福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初1828号 原告：福建新华房地产开发有限公司，住所地连江县潘渡乡贵安村科技培训中心，经营地福州市晋安区福新中路**新华花园**楼**，统一社会信用代码91350122611817263K。 法定代表人：吴正利，董事长。 委托诉讼代理人：卢健，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹聪，北京大成（福州）律师事务所律师。 被告：华彩中兴（福州）影城有限公司，，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇福新中路**新华园**楼及裙楼连接体地下**地下**01商业南侧统一社会信用代码91350111315568012Y。 法定代表人：王纶熙。 原告福建新华房地产开发有限公司（以下简称新华房地产公司）与被告华彩中兴（福州）影城有限公司（以下简称华彩中兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新华房地产公司的委托诉讼代理人卢健到庭参加诉讼，被告华彩中兴公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新华房地产公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告签署的《福州新华园商业广场电影院房屋租赁合同》《三方协议》及《补充协议》已解除；2.判令被告立即腾空并返还租赁物；3.判令被告向原告支付截止至合同解除当天即2018年6月28日所拖欠的租金519774.73元、物业费48600元、水电费30596.2元、自2018年6月26日起暂计至2019年3月22日所拖欠的场地占用费1290660.8元、占用期间的物业费72900元及占用期间的水电费40517.68元，之后的场地占用费等各项损失费用应计算至被告实际返还租赁物之日止，上述所拖欠费用暂计至2019年3月22日为2003049.41元；4.判令被告向原告支付因其迟延支付所导致的违约金122544.87元（违约金按迟延支付费用的日万分之三计算，暂计至2019年3月22日止，此后计算至实际还清全部履行欠款之日止）；5.本案诉讼费用由被告负担。 事实和理由：2014年11月8日，原告与案外人北京华彩天地科技发展股份有限公司（以下简称北京华彩公司）签订《福州新华园商业广场电影院房屋租赁合同》，合同约定原告将其位于晋安区××路××号××广场××层南侧的物业租赁给北京华彩公司作为影院使用，北京华彩公司应在每月10日前向原告缴纳租金，逾期支付租金的，应按迟延支付费用的日息0.3‰向原告支付违约金，逾期超过15天的，原告有权停止供应水电及其他配套设施，在停止服务15天内仍未付清的，原告则有权解除合同，要求北京华彩公司结清所欠费用，且不退还已支付的履约保证金20万元。2014年11月12日，原告与北京华彩公司现场移交租赁物，并签订《物业移交确认书》，原告履行了合同义务。随后，原告与被告、北京华彩公司达成《三方协议》，对原租赁合同进行了变更。协议约定，由被告承继原租赁合同北京华彩公司的权利义务，承继地下一层的影院场地，同时履约保证金也归被告所有。2015年9月1日，原告与被告以原租赁合同为基础，另签订一份《补充协议》，约定原告将影院边约40平方米的商铺作为影院配套设施出租给被告使用，租金随影院租金一同支付，租期与原租赁合同中影院的租期一致。被告自2018年3月起拖欠租金、物业费及水电费。原告曾多次催告要求其履行合同义务，但截止目前被告仍未履行。原告于2018年6月25日向被告发出《终止／解除租赁合同书》，被告签收但未作出任何回应。据此，原告认为被告的行为已经构成严重违约，原告有权依据合同约定没收被告支付的履约保证金，并请求法院确认双方租赁合同已解除。此外，请求法院判令被告立即腾空并返还租赁物，支付拖欠的租金等所有费用，并且按原租金标准支付占用费以及按合同约定支付相应的违约金。 被告华彩中兴公司未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.福州新华园商业广场电影院房屋租赁合同，2.物业移交确认书，3.三方协议，4.补充协议，5.催缴租金函、解除合同通知书、EMS快递回执单，6.拖欠租金、水电费、物业费计算表，7.影院店月用水用电量通知单，8.供电局提供的缴纳电费的总发票。被告未到庭质证，亦未提供书面质证意见，视为自愿放弃举证质证的权利，上述证据经审查均与原件核对一致，可以作为本案的定案依据，本院依法予以确认并在卷佐证。 综上，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年11月8日，原告与案外人北京华彩公司签订《福州新华园商业广场电影院房屋租赁合同》，合同约定原告将其位于福州市晋安区××路××号××广场××层南侧的物业（面积约为2700平方米）租赁给北京华彩公司作为影院使用；本租赁合同签订生效次日起10日内，北京华彩公司向原告支付履约保证金总计200000元；租赁期内年度租金为1700000元，合同期内每五年递增5%，北京华彩公司应在每月10日前按上述约定的年租金月平均数即141666元向原告支付租金；北京华彩公司按每月每平方米3元即8100元向原告支付物业费；影院水电费按影院独立计量的水电分表（含影院使用的广告灯箱电表）和公用事业部门规定的标准计收。