四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1521民初4332号 原告：卢忠，男，1960年3月30日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 原告（暨原告卢忠委托诉讼代理人）：曾英，女，1960年3月9日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区，系卢忠之妻。 被告：宜宾丽雅置地有限责任公司，统一社会信用代码91511500775822392F，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸航天路中段丝丽雅集团公司内。 法定代表人：熊泽逊。 委托诉讼代理人：胡扬，女，1985年2月28日出生，汉族，住四川省叙永县，系该公司员工。 委托诉讼代理人：仇艳，女，1994年4月16日出生，汉族，住四川省江安县，系该公司员工。 原告卢忠、曾英与被告宜宾丽雅置地有限责任公司（以下简称：宜宾丽雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告曾英暨原告卢忠诉讼代理人，被告丽雅公司的委托诉讼代理人仇艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢忠、曾英向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告宜宾丽雅公司以295235元为基数，按照每日十万分之五计付2013年4月29日至2016年7月25日止的违约金共计17463.15元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年11月18日，原被告签订商品房买卖合同，原告在被告处购买的“宜都.莱茵河畔”项目中“月光半岛”26幢1单元20层11号住房一套。合同约定：房屋总价款295235元，一次性付款等。《合同》签订后，原告即向被告支付了该房屋定金及预付款100235元，且在银行办理了剩余购房款的按揭贷款，向被告完清了所有购房款，于2011年5月13日缴纳维修基金、契税等办理产权的一切费用，按《合同》第十一条约定“出卖人应当自啊2012年4月30日前向买受人交付该商品房……”，第二十条关于产权登记处约定:“被告应在2012年7月31日取得房屋权属证明，如未在约定期限取得权属证明的，每逾期一日，被告须按原告已向被告支付房款的万分之一向原告支付违约金”。即被告应当在2013年4月28日之前为原告办理房屋产权证书，被告的行为严重违反了《合同》的约定，应当向原告支付违约金。原告多次协商支付违约金事宜，被告工作人员答复先收资料等到公司会同意处理，但至今依然无果，致原告起诉至法院。 被告宜宾丽雅公司辩称：1.原告要求被告承担逾期办理房屋产权所有权证违约责任已经超过诉讼时效，违约金请求不应得到支持。本案中，被告在2011年5月13日将房屋交予原告使用，按照合同约定的办理房屋产权证书最后期限应为2012年5月13日，原告应在知道或者应当知道其权利受到侵害之日起两年内向被告主张权利，即诉讼时效期间应为2012年5月13日至2014年5月13日。即使从原告取得房屋所有权证书之日即2016年4月27日起算诉讼时效，被答辩人也应在2019年4月27日前向被告主张权利，但是原告于2019年7月21日才起诉，上述期间原告也未向被告提出任何权利主张，故原告主张已经超超出诉讼时效。 原、被告围绕诉讼请求、抗辩主张依法提交了证据，原告提交了原被告身份信息、商品房买卖合同、购房纳税发票、收条、土地使用证书、被告要求原告理赔必须提供的资料小票、电信电子收据、通话记录清单、照片，被告提交了营业执照、法定代表人身份证明书、契税收据、商品房买卖合同，本院组织双方进行了证据交换和质证，根据原、被告所举证据及当庭陈述，本院认定事实如下：2010年11月18日，原告卢忠、曾英（买受人）与被告宜宾丽雅公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，购买宜宾丽雅公司开发建设的“宜都.莱茵河畔”项目中“月光半岛”26幢1单元20层11住宅一套，预测建筑面积65.10㎡，套内建筑面积47.68㎡，购房总价款295235元。针对房屋所在楼栋完成初始产权登记的期间和分户产权转移登记的办理期间，《商品房买卖合同》第二十条约定为：出卖人应当在2012年7月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，每逾期一日，出卖人需按买受人已付房款的万分之一支付违约金；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的十万分之五向买受人支付违约金（买受人办理房屋交付手续时，未能向出卖人提供或者提供不符合相关行政部门规定的有效的办理权属登记的资料及相关费用的除外）。