广西壮族自治区贺州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂11执复15号 复议申请人（被执行人）：贺州市金泰实业有限公司（以下简称金泰公司）,住所地:广西壮族自治区贺州市龙山路**。 法定代表人：黄滨。 申请执行人：中国农业银行股份有限公司贺州八桂支行（以下简称农行八桂支行），住所地：贺州市星光路汇豪国际城上海商业街。 单位负责人：江**新，行长。 委托代理人：彭宇，该行员工。 被执行人：贺州市八达饲料有限公司（以下简称八达公司），住所地：贺州市八达中路**。 法定代表人：伍凯。 被执行人：伍雄，男，1963年5月10日出生，汉族，，住所地：广西贺州市八步区 被执行人：黄滨，男，1953年12月2日出生，瑶族，，住所地：广西贺州市八步区 被执行人：谢丽华，女，1970年3月18日出生，汉族，，住所地：广西贺州市八步区 复议申请人金泰公司不服执行法院（2019）桂1102号执异59号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 执行法院查明，（一）2016年3月21日，执行法院作出（2016）桂1102民初371号民事判决：一、被告贺州市八达饲料有限公司应归还原告中国农业银行股份有限公司贺州八桂支行贷款本金12179096.07元及利息551110.43元（利息暂计付至2016年1月6日，之后是按直线利率7.28%上浮50%计算至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止）；二、原告中国农业银行股份有限公司贺州八桂支行对座落于贺州市英石村建设用地使用权［国有土地使用权证：贺州国用（2011）第220145号］享有优先受偿权；三、被告伍雄、黄滨、谢丽华对上述债务承担连带保证责任。案件受理费98182元，减半收取49091元（原告已预交），由被告贺州市八达饲料有限公司、贺州市金泰实业有限公司、伍雄、黄滨、谢丽华负担。2018年12月21日，贺州市中级人民法院作出（2018）桂11民再7号民事判决：一、维持贺州市八步区人民法院（2016）桂1102民初371号民事判决的第二、第三项；二、撤销贺州市八步区人民法院（2016）桂1102民初371号民事判决第一项；三、被申请人贺州市八达饲料有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内归还再审申请人中国农业银行股份有限公司贺州市八桂支行贷款本金12870008.97元及利息（利息计算：自2015年3月21日起，依据中国人民银行公布的同期同类基准利率，按贷款合同所约定的计算方式计付至本判决生效后确定的履行期限的最后一日止）；一审案件受理费49091元（再审申请人已预交），由被告贺州市八达饲料有限公司、贺州市金泰实业有限公司、伍雄、黄滨、谢丽华共同负担。 （二）贺州市不动产登记局向该院出具的《宗地登记信息查询情况说明》载明：权利人：贺州市金泰实业有限公司。不动产权证号：贺州国用（2011）第220145号。登记时间：2017-08-25.权利类型：国有建设用地使用权。权利性质：出让。坐落：贺州市英石村（光明大道与火车站站前路交汇处东北侧Ａ-2地块）。宗地面积：34044.7㎡。规划用途：仓储用地。用途起止年限：2011-9-5／2061-09-04。宗地状态：已抵押，已查封。。地上房屋状态房屋共0套；房屋已抵押0起；正在抵押0起，未抵押0起。以上信息查询时点为2019-09-25.16：10:29.仅供参考。 （三）桂同德房（估）ＨＺ字第170926000号《房地产估价报告》。估价项目名称：贺州市金泰实业有限公司位于贺州市英石村（光明大道与火车站站前路交汇处东北侧Ａ-2地块）房地产拍卖方式司法处置市场价值评估。估价委托人：贺州市中级人民法院。估价方：广西同德房地产评估有限公司。估价报告出具日期：2019年3月28日。该《房地产估价报告》“致估价委托人（贺州市中级人民法院）函”称：经专业分析、测算和判断，最终确定估价对象房地产的价值时点2017年9月26日的市场价值结果为：房产21栋，房屋结构为砖瓦、铁柱彩钢瓦、砖混等，用途为仓储式商业、、地磅房、变电房住宅、批发零售、杂物房、水泵房、厕所等，建筑、土地面积为34044.7㎡，市场价值为2989.54万元。 （四）该案执行过程中，执行法院于2019年8月6日作出（2019）桂1102执660号之二执行裁定：拍卖登记在被执行人贺州市金泰实业有限公司名下位于贺州市英石村（光明大道与火车站站前路交汇处东北侧Ａ-2地块）土地及地上建筑物［土地权利证书号：贺州国用（2011）第220145号］。 执行法院认为，异议人主张该院拍卖的土地使用权上的地上建筑物不属于抵押财产范围，但是异议人对此没有提供证据予以证实。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未按照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”执行中该院拍卖被执行人的抵押财产符合法律规定。《中华人民共和国担保法》第五十五条规定：“城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”根据上述物权法、担保法的规定，无论被拍卖的土地使用权上的建筑物是否属于抵押担保财产，均不能阻却法院拍卖。该拍卖土地上的建筑物属于抵押物，拍卖所得全部可用于偿还债务；如拍卖土地上的建筑物属于担保法规定的新增房屋，则拍卖该部分新增房屋所得归异议人所有。执行中将房地产作为整体来拍卖，符合《中华人民共和国物权法》第一百一十五条“主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外”的规定。对于房地产这类不动产来说，权利转移的惯常做法是房随地走，或者地随房走，从而实现财产效益最大化。