江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏04民终3106号上诉人（原审原告）：江苏欧堡纺织染整有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇城东工业园区。法定代表人：谢伯清，该公司董事长。委托诉讼代理人：王超然，江苏鑫法律师事务所律师。委托诉讼代理人：腾铁瑛，江苏鑫法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常州市远欧纺织品有限公司，住所地常州市天宁区博爱路金桥花苑2幢乙单元202室。法定代表人：袁金霞，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹建文，系袁金霞儿子。被上诉人（原审被告）：曹建文，男，1967年12月1日出生，汉族，住常州市武进区。上诉人江苏欧堡纺织染整有限公司（以下简称欧堡公司）因与被上诉人常州市远欧纺织品有限公司（以下简称远欧公司）、曹建文房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2016）苏0412民初6655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。欧堡公司上诉请求：撤销原审判决第三项，改判远欧公司给付因逾期搬迁租赁厂房造成我公司的租金损失133600元，并承担我公司地面修复、隔断拆除及垃圾清运等费用100000元，本案一审、二审诉讼费用均由远欧公司承担。事实与理由：一、远欧公司何时返还房屋未查明。1.返还房屋是租赁人的义务，不辞而别不视为承租人交还租赁物的意思表示。虽然双方约定远欧公司于2015年11月20日搬离房屋，但远欧公司一直未腾空退还房屋，半年后，我公司为避免损失扩大，遂委托莫建法于2016年6月30日至7月30日对涉案房屋进行隔断拆除、设备底座拆除、地坪修复、垃圾清运等工作，以监督远欧公司尽快返还房屋，但直至一审起诉，远欧公司仍未腾空房屋。2.2015年11月11日双方签订《协议书》一份，约定：截止2015年10月31日，远欧公司仍结欠我公司房屋租金、水电气等费用共计185457元，我公司同意远欧公司于2015年11月20日搬离其厂房。该协议签订的时间及内容表明，至少2015年10月31日至2015年11月11日签订《协议书》时，远欧公司仍在占有使用我公司房屋尚未返还，但一审法院仅计算至2015年10月31日的租金，遗漏了2015年10月31日之后的占有使用费。3.我公司委托莫建法于2016年6月30日至7月30日对涉案房屋进行隔断拆除、设备底座拆除、地坪修复、垃圾清运等工作，一审认定“鉴于欧堡公司已对涉案房屋进行平整、拆除、清理，应当认为房屋已经返还。”但又认为远欧公司何时办理并不明确。返还房屋也即意味着搬离房屋，如依此认定，至少截止2016年7月30日前欧堡公司仍在占用我公司房屋。二、无论依据双方签订的《房屋租赁合同》，还是依据法律规定，欧堡公司作为承租人在合同解除后均应恢复原状并承担相应的费用。1.欧堡公司承租我公司的房屋，并不是用于居住，而是用于工业生产，租赁面积大，面积达6680平方米；房屋结构改造多，隔断多达25间，破坏性大，安装机器设备底座需要破坏地面；产生垃圾多，需委托专业人员进行长时间清理。如我公司解除合同以后不恢复原状，对以后的承租人显然不公平。2.根据2014年1月1日双方签订的《房屋租赁合同》第六条、第十二条第二款的约定，出租人有恢复原状的义务，本案中承租人未经我公司同意，进行隔断改变结构，破坏地面加装底座，在合同解除后，应按合同约定恢复原状，返还房屋。同时，第八条约定“承租人需要承担垃圾清理费”，既然该条明确约定了垃圾清理费由承租人承担，那么无论是日常垃圾还是合同解除后的垃圾均是垃圾，也均是由远欧公司承担。3.根据法律的规定，《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。