北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初36653号原告:王昊，男，1981年12月7日出生，回族，北大资源集团有限公司职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：杜海燕，北京市光明律师事务所律师。被告：陈慧新，女，1968年10月17日出生，汉族，军人，住北京市东城区。委托诉讼代理人：陈权（陈慧新配偶），1967年10月27出生，汉族，军人，住北京市东城区。原告王昊诉被告陈慧新房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王昊及其委托诉讼代理人杜海燕、被告陈慧新的委托诉讼代理人陈权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.请求人民法院依法判令被告向原告支付逾期过户以及逾期交房违约金350万元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月5日，原被告经第三方居间，同时签订了《北京市存量房买卖合同（经纪成交版）》、《商业贷款付款方式补充协议》以及《补充协议》，约定被告以1750万元的价格将位于西城区黄寺大街XX号XX号楼XX房屋出售给原告，并对房屋过户以及继续履行合同的违约责任进行了明确约定，后涉案房屋经西城区人民法院（2017）京0102民初14070号判决书，以及西城区人民法院（2018）京0102民初4598号判决书（上诉中尚未生效）之两次审理，对于原被告违约的基本情况和事实比较明确，虽然此前原告依据《北京市存量房买卖合同（经纪成交版）》第九条第四款的约定，诉求被告支付违约金（房价的10％）未被法院支持，但并不影响原告依法要求被告承担逾期过户（2018年11月30日过的户）违约金以及逾期交房（2019年4月8日交房）违约金（房价的20％的责任，现原告为维护自己的合法权益不受侵犯，特将被告诉之法律，请人民法院依法公断。本次诉讼要求对方承担上述两项违约事项的20%的违约金，我方以前没有进行过诉讼。被告陈慧新辩称，1、诉争房屋未能按照约定期限过户的原因在于原告存在违约行为，其诉讼请求没有事实和法律依据。本案中原告与其前妻与2016年11月15日协议离婚，原告与其前妻在婚姻关系存续期间，家庭至少有两套以上住房。原告在2016年11月15日之前并无北京市购房资格，因此，原告必须首先取得北京市购房资格，然后才能办理网签等进一步的手续，2016年11月16号原告购房资格才通过核验。但是原告于2017年1月19日才提出贷款申请，其贷款申请于2017年3月9日才获得批准，诉争房屋的过户手续不可能在2016年12月31日前约定的时间办理完毕。综上是因为原告一方原因导致双方未在约定的期限内过户，原告存在的违约行为，而不是被告承担违约行为原告诉讼请求没有事实和法律依据。2、本案应当以北京市西城区人民法院2018京01**民初45987号案件的审理结果为依据在该案未作出生效判决之前，本案应当中止审理被告起诉原告要求王昊就未能在2016年12月31日前办理诉争房屋过户手续承担违约责任，北京市西城区人民法院一审判决认定因王昊与陈慧新房屋。并判决王昊向陈慧新支付违约金约按违约金90万元后，原告被告均不服该判决双方各自上诉至北京市第二中级人民法院目前，该案尚未经过北京市第二中级人民法院审理，预计明天上午开庭。原告王昊在北京市第二中级人民法院对上述案件审理并依法作出终审判决之前，依据相同的事实和法律关系另行将被告起诉至贵院，要求被告向其支付逾期过户违约金30万元。如果北京市第二中级人民法院判决维持贵院作出的2018京01**号民初45987号民事判决书，泽逾期过户的责任在于原告构成违约及生效判决予以确认原告在本案中主张逾期过户的原因在于被告构成违约责不能成立，原告在本案中所提诉讼请求也不应当得到支持。综上所述，本案应当以北京市西城区人民法院2018年京01**民初4598号案件的审理结果为依据在该案未作出生效判决之前，本案应当中止审理。