海南省屯昌县人民法院   民事判决书   (2019)琼9022民初950号   原告：海南屯昌美林物业管理有限公司，住所地：海南省屯昌县屯郊省道303侧（美林湖国际社区****）。   法定代表人：金某，该公司总经理。   委托诉讼代理人：吴某，海南屯昌美林物业管理有限公司员工。   委托诉讼代理人：赵某，海南昌宇律师事务所专职律师。   被告：韩某，男，1964年8月12日出生，汉族，住北京市东城区。   原告海南屯昌美林物业管理有限公司（以下简称“美林物业公司”）与被告韩某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告美林物业公司的委托诉讼代理人吴某、赵某到庭参加诉讼，被告韩某经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   原告美林物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2016年7月31日至2018年12月31日拖欠的物业费3779元；2.判令被告向原告支付因拖欠物业费产生的利息（利息以实际欠款为本金，按银行同期贷款利率计算，自2019年1月1日起计付至还清欠款之日止。自2019年1月1日起暂计至2019年7月1日为82元，以拖欠的物业服务费3779元为本金，按银行同期贷款利率4.35%计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是2010年10月22日成立的物业管理公司。公司成立后为海南美丰不动产有限公司开发的位于海南省××屯提供物业服务，物业费标准为1.5元/㎡。2013年，被告购买了该小区18-108房，建筑面积86.88㎡。被告缴纳了部分物业服务费后，自2016年7月31日至2018年12月31日的物业服务费均未缴纳，累计拖欠29个月的物业服务费共计3779元。原告多次催收未果，现提起诉讼，请求人民法院支持其诉讼请求。   被告韩某没有向法庭提交答辩状。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其诉讼主张，向法庭提交的证据有：证据1.《商品房买卖合同》（编号：TC-201-0012040），证明被告购买涉案房产的事实，2013年3月被告购买海南美丰不动产公司开发的××区房，该合同附件4约定前期物业服务费用的收费标准为每平方米1.5元；证据2.美林物业业主签收钥匙表，证明房产已实际交付被告的事实，被告已经接受该涉案房产的事实；证据3.催缴物业费通知，证明原告向被告催缴物业费的事实；证据4.屯昌县物价局文件，证明原告的收费标准经过屯昌县政府的许可与备案。   被告未向法庭提交证据。   对原告提交的证据，被告未到庭质证，视为其放弃质证的权利。   本院对原告的证据认证意见如下：证据1.具有真实性、合法性、关联性，证明合同约定原告为被告提供前期物业服务，收费标准为每平方米1.5元；证据2.具有真实性、合法性、关联性，证明被告已经接收案涉房产的事实；证据3.具有真实性、合法性、关联性，证明被告拖欠物业服务费的事实；证据4.具有真实性、合法性、关联性，证明2012年1月16日，屯昌县物价局同意原告物业收费标准备案，物业服务收费标准为每平方米每月1.5元，该标准有效期三年。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，结合涉美林物业公司物业服务合同纠纷同类案件生效判决查明的事实，本院认定本案事实如下：原告成立于2010年10月22日，在屯昌县工商行政管理部门办理了营业执照，营业期限自2010年10月22日至2030年10月15日，经营范围包括物业管理等多项业务，具有从事物业管理的资质。原告成立后进驻海南美丰不动产有限公司开发的美林湖国际社区进行物业管理，收取物业管理费并提供安保、保洁、绿化、收取水电费等服务。2013年3月9日，被告与开发商海南美丰不动产有限公司签订《商品房买卖合同》，一次性付清购房款购买了美林湖国际社区18-108房，建筑面积86.88㎡。该合同附件四对前期物业服务内容和费用项目及价格进行了约定，其中约定住宅每平方米1.5元；附件五约定：“……2.买受人同意由海南屯昌美林物业管理有限公司作为美林湖项目前期物业服务管理公司并同意自合同约定的交房之日起向海南屯昌美林物业管理有限公司缴交相关的物业费用，……。3.买受人同意自合同约定的交付之日起一次性向海南屯昌美林物业管理有限公司缴交第一年的物业管理费，收费标准按空置房收取70%的物业服务费，日常养护费用照常收取。一年后按物业服务费用的100%每月收取。”被告交纳了部分物业服务费后，自2016年7月31日至2018年12月31日的物业服务费均未缴纳，累计拖欠29个月的物业服务费共计3779元。2019年7月8日，原告已多次催收拖欠的物业服务费未果为由提起诉讼，向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2016年7月31日至2018年12月31日拖欠的物业费3779元；2.判令被告向原告支付因拖欠物业费产生的利息（利息以实际欠款为本金，按同期贷款利率计算，自2019年1月1日起计付至还清欠款之日止。自2019年1月1日起暂计至2019年7月1日为82元，以拖欠的物业服务费3779元为本金，按银行同期贷款利率4.35%计算）；3.本案诉讼费由被告承担。   另查，2012年1月16日，屯昌县物价局向原告做出的《屯昌县物价局关于同意海南屯昌美林物业管理有限公司物业收费标准备案的通知》（屯价费[2012]1号）称：“海南屯昌美林物业管理有限公司：你公司于二〇一二年一月八日《美林物业收费标准备案的申请》收悉。