江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0311民初3313号 原告（反诉被告）：中国矿业大学，住所地徐州市大学路**矿业大学南湖校区。 法定代表人：宋学锋，该校校长。 委托诉讼代理人：况世同，江苏同瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱磊，江苏同瑞律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：周慕东，男，1974年8月9日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：黄毅，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。 原告中国矿业大学诉被告周慕东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，在案件审理过程中，被告周慕东依法提起反诉，本院决定合并审理，后依法适用简易程序于2019年8月21日公开开庭进行了审理。后因双方争议较大依法转为适用普通程序，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中国矿业大学的委托诉讼代理人况世同、朱磊、被告（反诉原告）周慕东及其委托诉讼代理人黄毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国矿业大学向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告双方签订的《中国矿业大学出租经营公有房租赁合同》无效，判决被告返还租赁房屋；2、判令被告支付自2017年5月27日起至交付之日止的房屋占用使用费（按租赁合同约定租金的一半计算，计算至2019年5月26日为60500元）；3、由被告负担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年1月1日，原告以中国矿业大学后勤服务集团商业网点管理中心的名义和被告签订《中国矿业大学出租经营公有房租赁合同》一份，约定原告将中国矿业大学文昌校区北门外一条街X-X号、建筑面积103.02平方米房屋出租给被告用于餐饮经营，租期三年，合同中对双方的权利义务进行了明确约定。合同签订后，原告如约将出租房屋交付给被告经营使用，被告接手后遂经营“川巴鱼”饭店。2015年4月，由于徐州市市政重点工程建设需要，即修建金山路东延高架桥，导致被告经营的店面停止营业。被告租金交至2015年3月，此后，原告未继续收取租金。2017年5月1日，高架通车后，辅道继续施工。原告于2017年4月21日接到市城管局重点工程办来函，要求学校拆除此门面房的占道门头及进户楼梯。鉴于以上情况，该出租房屋已不具备经营条件。原告于2017年5月8日向被告送达《解除合同通知书》，于2017年5月11日、10月11日向被告送达《退房通知》，被告均拒绝签收。后经向学校有关部门查询了解，该出租房屋原告没有经过合法的批建手续，系学校自建房。根据相关法律规定，没有经过合法批建手续的房屋对外出租，应认定为无效合同。经与被告协商收回房屋未果,为维护原告的合法权益，现诉至人民法院，请求依法支持原告的各项诉讼请求。 被告周慕东辩称，1、原告要求法院确定双方签订的《中国矿业大学出租经营共有房租赁合同》无效，没有事实和法律依据。签订租赁合同是双方的真实意思表示，没有损害国家和第三人的利益，没有法定或者约定的无效事由。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第四条的规定，原告要求返还房屋没有事实和法律依据。2、2004年4月至2015年2月27日期间，被告租赁原告的房屋经营川巴鱼馆，由于徐州市市政修建金山路东延高架桥，导致被告店面于2015年2月27日停止营业，经双方协商中止履行租赁合同。停业期间，位于楼上的原告三食堂下水道淤积，污水从被告租赁房屋的房顶向四周外涌，但是屋顶、墙壁、地面被浸泡，侵害了被告的财产权利，造成财产损失合计72170元，原告应予以赔偿。