广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤19民终10142号上诉人（原审被告）：东莞市博越家具有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇鸡翅岭村工业区。统一社会信用代码为91441900690452281N。法定代表人：黄盅日，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王浩，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：范升平，广东连越律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林丽彪，男，1968年2月18日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：陈浩鹏，广东闻彰律师事务所律师。上诉人东莞市博越家具有限公司（以下简称博越公司）因与被上诉人林丽彪租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初5506号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：限博越公司于判决发生法律效力之日起十日内向林丽彪返还合同保证金3120000元、租金780000元及利息（以3900000元为基数，按照中国人民银行同期限流动资金贷款基准利率自2019年3月7日起计算至实际返还之日止）。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19000元，由林丽彪和博越公司各负担9500元。原审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初5506号民事判决。上诉人博越公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决，改判驳回林丽彪的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由林丽彪承担。主要事实与理由：一、原审判决忽略土地租赁，将租赁物仅仅认定为房屋从而判决租赁合同无效是错误的。（一）案涉的证据证明本案租赁物主要是集体土地，租金主要是土地租金；（二）双方签订的合同名称为《厂房租赁合同》而非《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》第十四条约定合同的附件4为“甲乙双方确认的租赁厂房平面示意图”，从示意图可以看出租赁前后四周均是围墙，是一个封闭的空间，由土地，道路、房屋、宿舍、铁皮棚、大门、院墙、水电设施、绿色生活区、门岗、其他附属设施等组成，即租赁物不仅仅是房屋，还包括土地、绿化生活区等。房屋只是租赁物中的一部分，租金主要为土地租金。（三）本案租赁物于1995年建造，减去固定资产折旧后房屋净值已经很低，本案租赁物中的土地价值却在24年后翻了许多倍。因此租金主要是土地租金而不是房屋租金。原审法院将租赁物限定为房屋并以此判决租赁合同无效是错误的。租赁合同应为有效合同。二、即使是房屋租赁，单纯以房屋没有建设工程规划许可证认定租赁合同无效是错误的。首先，《城乡规划法》只是一个管理性规定，不是效力性强制规定，其立法目的系为了实现管理的需要而设置。其次，合同法中的强制性规定是指效力性强制性规定；第三，最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第15条规定：“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的”违反法律、行政法规的强制性规定“关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。第四，房屋租赁，应关注的是房屋质量能否保证人身、财产安全。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条系将取得建设工程规划许可证简单等同于房屋质量合格、居住安全。以没有建设工程规划许可证而认定租赁合同无效明显不公平。二审法庭调查中，博越公司又补充提出如下意见：（一）原审判决适用法律错误，案涉厂房建成于1995年，《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》颁布于2009年，《关于东莞市城市总体规划的批复》施行于2001年12月31日，即司法解释以及《关于东莞市城市总体规划的批复》，对1995年建成的案涉土地上的厂房没有溯及力。根据《关于东莞市城市总体规划》的批复可知，案涉土地所在的村，2001年12月31日之后才被列为规划区。2001年12月31日之前，案涉土地所在的村并未列入规划区，属于农村土地，以2001年12月31日才列入规划区的文件去处理1995年建成的厂房，明显是错误的。根据《关于东莞市城市总体规划的批复》，本案1995年建成的厂房不应适用城市规划法及城乡规划法，而应适用《村庄和集镇规划建设管理条例》，而该条例至今仍生效，由于《村庄和集镇规划管理条例》对1995年在农村土地上建设的案涉厂房并未要求需取得建设工程规划许可证，所以1995年建成的案涉厂房没有建设工程规划许可证完全符合《村庄和集镇规划管理条例》的规定，案涉厂房在建设时依法无需根据城市规划法以及城乡规划法申领建设工程规划许可证，原审判决不顾案涉厂房建成于1995年的事实，错误适用了法律，请二审法院依法予以纠正。被上诉人林丽彪答辩称：一、根据双方签订的合同可知，合同的租赁内容为位于东莞市大岭山镇鸡翅岭村的厂房及宿舍、办公室和相关附属建筑。博越公司主张租赁物主要为土地，租金主要是土地租金，与事实为符，缺乏法律依据。而且，房屋及土地增值与否，与案涉租赁合同对租赁物及租金的约定没有因果关系，原审法院认定租赁合同无效并非因为认定租赁物是房屋，而是因为博越公司不能举证证明案涉租赁物具有合法报建手续，因此租赁合同无效。博越公司的主张与事实不符，没有因果关系，缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回。二、林丽彪多次要求博越公司提供案步租赁物的《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》，但博越公司总是以各种理由推脱拒绝提供。根据博越公司提交了四份《东莞市已建房屋补办房地产权手续登记备案表》可以认定，案涉租赁物并未办理土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等，案涉报建证明不足以证明案涉租赁物已经主管部门批准建设。大岭山镇已建房屋补办房地产权手续工作办公室回函也确认未能查到案涉租赁物报建资料，也未收到补办房地产权申请资料。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，一审判决认定案涉租赁合同无效，事实清楚，适用法律正确。三、案涉租赁合同的签订时间为2018年8月16日，并非是案涉租赁物的建造时间，《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第二条所规定的对象是租赁合同关系，而案涉的租赁合同发生时间是在该司法解释颁布之后，故原审法院适用法律正确。此外，博越公司在一审时提交了四份补办房地产权登记表，也证明博越公司曾通过补办合法手续以期望案涉租赁物能合法，现博越公司主张案涉租赁物不需获得建设工程规划许可证与其补办相应证件的行为相矛盾。二审期间，本案双方当事人均没有提交新证据。经阅卷和法庭调查，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院补充查明：根据东莞市住房和城乡建设局向本院作出的东建复【2013】276号关于对《咨询函》回复的意见表明“1990年至1997年10月期间，我市市区【莞城、东城（原附城）、南城（原篁村）、万江街道办】范围的规划管理工作由市规划局负责；其他28个镇规划管理工作由市建委负责，主要工作是指导镇村开展规划编制工作。该期间镇村建设项目办理施工报建需提供当地镇城建办出具的《施工报建证明》。”本院认为，本案为租赁合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院二审应就上诉人博越公司上诉请求的有关事实及适用法律进行审查。博越公司与林丽彪签订的《厂房租赁合同》第一条租赁内容明确约定，甲方（博越公司）将其座落于东莞市大岭山镇鸡翅岭村的厂房及宿舍、办公室和相关附属建筑物租赁给林丽彪作生产经营用地使用，甲方（博越公司）以租赁厂房现状给乙方（林丽彪）使用。故博越公司上诉认为双方的租赁物主要是集体土地，与双方在合同中的明确约定不符，应不予支持。虽然案涉的房屋是建于1995年，但根据东莞市住房和城乡建设局向本院作出的东建复【2013】276号关于对《咨询函》回复的意见已表明，虽然当时大岭山镇并不属于东莞市市区范围，但在1990年至1997年10月期间大岭山镇村建设项目办理施工报建仍需提供当地镇城建办出具的《施工报建证明》，而涉案厂房未办理和补办相关报建手续，原审法院根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，认定双方之间的租赁合同应属无效并无不当。综上所述，本院认为上诉人博越公司的上诉请求不成立，依法应予以驳回。一审判决处理结果并无不当，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币38000元，由上诉人东莞市博越家具有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  郭婧儿审判员  何玉煦审判员  殷莉利二〇一九年十一月二十日书记员  徐烨榆附录相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。