云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0502民初5425号 原告：余焕泰，男，1957年4月20日生，汉族，湖北省石首市人，户籍所在地：湖北省石首市。 委托诉讼代理人：杨徐存、苏红（未到庭）,云南春裕律师事务所律师，特别授权代理。 被告：保山市名城房地产开发有限公司。 住所地：保山市隆阳区海棠路景盛花园****。 统一社会信用代码：91530500795193108Q。 法定代表人：杨善宗，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄斌，云南德天律师事务所律师。特别授权代理。 第三人：刘钟镇，男，1985年5月6日生，汉族，四川省资中县人，现住昆明官渡区，（未到庭）。 第三人：云南白邑建筑工程有限公司。（未到庭）。 住所地：云南省昆明市盘龙区白云路** 法定代表人：储天才。 统一社会信用代码：91530103216905255B； 原告余焕泰诉被告保山市名城房地产开发有限公司(以下简称名城地产公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告余焕泰的委托诉讼代理人杨徐存，被告保山市名城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求被告继续履行合同，判令被告向原告出具商品房购房发票，协助办理不动产产权登记手续；2、依法判令被告承担逾期办理房屋产权证的违约责任，支付逾期利息39740.05元（以购房款为基数，自2017年9月1日起至2019年9月1日，按中国人民银行同期贷款利率4.75％计算）；4、本案全部诉讼费由被告承担。 事实与理由：2014年9月26日，原告应云南白邑建筑工程有限公司项目部经理刘钟镇邀请，承接保山市名城景盛花园Ｈ1、Ｈ2、2、3、4、5栋所有防水工程，工程于2015年6月完工。完工后，第三人刘钟镇与原告进行了结算，工程款为1461986元。结算时，被告刘钟镇用其景盛花园房屋一套即被告开发的房产（位于保山市隆阳区）抵扣工程412586元，第三人刘钟镇与被告协商一致后，由第三人向被告支付购房款，之后，被告保山市名城房地产开发有限公司与原告签订了《商品房认购协议书》，后又签订了《商品房购销合同》，商品房总价款为人民币412586元。被告于2015年10月12日向原告出具了《收据》一份，《收据》载明：收公共维修基金10345.44元。第三人云南白邑建筑工程有限公司景盛花园项目部的代表刘钟镇向原告出具《收据》一份，并加盖项目部公章，《收据》载明：收到原告交付的购房款共计402586元（备注：前已付1万定金）。2017年5月15日，被告向原告发出《业主接房应缴税费通知单》，原告接房后按被告要求缴纳了税费。但是之后被告一直找理由拒绝向原告出具购房发票，拒绝协助原告办理不动产登记手续，理由是被告与第三人刘钟镇有债权债务关系未结清，长期不为原告出具发票和办理产权证，这给原告带来了巨大经济损失，现原告已将该房转让给他人，因被告的行为，房屋受让人拒绝支付剩余购房款。原告认为，该商品房虽为工程款抵扣房屋，但这是在被告与第三人刘钟镇达成一致意见后，被告也同意由第三人刘钟镇向其支付购房款，三方当事人均予以认可的事实。根据《合同法》第八十四条的规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”。上述房产购房款经被告自愿与原告签订《商品房购销合同》的行为，视为被告知晓债务转移并同意，也视为原告的购房款已向被告付清。故，应该认定原告已完全履行了支付购房款的义务，被告与原告签订《商品房购销合同》的行为，被告应受该《合同》约束。《商品房购销合同》第十二条关于产权登记约定：在满足以下五个条件后，90个工作日内协助乙方办理该商品房产权登记手续：1、整个项目规划验收合格后；2、甲、乙双方办理房屋交接手续；3、乙方已向甲方支付全部购房款、配套设施费、公共维修基金、办理产权登记相关税费；4、甲、乙双方签订乙方委托办理产权证的委托书；5、乙方向甲方提供办理产权登记的有关资料。上述5个条件，原告均已履行，而至于被告与第三人的债权债务关系，是被告与第三人之间的民事法律关系，根据合同的相对性原则，依法不应影响原告的合法权益。综上，特向法院起诉，维护原告的合法权益。 被告名城地产公司辩称:1.由于原告未将购房款打至名城房地产公司账户，我公司也没有收到原告的购房款，为此我公司没有义务为本案原告开具购房发票，也没有义务协助原告办理不动产权证，因为双方的商品房购房合同第12条的规定的第3项、第4项、第5项的条件，原被告只符合第1,2项的条件，其余3项条件未成就，故被告不能为原告办理不动产权登记，原告的第一项诉讼请求应当予以驳回；2.关于逾期办证违约金的问题，由于双当事人所签订的商品房购销合同并没有约定逾期办证违约金的规定，承担违约金的前提条件是以过错为前提，在本案中被告并没有任何过错，为此被告不应当承担违约责任，原告的此项诉求依法应当驳回；3.