成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初2080号 原告：成都星爵文化传播有限公司，住所地成都市青羊区金阳路********。 法定代表人：仇福生，执行董事。 委托诉讼代理人：张凤，泰和泰律师事务所律师。 被告：成都竞辉体育服务有限公司，住所，住所地成都市武侯区人民南路四段**div> 法定代表人：徐国强，总经理。 委托诉讼代理人：范安彬，四川路石律师事务所律师。 第三人：成都每时健康管理有限公司，住所地，住所地成都市金牛区迎宾达到**********iv> 法定代表人:苏晓斌。 委托诉讼代表人：周俞吉，四川路阳律师事务所律师。 原告成都星爵文化传播有限公司（以下简称星爵公司）与被告成都竞辉体育服务有限公司(以下简称竞辉公司)及第三人成都每时健康管理有限公司（以下简称每时公司）合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告星爵公司的委托诉讼代理人张凤，被告竞辉公司的委托诉讼代理人范安彬及第三人每时公司的委托诉讼代理人周俞吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 星爵公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决竞辉公司退还星爵公司保证金100000元、2018年6月5日之后的承包费214444元；2.请求法院依法判决竞辉公司支付星爵公司违约金20000元。 事实和理由：2017年9月30日，星爵公司与竞辉公司签订了《西岸观邸会所承包合同》，竞辉公司将管理的西岸观邸游泳健身会所的经营和场内管理租赁给星爵公司，租期自2017年11月1日（以具体进场时间为准，但是不超过11月1日）至2020年10月31日。合同第四条约定“甲方需保证该项目真实性，运营通畅性，如因甲方有故意隐瞒项目情况，所造成的乙方损失，由甲方承担”、“甲方保证项目可完全对外经营”。合同第八条约定“合同签订时，乙方向甲方支付保证金100000元”，“承包费：第一年450000元，签订合同时支付200000元，剩下200000元在进场时支付，还有50000元由星爵公司自行缴纳给健身房业主方”。合同第九条约定“甲乙双方如有违反以上约定给对方造成损失的除全额赔偿外，还应支付20000元违约金。”合同签订后，星爵公司向竞辉公司支付了保证金100000元，承包费400000元。2017年12月18日双方完成交接。2017年12月19日星爵公司进场经营。2017年12月20日，星爵公司与每时公司签订《委托经营管理服务协议》，委托每时公司为西岸观邸游泳馆项目提供管理服务。2018年5月29日，中电建五兴物业管理有限公司（以下简称物业公司）发来《关于西岸观邸游泳池退场的函》告知“我司于2013年7月10日将西岸观邸游泳池委托‘成都迈瑞投资管理有限公司’经营管理，然该公司在实际经营过程中，违反合同第五条第七款之约定‘擅自进行转包’，其行为已严重违约，给我司造成严重损失。为维护我司权益，我司以依约与公司解约，终止一切业务合作。现我公司将收回西岸观邸游泳池的管理权，具体内容函告如下：请贵司于2018年6月5日中午12点前与我司办理退场手续。”2018年6月5日物业公司人员到西岸观邸游泳馆强制要求退场，星爵公司于当日完成退场。因竞辉公司的不诚信，给星爵公司造成巨大经济损失，经多次催告，竞辉公司未退还保证金、承包费。星爵公司为维护自身合法权益，故诉至人民法院。 竞辉公司答辩称，原获得西岸观邸游泳池经营权的单位为成都迈瑞管理有限公司（以下简称迈瑞公司），因迈瑞公司被吊销营业执照，迈瑞公司的实际经营者王涛以其控制的成都领跑文化传播公司（以下简称领跑公司）名义进行经营，物业公司对领跑公司的经营行为未提出过异议。王涛因欠竞辉公司款项，以西岸观邸游泳池6年经营权抵偿债务，双方达成协议。随后，竞辉公司将经营权转让给星爵公司，而星爵公司又将经营权转让给每时公司，物业公司也未对每时公司的经营行为提出异议。2018年3月16日，物业公司通知迈瑞公司续签合同，星爵公司却向竞辉公司和迈瑞公司隐瞒了这一情况，没有转交通知书，直接导致竞辉公司未能继续获得经营权。目前与物业公司签订承包合同的正是每时公司。星爵公司的损失是每时公司的行为所致，竞辉公司并无过错。此外，星爵公司没有按时向竞辉公司交纳承包费，没有按照合同要求办理相关证照，星爵公司串通每时公司与物业公司签订了租赁合同，其损失不应由竞辉公司承担。综上，请求法院驳回星爵公司的诉讼请求 每时公司陈述称，星爵公司与每时公司原为委托经营关系，现委托经营关系已经因星爵公司丧失经营权而解除。