安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2013）砀民一初字第01400号原告：刘敬华，女，1961年12月3日出生，汉族，居民，住安徽省合肥市包河区。委托代理人：杨勤明，男，1954年10月1日出生，汉族，居民，住安徽省砀山县。被告：***，男，1966年4月21日出生，汉族，居民，住安徽省砀山县。委托代理人：李夫永，安徽序力律师事务所律师。原告刘敬华与被告***排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘善宗适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘敬华及其委托代理人杨勤明、被告***的委托代理人李夫永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘敬华诉称：2013年7月，***强行在刘敬华所有的位于砀城大隅口西南角的临街二层楼顶上搭建重约数吨、高约数米的钢结构广告牌，致使刘敬华的楼房和家人的生命财产及行人的安全始终处于极度危险之中，刘敬华多次劝阻，***置之不理。***未经允许在刘敬华所有的房屋上进行非法搭建，不仅侵犯了刘敬华的物权，同时违反了有关户外广告的法律规定，为维护刘敬华的合法权益和社会公共利益提起诉讼，要求判令***立即拆除强行搭建在刘敬华房屋上的广告牌、恢复刘敬华的房屋原状。***辩称：1、涉案广告牌系砀山县宏基实业公司安装，***为该公司的法定代表人，对于公司法人行为即便构成侵权行为，也应当由该法人承担责任。2、2003年1月10日砀山县宏基实业有限公司与砀山隆昌房地产开发有限责任公司签订的购房协议及附件明确约定隆昌大厦二楼屋面及二楼以上屋面、墙面广告使用权归买受人所有，刘敬华对涉案广告牌安装位置不享有所有权。3、砀山宏基实业公司在安装涉案广告牌时，已考虑到安全问题，广告的设计、安装均严格按安全标准实施，并经历了砀山遭受飓风（砀山气象局“2013、8、9”强对流风暴服务纪实记载）的考验，该广告牌的安装不存在安全隐患。要求法院驳回刘敬华的起诉及诉讼请求。一、诉讼过程中，刘敬华向本院提交如下证据材料：1、手机号为139××××1048手机上的信息3则、限期拆除通知书一份。手机号为139××××1048手机上的信息3则的内容为：1、（本机号码7月29日上午10:07发送）弟弟，你抽出时间来一趟，我们面谈，有些事一句话说不好，我今天看到城管去了，这个事与大姐无关，我首先给你讲一下。2、（7月29日上午11:05本机接受信息）***：大姐好我确实走不开来的是省美协主席及10多位画家工具已收下拆除恿（通）知。3、（本机号码7月29日下午4:32发送）长春弟，你什么时候能有空？我真的等急了，你看，本身我们看到的只是电视屏，我们第二次上去看到了，我们房子上又建了一个房子，地坪上打了好多铁桩，又打在墙壁上好多铁桩。多处打烂的地方露出了钢筋。你说姐姐这个家怎么当。怎么能说服众多姊妹。望弟，也要考虑全面，这个问题是非解决不可的，今天晚上你再忙都要抽出时间咱们坐下来面谈。没必要再回避了。限期拆除通知书的内容为：***，你（单位）在隅子口利郎楼顶西侧设置的电子显示屏户外广告，因未按审批手续设置，限你（单位）于2013年7月29日前自行拆除，将依据《安徽省城市市容和环境卫生管理条例》及有关规定，予以强行拆除，并处罚款。日期为2013年7月27日。签收人栏中手写注明“拒签”字样。刘敬华提交该证据用于证明：在刘敬华所有的二楼房顶违法安装广告牌的是***的个人行为。***的质证意见：对短信的内容不予认可，认为短信的内容不真实，有编改的可能性。