江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0507民初6165号原告：苏州柯裕电子材料有限公司，住所地苏州市相城区黄埭潘阳工业园康阳路16号。法定代表人：王建民，经理。委托诉讼代理人：苗思蕖，江苏旭展律师事务所律师。被告：苏州天润金属材料有限公司，住所地苏州市相城区黄埭镇长泾村潘阳工业园春秋路1-1号。法定代表人：胡建方，执行董事。原告苏州柯裕电子材料有限公司与被告苏州天润金属材料有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月9日受理后，依法由代理审判员黄伟独任审判。本案于2018年1月4日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人苗思蕖，被告法定代表人胡建方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州柯裕电子材料有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原告与被告签订的《厂房买卖合同》及其补充协议，将位于苏州市相城区黄埭镇春申路995-1号房地产的国有土地使用权证及房屋所有权证过户登记至原告名下[苏房权证相城字第××号、苏房权证相城字第××号、苏房权证相城字第××号、（2××3）0700185]；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2014年12月29日签订《厂房买卖合同》，被告已将其坐落于黄埭镇春申路995-1号的厂房、土地以及附属设施全部卖给原告。2015年1月20日实际将该土地、房屋及附属设施交付给原告。合同签订后，原告也按约履行了自己的合同义务，先后支付了购房款人民币890万元。由于被告位于黄埭镇春申路995-1号的厂房、土地以及附属设施上存在多个法院查封，造成原被告房屋买卖合同纠纷一案中，人民法院无法判令支持将涉案房屋过户给原告。上述事实已经生效的相城区人民法院(2015）相民初字第00771号民事判决予以确认。同时，原告已经根据苏州市相城区人民法院的判决将剩余款项交付至苏州市相城区人民法院账户。现被告位于黄埭镇春申路995-1号的厂房、土地以及附属设施上的查封已经全部解除，特请求贵院依法判令被告履行《厂房买卖合同》将房屋、土地过户给原告。被告苏州天润金属材料有限公司辩称，本案诉讼材料送到我手上我才看到原来的判决要求我支付300万元违约金。其不知道什么原因该案件来不及上诉，但其认为300万元违约金过高。如果原告的法定代表人来开庭，其可以同他商量300万元的事情，也可以同他签一个回购协议。如果上述问题解决，其也愿意配合过户或者过户问题也可以自然而然解决。没有其他意见了。本院经审理查明，2015年5月21日，苏州柯裕电子材料有限公司以苏州天润金属材料有限公司为被告、苏州汇乾投资管理有限公司为第三人提起房屋买卖合同纠纷一案，案号为(2015）相民初字第00771号。该案审理查明：2014年12月29日，被告为出让方（甲方）、原告为买进方（乙方）签订《厂房买卖合同》，约定，甲方将位于苏州市相城区黄埭镇春申路995-1号苏州天润金属材料有限公司的全部厂房、配套设施连同厂区占地使用权出卖给乙方所有，厂房建筑面积12589.04平方米左右，国有土地使用权面积为7770.6平方米，最终按照房产证和土地证测量面积为准，价款为2100万元；乙方在2014年12月30日支付定金300万元，其中150万元付给甲方、另150万元支付给施工单位；在2015年1月20日前支付500万元，用于归还苏州银行贷款；甲方在2015年3月31日前应办好房产证、土地证，将两证交给乙方后30日内乙方支付500万元，60日内支付800万元；乙方于2014年12月30日向甲方支付定金300万元之日起10天内，甲方应腾空厂房，结清水电等费用后向乙方交房；并保证标的物无任何担保、出卖、抵押、无人租住使用、无欠款等瑕疵，否则后果由甲方承担；甲方应配合乙方办理产权过户手续，过户费用由乙方承担；乙方违约，已付款项作为赔偿金，甲方违约，应双倍返还已收款项。