广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初17416号原告：刘志明，男，1963年10月10日出生，汉族，住广东省广州市越秀区********，公民身份号码440************377。委托诉讼代理人：何伟琪，广东海顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁少珊，广东海顺律师事务所律师。被告：佛山市顺德区容桂街小黄圃社区*民委员会，住所地佛山市顺德区***********，统一社会信用代码55440606C03740896H。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：何敏，广东正帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小瑞，广东正帆律师事务所实习律师。原告刘志明与被告佛山市顺德区容桂街小黄圃社区*民委员会（以下简称容桂小黄圃居委会）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年8月13日受理后，依法由审判员彭晓辉适用简易程序独任审理。于2019年10月10日公开开庭进行了审理，原告刘志明及其委托诉讼代理人何伟琪、被告容桂小黄圃居委会的委托诉讼代理人何敏、王小瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘志明向本院提出诉讼请求：1.判令被告按原、被告双方于1998年12月8日签订的《购地建房协议书》继续履行合同，将《购地建房协议书》约定的土地交付给原告，以便原告能完成开发建设；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1996年被告以其投资开办的“顺德市桂洲镇小王布房产发展公司”（已注销，下称小王布房产公司）的名义取得了当时的顺德市政府批给的整片作为居住用途的土地[见顺府国用（1999）字第1000784号（下称整宗国有用地）]。按照当时改革开放初期的商住地交易方式，该整宗国有用地是以小王布房产公司为宗地所有人，然后分宗转让给购地建房人。当土地转让后，购地者先以小王布房产公司名义报建并出资自建，建成后再通过“中介居间”的形式把建成的房产以小王布房产公司名义转让给购建人。1998年12月8日，原告与被告签订了一份商住用地《购地建房协议书》（以下简称购地协议）。购地协议约定，被告出让“兴业二期新村商铺位地第2号给原告，面积392平方米”。双方约定购地价为每平方米1,200元，其中包括国有土地出让金141元/平方米，房屋买卖中介费25,000元（这是一种转让过户的形式），被告负责小区道路的水泥地面及下水道工程费。购地协议同时约定了原告必须按被告提供的建房立面要求施工以及各项建设施工使用的具体要求。双方约定原告在签订协议时先预付100,000元，余款在完成协议约定进度后支付（详见购地协议书）。购地协议书签订后，原被告双方均开始依约履行，原告按约定于1999年1月7日向被告预付了100,000元。之后原告按被告发出的《兴业新村、建业新村建筑须知（首、二期、三期碧桂路以东）》要求并备好所有建设报建资料申请报建，但被告却三番四次拖延。自那时起至今多年来，原告不断书面或口头上访要求被告协助解决，但至今无果。由于小王布房产公司已注销，其属于被告开办的企业，因此被告应对其开办的小王布房产公司的债权债务及权利义务承担责任。如今，案涉整宗国有用地合共大约数拾户与原告购地情况相同的其他购地建房者均已完成了建议，并且已形成了新的住宅小区。目前，就剩下原告案涉土地至今被告未协助办理。据此，原告特向法院提起诉讼。被告容桂小黄圃居委会辩称，1.双方合同签订后根据上级和被告的要求，外立面必须统一设计规划建设，统一招标施工但业主希望自行建设，所以才导致2002年被告向相关部门报建时相关部门以规划变更为由不予准许；2.被告一直协助业主办理相关手续，经向街道申请，2005年区政府同意可以由受让方自行建设和报建，于2007年被告再次代原告申请报建，仍然未获相关部门批准；3.被告一直履行协助义务，同时在该地块的20多户其他业主已经完成报建建设并取得产权证书，最迟取得产权证书的为2014年，说明被告并非针对原告未予配合其完成报建手续；4.根据双方合同约定是由原告组织相关材料以被告的名义报建并向被告承担报建的相关费用，原告认为被告故意拖延其报建手续，其没有任何证据证明已经向被告提交了相关报建手续和相关报建费用，要求被告及时完成报建，综上由于政府该地块的规划已经变更，事实上无法完成报建手续，因此原告要求继续履行合同不可能实现，而不能继续履行合同的责任在于原告方和政府部门的规划变更，被告无任何过错，认为应驳回原告的诉讼请求。本院组织当事人进行了证据交换、质证，原告围绕其诉讼请求依法提交了证据：购地建房协议书、收款收据、兴业新村、建筑须知及沿街立面图、关于办理地块规划条件的申请、顺府办复（1996）37号及顺府复（1996）43号、国有土地使用证及建设用地平面图、小王布房产发展公司的注销证明，被告确认上述证据的真实性，本院予以确认并在卷佐证；被告围绕其诉讼请求依法提交了证据：收款收据（1999年1月7日）、购地建房协议书、小王布房产发展公司南联股份社小区商住用地名单、宗地平面图、地址证明、保证书、关于小王布房产发展公司商住用地减免土地闲置费的报告、国有土地使用证、顺府办复（2005）534号、顺德区自然资源局复函，原告确认上述证据的真实性，本院予以确认并在卷佐证。被告提供的容桂镇规划建设办公室办公收件单，因无原件核对，且模糊不清，本院不予采信。