对拆除通知不认可，认为上面没有***的签名及印章，并且该证据没有原件，刘敬华的证明目的不能成立。2、房屋买卖协议、房地产买卖契约、房地产权证（房地权2007字第0202112号）各一份。房屋买卖协议载明：2006年8月21日，中国农业银行砀山支行（以下简称农行）与刘敬华达成房屋买卖协议，约定农行将位于砀城人民路南侧、芒砀南路西侧原人民路分理处营业用房（房地产权证05-××号）卖给刘敬华。房地产买卖契约载明：2007年3月6日，农行与刘敬华达成房地产买卖协议，农行将其所有的位于砀山县城区人民西路南侧、芒砀南路西侧的房地产（房屋建筑面积187.75平方米）出售给刘敬华，原2006年8月21日双方签订的房屋买卖协议有效。房地产权证（房地权2007字第0202112号）载明：坐落在砀城人民路南侧、芒砀南路西侧的房屋（框架结构，房屋总层数为十层）第一层152.44平方米商业用途房屋及第二层35.31平方米住宅用途房屋的房地产所有人为刘敬华，该房屋由0600459转让而来。刘敬华提交该证据用于证明：1、证明涉案房屋是刘敬华从农行购买的，刘敬华拥有所有权。2、刘敬华的房屋与***的房屋在主体上是两个法律上独立的房屋。3、房屋契约证明刘敬华取得涉案房屋的所有权，其中包括涉案广告牌所占的位置属于刘敬华所有，***的行为属于侵权。***的质证意见：房产证证明的是楼板下面的房屋空间的所有权为刘敬华，房屋外面楼板上的部分不属于刘敬华所有，房地产契约中并没有约定二楼楼面以上的部分的广告使用权。认为刘敬华的证明目的不能成立。3、分户房屋平面图2份。载明：刘敬华所有的涉案房屋的结构为框架结构、所在的层数为一二层（产权面积187.75㎡）、该处房屋总层数为十层、二层的平面图呈三角形。刘敬华提交该证据用于证明：刘敬华的涉案房屋是独立的整体。***的质证意见：对平面图的真实性无异议，认为平面图上载明的房屋产权应以房屋买卖协议上的权属约定为准。4、（砀山隆昌房地产开发有限责任公司与农行）商品房买卖合同一份。载明：2002年4月10日，砀山隆昌房地产开发有限责任公司（以下简称隆昌公司）与农行签订商品房买卖合同，隆昌公司将其开发的隆昌大厦地上第二层商品房出让给农行，约定该商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人或出卖人委托的物业管理部门所有；该商品所在楼宇的外墙面使用权见附件四。附件四为合同补充协议，第7项“该房屋的外墙面广告使用权（包括二楼以上高三米之内空中广告使用权）归买受人。刘敬华提交该证据用于证明：刘敬华的涉案房屋是独立的，***设置的广告牌是违法的，侵犯了刘敬华的权益。***的质证意见：该合同书中所载的内容，买卖双方进行了修正，刘敬华的证明目的不能成立。5、隆昌公司的综合楼所有权证一份。载明：坐落在砀城人民西路南侧芒砀南路西侧的综合楼的所有人为隆昌公司，该楼的房屋状况为：主楼（框架）十层、用途为综合楼，附楼（框架）三层、用途为综合楼。附记中文字说明“主楼局部第二层、第三层…第十层、地下室共计3291.86平方米，出售给砀山县宏基实业有限公司。附楼三层面积676.73平方米出售给马少华”。刘敬华提交该证据用于证明：涉案房屋的所有权为刘敬华。***的质证意见：对该证据的真实性无异议，认为双方争议的广告位置的使用权应以原买卖合同中的最终约定。6、照片2张。载明：刘敬华所有的二楼楼顶上方树立有电子屏广告牌一块。刘敬华提交该证据用于证明：***安置广告牌的行为侵犯了刘敬华的权益。***的质证意见：该广告牌是砀山县宏基实业有限公司安装的，安装的位置是在刘敬华的二楼楼面以上部分，不构成侵权。