安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖01民终6816号上诉人（原审被告）：安徽庐州乡国养老产业有限责任公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区乡村花园**楼**。法定代表人：汪邦才，总经理。委托诉讼代理人：傅成林，安徽原声律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅自成，安徽原声律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陆银，男，1965年9月10日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。上诉人安徽庐州乡国养老产业有限公司（以下简称庐州乡国公司）因与被上诉人陆银房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2020）皖0191民初719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人庐州乡国公司的法定代表人汪邦才及其委托诉讼代理人傅成林、傅自成，被上诉人陆银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。庐州乡国公司上诉请求：1.撤销安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2020）皖0191民初719号民事判决，并依法驳回陆银一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由陆银负担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清。（一）原审法院认定陆银与安徽省金佳医疗设备集团有限公司（以下简称安徽金佳公司）于2012年10月6日签订的《房屋租赁合同》有效是错误的。1.在该合同中约定，房屋租赁期限为20年，没有房租，陆银一次性支付600万元给安徽金佳公司，20年期满后，安徽金佳公司一次性返还600万元给陆银。首先，这样的约定不符合基本常理，以2012年合肥市房屋价格，案涉房屋的价值尚达不到600万元，即便陆银全款买下案涉房屋，也用不了600万元；其次，如果以600万元的利息冲抵房屋租金，也远远高于当时市场价格，正常情况下，没有人会这么做。2.2017年3月27日，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司作出了（2017）AS-053号《房地产评估报告》（以下简称评估报告），该评估报告第7页“估价的假设和限制条件”第（三）项：“在价值时点估价对象已出租，由于估价对象为综合用地及工业用房，且租期较短，估价对象租赁情况对总价值影响较小，故本次估价不考虑该租赁情况对估价结果的影响，在此提请报告使用者注意。”该评估报告第10页第（二）项第1条：六层研发楼，关于房屋结构的“实际用途”中清楚的表明：“一至五层出租给安徽顶峰教育投资有限公司办公使用、第六层为合肥金佳医疗器械贸易有限责任公司办公使用。”该评估报告第30页第（二）项：出租或占用情况：除研发楼第六层为合肥金佳医疗器械贸易有限责任公司办公使用外，其余均出租给安徽顶峰教育投资有限公司合肥分公司办公使用。由此可以看出案涉房屋在2016年评估时，陆银根本没有在合肥金佳医疗器械贸易有限责任公司租赁任何房屋，也就是说本案案涉房屋不存在陆银租赁的情况。陆银既然诉称其2012年10月就签订了案涉《房屋租赁合同》，鉴定机构2016年对案涉房屋进行评估时，不可能会漏项。只能说明案涉房屋为合肥金佳医疗器械贸易有限责任公司办公使用。上文所称的第六层就是本案案涉房屋，如果真如陆银所称其2012年就签订了《房屋租赁合同》并取得了房屋使用权，并且已经实际在该房屋办公，评估机构的估价人员分别于2016年11月30日和2016年12月14日对估价对象进行“实地查勘”时是应该能知道的。只能说明案涉房屋在评估机构评估时根本就没有对外出租。3.本案案涉房屋在合肥市中级人民法院第一次拍卖公告中并没有陆银提交的这份《房屋租赁合同》，更没有陆银任何租赁案涉房屋的信息，唯一有的只是安徽顶峰教育投资有限公司合肥分公司租赁其他房屋的合同和相关信息，这与评估报告所反映的事实是一致的。