云南省富宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2628民初1531号 原告：中国农业银行股份有限公司富宁县支行，住所地：云南省文山壮族苗族自治州富宁县新华镇迎宾路**。 负责人：杨建伟，行长。 委托诉讼代理人：郭云祥，云南杨柏王律师事务所执业律师。 被告：洪红，女，1979年8月12日生，汉族，住云南省文山壮族苗族自治州富宁县。 委托诉讼代理人：叶华欢，云南七乡律师事务所执业律师。 被告：富宁步步高房地产开发有限公司，，住所地：云南省文山壮族苗族自治州富宁县新华镇新华街** 法定代表人：李观华，执行董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：洪云东，男，汉族，1986年9月25日生，住云南省文山壮族苗族自治州富宁县。系公司经理。 原告中国农业银行股份有限公司富宁县支行（以下简称“农行富宁支行”）与被告洪红、富宁步步高房地产开发有限公司（以下简称“步步高房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序于同年9月18日公开开庭进行了审理。原告农行富宁支行的诉讼代理人郭云祥，被告洪红的诉讼代理人叶华欢，被告步步高房地产公司的法定代表人李观华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农行富宁支行向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决解除农行富宁支行与洪红签订的《个人购房担保借款合同》;2.判决洪红一次性偿还农行富宁支行截止2019年8月19日的借款本金2298369.71元；3.判决步步高房地产公司对上述借款本息承担连带清偿责任；4.本案的诉讼费由洪红、步步高房地产公司承担。庭审中，农行富宁支行增加诉讼请求为：对于抵押物的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。事实与理由：2015年9月15日，农行富宁支行与步步高房地产公司签订了《一手房贷款业务银企合作协议》，协议第四条4.3款约定，“乙方保证向甲方提供的与购房人签订的房屋买卖合同、首付款证明及其他相关信息和文件的真实性、合法有效；4.5款约定，乙方不得以任何形式为任何购房人支付或者垫付首款，也不得为其偿还借款合同项下债务；4.6款约定，购房人为乙方、乙方股东、乙方关联方或合作项目承建方的员工或员工家庭成员的，乙方应主动向甲方告知上述购房人身份；第6条6.4.2款规定，乙方为个人商用房贷款提供担保的，应按甲方向合作项目发放的个人商用房贷款余额的10%交纳保证金并存入专户作为质押担保等约定。”根据上述约定，2016年9月5日，农行富宁支行与洪红签订《个人购房担保借款合同》，合同编号：53020120160069752。合同约定，洪红向农行富宁支行借款300万元；借款用途为购买商业用房；借款期限10年，借款日期自2016年9月7日至2026年9月6日；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮20%后确定（借款利率为5.88%，逾期利率为8.82%）；还款方式为等额本息还款；合同第七条7.1款约定，“借款人向贷款人保证购房行为真实、保证向贷款人提供的所有文件、资料和凭证的真实、完整、合法、有效；第九条9.1.4款（4）项约定，发生以下事件时，保证人应立即书面通知贷款人；保证人名称、法定代表人等发生变动；第十一条11.4款约定，发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违法行为，提前收回已发放借款：第（4）项借款人、担保人声明不实或违反本合同项下所作的任何保证和承诺；第（6）项借款人、担保人违反本合同其他约定。”为确保借款合同履行，洪红提供位于富宁县（县民政局北侧）丰尚国际财富中心门面304号房屋为该笔借款作抵押担保，并办理了不动产证明号为【云（2019）富宁县不动产证明第××号】的抵押登记。步步高房地产公司作为阶段性保证担保，并承诺优先于抵押物处置承担担保责任。农行富宁支行按双方签订的《个人购房担保借款合同》约定发放了贷款后，经农行富宁支行上级银行检查发现，步步高房地产公司未足额交纳贷款总额10%的保证金；步步高房地产公司原法定代表人洪云东的父亲洪寿账户在2016年2月14日向洪红账户转入302.5万元，以上资金经借款人洪红账户转入步步高房地产公司账户，用于缴存购房首付款；2019年8月13日，步步高房地产公司在未通知农行富宁支行的情况下，擅自将法定代表人由洪云东变更为李观华，市场主体类型由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为有限责任公司（自然人独资），由法定代表人李观华持股100%，步步高房地产公司的上述行为违反了《一手房贷款业务银企合作协议》及《个人购房担保借款合同》的相关约定，已构成违约，农行富宁支行多次与步步高房产地公司协商未果，为维护农行富宁支行的合法权益，特提出如上诉请。 