海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9002民初3768号 原告：吴某，男，1989年4月15日出生，汉族，住琼海市。 委托诉讼代理人：陈某，琼海市恒信法律事务所法律工作者。 被告：琼海玉中置业有限公司，住所地:琼海市嘉积镇善集路22号。 法定代表人：王某，总经理。 委托诉讼代理人：庞某，该公司职员。 被告：海南纳禾置业有限公司，住所地：海口市美兰区蓝天路32-2号蓝天丽城第8层810房。 法定代表人：林某，该公司副总经理。 原告吴某与被告琼海玉中置业有限公司（以下简称玉中公司）、海南纳禾置业有限公司（以下简称纳禾公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈某，被告玉中公司的委托诉讼代理人庞某,被告纳禾公司的法定代表人林某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告吴某与被告玉中公司于2018年7月1日签订的《琼海·万泉雅苑认购书》。2、判决被告玉中公司和被告纳禾公司共同退还给原告购房款人民币422289元并赔偿原告经济损失(以购房款422289元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率从2018年7月10日起计算至被告退完购房款之日止)。3、判决被告玉中公司和被告纳禾公司共同双倍返还原告购房定金200000元。事实和理由：2018年7月1日，原告在琼海万泉雅苑售楼部和被告玉中公司签订《琼海·万泉雅苑认购书》，约定原告认购被告玉中公司开发的琼海万泉雅苑A号楼13-B2房，建筑面积102.03平方米，单价每平方米10118元，房屋总价款为1032289元；购房定金100000元，原告应在签订认购书后3日内缴纳，否则被告有权将原告所购房屋另行出售；首付款422289元(总房款的40%)，原告付清后即与被告签订正式《商品房买卖合同》，剩余房款(总房款60%)向银行申请贷款等。认购书签订当日，原告支付给被告玉中公司购房定金100000元和首付款100000元(但被告给原告出具首付款100000元的收据却是盖着被告纳禾公司的财务专用章)。2018年7月6日，原告又支付给被告玉中公司购房首付款122289元。同年7月9日，原告再支付给被告玉中公司购房首付款200000元。在支付完购房款后，经原告多次催促，被告至今没有和原告签订《商品房买卖合同》。 由于原被告签订《琼海·万泉雅苑认购书》并按约定付清相关款项后，被告拖延一年多没有与原告签订《商品房买卖合同》报房管部门备案，导致原告的购房目的不能实现。依据《合同法》第九十四条第一款第(四)项和第九十七条以及第一百一十五条的规定，原被告签订的《琼海·万泉雅苑认购书》应予解除，被告应退还原告支付的首付款422289元和双倍返还原告购房定金200000元并承担赔偿原告经济损失等违约责任。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求依法判决。 被告玉中公司答辩称，同意解除认购书，同意退还原告购房款及相应利息，对原告方提出的按银行的利息计算我方没有异议，但是对定金要求双倍返还我方不同意，我司还是同意与原告和解。我司可以在3个月内把原告的房款及利息给付清，定金部分退10万元。 被告纳禾公司答辩称，本案的《琼海·万泉雅苑认购书》，是原告与被告玉中公司签订的，约定的是原告与被告玉中公司的权利义务，与我司无关，我司不是本案的适格主体，对偿还的款项没有义务；款项的性质和归属，虽然我方收取了原告部分款项，但是该笔款项是代收款，归属于被告玉中公司，我方与原告没有直接的法律关系；被告玉中公司与我司的款项往来问题，在被告玉中公司与我司的清算后，多余的款项会退还给被告玉中公司，至于被告玉中公司如何退还给原告与我司无关。 关于我司与被告玉中公司的纠纷应另起诉讼解决，如果被告玉中公司主张我方退还该笔款项，可以依据我方与被告玉中公司签订的合同另行起诉商品房委托销售合同纠纷或财产返还纠纷诉讼，我方与被告玉中公司的纠纷不属于本案商品房买卖合同纠纷的范围内。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告纳禾公司提供的如下证据：1、代收款项报备协议，证明我司收该款项是代替被告玉中公司收取的。该款项的用途是作为销售渠道的佣金，以及人员工资佣金，装修困难时确认工程款的支付。被告玉中公司在不同阶段的售价上进行优惠，优惠幅度为5万、8万元、10万元、15万元。2、与玉中公司签订的代理合同，证明我司与被告玉中公司确认的是代理销售关系，我司没有义务退还款项。二原告质证认为，对被告纳禾公司的证据1、2的三性无法确认，协议都是被告纳禾公司与被告玉中公司签订的，我方对此不知情。被告玉中公司质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性有异议，凡是刘耀光的签名必须要以公司盖章为准，这是刘耀光的个人行为，我司不认可。对证据2的真实性、合法性、关联性无异议。本院审查认为，对被告纳禾公司的证据1、2的真实性、合法性、关联性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月1日，原告与被告玉中公司签订《琼海·万泉雅苑认购书》，约定原告认购玉中公司开发的琼海·万泉雅苑A号楼13-B2房，建筑面积102.03平方米。第2条约定，该房屋定金为100000元。第3条第2项约定付款方式为按揭付款，折后单价10118元/平方米，折后总价1032289元。