贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2019)黔2601民初5151号原告（申请执行人）：凯里东南村镇银行有限责任公司，住所地：贵州省凯里市凯运大道**。法定代表人：杨义彬，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：左玥。被告（执行案外人）：王名炎，男，侗族，1944年12月16日出生，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：董葵，系被告王名炎之儿媳。被告（被执行人）：汪承双，男，侗族，1988年10月29日出生，住贵州省镇远县。被告（被执行人）：贵州大地联创房地产开发有限公司，，住所地：贵州省凯里市北京东路**法定代表人：杨昌鑫，该公司经理。原告凯里东南村镇银行有限责任公司（以下简称：东南村镇银行）与被告汪承双、王名炎、贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月25日受理后，依法组成合议庭，于2019年9月30日公开开庭审理了本案。原告东南村镇银行委托代理人左玥，被告王名炎及其委托代理人董葵到庭参加了诉讼，被告汪承双、大地联创公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东南村镇银行向本院提出的诉讼请求为：1、判令撤销凯里市人民法院（2019）黔2601执异62号执行裁定书，恢复（2019）黔2601执11号执行裁定书对凯里市房屋的执行；2、判令本案诉讼费用及因原告实现债权产生的一切费用由三被告共同承担。事实及理由：被告汪承双向原告贷款350万元，时间期限为2016年6月30日至2017年6月29日，被告大地公司以凯里市大地春城第3楼24层2404号房屋为该笔贷款提供抵押担保。被告大地联创公司未经原告同意将原告抵押物私自出售给被告王名炎，该行为无效，且不符合不动产的善意取得的规定，不应认定被告王名炎合法占有该涉案房屋，也不能对抗善意抵押权人，而且凯里市人民法院作出（2018）黔2601民初1857号民事判决书，确认了原告对2404号房屋拥有抵押优先受偿权。故该抵押权具有绝对的排他性。为维护原告实现抵押权的合法权益，特诉至法院。被告王名炎辩称，其于2015年10月13日与被告大地联创公司签订《商品房买卖合同》，按约支付了全部房款972,434.00元，并办理了房屋交接手续，而原告与被告大地联创公司及汪承双签订的借款合同及抵押是在此之后，故被告王名炎享有排除强制执行的民事权益。被告汪承双未提交书面答辩意见，也未提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据举证质证和庭审，本院确认法律事实如下：2018年6月13日本院作出（2018）黔2601民初1857号《民事判决书》，认定2016年6月30日，原告与被告汪承双签订《个人循环借款合同》，约定贷款金额为人民币350万元，从2016年6月30日至2017年6月29日，为期一年。当日，原告又与被告大地公司签订《个人借款最高额抵押合同》约定由被告大地联创公司以登记在其名下的位于凯里市房屋（以下简称：2404号房）作抵押，担保被告汪承双切实履行归还前述借款的义务。2016年7月1日，原告办理抵押登记并取得不动产登记证明。本院判决被告大地联创公司、汪承双偿还350万元借款及本息，同时原告对被告大地联创公司所抵押的房产享有优先受偿权。该判决生效后，原告申请执行，本院立案受理后于2019年1月3日作出（2019）黔2601执11号《执行裁定书》，裁定查封被告大地联创公司名下的位于凯里市房屋（其中包括案涉的2404号房屋），期限为三年。2019年6月11日，王名炎对执行标的提出书面异议。本院受理后于2019年7月13日作出（2019）黔2601执异62号《执行裁定书》，裁定解除本院对2404号房的查封。2019年7月25日，原告不服该裁定，向本院提出申请人执行异议之诉。另查明：被告王名炎以其孙王廷睿的名义于2015年10月13日与被告大地联创公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告王名炎向被告大地联创公司以972,434.00元总价购买涉案的2404号房屋一套，被告王名炎于2015年10月13日、10月26日两次向被告大地联创公司支付购房款总计972,434.00元。同年10月30日，被告王名炎又以其孙王廷睿的名义与贵州大地联创物业服务有限责任公司（以下简称：大地物业公司）签订《区域防火责任协议书》及《物业服务合同》，领取了案涉房屋钥匙，并交纳了物业费，大地物业公司向被告王名炎出具了《收款收据》。之后，被告王名炎又将该合同的购房人变更为其本人，与被告大地公司重新签订了《商品房买卖合同》。另外，2019年2月1日凯里市房地产事业发展管理局出具的《证明》显示被告王名炎名下并无其他用于居住的房屋。本院认为，本案的争议焦点在于被告王名炎就执行标的是否享有排除强制执行的民事权益。一、被告王名炎在涉案房屋被查封之前就已经就该房屋与大地联创公司签订了合法有效的书面买卖合同并支付了全部的购房款，且其名下并无其他用于居住的房屋。从本院调取的（2019）黔2601执异62号案件中被告王名炎所提交的被告大地联创公司2015年的《明细分类账》、中国建设银行《进账单》、贵州农信商业银行《记账凭证》等三份证据显示，被告王名炎早在2015年10月就已经向被告大地联创公司支付了972434元购房款购买该涉案房屋，并且于2015年10月30日领取了房屋钥匙。对于原告诉称被告王名炎开具购房发票时间在其设立抵押之后的问题。被告王名炎系先以王廷睿的名义与被告大地联创公司签订购房合同，支付了购房款并办理入住手续之后，才将购房人更改为其本人，并与该公司重新签订了购房合同。其付款后被告大地联创公司开具了收条，但该收条在开具正式购房发票时就已经被大地联创公司收回了。因此，才出现了正式购房发票时间晚于实际付款时间的情况。对该辩解，因有其他在案证据予以印证，故本院对此予以采信。另外，对房屋的“占有”应理解为对该房屋的实际管理和支配。一般认为，交付了房屋的全款，并领取了房屋的钥匙、交纳了物业管理费，即应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权。由此，可以认定被告王名炎早在2015年10月底就已经购买并实际占有了该涉案房屋，且其名下并无其他用于居住的房屋。而原告与被告大地联创公司是在2016年7月1日才对该房屋设立抵押登记。二、被告王名炎享有的物权期待权具有物权效力。庭审中，原告依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条主张其所享有的抵押权具有绝对的排他权，应优先于被告王名炎享有的债权请求权得到受偿，系忽略了该条款中“法律、司法解释明确规定能够阻止执行的情形除外”的法条适用例外情形，比如该司法解释第28-30条所规定的情形即可排除强制执行。再有，合同买受人王名炎在履行合同付款义务的情况下，虽然尚未取得该房屋的所有权，但赋予其类似所有权人的地位，其享有的物权期待权则具有排除执行的物权效力。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定。被告王名炎就执行标的享有排除强制执行的民事权益。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告凯里东南村镇银行有限责任公司的诉讼请求。案件受理费60元，由原告凯里东南村镇银行有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审 判 长  陈礼华审 判 员  田 蓉人民陪审员  胡晓慧二〇一九年十一月二十八日书 记 员     书 记 员  许 旸