江苏省海安县人民法院民 事 裁 定 书（2017）苏0621民初4636号之一原告：陈庆华，男，1966年6月11日出生，汉族，户籍地海安县，现住海安县。原告：严爱玲，女，1958年5月15日出生，汉族，户籍地海安县，现住海安县。两原告共同的委托诉讼代理人：王华，江苏锦润律师事务所律师。两原告共同的委托诉讼代理人：谢袁源，江苏锦润律师事务所实习律师。被告：张进，男，1974年6月7日出生，汉族，住海安县。被告：王小明，女，1976年8月20日出生，汉族，住海安县。两被告共同的委托诉讼代理人：丁国明，江苏紫石律师事务所律师。原告陈庆华、严爱玲与被告张进、王小明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月14日公开开庭进行了审理。原告陈庆华及两原告共同的委托诉讼代理人王华、谢袁源，两被告共同的委托诉讼代理人丁国明到庭参加诉讼。后因双方争议较大，裁定转为普通程序，于2017年11月15日公开开庭进行了审理。原告陈庆华及两原告共同的委托诉讼代理人王华、谢袁源，被告张进及两被告共同的委托诉讼代理人丁国明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈庆华、严爱玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈庆华、严爱玲与被告张进、王小明2011年10月16日所签订的《厂房买卖合同》无效；2.请求判令被告张进、王小明返还位于海安县地面上建筑物厂房5幢、生活用房5间。事实和理由：2011年10月16日，原告陈庆华、严爱玲与被告张进、王小明签订《厂房买卖合同》，原告将南通市陈氏食品有限公司位于海安县地面上的建筑物部分厂房5幢、生活用房5间转让给乙方，约定总价款75万元整。签订协议后，原告按约定交付了房屋，被告以转账和承兑汇票的形式仅支付了68万元整，未按约定给付全部款项。后原告在办理手续时得知此房屋所涉土地性质，自始无法办理房产证及过户手续，并不能转让。根据物权法及土地管理法规定，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让。本案所涉厂房买卖合同涉及农村集体土地使用权流转的交易行为，系违反法律的强制性禁止性规定的无效合同。张进、王小明共同辩称，《厂房买卖合同》是合法有效的，虽然涉案合同标题载明买卖合同，但是该份合同所体现的内容实际是使用权的买断，与标题不相符合。且涉案合同中所谓的买卖与原告诉状陈述的登记过户以及土地流转没有任何关联。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年10月15日，陈庆华向张进出具收据一份，载明（交款）单位为张进，收款方式为现（金），人民币柒拾伍万元整，收款事由转让房产使用权。2011年10月16日，甲方陈庆华、严爱玲与乙方张进、王小明签订《厂房买卖合同》一份，双方协商将南通市陈氏食品有限公司位于海安县地面上建筑物部分厂房伍幢、生活用房伍间（具体位置见附图）转让给乙方，总价格柒拾伍万元（含每年的土地租金）。合同同时约定：一、甲方转让给乙方的厂房及生活用房，使用年限壹拾伍年。从2011年10月20日至2026年10月19日止。1.如遇政府拆迁，甲方付乙方柒拾叁万元，收回所有厂房及生活用房（含一切费用）。乙方在收到甲方柒拾叁万元，三个月内将所有机械、装备等杂物搬离现场。否则作自动放弃处理。2.壹拾伍年到期，甲方以捌拾伍万元收回所转让给乙方的厂房及生活用房。如到期后，甲方不收回厂房及生产用房，所有厂房及生活用房归乙方所有。土地租金由甲方负责。甲方原开户30KW动力过户给乙方。3.在合同期内，表箱正常维修由甲方负责。表箱内及线路，由乙方自行负责，与甲方无关。4.在合同期内，房屋的正常维修由甲方负责，人为造成损伤的由乙方自行负责。二、在合同期内甲方除给乙方30KW工业动力用电外（乙方自行处理电费与甲方无关），其余须保证乙方60KW工业动力用电，超过由乙方自行负责，与甲方无关。甲方另从高压线开户30KW工业动力电，除保证饭店用电外，其余部分必须全部供给乙方使用，不得供给其他部门使用，收费标准按供电局收费标准收取，乙方另加甲方每年1000元的户外管理维修费（一切维修与乙方无关），乙方超过前部分用电外，则由乙方使用变压器用电，收费标准按陈氏集团提供给其余单位用电标准收取。三、水电安装至用房户外，甲方不（受）收乙方任何管理费。