西藏自治区江达县人民法院   民事判决书   （2019）藏0321民初89号   原告：刘金，男，55岁，汉族，四川省大邑县人，住址四川省大邑县。   委托诉讼代理人：黄世和，男，61岁，汉族，住址西藏昌都县。特别授权。   被告：刘吉，男，33岁，汉族，四川省简阳市人，住址四川省简阳市。   委托诉讼代理人：王甲义，男，46岁，汉族，安徽省淮北市人，地址西藏自治区拉萨市。特别授权。   原告刘金诉被告刘吉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄世和、被告委托诉讼代理人王甲义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告刘金向本院提出诉讼请求：1、请求法庭判令被告支付商铺租金102000元；2、请求法院判令被告支付暖气费22440元，水电费11864元，共计34304元；3、请求法院判令被告支付违约金52200元，共计三项188504元；4、请求法院判令被告尽快完成房屋交接工作搬离房屋，并承担逾期交付房屋造成的损失。事实与理由：西藏昌都金鹰商贸发展有限公司与西藏某某铜业股份有限公司于2009年就江达县某某铜矿生活区的房屋达成了《房屋租赁合同》，西藏昌都金鹰商贸发展有限责任公司取得了该房屋的使用权，法定代表人刘金是该房屋实际使用者，同时刘金也是昌都县友谊商场的负责人，2009年取得房屋后，刘金就授权黄世和以昌都县友谊商场的名义对房屋进行出租。2016年1月1日原、被告双方就位于江达县某某铜矿生活区房屋签订了《房屋租赁合同》，该合同详细约定了双方的权利和义务，并约定了商铺租金每月6000元，按先交租金后使用，半年支付的方式付款，但被告未支付2018年1月1日至2019年5月30日的商铺租金102000元（6000/月×17），暖气费22440元（300平方米×6.8元平方米×17），水电费11864元（2017年6月至12月水费400元、电费6464元，2018年1月至7月预估水电费5000元）。经原告多次催促，被告拒不支付租金和各种费用，根据合同约定按合同总额的30%支付违约金52200元（17400元×30%），所有费用共计是188504元。追加被告支付2018年6月至2019年9月为止的房屋租赁费。现合同约定租赁时间2019年5月30日已过，经原告多次催促，被告拒绝交付房屋，由此理应搬离房屋并承担逾期交付房屋的各项损失。综上所述，原、被告的房屋租赁合同是双方在公平、公正的基础上签订的，依法得到法律的保护，由于被告拒不支付的行为损害了原告的合法权益，为此根据《合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条规定向贵院起诉，请求法院作出合理公正合理的判决。原告委托诉讼代理人黄世和为证明其主张提交了《房屋租赁合同》。   被告刘吉辩称：我们所租的房子是原告公司李某某经理处签订的合同，和他签订的合同规定先交房租在经营餐馆。2017年10月份西藏某某铜业股份有限公司把江达县某某铜矿生活区大门上锁了，因我们开的是餐饮，需要外面的客人进出，大门一锁，导致客源流失，再加上2017年年底至2018年的时候我们租的房子漏水，特别是进门走廊和厨房漏水，我们与向西藏昌都金鹰商贸发展有限公司和西藏某某铜业股份有限公司相关负责人员联系，反映过这个事情，我们所承租的房子上面是西藏某某铜业股份有限公司的职工住户。2017年我第一次见被告委托诉讼代理人黄世和时，他说要起诉西藏某某铜业股份有限公司，说是大门被锁的事情，当时我们说，你们要起诉就自己起诉，我们几个租户不参与了，当时我们也反映过房子漏水问题，但也没人管。既然没人管此事，房屋租赁合同中也有规定，不交房租费不能住，由于漏水严重，我们的确没有再营业了，原告那边也没有人来说不交房租你就把房子退回来。我们也知道2019年西藏某某铜业股份有限公司要收回房子，我们从2019年3月份的时候就已经把房子腾出来了，腾出来后原告那边也没有人来跟我们交接，我们就把门锁了，之后2019年4月份我们就把门打开了。原告这边一直没人跟我们交接，我既然不交上半年房租费，原告也没有通知我们交纳上半年房租费，租赁合同有规定，半年交付房租费，我们上半年的房租费没交，从下半年开始原告应该给我们强制终止合同，明显就是原告在讹我们租户。房租我是从2017年年底开始就不住了，我也给原告公司的李某某打过电话了，当时无人理会，刚开始漏水是我自己扫扫，自己找人维修，电也是我自己维修，我租的是原告的房子，原告是房东，应当给我解决漏水问题，原告的一句话让我去找西藏某某铜业股份有限公司，我们与西藏某某铜业股份有限公司没有合同关系，我们给原告申请处理，原告置之不理，现在要求支付房租费、水电费、违约金等，我无法支付。被告委托诉讼代理人王甲义为证明其主张申请了证人章某某、林某出庭作证。   当事人围绕各自的诉讼请求依法提交了证据，经当事人举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查，对事实和证据认定如下：   2009年4月，西藏昌都金鹰商贸发展有限公司与西藏某某铜业股份有限公司就江达县某某铜矿生活区房屋达成了《房屋租赁合同》，租赁合同期限为十年，自2009年4月20日至2019年5月31日止。西藏昌都金鹰商贸发展有限公司取得了该房屋的使用权，同时该公司法定代表人刘金是昌都友谊商场的负责人。2017年1月1日，昌都友谊商场玉龙分店与被告刘吉签订了《房屋租赁合同》，原告将位于西藏某某铜业股份有限公司的生活区某某楼二层约300平方米的房屋租给被告刘吉，合同约定，租赁期限为2017年1月1日至2019年5月30日止，每月租金6000元，每年租金72000元，租金半年支付一次，承租方先交清租金再使用，否则出租方有权终止合同。