海南省屯昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9022民初869号 本诉原告(反诉被告)：王大杉,男，1993年11月17日出生，汉族，住海南省屯昌县屯城镇一新路**。 本诉被告（反诉原告）：海南屯昌青林农产品冷藏加工有限公司，住所地海南省屯昌县屯城镇黄屯路南侧（工业园区）。 法定代表人：范某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王某，海南凯志律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：杜某，海南凯志律师事务所实习律师。 本诉原告（反诉被告）王大杉诉本诉被告（反诉原告）海南屯昌青林农产品冷藏加工有限公司（以下简称“青林冷藏公司”）民间借贷纠纷一案，本院于2019年7月8日立案以后，原定2019年9月18日开庭审理，因本诉被告提起反诉，故本院延至2019年10月15日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本诉原告(反诉被告)王大杉，本诉被告（反诉原告）青林冷藏公司的委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告王大杉向本院提出诉讼请求：1.判决被告赔偿原告各项损失合计101207元(搭棚材料费13257元、人工费11950元、机器安置费用6000元、停业损失70000元)；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月4日，原、被告签订《土地租赁合同》，合同约定：被告将C3库出车棚左侧出租给原告，原告使用和作业时间为每年5月11日至11月30日，原告在租赁期间可以使用闲置地晾晒稻谷，租赁期五年，即自2017年5月1日至2021年1月30日止，租金为每年10000元，合同签订当日，原告向被告支付5000元保证金。合同签订后，经被告允许，原告在租赁场地内搭棚、安置稻谷烘干机，将场地用于经营稻谷收购、烘干、卖售等生意，为此花费了搭棚材料费13257元、人工费11950元、机器安置费用6000元，三项合计31207元。2017年至2018年，原、被告依约履行合同，原告在每年的5月初至7月初，10月初至11月30日期间经营稻谷收购烘干生意，作业期间每日纯收入为1200元至1600元不等。然而，2019年4月29日，被告以厂里有新的项目为由拒不接受租金，阻止原告进入场地作业，且口头表示只愿退还原告各项损失21000元（包含保证金），但至今并未实际退还。被告拒绝履行合同至今，原告停止作业损失已逾70000元。此外，原告搭棚、安装作业机器是为五年期间经营所用，被告拒绝履行合同致使原告从今年5月1日开始无法作业，原告搭棚、安装作业机器的预期价值不能实现。原告认为，被告单方拒绝履行合同的行为已经构成根本违约，应当赔偿原告各项损失合计101207元。现依据《中华人民共和国合同法》等有关规定提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 本诉被告青林冷藏公司辩称，本诉原告的诉讼请求缺乏事实根据及法律依据，依法应驳回其的诉讼请求。理由是：一、原告违约在先，导致合同无法继续履行。1.2017年9月4日，原告与被告签订《土地租赁合同》，约定：（1）被告将C3库出车棚左侧出租给原告，租期期限自2017年5月1日起至2021年11月30日止；（2）租金标准为第一年10000元，第三年开始，每年租金在上一年基础上增加10%，租金为一年一付，次年租金应于合同生效日前一个月内付清；（3）在签订合同当日，原告因向被告支付保证金5000元;（4）原告应办理经营许可、环评、营业执照的相关手续，且生产经营活动必须符合国家有关规定，同时也要做好消防、安全、卫生等工作。2.在签订合同后，原告仅向被告支付了5000元保证金及半年租金5000元，且原告在承租后至今未向政府行政部门申请办理营业执照、环评、营业执照的相关手续。在被告多次催促下，原告仍未履行缴纳租金及办理相关手续的义务。因此，是由于原告未履行合同义务，违约在先，才导致合同无法继续履行。二、原告要求被告赔偿各项损失无任何依据。1.如前所述，是原告违约在先，才导致合同无法继续履行，原告无权要求被告赔偿损失。2.原告主张的各项损失的证据均为原告单方制作，不能作为损失的依据。 本诉原告为证明其主张向法庭提交的证据有：证据1.原告居民身份证,证明原告主体适格；2.《土地租赁合同》，证明租赁合同成立并生效；3.