西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0113民初16950号原告：张文莉，女，1968年7月30日出生，汉族，陕西省宝鸡市金台区。被告：西安鱼化永嘉置业有限公司。住所地：西安市雁塔区西三环和科技路十字西北角绿地国际花都会所**。法定代表人：李蓟，该公司董事长。委托诉讼代理人：王超，北京市炜衡(西安)律师事务所律师。委托诉讼代理人：白雪，北京市炜衡(西安)律师事务所实习律师。原告张文莉与被告西安鱼化永嘉置业有限公司（以下简称“永嘉置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张文莉，被告西安鱼化永嘉置业有限公司的委托诉讼代理人王超、白雪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张文莉诉称，2018年11月17日，原告在绿地集团置业顾问丁杰的指领下看了绿地国际花都Ⅰ期x幢x号房，丁杰承诺保证此房已有租户并且肯定有上下水和卫生间排污口；原告于18日交付定金11万，21日接到丁杰来电再次确认卫生间和上下水的问题完全能解决，租约已谈妥，所以原告当天下午交付42.4949万元，共计完成首付款53.4949万元。26日在绿地国际花都展示厅与丁杰签订了《商品房买卖合同》编号：1095932，合同中已有上下水等基础设施的明确要求（合同规定的收房日期为2019年2月28日）。2018年11月28日收到丁杰发来的上下水的修改设计图及确认租户租约已谈好，租金45元/平方米，租期五年，不含税，纯租金。得到如此百分百保障加之被告以收租金为由，催促原告在2018年11月29日前往中行长安路支行营业部办理按揭手续，却遭遇银行工作人员以此房缺少备案记录为由拒绝发放贷款；2018年12月4日原告又被转至西安银行朱雀路支行办理。被告在原告完成购买手续后却没有按合同约定交付此房，原告多次与被告沟通此事，被告以各种理由拖延至今没有解决，导致此房逾期未能正常交付。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判令：1.判令被告尽快兑现承诺履行合同，使涉案房屋达到正常收房条件(供水、排水配套设施齐全)；2.判令被告向原告赔偿租金27605.25元（2019年2月28日起暂计算至2019年7月租金=45元/平方米×122.69平方米×5个月）；3.判令被告因房屋（绿地国际花都Ⅰ期x幢x号）延迟交付支付给原告14057.33元违约金（暂时截止到2019年7月10日，后续费用计算至正常交房时止）；4.判令被告承担收房前和五年租期内的物业费等一系列费用；5.判令被告承担本案诉讼费。被告西安鱼化永嘉置业有限公司辩称，原告诉请无事实和法律依据，法院依法应予驳回原告诉讼请求，理由如下：1.本案涉案房屋已具备交付条件，被告随时可交房，未向原告交付是因为原告不缴纳契税，故被告不存在逾期交付问题；2.原、被告签订的《商品房买卖合同》中并未约定上、下水，涉案房屋在设计时就无上、下水，且合同中也未约定涉案房屋带有出租，因前期有理发店和被告磋商承租涉案房屋，故被告同意给涉案房屋做上、下水，但因就租赁事项未达成一致，被告就没有做涉案房屋的上、下水；3.原告因自身原因未收房，故其产生的收房前物业费不应由被告承担。经审理查明，2018年11月26日，原告张文莉与被告永嘉置业公司签订《商品房买卖合同（现售）》一份，约定原告以分期付款的方式购买被告西安鱼化永嘉置业有限公司绿地国际花都Ⅰ期x幢x单元x层x号商品房，房屋总价款为1064949元（首付款53.4949万元，剩余53万元在银行按揭贷款），建筑面积为122.69平方米（套内建筑面积118.53平方米、分摊共有建筑面积4.16平方米）。其中合同第五条约定：“该商品房的租赁情况为未出租”；合同第十一条第一款第一项约定：“交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接……如果约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理，即以上设施第1、2项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人应提供安全用水、用电，以保证买受人基本使用需求……”；合同第十二条对交付时间和手续进行了约定：“（一）出卖人应当在2019年2月28日前向买受人交付该商品房；……（四）查验房屋：1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。……”；合同第十三条对逾期交付责任进行约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照第2种方式处理：2.