安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0191民初1536号 原告：安徽创兴制衣有限公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区民营科技经济园齐云路24号，统一社会信用代码913400007233083405。 法定代表人：杨霞，董事长。 委托诉讼代理人：沈阳，安徽承义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡远忠，安徽安泰达律师事务所律师。 被告：安徽智赫孵化器管理有限公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区民营科技园一园区，统一社会信用代码913401003255085749。 法定代表人：杨双胜。 委托诉讼代理人：付琴，安徽力澜律师事务所律师。 原告安徽创兴制衣有限公司（以下简称创兴公司）与被告安徽智赫孵化器管理有限公司（以下简称智赫公司）物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陶磊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告创兴公司的委托诉讼代理人沈阳、蔡远忠，被告智赫公司的委托诉讼代理人付琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 创兴公司向本院提出诉讼请求：1、判令智赫公司从其非法占有的合肥经济技术开发区××路××号房屋清场退出，将房屋返还创兴公司；2、判令智赫公司支付2017年12月28日至2018年2月3日非法占有期间的房屋占有使用费120000元（该房屋占有使用费自2017年12月28日暂计至2018年2月3日，之后计至房屋实际返还之日止）；3、判令智赫公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年5月12日，合肥文化产业发展股份有限公司（以下简称合肥文产公司）与创兴公司就其承租创兴公司所有的位于合肥经济技术开发区××路××号××区房产事宜签订了《房屋租赁合同》。2017年2月28日，24号园区内房产原承租人合同终止，将房产移交给了合肥文产公司。但时任合肥文产公司法定代表人汤允金却以合肥文产公司财务方面的原因为由从智赫公司账户向创兴公司支付保证金和租金，创兴公司收款后就一直要求智赫公司出具合肥文产公司的付款委托书，并要求合肥文产公司在固定资产交接清单上签字盖章，但上述手续一直未能办理。2017年3月中旬，合肥文产公司法定代表人汤允金以其他公司入园经营需要办理注册为由，要创兴公司在其打印的30份《房屋租赁合同》上签字盖章，由于这30份《房屋租赁合同》上的乙方签字盖章处盖上了智赫公司的公章，创兴公司拒绝盖章。此事发生后，创兴公司调查了解到合肥文产公司法定代表人汤允金在此前已将其拥有的公司股份全部转让，其本人于2016年10月间就不再是合肥文产公司的法定代表人，而是智赫公司的实际控制人。针对上述情况，创兴公司要求汤允金捋顺关系。汤允金提出由智赫公司与创兴公司重新签订《房屋租赁合同》，创兴公司因与合肥文产公司间存在合法有效的租赁关系而拒绝了智赫公司的要求。汤允金又同合肥文产公司方面代表协商，合肥文产公司提出智赫公司须交400000元保证金和按月向智赫公司收取管理费，由于智赫公司不接受合肥文产公司的条件，双方未能达成相关协议。2017年7月25日，创兴公司将合肥文产公司方面代表和智赫公司的代表约在一起，协商解决相关问题的办法。合肥文产公司提出先解除创兴公司与其签订的《房屋租赁合同》，智赫公司表示同意。2017年9月26日，创兴公司与合肥文产公司正式签订《解除合同协议书》，解除了双方的房屋租赁关系。《房屋租赁合同》解除后，智赫公司实际控制人汤允金联系创兴公司，提出与创兴公司签订《房屋租赁合同》，创兴公司提出若签订合同，智赫公司必须向创兴公司交纳600000元保证金，同时按政府有关部门相关规定办理完善消防、环评、财产保险等手续，但是智赫公司明确予以拒绝。在双方未能签订《房屋租赁合同》的情况下，2017年10月28日，创兴公司致函智赫公司，要求其在两个月内搬离园区。2017年11月30日，智赫公司回函创兴公司，以其系相关房产实际承租人、合同相对人为由，认为创兴公司无权要求其搬离园区，此后双方经过多次协商，且相关政府部门也参与调处，均无结果。为此，创兴公司诉至法院，请求判如所请。 智赫公司辩称：我公司是案涉场地实际承租人，是合法租赁占有该房屋的。我公司委托合肥文产公司代为签订租赁合同，也向创兴公司提供了委托书，且创兴公司的法定代表人杨霞是知晓此事的，故我公司认为合肥文产公司无权解除案涉租赁合同。