押金条、租金条，证明双方曾依约履行合同；4.通话录音（光盘和内容文字版），证明2019年4月29日，被告拒收租金，拒绝履行合同；证据5.《购销加工合同书》，证明原告购买机器用于加工稻谷，且该设备需雇员运送和安装；6.搭棚材料费、人工费记录，证明原告搭棚花去材料费13257元，人工费11950元；证据7.经营收入记录，证明原告停止经营损失的数额约70000元；证据8.现场图片，证明作业机器闲置于场地内;证据9.手机短信，证明原告与被告负责人杨青松谈好要给原告一定的补偿，车费、搬迁费6000元，补偿10000元，退还押金5000元，合计21000元，原告负责拆棚，原告的工人已经联系好车辆，被告杨青松之后反悔，但是原告已经拆除部分铁皮，被告却说不给原告相应的补偿，不让原告拆除铁棚。证据10.租金条，证明周天淼即原告原合伙人已向被告支付2018年一年的租金。 本诉原告依法提交了证据，开庭前本院已将证据送达被告（反诉原告）。经本院组织质证，本诉被告对本诉原告的证据的质证意见是：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议;对证据2真实性、合法性、关联性无异议;对证据3真实性、合法性、关联性无异议，刚好可以证明原告只向被告交纳5000元的保证金及半年的租金;对证据4的真实性无法确认，通话内容上也明确写让原告走法律程序；对证据5的真实性无法确认，只有原告签名是原件，供方的盖章是复印的，所以对合同的真实性无法确认，而且供货的送达地点写的是屯昌县，与涉案地点无关联；对证据6、证据7的真实性无法确认，该两份证据是原告单方制作，对真实性、合法性、关联性均不予认可；对证据8真实性、合法性、关联性均不予认可，以实际现场为准;对证据9短信真实性无法确认，手机号码不知道是不是本人，内容的确写明是杨青松个人表态由他自己承担，与被告公司无关。证据10原告未能提供证据原件，对证据的真实性无法确认。从收据的内容来看，载明的是收到周天淼交来的租金，周天淼不是合同的相对人，也不是本案的当事人之一，因此，收款人签名处并未加盖被告公司的公章，只有杨青松签名，杨青松签名的真实性也无法确认，该笔款项被告公司从始至终并未收到，因此，该证据不能作为被告收到原告租金的依据。 本院针对本诉原告提交的证据的认证意见如下：对本诉原告的证据1的真实性、合法性、关联性和证明内容，本诉被告无异议，本院予以确认。证据2具有真实性，是双方当事人的真实意思表示。对证据3的真实性，本诉被告无异议，本院予以确认，证明原告于2017年9月4日通过周天淼向被告支付租地押金5000元和2017年下半年租金5000元。证据4因杨青松未到庭质证，其真实性被告有异议，对于是否原告与杨青松对话，本院不予确认。证据5供方的盖章是复印的，真实性、关联性，本院不予确认。对证据6、证据7均为原告单方制作，被告有异议，故对其真实性、合法性、关联性，本院均不予确认。证据8与法庭现场勘验情况一致，本院予以确认。证据9不能证实手机号码是杨青松的，对其与本案的关联性不予确认。证据10与本诉的诉讼请求没有关联性，也不能成为反诉的事实根据，且因本诉被告有异议，其真实性有待进一步查实，故本案中本院不予认定。 诉讼中，本诉被告于2019年9月10日向本院提出反诉请求:1.解除反诉原告与反诉被告于2017年9月4日签订的《土地租赁合同》；2.判令反诉被告自合同解除之日起10日内将涉案土地清理完毕并将土地退还给反诉原告；3.本案的诉讼费用全部由反诉被告承担。事实与理由：一、原告违约在先，导致合同无法继续履行。1.2017年9月4日，原告与被告签订《土地租赁合同》，约定：（1）被告将C3库出车棚左侧出租给原告，租期期限自2017年5月1日起至2021年11月30日止；（2）租金标准为第一年10000元。第三年开始，每年租金在上一年基础上增加10%，租金为一年一付，次年租金应于合同生效日前一个月内付清；（3）在签订合同当日，原告因向被告支付保证金5000元；（4）原告应办理经营许可、环评、营业执照的相关手续，且生产经营活动必须符合国家有关规定，同时也要做好消防、安全、卫生等工作。2.在签订合同后，原告仅向被告支付了5000元保证金及半年租金5000元，且原告在承租后至今未向政府行政部门申请办理经营许可、环评、营业执照的相关手续。在被告多次催促下，原告仍未履行缴纳租金及办理相关手续的义务。因此，被告长期拖欠原告租金，且未按约定及规定合法经营，存在严重违约行为，导致合同无法继续履行。二、原告有权解除合同并要求被告返还土地。