杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭西民初字第1407号原告：上海上房物业管理有限公司杭州分公司。负责人：周超。委托代理人：张涵刚。被告：高立群。被告：冯秀明。委托代理人：高立群，身份同上，系冯秀明丈夫。原告上海上房物业管理有限公司杭州分公司（以下简称原告）诉被告冯秀明、高立群（以下简称两被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2010年6月30日立案受理后，依法由代理审理员朱小琼独任审判，于2010年8月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张涵刚及两被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2008年1月31日，原告的总公司上海上房物业管理有限公司与杭州天元世纪置业有限公司签订《锋尚苑前期物业服务合同书》，约定上海上房物业管理有限公司为锋尚苑提供物业服务。后原告依约具体履行了该小区的物业服务义务。两被告系锋尚苑3幢701室的业主，却未履行缴纳物业服务费和能耗费的义务，故要求判令：两被告支付欠缴的物管费及能耗费计4705.9元（2008年1月至2010年3月的物业服务费，2006年9月至2010年3月的能耗费），滞纳金4972.9元，两项总计9678.6元；诉讼费用由两被告承担。两被告答辩称：对2007年9月至今的物业服务费、能耗费两被告未缴纳的事实无异议。但根据原告与杭州天元世纪置业有限公司之间的合同约定，原告的服务期已于2010年2月14日届满，故在此之后的物业服务费和能耗费其无权收取。况且，原告在管理期间，物业服务不到位，导致小区内公共设施设备损坏严重，如音响、消防器材、安保监控系统基本瘫痪，小区内的安保、卫生、绿化管理也存在诸多问题，自2007年下半年开始两被告家中的自来水中有杂质，原告至今未解决，故两被告仅愿意按合同约定的0.3元／平方米的月标准支付2008年9月至2010年3月的能耗费，要求驳回原告其他诉讼请求。原告提供了以下证据材料：1.催款通知书1份，证明原告书面催款的事实；2.锋尚苑进户流转单1份，证明两被告入住锋尚苑的事实；3.业主情况登记表1份，证明两被告入住信息；4.临时公约1份，证明原告与两被告的权利义务及两被告违约的事实；5.《锋尚苑前期物业服务合同书》，证明原告有权对锋尚苑进行物业管理的事实。原告提供的证据经质证，两被告认为，对证据无异议，但不能证明两被告违约。两被告提供以下证据材料：1.物业公司更替通知1份，证明原告的物业服务存在管理不到位，原告的物业服务已于2009年2月14日到期；2.光盘1份，证明原告提供物业管理服务期间，存在小区保安值班时睡觉、安全管理不到位，消防、监控等公共设施疏于维护保养、导致设施严重损坏，未履行公共绿地养护义务、导致绿化植物枯萎，未及时履行公共环境卫生清扫义务、小区内脏乱，两被告家中自来水脏的问题，原告也一直未解决等系列问题，证明原告未按法律规定及合同约定履行其确定的维修、养护、管理和维护等物业服务义务；3.《锋尚苑前期物业管理服务协议》1份，证明双方的权利义务。两被告提供的证据经质证，原告认为，对证据1的真实性无异议，但该证据系房屋建设单位出具的证人证言，证人未出庭接受质证，不符合证据的形式要件，且该证据并未说明小区内消防及监控设备瘫痪的具体原因，前期物业服务合同在2009年2月14日到期是事实，但原告目前仍实际管理该小区；对证据2的真实性无异议，其中有部分事实是存在的，有部分是不存在的，清扫垃圾是有时间间隙的，被告拍摄时可能还没有清扫，关于绿化的问题，两被告可能是冬天拍摄的，存在问题不是物业公司的责任，关于公共设施、监控系统及消防设施，原告在提供物业服务时确实存在部分问题，但固定设施的维修尚在保修期，应由房屋的建设单位承担责任，关于保安睡觉是个别问题，可能会存在，关于两被告家中水脏的问题，是供水管的质量问题，如要解决须将自来水管道换掉，并非原告责任；对证据3无异议。本院对证据认证如下：对原告及两被告提供的证据的真实性予以认定。本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2008年1月31日，原告的总公司上海上房物业管理有限公司（乙方）与杭州天元世纪置业有限公司（甲方）签订《锋尚苑前期物业服务合同书》，约定乙方为锋尚苑提供物业服务，期限从2008年2月15日至2009年2月14日止，每月物业服务费按建筑面积1.5元／平方米标准在每季度的第一个月向业主收取，每月的电梯等高耗公共设备设施运行费按建筑面积0.3元／平方米向业主预收，按实结算（每年一次），每年2月14日前将能耗费清单予以公布，按实际能耗预收能耗费用。关于物业管理服务的标准，双方约定，乙方应保持房屋外观完好整洁，设备运行良好，无事故隐患，保养检修制度完备，房屋及配套设施完好率达95%，小区保洁率达100%，绿地无破坏、绿化完好率达95%，24小时协助安全防范工作等。