湖北省潜江市人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂9005民初1454号原告：中国石化集团江汉石油管理局。法定代表人：ＸＸ，该管理局局长。委托诉讼代理人：查辉，该管理局公共事业处资产管理中心主任（特别授权代理）。委托诉讼代理人：邹先德，湖北源来律师事务所律师。被告：潜江市宏兴工贸有限责任公司。法定代表人：朱琳，该公司经理。委托诉讼代理人：李敬红，该公司员工。原告中国石化集团江汉石油管理局（以下简称江汉石油管理局）与被告潜江市宏兴工贸有限责任公司（以下简称潜江市宏兴工贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月28日公开开庭进行了审理。原告江汉石油管理局的委托诉讼代理人查辉、邹先德，被告潜江市宏兴工贸公司的法定代表人朱琳、委托诉讼代理人李敬红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江汉石油管理局向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间的房屋租赁合同关系；2、被告返还其所占用的原告的房屋及场地；3、被告依照原房屋租赁合同约定的每年30000元的租金标准支付原告占用费180000元（截止到起诉时，具体数额计算至其实际交付房屋时止），并依约支付违约金。事实和理由：被告原名为江汉油田通盛物贸公司，系原告所属原江汉油田八达实业集团公司下属企业。2004年，该公司依照相关文件精神自主改制，组建新的民营企业更名为现名。原告积极支持被告的改制，将该公司西侧的综合楼（1-2）层及后院平房由其带资。经被告的再三请求，原告同意将位于该公司东侧的工房、场地出租给被告使用（详见附图）。2010年1月1日，原、被告就坐落于潜江市向阳石化路1号向阳五七站原森特公司东侧临五七大道的13间厂房（使用面积482㎡）签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为一年（2010年1月1日至2010年12月31日）；年租金30000元；租赁用途为商贸服务；逾期不归还房屋，除补交租金外，偿付违约金为年租金总额的10%。合同还就租赁房屋的改造、合同的终止、变更及解除、争议的解决方式等作了明确约定。合同签订后，被告将所租用的房屋转租他人使用至今。租赁期满后，原告多次敦促被告续签合同并支付租金，被告一直置之不理。除上述房屋外，被告还长期占用原告在该处的另五处房屋及场地（面积约11740㎡），且未与原告签订租赁合同，被告将占用的房屋及场地转租他人，从中营利。2016年4月8日，中国石油化工股份有限公司江汉油田分公司安全督查大队在例行安全检查时，发现被被告转租给他人从事废品回收的房屋存在重大的安全和火险隐患，遂给原告送达了《安全督查（停工）整改通知单》。2016年12月19日，湖北省江汉油田公安局消防大队在进行消防监督检查时，发现被被告转租他人从事汽车维修的潜江市凯迪小汽车维修中心及江汉油田凯达实业潜江有限公司的仓库消防安全不达标，遂给原告送达了《责令限期整改通知书》。为此，原告随即向潜江市房屋安全鉴定管理办公室递交了《房屋安全鉴定申请书》，请求对被告转租他人使用的东侧的江汉油田凯达实业潜江有限公司仓库、废品回收站、潜江市凯迪小汽车维修中心等四处房屋进行房屋安全鉴定。2017年1月16日，潜江市房屋安全鉴定管理办公室作出《房屋安全鉴定书》和《潜江市危险房屋通知书》，认定原告申请鉴定的上述房屋均属D级（整体危房），建议立即拆除。自2017年1月24日起，原告先后四次向被告送达了《安全隐患整改通知单》和《关于对危房强化管理的通知》，明确通知被告：为确保贵公司及承租经营人员的人身及财产安全，请接到通知后，不得再在危房内从事生产经营活动，立即采取有效措施，将上述四处危房中的人员、设备及其他财物全部撤出，于2017年4月1日之前将危房移交原告后组织拆除，若发生安全环保事故，由你单位承担全部责任。此后，原告多次去人去函，敦促被告尽快撤离上述房屋中的人员及财物，被告却一直置之不理。被告的行为严重违约。