山西省朔州市中级人民法院民事判决书(2019)晋06民初9号原告（案外人）：潘建兵，男，1962年4月10日出生，汉族，山阴县人，现住山西省山阴县。委托诉讼代理人：冀云峰，北京中伦文德太原律师事务所律师。被告（申请执行人）：张素芳，女，1965年8月17日出生，汉族，山阴县人，现住朔州市。委托诉讼代理人：刘建忠，山西方明律师事务所律师。委托诉讼代理人：高平，男。1960年9月27日出生，汉族，朔州市人。系张素芳近亲属。被告（被执行人）：武占魁，男，1949年2月3日出生，汉族，山阴县人，现住山西省山阴县。被告（被执行人）：内蒙古民心房地产开发有限公司，住所地：内蒙古自治区呼和浩特金桥开发区天野小区**。法定代表人：武占魁，董事长。原告潘建兵诉被告张素芳、武占魁、内蒙古民心房地产开发有限公司（以下简称民心房地产公司）执行异议之诉一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘建兵及其委托诉讼代理人冀云峰，被告张素芳之委托诉讼代理人刘建忠、高平到庭参加诉讼。被告武占魁、民心房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案已审理终结。潘建兵向本院提出诉讼请求：1.不得查封执行位于内蒙古自治区呼和浩特市金桥开发区锦绣嘉苑B区B9-11#楼3层商业房T/e轴-（1）/（13），（1）-（10）号房，合计建筑面积1264.21平方米房产；2.判决由被告承担本案案件受理费等诉讼费用。事实和理由：2018年4月8日，贵院对张素芳与武占魁、民心房地产公司民间借贷纠纷一案作出（2018）晋06民初17号民事执行裁定，裁定查封被告武占魁、民心房地产公司名下位于内蒙古自治区呼和浩特市金桥开发区锦绣嘉苑小区B9、B10、B11的201、301价值30000000元的房产。2018年12月13日，原告对贵院查封内蒙古自治区呼和浩特市金桥开发区锦绣嘉苑B区B9-11#楼3层商业房T/e轴-（1）/（13），（1）-（10）号房，合计建筑面积1264.21平方米房产提出书面执行异议。贵院于2018年12月28日作出（2018）晋06执异31号执行裁定书：驳回潘建兵的异议请求。2007年、2009年原告作为实际施工人承包被告民心房地产公司开发建设的内蒙古自治区呼和浩特市金桥开发区锦绣嘉苑9#、10#住宅楼、锦绣嘉苑小区综合楼27-44轴工程。原告已经按照约定将工程施工完毕竣工后交付被告民心房地产公司使用。2016年8月13日，原告与被告民心房地产公司签署工程款结算书，结算价款为23704544元。2016年11月6号之前被告民心房地产公司已经支付原告11636162.72元，尚欠原告12068381.28元。2018年2月25日，原告与被告民心房地产公司签署协议书，主要约定：被告民心房地产公司以内蒙古自治区呼和浩特市金桥开发区锦绣嘉苑B区B9-11#楼3层商业房T/e轴-（1）/（13），（1）-（10）号房，合计建筑面积1264.21平方米房产，抵付尚欠工程款；抵付工程款金额10113680元，尚欠原告1954701.28元。协议书附双方签字盖章的3层商铺平面图，标明给原告房屋具体位置图，明确权属属于原告，在当日将本案案涉房屋全部移交给原告。原告即将房屋装修改造租赁给他人使用。本案涉案房屋虽未办理网签备案登记手续，是因被告民心房地产公司销售该房产实测表没有户型分割，被告民心房地产公司正在办理过程中，并非因原告原因造成，原告没有过错。2018年2月25日原告与被告民心房地产公司签订的协议书系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性强制性规定，协议合法有效，受法律保护。本案涉及1264.21平方米房产依法归原告所有。基于在法院查封之前被告民心房地产公司已经将本案涉及房屋出售给原告，原告已经支付全部价款并实际占有，未办理过户登记手续责任不在原告，原告没有过错，因此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”和《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”等规定，贵院不应查封、执行本案所涉属于原告所有的房产。