广西壮族自治区龙州县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1423民初842号 原告:刘武，男，1986年6月12日出生，汉族，湖南省南县人，个体户，住所地湖南省南县大通湖区北洲子镇银辉路**。现住广西崇左市江州区。 委托诉讼代理人：黄新民，龙州县法律服务所法律工作者。 被告:广西龙州东-盟国际投资有限公司，地，地址广西崇左市龙州县龙州镇城南桥头南面一社会信用代码：9145142361552657Q。 法定代表人：吴荣伟，董事长。 委托诉讼代理人：陈前红，该公司办公室主任。 原告刘武诉被告广西龙州东-盟国际投资有限公司（以下简称龙州东-盟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理后，依法由审判员禤培山适用简易程序公开开庭进行了审理。刘武及其委托诉讼代理人黄新民、广西龙州东-盟国际投资有限公司的委托诉讼代理人陈前红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘武向本院提出诉讼请求：1、判令龙州东-盟公司履行合同义务，将龙州东盟国际商贸城12栋303号商铺交给刘武使用并办理房产权证；2、判令龙州东-盟公司向刘武支付违约金33252元（违约金暂从2015年1月2日计至2019年9月2日，全部违约金请延伸计至实际交房之日止）。事实及理由：2014年7月18日刘武与龙州东-盟公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，刘武购买龙州东-盟公司位于龙州县龙州镇龙夏路069号龙州东盟国际商贸城12栋303号商铺一套，总房款119000元，交房日为2015年1月1日。但至今龙州东-盟公司没有完成交房义务，从而造成刘武经济损失。 刘武为证明其主张的事实向本院提交如下证据：一、《商品房买卖合同》复印件一份，证明刘武与龙州东-盟公司存在商品房买卖合同关系；二、《合同登记备案表》复印件一份，证明合同已经登记备案；三、《收款收据》复印件一份，证明刘武已经支付房款119000元；四、《纳税申报表》复印件一份，证明刘武已经依法办理纳税义务；五、《证明》复印件一份，证明涉案房产已经办理备案手续；六、《居民身份证》复印件一份，证明刘武的主体资格。 龙州东-盟公司辩称，1、本公司与刘武签订《商品房买卖合同》是事实，合同约定2015年1月1日前交房。现项目主体工程建设已经完毕，但由于政府优惠政策没有兑现，“七通一平”市政配套基础设施没有完成，因此无法履行交房责任，也就无法办理房屋产权手续。2、合同约定2015年1月1日前交房，但至2017年1月1日期间，刘武都没有向本公司主张权利，所以，刘武起诉已经超过诉讼时效。3、刘武要求本公司支付违约金应不予支持。 龙州东-盟公司没有为证明其主张的事实向本院提交任何证据。 经开庭质证，龙州东-盟公司对刘武提交的6组证据均无异议。本院确认双方无异议的证据作为本案证据使用。 经开庭审理，本院综合确认以下法律事实：2014年8月16日刘武与龙州东-盟公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定由刘武购买龙州东-盟公司位于龙州县龙州镇龙夏路069号龙州东盟国际商贸城12栋303号商铺一套，交房日期为2015年1月1日。但龙州东-盟公司没有按期交房，2015年7月11日，经双方协商后刘武与龙州东-盟公司又签订另一份《商品房买卖合同》，合同约定商铺总价款119000元，由刘武于2015年7月11日交该商铺首付款72000元，余款47000元以分期付款方式支付，并定于2015年7月11日至2018年7月10日止付清。合同还约定，逾期超过90日后，买受人（即刘武）有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人（即龙州东-盟公司）按日向买受人支付房价款万分之一的违约金，但商铺交付期限为空白项。合同签订后于2017年5月18日刘武已经向龙州东-盟公司交付房款119000元，但龙州东-盟公司至今没有向刘武交付商铺。 本院认为，一、本案系商品房预售合同纠纷，双方当事人签订的合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，是合法有效的合同，对各方当事人均有法律约束力，本院予以确认。因此，刘武诉请要求龙州东-盟公司继续履行《商品房买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。二、关于龙州东-盟公司逾期交房是否构成违约，如违约，违约金如何计算的问题。本院认为，2015年7月11日，经双方协商后刘武与龙州东-盟公司又签订另一份《商品房买卖合同》，该合同商品房交付期限项空白没有填写交付时间，但是，合同又约定刘武交纳房价款的截止时间为2018年7月10日，因此，根据合同的公平原则，本院确定该合同中商品房交付期限为2018年7月10日。因龙州东-盟公司至今尚未履行商品房交付义务，已经违约。按照合同约定刘武按日得到违约金为119000×0.01%＝11.9元，远不足以补偿其损失。刘武于2015年7月11日向龙州东-盟公司支付房款119000元，刘武请求从2015年1月1日起按年利率6%计算违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。违约金应从刘武交纳房款之日起至交房止以已交的房款119000元为基数按年利率6%计算违约金，根据商品房买卖合同解释第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，刘武该项诉求并不过高，本院予以支持。刘武从2015年7月12日至2019年9月2日应得的违约金为29551元即119000元×1490天×6×1/360天＝29551元。从2019年9月3日起至商品房交付之日止的违约金以119000元为基数按年利率6%计算。三、刘武诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。本院认为，刘武与龙州东-盟公司双方确认第一个《商品房买卖合同》的商品房交付期限为2015年1月1日，交付期限届满后，2015年7月11日刘武与龙州东-盟公司又签订第二份《商品房买卖合同》，从这可以看出刘武一直向龙州东-盟公司权利，因此，龙州东-盟公司辩称刘武诉讼请求已经超过诉讼时效本院不予支持。龙州东-盟公司以政府优惠政策没有兑现，“七通一平”市政配套基础设施没有完成，无法履行交房责任为由而造成违约，无事实法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下： 一、刘武与广西龙州东-盟国际投资有限公司于2015年7月11日签订的《商品房买卖合同》继续履行； 二、广西龙州东-盟国际投资有限公司赔偿刘武从2015年7月12日至2019年9月2日止应得的违约金为29551元，从2019年9月3日起至商品房交付之日止的违约金以119000元为基数按年利率6%计算； 三、驳回刘武的其他诉讼请求。 上述给付金钱的义务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限届满的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案受理费631元，减半收取315.5元，由广西龙州东-盟国际投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审判员  禤培山 二〇一九年十一月二十二日 书记员  农云妹 附法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。