山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0282民初4709号原告（反诉被告）：何军红，女，1972年2月19日出生，汉族。委托诉讼代理人：闫得志，即墨华山法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：青岛华通新创置业有限公司，住所地青岛市即墨区岙兰路**，统一社会信用代码：9137028275042008XD。法定代表人：李保彬，执行总经理。委托诉讼代理人：刘楠，北京盈科（青岛）律师事务所律师。原告何军红与被告青岛华通新创置业有限公司（以下简称华通公司）商品房预售合同纠纷一案，原告何军红于2019年5月13日向本院提起诉讼，被告华通公司于2019年6月17日向本院提起反诉。本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法转化为普通程序进行了审理，原告委托诉讼代理人闫得志、被告委托诉讼代理人刘楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何军红向本院提出诉讼请求：1.要求被告华通公司支付因逾期办证产生的违约金117063元（以总房款1537640元为基数，自2017年3月29日计算至2018年10月28日止，共计578天，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.要求被告华通公司协助原告何军红办理涉案房屋的产权手续；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年2月19日签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定原告购买被告开发建设位于即墨区《华通·金融大厦》1单元1层103户房屋，因被告未按合同约定期限为原告办理房权手续，原告为维护的合法权益，故诉至法院。被告华通公司辩称，一、原告无法办理涉案房屋权属登记手续并非被告本身故意拖延，系即墨区人民政府未能与被拆迁人就回迁事项中的房屋专项维修资金交付达成一致意见，导致涉案房产不能办理产权初始登记。根据《青岛市商品房预售合同》补充条款第八条第六项：“如遇下列原因，甲方交房过办证日期可据实予以延期，且不承担认可违约责任：……（2）因城市规划变更等政府原因或行为导致甲方不能按期交房或延期办证义务的；……（4）其他非因甲方原因或事由导致甲方不能按期交房的。”被告并未违约，不应当向原告支付逾期办证违约金。二、假若原告所诉逾期办证违约金的主张成立，该违约金计算起止时间应为2017年4月19日至2018年10月14日。因根据《青岛市商品房预售合同》补充条款第九条：1、甲方在该房屋交付之日起180日内将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案并办理完毕该房屋的初始登记……2、自本项目取得产权初始登记之日起90日内，由乙方依法向登记机构申领该房屋的房地产权证。涉案房屋的交房时间是2016年7月19日，故违约金的起算时间应自2017年4月19日起至2018年10月14日。反诉原告华通公司向本院提出反诉请求：1.要求反诉被告支付逾期付款违约金14364元；2.要求反诉被告支付逾期办理他项权证违约金115323元（以总房款1537640元为基数，自2018年11月1日起至实际办证之日止，暂计算至2019年6月10日，按照日3?计算）；3.要求反诉被告支付房屋面积差额款73840元（26000元×2.84平方米＝73840元）；4.本案反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2014年2月19日双方签订《青岛市商品房预售合同》，约定了每笔房款的付款期限，反诉被告未按照合同约定的时间向反诉原告支付房款760000元，反诉原告现提出反诉。反诉被告何军红辩称，一、反诉原告主张逾期付款违约金无事实及法律依据。根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》约定，反诉被告应于2014年3月19日前支付第二笔房款760000元，该笔款项由反诉被告到反诉原告指定的光大银行办理贷款支付，实际上双方与光大银行签订贷款合同的时间是2014年4月30日，已经超出了预售合同约定的付款时间，但反诉原告仍然在该带款合同上作为担保人盖章，应视为反诉原告同意以银行实际贷款发放日为付款日，视为双方对预售合同中付款期限的变更；且该逾期付款违约金的诉讼请求已过诉讼时效，《青岛市商品房预售合同》第七条约定逾期付款违约金为：“自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止”，而合同约定第二笔房款付款时间为2014年3月19日，反诉原告称其实际收到该款项的时间为2014年5月20日，即反诉原告应自2014年5月21日起三年内主张逾期付款违约金，自本次反诉之前反诉原告从未以任何方式向反诉被告主张所谓的逾期付款违约金，现已过诉讼时效。