江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0581民初6148号 原告：常熟光洋电子有限公司，住所地常熟高新技术产业开发区香江路60号4幢。 法定代表人：金鹏，执行董事。 委托诉讼代理人：许若男，江苏兰创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨龙军，该公司员工。 被告：常熟光成电子有限公司，住所地常熟东南经济开发区香江路。 法定代表人：JUNGJOONKI(郑俊基)，经理。 委托诉讼代理人：邹叶锋，江苏少平律师事务所律师。 原告常熟光洋电子有限公司（以下简称光洋公司）诉被告常熟光成电子有限公司（以下简称光成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序于2019年6月18日公开开庭进行了审理，原告光洋公司的委托诉讼代理人许若男、被告光成公司的委托诉讼代理人邹叶锋到庭参加诉讼。后依法组成合议庭于2019年9月16日公开开庭进行了审理，原告光洋公司的委托诉讼代理人许若男、被告光成公司的委托诉讼代理人邹叶锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告光洋公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付租金及服务费合计83741.85元及逾期利息（按同期银行贷款利率，自起诉之日至实际支付之日止）；2、请求判令被告立即支付维修费2500元及物料损失赔偿13553元；3、请求判令被告承担本案诉讼费等全部费用。事实和理由：2015年4月，原告租用被告厂房并签订了《房屋租赁协议书》，合同签订后，因厂房漏雨导致原告放置在厂房内的部分物料淋湿损毁，原告多次催促维修事宜，但被告均未予以答复，为避免损失扩大，原告只能自行垫付费用维修。另，自2015年11月至2019年4月，被告提出反租部分厂房用于堆放物品，但2015年11月至2017年8月期间租用的厂房(面积219m²)一直未按约定支付租金及服务费。经原告多次催告，被告仍拖延支付，构成违约。故向法院起诉。 被告光成公司辩称，原告在2015年4月开始与被告形成租赁关系，租用被告的厂房，原告诉称的将部分面积反租给被告不成立，双方即没有签订反租合同，也没有约定反租的面积，反租的价格，反租的期限，双方之间没有达成反租的意思表示，但是对于被告曾经堆放物料在原告租赁的区域这一个基本事实无异议，但是双方没有就是否计算房屋占有使用费及金额进行协商，鉴于原被告之间当时存在租赁关系，被告也是给了相对优惠的租赁价格，所以双方口头并没有约定原告要向被告收取房屋占有使用费。对于占用的面积，原告认为是219平米，实际面积在被告物料占用过程中，曾经发生过变化，一开始占用比较少，后来变得多一点，但是可能没有达到219平米的。被告将房屋租给原告方，原告未能及时支付租金，基本上每期都有拖延，从拖延十几天到五个月不等，根据合同约定应当支付逾期付款的违约金，也正是因为被告的物料堆放占用了原告租赁的一定的区域，所以该费用被告也暂时没有向原告主张的。原来经办该笔租赁业务的被告管理人员是韩国人，现在已经离职，在接到原告诉状后我设法跟其建立联系，得到的信息是当时和原告的管理人员口头商定，占用费用也不收取了，逾期付款违约金也不付了，大概就是互相不结算了。对于原告要求的维修费用2500元和物料损失13553元，原告承租的房屋曾经漏雨也淋湿了原告的物品造成了一定损失，双方在2016年12月10日签订了协议，由被告赔偿原告一共是15000元，已经对这个原告的损失进行了弥补，因为当时确实发生了漏雨的。结合原告的实际损失，进行了赔偿，该款也已经实际支付了。所以就原告主张的物料损失维修费等已经处理完毕了。 本院经审理认定事实如下：原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）于2015年4月21日签订了房屋租赁协议一份，一、房屋概况1、甲方现有江苏省常熟东南开发区香江路60号(1#车间)可供出租，房产建筑面积为2350.31方米(以房产证为准)。2、乙方租赁承租房屋用于乙方特定产品的研发、生产和检验，部分房屋将用于办公用途。甲方承诺，在承租房屋取得房产证后，承租房屋可用于本租赁合同下乙方的使用目的。3、就签署本合同，甲方已取得建设工程规划许可证，作为本合同附件。甲方承诺该承租房屋能够及时依法通过与建设工程竣工有关的各项验收，并取得房产证。二、房屋交付、租赁期限1、承租房屋现应以适宜租赁的状态向乙方交付，双方签署房屋交付单，房屋交付之日即为起租之日。