黑龙江省大庆市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）黑06行初122号原告魏才，男，1970年5月25日出生，汉族，住肇州县，委托代理人于浩源、叶玲，黑龙江龙跃律师事务所律师。被告肇州县人民政府，住所地肇州县政府综合楼。法定代表人冯小平，县长。行政机关出庭负责人毕艳辉，副县长。委托代理人于海英，黑龙江海鹰律师事务所律师。委托代理人郭耀忠，肇州县房产处工作人员。第三人大庆市丰绅建筑工程有限责任公司，住所地大庆市肇州县肇州镇民主街油田南路路西，统一社会信用代码91230621769223959U。法定代表人翟士军，该公司经理。委托代理人刘国昌，黑龙江天地人和律师事务所律师。第三人赵军，男，1970年5月20日出生，汉族，住肇州县，第三人黑龙江肇州农村商业银行股份有限公司，住所地大庆市肇州县肇州镇东街路南。法定代表人于志刚，该公司董事长。委托代理人史景慕，黑龙江天地人和律师事务所律师。原告魏才诉被告肇州县人民政府及第三人大庆市丰绅建筑工程有限责任公司（以下简称丰绅公司）等房屋登记一案，本院于2019年6月17日受理后，依法组成合议庭，因黑龙江肇州农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）与本案存在利害关系，本院依职权追加其为第三人参加诉讼。本院于2019年8月27日、2019年9月20日两次公开开庭审理本案。原告魏才的委托代理人于浩源、叶玲，被告肇州县人民政府的负责人毕艳辉、委托代理人于海英、郭耀忠，第三人丰绅公司的委托代理人刘国昌，第三人农商行的委托代理人史景慕到庭参加诉讼。第三人赵军经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，依法不影响案件审理。本案现已审理终结。2008年4月23日，被告肇州县人民政府向第三人赵军颁发“州房权证肇州镇字第**”房屋所有权证书。原告魏才起诉请求：1.撤销被告向赵军颁发的坐落于肇州镇建设街37号商服楼的产权登记证（州房权证肇州镇字第**）；2.案件受理费由被告承担。事实与理由如下：2005年10月21日，原告以肇州县百货大楼有限公司名义（现已注销）与第三人丰绅公司签订购楼协议书，协议约定原告购买肇州县百货大楼西侧东起第九间商服楼1-4层，合计人民币493.76万元。购楼款于商服楼交接后分期付款，全款付齐后由第三人丰绅公司为百货大楼办理相关过户手续及证件，费用由丰绅公司支付。后被告将原告的商服楼部分产权登记到第三人翟士军名下，该登记行为不符合房屋登记的相关规定，侵害了原告的合法权益。原告举证如下：第1组证据：肇州县百货大楼企业法人营业执照、准予注销登记通知书复印件各一份，欲证明肇州县百货大楼有限责任公司是自然人独资，法定代表人为魏才，2015年2月27日肇州县百货大楼有限责任公司注销，原告魏才是唯一的承继主体，原告具备本案的诉讼主体资格；第2组证据：购楼协议一份、收据三份（复印件）、借据一份（复印件）、电费票据一组（复印件），欲证明2005年10月21日肇州县百货大楼有限公司购买肇州县百货大楼西侧东起第九间商服楼1-2层，每层72.63平方米，3-4楼2282平方米，两处合计金额人民币493.76万元，原告分别于2007年4月17日、2007年6月2日、2008年2月4日、2012年9月10日付给丰绅公司购楼款，原告在使用期间一直缴纳房屋电费并一直占有使用房屋至今；第3组证据：照片共4张，欲证明从原告与丰绅公司签订合同至今一直在案涉房屋经营使用，案涉房屋用于肇州县第一百货商店的经营。被告肇州县人民政府辩称:一、原告不具备诉讼主体资格，本案不属于行政诉讼受案范围。原告依据其持有的与丰绅公司签订的购楼协议书提起行政诉讼，属因对被告办理的行政登记行为的基础法律关系无效提出的撤销请求。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继续等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。因此，无论被告的登记是否合法，原告不具备诉权。二、被告办理的房屋登记行为程序合法、证据充分。被告办理案涉房屋登记时审查了开发房屋及房屋买卖的相关手续，符合发放房产证的条件。