广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0106民初37953号原告：广州房江湖科技有限公司，住所地广州市天河区珠江西路15号第36层自编05、06、07房。法定代表人：杨学宇，总经理。委托诉讼代理人：刘洁、肖雅儒，均系该司职员。被告：广州弘达置业有限公司，住所地广州市增城新塘镇永和誉山国际汇商一路30层二层203室之一。法定代表人：陈文德。委托诉讼代理人：郑洁玲、陈燕钗，均系该司职员。原告广州房江湖科技有限公司诉被告广州弘达置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》。本院受理后，适用普通程序，由审判员公开开庭独任审理。本案现已审理终结。案件事实一、合同签订情况：原告广州房江湖科技有限公司作为乙方于2019年11月8日，被告广州弘达置业有限公司作为甲方于2019年11月21日签订《广州市誉山国际北苑项目2019年11-12月场外委托销售代理合同》，约定：第一条委托代理项目内容1.1项目名称及位置：甲方开发的位于广州市增城区永和【誉山国际北苑】项目（以下简称“该项目”）…第二条合作形式：2.1在本合同约定的服务期内，甲方委托乙方作为场外非独家销售代理该项目的可售单位。乙方于委托期内利用自有网络、场地及自身资源优势整合第三方渠道资源，对外转介本项目，向甲方完成客户资源导入。2.2服务期间甲方有权同时自建销售团队或委托第三方与乙方共同负责参与该项目所有可售单位的销售工作。…第四条委托期限及范围4.1甲方同意委托乙方为该项目之非独家场外销售代理，甲乙双方现同意接受本合同所载之条款，委托期限自2019年11月1日起至2019年12月31日止，保护期至2020年1月7日（如委托期因任何原因提前终止的，则该保护期即变更为委托期终止之日起7天），委托期和保护期以下统称为服务期。具体可售单元以甲方书面通知为准。…第五条代理费的计算方式…5.1.1该单位代理佣金=该单位《商品房买卖合同》约定的成交总金额×佣金点位。佣金点位与乙方任务指标（即销售业绩）完成情况关联，具体规则如下：佣金点位该项目+誉山国际项目住宅产品单个自然月任务套数佣金计算规则4.5%需完成29套及以下（含29套）该项目当月的全部成交单位佣金点位均按4.5%计5%需完成30套（含30套）及以上该项目当月的全部成交单位佣金点位均按5%计5.2推介成功的定义：当乙方在委托期内推介的认购者，在服务期内缴清全部定金并签署《认购书》。乙方推介成功后，由甲方指定人员（钟健东，手机号189××××6214）签署《项目二手中介推荐客户成交确认单》，以便双方核对确认，甲方应将确认过的《项目二手中介推荐客户成交确认单》的原件交于乙方保存。经甲方工作人员签字确认的推荐客户，以该客户或其直系亲属（父母、子女、夫妻）名义签约的，均视为乙方的有效推荐客户。5.3成交的定义：当乙方推介成功之认购者同时满足以下条件的，视为该单位成交：1）在服务期内签订《认购书》；2）在甲方要求时间内缴清甲方要求的全部首期房款（以款项到达甲方账号为准）；3）在甲方要求时间内草签《商品房买卖合同》；乙方推介客户成交后，甲方应向乙方出具一份由甲方指定人员（钟健东，手机号189××××6214：身份证号码：略）签字或甲方盖章确认的《成交清单》。…第六条代理费的结算5.2本合同签订生效后，乙方销售成交的单位符合上述结算条件的，其代理费按如下约定计付：6.2.1（1）当乙方推介成交单位的认购者在甲方要求时间内付清甲方要求的首期款并草签《商品房买卖合同》，并乙方提供二手中介客户来访登记表、二手中介客户推荐成交确认表、明源云客报备截图、定金POS单、认购书签名件后，甲方按【成交单位之《商品房买卖合同》约定的成交金额×4.5%×50%×85%】支付代理费首期款；（2）当乙方推介成交单位的认购者在甲方要求时间内付清甲方要求的首期款并网签《商品房买卖合同》，并乙方提供二手中介客户来访登记表、二手中介客户推荐成交确认表、明源云客报备截图、定金POS单、认购书签名件后，甲方按【成交单位之《商品房买卖合同》约定的成交金额×4.5%×50%×85%】支付代理费第二期款；（3）乙方应于推介成交的单元签订《商品房买卖合同》之次月15日前向甲方提交经乙方签字盖章的请款函并附上销售成交明细表和合同约定的代理费计算规则作为请款依据，并提供成交单位之全额代理费的足额发票后，甲方向乙方支付代理费余款。