广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初37210号原告：广州高新技术产业集团有限公司，住所地广州市天河区高普路**第**，统一社会信用代码914401017082523429。法定代表人：徐少龙，董事长。委托代理人：赵岚、罗翔，均系广东踔厉律师事务所律师。被告：广州正富房地产代理有限公司，住所，住所地广州市天河区天润路**首层107商铺社会信用代码91440101693556502D。法定代表人：罗丽燕,经理。委托代理人：贾远鸿、潘蔚怡，均系广东经纶律师事务所律师。被告：广州正富房地产代理有限公司第一分公司，住所地，住所地广州市天河区天河北路****自编**会信用代码914401015505574443。负责人：罗丽燕，经理。委托代理人：李木桂、叶秀兰，均系该司员工。原告广州高新技术产业集团有限公司（以下简称“高新公司”）诉被告广州正富房地产代理有限公司（以下简称“正富公司”）、广州正富房地产代理有限公司第一分公司（以下简称“正富分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高新公司的委托代理人赵岚、罗翔，被告正富公司的委托代理人潘蔚怡，被告正富分公司的委托代理人李木桂、叶秀兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高新公司诉称：2017年12月1日，原告与被告正富分公司签订合同编号为穗高新租（2017）1036号的《租赁合同》，约定原告将广州市天河区天河北路894号101房自编107号物业出租给被告正富分公司，租赁期限自2017年12月1日至2018年11月30日。上述租赁期限届满前，原告分别于2018年9月、11月向被告正富分公司送达书面通知，告知被告正富分公司做好合同期满后终止合同的准备。鉴于此后被告正富分公司多次提出续签合同申请，且原告考虑到被告正富分公司的搬迁时间较为紧迫，原告先后同意给予被告正富分公司共6个月的搬迁过渡期，并与被告正富分公司另行签订了编号为穗高新租（2018）407号及穗高新租（2019）413号的《租赁合同》，前者租赁期为2018年12月1日至2019年2月28日；后者租赁期为2019年3月1日至2019年5月31日，每月租金24740.1元。2019年4月29日，原告向被告正富分公司发出书面复函，明确不同意被告正富分公司的续租申请。但2019年6月1日被告正富分公司并未按合同约定撤离，原告遂于2019年6月12日再次向被告正富分公司发出收回租赁物业的书面通知，但时至今日被告正富分公司都未将租赁物业交还原告。经查，被告正富分公司是有限责任公司的分公司，不具有法人资格，其民事责任由公司承担，因此被告正富公司应承担被告正富分公司的民事责任。综上，被告正富分公司的行为已构成违约，影响了原告的正常工作秩序及合法权益，故原告诉至法院，请求判令：一、被告正富分公司搬离广州市天河区天河北路894号101房自编107号房屋，将该房屋返还原告；二、两被告向原告支付房屋占用费（按49480.2元/月的标准，自2019年6月1日起计至房屋交还之日止）；三、两被告承担本案诉讼费。被告正富公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：1、原告侵害了被告正富分公司的优先续租权，根据原告与被告正富分公司签订的最后一份《租赁合同》，被告正富分公司享有优先续租权，而被告正富分公司也按照约定向原告提出了续租申请，但原告均以政府对租赁物业有新的规划用途，被告正富分公司不符合入园政策等原因拒绝被告正富分公司的续约申请，且原告未向被告正富分公司提供相关政府文件。被告正富分公司已在租赁物业经营多年，原告现在才提出被告正富分公司不符合入园政策，明显是不想与被告正富分公司续约的借口。由于被告正富分公司从事的是房屋中介业务，客户和房源均在附近，如搬离租赁物业将严重影响被告正富分公司的经营。2、原告要求支付的场地占用费过高，请法院予以调低。本案中是原告侵害了被告正富分公司的优先续租权，被告正富分公司不存在违约行为，而且被告正富分公司每个月都有按时向原告支付场地占用费，因此被告正富分公司无须再额外向原告支付占用费。在200%的场地占用费中除原来的租金金额外，另外100%的场地占用费具有违约金的性质，被告正富分公司一直有按原有租金标准缴纳场地占用费，原告不存在实际的经济损失。被告正富分公司辩称：同意被告正富公司意见。另补充：1、原告在2019年4-5月份时对外发出招租公告，被告正富分公司向原告提交了续租申请，但原告以种种借口不予签收，被告正富分公司就该过程进行了录音。2、同被告正富分公司承租物业租期一并到期的物业也一直以3个月租期的方式对外公开招租，但原告2019年8月份发出的招租公告中未包含被告正富分公司承租的物业，而这些对外招租的物业均是原告所说的达不到条件的物业。