广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书(2019)粤l323民初1467号原告：王茜，女，1994年10月14日出生，汉族，住江苏省丰县，委托诉讼代理人：黄晓林、张建军，广东文厚律师事务所律师。被告：惠东县安泰房地产开发有限公司，住所地惠东县黄埠镇海滨大道。法定代表人：邱庆伟。原告王茜与被告惠东县安泰房地产开发有限公司商品房销售合同合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人黄晓林到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王茜向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《安泰海景湾商品房认购书》；2.被告退还原告定金20000元及利息（以20000元为基数，按同期银行贷款基准利率，从2017年11月6日起计至实际清偿完毕之日止，暂计至起诉之日为1279.86元）；3.被告退还原告首期楼款317177元及利息（以317177元为基数，按同期银行贷款基准利率，从2017年11月6日起计至实际清偿完毕之日止，暂计至起诉之日为20297.12元）；4.被告退还原告办证费11658元及利息（以11658元为基数，按同期银行贷款基准利率，从2017年11月6日起计至实际清偿完毕之日止，暂计至起诉之日为746.03元）；5.被告向原告支付赔偿金348835元；6.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与被告2017年10月8日签订《安泰海景湾商品房认购书》，原告向被告购买其开发的位于惠东县××海景大道××海景××房，约定成交价为837176元。《安泰海景湾商品房认购书》签订后原告向被告支付了定金20000万、首期楼款317177元和办证费11658元。原告多次联系被告，要求签订《商品房买卖合同》，被告一直以各种理由推脱，在原告多次催促下，被告向原告出具承诺书，保证在2019年1月31日前能签订正签合同，但至今被告仍未能与原告签订《商品房买卖合同》。现原告得知其他房号购买者已与被告签订合同并办理备案，原告遂在惠东县房管局网站进行查询，发现原告所购买的案涉房屋处于抵押不可售状态，该抵押情况被告从未告知原告。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条和第九条规定，不论是被告与原告签订《安泰海景湾商品房认购书》后又将案涉房产抵押，还是在签订《安泰海景湾商品房认购书》时隐瞒案涉房产已抵押的事实，原告均可解除合同，要求被告退还已付款项及利息，并可请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告惠东县安泰房地产开发有限公司未作答辩，亦未提交证据材料。关于本案证据及事实，本院认定如下：2017年10月8日，原告王茜（认购方、乙方）与被告惠东县安泰房地产开发有限公司（出售方、甲方），签订一份《安泰海景湾商品房认购书》，约定以下条款或内容：一、认购日期；二、买卖双方身份信息；三、认购物业情况：位于惠州市××县××海景大道××海景××＃××别墅／住宅／商铺／车位（以下简称“该物业”）建筑面积：174.63平方米，其中套内建筑面积：148.19平方米，原价：人民币捌拾玖万陆佰叁元整（￥890613），优惠折扣：0.94成交楼价：人民币捌拾叁万柒仟壹佰柒拾陆元整（￥837716）；四、相关的购房费用；五、乙方选择下列第2种付款方式：……2、银行按揭付款定金：20000元，须于签署本认购书时付清，首期楼款：￥317176元（楼价40%扣除定金），须于2017年10月14日或之前付清，剩余楼款：￥500000元（楼价60%），须于2017年10月14日办妥银行按揭申请手续，……；六、签订商品房买卖合同日期、手续事宜；七、银行按揭相关约定；八、乙方违约情形及违约责任；九、乙方逾期付款违约责任；十、甲方物业售予第三方的违约责任；十一、乙方签署《商品房买卖合同》前，乙方应将首期购房款汇入甲方的账户上，如以支票/划账/汇款方式支付首期的应在指定的付款期限提前五天办理交款手续，同时注明购房者姓名及所购单元号，待甲方收妥款项后凭回单或划账单换取收据或发票，其余相关购房费用按第五条付款方式的约定日期以现金付清；第十二条、更名或转让的相关约定；第十三条、通讯地址的相关约定；第十四条、商品房买卖合同等相关文本的知情确认；第十五条、此认购书作为法律有效之合约，而本认购书条款与《商品房买卖合同》条款有抵触之处，以《商品房买卖合同》为准；第十六条、文本份数及效力。2017年11月6日，被告出具三张《安泰.海景湾收款收据》供原告收执，确认收到原告定金20000元、首期款317177元、办证费11658元。