海南省昌江黎族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9026民初1195号 原告（反诉被告）：海南恒顺达物业管理有限公司昌江分公司，住所海南省昌江黎族自治县（以下简称昌江县）石碌镇环城东路西侧福源小区会所**。统一社会信用代码：91469031MA5RDM1P26。 负责人：许婵卿，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐昌松，海南问源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈虹茜，海南问源律师事务所律师。 被告（反诉原告）：林新坚，男，1969年8月18日出生，汉族，住址昌江县。公民身份号码：XXX。 委托诉讼代理人：黄恒森，昌江黎族自治县石碌法律事务所法律工作者。 原告（反诉被告）海南恒顺达物业管理有限公司昌江分公司与被告（反诉原告）林新坚物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理，依法适用简易程序，于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人唐昌松、陈虹茜，被告（反诉原告）委托诉讼代理人黄恒森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业相关费用507元；2、判令被告按照合同约定的每日千分之二的逾期付款违约金标准向原告支付逾期付款违约金197.57元（暂计至2019年7月29日）。事实和理由：被告是昌江福源小区项目3幢A单元1303房业主，该项目由原告提供物业管理服务。被告累计拖欠原告2018年7月至2019年7月期间物业相关费用507元未付（被告物业服务费已被减免），并经原告多次催缴未果。被告拖欠物业相关费用的行为，侵犯原告合法权益，故原告特向法院提起诉讼，望判如所请。庭审中，原告明确其第二项诉讼请求为判令被告按照合同约定的每日千分之二的逾期付款违约金标准向原告支付逾期付款违约金197.57元（计至实际付清之日至，暂计至2019年7月29日）。 被告答辩并提出反诉请求：判决确认海南地恒实业投资有限公司与海南恒顺达物业管理有限公司昌江分公司于2016年12月31日签订的《前期物业管理服务协议》无效。答辩及反诉的事实及理由：第一，原告不具有诉讼主体资格，原告与被告之间没有签订服务协议，被告不受原告与开发商签订的《前期物业管理服务协议》的约束。被告与开发商海南地恒实业投资有限公司于2013年7月7日签订《商品房买卖合同》，于2014年1月21日取得所购房屋，并于当天与三亚美丽春天酒店物业管理有限公司昌江福源小区物业管理处签订《前期物业管理服务协议》。开发商与原告签订《前期物业管理服务协议》没有依据住建部《前期物业服务招标管理暂行办法》公开招投标来选择，违反法定程序。福源小区业主委员会于2017年3月10日成立后，依据职责多次要求原告签订物业服务合同，同时要求原告将业主花名册信息转交业主委员会，但原告置之不理，丧失主体资格。与被告签订前期服务的是三亚美丽春天酒店物业管理有限公司昌江福源小区物业管理处，而不是本案原告，因此本案原告不是适格主体。第二，被告没有完全履行物业服务义务，严重违约，业主可主张先行履行抗辩权，不交物业管理费。原告在提供物业服务期间，物业管理十分混乱，小区环境卫生恶劣，电梯不进行正常维修，使电梯带病运行，时常出现故障，严重危及业主的生命财产安全。2019年7月5日、2019年7月9日，昌江县市场监督管理局技术监督服务中心的工作人员对福源小区的电梯安全隐患问题进行抽检，发现使用电梯没有定期保养，因此对福源小区的物业管理进行处罚，对存在安全隐患的电梯作出立即停止使用的决定。昌江黎族自治县人民政府办公室于2019年7月23日对福源小区确认为重大隐患单位，并限定整改期限。可原告仍未在限定时期内整改。另，原告收取业主的污水处理费，不按时上交被水业公司停水，造成业主生活困难。物业管理项目维修基金的管理情况也不公开透明，原告的物业服务严重违约，严重损害业主利益，在原告没有纠正错误行为之前，被告有权主张先行履行抗辩权拒绝支付物业管理费。第三，原告的收费标准不合理。《海南经济特区物业管理条例》第三十八条、三十九条明确规定，物业公司收取物业服务费，必须与业主委员会协商，依据政府指导价收取，做到公开透明，以便业主和物业使用人对此查询，但原告收取的物业服务费、电梯使用费、公用水电分摊费、生活垃圾处理费（此项费应包含在物业服务费内），都没有与业主委员会、业主协商，而是私自制定的收费标准，因此，原告依据自行规定的收费标准向业主收取费用，不应支持。综上，应驳回原告的诉讼请求。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同。”《海南经济特区物业管理条例》第三十五条规定，“业主大会成立后，由业主大会决定续聘或者选聘物业服务企业。决定续聘的，由业主委员会与原物业服务企业签订物业服务合同。”