重庆市渝中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0103民初13985号 原告（反诉被告）：李强，男，1986年8月6日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：黄泽伟，重庆资州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗为，重庆资州律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：重庆蓥晟投资有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路**第****，统一社会信用代码915001030661763678。 法定代理人：陈志刚。 委托诉讼代理人：戴明，北京市中银（珠海）律师事务所律师。 原告李强与被告重庆蓥晟投资有限公司（以下简称重庆蓥晟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。被告重庆蓥晟公司在答辩期界满前向本院提出反诉。本院决定合并审理。原告李强的委托诉讼代理人黄泽伟、罗为，被告重庆蓥晟公司的委托诉讼代理人戴明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李强向本院提出诉讼请求，判令：1.解除原被告于2017年7月11日签订《重庆市商品房买卖合同》;2.判令被告重庆蓥晟公司退还原告李强定制费40000元、购房款487449元、代收税费35383元合计562832元，并向原告李强支付从2017年7月11日起至付清时止，以已付款562832元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的利息；3.判决被告重庆蓥晟公司支付原告李强违约金96744.9元。事实与理由：2017年2月19日，李强经朋友介绍向重庆蓥晟公司支付房屋购买定金30000元。之后，李强犹豫是否购买房屋，但重庆蓥晟公司宣传该房屋可以返租，因此，李强便向重庆蓥晟公司缴纳定制费40000元用于折抵100000元购房款。2017年7月11日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定李强向重庆蓥晟公司购买位于重庆市渝中区八一路183号24-*号非住宅房屋，总成交金额967449元。合同还约定重庆蓥晟公司于12月30日向李强交付房屋。同日，李强又向重庆蓥晟公司交纳购房款562832元、代收税费35383元。加上原先支付的定制费40000元，李强共计交纳费用合计562832元。合同签订后，重庆蓥晟公司未能按照合同约定向李强交付所出售的房屋。李强为维护合法权益，起诉来院望判如所请。 被告重庆蓥晟公司辩称，一、李强拒不履行支付房款的义务在先，重庆蓥晟公司有权拒绝交付房屋且不应承担违约责任。双方签订的买卖合同约定房屋总价款为967449元，李强应在签订合同当日支付首付款487449元，余款480000元由银行提供按揭贷款。李强仅支付首付款487449元，余款至今仍未办理按揭贷款，亦未以现金方式补足。根据合同法第六十条规定，在李强未付清房款之前，重庆蓥晟公司有权拒绝交付房屋。二、李强无权请求解除合同。根据合同法第九十四条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条的规定，在重庆蓥晟公司延期交房的情况下，李强应依法履行催告义务，在重庆蓥晟公司经催告后三个月内仍未履行的情况下，李强才有权解除合同。本案，李强并未履行催告义务，无权请求解除合同。三、事实上，原被告双方已经达成和解协议。2017年7月，因为涉案房屋确定不能按时交付，重庆蓥晟公司与包括李强在内的业主达成事实上的和解协议，由重庆蓥晟公司从2017年7月起按月向业主支付补偿金。双方签订的买卖合同补充协议第十二条第一款第一项约定，解除合同一方应在解除事由发生之日起十个工作日内向相对方发送书面通知。合同约定应在2017年12月30日前，90天之后的2018年3月30日为解除合同事由发生之日，而在此之后的10个工作日内，李强并未发送书面解除合同通知。因此，李强已经放弃解除合同的权利。涉案房屋已经于2018年6月14日取得竣工验收备案登记证，具备法定交付条件。四、李强逾期支付购房款，已经构成根本违约，重庆蓥晟公司反诉要求解除合同。 被告重庆蓥晟公司向本院提出反诉请求，判令：1.解除双方于2017年7月11日签订的重庆市商品房买卖合同；2.反诉被告李强支付反诉原告重庆蓥晟公司违约金96744.9元；3.反诉被告李强支付反诉原告重庆蓥晟公司在2017年9月至2018年10月期间支付的款项17552元。事实与理由：2017年7月11日，原被告签订重庆市商品房买卖合同，约定李强购买重庆蓥晟公司位于重庆市渝中区八一路183号24-*号房屋。