九江市柴桑区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0421民初1694号原告：熊义涛，男，1978年10月14日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。被告：九江长隆房地产开发有限公司（原九江县长隆房地产开发有限公司），住所地：江西省九江市柴桑区渊明大道北侧江州华府**楼门面****商铺，统一社会信用代码：91360421763397974P。法定代表人：叶文达。委托诉讼代理人：程玲玲，该公司员工，特别授权。原告熊义涛与被告九江长隆房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告熊义涛、被告九江长隆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人程玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊义涛向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担逾期办证违约责任，以购房总价341070元为计算基数，从2018年10月18日至2019年9月19日止向原告支付总计人民币11460元违约金（341070元×每日万分之一×336日）；2.判令被告承担逾期交房违约责任，以购房总价341070元为计算基准，从2017年8月31日至2017年10月23日止向原告支付违约金人民币1808元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年5月22日，原告与被告签订商品房买卖合同，双方约定原告购买被告坐落于渊明大道北侧，凯旋城三期1栋×单元××号房，并支付首付款，按时办理按揭。根据购房合同第十六条对房屋登记做出约定，出卖人应当在房屋交付之日起360天内为买受人办理房屋所有权转移登记。如超出360天之约定上述期限，出卖人应按实际超出日按日计算向买受人支付已付购房款万分之一的违约金。根据合同约定，从2017年10月23日交房，至2018年9月18日，被告应在这360日内办好房产证。但直至2019年9月19日，原告才取得该商品房屋所有权登记证书，逾期时间达到336天，被告逾期办证的行为构成违约，应当按合同支付违约金。根据购房合同第八条，出卖人应当在2017年8月31日前向原告交房，但直到2017年10月23日才向原告交房，逾期交房时间达到53天，构成交房违约。原告与被告交涉，被告不予理会，原告为维护自身合法权益，故诉讼来院。被告九江长隆房地产开发有限公司辩称，一、答辩人不存在逾期交房：1.原告在答辩人处购买凯旋城三期1-3-1402室住宅一套，并签订《商品房买卖合同》，此时凯旋城三期1号楼已经完成商品房验收合格手续并已整体交付使用，原告购买时已是现房销售，所以不存在逾期交房；2.根据《商品房买卖合同》补充协议第五条第一款规定：购买人如果购买的现房，则应在合同约定的交付期限内自行向出卖人领取房屋交付通知。二、答辩人不存在逾期办证：根据《商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定第三款：按补充协议第六条处理。补充协议第六条第二款约定：办理房屋所有权证的时间，从买受人办理房屋交付并提交所需材料和办理完相关手续之日起计算。原告至今都并未办理房屋交付手续，根据补充协议约定原告至今都未达到办理房屋所有权的条件，答辩人秉承业主的权益放在首位宗旨，在原告虽未交房的前提下尽全力将原告的房屋所有权证办好，现答辩人保留追诉原告补充协议第六条第二款的约定：如因买受人原因导致未在出卖人指定的期限内向出卖人支付应由买受人应承担的相关费用并提交相关资料，使产权证登记手续超过本条第一款约定期限延迟办理的，由买受人自行承担相应的责任，同时出卖人有权按合同约定总价款的日万分之一要求买受人支付违约金的法律违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告熊义涛对被告九江长隆房地产开发有限公司提供的证据一凯旋城三期1栋工程竣工验收报告复印件、证据三《商品房买卖合同》复印件无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对于原告提交的证据一，江州华府交房费用明细单原件一份、商品房买卖合同复印件一份（与原件核对一致），证明被告交房给原告的时间是2017年10月23日，购房合同中约定是2017年8月31日前应向原告交房，被告存在违约。