江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0702民初1888号原告（反诉被告）：杨冬英，女，1979年11月19日出生，住福建省龙岩市新罗区。原告（反诉被告）：钟爱清，女，1969年11月1日出生，住江西省赣州市瑞金市。原告共同委托诉讼代理人：曾平，赣州市百信法律服务所律师，特别授权代理。原告共同委托诉讼代理人：邹锋，赣州明理律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：赣州香江湾大酒店有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区章江北大道**。统一社会信用代码：91360700690999850U。法定代表人：赖俊林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：甘启栋，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：潘勇华，男，1985年7月29日出生，系该公司员工，住江西省抚州市临川区，一般代理。原告（反诉被告）杨冬英、钟爱清诉被告（反诉原告）赣州香江湾大酒店有限公司（以下简称香江湾酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月15日立案后，被告香江湾酒店于2018年3月28日向本院提出反诉，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨冬英、钟爱清的委托诉讼代理人邹锋、曾平，被告（反诉原告）香江湾酒店的委托诉讼代理人甘启栋、潘勇华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨冬英、钟爱清向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失暂计人民币95万元（以评估金额为准）；2、判令被告退还原告租房押金5万元；3、本案诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，增加一条诉讼请求：4、请求被告退还未交付两间房间租金的自2015年5月1日至2017年11月30日，共计94546元。事实和理由：原告杨冬英、钟爱清于2015年5月1日签订《合伙协议》，共同合伙投资经营位于被告酒店4楼御尚名指沐足养生馆，并以原告杨冬英的名义与被告签订《房屋设备租赁合同》。《房屋设备租赁合同》约定被告将酒店四楼全层出租给原告租期六年，自2015年9月1日起至2021年8月31日止。自合同签订至今，被告没有按约全部履行合同，没有按照合同约定的将整层交付给原告使用，尚有两间房间保留。就该事宜，原告多次找被告协商且多次书面函告要求被告核减未提供房间面积的租金未果。被告对原告的诉求不予理会的同时，还要求房租上涨，并在未经原告同意，亦在合同没有约定的情形下，擅自截断原告的水、电供应，致使原告无法正常经营，从而造成原告的技师全部离职。原告就被告的过激行为给予说法，被告提出解除合同，并擅自将原告的私人物品搬离他处，导致《房屋设备租赁合同》无法继续履行下去，原告为维护自身利益，遂起诉至法院，要求依法处理。被告香江湾酒店辩称，1、被答辩人钟爱清主体不适格,《房屋设备租赁合同》系答辩人与被答辩人杨冬英签署,被答辩人钟爱清非合同当事人,其不是本案适格原告。2、关于被答辩人所称答辩人尚未交付两间房的问题。该两间房在合同签订后已实际交付被答辩人使用,且被答辩人使用租赁物后一直足额缴纳租金,也未向答辩人主张相应权利,不存在被答辩人所称未交付。2016年9月,被答辩人拒不缴纳物业费,该两间房租金价值与物业费3000元相接近,答辩人不得不收回该两间房冲抵物业费,且答辩人收回该两间房后,被答辩人也一直未向答辩人主张相应权利,应视为被答辩人对抵销行为的默认。