江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0791民初633号 原告：庄斌，男，1989年12月29日出生，汉族，住江西省赣州市崇义县。 委托诉讼代理人：庄国华，男，1961年3月12日出生，汉族，住江西省赣州市崇义县，系原告之父亲。 被告：杨淑群，女，1978年1月20日出生，汉族，住赣州市。 委托诉讼代理人：邓斌，江西橙都律师事务所律师，特别授权。 被告：黄来金，男，汉族，1992年2月21日生，住江西省赣州市章贡区。 被告：邱昌英，女，汉族，1990年3月10日生，住江西省赣州市章贡区。 原告庄斌与被告杨淑群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本院受理后，被告杨淑群以黄来金、邱昌英系案涉店铺的实际承租人，申请追加为本案被告参加诉讼，本院为查清事实，依法追加黄来金、邱昌英为本案被告参加诉讼。原告庄斌的委托诉讼代理人庄国华、被告杨淑群的委托诉讼代理人邓斌到庭参加诉讼。被告黄来金、邱昌英经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 庄斌向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告支付原告店铺租金、违约金75165.40元（其中租金68332.40元，违约金6833元)；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年7月10日被告与原房主邓旭峰双方签订《店铺租赁合同》，邓旭峰将自有的坐落在赣州开发区金元路北侧金源商住小区A、B、C栋一层店铺（精品建材市场）100A#、101#，面积70.81平方米，出租给被告使用，合同约定租赁期限为8年，从2013年7月16日起至2021年7月15日止，店铺首年每月租金为8498元，第二年开始租金在前年的基础上每年递增10%，租金按季度支付，在每个季度第一个月10日前将本季度租金打入出租方指定账户。2016年6月7日原告购买了邓旭峰的上述店铺房产，2016年6月11日原告与被告杨淑群重新签订了《店铺租赁合同》，仅变更了出租方（甲方）名称、身份信息、手机号码、银行帐号、签约时间，其他内容和条款按被告与原房主邓旭峰双方签订的《店铺租赁合同》不变。按原、被告所签合同约定，2016年6月11日起至2019年1月10日止，被告应当支付原告租金380830.10元，被告实际支付租金312514元，尚欠原告租金68316.10元，加上被告违约应支付10%的违约金6831元，共计应当支付原告租金、违约金75147.10元，由于被告的违约，给原告造成很大困难。因此，为维护原告的合法权益，提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 杨淑群辩称：1、原告已将100A#、101#店铺出租给被告邱昌英、黄来金，原告与答辩人之间签订的租赁合同已于2018年2月份协商解除，原告要求答辩人支付2018年2月份之后的店铺租金没有事实与法律依据。2、2018年2月份，原告与答辩人及邓旭峰协商一致解除了店铺租赁合同，由原告、邓旭峰将店铺出租给被告黄来金、邱昌英经营英皇卫浴，由黄来金与邓旭峰签订了店铺租赁合同，黄来金、邱昌英按照店铺租金的计算标准以及支付方式向原告支付了二个季度的店铺租金74990元；3、原告主张从2016年6月11日起计算店铺租金与事实不符，答辩人与原告双方虽然于2016年6月11日签订店铺租赁合同，但答辩人已于2016年4月11日向邓旭峰支付了2016年4月16日至2016年7月15日期间的店铺租金，原告应按照双方约定从2016年7月16日开始计算店铺租金。 邱昌英、黄来金未作辩称，亦未向本院提交证据。 本院经审查认定以下事实：2013年7月10日被告杨淑群与原房东邓旭峰签订了一份《租赁合同》，约定邓旭峰将其所有的坐落在赣州开发区金元路北侧金源商住小区A、B、C栋一层店铺（精品建材市场）100A#、101#，面积70.81平方米，出租给被告使用，合同约定租赁期限为8年，从2013年7月16日起至2021年7月15日止。2016年6月7日，原告庄斌从原房东邓旭峰处购置了案涉租赁物，并办理了房屋产权登记。