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告举证如下：1.房屋产权证一册，发证时间为2008年4月23日，产权证号州房房权证肇州镇字第**，权人为赵军；2.房屋所有权存根1页；3.私有房屋登记申请表，调查报告3页；4.赵军身份证复印件1页；5.房产处收费凭证1页；6.商品房销售收款凭证1页；7.证明（大庆市丰绅建筑工程有限责任公司出具）1页；8.商品房买卖合同7页；9.房产处登记费收款凭证1页；10.房屋贷款清偿证明及相关贷款抵押材料34页；11.房屋贷款清偿证明及相关贷款抵押材料48页；12.房屋贷款抵押材料47页。以上证据欲证明被告作出的被诉房屋登记行为合法，案涉房屋目前存在抵押权，抵押权人为肇州农商行。第三人丰绅公司述称：一、案涉房屋丰绅公司已出售给第三人赵军，其用该房屋在肇州农商行进行了抵押并办理了抵押登记。案涉房屋办理抵押时，原告魏才为肇州县农商行出具了相关的租赁手续，原告对案涉房屋已办理产权并进行抵押的事实明知，因此，原告的起诉超过了起诉期限；二、根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条，如果撤销案涉房屋登记，将会给社会公众利益造成影响，依法不应撤销；三、本案不属于行政案件，实属原告与第三人丰绅公司之间的经济纠纷，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人丰绅公司举证如下：第1组证据：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、用地许可证、建筑工程消防审核意见书、商品房预售许可证（均为复印件），欲证明由于当时客观条件限制，肇州县只有肇州县晨泰房地产开发有限公司一家有资质的房地产开发公司，案涉房屋第三人丰绅公司以晨泰公司名义摘牌，并办理相关施工手续，但权力义务主体是丰绅公司，案涉房屋及小区由于历史遗留问题均没有办理初始登记。证据2.房屋租赁协议一份（复印件）。欲证明案涉房屋赵军在2014年8月出租给肇州县新一百使用，而该商场的实际控制人就是本案的原告，从而证实5年前原告就已明知案涉的房屋所有权的归属。第三人农商行的述称，农商行在发放贷款前不知道案涉房屋存在争议，且在被告处进行了查档，没有任何异议登记。农商行在尽到审查义务后办理了抵押登记并发放了贷款，已依法、善意地取得了案涉房屋的抵押权。依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，但不撤销登记行为。农商行的资金来源于社会公众存款，且已善意取得了抵押权，如果撤销案涉房屋登记将损害不特定储户的利益，故请求依法保护第三人农商行的合法权益。第三人农商行举证如下：第1组证据：《最高额个人担保借款合同》一份（编号560141410210006）、凭证一份（借款日期2014年10月21日，编号17478537）、《最高额抵押合同》一份（编号560141410210006）、房权证（权利人赵军，编号02××27）、他权证（权利人农商行，编号012594）。欲证明周艳明向肇州农村商业银行股份有限公司肇州镇社申请借款人民币335万元借款用途为进煤，约定借款期限为2014年10月21日至2017年10月20日止。农商行履向周艳明名下的银行卡发放贷款人民币335万元，赵军、梁艳签订《最高额抵押合同》，用位于肇州镇建设街37号（房权房权证号****）为周艳明贷款提供抵押担保，并办理抵押登记，该抵押权已经为肇州农商行依法取得。第2组证据：承租人出租人承诺书，欲证明案涉房屋所有权人为赵军，该房屋的承租人为肇州县新一百，原告知晓该房屋的实际产权人为赵军。第三人赵军未到庭、未提交答辩意见及证据。经庭审质证，关于原告所举证据，被告质证如下：对第1组证据的真实性无异议，对原告主体资格无异议；对第2组证据真实性无异议，但认为与本案不具有关联性。第三人丰绅公司质证如下：对第1组证据的真实性无异议，原告主体资格由法院审查；对第2组证据的真实性无异议，购楼协议书签订的时间为2005年10月21日，原告魏才向丰绅公司支付第一笔房款的时间为2007年4月，后由于原告迟迟没有向丰绅公司缴纳剩余房款，丰绅公司认为原告不再履行购房协议，因此将涉案房屋另行出售给他人；电费收据载明的缴费单位为肇州县百货大楼公司，与本案不具有关联性。