江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1282民初3326号原告（反诉被告）：苏锴，男，1969年3月3日出生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：盛锡坤，上海市恒远律师事务所律师。委托诉讼代理人：张永杰，江苏申越律师事务所律师。被告（反诉原告）：高福友，男，1957年7月8日出生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：帅冬琴，江苏江豪律师事务所律师。原告苏锴与被告高福友为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，反诉原告高福友于2019年5月22日提起与反诉被告苏锴为房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）苏锴及其委托诉讼代理人盛锡坤、张永杰，被告（反诉原告）高福友及其委托诉讼代理人帅冬琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房屋拆迁补偿款949,956元，包括建房损失181,895元、房屋附属物损失317,136元、装饰装修损失450,925元；2.被告返还原告水电保证金5000元。事实和理由：2010年11月1日，原、被告签订《房屋租赁协议》1份，约定1.被告将位于靖江市东郊村桃园现作为靖江市野公馆大酒店的所有房屋及设施、设备租赁给原告作经营之用；2.租期暂定五年，自2010年11月1日起至2015年10月31日；3.租金50,000元/年，每年10月30日前支付一次，宽限期十五天，三年后租金酌情增减；4.租用范围包括被告现有房屋及设施、设备、房屋北面的停车场、南面的鱼池等（详见附件）；为保证原告正常经营，原告需扩大厨房，被告需保证原告另建三间厨房，建房费用由原告承担；5.原告因经营需要需对房屋进行装修，被告予以协助，装修费用由原告承担，期满续租，原告有优先权，不续租，装修固定部分无偿留给被告，原告添置的设施、设备由原告所有并处置等。上述租赁协议还约定：如遇政府拆迁，按有关法律、法规规定，协商处理。原告承租被告房屋系为了经营“道和山庄”饭店。为此，原告在签订租赁协议后新建了4间房屋（其中一间作门卫使用、二间作为厨房使用、一间作为宿舍），并对承租房屋重新进行了装饰装修、添置了饭店经营所需的设施设备等。经营一段时间后，政府因修建城东大道，需征收东郊村桃园的土地，原告承租的房屋亦需拆迁。后因东郊村桃园的土地系被告向村委租赁，故拆迁时相关补偿均由被告与政府部门协商。事实上，2012年即有相关人员对案涉房屋及土地进行评估，当时原告即已知晓案涉房屋需要面临拆迁。后来，政府部门总共分三次对被告承租的东郊村桃园的房屋及土地进行拆迁。第一次拆迁时，原告勉强还能经营饭店，但当时被告的很多野生动物已经没有了，饭店的周边环境已然改变。第二次拆迁时，除原告承租的房屋外，其余部分均已被拆除，原告修建的停车场、厨房等亦堆放了被告的杂物，致原告无法经营。原告承租的房屋是在第三次拆迁时被拆除的。原、被告签订的房屋租赁协议约定，被告自行养殖的野生动物和花园应免费给原告的消费者参观，并按低于市场的价格销售给原告。原告选择租赁被告的房屋用于经营饭店也是因为看中了被告养殖的野生动物、花草树木等，但是在第一次拆迁时这些周边环境就已经被破坏了，且前两次拆迁时被告的杂物均堆放在原告经营的“道和山庄”门口及停车场内。正在建设的城东大道正对着饭店的大门，政府封路后客人无法进入“道和农庄”进行消费，故原告实际自2013年8月9日起停业，但原告已支付房屋租金至2013年10月31日。之后原告一直在等待拆迁，期间原告也同意支付被告房屋占有使用费。原、被告签订房屋租赁协议后，原告已按照协议约定支付被告水电费保证金5000元，因案涉房屋已经政府拆迁，故保证金应当由被告返还原告。原告认为，原告承租被告房屋用于经营饭店，但因政府拆迁致原告无法继续经营酒店，则有关原告为经营饭店所需而建造的房屋、附属物及装饰装修的拆迁补偿等均应归原告所有。