合同约定签约当日支付487449元，余款480000元由银行提供按揭贷款。合同签订当日，李强支付首付款487449元，余款未向银行申请按揭贷款。2019年3月21日，重庆蓥晟公司向李强发送通知函，要求李强在接到函件十日内向重庆蓥晟公司办理变更付款方式手续、补充按揭办理机构要求的资料或一次性补足房价款。李强接到函件并未在规定期限内补足相应房款，已经构成违约，应按合同约定承担违约金。重庆蓥晟公司起诉来院，望判如所请。 原告李强针对被告重庆蓥晟公司的反诉请求辩称，一、李强已经向重庆蓥晟公司提供办理按揭贷款的相关材料，根本不知道贷款未成功办理。二、根据商品房买卖合同第11条的约定涉案房屋向银行设立了抵押权，导致李强无法办理按揭抵押贷款。三、原告提供的证据可以看出重庆蓥晟公司缺少规划部门出具的认可文件或准许使用的文件的文件、公安消防部门出具的认可或准许使用文件、备案登记证等导致原告的贷款按揭无法办理。四、关于合同解除，重庆蓥晟公司逾期交房，李强曾多次口头及书面要求解除合同。五、原被告未达成和解协议，重庆蓥晟公司所述的首期房款年息2.7%，实际是返租租金。六、李强已经在2017年2月19日向重庆蓥晟公司支付定制费4万元，2017年7月11日支付购房款487449元及代收税费35383元，不存在违约的事实。 本案经审理查明的事实如下： 2017年2月19日，重庆蓥晟公司（甲方）与李强（乙方）签订《解放碑181（原鸿德181）公寓式酒店定制协议》（编号：0000429）约定：缴纳定制金40000元∕套，享受抵扣100000元总房款的优惠，此优惠与销售中心释放的其他折扣可叠加使用，所有优惠最终以现场公示为准；乙方应当于本定制协议签订之日向甲方支付40000元。签订定制协议当日，李强向蓥晟公司交纳了定制费40000元，蓥晟公司向李强出具《收据》。 2017年7月11日，重庆蓥晟公司（甲方）与李强（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》。合同约定乙方向甲方购买位于重庆市渝中区八一路183号24-*号非住宅房屋，建筑面积50.66平方米，总成交金额967449元；乙方于签约当日支付首付款487449元，余款480000元由银行提供按揭款；甲方应当在2017年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第九条约定：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之十向乙方支付违约金；……。该合同附件五《合同补充协议》第三条约定：《重庆市商品房买卖合同》中第九条第1款第（2）项约定的“乙方按已付房价款的百分之10向乙方支付违约金”调整为“按总房款的10%向乙方支付违约金”。该合同附件五《合同补充协议》第十二条关于合同解除及违约责任的补充约定中载明：“1.甲方或乙方根据《商品房买卖合同》约定或法律规定，行使解除权而要求解除合同的，双方应按以下办理：（1）解除合同的一方应在解除合同事由发生之日起10个工作日内将解除合同的书面通知发送给另一方，逾期未发送的，视为放弃解除合同的权利，合同继续履行。（2）......”该购房合同签订后，李强向重庆蓥晟公司支付购房款487449元、代收税费35383元。重庆蓥晟公司对此向李强分别出具发票和收据。 重庆蓥晟公司于2017年9月28日、10月30日、11月27日、12月28日向李强转款3291元及三笔1097元共计6582元。之后，重庆蓥晟公司委托重庆格纳菲商贸有限公司每月按1097元向李强支付2018年1月至2018年10月期间共计10970元。 2018年6月14日，重庆蓥晟公司取得“鸿德181”复建项目主体工程（本次备案：塔楼11-35层及屋顶和屋顶夹层）的建设工程竣工验收备案登记证。 2019年3月21日，重庆蓥晟公司向李强发出通知函，载明渝中区八一路183号24-*号商品房已经达到交付条件，但李强的贷款申请仍未获批到账；要求李强接到本函件后起十日内至重庆蓥晟公司办理付款方式方法的手续，补充资料或一次性补足房价款。李强表示在2019年3月收到该函件。 2019年4月23日，重庆蓥晟公司向重庆市不动产登记中心申请渝中区八一路183号部分房屋的初始登记。 上述事实，有《解放碑181（原鸿德181）公寓式酒店定制协议》、《重庆市商品房买卖合同》、发票、收据、备案登记证、业务受理通知书、付款凭证、代付款证明、通知函及当事人的陈述，载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的禁止性规定，属依法成立的有效合同，合同双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。 本案的争议焦点在于合同解除权的享有和行使问题。