被告质证认为交房费用明细单是办证费用明细，不足以证明原告在物业处办理了交房手续，本院认为，被告对该组证据真实性均无异议，故本院对该组证据真实性予以确认。2.对于原告提交的证据二，交房时办证的收款收据复印件一份和补面积差价的收据复印件一份，证明收房时因面积差原告补交了903元，并且原告已经缴纳了办证的费用合计13194元。被告称该证据只能证明原告缴纳了办证的费用，并不能证明原告在物业办理了房屋交付手续。本院认为，该两份收据上均加盖了九江县长隆房地产开发有限公司财务专用章，交款人为熊义涛，且被告对该组证据真实性均无异议，故本院对该组证据真实性予以确认。3.对于被告提交的证据二，物业公司的书面证明原件一份，证明原告未办理交房手续，至今没有达到《商品房买卖合同》约定的办证条件。原告称其没有找物业公司办理交房手续，但是已经缴纳了办证的费用，所以原告具备办证条件。本院认为，结合原告在庭审中陈述其没有向出卖人领取房屋交付通知，且补充协议约定如果购买的是现房，买受人应自行向出卖人领取房屋交付通知，故对其证明原告未到物业公司办理交房手续部分内容的真实性本院予以确认。4.对于被告提交的证据四，原告夫妻拍照的打印件一份、申请承诺书以及放弃产权声明复印件一份、显示2018年7月6日的打印件一份，证明原告没有在2017年10月23日把所有办证资料交齐。原告称被告在2018年7月5日左右通知其补夫妻一方放弃产权的声明资料，所以在此之前被告已经收齐了原告所有的办证资料，被告之前没有通知原告要写夫妻一方放弃产权的声明资料，只是到了房产局那边才告诉原告说要这个资料。本院认为，原告对该组证据的真实性均无异议，故对其真实性本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月23日，九江长隆房地产开发有限公司（原九江县长隆房地产开发有限公司）凯旋广场1#楼三期工程完成竣工验收。2017年5月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：“买受人购买的商品房为凯旋城三期第1幢×单元××号房，建筑面积共计94.13平方米，套内面积70.34平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.79平方米。商品房单价为每平方米3613.8元，总金额叁拾肆万零壹百陆拾柒元整。商品房交付后，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差部分的房价款由出卖人返还买受人。出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按合同补充协议第六条处理。”合同补充协议第六条约定：“……2.办理房屋所有权证的时间，从买受人办理房屋交付并提交所需资料和办理完相关手续之日起计算，如因买受人原因导致未在出卖人指定的期限内向出卖人支付应由买受人应承担的相关费用并提交相关资料，使产权证登记手续超过本条第一款约定期限延迟办理的，由买受人自行承担相应的责任，同时，出卖人有权按合同约定总价款的日万分之一要求买受人支付违约金。3.因出卖人原因未能在约定期限内为买受人办妥产权登记的，买受人同意不退房，出卖人应自逾期之日的次日起按买受人已付房款的0.01%向乙方支付违约金，如因出卖人原因造成延期办证，出卖人承担违约赔偿责任总金额最高不超过乙方已付房价款的2%”。合同补充协议第五条约定：“1.……买受人如果购买的是现房，则应在合同约定的交付期限内自行向出卖人领取房屋交付通知。2.买受人必须在出卖人通知书规定日期办理房屋交付手续，包括应付清的房产价款、支付房产相关各类费用、代收费用及领取钥匙等；买受人逾期15天未办理房屋交付手续的出卖人视为已交付且视为买受人对房屋已验收，自此，买受人应承担房屋的业主责任，并支付各项管理费用。……”。原告熊义涛向被告支付房价款340,167元，并于2017年10月23日向被告交付房屋面积补差价903元，以上房价款共计341,070元。另原告于2017年10月23日向被告交付他项登记费80元，产权登记费80元，装饰装修管理费94元，物业维修基金7837元，契税5103元，以上共计13,194元。2018年7月6日，原告向九江市柴桑区不动产登记中心出具申请承诺书，载明“本人申请在你处办理不动产登记，该不动产坐落于凯旋城三期江州华府1-3-1402，为单独所有，不动产权利人为熊义涛。婚姻状况为已婚。如有不实，本人愿意承担相关的经济责任和法律责任，与登记机关无关。