逾期在90日之内……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一（最多不超过已付房款的2%）……”；合同附件六载明“本套房屋所在小区及楼栋内部相关设施设备以西安市规划、建设主管部门审批通过的相关图纸为准”。另查明，被告在西安市城建档案馆提交的涉案房屋给排水平面图中无给水排水设施，该图编制日期为2017年6月10日。又查明，原告在与被告签订购房合同前，被告公司置业顾问丁杰向原告表示涉案房屋已有租户和其公司商管部接洽商谈承租事项，并由租户对涉案房屋的给排水进行安装。购房合同签订后，原告多次和丁杰及被告售后负责人沟通涉案房屋的给排水及出租问题，其均表示会积极协调解决以上问题。以上事实，有《商品房买卖合同（现售）》合同、通话录音、微信聊天记录、涉案房屋给排水平面图、丁杰谈话笔录、当事人陈述、庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、被告是否向原告交付有给排水的房屋；2、被告购买的涉案房屋是否应有租约合同；3、被告是否应承担逾期交房违约金；4、涉案房屋在收房前和五年租期内的物业费等各项杂费是否应由被告承担。（一）关于被告是否向原告交付有给排水房屋的问题。原告张文莉与被告永嘉置业公司于2018年11月26日签订的《商品房买卖合同（现售）》合法、有效，双方均应按照合同约定履行义务，该合同第十一条第一款第一项明确约定了涉案房屋交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，故被告应按照该合同约定向原告交付有给排水配套设施的房屋，以保证买受人的基本使用需求。被告辩解涉案房屋在设计时就无给排水，其中合同附件六“关于本项目内相关设施、设备的具体约定”中约定：本套房屋所在小区及楼栋内部相关设施设备以西安市规划、建设主管部门审批通过的相关图纸为准，本院认为原、被告签订的《商品房买卖合同（现售）》为格式合同，该合同附件中的内容与合同第十一条第一款第一项内容不一致，对格式合同条款有两种以上解释的，应做不利于提供格式条款一方的解释。并且，被告无证据证明其就附件中的内容向原告作出明确说明，故被告应向原告交付供水、排水配套设施齐全的涉案房屋。（二）关于被告购买的涉案房屋是否应有租约合同的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同（现售）》第五条约定涉案房屋的租赁情况为未出租，因此，原告主张被告向其承担房屋租赁损失缺乏法律依据，本院不予支持。至于原告诉称被告永嘉置业公司的置业顾问丁杰向其宣称“此房承租户已谈妥、已出租”的问题。首先，被告置业顾问丁杰在前期售房时均是以“差不多”、“八九不离十”等非肯定性用语向原告表述涉案房屋的情况，而原告亦知涉案房屋出租事项的不确定性；其次，原告在签订购房合同时，合同第五条明确载明该涉案房屋为未出租。因此，原告要求被告承担涉案房屋的出租损失缺乏充分的事实依据，本院不予支持。（三）关于被告是否应承担逾期交房违约金的问题。根据《商品房买卖合同（现售）》第十一条、第十二条、第十三条的约定，被告应于2019年2月28日前向原告交付供水、排水配套设施齐全的房屋，以保证买受人的基本使用需求，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一（最多不超过已付房款的2%）支付违约金，故原告要求被告按此约定向其支付违约金于法有据，本院予以支持。（四）关于涉案房屋在收房前和五年租期内的物业费等各项杂费是否应由被告承担的问题。原告主张的物业费、水电费、公共能耗费并非被告收取，即使涉案房屋需缴纳以上费用，也应由具体的相关部门来主张权利。因此，原告主张涉案房屋在收房前和五年租期内的物业费等各项杂费由被告承担缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告西安鱼化永嘉置业有限公司于本判决生效后60天内向原告张文莉交付供水、排水配套设施齐全的绿地国际花都Ⅰ期6幢1单元2层10201号商品房；二、被告西安鱼化永嘉置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告张文莉支付延迟交房的违约金（违约金自2019年3月1日起至实际交付之日止按日向原告支付已付房价款的万分之一，最多不超过已付房款的2%）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费842元，由被告西安鱼化永嘉置业有限公司负担（因原告已预交，由被告在向原告支付上述款项时一并付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  史伟萍人民陪审员  何美艳人民陪审员  李凤瑜二〇一九年十一月二十九日书 记 员  史艺华