广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初4083号原告：刘辉蓉，女，汉族，1969年8月9日出生，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：张帅，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁婷，广东卓建律师事务所律师。被告：惠州市秋谷实业集团有限公司，住所地：惠州大亚湾西区龙山七路秋谷阳光园11栋201号房。法定代表人：曹建生。委托诉讼代理人：廖楠，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王应学，该公司工作人员。原告刘辉蓉诉被告惠州市秋谷实业集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案受理后，依法由审判员薛银标适用简易程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告刘辉蓉的委托诉讼代理人张帅，被告惠州市秋谷实业集团有限公司的委托诉讼代理人廖楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘辉蓉向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币71333元（以已付购房总价款为基数，参照中国人民银行公布的金融机构人民币同期贷款基准利率计算，即为858144×4.75%×1.75=71333，从2017年11月11日暂计至2019年8月10日，实际计至交付房屋之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2016年5月11日与被告惠州市秋谷实业集团有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于惠州市大亚湾西区，房屋总价款为858144元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第十一条规定，被告应于2017年11月10日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定交付条件的商品房交付原告使用。同时合同第十二条约定了逾期交付的责任：“、、、按总房价的万分之一承担违约金”。截至今日，被告仍未履行交房义务，小区燃气直至2019年7月中旬才与城市燃气管网连接，而且至今仍未完成室内燃气管道的敷设，房屋存在各种质量问题也拒不整改修缮，房屋至今也未达到国家法律法规规定以及合同约定的交房条件。并且被告态度很差，原告多次督促和找其协商，被告都或者拖延或者推诿，并不认真对待和处理。原告认为，被告迟延交房违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失（包括但不限于装修成本上涨、租金损失、融资损失、误工费、交通费等维权费用损失、机会成本的损失、其它预期损失），严重损害了原告的利益。根据《合同法》第一百一十四条第二款前段的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。原告现诉至贵院，请求根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及原被告双方签订合同第九条、第十条、第十一条之约定，判令被告立即履行合同规定的交房义务，并向原告依法支付逾期交房违约金。被告惠州市秋谷实业集团有限公司辩称：一、涉案房屋符合交付条件，不存在延期交楼的情形，原告因自身原因未按时办理入伙手续；二、被告已协助原告办理完成产权登记，已取得房屋所有权；三、燃气工程按规范要求施工完成，经验收通过，满足住户使用功能；四、涉案房屋各项验收均按规定完成，取得合格证书，已取得《竣工验收备案表》，涉案房屋符合质量规范要求；五、原告主张被告承担逾期交房违约责任和支付违约金无事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2016年5月11日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区，建筑面积89.39平方米，总价858144元。第九条约定商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.原告交清全部房款或银行放款后，并付清所有应付款项；4.满足其他双方另行约定的交付条件。第十条约定商品房相关设施设备交付条件，其中关于“燃气”约定交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。第十一条约定：被告应当在2017年11月10日前向原告交付该商品房。第十二条约定逾期交付责任：逾期超过90日的，按总房价的万分之一承担违约金。合同还约定了其他事项。同日双方就涉案房屋装修事宜达成协议并签订了《秋谷林海园装修协议书（一）》，协议书第二条约定：双方同意装修事宜由被告负责，装修质量执行同级别装修规范，装修后该房屋价格不变。原告确认装修自该房屋竣工验收后开始进行，双方同意装修后交楼时间为2017年12月30日。协议书还约定了其他事项。合同及协议书签订后，原告按约定付清了购房款858144元。被告于2017年12月15日以邮寄《入伙通知书》的方式通知原告于2018年1月1日办理入伙手续，原告于2017年12月16日收到通知。