特此承诺。承诺人：熊义涛，身份证号：,2018年7月6日”。同日，原告妻子张利娜出具放弃产权声明，载明“本人对坐落于凯旋城三期江州华府1-×-××××的不动产，自愿放弃所有权及处置权。所产生任何经济纠纷与法律责任，均由本人承担，与登记机关无关。声明人：张利娜，身份证号：,2018年7月6日”。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定履行各自的义务，原告已按约定向被告支付了房款，被告应当在合同约定的期限内交付房屋。关于原告要求被告承担逾期交房的诉请。原告称被告未通知其办理交房手续，合同约定交房时间为2017年8月31日前，但被告到2017年10月23日才向原告交房。根据《商品房买卖合同》补充协议第五条第1款的规定，买受人如果购买的是现房，则应在合同约定的交付期限内自行向出卖人领取房屋交付通知。本案中原告购买的商品房为现房，案涉房屋的交付时间为2017年8月31日前，原告在约定的交付时间前未按约定向被告领取房屋交付通知，原告称其未注意上述条款的约定系原告自身过失，应当承担由此产生的不利后果。根据上述补充协议第五条第2款“买受人必须在出卖人通知书规定日期办理房屋交付手续，包括应付清的房产价款、支付房产相关各类费用、代收费用及领取钥匙等；买受人逾期15天未办理房屋交付手续的出卖人视为已交付且视为买受人对房屋已验收，自此，买受人应承担房屋的业主责任，并支付各项管理费用。”的规定，合同约定房屋的交付时间为2017年8月31日前，本案中原告未向被告领取房屋交付通知，故本案房屋于2017年9月15日视为已交付。对于原告认为涉案房屋于2017年10月23日交房，本院不予采纳，故对原告要求被告承担逾期交房违约责任的诉请，本院不予支持。关于原告要求被告承担逾期办证的违约责任，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十六条“出卖人应当在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按合同补充协议第六条处理。”，及补充协议第六条“办理房屋所有权证的时间，从买受人办理房屋交付并提交所需资料和办理完相关手续之日起计算”之规定，认定办理房屋所有权证时间的前提是明确房屋交付时间及提交所需资料和办理完相关手续之日。根据上述查明的事实，案涉房屋于2017年9月15日视为已交付，另查明原告于2017年10月23日向被告支付办证等费用且向被告交纳了相关资料。被告称原告于2018年7月6日才补齐最后一份夫妻一方放弃产权的影像资料，本院认为，因被告没有提交证据证明其于何时通知原告应当于何时补齐上述资料，故不能认定原告于2018年7月6日提交上述资料有过错。因此被告应按合同约定自原告提交办证所需材料并交付办证费用的2017年10月23日起360天内即2018年10月19日办理好房屋所有权证，而本案中房屋所有权证办理下来的实际时间为2019年7月19日，因此被告逾期办证天数为自2018年10月20日至2019年7月19日止，共计272天。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第六条“因出卖人原因未能在约定期限内为买受人办妥产权登记的，买受人同意不退房，出卖人应自逾期之日的次日起按买受人已付房款的0.01%向乙方支付违约金，如因出卖人原因造成延期办证，出卖人承担违约赔偿责任总金额最高不超过乙方已付房价款的2%”，因原告已付房款为341,070元，被告逾期办证272天，被告应向原告支付的违约金为9277.1元（341,070元×0.01%×272天），但按照合同约定，被告承担赔偿责任总金额最高不超过已付房价款的2%，即6821.4元，故本院支持被告向原告支付的逾期办证违约金为6821.4元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告九江长隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告熊义涛支付逾期办证违约金6821.4元；二、驳回原告熊义涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费132元，减半收取66元，由原告熊义涛负担32元，被告九江长隆房地产开发有限公司负担34元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  廖晓文二〇一九年十一月二十六日法官助理赵晴书记员冯翠