2014年12月23日，泰州市信达房地产估价有限公司出具的泰信房估字（2014）第C13-03号房屋拆迁评估报告中标注的1幢、9幢、15幢、16幢房屋系原告建造，根据该评估报告确定的房屋补偿价，原告上述自建房屋的拆迁补偿价为181,895元。原告承租被告房屋后，除建造房屋外，还雇请他人建设了水泥路面、安装门楼、路灯、广告牌、宣传牌、修葺围墙、烽火墙、购买了假山等，并重新对房屋内部进行装饰装修，故政府评估报告中的房屋附属物及其他补偿明细表以及装饰装潢补偿明细表中原告施工部分的补偿价款亦应归原告所有，其中房屋附属物补偿价款为317,136元、装饰装修补偿价款为450,925元。被告答辩并反诉称：请求驳回原告的全部诉讼请求。同时反诉请求：1.判令2010年11月1日反诉被告与反诉原告签订的《房屋租赁协议》自2015年5月19日起解除；2.反诉被告支付反诉原告2013年11月1日至2015年5月19日的租金87,863元、支付2015年5月20日至2016年3月3日的房屋占有使用费43,208.9元（均按房屋租金50,000元、增添停车场租金5,000元，合计55,000元/年计算）；3.反诉被告支付反诉原告违约金100,000元。事实和理由：2005年5月10日，反诉原告与靖江市靖城镇签订《协议》1份，约定租赁9.6亩土地给反诉原告搞养殖业，租期自2006年1月1日起至2015年12月31日，租金550元/亩，5000元/年，反诉原告在承包土地上建筑面积为20%等。2006年2月28日，反诉原告向东郊村委会出具申请报告1份，申请在亩土地上建造简易房屋十五间。同日，东郊村委会同意了反诉原告的上述申请。同年3月15日，靖江市靖城镇人民政府同意了反诉原告的建房申请。反诉原告建房后，蔡小康向反诉原告租赁房屋用于经营野公馆大酒店，并对房屋进行了装饰装修。三年之后，蔡小康不再继续租赁房屋，双方约定反诉原告支付蔡小康80,000元，蔡小康将其装饰装修物等留给反诉原告。后来，反诉原告将房屋出租给赵炳军经营了一年，赵炳军不经营后，反诉原告又将房屋出租给陈卫经营。陈卫经营时饭店名仍为“野公馆大酒店”，但陈卫仅从2008年经营到2009年年底，陈卫撤出时，反诉原告给其减免了部分房租，陈卫将该酒店原有的装潢设施等均留给了反诉原告。此后，反诉原告自行经营了一段时间的“野公馆大酒店”，并再次建造了几间房屋。2010年11月1日，反诉被告与反诉原告签订《房屋租赁协议》1份，约定反诉原告将位于靖江市东郊村桃园现作为靖江市野公馆大酒店的部分房屋及设施、设备租赁给反诉被告作经营之用；租期暂定五年，自2010年11月1日起至2015年10月31日；租金50,000元/年，每年10月30日前支付一次，宽限期十五天。上述租赁协议还约定，双方如违约应承担违约金100,000元，如造成经济损失，还应赔偿相应经济损失等。协议签订后，反诉原告按约将房屋交付反诉被告使用，但反诉被告仅支付租金至2013年10月31日。因反诉被告经营饭店需要扩大停车场，故反诉原告为反诉被告与桃园村进行了协商，另行租赁了0.732亩土地给反诉被告作停车场使用，并约定停车场的租金为5，000元/年，但反诉被告仅支付了两年的停车场租金，其中一年的租金系反诉被告支付的5，000元保证金，故保证金已经转为停车场租金，反诉原告不应返还，且房租以及占有使用费应当按照55,000元/年计算。反诉原告曾多次向反诉被告催要租金，期间反诉原告一直在东郊村桃园养殖野生动物、种植苗木。因反诉原告租赁的东郊村桃园的土地面积较大，反诉被告承租的房屋所涉土地面积仅为其中的一小部分。因政府建设城东大道需要，反诉原告向东郊村租赁的土地被政府部门征收，包括反诉被告承租房屋在内的所有建筑物均需拆迁。政府分三次进行的拆迁，按照实际拆除房屋的时间计算，第一次拆迁时间为2013年8月、第二次为2013年9月10日、第三次为2016年3月3日，前两次拆迁的范围均不包含反诉被告承租的房屋及附属物，该两次拆迁与反诉被告无关，亦不影响反诉被告经营酒店，第三次拆迁时反诉被告承租的房屋才被拆除。