黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0103民初11093号原告（反诉被告）:朱丰，男，1990年5月14日生，汉族，宠物美容师，户籍所在地吉林省舒兰市，现住哈尔滨市道外区。被告（反诉原告）:谢福昱，男，1980年3月27日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托代理人:胡靖宇，黑龙江鼎铎律师事务所律师被告（反诉被告）:哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司，住所地哈尔滨市南岗区花园街********。法定代表人:吴彦君，职务:董事长。委托代理人:刘欣磊，男，1990年2月10日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。原告（反诉被告）朱丰与被告（反诉原告）谢福昱、被告（反诉被告）哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱丰、被告（反诉原告）谢福昱的委托代理人胡靖宇、被告（反诉被告）哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司（以下简称大盛地产）的委托代理人刘欣磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）朱丰向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与二被告之间的房屋买卖合同，请求被告谢福昱赔偿原告合同约定的违约金人民币11万元，按年利率6%赔偿原告利息损失。2、请求判令被告谢福昱承担中介费1.1万元。3、请求判令被告谢福昱承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年3月14日原告在被告大盛地产处与被告谢福昱签订房屋买卖合同，三方约定原告购买被告谢福昱位于哈尔滨市南岗区××单元××号房屋。合同约定原告支付定金2万元，总价55万元以贷款的方式购买约定房屋。合同签订当日原告支付定金2万元，因首付款追加原告实际支付的定金为3万元，首付款20万元按约定交给银行监管。其后原告依约定办理贷款手续，在银行审批过程中被告拒不配合办理贷款手续，原告多方催告无果，原告于2019年5月29日又出具原告履行合同催告函一份。被告谢福昱在收到函件十五日后仍拒不配合，原告无奈诉至贵院，请求判决解除原告与被告之间签订的房屋买卖合同依合同约定赔偿原告违约金及中介费用和利息损失。被告（反诉原告）谢福昱辩称，同意解除双方签订的买卖合同，原告的其他诉请没有任何事实和法律依据，应予驳回。一、双方签订房屋买卖合同后，原告一再出现违约行为。首先，原告未按合同约定期限支付首付款。2019年4月8日，双方到中国建设银行股份有限公司哈尔滨太平支行办理贷款申请时，原告才支付首付款，此时已超过合同约定期限十五日，谢福昱已享有合同解除权。其次，2019年4月8日谢福昱已依约配合原告办理完毕贷款申请手续。直至2019年5月17日，在原告的贷款申请尚未获批的情况下，原告再次要求谢福昱配合其重新向该银行申请贷款，此时已严重超过合同约定的贷款申请期限，谢福昱因此提出异议。至此，谢福昱仍未忍心行使合同解除权，只是要求原告及大盛地产承诺具体的办结期限及违约责任。后原告恶意先行提起诉讼，其所述与事实严重不符。二、合同约定的违约金过分高于原告的实际损失，应依法降低。三、原告从未向谢福昱送达所谓的催告函，以谢福昱逾期十五日未履行合同义务为由要求支付违约金于法无据；四、原告当庭释明6%的利息损失为首付20万元的利息，该主张属于与违约金主张重合，应则一行使，同时主张于法无据，此案中介费根据三方签订的合同约定，由原告承担。被告（反诉被告）哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司辩称,同意朱丰第一项关于解除买卖合同的诉讼请求，原告的其他诉讼请求不涉及大盛地产方权利义务，不发表答辩意见。