咸阳市秦都区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0402民初3543号原告薛某某，女委托代理人陈小奎，男，陕西万兴律师事务所律师。被告咸阳万兴地产发展有限公司法定代表人张某某，董事长。委托代理人张建平，男，陕西渭民律师事务所律师。原告薛某某诉被告咸阳万兴地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告薛某某委托代理人陈小奎，被告咸阳万兴地产发展有限公司委托代理人张建平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2012年6月4日签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告位于咸阳市秦都区秦皇路庆利苑小区1-XXXXX号房屋一套，总价款为337731元，交房期限为2014年8月31日。合同第19条第2款约定：“出卖人应于2015年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本条款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付”；该条第3款约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”。合同签订后，原告按照合同约定向被告履行了付款义务，同时自接收房屋之日起向被告交纳了相关契税、大修基金及办证费用，原告完全履行了自己的合同义务。被告自2015年6月30日至今未取得原告房屋所在楼栋的权属证明，同时自交房540天的次日至今未给原告申请办理房屋所有权证书，被告违反了合同约定。原告与被告多次就房屋权属证书的办理进行交涉而未果，现诉至法院，请求依法判令：1、被告支付原告延迟办理商品房所在楼栋权属证明（大产证）违约金24317元（暂计：2015年7月1日至2017年6月30日），2017年6月30日之后的违约金支付至被告实际取得该商品房所在楼栋权属证明之日止。2、被告支付原告延迟办理房屋所有权证书（小产证）违约金16887元（暂计：2016年2月10日至2017年6月30日），2017年6月30日之后的违约金支付至原告实际取得该商品房所有权证之日止。3、被告自判决生效之日起30日内为原告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记并交付房屋所有权证书。4、本案诉讼费、保全费等由被告承担。被告辩称：其公司没有迟延办证的恶意，原告没有请求其公司支付迟延办证违约金的权利，其公司不应支付原告的违约金，原告所主张的违约金，部分已超过诉讼时效。另，关于迟延交房，其公司已经支付原告6280元的赔偿金，原告计算违约金错误。综上，请求驳回原告的起诉或诉讼请求。原告当庭出示以下证据：1、商品房买卖合同。证明2012年6月4日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于咸阳市秦都区秦皇路庆利苑小区住房一套，合同对双方的权利义务分别作了约定。被告质证认为，真实性无异议，证明问题不认可，不能证明被告应该承担违约金。2、缴费票据复印件5份、个人住房公积金委托借款合同一份。证明原告按照合同约定交纳了购房款及代办房证费、大修基金、契税等费用。房屋总价款337731元，原告交纳107731元，在银行按揭贷款230000元，交纳大修基金、契税等工本费共计13589元。原告履行了自己的义务。被告质证认为，对真实性、证明问题均无异议。3、房屋交接书（住宅质量保证书）一份。证明被告于2014年8月9日将房屋交付给原告使用，根据合同约定，被告代原告办理房屋权属转移登记、原告取得房屋所有权证书的最后时间为2016年2月4日。被告质证对真实性无异议，对证明问题有异议，不能证明交房日期为2014年8月9日，按照合同约定的交房条件，交房时间应该是其公司取得规划验收合格证，交房的时间应该是2016年3月14日。4、“告示”一份、“咸阳市房屋查询证明单”一份。证明被告违反合同约定，截止2017年6月15日仍未将合同约定的相关证书办理完毕，截止2017年7月14日庆利苑1号楼仍未办理初始登记，被告于2017年7月11日才向办证机关递交了2号、3号楼的初始登记资料。被告违反合同约定，应承担违约责任。被告质证认为，真实性及证明的事实无异议、被告至今确实未办理初始登记、转移登记，但违约金超过诉讼时效。5、住宅工程质量分户验收表。证明原告所交付的房屋2014年8月29日经验收合格。被告质证认为，真实性无异议，不是合同约定的竣工验收备案表。被告当庭出示以下证据：1、咸建规验证字（2016）16号《咸阳市房屋建筑工程竣工规划验收合格证》、申请及房地产测绘成果报告。证明被告于2016年3月14日取得竣工规划验收合格证，2017年4月12日被告向咸阳市不动产登记中心提出了对涉案商品房的实测申请，陕西天润科技股份有限公司于2017年6月5日对涉案房屋进行了实测。被告对迟延办证没有恶意，计算违约金的时间没有到。原告质证认为，对该组证据的真实性均无异议，对证明目的均不认可。交房时间应以原告提供住宅质量保证书、住宅使用说明书为准；被告办理初始登记应以合同为准，被告申请办理房屋登记的时间已经超过合同时间；被告认为支付违约金的时间尚未到来，不成立，被告违约就应当承担违约责任。对被告提供的第一组证据3的证明对象不发表意见。2、商品房买卖合同。证明合同约定的交房条件是取得规划验收批准文件或建筑工程竣工验收备案表。原告虽提前入住，不应以入住时间作为计算商品房交付之日起540日内的起始时间，应以被告取得规划验收批准文件之日为合同约定的交房时间，即2016年3月14日应为约定的交房时间，应以此时间作为计算“商品房交付之日起540日内”的起始时间，被告没有违约。原告质证认为，对真实性认可，对证明目的不认可。2014年8月9日被告已给原告交房，原告认为符合交房条件。对证明对象不认可。3、交房登记表。证明原告于2014年9月20日在被告处领取了钥匙。原告质证认为，真实性认可，但认为交房时间是2014年8月9日。4、逾期交房处理情况。证明被告向原告赔偿逾期交房违约金6280元。原告质证对真实性认可，对证明的问题不认可，认为与本案无关。5、房屋所有权证。证明原告薛红艳所购买的1号楼20901号房间初始登记的时间为2017年8月31日。原告质证认为，对真实性及证明问题均认可。对原告所举证据1、2、5的真实性及所要证明的问题均予以确认，对证据3、4的真实性均予以确认，对所要证明的问题部分予以确认。对被告所举证据1、2、3、4、5的真实性及证明的问题均予以确认。经审理查明，2012年6月4日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于咸阳市秦都区秦皇路XXX小区X号楼X单元XXXXX号房屋一套，总价款为337731元。原告首付107731元，其余价款由230000元原告抵押贷款予以支付。合同第十条关于交房条件约定：（一）出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件即“该商品房已取得规划验收批准文件或建筑工程竣工验收备案表”；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。