四、公共道路无偿给乙方使用，甲乙双方不得将任何杂物堆放在路道，保持路道卫生清洁（路道所有权归甲方所有，与乙方无关）。五、乙方在对本合同无冲突的前提下，乙方有权对所买的厂房及生活用房转卖或出租，一切与甲方无关。六、乙方生产经营，一切债权、债务由乙方自行负责，与甲方无关。七、甲方保证厂房与原租房租期到后，按时收回车间，交付给乙方。推迟一天，收取罚金1000元/天，交付时间为：由永福大酒店向南第一跨车间2012年元月10日前，第二跨车间2012年8月30日前，第三跨车间2012年8月30日前。八、收回厂房后，由甲方负责将地面平整后，交给乙方。九、以上约定要求双方共同遵守，如有一方违约，除本金外赔偿对方损失捌拾万元。十、本协议另含附图一份，一式三份，甲乙双方、见证方各执壹份，三方签字后即生效。附图显示永福大酒店位于海安老328国道与三里闸村园区路（后确定为通扬路）交叉路口南面，第1、2、3、4、5跨车间从北向南依次坐落于永福大酒店南面；1至9生活用房依次从北向南位于与三里闸村园区路交叉路口南面，第1、2、3、4、5跨车间的东面。甲方陈庆华、严爱玲与乙方张进、王小明在附图（载明乙方向甲方所购买为第一、二、三、四、五跨车间，乙方向甲方所购买为第五、六、七、八、九生活用房）上签名确认。吴昌龙、何晓飞、程瑞梅、李圣建（陈庆华自述程瑞梅系其养女，李圣建系程瑞梅丈夫）作为见证人在该份合同以及附图上签名确认。另，2002年8月8日，海安县土地综合开发公司出具《证明》一份，载明“海安县工商局：兹有海安县康乐食品厂，位于，该宗地由我国土局租赁给康乐食品厂使用，地上所有房屋归海安县康乐食品厂严爱玲、陈剑所有。特此证明。”2008年元月七日，海安县原海安镇永安街道三里闸社区居民委员会出具《证明》一份，载明“兹有位于块，该宗地由我村租赁给招商引资来的兴化老板陈庆华使用，地上所有房屋归陈庆华所有。特此证明。”以上事实，有原告提供的《厂房买卖合同》及附图、收据存根、海安县土地综合开发公司出具的《证明》、海安县原海安镇永安街道三里闸社区居民委员会出具的《证明》以及当事人的陈述等在卷佐证。诉讼过程中，陈庆华向法庭提供甲方海安镇三里闸村经济合作社与乙方海安县陈氏食品有限公司于2003年6月28日签订的《协议书》一份，协议载明为发展三产民营经济，甲方6组地段地皮5亩，原为县城规划通扬路预留地，紧靠此地东侧是县国土资源局闲置地皮，约6亩，准备联合开发利用，（于）与三里闸村工业小区联为一体，既解决闲置问题，又为地方财政作贡献，经多方联系，兴化人氏陈庆华愿带资投入，兴办企业，就有关事宜经甲乙双方协商，达成如下协议条款：1.甲方提供地皮。地面厂房，生产设备，水电设施全部乙方带资投入，总金额需260万元。2.国土资源局闲置地皮由乙方直接与国土资源局签订协议。3.甲方利用预留地保证乙方的路道畅通。做好水、电施工过程中与相关农户的协调工作。4.甲方预留地皮上乙方只能建设临时建筑物，路道规划实施时，乙方保证服从整体规划。临时用地手续由乙方办理。5.用地费用，乙方按每亩每年1500元，向甲方缴纳7500元用地费。用地费起算时间，因乙方投入到收益有一个建设过程，起算时间从2004年9月1日起算。6.乙方守法经营，按章纳税，甲方不得干涉乙方内部人事安排和经营活动。乙方一切债权债务与甲方无关。7.此协议双方签字生效，不得违约，如一方违约必须补贴另一方直接经济损失，并罚款伍仟元。8.此协议一式叁份，甲乙双方各执一份，见证方存档一份。海安县土地综合开发公司作为见证方在该份协议书上盖章。关于涉案第1、2、3、4、5跨车间以及第5、6、7、8、9生活用房的产权问题，原告陈庆华陈述：“涉案车间以及生活用房是我从2002年开始建造的，所涉及的土地是三里闸村的，当时没有任何建房手续。建房是当地村里默许的，建房之后城管、国土、城建等相关部门进行了罚款。”后经本院核实，涉案车间以及生活用房并未获得建房许可审批手续或者办理产权登记。关于《厂房买卖合同》的签订背景以及履行情况，原告陈庆华陈述：“我和严爱玲系夫妻关系。陈剑是我的曾用名。在原、被告双方签订合同之前五六年，被告就租赁我的厂房，我们就认识了。当时我需要银行贷款50万元，就找张进谈卖一排厂房（共5间车间）给他，价值百十来万元。张进答应了，所以我们双方签订了这份合同。我并没有向张进介绍产权，我也不懂。我向张进出具收据的时候并没有收到75万元。这份收据是为了给何晓飞、吴昌龙看的。