因被告已无法使用该房屋，即使市政工程完工，涉案房屋也无法用于经营所需，后被告多次要求原告排除妨害并赔偿损失，原告派人到店勘察后，安排人员予以维修，时至今日仍未修好，因此原告要求被告支付租金没有事实和法律依据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告周慕东向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付房屋改扩建费用300000元；2、判令反诉被告赔偿财产损失72170元；3、判令反诉被告返还押金10000元；4、判令反诉被告返还2015年多收取1个月的租金5000元；5、由反诉被告承担本案的反诉费用。事实与理由：反诉被告隐瞒了反诉原告进行过扩建的事实，反诉原告并非在2013年才接受涉案房屋，而是在2004年就已经接收该房屋，最早的房屋租赁面积不是103.02平方米，而是50平方米。2004年4月，反诉被告北门外栋饮食一条街招商，反诉原告缴纳了押金，双方达成了房屋租赁协议，反诉被告将4间地下室共计50平方米租赁给反诉原告用于经营餐饮，反诉原告与妻子杜鹃在此4间房屋内经营川巴鱼馆。2006年3月，反诉被告出具房屋租赁备案证明，并签订房屋租赁合同，反诉原告得以办理个体工商户登记和税务登记，在2015年2月27日因市政建设而停业。在2004年接手该房屋后，先后进行了多次装修和扩建，在原有50平方米的基础上，扩建了厨房一间约40平方米、卫生间2间约5平方米，储藏室1间约5平方米，大厅约100平方米，合计扩建约200平方米，投入资金约300000元。扩建前后，反诉被告同意对涉案租赁房屋进行扩建，并以103平方米计算租赁面积，同时大幅度提高租金。双方虽就扩建和提高租金均予以认可，并以103平方米签订租赁合同，但是对于扩建费用的负担没有约定。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，因反诉原告没有过错，因此应由反诉被告支付扩建费用。因反诉被告管理不善，侵害了反诉原告的财产权利，应承担赔偿责任。证实反诉被告在本诉中所称2015年4月由于徐州市市政修建金山东延高架桥，导致反诉原告店面停止营业。在停止营业期间，反诉被告三食堂下水道淤积，污水从反诉原告的房顶向四周外涌，导致房屋内物品毁损价值72170元，应予以赔偿。反诉原告缴纳的押金10000元，无论租赁合同是否被确认无效或者解除，均应予以返还。反诉原告租金缴纳至2015年3月31日，于2015年2月28日停业，一个月租金5024元属于不当得利，反诉被告也应予以返还。为维护反诉原告的合法权益，现依法提起反诉，请求依法支持原告的诉讼请求。 反诉被告中国矿业大学辩称，反诉原告第一项反诉请求属于不当得利纠纷，和本诉不是同一法律关系，第二项请求是侵权纠纷，和本诉也不是一个法律关系，这两项诉讼主张不应当以反诉的方式在本案中主张权利。另外，反诉原告的反诉请求没有事实及法律依据，关于改扩建没有任何书面协议，以及费用的承担的约定，关于财产损失赔偿，因为该房屋是自2004年就交付给反诉原告占有使用和控制，其在反诉状中陈述因反诉被告的管理不当造成的损失没有事实依据。另外根据反诉状中的陈述在2015年发生的损害事实，反诉人应当就损失的事实以及具体的数额承担举证责任。关于押金问题，需要提交证据押金单予以证实，关于多收一个月租金，需要进一步核实，并由反诉原告举证。 本案的争议焦点为：1、涉案的租赁合同是有效还是无效？合同的性质如何确定？2、原告要求被告支付2017年5月17日之后的占有使用费，是否有依据？3、被告在本案中以反诉方式主张的改扩建费用及财产损失是否有依据？4、被告在本案中要求原告返还的押金以及2015年度的一个月租金能否成立？ 原告中国矿业大学为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据： 1、2006年租赁协议、2007年租赁协议、2008年租赁协议及2012年租赁协议，证明被告长期租赁原告的房屋，其中在第2006年、2007年和2008年租赁合同第六条以及2012年租赁合同第七条第三款均约定承租人在经营期间需要对房屋进行装修、增加设施须书面报请出租方同意后方能进行，协议终止时，承租人不得以任何理由拆除原装修和设施，不得以任何形式向出租人索取装修部分的费用； 2、徐州市城管局重点办关于金山东路东延工程迁改事宜的函、徐州市泉山区城管局关于矿大北门沿街陈旧店招改造的函，证明涉案房屋因政策变化不再符合经营条件； 3、解除合同通知书，时间为2017年5月8日，证明原告在2017年5月8日向被告送达了解除合同通知，要求被告交付涉案房屋。