内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院民事判决书（2019）内09民初84号原告：乌兰察布市国土资源局集宁区分局。法定代表人：马某。委托诉讼代理人：续某，该局法律顾问。被告：鄂尔多斯市三恒房地产开发有限责任公司。法定代表人：李某。委托诉讼代理人：张某。被告：鄂尔多斯市三恒房地产开发有限责任公司乌兰察布市分公司。法定代表人：李某。二被告共同委托诉讼代理人：穆某，内蒙古鄂尔多斯律师事务所律师。原告乌兰察布市国土资源局集宁区分局与被告鄂尔多斯市三恒房地产开发有限责任公司、被告鄂尔多斯市三恒房地产开发有限责任公司乌兰察布市分公司建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，于2019年10月28日组成合议庭公开开庭审理了本案。原告乌兰察布市国土资源局集宁区分局委托诉讼代理人续某与被告鄂尔多斯市三恒房地产开发有限责任公司、被告鄂尔多斯市三恒房地产开发有限责任公司乌兰察布市分公司委托诉讼代理人张某、穆某到庭参加了审理。本案现已审理终结。原告乌兰察布市国土资源局集宁区分局起诉请求：1、依法判令被告履行《国有建设用地使用权出让合同》及《国有建设用地使用权出让补充合同》；2、偿付从2013年8月10日至2015年6月5日前的逾期付款违约金（按合同约定的日千分之三）7775.7387万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年7月10日被告通过挂牌竞得了集宁区现代物流园区贾家地街南侧、经贸路东侧的土地使用权，双方签订了《国有建设用地使用权出让合同》，宗地面积为100339平方米，宗地单价每平方米653.29元，合同总价为8611万元。合同约定被告应于2013年8月10日前一次性支付上诉宗地出让金，2015年8月10日双方签订补充协议，出让金总价调为6552.7344万元。合同第三十条约定：“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的３‰向出让人缴纳违约金……”到目前为止，被告取得的三宗土地出让金虽然于2015年6月5日交清，但并不是按照合同约定一次性支付，从2013年8月10日后至2015年6月5日逾期付款产生违约金共计7775.7387万元。原告多次催缴未果，无奈向贵院提起诉讼。被告鄂尔多斯市三恒房地产开发有限责任公司、被告鄂尔多斯市三恒房地产开发有限责任公司乌兰察布市分公司共同委托诉讼代理人发表答辩意见称：不同意原告的全部诉讼请求，因为被告没有违约，理由是：1、涉案土地的一级开发商是内蒙古恒信精功投资有限责任公司，包括涉案土地出让金在内的回迁安置房所有建房资金全部由集宁区政府出资拨付，是集宁区政府出钱，被告按照成本价给区政府建回迁安置房，所以虽然涉案土地出让在被告名下，但被告只是案涉土地出让金的名义上的缴纳义务人，集宁区政府才是案涉土地出让金的真正缴纳义务人，而且实际上出让金就是集宁区政府缴纳拨付的；2、案涉土地出让金的缴纳流程是恒信精功有限公司向集宁区政府请款，区政府先将土地出让金拨付到恒信精功账户上再支付到被告的账户里，被告再缴纳给原告，之所以形成逾期，也是作为涉案土地出让金的实际缴纳义务人集宁区政府没有按期拨款所致，并非被告违约；3、虽然2013年7月10日案涉131866平方米土地挂牌在被告名下，但是原告出让的上述土地并未取得农用地转用、用地指标等上级政府的批准，即属典型的未批先买、违法违规，故按照三份土地出让合同的约定，出让在被告名下的土地面积、出让金均是不确定的，所以在合同内容明确之前我方未支付土地出让金并不构成违约；4、原告在未取得农用地转用、用地指标等上级政府批准的情况下就挂牌出让案涉土地构成违法，出让合同应属无效。5、原告的诉讼请求已超过民事诉讼法规定的诉讼时效。综上，请人民法院依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告乌兰察布市国土资源局集宁区分局向法庭提交了四组证据：1、编号是1509262013B01488、1509262013B01475、1509262013B01496的《国有建设用地使用权出让合同》三份以及编号为集补2015-003、集补2015-004、集补2015-005的《国有建设用地使用权出让合同补充合同》三份；2、乌兰察布市吉宁公证处出具的公证书三份；3、土地使用权成交确认书三份；以上三组证据证明双方存在合同关系及权利义务关系，合同合法有效，双方应当依法履行合同义务。合同的签订时间为2013年7月10日，实际出让面积为100339平方米，合同总金额8611万元。