广东省广州市花都区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0114执异439号 异议人（利害关系人）：杨晓莉，女，1981年4月13日出生，汉族，住广州市花都区。 申请执行人：广发银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区珠江新城。 被执行人：杨广锐，男，1984年3月10出生，汉族，住杨二村。 本院在执行申请执行人广发银行股份有限公司广州分行与被执行人杨广锐担保物权纠纷[（2018）粤0114执3922号]一案中，杨晓莉提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人杨晓莉称：请求法院批准在执行本院作出的（2018）粤0114执3922号之一、之二、之三号执行裁定书中确定的财产拍卖中，公示注明并确认附带租约拍卖（承租人：杨晓莉；房产号：广州市花都区大华二路XX号X栋XX3号、XX4号、XX5号商铺：承租期限：2017年4月1日至2037年3月30日），以维护申请人（承租人）的合法租赁权不受损害。 事实与理由：花都法院在执行（2018）粤0114执3922号裁定书及组织京东网上拍卖过程中，查封并拟拍卖的坐落于广州市花都区大华二路XX号X栋XX3号、XX4号、XX5号商铺，因该3个商铺上附有执行异议申请人杨晓莉和被执行人杨广锐签订并依法备案的还未到期的《商铺租赁合同》，如以不负担租约(租赁权)拍卖形式执行该财产，将侵害执行异议人的合法租赁权。一、执行异议人与被执行人自2013年7月之前即存在真实合法有效的租赁关系。执行异议人杨晓莉与被执行人于2013年7月之前即签订了以执行财产广州市花都区大华二路XX号X栋XX3号、XX4号、XX5号商铺为标的的《商铺租赁合同》，并于2014年4月在相关部门登记备案该租赁合同，备案租期为2014年5月1日至2019年5月30日，后由于执行异议人实际经营需要，于2017年投入资金对涉案三个商铺进行了改造装修，并于2017年3月29日与被执行人续签了该3个商铺的《商铺租赁合同》，租期为2017年4月1日至2037年3月30日，该租赁合同在相关部门进行了登记备案，双方之间的租赁合同真实合法有效。二、执行异议人对被执行财产的合法租赁并持续占有使用早于查封法院查封时间。据查，广州市花都区大华路XX号X栋XX3号、XX5号商铺于2017年8月24日被广州市天河区人民法院查封；XX4号商铺于2017年4月5日被广州市花都区人民法院查封。执行异议人对以上三个商铺的租赁自2013年7月起始并持续占有使用，时间早于法院对该三个商铺的查封时间。三、执行异议人的租赁权早于抵押权设定日期，依法“买卖不破租赁”。执行异议人承租被执行财产用于经营倬曦教育培训中心，该教育中心的的办学许可证有效期限为2014年2月至2020年2月。执行异议人与被执行人于2013年7月前即签订了租赁合同，该合同于2014年4月在相关部门登记备案，期限自2014年5月1日起至2019年4月30日，申请人并于2017年4月续签了租赁合同，申请人自2013年7月之前已经实际租赁并持续占有使用涉案房产。据查广州市花都区大华路XX号X栋XX3号、XX5号商铺抵押权设定时间为2014年3月27日，104号商铺抵押权设定时间为2014年12月30日，故执行异议人的租赁权早于抵押权设定时间，应适用买卖不破租赁规则，将被执行财产带租约拍卖。四、被执行财产负担租赁权拍卖不会影响抵押权的实现，而涤除租赁权拍卖却实质损害了异议申请人的合法租赁权和培训学校的正常经营及培训合同的履行。实践证明，商业房产大多以投资为目的，带租约的房产更能体现使用价值，故带租约拍卖并不会影响房产的价值和抵押权的实现，反而会增加房产价值。相反，涤除租赁权拍卖，对抵押权的实现及房产价值的体现没有正面影响，却会损害合法承租人的租赁权和培训学校甚至培训学员的正常经营及培训合同的履行。故基于以上事实和理由，为维护异议申请人的合法租赁权，现根据法律相关规定提出书面异议，请求法院中止对该商铺不负担租赁权予以拍卖的执行。 经查明：申请执行人广发银行股份有限公司广州分行与被执行人杨广锐担保物权纠纷一案，依据生效的（2017）粤0114民特32号民事裁定书，根据申请执行人的申请，本院立案执行，执行案号为（2018）粤0114执3922号。执行中，本院依法裁定拍卖被执行人杨广锐名下位于广州市花都区大华二路XX号X栋XX3号、XX4号、XX5号的三个商铺。