《合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。一审法院认为只有变动房屋主体和承重结构或者扩建的情况下，才需要恢复原状，不符合双方签订的《房屋租赁合同》第十二条第二款约定及上述法律规定。4.2015年11月11日双方签订的《协议书》已经明确被上诉人应于2015年11月20日搬离其厂房，给予了远欧公司恢复原状的宽限期，但其不辞而别，避而不见，我公司无奈之下于2016年6月才委托莫建法对涉案房屋进行隔断拆除、设备底座拆除、地坪修复、垃圾清运等工作。故我公司是在远欧公司不进行恢复原状的情况下，才委托他人进行恢复原状的工作，由此产生的费用也应由远欧公司承担。远欧公司、曹建文共同答辩称，欧堡公司所述不实，我租了欧堡公司6000多平方，进行了消防隔断是经过欧堡公司同意的，现在又提出赔偿垃圾清运费，没有征得我的同意，我不清楚；房租到期之后，因为消防检验不合格，我不能用于生产厂房，三方协商以后，中止租房合同，将房租与水电费全部折合成金额18多万，欧堡公司答应我一个月清除垃圾，清理过程中还有布匹、空调设备等辅助产品留在那里，欧堡公司说要先付钱才能搬，延误了搬迁时间，大部分都已经搬清，只剩下几万匹布。现在又说因为我的原因导致产生了房屋损失，真实原因是消防验收不合格，双方才中止租房合同的。我公司是在2015年5月30日前搬离的，大部分已经搬离了，只是留下了欧堡公司要求留下的质押物品。欧堡公司向一审法院起诉请求：1.判令远欧公司、曹建文立即支付所欠租金、水电等费用185457元，并承担逾期付款利息11127.42元（自2015年12月1日起至2016年8月31日按年利率8%计算）及自2016年9月1日起至该款付清止按同等利率计算的利息；2.判令远欧公司、曹建文给付因其逾期搬迁租赁厂房所造成的租金损失133600元（年租金534400元，逾期3个月）；3.判令远欧公司、曹建文承担地面修复、隔断拆除及垃圾清运等费用10万元；4.堆放质押物的仓库租金1万元；5.本案的诉讼费用由远欧公司、曹建文承担。一审法院认定事实：2014年1月1日，欧堡公司与远欧公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：远欧公司租赁欧堡公司6680平方米厂房，年租金534400元（80元/平方米），租期三年。合同对双方其余事项进行了约定。合同签订后，欧堡公司按约将房屋交付远欧公司使用。2015年4月18日，欧堡公司与远欧公司签订《远欧租房支付利息协议》一份，载明：“按合同远欧公司半年需要支付租金267200元，因远欧未能在2015年5月30日前支付租金，欧堡公司决定按照年息8%收取利息，从2015年1月1日至2015年5月30日前，需要支付利息：267200元×8%÷12×5＝8906元。远欧在2015年5月30日前需支付欧堡公司本金加利息：276106元。”欧堡公司在该协议上盖章，曹建文在该协议上签字。2015年11月11日，欧堡公司作为出租人（甲方），曹建文作为承租人（乙方），双方签订《协议书》一份，约定：“1、截止2015年10月31日，乙方结欠甲方房屋租金、水电气等费用共计185457元。2、甲方同意乙方于2015年11月20日搬离其厂房。3、乙方自愿将灯芯绒布10万米质押给甲方，在上述欠款付清后，方可提取该质押物。4、乙方应清点好质押物数量，并妥善安放好防护措施，甲方不承担责任；甲方提供仓库存放，仓库租金由乙方承担。5、上述欠款在2015年11月30日前结清，乙方如逾期不履行义务，甲方有权处理质押物以偿乙方所欠款项。6、有关《房屋租赁合同》履行中的其他事宜双方另行协商处理，或者通过法律途径解决。”欧堡公司在甲方处盖章，曹建文在乙方处签名。后因远欧公司、曹建文未能按约付款，欧堡公司诉至法院。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案双方签订的房屋租赁合同是当事人真实意思的表示，合同对租赁物、租金的支付方式等内容的约定并不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案中，双方的房屋租赁合同关系已经协议解除，鉴于欧堡公司已对案涉房屋进行平整、拆除和清理，应当认为房屋已经返还。