用水与用电量应经北京华彩公司确认，北京华彩公司应在收到原告的书面支付通知之日起5（五）个工作日支付该次水电费。原告收费时应向北京华彩公司提供合法有效的发票或税务部门认可的代收凭证；北京华彩公司迟延支付租赁费，应按迟延支付费用的日息0.3‰向原告支付违约金，如逾期超过15天，则原告有权停止供应水电以及其他配套服务，如在原告停止上述服务15天内仍未付清租赁费及违约金的，原告则有权书面通知北京华彩公司后终止本合同，北京华彩公司应在收到终止合同的通知书之日起5天内结清所欠费用，除无权要求返还保证金外，还应赔偿原告因此遭受的一切损失。2014年11月12日，原告与北京华彩公司现场移交了租赁物，并签订《物业移交确认书》，原告履行了合同义务。随后，原告与被告、北京华彩公司达成《三方协议》，对原租赁合同进行了变更。协议约定，由被告承继原租赁合同中北京华彩公司的权利义务，承继地下一层的影院场地，同时履约保证金也归被告所有。2015年9月1日，原告与被告以原租赁合同为基础，另签订一份《补充协议》，约定原告将影院边约40平方米的商铺作为影院配套设施出租给被告使用，每月租金5000元随同影院租金一起支付，租期与原租赁合同中影院的租期一致。被告2017年开始拖欠租金，原告曾于2017年12月27日向被告发出《催缴租金函》，经催告后被告缴纳了租金，但自2018年3月起被告开始拖欠租金、物业费及水电费，截止2018年6月28日被告共计拖欠租金519774.73元、物业费48600元、水电费30596.2元；2018年6月29日至2019年3月22日，被告共拖欠场地占有使用费1290660.8元、物业费72900元、水电费40517.68元，上述款项合计2003049.41元，原告经多次催缴未果。2018年6月26日，原告遂向被告发出《终止／解除租赁合同书》，被告方于2018年6月28日签收但未作出回应，仍继续占有租赁场所，原告为此诉至本院。 诉讼中，原告与案外人福州佰顺物业管理有限公司（以下简称佰顺物业公司）共同向本院出具一份《情况说明》，写明原告系佰顺物业公司的实际控制人，原告与佰顺物业公司签订委托管理合同，形式上委托佰顺物业公司管理物业及商场，包括为商户进行供水、供电，由佰顺物业统一向水电部门支付费用。佰顺物业公司授权原告对被告所欠水电费、物业费一并在本案中进行追讨，所造成的后果由佰顺物业公司和原告共同承担。经本院向佰顺物业公司的法定代表人及原告的委托诉讼代理人分别制作询问笔录，佰顺物业公司及原告均证明上述《情况说明》系双方真实意思表示，佰顺物业公司自愿授权本案原告追讨被告拖欠的物业费、水电费等，并保证不再另行向本案被告追讨水电费、物业费，所造成的后果由其自行承担。根据原、被告双方租赁合同的约定，被告应将物业费及水电费一并缴纳原告，但实际上原告将影院的物业委托佰顺物业公司统一管理，由佰顺物业公司向被告收取物业费、水电费，并由佰顺物业公司提供了影院2018年6月至2019年2月的月用水电量通知单及国网福建省电力有限公司福州供电公司开具的缴纳电费发票，本院经与原件核对无异，予以认定。另，本院经到现场查勘，诉争场所现处于无人经营关闭状态。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中原告与北京华彩公司签订《福州新华园商业广场电影院房屋租赁合同》之后，原、被告与北京华彩公司签订《三方协议》，北京华彩公司将其在合同中的承租方权利与义务概括转让给被告，由被告概括承继租赁本案诉争租赁场地，故原告与北京华彩公司签订的《福州新华园商业广场电影院房屋租赁合同》对被告具有约束力。《福州新华园商业广场电影院房屋租赁合同》、《三方协议》及原、被告签订的《补充协议》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应依约履行自己的义务。合同签订后原告依约履行交付租赁物的义务，被告理应依约履行向原告交租等义务，但被告自2018年3月起拖欠租金、物业费及水电费至今，已构成违约。原告依合同约定于2018年6月26日向被告发出书面解除合同的通知，被告于2018年6月28日签收后至今未退出租赁场地，现原告诉请确认双方合同已于2018年6月28日解除，并要求被告腾空、返还租赁物，支付拖欠的租金及合同解除后按租金标准计算的占有使用费，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。据原、被告合同约定，被告也应向原告缴纳物业费及水电费，但在实际履行中，诉争场所的物业由案外人佰顺物业公司实际管理，并收取物业费及水电费。诉讼中，佰顺物业公司自愿表示授权原告一并追讨物业费及代垫的水电费，不再向被告另行主张权利，于法无悖，本院予以准许。