江苏省高邮市人民法院民 事 判 决 书（2013）邮民初字第0678号原告王长荣。原告居志英。两原告的共同委托代理人翟立弘，江苏秦邮律师事务所律师。被告陈长凯。第三人姚恩珍。被告、第三人的共同委托代理人金元龙，江苏日出律师事务所律师。原告王长荣、居志珍与被告陈长凯农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月22日立案受理后，适用简易程序，于2013年6月17日公开开庭进行了第一次审理，原告王长荣、居志英及其委托代理人翟立弘、被告陈长凯及其委托代理人金元龙、证人王登兵、仲永宝到庭参加了诉讼。第三人姚恩珍以其与诉争房产有利害关系，申请参加诉讼，本庭予以准许，并于2013年7月1日第二次公开开庭进行了审理，原告王长荣及其委托代理人翟立弘、被告陈长凯、第三人姚恩珍及其代理人金元龙到庭参加了诉讼。因本案属于疑难复杂案件，遂依法转为普通程序，并组成合议庭，于2013年8月9日公开开庭进行了审理，原告王长荣、居志英及其委托代理人翟立弘、被告陈长凯、第三人姚恩珍及其委托代理人金元龙到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告诉称，2008年底，因原告居志英患病筹借医疗费用，原告王长荣将本户唯一宅基地352平方米及其地上房屋一并转让给外来户被告，书面协议约定转让费398000元，由被告办理转让的一切手续并承担费用等事宜，后双方当事人办理了交接手续。因原告王长荣事先未征得同住的其他家庭成员同意，原告儿子、儿媳曾向被告交涉要求终止转让协议，返还宅基地及地上房屋，但遭到被告拒绝。根据相关法律规定，农村宅基地审批受到国家土地政策的严格控制，原告一家在唯一住所转让后无法再申请到宅基地而寄居在同村的女儿家，该转让违反国家法律法规的禁止性规定，且未得政府部门的批准，应当确认转让协议无效，被告应当返还占用的宅基地及其房屋。现诉至法院，请求法院判令：1、确认原告王长荣与被告陈长凯签订的房屋转让协议无效；2、被告返还占有的宅基地、房屋及其全部设施；3、被告承担本案的诉讼费用。原告当庭举出下列证据：1、诉争房产的《私有房屋所有权登记申请书》、原告《家庭人口情况表》、《房屋所有权登记审核表》、《产权来源说明》、《具结保证书》、《武安乡单位、个人建房用地（准建证）》等复印件，证实2001年8月9日原告王长荣以所有权人为王长荣、共有人为居志英申领私有房屋所有权登记证，登记房屋为二层7间砖混结构，面积为201.08平方米的事实。2、高邮市国土管理局土地使用证书复印件，证实王长荣于2000年3月12日领取了土地证，土地使用权类型为批准拨用宅基地，使用权面积203平方米，同时还记载宗地面积256.40平方米、其中宅基地使用权203平方米、专业生产30平方米、超标占地23.40平方米。3、高邮市人民医院出院记录、居志英于2008年2月18日至25日在高邮市中医院、2009年1月20日至2月2日在高邮市人民医院、2009年4月14日至20日在扬州市第一人民医院、2009年9月14日至20日在高邮市第一人民医院、2013年4月27日至5月9日在高邮市中医院的医疗文证，证明居志英住院情况。4、王长荣与陈长凯签订的房屋转让协议（代称A协议），甲方是王长荣、乙方是陈长凯，二人分别在协议上签名（内容详见审理查明事实部分）。5、被告陈长凯的户籍基本信息，证实陈长凯户籍地高邮市海潮东路17-304室，服务处所高邮市建设实业公司。6、武安社区居民委员会、武安村黄庄村民小组联合出具的《证明》一份，主要内容是：王长荣与居志英是夫妻关系，拥有金桥路8巷8号农村集体土地宅基地使用权；本村组对王长荣擅自将其宅基地及其房屋对外转让不知情，因其违反国家政策亦不批准；原告家庭困难，无力购置其他房屋，涉诉房屋是原告唯一合法居所，转让后，原告夫妻及儿、媳均寄居在同组女儿家。对受让方非本村村民，不了解。7、高邮市海潮东路6-304室房屋的外观照片。8、居志英的居民身份证复印件，证实其住址为高邮市金桥路八巷8号。9、证人王某出庭证词，证明内容是：证人与原、被告双方现在均是邻居关系，王长荣、居志英均是黄庄组老村民，陈长凯不是村民；原告现在还有自留地，也参与集体分配；因为老太太身体不好卖的房子；王长荣早年到泰州工作，户口没有迁移。10、“二0一二年贵宝制衣拆迁分配人员名单”，证明原告一家六口人在拆迁分配人员名单中，即享受村民待遇。11、“转让协议”，证明王某与仲某合伙购买挖掘机一台，2008年8月17日王某将挖掘机转让给仲某，仲某在半年内退还王某挖掘机投资款24万元。被告陈长凯、第三人姚恩珍辩称，1、原告王长荣是华东石油局试采大队退休职工，不是高邮市人，也不是诉状所称的村民。