第二十七条规定，“住宅物业的**物业管理，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”依据以上法律规定，明确了如何聘用物业公司及物业公司的职责范围是什么。本案中反诉被告取得前期物业服务程序不合法，在该案的福源小区业主委员会2017年3月10日成立后，业主委员会主动要求反诉被告与业主委员会签订物业服务合同，可其置之不理。业主委员会一直对反诉被告的服务标准履行监督职责，反诉被告没有整改卫生、安全、拖欠水业公司水费等问题，严重损害到反诉原告的人身安全、健康、生活秩序。因此，反诉原告提出反诉，请求法院予以支持。 原告针对被告的反诉辩称，第一，被告以个别业主的身份单独提起诉讼主张《前期物业管理服务协议》无效，属于主体不适格。《物业管理条例》第八条规定：“业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”同时，该条例第六条规定：“业主在物业管理活动中，享有的权利是提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。”由此可见，能够代表全体业主共同利益的是业主大会而不是单独的个别业主。选聘和解聘物业服务企业，以及与物业服务企业签订物业服务合同涉及到全体业主的共同利益和共同管理权，作为单独的个别业主无权也没有能力决定，必须由业主共同决定，通过业主大会的形式作出决议。本案中，被告只代表其作为个别业主的自身意愿，并没有体现大多数业主的真实意思表示，既没有经过业主大会的形式作出决议，更没有获得全体业主或大多数业主的授权，就以个别业主的身份单独提起诉讼，属于主体不适格。第二，《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规效力性强制性规定的内容，因此《前期物业管理服务协议》合法有效。首先，《前期物业管理服务协议》不存在合同无效的法定情形。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，该协议并不存在合同无效的情形，故该协议合法有效。其次，原告为证明合同无效引用的条款，即《海南经济特区物业管理条例》第二十七条规定：“住宅物业的**物业管理，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地市、县、自治县人民政府物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。具体办法由省人民政府制定。”该规定虽属于行政法规的强制性规定，但违反该规定并不必然严重损害国家、集体和社会公共利益，且法律、行政法规并未禁止物业服务企业与开发商直接签订此类合同，故该强制性规定应属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。被告以此为由否定《前期物业管理服务协议》效力，系曲解了该条款原意。最后，《前期物业管理服务协议》的签订符合相关法律法规要求，合法有效，且对反诉原告具有约束力。关于《海南经济特区物业管理条例》第三十五条规定：“业主大会成立后，由业主大会决定续聘或者选聘物业服务企业。决定续聘的，由业主委员会与原物业服务企业签订物业服务合同”，该条款规范了业主大会成立后如何续聘或选聘物业服务企业。但本案业主委员会成立备案的时间是2017年3月20日，而涉案《前期物业管理服务协议》签订的时间是2016年12月31日，换言之，《前期物业管理服务协议》是在建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故《前期物业管理服务协议》签订符合相关法律法规，物业服务合同合法有效，对被告具有约束力。事实上，自2016年12月31日，原告与开发商签订《前期物业管理服务协议》，开始为福源小区提供物业服务起，被告实际接受原告的物业服务至今已有三年时间，双方的实际行为也在履行《前期物业管理服务协议》的内容，且在2016年12月31日至2018年6月间，被告都在依约交纳物业费等相关费用。而现在，被告在履行《前期物业管理服务协议》，接受物业服务的同时却又主张《前期物业管理服务协议》无效，拒绝交纳物业费，于理不通，于法无据。关于被告提出涉案小区业主委员会曾经要求原告与业主委员会签订“物业服务合同”，原告置之不理，不符合客观事实。原告从未接到小区业主委员会任何签订“物业服务合同”的通知，且被告也未提交证据证明其曾经有要求过同原告续签物业服务合同的请求，况且即便业主委员会要求与原告续签物业服务合同，也应通过召开业主大会，并取得专有面积和总人数1/2以上全体业主的同意方可进行，在没有得到业主大会投票通过授权业委会的前提下，业委会无权要求与原告重新签订物业服务合同。第三，关于被告提出原告存在电梯、卫生、消防安全、拖欠水费导致小区停水等问题，原告认为被告所述与事实不符。原告严格履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，对小区存在的问题积极整改。涉案电梯问题已在2019年7月开始逐批整改维修完毕，且通过了相关部门的验收，全部具有特种设备使用标志，运行正常。