2017年7月份左右（具体日期不详），西藏某某铜业股份有限公司对被告租赁物所在地的江达县某某铜矿生活区安装铁门上锁，致使被告的客源流失，并且2017年年底（具体日期不详）被告所租赁的房屋漏水，影响正常经营，合同目的不能实现，为此被告多次向原告和西藏某某铜业股份有限公司反映房屋漏水事宜，协商未果，遂酿成纠纷。   另查明，截至目前，被告向原告支付了2017年1月1日至2017年12月31日为止的房屋租金共计72000元。   另查明，2018年7月31日，本院作出的（2019）藏0321民初62号，原告西藏昌都金鹰商贸发展有限责任公司诉被告西藏某某铜业股份有限责任公司、第三人邹某等房屋租赁合同纠纷一案，本院经审理查明事实中，被告西藏某某铜业股份有限公司对在原告租赁物的涉案房屋大门前安装枷锁，致使第三人的客人流失，无法达到正常经营的目的，原告多次找被告事宜未果，合同目的不能实现。该案原、被告双方均未提起上诉。   还查明，原告刘金是昌都友谊商场的负责人，该商场于2014年10月27日已经注销营业执照。   原告刘金提交的证据：1、西藏昌都金鹰商贸发展有限公司《营业执照》、法定代表人刘金的身份证复印件、《证明》、昌都友谊商场企业基本信息，拟证明原告的身份，被告对该证据真实性、合法性、关联性无异议，本院作为有效证据予以采纳。2、《房屋租赁合同》一份，拟证明双方之间存在租赁合同关系。被告对该合同的真实性无异议，但被告辩称，合同第三条有约定，“承租方先交清租金再使用，否则出租方有权终止合同”，由于西藏某某铜业股份有限公司对被告租赁物所在地的江达县某某铜矿生活区安装铁门上锁，致使被告的客源流失，并且2017年年底开始被告所租赁的房屋严重漏水，影响正常经营，被告无法实现合同目的。多次向原告和西藏某某铜业股份有限公司反映情况，协商未果，被告从2017年年底开始没有进行营业，没有使用该租赁房屋，未交租金的情况下，原告应当终止合同。现在原告要求支付截止2019年9月为止的租金，因合同目的不能实现，无法支付租金。本院认为，虽然原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，但被告租赁原告房屋的目的是用于经营餐饮，西藏某某铜业股份有限公司对被告租赁物所在地的江达县某某铜矿生活区安装铁门上锁，致使被告的客源流失，并且租赁物漏水，无法正常营业，被告要求原告维修漏水问题，因原告不能履行协助义务，致使被告无法实现合同目的，租赁合同理应解除。故被告的意见，本院于予采纳。   被告刘吉提交的证据：证人章某某、林某的证言，拟证明2017年年底开始被告所租赁房屋严重漏水，被告搬出租房的情况。对该证据原告提出异议，认为证人作伪证。本院认为，该证人证言证明2017年年底开始被告所租赁的房屋漏水，无法正常营业，被告无法实现合同目的。故原告意见，本院不予采纳。   本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，并且没有违法相关强制性规定，合同合法有效，双方应按照合同约定履行义务。   关于原告要求被告支付2018年1月1日至2019年5月30日房屋租金共计102000元及追加支付2019年6月至2019年9月为止的房屋租金的诉讼请求。因西藏某某铜业股份有限公司对被告房租所在地的江达县某某铜矿生活区安装铁门上锁，客源无法出入，致使被告的客源流失，并且租赁房屋严重漏水，无法正常营业，被告向原告提出解决漏水问题，因原告没有履行修缮的义务，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理的期限内维修。本案被告提出要求原告解决租赁物漏水问题，但原告未履行进行修缮义务，被告合同目的无法实现，已失去了合同继续存续的价值。故原告该诉讼请求，本院不予支持。   关于原告要求被告支付水电费、暖气费共计34304元的诉讼请求，因租赁物所在院子安装大门被锁，租赁物漏水的原因，被告租赁合同的目的餐馆无法经营下去，租赁物已失去了价值，故依附于租赁物的上述费用也就没有单独存在的意义，故原告该诉讼请求，本院不予支持。   关于原告要求被告支付违约金52200元的诉讼请求，合同中约定先支付租金后使用，被告没有支付租金，原告可以提出解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，由下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的目的；（五）法律规定的其他情形。本案中原告经催告被告支付房屋租金，被告明确表示不在租用该房屋，并搬出该租赁物，虽未提出解除合同，但被告的行为已经表明不再履行房屋租金，间接性表明解除合同。另外，被告的合同目不能实现是因为租房所在地的院子大门上锁，客源流失，屋内漏水，原告没有尽到修缮义务所致，并非被告的原因。故原告该诉讼请求，本院不予支持。   综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定，判决如下：   驳回原告刘金的全部诉讼请求。   案件受理费4070.08元，由原告刘金承担。（于判决生效后十五日内缴纳）。   如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于西藏自治区昌都市中级人民法院。       审判长 阿旺措姆   审判员 阿  琼   审判员 达娃卓玛     二〇一九年十一月二十五日   书记员 孙 玉 娇