该商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房房屋所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加。”商品房买卖合同未对土地使用权证的办理作出约定。 上述合同签订后，原告通过首付及按揭贷款形式按约向被告付清了全部购房款。2011年5月13日，被告向原告交付了房屋，原告在接房当日依据当时的契税缴纳政策向被告交纳了契税和办理房屋权属登记的其他资料。2015年9月25日，原告完清贷款后区房管局取房产证，得知房产证尚未办理。2016年4月27日，原告所购房屋的《房屋所有权证书》办理完毕。2016年9月13日，原告所购房屋的《国有土地使用证书》办理完毕。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制效力性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。本案中，原、被告在合同及补充协议中明确约定了因出卖人未能在约定期限内办理楼栋所有权初始登记和房屋所有权转移登记的违约责任，而被告丽雅公司确系逾期完成案涉楼栋所有权初始登记和房屋所有权转移登记的办理，故被告存在违约行为。 综合全案，本案的争议焦点为：1、被告诉请是否超出了诉讼时效？2、本案中是否存在诉讼时效中断、中止等情形？ 对于诉讼时效的问题,案涉房屋本案涉及两个违约行为的诉讼时效,首先关于初始登记违约，根据本案查明的事实，办理案涉楼栋初始产权登记完成的时间应为2012年7月31日前，被告客观上逾期办理初始产权登记。依据原、被告签订合同时的《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、一百三十七条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。《商品房买卖合同》第二十条已明确约定：出卖人应当在2012年7月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。被告未在2012年7月31日前取得案涉房屋权属证明即构成违约，原告即应知道其合法权益受到侵害，故原告要求被告支付逾期办理初始登记违约金的诉讼时效期间应为2012年7月31起算，计算两年至2014年7月31日，即使按照原告诉称是其在按揭款给付完毕时才知道被告尚未为其办理房产证，视为知道权利受到侵害时起算诉讼时效，也应当从2015年9月25日起算，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告也应在2018年9月25日前主张权利。但原告迟至2019年8月1日才提起诉讼，原告诉请已经超出诉讼时效期间，故对原告诉请被告支付逾期办理楼栋初始登记违约金的请求，本院依法不予支持。 其次关于案涉房屋转移登记违约，根据本案查明的事实，办理案涉楼栋转移登记完成的时间应为交付房屋之日起365日内，被告向原告交付房屋的时间为2011年5月13日，按照合同约定，被告最迟应在2012年5月13日前为原告办理完毕房屋所有权证书，但案涉房屋取得房屋所有权证书为2016年4月27日，被告已经构成办理案涉房屋转移登记违约。原告在合同约定的办证期限届满后，未能取得案涉房屋的房屋所有权证书，即应当知道其合法权益被侵害，故原告要求被告支付逾期办理转移登记违约金的诉讼时效期间应从2012年5月13日起算，计算两年至2014年5月13日。原告称房屋所有权证书应包含国有土地使用证书，主张应按照取得房屋国有土地使用证书的时间来起算诉讼时效期间，该抗辩与合同约定不符，故对原告的该抗辩意见本院依法不予采纳。 关于本案是否存在诉讼时效中止、中断等情形，按照证据规则，本院认为原告应负有举证责任，结合原告提交证据，原告未能举证任何书面直接证据以证明原告曾在法律规定的诉讼时效期间内向被告主张权利，既未向被告公司书面函告，也未出示直接向原告进行催告的证据，更未向人民法院提起诉讼，故原告应承担举证不能的责任，本案诉讼时效期间也不存在中止、中断等情形。 综上,原告于2019年8月1日提起诉讼时，已经超出诉讼时效期间,且未能举证证明本案存在诉讼时效中止、中断等情形，故对原告诉请被告支付违约金的请求，本院依法不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、一百三十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告卢忠、曾英的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费118元（已减半收取），由原告卢忠、曾英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员 杨 红 二〇一九年十一月五日 书记员 罗诗语