福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终8088号 上诉人（原审被告、反诉原告）：福州启祥商业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区工业路**福州大学怡山文化创意园商铺**楼**。 法定代表人：陈龙，总经理。 委托诉讼代理人：温雪生，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞素娴，北京大成（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：福建省福州市闽清县梅城镇城关村民委员会，住所地，住所地福建省闽清县梅城镇解放大街**iv> 法定代表人：吴贤成，主任。 委托诉讼代理人：郭学金，福建学金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚兴禄，福建学金律师事务所律师。 上诉人福州启祥商业管理有限公司（以下简称“启祥公司”）因与被上诉人福建省福州市闽清县梅城镇城关村民委员会（以下简称“城关村委会”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省闽清县人民法院（2019）闽0124民初862号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 启祥公司上诉请求：1．撤销一审判决第一、第四项；2．改判城关村委会再返还启祥公司合同保证金250,000元；3．改判城关村委员会赔偿启祥公司损失266,220元。事实和理由：一、一审判决存在逻辑矛盾。1．一审判决认定启祥公司违约，根据该认定及《租赁合同》约定，启祥公司已经支付的保证金应当予以没收，一审法院却以“鉴于双方签订的合同已解除”为由，判令城关村返还启祥公司保证金250,000元。2．一审判决认定赔偿损失的标准为延误招租造成的损失，却判令启祥公司赔偿城关村委会自房屋交付至返还期间的租金损失，上述判决与事实认定相互矛盾。二、一审判决事实认定错误。1．租赁房屋1-3层外立面使用权属于《房屋租赁合同》约定的租赁范围，且启祥公司需向城关村委会支付使用费，城关村委会应当确保启祥公司享有独家使用权，《房屋租赁合同》第一条也明确约定房屋的坐落及租赁范围。2．租赁房屋1-3层外立面使用权属于业主共有，城关村委会无权单独出租，因此，为了确保启祥公司商业使用目的，双方在签订合同时，特别约定启祥公司“享有外立面的独家使用权”。3．城关村委会答辩及法庭辩论时均自认其无法排除其他业主的合法使用。城关村委会签订《租赁合同》时，明知其根本无法履行保障启祥公司对外立面的独家使用权。4．租赁房屋的物业管理公司以外立面的所有权归属全体业主为由，将租赁房屋1-3层外立面分割出租给他人使用，启祥公司无法就该部分享有合同约定的使用权。5．建设单位将前期物业委托闽清恒昌商业运营管理有限公司统一进行管理，城关村委会无法履行合同约定的保障启祥公司对租赁范围单独物业管理的义务，违反了《房屋租赁合同》第四条第4款约定，启祥公司无法实现租赁房屋物业的自行管理及单独管理。三、一审判决无事实和法律依据。1．城关村委会交付的房屋不符合合同约定，已经构成违约，无权要求赔偿租金损失。2．根据《房屋租赁合同之补充合同》第二条约定，租金起算及支付时间均未届满，租金尚未产生，城关村委会不存在任何租金损失。3．关于退租违约责任，一审判决赔偿租金损失缺乏依据。根据《房屋租赁合同》第八条，对于退租的违约后果，仅仅没收已经缴纳的保证金，并未约定其他违约责任。四、鉴于城关村委会的违约行为，在合同解除后，启祥公司要求双倍返还保证金并赔偿损失的诉讼请求应当得到支持。1．城关村委会违反了租赁合同的约定。2．城关村委会的违约行为导致启祥公司根本无法正常使用租赁房屋进行商业经营。3．城关村委会违反了《房屋租赁合同》第八条约定，应承担违约责任。4．城关村委会根据《合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条的规定向启祥物业赔偿损失。5．合同签订后，启祥公司为履行合同共花费266,220元，该损失应由城关村委会赔偿。 城关村委会辩称，一、城关村委会依照合同约定向启祥公司转移了租赁标的物，启祥公司在合同履行期间单方提出解除合同，已构成根本违约，并造成城关村委会巨大的经济损失。二、城关村委会没有任何违约行为，依法不承担违约责任，一审判决驳回启祥公司的反诉请求合理合法。1．依据合同约定，城关村委会将业主享有的外立面使用权一并出租给启祥公司，不得另行出租第三人，并非指城关村委会排除其他业主使用权，确保启祥公司占用1-3层房屋所有外立面的使用权。启祥公司以外立面已由物业公司分割出租给他人使用为由，主张城关村委会行为构成违约，没有事实和法律依据，在双方移交租赁房屋后至启祥公司提出解除合同前，启祥公司均没有对外立面使用提出任何异议，表明即使外立面被他人利用，也是在移交房屋后发生的。