广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终2241号上诉人（原审第三人）：江门农村商业银行股份有限公司，住所地：广东省江门市新会区。法定代表人：杨代平，该公司董事长。委托诉讼代理人：林红妹，该公司办事员。委托诉讼代理人：彭绍雄，该公司办事员。被上诉人(原审原告)：李雅仪，女，1948年11月17日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：吴达能，广东冈州律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：江门市新会区圭峰置业有限公司。住所地：广东省江门市新会区。法定代表人：陈某1。被上诉人(原审第三人)：谭杏红，女，1965年6月27日出生，汉族，住广东省江门市新会区。上诉人江门农村商业银行股份有限公司（以下简称江门农商银行）因与被上诉人李雅仪、江门市新会区圭峰置业有限公司（以下简称圭峰公司）、谭杏红房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2018）粤0705民初517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人江门农商银行上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判驳回李雅仪的诉讼请求；3.二审诉讼费由李雅仪承担。事实和理由：一、李雅仪不具备集体经济成员的资格。按照宅基地上的房屋继承的相关规定和实践，如果继承人是本集体经济成员，符合宅基地申请条件的，可以经批准后取得被继承房屋的宅基地。如果不符合申请条件，则可以将房屋卖给本村其他符合申请条件的村民，如果不愿意出卖，则该房屋不得翻建、改建、扩建，待处于不可居住状态时，宅基地由集体经济组织收回。继承人是城市居民的，比照上述不符合宅基地申请条件的情形处理。根据物权法等法律规定，地随房走(房地一体主义)，如果宅基地上的房屋属于自行建造，则该房屋因其拥有完全产权而可以作为遗产而继承，然后再进行房屋所有权的变更，宅基地可以继续使用。由上述事项可知，村宅基地分为宅基地使用权和地上房屋所有权两部分权利。如果是本集体经济组织成员，可以继承宅基地使用权+地上房屋所有权。故此：1.李雅仪母亲陈美卿、父亲李詠祥(曾用名李明俊)分别于1959年和1997年已去世，而且李雅仪当时已是香港居民，不是集体经济组织内部符合规定的成员，不具备村民资格，不能继承位于会城镇表东里三巷6号的房产，该房产及宅基地的产权自其父母亲去世后，理应归还集体经济组织所有。2.另李雅仪在其父亲李詠祥(曾用名李明俊)去世后，在没有办理相关的授权委托代理公证书和继承权公证书等可确定和证明李雅仪的权利和身份的前提下，于1998年9月16日，以其本人名义与江门市新会区圭峰置业有限公司签订了《房屋拆迁补偿合同》实属无效。3.证据中的公证书，全部于2001年办理。4.据2011新法执外异议字第12号《执行裁定书》已确定位于江门市新会区*************位的房产登记买受人为谭杏红，而不是李雅仪，内容并且还提及到李雅仪提交的证据不足以证明该铺位属其所有。鉴于上述情况，江门农商银行认为李雅仪的身份、资格、权利义务、权利能力或行为能力不合乎法律规定的要件或成立条件，和提交的证据缺乏合法性、真实性、关联性，江门农商银行请求贵院改判李雅仪不适格和驳回李雅仪的诉讼请求。二、抵押权和借款问题。1.李雅仪、圭峰公司和谭杏红之间对位于江门市新会区*************位的拆迁补偿等关系，江门农商银行并不知情，到房管部门查档亦无拆迁补偿记录，只有谭杏红的购房记录。2.本案的被上诉人谭杏红与上诉人当年签订的《个人购房抵押借款合同》及相关资料，均是谭杏红亲笔签署并按指印。