二、反诉原告主张的逾期办证及办理他项权证违约金无事实依据。《青岛市商品房预售合同》第九条约定：在反诉原告取得涉案房屋房地产权初始登记证明后60日内办理《房屋交接书》，自取得产权初始登记之日起90日内，办理房权证及他项权证。从该约定看，办理房权证及他项权证的前提是反诉原告先负责办理产权初始登记。而通过法院已生效法律文书已确认，反诉原告未如期办理产权初始登记，导致至今无法办理房权证及他项权证，反诉原告违约在先。即使现在初始登记已办理完毕，反诉原告也从未通知过反诉被告，且办理房权证及他项权证需要反诉原告配合盖章、出具房款发票及贷款银行配合，反诉被告根本无法自行办理，故反诉被告不存在违约情形，无需支付违约金。本诉及反诉部分，双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了质证，对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。确认事实如下：2014年2月19日，原告何军红（乙方）与被告华通公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，该合同主要约定：一、房屋地址：即墨市《华通·金融大厦》1单元1层103户房屋。二、房屋价款：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币26000元，根据甲方暂测的房屋建筑面积59.14平方米，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币1537640元。三、付款方式和付款期限：按揭贷款支付，乙方于2014年2月19日与甲方签约，并支付首付房款计人民币777640元；乙方于2014年3月19日前应支付房款计人民币760000元。乙方应于2014年2月19日前首付款付清后，持有关材料于2014年2月25日前到中国光大银行青岛麦岛支行办妥贷款手续，非因甲方原因导致乙方逾期办理贷款手续或不能办理贷款手续或贷款金额低于乙方申请金额的，乙方应当在合同约定的期限内以自有资金支付剩余房价款，乙方未能于2014年3月19日前以现金方式支付上述其余房款的，乙方应按照本合同第七条自2014年3月19日承担逾期付款违约责任。乙方支付的款项以进入甲方指定的账户数额为准。第七条、乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权单方面解除合同，乙方应当承担赔偿责任。……甲方不解除合同的，自本合同的应付款期限之第二天起至实际付款之日止，违约金按逾期未付款的日万分之三计算。四、房屋交付：第十条、该房屋的交付必须符合下列条件：该商品房竣工验收合格，同时乙方按合同约定已付清全部房款（含面积差价款）和各种应缴税、费。第十一条、甲方定于2015年7月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十三条、该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署该房屋交付表。补充条款第八条第2款约定：房屋交付的标志为乙方签署房屋交付文件或甲方交付通知规定的交付期限届满之日（两者时间在前者为准）。五、房屋办证。补充条款第八条第6项：如遇下列原因，甲方交房或者办证日期可据实予以延期，且不承担任何违约责任：……（2）因城市规划变更等政府原因或行为导致甲方不能按期交房或延期履行办证义务的……（4）其他非因甲方原因或事由导致甲方不能按期交房的。补充条款第九条1.甲方在该房屋交付之日起180日内将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案并办理完毕该房屋的初始登记，在甲方取得房地产权属初始登记证明后60日内，乙方前往甲方处签署并领取主合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》仅作为办理该房屋过户手续的必备文件，不作为交付依据。2、自本项目取得产权初始登记之日起90日内，由乙方依法向登记机构申领该房屋的房地产权证，并配合贷款银行办理抵押他项权证书以解除甲方的阶段性担保责任。乙方逾期与甲方签署《房屋交接书》或逾期办理权属登记的，甲方不承担任何责任。如乙方逾期办理该房屋权属登记及配合贷款银行办理抵押他项权证的，则自前述约定期限届满之日起，乙方每日向甲方支付该房屋总房价款日万分之三的违约金，若因此导致甲方遭受任何损失（包括但不限于阶段性连带担保责任无法解除所导致的全部损失）的，乙方应另行据实赔偿。六、其他约定：补充条款第十四条16、本补充条款系主合同不可分割的组成部分，与主合同约定不一致的，以本补充条款为准，本补充条款未约定的内容执行主合同的约定。