乙方未按本款约定提供全额代理费发票给甲方的，甲方有权拒付代理费余款，直至乙方提供前述发票为止，乙方不得以任何理由抗辩发票前置给付义务。…15.2乙方须按照附件《规范销售代理公司管理制度》、《二手中介带客管理制度》、《合景广东公司中介报备操作指引》等规章制度对乙方员工及乙方关联公司带客（如有）等事宜进行有效管理，否则，甲方有权立即终止委托，且无需向乙方支付所涉单元任何款项（包括但不限于代理费、补偿金、赔偿金等）并保留追诉赔偿的权利。第十一条违约责任11.2如甲方未能按期向乙方支付代理费的，则乙方有权自逾期第十六日起，每天向甲方收取当期应付未付款总额万分之二点一违约金，该违约金累计总额以当期应付未付款总额3%为限。另，合同附件一《规范销售代理公司管理制度》规定：一、销售现场秩序。3、询客与接待：3）如遇旧客户回访或虽未曾到访过但已与某位销售人员电话约好来访，应立即询问客户以前是哪位销售人员曾经接待过或曾经电话约好的。待客户确认销售人员姓名后，应将该客户转给之前接待的销售人员跟进。如该销售人员不在现场，则由该销售人员所属销售团队的销售主管安排其他销售人员接待。…二、权属与代理费分配…3、共同成交以认购书上确认的姓名为主，是认购书中户主（之一）且客户跟进是在20天内的，经开发商主管确认后代理费各占50%。客户下订（临定或大定）之后已超过3天才发现的，不视为共同成交，代理费不作分成。附件二《二手中介带客管理制度》规定：一、带客报备流程1、客户报备1.1报备时效：所有客户需提前1小时在合景泰富微信公众平台上注册报备，客户需近3个月内未到访过项目：同时客户到访前提前1小时以上在微信报备群上报备，报备有效期为7天，7天内未到访需重新报备。1.2报备资料：报备时需提供推荐人姓名与身份证、购房客户到访时间、手机号码（前三后四）、二手代理公司名称等信息。…二、判客界定原则1、渠道需在来带客户上门之前必须先通过合景泰富官方微信报备群进行客户报备（且已在合景泰富微信公众号系统报备）。报备内容为：客户姓名、客户电话（电话号码中间四位统一由“1”来取代，如中间4位不为1，则视为无效报备）。2、提前至少1小时微信报备。客户到场后，以报备先后为准，若客户提前被A中介公司报备，到场后由B中介公司签订到访确认单，A中介公司销售必须在当天内到场提出申诉，现场核对报备时间及客户电话无误后，客户交回A中介公司，B中介公司无条件放弃。若客户到访签确认单当天未到场提出申诉，则客户归B中介公司，A中介公司无条件放弃。其中，手机号码全码报备的，立刻判定客户归属；手机号码报备为前三后四的，需成交签订《认购书》后再判定客户归属。被推荐客户近3个月内没有到访过项目且于成功报备后7天内到访项目的属于系统判客界定的保护期内。3、一手销售人员与推荐客户达成购房意愿后，必须核对明源系统“销售机会”上的到访信息与《XX项目客户预约与来访登记表（二手中介推荐）》是否一致。如果相符，在明源中录入该客户的认购信息时，必须在“客户来源”一栏填写“二手中介”，在“推荐人”一栏填写代理公司名称。同时，由现场开具一式两份的《XX项目二手中介客户成交推荐确认函》（模板见附件3），由购房客户、一手销售人员、现场销售负责人、现场财务签名确认、一份由我司销售文员留底，一份交由二手中介公司留底。该确认函仅作为客户渠道确认依据，不作为奖金发放依据。