据2013江新法民一初字第1582号案，当年已作笔记和指模鉴定，作为一个完全民事行为能力人应当对其行为负责，其签订的《商品房购销合同》、《个人购房抵押借款合同》及相关资料是真实有效的，江门农商银行办理抵押登记都是经过相关部门办理的，是合法有效的，抵押权是善意取得，应具有优先受偿的权利。3.谭杏红与圭峰公司签订的《商品房购销合同》已经过政府的房产管理机构进行房产交易鉴证(交易鉴证国家房地产管理机关按照有关规定对房地产交易活动进行审查和确认的过程)，应依法有效，受法律保护。另当时江门农商银行是将全部相应的贷款资料提交给新会房管部门(包括经新会房管部门核实为合法交易鉴证的商品房购买合同，)在该部门办妥了合法的预售房抵押登记手续后，在2002年4月3日取得了预购商品房的抵押权属证书，然后同日江门农商银行向谭杏红发放了14万元的贷款，2004年谭杏红开始拖欠供款，至今尚欠江门农商银行贷款本金133039.93元及相关的利息。故此，江门农商银行取得位于江门市新会区************的抵押权是合法有效，江门农商银行的债权、抵押权应受法律保护。三、在解决拆迁安置补偿权和抵押权存在冲突的情况下，一审法院采取优先考虑李雅仪享有的拆迁安置补偿权利，而要求上诉人涂销位于江门市新会区*************位的抵押登记有失公平。补充上诉意见：1、抵消的问题，首先，李雅仪没有支付完毕位于江门市新会区*************屋超面积的房款13267.50元，和铝合金窗差价1000元价款，合计公共14267.50元，从一审判决15页第一段可以证明。其次，李雅仪主张临宅费33个月来计算，即使一审按确认的350元每月计算，33个月乘以350等于11550，加上300元临迁费，合共11850元。圭峰公司不可能补给临宅费和临迁费，李雅仪就搬走，以及将需拆迁房屋交给圭峰公司拆除。另，李雅仪称2002年12月圭峰公司交付房屋其使用，足以证明李雅仪当时找过圭峰公司交付钥匙，当时为何不通知圭峰公司临宅费、临迁费抵消其房屋超面积的房款和铝合金窗款项，如圭峰公司拖欠李雅仪临宅费、临迁费，李雅仪接收房屋时不会不主张。由此可以推断圭峰公司支付了临宅费、临迁费给李雅仪。再次，按照合同法第99条，李雅仪没有任何证据可以证明其通知过对方或对方就抵消问题达成过任何协议，更何况数额也不相同，所以该抵消不成立。2、由于上述原因，争讼的房产依然是圭峰公司的资产，其有权转让。2002年3月，圭峰公司出售争讼房产给被上诉人谭杏红，2002年4月份，谭杏红抵押争讼房产给江门农商银行申请贷款，行为合乎情理，恳请法院支持江门农商银行抵押权有效。3、一审事实认定不清，李雅仪提交的证据《房屋拆迁补偿合同》第3条注明争讼房产是铺位，而一审法院认定为赖以生存的房屋，在原一审判决书第21页第1段可以看出。由此可证，争讼房产不是其赖以生存的房屋，况且缺乏赖以生存的住房证明支持和认定。所以一审事实认定不清。被上诉人李雅仪辩称，一、李雅仪继承涉案拆迁房屋的产权，签订涉案《房屋拆迁补偿合同》主体适格，合法有效。涉案拆迁房屋，即坐落于广东省新会市会城镇表东里三巷6号（契证门牌为表东里三十一号）的房屋，是李詠祥（又名李明俊）于1943年自置的产业，李詠祥于当时便取得该房屋占用土地的使用权。当时中华人民共和国尚未成立，根本不存在农民集体经济组织。中华人民共和国成立后，李詠祥及其妻陈美卿、其女李雅仪从来不是农民集体经济组织的成员，涉案拆迁房屋所占用的土地属城镇国有土地，不属于《中华人民共和国土地管理法》意义上的农民集体经济组织所有的宅基地。原新会市国土局作出的《关于圭峰房地产置业总公司兴建商品房用地的批复》是指征用会城表东里部分房屋宅基地，而不是指征用某某农民集体经济组织房屋宅基地。李雅仪继承涉案拆迁房屋的产权（含房屋所有权和占用的土地使用权），签订涉案《房屋拆迁补偿合同》主体适格，合法有效。二、李雅仪对涉案补偿房屋依法享有的权利优先于江门农商银行的权利。