上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初32216号原告(反诉被告)：周琦，男，1984年12月20日出生，汉族，户籍地福建省。原告(反诉被告)：曾伟，男，1987年2月17日出生，汉族，户籍地福建省。两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：汤晨辉，上海誓维利律师事务所律师。被告(反诉原告)：张大纬，男，1959年4月11日出生。委托诉讼代理人：陆茜，上海市银都律师事务所律师。原告周琦、原告曾伟与被告张大纬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序。被告张大玮于2019年9月9日提起反诉，本院予以受理并就本反诉一并公开开庭进行了审理。两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人汤晨辉，被告(反诉原告)委托诉讼代理人陆茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周琦、曾伟向本院提出诉讼请求：1.判令张大纬返还押金人民币150,000元(以下币种相同)；2.判令支付以150,000元为基数，按照年利率6%标准计算自2019年6月20日起至张大纬实际清偿之日止的资金占用利息；3.诉讼费由张大纬承担。事实和理由：周琦、曾伟与张大纬于2013年9月8日签订《上海市房屋租赁合同》,约定由张大纬将位于上海市闵行区名都路XXX号的商铺出租给周琦、曾伟,该房屋共计建筑面积234.66平方米,房屋用途为商业,租赁期限自2014年6月20日起至2019年6月19日止,月租金为50,000元。合同同时约定周琦、曾伟应当向张大纬缴纳三个月的租金作为房屋租赁保证金,并由张大纬收款后出具收款凭证。双方遂履行该合同至期满。2019年6月20日周琦二人与张大纬的委托代理人陆茜将房屋交接手续办理完毕后,却一直未退还任何押金,亦未主动与周琦二人联系沟通。故此,周琦二人为维护自身合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》,特诉至法院，望判如所请。张大纬辩称如下：不同意原告全部诉请，首先其认为押金应当先抵扣周琦二人的欠付租金，所以不同意返还押金150,000元且张大纬针对抵扣的150,000元押金以外周琦二人的欠付租金亦提出反诉。针对诉请2也不同意支付逾期返还押金的利息。另，张大纬认为，周琦二人未按照合同约定向其支付递增部分的租金，已存在物业费、水电费的拖欠，且还应支付逾期支付租金的利息。基于周琦二人的上述行为，张大纬提出反诉并主张：1.判令周琦二人向张大纬支付欠付租金265,000元；2.判令周琦二人向张大纬支付按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自2014年9月20日至周琦二人实际清偿之日止的资金占用利息，日期暂计算至2019年9月20日，利息暂共计25,500元；3.判令周琦二人向张大纬支付逾期支付租金违约金19,366.63元，系按照月租金/30天×0.5×违约的天数得出的金额；4.判令周琦二人向张大纬支付2019年6月的电费1,724.66元和水费198.49元，共计1,923.15元。后，张大纬变更其反诉诉请为：1.判令周琦二人向张大纬支付欠付租金25,000元；2.判令周琦二人向张大纬支付以25,000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率6%标准计算，自2014年9月15日至周琦二人实际清偿之日止的资金占用利息；3.判令周琦二人向张大纬支付逾期支付租金违约金19,400元；4.判令周琦二人向张大纬支付2019年6月的电费1,176.58元和水费114.08元，共计1,290.66元；5.要求周琦二人向张大纬支付自2019年1月起至2019年6月的物业费共计5,139元。针对张大纬的反诉诉请，周琦二人辩称如下：针对反诉诉请1，认为不存在拖欠租金，25,000元是通过其他形式向张大纬支付完毕。若存在欠付，张大纬在2014年至2019年期间将近5年多的时间没有向其催讨过租金不符合常理，且对该租金的主张也已经过了诉讼时效；针对反诉诉请2，由于不存在拖欠租金的情况，故不需要支付资金占用的利息；针对反诉诉请3，双方曾通过口头变更过支付租金的日期约定，所以不存在逾期支付租金。且即便存在拖欠每次逾期时间也仅有一两天，其认为张大纬主张的违约金标准过高；针对反诉诉请4，其认为应当承担的水电费应当截止日期到2019年6月19日，至于具体的金额如张大纬提供相应的照片原件以及相应的抄表单支付记录原件，其对该期间的水电费予以认可；针对反诉诉请5，其也仅认可至2019年6月19日的物业费。