合同签订后，原告入驻锋尚苑从事物业管理服务。后两被告购买了锋尚苑3幢701室房屋，建筑面积77.44平方米。2006年3月4日，两被告入住该房屋，并与原告签订了一份《锋尚苑前期物业管理服务协议》，约定原告为其提供物业服务，并约定原告应对消防器具、防盗门等公共设施进行维护管理，做到消防器材无缺少、无破损、无滴漏，保持监控和红外周界报警系统的正常运行，实行有效的人防技防相结合，对共用设备设施应设专业人员负责保养，设备设施完好率在95%以上；实行24小时保安值班巡逻值班制，保安应持证上岗、精神饱满、动作规范；保洁率达100%；保持公共绿化的整洁和美观，对草坪、花卉、绿篱、树木定期修剪和养护，对枯萎的花草树木，在适当的季节应进行必要的补种等。物业服务费按建筑面积1.5元／平方米月标准计算，业主入住时缴纳12个月物业服务费，以后每年物业服务费期满前一个月内支付下一年度的费用。能耗按建筑面积分摊，业主入住时按0.3元／平方米月标准收取一年，每年度结算一次并予公告。如逾期未付，原告有权要求补交并从逾期之日起按每天2‰交纳违约金。两被告入住后，按以上标准预交了一年的物业服务费及能耗费，自2007年9月开始物业服务费及能耗费未支付，原告多次书面催讨后，两被告仍未支付。另查明，原告在管理锋尚苑物业期间，存在部分消防器材缺少、破损，小区监控系统部分损坏、安保工作不到位、小区绿化管理不善等问题。本院认为：原告的总公司与锋尚苑小区的建设单位杭州天元世纪置业有限公司之间签订的《锋尚苑前期物业服务合同书》合法有效，对物业服务具体提供者的原告及作为业主的两被告均具有法律约束力。原告依上述合同与被告冯秀明签订的《锋尚苑前期物业管理服务协议》，实质是原告作为物业服务企业对业主作出的服务承诺，应当认定为物业服务合同的组成部分，对双方亦具有法律约束力。现原告为锋尚苑提供物业管理服务，两被告系锋尚苑的业主，其在接受原告的物业服务后理应按照《锋尚苑前期物业服务合同书》、《锋尚苑前期物业管理服务协议》的约定向原告支付物业服务费及能耗费。经原告书面催讨后，两被告仍未支付，故原告向本院起诉主张该费用，于法有据，应予支持。根据以上合同约定，两被告应按建筑面积1.5元／平方米标准支付原告每月物业服务费，从2008年1月计算至2010年3月共计物业服务费为3136.32元（77.44平方米×1.5元／平方米×27个月）。因原告提供的物业管理服务在公共设施的维护保养、公共绿地养护、公共环境卫生等方面存在不足之处，未能全面履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，根据物业服务费的收取应与服务水平相适应的原则，本院酌情扣减相应的物业服务费，具体以扣除40％为宜，故两被告实际需支付的物业服务费为1881.79元。至于原告主张的滞纳金，实质系双方约定的逾期支付违约金，如上所述，因原告存在不完全履行合同义务的情况，本身存在违约行为，故其主张该部分违约金，本院不予支持。关于能耗费，合同约定应按实结算，但原告未提供证据证明每年的实际能耗费用清单，故本院对原告主张补收2006年9月至2007年8月的能耗费不予支持，而2007年8月至2010年3月的能耗费，两被告自愿按建筑面积0.3元／平方米月标准支付720.19元（77.44平方米×0.3元／平方米×31个月），本院对此予以确认。关于未支付能耗费的滞纳金即逾期支付违约金，根据合同约定，能耗费应由原告于每年的2月14日将能耗费清单预以公布，每年据实结算一次，并按实际能耗费用预收，本案原告并未提供每年能耗费清单公布的证据，双方也未对能耗费用进行过结算，故原告现主张该部分违约金，于法无据，本院不予支持。至于两被告辩称原告的服务期限已于2010年2月14日到期，故原告无权收取在此之后物业服务费、能耗费的意见，因前期物业服务合同约定的期限届满后至今，原告事实上仍在为锋尚苑提供物业服务，故两被告作为物业服务的接受者，仍然应支付相应费用。而两被告辩称家中水质问题，因两被告亦自认原告曾上门察看、提供过服务，两被告亦无证据证明自来水水质问题系原告提供的物业服务不到位所致，故两被告据此拒付物业服务费、能耗费亦无依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、冯秀明、高立群支付上海上房物业管理有限公司杭州分公司物业服务费1881.79元、能耗费720.19元，共计2601.98元，该款于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回上海上房物业管理有限公司杭州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由上海上房物业管理有限公司杭州分公司负担27元，由冯秀明、高立群负担8元，冯秀明、高立群负担部分于本判决生效之日起十日内支付至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。代理审判员  朱小琼二〇一〇年九月十三日书 记 员  黄娟芬