广州市花都区大华二路XX号X栋XX3号、XX4号、XX5号的三个商铺的抵押权人是广发银行股份有限公司广州分行，广州市花都区大华二路XX号X栋XX3号、XX5号的商铺抵押设定日期为2014年3月27日，于2017年8月24日被广州市天河区人民法院查封，于2018年5月10日被本院轮候查封。广州市花都区大华二路XX号X栋XX4房抵押设定日期为2014年12月30日，于2017年4月5日被本院查封，于2017年8月24日、2018年5月10日分别被广州市天河区人民法院、本院轮候查封。 穗租备2014B1400102243号《房屋租赁登记备案证明》显示，涉案三间商铺于2014年4月25日办理了租赁登记备案，租赁期限为2015年5月1日至2019年5月30日。出租人为杨广锐，承租人为广州市花都区倬曦教育培训中心。穗租备2017XXXX2123号、2017XXXX2124号、2017XXXX2125号《房屋租赁登记备案证明》显示，2017年4月20日，广州市花都区大华二路XX号X栋XX3号、XX4号、XX5号房的租赁事宜进行了登记备案，租赁期限为2017年4月1日至2037年3月30日，出租人为杨广锐，承租人为杨晓莉。 另查明，李杰明作为异议人向本院提出执行异议，本院作出（2019）粤0114执异49号执行裁定，裁定如下：驳回异议人李杰明的执行异议。李杰明不服上述裁定，向广州市中级人民法院申请复议，广州市中级人民法院作出（2019）粤01执复401号执行裁定，广州市中级人民法院查明……花都法院于2019年2月3日在京东网司法拍卖网络平台上发布拍卖公告以及拍卖须知，拟定于2019年2月25日上午10时起至2019年2月26日上午10时止拍卖杨广锐名下四套房产，同时注明被拍卖的标的物广州市花都区大华二路XX号X栋XX3号、XX4号、XX5号的房产由承租人杨晓莉承租，租期为2017年4月1日至2037年3月30日止，月租金11000元（上述三件商铺的租金）已交至2018年11月，标的物按现状拍卖。广州市中级人民法院认为，……花都法院没有查明本案中，被执行人杨广锐名下广州市花都区大华二路XX号X栋XX4号铺的房产是在被花都法院查封之后由被执行人杨广锐与承租人杨晓莉订立的《商铺租赁合同》，根据法律规定，该承租合同不能对抗法院的查封，依法不应当作为具有租赁权的标的物在拍卖公告中予以列明；另外，被执行人杨广锐名下位于广州市花都区大华二路XX号X栋XX3号、XX5号的房产在被执行人杨广锐与承租人杨晓莉订立租赁合同前均已向申请执行人广发银行股份有限公司广州分行办理了抵押登记，花都法院作出的(2017)粤0114民特32号民事裁定也裁定申请执行人广发银行股份有限公司广州分行对上述涉案房产在拍卖、变卖的价款中享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权买现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。据此，花都法院在处置案涉的上述抵押物及被法院查封的房产时，承租人杨晓莉的租赁合同对受让人不具有约束力，花都法院在拍卖公告上备注案涉的拍卖标的物上有承租人且租赁合同长达二十年不等，该备注对上述标的物的拍卖成交、拍卖价格以及在先的担保物权等优先受偿权具有重大影响，同时也会影响作为利害关系人李杰明的合法权益，故依法应当予以除去，花都法院对上述拍卖标的物的拍卖公告以及本案事实的认定均有不当之处，应予纠正。裁定如下：一、撤销广州市花都区人民法院(2019)粤0114执异49号执行裁定；二、撤销广州市花都区人民法院拍卖被执行人杨广锐名下位于广州市花都区大华二路XX号X栋XX5号、XX4号、XX3号房产的(2018)粤0114执3922号之一、之二、之三拍卖公告。 本院认为，被执行人杨广锐名下位于广州市花都区大华二路XX号X栋XX3号、XX5号的商铺在被执行人杨广锐与杨晓莉订立租赁合同前均已向申请执行人广发银行股份有限公司广州分行办理了抵押登记。同时，被执行人杨广锐名下广州市花都区大华二路XX号X栋XX4号的商铺是在被本院查封之后才办理的登记备案，且在2017年双方又重新签订合同是在XX4号的商铺已经抵押给广发银行股份有限公司广州分行之后。为此，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，裁定如下： 驳回异议人杨晓莉的执行异议。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省广州市中级人民法院申请复议。 审 判 长  白一帆 人民陪审员  曾桂妹 人民陪审员  黄美好 二〇一九年十一月五日 书 记 员  孙诗韵 李诗琪