广东省河源市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤16民终1061号上诉人（原审被告）：李健，男，汉族，1972年10月17日出生。住址：广东省河源市源城区。被上诉人（原审原告）：河源市鑫平物业管理有限公司。住所地：广东省河源市源城区红星路**万隆华庭。法定代表人：伍冬萍。委托诉讼代理人：黄黎玉，广东商达（福田）律师事务所律师。上诉人李健因与被上诉人河源市鑫平物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广东省河源市源城区人民法院（2018）粤1602民初2276号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人李健上诉请求：一、依法撤销（2018）粤1602民初2276号民事判决。二、依法判决驳回被上诉人全部诉讼请求。三、依法判决一切诉讼费用由被上诉人承担。四、查明被上诉人的违法涉黑行为后依法函告有关部门对其相关人员查办处理。上诉理由：一、上诉人与被上诉人之间不存在物业服务合同关系，被上诉人对翡翠星城小区不存在物业管理权，被上诉人要求上诉人支付物业管理费无事实依据及法律依据。1、上诉人购买位于河源市源城区翡翠星城Ｄ-3Ｂ的房产后自接收房产并入住以来，除与深圳市乐家物业管理有限公司河源分公司签订《前期物业管理服务协议》外，上诉人未与包括被上诉人在内的其他任何第三方签订任何形式的物业管理合同。而一审法院认定开发商河源市新兆力房地产开发有限公司于2010年8月5日选聘了案外人河源市永鑫物业管理有限公司作为翡翠星城花园小区的物业管理单位，与上诉人所签订《前期物业管理服务协议》事实矛盾，属于认定事实不清。2、被上诉人称其与河源市永鑫物业管理有限公司签订了《物业小区服务管理经营权转让协议》后取得了翡翠星城小区物业管理权，但如上所述，上诉人除在收房时与深圳市乐家物业管理有限公司河源分公司签订《前期物业管理服务协议》外，并未与任何第三方签订任何形式的物业管理合同，也未授权他人签订物业管理合同的权利。河源市永鑫物业管理有限公司本就对翡翠星城小区不存在物业管理权，更加无权将翡翠星城小区物业管理权转让给第三方。上诉人与深圳市乐家物业管理有限公司河源分公司签订《前期物业管理服务协议》第一条第四项的约定：“管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方”，及根据《物业管理条例》第四十条“物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”的规定，即使是拥有对翡翠星城小区物业管理权的深圳市乐家物业管理有限公司河源分公司也无权将翡翠星城小区物业管理权转让给第三方。根据《合同法》第五十二条的规定，河源市永鑫物业管理有限公司与河源市鑫平物业管理有限公司之间的转让协议因违反行政法规的强制性规定而自始无效。因此，无论在何种情况下，被上诉人不可能取得翡翠星城小区物业管理权。而事实上，如存在翡翠星城小区物业管理权被违法转让的情况，包括上诉人在内所有翡翠星城的业主，作为物业服务合同的相对方，对翡翠星城小区物业管理权被非法转让的情况是完全不知情的。作为业主亦未在小区内看见过有关转让公告，况且该转让合同本身因违反行政法规的禁止性规定而属于违法合同。因此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九条、第十条和第八十八条、《物业管理条例》第二十一条认定河源市鑫平物业公司取得了翡翠星城小区物业管理权，认定双方存在物业服务合同关系是适用法律错误。二、上诉人所交物业服务费有收据证明交至2017年12月份，并非为原起诉状中所述交至2017年6月份，在法庭应诉时已经提供证据，并由被上诉人认同，书记员如实记录及双方签字确认。三、请求法院判决由被上诉人支付法院受理费用53元。小区业主被非法进驻小区强行物业管理之物业公司起诉系列案件中，法院受理费用都是由该被上诉人承担。四、请求法庭查明被上诉人的违法涉黑行为后依法函告有关部门对其相关人员查办处理，河源晚报记者如实报导非法进驻物业公司与小区业主矛盾后，报社记者被物业公司张姓股东威胁恐吓；小区业主意欲成立业主委员会进行相关工作时，亦被该张姓股东威胁恐吓。综上所述，请求法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人河源市鑫平物业管理有限公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一审法院根据客观事实，考虑到自答辩人接管翡翠星城小区的物业管理后，已按照《前期物业管理服务协议》履行了物业管理服务职责，且答辩人接管该小区后进行了公示，并无业主提出异议，综上分析，被答辩人及该小区业主在己知更换物业公司的情况下未依法解除合同或采取其他渠道维权而是默认接受了答辩人的物业管理服务，属事实行为认可，故原告请求被告支付自2017年6月1日起至2018年8月31日的物业管理服务费人民币2352.9元，理据充分，予以支持。