江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣07民终3428号上诉人（原审原告、反诉被告）：廖为文，男，1968年6月16日生，汉族，住江西省南康区。委托诉讼代理人：巫海明，江西金蓉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴友东，男，1977年11月24日生，汉族，住江西省南康市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：路宏月，女，1983年4月29日生，壮族，住广西横县。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱生金，南康区东山法律服务所法律工作者。上诉人廖为文因与被上诉人吴友东、路宏月房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省赣州市南康区人民法院（2019）赣0703民初894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人廖为文上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审的所有诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。本案涉案房屋在一审诉讼期间，已在南康区房地产管理局和南康区不动产登记中心办理了相关不动产权转移登记手续，而且南康区不动产登记中心也已受理，这点从上诉人向一审法院提交的《房地产交易确认单》也予以了确认，因此，本案涉案房屋产权明确，完全可以办理产权过户，只要被上诉人予以配合，本案的合同义务完全可以实现；一审判决认定本案涉案房屋未登记，产权不明，从而导致无法履行将房屋过户给被上诉人的合同义务，致使合同目的无法实现该些事实认定显属错误。二、本案涉案房屋可以直接过户至被上诉人名下。本案涉案房屋现已在南康区房地产管理局和不动产登记中心确权登记在了案外人刘振宇名下，属于产权明确，产权无争议，根据上诉人向一审法院提供的办理产权转移委托书的相关证据，案外人（房东）刘振宇妻子廖青霞依法取得委托代理涉案房屋买卖的授权，廖青霞将本案涉案房屋放在上诉人的房产中介销售，上诉人继而转让给被上诉人，上诉人实际上是赚取中间的差价而已，根据现行中介房屋买卖转让过户的操作惯例，为了减少中间过户的繁琐细节，简化办事流程，本案涉案房屋完全可以直接从案外人（房东）刘振宇转让登记在被上诉人名下，因此，本案涉案房屋是完全可以直接过户至被上诉人名下。三、上诉人不存在违约行为。本案《房屋买卖合同》签订之后，上诉人一直在催促被上诉人准备材料，然后到不动产登记中心办理产权过户登记手续，并整理好材料到银行办理抵押贷款手续，但被上诉人却迟迟不予配合，拒不办理过户和抵押贷款，致使合同无法继续履行，从而导致本案诉讼，因此，上诉人并不存在违约行为，被上诉人应当继续履行合同义务，配合办理产权过户和银行抵押贷款手续。四、被上诉人存在严重违约，应当依法承担违约责任。本案被上诉人购买房屋的前提是要办理银行贷款支付，并不是一次性付款，从一审上诉人提交的证据可以看出，电话录音资料已明显证实是被上诉人违约在先，是被上诉人的银行征信有问题，因为被上诉人的征信影响了其办不到银行抵押贷款，被上诉人已明确表态不再购买该房屋，从而直接导致本案合同无法继续履行，但一审法院并没有查明该重要事实，而片面的只是单纯依据产权没有登记，由此认定不能过户，从而错误认定是上诉人单方违约，因此，纵观本案的客观事实，全案是因为被上诉人单方严重违约在先，上诉人并不存在违约行为，无需承担违约责任。综上，为了维护上诉人的合法权益，现特依法向二审法院提起上诉，恳请二审法院在全面查清案件客观事实后，改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人吴友东、路宏月辩称：一、一审判决认定事实正确。2018年8月10日，上诉人与本案答辩人签订了《房屋买卖协议》书，约定上诉人位于南康区的**二手商品房出卖给答辩人，房屋总价72万元，在签字之日支付首付款43000元，银行按揭贷款出来全部付清房款。房屋过户由卖方协助办理，卖方保证该房屋没有产权纠纷，如发生产权纠纷由卖方负责处理并承担相关费用，由此造成的一切经济损失由卖方负担；任何一方不配合办理银行按揭及房产过户交易导致合同无法履行，违约方必须双倍赔偿购房首付款给守约方。合同签订后答辩人支付首付款43000元给上诉人，并提供了银行贷款的必备材料。双方共同到了银行办理房贷未果。房贷未果的原因不是答辩人不配合办理房贷手续和不配合办理房产过户手续所造成的，而是本案涉案的房屋系案外人刘振宇从案外人南康市鑫铃实业有限公司处购买，到一审第一次开庭期间刘振宇没有办理产权登记没有取得所有权证书。而本案《房屋买卖合同》书的出卖人是金芙蓉地产，如果要将涉案的房屋过户给答辩人作抵押贷款的话，必须由刘振字上户后过户给金芙蓉地产，再由金芙蓉地产过户给答辩人夫妇才能办理房屋按揭贷款。贷款未果的原因是上诉人不具备房屋出卖人的资质进行商品房交易。我国城市房地产管理法第38条第六项就有明确规定，“未依法登记领取房屋证书的不得转让”，为此，银行也无法按规定给答辩人夫妇办理房屋按揭贷款，这才是导致合同无法履行的真实原因。房贷失败后，答辩人也没有追究上诉人的违约责任，主动提出让其退回答辩人已交的43000元首付款后解除购房合同。上诉人不但不同意此意见，反而到法院起诉。在一审审理过程中，主审法官鉴于双方无法实现合同目的和双方均无大的经济损失的情况下，多次提出调解意见，答辩人也作出了让步，同意退还首付款解除购房合同的意见。上诉人不同意。坚持认为涉案的房屋可以从刘振宇或鑫铃公司直接过户到答辩人名下，这种明显的违法主张法庭是不能支持的。在第一次开庭时主审法官明确提出，要上诉人在2019年7月1日之前要将涉案的房屋过户到上诉人廖为文名下。