长春新区人民法院民 事 裁 定 书（2019）吉0193民初2168号原告：孔德鑫，男，汉族，1985年1月28日生，住长春高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：李淑霞，女，汉族，1986年1月5日生，住长春高新技术产业开发区益田枫露小区******，系孔德鑫的妻子。被告：长春益田物业服务有限公司，住所地长春市高新区顺达路****楼**。法定代表人：陈旭，总经理。委托诉讼代理人：温岩，吉林瀛庆律师事务所律师。原告孔德鑫诉被告长春益田物业服务有限公司（以下简称益田公司）确认合同无效纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2019年8月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孔德鑫的委托诉讼代理人李淑霞，被告益田公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孔德鑫向本院提出诉讼请求：1.判令被告在2013年12月5日与本人签订的《前期物业服务协议》无效；2．本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：一、本人不具备物业合同的主体资格，本案《前期物业服务协议》（以下简称“《协议》”）是被告与本人签订的“前期物业服务合同”。《物业管理条例》（以下简称“《条例》”）第21条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第35条规定，“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”我小区自入住至现在并未成立业主大会，被告是建设单位选聘的物业服务企业。因此，根据行政法规上述规定，本人不具备物业服务合同的主体资格，被告应与建设单位签订前期物业服务合同。综上，根据《合同法》第7条、第52条的规定，该《协议》依法无效。二、《协议》违反行政法规的强制性规定，以下仅涉及被告在2018年4月4日（国务院修改相关规定）之前的物业管理和签订物业合同的事实，所适用的《物业管理条例》为2018年4月4日之前有效。1.被告无物业企业《资质证书》的事实被告仅在2010年9月20日取得物业企业《暂定三级资质证书》，该证书上明确标注有效期为2010年9月20日~2011年9月20日（证据1)。因此，自2011年9月21日至2018年4月4日期间，被告无物业企业资质证书。2013年12月5日，被告在隐瞒其无物业管理资质情况下与本人签订《协议》（证据2)以所谓“三级资质”欺骗手段在住建部门备案登记，在我小区从事物业管理活动。2.《立法法》有关法律适用的规定2018年4月4日，国务院公布《关于修改和废止部分行政法规的决定》（国务院令第698号，自公布之日起施行），删改了《条例》中有关物业企业资质的条款。但此前《条例》规定无资质证书从事物业管理为“违法”、须“没收违法所得，并处…罚款。”对被告上述在2018年4月4日之前无资质证书从事物业管理的事实，是适用2018年4月4日之前、还是之后的《条例》，须依据《立法法》确定。《立法法》第93条规定，“法律、行政法规、地、地方性法规治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。”上述的“不溯及既往”表示对发生的事实要适用当时的法律、法规，除非法律有特别规定。对于本案，除非国务院在修改《条例》的同时有“特别规定”说“以前的物业资质条款是错误的、之前的情况一律适用修改后的规定”，否则，该日期之前的物业管理行为一律适用当时《条例》的规定。本人目前未查到有这样的“特别规定”。因此，虽国务院2018年4月4日修改《条例》况取消对物业企业资质要求，但根据《立法法》上述条款，此修改后的《条例》并不能适用此前的事实，此前必须适用当时有效的《条例》。3．国家法规的效力性强制性规定和《合同法》关于合同无效的认定以下是论证被告在2013年12月5日与本人签订的《协议》是否有效，因此，依法适用当时有效的《条例》（2018年4月4日之前版）。《条例》第24条规定，“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”第32条规定，“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”第60条（2016修改后为第59条）规定，“违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”《条例》属国家行政法规。该法规上述条款明确规定无资质证书从事物业管理属“违法”，须“没收违法所得，并处……罚款”，这显然是对该行为本身在法律上的否定、是行政法规的效力性强制性规定。如认定这还“不是效力性强制性规定”、还认为“可以”，就是支持违法。《合同法》第52条规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，被告在2013年12月5日与本人所签《协议》依法无效。4.认定此情况下《协议》有效与国家行政法规相矛盾我们假设《条例》前述条款不属“行政法规的强制性规定”，即被告无物业企业资质证书不影响《协议》的效力，根据《合同法》第8条，有效合同受法律保护，因此被告的物业管理活动为合法、其物业收费为合法所得。