内蒙古自治区高级人民法院民事裁定书（2019）内民申3655号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：乌兰，女，1970年4月21日出生，蒙古族，个体工商户，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：郝润英，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓华，慧聪律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：内蒙古三A家俱有限公司。法定代表人：陈守信，该公司董事长。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：内蒙古鼎孚隆房地产开发有限责任公司。法定代表人：何燕，该公司董事长。再审申请人乌兰因与被申请人三A家俱有限公司（以下简称三A公司）、内蒙古鼎孚隆房地产开发有限责任公司（以下简称鼎孚隆公司）所有权确认纠纷一案，不服内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院（2018）内01民终3042号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。乌兰申请再审称，（一）本案二审判决背离了最高人民法院、内蒙古自治区高级人民法院对三A公司状告乌兰侵权诉讼案生效判决书认定的事实,且与《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）及《物权法》司法解释关于物权确权的相关规定相悖,法律认识与评价存在明显错误。1.三A公司状告乌兰(及其他12户小业主)侵权,历经9年诉讼,虽然呼和浩特市赛罕区人民法院、呼和浩特市中级法院的民事判决支持了三A公司诉请，但内蒙古自治区高级人民法院（2016）内民再210号民事判决却认定“乌兰与业成公司于2002年5月12日签订《购售商品房协议书》,本院于2002年5月27日张贴公告查封了诉争房屋的大楼,乌兰按协议约定交付房款后占有使用诉争房屋至今。乌兰与业成公司签订购房合同时,业成公司持有合法取得诉争大楼的房屋所有权证,乌兰占有使用诉争房屋的依据是其与业成公司签订的购房合同,其支付房屋对价的善意买受行为是有合法根据的,该行为既不存在主观上侵权的故意,也不存在客观上侵犯三A公司物权的事实。三A公司于2005年8月19日取得了争议房屋的所有权证,但在最高人民法院作出的(2015)民申字第2609号民事裁定中已经明确指出：三A公司明知高云等人与业成公司签订了购房合同且已经占有使用诉争房屋,在三A公司仅仅支付部分购房款的情况下,按照双方《商品楼买卖合同》的约定,履行的正常程序应当是‘款付到什么程度,房本给到什么程度’,而非将诉争大楼的整个产权办至三A公司名下。因此可以认定,三A公司取得诉争大楼产权证的程序是有瑕疵的......业成公司已经不具备与三A公司继续履行合同并交付争议房屋的条件。事实上三方各自履行合同并不矛盾,只是影响到三A公司与业成公司之间的履行标的及结算数额。故三A公司的主张......缺乏事实及法律依据。”上述生效判决充分证明，乌兰是本案诉争房屋合法的真正权利人。而三A公司因其实际没有履行交付房款,接受房屋的法律事实,加之违反法定程序取得产权证的事实,乌兰一、二审提供的证据足以推翻不动产登记簿记载的三A公司物权权利人内容。2.一房二卖是本案争议的根源,二审判决并没有依据《物权法》及物权法司法解释、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关物权确权的规定审理本案,而是机械地认定三A公司是通过法院执行取得产权证,且执行行为并没有被撤销,就不能推翻不动产登记簿记载的内容。这一认定与前述法律规定相悖之处是:(1)《物权法》第三十三条规定“因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利”。《最高人民法院关于适用若干问题解释(一)》第二条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持”。上述法律及司法解释规定针对的就是如果当事人有证据证明“不动产登记簿”记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,法院应予支持的法定情形。至于物权设立、变动,如买卖、转让、遗赠、合并分立、法院判决等,均是形成“不动产登记簿”的原因。而不是当事人不能对“不动产登记簿”记载的物权归属和内容提出异议,以证据证明“不动产登记簿”记载与真实权利状态不符、请求法院确权的障碍。这就是说三A公司通过法院执行行为取得产权证,法院执行行为又没有被撤销的事由,不是法院评判本案能否推翻“不动产登记簿”推定的权利人的法定证据。(2)“不动产登记表薄”一方面具有公示、推定效力,推定登记人具有物权所有权。但是根据《物权法》第十七条、十九条规定,物权法也承认现实中存在“不动产登记簿”记载的物权的归属内容与真实情况不一致的情形。而本案三A公司的80号整栋大楼的产权证及“不动产登记簿”即如此。理由如下:①二审判决审理查明，生效的内蒙古自治区高级人民法院（2016）内民再210号民事判决认定:(a)乌兰与业成公司2002年5月12日已签订购房合同,且支付了购房对价,是善意买受人。占有使用合同项下房屋有合法根据,没有侵犯三A公司物权。