双方又于2015年1月21日签订《补充协议》，因甲方结欠工程款，双方经协商后将原合同“应于2015年1月20日前支付500万元，用于归还苏州银行贷款”变更为“在2015年1月25日前支付300万元；甲方在2015年3月31日前办好房产证、土地证并交给乙方起30日内支付500万元、60日内支付1000万元。”。后原告于2014年12月30日分3笔各支付100万元；于2015年1月21日分3笔支付各100万元；2015年2月10日分2笔各支付100万元；2015年2月13日支付50万元；2015年3月17日支付40万元；以上均通过中国农业银行汇入苏州天润金属材料有限公司账户，共计890万元。另查明，涉案房屋的房屋所有权证分别为苏房权证相城字第××号（建筑面积32.95平方米）、第30234725号（建筑面积12561.54平方米）、第30234729号（建筑面积65.19平方米），均为被告单独所有，登记时间均为2015年4月9日。相应的房屋权属登记簿显示，三处房屋均从2015年4月9日起陆续被本院及其他法院多次查封。土地登记查询记录显示，苏州天润金属材料有限公司名下的土地使用权7770.6平方米[土地证号2××3（0700185）]分别被本院以及苏州市吴中区人民法院查封，查封日期分别为2015年4月2日起至2018年4月1日、2015年6月18日起至2018年6月17日；另存在抵押权登记，证号为[相他项（2014）第0700391号]，抵押期限：2014年6月17日至2015年6月16日，抵押金额182万元。再查明，2014年6月17日，苏州天润金属材料有限公司作为借款人向苏州银行股份有限公司城区支行借款950万元，签订了企业最高额保证借款合同【苏州银行字（2014320501001）第000054号】，苏州汇乾投资担保有限公司作为担保人为被告的借款作了保证。苏州汇乾投资担保有限公司还与苏州天润金属材料有限公司签订了最高额委托保证合同（2014年最高委保字第6号）和最高额抵押反担保合同，并以苏州汇乾投资担保有限公司为抵押权人对苏州天润金属材料有限公司名下土地证号2××3（0700185）的土地设定了他项权[相他项（2014）第0700391号]。苏州汇乾投资担保有限公司于2015年9月28日经苏州市吴中区市场监督管理局核准更名为现名。因苏州天润金属材料有限公司欠钱未还，苏州银行城区支行向苏州市吴中区人民法院起诉。该院于2015年11月5日作出（2015）吴商初字第441号民事判决书，判决苏州天润金属材料有限公司向苏州银行城区支行还款950万元以及支付利息等，苏州汇乾投资担保有限公司对苏州天润金属材料有限公司的付款义务承担连带清偿责任。审理中，苏州柯裕电子材料有限公司、苏州天润金属材料有限公司一致认可涉案房屋和土地已于2015年1月20日交付苏州柯裕电子材料有限公司，现由苏州柯裕电子材料有限公司占有和使用。苏州汇乾投资担保有限公司另称，因吴中区法院的判决，苏州汇乾投资担保有限公司被法院扣划了392.79331万元，现苏州汇乾投资担保有限公司亦在吴中区法院起诉向苏州天润金属材料有限公司追偿。本院对苏州柯裕电子材料有限公司进行释明，因标的房屋和土地存在多个法院的多次查封，即使本案认定买卖有效，但变更登记的请求不能支持，是否需变更诉讼请求。苏州柯裕电子材料有限公司表示坚持原来的诉讼请求。另，审理中，苏州柯裕电子材料有限公司向本院缴纳人民币910万元，作为涂除他项权和继续履行合同的付款。该案认为，苏州柯裕电子材料有限公司、苏州天润金属材料有限公司所签《厂房买卖合同》及其补充协议，系双方当事人真实意思的表示。因苏州天润金属材料有限公司转让的涉案土地上存在抵押权，在抵押期间，苏州天润金属材料有限公司作为抵押人未经抵押权人即苏州汇乾投资担保有限公司的同意，不得转让抵押财产。现苏州柯裕电子材料有限公司作为受让人，表示愿代为清偿债务消灭抵押权，并已将抵押金额人民币182万元交至本院，据此，可认为苏州柯裕电子材料有限公司、苏州天润金属材料有限公司之间的《厂房买卖合同》及其补充协议合法、有效。苏州汇乾投资担保有限公司在苏州柯裕电子材料有限公司付款后应协助办理他项权注销登记。苏州柯裕电子材料有限公司要求合同继续履行，应可支持。因涉案房屋及土地已由苏州柯裕电子材料有限公司实际占有，苏州柯裕电子材料有限公司应继续付款、苏州天润金属材料有限公司应配合苏州柯裕电子材料有限公司进行产权变更登记。