河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初第4279号原告河南启元置业有限公司，统一社会信用代码：9141130079190091xu（1—1）。住所地：南阳市宛城区独山大道中段璟都国际写字楼**。法定代表人施景凯，职务：执行董事。委托代理人苏华、王虎森，河南华森事务所律师，特别授权。被告王彦臣，男，汉族，1972年12月4日出生，现住河南省新野县。被告刘合凤，女，汉族，1970年12月18日出生。委托代理人：朱小彦，河南宛龙律师事务所，代理权限为特别授权。委托代理人：王志强，系委托人儿子，代理权限为特别授权。原告诉被告商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后依法向原告、二被告送达了起诉状副本、反诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票，并依法组成合议庭，公开开庭对本案本诉和反诉进行合并审理。原告委托的代理人苏华、王虎森，二被告委托代理人朱晓彦、王志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年3月27日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，并按照南阳市人民政府规定通过南阳市房地产开发企业管理数据联机备案专网办理了该商品房买卖合同信息备案。该合同约定第一被告王彦臣作为买受人、第二被告刘合凤作为共有人以人民币551497元的价格购买原告开发建设的位于宛城区××大道东侧【璟都国际】6幢3单元5层503号三室二厅成套住宅，并对双方的权利和义务作出了详细的约定。合同签订后，第一被告仅支付了首付款，剩余合同尾款经原告多次催要至今未付。被告的行为已构成违约，故依法诉至贵院，请求人民法院判如所请，维护原告的合法权益。请求：1、确认解除原、被告于2015年3月27日所签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。2、判令二被告支付原告违约金16544.91元；（2019）判令二被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》信息备案，并自2019年6月1日以总购房款551497元为基数按照日百分之一的标准支付自解除合同通知送达之日起至双方办理完《商品房买卖合同》撤销备案手续之日止的逾期履行违约金（暂计算至2019年6月2日为5514.97元）。4、本案诉讼费用由被告承担。二被告辩称：答辩人不存在违约行为，反而是被答辩人存在严重违约，被答辩人即无按约解除合同的权利，也无法定的解除合同的权利，答辩人更无要求答辩人对其承担违约责任，反而是被答辩人需按约对答辩人承担违约责任，具体理由如下：1、答辩人不存在违约行为，2、被答辩人存在严重违约行为，3依据合同约定，被答辩人既无约定解除权，也无法定解除权，4、答辩人无需对被答辩人承担违约责任，而是被答辩人需向答辩人承担违约责任。并反诉请求：1、依法判令被反诉人向反诉人交付位于宛城区××大道东侧璟都国际6栋3单元5层503号房屋。2、依法判令被反诉人按照约定向反诉人支付违约金至房屋交付之日止（截止2019年8月13日违约金计79422元）。3、本案诉讼费用由被反诉人承担。但在法庭规定的缴纳反诉费期间内未缴纳反诉费用。根据原、被告的诉辩请求及事实理由，本院总结本案的争议焦点为：1，是否应解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2，被告是否应负违约责任。庭审中，本院组织原、被告双方围绕争议焦点进行举证、质证。原告为证明自己的诉称向本院提交以下证据：证据1：商品房买卖合同及补充协议各一份；证据2：合同信息备案摘要一份。证据形成时间：2015年3月27日，证据来源：原、被告。证明目的：2015年3月27日，原告河南启元置业有限公司与被告王彦臣签订商品房买卖合同一份。合同约定被告王彦臣以人民币551497元的价格购买原告开发建设的位于宛城区××大道东侧【璟都国际】6幢3单元5层503号三室二厅成套住宅一套，并对双方的权利和义务作出了详细的约定。证据3：短信截图一张。证据形成时间：2019年4月10日，证据来源：原告。证明目的：2019年4月10日，原告工作人员向被告签订合同时预留的手机号码137××××****发送短信，通知被告准备银行按揭贷款手续配合办理银行按揭贷款。证据4：履行合同通知书一份，证据形成时间：2019年4月11日。证据5：邮局挂号信及三份邮件批条。形成时间：2019年4月11日至2019年4月15日。