根据海南省物价局、省住建厅《海南省物业服务收费管理办法》（琼价费管[2011]154号）、《关于印发海南省普通住宅物业服务分等收费标准的通知》（琼价费管[2011]155号）相关规定，对你公司提供的……《物业服务收费管理制度》等有关资料核准，并就相关问题说明如下：一、物业服务收费标准为每平方米每月1.5元，……。五、本物业服务收费标准有效期为三年，自发文之日起执行。”   2015年2月10日，屯昌县美林湖国际社区业主管理委员会经屯昌县住房保障与房产管理局批准成立。2015年3月12日，该业委会致函海南美丰不动产有限公司，其主要内容是：“自从第一期业主入住以来，贵公司在前期物业服务中做了大量工作，物业服务体系已经初步建立，物业管理和物业服务人员也积累了一定经验。我们本着同等优先原则，贵公司原聘用的物业服务企业只要满足《海南经济特区物业管理条例》规定的基本条件并有继续从事物业服务的意向，我们将优先聘用。请贵公司清理与物业服务企业的聘用关系，通知物业服务企业法人携带证件原件与业委会接洽。共同研究正式物业服务合同。”至目前为止，海南屯昌美林物业管理有限公司与屯昌县美林湖国际社区业主管理委员会没有签订物业服务合同，屯昌县美林湖国际社区业主管理委员会也没有选聘其他物业公司。根据案涉小区同类案件生效判决查明的事实，截止2015年6月25日前，美林湖国际社区已经实现正常的供电供水，并且水质的引用符合检测标准。   再查，被告于2014年2月27日领取了18栋108号房钥匙，业主签收钥匙表上签名系“韩某”。被告延期交付物业服务费后，原告书面向被告催交物业服务费。   本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案争议的焦点是:原告的主张是否具有合同根据和法律依据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。”原告受建设单位美丰不动产公司委托，作为美林湖国际社区前期物业管理公司于2010年进驻美林湖国际社区，根据美丰不动产公司与被告签订的《商品房买卖合同》中约定前期物业服务的内容，原告为业主提供了物业服务。2015年2月，屯昌县美林湖国际社区业主管理委员会成立后并未组织业主另行选聘新的物业服务公司。至今为止，原告实际延续了前期物业服务合同，已持续为该小区业主提供了近十年的物业管理服务，与业主之间已形成事实上的物业服务合同关系。依据民事活动应当遵循的自愿、公平、等价有偿的原则，被告即已接受原告提供的物业服务，就应当履行支付物业费的义务。   2012年1月16日，屯昌县物价局作出的《屯昌县物价局关于同意海南屯昌美林物业管理有限公司物业收费标准备案的通知》屯价费[2012]1号文件已批复给原告，同意其物业服务收费标准为每平方米每月1.5元，收费标准有效期为三年，自发文之日起执行。原告实际按照美丰不动产有限公司与被告在《商品房买卖合同》中的“住宅的**物业服务收费标准为每平方米1.5元”的约定计收物业服务费。本案中，屯昌县美林湖国际社区业主委员会尚未与原告或其他物业公司签订新的物业服务合同，被告没有证据证明业委会对于收费标准及报备问题曾向原告提出异议,且被告继续接受了原告提供的服务，应视为对该收费标准的认可，被告应当按上述《商品房买卖合同》的约定交纳物业服务费，因此，原告收取的物业服务费标准不违反合同约定和法律规定。被告交纳了部分物业服务费后，自2016年7月31日至2018年12月31日的物业服务费均未缴纳，累计拖欠29个月的物业服务费共计3779元，应当予以补交。《商品房买卖合同》中未约定逾期交纳物业服务费的违约补偿标准，故对逾期交纳物业服务费造成原告的损失应按利息损失计算。因此，对原告请求被告支付拖欠的物业服务费3779元及逾期付款利息的诉求，本院予以支持，利息以拖欠的物业服务费为本金，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，自2019年1月1日起计付至还清欠款之日止。   综上所述，原告的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   被告韩某于本判决生效之日起十日内向原告海南屯昌美林物业管理有限公司支付自2016年7月31日至2018年12月31日拖欠的物业服务费3779元及利息（利息以实际欠款为本金，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，自2019年1月1日起计付至还清欠款之日止）。   案件受理费50元，由韩某负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判长 江 云   人民陪审员 陈业兴   人民陪审员 赵艺琳     二〇一九年十一月八日   法官助理 陈茜茜   书记员 陈政丹   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。   第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。   《物业管理条例》   第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：   （一）遵守管理规约、业主大会议事规则；   （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；   （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；   （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；   （五）按时交纳物业服务费用；   （六）法律、法规规定的其他义务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。