2、两原告所称的高邮市武安村黄庄村民小组在2008年11月已经撤销，其向法庭提交的盖有该村民小组的印章系伪证。3、原告诉称该房屋买卖行为未征得其妻、子、媳的同意，与客观事实不符，因为在合同签订前，居志英及其子、儿媳均居住在该房屋内，在合同签订后举家搬出，可见同住人是知情的。4、原告出售诉争房产是购买商品房，而不是替居志英治病。5、诉争房产在2008年经江苏省政府批准的高邮市城区规划区内，不是普通意义上的农村宅基地。6、被告在购买该房产后，将原有住宅出售，现无其他住宅。被告、第三人当庭举证如下：1、高邮市人民政府邮政发［2008］143号《市政府关于同意高邮镇部分村民委员会、社区居民委员会区划调整的批复》，证实2008年11月4日高邮市人民政府撤销武安村村民委员会和金桥社区居民委员会，组建武安社区居民委员会。2、华东石油局试采大队离退休工作科出具的“证明”，证实王长荣是该大队退休职工。3、2008年江苏省人民政府苏政复［2008］56号《省政府关于高邮市城市总体规划的批复》、高邮市城市总体规划用地规划图，证明诉争房屋在高邮市城市规划区内，规划用途是居住用地。4、《武安社区20个居民小组一览表》及武安社区居民委员会选举公告，证明黄庄村民小组已更名为武安社区第十小组。5、诉争房产在房管局的登记材料《产权来源说明》，证明王长荣于2001年8月10日对金桥路8巷8号6间1厢产权作出说明：该房于87年11月经乡村建办批准建房，建房资金由本人与妻子共同筹集，产权属本人与妻子共同所有。《武安乡单位、个人建房用地（准建证）》，证实了1987年8月王长荣申请，同年11月获批的事实。6、《房屋转让协议》两份，签订时间均为2008年11月2日。A协议：甲方是王长荣、乙方是陈长凯，王、陈二人分别在协议上签名；B协议：甲方是王长荣、居志英，乙方是陈长凯、姚恩珍，协议上有王、居、陈签名，姚未签名。7、姚恩珍的常住人口登记卡，证实其于2005年5月11日从高邮市经济开发区文游村周庄组迁至高邮市海潮东路6-304室。8、《房地产买卖契约》，甲方为陈长凯，乙方为秦某，证明被告陈长凯于2011年3月6日将高邮市海潮东路6-304室出售给秦国海。9、证人仲某出庭证词，证明内容是：证人与原告是邻居关系，与被告认识，没有关系；瓦工刘某向陈长凯介绍我的邻居要卖房子，我回来问了原告儿子和媳妇，后来双方谈好是39.8万元；双方签了二次合同，第一次是三人签名的，我在场的，刘某、王长荣儿子儿媳在场，第二次签名我不在场；听说王长荣卖房后他儿媳在黄渡村买了一处房子；王长荣现在住在他女儿家。10、《内装饰装修施工合同》，内容是：甲方陈长凯与乙方冯某于2009年7月8日就诉争房产签订了装饰装修合同，承包方式全包，总价款42万元，工期自2009年7月8日至2010年1月8日。11、诉争房屋原来和加建后的一、二层平面示意图，系被告自行请人测绘，证明原建筑墙体泥土砌筑、墙面粘土粉刷，上面一层石灰面层，屋面渗漏；改造时对原建筑进行加固，对屋面进行整改，铲除全部墙面，很多墙体用砂浆加固，再进行水泥砂浆粉刷，地面重新浇筑，门窗全部换掉；加砌房屋，砌院墙、化粪池，钢化玻璃棚同，绿化等；安装空调、太阳能、水空调、有线电视等；原房屋建筑面积为202平方米，现为340平方米左右；现占地面积为了18.66＊15.56=290.35平方米。改造费用30多万元，装修费用40多万元，合计80万元左右。本院经被告申请，以及依职权核证，调取了下列证据：1、从高邮市、泰州市公安局调取了居志英、王某的户籍基本信息、户口迁移证、常住人口登记表，注销户口申请表，证实1999年8月27日，原告居志英以随夫名义将户口从高邮武安迁至泰州海陵区试采居委会五里桥石油井下作业大队宿舍，并转为非农业户口。原告之子王某拥有两个户籍，一个是1998年10月13日王某户口农转非，由高邮武安迁入泰州试采大队宿舍，居民身份证号码××；一个是原高邮户籍未注销，居民身份证号码××。2013年1月18日经王某本人申请，泰州公安局以其拥有二个常住户口为由，将其泰州户口注销；同时将原告居志英的户口于当日迁出泰州，次日落户于高邮市金桥路八巷8号。2、证人陈某证词，证人系武安社区金桥居民小组组长，其证明盖有武安社区和黄庄村民小组两个印章的《证明》，是王长荣拿来的，具体内容没有逐一核对；原来撤乡并镇时金桥村民小组和黄庄村民小组合并成立黄庄村民小组，这次成立社区时又分为金桥居民小组和黄庄居民小组；社区成立后，原黄庄村民小组的印章保管在黄庄小组朱某队长处，用于处理原村组相关资产时使用；王长荣户口70年代初迁出，对居志英、王某户口迁至泰州市转为非农一事不清楚，他们没有报告村组，如果报告村组就不好参加利益分配；王长荣一家现住在其大女儿王某宅基地房屋里，房子是谁的我们不清楚；王某宅基地原来在新市政府地块上，02年拆迁时王长荣拿了一笔钱和一块地皮，在现址重新砌建的；王某99年考上大学，现在北京工作，不清楚其户口有无迁出；听说王长荣卖房是与仲某搞挖机。