广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）南市民一终字第1215号上诉人（原审被告、反诉原告）：庞宁芳。委托代理人：李胜军。委托代理人：罗昌烈。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨秋丽。委托代理人：黎世英。上诉人庞宁芳因与被上诉人杨秋丽铺面转让合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2011）西民一初字第2184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月5日受理后，依法组成合议庭，并于2013年8月22日组织双方当事人到庭就本案争议事项进行调查、辩论和调解。上诉人庞宁芳的委托代理人李胜军、罗昌烈，被上诉人杨秋丽及其委托代理人黎世英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：庞宁芳是南宁市宁芳贸易有限公司的法定代表人。杨秋丽2005年6月1日与南宁市宁芳贸易有限公司签订无固定期限的劳动合同。2011年5月27日，杨秋丽与庞宁芳签订了一份《协议》，约定：庞宁芳将位于南宁市人民西路82-13、14号门面转租给杨秋丽使用，租期为28个月（2011年7月5日至2013年11月4日），杨秋丽须于2011年5月27日支付庞宁芳定金10000元；庞宁芳须于2011年7月5日将铺面手续办好交由杨秋丽使用，杨秋丽在收铺时须一次性付清转让费90000元。租金每月9500元，每季度交一次。杨秋丽还须支付货款；如庞宁芳到期未交付杨秋丽经营，则双倍返还杨秋丽定金20000元，如杨秋丽到期未支付前述款项，则庞宁芳没收所交的定金，有权将门面自行处理；过期和到期的产品不算，差三个月到期的折价，其他按原价清算，货款清算完毕后杨秋丽一次性付清；原账目对清后方可成交。2011年7月5日，庞宁芳将铺面交给杨秋丽使用。至2011年7月25日止，杨秋丽陆续向庞宁芳转款157190.3元（其中包括转让费90000元、货款67190.3元）。2011年8月5日，杨秋丽向庞宁芳交付2011年8月5日至11月4日的租金28500元。2011年8月19日，负责人为杨秋丽的南宁市宁芳贸易有限公司一分公司被注销。2011年9月，杨秋丽以庞宁芳将南宁市宁芳贸易有限公司一分公司注销后不协助杨秋丽办理营业执照等工商登记手续致使杨秋丽无营业执照不能再继续合法经营为由诉至一审法院，请求1、解除双方之间的转让协议；2、庞宁芳双倍退还定金20000元，退还转让费90000元，返还杨秋丽租金19000元（自2011年9月5日至2011年11月4日），赔偿因违约给杨秋丽货物无法卖出的经济损失70000元，共计199000元。庞宁芳应诉后在答辩期间对管辖权提出异议，一审法院于2011年10月24日作出（2011）西民一初字第2184-1号民事裁定书，裁定驳回庞宁芳对一审法院管辖本案的异议。庞宁芳不服该裁定，向南宁市中级人民法院提起上诉，南宁市中级人民法院于2012年3月27日作出（2012）南市立民终字第56号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。2011年11月9日，庞宁芳向杨秋丽发出《催告通知书》，通知载明：“鉴于你不履行我们之间关于铺面转租的协议，以法院处理案件没有结果为由拖欠铺面的租金已达28500元，已严重违反合同的约定，致使合同的目的不能实现。因此本人现郑重通知你：限你于2011年11月16日之前缴纳28500元的租金给本人（注：交现金给本人或者存入广西北部湾银行南宁市新阳支行本人的帐户1201011010363439），否则本人将解除我们之间的铺面转租协议，并要求你搬离铺面，将铺面交还给本人，由此产生的法律责任将全部由你自行承担。”此后，杨秋丽未向庞宁芳缴纳租金。2011年11月17日，庞宁芳将杨秋丽的货物搬出铺面并实际掌握了铺面。另查明：苏宝兰是南宁市人民西路82号1栋2单元底层第七、八开间的所有权人之一。2002年11月1日，庞宁芳代表南宁市宁芳贸易有限公司与苏宝兰签订《房屋租赁合同》，约定苏宝兰将其与他人共有的南宁市人民西路82号1栋2单元沿街地层西侧两个开间的全部自然间铺面出租给庞宁芳使用，租赁期为2002年11月6日至2007年11月5日，承租期间不得转让。