广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初32325号原告：李国材，男，1956年6月4日出生，香港特别行政区居民，住香港荃湾。原告：吴念闽，女，1961年4月12日出生，香港特别行政区居民，住香港荃湾。两原告的共同委托诉讼代理人：康念青，广东正大方略律师事务所律师。被告：广州天马发展有限公司，住所地广州市越秀区环市西路**天马大厦。法定代表人：赖钦祥，职务总经理。委托诉讼代理人：王蓓、敬娴，该公司员工，联系地址。第三人：广州钰金物业管理有限公司，住，住所地广州市越秀区环市西路**广州天马国际时装批发中心第****/div>法定代表人：黄建忠。第三人：广州百速商贸有限公司，住所地广州市，住所地广州市越秀区环市西路**天马国际时装批发中心第****法定代表人：郑翀。第三人：张学仲，男，1978年9月12日出生，汉族，身份证地址河南省固始县。第三人：汪克功，男，1966年6月18日出生，壮族，户籍住址云南省红河哈尼族彝族自治州个旧市。第三人：鱼拿酸菜鱼，基本信息不详。原告李国材、吴念闽诉被告广州天马发展有限公司、第三人广州钰金物业管理有限公司、广州百速商贸有限公司、张学仲、汪克功、鱼拿酸菜鱼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人康念青，被告的委托诉讼代理人王蓓、敬娴，第三人张学仲到庭参加诉讼。第三人广州钰金物业管理有限公司、广州百速商贸有限公司、汪克功、鱼拿酸菜鱼经本院合法传唤，无正当理由不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.解除原告与被告于2014年12月24日签订的《广州市房屋租赁合同》，被告及第三人将广州市越秀区环市西路168号首层xxxx铺按照房地产权证的附图恢复原状后交还给原告；2.被告向原告支付2017年8月至被告交还商铺为止的租金（其中2017年1月1日至2017年12月31日按每月29667元计；2018年1月1日至2018年12月31日按每月31151元计；2019年1月1日至2019年12月31日按每月32708元计）及违约金（违约金从2017年8月6日起计至被告偿还全部款项之日止，按年利率24%计算）。事实和理由:原告与被告于2014年12月24日签订《广州市房屋租赁合同》，约定原告将广州市越秀区环市西路168号第一层1113号单元出租给被告；租赁期限自2015年1月1日至2025年2月28日，其中2015年1月1日至2015年12月31日的租金为每月26909元；2016年1月1日至2016年12月31日的租金为每月28254元；2017年1月1日至2017年12月31日的租金为每月29667元；2018年1月1日至2018年12月31日的租金为每月31151元。原告依约将涉案商铺交付给被告，但被告经常拖欠租金，最后一次支付租金是在2018年1月26日。原告多次催缴租金，被告均借口拖延，不予支付。被告的行为已构成严重违约。由于合同约定违约金标准过高，原告自愿下调至按年利率24%计，即每日按月租金0.0657%计算，合同约定违约金可以先抵扣租赁保证金。综上，故为维护原告的权益，提出上述请求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。1.涉案商铺与相邻商铺打通使用，恢复原状存在困难。涉案房屋已经出租给第三人广州钰金物业管理有限公司，由其再对外出租，原告不清楚广州钰金物业管理有限公司的转租情况。2.对原告起诉状所述事实无异议，确认原告诉讼请求未支付租金的时间及金额，同意向原告支付欠付的租金。但不同意支付违约金，且原告主张违约金的标准过高，要求调整为按银行同期同类贷款利率计算。第三人张学仲述称：不同意原告的诉讼请求，其已经有前期投入。其不清楚原告和第三人广州钰金物业管理有限公司的身份，其是与第三人广州百速商贸有限公司签订的租赁合同，承租9平方米左右，以广州百速商贸有限公司的营业执照用于经营奶茶店。租期从2019年至2022年，直接向广州百速商贸有限公司支付租金。其相邻的商铺是叫鱼拿酸菜鱼。第三人广州钰金物业管理有限公司、广州百速商贸有限公司、汪克功、鱼拿酸菜鱼无述称。经审理查明：两原告是广州市越秀区环市西路168号首层xxxx铺（建筑面积42.17平方米）的权属人。2012年11月2日，原告李国材与被告签订《广州市房屋租赁合同》,约定由原告将广州市越秀区环市西路168号的广州天马国际时装批发中心第一层1113单元以现状出租给乙方使用，面积42.17平方米，租赁期限自2012年11月1日至2014年12月31日。2014年12月23日，原告吴念闽出具《授权书》，授权原告李国材全权负责涉案商铺的租赁事宜。2014年12月12月24日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）再次签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将上述商铺出租给乙方使用，租赁期自2015年5月1日至2025年2月28日止，其中2017年1月1日至2017年12月31日的租金为每月29667元；2018年1月1日至2018年12月31日的租金为每月31151元；2019年1月1日至2019年12月31日的租金为每月32708元；2020年1月1日至2020年12月31日的租金为每月34343元；2021年1月1日至2021年12月31日的租金为每月36061元；乙方应于租赁合同签订之日起5天内支付首月租金，之后的租金按自然月支付，乙方应于每月5日前支付本月的租金，如当月5日为法定节假日的，则顺延至法定节假日的第一个工作日，如租赁合同租赁期首月或尾月租期不足一个月的，则按该月的实际租赁天数支付租金；甲乙双方在签订合同之日起5天内，乙方应交纳租赁保证金50000元，作为履行合同的担保；在不违反国家法律法规的前提下，甲方同意乙方转租和分租，转租或分租的经营期限不得超出本合同的租赁期限；乙方逾期支付租金，每逾期一天，乙方应按租金款额的2%向甲方支付违约金；乙方逾期三十天仍未支付租金的，甲方有权解除租赁合同，收回租赁单元，租赁保证金作为违约金支付给甲方，甲方并有权追讨乙方所欠租金和其他违约金等。