二、诉讼过程中，***向本院提交如下证据材料：1、砀山县宏基实业有限公司（以下简称宏基公司）的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明各一份。载明：宏基公司的住所地在砀山县隆昌大厦二楼，法定代表人为***。***提交该证据用于证明：***为宏基公司的法定代表人，安置广告牌的行为属职务行为。刘敬华的质证意见：该证据与本案无关，***的行为为违法的个人行为。2、（隆昌公司与农行）补充协议一份。载明：2002年8月28日，隆昌公司与农行就2002年8月19日签订的协议书（隆昌公司同意农行装修有偿使用二层以上女儿墙高1.2米位置为H轴11-13轴段，14轴F—G轴段及13—G轴斜段永久性使用一事）达成如下协议：1、农行对上述位置只有使用权，没有所有权；2、农行只能本单位使用，不得对外转让或出租；3、农行今后如转让购买的房产，农行拥有的2002年8月19日所签订的二层以上女儿墙高位置的使用权也相应取消，农行不得再提出要求。***提交该证据用于证明：农行将涉案房屋出卖给刘敬华，其使用的二层女儿墙的使用权取消，刘敬华对二层以上女儿墙的相应位置无使用权。刘敬华的质证意见：对该补充协议的真实性无异议，认为该协议是隆昌公司与农行之间的协议，与本案无关。3、隆昌公司与宏基公司商品房买卖协议、房地产权证（2003字第××号）各一份。隆昌公司与宏基公司商品房买卖协议载明：2003年1月10日，隆昌公司与宏基公司签订商品房买卖协议，隆昌公司将其开发的隆昌大厦中的主楼3401.54平方米、隆昌大厦院内空地场地523.90平方米、隆昌大厦一楼大门通道66.44平方米、门卫室12平方米出售给宏基公司，同时约定“该商品房所在楼宇的屋面使用权以及隆昌大厦二楼层面所有权和二楼以上广告所有权归买受人所有”。房地产权证（2003字第××号）载明：坐落在砀城人民西路南侧芒砀南路西侧的（房屋总层数十层）第1-10层的所有人为宏基公司。此房购置而来，原产权人为隆昌公司综合楼。***提交该证据用于证明：宏基公司对隆昌大厦主楼33583.3平方米的建筑面积及二楼楼面和二楼以上广告拥有所有权和使用权，刘敬华对二楼楼面无所有权和使用权。刘敬华的质证意见：该证据是隆昌公司与宏基公司之间的约定，与本案无关联性。4、砀山县气象局“2013、8、9强对流风暴”服务纪实一份。载明：2013年8月9日3～4时，监测资料显示朱楼镇极大风速26.8米/秒，10级大风，砀城镇极大风速17.5米/秒，8级大风。强对流风暴肆虐近1小时，造成砀城镇和各镇大面积停电、停水；广告牌、宣传牌、房屋及厂区屋顶倒塌；园林绿化、市政设施遭受严重破坏；掀倒的树木、电线杆到处可见。***提交该证据用于证明：涉案的广告牌置放的安全，在飓风中均没有受到毁损。同时证明刘敬华主张的该广告牌对其及行人的安全造成危险的理由不成立。刘敬华的质证意见：该证据与本案无关联性，该广告牌对刘敬华的房屋及行人存在潜在的危险。经举证、质证，结合当事人的陈述，本院对刘敬华、***提交的证据分析认证如下：一、对刘敬华所举证据分析认证：1、手机号为139××××1048手机上的信息3则、限期拆除通知书，通过上述证据载明的内容结合当事人的陈述，能够证明刘敬华就涉案广告牌的安装有反对意见，要求与***就相关事宜进行联系、协商的意思表示。刘敬华的其他证明目的不能成立。2、房屋买卖协议、房地产买卖契约、房地产权证（房地权2007字第0202112号），通过上述证据载明的内容结合当事人的陈述以及本案其他相关证据，能够证明2006年8月21日，农行与刘敬华达成房屋买卖协议，约定农行将购买的位于砀城人民路南侧、芒砀南路西侧隆昌大厦的房屋（涉案房屋）第一层（152.44平方米商业用途房屋及）第二层（35.31平方米住宅用途房屋）卖给刘敬华。