江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0681民初5658号原告：朱健伟，男，1970年4月19日生，汉族，住启东市。被告：龚惠花，女，1978年5月18日生，汉族，住启东市。被告：周娟娟，女，1982年12月24日生，汉族，住启东市。原告朱健伟与被告龚惠花、周娟娟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员王圣飞独任审判，因案情复杂转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱健伟到庭参加诉讼，被告龚惠花、周娟娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。朱健伟向本院提出诉讼请求：1、龚惠花、周娟娟共同支付房屋租金30875元和房屋空置损失及租金利息损失。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月9日，龚惠花因经营之需向原告承租位于启东市汇龙镇台湾***号底层门面房及***号的三楼房屋，双方签订了《租房协议书》，约定，租房时间从2014年3月18日至2017年3月17日止，年租金34500元，租金按年支付，房屋的物业管理费、房契税、水电费及其他一切费用由龚惠花支付。房屋租赁到期后，龚惠花没有如期搬出房屋，也没有支付逾期房租。2018年7月23日，在原告不知情的情况下，龚惠花与周娟娟签订了租赁合同，将原告的房屋转租给周娟娟。2018年4月25日，原告起诉龚惠花，启东市人民法院在2019年1月28日作出（2018）苏0681民初7891号民事判决书，一、龚惠花于判决生效后十日内搬离台湾***号底层门面房及****号的租赁三楼房屋；二、龚惠花于判决生效后十日内支付原告房屋租金（计算至2018年10月17日）。判决生效后龚惠花未履行，原告要求周娟娟撤离案涉房屋，周娟娟拒绝。之后，通过启东市人民法院执行局执行后，周娟娟才在2019年6月24日搬离房屋，故原告要求两被告支付2018年10月18日至2019年6月24日的房屋租金30875元及房屋空置损失和租金利息损失（按国家标准计算）。龚惠花、周娟娟未作答辩。本院经审理认定如下事实，原告朱健伟系启东市汇龙镇台湾***号房屋所有权人。2013年12月9日，以朱健伟作为出租人（甲方）与龚惠花作为承租人（乙方）签订租房协议书一份，协议约定甲方将台湾**号底层门面房及***号的三楼出租给乙方使用，租期三年，自2014年3月18日至2017年3月17日止，租金共计拾万叁仟伍佰元，每年叁万肆仟伍佰元……协议还对其他事项进行了约定。协议签订后，原告朱健伟即将房屋交付给被告龚惠花使用，被告龚惠花亦付清上述租赁期限内的所有租金。上述租期到期后，被告龚惠花未搬出租赁房屋，2017年7月17日，被告龚惠花通过银行汇款方式向原告朱健伟付款20000元，余款未付，朱健伟向本院起诉龚惠花，形成（2018）苏0681民初7891号房屋租赁合同案。本院在审理（2018）苏0681民初7891号案中认为，朱健伟、龚惠花签订的租房协议书系双方当事人真实意思表示，双方已按约履行完毕。合同到期后，龚惠花又向朱健伟支付实际占用期间的租金20000元，朱健伟予以接受，视为双方达成新的房屋租赁合意，但就租赁期限、租金未有书面约定。现龚惠花租赁朱健伟案涉房屋未及时支付租金，根据法律规定原告有权要求龚惠花搬离租赁房屋并支付实际占用期间的租金。对于租金标准，朱健伟已提交原、被告双方签订的合同标准为34500元/年，根据《中华人民共和国合同法》第六十一、六十二条规定，按双方交易习惯仍确定为34500元/年（2875元/月），现原告主张自2017年3月18日至2018年10月17日止的租金，扣除龚惠花已支付的20000元，尚结欠34625元。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十一、第六十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告龚惠花于本判决发生法律效力之日起十日内搬离启东市汇龙镇台湾***号租赁房屋。二、被告龚惠花于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱健伟支付租金34625元（计算至2018年10月17日）。该案受理费962元由朱健伟承担296元，龚惠花承担666元。另查明，2018年7月23日，龚惠花未经朱健伟同意，其以自己为甲方，周娟娟为乙方签订《转让合同》。