另外,该两间房的位置属于楼梯间边上,与整个楼层具有相对的独立性,不适宜被答辩人营业使用,答辩人收回后不影响被答辩人的营业。答辩人不存在违约行为。3、关于被答辩人陈述的答辩人擅自断水电供应的问题。因被答辩人拖欠租金,答辩人多次催促被答辩人支付租金及水电费,并告知不支付租金的后果,被答辩人经答辩人催促后仍不支付拖欠租金及水电费,答辩人不得不断水断电以维护自身合法权益。被答辩人违约在先,答辩人不得不采取自救措施维护自身合法权益,不存在过错。根据微信截图记载:第一次断电的时间估计应是12月30日。那时,原告已经拖欠11月份的水电费37天,之后12月份的水电费11378元至今未予缴纳。而在2017年12月29日,所有的员工就已经离职,并向劳动监察部门投诉,要求原告支付工资。因此,答辩人的断电断水行为,并未影响原告的正常经营。4、关于被答辩人陈述的答辩人擅自将其私人物品搬离他处,因被答辩人拒不支付拖欠租金,答辩人给予其宽限期后,其仍不支付,答辩人已发函与其解除合同并通知其腾房,并告知拒不腾房的后果,但被答辩人收到函后不与答辩人协商也不予腾房,答辩人为防止损失进一步扩大,不得不在第三方在场的情况下对租赁房屋内物品现状和物品以拍照、摄像的方式进行证据保全。且之后,将物品移交给了原告,由原告自身保管。5、被答辩人要求答辩人赔偿其损失没有事实和法律依据,本案的违约责任全部由原告承担,被告没有违约行为。首先，被答辩人因自身经营不善,拖欠员工工资并拖欠答辩人租金及其他费用而主动停止营业。作为答辩人没有过错。其次、答辩人在被答辩人停止营业后多次通知被答辩人及时支付租金及其他费用,经答辩人多次催促后其仍拒不支付租金及其他费用,答辩人不得不发函被答辩人要求解除合同并腾房,但被答辩人收到函后不与答辩人协商也不予腾房,依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款“因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿。”的规定原告的损失应由其自身承担。6、关于押金，《房屋设备租赁合同》已明确约定,若是乙方(被答辩人)违约则扣除五万元租赁押金作为违约金。综上,请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。反诉原告香江湾酒店向本院提起反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告之间签订的《房屋设备租赁合同》于2018年2月3日解除；2、确认反诉原告没收反诉被告违约金5万元合法有效；3、判令反诉被告支付至腾房之日即2018年3月5日的房屋租金、水电费、物业费、有线电视费合计249295元；4、判令反诉被告赔偿反诉原告从2018年3月5日始至实际再次营业之日止的房屋空置费用（至再次营业时间2018年10月1日，为370000元）；5、判令反诉被告支付因违反承租人的腾房义务给反诉原告造成的搬运费用6000元和直至处理完毕之日止的存放保管费（从2018年3月5日计算至保管物品移交日2018年8月9日为8个月，月租为9100元，合计为77000元）；6、判令反诉被告承担丢失的物品损失132394.5元。（以上暂合计为834689.5元，并以834689.5元为基数，按银行贷款利率计算至全部支付完毕之日止的利息）；7、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2015年5月1日，反诉被告杨冬英与反诉原告赣州香江湾酒店签订《房屋设备租赁合同》。合同约定，反诉原告将位于赣州市香江湾国际酒店四楼全层出租给反诉被告,租期为六年,并提供现有装修及灯具、洁具、电视机、空调等;房屋租金前两年内为每月5万元整（不含水电）,每满两年每月租金在原基础上递增百分之八,租金于每月1-5日前付清,逾期一个月未交房租按欠交额千分之三收取滞纳金。