中华人民共和国 山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1602民初1187号 原告：滨州市滨城区市西街道办事处高梅居民委员会，住所地：滨州市滨城区市西街道办事处高梅居民小区，统一社会信用代码55371602MEA138535G。 法定代表人：杜述臣，该居委会主任。 委托诉讼代理人：吴宪利，山东一衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王媛，山东一衡律师事务所律师。 被告：滨州市弘安置业有限公司，住所地：滨州市滨城区长江一路渤海九路东，统一社会信用代码91371602696874741F。 法定代表人：马秋榕，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张永华，滨州滨城渤海法律服务所法律工作者。 原告滨州市滨城区市西街道办事处高梅居委会（以下简称高梅居委会）与被告滨州市弘安置业有限公司（以下简称弘安置业公司）土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高梅居委会委托诉讼代理人吴宪利、王媛，被告弘安置业公司委托诉讼代理人张永华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高梅居委会向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判令被告支付给原告土地款及赔青款5848100元及利息10万元，共计5948100元；2.本案诉讼费、保全费、诉讼保险费由被告承担。诉讼过程中，高梅居委会增加诉讼请求为第一项：请求贵院依法确认申请人与被申请人于2009年3月10日签订的《关于联合开发高梅旧村改造项目的合同书》无效；变更第二项诉讼请求为：请求贵院依法判令被告支付原告土地款及赔青款8496888元及利息10万元，共计8596888元。事实与理由：2009年3月10日，原告与被告签订《关于联合开发高梅旧村改造项目的合同书》，合同中“第一条约定旧村改造的手续由被告负责办理，费用由被告承担；第二条约定居民楼的建造由被告负责；第四条约定原被告双方在条，适用面积除去现有道路外以实际丈量为准；被告以每亩八万元、地上附着物补偿以每亩一万元的联合方式给付甲方，年限为50年。第五条约定签订合同后，被告将部分补偿款付给甲方作为押金，原告方须在收到押金的15日内将地上附着物清理完毕，原告方将净地交给被告3日内将补偿款全部付给原告；将实际丈量土地款在2010年春节前一次性付清，如被告不按规定时间付清，原告有权处理被告的房屋和收回土地。”2009年12月15日原被告双方签订《关于建设高梅住宅小区的补偿协议》，协议中“第二条第一项约定原告的居民安置楼由被告负责建造；四加一以安置居民为主，满足不了需求时可在三加一中补齐，三加一由乙方自主投资对外销售，反之，四加一安置剩余部分也有被告自主销售，对外销售的安置楼被告应按建筑面积每平方米给予原告土地补偿款200元，车库每平方米100元”。2010年4月1日原被告双方签订协议书一份，约定被告租赁原告位于中心路以南土地（以实际测量数为准），租赁70年，租金为18.5万元每亩。原被告签订上述协议后，被告分多次向原告支付土地款及土地赔青款共计6641300元。原被告双方没有对被告所使用的土地亩数进行实际测量，因此被告并没有按实际亩数及约定款项向原告支付；根据原告对被告实际占用的土地进行实地测量，被告共占用原告土地74.25亩（居民安置59.02亩，商业街15.23亩）。为此，原告多次要求被告按实际占用的亩数支付土地款及赔青款，而被告一直拖延支付。原告为维护自身合法权益，根据法律规定特具状贵院，望贵院查清事实，支持我方的诉讼请求。另，2009年3月10日，申请人与被申请人签订《关于联合开发高梅旧村改造项目的合同书》，2009年12月15日签订《关于建设高梅住宅小区的补偿协议》，2010年4月1日签订《协议》，上述三份协议（合同）内容均是由申请人提供国有划拨土地，被申请人进行开发建设对申请人的居民进行安置的合作。签订协议后，被申请人在土地上进行了开发建设，但并没有对申请人的居民进行安置，而是将建设的楼房对社会公开出售；并且在，而是私自建设了别墅进行出售，被申请人违反了协议约定及建设用地（地字第37（2010）**）规划中规定的建设安置居民小区的约定及规定，被申请人严重的侵害申请人的权益。申请人与被申请人签订的合同书实质上是对自己享有的国有土地使用权进行了转让，而不是合作关系。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第16条规定，涉案土地至今没有改变土地性质的事实，双方签订的《合同书》应属无效。 弘安置业公司辩称，首先，原告的诉求相互矛盾，既然合同无效，那么应当双方返还，不应当出现土地补偿款及青苗款的赔偿问题。其次，根据被告测量，原告方给被告方土地并非原告主张的74.2亩。原被告双方应当共同进行测量，我方已按照实际交付的土地支付了上述土地补偿款及青苗款。