民 事 判 决 书 （2019）桂0204民初3108号 原告：广西川海房地产开发有限公司，住所地：柳州市西环路**，统一社会信用代码：91450200756539217K。 法定代表人：吕贻标，公司董事长。 委托诉讼代理人：覃禄勇，广西华恒信律师事务所律师。 被告：潘成钢，男，1990年10月25日生，汉族，住广西蒙山县。 被告：广西腾跃健身有限公司，，住所地：柳州市潭中西路北一巷**川海.汇景龙湾**统一社会信用代码：91450200MA5L3UKL24。 法定代表人：潘成钢，总经理。 委托诉讼代理人潘孟高，男，1988年12月1日生，壮族，住广西鹿寨县，系该公司员工。 原告广西川海房地产开发有限公司诉被告潘成钢、广西腾跃健身有限公司（以下简称腾跃公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日受理后，依法适用简易程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告广西川海房地产开发有限公司的委托诉讼代理人覃禄勇到庭参加诉讼。被告潘成钢、腾跃公司经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同支付租金822740元给原告（租金从2018年5月10日计算至2019年5月9日，之后的租金从2019年5月10日起按每月36093元计算至被告将房屋交还给原告时止）；2、本案诉讼费用全部由被告承担。原告当庭增加诉讼请求要求解除与两被告签订的《汇景龙湾21#租赁合同》及《汇景龙湾21#租赁合同补充协议》，变更第一项诉讼请求为判令两被告共同支付租金822740元给原告，其中包括租金本金397023元，违约金425717元。 事实与理由：2017年3月8日被告潘成钢与原告协商一致，签订了一份《汇景龙湾21#租赁合同》，约定：原告将位于柳州市潭中西路北一巷6号川海.汇景龙湾21栋一二层1443.70平方米及三层泳池盖顶部分360平方米（最终以实测面积为准）共计1803.70平方米的门面出租给被告潘成钢用于经营会所、健身、泳池。租期为5年。合同还对租金的交付标准、交付时间、方式、违约的责任等双方的其他权利义务进行了约定。被告潘成钢签订了上述合同后，于2017年4月20日在上述地址成立了被告腾跃公司，为了经营的方便，被告腾跃公司于2018年5月10日与原告签订了一份《汇景龙湾21#租赁合同补充协议》。合同签订后，原告已按照合同的约定履行了全部的义务，但两被告没有按合同约定交纳租金。截止至2019年5月9日，被告其欠原告租822740元，构成违约。因多次向被告催收无果，原告无奈诉至法院，请求判决被告支付租金给原告。另外由于被告违约，按照《汇景龙湾21#租赁合同》第十二条约定，原告可以解除合同，现原告主张解除双方的租赁合同。 被告潘成钢、腾跃公司未到庭答辩，在举证期限内未向本院提交证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭参加诉讼，也未提交答辩状和证据。原告提交的证据客观真实、来源合法、与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2017年3月8日，作为甲方的原告与作为乙方的被告潘成钢签订一份《汇景龙湾21#租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：“第一条租赁标的及内容甲方的球馆坐落于：柳州市潭中西路北一巷6号川海.汇景龙湾21栋，球馆的实际使用建筑面积：1803.7平方米（一、二层建筑面积1443.7平方米及三层泳池盖顶部分360平方米，此面积为预测面积，最终以实测面积为准计算租金，多还少补）。……第三条租赁期限租赁期限5年，自2017年5月1日至2022年4月30日止。第四条乙方应付租金及其它费用租金：租赁期限5年，（交房时间为：一、二层交房时间2017年5月1日，三层交房时间2017年5月26日）。在本租期的前3年租金单价为每月每平方米人民币25元，第4年起每年以每平方米逐年递增5%。按季**式付款（除特殊约定外，每三个月付款一次，先付租金后使用）。1、租金付款方式：租期的第一年除免租期的3个月，需交缴9个月的租金，为支持乙方的经营业绩，经双方协商同意其中有6个月以现金或者转账的方式交缴，有3个月租金由乙方提供3个月租金等值的代金券给甲方使用，用于抵扣乙方应当交缴的租金……。租赁期间具体付款规定如下：……5、在乙方遵守租赁合同中约定的条件下，为支持乙方的经营，甲方同意在租赁期内给予乙方6个月免租期，免租期具体使用时间规定如下：第一年、第二年：各免租3个月，免租期内，乙方不需交纳租金，但乙方必须遵守租赁合同所有的条款（包括应交纳物业管理费，公共事业费及其他一切有关费用）。如若因乙方的原因导致实际租赁不满或租赁期或违反租赁合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取免租期内所免去的所有租金。