被告（反诉原告）谢福昱向本院提出反诉请求：1、请求法院解除双方于2019年3月14日签订的哈尔滨房地产买卖合同；2、请求法院判令被反诉人朱丰向反诉人支付违约金人民币11万元；3、请求法院判令被反诉人哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司将案涉不动产权证书原件返还给反诉人；4、请求法院判令反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：朱丰在起诉谢福昱房屋买卖合同一案本诉中所述与事实严重不符，导致房屋买卖合同无法继续履行的原因是朱丰违反合同约定，具体理由如下：2019年3月14日，谢福昱与朱丰签订《哈尔滨房地产买卖合同》，合同第五条第（二）款第2项约定：朱丰应于2019年3月21日前以银行监管的支付方式支付第一笔首付款人民币20万元；第十条第（三）项约定：朱丰如逾期履行合同约定的义务超过十五日的，谢福昱有权解除合同，朱丰应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向谢福昱支付违约金，朱丰向谢福昱已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。合同签订后，朱丰未按合同约定支付首付款，于2019年4月8日才将首付款支付至银行监管账户，逾期超过十五日，已构成根本违约。另，合同第五条第（二）款第3项约定：朱丰应当于2019年3月26日前将贷款材料准备齐全并向贷款机构办理贷款申请手续。但直至4月3日，朱丰仍未提供申请贷款所需的收入证明，后双方于4月8日共同到银行办理了贷款申请手续，谢福昱已按合同约定配合朱丰办理完毕贷款申请手续。但直至5月17日，因朱丰的银行流水不合格，朱丰再次向大盛地产交付1000元代办费处理银行流水问题，并告知谢福昱仍需一个月时间才会知道贷款是否获得审批，后谢福昱又被告知还需两个半月时间才能办理完毕。至此，在朱丰构成根本违约并且迟迟无法获得贷款审批的情况下，谢福昱尚未主张合同解除权，后朱丰也同意不再继续履行房屋买卖合同，但因无法向大盛地产索回中介费及首付款而恶意起诉谢福昱，故谢福昱依法、依约行使合同解除权，望贵院支持反诉人的反诉请求。原告（反诉被告）朱丰辩称，同意解除双方签订的哈尔滨房地产买卖合同，反诉人谢福昱的其他诉讼请求均不同意。一、被答辩人所谓的应于2019年3月21日前以银行监管的方式支付首付款20万元，实际于2019年4月8日才将首付款支付至银行监管账户，属于逾期超过十五日构成根本违约，此说法并不属实。答辩人按规定在3月20日就将20万首付款准备好，没有监管是因为银行认为在贷款能批、所有材料没有问题的情况下才能监管，先监管后审核材料不符合银行贷款流程。二、被答辩人所谓2019年4月3日未提供申请贷款所需的收入证明及5月17日银行流水不合格向大盛地产交付1000元代办费处理流水问题，均不属实。答辩人2019年3月25日在单位开具收入证明，2019年3月28日打印银行流水，所以不存在2019年4月3日未提交资料情况。答辩人为人正直有固定单位，不存在向大盛地产缴1000元代办费处理银行流水问题：第一，答辩人父母常年包地有收入可以做共同还款人；第二，答辩人有单位；第三，答辩人在法院上已呈现答辩人的银行流水；第四，答辩人征信没问题；第五，总房款55万首付款答辩人支付23万。答辩人的资料不可能有问题，答辩人是结婚购房妻子也可共同还款。三、被答辩人称答辩人在迟迟无法获得贷款审批的情况下，无法向大盛地产索回中介费及首付款恶意起诉，此说法不属实。由于建设银行换审核人需要双方重新签字，被答辩人与银行经理发生争议表示不卖房后当面离开。次日答辩人被告知被答辩人在合同外要求将25000元定金取走，答辩人两个半月后贷款审批不通过房屋买卖合同解除被答辩人不退定金。答辩人认为这是无理要求，取走定金（也属于押金）对于答辩人是有风险的，被答辩人房子欠水电燃气物业包烧费答辩人没有保障，一共就押3万元，清完费答辩人可以给被答辩人，但是什么都没办答辩人不可能给被答辩人，表示拒绝后被答辩人不再履行合同约定的义务。答辩人多次与被答辩人和大盛地产沟通协商无果，答辩人又于2019年5月29日出具被答辩人履行合同催告函一份，被答辩人在收到函件十五日后仍拒不配合，答辩人无奈2019年6月18日诉至贵院。综上所述，被答辩人所诉均不属实，被答辩人提出与合同不符的无理要求拖延至今严重损害答辩人合法权益，被答辩人需承担违约责任。被告（反诉被告）哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司辩称，同意反诉原告谢福昱第一项及第三项诉讼请求，其他诉讼请求不涉及答辩人的权利义务，不提出答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：原告（反诉被告）朱丰所举示的证据一、2019年3月14日原告与二被告签订房屋买卖业务签订文件核定本一份，合同编号100003310642。