安徽省休宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1022民初114号 原告：徐国强，男，汉族，1969年8月17日出生，住安徽省休宁县。 委托诉讼代理人：黄波，安徽齐峰律师事务所律师。 被告：黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司，住所地安徽省休宁县。 法定代表人：丁年春，总经理。 被告：休宁县曙光拆迁有限公司，住所地安徽省休宁县。 法定代表人：梁发曙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐迎春，安徽齐峰律师事务所律师。 被告：黄山市璟泰非融资性担保有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。 法定代表人：李利。 委托诉讼代理人：程东风，安徽雄风律师事务所律师。 原告徐国强与被告黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司、休宁县曙光拆迁有限公司、黄山市璟泰非融资性担保有限公司物权纠纷一案,本院于2019年2月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告徐国强及其委托诉讼代理人黄波、被告黄山市璟泰非融资性担保有限公司的委托诉讼代理人程东风到庭参加诉讼。被告黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司经本院公告送达起诉书副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书及开庭传票后未到庭。2019年11月21日，原告徐国强撤回对休宁县曙光拆迁有限公司的起诉。本案现已审理终结。 徐国强向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告优先取得位于休宁县房屋；2、请求判令被告黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司、被告黄山市璟泰非融资性担保有限公司立即办理前述房屋的抵押登记注销手续；3、请求判令被告黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司立即协助原告办理前述房屋的不动产过户登记手续；4、诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告原居住在南城御景项目所在位置。2010年，因南城御景项目，原告房屋被拆迁。原告于2010年8月18日与休宁县曙光拆迁有限公司签订了《房屋拆迁协议书》。协议约定，原告座落在海阳的房屋被拆迁，以房屋产权调换的方式拆迁补偿，原告用于置换的面积为63平方米，置换面积为110平方米左右，超过产权置换面积按1800元／平方米由原告付款，安置房交易由被告黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司负责。后经休宁县曙光拆迁有限公司与被告黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司安排，原告产权调换后的房屋为涉案的南城御景3幢2-1001室房屋，但因被告黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司原因，被告黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司没有与原告签订商品房买卖合同。2016年7月11日，被告黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司发出交房通知，将涉案房屋交付原告。但被告黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司至今仍未能为原告办理房屋的不动产权登记。 2018年，经原告了解，涉案房屋于2015年7月30日办理了不动产抵押登记，抵押权人为被告黄山市璟泰非融资性担保有限公司。2015年11月5日涉案房屋被黄山市屯溪区人民法院查封。2018年2月11日，黄山市屯溪区人民法院作出（2018）皖1002执恢27号执行裁定书，决定拍卖、变卖涉案房屋。原告为此于2018年11月21日向黄山市屯溪区人民法院提出执行异议，2018年12月4日，黄山市屯溪区人民法院作为（2018）皖1002执异12号执行裁定书，认为原告对涉案房屋享有的权利能够排除对涉案房屋的强制执行，裁定中止对涉案房屋的执行。裁定作出后，各方均对裁定服判，未提起相应诉讼。 原告认为，原告作为拆迁户，涉案房屋已经实际交付原告，原告也已经付清房屋价款，原告已经实际取得了房屋的所有权，应当确认原告房屋的所有权。且原告作为拆迁户，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，对原告的房屋所有权优先保护，各被告应当立即解除房屋的抵押登记，协助原告办理过户登记。 黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司在法定期间内未提交书面答辩状和证据材料。 黄山市璟泰非融资性担保有限公司辩称：1、被告黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司是涉案房产的权利人，后因借贷关系将涉案房产抵押给我方，并办理了抵押登记手续。根据《担保法》、《物权法》的相关规定，我方对涉案房产享有优先受偿权，原告认为其权利被侵犯，可向被告黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司另行主张；2、被告黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司将涉案房产抵押给我方时，我方对被告黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司委托休宁县曙光拆迁有限公司与原告签订的《房屋拆迁协议书》并不知情，所以我方属于善意抵押权人。 