重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初12062号原告（反诉被告）：张柏枝，女，1960年11月29日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托代理人：聂某某（一般代理），北京大成（重庆）律师事务所律师。被告（反诉原告）：曾祖明，男，1972年8月23日出生，汉族，住重庆市渝**。委托代理人：朱某某（一般代理），重庆市长寿区凤城镇法律服务所法律工作者。委托代理人：袁某某（一般代理），重庆市长寿区凤城镇法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）张柏枝与被告（反诉原告）曾祖明房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张柏枝的委托诉讼代理人聂某某，曾祖明及其委托诉讼代理人朱某某、袁某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张柏枝诉称，2016年3月6日，原告与被告曾祖明经第三方重庆合力泰富商业管理有限公司介绍经纪，签订《重庆房地产租赁居间合同》，将自己所有的位于重庆市南岸区南坪街道南坪正街1号6-2-1号房屋出租给被告经营使用；房屋建筑面积699.24平方米，租赁期限为10年3个月，从2016年3月15日起至2026年6月14日止；租金每月人民币38000元（每日1266.67元），从第4年开始年递增4%；租金按12个月为一期支付给甲方，每期租金支付时间为提前15天。合同还约定，乙方未按约定时间足额向甲方交付租金，每延期一日应按未交款核算当日租金的双倍向甲方支付赔偿金；合同三方在履行本合同过程中发生争议，应向该物业所在地人民法院起诉。原告按约定期限将房屋交付被告。但被告从2018年11月27日起拖欠租金经原告多次催收拒绝支付。为维护自身合法权益，故原告起诉来院，要求：1、判令被告立即向原告支付租金930240元（2018年3月15日至2019年3月14日为456000元；2019年3月15日递增4%，为474240元）；2、判令被告从2018年11月27日起按未交款核算当日租金的双倍向原告支付违约金至欠付租金付清之日止；3、本案诉讼费由被告承担。被告曾祖明辩称：之所以自2018年11月27日起未付租金，在于原告张柏枝违约在先。双方签订的租赁合同约定甲方（张柏枝）应保证该物业无任何纠纷，乙方（曾祖明）“对该物业的合法装修使用不受任何限制”等。2016年7月26日双方签订的《租赁合同之附件》重申了作为出租人的张柏枝应保证曾祖明承租房屋权利不受影响的义务。但原告张柏枝刻意隐瞒了在出租房屋之前就已将该房屋用于他人借款抵押担保，可能出现租赁物被人民法院拍卖变卖的事实。被告承租房屋后对房屋投入了大量资金进行装修装潢。但由于张柏枝涉及的债务纠纷，该房产现已经被重庆市江北区人民法院裁定进入司法拍卖程序，导致曾祖明无法进行正常经营，大量资金投入难以收回，造成高达1450000元经济损失。因此，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告曾祖明诉称，曾祖明与张柏枝签订租赁合同，租期十年。租赁合同中约定张柏枝应保证该物业无任何纠纷。但张柏枝隐瞒了在出租房屋之前就已将该房屋用于他人借款抵押担保，可能出现租赁物被人民法院拍卖变卖的事实。现该房产已经被江北区人民法院裁定进入司法拍卖程序，导致曾祖明无法正常经营，大量资金投入难以收回，造成很大经济损失。为维护自身合法权益，故依法提起反诉，要求：1、判令解除曾祖明与张柏枝之间的租赁关系；2、判令张柏枝向曾祖明退还保证金38000元；3、判令张柏枝向曾祖明赔偿经济损失1450000元4、本案诉讼费由张柏枝承担。诉讼中，反诉原告曾祖明撤回了反诉请求，该撤诉申请符合法律规定，本院予以准许。经审理查明：2016年3月6日，甲方（张柏枝）与乙方（曾祖明）经第三方重庆合力泰富商业管理有限公司居间，签订《重庆房地产租赁居间合同》，约定甲方将位于重庆市南岸区南坪街道南坪正街1号6-2-1号房屋出租给乙方经营使用，租赁期限为10年3个月，从2016年3月15日起至2026年6月14日止；租金每月38000元，从第4年开始年递增4%；租金按12个月为一期支付给甲方，每期租金支付时间为提前15天；甲方保证该物业产权真实合法有效，不存在任何纠纷，保证对该物业享有完整合法的处分权并向乙方提供真实、有效的产权证明复印件及身份证复印件。合同还约定，乙方未按约定时间足额向甲方交付租金，每延期一日应按未交款核算当日租金的双倍向甲方支付赔偿金。2016年3月15日，原告张柏枝将房屋交付被告曾祖明。