四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初9441号 原告（反诉被告）：成都龙湖物业服务有限公司，住所地:成都市金牛区五福桥东路********。 法定代表人：陈家喜，职务不详。 委托诉讼代理人：赵林阳，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢珊珊，泰和泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吕景。 原告（反诉被告）成都龙湖物业服务有限公司（简称龙湖物业公司）与被告（反诉原告）吕景物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，吕景在举证期限届满前对龙湖物业公司提起了反诉，本院受理反诉请求后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）龙湖物业公司的委托诉讼代理人赵林阳、被告（反诉原告）吕景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）龙湖物业公司本诉诉称、事实理由，以及反诉辩称：一、关于本诉诉称：1、吕景支付2015年10月至2019年6月拖欠的物业服务费9654.3元、水费81.81元、生活垃圾处置费32元、电费311.12元,合计10079.23元；2、吕景支付第一项诉讼请求中拖欠费用产生的合同违约金至实际交清拖欠费用之日止(暂计算至2019年6月30日共计10998.99元);3、吕景承担本案全部诉讼费用。事实和理由:龙湖物业公司于2016年6月25日与锦江区晶蓝半岛第二届业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定:物业服务费为2.5元/月/平方米,物业服务费、车位服务费、物业特约服务费及水费、电费按月缴纳,业主应于每月15日之前将费用金额缴清,逾期支付的违约责任为按日加收拖欠金额千分之五的合同违约金。经龙湖物业公司催缴,吕景仍未交纳上述费用。暂计算至2019年6月30日,吕景应向龙湖物业公司支付欠缴费用及合同违约金共计21078.22元。 二、关于反诉辩称，1.吕景要求退还2012年8月至2014年3月的物业服务费已经超过了诉讼时效；2.吕景拒交物业服务费的理由在2015锦江民初7316号民事判决中的理由已经陈述过，法院对该抗辩的理由做出了判决和认定，吕景的理由不能成为拒缴物业服务费的依据；3.吕景要求恢复楼上的阳台问题属于相邻权关系，与本案无关；4.其他房屋装修至吕景房屋出现裂缝属于相邻权关系，与本案无关。 被告（反诉原告）吕景反诉诉称、事实理由，以及本诉辩称：一、关于反诉诉称：1.龙湖物业公司退还2012年8月至2014年3月物业服务费3561.26元；2.龙湖物业公司采取安全措施,恢复吕景楼上0503、0603、0803、1003、1303、1403、1503、1603和1703阳台原设计；3.龙湖物业公司修复吕景房屋裂缝；4.龙湖物业公司承担本案全部诉讼费用；事实和理由:龙湖物业公司于2012年8月19日与“锦江区晶蓝半岛第一届业主委员会”签订了《物业服务合同》。合同约定:物业服务费为2元/月/平方米;合同为期两年。在2013年与2015年吕景楼上两户阳台玻璃分别脱落砸在吕景家的平台上,造成两次安全事故。楼上共有11户，03号业主改变原设计,全部采用了错误的阳台封闭装修方案,发生玻璃脱落事故的就是其中的两户,还有9户阳台存在安全隐患。龙湖物业公司在这些阳台装修时违反合同约定未予以提前将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知这些业主,未签订装修管理协议。2014年吕景楼下2楼装修将构造柱拆除,吕景多次向龙湖物业公司投诉无效,由于敲击非常猛烈,造成吕景房屋产生了大量裂缝。由于龙湖物业公司无物业服务能力,违反物业服务合同约定,造成了这三起安全事故。事故发生后吕景多次要求排除安全隐患,龙湖物业公司至今未采取任何安全措施。遗留的安全隐患至今危及吕景及家人的生命安全,故为维护其合法权益,特向贵院提起反诉,请求判如所请。 二、关于本诉辩称，龙湖物业公司的陈述与事实不符。吕景认为不应当承担物业服务费及违约金。吕景是有四个月未支付水电费和垃圾处理费，但2019年7月6日前往晶蓝半岛物业服务中心支付水电费时，龙湖物业公司不收取。 本院经审理认定事实如下：吕景系成都市锦江区晶蓝半岛小区1幢2单元3楼号房屋业主，房屋建筑面积89.39平方米。2012年8月19日，龙湖物业公司与锦江区晶蓝半岛第一届业主委员会签订《物业服务合同》，约定：龙湖物业公司对晶蓝半岛小区提供物业管理服务，期限自2012年8月20日起至2014年8月19日止；住宅物业服务费的收费标准为2元/月/平方米；物业服务费按月交纳，业主应在当月的1-15日履行交纳义务；业主逾期交纳物业服务费的，在龙湖物业公司履行催缴义务后，逾期业主按每延误一日，加收应缴金额的千分之三的违约金。龙湖物业公司的权利义务包括提前将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主，并按规定与业主签订房屋装饰装修管理服务协议。2014年8月15日，龙湖物业公司与锦江区晶蓝半岛第一届业主委员会签订《晶蓝半岛物业服务代管协议》，约定在双方未重新洽商《物业服务合同》前，实行代管服务，代管服务期间服务标准、服务质量以及双方权责等均按原合同执行，服务费用标准按原合同标准计收，代管时限直至重新签订《物业服务合同》止。