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月5日，陈慧新（出卖人）与王昊（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈慧新将位于北京市西城区黄寺大街XX号XX号楼XX号房屋出售给王昊，房屋成交价格1486万元，房屋家具家电装饰装修及配套设施设备等作价为264万元，由王昊一并另行支付给陈慧新；合同第六条房屋的交付，第（一）款第3项约定，陈慧新应在收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后1个工作日内交付给王昊；第八条权属转移登记，（一）买卖双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，买卖双方应当另行签订书面的补充协议；第九条违约条款，（二）逾期付款责任，买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理，（1和2不作累加），……，2、逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；……，（四）除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的买卖双方需继续履行，违约方需按照该房屋总成交总价的10%向守约方承担违约责任，如构成本合同解除情形的，使用本合同第十条合同解除条款约定。2016年8月5日，陈慧新与王昊签订《北京市存量房屋买卖合同》的附件二，即《商业贷款付款方式补充协议》，第一条房屋成交价格，该房屋按套计价，成交总价包括房屋成交价格及房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价共计1750元，此价格为出卖人净得价，不含税；第二条付款方式，1、定金，买受人以自行交接方式支付定金175万元，该笔定金作为购房款的一部分，具体支付情况详见《买卖定金协议书》，2、物业交接保证金，出卖人同意将购房款2万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付；……；4、商业按揭贷款，（1）买卖双方应于网签后办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为1040元整；（2）买卖双方应积极配合银行提交贷款所需的相关材料，贷款所需费用由买受人承担；（3）贷款由银行直接支付给出卖人，买受人应积极配合办理抵押权登记等相关手续；……；5、剩余购房款（剩余购房款=成交总价-定金-拟贷款数额-物业交接保证金-户籍迁出保证金）,（1）买受人于过户前3日内支付出卖人购房款446万元，支付方式为资金监管；（2）买受人于过户前3日内支付出卖人购房款87万元，支付方式为搜房托管；……。2016年8月5日，陈慧新（甲方）与王昊（乙方）就涉案房屋买卖事宜签订《补充协议》，内容为：1、甲方承诺该房屋产权已满五年，且为家庭在京唯一住房，如果不是甲方将承担20%个人所得税；……；3、房屋成交总价1750万，甲乙协商一致定金共计175万，乙方于2016年8月5日支付50万，乙方承诺在2016年9月6日前向甲方支付125万；4、甲方双方约定过户时间最晚于2016年12月31日前办理完毕，交房时间最晚2016年11月30日前，甲方需将房屋交付乙方使用，并配合装修手续；5、违约责任，甲乙双方承诺上述条款都可以认真配合履行，甲方违反约定按合同价的20%向乙方赔付，乙方违反约定按合同价的20%向甲方赔付，违约方承担中介费。同日，陈权作为陈慧新的配偶签署了《配偶同意出售声明》，同意陈慧新出售涉案房屋。此后，王昊向陈慧新支付了购房定金175万元。2016年11月15日，王昊与林蔚然办理了离婚登记手续，约定登记在林蔚然名下的两处房产，均归林蔚然所有。2016年11月16日，王昊购房资格核验通过。2016年12月15日，陈慧新与王昊就涉案房屋进行了网签。2016年12月16日，王昊通过林蔚然的账户向陈慧新的爱人陈权汇购房首付款560万元。2017年1月15日，陈慧新与王昊办理贷款手续。2017年2月中旬，陈慧新的爱人陈权向中介公司经纪人提出要与王昊解除买卖合同，但未得到回复。2017年3月9日，中国邮政储蓄银行北京市分行批准了王昊的贷款申请，贷款金额912万元。2017年3月19日，陈权再次通知中介公司工作人员要与王昊解除买卖合同。