四川省广元市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)川08民初102号原告（反诉被告）：广元市投资控股（集团）有限公司，住所地四川省广元市万缘新区胤国路**。法定代表人：马骁，董事长。委托诉讼代理人：解东，四川汇达律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢广若，四川汇达律师事务所律师。被告（反诉原告）：广元明德房地产开发有限公司，住，住所地四川省广元市利州区蜀门北路**/div>法定代表人：王**，执行董事。委托诉讼代理人：徐忠成，四川同方正律师事务所广元分所律师。原告广元市投资控股（集团）有限公司（以下简称“广元投资公司”）与被告广元明德房地产开发有限公司（以下简称“广元明德公司”）合同纠纷一案，本院于2019年4月25日受理后，依法组成合议庭，于2019年9月19日、2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告广元投资公司委托诉讼代理人解东、谢广若，被告广元明德公司委托诉讼代理人徐忠成到庭参加诉讼。本案经合议庭合议并报审判委员会讨论决定。本案现已审理终结。广元投资公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付资产转让价款余款1660万元；2、被告向原告支付逾期付款利息105.91万元；3、被告按逾期未支付价款每日1‰比例向原告支付逾期付款违约金3263.56万元；4、被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2012年11月，被告取得原告委托拍卖的资产，该资产为位于广元市利州区蜀门北路的土地17666.67平方米（约26.5亩）及地上附着物，其中商住用地约16.23亩，公共用地10.27亩，成交价款为7460万元。2012年11月26日，双方签订了《产权转让协议书》，协议约定资产转让价款为7460万元，并对转让价款的支付时间及数额、产权过户登记、违约责任等事项进行了约定。2015年9月9日，双方又签订了《产权转让协议书（补充协议）》，约定原告按照新的规划条件办理土地改变用途手续，并交纳土地出让金。在原告交纳土地出让金前，被告应向原告支付2070万元，余下部分按《产权转让协议书》的约定执行。截止2019年4月16日，被告共向原告支付资产转让价款5800万元，尚欠1660万元至今未支付。按照协议约定被告应支付逾期付款的利息及违约金。广元明德公司辩称，一、双方签署的《产权转让协议书》存在严重违法违规的情形，直到2015年9月11日才消除，完成补救措施，导致协议签署后事实上全部无法履行，原告具有重大过错。因原告在转让前没有依法履行变更土地性质，转让行为严重违法，由此导致后续的交易环节不能推进，无法办证和开发。至2015年才由原告补交土地出让金，办理了16.23亩土地使用权证，另有10.27亩预留地至今未移交，未办证，原告负有重大过错，被告享有中止履行的抗辩权。二、《产权协议书》约定的转让标的国有土地使用权四至界限不明确，直到2018年8月8日才确定土地的用地界限。2012年规划时公共用地为A、B地块之间规划道路，就是交易时所称预留6845平方米土地。但直到2018年8月8日广元市规划局出具规划条件图，将原预留地A、B之间的道路用地调整为建设用地，公共用地6845平方米位置发生了变动，将原公共用地调整给被告，将受让的B地块调整为公共用地，至此A地块的四至界限才最终确定，该情形的存在导致协议履行不能，被告享有中止履行的抗辩权。三、《产权转让协议书》剩下部分协议实际上无法履行。协议中约定交易标的包括现有条件下公共用地6845平方米，该部分土地不能办理国有土地使用权，物权不能变动，只有等政府征收时向政府主张拆迁补偿费用。被告以支付价款为对价换取国有土地使用权，但无法实现资产转让的交易目的。因此，该部分转让行为明显履行不能。实质转让的宗地为16.23亩，整宗土地26.65亩名义成交价为7460万元。由于部分已履行，剩下部分协议无法履行，导致已经交付的16.23亩土地使用权对价不明确，存在争议且至今未明确。四、事实上对剩下不能履行部分协议双方已经形成解除协议共识，只是对价款未能协商一致。基于预留公共用地无法实际履行，双方多年数次交流沟通。2018年5月29日广元市政府的“会议纪要”，事实上对不能确权的公共用地由市政府收回，不再缴纳公共用地价款的问题进行了协商。