现法院判定合肥文产公司解除案涉租赁合同是有效的，故我公司认为案涉租赁合同是约束创兴公司与合肥文产公司的。但该份合同从未实际履行，双方也从未享受过该合同带来的经济利益。事实上，创兴公司自2017年2月28日后愿意与我公司重新签订新的房屋租赁合同。创兴公司的法定代表人杨霞最迟于2017年2月28日时知晓案涉房屋实际承租人为我公司，但未表示反对，且收取押金及租金，直至2017年12月29日，才拒绝接收租金（截至目前，创兴公司仍持续收取我公司支付的租金）。通过三方公司在2017年7月25日的谈话可知，创兴公司是愿意与我公司重新签订新的租赁合同的。从2017年7月27日至7月28日间，创兴公司与我公司数次来往邮件可知，创兴公司主动向我公司发送变更后的新租赁合同，双方就租赁事宜进行了商谈。此时，虽未签订书面租赁合同，但双方已经历“要约”与“承诺”，且创兴公司对我公司实际占有使用房屋不持异议，并收取案涉房屋租金，应视为创兴公司已实际交付涉案房屋，双方形成事实租赁关系且已实际履行，故依据合同法第三十七条的规定，创兴公司与我公司属于新房屋租赁合同的相对方。综上所述，恳请法庭驳回创兴公司的诉请。 本院经审理认定事实如下：2016年5月12日，创兴公司（出租方、甲方）与合肥文产公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于合肥经济技术开发区××路××号，院内一幢三层厂房、一幢四层住宿楼、一幢二层办公楼及院内所属场地等设施租赁给乙方办学使用和管理，现有建筑面积7234平方米（以实际建筑面积为准），土地使用权证号为：合经区国用（2004）第093号，租赁期限自2017年3月1日起至2037年3月31日止，月租金100000元，每年租金1200000元（不含开票税费，税费另计），因考虑乙方的维修改造需要，租金自2017年5月1日起计算，从2020年3月1日起（含第四年）每二年按照3%递增，乙方于2017年3月1日前预付200000元保证金，不计利息，合同到期日全额返还。按先付款后使用的原则，到甲方指定的账上按月度付款，每月1日前乙方以转账或现金（人民币）方式支付当月租金。创兴公司法定代表人杨霞、合肥文产公司法定代表人汤允金均签名确认了该份《房屋租赁合同》。 2017年2月28日，智赫公司[原名合肥汤炯信息科技有限公司（以下简称汤炯公司）,于2017年2月10日更名]向创兴公司交纳押金200000元，创兴公司法定代表人杨霞出具一份《收据》，内容为“收到智赫公司押金贰拾万元整”。 2017年5月7日，经创兴公司法定代表人杨霞的催要，汤允金将《委托合同书》通过微信发送给杨霞。《委托合同书》具体内容为“汤炯公司与合肥文产公司签订《委托合同书》，约定汤炯公司拟承租创兴公司位于合肥经济技术开发区××路××号建筑房屋（院内一幢三层厂房、一幢四层住宿楼、一幢二层办公楼及院内所属场地等设施），委托合肥文产公司代为承办租赁事宜。合肥文产公司自愿接受汤炯公司的委托，代为与创兴公司签订租赁合同，合肥文产公司仅为名义承租人，对房屋的占有、使用、收益、处分等不享有任何权利，汤炯公司是实际承租人，对应的房租、水电等费用均由汤炯公司直接向出租人创兴公司交纳，且不因合肥文产公司股东、法定代表人的变化而改变合同的全部内容。合肥文产公司将合同及附件等材料交给汤炯公司后，双方之间的委托代理关系即告终止，合肥文产公司不得以任何理由向汤炯公司或出租方主张任何权利，更不得以任何理由作出任何有损汤炯公司利益的行为，否则，造成的损失全部由合肥文化公司承担”。 随后，创兴公司对由合肥文产公司代智赫公司签订《房屋租赁合同》以及由智赫公司占有使用“合肥经济技术开发区××路××号”提出异议。2017年7月25日，三方协商确定合肥文产公司与创兴公司先解除双方于2016年5月12日签订的《房屋租赁合同》，再由智赫公司与创兴公司另行签订房屋租赁合同。 2017年7月27日至7月28日间，创兴公司工作人员（Lois）通过电子邮件向杨双胜（发件人信息为:合肥广电投资有限责任公司）发送过房屋租赁合同文本，杨双胜亦通过邮件予以回复。 2017年9月26日，创兴公司（甲方）与合肥文产公司（乙方）签订《解除合同协议书》，约定甲方、乙方于2016年5月12日签订房屋租赁合同（位于合肥经济技术开发区××路××号，一幢三层厂房、一幢四层住宿楼、一幢二层办公楼及院内所属场地等设施），现双方一致同意解除合同，自双方签字盖章生效；合同项下的租金双方已结清，房屋已交付给甲方，双方无争议。 2017年10月28日，创兴公司向智赫公司发出《通告》，内容为2017年9月26日创兴公司已与合肥文产公司解除合同，请贵司两个月之内搬离合肥经济开发区齐云路24号”。