河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫16民初110号原告（案外人）：朱斌，男，汉族，1988年2月25日出生，住址：河南省太康县。委托诉讼代理人：朱东升，男，汉，1964年9月24日，住址：河南省太康县，系朱斌之父。被告（申请执行人）：胡俊清，男，汉族，1982年11月10日出生，住址：河南省商水县。委托诉讼代理人：王亚龙，河南举直律师事务所律师。第三人（被执行人）：河南中久置业有限公司，住所地：郑州市郑东新区商务内环26号楼1单元6层1号。法定代表人：张志强，董事长。委托诉讼代理人：胡显生，该公司原太康分公司项目负责人。第三人（被执行人）：河南中久置业有限公司太康分公司，住所地：河南省太康县建设南路。法定代表人：张志强，经理。原告朱斌诉被告胡俊清，第三人河南中久置业有限公司（中久置业公司）、河南中久置业有限公司太康分公司（中久置业太康分公司）执行异议之诉一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱斌委托诉讼代理人朱东升，第三人中久置业公司委托诉讼代理人胡显生到庭参加诉讼。被告胡俊清经本院传唤、第三人中久置业太康分公司经本院公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱斌向本院提出诉讼请求：1．依法中止对（2018）豫16执295号之九执行裁定书中5#楼房号为010102商铺的拍卖行为；2．确认原告对涉案5#楼房010102商铺享有排除强制执行的权利，并判决不予继续执行；3．本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年9月份原告与第三人签订商铺订购意向书，并于当日向第三人支付订购商铺诚意金5万元，订购位于太康县财××路西侧××路农贸市场××＃××号商铺。2014年5月1日，与第三人签订了《商品房买卖合同》，后原告又分两次向第三人支付了剩余购房款，第三人为原告出具收款收据。周口市中级人民法院于2015年4月9日将涉案商铺予以查封。原告认为，原告朱斌对位于太康县财鑫路西侧支农路农贸市场5#楼房号为010102商铺享有排除法院强制执行的权利。1．原告与第三人在查封之前已经签订了合法有效的《商品房买卖合同》，并支付了全部房款。对此，原告已提交了合同及第三人出具的收款收据。2．原告在合同签订的当天即2014年5月1日就已经实际占有了涉案商铺。取得涉案房屋的钥匙，已合法占有了该房产。对此第三人可以作证。3．未能办理过户登记的原因是法院查封所致，并非因原告自身。对此，有法院查封裁定及执行裁定可证。根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告认为，原告享有涉案房屋的物权期待权，能够排除法院的强制执行。胡俊清提交书面意见辩称，1．原告是否实际占有使用该房屋，应综合原告是否提交物业费发票、水费发票、电费发票、物业服务协议、装修证明等能证明其实际占有房屋的证据，同时结合原告是否持有《竣工验收合格证书》、《商品房使用说明书》等交付房屋的文书来综合判断。2．法院应审查买卖合同是否有签订日期，能否确定购房合同是在查封之前签订。3．原告称其所购买房屋已经缴纳了全部款项，但却未能向法院提交购房款转账凭证、现金取款记录等证据，中久置业公司也不能向法院提交购房款存款记录、入账记录等证据，无法确认原告实际支付了购房款项。4．涉案房屋未经太康县房地产管理所办理备案及变更登记事项，未发生物权变动的效力，涉案房产仍为中久置业公司所有，原告对涉案房屋没有所有权。5．涉案房屋非居住用房，而是商铺，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是基于生存权考虑所作出的规定，对于房屋的性质应当限定于居住用房而非商业用房。中久置业公司辩称，原告购买中久置业公司的房屋是事实，中久置业公司已经把房子卖给原告。对原告的诉讼请求没有异议，应当予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告朱斌为支持其诉讼请求，向本院提交一组证据：商品房买卖合同一份，中久置业太康分公司向朱斌开具的购房款收据三份，转账记录一份，购房意向协议书一份，朱东升和李慎祥租房合同与租赁方钟桂兰的营业执照一份，房屋自来水开户证明一份以及自来水费发票。