本院经审理认定事实如下：2013年9月8日，张大纬作为出租方(甲方)与周琦、曾伟作为承租方(乙方)就上海市闵行区名都路XXX号签订《上海市房屋租赁合同》。合同约定，甲方于2014年6月20日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2014年6月20日起至2019年6月19日止。双方约定该房屋月租金50,000元+租赁税。该房屋租金壹年内不变。自第贰年起，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由甲、乙双方在补充条款中约定。乙方应于每月15日前转账向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的50%支付违约金。详见补充条款。合同第五条第(一)款约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为三个月的租金即150,000元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第五条第(二)款约定，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、房屋租赁税等费用由乙方承担。其他有关费用，均由甲方承担。合同第五条第(三)款约定，除物业管理费外，其他费用均由乙方承担。合同另约定《补充协议》，其中第1条约定租金付款方式以叁个月为一付。甲乙双方约定该房屋(房租)递增方式如下：2014年6月20日至2015年6月19日租金每月50,000元整。2015年6月20日至2016年6月19日租金每月54,000元整。2016年6月20日至2017年6月19日租金每月58,000元整。2017年6月20日至2018年6月19日租金每月62,000元整。2018年6月20日至2019年6月19日租金每月66,000元整。第7条约定，乙方向甲方支付叁个月押金150,000元整。支付方式为：原有押金40,000元……租赁期满后甲方全额无息退还乙方(乙方需在结清水、电、通讯等相关费用后)。合同另约定其他相关权利义务，双方均于合同落款处签名、盖章。2019年6月3日，张大纬委托其代理人陆茜向周琦、曾伟发出《律师函》。要求周琦二人承担自2014年6月20日至2019年6月19日的房屋租赁税费用119,778.42元、在抵扣其二人已代缴的物业费后尚欠的租金209,166元，另要求其二人于2019年6月20日进行店铺交接。该《律师函》通过顺丰速递形式寄送周琦、曾伟。2019年6月20日，周琦、曾伟与张大纬的代理人陆茜至讼争房屋进行交接，双方签署《租赁房屋交接清单》四份，并确认了相应水、电、燃气抄表数。另查明，讼争房屋自2019年6月5日起至2019年7月4日的水费为198.49元。讼争房屋2019年6月电费为2,016.6元。讼争房屋2019年全年物业管理费为10,278元。又查明，履约期间曾伟向张大纬支付租金情况如下：2014年6月25日支付150,000元，同年9月15日支付125,000元，同年12月15日支付150,000元。2015年3月16日支付150,000元，同年6月15日支付156,000元，同年9月15日支付156,000元，同年12月15日支付156,000元。2016年3月16日支付156,000元，同年6月15日支付162,000元，同年9月16日支付162,000元，同年12月16日支付162,000元。2017年3月16日支付162,000元，同年6月15日支付168,000元，同年9月16日支付168,000元，同年12月16日支付168,000元。2018年3月16日支付168,000元，同年6月16日支付174,000元，同年9月16日支付174,000元，同年12月16日支付174,000元。2019年3月16日支付174,000元。再查明，2015年12月19日，曾伟与张大纬曾通过微信电话沟通。终达成合意：每年递增租金改为2,000元，而物业费改由曾伟方承担。后曾伟于2016年3月16日向张大纬支付15,417元。对于上述当事人双方没有争议的事实，由周琦、曾伟提供的租赁合同、押金收据、张大纬出具的委托书、律师证、委托书、交接清单、录音一份，由张大纬提供的上海市房屋租赁合同、补充协议、银行流水对账单、律师函以及顺丰速运快递单号、租赁房屋交接单、支付宝水费和电费缴费记录、上海城投水务(集团)有限公司缴费通知单、水表照片一组、电费账单、电费照片、物业费发票以及双方当事人的当庭陈述予以佐证，本院予以确认。