2018年10月23日，双方在政府组织的协调会上，达成了对不能转让的公共用地予以解除的协议，但双方对部分解除协议后的价款如何区分没有达成共识。原告单方面以所谓的评估价扣除土地部分，对地上的建筑物不扣除价值，被告没有认可。被告认为根据实际交易价格折算单位面积价格，即不能交易的6845平方米的对应价款就是28903975.68元。因此，被告实际超付12303975.68元。五、被告已经按约提前超额履行了付款义务，原告提出的诉讼请求不能成立，应当依法予以驳回。协议约定分三次付款，但原告直到2015年9月9日未完成交地工作，也就是协议约定第二期价款支付条件未成就。2013年1月1日的交付仅仅是广元资博公司实际管理的标的物中地面附着物资产，其他资产和土地没有移交。被告已支付价款5800万元，在未对预留部分土地解除前支付了部分第三期价款。被告在价款未明确的情况下，拒绝支付剩余价款是合法行使抗辩权，不存在逾期付款的违约行为。六、原告应当承担协议履行不能及第三方责任造成项目不能推进的违约责任和承担由此给被告造成的损失。双方协议签订后，2015年11月标的物才移交，2018年8月8日标的物的用地界限才明确，明显原告应当承担相应违约责任。至于广元资博公司未移交、承租户不搬迁、破产清算遗留等问题，虽是第三人造成的合同履行不能，但应由原告承担相应法律责任。同时，公共用地不能履行，原告应当赔偿被告的损失和支付违约金。七、原告主张的违约金明显过高。协议所约定的违约金日千分之一明显过高，人民法院应当对过高的违约金不予支持，按实际损失的30%以下予以调整。广元明德公司向本院提起反诉请求：1、被反诉人赔偿反诉人资金占用利息损失16523179.44元，支付违约金12316953.83元；2、被反诉人赔偿反诉人城镇土地使用税1168740.30元；3、反诉费及其他费用由被反诉人承担。事实和理由：2012年11月26日，双方签署《产权转让协议书》，约定A地块商住用地面积9090.97平方米，B地块商业用地面积1730.70平方米，公共用地面积6845平方米。事实上A、B地块转让时为工业用地，规划处定了规划条件，但用地性质没有变更。直到2015年9月11日经过政府批准后，才消除违法违规情形，协议才具备部分履行条件。被反诉人将公共用地6845平方米纳入转让范围，导致该部分协议至今仍不能履行。根据协议约定被反诉人应赔偿反诉人资金（包括已支付的价款58000000元、交易佣金2238000元、契税2320000元）占有利息损失16523179.44元（按银行同期贷款利率计算），赔偿反诉人支付的城镇土地使用税1168740.30元，及违约金按损失30%计算4956953.83元。根据协议约定，付清首付款后被反诉人就应当交付标的物，还包括可以无阻碍的拆除、开发建设等权利。协议签订后，被反诉人仅交付了部分标的物，且交付的标的物存在严重的瑕疵。原纺织厂的遗留问题导致职工上访阻扰地上附着物的拆除，广元资博公司实际管理的资产不能转移占有等，导致2012年5月9日的规划图根本无法实施。政府直到2018年8月8日才批准规划，及确定土地使用权的用地界限，其标的物才算完整交付。本案的交付问题虽有第三人的原因造成，但作为转让人应当为第三人的行为造成的后果承担违约责任。广元投资公司针对广元明德公司的反诉辩称，1、双方协议的签订并无违法违规，根据拍卖公告和协议条款，被反诉人履行了各项义务。2、土地的变性并不影响协议的履行，按照协议的约定被反诉人办理了案涉宗地使用权证。3、关于案涉宗地的规划条件在拍卖前进行了公示，对于合同履行过程中规划的调整，其与被反诉人无关。4、案涉宗地在拍卖前对于证载面积是进行了公示明确的，其并不影响反诉人参与竞拍及价款的支付。5、对于公共用地转让的是对土地未来的补偿收益权，而并不是土地本身，在交易通知中也是明确告知了该部分土地不能办证过户，反诉人是明确清楚知晓的。6、对于案涉转让资产的现状，反诉人是清楚的，并不存在反诉人所述存在未交付标的物的情形。原告广元投资公司针对自己的诉讼请求提供以下七组证据：第一组证据：原告公司营业执照、法定代表人身份证明，被告工商登记信息。拟证明原、被告双方主体适格。第二组证据：原告持有的广国用（2009）第6××3号土地使用权证。拟证明原告为案涉宗地使用权人。第三组证据：1、广元市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称“广元国资委”）《关于公开处置原市纺织厂蜀门北路部分国有资产有关问题的请示》；2、2012年1月16日，《广元市人民政府常务会议纪要》。