综上，为维护原告合法利益，原告根据我国《民事诉讼法》第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁决无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提出诉讼。”等规定，特向贵院提起诉讼，敬请贵院依法判决支持原告的诉讼请求。张素芳辩称：应判决驳回潘建兵的诉讼请求。具体理由：1.案外人原告潘建兵是否系权利人。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定：“建设工程合同具有以下情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；”第二条规定：“建筑工程施工合同无效，但建筑工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。”依据该规定，原告与民心房地产公司的建筑施工合同为无效合同。如果为无效合同是否能抵顶工程款？其次，按照第二条规定，“建筑工程经竣工验收合格”可以参照合同约定支付工程款，原告应当提供工程经竣工验收合格证明。再次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”民心房地产公司是否具有商品房预售许可证明，如果没有，工程款抵顶协议无效。2.该协议的合法性与真实性。原告提供了2018年2月25日与民心房地产公司签订的《协议书》。答辩人对该《协议书》的真实性有异议。首先，在该《协议书》中有总经理王炳云的签字，在民心房地产公司的工商档案中，王炳云不能担任公司总经理。其次，作为公司法定代表人的武占魁没有签字。公司法定代表人代表着整个公司与外界发生法律关系时，法律上认为具有整体意志的属性。武占魁是公司法定代表人，代表公司行使职权，但作为公司法定代表人的武占魁没有签字。再次，答辩人诉武占魁、民心房地产公司民间借贷一案，答辩人已申请贵院执行。2018年10月，民心房地产公司向贵院提供财产报告表，本案所诉及的房屋在财产报告表中并没有说明已抵顶原告工程款。原告提供的2018年2月25日与民心房地产公司签订的《协定书》中的书写时间是不是2018年2月25日，答辩人已向法庭提出申请对《协议书》中的书写时间是不是在2018年2月25日进行鉴定。3.该权利能否排除执行。需符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中的四个条件，因该条款是“无过错不动产买受人物权期待权的保护”。须同时符合该条规定的四个条件。但原告并不符合该条规定的四个条件：1、“查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，其提供的2018年2月25日《协议书》真实性有异议。2、“查封之前已合法占有该不动产”，原告应提供相应的证据来佐证。3、其与内蒙古民心房地产开发有限责任公司的建设施工合同为无效合同是否抵顶工程款？工程是否经竣工验收合格？综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十四条（对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。）之规定，应判决驳回原告潘建兵的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。第一次庭审中，原告潘建兵提交了以下证据：1.民心房地产公司工商登记信息、2008年1月13日民心房地产公司股东会决议、2008年1月13日民心房地产公司任职书，拟证明王炳云为民心房地产公司股东、总经理，崔海燕为民心房地产公司财务负责人，王宝为民心房地产公司与工商行政部门的联络人。2.中标通知书，拟证明2009年12月，内蒙古华瑞建设有限责任公司（华瑞公司）中标民心房地产公司锦秀嘉苑I期工程，第四标度5#、6#、9#-12#住宅楼、综合楼。3.2007年5月26日华瑞公司授权委托书、2019年2月27日山阴县公安局潘建兵户籍证明，拟证明2007年5月26日，华瑞公司法定代表人赵林授权潘建斌为公司代理人，代表华瑞公司参加民心房地产公司呼市锦绣嘉苑住宅楼9#、10#工程招投标，协商合同条款等事宜，并承担工程施工管理过程的全部经济责任，全权负责该工程结算等一切事务。