福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0526民初3096号 原告：德化县农村信用合作联社，住所地福建省泉州市德化县浔中镇浔东北路中段福万通大厦，统一社会信用代码：913505264894909722。 法定代表人：林丽茹，该联社理事长。 委托诉讼代理人：陈建兴，该联社员工。 委托诉讼代理人：蔡建勋，该联社员工。 被告：梁诗财，男，1981年2月28日出生，汉族，住福建省德化县。 被告：梁慧芳，女，1982年11月30日出生，汉族，住福建省德化县。 被告：德化华骏房地产开发有限公司，住所地德化县浔中镇富东街**楼，统一社会信用代码：91350526077408637L。 法定代表人：吴为益，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：魏正，福建志立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林晓燕，福建志立律师事务所律师。 原告德化县农村信用合作联社（以下简称：德化信用社）与被告梁诗财、梁慧芳、德化华骏房地产开发有限公司（以下简称：华骏房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告德化信用社委托诉讼代理人蔡建勋，被告梁慧芳，被告华骏房地产公司委托诉讼代理人林晓燕到庭参加诉讼，被告梁诗财经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 德化信用社向本院提出诉讼请求：1.要求梁诗财、梁慧芳提前偿还贷款本金358189元及从2017年9月1日起至实际还款日止按照约定计算的利息、罚息、复利（暂算至2019年7月31日止的利息、罚息、复利为51952.91元）,暂合计410141.91元；2.德化信用社有权就梁诗财、梁慧芳提供的抵押房产变现所得价款优先受偿；3.判令华骏房地产公司回购本案所涉房产（德化县华骏东方××幢××，建筑面积103.19平方米）；4.华骏房地产公司对第一项诉讼请求的债务承担连带清偿责任。诉讼过程中,德化信用社诉讼请求变更为：1.要求梁诗财、梁慧芳提前偿还贷款本金358189元及从2017年9月1日起至实际还款日止按照约定计算的利息、罚息、复利（暂算至2019年7月31日止的利息、罚息、复利为51952.91元），暂合计410141.91元；2.德化信用社有权就梁诗财、梁慧芳提供的抵押房产变现所得价款优先受偿；3.华骏房地产公司对第一项诉讼请求的债务承担连带清偿责任。事实和理由：1.借款合同的签订、担保情况。梁诗财、梁慧芳夫妻于2015年6月19日共同提出借款申请，2015年6月24日原告与被告签订《个人住房按揭借款合同》，约定德化信用社向梁诗财提供金额为397000元的住房按揭贷款，借款期限自2015年6月28日至2030年6月23日，实际放款日与到期日以借款借据为准。还款方式为按月等额本息还款，借款利率执行中国人民银行基准利率，贷款发放时执行年利率5.65%，如遇基准利率调整，自基准利率调整后的次年起执行新的年利率。贷款逾期的，德化信用社有权对逾期借款本金从逾期之日起，至本息清偿之日止，按照合同约定的借款执行利率上浮百分之50计收罚息，对于应付未付利息，德化信用社有权按逾期贷款罚息利率计收复利。梁诗财所购房产坐落于德化县华骏东方××幢××，建筑面积103.19平方米，于2015年6月26日办理预告抵押登记证明，预告登记权利人为德化信用社，预告登记义务人为梁诗财、梁慧芳。该笔按揭贷款由华骏房地产公司提供阶段性担保，即从按揭借款合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，对借款合同项下的全部债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费等贷款人实现债权的一切费用承担连带保证责任。保证期间为合同债务履行期限届满之日起二年。若发生法律、法规规定和本合同约定的事项，导致贷款人宣布本合同项下债务提前到期的，保证期间自贷款人确定债务之日起二年。2.贷款发放情况。德化信用社依据《个人住房按揭借款合同》约定于2015年6月28日向被告梁诗财发放贷款397000元。3.债务人违约情况。梁诗财未按照《个人住房按揭借款合同》的约定还款，从2017年09月01日份起未按时每月偿还按揭款，截至起诉日，尚欠本金358189元及暂算至2019年7月31日的利息、罚息、复利共51952.91元。经催讨，被告仍不能偿还贷款本息，被告的行为已严重违反合同约定。依据《个人住房按揭借款合同》第七条第六款的约定和相关法律法规规定，德化信用社依法要求本合同项下债权提前到期，该笔贷款系由梁诗财和梁慧芳夫妻共同申请的借款，应为夫妻共同债务，因此梁诗财、梁慧芳应归还借款本息，另外德化信用社有权就该抵押物变现所得价款优先受偿。依据《个人住房按揭借款合同》第十一条的约定，因按揭抵押房产的相关房产证书及正式抵押登记手续仍未办妥，且该贷款已累计逾期还款超过六期，因此原告有权要求华骏房地产公司回购本案所涉房产，并依法承担连带清偿责任。遂起诉至法院。 梁慧芳辩称，欠款数额属实，无其他意见。 华骏房地产公司辩称，1.关于德化信用社的第一项诉求，由于我方并非借款合同的相对方，故本案的欠款本金及利息、罚息、复利等相关数额由法院依法予以确认；2.关于本案是否符合借款提前到期，由法院依法予以审核，若法院查明梁诗财、梁慧芳确实存在尚欠欠款本金的事实，答辩人认为根据担保法的相关规定，承担的保证责任应在扣除案涉房产拍卖所得价款之后，尚不足以支付部分才由华骏房地产公司进行承担保证责任。 