合同还约定了反诉被告应向反诉原告每月支付停车费、电梯电费及维修费和保安费用3000元，同时还约定了违约条款及其他事项。合同签订后,反诉原告按合同约定将租赁房屋交付给反诉被告使用,反诉被告接受租赁房屋及设备后断断续续（2017年10月19日催缴过9月、10月的拖欠房租）缴纳房租至2017年11月30日,后因经营不善拒绝缴纳房租并于2017年12月下旬突然离场。反诉原告分别于2018年1月2日和2018年1月11日通知反诉被告及时缴清房租,并且于2018年1月30日委托律师向反诉被告发出《律师函》,要求反诉被告与反诉原告沟通并及时处理拖欠房租及是否继续承租房屋事宜。反诉被告杨冬英于2018年2月1日回函,明确表示无继续履行合同的意向。2018年2月3日再次委托律师向反诉被告杨冬英发出《律师函》,通知反诉被告解除合同,并且要求反诉被告于2018年2月6日前腾空租赁房屋。恰逢春节放假,反诉原告本着诚实信用原则,于2018年2月23日再次委托律师向反诉被告杨冬英发出《律师函》,再次给予反诉被告腾房宽限期,要求反诉被告于2018年2月27日之前腾房,并且告知反诉被告逾期不腾房的后果。宽限期满,反诉被告并没有腾空房屋的意向,也没有前来与反诉原告协商,对于腾房事宜置之不理。反诉原告在第三方在场的情况下于2018年3月1日对香江湾国际酒店四楼屋内物品现状和物品以拍照、摄像的方式进行证据保全。2018年3月4日,反诉原告将租赁房屋内物品搬运至临时租用的仓库。反诉原告认为,反诉原告与反诉被告之间签订的《房屋设备租赁合同》系双方真实意思表示,合法有效,双方应共同遵守。反诉被告无故拒不履行缴纳房租的义务，已构成根本违约，为维护反诉原告的合法权益，故向法院提起反诉，依法要求处理。反诉被告杨冬英、钟爱清针对反诉部分辩称，1、关于确认双方签订的《房屋设备租赁合同》于2018年2月3日解除的问题。答辩人认为,被答辩人在2017年年底多次停水停电,导致答辩人无法正常经营直至停业,答辩人的合同目的已无法实现,该租赁合同因为被答辩人的重大违约行为已自然终止；2、关于确认没收答辩人违约金5万元的问题。根据合同第一条的约定香江湾酒店四楼全层出租给杨冬英,但实际一直未交付该四楼中的两间房间,香江湾酒店违约在先;根据合同第十一条的约定答辩人杨冬英在拖欠房租未满一个月的情况下,香江湾酒店于2017年12月底擅自停水停电,导致我方停业,显然香江湾酒店存在重大过错;本案是香江湾酒店违约在先,合同也并无约定香江湾酒店有权停水停电,香江湾酒店采取过当行为,应退还租赁押金5万元及赔偿我方损失。3、关于要求答辩人支付至腾房之日即2018年3月5日的房屋租金、水电、物业费、有线电视费合计249295元的问题。答辩人认为在2017年12月底,香江湾酒店在答辩人未拖欠房租满一个月的情况下就单方停止了对答辩人的水电供应,使答辩人无法正常营业,香江湾酒店的过当行为导致停业,故房租等相关费用只能计算至2017年12月底;根据合同第四条约定香江湾酒店将电梯、停车场全部范围及设施给乙方共用,自2016年9月1日起杨冬英支付每月3000元的停车费、电梯电费及维护费和保安费,上述费用不是指物业费;且香江湾酒店并未提供上述条款所约定的场所和服务,也没有任何证据证明向杨冬英提供了上述场所及服务,该费用没有事实和法律依据;4、关于房屋空置费的问题。因香江湾酒店停止水电供应的行为,导致答辩人在2017年12月底停业,根本实现不了租赁目的,答辩人也未实际使用,故所谓的空置问题由被答辩人自行承担。况且香江湾酒店早已擅自拆除破坏答辩人的场所,租赁物早已由香江湾酒店实际控制,反诉原告要求答辩人支付2017年12月底之后的房租及空置费显然没有事实和法律依据,有失公平。5、关于搬运费和存放保管费的问题。