广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初7379号原告：曾丽好，女，汉族，户籍地广东省××××××××××××××××××。公民身份号码：441××××××××××××824。委托诉讼代理人：杨惠德，广东圣度律师事务所律师。委托诉讼代理人：何晓星，广东圣度律师事务所律师。[《诉讼文书送达地址确认书》确认送达地址为阳江市××××××××××，联系人杨惠德律师（137×××××663）]被告：阳江市万山房地产开发有限公司。住所地：阳江市江城区××××以北铜鼓湾04、05、06号。法定代表人：沈某1。委托诉讼代理人：费良敬，男，汉族，户籍地×××××××××××××。公民身份号码：440××××××××××××215。系该公司工作人员。[《诉讼文书送达地址确认书》确认送达地址为阳江市江城区××××××××万山天悦销售中心二楼，联系人费良敬（135×××××920）]原告曾丽好与被告阳江市万山房地产开发有限公司（下简称万山房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾丽好的委托诉讼代理人杨惠德，被告万山房地产公司的委托诉讼代理人费良敬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾丽好向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金37821.28元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月7日，被告与原告签订《商品房买卖合同（预售）》，将其开发建设的位于阳江市江城区×××××××××××××××××××出售给原告。合同第六条主要约定，房屋总价款419770元，其中首期付款126770元，银行贷款293000元；第十一条主要约定，被告于2016年12月30日前将符合交付条件的商品房交付给原告使用；第十二条主要约定，出卖人逾期交房超过90日后,买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后,原告已经按照合同的约定,以支付首期款+银行按揭的形式向被告付清了全部购房款。被告于2019年6月12日向原告发出收楼通知，通知原告于2019年6月19日办理收楼手续，被告已经逾期交房901天，应支付原告逾期交房违约金为37821.28元（419770元×0.01%×901天）。现原告为了维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告万山房地产公司辩称，原告诉请无理，适用法律不当，依法应以驳回：1、按双方签订的购房合同约定该房屋首期款126770元支付的时间是2016年5月7日前付清，原告没有依时付清首期款，后经被告多次催促，最后于2017年4月29日逾期付清。根据合同第八条逾期付款责任的约定，原告应承担逾期付款违约责任，因买受人未按约定付款而导致延迟交房的，出卖人可据实予以延期，交房日期相应顺延至2017年4月30日。因此，原告主张诉请无理，违背事实，请依法驳回。2、原告提供的证据3中时间2016年4月1日编号为0000751收款收据，证明自己已付清首期款不属实，与被告提供的证据2中收款收据的时间相违背。即是被告没有在2016年4月1日收到原告126770元含定金，被告只在2016年4月1日收到原告支付1成首期款12770元，加上在2016年3月9日、2016年3月11日原告支付的购房定金30000元，合共42770元。后剩余首期款84000元，原告说在签订购房合同后三个月分期付清，并要求被告开具126770元首期款收据，帮其先办理银行按揭手续的首期款证明材料。于是，才有原告提供的证据3中126770元收款收据。原告首期尾款未付清，后经原告多次催促，原告支付的首期款余款84000元分别在2016年10月10日、2017年4月29日逾期付清。由此可印证，如被告收齐原告的首期款126770元，原告为何经被告的催款下还要在2016年10月10日、2017年4月29日付首期款给被告。只有一种解释，就是当时原告没有按约定付清购房首期款给被告，被告也没有收到原告付清首期款，只是受原告请托，帮助原告办理银行按揭所需手续。同时，收款收据时间可以充分该观点的真实性，原告逾期付清首期款，应承担逾期付款的违约责任。3、原告因自身负有逾期付款事实，同时也知道被告项目房屋尚未取得竣工验收备案表证明文件，当时未有提出主张权利。在2019年1月23日该项目房屋取得竣工验收备案表证明文件时，被告工作人员电话形式通知原告办理收楼手续，原告收悉表示同意办理收楼手续，后一直拖延不办理，至被告于2019年6月12日以邮递方式再次告知原告办理收楼手续，被告按合同约定履行自身的合同义务，原告应为自身的过错承担相应法律责任。原告于2019年6月20日向江城区人民法院起诉，经法院2019年7月5日作出2019粤1702民初4302号民事裁定书裁定原告按撤诉处理。退一步说即使被告存在逾期交房违约行为，也认定原告有存在逾期付款的违约行为。逾期付款在前，逾期交房在后，被告可据实顺延交房作为抗辩的事由，双方对违约时间应重新界定，原被告之间的违约责任双方是可以相互递减的，因此请法院依法查明，公正判决。