北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初18612号原告：北京深长城物业管理有限公司，住所地北京市平谷区熊儿寨乡东路**。统一社会信用代码：911101176869247842。法定代表人：梁志军，总经理。委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。被告：胡卫东，男，1969年11月1日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：李静文（系胡卫东之妻），女，1970年10月29日出生，住北京市石景山区。原告北京深长城物业管理有限公司（以下简称深长城物业公司）与被告胡卫东物业服务合同纠纷一案,本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深长城物业公司之委托诉讼代理人张乐乐、被告胡卫东之委托诉讼代理人李静文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告支付物业费及垃圾清运费共计7439.04元；2.判令被告支付原告违约金2000元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为北京市石景山区景阳东街69号院石景嘉园小区物业服务提供单位，被告为北京市石景山区景阳东街69号院A4-512的业主，建筑面积67.9平米，拖欠2011年11月9日至2012年11月8日及2013年11月9日至2019年6月8日期间物业费7241.54元、垃圾费197.5元，期间原告多次通过不同方式催要欠缴的物业费，被告均以种种理由不予交纳。故起诉至法院，请求维护原告合法权益。被告胡卫东辩称，1.小区供水管线多次爆裂；2.门禁一直未启用；3.小区东门两个车位改成房屋出租；4.小区绿化带上停车，物业无监管；5.小区1、2、5号楼都发生过着火；6.小区消防通道租赁给业主用于停车；7.小区门户厅有空岗；8.小区出现回填土下沉与墙体保温层裸露；9.小区停车位有人收钱、无人管理，物业无监管；10.电梯故障；11.电梯间租赁广告位置，物业不正当得利；12.小区地下室物业私自出租；13.小区有个别住户从高处私拉电线，存在安全隐患，物业无监管；14.公共维修基金动用无公示；15.2010-2017年收取院内停车费，要求原告出具明细，收取宽带入户费，要求原告出具明细；16.业委会与物业签订的物业服务合同，从来不知情，物业和业委会无人告知，且前期物业合同的名称与本案原告不同等；17.前期物业合同的名称，我们当时入住时签的是长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，但原告起诉的名称为北京深长城物业管理有限公司，不知道二者是什么关系，业主未与原告签订过合同，更换物业没有通知业主，并且没有开过业主大会。我入住时，物业公司人员带我去验房，我发现卫生间的门无法关闭，物业在维修的过程中，不但没有将门修好，还将卫生间半面墙的瓷砖都震掉了，多次向原告反映，一直未得到答复，因原告经常换服务人员，问题一直没得到解决。阳台和小屋侧面漏水，多次反映未解决。原告起诉书中记载“原告多次以不同的方式催交物业费”，对此有异议，因为原告没有以任何形式来催交过物业费，也没有打过电话。本院经审理认定事实如下：被告为北京市石景山区景阳东街69号院A4-512的业主，房屋性质为经济适用房。2010年11月，被告与长城物业集团股份有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由长城物业集团股份有限公司为其提供物业服务，服务期限从协议签订之日起至本物业业主委员会与新的物业公司签订的《物业服务合同》生效时止，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，经济适用房（带电梯）1.35元/平方米/月。2012年6月30日，北京市石景山区石景嘉园小区第一届业主委员会（甲方）与深长城物业公司（乙方）签订《石景嘉园小区物业服务合同》，原告自2012年7月开始承接石景嘉园小区的物业管理工作。《石景嘉园小区物业服务合同》主要内容为：“第一条物业名称：石景嘉园，坐落位置：北京市石景山区景阳东街路69号。第二条乙方提供的公共性物业管理服务的主要内容:1.房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房)的维修、养护和管理。2.房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下管道、落水管、烟道、共用照明、供配电系统、供水系统、消防设施设备、电梯)的维修、养护、管理和运行服务。3.本物业规划红线内属物业管理范围的共用设施(道路、室外下水管道、沟渠、池、井、绿化、路灯)的维修、养护和管理。4.本物业规划红线内属配套服务设施的维修、养护和管理。5.公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。6.