山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终6806号上诉人（原审被告）：杨海军，男，1964年8月1日出生，汉族，山西省文物局干部，住太原市。委托诉讼代理人：许崇华，山西东奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莉，山西瀚泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵立宗，男，1960年3月26日出生，汉族，太原显微手外科医院院长，住山西省太原市。委托诉讼代理人：张小岗，山西明坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔星星，山西明坤律师事务所律师。上诉人杨海军因与被上诉人赵立宗恢复原状纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初7366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨海军上诉请求：1.依法撤销一审判决并依法改判驳回被上诉人一审时的全部诉讼请求或者发回重审2.本案一、审二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院以不属于同一法律关系为由拒绝受理上诉人的反诉且未送达书面裁定属于程序违法。二、第三人郭言国与本案有直接的利害关系，依法应当参与本案诉讼，一审法院拒绝追加郭言国参与诉讼，属于程序错误。三、一审法院错误地将房屋买卖合同纠纷定性为侵权纠纷，并以此为由判决上诉人腾房严重损害了上诉人的合法权益。四、一审法院判决上诉人腾房将使得双方利益失衡。五、一审法院判决上诉人返还被上诉人物业费、电梯费、采暖费8909.7元缺乏事实基础。六、一审法院判决上诉人赔偿从2017年1月4日起至实际腾出房屋之日按照每月1500元计算租金损失于法无据。被上诉人赵立宗辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。赵立宗向一审法院起诉请求：1.请求判令被告杨海军立即腾出山西省太原市小店区平阳景苑8号楼2单元3402号房屋，恢复原状，返还原告；2.请求判令被告赔偿原告物业费、电梯费、采暖费9892.7元，赔偿房屋租金损失90000元（从2017年1月1日至2019年7月1日）直至被告腾出房屋期间的房租；3.由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年11月9日，原告与山西恒实平阳房地产开发有限公司签订合同编号为QZ0544的《商品房买卖合同》，约定原告购买位于平阳景苑B区第8幢2单元3402号房屋，建筑面积130.03平方米，房屋总价款1675046元，原告于2015年11月9日付清房屋总价款。同日，山西恒实平阳房地产开发有限公司向原告出具收到8-2-3402住宅全款1675046元的收据。原告自述案外人郭言国曾向其借款，郭言国于2015年11月将涉案房屋抵给了原告，在山西恒实平阳房地产开发有限公司办理更名手续，由太原市翰泽电子商务有限公司更名到原告名下。原告收到房屋后一直挂在中介我爱我家出售，2017年初郭言国表示要购买该房屋，从我爱我家处拿了钥匙看房，只在2017年初给过近50万元，剩余款项一直没有付。原告已向涉案房屋所属山西恒实文化物业管理有限公司缴纳了2017年4月1日至2019年3月31日期间的物业费和电梯费5211.6元，2016年11月-2017年3月、2017年11月-2018年3月的采暖费4681.1元。现涉案房屋尚未办理网签备案手续。被告自述郭言国于2017年1月4日将涉案房屋的钥匙交付给他，其对房屋进行装修后居住至今。原告于2019年3月15日向本院提起诉讼，要求被告杨海军立即腾出涉案房屋，并赔偿物业费、电梯费、采暖费及房屋租金损失。