重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0106民初13704号原告:杨海林,男,汉族,1991年1月7日出生,住四川省武胜县。被告:李星霓,女,汉族,1982年2月18日出生,住重庆市合川区。委托诉讼代理人:熊鹰,重庆肃鼎律师事务所律师。原告杨海林与被告李星霓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案受理后，本案依法由代理审判员陈劲松独任审判，适用简易程序于2017年10月26日公开开庭进行了审理。原告杨海林，被告李星霓及其委托诉讼代理人熊鹰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即协助原告办理重庆市沙坪坝区石井坡XXX号XX号X-X房屋过户手续。2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年4月23日，原被告签订《房地产买卖经纪成交合同》，约定被告将位于重庆市沙坪坝区石井坡XXX号XX号X-X房屋卖给原告。合同成交价为1400000元，定金200000元，首付款310000元在过户当日支付。剩余890000元在2017年10月31日之前支付。在银行按揭贷款时，因银行政策调整，贷款收紧，原告决定全款支付房款。双方协商同意于2017年7月一次性全款支付房款并过户。后，被告未协助原告办理涉案房屋产权变更登记。故诉至法院，请求判如所请。被告李星霓辩称，第一、原告的第一项诉讼请求应予驳回。理由如下：原被告于2017年4月23日所签订的房屋买卖合同是合法有效的，双方应严格遵守合同约定的权利和义务。合同约定2017年10月31日待原告按照合同约定支付购房款后，被告才履行过户义务。到目前为止，本案的原告没有按照合同的约定付清购房款，合同约定的办理房屋过户手续的期限尚未届满。第二、由于原告在银行部门有不诚信的记录，导致其不能按照合同约定在银行办理按揭款手续，由于原告的违约而导致了本案合同的不能履行。至于原告陈述的愿意一次性全额付款给本案的被告，这是对合同约定条款的变更，对合同约定的变更按照合同法的规定是要双方协商一致，一方不能强行进行变更合同条款。第三、由于原告迟延履行合同主要债务，经本案被告多次口头及书面催告，在合理期间，原告仍未履行合同主要债务，导致被告合同目的不能实现。因此，被告已另案要求解除该房屋买卖合同，并要求原告承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2017年4月23日，被告李星霓（卖方）与原告杨海林（买方）、案外人重庆速嘉房地产经纪有限公司（经纪方）签订《房地产买卖经纪成交合同》，约定被告将位于重庆市沙坪坝区石井坡XXX号XX号X-X房屋出售给原告。该房屋建筑面积115.97平方米，成交总价1400000元。关于付款方式，双方约定，定金200000元，在支付成交总房款时转为第一部分房款，买方在签订本合同时支付定金50000元，签订本合同后3日内补足定金150000元。买方选择通过按揭方式支付房款。该物业的《房屋产权证》过户手续办理完毕，买方领取到本人名下的《房地产权证》时，买方将310000元首付房款（除定金外）支付卖方。买方承诺其银行征信记录符合银行贷款条件并提供符合银行贷款要求的相关资料，委托经纪方在合作银行办理按揭贷款，买方预计贷款金额为890000元（实际贷款金额以银行确定为准），并按照银行最终确定的贷款金额和支付时间支付到卖方指定账户上；若银行最终确定贷款金额少于预计贷款金额，则买方首付款相应增加。买方和卖方需在签署本合同后7日内向经纪方提供银行按揭所需相关资料，并按银行规定签署所需法律文书，买卖双方需积极配合办理按揭相关手续，如因任何一方原因造成贷款不成，由责任方承担相应违约责任。若卖方产权尚处于银行抵押状态中，买卖双方约定于2017年5月30日还清该物业的银行欠款，赎出该物业抵押在银行的相关证件。买卖双方约定于卖方取出房产证且银行贷款审批通过7日内办理该物业的《房地产权证》过户手续。自买方名下《房地产权证》出证之日起7个工作日内，买卖双方依据本合同约定持本人有效身份证件到相关部门缴纳税费并申领新的《房地产权证》；买方按揭的，须在领取新房地产权证后即时办理该物业按揭贷款抵押手续。2017年10月31日前，卖方收齐全部房款后将房屋交付买方。关于违约责任，双方约定：一般性违约，买卖双方任何一方违反本合同约定，视为违约，违约方须向守约方支付违约金200000元。根本性违约：若买卖双方任何一方行为导致该物业交易最终不能完成的即为根本性违约，守约方选择定金罚则：若买方违约，则无权要求卖方返还定金；若卖方违约，则卖方应双倍返还买方定金。在补充条款中，双方约定：1、卖方承诺产权清晰、合法；2、买方征信良好无不良贷款记录；3、若国家级银行政策变动按新的政策为准；4、买卖双方，若一方违约，违约方须替守约方支付经纪公司在合同中体现的所有费用。后，原告按约分两次向被告支付购房定金200000元。庭审中，原告陈述，2017年7月20日，原告到光大银行重庆高新支行了解银行按揭贷款办理情况，光大银行的工作人员告知原告名下有小额贷款，按照光大银行的评级，原告的评级会很差，影响原告贷款审批。