对原告的第3组证据，被告和第三人丰绅公司质证意见相同，对照片的真实性、合法性、关联性均有异议，认为照片无法体现拍摄时间和地点，即使房屋由原告方使用，也无法确定原告就是房屋的所有权人。第三人农商行的质证意见与第三人丰绅公司均一致。关于被告所举证据，原告质证如下：对房屋产权证及房屋所有权存根的真实性无异议，但不合法，因丰绅公司本身并未取得房屋所有权证，在此情况下直接进行变更登记违法，根据《城市房地产管理法》第三十八条的规定，未依法登记不准许转让；对私有房屋登记申请表、调查报告的真实性无异议，但从私有房屋产权审查表中可以看出记载的是买入，证明、收据、身份证复印件、商品房买卖合同并没有涉案房屋原始的产权证，审批意见一栏中没有审批人的签字；对房产处收费手续的真实性无异议，但无法证实其办理登记行为的合法性；对商品房销售收款凭证的真实性有异议，对该笔钱款是否真实缴纳应当结合银行转账记录证据予以认定；对房产处登记费收款凭证真实性无异议，但无法证实行政行为的合法性；证据十至证据十二均是房屋贷款的相关证据，与本案没有关联性。原告针对被告给赵军登记的合法性提起诉讼，与涉案房屋是否有贷款或贷款是否偿还完毕没有关联性；对房屋产权证的真实性无异议，但不合法，该产权证是在原房屋未办理初始的情况下直接进行的，不符合法定程序；对丰绅公司单方出具的证明，不能作为证据使用，且证明中体现的是富贵园小区与案涉房屋不具有关联性，丰绅公司不是具有确认产权归属的相关机构，无开发资质，其出具的证明不合法，不具有客观真实性，不能作为证据使用。综上，原告认为被告所出示的证据均无法证实其行政行为合法。第三人丰绅公司质证如下：对证据的真实性和证明问题均无异议，从房产档案中可以看出，丰绅公司是对外销售案涉房产的权利人，房产转让后，第三人赵军以案涉房屋进行抵押了登记。第三人农商行的质证意见与第三人丰绅公司均一致。关于第三人丰绅公司所举证据，原告质证如下：证据为复印件，均不予认可，且上述文件体现的单位是肇州县晨泰房地产开发有限责任公司，与第三人丰绅公司的名称不符，不能证实与本案具有关联性，项目名称所描述的富贵园小区住宅综合楼与本案诉争的房屋相邻，但不是同一栋楼，上述证据不能证实丰绅公司对案涉房屋申请转移登记的合法性。租赁协议不真实，该协议上加盖的肇州县新一百百货商场的印章不真实，并且该协议中没有肇州县新一百百货商场经手人的签字。被告及第三人农商行对该证据的真实性、关联性均无异议。关于第三人农商行所举证据，原告质证如下：对农商行所出示的第1组证据的真实性和合法性均有异议，借款人的借款用途并非用于合同中所表明的用途，而是丰绅公司实际使用；对证据2的真实性和合法性均有异议，认为该承诺书中没有承租人经手人的签字，对肇州县新一百百货商场的印章有异议，原告方对案涉房屋登记在他人名下并用于担保借款的事实均不知情。被告和第三人丰绅公司对第三人农商行提供证据的真实性、合法性、关联性均无异议。第三人赵军未到庭、未发表质证意见。本院对上述证据认证如下：关于原告所举证据，证据1，因各方当事人无异议，本院予以采信；证据2，因各方对真实性无异议，对其真实性予以采信；证据3，因无法体现是案涉房屋，且与本案被告作出的行政行为是否合法不具有关联性，故不予采信。关于被告所举证据，因被告提交的证据均为案涉房屋登记的档案材料，故本院对其真实性、关联性予以采信。关于第三人农商行所举证据，因与相关原件核对无异，虽原告对其中一些证据的真实性提出异议，但并没有证据予以证实，故本院对与原件核对无异的证据材料的真实性、关联性予以采信。关于第三人丰绅公司所举证据，因仅为复印件无法证明其真实性，且原告对其真实性不予认可，故本院不予采信。经审理查明，2005年10月21日，原告魏才为法定代表人的原肇州县百货大楼有限责任公司（现已注销）与第三人丰绅公司签订购楼协议书一份，约定购买案涉房屋及付款等相关内容。2008年4月23日，被告为第三人赵军颁发“州房权房房权证肇州镇字第**所有权证书。后因案外人周艳明向第三人农商行申请贷款，第三人赵军以“州房权房权房权证肇州镇字第**周艳明提供抵押担保，并办理抵押登记，他项权利证书编号为“房他证字第××号”，现贷款并未清偿，该抵押权并未解除。本院认为，首先，关于原告魏才是否具备诉讼主体资格及本案是否符合受案范围的问题。