福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0302民初4360号 原告：福建莆田联创世纪投资有限公司（以下简称“联创公司”），住所地福建省莆田市城厢区荔园路。 法定代表人：张兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄雪燕，福建绩学律师事务所执业律师。 被告：郑文喜，男，1966年3月16日出生，汉族，住所地福建省仙游县。 被告：陈建新，女，1968年8月15日出生，汉族，住所地福建省仙游县。 上述二被告的委托诉讼代理人：陈超己，福建众益律师事务所执业律师。 上述二被告的委托诉讼代理人：范敏，福建众益律师事务所实习律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司莆田荔城支行（以下简称“工行荔城支行”），住所地福建省莆田市荔城区号。 法定代表人：徐碧娟，该行行长。 委托诉讼代理人：黄自力，男，1990年9月20日出生，汉族，住所地福建省莆田市城厢区。 原告联创公司与被告郑文喜、陈建新、第三人工行荔城支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告联创公司的委托诉讼代理人黄雪燕和被告郑文喜、陈建新的委托诉讼代理人陈超己、范敏、第三人工行荔城支行的委托诉讼代理人黄自力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 联创公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除联创公司与郑文喜于2013年10月17日签订的编号为XX《商品房买卖合同》（预售）及相关附件《补充协议》；二、依法判令郑文喜配合联创公司办理该《商品房买卖合同》（预售）的备案登记撤销手续；三、依法判令郑文喜协助联创公司办理《商品房买卖合同》项下坐落于莆田市城厢区××路××路××广场××号楼××栋××号房屋预告登记注销手续；四、依法判令郑文喜将坐落于莆田市城厢区××路××路××广场××号楼××栋××号房屋返还给联创公司；五、依法判令郑文喜向联创公司支付代偿款共计70079.94元（暂计至2019年3月31日，最终以联创公司实际代垫的金额为准）以及自2019年3月31日起按年利率6%计息至郑文喜实际还清垫付款之日止；六、依法判令郑文喜向联创公司支付违约金363551.4元【（总购房款600185元＋592248元＋625324元）×20%】；七、依法判令陈建新对上述债务承担连带清偿责任；八、本案案件受理费等均由郑文喜、陈建新承担。事实与理由：2013年10月17日，郑文喜向联创公司购买坐落于莆田市城厢区××路××路××广场××幢××层××，房屋建筑面积分别为53.99平方米、53.99平方米、56.98平方米，房屋售价分别为11116.6元／平方米、10969.59元／平方米、10974.45元／平方米，该三套房屋总价款为1817757元。郑文喜采用银行按揭贷款的方式购买该三套房屋，即在合同签订当日，郑文喜共向联创公司支付首付款917757元（其中617首付300185元、618首付302248元、619首付345324元），其余部分由郑文喜向工行荔城支行申请按揭贷款，该事实有联创公司与郑文喜签订的《商品房买卖合同》为证。2015年11月28日，联创公司通知郑文喜交房并结算面积差价款，联创公司向郑文喜履行了交付涉案房屋的义务。2014年8月26日，郑文喜与工行荔城支行签订三份《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定郑文喜向工行荔城支行借款共计90万元，向工行荔城支行贷款10年，并由陈建新作为该借款的共同债务人，由联创公司对该借款提供阶段性连带担保责任。借款后，郑文喜、陈建新自2018年7月起没有按照约定向工行荔城支行还款，故工行荔城支行根据借款合同约定，要求联创公司履行担保义务，截止至2019年3月31日，联创公司按约定共向工行荔城支行代偿款项70079.94元。因此，联创公司作为借款合同的担保人，已经履行了合同约定的担保义务，代偿了郑文喜的部分按揭款，郑文喜、陈建新断供的行为构成违约，应按照合同约定承担违约责任。2019年4月19日，联创公司以书面形式向郑文喜发出《催款函》，要求郑文喜在收到该催款函后七日内结清联创公司代付款项，否则将按照《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，要求郑文喜、陈建新承担相应的违约责任。