因涉案房屋和土地存在多次查封，本案中不能判决进行产权变更登记。经本院释明，苏州柯裕电子材料有限公司坚持产权变更登记的请求，该请求应予驳回。苏州柯裕电子材料有限公司按约定于2014年12月30日支付定金300万元，又于2015年1月21日支付价款300万元。合同约定，苏州天润金属材料有限公司应于2015年3月31日办出两证、并交付苏州柯裕电子材料有限公司，在此后30日内原告应支付500万元、60日内支付1000万元。但苏州柯裕电子材料有限公司提前支付了290万元。至此，苏州柯裕电子材料有限公司共向苏州天润金属材料有限公司支付了890万元，还应向苏州天润金属材料有限公司支付价款1210万元。苏州天润金属材料有限公司实际于2015年4月6日才办出房屋证，但同日已被法院查封，故未能办理产权变更登记的责任在于苏州天润金属材料有限公司，苏州柯裕电子材料有限公司在本案中不存在违约行为。苏州柯裕电子材料有限公司、苏州天润金属材料有限公司双方约定，如苏州天润金属材料有限公司违约，应加倍返还所收的款项予以赔偿，现苏州柯裕电子材料有限公司主张违约金300万元，在此范围内；另考虑到产权实际变更登记至苏州柯裕电子材料有限公司名下，苏州柯裕电子材料有限公司对此还需大费周折，苏州柯裕电子材料有限公司的该请求可予支持。该案于2016年12月14日判决：一、苏州柯裕电子材料有限公司与苏州天润金属材料有限公司所签《厂房买卖合同》及其补充协议合法有效；二、苏州柯裕电子材料有限公司支付苏州天润金属材料有限公司价款人民币1210万元，其中182万元直接支付第三人苏州汇乾投资管理有限公司；三、苏州天润金属材料有限公司支付苏州柯裕电子材料有限公司违约金人民币300万元。综合上述第二、三项，苏州柯裕电子材料有限公司应支付苏州天润金属材料有限公司人民币728万元、支付苏州汇乾投资管理有限公司182万元，均于本判决生效之日起十日内履行。四、苏州汇乾投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内协助苏州柯裕电子材料有限公司、苏州天润金属材料有限公司办理[相他项（2014）第0700391号]他项权注销登记；五、驳回苏州柯裕电子材料有限公司的其他诉讼请求。再查明，上述判决已经生效。2016年12月5日，苏州柯裕电子材料有限公司依照上述判决向本院支付910万元。诉争房屋及土地上的法院查封、他项权均已解除或者涤除。苏州柯裕电子材料有限公司表示，愿意承担诉争房屋及土地过户产生的税款、费用。以上事实由原告提供的(2015）相民初字第00771号民事判决书、中国农业银行业务凭证、不动产权属登记簿、不动产登记查询记录，法院调取的厂房卖买合同复印件、补充协议复印件、房屋所有权证复印件以及当事人陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已经按照厂房卖买合同及补充协议履行了款项支付义务，被告理应协助原告完成房屋及土地的过户登记手续；因过户产生的税款、费用全部由原告承担。被告辩称(2015）相民初字第00771号判决确定违约金过高，系对该案的意见，与本案无关，不予理涉。依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：被告苏州天润金属材料有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告苏州柯裕电子材料有限公司将位于苏州市相城区黄埭镇春申路995-1号房地产的国有土地使用权证及房屋所有权证过户登记至原告苏州柯裕电子材料有限公司名下[苏房权证相城字第××号、苏房权证相城字第××号、苏房权证相城字第××号、（2××3）0700185]；因过户产生的税款、费用全部由原告苏州柯裕电子材料有限公司负担。本案案件受理费减半收取40元，财产保全费5000元，合计5040元，由被告苏州天润金属材料有限公司负担（该款原告已自愿垫付，本院不再退还，被告应于本判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。代理审判员 黄 伟二〇一八年一月三十日书 记 员 李方园