福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终5052号 上诉人（原审原告）：泉州丰泽福嘉房产代理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东湖街道仁凤社区崇福路71号1号楼第二间店面。 法定代表人：陈朝阳，该公司负责人。 委托诉讼代理人：潘艳婷，女，1995年12月20日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。 被上诉人（原审被告）：福建泉州市二建工程有限公司，住所地福建省泉州市崇福路71号。 法定代表人：蔡宇斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑栋梁，福建志立律师事务所律师。 原审第三人：陈宗才，男，1944年1月3日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 上诉人泉州丰泽福嘉房产代理有限公司（以下简称福嘉公司）因与被上诉人福建泉州市二建工程有限公司（以下简称二建公司）及原审第三人陈宗案外人执行异议之诉一案，不服福建省泉州市民丰泽区人民法院（2019）闽0503民初5783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 福嘉公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判终止对涉案房产的执行；2.一、二审案件诉讼费用由二建公司负担。事实与理由：一、2016年12月2日，一审法院受理二建公司与陈宗才之间关于上述店面的合同纠纷案，并于2017年12月18日判决二建公司与陈宗才之间合同无效。而福嘉公司与陈宗才于2017年7月20日签订《店面租赁合同》，由福嘉公司向陈宗才承租少林路与城基路交叉口五个店面。故福嘉公司与陈宗才签订租赁合同系在判决之前，且福嘉公司对陈宗才与二建公司的纠纷完全不知情，已缴付了押金并每月定期支付租金，履行了合同义务，应属善意第三人。福嘉公司的合法租赁权应受保护。二、二建公司从未告知该店面存在争议，二建公司与陈宗才签订的合同虽然被判定无效，但在判决无效前正是该份合同让福嘉公司认为陈宗才已获得二建公司同意有权出租店面。三、承租案涉店面后，福嘉公司前后投入了30多万元装修费用及10多万元广告费用，且案涉店面作为公司主力店，经营不到一年即关闭，也会给公司声誉带来负面影响。福嘉公司已另案起诉要求赔偿各项损失。综上所述，一审判认定事实不清，适用法律不当，显失公正。请二审法院查明事实，依法改判。 二建公司辩称，福嘉公司的上诉请求没有事实及法律依据。福嘉公司不是向二建公司承租执行标的，而是向陈宗才转租，二建公司对二者之间的转租行为从不知情，福嘉公司没有任何证据证明其享有排除执行的权利。综上，一审判决正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。 陈宗才述称，一、陈宗才与二建公司的《合同书》被一审法院判决部分无效，二建公司认为店面就是他的了，就把承租人赶走收回店面，二建公司的行为明显违法，应承担由此造成的一切经济损失。对于陈宗才投资的建设装修费用，二建公司至今没有补偿，案涉店面的所有权仍属于陈宗才。请求二审法院驳回二建公司的申请执行。二、一审法院认为陈宗才与二建公司的签订的《合同书》无效，进而认定陈宗才与福嘉公司签订的《店面租赁合同》无效，没有法律依据。陈宗才与二建公司签订的合同没有损害国家或社会公共利益，相反，改善了市容市貌，繁荣市场，提高了社会效益。只是划拨土地用途违反强制性规定，被判决部分合同无效，但并不必然导致陈宗才与福嘉公司签订的《店面租赁合同》无效，该合同没有违反法律、行政法规强制性规定，没有违背公序良俗，二建公司在店面进行装修时也没有提出异议。综上，前述两份合同的效力是相互独立的，根据“买卖不破租赁”的原则，陈宗才与福嘉公司签订的《店面租赁合同》应继续履行，一审法院判决该合同无效没有法律依据。 福嘉公司向一审法院起诉请求：中止对涉案房产的腾空执行。 一审法院认定事实：一、二建公司通过划拨方式取得位于泉州市崇福路71号的国有土地使用权。2008年2月17日，陈宗才以泉州市丰泽轴瓦厂的名义与二建公司签订《合同书》一份，确认：1.二建公司位于城基路少林路口一块土地于1989年由陈宗才基建一层厂房使用；2.2007年因少林路扩建需要，厂房部分被拆。二建公司将现有少林路扩建剩余的厂房场地（位于南至1号楼北面共同墙，北至少林路人行道，东至1号楼梯边，西至城基路）给陈宗才基建三层楼使用；3.陈宗才一次性付给二建公司使用权费10万元，使用期限为35年，期满后，陈宗才终止使用权并转归二建公司所有。陈宗才于2008年3月6日根据《合同书》约定向二建公司支付10万元使用费。案涉《合同书》签订后，陈宗才对上述厂房进行了改建。后陈宗才实际占有使用包括诉争房产在内的二建公司的六间店面。二、二建公司于2016年12月12日起诉陈宗才，请求确认二建公司与陈宗才于2008年2月17日签订的《合同书》无效及要求陈宗才归还二建公司厂房场地等。