本补充条款自甲乙双方合法签订后生效。原、被告与中国光大银行青岛分行于2014年4月30日签订按揭抵押贷款合同，被告作为担保人在合同上加盖公章，为合同项下的借款提供阶段性担保。原告已分两笔向被告支付房屋购房款共计1537640元，其中第二笔房款760000元付款时间为2014年5月20日。2018年5月29日，即墨市城建房地产勘察测绘有限公司就《华通金融大厦》项目出具房屋测绘报告书一份，涉案房屋实测建筑面积61.98平方米。位于即墨市的涉案房屋已于2018年8月16日办理初始登记。本诉部分，关于双方有争议的事实及证据，本院认定如下：1、被告华通公司提交《青岛市即墨区人民政府关于社区改造项目安置房屋产权登记有关问题的会议纪要》、《华通金融中心项目回迁安置房屋明细表》、《即墨市物资大厦片区改造项目合作协议书》各一份，欲证明：1.被告开发建设的《华通·金融大厦》项目属于即政纪字[2018]26号《青岛市即墨区人民政府关于社区改造项目安置房屋产权登记有关问题的会议纪要》文件中所述的社区改造项目中的旧城区改造项目，有部分回迁安置房；2.因即墨区人民政府未能与被拆迁人就回迁事项中的房屋专项维修资金交付达成一致意见，致使涉案房屋一直未能办理产权初始登记，所以原告逾期办证并非被告本身原因。原告对会议纪要的真实性无异议，但认为该证据与本案无关联性，涉案房屋所属的《华通·金融大厦》项目并未出现在会议纪要中；对明细表、合作协议书的真实性无法确认，但从该两份材料中无法看出是因拆迁户安置原因导致被告无法办理产权初始登记，被告与即墨市政府系作为就平等的合同主体签订项目合作协议，且“即墨市政府未履行拆迁安置工作”亦不属于双方签订的《青岛市商品房预售合同》中约定“政府城市规划”的免责情形。被告提交的《青岛市即墨区人民政府关于社区改造项目安置房屋产权登记有关问题的会议纪要》的主要内容为社区改造项目（含存在、旧城区等改造项目及改造范围内国有土地上房屋，下同）住宅、非住宅安置房屋应如何分不同情况落实办理产权初始登记、交存房屋专项维修资金等问题，纪要中无法体现被告所辩称的“即墨区人民政府未能与被拆迁人就回迁事项中的房屋专项维修资金交付达成一致意见，致使涉案房屋一直未能办理产权初始登记”相关情况，故被告提供的证据不足以证明其该项主张，对于被告辩称涉案房产不能办理产权初始登记系因政府原因，被告并未违约的抗辩，本院不予采纳。被告应承担逾期办证的相应违约责任。2、原告主张违约金计算的起止时间为2017年3月29日起计算至2018年10月28日止，共计578天，并提交《华通金融中心房屋验收单》一份，欲证明涉案房屋于2016年6月30日办理交付手续。被告华通公司对房屋验收单的真实性予以认可，但认为房屋交付时间应为原告在交房通知书上签字之日2016年7月19日，并提交《交房通知书》一份，欲证明落款时间为2016年7月19日的《交房通知书中》中加盖了“钥匙交付”章，并有原告签字确认，应以钥匙交付时间作为双方房屋交付的时间，故违约金计算的起止时间为2017年4月19日起至2018年10月14日止。原告对该《交房通知书》的真实性无异议，但认为通知书上的“钥匙交付”章是被告单方加盖，该通知书不能作为房屋交付的标志。被告提交《告知书》一张，欲证明2018年10月15日，被告在涉案楼盘的售楼处和小区电梯间里张贴告知书，通知原告等业主已可以办理涉案房屋产权证。原告对该证据的真实性无法确认，原告从来没有收到过该告知书。根据被告提交的《交房通知书》：“请您在2016年5月31日前到华通·金融中心物业管理公司办理交房手续……”可知，甲方交付通知规定的房屋交付期限为“2016年5月31日”，2016年7月19日系原告后来签收该《交房通知书》的落款时间，而原告已经于2016年6月30日对房屋进行了验收，并在《华通金融中心房屋验收单》上签字确认，根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款第八条第2款约定：房屋交付的标志为乙方签署房屋交付文件或甲方交付通知规定的交付期限届满之日（两者时间在前者为准），应以《交房通知书》中2016年5月31日作为涉案房屋的交付时间。上述事实有原告、被告的陈述，双方提交的商品房预售合同等证据在案佐证，且经开庭质证，本院予以确认。本院认为，原告何军红与被告华通公司签订的《青岛市商品房预售合同》，未违反法律禁止性的规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。一、原告主张被告应支付逾期办证违约金并协助办理涉案房屋产权登记。被告辩称涉案房产不能办理产权初始登记系因政府原因，被告并未违约，但未能提交有效证据予以证明，故对于被告的该项辩称内容，本院不予采纳，被告应承担逾期办证的相应违约责任。