河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终2688号上诉人(原审被告)：汝阳县汝信小额贷款有限公司，住所地河南省汝阳县城建设路东段。法定代表人：刘万江，该公司总经理。委托诉讼代理人：李莉云，河南智明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董新女，女，1952年3月28日生，汉族，住河南省汝阳县。委托诉讼代理人：张跃铧，洛阳市汝阳县公正法律服务所法律工作者。原审第三人：苏保太，男，1951年12月1日生，汉族，住河南省汝阳县。上诉人汝阳县汝信小额贷款有限公司（以下简称汝信公司）因与被上诉人董新女，原审第三人苏保太房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省汝阳县人民法院（2019）豫0326民初40号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，汝信公司的委托诉讼代理人李莉云，董新女的委托诉讼代理人张跃铧，原审第三人苏保太到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汝信公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判董新女继续履行《租房协议》，且汝信公司不向董新女支付房屋租金；2.本案一、二审诉讼费用由董新女承担。事实与理由：1.案涉房租事实经过汝阳县人民法院（2018）豫0326民初315号民事判决认定：“汝信公司自2015年1月其拖欠苏保太的房屋租金，应当抵作苏保太承担的连带责任份额”，并在该判决主文第三项判定：“汝信公司自2015年1月起拖欠苏保太的房屋租金在履行第一、二项时予以扣除，并应抵作苏保太应承担的连带偿还责任，其中2015年、2016年房屋租金为每年6万元，自2017年1月1日起房屋租金为每年8万元”。董新女诉求属于重复起诉，根据民事诉讼中“一事不再理”原则，应当驳回董新女的起诉。2.案涉租房协议当事人是汝信公司与苏保太，而非董新女，董新女无权提出解除合同及要求汝信公司向其交付房租。3.汝信公司在本案一审期间已经提起了撤销董新女与苏保太离婚协议第二条即将婚内共同财产的房产归女方（董新女）所有的约定的诉讼，本案应当中止审理。董新女辩称，1.本案并不违反“一事不再理”原则，汝阳县人民法院（2018）豫0326民初315号民事判决是借款合同纠纷，苏保太承担的是连带担保责任，本案董新女诉请法院解决的是与汝信公司的租房合同纠纷，是不同的法律关系。2.案涉房屋所有权人就是董新女，虽然是在夫妻关系存续期间购买的房产，但是董新女与苏保太离婚时将该房屋的一半（120万元）交付至汝阳县人民法院，该房屋系董新女合法取得。董新女有权提出解除合同并要求汝信公司支付租金。3.汝信公司称其在一审期间已经提起了撤销董新女与苏保太离婚协议第二条的诉讼不属实，其至今也没有接到汝信公司的诉状。苏保太辩称，房屋租赁跟贷款担保是两回事，担保人是三个人，不能让我一个人承担。董新女向一审法院起诉请求：1.依法解除董新女与汝信公司的房屋租赁合同并支付（2018年）租金8万元、违约金2万元及利息。2.诉讼费由汝信公司承担。一审法院认定如下事实：董新女与苏保太原系夫妻，涉案的汝阳县城杜鹃大道安居工程D区南一排2号房产，原系其二人的夫妻共同财产，房屋所有权证号为汝阳字第20070674号，登记的房屋所有权人为董新女。2010年1月8日，苏保太作为甲方，汝信公司作为乙方，双方签订《租房协议》一份，约定：苏保太将其涉案套房出租给汝信公司使用，租金每年3万元、合同期限内不再调整，租金实行先交付后用房，每年交付一次；租期3年、到期双方有续租意向的从新协商制定新的租房合同；单方违约的违约金2万元。合同签订后，双方按约履行该合同义务，汝信公司履行支付租金已行至2014年底。2014年11月10日，案外人付朝立因需工程流动资金而向汝信公司申请贷款50万元，双方经协商，付朝立与汝信公司签订《借款合同》一份，约定借款期限10个月，月利率16.2‰，逾期按逾期的本息日万分之十五加收罚息。