故被告应向原告支付截止2019年3月22日的租金、占有使用费、物业费、水电费合计2003049.41元，之后的占有使用费按每月146666元的标准、物业费按每月8100元的标准、水电费按实计算至被告实际腾空、返还租赁物之日止。根据合同关于“逾期支付租金的，应按迟延支付费用的日息0.3‰向原告支付违约金”的约定，原告诉请要求被告自每月逾期付款之日起，以当月欠缴款项为基数，按日息0.3‰标准分别计算支付违约金至还清款项之日止（暂计至2019年3月22日的违约金共计122544.87元），于法无悖，本院予以支持（上述租金、占有使用费、物业费、水电费、违约金等计算明细详见附件一）。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，本院依法缺席裁判。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第八十九条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认《福州新华园商业广场电影院房屋租赁合同》、《三方协议》及《补充协议》已于2018年6月28日解除； 二、被告华彩中兴（福州）影城有限公司应于本判决生效之日起十日内立即将位于晋安区××路××号××广场××层××路××号××室××商铺腾空并返还给原告福建新华房地产开发有限公司； 三、被告华彩中兴（福州）影城有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福建新华房地产开发有限公司支付暂计至2019年3月22日止的租金、占有使用费、物业费及水电费共计2003049.41元，之后的占有使用费按每月146666元的标准、物业费按每月8100元的标准、水电费按实计算至被告实际腾空、返还租赁物之日止； 四、被告华彩中兴（福州）影城有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福建新华房地产开发有限公司支付违约金122544.87元（按迟延支付费用的日息0.3‰计算，暂计至2019年3月22日止，实际应计至实际还清全部欠款之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费148050元，由被告华彩中兴（福州）影城有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林慧琴 人民陪审员  黄燕玲 人民陪审员  林明正 二〇一九年十一月十五日 法官 助理  林 楠 书 记 员  陈新建 附件一：租金、占用费、物业费、水电费、逾期支付违约金计算明细表 表一: 尚欠租金、占用费及逾期支付违约金明细表 序号租金/场地占用费所属时间应收租金（元）已收租金（元）欠租金额（元）违约金起算日违约金截至日违约金计算天数违约金金额 12018.2.12-2.18.3.11146,666.00146,666.00-2019/3/22 22018.3.12-2018.4.11146,666.003,334.00143,332.002018/3/112019/3/2237616,167.85 32018.4.12-2.18.5.1146,666.00-146,666.002018/4/112019/3/2234515,179.93 42018.5.12-2.18.6.11146,666.00-146,666.002018/5/112019/3/2231513,859.94 52018.6.12-2018.6.2883,110.73-83,110.732018/6/112019/3/222847,081.03 租金合计669,774.73150,000.00519,774.7352,288.75 62018.6.29-2018.7.1163,555.27-63,555.272018/6/112019/3/222845,414.91 72018.7.12-2018.8.11146,666.00-146,666.002018/7/112019/3/2225411,175.95 82018.8.12-2018.9.11146,666.00-146,666.002018/8/112019/3/222239,811.96 92018.9.12-2018.10.11146,666.00-146,666.002018/9/112019/3/221928,447.96 102018.10.12-2018.11.11146,666.00-146,666.002018/10/112019/3/221627,127.97 112018.11.12-2018.12.11146,666.00-146,666.002018/11/112019/3/221315,763.97 122018.12.12-2019.1.11146,666.00-146,666.002018/12/112019/3/221014,443.98 132019.1.12-2019.2.11146,666.00-146,666.002019/1/112019/3/22703,079.99 