首先：合肥中院责令陆银限期迁出案涉房屋的公告说明陆银的租赁合同并未得到法院的认可，不属于案涉拍卖所涉的租赁合同。其次，案涉拍卖公告中《拍卖标的调查情况表》列明的租赁情况并不包括陆银所主张的2012年至2032年的房产租赁，仅有最长期限到2020年3月31日的租赁合同（详见证据四两份拍卖公告）。此外，案涉拍卖所依据的评估报告系2017年3月27日作出，早于陆银向合肥中院提交租赁合同的时间，评估报告未将陆银所主张的房产租赁列入评估范围（详见证据三评估报告）。合肥中院两次拍卖均将上述评估作为定价依据，因此，安徽庐州乡国养老产业有限责任公司拍卖所得案涉房屋并不包括陆银主张的租赁合同。因此，庐州乡国公司认为，《房屋租赁合同》是后来伪造的，这也是庐州乡国公司多次要求对该合同进行司法鉴定的理由。（二）原审法院认定“2004年12月28日，合肥金佳医疗器械贸易有限责任公司股东会对公司章程做修改：合肥金佳医疗器械贸易有限责任公司现修正为安徽金佳公司。同日，安徽省工商行政管理局予以核准。”如此认定事实过于简单。一审判决后，庐州乡国公司再次委托律师前往合肥市市场监督管理局调取了合肥金佳医疗器械贸易有限责任公司与安徽金佳公司的全部档案材料。根据从合肥市市场监督管理局调取的材料显示，合肥金佳医疗器械贸易有限责任公司成立于1997年7月9日（以下简称1997年成立的合肥金佳公司），经营范围：医疗器械、建筑材料、家用电器、五金化工（不含化学危险品）的销售。后于2002年2月6日将经营范围变更为医疗器械（不含二、三类）、建筑材料、家用电器、五金化工（不含化学危险品）的销售，2004年12月28日将企业名称变更为安徽省金佳医疗设备集团有限公司（以下简称安徽金佳公司）。也就是说安徽金佳公司是由1997年成立的合肥金佳公司变更而来。2009年2月18日，重新注册了“合肥金佳医疗器械贸易有限责任公司（以下简称2009年成立的合肥金佳公司）”，注册资本50万元，营业期限20年，法定代表人为谈龙云，注，注册地址合肥市金寨路国际商务中心****营范围：一类医疗器械、五金、建材销售。2009年2月27日，将注册资本变更为98万元；2011年8月2日，股东变更为朱厚金（85%股权）、谈龙云（15%股权），法定代表人为朱厚金；2011年12月21日变更注册地址为本案案涉房屋所在地。特别注意的是，2009年的合肥金佳公司与1997年的合肥金佳公司虽然名称相同，但工商部门核准经营范围是不同的，两个合肥金佳是独立的法人单位，不属于原合肥金佳的继受或重新注册的。2011年12月，2009年成立的合肥金佳公司建成了六层研发楼，就是包括本案案涉房屋在内的整栋楼，并进行了产权登记，上述房屋自然的登记在2009年成立的合肥金佳公司名下。合肥市中级人民法院处置的也是2009年成立的合肥金佳公司名下的资产，庐州乡国公司购买的也是登记在2009年成立的合肥金佳公司名下的房屋，与安徽金佳公司没有任何关系。陆银诉请的依据是其自称为2012年10月6日与安徽金佳公司（1997年成立的合肥金佳公司）签订的《房屋租赁合同》，合同约定租赁的房屋所有权人为2009年成立的合肥金佳公司，而并非安徽金佳公司，也就是说，安徽金佳公司根本无权与陆银签订合同出租2009年成立的合肥金佳公司所有的房屋。综上，2009年成立的合肥金佳公司与安徽金佳公司是两个独立的法人，安徽金佳公司无权将不属于其所有的房产出租，案涉《房屋租赁合同》系无效合同。二、原审法院程序错误。1.本案属于执行过程中的争议，属于异议之诉范围，陆银的租赁合同纠纷依法应予驳回。2.案涉《房屋租赁合同》有诸多疑点，包括：（1）出租人并非为案涉房屋所有权人；（2）即使为真，内容与房屋租赁的商业逻辑及常理不符，没有明确租赁对价，实质为借贷合同；（3）在案涉房屋诉讼、第一次拍卖过程中均未提交；（4）现有证据显示陆银并未实际占有使用案涉房屋。针对上述疑点，庐州乡国公司提出对案涉《房屋租赁合同》形成时间进行鉴定。该鉴定结果对案件事实认定具有重要作用，一审法院却未予鉴定。一审法院应鉴定未鉴定，不仅程序错误，更导致事实认定错误，依法应予纠正。陆银辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，一审判决公平公正。租赁合同及转账凭证真实存在。合肥市中级人民法院在网上公告了案涉租赁合同，表明庐州乡国公司知晓案涉租赁合同的存在，并认可接受该租赁合同的约束。合肥市中级人民法院的强制执行公告并未实际执行。租赁合同签订，转款到位后，进驻办公已几年。