拟证明原告在进行转让前履行了政府审批手续。3、2012年8月，原告委托广元产权交易中心有限公司（以下简称“广元产权交易中心”）代办案涉资产评估事宜的《授权委托书》；4、2012年9月4日，四川立信房地产土地评估有限公司（以下简称“四川立信公司”）出具的《房地产评估报告》；5、2012年9月4日，四川立信公司出具的关于A、B地块《土地估价报告》。拟证明原告对转让资产挂牌前按照法定程序进行了资产评估，并以该评估报告作为交易价款。6、2012年9月12日，广元国资委的《资产评估项目基本情况》。拟证明案涉资产的评估价值已向政府部门备案，并作为国有资产的价值依据。7、2012年9月14日，原告与广元产权交易中心签订的《产权交易协议书》；8、2012年9月17日，广元产权交易中心的《国有资产转让公告》；9、2012年10月15日，广元产权交易中心的《国有资产转让项目交易须知》。拟证明公示了交易标的物的现状及交易后享有的权利和承担的义务（包括公共用地），被告以明示方式表示其已充分知晓并认可上述条款。10、2012年10月22日，广元产权中心出具的《交易结果通知书》；11、2012年11月3日，广元市广元宾馆有限公司（以下简称“广元宾馆”）出具的《关于重新确定买受人的函》；12、2012年11月3日，广元产权交易中心向被告出具的《交易结果通知书》。拟证明原、被告依据该协议在双方之间产生民事法律关系。第四组证据：1、2012年11月26日，双方签订的《产权转让协议书》。拟证明按协议约定被告应履行7460万元付款义务。2、2013年1月1日，原、被告及广元资博公司三方签订的《资产移交协议书》。拟证明三方通过协议确认了被告同意由广元资博公司作为主体，将广元资博公司管理的地面附着物移交给被告。3、2015年9月9日，原、被告签订《补充协议》。拟证明协议约定未付款部分按《产权转让协议》执行，被告承诺未足额交纳款项后果由其承担，协议签订后原告即协助被告取得土地使用权证，但被告未履行1660万元付款义务。4、被告的付款凭证。拟证明被告分三次共支付5800万元，尚欠本金共计1660万元，应承担违约责任。5、2016年12月29日，原告的催收欠款函，及被告相应复函。拟证明原告积极向被告主张权利，被告拒不付款。6、被告应付转让款《利息及违约金计算表》。拟证明按协议约定逾期利息共计105.91万元，违约金计3263.56万元。第五组证据：1、《产权协议书》；2、广（国）（2015）第7357号国有土地使用权证；3、《交易须知》。拟证明协议约定被告付清款项后办理产权证，原告已履行办证义务，不存在违约行为。公共用地转让的是补偿收益权，被告知晓并不能过户。第六组证据：1、广元国资委2009年出具的《委托书》；2、广元明德公司出具给广元资博公司的《关于恳请加快履行相关协议的函》1、2号文件。拟证明案涉宗地地上附着物已委托广元资博公司经营管理，被告是认可并明知的。第七组证据：《补充协议》。拟证据经双方协商一致，将A、B地块合并办证，最终面积以国土局办证为准。广元明德公司质证认为，对第一、二组证据三性无异议，但证明在土地转让前系工业用地性质，导致无法办理土地使用权证，原告存在违法转让。对第三组证据真实性无异议，但评估的公共用地不能办理过户手续，属于履行不能，应从交易价款中予以扣减。对第四组证据中第六号证据属于原告单方计算的利息及违约金，不属于证据，其余证据的真实性无异议，但不能达到其证明目的。对第五组证据真实性无异议，但证明目的有异议，公共用地的转让也属于国有土地使用权的转让范围，包括转移、占有和收益等，在未征收前应属于广元明德公司。对第六组证据真实性无异议，对合法性和关联性有异议。广元资博公司仅是接受委托办理移交手续，但不是交付行为。对第七组证据三性无异议，公共用地的价款应包含土地及地上附着物价值。广元明德公司提供以下七组证据：第一组证据：1、广国用（2009）第6××3号国有土地使用权证实；2、2012年1月16日，广元市人民政府常务会议纪要；3、2012年10月15日，电子竞价交易须知；4、2012年11月26日，原、被告签订的《产权转让协议书》；5、2013年1月1日，《资产移交协议书》；6、2015年9月9日，《产权转让协议书》补充协议；7、2015年9月11日，《国有建设用地使用权出让合同》；8、2015年9月11日，广国用（2015）第7××7号不动产权证。拟证明原告所转让土地为工业用地，转让行为违法，由此导致后续交易环节不能推进，无法办证和开发。协议约定交易标的为资产，实质上是土地转让，转让的16.65亩的对价不明确。