陕 西 省 礼 泉 县 人 民 法 院民 事 判 决 书（2019）陕0425民初1556号  原告：XXXXXXXXXXXXXXXX公司，住所地陕西省咸阳市XX县XX。统一社会信用代码：XXXXXXX。法定代表人：XXX，系该公司总经理。委托诉讼代理人：XXX，陕西XXX律师事务所律师。委托诉讼代理人：XXX，陕西XXX律师事务所律师。被告：XX，男，汉族，19XX年XX月XX日生，住XX县，公民身份号码：XXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：何XXX，男，汉族，19XX年XX月XX日生，现住XX县，系被告之父XX。委托诉讼代理人：王XX，女，汉族，19XX年XX月XX日生，住XX县XXXXXX，XXXX职工XX。原告XXXXXXX公司与被告XXXXXXX纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭审理时，原告委托诉讼代理人王XX、被告XX的委托诉讼代理人XXX、XXX到庭参加了诉讼；第二次开庭审理时，原告委托诉讼代理人XXX、被告XX的委托诉讼代理人XXX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。XXXXXX公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付物业管理服务费等合计16758.53元，并支付迟延履行期间的违约金至物业费缴清为止；2、依法判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年3月份原告与西安XXXXXXX公司签订《物业管理委任合同书》，2014年1月1日原告与XXXXXXXXXXXX业某某签订《物业服务合同》，约定：多层住宅物业管理服务费用按建筑面积每月0.45元/平方米计算，商业用房物业管理服务费用按建筑面积每月0.8元/平方米计算，逾期支付物业管理服务费的应按照日千分之三交纳违约金。合同签订后，被告未按照约定支付给原告2009年5月至2019年5月的物业管理服务费等，经原告多次催缴，被告仍未履行支付义务，该行为已构成违约。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法裁判。XX辩称，原告与XXXXXXXXXXX小区业某某签订物业服务合同已经到期，原告要求续签物业服务合同未得到该业主委员会同意，原告在没有续签合同的情况下收取物业费的行为是违法的，原告与他未签订物业服务合同，原告无权向他收取物业管理费，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证、质证对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告XXXXXXXX公司提交证据：1、物业服务合同二份。证明原告分别与XXXXX公司、XXX小区业某某签订合同并约定收费标准、违约金；2、欠费清单一份。证明被告欠费项目、欠费时间及金额；3、催费函一份。证明原告已履行书面催缴义务；4、告知、登记表共12份。证明原告在小区已告知被告维修资金及大修基金申请流程以及维修签字；5、咸政办法【2012】186号文件一份。证明咸阳市处理生活垃圾收费标准；6、商品房买卖合同一份。证明涉案的房屋业主为XX，建筑面积为118.11平方米，该房系XX购买取得；7、XX购电记录二张、预售电报表三张。证明XX所有的房屋用户编号00027从2009年4月8日起开始购电，被告在该小区居住的事实；8、物价局核准的文件1份。证明物业费的收取标准；9、咸发改【2016】217文件及建城【2010】14号文件各一份。证明暖气费的收费标准。被告XX质证认为：对证据1不认可，认为证据1中原告与西安XXXXX公司签订的合同于2011年合同已经终止，与丽景小区业某某签订合同没有经过业主同意；对证据2不认可，被告没有义务向原告缴纳物业费；对证据3、4不认可，因为合同无效，被告没有义务向原告缴纳物业费；对证据5不认可，没有经过物价局审核；对证据6不认可，涉案房屋是被告拆迁后分配的拆迁安置房，但上面的签字系被告本人所签，他手里没有这份合同。对证据7真实性认可，证明目的不认可，不能证明被告长期居住；对证据8无异议，对证据9真实性认可，证明目的不认可，只是咸阳市的收费标准，不是XX县的收费标准。被告XX提交证据：1、照片12张。证明原告管理混乱，以服务为名，私搭乱建，破坏绿地花园，侵占业主利益；2、证人李某某证言一份。证明原告与业某某签订的合同系无效合同，没有经过授权。原告XXXXXXXX公司质证认为：对证据1真实性及证明目的均不认可，照片中看不出拍摄时间及被告所述的花园，被告也没有证据证明其有花园；证据2真实性不认可，该证据无关联性，与本案没有关系，对证人李某某称其为小区业某某监督员，没有提供相关证据，并且说他不负责，他不知情，且证人也无法证明其是亲眼所见。经本院审查认为，原告提交的证据均来源合法，内容真实，本院予以认定；被告提交的证据1、2无其他证据相互印证，本院不予认定；根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定以下事实：被告XX系XX县XXXXXXXXXXX小区X号楼X单元XXX室单元房屋业主，该房屋建筑面积118.11平方米。2009年3月1日，原告与西安XXXXX公司签订《物业服务合同》，合同主要约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅每月每平方米0.3元；未能按时如数交纳物业服务费用的，应按每日2.1‱标准支付违约金，后根据物价局核准文件以每平方米0.35元收取物业费。