后来，原业主因债务纠纷官司，房产被拍卖，庐州乡国公司不履行原有的租赁合同，强行断水电、封门，非法阻挡本人进入办公。关于合肥金佳公司变更为安徽金佳公司，这是客观事实，但此后安徽金佳公司再也没有变更为合肥金佳公司，这也是客观事实，无可辩驳。陆银向一审法院起诉请求：1.判令庐州乡国公司继续履行租赁合同；2.判令庐州乡国公司不得妨碍陆银正常使用位于合肥经济技术开发区佛掌路16号1号办公楼六、七层房屋（即原安徽省金佳医疗设备集团有限公司）,恢复上述房屋供水、供电。一审法院认定事实：2018年1月25日，庐州乡国公司在合肥市中级人民法院于淘宝网开展的“合肥市经济技术开发区丹霞路南佛掌路西厂区内的一宗综合用地土地”司法拍卖项目公开竞价中，以37504160元竞买取得。2018年3月16日，合肥市中级人民法院作出（2016）皖01执331号之一执行裁定书，裁定：“一、解除安徽省合肥市高新技术产业开发区人民法院作出的（2015）合高新民一初字第01302-1号民事裁定书，协助执行通知书查封的被执行人合肥金佳医疗器械贸易有限责任公司名下的位于安徽省合肥市合肥经济技术开发区丹霞路南佛掌路系房屋（产权证号分别为：房地权证合产字第**、合产字第××号、合产字第××号、合产字第××号、合产字第××号、合产字第××号、合产字第××号）、被执行人安徽金佳公司名下的位于安徽省合肥市合肥经济技术开发区丹霞路南佛掌路西16号办公楼（产权证号：合产字第**），以及（2015）合高新执字第01577号执行裁定书、协助执行通知书查封被执行人合肥金佳医疗器械贸易有限责任公司名下的位于安徽省合肥市经济开发区丹霞路南佛掌路西一综合用地土地使用权[证号：合经区国：合经区国用籍出字第**权面积10080平方米，抵押土地使用权面积为9024.40平方米]；二、合肥金佳医疗器械贸易有限责任公司、安徽金佳公司的上述土地使用权、地上房屋、地上房屋及附属物所有权及相应的其他权利送达买受人安徽庐州乡国养老产业有限责任公司时转移；三、买受人安徽庐州乡国养老产业有限责任公司（营业执照91340111MA2RC6KX4R）可持本裁定书到合肥市国土资源局不动产登记中心档案馆办理相关产权过户登记手续。”庐州乡国养老公司办理了产权变更登记手续，房屋产权登记证号分别为皖（2018）合肥市不动产权第10067386号、皖（2018）合肥市不动产权第10067398号、皖（2018）合肥市不动产权第10067385号。“合肥市经济技术开发区丹霞路南佛掌路西厂区内的一宗综合用地土地”在拍卖过程中，陆银于2017年10月17日前往合肥市中级人民法院提交了一份《房屋租赁合同》，称其承租了其中1号办公楼的六、七层，陆银提交的《房屋租赁合同》落款日期为2012年10月6日，内容约定：甲方（安徽金佳公司）将其所属位于合肥市经济技术开发区佛掌路16号金佳公司1号办公楼六、七层（1760平方米）出租给乙方（陆银），租赁期限为20年，自2012年10月10日至2032年10月9日。乙方一次性给付甲方陆佰万元人民币，买断式租赁安徽金佳公司1号办公楼六、七层20年。20年到期后，甲方即将陆百万元人民币一次性归还乙方。合同期内，双方任何一方如提前终止合同，需赔偿另一方损失费人民币120万元。合同还有其他权利义务条款的约定。2012年10月17日，陆银向安徽金佳公司转款600万元。合肥市中级人民法院将该份租赁合同作为拍卖公告的附件附于2018年1月4日刊登在淘宝网的拍卖公告里。庐州乡国公司取得案涉房屋后，要求陆银支付房租，陆银以房屋租金已支付给安徽金佳公司为由拒绝支付，庐州乡国公司主张房租未果后要求陆银迁出租赁房屋，陆银拒绝迁出。庐州乡国公司向合肥市中级人民法院提出申请，申请强制陆银迁出所承租房屋，合肥市中级人民法院于2018年10月24日发布一份公告，责令陆银在2018年10月31日前迁出房屋，并告知到期仍不履行，将依法强制执行。公告发出后，陆银仍未迁出案涉房屋，合肥市中级人民法院因故亦未采取强制执行措施。庐州乡国公司遂将陆银所承租的房屋锁住，并切断水电，导致陆银无法使用案涉房屋。双方因此发生争议，陆银于2019年5月20日诉至一审法院，请求判令庐州乡国公司停止侵害、排除妨碍，即不得妨碍陆银正常使用位于合肥经济技术开发区佛掌路16号1号办公楼6、7层房屋（即原安徽金佳公司办公楼6、7层），并对上述房屋恢复供水、供电。2019年11月20日，一审法院作出（2019）皖0191民初3490号民事判决书，判决驳回陆银诉讼请求。