而根据《条例》第60条，无资质证书从事物业管理为“违法”、须没收“违法所得，并处……罚款”。显然，这与假设结论相矛盾。《条例》是国家行政法规，必须严格执行。因此可知，假设不成立。5.行政管理不代表全部法律后果所谓“无资质证书是有关行政部门管理的事，与法院无关”的说法，依法不能成立。法律规定，有关行政部门负责物业企业资质证书的发放审核、年检及相关行政处罚等，但该行政管理并不代表被告不需承担法律后果。被告相关活动是否违法、物业合同是否有效，由国家法规定义、人民法院依法裁定，不由行政部门的管理所决定。即对于本案，物业合同是否有效，只能由人民法院依《合同法》及相关法律、法规裁定，与行政管理无关。6.《条例》规定对相关违法行为必须依法查处《条例》第69条（2016修改后为第67条、2018修改后为第66条，至今有效）规定，“违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任：尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。”此规定进一步证明《条例》前述相关物业企业资质条款的效力性强制性。7．省级高等法院对同类问题的指导意见《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》明确规定未按《条例》规定选聘有管理资质物业服务企业的、物业企业未取得相应物业管理资质的，其所签订的物业合同无效。该文件在最高法有备案，是裁定此类案件的重要参考。如上所述，本案核心问题有四点：1．本人是否具备物业合同的主体资格。2．被告自2011年9月21日至2018年4月4日期间无物业企业《资质证书》的事实是否属实。3．如属实，其2013年12月5日与本人所签物业合同是否有效，是适用2018年4月4日之前、还是之后的《条例》，其适用的法律依据是什么。4．如适用2018年4月4日之前有效的《条例》，其第24、32、60条，是否属于“行政法规的效力性强制性规定”。上述核心问题，请人民法院调查并给出基于事实和法律规定的结论，据此即可得出公正判决。益田公司辩称：案涉前期物业服务协议系被告亲自签署，反映双方真实意思表示，不违法强制性、效力性规定。且双方以实际履行，更重要的是原告拖欠物业费一案，两审法院审理强制缴纳且已进入执行，原告行为已损害小区其他三分之二业主权益，综上原告诉请缺乏事实法律依据应予驳回。经审理查明：2012年12月15日，孔德鑫与长春奥林柏益房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定孔德鑫购买长春奥林柏益房地产有限公司开发的益田·枫露丹堤一期第2幢2单元806号房。2013年12月1日，长春奥林柏益房地产有限公司向孔德鑫交付上述房屋。2013年12月5日，益田公司与孔德鑫签订《前期物业服务协议》一份，约定益田公司为孔德鑫所购买的案涉房屋提供物业服务。孔德鑫于2013年12月5日向益田公司支付物业费2025元。另查明，2010年9月20日，益田公司取得《资质证书》，记载资质等级为三级（暂定），资质有效期至2011年9月20日。2017年3月15日，益田公司取得《资质证书》，记载准予从事物业管理活动时间为2010年9月20日，资质等级为叁级。又查明，本院于2018年12月14日作出（2018）吉0193民初1823号民事判决书，内容为“……本院认为：益田公司与孔德鑫签订的合同名为《前期物业服务协议》，但法律规定的前期物业服务合同的主体是物业服务企业与开发商，故益田公司与孔德鑫签订的合同并非前期物业服务合同，其实质是物业服务合同，双方之间成立物业服务合同关系，该《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应当按照合同约定履行义务……”该判决送达后，孔德鑫不服，提出上诉。长春市中级人民法院于2019年8月3日作出（2019）吉01民终659号民事判决书，内容为“……本院认为：一、关于案涉《前期物业服务协议》的效力问题……本案中，益田物业公司与孔德鑫签订了《前期物业服务协议》，该协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效……另外，《物业服务企业资质管理办法》属于管理性行政规章，并不影响当事人之间订立的合同效力……判决如下：驳回上诉，维持原判……”本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉……”之规定，本院对益田公司与孔德鑫物业服务合同纠纷一案已经作出（2018）吉0193民初1823号民事判决书，在该判决书中认定孔德鑫与益田公司于2013年12月5日签订的《前期物业服务协议》为有效合同，并且依据该《前期物业服务协议》的约定判决孔德鑫向益田公司支付物业服务业费，且该判决已经发生法律效力。本案中，孔德鑫请求确认其与益田公司于2013年12月5日签订的《前期物业服务协议》无效。孔德鑫此次诉讼与前诉的当事人相同，诉讼标的均为物业服务合同关系，且此次诉讼请求实质上是否定前诉的裁判结果，故孔德鑫此次诉讼违背了一事不再理原则，构成重复诉讼，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，裁定如下：驳回原告孔德鑫的起诉。案件受理费100元，退还原告孔德鑫。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员  唐虹梅二〇一九年十一月二十七日书记员  张令行