原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告潜江市宏兴工贸公司承认原告江汉石油管理局在本案中所主张的事实，同时辩称，1、被告公司系原告的改制企业，公司成立后共遭受六次严重水灾，加之江汉石油管理局利华实业公司毁约及公司家具厂搬迁，造成公司损失惨重，因资金不足无法支付房屋租金，经向有关领导请示，后给予答复免予交纳租金，且原、被告之间形成的是定期租赁合同关系，被告不同意解除；2、为解决安全隐患问题，被告同意在不损害公司员工和股东利益的情况下将达不到安全标准的砖瓦结构平房拆除，但原告应补偿被告所有拆迁费用，若此次没有彻底解决安全隐患问题，安全责任由原告全部承担，被告不承担任何责任；3、依据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，本案不属于人民法院主管工作的范围，应依法驳回原告的起诉。双方当事人围绕诉讼请求和抗辩理由依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的证据五、被告提交的证据一均为《关于通盛公司改制方案的请示》复印件1份，原告的证明目的为被告曾于2004年11月1日向原告所属原江汉油田八达实业集团公司呈交改制方案，江汉油田通盛物贸公司改制时请求将该公司西侧综合楼（1-2层）及后院平房、西侧平房由被告带资，东侧的工房、场地在未开发前由被告开办家具厂继续使用，适当交纳部分租金；被告的证明目的为改制方案的真实性，被告已经履行了改制方案，对争议房屋有80%的产权。被告对原告提交的该证据无异议，本院予以确认。原告对被告提交的该证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为该改制方案明确了本案争议的东侧的工房、场地是不带资租赁给被告使用，且被告的该改制方案第一条第4项明确“东边场地、工房有关部门需要利用开发新的项目时，必须以我公司80%，八达集团公司20%共同开发受益”，该约定是附条件的，至今条件尚未成就。因被告未提交相关证据证明本案争议的东边场地、工房有关部门已用于开发了新的项目，且争议房屋至今一直登记在原告名下，达不到其对争议房屋有80%的产权的证明目的，本院依法不予采信。2、原告提交的证据八、九是原告于2016年12月19日向潜江市房屋安全鉴定管理办公室递交的《房屋安全鉴定申请书》复印件4份和潜江市房屋安全鉴定管理办公室于2017年1月16日作出的《房屋安全鉴定书》及附件复印件4套，证明原告申请鉴定的本案涉案的四处房屋均属D级（整体危房），建议立即拆除。被告对上述证据的真实性没有异议，但认为该鉴定未经被告授权，系原告私自申请鉴定的。因原告系本案涉案房屋的所有权人，其有权处分自己的财产，无需他人授权，且被告对鉴定结论无异议，本院对上述证据依法予以采信。3、被告提交的证据二是被告于2005年8月9日向原告所属计划处递交的申请报告复印件1份，证明改制方案中的该公司东侧的工房、场地属于被告所有。原告对此有异议，认为该申请报告系被告的单方面意思表示，达不到其证明目的。本院经审核认为，原告虽经股东大会决议，决定自筹资金购买该公司所属范围内的土地，且江汉石油管理局油田建设规划委员会办公室亦于2005年9月26日批复“请土地办考虑土地有关事宜”，但被告并没有向本院提交其他证据佐证其已购买了该公司所属范围内的土地，该证据系孤证，达不到被告的证明目的，本院依法不予采信。4、被告提交的证据三是被告向原告递交的关于水灾情况的汇报、关于受水灾的情况反映、关于水灾情况的申请、情况汇报复印件5份，证明被告公司2005年至2006年多次遭受水灾，并造成了严重的经济损失；证据四是被告与江汉石油管理局利华实业公司于2006年9月28日签订的承包合同书、2006年9月30日签订的补充合同复印件各1份及附件1套，证明江汉石油管理局利华实业公司强行终止承包合同，造成被告经济损失250000元；被告提交的证据五是潜江市环境保护局一分局于2006年12月25日作出的环境监察通知书、被告于2007年6月26日向原告递交的原家具厂搬迁费申请书、被告与他人签订的废气治理工程协议各1份，证明被告的家具厂因环境污染搬迁造成了经济损失。原告对被告提交的证据三、四、五均有异议，认为与本案没有关联性。本院经审核认为，本案的《房屋租赁合同》签订于2010年1月1日，被告提交的上述3组证据的时间均在签订该合同之前，与本案没有关联性，本院依法不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：对原告在本案中所主张的事实，本院予以确认。同时查明，本案涉案房屋为砖木结构，均建成于上世纪七、八十年代，原告于1999年12月18日经潜江市房地产管理局取得了上述房屋的所有权证。被告自2004年改制后，一直无偿租赁原告所有的位于该公司东侧的工房、场地使用，除2010年1月1日双方仅就东侧临五七大道的13间厂房签订了为期一年、年租金30000元的《房屋租赁合同》（被告按约支付了当年度租金）外，双方再未签订租赁合同，被告亦未支付租金。