潘建兵曾用名为潘建斌，二者系一人。4.2007年5月7日《内蒙古华瑞建设工程有限责任公司内部承包合同》，拟证明2007年5月7日，华瑞公司与解振昌签订内部承包合同，承包锦绣嘉苑小区综合楼：：地下**、地下**5.2019年2月25日解振昌出具的情况说明，拟证明2007年5月7日，解振昌以其名义与华瑞公司签订《内部承包合同》，由其和潘建兵共同承包民心房地产公司锦绣嘉苑小区综合楼地下一层，，地下**框架结构建筑面积约18414平方米由解振昌与潘建兵各自承包施工上述工程各半，分别与民心房地产公司结算。6.2007年8月30日民心房地产公司与华瑞公司签订的《建设工程施工合同》，拟证明2007年8月30日，民心房地产公司与华瑞公司签订《建设工程施工合同》，项目名称为锦绣嘉苑小区9、10号住宅楼工程，工程总价为7354956元。潘建兵为该项目实际施工人。7.2009年5月1日华瑞公司与民心房地产公司签订的《建设工程施工合同》，拟证明2009年5月1日，华瑞公司与民心房地产公司签订《建设工程施工合同》，约定由华瑞公司承包锦绣嘉苑小区综合楼27-44轴工程，工程总价为10983509元。潘建兵为该项目实际施工人。8.2016年8月13日工程结算书，拟证明2007年、2009年原告作为实际施工人承包被告民心房地产公司开发建设的内蒙古自治区呼和浩特市金桥开发区锦绣嘉苑9#、10#住宅楼、锦绣嘉苑小区综合楼27-44轴工程。原告已经按照约定将工程施工完毕竣工后交付民心房地产公司使用。2016年8月13日，原告与被告民心房地产公司签署工程款结算书，结算价款为23704544元。9.2018年2月25日原告潘建兵与民心房地产公司签订的协议书及附图，拟证明2018年2月25日，原告与民心房地产公司签署协议书，主要约定：民心房地产公司以内蒙古自治区呼和浩特市金桥开发区锦绣嘉苑B区B9-11#楼3层商业房T/e轴-（1）/（13），（1）-（10）号房，合计建筑面积1264.21平方米，抵付尚欠工程款；抵付工程款金额10113680元，尚欠原告1954701.28元。协议书附双方签字盖章的3层商铺平面图，标明给原告房屋具体位置图，明确权属属于原告，在当日全部移交原告。10.2014年10月民心房地产公司《商品房预售许可证》，拟证明2014年10月，民心房地产公司取得锦绣嘉苑《商品房预售许可证》11.2018年2月25日民心房地产公司与潘建兵签订的《商品房买卖合同》，拟证明2018年2月25日民心房地产公司与潘建兵签订《商品房买卖合同》将涉案房屋出售给潘建兵。12.王炳云出具的情况说明，拟证明民心房地产公司在2018年2月25日房屋移交给潘建兵。13.呼和浩特中院（2018）内01民终992号民事判决书、2018年4月9日内蒙古智通物业服务有限公司收据，拟证明内蒙古智通物业服务公司系业主选聘的物业服务公司。2018年4月9日内蒙古智通物业服务有限公司收取潘建兵2018年2月26日至5月27日期间物业费。证明本案所涉房屋已经交付潘建兵。14.收据4份及照片，拟证明2018年2月25日民心房地产公司将涉案房屋移交给潘建兵后，麻仕周和潘建兵共同出资将上楼楼道、楼梯、卷闸门、屋顶漏水等处进行装修，潘建兵还单独砌墙进行装修。15.2019年1月6日，民心房地产公司出具的关于没有网签的证明，拟证明本案涉房屋在法院查封之前已经转交潘建兵，虽未办理网签备案登记手续，是因为民心房地产公司销售该房产实测表没有户型分割，民心房地产公司正在办理过程中，并非因潘建兵原因造成，潘建兵没有过错。16.2018年2月25日民心房地产公司向原告出具的收取售房款收据，拟证明以民心房地产公司欠原告工程款转付售楼款10113680元。17.山西省朔州市中级人民法院（2018）晋06民初17号民事判决书一份，拟证明该判决债务为被告武占魁、民心房地产公司债务，与原告无关。原告对该笔债务的真实性存疑。18.山西省朔州市中级人民法院（2018）晋06民初17号民事裁定书一份，拟证明2018年4月8日，山西省朔州市中级人民法院对张素芳与武占魁、民心房地产公司民间借贷纠纷一案作出（2018）晋06民初17号民事裁定书，裁定查封武占魁、民心房地产公司名下的位于内蒙古自治区呼和浩特市金桥开发区锦绣嘉苑小区B9、B10、B11的201、301价值30000000元的房产。