福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终5310号 上诉人（原审原告）：蒋霞雯，女，1969年7月19日出生，汉族，住厦门市思明区。 上诉人(原审原告)：惠安县大成石材工具有限公司，住所地惠安县崇武镇政府对面。 法定代表人：蒋进民，执行董事。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：曾在中，福建议正律师事务所律师。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：曾增，福建议正律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：陈伟军，男，1987年5月15日出生，汉族，住泉州市丰泽区。 上诉人蒋霞雯、惠安县大成石材工具有限公司（以下简称大成公司）因与被上诉人陈伟军房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2019）闽0521民初4417号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蒋霞雯、大成公司上诉请求：撤销原判，改判支持蒋霞雯、大成公司原审的诉讼请求。事实与理由：原审认定蒋霞雯、大成公司怠于接收涉案店面，没有及时采取措施致使损失扩大是错误的。开锁单是陈伟军单方制作的，不应采信。事实是陈伟军不将案涉店面移交给蒋霞雯、大成公司，不存在出租方怠于接收店面的事实。《告知函》的内容违背事实，不应采信。蒋霞雯、大成公司提交的《租赁房屋移交清单》可以证明陈伟军于2019年1月8日才将案涉店面移交给蒋霞雯、大成公司。 陈伟军辩称，1.是蒋霞雯、大成公司叫来开锁的，开锁单上的身份证号码及电话号码均是大成公司员工的；2.案涉房屋的钥匙已于2017年就全部移交给大成公司的管理人员，陈伟军一审期间提交的证据也可进行佐证；3.双方之前的纠纷解决后陈伟军到案涉租赁物现场时，大成公司要求陈伟军签租赁房屋移交单；4.案涉房屋是在2017年3月移交的。 蒋霞雯、大成公司向一审法院起诉请求：判决陈伟军立即支付蒋霞雯、大成公司租金87870元（自2018年6月1日起计至2019年1月8日），并按月利率5%支付违约金（自2018年6月份起至2018年12月份止每月以租金14000元为基数计算，2019年1月1日至1月8日止以租金3870元为基数计算，各月份租金的违约金均分别自上一个月的25日起算，均计算至还清之日止）。 一审法院认定事实：2015年11月11日，蒋霞雯与陈伟军签订《店面租赁合同》1份，约定蒋霞雯将位于惠安县崇武镇政府对面的店面四间（建筑面积约300平方米）出租给陈伟军作为经营汽车销售使用。租赁期限5年，至2020年12月31日止。第一、二年租金为12000元/月，第三年租金为14000元/月，第四、五年租金为15000元/月。租金每月结算一次，每月25日前一次付清下个月租金，逾期每日加收1%滞纳金。逾期超过15天可认定为违约，出租人有权终止合同收回房屋，保证金不予退回。承租人向出租人交纳保证金39000元，合同期满如承租人无违约，双方结算清楚后3天内无息退还。租赁期间双方均不得无故解除合同，承租人如因无法抗拒原因需要解除合同，必须提前3个月通知出租人，并一次性赔偿6个月租金，且保证金不得退回；出租人如需要提前收回房屋，必须提前3个月通知承租人，退回保证金，并少收6个月租金作为赔偿。合同终止或解除三天内，承租人应自行清除房屋，恢复房屋原状。三天后，承租房屋内所遗留的一切物品、装修均视为废弃物任由出租人处置，出租人不予任何补偿；处置遗留物品所产生的费用全部由承租人承担。上述《店面租赁合同》还对其他相关事项进行了约定。另查明，案涉店面所在房屋的房屋所有权证登记所有权人为大成公司，蒋霞雯系该公司股东、监事。蒋霞雯、大成公司于2018年1月4日向一审法院起诉陈伟军请求：1.判决陈伟军立即支付蒋霞雯、大成公司租金181200元（自2017年3月23日起计至2018年5月30日），并按月利率2%支付违约金（其中2017年3月份以租金3200元为基数计算，自2017年4月份起至2017年12月份止每月以租金12000元为基数计算，自2018年1月份起至2018年5月份止每月以租金14000元为基数计算，各月份租金的违约金均分别自上一个月的25日起算，均计算至还清之日止）。2.判决陈伟军支付要求提前解除合同的违约金（6个月租金）84000元。3.确认蒋霞雯、大成公司无须退还保证金39000元。陈伟军提出反诉请求：1.判决解除双方签订的《店面租赁合同》。2.判决蒋霞雯、大成公司返还陈伟军保证金39000元。3.判决蒋霞雯、大成公司赔偿陈伟军损失费用72000元。原审法院经审理后于2018年8月10日作出（2018）闽0521民初389号民事判决，判决：一、解除陈伟军与蒋霞雯于2015年11月11日签订的《店面租赁合同》。