洪红辩称，一、答辩人没有违约行为，被答辩人所述与客观事实不符。（一）答辩人借款后按合同约定按时、足额还款付息，没有任何逾期行为。2016年9月5日，答辩人与被答辩人签订《个人购房担保借款合同》后，从2016年10月7日起开始偿还被答辩人第一期借款本息，截止2019年8月8日，答辩人一共偿还了被答辩人35期。在此期间，答辩人没有任何一期逾期行为，被答辩人自己提交的第三组证据中答辩人的账户明细以及个人贷款凭证查询，均显示答辩人借款至今正常还款付息，被答辩人的内部系统也将答辩人的贷款风险分类归为正常。（二）答辩人用以担保的抵押物至今完好无损，没有任何影响被答辩人实现抵押权的情形。为保障本案债权，答辩人用位于富宁县房屋设立抵押担保，并办理了相应的抵押登记。现答辩人对该抵押房产仍有完整、充分、无争议的所有权和处分权，没有其他任何权利瑕疵，同时，该抵押房产经装修后用于经营富宁竺源养生会馆，处于正常使用状态中，没有毁损、灭失的情形，抵押价值并未减少，并不危及被答辩人的债权，也不存在影响被答辩人实现抵押权的情形。（三）答辩人的首付款及按揭贷款并非富宁步步高房地产开发有限公司垫付。首先，答辩人与富宁步步高房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）签订《商品房购销合同》后，都已实际按照合同的约定各自履行了权利义务，答辩人按约将首付款交付给开发商，开发商也如期将标的房产交付答辩人实际管理、使用，所有的购房手续均符合法律、法规的规定。其次，从被答辩人提交的答辩人账户明细可见，首付款是从答辩人的个人账户转账交付至开发商的公账内，不存在开发商为答辩人垫付首付款的行为。根据《民法通则》的规定，开发商具有独立的法人资格，能够独立从事相关民事活动，依法享有民事权力和承担民事义务，其法定代表人洪云东的父亲洪寿与公司并无直接法律关系，洪寿的个人行为与公司无关。虽然答辩人与洪寿有债务来往，但并不能认定洪寿转账给答辩人的行为系开发商为答辩人垫付首付款。由此，答辩人作为《个人购房担保借款合同》的借款人和抵押人一方，主要的合同义务就是按时足额还款付息以及保证抵押物的价值无损，根据双方对答辩人一方的违约责任的约定，答辩人没有违约的情形，被答辩人所述与客观事实不符。二、本案解除合同的条件不成就，被答辩人诉请依法不能成立。第一，答辩人与被答辩人签订的《个人购房担保借款合同》是双方的真实意思表示，没有损害到任何第三方的利益，也没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法受法律的保护。被答辩人所述的开发商变更法人未及时通知被答辩人等行为，不是借款合同的主要构成要件，并不影响借款合同的效力和履行，也不会危及到答辩人对债务的履行能力以及被答辩人对债权、抵押权的实现，因此，被答辩人所谓的步步高房地产开发有限公司的违约行为也就不是解除《个人购房担保借款合同》的条件。第二，《个人购房担保借款合同》依法成立后，任何一方当事人均不得擅自变更或解除，当双方协商一致或者约定一方解除合同的条件成就时，当事人可以解除合同。现答辩人在正常履行合同，无违约行为或影响被答辩人实现债权的行为，同时，根据《个人购房担保借款合同》第十九条对合同的变更和解除的规定，并没有明确解除合同的条件，故从《合同法》第九十三条的角度而言，被答辩人没有单方解除合同的权利。第三，《合同法》第九十四条对当事人解除合同的几种法定情形进行了明确规定，这条规定的要义要求一方的根本违约行为致使对方当事人的合同目的不能实现。如前所述，答辩人没有违约行为，均不符合这几种法定解除合同的情形。综上所述，答辩人在借款后按时、足额还款付息，抵押物价值完好无损，被答辩人的合同目的不受任何影响，本案解除《个人购房担保借款合同》的约定、法定条件均不成就，各方当事人应继续按照合同约定履行各自的合同义务，恳请人民法院在查清本案事实的基础上作出公正判决。 步步高房地产公司辩称，一、洪红的首付款及按揭贷款并非答辩人垫付。首先，答辩人与洪红签订《商品房购销合同》后，都已实际按照合同的约定各自履行了权利义务，洪红已通过其个人银行账户将首付款支付给答辩人，答辩人也如期将标的房产交付洪红实际管理、使用，在此过程中所有的购房手续均符合法律、法规的规定。