搬运合同、仓库租赁合同中并未体现搬运、储存的货物全部属于我方所有,且价格未经得我方认可,与本案没有任何关联;再则,搬运的费用标准、仓库租金的标准完全超出市场行情,特别是租赁合同约定的价格根据市场行情系厂房的租赁价格,而不是仓库的租赁价格。另租赁发生的费用并无正式发票,无法证明费用支付情况。6、关于丢失物品损失的问题。反诉原告提交的《设备移交清单》、《四楼遗失物品计价表》是由香江湾酒店单方制作且显示的时间是2011年,而我方的租赁合同是2015年签订,故与本案没有关联。故该诉请没有事实和法律依据。原告杨冬英、钟爱清为证明其主张的事实以及反诉的反驳主张成立，向本院提交了如下证据：证据1、身份证复印件，证明原告的主体资格；证据2、御尚名指沐足养生馆的营业执照复印件、合伙协议复印件、企业登记信息，证明原告合伙开办御尚名指沐足养生馆，现该店已注销工商登记；证据3、《房屋设备租赁合同》复印件，证明双方的权利义务以及被告违反合同约定的情形；证据4、电子回单复印件，证明有线电视费用、水电费支付至2017年11月30日；证据5、2017年6月18日《关于贵方未完全交付租赁房屋的函》、2018年1月11日《通知》以及照片，证明原告就被告违约事宜多次进行函告、通知；证据6、微信聊天记录、短信记录等截图，证明被告于2018年1月11日将租赁物损坏并实际控制；证据7、平面图复印件，证明租赁物情况以及被告未交付的两间房间位置；证据8、装修合同以及相应费用凭证复印件，证明原告对租赁物进行了豪华装修，其支出远远高于鉴定的结果。因为被告提前入场破坏，导致较大部分装修成果未纳入评估对象；证据9、调查笔录两份，证明原、被告双方因租赁合同发生纠纷的事实经过。被告香江湾酒店为证明其反驳主张以及反诉的诉讼请求成立，向本院提交了如下证据：证据1、原告营业执照及法定代表人证明复印件，证明反诉原告的诉讼主体资格；证据2、《房屋设备租赁合同》复印件，证明反诉原告与反诉被告之间的租赁关系；证据3、微信、短信内容等截图，证明反诉原告催收房租、水电的具体情况，履行了停水停电、停电梯前的提前告知义务，以及反诉被告强调的两个房间的事实情况；证据4、《通知》复印件，证明反诉原告多次向反诉被告以书面的形式催缴拖欠房租的事实，履行了停水停电的提前告知义务；证据5、《四层娱乐平面布置图》复印件，证明反诉被告陈述的两个房间独立的地理位置与大约43.2平方米的面积，对反诉被告的正常经营不产生任何影响；证据6、未交房租、水电情况表、及相应的转账凭证、《四楼水电表明细》等复印件，证明反诉被告自始至终没有缴纳3000每月的停车、电梯电费及维修费和保安费用；以及2017年度交付房租累计逾期9此，未缴一次，最长时达45天之久；2017年度水电费用累计逾期10此，最长时达70天，还有一个月未付；证据7、《受理举报投诉案件登记表》、《劳动保障监察限期改正通知书》、《信访案件基本情况》、《拖欠民工工资核算清单》等复印件，证明反诉被告的员工工资发放日为18日，但2017年12月的工资，反诉原告直至2018年1月4日均未予发放，明显经营不善，无力支付员工工资和无力缴纳房租是导致其停止营业的根本原因；证据8、《律师函》、短信内容等复印件，证明反诉原告积极向反诉被告积极沟通和给予缴纳房租的合理时间、解除合同的合法性以及《律师函》的送达情况；证据9、《设备移交清单》、《四楼遗失物品计价表》等复印件，证明反诉原告将带有装修和设备的租赁房屋交付给反诉被告后，反诉被告遗失物品的价值；证据10、《搬运合同》和发票、《仓库租赁合同》和收据、《留存物品清单》等复印件、拍照及照片，证明反诉原告在第三方到场监督的情况下主动腾空房屋所花费的部分费用；证据11、租赁房屋物品登记表复印件，证明我方保管的物品后来移交给了原告方；证据12、关于房屋租赁事宜的回函，证明原告收到了我方发送的通知和律师函，并给予了回复。