2017年5月11日、2017年10月11日原告向被告送达通知的会议纪要2份，会议地点在文昌办公室，参加人有被告周慕东，还有原告的工作人员，要求被告交还房屋； 4、证人李某,4的证言，证人出庭作证并陈述其是矿业大学商业管理网点管理中心的工作人员，2017年5月11日和10月11日在文昌小区办公室召开了会议，参会人员有周慕东等租户，会议议题分别是5月10日为关于文昌校区北门外老成都等三家饭店的解除合同和退房通知和10月11日为关于文昌校区北门外老成都等三家饭店的退房通知，当时不愿意退房，所以没有签字。在被告停业之前，见过房子漏水，到现场也送过通知，但都没有收的事实。 经质证，被告周慕东对上述证据１的真实性无异议，但认为在上述合同中关于装修权利的约定与本案无关，装修及增值不等同于扩建，这是两个不同的概念，本案中被告通过反诉主张的是扩建的费用；对证据２的真实性无异议，但是市城管局发函的目的是关于店招的改造，故不能证明原告的证明观点；对证据３有异议，这份通知是原告单方制作，被告并未签收，相反该证据能够证实原告无视合同的有效性，粗暴解除合同，并对被告的财产造成损失，应承担违约责任；证据4证人证言没有其他的证据佐证，不能认定有关事实存在，但是证人有关被告所租赁的房屋被污水侵蚀是真实的，校方派遣老李进行维修属实。 被告周慕东为证明其抗辩和反诉主张，向本院提交了如下证据： 1、营业执照和房屋登记证原件各一份，徐州市房屋租赁合同三份，其中一份是2006年签订，一份是2008年签订的，另一份是2012年12月26日签订，工商部门提供复印件并加盖印章，可以充分证明：原被告双方租赁合同合法有效。原承租面积50平方后，经过被告改扩建并得到了原告的认可和同意，原告认可的租赁面积是103.02平方，实际到目前为止涉案房屋的使用面积已达两百多平方； 2、中国矿业大学给被告开具的房屋管理费收款收据7张，证明原被告之间合同实际履行； 3、房屋押金收据3张，证明被告向原告交付押金10000元的事实； 4、微信聊天记录2张，证明在2015年2月27日因市政建设封路而停业，同时证明原告应退还给被告一个月的租金； 5、收条一张，出具人为朱俊，内容为今收到川巴鱼装修工程款80000元整，日期2011年元月10日下午。2004年6月23日水泥黄沙购买的收据，2004年6月7日黄沙水泥购买的收据，证明被告自接手涉案房屋以后，陆陆续续对房屋进行改扩建的事实； 6、照片一组16张，证明2015年3月底，被告的租赁房屋受到原告所有三食堂排放污水的侵害，从屋顶到墙壁，地面以及家电桌椅完全被污水污物所覆盖和侵蚀。所有设施已无使用价值，房屋也不具备经营，甚至于居住的条件，而且此状况持续至今日。订货单一份，记载内容为今定同仁式样椅32把，每把145元，合计4600元整，已付定金1000元整，2月28日送货，到货后尾款一次付清，华通家具厂130××××6050，周慕东82070889，老矿大北门川巴鱼； 7、视频光盘一份，证明内容同证据6； 8、证人赵某,4的证言，证人出庭作证并陈述其在被告周慕东的隔壁经营东北骨头馆，在2000之后看见被告对租赁的房屋进行过扩建，在2015年2月28日因市政建设，川巴鱼饭馆停止经营，大约一个月后污水从房屋溢出，学校派姓李的校工来维修，三食堂的郭主任也来过，最早周慕东租赁的房屋是50平方米，后来扩建到200多平方米，在2017年下半年去矿业大学开过会，主要是让接着经营，没有说解除合同的事； 9、证人张某,4的证言，证人出庭作证并陈述其与周慕东系朋友关系，周慕东在2004年租赁矿业大学的房屋经营餐饮，当时租赁的房屋约50平方米，四个包间，后周慕东又自己扩建了约200平方米，扩建最大的一次在2011年左右； 10、证人郭某,4的证人，证人出庭作证并陈述其是周慕东经营川巴鱼饭馆时的后厨，川巴鱼经营到2015年大年初八就不干了，其自2004年在川巴鱼饭馆工作，但是租赁的房子约四五十平方米，后来陆续扩建，包括厨房、楼梯道、储藏间和厕所。2015年停业后的个把月，去店里看到下水道的污水把房屋弄的很脏，空调、吊顶和板凳等都被毁坏了。 11、水电押金收据1张，金额500元，时间为2005年4月5日，客户名称是杜鹃，系被告妻子。 经质证，原告中国矿业大学对上述证据1的真实性无异议，但认为该证据只能证明原被告双方自2006年建立租赁关系的事实，备案证明是为了配合被告领取营业执照所办理，备案证明也不能证明双方建立的合同租赁合同是有效的。另外最高人民法院关于审理城镇租赁房屋合同纠纷的司法解释是2008年颁布的，在此之前没有明确的规定，但是双方所签合同依然违反了合同法关于无效合同的相关规定，原告在本案中主张的是2012年双方签订的租赁合同无效。因为在2012年之前的合同都已经到期后终止。