本院认为，周琦、曾伟与张大纬签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，该合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性、强制性规定，当属有效。根据补充条款的约定，约满到期后张大纬应在周琦、曾伟结清水电通讯等费用后全额无息退还保证金150,000元。现，双方期满已完成房屋交接，但对于退还保证金的金额却有较大差距。经审理，双方争议焦点有：一、张大纬所主张的周琦二人于2014年9月15日所发生的欠租25,000元是否应得支持？二、周琦二人在履约期间存在的逾期支付租金的相关违约金该如何计算？三、张大纬应退还的保证金金额。针对争议焦点一：周琦二人认为不存在少付25,000元的行为，只是因为时间久远，现无法举证。但其认为，若真存在少付行为，张大纬不可能在长达五年的时间内不进行催缴，且此次主张亦超过了诉讼时效。张大纬则认为根据转账记录，周琦二人确未足额支付租金150,000元，且其认为在合同履行完毕时也可以通过扣除保证金的形式保障自身权益，故未留存相关的催款记录，但其于2019年6月3日发出的《律师函》中催缴的欠款中包括了该25,000元。对此，本院认为该笔欠付租金发生于2014年9月15日，在此后长达五年的履约过程中张大纬却从未向周琦二人提及或催讨，显不符合常理。即便按照张大纬的理解，可以用保证金予以抵扣，其亦从未提及将保证金中部分抵扣该25,000元。综上，对于周琦二人该笔25,000元的租金已过诉讼时效的抗辩意见，本院予以采纳，对于张大纬该项诉请以及相关的资金占用利息之诉请均不予支持。针对争议焦点二：根据审理查明情况，周琦二人确实存在数次逾期支付租金的情况，其对该事实亦不否认，仅认为违约金标准过高，请求降低。据此，本院认为基于违约金兼具惩罚性和补偿性的特征，本院综合考虑周琦二人迟付租金的主观恶意、违约时间的长短、对张大纬造成的实际损失等因素后，将张大纬主张的违约金酌定为5,000元为宜。对此违约金，周琦二人未表述可与张大纬应付的保证金相抵扣，故本院亦不做抵扣。针对争议焦点三：根据合同的补充条款之约定，张大纬可扣除周琦二人未清的水、电、通讯费后予以扣除，庭审中周琦方亦表示对于2019年1月1日起至2019年6月19日止的物业费亦同意在保证金中予以抵扣。根据审理查明之事实，周琦二人尚欠的2019年6月电费1,176.58元、水费114.08元、自2019年1月1日起至2019年6月19日的物业费为4,824.95元，以上合计6,115.61元。在与上述金额抵扣之后，张大纬尚应返还周琦二人的保证金为143,884.39元。至于周琦二人另主张要求张大纬支付逾期返还保证金之利息损失，本院认为首先合同对于返还保证金的期限并未明确约定为房屋交接之日，而双方对于所需返还的保证金金额存在争议，且合同对于逾期返还保证金的利息标准亦无相关约定，故对于周琦二人对于逾期返还保证金之利息主张，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)张大纬于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)周琦、原告(反诉被告)曾伟返还保证金143,884.39元；二、原告(反诉被告)周琦、原告(反诉被告)曾伟于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)张大纬支付违约金5,000元；三、驳回原告(反诉被告)周琦、原告(反诉被告)曾伟其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)张大纬其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1,650元，由原告(反诉被告)周琦、原告(反诉被告)曾伟负担67.27元，由被告(反诉原告)张大纬负担1,582.73元。反诉案件受理费减半收取计535.37元，由被告(反诉原告)张大纬负担482.71元，由原告(反诉被告)周琦、原告(反诉被告)曾伟负担52.66元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 钱 洁二〇一九年十一月二十日书记员 瞿思沁附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。……二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。四、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。