广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0109民初2294号 原告：朱某，女，汉族，2005年10月8日出生，户籍所在地南宁市青秀区。 法定代理人：李某，女，汉族，1977年5月13日出生，户籍所在地南宁市青秀区，系原告朱某之母。 原告：朱文，男，汉族，1967年8月24日出生，户籍所在地南宁市青秀区。 以上原告共同委托诉讼代理人：甘树斌，广西楚林律师事务所律师。 以上原告共同委托诉讼代理人：彭斌，广西安弘律师事务所律师。 被告：广西金川阳光城实业有限公司，住所地南宁市邕宁区银峰路**水产畜牧培训中心大楼****房，统一社会信用代码91450000569069053X。 法定代表人：黄小达，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵荣蓉，广西欣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：玉雅曼，广西欣和律师事务所实习律师。 原告朱文、朱某与被告广西金川阳光城实业有限公司（以下简称金川公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月7日受理后，依法组成合议庭，于2019年3月1日公开开庭进行了审理。原告朱文、朱某的共同委托诉讼代理人甘树斌、彭斌，被告金川公司的委托诉讼代理人赵荣蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱文、朱某向本院提出诉讼请求：1.判令被告金川公司继续履行合同义务，交付原告所购买的南宁市邕宁区；2.判令被告金川公司支付逾期交房违约金832977元（以总购房款3800079元为基数，从2015年10月31日起按每日万分之二暂计到2018年10月31日，实际金额计算至被告实际交付房屋之日为止）；3.判令被告支付原告聘请律师所产生的费用47000元；4.判令本案的案件受理费由被告承担。 事实和理由：两原告于2014年12月15日购买被告所开发的位于南宁市邕宁区，合同总价款3800079元。原告朱文、朱某签订《南宁市商品房买卖合同》后按照合同约定履行了相关付款义务，一次性支付购房款3800079元。金川公司在合同第九条约定的交房时间内即2015年10月30日未取得正式的竣工验收，未能交付房屋给两原告，其行为己经构成违约。根据双方签订的商品房买卖合同《补充协议》第九条的约定：“出卖人逾期交房，除非双方另行协商达成一致的本合同继续履行；但出卖人应自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之前一日止，按日向买受人支付己付房价款万分之二的违约金”，截止至今金川公司并未履行义务通知原告办理房屋交接手续。为了维护原告的合法权利，根据《中华人民共和国民法通则》等相关规定，特提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。 原告朱文、朱某提供的证据有：1.朱某及其法定代理人李某、朱文的身份证；2.企业信用信息公示报告；3.《商品房买卖合同》及附件；4.《商品房买卖合同登记备案证明》；5.税收缴款书；6.定金收据；7.购房款收据；8.公共维修资金收据；9.首付款收据；10.《关于阳光翡丽湾项目部分业主举报开发商违法违规行为的回复》；11.《委托代理合同》及收据、发票。 被告金川公司辩称：一、原告主张被告交付房屋不应支持。被告并未拒绝履行交房义务，2015年10月26日，涉案房屋经五方验收合格后，被告在2015年10月27日通过邮寄《房屋交付确认通知函》的形式通知原告收房，并多次以短信和电话通知原告前来收房。2016年10月13日再次对涉案房屋进行验收合格后，2017年5月28日、2019年1月8日还通过向原告邮寄《房屋交付催告通知函》的形式通知原告收房并多次以电话或短信形式通知原告，但原告拒回短信、拒接电话，并拒收2019年1月8日邮寄的交房通知，故被告已履行了合同约定的交房义务。原告拒不收房，是原告构成违约；二、原告主张逾期交房违约金不应支持，理由是：1.原告主张逾期交房违约金已超过诉讼时效。合同第九条约定交房时间为2015年10月30日前，原告起诉时间至早是2018年11月5日，已经超过《民法总则》规定的三年诉讼时效；2.被告不存在逾期交房行为。涉案房屋于2015年10月26日通过五方验收，2016年10月13日，因原告等业主逼迫再次进行五方验收并合格，前后两次验收都通过，完全达到了合同约定的交付条件。即便法庭认为第二次五方验收才是合格的五方验收，原告应在第二次五方验收合格后配合被告收房以防止损失扩大，第二次五方验收是原告等人逼迫之下才发生的，原告一直关注此事，原告得知第二次五方验收合格后却避而不见，不与被告联系，且在被告工作人员多次电话或短信通知后也不予理会，是原告的责任造成房屋未能办理交接手续，按《合同法》第一百一十九条的规定，原告不得就扩大的损失，也就是2016年10月13日之后的违约金要求赔偿；3.根据合同约定，出卖人因特殊原因可据实予以延期交房，涉案房屋交付时间可在2015年10月30日的基础上顺延54天；4.