在2012年合同之前，被告也从未向原告主张过在原来合同履行期限内，被告所抗辩的财物损失以及改扩建费用，所以应视为双方在2012年之前无争议。合同中关于面积的变化，并不能证明是由被告进行改扩建。另外从合同约定的租金，即使改扩建的部分为被告所扩建，但是其愿意按照现有面积缴纳租金，视为被告放弃权利；对证据2的真实性无异议；对证据3的真实性无异议；证据4微信朋友圈照片和本案无关联性，即使该证据是真实的，在什么时候停业也是被告自主经营的范围，但不是拒付租金的理由，合同上也没有约定承租人停止经营就不交租金；对证据5的真实性、合法性均不予认可，和本案无关联性。该证据也不能证明被告购买了装修材料，更不能证明是用于租赁房屋的改扩建。订货单是个人填写，证据形式不合法，如果是购买材料的话，应有正规的发票和印章；证据6中照片真实性无法核实，并且模糊不清，也没有拍摄时间，所以证据形式不合法；证据7只能代表房屋的现状，不能代表是由原告侵权所致，该视频能够看出该房屋的现状和被告管理不善放任有直接的关系，因为从视频中可以看出，房屋内长期没有人去收拾。该房屋是长期由被告占有使用和控制，所以被告应对房屋内的损失以及损失扩大的后果自行承担责任；对证人证言的真实性有异议，赵某,4和被告一样是房屋承租人，并且也在泉山区法院在诉讼过程中，与本案具有利害关系，而郭某,4曾是被告的员工，张某,4和被告是多年的好友，并且多次帮忙，所以三人陈述不一定是客观事实。另外被告自停业后，对房屋内基本上是放任状态，所以即使有毁损的事实，也是被告不加管理，放任的结果；对证据11的真实性无异议，同意在交接房屋及交清水电费用时折抵房屋使用费。 经审理查明，被告周慕东自2004年开始租赁原告中国矿业大学位于文昌校区北门外一条街的房屋用于经营，面积约50平方米，后办理了个体工商户营业执照，字号为徐州市泉山区川巴鱼馆，经营者为杜鹃，杜鹃与周慕东系夫妻关系，双方多次签订了书面的租赁协议。其中，部分书面协议约定如需对房屋进行维修、改造、扩建设施等，应事先征得出租方同意，以及在协议终止时，不得向出租方索取装修部分费用的内容。期间，双方对租赁期限自2006年3月1日至2007年2月28日签订的租赁合同亦进行过房屋租赁登记备案。 2013年1月1日，双方再次签订《中国矿业大学出租公有房租赁合同》，约定租赁期自2013年1月1日至2015年12月31日止，建筑面积为103.02平方米，第一和第二年租金为55000元/年，第三年为60500元/年，并约定了保证金以及房屋修缮与装修等。被告实际缴纳租金至2015年3月底。 因徐州市市政重点工程金山东延高架桥建设，被告遂于2017年2月28日停业。 在上述租赁合同合同签订后，被告共向原告缴纳了押金10500元，包括水电押金500元，期间被告对所租赁的房屋进行了装修和扩建，即扩建了厨房、楼梯道、储藏间和厕所。在被告停业后，涉案房屋内的下水管道漏水，屋顶、墙壁、地面被浸泡，部分财产被毁损，原告提交了毁损物品的清单，包括空调等物品。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，原被告自2004年起即建立租赁关系，原告中国矿业大学主张其与被告在2013年1月1日签订的房屋租赁合同因出租房屋没有经过合法的批建手续，系学校自建房，根据相关法律规定，没有经过合法批建手续的房屋对外出租，应认定为无效合同。对此，本院认为，双方自2004年起通过签订租赁合同的方式建立租赁关系，期间多次续订租赁合同，被告也向原告缴纳押金及租金，其中租金缴纳至2017年3月底，虽然原告没有取得房屋所有权证，但是涉案房屋作为原告的校办资产由专门的机构进行管理，涉案房屋对外出租的存续期间较长，期间并没有行政主管部门对涉案房屋发出过通知，告知系临时建筑或不合法建筑，相反双方对于租赁期限自2006年3月1日至2007年2月28日的租赁合同在登记机关办理了租赁登记备案，经有关机关审查该房屋符合营业用房的出租标准和租赁条件，双方在本次争议发生之前，均诚实地履行了合同义务，现原告在欲收回房屋时主张合同无效不符合诚实信用原则，也没有事实和法律依据，故本院不予支持。因此，双方签订的房屋租赁合同依法成立并具有法律效力，对当事人具有法律约束力。 