贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0113民初6974号原告:贵阳白云工业发展投资有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区行政中心****。法定代表人：唐遑，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吴小兰，贵州商同律师事务所，代理权限：特别代理。被告：胡全环，男，1957年8月1日出生，汉族，住贵州贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：徐越，贵州文福律师事务所律师，代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：张恒，贵州文福律师事务所实习律师，代理权限：特别代理。原告贵阳白云工业发展投资有限公司诉被告胡全环租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵阳白云工业发展投资有限公司（简称白云工投公司）之委托诉讼代理人吴小兰，被告胡全环之委托诉讼代理人徐越、张恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2014年3月10日签订的《房屋租赁合同》，被告返还原告的房屋及场地；2、判令被告立即支付原告房屋租金1534481元，租期从2018年6月10日计算至2019年9月10日；3、判令被告立即支付原告逾期付款违约金1012757元，该违约金暂从2018年6月10日计算值2019年5月9日，违约金要求计算至租金付清为止；4、本案的案件受理费和律师费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2014年3月10日签订了《房屋租赁合同》，原告将贵阳市××××号一栋房屋出租给被告用于经营酒店。房屋出租面积为3926.07平方米，租期自2014年3月10日至2024年3月9日为止，2014年3月10日至2016年3月9日两年的年租金为1435800元，从2016年3月10日开始往后租金每年在上一年基础上递增3%，每半年付一次，实行先付后用的原则。依据贵州省贵阳市中级人民法院（2016）黔01民终318号《民事判决书》，因地下层未能使用，每年减去200000元。截止2019年3月9日，经扣减后被告共应向原告交纳房屋租金6782428.15元，已交纳租金5247946.55元，被告尚欠原告房屋租金合计1534481元。其次，根据《房屋租赁合同》第11.3条：“乙方须按时缴付租金，逾期未缴付租金的，甲方有权从逾期之日起，向乙方每日收取应欠租金总额0.2%作为违约金。逾期超过30天以上的，视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除本合同，解除合同通知书送达乙方时生效”之约定，被告从2018年6月10日计算至2019年5月9日共应支付原告违约金1012757元。被告胡全环辩称，1、双方对租金计算方式不一致，从2017年12月31日起至2019年9月10日止，根据变更后的条款进行计算，被告应支付租金为2300994元，被告已支付100万元，仅欠租金1300994元，但原告要求被告支付1534481元，差距23万元左右，导致无法确认具体应支付金额，致使被告无法按时支付租金给被告，故被告迟延支付租金是由原告的过错所导致，原告以被告未按时支付租金要求解除合同无事实依据和法律依据，不应得到支持；2、从前期履行情况来看，被告逐步履行支付义务，原告也接受履行，且均未要求解除合同，原告的行为已经宽恕了被告的迟延履行行为，其行为已修改了解除权产生的条件，客观上使被告产生了依赖，认为原告不再行使解除权，该信赖应予以保护；3、原告未恢复消防通道的行为导致被告所租赁的小二楼的第一楼不能使用，给被告造成损失，该损失是由于原告过错导致，该部分租金原告应该减免。结合上述当事人的陈述、举证、质证及庭审查明的情况，可确认以下事实：2014年3月10日，原告白云工投公司与被告胡全环签订《房屋租赁合同》，约定原告将贵阳市××××号一栋房屋出租给被告用于经营酒店，房屋出租面积为3926.07平方米，租期自2014年3月10日至2024年3月9日为止，2014年3月10日至2014年6月9日期间免收租金，2014年3月10日至2016年3月9日两年的年租金为1435800元，从2016年3月10日开始往后租金每年在上一年基础上递增3%，每半年付一次，实行先付后用的原则。《房屋租赁合同》第11.3条约定：“乙方须按时缴付租金，逾期未缴付租金的，甲方有权从逾期之日起，向乙方每日收取应欠租金总额0.2%作为违约金。逾期超过30天以上的，视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除本合同，解除合同通知书送达乙方时生效。”2015年，因胡全环未按约支付租金，白云工投公司起诉至法院，贵州省贵阳市中级人民法院于2016年3月17日作出（2016）黔01民终318号民事判决书认定，“因通往租赁房屋负一层的消防通道出口确系被一楼一间茶叶店封堵致无法通行”，造成胡全环不能使用负一层房屋确系客观事实，该负一层一年的租金酌情认定为20000元，从应付租金中扣除上述款项后，胡全环应支付白云工投公司2015年1月10日至2015年12月9日起期间的房屋租金1235800元。2017年，胡全环与白云工投公司因房屋租赁纠纷再次向法院提起诉讼，2017年12月15日本院作出（2017）黔0113民初2598号民事判决书，判令变更胡全环与白云工投公司于2014年3月10日签订的《房屋租赁合同》中第一条为“1.1甲方出租给乙方的房屋位于贵阳市××××号（原检察院办公楼），建筑面积3059平方米”；变更胡全环与白云工投公司于2014年3月10日签订的《房屋租赁合同》中第三条为“4.1租金第一年、第二年均为1235800元，从第三年开始，租金每年在上一年的基础上递增3%”；胡全环在本判决生效之日起10日内支付白云工投公司2015年12月至2017年12月30日所欠的房屋租金人民币1020053.55元；驳回胡全环的其他诉讼请求；驳回白云工投公司的其他诉讼请求。