交付时乙方有权对房屋瑕疵提出异议，并在交付单上注明，并经甲方修正后再接收房屋，完成交付。乙方接收房屋，即视为乙方认可房屋符合双方约定的交付条件。2、租赁期限为3年，自房屋交付之日起开始。租赁期限的前60日为装修期，该期间在乙方无违约的情况下甲方不收取房租。房屋提前交付或延后交付的，租赁开始日相应提前或延后。3、租赁期限届满后，乙方在同等条件下享有优先承租权。三、租金、履约保证金、其他费用1、每月租金38780.12元(总价含税)，按照先付后用的原则，一个季度支付一次。首季度租金，由乙方在本协议签订之日起日支付；第二个季度开始，乙方对每季度租金应在该季度租期开始前，至少提前15天向甲方支付当季度之租金(例如2015年7月1日至2015年9月30日期间租金最迟在2015年6月15日前支付)。甲方将在收到乙方所支付租金后开具正式发票。乙方不因甲方迟延出具发票而承担任何责任。2、乙方向甲方支付履约保证金116340.35元(三个月租金)，本协议签订后1周内支付，该履约保证金不得冲抵乙方应支付的任何费用。租赁期满，双方结算清相关费用后，在乙方无违约的情况下，由甲方在20个工作日内将履约保证金退还给乙方（不计息)。在租赁期间内，甲方如扣减履约保证金的任何部分的，需事先书面告知乙方抵扣原因，在经乙方确认后，方得抵扣。3、乙方对水费、电费单独装表计量，根据实际使用数值，按月结算，本月支付上月水电费。甲乙双方确认计量表读数后，由甲方按供电，供水部门收取水电费的单价乘以1.17作为开票计费单价提前向乙方开具发票，乙方在每月3号前支付给甲方(水电费用己含税)。4、乙方逾期支付租金或其他款项的，每日应按未付金额的千分之一向甲方支付逾期付款利息，但因甲方延迟出具相应发票而导致乙方逾期的除外。5、合同履行期间，非经乙方同意，甲方不得单方调整租金、物业管理费和任何其它费用的数额。6、甲乙双方对租赁厂房所产生一些服务管理费的收取另有约定。四、租赁房产的维修与使用1、在租赁期内，承租房屋需要维修的，应视情形由甲方承担房屋主体工程及其他在交付日房屋已有的各类设施(包括电缆线)的维修保养责任，并自担费用，因维修保养对乙方使用造成影响的，租金不予扣减或减少。乙方应对其在交付日之后的装饰装修和其他安装的设备承担维修责任并自担费用。2、为实现乙方使用目的，乙方可按自身设计的规格对承租房屋进行装修、装饰或安装必要的设施设备，并应对装修、装饰工程和设施设备的质量、安全、正常使用负责。乙方如需改变该房屋的内部结构，或设置对该房屋安全有影响的设备、设施等，其规模、范围、工艺、用料等方案须事先征得甲方书面同意后方可施工，如需涉及报批核准的由乙方负责。甲方不得不合理拒绝乙方的任何安装或施工申请，且应提供必要的协助和配合。若政府部门对乙方的装修、装饰提出任何整改要求，乙方必须承担该等修改带来的一切责任及费用。五、违约责任1、乙方存在下列情形之一，甲方有权解除本合同，没收乙方支付的履约保证金，并有权要求乙方赔偿相当于三个月租金的损失。另外乙方应就装修期60天向甲方支付两个月的租金。(1)未经甲方书面同意，乙方将租赁房屋转租、借用或提供给第三方使用的；(2)未经甲方书面同意，擅自拆改、变动房屋结构；(3)因乙方原因致租赁房屋被损坏，在甲方提出后的合理期限内未予以修复的；(4)未经甲方书面同意，改变该房屋租赁用途的；5)利用租赁房屋进行违法活动的；(6)拖欠租金或本合同约定的其他费用，达到或超过15天的；2、甲方存在下列情形之一，乙方有权解除本合同，要求甲方双倍返还履约保证金，并有权要求甲方赔偿相当于三个月租金的损失……。合同对租赁房屋交还等其他内容还进行了约定。同日，双方签订了服务费收取补充协议，约定：甲方另收费项目：物业管理费、卫生费、保安费（按月租金5%)共计每月1997.7元(费用已含税)，由甲方提前向乙方开具发票，乙方在每月3号前支付给甲方。合同签订后，被告将租赁房屋交付原告，原告按约定支付了租金等。 2017年9月1日，原被告双方签订房屋租赁协议书一份，约定由原告将江苏省常熟市东南开发区香江路60号4幢房屋面积658.24㎡出租给被告，用于堆放物料，租赁时间2017年9月1日至2018年6月30日。之后，原被告又重新签订了一份房屋租赁（变更2017年9月1日）协议书。协议约定：一、房屋概况1、甲方现有江苏省常熟东南开发区香江路60号(1#车间)可供出租，房产建筑面积为2350.31平方米，实际出租面积为1692.07平方米(以房产证为准)。2、乙方租赁承租房屋用于乙方特定产品的研发、生产和检验，部分房屋将用于办公用途。甲方承诺，在承租房屋取得房产证后，承租房屋可用于本租赁合同下乙方的使用目的。