该裁定所涉房产中锦绣嘉苑B区B9-11#楼3层商业房T/e轴-（1）/（13），（1）-（10）号房，合计建筑面积1264.21平方米的房产归原告合法所有。19.山西省朔州市中级人民法院（2018）晋06执异31号执行裁定书一份，拟证明原告对法院查封、执行标的提出书面异议后。法院作出执行裁定书，为此，原告提起本案执行异议之诉。被告张素芳对以上证据的质证意见为，工程为个人实际承包，对抵顶工程款协议及部分证据的真实性有异议，民心房地产公司总经理是公司股东、监事，但是公司法规定王炳云不能担任公司总经理,所提交证据并不能证实其所诉事实成立。被告张素芳提交证据：民心房地产公司工商档案一份，拟证明王炳云既是公司股东，又是公司监事。并针对三案提交鉴定申请，要求对原告提交的协议书书写时间是否在2018年2月25日进行鉴定。庭审中，民心房地产公司总经理王炳云出庭陈述：潘建兵、解振昌、麻仕周所诉事实属实，他们所提交证据亦真实。2019年2月25日我给他们三人写的一个情况证明，内容属实，民心房地产公司与他们三人签订的《商品房买卖合同》均是公司授权我办理的，都是依据当时对工程结算欠款抵顶的房。涉案工程于2013年前全部竣工并验收合格，潘建兵、解振昌工程从招标开始到工程结算都是由我办理的，民心房地产公司出具的未办理网鉴证明是我签的字，内容属实。与麻仕周的借款前期是武占魁签的字，后期是我签的，转给解振昌的150万元是经公司武占魁及我同意作为民心公司借款直接转付给解振昌的。第二次庭审中，被告张素芳补充提交以下证据：1.2019年11月8日山西方明律师事务所询问证人李某笔录一份，（2018）内0105执异344号裁定书一份，拟证明诉争房屋的物业管理是众志物业公司，并非智通物业公司。2.申某1证明一份，2020年12月25日山西方明律师事务所询问证人申某1笔录一份，拟证明原告提供的商品房买卖合同时间显示2018年2月25日，但实际发生时间为2018年5月，合同中应加盖合同专用章，因武占魁不同意才盖的行政章，签订合同时武占魁已知道法院查封了房屋。3.申某1协议书、房屋买卖合同及平面图，拟证明王炳云5月份给的申某1，但协议书中写的2018年2月25日，因房屋被查封，申某1放弃以物抵债。4.调取证据申请书一份及该财产报告表，由朔州中院执行局调取到的张素芳诉武占魁、内蒙古民心房地产民间借贷纠纷一案执行案件中，民心房地产公司出具的财产报告表，拟证明其与协议书、商品房买卖合同存在明显矛盾。5.2020年10月23日山西方明律师事务所询问证人王某笔录一份，拟证明王某在民心公司售楼部负责收款、开票、保管公司合同专用章，王炳云20**年5月让王某在原告向法庭提交的2018年2月25日的商品房买卖合同专用章，因武占魁吩咐，故未给盖章，原告给公司的抵账协议、票据也未给王某。6.民心房地产公司商品房买卖合同正规合同，拟证明正规合同上空白处是由电脑打印，加盖的是合同专用章，且使用期限与原告提供的合同中土地使用期限时间不一致。原告潘建兵对以上证据质证称，首先，张素芳是在上次开庭全部结束后又向法庭提供的证据，是由其本身重大过失造成，根据最高院民诉法解释102条规定，不应采纳。具体质证意见为：证据1真实性、合法性有异议，无法核实是李某本人，李某也未出庭且笔录形式不合法；呼市中院（2018）内01民终992号民事判决中认定智通公司是在2016年招标、中标锦绣嘉苑B区物业服务，锦绣嘉苑B区业主委员会2017年6月发布的通知、2018年8月27日呼和浩特晚报第三版报道内容均可说明智通物业公司2017年7月1日入驻锦绣嘉苑B区提供物业服务；证据2证据3真实性无法确认，无法核实是否申某1本人书写，其也未出庭，且申某1与本案原告有利害关系；证据4财产报告表真实性不认可，所盖公司章是假章，无防伪编码，武占魁签字也是伪造，关联性合法性也不认可，张素芳向法院申请调取证据无法律依据，因其本身重大过失未提供证据，且抵账协议在前，假的财产报告在后，民心公司无权反悔；证据5真实性无法确认，是否为王某本人无法确认，其也未出庭且笔录形式不合法；证据6真实性无法确认，且与本案无关联性，法律并未规定公司对外签订合同格式、文本要统一，土地使用权年限填写由民心公司负责，加盖合同章和公章效力是一样的。