福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初1558号 原告：厦门中淮建设有限公司，住所地福建省厦门市集美区杏南路******。 法定代表人：华彪，经理。 委托诉讼代理人：郑宝珠，福建契廓律师事务所律师。 被告：厦门隆晟泰贸易有限公司，住所，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区高崎北路**航空自贸广场**楼第****div> 法定代表人：林榕，总经理。 委托诉讼代理人：安清惠，福建昕悦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑丙林，福建昕悦律师事务所实习律师。 第三人：厦门皑度实业有限公司，住所地厦门市集，住所地厦门市集美区杏林杏东路**杏林湾营运中心**** 法定代表人：陈明辉。 原告厦门中淮建设有限公司（以下简称中淮公司）与被告厦门隆晟泰贸易有限公司（以下简称隆晟泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，经中淮公司申请，本院依法追加厦门皑度实业有限公司（以下简称皑度公司）为本案第三人。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中淮公司的委托诉讼代理人郑宝珠、被告隆晟泰公司的委托诉讼代理人安清惠到庭参加诉讼，第三人皑度公司经本院公告送达未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 中淮公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年9月8日签订的《写字楼租赁合同》；2.隆晟泰公司立即向中淮公司支付物业服务费、公共维修金、自用水电费41183元及租金46600元；3.隆晟泰公司承担违约金23300元及租金损失暂为46600元（以租金23300元/月的标准，自本合同解除之日起计至讼争房屋重新出租之日止，现暂计两个月）；4.诉讼费由隆晟泰公司承担。审理中，中淮公司变更诉讼请求为：1.确认中淮公司与隆晟泰公司于2017年9月8日签订的《写字楼租赁合同》于2019年3月22日解除；2.隆晟泰公司立即向中淮公司支付2018年5月1日至2019年3月22日的物业服务费、公共维修金、自用水电费53241元及租金108733元（以月租金23300元的标准，自2018年11月1日计至2019年3月22日止）；3.隆晟泰公司承担违约金23300元及租金损失暂为11650元（以租金23300元/月的标准，自2019年3月23日计至2019年4月7日止）；4.诉讼费由隆晟泰公司承担。事实和理由：2017年9月8日，原、被告双方签订《写字楼租赁合同》，约定：1.中淮公司将合法拥有的座落在厦门市集美区杏林湾路474号2号楼24层01单元、02单元、03单元、04单元出租给隆晟泰公司使用，租赁期自2017年10月1日至2020年9月30日止；2.2018年10月1日起至2019年9月30日，月租金为23300元/月，季租金为69900元；3.租赁期限内，物业费、公维金、电费、水费、公摊电费、公摊水费等相关费用由隆晟泰公司直接和物业进行结算；4.在租赁期间，隆晟泰公司拖欠租金累计一个月以上的，中淮公司有权终止合同、收回房屋，由此造成中淮公司损失的，隆晟泰公司应予赔偿；5.租赁期限内隆晟泰公司中途退租应提前一个月通知中淮公司，并赔偿一个月的租金作为违约赔偿金；6.双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决。协商不成时，双方可向该房屋所在地人民法院起诉。合同签订后，中淮公司依约将案涉房屋交付隆晟泰公司使用，但隆晟泰公司未按约定支付租金及相关费用，截止2019年1月份尚欠2018年11月1日至2018年12月31日期间的租金共计46600元。另，2018年12月27日，讼争房产的物业管理公司厦门方成物业管理有限公司向中淮公司出具《关于承租人欠费的提醒函》，告知中淮公司截止2018年12月31日，隆晟泰公司尚欠其物业服务费、公共维修金、自用水电费共计41183元，即被告自2018年5月1日起至2018年12月31日期间均未按合同约定向物业服务公司履行付款义务，导致原告被物业公司发函催讨并在2019年6月24日缴纳物业管理费等相关费用共计53241元。为此，原告多次联系被告要求其履行付款义务但均未果。为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 隆晟泰公司辩称，隆晟泰公司与中淮公司之间的房屋租赁合同已于2017年10月解除，起诉时双方不存在房屋租赁合同关系，中淮公司诉求合同于2019年3月22日解除，没有事实依据，应予驳回。因计划从湖里区搬迁至集美区，隆晟泰公司于2017年9月8日与中淮公司签订《写字楼租赁合同》并交纳了三个月租金及一个月押金，原计划租赁该房屋用于办公。了解到自贸区的优惠政策更多，故隆晟泰公司未在2017年10月搬迁集美区，而是搬至自贸区。经隆晟泰公司法定代表人林榕与中淮公司负责租赁事宜的赖延权、收租金的周咖娜协商，双方一致同意解除《写字楼租赁合同》，隆晟泰公司作为违约方，同意押金21674元作为提前解除合同的违约金，中淮公司无需返还隆晟泰公司，隆晟泰公司介绍第三人皑度公司承租案涉房屋。