该房屋为框架结构，房屋总层数为十层。结合隆昌公司与农行的补充协议约定“二层以上女儿墙高1.2米位置为H轴11-13轴段，14轴F—G轴段及13—G轴斜段，农行只有使用权，没有所有权；农行只能本单位使用，不得对外转让或出租；农行今后如转让购买的房产，农行拥有的二层以上女儿墙高位置的使用权也相应取消，农行不得再提出要求”以及隆昌大厦与宏基公司房屋买卖协议中约定“该商品房所在楼宇的屋面使用权以及隆昌大厦二楼层面所有权和二楼以上广告所有权归买受人所有”来分析，刘敬华就上述证据用于证明涉案广告牌所占的位置（二楼楼顶平台）属于刘敬华所有的证明目的，无事实依据，不能成立。3、分户房屋平面图2份，通过该证据载明的内容结合当事人的陈述能够证明：刘敬华所有的涉案房屋的结构为框架结构、所在的层数为一二层（产权面积187.75㎡）、该处房屋总层数为十层、二层的平面图呈三角形。4、（砀山隆昌房地产开发有限责任公司与农行）商品房买卖合同一份。通过该证据载明的内容结合当事人的陈述及隆昌公司与农行的补充协议来分析，农行转让涉案房屋时无权将涉案房屋二层屋面及以上的广告使用权转让给刘敬华。刘敬华提交该证据用于证明***安置的广告牌是违法的，侵犯了刘敬华的权益的证明目的不能成立。5、隆昌公司的综合楼所有权证，通过该证据载明的内容结合当事人的陈述及本案其他证据，能够证明：坐落在砀城人民西路南侧芒砀南路西侧的综合楼主楼（框架）十层、地下室共计3291.86平方米为宏基公司所有，涉案房屋为附楼。刘敬华的其他证明目的不能成立。6、照片2张。通过该2张照片载明的内容结合当事人的陈述，能证明：刘敬华所有的二楼楼顶上方树立有电子屏广告牌一块。刘敬华提交该证据用于证明***安置广告牌的行为侵犯了其权益的证明目的，不能成立。二、对***提交的证据分析认证：1、砀山县宏基实业有限公司（以下简称宏基公司）的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，该组证据能够证明：宏基公司的住所地在砀山县隆昌大厦二楼，法定代表人为***。2、（隆昌公司与农行）补充协议，通过该协议载明的内容结合当事人的陈述能够证明：2002年8月28日，隆昌公司与农行就农行装修使用附楼二层以上女儿墙高1.2米位置为H轴11-13轴段，14轴F—G轴段及13—G轴斜段永久性使用一事）达成补充协议：1、农行对上述位置只有使用权，没有所有权；2、农行只能本单位使用，不得对外转让或出租；3、农行今后如转让购买的房产，农行拥有的2002年8月19日所签订的二层以上女儿墙高位置的使用权也相应取消，农行不得在提出要求。农行将涉案房屋出卖给刘敬华，其使用的二层女儿墙的使用权取消，刘敬华对二层以上女儿墙的相应位置无使用权。刘敬华的质证意见，无事实依据，本院不予采纳。3、隆昌公司与宏基公司商品房买卖协议、房地产权证（2003字第××号），通过该证据载明的内容结合当事人的陈述，能证明宏基公司对隆昌大厦主楼33583.3平方米的建筑面积及二楼楼面和二楼以上广告拥有所有权和使用权，刘敬华对二楼楼面无所有权和使用权。4、砀山县气象局“2013、8、9强对流风暴”服务纪实，能够证明涉案广告牌在砀山“2013、8、9强对流风暴”飓风中均没有受到毁损。刘敬华的质证意见无事实依据，本院不予采纳。经庭审、举证质证，结合当事人的陈述，本院查明如下案件事实：砀山隆昌房地产开发有限责任公司（以下简称隆昌公司）在位于砀城人民路南侧、芒砀南路西侧开发建造了隆昌大厦，该大厦主楼（框架结构）地上十层建筑面积4893.50平方米，附楼（框架）建筑面积676.73平方米，附楼与主楼为一体建筑物。