原告补充证据：1.2017年1月15日、2018年11月1日谢振昌与内蒙古民心公司签订的《商品房买卖合同》、收据，拟证明民心公司还欠谢振昌其他工程款，抵顶商品房使用的就是涉案原告与民心公司签订的合同文本，民心公司使用多种格式的商品房买卖合同。2.案外人与民心公司签订的《商品房买卖合同》和收据，是公司盖章、王炳云盖章，拟证明民心公司使用多种格式签订合同，张素芳所述不正确。3.2020年9月26日王炳云证明一份，2017年6月27日《关于召开第二次业主大会的通知》，2018年8月27日呼和浩特晚报第三版，拟证明案涉锦绣嘉苑B区业主委员会于2016年公开招标，智通物业公司中标，执照、资质等手续齐全合法，于2017年7月1日入驻锦绣嘉苑B区提供服务。4.呼和浩特市中级人民法院（2019）内01民初383号民事判决书，拟证明申某1与民心公司发生诉讼，存在利害关系，其证言不能作为定案依据。5.2018年3月18日武占魁出具的借据上所盖章没有防伪编码，是假章，武占魁签名也不同，张素芳申请执行是依据该借据作出的判决，涉嫌虚假诉讼。6.朔州中院2018年11月28日查封公告，拟证明朔州中院是在2018年11月28日才到现场进行查封，此前原告并不知情。被告张素芳质证意见：证据1真实性有异议，2018年合同加盖的是行政章，王某所述只能加盖合同章，2017年合同中土地面积不一致，土地使用年限也与合同上时间不符；证据2无原件，真实性不认可；证据3不认可，王炳云与原告有利害关系，依据（2018）内0105执异344号裁定和（2018）内01民终992号民事判决，智通物业管理的是住宅楼，并非诉争房屋；证据4的判决书未生效；证据5原告提供的是复印件，如认为判决有误可向相关部门行使权利；关于证据6，查封公告显示2018年4月8日就查封了，因诉争房屋有部分出租，因此11月28日是第二次查封时的公告。对双方无争议的事实，本院予以确认，对有争议的事实，本院认定如下：潘建兵提供的2018年2月25日潘建兵与民心房地产公司签署的抵账协议及《商品房买卖合同》，与民心公司2018年10月10日向朔州中院提交的《财产报告表》存在明显矛盾，《财产报告表》中报告本案涉诉房屋并未销售或者顶账。原告潘建兵辩称《财产报告表》中所盖公章无防伪编码，是假章，且武占魁签名系伪造，经调阅核查，该表中所盖公章系含防伪编码的民心公司公章，原告也未提供武占魁签名伪造的证据，且该报告表系民心公司应法院执行要求提供的财产情况，故本院对其抗辩不予认可。关于协议书及合同真实性的质证中，证人申某1、王某均陈述合同实际签署时间与协议合同中的日期不符，盖章、签名与通常合同签署有差异等问题，存在为规避执行而签订的嫌疑，但两证人并未出庭予以作证，第二次庭审中原告提供的谢振昌及案外人与民心房地产签订的买卖合同，拟证明合同格式并非只有一种，但案外人的合同模糊无法辨认盖章内容。综合双方证据，本院认定《财产报告表》真实有效，对双方签订的协议书内容不予认可。关于小区物业是否由智通物业管理，（2018）内01民终992号民事判决书中显示锦绣嘉苑B区业主委员会通过招标选定由智通物业公司从2017年7月1日起，为锦绣嘉苑B区业主提供服务，业主大会通知及呼和浩特晚报等证据也能予以佐证；但在（2018）内0105执异344号执行裁定书中又查明，众志物业管理锦绣嘉苑B8、9、10商业（高层）物业，证人李某也提供书面证言予以证明（李某未出庭），被告庭审中辩称智通物业仅负责B区住宅楼，而商住楼一直由众志物业管理，双方提供证据均不能完全否认对方，因此本院不单独依此项证据否认双方陈述。针对双方当事人两次庭审提交的证据及质证意见，本院认定事实如下：张素芳与武占魁、民心房地产公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年6月15日作出（2018）晋06民初17号民事判决（该判决已生效），判决：一、武占魁于本判决生效之日起十日内偿还张素芳借款本金20000000元，利息24900000元（利息计算至2018年2月28日）及逾期利息（以20000000元为本金，按照年利息24%计算，时间从2018年2月29日算起计算至实际清偿完毕之日止）；二、内蒙古民心房地产开发有限责任公司对武占魁上述债务承担连带清偿责任；三、内蒙古民心房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向武占魁追偿；四、驳回张素芳的其他诉讼请求。