其次，本案房产的首付款是答辩人向洪红个人收取，不存在答辩人为其垫付的情形，至于洪红的首付款从何而来，答辩人无从得知。根据《民法通则》的规定，答辩人具有独立的法人资格，能够独立从事相关民事活动，依法享有民事权力和承担民事义务，洪寿与答辩人公司并无直接法律关系，是两个独立的个体，况且，答辩人并未授权洪寿代表答辩人公司向任何个人转账或建立借贷等经济关系，洪寿的个人行为与公司无关，因此，不能认定洪寿转账给洪红的行为系答辩人为洪红垫付首付款。二、答辩人承担保证责任的条件不成就。答辩人是《个人购房担保借款合同》项下借款的阶段性保证人，根据《担保法》的规定，保证是指当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。也就是说，只有当本案债务人洪红不履行借款合同项下的还款付息义务时，答辩人才应当按约定承担保证责任。一方面，借款人洪红正常履行合同义务，按时、足额还款付息，原告的债权没有风险。借款人洪红与被答辩人签订《个人购房担保借款合同》后，从2016年10月7日起至2019年8月8日，一共按时、足额偿还了被答辩人35期借款本息，没有任何一期逾期行为，且被答辩人自己将本案贷款风险分类归为“正常”，因此借款人的履行能力不存在风险，没有违约或者预期违约的行为，被答辩人的债权不受影响。另一方面，本案抵押物完好无损，没有任何影响被答辩人实现抵押权的情形。为保障本案债权，借款人用位于富宁县房屋设立抵押担保，并办理了相应的抵押登记。现该抵押房产权属明确无争议，无其他任何权利瑕疵，同时，该抵押房产经装修后用于经营富宁竺源养生会馆，处于正常使用状态中，没有毁损、灭失的情形，抵押价值并未减少，并不危及被答辩人实现抵押权。据此，洪红没有不履行债务的行为，也没有逾期违约行为，被答辩人的债权不存在风险，答辩人承担保证责任的条件尚未成就，被答辩人对答辩人的诉讼请求不能成立。三、《个人购房担保借款合同》在正常履行过程中，被答辩人无权解除合同。第一，答辩人缴纳贷款保证金的目的是为了保障被答辩人的债权不因借款人不履行债务而受影响，当债务人不还款付息时，被答辩人有权从答辩人保证金专户内直接划收冲抵。但本案借款人并没有违约行为和逾期不履行债务的行为，答辩人承担保证责任的条件不成就，因此，贷款保证金并不直接影响本案《个人购房担保借款合同》的效力和履行，也不会危及到答辩人对债务的履行能力以及被答辩人对债权、抵押权的实现。另外，答辩人与被答辩人约定的是发生变更法定代表人等情形应五个工作日内通知被答辩人，答辩人2019年8月13日才变更的法定代表人，被答辩人8月20日便诉至法院称答辩人因此违约，未免不尊重客观事实。同时，告知被答辩人并不是答辩人变更法定代表人的必要条件，被答辩人诉称答辩人“未通知被答辩人，擅自变更法定代表人”，显然是将取得其同意当成是答辩人变更法定代表人的前提条件，属于单方限制答辩人经营权利的条款，不能发生法律效力，该约定也同样不是《个人购房担保借款合同》的生效要件。据此，被答辩人所谓的答辩人的上述违约行为不能作为解除《个人购房担保借款合同》的条件。第二，《个人购房担保借款合同》依法成立后，任何一方当事人均不得擅自变更或解除，当双方协商一致或者约定一方解除合同的条件成就时，当事人可以解除合同。现借款人在正常履行合同，无违约行为或影响被答辩人实现债权的行为，同时，根据《个人购房担保借款合同》第十九条对合同的变更和解除的规定，并没有明确解除合同的条件，故从《合同法》第九十三条的角度而言，被答辩人没有单方解除合同的权利。第三，《合同法》第九十四条对当事人解除合同的几种法定情形进行了明确规定，这条规定的要义要求一方的根本违约行为致使对方当事人的合同目的不能实现。如前所述，借款人没有这几种法定解除合同的行为。综上所述，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请人民法院在查清本案事实的基础上作出公正判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据(农行富宁支行提供的第4组证据：《企业信用信息公示报告》，用以证明：步步高房地产公司擅自将法定代表人及市场主体类型变更的事实。)，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下： 1.农行富宁支行提供的第1组证据：《中国农业银行股份按揭楼盘合作申请书》、《一手房贷款业务银企合作协议》、《交纳保证金证明》，用以证明：农行富宁支行与步步高房地产公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》就“丰尚国际财富中心”合作项目进行合作，协议约定乙方保证向甲方提供的与购房人签订的房屋买卖合同、首付款证明及其他相关信息和文件的真实性、合法有效；乙方不得以任何形式为任何购房人支付或者垫付首付款，也不得为其偿还借款合同下债务；购房人为乙方、乙方股东、乙方关联方或合作项目承建方的员工或者员工家庭成员的，乙方应主动向甲方告知上述购房人身份；乙方为个人商用房贷款提供担保的，应按甲方向合作项目发放的个人商用房贷款余额的10%交纳保证金并存入专户作为质押担保等约定的事实。 