另查明一，被告开发的秋谷林海园1-4栋燃气管道工程于2017年10月12日竣工验收合格，1-6栋管道燃气工程于2017年10月20日通过竣工验收备案，1-6栋及地下室工程于2017年11月2日完成竣工验收备案登记，1-6栋于2017年11月9日取得房屋测绘报告。另查明二，被告开发的秋谷林海园位于新荷大道南侧，该小区完成燃气管道工程验收时因新荷大道未建设完成，导致城市燃气管道无法接入该小区，燃气公司采用临时液化石油气瓶组站供应液化石油气。现新荷大道道路工程已部分完成施工，燃气公司已于2019年7月对该小区管道燃气系统完成天然气置换工作，供应天然气。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、刷卡凭证、发票、见证书（个人购房担保借款合同）、借款凭证、银行卡交易明细清单、照片、微信记录、信访事项处理意见书、同类案件民事判决书，被告提交的燃气管道工程竣工验收证明、燃气工程竣工验收备案意见、竣工验收备案表、惠州大亚湾房产测绘成果报告、入伙通知书、快递单、快递回执、惠州日报公告、不动产权证、秋谷林海园《不动产权证》原件客户签收表、秋谷林海园装修协议书（一）以及当事人庭审陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方诉辩、举证、质证及庭审陈述，争议焦点是：1.涉案房屋的交付标准问题；2.被告是否构成逾期交房及违约金的计算标准问题。对此，本院分析评判如下：关于涉案房屋的交付标准问题。双方同日签订《秋谷林海园装修协议书（一）》与《商品房买卖合同》应为一个整体，《秋谷林海园装修协议书（一）》系对《商品房买卖合同》的补充，涉案房屋交付标准除按合同标准外，还应按装修协议书的标准交付。买卖合同约定，涉案房屋交付条件是经过竣工验收备案、取得房屋测绘报告、燃气管道与城市燃气管网连接，保证燃气供应。本案中，被告开发的秋谷林海园1-4栋燃气管道工程于2017年10月12日竣工验收合格，1-6栋管道燃气工程于2017年10月20日通过竣工验收备案，此时应视为被告已完成合同约定的“完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应”的义务。因当时新荷大道未建设完成，导致城市燃气管道无法接入该小区，该因素签订合同时被告无法预见，属于政府行为，并非被告过错造成的，该责任不能归责于被告，且期间燃气公司已采用临时液化石油气瓶组站供应液化石油气，原告能正常使用燃气，不会因此影响正常居住使用。现新荷大道道路工程已部分完成施工，燃气公司已于2019年7月对该小区管道燃气系统完成天然气置换工作，供应天然气。合同签订后，原告按约定付清了购房款858144元，涉案房屋于2017年11月2日完成竣工验收备案登记，2017年11月9日取得房屋测绘报告，此时房屋已符合合同约定的交付条件。关于被告是否构成逾期交房及违约金的计算标准问题。双方签订《商品房买卖合同》第十一条约定被告应当在2017年11月10日前向原告交付该商品房。同日双方就涉案房屋装修事宜达成协议并签订了《秋谷林海园装修协议书（一）》，协议书第二条约定：双方同意装修事宜由被告负责，装修质量执行同级别装修规范，装修后该房屋价格不变。原告确认装修自该房屋竣工验收后开始进行，双方同意装修后交楼时间为2017年12月30日，此协议已对涉案房屋交付标准和交付时间进行变更。被告于2017年12月15日以邮寄《入伙通知书》的方式，通知原告于2018年1月1日办理入伙手续，在通知收房时涉案房屋已达到约定的交付条件，视为被告完成了交付义务。而原告并未提供证据证明被告没有按装修协议书的标准交付房屋，或者交付时涉案房屋存在严重影响其正常居住的质量问题。但被告通知原告收房的时间（2018年1月1日）与约定的交付时间（2017年12年30日），逾期2天交付，被告存在逾期交房的事实，原告诉请部分予以支持。2018年1月2日后涉案房屋已达到约定的交付标准，原告不能以涉案房屋质量存在瑕疵为由拒绝接收，主张此后的逾期交房违约金，不予支持。关于违约金的计算标准问题，合同第十二条约定逾期交付责任：逾期超过90日的，按总房价的万分之一承担违约金。原被告双方对于逾期未超过90天的违约责任没有进行约定，依照广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条：房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金的标准计算逾期交房违约金，原告主张以已付购房款总额为基数，按照年利率4.75%计算，未超过该标准，予以支持。逾期交房违约金以已付购房款858144元为基数，按照年利率4.75%的标准计付，具体数额为223元（858144元×2天÷365天/年×4.75%/年）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告惠州市秋谷实业集团有限公司自本判决生效之日起十日内向原告刘辉蓉支付逾期交房违约金223元；二、驳回原告刘辉蓉其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费791.66元，由原告负担766.66元，被告负担25元，被告负担部分已由原告预交不予退回，被告自本判决生效后径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇一九年十一月八日法官助理 陈彩霞书 记 员 陈 露广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初4083号原告：刘辉蓉，女，汉族，1969年8月9日出生，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：张帅，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁婷，广东卓建律师事务所律师。