目前每时公司享有的西岸观邸游泳池经营权是通过业主方的正常招标程序中标取得，与竞辉公司无关。 本院经审理查明如下案件事实：2017年9月30日星爵公司与竞辉公司签订《西岸观邸会所承包合同》，约定竞辉公司将其管理的西岸观邸游泳健身会所的经营和场内管理租赁给星爵公司，租赁期限自2017年11月1日（以具体进场时间为准，但是不超过11月1日）至2020年10月31日止。租金第一年为450000元，签订合同时支付200000元，进场前支付200000元，剩余50000元由星爵公司自行交纳给健身房业主。签订合同时星爵公司向竞辉公司支付100000元保证金，约定“合同期满30个工作日内（无任何遗留问题）退还保证金”。合同期内竞辉公司以35000元每年的租金标准将翡翠海湾室外游泳池的经营权交给星爵公司。此外，双方还约定“如有违反以上约定给对方造成损失的除全额赔偿外，还应支付20000元违约金”。 2017年9月28日，星爵公司员工张霄昕向竞辉公司法定代表人徐国强转账支付100000元，备注为“泳池承包定金”。2017年9月30日、2017年10月1日、2017年11月6日，星爵公司法定代表人仇福生分四笔向竞辉公司法定代表人徐国强账户转账支付共计400000元。2017年11月6日，竞辉公司出具《收款收据》，载明收到星爵公司“西岸观邸会所”保证金100000元、租金400000元。 星爵公司提交了微信聊天记录，反映内容为：从2017年12月初开始，星爵公司工作人员张霄昕一直在积极主张入场，竞辉公司法定代表人徐国强要求再等一等，直至2017年12月18日双方才约好一起“捋数据”。 2017年12月20日，星爵公司将“西岸观邸游泳馆”项目委托每时公司进行管理，每时公司每月收取月营业额12%的管理服务费。 星爵公司提交了员工张霄昕与竞辉公司法定代表人的微信聊天记录、《西岸观邸会所物业交割协议》，拟证明星爵公司实际于2017年11月19日进场，次日才与领跑公司完成交接。 中电建物业管理有限公司西岸观邸物业中心于2018年3月16日向迈瑞公司发出续约《通知函》，称与迈瑞公司的合同将于2018年8月31日到期，要求迈瑞公司2018年4月30日前行使优先续约权。该《通知函》由每时公司实际接收。 2018年4月12日，星爵公司法定代表人仇福生通过微信告知竞辉公司法定代表人徐国强因为堵了下水井物业要拆棚子健身做不了。 2018年5月29日，物业公司以迈瑞公司“在经营过程中，违反合同第五条第七款之约定‘擅自进行转包’，其行为已严重违约”为由称已与迈瑞公司解除合同，收回西岸观邸游泳池管理权。并向每时公司发出《关于西岸观邸游泳池退场的函》要求2018年6月5日中午12点前与物业公司办理退场手续。星爵公司法定代表人仇福生于2018年6月1日与竞辉公司法定代表人徐国强沟通合同主体及退场事宜。徐国强称竞辉公司将资料报给物业公司意图自行续约把事情搞复杂了，仇福生称物业并不认可星爵公司与竞辉公司的存在。仇福生称物业通知都出了，不撤场会断水断电无法经营，询问怎么办。徐国强称转租问题已经与物业沟通好了，物业要求撤场的原因是星爵公司没交物业费，并称双方合同问题只有自行协商。 星爵公司称已经于2018年6月5日与物业公司办理退场手续。每时公司当庭陈述称2018年6月5日其按物业公司要求撤场，其与星爵公司的委托经营合同已于2018年6月5日解除。每时公司目前经营西岸观邸游泳池项目是通过物业公司的招标另行与物业公司建立的租赁关系。竞辉公司对物业公司要求撤场的时间不持异议，但认为每时公司并未实际撤场，星爵公司的损失是每时公司“翻墙”与物业公司另行建立租赁关系所致。 2018年6月27日，星爵公司以《催告函》催促竞辉公司处理经营权到期和被物业公司清退的事宜，在《催告函》中星爵公司认可收到物业公司于2018年3月16日、2018年5月29日发出的续约《通知函》和《关于西岸观邸游泳池退场的函》。同日，物业公司对西岸观邸游泳池项目作出了招标业务说明，称将于2018年7月2日对该项目进行招标，招标服务期限一年。 2018年7月23日，物业公司向每时公司发出《中标通知书》，告知每时公司需于2018年8月3日前与物业公司签订合同，中标价为80万元/年。 星爵公司提交单据若干，拟证明部分装修资金损失情况。 竞辉公司提交的微信聊天记录中，竞辉公司法定代表人徐国强称王涛与物业的合同由他保管。为核实迈瑞公司与物业公司的合同约定情况，法庭要求竞辉公司提供迈瑞公司与物业公司就西岸观邸游泳池及健身房签订的合同，竞辉公司未提交。 另查明：1.王涛系迈瑞公司工商登记持股50%股东，系领跑公司工商登记的法定代表人。迈瑞公司于2018年6月19日被成都市高新工商行政管理局处以吊销营业执照的行政处罚。