广东省中山市第一人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤2071执异250号案外人：何结珍，女，1974年4年28日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。委托诉讼代理人：郭艳丽，广东美洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭鲜丽，广东美洋律师事务所律师。申请执行人：中山市中睿汽车销售服务有限公司,住所地广东省中山市**彩虹大道**，统一社会信用代码914420007977593202。法定代表人：李成。被执行人：中山市光大土石方工程有限公司，住，住所地中山市三乡镇雅居乐花园柏丽广场******铺首层一社会信用代码：9144200068058845XN。法定代表人：张光临。被执行人：张光临，男，1983年12月18日出生，汉族，住广东省阳春市。本院在执行申请执行人中山市中睿汽车销售服务有限公司（以下简称中睿公司）与被执行人中山市光大土石工程有限公司（以下简称光大公司）、张光临买卖合同纠纷及修理合同纠纷两案[（2018）粤2071执5947号]中，案外人何结珍对执行标的张光临名下位于中山市沙溪镇翠景南路18号世纪新城3期X幢X房（以下简称世纪新城X幢X房）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人何结珍称，何结珍与张光临于2012年8月10日签订房屋买卖合同，合同约定张光临将世纪新城X幢X房以799877元的价格转让给何结珍。由于签订合同时，上述房地产未建成及未取得产权证，因此，何结珍与张光临在合同中约定房地产交付时间为开发商与张光临签订的购房合同约定的交房时间；张光临于领取房产证后30日内与何结珍办理过户手续。合同签订后，何结珍向张光临支付全部购房款，张光临于2013年6月26日将该房产交付何结珍。大约在2016年初，何结珍听说该房地产已取得产权证就要求张光临履行过户义务，但其却以种种理由推拖，直到2017年5月，张光临才告知何结珍，房屋已被法院查封。2017年7月14日，何结珍对（2015）中一法执字第8028号提起执行异议[（2017）粤2071执异181号]。由于该案的方影锋是轮候查封，2018年1月9日，法院以轮候查封未产生查封效力为由裁定不予支持。随后，何结珍对第一查封人中国银行提起执行异议[（2018）粤2071执异22号]，在异议中，张光临告知中国银行的债务已清偿完毕，解除查封，张光临同意尽快解决一切债务，将涉案房产过户至何结珍名下，并向何结珍出具《确认与承诺书》，确认于2012年8月10日已收到何结珍支付给其的全部购房款、2013年6月29日起将涉案房屋交何结珍使用且涉案房产的物业管理费、水电费及相关费用均由何结珍承担。何结珍随后撤回（2018）粤2071执异22号。后因张光临执行案件越来越多，已无法解决其所负债务，不可能按《确认与承诺书》履行过户手续，何结珍决定再次提出执行异议。由于第一查封人中国银行于2018年3月20日解除对涉案房屋的查封，根据2017年12月14日打印的中山市不动产登记资料证明表表明（2015）中一法执字第8028为第一轮候查封人，由于第一查封人中国银行已解除查封，（2015）中一法执字第8028号案件变成第一查封人。何结珍于2018年10月18日就（2015）中一法执字第8028号再次提起执行异议[（2018）粤2071执异483号]。2018年11月5日，法院以“案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理”裁定驳回何结珍的执行异议申请。何结珍不服提出复议，中山市中级人民法院以（2018）粤20执复174号执行裁定维持（2018）粤2071执异483号执行裁定。现涉案房产的第一查封为中睿公司。因此，请求：一、确认世纪新城X幢X房为何结珍所有；二、解除对世纪新城X幢X房的查封。案外人何结珍向本院提交如下证据：1、（2017）粤2071执异议181号、（2018）粤2071执异22号、（2018）粤2071执异483号、（2018）粤20执复174号执行裁定书；2、确认与承诺书、房屋买卖合同、收据、银行转账凭证、物业管理费证明、发票及银行流水等。申请执行人中睿公司答辩称，一、根据不动产物权公示、公信的法律效力，涉案世纪新城X幢X房的所有权人是被执行人张光临，何结珍要求解除查封没有法律依据。何结珍主张也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。而且何结珍出具的证据《确认与承诺书》中显示张光临出具时间为2018年6月30日，该时间明显落后于申请执行人提出诉讼及申请执行时间，不排除张光临为了免除涉案房产因法院强制执行导致其与何结珍的房屋买卖合同无法实现，从而与何结珍故意串通所出具。二、何结珍应向张光临主张违约责任，而非提起执行异议。请求驳回异议，继续执行涉案房产。申请执行人中睿公司未向本院提交证据材料。本院查明，关于中睿公司与光大公司、张光临买卖合同及修理合同纠纷两案，本院在审理过程中，经本院主持，双方达成调解协议。