2016年7月21日，双方签订《租赁合同之附件》，约定甲方应确保对该房屋享有出租的权利。在乙方经营过程中，甲方单方面涉及的债权债务与乙方无关，以确保乙方正常经营。在租赁期间，2016年3月15日至2018年3月14日期间的租金被告曾祖明已经支付完毕，从2018年3月15日起未再向原告张柏枝支付租金。另查明，2018年4月24日，重庆市江北区人民法院作出（2017）渝0105执7018号执行公告，该院在执行恒丰银行股份有限公司重庆江北支行申请执行戴勇、张永莉、张柏枝、白君、重庆鼎边锉餐饮管理有限公司借款合同纠纷一案中，决定对被执行人名下财产:重庆市南岸区街道南坪正街1号6-2-1号房屋予以司法拍卖，并已委托中介机构对前述财产进行了评估。2018年5月31日，重庆市江北区人民法院向被告曾祖明作出（2017）渝0105执7018号协助执行通知书，关于恒丰银行股份有限公司重庆江北支行与戴勇、张永莉、张柏枝、白君、重庆鼎边锉餐饮管理有限公司借款合同纠纷一案，该院作出的（2017）渝0105民初1121号民事判决书已经生效，已向被执行人送达了执行通知书，但被执行人戴勇、张永莉、张柏枝、白君、重庆鼎边锉餐饮管理有限公司未履行生效法律文书确定的义务。据申请执行人提供线索，被执行人张柏枝在你处有租金收益可供执行，现本院特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条、第二百四十三条的规定，请协助执行以下事项:在550万元限额范围内冻结并停止支付被执行人张柏枝在你处租金收益，本院未解除冻结前，不得擅自向被执行人支付。2018年7月21日，重庆市江北区人民法院向被告曾祖明作出（2017）渝0105执7018号执行裁定书，告知因恒丰银行股份有限公司重庆江北支行与被执行人白君、张柏枝、重庆鼎边锉餐饮管理有限公司、戴勇、张永莉、重庆世鼎企业管理咨询有限公司达成和解，并向本院书面申请撤回对上述房屋的拍卖，裁定：终结本院（2017）渝0105执7018号案件的执行程序。2018年11月27日，重庆市江北区人民法院向被告曾祖明作出（2017）渝0105执7018号之一协助执行通知书，告知：关于恒丰银行股份有限公司重庆江北支行申请执行白君、张柏枝、重庆鼎边锉餐饮管理有限公司、戴勇、张永莉、重庆世鼎企业管理咨询有限公司借款合同纠纷一案，执行中该院依法冻结了被执行人张柏枝在承租人曾祖明处的租金收益550万元。现双方当事人达成和解，根据申请人的书面申请需解除对上述租金收益的冻结，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条的规定，请协助执行以下事项：解除本院（2017）渝0105执7018号执行裁定书及协助执行通知书对被执行人张柏枝在承租人曾祖明处的租金收益550万元的冻结。2019年4月2日，重庆市云阳县人民法院向被告曾祖明作出（2018）渝0235执2175号之二协助执行通知书，关于重庆云阳恒丰村镇银行股份有限公司与白君、张柏枝、戴勇、张永莉、重庆中飞商贸有限公司借款合同纠纷一案，相关法律文书均已发生法律效力。因被执行人未履行完毕生效法律文书确定的义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第36条规定，请协助执行以下事项:提取被执行人张柏枝因出租重庆市南岸区南坪街道南坪正街1号6-2-1号（106房地证2012字第16147号）房产而应收取第三人曾祖明的租金收益91.2万元至云阳县人民法院账户。后曾祖明未向重庆市云阳县人民法院支付。上述事实，有双方签订的《重庆房地产租赁居间合同》、《租赁合同之附件》、房屋所有权证、重庆市江北区人民法院执行公告【（2017）渝0105执7018号】、重庆市江北区人民法院协助执行通知书【（2017）渝0105执7018号】、重庆市江北区人民法院协助执行通知书【（2017）渝0105执7018号之一】、重庆市云阳县人民法院执行裁定书【（2018）渝0235执2175号之一】、重庆市云阳县人民法院协助执行通知书【（2018）渝0235执2175号之二】；被告曾祖明提供的蜜家主题酒店装修费用清单、《协议书》、《建筑装修施工合同》、《格力空调销售合同》、《金牌卫浴发货单》、《酒店销售合同》、《购货合同》、《广告制作安装协议书》、《藤木陶瓷有限公司提货单》、《蜜家主题酒店方案（补货）》、《地毯供货合同》、《产品购销合同》、《对私客户账户明细》、《标识制作合同》、《设备购销合同》、《磊思特金天鹅软件销售协议》、《创维商用电视购销合同》、《蜜家主题酒店明细（协议）》、《窗帘工程合同》、《灵艺室内套装门订货合同》、《订销合同》、《监控系统安装合同》、《收据》、《销售凭证》、《重庆热火建材批发送（销）货单》、《智能卡电子门锁系统工程合同书》、《微信账单》等证据和双方当事人陈述在卷为佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告张柏枝作为出租人，被告曾祖明作为承租人，双方签订的《重庆房地产租赁居间合同》以及《租赁合同之附件》系原、被告的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。