贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0103民初9273号原告贵阳市佳苑福邸小区业主委员会，地址贵阳市云岩区友谊路**。负责人何**。委托代理人樊朝彬，贵州贵达律师事务所律师。委托代理人潘仕江，贵州贵达（贵安新区）律师事务所律师。被告贵阳佳居房地产开发有限公司，地址贵阳市云岩区黄山冲路**，统一社会信用代码915201xxx。法定代表人辜志江。委托代理人李宏霞，贵州群众律师事务所律师。原告贵阳市佳苑福邸小区业主委员会（以下简称“佳苑福邸业委会”）与被告贵阳佳居房地产开发有限公司（以下简称“佳居公司”）建筑物区分所有权纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告佳苑福邸业委会的负责人何**、委托代理人樊朝彬、潘仕江，被告佳居公司的委托代理人李宏霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告佳苑福邸业委会诉称，佳苑福邸小区由被告佳居公司开发建设，2007年3月5日开始施工，2010年4月20日竣工。原告即该小区业主委员会于2017年12月24日成立，2018年2月9日在云岩区住房和城乡建设局备案。佳苑福邸第四层为架空层，建筑面积1802.8㎡，属于全体业主共有，但被告佳居公司从小区楼房竣工后，就将架空层擅自改造为房屋，由自己办公使用和出租给他人使用，租金据为己有。原告多次要求被告归还架空层并赔偿损失，被告直到2018年7月才移交1175㎡架空层给原告，剩余680㎡是2019年3月1日移交给原告，被告非法占用架空层数年之久。小区人防工程地下层按照规划应该有144个车位，该车位属于人防工程规划的车位，其建设成本计入了小区地面房屋销售价格，使用权和收益权应属于全体业主共有，但被告自车位建好后，就自行销售和出租给他人，有关收益归被告，损害了全体业主权益。按照《贵州省城镇供水“一户一表”实施意见》的规定，本小区应为独立的“一户一表”供水，而被告开发建设成总表分户供水，损害了业主权益。按照规划设计，本小区的绿化率应为30%，但实际小区绿化面积远远不够，基本无绿化。根据规划红线图，目前小区北面部分建筑物尚未拆除，无法满足消防安全要求。原告诉请法院：1、判令被告立即向原告支付其非法占用属于“佳苑福邸”小区全体业主共有的房屋（第四层架空层）的损失赔偿金（暂时计算为13744149元）。2、判决被告立即向原告返还“佳苑福邸”小区地下室和地下人防工程48个车位（负一层共计建筑面积1880.45㎡），并判决确认其使用权和收益权归原告所有。3、判令被告完善144个停车位的规划配置。4、判令被告按照《贵州省城镇供水“一户一表”实施意见》完善“佳苑福邸”小区的“一户一表”的安装（独立水表），改造费用由被告承担。5、判令被告按规划要求完善“佳苑福邸”小区绿化，达到绿化率30%。6、判令被告按规划要求拆除红线范围内尚未拆除的建筑物，完善消防环形通道、消防回车道和消防登高面，消除消防安全隐患。7、判决由被告承担本案诉讼费和原告律师费。其中：1、诉请第一项损害赔偿金的计算方法是：2010年5月1日至2018年7月30日架空层1802.8㎡损失，2018年8月1日至2019年2月底架空层中680㎡损失，2010年至2014年参照贵阳市办公和非住宅房屋市场租金价格70元/㎡/月的标准计算，2015年至2018年7月按80元/㎡/月计算，2018年8月至2019年2月按100元/㎡/月计算。2、诉请第二项中48个车位是位于地下人防工程。3、诉请第三项中的144个车位包含了诉请第二项中的48个车位。被告佳居公司辩称：原告作为业委会只是业主大会的常设性执行机构，不具备民事主体资格条件。如果法院认定原告具有一定的诉讼主体资格，那也应当有业主大会的授权。如果法院认定原告有一定的诉讼当事人能力，也只能在涉及小区全体业主公共利益的物业管理纠纷范围内具有诉讼主体资格。本案是建筑物区分所有权纠纷，不属于物业管理范围，原告不具备诉讼主体资格。架空层不属于业主共有部分，原告不具备侵权之诉的主体资格，无权要求进行赔偿。架空层不是商业房屋，也不具有商业写字楼性质，不能按照同地段可以出租的商业楼、写字楼计算租金。原告第一项诉请属于损害赔偿请求权，原告收房后，被告修建第四层架空层时原告已知晓权益受到侵害，原告在庭审中认可其在2010年4月30日之前就已收房，现在才起诉要求赔偿，已超过诉讼时效。地下室不是业主共有部分，人防工程系被告建设，根据“谁投资、谁收益”的原则，应当认定被告享有地下人防车位的收益权。小区车位原本设计规划96个，贵阳市规划局二次审批后只批准设立48个，所以现在小区只有48个车位。供水“一户一表”改造费应当由业主自行承担。原告要求进行一户一表的安装，是赔偿请求权，应当适用诉讼时效的规定，业主在签订合同时已知道水表的安装方式，现在提起诉讼，已超过诉讼时效。架空层为绿化区域，现已被原告控制，被告无法进行绿化。经消防部门验收，该小区工程项目基本符合国家消防技术规范要求，综合评定为合格，不存在消防危险。被告在修建该小区时，2000年规划局划红线时因图纸错误，不知晓佳居公司红线是与医药集团公司、黔灵东路派出所红线重合，后发现该问题，被告与上述两家单位共同向规划局审批，被告红线范围已经进行了合法调整，北面的建筑物不属于拆迁范围，被告无权拆除该建筑。