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：1999年3月，被告以其投资开办的“顺德市桂洲镇小王布房产发展公司”（已注销，下称小王布房产公司）的名义取得了当时的顺德市政府批给的整片位于容桂小黄圃（使用权面积13080平方米）作为居住用途的土地[国有土地使用证：顺府国用（1999）字第1000784号]，该地块是履行顺国出让字（1999）第0391号合同的权利和义务。1998年12月8日，原告与小王布房产公司签订了一份商住用地《购地建房协议书》（以下简称购地协议）。购地协议约定，小王布房产公司出让“兴业二期新村商铺位地第2号给原告，面积392平方米”。双方约定购地价为每平方米1,200元，其中包括国有土地出让金141元/平方米，房屋买卖中介费25,000元，小王布房产公司负责小区道路的水泥地面及下水道工程费。购地协议同时约定了原告必须按小王布房产公司提供的建房立面要求施工以及各项建设施工使用的具体要求。双方约定原告在签订协议时先预付100,000元，余下欠款须于商铺基建打好基础出正负零后，重新核实所用面积，包括四边落水位面积，一次性付款给小王布房产公司，时间不得超出十天。购地协议书签订后，原告于1999年1月7日向小王布房产公司预付了100,000元。由于以被告的名义无法取得报建手续，被告向容桂街道申请，通过容桂街道再向顺德区人民政府申请，佛山市顺德区人民政府办公室于2005年11月10日出具《关于小王布房产发展公司商住地建设问题的批复》（顺府办复［2005］534号），批复称“容桂街道办事处：送来《关于解决小王布房产发展公司商住地建设问题的请示》（顺容桂街［2005］41号）收悉。为解决历史遗留问题，经区政府研究，现批复如下：经有关职能部门审核，在购地手续齐备、合法有效并符合土地使用权交易的相关规定的前提下（包括审核协议购地者的协议合同是否真实有效，土地预付款是否已收取并开具票据），同意由小王布房产发展公司根据《购地建房协议》将其位于容桂街道小黄圃社区内的2万平方米商住地的土地使用权分别转让到各购地者名下，核发国有土地使用证后由购地者到相关部门申请办理报建手续并自行开发建设”。2007年6月28日，被告向容桂街道办事处出具《关于小王布房产发展公司商住用地减免土地闲置费的报告》，载明“我居委会属下小王布房产发展公司自有的后底岗南侧商住小区、罗伦围商住小区、南联股份社商住小区，其中商住用地部分由于后来扩建建业西路未有定案以及上级建设工程招投标管理部门根据现时有关规定，要求我公司就商住用地建设采取公开招标，各业主反应强烈，希望能自行发包建设。所以拖延至今虽已办理好规划报建仍迟迟未能建设。于2005年9月，经办事处及区政府批准，将上述三个小区的商住用地部分转让到各购地者名下，核发国有土地使用证后由购地者到相关部门申请办理报建手续并自行开发建设。由于上述的各种原因，延误了报建的时间，现向办事处申请减免土地闲置费，恳请街办批复。”顺德区容桂街道办事处在该报告的底部签署“情况属实，上报国土部门办理”，并加盖顺德区容桂街道办事处公章。2007年，被告代原告向相关部门报建仍然未获批准。本院于2019年9月23日向佛山市自然资源局顺德分局发函，要求该局函复涉案位于容桂小黄圃眉蕉路以西（国有土地使用证号为顺府国用［1999］字第1000784号）路边商住用地，是何原因多年无法办理相关手续。2019年9月29日，佛山市自然资源局顺德分局向本院复函，回复“容桂小黄圃眉蕉路以西（国有土地使用证号为顺府国用［1999］字第1000784号）路边商住用地在《顺德区容桂眉蕉河天富来段控制性详细规划》中规划用地性质为村镇居住用地、中小学用地、道路用地和公园绿地”，因为该商住用地与上述规划不相符，所以不能申请地块规划条件等相关手续。小王布房产公司是被告注册的内资企业法人，于2009年4月23日注销，注销原因为股东、股东会、股东大会决议解散，被主管部门撤销。庭审中，原告自述按照当时改革开放初期的商住地交易方式，该整宗国有用地是以小王布房产公司为宗地所有人，然后分宗转让给购地建房人。当土地转让后，购地者先以小王布房产公司名义报建并出资自建，建成后再通过“中介居间”的形式把建成的房产以小王布房产公司名义转让给购建人。本院认为，本案案由系建设用地使用权转让合同纠纷。原告与被告于1998年12月8日签订的《购地建房协议书》，系双方当事人真实意思表示，案涉地块的性质属国有土地，用途为居住用地，并取得国有土地使用证：顺府国用（1999）字第1000784号。故上述协议书的内容未违反相关法律规定，应属有效合同，本院予以确认。而小王布房产公司为被告开办，故上述合同的实际承受人应为本案原告与被告。关于涉案合同能否继续履行的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，根据佛山市自然资源局顺德分局的复函，可以查明“涉案的地块因与政府的规划不相符，所以不能申请地块规划条件等相关手续”。即在现有条件下，涉案的地块不具有交付的条件，双方的合同目的不能实现，被告无法实际履行上述合同义务，庭审中，经向原告行使释明权，原告明确表示不变更本案诉请，被告亦未提出解除合同。因此，对于守约方的损失，本案不做处理。综上，原告要求被告继续履行涉案合同，交付土地，理据不成立，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告刘志明全部诉讼请求。案件受理费减半收取为15,400元（原告已预交），由原告刘志明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  彭晓辉二〇一九年十一月十一日书记员  冯诗琪