2017年11月30日，智赫公司向创兴公司发出《回复函》,内容为1、2016年5月12日，合肥文产公司与创兴公司签订的《房屋租赁合同》系合肥文产公司代汤炯公司签订的，汤炯公司系实际承租人、合同相对人，享有占有、使用、收益等权利；2、汤炯公司于2017年2月10日将公司名称变更为智赫公司，因此智赫公司系合同相对人有权享有上述租赁合同的权利义务；3、智赫公司已向创兴公司支付租房押金200000元及按期支付租金800000元，截至2017年11月，已向创兴公司支付租金合计1000000元，创兴公司也依约予以收取；4、合肥文产公司非上述租赁合同相对人，创兴公司与合肥文产公司签订的解除合同协议无法律效力，创兴公司无权单方面解除房屋租赁合同，也无权要求智赫公司搬离……现创兴公司在未与智赫公司协商的前提下，擅自发出限期搬离通知书，已构成违约，应当承担相应的违约责任。”2017年12月27日、2017年12月29日，创兴公司两次派员去智赫公司，要求智赫公司搬离，双方因此发生纠纷，经合肥市公安局经济技术开发区分局莲花派出所处理，告知双方协商解决或者到相关部门解决。 本案审理过程中，智赫公司以合同纠纷为由诉至本院，请求确认创兴公司与合肥文产公司于2017年9月26日签订的《解除合同协议书》无效、并主张创兴公司继续履行与智赫公司于2016年5月12日签订的《房屋租赁合同》。经审理，本院认为合肥文产公司、智赫公司签订的《委托合同书》以及合肥文产公司与创兴公司签订的《房屋租赁合同》均有效。由于合肥文产公司在与创兴公司签订《房屋租赁合同》时未告知创兴公司其与智赫公司间存在委托关系，而是以自己名义签订了《房屋租赁合同》，又因创兴公司获知后并不接受，故依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，该《房屋租赁合同》对智赫公司不产生直接的约束力，其不是该租赁合同的相对方。同时，依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第三款的规定，创兴公司在该租赁合同履行过程中可选择智赫公司或合肥文产公司作为相对人主张权利。现创兴公司在获知委托关系后选择向合肥文产公司主张权利，即要求解除合同，故创兴公司、合肥文产公司在协商一致的情况下签订《解除合同协议书》不违反法律规定。据此，本院作出（2018）皖0191民初2307号民事判决书，驳回了智赫公司的诉讼请求。智赫公司不服该判决，上诉至合肥市中级人民法院，合肥市中级人民法院认为，创兴公司在签订《房屋租赁合同》时，对合肥文产公司与智赫公司间的委托代理行为不知情，且明确表示拒绝与智赫公司订立租赁合同，故智赫公司的主张，不予采信。据此，合肥市中级人民法院作出（2019）皖01民终4413号民事判决书，维持了一审判决。 2017年4月27日至2017年12月29日间，智赫公司于每月月尾向创兴公司法定代表人杨霞的个人账户汇入100000元，其备注上述款项为2017年5月至2018年1月间的房租（100000元/月）。创兴公司法定代表人杨霞于2017年12月29日退回了智赫公司向其个人账户汇入的100000元（智赫公司备注该款为2018年1月份房租），并备注“我司已与文化产业解约，请不要再付房租”。2018年1月30日，智赫公司再次向创兴公司法定代表人杨霞的个人账户汇入100000元，其备注该款为“2018年2月份房租”，创兴公司法定代表人杨霞再次退回此项汇款，并备注“请贵司立即搬出我司厂区，我司不接受贵司付”。2018年2月28日，智赫公司继续向创兴公司法定代表人杨霞的个人账户汇入100000元，其备注该款为“2018年3月份房租”。 另查明，2015年12月21日至2016年9月30日间，汤允金系合肥文产公司法定代表人。2016年9月30日，其辞去合肥文产公司法定代表人职务，入职智赫公司。2018年12月12日，智赫公司法定代表人由韩黎明变更为杨双胜。 上述事实，有创兴公司提供的企业信用信息公示报告、《房屋租赁合同》、《解除合同协议书》、《通告》、《接处警情况登记表》、微信聊天记录、谈话录音、（2018）皖0191民初2307号民事判决书、（2019）皖01民终4413号民事判决书，智赫公司提供的《委托合同书》、企业变更信息、《收条》、《招商银行对账单》、《通告》、《回复函》、电子邮件以及当事人陈述予以证实，本院依法予以确认。 本院认为，创兴公司诉称智赫公司无权占有、使用“安徽省合肥经济技术开发区××路××号”即合经区国用（2004）第093号土地使用权证记载的土地以及修建于该土地上的一幢三层厂房、一幢四层住宿楼、一幢二层办公楼、院内附属设施（以下简称案涉场地）。因智赫公司仅辩称其与创兴公司之间存在有效的租赁关系，其实际占有使用行为是合法的，未对创兴公司诉称的占有范围即案涉场地提出异议，故本院对智赫公司占有案涉场地的事实予以确认。 关于智赫公司是否有权占有案涉场地。