四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0180民初2178号 原告（执行案外人）：徐茶云，男，1984年12月12日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：罗少忠，宁夏宁众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗雅芳，宁夏宁众律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中铁信托有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区航空路**国航世纪中心****。 法定代表人：马永红，董事长。 委托诉讼代理人：袁敏，四川衡平律师事务所律师。 被告（被执行人）：宁夏江峰房地产开发有限公司，住所地宁夏石嘴山火车站西侧（宁夏回族自治区大武口建材厂机关办公司楼**）。 法定代表人：张航孝，董事长。 原告徐茶云与被告中铁信托有限责任公司（以下简称中铁公司）、宁夏江峰房地产开发有限公司（以下简称江峰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月29日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，原告徐茶云先后申请撤回对第三人宁夏国晟贸易有限公司、第三人张航孝的起诉，本院予以准许。原告徐茶云委托诉讼代理人罗少忠、罗雅芳，被告中铁公司委托诉讼代理人袁敏到庭参加了诉讼，被告江峰公司法定代表人经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐茶云向本院提出诉讼请求：依法停止对位于宁夏石嘴山市大武口区××花园××号房屋的强制执行。 事实和理由：2016年，四川省成都市中级人民法院作出的（2016）川01民初120号民事判决书和（2016）川01民初121号民事判决对被告中铁公司与被告宁夏国晟贸易有限公司、被告江峰公司、被告张航孝借款合同纠纷一案作出民事判决，判决被告国晟公司、江峰公司、张航孝向被告中铁公司偿还借款，判决生效进入执行程序后，简阳市人民法院将被告江峰公司顶账给徐茶云的房子进行查封。2018年12月14日，徐茶云对执行标的，即位于宁夏石嘴山市大武口区××花园××号房产提出异议要求停止执行，简阳市人民法院于2019年4月26日作出（2019）川0180执异52号执行裁定，驳回了徐茶云的异议请求。徐茶云于2019年5月5日收到裁定。徐茶云不服该裁定，认为，其在被告江峰公司开发的星海时代花园房地产项目实施过程中挂靠在眭双红项目部，为该工程供应木方模板材料。眭双红在与江峰公司结算欠付材料款时，除向徐茶云支付20万元工程款以外，剩余19万元经眭双红认可，由被告江峰公司于2014年6月11日以星海时代花园X号房屋抵顶眭双红欠付徐茶云的工程款19万元。抵账行为发生后，被告江峰公司将涉案房屋依约交付徐茶云至今。因此，自2014年6月11日江峰公司将4-1-2501号房产抵账给徐茶云起，徐茶云一直合法占有至今上述法律行为合法有效，为此，提出上述诉讼请求。 被告中铁公司辩称：徐茶云与江峰公司之间以房抵债属于串通行为，真实性存疑，证据不足。即便以房抵账行为是真实的，作为与案涉工程密切相关的权利人，徐茶云有义务关注房屋的权属情况，而徐茶云并未尽到注意义务，应该承担相应的法律后果。徐茶云以房顶债行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条的要件，不能排除强制执行。一是顶房单不具备买卖合同效力，因此徐茶云没有在人民法院查封之前签订合法有效的房屋买卖书面合同，没有办理备案。二是徐茶云没有提供没有其他房屋且将案涉房屋用于自行居住的相应证明。三是徐茶云未提供买受人支付的价款超过约定的总价款50%的证据。 被告江峰公司未作答辩。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的:（2019）川0180执异52号执行裁定书及送达回证、江峰公司代表张国洪与徐茶云签订的协议（2013年10月11日）、木方模板徐茶云顶房单（2014年6月11日）、星海时代花苑鑫龙建筑项目部模板供应商（徐茶云）抵顶房情况说明（2014年6月11日）、宁夏高级人民法院（2015）宁初字第5号民事判决书、最高人民法院（2017）最高法民终247号判决书、无房证明；原被告双方均提交的江峰公司与中铁公司2014年8月23日会议纪要、被告提交的（2016）川01民初120号、121号判决书、星海时代花园备案房屋情况表；本院依职权调取的简阳市人民法院续查封清单、拍卖公告、协助冻结存款通知书（回执）、星海时代花园项目预售明细、不动产登记信息、工程竣工验收备案表、询问笔录，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 中铁公司因与宁夏国晟贸易有限公司、江峰公司两起借款纠纷，向成都市中级人民法院起诉，诉讼中，根据中铁公司申请，成都市中级人民法院于2015年12月10日作出（2015）成执保字264-1号和（2015）成执保字265-1号民事裁定，查封了江峰公司开发的位于宁夏石嘴山市大武口区××小区××房屋，本案所涉房屋在查封房屋之内。