协议约定原告交付标的物并清场，直到2015年9月9日原告未完成交地工作，协议约定的第二期价款支付的条件未成就。2013年1月1日的交付仅仅是广元资博公司实际管理的标的物中附着物的形式上的移交，没有实质移交，原告存在根本性违约。第二组证据：1、2012年5月9日，广元市规划管理处规划图；2、2012年6月19日，原市纺织厂部分地块规划设计条件要求通知书；3、2018年5月25日，广元市城乡规划委员会办公室关于市规委会议事项的通知；4、2018年8月8日，广元市城乡规划局用地界限及规划条件图。拟证明案涉宗地转让标的实质是商住用地的转让，地上附着物没有实际的价值，一律需要拆除。2012年5月9日的宗地规划与2018年8月8日的宗地规划中，政府的公共用地的位置明显不一致，导致受让的宗地位置不明确。直到2018年8月8日才予以确认。2018年11月6日的政府会议纪要中，双方对10.27亩公共用地的价款予以扣减达成了一致意见，但对扣减价款的计算标准没有达成一致意见。第三组证据：1、2013年9月12日，广元市利州区街道办事处（2013）95号函；2、2013年10月23日，广元国资委（2013）208函；3、2013年9月6日，《房屋拆除工程承包合同》；4、2018年10月17日，王明元的“房屋拆除工程的情况说明”。拟证明由于原纺织厂的遗留问题，导致政府部门要求广元明德公司停止拆除，说明原告资产存在严重的瑕疵和隐患。实际拆除推迟到2015年11月17日至2016年1月17日，导致广元明德公司无法对受让资产占有使用。第四组证据：1、广元明德公司出具广明房函（2013）字1号关于恳请加快履行相关协议的函；2、广元明德公司出具广明房函（2013）字2号关于恳请加快履行相关协议的函；3、2013年6月23日，广元明德公司关于凤凰国际广场项目进展情况的报告；4、广元明德公司关于暂停施工相关问题的请示；5、广元明德公司关于凤凰广场项目情况的报告；6、2015年7月29日，广元投资公司关于凤凰广场项目情况说明；7、2017年2月23日，广元明德公司（2017）字01号文件；8、2018年1月30日，广元明德公司（2018）字01号复函。拟证明在履行转让协议过程中，广元明德公司无法取得宗地管理、控制、收益权，无法拆除，无法推进项目的开发建设，要求广元投资公司消除瑕疵。同时，广元投资公司确认到2015年7月29日资产仍未能完成移交工作，广元明德公司提前支付第二期价款的事实。第五组证据：1、2015年2月28日，广元市人民政府“研究土地管理及规划建设有关问题的纪要”；2、2015年9月7日，广元市人民政府“关于研究原纺织厂处置资产有关问题的会议纪要”；3、2017年4月5日，广元市城乡规划局“关于建设凤凰国际广场项目有关问题的报告”；4、2017年4月20日，广元市城乡规划局“关于凤凰国际广场项目有关情况的报告”；5、2018年5月29日，广元市人民政府“研究广元明德公司凤凰城项目用地问题会议的纪要”；6、2018年11月6日，广元市人民政府“研究广元明德公司欠广元投资公司资产转让款有关问题会议的纪要”；7、2019年3月11日，广元明德公司的复函；8、2019年4月13日，广元明德公司向广元市人民政府递交的“关于解决产权转让协议书履约过程相关问题的报告”；9、2019年5月21日，广元明德公司向广元国资委递交的“关于与广元投资公司资产转让合同有关情况的反映”。拟证明广元市人民政府确认由于土地转让的程序违规导致不能办证，以及历史文化名城保护、原纺织厂遗留等问题，导致广元明德公司未取得标的物，成交后无法对标的物进行有效利用。在政府协调下，双方事实上达成解除10.27亩公共用地的转让协议的履行，但双方对该部分公共用地的价值未能达成一致意见，其导致广元明德公司无法履行后续付款的主要原因之一。第六组证据：2012年10月15日至2015年9月11日，银行电子交易回单、进账单、契税付款凭证等。拟证明广元明德公司已经支付价款5800万元，缴纳了契税及其他税费2320000元，其资产占用利息应当由广元投资公司承担。第七组证据：2013年5月至2018年9月，电子缴税付款凭证。拟证明由于广元投资公司的过错，导致协议签订后土地无法实际使用，其由广元明德公司交付的城镇土地使用税为1188608.95元属于损失，应由广元投资公司赔偿。广元投资公司质证认为，对第一组证据真实性无异议，但其证明目的有异议。案涉资产已办理了土地使用权证，对于公共用地部分协议约定的是补偿收益权，不存在物权变动，且交付已由广元资博公司完成。