四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初9573号 原告（反诉被告）：成都鼎誉泰软件有限公司，住所地：成都市高新区科园南路****。 法定代表人：钟德超，系总经理。 委托诉讼代理人：罗威，四川蓉城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹潇尹，四川蓉城律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都高投长岛置业有限公司，住所地：成都高新区锦城大道**********。 法定代表人：戴军，系董事长。 委托诉讼代理人：俞博能，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：李彦瑶，国浩律师（成都）事务所律师。 原告成都鼎誉泰软件有限公司（反诉被告，以下仍称原告，简称“鼎誉泰公司”）与被告成都高投长岛置业有限公司（反诉原告，以下仍称被告，简称“高投长岛公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月25日立案受理，依法适用普通程序，由审判员吴翔担任审判长，与人民陪审员何蓉丽、雷建国组成合议庭进行审理。于2018年12月20日公开开庭进行了审理，原告鼎誉泰公司的委托诉讼代理人罗威，被告高投长岛公司的委托诉讼代理人李彦瑶、俞博能到庭参加诉讼；后因工作变动，本案变更为由审判员吴翔担任审判长，与人民陪审员安宁、张骏组成合议庭进行审理，于2019年11月14日进行第二次公开开庭审理，原告鼎誉泰公司的委托诉讼代理人曹潇尹，被告高投长岛公司的委托诉讼代理人俞博能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鼎誉泰公司向本院提出诉讼请求：1.确认高投长岛公司2018年4月27日发出的《合同解除函》无效；2.高投长岛公司继续履行双方于2013年5月28日签订的《房屋买卖合同》，向鼎誉泰公司交付房屋并办理交接手续；3.高投长岛公司向鼎誉泰公司支付逾期交房违约金3238894.54元（以9679910元为基数，每日万分之二利率，暂从2013年11月1日起计算至2018年6月1日，具体计算至实际交房之日止）。事实与理由：2013年5月28日，鼎誉泰公司与成都高投中筑置业有限公司（被告曾用名）签订《房屋买卖合同》，约定由鼎誉泰公司购买高投长岛公司开发的位于成都高新区大源组团地块“天府长岛”项目中34幢1号房，房屋建筑面积为574.68平方米，单价为16844元/平，总价款9679910元，合同第五条约定鼎誉泰公司以一次性付款方式购买标的房屋。合同签订后，鼎誉泰公司按照合同约定的方式足额向高投长岛公司支付了全部房款并取得收款收据。根据合同第七条约定高投长岛公司应在2013年10月30日前向鼎誉泰公司交付房屋。但高投长岛公司未能按照约定时间向鼎誉泰公司交付房屋。现标的房屋已经修建完毕，高投长岛公司仍然拒绝向鼎誉泰公司交付房屋。高投长岛公司的违约行为已经严重侵害了鼎誉泰公司的合法权益。根据合同第八条约定，高投长岛公司逾期交房超过90天后，鼎誉泰公司要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，高投长岛公司按日计算向鼎誉泰公司支付该房屋总价款万分之二的违约金。故向法院起诉。 高投长岛公司答辩称，1.高投长岛公司于2018年4月27日向鼎誉泰公司所发出的合同解除函为有效的法律行为，合同的解除行为系高投长岛公司的自行主张表示，故其一旦作出，即为有效，鼎誉泰公司要求确认该合同解除函无效，没有法律依据；2.双方所签订的房屋买卖合同无法继续履行，其责任在于鼎誉泰公司，而不在于高投长岛公司，故高投长岛公司不应当向其支付交房的违约金。具体理由如下：首先，案涉合同的土地为科研设计用地，规划用途为科研设计用房，故该房屋与普通的商品房性质并不相同，房屋能否交付，能否具体履行受诸多限制，主要涉及到高新区的产业政策及产业布局，鼎誉泰公司能否入住该项目，还需要经过相关主管部门的确认，而不仅仅受双方买卖合同的约束，并非双方一旦签订合同，高投长岛公司就应当交付房屋，还需要鼎誉泰公司提供行政机关出具的符合项目准入条件的证明；其次，成都市及高新区对于类似案涉项目的准入条件均有明确的规定，其相关的管理办法均规定入住园区项目的单位为在该区区域统一注册、汇总纳税的工业总汇企业及生产性总汇企业，由于鼎誉泰公司至今都未能提供任何其符合入住条件的文件，为此高投长岛公司有权不向鼎誉泰公司交付房屋；3.