2017年3月18日，林蔚然向陈慧新发送短信：嫂子您好，我是王昊爱人小林，实在抱歉打扰您了，我们上午刚和陈哥聊完，今天您没来，但我们还是先跟您诚挚道个歉，房子的事情确实拖的时间太长了，我们真心觉得对不住您和陈哥，从九月份开始多次政策调整，也不巧都让我们赶上了，政策多次变动也严重超出了我们预期，是我们过于乐观没有判断准确，筹款贷款的难度不断加大逼得我们不得不四处托人找关系解决，导致购买进度一再延后，您和陈哥一直以来的鼎力支持我们心里非常清楚，真的特别感激，正因为如此我们对拖延了这么久实在非常羞愧，今天陈哥说考虑房子不想卖了，我们特别着急，毕竟买您的房子就是为了孩子能上学，我们也能住在市区里方便上班和照顾孩子老人，今年我们孩子五岁半了，马上就该上小学，为了买咱们这套学区房我们把家里所有房子都抵押了，加上房贷我们有两千多万债务，每月月供需要十几万，为买房我们各处托关系支出中间费用，中间也换了多家贷款公司和银行，成本也近百万了，老人和我们天天都睡不着，是真的非常着急，不夸张地说，真的是押上了全部身家孤注一掷，现在我们的批贷函终于下来了，今天也让陈哥看到了电子版，买房这件事现在只差最后一步，……，两边父母也是一直在催问购房进展，对我们没能按时履约非常担忧，我们现在无论是经济还是心理上压力都巨大，……。2017年3月19日，王昊短信联系陈权：陈哥，不知您考虑的怎么样了，我还是十分诚意的想买您的房子，由于时间延长给您带来的麻烦，再次诚恳的给您道歉，但因调控政策出台，我们实在措手不及，是我们没有预料到的，事实上我们比谁都着急推进此事，……。陈权回复：非常抱歉王昊兄弟，我已经决定解除合同了，其实这在春节前就已经决定的事，之前也多次跟赵彤讲过，让她赶紧告诉你办理手续，相信你也早就知道我的想法，原本昨天见面就是为了办理解除合同手续的，只是不忍面对兄弟一家，但是细想前后，事情拖至今日，从未有人尊重我的想法，告知事情进展情况，跟我商量事情如何处理，导致如此结果尽快非你主观意愿，但也绝非因我所致，我只能深表理解同情，但很遗憾不能如你所愿，也请你换位思考，理解理解我的想法，烦请尽快办理解除合同手续，以免拖延损失更大。王昊：陈哥，抱歉刚带孩子去医院了，之前跟您联系不够，是有我很大责任，但我一刻都没有停止努力，一直尽全力和不惜成本推进，几乎每星期我都跟赵彤他们联系，商量2-3次推进的办法和进展，因为之前感觉您更愿意通过中介联系，所以我也很少敢冒昧跟您直接联系，……，无论如何，只要您给一个能成交的办法，我一定在所不惜的完成，因为现在所有的重要手续都已完成了，就差最后一点点了，恳请您再支持一下吧；另外您说春节前就已经确定解约的决定了？陈权：是的。王昊：我想这其中可能有些误会，我现在高速路上，一会给您回电话。2017年4月17日，陈权发短信给王昊：王昊，赵彤已来电，我还是决定解除合同，请尽快办理手续。王昊回复：不好意思，才看到，您哪天说可以加价出售，请问意向中的价格是多少。陈权对此未予回复。2017年4月21日，王昊发短信给陈慧新：陈姐，之前陈哥向我提出的想增加到2160多万的总价我们确实负担不起，所以昨天通过电话之后，也知道在无法用常规沟通的方式，请您二位履行合同了，……，因我走投无路，才只能发出律师函，正式告知您和陈哥，……。陈慧新回复：我们从来没有跟你提过要加价卖房子，合同的时效早已过了很久，因小赵从中说和，我们又给你一次机会帮你协调贷款的事，说是春节前办理完毕，这也是我们所能接受最晚时限，是你们的原因一拖再拖，我们一再催促，也没有回音，没有沟通，我们决定不再出售这套房子了，也希望能尽快办理解约事宜，我们也好把你之前所付款项退还。2017年5月3日，陈慧新发短信给王昊：王昊，你的律师函我已经收到，现针对你的律师函所述问题，以书面形式给你回函，但你身份证地址不能接收，请尽快告诉你的邮寄地址。王昊回复：不好意思，才看到，北京市海淀区……。2017年4月20日，王昊委托北京市京都律师事务所向陈慧新发送律师函，要求陈慧新协助办理涉案房屋的过户手续。2017年5月4日，陈慧新委托北京市炜衡律师事务所向王昊发送了律师函，坚持要求解除合同。2017年5月4日，王昊起诉至本院，1、请求法院判令被告继续履行《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，即被告协助原告办理北京市西城区黄寺大街XX号XX号楼XX号房屋的过户手续，将该房屋所有权转移登记至原告名下并将涉案房屋交付给原告;2、请求法院判令被告向原告给付迟延履行合同违约金人民币175万元;3、请求法院判令被告向原告给付居间服务费人民币262500元；4、本案诉讼费用由被告承担。陈慧新在该案中提出反诉，一、请求判令王昊向陈慧新支付逾期付款违约金人民币238万元；二、求判令王昊承担全部诉讼费用。本院经审理，于2018年6月26日作出（2017）京0102民初14070号民事判决书，本院经审理认为：“陈慧新、王昊签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行义务。