河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民终5210号 上诉人（原审被告）：丛培源，男，1979年11月14日出生，汉族，籍贯黑龙江省鸡东县，现住河北省三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：刘晶晶，河北张国庆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李扬，河北张国庆律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：霸州市泽成房地产经纪有限公司，住所地河北省霸州市温泉**商住楼**。 法定代表人：李东宝，该公司总经理。 委托诉讼代理人：范文勇，北京市大瀚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨文，男，1987年9月24日出生，汉族，住河北省三河市。 被上诉人（原审被告）：李建业，男，1992年9月21日出生，汉族，住山西省晋中市榆次区。 被上诉人（原审被告）：霸州市国利房地产开发有限责任公司，住所地，住所地河北省霸州市霸州镇东关九街津保路南侧iv> 法定代表人：李德军，该公司经理。 上诉人丛培源、霸州市泽成房地产经纪有限公司因与被上诉人杨文、李建业、霸州市国利房地产开发有限责任公司之间买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初1705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 丛培源的上诉请求：请求二审法院撤销一审法院的判决，在查清事实的基础上对本案依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。丛培源并非本案适格当事人，其只是作为促成杨文与霸州市泽成房地产经纪有限公司、霸州市国利房地产开发有限责任公司签订协议的介绍人，不是交易的相对人。案件所涉的5万元由李建业收取，丛培源并没有收取。因涉案房屋系从王杨处购买，该5万元系杨文加价5万元购买房屋的购房款，并非一审认定的购房定金。一审法院适用法律错误。一审法院认定丛培源为销售涉案房屋的代理人员，但未查明被代理人，便直接认定丛培源作为代理人与被上诉人李建业承担共同返还责任。 杨文答辩称，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求。 霸州市泽成房地产经纪有限公司答辩称，丛培源的上诉请求与其无关，不发表意见。 李建业、霸州市国利房地产开发有限责任公司未到庭应诉。 霸州市泽成房地产经纪有限公司的上诉请求：请求二审法院撤销一审法院的判决，在查清事实的基础上对本案依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。霸州市泽成房地产经纪有限公司已经将涉案的215542元交付给霸州市国利房地产开发有限责任公司，霸州市国利房地产开发有限责任公司开具了收据，一审法院以没有转账记录为由不予采信。在霸州市国利房地产开发有限责任公司已经自认的情况下，一审法院判令霸州市泽成房地产经纪有限公司返还购房款没有事实及法律依据。一审法院判决结果超出了诉讼请求的范围，且判决存在漏项。一审认定合同无效，又判令解除合同，属于自相矛盾。一审法院滥用连带责任，上诉人仅为居间方，一审法院判令居间方与霸州市国利房地产开发有限责任公司承担连带责任没有事实及法律依据。上诉人作为居间方，不是本案适格被告。上诉人与杨文之间居间合同不具备撤销事由，不应被撤销。 杨文答辩称，上诉人霸州市泽成房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求。 丛培源答辩称，霸州市泽成房地产经纪有限公司的上诉请求与其无关，不发表意见。 李建业、霸州市国利房地产开发有限责任公司未到庭应诉。 杨文向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告霸州市国利房地产开发有限责任公司双方于2019年3月11日签订的《认筹意向书》，并与被告霸州市泽成房地产经纪有限公司连带返还原告杨文215542元的购房款；2、依法判令原告杨文与被告霸州市泽成房地产经纪有限公司于2019年3月11日签订的集体协议不成立，并退还45000元的参团费；3、依法判令四被告连带返还原告杨文50000元购房款；4、本案诉讼费及保全费由被告承担。 