经审理查明，2016年5月7日，原告曾丽好（买受人）与被告万山房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区×××××××××××××××××××商品房一套，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2015047号，建筑面积共108.58平方米（其中套内建筑面积87.26平方米，公共分摊建筑面积21.32平方米），单价为按套内建筑面积计算，每平方米4810.57元，总房价款为419770元，买受人应当于2016年5月7日支付首期款126770元，余下293000向银行申请贷款支付。第八条关于逾期付款的责任：逾期在90日内之日，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。第九条关于商品房交付条件的约定：商品房交付时应已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告。第十一条关于交付时间和手续的约定：出卖人应当在2016年12月30日前交付商品房给买受人，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人在收到出卖人发出的收楼通知书（以寄出邮戳为准），确定的期限内到出卖人指定的地点办理相关收楼手续，在此期限内，如果买受人未办理收楼手续，视作买受人已对商品房进行了验收、接管。第十二条关于逾期交付责任的约定：（1）逾期90日内，自本合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金；合同还约定其他内容。原、被告在合同尾部签名或盖章确认。原告主张于2016年4月1日已经付清首期款，并通过银行贷款付清余下购房款，并提供被告于2016年4月1日出具首期款126770元的收据及中国工商银行转账凭证拟证明。被告对此首期款收据不予认可，其陈述在签订合同前原告仅支付首期款42770元，2016年4月1日的收据是为了帮助原告办理银行贷款手续而出具的，此时原告并未付清首期款，余下首期款84000元，原告于2017年4月29日才付清，为证明该事实，被告向本院提供其分别于2016年3月9日、2016年3月11日、2016年4月1日、2016年10月10日、2017年4月29日出具金额为1000元、29000元、12770元、42000元、42000元的5份收据拟证明。原告认为被告售楼时有首期款分期付款的政策，被告提供的5份收据是其支付首期款的。另查明，涉案商品房于2019年1月23日完成竣工验收备案。庭审中，被告主张在竣工验收备案表出具的当天以电话形式告知原告收楼，原告收悉并同意但一直没有收楼。但被告对其该主张未能提供证据证明。2019年6月12日被告以邮递方式告知原告于2019年6月19日前办理收楼手续。原告则称被告仅在2019年6月12日以邮寄书面通知原告在2019年6月19日收楼，但不确定具体收到邮寄通知时间，并提供《收楼通知书》佐证，该通知书载明：尊敬的曾丽好女士，衷心感谢您选购万山·悦湖湾物业，你所购买的4栋1801单元，项目已完成竣工验收备案，符合交楼条件，现请您于2019年6月19日前莅临办理收楼手续。落款时间是2019年6月12日。原告表示其至今未收楼。以上事实，有原告提供的身份证、《商品房买卖合同》、购房发票、收据、银行转账凭证、《收楼通知书》；被告提供的《竣工验收备案表》、《房地产实测绘报告书》、收据、《民事裁定书》等证据，结合本案的庭审笔录，经综合分析，本院予以认定。本院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，原、被告应按合同约定履行各自的义务。合同约定的商品房为预售商品房，故本案案由应定为商品房预售合同纠纷。关于被告逾期交房违约责任的问题，被告应按合同约定在2016年12月30日前交付商品房给原告使用，但被告未能按约定时间交付涉案商品房，已构成违约，被告应按合同约定承担违约责任。至于逾期时间计至何时的问题，被告主张在竣工验收备案表出具当天电话通知原告收楼，但未能提供证据证实，本院不予支持。鉴于本案被告于2019年6月12日向原告发出《交楼通知书》，根据合同第十一条在被告发出的收楼通知书确定的期限内，原告未办理收楼手续的，视为买受人已对商品房进行了验收、接管的约定，《交楼通知书》载明原告应于2019年6月19日前办理收楼手续，即原告最迟应于2019年6月19日办理收楼手续，超过期限不办理的责任由原告自行承担。故本案逾期交房违约金应从约定交付房屋期限届满之次日即2016年12月31日起计至2019年6月19日止共901天，按合同约定日万分之一计算违约金为37821.28元（419770元×0.0001/天×901天）。被告抗辩因原告未按约定付款导致延迟交房，交房日期相应顺延至2017年4月30日，本案中，原告于2017年4月29日才付清全部首期款，被告选择继续履行合同，如双方没有达成分期支付首期款的协议，根据双方签订的合同第八条约定，对于原告逾期付款的违约行为被告可请求原告支付违约金等救济途径，但合同并未就逾期付款可变更交付房屋时间进行约定，被告要求交付时间顺延的抗辩，无法律及事实依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：限被告阳江市万山房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金37821.28元给原告曾丽好。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理372元（原告已预交），由被告阳江市万山房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  徐英涛二〇一九年十一月二十一日周琬澄附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。