经质证，洪红对第1组证据三性无异议，但不认可证明观点，首先第一组证据中的协议为农行富宁支行与开发商签订，证明观点里的几项内容属于单方限制开发商经营权利的条款，依法不发生法律效力；其次，这几项条款并不影响个人购房担保借款合同的法律效力和履行，洪红在正常履行还款义务并且抵押物的价值完好无损，洪红没有根本违约行为和逾期违约行为，农行富宁支行的合同目的能够得以实现，因此，农行富宁支行的证明观点不能成立。步步高房地产公司质证意见与洪红质证意见一致。 本院认为，该证据来源合法，内容客观真实，合同约定的内容不违反法律的强制性规定，合法有效，与本案有关联性，能证明本案事实，予以采信。 2.农行富宁支行提供的第2组证据：《中国农业银行个人住房贷款申请表》、《个人购房担保借款合同》、《同意房地产抵押承诺书》、《不动产抵押登记证明》、《不动产登记证明权证》、《阶段性保证担保承诺书》，用以证明：1、洪红向农行富宁支行申请住房贷款的事实；2、借款合同明确约定借款本金、借款期限、借款利率、结息方式及还款方式、违约责任等事实；3、借款人向贷款人保证购房行为真实、保证向贷款人提供的所有文件、资料和凭证的真实、完整、真实、有效；第九条9.1.4款（4）项约定，发生以下事件时，保证人应立即书面通知贷款人：保证人名称、法定代表人等发生变动；第十一条11.4款约定，发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违法行为，提前收回已发放借款：第（4）项借款人、担保人声明不实或违反本合同项下所作的任何保证和承诺；第（6）项借款人、担保人违反本合同其他约定的事实。4、洪红为该笔借款提供抵押担保，并办理了抵押登记的事实；5、洪红、步步高房地产公司对上述借款本息承担连带清偿责任的事实。 经质证，洪红对第2组证据三性无异议，但不认可证明观点，1、这组证据能同时证明洪红按合同约定履行了抵押担保，并办理抵押登记的义务；2、能证明借款合同中约定解除合同的条件不成就，农行富宁支行所列证明观点不是解除合同的法定条件。步步高房地产公司质证意见与洪红质证意见一致。 本院认为，该证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明本案事实，予以采信。 3.农行富宁支行提供的第3组证据：《开发公司转账明细》、《洪红转账进账单》、《洪红账户信息明细》、《借款凭证》、《账户详细信息》，用以证明：1、2016年8月17日，洪红（账户62×××60）向步步高房地产公司（账户24×××37）转账3052000元的事实；2、步步高房地产公司原法定代表人洪云东的父亲洪寿账户在2016年2月14日向洪红账户转入3025000元，以上资金经借款人（洪红）账户转入步步高房地产公司账户，用于缴存购房首付款的事实；3、农行富宁支行已按照合同约定履行借款义务的事实；4、截止2019年8月19日洪红欠农行富宁支行借款本金2298369.71元的事实。 经质证，洪红对第3组证据三性无异议，但不认可证明观点，1、该组证据能够证明是洪红的个人账户支付的首付款；2、证明借款人借款后按时还款付息，农行富宁支行内部系统将洪红的借款风险归类为正常。步步高房地产公司质证意见与洪红质证意见一致。 本院认为，该证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明2016年8月17日，洪红（账户62×××60）向步步高房地产公司（账户24×××37）转账3052000元的事实；洪寿在2016年2月14日向洪红账户转入3052000元以及农行富宁支行已按照合同约定履行借款义务的事实；截止2019年8月19日洪红欠农行富宁支行借款本金2298369.71元的事实。但该组证据仅能证明洪寿与洪红之间有经济往来的事实，不能证明农行富宁县支行的第二点证明观点，故对该证据予以采信，对证明观点予以部分采信。 4.洪红提交的第1组证据：《商品房购销合同》，用以证明：洪红向步步高房地产公司购买富宁县丰尚国际财富中心304号门面，购房程序符合法律规定的事实。 经质证，农行富宁支行认为该组证据因为其没有参与，不清楚它的实际情况，首付款是洪寿转给洪红，然后再付给步步高房地产公司，用于抵押的房屋存在瑕疵，农行富宁支行认为房屋买卖程序合法的证明观点不能成立。步步高房地产公司对该证据无异议。 