2016年6月11日，出租方庄斌（甲方）与承租方杨淑群（乙方）重新签订了一份《店铺租赁合同》，双方约定：1、甲方将自有的坐落在赣州开发区金元路北侧金源商住小区A、B、C栋一层店铺（精品建材市场）100A#、101#，面积70.81平方米，出租给乙方使用；2、租赁期8年，甲方从2013年7月16日起将该房屋交付乙方使用，至2021年7月15日收回；3、店铺首年每月租金8498元，由乙方在每月五日前自行存入到甲方指定银行账户，先付后用，第二年开始租金在前一年的基础上每年递增10%，随行就市。乙方需缴纳押金27000元，于签订本合同时支付给甲方，若乙方未有违约行为，则甲方于合同期满时无息退回乙方。租金按季度支付，在每个季度第一个月10日前将本季度租金打入出租方指定账户。4、违约责任：乙方未按期缴纳租金的，逾期一个月未交付者，应按每月租金的10%向甲方支付违约金；5、乙方不得擅自将房屋转租、分租、转让、转借、入股或与他人调剂交换。合同还约定了其他事项。 合同签订后，2016年7月16日-2018年4月15日的租金237524元，已由被告杨淑群支付；2018年4月16日-2018年7月15日的租金33932元以及2018年7月16日-2018年10月15日的租金41058元，合计74990元，由被告黄来金支付。综上，被告杨淑群和黄来金共向原告支付租金312514元。另，按照原告与被告杨淑群签订的《租赁合同》约定的租金计算标准，2016年6月11日-2017年6月10日，应付租金为135728元；2017年6月11日-2018年6月10日，应付租金为149300.80元；2018年6月11日-2019年1月10日，应付租为金95801.30元，上述应付租金总额为380830.10元。故应付租金减去已付租金，尚欠租金为68316.10元。 另查明，自2018年10月16日起，被告未付租金，从原告与被告杨淑群的微信聊天记录，可以证实原告于2019年10月份曾通过杨淑群转告黄来金、邱昌英，如果不交租金就要先停业。2018年12月12日杨淑群发信息给原告，告知原告：“庄总，真是抱歉。我已发信息给转黄来金，如果他明天再不付房租给您，又不见面沟通处理时间，我们的租赁合同您可以自行解除，店面您可以收回自由处理”。2019年1月12日原告发微信给被告杨淑群，告知杨淑群觉得原告的店不适合，请杨淑群明天算一下要退多少押金给他。2019年4月10日原告将案涉店铺租给了案外人廖智强，与廖智强签订了《店铺租赁合同》。 以上事实有原、被告的庭审陈述及原告提交的身份证复印件、不动产权证书复印机、店铺租赁合同，被告杨淑群提交的身份证复印件、银行流水交易明细表、短信截屏、微信聊天记录截屏等证据予以证实，足以认定。 本院认为，原告庄斌与被告杨淑群签订的《店铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立并生效，双方应按照合同约定全面履行义务。被告杨淑群擅自将店铺转租给被告邱昌英、黄来金夫妻经营，被告杨淑群并未提供充分证据证明其转租行为经过了原告的同意，故转租行为无效。在被告杨淑群未与原告协议解除租赁合同以前，根据合同相对性原则，原告与被告杨淑群的《租赁合同》继续有效，杨淑群应按照合同约定支付租金。从原告与被告杨淑群的短信记录和微信聊天记录，可以证实双方于2019年1月10日协商一致解除合同，故本案的租金应当计算至2019年1月10日。对原告主张尚欠租金68316.10元，本院予以支持。对原告主张的违约金6833元，双方在租赁合同中明确约定了违约金的计算方式，且约定的违约金符合法律规定，本院予以支持6831.61元。庭审时，经法官释明，原告只要求被告杨淑群承担支付义务，故对被告杨淑群辩称应当由黄来金、邱昌英支付租金，本院不予支持。被告黄来金、邱昌英经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 被告杨淑群于本判决生效之日起三十日内支付原告庄斌租金68316.10及违约金6831.61元，合计75147.71元。 案件受理费1679元，由被告杨淑群负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  陈小金 人民陪审员  周黎生 人民陪审员  付声祥 二〇一九年十一月十二日 代理书记员  何旻珺