原、被告聘请律师的费用应由双方自行承担。请法院依法判决。经审理查明：贵阳市佳苑福邸小区项目位于贵阳市云岩区，由被告开发建设，2010年6月30日竣工，被告于2010年4月30日前交房给业主。2018年2月9日，佳苑福邸小区业主委员会经贵阳市云岩区住房和城乡建设局同意备案成立。被告取得的《建设工程规划认可证》载明“建设项目内容”为：1、“地下室、库房”位于“地下层”，用途为“停车、人防”，建筑面积为2139.2㎡；2、“商场”位于“半地下贰层”，用途为“商业”，建筑面积为5585.4㎡；3、办公用房位于“叁层”，用途为“办公”，建筑面积为1802.8㎡；4、“第四层部分为架空层”，用途为“开放空间”，建筑面积为1802.8㎡。原告主张业主从2010年4月底收房时，就发现被告在第四层即架空层修建了房屋，用于自己办公以及出租给其他公司、机构办公使用。被告承认其在架空层修房，但表示建房时间是2011年7月，对于所修房屋，部分由其自用办公，部分交给其合作单位无偿使用，合作单位于2015年年底搬走后，从2017年3月1日-2018年4月30日，被告将该部分房屋出租给某培训机构使用，租金为10元/㎡/月。原、被告表示被告于2018年7月10日、2019年3月1日分别移交了架空层1175㎡、680㎡给原告，现架空层已全部返还给原告。诉讼中，对于架空层由被告使用、出租期间的租金价格，原、被告均不申请评估，原告要求参照贵阳市办公和非住宅类房屋同时期市场租金标准计算，即2010年—2014年为70元/㎡/月、2015年—2018年7月为80元/㎡/月、2018年8月—2019年2月为100元/㎡/月。被告不同意原告的意见。对于小区规划的停车位数量，原告主张共有车位144个，其中地下层48个，半地下贰层96个；被告主张车位开始规划为96个，后被调整为48个，所以现只有48个车位。双方认可小区地下层现已建好48个车位。案涉小区供水方式为总表分户供水。2005年3月8日，贵州省建设厅、贵州省物价局印发的《贵州省城镇供水“一户一表”实施意见》规定：……（四）凡新建、改造住宅必须执行“一户一表”的规定……（二十九）自本文下达之日起，未竣工验收的工程项目，所发生的“一户一表”改造费用，由建设单位承担……”。原、被告认可该小区规划的绿化率为30%。被告提交《贵阳市友谊路3号危旧房改造项目设计说明》（该说明载明：……四、总体设计……2、绿化景观系统……采用庭院绿地与架空层绿地相互渗透的手法，点线面相结合，使绿化景观渗透到每一个角落，以整个架空层的重心空间为主要景观绿化空间），拟证明架空层是主要绿化空间，而架空层现已移交给原告，被告无法进行绿化。原告对该证据无异议。原告主张红线范围内小区北面部分建筑物尚未拆除，无法满足消防安全要求。被告称其修建该小区时，2000年规划局划红线时因图纸错误不知晓被告公司红线是与医药集团公司、黔灵东路派出所红线重合，后发现该问题，被告公司红线范围已经进行了合法调整。另，贵阳市公安局消防支队于2010年6月11日出具《建设工程消防验收意见书》，载明：被告公司新建的友谊路3-17号危旧房改工程项目基本符合国家消防技术规范要求，综合评定为合格。原告提交委托代理合同、代理费发票，拟证明原告为本案诉讼，聘请律师产生了律师费。被告对该组证据无异议，但认为律师费不应由自己承担。诉讼中，根据原告的申请，本院依法裁定冻结被告存款人民币11826368元或查封同等价值的其他财产。另，原、被告认可佳苑福邸小区建筑物总面积为36310.29㎡，业主总户数为262户。原告提起本案诉讼，是经佳苑福邸小区业主大会形成“提起诉讼事宜决议”而决定的，有总面积为23911.42㎡的171户业主签名同意。2018年10月9日原告起诉来院，诉请如前。被告认为原告要求赔偿架空层租金损失、完善供水“一户一表”的诉请，已超过诉讼时效。诉讼中，被告提出管辖权异议，申请将本案移送贵阳市中级人民法院审理。本院于2018年11月20日作出民事裁定书，裁定驳回被告的管辖权异议。被告不服，提起上诉，贵阳市中级人民法院以（2019）黔01民辖终87号民事裁定书驳回上诉，维持原裁定。上述事实，有相关证据以及原、被告陈述为证，经开庭质证，可以确认。本院认为：业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担，故业主委员会具备民事主体资格。本案中，原告佳苑福邸业委会于2018年2月经贵阳市云岩区住房和城乡建设局同意备案成立。原告提起本案诉讼，是经佳苑福邸小区业主大会形成“提起诉讼事宜决议”而决定的，有建筑面积共计23911.42㎡的171户业主签名同意，故佳苑福邸业委会在本案中的原告主体适格。对于第四层架空层1802.8㎡，被告的《建设工程规划许可证》载明其用途为“开放空间”，说明架空层不属于业主专有部分，应为公共部分，依照我国《物权法》第73条“……建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，架空层应属全体业主共有。被告长期使用或出租架空层的行为，损害了原告的合法权益，应当予以赔偿。