山西省晋城市城区人民法院民事判决书（2019）晋0502民初2991号原告：晋城市城区钟家庄街道办事处钟家庄社区居民委员会，住所地：山西省晋城市。法定代表人：王某，任副主任。委托代理人：杜某，山西权康律师事务所律师。被告：晋城市美好新家园商贸有限公司，住所地：晋城市城区。法定代表人：李某，任董事长。委托代理人：史某，北京友融律师事务所律师。原告晋城市城区钟家庄街道办事处钟家庄社区居民委员会（以下简称“钟家庄居委”）诉被告晋城市美好新家园商贸有限公司（以下简称“美好新家园公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员毛柏青适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟家庄居委的委托代理人杜某，被告美好新家园公司的委托代理人史某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告钟家庄居委向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决立即解除原、被告双方于2013年元月10日签订的《房屋租赁合同》；2、要求被告立即搬离其依据《房屋租赁合同》所租赁的房屋（建筑面积9260.7平方米），并将所租赁房屋完好交付原告；3、要求被告立即支付原告自2017年7月1日至2019年6月30日止累计拖欠租金1730000元，并承担违约金450000元；2019年7月1日之后的租金按每日3288元支付至被告向原告交付所租赁房屋之日；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年元月10日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将房屋租赁给被告经营及出租使用，租赁期限为2012年7月1日至2027年6月30日，租金为每年120万元。根据合同约定租金交纳为预付制，每年提前两个月一次性支付下一年度租金。截止2017年6月30日，被告共计拖欠租金390万元，经人民法院判决后现进入强制执行程序。自2017年7月1日至本次起诉止，被告又累计拖欠租金共计193万元，虽经原告多次催要，被告一直拖延不付。根据合同约定，被告未按期交纳租金，原告可按欠款金额每日收取2%的违约金，逾期超过30天，原告有权解除合同。被告拖欠租金的行为已经严重违约，给原告集体利益造成了重大损失，租赁合同无法继续履行下去，原告依法要求解除合同。被告除应立即腾退所租房屋，按合同约定支付拖欠租金外，还应赔偿违约金450000元。为了维护社区集体利益，原告特诉至人民法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告合法权益。被告美好新家园公司辩称：依法驳回原告的诉讼请求。事实和理由：虽然被告与原告在2013年签订有《房屋租赁合同》，但该合同是2008年、2009年《房屋租赁合同》的从合同。从2008年至今，虽然合同约定的时间从先前的2009年9月31日至2024年9月31日，而后又延伸到2027年6月，也就是合同履行的期间尚未到期，剩余还有8年，占到整个合同履行期间的33%。原告不能因被告没有支付年度房屋租金，就视为违约。被告认为就主合同和从合同中的约定条款，原告的违约表现在先，具体有原告本身的房屋没有竣工验收，行政管理部门干涉很多；其次，房屋建筑没有消防验收，承租户不敢入住或受到连年、多次处罚，丧失信用；再次，本案起诉之前，已经法院裁决，现在的诉讼，存在重复；第四，因为不可抗力的城市中原街改造，直接造成盈利下滑；第五，原告的诉讼已经超过除斥期间；第六，工程项目主体问题；第七，承租以来被告在竭力支付房租，还有一些其他摊派费用；第八，房屋租金单价和实际面积存在不对应，有误差；第九，被告之间存在建立固定长期劳动关系的工作人员46余人；第十，租金税费、税票问题；第十一，卫生所的投资；第十二，被告作为承租方、合同的乙方，是长期租赁计划，截止现在的实物硬件投资已达2500万元，不是随便和轻易能够解除合同的。原告应当根据信用原则，共同度过整个房屋租赁市场经营不景气的现状和难关。经审理查明：2013年1月10日原告作为甲方（出租方）与被告公司作为乙方（承租方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定：乙方租赁甲方座落于房屋（建筑面积9260.7平方米）做经营及出租使用，租赁期限为2012年7月1日起至2027年6月30日，租赁费为每年120万元，付款方式为一次性付清（提前两个月预付）。违约责任为如果被告公司未按合同约定的时间缴纳租金，原告可按欠款金额每日收取2%的违约金，逾期超过30天，原告有权解除合同。被告分别于2018年2月11日支付房租5万元，6月21日支付20万元，7月4日支付10万元，8月14日支付10万元，2019年4月12日支付2万元，5月31日支付10万元，7月1日支付10万元，共支付租金67万元；被告称其2019年4月28日向原告交纳租金6万元现金，但未能提供相关票据予以证明。另查明，原、被告双方曾因租金欠付问题诉至法院，原告请求判令被告支付其拖欠的2017年6月30日前的租金390万元及违约金，晋城市城区人民法院2017年10月25日作出民事判决书，判决被告支付原告租金390万元及违约金117万元；后被告不服上诉至晋城市中级人民法院，该院于2018年4月9日作出判决书，驳回被告上诉，维持原判。以上事实有双方签订的《房屋租赁合同》、收款收据、两级人民法院民事判决书及原、被告双方当庭陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当全面合法及时地履行。本案中，原、被告双方签订合同后，被告因欠付租金被原告诉至法院，经过两审判决，已经发生法律效力；现被告在后续履行合同过程中向原告交纳了2017年7月1日至2019年6月30日的房屋租金67万元，尚欠租金173万元未付，原告请求被告支付拖欠租金，合法有据，本院予以支持。同时，根据双方合同约定，如被告未按合同约定按期交纳租金，原告可按欠款金额每日收取2%的违约金，现原告主张要求被告承担45万元违约金（173万元*30%=51.9万元，只主张45万元），该主张符合法律规定，本院依法予以支持。原告要求被告参照租金标准支付2019年7月1日起至房屋实际腾退之日，属合理请求，被告参照租金标准（每年120万元）支付原告自2019年7月1日至实际交付房屋之日的损失。关于原告请求判令解除双方2013年1月10日签订的《房屋租赁合同》及搬离所租赁房屋的问题。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》第七条、第八条明确约定，被告逾期交纳租赁费用超过30天的，原告有权单方面解除合同。同时按照双方约定，费用到期应提前两个月支付下一年租金，现被告拖欠租金高达173万元，超过了双方约定的年租金，且每年均未足额交纳。原告依照约定主张解除合同、要求被告腾退房屋，本院予以支持。被告辩称理由与双方合同约定及法律规定不合，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条之规定，判决如下：原告晋城市城区钟家庄街道办事处钟家庄社区居民委员会与被告晋城市美好新家园商贸有限公司2013年1月10日签订的《房屋租赁合同》于本判决发生法律效力之日起解除；被告晋城市美好新家园商贸有限公司于本判决生效后三十日内将承租原告的房屋腾退给原告晋城市城区钟家庄街道办事处钟家庄社区居民委员会；被告晋城市美好新家园商贸有限公司于本判决生效后十五日内将欠付原告2017年7月1日至2019年6月30日的房屋租金1730000元及违约金450000元，共计2180000元支付原告；被告晋城市美好新家园商贸有限公司参照租金标准（每年1200000元）支付原告晋城市城区钟家庄街道办事处钟家庄社区居民委员会2019年7月1日起至实际交付房屋之日的损失。本案受理费12520元，由被告晋城市美好新家园商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审判员 毛柏青 二〇一九年十一月二十二日书记员 任彦红