浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2010）甬慈浒民初字第6号原告：励文杰，男，1968年12月2日出生，汉族，农民，住慈溪市。委托代理人：沈国辉，浙江万豪律师事务所律师。被告：张华龙，男，1956年7月21日出生，汉族，农民，住慈溪市。原告励文杰为与被告张华龙房屋买卖合同纠纷一案，于2009年12月31日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法由审判员陈忠弟适用简易程序，于2010年2月2日公开开庭进行了审理。原告励文杰的委托代理人沈国辉，被告张华龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告励文杰起诉称：2009年11月30日，原、被告经中介联系达成房屋买卖合同。按该合同约定，原告向被告购买坐落在浒山街道富丽湾景苑5号楼1304室房屋（房产权证2009字第**），价款1050000元，原告先付给被告定金30000元。双方还约定了违约责任及损失赔偿金等事项。合同生效后，原告给付被告定金30000元。但之后，被告未按约协助原告办理房屋和土地使用权过户手续，原告多次催促，可被告一直以种种理由拖延。现原告已了解到被告已于2009年12月18日将该房产转让给他人。请求判令解除原、被告之间签订的售房合同，偿付双倍定金60000元及赔偿损失100000元。原告为证明自己的诉讼主张成立，向本院提供了如下证据：1.售房合同一份，以证明2009年11月30日，原、被告经中介介绍签订了售房合同。2.收条一份，以证明原告付给被告购房定金30000元的事实。3.照片二张，以证明2009年12日4日原告催促被告办理房产过户手续的事实。被告张华龙书面答辩称:2009年被告为改善居住条件,买得坐落在浒山街道富丽湾景苑5号楼1304室二手房屋一套（103平方米,已精装修）。后因经营需要,向银行借款700000元,并将该房屋作了抵押。由于资金周转需要,欲将该房屋出卖,并委托慈溪市浒山实验房产信息所的工作人员岑某发布房屋出卖信息。2009年11月30日，经岑某联系，原、被告及岑某在慈溪市浒山实验房产信息所内经充分商谈，双方对房屋买卖的介格、税费负担、房屋和房款交付的时间等达成了一致意见，原告按约给付定金30000元。被告为了顺利将房屋产权证转移至原告名下，故向朋友暂借资金700000元偿还了银行贷款，收回了产权证，并于2009年12月4日上午通知岑某，叫其通知原告来办理产权过户手续。但原告没来，后岑某又通知原告，原告以售房合同未写明税费由哪方负担为由，翻悔购买房屋，并发来信息，要求被告携带税金协助办理房屋过户手续。被告十分气愤，当时在签订售房协议时，原、被告和岑某三方均已经明确约定办理房屋过户手续的一切费用（主要是指税费）均由原告负担，与被告无涉。岑某也几次与原告电话交涉，再次重申房屋交易税费等由原告负担，如果原告不履行协议，应承担违约责任，但原告一直未来办理产权过户手续。被告由于急于还贷和原告毁约原因，不得已于2009年12月18日将房屋出卖给他人。被告认为，在房屋交易过程中，买卖双方就税费负担系在签订房屋买卖合同时作出约定，不会拖到办理房屋过户手续时再作约定。事实上原、被告在房屋买卖过程中一直系中介所岑某联系及陪同原告看房屋和签订售房协议，并对税费由原告承担达成一致意见；况且按照房屋交易习惯，税费均由买受人负担。再则，根据讼争房屋的面积，精装修状况，按照当时的市场房价，决不会以1050000元低价卖给原告。被告一直是真心把房屋卖给原告，被告并未毁约，而是原告毁约，请求驳回原告的诉讼请求。被告为证明自已的诉讼主张成立，向本院提供如下证据：1.证人慈溪市浒山实验房产信息所工作人员岑某的证言，以证明原、被告在签订售房协议时约定买卖房屋的税费由原告负担及2009年12月7日前须双方办理房产过户手续的事实。2.浙江电信客户话单明细二份，以证明原、被告对税费由谁负担发生争执后，被告通知岑某，再由岑某打电话与原告说明税费已经作了约定由其交纳，原告未按约履行缴纳税费构成违约的事实。3.宁波慈溪农村合作银行宗汉支行的证明一份，以证明被告按约归还贷款取出产权证，而原告未按约履行义务构成违约。经庭审，双方当事人无争议的事实为:被告委托慈溪市浒山实验房产信息所，将其所有的坐落在慈溪市浒山街道富丽湾景苑5号楼1304号房屋出卖。2009年11月30日，原告通过该信息所工作人员岑某介绍，与被告签订了售房合同（合同由岑某书写），约定：1.被告同意将坐落在慈溪市浒山街道富丽湾景苑5号楼1304号房屋以1050000元出卖给原告；2.原告付给被告购房定金30000元，余款待被告先还贷700000元后房产证从银行拿出，办理过户手续；3.原告付定金后，被告将房地产证交于中介方保管，待原告付清被告所有房款同时，被告将房房地产证一切户手续交于原告……，（被告于2009年12月7日前取出房产证）；……；被告违约赔60000元，原告违约30000元定金被告不退。