浙江省磐安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0727民初1451号 原告：傅竞华，男，汉族，住浙江省磐安县。 原告：柏小艳，女，汉族，住浙江省磐安县。 两原告的委托代理人：王俊乔、葛宇晗，浙江国翔律师事务所律师。 被告：浙江磐安五洲房地产开发有限公司，住所地浙江省磐安县安文街道工业园区（根溪）。 法定代表人：陈东升，董事长。 委托代理人：陈继春，男，系被告单位员工。 原告傅竞华、柏小艳与被告浙江磐安五洲房地产开发有限公司（以下简称五洲房产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月12日和11月7日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告傅竞华及两原告的委托代理人王俊乔和葛宇晗、被告五洲房产的委托代理人陈继春到庭参加诉讼；第二次庭审，原告傅竞华及两原告的委托代理人葛宇晗、被告五洲房产的委托代理人陈继春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告傅竞华、柏小艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金95095.07元（以总价894119元为基数按年利率6%计算，自2016年6月30日计算至2018年4月8日为95095.07元）；2、判令被告支付原告逾期办理商品房转移登记违约金258976.06元（按总价894119元为基数按年利率12%计算，自2016年12月31日暂算至2019年5月30日为258976.06元，此后按上述利率计算至实际办理转移登记之日止）；3、判令本案的诉讼费用由被告承担。第一次庭审中，原告变更第二项诉讼请求为判令被告立即办理商品房登记手续，并被告支付原告逾期办理商品房转移登记违约金258976.06元（按总价894119元为基数按年利率12%计算，自2016年12月31日暂算至2019年5月30日为258976.06元，此后按上述利率计算至实际办理转移登记之日止）。事实和理由：原告向被告购买商品房，双方于2014年1月12日签订商品房买卖合同，载明该商品房位于磐安县，商品房总价为人民币894119元。同时，双方约定被告应于2016年6月30日前将商品房交付给原告使用，应于2016年12月31日前取得涉案土地、房屋权属证书交付给原告办理转移登记，否则被告应支付违约金，违约金按日支付已交付房价款万分之零点五。该违约金约定显然过低应予以调整。现双方约定期限已过，被告始终未能交付商品房，也未能办理过户登记手续。被告行为系明显违约。原告为维护自身利益，特提起诉讼，恳请判如所请。 被告五洲房产答辩称：原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，符合法律规定，具有法律效力。合同中对逾期交房和逾期办证的违约金进行了约定，被告于2018年4月8日将房屋交付给原告，2019年5月15日办好了不动产权证书，故只能在此期间内承担按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的逾期交房、逾期办证违约金。原告按年利率6%或12%计算违约金无事实依据，故请求驳回逾期交房违约金和逾期办证违约金按年利率6%或12%计算要求，驳回其他诉求。 原告为证明自己的主张，向本院提交了《商品房买卖合同》（其中第十六条关于产权登记的违约金约定为“按日向买受人支付已付房价款零点五的违约金”）、购房款发票、《个人购房担保借款合同》、《五洲御园不动产权证办理通知函》等证据，证明原告向被告购买商品房及相关规定，被告已交付房款，以及被告曾在2019年8月25日通知原告前往办理不动产权证书等事实。被告为证明自己的主张，向本院提交了《商品房买卖合同》（其中第十六条关于产权登记的违约金约定为“按日向买受人支付已付房价款万分之零点五的违约金”）、（2016）浙0727民初02282号《民事判决书》、浙（2019）磐安县不动产权第0000898号《不动产权证书》、浙（2019）磐安县不动产权第0002912号《不动产权证书》等证据，证明原、被告双方关于产权登记的违约金约定为按日支付已付房价款万分之零点五的违约金，以及被告通知原告办理产权登记手续，现已完成权属证书交付的有关事实。此外，为查明案件事实，本院依职权调取了（2016）浙0727民初02282号案件中原告傅竞华提交的《商品房买卖合同》（其内容与本次被告所提供的合同内容一致）、庭审辩论意见等材料，用于说明案件有关情况。 经庭审举证质证，关于原告提供的证据，被告认为《商品房买卖合同》第十六条的违约金规定应以（2016）浙0727民初02282号《民事判决书》认定的为准，其他基本无异议。关于被告提供的证据，原告认为《商品房买卖合同》第9页存在替换、伪造可能，（2016）浙0727民初02282号《民事判决书》与本案没有关联性，其他无异议。