……第十二条乙方在租赁期内，所产生的任何费用由乙方自理，并要及时交纳。若乙方不按期交纳租金及相关费用（水电费、停车费、物业管理费、垃圾清运费等）除要追补交纳之外，还要按拖欠金额每天偿付千分之五的违约金。逾期超过十五天者甲方有权单方面解除本合同并收回球馆，押金不退且由此产生的任何责任及费用由乙方承担。……”。 2018年，作为甲方的原告与作为乙方的被告腾跃公司签订一份《汇景龙湾21#租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：“甲乙双方于2017年3月8日签订了《汇景龙湾21#租赁合同》（以下称“原合同”）。现甲、乙双方经过友好协商，就原合同第三条“租赁期限”，第四条“乙方应付租金及其他费用”，第五条“付款方式”做未尽条款补充，其法律效力同原合同一致，除补充条款外，其他条款均愿遵循合同规定，双方愿自觉遵照执行，内容如下：……第三条租赁期限变更为：租赁租赁期限5年，自2018年5月10日至2023年5月9日止。第四条乙方应付租金及其他费用变更为……1、租金付款方式：租赁期内为支持乙方的经营业绩，经双方协商同意按以下付款方式：第一年：租金：25元/㎡，月租金为￥36093元/月，第一期:2018年5月10日-2018年8月9日为装修免租期，免租金；第二期：2018年8月10日-2018年11月9日3个月的租金合计为：￥108279元；第三期：2018年11月10日-2019年2月9日3个月的租金合计为：￥108279元，期间由乙方出资装修21栋三层的盖顶，盖顶工程费用抵扣本次的租金多退少补（甲方以书面形式通知乙方可以盖顶后，甲方要求乙方需在2018年11月31号前完成21栋三层的盖顶工程及装修，按照盖顶工程及装修实际之日起开始计算租金，如因乙方原因导致不能规定期限内完成工程及装修甲方以2018年12月1日起计算21栋三层租金，如因甲方原因导致乙方不能在规定期限内工程及装修第三层盖顶则往后推迟日期），第四期：2019年2月10日-2019年5月9日3个月的租金合计为：￥108279元，此期租金由乙方提供3个月租金等值的代金券给甲方使用，用于抵扣乙方应当交缴的租金……租期第二年的付款方式：租赁时间：2019年5月10日-2020年5月9日，租金：25元/㎡，月租金为￥36093元/月。免租期：2019年5月10日-2019年8月9日（免租不计租金）。付款时间2019年5月10日前，付款金额108279元，使用时间2019年5月10日-2019年11月9日（共6个月，其中2019年8月10日-2019年11月9日为免租期）。付款时间2019年11月10日前，付款金额108279元，使用时间2019年11月10日-2020年2月9日（共3个月）……。第五条付款方式变更为：每三个月付款期第一个月的10日之前交清本季度（三个月）的租金，每月5日前交清物管费及水电费（以物业管理公司规定标准为准）。……新增：第七条乙方的权利、义务……本协议为《合同》的补充协议，如存在与《合同》不一致或者不相容的，以本协议为准。……”。 另查明，被告腾跃公司于2017年4月20日成立，法定代表人为被告潘成钢。 庭审中，原告主张于2017年3月将场地交付给被告潘成钢，《补充协议》于2018年5月10日签订，两被告未向原告给付抵扣租金的代金券。原告自认未通知两被告解除合同，诉请的租金按照每月36093元从2018年5月10日计算至被告交付房屋时止，诉请的违约金从2018年5月10日计算至2019年5月9日。原告提交自行制作的表格一份，载明2018年5月10日至2018年8月9日被告已付租金金额为36093元，未付金额72186元。本院于2019年11月1日向两被告制作一份谈话笔录，被告潘成钢同意与被告腾跃公司共同承担本案责任，两被告认可未出资盖顶，但辩称不同意解除合同，租金应当从2018年8月10日起算，支付过2018年8月10日至2018年9月9日的租金，并于2019年10月31日补交了2018年9月10日至2018年10月9日的租金，并给付过原告抵扣租金的代金券，原告诉请的租金应当扣除免租期的租金，且诉请的违约金过高，应按照银行基准利率计算。原告认可被告潘成钢于2019年10月31日补交了一个月租金36093元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与两被告共同签订的《租赁合同》及《补充协议》，是原被告真实的意思表示，双方均应按照合同约定履行义务。原告诉请解除与两被告签订的《租赁合同》及《补充协议》，本院认为，原告与被告腾跃公司签订《补充协议》后，实际系由被告腾跃公司来承担承租方的权利义务，原告系与被告腾跃公司成立租赁关系，原告与被告潘成钢签订的《租赁合同》已经解除，本院对此予以确认。故对原告诉请解除与被告潘成钢签订的《租赁合同》，本院不予支持。