一审法院认定事实：原告向法庭提供以下证据：第一组证据，2016年10月23日被告泽成公司向原告出具的参团费45000元的收据1张、购房款收据复印件1张、选房单1份、刷卡凭条4份，证明原告于2016年10月20日交付购房款215542元，购买公园一号二期9-2-1101室。另有5万元现金交给了被告丛培源，被告丛培源的答辩意见也印证了有5万元现金的存在。第二组证据，《认筹意向书》一份，集体协议、选房单、退房登记单和微信聊天记录各一份。证明在2019年3月份原告始终主张要求退房，在维权的微信群中登记了退房，被告泽成公司称购房款已经给了被告国利公司开发商，退款得从开发商处退，所以需要更换开发商的手续。于是被告泽成公司联合被告国利公司将原告手中的第一组证据的原件换成了第二组证据，第二组证据中的集体协议是被告在没有书写具体协议内容的情况下让原告签署的，协议的相对方不详，原告签署时根本不知道被告让其放弃4.5万元的参团费，这一点在原告申请的证人出庭时加以佐证。第三组证据，照片5张，证明涉案的房屋所在地块一片荒芜，地基还，地基还没有建造完成是2016年的现状，没有变化。工地上的钢筋早已放得锈迹斑驳，甚至涉案土地上的拆迁还未完成，被告国利公司开发商根本不可能交付房屋，原告有理由产生不安，从而行使不安抗辩权。第四组证据，（2015）霸民初字第2033号民事判决书一份，来源是中国裁判文书网，被告国利公司行政变更登记一份，证明在桑文丽诉被告国利公司返还购房款一案中，霸州法院以合同法94条第四款和97条迟延履行为由，支持了原告的请求，请求法庭予以参考。第五组证据，廊坊市中级人民法院的终审判决书三份。判决书证明钮梦雅、修梅、尹涛等三人曾经起诉被告泽成公司和被告国利公司要求连带返还购房款及利息，霸州市人民法院和廊坊市中级人民法院均以开发商不具备相关资质为由，认定选房单无效。判定二被告连带返还原告的购房款。行政变更登记证明被告国利公司，原名为廊坊市吉利房地产开发有限责任公司。故被告国利公司不具备相关资质，应认定认筹意向书无效。第六组证据，证人米某出庭作证，证明原告之所以签订认筹意向书和集体协议，是因为被告泽成公司答应给原告退房退款。因为被告泽成公司称购房款已经给了开发商，所以要换成开发商的手续来退，而且集体协议在签订时上面没有内容。被告泽成公司对原告提交的证据的质证意见：对第一组参团费收据没有异议。对首付款收据的合法性、关联性不认可，被告泽成公司仅是代收款项，并非收款主体，被告泽成公司已经将该款项全部转交给被告国利公司，被告国利公司也已经为原告开具了相应的收据，故该收据已经作废。对选房单没有异议。对刷卡凭条的真实性和关联性均不认可，刷卡凭条上的公司与被告泽成公司无关，该证据不能证明原告的举证目的。对银行流水的关联性不认可，该流水的户名是李雪，而非原告，且没有显示出收款方的名称，与本案没有关联性。对第二组退房登记单的真实性、合法性、关联性均不认可，该登记单上没有开发商及被告泽成公司盖章，来源不明，不能证明原告举证目的。对微信聊天记录真实性、合法性、关联性均不认可，微信聊天主体的身份无法确定，聊天内容也无法证明其举证目的。对认筹意向书、集体协议、选房单的真实性没有异议，对举证目的不认可，不能证明被告泽成公司存在欺诈。该三个证据恰恰能证明原告自愿预约涉案房屋，自愿作出承诺放弃4.5万元的参团费。对第三组照片的真实性和关联性均不认可。该照片是否为涉案项目的土地位置不能确定，且照片的形成时间无法确定，该照片不能证明涉案项目的现状，不能证明原告的举证目的。被告泽成公司提交的证据：1．认筹意向书。证明原告杨文已经跟公园一号的开发商签订认筹书，上面约定的房号、单价、面积、首付、比例、交房时间等原告已确认签字并按了手印。2．收据。证明公园一号开发商己收到被告泽成公司转付原告的房款，证明原告的购房款己转交给开发商，原告已确认签字并按了手印。3．集体协议。证明集体协议中已明确说明此房发生任何问题包括原告在内的40多户业主放弃要回4.5万元的团购服务费（中介费），并说明了放弃的原因，原告已确认签字并按了手印。4．公园一号选房单。证明原告没有其他跟我公司签的协议，原告已确认签字并按了手印。5．声明。证明此诉状的房款是由李建业代交。6．两次不一样诉讼状的请求。证明从两次的诉讼请求不一致。