黑龙江省方正县人民法院民 事 判 决 书(2019）黑0124民初2675号原告：朱殿君，男，汉族，1954年11月02日出生，住黑龙江省方正县。原告：朱殿义，男，汉族，1958年06月02日出生，住黑龙江省方正县。委托诉讼代理人：朱殿君，男，方正县向阳法律服务所法律工作者。被告：宋秀华，女，汉族，1958年05月17日出生，住黑龙江省方正县。被告：孙景峰，男，汉族，1946年06月09日出生，住黑龙江省方正县。委托诉讼代理人：宋秀华，女，与被告孙景峰系夫妻关系。原告朱殿君、朱殿义与被告宋秀华、孙景峰侵权责任纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱殿君及原告朱殿义的委托诉讼代理人朱殿君，被告宋秀华及被告孙景峰的委托诉讼代理人宋秀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱殿君、朱殿义向本院提出诉讼请求：1、要求二被告赔偿违法抢占原告商服门市房20个月给原告造成的经济损失合计47，818.00元人民币；2、要求二被告赔偿自2019年10月20日之后到自动迁出期间的损失，按照每年租赁费30，000.00元的标准计算。在开庭审理时，将第二项诉讼请求变更为：要求二被告赔偿自2019年10月20日之后到自动迁出期间的损失，按照每年租赁费25，000.00元的标准计算。事实与理由：2017年12月3日，哈尔滨市龙跃房地产开发有限公司将回迁安置房，即方正镇天丰小区8号商服楼北数第2、3门商服房交付给原告，原告同日缴纳了2018年度提水费120.00元，物业费1，248.00元（130平方米×0.80元×12个月），供热费4，784.00元（130平米×36.80元）。供热单位给原告商服房供暖后，被告宋秀华于2017年12月20日违法撬开原告的3号房门门锁，强行将患病的孙景峰抬进室内。二被告抢占原告房屋至今已经20个月，应当赔偿原告损失41，666.00元（参照天丰小区8号楼其他门市每年25，000.00元租赁费计算，25，000.00元÷12个月×20个月）；赔偿物业费、取暖费等6，152.00元，以上合计47，818.00元人民币。要求二被告赔偿自2019年10月20日之后到自动迁出期间的损失，按照每年租赁费25，000.00元的标准计算。被告宋秀华、孙景峰辩称：原告诉讼请求依据的事实目前在黑龙江省高级人民法院再审审理中，尚未结论，其原审判决书关于相关诉争物权的认定，尚不能作为无争议的既定结论。而根据有关法律规定，答辩人已经厘清的事实和证据，足以证明答辩人对诉争物权的合法享有。一、答辩人依法享有依据动迁政策和相关法律规定而获得了补偿和回迁安置的权利，答辩人依法与方正县征收办签订了区号A39-86编号077和078两份征收协议，二被答辩人2017年6月5日与案外人哈尔滨龙跃房地产开发有限责任公司（以下简称龙跃公司）签订的《房屋产权调换协议书》，未被方正县征收办确认。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）第二条规定，“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”第二十七条规定（1款）“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”（2款）“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。”在答辩人与本案相关的事实中，一方面答辩人有权依法获得公平补偿，另一方面当然是答辩人相关权利得到保障后才能搬迁。因此，所有污蔑答辩人迫使赵晓明被迫与答辩人签订案涉协议，都完全是法盲的表现。《条例》第四条规定“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”答辩人有方正县征收办的征收协议，而二被答辩人2017年6月5日与龙跃公司签订的《房屋产权调换协议书》，方正县征收办始终不予确认。二、答辩人诉争物权合法有效。赵晓明代表龙跃公司于2013年8月8日与答辩人签订的《房屋征购合同书》，一方面不违反禁止性规定，应当认定合法有效；另一方面，这个合同书是方正县政府落实《条例》工作中的一部分，涵盖在区号A39-86编号077《房屋征收货币补偿协议书》相关回迁面积条款中，因此答辩人相关权利必须得到法院的保护。