广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初12862号原告：佛山市南海瑞安物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区********办公室，统一社会信用代码914***********463G。法定代表人：黎成坚，该公司经理。委托诉讼代理人：夏汉芝，广东商融律师事务所律师。被告：麦森锐，男，1941年5月21日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区*******下，公民身份号码440************539。委托诉讼代理人：麦秀红，被告麦森锐女儿。被告：邵燕华，女，1959年9月19日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码*******）。委托诉讼代理人：麦森锐，被告邵燕华姐夫。原告佛山市南海瑞安物业管理有限公司（下简称“瑞安公司”）与被告麦森锐、邵燕华物业服务合同纠纷一案,本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序于2019年10月28日公开开庭进行了审理。瑞安公司的委托诉讼代理人夏汉芝到庭，被告邵燕华委托诉讼代理人亦即同案被告麦森锐以及被告麦森锐委托诉讼代理人麦秀红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。瑞安公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令两被告立即支付2013年3月起至2019年5月拖欠75个月物业管理费15718.50元、违约金15887.52元；合计31606.02元；2.本案诉讼费用全部由两被告承担。事实和理由：1993年5月19日，邵燕华与广东瑞安房地产开发有限公司签订《南海市涉外房地产买卖合同》，购买了位于佛山市南海区************，于2011年6月30日办理了房地产权证书（证号为：粤房地权证佛字第*******3号），系该房屋的业主。邵燕华购房时同意接受瑞安公司为该小区提供物业管理服务，并交纳了物业管理费。该房屋的实际使用人为麦森锐，由其负责交纳房屋的水电费。从2013年3月开始，邵燕华停止缴纳物业管理费，麦森锐作为使用人也拒绝缴费。截止2019年5月，累计拖欠75个月，共计15718.5元（按建筑面积104.79平方×2元/平方×75个月），并产生违约金15887.52元（按前期物业服务协议约定，从欠费之日起按日1‰计算）。瑞安公司多次向邵燕华发函催收未果。2017年12月7日、2018年10月17日瑞安公司先后委托广东商融律师事务所向麦森锐、邵燕华发出律师催收函，麦森锐、邵燕华收到后未提出异议，但仍拒绝承担支付物业管理费的义务。瑞安公司认为，麦森锐、邵燕华作为业主和物业实际使用人，根据物业管理条例的相关规定，对所涉房屋的管理费有法定的支付义务，并应承担违约责任。为此，瑞安公司为维护自己的合法权益，特向贵院提出起诉，请求依法支持瑞安公司的诉讼请求。瑞安公司在本起诉讼中提交了如下证据：1.瑞安公司营业执照、麦森锐身份证、邵燕华香港永久性居民身份证（复印件，各1份），证明原被告主体资格。2.南海市涉外房地产买卖合同、公证书（复印件，各1页）、房产资料收据（原件，1份），1993年5月19日，邵燕华购买了位于佛山市南海区************房。3.瑞安花园管理公约(原件，1份)，证明邵燕华购房时，签订了管理公约，同意接受瑞安公司为该小区提供物业管理服务，愿意履行业主缴纳管理费等义务。4.瑞安花园楼宇装修申请表（原件，1份）、存折（复印件，1份），证明麦森锐是案涉房产实际使用人，由其负责办理装修、交纳房屋的水电费等使用人的义务。5.房地产权证书（复印件，1份）、佛山市不动产登记信息查询结果（原件，2张），证明邵燕华于2011年6月30日办理了土地证书（证号为：粤房地权证佛字第*******号），系该房屋的业主。6.催收挂号信（原件，2张）、中国邮政国际及台港澳函件收据（原件，1张）、律师催收函（原件，2份）、中国邮政国内快递单（原件，2份）及邮件查询结果（打印件，2份），证明从2013年3月开始，邵燕华停止缴纳物业管理费，麦森锐作为使用人也拒绝缴费。瑞安公司多次向邵燕华发函催收未果。2017年12月7日、2018年10月17日瑞安公司先后委托广东商融律师事务所向麦森锐、邵燕华发出律师催收函，麦森锐、邵燕华收到后未提出异议，但仍拒绝承担支付物业管理费的义务。7.（2017）粤0605民初19938号民事判决书、（2018）粤06民终6808号民事判决书、（2017）粤0605民初19941号民事判决书、（2018）粤06民终6810号民事判决书、（2019）粤0605民初12859号民事判决书、（2019）粤0605民初12861号民事判决书（原件，各1份），证明对于麦森锐、邵燕华拒交物业管理费的理由，之前已经经过两级法院审理，生效判决均明确认定相关问题不属于物业服务合同纠纷应当审理处理的范围，不构成依约履行支付物业费义务的实质性抗辩，且佛山市中级人民法院明确指出，物业服务具有公共性，收取物业服务费用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用。