安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1221民初907号 原告：于朝群，男，汉族，1973年4月28日出生，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：李景合，安徽泉河律师事务所律师。 被告：张兆义，男，汉族，1974年5月2日出生，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：王晓燕，安徽姜尚律师事务所律师。 原告于朝群与被告张兆义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告于朝群及其委托诉讼代理人李景合、被告张兆义的委托诉讼代理人王晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告于朝群向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告（2017年2月1日）签订的《房屋租赁合同》；2.判决被告赔偿原告损失2261000元（装修款819000元、空调351000元、电梯136000元，支付王虎、王明其、刘钦房屋租金分别150000元、165000元、440000元，利息损失200000元）；3.判决被告返还原告房屋租赁金及履约保证金63万元；4.诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2017年1月原告租赁被告等几家位于临泉县多平方米的商铺欲经营佰瑞精品酒店。2017年2月1日原告与被告签订《房屋租赁合同》,原告租赁被告位于中泰锦城小区14＃楼101、201号商铺，双方约定租赁期限10年，原告在签订合同之日向被告支付2万元履约保证金，租赁金前5年每年租金为152500元，原告一次性付5年租金可以免一年租金，五年租金610000元。在租赁期间如果被告所出租的房屋的权属或租赁权问题导致原告损失，被告应为此承担赔偿责任，并归还原告所付全部费用及保证金。至2017年3月16日原告通过银行转账和现金方式共支付被告租金610000元，被告为原告出具610000元租金收条。2017年3月原告在装修租赁房屋期间被告因欠王自力债务未还，王自力申请法院强制执行被告租赁给原告的房屋，且王自力在2楼垒了一堵墙，装了一个门，不允许装修，原告与被告联系，被告不能解决。被告因与物业有纠纷，物业停水停电，阻挠原告装修。被告在原告不知情的情况下把房屋转让给郭伟，2018年6月郭伟到原告租赁的店铺索要租金，原告对郭伟讲原告已交给张兆义该房屋5年租金，郭伟说“你交了张兆义多少年租金我不问，现在房屋是我的，你用就得交给我租金。”原告不交，郭伟就锁门，影响原告正常工作。原告为装修、安装空调、电梯花去100多万元，支付他人房屋租金70多万元，现仍不能正常装修、营业。 综上，由于被告租赁给原告的房屋存在权属争议，致使原告租赁多家的店铺都不能正常使用，造成原告严重经济损失。被告的行为损害了原告的合法权益，故原告起诉，请求判如所请。 被告张兆义辩称，1.原告起诉无事实及法律依据，2017年2月1日房屋租赁合同不是真实的合同，原被告在2017年1月20日签订的房屋租赁合同才是被告真实意思表示，原告在1月20日的合同中违约在先。2.原告租赁被告等几家房屋经营酒店，其装修损失不能全部由被告承担，原告提供的收据不能证明装修所产生的损失费用，且被告也不应当赔偿原告的损失。3.对61万元收条的“三性”均有异议，收条载明系现金61万元，与原告提出转账47万元和现金14万元相矛盾。4.被告认可原告支付租金10万元，不认可在2017年2月18日转账的37万元，该37万元系案外人王虎向原告的借款。综上，应驳回原告的诉请。 根据当事人陈述、辩解和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于朝群拟经营酒店。2017年1月20日，原告于超群（乙方）与被告张兆义（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定原告承租被告所有的位于临泉县商铺，面积约538.92平方米。 合同第三条约定：租赁期限为2017年6月1日起至2027年6月1日止。前三年不涨价，从2020年6月1日房租金增长5%。以后按每年5%递增，2017年2月1日至2017年6月1日为装修期，不计算租金。 第四条约定：乙方在合同签订之日向甲方支付人民币10000元作为租赁履约保证金。乙方租赁金前三年为245000元，甲方租金为税后净价。乙方应在合同签订三日内付清2017年6月1日至2018年6月1日的房屋租金人民币245000元；租金以2017年1月20日第一次支付为起始日，第二次付款时间点为2018年5月1日，即为提前30日支付，以此类推，按年度支付，先付后用，以甲方收到日为准。乙方支付每逾期一天滞纳金按房屋租金3‰计算。迟延超过30日，甲方可单方停止履行本合同。 第五条约定：甲方保证合同期内有权将该房屋出租给乙方使用，并提供该房屋产权证书，保证无纠纷，如因房屋产权纠纷造成损失，由甲方承担。如因甲方所出租房屋的权属或租赁权问题而导致乙方损失，甲方应为此承担赔偿责任，并归还乙方所付全部费用及保证金。乙方单方提前解约或违约，甲方收取的保证金不予退还。 第九条约定：乙方装修期间向甲方缴纳10000元装修押金，开业后没有违反规定全额退还。 合同签订后，原被告就合同中的101、201号商铺（约333.42平方米）于2017年2月1日又签订《房屋租赁合同》一份，租期2017年6月1日至2027年6月1日，前5年不涨价...。第四条约定：乙方在合同签订之日向甲方支付人民币20000元作为租赁履约保证金。前5年每年租金152500元，乙方一次性付清五年房租，可以免一年租金。即五年租金一次性付款总价610000元，甲方租金为税后净价。乙方在合同签订60日内付清前五年租金610000元。