合同第十二条逾期交房违约责任约定，除不可抗力，出卖人未按第十条约定的期限和条件将商品房交付给买受人，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]，（1）逾期在30日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第十九条（二）初始登记约定：出卖人应于2015年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本条款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理即买受人不退房的合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；（三）转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理，即买受人同意委托咸阳万兴地产发展有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用100元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第1种方式处理，即买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，原告通过首付加按揭的方式向被告支付了房屋总价款337731元，其中首付107731元，在银行按揭贷款230000元，并于2016年7月29日向被告交纳了大修基金、契税等工本费共计13589元。被告交房登记表显示，原告于2014年9月20日领取了其所购买房屋的装修钥匙和正式钥匙。2014年12月23日，原告因被告没有按合同约定向其交房，经其与被告协商，被告向其赔偿了6280元。2017年6月15日，被告向小区业主书面告示，小区不动产权证正在办理流程中，截至目前，小区实测量已全部完成，测量报告等资料即将完成向不动产登记中心移交，大修基金等已交至市住建局专项资金管理中心。按照相关程序，本年度内不动产权证将办理完成。2017年7月14日，咸阳市不动产登记中心出具房屋查询证明单载明：经查询庆XX1号楼仍未办理初始登记，2号、3号楼的初始登记在受理当中，该资料交于2017年7月11日。另查，被告开发的XXX小区项目符合规划条件，验收合格，咸阳市住房和城乡建设规划局于2016年3月14日向被告颁发了咸阳市房屋建筑工程竣工规划验收合格证。2017年4月12日，被告就其开发的XXX小区1#、2#、3#号楼的规划面积向咸阳市不动产登记中心书面申请实测，陕西天润科技股份有限公司于2017年6月5日对涉案房屋进行了实测。再查，原告购买的X号楼XXXXX号房屋初始登记时间为2017年8月31日。审理中，被告于2018年1月2日通知原告2018年1月11日递交办理房屋产权证所需资料，原告已于2018年元月11日将办理房屋产权证的资料递交被告。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告通过首付加按揭的方式向被告支付了房屋总价款，履行了自己的义务，被告应当依据合同依法向原告履行自己的义务。关于原告主张被告支付迟延办理所在楼栋权属证明违约金，本院认为，楼栋权属证明属于房屋初始登记，产权人系被告，因原、被告双方合同约定由原告委托被告办理房屋产权证书，非原告自行申请办理房屋产权证书，故双方关于迟延办理所在楼栋权属证明违约金的约定与原告无关，且相对于迟延办理房屋所有权证书违约金属于重复约定，综上，本院对原告主张迟延办理所在楼栋权属证明违约金不予支持。关于如何认定迟延办理房屋所有权证书违约金的问题，根据双方合同约定，即“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第1种方式处理，即买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”和“出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付商品房。该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件即该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书”，首先要认定交房时间。原、被告双方在合同中虽然约定被告应当在2013年12月31日前向原告交付商品房，但同时还约定商品房交付时应当取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，被告还应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。但当事人另有约定的除外”、《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格后，方可交付使用”之规定，认定本案中被告向原告交房的时间应以被告取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表的时间为准，即被告取得咸阳市住房和城乡建设规划局咸阳市房屋建筑工程竣工规划验收合格证的时间即2016年3月14日为被告向原告交房的时间。（因本案是处理原、被告双方迟延办证违约金的纠纷，双方是以交房时间作为条件来推算违约金的起算时间，故本院仅审查认定交房时间，对于被告迟延向原告交房及迟延交房的原因本案不予涉及）。结合合同约定，原告如果在商品房交付之日起540日内没有取得房屋所有权证书，被告应当在该期限届满之次日起至原告实际取得房屋所有权证书之日止向原告支付已付款日万分之一的违约金，并在实际取得房屋所有权证书之日起30日内由原告支付。综上，被告向原告支付违约金的起算时间为2017年9月8日，据此被告应于2017年9月8日起以全部已付款万分之一按日向原告支付迟延办理房屋所有权证书违约金至原告实际取得该商品房所有权证之日止，并依合同为原告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记并交付房屋所有权证书。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条之规定，判决如下：一、被告咸阳万兴地产发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告薛某某迟延办理房屋所有权证书违约金（违约金：从2017年9月8日起以原告全部已付款337731元的万分之一按日计算至原告实际取得该商品房所有权证之日止）。二、被告咸阳万兴地产发展有限公司于本判决生效后三十日内为原告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记并交付房屋所有权证书。三、驳回由原告薛某某的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费908元，由原告薛某某承担817元，被告咸阳万兴地产发展有限公司承担91。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。若当事人上诉的，应当在递交上诉状后七日内交纳上诉案件受理费，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院，逾期视为自动撤回上诉。审判长  师晓丽审判员  雷铁锋审判员  刘康军二〇一八年一月十六日书记员  樊 磊