2018年8月21日，被告向原告出具一份《承诺书》，内容为：“尊敬的王茜小姐：您所意向购买的商品房安泰海景湾14栋6单元906号房，目前尚不能办理正签合同手续，经贵我双方多次沟通，本公司郑重承诺，将于2019年1月31日前完成本套房产的各项准备手续，保证能签订正合同，否则退回已交我公司的所有购房款项。”关于未签订商品房买卖合同原因。原告主张被告至今未与原告签订商品房买卖合同，后在惠东县房产管理局网站查询才发现涉案房屋已抵押，该抵押情况被告从未告知原告。为此，原告提交了惠东县房产管理局网站上的商品房预销售公示信息，显示涉案楼盘的状态为不可售、抵押。庭审中，原告述称：原告有找被告签，但被告不肯签；给首期款时，有草签合同，但被被告收走了，后找被告要求签正式合同，但被告不肯；原告多次找被告，被告才出具承诺书；草签合同不是正式备案的买卖合同，涉案房屋已被抵押，无法签订正式的商品房买卖合同，原告所称的草签合同被告并未给原告，具体内容原告也不清楚，因为原告要申请银行按揭贷款需要备案的正式合同，因被告不配合办理签订正式合同，原告多次要求的情况下，被告才出具承诺书。经本院指定期限，原告补充提交惠东县不动产档案馆出具的惠东县不动产登记资料查询结果证明，显示截至2019年6月28日涉案房屋仍在抵押状态，登记证明号（粤房地建抵登惠东字第××号）。原告对此补充称：经查询案涉房屋不动产登记信息、及向惠东县不动产登记中心询问，得知截至查询之日案涉房屋在惠东县安泰房地产的开发有限公司办理在建工程抵押后，一直未解除抵押登记；另，在办理在建工程解除抵押时，可按套办理解除，故该小区部分房屋在解除抵押后可以销售，因案涉房屋未办理解除抵押登记，故无法签订商品房买卖合同并办理备案手续。本院认为，原告王茜与被告惠东县安泰房地产开发有限公司于2017年10月8日签订的《安泰海景湾商品房认购书》，系双方当事人的真实意思表示，为有效协议，双方均应遵守。对涉案认购书的法律性质。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”及《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，涉案认购书并不具备交付使用条件及日期、装饰设备标准承诺等内容，不符合上述规定，故原告主张涉案认购书应认定为商品房买卖合同，理由不充分，本院不予采信。对违约责任。原告已举证证实涉案房屋在交易期间一直处于抵押状态，故在被告未提出异议或者提出相反证据的情况下，原告主张未能签订商品房买卖合同的过错在于被告，理据充分，本院予以采信。被告未能在认购书约定及其后承诺的期限内与原告签订商品房买卖合同，属于违约行为，依法应承担相应的违约责任。因此，原告诉请解除涉案认购书并返还已付购房款317177元及办证费用11658元，理据充分，本院予以支持。被告未能与原告签订相应商品房买卖合同，占用了原告的资金，造成了原告相应资金的孳息损失，故原告诉请被告支付上述款项的孳息损失，理据充分，本院予以支持，可自收款之日2017年11月6日起至偿清款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付。至于原告主张签订认购书时被告隐瞒涉案房产已抵押的事实，诉请被告支付已付款项一倍的赔偿金348835元，同时诉请返还定金及其利息，因涉案认购书并非商品房买卖合同，其诉请不符合相关规定，故本院不予支持该赔偿金，但被告收取定金后存在严重违约行为导致涉案认购书被解除，根据定金罚则，被告应向原告双倍返还定金，即返还40000元；原告诉请超出部分，本院不予支持。综上所述，被告惠东县安泰房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告王茜与被告惠东县安泰房地产开发有限公司于2017年10月8日签订的《安泰海景湾商品房认购书》。二、被告惠东县安泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告王茜返还已付购房款317177元、办证费11658元及其利息（两款合计328835元，利息以328835元为基数自2017年11月6日起至偿清款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付）。三、被告惠东县安泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告王茜返还双倍定金40000元。四、驳回原告王茜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11000元，由原告王茜负担3300元，被告惠东县安泰房地产开发有限公司负担7700元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  练新贵人民陪审员  刘丽君人民陪审员  王惠超二〇一九年十一月十四日法官助理吴明华书记员黄文基