海南省琼海市人民法院   民事判决书   （2019）琼9002民初2599号   原告：张某1，男，2009年11月1日出生，汉族，住武汉市武昌区。   原告：张某2，女，2011年1月21日出生，汉族，住武汉市武昌区。   二原告法定代理人：张某3，女，1980年9月25日出生，汉族，住武汉市武昌区，系二原告的母亲。   二原告共同委托诉讼代理人：王某1，北京市普华律师事务所律师。   二原告共同委托诉讼代理人：马某，北京市普华律师事务所实习律师。   被告：海南博鳌投资控股有限公司，住所地：海南省琼海市博鳌水城金海岸大道**。   法人代表人：刘某，总经理。   委托诉讼代理人：王某2，北京康达（海口）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：高某，北京康达（海口）律师事务所律师。   原告张某1、张某2诉被告海南博鳌投资控股有限公司（以下简称博鳌控股公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年7月17日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张某1、张某2的共同委托诉讼代理人王某1、马某，被告博鳌控股公司的委托诉讼代理人王某2、高某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告张某1、张某2向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令被告立即为原告办理位于海南省琼海市××镇龙潭岭A-16(幢)1+2(层)A-16(房号)商品房的不动产权证书；2、判令被告按照《琼海市商品房买卖合同》第十五条承担违约责任，向原告支付违约金人民币27950元(自2019年1月18日暂计算至2019年5月28日共130天，按照日万分之零点五计，应计算至实际完成办理不动产权证书之日)；3、判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2016年2月10日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》。合同第三条约定，原告购买被告开发的博鳌中信龙潭岭项目的房屋A-16(幢)1+2(层)A-16(房号)。第八条约定，被告应当于2016年3月12日将该商品房交付原告使用。第十五条约定，“出卖人应当自房屋交付之日起720工作日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360工作日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。……如因出卖人责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按照已付房款的万分之零点五向买受人支付违约金……”合同签订后，原告按照合同约定支付了全部合同价款4300000元，被告也于2016年3月4日将房屋交付原告。被告应于房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书，即被告应于2019年1月18日前为原告办理房屋权属证书，但被告至今未予办理。原告多次向被告工作人员催问，被告以“土地分割手续尚未办理完毕”、“因两证合一不动产登记制度改革，不具备办证条件”等理由搪塞。鉴于被告的行为已构成严重违约，为此，原告特提起本案诉讼，请求人民法院判如所请。   被告博鳌控股公司答辩称，原、被告签订合同的时间节点，被告认为可以办理权属证书。其一、被告具有合法的商品房销售资质，开发项目之初就交付全部土地出让金，取得土地使用权证书，持有建设施工规划许可证、施工许可证并办理了预售许可证。即至今为止，上述行政审批依然有效，与原告签订的合同合法有效。其二、2012年10月因琼海市政府未经省政府批准，违规向被告发放土地证：海国用（2012）第2426号。中级人民法院判决书“琼海市人民政府违规登记发证，且在其违规取得涉案土地使用权证被有关部门发现并要求纠正的情况下，仍与被上诉人签订《琼海市商品房买卖合同》……”证明了导致被告不能办证的原因是琼海市政府违规登记发证，不是原告认为的故意拖延。被告并未收到琼海市政府关于撤销该土地证的任何通知，被告在销售商品房时不知道存在土地权利瑕疵，因政府原因不能办理所有权证，且被告没有欺诈原告。恳请法院驳回原告的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的证据：1、琼海市商品房买卖合同，2、龙潭岭房屋交接资料清单，3、发票，4、房屋契税收据，5、物业维修基金收据；被告提交的证据：1、琼海市商品房买卖合同,2、琼海市发展改革委员会关于海南博鳌龙潭岭一期项目备案的通知,3、国有土地使用权证,4、建设工程规划许可证,5、建筑工程施工许可证,6、琼海市房屋预售许可证,7、海南省建筑工程竣工验收备案证,8、琼海市国土资源局政务中心回执单,9、琼海市国土资源局关于提供博鳌龙潭岭国宾馆项目用地相关材料的函。各方无异议，本院予以确认并在卷佐证。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月10日,原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，合同第一条约定，出卖人（被告）以出让方式取得位于琼海市××镇龙潭岭地号为（海）国用(2012)第2426号地块的土地使用权，土地用途为城镇住宅用地。出卖人经批准，在该地块上投资建设商品房项目暂定名为博鳌中信龙潭岭。第三条约定，买受人（原告）购买第一条规定项目中的A-16(幢)1+2(层)A-16(房号)。第四条约定总价款为4300000元。第八条约定，出卖人应当在2016年3月12日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3、该商品房经工程验收组竣工验收合格。