胡全环提起上诉后又撤回上诉，现该判决已生效。胡全环于2018年9月20日支付50万元，于2018年12月19日支付526346.55元，合计支付1026346.55元，用于履行该生效判决确定的租金及诉讼费。2017年12月31日之后的租金，胡全环仅于2019年2月3日支付1000000元，剩余租金至今尚未支付。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同真实有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务；原告已将租赁物交付被告，被告应在约定期限向原告支付租金。关于被告欠付的租金金额问题。2017年12月30日之前的租金已经生效判决确定，并已履行完毕，对该事实双方当事人无异议，本院予以确认。2017年12月31日之后的租金，按合同约定，每半年付一次，实行先付后用的原则，其中2017年12月31至2018年3月9日的租金327765元（1235800元×1.03×1.03÷4），应于2017年9月9日前支付；2018年3月10日至2018年9月9日的租金675196元（1235800元×1.03×1.03×1.03÷2），应于2018年3月9日前支付；2018年9月10日至2019年3月9日的租金675196元，应于2018年9月9日前支付；2019年3月10日至2019年9月9日的租金695452元（1235800元×1.03×1.03×1.03×1.03÷2），应于2019年3月9日前支付。2017年12月31日至2019年9月10日，合计租金2373609元，被告仅于2019年2月3日支付租金1000000元，剩余租金1373609元尚未支付，故对截止2019年9月10日的租金1373609元，被告应予以支付。虽然原告主张的租金高于被告实际应付的租金，但是按被告自己的计算亦欠原告租金1300994元未支付，被告不是因为双方的计算不同少向原告支付了部分租金，而是自2017年12月31日起一直未支付租金，不但未按照先付后用的原则先支付半年的租金，而且在应支付后半年的租金时，已产生的前半年租金与即将产生的后半年租金均不予支付，直至2019年2月3日被告才支付租金1000000元，故对被告提出被告迟延未支付租金是原告的过错所导致的辩解意见，本院不予采纳。对被告提出原告未恢复消防通道的行为导致被告所租赁的小二楼的第一楼不能使用，给被告造成损失，该损失是由于原告过错导致，该部分租金原告应该减免的辩解意见，由于对被告所租赁的小二楼的第一楼不能使用问题，生效裁判文书（2016）黔01民终318号民事判决书中已查清并予以处理，不再赘述，故对被告的该辩解意见，本院不予采纳。关于被告是否应支付违约金及违约金计算的问题。由于被告未按照合同约定期限支付租金，构成违约，应承担逾期支付租金的违约责任。虽合同约定违约金每日按所欠租金的0.2%计算，但该约定标准已过分高于因被告逾期支付租金给原告所造成的损失，酌情按年利率12%（月利率1%）标准计算。原告主张逾期付款违约金自2018年6月10日起算，从其自愿；2017年12月31日至2018年9月9日的租金合计1002961元（327765元+675196元），扣除被告已支付的1000000元，剩余2961元，按月利率1%，自2018年6月10日至2018年9月9日的违约金为89元（2961元×1%×3个月）；自2018年9月10日起，违约金以678157元（2961元+675196元）为基数计算，按月利率1%，截止2019年3月9日的违约金为40778元（678157元×1%×6个月+89元）；自2019年3月10日起，违约金基数以1373609元（678157元+695452元）为基数计算，按月利率1%，直至租金付清为止。关于案涉租赁合同是否符合解除条件的问题。由于按期支付租金系租赁合同中承租人的主要义务，而2017年12月31日之后的租金，截止原告起诉，被告胡全环仅于2019年2月3日支付1000000元，剩余租金至今尚未支付，被告逾期支付租金已超过30天以上，按双方签订的租赁合同约定，视为被告根本违约，原告有权要求解除合同，且该违约行为仍在持续，故对原告提出解除原告与被告于2014年3月10日签订的《房屋租赁合同》及被告返还原告的房屋及场地的诉请，本院予以支持。被告违反合同的主要义务，构成根本违约，且对该违约情形导致解除合同的后果，双方已在租赁合同中明确约定，故对被告提出的不应解除租赁合同的辩解意见，本院不予采纳。至于原告主张的律师费，由于原告未举证证明，本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告贵阳白云工业发展投资有限公司与被告胡全环于2014年3月10日签订的《房屋租赁合同》二、被告胡全环于判决生效之日起十五日内向原告返还租赁物位于贵阳市××××号（原检察院办公楼）房屋（建筑面积3059平方米）；三、被告胡全环于本判决生效之日起十五日内向原告贵阳白云工业发展投资有限公司支付截止2019年9月10日的租金1373609元；四、被告胡全环于本判决生效之日起十五日内向原告贵阳白云工业发展投资有限公司支付违约金（截止2019年3月9日的违约金为40778元；之后的违约金，以1373609元为基数，按月利率1%，自2019年3月10日计算至租金付清为止）；五、驳回原告贵阳白云工业发展投资有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币27178元，减半收取13589元（原告已预交），由被告胡全环负担7600元，原告贵阳白云工业发展投资有限公司5989元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 石 玉二〇一九年十一月十八日书记员 王杉杉