7.微信截图。证明原告的家人（妻子）支持原告共同做一个不诚实守信的人。8、录像。证明证人米某和原告及业主和被告泽成公司换签开发商手续即签集体协议和声明的过程。原告对被告泽成公司提供证据的质证意见：1、对于证据一认筹意向书、证据三集体协议和证据四选房单真实性没有异议，证明目的不予认可，原因在原告举证环节已经详细说明。2、对于证据二收据真实性没有异议，但是被告国利公司有无收到该房款原告方不清楚，被告国利房地产公司没有相关资质，认筹意向书也不具备法律效力，被告泽成公司明知其没有相关资质仍代为销售房屋，应该承担连带返还原告购房款的责任。3、对于证据五的声明与本案没有关联性，该证据证明了杨文将购房款打给李建业，李建业转交给被告泽成公司。4、对于证据六被告提交的原告的诉状，是因为在2018年年底，原告起诉后，于2019年3月，被告泽成中介公司联合被告国利开发商公司诓骗原告称为了退款给原告换了购房手续，原告才变更诉讼请求。5、对于证据七的微信截图，真实性认可，证明目的不认可。6、对被告泽成公司二次提交光盘的质证意见：第一，对两份光盘的真实性、合法性和关联性均不予认可。第二，对两份光盘的证明目的不予认可，被告国利公司没有相关的开发商资质，被告泽成公司明知这种情况，还代为销售，存有过错，应该承担连带责任。根据以上原、被告双方答辩及提交的证据，本院认定，原告杨文与从事房屋销售人员丛培源后，原告欲购买霸州市。被告丛培源与李建业共同带领原告杨文看房并购买涉案房屋。被告李建业是被告泽成公司的销售，原告根据销售人员的介绍选购了公园号二期9-2-1101室房屋，原告于2016年9月15日给被告丛培源购房定金50000元现金。被告泽成公司于2016年1Ｏ月20日为原告出具收据收到215542元购房款，原告于2016年10月23日向被告泽成公司转账45000元，被告泽成公司于2016年10月23日为原告出具收到45000元参团费的收据。经原告曾多次维权要求退房退款。被告泽成公司于2019年3月11日，将被告泽成公司为原告出具的收条和选房单收走，换成了2019年3月11日被告国利公司与原告签订的认筹意向书和集体协议以及选房单。庭审中被告泽成公司提供被告国利公司出具的收据，拟证明其已将215542元购房款支付给被告国利公司，但被告泽成公司未提供银行转账的相关证据，本院不予采信。关于集体协议，原告提供的证人证实业主签订集体协议时，即让业主签字时无内容，且该协议系被告泽成公司违法代理所签，本院认定集体协议应为无效。霸州市人民法院（2018）冀1081民初5588号民事判决书认定被告国利公司系霸州市胜芳镇公园1號开发商，诉争的房屋是二期开发，五证不全。被告泽成公司系被告国利公司的房屋代理销售公司，对霸州市人民法院上述的认定，本院予以认定。另认定被告李建业系被告泽成公司的销售代理人员，被告丛培源亦是房屋销售的代理人员。 一审法院认为，原告与被告泽成公司签订的公园1號选房单，该选房单对原告购买的房屋房号、单价、面积、总价进行约定，系双方当事人对买卖事宜的初步确认，是为将来订立房屋买卖合同所达成的合意，其目的是参照该选房单订立买卖合同。原告按照被告泽成公司指示交付参团费45000元及购房首付款215542元。被告国利公司在销售房屋时应具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，被告国利公司开发销售的房地产公园1號五证不全不符合法律规定，原告与被告签订的公园1號选房单应属无效合同。被告泽成公司把为原告出具的收条和选房单收走，换成了2019年3月11日被告国利公司与原告签订的认筹意向书和集体协议以及选房单也属于违反法律规定，属于无效合同应予解除。原告要求解除与被告国利公司签订的认筹意向书，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条：代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。被告泽成公司与被告国利公司系房屋销售代理关系，且被告国利公司与被告泽成公司在出售商品房时未依法进行，故被告国利公司与被告泽成公司均有过错，应当承担连带责任。对被告泽成公司提供的被告国利公司收取被告泽成公司的收据，拟证明被告泽成公司已将收取原告的购房款支付给被告国利公司，但被告泽成公司未提供银行转账的相关证据，本院不予采信，故原告要求被告泽成公司返还原告购房款215542元，被告国利公司承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。