被告占用的上述房屋及场地现未实际用于被告自己生产经营，而是全部转租他人从事经营活动。2017年6月6日，原告委托湖北源来律师事务所向被告发出律师函，函告被告：原告将终止与被告之间的房屋租赁合同关系，并收回被被告长期无偿占用的房屋及场地，要求被告在收到律师函之日起十五日内尽快腾空涉案房屋及场地，并返还给原告，以避免扩大损失或给被告造成不良声誉影响。被告在收到上述律师函后未予回复和理睬。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。结合本案，被告自2004年改制后，一直无偿租赁原告所有的位于该公司东侧的工房、场地至今（除2010年1月1日双方仅就东侧临五七大道的13间厂房签订了为期一年、年租金30000元的《房屋租赁合同》外）。原、被告就本案争议的上述房屋及场地虽没有签订书面租赁合同，但双方之间形成了事实租赁合同关系，且为不定期租赁；原、被告虽于2010年1月1日就东侧临五七大道的13间厂房签订了为期一年、年租金30000元的《房屋租赁合同》（被告按约支付了当年度租金），但租赁期间届满后，双方未再续签租赁合同，被告继续使用租赁物，原告亦未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限应为不定期。原、被告之间的租赁合同关系事实清楚，证据确凿充分，且合法有效，应受法律保护。原告依约将房屋及场地交付被告使用后，被告理应按约支付相应租金，其长期无偿占用租赁物的行为构成违约，应对此纠纷承担全部民事责任。原告已在合理期限之前即2017年6月6日委托湖北源来律师事务所向被告发出律师函，函告被告将终止双方之间的房屋租赁合同关系，并收回被被告长期无偿占用的房屋及场地，要求被告限期腾空涉案房屋及场地，并返还给原告，但被告未予理睬。原告就解除双方之间的不定期租赁合同关系已尽到了谨慎的法律提示和通知义务，解除双方之间的不定期租赁合同关系的条件已成就，依法可以解除双方之间的房屋租赁合同关系。合同解除后，被告应返还其所占用的房屋及场地，并向原告支付房屋及场地占用费、违约金。原告仅主张按双方2010年1月1日签订的《房屋租赁合同》约定的年租金30000元、违约金为年租金总额的10%的标准支付自2011年1月1日起至实际交付房屋及场地时止的房屋及场地占用费、违约金，未溯及以前及其他房屋及场地，是其对自己民事权利的处分，本院予以确认。原告的诉请合法有据，本院依法予以支持。本案争议的房屋及场地属原告所有，被告要求原告补偿其拆迁费用以及以其遭受水灾、经营亏损等为由拒不交纳租金，没有法律和合同依据，本院依法不予采纳。《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》[法发（1992）38号]第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”。本案的原、被告系平等民事主体，本案的纠纷是双方在实施民事法律行为过程中引发的民事纠纷，该纠纷符合我国民事诉讼法规定的起诉条件，属于人民法院受理民事诉讼的范围。被告抗辩本案不属于人民法院主管工作的范围，应依法驳回原告的起诉不符合最高人民法院的上述规定，本院依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告中国石化集团江汉石油管理局与被告潜江市宏兴工贸有限责任公司之间的房屋租赁合同关系；二、被告潜江市宏兴工贸有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还其所占用的东侧的原告中国石化集团江汉石油管理局的房屋及场地（见附图）；三、被告潜江市宏兴工贸有限责任公司于本判决生效之日起十五日内按每年30000元的租金标准支付原告中国石化集团江汉石油管理局房屋及场地占用费（自2011年1月1日起至其实际交付房屋及场地时止），并按占用费总额的10%支付违约金。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5000元（原告中国石化集团江汉石油管理局已预交），由被告潜江市宏兴工贸有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省汉江中级人民法院；开户银行：农行仙桃市支行复州分理处；户名：湖北省汉江中级人民法院，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。审 判 长 柴克清审 判 员 吴绪华审 判 员 谢均海二〇一八年一月五日法官助理 胡婷婷书 记 员 陈 力