广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初14872号原告：珠海和泰物业管理有限公司。住所：珠海市********（优仕雅苑）2栋1单元首层。统一社会信用代码：914***********017E。法定代表人：吴怡财，执行董事。委托诉讼代理人：王秀刁，广东常成律师事务所律师。被告：张鹏，男，汉族，1989年7月7日出生，住广东省珠海市香洲区***************，身份证号码412************530。原告珠海和泰物业管理有限公司与被告张鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法由审判员林雯适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王秀刁和被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求1.被告向原告支付物业管理费（自2016年6月1日至2019年6月30日）合计人民币4538.02元；2.被告向原告支付逾期缴纳物业管理费滞纳金暂合计人民币2239.23元（按日1‰计算，自2016年6月1日起暂计至2019年7月17日，具体计算方式详见附件。以后以拖欠总额为计算基数，按日1‰计算至实际清偿完毕之日止）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年2月1日，原告与涉案小区珠海市香洲区****业主委员会签订了《丰达花园物业服务合同》（以下简称“合同”），合同约定：1.原告为丰达花园提供物业管理服务，合同期限为2016年2月1日至2021年1月31日；2.物业管理费为楼梯房0.6元/㎡、公用电按4.5元/月（户）、垃圾清运费8元/月（户）、单元门门禁和对讲维护费5元/月（户）、停车服务费70元/月（辆）；3.当月10日前支付当月物业管理费，等等。合同签订后，原告一直依约对被告居住的涉案小区实施规范的物业管理，为被告提供物业管理服务，而被告却自2016年6月起至今，无故拒缴物业管理费，且被告自2017年5月26日起在涉案小区内停放车辆（车牌号码为粤C*****，自2018年11月27日起更换车辆车牌号码为粤C*****），至今从未缴纳停车服务费。被告自2016年6月1日至2019年6月30日共拖欠应缴纳的物业管理费合计人民币4538.02元（其中包括管理费、代收垃圾清运费、公用电分摊费、智能维护费、停车服务费）。原告多次以多种形式向被告催交物业管理费，均无果。被告长期拒缴物业管理费的行为，严重影响了涉案小区的公共物业管理运行，更是对其他已缴费业主的不公平，其行为已构成严重违约，根据合同第七条违约责任第4款约定，被告应按每天1‰向原告支付滞纳金，截止至2019年7月17日，被告应向原告支付滞纳金暂合计人民币2239.23元。基于上述事实与理由，原告依法提起诉讼以维护其合法权益，请求法院依法判决。被告辩称：1.我从2016年9月购买涉案房屋；2.滞纳金问题，我一直不知道原告的管理处在哪里，我也不是有意拖欠或者不交，至今我也不知道丰达花园管理处在哪，管理处也没有挂牌，以前我也问过其他业主，不知道在哪一栋楼下，我去核实了是麻将馆不是管理处；3.原告入驻小区进行管理，将管理费提升至0.6元每平方米是没有经过业主同意，也没有告知业主，按现在小区管理的标准是达不到这个标准的，小区的消防栓、绿化、娱乐设施均达不到0.6元每平方米的标准，我也提交了相关证据材料，我认为应该按照每平方米0.3元的标准收取。经本院审理查明：2016年2月1日丰达花园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《丰达花园物业服务合同》约定，甲方委托乙方为丰达花园提供物业管理服务，乙方的物业管理服务内容包括小区安全、消防安全、绿化管理、小区卫生、停车管理、房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；物业管理服务费用不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、年检、更新、改造的费用；本物业的管理服务费：楼梯房0.6元/㎡，公用电按4.5元/月（户），垃圾清运费8元/月（户），单元门门禁和对讲维护费按5元/月（户），停车服务费70元/月（辆）以上费用由乙方向业主或物业使用人收取；交费时间：每月10日前交纳当月物业管理服务费用；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，经多次催缴无果后，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金并于小区公告栏上公布欠费业主的房号和姓名，或中止部分或全部物业管理服务直至缴清应缴费用；本协议自签字之日起生效，起2016年2月1日，止2021年1月31日。被告为珠海市香洲区*******************的业主，其于2016年9月1日申请对涉案房产进行个人普通房买卖转移登记，该房产于2016年9月9日登记于被告名下。涉案房产的建筑面积为96.42㎡。