再次，根据原告的事实与理由可以看出，该组土地为原告转让给被告，根据最高法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释不符合该16条的规定。最后，原被告双方签订联合开发高梅旧村改造项目的合同书，实际是土地转让，2019年12月15日签订的关于建设高梅住宅小区的补偿协议，原告并没有按照协议履行，由于原告没有履行该项协议，才出现了2010年4月的协议，被告也按照该协议履行了土地补偿款及青苗补助。因此请求法庭查清事实，依法驳回原告诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对弘安置业公司无异议的高梅居委会提交的关于联合开发高梅旧村改造项目的合同书、协议书、国有土地使用证、建筑用地规划许可证，本院调取的航拍图，本院予以确认并在卷佐证。对于高梅居委会提交的补偿协议、安置房使用面积明细表，弘安置业公司虽提出异议，但未提交证据，本院予以确认。对于高梅居委会提交的航拍视频及卫星图纸，弘安置业公司提交的高梅居委会出具的情况说明，双方均有异议，本院对其真实性予以确认，对于证明目的不予确认。对于高梅居委会提交的土地示意图、弘安置业公司提交的开发土地示意图，均系单方制作，对方均不予认可，本院不予确认。对于本院经过现场勘验绘制的测绘图及询问笔录，当事人无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年3月10日，高梅居委会（甲方）与弘安置业公司法定代表人马秋榕（乙方）签订关于联合开发高梅旧村改造项目的合同书，双方约定：经甲乙双方商定现将高梅居委会旧村进行整体布局规划实施联合开发。一、全部整体规划、图纸设计和有关手续均由乙方负责办理，费用由乙方负责，甲方派专人以居委会名义协助办理。手续办理完毕后由甲方负责保存管理。二、居民楼的建造全部由乙方负责。甲方出土地，居民楼土地不计土地费，乙方负责建设。首期工程以实交报名费户数为准，在规定计划以外的多余房子由乙方自行处理。建设的标准和价格以居委会下发给居民的实施意见通知书为准（小区内的硬化路面厚度要达到15公分以上）。三、居民楼的房款全部由甲方收取和支付。甲方收取的报名费要一次性支付给乙方，以后的付款方式按居民收缴的办法和双方的协议执行。四、甲乙双方在，使用的面积除去现有的道路外以实际丈量为准。乙方以每亩八万元、地上附着物、地上附着物补偿以每亩一万元的联合方式付给甲方年（从2009年3月10日-2059年3月1日）。商业一条街由乙方投资，自主建设，自主销售。在售房中凡是高梅村居民可给予优惠。但商业街必须与居民楼同时开工。五、双方签订合同后乙方将部分补偿款付给甲方（银行现金拾万元）作为押金，甲方必须在收到押金款的15天之内将地上附着物清理完毕，待甲方将净地交给乙方三天内乙方将补偿款全部付给甲方。实际丈量土地款在2010年春节前一次性付清，如乙方不按规定时间付清，甲方有权处理乙方的房屋和收回土地。 2009年12月15日，高梅居委会（甲方）与弘安置业公司（乙方）签订关于建设高梅住宅小区的补充协议，约定合作方式为：1.根据前期合同规定整个居民楼还是由乙方全部负责建造。四加一以安置居民为主，满足不了需求时可在三加一中补齐，三加一由乙方自主投资对外销售，反之，四加一安置剩余部分也有乙方自主销售，对外销售的安置楼乙方应按建筑面积每平方米给予甲方士地补偿款200元，车库每平方米100元。2.居民安置楼甲方以每平方米1180元，车库每平方米600元的价格(阁楼不予计算)包括各项配套设施一次性全部承包给乙方，甲方只负责建房的质量监督，其他一律不予干涉。3.乙方必须负责办理符合条件的居民银行贷款按揭手续，居民楼车库封顶后居民必须交纳总房款的30%，否则无法办理贷款手续。不能办理贷款的安置户在与贷款户交纳30%的同时，在主体封顶分两次缴纳总房款的90%，剩余部分等交钥匙时补齐。双方另外约定：在不影响正常施工的前提下，居民安置楼必须在2010年11月底前全部交付使用；乙方对甲方的居民安置楼土地补偿款必须在2010年9月15日前全部付清；整个高梅小区建设期间的所有手续费用均有乙方办理(除房产证以外)。当事人均在合同上加盖公章，双方法定代表人或负责人均在合同上签字。 2010年4月1日，高梅居委会（甲方）与弘安置业公司（乙方）签订第二份补充协议，约定乙方租赁甲方中心路以南土地，以实际测量数为准），租赁期70年，租金为18.5万元每亩；二、付款方式：本协议签订后3日内，乙方支付给甲方总租金的50%，剩余50%在2010年6月30日前付清；三、本协议签订后并在乙方交纳50%租金后，乙方自主开发建设和销售，甲方不得干预；四、乙方租金在规定时间内没有交清时，甲方有权收回土地，并扣留该地块上的楼房作为补偿；五、乙方自主开发形成的债权、债务和与建筑商、购房户签订的一切协议纠纷，与甲方无关。 根据山东泰睿物业管理有限公司的统计，弘安置业公司开发的6#-11#楼的建筑总面积为12615.44㎡，该6栋楼已被弘安置业公司自行对外出售完毕。 弘安置业公司认可6#-11#楼的车库总面积为1248㎡。 