如前所述，被告存在严重违约行为，双方签订的合同已经无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告有权解除双方签订的《土地租赁合同》。 反诉被告（本诉原告）辩称，1.反诉被告不认为自己有违法的行为，合同是双方都同意的情况下签订的合同，反诉原告说反诉被告合同违法，反诉被告不同意，反诉被告认为可以解除合同，但是要求按法律程序解除，要求反诉原告给反诉被告违约金，按违约金的约定，在合同期间反诉原告违约，应按合同剩余年限计算，每年3万元给付反诉被告；2.反诉原告说自合同解除之日起10日内将涉案土地清理完毕，并将土地退还给反诉原告，反诉被告认为不合理，要求在十五日内清理退还土地。 反诉原告（本诉被告）未向本院提交的证据。 反诉被告（本诉原告）未针对反诉提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月4日，本诉原告为乙方，本诉被告为甲方，双方共同签订一份《土地租赁合同》，约定本诉被告将其拥有的出车棚出租给乙方使用，具体协议内容如下：“一、土地出租内容。1.甲方将Ｃ３库出车棚左侧出租给乙方，共计占地约100平米。２．乙方使用和作业时间每年５月１日-11月30日。乙方设备和机器在合同期内，未使用期间可在原地放置。３．乙方在租赁作业期间，不得影响甲方Ｃ３库的正常作业，期间可允许乙方使用闲置地晾晒稻谷。二、租赁期限。租赁期五年，即自2017年5月1日至2021年11月30日止。三、租金、租金支付方式及保证金。1.租金：甲乙双方约定第一年租金为：￥10000元人民币，第二年开始，每年租金在上一年基础上增加10%。2.租金支付方式：一年一付，次年租金应于合同生效日前一个月内付清。3.保证金：签订合同当日即支付人民币壹万元（￥5000元）保证金，保证金在合同期满后，乙方没有违约并结清水电费及其他费用后多退少补。四、水电费用。……五、法律责任：1.乙方投建项目独立挂牌，独立经营。与甲方无关。2.所有的政策手续由乙方自行办理，包括经营许可、环评、营业执照等相关手续，如出现问题与甲方无关。六、土地转租和归还。1.乙方在租赁期间，不得将土地转让。如果乙方转租，视为乙方违约，甲方有权终止租赁合同，并不再退还保证金。2.租赁期满后，乙方自行搬走设备，并将卫生清理干净。乙方向甲方交土地时，应当符合正常使用状态。七、租赁期间其他有关约定。……”本诉被告的授权代表人杨青松在合同落款出租人处签名并加盖被告公章，本诉原告在承租人处签名。合同签订的当天，本诉原告通过案外人周天淼向被告支付了租地押金5000元和下半年租金5000元。合同签订后，本诉原告在租赁场地搭建临时工棚并购置安放稻谷烘干机等设备，将场地用于收购、烘干稻谷和销售大米等粮食经营活动，本诉原告于每年的５月１日至11月30日在租赁场地内进行经营，在租赁场地外使用闲置地晾晒稻谷，取得了相应收益。至今为止，本诉原告的经营活动未在工商行政管理部门办理登记手续，属于无照经营，且搭建临时工棚也未向县城乡规划行政管理部门报建。本诉被告发现本诉原告未办理任何经营许可手续和临时搭建工棚报建手续后，自2019年4月29日开始拒收本诉原告的租金，不再允许本诉原告继续租赁。2019年7月8日，本诉原告以本诉被告单方拒绝履行合同的行为构成根本违约为由，向本院提起诉讼，提出诉讼请求：1.判决本诉被告赔偿原告各项损失合计101207元(搭棚材料费13257元、人工费11950元、机器安置费用6000元、停业损失70000元)；2.本案的诉讼费由本诉被告承担。诉讼中，本诉被告以本诉原告违约在先导致合同无法继续履行，本诉原告有权解除合同并要求被告返还土地为由，向本院提起反诉，提出诉讼请求：1.解除反诉原告与反诉被告于2017年9月4日签订的《土地租赁合同》；2.判令反诉被告自合同解除之日起10日内将涉案土地清理完毕并将土地退还给反诉原告；3..本案的诉讼费用全部由反诉被告承担。 本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案争议的焦点是：1.本诉原告主张本诉被告赔偿损失及其所主张的赔偿数额是否具有事实根据和法律依据；2.反诉原告（本诉被告）的反诉理由是否成立，应否解除案涉的《土地租赁合同》，由反诉被告（本诉原告）将案涉土地退还原告。 当事人双方签订案涉土地租赁合同的目的是原告在租赁地获取粮食经营收益而被告获得土地租金，双方在本诉原告起诉前均已获取实际利益，但根据国务院《粮食流通管理条例》的规定，从事粮食销售、储存、运输、加工、进出口等经营活动的粮食经营者应当经粮食行政管理部门许可并在工商行政管理部门登记，接受粮食行政管理部门、产品质量监督部门、工商行政管理部门、卫生部门、价格主管部门的检查监督。