2.王涛以个人名义与竞辉公司签订《协议》，因王涛欠竞辉公司1000000元无力偿还，王涛将公司旗下管理项目的经营权转让给竞辉公司，转让项目包括“西岸观邸游泳馆经营使用权6年（自2014年10月1日起至2020年9月30日）”。 以上事实有《西岸观邸会所承包合同》、银行转款凭证、银行流水、收款收据、《委托经营管理服务协议》、微信聊天记录、《西岸观邸会所物业交割协议》、《通知函》、《关于西岸观邸游泳池退场的函》、《退场情况说明》、《催告函》、售货订单、销货订单、销售清单、收条、收据、销售单、发货单、照片、《关于西岸观邸游泳池招标业务的说明》、《中标通知书》、《协议》等及当事人的庭审陈述在案佐证。 本院认为，2017年9月30日星爵公司与竞辉公司通过签订《西岸观邸会所承包合同》建立租赁关系是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。本案的争议焦点为：1.星爵公司与竞辉公司之间租赁合同项下的费用如何结算；2.竞辉公司是否存在违约行为，应否支付违约金。 关于第一项争议焦点，物业公司于2018年5月29日主张与迈瑞公司已解除合同，要求每时公司撤场。每时公司告知了委托方星爵公司，星爵公司于2018年6月1日询问竞辉公司关于撤场通知的处理办法，竞辉公司未能做出明确处理。竞辉公司在本案中提交了其与王涛签订的协议，但未能提供迈瑞公司对王涛的授权，王涛与竞辉公司签订的协议真实性无法核实，即使属实也因王涛处分权的瑕疵属于效力待定。并且竞辉公司未能提供迈瑞公司与物业公司的合同文本，双方约定不明。故星爵公司缺乏对抗物业公司撤场主张的权利依据，星爵公司认可每时公司按照物业公司的要求撤场不存在过错。 现星爵公司主张在经营使用期间按约定标准计算租赁费用，要求竞辉公司返还剩余已付租金及保证金。竞辉公司与星爵公司对于入场时间存在争议，合同约定“租赁期限自2017年11月1日（以具体进场时间为准，但是不超过11月1日）”起算。从微信聊天记录看，星爵公司一直在积极主张入场，竞辉公司要求再等一等，直至2017年12月18日双方才约好一起“捋数据”。从星爵公司与领跑公司的交接日期看2017年12月20日双方才办理交接。星爵公司主张进场时间为2017年12月19日符合证据反映的情况。从合同文字表述上看，租赁期起算点是以具体进场时间为准，“不超过11月1日”应当是对竞辉公司履行交付义务时间的限制约定。因竞辉公司的原因未能办理交接而要求星爵公司承担此期间的租金不符合诚实信用原则，租金应从2017年12月19日起算。竞辉公司主张星爵公司未按合同约定期限支付租金和办理证照，但未在本案中提出反诉主张违约金，故本案中不对保证金予以抵扣。星爵公司在诉状中陈述未向业主方支付50000元使用费，理由是健身房未交付使用。此部分费用竞辉公司也没有主张垫付，应付金额不确定，无法在本案中一并处理。若竞辉公司实际向业主承担了星爵公司实际经营使用期间的租金，可另行向星爵公司主张。故本案租金从2017年12月19日到2018年6月5日计算为214794.52元（400000元-400000元/年÷365天×169天）。本院对星爵公司返还保证金100000元及多支付的租金214444元的主张予以支持。 关于第二项争议焦点，2018年6月5日星爵公司同意每时公司撤场后，星爵公司与每时公司之间的委托关系已经实际解除。物业公司另行进行了招标，星爵公司与竞辉公司之间的租赁合同客观上无法继续履行，事实上合同已于2018年6月5日解除。竞辉公司称合同解除的原因是星爵公司和每时公司与物业公司恶意串通，导致竞辉公司及迈瑞公司未能及时获得续约信息。但从物业公司通知上所称的合同解除原因看，并非是基于合同到期。竞辉公司所称因恶意串通导致合同无法继续履行缺乏事实依据。竞辉公司未能按照约定保障星爵公司经营使用游泳池项目，构成违约，按照合同约定应当支付20000元违约金。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都竞辉体育服务有限公司应于判决生效之日起十日内向原告成都星爵文化传播有限公司退还保证金100000元、租金214444元并支付违约金20000元； 二、驳回原告成都星爵文化传播有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6317元，由被告成都竞辉体育服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  欧阳静 人民陪审员  赖思昱 人民陪审员  王雁萍 二〇一九年十一月十五日 书 记 员  李舒驹