2016年6月25日，龙湖物业公司与锦江区晶蓝半岛第二届业主委员会签订了《物业服务合同》，约定：自2016年7月1日起至2019年6月30日止，由龙湖物业公司为案涉小区提供物业服务，住宅服务费用为2.5元/月/平方米，物业服务费、车位服务费、及水费、电费按月交纳，业主应在当月的1-15日履行交纳义务。逾期交纳的，在龙湖物业公司履行催缴义务后，逾期业主按每延误一日，加收应缴金额的万分之五的违约金，违约金总额不超过应缴金额。龙湖物业公司接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。根据交易实际，上述代收项目仅能取得专业单位对龙湖物业公司开具的总额发票，业主同意龙湖物业公司无需向其开具分户单独缴费的发票。同时，在业主欠缴而龙湖物业公司催缴时，上述读数、费用以龙湖物业公司记录为准。 2015年11月3日，龙湖物业公司起诉吕景至成都市锦江区人民法院，要求其支付2014年6月1日至2015年9月1日期间的物业服务费2860.48元以及违约金，成都市锦江区人民法院于2015年11月27日作出了（2015）锦江民初字第7316号民事判决书，支持了龙湖物业公司的诉讼请求。 2015年10月至2019年6月，吕景共计欠付龙湖物业公司物业服务费89.39平方米×2元/月/平方米×9个月+89.39平方米×2.5元/月/平方米×36个月=9654.12元。龙湖物业公司为吕景代付水费81.81元，生活垃圾处理费32元，电费311.12元。龙湖物业公司多次向吕景发送《通知》或《律师函》催缴物业服务费。 庭审中，吕景提交了照片及录音，用以证明其房屋楼上阳台发生了两起玻璃脱落事故，近年楼上无框玻璃最近几年有陆续掉落配件，存在安全隐患，以及楼下因装修违规拆除，敲击猛烈造成案涉房屋产生裂缝，吕景多次向物业服务公司投诉，但交涉无果。吕景提出调查收集证据申请，请求调取成都市锦江区公安消防大队锦公（消）行罚决字【2014】第0034号行政处罚决定书，本院认为，该处罚决定书的被处罚人并非本案当事人，与本案不具有关联性，故未调取。 以上事实，有《商品房买卖合同》、《物业服务合同》、《律师函》及投递信息、物业费催缴通知、民事判决书、发票、照片、录音等证据，以及双方当事人陈述在案为证。 本院认为，龙湖物业公司与晶蓝半岛第一届业主委员会、第二届业主委员会签订的两份《物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方已建立物业服务关系，对晶蓝半岛小区全体业主均具有约束力，吕景作为小区业主之一，在接受龙湖物业公司提供的物业服务后，负有按时交纳物业服务费的义务。根据查明的事实，吕景欠交的2015年10月至2019年6月期间的物业服务费为9654.12元，对于龙湖物业公司多主张的部分，本院不予支持。因龙湖物业公司为吕景代付水电费、生活垃圾处理费，要求吕景向其支付代付的水费81.81元、生活垃圾处理费32元、电费311.12元，本院予以支持。 吕景提出反诉诉称，要求龙湖物业公司退还2012年8月至2014年3月物业服务费3561.26元，采取安全措施,恢复楼上阳台原设计，以及修复吕景房屋裂缝。因龙湖物业公司并非安装玻璃以及实施拆除房屋的主体，而吕景提供的证据不能证明其楼上玻璃脱落事故及楼下拆除房屋造成裂缝系龙湖物业公司行为导致，其上述三项主张均没有事实及其法律依据，本院不予支持。 关于违约金的问题。因吕景未按照合同约定按时交纳物业服务费，其行为已构成违约，故应承担相应的违约责任，支付相应的违约金。按照龙湖物业公司与晶蓝半岛小区第一届业主委员会签订的《物业服务合同》约定，每延误一日，加收应缴金额的千分之三的违约金，龙湖物业公司与晶蓝半岛小区第二届业主委员会签订的《物业服务合同》约定，每延误一日，加收应缴金额的万分之五的违约金。吕景在庭审中抗辩，不应当交纳违约金。本院认为，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。结合龙湖物业公司履行物业服务义务情况及其吕景的违约程度，本院酌定2015年10月至2016年6月的违约金，以每月欠缴的物业服务费178.78元为基数，从每月第16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止；2016年7月至2019年6月的违约金，以每月欠缴的物业服务费223.48元为基数，从每月第16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）吕景于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都龙湖物业服务有限公司支付物业服务费9654.12元、水费81.81元、生活垃圾处理费32元、电费311.12元及违约金（2015年10月至2016年6月的违约金，以每月欠缴的物业服务费178.78元为基数，从每月第16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止；2016年7月至2019年6月的违约金，以每月欠缴的物业服务费223.48元为基数，从每月第16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止）； 二、驳回原告（反诉被告）成都龙湖物业服务有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）吕景的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取163元，由被告（反诉原告）吕景负担。本案反诉案件受理费减半收取75元，由被告（反诉原告）吕景负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  雷膦绮 二〇一九年十一月十九日 书记员  傅晓婉