因反诉被告逾期未交付租金，2015年5月8日，反诉原告向反诉被告出具了《解除租赁合同通知书》1份，载明反诉被告2014年的50,000元租金至今未能给付，构成违约，应当承担违约金100,000元，请反诉被告于收到该通知十日内一次性付清房租50,000元、违约金100,000元，否则反诉原告主张解除双方签订的租赁协议，请反诉被告搬离承租房屋等。同年5月9日，反诉被告收到了上述通知，但仍未能在规定时间内交纳租金，亦未搬离承租房屋，故案涉租赁协议已于2015年5月19日起解除。即便租赁协议未解除，第三次拆迁时反诉原告与反诉被告之间的租赁期限业已届满，双方之间的租赁合同已经自行终止，因在反诉被告承租期间内未发生任何拆迁行为，反诉被告已实际占有使用租赁房屋至租赁期满，根据租赁协议约定，其装饰装修、添附物以及新增房屋等均无偿留给反诉原告所有，因此第三次拆迁标的物已然与反诉被告无关，相应拆迁补偿均应归属反诉原告。事实上，双方签订租赁协议时，反诉原告是将正在经营的酒店交付反诉被告使用，房屋本身已经具备经营酒店所需的一切条件，反诉被告无需进行装饰装修及添附，反诉被告在承租期间并未建造新的房屋，即便反诉被告为经营之需对反诉原告的房屋进行了部分改造，也无法改变案涉房屋的所有权，房屋仍归反诉原告所有。租赁协议签订后，反诉被告实际承租使用的房屋范围仅为2014年12月23日房产拆迁评估报告中标注的第1、2、8、9、10幢房屋，其余房屋均由反诉原告自行使用。反诉被告停业完全是因为其经营不善，并非因为政府拆迁，城东大道的建设位置在拆迁区域后方，可以为反诉被告带来客源，建设城东大道对反诉被告经营饭店有好处。反诉原告认为，反诉被告主张的建房损失、房屋附属物损失以及装饰装修损失均不是事实。因反诉被告未能在政府规定的拆迁期限内（2015年4月12日前）交房，致反诉原告雇请他人拆除房屋支付了房屋拆除费100,000元，此款为反诉被告违约给反诉原告造成的损失，应由被告承担该费用。综上，请求驳回原告的本诉请求，支持反诉原告的反诉请求。针对被告答辩及反诉主张，原告补充陈述：根据双方签订的房屋租赁协议，原告承租范围为被告所有房屋，被告仅留了一间房屋自用，并非被告所主张的1、2、8、9、10幢房屋。被告向原告出具解除合同通知书属实，但原告已于2015年5月15日进行了回函，告知因2013年下半年开始，被告提供的房屋东部及后部大面积拆除且断电、断水，致原告无法经营，同时被告撤离了养殖的野生动物和花园，改变了原告承租房屋的经营环境，致原告无法经营并于2013年底停业至今，相关责任应由被告承担；因现有房屋及周边环境与订立租赁合同时差距较大，且被告将大量杂物堆放在原告租赁的房屋及停车场旁，给原告履行合同增加了困难，故租金应当予以减少；由于租赁合同尚未到期，原告仍需使用房屋经营，故不同意解除合同。因此，被告称租赁合同自2015年5月起解除不是事实。被告与政府部门签订的拆迁协议以及政府部门出具评估报告的时间均在原、被告约定的租赁期限内，被告认为应当按照实际拆除房屋的时间2016年3月作为拆迁时间无事实和法律依据。双方签订的租赁协议明确约定，若遇政府拆迁，双方另行协商处理，而非将装潢等设施全部留给被告。租赁协议约定期满续租原告有优先权，不续租，装潢固定部分无偿留给被告。原告在与被告订立租赁协议时，并不知晓被告与东郊村签订的土地租赁协议到期日为2015年下半年，因政府拆迁以及被告实际承租土地的期限限制，原告根本不可能在租期届满后续租，故本案并不适用房屋租赁协议第五条的约定。原告实际建造了房屋、添置了物品设备并进行了装修，因此相应的拆迁补偿应当归原告所有。关于反诉请求部分，因2013年11月1日至2015年5月19日期间，原告并未实际经营酒店，不应支付被告租金。2015年5月20日至2016年3月3日，被告并未向东郊村交纳土地租金，原告亦无须支付被告房屋占有使用费。原告并未违约，不应承担违约金100,000元，即便原告存在违约行为，该违约金计算标准亦过高，应当予以降低。关于新增停产场一事，原告确实曾与被告进行协商，但事后双方并未就此重新签订协议，原告实际亦未增设停车场，亦未向被告另行支付新增停车场的租金，被告要求原告按5,000元/年支付停车场租金，没有事实依据。请求法院驳回被告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。