本小区红线内车辆行驶及停泊的管理。7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等秩序维护服务工作（但不含人身、财产保险保管义务和责任）。8.物业及物业管理档案资料的管理9.社区文化娱乐活动10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项……第七条本物业管理区域的物业服务收费标准如下……2.住宅物业管理服务费标准为1.35/平方米/月……7.本物业服务费由业主按其物业的建筑面积交纳……第十条物业管理服务费的收取主要采取银行划款的方式进行，每月划款一次，在当月未划到款，可到管理处交纳现金……第二十六条本项目服务期限为叁年，自2012年7月1日起至2015年6月30日止。如因原物业公司交接迟延，则服务期限从乙方实际进驻之日起计算。”合同到期后，双方于2015、2017年续签了合同，续签合同项目服务期为贰年。经查明，根据京价(收)字[1999]第253号文件规定，该小区垃圾清运费为每月2.5元每户。自2012年7月起，深长城物业公司为包括被告在内的业主实际提供了房屋建筑公用部位、设施的维修和养护等物业服务。另查，2019年8月，长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司出具《授权书》，委托深长城物业收取业主所欠费用。深长城物业公司按照房屋面积67.9平方米主张被告自2011年11月9日至2012年11月8日及2013年11月9日至2019年6月8日未交纳涉诉房屋的物业费7241.54元，垃圾清运费197.5元。被告认为未交物业费原因是原告物业服务不到位，并提交照片说明。深长城物业公司对该组照片不予认可，并提交其尽职提供物业服务的照片及催缴记录、律师函来证明其催缴物业费的情况。被告对上述证据亦不予认可。上述事实，有《石景嘉园小区物业服务合同》、催缴记录、催缴物业费律师函等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为：民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，深长城物业公司与北京市石景山区石景嘉园小区第一届业主委员会签订的《石景嘉园小区物业服务合同》真实有效，对深长城物业公司及涉案小区的全体业主均具有约束力。深长城物业公司为被告居住的小区提供物业管理服务，被告作为小区业主享受深长城物业公司提供的物业管理服务，双方形成合法有效的合同关系。故对被告主张合同不是和原告签订，双方没有合同关系的抗辩意见，不予采纳。原告主张的物业费、垃圾清运费有合同和法律依据，本院予以支持，物业管理合同为双务合同，被告有义务按期交纳物业管理费，深长城物业公司亦应按照合同约定履行其物业服务义务。应当指出，物业服务企业与小区业主之间互相依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，有赖于业主整体素质的提高。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务标准。被告主张深长城物业公司在提供物业服务的过程中存在安全保卫不到位、消防通道不畅、通知信息不规范、公用设施损坏、室外、电梯小广告、卫生不到位、绿化管理不到位、施工管理不善、电梯维修不及时、门禁损坏等问题，本院结合其他业主的陈述可以采信原告在物业服务中存在部分问题，但不足以构成被告不缴纳物业费的抗辩。此外，物业服务作为一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，难免会出现一些问题，但只要物业公司按约定提供了基本的物业服务，没有严重违约现象，业主们均应支付相应的物业费。当然,业主在物业服务过程中提供的各种建议和意见，既是对物业公司在今后工作中的督促和支持，也是对服务企业更好开展工作的一种鞭策，物业公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。原告提交了长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司的授权书，可证明其有权主张2012年6月30日前业主欠缴的物业费用。对于原告要求被告支付2000元违约金的诉讼请求，本院认为，因原告所提供的物业服务仍有不足之处，结合被告欠费数额，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下:一、胡卫东于本判决生效之日起十日内给付北京深长城物业管理有限公司2011年11月9日至2012年11月8日及2013年11月9日至2019年6月8日的物业费7241.54元，垃圾清运费197.5元；二、驳回北京深长城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由胡卫东负担（于本判决生效之日起十日内交纳）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 员  孟 哲二〇一九年十一月一日法官助理  付天娇书 记 员  李 雪