合同约定被告在2013年8月10日前一次性付清全部出让金，逾期违约金按每日3‰计算。2015年8月10日签订补充协议，出让金调整为6552.7344万元。4、缴费收据六张，拟证明被告分别于2013年6月24日交付1730万元；2014年8月5日交付1934万元；2015年6月5日交1688.294万元，交清了土地出让金。逾期交付期限从2013年8月10日起至2015年6月5日，累计662天。综上四组证据相互印证了被告挂牌取得了涉案土地使用权后，与原告签订了使用权出让合同，2015年8月10日签订补充协议，原告按照合同约定，已经将涉案土地交付给了被告，被告在该宗地实际占有使用了涉案土地这一事实，同时相互印证了被告逾期交款违约这一关键事实。被告鄂尔多斯市三恒房地产开发有限责任公司、被告鄂尔多斯市三恒房地产开发有限责任公司乌兰察布市分公司发表质证意见称：1、对于出让合同及补充协议的真实性和关联性认可，对其合法性及证明目的不予认可。案涉土地出让金的实际缴纳义务人是集宁区政府。三份合同在签署时土地的农用地专用手续和用地指标均未取得政府批准，所以属于未批先卖，违法违规出让，三份合同应属无效合同。正因为是违法违规出让，所以于2015年7月10日以补充协议的形式最后确定了出让土地的准确面积和数额，而我方是经集宁区政府拨款后于2015年6月5日第一时间全部缴纳给原告，我方并不构成违约。至于三份合同约定的违约金，被告认为千分之三违约金相当于高利贷，即使被告是案涉土地出让金的真正缴纳义务人未按约缴纳造成的损失也不过是利息损失。而且本案原告起诉的违约金请求权应于2015年6月5日集宁区政府全部拨款后开始计算诉讼时效，2017年6月6日原告的诉讼时效已过。2、对三份补充协议的合法性关联性认可，对其证明目的不认可，这三份补充协议的签订不是因为规划调整，而是原告事情先并未取得批准手续，得到批准后才确定的土地出让面积和金额，所以被告在批准土地后签订合同并履行缴款义务不构成违约。3、对三份公证书的真实性关联性认可，合法性不认可，具体质证意见与三份合同书的意见一致。4、对于缴费凭证的真实性认可，证明目的不认可，案涉土地出让金的缴纳义务人实际上是集宁区政府，集宁区政府未按期拨款形成逾期不是被告的责任。被告向法庭提交了四组证据：1、《综合物流园区合作投资建设协议书》、《综合物流园区合作投资建设补充协议》、《合作开发房地产协议》，拟证明：根据《综合物流园区合作投资建设协议书》及《补充协议》的约定，经贸融城小区回迁安置房项目是集宁区人民政府为打造乌兰察布市综合物流园区，为被拆迁的农户建设的回迁房、安置房，根据《合作开发房地产协议》的相关条款约定，案涉土地上回迁安置房项目，是由集宁区政府出钱，被告按成本价给集宁区政府的回迁安置房盖好，恒信精功公司缴纳的案涉土地出让金，集宁区政府全额返还。也就是说，集宁区政府是本案案涉土地的实际缴纳义务人。2、《国有建设用地使用权出让合同》三份、《关于申请退地及支付移民回迁购房款的报告》；《国有建设用地使用权出让合同补充协议》三份、《乌兰察布市国土资源局集宁分局关于鄂尔多斯市三恒房地产乌兰察布市分公司减少用地面积退还土地出让金的请示》、《集宁区人民政府关于鄂尔多斯市三恒房地产乌兰察布市分公司减少用地面积退还土地出让金的批复》。拟证明：因集宁区政府未能取得上级政府农用地转用、用地指标的批准，约定的恒信精功公司提供给被告的A、B、C、D地块共计约500亩中的A地块约302亩不能出让，被告于2013年10月18日，将A地块302亩土地退还恒信精功公司，此时回迁安置房全部竣工，这意味着被告已无地建商品房赚钱，此时被告已被集宁区政府牢牢的套住，赔钱已成定局。实际早于2011年3月，按照集宁区政府的指示，被告就已经在B、C、D三地块开始进行回迁安置房建设，并于2013年8月竣工，所以集宁区政府的回迁安置房项目系典型的未批先建，违法违规。3、内蒙古自治区非税收入一般缴款书、恒信精功公司支付被告出让金的银行流水、恒信精功公司申请集宁区政府拨付土地出让金的请示、集宁区政府拨付土地出让金的拨款审批单、拨付凭证、集宁区政府给恒信精功公司拨付土地出让金的银行流水。拟证明包括土地出让金在内的回迁安置房项目均由集宁区政府出资拨款所建，案涉土地出让金的真正缴纳义务人是集宁区政府，实际案涉土地出让金也是集宁区政府拨款缴纳的，所以形成逾期责任不在被告。原告乌兰察布市国土资源局集宁区分局发表质证意见称：1、三份合同对其与本案关联性证明目的均不认可，因为三份合同，合同与我方无关联性，恒信与被告签订的房地产开发协议也与原被告签订的出让合同无关联性。真实性等与我方无关不发表意见。2、真实性没有异议，申请退地报告与我方无关，与本案的土地出让金是否交付没有关联性，我方不认可。