被告泽成公司主张集体协议业主放弃参团服务费，但本院认定该协议无效，被告泽成公司收取原告的参团费应予返还，故对原告要求被告泽成公司返还原告杨文参团费45000元的请求，本院予以支持。被告丛培源、被告李建业收取原告购房订金50000元，不能证明该购房款的去向，且被告丛培源、被告李建业均系销售房屋的代理人员，代理销售房屋时均存有过错，被告泽成公司与被告国利公司亦有主观和管理上的过错，亦应承担连带责任，故原告要求四被告连带返还原告购房款订金的请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条之规定，判决：一、解除原告与被告霸州市国利房地产开发有限责任公司双方于2019年3月11日就位于“胜水荷香·新华园”公园1號9号楼2单元1101室签订的房屋《认筹意向书》；二、被告霸州市泽成房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨文购房款215542元，被告霸州市国利房地产开发有限责任公司对被告霸州市泽成房地产经纪有限公司的债务承担连带责任；三、被告霸州市泽成房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨文参团费45000元；四、被告丛培源和被告李建业于本判决生效之日起十日内返还原告杨文购房定金50000元，被告霸州市泽成房地产经纪有限公司和被告霸州市国利房地产开发有限责任公司对被告丛培源和被告李建业的债务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5950元、诉讼财产保全费2070元，由被告丛培源和被告李建业负担1291元，由被告霸州市泽成房地产经纪有限公司和被告霸州市国利房地产开发有限责任公司连带负担；由被告霸州市泽成房地产经纪有限公司6729元其中5567元由被告霸州市国利房地产开发有限责任公司连带负担。 本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织双方当事人进行了质证。丛培源提交证据一、杨文妻子与陈亚东、李建业的微信聊天记录，主张杨文将5万元交给了李建业，丛培源未收取该款。证据二、丛培源与李建业的通话录音，主张5万元系李建业收取。丛培源另申请陈亚东出庭作证，陈亚东作证称，丛培源并不从事涉案房屋销售的代理人员，5万元系李建业收取。杨文对丛培源提交证据的证明目的均不认可。本院经审查认为，陈亚东与丛培源存在亲属关系，且在庭审中丛培源认可与陈亚东一起参与了涉案的交易。在杨文前妻李雪与陈亚东、李建业的微信聊天记录中，陈亚东首先说有一笔5万元现金对不上账，该表述充分说明丛培源曾经与陈亚东经手过该笔款项。至于丛培源与李建业的通话录音，二人的通话内容不能因此对抗杨文的主张，丛培源二审中提供的证据不能达到其举证目的。对一审查明的事实，本院予以认定。 本院认为，关于丛培源是否应当与李建业共同承担返还杨文5万元购房定金的问题，丛培源作为从事房屋代理销售的专业人员，应当尽到审查所代理项目合规性的谨慎义务。根据一、二审查明的事实，能够证实丛培源经手了涉案款项，且与李建业共同完成了涉案的业务，因此，一审法院判令丛培源与李建业共同返还杨文5万元并无不当。关于霸州市泽成房地产经纪有限公司承担的责任问题，其直接收取了杨文的购房款，因涉案项目未取得预售许可，杨文要求解除认筹意向书，霸州市泽成房地产经纪有限公司应当将收取的款项返还给杨文。霸州市泽成房地产经纪有限公司主张已经将款项交付给霸州市国利房地产开发有限责任公司，未提供充分证据，一审法院判令霸州市泽成房地产经纪有限公司与霸州市国利房地产开发有限责任公司共同承担还款责任并无不当。 综上所述，上诉人丛培源、霸州市泽成房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7000元，由丛培源承担1050元，由霸州市泽成房地产经纪有限公司负担5950元。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘炳辉 审 判 员 相宪伟 审 判 员 王建军 二〇一九年十一月十三日 法官助理 张振波 书 记 员 韩思萌