2011年11月2日，我收到了张进贷款得来的40万元，直接帮我归还了银行贷款。之后隔了一段时间，张进给我10万元承兑汇票。除此之外，张进给我部分现金，具体金额我记不清楚了，另外还有用我收取的房租抵扣的。除了2011年10月15日我出具了收据，之后我再也没有出具收款手续给张进。后公司会计在我向法庭提供的收据收款事由上备注了‘（实际收取陆拾捌万元正）’。合同约定的原告需要过户30KW动力给被告，实际也没有办理过户手续。合同履行至今，被告也没有找我要求办理房屋过户手续。”被告方的委托诉讼代理人陈述：“被告张进、王小明系夫妻关系。原告因欠银行贷款和其他债务就想处理掉房屋。原告陈庆华多次找被告张进帮忙。被告张进遂找另外两个合伙人何晓飞、吴昌龙商议，与原告方签订了涉案合同，并通过承兑汇票、现金的方式先给付原告陈庆华35万元，再向银行贷款40万元给原告陈庆华。贷款的前提是原告陈庆华要出具收据。”被告张进陈述：“我和李圣建是邻居。李圣建由于庭审中涉及68万元还是75万元的事情很烦恼，曾经找我谈话。当时签合同的时候曾经提过如果签75万元，将来15年之后就需返还100万元给我，后来协商我只给68万元，15年之后只需返还85万元。签订合同之后，第1跨车间是吴昌龙使用，第2跨车间是何晓飞使用，第3跨车间是吴昌龙和何晓飞共同使用，第4、5跨车间是我使用。第5生活用房是吴昌龙使用，第6生活用房是何晓飞使用，第7、8、9生活用房是我使用。吴昌龙和何晓飞将其车间和生活用房都已经分别出租给其他人。我也将第4跨车间和第8、9生活用房出租了。我自己使用第5跨车间和第7生活用房。”何晓飞陈述：“目前第1、2、3、4跨车间已经出租其他人。第5跨车间是张进自己在使用，第5、6、7、8生活用房也租给了其他人。第9生活用房是张进自己在使用。原、被告签订合同时，我们认为这个房子不值这个钱。张进称我和吴昌龙各出24万元，他可以要求对方多开点票，至于张进出资多少，我不清楚。之后张进分别和我、吴昌龙签订了合同，我们俩也作为见证人在原、被告签订的合同上签名见证。”吴昌龙陈述：“何晓飞所说属实，我和何晓飞实际向张进各出资24万元，张进也分别向我们出具了收款收据。”本院认为：本案中两原告起诉主张其与被告张进、王小明之间基础法律关系为房屋买卖合同关系，缺乏事实和法律依据，理由是根据案涉合同，虽然标题为“厂房买卖合同”，合同的内容中采用“转让”这样的词语，但是从合同的内容看，原、被告之间基础法律关系本质上应为房屋租赁合同关系，租赁期限为15年，自2011年10月20日至2026年10月19日止，租金为一次性给付75万元。租赁期间，房屋的正常维修由原告方负责，原告方同意被告方将案涉车间和生活用房转租；租赁期限届满后，被告方返还所租赁的5间车间和5间生活用房，原告方给付被告方85万元。原告方认为前述租赁期限届满后的处理约定属于回购条款，房屋租赁合同中不应当有回购条款，故坚持认为是房屋买卖合同。本院认为案涉租赁期限届满后的处理约定系当事人的意思自治，并不影响双方房屋租赁合同的基础法律关系成立。原告起诉时本案确定案由为房屋买卖合同纠纷不当，应据实变更为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。就本案双方当事人之间的法律关系，本院已向原告方释明，但原告方仍坚持认为原、被告间为房屋买卖合同关系，有悖于本案的事实和证据，故原告方要求确认《厂房买卖合同》无效及要求被告方返还车间和生活用房的诉讼请求因其主张的法律关系不当，依法予以驳回起诉。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条，第一百五十四条第一款第三项、第二款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，裁定如下：驳回原告陈庆华、严爱玲的起诉。如不服本判决，可在判决书送达之日起10日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。审 判 长  刘春华人民陪审员  朱长余人民陪审员  钱德凤二〇一八年一月十二日见习书记员  胡茂梅附适用法律条文：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条（第一款）裁定适用于下列范围：（三）驳回起诉；（第二款）对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。