江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0791民初1704号原告：赣州宜家物业管理有限公司，住所地江西省赣州经济技术开发区金岭路**，统一社会信用代码：91360700662046470R。法定代表人：李黎，系公司董事长。委托诉讼代理人：王香香，广东华商（赣州）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：林婷，广东华商（赣州）律师事务所律师，特别授权。被告：欧阳南方，男，汉族，1973年11月20日生，住江西省赣州经济技术开发区。被告：刘会玉，女，汉族，1976年11月10日生，住江西省赣州经济技术开发区。原告赣州宜家物业管理有限公司（以下简称“宜家物业公司”）诉被告欧阳南方、刘会玉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宜家物业公司的委托诉讼代理人王香香、林婷，被告欧阳南方到庭参加诉讼，被告刘会玉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。宜家物业公司向本院提出诉讼请求为：1、判令二被告向原告支付物业管理费13121.96元（从2011年7月1日起计算至2019年2月28日，共计92个月）及违约金3936.58元（以被告应付物业管理费总额的30%计算），以上共计17058.54元；2、本案诉讼费由被告承担。本院立案后，原告变更第一项诉讼请求为：判令二被告向原告支付物业服务费共计13471.4元（以1元／㎡／月计算，从2011年7月1日起计算至2019年5月14日）及违约金4041.42元（以被告应付物业服务费总额的30%计算），以上共计17512.82元。事实与理由：被告于2008年3月4日购买了房产方基.塞纳春天14栋903室，建筑面积142.63㎡。此小区物业由原告承接。2010年1月19日，被告签署了《业主手册》，明确被告接受小区物业管理，物业费为每月1元／㎡，如未如期缴纳，则每逾期一日应按应交款的千分之三向原告支付违约金。2011年7月1日起至2019年5月14日止，被告仍拖欠原告物业费13471.4元。原告多次催促被告支付物业费，但被告均以各种理由拒绝支付，拒不履行上述支付义务。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法裁判。欧阳南方辩称：答辩人至今还没有装修房屋，没有入住该房屋。答辩人的意见与其他案件李启荣、李珺、陈恩的答辩意见一致，具体如下：一、被答辩人在提供物业服务过程中严重违反《前期物业管理服务协议》的要求，严重侵害了包括答辩人在内的全体业主的合法权益，无权要求答辩人支付物业服务费。被答辩人一直未做好小区的安全管理工作，任何人都可以随意进出小区，小区屡次发生盗窃事件。通过业主联名信可知包含答辩人在内的众多业主对被答辩人的工作质量存在质疑，通过赣州塞纳春天一二期入户调查表可知，业主对车辆乱停乱放、无关人员随意进出小区、物业收支从不公示等事宜存在诸多意见和建议，物业工作存在的问题未及时解决而时至今日也未得到改善。被答辩人代收了答辩人及小区业主1000元土地证办理费，至今不但土地证没能给业主办理妥当，这1000元费用也没有退还给业主。被答辩人在小区服务期间，公共设备坏了也迟迟不做修理和维护，地下车位管理不当，从未设岗亭，车辆随意放行入内，地下室灯光黑暗，给大家出行带来许多不安全因素。消防设施不健全，没有按照要求配置灭火器。卫生状况差，楼道经常无人打扫，也不及时清理垃圾，导致小区恶臭熏天。乱收费、收费不开票现象严重。被答辩人在小区内收取物业管理费、电梯运行费、二次供水费、停车费等从来没有开过发票，且只管收费，不负责任，收费后的具体用途完全不明确。被答辩人侵占业主利益，小区内属于业主共同所有的公共收益全部被其侵占，且从未向业主们公示过任何收支情况。在被答辩人管理期间，各种乱搭乱建现象不断出现。二、本案被答辩人向答辩人主张物业服务费有部分已经超过了诉讼时效，依法不应得到法院的支持。被答辩人在2019年3月19日向人民法院起诉，其在法院受理前推前三年的追索物业费的权利因过诉讼时效不应得到法律保护。被答辩人在证据中出示的律师函，答辩人没有收到，也从来没有看到过该份材料。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告刘会玉未作辩称。本院经审查认定以下事实：被告欧阳南方与被告刘会玉系夫妻关系，两被告是赣州经济技术开发区方基.塞纳春天14栋903业主，房屋建筑面积142.63㎡。2010年元月19日，原告宜家物业公司与被告刘会玉签订《业主手册》，承担该小区前期物业管理服务工作，协议约定了物业管理费按建筑面积交纳，具体标准为多层住宅0.6元/㎡/月、高层1.00元/㎡/月，物业服务费每半年预交纳一次，业主或物业使用人应在每年7月10日及1月10日前交纳半年度物业服务费。二次供水费按用户实用量×（单价+总损耗费÷全部用户使用量）分摊收取。业主不按规定缴纳物业服务费等约定费用以及赔偿金、违约金的，按每日3‰的标准加收滞纳金，逾期三个月或以上仍未缴清者，管理者有权采取一定的催缴措施，直到业主缴清所欠费用。另查明，2019年5月14日原告宜家物业公司撤出了方基.塞纳春天小区，由其他物业公司接管小区的物业管理。被告的物业费为1.00元/㎡/月，自2011年7月1日起至2019年5月14日，被告拖欠物业管理费13471.4元。被告认为原告提供的物业服务质量差，不能达到《前期物业管理服务协议》中约定的服务标准，例如物业管理消防不到位，有2019年7月18日赣州经济技术开发区消防救援大队作出的《责令限期整改通知书》为证；物业将架空层出租给王贵民使用，收取的租金未用于全体小区业主；业主到信访局反映小区二次供水费不向业主公示，自行车和摩托车车棚不够等物业管理不到位的问题；小区水管管道经常破裂漏水，经常冒上污水，污水恶臭难闻，为此业主向赣州电视台投诉，2019年5月8日赣州630播报为此专门播出了《小水道倒灌污水小区住户很糟心》，采访了原告的物管负责人范先生以及业主付女士、业委会成员马先生、104住户彭女士；小区内有违章搭建，物业未及时制止；小区发生过偷盗事件。业主对原告的物业服务不满意，因此被告拒绝交纳物业管理费。以上事实，有当事人的庭审陈述，原告提交的商品房买卖合同、业主手册、前期物业管理服务协议，被告提交的收据和另案被告李珺（该案与本案系系列案）提交的责令限期改正通知书、信访回复、U盘、照片等相关证据证实，足以认定。本院认为，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。因原告自身提供的物业服务存在瑕疵，未尽到合格的物业管理服务义务，原告主张被告支付拖欠的物业管理费13471.4元，本院部分支持物业管理费10777.12元。被告未按时交纳物业管理费，主要原因系原告未提供合格的物业服务，原告过错在先，要求被告支付违约金4041.42元，不符合法律规定，本院不予支持。两被告系夫妻关系，应对本案的物业管理费承担共同支付义务。被告刘会玉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃应诉抗辩的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条、第五十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告欧阳南方、刘会玉于本判决生效后六十日内向原告赣州宜家物业管理有限公司支付物业管理费10777.12元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费226元，由被告欧阳南方、刘会玉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  陈小金人民陪审员  周黎生人民陪审员  廖优萍二〇一九年十一月八日代理书记员  段丽娟