合同签订后，原告依约将商铺交付给被告使用。2017年8月24日，被告（甲方、租赁人）与第三人广州钰金物业管理有限公司（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将广州市越秀区环市西路168号广州天马国际时装批发中心第一层整层（首夹、一楼A区、1028、1033、1051、1072、1089、1128除外）房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积2430.73平方米。租赁期限自2018年3月1日至2028年2月29日等。本案审理期间，本院到涉案场地进行现场勘查。涉案商铺已与其他商铺打通并重新间隔，原、被告均确认涉案商铺的位置包括第三人汪克功使用的首层自编1141号铺、第三人张学仲使用的第一层自编1120B号铺及相邻的鱼拿酸菜鱼店。另，第三人汪克功向本院提交其与第三人广州百速商贸有限公司签订的《天马大厦首层租赁合同》，约定第三人广州百速商贸有限公司将广州市越秀区环市西路168号天马大厦首层1141号铺出租给汪克功经营鞋、包使用，租赁期限自2019年4月1日至2024年3月30日，月租金35000元。另查明，2016年10月19日，被告与第三人广州百速商贸有限公司签订《广州市房屋租赁合同》及补充合同，约定被告同意将广州市越秀区环市西路168号广州天马国际时装批发中心第一层1120B房号的房地产出租给广州百速商贸有限公司作经营百货使用，建筑面积37.69平方米，租赁期限自2017年1月1日至2026年12月31日。2019年4月30日，第三人广州百速商贸有限公司与第三人张学仲签订《租赁合同》，约定第三人广州百速商贸有限公司将天马大厦一楼首层B1120商铺出租给第三人张学仲经营红桃兔饮品，租赁期限自2019年5月20日至2022年5月19日。本院认为：原、被告自愿签订的《广州市房屋租赁合同》出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。原告已将涉案商铺交付给被告，被告理应依约按时向原告交纳租金。现被告逾期支付自2017年8月起的租金，已构成违约，应承担违约责任。故原告现主张解除双方的租赁合同、被告交还涉案商铺、支付拖欠的租金并计付违约金的诉讼请求，合法合理，本院对此予以支持。关于违约金的计算标准，因被告对原告主张的违约金标准持有异议且该标准确实高于原告所受损失，故本院根据公平合理的原则，酌情调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收同期贷款利息上浮30%的标准计付。此外，因涉案商铺目前由第三人实际使用，故第三人应与被告共同承担将涉案商铺交还给原告的义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及第一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、原告李国材、吴念闽与被告广州天马发展有限公司于2014年12月24日签订的《广州市房屋租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除；二、被告广州天马发展有限公司及第三人广州钰金物业管理有限公司、广州百速商贸有限公司、张学仲、汪克功、鱼拿酸菜鱼应于本判决发生法律效力之日起十五日内将广州市环市西路168号首层xxxx铺恢复原状后（按《房地产权证》附图）交还给原告李国材、吴念闽；三、被告广州天马发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告李国材、吴念闽支付2017年8月至本判决发生法律效力之日止的租金（其中2017年8月1日至2017年12月31日的租金按每月29667元计；2018年1月1日至2018年12月31日的租金按每月31151元计；2019年1月1日至2019年12月31日的租金按每月32708元计；2020年1月1日至2020年12月31日的租金按每月34343元计；2021年1月1日至2021年12月31日的租金按每月36061元计），自本判决发生法律效力之次日的房屋使用费由被告广州天马发展有限公司按照合同约定的标准向原告李国材、吴念闽支付至实际交还商铺之日止。四、被告广州天马发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告李国材、吴念闽支付逾期交纳租金的违约金（自2017年8月6日起至实际付清上述所欠租金之日止，以当月所欠租金总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收同期贷款基准利率上浮30%计付）。违约金总额以不超过欠付租金总额为限。五、驳回原告李国材、吴念闽的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7969.4元，由被告广州天马发展有限公司负担。如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起三十日内，被告及第三人可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程朝阳人民陪审员  邓晓红人民陪审员  张雪琼二〇一九年十一月二十九日书 记 员  韩俊彦