原告付款后被告协助原告办理房产过户手续，被告若不配合须赔原告100000元。合同中未记载税费负担条款。售房合同签订当天原告给付被告定金30000元。2009年12月4日，原告发短信给被告要求被告携带税款办理房产过户手续而双方对税费负担发生争议，被告通过慈溪市浒山实验房产信息所工作人员岑某与原告交涉无果。同年12月18日，被告将该房屋出卖给他人。本案争议的事实及本院认证意见为：1.原、被告对房屋买卖的税费由谁负担是否有过约定。原告认为，双方对房屋买卖的税费负担从某有过约定，原告及中介人也未作过任何说明。被告认为，在签订售房合同前中介人对原告已经明确说明税费全部由原告负担，为此，提供了证人岑某的证言。原告对证人证言质证认为，证人证言系单一证据，无其他证据印证其真实性，且证人从某对税费负担问题向原告作过任何说明，故不能作为认定案件事实的依据。本院认为，虽然证人系原、被告房屋买卖的中介人，又系售房合同的起草人，其证言反映，在介绍房屋买卖时就有关税费负担向原告作过释明，且在签订售房合同时，原告及中介人再次说明税费由原告负担，但售房合同中并未反映税费负担条款，也无其他证据佐证，且原告又否认对税费负担作过约定的事实，故对证人证言所要证明的待证事实，本院不予采信，并确认原、被告对房屋买卖税费负担事项未作过约定。2.原、被告谁违约。原告认为，讼争房屋原告一直坚持要买；按照国家相关规定，房屋转让所得税、营业税等由卖方负担，契税由买方负担，双方对房屋买卖的税费未作约定，应当按照国家相关规定纳税，原告也愿意按照国家相关规定纳税，但原、被告在未解除售房合同前，将房屋卖给他人，被告违反合同约定。被告认为，由于对房屋买卖税费缴纳发生争执，中介人几次电告原告由其纳税，但原告始终不同意，原告构成违约，对此，被告提供了浙江电信客户话单明细及宁波慈溪农村合作银行宗汉支行的证明。原告对该二份证据真实性无异议，但认为，与本案无关联。本院认为，原、被告达成房屋买卖合同，未违反法律规定，自成立之日起对双方均有约束力，非经法定事由的出现或双方约定，不得解除。原、被告在履行合同中，因税费负担发生争议，可以按照合同法的规定协议补充合同条款，在未能达成一致意见的情况下，合同的效力依然存在，但被告在未与原告解除合同的情况下，将合同标的物在2009年12月18日转让给了他人，应当认定违约。在此期间虽有证人证明原告因税费负担与被告意见不一，但尚未与被告达成一致意见，仍应受合同约束，被告不能将房屋擅自转让给他人，故被告提供的上述二份证据，只能证明中介人就税费缴纳与原告交涉及被告归还贷款和取出产权证的事实，并不能证明原告违约。本院认为：原、被告之间房屋买卖合同成立，且合法有效，依法应予保护。被告在未依法解除合同的情况下，将讼争房屋转让给他人，导致原告合同目的不能实现，应属被告违约，现原告要求解除售房合同并由被告双倍返还定金，符合法律规定，应予支持。但原告要求被告赔偿损失100000元的请求，因双方合同中约定的事实并没发生，且无实际损失产生，故不予支持。被告认为原告违约在先的辩称，无证据证明，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第二项、第一百一十五条判决如下：一、解除原告励文杰与被告张华龙于2009年11月30日签订的售房合同；二、被告张华龙应于本判决生效之日起十日内双倍返还原告励文杰定金人民币60000元；三、驳回原告励文杰其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计1750元，由原告负担1150元，被告负担600元，于判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号：81×××01，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理）。审判员  陈忠弟二〇一〇年三月二日书记员  陈铃锋附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条  申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第18条人民法院受理执行案件应当符合下列条件：(1)申请或移送执行法律文书已经生效；(2)申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；(3)申请执行人在法定期限内提出申请；(4)申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；(5)义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；(6)属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。