本案的争议焦点集中在以下4点：1.租赁关系中承租人是远欧公司还是曹建文个人？2.逾期支付租金、水电费的损失如何计算？3.远欧公司是否应当承担逾期搬迁的损失？4.本案中承租人是否有恢复原状的义务及承担相应的费用？针对争议焦点1，即租赁关系中承租人是远欧公司还是曹建文个人。欧堡公司将远欧公司及曹建文一并起诉要求共同承担合同义务，曹建文则认为系其代表远欧公司所实施的民事行为，应由远欧公司承担。法院综合相关证据及庭审中双方的陈述，作如下分析：首先，双方签订的《房屋租赁合同》、《远欧租房支付利息协议》、《协议书》中承租人出现远欧公司和曹建文两种表述，但作为主合同的《房屋租赁合同》中明确承租人是远欧公司，《远欧租房支付利息协议》也进一步予以明确；其次，欧堡公司在第一次庭审中明确，合同相对方为远欧公司；最后，从租房的用途来看，系用于纺织企业的生产和经营。据此，法院确定案涉房屋的承租人是远欧公司。针对争议焦点2，即逾期支付租金、水电费的损失如何计算的问题，双方各执一词。法院认为，双方在《远欧租房支付利息协议》中约定，如远欧公司未能在2015年5月30日前支付租金，则应当承担8%的逾期付款利息。尽管之后签订的《协议书》中对租金、水电费总额重新明确，但并不就此免除远欧公司的逾期付款责任，仍应按8%标准、自2015年12月1日起计算。针对争议焦点3，即远欧公司是否应当承担逾期搬迁的损失。关于远欧公司何时搬离承租的房屋，双方表述不一致，也均未提供相应证据予以证明。但从双方签订的《协议书》内容来分析，在远欧公司提供质押担保后，欧堡公司同意远欧公司将机器设备等搬离。如远欧公司未能在2015年11月30日前付清欠款，欧堡公司则有权处理质押物。后被告远欧公司未能按约付款，在未能证明已要求远欧公司搬离租赁厂房的情况下，欧堡公司即对案涉厂房中的设备、物品进行规整并对隔断进行拆除，现要求远欧公司支付逾期返还房屋期间的占有使用费或赔偿相应的租金损失，于法无据，法院不予支持。针对争议焦点4，本案中承租人是否有恢复原状的义务及承担相应的费用？合同解除后，欧堡公司自行对案涉房屋进行归整、拆除隔断及垃圾清运，并据此要求远欧公司承担相应费用。远欧公司认为，该部分费用不应由其承担。一审法院认为，关于租赁物返后是否有权要求承租人恢复原状的问题，主要从以下几方面分析：首先，双方在合同中如有相关约定，从其约定。本案中双方未有约定，合同中约定的垃圾清理费是指日常环境维护，与欧堡公司诉请的垃圾清运费无关；其次，根据法律规定，承租人返还租赁物时，租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，远欧公司承租案涉房屋作为厂房使用，未擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，只是进行了必要的隔断和吊顶等，返还时应当认为符合使用后的状态；最后，即便远欧公司的装饰装修和使用影响了欧堡公司的物权，欧堡公司应当要求远欧公司恢复原状，而非径行委托他人修复。据此，法院对欧堡公司要求远欧公司承担地面修复、隔断拆除及垃圾清运等费用10万的诉讼请求不予支持。欧堡公司要求远欧公司承担堆放质押物的仓库租金1万元的诉讼请求，符合双方在《协议书》中的约定，法院予以支持。综上，判决：一、远欧公司于判决生效之日起十日内向欧堡公司支付房屋租金、水电费等合计人民币185457元及逾期利息（自2015年12月1日起至付清之日止，按年利率8%计算）；二、远欧公司于判决生效之日起十日内向欧堡公司支付质押物仓储费人民币10000元；三、驳回欧堡公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9302元，由欧堡公司负担1302元，远欧公司负担8000元。该费用欧堡公司已预交，远欧公司应负担部分于判决生效之日起十日内迳付欧堡公司。