对本院依职权调取的证据材料，双方对证据三性没有异议，但原告认为这些材料是由当时提起诉讼的牵头人统一制作提交的，原告本人并没有注意这些材料与其本人持有的合同内容的不同之处。本院认为，本案所有证据与本案具有内在联系，符合有效证据要件，本院确认其证明力，并结合当事人陈述及案件实际作为认定本案待证事实的依据。不过，原告依据其在本次诉讼中所提供的《商品房买卖合同》认为关于产权登记的违约金约定应为“按日向买受人支付已付房价款零点五的违约金”的事实主张，因与（2016）浙0272民初02282号案件中原告方的证据材料及该案的生效判决认定的事实不一致，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本院经审理认定，原告傅竞华、柏小艳向被告五洲房产购买商品房，双方于2014年1月28日签订《商品房买卖合同》一份，载明该商品房位于磐安县，商品房总价为人民币894119元。合同第九条约定：“出卖人应当在2016年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用……”。合同第十条“关于出卖人逾期交房的违约责任”中约定：“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金”。第十六条约定：“……出卖人承诺于2016/12/310：00：00日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理商品房转移登记。……出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书……买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之零点五的违约金”。上述合同签订后，原告先后在2014年10月16日、2015年11月6日分别支付购房款484119元、410000元，合计894119元。此后，被告违约，于2018年4月8日向原告交房，2019年5月15日办好房屋产权初始登记，2019年8月25日书面通知原告前往办理商品房转移登记手续，2019年9月26日，被告完成转移登记，原告取得涉案房产不动产权证书。另，2016年10月，原告傅竞华曾起诉要求判令原、被告签订的商品房买卖合同中的第九条、第十条、第十六条变更为工商备案合同内容相同的条款，并提交合同条款第十六条关于产权登记的违约金约定为“按日向买受人支付已付房价款万分之零点五的违约金”的《商品房买卖合同》等证据材料。同年12月12日，本院依法作出（2016）浙0727民初2282号民事判决书，认定“买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之零点五的违约金”等事实，判决驳回原告的诉讼请求。宣判后，双方均未上诉，现该判决已生效。 本院认为，原告傅竞华、柏小艳与被告五洲房产签订的《商品房买卖合同》中关于产权登记的违约金约定为“按日向买受人支付已付房价款万分之零点五的违约金”的事实足以认定，该合同系双方真实的意思表示，且没有违反相关法律、法规强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。原告按约履行了合同义务，被告理应依约向原告交付商品房和土地、房屋权属证书，其迟延交付，构成违约，应承担相应的违约责任。原告关于交房违约金过低应予调整的主张，因其未举证证明约定的违约金低于造成的损失，本院不予采纳。原告关于产权登记的违约金计算缺乏事实和法律依据，本院亦不予采纳。因此，原告诉请中超出合同约定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告浙江磐安五洲房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告傅竞华、柏小艳支付迟延交房违约金人民币28880.04元（按已付房价款894119元日万分之零点五标准自2016年7月1日起计算至2018年4月8日止）。 二、被告浙江磐安五洲房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告傅竞华、柏小艳支付迟延交付土地、房屋权属证书违约金人民币44661.24元（按已付房价款894119元日万分之零点五标准自2016年12月31日起计算至2019年9月26日止）。 三、驳回原告傅竞华、柏小艳的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3306元（已减半），由原告傅竞华、柏小艳负担2619元，被告浙江磐安五洲房地产开发有限公司负担687元，限本判决生效之日起七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 徐美娟 二〇一九年十一月七日 法官助理楼晓瑛 代书记员 陈丽琳