当事人对原告提供的房屋租赁协议、房屋拆迁评估报告、拆迁补偿协议、拆除协议以及被告提供的“野公馆大酒店”营业执照、2001年6月10日靖江市国土管理局靖城管理所与被告签订的租用土地协议书、2005年5月10日被告与、2006年2月28日被告向靖江市靖城镇人民政府出具的申请报告、2010年12月1日被告与靖江市靖城镇东郊村村民委员会出具的补充协议、2015年5月8日被告出具的解除合同通知书、快递详情单、同年5月15日原告向被告出具的回函以及陈卫、高燕的证人证言、陈卫提供的照片等证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：1.原告提供的装修合同、建房及装修时的原始凭证、范桢和商桂林等人的证人证言、购买物品的原始凭证来源合法，客观真实，证据内容相互印证，且与原告的诉讼主张具有关联性，可以作为本案定案依据。被告对此虽有异议，但未能提出反驳证据与理由，本院不予采信。2.被告提供的水电费清单原告不予认可，该证据即便属实，亦无法证明水电费的实际使用人为原告。3.被告提供的图纸系其自行制作，原告不予认可，该证据不能单独作为本案定案依据，需结合其他证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年6月10日，被告与靖江市国土管理局靖城国土管理所签订《租用土地协议书》1份，载明“为搞好农业结构调整，发展村队经济，经桃园村村委会研究同意被告租用桃园村4组埭后东北环路东，面积为3.04亩一块土地作特种养殖用地。经双方协商签订协议如下：1.被告自2001年6月1日至2003年6月1日至租用桃园村土地3.04亩作特种养殖用地，被告不得转让或做其他项目，不得建永久性建筑，在不影响原土地种植条件的情况下建简易围墙及几间棚屋。2.该宗地复耕保证金为人民币叁仟元整，临时用地管理费每年为贰仟元整，一年一缴，先缴后用，待被告创益后再适当增加管理费。3.租用期满后必须恢复原种植条件，如需需用，需续签有关协议方可使用。4.因规划需用，政府征用，被告必须无条件服从……”。2005年5月10日，被告与靖江市靖城镇代表签订《协议》1份，约定租赁9.6亩土地给被告搞养殖业，租期自2006年1月1日起至2015年12月30日，租金550元/亩，5000元/年，被告在承包土地上建筑面积为20%等。2006年2月28日，被告向靖江市靖城镇人民政府出具申请报告1份，以养殖野猪和禽类等为由，申请在亩土地上建造简易临时用房十五间左右。同日，东郊村委会在该申请报告上加盖公章。同年3月15日，靖江市靖城镇人民政府同意被告的申请，在该申请报告下方加盖公章，但表示如遇建设规划和土地规划调整必须无条件服从。2010年11月1日，原、被告签订《房屋租赁协议》1份，约定1.被告将位于靖江市东郊村桃园现作为靖江市野公馆大酒店的所有房屋及设施、设备租赁给原告作经营之用；2.租期暂定五年，自2010年11月1日起至2015年10月31日；3.租金50,000元/年，每年10月30日前支付一次，宽限期十五天，三年后租金酌情增减；4.租用范围：被告现有房屋及设施、设备、房屋北面的停车场、南面的鱼池等（详见附件）；为保证原告正常经营，原告需扩大厨房，被告需保证原告另建三间厨房，建房费用由原告承担；5.原告因经营需要需对房屋进行装修，被告予以协助，装修费用由原告承担，期满续租，原告有优先权，不续租，装修固定部分无偿留给被告，原告添置的设施、设备由原告所有并处置；6.原告租用的房屋及场地系被告向桃园村租用，被告必须保证在租用期内能正常使用并协助原告处理好周边及邻里关系，如因被告原因导致原告不能正常使用、经营，被告需赔偿原告所有的经济损失，包括但不限于租金、装修费用、员工工资、预期利润以及实现债权的所有费用等；7.被告同意将原靖江市野公馆大酒店的营业执照、野生动物利用许可证等经营手续无偿提供给原告使用，但在2010年11月1日前的债权债务由被告负责，2010年11月2日之后的债权债务由原告承担；8.原告守法经营，自负盈亏；9.水电费由原告装表自理，被告收取5，000元保证金；10.为保证原告正常经营，被告现租用的房屋北边的停车场不够使用，被告负责与桃园村协商，另行租用一亩田作停车场使用，租赁费用由原告承担；11.