最大限度地维护各方当事人的合法财产权益，是人民法院执行工作追求的目标。异议人的异议主张，没有理据，执行法院予以驳回。 复议申请人向本院复议申请请求1、依法撤销执行法院（2019）桂1102执异59号执行裁定书；2、撤销拍卖位于（贺州市平桂区黄田镇里宁村、英石村（光明大道与火车站站前路交汇处东北侧A-2地块）土地及地上建筑物【国有土地使用权证：贺州国用（2011）第220145号】）的执行行为。理由如下： 一、贺州市八达饲料有限公司以复议申请人上述财产作为抵押物向农行八桂支行贷款1295万元，复议申请人只是该笔款的担保人，贷款主体是贺州市八达饲料有限公司，根据贺州市不动产登记局截止2019年9月17日13时55分不动产信息查询证明：贺州市八达饲料有限公司尚有足够归还该笔贷款的资产。请求贺州市中级人民法院拍卖贺州市八达饲料有限公司资产归还该笔贷款。 二、复议申请人取得该出让土地宗地总面积肆万贰仟壹佰陆拾肆平方米（小写42164平方米），并交付了出让价款16275000元，按每平方米385.99元计算缴纳合同项下出让宗地标号为HTC-2011-2号，宗地总面积肆万贰仟壹佰陆拾肆平方米（小写42164平方米）。现拍卖面积34044.7平方米，实际少评估和计算8119.3平方米。这少计算和评估的面积与拍卖面积34044.7平方米是不可分割的整块宗地。因此，按34044.7平方米进行拍卖是错误的。 三、Ａ2地块拍卖面积：34044.7平方米，位于【贺州市英石村（光明大道与火车站站前路交汇处）东北侧Ｂ1地块】后面及Ａ1地块前面的中间插花地，如按法院公告面积拍卖Ａ2地块四周还有8119.3平方米的土地使用权归复议申请人所有，未抵押，道路、三通一平、排污、排水等工程是由投资人垫支建设的，复议申请人未付清工程款，目前投资方尚未移交给复议申请人。执行法院在拍卖公告上未明确告知竞拍人，据复议申请人了解，投资人准备在Ａ2地块四周用围墙砌起来。竞拍人取得该地块是没有道路进出的，这对竞拍者有失公平，由此会带来一系列纠纷，所带来的法律责任及经济责任由申请执行人承担。 四、由于少计算和评估的8119.3平方米与拍卖面积34044.7平方米这块宗地本公司正在与市自然资源局进行核对并等待计算结果。如市自然局认可或不认可本公司出让土地宗地总面积是42164平方米，属于有争议的土地，本公司有出让价款16275000元（按每平方米385.99元计）予以证实，证据充分，敬请执行法院予以审查确定。 五、根据广西众益资产评估土地房地产开发有限公司于2011年11月14日出具的桂众[2011]（估）字第HT038号《土地估价报告》，估计面积：34044.70平方米（折51亩），单位地价：560元/平方米，，地价1906.5万元，37万元/亩，A2地块宗地面积为42164平方米（折63亩），总地价：2361.184万元；按目前市场价格单位地价：100万元/亩，总地价：6300万元。八步区法院根据广西同德房地产评估有限公司出具的桂同德房（估）HZ字第170926002号《房地产估计报告》，估计面积：34044.70平方米，单位地价约：559元/平方米，，地价1903.1万元，37万元/亩，挂拍的地价：1903.10万元，严重偏离市场价格。 被执行人八达公司的答辩意见称，1、基于金泰公司与八达公司的历史渊源而同意以八达公司名义为金泰公司贷款，金泰公司也向八达公司承诺使用后按期归还本息。2、金泰公司提出的需拍卖的土地权利证书登载的土地面积与出让合同土地面积少登记8119.3平方米，与贺州市自然资源局存在争议待解决的理由不能成立。金泰公司提供担保抵押标的物是土地权利证书登载的土地面积34044.7平方米，现法院处置正是该抵押担保物，没有超出抵押标的范围。 本院在审查过程中查明的事实与执行法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为本案争议焦点有以下三点：一、执行法院拍卖抵押土地及地上建筑物的行为是否合法有效；二、本案被拍卖土地面积是否准确的问题；三、本案拍卖土地评估价格是否合理。 一、复议申请人提出执行法院拍卖的土地及地上建筑物的行为是否合法问题。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条规定：债务人或担保人不履行债务时，债权人有权以该抵押的财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。本案被拍卖的土地及地上建筑物是复议申请人为被执行人八达公司贷款时提供担保的抵押物。执行法院拍卖该抵押物以实现债权，是符合法律规定。执行法院根据本案查明的事实和相关法律认定执行行为合法，且认定事实清楚，适用法律准确，本院应予以支持。复议申请人提出的先执行债务人的财产而不应执行该案的抵押物的主张，理由不充分，本院不予采信。 二、被拍卖土地面积是否准确问题。执行法院依法拍卖的抵押物，是根据复议人提供的贷款担保抵押合同，抵押物土地权利证书登载的土地面积34044.7平方米进行处置，并没有超出抵押标的范围。复议申请人认为依法被拍卖的土地面积不准确，但在提出执行异议过程中均未能提供充分的证据予以证实。本院不予采信。 三、本案拍卖土地评估价格是否合理问题。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。而不是在本案复议中提出，因而，本院不予审查。 综上，复议申请人的复议理由不成立，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十三条第一项规定，裁定如下： 驳回贺州市金泰实业有限公司复议申请，维持八步区人民法院（2019）桂1102执异59号异议裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  邹朗平 审判员  杨桂明 审判员  黎 健 二〇一九年十一月七日 书记员  蓝 镇