2．依据合同约定，启祥公司如向物业公司或开发商提出单独自行管理租赁房屋的要求，城关村委会愿意按合同约定负责协调，启祥公司既未向物业公司提出要求，也未要求城关村委会为其协调的情况下，在租赁房屋物业管理尚未实际发生情况下，主张无法实现租赁房屋的自行独立物业管理，无理无据。三、启祥公司为了回避违约责任，以城关村委会构成违约导致其无法实现合同目的为由，反诉要求解除租赁合同及补充合同，并诉请双倍返还保证金及赔偿损失，没有事实和法律依据。 城关村委向一审法院起诉请求：1．判令启祥公司履行承租人的合同义务，向城关村委会支付约定的保证金225万元，并承担本案所有的诉讼费用。经一审法院释明，城关村委会变更诉讼请求为：1．判令启祥公司赔偿城关村委会自2019年2月19日起至启祥公司实际移交租赁房屋之日（2019年7月22日）止的租金损失1,593,750元（每月租金312,500元，共计5个月零3天）。2．判决租赁合同约定的履约保证金不予退还。3．判决保留城关村委会主张重新拍卖租赁权可能产生的租金差价损失赔偿的诉权。4．判令启祥公司承担本案所有的诉讼费用。 启祥公司向一审法院反诉请求：1.依法解除启祥公司与城关村委会于2017年9月8日签订的《房屋租赁合同》及2018年11月19日签订的《房屋租赁合同之补充合同》；2.城关村委会双倍返还启祥公司合同保证金500,000元；3.城关村委会赔偿启祥公司损失266,220元；4.本案诉讼费用由城关村委会承担。 一审法院认定事实：2017年9月8日，启祥公司（承租方、合同乙方）与城关村委会（出租方、合同甲方）签订《房屋租赁合同》，就启祥公司承租城关村委会房屋事宜，达成如下主要约定：一、房屋的坐落及租赁范围：1．甲方出租给乙方的房屋位于闽清县××大厦××层××层××层，该出租房屋面积共6999.83平方米。2．甲方将上述房屋1-3层外立面使用权同时出租给乙方，乙方享有该外立面的独家使用权，该外立面的使用费含在本协议约定的租金内。二、租赁期限、租金及保证金的支付方式：1．租赁期限为二十年，预定自2018年9月30日起至2038年9月29日止。租期届满后，双方可按照本协议约定条件自动延展租期十年。实际租期自甲方向乙方交付出租房屋之日扣减约定的十个月装修期后起算。2．乙方承租期间的年租金为375万元，乙方应缴纳的租金每三年递增3%，租金按年支付。3．装修期十个月，自甲方向乙方交付出租房屋之日起计算。4．本合同签订之日起七个工作日内乙方向甲方预付25万元，在交房之日起三日内支付剩余保证金225万元（预付金同时转为保证金），乙方共向甲方缴纳合同保证金250万元。三、租赁房屋的物业由乙方自行管理，甲方应负责协调确保乙方对租赁房屋物业的单独管理，不纳入租赁房屋所在项目统一物业的管理。四、违约责任：甲方因以下情况发生导致合同解除时，甲方应双倍返还乙方合同保证金，甲方除应双倍返还保证金外，还应负责赔偿直至达到乙方全部损失为止（损失包括但不限于在租赁期限内经营乙方可得利润损失、装修损失等）：（1）不能提供本合同约定的房屋而解除合同的；（6）无法保证乙方按照本协议约定正常使用租赁房屋的。合同签订后，启祥公司于2017年9月14日向城关村委会支付保证金25万元。2018年11月19日，因闽清天行大街道路施工，经双方协商一致，签订补充合同约定：启祥公司于2019年2月22日前付清尚余的225万元保证金。2019年2月25日向城关村委会发函，要求解除双方所签订的合同。之后，因启祥公司未予支付尚余的225万元保证金，引起纠纷。 在诉讼过程中，双方一致同意于2019年7月22日解除2017年9月8日签订的《房屋租赁合同》以及2018年11月19日签订的《房屋租赁合同之补充合同》，并于同日办理了讼争房屋的移交手续。 一审法院认为，城关村委会与启祥公司签订的《房屋租赁合同》《补充合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。双方当事人的主要争议焦点如下：一、启祥公司是否构成违约。合同签订后，城关村委会已依约于2018年11月19日履行交付租赁房屋的义务，启祥公司对交付的租赁房屋未提出任何异议，而在房屋接收后，未按约支付保证金，以自己的行为表明不履行合同义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。二、损失的计算标准及计算期间。关于损失的计算标准问题，现双方虽然于2019年7月22日解除了所签订的合同，但因启祥公司的违约行为延误了城关村委会继续招租时间，造成租金的实际损失，城关村委会主张该损失参照租赁合同约定的年租金3,750,000元，即每月312,500元标准计算，予以支持。关于损失的计算期间问题，双方签订的补充合同约定租赁期自2019年2月19日起计算，故损失的计算期间应为自2019年2月19日起至2019年7月22日双方解除合同之日止，共计5个月零三天。