证据来源：原告、邮局。证明目的：2019年4月11日，原告以挂号信方式书面通知被告履行合同，经邮局三次投递因被告拒收该信函被退回。证据6：解除合同通知书一份，形成时间：2019年4月27日。证据7：邮局挂号信及三份邮件批条，证据形成时间：2019年4月27日至2019年5月2日。证据来源：原告、邮局。证明目的：2019年4月27日，原告再次以挂号信方式书面通知被告若不履行尾款支付义务解除合同，经邮局三次投递因被告拒收该信函被退回。证据8：履行暨解除合同通知书一份，形成时间：2019年5月17日。证据9：EMS特快专递单、EMS特快专递返单及投递查询结果各一份，形成时间：2019年5月17日至2019年5月30日，来源：原告、邮局。证据3至证据8的证明目的：合同签订后，原告数次以电话、短信、挂号信、微信、邮政特快专递方式通知被告办理支付房屋尾款的事宜，但被告以拒收、拒接电话或各种理由拖延支付合同尾款。因此，原告依据合同约定解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并要求被告承担违约责任。二被告对原告以上所举证据发表质证意见如下：商品房买卖合同及补充协议各一份真实性无异议，原告提供的该组证据的证明目的是购买房屋事实存在，但并不能看出原告诉求是合同约定中哪些条款是支持其诉求。并且原告提供的合同与公司给我们提供的合同有不一样的地方，给我们提供的合同附件4上面没有加盖公司印章，我们认为附件4没有加盖公司印章应该属于无效协议。补充协议属于无效协议。其他证据仅仅能够证明原告履行了通知义务，并不能证明被告有违约行为。被告针对其辩称向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、发票及收据；3、2019年4月至5月期间再次办理手续时买受人提交的被告公司拒收的资料和微信、通话记录；4、证人杨某出庭作证。原告针对被告所举证据发表质证意见如下：对《商品房买卖合同》及《补充协议》：真实性无异议，对证明目的有异议。第一从合同第7页看出其缴纳的比例为54.67%而不是60%，第二不能证明原告违约，第三对买受人在合同上的签字无异议，证明被告对合同的确认，第四补充协议约定原告是协助而不是义务。2，发票及收据：对真实性无异议，对证明目的有异议，时间均为2015年3月27日，此后再没有缴纳，不能证明被告积极履行义务。3，2019年4月至5月期间再次办理手续时买受人提交的公司拒收的资料和微信通话记录：真实性不能确定，与本案无关。不能证明交给原告也不能证明被告符合贷款条件，信用查询无来源、无时间、无关联性，对账单与本案无关联性。4，证人证言：证人的身份无异议。但是，对其证明内容有异议。证人所述没有银行出具的证明或其他书证证明仅仅为证人一面之词，不能证明贷款是由于原告原因不能发放。涉案小区共有1900余户，而且绝大多数均已按合同约定支付购房款并交付入住。因此，证人证言不客观。本院对当事人无异议的证据以及合法、真实与本案有关联的证据予以确认。根据当事人的陈述、举证、质证、辩论和开庭审理，本院确认以下案件基本事实：2015年3月27日原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，并按照规定办理了商品房买卖合同信息备案手续。该合同约定被告一作为买受人被告二作为共有人以人民币551497元的价格购买原告开发建设的位于宛城区××大道东侧【璟都国际】6栋3单元5层503号成套住宅。《商品房买卖合同》及《补充协议》对双方的权利义务作出了相应约定。其中，《商品房买卖合同》第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任（2）预期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第2天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款是指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”《补充协议》第二条约定：“付款方式及期限1，合同约定买受人以贷款方式付款的，对申请贷款的买受人，出卖人将予以协助，但不承担保证买受人取得贷款的义务。合同约定的买受人付款时间是指出卖人已经收到款项或贷款已到达出卖人账户的时间。2，买受人应在签订《商品房买卖合同》后，应按照约定比例及时间支付首付款，并按照贷款银行的要求到指定地点办理按揭手续并保证提供资料的真实、完整、合法、有效，双方商定本合同按揭贷款应于年月日前到达出卖人账户。