福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初16299号 原告（反诉被告）：郭梅花，女，1968年2月25日出生，汉族，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人：连蓁，福建联合信实律师事务所律师。 被告（反诉原告）：孙锡寿，男，1973年7月5日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告（反诉原告）：章爱青，女，1974年3月13日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上列被告共同委托诉讼代理人：常艳坤，福建方与圆律师事务所律师。 上列被告共同委托诉讼代理人：张全明，福建方与圆律师事务所律师。 原告（反诉被告）郭梅花与被告（反诉原告）孙锡寿、章爱青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告郭梅花的委托诉讼代理人连蓁，被告孙锡寿、章爱青的共同委托诉讼代理人常艳坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭梅花向本院提出诉讼请求：1.孙锡寿、章爱青共同向郭梅花返还30万元；2.孙锡寿、章爱青共同向郭梅花支付资金占用利息（以30万元为基数，自2017年5月1日起至生效判决确定还款之日，按银行同期贷款利率计算）。事实和理由：2017年3月14日，郭梅花与孙锡寿、章爱青签订了一份编号为1602962的《房产买卖协议》，约定郭梅花向孙锡寿、章爱青购买座落于思明区房屋，建筑面积126.91平方米，总价6350000元，定金300000元，协议还就房款支付方式、交房事项、税费及中介费的承担及违约责任等相关事项进行了约定。协议签订后，郭梅花依约向孙锡寿、章爱青支付了定金300000元，并积极准备相关材料。在准备材料过程中，郭梅花被告知，根据厦门市限购政策规定，其作为拥有1套及以上住房的非厦门市户籍家庭已被禁止再次购买商品住房，无法办理房屋过户手续。故郭梅花委托律师于2017年4月21日向孙锡寿、章爱青发送律师函，要求解除《房产买卖协议》，返还定金300000元。但孙锡寿、章爱青均置之不理，至今拒绝返还定金。 孙锡寿、章爱青辩称，一、2016年10月5日厦门市人民政府办公厅发布厦府办(2016)154号《厦门市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》第二条规定“对于以下三种类型居民家庭，暂停在本行政区域内向其销售建筑面积180平方米及以下的商品住房。(一)拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，(二)拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭;(三）无法提供购房之日前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。上述商品住房包括新建商品住房和存量住房(二手住房）”。因此从2016年10月5日起厦门市就实行对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭和**及以上的非本市户籍居民家庭暂停在本行政区域内向其销售建筑面积180平方米及以下的商品房的限购政策，郭梅花作为在厦门长期居住和买卖房屋的居民理应知晓厦门市上述住房限购政策。二、2017年3月14日郭梅花与孙锡寿、章爱青签订《房产买卖协议》所约定的住房建筑面积为126.91平方米，属于限购商品住房。根据证据显示在2016年10月5日厦门市实行住房限购政策前郭梅花名下就已经拥有2套住房，属于限购居民家庭。但是郭梅花明知自己属于限购对象的情况下，并未将此情况告知孙锡寿、章爱青，仍然与孙锡寿、章爱青签订《房产买卖协议》，并支付购房定金，在合同履行过程中，其突然于2017年4月21日单方委托律师向孙锡寿、章爱青发出律师函以求解除案涉合同，孙锡寿、章爱青收到函后立即与郭梅花联系，并通过律师函敦促其继续履行合同，但郭梅花无任何回应亦未按照合同履行付款义务。在此情况下导致案涉合同无法继续履行，致使孙锡寿、章爱青缔约协议目的不能实现，故郭梅花之行为系毁约的违约行为。三、因郭梅花的违约导致《房产买卖协议》无法继续履行，孙锡寿、章爱青同意解除《房产买卖协议》，但是《房产买卖协议》解除是郭梅花违约行为所导致而不是《房产买卖协议》签订后因出台住房限购政策所导致，故郭梅花无权要求孙锡寿、章爱青返还定金，依法应当驳回郭梅花返还定金的诉讼请求。 孙锡寿、章爱青向本院提出反诉请求：1.孙锡寿、章爱青有权没收郭梅花支付的定金30万元；2.郭梅花赔偿孙锡寿、章爱青房屋差价损失70万元（最终损失以评估为准）。事实和理由：2017年3月14日，郭梅花与孙锡寿、章爱青在中介的居间介绍下签定了案涉《房产买卖协议》，协议约定郭梅花向孙锡寿、章爱青购买座落于思明区的房屋，房屋总价为6350000元，协议就房屋交易的相关事项做了明确约定，其中合同中有“乙方有权指定第三人作为买受人，甲方不得有任何异议”“若乙方中途悔约……但购房定金归甲方所有”等约定。协议签订后郭梅花依约支付了购房定金300000元。后孙锡寿、章爱青为案涉合同履行做出了积极充分的准备，但郭梅花却于2017年4月21日突然单方委托律师向孙锡寿、章爱青发出律师函要求解除案涉合同。孙锡寿、章爱青收到函后立即与郭梅花联系，并通过律师函敦促其继续履行合同，但郭梅花始终没有回应。案涉合同是双方的真实意愿表达，不违反法律法规的规定，合同双方应当本着诚实信用积极履行合同。