鉴于双方签订的合同已解除，城关村委会收取的保证金250,000元，应予以返还；由于案涉合同的违约是启祥公司自身原因造成的，故其要求赔偿损失266,220元的反诉请求，不予支持。 综上所述，对城关村委会的部分诉讼请求予以支持，对启祥公司的部分反诉请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定，判决：一、福州启祥商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向闽清县梅城镇城关村民委员会赔偿租金损失1,593,750元；二、闽清县梅城镇城关村民委员会于本判决生效之日起十日内返还福州启祥商业管理有限公司保证金250,000元；三、驳回闽清县梅城镇城关村民委员会的其他诉讼请求；四、驳回福州启祥商业管理有限公司的其他反诉请求。案件受理费24,800元，由闽清县梅城镇城关村民委员会负担5,657元，福州启祥商业管理有限公司负担19,143元；反诉受理费11,462元，由福州启祥商业管理有限公司负担6,412元，闽清县梅城镇城关村民委员会负担5,050元；财产保全费5,000元，由福州启祥商业管理有限公司负担。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院确认一审认定的事实属实。 另查明，福建省福州市闽清县梅城镇城关村民委员会于2018年10月8号取得统一社会信用代码证。 本院认为，启祥公司与城关村委会签订的《房屋租赁合同》约定：城关村委会将诉争出租房屋1-3层外立面使用权同时出租给启祥公司，启祥公司享有该外立面的独家使用权，该外立面的使用费含在协议约定的租金内；还约定租赁房屋的物业由启祥公司自行管理，不纳入租赁房屋所在项目统一物业的管理。结合案涉证据以及法律规定，案涉出租房屋1-3层外立面并不能由启祥公司独家使用，案涉出租房屋物业亦不能由启祥公司自行管理，启祥公司上诉认为城关村委会在履行合同过程中存在违约行为，有事实和法律依据，予以支持；城关村委会存在违约行为，应承担相应的违约责任。根据合同法相关规定，合同违约方的违约行为导致合同目的无法实现时，守约方才享有合同解除权，城关村委会上述两点违约行为，不构成对案涉租赁合同的根本性违约，启祥公司以“交付的房屋严重不符合合同约定的条件”为由，要求解除合同，不符合法律规定，不予支持；启祥公司未按约支付保证金构成违约，亦应承担相应的违约责任。一审法院认定双方2019年7月22日协商一致解除合同，并依法认定城关村委会损失的计算标准及期间，对启祥公司损失不予认定，符合本案实际情况，予以维持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，一审法院已认定城关村委会租金损失为1,593,750元，如上分析，案涉合同解除启祥公司应承担主要过错责任，城关村委会亦应承担相应的过错责任，结合双方的过错以及案涉合同约定的租金包含外立面使用费等实际情况，本院认定启祥公司应向城关村委会支付损失赔偿款1,115,625元（1,593,750元×70%），对城关村委会其他诉请，不予支持，对启祥公司一审反诉请求，不予支持。 综上所述，启祥公司的上诉请求有理部分，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省闽清县人民法院（2019）闽0124民初862号民事判决第二项、第四项； 二、撤销福建省闽清县人民法院（2019）闽0124民初862号民事判决第一项、第三项； 三、福州启祥商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向福建省福州市闽清县梅城镇城关村民委员会赔偿租金损失1,115,625元； 四、驳回福建省福州市闽清县梅城镇城关村民委员会一审其他诉讼请求； 五、驳回福州启祥商业管理有限公司二审其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费21,394元，由福建省福州市闽清县梅城镇城关村民委员会负担8,449元，福州启祥商业管理有限公司负担12,945元；反诉受理费11,462元，由福州启祥商业管理有限公司负担6,412元，福建省福州市闽清县梅城镇城关村民委员会负担5,050元；财产保全费5,000元，由福州启祥商业管理有限公司负担。二审案件本诉上诉受理费19,144元，由福建省福州市闽清县梅城镇城关村民委员会负担5,743元，福州启祥商业管理有限公司负担13,400元；二审案件反诉上诉受理费4,481元，由福州启祥商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 李 杰 审 判 员 张 敏 二〇一九年十一月八日 法官助理 蔡 娟 书 记 员 王 惠