综上，恳请法庭驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，对当事人双方没有争议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实与证据，本院在查明事实后予以综合认证。 经审理查明，安徽省休宁县南城御景项目系黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司开发建设。2010年6月25日，黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司与休宁县曙光拆迁有限公司签订拆迁委托协议，委托休宁县曙光拆迁有限公司对原休宁远恒阀门厂地块进行拆迁，产权置换的房屋由黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司提供。2010年8月18日，徐国强与休宁县曙光拆迁有限公司签订了《房屋拆迁协议书》。协议约定，徐国强座落在海阳的房屋被拆迁，以房屋产权调换的方式拆迁补偿，徐国强用于置换的面积为63平方米，置换面积为110平方米左右，超过产权置换面积按1800元／平方米由徐国强付款，安置房交易由黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司负责。后经黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司安排，徐国强产权调换后的房屋为涉案的南城御景3幢2-1001室房屋。2016年7月11日，黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司发出交房通知，将涉案房屋交付徐国强。徐国强现已将涉案房屋的房款全部交清。但至今未办理房屋的不动产权变更登记手续。 另查明，涉案房屋于2015年7月30日办理了不动产抵押登记，抵押权人为黄山市璟泰非融资性担保有限公司。同年11月5日涉案房屋被黄山市屯溪区人民法院查封。2018年2月11日，黄山市屯溪区人民法院作出（2018）皖1002执恢27号执行裁定书，决定拍卖、变卖涉案房屋。徐国强为此于2018年11月21日向黄山市屯溪区人民法院提出执行异议，2018年12月4日，黄山市屯溪区人民法院作出（2018）皖1002执异12号执行裁定书，认为徐国强对涉案房屋享有的权利能够排除对涉案房屋的强制执行，裁定中止对涉案房屋的执行。裁定作出后，在法定期限内，各方均未提起诉讼。 本院认为，本案的争议焦点为徐国强请求确认案涉房屋优先取得权与黄山市璟泰非融资性担保有限公司的房屋抵押权发生冲突时，应当优先保护何种权利。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条：“人民法院审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当按照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先权不得对抗买受人”的规定，工程价款优先于抵押权和其他债权，但不能对抗已支付全部或者大部分款项的买受人，可见消费者买受人的权益优先于抵押权。2015年《全国民事审判工作会议纪要》第39条也规定：“取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持”。因此在抵押权于购房人住房保障权发生冲突时，应优先保护购房人的权利。本案中休宁县曙光拆迁有限公司受黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司委托与被拆迁人徐国强签订《房屋拆迁协议书》，徐国强已经支付了购房款并实际占有案涉的南城御景3幢2-1001室房屋，且该房屋为徐国强的拆迁安置房，徐国强属于特殊的购房消费群体，虽然该房屋被黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司抵押给黄山市璟泰非融资性担保有限公司，形成了抵押权，但该抵押权只是债权，而被拆迁人徐国强的住房保障权属于生存权益，应当予以优先保护。黄山市璟泰非融资性担保有限公司的抵押权妨害了徐国强住房保障权的行使，依法应予注销。休宁县曙光拆迁有限公司不是协助办理房屋过户的义务人，徐国强申请撤回对休宁县曙光拆迁有限公司的起诉，不违反法律规定，本院依法予以准许。黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司是协助办理房屋过户登记的义务人，故对徐国强要求黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司协助办理房屋过户登记的请求，本院依法予以支持。黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为其庭审抗辩和质证的权利，并不影响本院依据现有证据在查明事实的基础上依法作出缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下: 一、确认原告徐国强优先取得位于安徽省休宁县房屋； 二、被告黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司与被告黄山市璟泰非融资性担保有限公司于本判决发生法律效力后十日内办理位于安徽省休宁县房屋抵押注销登记； 三、被告黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后二十日内协助原告徐国强办理位于安徽省休宁县房屋过户登记。 案件受理费80元，公告费600元，由被告黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司负担. 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审 判 长  倪金胜 审 判 员  吴筱玲 人民陪审员  谢 恒 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员  汪 凡