郭梅花在向孙锡寿、章爱青购买案涉房屋时，已有多次买卖房屋的经历，深谙房屋买卖的流程和相关的法律法规规定。在国家提倡“住房不炒”，厦门市出台严厉打击炒房政策出台后，郭梅花预判房屋价格即将下跌，遂以“限购政策”为挡箭牌提出解约，该行为严重违反了合同约定以及最基本的诚实信用。另，郭梅花作为买受方在限购后完全可以按合同约定指定第三方过户，但其最终却选择不履行合同，而是直接解除案涉合同，其行为已严重违约，应承担违约责任，且其违约也造成孙锡寿、章爱青丧失了新的交易机会，房价在此期间跌价，孙锡寿、章爱青因此产生了巨大的损失。 郭梅花对孙锡寿、章爱青的反诉辩称，一、导致《房产买卖协议》无法继续履行的原因在于厦门市限购政策的实施，并非郭梅花的过错。2017年3月14日双方签订了《房产买卖协议》，郭梅花按约交付了定金30万元并积极准备办理交易登记手续。但是，3月24日，厦门市出台厦国土房（2017）136号政策，严格执行限购政策并限制银行贷款。限购政策明确了拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭不能再次购买商品住房，郭梅花作为拥有两套房产的非厦门市户籍居民，按照限购政策已无法再次购房并办理过户。因此，郭梅花于4月21日委托律师向孙锡寿、章爱青寄送了《律师函》要求解除合同，退还定金。根据《厦门市中级人民法院关于房屋买卖合同纠纷审理指南（一）》（厦中法【2017】99号）规定：因限购政策导致合同无法继续履行的，系因不可归责于当事人双方的事由导致合同目的无法实现，任意一方当事人请求据此解除合同的，应当支持。二、因限购政策导致合同无法继续履行，据此解除合同，郭梅花不承担违约责任。除了政策原因，孙锡寿、章爱青名下已有3处房产，在2017年也准备再次购买集美房产，其本身应熟悉房屋买卖流程及相关法律政策，在签订《房产买卖协议》未尽必要的注意义务（即核实买受人是否具有购房资格），存在一定的责任。本案讼争合同无法继续履行的原因并不在于郭梅花，郭梅花不承担违约责任，要求驳回孙锡寿、章爱青的反诉诉讼请求。 根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月14日，孙锡寿、章爱青（出售方、甲方）与郭梅花（购买方、乙方）在厦门市实桥房地产代理有限公司（中介方、丙方）居间下签订了一份编号为1602962的《房产买卖协议》，约定：甲方将座落于思明区房产出售给乙方，用途住宅，建筑面积126.91平方米，成交价635万元。协议第二条约定：本协议签订之日，乙方支付甲方购房定金30万元。协议第十二条约定：1.甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约，若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付购房款（不计利息）返还给乙方，若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有；2.若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金，任何一方逾期超过三个工作日仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第1款的约定承担毁约责任。协议第十七条补充约定：乙方有权指定第三方作为买受人，甲方不得有任何异议。 讼争协议签订后，郭梅花于2017年3月15日向章爱青账户转账支付购房定金30万元。 2019年4月21日，郭梅花委托律师向孙锡寿、章爱青寄送了一份《律师函》，告知因限购原因，自律师函送达之日起解除讼争协议。孙锡寿、章爱青确认已经收到该《律师函》。2017年5月17日，孙锡寿、章爱青亦委托律师向郭梅花发出一份《律师函》，告知因郭梅花拒绝履行合同构成违约，孙锡寿、章爱青要求解除讼争协议。 另查明，讼争协议签订时，郭梅花属于限购对象。 本院认为，根据厦门市实施的房屋限购政策，郭梅花在签订讼争协议时至今均不具备在厦门购房的资格，郭梅花在明知讼争房屋无法过户至其名下的情况下，仍与孙锡寿、章爱青签订讼争协议，并约定其有权指定第三方作为权属人，该行为破坏了国家房产调控政策，扰乱了社会经济秩序。而孙锡寿、章爱青在签订讼争协议时未尽必要的注意义务，亦存在一定的责任。因双方签订的讼争协议客观上难以履行，应予以解除为宜，双方对于讼争协议的解除均应承担责任，故孙锡寿、章爱青无权没收郭梅花已支付的购房定金，对郭梅花主张孙锡寿、章爱青向其返还已支付的定金300000元，本院予以支持。如前所述，双方对讼争协议无法履行导致解除均有过错，因此对郭梅花要求支付资金占用利息的诉讼请求，孙锡寿、章爱青要求赔偿房屋差价损失的反诉请求，均不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、孙锡寿、章爱青于本判决生效之日起十日内退还郭梅花定金300000元； 二、驳回郭梅花的其他诉讼请求； 三、驳回孙锡寿、章爱青的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延误履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费3129元，由郭梅花负担289元、由孙锡寿、章爱青负担2840元；反诉案件受理费6900元，由孙锡寿、章爱青负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  王 瑛 二〇一九年十一月六日 法官助理孟晓媚 代书记员  周月娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。