山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1083民初4489号原告：于防修，男，1968年9月29日出生，汉族，住山东省乳山市。原告：王春燕，女，1967年3月20日出生，汉族，住山东省乳山市。被告：刘广芝，女，1957年4月10日出生，汉族，住山东省乳山市。被告：于淑凤，女，1962年12月6日出生，汉族，住山东省乳山市。被告：于卉，女，1987年1月8日出生，汉族，住山东省乳山市。被告：于淇，男，1991年3月9日出生，汉族，住山东省乳山市。四被告委托诉讼代理人：于航，乳山三顺法律服务所法律工作者。原告于防修、王春燕与被告刘广芝、于淑凤、于卉、于淇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案受理,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于防修、王春燕，四被告委托诉讼代理人于航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于防修、王春燕向本院提起诉讼请求：1.要求依法确认买卖合同有效并协助原告办理过户手续；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由:于占一与董宝莲系夫妻关系，共生育二名子女，分别为于德进、于德杰。于占一于2016年11月22日去世，董宝莲于2016年11月22日去世，其父母均先于其死亡。于德进于2014年5月15日去世，于德杰于2017年10月16日去世。于德进与刘广芝共生育一名子女，为被告于卉。于德杰与于淑凤共生育一名子女，为被告于淇。于占一生前遗有位于乳山市（房产证号：乳房字第**；土地证号：乳集建1990字第**）。原告与被告刘广芝、于淑凤于2017年11月30日签订契约协定，协定将于占一名下房屋卖给原告。现原告诉至法院，请求法院依法判决。被告刘广芝、于淑凤、于卉、于淇辩称，被告不同意原告的诉讼请求，原告系与被告刘广芝、于淑凤签订的房屋买卖合同。涉案房屋系于占一所有，于占一生育二子，长子于德进及次子于德杰，于德进先于于占一去世，所以于占一的遗产应由于德进的女儿于卉代位继承，于淇与于淑凤系继承于占一次子于德杰的遗产份额。所以，刘广芝属于无权处分，房屋共同所有人为于淑凤、于淇、于卉，于淇及于卉不同意出售该房屋，且于淇及于卉没有和原告签订买卖合同。所以，原告的诉请没有法律依据，请求法院依法驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：于占一与董宝莲系夫妻关系，二人婚后共生育二子，长子于德进、次子于德杰。于占一、董宝莲均于2016年11月22日去世，于占一父母均先于其去世。长子于德进于2014年5月15日先于于占一去世，次子于德杰于2017年10月16日去世。长子于德进生前与被告刘广芝系夫妻关系，共生育一女，取名于卉（被告）。次子于德杰生前与被告于淑凤系夫妻关系，共生育一子，取名于淇（被告）。于占一生前遗有位于乳山市（房产证号：乳房字第**；土地证号：乳：乳集建1990字第**原告于防修与王春燕系夫妻关系。2017年11月30日，原告于防修、王春燕与被告刘广芝、于淑凤共同书写证明一份：“自有刘广芝、于淑凤，因公公、婆婆已逝，现将其老屋两间，卖给本村于防修。双方商量同议，议定价为20000元（大写贰万元整）实际付款19800元（大写壹万玖仟捌佰元）。屋内一切杂物归卖主所有。水费、电费由卖主负责，门前一小菜园（若2厘）由于淑凤管理耕作。卖主将“房产证”、“土地使用证”交给买主。以上事项双方同议，立字为据，永不反悔。买主于防修、王春燕卖主刘广芝、于淑凤2017.11月30日（古历10月13日）代笔人于合熙”。原告于防修、王春燕、被告刘广芝、于淑凤均在证明上签字捺印。