同日苏保太及案外俩人与汝信公司签订《保证合同》，约定为付朝立该借款提供连带责任保证。合同履行中，付朝立支付利息至2015年3月10日后本息不还。汝信公司于2017年12月6日起诉，2018年7月18日开庭中苏保太辩称：其与汝信公司于2016年冬达成协议，该房屋租金2015年6万元，2016年涨到8万元，该14万元租金抵作借款本金。汝信公司认可：该房租自2015年每年6万元，自2017年1月起上涨至每年8万元，同时要求拖欠苏保太的房租抵作苏保太为付朝立担保贷款的损失。一审法院于2018年7月24日作出(2018)豫0326民初315号民事判决，该判决主文4条，前两条确定付朝立偿还汝信公司借款本金50万元及利息、罚息，李韶娜、袁景义、苏保太承担连带清偿责任外，第三条确定：“汝信公司自2015年1月起拖欠苏保太的房屋租金在履行第一、二项时予以扣除，并应抵作苏保太应承担的连带偿还责任，其中2015年、2016年房屋租金为每年6万元，自2017年1月1日起房屋租金为每年8万元”。又查明：2015年初，董新女及苏保太向汝信公司要求提高租金，双方对提高租金数额没有协商一致，汝信公司停止了支付租金。后苏保太因其拖欠案外他人债务引起诉讼，法院判决后执行中，董新女筹措110万元代苏保太清偿了诉讼债务。2018年4月28日董新女与苏保太达成《离婚协议》，约定离婚并将涉案房产处分归董新女所有，同日其二人到民政部门办理了离婚手续。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。涉案的《租房协议》虽系苏保太与汝信公司签订，但因该房屋原系董新女和苏保太的夫妻共同财产，因此确定董新女也应系该合同汝信公司之相对人，也系该房屋出租人。董新女和苏保太与汝信公司《租房协议》期满后，双方续租事实客观存在，相应的租金数额已被法院生效判决所确定，因没有约定租期，依法应视为不定期租赁，当事人可随时解除合同。一审法院(2018)豫0326民初315号民事判决条款的第三条是对拖欠的续租期限内租金数额与准否扣抵的处理，不是对该房房产的处分。董新女与苏保太已离婚并协议将涉案房产处分归董新女所有，董新女作为该房产所有权人有权行使出租人权利。一审法院该民事判决所确定的苏保太应付款项系苏保太债务，董新女没有证明也系董新女应清偿债，董新女主张权利后，汝信公司既未移交退回所租赁房屋，也未向董新女支付房屋租金，现董新女起诉主张解除该不定期租赁，一审法院应予支持。董新女主张的“2018年租金8万元”，依其起诉立案时间，应属汝信公司所拖欠租金范围；一审法院(2018)豫0326民初315号民事判决主文第三条，是依苏保太于该案的抗辩、承诺、处分而作出，且对汝信公司所拖欠租金已明确“自2015年1月起拖欠苏保太的房屋租金在履行第一、二项时予以扣除”，现汝信公司依据该已生效判决抗辩而已扣除折抵，董新女该请求一审法院无法支持；董新女若认为苏保太的处分侵犯其合法权利，其可另行救济其他途径处理。董新女主张的违约金，因其约定的适用条件是“单方违约”，就2018年时间段，董新女没有证据证明汝信公司单方违约，一审法院无法支持；但汝信公司于一审法院立案至今，仍是不同意且实际无移交退回所租赁房屋，未支付租金，因此，一审法院综合考虑本案实际，确定汝信公司应按每年8万元向董新女支付自2019年1月4日至汝信公司因解除合同而实际移交退回所租赁房屋日止的实际租赁期间租金。汝信公司的其他辩解缺乏依据，董新女的其他诉讼请求应予驳回。故依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百一十五条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、解除董新女及苏保太与汝信公司房屋租赁合同；二、汝信公司按每年8万元向董新女支付自2019年1月4日至因解除合同而移交退回所租赁房屋日止的实际租赁期间租金。三、驳回董新女的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费4600元，减半收取为2300元，由董新女承担1300元，汝信公司承担1000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。汝信公司提交如下证据：1.