证据二、朱丰与被告谢福昱的电话录音。证据三、原告妻子刘洋洋与被告大盛地产的办件员录音一份。证据四、原告与大盛公司员工崔丽利的电话录音一份。证据五、大盛地产工作人员出示曾与被告谢福昱通话的录音由原告爱人刘洋洋用手机视频录制。证据六、2019年3月21日代办费、中介费收据一张、2019年3月14日定金收据二份。证据七、建设银行资金监管回执单三页。证明原告在建设银行进行资金监管20万元。证据八、催告函两页及照片一份。证据九、大盛地产员工崔丽利与谢福昱微信聊天记录截屏一份。本院对原告举示的证据一、二、三、四、六、七的真实性本院予以确认。对原告举示证据五因录音并非原始载体，因系大盛地产工作人员与谢福昱的通话录音大盛地产亦不予认可，本院不予采信。对原告举示证据八、证据九，因原告未能证明催告函已交付谢福昱，谢福昱亦表示没有收到催告函，本院不予采信。被告（反诉原告）谢福昱所举示的证据一、2019年3月14日原告与二被告签订房屋买卖业务签订文件核定本一份，合同编号100003310642。证据二、大盛地产出具的证件收据一份。本院对被告谢福昱举示的上述证据的真实性予以确认。被告大盛地产未举证。经本院审理查明，2019年3月14日,谢福昱与朱丰通过大盛地产签订房屋买卖合同约定：“出卖人（甲方）谢福昱，买受人（乙方）朱丰。甲方所售房屋坐落于哈尔滨南岗区××单元××号。该房屋不动产权证号：黑（2018）哈尔滨市不动产权第0311684号。甲方与乙方通过哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司居间介绍成交。乙方应于本协议签署时，向甲方支付定金2万元，甲乙双方同意由甲方委托居间方代为收取，居间方的代收行为产生履行买卖合同的法律效力。乙方于2019年3月21日前将第一笔购房款20万元以银行监管支付的方式支付甲方。乙方向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给甲方或房管局的监管账户；乙方拟贷款金额为33万元。甲乙双方应于2019年3月26日前买方贷款材料准备齐共同前往贷款机构办理贷款申请手续。乙方因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述贷款金额足额批准的），双方同意乙方在收到未获得贷款批准通知后五个工作日内继续申请其他贷款机构贷款。甲方与乙方约定任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、甲方提供的产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5、将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2、购房资质承诺不实，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；3、拒绝购买该房屋的；逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；买受人向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。”上述合同签订当日即2019年3月14日，谢福昱将涉案房屋不动产权证交付大盛地产，朱丰将购房定金2万元、中介费1.1万元、代办费2000元交付大盛地产。2019年4月8日，朱丰、谢福昱及大盛地产到中国建设银行办理了涉案房屋贷款申请手续，并于当日，朱丰与谢福昱在中国建设银行办理资金监管，朱丰将首付款20万元存入监管账户。2019年5月大盛地产通知朱丰需要追加首付款1万元，2019年5月（具体时间朱丰记不清楚了）朱丰将追加的首付款1万元交付大盛地产，大盛地产向朱丰出具了收据日期为2019年3月14日。2019年5月16日大盛地产通知朱丰与谢福昱需要到中国建设银行重新办理贷款手续，2019年5月17日朱丰、谢福昱及大盛地产来到中国建设银行，谢福昱与银行工作人员沟通办理期限后，没有签字并离开银行。此后，三方进行了协商，但未能达成一直意见。谢福昱称，朱丰在2019年4月8日申请贷款后，又增加贷款能够说明贷款未能批准，因此过错在原告。2019年5月17日重新办理贷款当日，谢福昱认为并没有被告知银行拒批，重新办理贷款不符合常理，谢福昱不同意重新办理，谢福昱认为受骗所以没有签字。朱丰称，未能按照合同约定于2019年3月26日前准备材料共同前往贷款机构，未能于2019年3月21日前将20万元首付款存到银行监管,系因为大盛地产更换办件工作人员，导致办理贷款的银行也需要更换。