本院认为，该证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明本案事实，予以采信。 5.洪红提交的第2组证据：《洪红还款明细及网上银行电子回单》，用以证明洪红与农行富宁支行签订《个人购房担保借款合同》后，按时足额还款付息，没有任何一期逾期，还款状态为正常，没有违约行为的事实。 经质证，农行富宁支行对该证据的真实性无异议，虽然没有逾期的事实，这种行为属于违反合同约定的行为。步步高房地产公司对该证据无异议。 本院认为，该证据来源合法，内容客观真实，能够与农行富宁支行提供的第3组证据中的《洪红账户明细》相互印证，能够证明洪红按时足额还款付息，能够证明本案事实，予以采信。 6.洪红提交的第3组证据：《营业执照》（复印件）、《网咖合作协议书》，用以证明：洪红向步步高房地产公司购买房屋是属于合法交易行为，现该房产由洪红实际管理、使用，房产处于正常状态，农行富宁支行的抵押权不受影响。 经质证，农行富宁支行对该证据有异议，认为与本案没有关联性。步步高房地产公司对该证据无异议。 本院认为，该证据系复印件，无法核实其真实性，且与本案无关联性，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月20日,步步高房地产公司（担保人、乙方）与农行富宁支行（贷款人、甲方）签订《一手房贷款业务银企合作协议》约定:农行富宁支行同意作为步步高房地产公司销售“丰尚国际财富中心”项目的按揭贷款银行,同时约定：“……4.4合作项目单笔购房贷款的金额、期限、利率、担保方式、违约责任以及其他相关事项的约定，以购房人与甲方签订的个人购房担保借款合同为准……6.1.2乙方为甲方向合作项目的购房人发放的个人商用房贷款提供连带责任保证担保……6.2乙方提供担保的，担保范围为购房人与甲方签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等甲方实现债权的一切费用……6.3.2为个人商用房贷款提供保证担保的，自甲方向该购房人发放借款之日起，至办妥以甲方为抵押权人的该房屋所购房屋的抵押登记后贰年止。6.4在借款人取得房屋产权并办妥抵押登记手续以前，由乙方为借款人提供阶段性保证担保的，应按以下要求交纳保证金……6.4.2乙方为个人商用房贷款提供担保的，应按甲方合作项目发放的个人商用房贷款余额的10%交纳保证金，并存入保证金专户……”并就其他保证责任以及违约责任、纠纷处理做了相关的约定。2015年9月17日，步步高房地产公司出具《阶段性保证担保承诺书》，约定:同意为购买位于富宁县的所有购房户向贵行办理个人住房按揭贷款本金及利息提供阶段性连带责任担保，担保期限为从借款人与农行富宁支行签订的借款合同生效之日起两年内（含两年，并将办好的两证复印件交到农行富宁支行）,如两年内步步高房地产公司未办理好借款人的房产与土地使用证，担保期限顺延至办好“两证”（并将办好的两证复印件交到贵行）为止，在此期间，若借款人不能按期清偿债务，由步步高房地产公司按照借款人、保证人与农行签订的借款合同约定履行债务并承担相应的责任，并承诺优先于抵押物处置承担保证责任。 2016年8月17日,洪红与步步高房地产公司签订《商品房购销合同》,购买步步高房地产公司位于富宁县，签订购房合同后，当天，洪红通过其账户（62×××60）向步步高房地产公司账户（24×××37）转账3052000元作为购房首付款。2016年9月6日，洪红与步步高房地产公司签订的《商品房购销合同》在富宁县房地产管理所登记备案，登记号为ＦＮ201600619号。2016年8月29日洪红向农行富宁支行申请120个月的个人购置商业用房贷款3000000元。2016年9月5日,农行富宁支行（贷款人）与洪红（借款人）、步步高房地产公司（担保人）签订《个人购房担保借款合同》,约定:农行富宁支行（贷款人）向洪红（借款人）发放个人购置商用房贷款3000000元,贷款期限为120个月,贷款利率以贷款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮20%后确定。利率调整以6个月为一个周期，借款期间与中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按1.4.1约定的第（2）种方式进行浮动，即如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则执行利率自下一个周期首月的借款发放日的对应日起进行调整；采用ＬＰＲ方式的，第一周期执行的ＬＰＲ为借款发放日前一工作日的1年期ＬＰＲ,此后每周期执行的ＬＰＲ为借款发放日在该周期首月借款对应日前一工作日的1年期ＬＰＲ；如无借款发放日的对应日，则自该月最后一天起调整。