文书内容江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1102民初2937号原告：江西步步高商业连锁有限责任公司，住所地江西省南昌市东湖区大士院********，统一社会信用代码：91360000772382889G。法定代表人：朱刚平，该公司总经理。委托诉讼代理人：张艳芳，该公司职员，女，1986年5月10日出生，汉族，特别授权代理。被告：上饶市恒基实业发展有限公司，住所地，住所地江西省上饶市信州区凤凰东大道**1-6会信用代码：91361100571196035M。法定代表人：刘辉凯，该公司执行董事。被告：上饶市禾策房产经纪有限公司，住所地江西，住所地江西省上饶市信州区凤凰东大道****用代码：91361100332980199M。法定代表人：杨国响，该公司执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：周小明，江西红源律师事务所律师，特别授权代理。两被告共同委托诉讼代理人：叶盛波，江西红源律师事务所律师，特别授权代理。原告江西步步高商业连锁有限责任公司（下简称步步高公司）诉被告上饶市恒基实业发展有限公司（下简称恒基实业公司）、上饶市禾策房产经纪有限公司（下简称禾策房产经纪公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告步步高公司委托诉讼代理人张艳芳、被告恒基实业公司、禾策房产经纪公司委托诉讼代理人周小明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告返还200万元的保证金；2、判令两被告向原告支付逾期利息498,000元（从2019年3月24日起算至2019年6月14日）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与两被告签订了《场地资产收购兼租赁保证合同》，该合同签订之日起三日内，原告向原、被告双方共同指定的双控账户支付了保证金100万元人民币。同时合同中也约定：被告自行负责协调处理与原承租方租赁合同解除或终止事宜，并保证自本合同签订之日起6个月内将上饶市恒基城市广场物业场地按约如期腾退，被告承诺在2019年2月15日前与原告签署场地租赁合同，并将场地交付给原告。然而，被告并未按合同约定将场地交付原告，被告的行为已构成违约。按照合同第四条第三点之约定：被告步步高应向原告返还200万元的保证金，并按逾期金额的千分之三每天向原告支付逾期利息，被告禾策房产经纪公司应承担违约连带责任。经原告多次与被告沟通，被告都置之不理。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。原告向本院提交如下证据：1、《场地资产收购兼租赁保证合同》1份，证明步步高公司与两被告具有合法的合同关系；2、《法律事务函》1份、顺丰速运快递运单详情1份，证明被告违约的事实；3、《中国建设银行股份有限公司监管易业务合作协议》（单一层级共管模式）1份，证明步步高已缴纳保证金的事实；4、江西嘉百乐贸易有限公司上饶市恒基分公司企业信用信息1份、嘉百乐超市外观照片1张，证明：（1）嘉百乐超市于2018年12月7日成立，2019年6月14日开业；（2）被告在与原告签订合同的同时也跟嘉百乐签订了合同（与原告签订合同的时间是2018年10月8日）；5、《房屋分（幢）层分户平面图》1份，证明合同中约定的场地指原上饶欧尚超市的二楼超市，而二楼并没有临街商铺。被告恒基实业公司辩称，一、被告最终未能将涉案场地出租给原告经营使用，系由于被告自身未能在双方协议约定期限内与原承租方解除或终止合同、清退原承租方并依法取得场地内资产所有权原因导致。当出现上述情况后，被告已经如实将相关情况知会了原告，由于涉案场地存在诸多上述原因，原告最终未与被告就涉案场地租赁事宜签约；二、涉案的100万元保证金，从被告交付始至今一直保管在原告公司上饶万达店银行账户内，账户资金一直处于原告公司掌管之下。当原告未能与被告签约，上述保证金无需返还给原告（保证金一直在原告公司账户内），事实上被告根本无法返还原告。三、被告自始至终也不存在原告所主张的“违约情形”，原告也没有证据证明被告已经依法取得涉案场地内资产所有权。因此，原告主张双倍返还保证金没有事实依据。四、涉案的100万元保证金不具有法律意义上的“定金”性质，依法不能适用定金罚则，原告主张双倍返还保证金没有法律依据。保证金是指合同当事人一方或双方为保证合同的履行，而留存于对方或提存于第三人的款项。虽然保证金也具有类似定金担保合同实现的作用，但其不具有双倍返还的功能。