商品房经建设单位组织设计、施工、监理勘察四单位竣工验收认可合格后，因建筑工程质量监督部门没有及时颁布《建筑工程竣工验收备案证》的，买受人同意不追究出卖人的违约责任。第十五条约定，出卖人应当在房屋交付之日起720工作日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360工作日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。……如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之零点五向买受人支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。附件七合同补充协议书第七条第7.3项约定，合同中所述的办理房屋权属证书和土地使用权证时间期限是指出卖人分别向相关部门提交相关资料的时限，买受人仍应按照房管及土管部门要求办理产权登记申报、提交资料及缴费等手续，具体办出时间根据相关部门的工作时限确定。合同签订后，原告向被告支付全部房款4300000元。原告于2016年3月4日办理了房屋交接手续，同时向被告缴交了契税、物业维修基金相关的办证费用。因被告至今没有为原告办理房屋权属证书，原告遂向本院提起诉讼。   另查明，2017年3月22日,琼海市国土环境资源局受理被告涉案项目商品房国有土地使用权分割转让证明书登记的申请。   另外，生效的海南省第一中级人民法院(2018)琼96民终1626号民事判决查明，2001年琼海市政府为被告办理了包括涉案房屋所在土地内面积为413440平方米(620.16亩)的国有土地使用权证，证号为海国用(2001）字第1304号。2012年10月上述土地分割为两宗，分别登记为海国用(2012）第2426号和海国用(2012）第2400号，面积分别为182449.63平方米和230986.6平方米，涉案商品房建于证号为海国用(2012）第2426号宗地上。2012年国家土地督察广州局对琼海市进行土地例行督察，发现琼海市政府在未经海南省政府批准农转用、征收和供地的情况下，完成土地补偿后，直接将前述620.16亩土地违规发证给被告，要求琼海市人民政府依法完善相关用地手续并对越权审批行为进行纠正。之后，相关部门就完善用地手续进行了多次协商、请示。上述土地是否已完善相关用地手续，被告没有明确答复。   本院认为，原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点是：被告是否存在违约，应否承担逾期办证的违约责任。   本案中，涉案商品房于2016年3月4日交付使用，依合同约定，被告应在涉案商品房交付之日起720工作日内即2019年1月18日之前向产权登记机关提交相关的办证资料，但被告至今尚未提交。被告抗辩称博鳌龙潭岭项目因琼海市政府在完成征地后，没有办理农用地转用及征收手续等，导致被告暂时无法为原告办理不动产权证书，非被告所致。本院认为，琼海市政府虽然于2012年10月12日向被告颁发海国用(2012）第2426号国有土地使用权证。但2012年国家土地督察广州局对琼海市进行土地例行督察时，发现琼海市政府在未经海南省政府批准农转用、征收和供地的情况下，完成土地补偿后，直接将前述620.16亩土地违规发证给被告，要求琼海市人民政府依法完善相关用地手续并对越权审批行为进行纠正。但被告在违规取得涉案土地使用权证被有关部门发现后并要求纠正的情况下，仍于2016年2月10日与原告签订《琼海市商品房买卖合同》，出卖涉案房屋给原告，导致无法办证。故被告抗辩因国家政策变化及政府原因造成其目前暂时无法办理房屋产权证，并非被告的责任，被告没有违约，不应承担违约责任之抗辩意见，缺乏理据，本院不予采纳。被告逾期办证的行为已构成违约，应当承担违约责任。至于被告支付违约金的问题，合同第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起720工作日内为买受人办理房屋权属证书。……如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之零点五向买受人支付违约金。从2019年1月18日暂计至2019年5月28日，违约金应为27950元（4300000×0.00005×130），故对原告主张被告支付逾期办证违约金27950元，本院予以支持。违约金应计至本判决生效之日止，原告主张违约金计至办理出不动产权证书之日止，因该时间尚未确定，本院对超出部分不予支持。   协助商品房购买人办理房屋所有权及土地使用权登记，是开发商的法定义务。鉴于目前已实行不动产权统一登记，办理不动产权证书，不再分别办理房屋所有权证和土地使用权证，因此，被告应协助原告办理不动产权证书。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、限被告海南博鳌投资控股有限公司在本判决生效之日起三十日内协助原告张某1、张某2办理位于琼海市××镇龙潭岭A-16(幢）1+2（层）A-16号房的不动产权证书。   二、限被告海南博鳌投资控股有限公司在本判决生效之日起十日内向原告张某1、张某2支付逾期办证违约金27950元（暂计至2019年5月28日，违约金应按已付房款4300000元的万分之零点五计算至本判决生效之日止）。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费499元，由被告海南博鳌投资控股有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判长 陈宏友   审判员 祁永芳   人民陪审员 钟兴珠      二〇一九年十一月二十日   法官助理 梁 茵   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。