本案在审理过程中，原告杨冬英、钟爱清向法院提出对赣州香江湾大酒店有限公司四楼租赁场地的（御尚名指沐足养生馆投资）装修成果、设备、家具等经营资产进行评估鉴定，经江西东升资产评估有限公司于2018年12月26日作出赣东升评报字（2018）407号资产评估报告，认定房屋装饰装修工程评估值为648257元，机器设备及家具评估值为325510元，合计973767元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月1日，原告杨冬英与原告钟爱清签订一份《合伙协议》，双方约定由杨冬英出资279万元，占股90%，钟爱清出资31万元，占股10%共同经营香江湾酒店四楼御尚名指沐足养生馆。协议签订后，同日，杨冬英（乙方）与被告香江湾酒店（甲方）签订了《房屋设备租赁合同》，合同约定：甲方将位于赣州市章江北江湾国际酒店四楼全层出租给乙方，租期为六年，即2015年9月1日起至2021年8月31日止；甲方将酒店四楼交给乙方自主经营，经营范围为保健足浴；甲方为乙方提供现有装修及灯具、洁具、电视机、空调、现有布草、电梯（共用）、停车场（共用）；甲方提供电梯、停车场全部范围及设施给乙方共用，第一年为免费使用，第二年2016年9月1日起，乙方需每月向甲方支付停车费、电梯电费及维护费和保安费用共计3000元；租金计算，前两年为每月5万元（不含水、电），每满两年每月租金在原基础上递增百分之八，水、电费每月另行计算；乙方每月1-5日前付清当月租金除国家节假日除外，逾期1个月未交房租按欠交额3‰收取滞纳金，合同签订后甲方给乙方三个月的装修期，期间免收租金，其余费用全部自理。合同签订之日，乙方应向甲方支付租赁押金5万元，合同期满，乙方交清一切费用但甲方应无息全额返还押金，如乙方违约甲方将押金转为违约金予以没收。任何一方单方面需提前解除合同，应提前二个月向对方提出书面意见，经双方协商一致并形成文字材料，结清有关费用和理赔事项后方可解除合同，造成对方损失的应当承担理赔责任。如遇不可抗力致使本合同无法继续履行，可以提前解除合同，由此造成的损失由双方协商解决。对无故提前解除合同或有严重违约行为的，如若是甲方违约则须向乙方全额退还押金5万元及乙方投入装修损失（装修费用由相关部门核准），营业、人力、物力，项目投资等费用、如若是乙方违约则扣除5万元租赁押金为违约金……。合同签订后，被告香江湾酒店将约定的房屋交付给了原告杨冬英。在合同履行过程中，被告香江湾酒店以原告未缴纳3000元/月的停车费、电梯电费、维护费和保安费为由将四层靠近消防通道的两个房间收回，原告多次找被告协商未果。后原告杨冬英于2017年12月开始拖欠租金未支付，经被告催收未果，被告于2017年12月30日对案涉房屋采取了断电、停水和停止使用电梯等措施，原告因此停业。原、被告对后续事宜协商未果。2018年3月1日，被告香江湾酒店将案涉房屋内的所有物品搬运至另外租赁的场所，花费搬运费6000元，租赁存放物品的场所租金标准为每月9100元。此后，案涉房屋由被告香江湾酒店控制并进行重新装修。另查明，2018年8月9日，在本院的协商下，原、被告双方对租赁房屋物品进行了交接。本院认为，本案的事实争议焦点有两项：1、双方合同是否解除以及违约责任的归属；2、原、被告之间民事责任如何承担。第一个争议焦点，原、被告于2015年5月1日签订的《房屋设备租赁合同》系双方的真实意思表示，受法律保护，双方应按合同的约定履行自身的义务。首先，原告以被告未交付四楼第二消防楼梯口两个房间为由，拖欠了被告的租金，双方为此事协商未果，被告于2017年12月30日采取断水、断电等措施，导致原告所经营的沐足店无法正常营业，原告的租赁目的已无法实现，鉴于租赁物实际情况及原、被告双方的真实意思表示，本院认定案涉的租赁合同于2018年12月30日已实际解除。合同解除后，原告应缴纳租金至合同解除之日止。其次，关于违约责任的问题，根据原、被告合同的约定，原告杨冬英（乙方）每月1-5日前付清当月的租金，未及时交清房租、水、电费等，逾期一个月补交属乙方违约。