首付款为总房款的40%，即422289元，买受人（原告）承诺于2日内付清并签订正式《商品房买卖合同》；余总房款的60%向银行申请贷款，……。第5条约定，琼海·万泉雅苑项目已经取得预售许可证；请您务必在定金交纳1个月之内携带此认购书到琼海·万泉雅苑售楼中心办理正式认购手续（交纳房款、签订《商品房买卖合同》及办理银行按揭手续）。届时买受人所交定金自动转为购房款……。第6条约定，本认购书在买卖双方签字盖章且买受人交纳定金后生效。在买卖双方签订《商品房买卖合同》之后自动终止。同日，原告向玉中公司刷卡支付了定金100000元，玉中公司向原告出具“今收到吴某交来万泉雅苑A栋13-B2房定金100000元整”的收据；同日原告向纳禾公司刷卡支付100000元，纳禾公司向原告出具了“今收到吴某交来万泉雅苑A-13-B2房活动款100000元整”的收据；2018年7月6日原告向玉中公司支付首付款122289元，2018年7月9日向玉中公司支付首付款200000元，玉中公司向原告出具了收据。至此，原告共向被告玉中公司支付首付款422289元(含定金)，被告纳禾公司表示收取原告100000元是代玉中公司收取的购房款。 另查明，纳禾公司是玉中公司琼海·万泉雅苑项目的代理销售商。2018年1月1日，二被告签订《代收款项报备》，主要内容为：一、以纳禾公司名义，以套为单位代替玉中公司收取在售房屋的部份款项。二、此款项仅用于给付销售渠道的佣金及奖励、销售人员工资及佣金，在工程建设及装修款项万一遇到困难时，首先确保工程款的支付。三、玉中公司在不同阶段的现行售价基础上，对客户实行优惠购房政策，依据户型大小（其中包含合并户型）减免幅度分别为五万、八万、十万、十五万。四、此款项用途，均需甲方确认核准后，方可对核准后的相关事项进行给付。纳禾公司及玉中公司副总经理刘耀光代表玉中公司分别在《代收款项报备》上盖章和签名。 本院认为，原告与被告玉中公司签订的《琼海·万泉雅苑认购书》，是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。现原告主张解除《琼海·万泉雅苑认购书》，被告也同意解除，故原告解除合同的主张，本院予以支持。本案的争议焦点为：一、被告纳禾公司是否适格的主体。二、被告是否违约，应否共同向原告双倍返还定金200000元。 一、被告纳禾公司是否适格的主体。本案中，被告玉中公司的副总经理刘耀光2018年1月1日与纳禾公司签订《代收款项报备》，2018年1月19日纳禾公司与被告玉中公司签订《万泉雅苑销售内部承包协议》，代理销售琼海·万泉雅苑项目。纳禾公司作为玉中公司琼海·万泉雅苑项目的代销售方，与本案的事实有法律上的关系，纳禾公司应是本案的适格被告，其抗辩不是本案适格的主体，理由不成立，不予以采纳。 二、被告是否违约，应否共同向原告双倍返还定金200000元。原告与被告玉中公司签订《琼海·万泉雅苑认购书》，认购琼海·万泉雅苑A号楼13-B2房，原告已向被告玉中公司支付定金100000元，并支付首付款422289元(含定金)。根据认购书第5条约定，原告在定金交纳1个月之内携带认购书到琼海·万泉雅苑售楼中心办理正式认购手续（交纳房款、签订《商品房买卖合同》及办理银行按揭手续），原告在认购书约定的时间内要求与被告签订《商品房买卖合同》，但由于被告的原因无法与原告签订《商品房买卖合同》，造成原告购房目的无法实现，被告玉中公司的行为已经违约，应当承担违约责任。被告玉中公司已收取原告定金100000元，按定金罚则的规定，被告玉中公司应双倍返还原告定金200000元。被告纳禾公司收取原告的100000元不是定金，不应当承担双倍返还原告定金的责任，故原告主张纳禾公司双倍返还定金200000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于原告主张二被告共同退还购房款及利息的问题，由于原告与被告玉中公司签订的《琼海·万泉雅苑认购书》双方已经同意解除，根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，被告玉中公司应当退还收取原告的首付款322289元及利息(利息从2018年7月10日起按人民银行同期贷款利率计算至还清之日止)。纳禾公司根据二被告签订的《代收款项报备》收取原告100000元，根据约定，应视为代被告玉中公司收取部分房款。故纳禾公司代玉中公司收取的100000元房款及利息应由玉中公司退还(利息从2018年7月10日起按人民银行同期贷款利率计算至还清之日止)，原告主张纳禾公司返还原告购房款及利息，其主张理由不成立，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告吴某与被告琼海玉中置业有限公司于2018年7月1日签订的《琼海·万泉雅苑认购书》。 二、限被告琼海玉中置业有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告吴某定金200000元。 三、限被告琼海玉中置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告吴某购房款422289元(含纳禾公司收取的100000元)及利息(利息从2018年7月10日起按人民银行同期贷款利率计算至还清之日止)。 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7495元，由被告琼海玉中置业有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 周英俊 二〇一九年十一月十八日 法官助理 梁 茵 书 记 员 王 彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。