江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0114民初5369号原告（反诉被告）：中国人民解放军73917部队，住所地在江宁区汤山街道侯家塘。法定代表人：郝一昀，该单位部队长。委托诉讼代理人：唐舒翔，江苏苏商律师事务所律师。被告：南京霞彩涂料有限公司，统一社会信用代码9132011475946576XL，住所地在南京市雨花台区软件大道106号2幢502室。法定代表人：周云霞，该公司董事长。委托诉讼代理人：周云霞，户籍所在地在福建省。被告（反诉原告）：南京市雨花台区星期九宾馆，统一社会信用代码92320114MA1QR19188，住所地在南京市雨花台区板桥街道振兴路52号。负责人：周云霞，户籍所在地在福建省。原告（反诉被告）中国人民解放军73917部队（以下简称“73917部队”）诉被告南京霞彩涂料有限公司（以下简称“霞彩公司”）、被告（反诉原告）南京市雨花台区星期九宾馆（以下简称“星期九宾馆”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案后，依法适用简易程序，分别于2017年11月9日、11月17日公开开庭进行了审理。原告73917部队的委托诉讼代理人唐舒翔，被告霞彩公司的委托诉讼代理人及被告星期九宾馆的负责人周云霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告73917部队向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《军队房地产租赁合同》；2.被告搬离原告位于南京市雨花台区××地××房屋及场地，并返还租赁房屋及场地；3.被告从2017年12月25日起按年租金216363元标准支付租金至实际搬离之日止，水电费按实际用量计算；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月，原被告签订《军队房地产租赁合同》，约定将原告位于南京市雨花台区××地××房屋及场地出租给被告使用，租期至2024年12月25日止。因中央军委通知军队全面停偿，导致合同无法履行，原告多次与被告协商要求终止合同并腾退搬迁，被告拒不配合，原告遂诉。被告霞彩公司提出书面意见认为，被告霞彩公司与原告签订的《军队房地产租赁合同》系被告星期九宾馆借名被告霞彩公司签订的。合同签订后，实际由被告星期九宾馆支付租金，其宾馆装修、经营与被告霞彩公司无关。被告星期九宾馆辩称，被告星期九宾馆要求对涉案资产进行评估，并要求原告赔偿损失。反诉原告星期九宾馆向本院提出反诉请求：1.反诉被告赔偿固定资产2400217元；2.反诉被告返还前期垫付款400000元；3.反诉被告补偿移动设备搬迁费用329630元；4.反诉被告退回合同规定保证金15000元；5.给予反诉原告设施拆卸搬迁时间为3个月；6.反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：1、反诉原告与反诉被告于2017年11月17日前订《资产评估委托合同》，对被告固定资产进行评估，金额为2400217元，反诉被告应赔偿该损失。2、2014年1月28日反诉原、被告签订《宾馆转让合同》，合同中400000元实际是根据73917部队要求垫付，用于支付该宾馆前承租人场地办理发生的费用，双方认可是垫付行为，该垫付款要求反诉被告返还。3、根据《南京市房屋征收与补偿若干问题的规定的通知》和《宁政规定（2017）12号》文件，部队应给与补偿费用合计329630元。4、2015年12月26日反诉原被告签订《军队房地产租赁合同》，根据第六条反诉被告应退还反诉原告保证金15000元。5、根据根据《南京市房屋征收与补偿若干问题的规定的通知》和《宁政规定（2017）12号》文件，反诉被告应给予合理拆卸搬迁时间为3个月。请求法院依法判决。反诉被告73917部队辩称，对第一项诉请，应该根据双方签订的军队房地产合同约定责任，因为本案是国家政策重大调整导致解除合同，按合同约定双方均不承担责任，请求法院依法分摊责任。对第二项反诉请求，反诉被告认为该款项反诉被告没有支付给反诉被告，反诉被告只是见证人，该款不应该由反诉被告补偿。对第三项反诉请求，认为搬迁费过高，请求法院依法判决。对保证金予以认可。搬迁三个月时间过长。请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月，南京军区装备部直属工作部（甲方）与被告霞彩公司（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定:甲方将位于南京市雨花台区振兴路52号三角地三层房屋，建筑面积1250平方米，场地面积400平方米，出租给乙方使用。租赁用途为酒店，租赁期限自2015年12月26日起至2024年12月25日止；租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）为1987062元，租金按年结算，乙方于每年的前十日内交付原告。双方另就权利义务、合同解除、违约责任等做出约定。合同第六条约定，该合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金15000元；该合同第九条关于合同的解除第四项约定:“因不可抗力原因及国家和军队政策法规重大调整造成合同无法履行的，双方均不承担责任”。关于具体的年租金金额，双方达成补充条款：1、租期9年，第一年租金为212100元，而后每年递增1%，即第二年租金为214221元，第三年租金为216363元，……。上述租赁合同签订后，被告霞彩公司作为被挂靠人将涉案房屋及场地交由星期九宾馆投资运营，由周云霞向原告交纳了租金与保证金。原告根据中央军委关于《军队和武警部队全面停止有偿服务》通知要求，于2016年5月18日向被告霞彩公司送达《通知》，原告将提前解除合同，望被告霞彩公司尽快另择新址，做好提前搬迁准备；2017年8月18日，原告向被告霞彩公司发函，就涉案租赁合同终止一事，函告被告霞彩公司关停时间为2017年10月18日。被告至今未能迁出，原告遂诉。本案诉讼过程中，经原、被告协商一致，原告73917部队委托中瑞国际资产评估（北京）有限公司进行资产评估。2017年12月12日，中瑞国际资产评估（北京）有限公司出具《资产评估报告书》，评估对象及评估范围为南京市雨花台区板桥街道振兴路52号三角地大厦建筑物及房屋室内装修市场价值，其中，房屋建筑物共5幢，房屋室内装修共5项。