被告：惠州市秋谷实业集团有限公司，住所地：惠州大亚湾西区龙山七路秋谷阳光园11栋201号房。法定代表人：曹建生。委托诉讼代理人：廖楠，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王应学，该公司工作人员。原告刘辉蓉诉被告惠州市秋谷实业集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案受理后，依法由审判员薛银标适用简易程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告刘辉蓉的委托诉讼代理人张帅，被告惠州市秋谷实业集团有限公司的委托诉讼代理人廖楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘辉蓉向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币71333元（以已付购房总价款为基数，参照中国人民银行公布的金融机构人民币同期贷款基准利率计算，即为858144×4.75%×1.75=71333，从2017年11月11日暂计至2019年8月10日，实际计至交付房屋之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2016年5月11日与被告惠州市秋谷实业集团有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于惠州市大亚湾西区，房屋总价款为858144元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第十一条规定，被告应于2017年11月10日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定交付条件的商品房交付原告使用。同时合同第十二条约定了逾期交付的责任：“、、、按总房价的万分之一承担违约金”。截至今日，被告仍未履行交房义务，小区燃气直至2019年7月中旬才与城市燃气管网连接，而且至今仍未完成室内燃气管道的敷设，房屋存在各种质量问题也拒不整改修缮，房屋至今也未达到国家法律法规规定以及合同约定的交房条件。并且被告态度很差，原告多次督促和找其协商，被告都或者拖延或者推诿，并不认真对待和处理。原告认为，被告迟延交房违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失（包括但不限于装修成本上涨、租金损失、融资损失、误工费、交通费等维权费用损失、机会成本的损失、其它预期损失），严重损害了原告的利益。根据《合同法》第一百一十四条第二款前段的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。原告现诉至贵院，请求根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及原被告双方签订合同第九条、第十条、第十一条之约定，判令被告立即履行合同规定的交房义务，并向原告依法支付逾期交房违约金。被告惠州市秋谷实业集团有限公司辩称：一、涉案房屋符合交付条件，不存在延期交楼的情形，原告因自身原因未按时办理入伙手续；二、被告已协助原告办理完成产权登记，已取得房屋所有权；三、燃气工程按规范要求施工完成，经验收通过，满足住户使用功能；四、涉案房屋各项验收均按规定完成，取得合格证书，已取得《竣工验收备案表》，涉案房屋符合质量规范要求；五、原告主张被告承担逾期交房违约责任和支付违约金无事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2016年5月11日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区，建筑面积89.39平方米，总价858144元。第九条约定商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.原告交清全部房款或银行放款后，并付清所有应付款项；4.满足其他双方另行约定的交付条件。第十条约定商品房相关设施设备交付条件，其中关于“燃气”约定交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。第十一条约定：被告应当在2017年11月10日前向原告交付该商品房。第十二条约定逾期交付责任：逾期超过90日的，按总房价的万分之一承担违约金。合同还约定了其他事项。同日双方就涉案房屋装修事宜达成协议并签订了《秋谷林海园装修协议书（一）》，协议书第二条约定：双方同意装修事宜由被告负责，装修质量执行同级别装修规范，装修后该房屋价格不变。原告确认装修自该房屋竣工验收后开始进行，双方同意装修后交楼时间为2017年12月30日。协议书还约定了其他事项。合同及协议书签订后，原告按约定付清了购房款858144元。被告于2017年12月15日以邮寄《入伙通知书》的方式通知原告于2018年1月1日办理入伙手续，原告于2017年12月16日收到通知。