云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初13754号原告：浦仕伟，男，汉族，1977年2月25日出生，住云南省宣威市。原告：夏利仙，女，汉族，1988年12月1日出生，住云南省宣威市。二原告共同委托诉讼代理人：张建华，云南圣唐律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南金秉房地产经纪有限公司，住所地云南省昆明市五华区学府路**鼎易天景小区********，统一社会信用代码：91530102MA6NJJP621。法定代表人：洪兴虎，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：唐莹，云南大朋律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：曾程，云南大朋律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：云南金泽房地产开发有限公司，住所地云，住所地云南省昆明市高新技术开发区海源北路**信用代码：91530000725282199G。法定代表人：刘永清，董事长。委托诉讼代理人：傅梁，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：卫苇，云南刘胡乐律师事务所实习律师，特别授权代理。原告浦仕伟、夏利仙与被告云南金秉房地产经纪有限公司（以下简称金秉公司）、云南金泽房地产开发有限公司（以下简称金泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浦仕伟、夏利仙及共同委托诉讼代理人张建华，被告金秉公司的委托诉讼代理人唐莹、曾程，被告金泽公司的委托诉讼代理人傅梁、卫苇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告浦仕伟、夏利仙向本院提出诉讼请求：1、判令两被告连带归还购房款538483元及自还款之日起2019年6月19日至款项还清之日止，每日按万分之五计算的违约金；2、判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年3月16日，两原告向被告金泽公司认购其委托被告金秉公司出售的海源财富中心商铺〈负一层S29号〉一套，两原告已支付铺面款588483元，后因两被告的原因致合同无法签订，两原告无法购买房屋，两原告于2019年5月9日提出退款申请，被告金秉公司于2019年6月11日出具退款承诺书，但目前为止未履行承诺。而被告金泽公司委托被告金秉公司提供中介服务，因为被告云南金泽公司的原因，导致被告金秉公司无法履行提供中介服务，致合同不能签订，因此两原告现要求被告金泽公司、金秉公司退还商铺款及承担相应的逾期违约金。被告金秉公司答辩称，本案是商品房买卖合同纠纷，买卖的关系是原告和被告金泽公司发生的，被告金秉公司仅是委托代理人，相应的权利义务应由被告金泽公司承担，被告金秉公司不应该承担相应的退款责任；被告金秉公司出具的退款承诺书是在原告的胁迫下签订的，原告在被告金秉公司的办公场地、售楼中心对员工进行言语的辱骂以及肢体上的冲撞，被告金秉公司才迫不得已写下退款承诺书，因此该退款承诺没有相应的法律效力，即便有法律效力，也仅仅是被告金秉公司协助原告进行退款。被告金泽公司答辩称，本案的案由是居间合同纠纷，但本案所签订的协议书是《商业销售协议》，如果二被告是委托关系的话，那么原告所支付的相关款项被告金泽公司从未收到过，故最终的后果应当由被告金秉公司来承担。审理中，原告浦仕伟、夏利仙为支持其诉讼主张，提交了以下证据：一、“海源财富中心”物业认购协议书，证明原、被告之间存在真实合法有效的房屋认购协议关系。被告金秉公司质证认为，虽然原告没有提交定购单的原件，但对复印件的真实性予以认可，认为涉案商铺的销售方是被告金泽公司，被告金秉公司是代被告金泽公司销售，合同的权利义务主体应是原告和被告金泽公司。被告金泽公司认为其没有参与，定购单也非其出具的，对其证据三性不认可。二、POS签购单三份（复印件），证明原告通过转账向被告交纳了588483元的购房款项。两被告质证意见同上。三、收据（复印件），证明被告收到原告支付的购房款588483元后出具了收据。被告金秉公司质证认为原告提交的是复印件，不发表质证意见。被告金泽公司请求依法认定，不发表质证意见。四、退款申请，证明原告向被告提交了退还定金的申请。被告金秉公司对申请不予认可，认为内容表达不清楚。被告金泽公司对申请也不予认可，认为其未参与。五、收条，证明被告收取了原告的退款资料原件。被告金秉公司对收条的真实性无异议，但认为原告的资料是被告金泽公司收取了，其出具收条只是为了证明退款资料被被告金泽公司收取的事实。被告金泽公司认为原告的退款资料并非其收取。六、退款承诺书，证明被告承诺退还原告支付的购房款。