1.法定优先。江门农商银行所享有的权利来源于谭杏红的权利，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，李雅仪所享有的权利优先于谭杏红的权利，亦当然优先于江门农商银行的权利。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，李雅仪与圭峰公司在涉案《房屋拆迁补偿合同》中约定的安置补偿模式为产权调换，以拆迁的房屋产权调换补偿房屋的产权，指向明确，即以产权换产权，李雅仪对补偿房屋取得的是物权。而江门农商银行的权利来源于谭红的涉案购房合同，取得的是债权。李雅仪依法享有的物权当然优先于江门农商银行的债权。2.时间顺序优先。李詠祥于1943年己取得涉案拆迁房屋的产权，之后经公证继承，由李雅仪享有该产权。李雅仪与圭峰公司于1998年9月16日签订《房屋拆迁补偿合同》,李雅仪即依法取得涉案补偿房屋的物权权利。而江门农商银行于2002年4月3日才与谭杏红签订合同，李雅仪取得涉案补偿房屋权利的时间先于江门农商银行，其权利当然优先于江门农商银行。3.无瑕疵优先。江门市新会区住房和城乡建设局出具的《关于侨乐路3号2座105铺问题的复函》及一审法院向不动产登记新会分中心调取的《商品房屋权属证明书存根（拆迁）》、《拆迁补偿户备案登记表（确权）》、《商品房权属分户表》，表明政府部门已明确将涉案补偿房屋补偿给李詠祥，且圭峰公司已将涉案补偿房屋交付给李雅仪，李雅仪亦已报了用水用电，李雅仪对涉案补偿房屋所享有的权利没有瑕疵.一审查明，经司法笔迹鉴定认定，江门农商银行与谭杏红签订的《商品房购销合同》的购房人“谭杏红”签名并非谭杏红本人所签，且关联涉嫌诈骗犯罪，江门农商银行所享有的权利有重大瑕疵。李雅仪依法享有的权利当然优先于江门农商银行的权利。4.生存权利优先。涉案拆迁房屋、补偿房屋是李雅仪赖以生存的生活资料，属李雅仪的生存权利，当然优先于江门农商银行的经营权利。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，程序合法，江门农商银行的上诉主张没有事实根据和法律依据,不能成立。补充答辩意见：一、关于抵消问题，一审判决的处理是正确的，江门农商银行所述没有事实和法律依据，仅凭凭空猜想是不成立的，应维持一审判决，驳回江门农商银行的上诉请求。二、超面积涉及的事项属于拆迁补偿安置合同的一部分，是拆迁补偿安置合同法律关系中的一部分内容。其他意见按一审陈述意见。圭峰公司、谭杏红无答辩意见。李雅仪向一审法院起诉请求：1.判决确认李雅仪是李雅仪经办于1998年9月16日与圭峰公司签订的拆迁会城表东里三巷6号房屋的《房屋拆迁补偿合同》的实际房屋产权人(即合同签订主体乙方当事人)。2.判决圭峰公司应付李雅仪临宅费及搬迁费合计17100元，此款与李雅仪应付圭峰公司超补偿面积房屋补价款13267.50元及铝合金窗补价款1000元，合计14267.50元相互抵销。3.判决坐落于江门市新会区会城河南区*********105小车房(即会城侨乐路3号2座105铺位)房屋（建筑面积26.64㎡）归李雅仪所有，圭峰公司办理该房屋以李雅仪为产权人的权属登记及房地产权证，江门农商银行、谭杏红提供协助。4.判决江门农商银行对坐落于江门市新会区会城河南区*********105小车房(即会城侨乐路3号2座105铺位)房屋不享有抵押权，江门农商银行、谭杏红办理涂销前述房屋在新会市房地产交易所所作的预购商品房抵押权属登记手续。5.诉讼费由圭峰公司负担。诉讼中，李雅仪撤回第一项诉讼请求。一审法院判决：一、江门市新会区圭峰置业有限公司应在一审判决发生法律效力之日起三十日内，协助李雅仪办理将位于广东省江门市新会区*************产登记到李雅仪名下的手续；二、江门农村商业银行有限公司应在本判决发生法律效力之日起三十日内涂销位于广东省江门市新会区*************产的抵押登记，谭杏红予以协助；三、江门市新会区圭峰置业有限公司应向李雅仪支付的临宅费和搬迁费，与李雅仪应向江门市新会区圭峰置业有限公司支付的超补偿面积房款和铝合金窗差价款相互抵消。