《条例》第二十一条，“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。（3款）因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”据此，答辩人在《房屋征购合同书》选择了“在改建地段”的门市房北数第三家。该《房屋征购合同书》系赵晓明提供的打印格式，甲方“天丰明珠”系赵晓明自行违法命名，因为客观上在方正县境内从来没有一个企业法人或可以依法成为诉讼主体的其他单位叫做“天丰明珠”。根据方正县人民政府决定对A39区天丰组团实施旧城区改建，并对该地段实施房屋征收决定，项目建设单位为龙跃公司，赵晓明依法与答辩人于2013年8月8日签订的《房屋征购合同书》甲方只能是龙跃公司。滕立斌实际投资建设的天丰组团（二期）之9、10号楼，小区名称可以叫做“天丰明珠”，但是小区的名称却根本没有资格成为房屋征购合同的甲方。所以《房屋征购合同书》只有一个赵晓明窃名的甲方，由于赵晓明实际投资的天丰小区只有一个商服楼，那么赵晓明所负责回迁的答辩人门市房当然就是该商服楼，当然该商服楼的北数第三家就是答辩人的回迁权利房屋。三、二被答辩人诉争物权错误。二被答辩人2017年6月5日与龙跃公司签订的《房屋产权调换协议书》，不仅违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，也侵害了答辩人合法权益，是龙跃公司恶意为之。因此，《国有土地上房屋征收与补偿条例》系国务院令第590号颁布的行政法规，那么按照《合同法》第五十二条一款（五）项规定，该《房屋产权调换协议书》无效。案涉《房屋征购合同书》签订后，龙跃公司依约支付了77万元货币补偿款，答辩人依约搬离了旧有房产，交给龙跃公司拆除，开始天丰组团建设。2014年龙跃公司先行完成了6号楼、7号楼的建设，答辩人即于2016年7月份自行接收了7号楼7单元201室、301室住宅。但是《房屋征购合同书》约定回迁给答辩人的门市所属商服楼却迟迟没有建成，答辩人一直等待回迁。2017年11月，龙跃公司实际投资人之一的赵晓明完成了8号商服楼的开发建设，答辩人即按照《房屋征购合同书》的约定于2017年12月自行接收了8号商服楼3号门市。四、答辩人有确凿证据佐证《房屋征购合同书》约定明确，其中的甲方“天丰明珠”系笔误，应当是龙跃公司。确定一个主体，依据的是事实，而不是现实生活中的笔误或讹误，这是司法实践中最司空见惯的常识。根据《国有建设用地使用权出让合同》、《方正县方正镇39区修建性总平面图》、宗地图、方规建字（2018）线006号《建设工程规划许可证》，确凿证明：1、赵晓明挂靠龙跃公司，开发方正镇养路段以东，物资路以西、中央大街以南，天丰明珠小区以北，证明赵晓明开发的小区名称并非天丰明珠小区；2、土地使用权合同与A39区规划总平面图经济技术指标一致，赵晓明挂靠的龙跃公司开发的区域为A39区，该区域包括6号住宅楼，7号住宅楼，8号商服楼；3、赵晓明开发的小区位置在天丰明珠小区北侧，名称为天丰小区；4、规划许可证中记载的A39区地块小区名称系天丰小区，与土地使用权合同、规划总平面图记载一致；5、赵晓明挂靠龙跃公司开发的小区系先行施工后补办手续，在签订《房屋征购合同书》时并不清楚该小区的名称，责任应由赵晓明承担，《房屋征购合同书》中载明7号楼201、301室住宅及8号楼门市与土地转让合同、规划总平面图、经济技术指标表中记载的天丰小区楼盘位置完全一致，故《房屋征收合同书》约定的“北数第三家”为天丰小区8号楼第三门市。签订《房屋征购合同书》时，赵晓明将小区名字写为“天丰明珠小区”，但赵晓明实际开发建设的天丰组团中小区最后在建设完成后名称为“天丰小区”，该小区的楼房范围包括6号楼、7号楼、8号商服楼，楼房号与答辩人签订的协议楼号是一致的。借用龙跃公司名义开发天丰组团小区的另外一个挂靠人叫滕立斌，其开发的楼房为8号住宅楼、9号楼、10号楼、11号楼，小区名称命名为“天丰明珠小区”。傻子都应当明白，赵晓明凭什么把给答辩人的回迁房安置到滕立斌实际投资的天丰明珠小区？综上，请求法院驳回二被答辩人的起诉，或者二被答辩人自行撤诉。在开庭审理时原告举示了如下证据：1、（1）《房屋产权调换协议书》1份；（2）《房屋验收交接单》1份；（3）方正县人民法院（2018）黑0124民初1318号《民事判决书》1份；（4）哈尔滨市中级人民法院（2019）黑01民终10号《民事判决书》1份；2、（1）交纳取暖费《收据》1张；（2)交纳物业费水电费《收据》1张；3、方正县公安局兴方派出所《出警记录》复印件1份；4、(1)天丰小区8号楼第16门《房屋租赁合同》1份；(2)方正县北部湾房屋信息咨询中心《商服房租赁费市场价格证明》1份；5、孙景峰与赵晓明签订的房屋征购合同书一份；6、被告孙景峰在（2018）黑0124民初1218号确认合同效力纠纷一案一审时的民事起诉状第一页一份。