民事起诉状一份；2.立案通知书一份；3.缴费凭据一份；4.传票一份。拟证明：1.一审期间，董新女与苏保太协议离婚，并将婚内共同财产约定归董新女所有，属于恶意串通严重损害汝信公司合法权益的行为，汝信公司向一审法院提起撤销权之诉，一审法院已经于2019年5月14日开庭审理，目前尚未作出审理结果，本案应当中止审理。董新女质证认为，对真实性无异议，对证明方向有异议。汝信公司提供的民事起诉状是2019年3月7日，立案日期是3月19日，但本案一审判决3月15日判决已经作出，汝信公司称在一审时提出中止该案审理不成立。且该三个案件都不是一个法律关系，都是相对独立的民事法律行为，应分别审理。董新女提交如下证据：1.马卫星给董新女转账100万农商银行回执单。2.董新女向汝阳县人民法院对公账户支付了100万用于偿还苏保太担保还款。拟证明：苏保太与董新女离婚，不存在恶意转移财产或者躲避债务，苏保太将夫妻共同财产一半卖出后是用于偿还生效法律文书确定的债务，董新女系有偿取得案涉房产。汝信公司质证认为，对真实性无异议，对证明方向有异议。董新女是在2017年11月11日向汝阳县人民法院转款100万元，附加信息是帮苏保太还款，但是并不能证明是苏保太偿还汝信公司的欠款，与本案没有关联性。对双方无异议的事实，本院认定如下：2019年3月19日立案受理汝信公司诉董新女、苏保太债权人撤销权纠纷一案。汝信公司诉董新女、苏保太债权人撤销权纠纷一案，一审法院作出（2019）豫0326民初1332号民事判决，撤销苏保太与董新女2018年4月28日离婚协议书第二条“婚后共同财产：有房产一处，位于城关××杜鹃大道南安居工程D区南1排东2号的房产归女方所有”的约定。董新女、苏保太不服提起上诉，本院于2019年10月28日作出（2019）豫03民终4176号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院调取该二审民事判决并组织各方进行质证。本院认为，关于本案是否构成重复诉讼的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。河南省汝阳县人民法院（2018）豫0326民初315号民事判决为汝信公司与付朝立、李韶娜、袁景义、苏保太之间的借款合同纠纷，其当事人与本案当事人显然不同，而根据法律规定构成重复诉讼必须同时符合上述三个条件，故汝信公司上诉称本案构成重复诉讼的主张，于法无据，本院不予支持。关于董新女是否有权提出解除案涉租赁合同的问题。案涉租赁合同于2013年1月8日到期后，汝信公司继续使用案涉房产，苏保太继续收取租金，双方依法形成不定期租赁合同。不定期租赁，当事人可以随时要求解除合同。租赁合同的特征在于所有权人让渡租赁物占有、使用的权利由承租人行使，所有权人收取租金。案涉房产现仍为董新女与苏保太二人共同共有且登记在董新女名下，董新女即取得了不定期租赁合同中出租人的法律地位，其主张解除案涉不定期租赁合同，苏保太明确表示同意，故董新女有权解除案涉不定期租赁合同，并要求汝信公司返还案涉房屋。苏保太向汝信公司承担的担保之债，是以其个人名义设立的保证债务，虽发生在苏保太与董新女夫妻关系存续期间，但汝信公司未能提供证据证明苏保太对外担保收取了经济利益并用于家庭生活，不能认定董新女对苏保太的担保之债承担连带责任。汝信公司以苏保太个人的担保之债抗辩所有权人对案涉房产的处分，缺乏法律依据，本院不予支持。关于本案是否应当中止的问题。从时间上看，本案一审判决于3月15日在前作出，而汝信公司起诉董新女、苏保太的债权人撤销权纠纷于3月19日立案在后；从实质上看，汝信公司与董新女、苏保太之间的债权人撤销权纠纷与本案租赁合同纠纷明显不是同一法律关系，故本案不存在必须中止的情形。但一审以案涉房屋在董新女与苏保太协议离婚时处分归董新女所有，董新女有权行使解除案涉合同的权利所依据的事实已被生效判决撤销，论理不充分，本院予以纠正。综上所述，汝信公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由汝阳县汝信小额贷款有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  李丹杰二〇一九年十一月十五日书记员  刘梦洋