首先，生效的民事判决认定智赫公司曾委托合肥文产公司于2016年5月12日与创兴公司签订《房屋租赁合同》，但因创兴公司并不知晓合肥文产公司与智赫公司间的委托代理关系，随后亦明确表示拒绝与智赫公司订立租赁合同，故创兴公司、合肥文产公司作为《房屋租赁合同》的相对人，有权协商解除该份租赁合同。因《房屋租赁合同》已解除，故智赫公司称其系该份《房屋租赁合同》的相对人，有权依据该租赁合同占有使用案涉场地的理由，本院不予采纳。 其次，智赫公司辩称在合肥文产公司、创兴公司协商解除《房屋租赁合同》的过程中，即在2017年7月27日至7月28日间，创兴公司、智赫公司通过电子邮件，达成了新的租赁合同。双方虽未签订书面协议，但已实际履行了新的租赁合同，故智赫公司有权占有使用案涉场地。对此，本院认为，第一，虽然智赫公司现任法定代表人为“杨双胜”（其任职时间自2018年12月12日起），但智赫公司未举证证明电子邮件接收人“杨双胜”与法定代表人“杨双胜”为同一人，且电子邮件接收人“杨双胜”的电子邮件信息显示其属“合肥广电投资有限责任公司”，而智赫公司亦未举证证明在2017年7月27、28日间，电子邮件接收人“杨双胜”有权代表智赫公司接收、并与他人商订合同，故智赫公司提供的证据不足以证明其系“受要约人”。第二，虽然通过创兴公司工作人员（Lois）发送的电子邮件附言即“附件变更合同，看好尽快回复……”、“附件合同保证金300000元更改为2018年6月30日前付清”、“合同红色字体修改……”、“修改合同，第四大条里的乙方第10小条已去掉，第八条第4条去掉杨总已和汤总协商过”可知，创兴公司曾与邮件接收方反复协商，但始终未向邮件接收方作出承诺，亦无证据证明邮件接收方认可并接受了创兴公司发出的房屋租赁合同内容。第三，依查明的事实可知，创兴公司在知晓智赫公司、合肥文产公司间存在委托代理关系前，其系按《房屋租赁合同》的约定向该份合同相对发方即合肥文产公司交付案涉场地并收取押金、租金的。虽然在创兴公司获悉智赫公司、合肥文产公司间存在委托关系时，案涉场地由智赫公司占有使用，但因智赫公司是否有权占有使用案涉场地属本案争议焦点，故不能仅凭实际占有使用的情况推定创兴公司已作出同意由智赫公司占有使用的意思表示。虽然法律认可以“其他形式”订立合同，但意思表示仍是合同法律关系的核心，通过本案查明的事实，无法推定创兴公司有与智赫公司订立合同的意愿，故智赫公司称其已与创兴公司达成新的租房协议，且已实际履行的意见，本院不予采纳。综上所述，本院认定智赫公司与创兴公司并未签订合法有效的租赁合同。 因创兴公司在解除与合肥文产公司签订的《房屋租赁合同》后，于2017年10月28日通知智赫公司，要求其在两个月内即2017年12月28日前搬离案涉场地，但智赫公司并未按期搬离，且截至2017年12月28日，智赫公司未与创兴公司签订有效的租赁合同，故自该日（2017年12月28日）起，智赫公司已无权占有使用案涉场地，创兴公司有权要求其返还案涉场地。由于智赫公司占有使用案涉场地必然造成创兴公司利益受损，故创兴公司有权向其主张房屋占有使用费（自2017年12月28日起至实际返还案涉场地之日止）。虽然智赫公司、创兴公司间无租赁合同关系，但因智赫公司在2017年12月28日后仍参照《房屋租赁合同》的月租金标准（100000元/月）向创兴公司支付占有使用费，故创兴公司主张按该标准计算占有使用费，本院予以确认。智赫公司提供的银行流水显示，智赫公司于2017年11月足额支付了2017年12月的房屋使用费100000元、于2018年2月28日支付房屋使用费100000元，故本院确定智赫公司自2018年2月1日起按100000元/月的标准支付房屋占有使用费。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告安徽智赫孵化器管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将安徽省合肥经济技术开发区××路××号（即合经区国用（2004）第093号土地使用权证记载的土地以及修建于该土地上的一幢三层厂房、一幢四层住宿楼、一幢二层办公楼、院内附属设施）返还给原告安徽创兴制衣有限公司； 二、被告安徽智赫孵化器管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告安徽创兴制衣有限公司支付房屋占有使用费（自2018年2月1日起按100000元/月的标准计至实际返还之日止）。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2700元，减半收取为1350元，由被告安徽智赫孵化器管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  陶磊 二〇一九年十一月十五日 书记员  杜隆 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。