本院作出（2017）粤2071民初15363、15365号民事调解，根据调解内容：“一、光大公司、张光临确认尚欠中睿公司购车款7215575元及利息…；二、光大公司、张光临一致同意该款分十三期支付给中睿公司…；三、如光大公司、张光临未能按约定按时如数支付欠款及利息，则所有未到期欠款立即到期，中睿公司有权就未付欠款本金（以7821385元为本金），及实际应付利息（以购车款7215575元的实欠款项为基数，从2014年5月25日起按每月1.5%计至清偿之日止；以汽车修理费用本金605810元的实欠款项为基数，从2017年8月17日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止；该利息应扣除已付利息140000元）向法院申请强制执行。光大公司、张光临还应向中睿公司赔偿诉讼费损失101796元……”。因被执行人未按上述民事调解书履行其义务，中睿公司于2018年4月17日向本院申请执行，执行案号为（2018）粤2071执5947号。上述案件在诉讼过程中，本院根据中睿公司财产保全的申请，以（2017）粤2071民初15363号于2017年8月29日查封张光临名下涉案世纪新城231幢2301，进入执行程序后，转为执行中查封。案外人何结珍向本院提出上述执行异议。另查，中睿公司与光大公司、张光临的（2017）粤2071民初15363号案于2017年8月29日查封前，本院依申请于2015年4月15日（申请执行人中国银行）、2015年11月4日（申请执行人方影锋）查封涉案世纪新城X幢X房。何结珍均提出案外人执行异议，本院以（2017）粤2071执异181号执行裁定驳回异议，（2018）粤2071执异22号执行裁定准予撤回异议。方影锋与光大公司、张光临（2015）中一法执字第8028号案执行过程中，裁定中止执行，后方影锋申请恢复执行，因（2015）中一法执字第8028-1号裁定查封期限届满，本院以恢复案号（2017）粤2071执恢1390号于2017年9月25日查封上述涉案X幢X房。何结珍对上述查封再次提出执行异议，本院以（2018）粤2071执异483号执行裁定驳回异议。何结珍不服提起复议，中山市中级人民法院经审查作出（2018）粤20执复174号执行裁定，驳回何结珍的复议申请。又查，2019年5月24日的中山市不动产登记资料查询结果显示，涉案房产登记座落：中山市沙溪镇翠景南路18号世纪新城3期X幢X房，权利人：张光临，土地证号：国（2XX4）易2X**，房产证号：**××**，登记时间：2014年3月18日。再查，张光临（卖方）与何结珍（买方）签订房屋买卖合同（无注明签订日期），约定世纪新城X栋X房，卖方保证所提供的有关该物业的产权权属情况均是真实合法，保证对上述物业享有完整所有权，且没有侵犯第三人的权利，该物业以现状按套售予买方。该物业成交价为799877元，由买方一次性付款，于2012年8月10日付清。税费、物业管理费、水电费全部由买方支付，卖方与发展商办理房产证的相关税费由卖方自行承担。买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方与发展商签订的购房合同约定的交房时间。卖方应于领取房产证后的30天内与买方办理过户手续。合同还约定了违约责任及其他事项。何结珍、张光临分别在合同下方买卖方处签名捺印。何结珍称其已全额支付购房款799877，提交的中国工商银行股份有限公司中山分行流水显示，由何建华于2012年8月10日转入严兆康银行账号。张光临在2018年6月30日《确认与承诺书》中确认该款项何结珍委托何健华支付给卢荣带指定的收款人严兆康。雅居乐世纪新城客服中心出具证明显示从2013年10月由何结珍银行账户缴纳物业管理费。本院认为，本案系案外人何结珍对执行标的世纪新城X幢X房主张实体权利，排除案件执行的案外人异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，基于审明的事实，即使张光临在本院首次查封（2015年11月4日）及本案查封（2017年8月29日）前已将涉案房产转让给何结珍，何结珍已经支付房产转让的全部价款，并入住使用。但张光临与何结珍签订房屋买卖合同中还约定“卖方（张光临）应于领取房产证后的30天内与买方（何结珍）办理过户手续”，涉案房产于2014年3月18日完成土地及房屋信息的登记后至本院查封，何结珍未及时向张光临主张权利办理过户登记，何结珍也未提供证据证明非因其自身原因未办理过户登记，故何结珍对于未办理过户登记手续也存在过错。依据上述规定，案外人何结珍的异议主张，本院不予支持。另外，房产的确权，非执行异议审查的范围，何结珍请求对涉案房产予以确权的异议请求，本案不作审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回案外人何结珍的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  廖国添审判员  马庆荣审判员  张婉仪二〇一九年十一月十九日书记员  林爱敏