原告与被告腾跃公司共同约定《补充协议》的未尽事宜仍按照《租赁合同》约定的内容来执行，故《租赁合同》的内容对原告与被告腾跃公司均具有约束力，根据《租赁合同》第十二条的规定，承租方不按期交纳租金及相关费用，逾期超过十五天者出租方有权单方面解除合同。现被告腾跃公司未提交证据证明向原告按期交纳了租金，故原告有权按照合同约定解除与被告腾跃公司签订的《补充协议》。原告当庭增加诉讼请求要求解除与被告腾跃公司签订的《补充协议》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”故解除合同的通知于2019年10月9日送达给被告腾跃公司，原告与被告腾跃公司签订的《补充协议》于2019年10月9日解除。 关于本案的责任承担一节。被告潘成钢明确表示自愿与被告腾跃公司共同承担本案的责任，系当事人对自己民事权利的处分，未违反法律规定，故本案责任应由两被告共同承担。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告诉请两被告按每月36093元的标准支付从2019年5月10日至被告交付租赁房屋时止的租金。本院认为，在《租赁协议》中约定如违反租赁合同的条款及规定，原告有权索取免租期内所免去的所有租金。被告腾跃公司未按照约定向原告支付租金，原告诉请其支付免租期内的租金符合合同约定，本院对两被告辩称原告诉请的租金应扣除免租期的租金不予支持。两被告虽辩称向原告交付了抵扣租金的代金券，但对此未提交证据予以证实，应当承担举证不能的不利后果，本院对两被告的辩称不予采信。原告与被告腾跃公司签订的《补充协议》约定2018年5月10日至2021年5月9日的月租金为36093元，原告认可被告已支付2018年5月10日至2018年7月9日的租金72186元，故两被告还应当向原告支付2018年7月10日至合同解除之日即2019年10月9日的租金541395元（36093元×15个月），2019年10月10日起的房屋占有使用费可参照租金每月36093元的标准，支付至两被告实际返还案涉房屋时止。 关于原告诉请从2018年5月10日计算至2019年5月9日的违约金一节。《租赁合同》第十二条约定逾期支付租金所产生的违约金标准为每天千分之五，被告辩称该违约金数额过高。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，原告的实际损失为被告腾跃公司逾期支付租金所造成的资金占用损失，以合同约定为标准计算的违约金数额已过分高于原告的实际损失，故本案的违约金应参照中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮50%为利率进行计算。被告腾跃公司逾期支付2018年6月10日至2018年8月9日期间的租金72186元，违约天数截止2019年5月9日为365天，违约金计算为4710.1元（72186元×6.525%）。被告腾跃公司逾期支付2018年8月10日至2018年11月9日的租金108279元，违约天数为273天，违约金计算为5284.4元（108279元×6.525%×273天÷365天）。被告腾跃公司逾期支付2018年11月10日至2019年2月9日的租金108279元，违约天数为181天，违约金计算为3503.6元（108279元×6.525%×181天÷365天）。被告腾跃公司逾期支付2018年2月10日至2019年5月9日的租金108279元，违约天数为89天，违约金计算为1722.7元（108279元×6.525%×89天÷365天）。以上违约金共计15220.8元，对原告超出该部分的诉请，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、九十六条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告广西川海房地产开发有限公司与被告广西腾跃健身有限公司签订的《汇景龙湾21#租赁合同补充协议》于2019年10月9日解除。 二、被告潘成钢、广西腾跃健身有限公司共同支付原告广西川海房地产开发有限公司2018年6月10日至2019年10月9日的租金541395元，并自2019年10月10日起按每月36093元的标准支付房屋占有使用费至实际返还房屋时止。 三、被告潘成钢、广西腾跃健身有限公司共同支付原告广西川海房地产开发有限公司违约金15220.8元。 四、驳回原告广西川海房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费31078元（原告已预交），由原告广西川海房地产开发有限公司负担10053元，被告潘成钢、广西腾跃健身有限公司共同负担21025元并迳付原告广西川海房地产开发有限公司。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员 刘 娟 二〇一九年十一月十一日 书记员 覃玥璐 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007