但光大银行也并没有拒绝原告贷款，然而顾及被告的压力，建议原告选择其他银行或全款支付。2017年7月21日原告就向被告发送短信协商全款支付的问题。被告陈述，2017年7月19日，被告到光大银行重庆高新支行了解房屋按揭办理情况，该银行工作人员告知被告，由于原告有小额贷款且未还清，而且在未来还不太清楚是否能够予以审批。因原告按揭贷款不符合审批政策，银行工作人员对原告的按揭贷款审批手续按退件处理。工作人员确实没有说原告征信有问题。2017年7月21日原告确实通过短信向被告表达了愿意全款购房的意愿，被告表示在开会回头商量。2017年7月23日，原被告在中介居间下协商全额付款购房事宜。被告提出2017年8月10日一次性全额付款的同时办理过户手续，并按合同约定2017年10月30日交付房屋。原告同意2017年8月10日一次性全额付款的同时办理过户手续，但需2017年8月17日交付房屋。双方协商未果。2017年8月30日，被告向原告寄送《特别告知》，告知原告因原告没有按照合同所约定的条款履行责任，已构成违约，要求原告承担违约责任。原告收到该《特别告知》。2017年8月31日，原告通过手机短信向被告发送《告知函》，告知被告可以全款支付房款，要求2017年9月4日至2017年9月6日在房屋过户的同时支付房款，同时按照合同约定2017年10月31日前交房并支付预留尾款50000元。被告收到该《告知函》后回复原告，称因原告个人原因，无法在广大银行办理贷款，已经违约，在原告支付违约金及房款的条件下，随时可以过户。原告认为其不存在违约行为，不愿承担违约金。双方协商未果。另查明，涉案重庆市沙坪坝区石井坡XXX号XX号X-X房屋权利人为被告李星霓。涉案房屋已于2017年6月15日解除抵押。李星霓于2017年12月1日另案起诉杨海林要求解除合同并承担违约责任。上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述以及当事人提交的《房地产买卖经纪成交合同》、借记卡交易明细、手机短信聊天记录、房地产权证、2017年7月19日李星霓与银行工作人员对话录音、2017年7月26日原被告及中介方协商对话录音、挂号单、《特别告知》在案为凭，这些证据的真实性、合法性、关联性经开庭质证和本院审查，可以作为认定事实的依据。本院认为，2017年4月23日，被告李星霓与原告杨海林、案外人重庆速嘉房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖经纪成交合同》中的房屋买卖合同条款系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同。本院对此予以确认。关于原告要求被告协助办理房屋过户手续的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原被告于2017年4月23日签订房屋买卖合同后，原告按约分两次向被告支付购房定金200000元，后双方因涉案房屋银行按揭贷款审批时间较长发生争议，双方协商未果，杨海林诉至法院要求继续履行合同，李星霓另案诉至法院要求解除合同。本院认为，在合同履行过程中，杨海林存在违约行为，理由如下：首先，原被告在合同中并未约定涉案房屋银行按揭贷款审批通过的时间，但双方在合同中约定，买方和卖方需在签署本合同后7日内向经纪方提供银行按揭所需相关资料，并按银行规定签署所需法律文书，买卖双方需积极配合办理按揭相关手续，如因任何一方原因造成贷款不成，由责任方承担相应违约责任。双方于2017年4月26日办理了银行按揭贷款面签，但由于原告名下有小额贷款，影响了按揭贷款的审批，直至2017年7月19日，银行按揭贷款尚未审批通过。涉案房屋银行按揭贷款审批通过时间迟延的责任应由原告承担。其次，2017年7月19日，因原告按揭贷款不符合审批政策，银行工作人员对原告的按揭贷款审批手续按退件处理后，根据双方合同约定，原告可以在不改变合同其他约定的情况下选择一次性全额付款。虽在2017年7月23日中介组织的原被告双方协商过程中，原告同意2017年8月10日一次性全额付款的同时办理过户手续，但同时要求变更合同其它约定，即2017年8月17日交房。被告同意2017年8月10日一次性全额付款的同时办理过户手续，并按合同约定于2017年10月30日交付房屋。在此协商过程中，原告的要求变更房屋交付时间亦不符合合同约定。综上，在因原告原因造成银行按揭贷款审批迟延的情况下，原告应本着诚实信用履行合同的原则，立即采取补救措施，在不改变合同其他约定的情况下，采取一次性全额付款的方式支付房款，而非虽提出一次性全额付款，但同时附加对被告不利的条件。故，本院认为，在双方的合同履行过程中，原告存在违约行为。因被告在另案中已要求解除合同，故本院对原告要求继续履行合同的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告杨海林的诉讼请求。案件受理费17400元，减半交纳8700元（原告已预交），由原告杨海林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。代理审判员  陈劲松二〇一八年一月十七日书 记 员  张 伟