滨国用（2010）第8260号国有土地使用证载明，高梅居委会作为土地使用权人的土地坐落于东西两侧，用途为商业、住宅，使用权类型为划拨，使用权面积为34650㎡，其中商业用地（生活保障）面积为5567㎡，住宅用地（居民安置）面积为29083㎡. 地字第37（2010）1501003号建设用地规划许可证载明，高梅居委会用地项目名称为高梅城中村改造居民安置小区，用地位置位于秦台河以南、渤海九路两侧，用地性质为商业服务用地（生活保障）兼容居住（居住保障），用地面积：土地总面积41043.8787㎡（51.509亩），其中城市道路用地面积6704.511㎡（10.057亩），A地块用地面积4846.7146㎡（7.27亩），B地块用地面积29492.9531㎡（44.239亩）。 2019年9月12日，本院组织当事人对涉案土地进行了现场勘验及测绘。根据测绘结果，渤海九路南首两侧商业街占地面积共计10370㎡（15.55亩），商业街东侧安置房的占地面积为10875㎡（16.31亩），商业街西侧别墅区的占地面积为12127㎡（18.19亩），商业街西侧别墅区北边由简易房构成的小院的占地面积为4840㎡（7.26亩），商业街西侧别墅区南边的空地面积为3734㎡（5.6亩）。 别墅区内北侧建有污水处理池一座，占地1亩。 另查明，弘安置业公司开发高梅旧村改造项目一直未办理建筑工程施工许可证。 本院认为，本案为土地使用权转让合同纠纷。本案的争议焦点为：1.当事人签订的《关于联合开发高梅旧村改造项目的合同书》的效力；2.弘安置业公司应否支付高梅居委会土地款、赔青款及数额。 关于争议焦点1，2009年3月10日，高梅居委会与弘安置业公司签订关于联合开发高梅旧村改造项目的合同书，双方约定由高梅居委会提供土地，弘安置业公司负责开发建设居民楼和商业一条街。当事人签订的该合同名为联合开发合同，实为土地使用权的转让。涉案土地系国有划拨土地，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。涉案土地在起诉前并未办理使用权批准手续，因此，当事人签订的《关于联合开发高梅旧村改造项目的合同》无效。 关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。但弘安置业公司开发建设的位于渤海九路南首两侧的商业街和渤海九路南首以东中心路以南、商业街东侧的6幢居民楼已由弘安置业公司全部对外销售，上述土地已不具备返还条件。弘安置业公司应当按照合同约定向高梅居委会支付补偿款。商业街的占地补偿款数额为1399500元（15.55亩×9万元）；居民楼及车库的补偿款数额为2647888元（12615.44㎡×200元＋1248㎡×100元）；居民楼所占土地补偿款数额为3017350元(16.31亩×185000元)。以上合计7064738元，扣除弘安置业公司已支付的6641300元，弘安置业公司尚应支付高梅居委会补偿款423438元。涉案联合开发合同为无效合同，对于高梅居委会主张的利息损失10万元无法律依据，本院不予支持。 根据当事人签订的合同，渤海九路以西盛华路以南的别墅区南侧闲置土地和北侧临时房占用土地，在合同约定的开发范围内，弘安置业公司应予以返还。对于弘安置业公司自行开发建设的别墅，不符合滨国用（2010）第8260号国有土地使用证和地字第37（2010）1501003号建设用地规划许可证批准的用地性质，亦未办理建筑工程施工许可证，不具备销售条件，该宗涉案土地应予以返还。合同中对该宗土地的占用补偿未进行约定，对于该宗土地涉及的补偿、损失赔偿及其他争议，当事人可另行处理。高梅居委会与弘安置业公司对于合同无效的后果均负有责任，均应承担由此产生的案件受理费。 综上所述，对于高梅居委会的合理诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、第二十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告滨州市滨城区市西街道办事处高梅居委会与被告滨州市弘安置业有限公司于2009年3月10日签订的《关于联合开发高梅旧村改造项目的合同书》无效； 二、被告滨州市弘安置业有限公司于本判决生效后十日内返还位于南的涉案土地（含别墅区占用土地、北侧临时房占用土地及南侧闲置土地，共计20701㎡）； 三、被告滨州市弘安置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告滨州市滨城区市西街道办事处高梅居委会补偿款423438元； 四、驳回原告滨州市滨城区市西街道办事处高梅居委会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费71978.22元，由原告滨州市滨城区市西街道办事处高梅居委会负担43187元，被告滨州市弘安置业有限公司负担28791.22元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 长  张建伟 人民陪审员  杨爱华 人民陪审员  廉爱翠 二〇一九年十一月十九日 书 记 员  周小延