本案中，本诉原告自2017年9月签订《土地租赁合同》至今并没有办理工商登记和取得营业执照，属于无照经营，案涉《土地租赁合同》约定的内容违反法律和行政法规的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，属于无效合同。本诉被告拒收本诉原告租金以及不同意本诉原告继续经营，具有其法律根据。同时因原告在租赁地上搭建的临时工棚未经县人民政府城乡规划主管部门批准，属于违章建筑，依法应当予以拆除。因无效合同自始无效，对双方均无约束力，无需解除，双方当事人不存在违约的法律事实。因此，反诉原告（本诉被告）主张反诉被告（本诉原告）违约以及解除《土地租赁合同》，本院不予支持，但该合同取得的财产依法应当予以返还，对其返还土地的反诉请求理由成立，本院予以支持。即本诉原告（反诉被告）自行拆除搭建的临时工棚并将土地清理完毕退还给反诉原告（本诉被告），本诉原告可就租金以及押金（保证金）的返还另行向本诉被告主张，因本案中本诉原告并未就此提出诉讼请求，故本院在本案中不予处理。鉴于本诉原告搬迁机器设备和拆除工棚需要一定时间，故酌情给予15日场地清理时间。关于本诉原告主张本诉被告赔偿其搭棚材料费、人工费、机器安置费用以及停业损失，因双方当事人对合同的签订存在过错，应当各自承担相应的责任。由于本诉原告举证的证据来源均为原告单方记录和制作的，其真实性本诉被告不予认可，故对其证据的真实性和所证明的损失数额，本院不予确认，其主张本诉被告赔偿的数额，本院不予支持，本诉原告应承担举证不能的法律后果。 综上所述，本诉原告（反诉被告）的诉讼请求没有法律依据，本院予以驳回。反诉原告（本诉被告）主张反诉被告（本诉原告）将案涉土地清理完毕并将土地退还给反诉原告，具有事实和法律依据，本院予以支持，但案涉的《土地租赁合同》为无效合同，对双方没有约束力，因此其主张解除该合同，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第第七条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条第一款、第六十六条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十 四条第一款，《粮食流通管理条例》第十三条、第三十六条、第四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回本诉原告（反诉被告）王大杉的诉讼请求。 二、反诉被告（本诉原告）王大杉于本判决生效之日起十五日内将涉案土地清理完毕并将土地退还给反诉原告（本诉被告）海南屯昌青林农产品冷藏加工有限公司。 三、驳回反诉原告（本诉被告）海南屯昌青林农产品冷藏加工有限公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费2324.14元，由驳回本诉原告（反诉被告）王大杉负担；反诉案件受理费400元，由反诉被告（本诉原告）王大杉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长 江 云 人民陪审员 王 娟 人民陪审员 郑元福 二〇一九年十一月十四日 法官 助理 陈茜茜 书 记 员 陈政丹 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国城乡规划法》 第四十四条第一款在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。 …… 第六十六条建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款： （一）未经批准进行临时建设的； …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《粮食流通管理条例》 第十三条从事粮食销售、储存、运输、加工、进出口等经营活动的粮食经营者应当在工商行政管理部门登记。 第三十六条工商行政管理部门依照有关法律、行政法规的规定，对粮食经营活动中的无照经营、超范围经营以及粮食销售活动中的囤积居奇、欺行霸市、强买强卖、掺杂使假、以次充好等扰乱市场秩序和违法违规交易行为进行监督检查。 第四十条未经粮食行政管理部门许可擅自从事粮食收购活动的，由粮食行政管理部门没收非法收购的粮食；情节严重的，并处非法收购粮食价值1倍以上5倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。