该合同签订后，原告于2017年2月18日、3月17日向被告妻子饶丽分别转账370000元、100000元。被告向原告出具收条一张，载明“今收到于朝群租中泰锦城14号楼101号、201号商铺，2017年6月1日至2022年6月1日，五年的房租现金共计陆拾壹万元整¥610000元，收款人张兆义，2017年3月16日。” 另查明：原告于2017年1月20日与案外人王虎、王明其、刘钦签订与本案房屋相邻的房屋租赁合同三份，分别租赁王虎102、202号商铺，面积约328.42平方米，每年租金为150000元；租赁王明其103、104、203号商铺，面积约357.39平方米，每年租金为165000元；租赁刘钦107、108、204、205、206、207、208、301、302、303号商铺，面积约961.61平方米，每年租金为440000元。原告签订上述三份合同后，于2017年1月23日向王虎转账150000元、向王明其转账165000元、向刘钦转账440000元。原告于2017年1月20日签订的共四份房屋租赁合同相关约定基本类同。 于朝群在履行与刘钦的合同中，刘钦于2019年3月13日起诉于朝群，即（2019）皖1221民初2895号一案，双方于2019年5月9日达成一致性意见“一、被告于朝群于2019年5月15日前支付原告刘钦2018年度租金440000元及违约金50000元，合计490000元；二、被告于朝群于2019年6月15日前支付原告刘钦2019年度租金440000元；三、被告如未按时履行上述一、二项义务，双方所签订的房屋租赁合同予以解除，被告于合同解除十日内原状返还房屋；四、原告自愿放弃其他诉讼请求。”本院出具调解书予以确认。 于朝群在履行与王明其的合同中，王明其于2019年7月2日起诉于朝群，即（2019）皖1221民初5986号一案，王明其要求解除合同，支付2018年6月1日至2019年5月31日租金165000元等，于朝群提起反诉，要求王明其赔偿损失20万元。 于朝群自称与王虎尚未发生纠纷。 再查明：原告提交电梯销售安装合同（合同总价805000元）、收据两份（83000元、53000元）。装饰装修施工合同（工程价182万元）、收据两份（455000元、364000元），其中101-108号的水电施工由“万邦名车行”完成。空调安装合同（合同总价39万元）、收据两份（117000元、234000元），其中101、201、105、106号商铺未安装空调。 原告于朝群租赁被告张兆义的商铺后，因承租的商铺涉及权属纠纷，欲经营的酒店装修未能完成，原告将一楼的101-108号转租给他人经营“万邦名车行”。原告在其与王明其租赁纠纷一案即（2019）皖1221民初5986号案件中，自述“万邦名车行”系于朝群与耿磊合伙经营，于朝群出房，合伙人出资。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护。依法对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原被告在2017年1月20日签订《房屋租赁合同》涉及101、201、105、106号四间商铺，之后又于2月1日就上述四间商铺中的101、201号商铺重新签订了《房屋租赁合同》，2月1日的合同对前合同的部分内容进行了变更，两份合同均系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人均应当按合同的约定履行各自的义务。 合同签订后双方对2月1日的合同进行了相应的履行，张兆义交付101、201号商铺，于朝群支付租金61万元。原告依据2月1日的合同提起诉讼，双方争议的亦是该合同的履行情况，故本案仅对2月1日的合同履行进行审查。于朝群在装修期间，因该商铺涉及权属争议未能装修完成，其订立合同的目的（经营酒店）未能实现，该合同可予以解除，张兆义收取的租金应部分返还。张兆义对61万元的收条提出异议，但未提出证据证明，且其庭审中承认该收条系其出具，原告亦有合计47万元的银行转账凭据，故本院对61万元的收条予以采信。 依据双方合同的约定，于朝群对101、201号商铺每月支付的租金应为10166.67元（610000元÷60个月），实际占用期为29个月（2017年6月-2019年11月）的租金应为294833.33元，余额315166.67元由张兆义返还给于朝群。原告于朝群诉请的履约保证金20000元，其未提供证据证明，且其在庭审中称“时间太长，交没交忘了。”故该请求本院依法不予支持。 原告装修的房屋共涉及101-108号、201-208号、301-303号商铺，原告又将101-108号商铺转租给“万邦名车行”使用或自用（自称合伙经营万邦名车行）。原告诉请的“装饰装修施工”损失819000元、“空调安装”损失351000元、“电梯安装”损失136000元，其提供的证据不足以证明其损失情况，且101-108号商铺的水电施工由万邦名车行完成,101、201、105、106号商铺未安装空调。于朝群承租的商铺及其实际使用的商铺各自的使用价值及其装修损失相对应的部分的价值均无法明显确认，故于朝群诉请装修损失部分，本案中本院不予处理，原告有证据证明后可另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、解除原告于朝群与被告张兆义于2017年2月1日签订的房屋租赁合同； 二、被告张兆义于本判决生效之日起十日内返还原告于朝群租金315166.67元； 三、驳回原告于朝群的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29928元，由原告于朝群负担24510元，被告张兆义负担5418元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  王大红 审 判 员  蒋长春 人民陪审员  魏长喜 二〇一九年十一月十五日 书 记 员  汤小宇 附:判决所依据的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。