被告金秉公司对承诺书的真实性予以认可，但认为是在受胁迫的情况下出具的，即使有效也只是协助原告进行退款。被告金泽公司认为承诺书与其无关。七、录音资料二份，证明被告金秉公司与被告金泽公司的委托合同中，向被告金泽公司交纳了200万元的保证金。原告曾向被告金泽公司申请过会议纪要。两被告质证认为，原告提交的录音资料形式不符合证据的法定形式要件，内容不清楚。八、证人李某的出庭证言，证明原告购买商铺的经过及后来向被告主张权利的情形。被告金秉公司坚持是代被告金泽公司销售商铺。被告金泽公司不认可证人陈述的内容，认为是证人的单方面理解。被告金秉公司提交了以下证据：一、商业销售协议，证明被告金秉公司是受被告金泽公司委托，代其销售其开发建设的海源财富中心商铺，双方是委托合同关系，原告支付的定金是代被告金泽公司收取。原告对销售协议的真实性无异议，但不认可证明目的。被告金泽公司对销售协议的真实性予以认可，但认为协议明确约定被告金秉公司无权收取款项，无权对外签订合同，其违反合同约定产生的法律后果应由其自行承担。二、通知，证明被告金秉公司与被告金泽公司存在合同关系，被告金秉公司不是与原告合同的当事人。原告对该组证据的真实性予以认可。被告金泽公司对通知的真实性予以认可。被告金泽公司提交了以下证据：一、商业销售协议，证明被告金泽公司与被告金秉公司签订的《商业销售协议》明确约定，被告金秉公司无签订相关文件和收取费用的权利，双方是居间合同关系。原告对销售协议的真实性无异议，认为两被告之间是委托合同关系。被告金秉公司对销售协议的真实性无异议，坚持认为双方系委托合同关系。二、关于立即停止商业销售的通知、终止《商业销售协议》的通知、通知、会议纪要，证明被告金秉公司在履行与被告金泽公司的《商业销售协议》中存在诸多违约行为。原告质证认为上述证据其没有收到过。被告金秉公司否认收到过上述三份通知，对会议纪要则认为虽然公司法定代表人参加了会议，但对纪要内容是不认可的。三、“海源财富中心”物业认购协议书，证明被告金秉公司与原告签订的文件不符合文件形式。原告认为不是与其签订的，与本案无关。被告金秉公司对认购协议书的真实性无异议，但认为多数购房者都是采取本案的方式签订的购房协议。本院认为，当事人为证明自己主张提交的证据除应是真实、合法的外，还应与本案有关联。原告提交的证据一、二、三，从证据来源上系与被告金秉公司之间的民事行为过程中由其出具的，被告金秉公司也予认可，本院予以确认；原告提交的证据四系原告单方制作，无证据证明送达给了相对方，不作为证据予以确认；原告提交的证据五，从形式上系被告金秉公司出具的，虽未加盖其公章，但有其法定代表人的签字，被告金秉公司对真实性也予认可，本院予以确认；原告提交的证据六，作为承诺书的出具方被告金秉公司对真实性认可，本院予以认定；原告提交的证据七，作为录音资料即不能确认其录音内容中的人物身份，内容也不具体、明确，其瑕疵较多，本院不作为证据采纳；原告提交的证据八，其证词本院结合本案其他证据综合认定。被告金秉公司提交的证据，原告和被告金泽公司对真实性无异议，作为证据的采纳与本案事实认定及法律适用有关，本院予以确认。被告金泽公司提交的证据一与被告金秉公司提交的系一致；其提交的证据二除针对购房者的通知外，其余证据系两被告履行彼此协议过程所形成，反映的是两被告履行协议的情形，与本案针对购房者提起的诉讼没有关联，本院不予认定；针对购房者的通知与被告金秉公司提交的通知相一致，本院予以确认。根据本案各方当事人的陈述及所提交证据的认证，本院确认本案法律事实如下：2018年12月19日，被告金秉公司与被告金泽公司就被告金秉公司销售被告金泽公司开发的海源财富中心项目签订了一份《商业销售协议》，协议对双方在海源财富中心项目销售过程的权利义务进行了约定。其中协议第二条第（二）项载明：甲方（指金泽公司）保证自身是本项目预售许可证中载明的唯一权利人，对本项目享有完全的所有权，并对因委托乙方（指金秉公司）销售之物业本身的权属或资格瑕疵而引致的纠纷承担全部责任。第九条第（一）项第3条载明：一切有关本项目之协议文件均须由甲方签署，任何个人或单位对外签订有关本项目的任何协议文件均属无效，乙方工作人员不得误导客户误认为乙方或其他人员有承诺或签署任何文件的权利；甲方对与购房客户签订的《认购协议书》、《商品房买卖合同》及相关文件的起草、变更、终止享有决定权。第九条第（二）项第6条载明：甲方委派专人负责收取客户定金、购房款、并办理相关的各项购房手续，乙方或乙方人员不得经手客户的任何款项。2019年3月19日，原告与被告金秉公司的营销人员签订了一份《“海源财富中心”物业认购协议》，约定乙方（指浦仕伟、夏利仙）购买甲方（指金泽公司）开发的位于昆明市高新技术开发区交汇处“海源财富中心”物业，乙方认购的物业按照建筑面积计价，建筑面积为68.91平方米，单价为16812元／平方米，总价为1158483元，最终面积以《商品房买卖合同》上载明的面积为准；乙方在签订本认购协议时，已经向甲方支付认购定金588483元，甲方已向乙方开具收款凭证，并明确收款时间，该定金在正式签订《商品房买卖合同》时一并计入乙方房款中。