约定，甲方将台湾***号底层门面房及***号的三楼房屋转租给乙方，年租金为38000元/年，合同期间为2018年7月23日至2019年4月1日止，此期间，案涉房屋实际占有人为周娟娟。2019年6月24日，启东市人民法院执行局采取了执行措施，将将台湾**号底层门面房及***号的三楼租赁房屋交付于朱健伟。2019年6月28日，朱健伟将案涉房屋出租给杨杰、范金花。2019年7月19日，原告为索要租金等向本院提起诉讼。上述事实，由原、被告庭审陈述及以下证据等在卷佐证：原告提供的证据：1、房屋产权权属登记证书复印件。2、2013年12月9日，朱健伟与龚惠花订立的租房协议书一份。3、2018年7月23日，龚惠花与周娟娟订立的转让合同一份。4、（2018）苏0681民初7891民事判决书。5、（2019）苏0681执2191号执行裁定书。6、2018年5月23日，朱健伟和陆松筠订立的租赁协议书。7、2019年6月28日，朱健伟与杨杰、范金花订立的租赁协议书。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。朱健伟与龚惠花2013年12月9日，签订《租赁协议书》的房屋租赁合同履行期满后，龚惠花又续租了朱健伟的案涉房屋。对2018年10月17日前的租金及合同解除，本院已作出判决，本案中不予理涉。1、关于原告要求龚惠花、周娟娟支付案涉房屋2018年10月18日至2019年6月24日的租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，（2018）苏0681民初7891民事判决书已经解除了合同，现原告主张的期间在2018年10月18日至2019年6月24日的租金，其实质系租金损失，该损失系龚惠花的擅自转租的违约行为及周娟娟的违约、侵权行为所致。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故原告要求、龚惠花、周娟娟赔偿，此期间的租金本院予以支持。关于计算标准，原告参照同类租赁房屋的标准45000元/年的意见，符合市场规律，本院予以采纳。转化为日租金为45000元/365天，周娟娟占有期间为250天（2018年10月18日-2019年6月24日），租金为30821.92元（45000元/365天*250天），对原告超过部分的租金请求，本院不予支持。2、关于原告要求被告赔偿2018年6月25日至6月27日空置损失（因2017年6月28日已出租他人），因系龚惠花的违约行为及周娟娟怠于搬离案涉房屋造成原告的空置租金损失，符合法律规定，本院予以支持。空置时间为3天，房屋空置损失为369.86元（45000元/365天*3天）。3、关于原告要求被告支付租金损失的利息损失，因被告的行为导致了原告损失，该损失确实存在，可按31191.78元（30821.92元+369.86元）为基数，从原告起诉之日即2019年7月19日起至实际履行之日以年利率6%计算。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，既是对自身诉讼权利的放弃，同时又是对法庭的藐视，为法律所不容，应予严厉批评。但不影响本院在查明事实的基础上依法作出公正判决，由此可能给被告带来不利的法律后果依法由其自行承受。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告龚惠花、周娟娟向原告朱健伟支付房屋租赁租金30821.92元，限被告龚惠花、周娟娟于判决生效后十五日内履行完毕（朱健伟个人银行账户:招商银行启东支行，卡号：62×××88）。二、被告龚惠花、周娟娟向原告朱健伟支付房屋空置损失369.86元，限被告龚惠花、周娟娟于判决生效后十五日内履行完毕。三、被告龚惠花、周娟娟支付原告朱健伟以31191.78元为基数，自2019年7月19日起至实际履行之日以年利率6%计算，限被告龚惠花、周娟娟于判决生效后十五日内履行完毕。四、驳回原告朱健伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费572元（原告朱健伟已预交），由原告负担72元，被告龚惠花、周娟娟负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费572元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。审 判 长  王圣飞人民陪审员  成剑彬人民陪审员  黄 璟二〇一九年十一月十八日书 记 员  胡建娥