河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0725民初3269号原告：河南云松置业有限公司，住新乡市平原示范区郑新大道与海河路交叉口东北角。法定代表人：尚文净，任经理。委托诉讼代理人：周新全，男，1970年1月8日，汉族，住河南省原阳县。被告：郝怡红，女，1972年5月23日出生，汉族，住河南省原阳县。原告河南云松置业有限公司诉被告郝怡红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月4日受理立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周新全到庭参加诉讼,被告郝怡红经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判决被告偿还欠款1220000元,违约金254720元,共计1474720元。事实及理由：2018年4月29日,被告为购买原告开发的位于平原新区的金域华府小区的商品房，欠原告首付款1220000元。经原告多次催要，被告一直不还。为此,原告提起诉讼，请求依法判决。根据约定，违约金按照日5‰进行支付，从2018年的6月30日开始计算。该款到期后我们也多次催要，被告以资金紧张为由一直未还。被告郝怡红未到庭亦未提交书面答辩状。为支持其诉讼请求，原告提供如下证据：商品房买卖合同一份、还款承诺书一份，证明第一次被告购买原告位于金域华府六号楼一单元1101号房屋的事实及欠首付款1220000元的事实，以及对违约金的约定。被告未提交证据。根据证据认证规则，原告提交的证据符合合法性、客观性、关联性要件，能够证明案件事实。被告缺席庭审，视为放弃对原告提交的证据发表质证意见的权利。对原告提交的证据本院予以认定。根据本院认定的有效证据及当事人庭审陈述，可以确认以下案件事实：2018年4月25日，河南云松置业有限公司置业顾问于洋、销售经理高莹、销售总监陆凯、合同专员李珍分别在由客户郝怡红签字的《金域华府交款审批单》上批签。该审批单载明：客户名称郝怡红，认购房号6#-1-1101，认购面积177.19平方米，认购单价18906.26元/平方米，认购总价3350000元，付款方式为银行按揭；优惠方式为50000元＋50000元（特批），优惠后单价为18341.89元/平方米，优惠后总价为3250000元；合同面积为177.17平方米，合同单价为15230元/平方米，合同总价为2698604元；前期缴款金额50000元，本次交款金额为100000元，累计交款金额为150000元；未结清款项有房款668604元、地下室551396元、维修基金10631.4元、工本费320元。2018年4月26日，河南云松置业有限公司置业顾问于洋、销售经理高莹、销售总监陆凯、合同专员李珍分别在由客户郝怡红签字的《金域华府合同审批单》上批签。该审批单载明：客户名称郝怡红，认购楼号6号楼1单元1101室，付款方式为银行按揭；首付金额818604元，贷款金额1880000元；合同面积为177.17平方米，合同单价为15230元/平方米，合同总价为2698604元；交款金额，房款为150000元、维修基金10631.4元、工本费320元，合计160951.4元。未结清款项为首付款668604元、地下室551396元、贷款1880000元。2018年4月27日，原告河南云松置业有限公司与被告郝怡红签订《承诺书》。承诺书载明：被告从原告处购买“金域华府”项目6号楼1单元1层1101室房屋，面积为177.19平方，单价为18341.89元/㎡，总房款为3250000元；付款方式为银行按揭，首付款为1370000元，实际付款为150000元，欠款1220000元。2018年4月27日，被告实际付款150000元，尚欠1220000元。被告郝怡红承诺于2018年5月10日前交首付款100000元，2018年6月30日前交清欠款1120000元，其中含地下室551396元。如逾期，每逾期一日，应按应还款金额的日千分之五支付违约金。如逾期三十日，河南云松置业有限公司可以解除合同，收回房屋另行出售，郝怡红应按房屋总价款的20%支付违约金。郝怡红于2018年4月26日在该承诺书上签字、按指印，河南云松置业有限公司销售总监陆凯于2018年4月27日在承诺书上签字。2018年4月27日，原告河南云松置业有限公司与被告郝怡红签订《商品房买卖合同（预售）》，被告郝怡红购买原告河南云松置业有限公司开发的新乡市平原示范区郑新大道与海河路交叉口东北角小区6号楼1单元1层1101号商品房。该商品房建筑面积177.19平方米，建筑面积单价为15230元/平方米，总价款为2698604元。