一审另查明，2004年12月28日，合肥金佳医疗器械贸易有限责任公司股东会决定对公司章程做修改：合肥金佳医疗器械贸易有限责任公司现修正为安徽金佳公司。同日，安徽省工商行政管理局予以核准。一审法院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据陆银提供的房屋租赁合同及银行转账流水显示，陆银自2012年10月6日租赁案涉房屋。2018年1月4日，包括案涉房屋在内的“合肥市经济技术开发区丹霞路南佛掌路西厂区内的一宗综合用地土地”拍卖公告中，亦将陆银的房屋租赁合同作为附件发布。庐州乡国公司参加竞买应对此知晓，即知道陆银占有使用案涉房屋，案涉房屋所有权由庐州乡国公司拍卖竞得过户后虽发生所有权变动，但陆银使用案涉房屋系基于其租赁案涉房屋，对该房屋仍享有合法的占有使用权。庐州乡国公司辩称陆银提供的房屋租赁合同系之后补签、伪造的，因租赁合同中确定的租金已由陆银在2012年10月17日支付，即当时房屋租赁合同双方已经履行。房屋租赁合同并非法定要式合同，书面合同签订的时间并不能反映双方合同关系的建立时间，况且房屋租赁合同在该房产的拍卖公告中已经发布，庐州乡国公司并没有提供证据证明其主张，故该院对庐州乡国公司的辩论意见不予采信。庐州乡国公司辩称案涉房屋所有人为合肥金佳医疗器械贸易有限责任公司所有，安徽金佳公司无权出租，但合肥金佳医疗器械贸易有限责任公司已于2004年12月28日经安徽省工商行政管理局予以核准变更为安徽金佳公司，故该院对庐州乡国公司的辩论意见不予采信。陆银基于房屋租赁合同关系对房屋享有合法占有使用权，基于买卖不破租赁原则，庐州乡国公司现系案涉房屋的所有权人，应受案涉租赁赁合同约束，现陆银诉请庐州乡国养老公司继续履行租赁合同，符合法律规定，该院予以支持。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现庐州乡国公司断水、断电，导致陆银无法实际使用案涉房屋，违反合同约定，庐州乡国公司应恢复案涉房屋供水、供电，不得妨碍陆银正常使用使用位于合肥市经济技术开发区佛掌路16号1号办公楼六、七层房屋。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、安徽庐州乡国养老产业有限责任公司继续履行安徽省金佳医疗设备集团有限公司与陆银于2012年10月6日签订的《房屋租赁合同》；二、安徽庐州乡国养老产业有限责任公司于判决生效后十日内恢复合肥经济技术开发区佛掌路16号1号办公楼六、七层房屋供水、供电，不得妨碍陆银正常使用上述房屋。一审案件受理费200元，由安徽庐州乡国养老产业有限责任公司负担。二审中，庐州乡国公司提交如下证据：证据一、《私营企业基本注册信息查询单》两份；《工商注册、变更登记档案》两份。附：《注册、变更过程表》两份。证明目的：1.目前仍在运营的“合肥金佳医疗器械贸易有限责任公司”成立于2009年2月18日；2.目前运营的“安徽省金佳医疗设备集团有限公司”是2004年12月28日由1997年7月9日成立的“合肥金佳医疗器械贸易有限责任公司”变更的；3.证明目前运营的“合肥金佳医疗器械贸易有限责任公司”和“安徽省金佳医疗设备集团有限公司”是两个独立法人的事实，并且股东不同，经营范围也不同的事实。证据二、《房地产估价报告》一份。证明目的：1.案涉房屋在2016年评估机构在评估时，没有对外出租；2.案涉房屋在合肥市中级人民法院处置之前仍为“合肥金佳医疗器械贸易有限责任公司”办公所用；3.案涉房屋在合肥市中级人民法院委托评估的时候，评估机构没有收到陆银租赁案涉房屋相关资料的事实，因此，该影响房屋价值的因素，评估机构没有纳入其中。陆银的质证意见为：对证据一的证明目的不清楚，证据二的真实性认可。合肥金佳公司在变更的时候还有申请，因业务需要，保留合肥金佳公司的公章。在签订租赁合同转款之前，本人咨询过律师并委托律师到工商部门查证过，本人和安徽省金佳医疗设备集团有限公司签订的合同应该受到法律的保护。本人资金转出是没有问题的，确认受到法律保护的，本人才转款的。本院认证意见：对证据一的真实性、合法性、关联性予以确认。通过该份证据证明，目前存续的“合肥金佳医疗器械贸易有限责任公司”成立于2009年2月18日。目前存续的“安徽省金佳医疗设备集团有限公司”是2004年12月28日由1997年7月9日成立的“合肥金佳医疗器械贸易有限责任公司”变更名称而来。对证据二的真实性予以确认。对该份证据的证明目的本院将结合其他证据综合认证。