被告配合原告做好整个野公馆内外环境的整洁卫生工作，维护双方的形象，被告自行养殖的野生动物和花园应免费给原告的消费者参观，并按低于市场的价格销售给原告；12.如遇政府拆迁，按有关法律、法规规定，协商处理；13.违约责任：双方如违约应承担违约金100,000元，如造成经济损失，还应赔偿相应经营损失等。同年11月15日，原告与范桢签订《建筑装饰工程施工合同》1份，约定范桢包工包料为原告经营的道和酒店进行装修，工程自2010年11月20日开工，2011年1月20日竣工，合同总金额为210,000元，进场支付50,000元、工期过半支付50,000元，工程结束验收合格付50,000元，余款在工程结束后两个月内付清等。同年12月1日，被告与签订《补充协议》1份，约定被告租用大门前一块面积约为0.732亩土地作为停车场使用，每亩每年租金2500元计1800元整，租期自2010年12月1日至2015年12月30日；双方签订的三份土地租用面积共计12.732亩，租金每年共计26,800元；被告每年上缴东郊村委会环卫费1500元。东郊村村民委员会作为见证人在该协议下方盖章。2012年12月21日，被告与靖江市城投基础设施发展有限公司（以下简称城投公司）签订《拆迁补偿安置协议书》1份，载明因靖江市城东大道建设工程需要，涉及被告房屋及附属物品需要拆迁，经协商达成拆迁补偿安置协议如下：被拆迁的房屋坐落于靖江市，被拆除的合法建筑面积662.91㎡，房屋重置补偿16,294元，装饰及附属物补偿133,337元，合计296,277元等。2013年8月25日，被告与城投公司签订《拆迁补偿安置协议书》1份，载明因靖江市城东大道建设工程需要，涉及被告房屋及附属物品需要拆迁，经协商达成拆迁补偿安置协议如下：被拆迁的房屋坐落于靖江市，被拆除的合法建筑面积288.22㎡，房屋重置补偿77,857元，装饰及附属物补偿208,943元，合计286,800元等。上述两次的拆迁范围均未涉及本案原告所承租用于经营酒店的房屋及设施、场地等。2015年3月31日，靖江市土地储备交易中心与被告（道和山庄）签订《拆迁补偿协议书》1份，载明因东郊四组、五组埭前地块拟作安置区建设使用，涉及被告的房屋及附属物需拆搬迁，经共同协商，达成协议如下：1.被告房屋坐落于埭前，房屋面积1,199.2㎡；2.被告需于2015年4月12日前搬迁完毕，旧房交由拆房公司拆除，残值归靖江市土地储备交易中心；若2015年4月12日前被告未能搬迁交拆，靖江市土地储备交易中心有权对该房屋、设备及养殖的生猪等该地块所有物资自行处置。所造损失，被告负责；3.被告可获得补偿总额计1,798,000元（详见房屋评估报告书、其他项目费用补助表），凭腾房验收单、补偿协议书、动迁办结算表，由经办人陪同至街道财政所结算等。上述《拆迁补偿协议书》的附件为泰州市信达房地产估价有限公司出具的泰信房估字（2014）第C13-003号房屋拆迁评估报告。该评估报告载明房屋补偿价805,355元、附属物补偿价541,720元、装饰装潢补偿价450,925元，合计1,798,000元。本次拆迁范围涵盖了原告承租用于经营酒店的房屋及设施、场地等。2015年5月8日，被告以原告未交纳租金为由向原告出具《解除租赁合同通知书》1份，载明被告2014年的50,000元租金至今未能给付，构成违约，应当承担违约金100,000元，请被告于收到该通知十日内一次性付清房租50,000元、违约金100,000元，否则被告主张解除双方签订的租赁协议，请被告搬离承租房屋等。同年5月15日，原告回函，载明2013年下半年开始，由于被告提供的房屋东部及后部大面积拆除且断电、断水，致原告无法经营，同时被告撤离了养殖的野生动物和花园，改变了原告的承租房屋的经营环境，致原告无法经营并于2013年底停业至今，相关责任应由被告承担；由于被告提供的房屋及周边环境与订立租赁合同时差距较大，且被告将大量杂物堆放在原告租赁的房屋及停车场旁，给原告履行合同增加了困难，故租金应当予以减少；由于租赁合同尚未到期，原告仍需使用房屋经营，故不同意解除合同等。2016年2月29日，被告与部分村民签订《拆除协议》1份，约定由安排人员负责拆除被告承租土地上的所有建筑物等。