2011年9月5日，苏宝兰出具《授权委托书》，委托葛定举代其向杨秋丽明确表示其同意庞宁芳转租南宁市人民西路82号1栋2单元底层第七、八开间铺面，代其协助杨秋丽办理新的营业执照事宜。2011年10月20日，苏宝兰出具《声明》，同意庞宁芳将南宁市人民西路82号1栋2单元底层第七、八开间铺面转租给杨秋丽，转租期限至2013年11月4日；如杨秋丽对该铺面造成损坏，由庞宁芳承担一切的损害赔偿责任。一审法院认为：杨秋丽、庞宁芳于2011年5月27日签订的《协议》是双方真实的意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”杨秋丽于2011年9月28日向一审法院起诉，要求解除《协议》，2011年11月9日，庞宁芳向杨秋丽发出《催告通知书》，通知杨秋丽于2011年11月16日之前缴纳28500元的租金，否则将解除双方的协议，并由杨秋丽将铺面交还给庞宁芳。此后，杨秋丽未向庞宁芳缴纳租金。2011年11月17日，庞宁芳将杨秋丽的货物搬出铺面并实际掌握了铺面。至此，双方就解除合同已达成合意，双方的合同于2011年11月17日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《协议》约定：庞宁芳须于2011年7月5日将铺面手续办好交由杨秋丽使用，如庞宁芳到期未交付杨秋丽经营，则双倍返还杨秋丽定金20000元。庞宁芳已于2011年7月5日将铺面交给杨秋丽使用，只是尚未办理相关证照的变更手续，铺面转让后，杨秋丽是铺面的实际经营者，如要办理相关证照，也应以杨秋丽的名义办理，庞宁芳只是负有协助的义务，故杨秋丽要求庞宁芳双倍退还其定金20000元，与双方约定不符，一审法院不予支持。现合同解除，庞宁芳应将定金10000元退还杨秋丽。杨秋丽在铺面转让后得以经营4个多月，从中获取了一定的利益，现合同解除，杨秋丽要求全额退还转让费90000元有违公平合理原则，一审法院酌情判令庞宁芳退还转让费80000元。杨秋丽只向庞宁芳支付了2011年8月5日至11月4日的租金28500元，杨秋丽实际经营至2011年11月17日，故杨秋丽要求庞宁芳退还2011年9月5日至2011年11月4日的租金，没有事实依据，不予支持。相反，杨秋丽还应支付庞宁芳2011年11月5日至11月17日的占用费，参照租金计算，应为4117元（9500元／月÷30天×13天）。杨秋丽主张庞宁芳将货物搬离铺面后，货物已丢失，但未能举证证明，庞宁芳又不予认可，一审法院不予采信。故杨秋丽主张庞宁芳的行为导致货物损失70000元并要求庞宁芳予以赔偿，缺乏事实依据，不予支持。庞宁芳要求杨秋丽支付使用铺面期间的电话费227.48元缺乏事实依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杨秋丽与庞宁芳于2011年5月27日签订的《协议》于2011年11月17日解除，杨秋丽将南宁市人民西路82-13、14号门面交还庞宁芳；二、庞宁芳退还杨秋丽定金10000元；三、庞宁芳退还杨秋丽转让费80000元；四、杨秋丽支付庞宁芳占用费4117元；五、驳回杨秋丽的其他诉讼请求；六、驳回庞宁芳的其他反诉请求。本诉案件受理费4280元（杨秋丽已预交），由杨秋丽负担2344元，庞宁芳负担1936元。反诉案件受理费25元（庞宁芳已预交），由庞宁芳负担5元，杨秋丽负担20元。上诉人庞宁芳不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定的事实错误，上诉人根本不可能与被上诉人达成解除合同合意。上诉人按照约定将铺面交给了被上诉人后，也完全依照双方约定履行了自己的义务。只是被上诉人因为其自身的经营不善，导致出现了亏损，所以被上诉人就觉得当初双方签订的铺面转让合同所支付的铺面转让费太高自己想反悔，才以上诉人不帮她办理营业执照无法继续经营及铺面所有人不同意转租等站不住脚的理由要求解除合同。被上诉人要求解除合同的理由是上诉人不帮其办理营业执照及铺面所有人不同意转租，而上诉人解除合同的理由是被上诉人不缴纳租金构成根本性违约，因此上诉人与被上诉人要求解除合同的理由完全不同，双方不可能达成解除合同的合意。另一审认定被上诉人交了10000元定金之后再交转让费90000元是重复计算，转让费90000元已经包含了10000元定金，一审认定有误。二、一审法院认定事实错误从而导致适用法律错误，本案应适用《合同法》第二百二十七条规定，被上诉人拒绝支付租金构成违约，上诉人单方解除合同合法、合情、合理。