然而，郑文喜至今未按照合同约定偿还联创公司因履行担保义务为其垫付的款项70079.94元，也未配合联创公司办理解除合同并撤销备案的手续以及商品房预告登记注销手续，且未将房屋归还给联创公司，已严重侵犯了联创公司的合法权益。陈建新系《个人购房抵押（保证）借款合同》的共同债务人，故应对涉案债务承担共同偿还责任。望判如所请。 郑文喜、陈建新辩称：一、与联创公司签订《商品房买卖合同》的是郑文喜，陈建新并非合同的相对方，且陈建新仅在银行贷款合同里的抵押人处签字，也并非借款人，故陈建新与联创公司未形成任何关于诉争款项还款的合意。联创公司要求陈建新对本案债务承担连带清偿责任没有合同及法律依据。二、联创公司既主张代垫款的利息损失，又主张违约金，属于双重主张违约金，且联创公司并未提供任何证据证实发生过代垫事宜，给联创公司造成的具体损失数额。联创公司主张违约金数额过高，应对违约金部分予以调低。三、对联创公司的诉讼请求第一、二、三、四点均没有异议。诉讼请求第五点，联创公司主张的代垫款利息没有法律依据，其不同意支付。诉讼请求第六点，违约金过高，应当调整。诉讼请求第七点，陈建新未与联创公司达成清偿债务合意，故陈建新不应承担连带清偿责任。 工行荔城支行述称：一、其于2014年8月26日与联创公司、郑文喜签订三份《个人购房借款／担保合同》，约定郑文喜向其借款29万、30万元、31万元，以郑文喜购买的位于莆田市城厢区荔园路与胜利路交叉口东南侧莆田××广场××＃××号房××商品房作为抵押担保，由联创公司提供阶段性连带保证责任。其于2014年9月5日向郑文喜发放个人购置住房贷款金额分别为29万、30万、31万，期限为10年，还款方式为按月等额本息还款，并与郑文喜、陈建新依合同约定办理了房产预抵押登记手续。根据合同约定，郑文喜在联创公司提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务的，其有权从该公司开立的保证金账户中扣收款项，用于归还郑文喜结欠的贷款本息。二、联创公司与郑文喜、陈建新对于违约责任的约定及诉讼请求与其无关。其确认联创公司所述事实，因郑文喜逾期还款，其依约从联创公司的账户中直接扣收款项合计70079.94元。 在本院审理过程中，联创公司在本院指定的举证期限内对其主张提交以下证据：一、商品房买卖合同（预售及附件《补充协议》各一份，证明1.2013年10月17日，郑文喜向联创公司购买坐落在莆田市城厢区××路××路××广场××号楼××栋××号××，房屋建筑面积为分别为53.99平方米、53.99平方米、56.98平方米，房屋售价分别为11116.6元／平方米、10969.59元／平方米、10974.45元／平方米，该三套房屋总价款为1817757元的事实。2.证明若郑文喜违约，应根据附件六《补充协议》第四条第5点约定，向联创公司支付购房款的20%作为违约金，且联创公司有权解除合同。另根据第十条第二点的约定，联创公司提出解除合同的，郑文喜应当在接到书面通知书起30日内，无条件配合联创公司办理全部退房手续，已经交房的，应当自买受人购房之日起至办理完所有退房手续止，每日按总购房款的万分之三计算违约金，且应承担因此所产生的一切费用。二、联创国际广场Ｂ区写字楼入驻通知书一份，欲证明联创公司于2015年11月28日通知郑文喜办理617、618、619号房屋的交房手续，并补交房屋面积差价款的事实，联创公司已经按约定向郑文喜交付上述三套房屋。三、个人购房抵押（保证）借款合同一份，欲证明2014年8月26日，郑文喜向工行荔城支行按揭购房款共计90万元，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同楼贷款利率为基准利率，上浮15%确定等，贷款期限为10年，陈建新为该贷款本息的共同债务人，联创公司对该按揭款承担阶段性连带担保责任的事实。四、记账凭证、个人贷款还款凭证各一份，欲证明因郑文喜、陈建新断供，导致联创公司作为担保人，截止至2019年3月31日为郑文喜、陈建新代为偿还按揭款本息共计70079.94元的事实。五、催款函一份，欲证明联创公司于2019年4月19日向郑文喜、陈建新发函，要求其二人在收到催款函后7日内向联创公司支付代垫款，否则有权解除合同并要求其承担违约金责任的事实。 对于联创公司提供的上述证据，郑文喜、陈建新质证认为：对证据一的真实性、合法性、关联性均没有异议，但联创公司未提供证据证明其给联创公司造成的具体损失数额，违约金过高应予以调整。由于联创公司未及时办理产权证书，最终导致联创公司承担阶段性担保责任，联创公司也应承担相对应的过错。