安徽省蚌埠市禹会区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0304民初4044号 原告（执行案外人）：王昊，男，1989年7月21日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市怀远县，现住怀远县。 委托诉讼代理人：阙玉枝，安徽明钰律师事务所律师，。 被告（申请执行人）：张成贵，男，汉族，1969年2月3日出生，住安徽省蚌埠市禹会区。 委托诉讼代理人：陈倩，安徽治邦律师事务所律师。 第三人（被申请执行人）：蚌埠市三清置业有限公司（以下简称三清公司），住所地安徽省怀远县涡北新城区圣泉大道北，统一社会信用代码9134032167263329XY(1-1)。 法定代表人:周茂君,该公司总经理。 第三人（被申请执行人）：高振勇，男，1963年6月20日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。 原告王昊与被告张成贵、第三人三清公司、高振勇案外人执行异议之诉一案,本院于2020年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王昊的委托诉讼代理人阙玉枝、被告张成贵的委托诉讼代理人陈倩、第三人高振勇到庭参加了诉讼，被告三清公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、立即停止对安徽省蚌埠市怀远县三清翡翠城19幢2402#房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、确认上述房屋归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告放弃诉讼请求第2项即确认案涉房屋归其所有。事实和理由：案涉房屋早于2017年原告已经与第三人三清公司签订了“三清翡翠城二期”住宅认购协议书，同时原告按认购协议书支付了房款483199元，三清公司向原告出具了收款收据，后期原告对房屋进行了装修并居住。原告认为，原告于2017年已经购买该房屋，并支付了全部房款，原告对该房享有所有权。禹会区法院对原告所有的房屋查封是错误的，贵院驳回原告的执行异议申请没有事实根据和法律依据。综上，为维护原告的合法权益，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告张成贵辩称：原告王昊的起诉无事实及法律依据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确了排除执行的四个条件，即（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户。结合本案，原告王昊仅提供住宅认购协议书，而没有和三清公司签订正式的房屋买卖备案合同，属于未签订合法有效的书面买卖合同；王昊提供了收款收据而没有转款凭证，无法证实三清公司收到了该笔房款，根据《民事诉讼法》第64条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”当事人未提供证据或提供证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故请求法院依法驳回原告诉讼请求。 第三人三清公司未予答辩，也未出庭应诉、举证、质证。 第三人高振勇述称：案涉房屋是三清公司用该房抵付欠他人的工程款，经我们核实后，刘现远从未涉足该工程，刘现远本人是放高利贷的，放给三清公司股东杨栋，因为杨栋长期占用他的借款100万元，每年利息60万元，杨栋无力偿还本息，用案涉房屋抵付给刘现远，作为利息抵付的。该套房屋是三清公司提供给本市龙子湖区法院查封的，我认为案涉房屋买卖是无效的，原告王昊并没有转账记录证明交付购房款，此时三清公司名下所有的房源已经被怀远县重点建设管理局查扣，不准三清公司对外进行买卖和网签。 本院经审理确认事实如下： 一、“三清*翡翠城”二期工程系蚌埠五建公司总承包，高振勇系该工程项目经理，该工程由其个人承包后再转包、分包给他人施工，其中，三清翡翠城二期19幢楼盘系周茂奇（音）个人承包施工。证人刘现远当庭作证称其向周茂奇承包的工程供应模板材料，周茂奇欠其材料款未能支付，经三清公司、周茂奇、刘现远三方协商，将案涉房屋抵付给刘现远，刘又将案涉房屋卖给王昊，其自认共计收到王昊购房款21万元。对此，高振勇当庭表示对三清公司、周茂奇、刘现远三方相互抵债的行为不知情。2017年10月12日，三清公司向王昊开据案涉房屋购房款483199元收据。2017年11月9日，王昊与三清公司签订《三清*翡翠城二期》住宅认购协议书（复印件），该协议约定，王昊向三清公司订购“三清*翡翠城”二期19号楼2404号住宅房一套，签订认购协议时一次性交纳购房定金2万元，该房屋建筑面积约为（暂定）107.08平方米，单价4512.50元/平方米，总房款为483199元，王昊持本认购协议及定金收据与三清公司签订《商品房买卖合同》。对此，被告张成贵认为，案涉认购协议时系复印件，购房款收据应与转款凭证一并提交，方能证明原告王昊已全部付清房屋认购款483199元，对认购协议不予质证。现案涉房屋原告王昊已装修并实际入住。 