从合同第20条之约定内容来看，在买受人不符合相关条件及要求以及其他非出卖人原因：如政府政策原因导致合同无法继续履行的，出卖人有权解除合同，高投长岛公司作为出卖人已经于2018年4月向鼎誉泰公司发出了解除函，同时根据该合同第20条之规定，在此情况之下，双方互不承担违约责任。 高投长岛公司提出反诉诉讼请求：确认高投长岛公司与鼎誉泰公司签订的《房屋买卖合同》于2018年4月28日解除。事实与理由：案涉“生态总部园”项目为科研设计项目，该房屋所在土地用途为“科研设计用地”，合同第二十条约定：“双方签订本房屋买卖合同之前，出卖人已明确告知买受人高新区相关经济发展及产业政策要求，以及本项目的准入条件，因买受人不符合相关条件和要求，以及其他非出卖人原因（如政府政策原因）导致合同无法继续履行的，出卖人有权解除本合同，并应及时退还买受人已经支付的全部房价款，双方互不承担违约责任。出卖人亦不承担逾期和不能办理房屋产权证及分户国土证等责任”。在买受人不能达到项目准入条件及要求的情况下，出卖人有权解除合同，且不承担违约责任。另根据《成都市工业总部经济发展管理办法》及《成都高新区工业总部项目管理办法》等文件的要求，案涉项目的入驻单位必须是在成都高新区注册并统一汇总纳税的工业总部企业或生产性服务业企业（机构）；项目房屋受让人应为经认定的工业总部企业或生产性服务业企业（机构）……且符合工业总部项目准入条件。根据双方合同约定以及成都市、高新区相关规定，鼎誉泰公司要求高投长岛公司交付房屋，继续履行合同的前提在于取得经过高新区管委会的项目准入批准。目前，鼎誉泰公司并未提供准入证明，未达到项目准入条件，合同无法继续履行，进而双方合同目的不能实现，合同约定的解除合同条件成立，故提出反诉请求。 鼎誉泰公司针对反诉答辩称，1.鼎誉泰公司不同意解除合同，我们认为合同应当继续履行；2.我们认为高投长岛公司所提出的合同解除理由并不成立。高投长岛公司在反诉状中所提及的高新区政府政策原因是什么，一直没有予以明确，也没有相应的规定文件来印证，而且高投长岛公司在陈述反诉理由时陈述的是鼎誉泰公司没有提交政府的项目准入文件，但解除函里提及的原因是因为政府政策原因。反诉状和解除函中的理由矛盾，也没有证据证明鼎誉泰公司不符合项目准入的条件。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2013年5月28日，鼎誉泰公司（买受人）与成都高投中筑置业有限公司（出售方，现已更名为：成都高投长岛置业有限公司）签订了《房屋买卖合同》，约定：1.出卖人以出让方式取得坐落于成都高新区大源组团地块的国有土地使用权，买受人购买的房屋所在土地用途为：科研设计用地。出卖人经批准在上述地块上建设科研办公楼，报建名为生态总部园，推广名为天府长岛，该房屋用途为科研设计房屋；2.买受人购买出卖人开发的上述项目中的34幢1号房屋，建筑面积574.68平方米，房屋单价为每平方米16844元，总价款为9679910元；3.买受人采取一次性付款方式购买房屋，买受人应当在2013年6月30日前支付完毕全部房价款；4.出卖人应当在2013年10月30日前向买受人交付该房屋；5.买受人没有按照合同约定付清房价款及缴纳相关税费或其他应付款之前，出卖人有权不予交房，不予为买受人办理房屋所有权证，并不视为出卖人逾期交房或逾期办理房屋所有权证；6.如因发生不可抗力因素及政府政策原因未能按时交房及办理产权登记，出卖人可据实予以延期，该延误不视为出卖人违约，出卖人无须对买受人补偿任何费用；7.逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付该房屋总价款万分之二的违约金，并于实际交付之日向买受人支付违约金；8.合同第二十条约定：双方签订本房屋买卖合同之前，出卖人已明确告知买受人高新区相关经济发展及产业政策要求，以及本项目的准入条件，因买受人不符合相关条件和要求，以及其他非出卖人原因（如政府政策原因）导致合同无法继续履行的，出卖人有权解除本合同，并应及时退还买受人已经支付的全部房价款，双方互不承担违约责任。出卖人亦不承担逾期和不能办理房屋产权证及分户国土证等责任。 合同签订后，鼎誉泰公司于2013年7月18日向成都高投中筑置业有限公司转款9179910元用于支付案涉房屋的房款，加上定金500000元，鼎誉泰公司共计向高投长岛公司支付房款9679910元，至此，房款支付完毕。 