…四、二手中介人员推荐客户获得成交代理费的前提条件：…2、中介人员必须在推荐客户到访现场前向项目完成报备；3、被推荐客户必须近3个月内没有到访过项目。…5、对于符合代理费结算支付条件的成交单位，二手中介渠道公司应向我司提交已签字盖公章的请款函，并附上销售成交明细表和合同约定的代理费计算规则作为请款依据。又查，原告广州房江湖科技有限公司作为乙方于2020年1月6日，被告广州弘达置业有限公司作为甲方于2020年1月8日签订《【花漫里】项目房江湖非独家销售代理额外服务费用协议》，约定对2019年11月23日至2019年11月30日期间由乙方销售成交的“叠拼别墅-A01斓苑六街2号”住宅物业，甲方除按原协议约定向乙方支付佣金外，甲方同意每套向乙方额外支付服务费人民币6000元。二、合同履行情况：原告主张在其促成下，完成如下未结算佣金的项目：序号房号客户姓名认购日期成交总价佣金金额未结金额1（自编号14#）-803薛成义2019-11-2152975376487.6576487.652（自编号14#）-703徐兰芳2019-11-3152286376143.1517893.153（自编号14#）-2104卢玉剑2019-11-6144930972465.4517029.454（自编号14#）-2003韦富军2019-11-9159645879822.918757.95（自编号14#）-503刘记丰2019-11-10150916675458.375458.36（自编号14#）-2103邱伟2019-11-11158554879277.418630.47（自编号16#）-301钟伟新2019-11-18193884496942.296942.28（自编号14#）-2404陈红艳2019-11-21144776172388.0517011.59叠拼别墅-A01斓苑六街2号钟亿佳2019-11-252924706152235.3146235.3原告对此提交了上述成交项目的客户认购资料以及经钟建东作为甲方代表签字的《成功交易明细》（详见证据147页、148页、149页、150页及补充证据第1页）拟证明其主张。经查阅《成功交易明细》，有“钟健东”字样签字，除第147页《成功交易明细》仅有签名外，其他同《成功交易明细》签字同时均手写注明“佣金以结佣表为准”的意思表示。上述《成功交易明细》共记录累计76个成交项目（备注：52+16+8）。被告抗辩原告主张的未结算佣金的项目中，序号1薛成义、序号7钟伟新、序号9钟亿佳三个成交项目中，由于客户在原告报备前3个月已经到访过项目，依据双方签订合同的附件二第四条二手中介人员推荐客户获得成交代理费的前提条件：3、被推荐客户必须近3个月内没有到访过项目。不符合结佣条件，无需支付该三组客户代理费。“钟健东”签字仅是根据合同6.2.1条款确认成交，是否符合结佣条件需满足合同约定的条件。被告确认序号1薛成义、序号7钟伟新、序号9钟亿佳三个成交项目已经签约。被告对此提交了从“明源云客”系统导出的报备资料，其中序号1薛成义的资料显示：首次报备时间客户信息经纪人信息身份信息状态线索状态保护截止日期2019-10-2013:04:42薛先生（男）13511119656陈丽青中介公司房多多到访无效（过期）2019-11-1900:00:002019-11-209:35:38薛先生（男）13511119656广州房江湖科技有限公司（男）企业级经纪人报备无效（拒收）2019-11-209:58:35薛成义（男）13511149656广州房江湖科技有限公司（男）企业级经纪人签约有效佣金类型未审定被告同时提交序号1薛成义于售楼现场人脸抓拍记录予以佐证。显示薛成义电话为135××××9656/135××××9656,抓拍记录与报备记录相符。