涉案楼顶平台与宏基公司购买的楼房三楼相通，通过该三楼的通道能够到达该屋顶平台。2002年4月10日，隆昌公司与农行签订商品房买卖合同，将隆昌大厦附楼地上二层出卖给农行。双方约定：该商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人或出卖人委托的物业管理部门所有；该商品所在楼宇的外墙面使用权见附件四。该附件四为合同补充协议，第7项“该房屋的外墙面广告使用权（包括二楼以上高三米之内空中广告使用权）归买受人。2002年8月28日，隆昌公司与农行就农行装修使用附楼二层以上女儿墙高1.2米位置为H轴11-13轴段，14轴F—G轴段及13—G轴斜段永久性使用事宜补充约定：1、农行对上述位置只有使用权，没有所有权；2、农行只能本单位使用，不得对外转让或出租；3、农行今后如转让购买的房产，农行拥有的二层以上女儿墙高位置的使用权也相应取消，农行不得再提出要求。2003年1月10日，隆昌公司与宏基公司签订商品房买卖协议，隆昌公司将其开发的隆昌大厦中的主楼3401.54平方米、隆昌大厦院内空地场地523.90平方米、隆昌大厦一楼大门通道66.44平方米、门卫室12平方米出售给宏基公司，同时约定“该商品房所在楼宇的屋面使用权以及隆昌大厦二楼层面所有权和二楼以上广告所有权归买受人所有”。宏基公司购买后办理了上述房屋房地产权证（2003字第××号）载明：坐落在砀城人民西路南侧芒砀南路西侧的（房屋总层数十层）第1-10层的所有人为宏基公司。2006年8月21日，农行与刘敬华达成房屋买卖协议，约定农行将位于砀城人民路南侧、芒砀南路西侧原人民路分理处营业用房（房地产权证05-××号）卖给刘敬华。2007年3月6日，农行与刘敬华达成房地产买卖契约，农行将其所有的位于砀山县城区人民西路南侧、芒砀南路西侧的房地产（房屋建筑面积187.75平方米）出售给刘敬华，原2006年8月21日双方签订的房屋买卖协议有效。刘敬华购买上述房屋后，办理了房屋产权登记，该房地产权证载明上述房屋（框架结构，房屋总层数为十层）第一层152.44平方米、第二层35.31平方米，没有对涉案楼顶平台进行登记。2013年7月份，宏基公司在刘敬华所有的隆昌大厦二楼房屋的层面上安装了电子广告牌。因此，刘敬华与***发生争议诉至本院。本院认为：宏基公司所购的隆昌大厦主楼（地上）1～10层与刘敬华所购隆昌大厦附楼（地上）1～2层，系一整体建筑物。主楼三楼的通道与涉案（2层）楼顶平台相通，应视为涉案楼顶平台不属于某一业主专有。隆昌公司与宏基公司签订房屋买卖合同约定“隆昌大厦二楼层面所有权和二楼以上广告所有权归买受人所有”，应视为隆昌公司在向宏基公司出售隆昌大厦主楼（地上）1～10层楼房时，已将隆昌大厦附楼二楼层面的所有权和二楼层面以上广告所有权附赠给宏基公司。因此，宏基公司对上述空间有进行合理利用的权利。另外，建筑物作为不动产物权，其设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。涉案楼顶平台即未登记在刘敬华的房屋产权证上，也没有在刘敬华的购房合同上约定。因此，刘敬华主张涉案楼顶平台为其所有以及***的行为侵犯了其合法权益的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回刘敬华的诉讼请求。案件受理费80元，因适用简易程序减半收取40元，由刘敬华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  刘善宗二〇一三年十月十八日书记员  刘馨丹