证明目的：房屋是朱斌本人购买的，房屋已经交付，朱斌已合法占有。房屋所有权为朱斌所有。对于朱斌提交的证据，第三人中久置业公司的质证意见是：对原告提供证据的真实性、合法性及证明目的均无异议。第三人中久置业公司的质证意见：对原告提供证据的真实性、合法性及证明目的均无异议。据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月15日，朱斌与中久置业公司签订太康县第一农贸市场会员VIP客户意向书，中久置业太康分公司于当日开具了收取朱斌50000元诚意金收据。2014年5月1日，朱斌的父亲朱东升代理朱斌与中久置业公司签订商品房买卖合同，购买中久置业公司开发的太康县财××路西侧××路农贸市场××＃××号商铺，约定房屋价款550000元，中久置业公司在该合同加盖公章，该合同未有合同编号，合同内容未约定房屋交付期限。2016年4月14日和4月15日，朱斌分两笔向张庆账户转账共计200000元，4月17日向中久置业公司朱斌开具购房款收据200000元，2016年7月20日中久置业公司向朱斌开具购房款收据200000元。本院在执行胡俊清与张志强、中久置业公司、中久置业公司太康分公司借款合同纠纷一案中，于2016年10月13日作出（2016）豫16执116号之一执行裁定，查封被执行人中久置业公司、中久置业公司太康分公司所有的位于太康县第一农贸市场5#楼房号为010102房产。于2019年2月1日作出（2018）豫16执295号之九执行裁定，对上述查封的房产进行拍卖。朱斌于2019年3月21日向本院提出书面异议，本院于2019年3月29日作出（2019）豫16执异114号执行裁定书，裁定驳回朱斌的异议。朱斌不服该执行裁定，向本院提起诉讼。本院认为，本案系执行异议之诉案件，争议的焦点为朱斌对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，作为提起执行异议的案外人，朱斌应对其主张承担举证责任，若举证不能则应承担不利法律后果。本案中朱斌虽提供了在法院查封之前与中久置业公司签订的商品房买卖合同，但按照朱斌的陈述，截至目前，尚有100000元房款没有支付，也不属于在执行过程中已将剩余购房款按照人民法院的要求交付执行的情形。朱斌主张在签订合同当日已实际占有案涉房屋，但并没有提供直接证据予以证明。另商品房买卖合同内容显示买受人购买的房屋为预售商品房，而非现房，合同未约定房屋交付期限。朱斌主张合同签订当日即交付了房屋也与合同内容相互矛盾。朱斌提供的将房屋租赁给他人的租房合同，签订日期为2016年12月23日，在法院查封日期之后。朱斌提供的缴纳水费的发票，显示缴纳日期为2019年。上述证据仅能证明朱斌当时对房屋的占有，并不能证明在法院查封前已合法占有案涉房屋。关于本案是否非因买受人自身原因未办理过户手续。此处的未办理过户登记应为被查封时未办理过户登记。朱斌主张未能过户的原因是法院查封所致，并非其本人原因。案涉房屋被人民法院查封时在被执行人名下，法院的查封符合法律查封、扣押、冻结财产的相关规定，法院的查封并非是造成未过户登记的原因。朱斌也并未提供其在法院查封前向有关部门申请办理登记的证据，朱斌的该项理由不能成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。朱斌主张排除执行的情形不符合上述规定的情形，朱斌对涉案房屋不享有排除法院执行的民事权益，其诉讼请求不应得到支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零六条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条的规定，判决如下：驳回原告朱斌的诉讼请求。案件受理费10400元，由原告朱斌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  李顺起审判员  谢 铭审判员  张海涛二〇一九年十一月十八日法官助理张艳敏书记员王润泽