对第二组证据的真实性、合法性无异议，但关联性、证明目的有异议。规划调整是行政行为，转让后规划调整与原告无关。地上附着物是否拆除，与被告履行付款义务无关。对第三组证据第1、2号证据真实性无异议，但其证明目的不予认可；第3、4号证据三性有异议，其拆除行为与原告无关。对第四组证据第1、2、5、6号证据真实性、合法性无异议，但关联性不予认可。第3、4、7、8号证据三性及证明目的不予认可。对第五组证据第1、2、3、4、5、6号证据真实性、合法性无异议，但关联性及证明目的不予认可，2015年规划发生调整，系被告延期付款所致，协议约定了公共用地并非取得使用权；第7、8、9号证据三性及证明目的均不认可，其系单方意思表示。对第六组证据无异议，但其主张资金占用利息没有法律依据。对第七组证据无异议，关联性及证明目的有异议。因资产已移交，应当向税务部门纳税，与原告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对所提交证据的真实性未提出异议，仅对其证明目的、关联性提出异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合其他证据及案件事实予以综合评判，并认定如下事实：2011年8月11日，广元国资委向广元市政府提出“关于公开处置原市纺织厂蜀门北路部分国有资产”的请示，请示称为筹集资金解决破产遗留问题，公开处置广元国投公司取得的原市纺织厂的26.5亩土地及地上附着物，并由广元投资公司作为资产处置主体，进行评估后公开处置。2012年1月4日，广元市政府通过常务会议审议通过该请示报告。2012年6月19日，广元市规划管理处对案涉处置资产出具《原市纺织厂部分地块规划设计条件要求通知书》，对A、B地块确定规划设计条件，并附用地红线图，但其不包含公共用地范围。2012年8月，原告广元投资公司委托广元市产权交易中心有限公司代办案涉资产测绘及评估事宜。2012年9月1日，广元产权交易中心委托四川立信公司对资产进行评估。2012年9月4日，四川立信公司出具《土地估价报告》，该报告载明：A地块面积9090.97平方米，评估价值5620.49万元；B地块面积1730.70平方米，评估价值1289.40万元；公共用地面积6845平方米，土地价值665.55万元。2012年9月17日，广元产权交易中心发布《国有资产转让公告》，其载明：1、转让位于广元市利州区蜀门北路部分国有资产，土地证载面积17666.67平方米及地上附着物。该标的现有规划条件为A地块商住用地面积9090.97平方米，B地块商业用地面积1730.70平方米，公告用地6845平方米。上述标的整体转让，A、B地块按现有规划条件转让，其余按现状转让。涉及产权办证面积以产权部门最终确权面积为准，确权面积的多少不影响成交价款的数额与支付。转让成交后，买受人按该地块规划设计条件的要求进行开发建设；2、交易起始价7450万元……。2012年10月15日，广元产权交易中心在发布《交易须知》中“特别告知事项”载明：1、该标的地上建筑物（含部分土地界址外的附着物）无产权证且无法办理产权过户手续，转让成交后，建议拆除；……5、买受人须维持租赁合同至合同终止，租赁到期后，由资产管理人（广元资博公司）解除租赁合同，资产管理人和买受人完成租赁户的清场工作；6、转让方承担现有规划条件下土地出让金的缴纳，……现有规划条件下的6845平方米公共用地不能办理产权登记，该公共用地的补偿，由买受人与政府协商解决并享受补偿收益。广元宾馆参加竞买并在该《交易须知》上加盖公司印章。其后，广元宾馆以7460万元竞得案涉资产。2012年11月3日，广元宾馆向广元交易中心告知，其新组建“广元明德房地产开发有限公司”，请求将竞得案涉资产确认为被告广元明德公司。2012年11月26日，原告广元投资公司作为甲方，被告广元明德公司作为乙方签订《产权转让协议书》，约定：一、甲方转让的标的位于广元市利州区蜀门北路，土地证载面积17666.67㎡及地上附着物，该标的现有规划条件为：A地块商住用地面积9090.97㎡；B地块商业用地面积1730.70㎡，公共用地6845㎡。上述地块的整体转让，其中A、B地块按现有规划条件转让，地上附着物等按现状转让。二、甲方将上述资产以7460万元转让给乙方；采取分三期付款方式支付成交价款。乙方首期付款按成交总价款的30%，即2238万元，在本协议签订之日起5个工作日内汇入广元产权交易中心指定帐户。第二期支付总成交价款的20%，即1492万元，由乙方在接受标的物并清场后5日内直接汇入甲方指定帐户。