3、就签署本合同，甲方已取得建设工程规划许可证，作为本合同附件。甲方承诺该承租房屋能够及时依法通过与建设工程竣工有关的各项验收，并取得房产证。二、房屋交付、租赁期限1、承租房屋现应以适宜租赁的状态向乙方交付，双方签署房屋交付单，房屋交付之日即为起租之日。交付时乙方有权对房屋瑕疵提出异议，并在交付单上注明，并经甲方修正后再接收房屋，完成交付。乙方接收房屋，即视为乙方认可房屋符合双方约定的交付条件。2、租赁期限为2017年9月1日-2018年6月30日，该期间在乙方无违约的情况下甲方不收取房租。房屋提前交付或延后交付的，租赁开始日相应提前或延后。3、租赁期限届满后，乙方在同等条件下享有优先承租权。三、租金、履约保证金、其他费用1、每月租金27919.16元(总价含税)，按照先付后用的原则，一个季度支付一次。首季度租金，由乙方在本协议签订之日起日支付；第二个季度开始，乙方对每季度租金应在该季度租期开始前，至少提前15天向甲方支付当季度之租金(例如2015年7月1日至2015年9月30日期间租金最迟在2015年6月15日前支付)。甲方将在收到乙方所支付租金后开具正式发票。乙方不因甲方迟延出具发票而承担任何责任。2、乙方向甲方支付履约保证金83757.48元(三个月租金)，本协议签订后1周内支付，该履约保证金不得冲抵乙方应支付的任何费用。租赁期满，双方结算清相关费用后，在乙方无违约的情况下，由甲方在20个工作日内将履约保证金退还给乙方（不计息)。在租赁期间内，甲方如扣减履约保证金的任何部分的，需事先书面告知乙方抵扣原因，在经乙方确认后，方得抵扣。3、每月服务费在“服务费收取补充协议”中约定。4、乙方对水费、电费单独装表计量，根据实际使用数值，按月结算，本月支付上月水电费。甲乙双方确认计量表读数后，由甲方按供电，供水部门收取水电费的单价乘以1.17作为开票计费单价提前向乙方开具发票，乙方在每月3号前支付给甲方(水电费用己含税)。5、乙方逾期支付租金或其他款项的，每日应按未付金额的千分之一向甲方支付逾期付款利息，但因甲方延迟出具相应发票而导致乙方逾期的除外。6、合同履行期间，非经乙方同意，甲方不得单方调整租金、服务费和任何其它费用的数额。合同其他内容同2015年4月21日的房屋租赁协议书。同时，双方还签订了服务费收取补充（变更2017.09.01）协议，约定：甲方另收服务费项目：厂区保安保全服务及厂区道路环境整理服务，（按月租金5%)共计每月1454.65元，由甲方提前向乙方开具发票，乙方在每月3号前支付给甲方。之后，原被告分别在2018年8月30日，2018年9月28日，双方又重新签订了房屋租赁协议书及服务收取补充协议。2018年9月28日的房屋租赁协议，约定实际租赁面积为576平方米，租赁期为2年，2018年10月1日至2020年9月30日，每月租金13248元。原被告双方均按房屋租赁协议书履行了义务。 另查明，2016年12月10日，原被告就租赁房屋漏水问题达成了协议，约定：1、甲方（被告）考虑立即对车间漏水渗水问题进行维修，但基于乙方（原告）生产经营安排遵循乙方维修时间意见进行维修，暂定在2017年1月2日进行。2、甲方维修应尽可能减少对乙方正常经营的影响，乙方愿尽力配合甲方开展维修工作，施工前，由甲乙双方会同施工方协商确定施工方案。3、对于维修前因车间漏水渗水造成乙方的损失以及维修期间给乙方正常经营带来的不利影响，甲方同意补偿（赔偿）乙方15000元。2017年1月10日，被告履行了付款义务。因租赁的房屋再次漏雨，原告于2017年6月21日以电子邮件方式告知被告方工作人员，内容为：关于此前返修的厂房，昨日雨后已导致我司生产车间、装配车间、物料区、厕所区及其他区域不同程度严重受损，附件照片及视频，各项已在统计中，现暂时要解决漏雨问题，给与扎实彻底整改方案及实施日期。2017年8月7日，原告向被告送达了《漏雨物料淋湿及损毁单》告知函，该告知函列明了因漏雨造成的物料损失及维修费用，金额为16053元。被告方工作人员张科在该告知函上签字。但之后被告未与原告进行处理。 又查明，2015年4月21日签订了房屋租赁协议后，被告自2015年11月起至2017年8月止在原告租赁的房屋内堆放物料，双方未进行结算。2017年7月31日，原告方人员发邮件给被告方人员，内容：关于贵司15年11月至今放置物料一事，请协调各部门届时一起沟通一下，确定具体时间请回复。2017年8月23日，原告向被告送达了厂区物料占地告知函，告知其物料占地面积为219㎡，每月租金3613.50元、每月服务费为180.68元，自2015年11月起至2017年8月止租金及服务费为83471.85元，被告方工作人员在告知函上签名。