若允许部分业主动辄以物业服务企业履行服务义务有瑕疵而少交或不交费用，其后果将使得物业服务企业难以及时有效地为全体业主提供服务。因此，被告拒交服务费的理由不成立。同类案件，南海区法院作出了同样的判决结果。8.瑞安物业半年度满意度调查记录（原件，3张），证明瑞安公司于2019年6月1日开始，通过上门、电话等方式进行住户满意度抽查，调查总户数1025户，综合满意率为93.7%。对业主集中反应的共性问题，瑞安公司也如是作了公示，包括客服问题、保安问题、工程问题和保洁问题。公司会在将来的工作中进一步改进。9.瑞安公司获得荣誉及奖励的图片（照片打印件，13张），证明瑞安公司在涉案小区的物业管理服务中，连续多年获得业主及主管部门表彰和肯定，包括热心公益奖、消防技能比赛奖、业主赠送的爱老助老、好管家、住户贴心人、心系居民守护业主平安锦旗；优秀党支部；组织小区四点半学堂暖心行动、获得灭火有功、爱心小区奖等等。足以证明瑞安公司的物业服务质量是良好的。10.违建拆除图片（打印件，6张），证明麦森锐、邵燕华提出的违建建筑已经拆除。11.发票（复印件，1张），证明麦森锐、邵燕华已主动缴交2019年9月至10月的物业管理费。对于缴交物业管理费的义务，麦森锐是确认的。麦森锐答辩如下：请求法庭驳回瑞安公司不合理且不合法的诉讼请求，事实和理由如下：一、瑞景阁大楼西侧违建商铺严重侵害业主的权益。被诉人之一，业主邵燕华，原香港永久居民，1997年9月移民加拿大，将该物业交由另一被诉人麦森锐看管和使用，并由麦森锐代为缴交所有费用。麦森锐自2010年10月入住该物业，尽管当时物业服务在清洁，安保，小区公用设施维护保养等方面服务根本不到位，但也一直足额缴纳所有费用（包括物业管理费和水电费）。直到2013年1月中旬，物业管理公司在本人居住单元西侧的首层公共用地（原为绿化规划用地）擅自搭建一间约70平方米的钢筋建筑框架，想改建为商铺出租，这一行为严重侵害了小区全体业主的权益，这是麦森锐暂停交管理费的主要原因。二、瑞安公司至今未按照买卖合同中的约定与业主和物业使用人签署任何《前期物业管理服务协议》。三、瑞安公司容许开发商在小区非法违建液化气站及侵占原属于业主共有的1座第六层防火架空逃生层通道改建为开发商办公室楼，物业公司自身还存在其他非法违建；四、瑞景阁、瑞兴阁防火防烟门，走火通道不符合消防安全标准存在严重安全隐患，瑞安公司存在不作为问题。五、瑞安公司对小区设施设备的维护工作极差。六、瑞安公司管理经营小区多年来，从未依法向业主公示过物业管理费的收支和公共收益。七、瑞安公司日常提供的管理服务状况令业主不能接受。邵燕华答辩意见与麦森锐意见一致。麦森锐、邵燕华诉讼中举证如下:1.照片（打印件，第1页），证明瑞景阁西侧首层有违建物。2.照片（打印件，第2页），证明瑞景阁西侧违建物平台长期有垃圾、积水，滋蚊虫严重。3.南海市涉外房地产买卖合同(照片打印件，1份)，因为瑞安公司举证的该合同是不完整的，所以提交了完整的合同予法庭。4.照片（打印件，第8-9页），证明瑞景阁有违建气站。5.发票（原件，1份）、佛山市南海区住房城乡建设和水利局关于黄岐瑞安花园小区燃气问题的答复（照片打印件，2张），证明瑞安公司参与了燃气公司的经营，佛山市南海区住房城乡建设局也给予答复证实了燃气站是违建建筑。6.照片（打印件，第12页），证明开发商占用瑞安公寓第六层避难层作为办公室。7.照片（打印件，第13-14页），证明瑞兴阁和瑞景阁一层原来是架空层，此处的建筑物已经是违建，后一层第二次违建成商铺出租。9.照片（打印件，第15页），证明瑞兴阁和瑞景阁劣质的防火门，走火通道没有设置任何逃生装置。9.照片（打印件，第16页），证明小区内的垃圾桶配置不足，经常出现垃圾无处堆放的情况，及保安当值有睡觉的情况。10.光盘1张，证明瑞安公司管理人员验收液化气气瓶的情况；瑞景阁的三座电梯经常故障；保安人员有侮辱业主的情况，及因违建燃气站后有电视台过来小区采访报道。11.照片（打印件，补充证据第1-3页），证明小区内有多处车辆乱停乱放后，物业公司没有及时予以处理。瑞景阁内没有设置到灭火装置，消防器材欠缺。12.佛山市南海区住房城乡建设和水利局关于对佛山市南海瑞安物业管理有限公司进行诚信扣分的通报（照片打印件、网页打印件，各1份）、关于瑞安花园物管人员的投诉信（电子邮件截图，1份），证明瑞安公司被诚信扣分，瑞安公司举证的满意度调查结果不属实。13.物业接待服务记录（照片打印件，2张），证明对于业主投诉的事件，瑞安公司尚未处理。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议及真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于麦森锐、邵燕华举证，瑞安公司有异议的，本院认证如下：麦森锐举证2、5、6、7、13关联性于本案不予以确认，对于麦森锐举证12，本院予以确认。