梁诗财未做答辩，也没有提供相关证据材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于德化信用社提供的证据1.梁诗财、梁慧芳身份证复印件及企业工商登记信息查询复印件各一份，欲证实被告身份信息，借款系发生在梁诗财、梁慧芳婚姻关系存续期间；2.个人购房借款申请书原件一份，欲证实梁诗财、梁慧芳共同提出借款申请；3.个人住房按揭借款合同原件、抵押物品清单原件各一份，欲证实原被告双方签订个人住房按揭借款合同；4.贷款发放凭证原件、借款借据原件各一份，欲证实原告依约发放贷款397,000元；5.预告登记证明原件一份，欲证实2015年6月26日办妥预告抵押登记证明；6.贷款明细账原件一份，欲证实借款人梁诗财的逾期还款情况、欠款金额；7.执行裁定书一份，欲证实案涉房产被查封。华骏房地产公司对证据1.梁诗财、梁慧芳身份证复印件及企业工商登记信息查询复印件；证据3.个人住房按揭借款合同、抵押物品清单；证据5.预告登记证明和证据7.执行裁定书的真实性没有意见，对于证据2.个人购房借款申请书原件；证据4.贷款发放凭证原件、借款借据原件和证据6.贷款明细账等证据质证认为由法院依法认定。梁慧芳对上述证据均无异议。梁诗财经传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。本院认为，德化信用社提供的上述证据形式和内容合法，与本案待证事实具有关联性，对其证明力本院予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人无争议的证据以及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下： 2015年6月19日，梁诗财向德化信用社提交住房按揭借款申请书，向德化信用社申请借款397,000元，梁慧芳在申请人配偶签字栏上签名，并声明，借款人如不能及时归还贷款时，愿意主动承担连带代偿义务。 2015年6月24日，梁诗财为借款人暨抵押人，德化信用社的下属机构德化信用社营业部为贷款人，华骏房地产公司作为保证人，共同签订一份编号为德农信营业部借字（2015）第A017号的《个人住房按揭借款合同》，该合同主要约定：借款金额为397,000元；借款期限自2015年6月24日起至2030年6月23日止；本合同借款金额、期限、利率等与借款借据不一致时，以借款借据为准，借款借据作为合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；本合同签订时执行年利率5.65%，如遇基准利率调整，自基准利率调整后的次年起，贷款人按调整后的基准利率和本合同约定的浮动幅度确定新的借款执行年利率，不再另行通知借款人、保证人；借款人如未按合同约定偿还借款，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起，至本息清偿之日止，按合同约定的借款执行利率上浮50%计收罚息，逾期期间，如遇基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；借款人如未按合同约定使用借款，贷款人有权对违约使用部分从违约之日起，至本息清偿之日止，按合同约定的借款执行利率上浮100%计收罚息；对应付未付利息，贷款人有权按逾期贷款罚息利率计收复利；借款人应按期足额偿还贷款人贷款本息；借款期限一年以上的，本合同项下借款本息的偿还，以每一个月为一个偿还期，贷款发放日的次月起进入还款期，每月20日为每期还款日，首期还款日为借款发生的次月20日，末期还款日为贷款到期日，除首期发放日的当月和末期按实际天数计算利息外，其余各期均按“公式法”计算还款本息；还款方式采用等额本息还款法；本合同有效期内，如发生下列事项之一，贷款人有权停止发放本合同尚未发放的贷款，宣布本合同项下贷款提前到期，要求借款人在规定期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息），贷款人无须为正当行使上述权利所引起的任何损失负责：（一）借款人违反本合同约定；……（四）借款人连续三期（含三期）未足额偿还贷款本息和相关费用，或任何一期贷款本息及相关费用逾期超过三个月，或累计逾期还款超过六期；借款人自愿以下列财产德化县城东开发区华骏东方城7幢1106（详见编号德农信营业部借字（2015）第A017号的《房地产抵押清单》）作为本合同项下债务的抵押物，上述抵押清单为本合同组成部分；保证人承诺，自本合同签订之日起，至借款人取得购房合同项下房产证书，办妥本合同项下抵押登记、保险手续，并将有关抵押、保险文件交贷款人收执之日止，对本合同项下的全部债权本金、利息、罚息、复利、违约金，损害赔偿金以及诉讼费等贷款人实现债权的一切费用承担连带保证责任；保证期间为本合同约定的债务履行期限届满之日起二年；若发生法律、法规规定和本合同约定的事项，导致贷款人宣布本合同项下债务提前到期的，保证期间自贷款人确定债务提前到期之日起二年；借款人、保证人违约，贷款人有权要求违约人限期纠正，有权停止发放本合同项下借款，宣布本合同项下债务提前到期等条款。另外，该合同在显著位置对第二十一条“一、借款人、保证人清楚地知悉贷款人的经营范围、授权权限。二、贷款人已提请借款人、保证人对本合同各印就条款作全面、准确的理解，并借款人、保证人的要求进行相应说明。签约各方对本合同含义认识一致。借款人、保证人对本合同条款的含义及相应的法律后果已全部通晓并充分理解。”