消防隐患问题于2019年9月整改完毕，并取得昌江县消防大队颁发的《重大火灾隐患销案通知书》昌消重销字（2019）第0002号。停水问题因物业及时缴费，水务公司并未实际对福源小区进行停水处理，更未对业主生活造成困扰。小区卫生良好，不存在卫生问题。实际上，原告在物业管理过程中，并没有被告所说的违约和不作为的行为。退一步讲，即便如被告所述原告存在履行义务不到位的情况，被告亦不能以此拒绝物业服务费的交纳，对于原告不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的问题，被告可以通过另案诉讼主张权利，不能以此为由主张《前期物业管理服务协议》无效。被告自2016年12月起一直在享受原告提供的物业服务，但自2018年7月起至今无正当理由拒绝交纳物业费等相关费用，故意逃避缴费义务，请法院在查明事实基础上，依法驳回反诉原告的反诉请求。 本案当事人围绕其诉讼请求及反驳对方的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的收房表、《前期物业管理服务协议》，真实有效，能够证明昌江福源小区由原告提供物业管理服务，合同约定了物业服务费及其他费用的收费标准、付款时间及逾期付款违约金标准等，本院予以确认。原告提供的《欠费明细及违约金计算表》，拟证明被告拖欠的费用金额及违约金金额。被告质证提出异议，认为电梯费、水费、管理费都违反了相关规定。本院认为，该计算表仅是原告依据《前期物业管理服务协议》中“物业服务费用和其他费用”、“违约责任”中的条款自行编制的计算标准及计算结果，不能证实被告的实际欠款违约金，故对其真实性不予采信。原告提供的“中国建设银行网上银行电子回执（自来水费）”、“非工程类付款申请单”、“增值税普通发票”、“工程园林杂工工资”、“中国建设银行网上银行电子回执（拉电缆临时工资）”、“电梯年检证明”、“重大火灾隐患销案通知书”，上述证据真实有效，能够证明原告已对被告提出的停水问题、电梯问题、消防安全问题进行了整改，故本院对其真实性予以确认。原告提出的《协议书》、“物业缴费凭证”，因其与本案无关联性，故本院不予确认。 被告（反诉原告）提供的以下证据：证据一，被告林新坚与三亚美丽春天酒店物业管理有限公司昌江福源小区物业管理处签订的《前期物业管理服务协议》，其内容不能证明本案相关事实，故本院不予采信。证据三，“关于物业公司更换申请”、“有关公司备案情况查询函”、“选举结果情况的公示”、“业主委员会备案通知书”，拟证明涉案《前期物业管理服务协议》属无效合同，证实福源小区业主委员会于2017年3月10日成立。本院认为，该组证据中的“业主委员会备案通知书”是真实的，故对其真实性予以确认；该组证据的其余证据不能证明涉案《前期物业管理服务协议》属于法定的无效情形，故对该组证据的其余证据不予采信。证据四，拟证明原告履行物业服务义务有瑕疵，本院认为，该组证据能够证实原告履行物业服务义务有瑕疵，故对其真实性予以确认。证据五，拟证明原告至今未将物业管理权交出，本院认为，该证据是被告所在的福源小区业主委员会单方面拟就，对其拟证内容无证明效力，故本院不予采信。证据六，与本案无关联性，本院不予采信。 经审理查明：2013年7月7日，海南地恒实业投资有限公司委托海南地恒实业投资有限公司昌江分公司与被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买海南地恒实业投资有限公司位于昌江县石碌镇环城东路西侧福源小区第3幢A单元01133号房（即涉案房屋），房屋建筑面积为125.62㎡，交付时间为2013年10月31日前。2014年1月21日，海南地恒实业投资有限公司将涉案房屋交付给被告。2016年12月31日，原告与海南地恒实业投资有限公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为涉案房屋所在的福源小区提供前期物业管理服务；住宅的物业服务费为1.5元/月·建筑面积平方米，电梯使用费每户每月18元，公用水电公摊费15元/户，生活垃圾处理费6元/户。该协议还约定业主不按协议交纳有关费用，原告有权要求业主补交，并从逾期之日起每日加收应缴费用千分之二的滞纳金。自2018年7月起，被告未向原告交纳物业相关费用。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。争议的焦点为：1.原告是否为本案的适格主体以及原告与海南地恒实业投资有限公司签订《前期物业管理服务协议》的效力问题；2.被告是否应当向原告支付自2018年7月10日至2019年7月10日的物业相关费用的问题；3.每日2‰的违约金是否过高。 一、关于原告是否为本案的适格主体以及原告与海南地恒实业投资有限公司签订《前期物业管理服务协议》的效力问题。被告提出原告不具有诉讼主体资格，并提出反诉请求，认为原告与海南地恒实业投资有限公司签订《前期物业管理服务协议》。