2017年12月18日，一审法院作出（2016）闽0503民初9078号民事判决书，判决：一、确认二建公司与陈宗才于2008年2月17日签订的《合同书》无效；二、陈宗才应于判决生效之日起三日内向二建公司归还位于丰泽区崇福路与少林路交叉路口的六间店面；三、驳回二建公司的其他诉讼请求。陈宗才对该判决不服，上诉于本院，本院于2018年6月5日作出（2018）闽05民终1956号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。三、2017年7月20日，饶于勇与陈宗才签订《店面租赁合同》，该合同主要约定：1.房屋地址：少林路与城基路交叉口（盛世领墅对面）五门面店面（丰泽区××街道××路××号××号楼××间店面）。2.租赁期限：自2017年8月5日起至2027年8月4日止。3.租金结算方式：店面租金每月4500元正，租金按月头结算。合同签订后，福嘉公司占有使用租赁物用于经营房产代理。四、陈宗才与二建公司上述合同纠纷案件生效后，二建公司向一审法院申请强制执行，福嘉公司对腾空诉争房产提出书面异议，一审法院于2019年4月30日作出（2019）闽0503执异7号《执行裁定书》，裁定：驳回福嘉公司的异议。 一审法院认为，关于福嘉公司是否为案件适格原告。案涉租赁合同虽系饶于勇与陈宗才签订于福嘉公司成立前，后福嘉公司确认饶于勇作为员工代表福嘉公司签订该合同，且福嘉公司使用诉争房产地址进行了工商注册登记并实际使用诉争房产进行经营活动，故福嘉公司系《店面租赁合同》的一方当事人，为适格原告。根据《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款关于“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，承租人主张阻止移交占有被执行的不动产，需同时具备如下条件：第一，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同；第二，在人民法院查封之前已实际占有使用该不动产。福嘉公司虽于一审法院强制执行前实际占有使用房屋，但因陈宗才以泉州市丰泽轴瓦厂的名义与二建公司签订的《合同书》经生效判决确认因违反国家法律的强制性规定而认定为无效合同，故陈宗才与福嘉公司依据《合同书》签订的《店面租赁合同》亦为无效合同。福嘉公司的主张并不符合《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，无法对抗二建公司对诉争房产的权利，福嘉公司对诉争房产不享有足以排除强制执行的民事权益，福嘉公司要求中止对诉争房产的执行的诉求，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回福嘉公司的诉讼请求。受理费100元，由福嘉公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 二审当事人的争议焦点为：福嘉公司对诉争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益？ 本院认为，根据已查明的事实，福嘉公司系与陈宗才签订租赁合同进而从陈宗才处转租诉争房产，双方的租赁合同签订于一审法院认定二建公司与陈宗才之间租赁合同无效的判决前。故福嘉公司主张其系善意第三人，合法的租赁权应受保护。依据《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，福嘉公司对诉争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，关键在于其是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用诉争房产。尽管福嘉公司与陈宗才的租赁合同签订于一审法院认定二建公司与陈宗才之间租赁合同无效的判决前，但在二建公司与陈宗才之间租赁合同已被生效判决确认无效后，陈宗才与福嘉公司之间的租赁合同同样应归于无效，双方租赁合同的签订时间对于合同效力认定并无影响，故福嘉公司无权再依据其与陈宗才签订的租赁合同占有使用诉争房产，其对诉争房产所享有的民事权益并不足以排除法院对诉争房产的强制执行。另外，福嘉公司还主张其对二建公司与陈宗才的之间纠纷不知情，同样不影响其与陈宗才之间租赁合同效力的认定。至于福嘉公司因诉争房产被执行而遭受的经济损失，其已在另案中主张，非本案审理范围，本院不予评判。 综上所述，福嘉公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费100元，由上诉人泉州丰泽福嘉房产代理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王佳华 审 判 员 孙志坚 审 判 员 王一平 二〇一九年十一月二日 法官助理 赖世耀 书 记 员 赖俊杰 附本案主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。