当事人可以自行约定定金的作用功能，而这些功能是保证金并不具备的。虽然原、被告双方在合同第四条约定：若被告依法取得场地内资产所有权，因被告未完成其他保证事宜或甲方拒绝转让导致原告合同目的不能实现，被告应在接到原告通知后三日内将保证金100万元双倍返还给原告，但该100万元在性质上应仅仅属于“保证金”性质，不具有法律意义上的“定金”性质。五、双方合同中第四条“保证金金100万元返还”及“按逾期金额的千分之三每天支付逾期利息”的约定，属于双方“违约责任”的约定，该约定明显过高，依法应予以适当减少。人民法院应当以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。结合到本案中，原告所支付的100万元账户资金一直处于原告公司掌管之下，利息也归属于原告所有；原告实际上并无相关实际损失发生，同时被告也不存在原告所主张的“违约行为”。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求，被告也同意随时配合原告办理共管账户中100万元保证金的解冻手续。被告恒基实业公司向本院提交6份场地租赁协议（5份复印件系已解约的，一份原件系未解约的），证明涉案场地在2019年2月15日之前尚有6户承租户是没有清场腾退的，并且到庭审时止仍有一户承租户未清场腾退，据以证明被告不能与原告签约是因为被告不能如期清场所造成的，根据双方合同约定，同意把保证金返还给原告。被告禾策房产经纪公司同意被告恒基实业公司的答辩意见。被告禾策房产经纪公司未向本院提交证据。经本院组织质证，被告恒基实业公司、禾策房产经纪公司对原告提交的第1组证据的真实性没有异议，但对其关联性有异议，认为该组证据不足以证实被告存在违约行为；对原告提交的第2组证据的三性有异议，认为两被告未收到原告所寄送的法律事务函，且认为该法律事务函不足以证明被告方存在双倍返还保证金的情形；对原告提交的第3组证据的三性无异议，但认为共管资金是在原告公司万达店账户上，根据双方合同约定，这笔钱的利息是归原告所得，所以原告没有实际损失；对原告提交的第4组证据的真实性无异议，但认为与本案无关联，其认为根据原、被告的合同，原告方承接案涉场地必须是无瑕疵、无纠纷的，如果被告方交付的场地不符合原告的要求原告方是不会接受的；对原告提交的第5组证据的真实性有异议，其认为这并不是原、被告双方所确认的承租房产证复印件，对其证明对象也有异议，认为在双方签订的《场地资产收购兼租赁保证合同》中已明确包括了一楼和二楼场地，并不是原告所主张的仅是二楼超市，原告有意不提供一楼的承租平面图。原告对被告提交的证据的真实性和合法性无异议，但认为这几份协议并不是被告违约的理由，对其证明对象有异议，并提交的《房屋分（幢）层分户平面图》，认为场地不含这些商铺。本院对原告步步高公司及被告恒基实业公司提交的证据的真实性予以确认。原告与两被告签订的《场地资产收购兼租赁保证合同》中第1、2条明确了本案中所涉场地为恒基实业公司拥有产权的上饶市恒基城市广场物业场地，且明确该场地由禾策房产经纪公司出租给了原承租方上饶市欧尚购物中心，而被告恒基实业公司向本院提交的六份租赁合同系被告禾策房产经纪公司出租给案外人谢倜、邱建辉、李金亮、周水仙、郭豆豆、广州山展信息科技有限公司的相应商铺，与本案无关联，故本院对被告恒基实业公司提交的证据的关联性不予确认。本院经审理认定事实如下：2018年10月10日，被告恒基实业公司作为甲方一、禾策房产经纪公司作为甲方二与作为乙方的原告步步高公司签订了《场地资产收购兼租赁保证合同》，合同约定：1、甲方一拥有产权的上饶市恒基城市广场物业场地（以下简称“场地”）已经由甲方一委托甲方二进行经营管理和出租，委托期限至2038年3月24日止；2、甲方二以自己的名义将场地出租给了上饶市欧尚购物中心（以下简称“原承租方”）；3、甲方基于整体招商及规划的需要，欲通过资产购买方式获得原承租方超市所有资产的所有权并转让给乙方，乙方也有意购买场地内归属于甲方的所有资产并承租该场地用于经营步步高超市。4、在未特别注明的情况下，本合同中的甲方系指甲方一和甲方二两方，甲方一、甲方二享有共同的合同权利并承担共同的合同义务。就保证事宜，甲、乙双方约定：甲方自行负责协调处理与原承租方租赁合同解除或终止事宜，并保证自本合同签订之日起陆个月内将该场地按约如期腾退，甲方承诺在2019年2月15日前（即交付日）与乙方签署场地租赁合同，并将该场地交付给乙方。