本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。二审另查明，目前存续的“合肥金佳医疗器械贸易有限责任公司”成立于2009年2月18日。目前存续的“安徽省金佳医疗设备集团有限公司”是2004年12月28日由1997年7月9日成立的“合肥金佳医疗器械贸易有限责任公司”变更名称而来。而案涉房屋建成于2010年，产权于2012年1月17日初始登记在“合肥金佳医疗器械贸易有限责任公司”名下。在2012年，合肥金佳医疗器械贸易有限责任公司与安徽省金佳医疗设备集团有限公司是两个独立存在的法人主体。本院认为，本案陆银以“买卖不破租赁”原则作为请求权基础，要求庐州乡国公司继续履行其与安徽省金佳医疗设备集团有限公司签订的租赁合同。那么本案首先应当对陆银主张的租赁合同的真实性进行审查。综合本案案情，本院基于以下三个方面的原因对陆银主张的租赁合同关系不予认定，具体如下：第一，从案涉租赁合同的出现时间来看。根据一审认定的事实，陆银于2017年10月17日向本院执行部门提交了案涉《房屋租赁合同》。从执行案件中的评估报告来看，本院在2016年委托评估案涉房产时，已经提供安徽顶峰教育投资有限公司的租赁合同。作为被执行人以及同是房屋出租人的安徽省金佳医疗设备集团有限公司，如果两份租赁合同同时存在，没有理由只提供安徽顶峰教育投资有限公司的租赁合同，而不提供与陆银的租赁合同。陆银主张出租人安徽省金佳医疗设备集团有限公司向其隐瞒房屋被评估拍卖事宜，但是对于安徽省金佳医疗设备集团有限公司为何披露安徽顶峰教育投资有限公司的租赁合同，而向陆银以及人民法院隐瞒案涉租赁合同的原因，未作出合理解释。第二，从案涉租赁合同的内容来看。“乙方一次性付给甲方陆佰万元整人民币，买断式租赁金佳公司1号办公楼六、七层20年。20年到期，甲方即将陆佰万元人民币一次性归还乙方”。该约定明显不符合租赁市场的商业交易惯例。双方未对租金标准进行明确约定，相反由乙方一次性支付大额款项，租期为法律保护的租赁期限上限，并约定租赁期限届满，由承租人再返还该笔款项。陆银对为何签订如此反常内容的租赁合同也未作出合理说明。第三，从案涉租赁合同的履行来看。陆银主张租赁合同于2012年10月6日签订以后，其即占有使用房屋。但是陆银在本案一审、二审均未提供任何占有使用房屋的证据。陆银陈述其租赁房屋系用于办公，其经营的公司有员工二十人左右。但是陆银未能提供公司注册地址或者经营场所变更的公司基本注册信息登记情况，也未能提供公司考勤、管理等有关在案涉房屋办公的材料，也没有提供占有使用房屋所必须支出的相关水、电费用支付凭证或票据。相反，根据案涉房屋拍卖前的评估报告记载，评估人员于2016年11月30日（工作日）及2016年12月14日（工作日）两次到现场进行实地查勘，均未发现案涉房屋出租给其他公司办公的情形，陆银也表示对评估事宜不清楚。由此，本院难以认定陆银实际占有使用了案涉房屋。“买卖不破租赁”的适用条件之一即为承租人应当占有使用租赁物。主要理由是，一方面，承租人未占有说明其对租赁物没有使用收益，无此收益则失去了强化租赁权的基础；另一方面，承租人未占有不能起到公示作用，为维持交易安全，不应赋予租赁权对抗力。至于庐州乡国公司在拍卖过程中是否知晓案涉租赁合同的存在，即使在本院第二次发布的拍卖公告中以附件的形式增加了该份租赁合同，推定庐州乡国公司应当知道该份租赁合同，但是没有证据证明第二次拍卖的价格因该份租赁合同的存在而进行了调整，即庐州乡国公司参与竞拍的价格是带租（案涉租赁合同）拍卖的结果。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案陆银所提供的证据不足以证明其与原房屋所有权人签订了真实有效的租赁合同并实际占有使用房屋，因此其向案涉房屋的产权受让人主张继续履行租赁合同，事实依据不足，本院不予支持。一审认定事实及适用法律均存在错误，本院予以纠正。综上，庐州乡国公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2020）皖0191民初719号民事判决；二、驳回陆银的诉讼请求。一审案件受理费200元，二审案件受理费200元，均由陆银负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  马枫蔷审判员  方玮韡二〇二〇年十一月十三日书记员  胡天纯附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。