违约金计算比例过高，根据合同第十条的约定，逾期交房违约金应按每日万分之一计算；5.原告逾期收房，应向被告支付每日房屋总价款万分之一的违约金，逾期收房达31日以上的，被告有权解除合同、收回房屋，原告还应支付被告房屋总价款30%的违约金，被告保留追究原告违约责任的权利；三、原告主张律师费没有合同依据，且原告代理人存在违规执业行为，请法院依法驳回；四、案件受理费的承担问题由法院确定。 被告金川公司提供的证据有：1.《商品房预售许可证》；2.《关于做好2014年“两会一节一赛”期间市区在建工地停工的通知》；3.《关于印发南宁市城乡建设委员会2014年打击工地乱象暨扬尘污染治理工作要点的通知》；4.《南宁市城乡建设委员会关于做好2015年“两会一节”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》；5.《地球大气探测资料卡》（大雨、暴雨天气）；6.《地球大气探测资料卡》（高温天气）；7.台风天气的发布信息；8.《停电证明》；9.《建设工程质量竣工验收意见书》(2015年10月26日)；10.EMS邮寄单；11.《验房意见书》；12.《建设工程质量竣工验收意见书》（2016年10月13日）；13.《房屋交付确认通知函》；14.《房屋交付催告通知函》和EMS邮寄单；15.手机短信；16.《竣工验收备案表》；17.《解除合同的通知》及EMS邮寄回单、送达证明。 本案的争议焦点为：一、原告起诉主张违约金是否超过诉讼时效期间？二、原告主张被告履行交房义务有何依据？三、被告是否存在逾期交房的情形?如存在，逾期时间是多少？违约金如何计算？四、原告主张律师费有何依据？收费是否合理？应否支持？ 经庭审举证、质证，两原告提交的全部证据，被告提交的证据1-8、12、15、16合法、有效，与本案有关联性，可以作为本案定案依据。 被告提交的证据9《建设工程质量竣工验收意见书》（2015年10月26日），是在不具备验收条件及未通知监督机构到场监督的情况下作出的，不具有合法性，因此本院不予采纳。被告提交的证据10EMS邮寄单，是在讼争房屋不具备交付条件下的书面通知，且投递情况不明，因此不具有关联性，不能证明金川公司已在2015年10月完成书面通知交房义务，本院不予采纳。被告提交的证据11《验房意见书》，没有原告签字，不能证明被告已交房、原告已验房，本院不予采纳。被告提交的证据13、14，没有邮寄回执，投递情况不明，本院不予采纳。被告提交的证据17未在法定期限内提交，被告不同意质证，且与本案没有关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月15日，原告朱文、朱某作为买受人，被告金川公司作为出卖人，双方签订《南宁市商品房买卖合同》及附件7《合同补充协议》，主要约定：朱文、朱某作为买受人购买金川公司开发建设的南宁市邕宁区屋，总价为3800079元。朱文、朱某已付清全部房款。 双方在合同中对房屋交付约定如下：出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。如遇不可抗力（包括但不限于战争、军事行动、政府禁止令等社会原因及地震、水灾、火灾、台风、高温、干旱等自然原因，以及其他不可抗力原因）且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，政府通知停工、禁止车辆进出该商品房施工场地而影响工期，或非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时或大雨暴雨导致工期受影响的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。 双方在合同中对逾期交房约定如下：除合同规定的特殊原因外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过360日，自合同规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过360日后，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。双方在合同补充协议中约定：双方确认，如出卖人逾期交房，除非双方另行协商达成一致的本合同继续履行；但出卖人应自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之前一日止按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。 双方对于房屋交接的约定为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方对延期交房的责任及产生的相关费用约定如下：....买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付的责任，自交房通知书规定的交付期限届满之日起，开始计算该商品房的保修期，与该商品房有关的财产风险及费用即转由买受人承担；因此造成出卖人损失或给出卖人增加的其他费用，也应由买受人承担。 