序号7钟伟新的资料显示：首次报备时间客户信息经纪人信息身份信息状态线索状态保护截止日期2019-8-1816:00:07钟先生（男）18911119963毛玲玲（男）15995881544自由经纪人报备无效（过期）2019-09-0200:00:002019-11-1712:42:53钟先生（男）18911119963广州房江湖科技有限公司（男）企业级经纪人报备无效（拒收）2019-11-1712:50:35钟伟新（男）18911129963广州房江湖科技有限公司（男）企业级经纪人签约有效佣金类型未审定被告同时提交序号7钟伟新于售楼现场人脸抓拍记录予以佐证，显示钟伟新登记的电话为189××××9963/189××××9963，抓拍记录与报备记录相符。序号9钟亿佳的资料显示：首次报备时间客户信息经纪人信息身份信息状态线索状态保护截止日期2019-11-2400:09:26钟亿佳（男）13411361506毛玲玲企业经纪人签约有效佣金类型未审定与序号1、序号7不同之处在于，此前134××××1506及134××××1506电话号码登记客户信息为梁先生（男），依次从2019-6-24、2019-10-4、2019-11-23、2019-11-24有6项报备记录。但该“134××××1506梁先生”信息与原告方提交的序号9中证据第136页的客户认购资料相符，本院采信该“134××××1506梁先生”的报备到访记录与促成序号9项目签约有关。被告同时提交售楼现场人脸抓拍记录，显示客户姓名钟亿佳，客户电话134××××1506，性别女，记录的到访时间依次为2019-10-5、2019-11-24。另查，被告确认对原告主张的序号2、3、4、6佣金总额予以确认，主张合计剩余尾款72311.59元未付，主张项目9已预付佣金6000元。被告认为原告未按合同约定提交相应的请款资料及发票，故未付款项不构成违约。原告确认序号2、3、4、6佣金项目合计剩余72311.59元未付，序号5佣金完全未付、序号8佣金已结清。确认序号9项目已预收6000元。关于被告抗辩未提交发票，原告主张其已向被告邮寄了金额为484445.4元的中介费发票，寄往广东省广州市海珠区新港东路1168号环汇北路4楼广州合景，收件人吴浩仪，手机188××××8936，单位名称：广州礼和置业发展有限公司、广州弘达置业有限公司。但被以“收件人不在此地址，要求退回”为由被退回。三、原告诉请：1.判令被告向原告支付代理费467434.35元及违约金（以467434.35元为本金，违约金按照每逾期一日万分之二点一的标准，从起诉之日起算，以欠款本金的3%即14533.4元为上限）；2.被告承担本案诉讼费用。裁判理由与结果本院认为：原、被告双方签订有《广州市誉山国际北苑项目2019年11-12月场外委托销售代理合同》（以下简称“《合同》”），是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同成立并且有效。原、被告双方另签订《【花漫里】项目房江湖非独家销售代理额外服务费用协议》（以下简称《协议》），约定对原告促成“叠拼别墅-A01斓苑六街2号”住宅物业支付额外服务费人民币6000元，并明确该项目的佣金按原协议执行。原告已完成服务内容促成交易，被告已实际履行支付6000元完毕，该协议已经履行完毕。至于原告是否符合佣金领取条件，依《协议》约定应由双方依照《合同》处理，该6000元在本案中不用于抵扣《合同》项下约定的被告所需支付的佣金。一、双方无争议项目核算。原、被告双方确认序号2、3、4、6佣金项目合计剩余72311.59元未付，本院予以采纳。原、被告确认序号5佣金完全未付，序号8佣金已结清。根据《成功交易明细》所确认的成交内容，序号5刘记丰代理费计算为1509166元×5%=75458.3元。代理费总计147769.89元。二、双方争议项目核算。原告促成序号1薛成义、序号7钟伟新、序号9钟亿佳三个客户的项目成交是否符合领取佣金的条件。原告提出被告《成功交易明细》已确认了佣金数额，但被告方代表钟健东已数次明确注明仅作为成交确认，佣金计算以结佣表为准。