2014年7月15日，成都高投中筑置业有限公司更名为成都高投长岛置业有限公司，即本案被告。 2018年4月27日，高投长岛公司向鼎誉泰公司发出“合同解除函”，载明：贵公司与成都高投中筑置业有限公司于2013年5月签订了《房屋买卖合同》，由贵公司购买“天府长岛”项目34幢1号房屋。“天府长岛”项目土地性质为科研设计用地，因此该项目的转让受政府政策以及高新区产业要求的影响。目前，基于政策因素以及高新区产业发展要求等原因，高新区相关部门已经明确要求我司对原成都高投中筑置业有限公司已经签订的《房屋买卖合同》按照合同约定和相关政策进行梳理和遗留问题清理，要求对“天府长岛”项目进行全面清退，故原《房屋买卖合同》客观上已无继续履行的可能，合同目的无法实现。对该问题，合同第二十条约定：……。有鉴于此，本公司根据合同约定及合同法相关规定正式通知贵公司：一、自发函之日起，正式解除本公司与贵公司之间的编号为天-041的《房屋买卖合同》；二、请贵公司在接到本解除函之日起十个工作日内到本公司办理合同解除后相应的后续手续。若逾期不来办理，由此产生的不利后果均由贵司承担。鼎誉泰公司在庭审中承认收到该解除函，并于2018年5月3日作出回复，要求高投长岛公司继续履行合同，向鼎誉泰公司交房。 另查明: 1.2008年6月11日，成都市人民政府办公室印发《关于规范工业总部基地建设的意见》；2011年12月30日，取代前述意见，成都市人民政府办公室印发《成都市工业总部经济发展管理办法（试行）》；2012年6月14日，成都高新区管委会办公室印发《成都高新区工业总部项目管理办法》。前述政府文件对企业入驻产业园区均有条件要求。 2.案涉房屋无商品房预售许可证。 以上事实，有《房屋买卖合同》、转账记录、收据、合同解除函以及当事人陈述等证据在卷予以佐证。 本院认为，鼎誉泰公司与高投长岛公司签订的《房屋买卖合同》合法、有效，双方均应当受到该合同的制约，应当履行合同。在一般情形下，法律支持继续履行合同，但是当合同无法继续履行时，予以赔偿也被认为合同已经替代履行。替代履行合同时，虽然对于当事人而言存在是否履行合同的差异，但从法律上看替代履行等同于合同已经履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（二）项规定：“（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”不能要求履行合同。本案中判决继续履行合同，必然导致对政府相关文件进行审查，在民事审判活动中对其进行审查超出民事审判权限和范围。而且当地政府通过工业园区规划、布局，促进经济发展、增加人民福祉，也是人民政府履行经济职能的重要方式和手段，司法权必须对行政权的行使保持克制，并在法律授权的范围内支持依法行政。本案中案涉房屋处于政府规划范围，在双方合同仅约定了买受人要符合高新区相关经济发展及产业政策要求的前提下，应符合高新区何种相关经济发展及产业政策要求，是否符合，需要由政府相关部门来进行解读与判断。在民事审判中，司法权充分信任及尊重政府判断，是司法权应当恪守的边界和原则。因此，本案中案涉标的物在鼎誉泰公司未能取得行政认可的入园资格前，不适于强制履行。 当然，不能继续履行合同不等于不履行合同，鼎誉泰公司可以主张替代履行，高投长岛公司也可以提出相应的抗辩。但鼎誉泰公司坚持继续履行合同，本院不予以支持。同时，合同不能继续履行鼎誉泰公司要求继续履行，不能支持其逾期交房违约金。 对于高投长岛公司发出的解除函的问题，本院认为，鼎誉泰公司是否具有入园资格，并非民事审判可以确定，本案合同目的是否不能实现，尚属不明，而且对其进行审查，超出民事审判权限范围，故而，对于高投长岛公司发出的解除函是否发生解除合同的效力无法审查，因此对于鼎誉泰公司要求确认解除函无效的诉请以及对于高投长岛公司要求确认合同于2018年4月28日已解除的诉请，本院均不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、驳回原告成都鼎誉泰软件有限公司的诉讼请求； 二、驳回被告成都高投长岛置业有限公司的反诉诉讼请求。 本案案件本诉受理费收取79599元，由原告成都鼎誉泰软件有限公司负担；本案案件反诉受理费收取39779元，由被告成都高投长岛置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  吴翔 人民陪审员  安宁 人民陪审员  张骏 二〇一九年十一月十四日 书 记 员  曾娜