与本案类似的案件已经发生法律效力，法院依法驳回原告的诉讼请求，本案作为被告方确实有义务为原告办证，但原告没有将购房款支付给公司，未满足办证条件。 原告针对其诉讼主张，向本院提交以下证据: 1.《商品房认购协议书》、《商品购销合同》、《商品房买卖合同备案登记表》，证实：⑴原被告签订了《商品房认购协议书》，原告向被告购买位于保山市隆阳区房产，并缴纳了购房定金10000元。之后，于2015年10月22日双方又签订了《商品房购销合同》，明确了双方的权利义务；⑵2015年10月31日被告为该房地产到不动产登记机关登记备案的事实。 2、收据复印件2份，证实⑴：第三人云南白邑建筑工程有限公司刘钟镇向原告出具收到景盛花园1幢2号楼13-4号房的购房款计402586元，之前已付1万元定金的事实；⑵被告向原告出具收到原告余焕泰公共维修基金计10345.44元。该两份收据能够证实原告已经履行支付购房款的义务。 3、业主接房应缴税费通知单，证实：2017年5月15日，原告按照被告的通知要求，已经履行了接房并缴纳各项税费的义务。 4、被告企业信息公示，证实：被告主体适格。 经质证，被告对证据1的真实性合法性无异议，关联性有异议，证明目的不予认可，合同是由原告与第三人刘钟镇签订的，合同条款及补充条款均没有被告方的相关人员签字，刚好说明了该合同是由原告及刘钟镇签订的，被告只是帮原告办理的备案登记手续，合同上虽然已经写明已支付了412586元购房款，但是被告并没有实际收到该款项，如果被告收到购房款，应当出具销售发票给原告，由于原告无法提供销售发票，足以证明被告没有收到涉案的房屋价款；对证据2中第三人刘钟镇收到原告购房款的《收据》的真实性、合法性、关联性均持异议，名城房地产公司没有收到412586元购房款，以及定金10000元的事实；关于名城地产向原告出具的收款收据，三性无异议，但此款不是税费，是维修基金，只是代收的问题；对证据3《业主接房应缴水费通知单》的三性无异议，但对证明目的有异议，我方没有收到原告合同税费，我方只收到原告的维修基金；对证据4《被告企业信息公示》，认为该组证据的来源不明确，不予质证。 本院认为，原告提交的4组证据能证实本案的部分案件事实，本院予以部分采信。 被告为证实其抗辩观点向本院提交以下证据： 1、《商品购销合同》及《补充协议》，证明原被告双方于2015年10月22日签订《商品房购销合同及补充协议》，该合同内容合法有效，当事人必须依照合同内容履行权利和义务，被告未违反合同内容； 2、保公消验字【2017】第0005号建设工程消防验收意见书。证明被告建设的“景盛花园”楼盘全部通过消防验收； 3、建设工程竣工验收备案表，证明景盛花园H1、H2、H5号楼于2018年12月14日通过验收备案登记； 4、“景盛花园”建设项目规划验收申请，证明被告已经向保山规划局申请“景盛花园”小区规划验收； 5、责令限期整改通知书及责令限期整改通知书签收表，证明由于部分业主违法建设行为，导致景盛花园小区未能通过规划验收。 6、保山市规划局文件及保山市规划局关于“景盛花园”建设项目无违建业主具备办理产权登记的情况说明，证明“景盛花园”小区经过整改后已通过规划验收并且无违法建设业主已经具备办理产权登记手续。 7、关于保山“景盛花园”建设项目规划验收的情况及云南核字第保山市201900010号建设工程规划核实意见，证明：⑴景盛花园小区建设工程于2016年8月完工；⑵规划验收通过以前部分业主存在违法建设，违法建设拆除后通过规划验收，并于2019年1月15日颁发了核字第保山市201900010号建设工程规划核实意见。 8、市场化商品房首次登记资料清单及预购新建市场化商品房转移登记资料清单，证明办理整栋房屋需要提供的资料及个人办理产权登记需要提供的资料。 9、不动产权证书，证明办理第一本和最后一本不动产权证书的大概时间。 10、收条，证明1-2-1304号房屋是云南白邑建筑工程有限公司向余焕泰收的房款；白邑建筑工程有限公司于2019年7月26日才把1-2-1304号房屋购房合同交到被告手上。 经质证，原告对证据1《商品购销合同》及《补充协议》的三性认可，对证明目的不认可，该证据只能证实合同约定的内容，不能证实被告没有违法合同约定，同时该组证据与原告所提交的第一组证据一致，既然被告将该证据作为证据提交，则可说明被告同时认可了原告所提交的第一组证据；对第2、3、4、5、6、7组证据综合质证：真实性、合法性和证明目的认可，对关联性不认可，该6组证据不能证实被告不按合同约定为原告办理产权证是符合商品房购销合同的约定，同时被告应当如何让自己的开发项目达到验收标准是属于被告单方应处理的事项，与原告无关；对证据8，三性及证明目的均不认可，该组证据属于被告单方制作出示，没有证明力；对证据9不动产权证书的三性认可，证明目的不认可。该组证据仅证实了被告已办理了景盛花园第87、88、89幢不动产权证的事实，但至今没有为原告办理产权证；对证据10收条的三性及证明目的均不认可，该证据系被告单方制作出具，无法核实其真实性，故不予认可。 