3，买受人未按合同第六条及本条约定履行义务，导致逾期付款的按照以下约定处理：因贷款银行拒绝受理贷款申请、逾期未发放贷款或未足额发放贷款的，买受人同意以现金付款方式支付购房款，并保证在约定贷款到期期限届满7日内将购房余款一次性支付出卖人，否则，买受人应承担违约责任，出卖人有权解除合同。（1）出卖人通知买受人解除合同的，买受人应在解除合同通知送达后三日内退还合同和发票、收据等所有原件，并按总房款的3%向出卖人支付违约金后，双方办理撤销《商品房买卖合同》备案手续；买受人逾期办理的，除支付上述违约金外，每逾期1日还应按照总房款的1%标准，支付自解除合同通知送达之日起至双方办理完毕《商品房买卖合同》撤销备案手续之日止的逾期履行违约金。买受人已经缴纳的房款在扣除上述违约金后由出卖人无息退还买受人。（5）应由买受人提供的办理按揭贷款资料和相关费用标准由买受人按照贷款银行的要求提供，并由买受人与贷款银行联系沟通，出卖人不具有负责通知买受人的义务和责任。若买受人将办理按揭贷款应由买受人提供的资料和相关费用提供给买受人的，应以买受人签收为准。”合同签订当日，被告缴纳购房首付款301497元，剩余房款25万元约定以银行按揭贷款方式支付。2019年4月10日原告向被告手机号码137××××****发送短信，通知被告准备银行按揭贷款手续，配合办理银行按揭贷款；2019年4月11日原告通过邮局以挂号信的方式向被告发出《履行合同通知书》被退回；2019年4月27日原告通过邮局以挂号信的方式发出《解除合同通知书》被退回；2019年5月17日原告通过EMS特快专递向被告送达《履行暨解除合同通知书》一份，被告本人签收。被告签收后没有在异议期间提起确认之诉也没有按通知要求向原告交纳剩余购房款，原告诉至本院。庭审中被告针对原告所诉提出反诉请求1、依法判令被反诉人向反诉人交付位于宛城区××大道东侧璟都国际6栋3单元5层503号房屋。2、依法判令被反诉人按照约定向反诉人支付违约金至房屋交付之日止（截止2019年8月13日违约金计79422元）。3、本案诉讼费用由被反诉人承担。法庭要求其在三日内缴纳反诉费用，但二被告未在法庭规定时间内缴纳相关反诉费用。本院认为：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示且不违背法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当履行。在《商品房买卖合同》履行过程中，原告的主要义务是办理产权转移和交付房屋，原告在签订《商品房买卖合同》后依约办理了《房屋买卖合同》信息网签备案手续，被告的主要义务为支付购房款且为在先义务。双方约定剩余购房款以按揭贷款方式支付，这只是被告选择履行义务的一种方式。原被告合同中约定:原告仅是协助被告办理按揭贷款，但不承担保证被告取得贷款的义务。被告通过咨询相关银行，得知按揭贷款不能办理，即明知自己选择履行义务的方式客观上不能实现时，应选择其他适当方式履行义务。因被告怠于履行合同下余房款付款义务，致使合同目的不能实现，经原告多次催缴被告至今仍未缴纳下余房款，原告要求解除原、被告于2015年3月27日所签订商品房买卖合同及补充协议的诉讼请求事实清楚，证据充分，于法有据，本院予以支持。2、关于原告要求被告自2019年6月1日以总购房款551497元为基数按照日百分之一的标准支付自解除合同通知送达之日起至双方办理完《商品房买卖合同》撤销备案手续之日止的逾期履行违约金的诉讼请求，本院认为合同违约金约定过高，且本案争议房产并没有交付，原告没有因为被告没有缴纳下余房款给其造成损失的证据，故对此请求本院不予支持。3、关于诉讼过程中被告提起反诉，由于未在法庭指定期间内缴纳反诉费用，本案不做处理，若有纠纷可另案起诉。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条的规定，判决如下：一、解除原告河南启元置业有限公司与被告王彦臣、刘合凤2015年3月27日所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告王彦臣、刘合凤在本判决生效后90天内协助原告办理撤销本案争议房产的《商品房买卖合同》信息备案。二、驳回原告河南启元置业有限公司的的其他诉讼请求。本案受理费9536元、保全费1430元由被告王彦臣、刘合凤负担。如不服本判决，可自判决送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，各自预交上诉费用，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  宋良中审判员  郜付林陪审员  陈 玲二〇一九年十一月三十日书记员  李嘉彬