双方合同签订生效后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告支付了2016年3月15日至2018年3月14日期间的租金。按合同约定，租金按12个月为一期支付给甲方，每期租金支付时间为提前15天，故2018年3月15日至2019年3月14日期间的租金456000元应在2018年3月15日之前15日内支付，2019年3月15日至2020年3月14日期间的租金474240元（2019年3月15日至2020年3月14日系第4年，租金在456000元的基础上递增4%）应在2019年3月15日之前15日内支付。原告主张的租金已到履行期，故本院对于原告的该项主张，本院予以支持。对于原告主张的违约金。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告双方签订的《重庆房地产租赁居间合同》合同第六条约定：“乙方未按约定时间足额向甲方交付租金，每延期一日应按未交款核算当日租金的双倍向甲方支付赔偿金”。本案中，被告逾期支付租金，已经构成违约。关于逾期支付之日的起算时间点。本院认为应分成两部分：一是2018年3月15日至2019年3月14日期间租金456000元的违约金起算时间点应从2018年11月28日起算，因为2018年5月31日，江北法院向被告曾祖明发出《协助执行通知书》，要求其“在550万元限额范围内冻结并停止支付被执行人张柏枝在你出租金收益……”，2018年11月27日，江北法院向被告曾祖明发出《协助执行通知书》，“解除本院（2017）渝0105执7018号执行裁定书及协助执行通知书对被执行人张柏枝在承租人曾祖明处的租金收益550万元的冻结”。由于原告张柏枝在被告曾祖明处的租金收益被法院冻结，故被告交付租金的时间延迟。但在租金收益解除冻结后，被告即应向原告支付相应租金，但其实际未支付，构成违约。考虑到该《协助执行通知书》的合理送达时间，故本院从2018年12月10日开始计算违约金；二是2019年3月15日至2020年3月14日期间的租金474240元应从2019年3月15日起计算，因为该段期间的租金应在2019年3月15日之前15日内支付，若未支付，则从2019年3月15日起已构成逾期支付。关于违约金的计算标准：本院认为，合同约定“每延期一日应按未交款核算当日租金的双倍向甲方支付赔偿金”，远远超过违约金的合理期间，故本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，酌定按年利率24%作为违约金的计算标准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告曾祖明于本判决生效之日起十日内向原告张柏枝支付2018年3月15日至2019年3月14日期间的租金456000元；2019年3月15日至2020年3月14日期间的租金474240元，共计930240元；二、被告曾祖明于本判决生效之日起十日内向原告张柏枝支付逾期付款违约金（1、从2018年12月10日起，以456000元为基数，按年利率24%向原告支付逾期付款违约金至456000元付清之日止；2、被告曾祖明从2019年3月15日起，以474240元为基数，按年利率24%向原告支付逾期付款违约金至474240元付清之日止）；三、驳回原告张柏枝的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16519元、保全费5000元，合计21519元，由原告张柏枝负担1519元（原告已缴纳），被告曾祖明负担20000元（限被告曾祖明于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告张柏枝）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定期限内均未上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可发向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  罗远西人民陪审员  董泽芬人民陪审员  于 明二〇一九年十一月三十日书 记 员  余 含