本院认为，被告提交的10组证据能证实本案的部分案件事实，本院予以部分采信。 根据庭审举证、质证、认证及当事人陈述，本院确认如下法律事实： 原告应云南白邑建筑工程有限公司项目部经理刘钟镇邀请，承接保山市名城景盛花园Ｈ1、Ｈ2、2、3、4、5栋所有防水工程，工程于2015年6月完工。工程完工后，第三人刘钟镇与原告进行了结算，经结算，第三人刘钟镇欠原告工程款，第三人刘钟镇用其景盛花园房屋一套即被告开发的房产（位于保山市隆阳区）抵扣欠原告工程412586.00元，并于2015年10月21日由云南白邑建筑工程有限公司向原告出具收到原告余焕泰购房款的收据。2015年10月22日，原告与被告名城地产公司签订《商品购销合同》及《补充协议》；被告名城地产公司于2015年10月31日为原告进行了商品房买卖合同备案登记，其合同登记号为ＢＳ2015103100653，其中，出卖人为被告名城地产公司；买受人为原告余焕泰；房屋情况为：景盛花园第1幢2号楼第13层4号房；付款方式为：一次性付款；付款金额为：412586元。2015年10月12日原告向被告支付公共维修基金10345.44元。原告于2017年5月15日接房，原告在《业主应缴税费通知单》中的业主栏签字。原告认为，根据原被告签订的《商品房购销合同》第十二条关于产权登记约定：在满足以下五个条件后，90个工作日内协助乙方办理该商品房产权登记手续：1、整个项目规划验收合格后；2、甲、乙双方办理房屋交接手续；3、乙方已向甲方支付全部购房款、配套设施费、公共维修基金、办理办理产权登记相关税费；4、甲、乙双方签订乙方委托办理产权证的委托书；5、乙方向甲方提供办理产权登记的有关资料。上述5个条件，原告均已履行，遂提出前述诉讼请求。另，庭审中，原告陈述该涉案房屋其已经于2016年7月13日转让给了杨恩普，总价为39.5万元，杨恩普已支付20万元，尚欠19.5万元，该涉案房屋已经交付给了杨恩普居住。 本院认为，原告余焕泰与被告名城房地产公司签订的《商品房购销合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，商品房购销合同及补充协议合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。本案中，关于原告主张被告向原告出具商品房购房发票的诉讼请求，虽然原告并未出具被告收到原告购房款的收据，但原告的证据能证实该涉案房屋是被告首先用于抵扣被告所欠第三人的工程款，而第三人又欠原告工程款，经原、被告及第三人同意后，原告将该涉案房屋以价款412586元出售给原告的事实，该房屋买卖的事实，有原告提交《商品房购销合同》及《补充协议》和合同登记号为：BS2015103100653的《商品房买卖合同登记备案表》以及原告向被告缴纳的公共维修基金予以证实，足以认定，所以，原告不能向本院提交支付被告购房款的收据，系三方达成抵扣工程款的行为造成，该举证责任不在原告方。根据《商品房购销合同》第十二条约定：在满足以下五个条件后，90个工作日内协助乙方办理该商品房产权登记手续：1、整个项目规划验收合格后；2、甲、乙双方办理房屋交接手续；3、乙方已向甲方支付全部购房款、配套设施费、公共维修基金、办理办理产权登记相关税费；4、甲、乙双方签订乙方委托办理产权证的委托书；5、乙方向甲方提供办理产权登记的有关资料。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。本案中，原告仅向本院提交证据证实其支付了购房款412586元及缴纳公共维修基金10345.44元的事实，但无证据证实原告已缴纳了配套设施费、办理产权登记相关税费及向被告提供办理产权登记的有关资料的事实，且原告未与被告签订办理产权证的委托书，被告无违约责任。在办理不动产权登记的途径中，原告可根据双方《商品房购销合同》第十二条约定，在满足5个条件后，由被告名城地产公司为原告办理，亦可以在原告缴清办理产权证应交税费后，由原告自行办理，但不论那个途径，缴清办理产权证应交税费是原告的义务，开具商品房购房发票，是被告的义务。结合本案案情，由原告缴清办理产权证应交税费，被告向原告出具商品房购房发票后，由原告自行办理较妥。故对原告关于主张被告向其出具商品房购房发票的该项诉讼请求，本院予以支持。对原告的其他诉讼请求，被告并未违约，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告保山市名城房地产开发有限公司在本判决生效后30日内，在原告余焕泰缴纳“景盛花园”1幢2号楼13层4号房办理产权证的相关税费后向原告开具该房屋的商品房购房发票； 二、驳回原告余焕泰的其他诉讼请求。 案件受理费794元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。 审 判 长  陈辅汕 人民陪审员  严守燕 人民陪审员  张玉英 二〇一九年十一月二十一日 书 记 员  韩爱宏