原告要求被告支付架空层的损失赔偿金，被告认为原告的该项诉请已超过诉讼时效。根据我国《民法总则》第188条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”的规定，原告于2018年10月9日提起本案诉讼，则原告对于三年前即2015年10月9日前架空层损失赔偿金的起诉已超过诉讼时效，本院不予支持。被告应赔偿的损失应从2015年10月10日起开始计算。至于架空层的损失金额，原、被告均不申请评估，根据本案实际情况，损失金额酌情按40元/㎡计算。《建设工程规划许可证》载明架空层建筑面积为1802.8㎡，双方当事人认可被告于2018年7月10日、2019年3月1日分别返还原告架空层1175㎡、680㎡，合计1855㎡，超出架空层实际面积，显然与客观情况不符。2018年7月10日移交了1175㎡，则2019年3月1日移交的就应是627.8㎡，被告应赔偿架空层的损失为：1、2015年10月10日—2018年7月10日（33个月）为40元×1175㎡×33个月=1551000元；2、2018年7月11日—2019年3月1日（7个月零19天）为40元×627.8㎡×7.63个月≈191605元。合计1551000元＋191605元=1742605元。原告提出被告返还小区地下室和地下人防工程48个车位，确认其使用权和收益权归原告所有之诉请，该48个车位规划位于地下室和地下人防工程，依照我国《物权法》第74条“……建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定……”的规定，原告未提供足够证据证明双方当事人约定了位于地下室的车位归全体业主所有。根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第9条“……作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积……”的规定，人防工程没有计入业主公摊面积，不应归业主共有。我国《人民防空法》第5条规定“……人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，故本案人防工程中的车位应由投资者即被告公司使用管理，并享有收益。综上，原告要求被告返还小区地下室和地下人防工程48个车位，并要求确认使用权、收益权归原告所有之诉请，于法无据，不予支持。原告要求完善144个停车位的规划配置，其中地下层48个，半地下贰层96个，但《建设工程规划许可证》载明：“半地下贰层”的用途为“商业”，是“商场”，并非停车场，故对其要求在半地下贰层完善96个停车位的规划配置之诉请，不予支持。对于原告要求在地下层完善48个车位配置之诉请，诉讼中，双方认可被告在地下层已设置48个车位，则被告已完善了原告诉请的内容。原告要求被告完善小区供水“一户一表”的安装，并承担改造费用，符合贵州省建设厅、贵州省物价局于2005年3月8日印发的《贵州省城镇供水“一户一表”实施意见》的规定，故本院予以支持。被告主张原告该项诉请已超过诉讼时效，被告违反相关规定，未给小区供水安装“一户一表”，侵犯了原告的合法权益，且该侵权行为持续至今，故原告现提起该项诉请，并未超过诉讼时效，本院对被告的主张不予采信。对于原告要求被告完善小区绿化率达到30%之诉请，《贵阳市友谊路3号危旧房改造项目设计说明》载明：小区绿化以整个架空层的重心空间为主要景观绿化空间，而架空层现已移交给原告，被告无法进行绿化，故对原告该项诉请不予支持。对于原告要求被告按规划要求拆除红线范围内尚未拆除的建筑物，完善消防环形通道、消防回车道和消防登高面，消除消防安全隐患之诉请，因该部分建筑物涉及案外人（其他单位）权利，本案不予审理，相关权利人可另行解决。原告要求被告承担律师费之诉请，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第176条、第188条、《中华人民共和国物权法》第72条、第73条、第74条、第75条、第76条、《中华人民共和国人民防空法》第5条、《物业管理条例》第11条、第12条之规定，判决如下：一、被告贵阳佳居房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内，给付原告贵阳市佳苑福邸小区业主委员会“佳苑福邸”小区第四层架空层2015年10月10日-2019年3月1日的损失赔偿金人民币1742605元；二、被告贵阳佳居房地产开发有限公司于判决生效之日起三个月内，为贵阳市佳苑福邸小区完善供水“一户一表”的安装，改造费用由被告贵阳佳居房地产开发有限公司承担；三、驳回原告贵阳市佳苑福邸小区业主委员会的其余诉讼请求。案件受理费93478元，减半收取46739元，保全费5000元，合计51739元，由原告贵阳市佳苑福邸小区业主委员会承担41739元，被告贵阳佳居房地产开发有限公司承担10000元（原告已预交，被告应于履行判决时，将此款一并给付原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力，当事人可在二年内，依法向本院申请强制执行。审判员  田彩莲二〇一九年十一月二十六日书记员  申 萍