甘肃省高台县人民法院   民事判决书   （2019）甘0724民初254号   原告（反诉被告）：王某，男，1970年8月25日出生，汉族，住高台县。现住高台县。身份证号码×××   委托诉讼代理人：盛某，甘肃鑫星律师事务所律师。   被告：许某，男，1972年9月27日出生，汉族，住高台县。现住高台县。身份证号码×××   委托诉讼代理人：刘某1，甘肃誉西律师事务所律师。   被告（反诉原告）：酒泉市泉湖房地产开发有限责任公司   法定代表人：刘某2，该公司董事长。   统一社会信用代码：9162090271035521XR。   住址：甘肃省酒泉市××区。   委托诉讼代理人：刘某1，甘肃誉西律师事务所律师。   原告（反诉被告）王某诉被告许某、（反诉原告）酒泉市泉湖房地产开发有限责任公司（以下简称泉湖公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。被告（反诉原告）泉湖公司于2019年6月17日向本院提起反诉，本院受理后，决定与本诉合并审理。原告（反诉被告）王某、被告许某及（反诉原告）泉湖公司委托诉讼代理人刘某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   王某向本院提出诉讼请求：1、要求许某、泉湖公司交付高台县城关镇京东×××（原农机公司楼下）一楼由南向北第二间、第三间商铺；2、要求许某、泉湖公司按照每天600元的标准赔偿自2017年10月1日起至商铺实际交付之日期间的歇业费；3、要求许某、泉湖公司承担本案诉讼费用。事实与理由：高台县城市棚户区改造工程京东×××。2016年5月6日，被告泉湖公司委托许某与原告协商并签订了《商铺拆迁补偿协议》一份，双方约定被告拆除原告位于××县商铺，产权证登记建筑面积49.9平方米，产权置换的方式是商铺建筑面积按1:1.3比例置换，被告新建给原告的的商铺位××县由南向北第二间、第三间商铺，面积为64.87平方米。面积超出部分，原告按每平方米12000元向被告购买，面积不足部分，被告按每平方米24000元标准向原告补偿。原门店位置、坐向、排序不变，门店的宽度不小于6.6米，被告交付给原告的还建置换房屋时间为2017年9月30日前。若于2017年9月30日前被告不能将房屋交付使用，被告每天赔偿原告歇业费600元。合同签订后，原告将拆迁商铺腾空并向被告交付，但被告将楼房修建好之后不但不按协议约定向原告交付约定商铺，还将约定商铺交付于他人使用。综上所述，原被告签订的《商铺拆迁补偿协议》合法有效，被告理应按协议约定及时向原告交付商铺，其违约行为已严重侵害了原告的合法权益。据此，原告提出上述诉讼请求，请人民法院依法判处。   许某辩称，许某系泉湖公司项目经理，其行为属于职务行为，在本案中不应承担责任。   泉湖公司辩称，双方于2016年5月6日签订《商铺拆迁补偿协议》属实。但《商铺拆迁补偿协议》明确约定王某应在协议签订后将被拆迁房屋的《房屋所有权证》和《土地使用证》等与被拆迁房屋相关的证件交付给泉湖公司，可协议签订后，王某迟迟不予交付，导致原房屋被拆迁后无法办理土地注销手续，也无法办理开工手续，继而被相关部门处以罚款，以致房屋也未能按照约定时间交付。因此，王某违约在先，应当按照拆迁协议约定承担房屋总价30%的违约责任；其次，工程完工后，其他商户均领走门店钥匙已开始经营，但王某拒不领取，恶意扩大损失，故对其扩大的损失更不应当由泉湖公司承担。再者，根据合同法相关规定，违约金过分高于自身经济损失的可以进行调整，王某按照每日600元的标准主张歇业费，实为违约金，该数额明显高于其经济损失，人民法院应当进行调整。综上，请人民法院驳回王某的诉讼请求，并支持反诉原告泉湖公司诉讼请求:1、请求判令王某立即交付原拆迁商铺的房产证、土地使用证或向登记机关办理房产注销手续；2、请求依法判令王某承担违约金233532元;3、本案的本诉及反诉受理费均由王某承担。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告王某依法提交：1、许某与王某签订的《商铺拆迁补偿协议》原件1份、许某与许文新、李在强签订的《商铺拆迁补偿协议》复印件各1份；2、照片3张。经泉湖公司质证，泉湖公司对以上3份《商铺拆迁补偿协议》均不持异议，虽对照片3张持有异议，但该照片反映了京东×××观原貌，故对上述证据本院予以认定。泉湖公司依法提交：1、《房屋租赁合同》1份；2、《建设行政处罚听证告知书》、《建设行政拟处罚告知书》、《建设行政处罚决定书》各1份、甘肃省非税收入一般缴款书及罚没款非定额收据各1张；3、光盘1张。其中1、2组证据与本案不具关联性，本院不予认定。第3组证据结合汪容容的证人证言，证明泉湖公司在2018年10月18日首次通知王某领取商铺钥匙的事实，同时证明泉湖公司在2018年10月份已将案涉商铺第二间交付与张林道使用，对该事实本院予以认定。甘肃政法学院司法鉴定中心甘政司2019（痕迹）鉴字第102号司法鉴定意见书、本院依职权向李在强、张林道所作的调查笔录2份，原被告双方均不持异议，本院予以认定。   根据原被告陈述以及上述经审查确认的证据，本院认定事实如下：高台县城市棚户区改造工程京东×××。2016年5月6日，许某代表泉湖公司与王某协商并签订了《商铺拆迁补偿协议》一份，双方约定泉湖公司拆除王某位于××县商铺，待新建商铺完工后按原面积1:1.3比例置换，原门店位置、坐向、排序不变。