陈慧新认为王昊应当在2016年11月29日前支付全部购房款，否则，应属逾期。陈慧新的依据为《北京市存量房屋买卖合同》第六条及《补充协议》第4条。但本院认为，《北京市存量房屋买卖合同》第六条第（一）款第3项“出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后1个工作日内交付给买受人”，以及《补充协议》第4条“……，交房时间最晚2016年11月30日前甲方需将房屋交付乙方使用，……”，但本院认为，此条款均系对交付房屋的期限约定，即交付房屋的时间由收到全部购房款后1个工作日变更为2016年11月30日，系双方对于交付房屋期限的变更，而非关于支付购房款时间的变更。双方在《北京市存量房屋买卖合同》附件二即《商业贷款付款方式补充协议》中，对付款数额及时间进行了明确约定，购房款分为定金、物业交割保证金、贷款及剩余购房款，物业交割保证金需双方物业交割当日支付，剩余购房款应于过户前3日内支付，在过户后由王昊对涉案房屋进行抵押登记，贷款由银行直接支付给陈慧新，但双方未办理物业交割及过户，因此，其他购房款的付款条件并未成就，王昊不存在逾期付款的情形。陈慧新以王昊逾期付款为由向王昊送达解除合同，不发生解除合同的效力，陈慧新主张双方合同已解除，缺乏依据，本院不予采纳。陈慧新要求王昊支付逾期付款的违约金，无事实依据，本院不予支持。王昊要求陈慧新办理涉案房屋过户登记手续及交付房屋的请求，理由正当，本院予以支持。房屋产权过户及交付房屋后，王昊应当将剩余购房款103万元（包括物业交割保证金）支付给陈慧新，本案对此一并处理。陈慧新与王昊在《补充协议》中约定最晚的过户时间为2016年12月31日，实际履行合同过程中，因双方未在2016年12月31日办理过户手续，但王昊并未举证证明未按约过户系陈慧新拖延所致，故其要求陈慧新支付延迟履行合同违约金175万，于法无据，本院不予支持。关于王昊主张的居间服务费，亦无法律依据，本院也不予支持。”并据此作出如下判决：一、自该判决生效之日起七日内，陈慧新协助王昊将位于北京市西城区黄寺大街XX号XX号楼XX号房屋的产权过户至王昊名下。二、自该判决生效之日起七日内，王昊支付陈慧新剩余购房款101万元（已提存，不包括贷款及物业交割保证金）。三、自北京市西城区黄寺大街XX号XX号楼XX号房屋登记于王昊名下之日起三十日内，陈慧新将位于北京市西城区黄寺大街XX号XX号楼XX号房屋交付给王昊，王昊并于当日将房屋交接保证金2万元给付给陈慧新（已提存）。四、驳回王昊的其他诉讼请求。五、驳回陈慧新的反诉请求。”该案判决后，双方当事人均未提起上诉，后经王昊申请执行，涉案房屋于2018年11月30日登记至王昊名下，2019年4月8日，经执行程序，陈慧新向王昊交付了涉案房屋。现王昊诉至本院，要求陈昊新支付迟延办理房屋过户和迟延交房的违约金。陈慧新以其答辩理由，不同意王昊的诉讼请求。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。关于迟延办理过户违约金，根据本案查明的事实可知，双方未能在约定期限内办理房屋产权过户系因原告迟延获得贷款所致，双方合同履行过程中，原告也曾自认因其自身原因导致合同履行迟延，因此，涉案房屋不能按约定办理过户的责任在于原告，其要求被告承担迟延过户违约金的请求，无事实依据，本院不予支持。关于迟延交房违约金，涉案合同履行期间，由于王昊在2016年11月16日才获得购房资格，导致双方办理网签的时间已经在双方合同约定的交房期限之后，按照正常的交易流程，在房屋买卖合同网签手续未获得通过的前提下，购房贷款手续根本无法完成，被告作为售房人，在不能确认买卖合同能否继续履行的情况下，有理由对原告的履约能力存在合理怀疑；如前所述，原告在合同履行过程中也曾自认因其自身原因导致合同履行迟延，原告因此在合同履行过程中也并未要求被告履行交房义务。同时，原告获得批贷函前，被告已经提出解除合同，涉案买卖合同系经法院判决履行。因此，本院认为，被告在交房问题上不存在违约行为，对原告要求被告支付迟延交房违约金的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王昊的诉讼请求。案件受理费17400元，由原告王昊负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩进红二〇一九年十一月一日法官助理 白指洋书 记 员 高 雅