142019.2.12-2019.3.11146,666.00-146,666.002019/2/112019/3/22391,715.99 152019.3.12-2019.3.223,777.53-53,777.532019/3/112019/3/2211177.47 场地占用费合计--1,290,660.80---57,160.14 总计--1810435.53---109448.89 表二: 尚欠物业费及逾期支付违约金明细表 序号物业费欠费所属时间月数每月金额欠费金额违约金起算日违约金截至日违约金计算天数违约金金额 12018.118,100.008,100.002018/1/12019/3/224451,081.35 22018.218,100.008,100.002018/2/12019/3/224141,006.02 32018.318,100.008,100.002018/3/12019/3/22386937.98 42018.418,100.008,100.002018/4/12019/3/22355862.65 52018.518,100.008,100.002018/5/12019/3/22325789.75 62018.618,100.008,100.002018/6/12019/3/22294714.42 租赁期物业费合计648,600.005,392.17 12018.718,100.008,100.002018/7/12019/3/22264641.52 22018.818,100.008,100.002018/8/12019/3/22233566.19 32018.918,100.008,100.002018/9/12019/3/22202490.86 42018.118,100.008,100.002018/10/12019/3/22172417.96 52018.1118,100.008,100.002018/11/12019/3/22141342.63 62018.1218,100.008,100.002018/12/12019/3/22111269.73 72019.118,100.008,100.002019/1/12019/3/2280194.4 82019.218,100.008,100.002019/2/12019/3/2249119.07 92019.318,100.008,100.002019/3/12019/3/222151.03 占用期物业费合计9-72,900.00---3,093.39 总计--121500.00---8,485.56 表三: 尚欠水电费及逾期支付违约金明细表 序号水电费所属时间应收水电费（元）已收水电费欠水电费金额（元）违约金起算日违约金截至日违约金计算天数违约金金额 12018.5.4-2018.6.420,824.10-20,824.102018/6/102019/3/222851,780.46 22018.6.4-2018.6.289,772.10-9,772.102018/7/102019/3/22255747.57 租赁期水电费合计30,596.20-30,596.202,528.03 22018.6.29-2018.7.42,443.02-2,443.022018/7/102019/3/22255186.89 32018.7.4-2018.8.46,445.07-6,445.072018/8/102019/3/22224433.11 42018.8.4-2018.9.412,938.86-12,938.862018/9/102019/3/22193749.16 52018.9.4-2018.10.48,436.70-8,436.702018/10/102019/3/22163412.55 62018.10.4-2018.11.45,311.50-5,311.502018/11/102019/3/22132210.34 72018.11.4-2018.12.41,213.50-1,213.502018/12/102019/3/2210237.13 2018.12.4-2019.1.11,656.83-1,656.832019/1/102019/3/227135.29 2019.1.1-2019.2.11,245.39-1,245.392019/2/102019/3/224014.94 2019.2.1-2019.3.1826.81-826.812019/3/102019/3/22122.98 占用期水电费合计40,517.68-40,517.68---2,082.39 总计--71113.88---4,610.42 尚欠租金、占用费、物业费、水电费金额总计:2,003,049.41元。（1810435.53+121500.00+71113.88=2003049.41元) 表一至表三逾期支付违约金金额总计:122,544.87元。 （109448.89+8485.56+4610.42=122544.87元） 附件二：本案适用的主要法律条文及执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 6 7