本案中，2017年12月份的租金原告确实未缴纳，存在违约的行为，但在逾期时间尚未满一个月的情况下，被告即已断水断电停止使用电梯的方式以实际行为解除合同，被告亦具有违约行为，根据双方的过错程度，本院酌定导致案涉合同解除的责任由原、被告各承担50%。被告主张原告在之前就具有逾期缴纳租金的情形，但原告之前逾期缴纳租金的行为在事后得到了被告的认可和谅解，合同继续履行，故被告以之前拖欠租金的情况主张免除本案的违约责任不能成立，本院不予采信。被告主张原告拖欠了水、电等费用已逾期一个月以上，根据社会正常惯例，水电费用一般为当月抄表后缴纳上个月的费用，原告提供的证据中，2017年12月2日仍向被告缴纳了水电费，而被告提供的证据无法证明原告逾期一个月以上拖欠了水电费未支付，故对于被告的该抗辩理由没有事实依据，本院不予支持。第二个争议焦点，民事责任承担的问题，首先，原告应承担的责任：①、根据前文论述，原告应承担2017年12月30日之前的租金54000元；②、关于截止至2017年12月30日之前的水、电及有线电视费，因被告未提供有效证据予以证明，故该部分费用可由被告另行主张；③、关于被告（反诉原告）主张的物业管理费，被告主张原告一直未缴纳，但又抗辩称其以收回四楼两个房屋来抵销原告应缴纳的物业费，其主张互相矛盾，故对该部分物业管理费本院不予支持；④、由于案涉合同解除后，原告未及时清空租赁房屋内的物品，导致被告另行聘请他人腾空租赁物而产生的搬运费用以及保管物品另行租赁场所而产生的租赁费用应由原告自行承担，根据庭审查明的事实，搬运费用为6000元，租赁费用为48230元[9100元/月×5.3个月（2018年3月1日至2018年8月9日之间）]；⑤、关于被告（反诉原告）主张的房屋空置费用，根据原告实际占用租赁物的情况以及被告腾空房屋的情况，本院认定房屋空置费用为117180元[54000元/月×2.17个月（2018年1月1日至2018年3月5日之间）]。其次，被告应承担的民事责任：①、根据前文论述，被告因采用不当行为导致合同解除，应返还原告缴纳的押金5万元；②、因合同解除，导致原告的装修损失为973767元（以鉴定意见为准）。综上，原、被告各自应承担的责任相互扣减后，被告仍应向原告支付损失为798357元。基于前文对责任划分的论述，该损失应由原、被告各承担50%，即由原告自行承担损失399178.5元，由被告向原告支付损失399178.5元。最后，关于原告的主体资格的问题，关于被告抗辩称，因《房屋设备租赁合同》系原告杨冬英与其签订的，原告钟爱清系不适格主体，本院认为，房屋租赁合同纠纷属于合同纠纷，根据合同相对性的原则，其合同责任由原告杨冬英承担，故原告钟爱清不具有本案的诉讼主体资格。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七、第一百一十三条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）杨冬英与被告（反诉原告）赣州香江湾大酒店有限公司于2015年5月1日签订的《房屋设备租赁合同》于2017年12月30日解除；二、被告赣州香江湾大酒店有限公司在本判决生效之日起七日内向原告杨冬英支付损失399178.5元；三、驳回原告杨冬英、钟爱清的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告赣州香江湾大酒店有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，反诉费5484元(已减半收取)，合计19284元，由原告（反诉被告）杨冬英负担9642元，由被告（反诉原告）赣州香江湾大酒店有限公司负担9642元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁人民陪审员  张 霞人民陪审员  梁唯清二〇一九年十一月二十五日法官助理刘丽萍书记员刘颖