合同约定：签订本合同前买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；合同签订时买受人支付首付款（含定金）818604元，余款1880000元办理银行按揭贷款支付，如因故无法办理贷款或需增加首付款比例，由买受人自己解决，出卖人不承担法律责任；如逾期付款在60日之内的，买受人应按日支付万分之一的违约金；如逾期超过60日，出卖人有权解除合同，买受人应自解除合同通知到达之日起30日内支付累计应付款3%的违约金，出卖人退还买受人已付全部房款；出卖人不解除合同的，买受人应按日支付买受人逾期应付款万分之二的违约金；出卖人应当自2020年11月30日前向买受人交付涉案房屋。河南云松置业有限公司在合同出卖人项下签章，郝怡红在合同买受人项下签字、摁指印。被告郝怡红在2018年4月26日向原告支付150000元之后，未按照约定履行自己剩下的1220000元的付款义务。河南云松置业有限公司现尚未将涉案房屋交付郝怡红。本院认为，根据原告河南云松置业有限公司与被告郝怡红签订的《金域华府交款审批单》、《金域华府合同审批单》、《承诺书》、《商品房买卖合同（预售）》等文件所约定及承载的内容，可以认为，双方签订的《承诺书》和《商品房买卖合同（预售）》，实为两份合同，俗称阴阳合同。《承诺书》约定的买卖标的包括地上一层商品房和地下室，商品房价款为2698604元，地下室价款为551396元。《商品房买卖合同（预售）》约定的买卖标的为地上一层商品房，价款为2698604元；《商品房买卖合同（预售）》未将地下室作为买卖标的进行约定。本案商品房买卖合同纠纷应以原、被告双方真实交易的地上一层商品房、地下室作为买卖标的进行认定；双方认可的两项交易价款为3250000元；被告郝怡红已直接支付首付款150000元，通过银行贷款委托支付贷款1880000元，共计支付2030000元；尚欠付1220000元。涉案房屋在双方签订《商品房买卖合同（预售）》后，已预告登记在被告郝怡红的名下，虽未交付，但依据《中华人民共和国物权法》及相关司法解释的有关规定，被告郝怡红对涉案房屋享有排他的准物权，涉案房屋为郝怡红登记所有。根据合同法第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告河南云松置业有限公司请求被告郝怡红支付购房款1220000元，既具有事实依据，也符合法律规定，予以支持。买卖合同一方当事人未按约定履行合同义务构成根本违约的，除合同法规定的不宜强制履行的情形外，另一方可以选择解除合同，或请求对方继续履行。本案双方签订的《承诺书》约定，每逾期一日，应按应还款金额的日千分之五支付违约金；被告郝怡红逾期履行付款义务超过60日的，原告河南云松置业有限公司可以解除合同。当然也可以选择请求被告履行合同。被告郝怡红逾期付款已超过60日，原告河南云松置业有限公司请求其继续履行合同，支付剩余欠款1220000元，是其对其权利的处分，本院不持异议。根据合同法第一百零七条、第一百一十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人约定一方违约时，根据违约情况向对方支付一定数额违约金的，约定的违约金不得过分高于造成的损失。被告郝怡红违约履行义务，原告河南云松置业有限公司请求其支付违约金，于法有据，予以支持。由于双方约定的违约金过高，逾期付款违约金已达逾期应付款年利率的182.5%，故应予以适当核减。本案参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，被告郝怡红逾期付款违约金应按预期应付款年利率24%计算。根据《承诺书》约定，被告郝怡红所欠1220000元，其承诺于2018年5月10日前支付100000元，于2018年6月30日前支付1120000元。故其中100000元，郝怡红应支付按年利率24%、自2018年5月10日计算至清偿之日的违约金；其中1120000元，郝怡红应支付按年利率24%、自2018年6月30日计算至清偿之日的违约金。按此计算，如计算至立案之日的2019年9月4日，两项违约金之和已超过254720元，河南云松置业有限公司请求违约金254720元，是其对自己权利的处分，本院不持异议。被告郝怡红应支付原告河南云松置业有限公司违约金254720元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、郝怡红于本判决生效之日起十五日内支付河南云松置业有限公司购房款1220000元；二、郝怡红于本判决生效之日起十五日内支付河南云松置业有限公司违约金254720元。以上，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼费18072元，减半收取9036元，由被告郝怡红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院；于上诉之日起七日内向新乡市中级人民法院预交上诉费，并将交费凭证交本院查验；逾期视为放弃上诉权利。审判员  娄季林二〇一九年十一月十七日书记员  李路路