在双方约定的租赁期间内，原告主张向被告送达了解除合同通知书，被告不予认可，对此，本院认为，双方在合同中虽然约定了解除权，但原告行使解除权并非依据合同约定或者法律规定的法定解除权，而是依据市政工程施工造成涉案房屋不再具备经营条件，对此，本院认为，该解除并不发生解除的法律效力，具体理由为：一是该市政工程施工并非双方约定可以由单方享有约定解除权的情形，该通知所称的涉案房屋进户楼梯及门头均需要拆除，但至今并没有被拆除，换句话来说，若因被告所租房屋因市政工程施工无法使用，则符合被告享有法定解除权的事由，该解除并非由原告依法享有；二是原告欲通过出庭证人李某,4证实解除合同通知及退房通知被被告拒绝签收的事实，但被告不予认可，原告也没有证据证实作出解除合同的通知向被告送达的事实，故没有证据证实该解除通知依法送达给被告，故原告作出单方解除合同的意思表示并不发生解除的法律效力。 我国合同法第九十一条规定，当事人之间权利义务终止可依据双方的约定终止的情形而发生。就本案而言，双方在2013年1月1日签订的租赁合同在租赁期限处约定租赁期满由出租方收回房屋，因此该约定应视为双方约定的权利义务终止的情形，具体理由为在该租赁期限届满后，被告也未向原告缴纳租金，双方并未建立不定期租赁关系。因双方的租赁关系自租赁期限届满而终止，原告在本案中要求被告返还涉案房屋，具有事实依据，本院予以支持。 对于原告要求被告支付自2017年5月17日之后的占有使用费的意见，通过原告提交的照片、视频录像及证人证言，可以证实涉案房屋在2017年3月份左右被原告所属三食堂下水管道漏水损毁的事实，且通过原告提供的证人李某,4也当庭陈述学校派“老李”进行了维修，根据法律规定承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，但通过本院的现场勘查，现场仍有污泥痕迹，被污损的物品散落，原告并未在漏水发生后对涉案房屋维修达到经营使用的标准，故被告不应再向原告支付租金。 对于被告在本案中以反诉方式主张的改扩建费用及财产损失是否有依据的问题。首先，对于改扩建的费用分担问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条和第十四条区分了装修装饰和扩建的费用处理，由此可见扩建与装修装饰并非同一概念，具有不同的外延和内涵，因此对扩建费用的处理仍系租赁纠纷中需要解决的事项，与租赁纠纷系同一法律关系，并非不当得利纠纷。通过双方所举租赁合同，可知租赁房屋的面积由50平方米，增加到103.02平方米，原告将被告改扩建后的建筑附属物亦计算在租赁物的建筑面积中，由此可以认定原告事后认可被告自行改扩建的事实，因被告改扩建没有办理合法建设手续自身具有过错，而原告没有过错，因此，该扩建费用无论发生多少，原告都不应当予以分担。其次，原告在本案中还主张的财产损失，包括空调、座椅等物品，根据合同法关于违约责任的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故原告作为出租人因所属三食堂下水管发生漏水，致使提供的租赁物不符合合同约定的使用标准，给被告在合法租赁期间使用财产造成损害，原告应当承担违约责任。被告依据购买价格作为计算受损财务的价值不妥，应当以残值作为计算损失的依据，根据原告提供的明细清单，本院酌情确定为30000元。最后，被告所主张的财产损失，并不需要另案侵权诉讼解决，理由该请求系因原告提供的租赁物不符合合同约定的使用条件而发生的损失，可以通过法律规定的违约责任来承担，并不需要侵权诉讼解决。 对于被告要求原告退还的租金，通过本案被告的举证，业已查明已经缴纳的租金为10500元，在双方租赁关系终止时，原告应当予以返还。对于被告要求原告返还的多收取一个月租金5024元的请求，因该漏水发生在2017年3月份左右，被告自行停业而在未解除租赁合同的情形下，要求原告返还该款，也没有事实依据。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告周慕东于本判决生效后十五内向原告中国矿业大学返还所承租的涉案房屋（矿业大学文昌校区北门川巴鱼馆）； 二、反诉被告中国矿业大学于本判决生效后十五内向反诉原告周慕东返还押金10500元，并支付财产损失30000元，合计40500元； 三、驳回原告中国矿业大学及反诉原告周慕东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1310元，由原告中国矿业大学负担1310元（已预交）；反诉案件受理费3550元，由反诉原告周慕东负担（已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  刘现伟 人民陪审员  梁文平 人民陪审员  吴书冀 二〇一九年十一月二十六日 书 记 员  刘 文