就承租保证金，甲、乙双方约定：本合同签订之日起三日内，乙方向甲方一与乙方共同指定的双控账户支付保证金人民币壹佰万元（100万元）作为承租该场地的保证金；甲方一与乙方共同指定银行账户托管保证金，并计取银行同期活期存款利息，利息归乙方所有；如甲方未按本协议约定期限内与原承租方解除或终止租赁合同、清退原承租方并依法取得场地内资产所有权，则甲方一应在乙方通知后三日内将保证金100万元返还乙方，甲方一逾期返还的，甲方还应按逾期金额的千分之三每天向乙方支付逾期利息。如甲方一依法取得场地内资产所有权，但因甲方未完成其他保证事宜或拒绝转让导致乙方合同目的不能实现，甲方应在接到乙方通知后三日内将保证金100万元双倍返还给乙方，甲方逾期返还的，还应按逾期金额的千分之三每天向乙方支付逾期利息；如甲方按约如期将该场地及场内资产完整无争议的交付给乙方，则乙方已缴纳的100万元保证金可和为收购款列抵，如甲方满足以上条款，乙方不接收则不予返还本协议保证金。保证合同签订后，原告步步高公司上饶万达店与被告恒基实业公司及中国建设银行股份有限公司上饶市分行于2018年10月26日签订了《中国建设银行股份有限公事监管易业务合作协议》（单一层级共管模式），原告向原、被告双方共同指定的双控账户支付了保证金100万元人民币。其后，两被告未将保证合同中指定的场地交付给原告承租。另查明，江西嘉百乐贸易有限公司上饶市恒基分公司于2018年12月7日成立，该公司现在上饶市恒基城市广场经营“嘉百乐超市”。本院认为，原告与两被告签订的《场地资产收购兼租赁保证合同》是三方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效，各方应按合同的约定履行义务。《场地资产收购兼租赁保证合同》中原告及两被告在合同中明确约定收购兼租赁的场地为“上饶市恒基城市广场物业场地”，且明确该场地系甲方二即禾策房产经纪公司以自己的名义出租给了上饶市欧尚购物中心的场地，在该保证合同的第2条明确了该合同中的“原承租方”是上饶市欧尚购物中心在合同中的简称，原、被告在“承租保证金”的第3条就被告能否与“原承租方”即上饶市欧尚购物中心或终止租赁合同、清退“原承租方”并依法取得场地内资产所有权、是否要返还保证金及双倍返还保证金进行了约定。现上饶市欧尚购物中心已退出上饶市恒基城市广场，江西嘉百乐贸易有限公司上饶市恒基分公司已在上饶市恒基城市广场经营嘉百乐超市。而原告为实现承租该场地的目的，已向双方指定账户支付了保证金100万元，虽双方约定的是保证金，但该保证金约定了定金的性质，且对于收购并租赁与本案所涉的场地同等规模的超市，约定100万元定金在收购价款20%的范围内，现原场地承租人上饶市欧尚购物中心已退出上饶市恒基城市广场，但被告并未将该场地交付给原告承租，原告诉请要求被告双倍返还保证金，本院予以支持，本案中原告将100万元保证金汇入原告公司上饶万达店的账户，且双方约定该保证金计取银行同期活期存款利息、利息归原告所有，故，本案中，原告支付的100万元保证金由被告配合原告办理解冻手续即可，被告需另向原告支付100万元，而合同中约定两被告承担共同的合同义务，故两被告对此承担共同的支付义务；原告在诉请中要求两被告向原告支付200万元自2019年3月24日至2019年6月14日83天按月利率9%计算的逾期利息498000元，对此，本院认为，原、被告双方在合同中约定了逾期付款的违约责任，有约定从约定，但该约定的利率明显过高，应予以调整。原告先行支付的100万元冻结在原告上饶万达店的账户内，其利息按活期利率计算归原告所有，另两被告应支付的100万元，按年利率6%给付逾期付款利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、被告上饶市恒基实业发展有限公司于本判决生效后十日内配合原告江西步步高商业连锁有限责任公司办理在江西步步高商业连锁有限责任公司上饶万达店账户上的100万元解除冻结手续；二、被告上饶市恒基实业发展有限公司、上饶市禾策房产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付原告江西步步高商业连锁有限责任公司100万元及以100万元为基数按年利率6%自2019年3月24日起计算至2019年6月14日的逾期付款利息；三、驳回原告江西步步高商业连锁有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26,784元，减半收取即13,392元，由原告负担4385元，由被告上饶市恒基实业发展有限公司、上饶市禾策房产经纪有限公司负担9007元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  熊文凯二〇一九年十一月四日            本件与原本核对无异      书记员  肖美香