协议还对合同的其他一些事项作出了约定。认购协议签订前原告已向被告金秉公司交付了认购定金588483元，被告金秉公司出具了收据。2019年4月23日，被告金泽公司针对海源财富中心购房户发出了通知，内容为：云南金泽房地产开发有限公司与云南金秉房地产经纪有限公司签订的《商业销售协议》，自2019年4月12日起已终止履行，现将终止协议后的相关事宜通知如下：一、云南金秉房地产经纪有限公司自2019年4月12日起，停止（包括销售渠道单位）对海源财富中心一切商业宣传销售行为，停止使用海源财富中心“营销中心”。二、2018年12月19日至2019年4月12日期间，通过云南金秉房地产经纪有限公司购买海源财富中心商铺的客户，请本人携带相关资料，尽快与云南金泽房地产开发有限公司营销部联系核实购房信息，办理退款手续……。三、自2019年4月12日起，若云南金秉房地产经纪有限公司（包括销售渠道单位）继续宣传销售海源财富中心物业，由此产生的一切后果由客户和该公司负责，云南金泽房地产开发有限公司将保留对该公司的法律追诉权，请购房客户慎重甄别。2019年6月11日，被告金秉公司向原告出具《退款承诺书》，承诺书内容为：我司与浦仕伟商铺退款一事，我司承诺与浦仕伟商铺退款在15个工作日内全额退款到浦仕伟提供账户，我司保留他对相关人员言语辱骂行为的诉讼权。如果云南金秉房地产经纪有限公司在15个工作日内没有按全额退款，按提交之日起万分之五的违约金每日支付给浦仕伟。本院认为：本案是围绕海源财富中心商铺的售卖产生的纠纷，海源财富中心商铺是被告金泽公司开发的商品房项目，被告金泽公司是项目的开发商，被告金秉公司并非海源财富中心项目的建设开发商或合作开发商，其只是从事房地产中介服务的企业法人，其在项目销售过程所扮演的角色或是委托销售，或是居间服务，委托的法律性质是代他人处理一定事务，居间的法律性质则是为他人报告订立合同的机会或者订立合同的媒介服务。在海源财富中心项目的销售过程中，被告金泽公司与被告金秉公司签订了《商业销售协议》，该协议虽名为商业协议，但从合同条款的记载，双方合同性质实为委托销售合同关系，如合同第二条第（二）项明确记载的被告金泽公司保证对委托被告金秉公司销售的物业的权属或资格瑕疵纠纷承担责任。第五条第（三）项记载的被告金秉公司对项目享有销售权等等，且被告金秉公司与原告签订的《“海源财富中心”物业认购协议书》也明确记载甲方为被告金泽公司。虽然两被告签订的《商业销售协议》约定项目对外销售过程中的一切文件均由被告金泽公司签署，客户的定金、购房款也应由被告金泽公司派专人收取，但该约定是两被告之间的内部约定。我国民法总则第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”原告作为购房者是无从知晓两被告的这些约定的，其购房应了解的应是项目的开发商、项目的价格、交付日期等。有效的代理，其行为对被代理人发生法律效力，因此，被告金秉公司在代理销售项目过程的签约，收取定金的行为的后果应由委托其销售的被告金泽公司承担。现原告与两被告尚未签订正式商品房买卖合同，被告金泽公司也于2019年4月23日以通知的形式明确了通过被告金秉公司购买海源财富中心商铺的客户，与被告金泽公司办理退款手续。在该通知中，被告金泽公司对退款并未附加任何条件，因此，被告应按原告的要求退还其交纳的定金。被告金秉公司虽然在海源财富中心项目销售中是作为被告金泽公司的代理人，但其出具了《退款承诺书》，自愿退还原告所交纳的定金，被告金秉公司未提交任何证据证明其主张《退款承诺书》系被胁迫所出具的事实存在，被告金秉公司的这一行为视为自愿加入到被告金泽公司作为债务人的这一债权债务关系中，与被告金泽公司共同承担归还原告交纳款项的义务，属于债务的加入。对于违约金，被告金秉公司出具的《退款承诺书》中承诺的违约金自提交之日起计算，双方对提交之日理解有歧义，该承诺是被告金秉公司出具的，按照有利于权利人的解释方法，本院确认原告主张的从支付之日计算成立。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百七十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：被告云南金秉房地产经纪有限公司和被告云南金泽房地产开发有限公司于本判决生效后五日内共同退还原告浦仕伟、夏利仙购房定金538483元及该款自2019年3月19日起按日万分之五计算的逾期退款违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9322元，简易程序审理减半收取为4661元，由被告云南金秉房地产经纪有限公司、被告云南金泽房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 贾 军二〇一九年十一月二十八日书记员 罗娅琼