另查明一，被告开发的秋谷林海园1-4栋燃气管道工程于2017年10月12日竣工验收合格，1-6栋管道燃气工程于2017年10月20日通过竣工验收备案，1-6栋及地下室工程于2017年11月2日完成竣工验收备案登记，1-6栋于2017年11月9日取得房屋测绘报告。另查明二，被告开发的秋谷林海园位于新荷大道南侧，该小区完成燃气管道工程验收时因新荷大道未建设完成，导致城市燃气管道无法接入该小区，燃气公司采用临时液化石油气瓶组站供应液化石油气。现新荷大道道路工程已部分完成施工，燃气公司已于2019年7月对该小区管道燃气系统完成天然气置换工作，供应天然气。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、刷卡凭证、发票、见证书（个人购房担保借款合同）、借款凭证、银行卡交易明细清单、照片、微信记录、信访事项处理意见书、同类案件民事判决书，被告提交的燃气管道工程竣工验收证明、燃气工程竣工验收备案意见、竣工验收备案表、惠州大亚湾房产测绘成果报告、入伙通知书、快递单、快递回执、惠州日报公告、不动产权证、秋谷林海园《不动产权证》原件客户签收表、秋谷林海园装修协议书（一）以及当事人庭审陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方诉辩、举证、质证及庭审陈述，争议焦点是：1.涉案房屋的交付标准问题；2.被告是否构成逾期交房及违约金的计算标准问题。对此，本院分析评判如下：关于涉案房屋的交付标准问题。双方同日签订《秋谷林海园装修协议书（一）》与《商品房买卖合同》应为一个整体，《秋谷林海园装修协议书（一）》系对《商品房买卖合同》的补充，涉案房屋交付标准除按合同标准外，还应按装修协议书的标准交付。买卖合同约定，涉案房屋交付条件是经过竣工验收备案、取得房屋测绘报告、燃气管道与城市燃气管网连接，保证燃气供应。本案中，被告开发的秋谷林海园1-4栋燃气管道工程于2017年10月12日竣工验收合格，1-6栋管道燃气工程于2017年10月20日通过竣工验收备案，此时应视为被告已完成合同约定的“完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应”的义务。因当时新荷大道未建设完成，导致城市燃气管道无法接入该小区，该因素签订合同时被告无法预见，属于政府行为，并非被告过错造成的，该责任不能归责于被告，且期间燃气公司已采用临时液化石油气瓶组站供应液化石油气，原告能正常使用燃气，不会因此影响正常居住使用。现新荷大道道路工程已部分完成施工，燃气公司已于2019年7月对该小区管道燃气系统完成天然气置换工作，供应天然气。合同签订后，原告按约定付清了购房款858144元，涉案房屋于2017年11月2日完成竣工验收备案登记，2017年11月9日取得房屋测绘报告，此时房屋已符合合同约定的交付条件。关于被告是否构成逾期交房及违约金的计算标准问题。双方签订《商品房买卖合同》第十一条约定被告应当在2017年11月10日前向原告交付该商品房。同日双方就涉案房屋装修事宜达成协议并签订了《秋谷林海园装修协议书（一）》，协议书第二条约定：双方同意装修事宜由被告负责，装修质量执行同级别装修规范，装修后该房屋价格不变。原告确认装修自该房屋竣工验收后开始进行，双方同意装修后交楼时间为2017年12月30日，此协议已对涉案房屋交付标准和交付时间进行变更。被告于2017年12月15日以邮寄《入伙通知书》的方式，通知原告于2018年1月1日办理入伙手续，在通知收房时涉案房屋已达到约定的交付条件，视为被告完成了交付义务。而原告并未提供证据证明被告没有按装修协议书的标准交付房屋，或者交付时涉案房屋存在严重影响其正常居住的质量问题。但被告通知原告收房的时间（2018年1月1日）与约定的交付时间（2017年12年30日），逾期2天交付，被告存在逾期交房的事实，原告诉请部分予以支持。2018年1月2日后涉案房屋已达到约定的交付标准，原告不能以涉案房屋质量存在瑕疵为由拒绝接收，主张此后的逾期交房违约金，不予支持。关于违约金的计算标准问题，合同第十二条约定逾期交付责任：逾期超过90日的，按总房价的万分之一承担违约金。原被告双方对于逾期未超过90天的违约责任没有进行约定，依照广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条：房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金的标准计算逾期交房违约金，原告主张以已付购房款总额为基数，按照年利率4.75%计算，未超过该标准，予以支持。逾期交房违约金以已付购房款858144元为基数，按照年利率4.75%的标准计付，具体数额为223元（858144元×2天÷365天/年×4.75%/年）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告惠州市秋谷实业集团有限公司自本判决生效之日起十日内向原告刘辉蓉支付逾期交房违约金223元；二、驳回原告刘辉蓉其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费791.66元，由原告负担766.66元，被告负担25元，被告负担部分已由原告预交不予退回，被告自本判决生效后径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇一九年十一月八日法官助理 陈彩霞书 记 员 陈 露