广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初3278号原告：肇庆市弘基物业管理有限公司，住所地:广东省肇庆市高新区×××××××××××。统一社会信用代码:914×××××××××××978L。法定代表人：朱牡丹，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨建中，该公司员工。被告：黄钟月，女，1985年1月16日出生，汉族，住广东省肇庆市高新开发区×××委会兴隆作业区新侨队08号。公民身份号码：441××××××××××××722。委托诉讼代理人：冯伟，男，1973年9月25日出生，汉族，住重庆市巫山县××××××××××××。公民身份号码：512××××××××××××214。是被告的丈夫。原告肇庆市弘基物业管理有限公司诉被告黄钟月物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨建中、被告黄钟月及其委托诉讼代理人冯伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求被告立即支付从2017年1月1日至2019年6月30日为止所欠物业服务费和违约金以及从2017年1月1日至2019年6月30日为止所欠的公摊费和违约金合计：4699元，并且相关诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是××花园小区物业服务企业，被告是××花园××栋××房的业主，双方于2010年7月26日签订《前期物业管理服务协议》，就原告提供物业服务及被告支付物业服务的各项费用等问题进行了约定。但自2017年1月1日起，被告一直拖欠物业服务费及公摊费，经多次催促仍拒不支付，欠费金额达到4699元，严重损害原告利益。为此，特向法院申请诉讼，要求被告付清欠款。原告于庭审中明确诉讼请求为：要求被告立即支付从2017年1月1日至2019年6月30日为止所欠物业服务费3170元和违约金以及从2017年1月1日至2019年6月30日为止所欠的公摊费540元和违约金。上述的物业费和公摊费的违约金989元，因此总费用合计：4699元。原告递交证据如下：1.欠费明细，证明被告欠物业费及公摊费、违约金情况；2.前期物业管理服务协议，证明双方就物业服务费支付等问题达成协议；3.钥匙签收确认书，证明被告已经收楼；4.被告常住人口个人信息表，证明被告身份；5.不动产登记资料查询结果证明，证明案涉房屋属于被告名下的;5.书面催收证据记录。被告黄钟月辩称：我的房屋漏水，物业没有将漏水的地方修好。我方认为漏水应该找物业，物业没有搞好的话，我就不交物业费。三楼房屋装修好之后，我所住的二楼房屋就开始漏水。物业没有做好验收工作，导致我房屋漏水。违约金我是不会支付的，另外本案的诉讼费用，我们也不会承担。被告黄钟月提交以下证据：照片四张，证明物业将天花板拆开检查修补漏水，修补的时候导致天花板变形，漏水问题解决了，现在已经没有漏水了，但是天花板变形没有更换和修理，要求物业将天花板修好后，才交物业管理费。经审理查明：被告黄钟月是肇庆市高新区×××××××××××××××的权属人，该房屋登记的建筑面积为81.31m2。2010年7月26日，原告（甲方）与被告黄钟月（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，双方对乙方所购的上述房屋的前期物业管理服务达成协议，约定前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理；乙方收到《收楼通知书》的第三天起计算物业管理费，住宅及非住宅第一年物业管理费按建筑面积0.9元/月/平方计算，第二年按建筑面积1.3元/月/平方计算，第三年按建筑面积1.3元/月/平方计算，物业管理服务费用按季度收取，每一季度最后一个月收取；公共水、电分摊费用暂按10元/月/户收取（收楼日起计算），公共防盗门维修、楼梯灯维修、室外排污适宜于清疏，按8元/月/户收取（收楼日起计算）；原告提供的物业管理服务内容包括：房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理,共用设施设备是指共用的上下水道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施使用的房屋等；环境卫生，保持区内大小道路、公共梯间、平台、绿化等场地干净整洁；保安，协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序、24小时保安巡逻，确保24小时有人值班、对火灾、治安、公共卫生等突发事件向有关部门报告；交通秩序与车辆停放，按指定车辆停放、标明交通标志，保持道路畅通无阻、车辆停放有序、不负责车辆损坏及丢失的赔偿责任，以及房屋装饰装修管理等。