双方对于通知送达的约定为：买受人的有效送达地址以本合同写明的联系地址为准，买受人变更有效送达地址，未按约定通知出卖人的，出卖人按照原地址送达的视为向买受人送达了相关文件。所有通知均采用书面形式，即传真、邮寄信件、专递信件或手递材料。书面文件以邮寄方式送达的，信件发出后第7日为送达日；以专递方式送达的，信件发出后第3日为送达日。另外，双方在合同补充协议第九条第3款还约定，买受人应在出卖人书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并履行领受房屋的义务；如买受人因任何原因未收到出卖人的交房通知，则买受人有义务按本合同约定的交房期限前往商品房所在地办理房屋交接手续。否则视为买受人逾期收房，由买受人承担相关责任。 双方在《合同补充协议》中约定：本补充协议与本合同正文约定不一致的，则以本补充协议的约定为准。 2015年10月26日，金川公司自行组织施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位进行五方验收，并于当天作出《建设工程质量竣工验收意见书》。 2015年11月20日，广西南宁五象新区规划建设管理委员会出具《关于阳光.翡丽湾项目部分业主举报开发商违法违规行为的回复》。2015年12月14日，广西南宁五象新区规划建设管理委员会作出《关于阳光城·翡丽湾项目北区一期购房业主举报相关问题处理情况的反馈》。上述两份文件主要内容为：2015年10月26日金川公司作出的五方验收是在不具备验收条件及未通知监督机构到场监督的情况下作出的，广西南宁五象新区建设工程质量安全监督站向金川公司下达了《责令重新组织竣工验收的通知》，通知明确指出阳光城·翡丽湾项目一期工程未按设计图纸内容完成施工，责令金川公司立即改正，完成设计图纸内容，对质量问题整改完成后，才能按照相关规定重新组织竣工验收，在重新组织竣工验收前，不得擅自交付使用。之后，金川公司作出整改方案并进行整改。 2016年10月13日，金川公司再次组织五方验收并验收合格。2017年4月24日，广西五象新区建设工程质量安全监督站在竣工验收备案表盖章，对讼争房屋此次验收进行备案。截止一审辩论终结前，没有证据表明被告已按合同约定的方式向原告送达了书面的收房通知。至今，朱文、朱某亦尚未接收涉案房屋。 另查明：1.2017年3月22日，中澳物业（合同约定的物业服务企业）工作人员向原告朱文在合同中预留的手机号码发送短信，内容为：“T19-105朱先生，您好，我是翡翠湾小李。针对您提出的整改问题已经整改完毕，您看什么时候方便过来收房？”2017年8月7日、2017年8月9日，2017年9月26日、2018年9月10日，被告客服人员数次向上述手机号码发送短信与原告朱文沟通房屋及物业费等事宜。 2.双方签订合同之日（2014年12月15日）至应当交房之日（2015年10月30日）期间，大雨或暴雨以上天气共计9天，停电超8小时共2天，以上共计11天。 3.根据南建质安[2014]118号《关于做好2014年“两会一节一赛”期间市区在建工地停工的通知》规定，2014年“两会一节”、世锦赛期间涉及土方施工、产生扬尘和噪音污染的在建工地需要停工共34天（2014年9月10日至10月13日）。根据南建质安[2014]20号《关于印发南宁市城乡建设委员会2014年打击工地乱象暨扬尘污染治理工作要点的通知》规定，部分在建工地需要暂停土方施工、拆除等扬尘作业共31天（2014年9月15日至10月15日）。根据南建质安[2015]108号《南宁市城乡建设委员会关于做好2015年“两会一节”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》规定，2015年9月12日至9月22日期间（共计11天），五象新区核心区范围内所有在建工地停工整治。南宁市气象局科技服务中心提供的地球大气探测资料卡显示2014年6月1日至2015年10月31日期间，高温天气为62日。2014年7月18日至20日，台风“威马逊”给南宁市造成较严重的风雨影响。2014年9月16日至18日，台风“海鸥”对广西有明显的风雨影响。 再查明：2019年8月7日，被告金川公司按约定地址给原告朱文、朱某邮寄一份《通知》，告知原告因其逾期收房被告决定解除《商品房买卖合同》，原告朱文于2019年8月9日签收该邮件。被告金川公司将该《通知》及ＥＭＳ邮寄回单、送达证明作为证据于2019年8月12日向本院提交，但未在本案中提出反诉。原告以被告逾期举证为由，拒绝质证。 本院认为：原告朱文、朱某与被告金川公司签订的《南宁市商品房买卖合同》及附件7《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 关于原告主张违约金是否超过诉讼时效期间的问题。合同第九条约定出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用，该条不仅约定了房屋交付时间，还约定了房屋交付的条件，两者缺一不可，涉案房屋在约定的交付时间并未达到交付条件，故逾期交房违约金的诉讼时效起算时间应从房屋具备交付条件之日起计算。