在诉讼过程中，原告于2019年6月26日向本院提出撤诉申请，本院作出(2019)晋0105民初2639号之一民事裁定书，裁定准许原告赵立宗撤诉。庭审中，双方均同意以（2019）晋0105民初2639号庭审笔录作为裁判的依据。另查明，被告申请证人原某出庭作证，证人原某陈述：在2016年7月份，我从郭言国那里买了一套房子，没签合同就给了钱，买了两三天就过了户。8月份的时候杨海军也要在平阳景苑买一套房子，我就把郭言国介绍给杨海军,就是买涉案房屋，当时双方同意房款117万元，9月份的时候付了2万元定金，到了12月份的时候把房子定下来了，到了12月份的时候郭言国那边就说如果我们要买就赶紧买，我给杨海军打电话他在外地，就让我先垫了5万元，后来杨海军住院了，我去医院看他，他就让我先把钱给他垫上，钱也比较多，我回去考虑了一下，我们是老乡，我就说先给他垫上，2017年1月我就给郭言国打了30万元，后面又在一个月内把剩下的钱给了，当时说要在过年上班以后办手续,后来开发商上班到了十五以后，就推到了二月二，后来要求物业交费的时候发现房子不在郭言国名下，杨海军提出来这个事，我说没关系，他上次卖给我的那套也不是郭言国的名字。之后，杨海军把房款给了我了。2018年8月份一天晚上杨海军叫的一个律师到我的公司(山西文懋建筑公司)见面谈的，当时是一个姓高的也在，当时说我们商量商量看这个事怎么解决，姓高的说郭言国给了他们五六十万，给的钱也不够，我们就想要找郭言国，后来就找不见郭言国了，我们也去平阳路刑警队报过案，当时刑警队说是个经济纠纷，没有立案，我们也去找过郭言国家里面，但是找不见人。原告认为证人证言不能证明被告是合法占有涉案房屋，不能证明原、被告之间存在买卖合同关系。被告提交2017年1月4日-2017年1月26日的汇款凭条及2017年1月25日收款人为郭言国的收条，显示今收到李景购房款（平阳景苑小区8号楼2单元3402号房）140万元。原告对此不予认可，与其没有关系。被告提交其朋友和赵立宗的通话录音、其与高云飞的通话录音，以证明原告委托郭言国出卖涉案房屋，原告收到郭言国部分购房款。原告认为录音无法证明该事实，原告和别人怎么说，与被告没有关系，无法成为被告占有房屋的依据，只要赵立宗没有在法庭陈述房子不是他的，高云飞的录音更是无法证明事实。一审法院认为，根据原告提交的《商品房买卖合同》及收据，可以证明原告系涉案房屋的合法权利人。被告抗辩原告与被告之间存在房屋买卖合同关系，被告向原告的代理人郭言国支付了购房款，但其提交的证据不足以证明郭言国有权处分涉案房屋及被告支付了相应的房屋价款的事实，故对被告的抗辩意见，证据不足，本院不予采信。现原告主张被告腾出涉案房屋并向原告返还，本院予以支持。考虑到被告已经对房屋进行了装修，将房屋恢复至毛坯状态，不利于房屋的使用及价值的实现，故对原告主张恢复原状的请求，本院不予支持。被告自认从2017年1月4日占有使用房屋至今，应当承担在其使用期间产生的物业费、电梯费和采暖费，现原告已垫付了2017年4月1日至2019年3月31日期间的物业费和电梯费5211.6元，2016年11月-2017年3月、2017年11月-2018年3月的采暖费4681.1元，合计9892.7元，其中2016年11月-2017年1月3日的取暖费983元由原告自行承担，应予核减，故被告应返还原告物业费、电梯费、采暖费合计8909.7元。被告长期占用原告的房屋必然给原告造成一定的损失，现原告主张被告赔偿2017年1月1日至实际腾出之日的租金损失，考虑到涉案房屋交付时为毛坯房，原告主张参照每月3000元的标准计算租金损失，明显过高，本院酌定按照每月1500元的标准支付从2017年1月4日起实际腾出房屋之日止的租金损失。