原告主张被告名下的丰达花园2栋502房从2016年6月1日开始至2019年6月30日均未按期交纳物业管理、垃圾清运费、公用电分摊费、智能维护费，从2017年6月1日开始至2019年6月30日未按期交纳停车服务费，根据合同约定，其中物业管理费按照每平方米0.6元计算，每月的管理费为57.85元，共计拖欠2140.52元；垃圾清运费按照每月每户8月计算，共计拖欠296元；公用电分摊费按照每月每户4.5元计算，共计拖欠166.5元；智能维护费按照每月每户5元计算，共计拖欠185元；停车服务费按照每月每户70元计算，共计拖欠1750元。原告提交一份车辆进出查询明细报表，报表显示被告从2017年5月开始以粤C*****和粤C*****的车牌号使用临时卡或月卡，进出丰达花园小区至2019年7月。被告对其车辆出入小区的情况没有异议。原告称其多次以在被告房屋门口黏贴缴款通知单的形式向被告进行催收，更于2019年6月3日以发出《律师函》的形式对被告拖欠的费用进行催收，但被告至今未向原告交纳拖欠的各项物业管理费用。被告不认可其收到原告的催收，且其不经常在涉案房屋居住，没有收到原告的催缴通知。被告抗辩称原告存在物业管理不到位的情况，主要存在小区没有绿化，且之前有绿化改为停车场进行收费；小区路面从物业公司入驻后并无对烂的路面进行维修保养；小区里面的卫生情况不好，垃圾到处都是，小区里面还有人养鸡、鸭，但是物业公司并未对这个情况进行管理。被告对此提交了部分照片予以证明，但照片上显示的时间均为2019年10月31日至2019年11月8日期间拍摄的。本院认为：《物业管理条例》第十五条第（二）项规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行以下职责：…（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；…”；第十二条第四款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”本案中，丰达花园业主委员会有权与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，且丰达花园业主委员会与原告签订的《丰达花园物业服务合同》对于丰达花园小区的业主均具有约束力。被告作为丰达花园2栋502房的业主应当按照《丰达花园物业服务合同》中约定的缴费义务及时向原告交纳相关的物业管理费用，但被告从2016年9月入住涉案小区以来从未向原告交纳任何费用，已严重违反了合同约定，构成违约，原告要求被告按照合同约定的缴费标准交纳物业管理费、垃圾清运费、公用电分摊费、智能维护费及停车服务费，符合合同约定，应当予以支持。但原告主张被告从2016年6月1日开始拖欠物业管理费，而涉案房产的不动产权登记上显示涉案房产是于2016年9月方过户至被告名下，在原告未提交其他证据证明被告在2016年6月至2016年8月期间居住在涉案房屋的情况下，原告要求被告支付2016年6月至2016年8月的各项物业管理费用，没有事实依据，本院不予支持。至于被告抗辩称原告的管理存在不到位的情形，但被告为证明该主张提交的证据是2019年10月31日至2019年11月8日期间拍摄的照片，而该时间段并非原告所主张被告拖欠物业管理费的期间，故被告提交的照片不足以证明其拖欠管理费期间原告的物业服务管理水平，本院对被告的该抗辩意见不予采纳。综上，被告应当向原告支付从2016年9月1日起至2019年6月30日止的物业管理费用（包括管理费、垃圾清运费、公用电分摊费、智能维护费）以及从2017年6月1日至2019年6月30日止的停车服务费共计4311.9元（57.85×34+8×34+4.5×34+5×34+70×25）。按照合同约定，被告应当在每月10日前交纳当月物业管理服务费用，若逾期未交则应从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。被告从入住至今未交纳物业管理费，已构成严重违约，原告有权要求被告依照合同约定支付自逾期之日起的违约金。至于被告称其是因为不知道原告的物业管理处在哪里才没有交纳物业管理费的，该抗辩意见并不足以作为长期未交纳物业管理费的合理理由，本院对此不予采纳。依据合同约定，被告还应当向原告支付逾期交纳物业管理费的违约金（截止至2019年7月17日为1994.86元；其后的违约金以拖欠的物业管理费本金4311.9元为基数、从2019年7月18日起计至实际付清之日止、按照每日1‰的标准计算）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款、第十五条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告张鹏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海和泰物业管理有限公司支付物业管理费4311.9元；二、被告张鹏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海和泰物业管理有限公司支付逾期交纳物业管理费的违约金（截止至2019年7月17日为1994.86元；其后的违约金以拖欠的物业管理费本金4311.9元为基数、从2019年7月18日起计至实际付清之日止、按照每日1‰的标准计算）；三、驳回原告珠海和泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告珠海和泰物业管理有限公司负担2元，由被告张鹏负担23元。本判决为终审判决。审判员 林 雯二〇一九年十一月十四日书记员 陈丽婷