四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0180民初2180号 原告（执行案外人）：朱立威，男，1974年11月29日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：罗少忠，宁夏宁众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗雅芳，宁夏宁众律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中铁信托有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区航空路**国航世纪中心****。 法定代表人：马永红，董事长。 委托诉讼代理人：袁敏，四川衡平律师事务所律师。 被告（被执行人）：宁夏江峰房地产开发有限公司，住所地宁夏石嘴山火车站西侧（宁夏回族自治区大武口建材厂机关办公司楼**）。 法定代表人：张航孝，董事长。 原告朱立威与被告中铁信托有限责任公司（以下简称中铁公司）、宁夏江峰房地产开发有限公司（以下简称江峰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月29日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，原告朱立威先后申请撤回对第三人宁夏国晟贸易有限公司、第三人张航孝的起诉，本院予以准许。原告朱立威及其委托诉讼代理人罗少忠、罗雅芳，被告中铁公司委托诉讼代理人袁敏到庭参加了诉讼，被告江峰公司法定代表人经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱立威起诉时向本院提出诉讼请求：1、依法判决停止对位于宁夏石嘴山大武口区××花园××号房××＃车位的执行，并解除对上述房产的查封；2、依法判决位于宁夏石嘴山大武口区××花园××号房产及车位归朱立威所有。诉讼中，原告朱立威确定其诉讼请求为：请求依法判决停止对位于宁夏石嘴山市大武口区××花园××号房××号房××＃车位的执行。 事实和理由：2018年12月14日，朱立威对简阳市人民法院执行宁夏石嘴山市大武口区××花园××号房××号房××＃车位提出异议，简阳市人民法院于2019年4月26日作出（2019）川0180执异43号执行裁定书，驳回其异议请求。朱立威不服该裁定，认为被告江峰公司2011年实施星海时代花园房地产开发项目中将涉案工程发包给中太建设有限公司、中太建设集团股份有限公司又将星海时代花园项目的门窗安装工程发包给原告朱立威。中太建设集团股份有限公司在与朱立威结算材料款时，经三方同意，由江峰公司于2015年4月25日以星海时代花园X1号房、X2号房和Ｂ-706＃车位抵顶欠付朱立威工程款1,207,978元，之后，朱立威对案涉房屋进行装修并居住至今。案涉房屋2015年12月10日被查封，朱立威以房抵账行为发生在查封之前，且双方已实际履行合同，应当依法停止对案涉房屋的执行。 被告中铁公司辩称：一、案涉房屋已于2013年1至12月备案在中铁公司名下，中铁公司对其享有优先权。因中铁公司与江峰公司之间的行为是有效的让与担保，虽然中铁公司对案涉房屋不享有抵押权，但享有期待权，且对这种期待权进行了公示，故对案涉房屋变现的清偿享有优先权。二、以房抵债属于串通行为，真实性存疑，朱立威所举证据不足。江峰公司明知案涉房屋均已抵给了中铁公司，仍以上述房屋来抵顶工程款，该顶账行为是一种串通的侵权行为，损害了中铁公司的合法权益。即便以房抵账行为是真实的，作为与案涉工程密切相关的权利人，原告有义务关注房屋的权属情况，而原告并未尽到注意义务，应该承担相应的法律后果。三、本案情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定的要件，不能排除强制执行。另外，江峰公司从未告知中铁公司要卖房子，也从未把卖房款的60%支付给中铁公司，故中铁公司与江峰公司之间签订的会议纪实际并未履行，且原告在购房时并不知晓该会议纪要，不能作为原告可以购买案涉房屋的依据。因此，朱立威的诉讼请求不应支持。 被告江峰公司未作答辩。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的：（2019）川0180执异43号执行裁定书及送达回证、星海时代花园一期楼梯、栏杆制作安装承包合同以及18、19、21综合楼门窗合同补充协议、星海时代花园门窗安装工程（朱立威）抵顶房情况说明、星海时代花园一期工程中太项目部（门窗）顶账房源及价格明细、《商品房买卖合同》两份、江峰公司收据两份、无房证明、立昌物业前期物业服务合同两份、立昌物业管理有限公司专用收据、门牌号码变更登记表两份、乐园房地产信息部出具的二手房交易系统截图；原被告双方均提交的江峰公司与中铁公司2014年8月23日会议纪要；被告提交的（2016）川01民初120号、121号判决书、星海时代花园备案房屋情况表、商品房买卖合同网签备案副本（部分）；本院依职权调取的简阳市人民法院续查封清单、拍卖公告、协助冻结存款通知书（回执）、星海时代花园项目预售明细、不动产登记信息、询问笔录，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 中铁公司因与宁夏国晟贸易有限公司、宁夏公司两起借款纠纷，向成都市中级人民法院起诉，诉讼中，根据中铁公司申请，成都市中级人民法院于2015年12月10日作出（2015）成执保字264-1号和（2015）成执保字265-1号民事裁定，查封了江峰公司开发的位于宁夏石嘴山市大武口区××小区××房屋，本案所涉X1号、X2号商品房在查封房屋之内，案涉Ｂ-706＃车位不在上述查封房屋中。