二、被答辩人实际交费至2017年6月，并不是其所说的2017年12月。一审开庭时被答辩人拿出编号为927723的收据想证明其交了2017年10月-12月的物业管理费，答辩人当庭表明会庭后核实，并以实际交费情况为准，因为当时不能排除诉后被答辩人补交。但实际上庭后查明，编号927723的收据交的物业费是2016年10月-12月的物业费，而不是2017年10月-12月的物业费，是因为当时笔误，写错了时间，与其编号一致的留底的收据已经被财务修改过来，财务也一直找被答辩人要回此张收据进行修改，但答辩人说已经丢失。答辩人向法庭提交2017年7月5日的收据一张，编号927723，2017年10月31日的收据一张，编号939993。证明编号927723的收据交纳的是2016年10月-12月的物业费。从2017年10月31日的收据可以看到，被答辩人交纳的还只是2017年1月-5月的物业费，那么在此之前的2017年7月5日交纳的怎么可能是2017年10月-12月的物业费呢，还明显是存在笔误，留底单已经修改，被答辩人却拿着这个笔误做文章，此种虚假诉讼行为实不可取。进一步来看，物业费一般是逐月收取，先收取时间在前的，后收取时间在后的，从这两张收据来看被答辩人都是补交物业费的，因此前面的物业费都未补交，何来预交后面的物业费，况且中间还漏空了2017年6月-9月的物业费未交。综上可见，被答辩人实际交费至2017年6月。综上所述，人是要吃饭的，物业是需要维护的，清洁需要人来做，绿化需要人来维护，安全需要人来保障，故障需要人来组织维修。一审法院正是出于以上种种客观原因，尊重客观事实，确认事实行为认可，做出了合理合法的判决。上述答辩意见，请贵院予以采纳。驳回上诉，维持原判。河源市鑫平物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告物业管理费人民币2352.9元，维修基金人民币3882.78元，违约金人民币3918.04元；2、判令由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告李健是河源市大同路西面建设大道南面翡翠星城花园D-3B号房屋的业主。2008年翡翠星城花园小区的开发单位河源市新兆力房地产开发有限公司选聘了案外人深圳市乐家物业管理有限公司河源分公司作为该小区的物业管理单位，被告李健并于2008年8月2日与深圳市乐家物业管理有限公司河源分公司签订了《前期物业管理服务协议》。后深圳市乐家物业管理有限公司河源分公司因经营不善处于停业状态，河源市新兆力房地产开发有限公司于2010年8月5日重新选聘了案外人河源市永鑫物业管理有限公司作为翡翠星城花园小区的物业管理单位，并与该公司签订《翡翠星城小区物业管理协议书》。2016年3月31日，原告与案外人河源市永鑫物业管理有限公司签订《物业小区服务管理经营权转让协议》，约定河源市永鑫物业管理有限公司将包括翡翠星城小区在内的物业服务管理项目经营权全部转让给原告。双方并于2016年4月1日共同向翡翠星城小区的全体业主发出了一份《公告》，公告了上述转让事宜。之后，被告依法向原告支付物业管理费至2017年12月，但被告自2018年1月起拖欠物业管理费，遂将被告起诉至一审法院。一审法院认为：本案是物业服务合同纠纷，争议焦点为原告与被告之间的物业合同关系是否有效，被告是否应向原告支付物业管理费。根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修基金；……”以及第四十条“物业服务企业可以将管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”的规定，案外人河源市永鑫物业管理有限公司在未取得全部业主或业主委员会同意的情况下，与原告签订《物业小区服务管理经营权转让协议》，将翡翠星城小区的物业服务管理项目经营权全部转让给了原告，该转让协议违反行政法规禁止性规定，不具有合法性。