本院认为，朱丰与谢福昱通过大盛地产于2019年3月14日签订的房屋买卖合同，系各方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。合同各方当事人应按合同约定履行。本案涉案房屋买卖合同未能继续履行的原因系因涉案房屋贷款未能继续办理。谢福昱主张因朱丰未能按照合同约定于2019年3月26日前准备材料共同前往贷款机构，未能于2019年3月21日前将20万元首付款存到银行监管,构成违约。但双方已于2019年4月8日共同到银行申请贷款，并于当日将20万元首付款进行了监管，故谢福昱的主张本院不予采纳。谢福昱主张，朱丰银行流水不合格导致2019年4月8日申请的银行贷款至2019年5月份尚未获得银行批准，并要求谢福昱再次配合向银行申请贷款已严重超出贷款申请期限，构成违约。但谢福昱并未有证据证明朱丰银行流水不合格。同时根据双方签订的房屋买卖合同约定，双方当事人对何时办理完成贷款并未有约定，合同中约定朱丰在收到未获得贷款批准通知后五个工作日内继续申请其他贷款机构申请贷款。故谢福昱的上述主张，本院不予采纳。谢福昱在第二次办理银行贷款时，拒绝签字并离开导致贷款未能申请，虽谢福昱主张，重新办理贷款不符合常理，认为受骗所以没有签字。但谢福昱未有证据证明。本案涉案房屋买卖合同未能继续履行的原因系谢福昱在第二次贷款时拒绝签字，故谢福昱关于朱丰支付违约金11万元的反诉请求本院不予支持。关于朱丰请求谢福昱给付违约金的诉讼请求，因合同中约定的11万元违约金过高，违约金系对给朱丰造成损失的赔偿，朱丰亦未能证明其有11万元的损失，本院予以调整为朱丰交付购房款的利息损失及购买涉案房屋支付居间费产生的损失。本案中，朱丰因购买涉案房屋于2019年3月14日交付定金2万元，于2019年4月8日交付首付款20万元，于2019年5月份（具体时间朱丰记不清了）补交首付款1万元，自朱丰分别交付上述钱款之日起（朱丰自认于2019年5月份补交首付款1万元，但具体时间记不清了，故本院认定为2019年5月31日），分别以上述钱款为基数，均按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础上浮30%标准计算违约金。同时朱丰购买涉案房屋支付居间服务费1.1万元，应由谢福昱承担。因当事人均要求解除合同，故本院对朱丰及谢福昱请求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，大盛地产应将黑（2018）哈尔滨市不动产权第0311684号不动产证书返还谢福昱，将定金2万元、补交首付款1万元返还朱丰。综上所述依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条款（四）项、一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除朱丰与谢福昱及哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司于2019年3月14日签订的哈尔滨房地产买卖合同；二、谢福昱于本判决生效之日起十日内给付朱丰违约金（以2万元为基数，自2019年3月14日起至给付日止；以1万元为基数，自2019年5月31日起至给付日止；以20万元为基数，自2019年4月8日起至给付日止，上述均按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础上浮30%标准计算）；三、谢福昱于本判决生效之日起十日内给付朱丰居间费1.1万元；四、哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司于本判决生效之日起十日内将黑（2018）哈尔滨市不动产权第0311684号不动产证书返还谢福昱；五、哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司于本判决生效之日起十日内将3万元购房款返还朱丰；六、驳回朱丰的其他诉讼请求；七、驳回谢福昱的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2720元，由原告承担2420元，由被告谢福昱承担300元。反诉费1250元，由被告谢福昱承担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判长 蒋月姣人民陪审员丁杰人民陪审员梁园二〇一九年十一月二十日书记员 李       欣       欣