经审理查明，原告王长荣原系高邮县武安乡武安村金桥村民小组村民，1970年土地征用安排进高邮化肥厂工作，后调华东石油局试采大队工作，是华东石油局试采大队职工，现已退休。1987年王长荣、居志英以村民身份向当时的高邮县武安乡申请个人建房用地，后建有面积201.08平方米二层砖混结构房屋，集体土地使用证记载批准用地203平方米、专业生产用地30平方米、超标占地23.4平方米。该处房产现地址为高邮市金桥路八巷8号。2008年11月2日，原告王长荣与被告陈长凯以甲方为“王长荣”、乙方为“陈长凯”签订了一份房屋转让协议（以下简称A协议，原告主张），同日，双方还以甲方为“王长荣、居志英”、乙方为“陈长凯、姚恩珍”签订了另一份房屋转让协议（以下简称B协议，被告主张），A、B协议均约定（1）甲方将金桥路8巷8号房屋转让给乙方，包括主房屋（楼上三间、楼下四间），东侧厢房一处和院落内的一切物体。（2）转让房屋所处位置共占地352平方米（东西长20M，南北长16M）。（3）甲、乙双方商议该房屋转让费共计398000元，在协议签订后一次付清。（4）该房屋办理转让的一切手续费由乙方承担，甲方必须提供各项证件和协调村组间可能发生的矛盾。（5）该协议签订后，该处房屋的一切处置权都归乙方所有，包括乙方可能发生的转让、拆迁各项活动甲方不得干预，甲方必须提供必要的证件和必要的有效活动，否则视为毁约处理。但A、B协议约定了不同的违约责任。协议签订后，双方进行了房屋、房款和房产证、土地证的交割。被告陈长凯收房后对房屋进行了改造、增建和装修并入住。2011年被告陈长凯夫妇将其原有的位于高邮市海潮东路17-304室住宅出售。另查明，1998年10月13日，原告之子王某办理农转非，户口由高邮武安迁入泰州试采大队宿舍，但其在高邮市的户籍并未因此注销。1999年8月27日，原告居志英以随夫名义将户口从高邮武安迁至泰州海陵区试采居委会五里桥石油井下作业大队宿舍，并转为非农业户口。2013年1月18日经王某本人申请，泰州公安局以其拥有二个常住户口为由，将其泰州户口注销；同时将原告居志英的户口于当日迁出泰州，次日落户于高邮市金桥路八巷8号。2008年11月4日，高邮市人民政府邮政发［2008］143号《市政府关于同意高邮镇部分村民委员会、社区居民委员会区划调整的批复》，决定撤销武安村村民委员会和金桥社区居民委员会，组建新的武安社区居民委员会。2013年3月19日，原告王长荣、居志英诉至本院，要求法院判决确认原告王长荣与被告陈长凯签订的房屋转让协议无效；判令被告返还占有的宅基地、房屋及其全部设施；承担本案的诉讼费用。上述事实，有原、被告、第三人当庭举证和本院依职权调取的相关证据予以证实。审理中，由于双方差距过大，致调解不成。本院认为，本案诉争房屋的土地性质是农村集体土地宅基地，依照法律规定禁止非法流转，原告将其所有的宅基地及其上房屋出卖给该宅基地所在的原集体经济组织之外的被告和第三人，该出卖行为违反了法律强制性规定，故该房屋买卖合同无效。鉴于本案是一起城市范围内原集体土地性质房产买卖合同纠纷，房屋转让协议已实际履行完毕，被告已居住使用该房屋多年并进行了改扩装修等具体情况，本案诉争房产没有必要返还给原告。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告王长荣与被告陈长凯签订的房屋转让协议无效。二、驳回原告王长荣、居志英要求被告陈长凯返还宅基地、房屋及其全部设施的诉讼请求。案件受理费人民币7380元，由原告王长荣、居志英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币7380元（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。审 判 长  陈兆辉人民陪审员  葛乃富人民陪审员  黄 玲二〇一三年十月二十一日书 记 员  余荣杰附相关法律条文：1、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；2、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。3、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。