请求二审法院撤销一审判决第二项、第三项，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；维持一审判决第一、第四、第五、第六项；一、二审诉讼费及反诉费用全部由被上诉人承担。被上诉人杨秋丽答辩称：一、被上诉人要求解除双方签订的协议，是因为上诉人没有完全履行合同，造成被上诉人无法经营铺面。被上诉人已就上诉人的违约行为，向一审法院提起诉讼，要求解除协议，在一审法院没有判决合同是否要继续履行的情况下，被上诉人没有支付2011年11月4日以后的租金不构成合同违约的责任。二、关于转让费90000元是否包含了定金的问题。定金是2011年5月27日签订协议时支付的，而转让费是在2011年7月5日交接时和货款一起通过银行转到上诉人帐上的，因此，转让费没有包含定金。一审判决认定事实清楚，判决正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。当事人争议焦点是：1、上诉人庞宁芳与被上诉人杨秋丽签订的协议是双方协商解除还是由于上诉人单方解除？2、上诉人应否退还被上诉人定金10000元和转让费80000元？双方当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，未提交新证据。上诉人庞宁芳对一审查明“至2011年7月25日止，杨秋丽陆续向庞宁芳转款157190.3元（其中包括转让费90000元、货款67190.3元）。”提出异议，庞宁芳认为转让费应为80000元，货款是77190.3元。对庞宁芳提出的异议，本院认为，庞宁芳在一审庭审中对杨秋丽提交的银行回单进行质证时已经认可杨秋丽提交的银行回单中6万多是货款，另外有90000元是转让费，现庞宁芳对此提出异议，却未提供相反证据推翻其在一审认可的事实，故其异议理由不成立，对其提出的异议，本院不予采纳。一审查明事实客观真实，本院予以确认。本院认为：杨秋丽、庞宁芳于2011年5月27日签订的《协议》是双方真实的意思表示，合同内容亦没有违反法律、法规的强制性规定，该协议合法有效。关于杨秋丽与庞宁芳签订的协议是双方协商解除还是由于庞宁芳单方解除，庞宁芳应否退还杨秋丽定金10000元和转让费80000元的问题。杨秋丽于2011年9月28日向一审法院提起诉讼，要求解除双方签订的协议，一审法院在审理该案期间，庞宁芳于2011年11月9日向杨秋丽发出《催告通知书》，通知杨秋丽于2011年11月16日之前缴纳租金28500元，否则将解除双方的协议，并由杨秋丽将铺面交还给庞宁芳。此后，庞宁芳因杨秋丽未向其缴纳租金，遂于2011年11月17日，将杨秋丽的货物搬出铺面并收回了铺面，双方签订的协议已实际解除，杨秋丽对庞宁芳解除协议、收回铺面并没有提出异议，故一审认定双方的协议系双方协商解除并无不当，本院予以维持。庞宁芳主张双方的协议系因杨秋丽违约，其依法行使单方解除权而被解除，故其不应向杨秋丽返还定金及转让费，但杨秋丽已缴纳了2011年8月5日至11月4日的租金28500元，因双方产生纠纷，杨秋丽已于2011年9月28日向一审法院起诉，要求解除双签订的协议，在法院没有判决双方的协议是解除还是继续履行之前，杨秋丽没有缴纳下季度的租金并不构成违约，庞宁芳以杨秋丽没有缴纳2011年11月4日之后的租金构成违约为由，认为其不需向杨秋丽返还定金及转让费依据不足，本院不予支持。庞宁芳主张杨秋丽支付的90000元转让费包含了定金10000元，亦没有提供证据证实，且双方在一审均认可10000元定金是在签订协议当天即2011年5月27日支付，而转让费是在2011年7月5日之后至2011年7月25日止由杨秋丽陆续向庞宁芳支付，故庞宁芳主张杨秋丽支付的转让费包含了10000元定金，没有依据，本院不予支持。一审鉴于杨秋丽已实际使用讼争铺面4个多月，应适当支付相应的转让费，酌情判决庞宁芳返还杨秋丽80000元转让费并无不当，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人庞宁芳上诉理由不成立，对其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由上诉人庞宁芳负担；一审案件受理费的负担按一审判决执行。本判决为终审判决。审 判 长 付 浩代理审判员 刘 蔚代理审判员 黄志伟二〇一三年十月三十日书 记 员 林 路附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。