因大庆市肇州县百货大楼有限责任公司系原告魏才登记注册的自然人独资企业，2015年2月27日该企业被肇州县工商行政管理局注销。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第三款的规定“有权提起诉讼的法人或者其他企业终止，承受其权利的法人或者其他组织可以提起诉讼。”因此，原告魏才具备本案的诉讼主体资格。同时原告提起本案诉讼针对的是被告作出的房屋转移登记行为，并非以作为转移登记基础的民事法律关系无效或应当撤销为由，故根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，本案属于行政诉讼受案范围。其次，关于原告魏才的起诉是否超过法定期限的问题。第三人丰绅公司虽主张原告起诉超期，但没有提供相应的证据予以证实，且通过对其他各方所举证据进行审查，无法证实原告起诉超期，故原告魏才的起诉期限符合法律规定。再次，关于被告向第三人赵军颁发的“州房权房权证房权证肇州镇字第**权证是否合法的问题。因本案被告作出房屋登记时间是2008年4月，故对其登记行为是否合法应依据当时生效的法律规定进行审查。根据当时适用的《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应提交用地证明文件或者土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件”、第十七条规定“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记的，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”本案中，因案涉房屋为新建房屋，新建房屋申请人依法应办理所有权初始登记，待取得房屋所有权证书后，再申请办理转移登记。故被告肇州县人民政府在案涉房屋未取得初始登记的情况下，直接为本案第三人丰绅公司和赵军办理转移登记，违反上述法律规定，依法应予撤销。但是，本案中因第三人农商行在被诉房屋转移登记后又进行了抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”第三款规定“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”因此，抵押权的取得可适用善意取得。本案中，第三人农商行取得案涉房屋抵押权的情形符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定，原告虽然主张第三人农商行不属于善意，但没有提供相应的证据予以证实，故第三人农商行善意取得案涉房产抵押权依法应受到保护。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”本案被诉房屋转移登记行为虽然违法，但案涉房屋抵押权已为第三人农商行善意取得，故依法应判决确认被诉房屋转移登记行为违法，但不撤销该登记行为。最后，虽然原告主张撤销案涉房屋登记的主张依法不应予以支持，但是原告可依据其与第三人丰绅公司之间的相关民事协议，依法主张其权利，保护其合法权益。综上，关于原告的诉讼请求，因没有事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决如下：确认被告肇州县人民政府向第三人赵军颁发“州房权房权证肇房权证肇州镇字第**证书的行政行为违法，但不撤销该登记行为。案件受理费50元，由原告魏才负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  程雪飞审判员  刘宏博审判员  王 刚二〇一九年十一月二十七日法官助理曹利伟书记员桂博文附适用的法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：(一)行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；（二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的；《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。