根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款第九条：1、甲方在该房屋交付之日起180日内将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案并办理完毕该房屋的初始登记……2、自本项目取得产权初始登记之日起90日内，由乙方依法向登记机构申领该房屋的房地产权证。涉案房屋于2016年5月31日交付，办理房屋所有权证期限应为2017年2月26日前，被告华通新创公司应当自2017年2月27日起支付原告逾期办证违约金，被告提交的办理房屋产权证《告知书》无法证明其已向原告尽到通知义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故原告要求被告支付以已付购房款1537640元为基数，自2017年3月29日起至2018年10月28日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的逾期办证违约金并协助办理涉案房屋产权登记，事实清楚、证据充分，本院予以支持；二、反诉原告主张反诉被告应承担逾期付款违约责任。反诉被告辩称双方与《青岛市商品房预售合同》指定的中国光大银行青岛麦岛支行签订贷款合同的时间为2014年4月30日，已超过合同约定的付款时间，反诉原告仍在贷款合同上作为担保人盖章，并于2014年5月20日接收了该笔款项，应视为双方对原合同约定的付款期限2014年3月19日的变更，且反诉原告主张逾期付款违约金已经超过三年诉讼时效。双方签订的《青岛市商品房预售合同》附件一第3条约定：乙方于2014年3月19日前应支付房款计人民币760000元，该笔房款实际到账时间为2014年5月20日，反诉被告违反合同约定，应承担逾期付款违约责任，但反诉原告对反诉被告关于诉讼时效已经届满的抗辩未提交证据予以反驳，诉讼时效期间应自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》之规定，本案中反诉原告应于2014年3月20日起两年内向反诉被告主张该项权利，该项诉讼请求诉讼时效期间已届满，反诉被告以此为由提出的抗辩，本院予以采纳，故对反诉原告的该项反诉请求本院不予支持。三、反诉原告主张反诉被告应承担逾期办理他项权证违约金。《青岛市商品房预售合同》补充条款第九条第2项约定：自本项目取得产权初始登记之日起90日内，由乙方配合贷款银行办理抵押他项权证书以解除甲方的阶段性担保责任……如乙方逾期办理该房屋权属登记及配合贷款银行办理抵押他项权证的，则自前述约定期限届满之日起，乙方每日向甲方支付该房屋总房价款日万分之三的违约金。但反诉原告未按照《青岛市商品房预售合同》约定在房屋交付之日起180日内办理完毕该房屋的初始登记，违约在先；其次，反诉原告未提交证据证明其在2018年8月16日逾期办理完毕房屋初始登记后向反诉被告尽到了通知义务，故反诉被告未按期到贷款银行办理他项权证不应认定为违约。对反诉原告的该项诉讼请求，本院不予支持。四、反诉原告要求反诉被告支付房屋面积差额款73840元。2018年5月29日，即墨市城建房地产勘察测绘有限公司就《华通金融大厦》项目出具房屋测绘报告书一份，涉案房屋实测建筑面积61.98平方米，按照《青岛市商品房预售合同》约定的暂测面积及房屋单价，反诉被告应向反诉原告支付房屋面积差所产生的购房款差价73840元（26000元×2.84平方米＝73840元），本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告青岛华通新创置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告何军红逾期办证违约金（以已付购房款1537640元为基数，自2017年3月29日起至2018年10月28日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、被告青岛华通新创置业有限公司于本判决生效后十日内协助原告何军红办理涉案房屋产权登记；三、反诉被告何军红于本判决生效后十日内支付反诉原告青岛华通新创置业有限公司涉案房屋面积差所产生的购房款差价73840元；四、驳回反诉原告青岛华通新创置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2641元（原告预缴），由被告青岛华通新创置业有限公司承担。反诉费2176元（反诉原告预缴），由反诉被告何军红承担789元，由反诉原告青岛华通新创置业有限公司承担1387元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  展建强审判员  杨 涛审判员  高 燕二〇一九年十一月二十五日法官助理孙博聪书记员江婷婷（法律条款见附页）《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条：诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。