云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书（2019）云0581民初4325号原告：段培超，男，1967年12月30日出生，汉族，住腾冲市，未到庭）。原告：段艳秋，女，1977年8月7日出生，汉族，住腾冲市，未到庭）。二原告委托诉讼代理人：蒋成凤、王淑佳，云南天之泰（腾冲）律师事务所律师，特别授权代理。被告：寸云萍，女，1982年11月13日出生，汉族，住腾冲市。委托诉讼代理人：寸秋娜，云南南博（腾冲）律师事务所律师，特别授权代理。原告段培超、段艳秋与被告寸云萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告段培超、段艳秋的委托诉讼代理人蒋成凤、王淑佳、被告寸云萍及其委托诉讼代理人寸秋娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段培超、段艳秋向本院提出诉讼请求：1.判令解除二原告与被告于2017年1月9日签订的《房屋买卖合同》；2、本案诉讼费由原、被告共同承担。事实及理由：2017年1月9日，原告段培超、段艳秋与被告寸云萍签订《房屋买卖合同》一份，约定将原告的棚户区回迁房屋指标转卖给被告，后被告在合同约定的时间内分几次向原告支付了转卖款36.6万元。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……”因此，原、被告转让回迁房屋指标的行为违反了法律规定，且合同约定的转让标的至今没有建盖，即合同的目的无法实现。故原告就合同效力问题于2019年5月后多次与被告协商就出让指标行为解除协议，但被告均没有明确答复。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。原、被告于2017年1月9日签订的合同系无效合同，自始无效。故诉至法院，请判如所请。被告寸云萍辩称，一、本案基本事实。答辩人与被答辩人系朋友关系，2016年被答辩人的原有房屋即原腾冲市因涉及腾冲市老城区棚户区改造项目，被答辩人于2016年12月19日与腾冲市腾越镇人民政府签订了《腾冲老城区棚户区改造项目凤里片区房屋征收调换协议》及《腾冲市老城区棚户区改造项目凤里片区房屋征收补充协议》，被答辩人选择了产权调换回迁方式，协议里明确了被答辩人调换回迁的为住宅用房152.64㎡房屋一套。2017年1月被答辩人对该房屋进行转让，双方在洽谈后于2017年1月9日签订了《房屋买卖合同》一份，合同明确载明了答辩人购买被答辩人棚户区回迁房屋一套，面积152.6㎡，转让价款为36.6万元及付款方式。合同签订后答辩人依照合同约定支付了房款36.6万元。从本合同可以看出，合同的签订系双方真实意思表示，所买卖交易的标的是回迁房房屋并非被答辩人在诉状中所称的指标。二、双方所签订的《房屋买卖合同》合法有效。在被答辩人起诉状中提出，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定未依法领取权属证书的房地产不得转让，所以合同违反了《合同法》第五十二第五项规定应属无效。被答辩人认为该理解是错误的，理由如下：（一）、被答辩人未取得房屋的所有权证并不影响《房屋买卖合同》的效力。首先《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”。上述规定明确了债权合同与物权变动的区分原则，即房屋出卖时未取得房屋所有权证并不影响房屋买卖合同的效力，并且《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款明确规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。房屋买卖合同同样属于买卖合同，适用该规定。（二）根据我国《合同法司法解释二》第十四条规定《合同法》第五十二条第五项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。而本案中被答辩人所适用的《城市房地产管理法》第三十八条的规定属于行政管理性规定，该规定是国家为了维护房地产市场秩序，明确房地产来源及归属，对房地产的一种管理和监督行为，属于行政管理，而非禁止交易关系。该条规定的目的是要求行政机关对未取得权属证书的房屋不办理过户登记手续，是为了保证交易安全所采取的行政管理措施。三、答辩人要求继续履行合同。本案《房屋买卖合同》中所涉房屋已经在建盖，答辩人根据《合同法》规定有权要求继续履行合同。综上所述，原、被告所签订的《房屋买卖合同》合法有效，被告要求继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人的证明观点，本院将结合全案证据予以确认。本院经审理认定事实如下：原告段培超、段艳秋（二人系夫妻）与被告寸云萍系朋友。2017年1月9日，双方签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：原告将其棚户区改造回迁的房屋一套（毛房）转卖给被告，面积152.6㎡（置换计算方式127.2㎡×1.2㎡）；交易价格为36.6万元，合同签订后15天内付房款30万元，余款6.6万元在2017年5月16日前付清；房产交付时间与棚户区交房时间一致，即36个月，若超过36个月，政府加倍的补偿费用归被告，原告不承担责任，房产的地址与棚户区迁回安置的地址一致；交房时的楼层选高选低，面积超152.6㎡或低于152.6㎡补款或者退款的决定权由被告行使，补款由被告承担，退款归被告所有；房产过户的税费及其它规费由被告交纳，过户手续由被告办理，原告协助并提供相关材料；合同签订后，若一方反悔不履行合同，应赔偿对方人民币8万元。原、被告均在该合同上签字。签订合同后，被告于2017年1月21日向原告转款10万元、1月24日转款20万元、5月6日转款6.6万元。2017年5月6日，原告向被告出具收条一份，确认收到寸云萍付的房款合计36.6万元。另查明，原告所有的位于腾冲市房屋的原房产证号为腾冲县房权证腾越镇字第**，登记建筑面积为127.7㎡，该房位于腾冲市老城区棚户区改造项目凤里片区。2016年12月19日，原告段培超与腾冲市腾越镇人民政府签订（2017）腾棚房征第114号《腾冲市老城区棚户区改造项目凤里片区房屋征收产权调换协议》及《补偿协议》，约定原告对上述房屋自愿选择产权调换的安置方式，按1:1.2的调换比例回迁，回迁面积为152.6㎡，该协议还对其余事项进行了约定。该片区的房屋现正在建盖中。本院认为，本案争议焦点为原、被告签订的《房屋买卖合同》是否有效？关于该争议，原告主张根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……”，案涉房屋未取得产权证书，该《房屋买卖合同》无效，本院认为，原、被告均系完全民事行为能力人，签订的《房屋买卖合同》系双方当时的真实意思表示，被告已按合同约定履行了义务，且《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定旨在规范房屋交易的行政管理，而非禁止交易关系，在性质上属于管理性禁止规定，并不是效力性禁止规定，不能以违反此项规定为由认定房屋买卖合同无效。另，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”，也印证了不能依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定认定本案《房屋买卖合同》无效。综上所述，原告主张涉案《房屋买卖合同》无效，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求无法律依据和事实依据，本院不予支持。被告提出的双方所签订的《房屋买卖合同》合法有效、要求继续履行合同的答辩理由，本院予以采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：驳回原告段培超、段艳秋的诉讼请求。案件受理费6790元，减半收取计3395元，由原告段培超、段艳秋负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。审 判 长  赵增武审 判 员  陈映景人民陪审员  杨利云二〇一九年十一月二十一日书 记 员  杨秋秋