5幢建筑物均为星期九宾馆建造；室内装修分为客房装修、大堂装修。经评估，截止本次评估基准日（2017年11月17日），委托评估的资产的评估值为2400217元。另查明，2014年1月28日，南京市雨花台三角地大酒店（以下简称“三角地大酒店”）、周云霞、73917部队签订《宾馆转让合同》，三角地大酒店将南京市雨花台区板桥镇振兴路50号的三角地大酒店转让给周云霞，转让费用为400000元，该转让费包括该酒店所有的有形资产、无形资产、相关证照以及名称使用权等；合同签订后周云霞一次性支付给三角地大酒店。周云霞于转让合同签订后已向三角地大酒店支付了转让费合计400000元。再查明，军改后原南京军区装备部直属工作部已撤销，涉案项目改革后权利义务划归73917部队。73917部队取得雨花台区振兴路50.52号国有土地使用权证。以上事实，有军队房地产租赁合同、军队单位对外有偿服务许可证、收据、结算票据、通知、关于三角地租赁项目合同提前终止事的函、资产评估报告书、宾馆转让合同、收条、国有土地使用权证及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案原告73917部队与被告霞彩公司签订《军队房地产租赁合同》，实际系由被告星期九宾馆借名签订，实际履行也是由被告星期九宾馆履行的。根据《军队和武警部队全面停止有偿服务》通知要求，部队全面停止有偿服务，73917部队不再享有对外有偿服务的许可，因国家和军队政策重大调整，涉案《军队房地产租赁合同》已无法继续履行。根据原告致被告霞彩公司的函，双方履行合同期限至2017年10月18日，该期限届满，《军队房地产租赁合同》予以解除，被告已收到此函件。故原告诉请解除房屋租赁合同具有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。上述《军队房地产租赁合同》解除后，被告霞彩公司作为出名承租人需向原告返还涉案房屋，按照约定结清在房屋使用期间产生的水电费用，被告星期九宾馆作为涉案房屋及场地的借名承租人，应当一并负有返还房屋及结清水电费用的责任，故原告主张两被告返还房屋并结清水电等费用具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告支付自2017年12月25日之后的租金，本院认为，涉案房屋租赁合同已于2017年10月18日解除，合同解除后，两被告仍继续占用涉案房屋及场地，应当向原告支付房屋占有使用费，参照合同约定的同期租金标准，第三年租金为216363元，则日租金标准为592.78元，两被告应按此标准向原告支付自2017年12月25日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费。关于被告（反诉原告）星期九宾馆的各项主张，本院认为，被告星期九宾馆取得涉案房屋及场地后，建造房屋并进行装修，现因军队停止有偿服务，合同终止履行对被告星期九宾馆的资产投入造成剩余资产不能使用的损失，根据资产评估报告书的意见，反诉原告投资的固定资产现值为2400217元，反诉原告主张剩余资产补偿具有事实和法律依据，本院予以支持。关于要求73917部队返还400000元垫付款，本院认为，根据宾馆转让合同的约定，此400000元系三角地大酒店的转让费用，包含了原酒店的有形资产、无形资产及其他费用，且该费用并非支付给反诉被告73917部队，反诉原告未能提供证据证明该费用的性质系替反诉被告垫付，故反诉原告要求73917部队返还400000元欠缺事实依据，于法无据，本院不予支持。关于搬迁费用，本案系房屋租赁合同关系，不存在政府拆迁事实，原告主张按拆迁法律关系要求搬迁费用及3个月的迁让时间于法无据，本院不予支持。但由于国家政策原因导致合同提前解除，被告星期九宾馆提前办理承租宾馆存在损失，故酌情认定原告支付搬家费100000元。关于保证金，因《军队房地产租赁合同》的签订，星期九宾馆的负责人周云霞向73917部队交纳保证金15000元，因合同解除，该笔费用应当予以返还。综上，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定：一、解除原告（反诉被告）中国人民解放军73917部队与被告南京霞彩涂料有限公司于2015年12月签订的《军队房地产租赁合同》；二、被告南京霞彩涂料有限公司、被告（反诉原告）南京市雨花台区星期九宾馆于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）中国人民解放军73917部队返还位于南京市雨花台区振兴路52号三角地3层房屋及场地，并结清至交房之日止的水电费用；三、被告南京霞彩涂料有限公司、被告（反诉原告）南京市雨花台区星期九宾馆于本判决生效之日起十五日内，按每日592.78元标准，向原告（反诉被告）中国人民解放军73917部队支付自2017年12月25日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费；四、原告（反诉被告）中国人民解放军73917部队于于本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）南京市雨花台区星期九宾馆支付装修剩余资产补偿费用2400217元，支付搬家费100000元；五、原告（反诉被告）中国人民解放军73917部队于本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）南京市雨花台区星期九宾馆退还保证金15000元；六、驳回被告（反诉原告）南京市雨花台区星期九宾馆的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费160元减半收取80元，反诉案件受理费15979元，合计16059元，由原告中国人民解放军73917部队负担8059元，被告南京霞彩涂料有限公司、南京市雨花台区星期九宾馆负担8000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费本诉上诉费160元，反诉上诉费15979元。（附户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。）审判员  陈波二〇一八年一月八日书记员  毛娟