在审理过程中，张素芳申请财产保全，本院于2018年4月8日作出（2018）晋06民初17号民事裁定，查封了民心房产开发有限公司位于内蒙古自治区呼和浩特市金桥开发区锦绣嘉苑小区B9、B10、B11的201、301价值30000000元的房产或同等价值的其他财产。后潘建兵以涉案房屋民心房地产公司已抵顶所欠工程款为由，向本院提出执行异议，要求对涉案房屋终止执行。本院于2018年12月28日作出（2018）晋06执异31号民事裁决：驳回潘建兵的异议请求。2019年1月11日，本院立案受理潘建兵提出的申请执行异议之诉。2018年10月10日，民心房地产公司在向本院提交的财产报告表中显示“锦绣嘉苑B区9号楼10号楼11号楼商业一层约2923平米，二层约2933平米，三层约2933平米”，未销售或者顶账，有公司盖章及武占魁签字确认。本院认为，本案系本院执行行为引发的案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起的执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，第三百一十二条规定：“判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，本案争议焦点为潘建兵是否对涉案房屋享有权利并足以阻却对房屋的强制执行。关于2018年2月25日潘建兵与民心房地产公司签订协议书及商品房买卖合同的问题。前述证据认定中已经说明，其本身真实性存疑，现有证据无法证明民心房地产公司与潘建兵签订的协议书及合同是以公司名义作出的真实意思表示，存在诸多疑点与争议。合同是由总经理王炳云签字，被告张素芳辩称，王炳云是公司监事，按照《公司法》规定，不能担任总经理，潘建兵则认为王炳云经股东会任命为总经理，对外行使权利，应认定签署协议属于公司行为；潘建兵提交智通物业出具的物业费收据拟证明其实际占有使用涉案房屋，但在案证据显示锦绣嘉苑B区9,10，11号商住楼由众志物业管理，B区业主委员会曾通过招标方式，确定智通物业管理B区物业，但智通物业仅管理B区的住宅区还是包含商住区一并管理亦无确切证据佐证,且潘建兵提供的物业费收据时间为2018年4月9日，迟于我院查封裁定的时间，不能证明其在查封前已经合法占有房屋；潘建兵提供了入住后装修的收据清单，但装修收据时间均在5月之后，也迟于我院的查封裁定，亦不能证明其占有房屋；房屋买卖合同的签订模式及盖章签字等细节双方各执一词，无充分证据证明各自主张；本案中潘建兵与民心房地产公司的协议书、商品房买卖合同、收款收据、房屋交付说明，均是由王炳云签字办理，但在案件审理中，王炳云并非作为民心房地产公司的代理人，而是仅作为证人出庭，结合证人申某1、王某的证言，协议书与合同的真实性难以认定。同时，民心房地产公司在接收到我院查封裁定后，从未对涉案房屋提出异议，我院要求其提供财产报告时，民心房地产公司也将涉案房屋列入《财产报告表》中，《财产报告表》作为民心房地产公司应法院执行要求而自主报告的公司财产，证明其认可涉案房屋非抵账房，即使现在进入本案诉讼审理过程中，民心房地产公司也未提出异议，公司法定代表人武占魁也始终未出庭或提出查封房屋系抵账房的书面说明。综合考虑以上疑点问题及本案在案证据，本院认为潘建兵提供的协议及合同不足以证明其自身主张。故，其不满足《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，在人民法院查封前，双方未签订合法有效的买卖合同，因此原告潘建兵不享有足以排除强制执行的民事权益，故对其诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，判决如下：驳回原告潘建兵的诉讼请求。案件受理费82482元，由原告潘建兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。审判长 李向阳审判员 郭洪福审判员 智杰海 二〇二〇年十一月二十七日书记员 杨 敏