山东省淄博高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0391民初1930号原告：于英喜。被告：淄博华南置业有限公司。原告于英喜与被告淄博华南置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于英喜的委托诉讼代理人侯林、被告淄博华南置业有限公司（以下简称华南公司）的委托诉讼代理人梁玉茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于英喜向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付逾期交房违约金13800元；2.被告立即支付逾期办证违约金45048元；3.被告负担本案案件受理费。事实和理由：2013年12月12日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的双营园南营生活区商品房一套，总金额为433996元；被告应于2014年3月30日前交房，逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日，被告应按日向原告支付已交房价款万分之三的违约金；被告应当在2015年3月30日前（商品房交付使用后365日内）为原告办理完毕房屋权属登记，每逾期一日按已付房款的万分之一支付违约金。合同签订后，原告依约支付了房款433996元，被告违约拖至2014年7月15日才交房，2018年11月1日办理完毕不动产登记证书，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。为此，原告诉至法院，提出了上述诉讼请求。被告华南公司辩称，原告交纳的购房款应为433966元；根据双方约定被告应于2014年3月30日交房，于2015年3月30日为其办理产权证书，截止起诉之日原告诉求已超过诉讼时效；因被告已于2012年7月31日签订商品房合作开发协议书，约定将原告所购商品房地段全部交由山东易融商贸有限公司进行销售，原告交款的所有单据等均由该公司掌握，故本案应通知包销人山东易融商贸有限公司参加诉讼；原告主张的违约金数额过高；原告未依约按时付清住宅专项维修资金等配套费用和相关办证资料，被告在2018年原告交纳齐备后按时为原告办理了房屋权属登记，故不应支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：商品房买卖合同、不动产权登记证书、增值税普通发票等证据，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年12月12日，原告与被告华南公司签订商品房买卖合同一份，约定由原告购买被告开发的位于淄博高新区商品房一套（不动产权登记为水润康城4号楼3单元3层西户），总房款为433966元；被告应当在2014年3月30日前交房；被告应当在2015年3月30日之前（商品房交付使用后365日内），为原告办理完毕房屋权属登记。合同第九条约定若逾期交房按逾期时间分别处理：逾期不超过九十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过九十日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十五条约定如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，在原告按照合同约定时间交清所有款项，并交齐办证资料的情况下，自交钥匙之日起，360个工作日内办理完产权证，否则办证时间顺延；被告逾期未办理完毕，每逾期一日按已付房款万分之一支付违约金。合同签订后，原告按约定向被告交清了房款，但被告直至2018年11月1日才办理完毕房屋权属登记。原告主张实际交付房屋的时间为2014年7月15日，自合同约定的交房时间的次日即2014年3月31日起至2014年7月15日止，共计106天，被告应支付逾期交房违约金13800元（以购房款433996元为基数，按日万分之三计算）。同时，原告主张自2015年12月29日起至实际办证之日即2018年11月1日止，共计1038天，被告应支付逾期办证违约金45048元（以购房款433996元为基数，按日万分之一计算）。关于被告提交的商品房合作开发协议书及更名登记信息，拟证明被告已经将原告所购房屋开发地段全部房屋交由山东易融商贸有限公司（原名山东易融投资有限公司）进行销售。原告对证据的证明内容有异议，认为该协议内容与本案无关，工商登记信息因不是原件，对其证明内容无法确认。本案系基于被告华南公司与原告之间签订的商品房买卖合同产生的纠纷，被告与山东易融商贸有限公司之间的协议与本案纠纷不属于同一法律关系。因此，被告提交的证据与本案并无关联性，故对被告提交证据的效力，本院依法不予认定。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告是否应向原告承担违约责任；二、原告所诉是否超过诉讼时效；三、原告主张的违约金数额是否有事实和法律依据。关于第一个争议焦点。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，为有效合同，双方均应自觉履行。首先，关于被告华南公司主张应通知案涉房产包销人山东易融商贸有限公司参加诉讼，根据合同相对性原则，华南公司以其与山东易融商贸有限公司之间存在包销关系及其履行情况，作为对抗原告基于涉案商品房买卖合同的给付请求权的抗辩理由，无法律依据，故被告华南公司上述主张不成立，本院不予支持。其次，关于原告依据本院于2018年3月21日作出的（2017）鲁0391民初1722号民事判决以及山东省淄博市中级人民法院于2018年9月25日作出的（2018）鲁03民终2649号民事判决中所确认的事实，主张案涉房屋实际交房时间为2014年7月15日，被告对此未提异议，本院予以采信。再次，被告华南公司主张原告未依约按时付清住宅专项维修资金等配套费用和相关办证资料，导致被告在2018年原告交纳齐备后才能为原告办理房屋权属登记，本院认为，原告根据合同约定交纳了购房款433966元，而该合同未明确约定原告还需交纳其他款项的数额及交纳时间，被告亦未提交证据证实其在合同约定的办证日期前向原告履行了告知义务，因此，被告关于逾期办证责任在原告的抗辩理由不成立。被告华南公司作为案涉房屋的开发商应按合同约定向原告交房并为原告办理房屋权属登记，但被告交付房屋的时间和办理完毕房屋权属登记的时间均晚于合同约定时间，已构成违约，应当向原告承担违约责任。关于第二个争议焦点。原告主张的逾期交房违约金和逾期办证违约金，应当符合关于诉讼时效的相关规定且华南公司亦对此提出了抗辩。首先，关于逾期交房违约金，被告向原告交付房屋之日即2014年7月15日起至原告起诉之日，已经超过了《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效，而原告亦未提交证据证明该诉讼时效存在中止或者中断等情形，故，华南公司提出原告主张逾期交房违约金已超诉讼时效的抗辩理由成立，对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。其次，关于逾期办证违约金，被告未按照约定时间为原告办理房屋权属登记，该违约状态持续至被告为原告办理完毕房屋权属登记之日即2018年11月1日止，故原告主张逾期办证违约金的诉讼时效自2018年11月1日起至原告起诉之日，并未超过法定的三年诉讼时效。故，对被告关于原告主张逾期办证违约金已超过诉讼时效的抗辩理由不成立，被告应承担逾期办证的责任。关于第三个争议焦点。根据案涉合同约定，被告应当自房屋交付之日即2014年7月15日起360个工作日（即2015年12月28日）内，为原告办理完毕房屋权属登记。原告要求被告支付自2015年12月29日起计算至被告实际办理完毕房屋权属登记即2018年11月1日止的逾期办证违约金应为45046元（以已付购房款433966元为基数，共计1038天，按日万分之一计算），对于原告多主张的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告淄博华南置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告于英喜逾期办证违约金45046元。二、驳回原告于英喜的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1271元，减半收取635.50元，由被告淄博华南置业有限公司负担486元，由原告于英喜负担149.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员 佟 彤二〇一九年十一月二十二日书记员 王力民