2016年3月16日，苏锴向本院提起诉讼，要求高福友支付拆迁补偿款、物资设备损失等。案号为（2016）苏1282民初1668号。该案审理过程中，高福友提起了反诉。同年6月6日，苏锴与高福友均撤回起诉。同年7月21日，苏锴再次向本院提起诉讼，要求高福友支付拆迁补偿款、物资设备损失等。本院经审查以双方在租赁协议中约定了发生争议由泰州仲裁委仲裁，并于同月22日作出本院（2016）苏1282民初5040号民事裁定书，裁定不予受理苏锴的起诉。同年8月17日，高福友向本院提起诉讼，要求苏锴支付租金并承担违约金，该案审理过程中苏锴对该案提出管辖异议，认为应当由泰州仲裁委仲裁。本院立案后经审查后于同月8月22日作出（2016）苏1282民初5690号民事裁定书，驳回高福友的起诉。高福友对该裁定不服，上诉于泰州市中级人民法院，泰州市中级人民法院于同年11月15日作出（2016）苏12民终2420号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定，并告知高福友应当向泰州市仲裁委员会申请仲裁。就第三次拆迁的补偿权益归属分配争议，2016年8月15日，苏锴向泰州市仲裁委申请仲裁，审理中高福友提起反请求要求苏锴给付租金及违约金，泰州市仲裁委经审理后于2018年1月25日作出（2016）泰裁字第128号裁决书，裁决被告返还原告承租房屋装修、新建及附属设施补偿款计367,490.5元；原告支付被告房屋租赁费计20,000元；驳回原告其他仲裁请求；驳回高福友其他仲裁反请求。高福友对该仲裁裁决结果不服，于2018年3月12日向泰州市中级人民法院申请撤销仲裁裁决。同年7月27日，泰州中院作出（2018）苏12民特24号民事裁定书，裁定撤销泰州仲裁委员会（2016）泰裁字第128号裁决。7月30日，高福友就（2016）苏12民终2420号民事裁定书向泰州中院申请复查，同年8月3日，泰州中院作出（2018）苏12民监23号民事裁定书，裁定本案由泰州中院再审；再审期间，中止原裁定的执行。同年9月13日，泰州中院启动再审程序，11月5日，泰州中院作出（2018）苏12民再42号民事裁定书，裁定撤销（2016）苏12民终2420号民事裁定书及（2016）苏1282民初5690号民事裁定书；并指令靖江市人民法院对本案进行审理。2019年4月2日，苏锴向本院提起诉讼，要求高福友支付拆迁补偿金。同年4月25日，因苏锴逾期未交纳案件受理费，本院作出（2019）苏1282民初2274号民事裁定书，裁定按苏锴撤回起诉处理。2019年5月9日，苏锴再次向本院提起诉讼，即本案。本案争议焦点：1.原、被告2010年11月1日签订的《房屋租赁协议》是否已解除、于何时解除；2.原告应否享受案涉房屋及附属设施的拆迁补偿利益；3.若原告可享受上述利益，相应建房损失、房屋附属物损失、装饰装修损失金额如何确定；4.原告是否应当支付被告2013年11月1日以后的租金及房屋占有使用费，并承担违约金。本院认为，原、被告于2010年11月1日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。关于争议焦点1，物权的变动，根据其发生根据，可分为依法律行为和非依法律行为所引起的物权变动。非依法律行为所引起的物权变动，并非基于原权利人的意思表示所发生，其中包括：人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时即发生物权变动的效力。政府部门的征收决定，系基于公权力的行使而导致物权的设立、变更、转让、消灭，国家征收是国家取得所有权的一种特殊方式。本案中，因案涉争议的房屋及土地被政府部门列入拆迁范围，且2015年3月31日已与靖江市土地储备交易中心签订了《拆迁补偿协议书》，根据该《拆迁补偿协议书》的约定，被告必须在2015年4月12日前搬迁完毕，故无论被告是否已于2015年4月12日前实际搬迁完毕，案涉房屋及土地自2015年4月12日起即归政府部门所有，原、被告均不再享有所有权或使用权，自4月12日起，拆迁协议所载房屋及土地等物权权益即归属政府部门享有。