的内容以字体加粗方式进行载明。 2015年6月26日，涉案房产（址在德化县城东开发区华骏.东方××幢××层××）办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为德化信用社的下属机构德化信用社营业部，预告登记义务人为梁诗财［德房预德化字第20150925号］。 2015年6月28日，德化信用社的下属机构德化信用社营业部向梁诗财发放贷款397,000元，梁诗财在《借款借据》上签名确认。《借款借据》载明“借款月利率为4.708333‰，借款日期为2015年6月28日，还款日期为2030年6月28日，还款方式为按月等额本息”。 贷款发放后，梁诗财未能按约偿还借款本息，于2017年9月1日起欠息，2017年12月1日至2019年8月1日间未再偿还任何借款本息，截至2019年7月31日，梁诗财尚欠本金358,189元，结欠利息51,952.91元，合计410,141.91元。 另查明：梁诗财与梁慧芳于2003年9月15日办理结婚登记手续，于2017年4月17日办理离婚登记手续。 综上所述，本院认为，德化信用社的下属机构德化信用社营业部与梁诗财、华骏房地产公司签订的《个人住房按揭借款合同》，系三方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，三方均应按合同约定履行。德化信用社的下属机构德化信用社营业部不具备独立法人资格，其行为产生的民事权利义务应由具有法人资格的德化信用社承受。梁诗财未能按合同约定还本付息，已构成违约，依法应承担违约责任。德化信用社要求梁诗财偿还尚欠的到期和未到期的借款本金358,189元及至本息清偿之日止的利息、罚息、复利（其中计至2019年7月31日欠息为51,952.91元），符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于梁慧芳是否应对本案借款承担共同还款责任的问题。梁慧芳以梁诗财配偶的身份共同向原告提出了借款申请，该债务处于婚姻关系存续期间所产生，且梁慧芳在住房按揭借款申请书中已经明确表示在借款人不能及时归还欠款时愿意主动承担连带代偿的义务，涉案债务应视为夫妻共同债务，故梁慧芳应就上述借款本息承担共同还款责任。关于原告是否有权就案涉房产优先受偿的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条的规定，预告登记的目的是为了将来实现物权，而要实际享有物权，还必须履行不动产登记程序，否则预告登记权利人将不能实际享有物权。本案中，梁诗财提供了案涉房产作为抵押物为本案借款提供担保，但只办理了案涉房产的抵押预告登记。因案涉房产至庭审时仍未办理抵押登记，抵押权未设立，且涉案房产已被本院查封，原告仅作为抵押预告登记的权利人，不享有抵押权。因此，对原告要求就抵押房产享有优先受偿权的请求，本院不予支持。关于华骏房地产公司是否应对本案借款承担清偿责任。华骏房地产公司在《个人住房按揭借款合同》中承诺“自本合同签订之日起，至借款人取得购房合同项下房产证书，办妥本合同项下抵押登记、保险手续，并将有关抵押、保险文件交贷款人收执之日止”对本案借款承担连带保证责任，保证期间为本合同约定的债务履行期限届满之日起二年。现案涉房产并未办妥抵押登记手续，原告在保证期间内要求保证人华骏房地产公司对本案债务承担连带清偿责任的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。华骏房地产公司承担保证责任后，有权向梁诗财、梁慧芳追偿。华骏房地产公司关于原告应在扣除涉案房产拍卖所得价款之后不足部分才由华骏公司承担保证责任的辩解意见，本院不予采纳。综上，对德化信用社的诉讼请求，本院予以部分支持。梁诗财经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、梁诗财、梁慧芳应于本判决生效之日起十五日内偿还德化县农村信用合作联社借款本金358,189元及利息51,952.91元（计至2019年7月31日），以上合计410,141.91元，以及自2019年8月1日起至本息全部清偿之日止的利息、罚息及复利（按《个人住房按揭借款合同》及《借款借据》约定的计算方式计付）。 二、德化华骏房地产开发有限公司对梁诗财、梁慧芳的上述借款本息承担连带清偿责任。德化华骏房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向梁诗财、梁慧芳追偿。 三、驳回德化县农村信用合作联社的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7,452.10元，由梁诗财、梁慧芳、德化华骏房地产开发有限公司负担，限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  林雪辉 人民陪审员  陈淑霞 人民陪审员  徐志刚 二〇一九年十一月二十二日 法官 助理  徐晓璐 书 记 员  苏锡伟 附：一、相关法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2.《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 3.《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 5.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。