3、被告正富分公司承租物业10余年，却是唯一一个被原告要求搬走的，所以被告正富分公司感到非常气愤。经审理查明：据各方当事人均予确认的粤房地证字第**《房地产权证》显示：广州市天河区天河北路894号101房的登记产权人为广州高新技术产业开发区天河科技园管理委员会，该房屋的建筑面积为402.6平方米，用途为非居住用房。2017年11月20日，广州高新技术产业开发区天河科技园管理委员会出具《委托书》，委托高新公司全权代理广州市天河区天河北路894号等物业的经营管理及物业管理等相关的全部事务，具体授权包括高新公司以自己的名义就前述物业对外签订《租赁合同》、高新公司作为《租赁合同》一方当事人处理相关的全部事务等。2017年12月1日，高新公司（出租方/甲方）与正富分公司（承租方/乙方）签订穗高新租（2017）1036号《租赁合同》，约定：甲方同意将广州市天河区天河北路894号101房自编107号物业（以下简称“涉案物业”）出租给乙方作经营、办公使用；租赁期限为2017年12月1日至2018年11月30日；每月租金23562元；（第7.1条）乙方如需续租的，应至少在租赁期满前3个月向甲方提出书面申请，双方在协商一致的情况下另行签订合同，若乙方未能在前述时间内向甲方提出续租要求的，视为乙方放弃续租，甲、乙双方按本合同第十一条执行；（第7.2条）乙方明确不续租、未按7.1条提交书面申请或甲方不同意续租的，甲方有权在租赁期满前3个月内协同潜在租户视察涉案物业，乙方应予以配合；（第11.1条）乙方应于租赁期届满或本合同终止、解除当日内撤离涉案物业，将涉案物业及其附属设施、设备完好移交甲方，如发现物业或其附属设备有损坏的，甲方有权向乙方追偿，物业移交时，乙方应将物业内的垃圾及杂物等清理干净，否则甲方有权自行清理，并向乙方收取清理费用；（第11.3条）租赁期届满或本合同终止、解除后，乙方未按时返还租赁物业的，在占用期间乙方应按当期租金的200%向甲方交纳场地占用费等。2018年11月15日，高新公司向正富公司发出《关于租赁合同期满不再续签的通知》，主要内容为双方《租赁合同》将于2018年11月30日期满，自9月份起，高新公司已走访通知正富公司因园区另有规划用途，将于租赁期满后按合同约定收回涉案物业，双方不再续签租赁合同；现再次通知，请正富公司做好合同期满终止的相关准备等。2018年11月23日，高新公司向正富分公司发出《关于承租天河北首层商铺的复函》，主要内容为正富分公司2018年11月19日来文《关于我司承租涉案物业的诉求》高新公司已收悉，根据园区项目规划要求，正富分公司行业类型不符合企业入园要求，故高新公司不能同意正富分公司续租两年的申请，但考虑搬迁时间较为紧迫，本着平稳过渡的原则，高新公司同意给予正富分公司搬迁过渡期三个月，请正富分公司按高新公司相关规定及流程办理租赁手续等。2018年12月1日，高新公司（出租方/甲方）与正富分公司（承租方/乙方）签订穗高新租（2018）407号《租赁合同》，约定：甲方同意将涉案物业出租给乙方作办公使用；租赁期限为2018年12月1日至2019年2月28日；每月租金24740.1元等。2019年1月10日，高新公司向正富分公司发出《关于涉案物业租赁事宜的函》，主要内容为现正富分公司再次向高新公司提出为期三个月的《租赁合同》期满后仍续租两年的申请，高新公司再次明确根据区政府及相关职能部门部署，因天河北科贸中心规划用途调整，正富分公司行业类型不符合入园政策条件，高新公司在租期届满后无法再将涉案物业出租给正富分公司使用，故不同意正富分公司续租两年的申请，但考虑实际情况，高新公司可根据项目具体实施进度情况再次给予3个月搬迁过渡期，届时按高新公司招租流程办理，双方另行签订合同为准；为避免影响正富分公司的正常经营，建议正富分公司在搬迁过渡期内积极寻找其他办公场地另行安置，并做好合同期满终止的相关准备等。2019年3月1日，高新公司（出租方/甲方）与正富分公司（承租方/乙方）签订穗高新租（2019）413号《租赁合同》，约定：甲方同意将涉案物业出租给乙方作办公使用；租赁期限为2019年3月1日至2019年5月31日；每月租金24740.1元；另第7.1条、第7.2条、第11.1条、第11.3条的约定均与穗高新租（2017）1036号《租赁合同》的约定一致。2019年3月13日，高新公司向正富分公司发出《关于明确涉案物业不予续租两年的复函》，主要内容为现正富分公司于2019年2月26日来函向高新公司再次提出续租两年的申请，答复为高新公司不同意正富分公司续租两年的申请；若正富分公司于合同到期后未依约返还涉案物业，高新公司将按合同约定在正富分公司占用涉案物业期间按当期租金的200%收取场地占用费，同时高新公司保留收回场地的权利；为避免影响正富分公司的正常经营，建议正富分公司在搬迁过渡期内积极寻找其他办公场地另行安置，并做好合同期满终止的相关准备等。