故自2015年4月12日起原、被告签订的租赁协议在客观上已无法继续履行，符合法律规定的合同解除条件，则原、被告签订的《房屋租赁协议》自2015年4月12日起即已自行解除。因自2015年4月12日起，双方之间的租赁协议已解除，无法继续履行，故原告已支付被告的5000元水电保证金，被告应当返还原告，被告虽辩称该款已转抵新增停车场租金，但并未能举证证实，对被告此节辩解意见本院不予采信。关于争议焦点2，双方各执一词，对此本院认为，原、被告之间的租赁协议第十二条明确约定“如遇政府拆迁，按有关法律、法规规定，协商处理”。根据被告与政府部门2015年3月31日最后一次签署拆迁补偿协议书的时间可以看出，案涉房屋及土地系在租赁期间内遇到的政府拆迁行为，相关部门亦要求被告在2015年4月12日前搬迁、交房，故在2015年4月12日之前原、被告之间的租赁协议仍合法有效，对双方具有约束力。在上述期间，原告作为案涉房屋及土地的使用权人，对其为履行租赁协议、使用案涉房屋及土地从事经营活动而添置的财产当然地享有占有、使用、收益的权利，现因上述财产列入政府拆迁范围，原告当然地享有该部分财产的拆迁补偿利益。被告辩称双方租赁协议第五条“原告因经营需要需对房屋进行装修，被告予以协助，装修费用由原告承担，期满续租，原告有优先权，不续租，装修固定部分无偿留给被告，原告添置的设施、设备由原告所有”，以实际拆迁时间2016年3月，主张拆迁时租赁期限已届满为由取得原告所添附财产的所有权，无事实和法律依据，本院不予采信。关于争议焦点3，关于原告主张的建房损失，被告否认原告为经营酒店新建房屋，并辩称所有房屋均由其建造，但其未能提供证据予以证明。相反，原告为证明自己的主张提供了较为充分的证据。首先，双方签订的租赁协议中明确约定原告需另建房屋使用。其次，被告在本院2016年4月6日的庭审笔录中已当庭认可原告建造了三间小屋作为厨房。最后，原告提供的财务凭证明细账中确实存在实际购买建筑材料、支付有关人工工资的原始凭据。结合陈子银所述曾帮助原告建房的证言以及陈卫否认其经营“野公馆大酒店”期间存在评估报告附件房屋照片中的部分房屋、场景之情形，可以确认原告建造了泰州市信达房地产估价有限公司出具的房屋拆迁评估报告中标注的1幢、9幢、15幢、16幢房屋，则上述房屋补偿价计181,895元应属原告所有。双方针对原告实际使用房屋的数量持有争议，根据租赁协议约定，承租房屋范围系被告现有房屋，且2015年3月31日与政府部门签订的拆迁补偿协议乙方高福友后亦备注了（道和山庄），可以认定该次拆迁范围即系原告所经营的酒店范围，相应评估报告中的附属物及装潢损失补偿亦应属于被告经营范围内，应列入本案所争议的分割项目中，具体如何分割，本院论证如下：对案涉房屋遇政府拆迁这一情形，双方均不存在任何过错，但房屋拆迁发生在原告的租赁期限内，本案并不适用租赁协议第五条装潢固定部分亦不必然无偿留给被告之约定，原告有权主张所添附附属物及装饰装修补偿款。关于原告主张的房屋附属物损失。根据原告提供的装修合同、财务收据、付款凭证等证据可以看出，原告承租案涉房屋后确系对原先的“野公馆大酒店”进行了重新添附、改造，故原告新增的附属物补偿款应归原告所有。至于添附的具体物品，本院根据原告所举证据、结合陈卫拍摄的照片以及评估报告中的房屋、附属物照片确定为门楼、门墩砖砌体、门楼围墙外墙涂料、电线杆、广告牌（带霓虹灯）、广告字、灯箱、烽火墙、假山、竹篱笆、水井等，结合评估报告，以上房屋附属物的补偿金额合计56,223元。关于原告主张的装饰装修损失。根据陈卫以及高燕的证人证言，陈卫在经营“野公馆大酒店”期间已经对房屋进行了部分修缮，且符合经营饭店所需的条件，根据常理判断，原告在陈卫之后使用同一房屋经营酒店并非系对毛坯房进行装修，无需进行大范围、大幅度的装修整改，而是在原先装修的基础上再次进行修缮，现原告主张全部的装饰装修补偿款450,925元，无事实和法律依据。本院根据原告所举证据酌定原、被告各自的装修范围为30%、70%。本案中，原告系经被告许可后对案涉房屋进行装饰装修，合同解除系因政府拆迁，双方对此均无过错，根据双方租赁协议第十二条约定“如遇政府拆迁，按有关法律、法规规定，协商处理”，双方对租期内政府拆迁时的装饰装修物拆迁补偿权益的分配并未进行明确约定，因此应根据各自装修范围确定装修补偿权益的归属，综上，本院认定原告应享有的装饰装修损失部分的拆迁补偿款为135,277.5元（即450,925元*30%）。