二审中，双方均未提交新证据。二审查明：一审中，曹建文作为远欧公司当时的法定代表人陈述，我有20台左右空调、3万多米灯芯绒布、一台输送机遗留在厂房内。欧堡公司为证明其为清理垃圾、地面修复、隔断拆除等产生的费用100000元，提交了两份合同标的均为5万元的《施工合同》以及两份金额均为5万元的收据，其中显示，施工方及收款人均为莫建法。二审中，欧堡公司称，莫建法是我公司委托隔断拆除、垃圾清运等工作的合同相对人。隔断拆除、垃圾清运、地平修复等不需要相关资质。我公司给了10万元现金给莫建法，他没有出具正规发票，仅出具了两张各5万元的收据，目前的财务凭证只有两张收据。10万元是根据我公司和莫建法进行商谈得出的价格。本案中出租的房屋并非由莫建法建造，而是由江苏丰润建设有限公司承建的，我公司可提供与该公司在2012年签订的《建设工程施工合同》。二审中，对于远欧公司何时搬离租赁的厂房，双方均未予以明确。二审经勘查现场，远欧公司原先租赁的车间位于二楼，现在已经被瓯堡公司租赁给他人，已经看不出远欧公司租赁时的状况，但从厂房周边墙上留下的痕迹来看，这间厂房曾经有过隔断。远欧公司遗留下的空调以及相关设备现已经被瓯堡公司移至楼层外西北角的仓库里。二审查明的其他事实与原审一致。本院认为，本案应予改判。理由及依据为：一、关于瓯堡公司主张的2015年10月31日之后的租金（使用费）。远欧公司与瓯堡公司于2015年11月11日签订协议，约定截止2015年10月31日，远欧公司尚欠瓯堡公司房租以及相关费用185457元，远欧公司自愿将相关布匹质押给瓯堡公司，并承诺于2015年11月20日前搬离承租的厂房。从该协议的内容看，双方虽未明确租赁合同提前解除的原因，但远欧公司未能及时支付租金是不争的事实。且截止协议签订之日，远欧公司尚在使用涉案房屋。协议中虽未提及2015年10月31日之后的租金或占有使用费，但瓯堡公司也未明确放弃该部分费用。二审中，双方均未能明确远欧公司实际搬离的时间，但根据双方协议内容及签署日期，可认定在2015年11月20日前，远欧公司仍在使用瓯堡公司的厂房，远欧公司理应支付相应的使用费。因此，除185457元租金以及质押仓储费10000元外，远欧公司还应支付瓯堡公司2015年11月1日至20日的租金29282元。二、关于瓯堡公司主张的恢复原状以及垃圾清运产生的费用。双方签订的《房屋租赁合同》第六条规定，承租人同意按现有设施承租，出租人允许承租人在不改变结构的情况下进行维修、增设他物。增设的他物归承租人所有，租赁合同期满，由承租人自行处理。本案中，远欧公司在租赁场所内进行隔断，是经过瓯堡公司许可的。根据约定，在双方合同终止时，承租人可以自行处理增设的他物。因此，本案中承租人远欧公司在合同终止时，选择放弃增设的他物，也是其自行处理的一种方式。瓯堡公司的该上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，瓯堡公司上诉主张的损失部分，客观存在且有依据的，本院予以支持。一审认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持常州市武进区人民法院（2016）苏0412民初6655号民事判决第一项、第二项；二、撤销常州市武进区人民法院（2016）苏0412民初6655号民事判决第三项；三、常州市远欧纺织品有限公司于本判决生效之日起十日内向江苏欧堡纺织染整有限公司支付租金29282元；四、驳回江苏欧堡纺织染整有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9302元，由常州市远欧纺织品有限公司负担；二审案件受理费9302元，由常州市远欧纺织品有限公司负担1302元，由江苏欧堡纺织染整有限公司负担8000元（二审案件受理费瓯堡公司已预交，远欧公司应负担部分，本院不予退还，由远欧公司于本判决生效之日起十日内向瓯堡公司支付）。本判决为终审判决。审 判 长 裴国伟审 判 员 袁海燕审 判 员 孙海萍二〇一八年一月十七日法官助理 赵 艳书 记 员 方 栋