借款人授权贷款人将贷款一次性划入步步高房地产公司指定账户,贷款利息自实际放款日起计算，借款按实际天数计算利息;借款按月等额本息还款法还款,还款日为每期末月的借款发放日对应日;借款人未按照合同约定日期偿还的贷款,贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。保证人承诺保证人法定代表人、住所地、通讯地址等发生变化，保证人应立即书面通知贷款人；借款人、担保人声明不实或违反本合同项下所做的任何保证或承诺，贷款人可以提前收回已发放的贷款等事项。2016年9月7日，洪红用位于富宁县丰尚国际财富中心Ｂ-304号房办理了不动产抵押登记，设定抵押期限为2016年9月7日至2027年9月7日，抵押期限11年。2016年9月7日,农行富宁支行向洪红发放了贷款3000000元,并按其指定将该贷款汇入步步高房地产公司账户（240792010********）,双方形成《借款凭证》载明:贷款期限120个月,贷款发放日2016年9月7日,贷款到期日2026年9月6日,贷款年利率5.88%,逾期利率8.82%,采用按月等额本息还款法，贷款用途为购买商业用房。农行富宁支行发放贷款后，借款人洪红按期足额偿还本息至今。 另查明，步步高房地产公司于2019年8月13日将法定代表人洪云东变更为李观华，公司股东由洪云东、洪尚培变更为李观华，公司市场主体类型由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为有限责任公司（自然人独资）。变更以上事项步步高房地产公司未书面通知农行富宁支行。 本院认为，本案的争议焦点为：1.《一手房贷款业务银企合作协议》、《商品房购销合同》、《个人购房担保借款合同》是否有效？2.《个人购房担保借款合同》是否需要解除？首先，涉案《一手房贷款业务银企合作协议》、《商品房购销合同》、《个人购房担保借款合同》是各方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,亦无导致合同无效的其他法定情形,合法有效，各方均应依约履行合同义务。其次，涉案《一手房贷款业务银企合作协议》系农行富宁支行与步步高房地产公司双方签订，根据合同的相对性，其中关于购房首付款及保证金的约定，只能约束合同的相对人，故步步高房地产公司保证金不足的违约行为，不能约束借款人，且本案中农行富宁支行并没有充足的证据证明购房首付款系步步高房地产公司垫付，故农行富宁支行所提的步步高房地产公司违反与其对购房首付款及保证金的约定的主张不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。”第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，本案中农行富宁支行履行了放款义务，借款人洪红自借款后，按期足额偿还本息，一直按时履行还款义务，并未出现逾期违约的行为，且抵押物也处于正常使用中，虽然步步高房地产公司变更法人代表未书面通知农行富宁支行，违反了《个人购房担保借款合同》中第9.1.4条（发生以下事件时，保证人应立即书面通知贷款人：保证人名称、法定代表人……）的约定，理应承担相应的违约责任，但是根据《个人购房担保借款合同》中11.4条（发生以下情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿……（4）借款人、担保人声明不实或违反本合同项下所作的任何保证或承诺。）关于违约责任的约定，承担违约责任的方式有多种，从有利于合同目的实现及社会经济稳定的角度出发，本案中步步高房地产公司作为担保人，其违约行为未构成根本违约，且借款人一直按时足额还款，合同目的能够实现。本案的具体情况不符合上述法律规定的解除合同的情形，故农行富宁支行要求解除其与洪红、步步高房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》的诉求，不予支持。 综上所述，农行富宁支行的诉讼请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条,《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十一条、第九十四条、第一百九十六条规定，判决如下： 驳回中国农业银行股份有限公司富宁县支行的诉讼请求。 案件受理费25186元,减半收取计12593元，由中国农业银行股份有限公司富宁县支行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院。 审判员  李红英 二〇一九年十一月十三日 书记员  黄加增