双方同时约定门店的宽度不小于6.6米，面积超出部分，王某按每平方米12000元向泉湖公司购买，面积不足部分，泉湖公司按每平方米24000元向王某补偿。交付还建置换房屋的时间为2017年9月30日前，若在此时间之前不能交付使用，泉湖公司每天赔偿王某歇业费600元。   另查明，泉湖公司在拆迁之前，高台县城关镇解放南路原农机公司楼下商铺自南向北顺序依次为李在强、王某、张林道、许文新、罗龙（其中王某原商铺为两间）。2018年10月份，泉湖公司将应当向王某交付的第二间商铺交付给了张林道。2018年10月18日，泉湖公司通知王某领取商铺钥匙未果。   本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王某与泉湖公司签订的《商铺拆迁补偿协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。泉湖公司将王某原商铺拆迁后，应当按照约定交付新建商铺，但泉湖公司不但未能按时竣工而进行交付，而且单方违反合同变更商铺顺序将应向王某交付的商铺交付与他人，构成根本违约，应当承担相应的法律后果，故对本诉原告王某的诉讼请求本院应予支持。原告王某主张的歇业费，虽双方协议约定按照每天600元的标准支付，但该标准明显过高，应当结合案涉商铺所在地段的租赁时价、预期收益等因素，结合本案实际作以适当调整。被告许某代表泉湖公司签订合同，系履行职务行为，在本案中不承担责任。反诉原告泉湖公司要求王某交付原拆迁商铺的房产证、土地使用证或向登记机关办理房产注销手续的诉请，因双方既未约定不能交付而应承担的违约责任，亦未约定未予注销而造成的法律后果，故对该请求本院不予支持；反诉原告泉湖公司以反诉被告王某不交付与被拆迁房屋相关证件导致其无法办理开工手续、不能按约交付商铺而要求承担违约责任的诉请，由于被拆迁房屋的《房屋所有权证》、《土地使用证》等证件，即使反诉被告王某丢失或拒绝交付，泉湖公司亦可通过挂失等相关途径予以解决，况且王某已实际将原商铺交付与泉湖公司拆迁，其再拒绝交付证件与常理不符，且反诉原告泉湖公司并未提交证据证实无被拆迁商铺的相关证件与无法办理开工手续、工程不能按时竣工之间存在必然的因果关系，故对该项诉请本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据(?http:?/??/?zhidao.baidu.com?/?search?word=%E6%B0%91%E4%BA%8B%E8%AF%89%E8%AE%BC%E8%AF%81%E6%8D%AE&fr=qb_search_exp&ie=utf8""_blank?)若干问题的规定》第二条之规定，经合议庭评议，判决如下：   一、被告酒泉市泉湖房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告王某交付位于××县由南向北第二间、第三间商铺；   二、被告酒泉市泉湖房地产开发有限责任公司按照每天400元的标准向原告王某支付自2017年10月1日起至该商铺实际交付之日期间的歇业费；   三、被告许某不承担责任；   四、驳回反诉原告酒泉市泉湖房地产开发有限责任公司诉讼请求。   本诉案件受理费5395元，由被告酒泉市泉湖房地产开发有限责任公司负担，并连同案件款一并给付原告，原告预交的受理费5395元，本院不再退还。反诉案件受理费4803元，由反诉原告酒泉市泉湖房地产开发有限责任公司负担。鉴定费2000元，由原告王某承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。   期限内不上诉，本判决即发生法律效力，双方当事人必须自觉履行，否则，本院将依据对方当事人的申请强制执行，申请执行的期限为二年，当事人逾期申请执行，本院不予受理。   审 判 长 张文斐   人民陪审员 张 荣   人民陪审员 田福有     二〇一九年十一月二十三日   书 记 员 王 晓   附：本案适用法律条文   《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   《最高人民法院关于民事诉讼证据(http://zhidao.baidu.com/searchword=%E6%B0%91%E4%BA%8B%E8%AF%89%E8%AE%BC%E8%AF%81%E6%8D%AE&fr=qb_search_exp&ie=utf8""_blank)若干问题的规定》第二条   当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。   没有证据或者证据不足(http://zhidao.baidu.com/searchword=%E8%AF%81%E6%8D%AE%E4%B8%8D%E8%B6%B3&fr=qb_search_exp&ie=utf8""_blank)以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任(http://zhidao.baidu.com/searchword=%E4%B8%BE%E8%AF%81%E8%B4%A3%E4%BB%BB&fr=qb_search_exp&ie=utf8""_blank)的当事人承担不利后果。