对证据二的真实性、合法性、关联性没有异议。从该证据可以证明联创公司逾期办证，最终导致其承担阶段性担保责任，其也应承担相对应的过错。对证据三的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，由该合同可以看出陈建新仅在抵押人处签字，不应当承担连带清偿责任。对证据四、五的真实性、合法性、关联性没有异议，请求法庭核实代垫款的数额。 对于联创公司提供的上述证据，工行荔城支行表示均没有异议。 本院经审查认为，郑文喜、陈建新、工行荔城支行对联创公司提供的上述证据的真实性均没有异议，本院予以确认，上述证据可以作为本案的定案依据。 在本院审理过程中，郑文喜、陈建新在本院指定的举证期限内对其主张提交以下证据：涉案房屋装修现场照片四张，欲证明涉案房屋在移交给郑文喜、陈建新后，其二人在涉案房屋移交后对房屋进行装修花费30多万元的事实，请求法庭在判决当中对装修费予以考虑，并对违约金予以降低。 对于郑文喜、陈建新提供的上述证据，联创公司质证认为：因照片中的房屋没有具体的门牌号，无法体现是涉案房屋。郑文喜、陈建新在将联创公司的房屋进行装修破坏了原面貌，给联创公司造成的损失，应予以赔偿或恢复原状。 对于郑文喜、陈建新提供的上述证据，工行荔城支行表示均没有异议。 本院经审查认为，单凭该四张照片无法证实郑文喜、陈建新对涉案房屋装修花费30多万元，故该四张照片不能作为本案的定案依据。 根据当事人陈述和上述经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年10月17日，郑文喜与联创公司签订《商品房买卖合同》，约定：郑文喜向联创公司购买坐落于莆田市城厢区××路××路××广场××幢××层××，房屋建筑面积分别为53.99平方米、53.99平方米、56.98平方米，房屋售价分别为11116.6元／平方米、10969.59元／平方米、10974.45元／平方米，该三套房屋总价款为1817757元。郑文喜采用银行按揭贷款的方式购买该三套房屋，即在合同签订当日，郑文喜共向联创公司支付首付款917757元（其中617首付300185元、618首付302248元、619首付345324元），其余部分由郑文喜向工行荔城支行申请按揭贷款。附件六合同补充协议第四条第五点约定：买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，买受人应于7日内按全部购房款的20%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失，出卖人有权自应退还给买受人的款项中直接扣除违约金。出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项，房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人通知后7日内补足。2014年8月26日，郑文喜与工行荔城支行签订三份《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定郑文喜向工行荔城支行借款共计90万元，向工行荔城支行贷款10年，并由陈建新共同抵押人在借款合同上签名，由联创公司对该借款提供阶段性连带担保责任。2015年11月28日，联创公司通知郑文喜交房并结算面积差价款，并向郑文喜履行了交付涉案房屋的义务。按揭贷款办理后，郑文喜、陈建新自2018年7月起没有按照约定向工行荔城支行还款，故工行荔城支行根据借款合同约定，要求联创公司履行担保义务，截止至2019年3月31日，联创公司按约定共向工行荔城支行代偿款项70079.94元。2019年4月19日，联创公司以书面形式向郑文喜发出《催款函》，要求郑文喜在收到该催款函后七日内结清联创公司代付款项，否则将按照《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，要求郑文喜承担相应的违约责任。后因郑文喜仍未履行还款等义务，联创公司即于2019年9月2日向本院提起诉讼。2019年9月30日，郑文喜、陈建新向本院提起反诉，要求判令联创公司返还其二人已支付的购房款1817757元，其中未偿还给工行荔城支行的贷款本息直接支付给工行荔城支行，剩余款项直接支付给郑文喜、陈建新；判令联创公司支付其二人因房屋装修花去的费用30万元。但郑文喜、陈建新未向本院支付反诉案件受理费，故本院按其二人撤回反诉处理。 