书写证明后，原告于防修、王春燕支付购房款19800元给被告刘广芝、于淑凤，被告刘广芝、于淑凤将涉案房产的房产证、土地使用证以及于卉、于淇的身份证复印件交与原告于防修、王春燕，原告于防修、王春燕自此占有使用涉案房屋至今。对于涉案房屋的买卖经过，庭审中，原告陈述被告刘广芝、于淑凤告之“孩子们都说不要了，卖掉那两间房子，留着还要操心经管”，并且在签订房屋买卖协议后，为办理过户手续，原告曾经找过被告于卉、于淇要身份证，被告于卉、刘广芝、于淑凤拿着于卉、于淇的身份证原件到被告于卉的单位进行复印，后将身份证复印件给与原告的，这充分说明被告于淇、于卉当时是同意出卖涉案房产给原告的。对此，被告于卉辩称其身份证系其母亲刘广芝在其家中看孩子，在没有通知于卉的情况下便私自将于卉身份证复印给了原告。被告于淇则辩称其在出国期间将身份证交由其母亲于淑凤保管，故母亲于淑凤私自将其身份证复印给了原告。2018年5月19日，乳山市乳山口镇寨前村村民委员会与原告于防修签订《寨前村棚户区改造拆迁补偿协议》。协议约定，甲方：寨前村村民委员会乙方：于防修房产证号：乳房字第**，……4、乙方选择货币补偿安置的，……甲方应支付拆迁补偿款183904元。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”。本案中，被告刘广芝与于卉系母女关系，被告于淑凤与于淇系母子关系。2017年11月30日，原告于防修、王春燕与被告刘广芝、于淑凤签订房屋买卖协议时，被告刘广芝、于淑凤的公公、婆婆、丈夫均已去世，于卉出嫁，于淇在外地。因此，按照农村习俗，原告相信被告刘广芝、于淑凤作为家长有代理权是符合常理的，虽然，被告刘广芝并非涉案房屋的共有人，但刘广芝、于淑凤作为家长与原告签订的协议，原告有理由相信其可以代表家庭成员的意见。故此，本院认定被告刘广芝、于淑凤的代理行为有效。进一步讲，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，原告于防修、王春燕自2017年起一直占有使用涉案房屋，被告于卉常年在村中居住生活，于卉辩称其对母亲刘广芝出卖房产不知情，于理不通，于情不符，理由不当，本院不予采纳，故可以认定于卉对该涉案房产的出卖系知情并同意的。由于于卉的父亲于德进先于于占一去世，当于占一去世时，于卉代位继承涉案房产的份额应为二分之一，于德杰继承二分之一；当于德杰去世后，于淇与于淑凤继承涉案房产的份额为各四分之一。根据庭审中原告陈述于卉、于淇的身份证件系由于卉复印并交给原告，本院有理由相信并认定涉案房产的三分之二以上共有人即被告于卉、于淑凤对出卖房产系知情且同意处分的。故，原告于防修、王春燕要求确认买卖协议有效，理由正当，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，被告刘广芝、于淑凤于2017年11月30日将涉案房屋出卖给原告于防修、王春燕，于防修系寨前村村民，具有购买同村房屋的主体资格，并且2018年寨前村村委会与原告于防修签订了《棚户区拆迁改造补偿协议》，证实村委会对于原、被告双方签订买卖协议的事实是知情并认可的，虽未办理不动产转移登记手续，但不影响该房屋买卖合同的效力。根据法律规定，依法成立的合同受法律保护，当事人均应严格履行约定的义务。故，原告于防修、王春燕要求被告刘广芝、于淑凤、于淇、于卉履行协助义务的诉讼请求，理由正当，证据充分，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告于防修、王春燕与被告刘广芝、于淑凤于2017年11月30日针对位于乳山市【房屋所有权证号：乳房字第**；集体土地建设用地使用证号：乳集建（1990）字第365号】签订的买卖协议合法有效；二、被告刘广芝、于淑凤、于淇、于卉于本判决生效后十日内协助原告于防修、王春燕办理上述房屋的产权转移登记手续。案件受理费150元（原告已预交150元），由被告刘广芝、于淑凤、于淇、于卉负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  杨知函二〇一九年十一月十四日书记员邵纯纯