因此原告请求被告支付维修基金3882.78及违约金3918.04元，无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于被告是否应向原告支付物业管理费问题，虽案外人河源市永鑫物业管理有限公司与原告签订《物业小区服务管理经营权转让协议》不具有合法性，但考虑到自原告接管翡翠星城小区的物业管理后，已按照《前期物业管理服务协议》履行了物业管理服务职责，且原告接管该小区后，在翡翠星城小区进行了公示，并无业主提出异议，综上分析，被告及被告小区业主在已知更换物业公司的情况下未依法解除合同或采取其他渠道维权而是默认接受了原告的物业管理服务，属事实行为认可，故原告请求被告支付自2017年6月1日起至2018年8月31日的物业管理服务费人民币2352.9元，理据充分，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九条、第十条、第八十八条、《物业管理条例》第十一条、第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李健应在本判决生效之日起十日内支付原告河源市鑫平物业菅理有限公司自2017年6月1日起至2018年8月31日止的物业管理费2352.9元。二、驳回原告河源市鑫平物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费53元，由被告李健负担。本院审理查明，原审查明的事实属实，应予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案争议的焦点是：1、上诉人与被上诉人之间是否成立物业管理服务合同关系，上诉人应否向被上诉人支付物业管理费。2、上诉人已向被上诉人支付的物业管理费截止到何时。根据各方当事人的诉辩意见，本院针对争议的焦点作如下分析与认定：（一）关于上诉人与被上诉人之间是否成立物业管理服务合同关系，上诉人应否向被上诉人支付物业管理费的问题。根据《物业管理条例》第十一条的规定，选聘和解聘物业服务企业、筹集和使用专项维修资金均属于由业主共同决定的事项。案外人河源市永鑫物业管理公司未经业主决定，与被上诉人签订涉案的《物业小区服务管理经营权转让协议》，将原物业服务合同的权利义务转让给被上诉人，该转让协议对上诉人不具有约束力。经审查，被上诉人实际向上诉人提供了物业服务，而上诉人向被上诉人支付过物业管理费的行为表明其认可并接受了被上诉人的物业服务，故双方当事人之间存在事实物业管理服务合同关系，上诉人应向被上诉人支付物业管理费。（二）关于上诉人已向被上诉人支付的物业管理费截止到何时的问题。本案中，上诉人于一审提供了由被上诉人出具的2017年7月5日收取2017年10月至12月物业管理费的收据；被上诉人则于一审提供了其于2017年10月31日收取上诉人2017年1月至5月物业管理费的收据，且于二审提供了上诉人所提供的收据的另一联的修改版本（修改后为收取2016年10月至12月物业管理费）。经审查，被上诉人于一审、二审提供的两份收据均属于其自行制作出具，上诉人对该两份收据的真实性不予以认可，并且一审开庭时被上诉人认可了上诉人缴交物业管理费至2017年12月，故本院对被上诉人主张的上诉人支付物业管理费至2017年6月不予采信，并认定上诉人已向被上诉人支付物业管理费至2017年12月。一审法院已经在事实认定部分认定“被告依法向原告支付物业管理费至2017年12月”，却又判决李健向河源市鑫平物业管理有限公司支付从2017年6月1日起的物业管理费，存在错误，本院予以纠正。对于物业管理费的计算，根据上诉人于一审提供的由被上诉人2017年7月5日出具的物业管理费收据，为每个月156.8元，本院参照该标准予以计算，则上诉人应向被上诉人支付2018年1月1日起至2018年8月31日止的物业管理费为156.8元/月×8个月=1254.4元。另外，上诉人对一审判决的诉讼费用负担提出了上诉，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”本院酌定调整一审诉讼费用的负担为：一审案件受理费53元，由上诉人李健负担7元，被上诉人河源市鑫平物业管理有限公司负担46元。综上所述，一审判决部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省河源市源城区人民法院（2018）粤1602民初2276号民事判决。二、上诉人李健应于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人河源市鑫平物业管理有限公司自2018年1月1日起至2018年8月31日止的物业管理费1254.4元。三、驳回被上诉人河源市鑫平物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费53元，由上诉人李健负担7元，被上诉人河源市鑫平物业管理有限公司负担46元；二审案件受理费53元，由上诉人李健负担7元，被上诉人河源市鑫平物业管理有限公司负担46元。本判决为终审判决。审判长  谢健生审判员  高 宇审判员  高晓鸣二〇一九年十一月十八日书记员  黄秋君