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：被告杨海军于本判决生效之日起三十日内腾出位于太原市平阳景苑小区8号楼2单元3402号房屋；被告杨海军于本判决生效之日起三十日内向原告赵立宗返还物业费、电梯费、采暖费合计8909.7元；被告杨海军于本判决生效之日起三十日内向原告赵立宗赔偿从2017年1月4日起至实际腾出房屋之日止按照每月1500元计算的租金损失；驳回原告赵立宗的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人提供了：证1：杨海军身份证复印件，证明杨海军是本案适格的主体。证2：李瑾身份证复印件、结婚证复印件，证明李景的身份信息，其与杨海军是夫妻关系。证3：2019.6.18日15时小店法院开庭笔录，证明杨海军与郭言国达成房屋买卖的事实，以及郭言国已收取50万元购房款的事实。证4：汇款凭条、收条，证明杨海军先后在2016.12.4；2017.1.4；2017.1.26向郭言国支付购房款117万元的事实，本案系房屋买卖合同而非侵权纠纷。证5：涉案房屋产权变更信息表，证明涉案房屋的产权变更情况，该房屋2015.2.13变更登记在王朝光名下，后与2015.10.30变更登记在被上诉人名下。证6：杨海军出院证，证明上诉人因病情严重于2016.12.20入院，2017.1.23才出院，这期间委托朋友原某向郭言国支付117万元的购房款。证7：杨海军、李景我爱我家成交确认书，证明为了购买平阳景苑的房屋出卖自己其他房屋以及出卖房屋的钱用于支付购买平阳景苑的房屋。证8：转款凭证，证明杨海军委托其朋友原某向郭言国支付购房款，后以银行转账方式返还了80万元，剩余37万元以现金的方式予以返还。证9：张红霞的身份证复印件及情况说明，证明李景通过个人账户向张红霞分次转账80万元的事实，同时证明张红霞代其弟弟原某向郭言国代为转账，用以支付购房款的事实。证10：原某证人证言，证明杨海军是通过郭言国购买的该房屋，郭言国收到全部购房款，杨海军将购房款又归还于我。被上诉人质证意见为：对证据1、2，没有异议。对证据3，证据本身没有异议，对证明目的有异议。对证据4，真实性无法核实，不予认可，与本案的关联性不予认可，我们与杨海军不认识。收款凭条与收条是相互矛盾的。对证据5，没有异议。对证据6，与本案无关。对证据7，与本案无关联性。对证据8，真实性关联性不予认可。对证据9-10，与本案无关。属于新证据不予认可。被上诉人二审未提交证据。双方当事人对一审法院查明的事实，上诉人认为：对“2015年11月9日，原告与山西恒实平阳房地产开发有限公司签订合同编号为QZ0544的《商品房买卖合同》”有异议。一审开庭笔录中被上诉人陈述并未与开发商签订合同，他们没有真实的买卖合同，没有实际购房款的交付。被上诉人对一审查明的事实无异议。本院认为，一审法院经过举证质证，依法认定案件事实，当事人对一审法院查明的事实除上诉人认为对“2015年11月9日，原告与山西恒实平阳房地产开发有限公司签订合同编号为QZ0544的《商品房买卖合同》”有异议。一审开庭笔录中被上诉人陈述并未与开发商签订合同，他们没有真实的买卖合同，没有实际购房款的交付其余均无异议。本案的争议焦点为“本案被上诉人是否有权作为案涉房屋的权属所有人向上诉人主张权利”。从本案一、二审查明事实看，被上诉人一审提交的《商品房买卖合同》及收据，足以证明被上诉人系涉案房屋的合法权利人。上诉人虽主张其与被上诉人之间存在房屋买卖合同关系，其向被上诉人的代理人郭言国支付了购房款。但其一、二审提交的证据只能证明向郭言国支付了购房款，并不足以证明郭言国经被上诉人授权或同意有权处分涉案房屋及支付了相应的房屋价款的事实。故被上诉人主张上诉人腾出涉案房屋并予以返还，应当予以支持。另一审法院关于本案其他事实的认定及处理结果于法有据，本院予以采纳。关于上诉人购房产生的损失，其应当向案外人郭言国主张。综上所述，上诉人杨海军的上诉理由依据不足，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2298元，由上诉人杨海军负担。本判决为终审判决。审判长 牛晓斌审判员 米青山审判员 关文静 二O一九年十一月二十九日书记员 连 娟