经质证，本院认为，上述证据1、2、3、5、6具有真实性、关联性、证明力，本院确认为有效证据，予以采信；证据4与被告举示的房屋租赁合同相互矛盾，鉴于房屋租赁市场价格的不稳定性及需求的随意性、地段的繁荣程度等因素，本院认为应以被告举示的租赁合同确定的租赁价格为宜，故对原告举示的证据4不予采信。被告宋秀华、孙景峰在开庭审理过程中向本院举示如下证据：1、2018年9月5日冬季取暖费票据一张；2、房屋租赁合同一份3、建设工程规划许可证，证明建设单位：哈尔滨龙跃房地产开发责任有限公司，建设项目名称：天丰小区，建设位置：物资路西侧中央大街以南，发证日期2018年，是其家旧有房屋区域；4、《国有建设用地使用权出让合同》共21页，出示3页，后附图《方正县方正镇39区修建性详细规划总平面图》；5、《房屋征收货币补偿协议书》二份、《房屋征购合同书》一份。本院认为，被告举示的证据1-5具有真实性，本院确认为有效证据，予以采信，对被告欲证明的事实，本庭将进行综合确认。现本院确认如下事实：2017年12月3日，二原告取得哈尔滨市龙跃房地产开发有限公司的回迁安置房，即方正镇天丰小区8号商服楼北数第2、3门商服房，同日缴纳了2018年度提水费120.00元，物业费1，248.00元（130平方米×0.80元×12个月），供热费4，784.00元（130平米×36.80元）。供热单位给原告商服房供暖后，被告宋秀华、孙景峰于2017年12月20日强行入住原告取得的回迁房中的第3门至今。原告要求赔偿由此遭受的损失41，666.00元（参照天丰小区8号楼其他门市每年25，000.00元租赁费计算，25，000.00元÷12个月×20个月）；赔偿物业费、取暖费等6，152.00元，以上合计47，818.00元人民币。要求二被告赔偿自2019年10月20日之后到自动迁出期间的损失，按照每年租赁费25，000.00元计算。本院认为，原告朱殿军、朱殿义取得哈尔滨市龙跃房地产开发有限公司的回迁安置房，并办理了入住手续，哈尔滨市龙跃房地产开发有限公司及实际开发人赵晓明对此无异议，且二原告与哈尔滨市龙跃房地产开发有限公司签订的《房屋产权调换协议书》已被方正县人民法院及哈尔滨市中级人民法院的两审判决确认有效，原告朱殿军、朱殿义对争议房屋享有权利，被告强行入住致使原告遭受的损失应予赔偿。原告要求按每年25，000.00元赔偿租金损失问题，本院认为，原告虽提供了房屋中介的证明及该地段商服的租赁合同，但被告也提供了同等地段但面积更大的房屋（面积147.387平方米）租赁价格为20，000.00元的合同予以证明该地段租赁费的合理价格，二原告对此无异议，同意按此价格进行计算，故原告130平方米商服房的租金应计算为每年17，640.00元，本院予以确认。综上所述，原告缴纳的物业费、取暖费和该商服租金的损失二被告应予赔偿。依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条一款、第十五条一款（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告宋秀华、孙景峰于判决生效后五日内赔偿原告朱殿君、朱殿义各项损失款38，372.00元[租金损失17，640.00元÷12月×22月＝32，340.00元（计算至2019年10月20日），物业费1，248.00元（130平方米×0.80元/平/月×12个月），供热费4，784.00元（130平方米×36.80元）]；二、被告宋秀华、孙景峰自2019年10月21日起未迁出所侵占房屋，其涉及上述损失应计算至迁出为止。三、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费995.00元，保全费520.00元，共计1，515.00元，由被告宋秀华、孙景峰负担1，279.00元，原告朱殿军、朱殿义负担236.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  李学峰人民陪审员  周 丹人民陪审员  赵秋萍二〇一九年十一月十一日书 记 员  马睿妍