本院认为，联创公司与郑文喜签订的三份《商品房买卖合同》及补充协议、联创公司、郑文喜、陈建新与工行荔城支行签订的三份《个人购房借款／担保合同》均系各方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行义务。庭审时，郑文喜、陈建新对联创公司提出的第一、二、三、四点诉讼请求没有异议，本院予以确认，故联创公司要求解除联创公司与郑文喜于2013年10月17日签订的三份编号XX《商品房买卖合同》（预售）及相关附件《补充协议》；要求郑文喜配合联创公司办理该三份编号均为XX《商品房买卖合同》（预售）的备案登记撤销手续；要求郑文喜协助联创公司办理《商品房买卖合同》项下坐落于莆田市城厢区××路××路××广场××号楼××栋××号房屋预告登记注销手续；要求郑文喜将坐落于莆田市城厢区××路××路××广场××号楼××栋××号房屋返还给联创公司，均合理合法，本院予以支持。因郑文喜逾期缴纳银行按揭贷款，联创公司为其垫付按揭贷款70079.94元，现联创公司要求郑文喜支付该款项，于法有据，但其要求该款自2019年3月31日起至还清之日止按年利率6%计息，缺乏依据，利息可以70079.94元为基数自起诉之日（2019年9月2日）起至还清之日止按年利率6%计息，超过部分不予支持。根据附件六合同补充协议第四条第五点的约定：“买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，买受人应于7日内按全部购房款的20%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失，出卖人有权自应退还给买受人的款项中直接扣除违约金……”，因郑文喜未能缴纳银行按揭贷款，现联创公司要求其支付违约金363551.4元【（总购房款600185元＋592248元＋625324元）×20%】，符合合同约定，本院亦予以支持。陈建新作为共同抵押人在三份《个人购房借款／担保合同》签名捺手印确认，该行为可以确认陈建新对涉案房产享有权利，故其对因郑文喜逾期缴纳银行按揭贷款产生的违约后果亦应承担共同偿还责任，即陈建新应与郑文喜共同向联创公司支付款项70079.94元及该款自起诉之日起至还清之日止按年利率6%计算的利息；陈建新应与郑文喜共同向联创公司支付违约金363551.4元。陈建新主张其不应对上述债务承担偿还责任，缺乏依据，本院依法不予支持。郑文喜、陈建新另主张其因涉案房屋装修花去费用30万元，但其提供的证据不足以正式该主张，本院亦不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除福建莆田联创世纪投资有限公司与郑文喜于2013年10月17日签订的三份编号均为XX的《商品房买卖合同》（预售）及相关附件《补充协议》； 二、郑文喜应于本判决生效之日起二十日内配合福建莆田联创世纪投资有限公司办理双方于2013年10月17日签订的三份编号均为XX《商品房买卖合同》（预售）的备案登记撤销手续； 三、郑文喜应于本判决生效之日起二十日内协助福建莆田联创世纪投资有限公司办理双方于2013年10月17日签订的三份编号均为XX《商品房买卖合同》（预售）项下的坐落于莆田市城厢区××路××路××广场××号楼××栋××号房屋的预告登记注销手续； 四、郑文喜应于本判决生效之日起二十日内将坐落于莆田市城厢区××路××路××广场××号楼××栋××号房屋返还给福建莆田联创世纪投资有限公司； 五、郑文喜、陈建新应于本判决生效之日起二十日内共同支付给福建莆田联创世纪投资有限公司垫付的款项70079.94元及该款自2019年9月2日起至还清之日止按年利率6%计算的利息； 六、郑文喜、陈建新应于本判决生效之日起二十日内共同向福建莆田联创世纪投资有限公司支付违约金363551.4元； 七、驳回福建莆田联创世纪投资有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费人民币24264.1元，由福建莆田联创世纪投资有限公司负担50元，由郑文喜、陈建新负担24214.1元。 如果未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 申请执行的期间为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  林龙飞 人民陪审员  林建华 人民陪审员  林素红 二〇一九年十一月二十日 书 记 员  黄**锋 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。