余款3730万元在转让成交次日起壹年内付清，乙方直接汇入甲方指定帐户。对标的物交付后未付清的余款，在转让成交次日起壹年内，乙方同意按同期商业银行的贷款利率向甲方支付利息。超过一年未付清的款项，按本合同第五条违约责任第（二）项的约定执行，至付清时止。三、经甲、乙双方商定，自乙方向甲方足额首付首期款项后，甲方协调资产管理方四川资博公司将转让标的物（含临街临时建筑）移交给乙方，并由甲、乙双方和广元资博公司共同确认，乙方从2013年元月起即享有上述资产的收益权。乙方未付首期转让价款时，甲方不予交付所转让的标的物。乙方维持现有租赁合同至合同终止，租赁到期后，由广元资博公司负责解除租赁合同，并配合乙方共同完成租赁户的清场工作……。乙方付清全部转让价款次日起20工作日内，由甲方协助乙方办理转让标的的土地过户手续（该转让标的地上建筑物无产权证，地上建筑物按残值评估无法办理产权过户手续）。五、（一）协议生效后，甲、乙任何一方无故提出终止协议，应向各守约方一次性支付违约金壹仟万元，并对守约方造成损失的，还应承担赔偿责任。（二）乙方未按协议约定支付价款或利息的，每逾期一天，应按逾期未支付价款每日1‰的比例向甲方支付逾期付款违约金。（三）甲方未按协议约定交付转让标的物的，应向乙方按转让金的10%支付违约金。（四）由于一方的过错造成本协议不能履行或不能完全履行时，由有过错的一方向另一方赔偿因过错造成的损失，并承担损失额的30%的违约金……。2013年1月1日，原告广元投资公司作为甲方，广元资博公司作为乙方，及被告广元明德公司作为丙方签订《资产移交协议》，约定：一、资产移交内容按交易须知及甲、丙方双方签订的《产权转让协议书》注明的现有乙方实际管理的标的物（含临街临时建筑）。二、资产移交时间丙方于二0一三年一月一日起全面接收乙方管理的产权转让地面附着物资产。三、各方权利义务1、丙方从2013年1月1日起享有上述资产的所有权益，同时承担各项管理责任。2、乙方须配合丙方完成资产交接，提供租赁户详细资料，做好解释工作，确保丙方顺利接收。3、甲方协调乙方完成与丙方交接相关工作，并且根据实际工作进度，配合协调各方共同完成清场工作……。2015年9月9日，原告广元投资公司作为甲方与被告广元明德公司作为乙方签订《产权转让协议书》补充协议。约定：经甲乙双方协商后，乙方同意甲方转让给乙方标的中A、B地块共计10821.64平方米土地，先由甲方按新规划条件办理土地改变用途手续，按新的规划条件将土地商住权证办理给乙方。1、甲乙双方同意，原《产权转让协议》约定转让标的中A地块和B地块按照新的规划条件转让并办理土地权证过户手续。新规条件如下：原两宗土地（A、B两块）合并为一宗，宗地规划用地面积为10821.64平方米（最终面积以国土局办证为准），用地性质为商住，容积率≤2.5，其余规划指标按照市规划管理处给市国土资源局出具的红线图执行。2、甲方按照新的规划条件办理上述10821.64平方米土地改变用途手续，并交纳土地出让金。在甲方交纳该笔出让金前，乙方应向甲方支付2070万元，余下部分按照《产权转让协议》约定执行，若乙方未足额交纳本协议约定的款项而造成的后果由乙方负责。3、按照新规划条件，由市国土局将10821.64平方米土地权证直接办理给乙方名下，交地工作由甲方负责。土地过户后，若乙方需调整规划指标，由乙方自行负责办理相关手续，与甲方无关……。2015年9月11日，就案涉宗地原告广元投资公司与广元市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定出让宗地面积10821.67平方米，出让价款57950043.00元。同日，被告广元明德公司取得案涉宗地土地使用权证，其证载面积为10821.67平方米。上述协议签订后，被告广元明德公司分别于2012年11月29日付款2238万元；2014年1月17日付款1492万元；2015年9月9日付款2070元。下余1660万元。另查明，2015年1月28日，广元市人民政府召开会议，形成《研究土地管理及规划建设有关问题的纪要》，该纪要内容：广元明德公司向市投资公司支付价款3730万元后，要求按商住用地办理土地证并准予开工后缴纳竞拍余款。由于市投资公司在资产处置前未依法按程序向市国土资源局申请办理改变土地用途手续，市国土资源局明确提出不能为其变更土地性质和办理土地证。鉴于上述情况，会议认为，该资产无法变更土地性质和办理土地证，是因市投资公司未按程序办理相关手续所致，竞买人并无过错，若重新收回再行处置，市投资公司将实质性违约，造成更大的经济损失。