中淮公司在明知合同已解除并已收取违约金的情形下，依据已解除的合同提起本次诉讼，无事实依据。中淮公司已于2017年10月将案涉房屋租赁给皑度公司使用、交纳租金至今。案涉房屋拖欠的租金、物业费，以及原告主张的违约赔偿金、租金损失等应向房屋实际承租人皑度公司主张。原告第三项诉讼请求没有事实依据，根据原告提供证据与案外人合同显示，原告已经于2019年3月22日已经将案涉房屋出租给何江涛，2019年3月23日至2019年4月7日为免租期，系原告自己在与案外人的合同中放弃自己的权利，不应向被告主张租金损失。综上，原告根据不存在的房屋租赁合同提起本次诉讼，无事实基础，应依法驳回原告的诉讼请求。 第三人皑度公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中淮公司系坐落于厦门市集美区房屋的所有人。2017年9月8日，以中淮公司为甲方（出租方）、隆晟泰公司为乙方（承租方），双方签订《写字楼租赁合同》一份，约定：中淮公司将坐落在厦门市集美区杏林湾路474号2号楼24层01单元、02单元、03单元、04单元，建筑面积共541.85平方米的房屋出租给隆晟泰公司使用，租赁用途为办公。租赁期限自2017年10月1日起至2020年9月30日止。2017年10月1日至2018年9月30日期间的租金为每月21674元。2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金为每月23300元。房屋租金支付方式为季付，第一期租金须在签订合同当日支付，以后每期租金须提前七日支付。租赁期限内的水、电费、电话、网络使用费，由隆晟泰公司按有关规定自行承担。租赁期限内，物业管理费、公维金、电费、水费、公摊电费、公摊水费等相关费用由隆晟泰公司直接和物业进行结算。隆晟泰公司应支付中淮公司房屋租赁押金21674元，待租赁期满结清费用后，中淮公司应于结清当日将押金全额退还隆晟泰公司。隆晟泰公司如未按规定结清有关费用，中淮公司有权拒还押金。如隆晟泰公司结清，中淮公司得全额退还押金。上述合同第八条关于“乙方的责任”约定：“1、在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。……（2）拖欠租金累计1个月以上的。……2、在租赁期限内，乙方中途退租的，乙方应提前一个月通知甲方，并赔偿甲方一个月的租金作为违约赔偿金。……”合同第九条关于“甲方的责任”约定：“……3.因乙方原因退租，则甲方将根据乙方实际租赁天数计算租金，并将剩余（如有）返还，违约金按本合同相关条款执行。……”合同第十一条“其他补充约定”约定：“1.乙方预交三个月物业费给甲方￥13818元……3.乙方每次支付房租方式为转账，甲方提供以下账号供乙方打款使用：户名：周咖娜建行文园支行账号：43×××88”合同并就双方其他权利义务进行了约定。中淮公司在合同落款的甲方处盖章，隆晟泰公司的法定代表人林榕在合同落款的乙方代表人处签名捺印。 2017年9月8日，隆晟泰公司通过其财务人员刘招科的银行账户向中淮公司指定的周咖娜名下银行账户支付案涉房屋的押金及第一个季度租金共86696元，中淮公司于2017年9月9日将案涉房屋交付隆晟泰公司使用。2018年12月27日，厦门方成物业管理有限公司向中淮公司发出《关于承租人欠费的提醒函》，该函提出隆晟泰公司已拖欠自2018年5月1日至2018年12月31日期间的物业服务费、公共维修金、自用水电费合计41183元。2019年5月6日，厦门方成物业管理有限公司向隆晟泰公司出具《厦门方成物业管理有限公司收费通知单》，向隆晟泰公司催收2019年1月1日至2019年3月22日期间的物业管理费、公共维修金、公摊电费、公摊水费合计12963元。《厦门方成物业管理有限公司收费通知单》记载，案涉房屋在2019年3月1日至3月22日期间的物业服务费为2688.10元，公共维修金为827.10元，公摊电费为153.50元，公摊水费为11.80元，合计3680.50元。 因隆晟泰公司未向中淮公司支付自2018年11月起的房屋租金，中淮公司委托律师于2019年2月23日向隆晟泰公司寄送《律师函》一份，要求隆晟泰公司在接函后立即向中淮公司支付物业服务费、公共维修金、自用水电费41183元及四个月租金93200元，并在5日内将办公家具搬离案涉房屋，否则将单方行使解除权解除双方签订的《写字楼租赁合同》，该函于2019年2月24日投递成功。庭审中，中淮公司陈述隆晟泰公司已于2019年3月1日搬离案涉房屋，并主张双方之间的房屋租赁关系于同日解除。2019年6月24日，中淮公司向厦门方成物业有限公司支付了案涉房屋自2019年1月1日至2019年3月22日期间的物业管理费、公共维修金、自用水电费共53241元。 对有争议的事实和证据，本院认定如下： 隆晟泰公司提供其与皑度公司签订的《房屋租赁合同》及照片、皑度公司营业执照副本、准予变更登记通知书、有限责任公司变更登记审核表、《情况说明》各一份，拟证明皑度公司于2017年10月12日承租案涉房屋。《房屋租赁合同》约定：由隆晟泰公司将厦门市集美区杏林杏东路43号杏林湾营运中心2#2401单元房屋出租给皑度公司，《情况说明》载明：“厦门市集美区人民法院，厦门市集美区杏林湾路474号2号楼24层01单元、02单元、03单元、04单元自2017年10月起由我司承租，我司尚欠厦门中淮建设有限公司2018年11月至12月租金未支付，特此证明！”