四、驳回李雅仪的其他诉讼请求。案件受理费227.5元，由李雅仪负担。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理，依法确认一审判决查明的事实。本院认为，本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对江门农商银行的上诉请求范围进行审查。关于李雅仪是否是适格的原告的问题。位于广东省新会市会城镇表东里三巷**房屋为李明俊自置产业。李明俊、陈美卿夫妻先后于1997年和1959年死亡，且李明俊、陈美卿父母先于李明俊、陈美卿死亡，李雅仪作为李明俊、陈美卿独生女儿，是李明俊、陈美卿遗产第一顺序继承人。李明俊、陈美卿死亡后，李雅仪有权继承李明俊、陈美卿的财产。李雅仪于1998年9月16日与圭峰公司签订《房屋拆迁补偿合同》，已经表明李雅仪已经继承广东省新会市会城镇表东里三巷6号房屋的财产权利，李雅仪作为合法继承人签订该份合同，一审法院认定其为合同实际主体并无不妥，本院予以维持。江门农商银行以李雅仪非广东省新会市会城镇表东里三巷6号房屋所在地集体经济组织成员，不能继承该房产，理据不足，本院不予支持。关于圭峰公司是否拖欠李雅仪临宅费和搬迁费，以及该款项能否与李雅仪应向圭峰公司支付的超面积房款及铝合金窗差价款进行抵消的问题。圭峰公司未提交证据证明其已经向李雅仪支付了临宅费、搬迁费，圭峰公司作为履行义务人应承担举证不能的不利后果，一审法院据此认定圭峰公司应向李雅仪支付的临宅费、逾期临宅费及搬迁费并无不妥，本院予以维持。江门农商银行主张李雅仪如未收到圭峰公司支付的临宅费不会搬走，由此推断圭峰公司已支付李雅仪上述费用，该主张为江门农商银行自行推断，无证据予以佐证，本院不予采纳。鉴于李雅仪应向圭峰公司支付的超面积房款和铝合金窗差额债务，圭峰公司应向李雅仪支付的临宅费、逾期临宅费及搬迁费债务，均已到期，一审法院认定李雅仪与圭峰公司上述债务可以互相抵消并无不妥，本院予以维持。关于李雅仪对案涉房屋享有的民事权益应否优先保护的问题。首先，李雅仪已经履行了合同的主要义务，而《关于侨乐路3号2座105铺问题的复函》显示涉案房屋也已具备确权条件，圭峰公司应继续履行《房屋拆迁补偿合同》。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”李雅仪与圭峰公司按照产权调换形式订立《房屋拆迁补偿合同》，并对安置房屋的位置、面积、用途等作了明确约定。此后圭峰公司又与谭杏红就涉案房屋签订《商品房购销合同》，谭杏红未办理房屋所有权登记，圭峰公司作为担保人将登记在其名下的涉案房屋向江门农商银行设置抵押，为谭杏红向银行借款提供担保。李雅仪享有的拆迁安置补偿权利并非普通债权，其是为保证李雅仪对涉案房屋的债权优先实现的权利，具有物权优先效力。李雅仪享有的拆迁安置补偿权利应优先于谭杏红对涉案房屋的普通债权以及江门农商银行对涉案房屋的抵押权得到保护。涉案房产上的抵押权对李雅仪行使拆迁安置补偿权利构成不当的负担，李雅仪有权要求涂消抵押登记，办理过户登记。因此，一审法院认定江门农行银行涂消涉案房产抵押，谭杏红予以协助，圭峰公司协助李雅仪办理将涉案房产登记到李雅仪名下的手续，合法有理，本院予以维持。综上所述，上诉人江门农商银行上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费227.5元，由江门新会农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 肖文文二〇一九年十一月二十五日法官助理 陈咏珏书 记 员 沈 烨