双方还约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准的时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3%交纳违约金或滞纳金，违约金由乙方逾期之日起计至付清日止，逾期三个月不能付清管理费和违约金的，甲方通过法律途径追究；本协议自签订之日起生效。被告于2011年12月5日收楼。原告主张被告支付2017年1月1日至2019年6月30日的物业管理服务费3170元（按建筑面积81.31m2、1.3元/月/m2的标准计算）、公摊费540元（按18元/月/户的标准收取）及违约金989元（从欠交物业管理费当季度的最后一天的次日起暂计至2019年6月30日，以每季度应交的物业管理费和公摊费为基数，按每日0.065%的标准计算）。被告黄钟月确认未有缴纳2017年1月1日至2019年6月30日的物业管理服务费和公摊费用，对原告主张的物业管理服务费的欠费金额、计价标准、计价面积和公摊费用的收费标准、欠费金额均没有提出异议。被告辩称拒交物业管理费的原因，是原告将被告房屋的天花板拆开检查补漏导致天花板变形，被告一直与原告谈修复天花板的问题，但原告一直没有修复。原告诉称是由被告楼上的业主找人补漏的，与原告没有关联。原、被告均称案涉小区已经成立了业主委员会，但还是由原告提供物业服务。被告辩称原告没有与业主委员会签订《物业管理合同》。以上事实有经庭审质证的证据以及庭审笔录等证实。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。物业服务合同是双务合同，物业服务企业的义务是按照合同的约定提供物业服务，交纳物业管理费及相关费用是业主的基本合同义务，业主不交纳物业管理费及相关费用，物业服务企业可以依照合同约定主张权利，业主亦可依照合同规则进行抗辩。在物业服务企业未按合同约定提供服务或者提供的服务不符合约定时，业主可以拒交相应的物业费或要求减少欠交的物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案的争议焦点是被告是否有正当理由拒绝交纳物业费？被告黄钟月辩称其拒绝交纳物业费的原因，是原告补漏导致被告房屋的天花板变形，原告未有将天花板修复。原告诉称是由被告楼上的业主找人补漏的，与原告没有关联。上述司法解释规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。根据现有的证据，不足以证明被告房屋的天花板变形是原告导致，也不足以证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，被告的上述理由不足以构成拒交物业费的正当理由。虽然原、被告均称案涉小区已经成立了业主委员会，但小区还是由原告提供物业服务，且双方也未能提供证据证明有其他的物业管理企业与案涉小区的业主委员会签订了新的《物业管理合同》，故根据双方的约定，原告仍可根据上述《前期物业管理服务协议》主张权利。根据《前期物业管理服务协议》的约定，原告诉请被告支付拖欠的2017年1月1日至2019年6月30日的物业管理服务费和公摊费用，符合法律规定和合同约定的情形，本院予以支持。被告黄钟月确认未有缴纳2017年1月1日至2019年6月30日的物业管理服务费和公摊费用，对原告主张的物业管理服务费的欠费金额、计价标准、计价面积和公摊费用的收费标准、欠费金额均没有提出异议和提供反驳的证据，故本院认定被告拖欠原告2017年1月1日至2019年6月30日的物业管理服务费3171.09元（81.31m2×1.3元/m2/月×30个月）、公摊费用540元［（10+8）元/月/户×30个月］，原告主张物业管理服务费为3170元，是其对诉讼权利的自由处分，按原告主张的计付。关于违约金问题。被告因补漏导致天花板变形的问题与原告存在纠纷，并不存在恶意拖欠物业管理费和公摊费用的故意，故原告主张被告支付拖欠的物业管理服务费及公摊费用的违约金的诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告黄钟月于本判决发生法律效力之日起五日内向原告肇庆市弘基物业管理有限公司支付物业管理服务费3170元（2017年1月1日至2019年6月30日）和公摊费用540元（2017年1月1日至2019年6月30日）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  夏睿娜二〇一九年十一月二十日书记员  李敏娟