综合本院认定的证据及瑞安公司的陈述，本院确认瑞安公司起诉属实。本院查明：邵燕华为佛山市南海区************瑞景阁202房的所有权人，麦森锐是该物业的实际使用人及管理人。该房屋建筑面积为1098平方呎即104.79平方米，庭审中麦森锐确认瑞安公司为瑞安花园前期物业管理公司，并且从2013年3月起至2019年5月份共计75个月的物业管理费15718.5元麦森锐未交纳。庭后，瑞安公司确认瑞安花园小区瑞景阁西侧平台于2014年底至2015年初左右建设，该平台建设方为广东瑞安房地产开发公司。另查明，平台于2019年8月份拆除，该平台台面位置位于涉讼房屋处。本院认为：本案系物业服务合同纠纷，因邵燕华为香港特别行政区居民，故本案属于涉港民事案件，在诉讼程序方面应比照适用《中华人民共和国民事诉讼法》涉外编的有关规定，即本案应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。本案当事人同意选择处理争议所适用的法律为内地法律，故本案适用内地法律作为准据法进行裁决。邵燕华所述未与瑞安公司签订《瑞安花园管理公约》，经审查，瑞安公司举证为原件，结合庭审中查明的事实，本院确认，涉讼房屋所在小区由瑞安公司提供物业服务，双方形成的物业服务合同关系合法有效，双方当事人均应全面、切实的履行合同义务。麦森锐从涉讼房屋交付起便一直在该房屋予以居住，其为涉讼房屋的实际使用人及管理人，庭审中麦森锐确认2013年3月起至2019年5月份共计75个月的物业管理费15718.5元未交纳。瑞安公司已依约向包括麦森锐在内的业主提供了对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区内的环境卫生和相关秩序的主要服务。对于麦森锐的答辩意见，本院认为关于其所诉的防火门不符合安全标准、违法经营燃气等问题，不属于《瑞安花园管理公约》规定的物业服务内容，对该部分的抗辩理据不足，不予以采纳。物业服务具有公共性，收取物业服务费亦是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，若允许部分业主对物业服务企业履行服务义务有瑕疵而少交或不交费用，其后果将使得物业服务企业难以及时有效的为全体业主提供服务。对于麦森锐、邵燕华辩称的违建平台造成的损害问题，经查明违建平台已于2019年8月拆除，未拆除前确直接置于涉讼房屋窗台之下，本院认为物业的空间范围同时构成居住的一部份，考虑涉讼房屋楼层情况，违章平台的建设客观上确会改变涉讼房屋原有居住空间的状态，对居住环境及体验而言存在产生相应影响的可能性。但本案为物业服务合同纠纷，麦森锐、邵燕华答辩意见中所抗辩的损害问题其并未提起诉讼主张，该法律关系与本案不为同一法律关系，若麦森锐认为该行为对其造成了影响，可以按双方之间的法律关系向该违建主体及其他相关责任主体另行主张相关责任，本案中不予以处理。对于麦森锐庭审陈述的瑞安公司同意因违建而免于其交纳物业管理费的问题并未予以举证证明，故本院不予以采信。综上，麦森锐作为涉讼房屋的实际使用人应向瑞安公司支付2013年3月起至2019年5月份共计75个月的物业管理费15718.5元，瑞安公司主张邵燕华作为房屋所有权人承担连带责任，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，本院予以支持。对于瑞安公司主张的违约金，经法庭调查及双方举证，涉讼小区及其物业管理亦存在诸多问题，麦森锐所述并非无理，虽其拒交物业管理费并不符合法律规定，但瑞安公司以其无故不交费而诉请违约金并不属实，故对其主张违约金本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条之规定，判决如下：一、麦森锐应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2013年3月起至2019年5月份共计75个月的物业管理费15718.5元予佛山市南海瑞安物业管理有限公司；二、邵燕华对上述第一项承担连带责任；三、驳回佛山市南海瑞安物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取590.15元（原告佛山市南海瑞安物业管理有限公司已预交），分别由原告佛山市南海瑞安物业管理有限公司负担296.65元、被告麦森锐、邵燕华负担293.5元并应于给付上述款项同期迳付佛山市南海瑞安物业管理有限公司，本院不另收退。如不服本判决，原告佛山市南海瑞安物业管理有限公司、被告麦森锐可在判决书送达之日起十五日内，被告邵燕华可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  冯雅婷人民陪审员  李彩云人民陪审员  杨永权二〇一九年十一月二十二日法官 助理  蔡亦珮书 记 员  龙文媛