2019年4月26日，高新公司向正富分公司发出《关于明确涉案物业不予续租的复函》，主要内容为正富分公司于2019年4月19日来函向高新公司提出合同期满后延长租赁过渡期的申请，高新公司的答复为不同意正富分公司合同期满后延长租赁过渡期的申请；若正富分公司于合同到期后未依约返还涉案物业，高新公司将按合同约定在正富分公司占用涉案物业期间按当期租金的200%收取场地占用费，同时高新公司保留收回场地的权利；为避免影响正富分公司的正常经营，建议正富分公司在合同期内尽快寻找其他办公场地另行安置，并做好合同期满终止的相关准备，按时将涉案物业交还高新公司等。2019年6月10日，高新公司向正富分公司发出《关于租赁期满收回涉案物业的通知》，主要内容为目前双方的租赁期限届满，高新公司无意续约，根据穗高新租（2019）413号《租赁合同》的约定，正富分公司应于租赁期届满或该合同终止、解除当日内撤离涉案物业，将涉案物业及其附属设施、设备完好移交高新公司；截至本函发出之日，正富分公司仍未撤离涉案物业，正富分公司应依约自2019年6月1日起以当期租金200%为标准向高新公司支付场地占用费，高新公司保留通过法院诉讼程序收回场地的权利，望正富分公司尽快配合撤离涉案物业等。庭审中，各方当事人均确认正富分公司现仍未搬离涉案物业的事实，且自2019年6月1日起截至庭审当月即2019年10月，正富分公司一直按24740.1元/月的标准向高新公司支付涉案物业的占用费，合计123700.5元；但高新公司认为正富分公司交纳上述占用费未经其同意，正富分公司未按期交还涉案物业已构成违约，应承担相应的违约责任。本院认为：高新公司与正富分公司签订的多份《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。根据本案查明的事实可知，正富分公司在穗高新租（2019）413号《租赁合同》约定的租赁期限届满后未能按合同约定在租赁期届满当日即2019年5月31日撤离涉案物业；而高新公司已在2019年5月31日前后多次书面告知正富分公司其不同意续租，要求正富分公司在合同期满后搬离；另正富分公司辩称高新公司不同意续租损害了正富分公司的优先续租权，但高新公司否认双方存在优先续租权的约定，正富分公司的该项抗辩意见亦缺乏事实及合同依据；综上，正富分公司未能按合同约定在2019年5月31日撤离涉案物业，已构成违约，现高新公司诉请正富分公司搬离涉案物业并将该物业交还高新公司，有其事实及法律依据，本院予以支持。根据穗高新租（2019）413号《租赁合同》第11.3条“租赁期届满或本合同终止、解除后，乙方未按时返还租赁物业的，在占用期间乙方应按当期租金的200%向甲方交纳场地占用费”的约定，正富分公司现未按时返还涉案物业，应向高新公司交纳场地占用费。因正富分公司主张高新公司诉请的占用费标准按租期届满前的租金标准的双倍计算过高，故在高新公司亦未举证证实其实际损失的情况下，本院综合考虑《租赁合同》履行情况，根据公平原则，酌情判令正富分公司按32162.13元/月的标准自2019年6月1日起向高新公司支付占用费，直至正富分公司交还涉案物业之日止。因正富分公司主张其已向高新公司支付了上述期间的占用费123700.5元，高新公司亦确认收到了相应款项，故该123700.5元应在正富分公司应向高新公司支付的占用费中予以扣除。另正富分公司为正富公司的不具有独立法人资格的分支机构，现高新公司要求正富公司就正富分公司的上述债务承担清偿责任，有其法律依据，本院予以支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州正富房地产代理有限公司第一分公司自本判决发生法律效力之日起15日内搬离广州市天河区天河北路894号101房自编107号物业并将该物业交还原告广州高新技术产业集团有限公司；二、被告广州正富房地产代理有限公司第一分公司、广州正富房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内向原告广州高新技术产业集团有限公司支付上述物业自2019年6月1日起至物业实际交还之日止的占用费（占用费按每月32162.13元计付，占用费总额需扣除123700.5元）；三、驳回原告广州高新技术产业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3270元，由原告广州高新技术产业集团有限公司负担1058元，由被告广州正富房地产代理有限公司第一分公司、广州正富房地产代理有限公司负担2212元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  黎婉玲人民陪审员  麦丽欢二〇一九年十一月十二日书 记 员  邱莉晶