为此，作为历史遗留问题，由市国土资源局牵头，指导、帮助市国资委、市投资公司完善相关手续。2018年5月18日，广元市人民政府召开会议，形成《研究广元明德公司凤凰城项目用地问题会议的纪要》，该纪要内容：对于广元明德公司提出不能确权的公共用地由市政府收回，不再缴纳公共用地土地价款以及出具土地转让发票等诉求，由市国资委牵头，拍卖人市投资公司买受人广元明德公司协商处理；为保证明德公司原建筑规模不变，同时满足历史文化名城规划的相关要求，该处建筑限高不超过24米，由市城乡规划局负责在明德公司北侧补划约3.5亩用地，用地调整方案报市规委会审议后由市国土资源局按程序办理。2018年8月8日，广元市规划局依据市政府会议纪要及市规委会审议通过的广元明德公司凤凰唐城项目用地调整方案，因蜀门北路道路红线以及南侧市政广场占用673.33平方米，广元明德公司蜀门北路地块剩余用地面积10148.34平方米。同时由于历史文化名城规划对该地块建筑高度的限制等要求及容积率指标的下调，结合广元明德公司用地周边情况，拟增补用地3160.10平方米，叠加抵扣城市道路和市政广场占用原确权面积，实际拟增补用地2486.77平方米，调整后总用地面积13308.44平方米。广元市规划局并重新确认案涉宗地规划条件图，即案涉宗地原公共用地位置已进行了调整。2018年10月23日，广元市人民政府召开会议，形成《研究广元明德房地产开发有限公司欠广元市投资控股（集团）公司资产转让款有关问题会议纪要》，该纪要内容：“一、关于从市投资公司持有的原纺织厂相邻地块中划出约3.73亩土地无偿给广元明德公司的问题。一是由市规划局明确用地红线，市国土资源局出具勘界报告，计算出从市投资公司相邻地块中划出的土地面积；二是市城乡规划局、市国土资源局、市国资委确定市投资公司土地划转置换方案，协调等值地块划入市投资公司，置换拟划出的约3.73亩土地；三是土地置换划转方案经市政府批准后，市国资委履行国有资产划转手续；四是市投资公司衔接银行释放抵押土地。二、关于广元明德公司欠市投资公司资产转让价款中涉及10.27亩公共用地问题。根据市投资公司与广元明德公司签订的产权转让协议，市投资公司纺织厂部分资产转让价款为7460万元，包含10.27亩公共用地土地价值665.55万元。截止2018年10月23日，广元明德公司尚欠1660万元未支付。鉴于10.27亩公共用地依法不能转让，市投资公司将广元明德公司应付该宗土地价款665.55万元从资产转让欠款中扣出，剩余994.45万元由广元明德公司在2018年12月31日前付清。该公共用地继续由市投资公司持有。”此次会议原告广元投资公司法定代表人马骁，被告广元明德公司代表张庆、王**、任刚等参加。再查明，案涉转让资产原规划为A、B地块为建设用地，原公共用地位于A、B地块之间，后规划调整为公共用地位置与B地块位置互换。调整后的公共用地未在被告广元明德公司的开发使用范围内。现该公共用地部分仍由原告广元投资公司持有。本院认为，本案争议的焦点为:一、案涉《产权转让协议书》及补充协议的效力问题；二、案涉下欠资产转让款的金额及原告主张的违约金、资金占用利息应否得到支持的问题；三、被告的反诉请求应否得到支持的问题。一、关于案涉《产权转让协议书》及补充协议的效力。案涉宗地在连同地上资产一并转让时，虽为工业用地性质，但在宗地转让前已经广元市人民政府审议同意变更为商住用地，广元市规划管理处为此出具了案涉宗地规划设计条件要求的通知。在案涉宗地公开转让公告及交易须知时，也明确“A、B地块按现有规划条件转让，其余按现状转让”，被告对案涉宗地的性质应当是知晓的。其后，双方签订补充协议，对办理案涉宗地改变用途手续及下欠转让款进行了约定，原告在完善与国土部门出让的相关手续后已将案涉宗地过户至被告名下。故，原、被告签订的《产权转让协议书》及补充协议，系双方真实意思表示，且案涉宗地已完成交易后的过户手续，应当认定为有效。二、案涉下欠资产转让款的金额及原告主张的违约金、资金占用利息应否得到支持。原、被告对《产权转让协议书》约定的转让价款7460万元及被告已付5800万元无异议，本院予以确认。被告认为约定的交易标的包括公共用地6845平方米，因该部分土地不能办理国有土地使用权证，致部分协议无法履行，应根据实际交易价格折算单位面积价格，即不能交易的6845平方米的对应价款28903975.68元（包括土地评估价和对应地上建筑物的价值）予以扣减。原告则认为该公共用地在拍卖时已明确了公共用地按现状转让，不能办理产权登记，该公共用地的补偿，由买受人与政府协商解决并享受补偿收益。