关于争议焦点4，根据原告庭审陈述，案涉房屋及土地实际拆迁前，原告的物品、设施等仍继续放置在案涉房屋内，故在拆迁之前，原告仍实际继续占有、使用所承租房屋及土地，原告应当支付租金。因双方之间的租赁协议自2015年4月12日起解除，故原告仅需支付租金至2015年4月12日，自4月13日起案涉房屋及土地的物权权益已转归政府部门享有，被告无权再主张此后的房屋租金及房屋使用费，故对被告要求原告支付2015年4月12日以后的租金及占有使用费之诉请，本院不予支持。关于双方争议之租金中应否包含新增停车场的费用，根据双方的租赁协议内容，协议中提及因原告经营之需要增设停车场，协议签订后的次月，被告亦与签订了补充协议，增租了0.732亩土地用作停车场使用（1800元/年），且原酒店经营人陈卫的证言亦显示后期新增了一亩左右的停车场，本院认定原告经营酒店期间后期新增了停车场，因该部分费用原告并未缴纳，故应按照1800元/亩的标准支付被告该部分新增停车场租金，加之每年50,000元的租金标准，原告应按照51,800元的标准进行支付剩余租金。因被告承租的东郊村土地及附属设施自2012年年底便已开始陆续拆迁，故自2012年年底开始原告经营的饭店周边环境就已经开始逐渐改变，结合双方间租赁协议约定被告养殖的野生动物、植物等需免费提供给原告客人参观等情形，可以确认饭店周边环境的改变在一定程度上会对原告的经营产生影响，故对于2013年11月1日至2015年4月12日的租金计算标准可参照合同约定标准予以适当降低。综上，本院酌定2013年11月1日至2015年4月12日的租金为40,000元。关于违约金，虽然原告在2013年10月31日以后未能按约支付被告租金，但从原、被告陈述及所举证据可以看出，2013年10月31日以后双方均在等待拆迁，且被告既未能举证证明其在2013年11月-2015年4月期间曾向原告催要、主张过房屋租金，亦无证据证明因原告未支付租金给其造成的具体损失，虽然被告辩称因原告未能按期交付房屋致其与他人签订房屋拆除协议并支付拆除费用100,000元，但被告未能举证证明其已实际支付相关人员上述拆除费用。且拆迁补偿协议书系政府部门与高福友签订，交房的直接义务人亦为被告高福友。根据2015年3月31日的拆迁补偿协议书约定，被告只需在2015年4月12日前搬迁完毕并向政府交付房屋，旧房由政府交拆房公司拆除，残值归政府所有，故被告并无拆除房屋之义务，故对于被告有关要求原告支付违约金100,000元之诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下：一、被告高福友支付原告苏锴房屋损失181,895元、房屋附属物损失56,223元、装饰装修损失135,277.5元，并一返还原告水电保证金5000元，上述合计378,395.5元；二、原告苏锴支付被告高福友2013年11月1日至2015年4月12日的租金40,000元；上述两项互付义务相抵，被告高福友于本判决生效后十日内给付原告苏锴338,395.5元；三、驳回原告苏锴的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告高福友的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,350元，由原告苏锴负担8130元，被告高福友负担5220元；反诉案件受理费减半收取计2383元，由反诉原告高福友负担2166元，反诉被告苏锴负担217元（高福友于本判决生效后十日内向本院交纳案件受理费5003元，苏锴多预交的案件受理费1453元由本院退回）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  朱成良人民陪审员  沈 勇人民陪审员  耿丽萍二〇一九年十一月十一日法官 助理  张 琪书 记 员  沈 琳本案援引法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。