2017年3月2日，成都市中级人民法院作出（2016）川01民初120号、121号两份民事判决书，分别判令宁夏国晟贸易有限公司偿还借款6100万元、3900万元及利息，江峰公司对上述借款本息承担连带给付责任。该两案判决生效后，国晟公司、江峰公司、张航孝未履行还款义务，中铁公司向成都市中级人民法院申请强制执行，成都市中级人民法院指定简阳市人民法院执行，简阳市人民法院对案涉房产进行了继查封。2018年12月，原告徐茶云提出上述房屋在人民法院查封前已经通过以房抵债取得，向本院提出执行异议，要求停止对案涉房屋的执行。简阳市人民法院于2019年4月26日裁定驳回徐茶云的异议请求，徐茶云于2019年5月5日收到执行异议裁定，在法定时间内依法提起执行异议之诉。 另查明，2011年，江峰公司在自有的石国用（2011）第5723号国有土地上开发建设“星海时代花园”商住楼项目，在开发过程中，将涉案工程发包给国本建设有限公司（国本建设公司）、中太建设集团股份有限公司（中太建设公司）、鑫龙建筑等公司进行施工，其中，眭双红等借用国本建设和中太建设公司资质承接案涉工程项目，徐茶云先后为眭双红项目部和鑫龙建筑项目部承接的工程供应模板材料。2014年6月11日，鑫龙建筑公司星海时代花苑项目部与江峰公司工程部共同出具一份抵顶房情况说明载明，星海时代花园鑫龙建筑项目部模板供应商（徐茶云）此项355,322.20元材料款（此款包括2011年眭双红项目部模板余款19万元），抵顶由江峰公司开发的星海时代花苑一期4-1-2501号房。其中，眭双红项目部徐茶云应收模板余款19万元顶房之事实，经宁夏高级人民法院（2015）宁初字第5号和最高人民法院（2017）最高法民终247号判决书确认系2013年11月29日顶房。2014年6月11日，经江峰公司星海时代花园售楼部核对，向徐茶云出具顶房单，以星海时代花园4-1-2501号房屋一套抵账。顶房单价3709元/平方米、面积95.8平方米，房屋总价355，322.2元。 另查明，本案案涉房屋不在中铁公司已办理的商品房网签备案房屋之内。案涉房屋所在的“星海时代花园”商住楼项目一期4号楼于2011年办理了预售许可，并于2013年6月15日竣工、2014年6月16日通过竣工验收备案。案涉房产目前初始登记在江峰公司名下。2019年11月26日石嘴山市不动产登记事务中心档案查询显示：徐茶云目前在石嘴山市无房产登记记录。 本院认为，本案争议焦点为徐茶云对案涉房屋是否具有排除执行的民事权益。对于该问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，徐茶云提出的案外人执行异议之诉发生在金钱债权执行中,其对登记在被执行人江峰公司名下的不动产提出异议。对于上述情形如何判断其是否可以排除执行，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条、第二十九条进行了规定。该司法解释第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述两条规定均是对不动产买受人物权期待权的保护，第二十八条规定的是无过错不动产买受人物权期待权保护条件，被执行人没有限定条件是否是开发商。第二十九条侧重保护房屋消费者的物权期待权，针对的是开发商名下的一手房买卖中刚需购房消费者。上述两条规定共同性的要件均有“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，不同的是，前者要求在查封前合法占有房屋，交付全部房款，不过户非因买受人自身原因造成；后者不要求查封前是否合法占有房屋，仅要求是否用于居住且名下无其他房屋并交付50%房款。本案中，首先，徐茶云出具的《抵顶房单》，并非上述两条规定中所要求的“书面买卖合同”,之所以要求必须在查封前签订书面买卖合同，原因在于上述两条均是针对买受人物权期待权的保护条款，买受人物权期待权虽非物权，但性质上正在接近物权，物权能够合法变动的前提是以物权变动为内容的债权合同成立并且有效，而依《城市房地产管理法》第41条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同……”之规定，买卖房屋的双方签订书面的买卖合同是物权能够合法变动的前提，换言之，书面的房屋买卖合同是引起不动产物权设立、变动的债权合同的合法表现形式。而原告提交的抵顶房情况说明仅能产生普通债法上的效力，是为了实现原债务的清偿，而非形成了以不动产物权设立、变动为目的的新的债权合同。其次，如果依照上述第二十八条规定，徐茶云亦未向本院举证证明其在查封之前合法占有案涉房屋的证据。综上，就案涉房屋而言，徐茶云所举证据不足以证明其符合上述第二十八条或第二十九规定的要件，故徐茶云对案涉房屋不享有排除执行的民事权益。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告徐茶云的诉讼请求。 本案案件受理费4,100元，由原告徐茶云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长 青 巍 审判员 刘鸣梅 审判员 傅德梅 二〇一九年十一月二十八日 书记员 陈叔余