中淮公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，提出即便皑度公司实际使用案涉房屋，也是在隆晟泰公司未经中淮公司同意的情况下转租给皑度公司，应由皑度公司向隆晟泰公司承担合同义务。因《房屋租赁合同》系隆晟泰公司与皑度公司签订，《情况说明》系皑度公司单方出具，隆晟泰公司均不予认可，故无法确认与本案的关联性，本院不予采信。 本院认为，原、被告双方签订的《写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。隆晟泰公司自2018年11月起未支付房屋租金，经中淮公司催讨并提出解除合同，隆晟泰公司于2019年3月1日搬离案涉房屋，应视为原、被告双方已于2019年3月1日协商一致解除合同。现中淮公司主张确认《写字楼租赁合同》于2019年3月1日解除，本院予以支持。《写字楼租赁合同》约定，案涉房屋在2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金为每月23300元，故中淮公司有权主张隆晟泰公司支付自2018年11月起至合同解除前的房屋租金93200元（自2018年11月1日至2019年2月28日止，共4个月，计为23300元/月4个月=93200元）。中淮公司超出上述部分的租金诉讼请求于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案《写字楼租赁合同》约定租赁期限内的物业管理费、公维金、电费、水费、公摊电费、公摊水费由隆晟泰公司直接向物业公司支付，但隆晟泰公司未依约支付，中淮公司因此向厦门方成物业有限公司支付了案涉房屋自2019年1月1日至2019年3月22日期间的物业管理费、公共维修金、水电费共53241元，扣除2019年3月1日至2019年3月22日期间的物业服务费、公共维修金、公摊水电费共3680.50元，隆晟泰公司应当向中淮公司支付自2018年5月1日至2019年2月28日其实际使用案涉房屋期间的物业服务费、公共维修金、水电费共49560.5元。其余部分物业服务费、公共维修金、水电费诉讼请求于法无据，本院不予支持。中淮公司主张隆晟泰公司支付逾期支付租金的违约金23300元并赔偿租金损失11650元，隆晟泰公司对该项诉讼请求不予认可。本院认为，中淮公司主张的违约金及租金损失均系因隆晟泰公司逾期支付租金产生的违约损失赔偿，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案《写字楼租赁合同》关于逾期支付租金的违约责任未作约定，考虑到隆晟泰公司逾期支付租金，中淮公司应产生利息损失，结合中淮公司的诉讼请求，本院酌情支持违约损失以拖欠的租金93200元为基数、按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率即年利率4.35%自2019年3月23日起计算至2019年4月7日止，为168.93元。中淮公司超出上述部分的违约损失诉讼请求于法无据，本院不予支持。本案合同解除系因隆晟泰公司逾期支付租金引起，中淮公司以隆晟泰公司中途退租为由主张支付相当于一个月租金的违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。隆晟泰公司主张《写字楼租赁合同》已于2017年10月解除并主张此后案涉房屋由皑度公司向中淮公司承租，但隆晟泰公司无法提供证据证明，中淮公司亦不予认可，故本院不予采信。 第三人皑度公司经本院公告送达未到庭参加诉讼，不影响本案审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下： 一、确认原告厦门中淮建设有限公司与被告厦门隆晟泰贸易有限公司签订的《写字楼租赁合同》于2019年3月1日解除； 二、被告厦门隆晟泰贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门中淮建设有限公司房屋租金93200元； 三、被告厦门隆晟泰贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门中淮建设有限公司物业服务费、公共维修金、水电费共49560.5元； 四、被告厦门隆晟泰贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门中淮建设有限公司违约损失168.93元； 五、驳回原告厦门中淮建设有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4239元，由厦门中淮建设有限公司负担1162元（已预缴），由厦门隆晟泰贸易有限公司负担3077元。该款厦门隆晟泰贸易有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 长  林福赞 人民陪审员  苏惠华 人民陪审员  陈婷婷 二〇一九年十一月二十七日 法官助理王悦 代书 记员  陈 凉 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。