涉案房屋于2016年10月13日经五方验收合格，于2017年4月24日进行竣工验收备案。原告于2018年11月7日向本院起诉并未超过诉讼时效期间，被告的辩解本院不予采纳。 关于原告主张被告履行交房义务的问题。双方在合同中对房屋交付的条件约定为五方签字单体验收合格，该约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。本案中，被告于2015年10月26日组织五方验收并作出的《建设工程质量竣工验收意见书》，但该验收是在不具备验收条件及未通知监督机构到场监督的情况下作出的，已经被主管部门认定无效且被责令整改后重新组织五方验收。故被告辩称讼争房屋在2015年10月26日后符合交付条件，并在2015年10月27日完成书面通知交房义务，本院不予采纳。2016年10月13日，被告再次组织五方单体验收并验收合格，且已经主管部门备案，该验收合法有效，讼争房屋已具备交付条件。根据双方对于房屋交接的约定，被告在房屋达到交付使用条件后，应当书面通知原告办理交付手续。被告未能提交证据证明其已书面通知原告收房,且原告也并未实际接收涉案房屋，故原告诉请被告履行交房义务，本院予以支持，被告应在本判决生效后十日内将涉案房屋交付原告。 关于被告是否存在逾期交房行为以及违约金如何计算的问题。本案涉案房屋已具备交付条件，但被告尚未履行书面通知原告收房的义务，原告起诉要求被告履行交房义务，被告的庭审答辩，可视为当庭履行了通知义务，完成了合同约定的交付义务。故被告逾期交房的期限应自2015年10月31日计算至本案庭审之日，即2019年3月1日，共计1218天。根据双方在合同中可以延期交房的约定，被告可以顺延交房共计11天，被告应承担违约责任的天数为1207天。被告辩称应扣减政府责令停工的天数，但“两会一节”是众所周知、惯例式重大活动,被告对其具体影响完全可以预见,因此而延误工期的,不应予以扣除。世锦赛期间产生扬尘和噪音污染的部分在建工地部分施工项目才需停工，被告未提供证据证实该期间本案所涉房屋受影响而停工，因此不能作为顺延交房的事由。被告辩称应扣除高温、台风天气的影响天数。合同约定高温天气影响施工的，被告应履行告知义务，但没有证据证明高温天气实际影响了施工进度且被告也未履行告知义务，故高温天气不能作为顺延交房的事由。台风“威马逊”“海鸥”对南宁市造成的风雨天气影响，在原、被告签订合同之前，也不能作为顺延交房的事由。 双方在合同补充协议中约定出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。补充协议与本合同正文约定不一致的，则以本补充协议的约定为准，本院予以确认。被告辩称违约金计算比例过高，应按每日房价款的万分之一计算，不符合合同约定，本院不予采纳。涉案房屋于2016年10月13日验收合格，在此之前逾期交房的责任在于被告，故2015年10月31日至2016年10月13日期间的违约金应由被告全部承担。对于2016年10月13日之后的违约金。因涉案房屋已经验收合格，被告未按合同约定的方式履行通知义务，存在过错。同时，被告的客服及物业人员也多次通过手机短信通知原告前来协商相关房屋整改及交付事宜，虽然手机短信通知不属于合同约定的通知方式，但可以据此判断被告一直就房屋的整改及交付问题与原告进行沟通，原告对房屋是否已经具备交付条件应是知情的。而且，双方签订的补充协议第九条也约定，如买受人因任何原因未收到出卖人的交房通知，则买受人有义务按本合同约定的交房期限前往商品房所在地办理房屋交接手续。虽然该约定针对的是合同约定的交房期限，但其目的是为了促使买受人积极主动的履行合同权利、义务，应体现在合同履行的整个过程之中。原告应对房屋的交付情况保持高度关注，积极与被告协商交房事宜或主动行使相应权利，努力实现购房目的，但原告自房屋符合交付条件起至今，怠于行使上述权利，本身亦存在过错。故本院根据双方的过错比例，酌情认定2016年10月13日之后至本案庭审之日的违约金，被告按50%比例向原告支付。 综上，本案房屋总价为3800079元，被告应当支付的逾期交房违约金为587112元[3800079元×（349天-11天）×万分之二/天]+（3800079×869天×万分之二/天）×50%。 关于律师费的问题。双方未在合同中约定因出卖人逾期交房，买受人提起诉讼而产生的律师费由谁负担，故原告主张律师费，没有合理依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告广西金川阳光城实业有限公司于本判决生效后十日内向原告朱文、朱某交付原告所购买的南宁市邕宁区； 二、被告广西金川阳光城实业有限公司支付原告朱文、朱某违约金587112元； 三、驳回原告朱文、朱某其他诉讼请求。 案件受理费12600元，由原告朱文、朱某负担2929元，被告广西金川阳光城实业有限公司负担9671元。 上述款项，义务人定于本判决生效后十日履行完毕。义务人如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  郑吓保 审 判 员  韦 希 人民陪审员  陆明湖 二〇一九年十一月十一日 法官 助理  潘柳霞 书 记 员  李丽名