二、张成贵与三清公司、高振勇债权债务概括转移合同纠纷一案，经本院主持调解，三方于2017年9月20日达成调解协议：一、三清置业欠张成贵人民币210万元，三清公司于2017年9月20日前归还10万元；2017年9月30日前归还30万元；2017年10月20日前归还40万元；2018年2月10日前归还60万元，余款70万元于2018年3月10日前一次付清；二、三清公司如有一期未按时归还欠款，张成贵有权申请强制执行剩余全部欠款，并自逾期付款之日起按月利率2%支付到期应付款项的利息，至所欠款项实际付清时止；三、高振勇对本调解书第一项应付款项承担连带清偿责任。该调解书生效后，三清公司、高振勇未按调解书的约定履行义务，张成贵向本院申请执行。该案在执行过程中，本院于2018年10月25日作出（2018）皖0304执849号执行裁定：查封三清公司所有的位于安徽省蚌埠市怀远县三清翡翠城19幢2402#房产。对此，王昊向本院提出案外人执行异议，本院经审查认为，本案的执行标的是三清公司所有的房产，案外人王昊认为该房产其已于2017年11月9日认购，并已签约，已经不归属于三清公司，但其所举证据不足以证明其主张的成立，而且在本院查封该房屋之前也未能积极的与三清公司签订合法有效的房屋买卖合同，因此，也无法办理产权过户登记。2020年9月25日，本院作出（2020）皖0304执异49号执行裁定：驳回王昊的异议请求。 上述事实，有原告身份证、《三清·翡翠城二期》住宅认购协议书（复印件），购房款收据、物业费收据、案涉房屋照片7张、（2020）皖0304执异49号执行裁定书、证人刘现远证言、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该司法解释充分说明，上述四种情形应当同时具备，方能足以排除本院对案涉房屋的执行。本案中，原告虽向本院提交其与三清公司签订的案涉房屋认购协议及购房款483199元收据，并已入住该房，但认购协议是复印件，被告不予质证，且王昊与三清公司没有按照商品房买卖相关管理规定，通过网上签订商品房买卖合同及完成备案登记，也没有办理案涉房屋产权登记，因此，案涉房屋所有权不发生转移，仍归三清公司所有。本院终结本次执行后，原告至今没有提供其与三清公司签订的合法有效的商品房买卖合同，也没有进一步举证证明其按照认购协议的约定已实际支付全部购房款，原告仅提供案涉房屋认购协议、购房款收据及其已实际入住该房等证据，阻却本院对案涉房屋的执行，其诉讼请求依据的事实和理由，不符合上述司法解释的规定的应当同时具备的四种情形，因此，原告对本案的执行标的尚不享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对其诉讼请求不予支持。关于证人刘现远称三清公司、周茂奇、刘现远三方“以房抵债”相互抵付债权债务，案涉房屋系其卖给王昊的。本院认为，被告张成贵、第三人高振勇对刘现远的证言均提出异议，原告方证人刘现远的证言内容无其他证据予以佐证，且其证明内容在没有经过三清公司和周茂奇出庭质证的情况下，本院对其证明目的暂不予确认。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、第二百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下： 驳回原告王昊的诉讼请求。 案件受理费9800元，由原告王昊负担。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院 审 判 长  沈 斌 人民陪审员  石荣慧 人民陪审员  史建星 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  吴梦楠 上述事实，有原告单位执业证、王守军执业证、被告三鑫公司营业执照、三鑫公司诉讼案件法律文书若干、委托书、及庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，原告与被告三鑫公司签订的法律顾问服务合同系双方当事人的真实意思表示，该合同不违反相关法律、法规规定，应合法、有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。涉案法律顾问服务合同期限为三年，法律顾问费为3万元，即每年1万元，2016年3月-2017年12月，原告为三鑫公司提供法律顾问服务，实际提供服务的期限为一年零十个月，按合同约定，三鑫公司应当支付原告法律顾问费（22个月÷12个月×1万元）18333.33元，扣除三鑫公司已支付的法律顾问费3000元，三鑫公司还应当支付15333.33元。张耀林系三鑫公司法定代表人，执行董事，其个人与原告不存在法律服务合同关系，原告主张被告张耀林承担民事责任的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告安徽三鑫机械制造有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告蚌埠市蚌山区雪华法律服务所法律顾问费15333.33元。 二、驳回原告蚌埠市蚌山区雪华法律服务其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费550元，减半收取275元，原告蚌埠市蚌山区雪华法律服务所负担134元，被告安徽三鑫机械制造有限公司负担136元。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本一式三份，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员沈斌 二〇一九年十一月八日 书记员吴梦楠