2014年1月1日，原告XXXXXXXX公司与XXXXXXXXXX小区业某某签订的《物业服务合同》，合同主要约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅每月每平方米0.45元；未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3‰标准支付违约金。暖气费每月收费标准为：2009年按照每平方米4.7元计算，2011年按照每平方米5.7元计算，2012年按照每平方米5.5元计算，2013年后按照每平方米5.7元计算。原告于2012年12月28日后对生活垃圾处理费每月按6元收取。被告XX以单价0.65元，于2009年4月8日购电200度，费用小计130元；2009年8月25日购电769度，费用小计499.85元；2012年4月9日购电507度，费用小计329.55元；2012年6月9日购电769度，费用小计499.85元；以单价0.65789元，于2014年10月31日购电769度，费用小计505.92元；2015年10月24日购电760度，费用小计500元；2016年2月16日购电1520度，费用小计1000元； 2017年10月20日购电456度，费用小计300元。被告XX未缴纳物业服务费、垃圾处理费及暖气费，后经原告催要，被告仍未缴纳费用。本院认为，原告XXXXXXXX公司与西安XXXX公司、XXXXXXXXXXX小区业某某分别签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效，该合同对小区全体业主及物业公司均具有约束力。原告为XXXXXXXXXXX小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，应按约定向原告交纳物业服务费用和暖气费用。原告主张从2009年5月起被告按每平方0.35元缴纳物业费，并提供相关证据加以证明，被告对其无异议，本院予以认定。原告主张由被告从2012年12月28日起按每月6元缴纳垃圾清运费及按照3‰支付物业服务费违约金，不违反法律规定，本院予以支持。被告辩称原告与XXXXXX小区业某某签订物业服务合同已经到期，原、被告未签订物业服务合同，原告无权向他收取物业管理费的意见无相关证据证明，故本院不予采纳。物业服务费用按照建筑面积计算：2009年5月至2013年12月，每月收取标准118.11平方米х0.35元，56个月为2314.96元；2014年1月至2019年5月，每月收取标准118.11平方米х0.45元计算，即65个月为3454.72元，以上物业服务费用共计5769.68元。原告主张由被告支付违约金，两份《物业服务合同》中明确约定违约金标准；原告请求按照3‰支付违约金，符合法律规定，故应按被告未交纳物业服务费数额计算违约金数额。垃圾清运费从2013年1月起至2019年5月，按照每月6元计算，共462元。暖气费用按照建筑面积计算：根据原告提交2015年1月20日、2016年1月15日、2017年1月20日连续三年原告XXXXXXXX公司在XXXXXX小区张贴的告知中显示2009年为1488元，2011年为1299元，2013年为2019元，2014年为2019元，本院予以确认；根据原告当庭陈述2012年暖气费为118.11平方米х5.5元х3个月=1948.82元；以上暖气费共计8773.82元。综上，原告请求被告支付物业服务费、垃圾清运费及暖气费的请求符合法律规定，本院依法予以支持，但费用标准应按合同约定及国家相关规定予以执行。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由XX在判决生效后十日内支付XXXXXXXX公司物业服务费5769.68元，并按照3‰支付违约金17.31元； 二、由XX在判决生效后十日内支付XXXXXXXX公司垃圾处理费462元，暖气费8773.82元，共计9235.82元；三、驳回XXXXXXXX公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计109元，由XXXXXXXX公司负担11元，XX负担98元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。  审  判  员   裴      静  二〇一九年十一月六日   书  记  员   王  世  园附判决引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。  ……第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。  ……第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：  （一）遵守管理规约、业主大会议事规则；  （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；  （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；  （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；  （五）按时交纳物业服务费用；  （六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。  ……