贵州省贵阳市花溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0111民初10374号 原告：贵阳小河区恒景物业管理有限公司（以下简称恒景物业公司），住所贵州省贵阳市经济技术开发区黄河南路汇景苑********。 法定代表人：蔡廷建，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张小梅，一般代理。 被告：胥乾斌，男，1988年12月19日出生，汉族，住，住贵阳市花溪区/div> 被告：胥志高，男，1956年1月29日出生，汉族，退休职工，住，住贵州省贵阳市南明区/div> 被告：令狐克英，女，1962年4月22日出生，汉族，住，住贵州省贵阳市南明区/div> 上述三被告共同委托诉讼代理人：廖家源，贵州思九律师事务所律师，特别代理。 原告恒景物业公司与被告胥乾斌、胥志高、令狐克英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒景物业公司之委托诉讼代理人张小梅及被告胥乾斌、胥志高、令狐克英之委托诉讼代理人廖家源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告恒景物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告物业费7,750.42元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2011年3月4日与贵州德尔房地产开发有限公司签订《委托物业管理合同》，约定将贵阳市花溪区小河黄河南路130号汇景苑范围内的物业委托给原告实行统一管理、综合服务。之后，原告于2019年6月1日与汇景苑小区业主委员会签订了《汇景苑小区物业服务合同》，合同证实了物业管理服务费按每月1.5元每平方米收取。被告作为汇景苑小区的业主，在无正当理由的情况下，从2017年1月至今在原告多次催收下一直拒绝缴纳物业管理服务费，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。 被告胥乾斌、胥志高、令狐克英辩称，1.原告与被告之间没有建立合法有效物业服务关系。2.原告以与贵州德尔房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同作为2017年1月至2019年3月物业费，没有事实及计算依据，该期间物业服务属于强迫得利。3.原告在2019年3月至6月期间，已经结束了与贵州德尔房地产开发有限公司的服务合同，又没有与被告签订物业服务合同，所以此物业费为强迫得利。4.原告以小区业委会签订的合同，没有法律及事实依据，该合同没有通过法定业主大会合议也没有经过委托，属于无权代理，损害全体业主的合同应当归于无效。5.原告按1.5元每平方米每月收取物业费没有依据。 本院经审理认定事实如下： 一、涉案房屋坐落：贵阳市花溪区，建筑面积132.13平方米，属于汇景苑小区。 二、房屋所有权人：2009年11月29日被告胥乾斌购买涉案房屋，胥志高、令狐克英系共有人。 三、物业服务合同签订情况： （1）2011年3月4日，原告作为乙方（受委托方）与小区开发建设单位贵州德尔房地产开发有限公司作为甲方（委托方）签订《委托物业管理合同》，约定原告为汇景苑小区提供物业服务，实行统一管理、综合服务，物业服务期限自合同签订之日至汇景苑业主委员会成立之日止，物业费标准约定由甲方负责确定管理服务费标准。合同履行过程中，原告向所在小区业主发放《物业服务满意度调查问卷》、公布《物业服务满意度调查问卷回复》的方式确定物业费收取标准为1.5元每月每平方米。 （2）2019年6月1日，原告作为乙方（受托方）与贵阳市经开区汇景苑小区业主委员会作为甲方（委托方）签订《汇景苑小区物业服务合同》，约定原告为汇景苑小区提供物业服务，物业服务期限自2019年6月1日至2020年5月31日止，物业费按1.5元每月每平方米收取。 四、原告2011年起为上述小区提供物业服务至今，并主张依据上述《委托物业管理合同》及《汇景苑小区物业服务合同》向被告收取物业费。 五、原告起诉要求被告缴纳物业费的期限为2017年1月1日至2019年6月30日，共计30个月，在此期限之前的物业费被告已经缴纳至2016年12月；原告陈述其诉请的物业费包括被告应缴水费2,003元。 六、原告通过追缴通知书方式向被告书面催缴过物业费。 七、被告不缴纳物业费抗辩事由及对应的证据名称。 （1）原、被告之间没有物业服务合同关系，原告对被告提供的物业服务系强迫得利，被告损失应向贵州德尔房地产开发有限公司主张，并提供证据为《商品房买卖合同》，拟证明其与贵州德尔房地产开发有限公司签订的该合同中未约定物业服务条款。 （2）2019年3月11日汇景苑业主委员会成立，但2019年3月11日至2019年6月1日期间被告未与业主委员会签订物业服务合同，此期间原告所提供的物业服务系强迫得利，并提供《业主委员会备案通知书》复印件拟证实其主张。 （3）被告主张原告滥用物业服务权利与汇景苑业主委员会恶意串通损害全体业主利益，并提供停车场照片拟证实其主张。 上述事实，有当事人的陈述、原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、被告身份证复印件、《委托物业管理合同》《汇景苑小区物业服务合同》《商品房买卖合同》《物业服务满意度调查问卷》《物业服务满意度调查问卷回复》《追缴通知书》《业主委员会备案通知书》复印件及照片若干等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。结合本案的庭审情况，整理本案争议焦点为：1.原、被告之间是否具有物业服务合同关系；2.被告应否向原告支付物业费，金额如何确定。 关于焦点一。原告于2011年3月4日与贵州德尔房地产开发有限公司签订《委托物业管理合同》，后又于2019年6月1日与贵阳市经开区汇景苑小区业主委员会签订《汇景苑小区物业服务合同》，原告从签订《委托物业管理合同》后至今为涉案小区提供物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，对被告关于其与原告不存在物业服务合同关系的辩称，本院不予支持。据此，原告与贵州德尔房地产开发有限公司签订《委托物业管理合同》及与贵阳市经开区汇景苑小区业主委员会签订《汇景苑小区物业服务合同》对原、被告及所在小区的业主具有拘束力，故本院认定原、被告之间具有物业服务合同关系。对被告关于原告提供的物业服务系强迫得利的意见，本院不予采纳。 关于焦点二。原告主张物业费标准按1.5元每平方米每月进行计算，虽然在《委托物业管理合同》未约定该标准，但原告在履行合同期间通过发放《物业服务满意度调查问卷》及公布《物业服务满意度调查问卷回复》方式将收取标准向被告进行了公示，被告亦按照标准缴纳了截止至2016年12月前的物业费。原告与贵阳市经开区汇景苑小区业主委员会签订《汇景苑小区物业服务合同》亦约定了按1.5元每平方米每月进行计算。上述双方通过实际履行及合同约定形成的物业费收费标准，系双方真实意思表示，对双方具有约束力，对被告辩称本院不予采纳，故对原告主张被告缴纳的2017年1月1日至2019年6月30日（30个月）期间的物业费为5,945.85元（即1.5×132.13×30=5,945.85）。对原告要求被告应缴纳2,003元水费的主张，双方合同中并无相关规定，且原告未举证予以证实，故本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告胥乾斌、胥志高、令狐克英于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳小河区恒景物业管理有限公司自2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业费5,945.85元； 二、驳回原告贵阳小河区恒景物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25元（已减半收取），由被告胥乾斌、胥志高、令狐克英承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  王珏 二〇一九年十一月二十五日 书记员  胡兰