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同”，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，因为被告（反诉原告）所举证据不能证实原告（反诉被告）与海南地恒实业投资有限公司签订《前期物业管理服务协议》符合法律规定认定合同无效的情形，故对被告（反诉原告）要求确认《前期物业管理服务协议》无效的诉讼请求，本院不予支持。《物业管理条例》第二十一条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”根据该规定，业主虽然不是直接的合同签订者，但是系物业服务合同中与物业服务企业相对的实际权利的享有者和义务的承担者，因此，本案中的《前期物业管理服务协议》对被告具有约束力，而作为本案中的《前期物业管理服务协议》的物业服务企业，具有诉讼主体资格。 二、关于被告是否应当向原告支付自2018年7月10日至2019年7月10日的物业相关费用的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，本案中，依照涉案《前期物业管理服务协议》的约定，被告每月应当向原告交纳物业服务费188.43元（125.62㎡×1.5元/㎡·月），电梯使用费18元，公用水电公摊费15元，生活垃圾处理费6元，合计227.43元。自2018年7月10日至2019年7月10日，13个月共计2956.59元，但原告已减免了物业服务费，仅按物业相关费用每月39元,13个月共计507元，本院予以照准。被告提出因原告履行义务有瑕疵，要求行使瑕疵履行抗辩权，拒绝支付物业相关费用。本院认为，物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共物品的性质，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业相关费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。在物业服务合同关系中，业主认为原告提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒交物业费的正当理由，只有当物业公司提供的服务有较大瑕疵，影响业主正常生活时，相关业主才可以此为抗辩理由减免物业费。从本案的具体情形分析，被告提出的停水问题、电梯问题、消防安全问题，被告都已及时整改，未出现较大瑕疵，以至于出现影响业主正常生活的情形，因此，本院对被告的辩解不予采纳。 三、关于每日2‰的违约金是否过高的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，原告主张按照涉案《前期物业管理服务协议》的约定，按每日2‰计算滞纳金，该滞纳金实质上应为违约金，该违约金明显过高，违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定。本案中，被告提出违约金的计算标准超过法律规定，有事实与法律依据。根据上述法律规定，结合双方的履约情况分析，原告的损失主要是被告所拖欠的物业相关费用的银行利息，因此确定被告逾期交纳物业相关费用的违约金按中国人民银行同期一年期一般流动性资金贷款利率计算较为合理，截止2019年7月29日，被告尚欠原告违约金12.14元（计算方法详见附件表格）。故对原告主张的超出上述范围内的违约金，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）林新坚应当于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）海南恒顺达物业管理有限公司昌江分公司支付电梯使用费、公用水电公摊费、生活垃圾处理费合计507元及违约金12.14元（违约金暂计至2019年7月29日，期后违约金计算方法：以所欠电梯使用费、公用水电公摊费、生活垃圾处理费为基数，按中国人民银行同期一年期一般流动性资金贷款利率计至清偿之日止）； 二、驳回原告（反诉被告）海南恒顺达物业管理有限公司昌江分公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）林新坚的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取）、反诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）林新坚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审判员  邱为群 二〇一九年十一月二十九日 书记员  王琦璐 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持： （一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同； （二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。