对三份合同三性均认可，合同明确了合同相对人为本案原被告，且合同性质就是土地出让权使用合同，该证据能够反证被告应当以土地受让人的身份去交付出让金，逾期就应当承担逾期责任。3、真实性认可，对其证明目的不认可，上述票据恰恰能够证明被告于2015年6月5日付清了涉案土地的出让金，被告的第二个第三个证明目的仅能证明其资金来源，无法否定对方是出让金缴纳主体。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据在案证据及庭审情况，查明事实如下：原告乌兰察布市国土资源局集宁区分局通过挂牌出让的方式，对外出让涉案土地，被告鄂尔多斯市三恒房地产开发有限责任公司乌兰察布市分公司竞拍取得了涉案土地的使用权。乌兰察布市康信拍卖有限责任公司于2013年5月10日发布涉案土地使用权挂牌出让公告，出让年限为70年，本次国有土地用地使用权挂牌出让程序及竞拍结果经内蒙古自治区乌兰察布市吉宁公证处公证真实、合法、有效。此后双方于2013年7月10日签订了三份《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定出让宗地面积共计131866平方米，宗地单价每平方米653.29元，合同总价为8611万元。合同约定被告应于合同签订之日起30日内一次性支付上诉宗地出让金。2015年7月10日双方签订三份补充协议，宗地出让面积调整为100339平方米，出让金总价调为6552.7344万元。被告鄂尔多斯市三恒房地产开发有限责任公司乌兰察布市分公司实际分四次共缴纳土地出让金6593.214万元，分别于2013年6月24日缴纳1730万元；2014年8月5日缴纳1934万元；2015年6月4日缴纳1240.92万元；2015年6月5日缴纳1688.294万元，实际比补充协议约定的出地出让金额多缴纳可40.4796万元。另查明：原告乌兰察布市国土资源局集宁区分局于2018年5月18日向被告鄂尔多斯市三恒房地产开发有限责任公司下达《关于缴纳土地出让违约金及利息的通知》，被告于2018年8月2日签收。被告提出诉讼时效抗辩，认为下达该催缴违约金通知之日已经超过了诉讼时效期间。本院认为，依据双方的诉辩意见，结合在案证据和庭审情况，本院确定本案的争议焦点如下：1、案涉土地出让合同的效力问题；2、被告应否承担逾期付款的责任问题；关于涉诉合同的效力问题，原告乌兰察布市国土资源局集宁区分局与被告鄂尔多斯市三恒房地产开发有限责任公司土地使用权出让合同系依法通过挂牌方式，挂牌出让活动的程序和结果都经公证确认合法有效，双方签署的出让合同及调整后的补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害国家、集体、第三人的合法权益，合法有效。对于原告应否向被告承担逾期缴款的责任问题，双方的原始的三份《国有建设用地使用权出让合同》虽然明确约定了在本合同签订之日30日内，也就是2013年8月10日一次性全部付清国有建设用地使用权出让价款，但是双方在后来的三份《国有建设用地使用权出让合同补充协议》对出让宗地的面积和金额进行了重新确认和调整，也即自2015年7月10日补充协议签订之日起双方的合同内容才有了明确的履行标的，而且在合同履行标的明确之日前的2015年6月5日被告已经缴清了合同价款，且超付了40.4796万元。案涉合同行为发生在《中华人民共和国民法总则》颁行之前，应当适用旧法一般诉讼时效期间为两年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原告向被告主张未按合同约定一次性缴款的违约金7775.7387万元，从2018年5月18日向被告发出催缴通知时已过了诉讼时效，被告的时效抗辩有事实和法律依据，对原告请求支付违约金的上述请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告乌兰察布市国土资源局集宁区分局的全部诉讼请求。案件受理费430587元，由原告乌兰察布市国土资源局集宁区分局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审判长 张文东审判员 郝春雷审判员 刘国婷{文书日期}书记员 周晓芳附本判决适用法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。最高人民法院《关于审理民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实由责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。