如果7月1日之前未办理好产权过户登记，上诉人应退还43000元购房款以及违约金43000元给答辩人。如果7月1日前办好了过户手续。答辩人不履行购房合同条款的话，43000元购房款不退，还应承担86000元违约金。双方在庭审笔录上签字确认。但到7月1日第二次开庭时，上诉人只提供了一份《房地产交易确认单》的复印件。上诉人没有兑现第一次庭审的承诺，致使合同目的无法实现。当然一审判决解除购房合同，判令出卖人返还43000元购房款给买方，同时判令承担约定的违约金43000元给买方合情合理，也符合最高院《关于审理买卖合同纠纷案件适应法律问题的解释》第三条：“出卖人因未取得所有权或者处分权，致标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定。故一审判决事实清楚，判决正确。二、答辩人没有违约行为，不承担违约责任。1.答辩人的银行征信没有问题。房贷未果与答辩人的银行征信毫无关系，在一审二次的庭审中均没有涉及答辩人因征信问题没有办到房贷的情况。说征信有问题是上诉人捏造出来的“事实”。2.电话录音资料不能证明答辩人有违约在先的情况。答辩人是上诉人无法在银行帮答辩人全额贷出款的情况下，说过不买了的话，原先讲定房价72万元，付首付款43000元，其余房款全部到银行贷款支付。既然在银行贷不到款，自己又拿不出现金来买房，则买房只能成为一句空话。答辩人是在这种情况下跟上诉人的朋友讲过此话。但此话不能证明答辩人有违约在先的事实。贷款买房的前提都失去了，则购房合同实现的基础也随之消失。这种情况不能认定答辩人违约，而应认定上诉人不具备卖房条件，属故意违约在先。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实根据和法律依据。请求二审依法驳回上诉人的上诉请求。廖为文向一审法院起诉请求：1.判令两被告继续履行双方于2018年8月10日签订的《房屋买卖协议书》，配合、协助原告办理房屋过户手续；2.判决两被告支付原告违约金86000元。一审法院认定事实：2018年8月10日，原告廖为文（卖方）与被告吴友东、路宏月（买方）签订《房屋买卖协议书》一份，约定：1.原告将位于南康区的一套二手商品房出卖给两被告；2.房屋总价款为720000元，被告在协议签订之日支付首付款43000元，银行按揭出来全部付清房款；3.房屋产权过户由原告协助办理，原告保证该房屋没有产权纠纷，如发生产权争执纠纷由原告负责处理并承担相关费用，由此而造成被告的一切经济损失由原告承担；4.任何一方不配合办理银行按揭及房产过户交易手续导致合同无法履行，违约方必须双倍赔偿购房首付给守约方。合同签订后，被告依约向原告支付了首付款43000元。后双方共同到银行办理贷款未果。另，据原、被告庭审陈述及提交的《商品房买卖合同》，案涉房屋系由案外人刘振宇从案外人南康市鑫铃实业有限公司处购买，但至今该房产未登记到案外人刘振宇名下，也未登记至原告名下。原告在诉讼期间称将在2019年6月前取得案涉房屋产权，后再履行过户给被告的合同义务，但其至今仍未取得案涉房屋产权。一审法院认为：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人可以要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的。本案中，原告在其自行承诺的合理期限内仍未取得案涉房屋产权，客观上无法履行将房屋过户给被告的合同义务，致使合同目的无法实现，被告可以要求解除合同并要求原告承担违约责任。为此，两被告要求解除双方于2018年8月10日签订的《房屋买卖协议书》，并要求原告返还购房款43000元及支付违约金43000元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。原告在合同签订后的合理期限内未取得房屋所有权，无法履行过户义务，其要求继续履行合同，并要求被告履行协助过户义务，理由不充分，一审法院不予支持。原告未充分举证证明被告在合同履行过程中存在不配合办理银行按揭和房产过户手续等导致合同无法履行的违约行为，其要求被告承担违约责任，证据不足，理由不充分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告廖为文与被告吴友东、路宏月于2018年8月10日签订的《房屋买卖协议书》；二、由原告廖为文返还被告吴友东、路宏月购房款43000元；三、由原告廖为文支付被告吴友东、路宏月违约金43000元；四、履行期限：限付款义务人于本判决生效后十日内履行完毕；五、驳回原告的全部诉讼请求。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1950元，减半收取975元，由原告负担；反诉费975元，由原告负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与原判认定一致。本院认为，房屋出卖人向买受人办理房产权属证明系房屋买卖合同主要义务。涉案交易房屋并未登记在廖为文名下，廖为文也未提交证据证明其实际取得房屋，因此，对于买受人吴友东、路宏月而言，房屋权证的办理和实际取得并不处于可期待状态，有关的交易手续和产权过户具有不确定性，无法实现合同目的，一审法院判令双方解除买卖合同并无不当。合同约定的违约方双倍赔偿守约方损失，实为定金罚则的约定，一审判令廖为文返还吴友东、路宏月购房款同时，再另行支付同等数额赔偿，于法有据，应予维持。综上，上诉人廖为文的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3740元，由上诉人廖为文负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 宁审 判 员  傅 忠审 判 员  王阿婷二〇一九年十一月二十八日代理书记员  葛颖婷