二、陈伟军应于判决生效之日起三十日内支付蒋霞雯租金181200元，并按月利率0.5%计付逾期支付租金的违约金（其中2017年3月份以租金3200元为基数计算，自2017年4月份起至2017年12月份止每月以租金12000元为基数计算，自2018年1月份起至2018年5月份止每月以租金14000元为基数计算，上述各月份租金的违约金均分别自上一个月的26日起算，均计算至还清之日止）。三、确认蒋霞雯、大成公司无须退还陈伟军保证金39000元。四、驳回蒋霞雯、大成公司的其他诉讼请求。五、驳回陈伟军的其他反诉请求。蒋霞雯、大成公司及陈伟军均不服，并向本院提起上诉，本院经审理后于2018年10月30日作出（2018）闽0521民终6243号民事判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，陈伟军已履行判决所确定的金钱给付义务。2019年1月8日，大成公司与陈伟军签订租赁房屋移交单一份，确认租赁房屋里没有存放陈伟军任何物品，陈伟军将租赁房屋退还给蒋霞雯、大成公司。 一审法院认为，案涉店面所在房屋登记的所有权人虽为大成公司，但大成公司认可其将店面交给蒋霞雯代管，由蒋霞雯对外出租，故蒋霞雯与陈伟军签订的租赁合同合法有效。蒋霞雯、大成公司于2018年1月4日提起诉讼请求陈伟军支付2017年3月23日起至2018年5月30日止的租金等，陈伟军于2018年1月31日提出解除案涉店面的反诉请求，蒋霞雯、大成公司于2018年2月收到陈伟军的反诉状，并表示根据《店面租赁合同》的约定，如提前三个月通知情况下可予以同意，因此案涉《店面租赁合同》应于2018年5月解除，蒋霞雯、大成公司在诉讼中也同意2018年5月31日后愿意接收房屋只是陈伟军不得以蒋霞雯、大成公司同意接收房屋来抗辩其解除合同违约在先。根据《店面租赁合同》第九条约定，合同终止或解除三天内，陈伟军应自行清除房屋，恢复房屋原状。三天后，承租房屋内所遗留的一切物品、装修均视为废弃物由蒋霞雯、大成公司处置，蒋霞雯、大成公司不予任何补偿。陈伟军在（2018）闽0521民初389号案件及（2018）闽0521民终6243号案件的诉讼中多次表示其于2017年3月22日已经搬离案涉店面，蒋霞雯、大成公司随时可以接收案涉店面，无需办理交接手续，且移交单上也确认了“租赁房屋里没有存在存放陈伟军任何物品”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取使用措施防止损失的扩大；没有及时去使用措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。双方签订的《店面租赁合同》于2018年5月解除，陈伟军多次表示店里已经没有其物品，蒋霞雯、大成公司可以随时使用房屋，但蒋霞雯、大成公司怠于接收案涉店面，应对其2018年6月1日后的租金损失自行承担责任。蒋霞雯、大成公司请求陈伟军支付2018年6月1日至2019年1月8日的租金及违约金，依据不足，不予支持。陈伟军主张其已经于2017年3月22日将案涉店面移交，因未能提供充分的证据加以证明，故不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回蒋霞雯、大成公司的诉讼请求。案件受理费2106元，减半收取1053元，由蒋霞雯、大成公司负担。 对一审认定的事实，当事人均无异议，本院予以确认。 二审期间，当事人均未提交新证据。 二审争议焦点为：陈伟军是否应当向蒋霞雯、大成公司支付租金及违约金？双方当事人对争议焦点的意见与其诉、辩主张基本一致。 关于争议焦点问题。本院认为，根据（2018）闽05民终6243号生效民事判决认定的事实，案涉《房屋租赁合同》已于2018年5月12日解除。合同解除后，尚未履行的终止履行，蒋霞雯、大成公司也不再负担提供案涉租赁物的义务。另外，根据《店面租赁合同》第九条约定，合同终止或解除三天内，陈伟军应自行清除房屋，恢复房屋原状。三天后，承租房屋内所遗留的一切物品、装修均视为废弃物由蒋霞雯、大成公司处置，蒋霞雯、大成公司不予任何补偿。在（2018）闽0521民终6243号案件的诉讼中，陈伟军亦表示租赁房屋里没有存放其任何物品，蒋霞雯、大成公司随时可以接收案涉店面，无需办理交接手续。以上事实表明，合同解除后，蒋霞雯、大成公司本应及时接收案涉房屋或依据《房屋租赁合同》的约定及法律规定自行收回房屋，避免损失扩大，但其怠于收回案涉房屋。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，蒋霞雯、大成公司不得就扩大的租金损失要求赔偿。蒋霞雯、大成公司的主张缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。 综上所述，蒋霞雯、大成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费2106元，由蒋霞雯、惠安县大成石材工具有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑丽阳 审判员  尹立新 审判员  刘志健 二〇一九年十一月十三日 书记员  黄钰漩 引用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  7