2017年9月16日，原告方又发邮件给被告方，内容：关于15年11月1日-17年8月31日期间占地一事，事情经过如下：15年10月底当时李次长因贵司仓库地方不够用，找到我公司说划分一块区域给贵司出来是否可以，当时恰好进门区可以划分一部分，因此在15年10月底就放置物料等，关于占地费用事宜当时也相互沟通过，只是当时没有书面约定等，因为彼此忙于其他事宜所以此事当时没有及时进一步书面告知，直至16年7月已发函至贵司，当时也是说与漏雨事宜一起商讨，因漏雨问题一直没有彻底解决，途中贵司人员变动等，所以期间搁浅，当时李次长走的时候已交于于安次长，所以此事还请贵司生产部及仓库再次核实，同时我也会与安次长近一步沟通。 2019年4月，涉案房屋被告转让给第三方。同月25日，原告委托江苏兰创律师事务所向被告出具了律师函，要求被告在收到后3日内一次性支付物料损失及维修费用，金额为16053元，租金及服务费83471.85元。 庭审中，原告认为，原告在租赁被告房屋后，被告在原告租赁的房屋内堆放物料，形成反租赁的事实，并多次要求与被告进行结算，2017年8月23日原告书面通知被告要求结算租赁费用，被告在接到通知后未提出异议，被告应该支付原告租赁费用。由于租赁房屋漏雨，造成原告物料损失及原告对房屋进行修理的费用，被告应该赔偿原告。被告认为，原被告在租赁关系期间，被告在原告租赁的房屋内堆放材料是事实，但是否需支付租赁费用，双方并无明确，如果要计算反租租金的话，原告完全可以直接将反租部分的租金在应支付被告的租金中予以扣除，但原告并没有扣除，表明原告并没有要求被告支付临时占用房屋的使用费。原告即使要计算临时占用的使用费，被告认为应该和原告逾期支付租金的违约金相抵销。关于漏雨的损失问题，租赁期间租赁的房屋是发生过漏水问题，但事后双方已达成了赔偿协议，被告已赔偿原告15000元。原告主张2017年的漏水问题是发生在第1份租赁合同期间，之后双方又多次签订过租赁合同，原告均未向被告提出过赔偿损失的问题。 上述事实，有房屋租赁协议、服务费收取补充协议、电子邮件材料、照片、漏雨物料淋湿及毁损单告知函、厂区物料占地告知函、协议书及庭审笔录等证据证实。 本院认为，原告光洋公司与被告光成公司签订的房屋租赁协议及服务费收取补充协议系双方真实意思表示，不违反相关规定，合同有效。原告所租赁的房屋于2017年6月因漏雨造成了原告损失，原告要求被告进行处理，但被告未进行处理，原告将损失物品的金额及修理费用书面告知被告后，被告未提出异议，该损失应由被告赔偿给原告，故原告要求被告赔偿修理费及物料损失费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的租赁费，根据房屋租赁协议的约定，被告将房屋出租给原告，在原告租赁期间被告自2015年11月起在出租给原告的部分房屋内堆放材料，对该事实被告无异议，本院予以确认。虽然双方之间未签订租赁协议，但双方之间形成事实上的租赁关系。原告参照2015年4月21日双方签订的房屋租赁协议及服务费收取补充协议约定的租金及服务费标准，要求被告支付自2015年11月至2017年8月间相应的房屋使用费及服务费，依法有据，合理部分本院予以支持。原告主张的逾期利息，因原被告双方对租金及服务费支付时间并无约定，故对该主张本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十一条规定，判决如下： 一、被告常熟光成电子有限公司支付原告常熟光洋电子有限公司2015年11月至2017年8月的房屋使用费及服务费83471.85元； 二、被告常熟光成电子有限公司支付原告常熟光洋电子有限公司维修费及损失费16053元； 上述第一、二项于本判决生效之日起十日内履行，款由被告直接给付原告。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告常熟光洋电子有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费2294元，保全费1020元，合计3314元，由被告常熟光成电子有限公司负担（原告同意其预交的案件受理费由被告在本判决生效之日起十日内向其直接支付，本院不再退还）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。江苏苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  邵宝华 人民陪审员  赵建民 人民陪审员  王惠兰 二〇一九年十一月六日 书 记 员  潘 莉