：243.68平方米，系别墅。该商品房经竣工验收合格后于2011年8月16日办理了备案登记，达到了交付使用条件，2015年1月30日第三人向被告发出了《雅居乐白鹭湖收楼通知书》，该通知书告知了被告在收楼截止日期次日，即2015年3月1日开始计收物业管理费。原告受托为雅居乐白鹭湖小区（下称“该小区”）提供物业服务，被告系原告服务的该小区业主。依据有关法规规定及相关约定，该小区物业管理费的标准为3.5元/平米，即被告每月需向原告缴交管理费853元。截止2019年3月20日，被告拖欠原告物业管理费人民币41797元，逾期付款滞纳金30745.56元，两项合计72542.56元。该欠费虽经原告多次催缴，被告仍拒绝支付。为维护原告及全体业主的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法及时裁决。1、判令被告自2015年3月1日起按每月853元的标准向原告支付物业管理费至本案判决生效之日止。暂计至2019年3月20日，应付物业管理费41797元。2、判令被告自逾期付款之日起至全部欠费付清之日止，按每日千分之一的标准支付逾期付款滞纳金。暂计至2019年3月20日，滞纳金金额为人民币30745.56元。3、判令被告承担本案诉讼费。被告徐燕飞辩称，一、涉案房产从2015年3月至今由于存在围墙开裂、渗水等质量问题，由本案原告及第三人修缮至今，且仍未办理修缮后的交接手续，我方认为在相关的质量问题未得到修缮的情况下，被告有权拒绝支付物业管理费。二、原告主张违约金标准明显高于法律标准。三、根据原告与第三人的另案（2018）粤1302民初10082号案的审理结果，即使要交物业管理费，应从判决书生效之日起计算物业管理费。第三人惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司辩称，一、涉案房屋并未存在被告所说2015年3月至今仍未修缮的保修问题。二，根据（2018）粤1302民初10082号生效判决书，以判决第三人向被告交付之涉案房屋符合房产交楼标准，且第三人以书面通知被告于2015年2月1日-2015年3月1日办理收楼手续，根据第三人与被告签订的商品房买卖合同附件4第六条第一款约定，涉案房屋于2015年3月1日视作被告对涉案房屋进行了验收接管，物业管理费应从该天起算。查明的案件事实经审理查明，原、被告双方于2014年11月22日签订了一份，约定被告向惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司（以下简称“白鹭湖实业公司”）购买了雅居乐白鹭××栋××号房（以下简称“涉案物业”），该房建筑面积为243.68平方米。《广东省商品房买卖合同》该合同第八条约定：出卖人应当在2015年2月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……该合同附件四《商品房买卖合同》第六条约定：买受人在收到出卖人发出收楼通知（以寄出邮戳为准）确定的期限内到出卖人指定的收楼地点办理有关手续，在此期限内，如买受人未办理售楼手续，视作买受人已对该商品房进行了验收、接管，出卖人不再另行通知。原、被告双方签订了一份《前期物业服务协议》，其中约定：由原告向被告收取物业管理费，按被告签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积（含公共部位与共用房屋分摊）计付，实测建筑面积与约定建筑面积有差异的，以实测建筑面积为准，自被告向原告提供或原告自行取得相关证明文件的下一个月起调整物业管理费，别墅每月每平方米3.5元，自该房的开发商发出的《物业交付使用通知书》中约定的交楼时间之日起计收物业管理费；每月10日前收取当月物业管理费，原告每月11日起征收滞纳金，被告应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业管理费的千分之一计付滞纳金。原告于2015年5月13日向被告发出了一份《律师函》，要求被告支付2015年3月至2015年5月的物业服务费等费用。共计原告欠物业管理费2559元。原告于2016年5月20日又向被告发出了一份《律师函》，要求被告支付2015年3月至2016年5月的物业服务费等费用，共计原告欠物业管理费12795元。原告于2018年2月25日又向被告发出了一份《律师函》，要求被告支付2015年3月至2018年2月的物业服务费等费用。共计原告欠物业管理费30708元。被告至今仍未支付该费用，现原告于2019年4月30日诉至本院，请求判如所请。庭审时，被告陈述涉案房屋在验收过程中发现房产外墙、内墙开裂、渗水、花园堆了大量土石方等为由，而未办理收楼手续。另查，原告的名称原为中山市雅居乐物业管理服务有限公司惠州分公司，于2017年9月19日变更为现在的名称。裁决理由和结果本院认为，原、被告经协商一致、以平等自愿的原则于2014年11月22日签订的《前期物业服务协议》，是具有完全民事行为能力的双方当事人的真实意思表示，该协议合法有效，对当事人具有约束力，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。作为有资质的物业管理服务公司，原告向被告提供了相应的物业服务，被告应当按约定支付物业管理费。被告辩称涉案物业存在外墙、内墙开裂、渗水的情况，原告没有为其修复，但根据合同约定，原告没有此项修复义务，而且涉案物业若有以上问题，被告应要求出卖人进行修复，而不是原告。故被告以此为由拒不交纳物业管理费，没有事实和法律依据，其行为明显违约，原告诉求被告支付物业管理费41512.67元（暂计至2019年3月20日）及其滞纳金，有事实和法律依据，应予支持。但是，对于滞纳金，双方约定的标准过高，应以月利率2%为限。综上，原告的诉求有事实和法律依据，其合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：一、被告徐燕飞应于本判决生效之日起五日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司惠州分公司支付拖欠的物业管理费人民币41512.67元（暂计至2019年3月20日）及其滞纳金（滞纳金以每月拖欠的物业管理费为基数，按月利率2%自每月的11日起计至拖欠的全部物业管理费付清之日止）。二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司惠州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1614元，由被告徐燕飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  石 磊审 判 员  许锦环人民陪审员  高 峰二〇一九年十一月七日法官助理戴倩雪书记员黄静芳