对此，双方各执一词。本院认为，被告在参与竞买案涉资产时，其地面建筑物为临时建筑，在广元产权交易中心发布的《交易须知》中明确告知为“无产权证且无法办理产权过户手续，转让成交后，建议拆除”，被告对此是清楚的，对拆除后可能得不到任何补偿的风险也是应当有所预判的。实际上，被告接收这些资产后一直在使用直至因开发需要而拆除。广元市人民政府在调整案涉公共用地时，并没有要对地面建筑物进行补偿，故，因原告在广元市人民政府明确收回案涉公共用地时而不能向被告交付，应扣减相应公共用地价值665.55万元，但不再扣减原相应地面建筑物的价值。品迭后，被告还应向原告支付下欠转让款本金994.45万元（7460万元-5800万元-665.55万元）。合同一经签订，双方均应全面履行约定的义务。被告未按产权转让协议约定的期限履行价款的支付义务，原告在转让案涉土地及地上资产时，因案涉土地当时为工业用地，因未履行工业用地变为商业用地所需的相关变性手续，即便被告按约定的期限交清了价款，原告也不能履行办理过户手续的义务，因此，双方均在合同履行过程中存在违约行为。对案涉公共用地是否收回的问题，广元市人民政府于2018年10月23日以会议纪要的方式予以确认，虽双方没有签订书面协议，但政府收回案涉公共用地是明确的。因此，在政府确认收回案涉公共用地的合理期限内，被告仍不支付下欠款，应承担相应的违约责任。原告主张按照协议关于“超过一年未付清的款项，乙方未按协议约定支付价款或利息的，每逾期一天，应按逾期未支付价款每日1‰的比例向甲方支付逾期付款违约金”的约定，由被告支付利息及违约金3369.47万元，被告除认为其不应承担违约责任外，还认为原告主张的违约金过高。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一方主张的违约金明显高于实际损失时，人民法院可根据另一方的请求，对违约金进行调整。本案中，原告未对其实际损失举出证据，综合本案协议的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整被告承担逾期付款利息及违约金按欠付转让价款每日0.5‰计算。如前所述，原、被告实际均对广元市人民政府在2018年10月23日组织的协调会议决定收回公共用地，剩余转让价款在2018年12月31日前付清，并未有异议，双方仅是对扣减转让款的金额未能协商一致，故本院确认逾期付款利息及违约金从2019年1月1日起计算至付清之日止。三、被告的反诉请求应否得到支持。如上分析，在拍卖公告及须知中，对案涉资产包括土地及地面建筑物状况是明确告知的，被告参与竞拍是明知的。对资产如何交付，在双方签订的协议中是明确了原告的责任的。被告主张因公共用地问题，导致该部分协议不能履行，但被告在参与竞拍前对于涉及6845平方米公共用地不能办理产权登记是清楚的，其请求原告承担已付转让款、交易佣金、契税的占用资金利息及违约金的理由不能成立。原告按协议约定以现状交付的方式向被告交付资产，对转让资产存在租赁户租期未满以及搬迁等问题，应是明知的，案涉宗地重新规划调整亦不可归责于原告的原因，被告缴纳的城镇土地使用税等，系被告按照相关规定应当自行承担的费用，由原告赔偿的理由不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告广元明德房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告广元市投资控股（集团）有限公司下欠资产转让款994.45万元，及资金占用利息和违约金（计算方式：以994.45万元为基数，按照每日0.5‰计算，自2019年1月1日起至款项付清之日）；二、驳回原告广元市投资控股（集团）有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告广元明德房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费293274.00元，由原告广元市投资控股（集团）有限公司承担233274.00元，被告被告广元明德房地产开发有限公司承担60000.00元；反诉案件受理费95922.00元，由被告广元明德房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。审 判 长  夏茂中审 判 员  熊剑洪人民陪审员  张德义二0一九月十一月二十九日书 记 员  王汇锋