一、李强是否享有合同解除权及是否行使合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原被告在签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定，被告应当于2017年12月30日前将房屋交付给原告，逾期超过90日后未向原告交付房屋，原告有权解除本合同。根据本院查明的事实，被告未按合同约定向原告交付房屋，并逾期超过90日，符合双方当事人约定原告有权解除合同的条件，且被告在庭审中举示的证据不能证明导致其逾期交房的原因系符合合同约定遭遇不可抗力的情形。因此，李强享有合同解除权。但合同附件五补充协议中约定解除权的行使时间为解除事由发生时的十日内。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”本案立案前，房屋已经具备交付条件，解除事由终止。李强并未在解除事由发生之日或终止之日的十日内按合同约定的形式发出解除通知，其享有的合同解除权消灭。因此，李强以逾期交付房屋解除合同的请求，本院不予支持。二、重庆蓥晟公司是否享有合同解除权及是否行使合同解除权。合同并未对交付房屋、抵押贷款的支付二者是否存在履行顺序进行约定。虽然重庆蓥晟公司已经发出变更付款方式的通知，但是其并未依约发出解除通知。因此，重庆蓥晟公司也未行使合同解除权。庭审过程中，双方均表示同意解除合同，因此，本院本反诉中双方要求解除合同的请求予以确认。 关于本诉中，原告要求退款、支付资金利息和违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》解除后，尚未履行的，终止履行，原告已向被告支付的定制费40000元、购房款487449元、代收税费35383元，理应由被告退还原告，被告并应按合同约定向原告支付已付款的利息。据此，现原告要求被告退还定制费40000元、购房款487449元、代收税费35383元，合计562832元，并支付从2017年7月11日至2019年8月19日，以已付款562832元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息，从2019年8月20日起至基数款项付清之日止，以已付款562832元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算的利息的请求，符合上述法律规定和合同约定，本院予以支持。关于支付违约金，因为原被告均存在违约行为，所以双方各自承担违约责任。被告不再另行向原告支付违约金。 关于反诉中，被告要求原告支付2017年9月至2018年10月期间向其支付的17552元的反诉请求，本院认为，本案中，被告并未向原告交付案涉房屋，原告亦未支付完毕购房款，原告取得该笔款项缺乏依据，应当返还给被告，被告的该项反诉请求，本院予以支持。关于被告要求支付违约金，因为原被告均存在违约行为，所以双方各自承担违约责任。原告不再另行向被告支付违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十五条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）李强与被告（反诉原告）重庆蓥晟投资有限公司于2017年7月11日签订的《重庆市商品房买卖合同》于本判决生效后立即解除； 二、被告（反诉原告）重庆蓥晟投资有限公司在本判决生效后立即退还原告（反诉被告）李强定制费40000元、购房款487449元、代收税费35383元，合计562832元，并向原告（反诉被告）李强支付从2017年3月19日起至2019年8月19日为止，以已付款562832元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息，向原告（反诉被告）李强支付从2019年8月20日起至基数款项付清之日为止，以已付款562832元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算的利息； 三、原告（反诉被告）李强在本判决生效后立即支付被告（反诉原告）重庆蓥晟投资有限公司17552元； 四、驳回原告（反诉被告）李强的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）重庆蓥晟投资有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取6737元，由原告（反诉被告）李强负担1109元，由被告（反诉原告）重庆蓥晟投资有限公司负担5628元。反诉案件受理费减半收取1292.97元，由原告（反诉被告）李强负担119元，被告（反诉原告）重庆蓥晟投资有限公司负担1173.97元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审判员  王德清 二〇一九年十一月二十九日 书记员  阳 乔