河南省内乡县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1325民初3711号原告：南阳华居物业管理有限公司，住所地南阳市宛城区建设东路巴黎大道**楼****，统一社会信用代码91411302MA4479262G。法定代表人：王志华，任公司总经理。委托诉讼代理人：师云恺，河南大法律师事务所律师，（特别授权）。委托诉讼代理人：邹佩，女，该公司员工（特别授权）。被告：张苗苗，女，汉族，1993年11月24日出生，现住内乡县。委托诉讼代理人：张雪勤，女，汉族，1970年7月28日出生，住河南省邓州市，现住内乡县，系张苗苗母亲（特别授权）。原告南阳华居物业管理有限公司（以下简称华居物业）与被告张苗苗为物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华居物业的委托诉讼代理人师云恺、邹佩、被告张苗苗的委托诉讼代理人张雪勤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华居物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行物业合同中约定的义务，即支付原告物业管理费、公摊水电费共计2125.69元。2、诉讼费及其他合理费用均有被告承担。事实与理由：自2017年8月1日起，原告物业公司进驻河南省内乡县湍东镇永和家园小区，经合法招投标活动后，正式接手该小区开发商委托进行前期物业管理工作，包括代收水电费、物业管理费等各项工作。2017年10月27日，原告与被告签署物业管理服务协议，由原告收取物业管理费、公摊水电费、代收水电费等。自2019年8月3日起，被告无故拖欠水电费、物业管理费及公摊水电费，至今共计2125.69元，到物业办公室寻衅滋事，并在网上发布不实言论，意图以闹来阻止物业的正常经营、管理行为，原告多次报警，均难见成效。综上所述，为维护原告的合法权益不受侵犯，特向贵院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。原告为支持其诉请，向本院提供如下证据：证据一、营业执照、法定代表人身份证明书、备案证明。证实原告主体适格，原告具有经营物业服务的资质。证据二、物业管理委托合同，证实原告受托对永和家园进行物业服务，原告收费具有合理依据。证据三、物业服务协议，证实原告主张物业管理费符合协议约定，协议第四条约定了物业管理费的收费规定。证据四、电费明细、用户个人的缴费明细及公摊水电费统计表，证实证明原告物业公司的电费支出及原告以远低于成本的费用向用户收取公摊水电费即每户应分摊437.5元，原告仅收取300元，于法于理皆有据。证据五、照片两张，证实原告已将物业管理费、公摊水电费、城市垃圾处理费等费用全部向住户公示，符合法定程序。证据六、催费通知，证实原告已于2019年7月1日向被告下发交费通知，但至今尚未交两项费用。证据七、物业公司通知，证实2019年10月4日物业公司更改为县电业局居民用电计费方式，更换电表时已经通知业主。证据八、不动产证书，证实被告实测面积是138.31㎡。被告辩称，原告所述不成立，物业服务态度我不满意。根据物业管理条例，除了扫地人员其他的包括电工门卫等都要有资格证的。我房子是2018年8月3日购买的，同时缴纳了物业费，所以原告说2017年10月27日签订协议说法不成立。2019年8月3日拖欠费用，我们多次到房管局、物价局反映该情况，目前正在协商中。在物价局主任办公室我们和物业公司都商量后多收的费用要退给我们，回去后却不退给我们。我们小区目前收费标准过高，物价局也让物业公司退回多收我们的费用。我们没有到物业办公室滋事，我也只在小区留言板发布两次信息。综上，原告所述不实。关于水电费，今年三月份我们发现自来水有问题，有异味有泥沙，物业说三月份以前用的都是井水不是自来水，但是收费是按照自来水收的。我们已经反映到物价局，物业公司后来就改了水价。物业公司收取物业费，却从来没有提供发票。被告为支持其辩称，向本院提供如下证据：一、河南省物业管理条例、建设部令第125号物业管理企业资质管理办法及照片三张，证明供水供电消防设施设备等设备不齐，物业人员需要资质以及原告收取物业费用过高。二、水电费收据，证实原告多收取水电费。三、购房首付款收据，证实我是2018年才购买的房屋，不是原告诉状所述的2017年签订合同。本院组织当事人对双方的证据进行了质证，并将所有证据材料入卷佐证。依据当事人的诉请及对证据的认证，本院对案件事实认定如下:2017年8月1日，原告与南阳炜烨置业有限公司签订《物业管理委托合同》，进驻内乡县湍东镇永和家园小区，接手该小区开发商委托进行前期物业管理工作，服务内容主要为房屋公共部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、交通、公共秩序等项目进行维护、服务和管理、物业档案资料管理、代收物业管理服务、卫生等费用，并对服务质量进行了约定。在备案证明中，该合同期限至业主大会成立并选定新的物业服务企业之日终止。2018年8月3日，原告与被告签署《永和家园南阳华居物业管理服务协议》，协议约定物业管理费收费标准为每月每平方米1.1元，水电费公摊方法为每月25元，由原告收取物业管理费、公摊水电费、代收水电费等。协议签订后被告交纳了2018年至2019年的各项费用，自2019年8月3日起，被告以原告物业服务质量未达到合同约定为由，不予交纳物业管理费及公摊水电费共计2125.69元，双方产生诉争，原告诉至法院。本院认为，原告华居物业与被告张苗苗签订的《永和家园南阳华居物业管理服务协议》，是在平等自愿的基础上形成的，是双方真实意思的表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，该协议合法、有效，双方均应按协议约定全面履行各自的义务。协议签订后，原告依据合同约定为被告及小区其他业主提供了基本的物业管理和服务，故原告要求被告支付物业费的诉讼请求，本院依法予以支持。根据双方签订的协议约定物业费每年为1.1元/平方米/月×138.31平方米×12个月=1825.69元，公摊水电费为25元/月×12个月=300元，合计2125.69元。对于被告辩称的原告提供物业服务中存在瑕疵行为，抗辩原告的主张,不能构成拒绝支付原告物业服务费的理由。关于被告在庭审中所称原告服务的小区存在的物业管理问题，本院认为，不管被告陈述的物业管理问题是否真实存在，原告作为服务单位，都应当在以后的服务过程中充分听取业主的意见和建议，对反映的问题及时予以答复和解决，不断提升服务水平和服务质量，以良好的服务赢得全体业主的理解和配合，努力营造和谐、文明、宜居的生活环境。同时,小区业主也应给予原告一定谅解，不能求全责备，要看到原告在物业管理中的努力和付出，认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件，对在服务过程中出现的瑕疵，及时、主动地向物业公司反映，提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒交物业服务费。应认识到拒交、延交纳物业服务费将会进一步导致服务质量的降低，更不利于本小区的建设和发展，同时也侵害了其他交纳物业费业主的合法权益。对于被告辩称的相关物品损失赔偿及相关费用的退还问题，由于其没有提供相关有效的证据，在诉讼中也未提出反诉，故可待其有相关证据后另行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第四十二条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定,判决如下:被告张苗苗于本判决生效之日起十日内一次性支付原告南阳华居物业管理有限公司物业管理费、公摊水电费合计2125.69元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告张苗苗承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  王充飞二〇一九年十一月二十二日书记员  吴 乐