(b)三A公司明知乌兰、高云等小业主签有购房合同,并已经占有使用诉争房屋,更知道其在申请内蒙古自治区高级人民法院执行局查封整个大楼时,并没有查封含乌兰在内的13户小业主所在一至三层楼房。(c)内蒙古自治区高级人民法院执行局超出生效的最高人民法院（2003）民一终字第59号民事判决关于继续履行合同判项,背离三A公司与业成公司购房合同中关于“款付到什么程度,房本给到什么程度”的约定,在三A公司仅仅支付了整个大楼部分房款情况下,违反法定程序将整个大楼房屋产权证执行办在三A公司名下,产权证有瑕疵。(d)乌兰合法占有使用诉争房屋长达17年之久,业成公司与三A公司已经不具备继续履行合同,交出乌兰所占房屋条件。而三方各自履行合同并不矛盾,并不影响到三A公司与业成公司就实际履行事实进行结算。同时,二审判决审理查明还证实上述内蒙古自治区高级人民法院审理查明,引用的是三A公司与13户小业主中高云等人的同类型侵权纠纷案,即上述最高人民法院2609号民事裁定认定的法律事实。②乌兰与业成公司签订《商品房买卖合同》时间是2002年5月12日,业成公司当时持有合法有效的大房屋产权证,业成公司将乌兰所购房屋面积在呼和浩特市房产档案馆作了备案。当时业成公司没有告知乌兰其与三A公司在此前签有合同。相反业成公司在2002年4月在××路悬挂有售楼横幅、售楼广告。而三A公司对业成公司卖楼的行为,并没有申请法院做出任何限制。由此可知乌兰尽到了合理的注意义务,是善意的买受人,双方合同合法有效。三A公司凭法院违法执行取得产权证的时间是2005年8月19日;法院查封冻结业成楼4-7层的时间是2005年8月30日。且当时并没有查封冻结乌兰等13户购房人所在的1-3层。乌兰2002年5月凭购房合同、交付购房款、占有房屋、装修、营业至今的实际履约事实,可证明其是真正的诉争房屋权利人,符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十五条规定,系善意受让人;符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《物权法》第二百四十一条之规定,是房屋合法占有人。③三A公司与业成公司虽然签订购房合同在先,但是根据内蒙古自治区高级人民法院(2009)内民一终字第17号民事判决,认定三A公司欠业成公司购房8522738.3元,至今未给付。而此笔购房款对应的就是乌兰等13户业主所在的1至3层楼房。由此可见,三A公司与业成公司就诉争房屋的合同权利义务,双方仅仅停留在纸上,并未实际履行。因此三A公司不能证明其是“不动产登记簿”上名副其实的物权权利人。④业成公司2004年4月21日通知乌兰等13户买房人,称双方售楼合同有效，结合最高人民法院（2003）民一终字第59号民事判决,可证明如果业成对三A公司违约,与乌兰等13户买房人无关。一房二卖的过错在业成公司,并不影响乌兰等13户买房人与业成公司所签合同效力及有效履行的事实,乌兰是本案争议房屋的真正权利人。（二）三A公司应协助乌兰办理诉争房屋产权证的转移登记及对应的土地使用权证转移登记,业成公司应承担产权证过户费用。1.物权法实施后,不动产登记将房屋所有权登记、土地使用权登记“合二为一”,统一为不动产登记,如果在房屋确权案件中未一并解决土地使用权问题,在实际登记时将无法完成过户转移登记,造成房屋权属与土地权属分别属于不同主体,判决最终得不到履行,引发社会新矛盾。且《城市房地产管理法》第三十二条规定“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。由此可见本案诉争房屋对应的土地使用权确认是“地随房走”的法律概念,而并非是土地法概念下的土地使用权确权。2.土地使用权属于不动产物权范畴，三A公司依据内蒙古自治区高级人民法院错误执行裁定取得了土地使用权证书,与乌兰具有法律上的直接利害关系。根据《物权法》及相关司法解释的规定,根据乌兰与业成公司签订的商品房买卖合同及实际履行完成交易的事实,请求依法判令三A公司办理确权房屋产权证转移登记,以及对应土地使用权证转移登记有事实与法律依据。综上,申请依法撤销一、二审判决，改判确认乌兰对案涉房屋享有所有权及对应的土地使用权；改判三A公司将上述房屋产权及对应的土地使用权从其持有的整体产权证、土地使用权证中分割转移登记到乌兰名下；转移登记的费用由鼎孚隆公司承担。本院经审查认为，本案系因业成公司一房二卖而产生的所有权确认纠纷。本院（2016）内民再210号民事判决认为乌兰占有、经营诉争房屋不构成侵权，是基于其与业成公司的合同关系，该判决根据三A公司的诉请审理的是乌兰是否构成侵权，并未涉及诉争房屋的产权归属问题。乌兰提出的二审判决背离了最高人民法院、内蒙古自治区高级人民法院对三A公司状告乌兰侵权诉讼案生效判决书认定的事实,且与《物权法》及物权法司法解释关于物权确权的相关规定相悖的主张不能成立。一、二审查明，三A公司与业成公司之间的房屋买卖合同已被最高人民法院（2003）民一终字第59号民事判决判令继续履行，三A公司在该案执行过程中取得房产权利证书。二审判决认为三A公司系通过人民法院的执行行为取得诉争大楼的产权证，相关执行行为未经法定程序予以撤销，乌兰提供的《商品房买卖合同》等证据并不足以推翻不动产登记簿记载的内容，故驳回其诉请并无不当。综上，乌兰的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回乌兰的再审申请。审判员 米继红审判员 李秀婕审判员 范 智 二〇一九年十一月十五日书记员 杜 娟