2017年3月2日，成都市中级人民法院作出（2016）川01民初120号、121号两份民事判决书，分别判令宁夏国晟贸易有限公司偿还借款6100万元、3900万元及利息，江峰公司对上述借款本息承担连带给付责任。该两案判决生效进入执行程序之后，成都市中级人民法院指定简阳市人民法院执行，2018年11月18日本院作出（2018）川0180执恢1166号执行裁定书，对X1号、X2号商品房续查封。原告朱立威提出上述房屋在人民法院查封前已经通过以房抵债取得，向本院提出执行异议，要求停止对案涉房屋的执行。简阳市人民法院于2019年4月26日裁定驳回朱立威的异议请求，朱立威于2019年5月5日收到执行异议裁定，在法定时间内依法提起执行异议之诉。 另查明，2011年，江峰公司在自有的石国用（2011）第5723号国有土地上开发建设“星海时代花园”商住楼项目，2013年1月，江峰公司以该地块土地使用权为宁夏国晟贸易有限公司向中铁公司借款1亿元作抵押担保。因借款到期未偿还，2013年4月11日，中铁公司为了借款清偿有保证，与江峰公司签订了商品房买卖合同，办理了《商品房买卖合同》网签备案登记，未办理预告登记、抵押登记。本案所涉的X1号、X2号商品房在网签备案登记范围内。被告江峰公司在开发星海时代花园项目时将涉案工程发包给中太建设有限公司，中太建设集团股份有限公司又将其承揽项目的门窗安装工程发包给原告朱立威。2015年4月25日，中太建设星海时代花苑项目部与江峰公司工程部共同出具一份“星海时代花苑门窗安装工程（朱立威）抵顶房情况说明”，由江峰公司以星海时代花园X1号房、X2号房和B-706#车位抵顶欠付朱立威工程款1,207,978元。2015年4月25日当天，经江峰公司销售部核对、朱立威本人同意，确定上述顶账房源及价格明细：X1号、X2号两套房面积各136.35㎡、价格4,118元/㎡、每套总价561,489元，车位B-706总价8,500元，合计1,207,978元。2015年4月26日，朱立威与星海时代花苑小区前期物业公司石嘴山市立昌物业管理有限公司签订物业管理服务合同，并交纳了案涉X1号、X2号两套房2015年5月至2016年4月物业费、装修服务费。2015年4月28日，就案涉的X1号房、X2号两套商品房，朱立威与江峰公司分别签订了相应的《商品房买卖合同》。合同中对房屋面积、单价、总价的约定与江峰公司销售部核定的一致。签订合同当日，江峰公司出具收到案涉两套房屋房款561,489元收据各一份，收据上注明房款系（顶账）。2015年7月，朱立威以自己的名义将案涉两套房屋信息挂在大武口区乐园房屋信息部准备出售。 另查明，上述案涉房屋所在的“星海时代花园”商住楼项目一期的7号楼于2011年办理了预售许可，案涉房产目前初始登记在江峰公司名下。2019年11月26日石嘴山市不动产登记事务中心档案查询显示：朱立威目前在石嘴山市无房产登记记录。 本院认为，本案争议焦点为朱立威对案涉房屋是否具有排除执行的民事权益。对于该问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，朱立威提出的案外人执行异议之诉发生在金钱债权执行中，其对登记在被执行人江峰公司名下的不动产提出异议。对于上述情形如何判断其是否可以排除执行，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条进行了规定，该司法解释第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述两条规定均是对不动产买受人物权期待权的保护，第二十八条规定的是无过错不动产买受人物权期待权保护条件，被执行人没有限定条件是否是开发商。第二十九条侧重保护房屋消费者的物权期待权，针对的是开发商名下的一手房买卖中刚需购房消费者。上述两条共同性的要件均有“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，不同的是，前者要求在查封前合法占有房屋，交付全部房款，未过户非因买受人自身原因造成，后者不要求查封前是否合法占有房屋，也对未过户不进行原因审查，仅要求购房房是否用于居住且名下无其他房屋并交付50%房款。本案中，朱立威以房顶账共顶了两套房屋，所以本案法律适用上应排除适用上述第二十九条。依照上述第二十八条规定，第一，朱立威在以房顶账协议签订之后，在人民法院查封之前，分别与江峰公司签订了案涉X1号、X2号两套房屋的书面买卖合同；第二，朱立威签订的案涉房屋物业管理服务合同在查封之前，其交纳物业费、装修服务费以及以自己的名义将案涉房屋信息挂在房屋中介处出售的时间均在查封之前。因此，可以确认朱立威在人民法院查封前已合法占有该不动产；第三，朱立威已经以抵债的方式支付了案涉房屋全部购房款；第四，其未过户的原因，按照普通购房者的注意标准，可以认定并非其自身原因造成。因此，依照上述第二十八条规定的要件，朱立威对案涉X1号、X2号两套商品房享有排除执行的民事权益。朱立威要求对B-706#车位停止执行的诉讼请求，因该车位不在成都市中级人民法院查封和本院继查封范围内，不属于执行异议之诉的审理范围，本院不予处理。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 停止对位于宁夏石嘴山大武口区××花园××号商品房的执行； 案件受理费15,618元，由被告中铁信托有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长 青 巍 审判员 刘鸣梅 审判员 傅德梅 二〇一九年十一月二十八日 书记员 陈叔余