该做法符合《合同》附件二中关于“该确认函仅作为客户渠道确认依据，不作为奖金发放依据。”的约定，是否符合结佣条件，应以《合同》约定的为准，本院对原告主张被告《成功交易明细》已确认了佣金数额不予采纳。是否符合《合同》约定的结佣条件本院分析如下：《合同》附件二第四条约定二手中介人员推荐客户获得成交代理费的前提条件之一为：3、被推荐客户必须近3个月内没有到访过项目。从被告提交的“明源云客”系统导出的报备资料以及人脸抓拍记录显示，序号1薛成义、序号7钟伟新、序号9钟亿佳三个客户的项目成交前3个月首次接待的中介公司和经纪人并非原告方的经纪人员。原告在进行报备录入的时候报备失败，明知序号1薛成义、序号7钟伟新、序号9钟亿佳三个客户不符合领取成交代理费的条件，却采用变更电话号码或变更名称的方式规避系统验证进行登记并最终促成交易，属于故意违反《合同》中为防止中介公司之间恶意抢客截客所设计的规则约定。原告主张依《合同》约定的计佣规则领取佣金缺乏合同依据，本院不予支持。然而，虽原告促成序号1薛成义、序号7钟伟新、序号9钟亿佳三个客户的项目“不符合二手中介人员推荐客户获得成交代理费的前提条件”，违反了约定，损害了不同中介公司之间的良性竞争秩序，但被告却没有因为原告的违约造成了损失，反而在他人促成项目交易的情况下依约定可不予支付中介代理费获益。根据公平原则，在考量原告过错、原告付出的成本、被告受益以及阻却原告再次违约破坏竞争秩序的违法成本等情节，本院酌情判决由被告就原告促成交易的三个项目按原《合同》约定的结佣标准的25%进行补偿。根据被告《成功交易明细》所确认的成交情况，对应代理补偿重新核算如下：序号1薛成义1529753元×5%×25%=19121.91元；序号7钟伟新1938844元×5%×25%=24235.55元；序号9钟亿佳2924706元×5%×25%=36558.83元。上述代理补偿金额合计79916.29元。至于被告抗辩原告未提供请款函及发票不符合支付条件。本院认为，支付代理费的对价为原告提供服务促成了交易，而非交付请款函和发票。根据等价交换原则，被告应支付相应代理费用。原告同时依约向被告履行交付发票等义务。三、关于违约金。《合同》约定“乙方应于推介成交的单元签订《商品房买卖合同》之次月15日前向甲方提交经乙方签字盖章的请款函并附上销售成交明细表和合同约定的代理费计算规则作为请款依据，并提供成交单位之全额代理费的足额发票后，甲方向乙方支付代理费余款。乙方未按本款约定提供代理费发票给甲方的，甲方有权拒付代理费余款，直至乙方提供前述发票位置，乙方不得已任何理由抗辩发票前置给付义务。”根据此约定，支付代理费被告需提供1.具备符合《合同》约定的请款依据；2.与代理费金额相符的发票。本案中，原告主张的484445.4元如上所述因原告存在违反《合同》领取代理费条件的情形仅部分获得支持，因此，原告邮寄金额为484445.4元的发票及请款资料不符合上述支付余款的约定，且过错在于原告。本院对于原告主张违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、参照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起7日内，被告广州弘达置业有限公司支付原告广州房江湖科技有限公司代理费余款147769.89元；二、自本判决生效之日起7日内，被告广州弘达置业有限公司支付原告广州房江湖科技有限公司代理补偿79916.29元；三、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8566元，由原告广州房江湖科技有限公司负担3851元，由被告广州弘达置业有限公司负担4715元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李吉思二〇二一年七月二十九日书记员  梁炎梅